LA COMPRA EN PLANOS Y LA PROMESA DE COMPRAVENTA

El Dr. Esteban GmezJurado nos da asesora de gran importancia, enfocada a

estos clientes que han decidido comprar su vivienda en planos, ! buscan
seguridad "urdica para su inversin, mientras transcurre la construccin !
obtienen la declaratoria de propiedad horizontal.
#l comprar en planos el comprador dispone de un plazo m$s amplio para
"untar este %&' de entrada !a que lo puede pagar en cuotas mensuales
mientras se constru!e el pro!ecto. De igual forma se beneficia el promotor del
pro!ecto !a que con este %&' financia parcialmente los costos de la
construccin sin tener que obtener un pr(stamo bancario que, de alguna
manera, encarece costos finales.
En la )ltima *eria de la +ivienda ,- .#/# .0#+E1, un altsimo porcenta"e de
los 23% millones negociados en bienes races, se hicieron ba"o esta modalidad.
4ensamos oportuno este artculo que a!udar$ a los compradores a estar
seguros de que su dinero est$ protegido legalmente.
Cmo asegurar la inversin de la comra !en lanos" de un #ien$
5na de las modalidades que actualmente los constructores casi en forma
general utilizan, es la suscripcin de un contrato de fiducia mercantil, a trav(s
del cual se institu!e un fideicomi inmobiliario. Esta es una figura creada con el
fin de que se administren imparcialmente los dineros recibidos anticipadamente
para la compra de un bien. El fideicomiso tiene personalidad "urdica ! est$
encabezado por un gerente que es nombrado por todos los participantes en el
negocio.
%u& a'ri#uciones 'iene es'e geren'e$
0os que la "unta de participantes le asignen, pero la m$s importante es que
ser$ el responsable de administrar los fondos ! controlar el avance de obra
para autorizar desembolsos. /iempre se establece un punto de equilibrio en
ventas, que debe ser cubierto antes de arrancar la construccin. Estas ventas
de un bien que a)n no e6iste se perfeccionan a trav(s de un contrato de
promesa de compra venta.
%u& es lo m(s imor'an'e en un con'ra'o de romesa de comra)ven'a$
4ara que un contrato de promesa de compra7venta surta efectos legales, la le!
establece como requisito fundamental, que el mismo sea celebrado ante un
notario. Es decir, tiene que ser mediante escritura p)blica. .omo su nombre lo
indica, este contrato es una promesa8 la una parte promete comprar ! la otra
parte promete vender9 ba"o ciertos par$metros especficos.
De'alles *ue de#an incluirse en el 'e+'o de es'e documen'o$
:bviamente se debe estipular el precio total del bien, la forma de pago
establecida, el plazo especfico en el que se har$ la entrega del bien ! se
suscribir$n las escrituras definitivas de transferencia de dominio, m$s todos los
detalles relacionados con el tipo de acabados, $reas comunales si las hubiere,
etc. Es mu! importante establecer en este documento todas las multas o
penalidades que se aplicar$n por incumplimiento, o desistimiento, de
cualquiera de las partes.
Es decir *ue cual*uiera de las ar'es uede desis'ir de la negociacin a
medio camino$
.laro que s. #l ser slo una promesa de compra venta, cualquiera de las
partes puede desistir de la negociacin pero esto causa cierto nivel de per"uicio
a la otra parte. 4or esta razn ha! que establecer claramente las penalidades
por si la situacin llegara a darse. ;ormalmente se inclu!e una cl$usula de
#rras, que, seg)n lo establece la le!, es la multa que se impone a la parte que
incumple la negociacin.
A cu(n'o uede ascender es'a mul'a$
/i fuese el vendedor el que se retira de la negociacin, primero debe proceder
a devolver la totalidad del dinero que le fue entregado al momento de la firma
de la promesa, m$s los valores que hasta la fecha del desistimiento se le
hubieren entregado, m$s los intereses causados en ese perodo de tiempo. /i
en la promesa de compra venta se estipul una multa para esta situacin, ese
valor debe sumarse a la liquidacin que menciono.
Y si ,uese el comrador$
;ormalmente est$ estipulado en la promesa de compra venta que el promitente
comprador autoriza a que, en caso de incumplimiento de su parte, el promitente
vendedor retenga del capital entregado a la fecha, el valor de la multa que se
establece en la misma promesa. /i esta multa no consta en la promesa de
compra venta, no podr$ aplicarse.
La le- es'a#lece un m.nimo o m(+imo del valor de la mul'a$
;o, pero la costumbre es imponer un <&' del valor de la negociacin por
concepto de multa. /i se establecen #rras, quien incumple tendra que restituir
al otro las multas dobladas. El contrato es le! para las partes, siempre !
cuando ha!a sido celebrado ante un notario p)blico.
%u& asa si no se cele#ra an'e un no'ario /#lico$
;o surte efectos legales. 0a promesa de compra venta privada es un simple
recibo de entrega7recepcin de dinero. /i por alguna razn ha! incumplimiento,
el per"udicado deber$ enfrentar un "uicio ordinario, largo ! tedioso, ! nadie le
puede garantizar que finalmente cobre los valores a los que dice tener derecho.
Cmo es'a#lecer el de'alle de elemen'os *ue son un 'an'o su#0e'ivos1
or e0emlo1 la calidad de los aca#ados$
;o es f$cil !, de hecho, esto ocasiona problemas al momento de la entrega del
bien. .uando se firma la promesa de compra venta se establece la calidad de
los acabados en t(rminos generales. 0o recomendable es incluir
posteriormente, como documentos habilitantes, ane6os que contengan estos
detalles de manera m$s especfica.
Cmo roceder si el comrador no es'( de acuerdo con los aca#ados$
;o nos olvidemos que vamos a entregar la totalidad del dinero faltante al
momento de la firma de las escrituras definitivas de transferencia de dominio.
Esto suceder$ siempre ! cuando nos est(n entregando el bien de acuerdo a las
caractersticas que nos prometieron al momento que suscribimos la promesa
de compra7venta. El promitente comprador puede abstenerse de firmar las
escrituras ! no pagar el valor restante, en tanto ! en cuanto no se cumpla con
la calidad de los acabados. Esa es la garanta que tiene el promitente
comprador.
Si los ane+os ,orman ar'e in'egran'e del con'ra'o1 2a- *ue no'ari3arlos
or searado$
;ada en derecho se puede sobreentender. .ualquier compromiso asumido con
posterioridad al contrato, definitivamente tiene que estar por escrito. 4ara ser
documento habilitante indiscutiblemente debe ser llevado ante el notario,
mediante una aclaratoria a la promesa de compra7venta, para poder ane6arlos.
Cmo se rocede en caso de 'erminacin de la romesa de comra
ven'a$
En derecho, tal como se hacen las cosas, se las deshace. =odo tiene un
procedimiento. /i alguno de los promitentes, comprador o vendedor, desiste de
la negociacin, tiene que necesariamente realizar la recisin del contrato de
promesa de compra venta, mediante escritura p)blica. El que debera ocuparse
de que este tr$mite se conclu!a adecuadamente es el promitente vendedor.
Por *u&$
4orque si no se realiza la recisin ! vende el inmueble a otra persona, el
promitente vendedor estara cometiendo un delito que trasciende del campo
civil al penal porque estara duplicando la venta de un mismo bien.
%u& documen'os de#er.an revisarse an'es de ,irmar una romesa$
0a promesa de compra7venta necesita que se cumplan ciertos requisitos
esenciales. 4ara empezar, el vendedor debe demostrar legalmente que es el
propietario de ese bien ! que est$ libre de grav$menes presentando el
certificado de hipotecas ! grav$menes. #dem$s, se debe requerir la
presentacin de la carta del impuesto predial del a>o en curso, en la que
tambi(n debe constar el nombre del promitente vendedor.
En dnde se o#'iene el cer'i,icado de 2io'ecas - grav(menes$
0o otorga el registrador de la propiedad del respectivo .antn. Este certificado
es importantsimo porque, aparte de certificar qui(n es el due>o del bien
inmueble, establece si es que ese inmueble tiene alg)n tipo de gravamen, que
puede ser hipoteca, embargo, o prohibicin de ena"enacin por alg)n "uicio o
litigio pendiente.
Esos ser.an limi'an'es ara negociarlo$
;o necesariamente. ?a! grav$menes que no impiden la negociacin, por
e"emplo si un bien inmueble est$ hipotecado. En este caso suele aplicarse en
la pr$ctica que el beneficiario de la hipoteca participa en la negociacin. .obra
su dinero !, en un mismo acto ! una sola escritura, se hace la cancelacin de la
hipoteca ! la transferencia de domino del bien.
Lo mismo uede 2acerse en caso de *ue el #ien adeude imues'os$
.laro. En ese caso quien asiste al acto de transferencia de dominio sera el /@-
quien recibe el valor adeudado por concepto de impuestos ! permite la firma de
la promesa de compra venta.
%u& documen'os se re*uieren ara *ue el #anco 2aga el desem#olso del
cr&di'o 2io'ecario$
4rimordialmente la declaratoria de propiedad horizontal en la que, al estar el
bien !a singularizado, debe constar el nombre del comprador. 0os bancos
normalmente financian entre el A& ! B&' del valor de la vivienda, seg)n el
aval)o de sus propios peritos, para cerciorarse de que no ha! sobre precio.
#dem$s, verifican que el C& %&' del pago inicial ha!a sido cancelado por el
comprador. .on esto cumplido, el banco hace la minuta de compra venta ! la
correspondiente constitucin de la hipoteca a su favor.
Con eso se conclu-e el 'r(mi'e de 'rasaso de dominio$
=odos estos documentos son firmados por el comprador ! el vendedor. /e
realiza el tr$mite pertinente ante el municipio para que se catastre el bien ! se
calculen los valores correspondientes al impuesto de alcabala, plusvala !
transferencia de dominio. .on eso se cierra la escritura ! se procede al
@egistro de la 4ropiedad para su inscripcin con lo cual termina el proceso