Está en la página 1de 112

PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES

UDA 1
1. Concepto de derecho real: concepcin clsica.
Concepto: Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo)
a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo
para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi
Concepcin cl!sica: establece una distincin intr"nseca entre d reales y personales: los
primeros crean una relacin directa, inmediata, con la cosa que es su objeto y de la cual
puede el titular sacar el provecho que le corresponde por s" mismo, sin ningn
intermediario# los segundos tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o
determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestacin) y la cosa es slo
mediatamente su objeto, interponi$ndose entre ella y el titular del derecho creditorio, la
persona del deudor
2. Situaciones intermedias: Ius ad rem; d. reales in faciendo.
%o son casos dudosos sino que se ubican en una zona intermedia entre los d reales y los
derechos personales
&us ad rem: o 'derecho a la cosa(, proviene originalmente del derecho cannico )ace
re*erencia a una e+pectativa de d real o d real imper*ecto ,ctualmente la nocin del
derecho a la cosa tiene sentido en reg"menes corno el nuestro, que e+igen la tradicin para
la adquisicin del d real por parte del acreedor, y designa su concreta e+pectativa de
convertirse en titular de la cosa debida
En ejercicio del derecho a la cosa el acreedor de la entrega de un inmueble podr"a adoptar
medidas cautelares destinadas a asegurarla
- reales in *aciendo: est!n descartados en nuestro ordenamiento, ya que no puede ser
tenida como contenido de un d real ninguna prestacin a cargo de persona determinada
aunque consista en un non *aciendo (no hacer), m!s an, si es un *aciendo (hacer) Es
imposible en nuestro derecho civil admitir una situacin intermedia entre el d real y el
personal en cuya virtud el titular de una relacin jur"dica real (o de una relacin posesoria)
estuviese obligado a un *aciendo en bene*icio de otro, que constituya el contenido de un d
real en cabeza de este
3. Distincin conceptual: D. reales derechos personales. !a cuestin en el derecho romano.
U"icacin de los d. reales en el CC.
.odemos agrupar las ideas acerca de la distincin conceptual entre d reales y personales
en dos criterios: uno *ilos*ico/jur"dico y uno histrico
El primero de estos criterios considera que 'd reales( y 'derechos personales( son dos
categor"as del pensamiento jur"dico por lo que no pueden *altar en ningn derecho y en
cualquiera de sus $pocas
El histrico, en cambio, entiende que esta distincin no e+isti en un comienzo del derecho
sino que se trata de conceptos *undamentales de la ciencia jur"dica que aparecen en las
historias de los derechos positivos en un determinado momento, segn sus respectivas
evoluciones
El origen de la distincin conceptual entre ambos derechos o categor"as de derechos lo
podemos encontrar en la 0ey .oetelia .apiria (a 122 ,C) por la cual, se comenz a dirigir
la ejecucin contra el patrimonio del deudor y no contra la persona del mismo, como era
anteriormente
-istincin a trav$s de las acciones: 0a practicidad de los romanos hizo que no clasi*icaran
los derechos sino las acciones (con lo cual clasi*icaban indirectamente aquellos, debido a
que las acciones tienden a proteger derechos) ,s", la 'actio in rem( t!citamente, proteg"a
los d reales y la 'actio in personam( los derechos personales .or los glosadores y los
FEDERICO A. WITH UG 135 1 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
postglosadores se llega a la conclusin de que los derechos protegidos por las acciones in
rem no pod"an ser otros que los ius in rem y las acciones in personam los ius in personam
3"tulo 4: -e los derechos reales ,unque en la nota al art 456 de*inimos los derechos
reales, tratando ahora especialmente de ellos diremos con -emolombe, que derecho real,
es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera
que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del
derecho, y la cosa que es el objeto
7e llama, al contrario, derecho personal, aquel que slo crea una relacin entre la persona
a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una
cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relacin se encuentren tres elementos,
a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el
sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto
0os derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto e+istente# los derechos
personales, comprenden los derechos a una prestacin, es decir, a un objeto que tiene
necesidad de ser realizado por una accin 0a persona a la cual pertenece un derecho real,
puede reivindicar el objeto contra todo poseedor# la que tiene un derecho personal no
puede perseguir sino a la persona obligada a la accin o a la prestacin Cuando muchas
personas han adquirido en diversas $pocas sobre el mismo objeto el mismo derecho real, el
derecho anterior es pre*erido al derecho posterior, mas el derecho personal anterior no es
pre*erido al derecho personal posterior
#. Distintas concepciones so"re los d. reales: a$ Concepcin clsica %&rtoln 'ac(elde)
Demolom"e$
El concepto tradicional del derecho real 'ius in rem( se puede enunciar as": *acultad que
compete al hombre sobre la cosa sin consideracin a determinada persona
, dicha concepcin cl!sica se le *ormula como cr"tica que habla de sujeto activo cuando en
realidad no hay sujeto pasivo El criterio que se sigue para cali*icar el derecho real es el
aspecto econmico# para la cali*icacin del derecho personal, el aspecto jur"dico
,utores que *orman parte de esta teor"a o concepcin cl!sica:
/ 8rtolan: -erecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo
del derecho -erecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto
pasivo del derecho 8 en t$rminos m!s sencillos, un derecho personal es aquel que da la
*acultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar,
suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa 9n derecho real es aquel que da la *acultad
de sacar de una cosa cualquiera un bene*icio mayor o menor
/ -emolombe: (citado por :$lez) '-erecho real es el que crea entre las personas y las
cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino
dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el
objeto;
/ <ac=eldey: ;-erecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa
sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo
todos los conceptos (se re*iere aqu" al dominio y al condominio) o bajo algunos
solamente (se re*iere aqu" a los dem!s derechos reales, desmembraciones de aqu$l)
*. Concepto de derecho real: +eor,a unitaria personalista o de la o"li-acin pasi.amente
uni.ersal. Su cr,tica
3eor"a unitaria personalista: El derecho real es aquel que establece una relacin jur"dica
entre una persona como sujeto activo y todas las otras como sujetos pasivos, relacin que
tiene la misma naturaleza que la de las obligaciones propiamente dichas# la obligacin
impuesta a todos menos al titular del derecho real es puramente negativa: consiste en
abstenerse de todo lo que pueda perturbar el ejercicio pac"*ico del derecho por su titular
Cr"tica: esta concepcin tiene el inconveniente de se>alar como caracter"stico de los d
reales, un aspecto que es comn a todos los derechos, es decir, el deber a cargo de toda la
FEDERICO A. WITH UG 135 2 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
sociedad de respetar los derechos ajenos, y, adem!s, de*ine al derecho real por su
contenido negativo, despreciando lo que hay en $l de t"pico que es, precisamente, el
se>or"o del titular sobre la cosa
.or otra parte, esta pretendida obligacin que ligar"a al titular del derecho real con los otros
miembros de la sociedad no ser"a de la misma naturaleza que la que liga a deudor y
acreedor en los derechos personales# pues no tiene naturaleza patrimonial, no *igura en el
pasivo del patrimonio de esos miembros obligados a respetar el derecho real, como
*igurar"a, por ejemplo, una obligacin de no hacer E*ectivamente: si yo me obligo a no
hacer algo, me privo por ello de un derecho que me pertenec"a# pero el hecho de que deba
respetar los d reales de los dem!s, no implica la privacin de ninguna *acultad por mi
parte
/. 0elaciones entre los d. reales ) personales.
Entre los d reales y personales, podemos mencionar las siguientes relaciones:
? 0os derechos personales pueden ser *uente de los d reales Ejemplo: el dominio puede
adquirirse a trav$s de una compraventa# el usu*ructo puede constituirse por contrato, al
igual que el uso y la habitacin y las servidumbres 0os d reales de garant"a slo
pueden ser convencionalmente constituidos
@ 0os d reales de garant"a son accesorios y sirven para garantizar el pago de los derechos
creditorios
1 E+isten disposiciones regulatorias del estatuto de los d reales que crean obligaciones
semejantes a las que establecen las normas que rigen los derechos personales
4 Aespecto de los t"tulos de cr$dito, concurren un d real sobre el t"tulo o instrumento,
que es una cosa, y un derecho personal, que se encuentra incorporado al t"tulo, cuya
posesin es indispensable para poder ejercerlo
1. Comparacin anal,tica de los d. reales ) creditorios. Seme2an3as ) diferencias.
0a distincin entre d reales y personales, aceptada dentro de la concepcin cl!sica, es la
que ha sido establecida en *orma categrica por nuestro cdigo
0a nica semejanza es que ambos pertenecen a la categor"a de los derechos patrimoniales:
$stos son aquellos ;objetos inmateriales susceptibles de valor; (art @1?@), o sea todos los
derechos que pueden valuarse pecuniariamente
0as di*erencias son:
a) Car!cter absoluto, en cuanto a que mientras que los d reales son oponibles erga omnes,
es decir que son absolutos, los derechos personales son oponibles, en principio, slo al
deudor
b) Aelacin directa e inmediata con la cosa, el titular de un d real puede decir ;tengo;, en
tanto el titular de un derecho personal (el acreedor) slo puede a*irmar ;he de tener;
c) Creacin legal e+clusiva, pues ;los d reales slo pueden ser creados por la ley 3odo
contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros d reales, o modi*icase
los que por este Cdigo se reconocen, valdr! slo como constitucin de derechos
personales, si como tal pudiese valer; .ara las obligaciones impera la autonom"a de la
voluntad
d) .erpetuidad, en el sentido de que el titular del d real no lo pierde por su inaccin, tanto
que si alguien adquiere el d real ajeno por prescripcin adquisitiva o usucapin, lo hace
en virtud de su accin, no de la sola inaccin del propietario
e) ,dquisicin por tradicin, salvo el caso de sucesin hereditaria y sin perjuicio de la
e+igencia de la inscripcin en ciertos supuestos aunque sea de observar que la tradicin,
en rigor, es necesaria slo cuando se trata de d reales ejercibles por la posesin (en
sentido lato), y de all" que no se la requiera en la hipoteca
*) .rescripcin: 0os d reales pueden adquirirse por la posesin continuada (se pueden
usucapir), cali*icada o no por el justo t"tulo y la buena *e, durante el t$rmino requerido
FEDERICO A. WITH UG 135 3 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
por la ley 0os derechos personales no se adquieren por prescripcin# slo rige, respecto
de ellos, la prescripcin e+tintiva
g) &us persequendi, o *acultad de perseguir la cosa aunque est$ en manos de terceros
h) &us pre*erendi, o sea pre*erencia a *avor del titular m!s antiguo cuando concurren varios
pretendientes sobre la misma cosa, lo que no ocurre en materia de derechos crediticios,
pues entonces las pre*erencias obedecen a otras razones
i) ,bandono: .osibilidad que permite al titular del d real e+onerarse de las cargas que
gravan la cosa sobre la que recae el derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia
o abandono# *acultad de la que carece el titular de un derecho personal
j) En cuanto a su sancin: los d reales se protegen a trav$s de las ;acciones reales; que
se ejercen adversus omnes 0os creditorios, por medio de acciones personales que se
dirigen slo contra el deudor
4. Casos Dudosos entre D. reales ) Creditorios: !a posesin la locacin la hipoteca los
pri.ile-ios ) el derecho de retencin.
.osesin 7e discute si la posesin es un hecho o un derecho B an encasill!ndolo como
derecho, algunos piensan que es un derecho personal, atento que engendra acciones
puramente personales, que ser"an los interdictos y otros, mirando la relacin directa que
e+iste entre el poseedor y la cosa pose"da, como d real 3odav"a otros sostienen que es un
derecho mi+to: real por la relacin directa que establece entre el poseedor y la cosa
pose"da, y personal por el alcance de las de*ensas que otorga .ara nuestro ordenamiento
es un hecho
0ocacin .ara nuestro CC la locacin es un derecho personal# el locatario no tiene
*acultades que pueda ejercer en *orma inmediata sobre la cosa, sino que en esa relacin se
interpone el locador 8tra postura considera a la locacin una obligacin propter rem,
aunque entonces deber"amos en*rentar la di*icultad de que nada dice el Cdigo en relacin
a la situacin del locador originario, es decir, que aparece el problema de saber si en virtud
de la enajenacin queda liberado $ste del contrato, subrog!ndose en sus derechos y
obligaciones el nuevo propietario o si quedan obligados conjuntamente ambos Cinalmente
otros, teniendo en cuenta el r$gimen de emergencia en materia de locaciones, consideran
que las locaciones comprendidas en el mismo est!n ;*uertemente impregnadas de un
car!cter real;
)ipoteca: En nuestro -erecho no e+isten dudas acerca de que se trata de un d real 7e ha
sostenido, sin embargo, que la hipoteca constituye un derecho personal, dado que no
e+istir"a desmembracin alguna del derecho del constituyente, ni tampoco relacin directa
e inmediata con la cosa, caracter"stica de los d reales, por parte del acreedor hipotecario
7e ha dicho tambi$n que, recayendo en verdad el derecho de hipoteca m!s bien sobre el
valor de la cosa que sobre $sta directamente, teniendo en cuenta que el titular slo tiene el
derecho de hacer vender el inmueble para cobrarse con su producido, estar"amos en
presencia de un d real de segundo grado
.rivilegios: 0a distincin clara que determina la clari*icacin en punto a este caso dudoso es
simple: en nuestro derecho los privilegios no son inherentes a las cosas a que se re*ieren,
en consecuencia, los privilegios no son derechos reales sino calidades de las cosas a que se
re*ieren, o cualidades del cr$dito
-erecho de retencin: ,lgunos derechos reales de garant"a otorgan a sus titulares la
*acultad de retener la cosa sobre la que recaen, son ellos la prenda y la anticresis El
derecho de retencin, segn el CC 'es la *acultad que corresponde al tenedor de una cosa
ajena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es debido por razn de
esa misma cosa(, por su propietario si es un inmueble y an por un tercero si se trata de
cosa mueble Con el mismo argumento para el caso de los privilegios a*irmamos que el
car!cter del derecho de retencin es personal (an cuando en realidad se trata de una
e+cepcin procesal, pero en orden a la distincin que apuntamos cabe englobarlo como
personal)
FEDERICO A. WITH UG 135 4 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
5. !as &"li-aciones 0eales: Concepto. Diferencia con las car-as reales. !a cuestin en el art.
#51 del CC.
,qu" nos en*rentar"amos con una categor"a de derechos patrimoniales intermedia entre los
personales y los reales
7e tratar"a de obligaciones, pues tienen un deudor que debe una prestacin determinada
y positiva, de hacer o de dar, y al cual debe recurrir el acreedor para obtenerla 0a
apro+imacin a los d reales surgir"a del hecho de que la calidad de deudor o acreedor
depende de una relacin de se>or"o con una cosa: se es deudor o acreedor en tanto y en
cuanto esa relacin de se>or"o subsista 7i ella se e+tingue por cualquier causa que no sea
achacable a culpa del deudor (abandono, venta, p$rdida, etc), cesa tambi$n la calidad de
deudor o acreedor, que pasa a la cabeza del nuevo titular de la relacin sobre la cosa,
quedando desobligado el anterior titular .or eso se las llama tambi$n (adem!s de
obligaciones propter rem o ;reales;), obligaciones ;ambulatorias;, dado que ;viajan; o
;ambulan; junto con esa relacin real 7u origen es e+clusivamente legal: se trata de
obligaciones ;e+ lege;
8bligaciones propter rem: En ciertas obligaciones la persona del deudor es determinada
por su relacin con una cosa# se trata de las obligaciones propter rem 7on obligaciones
que descansan sobre determinada relacin de se>or"o sobre una cosa, y nacen, se
desplazan y se e+tinguen con esa relacin de se>or"o Es decir: resulta deudor quien es
actualmente due>o o poseedor de una cosa .or esa dependencia de una relacin real, la
obligacin propter rem es tambi$n denominada real, y en virtud de que el sujeto pasivo
es uno u otro, segn sea el titular de la relacin real, se la designa como ambulatoria o
cabalgante
En nuestro CC el art 456, rechaza este tipo de obligaciones 7in embargo otros
establecen obligaciones 'respecto de la misma cosa(, y '8bligaciones que pasan del autor
al sucesor(
Ejemplos: a) la obligacin del condmino de pagar proporcionalmente los gastos de la
cosa comn, b) el cr$dito por medianer"a, c) El tenedor de un t"tulo al portador puede
e+igir el pago al deudor del mismo
Cargas o grav!menes reales: 0as cargas reales es el aspecto pasivo de los d reales sobre
la cosa ajena, as" el usu*ructo, el uso, la habitacin es un d real para el usu*ructuario, el
usuario, etc, pero es una carga real para el titular de dominio que ve limitado su derecho
sobre la cosa por la constitucin de esos d reales 0a hipoteca se ha considerado que es
una carga real, como tambi$n los impuestos que gravan la propiedad 0as cargas reales
no son lo mismo que las obligaciones reales ni que las obligaciones personales
16. &"li-aciones reales. Caracteres
7egn una de*inicin, son obligaciones que descansan sobre determinada situacin de
se>or"o sobre una cosa y nacen, se desplazan o e+tinguen con esa relacin de se>or"o
Caracteres: a) ,*ectan al titular de una determinada relacin de se>or"o# b) ,bandono:
*acultad del titular de la relacin de se>or"o para liberarse, mientras no abandona responde
con todo su patrimonio
UDA 2
11. 7numeracin de los d. reales. D. reales enumerados por el cdi-o. 7l art. 2*63 ) su nota
carcter de la enumeracin. 7l art. 2/1# su interpretacin ) cr,tica.
a) -ominio: - real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la
accin de una persona
b) Condominio: Es el d real por el cual dos o m!s personas son titulares de una cosa por
una parte indivisa
c) 9su*ructo: Es el d real en virtud del cual una persona puede usar, gozar y percibir los
*rutos de una cosa de otro, sin alterar la sustancia
FEDERICO A. WITH UG 135 5 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
d) 9so: Es el d real en el que e+iste la *acultad de usar de una cosa ajena, de percibir sus
*rutos pero limitado a las necesidades del usuario y de su *amilia
e) )abitacin: Es un d real de uso con la peculiaridad de que la cosa objeto del d real es
una habitacin, un inmueble susceptible de habitacin y la *acultad consiste en que el
usuario habite el inmueble, $l y su *amilia
*) 7ervidumbres activas: En este d real hay dos *undos, uno que se llama dominante y es
el que recibe el bene*icio y uno llamado sirviente que es el que otorga el bene*icio
g) )ipoteca: Es el d real que recae sobre una cosa inmueble destinado a garantizar el
cumplimiento de una obligacin cualquiera (cualquier tipo de obligacin)
h) .renda: 0a prenda tiene de similitud con la hipoteca que ambos son d reales de
garant"a, accesorios, pero son dis"miles en cuanto al objeto puesto que la prenda recae
sobre una cosa mueble
i) ,nticresis: Es un d real de garant"a, sobre la cosa ajena# se asemeja a la hipoteca en
cuanto al objeto pues slo puede ser una cosa inmueble y a la prenda en cuanto la cosa
pasa a poder del acreedor anticresista
j) 7uper*icie *orestal (0ey @DD25): por medio de este d real se va permitir la e+plotacin
de grandes super*icies de tierra destina a la silvicultura, a la e+plotacin de los bosques
=) .ropiedad horizontal (0ey ?1D?@): es el d real que tiene dos proyecciones: como un
dominio de una unidad *uncional de un inmueble con *acultades e+clusivas, pero
moderadas en *uncin del conjunto y como un condominio *orzoso, con caracter"sticas
especiales, sobre las partes comunes
Car!cter de la enumeracin: El art @2D@ establece que la lista del art @D21 es numerus
clausus 0os particulares no pueden crear otros d reales distintos a los establecidos en la
ley, ni modi*icar por pactos privados las normas que los rigen, porque las normas relativas
a los d reales no son meramente supletorias de la voluntad de las partes, sino que se le
imponen, en tanto y en cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario
,rt @E?4: establece una serie de derechos prohibidos o autorizados por el t$rmino de D
a>os: (en*iteusis, super*icie, censos, rentas y vinculaciones), la doctrina discute sobre
cuales son unos y otros, salvo para el caso de la vinculaciones que est!n terminantemente
prohibidas

12. 8re.e nocin de cada d. real. 'odalidades. 9i-uras afines.
-ominio:
.leno o per*ecto: cuando la cosa no est! gravada con ningn derecho real ni tampoco
est! sujeto a plazo o condicin resolutoria
&mper*ecto: cuando est! gravado por un derecho real o sometido a plazo o condicin
resolutoria
Condominio:
Comn: aqu$l en el cual cualquiera de los condminos en cualquier momento puede
pedir la divisin, poniendo *in al condominio mediante la accin de divisin del mismo Es
el condominio sin indivisin *orzosa
Con indivisin *orzosa
&ndivisin convencional: las partes as" lo convienen, el plazo que establece la ley es
por cinco a>os 7e puede convenir la indivisin por cinco a>os, vencidos $stos,
renovarlo por cinco a>os m!s y as" sucesivamente
&ndivisin legal: no se basa en la voluntad de las partes sino en las especiales
caracter"sticas que reviste la cosa sobre la que recae el condominio 0os casos son:
F <uros, cercos y pozos, paredes medianeras#
F ,ccesorios indispensables para el uso de dos o m!s propiedades#
F Condominio por con*usin de l"mites
)ipoteca:
FEDERICO A. WITH UG 135 6 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
) Cambiaria: con pagar$s hipotecarios -eben mencionarse en la escritura pblica e
inscribirse en el Aegistro 7e cancela adjuntando los pagar$s el constituyente al Aegistro
.reanotacin hipotecaria: ,nticipos a cuenta de *uturo pr$stamo con garant"a
hipotecaria 7olo en bancos o*iciales
,notacin hipotecaria: solo en el G)% Es una hipoteca global que se divide
autom!ticamente a cargo de los adjudicatarios
.renda:
Con registro: presenta la caracter"stica que la cosa prendada contina en poder del
constituyente de la prenda, como si *uera la hipoteca de una cosa mueble
3!cita: art 1@?H: 'si e+istiese por parte del deudor que ha dado a prenda, otra deuda
al mismo acreedor, contratada con posterioridad, que viniese a ser e+igible antes del
pago de la primera, el acreedor no est! obligado a devolver la prenda antes de ser
pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de a*ectar la cosa al pago
de la segunda(
,nticr$tica: 3iene por objeto un mueble y la particularidad de que el acreedor puede
usar la cosa, pudiendo cubrir los intereses con ese uso y tambi$n el capital
13. 0:-imen le-al de los d. reales. !a autonom,a de la .oluntad en los d. reales. Incidencia
del orden p;"lico. Creacin fuente ) tipicidad de los d. reales.
, di*erencia de lo que ocurre con los derechos personales, en los cuales rige el principio de
la autonom"a de la voluntad, en los d reales impera el principio del orden pblico 7lo
pueden ser creados y reglamentados por ley, y su interpretacin no puede ser nunca
analgica
%o e+iste dentro de nuestro ordenamiento legal un derecho real si $ste no es creado por la
ley 7in embargo, creacin legal de los derechos reales no quiere decir que la nica *uente
de estos derechos sea la ley: cuando hablamos de la ley como nica *uente de los derechos
reales atendemos a la '*uente creadora(, cuando hablamos de la 'causa *uente( la ley slo
juega como una *uente m!s, entre las que se encuentra, de manera principal, la voluntad
de los particulares Es por ello que se dice que la autonom"a de la voluntad en los derechos
reales juega en el !mbito de la *uente de ellos
El 'orden pblico( alude a una categor"a o clase de disposiciones de *undamental inter$s
para el pueblo, para la %acin, para la sociedad entera ,s" tiene dicho la jurisprudencia
que ; la importancia pol"tica, econmica y social de los derechos reales determina que su
regulacin legal est$ presidida por la accin del orden pblico, que viene a ser su
connotacin dominante %o hay duda que son de orden pblico las normas estatutarias,
que hacen a la esencia del derecho real 3ales las que enumeran ta+ativamente las *iguras
tipos, como las que reglamentan su contenido
3ipicidad: 0a nocin de tipicidad de los derechos reales, y la *uncin creadora de la ley
respecto de las *iguras tipo, sumada a la consecuente prohibicin de modi*icar los d reales
e+istentes, nos lleva de la mano a admitir que, si no encaja per*ectamente en las *iguras
creadas por el CC, entonces es un nuevo d real, creado por una ley espec"*ica, lo que
concuerda con el principio sentado en el art @D2@
1#. Clasificacin de los d. reales. Distintos criterios %en relacin al su2eto al o"2eto a la
causa al contenido a su funcin en relacin a otras pautas$.
En relacin al sujeto:
?) - reales e+clusivos o no e+clusivos: segn que admitan o no pluralidad de titulares
sobre el mismo objeto
E+clusivos: dominio, usu*ructo, propiedad horizontal
%o e+clusivos: d reales de garant"a y servidumbres
@) - reales de titularidad limitada o no a las personas de relacin e+istencia visible
(personas *"sicas)
FEDERICO A. WITH UG 135 7 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
El uso y la habitacin no admiten como titular a personas de e+istencia ideal
1) - reales absolutos y relativos
0os d reales de hipoteca, los que recaen sobre cosas muebles registrables y los d
reales sobre inmuebles, para ser oponibles a terceros (logrando ser absolutos),
deben publicitarse cumpliendo los recaudos de la inscripcin en el Aegistro de
.ropiedad
En relacin al objeto:
?) - reales sobre la cosa propia o sobre la cosa ajena
@) - reales que pueden tener por objeto, cosas muebles e inmuebles, o slo muebles
o slo inmuebles
1) - reales sobre cosas con valor en s" mismas y cosas representativas de valor
4) - reales que pueden recaer o no sobre cosas *ungibles o consumibles
D) - reales que recaen sobre la cosa propia o sobre no propia (d reales que recaen
sobre cosas que no tienen due>o)
Con relacin a la causa:
?) - reales perpetuos o temporarios
3emporarios: usu*ructo, uso, habitacin, servidumbres, personales y las reales si
se las limit en el tiempo o si se e+tingue la utilidad
.erpetuos: dominio, condominio, propiedad horizontal
@) - reales vitalicios o no vitalicios
1) - reales e+tinguibles o no por el no uso
4) - reales transmisibles o intransmisibles (segn que admitan o relacin no
mutaciones en sus titulares)
D) - reales verdaderos o putativos, segn que sus titulares tengan o no, en todos los
casos, *rente a todos sin e+cepcin, el derecho de ejercerlos
E) - reales que admiten o no como *uente a la ley, los nicos que la admiten son el
usu*ructo (usu*ructo legal del art @H6) y la habitacin (derecho real de habitacin
del cnyuge sup$rstite del art 1D61 bis)
6) - reales registrables o no
H) - reales *orzosos o no *orzosos, son *orzosos el condominio de paredes, cercas y
*osos y las servidumbres *orzosas
Con relacin a su *uncin:
?) - reales principales o accesorios en *uncin de garant"a
@) - reales principales o accesorios en *uncin de la accesoriedad de su objeto# $ste
ltimo supuesto es el del condominio de accesorios indispensables al uso comn de
dos o m!s heredades y el condominio de indivisin *orzosa que integra el concepto
de propiedad horizontal
1) - reales principales accesorios en *uncin de su dependen de la posesin de un
inmueble# el nico derecho real accesorio con este alcance es la servidumbre
4) - reales que pueden o no tener la calidad de alimenticios# segn que tengan o no
idoneidad para que la obtencin del bene*icio que reportan a su titular cumplan la
*uncin de satis*acer las necesidades imprescindibles para su subsistencia
Con relacin a otras pautas:
?) - reales provisionales o de*initivos
@) - reales que admiten o no la pluralidad de d reales sobre la misma cosa y en
cabeza del mismo titular
1) - reales del derecho civil o de otros derechos
4) - reales propios o impropios
UDA 3
1*. 7l su2eto de los d. reales. Capacidad.
FEDERICO A. WITH UG 135 8 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
7ujeto: El nico sujeto de los derechos civiles en general, y de los derechos reales, en
particular, es la persona Encontr!ndose los derechos reales en la es*era de los derechos
patrimoniales, el principio general es que toda clase de personas, de e+istencia visible o
ideal sin distingos de nacionalidad, pueden ser sujetos de los derechos reales, pero caben
algunas distinciones en cuanto a la calidad de los sujetos o al nmero de ellos
-istinciones respecto de la calidad de los sujetos
a) .ersonas de e+istencia ideal: e+isten derechos reales de goce y dis*rute de la cosa ajena
que son temporales y en los cuales se ha establecido como tiempo m!+imo para su
duracin, la vida del titular del derecho .ara el supuesto de las personas jur"dicas que
pueden ser ilimitadas en el tiempo de duracin el cdigo ha establecido t$rminos
m!+imos de titularidad ,s", respecto al usu*ructo, este t$rmino m!+imo es de @2 a>os
lo mismo que para la servidumbre
0as personas de e+istencia ideal quedan e+cluidas de los derechos de uso y habitacin
por cuanto sus contenidos son pautas que slo corresponden a las personas de
e+istencia visible, en cuanto se hace re*erencia a las necesidades del usuario o del
habitador y sus *amiliares o a las necesidades personales del usuario, sus h!bitos o
estado de salud
b) E+tranjeros: En virtud de la 0ey de creacin de 'Ionas de 7eguridad( en todo el
territorio de la %acin, se restringe (respecto de derechos personales y reales) la
posibilidad de su titularidad por ciudadanos e+tranjeros, como modo de complementar
previsiones territoriales de la de*ensa nacional
Capacidad: rigen las normas generales en la materia, salvo en lo que se re*iere a la
posesin, puesto que se autoriza a los menores que tengan ?2 a>os de edad, a adquirir la
posesin por s" mismos
1/. Concepto de Cosa. 7l art,culo 2311 ) su nota. Concepto de cosa en el Derecho 0omano.
7e llaman cosas en el CC los objetos materiales susceptibles de tener un valor 0as
disposiciones re*erentes a las cosas son aplicables a la energ"a y a las *uerzas naturales
susceptibles de apropiacin
:$lez en la nota al art @1?? aclaraba: 'Freitas pone al art. 317 de su proyecto de Cdigo,
una larga nota demostrando que slo deben entenderse por cosas los objetos materiales, y
que la divisin en cosas corporales e incorporales, atribuyendo a la palabra cosas cuanto
puede ser objeto de derechos, aceptada generalmente, ha confundido todas las ideas,
produciendo una perturbacin constante en la inteligencia y aplicacin de las leyes civiles.
a palabra cosas, en la fle!ibilidad indefinida de sus acepciones, comprende en verdad todo
lo que e!iste" no slo los objetos que pueden ser la propiedad del hombre, sino todo lo que
en la naturale#a escapa a esta apropiacin e!clusiva$ el mar, el aire, el sol, etc. %as como
objeto de los derechos privados, debemos limitar la e!tensin de esta palabra a lo que
puede tener un valor entre los bienes de los particulares. &s', todos los bienes son cosas,
pero no todas las cosas son bienes. a cosa es el g(nero, el bien es una especie.(
.ara el - Aomano, a di*erencia de nuestro ordenamiento, la palabra cosa se aplicaba para
designar tanto a objetos corporales como incorporales
11. !os "ienes: el art. 2312 ) su nota. Diferencias con el derecho franc:s. <atrimonio:
concepto ) "re.es nociones.
,rt @1?@: os objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se
llaman bienes. )l conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio
B en la nota dice :$lez ;que el JpatrimonioJ es la universalidad jur"dica de sus derechos
reales y personales, bajo la relacin de valor pecuniario, es decir, como bienes;
3anto de la literalidad del art"culo, como del conte+to de la nota, parece indudable que el
patrimonio est! integrado slo por derechos (reales o creditorios) 7in embargo, la
generalidad de la doctrina entiende que en la universalidad est! comprendido tambi$n el
pasivo, o sea las deudas
FEDERICO A. WITH UG 135 9 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
-erecho Cranc$s: en Crancia la palabra ;cosa; constituye el g$nero y comprende todo lo
que e+iste en la naturaleza y cae bajo la apreciacin de los sentidos# en cambio, ;bienes;
son aquellas cosas capaces de procurar al hombre una ventaja propia y e+clusiva, es decir,
que e+isten en cantidad limitada y son susceptibles de apropiacin
14. Cosas. !a ener-,a: concepto ) naturale3a. !a 2urisprudencia anterior al decreto= le)
11.111. 7l a-re-ado al art.2311 su anlisis ) cr,tica.
Concepto: 9n cuerpo posee energ"a cuando tiene capacidad de producir trabajo, esto es, de
vencer una *uerza a lo largo de un camino recorrido
:$lez no tuvo en cuenta a la energ"a al redactar su art @1??, porque en su $poca, $sta se
consideraba unida a la materia y bastaban, en consecuencia, las normas aplicables a
aqu$lla En cambio, respecto del tpico de la naturaleza jur"dica de la energ"a tanto la
doctrina como la jurisprudencia, aparec"an divididas
0a ley ?66?? agreg al art @1?? del Cdigo Civil, el siguiente p!rra*o:
;0as disposiciones re*erentes a las cosas son aplicables a la energ"a y a las *uerzas
naturales susceptibles de apropiacin; El inter$s que conduce a que se declare de
aplicacin a la energ"a las normas relativas a las cosas es el de determinar la viabilidad del
contrato de compraventa a su respecto y posibilitar un mejor encuadramiento de la
sustraccin de la energ"a en la *igura del delito de hurto ,s", se ha decidido que: ;la
electricidad es una cosa y por lo tanto el que conecte un cable de electricidad con la red
general, sin autorizacin, cae en la *igura del delito de hurto establecida por el Cdigo
.enal;
0a re*orma, en este sentido, tiende a solucionar problemas interpretativos en torno a la
naturaleza de la energ"a y ello e+plica que legisle sobre ella por re*erencia, sin adoptar
posicin sobre su esencia .ero se ha quedado a mitad de camino pues la energ"a debi ser
objeto de una normativa espec"*ica, dentro del derecho civil
15. Situaciones especiales con relacin al o"2eto de los d. reales: el cuerpo humano. 7l
cad.er.
El cuerpo humano no encuadra dentro del concepto de cosa que da el art @1??, ya que, si
bien puede ser considerado un objeto material, no es susceptible de apreciacin pecuniaria
3ampoco es un bien, por igual razn, se encuentra *uera del comercio jur"dico
7obre el cuerpo humano se tendr"a un derecho personal"simo y e+trapatrimonial
,hora bien, hay partes del cuerpo del hombre que separadas de*initivamente del mismo no
a*ectan en *orma permanente la integridad *"sica, las que s" pueden ser consideradas cosas
en cuanto son susceptibles de actos jur"dicos sobre las mismas (ser"a el caso de la leche
materna, el semen, los cabellos, la sangre
%o son pasibles de ser objeto de actos jur"dicos el corazn, las gl!ndulas se+uales si
disminuyere la capacidad de reproduccin, etc
En nuestro derecho se debe tener muy presente la ley re*erente a los trasplantes e
implantes de rganos, que regula la posibilidad de su ablacin, las condiciones que deben
reunir dador y receptor y las responsabilidades que asumen los m$dicos intervinientes
El consentimiento con relacin a las partes del cuerpo humano debe prestarlo el titular 7i
$ste est! imposibilitado de otorgarlo lo har!n sus representantes o parientes cercanos m!s
pr+imos, siendo de aplicacin las reglas de la tutela o curatela
El cad!ver: segn el CC, un despojo mortal no es una cosa en el sentido legal de esta
palabra porque carece de valor pecuniario 7egn la jurisprudencia: 'En razn de la
especial naturaleza jur"dica de los cad!veres, no se pueden aplicar a ellos las normas
comunes sobre posesin y propiedad, pues no constituyen una cosa en el sentido legal de
la palabra, ni son sujetos de derechos, lo cual tambi$n les impide tener una adecuada
proteccin en las normas del derecho positivo vigente, pues salvo disposiciones de car!cter
administrativo sobre autopsias, inhumaciones, traslacin de restos, etc, no e+isten otras
sobre la materia;
FEDERICO A. WITH UG 135 10 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Con la sancin de la ley @?D4? el cad!ver humano puede concebirse como cosa Je+tra
comerciumJ de indisponibilidad relativa Kart @11H, Cd CivilK, en virtud de que puede
disponerse para otros *ines que los naturales, si media autorizacin previa del titular del
cuerpo o de sus parientes inmediatos;
En cuanto al destino ulterior de los restos mortales, debe atenderse ante todo a la voluntad
Ke+presa o t!citaK del causante, aun cuando pugne con la voluntad de sus parientes
Aelativamente al uso m$dico del cad!ver y segn llevamos e+puesto, debe tenerse en
cuenta la voluntad del muerto En caso de que $sta no se haya mani*estado, pensamos que
quienes pueden disponer acerca de $l son aquellos a quienes se reconoce el derecho de
custodia de los restos
26. Situaciones especiales con relacin al o"2eto de los d. reales: sepulcros ) con2untos de
cosas.
%aturaleza jur"dica: se debe distinguir entre la tumba (cosa) y el derecho que puede
corresponder sobre la misma
Como tumba son bienes comprendidos dentro del dominio pblico municipal, siendo por lo
tanto imprescriptibles e inalienables, a menos que se produzca su desa*ectacin
-erecho sobre sepulcros: no e+iste di*icultad cuando se trata de sepulcros ubicados en
predios particulares o de entidades privadas El derecho real, en tal caso, recae sobre la
*inca o predio donde est$ ubicado el sepulcro 0os cementerios municipales, en cambio, por
pertenecer al dominio pblico del municipio son incompatibles con la e+istencia de
derechos reales sobre los sepulcros e+istentes en ellos Ello no obsta a que el municipio
otorgue sobre las parcelas destinadas a la construccin de sepulcros, panteones o
mausoleos, derechos que son verdaderas concesiones administrativas
Conjunto de cosas: se re*irieren a las universalidades, segn lo e+presa :$lez en la nota al
@1?@ 'una pluralidad de bienes e+teriores que pueda ser considerada como una unidad, se
llama universalidad( y hay dos especies:
a) universitas *acti (de hecho) cuando es por la voluntad o intencin del propietario,
b) universitas juris: cuando es por el derecho
%inguna de las dos especies puede constituirse en objeto de un derecho real, el que
siempre recaer! sobre cosas singulares o particulares En el supuesto de la universalidad
de hecho, el derecho real, la posesin y la tradicin para adquirirlos estar!n re*eridos a
cada una de las cosas que la integran y no al conjunto
21. Clasificacin de las cosas en el CC en relacin a s, mismas: cosas mue"les e inmue"les.
0as cosas consideradas en s" mismas: una primera clasi*icacin, de mayor trascendencia en
cuanto a sus consecuencias en nuestro derecho, separa la tierra y lo adherido o a*ectado a
ella de las dem!s cosas 0os objetos del primer grupo se llaman inmuebles y los otros
muebles
Cosas inmuebles por su naturaleza: segn el art @1?4: '7on inmuebles por su naturaleza
las cosas que se encuentran por s" mismos inmovilizadas, como el suelo y todas las partes
slidas o *luidas que *orman su super*icie y pro*undidad, todo lo que est! incorporado al
suelo de una manera org!nica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del
hombre(
Cosas muebles por su naturaleza: segn el art @1?H: '7on cosas muebles las que pueden
transportarse de un lugar a otro, sea movi$ndose por s" mismas, sea que slo se muevan
por una *uerza e+terna, con e+cepcin de las que sean accesorias a los inmuebles(
22. Clasificacin de las cosas en el CC.
0as cosas segn el CC pueden ser:
Cosas muebles o inmuebles:
<uebles 7e clasi*ican en
FEDERICO A. WITH UG 135 11 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
.or su naturaleza: art @1?H: '7on cosas muebles las que pueden transportarse de
un lugar a otro, sea movi$ndose por s" mismas, sea que slo se muevan por una
*uerza e+terna, con e+cepcin de las que sean accesorias a los inmuebles(
.or su car!cter representativo art @1?5 ltima parte: 'Ltodos los instrumentos
pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales(
&nmuebles
.or su naturaleza (art@1?4)
.or accesin
/ C"sica (art @1?D)
/ <oral (art @1?E)
.or su car!cter representativo (art @1?6)
Cosas *ungibles o no *ungibles:
Cungibles 7egn el art @1@4: '7on cosas *ungibles aquellas en que todo individuo de
una especie equivale a otro individuo de la misma especie, y que pueden sustituirse
las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad(
%o *ungibles: son aquellas que no pueden sustituirse las unas por las otras, son cosas
dotadas de una cierta individualidad propia, lo cual impide que an siendo de la
misma especie, una de ellas pueda hacer las veces de la otra Ej un libro que puede
tener un valor de a*eccin especial por haber sido obsequio de una persona querida, o
por tener una dedicatoria honrosa
Cosas consumibles y no consumibles:
Consumibles ,rt @1@D ?ra .arte: '7on cosas consumibles aquellas cuya e+istencia
termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas por no
distinguirse en su individualidadL '
%o consumibles ,rt @1@D ?ra .arte: 'L7on cosas no consumibles las que no dejan
de e+istir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de
consumirse o de deteriorarse despu$s de algn tiempo(
Cosas divisibles e indivisibles:
-ivisibles ,rt@1@E: 'son cosas divisibles, aqu$llas que sin ser destruidas
enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales *orma
un todo homog$neo y an!logo tanto a las otras partes como a la cosa misma(
&ndivisibles: las que por su naturaleza no pueden dividirse en partes homog$neas y,
adem!s, las que por razones econmicas no pueden ser divididas sin a*ectar su uso y
aprovechamiento ,unque la disposicin tiene car!cter general, es claro que la
preocupacin esencial que inspir a esta norma es poner *in al mini*undio El agregado
deja librado a las autoridades locales la *ijacin de la super*icie m"nima de las
unidades econmicas
Cosas dentro y *uera del comercio:
Cosas dentro del comercio El art @11E establece que: 'que est!n en el comercio
todas las cosas cuya enajenacin no *uere e+presamente prohibida o dependiente de
una autorizacin pblica( 0a palabra 'comercio( no alude a la actividad espec"*ica
mercantil, sino a la posibilidad de enajenar v!lidamente una cosa (sea por un acto
civil o mercantil)
Cosas *uera del comercio:
,rt @116: '0as cosas est!n *uera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o
por su inenajenabilidad relativa
7on absolutamente inenajenables:
? 0as cosas cuya venta o enajenacin *uere e+presamente prohibida por la ley
@ 0as cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos o
disposiciones de ltima voluntad, en cuanto este Cdigo permita tales
prohibiciones(
FEDERICO A. WITH UG 135 12 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
,rt @11H '7on relativamente inenajenables las que necesiten una autorizacin previa
para su enajenacin(
Clasi*icacin de las cosas en relacin a las personas: El criterio de esta clasi*icacin radica
en la persona a quien las cosas pertenecen:
? -el Estado (nacional o provincial), subdivididas en cosas del dominio pblico y cosas
del dominio privado del estado
@ -e las <unicipalidades
1 -e la &glesia
4 -e los particulares
D Cosas susceptibles de apreciacin privada
23. Cosas inmue"les por accesin f,sica ) moral.
&nmuebles por accesin *"sica: las cosas muebles que se encuentran realmente
inmovilizadas por su adhesin *"sica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el car!cter de
perpetuidad
/ 7e trata de cosas que por su naturaleza han comenzado siendo muebles, es el caso de
los materiales de construccin: ladrillos, cemento, etc
/ .ero la obra del hombre ha trans*ormado esa naturaleza mvil adhiri$ndolo al suelo, por
cuya accin las cosas dejan de ser muebles y se convierten en inmuebles .or ej
edi*icios
/ 0a adhesin *"sica al suelo debe ser perpetua .erpetuidad se asimila a estable
/ Cinalmente, la adhesin de las cosas al suelo no debe ser en mira a la pro*esin del
propietario, por ej: el instrumental empotrado de un dentista ,s" resulta del art @1@@
&nmuebles por accesin moral: segn el art @1?E '7on tambi$n inmuebles las cosas
muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble,
por el propietario de $ste, sin estarlo *"sicamente( 7e trata de cosas muebles puestas en
un inmueble para su e+plotacin, uso o comodidad, el v"nculo que e+iste entre estas cosas
y el inmueble, es el mismo que une lo accesorio a lo principal .or ej Ejemplo: los tiles de
labranza de una estancia, los muebles que constituyen el ajuar de una casa, etc 0a ley, al
establecer que estas cosas son inmuebles, lo ha hecho teniendo en cuenta que ellos est!n
"ntimamente unidas al inmueble donde se encuentran y que ser"a imposible separarlas de
$l, sin perjudicar sus condiciones de e+plotacin, uso o comodidad
2#. Cosas inmue"les por naturale3a. Cosas inmue"les por su carcter representati.o.
&nmuebles por naturaleza: segn el art @1?4: '7on inmuebles por su naturaleza las cosas
que se encuentran por s" mismos inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o
*luidas que *orman su super*icie y pro*undidad, todo lo que est! incorporado al suelo de
una manera org!nica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre(
Es posible, entonces, anotar tres subgrupos:
a) El suelo Con sus partes slidas y *luidas, ej: los r"os y sus cauces, las canteras y las
minas, etc
b) 3odo lo que est! incorporado al suelo de una manera org!nica es decir los vegetales,
pero si las plantas est!n colocadas transitoriamente para ser luego trasladadas, no son
inmuebles: es el caso de los alm!cigos
c) 3odo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre .or esto no son
inmuebles los tesoros
&nmuebles por su car!cter representativo: El art @1?6 dice: '7on inmuebles por su
car!cter representativo los instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de
derechos reales sobre bienes inmuebles, con e+clusin de los derechos reales de hipoteca y
anticresis(
2*. Clasificacin de las cosas fuera del CC: re-istra"les ) no re-istra"les. Concepto
importancia casos en >ue se aplica.
FEDERICO A. WITH UG 135 13 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
7e hace alusin en el art ?@66 a otra categor"a de cosas: las registrables y las no
registrables
0as cosas registrables son aquellas que dada la *inalidad econmica por su utilidad e
importancia hacen indispensable la constatacin de sus cambios de titularidad en un
instrumento de publicidad *ormal o registral
0as cosas no registrables son las que por su poca importancia para las necesidades del
tr!*ico jur"dico y el cr$dito en general, est!n sometidas a las normas generales de
publicidad en cuanto a los cambios o alteraciones de la titularidad sobre las mismas
0os e*ectos jur"dicos de las cosas registrables son:
a) Corma de publicidad de la transmisin 0as cosas registrables quedan sujetas a un
modo operacional de adquisicin (t"tulo y modo) pre*ijado por la ley 0os inmuebles
deben trans*erirse mediante escritura pblica y tradicin, y deben inscribirse para su
oponibilidad a terceros
0os derechos y muebles registrables deben cumplir slo con la registracin, ya que ello
tiene e*ectos constitutivos y suple la tradicin, ej: automotores
0os muebles no registrables quedan sometidos a la tradicin, luego de lo cual basta la
buena *e, y se aplica el a*orismo 'posesin vale t"tulo(
b) 8ponibilidad a terceros En las cosas registrables los derechos reales 'no ser!n
oponibles a terceros mientras no est$n registrados(
c) Consentimiento conyugal: 7i se trata de cosas registrables, es indispensable para
disponer de ellos el consentimiento de ambos cnyuges
UDA #
2/. Concepto de causa: la teor,a de los hechos ) actos 2ur,dicos reales.
0a relacin jur"dica real, como toda relacin jur"dica, tiene cuatro elementos: sujeto,
objeto, causa y *orma Cuando hablamos de causa nos re*erimos a la causa *uente y para
adentrarnos en el concepto de causa en los derechos reales tenemos que ir a los conceptos
de hecho y acto jur"dico 0a causa en los derechos reales son los hechos jur"dicos reales y
los actos jur"dicos reales
)echo jur"dico: es todo acontecimiento susceptible de producir e*ectos jur"dicos, ya sea la
adquisicin, modi*icacin o e+tincin de derechos
Clasi*icacin:
- %aturales: sin la intervencin del hombre, como puede ser un nacimiento (consolida a la
persona como titular de derechos), granizo, inundaciones (podr"an producir da>os en
bienes asegurados)
- )umanos
:oluntarios: realizados con discernimiento, intencin y voluntad
&l"citos: contrarios a la ley, causan un da>o
o -elito: con dolo o voluntad de producir da>o
o Cuasidelito: con culpa (imprudencia, negligencia, imprevisin)
0"citos
o 7imples hechos jur"dicos: ir de pesca
o ,ctos jur"dicos: producidos con voluntad de producir e*ectos jur"dicos
&nvoluntarios: les *alta alguno de los atributos de la voluntad
,cto jur"dico: son los actos voluntarios l"citos que tienen por *inalidad inmediata la
produccin de e*ectos jur"dicos
,cto jur"dico real: es el acto voluntario l"cito que tiene por *in inmediato producir la
adquisicin, modi*icacin trans*erencia o e+tincin de derechos reales
21. +,tulo ) modo
3itulo: Es el acto jur"dico causal .ero en el caso de adquisicin de inmuebles se requiere
una *orma e+presa que es la escritura pblica Este acto jur"dico causal no tiene por e*ecto
FEDERICO A. WITH UG 135 14 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
inmediato producir la adquisicin de derechos reales porque para ello requiere de otro
elemento que es el modo, o sea la tradicin
Como supuesto de derecho real que se adquiere solamente por el t"tulo tenemos a la
hipoteca donde el acto jur"dico real es la escritura pblica de constitucin de hipoteca
<odo: casi nunca el contrato es un acto jur"dico real, el acto jur"dico real ser! la tradicin
posterior al acto En los sistemas de t"tulo y modo la tradicin es traslativa de dominio (la
tradicin es el acto jur"dico real)
En el supuesto de las servidumbres el primer uso constituye la tradicin, porque $stas no
se ejercen por la posesin sino por el uso# ahora bien, d!ndose el caso de servidumbres
donde la limitacin consiste en el no uso, un ;non *aciendo;, estos derechos reales se
constituir!n por el t"tulo# en tales casos, de e+cepcin, la escritura pblica que es el acto
jur"dico causal, es tambi$n el acto jur"dico real
Entre nosotros la tradicin desempe>a no slo una *uncin de publicidad sino tambi$n
constitutiva al derecho real# no e+iste derecho real ni entre las partes ni *rente a terceros
antes de la tradicin
0os requisitos de la tradicin son tres:
?) Mue el tradens sea propietario de la cosa#
@) que el tradens y el accipiens tengan capacidad# y
1) que la tradicin se e*ecte por t"tulo su*iciente para transmitir el dominio
24. +,tulo: concepto clases.
Concepto: podemos de*inirlo desde dos puntos de vista:
?) 7ustantivo (material)# acto jur"dico causal
@) ,djetivo (*ormal): documento portante del negocio
Es acto jur"dico causal su*iciente, por ej, compraventa, donacin, permuta, cualquier acto
traslativo no declarativo
Es el documento portante del negocio jur"dico causal
Cuando hablamos de t"tulo podemos encontrar distintos niveles:
3"tulo per*ecto: es un t"tulo que no merece objecin 7us requisitos son:
7ujeto: $ste debe ser capaz y adem!s legitimado (porque puede ser un sujeto capaz
que no est$ legitimado en cuyo caso se a*ecta la per*eccin del t"tulo)
8bjeto: el t"tulo debe ser aplicado a la cosa que quiero transmitir
Causa: debe ser su*iciente, debe ser un t"tulo traslativo# si tiene vicios o de*ectos el
acto jur"dico causal, el de*ecto del t"tulo radica en la causa
Corma: es t"tulo per*ecto el que cumple todas las solemnidades e+igidas por la ley
7er! per*ecto cuando los cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y *orma no tienen
de*ectos
3"tulo putativo: es un caso especial de posesin de buena *e 7e da cuando:
&) %o e+iste t"tulo, pero el poseedor est! convencido, por ignorancia o error de hecho
e+cusable, que e+iste ,s", un heredero instituido en un testamento, que posee los
bienes de la herencia, ignorando la e+istencia de un testamento posterior, que revoca al
primero
&&) El t"tulo e+iste, pero no se aplica a la cosa pose"da Es t"pico el siguiente ejemplo: ,
compra un terreno en un loteo, toma posesin, se le otorga la escritura# luego se
plantea un litigio en el cual, despu$s de estudios y mensuras se llega a la conclusin de
que la escritura y el acto jur"dico que ella representa (t"tulo) no se re*ieren en verdad al
lote pose"do sino a otro
Nusto t"tulo: es todo acto jur"dico v!lido, revestido de las *ormas legales que ser"a idneo
para constituir el derecho real que se intenta prescribir, si no *uera porque el trasmitente
no es el verdadero propietario o titular del derecho, o si$ndolo, no tiene capacidad para
trasmitirlo
FEDERICO A. WITH UG 135 15 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
25. 'odo la tradicin concepto forma clases. +radicin de la posesin ) del dominio.
Concepto: 0a tradicin es un acto jur"dico bilateral, pero no un contrato destinado segn la
doctrina m!s generalizada a dar vida a derechos creditorios, sino m!s bien un acto jur"dico
real, ya que se trata de un acto jur"dico que da nacimiento, modi*ica o e+tingue derechos
reales
Corma: 0a tradicin debe consistir en actos materiales ya sea realizados voluntariamente
tanto por el tradens cuanto por el accipiens# o por el tradens con consentimiento (e+preso
o t!cito) del accipiens# o, al rev$s, por el accipiens con consentimiento del tradens Estos
actos materiales deben ser tales que pongan al adquirente en posicin de disponer y actuar
*"sicamente sobre la cosa
3radicin de la posesin: El principio est! sentado en el art @166 que, despu$s de e+presar
que la posesin se adquiere tambi$n por la tradicin de las cosas, a>ade: ;)abr! tradicin,
cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la
recibiese; Como dijimos anteriormente lo que se entrega es la cosa y no la posesin
0a presencia e+igida de dos voluntades complementarias asigna a la tradicin todo el
aspecto de un acuerdo de voluntades, pero el acuerdo de voluntades por s" solo no basta,
como no bastan las simples declaraciones Es necesaria la entrega y en esa entrega, que el
precepto e+ige que sea voluntaria, es donde reside el ncleo de la tradicin
3radicin del dominio: 0os arts @E2? a @E21 *ijan los requisitos que debe reunir la tradicin
traslativa del dominio para tener e*icacia como tal: a) que sea hecha por el propietario (o
su representante)# b) que $ste tenga capacidad para enajenar y el que reciba sea capaz
para adquirir, y c) que la transmisin se haga por t"tulo su*iciente para trans*erir el
dominio
36. 7l principio de nemo plus iuris en los d. reales: el Art. 16*6 CC.
El principio de nemo plus iuris en derechos reales implica un principio general (no slo
jur"dico sino tambi$n lgico) de que nadie puede trasmitir aquello que no tiene
El principio se halla receptado en el art 1@62 que dispone: ;%adie puede transmitir a otro
sobre un objeto, un derecho mejor o m!s e+tenso que el que gozaba# y rec"procamente; ,
su vez el art @E21 recalca: ;0os nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin,
son los que son propios del que la hace;
7upongamos el caso de una compraventa de un inmueble, una parte paga el precio y la
otra entrega el inmueble, si anulamos el acto y lo privamos de e*ectos, cu!l es la
consecuenciaO el que recibi el dinero lo devuelve y quien recibi el inmueble lo devuelve
tambi$n, se restituye las prestaciones al margen de las indemnizaciones por da>os y
perjuicios que puedan corresponder El art ?2D2 prescribe que: '0a nulidad pronunciada
por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto
anulado( El art ?2D? atiende la situacin de los terceros: '3odos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser
propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual, salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena
*e a t"tulo oneroso, sea el acto nulo o anulable(
31. 7l principio de nemo plus iuris en los d. reales: en las cosas mue"les ) en las inmue"les
, di*erencia de lo que ocurre con los bienes inmuebles, el art 1@6? hace inaplicable el
principio nemo plus iuris a los bienes muebles 0a posibilidad de adquirir una cosa de
manos de quien no es el verdadero propietario, est! consagrada en el art
@4?@: '0a posesin de buena *e de una cosa mueble, crea a *avor del poseedor la
presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera accin de
reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida( :ale decir que mediando
buena *e y no trat!ndose de cosa robada o perdida, y a lo que se debe agregar que la
adquisicin sea a t"tulo oneroso (art @66H), justi*ican la e+cepcin al principio nemo plus
iuris en los bienes muebles consagrada por el art 1@6?
FEDERICO A. WITH UG 135 16 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
32. <rincipio de con.alidacin.
9na persona constituye o trasmite un derecho real que no ten"a derecho a constituir o
trasmitir En virtud del principio del nemo plus iuris, consagrado por el art 1@62 CC, esa
constitucin carecer"a de validez 7in embargo, si posteriormente el constituyente o
transmitente adquiere ese derecho, por el principio de convalidacin, la constitucin o
trasmisin se valida retroactivamente y se considera como si desde el momento en que se
e*ectu hubiera e+istido ese derecho en cabeza del constituyente o transmitente
Criterio general adoptado por el CC: es el vertido en el art @D24: ;7i el que constituy o
trasmiti un derecho real que no ten"a derecho a trasmitir o constituir, lo adquiriese
despu$s, enti$ndese que trasmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo
hubiera tenido al tiempo de la trasmisin o constitucin;
UDA *
33. !a posesin. Concepto ) elementos.
Concepto: 0a posesin es el poder o se>or"o que el hombre ejerce de una manera e*ectiva
e independiente sobre las cosas, con el *in de utilizarlas econmicamente, poder que
jur"dicamente se protege, con prescindencia de la cuestin de saber si corresponde o no a
la e+istencia de un derecho
-e*inicin legal: ')abr! posesin cuando una persona, por s" o por otros, tenga una cosa
bajo su poder, con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad(
Elementos: Corpus: es la posibilidad *"sica de actuar sobre la cosa, de disponer *"sicamente
de ella y de de*enderla de cualquier accin e+tra>a ,nimus: es la intencin de ejercer la
propiedad para s" mismo
3#. ?aturale3a 2ur,dica de la posesin en el CC. 9unciones >ue cumple la posesin.
%aturaleza jur"dica: -entro de nuestro ordenamiento jur"dico la posesin es un hecho, no
slo porque as" surge del te+to de la ley sino porque es la interpretacin que, desde el
punto de vista *inal"stico, mejor conviene
Cunciones que cumple la posesin: &hering *ue quien enunci las distintas *unciones
jur"dicas de la posesin, que luego sus continuadores sintetizaron en las siguientes:
a) Es contenido de un derecho, porque es uno de los aspectos m!s importantes de los
derechos reales que se ejercen por la posesin, en cuanto constituye el medio
indispensable para realizar todos los *ines pr!cticos de aquellos que, sin la posesin,
quedar"an vac"os de contenido til
b) Es requisito para el nacimiento de un derecho ,s", tanto en la tradicin como en la
prescripcin adquisitiva y en la ocupacin, la posesin se presenta como e+igencia
ineludible a la adquisicin de derechos reales
c) Es *undamento de un derecho: 0a posesin en s" misma, independientemente de que
est$ respaldada por un t"tulo es protegida de toda turbacin o privacin aun contra el
mismo propietario
3*. Clasificacin de la posesin: le-,tima e ile-,tima de "uena ) de mala fe. <osesin
.iciosa.
7i tomamos en cuenta la causa o el acto jur"dico que da nacimiento a la posesin la
podemos clasi*icar en leg"tima e ileg"tima
0eg"tima: cuando es el ejercicio de un d real constituido de con*ormidad con las
disposiciones del Cdigo Es decir, legalmente constituido, cuando se ha observado todo lo
relativo al modo, *orma de darle nacimiento y capacidad de la persona constituyente del d
real
&leg"tima: se dan, segn el CC los siguientes casos:
FEDERICO A. WITH UG 135 17 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
?) Cuando el t"tulo no e+iste: entendiendo por t"tulo la causa/*uente su*iciente que segn
la ley es capaz de trasmitir o de entregar la posesin, o sea el acto o hecho jur"dico por
el cual se va a adquirir la posesin Cuando no hay t"tulo la posesin es ileg"tima
@) Cuando el t"tulo es nulo: en los actos nulos la posesin es ileg"tima desde el mismo
momento de la celebracin del acto# mientras en el anulable, hasta tanto se declare su
nulidad no podemos hablar de ilegitimidad de la posesin -e con*ormidad a la
redaccin del art"culo, se ha optado por introducir nicamente a los casos de actos
nulos# as", cuando la posesin es adquirida por actos nulos, es ileg"tima
1) Cuando *uere adquirida por un modo insu*iciente para adquirir d reales: El modo por el
que se adquiere el d real es la tradicin, la que tiene una serie de condiciones y
requisitos# si no se cumplen con los requisitos de la tradicin, el modo es insu*iciente y
la posesin ileg"tima
4) Cuando se adquiera del que no ten"a derecho a poseer la cosa: por ejemplo, cuando una
persona que no es la propietaria me la trasmite Aecordar lo dispuesto por el art 1@62
segn el cual nadie puede trasmitir un derecho mejor ni m!s e+tenso que el que tiene
D) Cuando, an teniendo derecho a poseer la cosa, no tiene derecho a trasmitirla, por ej
trat!ndose de un incapaz
-e buena o de mala *e: ,dem!s, la posesin ileg"tima puede ser de buena o mala *e -e
buena *e: cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho e+cusable se persuadiere de
su legitimidad -e mala *e: 7er! considerado poseedor de mala *e el que compr la cosa
hurtada o perdida a personas sospechosas que no acostumbraba a vender cosas
semejantes o que no ten"a capacidad o medios para adquirirla y El vicio de *orma en el
t"tulo hace suponer la mala *e en el poseedor .ero todas estas presunciones son iuris
tantum, o sea que son v!lidas hasta tanto no se demuestre lo contrario
.osesin viciosa: art @1E4: '0a posesin ser! viciosa cuando *uere de cosas muebles
adquiridas por hurto, estelionato o abuso de con*ianza# y siendo de inmuebles, cuando sea
adquirida por violencia o clandestinamente# y siendo precaria, cuando se tuviese por un
abuso de con*ianza(
)urto (o robo): consiste en el apoderamiento ileg"timo de una cosa total o parcialmente
ajena
Estelionato: incurre en estelionato el que hubiere contratado sobre cosas ajenas como
propias, si no hiciere tradicin de ellas# o quien hubiere contratado de mala *e sobre cosas
litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la
otra parte hubiese aceptado la promesa de buena *e
,buso de con*ianza: el que con perjuicio de otro se apropiare, no entregare, o no
restituyere a su debido tiempo, cosas muebles, dinero, o valores ajenos, que tuviera bajo
su poder o custodia por un t"tulo que provoca la obligacin de entregar o devolver
:iolencia: ocurre cuendo la adquisicin de la posesin *ue llevada a cabo por v"as de hecho
acompa>ada de violencia corporal o moral 0a violencia la puede ejercer tanto la persona
que va a ocupar la posesin o bien un agente de $l con o sin su consentimiento, pero luego
rati*icada e+presa o t!citamente, y la violencia va a ser ejercida contra el due>o de la cosa,
el que est! poseyendo, o bien contra otra persona que posee a nombre del due>o (ser"a el
caso del mandatario)
Clandestinidad: hay posesin clandestina cuando los actos por los cuales se tom o se
contino *ueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor o se tomaron precauciones
para sustraerla de los que ten"an derecho a oponerse
3/. !a coposesin.
,l igual que el dominio, la posesin es e+clusiva 7egn el art @42? dos posesiones iguales
y de la misma naturaleza no pueden recaer sobre una misma cosa, as", dos personas no
pueden poseer el todo a t"tulo de propietario
El art @425, a su vez, e+presa que dos o m!s personas pueden tomar en comn la
posesin de una cosa indivisible y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa
FEDERICO A. WITH UG 135 18 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
(parece di*"cil entender como pueda poseerse una parte indivisa cuando no se tiene
derecho a una parte material determinada y la posesin implica precisamente , el poder de
hecho sobre la cosa# pero para concebir esto es necesario tener presente que la posesin
comprende el goce pleno de las cosas que se traduce en utilidades y $stas admiten
divisin
31. !a cuasiposesin: Concepto distintas opiniones acerca de su e@istencia en el CC.
El principio de que dos personas no pueden tener sobre la misma cosa dos posesiones
iguales y de la misma naturaleza, no e+cluye, como advertimos, que pueda haber dos
posesiones de distinta naturaleza
Empleando el t$rmino ;posesin; en un sentido amplio, es innegable que pueden coe+istir,
sin superponerse, dos posesiones de distinta naturaleza, como por ejemplo el ya dado del
nudo/propietario y el usu*ructuario
El t$rmino ;cuasiposesin; se ha aplicado en dos sentidos distintos: a) para distinguir la
posesin que ejercen los titulares de derechos reales sobre cosa ajena, o mejor dicho,
cuando se ejerce la posesin con el !nimo de e+teriorizar tales derechos y no con animus
domini, y para cali*icar el hecho posesorio cuando no recae sobre cosas sino sobre bienes o
derechos que, en rigor, no pueden ser susceptibles de posesin propiamente dicha
%o es pac"*ica la doctrina en cuanto a la admisin de la cuasiposesin dentro del CC .ara
la tesis a*irmativa, el argumento est! dado por la re*erencia del art 15E?, que habla de la
adquisicin de la posesin o de la cuasiposesin En otras normas se legisla sobre ella
englob!ndola en la voz ;posesin; que, en sentido lato, es comprensiva de la
cuasiposesin
0a tesis negativa destaca la amplitud que da el Cdigo al t$rmino ;posesin; con *uncin de
ejercicio y e+teriorizacin de los derechos reales (que se ejercen por la posesin) y no slo
del dominio
34. <resunciones en materia de posesin: Distintas presunciones %arts. 23/3 23*1 23/2
#663$. <resunciones en materia de actos posesorios.
El CC dispone que para que haya posesin, adem!s del corpus, se requiere un elemento
especial, que lo denomina animus domini# este elemento presenta en la pr!ctica un grave
inconveniente: la prueba de la e+istencia de dicho elemento
-el articulado del CC se desprenden una serie de presunciones:
El @1E1 que dispone que 'el poseedor no tiene obligacin de producir su t"tulo a la
posesin sino en el caso que deba e+hibirlo como obligacin inherente a la posesin El
posee porque posee(
Esto signi*ica que el que tiene la cosa bajo su poder (corpus) nada tiene que justi*icar, se lo
presume poseedor, y quien aduce lo contrario, tendr! a su cargo la prueba
El @1D1 dice que nadie puede cambiar por su propia voluntad la causa de la posesin
El @1E@ que precepta 'todo poseedor tiene para s" la presuncin de la buena *e de su
posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala *e se presuma(
El 4221 que establece la presuncin de que el poseedor actual, que acompa>a en
apoyo de su posesin un t"tulo traslativo de la propiedad, ha pose"do desde la *echa del
t"tulo, si no se probara lo contrario
7int$ticamente se desprenden las siguientes presunciones iuris tantum:
a) .osesin se presume (@1E1)
b) .resuncin de que su posesin es de buena *e (@1E@)
c) 7i su posesin es respaldada por un t"tulo, que posee desde la *echa del mismo, siempre
que sea un t"tulo traslativo del dominio
d) ,dem!s, se establece la innecesaridad del poseedor de e+hibir su t"tulo, salvo los casos
e+presamente se>alados en contrario
e) 0a imposibilidad de cambiar la causa de su posesin a no ser en algunos supuestos
FEDERICO A. WITH UG 135 19 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
El art @1H4 del Cdigo de :$lez dispone que 'son actos posesorios de cosas inmuebles, su
cultura, su percepcin de *rutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se
haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerlo en
alguna de sus partes(
Con respecto a la parte del art"culo que dispone que basta ejercer los actos posesorios en
alguna parte del *undo, ello es as" slo en los casos en que se adquiere la posesin con el
consentimiento del poseedor anterior# en cambio, cuando la posesin se adquiere por la
violencia, el usurpador slo puede considerarse poseedor de la parte que e*ectivamente se
ha apoderado El usurpador adquiere piedra a piedra
0a enumeracin de los actos posesorios es meramente enunciativa, no obstante lo cual son
bastante equ"vocas, ya que el cultivo de un *undo, por ejemplo, puede ser hecho tanto por
un poseedor como por un tenedor 7e discute acerca de si probada la e+istencia de estos
actos posesorios demostrativos del corpus, se presume el animus
35. +enencia: concepto ) clases. Distintos casos de tenencia art. 2#/2.
.ara la escuela cl!sica la tenencia es la detencin de la cosa, o el poder de hecho sobre ella
pero reconociendo en otra persona la *acultad de someterla al ejercicio de un d real El
tenedor tiene el corpus, es decir, ejerce un poder *"sico e*ectivo sobre la cosa, pero carece
de animus domini, pues reconoce la propiedad en otro
Clases:
,bsoluta: cuando la cosa, por estar *uera del comercio, no puede ser pose"da por
ninguna persona 0a tenencia absoluta se re*iere a aquellas cosas del dominio pblico del
Estado las cuales no pueden ser objeto de una posesin pero si /en principio/ de un uso
general por parte de la comunidad Este tipo de relaciones e+cluye la aplicacin del
cdigo civil y su estudio compete al derecho administrativo
Aelativa: cuando el tenedor reconoce la posesin de otra persona en la cosa que $l
detenta 7e subdivide en:
a) &nteresada: cuando el tenedor tiene inter$s personal en conservar la cosa para $l
mismo, porque saca algn provecho para s" de la cosa Ej: el locatario, el
comodatario Est! tipi*icada por el art @4E@ inc &o Cd Civil
b) -esinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de
la cosa, no tiene inter$s en la tenencia
El art @4E@ contiene la enumeracin legal de los casos de tenencia: ? 0os que poseyeren
en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o
comodatario @ 0os que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el
depositario, el mandatario o cualquier representante 1 El que transmiti la propiedad de
la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente 4 El que continu en poseer la
cosa despu$s de haber cesado el derecho de poseerla, como el usu*ructuario, acabado el
usu*ructo, o el acreedor anticresista D El que contina en poseer la cosa despu$s de la
sentencia que anulase su t"tulo, o que le negase el derecho de poseerla E El que
continuase en poseer la cosa despu$s de reconocer que la posesin o el derecho de
poseerla pertenece a otro
#6. !a tenencia lue-o de la reforma por el Decreto=!e) 11111
7egn la re*orma que introdujo la ley ?66??, el tenedor est! legitimado tambi$n, junto con
el poseedor, para intentar las acciones policiales del CC, por e+presa disposicin de los
art"culos re*ormados @4E5 (accin policial de manutencin) y @452 (accin de despojo)
,rt @4E5: '0a posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser
turbadas arbitrariamente 7i ello ocurriere, el a*ectado tendr! accin judicial para ser
mantenido en ellas, la que tramitar! sumariamente en la *orma que determinen las leyes
procesales(
,rt @452 'Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin
obligacin de producir t"tulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque
FEDERICO A. WITH UG 135 20 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
*uere due>o del bien E+ceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inter$s ajeno o
en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad(
UDA /
#1. Ad>uisicin de la posesin por causa de muerte %arts. 3#16 ) 3#14$
,rt 14?2 Cuando la sucesin tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el
heredero entra en posesin de la herencia desde el d"a de la muerte del autor de la
sucesin sin ninguna *ormalidad o intervencin de los jueces, aunque ignorase la apertura
de la sucesin y su llamamiento a la herencia
,rt 14?H El heredero sucede no slo en la propiedad sino tambi$n en la posesin del
di*unto 0a posesin que $ste ten"a se le trans*iere con todas sus ventajas y sus vicios El
heredero puede ejercer las acciones posesorias del di*unto, aun antes de haber tomado de
hecho posesin de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las
que se podr"an e+igir al di*unto
7e deben distinguir dos supuestos:
a 7ucesin a t"tulo universal: Como el heredero contina la persona del causante,
con*orme al art 14?6 nos encontrar"amos no en presencia de dos posesiones distintas
que podr"an accederse o unirse sino en el caso de una misma posesin (la del *allecido)
que se contina en su heredero con sus mismas cualidades o vicios, porque de acuerdo
a la *iccin legal, $ste y aqu$l son una misma persona
b 7ucesin a t"tulo singular: aqu" si las posesiones est!n separadas ab initio y, en ciertos
casos (cuando se encuentren reunidos los requisitos legales) se pueden unir, sumar o
accederse Aequisitos: a) ninguna de las posesiones debe ser viciosa# b) no deben estar
separadas por una posesin viciosa
#2. Ad>uisicin de la posesin por actos unilaterales: la aprehensin la ocupacin ) la
desposesin.
0a aprehensin: debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga
a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad *"sica de tomarla
0a ocupacin y la desposesin: Es un modo unilateral de adquirir la posesin de cosas
muebles e inmuebles, contra la voluntad del actual poseedor Es unilateral porque la
adquisicin se realiza por la sola voluntad del adquirente 7i se trata de cosas muebles este
modo de adquisicin ocurre por 'hurto o estelionato(, y en el caso de los inmuebles si *ue
'violenta o clandestina( 3ambi$n se da se da en el supuesto de robo ,dem!s, tambi$n hay
desposesin en caso de 'abuso de con*ianza(, es decir, cuando el tenedor que est! obligado
a restituir la cosa intervierte unilateralmente el t"tulo y se convierte en poseedor
#3. Ad>uisicin de la posesin por representantes.
0a posibilidad de adquirir la posesin por intermedio de representante se establece en el
art @1D? al de*inir a la posesin alude a que una persona tenga una cosa bajo su poder
'por s" o por otro(# es evidente que ese 'otro( es el representante de la posesin del
poseedor El representante puede ser voluntario o necesario
a Aepresentante voluntario: 7abido es que en la adquisicin de la posesin se necesitan
los dos elementos, tanto el corpus como el animus, lo que tambi$n es necesario para el
supuesto en que la adquisicin sea por representante con la nica particularidad de que,
en tal caso, cuando se realizan los actos materiales se produce un desdoblamiento de
dichos elementos El animus e+iste en la persona del representado, quien ser! el que en
de*initiva adquiera la posesin, mientras que el corpus se concreta en la persona del
representante, quien toma la cosa para su mandante
b El animus e+iste desde el momento en que una persona le otorga un mandato a otra
para que adquiera la posesin en su nombre El corpus aparece cuando el mandatario
cumple con su cometido y toma la cosa para su mandante, en ese instante los dos
elementos de la posesin se encuentran reunidos
FEDERICO A. WITH UG 135 21 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
c Pestor de negocios: Cuando la adquisicin de la posesin en nombre de otra se hace sin
tener la representacin de $sta es necesaria la posterior rati*icacin de aqu$l en cuyo
nombre se actu 0a persona en cuyo nombre se obr debe rati*icar lo actuado por el
tercero si pretende convertirse en poseedor En este supuesto el corpus aparece ante
que el otro elemento# el animus aparece cuando el interesado rati*ica lo actuado 0a
rati*icacin opera con e*ecto retroactivo, es decir, la posesin se estima adquirida al d"a
en que *ue tomada por el gestor o*icioso
d Aepresentante legal o necesario: 7on los supuestos en que el adquirente sea un incapaz
o bien una persona jur"dica
?) .ersonas incapaces: dice el CC 'son incapaces de adquirir la posesin por s" mismos
los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes, *atuos y menores de
diez a>os# pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores( Esta norma
se aplica para el caso de adquisicin unilateral de la posesin porque para los
supuestos de adquisicin bilateral, tradicin, se requiere la plena capacidad, es decir,
la necesaria para celebrar actos jur"dicos 0a enumeracin es meramente enunciativa
y agregar los ebrios, drogados, hipnotizados, etc
@) .ersonas jur"dicas: pueden adquirir la posesin# pero no por s" mismas sino que deben
hacerlo por intermedio de sus representantes legales .ara la determinacin de
quienes revisten el car!cter de representantes de la persona jur"dica habr! que
atender a lo que dicen las leyes y los respectivos estatutos
##. +raditio "re.i manu ) constituto posesorio.
0a 3raditio brevi manu tiene lugar cuando:
a quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jur"dico se
trans*orma en poseedor, como es el caso del locatario que compra la *inca que arrienda#
b o cuando alguien posee a nombre de una persona y pasa a poseer a nombre de una
tercera Es el caso del propietario de un inmueble alquilado que lo vende a un tercero, el
locatario antes pose"a a nombre del vendedor y ahora pasa a poseer a nombre del
comprador
Constituto posesorio: ,parece cuando el poseedor trasmite a otro la posesin pero queda
como tenedor de la cosa# es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y queda
como locatario del mismo, para cualquier observador la situacin del transmitente respecto
a la cosa no ha variado, sin que medie tradicin, el adquirente adquiere la posesin
.recisamente por el car!cter oculto es que el constituto posesorio ha sido resistido an a
pesar de la evidente conveniencia econmica del mismo
#*. Ad>uisicin de la posesin. Accesin de posesiones %arts. 2#1* 2#1/ #66# ) #66*$.
0a accesin de posesiones es la posibilidad de unir o sumar la posesin que una persona
ejerce o ha ejercido, con la del anterior o de los anteriores poseedores 7i la sucesin es a
t"tulo universal no es necesario recurrir a esta *igura, ya que el heredero ocupa, respecto
de los bienes, la misma posicin que ten"a el causante En consecuencia se entiende que se
trata de una misma posesin 7i la sucesin es a t"tulo singular pueden unirse las
posesiones siempre que se renan los requisitos establecidos en el CC 3al posibilidad es
*acultativa, ya que si se unen, la posesin posterior participar! de las cualidades y de los
vicios de la anterior y puede ocurrir que esto no convenga al nuevo poseedor El inter$s en
unirlas reside en la necesidad de aumentar el lapso por el cual se reputa poseedor, a los
*ines del ejercicio de las acciones posesorias propiamente dichas (anualidad) o la de
usucapir
Aequisitos: para que dos posesiones puedan unirse es necesario: a) que ninguna de ellas
sea viciosa# b) que no est$n separadas por una posesin viciosa, y c) que la una derive de
la otra, o sea que haya una transmisin de la posesin o entrega de la cosa
FEDERICO A. WITH UG 135 22 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
#/. Conser.acin ) p:rdida de la posesin: &pinin de Iherin- ) Sa.i-n). ?ormas del CC al
respecto.
El hecho posesorio requiere de la presencia de los dos elementos que la teor"a cl!sica
considera indispensables para su e+istencia (corpus y animus)# es lgico que la
desaparicin de uno de ellos, y con mayor razn la de ambos, determine la cesacin de la
relacin posesoria
0a discrepancia doctrinaria de &hering con 7avigny, que se trasluce tambi$n en el tema,
versa sobre la necesidad de que deba concurrir la p$rdida de los dos elementos o si basta
la p$rdida de uno de ellos para la p$rdida la posesin o, en otras palabras, si la posesin
puede conservarse ;solo animo; o ;solo corpore;
En s"ntesis, 7avigny sostiene que la posesin puede ser conservada por la simple voluntad
de no abandonarla, que denota la necesidad de una voluntad opuesta a la e+presada al
adquirirla <ientras ella no se mani*iesta, persisten las condiciones originarias
0a teor"a objetiva critica esta posicin, sosteniendo que no es necesario indagar sobre la
e+istencia de los elementos que pudieron tener importancia en el acto de adquisicin, sino
veri*icar si el poseedor contina conduci$ndose como lo har"a un propietario respecto de
cosas semejantes
%ormas del CC al respecto: conservacin: ;0a posesin /dice el art @44D/ se retiene y se
conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por
s" o por otro 0a voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se
haya mani*estado una voluntad contraria; El principio que la norma sienta es la recepcin
clara de la doctrina subjetiva de la necesidad de un
animus in contrarium actus Consecuencia de esta regla es que el poseedor conserva la
posesin aunque haya perdido la cosa, mientras conserva la esperanza probable de
encontrarla y mientras mantenga la voluntad de poseer cuando la cosa permanece en el
lugar donde el poseedor la guard, aunque $l no recuerde dnde la puso y aunque se trate
de heredad ajena 0a posesin se conserva igualmente cuando *allecida la persona que
pose"a a nombre de un tercero, los herederos continan en la posesin aunque creyeran
que la propiedad y la posesin pertenec"an al autor o causahabiente
.$rdida: 0a p$rdida de la posesin puede ser por causas absolutas o relativas 7e pierde en
*orma absoluta cuando el objeto se destruye o desaparece *"sicamente
Es relativa cuando se abandona la posesin o $sta pasa a ser ejercida por otra persona
0a p$rdida de la posesin puede derivar de causales relativas al objeto, por la voluntad de
la persona que posee, o por la accin de un tercero
#1. Inter.ersin de t,tulo. Concepto. 0e>uisitos.
Concepto: es el cambio de la causa o t"tulo en virtud del cual se est! poseyendo o teniendo
la cosa El @1D1 dispone que nadie pueda cambiar por s" mismo ni por el transcurso de
tiempo la causa de la posesin El que comenz a poseer por s" y como propietario de la
cosa, contina poseyendo como tal, mientras que no se pruebe que ha comenzado a
poseer por otro El que ha comenzado a poseer por otro se presume que contina
poseyendo por $l mismo t"tulo, mientras no se pruebe lo contrario Este concepto se
completa con el art"culo @1D4, que dispone que tampoco se puede cambiar por la propia
voluntad, ni por el transcurso del tiempo las cualidades ni los vicios de la posesin# tal
como ella comenz, tal continuar! siempre, mientras no se cree un nuevo t"tulo de
adquisicin
0as e+cepciones a lo dispuesto por los arts @1D1 y @1D4 pueden darse mediante actos
jur"dicos:
a) -e comn acuerdo entre poseedor y tenedor, en los casos de traditio brevi manu y
constituto possessorio
b) .or intermedio de un juez, ya sea por actos entre vivos o actos mortis causa
c) .or acto unilateral del tenedor
FEDERICO A. WITH UG 135 23 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
.ara que e+ista interversin del t"tulo, no bastan las simples mani*estaciones de la
voluntad, como se desprende de la norma del art @446, sino que la actitud debe consistir
en hechos e+teriores que impliquen una verdadera contradiccin a los derechos del
propietario, un verdadero alzamiento contra su derecho, que puede revestir la *orma
judicial, aunque no es necesario que se plantee un litigio, o actos de *uerza que impidan al
propietario el ejercicio de su derecho Estos actos, por lo tanto, deben revestir un car!cter
ostensible e inequ"voco para tener la consecuencia que la interversin apareja, cual es la
de convertir la tenencia en posesin
UDA 1
#4. Accin rei.indicatoria en materia de "ienes mue"les: Cuando procede. ?aturale3a
2ur,dica de la ad>uisicin.
,rt @4?@: 0a posesin de buena *e de una cosa mueble, crea a *avor del poseedor la
presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida
Es decir que, reunidas las dos condiciones del art @4?@, posesin Q buena *e, la ley
atribuye al poseedor el car!cter de propietario y, por ello, la posibilidad de repeler la
reivindicacin del e+ due>o
7in embargo, si e+aminamos las normas relativas a la accin reivindicator"a, nos
encontramos con el art @6E6 que declara que para repeler la accin reivindicatoria del
propietario, es necesario que el poseedor la haya adquirido a t"tulo oneroso, pues si lo *ue a
t"tulo gratuito, la reivindicacin es procedente, a pesar de la posesin de buena *e ,hora
bien, segn el art @4?@ los nicos requisitos que deben reunirse para dar lugar a la
presuncin de propiedad son: la posesin y la buena *e# slo para paralizar la accin
reivindicatoria, es decir, slo *rente al propietario anterior se requiere, adem!s, el t"tulo
oneroso En resumen: el poseedor de buena *e es propietario *rente a todos, la haya
adquirido a t"tulo oneroso o gratuito, pero en el ltimo caso no lo ser! *rente al propietario
%aturaleza jur"dica: 7e ha discutido la naturaleza jur"dica de esta institucin pudiendo
sistematizarse la de la doctrina en tres posiciones *undamentales: a) la de quienes aducen
que se trata de una prescripcin instant!nea# b) los que sostienen que es una presuncin
de propiedad, y c) los que a*irman que se trata de una atribucin del dominio ministerio
legis, o adquisicin legal de la propiedad
#5. Corolarios del art. 2#12 del CC: arts. 2#13 ) 2#1# del CC.. 7@cepciones al art. 2#12
dentro del Cdi-o
Corolarios al art @4?@:
,rt @4?1 0as acciones de resolucin, nulidad, o rescisin a que se halla sometido el
precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena *e
%o podr!n dirigirse contra $l porque el poseedor actual de buena *e se ha convertido en
propietario por obra del @4?@ perdiendo, simult!neamente, su derecho real el anterior
propietario
,rt @4?4 0a presuncin de propiedad no puede ser invocada por la persona que se
encuentre en virtud de un contrato o de un acto l"cito o il"cito, obligada a la restitucin de la
cosa
%o podr! invocarla porque, o se trata de un tenedor, que no puede ampararse en el @4?@,
que requiere posesin, o se trata de un poseedor de mala *e
E+cepciones dentro del CC:
? Cosas robadas o perdidas
a) .rincipio general: si se trata de cosas robadas o perdidas, y aunque las haya
adquirido a t"tulo oneroso, su poseedor, aunque sea de buena *e, no est! a cubierto
de la reivindicacin
FEDERICO A. WITH UG 135 24 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
b) 7upuestos de reembolso al tercer poseedor: En principio, el propietario que reivindica
una cosa mueble robada o perdida, nada debe desembolsar a *avor del poseedor
actual, aunque sea de buena *e y a t"tulo oneroso
c) 9sucapin: trat!ndose de cosas robadas o perdidas, si bien su propietario puede
siempre reivindicarlas, la accin slo le corresponde por el t$rmino de 1 a>os,
contados desde la *echa del robo o p$rdida
@ ,rt @4?D
a) <uebles del Estado general o de los Estados particulares: se re*iere a bienes del
dominio pblico Estos bienes son inalienables, sustra"dos al comercio jur"dico del
derecho privado4H, y, por lo tanto, no son susceptibles de posesin
b) ,ccesorios de un inmueble reivindicado: por el principio de que las cosas accesorias
siguen la suerte de la principal y porque ;la propiedad de una cosa comprende
simult!neamente la de los accesorios que se encuentran en ella natural o
arti*icialmente unidos
1 Caso especial del privilegio del locador: art 1HHD: ;7i los muebles gravados con el
privilegio hubiesen sido sustra"dos de la casa alquilada, el propietario de ella puede,
durante un mes, hacerlos embargar, para hacer e*ectivo el privilegio, aunque el poseedor
de ellos sea de buena *e
UDA 4
*6. !a proteccin posesoria en el CC: 9uentes. <rincipios fundamentales. Derecho a la
posesin fundada en un t,tulo %art. 2#/4$.
Cuentes: En esta materia :$lez acudi al -erecho romano, el -erecho espa>ol, el
-erecho *ranc$s, $ste inspirado en el romano, pero a trav$s de las modi*icaciones
acontecidas durante la Edad <edia, la obra de Creitas, el Cdigo Civil de Chile, redactado
por ,ndr$s Gello y el Cdigo de ,ustria
.rincipios *undamentales: Est!n contenidos en el art @4EH y en la primera parte del art
@4E5 CC Estas disposiciones concretan el basamento de todo estado de derecho: la
interdiccin de la violencia privada# la erradicacin de la justicia por mano propia, aunque
se sea titular de un derecho
,rt @4EH: derecho a la posesin *undada en un t"tulo: v"as legales para adquirirla: Esta
norma determina que por m!s que e+ista un t"tulo v!lido que otorgue derecho a la
posesin, $sta no se puede tomar de propia autoridad, sino que debe reclamarse por las
correspondientes v"as legales
*1. Interdicto de ad>uirir la posesin.
7upongamos que , compra a G un campo El contrato de compraventa, debidamente
*ormalizado en escritura pblica da derecho a obtener la entrega de la cosa, que
per*eccionar! el dominio en cabeza de , 7i esa entrega no se realiza, ,, no puede tomar la
posesin del campo por s" mismo (art @4EH), sino que la tiene que reclamar por las ;v"as
legales; 0e corresponde una accin personal por cumplimiento del contrato RE+isten otros
recursos que permitan lograr la entrega de la cosa por medio de un tr!mite m!s r!pido que
el juicio por cumplimientoO 7i la cosa est! en manos del vendedor, se sostiene podr"a
intentarse contra $l el interdicto de adquirir, regulado por la ley procesal en el cap"tulo
destinado a los interdictos posesorios 7i bien cierta jurisprudencia ha admitido este
interdicto, <ariani de :idal lo considera inaplicable
*2. Defensa <ri.ada de la <osesin ) de la tenencia %art. 2#16 del CC$. Casos. 0e>uisitos.
!,mites.
,rt @462 'El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y
repulsar la *uerza con el empleo de una *uerza su*iciente, en los casos en que los au+ilios
de la justicia llegar"an demasiado tarde# y el que *uese despose"do podr! recobrarla de
FEDERICO A. WITH UG 135 25 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no e+ceda los l"mites de la propia
de*ensa(
? , qui$nes se concede 0as palabras hecho de la posesin con las que se inicia la norma,
han sido interpretadas como que se re*ieren al corpus de la posesin# la legitimacin
activa ser"a ampl"sima: comprender"a no slo a los poseedores de cualquier clase, aun
viciosos, sino tambi$n a los tenedores y aun a los que est!n en relacin con la cosa por
v"nculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad
@ En qu$ casos se concede: se otorga la de*ensa en caso de desposesin, y tambi$n en los
supuestos de turbacin, porque la turbacin no es sino una desposesin en marcha y
porque el CC otorga el derecho de protegerse en la posesin propia, sin hacer
distinciones en cuanto a la categor"a del ataque %o debe mediar intervalo de tiempo
entre el ataque y la de*ensa y los medios empleados para hacerla e*ectiva deben guardar
una relacin razonable con aqu$l ,dem!s, para legitimar esta vindicta por mano propia,
es menester que los au+ilios de la justicia llegaran demasiado tarde
Este remedio se otorga en supuestos en que medie violencia Esto parece re*irmado por las
propias palabras de la ley: ;repulsar la *uerza; .ero, Rse otorga slo en casos de
desposesin violentaO .ara la mayor"a, as" es, puesto que en caso de desposesin
clandestina, no podr"a darse el requisito de la inmediatez entre el despojo y el recupero,
indispensable para legitimar la autode*ensa
*3. Defensa 2udicial de la posesin: Concepto de +ur"acin ) Despo2o.
Concepto de turbacin Est! de*inido en el art @45E: '7lo habr! turbacin en la posesin,
cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de
poseer, actos de posesin de los que no resultase una e+clusin absoluta del poseedor( 7e
completa el concepto en el art @456, ?er p!rr: '7i el acto de la turbacin no tuviese por
objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin del poseedor ser! juzgada como
indemnizacin de da>o y no como accin posesoria(
-esde el punto de vista de la proteccin posesoria, no toda molestia que se provoque
respecto de la cosa pose"da representa una turbacin
.ara que e+ista una verdadera turbacin es necesario que el agente tenga propsitos de
poseer o de limitar la posesin, y que estos actos sean de hecho 7i realiza actos que
signi*iquen un da>o o un desmedro de la posesin, pero que no tienen aquella *inalidad, la
v"a indicada es invocar una accin personal de da>os y perjuicios y no la accin posesoria,
ya que la posesin no ha sido a*ectada
Concepto de despojo: 3ambi$n llamado desposesin# est! de*inido en el art @456, @do
p!rr: '7i el acto tuviese el e*ecto de e+cluir absolutamente al poseedor de la posesin, la
accin ser! juzgada como despojo( 7e discute si el despojo signi*ica desposesin violenta
(tesis restringida) o si por el contrario, si adem!s de la desposesin violenta abarca la
clandestina o por abuso de con*ianza para el caso de los inmuebles y al hurto y al
estelionato, para los muebles (tesis amplia)
*#. Accin de despo2o.
-espojo signi*ica privacin total o parcial de una cosa 7i un tercero realiza actos
posesorios sin impedir que el poseedor tambi$n los realice simult!neamente, hay turbacin
y no despojo 7in embargo, esto no requiere necesariamente la e+clusin del anterior
poseedor de toda la cosa# basta que lo e+cluya de una de sus partes, como puede ser una
habitacin de un inmueble
El despojo debe haber sido realizado con violencia, abuso de con*ianza o clandestinidad
(para el caso de las cosas inmuebles) o violencia, hurto o estelionato para el caso de las
cosas muebles
Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de
producir t"tulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque *uera due>o del
FEDERICO A. WITH UG 135 26 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
bien E+ceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inter$s ajeno o en razn de una
relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad
Nuzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus
accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las p$rdidas e intereses y de los gastos
causados en el juicio, hasta la total ejecucin de las sentencias
**. Acciones posesorias propiamente dichas: 0e>uisitos.
El que se encuentra en una relacin interesada con la cosa, sea poseedor o tenedor
interesado, puede su*rir dos ataques: turbacin o desposesin (tambi$n denominada
despojo) E+isten entonces dos tipos de lesiones que la posesin puede su*rir en manos de
su titular, las cuales tienen las siguientes *ormas de proteccin judicial:
a) 9na accin posesoria (t$cnica o propiamente dicha) de mantener, destinada a proteger al
poseedor contra turbaciones que no importen e+cluirlo de la posesin Es la ,ccin de
manutencin (art @45D)
b) 9na accin posesoria (en el mismo sentido) de recuperar que ampara al poseedor contra
actos de desposesin absoluta (aunque sea parcial, respecto de la cosa) Es la ,ccin de
Aestitucin (arts @45E y @456)
c) 9na accin policial, o interdicto de retener, que ampara al poseedor (o tenedor) contra
turbaciones Es la ,ccin .olicial de <anutencin (art @4E5)
d) 9na accin policial de recobrar, o interdicto, que ampara al poseedor (o tenedor) contra
actos de desposesin absoluta (total o parcial) Es la ,ccin de -espojo: (,rts @452 a
@454)
7e consideran acciones posesorias propiamente dichas la a) accin de manutencin (para
el caso de turbacin) y la b) accin de restitucin (para el caso de desposesin) 0as otras
@ se consideran acciones policiales
Aequisitos:
.osesin En primer lugar, la legitimacin activa corresponde nicamente a los
poseedores en sentido estricto, es decir aquellos que tienen la cosa con la intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad 0a buena *e no es requerida para el
ejercicio de las acciones posesorias, pero si *uere de mala *e, los caracteres que debe
reunir la posesin implican la necesidad de que ella no sea viciosa
,nualidad .ara computar el a>o que e+ige la norma del art @461, el poseedor actual
puede unir su posesin al anterior cuando se dan las condiciones para que proceda la
accesin de posesiones Este e+tremo no se cumple cuando la posesin es carente de
continuidad o cuando ha e+istido una interrupcin El art @466 e+presa: '0a posesin no
tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y
que no tiene sobre la cosa ningn derecho de posesin;
,usencia de vicios 7e e+ige que la posesin no tenga los vicios de ser precaria, violenta
o clandestina
.blica 7e e+ige que la posesin no sea clandestina, el art @465 que establece: ;.ara
que la posesin d$ lugar a las acciones posesorias debe ser pblica;
.ac"*ica El art @46H, dice: ;.ara que la posesin d$ acciones posesorias, debe haber
sido adquirida sin violencia# y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber
sido turbada durante el a>o en que se adquiri por violencias reiteradas;
%o precaria 0a precariedad no es un vicio en s", pero el precarista que, intervirtiendo el
t"tulo, se alza con la posesin, es un poseedor vicioso por abuso de con*ianza
Continuidad 0o importante, a los e*ectos de la continuidad, es que medien actos que la
e+terioricen y no e+istan otros que impliquen abandono de la posesin, o circunstancias
que autoricen a presumirlo
%o interrupcin la interrupcin puede emanar de actos del propio poseedor, o de un
tercero 0a interrupcin puede ser de car!cter civil o natural
FEDERICO A. WITH UG 135 27 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
*/. Acciones posesorias: accin de o"ra nue.a. Interdicto de o"ra nue.a.
0a opinin mayoritaria entiende que se trata de una accin autnoma an cuando el cdigo
la regula haciendo remisin a la accin de mantener o a la de despojo Es que, no siempre
la obra nueva hecha en terrenos que no corresponden al poseedor, se realiza con el !nimo
e+igido por el art @45E para la turbacin# y cuando la obra se realiza en terrenos del
accionante, no por ello tendr! siempre el alcance de e+cluir en *orma absoluta al poseedor,
por lo que no se dan los supuestos de una y otra lesin
7e dan @ casos:
a) 8bra nueva en terrenos del poseedor a*ectado: implica una intromisin en su propiedad
o posesin por lo que el Cdigo asimila esta variante a la accin de despojo 0a obra
nueva puede consistir tanto en construccin comenzada en terrenos o inmuebles del
poseedor, segn el art @45H, como en destruccin de las obras e+istentes -ice el ,rt
@45H: '7i la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a
hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras e+istentes, la
accin posesoria ser! juzgada como accin de despojo(
El objeto puede ser solamente una cosa inmueble Es irrelevante que se cause un
perjuicio al poseedor o que la obra implique un bene*icio para el innovador
0egitimacin activa: poseedor de un inmueble, propietario, usu*ructuario, etc
0egitimacin pasiva: la persona que ha comenzado la obra o destruido la e+istente
8bjeto: un inmueble sobre el cual recae la posesin
8bjeto de la accin: restablecimiento de las cosas al estado anterior
b) 8bra nueva en terrenos que no son del poseedor: El autor de la obra nueva puede estar
construyendo en su propio terreno una obra que a*ecte la posesin de otra, caus!ndole
un perjuicio que no tenga obligacin de soportar Establece el art @455 que ')abr!
turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en
inmuebles que no *uesen del poseedor, sean de la clase que *ueren, la posesin de $ste
su*riere un menoscabo que cediese en bene*icio del que ejecuta la obra nueva(
7on requisitos para la procedencia de la accin:
a) que se trata de una obra iniciada pero no terminada#
b) que se realice en inmuebles que no sean del accionante#
c) que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesin# y
d) que implique un bene*icio para el agente
7i se tratara de una obra terminada la accin que corresponde es la de mantener
Es imprescindible la e+istencia de inter$s para accionar
0egitimacin activa: poseedor de un inmueble, propietario, copropietario, etc
0egitimacin pasiva: el autor de la obra, pudiendo o no ser poseedor del terreno donde
ella se ejecuta
8bjeto: recae sobre inmuebles
&nterdicto de obra nueva Es la pretensin procesal en cuya virtud el poseedor o tenedor de
un inmueble que es turbado en su posesin o tenencia por una obra nueva que a*ectare a
ese bien, reclama que la obra se suspenda durante la tramitacin del proceso y se ordene
destruir en la sentencia
3iene *undamento en los arts @45H, @455 y @D22 del CC y procede, por le tanto, si la
turbacin en la posesin o en la tenencia consisten en: ?) 9na obra nueva que se comienza
a hacer en el inmueble respecto del cual el demandante ejerce la posesin o tenencia# @)
0a destruccin de las obras e+istentes en ese inmueble# 1) 9na obra nueva que se
comienza a hacer en otros inmuebles, siempre que la posesin o tenencia del actor su*ra
menoscabo que ceda en bene*icio del que ejecuta la obra nueva (pej obstaculizacin del
ejercicio de una servidumbre)
*1. Accin de daAo temido.
FEDERICO A. WITH UG 135 28 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Concepto / El p!rr @S del art @455 por la ley ?66?? que dice: ;Muien tema que de un
edi*icio o de otra cosa derive un da>o a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a *in
de que se adopten las oportunas medidas cautelares;
0a mayor"a de la doctrina entiende como m!s adecuada la denominacin 'denuncia de
da>o temido(
El agregado al art @455 estar"a contradiccin con el art ??1@ ('El propietario de una
heredad contigua a un edi*icio que amenace ruina, no puede pedir al due>o de $ste
garant"a alguna por el perjuicio eventual que podr! causarle su ruina 3ampoco puede
e+igirle que repare o haga demoler el edi*icio() el que no ha sido derogado En de*iciente
t$cnica la ley ?66?? omiti armonizar las disposiciones del cdigo re*ormado con los
agregados introducidos por la re*orma
%aturaleza: 7e trata de una accin e+traposesoria ya que su ejercicio no depende, por lo
menos e+clusivamente, de una relacin con la cosa -esde otro punto de vista es una
accin cautelar y de e*ecto provisional
0egitimacin activa: ,mplia, compete a todo el que tema un da>o a sus bienes 7iendo una
accin de car!cter subsidiario, no debe internarse cuando se encuentra remedio por otra
v"a, pej las que regulan las restricciones del dominio re*eridas al inter$s rec"proco de los
vecinos
0egitimacin pasiva: Corresponde al propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o
da>o, sigue a la cosa en manos de quien se encuentre
.resupuestos: El riesgo debe ser grave y probable aun cuando no es necesario que sea
inminente El da>o no debe haberse producido porque en tal caso la accin que
corresponde es la de da>os y perjuicios
8bjeto: 7egn la mayor"a de la doctrina la cosa que amenace ruina o da>o debe ser
inmueble# sin embargo, el Cdigo, despu$s de citar el edi*icio, se re*iere a otra cosa sin
distinguir El objeto puede re*erirse a !rboles, antenas, instalaciones el$ctricas o
tele*nicas, edi*icaciones de todo tipo, etc
Cinalidad de la accin: Es de naturaleza cautelar, provisional y subsidiaria y, por lo tanto,
debe cesar apenas el peligro o riesgo desaparezca o se instaure la accin correspondiente
.uede decretarse inaudita parte, cuando se trate de medidas jur"dicas o materiales que no
importen destruccin o menoscabo de la construccin e+istente
*4. !os interdictos. Concepto. Disposiciones en los cdi-os de procedimiento. !os interdictos
) las acciones posesorias.
Concepto: son aquellas acciones que nacen con motivo de la perturbacin o despojo de la
posesin o tenencia de un bien mueble o inmueble, o de una obra nueva que a*ectare a un
inmueble, y cuya *inalidad consiste en obtener una decisin judicial que ampare o restituya
la posesin o la tenencia u ordene la suspensin de*initiva o destruccin de la obra
Clases: el C.CC% dispone que los interdictos slo podr!n intentarse: ?) .ara adquirir la
posesin# @) .ara retener la posesin o tenencia# 1) .ara recobrar la posesin o tenencia#
4) .ara impedir una obra nueva (art E2E)
El C.CC% somete a las acciones posesorias al tr!mite del juicio ordinario, y a los interdictos
al tr!mite del juicio sumar"simo, pero descarta la posibilidad de que, sustanciada y decidida
una accin posesoria o un interdicto, la parte vencida plantee la cuestin posesoria en un
proceso posterior .or consiguiente, tanto en el supuesto de las acciones posesorias como
en el de los interdictos, las sentencias reca"das en los respectivos procesos producen
e*icacia de cosa juzgada en lo que ata>e al tema de la posesin, pudiendo el vencido
ejercer nicamente la correspondiente accin real
*5. <etitorio ) posesorio: 7l ius possidendi ) el ius possessionis
El ius possidendi es el derecho de poseer 3ienen ius possidendi los que tienen derecho de
poseer, es decir, los poseedores leg"timos
FEDERICO A. WITH UG 135 29 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
El ius possessionis est! constituido por los derechos que emanan del sustrato *!ctico que
constituye la posesin Esencialmente, los e*ectos jur"dicos de la posesin son: las acciones
posesorias y la posibilidad de usucapir
El ;ius possidendi; se ventila en el juicio petitorio (la nota al art @4H@ dice: ;las acciones
petitorias son las que tienen por *in un derecho real;): estamos en presencia de las
acciones reales, juicios ordinarios con amplitud de de*ensa y prueba, donde la decisin
tendr! por *undamento principal los t"tulos presentados y ser! de*initiva
El ;ius possessionis;, por su parte, se ventila en el juicio posesorio (son acciones posesorias
en sentido estricto, acciones policiales yTo interdictos procesales) que tramitan por el
procedimiento sumario o sumar"simo 0a decisin dictada tiene por base e+clusivamente a
la posesin El t"tulo slo podr"a servir para establecer la naturaleza, e*icacia o e+tensin de
la posesin, por ej: si e+istiera accesin de posesiones, si se discutiera la calidad de
poseedor o tenedor, o para distinguir entre posesin e+clusiva y coposesin, etc# pero no
puede determinar en *orma nica la resolucin del juez Esta, por otra parte, es
esencialmente provisoria y no impide la posterior iniciacin del petitorio, donde la misma
cuestin puede ser ventilada y se decidir! de*initivamente El CC establece el principio de
que el juicio petitorio y el posesorio no son acumulables 0a disposicin e+presa: ;El que
tuviere derecho de poseer y *uere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la
accin real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podr! acumular
el petitorio y el posesorio;, y agrega: ;7i intentase accin real, perder! el derecho a
intentar las acciones posesorias# pero si usase de las acciones posesorias, podr! usar
despu$s de la accin real;
UDA 5
/6. Concepto le-al de dominio. Art. 2*6/. Anlisis ) cr,tica de la definicin. <lasticidad del
dominio.
Concepto legal: ;Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la accin de una persona;
Es el m!s amplio derecho de se>or"o que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real
que con*iere la mayor cantidad de *acultades que es posible tener sobre su objeto
Con ello no quiere e+presarse que es un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya
que, como todo derecho, el dominio tiene un estatuto regulador que implica la e+istencia
de restricciones a la e+clusiva voluntad del titular y que con*orma su contenido normal
Este derecho de propiedad, aunque absoluto, encuentra limitaciones en el derecho de los
dem!s y en la e+istencia de ciertos intereses que est!n por encima de los particulares, a
los cuales, en de*initiva $stos deben subordinarse
Cr"tica: 0a de*inicin peca por e+ceso ya que en cualquier derecho real la cosa est!
sometida a la voluntad y accin de una persona (sobre todo en los que se ejercen por la
posesin), por ello, m!s es una de*inicin propia de los derechos reales y no del dominio
Esta de*inicin tambi$n peca por de*ecto puesto que, si se la puede someter a la accin,
tambi$n a la omisin (el dominio se ejerce no solo por actos positivos sino tambi$n cuando
no se usa)
.lasticidad: 7e habla de la plasticidad del dominio, o del *enmeno de comprensin del
dominio, como un resorte que cuando lo aprietan se oprime, pero cuando cesa la opresin
el resorte recupera autom!tica e inmediatamente su plena elasticidad 0a mayor
compresin que puede su*rir el dominio es la nuda propiedad, solo quedan en manos del
propietario la sustancia del dominio y la *acultad de disponer
/1. Clasificacin del dominio: dominio perfecto e imperfecto. Clases de dominio imperfecto:
"re.e nocin de cada uno.
-ominio per*ecto e imper*ecto: Es pleno o per*ecto cuando es perpetuo y la cosa no est!
gravada con ningn derecho real hacia otras personas Es imper*ecto en los siguientes
casos:
FEDERICO A. WITH UG 135 30 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
-ominio *iduciario: e+iste cuando el titular, llamado propietario *iduciario ha recibido un
bien, singularmente determinado, de una persona llamada constituyente del *ideicomiso,
con el *in de que, al t$rmino de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada
condicin (resolutoria) lo trasmita, a su vez, a un tercero, denominado *ideicomisario
-ominio revocable: es aqu$l que se tiene sujeto a una condicin o plazo resolutorios,
nunca suspensivos (puesto que en tal caso, el dominio no habr"a nacido) 0a cosa no
pasa a un tercero, como en el caso anterior, sino que vuelve a manos del trasmitente
-ominio desmembrado: se da cuando su titular ha constituido un derecho real, de
dis*rute o de garant"a, a *avor de otro sobre su propia cosa
El dominio *iduciario y el revocable minoran el car!cter perpetuo del dominio, mientras que
en el desmembrado se encuentra a*ectado el car!cter absoluto
/2. Caracteres del dominio: e@clusi.o ) perpetuo. 7l art. 2*16. 7@cepciones a la no limitacin
temporal del dominio.
,bsoluto: ,qu" este t$rmino no est! tomado en el sentido de ;oponible erga omnes;, pues
desde ese punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en este otro: el dominio es
el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de *acultades posibles sobre una
cosa# lo cual no impide la e+istencia de restricciones que, con*igurando el estatuto normal
del dominio, no alcanzan a borrar este car!cter
E+clusivo: -os personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa# si embargo
e+isten disposiciones que tipi*ican una restriccin a dichas *acultades, como la
servidumbre legal de paso 3ambi$n en ocasiones la *acultad de encerrarse se convierte en
obligacin, como en lugares de cerramiento *orzoso como en el caso de la medianer"a 7on
otros corolarios del car!cter e+clusivo que reviste el dominio, lo dispuesto por el art @D@1,
que concuerda con la norma del art @H2D
.erpetuo: El derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es decir,
que no se e+tingue por el no uso, a di*erencia de otros derechos reales, cuyo no ejercicio
acarrea su p$rdida: as", el usu*ructo se e+tingue por el no uso durante diez a>os#
igualmente el uso y la habitacin a los que aplican las normas sobre e+tincin del usu*ructo
y las servidumbres
,rt @D?2 El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda
hacer de $l El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad,
aunque est$ en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad
o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para
que $ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin
7i una persona posey durante el tiempo necesario para prescribir (@2 a>os), la solucin de
la parte *inal del art"culo se justi*ica dado que no pueden coe+istir dos derechos de dominio
(car!cter e+clusivo), es decir que apenas el poseedor logr usucapir, el anterior propietario
perdi ipso iure su dominio 0a sentencia que haga lugar a la prescripcin tiene e*ecto
declarativo, pues el derecho e+iste desde el cumplimiento del plazo -e este modo se
concilian per*ectamente el car!cter perpetuo del dominio y el instituto de la prescripcin
0a perpetuidad del dominio tiene el sentido de que $ste, como consecuencia de ella, no se
pierde por el no uso, como podr"a acontecer con las servidumbres y con el usu*ructo
/3. 7@tensin del dominio.
7uelo: segn el art @D?H: ;0a propiedad del suelo se e+tiende a toda su pro*undidad y al
espacio a$reo sobre el suelo en l"neas perpendiculares; 7e establece adem!s la
presuncin de que todas las construcciones, plantaciones y obras e+istentes en la super*icie
o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno y que a $l
le pertenecen 7e trata de una presuncin iuris tantum 7in embargo, la propiedad de obras
en el espacio a$reo de un terreno no causa la presuncin de la propiedad del terreno
,ccesorios: segn el art @D@2: ;0a propiedad de una cosa comprende simult!neamente la
de los accesorios que se encuentran en ella, natural o arti*icialmente unidos;
FEDERICO A. WITH UG 135 31 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Crutos y productos: *rutos son los que la cosa produce sin alteracin de su sustancia y
productos, por el contrario, no son sino una porcin desprendida de la sustancia misma de
la cosa 0os *rutos naturales e industriales y las producciones org!nicas de la cosa
(productos) no son accesorios de la cosa, sino que *orman un todo con ella: art @1@5 y su
nota# ltima parte En cambio, los *rutos civiles son cosas accesorias
,l propietario le corresponden los *rutos de cualquier clase como los productos, porque, o
*orman parte de la cosa, o son accesorios de ella
UDA 16
/#. !imitaciones al dominio slo en el inter:s p;"lico: 7l art. 2/11 ) su nota. Clases de
limitaciones restricciones administrati.as ser.idum"re administrati.a ) e@propiacin.
Diferencias.
,rt @E?? 0as restricciones impuestas al dominio privado slo en el inter$s pblico, son
regidas por el derecho administrativo
%ota al art @E??: 0as restricciones impuestas al dominio por slo el inter$s pblico, por la
salubridad o seguridad del pueblo, o en consideracin a la religin, aunque se ven en casi
todos los Cdigos, son e+tra>as al -erecho Civil
Es cierto que las restricciones establecidas teniendo en mira el inter$s pblico tienen su
*uente m!s importante en el -erecho ,dministrativo, pero hay que considerar que esta
*uente no es e+clusiva 0o demuestran numerosas disposiciones del CC, que crean
restricciones a la propiedad privada en el inter$s de la sociedad: e+propiacin# cl!usulas de
inalienabilidad# el principio del numerus clausus en materia de derechos reales# todas las
normas relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al ;camino de sirga;
Clasi*icacin: la clasi*icacin de las restricciones y l"mites uni*ormemente admitida es la
que las distingue entre las que se *undamentan en consideraciones de inter$s pblico y
aquellas impuestas por razones de vecindad
Aestricciones administrativas: 7e caracterizan por su nmero ilimitado y su diversidad de
*uentes, pudiendo recaer sobre toda clase de cosas El propietario en el ejercicio de su
derecho tiene deberes y responsabilidades para con la colectividad que muchas veces se
e+teriorizan mediante normas que reglamentan el uso y goce de los bienes Cuando se
habla de restricciones legales se emplea la palabra ley en sentido lato, comprensiva de
decretos, nacionales y provinciales, y aun de ordenanzas o reglamentos municipales, que
tienen en esta es*era amplio campo de aplicacin
0as restricciones administrativas no dan origen a indemnizacin alguna a *avor del
particular, salvo que importen una desmembracin /de tal grado/ que constituyan un
verdadero menoscabo para la integridad del derecho, en cuyo caso podr! juzgarse
con*igurada una verdadera servidumbre administrativa o, en su caso, dar lugar a la
procedencia de una e+propiacin indirecta
7ervidumbres administrativas: tienen caracter"sticas especiales que las distinguen de las
civiles, por ejemplo, subsisten con independencia de la posesin de un *undo y determinan
un sacri*icio del *undo de un particular, en inter$s o bene*icio de la comunidad y no slo del
constituyente Estas circunstancias las acercan m!s a la restriccin y, por tanto, es
necesario di*erenciarlas
0a servidumbre presupone la e+istencia de un titular de un derecho determinado, mientras
que en la restriccin administrativa no e+iste incorporacin de parte alguna del dominio del
particular al dominio pblico ni hay desmembramiento de la propiedad
E+propiacin: es el acto por el cual el Estado priva al titular de su derecho de propiedad,
con un *in de utilidad pblica y mediante el pago de una justa indemnizacin y de los
perjuicios que se sigan inmediatamente de ella
)ay autores que sostienen que la e+propiacin es una de las restricciones del dominio, pero
tal tesis no es aceptable en la medida en que la e+propiacin tiende al allanamiento del
dominio mediando justa y previa indemnizacin y no se puede sostener que es una
FEDERICO A. WITH UG 135 32 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
limitacin lo que lleva a la e+tincin del derecho 0as restricciones por otra parte no
generan, en principio, derecho a indemnizacin
/*. 0estricciones al dominio en el inter:s p;"lico re-uladas en el CC
El art @E?? a*irma que ;0as restricciones impuestas al dominio privado slo en el inter$s
pblico, son regidas por el derecho administrativo; B dice la primera parte de su nota: ;0as
restricciones impuestas al dominio por slo el inter$s pblico, por la salubridad o seguridad
del pueblo, o en consideracin a la religin, aunque se ven en casi todos los Cdigos, son
e+tra>as al -erecho Civil;
7in embargo, no es el - ,dministrativo la nica *uente de restricciones al dominio en
inter$s pblico: hay numerosas disposiciones del CC, que crean restricciones a la propiedad
privada en el inter$s de la sociedad: los art"culos relativos a e+propiacin# los re*erentes a
cl!usulas de inalienabilidad# los que establecen el principio del numerus clausus en materia
de d reales# todas las normas relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al
;camino de sirga;
Aesulta entonces que la clasi*icacin de las restricciones y l"mites uni*ormemente admitida
es la que las distingue entre las que se *undamentan en consideraciones de inter$s pblico
y aquellas impuestas por razones de vecindad B respecto de las primeras, si bien el art
@E?? pareciera indicar que solo las impone el - ,dministrativo, el articulado del CC
muestra varios ejemplos en contrario
//. 0estricciones en inter:s p;"lico: 0estricciones a la li"re disponi"ilidad. Clusula de no
ena2enar. Inhi"iciones Boluntarias.
,rt@E?@/ El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere
la enajenacin ser! v!lida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede
constituir contra $l
El art est! re*erido a la cl!usula de no enajenar e+presando este art"culo que no es v!lida
la cl!usula de no enajenar, y agregando a continuacin que si la enajenacin se hiciera,
tendr! plena validez, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera ocasionarse para quien
no cumpli con esa cl!usula
.arecer"a que puede surgir una contradiccin, porque si la cl!usula no es v!lida, no se
alcanza a advertir por qu$, el incumplimiento genera para el incumplidor una obligacin de
indemnizar
Este art"culo debe ser interpretado en concordancia con una norma en materia de
compraventa, cuando se habla de las cl!usulas que pueden pactarse en un contrato de
compraventa: ,rt?1E4/ Es prohibida la cl!usula de no enajenar la cosa vendida a persona
alguna# mas no a una persona determinada RCmo podr"an conciliarse estos dos te+tos sin
que haya contradiccinO
U En primer lugar, el art ?1E4 se est! re*iriendo a la compraventa y el @E?@ est! dentro
de la es*era de las restricciones al dominio *undadas en el inter$s pblico El art ?1E4 se
aplica cuando se celebra una compraventa y se pacta como cl!usula del contrato la
obligacin del comprador de no enajenar el inmueble 7i la cl!usula es de no enajenar a
persona alguna esa cl!usula no vale, y si el comprador vende o trans*iere la propiedad,
la enajenacin vale y no hay ningn tipo de responsabilidad por da>os y perjuicios
porque la cl!usula de no enajenar a persona alguna es nula En cambio, si en el contrato
de compraventa yo pacto que no se puede vender el inmueble a cierta persona o a
persona determinada, la cl!usula es v!lida
U En cambio, el art @E?@ presupone la cl!usula de no enajenar la cosa pero no como
cl!usula del contrato de compraventa sino como un contrato celebrado en s" mismo
,rt@E?1/ 0os donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en
sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en
testamento, por mayor t$rmino que el de diez a>os
FEDERICO A. WITH UG 135 33 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
El donante o testador pueden imponer como condicin de la donacin, que la cosa no sea
trans*erida, pero por un plazo no mayor de diez a>os
0a doctrina y jurisprudencia tienen entendido que por ese plazo de diez a>os la cosa: no es
susceptible de enajenacin ni de constitucin de algn derecho real del que pueda
derivarse la subasta de la cosa, el inmueble es inembargable durante esos ?2 a>os y no
puede ser rematado judicialmente por deudas
&nhibiciones temporarias: suelen inscribirse en los Aegistros de la .ropiedad, con relacin a
inmuebles determinados, como un modo de garantizar el pago de un cr$dito, y que tienen
precisamente por *in impedir la enajenacin del bien sin desinteresar previamente a aqu$l
a cuyo *avor se anot la inhibicin voluntaria , pesar de que tal ser"a el *in tenido en mira
por acreedor y deudor (impedir la enajenacin) parecer"a que tales enajenaciones ser"an
totalmente v!lidas, de con*ormidad al @E?@ y que el Aegistro, en consecuencia, y a pesar
de e+istir esa inhibicin voluntaria, deber"a inscribir las trasmisiones
/1. 0:-imen le-al de los inmue"les u"icados en 3onas de se-uridad.
7e llama Iona de 7eguridad a aquellas *ranjas de terreno que tienen una ubicacin
estrat$gica, tanto en la *rontera terrestre como en la mar"tima, que por esa ubicacin
hacen a la seguridad de la de*ensa nacional .ueden ser:
a) Ionas de 7eguridad de Cronteras, que son las ubicadas en los puntos *ronterizos
terrestres o mar"timos,
b) aquellas que se e+tienden circundando algunos establecimientos militares o estrat$gicos
y son *ijados por el .oder Ejecutivo %acional
0imitaciones a los inmuebles ubicados en esas zonas 7e crea la Comisin %acional de
Ionas de 7eguridad de Cronteras a la que le compete delimitar cuales son las *ajas de
terreno que se encuentran comprendidas, y cu!les son las poblaciones que podr"an quedar
e+ceptuadas de las limitaciones a las que se encuentran sometidas En s"ntesis, de por s"
todo inmueble est! sometido a limitaciones, en virtud del orden pblico 0os inmuebles
ubicados en zonas de seguridad con mayor razn: la restriccin consiste en que no se
puede e*ectuar la trans*erencia de un derecho personal o real por el cual se otorgue la
posesin o tenencia de un inmueble ubicado en zonas de seguridad, sin la previa
con*ormidad de la Comisin
En materia de servidumbre, en virtud de la 0ey ?42@6, los propietarios de estos inmuebles
est!n obligados a:
?) .ermitir el libre desplazamiento por esos inmuebles (ius ambulandi), a Pendarmer"a o
.olic"a Cederal
@) .ermitir que se instalen los puestos que *ueren necesarios para el control de los pasos
*ronterizos
Estas servidumbres por estar establecidas en virtud del inter$s pblico, se rigen por el
derecho administrativo
UDA 11
/4. 0estricciones en el inter:s pri.ado de los .ecinos: naturale3a de la accin del .ecino
per2udicado.
8bligaciones propter rem son las que siguen a la cosa, pero no todas las obligaciones
inherentes a la posesin son obligaciones propter rem porque hay una relacin de g$nero a
especie ,s", toda obligacin propter rem es inherente a la posesin pero no toda obligacin
inherente a la posesin es propter rem En tal sentido vemos que las que corresponden a
los arts @4?H y @4?5 son obligaciones inherentes a la posesin pero no son obligaciones
propter rem# las que corresponden al 3"tulo :& si son propter rem
,rt@4?H/ El que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr! para con sus vecinos o
terceros, las obligaciones impuestas en el 3"tulo :& de este 0ibro
,rt@4?5/ 7on tambi$n obligaciones inherentes a la posesin de las cosas inmuebles, las
servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitucin de la cosa, cuando el poseedor *uese
FEDERICO A. WITH UG 135 34 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
acreedor anticresista 3ambi$n las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el
poseedor precedente, al nuevo poseedor
En consecuencia, todas las restricciones y l"mites al dominio *undadas en el inter$s privado
generan para el titular del *undo, una 8bligacin .ropter Aem y, simult!neamente, un
cr$dito propter rem
0a accin puede ser ejercida por quien est! en relacin real con la cosa y tambi$n contra
quien est$ en relacin personal con la cosa porque se trata de obligaciones inherentes a la
posesin Entonces, se puede accionar contra el propietario, el comprador por boleto de
compraventa, el usu*ructuario, y la accin puede deducirla el propietario, el adquirente por
boleto, el usu*ructuario
3iene importancia distinguir la obligacin propter rem de las personales .uedo demandar
por que cese la molestia, por ej, y por los da>os y perjuicios ocasionados por la molestia
En tal caso hay dos acciones, y si el que gener las molestias trans*iere la cosa, la
obligacin por el cese de las molestias pasa al que tiene la cosa, pero no se desobliga por
los da>os y perjuicios ocasionados porque $sta no pasa con la cosa El que gener las
molestias responde por los da>os ocasionados y el que recibe la cosa responder! por los
que $l ocasione de ah" en m!s .uede darse el caso que se plantee la prescripcin, porque
la obligacin por los da>os, sabemos, prescribe a los @ a>os, en cambio la propter rem no
prescribe
-ebe tenerse presente que el legislador supone que los inmuebles tienen un 'uso normal y
ordinario( 0o que sale de este marco genera una responsabilidad de tipo objetivo basada
en la idea de que quien goza los bene*icios de una actividad, debe cargar con los perjuicios
que ella ocasiona a los dem!s ,lgo de ello hay en el sistema actual del @E?H que
prescinde de la idea de culpa
/5. 0estricciones en el inter:s pri.ado de los .ecinos: o"ras tra"a2os instalaciones
e@ca.aciones o fosos.
,rt @E?E: ;3odo propietario debe mantener sus edi*icios de manera que la ca"da o los
materiales que de ellos se desprendan no puedan da>ar a los vecinos o transentes, bajo la
pena de satis*acer los da>os e intereses que por su negligencia les causare;
3ienen atinencia con el asunto los arts re*eridos a la accin de ;denuncia de da>o temido;
,rt @E@2: ;0os trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo o un
ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de
ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de
da>os y perjuicios;
,rt @E@6: ;7i para cualquier obra *uese indispensable poner andamios u otro servicio
provisorio en el inmueble del vecino, el due>o de $ste no tendr! derecho para impedirlo,
siendo a cargo del que construyese la obra la indemnizacin del da>o que causare;
,rt 1266: ;El que para edi*icar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer
pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a $ste a su*rirlo con la condicin de
satis*acerle cualquier perjuicio que se le cause;
16. 0estricciones en el inter:s pri.ado de los .ecinos: plantacin de r"oles ) ar"ustos.
,rt @E@H: ;El propietario de una heredad no puede tener en ella !rboles sino a distancia de
tres metros de la l"nea divisoria con el vecino, sea la propiedad de este predio rstico o
urbano, est$ o no cercado o aunque sean ambas heredades de bosques ,rbustos no
pueden tenerse sino a distancia de un metro
,rt @E@5: ;7i las ramas de algunos !rboles se e+tendiesen sobre las construcciones,
jardines o patios vecinos, el due>o de $stos tendr! derecho para pedir que se corten en
todo lo que se e+tendiesen en su propiedad, y si *uesen las ra"ces las que se e+tendiesen
en el suelo vecino, el due>o del suelo podr! hacerlas cortar por s" mismo, aunque los
!rboles, en uno y otro caso est$n a las distancias *ijadas por la ley;
FEDERICO A. WITH UG 135 35 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
0a jurisprudencia al respecto ha dispuesto: '%o corresponde acoger el pedido del vecino
para que se retiren los !rboles plantados junto al muro divisorio, a menor distancia que la
permitida por el art @E@H CC, si la colocacin de los mismos no ocasiona da>o, molestia o
inconveniente para el *undo lindero Cuando se invoca el art @E@H CC, con un mvil
divorciado del *undamento de toda restriccin al dominio, se incurre en un acto
anti*uncional, en un abuso del derecho;
11. 0estricciones al dominio re-uladas en el Cdi-o Ci.il: -otera2e ) desa-ue de a-uas
plu.iales o ser.idas.
Poteraje: ,rt @E12: ;0os propietarios de terrenos o edi*icios est!n obligados, despu$s de
la promulgacin de este Cdigo, a construir los techos que en adelante hicieren, de manera
que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios pblicos, y no
sobre el suelo del vecino;
7i se quisiera imponer al *undo vecino que recibiera el goteraje de los techos, deber"a
constituirse una servidumbre de goteraje que es siempre convencional
,rt @E1?: 'Cuando por la costumbre del pueblo, los edi*icios se hallen construidos de
manera que las goteras de una parte de los tejados caigan sobre el suelo ajeno, el due>o
del suelo no tiene derecho para impedirlo 9na construccin semejante no importa una
servidumbre del predio que recibe las goteras, y el due>o de $l puede hacer construcciones
sobre la pared divisoria que priven el goteraje del predio vecino, pero con la obligacin de
hacer las obras necesarias para que el agua caiga en el predio en que antes ca"a(
0a importancia de considerar restriccin y no servidumbre a la presente, implica que si por
cualquier causa la vieja construccin desapareciese, la nueva tendr"a que encuadrarse en el
art @E12, cosa que no ocurrir"a de tratarse de una servidumbre
,guas servidas: ,rt @E11 'El propietario est! obligado en todas circunstancias a tomar las
medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de *uentes, sobre
terreno que le pertenezca o sobre la v"a pblica(
,rt @E1@ 'El propietario de una heredad por ningn trabajo u obra puede hacer correr por
el *undo vecino las aguas de pozos que $l tenga en su heredad, ni las del servicio de su
casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o arti*iciales que
hubiesen sido llevadas, o sacadas all" para las necesidades de establecimientos
industriales(
0a ltima parte del art @E1@ apunta a las normas del CC que se re*ieren a las
servidumbres de ;desagVe; y de ;avenamiento; (reguladas entre las ;servidumbres de
recibir aguas de los predios ajenos(), que pueden ser legales o convencionales# debi$ndose
pagar, en el primer caso, una ;justa indemnizacin; que si hay discrepancia establecer! en
de*initiva el juez, y en el segundo, la que convengan los propietarios
12. 0estricciones en el inter:s pri.ado de los .ecinos: e@ca.aciones ) fosos.
E+cavaciones y *osos: %o se los puede hacer si ellos pudieran causar al *undo vecino la
ruina de edi*icios, o de plantaciones, o desmoronamientos de tierra
,rt@E?D: 'El propietario de un *undo no puede hacer e+cavaciones ni abrir *osos en su
terreno que puedan causar la ruina de los edi*icios o plantaciones e+istentes en el *undo
vecino, o de producir desmoronamientos de tierra(
Cerca de una pared medianera o divisoria: %o se puede hacer pozos, cloacas, letrinas,
acueductos que causen humedad, establos, depsitos de sal o de materias corrosivas,
arte*actos que se mueven por vapor u otras *!bricas o empresas peligrosas a la seguridad,
solidez o salubridad de los edi*icios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias
prescriptas por los reglamentos y usos del pa"s y a *alta de estos, a juicio de peritos (art
@E@?) El que quiera hacer una chimenea, *ogn u hogar, debe hacer construir un
contramuro de ladrillo o piedras de ?E cm de espesor (art @E@@) y un contramuro de 12
cm de espesor, si lo que quiere hacer son pozos con cualquier objeto que sea (art @E@4),
FEDERICO A. WITH UG 135 36 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
debiendo dejar un vac"o de ?E cm con la pared, quien quiera hacer un horno o *ragua (art
@E@1)
13. 0estricciones en el inter:s pri.ado de los .ecinos: luces ) .istas.
7e denominan luces las ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones,
pero que no permiten mirar sobre el *undo vecino, y vistas a aquellas aberturas o ventanas
que permiten una visin total del *undo vecino El Cdigo ha reglamentado las
construcciones de luces o ;luceras; y de vistas, teniendo en mira la proteccin de la
intimidad y en bene*icio rec"proco de los vecinos
-istingue, en principio, dos situaciones: paredes medianeras y no medianeras
.aredes medianeras son aquellas que se encuentran en condominio y respecto de las
cuales ambos vecinos condminos se encuentran en un pie de per*ecta igualdad, lo que
impide a uno de los vecinos hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino
,rt @ED4: ;%ingn medianero podr! abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin
consentimiento del otro condmino;
%o pueden, pues, en las paredes medianeras, abrirse ni luces ni vistas, puesto que estas
paredes est!n destinadas a separar a los vecinos %aturalmente que dicha prohibicin no
obstar! a que puedan abrirse luces y vistas con consentimiento del otro condmino En ese
caso, la luz o la vista implicar!n una servidumbre at"pica
En las paredes no medianeras debemos distinguir segn se trate de luces o vistas
0uces: 0as paredes no medianeras pueden estar construidas con uno de sus e+tremos
tocando la l"nea separativa de los *undos (;pared contigua;) o m!s o menos alejada de
dicha l"nea
7i se trata de pared contigua rige el art @EDD: 'El due>o de una pared no medianera
contigua a *inca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de
altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de *ierro cuyas barras no dejen
mayor claro que tres pulgadas(
0a jurisprudencia ha determinado que ;pueden permitirse aberturas a menos de 1
metros de la l"nea divisoria, siempre que de las mismas slo se pueda utilizar luz y aire,
pero no vistas sobre el *undo lindero, dado que el propsito de la ley al prohibir que se
abran ventanas, balcones o voladizos a menos de la distancia que se indica, es el de
impedir la e+istencia de vistas sobre el predio vecino(
,rt @EDE: 'Esas luces no constituyen una servidumbre, y el due>o de la *inca o propiedad
contigua, puede adquirir la medianer"a de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre
que edi*ique apoy!ndose en la pared medianera(
0as luces de que venimos hablando no constituyen una servidumbre, a menos que, por
aplicacin del art 1222 CC, se hayan creado como tales
,rt @ED6: 'El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para
impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz(
UDA 12
1#. Apropiacin: concepto. Cosas suscepti"les de apropiacin. 0:-imen de las cosas
perdidas. +esoros
Concepto: E+iste apropiacin cuando se aprehende una cosa con !nimo de hacerse due>o
de la misma En cuanto al concepto de aprehensin, art @164: '0a aprehensin debe
consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en
presencia de la cosa con la posibilidad *"sica de tomarla(
0a aprehensin slo servir! para adquirir el dominio cuando:
? El adquirente tenga capacidad de adquirir# la doctrina uni*ormemente entiende que esta
capacidad es la e+igida para la adquisicin de la posesin por s" (,rt @15@ 7on
incapaces de adquirir la posesin por s" mismos los que no tienen uso completo de su
razn, como los dementes, *atuos y menores de diez a>os# pero pueden adquirirla por
medio de sus tutores o curadores(
FEDERICO A. WITH UG 135 37 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
@ 0a cosa sea susceptible de apropiacin
,) Cosas sin due>o y abandonadas: 7olamente entran en esta categor"a de cosas
susceptibles de apropiacin: las cosas muebles sin due>o, es decir, las que nunca
tuvieron due>o (ejemplo: los animales salvajes) y las cosas muebles abandonadas por
sus due>os, es decir, ;aquellas de cuya posesin (el due>o) se desprende
materialmente con la mira de no continuar en el dominio de ellas :ale decir que este
es un modo de adquisicin de cosas muebles 0os inmuebles no son susceptibles de
apropiacin, no slo porque lo dispone e+presamente el CC, sino porque los inmuebles
nunca carecen de due>o ya que, si no pertenecen a particulares, son del dominio
privado del Estado
G) Cosas perdidas: .ara que e+ista ;cosa perdida; son necesarios dos requisitos:
a 8bjetivo o material, re*lejado en el hecho de que la cosa se encuentre e+puesta a las
miradas de todos y accesible a cualquiera, pero que no es el lugar destinado a
conservarla#
b 7ubjetivo, consistente en la negligencia o descuido, pero que e+cluya la idea de
renunciar a los derechos sobre ella, como ocurre cuando la cosa es arrojada por
quien no quiere tenerla m!s por suya
0as cosas perdidas no son susceptibles de adquirirse por apropiacin, puesto que tienen
due>o
%o hace al r$gimen jur"dico aplicable la causa de la p$rdida, es decir tanto da que ella
se deba a caso *ortuito o a negligencia del due>o 7e rigen por id$nticas normas los
bienes a los que una persona tiene derecho, pero lo ignora .or ejemplo, caso de
*ondos pertenecientes a un concurso y que sus acreedores ignoraban, tiene derecho de
recompensa quien denuncia su e+istencia
,rt @D11: ;el que hubiera hallado una cosa perdida tiene derecho a ser pagado de los
gastos hechos en ella y a una recompensa por el hallazgo El propietario puede
e+onerarse de todo reclamo cedi$ndola al que la hall;
.ara que el hallazgo genere derecho a recompensa debe ser *ortuito y accidental, en el
sentido de que entre el propietario y el hallador no debe mediar relacin alguna de
hecho o de derecho que implique la *acilidad de hallar o de buscar el objeto de que se
posesione el hallador ,s", no tendr"an derecho a recompensa, los guardianes u
ordenanzas de una o*icina o casa privada# los conductores de veh"culos# el personal del
servicio pblico de transporte# la aza*ata de una aeronave, etc
C)Caza: 7egn el art @D42 ;es otra manera de apropiacin;, relativa a animales brav"os o
salvajes (cosas muebles sin due>o) 0a propiedad de los animales salvajes o brav"os se
adquiere por apropiacin porque son cosas sin due>o# y se pierde, segn el art @E2D
;cuando recuperan su antigua libertad; Considera el Cdigo que la apropiacin se
produce cuando el cazador toma al animal, muerto o vivo, o $ste hubiese ca"do en las
trampas puestas por $l y aunque otro lo aprehendiese en este ltimo supuesto, debe
entregarlo al cazador porque a $l le pertenece , pesar de no e+istir propiamente
aprehensin (y por tanto, adquisicin del dominio) mientras el cazador *uere en
persecucin de la presa por $l herida@H tiene prelacin *rente a cualquiera que la tome
materialmente %o se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que
no est$n cercados, plantados o cultivados y segn los reglamentos de polic"a En
cambio, si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del due>o,
la ley atribuye la propiedad, como sancin para el cazador, al due>o del *undo
-).esca: -ice el art @D46: ;0a pesca es tambi$n otra manera de apropiacin, cuando el
pez *uere tomado por el pescador o hubiere ca"do en sus redes; 0os arts @D@6 y @141
hablan de la naturaleza de res nullius de ;los peces de los mares interiores, mares
territoriales, r"os y lagos navegables;, ya que nos dicen que son susceptibles de
apropiacin privada y sabemos que de este modo de adquirir slo son pasibles las
cosas muebles que no tienen due>o Es libre la pesca en las aguas de uso pblico,
FEDERICO A. WITH UG 135 38 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
naturalmente tal derecho sometido a las normas del Cdigo y a las reglamentaciones
que dicte la ;autoridad local;
E) 3esoros: -e*inicin: ,rt @DD?: ;7e entiende por tesoro todo objeto que no tiene due>o
conocido y que est! oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o
reciente, con e+cepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros o en los
lugares pblicos destinados a la sepultura de los muertos;
7e trata de una res nullius y de all" que su adquisicin se regule en el cap"tulo relativo a
la apropiacin El tesoro es una cosa mueble
Mui$nes pueden buscar tesoros: %aturalmente, el propietario, en *undo propio El
copropietario, en el *undo sujeto a copropiedad 0os poseedores imper*ectos: el
usu*ructuario, el usuario, el habitador y el acreedor anticresista
El tenedor, siempre que cuente con permiso del due>o o de su representante
7iendo una res nullius el tesoro en verdad corresponder"a en su totalidad al que lo
descubriera por apropiacin 7in embargo, por razones de equidad, la mitad del tesoro
pertenece al descubridor, por apropiacin 0a otra mitad pertenece al due>o del *undo,
y se tratar"a de una adquisicin lege .or eso es que, quien encuentra un tesoro en
*undo propio lo adquiere, la mitad como descubridor y la otra mitad en su car!cter de
propietario del *undo
-escubridor del tesoro es el primero que lo hace visible, aunque no lo tome, pero
siempre que se trate de tesoros encontrados casualmente
1*. 'odos de ad>uirir el dominio: Accesin. Concepto. Art. 21*1. Casos: Alu.in. A.ulsin.
,rt @D6?: ;7e adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble
acreciera a otra cosa por adherencia natural o arti*icial;
7lo cuando una cosa distinta se adhiere, natural o arti*icialmente, a otra de nuestra
propiedad, podemos decir que hemos adquirido algo nuevo ;a t"tulo de accesin;, que algo
nuevo se ha agregado a lo que ya se ten"a .or el contrario, en relacin con los accesorios,
se es propietario de ellos porque la propiedad se e+tiende a los accesorios, y no por un
nuevo t"tulo
,luvin: es una *orma de acrecentamiento de los inmuebles por la accin del agua de los
r"os -ebe tratarse de terrenos con*inantes con r"os o arroyos# no juega este instituto
cuando el r"o ha sido canalizado y sus m!rgenes est!n *ormadas por diques arti*iciales,
caso en el cual, el acrecentamiento aprovechar"a al Estado, ni tampoco en relacin a los
terrenos linderos con aguas durmientes (lagos, lagunas, etc$tera)
.ara que se produzca el acrecimiento y, en consecuencia la accesin, es menester que la
tierra no se encuentre separada de la heredad por una corriente de agua no intermitente
que haga parte del r"o, pues de lo contrario y por inmediata que se encuentre a la ribera de
$ste, no constituye aluvin El acrecentamiento debe haberse realizado por e*ecto
espont!neo de las aguas
%o constituye aluvin la reunin de la tierra, por inmediata que se encuentre a la ribera de
un r"o, cuando est! separada por una corriente de agua que haga parte del r"o y que no sea
intermitente 3ampoco constituyen aluvin las arenas o *ango que se encuentran
comprendidas en los l"mites del lecho del r"o, determinado por la l"nea a que llegan las m!s
altas aguas en su estado normal
,luvin por acarreo: ,rt @D6@: '7on accesorios de los terrenos con*inantes con la ribera de
los r"os, los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por e*ecto
de la corrientes de las aguas, y pertenecen a los due>os de las heredades ribere>as
7iendo en las costas del mar o de r"os navegables, pertenecen al Estado '
,luvin por abandono: nos encontramos con dos supuestos:
a) ,quel en el cual el r"o se recuesta sobre la orilla opuesta dejando parte del cauce seco
El cauce deja de ser tal y ya no *ormar! parte del r"o
b) ,quel en el cual el r"o no corre m!s por un determinado cauce, dej!ndolo totalmente
abandonado, ya sea porque comenz a correr por otro cauce o por haberse secado
FEDERICO A. WITH UG 135 39 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
%o e+iste ninguna norma e+presa que regule esta situacin
.ropiedad del aluvin: El terreno de aluvin pertenece a los propietarios ribere>os del r"o o
arroyo 7i el terreno de aluvin se *orma a lo largo de varias heredades: ,rt @DH@: ;la
divisin se hace entre los propietarios que pueden tener derecho a ella, en proporcin del
ancho que cada una de las heredades presente sobre el antiguo r"o(
,vulsin: 7e origina en una *uerza sbita 7e produce cuando, a ra"z de $sta, un r"o o
arroyo, sin distincin entre navegables y no navegables, lleva una cosa susceptible de
adherencia natural, como tierra, arena o plantas y las une (por adjuncin o superposicin)
a un campo in*erior o a un *undo situado en la ribera opuesta 7i se trata de cosas no
susceptibles de adherencia natural (por ej: un arado, maderas, etc), se aplican las
disposiciones relativas a cosas perdidas
El propietario del *undo del cual se han desprendido las cosas susceptibles de adherencia
natural, conserva su propiedad y puede reivindicarlas, siempre que pueda individualizarlas,
mas este derecho cesar! en dos supuestos:
a) -esde que las cosas desligadas por avulsin se adhirieran naturalmente al terreno
ribere>o en que *ueron a parar
b) ,l prescribir la accin reivindicator"a, que para este supuesto especial tiene se>alado un
plazo de prescripcin de E meses# ello, an antes de que se produzca la situacin
anterior
En ambas hiptesis, el due>o del terreno al que *ueron a parar esas cosas, adquiere su
dominio por accesin
1/. 7specificacin: concepto. Art,culo 2*/1. Soluciones le-ales.
Concepto: lo da el art @DE6: ;,dqui$rese el dominio por la trans*ormacin o especi*icacin,
cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la
intencin de apropi!rselo;
0a importancia de la especi*icacin es pr!cticamente nula teniendo en cuenta lo dispuesto
por el art @4?@ CC: '0a posesin de buena *e de una cosa mueble, crea a *avor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera
accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida(, por cuyo juego el
especi*icador tendr! una m!s e*icaz de*ensa
El CC concede la propiedad de la nueva especie al especi*icador, sin perjuicio del deber de
indemnizar al due>o de la materia: si el especi*icador es de buena *e y la cosa no puede
volver a su *orma anterior
En los dem!s casos, la ley otorga una opcin al due>o de la materia para: ?) tomar el
nuevo objeto, previo pago al especi*icador de su trabajo, si era de buena *e, o slo del
mayor valor que hubiera tomado por ese trabajo, si es de mala *e# o @) e+igir el valor de la
materia, si es de buena *e el especi*icador o la indemnizacin de todo da>o y la accin
criminal a que hubiese lugar, en caso de mala *e, quedando, en ambos casos, la nueva
especie de propiedad del trans*ormador
Estas disposiciones regir!n slo en el caso de que no resulte aplicable el art @4?@
11. 'odos de ad>uirir el dominio: 7dificacin siem"ra ) plantacin. 'i-racin de animales
domesticados. Ad2uncin me3cla ) confusin.
Edi*icacin y plantacin: ,rt @D?5: '3odas las construcciones, plantaciones y obras
e+istentes en la super*icie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el
propietario del terreno, y que a $l le pertenecen, si no se probare lo contrario Esta prueba
puede ser dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos(
.or aplicacin de esta regla el due>o del terreno se hace en principio, due>o de lo edi*icado
o plantado en $l, aunque *uera con materiales ajenos
7iembra, edi*icacin o plantacin en terreno propio con materiales ajenos: El due>o del
terreno se hace propietario de lo edi*icado, sembrado, etc, y de las semillas, etc, en
FEDERICO A. WITH UG 135 40 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
todos los casos .ero si ulteriormente estas ltimas se separasen, el due>o de las
semillas, etc, podr! reivindicarlas si le conviniere
En cuanto a las indemnizaciones debidas se distingue: si el edi*icador es de buena *e,
est! obligado a pagar al propietario el valor de las semillas, etc 7i es de mala *e debe,
adem!s, indemnizar todos los da>os y perjuicios que hubiere causado y si hubiere lugar,
a las consecuencias de la acusacin criminal
7iembra, edi*icacin o plantacin en terreno ajeno, con materiales propios: 7i hay buena
*e del edi*icante, el due>o del terreno tendr! derecho para hacer suya la obra, previas
las indemnizaciones correspondientes al edi*icante de buena *e, sin que $ste pueda
destruir lo que hubiese edi*icado, no consinti$ndolo el due>o del terreno 7i hay mala *e
por parte del edi*icante, el due>o del terreno puede pedir la demolicin de la obra y la
reposicin de las cosas a su estado primitivo, a costa del edi*icante .ero si quisiere
conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble
,nimales domesticados: son los animales salvajes que se han subyugado a la dependencia
del hombre <ientras conservaren ese h!bito, ser!n animales dom$sticos# perdi$ndola,
ser!n animales salvajes Ej: el jabal" o el lobo si he logrado amansarlos
,ccesin: Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y
contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el due>o de $ste adquiere el dominio
de ellos, con tal que no se haya valido de algn arti*icio para atraerlos El antiguo due>o no
tendr! accin alguna para reivindicarlos, ni para e+igir ninguna indemnizacin
7i hubo arti*icio para atraerlos, su due>o tendr! derecho para reivindicarlos, si puede
conocer la identidad de ellos En caso contrario, tendr! derecho a ser indemnizado de su
p$rdida
,djuncin, mezcla y con*usin: concepto Es una *orma de adquisicin del dominio por
accesin, que se produce cuando se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos
propietarios, de tal modo que *orman un solo cuerpo, siempre que no haya habido acuerdo
entre los propietarios, pues en tal caso, la nueva cosa pertenecer"a a ambos en
condominio
En la adjuncin las dos cosas muebles se unen sin *usionarse (pej: una perla que se
engarza con platino para hacer un anillo) En la mezcla y la con*usin, hay *usin de ambas
cosas y ordinariamente no podr!n separarse# la mezcla se re*iere a slidos (ej: dos
medidas de trigo de distintos due>os)# la con*usin, a l"quidos (pej: vinos de di*erente
calidad pertenecientes a dos personas distintas)
En la mayor parte de los casos, resultar! de aplicacin el principio del art @4?@, salvo en el
caso de mala *e o de cosas robadas o perdidas
14. +radicin traslati.a de dominio: concepto. Diferencia con la tradicin de la posesin.
0e>uisitos. +radicin e inscripcin re-istral.
Concepto: 0a tradicin es un modo de adquirir el dominio en *orma derivada Consiste en la
entrega de la cosa que hace una persona a otra persona y que $sta acepta En nuestro
ordenamiento la tradicin desempe>a no slo una *uncin de publicidad sino tambi$n
constitutiva del derecho real: no e+iste derecho real ni entre partes ni *rente a terceros
antes de la tradicin ,rt D66: ',ntes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere
sobre ella ningn derecho real(
-i*erencia con la tradicin de la posesin: la tradicin como modo de adquirir el dominio
di*iere sustancialmente de la tradicin como modo de tomar posesin, ya que en $sta se
debe analizar si e+iste o no alguna vinculacin entre tradicin y t"tulo y de e+istir,
determinar cu!l es la naturaleza de esa vinculacin En la posesin no es necesaria la
e+istencia de un derecho
Aequisitos: son tres: ?) que el tradens sea propietario de la cosa# @) que tradens y
accipiens tengan capacidad y 1) que la tradicin se e*ecte por t"tulo su*iciente para
trasmitir el dominio
FEDERICO A. WITH UG 135 41 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
?) .ara que la tradicin tenga la virtualidad de trasmitir el dominio, el tradens debe ser
propietario, puesto que de lo contrario, no podr"a trasmitir aquel derecho
7in embargo, a veces, la tradicin hecha por un no propietario puede hacer adquirir la
propiedad al accipiens y entonces tendr"amos una persona que adquiere un derecho
mejor que el que ten"a quien se lo trasmiti y que, por la tradicin se habr"an trasladado
derechos que no son ;los propios del que la hace; Este es el caso del tercer adquirente
a t"tulo oneroso de de buena *e
,rt ?2D?: '3odos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un
inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado,
quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual,
salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena *e a t"tulo oneroso, sea el acto
nulo o anulable(
@) -ebe e+istir capacidad para enajenar, para quien hace la tradicin y capacidad para
adquirir de quien la recibe %o se operar! la adquisicin en cabeza del accipiens si el
tradens, al momento de la transmisin, no ten"a capacidad para disponer, an cuando la
tuviere al momento de realizar el acto jur"dico idneo para transmitir el dominio El
accipiens debe sumarle a su capacidad la intencin de hacerse propietario de la cosa
7iendo un acto jur"dico real, admite la representacin tanto en la *igura del tradens como
del accipiens: habr! que estar a la capacidad de las partes
1) -ebe haber t"tulo su*iciente para trans*erir el dominio: es el acto jur"dico revestido de
todas las condiciones de *ondo y *orma e+igidas por la ley, y que sea idneo para servir
de *undamento a la transmisin del dominio .or lo general, ser! un contrato
(compraventa, donacin), pero tambi$n puede serlo otro acto jur"dico como el pago por
entrega de bienes %o es t"tulo su*iciente la locacin o el comodato porque slo pueden
servir de antecedente a un derecho personal y no son aptos para trasmitir el dominio ni
la posesin sino slo la tenencia
3radicin e inscripcin registral: El t"tulo su*iciente m!s la capacidad de las partes m!s la
tradicin como modo su*iciente, hace nacer en cabeza del accipiens el derecho real de
dominio, pero $ste no ser! oponible *rente a terceros mientras no est$ registrado# es decir,
mientras no est$ debidamente inscripto en el Aegistro de la .ropiedad &nmueble 0a
inscripcin se e+ige al solo e*ecto de su publicidad y de la oponibilidad *rente a terceros, es
decir, tiene meros e*ectos declarativos (del derecho real e+istente) y no constitutivos de $l
UDA 13
15. Usucapin inmo"iliaria: clases re>uisitos comunes: posesin tiempo.
Concepto 0lamamos prescripcin adquisitiva o usucapin a la adquisicin del dominio (u
otro derecho real) por la posesin (stricto sensu) continua e ininterrumpida, pblica y
pac"*ica, por el plazo que *ija la ley El plazo variar! segn que, adem!s de los elementos
mencionados, se agreguen los de justo t"tulo y buena *e (diez a>os) o que *alten ambos o
alguno de ellos (veinte a>os)
-e*inicin legal: ,rt154H: '0a prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el
poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la
posesin, durante el tiempo *ijado por la ley(
El *undamento de la prescripcin adquisitiva es consolidar situaciones *!cticas, como medio
de *avorecer la seguridad jur"dica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los
derechos y poniendo en claro la composicin del patrimonio, con lo cual se propende a la
paz y el orden social
Clases 0a usucapin que recae sobre cosas inmuebles admiten dos clases de prescripcin:
la ordinaria o corta y la e+traordinaria o larga En la primera se e+igen mayores requisitos,
pero se privilegia al poseedor con una sensible reduccin del plazo En la segunda, los
requisitos son menores, pero el plazo es dilatado
.osesin: 0a posesin requerida a los e*ectos de usucapir es la posesin del art @1D?:
')abr! posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s" o por otro, tenga una cosa
FEDERICO A. WITH UG 135 42 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad(, vale
decir, con sus dos elementos posesin, el corpus y el animus domini
.ara la adquisicin del dominio por usucapin no basta que se acredite un relativo
desinter$s por el inmueble por parte del propietario, sino que es necesario que el
usucapiente demuestre cu!les son los actos posesorios realizados por $l y si se mantuvo en
la posesin en *orma continua 7i los actos posesorios no aparecen como inequ"vocos, esto
es, como propios de quien posee para s", la prueba del corpus no hace presumir la del
animus
,dem!s la posesin no debe ser viciosa, debe ser continua e ininterrumpida
3iempo: el poseedor no necesita acreditar el nmero de a>os de posesin requeridos por
s", sino que puede aprovecharse de la posesin de sus antecesores, siempre que se renan
los requisitos propios de la accesin de posesiones
46. 'odos de ad>uirir el dominio: Usucapin lar-a. 0e>uisitos.
.rescripcin e+traordinaria o larga 0as dos normas que la re*ieren son:
a) el art 42?D que dice: ;.rescr"bese tambi$n la propiedad de cosas inmuebles y dem!s
derechos reales por la posesin continua de veinte a>os, con !nimo de tener la cosa
para s", sin necesidad de t"tulo y buena *e por parte del poseedor, salvo lo dispuesto
respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita t"tulo;
b) el art 42?E que e+presa: ;,l que ha pose"do durante veinte a>os sin interrupcin
alguna, no puede opon$rsele ni la *alta del t"tulo ni su nulidad, ni la mala *e en la
posesin;
Aequisitos: En rigor, para la adquisicin de la propiedad por prescripcin e+traordinaria,
slo son necesarios los requisitos de posesin y veinte a>os y a su cumplimiento, la
propiedad ha dejado de pertenecer al antiguo due>o y ahora corresponde al usucapiente
El juicio de prescripcin adquisitiva: 0a demanda debe estar dirigida contra el propietario o
el poseedor, y resulta interruptiva aunque sea interpuesta ante juez incompetente, o
aunque sea de*ectuosa o, tambi$n, cuando el demandante carezca de representacin legal
su*iciente para estar en juicio 0a sentencia que haga lugar a la prescripcin tiene e*ecto
declarativo, pues el derecho e+iste desde el cumplimiento del plazo
41. 'odos de ad>uirir el dominio: Usucapin "re.e. Concepto. 0e>uisitos: a$ Custo t,tulo "$
8uena 9e. 7l pla3o. 7fectos.
.ara poder usucapir un inmueble por la v"a m!s breve, que es de ?2 a>os, aparte de los
elementos comunes a toda prescripcin adquisitiva, posesin y tiempo, se requieren otros
dos elementos que son: el justo t"tulo y la buena *e
a) Nusto t"tulo 0a e+igencia del justo t"tulo est! establecida en el art 1555: ;El que
adquiere un inmueble con buena *e y justo titulo prescribe la propiedad por la posesin
continua de diez a>os; El justo t"tulo debe estar rodeado de todas las *ormalidades
e+tr"nsecas y ser tambi$n un t"tulo traslativo del dominio, o sea que el negocio jur"dico
debe tener ese e*ecto: compraventa, permuta, donacin, etc 0a propiedad no se ha
adquirido en razn de que la persona de quien emana no era el verdadero propietario y,
por lo tanto, atento el principio de que nadie puede transmitir a otro un derecho que no
tiene, la transmisin no pudo operarse en esas condiciones
b) 0a buena *e Es un elemento distinto al justo t"tulo pero no independiente 0a *alta de
justo t"tulo, o los vicios de *orma de $ste, e+cluyen la buena *e a los e*ectos de la
prescripcin 0a e+istencia del justo t"tulo hace presumir la buena *e, pero esta
presuncin es iuris tantum 0a parte que alega la ine+istencia de buena *e, a quien
corresponda probarla
42. Usucapin de mue"les: Cdi-o Ci.il Cdi-o de Comercio el caso del poseedor de mala
fe. Usucapin de mue"les re-istra"les.
FEDERICO A. WITH UG 135 43 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
El Cdigo no contempl la prescripcin para adquirir cosas muebles .or el contrario, el
codi*icador en la nota al art 154H e+presa: ;En las cosas muebles, valiendo la posesin por
t"tulo, no tenemos prescripcin de cosas muebles;
El Cdigo de Comercio, en su art 466, hab"a establecido un t$rmino de prescripcin de tres
a>os para la adquisicin de la propiedad de una cosa mueble, que hubiera sido pose"da de
buena *e, siendo robada o perdida
&ncorporada a la re*orma de ?5EH, el art 42?E bis dice: ;El que durante tres a>os ha
pose"do con buena *e una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por
prescripcin 7i se trata de cosas muebles cuya trans*erencia e+ija inscripcin en registros
creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos a>os en el mismo supuesto
de tratarse de cosas robadas o perdidas En ambos casos la posesin debe ser de buena *e
y continua;
.oseedor de mala *e: no se encuentra prevista 0as posibles soluciones son dos:
?) &mprocedencia de la prescripcin @) .rescripcin posible, que se apoya en los art 42?D
y 42?E Este es el criterio que nos parece m!s adecuado, porque tal es el r$gimen de los
inmuebles cuyos poseedores, aun cuando hayan arribado a la posesin a trav$s de un
hecho delictuoso (ug usurpacin), pueden adquirir el dominio por el transcurso de veinte
a>os
9sucapin de muebles registrables: .ara las cosas muebles robadas o perdidas, mediando
buena *e, el plazo es de dos o tres a>os, segn sea la cosa registrable o no, en materia de
automotores la prescripcin ten"a un plazo de tres a>os# lo que *ue modi*icado por la ley
@@566 art 4to, que lo redujo a dos a>os para los automotores hurtados o robados,
siempre que el poseedor *uere de buena *e y lo tuviera inscripto a su nombre
UDA 1#
43. Dominio desmem"rado: distintos supuestos. 7l caso de la hipoteca.
7e da toda vez que sobre la cosa e+isten constituidos derechos reales de dis*rute o de
garant"a a *avor de terceras personas, en cuya virtud ellas pueden usar yTo gozar de la
cosa, limitando de esa manera las *acultades del propietario Como a consecuencia de
estos grav!menes se han desgajado o desmembrado ciertas *acultades del derecho de
dominio, las que restan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce como
dominio desmembrado, directo o tambi$n nuda propiedad
Casos: Cuando e+iste sobre una cosa un derecho real de dis*rute (usu*ructo, uso o
habitacin o servidumbre) o uno de garant"a (hipoteca, prenda o anticresis) aqu" nos
encontramos en presencia: por un lado, de un dominio desmembrado (el del titular de la
cosa gravada) y por el otro, de una desmembracin del dominio (la del titular de ese
derecho real que grava la cosa)
4#. Dominio re.oca"le: clusulas >ue tornan re.oca"le el dominio: a$ clusulas e@presas; "$
clusulas tcitas. 7fectos de la re.ocacin del dominio
El dominio revocable es el que est! sujeto a una condicin o plazo resolutorio, o que ha
sido transmitido en virtud de un t"tulo revocable a voluntad del transmitente o puede serlo
por una causa inherente al t"tulo
a) Cl!usulas e+presas:
?) Cuando por una cl!usula contractual, el dominio queda sujeto a revocacin por
voluntad del transmitente .or ejemplo, venta con pacto de retroventa o con cl!usula de
poder arrepentirse la revocacin se opera por la mani*estacin de dicha voluntad
@) Cuando la revocacin est! sujeta al cumplimiento de una cl!usula legal que conste
en el acto jur"dico que transmiti el dominio (art @EEH) .or ejemplo, caso de
supernacencia de hijos, causal legal que debe estar e+presamente estipulada como
condicin
FEDERICO A. WITH UG 135 44 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
1) Cuando la sujecin es a una condicin resolutiva o plazo resolutivo (art @EEH)
.robado el cumplimiento de la condicin o cumplido el plazo, en su caso, la revocacin
se produce de pleno derecho
b) Cl!usulas t!citas: Cuando la causal de revocacin est! e+pl"cita en el propio t"tulo En
este caso no es necesario que conste en el acto de transmisin# por ejemplo, revocacin
por ingratitud del donatario o legatario o por inejecucin de los cargos que se les
impusieron 0a revocacin debe ser declarada en juicio, cuando las partes no est!n de
acuerdo en la e+istencia de los hechos de que depend"a
E*ectos: :encido el plazo resolutorio, o cumplida la condicin resolutoria, nace para el
due>o la obligacin de restituir la cosa a su anterior propietario El acaecimiento del evento
resolutorio opera, en principio, con e*ectos retroactivos: aquellos actos de disposicin
realizados por el due>o imper*ecto quedan sin e*ecto, y el que recobra el dominio de la
cosa no tiene que respetarlos
,rt @EE5: ;0a revocacin del dominio tendr! siempre e*ecto retroactivo al d"a en que se
adquiri, si no hubiere en la leyDH o en los actos jur"dicos que la establecieron disposicin
e+presa en contrario;
&nmuebles: salvo disposicin legal o contractual en contrario, la resolucin del dominio
tiene e*ecto retroactivo y ;el antiguo propietario est! autorizado a tomar el inmueble libre
de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario
despose"do, o el tercer poseedor
<uebles: 0a revocacin no tiene e*ecto retroactivo, puesto que entra aqu" a jugar el
principio del art @4?@ y slo tendr"a tal consecuencia cuando $ste no resultara aplicable en
razn de la mala *e del adquirente
UDA 1*
4*. 8ien de 9amilia: re>uisitos en cuanto al inmue"le ) en cuanto al constitu)ente.
Concepto: El bien de *amilia implica una restriccin o l"mite al dominio constituida por el
instituyente en bene*icio de la *amilia
Es una institucin que se orienta a la proteccin del ncleo *amiliar bene*iciario para
asegurar su vivienda o sustento, o ambas cosas
0a a*ectacin de un inmueble al r$gimen de bien de *amilia signi*ica una modi*icacin del
derecho de dominio que sobre $l, tiene el constituyente
El titular que a*ecta el inmueble restringe las *acultades que tiene sobre $l
-ebe tenerse presente que, salvo los casos e+cepcionales en que el bien de *amilia se
constituye por testamento o por donacin, transmiti$ndose el dominio a m!s de una
persona, el derecho real de dominio permanece en cabeza del constituyente sin
participacin de su *amilia ,n en el caso de que la a*ectacin sea solicitada por los
condminos del inmueble, dicho condominio no se e+tiende a los parientes bene*iciarios
Es imprescindible la inscripcin en el Aegistro de la .ropiedad, que tiene e*ecto constitutivo
y a partir de ese momento la a*ectacin es oponible a terceros
Aequisitos del inmueble: 7lo un inmueble puede ser a*ectado al r$gimen de bien de
*amilia y, segn su ubicacin, puede ser urbano o rural, y su valor no debe e+ceder de las
necesidades del sustento y vivienda de la *amilia del constituyente, 'segn normas que se
establecer!n reglamentariamente( (ley ?4154) 0as provincias pueden establecer dicho
valor 'de acuerdo con el nivel econmico local( %o hay una pauta r"gida para el valor de la
*inca, sino *le+ible, para que pueda adaptarse a las circunstancias de tiempo y lugar
Aequisitos del constituyente:
?) -ebe ser due>o del inmueble, si hay un condominio es necesaria la decisin un!nime de
todos los condminos (segn el Cdigo Civil los actos de disposicin deben ser realizados
con el consenso de todos los condminos) -ebe e+istir entre los condominios el
parentesco e+igido por el art 1E
@) -ebe tener capacidad para disponer a t"tulo oneroso y si es casado, el asentimiento del
cnyuge, si pretende a*ectar un inmueble ganancial o un propio, en tanto sea el asiento
FEDERICO A. WITH UG 135 45 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
del hogar conyugal y e+istan hijos menores o incapaces, incluso disuelta la sociedad
conyugal (art ?@66)
3) -ebe justi*icar qui$nes constituyen la *amilia que conviven con $l .ara la ley *amilia es
la constituida por $l, el cnyuge, descendientes, ascendientes, hijos adoptivos y en
de*ecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad (es
decir, hermanos, t"os y vecinos) Aespecto a $stos ltimos e+iste obligacin de cohabitar
en el inmueble a*ectado al r$gimen de bien de *amilia, en cambio para los primeros no,
en cuanto pueden vivir en otro lugar Aecordemos que, de todos modos, la *amilia puede
estar constituida por dos personas (pej matrimonio, o dos hermanos, o madre/hijo)
4) 3an slo puede a*ectarse al r$gimen un inmueble (segn la normativa nacional se e+ige
una declaracin jurada de que no tiene otro inmueble a*ectado al r$gimen 7i resultare
propietario de dos inmuebles sometidos a este r$gimen, debe optar por la subsistencia
de la inscripcin del bene*icio para uno solo, bajo apercibimiento de mantenerse como
bien de *amilia el constituido en primer t$rmino)
UDA 1/
4/. Condominio: concepto. Comunidad ) condominio. &"2eto de la comunidad. Diferencias de
comunidad ) comunidad hereditaria. +ransformacin de la comunidad hereditaria en
condominio por el transcurso del tiempo.
Concepto: ,rt @E61 lo de*ine: 'El condominio es el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble(
8bjeto de la comunidad: .uede tener por objeto un bien o un conjunto de bienes, en el
sentido del ,rt @1?@ (objetos inmateriales Q cosas) Cuando el objeto de la comunidad son
derechos que recaen sobre un bien, se habla propiamente de comunidad, en tanto que
cuando recae sobre una cosa se habla de condominio.
Comunidad y Condominio: )ay comunidad cuando varias personas tienen id$nticos
derechos sobre una cosa, o cuando tienen derechos de la misma naturaleza sobre un
conjunto de bienes .ero no siempre que e+istan derechos de naturaleza an!loga o id$ntica
sobre una misma cosa, habr! comunidad: e+isten casos en que esos derechos son
e+cluyentes de tal modo que cada uno conserva su individualidad, por ej el caso de dos o
m!s hipotecas constituidas sobre la misma cosa 0os acreedores hipotecarios no tienen
ninguna comunidad entre s" por cuanto sus derechos son e+cluyentes entre unos y otros
.ara que e+ista comunidad es necesario que e+istan dos o m!s personas con derechos
iguales
0a comunidad puede estar re*erida tanto a derechos reales o creditorios, a patrimonios o
partes al"cuotas de ellos
0a relacin entre comunidad y condominio entonces es de g$nero a especie: el condominio
es una comunidad e+istente entre los copropietarios de una misma cosa siendo necesario
que el condominio recaiga sobre una cosa# as" el art @E64 dice: '%o es condominio la
comunin de bienes que no sean cosas(
0os titulares cualitativamente tienen un derecho igual, pero cuantitativamente puede variar
Ejemplo: En un condominio Nuan puede ser titular de un D2W de la cosa y .edro, ser titular
del otro D2W# los derechos de ambos son cualitativa y cuantitativamente iguales# pero
puede suceder que Nuan sea titular de un 12W, en tanto que .edro lo sea del 62W
restante, en cuyo supuesto nos encontramos con que los derechos de Nuan y .edro son
cualitativamente iguales pero cuantitativamente distintos
%o e+istir"a comunidad en el supuesto del derecho real de usu*ructo, en donde una persona
ejerce sus derechos como usu*ructuario y otra, como nudo propietario: son derechos
cualitativamente distintos
-i*erencias con la comunidad hereditaria: en la comunidad hereditaria e+iste un conjunto
de bienes y de cosas que se tienen a t"tulo de herederos y no de condminos 0a
comunidad hereditaria nace una vez producido el *allecimiento de una persona y se
prolonga hasta la particin de los bienes de la sucesin En caso de desacuerdo entre los
FEDERICO A. WITH UG 135 46 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
herederos, decide la cuestin el juez, en tanto que en el Condominio en el supuesto de
divergencias entre los condminos, rige el sistema de mayor"a En la comunidad
hereditaria, es juez competente el del ltimo domicilio del causante# en tanto que en el
condominio de inmuebles es juez competente el del lugar de situacin del inmueble
3rans*ormacin de la comunidad hereditaria en condominio por el transcurso del tiempo:
E+iste una corriente jurisprudencial y doctrinaria que entiende que si la situacin de
indivisin de la comunidad hereditaria se prolonga en el tiempo, se podr"a in*erir que los
coherederos han constituido t!citamente un condominio entre ellos
Estimamos que se trata de una teor"a errnea desde que las *uentes del condominio est!n
e+presamente establecidas en la ley <ientras no se haya realizado la particin de los
bienes de la herencia, ese conjunto de bienes *orma una comunidad y no un condominio
41. 9acultades de los condminos respecto de la parte indi.isa: <rincipio -eneral.
7na2enacin. Dipoteca de la parte indi.isa. Usufructo uso ) ha"itacin.
Cacultades de los condminos con respecto a la parte indivisa: el art @E6E dice: 'Cada
condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad,
compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerla sin el consentimiento de los dem!s
copropietarios(
.rincipio general: es que las *acultades que tiene el condmino sobre la parte indivisa son
amplias
El art @E66 enumera las *acultades que tienen los condminos: 'Cada condmino puede
enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de
hacerse la divisin entre los comuneros(
Enajenar: la enajenacin puede ser tanto por actos gratuitos (donacin) u onerosos
(venta) 0os otros condminos no pueden oponerse ni tampoco tienen un derecho de
pre*erencia sobre esa parte indivisa que el condmino quiere vender El que adquiere la
parte indivisa del condmino pasa a *ormar parte del condominio y reemplaza al condmino
que trans*iri su cuota de la parte indivisa
)ipoteca de la parte indivisa: dispone el CC al respecto:
- ,rt @E6H: 'Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte
indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado
de la particin y no tendr! e*ecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a
otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin(
- ,rt 1?@1: 'Cada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su parte
indivisa en el inmueble comn, o en una parte materialmente determinada del inmueble,
pero los e*ectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o
licitacin entre los condminos(
- ,rt 1?@4: 'Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a
ser por la divisin o licitacin, propietario de la totalidad del inmueble comn# la
hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente ten"a en el inmueble(
9su*ructo: El condmino puede constituir usu*ructo sobre su parte indivisa, de con*ormidad
a lo dispuesto por el ,rt @H41: 'El usu*ructo puede establecerse por el condmino del
*undo pose"do en comn con otros, de su parte indivisa(
0a constitucin de este usu*ructo por parte del condmino, slo procede en tanto y en
cuanto no perjudique los derechos de los dem!s condminos ,s" el usu*ructuario de la
cuota indivisa gozar! de las *acultades o participar! en los *rutos en la proporcin que
hubiere correspondido al condmino que constituy el derecho real de usu*ructo
9so y habitacin: la aplicacin a estos derechos de las normas del usu*ructo permite
e+tenderlas al uso y a la habitacin
44. 9acultades de los condminos respecto de la parte indi.isa: em"ar-o arrendamiento.
Acciones posesorias ) petitorias.
FEDERICO A. WITH UG 135 47 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Embargo: ,s" como el condmino puede enajenar su parte indivisa, los acreedores del
condmino pueden embargar esa parte indivisa y ejecutarla, sin tener que esperar el
resultado de la particin para poder cobrar sus cr$ditos ,lguna doctrina y jurisprudencia
interpret que ser"a perjudicial para el condominio la incorporacin de un tercero e+tra>o X
como lo es el adquirente en una subasta/, pero no puede olvidarse que el condmino
puede vender su parte indivisa a cualquier persona, no necesitando del consentimiento de
los otros condminos
,rrendamiento: El art ?D?@ proh"be totalmente el arrendamiento de la parte indivisa, salvo
por supuesto que cuente con el consentimiento de todos los condminos
,cciones posesorias: el ejercicio de las acciones posesorias emana de la coposesin y no
del condominio El art @4H5 *aculta a los copropietarios a ejercer las acciones posesorias
sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aunque el art"culo hace re*erencia
nicamente a los inmuebles, tal *acultad se e+tiende tambi$n con respecto a las cosas
muebles 0a accin tambi$n puede dirigirse contra los otros coposeedores que turb!ndolo
en el goce comn mani*estasen pretensiones a un derecho e+clusivo sobre el inmueble
,ccin Aeivindicatoria: Con*orme al ,rt @6E?: '7on tambi$n reivindicables las partes
ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de
los co/poseedores(,
Es decir que el condmino puede reivindicar su parte indivisa contra los otros condminos
R.ero qu$ ocurre si la accin reivindicatoria va estar dirigida contra un tercero, no ya contra
otro condminoO 9n sector considera que el condmino tendr"a derecho a reivindicar solo
su parte indivisa, y no la totalidad de la cosa comn En tanto que actualmente la
jurisprudencia considera que el condmino puede ejercer la accin reivindicatoria por la
totalidad de la cosa
,ccin %egatoria: est! contemplada en el art @H22: 'Compete a los poseedores de
inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a *in
de que esa libertad sea restablecida(
.uede ejercerla el condmino tanto contra los otros condminos como contra los terceros,
por su parte indivisa
45. 9acultades de los condminos so"re la cosa com;n: principio -eneral re>uisitos actos
materiales ) actos 2ur,dicos.
.rincipio Peneral: '0as *acultades de los condminos con relacin a la cosa comn son
restringidas
El art @EH2 dice: '%inguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos,
ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, *"sicamente determinada,
actos materiales o jur"dicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de
propiedad 0a oposicin de uno bastar! para impedir lo que la mayor"a quiere hacer a este
respecto(
B el art @EH4: '3odo condmino puede gozar de la cosa comn con*orme al destino de ella,
con tal que no la deteriore en su inter$s particular(
El condmino puede usar y gozar de la cosa comn pero con las siguientes requisitos:
?) usar de acuerdo al destino de la cosa#
@) no debe a*ectar al inter$s particular de la cosa y
1) el uso que haga de la cosa no puede ir en menoscabo del igual derecho que tienen los
otros condminos
,ctos <ateriales: El art @EH? dispone que '%inguno de los condminos puede hacer en la
cosa comn innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros(
0o que al condmino se le proh"be realizar son actos materiales sobre la cosa comn que
importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad ,s", no podr"a realizar
actos que cambien el destino de la cosa o que causen perjuicios a los dem!s .ero los actos
de administracin, conservatorios o reparatorios s" puede realizarlos
FEDERICO A. WITH UG 135 48 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
,ctos Nur"dicos: El art @EH@ establece: 'El condmino no puede enajenar, constituir
servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios El
arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor(
En general cabe destacar que $sta prohibicin de realizar actos jur"dicos puede ser
subsanada en virtud de lo establecido por el art @EH1: 'si por el resultado de la divisin del
todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote(
,rt @EH1/ 7in embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o hipotecas, el
alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminos vendr!n a ser parcial o
integralmente e*icaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le
tocase en su lote
56. &"li-aciones de los condminos: contri"ucin a los -astos de reparacin ) contri"ucin.
Deudas contra,das en pro de la comunidad
Contribucin a los gastos de reparacin y conservacin:
,rt@EHD '3odo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes
a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn# pero pueden librarse de esta
obligacin por el abandono de su derecho de propiedad(
El CC determina que los condminos deben responder por los gastos de conservacin y de
reparacin en proporcin a sus partes
.artes en el sentido de parte indivisa sin perjuicio de que los condminos puedan estipular
entre ellos una manera distinta de responder 7e trata de un caso de obligacin proptem
rem En la segunda parte del art citado *aculta al condmino de liberarse de la obligacin
de contribuir con $stos gastos 'por el abandono de su derecho de propiedad( -esde luego
que este abandono debe ser oportuno, *ormul!ndose al tiempo de realizarse el
requerimiento, y siempre y cuando la necesidad de la reparacin o conservacin 'no haya
llegado a ser necesaria por un hecho suyo(, ello por aplicacin de las reglas de medianer"a
,hora bien Ra qui$n bene*icia la parte de la cosa que *ue abandonada por el condmino que
no quiere contribuir a los gastos de conservacin y reparacinO 7e han sustentado diversas
teor"as:
?) )ay quienes dicen que esa cuota incrementa las cuotas de los restantes condminos
autom!ticamente
@) 8tros sostienen que la parte indivisa abandonada, si es de un inmueble pasar! al
dominio privado del Estado y si se trata de cosas muebles, se convertir! en res nullius,
susceptible de apropiacin
1) ,crecienta nicamente las cuotas de los condminos que a*rontaron los gastos
7i el condmino no paga la deuda al condminoTs que e*ectuaron el gasto, de acuerdo a lo
dispuesto por el art @EHE deber! pagar los intereses de la deuda que corren desde el
desembolso y el condmino que pag tendr! derecho a retener la cosa hasta que se
veri*ique el pago El derecho de retencin implica la posibilidad de e+cluir al condmino del
uso y goce de la cosa comn y adem!s impide la divisin del condominio
,rt @EHD: '3odo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes
a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn# pero pueden librarse de esta
obligacin por el abandono de su derecho de propiedad(
-eudas contra"das en pro de la comunidad:
U Cuando la deuda es contra"da por uno solo de los condminos: $l es el responsable, $l
responde *rente al acreedor por cuanto el condominio no es una persona colectiva y
desde luego, tendr! accin de reembolso respecto de los dem!s condminos
U 7i la deuda es contra"da por varios condminos: ellos responder!n *rente al acreedor
U 7i la deuda es contra"da colectivamente por todos los condminos, sin estipularse
solidaridad y sin e+presin de las cuotas, est!n obligados al acreedor por partes iguales
U 7i se ha pactado la solidaridad cualquiera de los acreedores puede reclamar la totalidad
de la deuda a cualquiera de los deudores
FEDERICO A. WITH UG 135 49 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
51. Condominio: administracin de la cosa com;n ma)or,as empate desi-nacin del
administrador
,dministracin de la cosa comn: Cuando la cosa por su naturaleza no *uera susceptible de
un uso comn, o cuando alguno de los condminos se opone a su uso se puede proceder a
la divisin de la cosa comn# pero si no se hace uso del derecho de pedir la divisin, los
condminos en asamblea decidir!n si la cosa va a ser dada en administracin, en
arrendamiento o en alquiler
,rt @E55: '7iendo imposible por la calidad de la cosa comn o por la oposicin de alguno
de los condminos, el uso o goce de la cosa comn o la posesin comn, resolver!n todos,
si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada(
Ejemplos: cuando son muchos los titulares de una casa habitacin de dimensiones
reducidas se advierte que por la naturaleza de la cosa no pueden todos los condminos
tener el uso y goce de ella
3ambi$n en el supuesto que alguno de los condminos se oponga al destino que se le est$
dando a la cosa, o a que sea usada por los otros condminos
En estos supuestos siempre est! presente la posibilidad de que el condmino pida la
particin de ese condominio, pero la ley abre la posibilidad de que en caso de no pedirse la
divisin, los condminos se renan y decidan sobre el *uturo de la cosa, objeto del
condominio El art"culo @E55 dice que 'resolver!n todos(, lo que se vincula con el qurum
necesario para adoptar las decisiones El empleo del t$rmino 'resolver!n todos( ha
provocado discrepancia doctrinaria sobre los problemas que pueden presentarse si uno de
los condminos no se presenta
El art @621 establece que ninguna determinacin ser! v!lida si no *uese tomada en
reunin de todos los condminos o sus leg"timos representantes, con lo cual bastar"a que
uno solo no se presente para que *racase la deliberacin
U ,lgunos autores consideran que si uno no est! presente cuando se toma la decisin, $sta
no tiene valor
U 8tros, piensan que el Nuez debe designar un representante del ausente
U )ay quienes propician la citacin de los renuentes bajo apercibimiento de celebrarse la
asamblea con los asistentes
<ayor"a: %o es una mayor"a num$rica, por cabeza, sino re*erida al valor, de la parte de los
condminos en la cosa comn
,rt @624 '0a mayor"a no ser! num$rica sino en proporcin de los valores de la parte de los
condminos en la cosa comn, aunque corresponda a uno solo de ellos(
Esta mayor"a que requiere la norma no es la simple mayor"a, sino la mayor"a absoluta, es
decir que e+ceda el valor de la mitad de la cosa 7i no se logra esa mayor"a absoluta, nada
se puede hacer
,rt @62D: '0a mayor"a ser! absoluta, es decir, debe e+ceder el valor de la mitad de la
cosa %o habiendo mayor"a absoluta nada se har!(
RMu$ ocurre cuando la mayor"a se concentra en un slo condminoO 7e trans*ormar"a en el
nico !rbitro de las decisiones y los dem!s deber"an acatar su voluntad, por eso la doctrina
y la jurisprudencia entienden que en este supuesto, la minor"a se encuentra *acultada para
acudir al juez a *in de que resuelva la controversia
Caso de empate: 7i realizada la votacin hay empate, los condminos pueden decidir la
cuestin por la suerte o bien designando !rbitros, pero estas soluciones no han tenido eco
en nuestro sistema, pues la *orma habitual de superar las di*erencias es la decisin judicial
,rt@62E: ')abiendo empate y no pre*iriendo los condminos la decisin por la suerte o por
!rbitros, decidir! el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de
los otros(
-esignacin de administrador: 0os condminos pueden decidir si la cosa es dada en
locacin o en administracin por mayor"a absoluta
7i deciden someterla a 'administracin(, el administrador ser! designado tambi$n por
mayor"a absoluta, al igual que su remocin
FEDERICO A. WITH UG 135 50 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
El administrador puede ser uno de los condminos o bien un tercero 7i el administrador es
uno de los condminos, se lo reputa mandatario de los otros y se aplican las disposiciones
sobre el mandato y no la del socio administrador 7i el administrador es un tercero,
tambi$n se aplican las reglas del mandato
,rt@62? 'El condmino que ejerciere la administracin ser! reputado mandatario de los
otros, aplic!ndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el
socio administrador(
52. Condominio sin indi.isin for3osa: car-as reales; insol.encia de al-;n condmino.
Cargas reales: ,rt @EH5 'En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada
uno de los condmino est! obligado por el todo de la deuda(
Cuando se trata de deudas originadas en cargas reales que graven la cosa, cada condmino
responde por la totalidad de la deuda, ello en virtud de la indivisibilidad de la carga real El
art"culo hace mencin como ejemplo a la hipoteca 8tros ejemplos ser"an: la prenda, la
anticresis, haci$ndose e+tensible tambi$n a los impuestos y contribuciones que recaen
sobre la cosa
&nsolvencia de algn condmino: El art @E52 dispone: 'Cuando entre los condminos
hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse en proporcin del inter$s que
tengan en ella y segn el cual hubieren contribuido a satis*acer la parte del cr$dito que
correspond"a al insolvente(
Este art"culo se aplica nicamente en la relacin interna entre los condminos, pues *rente
a los acreedores, si uno de los condminos resulta insolvente por una obligacin
simplemente mancomunada, su insolvencia debe ser soportada por el acreedor
7e aplica nicamente a las deudas contra"das en pro de la comunidad y no en los
supuestos de deudas particulares de los condminos
0os int$rpretes han considerado que deben darse los siguientes requisitos:
?) que no haya otros acreedores
@) que el deudor no tenga otros bienes
1) que la deuda del condmino sea superior al valor de su parte indivisa
53. 7@tincin del condominio: 'odo t,pico del condominio. !a <articin: naturale3a clases )
efectos. 9ormas de reali3arla. Euienes pueden reali3arla.
E+tincin del Condominio: el condominio es un dominio con sujeto mltiple 7e e+tingue
por los mismos modos que el dominio, admiti$ndose la divisin entre modos absolutos y
relativos -entro de los absolutos tenemos, entre otros, los supuestos de que si la cosa de
destruye o si es puesta *uera del comercio Entre los relativos, si la cosa es vendida por
todos los condminos .ero el modo t"pico de e+tincin del condominio es la particin
0a particin: es la trans*ormacin de esa parte ideal en un lote material
%aturaleza: 7e ha discutido en doctrina si es:
U una accin real: se *undan en que dicha accin persigue la e+tincin de un derecho real
y el nacimiento de otro derecho real, pone en movimiento el derecho de condominio
U una accin personal: dicen que se trata de una accin que tiende a que se cumpla una
obligacin establecida por la ley a los condminos
0a importancia de saber cu!l es la naturaleza jur"dica de la accin de divisin es a los
e*ectos de determinar la competencia del juez, cuestin $sta que es resuelta por el C.CC%
al disponer que ser! competente el juez del lugar donde estuviere situada la cosa,
conveniencia $sta que es mani*iesta si se tiene en cuenta que puede ser necesario la
realizacin de pericias, de tasaciones, de inspecciones oculares o bien, la e+hibicin de la
cosa cuando se trata de muebles
Clases de particin .uede ser:
U Nudicial Cuando hay entre los condminos incapaces, o ausentes, o no se ponen de
acuerdo en la *orma de e*ectuarse la particin o cuando un tercero tenga un inter$s
jur"dico (ej acreedor hipotecario)
FEDERICO A. WITH UG 135 51 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
U E+trajudicial Cuando todos los condminos, son personas mayores y se ponen de
acuerdo en la manera en que se realizar! la divisin de la cosa comn El acuerdo puede
constar en instrumento pblico o en instrumento privado, pero necesita la homologacin
del Nuez
E*ectos de la particin: 0os e*ectos son declarativos y no constitutivos de la propiedad y
cada condmino es considerado como propietario e+clusivo respecto a lo que le toc en la
particin, y que los otros condminos nunca tuvieron derecho alguno sobre la cosa
,rt@E5D: '0a divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la
propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como que hubiere
sido, desde el origen de la indivisin, propietario e+clusivo de lo que le hubiere
correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad
en lo que ha tocado a los otros condminos(
Cormas de realizar la particin: 0a divisin del condominio puede realizarse en especie o
por la venta de la cosa 7i los condminos resuelven la divisin de la cosa en especie y el
objeto del condominio sea divisible, cada uno de los condminos resulta adjudicatario de
una parte o lote (art 146D bis), pero $sta especie de divisin no podr! e*ectivizarse:
a) cuando la divisin produzca la destruccin de la cosa, o cuando no resulten porciones
reales que constituyan un todo homog$neo y an!logo a las otras partes y a la cosa#
b) cuando convierta en antieconmico su uso o aprovechamiento de las partes, o cuando
en materia de inmuebles no se alcance la super*icie m"nima de la unidad econmica
(art @1@E)
0a divisin por venta, cualquiera sea la naturaleza de la cosa podr! ser llevada a cabo
mediante acuerdo un!nime 3odos los condminos se ponen de acuerdo y venden la cosa,
sea por venta privada o en subasta pblica
8tra *orma de realizarse la divisin de los inmuebles ha sido someterlo al r$gimen de
propiedad horizontal 7upongamos un inmueble que es de propiedad de dos personas que
quieren dividir ese condominio, pero ocurre que las medidas m"nimas del inmueble no
alcanzan a con*igurar una unidad econmica, entonces sometiendo el mismo al r$gimen de
propiedad horizontal, salvan el escollo de las medidas m"nimas e+igidas por la legislacin y
as" surgir"an dos unidades *uncionales, que se repartir"an entre ellosEl art @E5@ autoriza a
los copropietarios a pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn, en los
supuestos de condominio sin indivisin *orzosa: el codi*icador procur desalentar la
subsistencia de los condominios, ya que entend"a que obstaculizaban la e+plotacin de las
riquezas
Muienes pueden pedir la particin: -esde luego que cualquiera de los condminos tiene la
*acultad de pedir la divisin de la cosa comn
,rt @E5@: 'Cada copropietario est! autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la
cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin *orzosa(
3ambi$n pueden pedirla los acreedores de los condminos, entendiendo algunos autores
que habr"a una especie de subrogacin# otros dicen que los acreedores ejercen esta accin
por derecho propio
Esta *acultad de reclamar la divisin es de orden pblico y en consecuencia est! prohibida
la renuncia a solicitar la particin de una manera inde*inida, aunque est! permitido
convenir la indivisin por un t$rmino que no e+ceda de cinco a>os
-e igual modo la accin de particin es imprescriptible (art 42?5, inc 1Y) y las reglas
relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los e*ectos que produce
se aplican a la particin (art @E5H)
5#. Di.isin del condominio mediante el sistema de propiedad hori3ontal.
.lanteo: E+iste un inmueble cuyas caracter"sticas *"sicas lo hacen susceptible de ser
sometido al r$gimen de la ley ?1D?@ (0ey de .ropiedad )orizontal), vale decir, que puede
ser dividido en unidades con independencia *uncional y salida a la v"a pblica, directamente
o por un pasaje comn
FEDERICO A. WITH UG 135 52 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
-icho inmueble pertenece en propiedad a varias personas, ya sea porque lo adquirieron por
un acto entre vivos, condominio comn, o por una trasmisin mortis causa, comunidad
hereditaria
9no de los condminos o coherederos pide la particin de dicho condominio
,hora bien, de con*ormidad con el art 146D bis, que recepta un principio uni*ormemente
consagrado por la jurisprudencia, ;e+istiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en
especie, no se podr! e+igir por los coherederos la venta de ellos 0a divisin de los bienes
no podr! hacerse cuando convierta en antieconmico el aprovechamiento de las partes,
segn lo dispuesto en el art @1@E
B aqu" llegamos al interrogante *undamental: Rser"a posible, mediante la sujecin del
inmueble al r$gimen de la ley de propiedad horizontal, concretar la particin en especie de
un condominio, cualquiera sea su origenO 0a jurisprudencia contest a*irmativamente la
cuestin, salvo en los casos en que las unidades resultantes no respetaran el principio de
equivalencia de las partes divisas con las indivisas
UDA 11
5*. Condominio por confusin de l,mites: Concepto. !a Accin de deslinde. &"2eto.
?aturale3a. <articin. 0e>uisitos. Distincin con la rei.indicacin. Casos a los >ue se
aplica. A Eui:n ) contra >uien se da la accin.
0os derechos sobre bienes inmuebles deben estar determinados con e+actitud en su
e+tensin super*icial y en sus l"mites y linderos Esto se da cuando los t"tulos y los
instrumentos que los acreditan contienen sus medidas e+actas, precisando la longitud de
cada uno de sus lados, grado de amplitud de sus !ngulos, super*icie, entre otros
Concepto: 0a con*usin se da cuando las partes no saben con e+actitud, sobre el terreno,
por dnde pasa la l"nea separativa de los predios, sea porque no e+isten se>ales
separativas o porque $stas hayan desaparecido por accin del tiempo o por el hecho del
hombre o, en *in, por un evento natural
0a accin de deslinde: Esta accin procede en los supuestos que e+istan l"mites
con*undidos 0os vecinos tienen esta v"a legal para que se investiguen y demarquen los
l"mites
8bjeto: Mue los l"mites se investiguen y demarquen 0a investigacin supone el an!lisis de
los inmuebles contiguos, de los vestigios 0uego viene la operacin t$cnica de ubicar los
respectivos t"tulos en el terreno y despu$s determinar los l"mites, o sea e*ectuar el deslinde
y *inalmente se procede a demarcar la l"nea divisoria mediante la colocacin de se>ales que
la constaten y perpeten, o sea amojonar
%aturaleza jur"dica: se discute la naturaleza jur"dica de la accin de deslinde
?) ,lgunos autores consideran que estamos en presencia de una accin real en la cual se
discute el derecho mismo de los linderos para determinar hasta dnde llega la propiedad
de cada uno de ellos
@) 8tros piensan que se trata de una accin personal, porque no est! en juego ni el
dominio ni su desmembracin, sino que se trata de un tr!mite judicial que obliga al
vecino a participar en la investigacin y se>alamiento de los l"mites
1) 9na tercera postura estima que se trata de una accin mi+ta, ya que importa particin
de la cosa comn y envuelve una reivindicacin
En realidad la discusin doctrinaria carece de inter$s pr!ctico por cuanto la razn de
establecer la naturaleza jur"dica de una accin judicial es a *in de determinar cu!l es el juez
competente para intervenir en la controversia y si la accin es prescriptible o no
Aequisitos: .ara que se d$ esta situacin se debe tratar de: a) heredades contiguas# D) los
predios deben ser rsticos (en el sentido de no edi*icados y no de rurales)# c) el litigio no
debe versar sobre el alcance de los t"tulos, y d) el l"mite no debe estar determinado sobre
el terreno por ausencia o desaparicin de las se>ales demarcatorias
-istincin con la reivindicacin:
FEDERICO A. WITH UG 135 53 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
a) En la accin de deslinde ambas partes est!n de acuerdo en la e+istencia de una zona
con*usa de sus l"mites# en cambio en la accin reivindicatoria, e+iste controversia sobre
los l"mites
b) En la accin de deslinde, ambas partes son actores y demandados a la vez y por lo
tanto sobre ambos pesa la carga de la prueba En la accin reivindicatoria, una de las
partes es la actora y la otra la demandada 0a actora deber! probar su derecho, el peso
de la carga reposa en ella
c) En caso de duda, cuando no se pueda precisar los l"mites separativos, en la accin de
deslinde el Nuez deber! *allar segn su criterio# en tanto que en el juicio reivindicatorio
si la actora no ha podido probar sus derechos, el juez rechazar! la demanda
d) El objeto en la accin de deslinde es la demarcacin e investigacin de los l"mites# en
tanto que el objeto de la accin reivindicatoria es la restitucin de parte del terreno a su
verdadero due>o
, quien se da la accin y contra quien se da: segn el art@645, esta accin compete
nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del
*undo contiguo
0a accin compete entonces a los que tengan derecho real sobre el terreno, es decir al
titular del dominio, del condominio, del usu*ructo, al usuario, al habitador, al acreedor
anticresista .ara que la sentencia sea oponible al propietario, si la accin es intentada por
un usu*ructuario o un usuario, el demandado puede e+igir la intervencin del propietario
.ara el caso del acreedor hipotecario y el poseedor por boleto de compraventa, la doctrina
no se pone de acuerdo
%o tienen el ejercicio de la accin, el locatario ni el arrendatario por cuanto ellos tienen un
derecho personal sobre la cosa y no un derecho real
5/. Condominio por confusin de l,mites: 72ecucin del deslinde por .,a 2udicial.
Determinacin de la l,nea de deslinde efectos ) -astos del deslinde. Deslinde ) mensura.
Ejecucin del deslinde por v"a judicial: segn el art @6D4: 'El deslinde judicial se har! por
agrimensor, y la tramitacin del juicio, ser! la que prescriban las leyes de procedimiento(
7e realiza con la intervencin de un agrimensor y con*orme las disposiciones del Cdigo de
.rocedimientos
0a prueba a producirse en el juicio de deslinde va a estar dada
a) por los t"tulos: medio probatorio de mayor valor
b) los vestigios antiguos o signos materiales reveladores de la ubicacin del l"mite, como
ser restos de cercos, alambrados, mojones, etc
c) la posesin: ser! una prueba importante si el l"mite verdadero no surge ni de los t"tulos
ni de los vestigios antiguos
E*ectos del deslinde: 0a sentencia o la escritura pblica otorgada por personas capaces y la
mensura practicada, homologada por juez competente, sirven como t"tulo de propiedad,
vale decir que ser! parte integrante accesoria o complementaria del t"tulo de dominio de
cada uno de los colindantes El deslinde pone *in a la incertidumbre
Pastos del deslinde: 0os gastos de amojonamiento o de demarcacin son comunes porque
ambos vecinos se bene*ician, con independencia de la super*icie del terreno Ello rige si el
*rente de cada uno de ellos es igual, pero si los *rentes tuvieran e+tensiones distintas, los
gastos deber!n ser soportados proporcionalmente por los sucesivos *rentistas 0os gastos
del deslinde ser!n en proporcin a la e+tensin del terreno que le corresponde a cada uno
En cuanto a las costas del juicio, se entiende que las mismas deben imponerse por el orden
causado, por tratarse de contingencias hechas en inter$s comn
-eslinde y mensura: El deslinde es la determinacin de la l"nea separativa de las
heredades 0a mensura es una operacin t$cnica que ubica sobre el terreno un inmueble de
acuerdo a su t"tulo d!ndole *orma geom$trica y la e+tensin de su !rea 0a mensura debe
ce>irse a las indicaciones del t"tulo sin acordar una e+tensin mayor o menor
FEDERICO A. WITH UG 135 54 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
51. Condominio por acuerdo o por contrato.
7e dan en 1 casos:
a .acto de indivisin por cinco a>os renovable El art @E51 dice 'los condminos no
pueden renunciar de una manera inde*inida al derecho de pedir la divisin pero le es
permitido convenir la suspensin de la divisin, por un t$rmino que no e+ceda de cinco
a>os, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente(
7on los condminos los que convienen en que la cosa objeto del condominio, no ser!
dividida El t$rmino m!+imo de esta indivisin es de cinco a>os los que pueden ser
renovables todas las veces que se quiera 7i los condminos han convenido una
indivisin por el t$rmino de cinco a>os o menos, rige ese plazo 7i han convenido por un
t$rmino mayor (por ej por ocho a>os): corresponde reducir el plazo al m!+imo e+igible
Es decir que transcurrido los cinco a>os, cualquier condmino puede pedir la divisin de
la cosa comn, an cuando se hubiere pactado la indivisin por ocho a>os
7i se convino un plazo incierto se entiende que la indivisin se e+tingue a los cinco a>os
7i los condminos no han estipulado un plazo tenemos @ posturas:
- 7e caer"a dentro de la prohibicin gen$rica del art @E51, o sea la prohibicin de
renunciar por parte de los condminos de una manera inde*inida a la divisin de la
cosa, por lo que negaron toda e*icacia a dicha cl!usula
- -eb"a aplicarse el plazo m!+imo de cinco a>os, previstos por la legislacin
El art"culo *aculta a los condminos a acordar la renovacin del plazo legal de cinco a>os
pero esta renovacin de la indivisin debe ser mani*estada en *orma inequ"voca, no
t!cita El t$rmino a partir del cual se computa la renovacin del acuerdo de indivisin
corre desde la *echa en que se celebr el nuevo acuerdo ,s", si se pact la indivisin en
el a>o ?552 por cinco a>os (el plazo vencer"a en ?55D), pero en el a>o ?551 acuerdan la
renovacin del plazo de indivisin por D a>os m!s, el t$rmino de la indivisin se computa
desde ?551, venciendo el mismo en ?55H (y no el a>o @222)
b .acto de indivisin entre coherederos respecto de los bienes hereditarios: est! legislado
por la 0ey ?4154 Caculta a los coherederos a convenir la indivisin de los bienes
pertenecientes al causante por un t$rmino m!+imo de ?2 a>os, plazo $ste que puede ser
renovado En el supuesto que medie causas justi*icadas, cualquiera de los herederos
antes del vencimiento del plazo puede pedir la particin
,lgunos autores entienden que estar"a legislando sobre la comunidad hereditaria, que
como vimos no es lo mismo que el condominio
c -onacin de una cosa a m!s de un donatorio con cl!usula de indivisin por cinco a>os:
puede suceder que el donante done una cosa imponiendo que permanezca indivisa
durante el t$rmino de hasta cinco a>os 7iendo la donacin un contrato, estamos en
presencia de una indivisin de origen convencional
,rt@E54/ Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donacin o por
testamento, el testador o donante puede poner la condicin de que la cosa dada o
legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo
54. Condominio de accesorios de dos o ms propiedades. Concepto naturale3a 2ur,dica de
esa situacin. 9acultades de los condminos.
Condominio de accesorios de dos o m!s propiedades: El art @6?2 dice: ')abr! indivisin
*orzosa cuando el condominio sea sobre cosas a*ectadas como accesorios indispensables al
uso comn de dos o m!s heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de
los condminos podr! pedir la divisin(
7upongamos un pasillo que sirve de entrada a dos casas, cuyos propietarios son distintos
0a cosa a*ectada como accesorio, ser"a el pasillo 7lo sobre ese pasillo recaer"a el
condominio, no sobre las casas, que ser"an de personas distintas B ese pasillo resulta ser
indispensable para poder ingresar a los inmuebles
0os requisitos surgen del mismo art"culo @6?2, son:
a) e+istencia de dos o m!s inmuebles de propietarios distintos#
FEDERICO A. WITH UG 135 55 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
b) que e+ista condominio sobre las cosas accesorias#
c) que esa cosa est$ a*ectada como accesorios indispensables al uso comn de las dos
heredades
Aesulta necesario que sobre esa cosa e+ista un condominio: si la cosa, el pasillo es de
propiedad e+clusiva de uno de los titulares de los inmuebles, para su utilizacin por el otro
vecino ser"a menester el establecimiento de una servidumbre En el ejemplo del pasillo, si
el terreno sobre el cual se asienta ese pasillo es de propiedad de uno solo, el titular del otro
*undo que necesitare pasar por aquel para llegar a la v"a pblica, tendr! derecho a
constituir a su *avor una servidumbre de paso y en consecuencia, se aplicar"an las normas
relativas a la servidumbre y no las del condominio 7er! en consecuencia una cuestin de
hecho a determinar en cada caso concreto
Ejemplos sobre los cuales puede recaer el condominio de accesorios de dos o m!s
propietarios: bebederos, diques, patios, callejones, pozos, pasajes, galer"as, caminos
comunes que se dejen al dividirse la tierra, *ondos de edi*icios, etc
%aturaleza jur"dica de esa situacin: El art @6?? dice que en tales casos los derechos que
corresponden a los condminos no son a t"tulo de servidumbre, sino a t"tulo de condominio
%o hay una servidumbre sino un condominio por cuanto no hay una heredad dominante y
otra sirviente En la servidumbre e+iste un solo propietario y sobre el *undo recae el
derecho del vecino a hacer un uso limitado o a gozar de una ventaja o utilidad# en tanto
que en el condominio *orzoso, los titulares de los *undos tienen un derecho comn y de la
misma naturaleza
Cacultades de los condminos: Est!n contempladas en el art @6?@, que concede a los
condminos derechos m!s e+tensos que los que le competen en un condominio comn
,rt@6?@: 'Cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa comn y de
sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condicin de no hacerla servir a otros
usos que aquellos a que est! destinada, y de no embarazar al derecho igual de los
condminos(
0os condminos pueden usar de la cosa comn como de una cosa propia, con las
siguientes limitaciones:
?) el uso de la cosa deber! ser realizado con*orme al destino de la cosa comn En primer
lugar el destino de la cosa ser! el que hayan acordado los condminos 7i los
condminos no se ponen de acuerdo, el destino de la cosa estar! determinado por la
naturaleza misma de la cosa 7i la cosa es susceptible de varios usos, el destino estar!
determinado por el uso al cual ha sido a*ectada
@) el uso de cada condmino no puede embarazar derecho igual de los otros condminos
1) no puede usarse la cosa sino para las necesidades de las heredades en el inter$s de las
cuales la cosa ha sido dejada indivisa
,ctos <ateriales: 0a posibilidad de realizar actos materiales en la cosa accesoria por parte
de los condminos es amplia ,s", cada copropietario de un patio puede elevar edi*icios,
abrir puertas o ventanas, instalar cables, ca>os, etc sin el consentimiento de los otros
condminos, pero siempre teniendo en cuenta las limitaciones a las que hicimos re*erencia
anteriormente &nclusive pueden realizar verdaderas mejoras en la cosa comn
,ctos jur"dicos: el derecho por parte de los condminos de 'disponer( de la cosa accesoria
es restringido Carecen de la *acultad de enajenar libremente su parte indivisa como puede
hacerlo el propietario de parte indivisa del condominio comn, puesto que la cosa es
accesoria a la heredad y por lo tanto est! al servicio de esa heredad El copropietario
enajenar! esa parte indivisa conjuntamente cuando enajene la heredad 0os condminos
tienen derecho a administrar la cosa comn y se aplican las reglas del condominio
UDA 14
55. 'uro conti-uo o pri.ado: r:-imen 2ur,dico.
FEDERICO A. WITH UG 135 56 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
<uro contiguo: Es el construido por uno solo de los vecinos, en un lugar de cerramiento
*orzoso, "ntegramente en su terreno y pagando $l todos los gastos que ha demandado su
construccin
A$gimen jur"dico: regido por los art"culos @6@H y @61E
,rt @6@H: 'El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es *orzoso, en su
terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino
el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el
caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria(
,rt @61E/ 3odo propietario cuya *inca linda inmediatamente con una pared o muro no
medianero, tiene la *acultad de adquirir la medianer"a en toda la e+tensin de la pared, o
slo en la parte que alcance a tener la *inca de su propiedad hasta la altura de las paredes
divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est$ construida, o de la
porcin de que adquiera medianer"a, como tambi$n la mitad del valor del suelo sobre que
se ha asentado# pero no podr! limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la
pared 7i slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes
divisorias, est! obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos
El valor computable de la medianer"a ser! el de la *echa de la demanda o constitucin en
mora(
%ormativas legales que establecen lo siguiente:
- Cacultan al vecino que ha construido la pared a reclamarle al otro vecino, siempre que
haga uso de ella, el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno/
- Caculta al vecino que no construy la pared a adquirir la medianer"a Esta *acultad de
comprar la medianer"a es perpetua
Con*orme a lo dispuesto por el art @6@H el due>o del muro contiguo en principio no tiene
*acultades para requerir el reembolso de la mitad de la pared y de la mitad del terreno
sobre el que se construy, porque se entiende que renunci a la *acultad con*erida por el
art @6@D, de construirla en el l"mite separativo de las heredades Aeci$n va a poder
reclamarle el reembolso cuando quien no construy la pared 'quiera servirse de la pared
divisoria(
Entonces el problema consiste en determinar qu$ debe entenderse por 'servirse de la
pared(
9na primer postura considera que por el solo hecho de que esa pared le sirve para cerrar
sus heredades, ya la pared le sirve al vecino, an cuando no haga un uso de esa pared y
entonces el vecino constructor podr"a reclamarle el pago de la mitad del valor de la
pared y del terreno sobre la que se asienta
7egn la postura intermedia entiende que la pared sirve al vecino cuando hace una
utilizacin espec"*ica de la pared, pej cuando apoya una construccin, cuando construye
un cuarto o cuando instala ca>er"as %o se servir"a de la pared cuando por ejemplo
coloca clavos para colgar una jaula o para tender un alambre para colgar ropas Esta es
hoy la postura aceptada
8tra postura doctrinal entiende que cuando el cdigo habla de servirse de la pared, es
cuando el vecino 'carga( sobre la pared, por ej: cuando asienta construcciones en esa
pared
166. 'edianer,a Ur"ana: Construccin sin pre.io re>uerimiento. Derecho al co"ro.
<rescripcin. Uso de la pared despu:s de prescripta la accin.
0a obligacin de cerrar las heredades est! contemplada en el art @6@E: '3odo propietario
de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de
tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus
heredades contiguas, que est$n situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales(
,rt@6@6: 'El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, o a
su conservacin en el caso del art"culo anterior, puede librarse de esa obligacin, cediendo
la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianer"a(
FEDERICO A. WITH UG 135 57 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
.or un lado entonces el vecino puede obligar al otro vecino a construir una pared de
cerramiento *orzoso, pero el cdigo *aculta tambi$n al vecino que no quiere construir la
pared a liberarse de esta obligacin Esa liberacin la va a e*ectivizar mediante el derecho
de abandono, es decir, cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse
,rt@6@D: 'El que en los pueblos o en sus arrabales edi*ica primero en un lugar an no
cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno
del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y
su espesor entero no e+ceda de dieciocho pulgadas(
El art @6@D *aculta a una persona que va a construir una pared divisoria en un pueblo o
arrabal (en una zona urbana) a asentar la mitad de la pared en el terreno del vecino
siempre y cuando la pared sea de piedra o ladrillo, o de otro material durable
Construccin sin previo requerimiento: %o es necesario que el vecino constructor le
requiera previamente al otro vecino que construya el muro .uede sin noti*icacin previa
alguna, llevar un buen d"a los materiales y comenzar a levantar la pared -esde luego que
tal actitud no es lo prudente ya que puede crear con*lictos entre los vecinos 7i *ormula
previamente el requerimiento, puede suceder que el vecino requerido acepte y contribuya a
los gastos de los materiales y de mano de obra, evitando as" *uturos problemas en la
relacin de vecindad El vecino requerido no puede oponerse a la construccin de esa
pared, salvo que pej pretenda suplir la pared con alambrados o con ligustros
En este caso, el vecino que no ha sido requerido debe igualmente contribuir a su*ragar la
mitad de los gastos que insumi la construccin .ara liberarse del deber de reembolso de
los gastos de construccin el vecino no requerido previamente, pero en cuyo terreno se
asienta la mitad de la pared puede, cediendo el terreno y renunciando a la medianer"a,
liberarse de la contribucin, siempre y cuando no se haya servido de la pared mediante el
apoyo de alguna construccin
.rescripcin: surgen @ interrogantes: a) R-esde cu!ndo nace el derecho de condominio
sobre el muroO y b) R-esde cu!ndo nace el derecho a reclamar el reembolso del valor de la
paredO 3eniendo en cuenta la respuesta a estos interrogante surge otro: c) Rqu$ tipo de
prescripcin juega en la materia: la adquisitiva, la liberatoria, o ambasO
a) El condominio nace desde el momento en que se lo levanta, por aplicacin de los
principios que gobiernan la accesin
b) , *avor del que construy el muro "ntegramente a su costa pero asent!ndolo en el l"mite
separativo de las *incas nace un derecho de cr$dito, que es el derecho a reembolsarse
los gastos relativos a la mitad del muro que tambi$n nacer"a con la construccin de la
pared
c) 0a prescripcin es adquisitiva, no correspondiendo la prescripcin liberatoria 0a
obligacin al pago prescribe a los ?2 a>os
9so de la pared despu$s de prescripta la accin: a partir del nuevo art 42@@: ;0a
prescripcin operada con relacin a la obligacin establecida en el art @6@E puede ser
invocada para e+imirse de abonar la medianer"a en el supuesto del art @61E, hasta la
altura del muro de cerramiento *orzoso;
Es decir que, luego de operada la prescripcin, el vecino que no contribuy al pago de la
construccin del muro medianero *orzoso adquiere los derechos de medianer"a
161. <rue"a en materia de medianer,a: <resunciones. <rue"a en contrario. Derechos )
o"li-aciones de los condminos.
.resunciones en materia de medianer"a:
,rt @6?6: '9n muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que
lo han hecho construir a su costa en el l"mite separativo de las dos heredades(
,rt @6?H: '3oda pared o muro que sirve de separacin de dos edi*icios se presume
medianero en toda su altura hasta el t$rmino del edi*icio menos elevado 0a parte que pasa
la e+tremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece e+clusivamente al
due>o del edi*icio m!s alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos,
FEDERICO A. WITH UG 135 58 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
privados, o por signos materiales que demuestren la medianer"a de toda la pared, o de que
aqu$lla no e+iste ni en la parte m!s baja del edi*icio(
En el @6?H dice que cuando un muro separa dos heredades, se lo considera medianero
hasta donde alcanzare la altura del menor o sea hasta donde llegue la altura del edi*icio
menos elevado
7i bien el art"culo habla de edi*icio, comprende toda otra clase de construccin, tales como
un galpn de zinc, apoyado en parantes de madera, etc
0a medianera llega entonces hasta el edi*icio de menor elevacin Es una presuncin iuris
tantum que puede ser desvirtuada por prueba en contrario, que puede consistir en
instrumentos pblicos, instrumentos privados o signos materiales que demuestren la
medianer"a en toda la pared o de que aquella no e+iste en parte alguna Cuando se
o*rezcan como prueba instrumentos pblicos o privados resulta necesario que intervengan
en ese acto los dos vecinos y no que se trate de una declaracin unilateral de voluntad (art
@6@2)
,rt @6?5: '0a medianer"a de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen
edi*icios, y no patios, jardines, quintas, etc aunque $stos se encuentren cerrados por todos
sus lados(
7e aplica en los supuestos en que una pared divida dos patios o dos jardines o dos quintas
0a jurisprudencia ha resuelto que la presuncin establecida en el @6?H se aplica tambi$n
para el supuesto de muros prolongados en pro*undidad, o sea que ser!n medianeros hasta
la pro*undidad en que los dos edi*icios lo necesiten
8tro problema que se presenta es si la presuncin establecida en el art @6?H se aplica
cualquiera sea la ubicacin del muro que separa dos edi*icios, es decir tanto para los
encaballados como para los contiguos
U 7egn algunos autores las presunciones juegan para toda clase de muros, porque el
art"culo no hace distincin alguna
U 8tro sector de la doctrina entiende que las presunciones slo se re*ieren a la pared
medianera, rigiendo para el muro contiguo el art @D?5, que presume que las
construcciones pertenecen al due>o del terreno sobre las que se asientan
-erechos y obligaciones: El principio general surge de la primera parte del art @612: ;0a
medianer"a da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro
medianero para todos los usos a que ella est! destinada segn su naturaleza;
0gicamente, como es un derecho de condominio, aparte de la limitacin de respetar la
naturaleza a que est! destinada la pared, el condmino no puede usarla de un modo que
a*ecte su solidez o cause deterioros en ella, o que a*ecte el derecho de la otra parte
,s" el art @61?, en una enunciacin ejempli*icativa, *aculta al condmino a arrimar toda
clase de construcciones, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho del
otro vecino de hacerlos retirar hasta el eje de la pared en el caso de que $l tambi$n quiera
colocarlos Estas *acultades est!n actualmente reglamentadas por las normas de la
construccin y deben ejercerse segn el principio que impide el ejercicio anti*uncional del
derecho (art ?26?) 0a norma del art @61? otorga al condmino el derecho de colocar
chimeneas y abrir nichos o embutir armarios aun pasando el centro de la pared, con tal
que no cause perjuicio al vecino o a la pared En lo que respecta a la colocacin de
chimeneas, a que hace re*erencia el art"culo, deben tenerse en cuenta los preceptos del
propio Cdigo que contienen restricciones sobre aislacin (art @E@@)
Consideracin especial merece la norma que *aculta a cada uno de los condminos a alzar
a su costa, sin necesidad de indemnizar al otro por el e+ceso de carga que deba soportar el
muro (art, @61@) 7e plantean diversos supuestos: a) si la pared puede soportar la carga la
solucin est! dada por la norma citada, o sea que el muro se puede sobreelevar sin
necesidad de indemnizacin# b) si la pared no la soporta, el que pretenda elevarla, debe
construirla a su costa y, si la debe hacer de mayor espesor, debe tomar el e+cedente de su
propio terreno En tal caso, el vecino no puede reclamar indemnizacin por las molestias
que le cause la ejecucin de los trabajos (art @611) El muro reconstruido es medianero
FEDERICO A. WITH UG 135 59 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
hasta la altura del anterior en todo su espesor, pero si la pared es luego demolida, el que la
construy recupera el e+cedente del terreno que utiliz para aumentar el espesor (art
@614), y c) el vecino siempre puede adquirir el resto de la medianera, o sea la parte alzada
abonando la mitad de los gastos y, en su caso, la mitad del terreno que se tom para
aumentar el espesor de la pared
Este derecho del vecino no est! subordinado a la utilizacin o a la necesidad de servirse de
la pared, pues el adquirente no tiene por qu$ invocar motivos para la adquisicin
162. 'edianer,a rural.
0a medianer"a rural puede consistir en muros, pero ello no es obligatorio, siendo m!s
*recuente que haya otro tipo de divisorios, como *osas, cercos, setos, alambrado, etc
3ampoco para el CC es obligatorio el cerramiento, aunque los cdigos rurales suelen
establecer y reglamentar la *orma de cercar las heredades
0a obligacin de cercar surge cuando las heredades contiguas est!n ambas ;encerradas; o,
hablando m!s propiamente, cuando el cerco de cada una de ellas circunda la totalidad de
su per"metro En tal caso, el cerco divisorio de ellas debe hacerse a comunidad de gastos
,s" el art @64@ dispone: ;En las campa>as los cerramientos medianeros deben hacerse a
comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren Cuando una de las heredades
est! sin cerco alguno, el due>o de ella no est! obligado a contribuir para las paredes, *osos
o cercos divisorios;
El legislador ha tenido en cuenta que, por las grandes e+tensiones de los predios rurales,
hay circunstancias en que los vecinos carecen de inter$s en cercar y es por ello que, si uno
de ellos construye su cerco, el otro tiene obligacin de contribuir si su predio est! cercado
en el resto del per"metro y no cuando carece de cerco alguno El problema se plantea
cuando e+iste un cerco parcial o cuando el vecino lindero construye con posterioridad el
cerco en los l"mites restantes Entendemos que, salvo lo que dispongan los cdigos rurales,
mientras no haya cerramiento total no habr! obligacin de contribuir Ella nacer! cuando se
complete la obra circundante, aunque ello se haga con otro tipo de materiales o
cerramientos Cuando los dos predios est!n cercados totalmente, el cerramiento que los
separa se presume medianero, salvo prueba en contrario
Zrboles medianeros El art @64D e+presa: ;0os !rboles e+istentes en cercos o zanjas
medianeras, se presume que son tambi$n medianeros;
Esta presuncin es iuris tantum, aplic!ndose las normas generales re*erentes al condominio
*orzoso y a la medianer"a, con la particularidad de que el art"culo da la *acultad a cada uno
de los condminos de e+igir que sean arrancados si le causare perjuicio y, en el caso de
que cayesen por algn accidente, no podr!n ser replantados sin consentimiento del otro
vecino ;0o mismo /agrega el art @64D/ se observar! respecto de los !rboles comunes por
estar su tronco en el e+tremo de dos terrenos de diversos due>os;
UDA 15
163. <ropiedad Dori3ontal: concepto; .enta2as e incon.enientes; naturale3a 2ur,dica.
Concepto: la propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio de una
unidad de un inmueble con *acultades e+clusivas, pero moderadas en *uncin del conjunto,
y un condominio *orzoso sobre las partes comunes con caracter"sticas especiales
Esas partes comunes, sobre las cuales cada propietario de unidad tiene una porcin
indivisa o un derecho proporcional al valor de su unidad, tienen la *inalidad de hacer
posible el ejercicio *uncional de su derecho e+clusivo y hacer m!s con*ortable el uso y goce
de la cosa
:entajas e inconvenientes:
U :entajas sociales: posibilidad de obtener una casa propia, ya que el r$gimen de la
propiedad horizontal lo hace m!s accesible
U :entajas econmicas: la adquisicin de un departamento resulta m!s econmico que la
de una casa 7e abarata el precio de construccin del edi*icio (compras de materiales,
FEDERICO A. WITH UG 135 60 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
instalaciones el$ctricas, sanitarias, e*ectuadas en comn, resultando adem!s m!s barato
el terreno)
U :entajas jur"dicas: ,ntes de la sancin de la ley ?1D?@ se presentaban problemas para
dividir el acervo hereditario de una persona *allecida .or ejemplo, si al morir la persona
era due>a solamente de un solo inmueble como el art @E?6, prohib"a la divisin
horizontal, *orzosamente el inmueble deb"a adjudicarse en condominio a los herederos o
bien $stos ten"an que vender la casa, para repartirse el precio obtenido entre ellos En
cambio, en la actualidad el problema puede solucionarse sometiendo el inmueble al
r$gimen de la propiedad horizontal y as" cada uno de los herederos podr! recibir una
unidad *uncional 3ambi$n es una manera de procederse a la divisin del condominio
U &nconvenientes: El departamento crea en realidad un estilo de vida y de relacin que no
siempre es bien comprendido por aquellos que viven en barrios de viviendas
independientes, con espacios verdes individuales a su disposicin, patios, jardines,
etc$tera 0os problemas comunes, las di*erencias y a*inidades se disimulan o se
e+ageran segn el caso 0a necesidad de peregrinar los *ines de semana, o cualquier
breve per"odo de vacaciones, en busca de e+pansin, suele presentarse como una
necesidad, especialmente para los ocupantes de peque>os departamentos
%aturaleza Nur"dica: 0as teor"as m!s importantes son dos: ?) se trata de un dominio
integrado con un condominio de indivisin *orzosa y @) es un derecho real autnomo
?) -ominio integrado con un condominio de indivisin *orzosa: -icen los autores que ello
surge claramente de la 0ey ?1D?@ porque en los arts ?, @, 4, D y E al hacer re*erencia a
las partes de propiedad e+clusiva se utiliza el vocablo 'por propietarios(# en cambio
cuando habla de las partes comunes, la ley se re*iere a los 'copropietarios( El dominio
recaer"a sobre las partes e+clusivas, en tanto que el condominio de indivisin *orzosa
tendr"a por asiento o por objeto las partes comunes y si bien consideran que el dominio
su*re una serie de restricciones, $stas no llegan a desnaturalizar la esencia misma del
derecho de dominio, por cuanto la propiedad privada que nosotros conocemos tambi$n
su*re una serie de limitaciones o de restricciones -ominio y condominio se encuentran
indisolublemente unidos, guardando una relacin de principal a accesorio 0o principal
ser"a el dominio y lo accesorio, el condominio 7i bien en teor"a, $sta doctrina puede
resultar convincente, los problemas se plantean cuando se trata de resolver los
problemas pr!cticos de la propiedad horizontal
@) -erecho real autnomo: se trata de un derecho sui generis, en la cual se combinan dos
*ormas jur"dicas distintas (dominio y condominio), cuya unidad de destino las rene en
un todo indivisible, de tal manera que resulta imposible ser propietario de una porcin
e+clusiva, sin serlo tambi$n de la parte comn correspondiente 0a estructura jur"dica
de $ste derecho real autnomo se con*igura en lo siguiente:
a) .ropiedad e+clusiva sobre el piso o departamento, pero con limitaciones con relacin
al conjunto del edi*icio#
b) Copropiedad sobre las cosas de uso comn indispensables para la e+istencia y
conservacin del edi*icio#
c) &ndivisin *orzosa sobre los bienes comunes#
d) 9nidad jur"dica y de destino
0a doctrina mayoritaria participa de $ste criterio considerando que la .ropiedad
)orizontal es un derecho real autnomo, con caracter"sticas especiales y distintas a los
derechos reales e+istentes
8tras posturas:
1) 7e trata de una servidumbre 3iene su origen en el -erecho Cranc$s %o resulta
aceptable en nuestro derecho: en la propiedad horizontal no e+iste un *undo dominante
y uno sirviente
4) 7e trata de una sociedad 3iene su origen en el derecho norteamericano, que habla de
corporaciones: jam!s podemos hablar de sociedad con relacin a las partes de uso
privativo, no e+iste una 'a*ectio societatis( ni el !nimo de lucro
FEDERICO A. WITH UG 135 61 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
D) Es un derecho de super*icie, pero el derecho de super*icie implica una desmembracin
del dominio que no se da en la propiedad horizontal
E) 7e trata de un derecho real de en*iteusis o bien de un derecho de usu*ructo: no resiste
el menor an!lisis desde que se tratan de derechos reales que se ejercen sobre cosas
ajenas
6) Es un condominio (con base en la ley italiana), pero no slo sobre las partes comunes,
sino tambi$n sobre la unidad *uncional .ero la ley, con relacin a las partes privativas,
habla de due>o e+clusivo
16#. <ropiedad hori3ontal. 7l o"2eto: 7l edificio. !as propiedades .erticales di.ididas por
departamento. !os clu"es de campo. !os par>ues industriales.
8bjeto: Est! establecido en el ,rt ?Y de la 0ey: '0os distintos pisos de un edi*icio o
distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edi*icio de una sola
planta, que sean independientes y que tengan salida a la v"a pblica directamente o por un
pasaje comn, podr!n pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones
de esta ley Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a m!s de una
persona(
7e hace re*erencia a:
- '0os distintos pisos de un edi*icio(# supongamos un edi*icio de cinco pisos, de los cuales
cada piso pertenece a un propietario distinto
- '-istintos departamentos de un mismo piso(: es el supuesto m!s comn 9n edi*icio que
tiene varios pisos y en cada piso e+isten dos o m!s departamentos
- '-epartamentos de un edi*icio de una sola planta(: En este supuesto se rompe un poco
la idea tradicional de propiedad horizontal# el requisito de tener dos o m!s pisos no es
necesario, puede ser edi*icios de una sola planta Esas unidades *uncionales no
necesariamente deben estar uno pegado al otro, lo esencial es que e+ista un elemento
comn a todos ellos, que ser! el terreno en donde se asientan las edi*icaciones Este
tercer supuesto que estamos viendo ha dado lugar a que se critique la denominacin
'propiedad horizontal(, ya que en estos supuestos ser"a posible la elevacin de los
edi*icios, por lo que pareciera m!s apropiada la denominacin 'propiedad por pisos( o
'propiedad por departamentos(
Clubes de Campo: (3ambi$n denominados Country o Garrio .rivado) Es un complejo
recreativo residencial ubicado en una e+tensin suburbana, limitada en el espacio e
integrada por lotes independientes entre s", que cuenta con una entrada comn y est!
dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las
viviendas de uso transitorio y debiendo e+istir entre el !rea de viviendas y el !rea
deportiva, cultural y social una relacin *uncional y jur"dica que convierta al club de campo
en un todo inescindible
0a necesidad de adecuar los clubes de campo a algunas de las *iguras jur"dicas para
solucionar los problemas que plantean, ha hecho acudir tanto a *iguras jur"dicas de los
derechos personales, donde rige la autonom"a de la voluntad, pero tambi$n se ha buscado
la solucin dentro de los derechos reales, como por ej al usu*ructo, a la servidumbre, al
condominio, al dominio revocable, al derecho de super*icie (pese a que est! prohibido) y
tambi$n desde luego se busc la solucin a*ectando al inmueble al r$gimen de propiedad
horizontal
,s" las unidades privativas estar"an con*iguradas por las casas o construcciones destinadas
a residencia transitoria de sus titulares# en tanto que el resto de las instalaciones (canchas,
pileta, vestuarios, calles, y dem!s !reas de esparcimiento) vendr"an a ser las cosas
comunes , *in de someter un club de campo al r$gimen de la propiedad horizontal, habr!
que distinguir si los lotes destinados a vivienda se encuentran construidos o no, porque si
las viviendas particulares no se encuentran construidas, no podr"a someterse el club de
campo al r$gimen de la propiedad horizontal, por cuanto no e+istir"an unidades
*uncionales/ requisito indispensable ,hora bien, en el supuesto que est$n terminadas las
FEDERICO A. WITH UG 135 62 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
instalaciones comunes y algunas de las unidades *uncionales, pero no todas, podr"an
someterse al r$gimen de la propiedad horizontal y a medida que se vayan terminando de
construir las unidades *uncionales, deber!n ir someti$ndose al r$gimen de propiedad
horizontal, es decir, habr"a una propiedad horizontal por etapas
.arques &ndustriales: 0a creacin, instalacin y promocin de parques industriales se rige
por las normas del derecho pblico# en tanto que las relaciones entre los industriales
entran dentro de la rbita del derecho privado
16*. <ropiedad hori3ontal: el re-lamento naturale3a 2ur,dica sancin distintos supuestos )
ma)or,as re>ueridas forma contenido.
Aeglamento de copropiedad: ,rt 5Y: ',l constituirse el consorcio de propietarios, deber!
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura
pblica que se inscribir! en el Aegistro de la .ropiedad -icho reglamento slo podr!
modi*icarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayor"a no menor de dos
tercios Esta modi*icacin deber! tambi$n consignarse en escritura pblica e inscribirse en
el Aegistro de la .ropiedad
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) -esignacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un
e+tra>o, que tendr! *acultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y
proveer a la recaudacin y empleo de los *ondos necesarios para tal *in -icho
representante podr! elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo#
b) -eterminar las bases de remuneracin del representante y la *orma de su remocin#
debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica#
c) 0a *orma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o e+pensas
comunes#
d) 0a *orma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que
presidir! la reunin, las mayor"as necesarias para modi*icar el reglamento y adoptar
otras resoluciones, no trat!ndose de los casos en que en esta ley se e+ige una mayor"a
especial(
3enemos entonces que, adem!s del edi*icio, la ley e+ige que se redacte un reglamento en
Escritura .blica y que el mismo se inscriba en el Aegistro de la .ropiedad Este reglamento
constituye un verdadero estatuto inmobiliario, regulador de *acultades y obligaciones de la
comunidad El reglamento va a ser la ley de las partes, va a determinar y deslindar las
partes de propiedad e+clusiva y las partes comunes y su otorgamiento es el antecedente
necesario para la ulterior suscripcin de escrituras pblicas traslativas de dominio de cada
piso o departamento
Cualquier problema que se presente con relacin a un inmueble sometido al r$gimen de
propiedad horizontal es necesario que en primer lugar se estudie el Aeglamento de
Copropiedad y ,dministracin de ese edi*icio B reci$n si el problema no puede solucionarse
con el Aeglamento, habr! de acudirse a la 0ey ?1D?@
%aturaleza jur"dica: El reglamento de copropiedad tiene naturaleza contractual, por encajar
dentro de la *igura contemplada por el art ??16, como lo reconoce uni*ormemente doctrina
y jurisprudencia e inclusive surge de la propia ley, cuyo art 5 dice que ;al constituirse el
consorcio de propietarios, deber! acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administracin;
7ancin del reglamento: -e con*ormidad al art 5 de la ley ?1D?@, el reglamento debe ser
redactado y sancionado por todas las personas que van a constituir el *uturo consorcio de
propietarios En estos supuestos y teniendo en cuenta el car!cter de contrato que reviste el
acto de sancin del primer reglamento, la mayor"a requerida para ello ser! la de la
unanimidad, puesto que de lo contrario *altar"a el consentimiento, que es un elemento
esencial en todo contrato En el caso de *alta de acuerdo, se debe recurrir a la justicia, la
que asesorada por peritos que habr!n de conciliar los intereses
FEDERICO A. WITH UG 135 63 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Corma del reglamento: 0a ley determina que debe ser hecho en escritura pblica, ya que se
trata de un supuesto de derechos reales sobre inmuebles, y adem!s debe estar inscripto en
el Aegistro de la .ropiedad
7e trata de una *ormalidad de cumplimiento ineludible para que pueda *uncionar el r$gimen
de propiedad horizontal
7i no se inscribe en el Aegistro, no podr! registrarse t"tulo alguno por el que se constituya
o trans*iera el dominio u otro derecho real sobre las unidades *uncionales hasta que esa
e+igencia se cumpla
Contenido del reglamento
,rt 5 de la 0ey ?1D?@ y ,rt 1 del -ecreto ?H614
7e puede distinguir entre
U las cl!usulas que tienen una *inalidad organizativa, o sea la de asegurar el
*uncionamiento de los rganos del consorcio
U y las que tienden a establecer la contribucin de los copropietarios determinando la
proporcin en *uncin del valor de sus unidades, salvo convencin en contrario
,s" el reglamento debe contener obligatoriamente lo siguiente:
?) 0a designacin de un administrador y la determinacin de las bases de su
remuneracin
@) 0a *orma de convocar la asamblea, mayor"as necesarias para modi*icar el reglamento y
otras resoluciones para las cuales la ley no e+ija una mayor"a especial
1) .ersona que ha de presidir las reuniones o asambleas, *ormas de computar los votos
4) 0a *orma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos y e+pensas
comunes
.or su parte el decreto Aeglamentario establece las siguientes cl!usulas indispensables:
D) Especi*icacin de las partes del edi*icio de propiedad e+clusiva, o sea el ncleo
habitacional, lo que compone la unidad *uncional y la unidad complementaria
E) -eterminacin de la proporcin que corresponde a cada piso o departamento con
relacin al valor del conjunto: generalmente esa proporcin sirve para determinar el
pago de las e+pensas, como as" tambi$n para el supuesto de que se demuela el edi*icio,
la proporcin que le va a corresponder a cada copropietario
Enumeracin de las cosas comunes:
6) 9so de las cosas y servicios comunes: es decir cmo se van a usar las cosas comunes,
ej si el patio va a ser usado por todos o si slo ser! del uso e+clusivo de algn
copropietario, si los perros podr!n pasear por el jard"n, etc
H) -estino de las di*erentes partes del inmueble: comercio, vivienda, o*icinas,
consultorios
5) Cargas comunes y contribucin de las mismas: o sea lo que cada uno va a pagar por
e+pensas
?2) 0a designacin del administrador
??) Corma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y e+traordinarias# es decir,
cu!ndo, cmo, dnde se realizar!n, cmputo de votos, r$gimen de mayor"as
necesarias
?@) .ersona que ha de certi*icar los testimonios de las actas de asamblea del consorcio,
qui$n emite el certi*icado de e+pensas para proceder al cobro judicial de las mismas
?1) Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble: ello a
los *ines de poder citarlos para las asambleas
3odas estas cl!usulas necesariamente deben ser tratadas en el Aeglamento, sin perjuicio
que se incluyan otras de acuerdo a las necesidades de cada edi*icio
16/. <ropiedad hori3ontal: consorcio de propietarios concepto ) naturale3a.
Concepto: El conjunto de todos los propietarios de las unidades de un edi*icio con*orma el
llamado ;consorcio de propietarios;, sea que habiten en la unidad o *uera de ella, o la
destinen a otro *in, d!ndola en locacin, usu*ructo, etc %o se debe con*undir el consorcio,
FEDERICO A. WITH UG 135 64 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
que es el ente, con la reunin de estos propietarios en la asamblea, que es el rgano
b!sico del consorcio El consorcio e+iste aunque la asamblea no se rena, y los propietarios
*orman parte de $l aunque no asistan a dichas reuniones, pues la e+istencia del consorcio
es independiente del *uncionamiento de sus rganos
%aturaleza jur"dica: 7e ha planteado el problema de saber si e+iste o no un ente distinto de
los copropietarios, y si tal ente est! dotado o no de personalidad jur"dica
El problema tiene una gran importancia pr!ctica porque ya que en el caso que se tenga que
demandar al conjunto de propietarios, si decimos que el consorcio es un sujeto de derecho,
bastar! con demandar al consorcio del edi*icio
,l respecto se han dado dos opiniones: a) una que se pronuncia por el reconocimiento de
la e+istencia del ;consorcio; como entidad di*erenciada de los copropietarios y
atribuy$ndole personalidad, hacia la que se ha volcado masivamente la jurisprudencia, y b)
otra que se inclina por la negativa
a) , partir de que la ley ?66?? re*orm al ,rt 11, se estableci que las personas jur"dicas
pueden ser pblicas o privadas, al hacer re*erencia a las de car!cter privado menciona a
las entidades que con*orme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer
obligaciones, aunque no requieran autorizacin e+presa del estado para *uncionar 0a
mayor"a de la doctrina y de la jurisprudencia incluy al consorcio dentro de esta
categor"a de personas jur"dicas 3ambi$n le reconocieron al consorcio un patrimonio
propio, separado del patrimonio de los consorcistas, y su responsabilidad civil
b) Muienes sostienen la tesis negativa se apoyan en las normas de los incisos a y b de los
arts 5 y ??, que hablan del representante de los propietarios, re*iri$ndose al
,dministrador, y el art ?2 que lo nombra como ;representante de los condminos; ,
este argumento se agrega que los propietarios son condminos de las partes comunes y
que el condominio carece de personalidad
161. <ropiedad Dori3ontal: Administracin: 7l Administrador. 7@i-encia le-al. Desi-nacin.
9unciones. 9acultades. 0emocin.
,dministrador: Es el rgano ejecutivo del consorcio 0a 0ey establece que es el
representante de los copropietarios, pero como consideramos que el consorcio es sujeto de
derecho, podemos decir que el administrador es el representante del consorcio
E+igencia legal: El art 5 establece como una cl!usula obligatoria del Aeglamento la
designacin de un representante de los copropietarios, o sea la del administrador
-esignacin: -ebe ser designado en el Aeglamento y como hab"amos dicho el reglamento
debe ser sancionado por unanimidad, por lo que la primera designacin del administrador
*orzosamente deber! ser por unanimidad de votos de los copropietarios .ara las
designaciones subsiguientes no es necesaria la unanimidad, pero se discute si se requiere
mayor"a de dos tercios o simple mayor"a
U Muienes consideran que requiere una mayor"a de las dos terceras partes, dicen que al
nombrar un nuevo administrador se est! re*ormando el reglamento
U 8tro sector entiende que ac! no se est! modi*icando el reglamento, que el reglamento lo
que debe prever es la designacin de un administrador, y en consecuencia estiman que
basta la simple mayor"a
.ero no olvidemos que en materia de propiedad horizontal, el reglamento es la ley para las
partes, por lo tanto si se debe designar un nuevo administrador ser! necesario la mayor"a
que establezca el reglamento para tal *in 7i *ija una mayor"a especial habr! que estar a
esa mayor"a, pero si no la *ija, bastar! la simple mayor"a
El administrador puede ser un miembro del consorcio (que es lo que ocurre generalmente
en los edi*icios de pocos departamentos design!ndose en *orma rotativa) y tambi$n puede
ser un tercero, y puede ser tanto una persona *"sica o una persona jur"dica
0a designacin del primer administrador constar! en Escritura .blica, por cuanto la misma
se e*ectuar! al redactarse el reglamento .ara las subsiguientes designaciones el art 5 inc
G establece que el nombramiento del reemplazante tambi$n debe realizarse por escritura
FEDERICO A. WITH UG 135 65 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
pblica En la pr!ctica ocurre que reunida la asamblea, se designa el administrador,
dej!ndose constancia en el acta, pero no se hace la escritura pblica de designacin de
administrador 7e ha entendido que la designacin del administrador mediante escritura
pblica es a los e*ectos que dicha designacin produzca e*ectos *rente a los terceros# en
tanto que entre los copropietarios, la designacin realizada en acta de asamblea, ser"a
su*iciente
Cunciones y *acultades: en principio se debe estar a lo que dice el reglamento El principio
general es que el administrador es un mandatario del consorcio
,rt ??: 'El representante de los propietarios actuar! en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y e+clusivo de
aqu$llos Est!, adem!s, obligado a asegurar el edi*icio contra incendio(
0a ley prev$ las siguientes *acultades:
?) ,dministrar las cosas de aprovechamiento comn
@) Aecaudacin y empleo de *ondos necesarios: es decir realizar todos aquellos actos de
administracin que implican el cobro de las e+pensas, el pago de los gastos
1) Elegir el personal del servicio de la casa y despedirlo: ello implica que para elegir al
portero o para despedirlo no es necesario la convocacin de una asamblea, basta que el
administrador lo decida Comprende la vigilancia, control y disciplina del personal,
tambi$n *ija la remuneracin
4) ,ctuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase
D) Contratar un seguro del edi*icio contra incendio
El ,rt H dice que los gastos de la prima del seguro son a cargo de los copropietarios,
pero si los copropietarios no le aportan al administrador para el pago la prima, bastar!
con que el administrador los intime, les presente el presupuesto y si los copropietarios
no abonan la prima, queda e+onerado de responsabilidad
El seguro se contrata sobre la totalidad del edi*icio y no solo sobre las partes de
propiedad comn B la obligacin de contratar el seguro es una obligacin
independiente a que el cargo de administrador sea remunerado o no
E) Convocar a las asambleas y citar a los propietarios en los domicilios constituidos (,rt 1
del -erecho Aeglamentario)
6) 0levar libros de actas y e+pedir copias certi*icadas de las mismas a pedido de
cualquiera de los copropietarios
H) E+pedir certi*icaciones de deudas por e+pensas
5) Conservar los t"tulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro del domicilio de
los propietarios y toda otra documentacin
?2) Aendir cuentas documentadas de su gestin con la periodicidad que determine el
reglamento o en su de*ecto, cuando se lo requiera la asamblea
164. <ropiedad Dori3ontal: !a Asam"lea. Concepto. Clases. Con.ocatoria citacin
deli"eracin; >urum. .otacin ma)or,as especiales; efectos de las decisiones.
,samblea: Es el rgano deliberativo del consorcio# su convocatoria se realiza en la *orma
que determine el reglamento (art 5o, inc d), es la autoridad m!+ima del consorcio y le
compete resolver todas las cuestiones que no est$n atribuidas a otro rgano
E*ectos de las decisiones: 0as resoluciones adoptadas por la mayor"a su*iciente que e+ija la
ley o el reglamento, segn el caso, obliga a la minor"a y a los consorcistas disidentes
individualmente considerados, en lo que ata>e a la vida del consorcio, hayan o no asistido a
la reunin
Clases: pueden ser ordinarias o e+traordinarias
- 0a asamblea ordinaria es aquella que se realiza por lo menos una vez al a>o, para el
tratamiento de las cuestiones que requieren cierta regularidad, pej presupuesto de
gastos, analizar la gestin del administrador, solicitar rendicin de cuentas del
administrador, etc
FEDERICO A. WITH UG 135 66 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
- 0a asamblea e+traordinaria se celebra para el tratamiento de alguna gestin urgente, se
rene a pedido del administrador o por convocatoria del nmero m"nimo que e+ija el
Aeglamento y se deben tratar los puntos del orden del d"a
Convocatoria: El inc d del art 5o de la ley e+presa que el reglamento debe contener ;la
*orma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir! la
reunin; , su vez el inc H del art 1 del decreto reglamentario *ija como contenido del
reglamento: ;Corma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y e+traordinarias
de propietarios# persona que las preside# reglas para deliberar# quorum# mayor"as
necesarias para modi*icar el reglamento y para adoptar otras resoluciones# cmputo de los
votos# representacin;
0a convocatoria puede realizarse por iniciativa del administrador o de los propietarios
3rat!ndose de asambleas e+traordinarias el reglamento puede establecer un nmero
necesario de propietarios para obligar a la convocatoria
Citacin: debe hacerse al domicilio constituido, con*orme al registro que a tal e*ecto lleve el
administrador, de los propietarios que no habitan el inmueble, y en las unidades
respectivas para los que ocupen los departamentos o no hayan constituido un domicilio
especial
El decreto reglamentario al re*erirse a la constitucin del domicilio la e+ige para los que ;no
hayan de habitar el inmueble;, pero debe entenderse que, si no hay constituido domicilio
especial, la citacin se cumple en los locales u o*icinas que los propietarios ocupen, aunque
no las habiten
0a citacin debe designar el car!cter de la asamblea y contener el orden del d"a o temario a
tratar, no pudiendo la asamblea considerar, y menos an resolver, temas o cuestiones que
no se encuentren insertos en el temario so pena de nulidad 0a nulidad puede ser
planteada por los que no concurrieron al acto y por quienes estando presentes se opusieron
al tratamiento de los temas por no estar incluidos en el orden del d"a
Muorum: El quorum necesario no puede ser menor a la mayor"a e+igida por la ley o por el
reglamento para tomar las decisiones de que se trate, ya que las mayor"as se computan en
relacin con la totalidad de los integrantes del consorcio y no por la de los presentes
El cmputo, tanto para determinar el quorum como para establecer la mayor"a, deber!
hacerse por unidades o por valores, segn que la ley e+ija una u otra magnitud para
calcularlos Cuando la ley establece el cmputo del valor, como en el caso de vetustez (art
?E), el que debe tenerse en cuenta es el *ijado como proporcin de cada unidad con
relacin al del edi*icio
<ayor"as especiales: 0a ley establece cuatro tipos de mayor"as segn la naturaleza de los
temas a tratarse, pudiendo el reglamento *ijar una mayor"a distinta pero nunca menor a la
prevista por la ley
9nanimidad: para hipotecar el terreno comn, para realizar obras nuevas que a*ecten el
inmueble, o en el caso de venta de cosas comunes o la constitucin de otros derechos
reales sobre el edi*icio
-os tercios: la ley impone este m"nimo (art 5) que debe establecer el reglamento para
el caso de su propia modi*icacin
<ayor"a absoluta, m!s de la mitad de los copropietarios, para resolver asuntos de inter$s
comn y para el caso de destruccin total o parcial de m!s de las dos terceras partes del
valor
<ayor"a absoluta especial: necesaria en el supuesto de vetustez del edi*icio, la decisin
de demolerlo y vender el terreno y los materiales debe adoptarse por mayor"a absoluta,
pero el cmputo de votos se realiza teniendo en cuenta el valor Aeiteramos que, para
computar el valor, se debe tener en cuenta la proporcin que tiene asignada la unidad
UDA 26
FEDERICO A. WITH UG 135 67 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
165. <ropiedad hori3ontal: Uso de las partes comunes por los copropietarios por un
copropietario ) por terceros.
,rt @Y: 'Cada propietario ser! due>o e+clusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edi*icio, o indispensables para
mantener su seguridadL(
,rt 1Y: 'Cada propietario podr! usar de los bienes comunes con*orme a su destino, sin
perjudicar o restringir el leg"timo derecho de los dem!s El derecho de cada propietario
sobre los bienes comunes, ser! proporcionado al valor del departamento o piso de su
propiedad, el que se *ijar! por acuerdo de las partes o en su de*ecto por el a*oro
inmobiliario, a los e*ectos del impuesto o contribucin *iscal(
Con respecto a las cosas comunes, estas pueden estar a*ectadas al uso e+clusivo de uno o
m!s propietarios: esa a*ectacin e+clusiva que tiene que estar determinada en el
reglamento de Copropiedad y en ese supuesto slo el titular de esa unidad *uncional puede
usar y gozar de esa cosa comn que se le dio el uso e+clusivo
9so de los bienes comunes por un tercero: %ingn copropietario puede ceder, por su sola
voluntad, el uso de los bienes comunes a un tercero Bo no podr"a cederle a una amiga el
uso de la cochera, por cuanto el uso de las cosas comunes, est! "ntimamente ligado con la
unidad *uncional .ero nada impide que el consorcio como sujeto de derechos y mediando
resolucin tomada en asamblea v!lidamente constituida pueda a*ectar las cosas comunes
al uso de terceras personas, que pueden ser los mismos consorcistas o alguien e+tra>o al
edi*icio, pej alguien que arriende paredes u otros espacios libres para publicidad
,s", la ley ha establecido que 'los derechos de cada copropietario en los bienes comunes
son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso(
116. <ropiedad Dori3ontal: Cosas o partes comunes: pro"lemas >ue plantea. 7numeracin
del art. 2 de la le) 13.*12.
Cosas o partes comunes: son de propiedad comn y de uso comn, todos tienen derecho
de usar de ellas, pero ese uso va a tener dos limitaciones: la cosa deber!:
a) 7er usada con*orme a su destino y#
b) deber! respetarse el derecho igual que tienen los otros copropietarios
a) Con relacin al destino, en general no se presentan problemas Entonces los
propietarios deber!n usar de esas cosas comunes con*orme a su destino: la pileta para
ba>arse y no para criadero de truchas# el ascensor para subir y no para instalar un
=iosco de venta de panchitos
Aespecto de aquellas cosas que tienen un destino principal y un destino accesorio, pej
el caso de la pared medianera del edi*icio# el destino principal, desde luego, es de
sost$n del edi*icio, pero tambi$n puede tener un destino accesorio, pej que sirva para
publicidad 7iempre y en todos los casos, una vez m!s lo repetimos, deber! acudirse al
reglamento, si $ste permite la colocacin de carteles o del aparato de aire
acondicionado, no hay problema 7i el reglamento no prev$ la situacin: debe tenerse
presente que el ,rt D de la 0ey proh"be cambiar la *orma e+terna del *rente o decorar
las paredes o recuadros e+teriores con tonalidades distintas a las del conjunto En
general, la jurisprudencia permite la colocacin de aparatos de aire acondicionado y si
se trata de carteles o de una placa, podr! colocarse si no convierte en un mamarracho
la pared
b) 0a segunda limitacin que tienen los copropietarios es que el ejercicio de su derecho no
puede limitar el ejercicio igual que tienen los otros copropietarios 7i bien el derecho de
propiedad horizontal es un derecho real autnomo, en $ste son de aplicacin analgica
las normas que rigen el condominio: no podr"a uno solo de los copropietarios usar de la
cosa comn, an cuando *uere con*orme a su destino, pero que con ese uso menoscabe
el derecho igual que tienen los otros copropietarios
FEDERICO A. WITH UG 135 68 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
En general, ser! una cuestin de hecho que habr! que determinar en cada caso concreto,
resultando conveniente que se establezca un reglamento interno para el uso de las cosas
comunes
Enumeracin del art @ de la ley ?1D?@: el art @ enumera las cosas comunes, aclarando
que la lista no es ta+ativa
a) 0os cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galer"as, vest"bulos
comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines#
b) 0os locales e instalaciones de servicios centrales, como cale*accin, agua caliente o *r"a,
re*rigeracin, etc#
a) 0os locales para alojamiento del portero y porter"a#
b) 0os tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos#
c) 0os ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
arte*actos o instalaciones e+istentes para servicios de bene*icio comn
111. <ropiedad Dori3ontal: derechos de los copropietarios so"re las cosas e@clusi.as.
9acultades materiales ) 2ur,dicas. <rohi"iciones.
-erechos sobre las cosas e+clusivas: Aige el principio general establecido en el ,rt 4 de la
0ey:(Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dem!s, enajenar el
piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el
mismo(
Cacultades jur"dicas: son amplias y absolutas, pueden venderla, alquilarla, hipotecarla,
alquilarla, etc, sin necesidad del consentimiento de los dem!s copropietarios
-esde luego que la venta de la unidad *uncional trae aparejada la venta de las cosas
comunes %o se podr! vender la escalera y quedarme con el departamento
En el supuesto de locacin de la unidad *uncional, el locatario est! obligado a respetar el
destino *ijado a la unidad locada, en el Aeglamento y ello an cuando el contrato de
locacin nada diga sobre el particular (art E inc a de la 0ey)
,rt E/ Mueda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a)
-estinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a *ines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad y administracin#
En lo re*erente a los bienes comunes, los inquilinos pueden usar y gozar de ellos como si
*uera el titular pero sin intervenir /en principio/ en la administracin, ni participar de las
cargas comunes, ni asistir a las asambleas
Con relacin al usu*ructo, las relaciones entre usu*ructuario y nudo propietario son las
mismas que se establecen en los supuestos comunes de usu*ructo, pero es el nudo
propietario quien deber! concurrir a las asambleas para ejercer tales derechos que la ley
reserva a los titulares del derecho de propiedad En tanto que si se trata de cuestiones de
simple administracin o goce comn, el usu*ructuario es quien deber! asistir a las
asambleas y emitir su voto
Cacultades materiales: son amplias y casi son las mismas que tienen el titular del dominio
comn, siempre y cuando no se a*ecte la seguridad del edi*icio o los servicios comunes
(,rt D de la 0ey)
.rohibiciones:
,rt D: 'Cada propietario atender! los gastos de conservacin y reparacin de su propio
piso o departamento# estando prohibida toda innovacin o modi*icacin que pueda a*ectar
la seguridad del edi*icio o los servicios comunes Est! prohibido cambiar la *orma e+terna
del *rente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto(
Esta ser"a la primera limitacin ,dem!s no pueden destinarlo al piso o departamento para
un destino distinto al establecido en el reglamento o destinarlo a usos contrarios a la moral
o a las buenas costumbres (,rt E / inc a)
,rt E# 'Mueda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a)
-estinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a *ines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad y administracin# b) .erturbar con ruidos, o de
FEDERICO A. WITH UG 135 69 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan
la seguridad del inmueble, o depositar mercader"as peligrosas o perjudiciales para el
edi*icio(
,s" si el reglamento establece que el destino de las unidades *uncionales ser"a para
vivienda, no podr! el copropietario instalar un negocio o un consultorio y en el supuesto
que as" ocurriera de acuerdo al art ?D el consorcio tiene *acultades para prohibirle esa
actividad
,simismo, no puede perturbar con ruidos o de cualquier otra *orma la tranquilidad de los
vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercader"as peligrosos o perjudiciales para el edi*icio (,rt E inc b)
-entro de esto cabe el problema de los animales dom$sticos E+isten reglamentos que
proh"ben la tenencia de ellos y otros no prev$n nada: habr! que ver la situacin en cada
caso concreto,
112. <ropiedad Dori3ontal. !os art,culos * ) /: +itulares de la accin competencia
procedimiento.
,rt ?D: 'En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de
las normas del art"culo E, el representante o los propietarios a*ectados *ormular!n la
denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumar"simo la
transgresin, se impondr! al culpable pena de arresto hasta veinte d"as o multa en
bene*icio del Cisco, de doscientos a cinco mil pesos El juez adoptar! adem!s las
disposiciones necesarias para que cese la in*raccin, pudiendo ordenar el allanamiento del
domicilio o el uso de la *uerza pblica si *uera menester 7in perjuicio de lo dispuesto
precedentemente, si el in*ractor *uese un ocupante no propietario, podr! ser desalojado en
caso de reincidencia 0a accin respectiva podr! ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario a*ectado 0a aplicacin de estas penas no obstar! el
ejercicio de la accin civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios a*ectados(
%o hay duda que el consorcio tiene el ejercicio de la accin .ero con respecto a los
copropietarios, si bien los autores entienden que tambi$n gozan del ejercicio de accionar,
unos entienden que slo podr! ejercerla cuando acredite la e+istencia de un perjuicio
En tanto otros autores, estiman que la accin le compete al copropietario an cuando no
pueda acreditar un perjuicio por cuanto el accionar contrario a los ,rts D y E implica una
violacin al Aeglamento
En de*initiva ser! una cuestin a determinar en cada caso en particular El juicio tramitar!
por la v"a del interdicto y el juez podr! imponer multas y arrestos hasta veinte d"as y
dem!s medidas necesarias para que cese la in*raccin
En el supuesto que el departamento estuviera ocupado por quien no sea su titular, se
puede llegar incluso al desalojo del ocupante
113. <ropiedad Dori3ontal. &"li-aciones de los propietarios en ra3n de las partes comunes.
,rt H: '0os propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convencin en contrario, las e+pensas de administracin y reparacin
de las partes y bienes comunes del edi*icio, indispensables para mantener en buen estado
sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro Est!n obligados en la misma *orma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edi*icio comn y a las e+pensas debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los
propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce m!s cmodo o de mayor
renta Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios *ueren, a juicio de cualquiera
de ellos, de costo e+cesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico e+terior o interior del
edi*icio, pueden ser objeto de reclamacin *ormulada ante la autoridad judicial, y resuelta
por el tr!mite correspondiente al interdicto de obra nueva# pero la resolucin de la mayor"a
no ser! por eso suspendida sin una e+presa orden de dicha autoridad Cualquiera de los
FEDERICO A. WITH UG 135 70 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposicin de los dem!s,
previamente advertidos, puede realizar e+pensas necesarias para la conservacin o
reparacin de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados .odr! tambi$n,
cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar
los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que
resultaren tiles En su caso, podr! ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado %ingn propietario podr! liberarse de contribuir a las e+pensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o
departamento que le pertenece(
El criterio correcto ser! repartir los gastos:
U en proporcin al valor del departamento, respecto de aquellos bienes que presten a sus
due>os un servicio indivisible (puertas de entrada, escaleras generales, ascensores,
cimientos, techos) #la ley no dice cual es el criterio que se establecer!, pero en el
reglamento debe estar establecido, teniendo en cuenta la super*icie cubierta, el nmero
de habitaciones, la altura, comodidades, ubicacin, etc -esde luego que para *ijar el
valor no se tiene en cuenta las obras de embellecimiento o con*ort que e*ecte cada
copropietario
U en proporcin al uso que cada uno pueda hacer de ellos, nicamente cuando se trate de
cosas que puedan servir a los copropietarios en maneras diversas o de un uso
per*ectamente divisible con*orme al tipo arquitectnico de la construccin (ej servicios
de cale*accin)
El principio de la divisibilidad de acuerdo al uso, es justo por el principio de la equidad, ya
que quien recibe el bene*icio debe lgicamente soportar los gastos de reparacin
3al es el caso de que a los due>os de los departamentos o locales ubicados en la planta
baja, se los e+ima de pagar los gastos de uso del ascensor (pero no los gastos de
conservacin)
11#. <ropiedad hori3ontal: e@pensas comunes concepto pri.ile-io situacin del ad>uirente
en su"asta 2udicial.
Concepto: 7on las que corresponden al mantenimiento e*iciente de los servicios comunes y
a los gastos de administracin Comprenden los honorarios del administrador, la retribucin
de los empleados de maestranza, el sueldo del encargado de porter"a, el combustible y la
energ"a para los servicios de cale*accin central y de re*rigeracin central, si los hubiere,
ascensores, porteros el$ctricos, cableados y ca>er"as generales, antenas colectivas o
satelitales, etc$tera
.rivilegio: El cr$dito goza del privilegio previsto en el art 152?, que determina el rango y
ubicacin 3ambi$n se mantiene el derecho de retencin y, en este caso, la ley se remite al
art @EHE, o sea a la *acultad otorgada a los condminos por los gastos de reparacin y
conservacin de la cosa
7ituacin del adquirente en subasta judicial: El tema es si la persona que adquiere el
inmueble en una subasta judicial responde o no por las deudas en concepto de e+pensas
anteriores a su adquisicin En general la jurisprudencia entiende que an cuando el
departamento o piso haya sido adquirido en un remate, lo mismo el que lo adquiere debe
responder por las e+pensas adeudadas con anterioridad Ello en virtud de que el art ?6
dispone que la obligacin sigue siempre al dominio, sin distinguir por qu$ modo se adquiere
el mismo
Es por ello que resulta conveniente que cuando se e*ecte el remate de una unidad
*uncional el juez solicite al consorcio un certi*icado sobre el estado de deuda en concepto
de e+pensas, haciendo conocer su monto en la publicacin de edictos
11*. <ropiedad Dori3ontal: inno.aciones ) me2oras. So"reele.acin. Stanos ) e@ca.aciones.
&nnovaciones y mejoras: 7on todas aquellas obras que se realizan para obtener una mayor
renta o bien para obtener una mayor comodidad de uso y goce de las cosas comunes
FEDERICO A. WITH UG 135 71 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Ejemplos: trans*ormacin de un techo en terraza, revestimiento de paredes con m!rmoles,
destinar la planta baja para alquiler de locales o para la instalacin de un restaurant
7obre $ste tema e+istir"a una contradiccin entre los arts 6 y H de la 0ey
El art 6 dice que toda obra nueva que a*ecte al inmueble necesita del consentimiento de
todos los propietarios# en tanto el art H /en los supuestos de innovaciones/ habla mayor"as
y minor"as
7e entiende que obra nueva es sinnimo de innovaciones, toda obra nueva signi*ica una
innovacin y una innovacin es una obra nueva y que entre los arts 6 y H de la ley no
e+iste contradiccin, por cuanto el art 6 se aplicar! en aquellos supuestos en que la obra
nueva bene*icie nicamente a uno solo de los copropietarios, es decir se va a realizar una
obra nueva, una innovacin, una mejora sobre un bien que es de propiedad comn, pero
que va a bene*iciar a uno o dos copropietarios, se necesitar! el consentimiento de todos los
copropietarios, por ej si va a desplazar la puerta de su departamento, construir una
habitacin para el uso de uno solo de los due>os en la terraza del edi*icio
B el art H se aplicar"a en aquellos supuestos en que las obras, las innovaciones, las
mejoras se realicen en cosas de propiedad comn, pero que va a bene*iciar a la totalidad
de los copropietarios, entonces ya no va a ser necesaria la unanimidad sino que bastar!
con las mayor"as legales o estatutarias
Entonces las innovaciones y mejoras sobre los bienes comunes podr!n ser realizadas
siempre y cuando la decisin sea tomada en asamblea, con las mayor"as necesarias, pero
$sta *acultad tienen un l"mite y es que estas innovaciones no irroguen un costo e+cesivo,
que no sean contrarias a la ley o al reglamento y adem!s que no sean perjudiciales a la
seguridad y solidez del edi*icio
En estos casos, la minor"a que est$ en desacuerdo con la obra que se realizar! puede
acudir al juez por la v"a del interdicto de obra nueva para hacer valer sus derechos,
e+poniendo y probando las razones por las cuales se oponen a que se e*ecte la obra
7obreelevacin: El art 6 proh"be al propietario del ltimo piso elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos
o pisos .ero mediante el consentimiento de todos los copropietarios y siempre que se
respeten las reglamentaciones municipales y las condiciones de seguridad del edi*icio lo
permitan, nada impide la posibilidad de edi*icar otros pisos sobre el edi*icio Este derecho
de sobreelevar puede ser ejercido tanto por todos los copropietarios, como ser cedido al
due>o del ltimo piso o an a terceros
7tanos y e+cavaciones: El art 6 proh"be al propietario de la planta baja o subsuelo hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, como e+cavaciones, stanos, etc
Aesulta aplicable lo dicho anteriormente con relacin a los techos
,hora si el stano pertenece al dominio e+clusivo de determinados propietarios, el titular
podr! realizar en su *raccin los trabajos que considere conveniente o necesarios, sin
previa autorizacin, siempre que con ellos no perjudique la solidez o seguridad de la casa
11/. 7@tincin de la propiedad hori3ontal: 0uina o destruccin. Betuste3. Concentracin.
A"andono. Desafectacin por unanimidad.
-estruccin: ;En caso de destruccin total o parcial de m!s de dos terceras partes del/
valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales 7i la
mayor"a no lo resolviera as", podr! recurrirse a la autoridad judicial 7i la destruccin *uere
menor, la mayor"a puede obligar a la minor"a a contribuir a la reconstruccin, quedando
autorizada, en caso de negarse a ello dicha minor"a, a adquirir la parte de $sta, segn
valuacin judicial;
Aespecto del ;valor; aludido por la norma, se han propuesto varios sistemas: el que
establece la proporcin teniendo en cuenta el valor de la parte destruida en relacin a la
subsistente# el que se inclina por el valor venal del edi*icio posterior a la destruccin,
compar!ndolo con el anterior, y el que tiene en cuenta la directiva marcada por el art 1 de
la ley: el valor total (del cual deben haber desaparecido las dos terceras partes) est! dado
FEDERICO A. WITH UG 135 72 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
por la suma de los valores asignados a las unidades segn el reglamento de copropiedad o,
en su de*ecto, por el ;a*oro inmobiliario; a los e*ectos del impuesto o contribucin *iscal;,
debiendo destacarse que las valuaciones individuales a los e*ectos del pago de los
impuestos se practicar!n comput!ndose no slo las partes privativas sino tambi$n Jla parte
proporcional indivisa de los bienes comunes
)abi$ndose producido la destruccin total o de m!s de las dos terceras partes del valor, el
sistema de propiedad horizontal se e+tingue, naciendo un condominio sobre el terreno y los
materiales respecto del cual la ley establece el modo de partirlo
Concentracin o Con*usin 3iene lugar cuando los distintos pisos o departamentos que
integran el edi*icio pasan al patrimonio de un propietario nico .ero para que el sistema
concluya de*initivamente el interesado debe solicitar la correspondiente inscripcin en el
Aegistro# en caso contrario, el edi*icio seguir! a*ectado al r$gimen de propiedad horizontal,
teniendo el propietario la *acultad de vender nuevamente las unidades
:etustez: En el supuesto de vetustez del edi*icio, Jla mayor"a de copropietarios que
representen m!s de la mitad del valor puede resolver: o bien la demolicin y venta de los
materiales y del terreno, distribuy$ndose entre los copropietarios lo obtenido segn el
porcentual correspondiente a cada uno, o bien la reconstruccin
En este ltimo supuesto, la minor"a que no quiera contribuir no puede ser obligada a ello,
pero la mayor"a puede adquirir sus derechos, segn valuacin judicial
0a semejanza con el supuesto de destruccin de menos de las dos terceras partes del valor
es evidente# la nica di*erencia se encuentra en el cmputo de las mayor"as: por valores en
un caso, por unidades en otro, por lo que hubiera sido conveniente uni*icar en una sola
disposicin el r$gimen aplicable a ambas hiptesis
0a determinacin de cu!ndo el edi*icio est! vetusto a los e*ectos del juego del art ?E es
una cuestin de hecho, susceptible de originar serios problemas, dado la imprecisin del
concepto de ;vetustez; que consagra la norma
,bandono: ;%ingn propietario podr! liberarse de contribuir a las e+pensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o
departamento que le pertenece;
:ale decir que, en principio, el nico abandono que est! prohibido es el que realiza el
copropietario para liberarse de contribuir al pago de las e+pensas comunes Cuera de este
supuesto, el abandono est! permitido y es uno de los modos de e+tincin del derecho de
propiedad horizontal
El alcance de la disposicin del art H no es la de prohibir el abandono, sino la de no
permitir que el abandono traiga aparejada la liberacin de la contribucin al pago de las
e+pensas comunes, ya que el art"culo establece, en resumen, que el copropietario no
podr"a liberarse por el abandono
-esa*ectacin por unanimidad: 0a desa*ectacin puede tener lugar tambi$n por decisin
un!nime de todos los copropietarios, sea para enajenarlo en bloque o para demolerlo
aunque no se den los e+tremos de destruccin o vetustez
UDA 21
111. <rehori3ontalidad: los contratos de futuras unidades clusulas especiales re-istracin
de los "oletos conflicto con un poseedor.
0ey ?56@4 art ?2 / El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades:
a) Copias simples autenticadas por el escribano del Aegistro en que se otorg la escritura
de a*ectacin, de los elementos enumerados en el art"culo 1Y y de las escrituras de
hipoteca#
b) 0ista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotacin en el
Aegistro de la .ropiedad &nmueble#
c) 0a in*ormacin relativa al desarrollo material de la obra#
d) 0a in*ormacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que a*ecten al
inmueble El comprador tiene el derecho de e+igir la e+hibicin de los comprobantes
FEDERICO A. WITH UG 135 73 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
respectivos y en el caso de no hallarse al d"a aquellos servicios o impuestos puede
retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales grav!menes,
deduci$ndolos de su deuda hacia el vendedor
Cl!usulas especiales: ,rt ?4 / 0os contratos ser!n redactados en *orma clara y *!cilmente
legible 0as cl!usulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, *acultades de
rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin, o intimacin o suspender su
ejecucin o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades,
limitaciones a las *acultades de oponer e+cepciones, cl!usulas compromisorias o de
prrroga de la jurisdiccin judicial, as" como los supuestos previstos en los incs *) y h) del
art ?1, slo tendr!n e*ecto si son e+presamente aceptadas por el adquirente en cl!usula
especial, *irmada por $ste
Aegistracin de los boletos: ,rt ?@ / El propietario debe registrar los contratos celebrados
con los adquirentes en el Aegistro de la .ropiedad &nmueble correspondiente a la
jurisdiccin del inmueble a*ectado, poni$ndose nota de ello en el contrato El adquirente
puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato
0os contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s" a
$ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros
Con*licto con un poseedor: 0a posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es
inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente
registrado
114. Dipoteca de un inmue"le afectado al r:-imen de prehori3ontalidad
7egn el art @? del la ley ?56@4: ;0os derechos reales constituidos por el propietario de un
inmueble a*ectado en in*raccin a lo dispuesto en esta ley son ine*icaces e inoponibles a los
adquirentes;
0a ley permite la constitucin de hipoteca sobre el inmueble a*ectado, pero contiene
disposiciones tendientes a evitar el manejo *raudulento de los cr$ditos
U 7i la hipoteca *ue constituida antes de la a*ectacin: el propietario debe acreditar que
est! al d"a con los servicios de la deuda
U .uede constituirse hipoteca con posterioridad a la a*ectacin, siempre que se haya hecho
reserva en el contrato
U 7i no se ha hecho reserva en el contrato, ser! necesaria la con*ormidad de todos los
adquirentes, otorg!ndosele *acultad al juez para autorizarlo a constituir este derecho
real, a *avor de persona determinada, si acreditara justa causa
0a ley sanciona con la ine*icacia de los derechos reales constituidos en violacin de lo
dispuesto en ella y consagra su inoponibilidad hacia los adquirentes
0os adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les
proporcionen in*ormacin detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones
rec"procas .or otro lado, los adquirentes pueden abonar directamente al acreedor la parte
proporcional de la deuda correspondiente a la unidad adquirida, supuesto en que queda
subrogado en el derecho del acreedor hasta la concurrencia de la suma pagada, la que
puede compensar con lo que adeude por el precio de la venta
El acreedor hipotecario puede otorgar cancelaciones parciales al escriturarse las unidades,
lo que implica una derogacin del principio de la indivisibilidad de la hipoteca (art 1??@
CC)
UDA 22
115. Ser.idum"re: concepto ) tipicidad. Ser.idum"re de trnsito. Ser.idum"re de a-ua.
Concepto legal Est! e+presado en el art @562 que dice: ;7ervidumbre es el derecho real,
perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de $l, o
ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de
sus derechos de propiedad(
FEDERICO A. WITH UG 135 74 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Consiste en una utilidad que presta o proporciona un *undo, un inmueble, un predio, en
*avor de otro inmueble, que es el que recibe la ventaja o bene*icio El *undo que presta el
bene*icio, se llama *undo sirviente y el *undo que recibe el bene*icio se denomina *undo
dominante
0a servidumbre es derecho real para el titular del *undo dominante, porque $l y slo $l, es
titular del derecho real de servidumbre El propietario del *undo sirviente no tiene un
derecho real sino que su predio soporta una carga real
Caracteres: es un derecho real, sobre cosa ajena, indivisible y perpetuo
0as servidumbres pueden consistir en
O *non faciendo+: o sea, en una obligacin a cargo del propietario del *undo de
abstenerse de realizar algo que como propietario del *undo pod"a realizar pej de no
edi*icar m!s all! de determinada altura
O +in patiendo(: el propietario del *undo sirviente est! obligado a soportar que un tercero
titular del *undo dominante realice ciertos actos en su terreno (pej permitir que
personas y cosas transiten por su *inca, o permitir que otras personas saquen agua de
su represa)
.ero, en ningn caso la servidumbre podr"a consistir en un in faciendo, que el due>o del
inmueble sirviente tenga a su cargo una obligacin de hacer, porque ello importar"a una
obligacin personal, ajena al contenido del derecho real
3ipicidad: art 1222: '7e pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restriccin a
la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero
recreo# pero si ella no procura alguna ventaja a aqu$l a cuyo *avor se establece, es de
ningn valor(
Este art se pronuncia por la atipicidad, ya que aunque el CC dedica un t"tulo "ntegro a
regular las ;servidumbres en particular;, por obra de la norma mencionada se permite la
creacin de otras distintas de las legisladas en el citado 3"tulo
7ervidumbre de tr!nsito: es la que otorga al propietario del *undo dominante la *acultad de
utilizar un sector del *undo sirviente para transitar por $l, transportando los elementos
necesarios para la e+plotacin de su predio con los veh"culos adecuados para ello
7e puede establecer con car!cter *orzoso cuando el predio que pretende ser dominante se
encuentre encerrado o convencionalmente cuando no lo est!
7e entiende por encerramiento la *alta de salida a la v"a pblica o cuando dicha salida es
insu*iciente para la e+plotacin
7ervidumbre de acueducto: Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar
las aguas (por canales o tuber"as) en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas
,rt12H@/ 3oda heredad est! sujeta a la servidumbre de acueducto en *avor de otra
heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o
pastos, o en *avor de un pueblo que las necesite para el servicio dom$stico de sus
habitantes, o en *avor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa
indemnizacin
0as aguas comprendidas en la servidumbre de acueducto son tanto las aguas del dominio
privado como las aguas del dominio pblico e inclusive las aguas de vertientes, naturales o
arti*iciales
Esta servidumbre puede ser establecida por acuerdo de voluntades, pero si es necesaria y
los due>os de las *incas linderas se nieguen a constituirla, el CC le impone car!cter
obligatorio
7er!n *orzosas:
a) cuando se trate de una heredad que carezca de las aguas necesarias para su cultivo#
b) cuando el agua sea necesaria para el uso dom$stico de los habitantes de un pueblo
c) cuando el agua sea necesaria para el *uncionamiento de un establecimiento industrial
126. Clasificacin de las ser.idum"res: Acti.as ) <asi.as. 0eales ) personales. Continuas )
discontinuas. Aparentes ) no aparentes.
FEDERICO A. WITH UG 135 75 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
7ervidumbre activa y pasiva: para que haya una servidumbre activa tienen que e+istir dos
*undos: obviamente el sirviente, desde cuyo punto de vista la servidumbre ser! pasiva, y
tambi$n el dominante, desde cuyo !ngulo la servidumbre ser! activa, y que es el que da
lugar a la clasi*icacin :ale decir que la misma servidumbre es a un tiempo activa mirada
desde el punto de vista del *undo dominante, y pasiva con respecto al *undo sirviente En
otras palabras: toda servidumbre activa implica una pasiva El propietario del *undo
sirviente no tiene un derecho real sino que su predio soporta una carga real
%o activas: Es una categor"a que proviene del -erecho Aomano %o son propiamente
servidumbres ya que, si bien e+iste un *undo sirviente, lo cual es indispensable, no hay
*undo dominante, vale decir que las ventajas que se obtienen del *undo sirviente lo son por
una persona que no es poseedora de *undo ninguno , esta categor"a, suele llam!rselas
;servidumbres no activas;, justamente para indicar la ine+istencia de *undo dominante
-entro de esta 'categor"a( podr"a incluirse al usu*ructo, al uso y a la habitacin
Aeales: tambi$n llamadas prediales 7egn el art @56?, ;servidumbre real es el derecho
establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad ajena para utilidad de la
primera; -e la propia norma surge que es necesaria la e+istencia de dos inmuebles: el
dominante que es el que obtiene la ventaja, y el sirviente, que soporta la carga
.ersonales: 7egn el art @56@, ;servidumbre personal es la que se constituye en utilidad
de alguna persona determinada, sin dependencia de la posesin de un inmueble, y que
acaba con ella; 0a ventaja se obtiene directamente por una persona ;sin dependencia de
la posesin de inmueble alguno;, nos indica que en las servidumbres personales puede o
no haber *undo dominante, puesto que su e+istencia no es indispensable, como lo es en las
reales, para la con*iguracin de la servidumbre que tratamos
7i e+iste *undo dominante la servidumbre ser! activa/pasiva propiamente dicha, y la
di*erencia con las reales radicar! en que en la primera la carga bene*icia a una persona
determinada, poseedora del *undo dominante, acabando con ella, mientras que en las
ltimas, la carga se establece en bene*icio directo del *undo dominante
7i no e+iste *undo dominante, la servidumbre ser! no activa/pasiva en sentido amplio y
aqu" podr"amos ubicar al usu*ructo, al uso y a la habitacin
Continuas: son las que no requieren el hecho del hombre para su ejercicio, pej la
servidumbre de vista, an cuando el hombre no mire desde el *undo dominante al *undo
sirviente, $sta es continua porque la puede ejercer permanentemente en cualquier
momento
-iscontinuas: necesitan para su ejercicio del hecho actual del hombre .ej: servidumbre
de tr!nsito, si el hombre no pasa, la servidumbre no se ejerce
,parentes: 9na servidumbre es aparente cuando se mani*iesta a trav$s de signos
e+teriores o visibles .ej 9na servidumbre de tr!nsito 9na servidumbre de vista puede
ser aparente cuando se mani*iesta por una puerta, una ventana, etc
%o aparentes: cuando no se mani*iesta por ningn signo e+terno# pej: la prohibicin de
elevar un edi*icio a una altura determinada
121. Constitucin de las ser.idum"res. Eui:nes pueden constituir ser.idum"re.
0as *uentes de constitucin de servidumbres pueden ser:
a) el contrato (oneroso o gratuito): Como las servidumbres siempre recaen sobre
inmuebles deber!n ser constituidas por escritura pblica y para su oponibilidad *rente a
los terceros deber!n inscribirse en el Aegistro de la .ropiedad, la que se registrar! tanto
en la matr"cula correspondiente al *undo dominante, como en la matr"cula del *undo
sirviente
b) la disposicin de ltima voluntad: 9n testamento puede ser *uente de una servidumbre
mediante un legado Ej el propietario del *undo sirviente lega al due>o del *undo
dominante, solamente la servidumbre, reservando la nuda propiedad para su heredero o
legatario
c) el acto de reconocimiento (constitucin unilateral)#
FEDERICO A. WITH UG 135 76 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
d) el destino de padre de *amilia: 7e llama destino del padre de *amilia la disposicin que
el propietario de dos o m!s heredades ha hecho para su uso respectivo .ej 9n
propietario de dos inmuebles contiguos, en uno de los cuales tiene su casa y en el otro
una represa, cuya agua abastece la casa En este caso no puede haber una servidumbre
sobre la propia casa .ero si con posterioridad el due>o trans*iere uno de los inmuebles,
o los dos a terceras personas, el obst!culo jur"dico para la e+istencia de la servidumbre
desaparece y la ley considera que e+iste una servidumbre constituida como si *uera por
t"tulo, si ella es continua y aparente
e) servidumbre que revive: ,qu" la servidumbre e+ist"a, pero se e+tingui por con*usin# si
las heredades vuelven a quedar en manos de di*erentes propietarios, la servidumbre
renace, aunque en el t"tulo no se diga nada En este caso slo se requiere que esa
primitiva servidumbre haya sido aparente
f) la prescripcin adquisitiva: 7lo se pueden constituir servidumbres por prescripcin en
las servidumbres continuas y aparentes .ej una acequia que lleva agua a un *undo
durante @2 a>os
g) 0egal o judicial: 7e llama servidumbre de origen legal por cuanto el propietario del
*undo dominante puede e+igir al propietario del *undo sirviente la constitucin de la
servidumbre a su *avor, y en el supuesto en que el propietario se niegue, quien tiene
que recibir el bene*icio podr! acudir al Nuez y pedir que se constituya la servidumbre .
ej: 9n *undo encerrado, que no tenga salida a la v"a pblica o que su salida sea
insu*iciente para su e+plotacin
,dem!s del titular del dominio, debemos analizar otros supuestos:
El condmino, pero como todo derecho real que constituye un condmino, la
servidumbre se encontrar! sujeta a la particin En principio, el condmino no puede
constituir servidumbres, ya que ello implicar"a el ejercicio de un derecho de propiedad
7i an as", lo hiciera, los dem!s condminos pueden oponerse .ero si como resultado,
de la participacin del condominio, le toc el lote en propiedad, entonces esa
servidumbre constituida por el condmino ser"a v!lida
El usu*ructuario puede constituirla, pero dura lo que dura el usu*ructo
El nudo propietario puede constituir, pero ella no le ser! oponible al usu*ructuario, salvo
que $ste la acepte
R7e puede constituir servidumbre sobre un *undo hipotecarioO 7i se puede, pero la
servidumbre no le ser! oponible al acreedor hipotecario, lo que signi*ica que $ste puede
rematar el inmueble libre de toda servidumbre
122. Ser.idum"res. Derechos ) o"li-aciones: a$ Del propietario del predio dominante.
Acciones reales ) posesorias. 8$ del propietario de la heredad sir.iente. Cam"io del
lu-ar de la ser.idum"re. +ra"a2os contrarios al e2ercicio de la ser.idum"re. Di.isin de
la heredad sir.iente.
a) 0os derechos y obligaciones del propietario del *undo dominante se determinan en
primer lugar por lo que se establezca en el t"tulo constitutivo de la servidumbre, y slo
en el supuesto en que en el t"tulo no se hubiera previsto una situacin, entonces rigen
las normativas del CC .ej: si no se estableci el lugar por donde se ejercer! el derecho
de paso, el titular del *undo sirviente es quien determinar! el lugar por donde se
realizar! ese paso y ello por cuanto en caso de duda debe estarse a *avor del propietario
del *undo sirviente
Entonces la servidumbre se ejerce de acuerdo a lo establecido por el t"tulo:
7i *ue constituida por escritura pblica, la e+tensin de los derechos del propietario
del *undo dominante va a estar dada por lo que se diga en esa escritura pblica
7i es por destino del padre de *amilia, la servidumbre va a ser ejercida con*orme a la
*uncin para la cual est! destinada, lo que ser! una cuestin a determinar en cada
caso concreto
FEDERICO A. WITH UG 135 77 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
7i ha sido constituida por usucapin (prescripcin adquisitiva), como en $ste supuesto
no e+iste un t"tulo el ejercicio de la servidumbre se realizar! de acuerdo a la *orma de
ejercerla en los hechos
Cuando no surge del t"tulo o las cl!usulas son oscuras y no puede determinarse con
claridad la *orma en que el propietario va a ejercer el derecho de servidumbre, en primer
lugar tenemos que recurrir a 'las costumbres(, al uso local B si no nos aclara la
cuestin, entonces tenemos que ir al *in de la servidumbre, es decir tenemos que ver
para qu$ ha sido constituida la servidumbre y siempre desde luego tratando que se
cause el menor perjuicio posible al titular del *undo sirviente y teniendo presente que en
caso de duda debe estarse a *avor del *undo sirviente
,cciones reales y posesorias: el titular de una servidumbre tiene tanto acciones reales
como posesorias y tambi$n la de*ensa e+trajudicial 7i la servidumbre es continua y
aparente, se pueden ejercer las acciones posesorias sin necesidad de presentar t"tulo
alguno, demostrando nicamente el ejercicio de la servidumbre y el despojo o turbacin
En cambio, si la servidumbre no es continua y aparente, no podr"an ejercer las acciones
posesorias, a menos que el actor acompa>ara el pertinente t"tulo del que surgiera que
tiene derecho a la servidumbre
b) 8bligaciones del propietario de la heredad sirviente: debe, si la servidumbre es negativa,
abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ella# y si es
a*irmativa est! obligado a su*rir de parte del propietario de la heredad dominante, todo
lo que la servidumbre le autorice a hacer ,s" si se trata de la servidumbre negativa de
no edi*icar a m!s de cierta altura, el propietario de la heredad sirviente debe abstenerse
de toda clase de construcciones u obras que pasen de la altura estipulada 3ambi$n se
dispone que el due>o del suelo no puede menoscabar el uso de la servidumbre
constituida
,s" como el titular del *undo dominante debe abstenerse de todo acto de agravacin de
la servidumbre, el propietario de la heredad sirviente no puede hacer menos cmodo el
ejercicio de la servidumbre .ej el titular del *undo dominante no podr! realizar
plantaciones en el terreno por el cual debe pasarse B en el caso que el propietario del
*undo sirviente no diera cumplimiento a su obligacin, la ley dispone las siguientes
sanciones: restablecer las cosas al estado anterior y a su costa y el resarcimiento de los
da>os y perjuicios ocasionados
-erechos: Cumpliendo con la obligacin de tolerar o abstenerse, que se deriva de la
servidumbre, el propietario de la heredad sirviente conserva el ejercicio de todas las
*acultades inherentes a la propiedad
Cambio del lugar de la servidumbre: no habiendo aceptacin por parte del dominante en lo
que respecta al cambio del lugar, el due>o del predio sirviente debe recurrir al juez, por
cuanto no podr"a hacer el cambio por s" mismo, ya que si as" lo hiciera, el titular de la
servidumbre tendr"a a su disposicin la respectiva accin posesoria y aun la de*ensa
e+trajudicial, adem!s de la accin con*esoria
3rabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre: El propietario de la heredad sirviente que
ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est! obligado a
restablecer a su costa las cosas a su antiguo estado, y en su caso a ser condenado a
satis*acer da>os y perjuicios 7i la heredad sirviente hubiese pasado a manos de un
sucesor particular, $ste est! obligado a su*rir el restablecimiento del antiguo estado de
cosas# pero no podr! ser condenado a hacerlo a su costa
-ivisin de la heredad sirviente: ;7i la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o m!s
poseedores separados y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella, las otras
partes quedan libres;
123. 7@tincin de las ser.idum"res: 0enuncia. Confusin. ?o reportar utilidad.
Aenuncia: .uede ser e+presa o t!cita 0a renuncia de la servidumbre real debe ser
realizada desde luego por el titular del *undo dominante
FEDERICO A. WITH UG 135 78 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
O 0a renuncia e+presa debe ser realizada en escritura pblica %o necesita ser aceptada
por el titular del *undo dominante
O 0a renuncia t!cita tiene lugar cuando el titular del *undo sirviente realiza con
autorizacin escrita del dominante obras permanentes que estorben el ejercicio de la
servidumbre %o e+iste renuncia t!cita cuando hay una tolerancia de parte del titular del
*undo dominante, ni la ejecucin de ellas por el mismo
Con*usin: 7e produce en todos los casos en que la propiedad del *undo sirviente y del
*undo dominante se concentra en las mismas manos, por cuanto nadie puede constituir
servidumbres sobre su propia cosa .ero cuando no se trate de una con*usin total donde
no se adquiere la calidad de nico due>o de ambos predios, la servidumbre no se e+tingue,
como en el caso del condmino o de la sociedad conyugal
%o reportar utilidad: 0as servidumbres e+igen la condicin sine qua non de que ellas se
establezcan en el inter$s directo de la heredad dominante, para utilidad y comodidad de
ellas 7i desaparece el inter$s o la utilidad que reporta la servidumbre, el derecho real se
e+tingue .or ej si se trata de una servidumbre de sacar piedras, y la cantera se agota
3ambi$n la servidumbre se e+tingue en aquellos supuestos en los cuales a causa de ruina o
cambios sobrevenidos en algunas de las heredades resulte absolutamente imposible el
ejercicio de la servidumbre, pej si se seca la *uente de agua .ero si el ejercicio de la
servidumbre no llega a ser absolutamente imposible, sino solamente m!s incmodo, la
servidumbre subsiste, pej en el caso de una servidumbre de paso si todav"a se puede
pasar a pie, pero no en auto
12#. Usufructo: Concepto. &"2eto. 7l cuasiusufructo. Constitucin formas capacidad
modalidades. Duracin.
-e*inicin legal: El usu*ructo es el derecho real de usar y gozar una cosa, cuya propiedad
pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia
0a caracter"stica esencial es que se trata de un derecho real de usar y gozar una cosa
ajena, es decir siempre recae sobre cosa ajena El usu*ructuario tiene una limitacin que
consiste en que no puede alterar la sustancia de la cosa ni tampoco el destino de la cosa
0a sustancia de la cosa es aquella que hace que la cosa sea una y no otra cosa En el caso
de los inmuebles, parecer"a di*"cil alterar la sustancia de ellos, por eso es que la ley le da el
mismo valor a la alteracin del destino, por ejemplo, el usu*ructuario no cumplir"a con su
obligacin de no alterar la sustancia si a un vi>edo lo convierte en un campo para pastoreo
o en un trigal
8bjeto: pueden ser tanto las cosas muebles, como las cosas inmuebles
Cuasiusu*ructo: en este caso el usu*ructuario deber! devolver igual cantidad de cosas de la
misma especie y calidad, pero no las mismas cosas que se le dieron En realidad adquiere
la propiedad de esas cosas y se encuentra *acultado para disponer de tales cosas como
mejor le parezca
7iempre cuando hablamos de usu*ructo hacemos re*erencia a una cosa ajena, en cambio
en el cuasiusu*ructo, la cosa sobre la que recae ya no es ajena, se permite disponer de $l
,dem!s, en el caso del usu*ructo, al nudo propietario le queda la titularidad del dominio
sobre la cosa, pero en el supuesto del cuasiusu*ructo, como el propietario me entrega la
totalidad de la cosa a m", y en base al cuasiusu*ructo yo puedo consumirla o enajenarla, a
$l slo le queda un cr$dito para que yo le devuelva una cosa de la misma especie y calidad
-e*inicin: es el derecho real sobre cosa propia en virtud del cual una parte entrega a la
otra (cuasiusu*ructuario) una cosa *ungible (o consumible) que se le trasmite en propiedad,
teniendo sobre ella todas las *acultades inherentes al dominio, pudiendo por tanto,
disponer de ella en la *orma m!s amplia, con la obligacin de que, terminado el usu*ructo,
debe devolver a la otra parte una cosa de la misma especie o calidad o el valor estimativo
que se le hubiere adjudicado en el inventario
Constitucin: El CC establece que el usu*ructo se constituye por:
? .or contrato que puede ser oneroso o gratuito
FEDERICO A. WITH UG 135 79 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
a) En el supuesto del contrato oneroso puede ser que se enajene la nuda propiedad y
que la persona se reserve el usu*ructo#
b) que la persona enajene el usu*ructo y que se quede con la nuda propiedad#
c) que una persona venda la nuda propiedad a otra y a una tercera el usu*ructo 7e
trata de un contrato at"pico, an cuando las partes hablen de 'venta(, transaccin(,
'permuta( o 'particin( .or contrato gratuito: pero en lugar de enajenar, el titular del
dominio dona
@ .or actos de ltima voluntad: El usu*ructo es establecido por testamento, cuando el
testador lega el usu*ructo a una persona y reserva a nuda propiedad para su heredero#
o bien cuando lega a uno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa (usu*ructo)# o
bien cuando entrega al legatario slo la nuda propiedad
1 .or prescripcin (usucapin): Es una *orma de constituirse el usu*ructo un poco e+tra>a,
por cuanto si alguien ha pose"do una cosa por el transcurso de los @2 a>os lo m!s comn
ser! que durante ese lapso ha pose"do a t"tulo de due>o y no de usu*ructuario, de
manera que resulta di*"cil que una persona se limite a adquirir el usu*ructo por
prescripcin cuando podr"a adquirir el dominio
4 .or la ley: que es el usu*ructo que tienen los padres sobre los bienes de sus hijos
menores de edad, sujetos a la patria potestad
.or ltimo cabe destacar que el usu*ructo nunca puede tener origen judicial 0os jueces no
pueden constituir usu*ructo, por ejemplo, en una particin 0os herederos o condminos
pueden convenir en la particin que la nuda propiedad se adjudique a uno y el usu*ructo a
otro, pero en este supuesto, el usu*ructo tendr"a origen convencional
Corma de constitucin: Cuando el usu*ructo recaiga sobre un inmueble deber! constituirse
por escritura pblica y para que sea oponible *rente a los terceros requiere la inscripcin en
los Aegistros de la .ropiedad, salvo el supuesto de usu*ructo legal, el cual no tiene
dependencia de ningn acto de adquisicin
Capacidad
.ara constituir el usu*ructo por contrato oneroso, la ley e+ige que se la tenga para
vender y si *uera por contrato gratuito, ser! la capacidad para donar
.ara constituir usu*ructo por actos de ltima voluntad, el cdigo e+ige tener capacidad
para hacer testamento, por lo que lo pueden constituirlos los menores de ?H a>os
En cuanto a la capacidad para adquirir el usu*ructo, el CC e+ige la capacidad para
adquirir bienes de la misma especie cuando el usu*ructo sea oneroso y en cuanto a la
capacidad para adquirir usu*ructo en el supuesto de actos a t"tulo gratuito, el cdigo no
dice nada, por lo que habr! de remitirse a la capacidad e+igida para recibir donaciones,
si *uere por contrato, y a la requerida por testamento, cuando el usu*ructo se constituye
por actos de ltima voluntad
<odalidades: El propietario puede constituir el derecho de usu*ructo en *orma pura y
simple o bien bajo condiciones con cargos o sin ellos, a partir de cierto d"a o hasta cierta
$poca, es decir con todas las modalidades que juzgue conveniente .uede ser establecido
en *orma conjunta o simult!nea en *avor de muchas personas, por partes separadas o
indivisas, pero no puede constituirlo en *avor de varias personas llamadas a gozarlo
sucesivamente unas despu$s de otras 'aunque estas personas e+istan al tiempo de la
constitucin del usu*ructo, por cuanto de lo contrario se prolongar"a
7iendo dos o m!s los usu*ructuarios, no habr! entre ellos derecho de acrecer, a menos que
en el instrumento constitutivo del usu*ructo se estipulare o dispusiere e+presamente lo
contrario Esto signi*ica que si muere uno de los usu*ructuarios, su parte indivisa en el
usu*ructo vuelve al nudo propietario, no acrecentando la parte que le corresponde en el
usu*ructo al sup$rstite .ero si en el acto constitutivo se estableci el derecho de acrecer,
producida la muerte de uno, su parte indivisa en el usu*ructo no vuelve al nudo propietario,
sino que acrecer! el usu*ructo del otro
FEDERICO A. WITH UG 135 80 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
El usu*ructo puede estar sujeto a un plazo resolutorio: si es a *avor de una persona
jur"dica, el plazo m!+imo es de @2 a>os# si es a *avor de una persona *"sica y no se *ij
plazo se entiende que es por la vida del titular
.uede estar sujeto a una condicin resolutoria En el supuesto que estuviera sujeto a una
condicin o plazo suspensivo, la regla es que el usu*ructo no puede constituirse bajo estas
modalidades, salvo que $sta modalidad tenga su origen en un testamento, cuando la
condicin o el plazo vence despu$s del *allecimiento del testador
El usu*ructo no puede ser constituido bajo una condicin suspensiva o a plazo suspensivo,
a menos que, siendo hecho por disposicin de ltima voluntad, la condicin se cumpla o el
plazo se venza despu$s del *allecimiento del testador
El *undamento es que de permitirse $sta modalidad, el nudo propietario no cuidar"a ni
mejorar"a la propiedad, que cumplida la condicin o el plazo, otro recibir"a para
usu*ructuar# pero en el caso de testamento, el propietario no dejar! de cuidar o de mejorar
la cosa, ya que tiene el dominio de ella hasta su muerte
-uracin del usu*ructo: en el caso de las personas *"sicas, usu*ructo es un derecho real
temporal En el supuesto de que las partes hayan convenido un tiempo de duracin, ese
plazo ser! la duracin del usu*ructo, pero si no lo convinieron el plazo ser! la vida de la
persona 7i se hubiera constituido el usu*ructo por un tiempo determinado, pero antes
muere el usu*ructuario, con la muerte de este se e+tingue el usu*ructo
En el supuesto de las personas de e+istencia ideal o jur"dica, el plazo m!+imo de duracin
del usu*ructo es de @2 a>os, pero puede e+tinguirse antes de ese plazo, por la e+tincin de
la persona jur"dica
12*. Concepto de usufructo de cr:ditos; usufructo uni.ersal.
En este tipo de usu*ructo el goce consistir! en la obtencin por parte del usu*ructuario de
los *rutos civiles de las sumas adeudadas, o sea los intereses: ;0os bienes que no son
cosas slo pueden ser objeto actual de usu*ructo cuando estuvieren representados por sus
respectivos instrumentos; Esta e+igencia tiende a evitar que se desnaturalice el
usu*ructo como derecho real, entendi$ndose que el derecho recae sobre el instrumento
(que es una cosa)
9su*ructo universal: ;El usu*ructo es universal cuando comprende una universalidad de
bienes o una parte al"cuota de la universalidad;
Aecordemos que la nota al art @1?@ CC distingue dos clases de universalidades de bienes:
de derecho y de hecho El patrimonio es de la primera especie# y entendemos que en este
aspecto el CC se re*iere a una universalidad de derecho, pues el usu*ructo sobre una
universalidad de hecho no se di*erencia del usu*ructo a t"tulo singular
Muiz!s la nica *uente de este cuasiusu*ructo sean el testamento y la ley, y a pesar de que
nuestro Cdigo admite su constitucin por contrato, es muy di*"cil imaginar la constitucin
de un usu*ructo de un patrimonio o de una parte al"cuota de $l por ese medio, ya que en
verdad, lo que podr"a hacerse por contrato es constituir un usu*ructo sobre determinados
bienes, sin perjuicio de que ellos constituyan todos los que posea el nudo propietario, pero
en este caso se tratar"a de un usu*ructo particular 7lo deber"a permitirse la constitucin
de estos usu*ructos universales por testamento o por ley
El ejemplo t"pico de un cuasiusu*ructo sobre un patrimonio lo da el art @H?E: usu*ructo de
los padres sobre los bienes de los hijos menores
12/. &"li-aciones del usufructuario antes de entrar en el uso ) -oce de los "ienes.
7on dos las obligaciones impuestas por el Cdigo: hacer un inventario y prestar *ianza
&nventario: El art @H4E dispone que debe hacerse un inventario de los muebles y 'un
estado( de los inmuebles El inventario comprende la enumeracin y descripcin detallada
de las cosas que se comprenden en el usu*ructo, debiendo realizarse por escrito En el caso
de los inmuebles el cdigo habla de 'un estado( porque la descripcin del inmueble surgir!
de la escritura pblica que instrumente el t"tulo del usu*ructo
FEDERICO A. WITH UG 135 81 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
-ebe realizarse en presencia del titular del dominio o de su representante, pero si el
propietario estuviere ausente o no hubiese designado representante, el juez designar! el
representante que presenciar! el acto
7i tanto el usu*ructuario como el nudo propietario son personas mayores de edad y
capaces, el acto puede ser realizado en instrumento privado, suscripto por las partes
7i hay menores de edad o incapaces, el inventario debe realizarse ante un escribano
pblico y en presencia de dos testigos
0os gastos del inventario corren por cuenta del usu*ructuario
RMu$ ocurre en el supuesto que no se realice el inventario o el estado del inmuebleO 0a
*alta de cumplimiento no deja sin e*ecto los derechos del usu*ructuario, pero la ley
presume que los bienes se hallaban en buen estado cuando los recibi ,dem!s el nudo
propietario puede solicitar la con*eccin del inventario en cualquier momento
Cianza: El usu*ructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usu*ructo, debe dar
*ianza de que gozar! de ella, y la conservar! de con*ormidad a las leyes, y que llenar!
cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este Cdigo o por el t"tulo
constitutivo del usu*ructo, y que devolver! la cosa acabado el usu*ructo 0a *ianza puede
ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usu*ructo
7u *inalidad es la de garantizar al nudo propietario el goce y conservacin de la cosa
con*orme a la ley, el cumplimiento de todas las obligaciones emergentes del usu*ructo y la
devolucin de la cosa al *inalizar el usu*ructo
El art @HD4 *aculta a reemplazar la *ianza por prendas o depsitos en bancos pblicos,
pero no por hipotecas -ebe otorgarse antes de entrar en el uso de la cosa
En el supuesto que el usu*ructuario no preste la *ianza, el nudo propietario podr! negar la
entrega de la cosa B si ha entregado la cosa al usu*ructuario, puede e+ig"rsela en cualquier
momento
B Rqu$ ocurre si pese a serle e+igida la *ianza por el nudo propietario, el usu*ructuario no
cumple con su obligacinO En tal supuesto el juez podr! *ijarle un t$rmino para el
cumplimiento de la obligacin con el apercibimiento del siguiente art @HDE 7i el
usu*ructuario no diere la *ianza en el t$rmino que le se>ale el juez, los bienes inmuebles
ser!n dados en arrendamiento, o puestos en secuestro, bajo la garant"a de un encargado
de hacer las reparaciones y entregar el e+cedente de los alquileres o arrendamiento al
usu*ructuario 7i el usu*ructo consiste en dinero, ser! colocado a inter$s, o empleado en
compra de rentas del Estado 0as mercader"as ser!n vendidas, y se colocar! su producto
como el dinero El propietario puede e+onerarse de tener a disposicin del usu*ructuario los
muebles que se deterioran por el uso, y e+igir que sean vendidos, y se coloque el precio
como el dinero El propietario puede, sin embargo, conservar los objetos del usu*ructo
hasta que el usu*ructuario d$ la *ianza, sin estar obligado a pagar el inter$s por su valor
estimativo
121. Usufructo: o"li-aciones del usufructuario ) o"li-aciones del nudo propietario.
?) -ebe usar la cosa como lo har"a el due>o de ella y con*orme al destino que ten"a la cosa
cuando se la a*ecta al usu*ructo
El usu*ructuario debe conservar la cosa, e*ectuando todas aquellas reparaciones que
sean necesarias al inmueble o a la cosa para que se mantengan en el mismo estado en
que se concedieron, evitando que se deteriore %o podr! demoler construcciones, ni
cambiar la *orma e+terior de las casas, ni modi*icar el destino, aunque en el cambio de
destino sea bene*icioso
@) -eber de in*ormacin: el cdigo consagra la obligacin del usu*ructuario de poner en
conocimiento los actos de los terceros que perturben los derechos del nudo propietario
7i no cumple, ser! responsable por los da>os ocasionados por su culpa
1) .agar o contribuir a pagar/ El usu*ructuario debe hacer ejecutar a su costa las
reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa ,un est! obligado a las
reparaciones e+traordinarias, cuando se hacen necesarias por la *alta de reparaciones de
FEDERICO A. WITH UG 135 82 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
conservacin, desde que se recibi de las cosas pertenecientes al usu*ructo, o cuando
ellas son causadas por su culpa
8 sea que tambi$n el usu*ructuario est! obligado por las reparaciones e+traordinarias,
cuando $stas se deben realizar por no haber e*ectuado las reparaciones ordinarias o
cuando son causadas por su culpa 7e consideran tambi$n reparaciones e+traordinarias las
que *ueren indispensables para restablecer los bienes que se hayan deteriorado por vejez o
por caso *ortuito
Con respecto a los impuestos, tasas y contribuciones, el usu*ructuario debe pagar lo que
recaen sobre los bienes sujetos al usu*ructo y los que gravan a los *rutos que la cosa d$
(8bras 7anitarias, alumbrado, limpieza, impuesto inmobiliario paga el usu*ructuario) .ero
*rente al Estado el nico obligado es el nudo propietario, que es contra quien se inicia el
juicio y quien deber! pagar, sin perjuicio de su derecho de repeticin contra el
usu*ructuario
8bligaciones del nudo propietario:
?) Entregar la cosa: El nudo propietario deber! entregar la cosa al usu*ructuario, con
todos los accesorios en el estado en que se hallare, an cuando no pueda servir para el
uso y goce en propio de su destino por haberse deteriorado .or ejemplo: 7i se trata de
un campo deber! entregar tambi$n los tiles de labranza y los animales destinados a
$sta tarea y otras cosas que se hallan en $l para esos *ines %o se consideran
accesorios de la cosa, las cr"as que sigan a las madres ni los t"tulos de propiedad
@) %o cambiar el destino de la cosa: El nudo propietario no puede realizar nada que cause
un da>o en el goce del usu*ructuario %o puede cambiar la *orma de la cosa, ni levantar
nuevas construcciones, ni e+traer piedras o arenas, ni destruir las cosas %o puede
tampoco cortar !rboles grandes, aunque no produzcan *rutos, desde luego que
tampoco puede cortar los !rboles chicos
1) -ebe garantizar al usu*ructuario el uso y goce pac"*ico de la cosa en el supuesto que el
usu*ructo *uere oneroso .ero en el caso del usu*ructo gratuito o que recae sobre cosas
*ungibles, la obligacin de garant"a no rige
124. Derechos del usufructuario: poderes 2ur,dicos poderes materiales.
0os derechos del usu*ructuario pueden ser materiales o jur"dicos:
.oderes materiales:
a) .osesin: el usu*ructuario puede poseer la cosa objeto del usu*ructo
b) -erecho de uso y goce: .uede usar, percibir *rutos naturales industriales o civiles y gozar
de los objetos, es decir consagra el ius *ruendi y el ius utendi 7i bien el art"culo utiliza la
e+presin 'como el propietario mismo(, siempre tendr! la valla que le impide alterar la
sustancia y respetar el destino al cual se encontraba a*ectada
Crutos: 0os *rutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usu*ructo pertenecen
al usu*ructuario 0os pendientes al tiempo de e+tinguirse el usu*ructo pertenecen al
propietario, y si est!n vendidos, el precio corresponde tambi$n al propietario %i uno ni
otro tienen que hacerse abono alguno por razn de labores, semillas u otros gastos
semejantes, salvo los derechos de los terceros que hubiesen empleado su trabajo o su
dinero en la produccin de los *rutos 0o que se deba por esta razn debe ser satis*echo
por el que perciba los *rutos
0os *rutos civiles se adquieren d"a por d"a, y pertenecen al usu*ructuario en proporcin
del tiempo que dure el usu*ructo, aunque no los hubiese percibido
.roductos: estos no pueden ser e+tra"dos por el usu*ructuario, porque son aquellos que
la cosa produce pero con disminucin de su sustancia
Canteras y minas: con relacin a las minas de tercera categor"a, como canteras,
pertenecen al propietario de la super*icie, y si $ste constituye usu*ructo, el
usu*ructuario tiene derecho sobre ellas siempre que *ormen la principal e+plotacin de
la tierra
FEDERICO A. WITH UG 135 83 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Zrboles y montes: el usu*ructuario puede hacer los cortes ordinarios que har"a el
propietario .ero no puede cortar los !rboles *rutales o de adorno o que guarnecen
caminos o dan sombra a las casas, ello por cuanto el usu*ructuario no puede alterar la
sustancia de la cosa
,ccesin y aluvin: 7i durante el usu*ructo la cosa se bene*icia por aumentos que
reciba por accesin, estos aumentos bene*ician al usu*ructuario
3esoros: 0os tesoros no pertenecen al usu*ructuario, sino al nudo propietario B en caso
de que sea el descubridor del tesoro, tendr! los derechos del descubridor no
correspondi$ndole nada a t"tulo de usu*ructuario
c) -erechos a hacer mejoras: El usu*ructuario puede realizar mejoras en la cosa, siempre
que no se altere su sustancia 0as mejoras pueden ser tiles, necesarias y voluntarias
%o puede e+igir que el nudo propietario las haga 3erminado el usu*ructo puede
retirarlas, si ello no ocasiona un perjuicio a la propiedad, *acult!ndolo adem!s la
legislacin a compensar el valor de ellas con el de los deterioros que est$ obligado a
pagar, pero se ha interpretado que la *acultad de compensar se va a hacer e*ectiva en
aquellos supuestos en los cuales el propietario se niega a que las mejoras sean retiradas
por el usu*ructuario al *inalizar el usu*ructo
.oderes jur"dicos
)ay que distinguir las *acultades de administracin de las *acultades de disposicin
a) -e administracin: El usu*ructuario tiene amplias *acultades de administracin, pudiendo
realizar todos aquellos actos de administracin necesarios o convenientes para la mejor
e+plotacin de la cosa dada en usu*ructo, sea la cosa mueble o inmueble 0os contratos
que celebre terminan al *in del usu*ructo, por lo que raramente tienen lugar en la
pr!ctica Cuando alquila o arrienda el usu*ructuario es quien percibe los alquileres
b) -e disposicin: son muy limitados, en razn de que el usu*ructuario no tiene *acultades
para enajenar la cosa .uede ceder el ejercicio del derecho de usu*ructo a t"tulo oneroso
o gratuito Este contrato concluye cuando *inaliza el usu*ructo .uede constituir
anticresis, pero la e+istencia de este derecho queda supeditado a la duracin del
usu*ructo %o puede constituir hipoteca por no ser due>o .uede establecer servidumbre
sobre el inmueble usu*ructuario pero slo por el tiempo que dure el usu*ructo 0os
acreedores pueden embargar el usu*ructo .uede conceder derechos de menor contenido
como derechos reales de uso, de habitacin, pero est!n limitados a la duracin del
usu*ructo
c) ,cciones: El usu*ructuario puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la
realizacin de los derechos que corresponden al usu*ructo# y puede tambi$n, para
asegurar el ejercicio pac"*ico de su derecho, intentar las diversas acciones posesorias que
el nudo propietario estar"a autorizado a intentar
125. Derecho de uso: concepto modalidades el caso anmalo de uso.
-e*inicin legal: ;El derecho de uso es un derecho real que consiste en la *acultad de
servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo
de conservar la sustancia de ella# o de tomar sobre los *rutos de un *undo ajeno, lo que sea
preciso para las necesidades del usuario y de su *amilia L;
Concepto: es un derecho real, en cuya virtud se establece una relacin directa e inmediata
entre el titular y la cosa ,dem!s es un derecho real sobre cosa ajena y con*iere al usuario
la *acultad de: a) o bien de servirse de la cosa, es decir de utilizarla en todas las
aplicaciones que segn su naturaleza y su destino le corresponden# b) o bien, la *acultad
de tomar sobre los *rutos de un *undo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del
usuario y de su *amilia Es por ello que se dice que el uso es un derecho de usu*ructo
restringido a las necesidades del usuario y de su *amilia
FEDERICO A. WITH UG 135 84 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Caracteres: temporario, vitalicio, (o sea no se transmite por causa de muerte),
esencialmente personal (ya que en principio no puede ser transmitido a t"tulo de cesin o
locacin) e indivisible
8bjeto: El uso puede recaer tanto sobre cosas muebles o inmuebles, pero no pueden ser
cosas muebles *ungibles 0a nica condicin es que la cosa proporcione alguna ventaja o
satis*accin econmica, an cuando se trate de un mero placer
<odalidades: 0a ley distingue segn se trate de un *undo, de sus *rutos, del uso de cosas
muebles y del uso de animales
?) Cundo Cuando lo dado en uso es un *undo, el derecho comprende no slo el terreno sino
tambi$n los accesorios
@) Crutos .uede ser que se d$ el uso de los *rutos del *undo, con e+clusin del *undo
mismo, que en tal caso quedar! en posesin del constituyente del derecho, sea
propietario o usu*ructuario
1) ,nimales Como en el caso del usu*ructo el Cdigo se ocupa del usu*ructo de animales,
distinguiendo segn sean concedidos en uso individualmente o *ormando conjuntos,
como reba>os, piaras, etc$tera
4) <uebles en general El art @5E4 se ocupa del uso de las cosas muebles en general,
reiterando que el usuario slo puede emplearlas en su servicio personal y en el de su
*amilia, prohibiendo la cesin del uso aunque se trate de objetos que el propietario
tuviere la costumbre de alquilar
El caso anmalo de uso: regulado por el art @5DH: 'El que tiene el uso de los *rutos de un
*undo, tiene derecho a usar de todos los *rutos naturales que produzca .ero si los *rutos
provienen del trabajo del propietario o usu*ructuario, slo tiene derecho a usar de los
*rutos, pagados que sean todos los costos para producirlos(
136. Derecho de Da"itacin: concepto. Derecho de ha"itacin del cn)u-e sup:rstite %!e)
26.514$.
Concepto: Cuando el derecho de uso consiste en la *acultad de morar en una casa, el
derecho de uso recibe el nombre especial de derecho de habitacin Este derecho tiene
tambi$n como l"mite las necesidades propias del titular del derecho, es decir, del habitador
y de su *amilia Est! de*inido en el art @54H @do parr
-e*inicin legal: art @54H: 'El derecho de uso es un derecho real que consiste en la
*acultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna,
con el cargo de conservar la sustancia de ella# o de tomar sobre los *rutos de un *undo
ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su *amilia
7i se re*iere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Cdigo, derecho
de habitacin(
Caracteres: temporario, vitalicio, (o sea no se transmite por causa de muerte),
esencialmente personal (ya que en principio no puede ser transmitido a t"tulo de cesin o
locacin) e indivisible
8bjeto: el derecho real de habitacin slo puede recaer sobre un inmueble edi*icado
-erecho de habitacin del cnyuge sup$rstite: art 1D61 bis: ;7i a la muerte del causante
$ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera
constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como l"mite
m!+imo a las viviendas para ser declaradas bien de *amilia, y concurrieren otras personas
con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge sup$rstite tendr! derecho real de
habitacin en *orma vitalicia y gratuita Este derecho se perder! si el cnyuge sup$rstite
contrajere nuevas nupcias;
Cundamento: Este derecho real de habitacin con*erido al cnyuge sobreviviente persigue
un propsito asistencial que resulta ciertamente loable, pues responde a sentimientos de
justicia el tratar de que el cnyuge sobreviviente no se vea privado de habitar el nico
inmueble que, en vida, haya constituido la sede del hogar conyugal, *rente a
requerimientos de particin, en especie o por venta, de coherederos o legatarios
FEDERICO A. WITH UG 135 85 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
El propsito de la ley es asegurar su casa al cnyuge sobreviviente, aunque sin impedir la
adjudicacin del bien como medio de concluir con la indivisin hereditaria: quien resulte
adjudicatario quedar! como nudo propietario correspondiendo el dominio til al cnyuge
131. Derecho 0eal de Superficie 9orestal. 8re.es ?ociones
Concepto El derecho real de super*icie *orestal que se crea es descripto como ;un derecho
real autnomo sobre cosa propia temporario;, constituido ;sobre un inmueble susceptible
de *orestacin o silvicultura; El art ? de la ley determina que el derecho creado lo es ;de
con*ormidad al r$gimen previsto en la 0ey de &nversiones para Gosques Cultivados y a lo
establecido en la presente ley;
El nuevo derecho real autorizado no podr"a ser constituido sino en el marco de las
previsiones de la 0ey de &nversiones para Gosques Cultivados (ley @D2H2) y sobre
inmuebles susceptibles de *orestacin o silvicultura, cabiendo observar a ese e*ecto las
prescripciones de la 0ey de -e*ensa Corestal
0ey de &nversiones para Gosques Cultivados 0a ley instituye un r$gimen de promocin de
las inversiones que se e*ecten en nuevos emprendimientos *orestales y en las
ampliaciones de los bosques e+istentes, r$gimen del que se podr!n, asimismo, bene*iciar
las instalaciones de nuevos proyectos *oresto/industriales y las ampliaciones de los
e+istentes, siempre que se aumente la o*erta maderera a trav$s de la implantacin de
nuevos bosques .odr!n ser bene*iciarlas las personas *"sicas o jur"dicas que realicen
e*ectivas inversiones en las actividades objeto de la ley
UDA 23
132. Farant,as reales ) personales: Concepto. Importancia econmica. !os pri.ile-ios el
derecho de retencin ) los d. reales de -arant,a.
0a *ianza, que es la garant"a personal por e+celencia, implica asignar, como modo de
asegurar el resultado de la obligacin, la responsabilidad patrimonial gen$rica de otra
persona, para el caso de incumplimiento de la obligacin Est! claro que, en este caso, el
deudor debe cumplir con la prestacin debida y en caso de incumplimiento imputable
responde primeramente con los bienes que con*orman el activo de su patrimonio, salvo que
el *iador hubiere renunciado al bene*icio de e+cusin, y si $stos no son su*icientes, la
ejecucin *orzosa podr! dirigirse contra los bienes que con*orman el activo del patrimonio
del *iador
0a garant"a real permite sustraer, de ese universo de cosas tra*icables que es el patrimonio,
uno o m!s bienes o cosas, per*ectamente individualizados, y consagrarlos, por un tramo de
valor determinado, a asegurar el resultado de la obligacin /no el cumplimiento/
precisamente en caso de incumplimiento
0as ventajas de las garant"as reales sobre las personales son las siguientes: a) la
insolvencia del deudor no incide sobre la garant"a real en *orma directa, mientras que la
personal no evita la disminucin de la responsabilidad producida por la insolvencia del
deudor# b) la garant"a real tiene inherencia, en su car!cter de carga, con la cosa sobre la
que recae transmiti$ndose con ella# c) la garant"a real sustrae de la masa la cosa en el
tramo de valor espec"*icamente determinado (lo que justi*ica el concurso especial), y d) la
garant"a real no e+cluye la responsabilidad patrimonial subsidiaria por la parte del d$bito
que no alcanzare a cubrir la garant"a real
.rivilegios: Entre los derechos reales de garat"a legislados por el CC, el de hipoteca y el de
prenda con*ieren al acreedor un privilegio 8 sea que, en caso de ejecucin que recaiga
sobre la cosa objeto del derecho real, los acreedores mencionados gozan de una prelacin
sobre el producido de la subasta para hacer e*ectivos sus cr$ditos, incluso sobre los gastos
del concurso y los honorarios del s"ndico .ero no debe con*undirse el derecho real con el
privilegio que lleva ane+o y que tiene la *inalidad de hacer e+cepcin al principio de
igualdad de tratamiento en igualdad de condiciones para los acreedores
FEDERICO A. WITH UG 135 86 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
-erecho de retencin: El art 1@4D e+presa, respecto de la anticresis: ;El acreedor est!
autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en anticresis, hasta el pago
"ntegro de su cr$dito principal y accesorio El derecho de retencin del acreedor es
indivisible, como el que resulta de la prenda; Esta *acultad del acreedor es el eje sobre el
que descansa el derecho real de anticresis 0a posesin le permite retirar los *rutos de la
cosa y, la retencin de ella hasta hacerse "ntegro pago de su cr$dito, le permite mantener
la garant"a )ace, por tanto, a la e*icacia misma del derecho
133. Dipoteca: concepto ) naturale3a 2ur,dica. Caracteres.
-e*inicin legal: ;0a hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un cr$dito en
dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor;
Esta de*inicin h a sido criticada: a) como vaga, ya que no indica cmo se realiza la
seguridad que con*iere al cr$dito (a trav$s del derecho de persecucin y el privilegio)# b)
porque no contempla el supuesto de que el constituyente no sea el deudor sino un tercero
(hiptesis recogida por el art 1?@?) y c) porque debi re*erirse a ;inmuebles; o a ;cosas
inmuebles; y no a ;bienes inmuebles;, ya que slo las cosas son susceptibles de clasi*icarse
en muebles o inmuebles, y tambi$n slo ellas, y no los derechos, pueden ser objeto de la
hipoteca
%aturaleza jur"dica: el CC establece sin lugar a dudas de que se trata de un derecho real
Cierta doctrina ha sostenido en su lugar que es un derecho personal, y otra tesis
procesalista ha a*irmado que no es un instituto del derecho de *ondo, sino un mero derecho
procesal
3esis que la considera un derecho personal:
- .orque en el caso de la hipoteca la cosa permanece en poder del constituyente de la
hipoteca y en consecuencia no se da la relacin directa e inmediata entre la persona
y la cosa
- El derecho del acreedor de caer sobre la cosa, nace reci$n cuando el deudor incurre
en incumplimiento y el derecho que tiene el acreedor es de hacer vender la cosa y
cobrarse por su producido .or lo que parecer"a que el derecho del acreedor recaer"a
m!s sobre el precio o valor econmico de la cosa y como sabemos el objeto del
derecho real es la cosa y no el valor
- .or otra parte la hipoteca es accesoria de un derecho personal y si lo accesorio sigue
la suerte de lo principal, la hipoteca ser"a ;personal; y no real
Cr"tica a esta postura:
7i bien, en la hipoteca no hay una relacin directa entre la cosa y el titular del derecho
real lo cierto, el titular del dominio su*re una limitacin en bene*icio de otro
0a hipoteca es un accesorio de una obligacin y no una obligacin accesoria
3esis procesalista: no consideran que es una institucin del derecho civil, sino que es un
medio de ejecucin acelerado para el cobro de un derecho
Cr"tica: slo contempla a la hipoteca en el momento de su incumplimiento, pero la hipoteca
no slo produce e*ectos en el momento del incumplimiento sino que tambi$n produce
e*ectos desde el momento de la constitucin y an despu$s
Caracteres: 0os caracteres esenciales de la hipoteca son: que es un derecho real, accesorio
y convencional, que debe ser inscripto par a resultar oponible a terceros y que goza de
especialidad El car!cter natural es la indivisibilidad
13#. Constitucin de la hipoteca: enunciaciones contrato hipotecario condiciones de forma
condiciones de fondo. Dipoteca so"re inmue"le a2eno.
Enunciaciones: El art 1?1? dispone cu!les son las cl!usulas que debe contener una
escritura de hipoteca:
El acto constitutivo de la hipoteca debe contener:
FEDERICO A. WITH UG 135 87 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
?/ el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al
acreedor, los de las personas jur"dicas por su denominacin legal, y el lugar de su
establecimiento#
@/ la *echa y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra#
1/ la situacin de la *inca y sus linderos, y si *uere rural, el distrito a que pertenece# y si
*uere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre#
4/ la cantidad cierta de la deuda
Contrato hipotecario: la nica *uente de la hipoteca es el contrato 0a doctrina es uni*orme
en este aspecto dada la claridad del CC El contrato tiene por nico objeto la constitucin
del derecho real de hipoteca y queda concluido con la *irma de la escritura pblica y la
aceptacin del acreedor, la inscripcin tiene e*ectos de oponibilidad a terceros pero no tiene
car!cter constitutivo
%o debe con*undirse el contrato que genera la obligacin principal, con el contrato por el
cual se constituy la hipoteca 0a hipoteca como toda convencin que reviste el car!cter de
contrato necesita el acuerdo de voluntades de las partes y as" el art 1?12 e+ige que la
hipoteca sea aceptada por el acreedor 0as partes en el contrato de hipoteca son siempre el
constituyente o hipotecante (que puede ser el mismo deudor o un tercero) y el acreedor
0a constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor en el mismo acto, si $l
interviene en la escritura pblica de constitucin o con posterioridad
Aequisitos de *orma:
Escritura pblica El principio es que la hipoteca slo puede constituirse por escritura
pblica Esta es e+igida por la ley ad solemnitatem, pero esta *ormalidad rige para la
constitucin de la hipoteca, o sea para el contrato constitutivo de la garant"a real, y no para
los instrumentos que est$n destinados a probar la obligacin garantizada, que pueden ser
pblicos o privados
13*. Dipoteca: carcter accesorio.
El car!cter accesorio de la hipoteca surge de los t$rminos de la ley que establece que la
misma se constituye en seguridad de un cr$dito, garantizando tanto una obligacin pura y
simple, como una condicional, a plazo o eventual, pudiendo ser establecida por un tercero
y an para garantizar una obligacin natural
7i no hay cr$dito en dinero no puede haber hipoteca y como consecuencia de ello
e+tinguida la obligacin principal, e+tinguida la deuda, se e+tingue la hipoteca
0a hipoteca es un derecho accesorio, y no una obligacin accesoria, lo que :$lez recalca en
diversas notas, porque si *uese una obligacin accesoria ser"a una obligacin real y ;a todo
derecho personal corresponde una obligacin personal y no hay obligacin que corresponda
a derechos reales(
[sta obligacin debe estar a su vez determinada en sus elementos esenciales o sea: sujeto,
objeto y causa ,s" el art 1?1? en su inc @Y se>ala que debe estar determinada la
obligacin a la cual accede: nombre, apellido del acreedor, etc, y en el inc @Y e+presa que
debe contener ;el contrato al que accede(, con lo que el cdigo est! diciendo que debe
individualizarse donde est! instrumentada la obligacin que da origen a la constitucin de
la hipoteca
0a hipoteca puede garantizar tanto obligaciones a plazo, como obligaciones eventuales,
condicionales o *uturas
13/. Caracteres de la hipoteca: la indi.isi"ilidad art. 3112 ) le) 1112*.
Este car!cter se concreta diciendo que en su virtud ;cada una de las cosas hipotecadas a
una deuda y cada parte de ellas est!n obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte
de ella; 0a indivisibilidad tiene lugar tanto activa (desde el punto de vista del acreedor)
como pasivamente (desde el punto de vista del deudor)
Consecuencias de la indivisibilidad
FEDERICO A. WITH UG 135 88 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
? ,un cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue a*ectando la totalidad
de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que puede ejecutarse toda(s) la(s) cosa(s)
gravada(s), para lograr el pago del saldo deudor, por reducido que sea, porque ;toda la
cosa hipotecada est! a*ectada a\ pago de cada parte de la deuda;
@ 7i hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser
demandado por el todo de la deuda, aunque o*rezca pagar su parte, porque ;toda la
cosa hipotecada est! a*ectada al pago de la deuda;
1 7i hay varias cosas hipotecadas al mismo cr$dito, el acreedor puede ejecutar una sola de
ellas por el todo de la deuda, porque ;cada parte de la cosa est! a*ectada al pago de
toda la deuda;
4 Como la indivisibilidad tiene lugar no slo pasiva, sino tambi$n activamente, si e+isten
varios coacreedores hipotecarios en relacin a un inmueble, el pago de la porcin de uno
deja subsistente la garant"a en *avor de los otros que, si bien no pueden demandar m!s
que su parte en el cr$dito, por esa parte pueden ejecutar todo el inmueble gravado, pues
;toda la cosa est! a*ectada a cada parte de la deuda;
0a indivisibilidad es un car!cter natural de la hipoteca, que juega salvo pacto en contrario#
vale decir que puede ser dejado de lado por las partes
0a divisibilidad de la hipoteca no a*ecta la divisibilidad del cr$dito
Como la hipoteca es un accesorio del cr$dito, su indivisibilidad no in*luye sobre la
divisibilidad de $ste, que siempre revista tal car!cter, ya que se trata de una obligacin de
dar sumas de dinero
-e all" resultan los siguientes corolarios:
? 7i ejercida la accin hipotecaria por el todo, y ejecutado el inmueble(s), el precio
obtenido no alcanzara a satis*acer la totalidad del cr$dito y quedara un saldo deudor,
como ya la garant"a se habr"a e+tinguido y dado que el cr$dito es divisible, a cada
codeudor slo se le puede reclamar su parte
@ 7egn el art 1551: ;la demanda entablada contra uno de los coherederos no interrumpe
la prescripcin respecto de los otros, aun cuando se trate de una deuda hipotecaria, si la
demanda no se ha dirigido contra el tenedor del inmueble hipotecado;
1 E+istiendo varios acreedores, cada uno puede demandar al deudor slo por la parte que
a $l le corresponde en el cr$dito, y no por el todo, aunque para lograr el pago de esa
parte del cr$dito, puede ejecutar toda la cosa hipotecada
131. Dipoteca: especialidad en cuanto al o"2eto ) en cuanto al cr:dito.
Especialidad en cuanto al objeto: -ice el CC: ;%o puede constituirse hipoteca sino sobre
cosas inmuebles, especial y e+presamente determinadas, por una suma de dinero tambi$n
cierta y determinada;
7igni*ica que la cosa hipotecada debe estar per*ectamente individualizada Ello tiene por
*inalidad que tanto el deudor, como el acreedor, y los terceros conozcan per*ectamente qu$
es lo que se hipoteca
En realidad este requisito de la especialidad con relacin al objeto se ha e+tendido a todos
los derechos reales constituidos sobre inmuebles
El art 1?1? dispone tambi$n en el inc 1Y que la hipoteca debe contener la situacin de la
*inca y sus linderos
B el art 1?1@ establece que una designacin colectiva de los inmuebles del deudor no ser"a
v!lida para cumplimentar el requisito de la especialidad en cuanto al objeto ,s" no ser"a
v!lida la hipoteca sobre los bienes que tenga Nuan en la localidad de Aosario, es necesario
que e+ista una precisin sobre el inmueble hipotecado
0a sancin a la *alta de las enunciaciones e+igidas por la ley es la nulidad, que no slo
puede plantear el acreedor, sino tambi$n el propio deudor y que traer! aparejada la nulidad
de la hipoteca, pero no la nulidad de la deuda garantizada con la hipoteca Esta
individualizacin debe ser hecha en el acto constitutivo, es decir en la escritura pblica
FEDERICO A. WITH UG 135 89 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Especialidad en cuanto al cr$dito: -ice el CC: ;%o puede constituirse hipotecaLsino por una
suma de dinero tambi$n cierta y determinada;
3odo ello indica que *uera o por encima de esa suma, que debe determinarse ciertamente
en el acto constitutivo, la garant"a no e+iste ,s", por ejemplo, si se tratara de una
obligacin de hacer garantizada con hipoteca, como podr"a ser, pongamos por caso, la de
levantar un edi*icio en un tiempo determinado# o si se tratara de una obligacin de reparar
da>os causados, pero cuyo monto an no est! calculado# en el acto constitutivo de la
hipoteca deber"a indicarse u n a cierta suma de dinero pej ] ?2222 y esa sola suma, ese
solo ;m!+imum; ser"a el respaldado por la garant"a hipotecaria .or el resto, nos
encontrar"amos *rente a un simple cr$dito quirogra*ario B as", si en el caso de los da>os
$stos alcanzaran a ] ?D222/ ] ?2222 gozar!n de privilegio, no as" los ] D222 restantes
134. &"2eto de la hipoteca: arts. 3164 ) 3165. 7@tensin de la hipoteca: me2oras
construcciones .enta2as al>uileres indemni3aciones ) se-uro.
,rt 1?2H 0a hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un cr$dito en dinero,
sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor
,rt 1?25 %o puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y
e+presamente determinadas, por una suma de dinero tambi$n cierta y determinada 7i el
cr$dito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella
consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se
declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca
,rt1??2 0a hipoteca de un inmueble se e+tiende a todos los accesorios, mientras est$n
unidos al principal# a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras
naturales, accidentales o arti*iciales, aunque sean el hecho de un tercero# a las
construcciones hechas sobre un terreno vac"o# a las ventajas que resulten de la e+tincin
de las cargas o servidumbres que deb"a el inmueble# a los alquileres o rentas debidas por
los arrendatarios# y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los
aseguradores del inmueble .ero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles
contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no est!n sujetas a la hipoteca
135. Dipoteca en -arant,a de o"li-aciones: a$ De hacer "$ de no hacer; c$ condicionales; d$
e.entuales; e$ de una -eneralidad de o"li-aciones. !as hipotecas a"iertas. !as
hipotecas en moneda e@tran2era.
El art 1?D1 dispone que ;la hipoteca garantiza los cr$ditos a t$rmino, condicionales, o
eventuales de una manera tan completa como los cr$ditos puros y simples; y el art 1?25,
segunda parte dice que ;si el cr$dito es condicional o indeterminado en su valor o si la
obligacin es eventual o si ella consiste en hacer o no hacer o si tiene por objeto
prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de
la hipoteca; Es decir que pueden garantizarse con hipoteca toda clase de cr$ditos
8bligaciones de hacer y de no hacer: 0o debido consiste en una actividad o inactividad del
deudor que est! precisado a ajustar su conducta
En *uncin de las modalidades que pueden a*ectar a las obligaciones, $stas se clasi*ican en
puras y simples o modales Estas ltimas a su vez, segn el tipo de modalidad que
presenten pueden ser obligaciones condicionales, obligaciones a plazo u obligaciones con
cargo
8bligaciones condicionales o eventuales: El art 1?25 permite la constitucin de hipotecas
para garantizar obligaciones condicionales o eventuales, pero era *undamental en esos
casos establecer un monto hasta el cual se iba a responder 7i la obligacin que
*undamenta el contrato de hipoteca es condicional, la hipoteca como es lgico tambi$n ser!
condicional 7i la hipoteca *uese por una obligacin condicional y la condicin se cumpliese,
tendr! un e*ecto retroactivo al d"a de la convencin hipotecaria 0a retroactividad es de
rigor en toda obligacin sujeta a condicin suspensiva y si ella se cumpliese la hipoteca
corre igual suerte, produciendo sus e*ectos retroactivamente
FEDERICO A. WITH UG 135 90 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
)ipotecas abiertas: son hipotecas en garant"a de cr$ditos indeterminados, sin indicacin
concreta de la causa *uente de la obligacin (presente o *utura) a la cual accede la
hipoteca En nuestro derecho vigente no aparece admitida la constitucin de hipotecas
abiertas o de m!+imo, atento la *orma en que el CC regula los principios de especialidad y
accesoriedad En e*ecto, a *in de respetar aquellos principios no basta con e+presar en el
contrato hipotecario la determinacin del monto m!+imo hasta el cual el valor del inmueble
aparecer! comprometido por la hipoteca, sino que, adem!s, resulta indispensable que se
mencione o describa la causa *uente de la obligacin garantizada
0as hipotecas en moneda e+tranjera: los arts 1?2H y 1?25 e+igen que la hipoteca se
constituya por una suma cierta y determinada en dinero Cabr"a preguntarse si la moneda
e+tranjera es o no dinero a los e*ectos de la *ijacin de la responsabilidad hipotecaria, o, en
otras palabras, si la suma de dinero cierta y determinada a la que se re*ieren aquellas
normas puede ser e+presada en moneda e+tranjera 0a realidad negocial actual llev a que
la doctrina se *uera inclinando por apartarse del esquema cl!sico que cali*icaba de dinero
slo a la moneda nacional para concluir considerando dinero tambi$n a la moneda
e+tranjera
1#6. Dipoteca por el condmino.
El art @E6H del CC dispone que: 'Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca
sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado
al resultado de la particin y no tendr! e*ecto alguno en el caso en que el inmueble toque
en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin(
B el art 1?@1 establece el mismo principio: 'Cada uno de los condminos de un inmueble
puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble comn, o en una parte materialmente
determinada del inmueble, pero los e*ectos de tal constitucin quedan subordinados al
resultado de la particin o licitacin entre los condminos(
B el art 1?@4 dice: 'Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa,
viene a ser por la divisin o licitacin, propietario de la totalidad del inmueble comn# la
hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente ten"a en el inmueble(
El condmino puede hipotecar su parte indivisa, pero queda sujeta al resultado de la
particin 7i e*ectuada la particin ese inmueble sobre cuya parte indivisa el condmino
constituy la hipoteca no le es adjudicado a $l, la hipoteca carece de valor
Esto tiene que ver con los e*ectos que produce la divisin del condominio 0a particin tiene
e*ecto declarativo o constitutivo
,hora bien, la hipoteca sobre la parte indivisa plantea una serie de interrogantes:
? RMu$ derechos tiene el acreedor hipotecario sobre esa parte indivisaO
7e han sustentado distintas teor"as:
U9n sector de la doctrina dice que el derecho del acreedor hipotecario est! sometido a
una condicin suspensiva (que ese inmueble le toque en lote una vez realizada la
particin): no habr"a una verdadera constitucin de hipoteca
U8tro sector, dice que hay una condicin resolutoria: sostienen que la hipoteca e+iste,
aunque consideran que no es posible la ejecucin hipotecaria hasta que medie particin
y adjudicacin al hipotecante
U8tros autores entienden que no e+iste condicin alguna 7implemente el e*ecto que
establece el art"culo de someter la validez de la hipoteca al resultado de la particin, es
una consecuencia o un e*ecto del car!cter declarativo de la particin
@ RB qu$ derechos tiene el acreedor hipotecario antes de la particinO Rpuede ejecutar la
hipotecaO
U .ara los que opinan que la hipoteca constituida por el condmino es una hipoteca
sujeta a una condicin suspensiva, el acreedor hipotecario no podr"a ejecutar la
hipoteca, ya que aquella no e+iste mientras no se cumpla la condicin
FEDERICO A. WITH UG 135 91 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
U 0os que sostienen que se trata de una hipoteca sujeta a una condicin
resolutoria, deber"an responder la pregunta por la a*irmativa, pero no obstante ello
niegan tal *acultad al acreedor hipotecario
En realidad el art @E6H no habla de la e+istencia de una condicin, por lo tanto la
hipoteca constituida por el condmino sobre la parte indivisa es plenamente v!lida, y
en consecuencia siendo v!lida puede ser ejecutada El acreedor hipotecario puede
iniciar la ejecucin hipotecaria, solicitar el embargo de la parte indivisa y subastarla
Aesultar"a absurdo que el acreedor quirogra*ario pueda embargar y subastar la parte
indivisa (art @E66) y el acreedor hipotecario, que tiene un derecho real sobre la cosa,
no pudiera hacerlo
,hora bien, cuando el art"culo hace re*erencia, a que 'el resultado de ella queda
subordinado al resultado de la particin(, se re*iere a aquellos supuestos en los cuales
el acreedor hipotecario no hubiere ejecutado la parte indivisa antes de la particin En
cuyo caso si el inmueble no toca en lote al condmino constituyente de la hipoteca, la
hipoteca no tiene e*ecto
1 Rel acreedor hipotecario debe o no tener participacin o intervencin en la particin del
condominioO
-esde luego que el acreedor hipotecario puede intervenir espont!neamente en los
tr!mites de la particin y an puede solicitarla judicialmente, a *in de evitar que los
condminos se pongan de acuerdo y as" se desbaraten los derechos que aquel tiene
sobre el inmueble
R.ero, es necesario noti*icar la particin al acreedor hipotecarioO
U9na postura considera que es necesaria la participacin del acreedor hipotecario en la
particin, de lo contrario la misma ser"a nula
U8tra postura tambi$n considera necesaria dicha participacin, pero estima que en el
supuesto de no haberlo noti*icado, la particin no es nula, sino que ser"a oponible al
acreedor
U8tros autores dicen que no hay norma alguna que establezca la obligacin de dar
intervencin al acreedor hipotecario, pero resulta necesario que intervenga en el acto
de particin, a *in de vigilar que no se cometan *raudes a sus derechos, estando incluso
*acultado para pedir la divisin judicial
4 8tro problema: RMu$ pasa cuando el condmino por el resultado de la particin recibe en
su lote otros bienes o dineroO R7e puede hacer e*ectivo el derecho de pre*erencia del
acreedor hipotecario sobre esos bienesO
U ,lgunos autores estiman que s" ser"a posible en virtud de e+istir una especie de
subrogacin real, pero una vez que esos bienes han salido del patrimonio del deudor
hipotecario ya no ser"a posible
U 8tros rechazan ese criterio por cuanto en materia de privilegios la interpretacin
es restrictiva y si la ley e+presamente no establece que hay subrogacin real, el
int$rprete no puede crearla

UDA 2#
1#1. 7fectos de la hipoteca entre partes. Actos de disposicin material. Actos de disposicin
2ur,dica. !ocacin del inmue"le hipotecado.
Cacultades del propietario El art 1?D6 dice: ;El deudor propietario del inmueble
hipotecado, conserva el ejercicio de todas las *acultades inherentes al derecho de
propiedad# pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer
ningn acto de desposesin material o jur"dica, que directamente tenga por consecuencia
disminuir el valor del inmueble hipotecado;
El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva todas las *acultades inherentes al
derecho de propiedad, pero no puede realizar actos jur"dicos o materiales que disminuyan
el valor del inmueble o que causen detrimentos a los derechos del acreedor
FEDERICO A. WITH UG 135 92 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
0a venta del inmueble hipotecado no est! prohibida En el pacto hipotecario no se podr"a
estipular la prohibicin de venderse el inmueble y en caso que as" se hubiera convenido esa
cl!usula es nula El acreedor hipotecario no podr"a oponerse a la venta ya que tiene el ius
persequendi y en consecuencia al momento de subastarse el mismo, no le interesa quien
sea el titular del dominio %o podr"a, en cambio, venderse el inmueble cuando ello pueda
causar un perjuicio al acreedor hipotecario, por ejemplo, si se realiza la venta en lotes y
ello disminuye el valor del inmueble
Cacultades del acreedor hipotecario antes del vencimiento de la obligacin %aturalmente
que, establecida la limitacin a la propiedad, tendiente a evitar que el titular del dominio
altere el valor del bien en detrimento de la garant"a, la ley debe establecer tambi$n cu!les
son los medios idneos con que cuenta el titular de la hipoteca, para impedir tales actos, o
recomponer los valores en caso de que aqu$llos se hayan consumado
En tal aspecto, dice el art 1?DH que ;todo acreedor hipotecario, aunque su cr$dito sea a
t$rmino o subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurar su cr$dito, pidiendo las
medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el art"culo anterior' ( que
disminuyan el valor del bien hipotecado)
0a norma se re*iere al caso en que los actos no han sido consumados y por cualquier medio
el acreedor se entera que se proyectan llevar a cabo .or ejemplo, cuando se ha pedido una
autorizacin para demoler un edi*icio en todo o en parte
<as si el deterioro ya se hubiere producido, el Cdigo prev$ dos soluciones: que se proceda
a su estimacin y e+ija el depsito del monto estimado, y que se demande un suplemento
a la hipoteca 7i el deudor no satis*ace la pretensin del acreedor de depositar el monto de
los deterioros, o no otorga el suplemento a la hipoteca, el CC dispone una sancin que
consiste en que el deudor debe cancelar la deuda antes del vencimiento
Caso especial de la locacin Peneralmente las partes estipulan que est! prohibida la
locacin del inmueble o ceder su uso por cualquier t"tulo 7i el contrato de locacin es
posterior a la constitucin de la hipoteca: el contrato le es inoponible al acreedor y $ste
puede solicitar que el inmueble sea subastado libre de ocupantes Ello, por cuanto al estar
inscripta la hipoteca en el Aegistro de la .ropiedad, el locatario debi conocer la prohibicin
de arrendar
7i la hipoteca no contiene una cl!usula prohibitiva de locacin: pareciera que el deudor
hipotecario puede arrendarlo, ya que no e+iste una disposicin e+presa que lo proh"ba En
principio, entonces, hay que respetar el contrato de locacin, salvo que por ejemplo dicho
contrato tenga un plazo de duracin que e+cede lo normal, ya que ello va en detrimento de
las garant"as del acreedor 7er! el Nuez el que resuelva en cada caso concreto
,hora bien, si cuando se constituye la hipoteca el inmueble ya estaba dado en locacin, el
acreedor hipotecario deber! respetar el contrato de locacin
1#2. Dipoteca: relaciones entre acreedor ) terceros ad>uirentes: Asuncin de deuda por el
ad>uirente. Sin asuncin. 7fectos de la ena2enacin. Derecho del tercero poseedor.
Cuando el deudor hipotecario enajena el inmueble aparece un tercero en el juego de
relaciones y una vez transmitida la cosa, tendremos
?/ un deudor que ha dejado de ser propietario de la cosa,
@/ el acreedor hipotecario
1/ y el tercero que es adquirente y poseedor del inmueble hipotecado, es decir un nuevo
propietario
En materia de obligaciones e+ist"a la *igura llamada ;-elegacin de deuda;, en donde
intervienen tres personas, el delegante, el delegatario y el acreedor
Esto en el campo de las obligaciones, pero Rqu$ pasa cuando se enajena el inmueble
hipotecadoO
<ar"a: acreedora hipotecaria#
Nuan: deudor hipotecario, constituyente de la hipoteca y
.edro: el tercero que compra el inmueble a Nuan
FEDERICO A. WITH UG 135 93 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
.ueden presentarse distintas posibilidades:
a) Nuan trans*iere el inmueble a .edro y, este (.edro) adem!s de adquirir el inmueble, toma
a su cargo la deuda hipotecaria <ar"a en la misma escritura traslativa del dominio o en
otro instrumento acepta al nuevo deudor (.edro) y lo libera a Nuan Es el supuesto de
delegacin per*ecta en el !mbito de las obligaciones B Rqu$ accin tiene <ar"aO 3iene
una accin hipotecaria directa y una accin personal contra .edro y ya no tiene accin
hipotecaria ni una accin personal contra Nuan
b) Nuan trans*iere el inmueble a .edro y .edro toma a su cargo la deuda hipotecaria, <ar"a
lo acepta como deudor hipotecario, pero no lo libera a Nuan RMu$ acciones tiene <ar"aO
<ar"a tiene una accin personal contra Nuan y contra .edro tiene una accin personal (lo
acept como deudor de la obligacin) y una accin hipotecaria (la enajenacin del
inmueble gravado no priva al acreedor del derecho de perseguirlo de manos de quien se
halla, pidiendo su ejecucin y venta como podr"a hacerlo contra el deudor)
c) Nuan vende el inmueble hipotecado, .edro no toma su cargo la deuda, por lo que no es
deudor de <ar"a RMu$ acciones tiene <ar"aO <ar"a tiene una accin personal contra Nuan
(que es quien contrajo la obligacin) y contra .edro tiene una accin hipotecaria .ese a
que .edro no es deudor de <ar"a, si Nuan no le paga la deuda a <ar"a esta puede
rematarle el inmueble para cobrarse su cr$dito
RCmo es el procedimiento de la ejecucin hipotecaria en este ltimo supuestoO
<ar"a inicia la ejecucin y le intima de pago a Nuan (es el nico deudor de la obligacin,
ya que .edro no asumi la deuda)
Nuan no paga la deuda
7e dicta sentencia de remate contra Nuan (no puede dictarse sentencia de remate contra
.edro por cuanto $l no es deudor y por lo tanto no puede ser condenado)
0uego se intima a .edro (llamado por el cdigo tercero poseedor) para que dentro del
plazo de cinco d"as pague la deuda o haga abandono del inmueble bajo apercibimiento
de que la ejecucin se seguir! tambi$n contra $l
7i .edro paga la deuda, se termin el problema de <ar"a#
7i .edro hace abandono del inmueble, se ordena el remate del mismo y si .edro no
dice nada, el inmueble ser! rematado a *in de que <ar"a cobre su cr$dito con el
producido en la subasta 0os otros bienes pertenecientes al patrimonio de .edro no
responden por la deuda hipotecaria, ya que $l no asumi la deuda
-istinto hubiere sido el supuesto si .edro asum"a la deuda, en tal caso si rematado el
inmueble, el precio obtenido en la subasta no cubre el cr$dito de <ar"a, la acreedora
podr! embargar y rematar otros bienes de .edro
-erecho del tercero poseedor: 7i el tercer poseedor paga el cr$dito hipotecario, ;queda
subrogado en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tema por su cr$dito, no
slo sobre el inmueble librado, sino tambi$n sobre otros inmuebles hipotecados al mismo
cr$dito, sin necesidad de que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones;
1#3. <renda ) anticresis: concepto ) "re.es nociones de sus caracter,sticas fundamentales.
.renda Concepto: )abr! constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin
cierta o condicional, presente o *utura, entregue al acreedor una cosa mueble o un cr$dito
en seguridad de la deuda
7lo pueden prendarse las cosas muebles, y no se puede establecer un derecho de prenda
sin el nacimiento, al menos simult!neo de un cr$dito v!lido 7iempre se constituye en
seguridad (garant"a) de una deuda
Caracteres del derecho real de prenda: es real (solo e+iste si se entrega la cosa),
accesorio (se e+tingue con la e+tincin de la obligacin principal), convencional (solo
puede crearse por contrato)
Caracteres del contrato de prenda: el contrato por el cual se constituye el derecho real de
prenda es un contrato real, unilateral y es a t"tulo oneroso
FEDERICO A. WITH UG 135 94 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Corma Entre las partes, el nico requisito es la tradicin de la cosa, pudiendo acreditarse
la constitucin de la prenda por cualquier medio de prueba Aespecto de terceros, para su
oponibilidad, debe constar en instrumento pblico o en instrumento privado que tenga
*echa cierta
,nticresis Concepto: ;El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor,
o un tercero por $l, poni$ndole en posesin de un inmueble, y autoriz!ndolo a percibir los
*rutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del cr$dito, si son debidos# y en
caso de e+ceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses(
Caracteres: real, convencional, accesoria y a t"tulo oneroso
7on requisitos para la constitucin del derecho: ?) 0a e+istencia de un cr$dito
especialmente determinado @) Mue el derecho recaiga sobre cosa inmueble 1) Mue el
acreedor anticresista sea puesto en posesin del bien 4) Mue el acreedor sea autorizado a
percibir los *rutos para imputarlos a los intereses, si estuvieran pactados, y al capital si
e+cedieren aqu$llos o slo al capital si no se hubieren pactado intereses
.resupuestos de *ondo 7on condiciones de *ondo que el constituyente de la anticresis sea
propietario del inmueble o pueda disponer de los *rutos En este sentido cabe se>alar que
la calidad de usu*ructuario basta para la constitucin del derecho 0a capacidad para
disponer del inmueble o del derecho sobre los *rutos es otra de las condiciones e+igidas
%o es su*iciente el poder de administrar
Corma: Ba hemos e+presado que a los e*ectos de la validez entre las partes no es
necesaria otra *ormalidad que la entrega de la cosa, siendo susceptible de acreditarse,
cualquiera que sea la importancia del cr$dito, por la con*esin del deudor o del acreedor
0a escritura y su inscripcin en el registro son imprescindibles para la oponibilidad a
terceros
1##. Derecho real de prenda: o"2eto. Constitucin. Derechos del acreedor.
8bjeto .ueden ser objeto del derecho de prenda las cosas muebles y los cr$ditos 3anto
las cosas como los cr$ditos deben estar en el comercio %o pueden ser dados en prenda, en
consecuencia, las cosas del dominio pblico ni los cr$ditos que por su naturaleza no sean
cesibles El cr$dito adem!s debe constar por escrito, y el per*eccionamiento del contrato
e+ige que se entregue el instrumento del cr$dito, objeto de la prenda, al acreedor
prendario, de tal modo que queda legitimado en la tenencia
7i se trata de un cr$dito al portador, bastar! la simple entrega, si es transmisible por
endoso deber! cumplirse la cadena de ellos, si no es transmisible por esa v"a, debe ser
noti*icado al deudor
Condiciones para su constitucin:
.ropiedad de la cosa: En principio, slo quien es propietario de la cosa puede darla en
prenda, pero tal principio no es absoluto como en la hipoteca Ello es una consecuencia
de la di*erencia en cuanto al objeto del derecho real al que, siendo mueble en el caso de
la prenda, le es aplicable el principio del art @4?@ En tal sentido, el art 1@?1 dispone:
;El acreedor que de buena *e ha recibido del deudor un objeto del cual $ste no era
propietario, puede, si la cosa no *uese perdida o robada, negar su entrega al verdadero
propietario;
Concuerda dicho art"culo con el art @6H? que *aculta al acreedor que de buena *e ha
recibido en prenda una cosa mueble a repulsar, hasta el pago de su cr$dito, la
reivindicacin dirigida contra $l por el propietario
Capacidad .ara constituir la prenda se e+ige la capacidad para enajenar 0a razn es
que al constituirse este derecho real queda impl"cita la *acultad del acreedor, en caso de
incumplimiento, de hacer vender la cosa para satis*acerse con el precio Muien recibe la
prenda debe tener la capacidad para contratar, pues se obliga a conservarla y restituirla
una vez pagada la deuda
FEDERICO A. WITH UG 135 95 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Entrega de la cosa 0a entrega de la cosa es esencial para el per*eccionamiento del
contrato, tanto entre las partes como para la constitucin del derecho real y su e*icacia
*rente a terceros 7in esta entrega, al no e+istir el derecho real, el acreedor no podr"a
hacer valer el privilegio que con*iere la prenda 3rat!ndose de un cr$dito (objeto de la
prenda), debe entregarse el t"tulo de cr$dito y noti*icarse al deudor del cr$dito prendado,
lo que avienta la posibilidad de que $ste pague mal
-erechos del acreedor:
-e poseer la cosa ,unque no tenga el animus domini, el acreedor prendario es
considerado poseedor (o cuasiposeedor) leg"timo, pero no le es l"cito servirse de la cosa,
salvo que lo consienta el propietario 7i el acreedor abusare de la cosa, ejerciendo un
derecho que no le concierne, el deudor puede pedir el secuestro del objeto prendado
-e retener El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no pague
la deuda, los intereses y las e+pensas hechas El pago debe ser integral y comprende las
e+pensas, es decir, los gastos necesarios para la conservacin de la cosa 0a palabra
;pago; est! empleada en sentido amplio y alude a los medios de e+tincin de las
obligaciones
-e recuperar / En el caso de que el acreedor perdiera la tenencia de la cosa, est!
legitimado para ejercer las acciones para recuperarla contra cualquiera que la tenga,
incluso contra su due>o 0a ley le acuerda las de*ensas, tanto en el plano posesorio
como en el petitorio
.rivilegio: se re*iere al privilegio del acreedor prendario para ser pagado de su cr$dito
con el privilegio que la ley le acuerda El derecho del acreedor se limita a ejercer su
privilegio sobre el precio de la cosa# el art 1HH5 establece e+pl"citamente el privilegio:
;0a prenda da al acreedor el derecho de hacerse pagar con pre*erencia a los otros
acreedores, salvo las e+cepciones que en este t"tulo se establecen El privilegio no
subsiste, cuando la prenda ha salido del poder del acreedor;
3iene derecho a iniciar la ejecucin prendaria en el caso que el deudor no pague la
deuda y cobra su cr$dito con privilegio en caso de e+istir otros acreedores, sea que la
subasta se realice en la propia ejecucin prendaria, sea que la pida un tercero en otro
e+pediente
1#*. 7@tincin ) Cancelacin de la Dipoteca: 7@tincin causales. Cancelacin concepto )
forma.
E+tincin: 7iendo la hipoteca un derecho accesorio, todas las causales que originen la
e+tincin de la deuda que garantiza, acarrear!n su propia e+tincin, (pej pago,
prescripcin, transaccin, etc) no as" a la inversa, con lo cual va dicho que e+isten causas
propias de e+tincin de la hipoteca, que no a*ectan al cr$dito, y casos en los que la
hipoteca se e+tingue por e+tincin de la deuda
Causales: 7egn el art 6@4 las obligaciones se e+tinguen: a) por el pago# b) por la
novacin# c) por la compensacin# d) por la transaccin# e) por la con*usin# *) por la
renuncia de los derechos del acreedor# g) por la remisin de la deuda# h) por la
imposibilidad del pago
.articularidades que establece el cdigo para las causales de e+tincin de la deuda
a) .ago: 0a hipoteca se e+tingue por el pago e*ectuado por el deudor que consiste
regularmente en la devolucin del pr$stamo o del dinero El pago debe ser total, ya que
por el principio de la indivisibilidad de la hipoteca la totalidad de la cosa sigue
respondiendo por la totalidad de la deuda El pago parcial solo reduce la deuda pero no
reduce la hipoteca 7i el pago es e*ectuado por un tercero que se subroga en los
derechos del acreedor, la hipoteca no se e+tingue
En el supuesto de pago por consignacin es necesario que el acreedor preste su
consentimiento con la consignacin o que el Nuez, mediante sentencia le hubiere dado
*uerza de pago
FEDERICO A. WITH UG 135 96 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
b) %ovacin de la deuda: E+iste novacin cuando se produce la trans*ormacin de una
obligacin en otra, causando la e+tincin de la primera con todos sus accesorios y sus
obligaciones accesorias, a menos que el acreedor por una reserva e+presa impida la
e+tincin de los privilegios e hipotecas del antiguo cr$dito, los que entonces pasan a la
nueva
,rt1?52/ 7i el acreedor, novando la primera obligacin con su deudor, se hubiere
reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su cr$dito, la hipoteca
contina garantizando la nueva obligacin
e) Cianza: Con*usin: El art 1?5? dispone: ;0a hipoteca dada por el *iador subsiste, aun
cuando la *ianza se e+tinga por la con*usin; 7i se renen en una misma persona las
calidades de acreedor y de deudor, la con*usin e+tingue la obligacin accesoria del
*iador 7i en cambio se renen en una misma persona las calidades de deudor y *iador,
quedan subsistentes las hipotecas y todas las seguridades
Causas propias de e+tincin de la hipoteca: En estos supuestos ya no se toma en
consideracin la deuda hipotecaria, sino el objeto sobre el cual se ejerce el gravamen y el
derecho mismo
-ominio imper*ecto (resoluble o revocable) El art 1?@D e+presa: ;El que no tiene sobre
un inmueble m!s que un derecho sujeto a una condicin, rescisin o resolucin, no
puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque as" no se
e+prese;
0a hipoteca constituida por el titular de un dominio imper*ecto es v!lida, pero no puede
tener m!s amplitud que la que el propio titular puede darle
-estruccin: Cuando se produce la destruccin de los edi*icios, la hipoteca no se
e+tingue sino que subsiste, pero slo sobre el suelo, si la destruccin es total, ya que los
escombros recuperan su condicin de cosas muebles 7i la destruccin es parcial, la
hipoteca subsiste sobre la parte que ha quedado construida y, si el edi*icio es
reconstruido, la hipoteca vuelve a gravarlo Es una consecuencia del principio de que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal En el caso de que el mar o un r"o ivada el
terreno en *orma total, la hipoteca se e+tingue
E+propiacin por causa de utilidad pblica En tal supuesto, el derecho de garant"a se
traslada a la indemnizacin que debe pagar el sujeto e+propiante Esto signi*ica que la
hipoteca se e+tingue cesando el derecho de persecucin pero subsistiendo el privilegio
sobre el monto de la indemnizacin
7ubasta pblica En la ejecucin de un inmueble, sea que se produzca en un juicio
promovido por un acreedor hipotecario o por un acreedor comn, cuando se ha realizado
el remate pblico y se ha adjudicado el bien al mejor postor, deben cancelarse las
hipotecas, con citacin de los acreedores
Aenuncia: no se debe con*undir la renuncia al cr$dito o la remisin de la deuda, con la
renuncia a la hipoteca, pues esta ltima no a*ecta a la obligacin principal
,rt1?51/ 0a hipoteca se e+tingue por la renuncia e+presa y constante en escritura
pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelacin de
la hipoteca El deudor en tal caso, tendr! derecho a pedir que as" se anote en el registro
hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la deuda
0a renuncia es un derecho real unilateral y *ormal (requiere escritura pblica)
Con*usin de las cualidades de propietario y acreedor: 7egn el art1?5H 7i la propiedad
irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma
persona, la hipoteca se e+tingue naturalmente
Cancelacin Concepto: es el acto por el cual se deja sin e*ecto la inscripcin de la hipoteca
en el Aegistro 0a hipoteca nace y se e+tingue independientemente de que est$ o no
anotada en el Aegistro 0a inscripcin hace a la oponibilidad a terceros 9na vez inscripta
contina vigente en el Aegistro, pese a la e+tincin de la hipoteca, hasta el transcurso de
@2 a>os, pero si la hipoteca se ha e+tinguido el due>o del inmueble tendr! inter$s en dejar
FEDERICO A. WITH UG 135 97 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
sin e*ecto o anular la inscripcin del gravamen y ello se logra mediante la cancelacin de la
hipoteca
Corma: El CC no e+presa que la cancelacin deba ser hecha por escritura pblica, pero la
costumbre y la seguridad de las transacciones as" lo aconsejan, aunque tericamente
podr"a realizarse mediante una presentacin *ormal ante el registro, con autenticacin de
*irmas 0a cancelacin puede ser voluntaria o por decisin judicial
UDA 2*
1#/. !a Accin 0ei.indicatoria: Concepto. <ersonas contra >uien se diri-e. Aptitud para
e2ercerla: Comprador a >uien no se le hi3o tradicin: a$ posesin de la cosa en poder
del .endedor; "$ de un tercero.
Concepto: 0a accin reivindicatoria es la que se con*iere a quien, a*irm!ndose titular de un
derecho real con derecho a poseer (ius possidendi), pretende, ante el desconocimiento de
su derecho, la declaracin de certeza de $ste y la entrega de la cosa consecuente o
simplemente lo segundo, si no mediara tal desconocimiento
0egitimacin pasiva: En principio, la accin reivindicatoria procede contra el poseedor de la
cosa 7e ha caracterizado a esta accin como la que compete al propietario que no posee
contra el poseedor que no es propietario
0egitimacin activa: el primer legitimado es el titular de un derecho de dominio, pero ello
no e+cluye que puedan tener legitimacin iure proprio otros titulares de derechos reales
sobre cosa propia como el titular de la propiedad horizontal, el condmino, el heredero,
legatario, cesionario, comprador sin tradicin# y quienes la ejercen en nombre del
propietario pero en inter$s propio
Comprador a quien no se le ha hecho tradicin de la cosa .ara la constitucin de los
derechos reales son necesarios el t"tulo y el modo, y recordamos tambi$n que, en la
trans*erencia de la propiedad de las cosas en general, por actos entre vivos, la tradicin es,
en nuestro derecho (salvo e+cepciones), el modo constitutivo .or otro lado, la
compraventa es un contrato consensual que queda per*eccionado con el solo
consentimiento
) .osesin de la cosa en poder del vendedor: la pretensin del adquirente emerge del
contrato que da nacimiento a las rec"procas obligaciones de dar la cosa y de pagar el
precio 0a accin de entrega es pues de naturaleza personal o creditoria y, respecto de la
cosa, no es otra que la que consiste en e+igir el cumplimiento del d$bito del vendedor
b) .osesin de la cosa en poder de un tercero 0a doctrina se dividi en las siguientes
posturas:
?) ,ntes de que se produzca la tradicin, el adquirente de un inmueble a cuyo *avor se
otorg la escritura traslativa, carece del derecho de intentar la accin reivindicatoria
contra un tercero, ya que dicha accin nace del derecho de dominio sobre la cosa, y
antes de la tradicin el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real
@) 7i bien el comprador no puede reivindicar antes de la tradicin, porque no tiene el
dominio, podr"a hacerlo en nombre del vendedor pero en su inter$s propio, o bien
subrog!ndose en los derechos de $ste
1) ,nalizando los principios que gobiernan los contratos, la compraventa, aunque no
medie la tradicin, importa la cesin impl"cita de la accin real, o sea que el acreedor
puede ejercer todos los derechos y acciones de su deudor (con e+cepcin de los que
sean inherentes a su persona)# estos derechos y acciones incluyen la accin de
reivindicacin
4) ,unque no se pruebe la tradicin, el comprador puede ejercer la accin reivindicatoria
cuando el reivindicado no presenta t"tulo o presenta un t"tulo nulo, salvo que $ste
pruebe que ni el reivindicante ni sus antecesores han tenido la posesin de la cosa
reivindicada
0a postura que *inalmente adopt la jurisprudencia, se apoy la postura 1) ya que si al
enajenar la cosa el vendedor no se reserva sobre ella ningn derecho, debe entenderse
FEDERICO A. WITH UG 135 98 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
que se desprende, a *avor del comprador, de todas las acciones que ten"a a su respecto
.or obra de este traspaso impl"cito de los derechos y acciones del vendedor al
comprador, pueden $stos ampararse en la posesin de su causante, adquiriendo de tal
modo la posibilidad jur"dica de reivindicar
1#1. Cuicio de rei.indicacin: medidas cautelares medidas de se-uridad prue"a sentencia.
-ado que la reivindicacin versa sobre una cosa cierta y determinada que, segn sea
mueble o inmueble, puede correr peligro de destruirse, deteriorarse, ser enajenada o
gravada, etc, tanto el Cdigo de *ondo como los cdigos procesales autorizan medidas
cautelares, destinadas a procurar que el derecho del reivindicante no se torne ilusorio
<edidas cautelares y de seguridad:
Embargo preventivo El C.CC prev$ en su art @?2, inc 4o, e+presamente esta medida
para la accin reivindicatoria
<edida preliminar (cosa mueble) ,ntes de iniciar el juicio, o en cualquier estado de
$ste, las partes pueden pedir, en el primer caso como medida preliminar, que se e+hiba
la cosa mueble que se pretenda por accin real
7ecuestro: si la cosa *uera mueble, y hubiese motivos para temer que se pierda o
deteriore en manos del poseedor, el reivindicante puede pedir el secuestro de ella
,notacin de litis: es una medida de seguridad a *avor de quien la obtiene, precisamente
por la publicidad que implica %o impide la trans*erencia del bien a*ectado por ella, pero
el adquirente ser! in*ormado por el escribano de la e+istencia de la anotacin y podr!
enterarse de la naturaleza y estado del pleito, no pudiendo en consecuencia ampararse
en la presuncin de buena *e si quien pidi la medida triun*a en el proceso
<edida gen$rica El CC contempla la posibilidad de decretar una medida que impida al
poseedor el deterioro de la cosa, sea mueble o inmueble, mientras se sustancia el juicio
.rueba: En la reivindicacin rige el principio general segn el cual la carga de la prueba
incumbe al actor 7e sigue de ello que, mientras el reivindicante no pruebe su derecho, la
cosa permanecer! en poder del poseedor
0a e+istencia y prueba del t"tulo constituye la clave *undamental, y su aporte es decisivo en
la solucin del litigio
7entencia: 0as leyes procesales actan esta garant"a mediante el llamado ;juicio ordinario;
Ello es as" porque la sentencia que en dicho juicio recae tendr! la *uerza de la cosa
juzgada, una vez precluidas o agotadas todas las instancias
El objeto principal de la pretensin es la restitucin de la cosa al verdadero propietario, por
lo cual dicha pretensin no es la de obtener una sentencia meramente declarativa sino de
condena En el caso de inmuebles, el demandado condenado a restituirlo, satis*ace la
sentencia dej!ndolo desocupado y en estado que el reivindicante pueda entrar en su
posesin
1#4. Accin confesoria ) Accin ne-atoria: concepto le-itimacin acti.a ) pasi.a.
,ccin con*esoria: Concepto 0a accin con*esoria se con*iere cuando el titular de un
derecho sobre cosa ajena es impedido de ejercer, en todas o en alguna de sus *acultades,
dicho derecho real o un derecho inherente a la posesin, o en otros t$rminos, cuando el
propietario de la cosa impide el ejercicio al titular de un gravamen, una servidumbre o
una restriccin al dominio
0egitimacin activa: los poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando *uesen
impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin
0egitimacin pasiva: se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la
posesin de otro o sus servidumbres activas
,ccin negatoria: Concepto 0a accin negatoria se con*iere a los poseedores de inmuebles
contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a *in de que
FEDERICO A. WITH UG 135 99 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
esa libertad sea restablecida, siempre que no sea despose"do totalmente del inmueble, en
cuyo caso corresponde la accin reivindicatoria
0egitimacin activa: 0os titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin, sean
sobre cosa propia: dominio, condominio y propiedad horizontal# o sobre cosa ajena:
usu*ructo, uso, habitacin y anticresis, est!n legitimados activamente para ejercer esta
accin
0egitimacin pasiva: ;se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro,
aunque sea el due>o del inmueble, arrog!ndose sobre $l alguna servidumbre indebida
UDA 2/
1#5. <u"licidad. Concepto. !a pu"licidad ) los d. reales. Sistemas de pu"licidad. !a posesin
) la pu"licidad.
Concepto de publicidad registral Es aquella publicidad jur"dica (da a conocer hechos
jur"dicos y su *inalidad es la produccin de e*ectos jur"dicos) que se obtiene por medio de
un rgano espec"*ico, llamado registro
0a publicidad y los derechos reales: Aevistiendo los derechos reales el car!cter de
absolutos, es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos, y
ese conocimiento se cumple a trav$s de su publicidad 7egn :elez: ';.or la naturaleza de
las cosas se comprende desde el primer momento que el derecho real debe mani*estarse
por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos
signos deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible %o se concibe que una
sociedad est$ obligada a respetar un derecho que no conoce;
0a publicidad cumple, adem!s, una importante *uncin en orden al comercio jur"dico y al
desarrollo del cr$dito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular,
bene*iciando de tal modo, no slo a $ste sino a toda la sociedad
7istemas de publicidad: se clasi*ican en registrales y no registrales:
%o registrales: ,qu" la publicidad se cumple no a trav$s de la inscripcin en registros sino
por otros medios ,s", en el sistema *ranc$s originario del Cdigo Civil el derecho real se
trasmit"a por la sola *uerza del contrato, y la celebracin de $ste, en consecuencia,
constitu"a su*iciente publicidad
Aegistrales: 7i bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad en comunidades
peque>as, se torna totalmente ine*icaz cuando no media tal circunstancia, puesto que la
tradicin queda en estos casos pr!cticamente oculta, como la celebracin del contrato
7e vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de los
terceros la e+istencia del derecho real, y este medio son los registros, en los cuales deben
inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, as" como su trasmisin y
e+tincin
Ello, en un primer momento, slo *uncion para los inmuebles <as el incremento cada vez
mayor de la riqueza mobiliaria oblig a que aparecieran tambi$n registros destinados a las
cosas muebles, origin!ndose la categor"a de las ;cosas muebles registrables;, teniendo en
cuenta la gran importancia econmico jur"dica que muchos de ellos revisten, pej
automotores, aeronaves, buques, etc
0a posesin y la publicidad El tema a debatir es si la posesin derivada de la tradicin
puede, en ciertos casos en materia inmobiliaria, constituirse en un modo de publicidad
registral y, en consecuencia, si esa posesin puede ser opuesta a terceros 0a
jurisprudencia en el caso ;38-A87; determin que cuando entran en colisin la publicidad
posesoria y la publicidad registral inmobiliaria triun*a la primera en el tiempo, siempre que
sea de buena *e
1*6. <u"licidad re-istral: Distintas clases de re-istros.
7e pueden distinguir cinco clases de registros:
a) Aegistro de hechos: el registro anota y da a conocer simplemente un hecho, por ejemplo
el Aegistro Civil cuando inscribe el nacimiento o la muerte de una persona 0a inscripcin
FEDERICO A. WITH UG 135 100 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
no le agrega un elemento m!s al hecho, el cual se ha producido con independencia de su
registracin [sta tiene como *in *acilitar la prueba del hecho ocurrido y nada m!s
b) Aegistro de actos y contratos: el acto jur"dico o el contrato no e+isten si no se celebran
en el registro en el cual quedan incorporados# por ejemplo, el matrimonio no e+iste si no
se celebra en el Aegistro Civil y ante el o*icial pblico competente para actuar en ese
registro 3ambi$n es de actos y contratos el registro notarial a cargo de un escribano,
por concesin del Estado autorizada por un escribano pblico titular o adscripto a un
registro notarial, y que acta en la es*era de su competencia
c) Aegistro de documentos es una variedad del registro de hechos .or documento se
entiende a una cosa mueble representativa de un hecho En lugar de ser registrado el
hecho, lo que se registra es la cosa que contiene el hecho: se registra el documento
como un hecho, incorpor!ndolo pero sin someterlo a un an!lisis o cali*icacin, salvo en lo
concerniente a la propia competencia del registro 7on ejemplo de este tipo de registros
el de testamentos, el de mandatos, etc
d) Aegistro de t"tulos: es una variedad del registro de actos y contratos <ientras en el
registro de actos y contratos, $stos no e+isten si la voluntad no es e+presada
directamente ante el registrador, en el de t"tulos el acto o el contrato e+iste aunque haya
sido celebrado, *uera del registro, si se realiz ante otro *uncionario (juez o escribano)
que ha sometido el acto o contrato al pertinente e+amen de legalidad El acto o contrato
ingresa en el registro incorporado a un documento, pero en estos casos el documento no
es considerado como un hecho, sino como un elemento portante de un negocio jur"dico
causal (t"tulo) que es, en de*initiva, el objeto de la registracin
e) Aegistro de derechos: esta clase de registros no e+iste en nuestro sistema jur"dico y slo
es posible en aquellos que, como el sistema alem!n, mediante el llamado acto abstracto
de enajenacin, logran separar la causa del negocio, del e*ecto, esto es de la
transmisin, siendo esto ltimo lo registrable en este tipo de registros
8tra clasi*icacin, segn su naturaleza y *inalidad:
a) .ersonales y reales 0os primeros tienen *undamentalmente en miras al sujeto (personas
*"sicas o jur"dicas) y no al objeto de la registracin Es personal cuando su eje es el
sujeto titular 0as registraciones personales pueden re*erirse a aspectos generales de la
persona y no en relacin a bienes determinados 0os reales son aquellos que se re*ieren
al objeto de la registracin, generalmente las cosas, sean $stas muebles o inmuebles
b) -e transcripcin y de inscripcin En los primeros, la registracin se e*ecta mediante la
transcripcin literal e "ntegra del documento, o por medio de su incorporacin o la de una
copia Es propio de los registros de documentos Como ejemplo se puede citar al
Aegistro de <andatos En el registro de inscripcin, en cambio, el asiento se practica
realizando un e+tracto de las constancias que, segn la ley, deben ser publicadas# las
que, trat!ndose de derechos reales, son las llamadas constancias de trascendencia real
c) -eclarativos y constitutivos 0a distincin radica en cuanto a si el acto que se inscribe
e+iste o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripcin En los llamados
registros declarativos, el derecho e+iste antes que ingrese el documento 0a inscripcin
hace que ese derecho e+istente pase a ser oponible a ciertos terceros 9n caso de
registro declarativo es el de la .ropiedad &nmueble
0a inscripcin es constitutiva cuando el derecho nace con ella En nuestro sistema, el
registro de automotores es constitutivo
1*1. Derecho re-istral inmo"iliario: ?ocin. +erminolo-,a. Concepto. Caracteres. 0elaciones
con otras ramas del derecho.
Concepto: es el conjunto de normas y principios que regulan la organizacin, el
*uncionamiento y los e*ectos de la publicidad registral, en *uncin de la constitucin,
transmisin, modi*icacin y e+tincin de los derechos reales sobre inmuebles 7u objeto es
la publicidad de ciertos hechos y actos para dar seguridad a relaciones nacidas e+tra/
FEDERICO A. WITH UG 135 101 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
registralmente 0a razn de ser del derecho registral inmobiliario es el de ser un
instrumento de seguridad
3erminolog"a ,lgunos autores espa>oles lo denominan derecho hipotecario Esta
terminolog"a esta hoy totalmente superada, y es adem!s incorrecta, pues es demasiado
restringida al e+cluir a los otros derechos reales re*eridos a inmuebles ,simismo, es
demasiado amplio, pues no todo el derecho hipotecario es el objeto de su estudio
0a mayor"a de los autores espa>oles hablan de derecho inmobiliario registral, terminolog"a
que es criticable, ya que lo registral no se limita a lo inmobiliario, siendo que esta
registracin inmobiliaria es slo una especie del g$nero derecho registral
-e ah" deriva como terminolog"a correcta la de derecho registral inmobiliario, la que hoy
cuenta con mayor aceptacin
Aelaciones del -erecho registral con otras ramas del derecho: El -erecho Aegistral se
aparta del -erecho Civil y hasta en algunas oportunidades lo complementa introduciendo
nuevos elementos
-erecho Comercial: El Cdigo de Comercio ha establecido la e+istencia de un Aegistro
especial para anotar la condicin de comerciantes y rubricar los libros mercantiles 0a
0ey de 7ociedades Comerciales que crea el Aegistro %acional de 7ociedades por
,cciones 0a trans*erencia de *ondos de comercios en donde interviene el Aegistro
.blico de Comercio
-erecho ,dministrativo: En nuestro pa"s los Aegistros inscriptores son organismos
estatales, dependiendo del <inisterio de Econom"a o del <inisterio de Nusticia, o de
Pobierno 7u personal integra los cuadros administrativos, e+istiendo un control a cargo
del estado, el que se ejerce en el !mbito del -erecho ,dministrativo
-erecho 3ributario: En todo lo relativo a los impuestos y sellados que deber!n abonarse
para la registracin
-erecho .enal: 0as leyes sobre .atentes y <arcas, .ropiedad &ntelectual, .renda sin
-esplazamiento y Aegistro de ,utomotores contienen sanciones de tipo penal que
coadyuvan a la tutela jur"dica emanada de esas disposiciones
-erecho .rocesal: 0as leyes que organizan el *uncionamiento de los registros incluyen en
sus normativas reglas procesales o bien remiten a las normas contenidas en los Cdigos
de .rocedimiento
-erecho %otarial: 0a gran mayor"a de documentos que se presentan para la registracin
son de origen notarial, es por ellos que a los notarios les interesa sobremanera el buen
*uncionamiento de los Aegistros, ya que estos complementan su labor, en especial los
registros &nmobiliarios
1*2. Sistemas re-istrales: sistema franc:s alemn sui3o ) australiano %+orrens$.
Concepto Cuando se habla de sistemas reg"strales se hace re*erencia a las di*erentes
*ormas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, as" como tambi$n a los
di*erentes e*ectos que en $stos puede tener la inscripcin, no slo en cuanto a ser
declarativa o constitutiva, sino tambi$n en lo concerniente a la proteccin de los terceros
7istema Cranc$s: En el derecho *ranc$s con el Cdigo de %apolen la distincin entre t"tulo
y modo desaparece y tanto los derechos reales como los derechos personales se adquieren
por el mero transcurso del tiempo
En la Aevolucin Crancesa se ordena la inscripcin de las hipotecas que luego se e+tendi a
las transmisiones inmobiliarias y m!s adelante en ?HDD se orden la transcripcin de la
constitucin de derechos reales sobre inmuebles, incluso de ciertos derechos personales
(arrendamientos) pero siempre que se tratara de actos entre vivos
El sistema de registracin *rancesa es meramente declarativo y en consecuencia lo que
estaba inscripto resultaba oponible a terceros
0a inscripcin se realizaba en *orma cronolgica personal, es decir no e+ist"a el sistema del
*olio real En las ltimas d$cadas se ha ido volcando el sistema del *olio personal al *olio
FEDERICO A. WITH UG 135 102 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
real, la inscripcin ahora es obligatoria y se inscriben tanto las trans*erencias por actos
entre vivos como las que tienen su origen por causa de muerte
7istema ,lem!n: 7e caracteriza por ser un sistema que utiliza el *olio real, cada inmueble
tiene una hoja registral en donde se inscribe todo lo relacionado con $l
0a inscripcin es constitutiva, es decir el derecho real no e+iste en tanto y en cuanto no se
encuentre inscripto
Es el ejemplo t"pico de Aegistro de derechos, no registra el acto jur"dico causal contenido
en el documento sino lo que registran es el derecho real
El sistema alem!n consagra la *e pblica registral y en consecuencia si un tercero de buena
*e se apoya en una in*ormacin registral por m!s que esa in*ormacin sea ine+acta la
adquisicin queda per*eccionada, siendo su*iciente su buena *e y haberse apoyado en la
in*ormacin proporcionada por el Aegistro
,dem!s, la inscripcin es un presupuesto para la adquisicin del dominio
En este sistema el tercero tiene una mayor proteccin si es de buena *e y a t"tulo oneroso a
trav$s de la Ce .blica Aegistral
7istema suizo: es similar al sistema alem!n 0a inscripcin es constitutiva y no declarativa
Es real y no personal
7istema ,ustraliano o 3orrens: 0a matriculacin del inmueble es un requisito *undamental
para que *uncione el sistema, la que se inicia a peticin del propietario El Aegistro realiza
un minucioso an!lisis de los t"tulos y de la con*iguracin *"sica del inmueble, luego de lo
cual se da una oportunidad a los terceros para que puedan *ormular oposiciones al pedido
de matriculacin 7i nadie se opone y todo est! en orden, el registro emite el llamado
certi*icado de t"tulo por duplicado, uno le entrega al titular del dominio y constituye su
t"tulo de propiedad, mientras que el otro ejemplar queda en el registro
.ara trans*erir el dominio, se presenta en el registro el acto jur"dico causal y el certi*icado
de t"tulo y si todo est! en orden anula el certi*icado anterior y emite un nuevo certi*icado
Ellos consideran que con cada transmisin, el dominio vuelve al Estado, que es quien lo
transmite al nuevo titular y en el supuesto de ine+actitudes, el Estado abona una
indemnizacin Es real pues toma al inmueble como unidad y no slo es constitutivo, sino
tambi$n convalidante, puesto que purga al t"tulo de cualquier nulidad al entenderse que la
cosa vuelve al dominio del estado cada vez que se e*ecta una trans*erencia
1*3. Derecho 0e-istral: 7l art. 2*6* CC su fuente cr,tica ) su complementacin por el
decreto=le) 11.461
Cuente: 0a recomendacin nS 5 aprobada en el &&& Congreso %acional de -erecho Civil,
celebrado en Crdoba, es la *uente inmediata del art @D2D 0a redaccin del art @D2D no
ha sido *eliz y encierra en s" misma una grave contradiccin entre su primera parte y el
ltimo p!rra*o El te+to propuesto era para el agregado de un nuevo art 42D@ 'a
tradicin requerida para la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se ju#gar, perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos t'tulos en los
registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda y en todos los dem,s casos esas
adquisiciones o transmisiones no ser,n oponibles a terceros mientras no est(n registradas.
)n los casos de transmisin hereditaria la inscripcin tendr, efecto retroactivo a la fecha de
fallecimiento del causante( 0a recomendacin propone una inscripcin constitutiva, salvo
en los casos en que la adquisicin se opera sin tradicin, y por ende no son supuestos de
aplicacin de la teor"a del t"tulo y del modo;
El te+to del art @D2D segn la ley ?66??: ;a adquisicin o transmisin de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se ju#gar, perfeccionada mediante la inscripcin de los
respectivos t'tulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. )sas
adquisiciones o transmisiones no ser,n oponibles a terceros mientras no est(n
registradas;
Cr"tica:
FEDERICO A. WITH UG 135 103 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
a) En la parte ?^ de la recomendacin nS 5, la inscripcin per*ecciona a la tradicin, es un
elemento de la tradicin En cambio, en la parte ?^ del art @D2D, la inscripcin
per*ecciona la adquisicin, ya no es un elemento de la tradicin, sino que es un requisito,
adem!s de la tradicin .ero al igual que el p!rr ?S de la recomendacin nS 5, el del art
@D2D consagra una inscripcin constitutiva, ya que sin inscripcin no hay adquisicin En
la parte @^ se advierte la contradiccin con la *uente En e*ecto, el p!rr @S de la
recomendacin empezaba diciendo ;en los dem!s casos;, lo que es suprimido en el art
@D2D
b) 0a contradiccin en cuanto al e*ecto de la inscripcin se disipa cuando el art @D2D, en su
parte ?^, dice que las adquisiciones slo se per*eccionan con la inscripcin del t"tulo en el
registro, y consagra una inscripcin constitutiva En cambio cuando en la parte @^
e+presa que las adquisiciones ser!n oponibles con la registracin, consagra un sistema
declarativo
c) 0a contradiccin apuntada en el art @D2D *ue puesta de inmediato de resalto por los
primeros comentarios a la re*orma El tema se subsan con el dictado de la ley nacional
de registros, ?6H2?, que en su art @S establece claramente que la inscripcin es a los
*ines de la oponibilidad a terceros Este te+to completa al art @D2D
1*#. 0:-imen re-istral de los automotores. Caso de "uena fe en la .enta de los automotores
denuncia de .enta.
,utomotor: cosa mueble, que est! provista de un mecanismo de autopropulsin,
incorporado en su cuerpo o vinculada a $ste, que se desplaza *undamentalmente por tierra,
destinada al transporte de personas o cosas
%aturaleza jur"dica: En el actual r$gimen legal argentino, los automotores son cosas
muebles registrables
El art ?S del -ecreto 0ey EDH@TDH dice que ;la transmisin del dominio de los automotores
deber! *ormalizarse por instrumento pblico o privado y slo producir! e*ectos entre las
partes y con relacin a terceros desde la *echa de su inscripcin en el Aegistro de .ropiedad
del ,utomotor;
7i no se inscribe el t"tulo no se operar! la transmisin, aunque se haya hecho entrega de la
posesin , la inversa, la inscripcin es su*iciente para trans*erir el dominio aunque no se
haya hecho tradicin del veh"culo
0a *alta de inscripcin puede acarrear graves consecuencias a las partes, por ejemplo, el
comprador, aunque haya recibido la posesin del automotor, como todav"a no es propietario
estar! siempre e+puesto a que los acreedores del vendedor embarguen el veh"culo que
contina perteneciendo a la persona a cuyo nombre *igura inscripto (caso muy comn en
tribunales)
.or su parte, el vendedor que ha entregado la posesin del automvil sin que se haya
e*ectuado la trans*erencia por v"a de la pertinente inscripcin, corre el riesgo de que con el
veh"culo se ocasionen da>os a terceros y que la v"ctima dirija su accin contra $l, que
contina siendo el propietario de la cosa mientras no se registre la trans*erencia
Aesumiendo:
a) 0a propiedad del automotor se transmite por la inscripcin registral que tiene car!cter
constitutivo
b) El t"tulo slo engendra derechos personales a cargo de las partes
c) 0a entrega de la posesin resulta insu*iciente, y la *alta de inscripcin puede resultar
perjudicial tanto para el vendedor como para el comprador
d) 0a trans*erencia registral del dominio, mientras se conserva la posesin e*ectiva del
automotor, puede crear una grave presuncin de simulacin del acto
Caso de buena *e: el art"culo 42?E bis del CC establece lo siguiente: ;El que durante tres
a>os ha pose"do con buena *e una cosa mueble robada o perdida adquiere el dominio por
prescripcin 7i se trata de cosas muebles cuya tras*erencia e+ija inscripcin en registros
creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos a>os en el mismo supuesto
FEDERICO A. WITH UG 135 104 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
de tratarse de cosas robadas o perdidas, en ambos casos la posesin debe ser de buena *e
y contina;
, su vez el art 4 del A$gimen Nur"dico del ,utomotor establece: 'El que tuviese inscripto a
su nombre un automotor hurtado o robado, podr! repeler la accin reivindicatoria
transcurridos -87 (@) a>os de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese
pose"do de buena *e y en *orma continua(
-enuncia de venta: es la comunicacin e*ectuada por el titular de un dominio al haber
entregado el rodado a otra persona en car!cter de poseedor o tenedor (en $ste caso no se
trata de haber prestado el veh"culo en *orma moment!nea, sino una entrega del uso y goce
de la cosa originada en un acto jur"dico registrable como puede ser el leasing o el
usu*ructo) 9na vez e*ectuada la entrega del automotor al comprador y sea cual *uere el
tiempo transcurrido desde ese hecho, el vendedor titular registral podr! comunicar esa
circunstancia al registro seccional donde aqu$l estuviese radicado
Es necesaria debido a lo prescripto en el art @6 del A$gimen Nur"dico del ,utomotor: 'hasta
tanto se inscriba la trans*erencia el transmitente ser! civilmente responsable por los da>os
y perjuicios que se produzcan con el automotor en su car!cter de due>o de la cosa %o
obstante, si con anterioridad al hecho que motive su responsabilidad el transmitente
hubiere comunicado al registro que hizo tradicin del automotor, se reputar! que el
adquirente o quienes de $ste ltimo hubiesen recibido el uso, la tenencia o la posesin de
aquel, revisten con relacin al transmitente el car!cter de terceros por quien $l no debe
responder y que el automotor *ue usado contra su voluntad(
UDA 21
1**. Anlisis del Decreto=!e) 11.461: a$ Documentos inscri"i"les; re>uisitos. 8$ ?aturale3a
2ur,dica ) efectos de la inscripcin.
a) -eben ser anotados o inscriptos, segn el art @ los siguientes documentos:
? 0os que constituyan, trasmitan, declaren, modi*iquen o e+tingan derechos reales sobre
inmuebles
@ 0os que dispongan embargos, inhibiciones y dem!s providencias cautelares
1 0os establecidos por otras leyes nacionales o provinciales
0os requisitos que deben reunir esos documentos para poder acceder al Aegistro son:
;Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn
legalmente corresponda;, ;3ener las *ormalidades establecidas por las leyes y estar
autorizados sus originales o copias por quien est! *acultado para hacerlo, ;Aevestir el
car!cter de aut$nticos y hacer *e por s" mismos o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de t"tulo al
dominio, derecho real o asiento practicable
En cuanto a los instrumentos privados, ellos no pueden ser registrados, salvo los casos
e+cepcionales y e+presos que establezcan las leyes, como por ejemplo en el r$gimen de
prehorizontalidad
b) 0a inscripcin corresponde a los e*ectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los
t"tulos que se inscriben :ale decir que tiene una *uncin declarativa y no constitutiva del
derecho real ,dem!s la inscripcin no subsana los de*ectos del t"tulo: la *e pblica
registral slo cabe en el aspecto *ormal y puede ser dejada sin e*ecto si la anotacin no
concuerda con la realidad jur"dica e+trarregistral
1*/. Derecho 0e-istral inmo"iliario: <rincipio de ro-acin.
El Aegistro no procede de o*icio, sino a solicitud o instancia de partes interesadas, de all"
que este principio se denomine tambi$n ;de la instancia; 0a intervencin del Aegistro es
siempre ;rogada;, peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la
titularidad registral E+isten algunas e+cepciones a este principio:
FEDERICO A. WITH UG 135 105 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
?/ 0a inscripcin de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud
alguna, al vencimiento del plazo legal (o sea a los veinte a>os a contar de la toma de
razn, de con*ormidad a lo dispuesto en el CC) si antes no se renovare
@/ las anotaciones de embargos, inhibiciones y dem!s providencias cautelares tambi$n
caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, a los cinco a>os de la
toma de razn, salvo disposicin en contrario de las leves
1/ las anotaciones provisionales previstas por la ley, como el caso de documentos
observados por el Aegistro que se inscriben provisoriamente, en principio por ciento
ochenta d"as renovables, y el caso de documentos rechazados por el Aegistro, de cuya
presentacin se deja constancia, por el mismo plazo que el de las inscripciones
previsionales
4- 0as anotaciones sobre e+pedicin de certi*icados, cuyos e*ectos se e+tienden por el plazo
de validez del certi*icado m!s el que se otorga para inscribir el t"tulo
1*1. Derecho 0e-istral Inmo"iliario: <eticin de inscripcin. 9orma de la peticin. Asiento de
presentacin. Desistimiento de la Inscripcin.
-e acuerdo al principio de rogacin, toda modi*icacin de una determinada situacin
registral debe ser pedida (instada) por una persona especialmente legitimada para ello El
registro no procede de o*icio, sino a pedido de parte legitimada
0egitimacin: la ley dispone que est!n legitimadas las siguientes personas:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante
legal# b) Muien tuviere inter$s en asegurar el derecho que se ha de registrar# c) a ciertas y
determinadas personas *acultadas por la ley
Corma: la ley dispone que la peticin sea redactada en la *orma y de acuerdo con los
requisitos que determine la reglamentacin local
,siento de presentacin: e+iste una vinculacin entre el principio de rogacin y el asiento
de presentacin en el libro diario _nicamente e*ectuando el asiento se habr! rogado
inscripcin o anotacin y por ende slo as" tiene e+teriorizacin registral la rogacin 9n
documento inscribible que se halla dentro del registro, si no ha tenido entrada en el libro
diario, o asiento de presentacin, no puede ser inscripto, puesto que carece de vital"simos
e*ectos que le con*iere la constancia de presentacin
-esistimiento de la &nscripcin: 0a accin de rogacin, en principio, no es obligatoria, pero
una vez iniciada contina de o*icio ,hora bien, al no ser obligatoria nada obsta a que se la
desista El desistimiento es la peticin que se e*ecta en el registro para que se interrumpa
el e+amen del documento cuya inscripcin o anotacin se rog, o se deje sin e*ecto la
cali*icacin producida Es *actible el desistimiento del tr!mite inscriptorio si se pide dentro
del lapso que pudiera mediar entre el asiento de presentacin del documento y su
registracin 0a doctrina discute si es v!lido el desistimiento cuando se produce despu$s de
la inscripcin del documento
1*4. <rincipio de le-alidad. Concepto. !a 9uncin calificadora. Alcance. Curisprudencia.
9ormas e@tr,nsecas.
.rincipio de legalidad: consiste en la *acultad que tiene el registro de e+aminar el t"tulo
cuya toma de razn se solicita, para veri*icar si rene los requisitos e+igidos para poder ser
inscripto, y que se e*ectivizan a trav$s de la llamada ;cali*icacin registral;, que puede
aceptar el t"tulo o rechazarlo, y en este ltimo caso, provisional o de*initivamente
0a *acultad de cali*icacin que compete al registrado tendr! mayor o menor amplitud segn
los alcances que cada orden jur"dico otorgue a la inscripcin, convalidatoria o no de los del
t"tulo, respecto de terceros
0"mites: la ley dispone que el Aegistro e+aminar! la legalidad de las *ormas e+tr"nsecas de
los documentos cuya inscripcin se solicite, ateni$ndose a lo que resultare de ellos y de los
sistemas respectivos El tema acerca de cu!les son los l"mites al ejercicio de la *uncin
cali*icadora del registro en nuestro sistema es pol$mico 0a jurisprudencia, a partir del caso
FEDERICO A. WITH UG 135 106 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
Celdman, (donde se decid"a si el consentimiento conyugal hace o no a las *ormas
e+tr"nsecas y es por lo tanto observable por los Aegistros), resolvi que ;en la ley e+isten
argumentos signi*icativos que permiten e+tender la cali*icacin del registrador m!s all! de
las *ormas e+tr"nsecas para penetrar en cierta medida en el contenido del acto(
1*5. <rincipio de <rioridad.
Este principio establece que entre dos documentos que ingresen al Aegistro va a tener
prioridad el que primero ingrese en el tiempo
Clases: la prioridad puede ser e+cluyente o no e+cluyente
o E+cluyente: se con*igura cuando se trata de derechos incompatibles entre s", como ser"a
el caso de ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del
mismo inmueble a dos adquirentes di*erentes, o que uno instrumente la venta y el otro
la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas En este caso el documento que
tiene prioridad se inscribir!, rechaz!ndose sin inscribir el otro
o %o e+cluyente o de rango: se produce cuando ingresan en el registro documentos que
instrumentan derechos compatibles entre s", como ser"a el caso de dos hipotecas
relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usu*ructo, o un usu*ructo y un
embargo, etc$tera En este caso, ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa
primero tendr! prioridad en cuanto al rango sobre el ingresado posteriormente
0a e+tensin del certi*icado provoca una reserva a *avor del requirente si $ste presenta a
inscripcin un instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certi*icacin y la
inscripcin se produce en el t$rmino, pues el pedido de certi*icacin tiene el e*ecto de
anotacin preventiva 8 sea que el documento queda inscripto a la *echa del pedido
El principio de prioridad puede ser alterado por voluntad de las partes, que permite
sustraerse del orden temporal ;mediante declaracin de su voluntad *ormulada con
precisin y claridad, estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que $sta sea compartida
1/6. Derecho 0e-istral: Inscripcin pro.isoria. <la3os. <rrro-a. Inscripcin Condicional. 7l
contencioso re-istral.
&nscripcin provisoria: en base a la *uncin cali*icadora del Aegistro, en el caso de que de la
cali*icacin resulte un documento con de*ecto subsanable, el registro deber! inscribir el
documento en *orma provisoria por el t$rmino de ciento ochenta d"as, plazo durante el cual
deber!n recti*icarse los de*ectos
.lazos: si el interesado acepta la observacin, durante los ciento ochenta d"as pueden
ocurrir estas circunstancias:
a) Mue se subsane el de*ecto, en cuyo caso la inscripcin provisoria se trans*orma en
de*initiva, y con e*ectos retroactivos a la *echa de e+pedicin del certi*icado, si se
cumpli al respecto con todos los recaudos de ley
b) Mue no se subsane el documento, pero antes de vencer los ciento ochenta d"as se
solicite en *orma *undada una prrroga de la inscripcin provisoria 7i el registro concede
la prrroga, lo que debe ser hecho por per"odo determinado, durante $ste subsiste la
inscripcin provisoria con todos sus e*ectos
c) 7i no se concede la prrroga o si directamente vencidos los ciento ochenta d"as el
de*ecto no se subsana y se presenta el documento nuevamente para su inscripcin, $sta
caduca de pleno derecho, con la consecuencia de que deja de ser oponible a terceros
7i el requirente no estuviere de acuerdo con la inscripcin provisoria por ciento ochenta
d"as, deber! solicitar al Aegistro que recti*ique la decisin, agregando que cuando la
decisin no *uese recti*icada podr! promoverse el recurso o impugnacin que
correspondiere segn la ley local, la que deber! *ijar tambi$n los plazos m!+imos dentro de
los cuales deber!n sustanciarse los recursos
&nscripcin condicional: la anotacin en el correspondiente *olio del inmueble, de la
e+pedicin de un certi*icado para la realizacin de un determinado acto, produce los e*ectos
FEDERICO A. WITH UG 135 107 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
de una anotacin preventiva, que causa una reserva de prioridad para el derecho que
resulte de aquel acto, siempre que $ste se instrumentara e inscribiera dentro de los plazos
legales# quien solicit y obtuvo a su *avor el certi*icado, tiene asegurada prioridad a su
*avor, pero no que el Aegistro quede paralizado durante el lapso indicado .ueden e+pedirse
otros certi*icados e ingresar anotaciones preventivas aunque en *orma condicional, ya que,
de concertarse e inscribirse en el plazo legal el negocio jur"dico en gestin as" publicitado
tendr! prioridad sobre dichas certi*icaciones y anotaciones
Contencioso registral: cuando el Aegistro inscribe el documento en *orma provisoria, el
adquirente tiene el recurso de recali*icacin 7e discute si tambi$n corresponde el recurso
de recali*icacin en el caso de rechazo del documento por considerarlo el Aegistro viciado
de nulidad absoluta# en este caso el adquirente cuenta con los recursos administrativos de
Aeconsideracin y luego el Ner!rquico 7i luego de contestar el director del registro en
*orma negativa, se cierra la v"a administrativa, con lo que le queda al interesado la v"a
contenciosa, llamada contencioso registral
1/1. Derecho re-istral: principio de matriculacin: concepto. Inmue"les del dominio p;"lico.
7l folio real nocin elementos >ue contiene. Su"di.isin ) unificacin de inmue"les.
Concepto: a *ines de cumplir con el principio de especialidad, es el procedimiento que,
tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso en *orma
originaria o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo *olio donde se
le determina y se le da una caracter"stica de ordenamiento que, mientras no se presente
otro documento pblico posterior que modi*ique dicha determinacin, permanece
inalterable
-ominio pblico: Muedan e+cluidos de la matriculacin los inmuebles del dominio pblico#
puesto que, por tratarse de cosas *uera del comercio, no pueden ser objeto de derechos
reales, as" como tambi$n revisten la categor"a de bienes inembargables
Colio real: 0a matriculacin se cumple destinando a cada inmueble un *olio especial con una
caracter"stica de ordenamiento, que servir! para designarlo 7e contrapone al *olio
personal, cuando a cada *olio se lo individualiza en base el titular del derecho
Elementos: 9na vez matriculado el inmueble, en los lugares correspondientes del *olio se
registrar!n: a) 0as posteriores trasmisiones de dominio# b) las hipotecas, otros derechos
reales y dem!s limitaciones que se relacionen con el dominio# c) las cancelaciones o
e+tinciones que corresponda# d) las constancias de las certi*icaciones e+pedidas
El *olio real permanecer! inalterable en tanto no se modi*ique la con*iguracin *"sica del
inmueble como consecuencia de su ane+in a otro inmueble, su subdivisin o su uni*icacin
con otro Casos:
a) 7ubdivisin -e un inmueble surgen dos o m!s inmuebles Es necesario con*eccionar y
aprobar un plano al e*ecto 0uego de ello se procede a la anulacin del *olio
correspondiente al inmueble subdividido y se con*eccionan tantos nuevos *olios como
nuevos inmuebles resulten de la subdivisin
b) ,ne+in y uni*icacin -e varios inmuebles surge uno solo 3ambi$n es e+igencia la
con*eccin y aprobacin de un plano al e*ecto 0uego de ello se anulan los *olios
correspondientes a los inmuebles ane+ados o uni*icados y se con*ecciona uno nuevo en
base a los datos resultantes del plano, coloc!ndose la nueva titularidad que surge del
instrumento jur"dico o portante del negocio que genera la uni*icacin
1/2. Derecho 0e-istral: Certificado con reser.a de prioridad: pla3o de .alide3 del certificado;
certificado usado por distinto escri"ano o para un acto distinto; escritura sin
certificado.
Aeserva de prioridad: Es una proteccin que la ley le acuerda al *uturo adquirente de un
derecho real, por la cual, si el negocio jur"dico causal es otorgado bajo ciertas condiciones
de modo, tiempo y lugar que *ija la ley, el derecho real resultante ser! oponible a terceros
con e*ecto retroactivo a la *echa en que se e+pidi el certi*icado e+igido para dicho acto
FEDERICO A. WITH UG 135 108 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
.lazo de validez El plazo de validez de los certi*icados var"a en *uncin del lugar donde
tiene radicada su o*icina el escribano o *uncionario pblico que autorizar! el acto para el
cual se solicita el certi*icado En tal sentido, la ley *ija como plazo de validez el de quince,
veinticinco o treinta d"as, segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por
escribanos o *uncionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Aegistro, en
el interior de la provincia o territorio o *uera del !mbito de la provincia
E*ectos del vencimiento del plazo 0os plazos de validez del certi*icado se cuentan por d"as
corridos y son perentorios .roducido su vencimiento los e*ectos son:
?) Aespecto de la prioridad 7i el certi*icado no *ue usado se pierde la reserva de prioridad y
todas aquellas inscripciones o anotaciones practicadas en *orma condicional por e*ecto
del bloqueo, pasan a revestir el car!cter de de*initivas
@) Aespecto de la validez de la escritura 7i la escritura se autoriza cuando ya ha vencido el
plazo de validez del certi*icado, la escritura ser! igualmente v!lida, pero sus e*ectos
respecto de terceros interesados correr! a partir de la *echa de su presentacin
Certi*icado utilizado por distinto escribano: En principio, el certi*icado debe ser usado por el
escribano o *uncionario solicitante y a los *ines para los cuales lo requiri
E+cepciones admitidas ?) Cuando es utilizado por el reemplazante legal del escribano o
*uncionario que lo solicit @) Cuando es utilizado por el escribano adscripto al registro, y lo
hab"a solicitado el titular o viceversa 1) Cuando en la solicitud se indica que el certi*icado
va a ser utilizado por otro escribano, indic!ndose en ella el nombre, domicilio y registro de
quien en de*initiva va a autorizar el documento
Cabe preguntarse qu$ incidencia tiene el hecho de que el certi*icado sea usado por un
escribano distinto a quien lo solicit, m!s all! de los casos admitidos 7e ha se>alado al
respecto que se pierde la reserva de prioridad si el certi*icado es usado por un registro
notarial di*erente de aquel para el cual *ue solicitado
Certi*icado usado para un acto distinto: En principio el certi*icado debe ser usado para
autorizar el acto para el cual *ue requerido y que debe ser individualizado en la solicitud El
tipo de acto de que se trata es un elemento *undamental del negocio jur"dico en gestin 7i
no obstante ello, con el certi*icado solicitado el *uncionario autoriza un acto di*erente, la
conclusin que cabe es la siguiente: si el ;acto dispositivo es de mayor e+tensin que aquel
para el cual se solicit; se pierden los e*ectos de la reserva de prioridad Esto es as" porque
la alteracin del acto puede perjudicar los derechos de terceros interesados que han
obtenido una anotacin condicional
En s"ntesis, se pierde la reserva de prioridad cuando el certi*icado es usado por un
escribano distinto del requirente, salvo los casos permitidos, y cuando es usado para un
acto distinto de mayor e+tensin para el que se solicit primitivamente
Escritura sin certi*icado: dice la ley: ;ningn escribano o *uncionario pblico podr! autorizar
documentos de transmisin, constitucin, modi*icacin o cesin de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el t"tulo inscripto en el Aegistro, as" como certi*icacin
e+pedida a tal e*ecto por dicha o*icina en la que se consigne el estado jur"dico de los bienes
y de las personas segn las constancias registradas(
%o obstante la obligatoriedad que resulta de la ley, una escritura que se otorgare sin haber
sido solicitado el pertinente certi*icado ser! igualmente v!lida, ya que las causas de nulidad
de las escrituras est!n establecidas en los arts ?224 y ?22D del CC El art ?224, parte @,
e+presa que la inobservancia de *ormalidades que no sean las de los arts ?224 y ?22D, ;no
anula las escrituras, pero los escribanos o *uncionarios pblicos, pueden ser penados por
sus omisiones con una multa; 0a *alta de certi*icado traer! como consecuencia que la
escritura slo ser! oponible a los terceros interesados desde el momento de su
presentacin en el registro, no gozando de la reserva de prioridad indirecta ni del e*ecto
retroactivo de la inscripcin

1/3. Derecho 0e-istral Inmo"iliario: "lo>ueo o cierre re-istral
FEDERICO A. WITH UG 135 109 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
El despacho de un certi*icado se dice que produce un ;cierre; o ;bloqueo registral;, que
*avorece a quien solicit el certi*icado, registral el cual tiene de esta *orma garantizado que
la situacin registral no variar! y permanecer! para $l, tal cual era a la *echa de e+pedicin
del certi*icado, durante todo el plazo establecido 0a e+presin ;bloqueo; o ;cierre;, slo
signi*ica que quien solicit y obtuvo a su *avor el certi*icado, tiene asegurada prioridad a su
*avor, pero no que el Aegistro quede paralizado durante el lapso indicado .ueden e+pedirse
otros certi*icados e ingresar anotaciones preventivas (pej, embargos) aunque en *orma
condicional, ya que, de concertarse e inscribirse en el plazo legal el negocio jur"dico en
gestin as" publicitado tendr! prioridad sobre dichas certi*icaciones y anotaciones
1/#. 7l +racto sucesi.o: Concepto. +racto a"re.iado distintos supuestos. <rincipios de
prioridad de ran-o.
.rincipio de tracto sucesivo: 3iene por *in conservar el orden regular de los sucesivos
titulares reg"strales, de modo tal que todos los actos dispositivos *orman un
encadenamiento per*ecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin
solucin de continuidad: ;cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior, que resulta ser
su antecedente leg"timo;
El requisito de que cada nueva inscripcin se sustente en un acto otorgado por el titular
inscripto no juega en el caso de matriculacin de u n inmueble no matriculado o cuando se
produce la adquisicin de un inmueble matriculado por usucapin 0as e+cepciones a este
principio con*orman el ;3racto abreviado;
3racto abreviado: es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en
un asiento nico dos o m!s transmisiones operadas desde el titular inscripto %o son una
e+cepcin a la regla general, sino slo al rigor de su mani*estacin *ormal 0a ley contina
e+igiendo el per*ecto encadenamiento entre el antecedente y el consecuente, es decir, se
e+ige la continuidad del tracto
0a ley enuncia cuatro supuestos:
a) ;Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contra"das en vida por el
causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre(
b) ;cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge;
c) ;cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes
hereditarios;
d) ;Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en *orma simult!nea y se
re*ieran a negocios jur"dicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos *uncionarios;
0a doctrina discute si esta lista es ta+ativa o enunciativa 7i aceptamos que en nuestro
sistema la inscripcin es declarativa y que, por consiguiente, el tracto sucesivo es un tema
que no ata>e a la disposicin del derecho inscripto, sino a la *orma de practicar los asientos
en el registro, resulta indiscutible el car!cter enunciativo de las hiptesis de tracto
abreviado
.rincipios de prioridad de rango:
a) .rincipio general en materia de convenciones sobre el rango: las convenciones sobre el
rango encuadran en el principio general del art ??56 del CC y por ende, cualquier
negociacin en este aspecto, es v!lida en tanto no sea contraria al orden pblico, la
moral y las buenas costumbres
b) <odi*icaciones legales al principio de prioridad:
? Aeserva de prioridad: Es una proteccin que la ley le acuerda al *uturo adquirente de
un derecho real, por la cual, si el negocio jur"dico causal es otorgado bajo ciertas
condiciones de modo, tiempo y lugar que *ija la ley, el derecho real resultante ser!
oponible a terceros con e*ecto retroactivo a la *echa en que se e+pidi el certi*icado
FEDERICO A. WITH UG 135 110 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
@ E*ecto retroactivo de la inscripcin: 0a ley dispone que ;las escrituras pblicas que se
presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco d"as contados desde su otorgamiento,
se considerar!n registradas a la *echa de su instrumentacin;
1/*. Derecho 0e-istral Inmo"iliario: 0eser.a de ran-o; posposicin; permuta )
coparticipacin de ran-o.
Aeserva de rango Es una convencin hecha entre el propietario del bien hipotecado y el
acreedor hipotecario, en el momento de constituir la hipoteca, por la cual el constituyente
se reserva el derecho de constituir otra hipoteca, la que pasar! a tener rango pre*erente a
la que se constituye en ese momento 3odos los derechos reales que sean compatibles
entre s"
.osposicin de rango Es un convenio sobre el rango en virtud del cual el titular de un
derecho inscripto, de rango compatible, acepta retroceder en $ste en *avor de otro derecho
que se constituye por ese acto 7i son varios los derechos inscriptos que se posponen,
todos los titulares deben dar su con*ormidad
.ermuta de rango Es el intercambio del rango entre dos derechos inscriptos, pej el
intercambio de rango de dos hipotecas inscriptas o de una hipoteca y un usu*ructo, o de
una hipoteca y un embargo, etc 7i entre los dos derechos que permutan su rango e+isten
otros intermedios tambi$n inscriptos, es necesario el consentimiento de los titulares de
estos derechos, en tanto y en cuanto puedan resultar perjudicados por la permuta Este
perjuicio se produce si, pej, en una permuta de rango entre dos hipotecas, una en primer
grado y otra en tercero, la que asciende en rango es de un monto mayor a la otra, lo que
perjudica entonces a la de segundo grado
Coparticipacin de rango 7e produce cuando dos o m!s hipotecas tienen el mismo rango,
a pesar de tener di*erentes *echas de constitucin y de ingreso en el registro
0a coparticipacin puede darse entre dos o m!s hipotecas ya constituidas o que se
constituyen en ese momento, o tambi$n entre una hipoteca ya constituida o que se
constituye en ese acto y otra u otras a constituirse en el *uturo, en cuyo caso la
coparticipacin es una variante de la reserva de rango
1//. Derecho re-istral: rectificacin de asientos. Caducidad de inscripciones. Anotaciones
personales.
Aecti*icacin de asientos: se entiende por ine+actitud del Aegistro todo desacuerdo que
e+ista entre lo registrado y la realidad jur"dica e+traregistral 0a ine+actitud puede deberse:
a) , error u omisin en el documento inscripto (pej si se menciona en la escritura de
compraventa que se ha anotado en el Aegistro que el comprador es soltero, siendo
casado) en cuyo caso el asiento registral se recti*icar! siempre que se acompa>e con la
pertinente solicitud documento de igual naturaleza que el que la motiv o resolucin
judicial con los elementos necesarios a los e*ectos de la recti*icacin
b) , error u omisin material en la inscripcin misma con respecto al documento ingresado
En tal caso, se proceder! a su recti*icacin, teniendo a la vista el mencionado
documento
Caducidad de inscripciones: segn el art 16 sin necesidad de peticin alguna, caducan de
pleno derecho:
a) 0a inscripcin de la hipoteca, si antes no se renovare, al vencimiento del plazo legal que,
como sabemos, es de @2 a>os
b) 0as que se re*ieran a medidas cautelares, tales como embargos e inhibiciones, a los D
a>os, salvo disposicin contraria a las leyes
,notaciones personales: ,dem!s de los *olios o *ichas correspondientes a cada inmueble, el
Aegistro deber! tener secciones donde se tomar! nota de inhibiciones e interdicciones de
las personas para disponer libremente de sus bienes, y todas las circunstancias personales
que de acuerdo con las leyes incidan sobre la disponibilidad jur"dica de los inmuebles Estas
anotaciones de tipo personal deber!n ser relacionadas, si *uera procedente, con el *olio del
FEDERICO A. WITH UG 135 111 DE 112
PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
inmueble que corresponda 0os o*icios que ordenen la inscripcin de inhibiciones e
interdicciones, deben reunir requisitos estipulados por la ley a los e*ectos de una completa
individualizacin de las personas, para conjurar el riesgo de los homnimos
FEDERICO A. WITH UG 135 112 DE 112