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INFORME DE EVOLUCIN

DE LA EDIFICACIN EN
ESPAA Y CATALUA
1998-2014


Edicin 2012

Rafael Andrs Lubin
Ingeniero Industrial

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
1

NDICE
1. OBJETO DEL INFORME DE SITUACIN DE LA EDIFICACIN
1.1. Introduccin
1.2. Objeto del estudio
1.3. Alcance del estudio
1.4. Criterios de clculo
1.5. Antecedentes. El Informe Recarte 2009
2. ANLISIS DEL MERCADO DE VIVIENDAS EN ESPAA 1998-2012
2.1. Construccin de viviendas en Espaa 1998-2012
2.1.1. Visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012
2.1.2. Certificados de finalizacin de obras 1998-2012
2.1.3. Obras en curso 1998-2012
2.1.4. Tipologa de viviendas
2.2. Compraventa de viviendas en Espaa
2.2.1. Stock de viviendas
2.3. Mercado de la vivienda en Espaa. Demanda
2.3.1. Evolucin compraventa de viviendas en Espaa 2006-2012
2.3.2. Comparativa entre oferta y demanda
3. ANLISIS DEL MERCADO EN CATALUA 1998-2012
3.1. Construccin de viviendas en Catalua 1998-2012
3.1.1. Visados de nuevas viviendas Catalua 1998-2012
3.1.2. Certificados de finalizacin de obras Catalua 1998-2012
3.1.3. Obras en curso Catalua 1998-2012
3.2. Datos de construccin de viviendas en Barcelona
3.2.1. Visados de nuevas viviendas Barcelona 2000-2012
3.2.2. Certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012
3.2.3. Obras en curso Barcelona 2000-2012
3.3. Datos de construccin de viviendas en Girona
3.3.1. Visados de nuevas viviendas Girona 2000-2012
3.3.2. Certificados de finalizacin de obras Girona 2000-2012
3.3.3. Obras en curso Girona 1998-2012
3.4. Datos de construccin de viviendas en Lleida
3.4.1. Visados de nuevas viviendas Lleida 2000-2012
3.4.2. Certificados de finalizacin de obras Lleida 2000-2012
3.4.3. Obras en curso Lleida 2000-2011
3.5. Datos de construccin de viviendas en Tarragona
3.5.1. Visados de nuevas viviendas Tarragona 2000-2012
3.5.2. Certificados de finalizacin de obras Tarragona 2000-2012
3.5.3. Obras en curso Tarragona 1998-2012

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3.6. Mercado de la vivienda en Catalunya 2006-2012
4. ANLISIS DE LA OFERTA DE VIVIENDA EN ESPAA 2010-2014
4.1. Consideraciones previas
4.2. Informe SEEBBVA Situacin Inmobiliaria: Diciembre 2009
4.2.1. Visados de nuevas viviendas
4.2.2. Certificacin de finalizacin de obras
4.2.3. Obras en curso
4.3. Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol 2011-2012 R.R. de Acua
4.3.1. Visados de nuevas viviendas
4.3.2. Certificados de finalizacin de obras
4.3.3. Obras en curso
5. ANLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA ESPAA 2006-2014
5.1. Evolucin de la compraventa 2006-2011
5.1.1. Ao 2006
5.1.2. Ao 2007
5.1.3. Ao 2008
5.1.4. Ao 2009
5.1.5. Ao 2010
5.1.6. Ao 2011
5.1.7. Ao 2012
5.2. Resumen 2006-2012
5.3. Comparativa entre oferta y demanda
6. ANLISIS DE LA OFERTA DE VIVIENDA CATALUA 2010-2014
6.1. Consideraciones previas
6.2. Informe SEEBBVA Situacin Inmobiliaria: Diciembre 2009
6.2.1. Visados de nuevas viviendas
6.2.2. Certificacin de finalizacin de obras
6.2.3. Obras en curso
6.3. Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol 2011-2012 R.R. de Acua
6.3.1. Visados de nuevas viviendas
6.3.2. Certificados de finalizacin de obras
6.3.3. Obras en curso
7. ANLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA CATALUA 2006-2014
7.1. Evolucin de la compraventa 2006-2012
7.1.1. Ao 2006
7.1.2. Ao 2007
7.1.3. Ao 2008
7.1.4. Ao 2009
7.1.5. Ao 2010

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7.1.6. Ao 2011
7.1.7. Ao 2012
7.2. Resumen 2006-2012
8. PRODUCCIONES PREVISTAS EN FUNCIN DE LA EDIF. EN CATALUA
8.1. Capacidad productiva de materiales cermicos en Catalua
8.2. Producciones verificadas 2005-2011
8.3. Reparto por secciones
8.4. Proyeccin de construccin. Informe BBVA (optimista)
8.4.1. Espaa
8.4.2. Catalua
8.5. Proyeccin de construccin. Informe R.R de Acua (pesimista)
8.5.1. Espaa
8.5.2. Catalua


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1

1. OBJETO DEL INFORME DE EVOLUCIN DE LA EDIFICACIN
1.1. Introduccin
La extraordinaria situacin de crisis econmica que se est padeciendo Espaa, y con
especial incidencia el sector de la construccin, ha obligado a realizar un profundo estudio de la
situacin inmobiliaria de Espaa.
Para el anlisis inicial histrico los factores de tipo coyuntural macroeconmico se
contemplarn variables como la evolucin del PIB, evolucin de los tipos de inters, incentivos
fiscales, etc. que sern esenciales para poder emitir un juicio sobre la situacin econmica, la
recuperacin y la tendencia de la construccin en los prximos aos y se incorporarn a lo largo de
los captulos sucesivos.
Los datos que se han utilizado para el anlisis de los ltimos aos se ha obtenido del Instituto
Nacional de Estadstica y las diferentes fuentes de informacin proceden de Colegios Profesionales
de Aparejadores, Arquitectos Tcnicos e Ingenieros de Edificacin, Ministerio de Fomento, Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Generalitat de Catalunya, Hispalyt, etc.

1.2. Objeto del estudio
El presente estudio tiene como objetivo facilitar la toma de decisiones a aquellos que
requieran una informacin adecuada sobre la tendencia de la construccin residencial de viviendas
en Espaa en los ltimos aos y un conjunto de previsiones para los cinco prximos aos, ya que,
para una correcta interpretacin de la coyuntura econmica y de esta forma poder realizar un correcto
anlisis de la situacin de la edificacin en Espaa es necesario el conocimiento de la construccin
durante los ltimos aos.
Asimismo es pretensin del Gremi de Rajolers de Catalunya presentar una imagen lo ms
parecida a la realidad de la situacin de la construccin modelizando de forma justificada la tendencia
y las diferentes previsiones. Para ello se utilizarn estudios econmicos de coyuntura facilitados por
entidades reconocidas como:
- Servicio de Estudios Econmicos del BBVA
- Fundacin de las Cajas de Ahorros, FUNCAS
- Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol 2011-2012 (R.R. de Acua y
Asociados)
- Informe Recarte 2009
- Informe Recarte 2010
Slo queda advertir de que las previsiones sern actualizadas de forma trimestral, ya que con
esta periodicidad se dispone de datos actualizados de visado de viviendas, certificacin final de obra
y transacciones (compraventa de inmuebles). A medida que se vaya avanzando se ampliar la
profundidad del estudio y es objetivo dotar al Gremi de Rajolers de Catalunya de elementos de juicio
que permitan establecer lneas comunes de actuacin en cuanto a oferta de productos cermicos.

1.3. Alcance del estudio
Se limitar nicamente a la construccin de viviendas residenciales y segunda vivienda.

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1.4. Criterios de clculo
No se utilizar el dato de visado de Colegio de Arquitectos al tratarse de un dato que se aleja
de la realidad dado que el tiempo desde que se visa un proyecto de arquitectura hasta que se
comienza la ejecucin puede ser superior a un ao. Adems debe considerarse en este estudio la
entrada en vigor del Cdigo Tcnico de la Edificacin en marzo de 2006, que produjo una avalancha
de visados de proyectos que no se iniciaron hasta pasados tres aos.
La pgina web del Ministerio de Fomento www.mfom.es y ms concretamente el apartado de
informacin estadstica de Construccin, facilita informacin global sobre la construccin en Espaa.
La estadstica que resulta de la recopilacin de informacin incluida en los formularios que los
Aparejadores o Arquitectos Tcnicos deben cumplimentar en los Colegios profesionales con ocasin
del Visado de Encargo de direccin de obra y de la Certificacin de fin de obra. Su informacin hace
referencia a las modalidades de Obra nueva por tipologa, Ampliacin y Reforma o restauracin de
edificios. Del mismo modo se aporta informacin sobre el nmero de certificados final de obra.
Para poder justificar la tendencia de la construccin de viviendas durante un periodo de
tiempo se ha utilizado el siguiente criterio:
- La construccin de una vivienda por trmino medio dura entre 18 y 24 meses.
- Se introduce un concepto nuevo, definido como Obras en curso, que son aquellas
viviendas que estn en proceso (iniciadas y no terminadas)
- Se puede considerar que las viviendas en curso como un promedio entre iniciadas y
terminadas, es decir,
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obra final os Certificad nueva obra Visados
curso en Obras



1.5. Antecedentes. El Informe Recarte 2009
Las primeras reflexiones previas al propio estudio es fijar la situacin actual de la edificacin,
que est sufriendo la crisis en primera persona. El Informe Recarte 2009 aclara algunos puntos en
relacin a la crisis inmobiliaria.
La crisis financiera internacional ha tenido un doble efecto en nuestra economa: ha acelerado
el proceso de ajuste del sector promotor-constructor y ha puesto en evidencia los excesos de nuestro
sistema financiero, que se reflejan en problemas de liquidez. Dos problemas, pues, excesos
inmobiliarios y falta de liquidez para el sistema financiero espaol. En parte relacionados y en parte
independientes. Sobre todo la de liquidez, que afecta a bancos, cajas de ahorro y cooperativas de
crdito, que traslada obligatoriamente, su falta de liquidez a empresas y familias.
Los datos sobre Fondos Propios de la banca son limitados para afrontar las consecuencias de
una poltica crediticia que descansaba en el valor de los activos inmobiliarios, en las garantas reales
de los prestatarios. Las consecuencias de la necesaria cada en los precios de los activos
inmobiliarios afectarn a las empresas, a las familias y a la banca que tiene pocos Fondos Propios
para resistir una reduccin de precios como la que est teniendo lugar. La crisis de liquidez es ya, y lo
ser ms en el futuro, crisis de solvencia.
Hay dos problemas que afrontar:

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- Reducir la Formacin Bruta de Capital desde el 30% de 2007 hasta una tasa normal de
entre el 20% y el 22%-23%, construyendo menos edificaciones y reduciendo nuestra
inversin en bienes de equipo
- Resolver una gravsima situacin de contraccin monetaria, derivada de la debilidad de
capital y reservas del sistema financiero, debilidad que el euro potencia, en lugar de
amortiguar
Los autnticos riesgos del sistema financiero espaol
El conjunto de la banca en Espaa, bancos y cajas, soporta, ahora mismo, muchos ms
riesgos que la de la mayora de los pases, incluido Estados Unidos con sus hipotecas subprime, que,
al fin y al cabo, slo alcanzaban los 500.000 millones de dlares, una cifra muy elevada, pero
reducida en relacin a los fondos propios totales del sistema financiero que opera en Estados Unidos.
La suma total de crditos concedidos desde el ao 2000 a los distintos sectores productivos
espaoles y la evolucin de los Fondos Propios de la Banca.
Ao Total Agricultura I ndustria Construccin
Comercio y
reparaciones
Hostelera
Transporte y
comunicaciones
I ntermediacin
Financiera
Actividades
I nmobiliarias
Otros
servicios
2000 302.034 13.141 78.588 42.627 37.067 10.483 21.829 16.268 33.559 64.740
2001 330.591 13.320 82.959 46.412 40.179 12.322 22.368 13.029 41.840 58.162
2002 368.466 15.122 85.762 57.376 42.589 14.061 26.723 12.707 55.031 59.095
2003 411.986 16.402 85.829 65.784 45.010 16.041 27.386 12.373 77.980 65.181
2004 482.984 18.104 90.487 78.372 49.360 18.636 31.144 17.686 112.165 67.029
2005 604.061 20.738 104.695 100.761 59.629 22.126 35.469 13.521 162.087 85.036
2006 781.644 23.014 119.488 134.317 70.899 25.633 40.170 18.364 244.050 105.708
2007 943.086 25.245 141.571 153.453 82.397 29.260 43.875 32.482 303.514 131.290
2008 1.016.948 26.244 156.141 151.848 87.831 32.002 48.414 44.363 318.032 152.074
2009 991.363 23.123 152.199 130.438 81.105 33.728 43.306 74.308 322.984 130.172
2010 985.157 23.128 152.376 114.519 80.203 35.992 47.865 86.543 315.782 128.749
2011 943.706 21.782 143.246 98.546 79.576 35.087 47.732 96.274 298.323 123.492
2012 886.962 20.852 135.140 87.793 75.976 33.530 47.183 87.622 280.246 118.622
Tabla 1. Crditos concedidos a sectores productivos
El patrimonio neto de las instituciones financieras espaolas es el siguiente
Ao Patrimonio Crditos concedidos
2002 86.977 368.466
2003 90.437 411.986
2004 111.688 482.984
2005 130.561 604.061
2006 148.787 781.644
2007 174.922 943.086
2008 180.567 1.016.948
2009 190.369 991.363
2010 178.166 985.157
2011 236.302 943.706
2012 207.848 886.962
Tabla 2. Patrimonio neto de las instituciones financieros
Las denominadas "actividades inmobiliarias" son los crditos a los promotores inmobiliarios,
que se han multiplicado por nueve en diez aos, mientras que el "patrimonio neto" de las instituciones
financieras se ha multiplicado por tres. Despus analizaremos los riesgos de prdida de principal de
esos 300.000 millones de euros, que superan en ms de 100.000 millones de euros los fondos

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 4

propios del conjunto de las entidades financieras espaolas. En esta crisis, han suspendido pagos
una proporcin importante de esos promotores. Y el valor de sus activos, en particular el suelo,
tiene probablemente un valor de mercado muy inferior del de compra, por lo que las prdidas
para el sector financiero espaol y los bancos extranjeros que los han financiado pueden ser
devastadoras.
Se han equivocado los promotores, que han terminado por pagar precios excesivos por el
suelo que han comprado y que, a partir de un momento determinado, quiz a mediados de 2005, se
tradujeron en unos precios de las viviendas excesivamente elevados, en trminos absolutos, en
relacin con los precios en cualquier pas de la Unin Monetaria, y en trminos relativos, en relacin a
la renta disponible de las familias.
Se han equivocado las familias, por ms que haya aumentado espectacularmente su riqueza
neta, hasta superar el 500% del PIB. Dado que esa riqueza est determinada por el valor del
mercado de las viviendas en cada momento, han credo que podran endeudarse mucho ms all de
lo razonable. Y ahora se encuentran con que su patrimonio neto puede haber descendido hasta un
350% del PIB (si el precio de las viviendas hubiera descendido un 30% en promedio), pero su deuda
ha pasado del 40% al 80% del PIB, y sobre ella tiene que pagar intereses mucho ms altos que hace
un par de aos.
Y se han equivocado los bancos. Los bancos y las cajas, los espaoles y los extranjeros, que
han financiado la expansin de la economa espaola, pero dando todo tipo de facilidades al crdito
para promocin inmobiliaria, pensando que los activos reales, suelo y viviendas y todo tipo de
edificaciones, son siempre ms seguros que las garantas que puede ofrecer cualquier otro sector
productivo en operacin.
Los excesos bancarios han sido espectaculares. Tpicos de una industria oligopolstica en la
que, adems, se juega con red, porque detrs siempre hay un banco central para resolver las
situaciones complicadas, con lneas de liquidez especial, forzando alianzas o fusiones, o permitiendo
e incluso impulsando renegociaciones de deuda con los principales prestatarios.
Nada en este proceso es nuevo. El ciclo de expansin y restriccin crediticia ha ocurrido en el
pasado en muchas otras ocasiones. Lo que es nuevo es el entorno monetario en el que se ha
producido el fenmeno de exceso crediticio. Lo nuevo es el euro, que para la economa espaola
puede haber sido letal.
Se ha puesto de manifiesto que el crdito bancario a una economa integrada en el euro es
totalmente independiente de la existencia o aparicin de desequilibrios fundamentales entre el ahorro
y la inversin, en la balanza de pagos, en la situacin financiera de las Administraciones Pblicas o
en la competitividad de la economa. En una economa con moneda propia, la aparicin de este tipo
de desequilibrios impone cambios en la poltica monetaria. En las economas del euro la poltica
monetaria no tiene nada que ver, al menos en la experiencia espaola, con la situacin econmica de
los pases que la integran, al menos de los perifricos, como Espaa; reflexin que podra trasladarse
a los pases denominado PIIGS en el momento de la creacin del euro. En efecto, Portugal, Italia,
Irlanda, Grecia y Espaa son marginales respecto a la Europa Central, a Francia, Alemania, Holanda
y Blgica.

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A los bancos les corresponda la responsabilidad de restringir el crdito, en particular a los
sectores en los que se opera con precios desproporcionadamente altos, como era evidente en
Espaa con el del suelo, la vivienda y otras edificaciones. Pero no lo han hecho porque el temor a
perder cuota de mercado, a perder tamao relativo y a perder capacidad de ser ms eficientes, les ha
empujado, en un mercado oligopolstico, a dar mucho ms crdito del que era razonable y del que
podran soportar si se produjeran fallidos generalizados. La alternativa para los bancos en la zona
euro era crecer con riesgo y reducir los costes medios de funcionamiento o crecer con prudencia, no
pudiendo reducir esos costes medios y estar igualmente expuestos a una crisis sistmica, teniendo
todas las de perder, porque los bancos centrales, por su propia naturaleza, siempre ayudarn a los
grandes y permitirn que la marea arrastre a los pequeos.
Las promotoras han invertido, en una mnima parte con fondos propios y en su mayor parte
con crditos bancarios, en suelo: rstico, urbanizable y urbano. Ha habido crdito, barato y
abundante, y optimismo entre los banqueros, empresarios y familias. El endeudamiento no importaba,
porque se supona que los precios de algunos bienes suelo, viviendas y otras edificaciones
siempre subiran, los tipos de inters se supona que seran siempre suficientemente bajos, el crdito
siempre sera abundante y siempre habra demanda para casi todo lo que se construyera. Tambin
se presupona que el suelo siempre sera un bien escaso, dado el complejo y corrupto sistema
de intervencin administrativa para transformar suelo rstico en urbano, por lo que su precio
sera constante o creciente, pero nunca decreciente
La economa espaola sigue atada a la construccin. Y eso a pesar del duro castigo que est
sufriendo el sector, cuyo deterioro arranc antes que en el resto de actividades. La construccin ha
pasado en un ao de aportar el 10,8% del producto interior bruto (PIB) espaol en 2006 al 9,20% en
2010 y 2011. Aun as, esta proporcin todava casi duplica la cuota que esta actividad supone en las
economas de la zona euro, que segn los datos de Eurostat es del 5,5%.
Ao 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Producto interior bruto 630.263 680.678 729.206 782.929 841.042 908.792 984.284 1.052.730 1.088.502 1.051.151 1.062.591
Agricultura y pesca 24.984 26.310 26.586 28.008 27.365 26.011 24.471 25.840 25.654 23.877 26.062
Energa 15.802 16.488 17.193 19.088 20.330 22.790 23.219 24.880 26.449 24.613 29.684
Industria 103.415 108.985 111.846 115.154 119.555 125.014 132.633 138.845 142.859 123.191 122.132
Construccin 47.584 54.970 62.452 70.265 80.480 93.808 105.823 111.726 113.638 104.828 97.791
Servicios
De mercado 295.087 322.717 349.189 372.812 399.592 428.336 463.518 503.955 537.419 541.852 538.609
No mercado 83.688 88.782 94.251 101.605 109.347 117.817 127.162 138.588 150.135 157.789 158.125
IVA que grava los
productos
38.380 39.884 42.407 46.772 51.137 57.215 62.674 64.431 57.298 43.471 58.635
Impuestos netos 1.073 1.072 1.039 1.115 1.380 1.566 1.740 1.867 1.718 1.459 1.639
Otros impuestos netos 20.250 21.470 24.243 28.110 31.856 36.235 43.044 42.598 33.332 30.071 29.914
%Const / PIB 7,55% 8,08% 8,56% 8,97% 9,57% 10,32% 10,75% 10,61% 10,44% 9,97% 9,20%
Tabla 3. Patrimonio neto de las instituciones financieros


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 6


Grfico 1. Porcentaje que supone la construccin respecto del PIB

El endeudamiento de las empresas y las familias
En qu se gastaban las familias espaolas esa enorme cantidad de crdito, que no cesaba
de aumentar ao tras ao?
1. Una parte en actividades productivas (un 6% del total), otra parte en consumo
(alrededor del 12% del total), y sobre todo en adquisicin y rehabilitacin de
vivienda. Estos dos conceptos alcanzaron, en el primer trimestre de 2008, los 628.000
millones de euros (un 74% del total del endeudamiento de los hogares espaoles).
2. El crdito a las empresas alcanz un total de 982.333 millones de euros en el primer
trimestre de 2008. De ese total, las actividades inmobiliarias (crditos a promotores),
suponen 311.000 millones de euros, lo que significa un 32% del total; el crdito al sector
de la construccin alcanz los 154.000 millones de euros, un 15% del total. Entre ambos
el porcentaje total alcanza el 47% del total. El ao 2000, dos aos despus de la entrada
en vigor del euro, las actividades inmobiliarias alcanzaban los 34.000 millones de euros
(un 11% del total) y los crditos al sector de la construccin eran de 43.000 millones de
euros (un 14% del total). Entre ambos, en 2000, suponan el 25% del total. Hoy, un 47%.
Y lo ms problemtico es que de los 311.000 millones de crditos a promotores una
parte importante es crdito para la compra del suelo.
3. Toda esa financiacin para adquisicin de vivienda a las familias (628.000 millones
de euros), de crdito a los promotores (311.000 millones de euros) y de crdito a las
empresas del sector de la construccin (154.000 millones de euros) suma casi 1,1
billones de euros.
4. Desde casi un ao antes de agosto de 2007, las dificultades que significaban los
altsimos precios que haban alcanzado el suelo y las viviendas en Espaa, eran
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
%Construccin/ PIB 6,90% 6,63% 6,52% 6,70% 7,11% 7,55% 8,08% 8,56% 8,97% 9,57% 10,32% 10,75% 10,61% 10,44% 9,97% 9,20%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
%Construccin/PIB

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 7

evidentes incluso para la banca. Se tema que los compradores de viviendas no
pudieran pagar las hipotecas concedidas si suban los tipos de inters. Las
entidades financieras haban comenzado a ser ms exigentes con las garantas que
pedan a compradores de viviendas, y, en menor medida, a promotores inmobiliarios
5. Que iba a haber una crisis era evidente por la repercusin del excesivo precio del
suelo en las viviendas y en el resto de las edificaciones, adems de por un exceso
de oferta, que se haca a precios cada vez mayores, poniendo de manifiesto que el
mercado de la vivienda, en particular, lejos de ser un mercado nico y transparente,
se compone de una serie de mercados opacos, fraccionados, segmentados, y, en
algunos casos monopolizados. Y, por supuesto, sin competencia. Las diferencias
entre los analistas eran del cunto, de a quin le iba a afectar y de cundo se
producira la crisis.
6. La doctrina oficial de las instituciones financieras, de los promotores, de los
analistas, de los bancos de inversin y de los institutos de coyuntura era que no
habra desplome brusco, sino una suave desaceleracin de la subida de precios de
la vivienda, hasta igualarse por arte no se sabe bien de qu con el IPC, lo que
repercutira, tambin suavemente, en la ralentizacin de la nueva construccin. Pero no
se pona en duda, por ejemplo, que el precio del suelo no bajara jams. Ya saben, se
trataba de un bien "permanentemente escaso".
7. La poltica crediticia se haba endurecido, en los meses anteriores a agosto de
2007, para los compradores ltimos de viviendas, pero se haba mantenido el
crdito promotor tanto a empresas solventes como a otras muchas menos
capitalizadas. Y se siguieron financiando operaciones corporativas de compra de unas
empresas promotoras inmobiliarias por otras. Y nadie se interes por su liquidez, porque
nunca se pens que las ventas de suelo y viviendas pudieran paralizarse masivamente de
una forma brusca. El crdito se segua concediendo sin ms garantas que la de los
balances. Ya se sabe, el suelo era el mejor de los activos.
8. La cantidad de viviendas construidas y en construccin cubra sobradamente la
demanda. Y era muy significativo el nmero de viviendas que se haba vendido en
los ltimos aos como pura inversin, con objeto de alquilarlas o de lograr una
plusvala en la reventa.
9. En la primera parte de 2007, se registraron cadas de las ventas de viviendas
superiores al 30% o al 40% en relacin con los mismos perodos del ao 2006 y el
nmero total de transacciones inmobiliarias se reduca mes a mes, para
desconcierto y desesperacin de las entidades de los promotores, de la banca
financiadora y de las autoridades autonmicas, que vean como disminuan sus
ingresos por el impuesto de transmisiones patrimoniales, frente a crecimientos
superiores al 20% anuales acumulativos en los aos anteriores. Haba, pues, seales
evidentes y claras de una crisis motivada por un exceso de oferta a precios cada vez
menos competitivos.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 8

10. El sector de la construccin increment su actividad para ofrecer viviendas a los
inmigrantes y la banca financi tanto la construccin como la compra de viviendas
con prstamos con garantas hipotecarias. Los excesos de financiacin y, en
muchos casos, el empleo de recursos propios, para invertir en suelo y
construccin de viviendas, y otras edificaciones, provoc una subida de precios de
suelo y viviendas sin relacin con su rentabilidad, presente y futura, para uso
propio o para venta o alquiler. Adems se increment tambin el precio del resto de
edificaciones, oficinas, comercios o naves industriales llegando a ser excesivo, desde el
punto de vista de su posible rentabilidad.
11. Esos excesos han provocado la existencia de un stock de viviendas sin vender que
segn el Informe R.R. de Acua y Asociados que se ver en el captulo 4, se
superan los 1,7 millones de viviendas en 2011 y se ha creado tanto suelo urbano y
urbanizable que no ser posible que los inversores ltimos recuperen siquiera un
porcentaje significativo de su inversin, y si se trata de empresas o empresarios
endeudados no podrn hacer frente a los pagos por intereses y principal de sus
prstamos. Tendrn que suspender pagos o vender a un precio muy inferior al que han
pagado por su compra. Aunque, hoy por hoy, los compradores han desaparecido. Slo
estn comprando las entidades financieras para empresas propias, creadas ex profeso
para evitar la sbita aparicin de crditos en mora en su activo superiores a sus actuales
provisiones.
12. El aumento de la poblacin, que pas de 40 a 46 millones de habitantes en apenas
ocho aos dinamiz toda la economa; se crearon necesidades de bienes y
servicios bsicos. La demanda se dispar para el sector productor de alimentos, el
comercio, el transporte y la hostelera en su rama de establecimientos de ventas. El
efecto del crecimiento poblacional ha sido un dinamizador de la economa, pero
slo en un aspecto, el del desarrollo de la vivienda y los servicios.











Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 1

2. ANLISIS DEL MERCADO DE VIVIENDAS EN ESPAA 1998-2012
2.1. Construccin de viviendas en Espaa 1998-2012
Para el anlisis de la construccin de viviendas se utilizarn las tablas estadsticas que aporta
el Ministerio de Fomento, de proyectos visados de nuevas viviendas y certificacin final de obra de los
Colegios de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos.
El visado de proyecto de nueva vivienda es un dato que de forma fiable refleja el nmero de
obras que se van a iniciar en un plazo no superior a tres meses. En los ltimos 12 aos es decir,
desde 1998 la edificacin ha supuesto el motor de la economa en Espaa.

2.1.1. Visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012
Los datos que habitualmente se manejan en todos los informes para evaluar la salud del
sector de la edificacin de viviendas es el que corresponde a visados de nuevas viviendas. Ms
adelante se demostrar que es un dato insuficiente para evaluar dicho sector puesto que se deforma
en funcin de una demanda inmediata y la construccin de viviendas no puede cubrir las necesidades
que surgen de forma inmediata, por el propio proceso edificatorio que dura entre 18 y 24 meses.
Los visados de obra nueva entre 1998 y 2012 con las variaciones interanuales son las
siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Espaa 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656
Var 20,6% 6,6% -5,7% 2,6% 19,9% 7,2% 6,3% 15,9% -24,4% -56,5% -51,1% -13,0% -13,9% -36,6%
Tabla 4. Visados de nuevas viviendas 1998-2012

Grfico 2. Evolucin visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012



0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
VisadosdenuevasviviendasEspaa19982012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 2

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Visados de obra nueva Espaa 1998-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 28.434 33.547 37.618 39.215 39.204 43.308 53.630 26.540 36.687 42.615 41.754 40.547 463.099
1999 35.164 43.229 51.234 45.772 54.042 52.877 59.928 31.009 43.036 44.545 51.629 45.795 558.260
2000 43.595 54.378 59.258 57.278 67.332 49.364 56.628 34.521 39.782 42.395 49.798 40.491 594.820
2001 44.171 47.032 52.834 41.627 49.272 51.216 59.425 35.683 39.088 48.195 50.140 42.503 561.186
2002 44.147 48.187 43.869 49.147 51.333 50.135 60.963 35.658 45.520 52.848 47.120 46.618 575.545
2003 50.952 54.115 59.527 58.873 62.508 59.468 78.000 33.179 51.774 64.051 57.444 60.315 690.206
2004 47.726 58.207 69.593 58.570 66.881 70.402 86.651 42.966 56.304 58.533 64.584 59.241 739.658
2005 51.436 62.760 67.934 69.025 71.441 71.347 77.974 44.464 68.373 62.099 70.766 68.638 786.257
2006 64.117 68.143 81.972 58.652 80.307 82.512 90.489 57.951 130.630 73.482 65.225 58.088 911.568
2007 62.002 62.333 102.330 62.129 63.058 61.750 58.034 36.436 47.099 50.723 47.404 35.553 688.851
2008 32.198 32.889 30.513 36.458 26.346 24.825 26.336 12.733 19.111 20.014 18.311 19.817 299.551
2009 11.964 13.022 14.228 13.292 12.691 12.178 14.829 6.975 11.134 12.793 12.488 11.046 146.640
2010 8.427 10.380 13.136 11.254 11.857 13.673 12.051 7.048 10.522 8.449 10.396 10.350 127.543
2011 8.818 10.764 10.153 8.612 9.738 11.874 10.517 6.085 10.521 8.204 7.120 7.460 109.866
2012 6.794 6.864 7.321 5.793 6.474 5.962 6.607 4.146 5.075 5.365 5.098 4.157 69.656
Tabla 5. Series mensuales visados de nuevas viviendas 1998-2012
Obsrvese el pico de 130.630 viviendas iniciadas en septiembre de 2006, que coincide
temporalmente con la entrada en vigor con carcter obligatorio y definitivo del Cdigo Tcnico de la
Edificacin.

Grfico 3. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012
La cada de visados de nuevas viviendas segn los datos del Ministerio de Fomento entre el
2006 y el 2012 es del 92,4%; es decir, se estn visando un 7,6% de los visados de 2006.




0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 3

2.1.2. Certificados de finalizacin de obras 1998-2012
Los Colegios Profesionales de Arquitectos Tcnicos y Aparejadores aportan igualmente el
dato de certificacin de obra acabada que indica la cantidad de nuevas viviendas que se ponen en el
mercado. Es decir, es el dato que est ligado de una forma ms realista a la oferta de nuevas
viviendas y la que va a dar respuesta a la demanda global de nuevas viviendas.
Visados de nuevas vi viendas Espaa 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
275.596 321.177 366.775 365.660 416.683 458.683 496.785 524.479 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
Var 16,5% 14,2% -0,3% 13,9% 10,1% 8,3% 5,6% 11,7% 9,5% -4,1% -37,1% -33,5% -34,8% -28,6%
Tabla 6. Certificacin final de obra 1998-2012

Grfico 4. Evolucin certificados final de obra Espaa 1998-2012
Los datos reales de certificacin final de vivienda por series mensuales para el periodo 1998-
2012 son:
Certificado final de obra Espaa 1998-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 18.702 20.592 22.473 22.573 24.816 32.614 34.949 10.337 20.061 24.995 22.873 20.611 275.596
1999 17.046 22.896 35.538 24.555 27.885 35.194 36.042 13.346 25.359 23.484 31.429 28.403 321.177
2000 28.185 30.756 33.715 26.133 36.463 44.100 38.100 14.490 26.523 33.181 29.716 25.414 366.776
2001 25.380 27.271 31.402 23.127 38.302 44.094 45.926 15.659 23.727 33.444 30.845 26.486 365.663
2002 28.223 30.806 32.936 33.005 39.638 43.710 52.689 17.231 33.360 39.406 33.324 32.355 416.683
2003 31.469 32.519 39.339 36.025 42.658 46.717 57.609 16.944 35.097 42.761 39.342 38.203 458.683
2004 31.808 39.086 45.053 40.159 43.255 51.846 55.502 21.158 39.564 41.516 48.853 38.985 496.785
2005 33.061 40.888 38.389 43.073 49.364 58.713 58.059 26.259 43.304 44.332 49.031 40.006 524.479
2006 41.345 44.019 51.515 41.135 56.778 61.044 62.756 29.781 45.672 54.384 53.016 44.138 585.583
2007 46.807 46.718 56.889 51.302 60.903 67.154 68.471 29.476 47.285 61.410 59.381 45.623 641.419
2008 51.099 57.740 49.531 57.367 54.217 58.776 70.691 30.290 41.541 53.688 46.031 44.101 615.072
2009 32.300 36.543 37.661 35.068 37.769 39.824 42.948 17.127 27.264 27.808 28.339 24.424 387.075
2010 21.020 21.981 27.080 24.695 24.717 26.020 22.977 11.143 16.859 20.867 20.627 19.457 257.443
2011 13.892 13.968 16.098 13.278 15.370 14.867 18.316 7.327 13.969 15.264 13.283 12.282 167.914
2012 10.087 9.433 10.631 8.111 10.759 13.269 11.354 5.512 9.591 12.054 9.776 9.403 119.980
Tabla 7. Series mensuales visados de certificados final de obra 1998-2012
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
CertificadosfinaldeviviendaEspaa19982012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 4

Se puede apreciar que la finalizacin de obra no se vio afectada por la entrada en vigor del
Cdigo Tcnico de la Edificacin y tuvo un comportamiento normal. Analizando los datos numricos
se puede apreciar que la onda de vivienda terminada est desplazada entre 12 y 18 meses que es el
tiempo que dura el proceso edificatorio.

Grfico 5. Evolucin estacional certificados final de obra 1998-2012

El certificado de finalizacin de viviendas a lo largo de la serie histrica ha mantenido una
cierta coherencia en el nmero de viviendas, sin grandes repuntes al menos durante el periodo 1998-
2008. A partir del ao 2009, se comienza a colocar menor cantidad de vivienda en el mercado,
acumulando una cada en 2012 respecto del ao 2006 del 79,5%. Los niveles de actividad de la
certificacin de viviendas tambin se encuentran en niveles de actividad inferiores a los existentes en
1998 y los ms bajos de la serie histrica.











0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 5

2.1.3. Obras en curso 1998-2012
La evolucin de la edificacin podra asumirse como la media aritmtica de las viviendas
iniciadas y terminadas, tal y como se expuso en el captulo 1, mediante la siguiente frmula:
2
obra final os Certificad nueva obra Visados
curso en Obras


El valor de obras en curso estabilizan de las dispersiones producidas de forma coyuntural por
el visado de nuevas viviendas sobre todo entre 1998 y 2006.
Para el intervalo 1998-2012 los datos relativos a obras en curso son:
Visados de nuevas vi viendas Espaa 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
369.348 439.719 480.798 463.423 496.114 574.445 618.222 655.368 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
Var 19,1% 9,3% -3,6% 7,1% 15,8% 7,6% 6,0% 14,2% -11,2% -31,3% -41,6% -27,9% -27,8% -31,7%
Tabla 8. Obras en curso 1998-2012

Se establece en este estudio que el valor que fijar la evolucin de construccin de viviendas
para los prximos aos ser el derivado de las obras en curso, y que se muestra en el grfico
siguiente.

Grfico 6. Evolucin visados de nuevas viviendas, certificados final de obra y obras en curso 1998-2012





1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visados de obra nueva 463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656
Certificados final de obra 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
Obras en curso 369.348 439.719 480.798 463.425 496.114 574.445 618.222 655.368 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
EvolucinconstruccinviviendaEspaa19982012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 6

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Obras en curso Espaa 1998-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 23.568 27.070 30.046 30.894 32.010 37.961 44.290 18.439 28.374 33.805 32.314 30.579 369.348
1999 26.105 33.063 43.386 35.164 40.964 44.036 47.985 22.178 34.198 34.015 41.529 37.099 439.719
2000 35.890 42.567 46.487 41.706 51.898 46.732 47.364 24.506 33.153 37.788 39.757 32.953 480.798
2001 34.776 37.152 42.118 32.377 43.787 47.655 52.676 25.671 31.408 40.820 40.493 34.495 463.425
2002 36.185 39.497 38.403 41.076 45.486 46.923 56.826 26.445 39.440 46.127 40.222 39.487 496.114
2003 41.211 43.317 49.433 47.449 52.583 53.093 67.805 25.062 43.436 53.406 48.393 49.259 574.445
2004 39.767 48.647 57.323 49.365 55.068 61.124 71.077 32.062 47.934 50.025 56.719 49.113 618.222
2005 42.249 51.824 53.162 56.049 60.403 65.030 68.017 35.362 55.839 53.216 59.899 54.322 655.368
2006 52.731 56.081 66.744 49.894 68.543 71.778 76.623 43.866 88.151 63.933 59.121 51.113 748.576
2007 54.405 54.526 79.610 56.716 61.981 64.452 63.253 32.956 47.192 56.067 53.393 40.588 665.135
2008 41.649 45.315 40.022 46.913 40.282 41.801 48.514 21.512 30.326 36.851 32.171 31.959 457.312
2009 22.132 24.783 25.945 24.180 25.230 26.001 28.889 12.051 19.199 20.301 20.414 17.735 266.858
2010 14.724 16.181 20.108 17.975 18.287 19.847 17.514 9.096 13.691 14.658 15.512 14.904 192.493
2011 11.355 12.366 13.126 10.945 12.554 13.371 14.417 6.706 12.245 11.734 10.202 9.871 138.890
2012 8.441 8.149 8.976 6.952 8.617 9.616 8.981 4.829 7.333 8.710 7.437 6.780 94.818
Tabla 9. Series mensuales obras en curso 1998-2012
Grficamente , la evolucin estacional es la siguiente:

Grfico 7. Evolucin estacional obras en curso 1998-2012
Como se puede apreciar la actividad edificatoria de los tres ltimos aos est fuertemente
desacoplada, y la cada de actividad entre el 2006 y el 2012 se cifra en el 87,3%, dato elocuente de lo
que est sucediendo en la construccin de viviendas.





0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 7

2.1.4. Tipologa de viviendas
Las viviendas protegidas sobre el total de viviendas iniciadas en Espaa sigue una lnea
estable a lo largo de los ltimos aos y ha crecido en funcin de los sucesivos planes de viviendas
propuestos por las administraciones.

Grfico 8. Evolucin construccin viviendas Espaa 1991-2008

La proporcin de viviendas protegidas sobre el total de viviendas en Espaa es el siguiente:
%
Protegida
/ Total
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
22,14% 20,41% 13,80% 11,48% 8,65% 9,31% 8,11% 11,65% 10,21% 11,23% 12,53% 13,61% 25,17%
Tabla 10. Proporcin de viviendas protegidas sobre el total de viviendas 1996-2008

La proporcin de viviendas protegidas va a seguir creciendo, aunque las viviendas protegidas
muestren un perfil anticclico que debera suponer una reactivacin de la construccin residencial, la
promocin pblica no es capaz de absorber ni puede movilizar el sector reactivndolo.













0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
ViviendaTOTAL(Libre+Protegida)
Viviendalibre.
Viviendaprotegida

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 8

2.2. Compraventa de viviendas en Espaa
2.2.1. Stock de viviendas
R.R. de Acua y Asociados ha elaborado el Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario
2011-2012 que recoge una serie de previsiones para los prximos aos, las perspectivas y sus
efectos sobre el sector auxiliar de la construccin y sobre la economa global.
2007 2008 2009 2010 2011
Usadas 257.000 702.000 750.000 792.000 818.000
AdjudicadasenBancosproc.dehogares 37.000 116.000 163.000 237.000
Terminadas 415.000 610.000 640.000 687.000 690.000
Enconstruccin 1.071.000 1.001.000 642.000 385.000 178.000
Usadas+Terminadas 672.000 1.349.000 1.506.000 1.642.000 1.745.000
TOTAL 1.743.000 2.350.000 2.148.000 2.027.000 1.923.0
Tabla 11. Stock de viviendas a 31 de diciembre de 2011
Las cifras de vivienda nueva s que han sufrido una correccin habindose reducido el stock
de nuevas viviendas en cerca de 200.000 viviendas. Por el contrario el nmero de viviendas usadas
crecer dado que un cambio de titularidad supone el cambio de vivienda nueva a usada cuando se
adjudica o se realiza una compra por parte de una institucin de crdito, que posteriormente volvern
a salir a la venta, por la oferta generada por la desinversin de viviendas de inversionistas, y por las
viviendas procedentes de extincin de hogares.
Como se puede apreciar en las cifras de los aos 2008 a 2010 que maneja R. R. de Acua el
stock de viviendas total no se ha reducido sustancialmente.
2007 2008 2009 2010 2011
Ventasviviendas
774.000 497.000 317.000 369.000 258.000
Nuevademandadevivienda(hogares+costa)
470.000 513.000 263.000 160.000 167.000
Totaldeviviendas/Ventas
0,87 2,71 4,75 4,45 6,76
Totaldevivendas/Nuevademandadevivienda
1,43 2,63 5,73 10,26 10,45
Tabla 12. Variacin viviendas 2007-2011
Las previsiones de variacin de la oferta son muy diferentes, segn se trate de vivienda
nueva o vivienda usada. Segn los anlisis que hemos efectuado relativos al comportamiento de
visados de nuevas viviendas, se observa que se est produciendo una fuerte contraccin que
responde al desajuste expuesto entre oferta y demanda y a las dificultades de financiacin.
La reduccin de demanda ha producido que el tiempo de reduccin de stock pase de
1,4 aos a 10,4 aos. El exceso de oferta no tiene un comportamiento homogneo en todo el
territorio nacional y para la disolucin del stock sern necesarios:

rea
metropolitana
reacosta
Resto
reas
Total
Viviendasnuevas,usadasyenconstruccin 854.000 395.000 696.000 1.945.000
Ventadeviviendanueva 91.000 27.000 59.000 177.000
Generacinnuevoshogaresao 122.000 30.000 64.000 216.000
Aosnecesariosparadisolverelstock
7 13 11 9
Generacindehogaresde2011a2020 1.130.000 290.000 619.000 2.039.000
Generacindehogaresde2021a2030 246.000 66.000 191.000 503.000
Tabla 13. Tiempo de reduccin del stock de viviendas por zonas

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 9

2.3. Mercado de la vivienda en Espaa. Demanda
La demanda de vivienda que se va a generar en el ao 2008 y la previsin para el ao 2009
de acuerdo con las realizadas por R.R de Acua (lo valores porcentales indican la variacin respecto
del ao precedente:
2007 2008 2009
Demanda rea metropolitana
128.762 105.327 100.271
Variaci -18,20% -4,80%
Demanda en costa
54.078 41.613 40.245
Variaci -23,05% -3,29%
Demanda extranjera en costa
26.767 20.712 19.929
Variaci -22,62% -3,78%
Demanda resto de reas
105.289 85.884 77.912
Variaci -18,43% -9,28%
Tabla 14. Mercado de vivienda

2.3.1. Evolucin compraventa de viviendas en Espaa 2006-2012
La evolucin global del mercado de la vivienda en Espaa es, tal y como hemos visto con
anterioridad de una disminucin de la demanda, una clara desaceleracin del crecimiento del precio
de la vivienda y una reduccin drstica del nmero de viviendas iniciadas. La oferta de nuevas
viviendas va a reaccionar frente al aumento de stock de viviendas con un menor ritmo de nuevas
viviendas.
El mercado de la vivienda en Espaa durante el perodo 2006-2009 es el siguiente:

2006 2007 2008
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
ANDALUCIA 178.189 88.986 89.203 170.312 87.423 82.889 122.439 70.017 52.422
ARAGON 23.708 9.556 14.152 20.884 9.612 11.272 14.980 8.120 6.860
ASTURIAS 19.023 8.154 10.869 17.714 7.300 10.414 13.627 6.266 7.361
BALEARES 25.199 11.699 13.500 20.505 9.502 11.003 12.425 6.973 5.452
CANARIAS 44.189 25.519 18.670 34.785 18.270 16.515 25.590 15.701 9.889
CANTABRIA 12.738 5.508 7.230 11.927 5.736 6.191 9.069 5.290 3.779
CASTILLA Y LEON 46.950 18.130 28.820 41.324 15.268 26.056 31.584 15.577 16.007
CASTILLA LA MANCHA 37.994 12.262 25.732 38.716 13.062 25.654 33.992 17.424 16.568
CATALUA 152.802 65.411 87.391 112.614 46.628 65.986 62.954 29.549 33.405
EXTREMADURA 16.751 5.321 11.430 13.895 2.540 11.355 13.974 4.851 9.123
GALICIA 38.457 18.899 19.558 31.000 14.935 16.065 27.384 17.291 10.093
LA RIOJA 7.407 3.395 4.012 7.550 3.032 4.518 5.638 3.154 2.484
MADRID 101.635 32.691 68.944 88.252 30.883 57.369 61.445 30.190 31.255
MURCIA 34.250 15.280 18.970 31.193 15.589 15.604 24.970 15.166 9.804
NAVARRA 10.119 6.697 3.422 9.634 6.176 3.458 6.463 4.275 2.188
PAIS VASCO 29.972 10.755 19.217 26.230 10.948 15.282 19.252 8.562 10.690
VALENCIA 136.720 51.331 85.389 111.983 44.360 67.623 75.634 37.999 37.635
TOTAL
916.103 389.594 526.509 788.518 341.264 447.254 561.420 296.405 265.015
Variacin interanual -13,93% -12,41% -15,05% -28,80% -13,14% -40,75%
Tabla 15. Evolucin de la compraventa en Espaa 2006-2011




Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 10


2009 2010 2011
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
ANDALUCIA 89.814 53.349 36.465 84.616 46.341 38.275 74.039 39.690 34.349
ARAGON 12.426 7.463 4.963 13.008 6.690 6.318 9.336 4.095 5.241
ASTURIAS 9.723 5.362 4.361 10.177 5.143 5.034 8.048 3.670 4.378
BALEARES 8.379 4.593 3.786 9.868 4.932 4.936 8.474 3.907 4.567
CANARIAS 18.638 11.508 7.130 17.444 10.444 7.000 16.253 9.335 6.918
CANTABRIA 7.982 5.166 2.816 8.084 4.663 3.421 6.502 3.735 2.767
CASTILLA Y LEON 23.298 12.571 10.727 25.336 13.021 12.315 20.171 10.444 9.727
CASTILLA LA MANCHA 21.015 11.542 9.473 20.715 11.343 9.372 16.577 8.582 7.995
CATALUA 46.991 20.965 26.026 57.146 24.432 32.714 48.997 20.642 28.355
EXTREMADURA 11.189 4.428 6.761 62.179 29.860 32.319 53.048 26.556 26.492
GALICIA 21.531 14.740 6.791 58.899 28.361 30.538 48.174 22.553 25.621
LA RIOJA 5.068 3.334 1.734 10.208 4.389 5.819 8.128 3.562 4.566
MADRID 53.545 27.537 26.008 22.657 14.855 7.802 16.648 10.591 6.057
MURCIA 18.144 11.082 7.062 4.072 2.243 1.82 3.241 1.547 1.694
NAVARRA 5.048 3.093 1.955 16.370 9.308 7.062 12.417 6.859 5.558
PAIS VASCO 15.563 7.121 8.442 5.861 3.572 2.289 4.526 2.408 2.118
VALENCIA 54.760 28.005 26.755 19.245 7.936 11.309 15.625 6.354 9.271
TOTAL
423.114 231.859 191.255 445.885 227.533 218.352 370.204 184.530 185.674
-24,64% -21,78% -27,83% 5,38% -1,87% 14,17% -16,97% -18,90% -14,97%
Tabla 16. Evolucin de la compraventa en Espaa 2009-2011


2012
TOTAL NUEVA USADA
ANDALUCIA
64.718 35.228 29.490
ARAGON
8.461 3.327 5.134
ASTURIAS
6.732 3.782 2.950
BALEARES
7.946 3.829 4.117
CANARIAS
14.823 8.708 6.115
CANTABRIA
4.754 2.728 2.026
CASTILLA Y LEON
16.653 8.208 8.445
CASTILLA LA MANCHA
16.808 9.063 7.745
CATALUA
44.705 17.372 27.333
EXTREMADURA
6.742 2.460 4.282
GALICIA
15.153 9.959 5.194
LA RIOJA
3.015 1.647 1.368
MADRID
46.227 21.787 24.440
MURCIA
10.379 5.371 5.008
NAVARRA
4.006 2.123 1.883
PAIS VASCO
12.583 5.626 6.957
VALENCIA
47.045 23.900 23.145
TOTAL
330.750 165.118 165.632
-10,66% -10,52% -10,79%
Tabla 17. Evolucin de la compraventa en Espaa 2012






Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 11

El nmero de transacciones de vivienda nueva en Espaa ha continuado cayendo incluso en
2010 respecto del ao 2009; y aunque ha ralentizado su cada ha acumulado un nuevo dato negativo.
A pesar de que Catalua ha mejorado los datos respecto del ao anterior, la comparativa de Catalua
con Espaa muestra que la cada acumulada entre 2006-2010 fue mucho mayor en Catalua. Es
decir el impacto de la crisis inmobiliaria en Catalua ha sido mayor y ms rpido.
Entre 2006 y 2010 las compraventas anuales de vivienda se han reducido de 916.103
viviendas a 445.885. En 2009, el nmero de compraventas fue menor (423.114 viviendas). El nmero
de viviendas nuevas vendidas ha seguido cayendo respecto de los aos anteriores.
Se estudiar en el captulo 5 en profundidad la demanda de vivienda en Espaa.

Evolucin precio de la vivienda en Espaa
La menor demanda de viviendas y la gran oferta ha favorecido la desaceleracin de los
incrementos de precios de las viviendas a partir de 2007 y que este ajuste en el precio de las
viviendas se alargar entre los aos 2009-2012 a medida que se vaya reduciendo el stock de
viviendas sin vender.
Precio metro cuadrado (/m
2
)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Espaa
753 811 880 967 1.119 1.316 1.546 1.761 1.944 2.056 2.071 1.882 1.843
Evolucin 7,66% 8,58% 9,86% 15,73% 17,62% 17,45% 13,91% 10,41% 5,76% 0,72% -9,1% -2,08%
Tabla 18. Evolucin precio vivienda Catalua por provincias Tasas de variacin interanual por provincias 2006-2010

Los ltimos datos de precios de vivienda libre muestran un proceso de ajuste ms lento del
esperado. La cada de precios debera ayudar a la absorcin de la sobreoferta de vivienda en el
mercado. La reduccin en los precios implica que la demanda potencial de vivienda, que sigue
existiendo en el mercado, tarde ms en materializarse en compras dadas las expectativas de
reducciones adicionales de los precios.

Grfico 9. Evolucin del precio de la vivienda en Espaa y previsin 2009-2010
753
811
880
967
1.119
1.316
1.546
1.761
1.944
2.056
2.071
1.882
1.843
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Preciovivienda(/m
2
)
Espanya

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 12


El ajuste de los precios de la vivienda se estima pudiera llegar a lo largo de los prximos aos
con reduccin de precios prximos al 30% y hasta el 50% en segunda residencia. Es imposible
realizar una previsin de evolucin de precios de la vivienda y depender en buena medida del
acceso a la financiacin por parte de las familias. Se descarta el fin inversor de tipo especulativo en
vivienda puesto que no genera beneficios a corto y medio plazo.

2.3.2. Comparativa entre oferta y demanda
La situacin actual del mercado es de sobreoferta. La comparacin entre oferta y demanda
determina unos stocks de vivienda de una cuanta tal que seran necesarios en una situacin ideal al
menos siete aos para poder reducir el stock de viviendas. Los excesos de oferta ms grandes se
dan en las reas de costa, en la reas metropolitanas y en zonas de expansin.
vivienda de Demanda
vivienda de Oferta
stock de reduccin de Tiempo

A este escenario ideal se le debe superponer una serie de factores que pueden ser decisivos
para que este periodo de reduccin de oferta pueda ser ms largo. Los factores son los siguientes:
- La economa espaola es un economa fuertemente dependiente de la construccin (en
algunos aos alcanz el 16% del PIB), y es imposible que la construccin de viviendas se
detenga por completo y, por tanto, se introducirn nuevas viviendas acabadas en el
mercado. En el ao 2009 se terminaron 387.075 viviendas, lo cual incrementar el stock
de viviendas u oferta (se incrementa el numerador de la fraccin)
- Las causas de la reduccin de compraventa de inmuebles son mltiples aunque es
imputable a la situacin de desconfianza generada en el sistema financiero mundial. En
un mundo globalizado, el sistema financiero espaol es una pieza ms y no escapa de
las turbulencias financieras mundiales. Adems el Banco de Espaa opera como una
delegacin del Banco Central Europeo, y es el BCE la entidad que fija el precio oficial del
dinero en la zona Euro. Los tipos de inters que se fijan en los crditos y prstamos est
influenciados por el tipo oficial del dinero (las variaciones de los tipos de inters siguen
una lnea similar a las variaciones del tipo fijado para el dinero). Durante el ao 2008, los
elevados tipos de inters mermaron la solicitud de financiacin por parte de las familias lo
que conllev una disminucin de las operaciones de compraventa de inmuebles. Durante
el ao 2009 los bajos tipos de inters mediante la reduccin del precio oficial del dinero
en niveles que jams se haban conocido, no han reactivado las operaciones de
compraventa. Acceso restrictivo a fuentes de financiacin externas (entidades bancarias)
para la adquisicin de vivienda con elevados tipos de inters (se reduce el denominador
de la fraccin)
- Espaa tiene una situacin laboral compleja con una tasa de desempleo prxima al 20%,
doble que la U.E. lo que supone una cifra de cinco millones de parados o incluso ms si
se contabilizan autnomos y parados que reciben formacin y desempleados que no
estn registrado en las listas del Instituto Nacional de Empleo y que si se recogen en la

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 13

Encuesta de Poblacin Activa. En este contexto de faltas de garantas las entidades
bancarias no pueden conceder crditos al no estar garantizada su devolucin por falta de
ingresos derivados del trabajo. Este factor reducir la creacin de nuevos hogares al no
poder hacer frente a la compra de un inmueble (se reduce el denominador de la
fraccin)
- Ajuste del precio de la vivienda y del suelo, ante la situacin de incertidumbre los posibles
compradores deciden retrasar la adquisicin de una vivienda dado que la tendencia de
precios es que stos sigan cayendo y por tanto no hay motivos para perder dinero ni
urgencia por comprar (se reduce el denominador de la fraccin)
- En Espaa, las actividades econmicas estn vinculadas a la construccin, es decir, la
economa espaola ha crecido gracias al sector de la construccin pblica y privada. La
falta de inversin en investigacin y desarrollo en nuevas tecnologas no ha permitido
crear una industria competitiva que redujera la dependencia con la construccin y sentara
las bases de un modelo productivo extraordinariamente intensivo en mano de obra (se
reduce el denominador de la fraccin)
- Fiscalidad sobre personas fsicas y empresas. Un incremento impositivo sobre empresas
y personas (Impuestos directos sobre actividades y/o personas fsicas) (se reduce el
denominador de la fraccin)
- El incremento del IVA (del 7% al 8%) en la adquisicin de nueva vivienda prevista para
julio de 2010 podra adelantar la compra de nuevos inmuebles pero nicamente ser de
carcter temporal, es decir desplazar las compras previstas al primer semestre de 2010
(ni reduce ni incrementa el denominador de la fraccin)
- La eliminacin de deducciones por adquisicin de vivienda habitual a partir de 2011
podra animar la compraventa de vivienda y reducir el stock de viviendas para antes de
esa fecha, es decir desplazar las compras previstas al 2010 (ni reduce ni incrementa
el denominador de la fraccin)
Por tanto se debe considerar que para que el sector comience a reactivarse y comenzar a
ejercer efectos positivos sobre la economa se necesitar un periodo de ajuste econmico severo en
el que la vivienda debe reducir el precio de acuerdo con las reglas del mercado. A priori, es complejo
determinar el alcance del ajuste en el precio de los inmuebles pero podra darse reducciones de hasta
el 50%, depender en gran medida de la oferta existente segn la zona.
Los inmuebles adquiridos mediante fuentes de financiacin externas entre los aos 2002 y
2006 estn sobrevalorados lo que puede ahondar en los efectos del ajuste. Incluso las entidades
bancarias se encuentran en una situacin de prdidas de valor, dado que los activos inmobiliarios
ejecutados por impago de hipotecas en suelo edificable, viviendas terminadas y fallidos estn
valorados por encima del valor real.
Las entidades ms expuestas son las cajas de ahorros y pequeos bancos aunque el sistema
financiero espaol a travs del Banco de Espaa se ha comprometido a salvar las entidades que
estn en dificultades va intervencin, fusiones de entidades o mediante planes de viabilidad.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 14

Parece aproximarse el final de la tendencia bajista en nmero de compraventas de vivienda,
condicionado en todo caso por el comportamiento de distintas variables, como el precio de la
vivienda, la evolucin del empleo o las condiciones de acceso al crdito hipotecario. En todas ellas la
evolucin no est siendo favorable ya que los precios estn descendiendo, pero no lo suficiente para
generar una reactivacin de la demanda; el empleo sigue su tendencia descendente; y el acceso al
crdito hipotecario no acaba de reactivarse. Una mejora en la evolucin de alguna o el conjunto de
estas variables podr generar una reactivacin de la demanda.


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 1

3. ANLISIS DEL MERCADO DE VIVIENDAS EN CATALUA 1998-2012
3.1. Construccin de viviendas en Catalua 1998-2012
Para el anlisis de la construccin de viviendas se utilizarn las tablas estadsticas que aporta
el Ministerio de Fomento, de proyectos visados de nuevas viviendas y certificacin final de obra de los
Colegios de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos.
El visado de proyecto de nueva vivienda es un dato que de forma fiable refleja el nmero de
obras que se van a iniciar en un plazo no superior a tres meses. Desde 1998, la construccin y ms
concretamente la edificacin ha supuesto el motor de la economa en Catalua.

3.1.1. Visados de nuevas viviendas Catalua 1998-2012
Los datos que habitualmente se manejan en todos los informes para evaluar la salud del
sector de la edificacin de viviendas es el que corresponde a visados de nuevas viviendas. Ms
adelante se demostrar que es un dato insuficiente para evaluar dicho sector puesto que se deforma
en funcin de una demanda inmediata y la construccin de viviendas no puede cubrir las necesidades
que surgen de forma inmediata, por el propio proceso edificatorio que dura entre 18 y 24 meses.
Los visados de obra nueva en el periodo 1998-2012 son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Catalua 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120
Variaci 22,9% 1,1% -9,1% -4,5% 18,0% 8,5% 13,4% 10,9% -32,8% -67,4% -42,3% 11,6% -17,5% -33,8%
Tabla 19. Evolucin visados de obra nueva en Catalua 1998-2012


Grfico 10. Evolucin visados de obra nueva en Catalua 1998-2012
La cada de visados de nuevas viviendas en Catalua entre el 2006 y el 2012 es del 92,3%
segn el Ministerio de Fomento, es decir, se estn visando un 7,7% de los visados de 2006.

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visadosdeobranueva 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
VisadosdenuevasviviendasCatalunya19982012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 2

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Visados de obra nueva
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 4.181 5.721 7.406 6.243 5.898 6.526 10.345 3.980 7.170 6.107 6.188 5.994 75.759
1999 5.616 7.210 9.127 9.494 8.765 8.321 11.737 3.278 6.212 6.689 8.305 8.359 93.113
2000 7.129 9.853 9.664 8.636 11.593 7.208 9.539 3.443 5.170 7.184 7.544 7.190 94.153
2001 7.210 7.376 8.553 6.534 7.882 7.620 8.871 4.357 4.303 8.263 7.855 6.775 85.599
2002 6.537 7.804 6.912 7.765 6.759 7.892 8.555 3.225 5.507 7.722 6.205 6.903 81.786
2003 7.199 8.087 8.617 8.205 8.105 8.242 11.709 4.782 6.260 8.421 7.462 9.404 96.493
2004 5.062 8.130 10.016 9.413 9.047 9.938 11.733 4.621 8.127 7.850 11.303 9.421 104.661
2005 7.223 10.369 10.836 10.028 11.452 10.158 12.873 5.493 8.960 8.765 11.864 10.609 118.630
2006 8.170 11.593 11.576 10.159 12.596 11.745 15.217 7.440 16.530 9.137 8.732 8.622 131.517
2007 8.254 9.237 16.113 7.284 8.203 8.134 7.149 3.701 4.495 6.291 4.847 4.683 88.391
2008 3.131 5.463 2.961 3.040 1.810 2.106 2.406 1.014 1.503 1.436 1.761 2.166 28.797
2009 888 1.193 841 853 1.213 1.340 1.852 696 2.030 1.808 1.883 2.010 16.607
2010 1.163 1.752 2.011 1.716 1.668 2.011 1.890 666 1.633 1.258 1.482 1.290 18.540
2011 1.582 1.646 1.637 1.154 1.332 1.335 1.882 559 1.282 1.034 855 996 15.294
2012 786 1.033 1.184 766 1.086 912 1.053 531 544 963 731 531 10.120
Tabla 20. Evolucin estacional visados de obra nueva en Catalua 1998-2012

Obsrvese el pico de 16.530 viviendas visadas en septiembre de 2006, que coincide con la
entrada en vigor con carcter obligatorio y definitivo del Cdigo Tcnico de la Edificacin.

Grfico 11. Evolucin estacional visados de obra nueva en Catalua 1998-2012

Si bien, el nmero visados de nuevas viviendas en Catalua se recuper ligeramente en el
ao 2010, se encuentra en niveles de actividad desconocidos si se observa la serie histrica en
Catalua.


0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 3

3.1.2. Certificados de finalizacin de obras 19982012
Los Colegios Profesionales de Arquitectos Tcnicos y Aparejadores aportan igualmente el
dato de certificacin de obra acabada que indica la cantidad de nuevas viviendas que se ponen en el
mercado. Es decir, es el dato que est ligado de una forma ms realista a la oferta de nuevas
viviendas y la que va a dar respuesta a la demanda global de nuevas viviendas.
Certificacin final de obra Catalua 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
48.524 61.958 64.690 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
Variaci 27,7% 4,4% -13,3% -5,1% 24,3% 11,8% 2,0% -3,4% 2,6% -10,9% -45,6% -46,5% -6,9% -33,0%
Tabla 21. Evolucin certificados final de obra en Catalua 1998-2012

Grfico 12. Evolucin certificados final de obra en Catalua 1998-2012
Los datos reales de certificacin final de vivienda por series mensuales para el periodo 1998-
2012 son:
Certificado final de obra (Gremi de Rajolers de Catalunya)
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 3.311 3.778 3.849 3.144 4.529 5.463 6.300 1.515 3.467 4.843 4.542 3.783 48.524
1999 3.230 3.568 4.833 5.170 5.946 8.015 6.206 2.133 4.781 5.297 6.891 5.888 61.958
2000 5.756 6.665 6.984 4.145 8.386 8.919 5.699 1.980 3.770 4.393 5.225 3.321 65.243
2001 4.388 4.377 5.834 4.301 5.807 6.180 6.689 1.561 3.326 5.270 4.621 3.753 56.107
2002 4.179 4.337 4.559 3.985 5.157 4.498 6.143 1.793 4.539 5.631 4.279 4.154 53.254
2003 4.688 4.683 5.460 5.042 6.769 6.674 7.927 2.019 4.980 6.295 5.953 5.703 66.193
2004 4.743 5.910 6.919 5.627 6.453 8.851 7.764 2.007 5.662 6.368 7.299 6.384 73.987
2005 4.497 5.361 6.932 6.111 8.083 9.199 7.810 2.909 5.792 6.156 7.336 5.256 75.442
2006 4.996 5.677 6.920 5.124 6.683 7.967 8.297 2.608 5.349 7.042 6.358 5.880 72.901
2007 6.045 5.702 7.494 4.882 6.413 8.064 8.815 2.929 5.190 7.547 6.094 5.627 74.802
2008 6.059 6.782 5.022 6.874 6.045 6.110 8.379 2.023 4.107 5.934 4.381 4.951 66.667
2009 2.865 3.985 3.895 3.877 3.391 3.612 3.522 933 2.572 2.761 2.901 1.935 36.249
2010 1.514 1.881 2.085 1.501 1.825 2.151 1.828 672 1.583 1.470 1.688 1.200 19.398
2011
1.322 1.499 1.572 1.032 2.472 1.442 1.926 750 1.681 1.711 1.812 845
18.064
2012 1.289 968 950 732 1.010 966 1.378 675 1.192 1.425 520 1.004 12.109
Tabla 22. Evolucin estacional certificados final de obra en Catalua 1998-2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Certificadosfinal deobra 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
CertificadosfinaldeviviendaCatalunya19982012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 4

Se puede apreciar que la finalizacin de obra no se vio afectada por la entrada en vigor del
Cdigo Tcnico de la Edificacin y tuvo un comportamiento normal. Analizando los datos numricos
se puede apreciar que la onda de vivienda terminada est desplazada entre 12 y 18 meses que es el
tiempo que dura el proceso edificatorio.

Grfico 13. Evolucin estacional certificados final de obra 1998-2012

El certificado de finalizacin de viviendas a lo largo de la serie histrica ha mantenido una
cierta coherencia en el nmero de viviendas, sin grandes repuntes al menos durante el periodo 1998-
2008. Desde el ao 2010 la certificacin final de vivienda se ha desacoplado respecto de los aos
anteriores y en 2012 la cada respecto del ao 2006 del 83,4%. Los niveles de actividad de la
certificacin de viviendas tambin se encuentran en niveles de actividad desconocidos si se observa
la serie histrica en Catalua.












0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 5

3.1.3. Obras en curso 1998-2012
La evolucin de la edificacin podra asumirse como la media aritmtica de las viviendas
iniciadas y terminadas, tal y como se expuso en el captulo 1, mediante la siguiente frmula:
2
obra final os Certificad nueva obra Visados
curso en Obras


El valor de obras en curso estabilizan de las dispersiones producidas de forma coyuntural por
el visado de nuevas viviendas sobre todo entre 1998 y 2006.

Para el intervalo 1998-2012 los datos relativos a obras en curso son:
Obras en curso Catalua 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
62.142 77.536 79.422 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115
Variacin 24,8% 2,4% -10,8% -4,7% 20,5% 9,8% 8,6% 5,3% -20,2% -41,5% -44,6% -28,2% -12,1% -33,4%
Tabla 23. Evolucin obras en curso en Catalua 1998-2012

Se establece en este estudio que el valor que fijar la evolucin de construccin de viviendas
para los prximos aos ser el derivado de las obras en curso, y que se muestra en el grfico
siguiente.

Grfico 14. Evolucin construccin viviendas Catalua 1998-2012





1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visadosdeobranueva 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120
Certificadosfinal deobra 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
Obrasencurso 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
EvolucinconstruccinviviendaCatalunya19982012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 6

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Obras en curso 1998-2011
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 3.746 4.750 5.628 4.694 5.214 5.995 8.323 2.748 5.319 5.475 5.365 4.889 62.142
1999 4.423 5.389 6.980 7.332 7.356 8.168 8.972 2.706 5.497 5.993 7.598 7.124 77.536
2000 6.443 8.259 8.324 6.391 9.990 8.064 7.619 2.712 4.470 5.789 6.385 5.256 79.698
2001 5.799 5.877 7.194 5.418 6.845 6.900 7.780 2.959 3.815 6.767 6.238 5.264 70.853
2002 5.358 6.071 5.736 5.875 5.958 6.195 7.349 2.509 5.023 6.677 5.242 5.529 67.520
2003 5.944 6.385 7.039 6.624 7.437 7.458 9.818 3.401 5.620 7.358 6.708 7.554 81.343
2004 4.903 7.020 8.468 7.520 7.750 9.395 9.749 3.314 6.895 7.109 9.301 7.903 89.324
2005 5.860 7.865 8.884 8.070 9.768 9.679 10.342 4.201 7.376 7.461 9.600 7.933 97.036
2006 6.583 8.635 9.248 7.642 9.640 9.856 11.757 5.024 10.940 8.090 7.545 7.251 102.209
2007 7.150 7.470 11.804 6.083 7.308 8.099 7.982 3.315 4.843 6.919 5.471 5.155 81.597
2008 4.595 6.123 3.992 4.957 3.928 4.108 5.393 1.519 2.805 3.685 3.071 3.559 47.732
2009 1.877 2.589 2.368 2.365 2.302 2.476 2.687 815 2.301 2.285 2.392 1.973 26.428
2010 1.339 1.817 2.048 1.609 1.747 2.081 1.859 669 1.608 1.364 1.585 1.245 18.969
2011 1.452 1.573 1.605 1.093 1.902 1.389 1.904 655 1.482 1.373 1.334 921 16.679
2012 1.038 1.001 1.067 749 1.048 939 1.216 603 868 1.194 626 768 11.115
Tabla 24. Evolucin estacional obras en curso en Catalua 1998-2012

Grficamente la evolucin estacional es la siguiente:

Grfico 15. Evolucin estacional obras en curso 1998-2012
Como se puede apreciar la actividad edificatoria de los tres ltimos aos est fuertemente
desacoplada, y la cada de actividad entre el 2006 y el 2012 se cifra en el 89,1%, dato elocuente de lo
que est sucediendo en la construccin de viviendas.




0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 7

3.2. Datos de construccin de viviendas en Barcelona
Para el anlisis de la construccin de viviendas en Barcelona se utilizarn las estadsticas que
aporta el Ministerio de Fomento por Provincias en cuanto al visado de proyectos de ejecucin y
certificados de finalizacin de obras procedentes del Colegio de Arquitectos Tcnicos y Aparejadores.
3.2.1. Visados de nuevas viviendas
Los visados de obra nueva en el periodo 2000-2012 son los siguientes:
Visados de obra nueva Barcelona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
59.237 53.202 44.457 49.581 55.377 59.959 67.291 44.503 14.591 9.385 12.874 11.135 6.640
Variaci -10,19% -16,44% +11,53% +11,69% +8,27% +12,23% -33,86% -67,21% -35,68% +37,18% -13,50% -40,4%
Tabla 25. Visados de obra nueva Barcelona 2000-2012


Grfico 16. Visados de obra nueva Barcelona 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Visados de obra nueva Barcelona 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 4.417 6.519 6.196 5.983 7.032 4.367 6.023 1.672 3.125 4.472 4.450 4981 59.237
2001 4.503 4.280 5.074 4.259 4.715 4.867 5.481 2.495 2.419 4.952 5.273 4884 53.202
2002 3.977 4.681 3.860 4.668 3.118 5.263 5.051 1.090 1.874 3.721 3.570 3584 44.457
2003 3.651 4.749 4.496 3.782 3.980 4.246 6.427 2.210 2.981 4.018 4.198 4843 49.581
2004 2.679 4.163 5.325 4.510 4.572 5.378 7.116 1.965 4.225 4.517 6.235 4692 55.377
2005 3.269 5.767 5.448 5.154 6.082 5.271 7.342 2.500 4.592 4.107 5.498 4929 59.959
2006 4.083 6.182 5.735 5.013 6.733 6.070 8.611 3.437 8.638 4.041 3.874 4874 67.291
2007 3.697 4.288 8.637 4.003 4.712 3.919 3.543 1.334 1.778 3.786 2.684 2122 44.503
2008 1.532 2.744 1.221 1.700 811 1.037 1.469 669 484 655 1.059 1210 14.591
2009 435 606 324 233 700 721 997 246 1.199 1.231 1.238 1.455 9.385
2010 902 1.077 1.470 1.225 1.104 1.382 1.396 341 1.144 813 1.067 953 12.874
2011 1.247 1.211 1.094 853 1.025 1.048 1.447 344 851 660 592 763 11.135
2012 501 619 722 577 795 613 817 350 359 481 522 284 6.640
Tabla 26. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Barcelona 2000-2012
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
VisadosdenuevasviviendasBarcelona20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 8


Grfico 17. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Barcelona 2000-2012
Entre el ao 2006 y el 2012, el visado de nueva vivienda en Barcelona acumula una cada del
90,1%, a pesar de la recuperacin en el nmero de visados que se ha iniciado en 2010, y que se vi
interrumpida en 2011 con una recada.
Es importante destacar que, a pesar del relativo buen comportamiento del visado de viviendas
durante el primer trimestre de 2011, pero desde entonces los datos que se registraron fueron
negativos comparados con la serie histrica. Tngase en consideracin, que el visado de nuevas
viviendas no significa otra cosa que las viviendas que se pondrn en el mercado en 18-24 meses, y
como veremos en el siguiente apartado tiende a equilibrarse con la cantidad de vivienda que se est
colocando en el mercado (certificacin de finalizacin de vivienda). Esto no hace ms que reforzara la
idea de que la demanda de vivienda se est reduciendo a niveles desconocidos en la ltima dcada.
Ser necesario remontarse a la dcada de los ochenta para comprobar una demanda tan reducida de
vivienda.











0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 9

3.2.2. Certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012
Los certificados de finalizacin de obra en Barcelona entre 2000 y 2012 son:
Certificacin finalizacin de obra Barcelona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
43.498 34.378 33.035 36.303 38.898 38.068 39.239 39.951 37.640 21.827 10.800 10.016 5.871
Variacin -20,97% -3,91% 9,89% 7,15% -2,13% 3,08% 1,81% -5,78% -42,01% -50,52% -7,26% -41,4%
Tabla 27. Certificacin final de obra Barcelona 2000-2012


Grfico 18. Certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 4.468 4.703 5.182 2.978 5.490 6.443 3.310 894 2.132 2.681 3.201 2016 43.498
2001 2.953 2.542 3.192 2.629 3.655 3.772 4.142 673 2.060 3.514 3.068 2178 34.378
2002 2.910 2.802 2.981 2.702 3.395 3.023 4.293 836 2.605 3.319 1.834 2335 33.035
2003 2.806 2.581 3.159 2.672 2.866 3.776 4.396 853 3.003 3.535 3.458 3198 36.303
2004 2.541 3.150 3.959 2.873 3.373 4.967 4.150 580 3.141 3.182 3.774 3208 38.898
2005 2.326 2.535 3.186 3.054 3.971 4.611 4.220 1.511 2.925 3.158 3.752 2819 38.068
2006 2.488 2.790 4.228 3.013 3.572 3.453 4.240 1.231 2.922 3.931 3.803 3568 39.239
2007 2.979 2.767 4.244 2.533 3.727 4.260 4.643 1.358 2.673 4.290 3.639 2838 39.951
2008 3.493 3.756 2.761 3.960 3.666 3.082 5.032 1.058 2.408 2.881 2.732 2811 37.640
2009 1.757 2.892 2.358 2.661 2.128 2.221 2.067 286 1.608 1.338 1.524 987 21.827
2010 963 951 1.338 869 1.184 1.204 1.028 283 856 636 759 729 10.800
2011 612 669 647 442 1.717 891 1.186 377 1.056 1.026 1.027 366 10.016
2012 672 426 415 327 542 440 695 319 674 940 29 392 5.871
Tabla 28. Evolucin estacional certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012


0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
CertificadosfinaldeviviendaBarcelona20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 10


Grfico 19. Evolucin estacional certificados de finalizacin de obras 2000-2012

El certificado de finalizacin de viviendas en Barcelona a lo largo de la serie histrica ha
mantenido una cierta coherencia en el nmero de viviendas, sin grandes repuntes al menos durante
el periodo 1998-2008. A partir del ao 2009, se comienza a colocar menor cantidad de vivienda en el
mercado. Desde entonces se ha reducido la cantidad de vivienda colocada en el mercado adecuando
de esta forma la oferta de vivienda a la demanda de sta. En la actualidad la cada de certificaciones
de finalizacin de viviendas se sita en el 85,0%.

















0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 11

3.2.3. Obras en curso Barcelona 2000-2012
Para el intervalo 2000-2012 los datos relativos a obras en curso son:
Obras en curso Barcelona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
51.368 43.790 38.746 42.942 47.138 49.014 53.265 42.227 26.116 15.606 11.837 10.576 6.256
Variaci -14,75% -11,52% 10,83% 9,77% 3,98% 8,67% -20,72% -38,15% -40,24% -24,15% -10,65% -40,85%
Tabla 29. Obras en curso Barcelona 2000-2011
La evolucin de la edificacin en Barcelona podra asumirse como la media aritmtica de las
viviendas iniciadas y terminadas, tal y como se expuso en el captulo 1. El valor de obras en curso
estabiliza de alguna forma las tremendas dispersiones producidas de forma coyuntural por el visado
de nuevas viviendas sobre todo entre 2004 y 2006.

Grfico 20. Evolucin construccin viviendas Barcelona 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Obras en curso Barcelona 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 4.443 5.611 5.689 4.481 6.261 5.405 4.667 1.283 2.629 3.577 3.826 3.499 51.368
2001 3.728 3.411 4.133 3.444 4.185 4.320 4.812 1.584 2.240 4.233 4.171 3.531 43.790
2002 3.444 3.742 3.421 3.685 3.257 4.143 4.672 963 2.240 3.520 2.702 2.960 38.746
2003 3.229 3.665 3.828 3.227 3.423 4.011 5.412 1.532 2.992 3.777 3.828 4.021 42.942
2004 2.610 3.657 4.642 3.692 3.973 5.173 5.633 1.273 3.683 3.850 5.005 3.950 47.138
2005 2.798 4.151 4.317 4.104 5.027 4.941 5.781 2.006 3.759 3.633 4.625 3.874 49.014
2006 3.286 4.486 4.982 4.013 5.153 4.762 6.426 2.334 5.780 3.986 3.839 4.221 53.265
2007 3.338 3.528 6.441 3.268 4.220 4.090 4.093 1.346 2.226 4.038 3.162 2.480 42.227
2008 2.513 3.250 1.991 2.830 2.239 2.060 3.251 864 1.446 1.768 1.896 2.011 26.116
2009 1.096 1.749 1.341 1.447 1.414 1.471 1.532 266 1.404 1.285 1.381 1.221 15.606
2010 933 1.014 1.404 1.047 1.144 1.293 1.212 312 1.000 725 913 841 11.837
2011 930 940 871 648 1.371 970 1.317 361 954 843 810 565 10.576
2012 587 523 569 452 669 527 756 335 517 711 276 338 6.256
Tabla 30. Evolucin estacional obras en curso 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visadosdeobranueva 59.237 53.202 44.457 49.581 55.377 59.959 67.291 44.503 14.591 9.385 12.874 11.135 6.640
Certificadosfinaldeobra 43.498 34.378 33.035 36.303 38.898 38.068 39.239 39.951 37.640 21.827 10.800 10.016 5.871
Obrasencurso 51.368 43.790 38.746 42.942 47.138 49.014 53.265 42.227 26.116 15.606 11.837 10.576 6.256
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
EvolucinconstruccinviviendaBarcelona20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 12


Grfico 21. Evolucin estacional de les obras en curso en Barcelona 2000-2012
El sector mostr indicios de recuperacin en forma de visados de nuevas viviendas en el ao
2010, pero la cada en el nmero de stos revela que la crisis en el sector de la construccin est
siendo muy fuerte incluso en una zona de gran demanda como lo es la provincia de Barcelona, con
un gran peso en la capital y su corona metropolitana donde se concentra la mayor parte de su
poblacin.
Desde el ao 2007, el nmero de viviendas terminadas haba estado por encima de las
viviendas iniciadas y en este contexto, no era posible la reduccin del stock de viviendas, dado que el
visado de viviendas da respuesta a la necesidad inmediata de vivienda y pasan entre 18 y 24 meses
hasta que la vivienda se termina. A partir de 2010 se vuelve a invertir la tendencia y el visado de
viviendas vuelve a colocarse por encima de las viviendas terminadas. En 2011 y 2012, la diferencia
entre ambas vuelve a estrecharse. Esto significa que hay control sobre la oferta de vivienda que se
coloca en Barcelona.
La diferencia de vivienda iniciada y terminada en este periodo 2000-2012 sin considerar el
nmero de viviendas anterior a 2000 es el siguiente:

Evolucin stock de obras en curso Barcelona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visados de
obra nueva
59.237 53.202 44.457 49.581 55.377 59.959 67.291 44.503 14.591 9.385 12.874 11.135 6.640
Certificacin
final obra
43.498 34.378 33.035 36.303 38.898 38.068 39.239 39.951 37.640 21.827 10.800 10.016 5.871
Diferencia
incremental
15.739 34.563 45.985 59.263 75.742 97.633 125.685 130.237 107.188 94.746 96.820 97.939 98.708
Tabla 31. Evolucin stock obras en curso 2000-2012



0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 13

3.3. Datos de construccin de viviendas en Girona
3.3.1. Visados de nuevas viviendas Girona 2000-2012
Los visados de obra nueva en el periodo 2000-2012 en Girona son los siguientes:
Visados de obra nueva Girona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
12.674 11.742 13.539 17.112 18.125 20.454 24.257 15.930 6.909 3.616 2.641 1.877 1.492
Variaci -7,35% 15,30% 26,39% 5,92% 12,85% 18,59% -34,33% -56,63% -47,66% -26,96% -28,93% -20,51%
Tabla 32. Visados de obra nueva Girona 2000-2012


Grfico 22. Visados de obra nueva Girona 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Visados de obra nueva Girona 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 845 1.228 1.354 1.033 1.623 1.034 1.359 645 672 970 1.004 907 12.674
2001 1.191 1.051 1.475 710 1.045 845 1.128 465 665 1.360 1.006 801 11.742
2002 941 1.125 1.163 967 1.055 881 1.233 833 1.384 1.649 1.029 1279 13.539
2003 1.482 1.251 1.316 1.691 1.478 1.328 1.974 691 1.208 1.632 1.469 1592 17.112
2004 744 1.245 1.862 1.626 1.759 1.480 1.439 941 1.800 1.634 1.720 1875 18.125
2005 1.308 1.395 1.800 1.680 1.536 1.902 1.739 1.219 1.697 1.964 2.166 2048 20.454
2006 1.446 1.798 2.458 2.121 2.175 1.722 2.484 1.714 2.506 2.282 2.047 1504 24.257
2007 1.838 1.784 2.692 950 1.323 1.428 1.443 525 1.162 986 1.033 766 15.930
2008 710 1.384 842 703 545 612 254 166 566 423 197 507 6.909
2009 249 266 247 168 196 382 526 257 375 309 341 300 3.616
2010 124 336 150 357 321 350 158 118 225 156 204 142 2.641
2011 213 190 155 130 138 113 167 106 245 193 129 98 1.877
2012 114 209 136 102 157 141 122 102 98 137 96 78 1.492
Tabla 33. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas 2000-2012



0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Vi sados de nuevas vi vi endas Gi rona 2000-2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 14


Grfico 23. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas 2000-2012

Entre el ao 2006 y el 2012, el visado de nueva vivienda en Girona acumula una cada del
93,8%.
Es importante destacar que, en Girona los datos del periodo 2009-2012 se han desacoplado
completamente de los aos anteriores, registrando unos datos de visados de viviendas que han ido
acumulando cadas hasta niveles desconocidos en la serie histrica de la ltima dcada. Ser
necesario remontarse a la dcada de los ochenta para comprobar una demanda tan reducida de
vivienda.
Tngase en consideracin, que el visado de nuevas viviendas no significa otra cosa que las
viviendas que se pondrn en el mercado en 18-24 meses, y como veremos en el siguiente apartado
tiende a equilibrarse con la cantidad de vivienda que se est colocando en el mercado (certificacin
de finalizacin de vivienda). Esto no hace ms que reforzara la idea de que la demanda de vivienda
se est reduciendo a niveles desconocidos en la ltima dcada.










0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

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3.3.2. Certificados de finalizacin de obras Girona 2000-2012
Los certificados de finalizacin de obra en Girona entre 2000 y 2012 son:
Certificacin finalizacin de obra Girona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
8.570 10.138 9.086 9.907 11.444 12.904 12.241 12.481 10.989 7.279 4.262 3.676 3.077
Variaci 18,30% -10,38% 9,04% 15,51% 12,76% -5,14% 1,96% -11,95% -33,76% -41,45% -13,75% -16,29%
Tabla 34. Certificados de finalizacin de obra Girona 2000-2012


Grfico 24. Certificados de finalizacin de obras Girona 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Certificados de finalizacin de obras Girona 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 607 717 679 420 740 748 1.192 586 582 668 1.077 554 8.570
2001 591 614 964 780 1.035 1.176 1.303 571 614 865 738 887 10.138
2002 552 704 996 674 1.060 877 1.025 521 635 642 760 640 9.086
2003 645 709 575 759 1.041 1.183 1.316 513 721 885 745 815 9.907
2004 585 908 960 902 1.004 1.286 1.214 599 938 1.004 1.032 1012 11.444
2005 647 752 945 1.153 1.292 1.931 1.364 445 926 1.022 1.462 965 12.904
2006 895 931 995 810 1.087 1.288 1.886 452 658 1.362 988 889 12.241
2007 1.353 806 1.382 728 975 1.280 1.435 689 741 1.393 764 935 12.481
2008 911 1.417 770 990 963 1.349 1.338 371 552 1.130 473 725 10.989
2009 384 480 658 635 784 833 754 361 504 546 808 532 7.279
2010 218 630 462 356 389 460 362 98 284 431 319 253 4.262
2011 325 293 409 274 408 265 350 175 330 258 356 233 3.676
2012 421 263 271 139 207 226 300 127 304 227 283 309 3.077
Tabla 35. Evolucin estacional certificados finalizacin de obras Girona 2000-2012






0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Certi fi cados fi nal de vi vi enda Gi rona 2000-2012

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Grfico 25. Evolucin estacional certificados finalizacin de obras Girona 2000-2012

El certificado de finalizacin de viviendas en Girona a lo largo de la serie histrica ha
mantenido una cierta coherencia en el nmero de viviendas, sin grandes repuntes al menos durante
el periodo 1998-2008. En el ao 2009, se mantiene el nmero de viviendas nuevas que se colocan en
el mercado y es a partir de 2010 cuando cae el certificado de finalizacin de viviendas, registrndose
en 2012 respecto del ao 2006 una cada del 74,9%.
Los niveles de actividad de la certificacin de viviendas en Girona son bajos. Una menor
cantidad de vivienda finalizada en el mercado responde a dos motivos: reduccin del nmero de
viviendas por terminar y adecuacin a la demanda de viviendas.













0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 17

3.3.3. Obras en curso Girona 2000-2012
Para el intervalo 2000-2012 los datos relativos a obras en curso son:
Obras en curso Girona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
10.622 10.940 11.313 13.510 14.785 16.679 18.249 14.206 8.949 5.448 3.452 2.777 2.285
Variaci 2,99% 3,40% 19,42% 9,44% 12,81% 9,41% -22,16% -37,00% -39,13% -39,13% -19,55% -17,72%
Tabla 36. Obras en curso Girona 2000-2012
La evolucin de la edificacin en Girona podra asumirse como la media aritmtica de las
viviendas iniciadas y terminadas, tal y como se expuso en el captulo 1. El valor de obras en curso
estabiliza de alguna forma las tremendas dispersiones producidas de forma coyuntural por el visado
de nuevas viviendas sobre todo entre 2004 y 2006.
Grfico 26. Evolucin construccin viviendas Girona 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Obras en curso Girona 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 726 973 1.017 727 1.182 891 1.276 616 627 819 1.041 731 10.622
2001 891 833 1.220 745 1.040 1.011 1.216 518 640 1.113 872 844 10.940
2002 747 915 1.080 821 1.058 879 1.129 677 1.010 1.146 895 960 11.313
2003 1.064 980 946 1.225 1.260 1.256 1.645 602 965 1.259 1.107 1.204 13.510
2004 665 1.077 1.411 1.264 1.382 1.383 1.327 770 1.369 1.319 1.376 1.444 14.785
2005 978 1.074 1.373 1.417 1.414 1.917 1.552 832 1.312 1.493 1.814 1.507 16.679
2006 1.171 1.365 1.727 1.466 1.631 1.505 2.185 1.083 1.582 1.822 1.518 1.197 18.249
2007 1.596 1.295 2.037 839 1.149 1.354 1.439 607 952 1.190 899 851 14.206
2008 811 1.401 806 847 754 981 796 269 559 777 335 616 8.949
2009 317 373 453 402 490 608 640 309 440 428 575 416 5.448
2010 171 483 306 357 355 405 260 108 255 294 262 198 3.452
2011 269 242 282 202 273 189 259 141 288 226 243 166 2.777
2012 268 236 204 121 182 184 211 115 201 182 190 194 2.285
Tabla 37. Evolucin estacional obras en curso Girona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Obrasencurso 12.674 11.742 13.539 17.112 18.125 20.454 24.257 15.930 6.909 3.616 2.641 1.877 1.492
Certificadosfinal deobra 8.570 10.138 9.086 9.907 11.444 12.904 12.241 12.481 10.989 7.279 4.262 3.676 3.077
Obrasencurso 10.622 10.940 11.313 13.510 14.785 16.679 18.249 14.206 8.949 5.448 3.452 2.777 2.285
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
EvolucinconstruccinviviendaGirona20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 18


Grfico 27. Evolucin estacional obras en curso Girona 2000-2012

El sector de la edificacin reflej una cada entre el 2006 y el 2012 cercana al 87,5% lo que
revela que la crisis en el sector de la construccin est siendo muy fuerte.
Desde el ao 2008, el nmero de viviendas terminadas ha estado por encima de las viviendas
iniciadas y en este contexto, no era posible la reduccin del stock de viviendas, dado que el visado de
viviendas da respuesta a la necesidad inmediata de vivienda y pasan entre 18 y 24 meses hasta que
la vivienda se termina. Esta tendencia se ha mantenido en el periodo 2009-2012. La diferencia de
vivienda iniciada y terminada en este periodo 2000-2012 sin considerar el nmero de viviendas
anterior a 2000 es el siguiente:

Evolucin stock de obras en curso Girona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visados de
obra nueva
12.674 11.742 13.539 17.112 18.125 20.454 24.257 15.930 6.909 3.616 2.641 1.877 1.492
Certificacin
final obra
8.570 10.138 9.086 9.907 11.444 12.904 12.241 12.481 10.989 7.279 4.262 3.676 3.077
Diferencia
incremental
4.104 5.708 10.161 17.366 24.047 31.597 43.613 47.062 42.982 39.319 37.698 35.899 34.314
Tabla 38. Evolucin stock obras en curso 2000-2012








0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 19

3.4. Datos de construccin de viviendas en Lleida
3.4.1. Visados de nuevas viviendas Lleida 2000-2012
Los visados de obra nueva en el periodo 2000-2012 en Lleida son los siguientes:
Visados de obra nueva Lleida 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
5.466 5.114 5.022 7.228 9.477 11.399 14.151 10.248 3.257 1.211 973 876 656
Variaci -6,44% -1,80% 43,93% 31,12% 20,28% 24,14% -27,58% -68,22% -62,82% -19,65% -9,97% -25,11%
Tabla 39. Visados de obra nueva Lleida 2000-2012


Grfico 28. Visados de obra nueva Lleida 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Visados de obra nueva Lleida 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 445 417 715 450 885 366 459 296 250 435 415 333 5.466
2001 352 554 524 345 499 437 556 407 306 400 588 146 5.114
2002 394 314 274 620 451 279 613 354 333 515 373 502 5.022
2003 532 486 813 753 639 539 813 464 531 571 365 722 7.228
2004 440 687 1.181 1.039 934 790 937 441 646 459 995 928 9.477
2005 666 607 919 1.039 934 1.187 1.057 684 858 986 1.546 916 11.399
2006 1.089 1.625 1.341 914 1.117 1.128 1.546 684 1.788 1.096 955 868 14.151
2007 1.089 910 2.091 652 663 1.034 972 473 531 748 704 381 10.248
2008 343 722 542 235 136 169 292 84 171 151 148 264 3.257
2009 85 48 101 63 118 70 156 74 261 60 105 70 1.211
2010 70 34 66 37 150 116 124 23 64 71 105 113 973
2011 54 80 99 70 94 57 92 63 79 88 49 51 876
2012 69 107 41 38 64 81 51 38 39 59 48 21 656
Tabla 40. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Lleida 2000-2012

.

0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
VisadosdenuevasviviendasLleida20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 20


Grfico 29. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Lleida 2000-2012

Entre el ao 2006 y el 2012, el visado de nueva vivienda en Lleida acumula una cada del
95,4%.
Es importante destacar que, en Lleida los datos del periodo 2009-2012 se han desacoplado
completamente de los aos anteriores, registrando unos datos de visados de viviendas que han ido
acumulando cadas hasta niveles desconocidos en la serie histrica de la ltima dcada. Ser
necesario remontarse a la dcada de los ochenta para comprobar una demanda tan reducida de
vivienda.
Tngase en consideracin, que el visado de nuevas viviendas no significa otra cosa que las
viviendas que se pondrn en el mercado en 18-24 meses, y como veremos en el siguiente apartado
tiende a equilibrarse con la cantidad de vivienda que se est colocando en el mercado (certificacin
de finalizacin de vivienda). Esto no hace ms que reforzara la idea de que la demanda de vivienda
se est reduciendo a niveles desconocidos en la ltima dcada.










0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 21

3.4.2. Certificados de finalizacin de obras Lleida 2000-2012
Los certificados de finalizacin de obra en Lleida entre 2000 y 2012 son:
Certificacin de finalizacin obras Lleida 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
3.177 3.109 4.033 4.746 5.032 5.498 5.816 6.115 5.639 2.696 1.696 1.605 1.186
Variaci -2,14% 29,72% 17,68% 6,03% 9,26% 5,78% 5,14% -7,78% -52,19% -37,09% -5,37% -26,11%
Tabla 41. Evolucin certificados finalizacin obras Lleida 2000-2012

Grfico 30. Certificacin final de obra Lleida 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Certificados de finalizacin de obras Lleida 2000-2011
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 238 283 227 169 269 401 296 165 197 469 206 257 3.177
2001 194 228 351 190 272 267 329 211 190 218 431 228 3.109
2002 423 324 409 332 367 231 334 226 331 413 428 215 4.033
2003 440 212 316 258 495 338 605 288 400 504 387 503 4.746
2004 304 282 352 284 425 542 589 266 427 524 510 527 5.032
2005 279 345 451 284 425 608 698 325 560 495 579 449 5.498
2006 446 415 582 373 502 689 637 313 666 576 349 268 5.816
2007 446 308 324 212 447 684 1.042 411 523 728 406 584 6.115
2008 719 520 638 599 394 502 673 279 189 374 305 447 5.639
2009 261 280 435 266 210 239 227 89 240 142 171 136 2.696
2010 88 101 50 49 54 227 83 205 171 249 318 101 1.696
2011 141 180 131 66 151 124 231 82 120 131 189 59 1.605
2012 117 95 91 126 130 202 65 28 98 64 135 35 1.186
Tabla 42. Evolucin estacional certificados de finalizacin de obras Lleida 2000-2012

.


0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
CertificadosfinaldeviviendaLleida20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 22


Grfico 31. Evolucin estacional certificados de finalizacin de obras Lleida 2000-2012

El certificado de finalizacin de viviendas en Lleida a lo largo de la serie histrica ha
mantenido una cierta coherencia en el nmero de viviendas, sin grandes repuntes al menos durante
el periodo 1998-2008. En el ao 2009, cae prcticamente a la mitad el nmero de viviendas nuevas
que se colocan en el mercado y a partir de 2010 el certificado de finalizacin de viviendas, registra los
datos ms bajos de la serie histrica. En 2012 respecto del ao 2006 se registra una cada del 79,6%.
Los niveles de actividad de la certificacin de viviendas en Lleida son bajos. Una menor
cantidad de vivienda finalizada en el mercado responde a dos motivos: reduccin del nmero de
viviendas por terminar y adecuacin a la demanda de viviendas.














0
200
400
600
800
1.000
1.200
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 23

3.4.3. Obras en curso Lleida 2000-2012
Para el intervalo 2000-2012 los datos relativos a obras en curso son:
Obras en curso Lleida 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
4.322 4.112 4.528 5.987 7.255 8.449 9.984 8.182 4.448 1.954 1.335 1.294 921
Variaci -4,86% 10,12% 32,24% 21,17% 16,46% 18,17% -18,05% -45,63% -56,08% -31,69% -7,04% -25,76%
Tabla 43. Obras en curso Lleida 2000-2012
La evolucin de la edificacin en Lleida podra asumirse como la media aritmtica de las
viviendas iniciadas y terminadas, tal y como se expuso en el captulo 1. El valor de obras en curso
estabiliza de alguna forma las tremendas dispersiones producidas de forma coyuntural por el visado
de nuevas viviendas sobre todo entre 2004 y 2006.
La evolucin de la construccin en Lleida es la siguiente:

Grfico 32. Evolucin construccin viviendas Lleida 2000-2012
Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Obras en curso Lleida 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 342 350 471 310 577 384 378 231 224 452 311 295 4.322
2001 273 391 438 268 386 352 443 309 248 309 510 187 4.112
2002 409 319 342 476 409 255 474 290 332 464 401 359 4.528
2003 486 349 565 506 567 439 709 376 466 538 376 613 5.987
2004 372 485 767 662 680 666 763 354 537 492 753 728 7.255
2005 473 476 685 662 680 898 878 505 709 741 1.063 683 8.449
2006 768 1.020 962 644 810 909 1.092 499 1.227 836 652 568 9.984
2007 768 609 1.208 432 555 859 1.007 442 527 738 555 483 8.182
2008 531 621 590 417 265 336 483 182 180 263 227 356 4.448
2009 173 164 268 165 164 155 192 82 251 101 138 103 1.954
2010 79 68 58 43 102 172 104 114 118 160 212 107 1.335
2011 98 130 115 68 123 91 162 73 100 110 119 55 1.241
2012 93 101 66 82 97 142 58 33 69 62 92 28 921
Tabla 44. Evolucin estacional obras en curso Lleida 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visadosdeobranueva 5.466 5.114 5.022 7.228 9.477 11.399 14.151 10.248 3.257 1.211 973 876 656
Certificadosfinaldeobra 3.177 3.109 4.033 4.746 5.032 5.498 5.816 6.115 5.639 2.696 1.696 1.605 1.186
Obrasencurso 4.322 4.112 4.528 5.987 7.255 8.449 9.984 8.182 4.448 1.954 1.335 1.241 921
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
EvolucinconstruccinviviendaLleida20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 24

Grfico 33. Evolucin estacional obras en curso Lleida 2000-2012

El sector de la edificacin reflej una cada entre el 2006 y el 2012 del 92,2% lo que revela
que la crisis en el sector de la construccin est siendo muy fuerte.
Desde el ao 2008, el nmero de viviendas terminadas ha estado por encima de las viviendas
iniciadas y en este contexto, no era posible la reduccin del stock de viviendas, dado que el visado de
viviendas da respuesta a la necesidad inmediata de vivienda y pasan entre 18 y 24 meses hasta que
la vivienda se termina. Esta tendencia se ha mantenido durante los aos 2009, 2010 y 2011 y se
mantiene. La diferencia de vivienda iniciada y terminada en este periodo 2000-2011 sin considerar el
nmero de viviendas anterior a 2000 es el siguiente:

Evolucin stock de obras en curso Lleida 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visados de
obra nueva
5.466 5.114 5.022 7.228 9.477 11.399 14.151 10.248 3.257 1.211 973 876 656
Certificacin
final obra
3.177 3.109 4.033 4.746 5.032 5.498 5.816 6.115 5.639 2.696 1.696 1.605 1.186
Diferencia
incremental
2.289 4.294 5.283 7.765 12.210 18.111 26.446 30.579 28.197 26.712 25.989 25.260 24.730
Tabla 45. Evolucin stock obras en curso Lleida 2000-2012








0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 25

3.5. Datos de construccin de viviendas en Tarragona
3.5.1. Visados de nuevas viviendas Tarragona 2000-2012
Los visados de obra nueva en el periodo 2000-2012 en Tarragona son los siguientes:
Visados de obra nueva Tarragona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
16.776 15.541 18.768 22.572 21.682 26.818 25.818 17.710 4.040 2.395 2.052 1.406 1.336
Variaci -7,36% 20,76% 20,27% -3,94% 23,69% -3,73% -31,40% -77,19% -40,72% -14,32% -31,48% -4,98%
Tabla 46. Visados de obra nueva Tarragona 2000-2012


Grfico 34. Visados de obra nueva Tarragona 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Visados de obra nueva Tarragona 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 1.422 1.689 1.399 1.170 2.053 1.441 1.698 830 1.123 1.307 1.675 969 16.776
2001 1.164 1.491 1.480 1.220 1.623 1.471 1.706 990 913 1.551 988 944 15.541
2002 1.225 1.684 1.615 1.510 2.135 1.469 1.658 948 1.916 1.837 1.233 1538 18.768
2003 1.534 1.601 1.992 1.979 2.008 2.129 2.495 1.417 1.540 2.200 1.430 2247 22.572
2004 1.199 2.035 1.648 2.238 1.782 2.290 2.241 1.274 1.456 1.240 2.353 1926 21.682
2005 1.980 2.600 2.669 2.155 2.900 1.798 2.735 1.090 1.813 1.708 2.654 2716 26.818
2006 1.552 1.988 2.042 2.111 2.571 2.825 2.576 1.605 3.598 1.718 1.856 1376 25.818
2007 1.630 2.255 2.693 1.679 1.505 1.753 1.191 1.369 1.024 771 426 1414 17.710
2008 546 613 356 402 318 288 391 95 282 207 357 185 4.040
2009 119 273 169 389 199 167 173 119 195 208 199 185 2.395
2010 67 305 325 97 93 163 212 184 200 218 106 82 2.052
2011 68 165 289 101 75 117 176 46 107 93 85 84 1.406
2012 102 99 286 49 70 78 63 42 48 286 65 148 1.336
Tabla 47. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Tarragona 2000-2012


0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
VisadosdenuevasviviendasTarragona20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 26



Grfico 35. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Tarragona 2000-2012

Entre el ao 2006 y el 2012, el visado de nueva vivienda en Girona acumula una cada del
94,8%.
Es importante destacar que, en Tarragona los datos del periodo 2008-2012 se han
desacoplado completamente de los aos anteriores, registrando unos datos de visados de viviendas
que han ido acumulando cadas hasta niveles prcticamente residuales. De hecho es la zona que
ms ha notado la cada del sector de la construccin.
Tngase en consideracin, que el visado de nuevas viviendas no significa otra cosa que las
viviendas que se pondrn en el mercado en 18-24 meses, y como veremos en el siguiente apartado
tiende a equilibrarse con la cantidad de vivienda que se est colocando en el mercado (certificacin
de finalizacin de vivienda). Esto no hace ms que reforzara la idea de que la demanda de vivienda
se est reduciendo a niveles desconocidos en la ltima dcada.











0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 27

3.5.2. Certificados de finalizacin de obras Tarragona 2000-2012
Los certificados de finalizacin de obra en Tarragona entre 2000 y 2012 son:
Certificacin de finalizacin obras Tarragona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
9.998 8.482 7.100 15.237 18.613 18.972 15.605 16.255 12.399 4.447 2.640 2.767 1.975
Variaci -15,16% -16,29% 114,61% 22,16% 1,93% -17,75% 4,17% -23,72% -64,13% -40,63% +4,81% -28,62%
Tabla 48. Evolucin certificados finalizacin obras Tarragona 2000-2012


Grfico 36. Evolucin certificados finalizacin obras Tarragona 2000-2012

Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Certificados de finalizacin de obras Tarragona 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 443 962 896 578 1.887 1.327 901 335 859 575 741 494 9.998
2001 650 993 1.327 702 845 965 915 106 462 673 384 460 8.482
2002 294 507 173 277 335 367 491 210 968 1.257 1.257 964 7.100
2003 797 1.181 1.410 1.353 2.367 1.377 1.610 365 856 1.371 1.363 1187 15.237
2004 1.313 1.570 1.648 1.568 1.651 2.056 1.811 562 1.156 1.658 1.983 1637 18.613
2005 1.245 1.729 2.350 1.620 2.395 2.049 1.528 628 1.381 1.481 1.543 1023 18.972
2006 1.167 1.541 1.115 928 1.522 2.537 1.534 612 1.103 1.173 1.218 1155 15.605
2007 1.267 1.821 1.544 1.409 1.264 1.840 1.695 471 1.253 1.136 1.285 1270 16.255
2008 936 1.089 853 1.325 1.022 1.177 1.336 315 958 1.549 871 968 12.399
2009 463 333 444 315 269 319 474 197 220 735 398 280 4.447
2010 245 199 235 227 198 260 355 86 272 154 292 117 2.640
2011 244 357 385 250 196 162 159 116 175 296 240 187 2.767
2012 79 184 173 140 131 98 318 201 116 194 73 268 1.975
Tabla 49. Evolucin estacional certificados de finalizacin de obras Tarragona 2000-2012



0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
CertificadosfinaldeviviendaTarragona20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 28


Grfico 37. Evolucin estacional certificados de finalizacin de obras Tarragona 2000-2012

El certificado de finalizacin de viviendas en Tarragona a lo largo de la serie histrica ha
mantenido una cierta coherencia en el nmero de viviendas, sin grandes repuntes al menos durante
el periodo 1998-2008. En el ao 2009, cae prcticamente un 60% el nmero de viviendas nuevas que
se colocan en el mercado y en el periodo 2010-2012 los certificados de finalizacin de viviendas,
registra los datos ms bajos de la serie histrica. En 2012 respecto del ao 2006 se registra una
cada del 87,3%.
Los niveles de actividad de la certificacin de viviendas en Tarragona son bajos. Una menor
cantidad de vivienda finalizada en el mercado responde a dos motivos: reduccin del nmero de
viviendas por terminar y adecuacin a la demanda de viviendas.












0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 29

3.5.3. Obras en curso Tarragona 2000-2012
Para el intervalo 2000-2012 los datos relativos a obras en curso son:
Obras en curso Tarragona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
13.387 12.012 12.934 18.905 20.148 22.895 20.712 16.983 8.220 3.421 2.346 2.087 1.656
Variaci -10,27% 7,68% 46,16% 6,58% 13,64% -9,54% -18,00% -51,60% -58,38% -31.42% -11,06% -20,66%
Tabla 50. Evolucin obras en curso Tarragona 2000-2012
La evolucin de la edificacin en Tarragona podra asumirse como la media aritmtica de las
viviendas iniciadas y terminadas, tal y como se expuso en el captulo 1. El valor de obras en curso
estabiliza de alguna forma las tremendas dispersiones producidas de forma coyuntural por el visado
de nuevas viviendas sobre todo entre 2004 y 2006.
La evolucin de la construccin en Tarragona es la siguiente:

Grfico 38. Evolucin construccin viviendas Tarragona 2000-2011
Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:
Obras en curso Tarragona 2000-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
2000 933 1.326 1.148 874 1.970 1.384 1.300 583 991 941 1.208 732 13.387
2001 907 1.242 1.404 961 1.234 1.218 1.311 548 688 1.112 686 702 12.012
2002 760 1.096 894 894 1.235 918 1.075 579 1.442 1.547 1.245 1.251 12.934
2003 1.166 1.391 1.701 1.666 2.188 1.753 2.053 891 1.198 1.786 1.397 1.717 18.905
2004 1.256 1.803 1.648 1.903 1.717 2.173 2.026 918 1.306 1.449 2.168 1.782 20.148
2005 1.613 2.165 2.510 1.888 2.648 1.924 2.132 859 1.597 1.595 2.099 1.870 22.895
2006 1.360 1.765 1.579 1.520 2.047 2.681 2.055 1.109 2.351 1.446 1.537 1.266 20.712
2007 1.449 2.038 2.119 1.544 1.385 1.797 1.443 920 1.139 954 856 1.342 16.983
2008 741 851 605 864 670 733 864 205 620 878 614 577 8.220
2009 291 303 307 352 234 243 324 158 208 472 299 233 3.421
2010 156 252 280 162 146 212 284 135 236 186 199 100 2.346
2011 156 261 337 176 136 140 168 81 141 195 163 136 2.087
2012 91 142 230 95 101 88 191 122 82 240 69 208 1.656
Tabla 51. Evolucin estacional de obras en curso Tarragona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visadosdeobranueva 16.776 15.541 18.768 22.572 21.682 26.818 25.818 17.710 4.040 2.395 2.052 1.406 1.336
Certificadosfinaldeobra 9.998 8.482 7.100 15.237 18.613 18.972 15.605 16.255 12.399 4.447 2.640 2.767 1.975
Obrasencurso 13.387 12.012 12.934 18.905 20.148 22.895 20.712 16.983 8.220 3.421 2.346 2.087 1.656
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
EvolucinconstruccinviviendaTarragona20002012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 30


Grfico 39. Evolucin estacional de obras en curso Tarragona 2000-2011

El sector de la edificacin en Tarragona reflej una cada entre el 2006 y el 2012 cercana al
92% lo que revela que la crisis en el sector de la construccin est siendo muy fuerte.
Desde el ao 2008, el nmero de viviendas terminadas ha estado por encima de las viviendas
iniciadas y en este contexto, no era posible la reduccin del stock de viviendas, dado que el visado de
viviendas da respuesta a la necesidad inmediata de vivienda y pasan entre 18 y 24 meses hasta que
la vivienda se termina. Esta tendencia se est manteniendo y el stock de vivienda en construccin se
ha reducido desde 2007 en 13.000 viviendas. La diferencia de vivienda iniciada y terminada en este
periodo 2000-2012 sin considerar el nmero de viviendas anterior a 2000 es el siguiente:

Evolucin stock de obras en curso Tarragona 2000-2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Visados de
obra nueva
16.776 15.541 18.768 22.572 21.682 26.818 25.818 17.710 4.040 2.395 2.052 1.406 1.336
Certificacin
final obra
9.998 8.482 7.100 15.237 18.613 18.972 15.605 16.255 12.399 4.447 2.640 2.767 1.975
Diferencia
incremental
6.778 13.837 25.505 32.840 35.909 43.755 53.968 55.423 47.064 45.012 44.424 43.063 42.424
Tabla 52. Evolucin stock obras en curso Lleida 2000-2012







0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 31

3.6. Mercado de la vivienda en Catalua 2006-2012
La evolucin global del mercado de la vivienda en Catalua es, tal y como hemos visto con
anterioridad, de una disminucin de la demanda, una clara desaceleracin del crecimiento del precio
de la vivienda y una reduccin drstica del nmero de viviendas iniciadas. La oferta de nuevas
viviendas va a reaccionar frente al aumento de stock de viviendas con un menor ritmo de nuevas
viviendas. La menor demanda de viviendas y la fuerte oferta han favorecido la desaceleracin de los
incrementos de precios de la vivienda a partir de 2007 que este ajuste en el precio se prolongue
durante los aos 2008, 2009 y 2010.
La tendencia que se muestra en los ltimos dos aos de reduccin del porcentaje de vivienda
libre frente al total, pone de manifiesto que el sector inmobiliario funcionaba bsicamente por la
iniciativa privada. El sector pblico difcilmente va a poder cubrir el vaco dejado por la iniciativa
privada dado que el stock de vivienda es excesivo.
En el anlisis de la demanda es necesario distinguir cuatro componentes:
- Generacin de nuevos hogares al ao, esto es la demanda que se genera
fundamentalmente por poblacin entre 25/45 aos.
- Demanda de segunda residencia (vivienda vacacional)
- Demanda extranjera o por parte de no residentes
- Demanda por rotacin que es la que se genera en hogares que una vez que tienen
pagada en sus totalidad la primera vivienda, se generan recursos para poder cambiar o
mejorar la vivienda. En estos procesos de de rotacin se genera una nueva demanda de
vivienda pero tambin una nueva oferta al liberarse la antigua vivienda al mercado.
El stock de viviendas sin vender en Catalua se situar en torno al 15 % del stock de
viviendas de Espaa, es decir, que podra ser de unas 250.000 viviendas. La creacin de hogares
estara en torno a los 200.000 aunque este nmero podra verse reducido en los prximos aos.
El mercado de la vivienda en Catalua durante el perodo 2006-2008 fue el siguiente:
2006 2007 2008 2009
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
ESPAA 916.103 389.594 526.509 788.518 341.264 447.254 561.420 296.405 265.015 423.114 231.859 191.255
CATALUA
152.802 65.411 87.391 112.614 46.628 65.986 62.954 29.549 33.405 46.991 20.965 26.026
16,67% 16,79% 16,60% 14,28% 13,66% 14,75% 11,21% 9,97% 12,47% 11,11% 9,04% 13,61%
Barcelona 96.956 40.389 56.567 68.360 26.786 41.574 38.639 17.296 21.343 29.743 12.024 17.719
Girona 22.831 9.498 13.333 16.615 7.784 8.831 9.454 5.252 4.202 7.225 3.897 3.328
Lleida 10.109 5.890 4.219 9.264 5.303 3.961 5.767 3.372 2.395 3.640 2.060 1.580
Tarragona 22.906 9.634 13.272 18.375 6.755 11.620 9.094 3.629 5.465 6.383 2.984 3.399
Tabla 53. Evolucin compraventa Catalua por provincias 2006-2008








Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 32

El mercado de la vivienda en Catalua durante el perodo 2010-2012 fue el siguiente:


2010 2011 2012
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
ESPAA 445.885 227.533 218.352 370.204 184.530 185.674 330.750 165.118 165.632
CATALUA
57.146 24.432 32.714 48.997 20.642 28.355 44.705 17.372 27.333
12,82% 10,74% 14,98% 13,24% 11,19% 15,27% 13,52% 10,52% 16,50%
Barcelona 37.972 14.492 23.480 31.687 12.006 19.681 27.633 9.261 18.372
Girona 8.109 4.150 3.959 7.057 3.360 3.697 6.917 3.123 3.794
Lleida 3.526 1.810 1.716 2.905 1.373 1.532 2.858 1.412 1.446
Tarragona 7.539 3.980 3.559 7.348 3.903 3.445 7.297 3.576 3.721
Tabla 54. Evolucin compraventa Catalua por provincias 2010-2012

Entre 2006 y 2012 las compraventas anuales de vivienda se han reducido de 152.802
viviendas a 44.705, lo que supone una cada del 70,7 %. El nmero de viviendas nuevas ha seguido
cayendo respecto de los aos anteriores.
En vivienda nueva se ha pasado de 65.411 a 17.372 unidades, lo que supone una reduccin
del 73,4%. En vivienda usada se ha pasado de las 87.391 unidades a quedarse en 27.333, lo que
supone una cada del 68,7%.

Grfico 40. Compraventa de vivienda Catalua 2006-2012


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
TOTAL 152.802 112.614 62.954 46.991 57.146 48.997 44.705
NUEVA 65.411 46.628 29.549 20.965 24.432 20.642 17.372
USADA 87.391 65.986 33.405 26.026 32.714 28.355 27.333
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
CompraventaviviendaCatalua20062012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 33

La variacin de las operaciones de compraventa de viviendas en Catalua y por provincias
durante el perodo 2006-2009 se refleja en la siguiente tabla:
VARIACIN 2007/2006 VARIACIN 2008/2007 VARIACIN 2009/2008
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
CATALUA -26,30% -28,72% -24,49% -44,10% -36,63% -49,38% -25,73% -28,61% -23,17%
Barcelona -29,49% -33,68% -26,50% -43,48% -35,43% -48,66% -23,00% -29,10% -18,06%
Girona -27,23% -18,05% -33,77% -43,10% -32,53% -52,42% -25,01% -25,76% -24,06%
Lleida -8,36% -9,97% -6,12% -37,75% -36,41% -39,54% -36,88% -39,03% -33,86%
Tarragona -19,78% -29,88% -12,45% -50,51% -46,28% -52,97% -30,98% -20,75% -37,77%
Tabla 55a. Tasas de variacin interanual por provincias 2006-2008

VARIACIN 2010/2009 VARIACIN 2011/2010 VARIACIN 2012/2011
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
CATALUA 21,61% 16,54% 25,70% -14,26% -15,51% -13,32% 8,76% 15,84% 3,60%
Barcelona 27,67% 20,53% 32,51% -16,55% -17,15% -16,18% 12,79% 22,86% 6,65%
Girona 12,24% 6,49% 18,96% -12,97% -19,04% -6,62% 1,98% 7,05% 2,62%
Lleida -3,13% -12,14% 8,61% -17,61% -24,14% -10,72% 1,62% 2,84% 5,61%
Tarragona 18,11% 33,38% 4,71% -2,53% -1,93% -3,20% 0,69% 8,38% 8,01%
Tabla 55b. Tasas de variacin interanual por provincias 2009-2012
El ao 2010 supone un cambio de tendencia respecto de los aos anteriores, ya que los
datos de compraventa de viviendas mejoraron respecto del ao anterior, pero no supo mantener esta
tendencia en los aos sucesivos.
La variacin en los valores de compraventa entre los aos 2006 y 2012 son los siguientes:
VARIACIN 2012/2006
TOTAL NUEVA USADA
ESPAA -63,90% -57,62% -68,54%
CATALUA
-70,74% -73,44% -68,72%
Barcelona
-71,50% -77,07% -67,52%
Girona
-69,70% -67,12% -71,54%
Lleida
-71,73% -76,03% -65,73%
Tarragona
-68,14% -62,88% -71,96%
Tabla 56. Tasas de variacin interanual 2006-2012

El nmero de transacciones de vivienda nueva en Espaa ha continuado cayendo incluso en
ahondado cada nuevo ao. La comparativa de Catalua con Espaa muestra que la cada acumulada
entre 2006-2012 es mayor en Catalua. Es decir el impacto de la crisis inmobiliaria en Catalua ha
sido mayor y ms rpido.
La cada registrada en las operaciones de compraventa entre 2006 y 2012 en Catalua es del
70,74%, siete puntos ms que en el conjunto de Espaa. La cada en vivienda nueva es del 73,44%
frente al 57,62% del conjunto de Espaa, casi diecisis puntos ms. En vivienda usada la cada es
prcticamente la misma, del 68,7% en Catalua y 68,54% en el conjunto de Espaa.




Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 34

Evolucin precio de la vivienda en Catalua
La menor demanda de viviendas y la gran oferta ha favorecido la desaceleracin de los
incrementos de precios de las viviendas a partir de 2007 y que este ajuste en el precio de las
viviendas se alargar entre los aos 2009-2012 a medida que se vaya reduciendo el stock de
viviendas sin vender.
Precio metro cuadrado (/m
2
)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Catalua
847 964 1.092 1.225 1.355 1.543 1.805 2.013 2.257 2.398 2.463 2.303 2.233 2.099
Evol 13,77% 13,31% 12,18% 10,59% 13,84% 16,97% 11,53% 12,11% 6,25% 2,74% -6,5% -3,0% -6,0%
Barcelona 997 1.138 1.297 1.467 1.582 1.770 2.059 2.271 2.549 2.697 2.771 2.591 2.511 2.358
Girona 659 732 825 933 1.080 1.268 1.490 1.744 1.991 2.124 2.171 2.042 1.987 1.876
Lleida 534 597 654 722 811 926 1.063 1.138 1.297 1.405 1.441 1.357 1.333 1.257
Tarragona 539 607 688 783 928 1.124 1.424 1.602 1.740 1.877 1.941 1.793 1.743 1.641
Tabla 57. Evolucin precio vivienda Catalua por provincias

Los ltimos datos de precios de vivienda libre muestran un proceso de ajuste ms lento del
esperado. La cada de precios debera ayudar a la absorcin de la sobreoferta de vivienda en el
mercado. La reduccin en los precios implica que la demanda potencial de vivienda, que sigue
existiendo en el mercado, tarde ms en materializarse en compras dadas las expectativas de
reducciones adicionales de los precios.
El ajuste de los precios de la vivienda se estima pudiera llegar a lo largo de los prximos aos
con reduccin de precios prximos al 30% y hasta el 50% en segunda residencia. Es imposible
realizar una previsin de evolucin de precios de la vivienda y depender en buena medida del
acceso a la financiacin por parte de las familias. Se descarta el fin inversor de tipo especulativo en
vivienda puesto que no genera beneficios a corto y medio plazo.

Grfico 41. Evolucin precio vivienda Catalua 1998-2011
847
964
1.092
1.225
1.355
1.543
1.805
2.013
2.257
2.398
2.463
2.303
2.233
2.099
753
811
880
967
1.119
1.316
1.546
1.761
1.944
2.056
2.071
1.882
1.843
1.740
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Preciovivienda(/m
2
)
Catalunya
Espanya

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
1

4. ANLISIS DE LA OFERTA DE VIVIENDA ESPAA 2010-2014
4.1. Consideraciones previas
El comportamiento de los visados de vivienda nueva permite anticipar el ciclo inmobiliario, tal
y como se puede comprobar observando series completas de dicha variable a nivel nacional desde el
ao 1960. De este modo, el promotor inmobiliario suele renunciar a lanzar nuevos proyectos de
vivienda nueva cuando percibe que el mercado no va a asumir dichas viviendas, y viceversa,
constituyendo en consecuencia el primer factor dinamizador del mercado inmobiliario.

4.2. Informe SEEBBVA Situacin Inmobiliaria: Diciembre 2009
En Espaa, factores como una disminucin en la demanda externa, el sector de la
construccin en su conjunto lleva ms de un ao contrayndose. Un anlisis desagregado entre el
sector residencial y no residencial apunta hacia un ajuste significativamente mayor en el primero,
mientras que el sector no residencial an no ha mostrado signos evidentes de contraccin. El sector
de la vivienda, que es el que ms ha crecido durante la ltima fase expansiva, a pesar de la mejora
de algunos de sus indicadores, sigue presentando importantes desequilibrios en cantidades, que
obligarn los precios a ajustarse ms.
Por ello, en el sector inmobiliario y el proceso de desapalancamiento del sector privado
determinarn un intenso ajuste en la actividad durante este ao 2009 y una lenta recuperacin en
2010.
Es posible un crecimiento potencial elevado en los aos venideros si se implementan las
reformas estructurales adecuadas, que fomenten la ocupacin, aumenten la productividad y generen
mayor ahorro. Antes de que haya cualquiera tipo de recuperacin, el sector necesita pasar por un
ajuste, sobre todo en cantidades.
En la fase actual del ciclo con un stock de sobre oferta dificulta el ajuste, por lo que se prev
que la actividad de construccin residencial se mantenga en niveles muy reducidos, tal y como ya se
va a estudiar en este captulo.
Entre 2008 y 2012, el precio de la vivienda debera caer un 30% acumulado. El ajuste es ms
rpido de los lo que se pensaba tal y como demuestra el hecho de que el Servicio de Estudios
Econmicos del BBVA ha corregido notablemente a la baja y en muy poco tiempo sus ltimas
previsiones. Como contrapartida, el BBVA destaca que la baja de los tipos oficiales de inters
contribuira de forma decisiva a mejorar la accesibilidad de los ciudadanos al mercado inmobiliario.
Es preciso indicar que las condiciones de acceso al crdito establecidas por el conjunto de las
entidades financieras, as como la alta tasa de desempleo que se registra en la actualidad est
frenando el acceso a la vivienda de los ciudadanos.
El sector de la vivienda, que es el que ms ha crecido durante la ltima fase expansiva, y a
pesar de la mejora de algunos de sus indicadores, sigue presentando importantes desequilibrios en
cantidades y una importante sobreoferta, lo que continuar ejerciendo presin a la baja sobre los
precios. La oferta de nueva vivienda se ha adaptado con agilidad a este escenario, situndose en
niveles mnimos.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
2


Del total de stock de viviendas se estima que el 70% ir destinado a primera residencia,
mientras que el 30% restante ser vacacional o tendr un uso diferente en funcin de su ubicacin,
segn el Ministerio, que extrapola a este caso los datos del ltimo estudio sobre distribucin del
parque de vivienda correspondiente a 2007
Para el BBVA an no se ha absorbido la sobreoferta de vivienda nueva. El stock sin vender
asciende a 1.200.000 viviendas y este inmenso stock no comenzar a reducirse hasta bien entrado el
ao 2010 para volver a niveles de 2005 a finales del ao 2012.

Grfico 42. Estimacin oferta de vivienda nueva
Este ajuste y posterior recuperacin del sector constructor tendr repercusiones claras sobre
el mercado laboral espaol. Hasta ahora, la cada de la demanda de trabajo del sector se ha
traducido en una intensa contraccin del empleo pero no en una moderacin salarial. Las principales
1. Desde el tercer trimestre del ao 2006 (efecto alcista como consecuencia de la posterior
entrada en vigor del nuevo Cdigo Tcnico de Edificacin) se viene produciendo un
importante ajuste de los visados de vivienda, descendiendo en poco ms de un ao a
prcticamente la mitad. La actividad del sector residencial lleva contrayndose desde el
primer trimestre de 2008. A pesar de algunos signos de suavizacin del ajuste del sector
durante los meses de verano, el mercado de la vivienda sigue vindose afectado por
importantes desequilibrios.
2. A partir de entonces se inicia una brusca cada del nmero de visados de vivienda, cerrando el
cuarto trimestre del ao 2007 ligeramente por encima de los 100.000 visados, es decir,
prcticamente la mitad de lo habitual durante los aos 2004, 2005 y 2006. Esta reduccin es
como consecuencia, fundamentalmente, del descenso de las expectativas de venta de
viviendas, que tal y como se podr comprobar ms adelante, efectivamente se est
produciendo a travs de una reduccin del nmero de compraventas de vivienda
registradas.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
3

causas de este hecho son el cambio en la composicin de los ocupados en el sector, provocado por
la destruccin de empleos menos productivos y peor remunerados, y, en menor medida, la existencia
de rigideces salariales a la baja comparativamente elevadas. A futuro, se prev que el incipiente
ajuste salarial contine.
El sector de la construccin, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo,
requiriendo ms ajuste de precios.
El exceso de oferta en la construccin residencial marca el ritmo de la actividad, mientras que
la correccin en precios pendiente es significativa
La correccin de precios ha sido reducida hasta ahora cuando se compara con ajustes
anteriores, tanto en trminos de magnitud (un 10% en trminos reales desde el mximo),
como de duracin (seis trimestres)
De acuerdo con las estimaciones del Servicio de Estudios de BBVA, los precios reales caern
un 7% en 2009 y un 8% adicional en 2010
En el sector inmobiliario, la construccin de viviendas se reduce en lnea con la sobreoferta,
mientras que el sector no residencial se mantiene soportado por las polticas pblicas.
El BBVA cree que la rehabilitacin de vivienda, apoyada por actuaciones de poltica
econmica, y con una actividad intensiva en mano de obra y un escaso impacto
medioambiental, podra ser uno de los soportes del sector inmobiliario
La cuantificacin de la capacidad de cada sector para beneficiarse de los aumentos de la
demanda final de la economa sugiere que el sector de la construccin se ver ms
beneficiado que la media ante una futura expansin en la demanda final en Espaa
El BBVA estima que, una vez finalizado el proceso de ajuste en el sector inmobiliario y
recuperada la normalidad, habr una demanda potencial de vivienda de 400.000 uds/ao.

4.2.1. Visados de nuevas viviendas
Estudio previo de visados de nuevas viviendas 1998-2012
Los datos de visados de nuevas viviendas de las estadstica del Ministerio de Fomento con
datos facilitados por los Colegios Profesionales de AA.TT y Aparejadores son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Espaa 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656
Var 20,6% 6,6% -5,7% 2,6% 19,9% 7,2% 6,3% 15,9% -24,4% -56,5% -51,1% -13,0% -13,9% -36,6%
Tabla 58. Visados de nuevas viviendas 1998-2012

Correccin de las previsiones de visado de nuevas viviendas para el periodo 2011-2014
Es evidente que las previsiones realizadas por el BBVA de 150.000 viviendas en 2010 y
175.000 en 2011 no se han cumplido. Las cifras de visados de nuevas viviendas estn muy por
debajo de las previstas y aunque las previsiones de visados de nueva vivienda para el periodo 2011-
2013 en base a los datos del ao 2010 se revisaron ya que el nmero de visados de nuevas
viviendas fue bastante inferior al propuesto por BBVA. Las previsiones para 2011 fueron
absolutamente errneas y no siguieron una senda de la recuperacin esperada por los diferentes

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
4

organismos. Es necesario revisar a la baja los datos de visados de nuevas viviendas para el periodo
2012-2014.
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva BBVA 150.000 175.000 190.000 200.000 200.000
Visados de obra nueva reales 127.543 109.866 69.656
Previsin corregida visados de obra nueva - 140.000 110.000 115.000 120.000
Tabla 59. Estimacin BBVA visados de obra nueva 2010-2014 (*) Previsin corregida por datos reales
El ritmo de crecimiento de visados de nuevas viviendas va a depender en gran medida de la
reduccin del actual stock de viviendas.
Los datos reales de visado de viviendas por series mensuales para el periodo 1998-2011 son:
Visados de obra nueva Espaa 1998-2011
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 28.434 33.547 37.618 39.215 39.204 43.308 53.630 26.540 36.687 42.615 41.754 40.547 463.099
1999 35.164 43.229 51.234 45.772 54.042 52.877 59.928 31.009 43.036 44.545 51.629 45.795 558.260
2000 43.595 54.378 59.258 57.278 67.332 49.364 56.628 34.521 39.782 42.395 49.798 40.491 594.820
2001 44.171 47.032 52.834 41.627 49.272 51.216 59.425 35.683 39.088 48.195 50.140 42.503 561.186
2002 44.147 48.187 43.869 49.147 51.333 50.135 60.963 35.658 45.520 52.848 47.120 46.618 575.545
2003 50.952 54.115 59.527 58.873 62.508 59.468 78.000 33.179 51.774 64.051 57.444 60.315 690.206
2004 47.726 58.207 69.593 58.570 66.881 70.402 86.651 42.966 56.304 58.533 64.584 59.241 739.658
2005 51.436 62.760 67.934 69.025 71.441 71.347 77.974 44.464 68.373 62.099 70.766 68.638 786.257
2006 64.117 68.143 81.972 58.652 80.307 82.512 90.489 57.951 130.630 73.482 65.225 58.088 911.568
2007 62.002 62.333 102.330 62.129 63.058 61.750 58.034 36.436 47.099 50.723 47.404 35.553 688.851
2008 32.198 32.889 30.513 36.458 26.346 24.825 26.336 12.733 19.111 20.014 18.311 19.817 299.551
2009 11.964 13.022 14.228 13.292 12.691 12.178 14.829 6.975 11.134 12.793 12.488 11.046 146.640
2010 8.427 10.380 13.136 11.254 11.857 13.673 12.051 7.048 10.522 8.449 10.396 10.350 127.543
2011 8.818 10.764 10.153 8.612 9.738 11.874 10.517 6.085 10.521 8.204 7.120 7.460 109.866
2012 6.794 6.864 7.321 5.793 6.474 5.962 6.607 4.146 5.075 5.365 5.098 4.157 69.656
Tabla 60. Series mensuales visados de nuevas viviendas 1998-2011

Grfico 43. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
5

Obsrvese el pico de 130.630 viviendas iniciadas en septiembre de 2006, que coincide con la
entrada en vigor con carcter obligatorio y definitivo del Cdigo Tcnico de la Edificacin. El visado de
nuevas viviendas en 2009-2011 est fuertemente desacoplada, cifrndose la cada de actividad entre
el 2006 y 2012 en el 92,4%.
Ser necesario abordar el hecho de que ha crecido el nmero de viviendas en reforma
o rehabilitacin y, por tanto, el nmero de viviendas nuevas de nueva promocin est cayendo
mes a mes.

Grficamente se muestra la evolucin del visado de nueva vivienda y las previsiones que se
han realizado para los prximos ejercicios.

Grfico 44. Evolucin visados de nuevas viviendas 1998-2012. Previsin 2013-2014*











1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Visadosdeobranueva 463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656 115.000 120.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
VisadosdenuevasviviendasEspaa19982012
Previsiones20132014

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
6

4.2.2. Certificacin de finalizacin de obras
En los sucesivos estudios elaborados por el Servicios de Estudios del BBVA no se hace
referencia en ningn momento a los certificados de finalizacin de obras, es decir, del nmero de
nuevas viviendas que comienzan a formar parte del stock de viviendas sin vender.
Los datos de certificados de obra terminada durante el perodo 1998-2012 son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Espaa 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
275.596 321.177 366.775 365.660 416.683 458.683 496.785 524.479 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
Var 16,5% 14,2% -0,3% 13,9% 10,1% 8,3% 5,6% 11,7% 9,5% -4,1% -37,1% -33,5% -34,8% -28,6%
Tabla 61. Certificados final de obra 1998-2012

Correccin de las previsiones de finalizacin de obra para el periodo 2011-2014
Las previsiones de certificacin de finalizacin de obra para el periodo 2011-2014 en
base a los datos del ao 2010 se tienen que revisar ya que el nmero de certificados de
finalizacin de obra se est ajustando de forma ms lenta a la que se haba previsto.
Previsin certificacin final de obra 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin certificacin final de obra 250.000 200.000 175.000 150.000 125.000
Previsin certificacin final de obra reales 257.443 167.914 119.980
Previsin corregida certificacin final de obra 250.000 200.000 150.000 125.000 125.000
Tabla 62. Previsin certificados final de obra 2010-2014 Gremi de Rajolers de Catalunya
La previsin de 250.000 viviendas terminadas para 2010 se cumpli, pero para 2011 no. Los
datos reales de visado de viviendas por series mensuales para el periodo 1998-2011 son:
Certificado final de obra Espaa 1998-2011
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 18.702 20.592 22.473 22.573 24.816 32.614 34.949 10.337 20.061 24.995 22.873 20.611 275.596
1999 17.046 22.896 35.538 24.555 27.885 35.194 36.042 13.346 25.359 23.484 31.429 28.403 321.177
2000 28.185 30.756 33.715 26.133 36.463 44.100 38.100 14.490 26.523 33.181 29.716 25.414 366.776
2001 25.380 27.271 31.402 23.127 38.302 44.094 45.926 15.659 23.727 33.444 30.845 26.486 365.663
2002 28.223 30.806 32.936 33.005 39.638 43.710 52.689 17.231 33.360 39.406 33.324 32.355 416.683
2003 31.469 32.519 39.339 36.025 42.658 46.717 57.609 16.944 35.097 42.761 39.342 38.203 458.683
2004 31.808 39.086 45.053 40.159 43.255 51.846 55.502 21.158 39.564 41.516 48.853 38.985 496.785
2005 33.061 40.888 38.389 43.073 49.364 58.713 58.059 26.259 43.304 44.332 49.031 40.006 524.479
2006 41.345 44.019 51.515 41.135 56.778 61.044 62.756 29.781 45.672 54.384 53.016 44.138 585.583
2007 46.807 46.718 56.889 51.302 60.903 67.154 68.471 29.476 47.285 61.410 59.381 45.623 641.419
2008 51.099 57.740 49.531 57.367 54.217 58.776 70.691 30.290 41.541 53.688 46.031 44.101 615.072
2009 32.300 36.543 37.661 35.068 37.769 39.824 42.948 17.127 27.264 27.808 28.339 24.424 387.075
2010 21.020 21.981 27.080 24.695 24.717 26.020 22.977 11.143 16.859 20.867 20.627 19.457 257.443
2011 13.892 13.968 16.098 13.278 15.370 14.867 18.316 7.327 13.969 15.264 13.283 12.282 167.914
2012 10.087 9.433 10.631 8.111 10.759 13.269 11.354 5.512 9.591 12.054 9.776 9.403 119.980
Tabla 63. Series mensuales certificado final de obra 1998-2012 Gremi de Rajolers de Catalunya
La grfica que permite visualizar la evolucin estacional refleja que el comportamiento
estacional Como se puede apreciar la certificacin de finalizacin de obras del 2011 se ha
comenzado a separar de la tendencia de los ltimos aos. Esta tendencia est diferida cerca de dos
aos respecto del visado de viviendas lo que consolida el hecho de que se estn terminando
viviendas que fueron iniciadas hace 24-36 meses. La reduccin del nmero de viviendas finalizadas
entre el 2006 y el 2012 se cifra en el 79,5%.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
7


Grfico 45. Evolucin estacional certificados de finalizacin de viviendas Espaa 1998-2012
Grficamente se muestra la evolucin del certificado de finalizacin de obras y las previsiones
que se han realizado para los prximos tres ejercicios, que son a la baja porque no se ven indicios de
mejora en el sector. Posteriormente se analizar el comportamiento en trminos de demanda
(compraventa de nueva vivienda)

Grfico 46. Evolucin certificados de finalizacin de viviendas 1998-2011. Previsiones 2012-2014

0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Certificadosfinaldeobra 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980 125.000 125.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
CertificadosfinaldeviviendaEspaa19982012
Previsiones20132014

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
8

4.2.3. Obras en curso por trmino medio
Se ponderar el visado de obra nueva y certificacin de finalizacin de obra bajo el siguiente
razonamiento:
2
obra final os Certificad nueva obra de Visados
curso en Obras


Los datos de obras en curso para el periodo 1998-2012 son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Espaa 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
369.348 439.719 480.798 463.423 496.114 574.445 618.222 655.368 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
Var 19,1% 9,3% -3,6% 7,1% 15,8% 7,6% 6,0% 14,2% -11,2% -31,3% -41,6% -27,9% -27,8% -31,7%
Tabla 64. Certificados obras en curso 1998-2012

Correccin de las previsiones de obra en curso para el periodo 2011-2014
Las previsiones de obra en curso para el periodo 2011-2014 en base a los datos del ao
2010 se tienen que revisar dado el comportamiento irregular de la actividad edificatoria
definida como promedio de visados y certificacin final de obra:
Previsin obras en curso 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Obras en curso 200.000 182.500 187.500 175.000 -
Obras en curso reales 192.493 138.890 94.818
Previsiones corregidas de obras en curso 200.000 182.500 130.000 120.000 122.500
Tabla 65. Estimacin BBVA-Gremi obras en curso 2013-2014 (*) Previsin corregida

Los datos reales de obras en curso por series mensuales para el periodo 1998-2012 son:
Obras en curso Espaa 1998-2010
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 23.568 27.070 30.046 30.894 32.010 37.961 44.290 18.439 28.374 33.805 32.314 30.579 369.348
1999 26.105 33.063 43.386 35.164 40.964 44.036 47.985 22.178 34.198 34.015 41.529 37.099 439.719
2000 35.890 42.567 46.487 41.706 51.898 46.732 47.364 24.506 33.153 37.788 39.757 32.953 480.798
2001 34.776 37.152 42.118 32.377 43.787 47.655 52.676 25.671 31.408 40.820 40.493 34.495 463.425
2002 36.185 39.497 38.403 41.076 45.486 46.923 56.826 26.445 39.440 46.127 40.222 39.487 496.114
2003 41.211 43.317 49.433 47.449 52.583 53.093 67.805 25.062 43.436 53.406 48.393 49.259 574.445
2004 39.767 48.647 57.323 49.365 55.068 61.124 71.077 32.062 47.934 50.025 56.719 49.113 618.222
2005 42.249 51.824 53.162 56.049 60.403 65.030 68.017 35.362 55.839 53.216 59.899 54.322 655.368
2006 52.731 56.081 66.744 49.894 68.543 71.778 76.623 43.866 88.151 63.933 59.121 51.113 748.576
2007 54.405 54.526 79.610 56.716 61.981 64.452 63.253 32.956 47.192 56.067 53.393 40.588 665.135
2008 41.649 45.315 40.022 46.913 40.282 41.801 48.514 21.512 30.326 36.851 32.171 31.959 457.312
2009 22.132 24.783 25.945 24.180 25.230 26.001 28.889 12.051 19.199 20.301 20.414 17.735 266.858
2010 14.724 16.181 20.108 17.975 18.287 19.847 17.514 9.096 13.691 14.658 15.512 14.904 192.493
2011 11.355 12.366 13.126 10.945 12.554 13.371 14.417 6.706 12.245 11.734 10.202 9.871 138.890
2012 8.441 8.149 8.976 6.952 8.617 9.616 8.981 4.829 7.333 8.710 7.437 6.780 94.818
Tabla 66. Series mensuales obra en curso 1998-2012 (BBVA-Gremi)
Como se puede apreciar en la grfica de la evolucin estacional, la actividad edificatoria de
los tres ltimos aos est fuertemente desacoplada, y la cada de actividad entre el 2006 y el 2011 se
cifra en el 87,3%, dato elocuente de lo que est sucediendo en el sector de la edificacin.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
9


Grfico 47. Evolucin estacional obras en curso 1998-2012

La previsin del BBVA-Gremi de 200.000 viviendas en curso para el ao 2010 no se ha
cumplido, al igual que para 2011, los resultados de actividad se alejaron de los datos reales.

Grfico 48. Evolucin visados de nuevas viviendas, certificados final de obra y obras en curso 1998-2014
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Visados de obra nueva 463.099558.260594.820561.186575.545690.206739.658786.257911.568688.851299.551146.640127.543109.866 69.656 115.000120.000
Certificados final de obra 275.596321.177366.776365.663416.683458.683496.785524.479585.583641.419615.072387.075257.443167.914119.980125.000125.000
Obras en curso 369.348439.719480.798463.425496.114574.445618.222655.368748.576665.135457.312266.858192.493138.890 94.818 120.000122.500
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
EvolucindelaconstruccindeviviendasEspaa19982014.BBVA Gremi

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
10


Comentarios Previsiones en base al Informe SEE-BBVA
1. El ao 2009 finaliz con 146.640 visados de nuevas viviendas. El ao 2010 se alcanzaron los
127.543 visados de nuevas viviendas.
2. En el 2011 se alcanzaron los 109.866 visados de nuevas viviendas y, por tanto, la previsin de
visados de para el periodo 2011-2014 realizada por el BBVA se podra considerar como optimista
y resulta imposible alcanzar el nmero de visados de la previsin inicial, porque no se dan las
condiciones para que haya un repunte en la demanda de nueva vivienda.
3. En 2012, el nmero de visados fue de 69.656. La cada en el nmero de visados entre el 2006
y 2012 en el 92,4%.
4. Ha sido necesario revisar las previsiones de visados de nuevas viviendas para el periodo 2011-
2014 debido a la gran diferencia entre los datos reales y la previsin para el ao 2010.
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva BBVA 150.000 175.000 190.000 200.000 200.000
Visados de obra nueva reales 127.543 109.866 69.656
Previsin corregida visados de obra nueva - 140.000 110.000 115.000 120.000

5. La previsin de certificacin de finalizacin obra se ha realizado con arreglo a la tendencia de los
ltimos aos. A pesar que el nmero de certificaciones de finalizacin de viviendas en 2010 ha
superado la previsin realizada por el Gremi de Rajolers de Catalunya, 257.443 frente a 250.000.
6. En 2011, el nmero de certificaciones de final de obra en Espaa es de 167.914 viviendas.
7. En 2012, el nmero de certificaciones fueron 119.980, muy por debajo de las previsiones que se
realizaron para el periodo 2010-2014 lo que oblig a revisar las previsiones. La reduccin del
nmero de viviendas finalizadas entre el 2006 y el 2012 se cifra en el 79,5%.
Previsin certificacin final de obra 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin certificacin final de obra 250.000 200.000 175.000 150.000 125.000
Previsin certificacin final de obra reales 257.443 167.914 119.980
Previsin corregida certificacin final de obra 250.000 200.000 150.000 125.000 125.000

8. En 2012, el nmero de obras en curso ha ascendido a 94.818 viviendas en Espaa. El sector de
la construccin de viviendas medido en trminos promedio refleja una reduccin de la actividad
estimada respecto al ao 2006 cifrada en el 87,3%.
9. Ha sido necesario revisar las previsiones de obras en curso para el periodo 2011-2014 debido a la
gran diferencia entre los datos reales.
Previsin obras en curso 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Obras en curso 200.000 182.500 187.500 175.000 -
Obras en curso reales 192.493 138.890 94.818
Previsiones corregidas de obras en curso 200.000 182.500 130.000 120.000 122.500

10. La recuperacin del sector precisa que se genere una demanda de vivienda que propicie un
incremento de visados de nuevas viviendas, pero se seguir manteniendo un nmero de viviendas
terminadas muy superior. El ajuste continuar durante 2012 y 2013. A partir de 2014 2015 la
tendencia podra invertirse.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
11

4.3. Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol 2011-2012 R.R. de Acua
R.R. de Acua y Asociados ha elaborado el Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario
2011-2012 que recoge una serie de previsiones para los prximos aos, las perspectivas y sus
efectos sobre el sector auxiliar de la construccin y sobre la economa global.
2007 2008 2009 2010 2011
Usadas 257.000 702.000 750.000 792.000 818.000
AdjudicadasenBancosproc.dehogares 37.000 116.000 163.000 237.000
Terminadas 415.000 610.000 640.000 687.000 690.000
Enconstruccin 1.071.000 1.001.000 642.000 385.000 178.000
Usadas+Terminadas 672.000 1.349.000 1.506.000 1.642.000 1.745.000
TOTAL 1.743.000 2.350.000 2.148.000 2.027.000 1.923.000
Tabla 67. Stock de viviendas a 31 de diciembre de 2011
Las cifras de vivienda nueva s que han sufrido una correccin habindose reducido el stock
de nuevas viviendas en cerca de 200.000 viviendas. Por el contrario el nmero de viviendas usadas
crecer dado que un cambio de titularidad supone el cambio de vivienda nueva a usada cuando se
adjudica o se realiza una compra por parte de una institucin de crdito, que posteriormente volvern
a salir a la venta, por la oferta generada por la desinversin de viviendas de inversionistas, y por las
viviendas procedentes de extincin de hogares.
Como se puede apreciar en las cifras de los aos 2008 a 2010 que maneja R. R. de Acua el
stock de viviendas total no se ha reducido sustancialmente.
2007 2008 2009 2010 2011
Ventasviviendas
774.000 497.000 317.000 369.000 258.000
Nuevademandadevivienda(hogares+costa)
470.000 513.000 263.000 160.000 167.000
Totaldeviviendas/Ventas
0,87 2,71 4,75 4,45 6,76
Totaldevivendas/Nuevademandadevivienda
1,43 2,63 5,73 10,26 10,45
Tabla 68. Evolucin Stock de viviendas 2007-2011
Las previsiones de variacin de la oferta son muy diferentes, segn se trate de vivienda
nueva o vivienda usada. Segn los anlisis que hemos efectuado relativos al comportamiento de
visados de nuevas viviendas, se observa que se est produciendo una fuerte contraccin que
responde al desajuste expuesto entre oferta y demanda y a las dificultades de financiacin.
La reduccin de demanda ha producido que el tiempo de reduccin de stock pase de
1,4 aos a 10,4 aos. El exceso de oferta no tiene un comportamiento homogneo en todo el
territorio nacional y para la disolucin del stock sern necesarios:

rea
metropolitana
reacosta
Resto
reas
Total
Viviendasnuevas,usadasyenconstruccin 854.000 395.000 696.000 1.945.000
Ventadeviviendanueva 91.000 27.000 59.000 177.000
Generacinnuevoshogaresao 122.000 30.000 64.000 216.000
Aosnecesariosparadisolverelstock
7 13 11 9
Generacindehogaresde2011a2020 1.130.000 290.000 619.000 2.039.000
Generacindehogaresde2021a2030 246.000 66.000 191.000 503.000
Tabla 69. Tiempo de disolucin del stock de viviendas segn zonas


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
12

4.3.1. Visados de nuevas viviendas
Las estimaciones para el periodo 2010-2014 determinan unos volmenes del orden de
50.000-75.000 viviendas iniciadas por ao como mximo, puesto que la situacin del mercado no
justifica una mayor edificacin. Las viviendas iniciados estarn protagonizadas fundamentalmente por
viviendas de precios econmicos o viviendas protegidos dnde la oferta es muy corta.
Los datos de visados de nuevas viviendas obtenidos de las estadsticas que maneja el
Ministerio de Fomento con datos facilitados por los Colegios Profesionales de AA.TT y Aparejadores
son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866
Variaci 20,55% 6,55% -5,65% 2,56% 19,92% 7,16% 6,30% 15,94% -24,43% -56,51% -51,05% -13,02% -13,86%
Tabla 70. Visados de nuevas viviendas 1998-2011
Correccin de las previsiones de visado de nuevas viviendas para el periodo 2011-2014
Es evidente que las previsiones realizadas por R.R. de Acua 75.000 viviendas/ao durante
el periodo 2010-2014 no se ha cumplido en los primeros aos (2010 y 2011) pero los datos de visado
de viviendas de nueva planta se acercan a las previsiones realizadas por R. R. de Acua.
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva R.R. Acua 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000
Visados de obra nueva reales 127.543 109.866
Previsin corregida visados 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000
Tabla 71. Estimacin R.R. DE Acua visados de obra nueva 2010-2014 (*) Previsin corregida por datos reales
El ritmo de crecimiento de visados de nuevas viviendas va a depender en gran medida de la
reduccin del actual stock de viviendas. Los datos reales de visado de viviendas para el periodo
1998-2012 son:
Visados de obra nueva Espaa 1998-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 28.434 33.547 37.618 39.215 39.204 43.308 53.630 26.540 36.687 42.615 41.754 40.547 463.099
1999 35.164 43.229 51.234 45.772 54.042 52.877 59.928 31.009 43.036 44.545 51.629 45.795 558.260
2000 43.595 54.378 59.258 57.278 67.332 49.364 56.628 34.521 39.782 42.395 49.798 40.491 594.820
2001 44.171 47.032 52.834 41.627 49.272 51.216 59.425 35.683 39.088 48.195 50.140 42.503 561.186
2002 44.147 48.187 43.869 49.147 51.333 50.135 60.963 35.658 45.520 52.848 47.120 46.618 575.545
2003 50.952 54.115 59.527 58.873 62.508 59.468 78.000 33.179 51.774 64.051 57.444 60.315 690.206
2004 47.726 58.207 69.593 58.570 66.881 70.402 86.651 42.966 56.304 58.533 64.584 59.241 739.658
2005 51.436 62.760 67.934 69.025 71.441 71.347 77.974 44.464 68.373 62.099 70.766 68.638 786.257
2006 64.117 68.143 81.972 58.652 80.307 82.512 90.489 57.951 130.630 73.482 65.225 58.088 911.568
2007 62.002 62.333 102.330 62.129 63.058 61.750 58.034 36.436 47.099 50.723 47.404 35.553 688.851
2008 32.198 32.889 30.513 36.458 26.346 24.825 26.336 12.733 19.111 20.014 18.311 19.817 299.551
2009 11.964 13.022 14.228 13.292 12.691 12.178 14.829 6.975 11.134 12.793 12.488 11.046 146.640
2010 8.427 10.380 13.136 11.254 11.857 13.673 12.051 7.048 10.522 8.449 10.396 10.350 127.543
2011 8.818 10.764 10.153 8.612 9.738 11.874 10.517 6.085 10.521 8.204 7.120 7.460 109.866
2012 6.794 6.864 7.321 5.793 6.474 5.962 6.607 4.146 5.075 5.365 5.098 4.157 69.656
Tabla 72. Series mensuales visados de obra nueva 1998-2012 (R.R. de Acua-Gremi)
Obsrvese el pico de 130.630 viviendas iniciadas en septiembre de 2006, que coincide con la
entrada en vigor con carcter obligatorio y definitivo del CTE. El visado de nuevas viviendas en 2009-
2012 est fuertemente desacoplada, cifrndose la cada entre el 2006 y 2012 en el 92,3%.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
13

Ser necesario abordar el hecho de que ha crecido el nmero de viviendas en reforma
o rehabilitacin y el nmero de viviendas nuevas de nueva promocin est cayendo.

Grfico 49. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012

Grficamente se muestra la evolucin del visado de nueva vivienda y las previsiones que se
han realizado para los prximos ejercicios.

Grfico 50. Evolucin visados de nuevas viviendas 1998-2014
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Visados de obra nueva 463.099558.260594.820561.186575.545690.206739.658786.257911.568688.851299.551146.640127.543109.866 69.656 75.000 75.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
VisadosdenuevasviviendasEspaa19982014.R.deAcuaGremi

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
14

4.3.2. Certificados de finalizacin de obras
En los sucesivos estudios elaborados por el despacho R.R. de Acua no se hace referencia
en ningn momento a los certificados de finalizacin de obras, es decir, del nmero de nuevas
viviendas que comienzan a formar parte del stock de viviendas sin vender.
El nmero de certificados de finalizacin de obras est relacionado con el nmero de visados
de nuevas viviendas pero con un desfase de meses. No todas las viviendas iniciadas se terminan en
el plazo medio de 18 a 24 meses, pero el hecho de dejar una vivienda sin finalizar es decir, afecta
indudablemente al inicio de nuevas obras.
Los datos de certificados de obra terminada durante el perodo 1998-2012 son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Espaa 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
275.596 321.177 366.775 365.660 416.683 458.683 496.785 524.479 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
Var 16,5% 14,2% -0,3% 13,9% 10,1% 8,3% 5,6% 11,7% 9,5% -4,1% -37,1% -33,5% -34,8% -28,6%
Tabla 73. Certificados final de obra 1998-2012
Correccin de las previsiones de finalizacin de obra para el periodo 2011-2014
Las previsiones de certificacin de finalizacin de obra para el periodo 2011-2014 en
base a los datos del ao 2010 se tienen que revisar ya que el nmero de certificados de
finalizacin de obra se est ajustando de forma ms lenta a la que se haba previsto.
Previsin certificacin final de obra 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin certificacin final de obra 250.000 200.000 175.000 150.000 125.000
Previsin certificacin final de obra reales 257.443 167.914 119.980
Previsin corregida certificacin final de obra 250.000 200.000 150.000 125.000 125.000
Tabla 74. Previsin certificados final de obra 2010-2014 Gremi de Rajolers de Catalunya
La previsin de 250.000 viviendas acabadas en 2010 se cumpli, pero no las posteriores. Los
datos reales de visado de viviendas por series mensuales para el periodo 1998-2012 son:
Certificado final de obra Espaa 1998-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 18.702 20.592 22.473 22.573 24.816 32.614 34.949 10.337 20.061 24.995 22.873 20.611 275.596
1999 17.046 22.896 35.538 24.555 27.885 35.194 36.042 13.346 25.359 23.484 31.429 28.403 321.177
2000 28.185 30.756 33.715 26.133 36.463 44.100 38.100 14.490 26.523 33.181 29.716 25.414 366.776
2001 25.380 27.271 31.402 23.127 38.302 44.094 45.926 15.659 23.727 33.444 30.845 26.486 365.663
2002 28.223 30.806 32.936 33.005 39.638 43.710 52.689 17.231 33.360 39.406 33.324 32.355 416.683
2003 31.469 32.519 39.339 36.025 42.658 46.717 57.609 16.944 35.097 42.761 39.342 38.203 458.683
2004 31.808 39.086 45.053 40.159 43.255 51.846 55.502 21.158 39.564 41.516 48.853 38.985 496.785
2005 33.061 40.888 38.389 43.073 49.364 58.713 58.059 26.259 43.304 44.332 49.031 40.006 524.479
2006 41.345 44.019 51.515 41.135 56.778 61.044 62.756 29.781 45.672 54.384 53.016 44.138 585.583
2007 46.807 46.718 56.889 51.302 60.903 67.154 68.471 29.476 47.285 61.410 59.381 45.623 641.419
2008 51.099 57.740 49.531 57.367 54.217 58.776 70.691 30.290 41.541 53.688 46.031 44.101 615.072
2009 32.300 36.543 37.661 35.068 37.769 39.824 42.948 17.127 27.264 27.808 28.339 24.424 387.075
2010 21.020 21.981 27.080 24.695 24.717 26.020 22.977 11.143 16.859 20.867 20.627 19.457 257.443
2011 13.892 13.968 16.098 13.278 15.370 14.867 18.316 7.327 13.969 15.264 13.283 12.282 167.914
2012 10.087 9.433 10.631 8.111 10.759 13.269 11.354 5.512 9.591 12.054 9.776 9.403 119.980
Tabla 75. Series mensuales certificado final de obra 1998-2012 Gremi de Rajolers de Catalunya
En la grfica que permite visualizar la evolucin estacional refleja que el comportamiento
estacional Como se puede apreciar la certificacin de finalizacin de obras del 2011 se ha
comenzado a separar de la tendencia de los ltimos aos. Esta tendencia est diferida cerca de dos

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
15

aos respecto del visado de viviendas lo que consolida el hecho de que se estn terminando
viviendas que fueron iniciadas hace 24-36 meses. La reduccin del nmero de viviendas finalizadas
entre el 2006 y el 2012 se cifra en el 79,5%.

Grfico 51. Evolucin estacional certificados final de obra 1998-2012
Grficamente se muestra la evolucin del certificado de finalizacin de obras y las previsiones
que se han realizado para los prximos tres ejercicios, que son a la baja porque no se ven indicios de
mejora en el sector. Posteriormente se analizar el comportamiento en trminos de demanda.

Grfico 52. Evolucin certificados de finalizacin de viviendas 1998-2012. Previsiones 2013-2014
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Certificadosfinaldeobra 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980 125.000 125.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
CertificadosfinaldeviviendaEspaa19982014.R.deAcuaGremi

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
16

4.3.3. Obras en curso por trmino medio
Se ponderar el visado de obra nueva y certificacin de finalizacin de obra bajo el siguiente
razonamiento:
2
obra final os Certificad nueva obra de Visados
curso en Obras


Los datos de obras en curso para el periodo 1998-2012 son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Espaa 1998 2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
369.348 439.719 480.798 463.423 496.114 574.445 618.222 655.368 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
Var 19,1% 9,3% -3,6% 7,1% 15,8% 7,6% 6,0% 14,2% -11,2% -31,3% -41,6% -27,9% -27,8% -31,7%
Tabla 76. Certificados obras en curso 1998-2012

Correccin de las previsiones de obra en curso para el periodo 2011-2014
La previsin de 200.000 viviendas en curso para el ao 2010 no se ha cumplido, al igual que
para 2011, los resultados de actividad constructiva se alejaron de los datos reales. Las previsiones
de obra en curso para el periodo 2011-2014 en base a los datos del ao 2010 se tienen que
revisar dado el comportamiento irregular de la actividad edificatoria definida como promedio
de visados y certificacin final de obra:
Previsin obras en curso 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Obras en curso 200.000 182.500 187.500 175.000 -
Obras en curso reales 192.493 138.890 94.818
Previsiones corregidas de obras en curso 200.000 182.500 112.500 100.000 100.000
Tabla 77. Estimacin R.R. de Acua Gremi obras en curso 2010-2014 (*) Previsin corregida
Los datos reales de obras en curso por series mensuales para el periodo 1998-2011 son:
Obras en curso Espaa 1998-2011
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 23.568 27.070 30.046 30.894 32.010 37.961 44.290 18.439 28.374 33.805 32.314 30.579 369.348
1999 26.105 33.063 43.386 35.164 40.964 44.036 47.985 22.178 34.198 34.015 41.529 37.099 439.719
2000 35.890 42.567 46.487 41.706 51.898 46.732 47.364 24.506 33.153 37.788 39.757 32.953 480.798
2001 34.776 37.152 42.118 32.377 43.787 47.655 52.676 25.671 31.408 40.820 40.493 34.495 463.425
2002 36.185 39.497 38.403 41.076 45.486 46.923 56.826 26.445 39.440 46.127 40.222 39.487 496.114
2003 41.211 43.317 49.433 47.449 52.583 53.093 67.805 25.062 43.436 53.406 48.393 49.259 574.445
2004 39.767 48.647 57.323 49.365 55.068 61.124 71.077 32.062 47.934 50.025 56.719 49.113 618.222
2005 42.249 51.824 53.162 56.049 60.403 65.030 68.017 35.362 55.839 53.216 59.899 54.322 655.368
2006 52.731 56.081 66.744 49.894 68.543 71.778 76.623 43.866 88.151 63.933 59.121 51.113 748.576
2007 54.405 54.526 79.610 56.716 61.981 64.452 63.253 32.956 47.192 56.067 53.393 40.588 665.135
2008 41.649 45.315 40.022 46.913 40.282 41.801 48.514 21.512 30.326 36.851 32.171 31.959 457.312
2009 22.132 24.783 25.945 24.180 25.230 26.001 28.889 12.051 19.199 20.301 20.414 17.735 266.858
2010 14.724 16.181 20.108 17.975 18.287 19.847 17.514 9.096 13.691 14.658 15.512 14.904 192.493
2011 11.355 12.366 13.126 10.945 12.554 13.371 14.417 6.706 12.245 11.734 10.202 9.871 138.890
2012 8.441 8.149 8.976 6.952 8.617 9.616 8.981 4.829 7.333 8.710 7.437 6.780 94.818
Tabla 78. Series mensuales obra en curso 1998-2012
Como se puede apreciar en la grfica de la evolucin estacional, la actividad edificatoria de
los tres ltimos aos est fuertemente desacoplada, y la cada de actividad entre el 2006 y el 2012 se
cifra en el 87,3%, dato elocuente de lo que est sucediendo en el sector de la edificacin.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
17


Grfico 53. Evolucin estacional obras en curso 1998-2012


Grfico 54. Evolucin visados de nuevas viviendas, certificados final de obra y obras en curso 1998-2014





0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Visados de obra nueva 463.09 558.26 594.82 561.18 575.54 690.20 739.65 786.25 911.56 688.85 299.55 146.64 127.54 109.86 69.656 75.000 75.000
Certificados final de obra 275.59 321.17 366.77 365.66 416.68 458.68 496.78 524.47 585.58 641.41 615.07 387.07 257.44 167.91 119.98 125.00 125.00
Obras en curso 369.34 439.71 480.79 463.42 496.11 574.44 618.22 655.36 748.57 665.13 457.31 266.85 192.49 138.89 94.818 100.00 100.00
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
EvolucinconstruccinviviendaEspaa19982014.R.deAcuaGremi

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Comentarios Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol 2010 R.R. de Acua
1. El ao 2009 finaliz con 146.640 visados de nuevas viviendas. El ao 2010 se alcanzaron los 127.543
visados de nuevas viviendas.
2. En el 2011 se alcanzaron los 109.866 visados de nuevas viviendas y, por tanto, la previsin de
visados de para el periodo 2011-2014 realizada por R.R. de Acua se podra considerar como
pesimista y se termin el ao por encima de las 75.000 viviendas previstas. La cada en el nmero de
visados entre el 2006 y 2011 en el 88%.
3. Se han mantenido las previsiones de visados de nuevas viviendas para el periodo 2012-2014 debido
a la gran afinidad con los datos reales.
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva R.R. de Acua 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000
Visados de obra nueva reales 127.543 109.866 69.656
Previsin corregida visados de obra nueva 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000

4. La previsin de certificacin de finalizacin obra se ha realizado con arreglo a la tendencia de los
ltimos aos. A pesar que el nmero de certificaciones de finalizacin de viviendas en 2010 ha
superado la previsin realizada por el Gremi de Rajolers de Catalunya, 257.443 frente a 250.000.
5. En 2011, el nmero de certificaciones de final de obra en Espaa es de 167.914 viviendas.
6. En 2012, el nmero de certificaciones fueron 119.980, muy por debajo de las previsiones que se
realizaron para el periodo 2010-2014 lo que oblig a revisar las previsiones. La reduccin del
nmero de viviendas finalizadas entre el 2006 y el 2012 se cifra en el 79,5%.
Previsin certificacin final de obra 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin certificacin final de obra 250.000 200.000 175.000 150.000 125.000
Previsin certificacin final de obra reales 257.443 167.914 119.980
Previsin corregida certificacin final de obra 250.000 200.000 150.000 125.000 125.000

7. En 2012, el nmero de obras en curso ha ascendido a 94.818 viviendas en Espaa. El sector de la
construccin de viviendas medido en trminos promedio refleja una reduccin de la actividad
estimada respecto al ao 2006 cifrada en el 87,3%.
8. Ha sido necesario revisar las previsiones de obras en curso para el periodo 2011-2014 debido a la
gran diferencia entre los datos reales
Previsin obras en curso 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Obras en curso 200.000 182.500 187.500 175.000 -
Obras en curso reales 192.493 138.890 94.818
Previsiones corregidas de obras en curso 200.000 182.500 112.500 100.000 100.000

9. La recuperacin del sector precisa que se genere una demanda de vivienda que propicie un
incremento de visados de nuevas viviendas, pero se seguir manteniendo un nmero de viviendas
terminadas muy superior. El ajuste continuar durante 2012 y 2013. A partir de 2014 2015 la
tendencia podra invertirse.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
19





Resumen Conclusiones
1. Desde el tercer trimestre del ao 2006 (efecto alcista como consecuencia de la posterior entrada en
vigor del nuevo Cdigo Tcnico de Edificacin) se viene produciendo un importante ajuste de los
visados de vi vienda, descendiendo en poco ms de un ao a prcticamente la mitad. La actividad
del sector residencial lleva contrayndose desde el primer trimestre de 2008. A pesar de algunos signos
de suavizacin del ajuste del sector durante los meses de verano, el mercado de la vivienda sigue
vindose afectado por importantes desequilibrios.
2. A partir de entonces se inicia una brusca cada del nmero de visados de vivienda, cerrando el cuarto
trimestre del ao 2007 ligeramente por encima de los 100.000 visados, es decir, prcticamente la mitad
de lo habitual durante los aos 2004, 2005 y 2006. Esta reduccin es como consecuencia,
fundamentalmente, del descenso de las expectativas de venta de viviendas, que tal y como se podr
comprobar ms adelante, efectivamente se est produciendo a travs de una reduccin del nmero de
compraventas de vivienda registradas.
3. El anlisis de los dos informes de coyuntura inmobiliaria realizados por el Servicios de Estudios
Econmicos del BBVA y el Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario 2011-2012 R. R de Acua
nicamente contempla la evolucin de los visados de proyectos de obra nueva del Colegio de
Arquitectos Tcnicos, Aparejadores e Ingenieros Tcnicos de Edificacin.
- La cada en el visado de nuevas vi viendas entre 2006 y 2012 es del 92,4 %.
- La cada en el certificado de finalizacin de obras entre 2006 y 2012 es del 79,5%.
- La cada en el nmero de viviendas en curso entre 2006 y 2012 es del 87,3%.
4. Hasta el ao 2007 el nmero de vi viendas iniciadas siempre ha estado por encima del nmero de
vi viendas finalizadas hasta que la tendencia se invierte en 2008 y se prev continuar hasta al
menos 2013 dado el gran nmero de vi viendas iniciadas en suspensin. La situacin est
agravada por la gran cantidad de vivienda construida en zonas costeras como segunda
residencia y vacacional.
5. La evolucin global del mercado de la vi vienda en Espaa es de disminucin de demanda.
Contina habiendo demasiada vi vienda en el mercado y, por tanto, debe continuar el ajuste del
precio de la vivienda.
6. Se sigue reduciendo el nmero de viviendas iniciadas y vi viendas terminadas, pero no lo
suficiente.
7. La demanda de vi vienda nueva es muy reducida por la elevada tasa de desempleo que roza ya el
26% y, asociada a sta, las restricciones crediticias

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
1

5. ANLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA ESPAA 2006-2014
5.1. Evolucin de la compraventa 2006-2011
5.1.1. Ao 2006
Los resultados de actividad inmobiliaria de vivienda del ao 2006 para cada una de las
comunidades autnomas espaolas y el total nacional, expresados en nmero de compraventas, son
presentados a travs de la siguiente tabla. Las compraventas de vivienda registradas durante el ao
2006 para el total nacional y el conjunto de viviendas han sido de 916.103. De estas, 526.509
corresponden a compraventas de vivienda usada y 389.594 a compraventas de vivienda nueva. En
consecuencia, existe un claro predominio de compraventas de vivienda usada.
La distribucin porcentual de transacciones de vivienda durante el ao 2006 muestra cmo,
tal y como viene ocurriendo desde la creacin de la Estadstica Registral Inmobiliaria, la vivienda
usada es la tipologa de vivienda con mayor nmero de transacciones, con el 57,21% del total,
correspondiendo a la vivienda nueva el 42,79% de compraventas de vivienda, de las que el 39,45%
del total corresponde a vivienda nueva libre y el 3,34% a vivienda nueva protegida.

5.1.2. Ao 2007
Las compraventas de vivienda registradas durante el ao 2007 para el total nacional y el
conjunto de viviendas han sido de 788.518, lo que supone un importante descenso con respecto a las
916.103 que se produjeron en el ao 2006.
Del total de compraventas, 341.264 correspondieron a compraventas de vivienda nueva y
447.254 a compraventas de vivienda usada, lo que supone en ambos casos tambin una importante
reduccin del nmero de compraventas con respecto al ao 2006, en el que se alcanzaron las
389.594 compraventas de vivienda nueva y 526.509 compraventas de vivienda usada.
Si en lugar de obtener los resultados de variacin anual de las compraventas de vivienda con
resultados medios anuales (ao 2007 con respecto al ao 2006) se realizase con resultados medios
trimestrales (cuarto trimestre del ao 2007 con respecto al cuarto trimestre del ao 2006) se podra
comprobar cmo el grado de ajuste en las compraventas de vivienda fue bastante ms acusado. De
este modo, para el total nacional y el conjunto de viviendas, la reduccin en el nmero de
compraventas sera del 20,63%, contando con una especial intensidad en vivienda usada, que
presenta una reduccin del 25,61%, frente al ajuste del 13,76% en vivienda nueva.

5.1.3. Ao 2008
El ao 2008 constituye la confirmacin del cambio de tendencia de numerosas variables
econmicas y sociales, especialmente las relacionadas con el mercado inmobiliario. A la
incertidumbre del ao 2007 le da continuidad la constatacin del fuerte cambio del ciclo inmobiliario,
tras prcticamente diez aos consecutivos de importantes tasas de crecimiento de las ms relevantes
variables del mercado inmobiliario (precio de la vivienda, nmero de compraventas de vivienda,
volumen de vivienda edificada, endeudamiento hipotecario, peso del sector inmobiliario en el
Producto Interior Bruto).

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
2

Las compraventas de vivienda registradas durante el ao 2008 para el total nacional y el
conjunto de viviendas han sido de 561.420, lo que supone un importante descenso con respecto a las
788.518 que se produjeron en el ao 2007.
Del total de compraventas, 296.405 correspondieron a compraventas de vivienda nueva y
265.015 a compraventas de vivienda usada, lo que supone en ambos casos tambin una importante
reduccin del nmero de compraventas con respecto al ao 2007, en el que se alcanzaron las
341.264 compraventas de vivienda nueva y 447.254 compraventas de vivienda usada. Por otro lado,
supone un cambio en la configuracin total de compraventas de vivienda ya que frente al tradicional
predominio de mayor nmero de compraventas de vivienda usada frente a vivienda nueva, durante el
ao 2008 esta configuracin ha cambiado, superando las compraventas de vivienda nueva a las de
vivienda usada.
Por lo que respecta al total general del nmero de compraventas de vivienda, muestra una
evidente tendencia descendente, alcanzando el mximo nmero de compraventas de las 900.000
compraventas anuales en el ao 2006, descendiendo durante el ao 2007 con un volumen total por
debajo de las 800.000. El ao 2008 se ha cerrado ligeramente por encima de las 560.000
compraventas de vivienda (561.420).

5.1.4. Ao 2009
El ao 2009 ha representado para el mbito inmobiliario espaol un ao de intensificacin de
los ajustes de la mayor parte de sus variables. Algunas de estas correcciones resultaban necesarias
tras bastantes aos de fuerte recalentamiento, otras estn causando importantes efectos negativos, y
las menos estn dando lugar a reajustes positivos, como ocurre con los indicadores de accesibilidad.
El nmero de visados de vivienda ha descendido significativamente durante los ltimos aos,
pudiendo incluso catalogar a esta variable como la que mayor grado de correccin ha presentado
durante el ciclo bajista del conjunto de variables del mercado inmobiliario.
Desde el tercer trimestre del ao 2006 hasta la actualidad se ha producido un claro proceso
de reduccin del nmero de visados de vivienda, identificando claramente un punto de corte, como es
el segundo trimestre del ao 2008, siendo la primera ocasin en la que la demanda de vivienda nueva
supera al nmero de visados, por lo que sera el momento a partir del cual podra hablarse de
reduccin del stock de vivienda.
Las compraventas de vivienda registradas durante el ao 2009 para el total nacional y el
conjunto de viviendas han sido de 423.114, lo que supone un importante descenso con respecto a las
561.420 que se produjeron en el ao 2008.
Del total de compraventas, 231.859 correspondieron a compraventas de vivienda nueva y
191.255 a compraventas de vivienda usada, lo que supone una importante reduccin del nmero de
compraventas en ambos casos con respecto al ao 2008, en el que se alcanzaron las 296.405
compraventas de vivienda nueva y 265.015 compraventas de vivienda usada.
En el anlisis de la demanda es necesario distinguir cuatro componentes:
- Generacin de nuevos hogares al ao, esto es la demanda que se genera
fundamentalmente por poblacin entre 25/45 aos.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
3

- Demanda de segunda residencia (vivienda vacacional)
- Demanda extranjera o por parte de no residentes
- Demanda por rotacin que es la que se genera en hogares que una vez que tienen
pagada en sus totalidad la primera vivienda, se generan recursos para poder cambiar o
mejorar la vivienda. En estos procesos de de rotacin se genera una nueva demanda de
vivienda pero tambin una nueva oferta al liberarse la antigua vivienda al mercado.
1 trimestre 2009
Los descensos en las compraventas de viviendas registradas continan durante el primer
trimestre del ao, aunque aparecen los primeros signos de que el suelo puede estar prximo. Este
hecho se constata al comprobar que las compraventas de vivienda del primer trimestre de 2009 han
sido 110.154, 3.120 menos que en el cuarto trimestre de 2008, lo que supone un descenso mucho
ms bajo que en trimestres anteriores. En consecuencia, los mnimos estructurales de compraventas
trimestrales de vivienda en Espaa pueden situarse ligeramente por encima de las 100.000.
Compraventa de vi viendas 1 trimestre 2009
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 24.209 15.435 8.774 111.045 65.946 45.099
ARAGON 2.733 1.625 1.108 13.233 7.475 5.758
ASTURIAS 2.258 1.368 890.000 11.969 5.790 6.179
BALEARES 2.031 1.130 901.000 10.908 6.221 4.687
CANARIAS 5.801 3.586 2.215 23.344 14.339 9.005
CANTABRIA 1.793 1.098 695.000 8.411 5.055 3.356
CASTILLA Y LEON 6.037 3.304 2.733 28.245 14.438 13.807
CASTILLA-LA MANCHA 5.855 3.556 2.299 30.222 16.803 13.419
CATALUA 11.704 5.491 6.213 54.175 25.475 28.700
COM. MADRID 13.099 7.092 6.007 56.821 29.567 27.254
COM. VALENCIANA 14.339 7.842 6.497 67.748 35.530 32.218
EXTREMADURA 3.191 1.223 1.968 13.473 5.165 8.308
GALICIA 5.409 3.690 1.719 25.164 16.517 8.647
LA RIOJ A 1.478 1.065 413.000 5.341 3.469 1.872
MURCIA 4.594 2.818 1.776 22.541 13.771 8.770
NAVARRA 1.262 829.000 433.000 6.045 4.060 1.985
PAIS VASCO 4.361 2.101 2.260 18.257 8.240 10.017
ESPAA 110.154 63.253 46.901 506.942 277.861 229.081
Tabla 79. Compraventa de viviendas 1 trimestre de 2009

El nmero de compraventas de vivienda nueva (63.253) ha sido superior al de vivienda usada
(46.901), estabilizndose las diferencias entre ambas tipologas con respecto a trimestres anteriores.
Las compraventas interanuales han sido 506.942 al cierre del primer trimestre de 2009, dando lugar a
un descenso interanual del 29,67%, con una bajada del 14,67% en vivienda nueva1 y del 42,03% en
vivienda usada.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
4


Grfico 55. Nmero de compraventa de vivienda registradas. 1 trimestre 2009

La vivienda usada es la que mejor representa el verdadero comportamiento del mercado
inmobiliario, en la medida que recoge acuerdos de compraventa de vivienda concretados con una
mayor proximidad al periodo informativo. La vivienda nueva, por su propia naturaleza, recoge en la
actualidad una parte significativa de datos de compraventa correspondientes a la fase alcista del ciclo
inmobiliario, coincidente con uno de los periodos histricos de mayor iniciacin de viviendas. Con el
paso de los trimestres los resultados en vivienda nueva se irn aproximando a los de vivienda usada
al ir alejndose del periodo de mayor iniciacin de viviendas.
Las comunidades autnomas con mayores reducciones interanuales han sido Catalua
(43,98%), Baleares (37,40%), Comunidad Valenciana (33,22%), Aragn (30,90%) y Andaluca
(30,04%). En vivienda nueva el mayor ajuste se produce en Catalua (38,84%), Baleares (24,00%),
Navarra (21,38%) y Andaluca (21,19%). En vivienda usada las mayores reducciones en el nmero
de compraventas corresponden a La Rioja (57,71%), Baleares (49,27%), Catalua (47,87%),
Comunidad de Madrid (46,11%), Comunidad Valenciana (44,87%) y Aragn (43,27%).
La comparacin de los resultados medios trimestrales (1 trimestre de 2009 frente a 1
trimestre de 2008) proporciona una reduccin anual del nmero de compraventas del 33,09%, siendo
del 22,67% en vivienda nueva (12,83% el pasado trimestre) y del 43,48% en vivienda usada
(44,51% el pasado trimestre). Estos resultados ratifican la intensificacin en vivienda nueva y la
estabilizacin en vivienda usada

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
5

Las provincias espaolas mantienen la generalizada tendencia a la reduccin del nmero de
compraventas de vivienda, mantenindose los descensos de trimestres anteriores en vivienda usada
e intensificndose en vivienda nueva.
En el primer trimestre del ao 2009 en cuarenta y nueve provincias se presentan reducciones
trimestrales en las compraventas de vivienda. Tomando las tasas de variacin interanuales, en
cuarenta y ocho provincias se cuenta con tasas negativas, resultando destacables las importantes
reducciones de provincias con disponibilidad de zona costera y tradicionalmente con una elevada
actividad inmobiliaria: Tarragona (50,32%), Gerona (42,44%), Barcelona (42,86%), Baleares
(37,40%), Alicante (38,48%) y Tenerife (35,04%). Estos resultados ratifican el hecho de que la
segunda vivienda es una de las ms afectadas por la crisis inmobiliaria, pudiendo dar lugar a una
importante reduccin de precios en estas reas.

2 trimestre 2009
En el segundo trimestre se han registrado 100.850 compraventas de vivienda, 9.304 menos
que el trimestre anterior. Con ello se acumulan trece trimestres consecutivos con descensos en el
nmero de compraventas de vivienda. Esta reduccin del 8,45% en trminos de comparacin entre
trimestres supone una intensificacin con respecto al pasado trimestre, en el que pareca apreciarse
una ralentizacin de los descensos al contar con una bajada del 2,75%. La vivienda nueva justifica la
mayor parte del descenso, con una reduccin del 12,57% en trminos de comparacin entre
trimestres, mientras que la vivienda usada presenta una moderada correccin del 2,88%.
Compraventa de vi viendas 2 trimestre
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 22.160 12.773 9.387 98.690 59.842 38.848
ARAGON 3.046 1.883 1.163 12.027 7.049 4.978
ASTURIAS 2.470 1.319 1.151 10.682 5.479 5.203
BALEARES 1.937 1.124 813 9.370 5.483 3.887
CANARIAS 4.102 2.490 1.612 20.587 12.686 7.901
CANTABRIA 2.179 1.431 748 7.820 4.933 2.887
CASTILLA Y LEON 5.436 2.903 2.533 25.205 13.404 11.801
CASTILLA-LA MANCHA 5.295 2.846 2.449 26.828 15.504 11.324
CATALUA 10.596 4.591 6.005 48.273 22.756 25.517
COM. MADRID 12.393 6.509 5.884 52.268 27.606 24.662
COM. VALENCIANA 12.563 6.295 6.268 59.710 31.531 28.179
EXTREMADURA 2.690 1.105 1.585 12.419 5.013 7.406
GALICIA 5.235 3.603 1.632 23.240 15.702 7.538
LA RIOJ A 1.078 723 355 4.994 3.296 1.698
MURCIA 4.550 3.099 1.451 20.560 13.007 7.553
NAVARRA 1.365 766 599 5.633 3.587 2.046
PAIS VASCO 3.755 1.840 1.915 16.856 8.050 8.806
ESPAA 100.850 55.300 45.550 455.162 254.928 200.234
Tabla 80. Compraventa de vivienda 2 trimestre de 2009

Las comunidades autnomas con mayores reducciones interanuales, superando la media
nacional (31,80%), han sido Catalua (41,46%), Baleares (39,54%), Comunidad Valenciana

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
6

(35,34%), Andaluca (34,21%) y Aragn (32,07%). En vivienda nueva el mayor ajuste se produce en
Catalua (36,91%), Baleares (28,23%), Andaluca (26,14%), Canarias (24,47%) y Navarra (24,42%).
En vivienda usada las mayores reducciones en el nmero de compraventas se producen en La Rioja
(52,69%), Baleares (50,54%), CastillaLa Mancha (48,28%), Cantabria (46,17%), Catalua (45,00%),
Comunidad Valenciana (44,82%) y Andaluca (43,68%). El nmero de compraventas de vivienda
nueva (55.300) ha superado por quinto trimestre consecutivo a las compraventas de vivienda usada
(45.550), reducindose la diferencia entre ambas tipologas con respecto a trimestres anteriores. El
distanciamiento con respecto al ciclo alcista ir dando lugar a que los resultados de vivienda nueva
recojan decisiones de compraventa del periodo informativo, reducindose el nmero de
compraventas con acuerdos sobre plano, cuyo reflejo registral se difiere en el tiempo con respecto
al verdadero acuerdo de compraventa.

Grfico 56. Nmero de compraventa de vivienda registradas. 2 trimestre 2009

La comparacin de los resultados medios trimestrales (segundo trimestre de 2009 frente a
segundo trimestre de 2008) proporciona una reduccin anual del nmero de compraventas del
33,93%, siendo del 29,31% en vivienda nueva (22,67% el pasado trimestre) y del 38,77% en vivienda
usada (43,48% el pasado trimestre). En consecuencia nuevamente se comprueba cmo la vivienda
nueva aporta una tendencia a la mayor reduccin del nmero de compraventas de vivienda como
consecuencia del distanciamiento con respecto al ciclo alcista, y la vivienda usada, siguiendo su
senda descendente, modera las tasas de reduccin con respecto a pasados trimestres, siendo
previsible una progresiva estabilizacin del nmero de compraventas.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
7

En las provincias espaolas, al igual que en las comunidades autnomas, se produce una
generalizada reduccin del nmero de compraventas de vivienda, constatndose la intensificacin de
las reducciones en compraventas de vivienda nueva y la estabilizacin de los descensos en vivienda
usada.
Esta generalizacin se constata con el hecho de que todas las provincias han presentado
descensos del nmero de compraventas de vivienda durante el ltimo trimestre. En el ltimo ao son
cuarenta y nueve las provincias espaolas que acumulan descensos.
Una vez ms resulta especialmente reseable las reducciones del nmero de compraventas
en las provincias con disponibilidad de zona costera: Tarragona (48,26%), Alicante (40,42%), Gerona
(40,41%), Baleares (39,54%), Barcelona (39,47%), Cdiz (36,58%), Huelva (34,62%), Tenerife
(34,29%), Mlaga (33,13%), Castelln (32,84%), Almera (32,44%) y Valencia (30,29%), constatando
la reduccin de la inversin en vivienda, siendo la segunda vivienda una de las ms afectadas por la
crisis inmobiliaria.

3 trimestre 2009
El nmero de compraventas de vivienda registradas durante el tercer trimestre del ao ha
sido de 110.709, incrementndose en 9.859 con respecto al trimestre anterior, lo que supone un
incremento del 9,78% en trminos de comparacin inter-trimestrales, que puede incorporar factores
estacionales, especialmente cuando uno de los trimestres incluye el periodo veraniego. Estos
resultados rompen con la tendencia descendente de los ltimos aos, en los que se acumulaban
trece trimestres consecutivos con descensos.
Compraventa de vi viendas 3 trimestre
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 23.241 13.582 9.659 94.116 57.130 36.986
ARAGON 3.405 1.984 1.421 12.148 7.244 4.904
ASTURIAS 2.553 1.310 1.243 10.034 5.381 4.653
BALEARES 2.340 1.281 1.059 8.799 5.007 3.792
CANARIAS 4.634 2.864 1.770 19.317 11.951 7.366
CANTABRIA 2.124 1.472 652 7.823 5.093 2.730
CASTILLA Y LEON 6.061 3.443 2.618 24.041 13.064 10.977
CASTILLA-LA MANCHA 4.975 2.619 2.356 23.814 13.822 9.992
CATALUA 12.769 5.738 7.031 46.874 21.675 25.199
COM. MADRID 14.256 7.425 6.831 51.961 27.352 24.609
COM. VALENCIANA 14.458 7.541 6.917 56.044 29.392 26.652
EXTREMADURA 2.700 1.052 1.648 11.643 4.657 6.986
GALICIA 5.423 3.750 1.673 22.054 15.113 6.941
LA RIOJ A 1.477 955 522 5.286 3.520 1.766
MURCIA 5.040 3.218 1.822 19.507 12.442 7.065
NAVARRA 1.288 836 452 5.295 3.339 1.956
PAIS VASCO 3.965 1.721 2.244 16.231 7.641 8.590
ESPAA 110.709 1.850.000 1.674.292 434.987 243.823 191.164
Tabla 81. Compraventa de vivienda 3 trimestre de 2009
Las compraventas de vivienda nueva (60.791) han superado a las compraventas de vivienda
usada (49.918) por sexto trimestre consecutivo, estabilizndose las distancias entre ambas tipologas.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
8

Ambas han contado con un importante incremento del nmero de compraventas de vivienda durante
el ltimo trimestre (5.491 en vivienda nueva y 4.368 en vivienda usada).
Las comunidades autnomas con un mayor nmero de compraventas de vivienda durante el
ltimo trimestre fueron Andaluca (23.241), Comunidad Valenciana (14.458), Comunidad de Madrid
(14.256) y Catalua (12.769), siendo las nicas que superaron las 10.000 compraventas de vivienda
trimestrales. A pesar de la recuperacin en trminos inter-trimestrales, las comunidades autnomas
acumulan descensos interanuales, encabezados por Baleares (-36,06%), Catalua (-34,03%),
Castilla-La Mancha (-33,67%), Comunidad Valenciana (-32,60%), Asturias (-31,27%), Canarias (-
30,86%), Andaluca (-30,57%) y Castilla y Len (-29,57%). En vivienda nueva el mayor ajuste se
produce en Catalua (-32,88%) y Baleares (-30,42%), mientras que en vivienda usada corresponde a
Castilla-La Mancha (-50,10%), Baleares (-42,25%), Asturias (-41,92%) y Cantabria (-40,45%).

Grfico 57. Nmero de compraventa de vivienda registradas. 3 trimestre 2009
En las provincias espaolas, al igual que en las comunidades autnomas, se ha producido un
cierto grado de recuperacin en el nmero de compraventas de vivienda con respecto a los
resultados de trimestres anteriores. Las provincias con mayor nmero de compraventas de vivienda
registradas durante el ltimo trimestre han sido Madrid con 14.256 (12.393 el pasado trimestre),
Barcelona con 8.187 (6.987), Alicante con 6.488 (5.786), Mlaga con 5.916 (5.858), Valencia con
5.431 (5.140) y Murcia con 5.040 (4.550). Todas ellas han incrementado el nmero de compraventas
con respecto al pasado trimestre.



Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
9

4 trimestre 2009
El nmero de compraventas de viviendas registradas durante el cuarto trimestre del ao 2009
ha sido de 101.401 reducindose en 9.308 con respecto al trimestre anterior. En consecuencia, el
incremento de compraventas producido durante el tercer trimestre, despus de trece trimestres
consecutivos de de descensos no ha tenido continuidad, volviendo a un volumen similar al del
segundo trimestre (100.850), lo que parece ser el suelo de demanda de vivienda en Espaa de
acuerdo a los datos de la serie.
Compraventa de vi viendas 4 trimestre
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 20.204 11.559 8.645 89.814 53.349 36.465
ARAGON 3.242 1.971 1.271 12.426 7.463 4.963
ASTURIAS 2.442 1.365 1.077 9.723 5.362 4.361
BALEARES 2.071 1.058 1.013 8.379 4.593 3.786
CANARIAS 4.101 2.568 1.533 18.638 11.508 7.130
CANTABRIA 1.886 1.165 721 7.982 5.166 2.816
CASTILLA Y LEON 5.764 2.921 2.843 23.298 12.571 10.727
CASTILLA-LA MANCHA 4.890 2.521 2.369 21.015 11.542 9.473
CATALUA 11.922 5.145 6.777 46.991 20.965 26.026
COM. MADRID 13.797 6.511 7.286 53.545 27.537 26.008
COM. VALENCIANA 13.400 6.327 7.073 54.760 28.005 26.755
EXTREMADURA 2.608 1.048 1.560 11.189 4.428 6.761
GALICIA 5.464 3.697 1.767 21.531 14.740 6.791
LA RIOJ A 1.035 591 444 5.068 3.334 1.734
MURCIA 3.960 1.947 2.013 18.144 11.082 7.062
NAVARRA 1.133 662 471 5.048 3.093 1.955
PAIS VASCO 3.482 1.459 2.023 15.563 7.121 8.442
ESPAA 101.401 52.515 48.886 423.114 231.859 191.255
Tabla 82. Compraventa de vivienda 4 trimestre de 2009

Las comunidades autnomas con un mayor nmero de compraventas de vivienda durante el
ltimo trimestre han sido Andaluca (20.204), Comunidad de Madrid (13.797), Comunidad Valenciana
(13.400) y Catalua (11.922), habiendo reducido todas ellas el nmero de compraventas de vivienda
con respecto al trimestre anterior. Durante el ltimo trimestre el descenso del nmero de
compraventas de vivienda calculado con resultados interanuales (ausencia de factores estacionales)
ha sido del -2,73%, manteniendo una tendencia a la moderacin de los descensos (-4,43% tercer
trimestre, -10,21% segundo trimestre). La comparacin directa de resultados trimestrales (cuarto
trimestre 2009 frente a tercero) presenta mayores descensos, con un una tasa del -8,41%, explicada
fundamentalmente por la reduccin en vivienda nueva (-13,61%).
En el ltimo ao, a pesar de las mejoras de los dos ltimos trimestres, todava se acumulan
importantes descensos, dando lugar a que todas las provincias espaolas presenten tasas negativas.
Vuelve a ser especialmente reseable las reducciones del nmero de compraventas en las provincias
con disponibilidad de zona costera: Huelva (-38,55%), Baleares (-32,56%), Tenerife (-30,82%), Cdiz
(-30,48%), Tarragona (-29,81%), Valencia (29,74%), Asturias (28,65%), Alicante (-26,90%), Castelln

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
10

(-23,89%), Gerona (-23,58%), Barcelona (-23,02%), constatando la reduccin de la inversin en
vivienda y sus negativos efectos sobre la segunda vivienda.

Grfico 58. Nmero de compraventa de vivienda registradas. 4 trimestre 2009

La mayor o menor flexibilidad en la reduccin de precios de la vivienda por parte del oferente
ser una de las pocas esperanzas para una nueva intensificacin de las mejoras en las condiciones
de acceso. El comportamiento de las compraventas de vivienda parece justificar una necesaria
reduccin de precios, que sin embargo, de acuerdo a las estadsticas disponibles, no se est
produciendo. Con este escenario es difcil una reactivacin de la demanda de vivienda, a pesar de las
mejores condiciones de acceso, siendo previsible un largo periodo de ajuste. Sin embargo, una
importante reduccin del precio, con las mejoras en las condiciones de acceso alcanzadas, podra
desembocar en una reactivacin de la demanda, recuperando un sector de actividad, que a pesar de
sus limitaciones, desempea un papel de especial relevancia en la economa espaola.
En las provincias espaolas, al igual que en las comunidades autnomas, se mantiene la
tendencia descendente en el nmero de compraventas de vivienda. Las provincias con mayor nmero
de compraventas de vivienda registradas durante el ltimo trimestre han sido Madrid con 13.797
(14.256 el pasado trimestre), seguida de Barcelona con 7.429 (8.187), Alicante con 6.021 (6.488),
Mlaga con 5.775 (5.916), Valencia con 5.342 (5.431), Murcia con 3.960 (5.040) y Sevilla con 3.419
(4.581). Las tasas trimestrales constatan la moderacin de los descensos, con 37 provincias con
reducciones trimestrales, frente a trece con incrementos, con tasas de reduccin no tan intensas
como en periodos anteriores.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
11

5.1.5. Ao 2010
1 trimestre 2010
El nmero de compraventas de vivienda registradas durante el primer trimestre del ao 2010
ha sido de 117.911, incrementndose en 16.510 con respecto al trimestre anterior., lo que supone un
aumento del 16,28% en trminos de comparacin intertrimestral. Este volumen de compraventas es
el ms elevado del ltimo ao y medio, rompiendo la tendencia descendiente de trimestres anteriores
y se sita en niveles prximos a los de la segunda mitad del ao 2008, alcanzando el mayor nmero
de compraventas trimestrales del ltimo ao y medio.
Andaluca ha sido la comunidad autnoma con un mayor nmero de compraventas de
vivienda registradas seguida de la Comunidad de Madrid, Catalua y Comunidad Valenciana. Las
provincias con mayor nmero de compraventas de vivienda registradas han sido Madrid (17.183),
Barcelona (10.121), Valencia (6.408) y Alicante (6.390).
Las provincias espaolas tambin han contado con una significativa recuperacin de las
compraventas de vivienda durante el ltimo trimestre. De las cincuenta provincias sobre las que se
presenta resultados veinticinco de ellas han alcanzado tasas trimestrales positivas (con resultados
interanuales), mientras que en el trimestre anterior treinta y siete provincias contaban con descensos.
Comparando los resultados del primer trimestre de 2010 con los del cuarto de 2009 cuarenta
provincias espaolas presentan incrementos en el nmero de compraventas de vivienda.

Compraventa de vi viendas Espaa 1 trimestre 2010
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 22.217 12.471 9.746 87.822 50.385 37.437
ARAGON 3.216 1.712 1.504 12.909 7.550 5.359
ASTURIAS 2.874 1.499 1.375 10.339 5.493 4.846
BALEARES 2.437 1.290 1.147 8.785 4.753 4.032
CANARIAS 4.330 2.578 1.752 17.167 10.500 6.667
CANTABRIA 2.183 1.426 757 8.372 5.494 2.878
CASTILLA Y LEON 6.833 3.648 3.185 24.094 12.915 11.179
CASTILLA-LA MANCHA 5.414 2.822 2.592 20.574 10.808 9.766
CATALUA 15.446 6.391 9.055 50.733 21.865 28.868
COM. MADRID 17.183 8.667 8.516 57.629 29.112 28.517
COM. VALENCIANA 15.097 7.150 7.947 55.518 27.313 28.205
EXTREMADURA 2.748 1.094 1.654 10.746 4.299 6.447
GALICIA 5.406 3.462 1.944 21.528 14.512 7.016
LA RIOJ A 978 482 496 4.568 2.751 1.817
MURCIA 4.323 2.384 1.939 17.873 10.648 7.225
NAVARRA 2.054 1.352 702 5.840 3.616 2.224
PAIS VASCO 5.172 2.312 2.860 16.374 7.332 9.042
ESPAA 117.911 60.740 57.171 430.871 229.346 201.525
Tabla 83. Compraventa de viviendas Espaa 1 trimestre 2010
Las compraventas de vivienda nueva (51,51%) y vivienda usada (48,49%) han mantenido la
tendencia a la equiparacin de resultados como consecuencia del distanciamiento con respecto al
mayor periodo de iniciacin de vivienda nueva.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
12


Grfico 59. Compraventa de viviendas Espaa 1 trimestre 2010
La comparacin directa de compraventas del primer trimestre del ao 2010 y el primer
trimestre de 2009 proporciona una perspectiva ms favorable de la evolucin anual de las
compraventas de vivienda ya que presenta un incremento del 7,04%, con una aportacin decisiva al
crecimiento por parte de la vivienda usada al aumentar un 21,90% las compraventas, mientras que la
vivienda nueva presenta una reduccin del -3,97%.

2 trimestre 2010
Las compraventas de vivienda registradas durante el segundo trimestre del ao 2010 ha sido
de 110.378, lo que supone un descenso de 7.533 compraventas con respecto al trimestre anterior.
Sin embargo, este volumen supera al alcanzado en tres de los cuatro trimestres del ao 2009, por lo
que en cierta medida se mantiene la ligera tendencia a la recuperacin iniciada el trimestre anterior.
En los ltimos doce meses las compraventas de vivienda registradas han sido 440.399,
manteniendo el segundo trimestre consecutivo con tendencia ascendente, constatando que el ao
2009 puede haber sido el punto mnimo del ciclo bajista. Estos resultados mantienen una distancia
significativa con respecto a las compraventas de vivienda alcanzado a comienzos del ao 2006.
Andaluca ha sido la comunidad autnoma con un mayor nmero de compraventas de
vivienda registradas durante el ltimo trimestre con 21.135, seguida de Comunidad de Madrid con
14.913, Comunidad Valenciana con 14.414 y Catalua con 13.860. Todas ellas han reducido los
resultados con respecto al trimestre anterior.



Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
13

Compraventa de vi viendas Espaa 2 trimestre 2010
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 21.135 11.576 9.559 86.797 49.188 37.609
ARAGON 3.235 1.611 1.624 13.098 7.278 5.820
ASTURIAS 2.435 1.195 1.240 10.304 5.369 4.935
BALEARES 2.571 1.315 1.256 9.419 4.944 4.475
CANARIAS 4.429 2.604 1.825 17.494 10.614 6.880
CANTABRIA 2.054 1.112 942 8.247 5.175 3.072
CASTILLA Y LEON 6.884 3.666 3.218 25.542 13.678 11.864
CASTILLA-LA MANCHA 5.148 2.728 2.420 20.427 10.690 9.737
CATALUA 13.860 6.034 7.826 53.997 23.308 30.689
COM. MADRID 14.913 6.556 8.357 60.149 29.159 30.990
COM. VALENCIANA 14.414 6.770 7.644 57.369 27.788 29.581
EXTREMADURA 2.386 962 1.424 10.442 4.156 6.286
GALICIA 5.431 3.553 1.878 21.724 14.462 7.262
LA RIOJ A 896 440 456 4.386 2.468 1.918
MURCIA 4.160 2.380 1.780 17.483 9.929 7.554
NAVARRA 1.429 814 615 5.904 3.664 2.240
PAIS VASCO 4.998 2.341 2.657 17.617 7.833 9.784
ESPAA 110.378 55.657 54.721 440.399 229.703 210.696
Tabla 84. Compraventa de viviendas Espaa 2 trimestre 2010


Grfico 60. Compraventa de viviendas Espaa 2 trimestre 2010


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
14

Las compraventas de vivienda nueva y usada mantienen su tendencia a la equiparacin, con
resultados que trimestre tras trimestres se van aproximando: 55.657 nuevas (50,42%) y 54.721
usadas (49,58%). Los resultados interanuales tambin se mantienen prximos. Ambas tipologas han
descendido con respecto al pasado trimestre: 5.083 viviendas nuevas y 2.450 viviendas usadas. La
comparacin directa de las compraventas del segundo trimestre y primer trimestre de 2010 recoge un
descenso del -6,39% (-8,37% vivienda nueva y -4,29% vivienda usada) como consecuencia del buen
resultado alcanzado el trimestre anterior. Sin embargo, tal y como se ha indicado, no quiere decir que
el resultado del segundo trimestre haya sido malo ya que supera a las compraventas de la mayor
parte de los trimestres del ao 2009, por lo que la tendencia se mantiene ligeramente favorable, tal y
como muestran las tasas de variacin calculadas eliminando la estacionalidad.

3 trimestre 2010
Las compraventas de vivienda registradas durante el tercer trimestre del ao 2010 ha sido de
124.593, incrementndose en 14.215 con respecto al trimestre anterior, lo que supone un incremento
de 12,88% en trminos de comparacin intertrimestral. Este volumen de ventas es el ms elevado de
los ocho ltimos trimestres, alcanzando resultados prximos a los del tercer trimestre del ao 2008.
Las compraventas registradas de vivienda nueva y usada han mejorado durante el ltimo
trimestre, dando lugar a un nuevo distanciamiento de resultados a favor de la vivienda nueva: 66.079
viviendas nuevas y 58.514 viviendas usadas. En trminos absolutos las compraventas de vivienda
nueva se han incrementado en 10.422 y las de vivienda usada en 3.793.
Compraventa de vi viendas Espaa 3 trimestre 2010
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 23.282 13.137 10.145 86.838 48.743 38.095
ARAGON 4.074 2.427 1.647 13.767 7.721 6.046
ASTURIAS 2.974 1.511 1.463 10.725 5.570 5.155
BALEARES 2.768 1.385 1.383 9.847 5.048 4.799
CANARIAS 4.299 2.533 1.766 17.159 10.283 6.876
CANTABRIA 2.124 1.261 863 8.247 4.964 3.283
CASTILLA Y LEON 6.635 3.442 3.193 26.116 13.677 12.439
CASTILLA-LA MANCHA 5.975 3.672 2.303 21.427 11.743 9.684
CATALUA 16.129 6.918 9.211 57.357 24.488 32.869
COM. MADRID 17.421 8.691 8.730 63.314 30.425 32.889
COM. VALENCIANA 16.493 8.309 8.184 59.404 28.556 30.848
EXTREMADURA 2.741 1.358 1.383 10.483 4.462 6.021
GALICIA 7.084 4.741 2.343 23.385 15.453 7.932
LA RIOJ A 1.393 882 511 4.302 2.395 1.907
MURCIA 4.758 2.900 1.858 17.201 9.611 7.590
NAVARRA 1.419 940 479 6.035 3.768 2.267
PAIS VASCO 5.024 1.972 3.052 18.676 8.084 10.592
ESPAA 124.593 66.079 58.514 454.283 234.991 219.292
Tabla 85. Compraventa de viviendas Espaa 3 trimestre 2010
Las comunidades autnomas con un mayor nmero de compraventas de vivienda han sido
Andaluca (23.282), Comunidad de Madrid (17.421), Comunidad Valenciana (16.493) y Catalua

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
15

(16.129), dando lugar a incrementos en todas ellas con respecto al trimestre anterior. Todas ellas han
incrementado las compraventas de vivienda con respecto al trimestre anterior. Por el contrario, las
comunidades autnomas con menor nmero de compraventas de vivienda han sido La Rioja (1.393),
Navarra (1.419) y Cantabria (2.124).
La tasa de variacin trimestral calculada con resultados interanuales (corregida la
estacionalidad) presenta el mayor crecimiento desde la elaboracin de la serie, con una tasa del
3,15%. Este resultado supone el tercer trimestre consecutivo de aumento del nmero de
compraventas de vivienda tras quince trimestres consecutivos con descensos. En vivienda usada el
incremento ha sido del 4,08% y en vivienda nueva del 2,30%. La comparacin directa de las
compraventas del tercer trimestre y segundo trimestre de 2010 recoge un crecimiento ms intenso,
dando lugar a una tasa del 12,88%, siendo del 18,73% en vivienda nueva y del 6,93% en vivienda
usada.

Grfico 61. Compraventa de viviendas Espaa 3 trimestre 2010









Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
16

4 trimestre 2010
El cuarto trimestre de 2010 ha alcanzado el volumen de compraventas de vivienda registradas
ms bajo desde la elaboracin de la Estadstica Registral Inmobiliaria, con un resultado de 93.003.
Este dato contrasta con lo que representa el conjunto del ao 2010, con un incremento de las
compraventas de vivienda registradas del 5,38% con respecto a 2009, rompiendo con la tendencia
descendente de los ltimos aos, que llevaba a la constante acumulacin de descenso desde el ao
2006.
Las comunidades autnomas con un mayor nmero de compraventas de vivienda durante el
ltimo trimestre han sido Andaluca (17.982), Comunidad Valenciana (12.895), Comunidad de Madrid
(12.662) y Catalua (11.711). Por el contrario, las que menor volumen han alcanzado han sido La
Rioja (805), Navarra (959) y Cantabria (1.723).Todas ellas han reducido sensiblemente las
compraventas de vivienda con respecto al trimestre anterior.
Compraventa de vi viendas Espaa 4 trimestre 2010
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 17.982 9.157 8.825 84.616 46.341 38.275
ARAGON 2.483 940 1.543 13.008 6.690 6.318
ASTURIAS 1.894 938 956 10.177 5.143 5.034
BALEARES 2.092 942 1.150 9.868 4.932 4.936
CANARIAS 4.386 2.729 1.657 17.444 10.444 7.000
CANTABRIA 1.723 864 859 8.084 4.663 3.421
CASTILLA Y LEON 4.984 2.265 2.719 25.336 13.021 12.315
CASTILLA-LA MANCHA 4.178 2.121 2.057 20.715 11.343 9.372
CATALUA 11.711 5.089 6.622 57.146 24.432 32.714
COM. MADRID 12.662 5.946 6.716 62.179 29.860 32.319
COM. VALENCIANA 12.895 6.132 6.763 58.899 28.361 30.538
EXTREMADURA 2.333 975 1.358 10.208 4.389 5.819
GALICIA 4.736 3.099 1.637 22.657 14.855 7.802
LA RIOJ A 805 439 366 4.072 2.243 1.82
MURCIA 3.129 1.644 1.485 16.370 9.308 7.062
NAVARRA 959 466 493 5.861 3.572 2.289
PAIS VASCO 4.051 1.311 2.740 19.245 7.936 11.309
ESPAA 93.003 45.057 47.946 445.885 227.533 218.352
Tabla 86. Compraventa de viviendas Espaa 4 trimestre 2010
Las compraventas de vivienda usada registradas en el cuarto trimestre (51,55%) han
superado a las compraventas de vivienda nueva (48,45%) despus de diez trimestres consecutivos
de mayor peso relativo de compraventas de vivienda nueva. El 48,45% de vivienda nueva se ha
dividido en un 42,24% de vivienda nueva libre y un 6,21% de vivienda nueva protegida.
La tasa de variacin trimestral calculada con resultados medios interanuales (ausencia de
factores estacionales) ha vuelto a valores negativos tras tres trimestres consecutivos de crecimientos,
dando lugar a una reduccin del -1,85%. La comparacin directa de resultados trimestrales (cuarto
trimestre frente a tercero) recoge descensos mucho ms intensos como consecuencia de las
especiales caractersticas de estos trimestres por los cambios en la regulacin fiscal de la vivienda,
dando lugar a un descenso del -25,35% (-31,81% vivienda nueva y -18,06% vivienda usada).

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
17


Grfico 62. Compraventa de viviendas Espaa 4 trimestre 2010


Comentarios compraventa vi viendas Espaa Ao 2010
1. En contra de lo previsto que situaban las compraventas en torno a las 470.000 operaciones,
frente a los mnimos de finales de 2009 con 423.114, en 2010 la cifra fue de 445.885
operaciones. Estos resultados suponen un incremento del 5,38% con respecto al ao 2009,
pero muy alejados de los datos de 2006 (916.103 operaciones) con un descenso de 51,33%
2. La evolucin de los resultados interanuales de los ltimos seis aos muestran cmo los
niveles mnimos de compraventas de vivienda se alcanzaron durante el ao 2009 (423.114),
con un descenso del 58,07% con respecto al mximo de la serie (1 trimestre de 2006:
1.009.192). 2010 parece reflejar una recuperacin de la compraventa con ligeros crecimientos,
aunque con resultados muy lejanos de los alcanzados durante los ltimos aos.
3. La evolucin de los resultados interanuales de los ltimos seis aos muestran cmo los
niveles mnimos de compraventas de vivienda se alcanzaron durante el ao 2009 (445.885).
En 2010 parece reflejar una recuperacin de la compraventa con ligeros crecimientos, aunque
con resultados muy lejanos de los alcanzados durante los ltimos aos.
4. Las variables macroeconmicas de Espaa con incidencia en el mercado inmobiliario
constataban pesimismo por el alto nivel de desempleo, las dificultades de acceso al crdito y
los altos tipos de inters. Todo ello constituyen factores con una notable incidencia
desfavorable en la mejora que se refleja durante el ao 2010, a pesar de los indicadores de
compraventa de vivienda.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
18























Comentarios compraventa vi viendas Espaa Ao 2010
5. Se puede sealar que el ao 2010 no ha sido un ao normal. Las modificaciones fiscales
sobre el mercado de la vivienda (IVA e IRPF), ha generado un efecto de adelanto de
compraventa han producido un crecimiento en el volumen de compraventas registradas en el
tercer y una cada en de las operaciones en el cuarto trimestre. Las modificaciones en el
tratamiento fiscal de la vivienda (IVA e IRPF) llevaron a estimar un cierto grado de
recuperacin para este ao, tal y como efectivamente se ha producido como consecuencia del
efecto de anticipo de compra.
6. La eliminacin de la desgravacin por vivienda a partir de 2011 ha anticipado una parte de las
compraventas previstas para los primeros meses de 2011, aunque muy probablemente no se
hayan reflejado en las estadsticas del 4 trimestre la totalidad del efecto de la eliminacin,
porque el registro de dichas operaciones aparecer reflejado en el 1 trimestre de 2011.
7. La evolucin de las compraventas de vivienda registradas durante los ltimos seis aos
muestra un cambio de tendencia en el ao 2010 con respecto al progresivo descenso vivido
desde el mximo de 2006 hasta el mnimo de 2009. Esta circunstancia supondra, en principio,
la constatacin del final del ciclo bajista. Sin embargo, las especiales circunstancias que han
afectado al mercado inmobiliario durante el ao 2010, fundamentalmente por lo que respecta a
su tratamiento fiscal, lleva a albergar las correspondientes dudas acerca de si esta
recuperacin supone un simple periodo coyuntural debido a esta circunstancia, que puede
derivar en nuevos descensos durante 2011, o si por el contrario se trata de una verdadera
recuperacin

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
19

5.1.6. Ao 2011
1 trimestre 2011
El nmero de compraventas de vivienda registradas durante el primer trimestre del ao 2011
ha sido de 124.542, incrementndose en 31.539 compraventas con respecto al trimestre anterior, lo
que supone un aumento del 33,91%. Este importante crecimiento se debe al hecho de que una parte
importante de las compraventas registradas durante el primer trimestre de 2011 se formalizaron a
finales de 2010, momento en el que se produjo un importante efecto anticipo como consecuencia
del cambio en el tratamiento fiscal del IRPF. Las modificaciones fiscales del IRPF llevaron a un
incremento de las compraventas de vivienda a finales de 2010, parte de las cuales se han inscrito en
los Registros de la Propiedad a lo largo de los primeros meses de 2011.
En los ltimos doce meses las compraventas de vivienda registradas han sido 452.516,
manteniendo el tono positivo iniciado en el ao 2010 tras los mnimos alcanzados en 2009 con
423.114 compraventas. Los cambios fiscales en el IVA (vivienda nueva) e IRPF (vivienda nueva y
usada) han llevado a un cambio de tendencia en las compraventas de vivienda durante el ltimo ao.
Las compraventas de vivienda nueva (62.515) y de vivienda usada (62.027) mantienen su
tendencia a la prctica equiparacin.
La tasa de variacin trimestral muestra un incremento del 1,49%, dando continuidad al
crecimiento de los tres primeros trimestres de 2010, tras quince trimestres consecutivos de tasas
trimestrales negativas. Las compraventas de vivienda usada se ha incrementado un 2,22% y en
vivienda nueva un 0,78%. La comparacin directa de los resultados del primer trimestre de 2011 y el
cuarto trimestre de 2010 muestra un incremento mucho ms intenso, concretamente del 33,91%, con
tasas de crecimiento de dos dgitos en todas las comunidades autnomas.
Compraventa de vi viendas Espaa 1 trimestre 2011
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 24.134 13.018 11.116 86.533 46.888 39.645
ARAGON 3.225 1.494 1.731 13.017 6.472 6.545
ASTURIAS 3.157 1.538 1.619 10.460 5.182 5.278
BALEARES 2.661 1.345 1.316 10.092 4.987 5.105
CANARIAS 5.367 3.299 2.068 18.481 11.165 7.316
CANTABRIA 2.132 1.201 931 8.033 4.438 3.595
CASTILLA Y LEON 7.342 3.810 3.532 25.845 13.183 12.662
CASTILLA-LA MANCHA 5.787 3.079 2.708 21.088 11.600 9.488
CATALUA 16.702 7.080 9.622 58.402 25.121 33.281
COM. MADRID 18.030 8.678 9.352 63.026 29.871 33.155
COM. VALENCIANA 15.356 7.331 8.025 59.158 28.542 30.616
EXTREMADURA 2.674 1.191 1.483 10.134 4.486 5.648
GALICIA 6.183 3.952 2.231 23.434 15.345 8.089
LA RIOJ A 1.239 573 666 4.333 2.334 1.999
MURCIA 4.242 2.322 1.920 16.289 9.246 7.043
NAVARRA 1.194 598 596 5.001 2.818 2.183
PAIS VASCO 5.117 2.006 3.111 19.190 7.630 11.560
ESPAA 124.542 62.515 62.027 452.516 229.308 223.208
Tabla 87. Compraventa de viviendas Espaa 1 trimestre 2011

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
20

La serie completa de resultados muestra al primer trimestre de 2011 como una continuidad
del ao 2010, con una ligera reactivacin de las compraventas de vivienda tras un largo e intenso
proceso bajista. Los cambios fiscales de 2010 han sido los principales causantes de esta
mejora, siendo previsible que durante los prximos trimestres se retome la tendencia bajista,
dando lugar a un nmero anual de compraventas de vivienda prximo a las 400.000.
A medio plazo es previsible que las compraventas de vivienda usada sean superiores a
las de vivienda nueva como consecuencia del progresivo agotamiento del stock de vivienda
nueva pendiente de venta y la mnima iniciacin de promociones.
Las compraventas de vivienda nueva (50,19%) y vivienda usada (49,81%) han mantenido la
tendencia a la aproximacin de resultados iniciada hace pocos trimestres como consecuencia de la
reduccin de peso relativo de compraventas de vivienda nueva con respecto a la vivienda usada. Del
total de compraventas de vivienda el 42,22% ha sido vivienda nueva libre y el 7,97% vivienda nueva
protegida.
Las ofertas procedentes del stock de vivienda nueva libre pendiente de venta junto a las
modificaciones fiscales del ao 2010 han dado lugar al mantenimiento de un elevado peso relativo de
compraventas de vivienda nueva, aunque, como se ha sealado, a medio plazo es previsible que
estas cifras se vean minoradas.

Grfico 63. Compraventa de viviendas Espaa 1 trimestre 2011





Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
21

2 trimestre 2011
El nmero de compraventas de vivienda registradas durante el segundo trimestre del ao ha
sido de 85.161, reducindose en 39.381 con respecto al trimestre anterior, lo que supone un
descenso del -31,62% en trminos de comparacin intertrimestral. Una vez pasados los incentivos a
la demanda derivados de las modificaciones fiscales de 2010 (IVA e IRPF) se ha retomado la
tendencia bajista de 2008 y 2009.
Las compraventas registradas de vivienda nueva y usada tambin han marcado mnimos
histricos, dando lugar a que las compraventas de vivienda usada (43.870) hayan superado a las de
vivienda nueva (41.291). Ambas modalidades han contado con una importante reduccin con
respecto al pasado trimestre (21.224 compraventas menos de vivienda nueva y 18.157 de vivienda
usada). La tendencia muestra una continuidad en el empeoramiento de la actividad inmobiliaria
evidenciada el ltimo trimestre, tal y como se advirti, con una evolucin hacia las 400.000
compraventas anuales. Sin embargo, la reduccin del tipo de IVA en compras de vivienda nueva (del
8% al 4%), aprobada recientemente en Consejo de Ministros, debera haber supuesto un factor
dinamizador en esta tipologa de vivienda, aunque resulta improbable dada la restriccin al crdito tan
fuerte que existe.
Compraventa de vi viendas Espaa 2 trimestre 2011
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 17.125 9.090 8.035 82.523 44.402 38.121
ARAGON 2.023 793 1.230 11.805 5.654 6.151
ASTURIAS 1.738 704 1.034 9.763 4.691 5.072
BALEARES 1.995 840 1.155 9.516 4.512 5.004
CANARIAS 3.880 2.142 1.738 17.932 10.703 7.229
CANTABRIA 1.572 880 692 7.551 4.206 3.345
CASTILLA Y LEON 4.417 2.265 2.152 23.378 11.782 11.596
CASTILLA-LA MANCHA 3.638 1.686 1.952 19.578 10.558 9.020
CATALUA 11.033 4.637 6.396 55.575 23.724 31.851
COM. MADRID 2.042 914 1.128 9.790 4.438 5.352
COM. VALENCIANA 3.674 2.220 1.454 21.677 14.012 7.665
EXTREMADURA 743 376 367 4.180 2.270 1.910
GALICIA 12.113 6.198 5.915 60.226 29.513 30.713
LA RIOJ A 3.136 1.697 1.439 15.265 8.563 6.702
MURCIA 930 434 496 4.502 2.438 2.064
NAVARRA 3.687 1.336 2.351 17.879 6.625 11.254
PAIS VASCO 11.415 5.079 6.336 56.159 26.851 29.308
ESPAA 85.161 41.291 43.870 427.299 214.942 212.357
Tabla 88. Compraventa de viviendas Espaa 2 trimestre 2011

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
22

Grfico 64. Compraventa de viviendas Espaa 2 trimestre 2011
Los resultados del segundo trimestre muestran un claro cambio de tendencia con respecto a
los alcanzados el pasado trimestre y los tres primeros trimestres de 2010. En dichos trimestres, tras
un intenso y largo proceso de reduccin de las compraventas de vivienda, se mostraba una cierta
reactivacin en las compraventas de vivienda.
Sin embargo, tras la finalizacin de los incentivos, la ligera reactivacin de los tipos de inters
y la continuidad de la crisis econmica se ha retomado con fuerza la tendencia bajista. A partir de
aqu queda por ver el efecto que tendr sobre la demanda de vivienda el cambio en el tipo de IVA
para compras de vivienda nueva (4%).
Es probable, en vista de que durante el ao 2010 no se produjo una reduccin del
nmero de viviendas nuevas en stock, que se produzca un trasvase de viviendas nuevas a
usadas, aprovechando la reduccin del IVA. Los nicos que pueden realizar este trasvase son
las entidades financieras que se beneficiaran de dicha deduccin del IVA.
Las compraventas de vivienda nueva (48,49%) y vivienda usada (51,51%) han mantenido la
tendencia a la aproximacin de resultados iniciada hace pocos trimestres como consecuencia de la
reduccin de peso relativo de compraventas de vivienda nueva con respecto a la vivienda usada.
Las compraventas de vivienda registradas durante el segundo trimestre de 2011 han sido
85.161, descendiendo en 39.381 con respecto a las alcanzadas en el trimestre anterior, que cont
con el efecto favorable derivado del incremento de las compraventas de vivienda de finales de 2010
como consecuencia de la modificacin del tratamiento en el IRPF de las deducciones por vivienda.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
23

Una vez finalizados los incentivos a la compra derivados de las modificaciones fiscales de
2010 (IVA e IRPF) se ha retomado con fuerza la tendencia bajista en las compraventas de vivienda.
De hecho los resultados del segundo trimestre suponen el menor nmero de compraventas
trimestrales de vivienda de toda la serie (desde 2005).

3 trimestre 2011
El nmero de compraventas de vivienda registradas durante el tercer trimestre del ao ha
sido de 84.852, 309 menos que en el trimestre anterior. Este volumen de compraventas de
vivienda es el ms bajo hasta la fecha de toda la serie histrica (desde 2005).
Las compraventas registradas de vivienda nueva y usada tambin han marcado mnimos
histricos. Las compraventas de vivienda nueva han sido 43.118, ligeramente por encima del mnimo
alcanzado el pasado trimestre (1.827 compraventas ms). Esta ligera mejora puede derivarse de la
actual rebaja del IVA en esta modalidad de vivienda, con efectos positivos ms moderados de lo
esperado. La vivienda usada ha alcanzado un nuevo mnimo en la serie, con 41.734 compraventas,
2.136 menos
La tendencia muestra una continuidad en el empeoramiento de la actividad inmobiliaria
evidenciada el ltimo trimestre, tal y como se advirti, con una evolucin hacia las 350.000
compraventas anuales.

Compraventa de vi viendas Espaa 3 trimestre 2011
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 17.170 9.449 7.721 76.411 40.714 35.697
ARAGON 2.285 1.079 1.206 10.016 4.306 5.710
ASTURIAS 1.668 693 975 8.457 3.873 4.584
BALEARES 2.001 926 1.075 8.749 4.053 4.696
CANARIAS 3.715 2.109 1.606 17.348 10.279 7.069
CANTABRIA 1.579 962 617 7.006 3.907 3.099
CASTILLA Y LEON 4.106 2.120 1.986 20.849 10.460 10.389
CASTILLA-LA MANCHA 3.677 1.999 1.678 17.280 8.885 8.395
CATALUA 11.220 4.729 6.491 50.666 21.535 29.131
COM. MADRID 12.241 6.201 6.040 55.046 27.023 28.023
COM. VALENCIANA 11.743 5.621 6.122 51.409 24.163 27.246
EXTREMADURA 1.931 996 935 8.980 4.076 4.904
GALICIA 3.483 2.254 1.229 18.076 11.525 6.551
LA RIOJ A 576 266 310 3.363 1.654 1.709
MURCIA 2.782 1.584 1.198 13.289 7.247 6.042
NAVARRA 1.213 702 511 4.296 2.200 2.096
PAIS VASCO 3.462 1.428 2.034 16.317 6.081 10.236
ESPAA 84.852 43.118 41.734 387.558 191.981 195.577
Tabla 89. Compraventa de viviendas Espaa 3 trimestre 2011


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
24


Grfico 65. Compraventa de viviendas Espaa 3 trimestre 2011
Las reducciones trimestrales de compraventas de vivienda han sido de las ms intensas de
toda la serie, con un descenso del -9,30%, prximo al alzando a mediados de 2009 (-10,21%). La
vivienda nueva ha descendido un -10,68% y la vivienda usada un -7,90%. Todas las comunidades
autnomas han presentado tasas trimestrales negativas tanto para el total general como para la
desagregacin en vivienda nueva y vivienda usada. Para el total general los mayores descensos han
correspondido a La Rioja (-19,55%), Galicia (-16,61%) y Aragn (-15,15%), contando con descensos
de dos dgitos siete comunidades autnomas.
Durante los prximos trimestres previsiblemente se mantendr la tendencia descendente,
llevando a finalizar 2011 con un volumen de ventas histricamente bajo, que podra situarse
ligeramente por encima de las 350.000 compraventas anuales. Trimestre tras trimestres se van
obteniendo nuevos mnimos, no siendo previsible un cambio de tendencia. El incentivo derivado de la
reduccin del IVA ha supuesto un cierto freno a la tendencia descendente de las compraventas de
vivienda nueva, pero no ha representado el factor dinamizador que se esperaba.
Los resultados del tercer trimestre suponen el menor nmero de compraventas trimestrales
de vivienda de toda la serie (desde 2005).






Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
25

4 trimestre 2011
En el cuarto trimestre de 2011 se han registrado 75.649 compraventas de vivienda, 9.203
compraventas menos que en el tercer trimestre. Esta cuanta supone un nuevo mnimo de la serie
histrica, es decir, el nmero de compraventas trimestrales ms bajo de los ltimos siete aos. El ao
2011 se ha caracterizado precisamente por este hecho ya que trimestre tras trimestre se han ido
alcanzando nuevos mnimos, constatando el importante descenso de la actividad inmobiliaria.
Compraventa de vi viendas Espaa 4 trimestre 2011
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 15.610 8.133 7.477 74.039 39.690 34.349
ARAGON 1.803 729 1.074 9.336 4.095 5.241
ASTURIAS 1.485 735 750 8.048 3.670 4.378
BALEARES 1.817 796 1.021 8.474 3.907 4.567
CANARIAS 3.291 1.785 1.506 16.253 9.335 6.918
CANTABRIA 1.219 692 527 6.502 3.735 2.767
CASTILLA Y LEON 4.306 2.249 2.057 20.171 10.444 9.727
CASTILLA-LA MANCHA 3.475 1.818 1.657 16.577 8.582 7.995
CATALUA 10.042 4.196 5.846 48.997 20.642 28.355
COM. MADRID 10.664 5.479 5.185 53.048 26.556 26.492
COM. VALENCIANA 9.660 4.522 5.138 48.174 22.553 25.621
EXTREMADURA 1.481 461 1.020 8.128 3.562 4.566
GALICIA 3.308 2.165 1.143 16.648 10.591 6.057
LA RIOJ A 683 332 351 3.241 1.547 1.694
MURCIA 2.257 1.256 1.001 12.417 6.859 5.558
NAVARRA 1.189 674 515 4.526 2.408 2.118
PAIS VASCO 3.359 1.584 1.775 15.625 6.354 9.271
ESPAA 75.649 37.606 38.043 370.204 184.530 185.674
Tabla 90. Compraventa de viviendas Espaa 4 trimestre 2011
El mercado de vivienda usada ha seguido la misma lnea, con 38.043 compraventas, dando
lugar a una reduccin de 3.691 compraventas con respecto al tercer trimestre. En consecuencia,
dentro de la tendencia descendente, el ajuste ha sido ms moderado que en vivienda nueva, a pesar
de no contar con la ventaja fiscal ya que esta modalidad debe tributar por el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales.
Esta reduccin ha sido como consecuencia del comportamiento de la vivienda nueva y de la
vivienda usada, ya que en ambos casos se han vuelto a alcanzar los niveles mnimos de la serie
histrica. Las compraventas de vivienda nueva del cuarto trimestre han sido 37.606, 5.512 menos que
el pasado trimestre, lo que demuestra la intensidad del ajuste. De hecho, la vivienda nueva cuenta
con el incentivo de la importante reduccin del IVA, resultando especialmente significativo que, a
pesar de esta medida, el mercado siga arrojando descensos trimestre tras trimestre.La prctica
totalidad de comunidades autnomas han presentado descensos en el nmero de compraventas de
vivienda durante el ltimo trimestre. Las que han alcanzado mayores resultados han sido Andaluca
(15.610), Comunidad de Madrid (10.664), Catalua (10.042) y Comunidad Valenciana (9.660).

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
26


Grfico 66. Compraventa de viviendas Espaa 4 trimestre 2011

Las tasas de variacin trimestrales calculadas de forma desestacionalizada muestran un
descenso del 4,48% durante el cuarto trimestre, con una reduccin del 3,88% en vivienda nueva y del
5,06% en vivienda usada. Los ajustes se han generalizado, con diecisis comunidades autnomas
que presentan bajadas para el total general (quince en vivienda nueva y diecisis en vivienda usada).
Las comunidades autnomas con mayores descensos han sido Extremadura (9,49%), Galicia
(7,90%) y Cantabria (7,19%).














Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
27

5.2. Resumen 2006 2011
El mercado de la vivienda en Espaa durante el perodo 2006-2009 s el siguiente:

2006 2007 2008
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
ANDALUCIA 178.189 88.986 89.203 170.312 87.423 82.889 122.439 70.017 52.422
ARAGON 23.708 9.556 14.152 20.884 9.612 11.272 14.980 8.120 6.860
ASTURIAS 19.023 8.154 10.869 17.714 7.300 10.414 13.627 6.266 7.361
BALEARES 25.199 11.699 13.500 20.505 9.502 11.003 12.425 6.973 5.452
CANARIAS 44.189 25.519 18.670 34.785 18.270 16.515 25.590 15.701 9.889
CANTABRIA 12.738 5.508 7.230 11.927 5.736 6.191 9.069 5.290 3.779
CASTILLA Y LEON 46.950 18.130 28.820 41.324 15.268 26.056 31.584 15.577 16.007
CASTILLA LA MANCHA 37.994 12.262 25.732 38.716 13.062 25.654 33.992 17.424 16.568
CATALUA 152.802 65.411 87.391 112.614 46.628 65.986 62.954 29.549 33.405
EXTREMADURA 16.751 5.321 11.430 13.895 2.540 11.355 13.974 4.851 9.123
GALICIA 38.457 18.899 19.558 31.000 14.935 16.065 27.384 17.291 10.093
LA RIOJA 7.407 3.395 4.012 7.550 3.032 4.518 5.638 3.154 2.484
MADRID 101.635 32.691 68.944 88.252 30.883 57.369 61.445 30.190 31.255
MURCIA 34.250 15.280 18.970 31.193 15.589 15.604 24.970 15.166 9.804
NAVARRA 10.119 6.697 3.422 9.634 6.176 3.458 6.463 4.275 2.188
PAIS VASCO 29.972 10.755 19.217 26.230 10.948 15.282 19.252 8.562 10.690
VALENCIA 136.720 51.331 85.389 111.983 44.360 67.623 75.634 37.999 37.635
TOTAL
916.103 389.594 526.509 788.518 341.264 447.254 561.420 296.405 265.015
Variacin interanual -13,93% -12,41% -15,05% -28,80% -13,14% -40,75%
Tabla 91. Evolucin de la compraventa en Espaa 2006-2008
La cada en la compraventa de inmuebles entre 2006 y 2009 es del 40,5 % en vivienda nueva
y del 63,79% en vivienda usada. Considerando el total de las transacciones la cada global sera del
53,8%.

2009 2010 2011
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
ANDALUCIA 89.814 53.349 36.465 84.616 46.341 38.275 74.039 39.690 34.349
ARAGON 12.426 7.463 4.963 13.008 6.690 6.318 9.336 4.095 5.241
ASTURIAS 9.723 5.362 4.361 10.177 5.143 5.034 8.048 3.670 4.378
BALEARES 8.379 4.593 3.786 9.868 4.932 4.936 8.474 3.907 4.567
CANARIAS 18.638 11.508 7.130 17.444 10.444 7.000 16.253 9.335 6.918
CANTABRIA 7.982 5.166 2.816 8.084 4.663 3.421 6.502 3.735 2.767
CASTILLA Y LEON 23.298 12.571 10.727 25.336 13.021 12.315 20.171 10.444 9.727
CASTILLA LA
MANCHA
21.015 11.542 9.473 20.715 11.343 9.372 16.577 8.582 7.995
CATALUA 46.991 20.965 26.026 57.146 24.432 32.714 48.997 20.642 28.355
EXTREMADURA 11.189 4.428 6.761 62.179 29.860 32.319 53.048 26.556 26.492
GALICIA 21.531 14.740 6.791 58.899 28.361 30.538 48.174 22.553 25.621
LA RIOJA 5.068 3.334 1.734 10.208 4.389 5.819 8.128 3.562 4.566
MADRID 53.545 27.537 26.008 22.657 14.855 7.802 16.648 10.591 6.057
MURCIA 18.144 11.082 7.062 4.072 2.243 1.82 3.241 1.547 1.694
NAVARRA 5.048 3.093 1.955 16.370 9.308 7.062 12.417 6.859 5.558
PAIS VASCO 15.563 7.121 8.442 5.861 3.572 2.289 4.526 2.408 2.118
VALENCIA 54.760 28.005 26.755 19.245 7.936 11.309 15.625 6.354 9.271
TOTAL
423.114 231.859 191.255 445.885 227.533 218.352 370.204 184.530 185.674
-24,64% -21,78% -27,83% 5,38% -1,87% 14,17% -16,97% -18,90% -14,97%
Tabla 92. Evolucin de la compraventa en Espaa 2009-2011


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
28


Grfico 67. Evolucin de la compraventa en Espaa 2006-2011

Al igual que el visado de nuevas viviendas, el ritmo de finalizacin de obra va a depender en
gran medida de la reduccin del actual stock de viviendas, es decir, difcilmente se pondrn viviendas
en circulacin si no se venden las existentes, aunque el coste de la no finalizacin de una vivienda
iniciada es elevado considerando que la mayor parte de la construccin est financiada con capital
externo y es necesario pagar los prstamos concedidos a los promotores para la construccin de las
viviendas. Hacer previsiones sobre actividad econmica a aos vista es muy complejo ya que
intervienen situaciones de coyuntura econmica y social que condicionan las previsiones.
En el ao 2011, la creacin de hogares ha estado en torno a los 200.000. Aunque las
previsiones realizadas en el 2009 para aos posteriores establecan que este nmero podra verse
reducido en los prximos aos, podran darse factores que permitieran un mantenimiento en la
generacin de hogares, mediante estmulos en la oferta como:
- Reduccin del precio de la vivienda para dar salida al enorme stock que se sigue
generando incluso en niveles de actividad estructural del sector de la edificacin
(licitacin y promocin pblica)
- Necesidad de liquidez inmediata en bancos y cajas mediante la venta de sus activos
inmobiliarios aunque se generarn nuevos crditos y se traspasar la deuda a los
ciudadanos.
- Los tipos de inters como el Euribor, ndice de referencia de la mayora de los prstamos
hipotecarios, al que prestan los bancos para la adquisicin de vivienda podra
incrementar la compraventa de vivienda. En contra juega la elevada tasa de desempleo
que incrementa la morosidad y reduce las garantas de devolucin del capital e intereses.
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011
CompraventaviviendaEspaa20062011
TOTAL
NUEVA
USADA

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
29

El ao 2010 no fue un ao normal, dado que las modificaciones fiscales sobre el mercado
de la vivienda (IVA e IRPF), gener un efecto de adelanto de compraventa que produjo un adelanto
en el volumen de compraventas registradas en el tercer trimestre y una cada de las operaciones en
el cuarto trimestre. Las modificaciones en el tratamiento fiscal de la vivienda (IVA e IRPF) llevaron a
estimar un cierto grado de recuperacin para este ao, tal y como efectivamente se ha producido
como consecuencia del efecto de anticipo de compra
- La subida del IVA en la compra de nueva vivienda (del 7% al 8%) prevista para julio de
2010 ha producido el efecto de anticipado de compra y ste se ha reflejado en las
estadsticas del 3 trimestre.
- La eliminacin de la desgravacin por vivienda a partir de 2011 ha anticipado una parte
de las compraventas previstas para los primeros meses de 2011, aunque muy
probablemente no se hayan reflejado en las estadsticas del 4 trimestre la totalidad del
efecto de la eliminacin, porque el registro de dichas operaciones aparecer reflejado en
el 1 trimestre de 2011.
Entre 2006 y 2011 las compraventas anuales de vivienda se han reducido un 60,6%.
La vivienda nueva ha pasado de 389.594 en el ao 2006 a 176.973 unidades a finales de
2011, lo que supone una reduccin del 54,6%.
La vivienda usada ha pasado de las 526.509 unidades en el ao 2006 a 184.031 unidades en
2011, lo que supone una reduccin del 63,7%.
Las comunidades autnomas con las mayores cadas en operaciones de compraventa de
vivienda entre 2006 y 2011, en vivienda nueva y usada han sido Catalua (-69,1%), Baleares
(-67,8%), Comunidad Valenciana (-64,8%), Murcia (-64,4%), Aragn (-62%)
La evolucin de las compraventas de vivienda registradas durante los ltimos seis aos
muestra un cambio de tendencia en el ao 2010 con respecto al progresivo descenso vivido desde el
mximo de 2006 hasta el mnimo de 2009. Esta circunstancia llev a pensar en el final del ciclo
bajista. Sin embargo, las especiales circunstancias que han afectado al mercado inmobiliario durante
el ao 2011, fundamentalmente por lo que respecta a su tratamiento fiscal, as como el agravamiento
de la crisis en la zona euro produjo una cada sin precedentes a partir del segundo trimestre de 2011.
El alto nivel de desempleo, las dificultades de acceso al crdito y los incrementos de los tipos
de inters dificultan la recuperacin del sector. Determinados estratos del mercado cuentan con un
grado de actividad mnimo, dando lugar a que ciudadanos con capacidad adquisitiva y acceso al
crdito puedan plantearse la compra de una vivienda, lo que restringe significativamente el mercado.
El precio de la vivienda, junto a la recuperacin econmica, son los factores que, en caso de
producirse, ms claramente pueden jugar un papel dinamizador en 2011.





Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
30


ANLISIS ESPAA Ao 2011
1. En 2011 se reduzca y que quede por debajo del nmero de viviendas vendidas, momento a partir de cual
se comenzar a asimilar el stock de vivienda existente.
2. Cmo evolucionar la compraventa? Los factores que afectan a la compraventa de inmuebles son de
carcter coyuntural macroeconmico y son la evolucin de los tipos de inters, evolucin de la tasa de
desempleo, incentivos fiscales y tributarios, medidores de confianza, precio de la vivienda, etc.
3. En el 2011 en comparacin con los aos anteriores se ha reducido la cantidad de vivienda en stock. La
compraventa de vivienda se ha colocado por encima de la vivienda finalizada pero se ha reducido
ostensiblemente las operaciones de compraventa por las circunstancias coyunturales timule la actividad
constructiva mediante el inicio de nuevas viviendas
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Certificacin final de obra 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914
Compraventa de vivienda nueva 389.594 341.264 296.405 231.859 227.533 184.530
Incremento de stock +195.989 +300.155 +318.667 +155.216 +29.910 -16.616


4. El factor de eliminacin de la deduccin por vivienda para 2011 anticip la compra de vivienda nueva de
los primeros meses de 2011 a finales de 2010.
5. En el 2011 se ha reducido la vivienda puesta en el mercado pero siguen siendo valores muy elevados de
oferta de vivienda. La compraventa de vivienda cay en 2011, al igual que la certificacin de finalizacin
de vivienda y no se dan condiciones de reactivacin del sector por la elevada tasa de desempleo.
6. Para 2012, y a pesar del cambio de gobierno (deduccin por vivienda habitual, IVA del 4%, reduccin de
los tipos de inters) se prev un ao muy complicado. La elevada tasa de desempleo (demanda
potencial) reduce las perspectivas de recuperacin del sector
7. Solamente se comenzarn nuevas viviendas cuando se comience a reducir el stock de vivienda y la
actividad ser acorde a las necesidades de primera vivienda. Deber pasar suficiente tiempo para que se
reactive el sector dado que tal y como reflejan las previsiones realizadas aun existe una gran cantidad de
vivienda iniciada y no terminada
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Comparativacompraventa certificadofinaldeobraEspaa20062011
Certificacinfinaldeobra
Compraventa devivienda nueva

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
31

5.3. Ao 2012
Las previsiones corregidas para el periodo 2012-2014 establecen que la creacin del nmero
de hogares podra reducirse en los prximos aos, podran darse factores que permitieran un
mantenimiento en la generacin de hogares, mediante estmulos en la oferta como:
- Reduccin del precio de la vivienda para dar salida al enorme stock de vivienda existente.
Esta reduccin de precio debera incrementar el nmero de operaciones de
compraventa.
- Necesidad de liquidez inmediata en bancos y cajas mediante la venta de sus activos
inmobiliarios aunque se generarn nuevos crditos y se traspasar la deuda a los
ciudadanos; lo que podran generar innovadoras frmulas para reducir el stock de nuevas
viviendas sin vender (alquiler con opcin de compra, venta en copropiedad, etc.). Esta
necesidad de liquidez podra incrementar el nmero de compraventas.
- El Euribor, ndice de referencia de la mayora de los prstamos hipotecarios, al que
prestan los bancos para la adquisicin de vivienda, mantendr unos niveles muy bajos
durante el ejercicio 2012, debido a la poltica de control de inflacin en la Zona Euro que
se ve favorecida por los bajos niveles de consumo existentes. Las extraordinarias
restricciones en el crdito por parte de la banca espaola neutraliza esta reduccin
de tipos y se mantienen unos niveles de compraventa muy bajos.
- La elevada tasa de desempleo en Espaa incrementa la morosidad y reduce las
garantas de devolucin del capital e intereses. Esta morosidad en la devolucin de los
crditos reduce las operaciones de compraventa.
- La incorporacin de la desgravacin por vivienda a partir de 2012 con carcter retroactivo
es un escenario no decisivo para la compraventa de vivienda; no obstante, la Unin
Europea ha trasladado al gobierno espaol la necesidad de eliminar la deduccin
por la compra de vivienda habitual, meses despus de haberla incorporado. Es
evidente que la compra de una vivienda es una necesidad y este incentivo fiscal es
un aliciente ms que anima la compra, pero su efecto podra quedar neutralizado
con una reduccin de precio de la vivienda equivalente a la deduccin anual
acumulada.

1 trimestre 2012
Las compraventas de vivienda registradas en el primer trimestre del ao 2012 muestran una
significativa recuperacin, alcanzando el mayor resultado de los cuatro ltimos trimestres con 92.211
compraventas. El mayor crecimiento intertrimestral ha venido dado por la vivienda nueva, con 48.691
compraventas, 11.085 ms que el pasado trimestre. La vivienda usada tambin ha aumentado, con
43.520 compraventas, 5.477 ms que en el cuatro trimestre de 2011.
La constante reduccin de precios, especialmente intensa durante los ltimos trimestres, est
facilitando un ligero grado de reactivacin en las compraventas. La incorporacin del sistema
financiero a la poltica de reduccin de precios de sus activos inmobiliarios est suponiendo un
impulso en este sentido. A ello tambin ha ayudado el mantenimiento del IVA reducido, tal y como

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
32

demuestra el mayor crecimiento en las compraventas de vivienda nueva, con una fiscalidad ms
atractiva.
Todas las comunidades autnomas han presentado incrementos intertrimestrales en las
compraventas de vivienda, alcanzando un mayor volumen Andaluca (17.240), Comunidad de Madrid
(13.685), Catalua (12.760) y Comunidad Valenciana (11.590).
Compraventa de vi viendas Espaa 1 trimestre 2012
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 17.240 9.559 7.681 67.145 36.231 30.914
ARAGON 2.329 970 1.359 8.440 3.571 4.869
ASTURIAS 2.192 1.343 849 7.083 3.475 3.608
BALEARES 2.122 1.122 1.000 7.935 3.684 4.251
CANARIAS 3.844 2.171 1.673 14.730 8.207 6.523
CANTABRIA 1.259 814 445 5.629 3.348 2.281
CASTILLA Y LEON 4.692 2.415 2.277 17.521 9.049 8.472
CASTILLA-LA MANCHA 5.008 3.093 1.915 15.798 8.596 7.202
CATALUA 12.760 5.549 7.211 45.055 19.111 25.944
COM. MADRID 13.685 7.231 6.454 48.703 25.109 23.594
COM. VALENCIANA 11.590 5.823 5.767 44.408 21.045 23.363
EXTREMADURA 1.635 638 997 7.089 3.009 4.080
GALICIA 4.423 3.039 1.384 14.888 9.678 5.210
LA RIOJ A 821 426 395 2.823 1.400 1.423
MURCIA 2.906 1.608 1.298 11.081 6.145 4.936
NAVARRA 1.497 922 575 4.829 2.732 2.097
PAIS VASCO 4.208 1.968 2.240 14.716 6.316 8.400
ESPAA 92.211 48.691 43.520 337.873 170.706 167.167
Tabla 93. Compraventa de viviendas Espaa 1 trimestre 2012

En los ltimos doce meses las compraventas de vivienda han sido 337.873, lo que supone el
resultado interanual ms bajo de la serie histrica (desde 2005). Los bajos niveles de compraventas
de trimestres precedentes han sido decisivos para la consecucin de este resultado. Las
compraventas de vivienda nueva han alcanzado las 170.706 y las de vivienda usada 167.167. Estos
resultados suponen un descenso interanual del -25,33%, con resultados similares en vivienda nueva
(-25,56%) y en vivienda usada (-25,11%). Las comunidades autnomas con mayores resultados han
sido Andaluca (67.145), Comunidad de Madrid (48.703), Catalua (45.055) y Comunidad Valenciana
(44.408).
El primer trimestre del ao ha supuesto un cambio de tendencia en las compraventas de
vivienda con respecto a la evolucin de los ltimos trimestres, en los que se venan marcando los
mnimos periodo tras periodo. Concretamente se han registrado 92.211 compraventas de vivienda,
16.562 ms que el pasado trimestre, lo que supone el nivel ms alto de los cuatro ltimos trimestres.
La recuperacin ha sido generalizada, con incrementos tanto en vivienda nueva (48.691
compraventas) como en vivienda usada (43.520). En todo caso, resulta especialmente destacable el
aumento de compraventas de vivienda nueva, con una mejora de 11.085, frente al incremento de
5.477 compraventas en vivienda usada.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
33

La intensificacin de la tendencia descendente del precio de la vivienda, especialmente con
respecto a las viviendas en manos de las entidades financieras, est facilitando esta reactivacin de
la actividad inmobiliaria.

Grfico 68. Compraventa de viviendas Espaa 1 trimestre 2012

2 trimestre 2012
Las compraventas de vivienda registradas en el segundo trimestre de 2012 han sido 77.023.
Esta cuanta supone el segundo menor resultado de la serie histrica, nicamente por encima de las
75.649 del cuarto trimestre de 2011. Con respecto al pasado trimestre supone un descenso de 15.188
compraventas de vivienda, retomando con ello la intensa tendencia descendente de los ltimos aos.
La mayor parte del ajuste ha sido como consecuencia de la reduccin en compraventas de
vivienda nueva, con 36.189, 12.502 menos que el pasado trimestre. En vivienda usada se han
registrado 40.834 compraventas, descendiendo en 2.686 con respecto al trimestre anterior.
La situacin econmica general, con especial incidencia en la elevada tasa de desempleo y
las dificultades del sistema financiero, presenta una significativa influencia sobre la demanda de
vivienda. Factores con un comportamiento positivo que tradicionalmente tiraban con fuerza de la
demanda, como la reduccin de precios de la vivienda, el descenso del Euribor, los incentivos fiscales
o los bajos niveles de los indicadores de accesibilidad, actualmente son absolutamente insuficientes.
Las comunidades autnomas con mayor nmero de compraventas durante el segundo
trimestre han sido Andaluca (15.469), Comunidad Valenciana (11.365), Comunidad de Madrid
(10.647) y Catalua (10.345).

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
34

Compraventa de vi viendas Espaa 2 trimestre 2012
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 15.469 7.907 7.562 65.489 35.048 30.441
ARAGON 1.816 625 1.191 8.233 3.403 4.830
ASTURIAS 1.441 794 647 6.786 3.565 3.221
BALEARES 1.757 780 977 7.697 3.624 4.073
CANARIAS 3.676 2.102 1.574 14.526 8.167 6.359
CANTABRIA 1.055 546 509 5.112 3.014 2.098
CASTILLA Y LEON 3.929 1.801 2.128 17.033 8.585 8.448
CASTILLA-LA MANCHA 3.671 1.847 1.824 15.831 8.757 7.074
CATALUA 10.345 3.958 6.387 44.367 18.432 25.935
COM. MADRID 10.647 4.495 6.152 47.237 23.406 23.831
COM. VALENCIANA 11.365 5.667 5.698 44.358 21.633 22.725
EXTREMADURA 1.777 491 1.286 6.824 2.586 4.238
GALICIA 3.248 1.986 1.259 14.459 9.444 5.015
LA RIOJ A 567 224 343 2.647 1.248 1.399
MURCIA 2.486 1.316 1.170 10.431 5.764 4.667
NAVARRA 891 399 492 4.790 2.697 2.093
PAIS VASCO 2.886 1.251 1.635 13.915 6.231 7.684
ESPAA 77.023 36.189 40.834 329.735 165.604 164.131
Tabla 94. Compraventa de viviendas Espaa 2 trimestre 2012
AL 77.023 36.189 40.834 329.735 165.604 164.131
En los ltimos doce meses las compraventas de vivienda han sido 329.735, lo que supone el
resultado interanual ms bajo de la serie histrica (desde 2005) y un 32,67% del mximo alcanzado
en 2006. Las compraventas de vivienda nueva han alcanzado las 165.604 y las de vivienda usada
164.131.
La cada ha sido generalizada tanto en vivienda nueva 36.189 (-25,67%) como en vivienda
usada 40.834 (-6,18%) respecto del trimestre anterior. Adems suponen un descenso trimestral del
interanual del -22,83%, en vivienda nueva (-22,95%) y en vivienda usada (-22,71%).
El segundo trimestre del ao ha retomado la tendencia bajista en las compraventas de
viviendas despus del cambio de tendencia en el primer trimestre de 2012 con respecto a la
evolucin de los ltimos trimestres, en los que se venan marcando los mnimos periodo tras periodo.
Concretamente se han registrado 92.211 compraventas de vivienda, 15.188 menos que el trimestre
anterior, lo que supone el nivel ms bajo de los cuatro ltimos trimestres.
Las comunidades autnomas con mayores resultados han sido Andaluca (65.489),
Comunidad de Madrid (47.237), Catalua (44.367) y Comunidad Valenciana (44.358). Las provincias
con mayor nmero de compraventas registradas durante los ltimos doce meses han sido Madrid
(47.237), Barcelona (27.901), Alicante (20.567), Mlaga (18.184), Valencia (17.772), Sevilla (11.943)
y Murcia (10.431).
La recuperacin del mercado inmobiliario no se producir salvo que haya una recuperacin
del empleo y mejore el acceso a la financiacin hipotecaria. Lamentablemente a corto plazo esta
situacin no es factible que se produzca, por lo que se mantendr el bajo nivel de demanda,
alimentado por ofertas.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
35


Grfico 69. Compraventa de viviendas Espaa 2 trimestre 2012

3 trimestre 2012
El nmero de compraventas de vivienda registradas durante el tercer trimestre han sido
83.235, 6.212 ms que el pasado trimestre, dando lugar a un incremento del 8,07%. A pesar de este
incremento, se trata del tercer menor resultado de la serie histrica, mostrando claramente los bajos
niveles en los que se mueve el nmero de compraventas durante los ltimos trimestres.
Las modificaciones fiscales de comienzos de 2013 (incremento del IVA y eliminacin parcial
de la deduccin por primera vivienda en el IRPF) estn generando un cierto efecto adelanto en las
compraventas. Este hecho se constata al comprobar el aumento de compraventas en vivienda nueva,
que es la modalidad afectada por la modificacin del IVA, con 41.666 durante el tercer trimestre,
5.477 ms que en el segundo, mientras que las compraventas de vivienda usada han sido 41.569,
nicamente 735 ms que el pasado trimestre.
Durante lo que resta de ao previsiblemente se mantendr este mejor tono, que sin embargo
se ver compensado por el correspondiente descenso en 2013, tal y como ya ocurri con las
modificaciones fiscales de 2010.
En el ltimo trimestre las comunidades autnomas con un mayor nmero de compraventas
han sido Andaluca (16.508), Comunidad Valenciana (12.779), Catalua (11.382) y Comunidad de
Madrid (11.200).


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
36

Compraventa de vi viendas Espaa 3 trimestre 2012
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 16.508 9.213 7.295 64.827 34.812 30.015
ARAGON 2.106 839 1.267 8.054 3.163 4.891
ASTURIAS 1.530 810 720 6.648 3.682 2.966
BALEARES 2.114 921 1.193 7.810 3.619 4.191
CANARIAS 3.660 2.208 1.452 14.471 8.266 6.205
CANTABRIA 1.139 620 519 4.672 2.672 2.000
CASTILLA Y LEON 4.107 2.045 2.062 17.034 8.510 8.524
CASTILLA-LA MANCHA 4.270 2.253 2.017 16.424 9.044 7.413
CATALUA 11.382 4.202 7.180 44.529 17.905 26.624
COM. MADRID 11.200 5.308 5.892 46.196 22.513 23.683
COM. VALENCIANA 12.779 6.777 6.002 45.394 22.789 22.605
EXTREMADURA 1.596 566 1.030 6.489 2.156 4.333
GALICIA 3.510 2.347 1.163 14.486 9.537 4.949
LA RIOJ A 835 517 318 2.906 1.499 1.407
MURCIA 2.694 1.285 1.409 10.343 5.465 4.878
NAVARRA 865 433 432 4.442 2.428 2.014
PAIS VASCO 2.940 1.322 1.618 13.393 6.125 7.268
ESPAA 83.235 41.666 41.568 328.118 164.152 163.966
Tabla 95. Compraventa de viviendas Espaa 3 trimestre 2012

Durante los ltimos doce meses se acumulan descensos del -15,34%. Desde los mximos
alcanzados en 2006, con ms de un milln de compraventas, el descenso acumulado es del -67,49%.
En vivienda nueva el descenso interanual ha sido del -14,50% y en vivienda usada del -16,16%.
Prcticamente todas las comunidades autnomas acumulan descensos interanuales (diecisis),
encabezados por Cantabria (-33,31%), Extremadura (-27,74%), Murcia (-22,17%) y Asturias (-
21,39%).
Las compraventas de vivienda interanuales muestran un nuevo mnimo de la serie histrica
(2005-2012), alcanzando las 328.118, con una prctica equiparacin entre compraventas de vivienda
nueva (164.152) y vivienda usada (163.966). En ambos casos se han alcanzado el menor nmero de
compraventas de la serie histrica. Las comunidades autnomas con mayor nmero de
compraventas de viviendas registradas durante el ltimo ao han sido Andaluca (64.827),
Comunidad de Madrid (46.196), Comunidad Valenciana (45.394) y Catalua (44.529).
En el tercer trimestre, tal y como mostraban los resultados absolutos, las compraventas de
vivienda nueva (50,06%) y de vivienda usada (49,94%) prcticamente se han equiparado.
Desde comienzos del ciclo bajista (2007) la tendencia ha sido muy clara, caracterizada por un
intenso descenso de las compraventas de vivienda. De hecho, la cada en el nmero de operaciones
interanual es del 67,5% del que se alcanz en 2006. nicamente factores puntuales, como las
modificaciones fiscales de 2010 y 2013, han producido leves y coyunturales cambios de tendencia.
Al margen de estos factores coyunturales, los fundamentos del mercado mantienen su signo
negativo. La situacin de la economa, caracterizada por un elevadsimo nivel de desempleo y una
escasez de financiacin, hace inviable la toma de decisiones de inversin para un porcentaje

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
37

importante de la poblacin. En este contexto resulta inviable una reactivacin de la demanda de
vivienda.
Los incentivos a la compra de vivienda nueva estn compensando la natural tendencia
descendente de esta modalidad en la medida que la iniciacin de vivienda nueva est siendo
prcticamente nula durante los ltimos aos. Las modificaciones fiscales y la importante reduccin de
precios sobre el stock de vivienda nueva pendiente de venta estn ayudando en este sentido. En
2013 esta estructura de resultados previsiblemente cambiar a favor de la vivienda usada.

Grfico 70. Compraventa de viviendas Espaa 3 trimestre 2012

4 trimestre 2012
En el cuarto trimestre de 2012 se han registrado 78.281 compraventas de vivienda, 4.954
menos que en el tercer trimestre, dando lugar a un descenso intertrimestral del -5,95%. Estos
resultados se sitan prximos a los mnimos de la serie histrica (75.649 en el cuarto trimestre de
2011), por lo que el esperado efecto anticipo como consecuencia de las modificaciones fiscales no
se ha producido, manteniendo el bajo ritmo de actividad inmobiliaria que ha caracterizado al ao
2012, que ha cerrado con un total de 330.750 compraventas de vivienda registradas, un -10,66% por
debajo de 2011.
La distincin entre vivienda nueva y usada no aporta interpretaciones distintas al total general,
con descensos intertrimestrales en ambos casos, del -7,43% y -4,47%, respectivamente.
Concretamente se han registrado 38.572 compraventas de vivienda nueva, 3.904 menos que el
pasado trimestre, y 39.709 compraventas de vivienda usada, 1.860 menos que el tercer trimestre.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
38

Con respecto a periodos anteriores, la evolucin descendente se ha suavizado
significativamente. Sin embargo, habr que esperar a 2013 para comprobar la tendencia que sigue el
ritmo de compraventas una vez eliminados los incentivos fiscales.
En principio todo parece indicar una continuidad en el ritmo bajista ya que a pesar del buen
comportamiento de factores clsicos de demanda de vivienda (descenso de precios, bajos tipos de
inters, buenos indicadores de accesibilidad), las variables macroeconmicas estn condicionando
en mayor grado la evolucin del propio mercado inmobiliario. La situacin econmica mantendr su
tendencia a corto plazo, caracterizada por un elevado nivel de desempleo y limitaciones de acceso al
crdito, por lo que el constante descenso de compraventas de vivienda se mantendr durante los
prximos trimestres, pudiendo llegar a niveles anuales prximos a las 300.000 compraventas.
Las comunidades autnomas con mayor nmero de compraventas de vivienda registradas
han sido Andaluca (15.501), Comunidad Valenciana (11.311), Madrid (10.695) y Catalua (10.218).
Compraventa de vi viendas Espaa 3 trimestre 2012
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
ANDALUCIA 15.501 8.549 6.952 64.718 35.228 29.490
ARAGON 2.210 893 1.317 8.461 3.327 5.134
ASTURIAS 1.569 835 734 6.732 3.782 2.950
BALEARES 1.953 1.006 947 7.946 3.829 4.117
CANARIAS 3.643 2.227 1.416 14.823 8.708 6.115
CANTABRIA 1.301 748 553 4.754 2.728 2.026
CASTILLA Y LEON 3.925 1.947 1.978 16.653 8.208 8.445
CASTILLA-LA MANCHA 3.859 1.870 1.989 16.808 9.063 7.745
CATALUA 10.218 3.663 6.555 44.705 17.372 27.333
COM. MADRID 10.695 4.753 5.942 46.227 21.787 24.440
COM. VALENCIANA 11.311 5.633 5.678 47.045 23.900 23.145
EXTREMADURA 1.734 765 969 6.742 2.460 4.282
GALICIA 3.975 2.587 1.388 15.153 9.959 5.194
LA RIOJ A 792 480 312 3.015 1.647 1.368
MURCIA 2.293 1.162 1.131 46.227 21.787 24.440
NAVARRA 753 369 384 10.379 5.371 5.008
PAIS VASCO 2.549 1.085 1.464 4.006 2.123 1.883
ESPAA 78.281 38.572 39.709 330.750 165.118 165.632
Tabla 96. Compraventa de viviendas Espaa 4 trimestre 2012

El cambio normativo fiscal de 2012 a 2013, con un aumento del IVA aplicado sobre las
compraventas de vivienda nueva y la eliminacin parcial de la deduccin por vivienda en el IRPF,
haca esperar un cierto grado de dinamismo como consecuencia del efecto adelanto, tal y como ya
ocurri en 2010 con un escenario similar. Sin embargo, en esta ocasin simplemente se ha producido
una moderacin de los descensos, manteniendo un ritmo de compraventas de vivienda muy prximo
a los niveles mnimos de los ltimos diez aos.
Las comunidades autnomas con mayor nmero de compraventas durante el ao 2012 han
sido Andaluca (64.718), Comunidad Valenciana (47.045), Comunidad de Madrid (46.227) y Catalua
(44.705). La casi totalidad de ellas (diecisis) han visto minorado el nmero de compraventas de

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
39

vivienda en 2012 con respecto a 2011, los mayores descensos se han producido en Cantabria (-
26,88%), Pas Vasco (-19,47%), Castilla y Len (-17,44%) y Extremadura (-17,05%).
Con estos resultados resulta previsible un 2013 difcil por lo que respecta a nmero de
compraventas registradas. El primer trimestre es posible que muestre un comportamiento ms
favorable como consecuencia del registro de un nmero importante de compraventas formalizadas a
finales del cuarto trimestre. Sin embargo, el resto del ao puede venir marcado por la consecucin de
nuevos mnimos histricos.

Grfico 71. Compraventa de viviendas Espaa 4 trimestre 2012



Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
40




Comentarios compraventa vi viendas Espaa Ao 2012
1. La evolucin de variables con incidencia en la demanda, como son el empleo y las condiciones
de acceso al crdito, cada vez ms restrictivas, no permiten albergar grandes esperanzas. El
BCE en su poltica de control de la inflacin redujo los tipos de inters dado que las economas
ms fuertes estn creciendo en tasas del 2%, por debajo de las previsiones.
2. Tras el cambio de gobierno se hicieron pblicas las cifras del defcit pblico de todas las
administraciones pblicas, cifras que alcanzaron el 9,4% muy superior al comprometido por el
anterior gobierno socialista.
3. Espaa registr en el segundo trimestre una cada del PIB del 2,0 %. La economa espaola
est atenazada por profundos problemas de carcter estructural (dficit pblico, tasa de
desempleo, restriccin crediticia, etc.)
4. De muy poco estn sirviendo los incentivos fiscales, la poltica de reduccin de precios, el bajo
nivel del principal ndice de referencia hipotecario, los bajos niveles de los indicadores de
accesibilidad. La situacin econmica general supera todo este conjunto de factores.
5. Una de las primeras medidas del nuevo gobierno fue mantener el IVA del 4% para la compra de
nuevas viviendas e instaurar la deduccin por vivienda habitual con carcter retroactivo para
reactivar el sector. Ambas medidas desaparecern a partir del 1 de enero de 2013 por
exigencias de la troika.
6. La situacin econmica actual, caracterizada por un elevado desempleo, hace inviable una
recuperacin de la actividad inmobiliaria por el lado de la demanda, a pesar de la constante
reduccin del precio de la vivienda. Para 2012 y 2013, para mantener un nivel de demanda se
deben producir rebajas en los precios de la vivienda nueva y usada.
7. Analizando los datos relativos a la certificacin de finalizacin de obras y las compraventas de
nuevas vivienda en Espaa de los ltimos aos tenemos:
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Certificacin final de obra 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
Compraventa de vivienda
nueva
389.594 341.264 296.405 231.859 227.533 184.530 165.118
Incremento de stock +195.989 +300.155 +318.667 +155.216 +29.910 -16.616 -45.138

8. Se ha producido un reduccin del stock de vi viendas de unas 61.754 unidades en dos
aos, pero por el contrario la venta de vi viendas nuevas ha cado un 27,43%, respecto de
2010.
9. Hay una reduccin del nmero de viviendas que se colocan en el mercado y agotamiento del
stock de vivienda nueva pendiente de venta y la mnima iniciacin de nuevas promociones.
10. La tendencia general es descendente, con pequeos periodos de recuperacin, como ocurri en
el ao 2010 con las modificaciones fiscales. El comportamiento estructural es claramente
bajista, como demuestran los resultados de 2011 y 2012.
11. Es necesario dinamizar el alquiler de la vivienda en sus diferentes modalidades, mediante
el desarrollo de una nueva ley de arrendamientos urbanos que permita una mayor
flexibilidad contractual, alquileres con opcin de compra, garantas jurdicas, agilidad en
desahucios en caso de impagos, etc.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
41

5.4. Comparativa entre oferta y demanda
La situacin actual del mercado es de sobreoferta. La comparacin entre oferta y demanda
determina unos stocks de vivienda de una cuanta tal que seran necesarios en una situacin ideal al
menos siete aos para poder reducir el stock de viviendas. Los excesos de oferta ms grandes se
dan en las reas de costa, en la reas metropolitanas y en zonas de expansin.

vivienda de Demanda
vivienda de Oferta
stock de reduccin de Tiempo

A este escenario ideal se le debe superponer una serie de factores que pueden ser decisivos
para que este periodo de reduccin de oferta pueda ser ms largo. Los factores son los siguientes:
- La economa espaola es un economa fuertemente dependiente de la construccin (en
algunos aos alcanz el 16% del PIB), y es imposible que la construccin de viviendas se
detenga por completo y, por tanto, se introducirn nuevas viviendas acabadas en el
mercado. En el ao 2009 se terminaron 387.075 viviendas, lo cual incrementar el stock
de viviendas u oferta (se incrementa el numerador de la fraccin)
- Las causas de la reduccin de compraventa de inmuebles son mltiples aunque es
imputable a la situacin de desconfianza generada en el sistema financiero mundial. En
un mundo globalizado, el sistema financiero espaol es una pieza ms y no escapa de
las turbulencias financieras mundiales. Adems el Banco de Espaa opera como una
delegacin del Banco Central Europeo, y es el BCE la entidad que fija el precio oficial del
dinero en la zona Euro. Los tipos de inters que se fijan en los crditos y prstamos est
influenciados por el tipo oficial del dinero (las variaciones de los tipos de inters siguen
una lnea similar a las variaciones del tipo fijado para el dinero). Durante el ao 2008, los
elevados tipos de inters mermaron la solicitud de financiacin por parte de las familias lo
que conllev una disminucin de las operaciones de compraventa de inmuebles. Durante
el ao 2009 los bajos tipos de inters mediante la reduccin del precio oficial del dinero
en niveles que jams se haban conocido, no han reactivado las operaciones de
compraventa. Acceso restrictivo a fuentes de financiacin externas (entidades bancarias)
para la adquisicin de vivienda con elevados tipos de inters (se reduce el denominador
de la fraccin)
- Espaa tiene una situacin laboral compleja con una tasa de desempleo prxima al 21%,
doble que la U.E. lo que supone una cifra superior a los cinco millones de parados o
incluso ms si se contabilizan autnomos y parados que reciben formacin y
desempleados que no estn registrado en las listas del Instituto Nacional de Empleo y
que si se recogen en la Encuesta de Poblacin Activa. En este contexto de faltas de
garantas las entidades bancarias no pueden conceder crditos al no estar garantizada su
devolucin por falta de ingresos derivados del trabajo. Este factor reducir la creacin de
nuevos hogares al no poder hacer frente a la compra de un inmueble (se reduce el
denominador de la fraccin)

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
42

- Ajuste del precio de la vivienda y del suelo, ante la situacin de incertidumbre los posibles
compradores deciden retrasar la adquisicin de una vivienda dado que la tendencia de
precios es que stos sigan cayendo y por tanto no hay motivos para perder dinero ni
urgencia por comprar (se reduce el denominador de la fraccin)
- En Espaa, las actividades econmicas estn vinculadas a la construccin, es decir, la
economa espaola ha crecido gracias al sector de la construccin pblica y privada. La
falta de inversin en investigacin y desarrollo en nuevas tecnologas no ha permitido
crear una industria competitiva que redujera la dependencia con la construccin y sentara
las bases de un modelo productivo extraordinariamente intensivo en mano de obra (se
reduce el denominador de la fraccin)
- Fiscalidad sobre personas fsicas y empresas. Un incremento impositivo sobre empresas
y personas (Impuestos directos sobre actividades y/o personas fsicas) (se reduce el
denominador de la fraccin)
- La reduccin temporal del IVA (del 8% al 4%) en la adquisicin de nueva vivienda hasta
finales de 2011 podra propiciar la compra de nuevos inmuebles durante este periodo. Es
probable, aprovechando la reduccin del IVA se produzca un trasvase de viviendas
nuevas a usadas. Los nicos que pueden realizar este trasvase son las entidades
financieras que se beneficiaran de dicha deduccin del IVA (ni reduce ni
incrementa el denominador de la fraccin)
- Es difcil demostrar si la eliminacin de deducciones por adquisicin de vivienda habitual
ha reducido la compraventa de vivienda dado que es un cambio de escenario y el
comprador de vivienda habitual lo hace para cubrir la necesidad bsica de vivienda y no
como compraventa especulativa (ni reduce ni incrementa el denominador de la
fraccin)
Por tanto se debe considerar que para que el sector comience a reactivarse y comenzar
a ejercer efectos positivos sobre la economa se necesitar un periodo de ajuste econmico
severo en el que la vivienda debe reducir el precio de acuerdo con las reglas del mercado. A
priori, es complejo determinar el alcance del ajuste en el precio de los inmuebles pero podra
darse reducciones de hasta el 50% el 60%, depender en gran medida de la oferta existente
segn la zona.
Los inmuebles adquiridos mediante fuentes de financiacin externas entre los aos
2002 y 2006 estn sobrevalorados lo que puede ahondar en los efectos del ajuste. Incluso las
entidades bancarias se encuentran en una situacin de prdidas de valor, dado que los activos
inmobiliarios ejecutados por impago de hipotecas en suelo edificable, viviendas terminadas y
fallidos estn valorados por encima del valor real.
Las entidades ms expuestas son las cajas de ahorros y pequeos bancos aunque el sistema
financiero espaol a travs del Banco de Espaa se ha comprometido a salvar las entidades que
estn en dificultades va intervencin, fusiones de entidades o mediante planes de viabilidad.
Parece aproximarse el final de la tendencia bajista en nmero de compraventas de vivienda,
condicionado en todo caso por el comportamiento de distintas variables, como el precio de la

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
43

vivienda, la evolucin del empleo o las condiciones de acceso al crdito hipotecario. En todas ellas la
evolucin no est siendo favorable ya que los precios estn descendiendo, pero no lo suficiente para
generar una reactivacin de la demanda; el empleo sigue su tendencia descendente; y el acceso al
crdito hipotecario no acaba de reactivarse. Una mejora en la evolucin de alguna o el conjunto de
estas variables podr generar una reactivacin de la demanda.
Informe BBVA: La comparacin entre los datos de edificacin y compraventa se resumen en
la siguiente tabla:
Comparacin Obras iniciadas, terminadas y en curso Compraventa de inmuebles
Aos 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Obras iniciadas
911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656 115.000 120.000
Variacin -24,43% -56,51% -51,05% -13,02% -13,86% -36,60%
Certificacin final
obra
585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980 125.000 125.000
Variacin 9,54% -4,11% -37,07% -33,49% -34,78% -28,55%
Obras en curso
748.576 665.135 457.312 266.858 192.443 138.890 94.818 120.000 122.500
Variacin -11,15% -31,25% -41,65% -27,89% -27,83% -31,73%
Compraventa
vi viendas nuevas
389.594 341.264 296.405 231.859 227.533 184.530 165.118
Variacin -12,41% -13,14% -21,78% -1,87% -18,90% -10,52%
Tabla 97. Comparacin Obras iniciadas, terminadas y en curso Compraventa de inmuebles en Espaa 2006-2012 (BBVA-Gremi)
Informe R.R. de Acua: La comparacin entre los datos de edificacin y compraventa se
resumen en la siguiente tabla:
Comparacin Obras iniciadas, terminadas y en curso Compraventa de inmuebles
Aos 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Obras iniciadas
911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656 75.000 75.000
Variacin -24,43% -56,51% -51,05% -13,02% -13,86% -36,60%
Certificacin final
obra
585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980 125.000 125.000
Variacin 9,54% -4,11% -37,07% -35,41% -34,78% -28,55%
Obras en curso
748.576 665.135 457.312 266.858 192.443 138.890 94.818 100.000 100.000
Variacin -11,15% -31,25% -41,65% -27,89% -27,83% -31,73%
Compraventa
vi viendas
389.594 341.264 296.405 231.859 227.533 184.530 165.118
Variacin -12,41% -13,14% -21,78% -1,87% -18,90% -10,52%
Tabla 98. Comparacin Obras iniciadas, terminadas y en curso Compraventa de inmuebles en Espaa 2006-2012 (Acua-Gremi)



Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 1

6. ANLISIS DE LA OFERTA DE VIVIENDA CATALUA 2010-2014
6.1. Consideraciones previas
El comportamiento de los visados de vivienda nueva permite anticipar el ciclo inmobiliario, tal
y como se puede comprobar observando series completas de dicha variable a nivel nacional desde el
ao 1960. De este modo, el promotor inmobiliario suele renunciar a lanzar nuevos proyectos de
vivienda nueva cuando percibe que el mercado no va a asumir dichas viviendas, y viceversa,
constituyendo en consecuencia el primer factor dinamizador del mercado inmobiliario.

6.2. Informe SEEBBVA Situacin Inmobiliaria: Diciembre 2009
Sin nimo de ser exhaustivo, el anlisis de la situacin de la edificacin en Catalua no es
muy diferente a la situacin expuesta en el epgrafe 2.1. sobre la situacin en Espaa. Los anlisis
previos realizados y que se expondrn a continuacin sobre el sector de la edificacin de viviendas
en Catalua muestran un ajuste ms severo. El sector de la vivienda, que es el que ms ha crecido
durante la ltima fase expansiva, a pesar de la mejora de algunos de sus indicadores, sigue
presentando importantes desequilibrios en cantidades, que obligarn los precios a ajustarse ms.
Por ello, en el sector inmobiliario y el proceso de desapalancamiento del sector privado
determinarn un intenso ajuste en la actividad durante este ao 2009 tal y como se mostr en el
captulo 1, incluso en un anlisis de actividad pormenorizado por provincias. Las previsiones
generalistas del Informe de Situacin Inmobiliaria de 2009 indicaba que el sector comenz una lenta
recuperacin en 2010 pero que era necesario implementar reformas estructurales adecuadas, que
fomenten la ocupacin, aumenten la productividad y generen mayor ahorro. Antes de que hubiese
cualquiera tipo de recuperacin, el sector necesitaba pasar por un ajuste, sobre todo en cantidades.
En la fase actual del ciclo con un stock de sobre oferta dificulta el ajuste, por lo que se prev
que la actividad de construccin residencial se mantenga en niveles muy reducidos, tal y como ya se
va a estudiar en este captulo pormenorizado para Catalua.
Al igual que para el resto de Espaa, en Catalua entre 2008 y 2012, el precio de la vivienda
debera caer un 30% acumulado o incluso hasta un 50% si se tiene en consideracin el factor de la
segunda residencia que agudiza el problema. El ajuste es ms rpido de los lo que se pensaba tal y
como demuestra el hecho de que el Servicio de Estudios Econmicos del BBVA ha corregido
notablemente a la baja y en muy poco tiempo sus ltimas previsiones.
Es preciso indicar que las condiciones de acceso al crdito establecidas por el conjunto de las
entidades financieras, as como la alta tasa de desempleo que se registra en la actualidad est
frenando el acceso a la vivienda de los ciudadanos.
El sector de la vivienda, que es el que ms ha crecido durante la ltima fase expansiva, y a
pesar de la mejora de algunos de sus indicadores, sigue presentando importantes desequilibrios en
cantidades y una importante sobreoferta, lo que continuar ejerciendo presin a la baja sobre los
precios. La oferta de nueva vivienda se ha adaptado con agilidad a este escenario, situndose en
niveles mnimos
Este ajuste y posterior recuperacin del sector constructor tendr repercusiones claras sobre
el mercado laboral espaol. Hasta ahora, la cada de la demanda de trabajo del sector se ha

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 2

traducido en una intensa contraccin del empleo pero no en una moderacin salarial. Las principales
causas de este hecho son el cambio en la composicin de los ocupados en el sector, provocado por
la destruccin de empleos menos productivos y peor remunerados, y, en menor medida, la existencia
de rigideces salariales a la baja comparativamente elevadas. A futuro, se prev que el incipiente
ajuste salarial contine.
El sector de la construccin, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo,
requiriendo ms ajuste de precios.
El exceso de oferta en la construccin residencial marca el ritmo de la actividad, mientras que
la correccin en precios pendiente es significativa
La correccin de precios ha sido reducida hasta ahora cuando se compara con ajustes
anteriores, tanto en trminos de magnitud (un 10% en trminos reales desde el mximo),
como de duracin (seis trimestres)
En el sector inmobiliario, la construccin de viviendas se reduce en lnea con la sobreoferta,
mientras que el sector no residencial se mantiene soportado por las polticas pblicas.
El BBVA cree que la rehabilitacin de vivienda, apoyada por actuaciones de poltica
econmica, y con una actividad intensiva en mano de obra y un escaso impacto
medioambiental, podra ser uno de los soportes del sector inmobiliario
La cuantificacin de la capacidad de cada sector para beneficiarse de los aumentos de la
demanda final de la economa sugiere que el sector de la construccin se ver ms
beneficiado que la media ante una futura expansin en la demanda final, sobre todo en
Espaa
El BBVA estima que, una vez finalizado el proceso de ajuste en el sector inmobiliario y
recuperada la normalidad, habr una demanda potencial de vivienda de 400.000 uds/ao.

6.2.1. Visados de nuevas viviendas
Estudio previo de visados de nuevas viviendas 1998-2011
Los datos de visados de nuevas viviendas obtenidos de las estadsticas que maneja el
Ministerio de Fomento con datos facilitados por los Colegios Profesionales de Arquitectos Tcnicos y
Aparejadores son los siguientes para el periodo 1998-2011 son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630
Espaa 463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257
% Cat/Esp 16,36% 16,68% 15,83% 15,25% 14,21% 13,98% 14,15% 15,09%
Tabla 99a. Visados de nuevas viviendas 1998-2005
Visados de nuevas vi viendas Catalua 2006-2011
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120
Espaa 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656
% Cat/Esp 14,43% 12,83% 9,61% 11,33% 14,53% 13,92% 14,53%
Tabla 99b. Visados de nuevas viviendas 2006--2012

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 3

La cuota de edificacin de Catalua respecto de Espaa va a llegar a ser del 16,7% del total
de la edificacin en Espaa. En los ltimos aos habra cado a niveles ms bajos debido a la gran
cantidad de vivienda de segunda residencia iniciada en aos precedentes pendiente de finalizacin.
Previsin vs datos reales de visados de nuevas viviendas 2010-2014 en Catalua
Las previsiones de visados de nueva vivienda para el periodo 2010-2014 realizadas por el
Servicio de Estudios del BBVA en diciembre de 2009 se reflejan en la tabla siguiente:
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 15.000 17.500 19.000 20.000 20.000
Visados de obra nueva reales Catalua 18.540 15.294 10.120
Previsin visados de obra nueva Espaa 150.000 175.000 190.000 200.000 200.000
Visados de obra nueva reales Espaa 127.543 109.866 69.656
Tabla 100. Previsin visados de nuevas viviendas BBVA 2010-2014
El ritmo de crecimiento de visados de nuevas viviendas va a depender en gran medida de la
reduccin del actual stock de viviendas.
Los datos reales de visado de viviendas por series mensuales para el periodo 1998-2011 son:
Visados de obra nueva 1998-2011
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 4.181 5.721 7.406 6.243 5.898 6.526 10.345 3.980 7.170 6.107 6.188 5.994 75.759
1999 5.616 7.210 9.127 9.494 8.765 8.321 11.737 3.278 6.212 6.689 8.305 8.359 93.113
2000 7.129 9.853 9.664 8.636 11.593 7.208 9.539 3.443 5.170 7.184 7.544 7.190 94.153
2001 7.210 7.376 8.553 6.534 7.882 7.620 8.871 4.357 4.303 8.263 7.855 6.775 85.599
2002 6.537 7.804 6.912 7.765 6.759 7.892 8.555 3.225 5.507 7.722 6.205 6.903 81.786
2003 7.199 8.087 8.617 8.205 8.105 8.242 11.709 4.782 6.260 8.421 7.462 9.404 96.493
2004 5.062 8.130 10.016 9.413 9.047 9.938 11.733 4.621 8.127 7.850 11.303 9.421 104.661
2005 7.223 10.369 10.836 10.028 11.452 10.158 12.873 5.493 8.960 8.765 11.864 10.609 118.630
2006 8.170 11.593 11.576 10.159 12.596 11.745 15.217 7.440 16.530 9.137 8.732 8.622 131.517
2007 8.254 9.237 16.113 7.284 8.203 8.134 7.149 3.701 4.495 6.291 4.847 4.683 88.391
2008 3.131 5.463 2.961 3.040 1.810 2.106 2.406 1.014 1.503 1.436 1.761 2.166 28.797
2009 888 1.193 841 853 1.213 1.340 1.852 696 2.030 1.808 1.883 2.010 16.607
2010 1.163 1.752 2.011 1.716 1.668 2.011 1.890 666 1.633 1.258 1.482 1.290 18.540
2011 1.582 1.646 1.637 1.154 1.332 1.335 1.882 559 1.282 1.034 855 996 15.294
2012 786 1.033 1.184 766 1.086 912 1.053 531 544 963 731 531 10.120
Tabla 101. Series mensuales visados de nuevas viviendas 1998-2011

Correccin de las previsiones de visado de nuevas viviendas para el periodo 2011-2014
Las previsiones realizadas por el BBVA de 15.000 viviendas en 2010 y 17.500 en 2011 no se
han cumplido, unas por exceso y otras por defecto. Las previsiones para 2011 fueron absolutamente
errneas y no siguieron una senda de la recuperacin esperada por los diferentes organismos. Las
previsiones de visados de nueva vivienda para el periodo 2011-2014 en base a los datos del
ao 2010 se tienen que revisar ya que el nmero de visados de nuevas viviendas es bastante
inferior al propuesto por BBVA. Asumiremos un peso del 15% en la edificacin total
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 15.000 17.500 19.000 20.000 20.000
Visados de obra nueva reales 18.540 15.294 10.120
Previsin corregida visados de obra nueva 15.000 17.500 16.500 17.250 18.000
Tabla 102. Estimacin BBVA visados de obra nueva 2010-2014 (*) Previsin corregida por datos reales

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 4

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Visadosdeobranueva 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120 17.250 18.000
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
VisadosdenuevasviviendasCatalunya19982012
Previsiones20132014

Grfico 72. Evolucin visados de obra nueva en Catalua 1998-2011. Previsiones 2012-2014
Obsrvese el pico de 16.530 viviendas iniciadas en septiembre de 2006, que coincide con la
entrada en vigor con carcter obligatorio y definitivo del Cdigo Tcnico de la Edificacin, tantas
unidades visadas como las de los ltimos aos completos. El visado de nuevas viviendas en 2008-
2011 est fuertemente desacoplada, cifrndose la cada de actividad entre el 2006 y 2012 en el
92,3%.
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Grfico 73. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Catalua 1998-2012 (adicin de nuevos meses)


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 5

6.2.2. Certificados de finalizacin de obras
En los sucesivos estudios elaborados por el SEE del BBVA no se hace referencia en ningn
momento a los certificados de finalizacin de obras, es decir, del nmero de nuevas viviendas que
comienzan a formar parte del stock de viviendas sin vender, y est relacionado con los visados de
nuevas viviendas pero diferida en el tiempo, es decir, la edificacin de viviendas est afectada tanto
por el nmero de viviendas iniciadas como el nmero de viviendas terminadas.
Los datos de certificados de obra terminada durante el perodo 1998-2012 son los siguientes:
Certificados de finalizacin de obras Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442
Espaa 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479
% Cat/Esp 17,61% 19,29% 17,79% 15,34% 12,78% 14,43% 14,89% 14,38%
Tabla 103a. Certificacin finalizacin de obra Catalua 1998-2005
Certificados de finalizacin de obras Catalua 2005-2011
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
Espaa 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
% Cat/Esp 12,45% 11,66% 10,84% 9,36% 7,53% 10,76% 10,09%
Tabla 103b. Certificacin finalizacin de obra Catalua 2005-2012
Previsin vs datos reales de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014
La previsin de certificados de obra terminada para 20102014 realizado por el Gremi de
Rajolers de Catalunya segn la evolucin de los aos 2006 a 2010 es la siguiente:
Previsiones de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin de certificacin obra Catalua 25.000 20.000 17.500 15.000 20.000
Certificacin finalizacin obra real Catalua 19.398 18.064 12.109
Previsin de certificacin obra Espaa 250.000 200.000 175.000 150.000 -
Certificacin finalizacin obra real Espaa 257.443 167.914 119.980
Tabla 104. Previsin certificacin final de obra 2010-2014 (Gremi de Rajolers de Catalunya)
Los datos reales de certificado de finalizacin de obra por series mensuales son:
Certificado final de obra Catalua 1998-2012
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 3.311 3.778 3.849 3.144 4.529 5.463 6.300 1.515 3.467 4.843 4.542 3.783 48.524
1999 3.230 3.568 4.833 5.170 5.946 8.015 6.206 2.133 4.781 5.297 6.891 5.888 61.958
2000 5.756 6.665 6.984 4.145 8.386 8.919 5.699 1.980 3.770 4.393 5.225 3.321 65.243
2001 4.388 4.377 5.834 4.301 5.807 6.180 6.689 1.561 3.326 5.270 4.621 3.753 56.107
2002 4.179 4.337 4.559 3.985 5.157 4.498 6.143 1.793 4.539 5.631 4.279 4.154 53.254
2003 4.688 4.683 5.460 5.042 6.769 6.674 7.927 2.019 4.980 6.295 5.953 5.703 66.193
2004 4.743 5.910 6.919 5.627 6.453 8.851 7.764 2.007 5.662 6.368 7.299 6.384 73.987
2005 4.497 5.361 6.932 6.111 8.083 9.199 7.810 2.909 5.792 6.156 7.336 5.256 75.442
2006 4.996 5.677 6.920 5.124 6.683 7.967 8.297 2.608 5.349 7.042 6.358 5.880 72.901
2007 6.045 5.702 7.494 4.882 6.413 8.064 8.815 2.929 5.190 7.547 6.094 5.627 74.802
2008 6.059 6.782 5.022 6.874 6.045 6.110 8.379 2.023 4.107 5.934 4.381 4.951 66.667
2009 2.865 3.985 3.895 3.877 3.391 3.612 3.522 933 2.572 2.761 2.901 1.935 36.249
2010 1.514 1.881 2.085 1.501 1.825 2.151 1.828 672 1.583 1.470 1.688 1.200 19.398
2011 1.322 1.499 1.572 1.032 2.472 1.442 1.926 750 1.681 1.711 1.812 845 18.064
2012 1.289 968 950 732 1.010 966 1.378 675 1.192 1.425 520 1.004 12.109
Tabla 105. Series mensuales certificado final de obra 1998-2011 Gremi de Rajolers de Catalunya

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 6

Correccin de las previsiones de finalizacin de obra para el periodo 2010-2014
Las previsiones realizadas por el Gremi de Rajolers de Catalunya no se han cumplido, unas
por exceso y otras por defecto. Las previsiones de visados de certificacin de finalizacin de
viviendas para el periodo 2010-2014 en base a los datos del ao 2010 se tienen que revisar ya
que el nmero real es inferior al propuesto. Asumiremos un peso del 10% en la edificacin
total
Previsiones de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin de certificacin obra Catalua 25.000 20.000 17.500 15.000 20.000
Certificacin finalizacin obra real Catalua 19.398 18.064 12.109
Previsin corregida certificacin final obra 25.000 20.000 15.000 12.500 12.500
Tabla 106. Previsin corregida certificacin final de obra Gremi 2011-2014 (*)

Grficamente se muestra la evolucin del certificado de finalizacin de obras y las previsiones
que se han realizado para los prximos ejercicios, que son a la baja porque no se ven indicios de
mejora en el sector. Posteriormente se analizar el comportamiento en trminos de demanda
(compraventa de nueva vivienda)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Certificadosfinaldeobra 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109 12.500 12.500
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
CertificadosfinaldeviviendaCatalunya19982012
Previsiones20132014

Grfico 74. Evolucin certificados de finalizacin de viviendas Catalua 1998-2011. Previsiones 2012-2014

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 7

0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Grfico 75. Evolucin estacional certificados finalizacin de obras 1998-2012 (adicin de nuevos meses)

6.2.3. Obras en curso por trmino medio
Se pondera el visado de obra nueva y certificacin de finalizacin de obra:
2
obra final os Certificad nueva obra de Visados
curso en Obras


Los datos de obras en curso para el periodo 1998-2012 son los siguientes:
Obras en curso Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036
Espaa 369.348 439.719 480.798 463.425 496.114 574.445 618.222 655.368
% Cat/Esp 16,82% 17,63% 16,58% 15,29% 13,61% 14,16% 14,45% 14,81%
Tabla 107a. Obras en curso Catalua 1998-2004
Obras en curso Catalua 2005-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115
Espaa 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
% Cat/Esp 13,65% 12,27% 10,44% 9,90% 9,85% 12,01% 11,72%
Tabla 107b. Obras en curso Catalua 2005-2012







Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 8

Previsin vs datos reales de obras en curso 2010-2014
La previsin de obras en curso para el periodo 2010-2014 aplicando un criterio similar al de
visados de nuevas viviendas y certificacin de finalizacin de obras se obtienen los siguientes datos:
Previsiones de obras en curso 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra en curso Catalua 20.000 18.250 17.000 16.250 -
Obras en curso reales Catalua 18.969 16.679 11.115
Previsin obras en curso Espaa 200.000 182.500 187.500 175.000 -
Obras en curso reales Espaa 192.493 138.890 94.818
Tabla 108. Previsin obras en curso Catalua 2009-2014 (BBVA Gremi de Rajolers de Catalunya)
Los datos reales de obras en curso por series mensuales son los siguientes:
Obras en curso (Informe BBVA Gremi de Rajolers de Catalunya)
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 3.746 4.750 5.628 4.694 5.214 5.995 8.323 2.748 5.319 5.475 5.365 4.889 62.142
1999 4.423 5.389 6.980 7.332 7.356 8.168 8.972 2.706 5.497 5.993 7.598 7.124 77.536
2000 6.443 8.259 8.324 6.391 9.990 8.064 7.619 2.712 4.470 5.789 6.385 5.256 79.698
2001 5.799 5.877 7.194 5.418 6.845 6.900 7.780 2.959 3.815 6.767 6.238 5.264 70.853
2002 5.358 6.071 5.736 5.875 5.958 6.195 7.349 2.509 5.023 6.677 5.242 5.529 67.520
2003 5.944 6.385 7.039 6.624 7.437 7.458 9.818 3.401 5.620 7.358 6.708 7.554 81.343
2004 4.903 7.020 8.468 7.520 7.750 9.395 9.749 3.314 6.895 7.109 9.301 7.903 89.324
2005 5.860 7.865 8.884 8.070 9.768 9.679 10.342 4.201 7.376 7.461 9.600 7.933 97.036
2006 6.583 8.635 9.248 7.642 9.640 9.856 11.757 5.024 10.940 8.090 7.545 7.251 102.209
2007 7.150 7.470 11.804 6.083 7.308 8.099 7.982 3.315 4.843 6.919 5.471 5.155 81.597
2008 4.595 6.123 3.992 4.957 3.928 4.108 5.393 1.519 2.805 3.685 3.071 3.559 47.732
2009 1.877 2.589 2.368 2.365 2.302 2.476 2.687 815 2.301 2.285 2.392 1.973 26.428
2010 1.339 1.817 2.048 1.609 1.747 2.081 1.859 669 1.608 1.364 1.585 1.245 18.969
2011 1.452 1.573 1.605 1.093 1.902 1.389 1.904 655 1.482 1.373 1.334 921 16.679
2012 1.038 1.001 1.067 749 1.048 939 1.216 603 868 1.194 626 768 11.115
Tabla 109. Series mensuales obra en curso 1998-2012 (BBVA-Gremi)

Correccin de las previsiones de obra en curso para el periodo 2010-2014
La previsin de 200.000 viviendas en curso para el ao 2010 no se ha cumplido, al igual que
para 2011, los resultados de actividad constructiva se alejaron de los datos reales.
Las previsiones de obra en curso para el periodo 2010-2014 en base a los datos del ao
2010 se tienen que revisar dado el comportamiento irregular de la actividad edificatoria
definida como promedio de visados y certificacin final de obra:
Previsiones de obra en curso 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin obras en curso Catalua 20.000 18.250 17.000 16.250 -
Obras en curso reales 18.969 16.679 11.115
Previsin corregida obras en curso 20.000 18.250 15.750 14.875 15.250
Tabla 110. Previsin corregida obras en curso Catalua 2009-2014 (BBVA Gremi de Rajolers de Catalunya)


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 9

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Visadosdeobranueva 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120 17.250 18.000
Certificadosfinaldeobra 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109 12.500 12.500
Obrasencurso 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115 14.875 15.250
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
EvolucindelaconstruccindeviviendasCatalua19982014.BBVA Gremi

Grfico 76. Evolucin visados de nuevas viviendas, certificados final de obra y obras en curso 1998-2014

0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Grfico 77. Evolucin estacional obras en curso 1998-2012








Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 10

CATALUA. Comentarios BBVA - Gremi de Rajolers de Catalunya
1. La previsin de visados de nuevas viviendas para Catalua para el periodo 2011-2013 realizada por el
BBVA y el reparto porcentual del 15% se podra considerar como realista. Se podran superar los 20.000
visados de nuevas viviendas previstos.
2. Es necesario revisar las previsiones de visados de nuevas viviendas debido a la gran diferencia entre los
datos reales y las previsiones para el periodo 2010-2012.
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 15.000 17.500 19.000 20.000 20.000
Visados de obra nueva reales 18.540 15.294 10.120
Previsin corregida visados de obra nueva 15.000 17.500 16.500 17.250 18.000

3. En el 2012, el nmero de viviendas iniciadas fueron 10.120 en Catalua, y evidentemente no se
han alcanzado las previsiones para 2011 y 2012. El visado de nuevas viviendas en 2008-2012
est fuertemente desacoplada, siendo la cada de actividad entre el 2006 y 2012 en el
92,3%. El nmero de visados de nuevas vi viendas en Catalua respecto de Espaa est en torno
al 14,5%.
4. La previsin de certificacin de finalizacin obra se ha realizado con arreglo a la tendencia de los
ltimos aos. Para el periodo 2010-2014 se estiman los siguientes datos:
Previsiones de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 25.000 20.000 17.500 15.000 20.000
Visados de obra nueva reales 19.398 18.064 12.109
Previsin corregida certificacin final de
obra nueva
25.000 20.000 15.000 12.500 12.500

5. En 2012, el nmero de certificaciones en Catalua ha sido de 18.064 vi viendas y est por debajo
de las previsin. La certificacin de finalizacin de obras en Catalua respecto de Espaa est en
el 12%. La reduccin del nmero de viviendas finalizadas entre el 2006 y el 2011 se cifra en el
83,3%.
6. En vista de los datos de 2011 y 2012 de obras en curso, el nmero de obras en curso es:
Previsiones de obra en curso 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 20.000 18.250 17.000 16.250 -
Visados de obra nueva reales 18.969 16.679 11.115
Previsin corregida obras en curso 20.000 18.250 15.750 14.875 15.250

7. El sector de la construccin de vi viendas medido en trminos promedio refleja una reduccin de
la acti vidad estimada respecto al ao 2006 cifrada en el 92,3%.
8. La correccin en cuanto a oferta de vivienda ha repuntado y en el captulo 7 se analizar
respecto del nmero de viviendas nuevas vendidas. Este dato es importantsimo dado que los
sntomas de falta de vi vienda en algunas zonas es muy evidente.
9. No se genera una demanda de vi vienda que propicie dicho incremento de visados, aunque se
haban corregido los excesos de vi vienda terminada desde mediados de 2010.


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 11

6.3. Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol 2009 R.R. de Acua
6.3.1. Visados de nuevas viviendas
Los datos de visados de nuevas viviendas obtenidos de las estadsticas que maneja el
Ministerio de Fomento con datos facilitados por los Colegios Profesionales de Arquitectos Tcnicos y
Aparejadores son los siguientes, para el periodo 1998-2012 son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630
Espaa 463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257
% Cat/Esp 16,36% 16,68% 15,83% 15,25% 14,21% 13,98% 14,15% 15,09%
Tabla 111a. Visados de nuevas viviendas 1998-2005
Visados de nuevas vi viendas Catalua 2006-2011
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120
Espaa 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656
% Cat/Esp 14,43% 12,83% 9,61% 11,33% 14,53% 13,92% 14,53%
Tabla 111b. Visados de nuevas viviendas 2006--2012
Previsin vs datos reales de visados de nuevas viviendas 2010-2014 en Catalua
La proyeccin realizada en el informe R.R. de Acua para el ao 2009 de visados de nuevas
viviendas era de 75.000 viviendas. Las previsiones de visados de nueva vivienda para el periodo
2010-2014 se reflejan en la tabla siguiente:
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 7.500 7.500 7.875 9.375 -
Visados de obra nueva reales Catalua 18.540 15.294 10.120
Previsin visados de obra nueva Espaa 75.000 75.000 75.000 75.000 -
Visados de obra nueva reales Espaa 127.543 109.866 69.656
Tabla 112. Previsiones visados de nuevas viviendas 2010-2014
Los datos reales de visado de viviendas por series mensuales para el periodo 1998-2011 son:
Visados de obra nueva 1998-2011
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 4.181 5.721 7.406 6.243 5.898 6.526 10.345 3.980 7.170 6.107 6.188 5.994 75.759
1999 5.616 7.210 9.127 9.494 8.765 8.321 11.737 3.278 6.212 6.689 8.305 8.359 93.113
2000 7.129 9.853 9.664 8.636 11.593 7.208 9.539 3.443 5.170 7.184 7.544 7.190 94.153
2001 7.210 7.376 8.553 6.534 7.882 7.620 8.871 4.357 4.303 8.263 7.855 6.775 85.599
2002 6.537 7.804 6.912 7.765 6.759 7.892 8.555 3.225 5.507 7.722 6.205 6.903 81.786
2003 7.199 8.087 8.617 8.205 8.105 8.242 11.709 4.782 6.260 8.421 7.462 9.404 96.493
2004 5.062 8.130 10.016 9.413 9.047 9.938 11.733 4.621 8.127 7.850 11.303 9.421 104.661
2005 7.223 10.369 10.836 10.028 11.452 10.158 12.873 5.493 8.960 8.765 11.864 10.609 118.630
2006 8.170 11.593 11.576 10.159 12.596 11.745 15.217 7.440 16.530 9.137 8.732 8.622 131.517
2007 8.254 9.237 16.113 7.284 8.203 8.134 7.149 3.701 4.495 6.291 4.847 4.683 88.391
2008 3.131 5.463 2.961 3.040 1.810 2.106 2.406 1.014 1.503 1.436 1.761 2.166 28.797
2009 888 1.193 841 853 1.213 1.340 1.852 696 2.030 1.808 1.883 2.010 16.607
2010 1.163 1.752 2.011 1.716 1.668 2.011 1.890 666 1.633 1.258 1.482 1.290 18.540
2011 1.582 1.646 1.637 1.154 1.332 1.335 1.882 559 1.282 1.034 855 996 15.294
2012 786 1.033 1.184 766 1.086 912 1.053 531 544 963 731 531 10.120
Tabla 113. Series mensuales visados de nuevas viviendas 1998-2011


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 12

Correccin de las previsiones de visado de nuevas viviendas para el periodo 2010-2014
Las previsiones realizadas por R.R. de Acua de 7.500 viviendas en 2010 y 7.500 en 2011 no
se han cumplido, por defecto.Las previsiones de visados de nueva vivienda para el periodo 2010-
2014 en base se tienen que revisar ya que el nmero de visados de nuevas viviendas es
inferior al propuesto por R. R. de Acua. Asumiremos un peso del 15% en la edificacin total.
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500
Visados de obra nueva reales 18.540 15.294 10.120
Previsin corregida visados de obra nueva 7.500 11.250 11.250 11.250 11.250
Tabla 114. Estimacin R.R de Acua visados de obra nueva 2010-2014 (*) Previsin corregida por datos reales
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Visadosdeobranueva 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120 11.250 11.250
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
VisadosdenuevasviviendasCatalunya19982014.R.R.deAcua
Grfico 78. Evolucin visados de obra nueva en Catalua 1998-2011. Previsiones 2012-2014

En el ao 2010 se ha invirti la tendencia en cuanto al visado de nueva vivienda en Catalua
y pareca que se iniciaba una recuperacin del sector de la construccin de edificacin residencial.
Obsrvese el pico de 16.530 viviendas iniciadas en septiembre de 2006, que coincide con la
entrada en vigor con carcter obligatorio y definitivo del Cdigo Tcnico de la Edificacin, tantas
unidades visadas como las de los ltimos aos completos. El visado de nuevas viviendas en 2008-
2011 est fuertemente desacoplada, cifrndose la cada de actividad entre el 2006 y 2011 en el
88,4%.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 13

0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Grfico 79. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Catalua 1998-2012

6.3.2. Certificados de finalizacin de obras
En los sucesivos estudios elaborados por R.R. de Acua no se hace referencia en ningn
momento a los certificados de finalizacin de obras, es decir, del nmero de nuevas viviendas que
comienzan a formar parte del stock de viviendas sin vender.
El nmero de certificados de finalizacin de obras est relacionado con el nmero de visados
de nuevas viviendas pero diferida en el tiempo, es decir, la edificacin de viviendas est afectada
tanto por el nmero de viviendas iniciadas como el nmero de viviendas terminadas.
Los datos de certificados de obra terminada durante el perodo 1998-2012 son los siguientes:
Certificados de finalizacin de obras Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442
Espaa 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479
% Cat/Esp 17,61% 19,29% 17,79% 15,34% 12,78% 14,43% 14,89% 14,38%
Tabla 115a. Certificacin finalizacin de obra Catalua 1998-2005
Certificados de finalizacin de obras Catalua 2005-2011
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
Espaa 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
% Cat/Esp 12,45% 11,66% 10,84% 9,36% 7,53% 10,76% 10,09%
Tabla 115b. Certificacin finalizacin de obra Catalua 2005-2012




Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 14

Previsin vs datos reales de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014
La previsin de certificados de obra terminada para 20102014 realizado por el Gremi de
Rajolers de Catalunya segn la evolucin de los aos 2006 a 2009 es la siguiente:
Previsiones de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin de certificacin obra Catalua 25.000 20.000 17.500 15.000 20.000
Certificacin finalizacin obra real Catalua 19.398 18.064 12.109
Previsin de certificacin obra Espaa 250.000 200.000 175.000 150.000 -
Certificacin finalizacin obra real Espaa 257.443 167.914 119.980
Tabla 116. Previsin certificacin final de obra 2010 2014 (Gremi de Rajolers de Catalunya)
Los datos reales de certificado de finalizacin de obra por series mensuales son:
Certificado final de obra (Gremi de Rajolers de Catalunya)
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 3.311 3.778 3.849 3.144 4.529 5.463 6.300 1.515 3.467 4.843 4.542 3.783 48.524
1999 3.230 3.568 4.833 5.170 5.946 8.015 6.206 2.133 4.781 5.297 6.891 5.888 61.958
2000 5.756 6.665 6.984 4.145 8.386 8.919 5.699 1.980 3.770 4.393 5.225 3.321 65.243
2001 4.388 4.377 5.834 4.301 5.807 6.180 6.689 1.561 3.326 5.270 4.621 3.753 56.107
2002 4.179 4.337 4.559 3.985 5.157 4.498 6.143 1.793 4.539 5.631 4.279 4.154 53.254
2003 4.688 4.683 5.460 5.042 6.769 6.674 7.927 2.019 4.980 6.295 5.953 5.703 66.193
2004 4.743 5.910 6.919 5.627 6.453 8.851 7.764 2.007 5.662 6.368 7.299 6.384 73.987
2005 4.497 5.361 6.932 6.111 8.083 9.199 7.810 2.909 5.792 6.156 7.336 5.256 75.442
2006 4.996 5.677 6.920 5.124 6.683 7.967 8.297 2.608 5.349 7.042 6.358 5.880 72.901
2007 6.045 5.702 7.494 4.882 6.413 8.064 8.815 2.929 5.190 7.547 6.094 5.627 74.802
2008 6.059 6.782 5.022 6.874 6.045 6.110 8.379 2.023 4.107 5.934 4.381 4.951 66.667
2009 2.865 3.985 3.895 3.877 3.391 3.612 3.522 933 2.572 2.761 2.901 1.935 36.249
2010 1.514 1.881 2.085 1.501 1.825 2.151 1.828 672 1.583 1.470 1.688 1.200 19.398
2011 1.322 1.499 1.572 1.032 2.472 1.442 1.926 750 1.681 1.711 1.812 845 18.064
2012 1.289 968 950 732 1.010 966 1.378 675 1.192 1.425 520 1.004 12.109
Tabla 117. Series mensuales certificado final de obra 1998-2012 Gremi de Rajolers de Catalunya
En la grfica que permite visualizar la evolucin estacional refleja que el comportamiento
estacional se puede apreciar que la certificacin de finalizacin de obras se ha desacoplado de la
tendencia de los aos anteriores. Esta tendencia est diferida cerca de dos aos respecto del visado
de viviendas lo que consolida el hecho de que se estn terminando viviendas iniciadas 24-36 meses
antes. La reduccin del nmero de viviendas finalizadas entre el 2006 y el 2011 se cifra en el 75,2%.

Correccin de las previsiones de finalizacin de obra para el periodo 2010-2014
Las previsiones realizadas por el Gremi de Rajolers de Catalunya no se han cumplido, unas
por exceso y otras por defecto. Las previsiones de visados de certificacin de finalizacin de
viviendas para el periodo 20102014 en base a los datos del ao 2010 se tienen que revisar ya
que el nmero real es inferior al propuesto. Asumiremos un peso del 10% en la edificacin
total
Previsiones de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin de certificacin obra Catalua 25.000 20.000 17.500 15.000 20.000
Certificacin finalizacin obra real Catalua 19.398 18.064 12.109
Previsin corregida certificacin final obra 25.000 20.000 15.000 12.500 12.500
Tabla 118. Estimacin Gremi Certificacin final de obra 2010-2014 (*) Previsin corregida

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 15

Grficamente se muestra la evolucin del certificado de finalizacin de obras y las previsiones
que se han realizado para los prximos tres ejercicios, que son a la baja porque no se ven indicios de
mejora en el sector. Posteriormente se analizar el comportamiento en trminos de demanda
(compraventa de nueva vivienda)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Certificadosfinaldeobra 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109 12.500 12.500
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
CertificadosfinaldeviviendaCatalunya19982012
Previsiones20132014

Grfico 80. Evolucin certificados de finalizacin de viviendas Catalua 1998-2011. Previsiones 2012-2014

0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo J unio J ulio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Grfico 81. Evolucin estacional certificados finalizacin de obras 1998-2012 (adicin de nuevos meses)


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 16

6.3.3. Obras en curso por trmino medio
Se ponderar el visado de obra nueva y certificacin de finalizacin de obra:
2
obra final os Certificad nueva obra de Visados
curso en Obras


Los datos de obras en curso para el periodo 1998-2011 son los siguientes:
Obras en curso Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036
Espaa 369.348 439.719 480.798 463.425 496.114 574.445 618.222 655.368
% Cat/Esp 16,82% 17,63% 16,58% 15,29% 13,61% 14,16% 14,45% 14,81%
Tabla 119a. Obras en curso Catalua 1998-2004
Obras en curso Catalua 2005-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115
Espaa 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
% Cat/Esp 13,65% 12,27% 10,44% 9,90% 9,85% 12,01% 11,72%
Tabla 119b. Obras en curso Catalua 2005-2012

Previsin vs datos reales de obras en curso 2010-2014
La previsin de obras en curso para el periodo 2010-2014 aplicando un criterio similar al de
visados de nuevas viviendas y certificacin de finalizacin de obras se obtienen los siguientes datos:
Previsiones de certificacin de obras en curso 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra en curso Catalua 20.000 18.250 12.500 11.250 13.750
Visados de obra en curso reales Catalua 18.969 16.679 11.115
Previsin visados de obra en curso Espaa 137.500 182.500 125.000 112.500 137.500
Visados de obra en curso reales Espaa 192.493 138.890 94.818
Tabla 120. Previsin obras en curso Catalua 2010-2014 (BBVA Gremi de Rajolers de Catalunya)
Los datos reales de obras en curso por series mensuales son los siguientes:
Obras en curso (Informe R.R. de Acua Gremi de Rajolers de Catalunya)
AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL
1998 3.746 4.750 5.628 4.694 5.214 5.995 8.323 2.748 5.319 5.475 5.365 4.889 62.142
1999 4.423 5.389 6.980 7.332 7.356 8.168 8.972 2.706 5.497 5.993 7.598 7.124 77.536
2000 6.443 8.259 8.324 6.391 9.990 8.064 7.619 2.712 4.470 5.789 6.385 5.256 79.698
2001 5.799 5.877 7.194 5.418 6.845 6.900 7.780 2.959 3.815 6.767 6.238 5.264 70.853
2002 5.358 6.071 5.736 5.875 5.958 6.195 7.349 2.509 5.023 6.677 5.242 5.529 67.520
2003 5.944 6.385 7.039 6.624 7.437 7.458 9.818 3.401 5.620 7.358 6.708 7.554 81.343
2004 4.903 7.020 8.468 7.520 7.750 9.395 9.749 3.314 6.895 7.109 9.301 7.903 89.324
2005 5.860 7.865 8.884 8.070 9.768 9.679 10.342 4.201 7.376 7.461 9.600 7.933 97.036
2006 6.583 8.635 9.248 7.642 9.640 9.856 11.757 5.024 10.940 8.090 7.545 7.251 102.209
2007 7.150 7.470 11.804 6.083 7.308 8.099 7.982 3.315 4.843 6.919 5.471 5.155 81.597
2008 4.595 6.123 3.992 4.957 3.928 4.108 5.393 1.519 2.805 3.685 3.071 3.559 47.732
2009 1.877 2.589 2.368 2.365 2.302 2.476 2.687 815 2.301 2.285 2.392 1.973 26.428
2010 1.339 1.817 2.048 1.609 1.747 2.081 1.859 669 1.608 1.364 1.585 1.245 18.969
2011 1.452 1.573 1.605 1.093 1.902 1.389 1.904 655 1.482 1.373 1.334 921 16.679
2012 1.038 1.001 1.067 749 1.048 939 1.216 603 868 1.194 626 768 11.115
Tabla 121. Series mensuales obra en curso 1998-2011 (BBVA-Gremi)


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 17

Correccin de las previsiones de obra en curso para el periodo 2010-2014
La previsin de 20.000 viviendas en curso para el ao 2010 no se ha cumplido, al igual que
para 2011, los resultados de actividad constructiva se alejaron de los datos reales.
Las previsiones de obra en curso para el periodo 2010-2014 en base a los datos del ao
2010 se tienen que revisar dado el comportamiento irregular de la actividad edificatoria
definida como promedio de visados y certificacin final de obra:
Previsiones de obra en curso 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra en curso Catalua 20.000 18.250 12.500 11.250 13.750
Obra en curso real 18.969 16.679 11.115
Previsin corregida obra en curso 20.000 18.250 13.125 11.875 11.875
Tabla 122. Estimacin obras en curso 2010-2014 (*) Previsin corregida por datos reales estimacin Gremi

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Visadosdeobranueva 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120 11.250 11.250
Certificadosfinaldeobra 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109 12.500 12.500
Obrasencurso 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115 11.875 11.875
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
EvolucinconstruccinviviendaCatalunya19982014.R.deAcuaGremi
Grfico 82. Evolucin visados de nuevas viviendas, certificados final de obra y obras en curso 1998-2014













Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 18

Comentarios R.R. de Acua - Gremi de Rajolers de Catalunya
1. La previsin de visados de nuevas viviendas para Catalua para el periodo 2011-2014 realizada por el
R.R. de Acua y el reparto porcentual del 10% se podra considerar como pesimista.
2. Los visados de nuevas viviendas superarn ampliamente los 7.500 visados previstos por R.R de Acua.
Se mantendrn las previsiones de visados de nuevas vi viendas para los aos sucesi vos, lo que
retrasa la recuperacin del sector a pesar de que la realidad contradice las previsiones realizadas.
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500
Visados de obra nueva reales 18.540 15.294 10.120
Previsin corregida visados de obra nueva 11.250 11.250 11.250 11.250 11.250

3. En el 2012, el nmero de vi viendas iniciadas fueron 10.120 en Catalua, y evidentemente no se ha
alcanzado la previsin para el ao 2011 aunque en 2010 el nmero de visados de nuevas
vi viendas fue superior. El visado de nuevas viviendas en 2008-2012 est fuertemente
desacoplada, siendo la cada de actividad entre el 2006 y 2011 en el 92,3%. El nmero de
visados de nuevas vi viendas en Catalua respecto de Espaa est en torno al 14,5%.
4. La previsin de certificacin de finalizacin obra se ha realizado con arreglo a la tendencia de los
ltimos aos. Para el periodo 2010-2014 se estiman los siguientes datos:
Previsiones de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin de certificacin obra Catalua 25.000 20.000 17.500 15.000 20.000
Certificacin finalizacin obra real Catalua 19.398 18.064 12.109
Previsin corregida certificacin final obra 25.000 20.000 15.000 12.500 12.500

5. En el 2012, el nmero de certificaciones en Catalua ha sido de 12.109 vi viendas y est por
debajo de las previsin. La certificacin de finalizacin de obras en Catalua respecto de Espaa
est en el 12%. La reduccin del nmero de viviendas finalizadas entre el 2006 y el 2012 se
cifra en el 83,8%.
6. En vista de los datos del ao 2012 de obras en curso, el nmero de obras en curso es:
Previsiones de obra en curso 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra en curso Catalua 16.250 13.750 12.500 11.250 13.750
Obra en curso real 18.969 16.679 11.115
Previsin corregida obra en curso 16.250 13.750 13.125 11.875 11.875

7. El sector de la construccin de vi viendas medido en trminos promedio refleja una reduccin de
la acti vidad estimada respecto al ao 2006 cifrada en el 89,1%.
8. La correccin en cuanto a oferta de vivienda ha repuntado y en el captulo 7 se analizar
respecto del nmero de viviendas nuevas vendidas. Este dato es importantsimo dado que los
sntomas de falta de vi vienda en algunas zonas es muy evidente.
9. No se genera una demanda de vi vienda que propicie dicho incremento de visados, aunque se
haban corregido los excesos de vi vienda terminada desde mediados de 2010.


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 19

Conclusiones de anlisis de la oferta de vi vienda en Catalua
1. El anlisis de los dos informes de coyuntura inmobiliaria realizados por el Servicios de Estudios
Econmicos del BBVA y el Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario 2010 nicamente contempla la
evolucin de los visados de proyectos de obra nueva del Colegio de Arquitectos Tcnicos, Aparejadores
e Ingenieros Tcnicos de Edificacin. Es necesario incorporar un dato que equilibra el ratio de
construccin de viviendas y que justifica la situacin del sector.
2. Hasta el ao 2007 el nmero de viviendas iniciadas siempre ha estado por encima del nmero de
viviendas finalizadas hasta que la tendencia se invierte en 2008. Tal y como se puedo observar en el
anlisis de oferta realizado para el Espaa en el captulo 4, el nmero de viviendas iniciadas continuar
por debajo del de certificados de viviendas finalizadas y se prev continuar hasta el ao 2013, cuando
podra invertirse esta tendencia.
3. La cada en la edificacin tal y como atestiguan los datos de vi viendas iniciadas entre 2006 y 2012
en Catalua est cifrada en el 92,3%.
4. Segn los datos en certificados de vi viendas terminadas entre el 2006 y 2012 la cada es prxima
al 83,8% aunque el mximo nmero de vi viendas terminadas se puso en el mercado en el ao
2005 mostrando la onda diferida de edificacin en vi viendas iniciadas y terminadas
5. En Catalua, el sector recuper en 2010, aunque no ha terminado de consolidarse una tendencia de
crecimiento de de visados de viviendas, y que stos sean superiores a la finalizacin de viviendas. No
se genera una demanda de vivienda que propicie dicho incremento de visados, aunque se haban
corregido los excesos de vivienda terminada desde mediados de 2010.
6. En Catalua hay zonas donde falta vivienda, con una cada del nmero de certificacin de viviendas
terminadas, es decir, se estn acabando las viviendas iniciadas hace aos pendientes de terminar en
zonas donde no es necesaria vivienda.
7. La evolucin global del mercado de la vivienda es de disminucin de demanda. Contina habiendo
demasiada vivienda en el mercado y debe continuar el ajuste del precio de la vivienda, aunque se sigue
reduciendo el nmero de viviendas iniciadas y viviendas terminadas, pero no lo suficiente.
8. La demanda de vivienda nueva es muy reducida por la elevada tasa de desempleo que roza ya el 22% y,
asociada a sta, las restricciones crediticias
















Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
1

7. ANLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA CATALUA 2010-2014
7.1. Evolucin de la compraventa 2006-2012
7.1.1. Ao 2006
Las compraventas de vivienda registradas durante el ao 2006 en Catalua y el conjunto de
viviendas han sido de 152.802. De stas, 65.411 corresponden a compraventa de vivienda nueva y
87.391 a compraventa de vivienda usada.
Compraventa de vi viendas
2006
TOTAL NUEVA USADA
Catalua 152.802 65.411 87.391
Espaa
Catalua /Espaa
916.103 389.594 526.509
16,67% 16,78% 16,60%
Tabla 123. Compraventa de viviendas 2006
El peso de Catalua en la compraventa de vivienda era del 16,67%, por encima de la
promocin de nuevas viviendas o de viviendas terminadas. Esto refuerza la idea de que el ritmo
constructor en Catalua se mantuvo en niveles inferiores a otras comunidades autnomas como
Valencia o Murcia, donde el ritmo de compraventas era inferior al de promocin de nuevas viviendas.

2006
Viviendas terminadas
Catalua 72.901
Espaa
Catalua /Espaa
585.583
12,45%
Tabla 124. Viviendas terminadas 2006

7.1.2. Ao 2007
En el ao 2007, del total de compraventas en Catalua, 46.628 correspondieron a
compraventas de vivienda nueva y 65.986 a compraventas de vivienda usada, lo que supone en
ambos casos tambin una importante reduccin del nmero de compraventas con respecto al ao
2006, tal y como se aprecia en el cuadro siguiente.
Compraventa de vi viendas
2007
TOTAL NUEVA USADA
Catalua 112.614 46.628 65.986
Espaa
Catalua / Espaa
788.518 341.264 447.254
14,28% 13,66% 14,75%
Var 07/06 Catalua -26,30% -28,72% -24,49%
Var 07/06 Espaa -13,92% -12,41% -15,05%
Tabla 125. Compraventa de viviendas 2007
Las cadas de la compraventa de viviendas en Catalua fueron ms acusadas que en el resto
del Estado. Se podra concluir que el ciclo econmico de crecimiento de los ltimos 15 aos
comenzaba a dar muestras de fatiga en este ao 2007, y se reflejaba en la demanda de vivienda,
pero se hizo especialmente intenso en Catalua. Los datos de actividad asociados a la vivienda
tambin comenzaban a caer, nicamente el nmero de viviendas terminadas continuaba creciendo,
pero como se trata nicamente de la diferencia temporal en la construccin de una vivienda (entre 12
y 24 meses desde el visado de ejecucin de nueva vivienda)

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
2


2007
Viviendas terminadas
Catalua 74.802
Espaa
% Catalua / Espaa
641.419
11,66 %
Tabla 126. Viviendas terminadas 2007
Ms adelante se analizar el profundo desacoplamiento que hay entre oferta y demanda ya
no solo en Catalua sino en resto del Estado, que no reacciona a la reduccin de demanda de
vivienda.

7.1.3. Ao 2008
En el ao 2008, del total de compraventas en Catalua, 29.549 correspondieron a
compraventas de vivienda nueva y 33.405 a compraventas de vivienda usada, lo que supone en
ambos casos tambin una importante nueva reduccin del nmero de compraventas con respecto al
ao 2006 tal y como se aprecia en el cuadro siguiente.
Compraventa de vi viendas
2008
TOTAL NUEVA USADA
Catalua 62.954 29.549 33.405
Espaa
Catalua / Espaa
561.420 296.405 265.015
11,21% 9,97% 12,60%
Var 08/06 Catalua -58,80% -54,83% -61,78%
Var 08/06 Espaa -38,72% -23,92% -49,67%
Tabla 127. Compraventa de viviendas 2008
Las cadas de la compraventa de viviendas en Catalua continan lastrando al sector a lo
largo del ao 2008. Las correcciones se producen en la demanda y no se traslada esta correccin a
la oferta tal y como se vio en el captulo anterior. Es evidente que la crisis se haba instalado en el
sector inmobiliario en el 2007 y se haba consolidado en el 2008. Los datos de crecimiento
macroeconmico comienzan a caer y, a pesar, de que el sector de la construccin supone cerca del
15% del PIB nacional, no se genera riqueza en un sector de consumo interno financiado mediante
crdito exterior. Los datos de actividad asociados a la vivienda tambin comenzaban a caer, y afecta
ya al nmero de viviendas terminadas.

2008
Viviendas terminadas
Catalua 66.667
Espaa
% Catalua / Espaa
615.072
10,84%
Tabla 128. Viviendas terminadas 2008

7.1.4. Ao 2009
En el ao 2009, del total de compraventas en Catalua, 20.965 correspondieron a
compraventas de vivienda nueva y 26.026 a compraventas de vivienda usada, lo que supone en
ambos casos tambin una importante nueva reduccin del nmero de compraventas con respecto al
ao 2006 tal y como se aprecia en el cuadro siguiente.


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
3

Compraventa de vi viendas
2009
TOTAL NUEVA USADA
Catalua 46.991 20.965 26.026
Espaa
Catalua / Espaa
423.114 231.859 191.255
11,11% 9,04% 13,61%
Var 09/06 Catalua -69,25% -67,95% -70,22%
Var 09/06 Espaa -53,81% -40,49% -63,67%
Tabla 129. Compraventa de viviendas 2009
Cmo se puede apreciar la compraventa se redujo en el 2009 en torno al 70% respecto de
2006 en Catalua y un 55% en Espaa.
Las correcciones se siguen produciendo en la demanda y ya se comienza a trasladar a la
oferta de viviendas terminadas. Antes esta situacin el visado de nuevos proyectos se reduce
drsticamente a niveles estructurales. Los niveles de viviendas terminadas caen ante la falta de
demanda continuada. Los datos de actividad asociados a la vivienda tambin caen, y afecta ya al
nmero de viviendas terminada valores que se aproximan a la nueva demanda real de vivienda.

2009
Viviendas terminadas
Catalua 36.249
Espaa
% Catalua / Espaa
387.075
9,36%
Tabla 130. Viviendas terminadas 2009

7.1.5. Ao 2010
1 trimestre 2010
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el primer trimestre
del ao 2010 ha sido de 15.446 (13,10% sobre el total de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas
fueron 6.391 (10,52%) y viviendas usadas 9.055 (15,84%). El desglose por provincias se detalla a
continuacin.
Compraventa de vi viendas 1 trimestre 2010
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 10.121 3.594 6.527 32.724 12.485 20.239
GIRONA 2.246 1.142 1.104 7.568 3.875 3.693
LLEIDA 1.026 556 470 3.680 2.078 1.602
TARRAGONA 2.053 1.099 954 6.761 3.427 3.334
Catalua
15.446 6.391 9.055 50.733 21.865 28.868
13,10% 10,52% 15,84% 11,77% 9,53% 14,32%
Espaa 117.911 60.740 57.171 430.871 229.346 201.525
Tabla 131. Compraventa de viviendas 1 trimestre 2010

2 trimestre 2010
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el segundo trimestre
del ao 2010 ha sido de 13.860, es decir un 10,3% inferior al anterior trimestre (12,55% sobre el total
de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 6.034 (10,84%) y viviendas usadas 7.826
(14,30%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
4

Compraventa de vi viendas 2 trimestre 2010
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 9.208 3.499 5.709 34.945 13.260 21.685
GIRONA 2.066 1.138 928 8.177 4.197 3.980
LLEIDA 790 422 368 3.646 2.025 1.621
TARRAGONA 1.796 975 821 7.229 3.826 3.403
Catalua
13.860 6.034 7.826 53.997 23.308 30.689
12,55% 10,84% 14,30% 12,26% 10,14% 14,56%
Espaa 110.378 55.657 54.721 440.399 229.703 210.696
Tabla 132. Compraventa de viviendas 2 trimestre 2010
En trminos interanuales la cifra se ha incrementado en 3.264 unidades, en vivienda nueva,
1.443 viviendas y la compraventa de vivienda usada en 1.821 viviendas. Este incremento responde a
una recuperacin lenta del sector.
La compraventa de vivienda nueva se ha reducido un 5,59 % respecto del primer trimestre y
se mantiene en niveles porcentuales del certificado final de vivienda que se encuentra en el 10% del
total de vivienda certificada

3 trimestre 2010
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el tercer trimestre
del ao 2010 ha sido de 16.129, es decir un 16,4% superior al segundo trimestre (12,94% sobre el
total de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 6.918 (10,42%) y viviendas usadas 9.211
(15,74%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.
Compraventa de vi viendas 3 trimestre 2010
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 10.846 4.207 6.639 37.604 14.127 23.477
GIRONA 2.211 1.128 1.083 8.431 4.381 4.050
LLEIDA 953 503 450 3.679 1.999 1.680
TARRAGONA 2.119 1.080 1.039 7.643 3.981 3.662
Catalua
16.129 6.918 9.211 57.357 24.488 32.869
12,94% 10,47% 15,74% 12,63% 10,42% 14,99%
Espaa 124.593 66.079 58.514 454.283 234.991 219.292
Tabla 133. Compraventa de viviendas 3 trimestre 2010
En trminos interanuales la cifra se ha incrementado en 3.360 unidades; en vivienda nueva,
1.180 viviendas y la compraventa de vivienda usada en 2.180 viviendas. Este incremento responde a
una recuperacin lenta del sector.
La compraventa de vivienda nueva se ha incrementado un 14,65% respecto del segundo
trimestre y se mantiene en niveles porcentuales del certificado final de vivienda que se encuentra en
el 10% del total de vivienda certificada.





Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
5

4 trimestre 2010
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el cuarto trimestre
del 2010 ha sido de 11.711, es decir un 27,4% inferior al tercer trimestre, de las cuales, viviendas
nuevas fueron 5.089 y viviendas usadas 6.622. El desglose por provincias se detalla a continuacin.
Compraventa de vi viendas 4 trimestre 2010
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 7.797 3.192 4.605 37.972 14.492 23.480
GIRONA 1.586 742 844 8.109 4.150 3.959
LLEIDA 757 329 428 3.526 1.810 1.716
TARRAGONA 1.571 826 745 7.539 3.980 3.559
Catalua
11.711 5.089 6.622 57.146 24.432 32.714
12,59% 11,29% 13,81% 12,81% 10,74% 14,97%
Espaa 93.003 45.057 47.946 445.885 227.533 218.532
Tabla 134. Compraventa de viviendas 4 trimestre 2010

Comportamiento ao 2010
En el ao 2010, del total de compraventas en Catalua, 24.432 correspondieron a
compraventas de vivienda nueva y 32.714 a compraventas de vivienda usada, lo que supone por
primera vez en cuatro aos un cambio de tendencia en la compraventa de vivienda.

2010
General Nueva Usada
Catalua 57.146 24.432 32.714
Espaa
Catalua / Espaa
445.885 227.533 218.352
12,82% 10,74% 14,97%
Var 10/09 Catalua +21,61% +16,54% +25,70%
Var 10/09 Espaa +5,38% -1,87% +14,17%
Var 10/06 Catalua -62,60% -62,65% -62,57%
Var 10/06 Espaa -51,33% -41,60% -58,53%
Tabla 135. Variacin compraventa de viviendas 2009-2010 y 2006-2010


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
6










Comentarios compraventa vi viendas Catalua Ao 2010
1. Las previsiones realizadas en el 2009 para aos posteriores establecan que este nmero podra
verse reducido en los prximos aos, podran darse factores que permitieran un mantenimiento
en la generacin de hogares, mediante estmulos en la oferta
2. En 2010 la cifra fue de 57.146 operaciones (24.432 de vivienda nueva y 32.714 de vivienda
usada) Estos resultados suponen un incremento del 21,61% (16,54 en vivienda nueva y 25,70%
en vivienda usada) con respecto al ao 2009, muy por encima del 5,38% de Espaa, pero muy
alejados de los datos de 2006 (152.802 operaciones) con un descenso del 62,60%.
3. La evolucin de los resultados interanuales de los ltimos seis aos muestran cmo los niveles
mnimos de compraventas de vivienda se alcanzaron durante el ao 2009 (46.991). En 2010
parece reflejar una recuperacin de la compraventa con ligeros crecimientos, aunque con
resultados muy lejanos de los alcanzados durante los ltimos aos.
4. Las variables macroeconmicas de Catalua con incidencia en el mercado inmobiliario
constataban pesimismo por el alto nivel de desempleo, las dificultades de acceso al crdito y los
altos tipos de inters. Todo ello constituyen factores con una notable incidencia desfavorable en
la mejora que se refleja durante el ao 2010, a pesar de los indicadores de compraventa de
vivienda.
5. Se puede sealar que el ao 2010 no ha sido un ao normal. Las modificaciones fiscales sobre
el mercado de la vivienda (IVA e IRPF), ha generado un efecto de adelanto de compraventa han
producido un crecimiento en el volumen de compraventas registradas en el tercer y una cada en
de las operaciones en el cuarto trimestre. Las modificaciones en el tratamiento fiscal de la
vivienda (IVA e IRPF) llevaron a estimar un cierto grado de recuperacin para este ao, tal y
como efectivamente se ha producido como consecuencia del efecto de anticipo de compra.
6. La eliminacin de la desgravacin por vivienda a partir de 2011 ha anticipado una parte de las
compraventas previstas para los primeros meses de 2011, aunque muy probablemente no se
hayan reflejado en las estadsticas del 4 trimestre la totalidad del efecto de la eliminacin,
porque el registro de dichas operaciones aparecer reflejado en el 1 trimestre de 2011.
7. La evolucin de las compraventas de vivienda registradas durante los ltimos seis aos muestra
un cambio de tendencia en el ao 2010 con respecto al progresivo descenso vivido desde el
mximo de 2006 hasta el mnimo de 2009. Esta circunstancia supondra, en principio, la
constatacin del final del ciclo bajista. Sin embargo, las especiales circunstancias que han
afectado al mercado inmobiliario durante el ao 2010, fundamentalmente por lo que respecta a
su tratamiento fiscal, lleva a albergar las correspondientes dudas acerca de si esta recuperacin
supone un simple periodo coyuntural debido a esta circunstancia, que puede derivar en nuevos
descensos durante 2011, o si por el contrario se trata de una verdadera recuperacin.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
7

7.1.6. Ao 2011
Las previsiones corregidas para el periodo 2011-2014 establecen que la creacin del nmero
de hogares podra reducirse en los prximos aos, podran darse factores que permitieran un
mantenimiento en la generacin de hogares, mediante estmulos en la oferta como:
- Reduccin del precio de la vivienda para dar salida al enorme stock de vivienda existente.
Esta reduccin debera incrementar el nmero de operaciones de compraventa.
- Necesidad de liquidez inmediata en bancos y cajas mediante la venta de sus activos
inmobiliarios aunque se generarn nuevos crditos y se traspasar la deuda a los
ciudadanos; lo que podran generar innovadoras frmulas para reducir el stock de nuevas
viviendas sin vender (alquiler con opcin de compra, venta en copropiedad, etc.). Esta
necesidad de liquidez podra incrementar el nmero de compraventas.
- El Euribor, ndice de referencia de la mayora de los prstamos hipotecarios, al que
prestan los bancos para la adquisicin de vivienda, podra incrementarse durante el
ejercicio 2011, debido a la poltica de control de inflacin en la Zona Euro que empuja al
alza los tipos de inters. Este incremento unido a las extraordinarias restricciones en
el crdito por parte de la banca espaola podra dar lugar a una reduccin en las
operaciones de compraventa.
- La elevada tasa de desempleo en Catalua incrementa la morosidad y reduce las
garantas de devolucin del capital e intereses. Esta morosidad en la devolucin de los
crditos reduce las operaciones de compraventa.
- La eliminacin de la desgravacin por vivienda a partir de 2011 es un nuevo escenario en
el que no se contemplan ventajas fiscales salvo para las rentas ms bajas. Se trata de un
contrasentido dado que las rentas ms bajas tienen ms restringido el acceso a una
vivienda y por tanto, sern muy pocos los beneficiados por esta medida. La falta de
incentivos fiscales podra reducir el nmero de operaciones de compraventa en
trminos comparativos. Este efecto podra quedar neutralizado con una reduccin
de precio de la vivienda equivalente a la deduccin anual acumulada.
1 trimestre 2011
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el primer trimestre
del ao 2011 ha sido de 16.702 (13,41% de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 7.080
(11,33%) y viviendas usadas 9.622 (15,51%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.
Compraventa de vi viendas 1 trimestre 2011
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 11.367 4.431 6.936 39.218 15.329 23.889
GIRONA 1.955 908 1.047 7.818 3.916 3.902
LLEIDA 1.041 473 568 3.541 1.727 1.814
TARRAGONA 2.339 1.268 1.071 7.825 4.149 3.676
CATALUA
16.702 7.080 9.622 58.402 25.121 33.281
13,41% 11,33% 15,51% 12,91% 10,96% 14,91%
ESPAA 124.542 62.515 62.027 452.516 229.308 223.208
Tabla 136. Compraventa de viviendas 1 trimestre 2011

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
8

La compraventa de vivienda en Catalua durante el primer trimestre se increment en un
42,62% respecto del trimestre anterior. Este crecimiento se debe al hecho de que una gran parte de
las compraventas registradas durante el primer trimestre de 2011 se formalizaron a finales de 2010,
momento en el que se produjo un importante efecto anticipo como consecuencia del cambio en el
tratamiento fiscal del IRPF. Las modificaciones fiscales del IRPF llevaron a un incremento de las
compraventas de vivienda a finales de 2010, parte de las cuales se han inscrito en los Registros de la
Propiedad durante los primeros meses de 2011.
2 trimestre 2011
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el segundo trimestre
del ao 2011 ha sido de 11.033 (12,96% de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 4.637
(11,23%) y viviendas usadas 6.396 (14,58%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.
Compraventa de vi viendas 2 trimestre 2011
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 7.138 2.629 4.509 37.148 14.459 22.689
GIRONA 1.754 931 823 7.506 3.709 3.797
LLEIDA 571 250 321 3.322 1.555 1.767
TARRAGONA 1.570 827 743 7.599 4.001 3.598
CATALUA
11.033 4.637 6.396 55.575 23.724 31.851
12.96% 11,23% 14,58% 13,01% 11,04% 15,00%
ESPAA 85.161 41.291 43.870 427.299 214.942 212.357
Tabla 137. Compraventa de viviendas 2 trimestre 2011
La compraventa de vivienda registrada en Catalua en el segundo trimestre de 2011 se
redujo en un 33,94% respecto del trimestre anterior (el 34,51% en vivienda nueva y el 33,53% en
vivienda usada). Esta reduccin se debi al agotamiento del efecto anticipo como consecuencia del
cambio del tratamiento fiscal del IRPF. La modificacin fiscal del IRPF llevaron a un incremento de las
compraventas de vivienda a finales de 2010, parte de las cuales se han inscrito en los Registros de la
Propiedad durante los primeros meses de 2011.
Una vez finalizados los incentivos a la compra derivados de las modificaciones fiscales de
2010 (IVA e IRPF) se ha retomado con fuerza la tendencia bajista en las compraventas de vivienda.
3 trimestre 2011
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el tercer trimestre
del ao 2011 ha sido de 11.220 (13,22% de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 4.729
(10,97%) y viviendas usadas 6.491 (15,55%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.
Compraventa de vi viendas 3 trimestre 2011
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 6.996 2.614 4.382 33.298 12.866 20.432
GIRONA 1.721 818 903 7.016 3.399 3.617
LLEIDA 623 286 337 2.992 1.338 1.654
TARRAGONA 1.880 1.011 869 7.360 3.932 3.428
CATALUA
11.220 4.729 6.491 50.666 21.535 29.131
13,22% 10,97% 15,55% 13,07% 11,22% 14,89%
ESPAA 84.852 43.118 41.734 387.558 191.981 195.577
Tabla 138. Compraventa de viviendas 3 trimestre 2011

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
9

La compraventa de vivienda registrada en Catalua en el tercer trimestre de 2011 aument el
1,69% respecto del trimestre anterior (el 1,98% en vivienda nueva y el 1,49% en vivienda usada), es
decir se mantiene prcticamente plana. Los niveles de compraventa se mantienen en niveles muy
bajos despus del incremento artificial que sufri el primer trimestre de 2011 por la eliminacin de la
deduccin por vivienda habitual a finales de 2010.
4 trimestre 2011
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el cuarto trimestre
del ao 2011 ha sido de 10.042 (13,27% de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 7.080
(11,33%) y viviendas usadas 9.622 (15,51%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.
Compraventa de vi viendas 4 trimestre 2011
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 6.186 2.332 3.854 31.687 12.006 19.681
GIRONA 1.627 703 924 7.057 3.360 3.697
LLEIDA 670 364 306 2.905 1.373 1.532
TARRAGONA 1.559 797 762 7.348 3.903 3.445
CATALUA
10.042 4.196 5.846 48.997 20.642 28.355
13,27% 11,16% 15,37% 13,24% 11,19% 15,27%
ESPAA 75.649 37.606 38.043 370.204 184.530 185.674
Tabla 139. Compraventa de viviendas 3 trimestre 2011
La compraventa de vivienda registrada en Catalua en el tercer trimestre de 2011 registr una
cada del 10,5 % respecto del trimestre anterior (el 11,27% en vivienda nueva y el 9,94% en vivienda
usada). Los niveles de compraventa son los ms bajos de la serie histrica y el sector definitivamente
no muestra ningn signo de recuperacin, con una evidente atona que no parece tener fin.

Comportamiento ao 2011
En el ao 2011, en Catalua, se produce una cada en la compraventa de viviendas nuevas y
usadas respecto del 2010, de un 15,51% en vivienda nueva y de un 13,32% en vivienda usada.
Respecto del ao 2006, la cada supera al promedio nacional en vivienda nueva y usada, lo
que indica lo aguda de la crisis del sector en Catalua.

2011
General Nueva Usada
CATALUA 48.997 20.642 28.355
ESPAA
CATALUA / ESPAA
370.204 184.530 185.674
13,24% 11,19% 15,27%
Var 11/10 CATALUA -14,26% -15,51% -13,32%
Var 11/10 ESPAA -16,97% -18,90% -14,97%
Var 11/06 CATALUA -67,93% -68,44% -67,55%
Var 11/06 ESPAA -59,59% -52,64% -64,73%
Tabla 140. Variacin compraventa de viviendas 2010-2011 y 2006-2011





Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
10


Comentarios compraventa vi viendas Catalua Ao 2011
1. La evolucin de variables con incidencia en la demanda, como son el empleo y las condiciones
de acceso al crdito, cada vez ms restrictivas, no permiten albergar grandes esperanzas. El
BCE en su poltica de control de la inflacin redujo los tipos de inters dado que las economas
ms fuertes (Alemania y Francia) estn creciendo en tasas del 3,6% y 1,6%, por debajo de las
previsiones.
2. Espaa registr un crecimiento del -0,2 %. La economa espaola est atenazada por profundos
problemas de carcter estructural (dficit pblico, tasa de desempleo, restriccin crediticia, etc.)
3. Tras el cambio de gobierno se hicieron pblicas las cifras del defcit pblico de todas las
administraciones pblicas, cifras que alcanzaron el 8,51% muy superior al comprometido por el
anterior gobierno socialista.
4. Una de las primeras medidas del nuevo gobierno fue mantener el IVA superreducido del 4%
para la compraventa de nuevas viviendas e instaurar la deduccin por vivienda habitual para
reactivar el sector.
5. La situacin econmica actual, caracterizada por un elevado desempleo, hace inviable
una recuperacin de la actividad inmobiliaria por el lado de la demanda, a pesar de la
constante reduccin del precio de la vivienda. Para 2012 es probable que para mantener
un nivel de demanda se produzcan rebajas en los precios de la vivienda nueva y usada.
6. Analizando los datos relativos a la certificacin de finalizacin de obras y las compraventas de
nuevas vivienda, por primera vez desde hace 5 aos, se produce una reduccin del stock en el
semestre de 2011.
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Certificacin final de obra 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064
Compraventa de vivienda nueva 65.411 46.628 29.549 20.965 24.432 20.642
Incremento de stock 7.490 28.174 37.118 15.284 -5.034 -2.578

7. Los datos de stock de vivienda nueva en 2010 en Catalua, publicados por el Ministerio de
Fomento, reflejan que entre 2009 y 2010 no se produjo una reduccin significativa del nmero
de viviendas nuevas en stock, y por tanto cabe la posibilidad que se produjera un trasvase de
viviendas nuevas a usadas, aprovechando la reduccin del IVA del 8% al 4%. Los nicos que
pueden realizar este trasvase son las entidades financieras que se beneficiaran de dicha
deduccin del IVA.

Stock 2010
vi vienda nueva
% stock
sobre total
Stock 2009
vi vienda nueva
Reduccin
stock
Stock 2010 /
Stock 2009
Total nacional 687.523 100,00% 688.044 -521 -0,08%
Catalua 103.302 15,03% 107.240 -3.938 -3,67%
Barcelona 60.281 8,77% 62.604 -2.323 -3,71%
Girona 15.247 2,22% 15.402 -155 -1,01%
Lleida 11.577 1,68% 11.868 -291 -2,45%
Tarragona 16.197 2,36% 17.366 -1.169 -6,73%

8. Catalua puede suponer una excepcin respecto del resto del Estado dado que el ajuste se
produjo de forma rpida, y aunque se ha producido un reduccin de 5.034 viviendas en 2010 y
2.578 en 2011, se ha producido una cada en la venta de viviendas nuevas del 15,50%, respecto
de 2010

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
11

7.1.7. Ao 2012
Las previsiones corregidas para el periodo 2012-2014 establecen que la creacin del nmero
de hogares podra reducirse en los prximos aos, podran darse factores que permitieran un
mantenimiento en la generacin de hogares, mediante estmulos en la oferta como:
- Reduccin del precio de la vivienda para dar salida al enorme stock de vivienda existente.
Esta reduccin de precio debera incrementar las operaciones de compraventa.
- Necesidad de liquidez inmediata en bancos y cajas mediante la venta de sus activos
inmobiliarios aunque se generarn nuevos crditos y se traspasar la deuda a los
ciudadanos; lo que podran generar innovadoras frmulas para reducir el stock de nuevas
viviendas sin vender. La necesidad de liquidez podra incrementar las compraventas.
- El Euribor, ndice de referencia de la mayora de los prstamos hipotecarios, al que
prestan los bancos para la adquisicin de vivienda, mantendr unos niveles muy bajos
durante el 2012, debido a la poltica de control de inflacin en la Zona Euro que se ve
favorecida por los bajos niveles de consumo existentes. Las extraordinarias
restricciones en el crdito por parte de la banca espaola neutraliza esta reduccin
de tipos y se mantienen unos niveles de compraventa muy bajos.
- La elevada tasa de desempleo en Espaa incrementa la morosidad y reduce las
garantas de devolucin del capital e intereses. Esta morosidad en la devolucin de los
crditos reduce las operaciones de compraventa.
- La incorporacin de la desgravacin por vivienda a partir de 2012 con carcter retroactivo
es un escenario no decisivo para la compraventa de vivienda; no obstante, la Unin
Europea ha trasladado al gobierno espaol la necesidad de eliminar la deduccin
por la compra de vivienda habitual, meses despus de haberla incorporado. Es
evidente que la compra de una vivienda es una necesidad y este incentivo fiscal es
un aliciente ms que anima la compra, pero su efecto podra quedar neutralizado
con una reduccin de precio de la vivienda.
- Las modificaciones fiscales de comienzos de 2013 (incremento del IVA y eliminacin
parcial de la deduccin por primera vivienda) estn generando un cierto efecto
adelanto en las compraventas en la ltima parte de 2012. Este hecho producir un
aumento de compraventas en vivienda nueva, que es la modalidad afectada por la
modificacin del IVA.
- Durante el ltimo semestre de 2012 previsiblemente se mantendr este buen tono, que
sin embargo, se ver compensado por el correspondiente descenso en 2013, tal y como
ya ocurri con las modificaciones fiscales de 2010

1 trimestre 2012
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el primer trimestre
del ao 2012 ha sido de 12.760 (13,84% de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 5.549
(11,40%) y viviendas usadas 7.211 (16,57%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
12

Compraventa de vi viendas 1 trimestre 2012
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 8.032 3.084 4.948 28.352 10.659 17.693
GIRONA 1.841 873 968 6.943 3.325 3.618
LLEIDA 784 418 366 2.648 1.318 1.330
TARRAGONA 2.103 1.174 929 7.112 3.809 3.303
CATALUA
12.760 5.549 7.211 45.055 19.111 25.944
13,84% 11,40% 16,57% 13,33% 11,20% 15,52%
ESPAA 92.211 48.691 43.520 337.873 170.706 167.167
Tabla 141. Compraventa de viviendas 1 trimestre 2012
Durante el primer trimestre de 2012 en Catalua se incrementaron las operaciones de
compraventa de viviendas un 27% respecto del trimestre anterior (32% en vivienda nueva y 23% en
vivienda usada), lo que supone un cambio de tendencia respecto a la evolucin de los ltimos
trimestres, en los que se venan marcando los mnimos periodo tras periodo.
La recuperacin ha sido generalizada, con incrementos tanto en vivienda como en vivienda
usada. En todo caso, resulta especialmente destacable el aumento de compraventas de vivienda
nueva, con una mejora de 1.353, y en vivienda usada de 1.365 compraventas en vivienda usada.
La intensificacin de la tendencia descendente del precio de la vivienda, especialmente con
respecto a las viviendas en manos de las entidades financieras, est facilitando esta reactivacin de
la actividad inmobiliaria.
2 trimestre 2012
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el segundo trimestre
del ao 2012 ha sido de 10.345 (13,43% de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 3.958
(10,93%) y viviendas usadas 6.387 (15,64%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.
Compraventa de vi viendas 2 trimestre 2012
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 6.687 2.236 4.451 27.901 10.266 17.635
GIRONA 1.540 696 844 6.729 3.090 3.639
LLEIDA 600 295 305 2.677 1.363 1.314
TARRAGONA 1.518 731 787 7.060 3.713 3.347
CATALUA
10.345 3.958 6.387 44.367 18.432 25.935
13,43% 10,93% 15,64% 13,46% 11,13% 15,80%
ESPAA 77.023 36.189 40.834 329.735 165.604 164.131
Tabla 142. Compraventa de viviendas 2 trimestre 2012
Durante el segundo trimestre de 2012 en Catalua se han reducido las operaciones de
compraventa de viviendas un 18,92% respecto del trimestre anterior (28,67% en vivienda nueva y
11,42% en vivienda usada), marcando un nuevo mnimo en la serie histrica.
3 trimestre 2012
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el tercer trimestre
del ao 2012 ha sido de 11.382 (13,67% de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 4.202
(10,08%) y viviendas usadas 7.180 (17,27%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
13

Compraventa de vi viendas 3 trimestre 2012
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 7.041 2.183 4.858 27.946 9.835 18.111
GIRONA 1.832 895 937 6.840 3.167 3.673
LLEIDA 716 323 393 2.770 1.400 1.370
TARRAGONA 1.793 801 992 6.973 3.503 3.470
CATALUA
11.382 4.202 7.180 44.529 17.905 26.624
13,67% 10,08% 17,27% 13,57% 10,91% 16,24%
ESPAA 83.235 41.666 41.569 328.118 164.152 163.966
Tabla 143. Compraventa de viviendas 3 trimestre 2012
Durante el tercer trimestre de 2012 en Catalua se han incrementado las operaciones de
compraventa de viviendas un 10,02% respecto del trimestre anterior (6,16% en vivienda nueva y
12,42% en vivienda usada), repuntando ligeramente, pero marcando un nuevo mnimo interanual.
Importante resear la cada de las operaciones de compraventa de viviendas nuevas respecto
del total de operaciones en detrimento de las operaciones de viviendas usadas. Los motivos en parte
de esta cada se deben al menor nmero de viviendas nuevas existentes, que se va reduciendo
trimestre a trimestre, ya que prcticamente no se inician obras nuevas.
4 trimestre 2012
El nmero de compraventas de vivienda registradas en Catalua durante el cuarto trimestre
del ao 2012 ha sido de 10.218 (13,05% de Espaa), de las cuales, viviendas nuevas fueron 3.663
(9,50%) y viviendas usadas 6.555 (16,51%). El desglose por provincias se detalla a continuacin.
Compraventa de vi viendas 4 trimestre 2012
Trimestral Interanual
CC.AA. General Nueva Usada General Nueva Usada
BARCELONA 5.873 1.758 4.115 27.946 9.835 18.111
GIRONA 1.704 659 1.045 6.840 3.167 3.673
LLEIDA 758 376 382 2.770 1.400 1.370
TARRAGONA 1.883 870 1.013 6.973 3.503 3.470
CATALUA
10.218 3.663 6.555 44.705 17.372 27.333
13,05% 9,50% 16,51% 13,51% 10,58% 16,67%
ESPAA 78.281 38.572 39.709 330.750 164.152 163.966
Tabla 144. Compraventa de viviendas 4 trimestre 2012
En el cuarto trimestre de 2012 en Catalua se han reducido las operaciones de compraventa
de viviendas un 10,2% respecto del trimestre anterior (12,8% en vivienda nueva y 8,70% en vivienda
usada).




Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
14




Comentarios compraventa vi viendas Catalua Ao 2012
1. La evolucin de variables con incidencia en la demanda, como son el empleo y las condiciones
de acceso al crdito, cada vez ms restrictivas, no permiten albergar grandes esperanzas. El
BCE en su poltica de control de la inflacin redujo los tipos de inters dado que las economas
ms fuertes (Alemania y Francia) estn creciendo en tasas del 3,6% y 1,6%, por debajo de las
previsiones.
2. Espaa registr un crecimiento del -0,2 %. La economa espaola est atenazada por profundos
problemas de carcter estructural (dficit pblico, tasa de desempleo, restriccin crediticia, etc.)
3. Tras el cambio de gobierno se hicieron pblicas las cifras del defcit pblico de todas las
administraciones pblicas, cifras que alcanzaron el 9,4% muy superior al comprometido por el
anterior gobierno socialista.
4. De muy poco estn sirviendo los incentivos fiscales, la poltica de reduccin de precios,
el bajo nivel del principal ndice de referencia hipotecario, los bajos niveles de los
indicadores de accesibilidad. La situacin econmica general supera todo este
conjunto de factores.
5. Una de las primeras medidas del nuevo gobierno fue mantener el IVA del 4% para la compra de
nuevas viviendas e instaurar la deduccin por vivienda habitual con carcter retroactivo para
reactivar el sector. Ambas medidas desaparecern a partir del 1 de enero de 2013 por
exigencias de la troika.
6. La situacin econmica actual, caracterizada por un elevado desempleo, hace inviable una
recuperacin de la actividad inmobiliaria por el lado de la demanda, a pesar de la constante
reduccin del precio de la vivienda. Para 2012 y 2013, para mantener un nivel de demanda se
deben producir rebajas en los precios de la vivienda nueva y usada.
7. Los datos de finalizacin de obras y las compraventas de nuevas vivienda en Catalua de los
ltimos aos tenemos:
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Certificacin final de obra 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
Compraventa de vivienda nueva 65.411 46.628 29.549 20.965 24.432 20.642 17.372
Incremento de stock 7.490 28.174 37.118 15.284 -5.034 -2.578 -5.263

8. Se ha producido un reduccin de stock de 12.875 vi viendas en tres aos, y sin embargo la
venta de vi viendas nuevas ha cado un 28,9%, respecto de 2010 y un 73,4% desde 2006.
9. Los datos de stock de vivienda nueva en 2011 en Catalua, publicados por el Ministerio de
Fomento, reflejan que entre 2010 y 2011 son los siguientes:
Stock de vi vienda nueva 2009-2011
2009 2010 2011
% stock sobre
total
Total nacional 688.044 687.523 676.038 100,00%
Catalua 107.240 103.302 102.814 15,03%
Barcelona 62.604 60.281 60.077 8,77%
Girona 15.402 15.247 15.449 2,22%
Lleida 11.868 11.577 11.549 1,68%
Tarragona 17.366 16.197 15.739 2,36%


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
15




7.2. Resumen 2006 2012
El mercado de la vivienda en Catalua durante el perodo 2006-2012 es el siguiente:

2006 2007 2008
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
CATALUA
152.802 65.411 87.391 112.614 46.628 65.986 62.954 29.549 33.405
Variacin interanual -26,30% -28,72% -24,49% -44,10% -36,63% -49,38%
ESPAA
916.103 389.594 526.509 788.518 341.264 447.254 561.420 296.405 265.015
Variacin interanual -13,93% -12,41% -15,05% -28,80% -13,14% -40,75%
Tabla 145a. Evolucin de la compraventa en Espaa 2006-2008

2009 2010 2011
TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA
CATALUA 46.991 20.965 26.026 57.146 24.432 32.714 48.997 20.642 28.355
Variacin interanual -25,36% -29,05% -22,09% 21,61% 16,54% 25,70% -14,26% -15,51% -13,32%
TOTAL
423.114 231.859 191.255 445.885 227.533 218.352 370.204 184.530 185.674
-24,64% -21,78% -27,83% 5,38% -1,87% 14,17% -16,97% -18,90% -14,97%
Tabla 145b. Evolucin de la compraventa en Espaa 2009-2011

2011
TOTAL NUEVA USADA
CATALUA 44.705 17.372 27.333
Variacin interanual -8,76% -15,84% -3,60%
TOTAL
330.750 164.152 163.966
-10,66% -10,52% -10,79%
Tabla 145c. Evolucin de la compraventa en Espaa 2012
Al igual que el visado de nuevas viviendas, el ritmo de finalizacin de obra va a depender en
gran medida de la reduccin del actual stock de viviendas, es decir, difcilmente se pondrn viviendas
en circulacin si no se venden las existentes, aunque el coste de la no finalizacin de una vivienda
iniciada es elevado considerando que la mayor parte de la construccin est financiada con capital
externo y es necesario pagar los prstamos concedidos a los promotores para la construccin de las
viviendas.
En el ao 2012, se han instaurado estmulos en la oferta como:
Comentarios compraventa vi viendas Catalua Ao 2012
10. Importante resear la cada de las operaciones de compraventa de viviendas nuevas respecto del
total de operaciones en detrimento de las operaciones de viviendas usadas. Los motivos en parte
de esta cada se deben al menor nmero de viviendas nuevas existentes, que se va reduciendo
mes a mes, ya que no se inician obras nuevas
11. La tendencia general es descendente, con pequeos periodos de recuperacin, como
ocurri en el ao 2010 con las modificaciones fiscales, y vol ver a suceder en el primer
trimestre de 2013.
12. Es necesario dinamizar el alquiler de la vivienda en sus diferentes modalidades, mediante
el desarrollo de una nueva ley de arrendamientos urbanos que permita una mayor
flexibilidad contractual, alquileres con opcin de compra, garantas jurdicas, agilidad en
desahucios en caso de impagos, etc.

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
16

- Deduccin por vivienda habitual con carcter retroactivo a 2011, dejando sin efecto la
decisin tomada por el anterior ejecutivo.
- Reduccin del precio de la vivienda para dar salida al enorme stock que se sigue
generando incluso en niveles de actividad estructural del sector de la edificacin
(licitacin y promocin pblica)
- Necesidad de liquidez inmediata en bancos y cajas mediante la venta de sus activos
inmobiliarios aunque se generarn nuevos crditos y se traspasar la deuda a los
ciudadanos.
- Los tipos de inters como el Euribor, ndice de referencia de la mayora de los prstamos
hipotecarios se encuentra en el nivel ms bajo de su historia, cerrando en diciembre de
2012 en el 0,575%, descontando una futura bajada del precio del dinero al 0,75%.
- Estos niveles podra incrementar el nmero de operaciones de compraventa de vivienda.
En contra juega la elevada tasa de desempleo que incrementa la morosidad y reduce las
garantas de devolucin del capital e intereses.
- El incremento del IVA en la compra de nueva vivienda (del 4% al 10%) y la eliminacin de
la desgravacin por vivienda con carcter definitivo a partir del 1 de enero de 2013 podra
generar un efecto de adelanto de compraventa a finales de 2012 que se reflejar en la
estadstica de registradores del primer trimestre de 2013 y una cada posterior.
La evolucin de las compraventas de vivienda registradas durante los ltimos seis aos
muestra un cambio de tendencia en el ao 2010 con respecto al progresivo descenso vivido desde el
mximo de 2006 hasta el mnimo de 2009. Esta circunstancia llev a pensar en el final del ciclo
bajista. Sin embargo, las especiales circunstancias que han afectado al mercado inmobiliario durante
el ao 2011 y 2012, fundamentalmente por lo que respecta a su tratamiento fiscal, as como el
agravamiento de la crisis en la zona euro produjo una cada sin precedentes.
El alto nivel de desempleo, las dificultades de acceso al crdito y los incrementos de los tipos
de inters dificultan la recuperacin del sector. Determinados estratos del mercado cuentan con un
grado de actividad mnimo, dando lugar a que ciudadanos con capacidad adquisitiva y acceso al
crdito puedan plantearse la compra de una vivienda, lo que restringe significativamente el mercado.
Informe BBVA: La comparacin entre los datos de edificacin y compraventa se resumen en
la siguiente tabla:
Comparacin Obras iniciadas, terminadas y en curso Compraventa de inmuebles
Aos 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Obras iniciadas
131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120 17.250 18.000
Variacin -32,79% -67,42% -42,33% +11,64% -15,33% -33,83% +70,45% +4,35%
Certificacin final
obra
72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109 12.500 12.500
Variacin +2,61% -10,88% -45,63% -46,49% -6,88% -32,97% +3,23% 0,00%
Obras en curso
102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115 14.875 15.250
Variacin -20,17% -41,50% -44,63 -28,22% -12,07% -33,36% +33,83% +2,52%
Compraventa
vi viendas nuevas
65.411 46.628 29.549 20.965 24.432 20.642 17.372
Variacin -28,72% -36,63% -29,05% +16,54% -15,51% -15,84%
Tabla 146. Comparacin Obras iniciadas, terminadas y en curso Compraventa de inmuebles en Catalua 2006-2012 (BBVA-Gremi)

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
17

Informe R.R. de Acua: La comparacin entre los datos de edificacin y compraventa se
resumen en la siguiente tabla:
Comparacin Obras iniciadas, terminadas y en curso Compraventa de inmuebles

Aos 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Obras iniciadas
131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120 11.250 11.250
Variacin -32,79% -67,42% -42,33% +11,64% -15,33% -33,83% 11,17% 0,00%
Certificacin final
obra
72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109 12.500 12.500
Variacin +2,61% -10,88% -45,63% -46,49% -6,88% -32,97% +3,23% 0,00%
Obras en curso
102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115 11.875 11.875
Variacin -20,17% -41,50% -44,63 -28,22% +8,07% -33,36% +6,84% 0,00%
Compraventa
vi viendas
65.411 46.628 29.549 20.965 24.432 20.642 17.372
Variacin -28,72% -36,63% -29,05% +16,54% -15,51% -15,84%
Tabla 147. Comparacin Obras iniciadas, terminadas y en curso Compraventa de inmuebles en Espaa 2006-2012 (R.R. de Acua-Gremi)


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
1

8. PRODUCCIONES PREVISTAS EN FUNCIN DE LA EDIFICACIN EN CATALUA
8.1. Capacidad productiva de materiales cermicos en Catalua
La capacidad productiva potencial en Catalua es aproximadamente 3,1 millones de
toneladas anuales segn los datos facilitados por los fabricantes durante los ltimos aos,
habindose alcanzado esta produccin en el ao 2005.
Desde el ao 2005 se contabilizan nueve fbricas que han cesado la actividad. Aunque se ha
perdido capacidad productiva durante estos aos, tambin se han realizado inversiones de nuevas
instalaciones que e inversiones de mejora tanto en la cantidad como en la calidad de los productos
que se fabrican en las existentes. La prdida de las fbricas cerradas se puede considerar
compensada y, por tanto, la capacidad productiva potencial de material cermico en Catalua se
mantiene.

8.2. Producciones verificadas 2005-2011
Los datos correspondientes a las producciones verificadas para los aos 2005-2010 son los
siguientes.

Grfico 83. Evolucin producciones verificadas Materiales Cermicos Catalunya 2005-2010. Hispalyt

Produccin verificadas 2005 2011
Ao 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Toneladas 3.052.415 2.909.127 2.753.161 1.885.589 1.081.593 754.316 623.935
% variacin interanual -4,69% -5,36% -31,51% -42,64% -30,26% -17,28%
Tabla 123. Producciones verificadas fabricantes Gremi de Rajolers de Catalunya 2005-2011 (Hispalyt)
Tal y como aparece reflejado en el captulo 3 del presente informe la edificacin global en
Catalua en el que se tiene en consideracin los datos de visado de nuevas viviendas y finalizacin
de obras entre los aos 2005 y 2011, sta va a caer cerca de un 79,6%.
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Produccin 3.052.415 2.909.127 2.753.161 1.785.579 988.630 709.600 623.935
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
Produccinmaterialescermicos20052011.
GremideRajolersdeCatalunya

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
2

8.3. Reparto por secciones
Para el estudio de consumos de materiales cermicos se van a utilizar los datos de
producciones verificadas correspondientes al periodo 2005-2008 y se van a correlacionar con el
nmero de viviendas en curso. Adems se va a incorporar el reparto por secciones y en definitiva por
productos de misma familia.
Ladrillo caravista (gres, clinker, etc.)
Tabiques y Muros: Ladrillos para revestir (perforado, hueco de pequeo y gran formato,
hueco doble, hueco triple, aislantes acsticos, etc.)
Termoarcilla: Bloques y piezas especiales
Tejas: Tejas y piezas especiales
Tablero para cubierta
Baldosa cermica: Baldosas y piezas especiales, mosaicos, etc.
Adoqun
Piezas especiales
La mxima capacidad correspondiente a los aos 2005 y 2006 en relacin con la capacidad
de produccin para el 2008 es la siguiente:
Capacidad producti va por secciones / productos
Ao
Ladrillo
caravista
Tabiques
y muros
Termoarcilla Bovedilla Teja
Tablero
para
cubierta
Baldosa
cermica
Adoqun
Piezas
especiales
Capacidad
producti va
mxima
Mxima 361.059 2.109.890 101.535 113.402 30.089 128.505 131.008 66.107 58.400 3.100.000
2008 219.616 1.283.350 61.759 68.977 18.302 78.164 79.686 40.210 35.522 1.885.589
2009 125.974 736.143 35.426 39.566 10.498 44.836 45.709 23.065 20.376 1.081.589
2010 82.648 482.961 23.242 25.958 6.888 29.415 29.988 15.132 13.368 709.600
2011 72.670 424.656 20.436 22.824 6.056 25.864 26.368 13.305 11.754 623.935
Tabla 124. Reparto por secciones de las producciones verificadas de los fabricantes Gremi de Rajolers de Catalunya 2005-2010
El reparto porcentual se va a realizar en base al ao 2008 y se va a mantener durante las
previsiones de los siguientes aos. La seccin de material convencional (Tabiques y Muros +
Termoarcilla) aglutina una cada de casi 1.596.495 Tn.
En las proyecciones que aparecen en los siguientes epgrafes se va suponer que las cuotas
de los diferentes productos se mantienen aunque podran estar sujetas a cambios.

8.4. Proyeccin de construccin. Informe BBVA (optimista)
8.4.1. Espaa
Los datos de construccin que se han utilizado en el captulo 4 del Informe de Evolucin de la
Edificacin son de tres tipos: visados de obra nueva, certificacin de finalizacin de obras y obras en
curso, que es una semisuma de los visados y las certificaciones.
a) Visados de nuevas viviendas
Los datos de visados de nuevas viviendas obtenidos de las estadsticas que maneja el
Ministerio de Fomento con datos facilitados por los Colegios Profesionales de Arquitectos Tcnicos y
Aparejadores son los siguientes:


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
3

Visados de nuevas vi viendas Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630
Espaa 463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257
% Cat/Esp 16,36% 16,68% 15,83% 15,25% 14,21% 13,98% 14,15% 15,09%
Tabla 99a. Visados de nuevas viviendas 1998-2005
Visados de nuevas vi viendas Catalua 2006-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120
Espaa 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656
% Cat/Esp 14,43% 12,83% 9,61% 11,33% 14,53% 13,92% 14,53%
Tabla 125. Visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012
Correccin de las previsiones de visado de nuevas viviendas para el periodo 2010-2014
Es evidente que las previsiones realizadas por el BBVA de 150.000 viviendas en 2010 y
175.000 en 2011 no se han cumplido. Las cifras de visados de nuevas viviendas estn muy por
debajo de las previstas y aunque las previsiones de visados de nueva vivienda para el periodo 2011-
2013 en base a los datos del ao 2010 se revisaron ya que el nmero de visados de nuevas
viviendas fue bastante inferior al propuesto por BBVA. Las previsiones para 2011 fueron
absolutamente errneas y no siguieron una senda de la recuperacin esperada por los diferentes
organismos. Es necesario revisar a la baja los datos de visados de nuevas viviendas para el periodo
2012-2014..
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva BBVA 150.000 175.000 190.000 200.000 200.000
Visados de obra nueva reales 127.543 109.866 69.656
Previsin corregida visados de obra nueva - 140.000 110.000 115.000 120.000
Tabla 126. Estimacin BBVA visados de obra nueva 2010-2014 (*) Previsin corregida por datos reales
b) Certificacin de finalizacin de obras
Los datos de certificados de obra terminada durante el perodo 1998-2012 son los siguientes:
Certificados de finalizacin de obras Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442
Espaa 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479
% Cat/Esp 17,61% 19,29% 17,79% 15,34% 12,78% 14,43% 14,89% 14,38%
Tabla 103a. Certificacin finalizacin de obra Catalua 1998-2005
Certificados de finalizacin de obras Catalua 2005-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
Espaa 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
% Cat/Esp 12,45% 11,66% 10,84% 9,36% 7,53% 10,76% 10,09%
Tabla 103b. Certificacin finalizacin de obra Catalua 2005-2012


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
4

Correccin de las previsiones de finalizacin de obra para el periodo 2010-2014
La previsin de certificados de obra terminada para 2010 2014 realizado por el Gremi de
Rajolers de Catalunya segn la evolucin de los aos 2006 a 2009 es la siguiente:
Previsin certificacin final de obra 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin certificacin final de obra 250.000 200.000 175.000 150.000 -
Certificacin final de obra reales 257.443 167.914 119.980
Tabla 128. Previsin certificados final de obra 2010-2014 Gremi de Rajolers de Catalunya

c) Obras en curso
Los datos de obras en curso para el periodo 1998-2012 son los siguientes:
Obras en curso Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036
Espaa 369.348 439.719 480.798 463.425 496.114 574.445 618.222 655.368
% Cat/Esp 16,82% 17,63% 16,58% 15,29% 13,61% 14,16% 14,45% 14,81%
Tabla 107a. Obras en curso Catalua 1998-2004
Obras en curso Catalua 2005-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115
Espaa 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
% Cat/Esp 13,65% 12,27% 10,44% 9,90% 9,85% 12,01% 11,72%
Tabla 129. Certificados obras en curso 1998-2012

Correccin de las previsiones de obra en curso para el periodo 2010-2014
Las previsiones de obra en curso para el periodo 2010-2014 en base a los datos del ao
2010 se tienen que revisar dado el comportamiento irregular de la actividad edificatoria
definida como promedio de visados y certificacin final de obra:
Previsin obras en curso 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Obras en curso 200.000 182.500 187.500 175.000 -
Obras en curso reales 192.493 138.890 94.818
Previsiones corregidas de obras en curso 200.000 182.500 130.000 120.000 122.500
Tabla 130. Estimacin BBVA-Gremi obras en curso 2011-2014 (*) Previsin corregida









Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
5

8.4.2. Catalua
Los datos de construccin que se han utilizado en el captulo 3 son de tres tipos: visados de
obra nueva, certificacin de finalizacin de obras y obras en curso, que es una semisuma de los
visados y las certificaciones.
a) Visados de nuevas viviendas
Los datos de visados de nuevas viviendas obtenidos de las estadsticas que maneja el
Ministerio de Fomento con datos facilitados por los Colegios Profesionales de Arquitectos Tcnicos y
Aparejadores son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630
Espaa 463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257
% Cat/Esp 16,36% 16,68% 15,83% 15,25% 14,21% 13,98% 14,15% 15,09%
Tabla 99a. Visados de nuevas viviendas 1998-2005
Visados de nuevas vi viendas Catalua 2006-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120
Espaa 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656
% Cat/Esp 14,43% 12,83% 9,61% 11,33% 14,53% 13,92% 14,53%
Tabla 125. Visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012

Las previsiones realizadas por el BBVA de 15.000 viviendas en 2010 y 17.500 en 2011 no se
han cumplido, unas por exceso y otras por defecto. Las previsiones para 2011 fueron absolutamente
errneas y no siguieron una senda de la recuperacin esperada por los diferentes organismos. Las
previsiones de visados de nueva vivienda para el periodo 2011-2014 en base a los datos del
ao 2010 se tienen que revisar ya que el nmero de visados de nuevas viviendas es bastante
inferior al propuesto por BBVA. Asumiremos un peso del 15% en la edificacin total
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 15.000 17.500 19.000 20.000 20.000
Visados de obra nueva reales 18.540 15.294 10.120
Previsin corregida visados de obra nueva 15.000 17.500 16.500 17.250 18.000
Tabla 132. Previsin corregida visado de obra nueva BBVA 2010-2014 (*)
b) Certificacin de finalizacin de obras
El nmero de certificados de finalizacin de obras est relacionado con el nmero de visados
de nuevas viviendas pero diferida en el tiempo, es decir, la edificacin de viviendas est afectada
tanto por el nmero de viviendas iniciadas como el nmero de viviendas terminadas dado que la
construccin de una vivienda lleva por trmino medio entre 18 y 24 meses.
Los datos de certificados de obra terminada durante el perodo 1998-2012 son los siguientes:



Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
6

Certificados de finalizacin de obras Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442
Espaa 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479
% Cat/Esp 17,61% 19,29% 17,79% 15,34% 12,78% 14,43% 14,89% 14,38%
Tabla 103a. Certificacin finalizacin de obra Catalua 1998-2005
Certificados de finalizacin de obras Catalua 2005-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
Espaa 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
% Cat/Esp 12,45% 11,66% 10,84% 9,36% 7,53% 10,76% 10,09%
Tabla 103b. Certificacin finalizacin de obra Catalua 2005-2012

Las previsiones realizadas por el Gremi de Rajolers de Catalunya no se han cumplido, unas
por exceso y otras por defecto. Las previsiones de visados de certificacin de finalizacin de
viviendas para el periodo 2010-2014 en base a los datos del ao 2010 se tienen que revisar ya
que el nmero real es inferior al propuesto. Asumiremos un peso del 10% del total
Previsiones de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin de certificacin obra Catalua 25.000 20.000 17.500 15.000 20.000
Certificacin finalizacin obra real Catalua 19.398 18.064 12.109
Previsin corregida certificacin final obra 25.000 20.000 15.000 12.500 12.500
Tabla 134. Previsin corregida certificacin final de obra Gremi 2010-2014 (*)
c) Obras en curso
Se utilizaran valores que incluyen los valores la valoracin de obra nueva y obra finalizada
para el estudio y reparto de materiales cermicos que formar parte del tercer captulo del presente
informe. Los datos de obras en curso para el periodo 1998-2012 son los siguientes:
Obras en curso Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036
Espaa 369.348 439.719 480.798 463.425 496.114 574.445 618.222 655.368
% Cat/Esp 16,82% 17,63% 16,58% 15,29% 13,61% 14,16% 14,45% 14,81%
Tabla 107a. Obras en curso Catalua 1998-2004
Obras en curso Catalua 2005-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115
Espaa 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
% Cat/Esp 13,65% 12,27% 10,44% 9,90% 9,85% 12,01% 11,72%
Tabla 107b. Obras en curso Catalua 2005-2012

La previsin de 20.000 viviendas en curso para el ao 2010 no se ha cumplido, al igual que
para 2011. Las previsiones de obra en curso para el periodo 2010-2014 en base a los datos del

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
7

ao 2010 se tienen que revisar dado el comportamiento irregular de la actividad edificatoria
definida como promedio de visados y certificacin final de obra:
Previsiones de obra en curso 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra en curso Catalua 20.000 18.250 17.000 16.250 -
Visados de obra en curso real 18.969 16.679 11.115
Previsin corregida visados de obra en curso 20.000 18.250 15.750 14.875 15.250
Tabla 136. Previsin corregida obras en curso Catalua 2010-2014 (BBVA Gremi de Rajolers de Catalunya)

8.5. Proyeccin de construccin. Informe R.R de Acua (pesimista)
8.5.1. Espaa
Los datos de construccin que se han utilizado en el captulo 4 del Informe de Evolucin de la
Edificacin son de tres tipos: visados de obra nueva, certificacin de finalizacin de obras y obras en
curso, que es una semisuma de los visados y las certificaciones.
a) Visados de nuevas viviendas
Visados de nuevas vi viendas Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630
Espaa 463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257
% Cat/Esp 16,36% 16,68% 15,83% 15,25% 14,21% 13,98% 14,15% 15,09%
Tabla 99a. Visados de nuevas viviendas 1998-2005
Visados de nuevas vi viendas Catalua 2006-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120
Espaa 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656
% Cat/Esp 14,43% 12,83% 9,61% 11,33% 14,53% 13,92% 14,53%
Tabla 125. Visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012
Correccin de las previsiones de visado de nuevas viviendas para el periodo 2011-2014
Es evidente que las previsiones realizadas por R.R. de Acua 75.000 viviendas/ao durante
el periodo 2010-2014 no se ha cumplido en los primeros aos. Las previsiones para 2010 y 2011
fueron errneas, pero los datos de promociones de viviendas de nueva planta se acercan a las
previsiones realizadas por R. R. de Acua.
Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva R.R. Acua 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000
Visados de obra nueva reales 127.543 109.866 69.656
Previsin corregida visados 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000
Tabla 138. Estimacin R.R. DE Acua visados de obra nueva 2010-2014 (*) Previsin corregida por datos reales

b) Certificacin de finalizacin de obras
El nmero de certificados de finalizacin de obras est relacionado con el nmero de visados
de nuevas viviendas pero diferida en el tiempo, es decir, la edificacin de viviendas est afectada

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
8

tanto por el nmero de viviendas iniciadas como el nmero de viviendas terminadas tal y como se
explic en el Captulo 1 de este informe dado que la construccin de una vivienda lleva por trmino
medio entre 18 y 24 meses.
Los datos de certificados de obra terminada durante el perodo 1998-2012 son los siguientes:
Certificados de finalizacin de obras Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442
Espaa 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479
% Cat/Esp 17,61% 19,29% 17,79% 15,34% 12,78% 14,43% 14,89% 14,38%
Tabla 103a. Certificacin finalizacin de obra Catalua 1998-2005
Certificados de finalizacin de obras Catalua 2005-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
Espaa 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
% Cat/Esp 12,45% 11,66% 10,84% 9,36% 7,53% 10,76% 10,09%
Tabla 103b. Certificacin finalizacin de obra Catalua 2005-2012

Correccin de las previsiones de finalizacin de obra para el periodo 2010-2014
La previsin de certificados de obra terminada para 2010 2014 realizado por el Gremi de
Rajolers de Catalunya segn la evolucin de los aos 2006 a 2009 es la siguiente:
Previsin certificacin final de obra 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin certificacin final de obra 250.000 200.000 175.000 150.000 -
Certificacin final de obra reales 257.443 167.914 119.980
Tabla 140. Previsin certificados final de obra 2010-2014 Gremi de Rajolers de Catalunya

c) Obras en curso
Los datos de obras en curso para el periodo 1998-2012 son los siguientes:
Obras en curso Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036
Espaa 369.348 439.719 480.798 463.425 496.114 574.445 618.222 655.368
% Cat/Esp 16,82% 17,63% 16,58% 15,29% 13,61% 14,16% 14,45% 14,81%
Tabla 107a. Obras en curso Catalua 1998-2004
Obras en curso Catalua 2005-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115
Espaa 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
% Cat/Esp 13,65% 12,27% 10,44% 9,90% 9,85% 12,01% 11,72%
Tabla 107b. Obras en curso Catalua 2005-2012



Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
9

Correccin de las previsiones de obra en curso para el periodo 2011-2014
La previsin de 200.000 viviendas en curso para el ao 2010 no se ha cumplido, al igual que
para 2011, los resultados de actividad constructiva se alejaron de los datos reales.
Las previsiones de obra en curso para el periodo 2010-2014 en base a los datos del ao
2010 se tienen que revisar dado el comportamiento irregular de la actividad edificatoria
definida como promedio de visados y certificacin final de obra:
Previsin obras en curso 2010-2014
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Obras en curso 200.000 182.500 187.500 175.000 -
Obras en curso reales 192.493 138.890 94.818
Previsiones corregidas de obras en curso 200.000 182.500 112.500 100.000 100.000
Tabla 142. Estimacin R.R. de Acua Gremi obras en curso 2010-2014 (*) Previsin corregida

8.5.2. Catalua
Los datos de construccin que se han utilizado en el captulo 4 son de tres tipos: visados de
obra nueva, certificacin de finalizacin de obras y obras en curso, que es una semisuma de los
visados y las certificaciones.
a) Visados de nuevas viviendas
Los datos de visados de nuevas viviendas obtenidos de las estadsticas que maneja el
Ministerio de Fomento con datos facilitados por los Colegios Profesionales de Arquitectos Tcnicos y
Aparejadores son los siguientes:
Visados de nuevas vi viendas Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630
Espaa 463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257
% Cat/Esp 16,36% 16,68% 15,83% 15,25% 14,21% 13,98% 14,15% 15,09%
Tabla 99a. Visados de nuevas viviendas 1998-2005
Visados de nuevas vi viendas Catalua 2006-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120
Espaa 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656
% Cat/Esp 14,43% 12,83% 9,61% 11,33% 14,53% 13,92% 14,53%
Tabla 125. Visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012

Las previsiones realizadas por R.R. de Acua de 7.500 viviendas en 2010 y 7.500 en 2011 no
se han cumplido, por defecto.Las previsiones de visados de nueva vivienda para el periodo 2010-
2014 en base a los datos del ao 2010 se tienen que revisar ya que el nmero de visados de
nuevas viviendas es bastante inferior al propuesto por R. R. de Acua. Asumiremos un peso
del 15% en la edificacin total.




Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
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Previsiones de visados de nuevas vi viendas 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra nueva Catalua 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500
Visados de obra nueva reales 18.540 15.294 10.120
Previsin corregida visados de obra nueva 7.500 11.250 11.250 11.250 11.250
Tabla 144. Estimacin R.R de Acua visados de obra nueva 2010-2014 (*) Previsin corregida por datos reales

b) Certificacin de finalizacin de obras
El nmero de certificados de finalizacin de obras est relacionado con el nmero de visados
de nuevas viviendas pero diferida en el tiempo, es decir, la edificacin de viviendas est afectada
tanto por el nmero de viviendas iniciadas como el nmero de viviendas terminadas dado que la
construccin de una vivienda lleva por trmino medio entre 18 y 24 meses.
Los datos de certificados de obra terminada durante el perodo 1998-2011 son los siguientes:
Certificados de finalizacin de obras Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442
Espaa 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479
% Cat/Esp 17,61% 19,29% 17,79% 15,34% 12,78% 14,43% 14,89% 14,38%
Tabla 103a. Certificacin finalizacin de obra Catalua 1998-2005
Certificados de finalizacin de obras Catalua 2005-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109
Espaa 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980
% Cat/Esp 12,45% 11,66% 10,84% 9,36% 7,53% 10,76% 10,09%
Tabla 103b. Certificacin finalizacin de obra Catalua 2005-2012

Las previsiones realizadas por el Gremi de Rajolers de Catalunya no se han cumplido, unas
por exceso y otras por defecto. Las previsiones de visados de certificacin de finalizacin de
viviendas para el periodo 2010-2014 en base a los datos del ao 2010 se tienen que revisar ya
que el nmero real es inferior al propuesto. Asumiremos un peso del 10% en la edificacin
total.
Previsiones de certificacin de finalizacin de obras 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin de certificacin obra Catalua 25.000 20.000 17.500 15.000 20.000
Certificacin finalizacin obra real Catalua 19.398 18.064 12.109
Previsin corregida certificacin final obra 25.000 20.000 15.000 12.500 12.500
Tabla 146. Previsin corregida certificacin final de obra Gremi 2011-2014 (*)
c) Obras en curso
Se utilizaran valores que incluyen los valores la valoracin de obra nueva y obra finalizada
para el estudio y reparto de materiales cermicos que formar parte del tercer captulo del presente
informe. Los datos de obras en curso para el periodo 1998-2011 son los siguientes:


Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
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Obras en curso Catalua 1998-2005
Ao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Catalua 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036
Espaa 369.348 439.719 480.798 463.425 496.114 574.445 618.222 655.368
% Cat/Esp 16,82% 17,63% 16,58% 15,29% 13,61% 14,16% 14,45% 14,81%
Tabla 107a. Obras en curso Catalua 1998-2005
Obras en curso Catalua 2006-2012
Ao 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Catalua 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115
Espaa 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818
% Cat/Esp 13,65% 12,27% 10,44% 9,90% 9,85% 12,01% 11,72%
Tabla 107b. Obras en curso Catalua 2006-2012

Las previsiones de obra en curso para el periodo 2010-2014 en base a los datos del ao
2010 se tienen que revisar dado el comportamiento irregular de la actividad edificatoria
definida como promedio de visados y certificacin final de obra:
Previsiones de obra en curso 2010-2014*
Ao 2010 2011 2012 2013 2014
Previsin visados de obra en curso Catalua 20.000 18.250 12.500 11.250 13.750
Obra en curso real 18.969 16.679 11.115
Previsin corregida obra en curso 20.000 18.250 13.125 11.875 11.875
Tabla 148. Estimacin obras en curso 2010-2014 (*) Previsin corregida por datos reales estimacin Gremi

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014
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Proyeccin de produccin verificada Catalua 2009-2014. R.R. de AcuaGremi de Raj. de Catalunya
1. La hiptesis de clculo que se va a utilizar es que la produccin del ao 2008 era capaz de cubrir la
construccin de la vivienda en curso. Para los aos sucesivos se asumir que la capacidad productiva se
adecuar a la construccin de viviendas y el reparto por productos y fabricantes se har con arreglo a las
porcentajes del ao 2008.
2. La previsin de produccin necesaria para el periodo 2010-2014 en funcin de la variacin en el nmero de
viviendas previstas por secciones

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Produccin 3.052.415 2.909.127 2.753.161 1.785.579 988.630 709.600 623.935 415.795 444.225 444.225
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
Produccinmaterialescermicos20052012.Previsiones20132014.GremideRajolersdeCatalunya