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Manual "Quiero Abrir mi Propio Negocio"

Tras el xito del MANUAL: PARA HACERSE UNA CASA que podis ver aqu, hoy os
traemos otro manual que puede seros muy, muy til: MANUAL: QUIERO ABRIR MI
PROPIO NEGOCIO
1 FASE_BSQUEDA DE UN LOCAL
Es posible que ya tengamos un local en propiedad, o que no lo tengamos. En caso de
que no lo tengamos, se nos plantean dos opciones: al quilar o comprar el local.
Nuestra decisin depender de numerosos factores: primero del dinero que
tengamos disponible, segundo del tipo de negocio que sea, la inversin que vayamos
a hacer, la situacin econmica general (aprovechar buenas oportunidades en
poca de crisis para adquirir un buen local a precio ms asequible), Adems
dependiendo del tipo de negocio necesitaremos un local en planta baja, o puede que
se adapte mejor a nuestras necesidades una oficina en primera planta.
En caso de no tener el local, tendremos que buscar uno que se adapte lo mejor
posible a lo que estamos buscando por situacin, tamao, forma, . . . de nuevo es muy
importante que comprobemos que el local estlibre de cargas. Otros temas como
altura libre o el hecho de que el local sea accesible (que no tenga escaln de
entrada o que las caractersticas constructivas nos permitan eliminarlo) ser
importante tenerlos en cuenta. El tema de la accesibilidad en locales es
especialmente importante, ya que existen incluso guas de locales accesibles, que
nos pueden beneficiar en el xito de nuestro negocio. En caso de que queramos
abrir un bar/pub u otra actividad que tenga una normativa especial en nuestro
ayuntamiento en cuanto, por ejemplo, a distancias es recomendable que nos
informemos previamente de que en ese local se puede realizar dicha actividad.
Cuando hayamos encontrado el local adecuado y con un precio
adecuado tomaremos la decisin de compra/alquiler. Os recuerdo que, a partir del
1 de Junio de 2. 013, los propietarios de los l ocales que estn en venta o alquiler
tienen la obligacin de estar en posesin del Certificado Energtico y enseroslo,
para que tengis un dato extra para comparar los posibles locales.
Si la opcin es comprar, dependiendo a quien se lo compremos, los impuestos a
aplicar sern unos u otros: si la compra se realiza a un particular, habr que
incrementar al precio un 6%-7% (dependiendo de la Comunidad Autnoma)
del impuesto de transmisiones. Si la compra se realiza a un promotor, el
impuesto a aplicar es el IVA, es decir, ahora mismo un 21%.
El ltimo paso propio de esta fase es realizar la escritura de propiedad ante un
notario y registrarlo en el registro de la propiedad, lo que tambin conllevar
ciertos gastos.
Si la opcin es alquilar, deberemos poner mucha atencin al contrato que
firmemos: es interesante tener opcin a compra, tener un contrato que nos permita
asegurarnos que el local ser nuestro el tiempo necesario para que podamos
amortizar nuestra inversin y sacar rendimiento, En caso de que la inversin a
realizar en el local sea importante se puede plantear la opcin del traspaso. Para
los que no conozcis cmo van los traspasos, segn la Ley de Arrendamientos
Urbanos, en su artculo 32: 1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una
actividad empresarial o profesional, el arrendatario podr subarrendar la finca o
ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento
del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevacin de renta del 10 por 100 de la renta
en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de
producirse la cesin del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.


2 FASE_EL PROYECTO
En este punto necesitamos un arquitecto y/o arquitecto tcnico. Como
recomendacin personal, os aconsejo que tambin contis con l para la fase de
eleccin del local, puede incluso realizar un anlisis de viabilidad del futuro
negocio, y en todo caso aconsejaros sobre el que se ajusta ms a las necesidades del
negocio, que a la l arga puede resultar en un ahorro econmico, o un mejor
aprovechamiento del local. O bien conocido, o bien recomendado, o bien pidiendo
varios presupuestos tenemos que encontrar un arquitecto al que le
encomendaremos la redaccin del proyecto de acondicionamiento de nuestro local.
En caso de que se intervenga en la estructura, la legislacin establece que sern
necesarios tanto el arquitecto, como director de obra, como el arquitecto tcnico,
que ser el director de ejecucin de la obra.
Dependiendo de nuestro negocio, necesitaremos unas licencias u otras, y por tanto
el proyecto tambin cambiar. El arquitecto nos redactar al menos el proyecto
bsico y de ejecucin (en este caso se har junto seguramente) y si la actividad a
realizar en el local est clasificada como susceptible de poder causar
molestias (acsticas, vertidos a la red, olores, radiolgicas o de cualquier
otro tipo) es necesario adems el proyecto de actividad. Adems del proyecto
necesitamos dos documentos ms que podr redactarlos el ar quitecto o bien un
arquitecto tcnico que contratemos, que son el estudio o estudio bsico de
seguridad y salud (dependiendo el caso) y el plan de control de calidad. El
arquitecto se encargar de recopilar toda aquella normativa a aplicar para la
actividad que vamos a desarrollar (sanidad, manipulacin de alimentos, ) y hacer
el proyecto aplicndola. De nuevo, es importante que el arquitecto conozca
nuestras necesidades para que nos presente un proyecto que nos complazca y
cumpla o incluso mejore nuestras expectativas, siempre teniendo en cuenta que
aparecern varios condicionantes: el programa del proyecto (nuestras
necesidades), la normativa urbanstica, la normativa tcnica y por supuesto,
ladisponibilidad econmica del promotor.
Los tres documentos deben ser visados por el/los colegio/s profesional/es
correspondiente/s.



3 FASE_PETICIN DE LICENCIAS
El proyecto ya visado nos permitir continuar el proceso. Por un lado, si
necesitamos pedir un crdito hipotecario, tendremos que llevarlo al banco, para
negociarlo y por otro lado, es necesario para la peticin de licencias.
Como he mencionado anteriormente, dependiendo de nuestro negocio,
necesitaremos unas licencias u otras. El caso ms favorable sera que tu negocio
estuviera incluido en la Ley de Liberalizacin del Comercio y de Determinados
Servicios (tienes toda la informacin y puedes comprobar si est incluido aqu). Si
ese es el caso, podrs comenzar inmediatamente con las obras y con la actividad,
con tan slo haber redactado una declaracin responsable o comunicacin
previa. El caso ms desfavorable (ms burocrtico), sera s i tu negocio precisase
de Licencia Ambiental, es decir, si est incluido en las actividades clasificadas de tu
Comunidad Autnoma. En ese caso puedes decidir si pedir primero la tramitacin
de la Licencia Ambiental, o si pedirla conjuntamente con la Licenc ia de Obras.
Como recomendacin personal, creo que es mejor pedir las dos conjuntamente, es
posible que te ahorre algo de tiempo. Para la solicitud tendrs que dirigirte, con
una copia completa del proyecto a tu ayuntamiento, y rellenar la documentacin
para solicitarla. Aparecern dos opciones: tramitarla normalmente o tramitarla
como urgente, la diferencia es la tasa que tendrs que pagar (aproximadamente el
doble si es urgente), y si el trmite es urgente puede que te ahorres entre 1 y 2
meses. Dependiendo de la Comunidad Autnoma, la licencia ambiental tardar en
concederse unos 3 4 meses. El proceso que sigue es el siguiente: el Ayuntamiento
someter el expediente a informacin pblica, mediante la insercin de un anuncio
en el Boletn Oficial de la Provincia y tambin es posible que quede publicada en
el tabln de edictos del Ayuntamiento. Tambin notificar a todos los vecinos del
local y a aquellos que puedan verse afectados. Una vez que aparece el anuncio en el
Boletn Oficial de la Provincia, se abrir un perodo de 20 das para alegaciones.
Si existiesen alegaciones, los tcnicos debern informar sobre ellas y finalmente
aceptarse o denegarse la licencia. Inmediatamente, si se ha hecho conjunta la
peticin, si todo est correcto, se dar tambi n la licencia de obras.
En caso de que hubiera alguna incorreccin, deberemos volver al arquitecto para
que modifique los aspectos que no cumplen, y que impiden que nos concedan la
licencia y volver a realizar todo el proceso.
Una vez concedida la licenci a tendremos que abonar las tasas de la licencia y
adems tendremos que constituir una fianza al ayuntamiento. Como
recomendacin personal, os digo que generalmente la fianza se devuelve en el
mismo sistema que la hemos pagado, por lo que si la pagamos en efectivo, es
posible que tarden ms en devolvernos la fianza que si lo hacemos mediante un
aval bancario u otro mtodo. Informaos bien en vuestro ayuntamiento.



4 FASE_PETICIN DE OFERTAS
Una vez recibida la licencia, o para ahorrar tiempo, a la vez que sta se tramita,
tendremos que buscar uncontratista (o varios) que vayan a realizar la obra.
Recomendacin: pedid 3 4 presupuestos, pedid referencias de esos contratistas,
informaos bien de su solvencia, tcnica y econmica y analizad los presupuestos. En
nuestro estudio, para las obras que vamos a realizar, analizamos y realizamos una
comparativa de los presupuestos de los diversos contratistas gratuitamente,
porque es posible que si el cliente no est introducido en el mundo de la
construccin no pueda compararlos correctamente, y es mejor evitar problemas
antes de empezar la obra.
En principio, para la mayor parte de acondicionamiento de locales y a no ser que
sea un caso especial, nicamente necesitaris contratar un arquitecto o arquitecto
tcnico (director de obra), un coordinador de seguridad y salud y un tcnico
de seguimiento de control de calidad. El arquitecto o el aparejador pueden ser a
la vez coordinadores de seguridad y salud o tcnicos de seguimiento de control de
calidad. En este tipo de obras esto es lo ms habitual. No es necesario que el mismo
arquitecto que os haya redactado el proyecto sea el que os dirija la obra, pero s
suele ser conveniente y habitual. Si no fuese as, deberais tambin pedir ofertas y
contratarlos.
Al igual que hice en Manual: quiero hacerme una casa os dejo aqu, brevemente
descritas, las obligaciones de cada uno de los agentes en el proceso de
acondicionamiento de vuestro local, y siempre segn la Ley de Ordenacin de la
Edificacin, eliminando aquellas que en principio no afecten a un
acondicionamiento de local habitual:
AGENTES DE LA EDIFICACIN: son todas las personas, fsicas o jurdicas, que
intervienen en el proceso de la edificacin.
PROMOTOR
- Ser titular de un derecho sobre el solar/local que le faculte para construir en
l.
- Facilitar la documentacin e informacin previa necesaria para la redaccin
del proyecto, as como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones
del mismo.
- Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones
administrativas, as como suscribir el acta de recepcin de la obra.
- Cuando se es autopromotor no es necesario tener seguro de responsabilidad
civil a no ser que se venda en un perodo inferior a 10 aos tras ser realizada.
ARQUITECTO PROYECTISTA
- Estar en posesin de la titulacin habilitante, en este caso arquitecto.
- Redactar el proyecto con sujecin a la normativa vigente y a lo que se haya
establecido en el contrato y entregarlo con los visados preceptivos.
- Acordar con el promotor la contratacin de colaboraciones parciales (no
suele darse en estos casos)
CONSTRUCTOR/CONTRATISTA
- Ejecutar la obra con sujecin al proyecto, a la legislacin aplicable y a las
instrucciones del director de obra y del director de la ejecucin de la obra, para
alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
- Tener la titulacin o capacitacin profesional que habilita para el
cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
- Designar al jefe de obra que asumir la representacin tcnica del
constructor de la obra y que debe estar capacitado adecuadamente de acuerdo a la
complejidad de la obra.
- Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia
requiera.
- Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de
la obra dentro de los lmites establecidos en el contrato.
- Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepcin de la obra.
- Facilitar al director de la obra los datos necesarios para la elaboracin de la
documentacin de la obra.
ARQUITECTO DIRECTOR DE OBRA
- Estar en posesin de la titulacin habilitante, en este caso arquitecto.
- Verificar el replanteo.
- Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el
Libro de rdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta
interpretacin del proyecto.
- Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales
modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra.
- Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de
obra, as como conformar las certificaciones parciales y la liquidacin final de las
unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
ARQUITECTO TCNICO DIRECTOR DE EJECUCIN
- Estar en posesin de la titulacin habilitante, en este caso arquitecto tcnico,
aparejador o ingeniero de la edificacin.
- Verificar la recepcin en obra de los productos de construccin, ordenando la
realizacin de ensayos y pruebas precisas.
- Dirigir la ejecucin material de la obra comprobando los replanteos, los
materiales, la correcta ejecucin y disposicin de los elementos constructivos y de
las instalaciones.
- Consignar en el Libro de rdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
- Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de
obra, as como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidacin
final de las unidades de obra ejecutadas.
- Colaborar con los restantes agentes en la elaboracin de la documentacin de
la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
LOS PROPIETARIOS Y LOS USUARIOS
- Conservar en buen estado la edificacin mediante un adecuado uso y
mantenimiento, as como recibir, conservar y transmitir la documentacin de la
obra ejecutada y los seguros y garantas con que sta cuente.
- Utilizar adecuadamente los edificios de conformidad con las instrucciones de
uso y mantenimiento, contenidas en la documentacin de la obra ejecutada.
Adems la L. O. E. contempla otros agentes: las entidades y laborat orios de control
de calidad de la edificacin y los suministradores de productos.

5 FASE_TRABAJOS PREVIOS
Previo a la ejecucin de la obra propiamente dicha, el contratista deber redactar
el plan de seguridad y salud, de acuerdo con lo redactado en el estudio/estudio
bsico de seguridad y salud del proyecto y entregarlo al coordinador de seguridad
y salud para su aprobacin que quedar reflejado en el acta de aprobacin del plan
de seguridad. Una vez aprobado, proceder a la apertura del centro de
trabajo ante la autoridad laboral.
Si se va a ocupar va pblica (por ejemplo para colocar un contenedor, o si vamos a
demoler fachada, para cerrar el local con una valla adecuada y no crear
molestias), el constructor deber pedir tambin el pertinente permiso al
Ayuntamiento, el cual se concede en cuestin de das.



6 FASE_EJECUCIN DE LA OBRA
Durante esta fase, la direccin facultativa realizar las certificaciones parciales,
para realizar los pagos a cuenta del promotor al contratista.
Cuando finalice l a obra, se realizar la entrega de la obra, que
puede rehusarse por parte del promotor si no est convenientemente terminada,
se puede realizar una recepcin con reservas, es decir, la obra se recepciona a
falta de pequeos remates o reparaciones, o recepcionarla sin reservas, es decir,
que todo est terminado.
La LOE tambin establece los seguros y garantas que cada agente debe tener
durante y posteriormente a la realizacin de la obra.
La direccin facultativa realizar el certificado final de obra y el libro de
control de calidad y el contratista entregar al promotor los boletines de
enganche. Con toda esta documentacin realizaremos al ayuntamiento la peticin
de Licencia de Apertura.



7 FASE_PETICIN DE LICENCIAS
Como hemos dicho, con la document acin, realizamos la peticin de licencia de
apertura al ayuntamiento, si todo est correcto, el ayuntamiento nos la conceder
y si hubiera algn problema nos la denegar y tendremos que subsanar los
problemas.
Cuando nos concedan la licencia, deberemos pedir la devolucin de fianza que
habamos entregado cuando pedimos la licencia de obra.
La licencia de apertura nos permite obtener el enganche a los servicios bsicos
como agua, luz, gas y telefona, y comenzar con la actividad propia de nuestro
negocio.

Por ltimo, aqu os dejo el esquema completo con todo el proceso para conseguir
abrir nuestro negocio en el mnimo tiempo posible (para verlo bien os recomiendo
que lo descarguis).

Una vez ms os recuerdo que estamos a vuestra disposicin para resolveros
cualquier duda o puntualizacin
en ideasysoluciones@consultasconstructivas. com y por supuesto para cualquier
colaboracin profesional enarquitectura@cristinabarron. com

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