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DERECHOS REALES (PRIVADO V)

PROFESORA: DOCTORA PUERTA


CLASE DEL DA: 13/09/07
UBICACIN PROGRAMTICA:
La hipoteca co!ti!"aci#!$
La clase anterior habamos analia!o los !erechos reales !e "aranta# con es$ecial
an%lisis !el !erecho real !e hi$oteca# el c&!i"o ci'il re"(la la hi$oteca# la $ren!a ci'il
con !es$laamiento# ) la hi$oteca# nosotros nos !etenemos en la hi$oteca $or*(e es (n
!erecho real# *(e en el e+ercicio $ro,esional# *(i% sea el !erecho real *(e m%s
a$licaci&n ten"a en las acciones +(!iciales-
.o les !i+e a (ste!es *(e c(an!o se habla !el cr/!ito hi$otecario# no se habla !e (n
cr/!ito con (na caracterstica !etermina!a# como si ,(era (n !erecho com$le+o# sino *(e
estamos en $resencia !e !os !erechos0 (n !erecho $rinci$al *(e es el !erecho !e
cr/!ito# ) (n !erecho real accesorio o !e "aranta# *(e es la hi$oteca- 1a!a (no !e esos
!erechos tiene s(s $ro$ios elementos esenciales# nosotros !i+imos *(e (n cr/!ito
"aranti!o# tiene como elemento esencial0 los s(+etos# el ob+eto ) la ca(sa ,(ente2 ) el
!erecho real "arantiante o sea la hi$oteca# tiene s( s(+eto# s( ob+eto# s( $ro$ia ca(sa
,(ente *(e es la con'enci&n hi$otecaria# el otro elemento esencial# en el *(e 'amos a
hacer hinca$i/ en la es$eciali!a! c(an!o hablemos !e la es$eciali!a! hi$otecaria# es0 e%
&o!to' e% ("a!t"&' e% techo' %a co)e*t"*a# *(e es el m%3imo hasta el c(al est%
a,ecta!o con este $ri'ile"io el inm(eble# en 'irt(! !el c(al# el acree!or hi$otecario se 'a
a cobrar $rimero ) 'a a !es$laar a los !em%s acree!ores- 4s (na "aranta $re,eri!a $or
el sistema 5nanciero ) en "eneral $ara to!os los acree!ores# $or*(e le $ermite sortear
las !i5c(lta!es !el conc(rso ) !e la *(iebra !el !e(!or6 este !e(!or !ebe conc(rrir al
$roceso 'eri5catorio# e insin(ar s( cr/!ito ) s( $ri'ile"io# $ero /l $(e!e se"(ir
inme!iatamente con la e+ec(ci&n hi$otecaria# si )a le inici& o 'a a iniciar la e+ec(ci&n
hi$otecaria ante el +("a!o ci'il# o sea el no se 'a a 'er s(+eto al ,(ero !e atracci&n !el
conc(rso# en la *(iebra /l tiene s( $ro$io $roce!imiento li*(i!ati'o# es !ecir *(e rom$e
este !erecho# con el $rinci$io !e i"(al!a! !e trato !e los acree!ores# !e all s(
im$ortancia2
7ambi/n les !i+e *(e !ebamos $oner m(cha atenci&n en el cr/!ito ) en la "aranta#
$or*(e est%n "oberna!os $or !istintas normas# el cr/!ito est% "oberna!o $or las normas
*(e (ste!es han est(!ia!o en la materia !e las obli"aciones# ) all ri"e el $rinci$io !e la
a(tonoma !e la 'ol(nta!# el cr/!ito $o!emos mo!i5carlo# lo $o!emos cambiar# $ero la
"aranta# la "aranta como !erecho real est% "oberna!a $or las normas estat(tarias !e
los !erechos reales# *(ien es ati$ici!a!# esa ri"i!e $ro$ia !e los !erechos reales# ) to!a
m(taci&n !e la "aranta# 'a a ser ino$onible a los acree!ores si no est% re"istra!a# con lo
c(al en la me!i!a *(e mo!i5*(emos las "arantas# 'amos a estar $er!ien!o la $riori!a!
ori"inaria !e la hi$oteca2# $or e+em$lo0 si A# constit()& (na hi$oteca !e 80-000 $eso a
,a'or !e B# ) l(e"o !e tres a9os la am$lia a :0-000 $esos# la $rimera hi$oteca# 'a a
tener $riori!a! $or los 80-000 $esos !es!e la ,echa !e s( re"istraci&n# $ero si la
am$liamos $or :0-000# no se 'a a retrotraer esa am$liaci&n !el cr/!ito al momento !e la
inscri$ci&n ori"inaria# sino *(e 'a a ser o$onible !es!e el momento *(e esa am$liaci&n
in"rese al re"istro# $or*(e siem$re estamos en el %mbito !e los !erechos reales# !on!e
ri"e el $rinci$io !e0 ;$rimero en el tiem$o me+or en el !erecho<# c(al*(ier ;to*(eteo<
*(e le ha"amos a la hi$oteca# )a nos hace $er!er esa $riori!a! ori"inaria-
4l $lao !e ca!(ci!a! re"istral !el hi$oteca *(e son =0 a9os# se mantiene siem$re )
c(an!o )o reinscriba a!te+ ,e% -e!ci&ie!to !e los =0 a9os# si )o reescribo !es$(/s#
$er!2
>?ste!es rec(er!an la $ren!a re"istral@ La $ren!a re"istral# sera como la ha) hi$oteca
mobiliaria2 o+oA *(e en la $ren!a# los $laos !e ca!(ci!a! son !e cinco a9os- La $ost(ra
!ominante en la +(ris$r(!encia# $or*(e ha) ,allos !e la corte !e 1&r!oba# ) tambi/n el
Ben!oa# $er+(!ica la acci&n e+ec(ti'a# o sea *(e (na 'e *(e ca!(c& la $ren!a# $or
m%s !e *(e )o la reinscriba# la o$ini&n ma)oritaria !e la +(ris$r(!encia es *(e: ha
.e!eci,o e% ,e*echo ,e p*e!,a # o sea *(e en la hi$oteca tenemos esta 'enta+a0
$o!emos *ei!+c*i)i*%a# $ero corremos el ries"o !e *(e si la reinscribimos !es$(/s !e
*(e ca!(c&# c(al*(ier 'ariaci&n en la sit(aci&n +(r!ica !e ese inm(eble# 'a a ser
o$onible al acree!or hi$otecario# ) no les !i"o s alcan& a ena+enar el constit()ente el
inm(eble *(e estaba hi$oteca!o2# en ese caso )a no 'a a e3istir nin"(na $osibili!a!2#
$or*(e el inm(eble )a 'a estar re"istra!o en el re"istro# a otro nombre# ) el re"istro# en
ra&n !e *(e no se !a el tracto re"istral# 'a a rechaar esa inscri$ci&n-
4ntonces0 si bien el cr/!ito es lo $rinci$al# ) la hi$oteca lo accesorio# con las
connotaciones *(e hicimos en la clase $asa!a# lo cierto es *(e el escribano a la hora !e
re!actar la min(ta !e la hi$oteca# !ebe $oner m%s atenci&n en la hi$oteca *(e en el
cr/!ito# $or*(e en el cr/!ito $o!emos hacer s(bsanaciones $ero en la hi$oteca no
(recor!ar el caso !e la !octora Cinassa)-
?n as$ecto *(e !ebemos tener en c(enta res$ecto !e esta !e$en!encia !e la hi$oteca
al cr/!ito# %a hipoteca /a*a!ti0a c"a%("ie* tipo ,e o)%i/acio!e+# "arantia tanto
obli"aciones !inerarias# como obli"aciones !e hacer# no hacer o !e !ar cosas ciertas#
a!em%s# entre to!as estas obli"aciones# "arantia tanto los c*1,ito+ ap%a0o # como los
c*1,ito+ +"2eto+ a co!,ici#! # los c*1,ito+ ."t"*o+ # los c*1,ito+ e-e!t"a%e+ 2
siem$re ) c(an!o e+t1! ,ete*&i!a,o+3 # es (na sit(aci&n *(e nos 'a a lle'ar a la
$roblem%tica !e las hi$otecas abiertas-
?ste!es se 'an a encontrar con estas sit(aciones# "eneralmente# como la hi$oteca se
constit()e $ara "arantiar (n cr/!ito *(e nace !e (n contrato# *(e es !e tracto
contin(a!o# ll%mese (n $r/stamo# el sal!o !e $recio !e (na com$ra'enta# o sea
obli"aciones *(e 'an a c(m$lirse a lo lar"o !el tiem$o# $or*(e si son contratos !e
c(m$limiento instant%neo no nos ser'ira !e na!a la hi$oteca2# +(stamente la hi$oteca
lo *(e 'a a "arantiar# son las obli"aciones $en!ientes !e c(m$limiento-
Deneralmente ha) sim(ltanei!a!# es !ecir0 $rimero nace el cr/!ito ) !es$(/s la
"aranta2 el cr/!ito en *(/ senti!o0 el contrato !el c(al 'a a s(r"ir el cr/!ito# *(e $o!r%
ser e'ent(al o ,(t(ro# ) l(e"o la "aranta# "eneralmente2
4n estos casos ha) (ni!a! instr(mental# $or e+em$lo0 si A le com$ra (n inm(eble a B' )
le $a"a el 80 $or ciento !el $recio en e,ecti'o# ) el E0 $or ciento restante en E0 c(otas
mens(ales ) consec(ti'as# se"(ramente el escribano a(toriante !e la com$ra'enta# es
el escribano a(toriante !e la hi$oteca# (ste!es se 'an a encontrar con (na escrit(ra
*(e !ice0 ;com$ra con hi$oteca<# o sea *(e tienen los !os contratos0 el contrato !el c(al
nace la obli"aci&n# *(e es la com$ra'enta *(e ori"ina la obli"aci&n !e $a"ar el $recio# )
la con'enci&n hi$otecaria# !e la c(al nace la hi$oteca# $or*(e $o!ra haberse 'en!i!o
sin "arantiar esa o$eraci&n con (na hi$oteca2# o sea *(e $ara constit(ir a la hi$oteca#
acree!or ) !e(!or tienen *(e $actar la hi$oteca# ) a eso se le llama0 co!-e!ci#!
hipoteca*ia- 4ntonces 'an a 'er *(e ah el cr/!ito ) la hi$oteca est%n $orta!os en el
mismo instr(mento2
Pero $(e!e ser *(e !o ha)a (ni!a! instr(mental# *(e e3ista !(ali!a! instr(mental# $or
e+em$lo el caso *(e )o les coment/ !e la !octora Cinassa# !on!e (na escribana hio el
contrato !e com$ra'enta (la !e la em$resa constr(ctora) ) otra escribana hio la
hi$oteca (la !el banco)# este es (n caso !e !(ali!a! instr(mental# $or (n la!o nace !el
contrato *(e 'a a !ar l("ar a la obli"aci&n "arantia!a# ) $or otro la!o tenemos la
hi$oteca2 ob'iamente *(e el or!en 'a a ser $rimero el contrato !el c(al 'a a nacer esa
obli"aci&n ) l(e"o la hi$oteca# ) m%s en el caso !e la com$ra'enta# en *(e el com$ra!or
es el *(e !ebe constit(ir la hi$oteca# po*("e e% 4!ico ("e p"e,e co!+tit"i*
hipoteca e+ e% p*opieta*io-
Hipoteca +o)*e c*1,ito+ e-e!t"a%e+ 5 +o)*e c*1,ito+ ."t"*o+6
4ntonces se $(e!en $resentar estas sit(aciones2# $ero !a!o *(e la hi$oteca tambi/n
"arantia cr/!itos ,(t(ros# ) cr/!itos e'ent(ales# >rec(er!an c(%l es la !i,erencia entre
los cr/!itos ,(t(ros ) cr/!itos e'ent(ales@ Lo+ c*1,ito+ e-e!t"a%e+' +o!
co!ti!/e!te+# $(e!en o no $(e!en nacer# $or e+em$lo si (n comerciante le $i!e al
banco *(e le otor"(e (na a$ert(ra !e cr/!ito en s( c(enta corriente bancaria# $or*(e
los em$resarios necesitan tener (n F(+o !e !inero $ermanente en s( c(enta bancaria
$ara $a"ar s(el!os# merca!eras# etc-# $(e!e ser *(e el banco le otor"(e (n $r/stamo
en la c(enta corriente !e G0-000 $esos# ) este se9or em$resario (tilice los G0-000#
(tilice 30-000 o no (tilice na!a2# entonces /sta es (na obli"aci&n e'ent(al# $or*(e no
se sabe c(%nto 'a a tener *(e !e'ol'er# to!o !e$en!e !el $o!er !e !is$osici&n *(e /l
(el em$resario) ha"a !e los ,on!os *(e le han acre!ita!o en s( c(enta corriente# /ste es
(n cr/!ito e'ent(al# *(e nosotros 'amos a e+em$li5car en el caso !e las hi$otecas
abiertas# otro e+em$lo !e cr/!ito e'ent(al# es el *(e !eri'a !e (n contrato !e locaci&n#
*(e no se sabe *(e al*(ileres 'a a a!e(!ar# o no 'a a a!e(!ar-4n los casos !e los
c*1,ito+ ."t"*o+# )o les !ira *(e la ma)ora !e los cr/!itos bancarios son cr/!itos
,(t(ros- Ac% la Pro,esora e3$lic& al"o !icien!o *(e no tomen nota# $ero me $arece
interesante0 ,(e el caso !e (n ,allo# !on!e (n sn!ico c(estion& la e3istencia !e (nas
$ren!as# $or*(e !eca *(e no $(e!e e3istir la "aranta si no e3iste el cr/!ito# es !ecir las
"arantas tenan (na ,echa anterior al cr/!ito# ;si el m(t(o no est% $or*(e el !inero no
se entre"&# la $ren!a no e3isti&<# as lo enten!i& el +(e !e $rimera instancia2# tambi/n
le ,(e mal en la 1%mara2 ) la 1orte H($rema 5nalmente les !i+o0 ;Biren# (ste!es !o
conocen la o$eratoria bancaria# $or*(e en la o$eratoria bancaria# e% )a!co !o ac*e,ita
%o+ .o!,o+ +i !o tie!e %a p*e!,a i!+c*ipta' ) no acre!ita los ,on!os !el $r/stamo
hi$otecario# +i %a hipoteca !o e+t7 8*&a,a# esto se trata !e (n cr/!ito ,(t(ro<# >$or
*(/ es (n cr/!ito ,(t(ro@ Por*(e el contrato estaba# el cr/!ito se saba c(%l era# lo *(e
s(ce!a# es *(e al no haberse acre!ita!o los ,on!os# to!a'a no haba naci!o la
obli"aci&n !e restit(irlos# entonces la corte lo cali5c& como (n cr/!ito a ,(t(ro-
4ntonces (ste!es se 'an a encontrar con estas sit(aciones0 (na hi$oteca en "aranta !e
(n cr/!ito ,(t(ro# (na hi$oteca *(e nace concomitantemente con el cr/!ito# o (na
hi$oteca *(e se constit()e con $osteriori!a! al nacimiento !el cr/!ito# s($on"amos0
*(e le !imos (n $r/stamo a (n ami"o# ) n(estro ami"o em$iea a ,allar con la
obli"aci&n !e !e'ol'erlo# entonces nos $onemos serios ) le !ecimos0 ;no te e+ec(to $ero
'os me !as como se"(ri!a! (na hi$oteca<# entonces a*( 'emos como !es$(/s !e (n
tiem$o 'iene la constit(ci&n !e la "aranta- 7o!as estas 'ariables se $resentan en la
reali!a!2 4ntonces0 $(e!e haber (ni!a! o !(ali!a! instr(mental# o *(e el cr/!ito $(e!e
ser ,(t(ro# ) en consec(encia la hi$oteca nacer antes *(e el cr/!ito# o ser concomitante
(en el mismo momento) o con $osteriori!a!-
Ca*acte*e+ ,e %a hipoteca6
Los caracteres !e la hi$oteca son cinco0 La co!-e!cio!a%i,a, (esencial)# La
e+pecia%i,a, (esencial)# La acce+o*ie,a, (esencial)# La p")%ici,a,' La
i!,i-i+i)i%i,a, (no es esencial# es (n re*(isito nat(ral)
Ha5 ca*acte*e+ ("e +o! e+e!cia%e+# *(e *(iere !ecir *(e0 la a(sencia !e
con'encionali!a!# !e es$eciali!a!# o !e accesorie!a!# !e'iene en la n(li!a! absol(ta )
mani5esta !e la hi$oteca- 4sto se !a m(cho# en las sit(aciones conc(rsales# el sn!ico
las casti"a# $or*(e /l est% tratan!o !e traer a la ;masa< los bienes m%s 'aliosos !el
conc(rsa!o o ,alli!o-
9:"1 pa+a co! %a p")%ici,a,;# esto m(chas 'eces ,alla en el e3amen# creo *(e es (n
$roblema !e ,alta !e inter$retaci&n-
Iosotros tenemos (na hi$oteca !e i!+c*ipci#! ,ec%a*ati-a# en el !erecho nacional# la
inscri$ci&n !el hi$oteca tiene los mismos e,ectos *(e la inscri$ci&n !e los !em%s
!erechos reales# o sea *(e ella !ace ."e*a ,e% *e/i+t*o# ) %%e/a a% *e/i+t*o pa*a +"
p")%ici,a,# ha) otros sistemas como el es$a9ol en el c(al la inscri$ci&n es constit(ti'a#
o sea *(e no e3iste ni si*(iera entre $artes# si no est% inscri$ta2 Ahora bien2 si el
escribano se ol'i!& !e re"istrar la hi$oteca# ese hi$oteca2 >e3iste o no e3iste@ SI
e3iste# pe*o !o +i*-e pa*a !a,a' po*("e !o e+ opo!i)%e a te*ce*o+# ) realmente la
hi$oteca se constit()e $ara o$oner la los terceros# $or*(e si el acree!or hi$otecario
e+t7 +o%o ,rente al !e(!or# el 'a a cobrar sobre el inm(eble hi$oteca!o ) sobre to!o los
bienes !el !e(!or hasta la conc(rrencia !e s( cr/!ito# hasta *(e se satis,a"a
totalmente2# ,o!,e tie!e +e!ti,o %a hipoteca' 2"+ta&e!te e+ CUANDO HA<
CONCURRENCIA DE ACREEDORES# !on!e se 'a a !ar ese ,actor !e e=c%"+i#! !el
resto !e la masa !e los acree!ores# en consec(encia la ca(sa !e i!e8cacia ,e "!a
hipoteca Io inscri$ta# es la i!opo!i)i%i,a,' pe*o NO %a !"%i,a,-
Deberamos nosotros re$asar !e n(e'o# las ca(sales !e ine5cacia# $or*(e (n acto $(e!e
ser ine5ca >$or *(/@ Por la n(li!a!# $(e!e ser '%li!o $ero ino$onible# $(e!e ser n(lo e
ino$onible2 *(e lo 'emos en el 10G1# all se +(ntan !os ca(sales !e ine5cacia# la
resol(ci&n es (na ca(sal ine5cacia# la rescisi&n *(e es !istinta a la resol(ci&n $or*(e all
no ha) (n !istracto# sino *(e ha) (n acontecimiento# o sea *(e ha) !istintas ca(sales
$or los c(ales (n acto +(r!ico $(e!e ser ine5ca# entonces ha) *(e reFe3ionar ) re$asar
estos conce$tos- Ac% )o les e3$lico *(e (na hi$oteca No inscri$ta es ino$onible# es
-7%i,a pe*o i!opo!i)%e# ob'iamente *(e si $eca !el !e,ecto !e es$eciali!a!# 'a a ser
!"%a e i!opo!i)%e tambi/n2# $ero es $or*(e se +(ntan estas !os ca(sales# el 'icio
estr(ct(ral *(e lle'a a *(e el acto no $(e!a ser o$onible6
La i!,i-i+i)i%i,a,# es (n re*(isito *(e no es esencial en la hi$oteca# es (n re*(isito0
!at"*a%#2 >*(/ *(iere !ecir esto@ :"e %a+ pa*te+ p"e,e! pacta* %a ,i-i+i)i%i,a, ,e
%a hipoteca# en $rinci$io si )o $a"o el 30 $or ciento !e la obli"aci&n "arantia!a# !o +e
ca!ce%a el 30 $or ciento !e la "aranta hi$otecaria (en este caso es in!i'isible)# sal'o
*(e est/ e3$resamente $acta!o- Al"o !e esto hemos 'isto en el artc(lo =3 !e la le) !e
$re horiontali!a!# c(an!o re5ere /sa norma a las cancelaciones $arciales !e la
hi$oteca# o sea0 esta em$resa constr(ctora# este $ro$ietario a,ectante *(e constit()&
(na hi$oteca $ara lle'ar a cabo la e+ec(ci&n !e la obra ) "ra'& la totali!a! !el inm(eble#
en consec(encia to!as ) ca!a (na !e las (ni!a!es *(e se constr()an# 'an a estar
"ra'a!as con la hi$oteca# $or lo tanto la le) contem$la *(e si el !e(!or no le $a"a al
acree!or# los a!*(irentes !e (ni!a!es $(e!en $a"ar la $arte $ro$orcional !el cr/!ito
hi$otecario relati'o a s( (ni!a!# ) solicitarle al acree!or hi$otecario# la cancelaci&n
$arcial !e la hi$oteca# o sea *(e 'emos cancelaciones $arciales# $or lo tanto la
in!i'isibili!a!# no es (n elemento esencial !e la hi$oteca-
La co!-e!cio!a%i,a, 0 en el !erecho ar"entino# no obstante *(e V/le si"(i& la ,(ente
!el c&!i"o ci'il ,ranc/s# no contem$l& las hi$otecas le"ales ni "enerales# %a+ hipoteca+
,e% ,e*echo a*/e!ti!o +o! co!-e!cio!a%e+ 5 e+pecia%e+6 .o creo *(e el le"isla!or
no lo contem$l& $or (n 'icio o (na mala cost(mbre a la hora !e sancionar las le)es2
(ste!es saben *(e siem$re se mo'ilian intereses cor$orati'os# +(stamente# (na !e las
hi$otecas "enerales !el !erecho ,ranc/s# es la *(e recae sobre los inm(ebles !e los
,(ncionarios $Jblicos# en "aranta !el b(en !esem$e9o !e s(s ,(nciones#2 )o no s/ $or
*(/ el le"isla!or ar"entino no incor$or& esta $ost(ra !el !erecho ,ranc/s-
Si !o e=i+te %a CON>ENCIN hipoteca*ia' %a hipoteca !o !ace' $ero tambi/n cabe
hacer (na sal'e!a!0 as como hemos i!o se$aran!o los contratos ) los instr(mentos# la
hi$oteca $(e!e ser constit(i!a $or el $ro$ietario !el inm(eble hi$oteca!o0 !el !e(!or o
!el tercero# sin necesi!a! !e *(e en el acto !e constit(ci&n se mani5este la 'ol(nta! !el
acree!or# $or*(e $(e!e ser ace$ta!a $or (n acto $osterior (artc(lo 3130)# (ste!es
$(e!en tener la constit(ci&n !e la hi$oteca ) l(e"o la ace$taci&n $or escrit(ra $Jblica#
ob'iamente# $or*(e esto tiene *(e lle"ar al re"istro !e la $ro$ie!a! inm(eble en
!oc(mento a(t/ntico# $(e!e e3istir la ace$taci&n con $osteriori!a!# $ero0 +ie&p*e e+
co!-e!cio!a%- La hi$oteca nace con la ace$taci&n-
9C"7% e+ %a .o*&a; La escrit(ra $Jblica- Ac% se $resenta (n $roblema *(e nosotros lo
'emos en la materia conc(rsal# $or*(e m(chas 'eces en las $ro$(estas concor!atarias#
c(an!o o,rece el !e(!or# o,rece la constit(ci&n !e (na "aranta hi$otecaria# ) la
ace$taci&n $(e!e ser !es$(/s $or los acree!ores# $ero el tema estaba en s $o!ra
instr(mentarse en las act(aciones +(!iciales# ) los escribanos !ecan *(e no# la !octora
Cinassa escribi& (n est(!io m() ,(n!a!o# los conc(rsalistas# $or e+em$lo0 Koracio
Roitman# !icen *(e s# $or*(e el artc(lo 31=: !el c&!i"o ci'il re5ere *(e la hi$oteca
$(e!e instr(mentarse $or los !oc(mentos con los *(e se constit()e el !ominio#
entonces hacien!o (na inter$retaci&n am$lia# el !ominio $(e!e nacer !e (n acto *(e no
re*(iera la escrit(ra $Jblica# $ensemos en la s(basta +(!icial# en la !onaci&n al esta!o
en la act(aci&n a!ministrati'a# entonces all !isc(tan notarios ) conc(rsalistas si con las
act(aciones en el e3$e!iente !el conc(rso# se $(e!e constit(ir la hi$oteca-
Vamos a otro re*(isito0 )o 'o) a saltear la accesorie!a!# ) 'o) a entrar en el "ran
$rinci$io !e la e+pecia%i,a,- La es$eciali!a! en la hi$oteca o$era en (n !oble senti!o0
hablamos !e la e+pecia%i,a, c*e,iticia (o s(b+eti'a) ) !e la e+pecia%i,a, o)2eti-a (el
inm(eble)# al"(nos a(tores hablan !e la es$eciali!a! s(b+eti'a# lo hacen $ara re,erirse a
la es$eciali!a! cre!iticia# $or*(e !icen *(e es la obli"aci&n !e los s(+etos# An!orno $or
e+em$lo# habla !e la es$eciali!a! s(b+eti'a- Pero nosotros $ara ser m%s claros ) no tener
tantos $roblemas# hablamos !e la e+pecia%i,a, ,e% c*1,ito ) !e la e+pecia%i,a, ,e%
i!&"e)%e ob+eto !e la "aranta hi$otecaria- 4stos re*(isitos son ,(n!amentales2 >$or
*(/@ Por*(e tanto el constit()ente# como el !e(!or# como los terceros en "eneral#
tie!e! ("e co!oce* co! ce*ti,"&)*e c"7% e+ e% i!&"e)%e /*a)a,o 5 c"7% e+ %a
&e,i,a ,e a.ectaci#! ,e e+te i!&"e)%e# o sea *(e si )o le ten"o *(e !ar cr/!ito a
(n se9or# ) 'o) al re"istro a 'er si es $ro$ietario !e al"Jn inm(eble# $ara 'er si es
sol'ente ) $(e!a )o cobrarme# ) al inm(eble lo tiene hi$oteca!o2# )o ten"o *(e saber
*(e este se9or tiene (n acree!or *(e es $re,erente2# ) 'a a ser $re,erente $or (na
me!i!a !etermina!a# *(e eso hace a la e+pecia%i,a, c*e,iticia# a esto *(e )o les
hablo !el0 techo hi$otecario# !e la cobert(ra hi$otecaria# !el monto !el hi$oteca# etc-#
$or eso la ,alta !e este re*(isito con!(ce ine3orablemente a la n(li!a! absol(ta# es m%s#
el +(e !e o5cio $(e!e !eclarar la n(li!a!# ) al re"istro# c(an!o le lle"a (na hi$oteca con
(n !e,ecto !e es$eciali!a!# la rechaa2 $or*(e es n(la !e n(li!a! absol(ta )
mani5esta# entonces si el inm(eble no est% !etermina!o# el re"istro rechaa# artc(lo 9#
inciso a) !e la le) re"istral-
>a&o+ a %a e+pecia%i,a, o)2eti-a02 >c&mo se !etermina el inm(eble@ 4sto est% en el
artc(lo 3131# este artc(lo !ice c(%l es el conteni!o !el acto a escrit(rar# habla !e to!os
los re*(isitos# ) all nos aclara c&mo se !ebe !eterminar el inm(eble hi$oteca!o# a este
conce$to se lo !eben "rabar a ,(e"o0 %a e+c*it"*a +e )a+ta a +? &i+&a# la
!eterminaci&n !el inm(eble# !ebe s(r"ir !e las cl%(s(las *(e contiene el acto
constit(ti'o !e la hi$oteca#2 >) c(%les son estas cl%(s(las@ >L(/ es lo *(e !eben !ecir@
La le) !istin"(e0 si es inm(eble (rbano# o r(ral# esto lo !ice el artc(lo 3131# en to!os los
casos !ebe !ecir0 c(%l es la s($er5cie# c(%les son los lin!eros# s es (rbano0 la calle
!on!e se enc(entra ) el nJmero m(nici$al# si es r(ral0 el !istrito# el !e$artamento o
$arti!o !on!e se enc(entra# !e manera tal *(e se$amos *(e es ese inm(eble ) no es
c(al*(ier otro inm(eble-
U!a e!"!ciaci#! GEN@RICA ,e ("e %a hipoteca co&p*e!,e TODOS %o+
i!&"e)%e+ ,e% ,e",o*' e+ ,e !i!/4! -a%o*# $or*(e n(estra hi$oteca no es "eneral#
sino0 e+pecia%6
.o les comentaba *(e siem$re es con'eniente !etallar las caractersticas !el inm(eble#
(ste!es en el artc(lo 3110# 'an a est(!iar *(e la hi$oteca se e3tien!e0 a las me+oras# a
las constr(cciones# a los accesorios !el inm(eble# es !ecir *(e si hi$otecamos (n
inm(eble bal!o# ) l(e"o constr(imos# la constr(cci&n *(e!a !entro !e la "aranta
hi$otecaria# rec(er!en *(e V/le ha se"(i!o 5elmente M al re"(lar el !ominio M el
$rinci$io !e la accesi&n romana0 todo lo que se encuentra en el suelo, sobre el
suelo o bajo el suelo, pertenece al dueo del suelo !e manera *(e0 to!as estas
me+oras# estas constr(cciones acce!en a la $ro$ie!a! !el s(elo# en el !erecho nacional
to!a'a no hemos rece$ta!o la s($er5cie constr(i!a2 tenemos solamente la s($er5cie
,orestal# recor!emos *(e la s($er5cie ,orestal se $(e!e hi$otecar# la ,orestaci&n $(e!e
ser "ra'a!a en ,orma in!e$en!iente# en cambio el !(e9o !el s(elo no $(e!e "ra'ar el
s(elo# en reali!a! la le) no !ice *(e es (n hi$oteca# !ice *(e se $(e!e "ra'ar la
,orestaci&n# ) !e all !e'iene la !isc(si&n !e si se trata !e (na hi$oteca o !e (na $ren!a#
$or*(e los comercialistas tratan a la ,orestaci&n como ,r(tos# en cambio los ci'ilistas
hemos !icho *(e los inm(ebles $or s( car%cter accesorio# son inm(ebles-
Lo cierto es *(e ha) *(e !etallarlos# $or*(e to!os los accesorios# )a sean ,sicos o *(e
ha"an al !estino moral !el inm(eble# *(e!an com$ren!i!os en la "aranta hi$otecaria2
si se hi$oteca (na bo!e"a# c()a 'ie+a constr(cci&n 'ale $oco# $ero tena esas 'asi+as
'inarias !e roble !e Ianc)2 *(/ tiene m%s 'alor2 >lo $rinci$al o lo accesorio@ 4n este
caso lo accesorio- La !octora c(enta (n caso *(e le $as& a ella# !on!e (n acree!or toma
(na "aranta hi$otecaria !e (n ,ri"or5co# *(e $or s( (bicaci&n ) la constr(cci&n 'ala
$oco# $ero tena (nas c%maras ,ri"or5cas e3celentes# en la tasaci&n !eca *(e las
c%maras ,ri"or5cas re$resentaban el 70 $or ciento !el 'alor !el inm(eble# la escribana
hi$otec& el inm(eble sin !ecir absol(tamente na!a# el !e(!or no $a"&# la e+ec(ci&n se
inici&# ) c(an!o lle"aron al inm(eble las c%maras ,ri"or5cas no estaban24ntonces a
esto ha) *(e tenerlo m() en c(enta# he 'isto hi$otecas !e hoteles !on!e 5"(ran hasta
las camas# el !etalle !e to!o el mobiliario !el hotel# $or*(e to!o *(e!a com$ren!i!o en
la "aranta hi$otecaria# e! ta!to 5 e! c"a!to hace a% ,e+ti!o eco!#&ico ,e%
i!&"e)%e# ha) m(cha +(ris$r(!encia en Ben!oa *(e !ice esto0 ;to!os los accesorios
*(e hacen al !estino econ&mico !el inm(eble# *(e!an com$ren!i!os# $or*(e ,(eron
toma!os en c(enta $or el acree!or al ace$tar esa "aranta hi$otecaria<- 4s lo *(e al
inm(eble le !a s( 'er!a!ero !estino# s( 'er!a!era ,(nci&n econ&mica-
4n cambio no *(e!an com$ren!i!os0 %o+ &"e)%e+ 5 %o+ acce+o*io+ ("e hace! a%
o8cio o p*o.e+i#! ,e% ,e",o*- Por e+em$lo el instr(mental !e (n o!ont&lo"o-
La hi$oteca se e3tien!e tambi/n a los al*(ileres# se e3tien!e a las in!emniaciones# en
los casos !e e3$ro$iaci&n# etc- 4tc- Van a 'er en los libros# (n ,allo 'ie+simo# *(e es el !e
estancia ;La Victoria< (a este caso los al(mnos "eneralmente lo e3$lican en el e3amen)#
es el caso !on!e el inm(eble !o estaba $er,ectamente in!i'i!(alia!o# $or*(e se haba
consi"na!o *(e se hi$otecaba la estancia La Victoria !el !e$artamento Han Ner&nimo# !e
la $ro'incia !e Hanta Oe# $ero no se haba consi"na!o0 la calle# no haban ma)ores
$recisiones res$ecto !e los lin!eros2 entonces se $lante& la inhabili!a! !e tt(lo# ) la
n(li!a! hi$oteca# $or !e,ecto !e es$eciali!a!# esa es la e3ce$ci&n *(e cabe en la
e+ec(ci&n hi$otecaria0 la inhabili!a! !e tt(lo $or ,alta !e es$eciali!a!# ) en este caso
!i+o la corte *(e0 ;en reali!a! !el con+(nto !e las cl%(s(las !e la hi$oteca# $o!a
in,erirse *(e era ese inm(eble ) no otro# $or*(e la estancia La Victoria# en el
!e$artamento Han Ner&nimo# era la Jnica *(e e3ista con esa !enominaci&n< "racias a
esto# sal'& la 'ali!e !e la hi$oteca-
.o a 'eces le $re"(nt& a los al(mnos0 si (ste!es se enc(entran con (na hi$oteca *(e
!ice *(e0 est% "ra'a!o el local 8# !el $asa+e Han Bartn# (bica!o en el Pil&metro cero !e
la locali!a! !e Ben!oa2 >*(/ les $arece@ Hi trasla!amos la sit(aci&n ,%ctica !e
estancia La Victoria# sera al"o m() $areci!o27iene *(e e3istir p*eci+i#!# !e manera
tal *(e se se$a *(e es ese inm(eble ) no otro-
4sa !eterminaci&n# esa in!i'i!(aliaci&n# !ebe s(r"ir !el acto !e la escrit(ra hi$otecaria#
$or*(e si la escrit(ra !ice0 *(e es el inm(eble *(e consta en la mens(ra nJmero tal !el
catastro $arcelario# >*(/ les $arece@ >He basta la en(nciaci&n !el $lano $ara c(m$lir
con la es$eciali!a!@ >*(/ es lo *(e ten!remos *(e hacer nosotros $ara saber c(%l es el
inm(eble@ Ir al catastro ) com$robar c(%l es el inm(eble# o si !ecimos *(e es el
inm(eble inscri$to en la matrc(la tal !el re"istro !e la $ro$ie!a! inm(eble# +i +e hace
e+ta &e!ci#! +o%a&e!te' 5o e!tie!,o ("e %a hipoteca e+ !"%a# $or*(e ha) *(e
c(m$lir con el a*t?c"%o ABAB *(e !ice0 ;el acto constitutivo del hipoteca debe contener:
1, en nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al
acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su
establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en
que se encuentra; 3, la situacin de la fnca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a
que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la
cantidad cierta de la deuda
Ahora 'amos a %a ,ete*&i!aci#! ,e% &o!to ,e% /*a-a&e!- 4l c&!i"o ci'il !ice#
c(an!o !e5ne la hi$oteca# *(e "arantia (n cr/!ito ;en !inero< (artc(lo 3111)# ac% el
co!i5ca!or se coloc& en la sit(aci&n !e la obli"aci&n !ineraria# "eneralmente# en las
obli"aciones !inerarias# el ca$ital !el cr/!ito coinci!e con el monto !e la hi$oteca# si
hemos $e!i!o (n $r/stamo !e 100-000# lo m%s se"(ro es *(e la hi$oteca se constit()a
$or 100-000- 4l a*t?c"%o ABCD 5 +i/"ie!te+' trata este s($(esto !e *(e la hi$oteca
"arantia c(al*(ier ti$o !e obli"aciones# ) all !ice *(e $(e!e "arantiar obli"aciones
!e0 hace*# $or e+em$lo contrato !e locaci&n !e obra# !e !o hace*# !e ,a*2 ) en esos
casos# $ara c(m$lir con la es$eciali!a!# ha5 ("e 82a* "!a +"&a ESTIMATI>A' *(e es
la me!i!a !e la $restaci&n !el inm(eble# si el !a !e ma9ana la obli"aci&n es !e ma)or
im$orte# >$or *(/ monto se hace 'aler la hi$oteca@ Por el monto !e la hi$oteca2 >) si la
s(ma es menor *(e el cr/!ito# *(e es lo *(e 'amos a e+ec(tar@ Vamos a e+ec(tar el
cr/!ito- He $(e!e !ar este ,en&meno# $ero tambi/n ha) (n ,allo !e la corte !e Ben!oa#
*(e se tit(la0 Rio 1/<4l solar !e los ab(elos<# *(e !ice0 no necesariamente en las
obli"aciones !inerarias# !ebe coinci!ir el monto !el cr/!ito con el !e la hi$oteca- 4n este
caso se trataba !e (n hi$oteca *(e se haba constit(i!o $or (n monto menor al !e la
obli"aci&n# entonces c(an!o se accion&# el !e(!or $lante& la inhabili!a! !el tt(lo#
$or*(e !i+o *(e no se !aba la e+pecia%i,a, !el cr/!ito# no coinci!a la hi$oteca con el
cr/!ito# ) sin embar"o la corte !i+o0 ;no# $or*(e el monto !e la hi$oteca es lo *(e han
$acta!o las $artes como me!i!a !e a,ectaci&n# *(e $(e!e o no coinci!ir con el monto
!e obli"aci&n<- Hiem$re machaco *(e tienen *(e ir !istin"(ien!o bien lo *(e es el
cr/!ito !e lo *(e es la "aranta-
>Por *(/ hacemos estas aclaraciones $re'ias@ Por*(e (ste!es se 'an encontrar con (na
"ran !isc(si&n en la !octrina nacional# relati'a a s0 la es$eciali!a! !e la hi$oteca es el
monto !e la hi$oteca# o es la in!i'i!(aliaci&n !el cr/!ito en to!os s(s elementos0
s(+eto# ob+eto# ) ca(sa-
La ma)ora !e la !octrina nacional# !ice *(e la es$eciali!a! cre!iticia# consiste en
in!i'i!(aliar el cr/!ito en to!os s(s elementos esenciales# ) si no coinci!e con el monto
!e la hi$oteca# tambi/n consi"nar el monto !e la hi$oteca-
4n cambio# 4lena Ki"hton# !ice M ) )o $artici$o !e esa $ost(ra M la es$eciali!a! es el
monto !e la "aranta hi$otecaria# $or*(e to!o lo *(e hace a la in!i'i!(aliaci&n !el
cr/!ito# re5ere al car%cter !e la accesorie!a!2 es !ecir2 >)o $or *(/ necesito tener el
cr/!ito $er,ectamente !etermina!o@ Por*(e la hi$oteca es accesoria# ) se !ebe conocer
c(%l es el cr/!ito# en tanto *(e la es$eciali!a! !e la hi$oteca re5ere a la me!i!a !e la
res$onsabili!a! hi$otecaria# a la me!i!a !e la a,ectaci&n# al monto !e la cobert(ra#
entonces0 ella se$ara estos !os conce$tos# *(e (ste!es en la "(a lo 'an a encontrar as#
$or*(e )o se"( el camino !e 4lena Ki"hton2 $ero !es!e el 'amos les aclaro# *(e
c(an!o lea !el tema $or Pa$a9o# 'an a 'er *(e la es$eciali!a! cre!iticia es la
!eterminaci&n !el cr/!ito# en s( ob+eto0 si es !inero# en s( monto# tanto !e !inero# en s(
ca(sa0 si el cr/!ito es naci!o !e (na com$ra'enta# !e (n m(t(o# !e (n s(ministro# etc-#
o sea *(e re5eren a la $er,ecta in!i'i!(aliaci&n !el cr/!ito- 4sta es (na !isc(si&n m()
te&rica# $or*(e si ,altan los elementos *(e in!i'i!(alian al cr/!ito# la hi$oteca es n(la0
)a sea $or ,alta !e accesorie!a! o sea $or ,alta !e es$eciali!a!# $ero en el m/to!o *(e
)o he se"(i!o en la "(a !e clase# (ste!es 'an a 'er c&mo se 'a !eterminan!o el monto
!e la cobert(ra hi$otecaria2 entonces les $lanteo0 si es (na obli"aci&n !ineraria#
"eneralmente coinci!e con el ca$ital# >$or *(/ !i"o ca$ital ) no intereses@ Por*(e los
intereses# $ara *(e *(e!en com$ren!i!os en la "aranta hi$otecaria# 'amos a 'er c&mo
!eben estar !etermina!os2 Ante (na $re"(nta !e (n al(mno la Pro,esora !i+o0 si )o
ten"o (na hi$oteca *(e "arantia (na o$eraci&n !e :0-000 $esos# con m%s (na casa !el
1= $or ciento an(al# el !a !e ma9ana en la e+ec(ci&n hi$otecaria# c(an!o se s(baste )
ten"a *(e $racticar la li*(i!aci&n# all )o 'o) a !ecir0 )o ten"o !e ca$ital :0-000 $esos#
'o) a calc(lar los intereses a la tasa $acta!a# 'o) a a"re"ar mis honorarios
$ro,esionales# *(e entran en la e3tensi&n !e la "aranta hi$otecaria# ) la !e(!a me 'a a
!ar =00-000 $esos# ) la hi$oteca "arantia los =00-000 $esos# $or*(e el techo o
cobert(ra hi$otecaria es el%stico# en tanto ) en c(anto 'an a a"re"arse los accesorios
!el cr/!ito *(e est%n !etermina!os o *(e $(e!en !eterminarse# las costas !e la
e+ec(ci&n !e la hi$oteca *(e!an com$ren!i!as en la "aranta hi$otecaria# los intereses
*(e est%n !etermina!os# *(e!an com$ren!i!os en la "aranta hi$otecaria# eso es en
n(estro sistema- 4n las hipoteca+ ,e &7=i&o# si )o constit()o la hi$oteca $or
100-000# )o solamente 'o) a $o!er lle"ar a los 100-000 con ca$ital# con intereses# con
costas# etc- Io $(e!e $asar !e los 100-000# $ero en n(estro sistema la hipoteca +e
e=tie!,e a %o+ acce+o*io+ ,e% i!&"e)%e# 5 +e e=tie!,e a %o+ acce+o*io+ ,e%
c*1,ito' e+to %o ,ice e% a*t?c"%o ABBB6
C#&o +e ,ete*&i!a! %o+ i!te*e+e+
4sto nos lle'a la $roblem%tica !e c&mo se !eterminan los intereses# tema
im$ortantsimo a la hora !el e3amen24n las obli"aciones no !inerarias# tiene *(e haber
(na estimaci&n# ,+ense *(e en el !erecho nacional# ha) (na 5"(ra# *(e si bien no es la
hi$oteca !e m%3imo# $r%cticamente o$era c&mo la hi$oteca !e m%3imo# (ste!es 'an a
'er *(e la le) 17 711# incor$or& al artc(lo 313G# la *e+e*-a ,e %a hipoteca ,e /*a,o
p*e.e*e!te# o sea *(e c(an!o )o constit()o (n hi$oteca# como constit()ente# como
$ro$ietario o como !e(!or o como tercero# $(e!o !ecirle al acree!or0 ;mire )o me 'o) a
reser'ar la ,ac(lta! el !a !e ma9ana !e constit(ir (n hi$oteca en "ra!o $re,erente al
s()o< esto lo $ermite el c&!i"o ci'il# siem$re ) c(an!o se !etermine el monto a *(e
$(e!e ascen!er esta hi$oteca# $or*(e el *(e 'a a nacer $oster"a!o# tiene *(e conocer
en *(e me!i!a 'a a cobrar el# entonces0 si )o le !i"o *(e me reser'o la $osibili!a! !e
constit(ir (na hi$oteca !e "ra!o $re,erente $or los 100-000# si )o el !a !e ma9ana la
constit()o $or m%s# solamente a este se9or le 'a a ser o$onible $or los 100-000# en este
caso ,(nciona como !e m%3imo# $ero no son las llama!as hi$otecas !e m%3imo en el
!erecho e3tran+ero-
Vol'ien!o a n(estro or!enamiento# !ecimos0 obli"aciones no !inerarias# tienen *(e tener
(na estimaci&n# nosotros all $o!emos estimar el ca$ital ) los intereses# si nos callamos
los intereses# 'a a o$erar como (na hi$oteca !e m%3imo# $or eso a los intereses siem$re
ha) *(e $actarlos- 7enemos0
Tipo+ ,e i!te*1+ 5 ta+a+
Lo $rimero *(e se le $re"(nta al al(mno es0 >c(%ntas clases !e intereses conoce@
1om$ensatorios# $(nitorios o moratorios ) sancionatorios2 los intereses sancionatorios
los a$lica el +(e# el trib(nal# ) como la hi$oteca es con'encional# nosotros nos 'amos a
re,erir a los intereses com$ensatorios ) a los moratorios# tambi/n 'al"a (na aclaraci&n0
habr%n 'isto *(e m(chos casos se habla !e intereses $(nitorios# nosotros en !erecho
ci'il# hablamos !e intereses moratorios o $(nitorios# >$or *(/@ Por*(e estos intereses
son los *(e entran en s(stit(ci&n2 >!e *(/@ >1(%l es la ,(nci&n econ&mica !e los
intereses moratorios@ Re$arar los !a9os ca(sa!os $or el inc(m$limiento tar!o# los
ci'ilistas hablan !e los intereses $(nitorios# c(an!o se trata !e intereses moratorios
$acta!os# o sea $ara nosotros es lo mismo el inter/s moratorio *(e el $(nitorio2 *(e
,(ncionara como (na cl%(s(la $enal# en cambio los comercialistas# !es"losan el inter/s
moratorio !el $(nitorio# (ste!es $(e!en 'er# en las min(tas !e las hi$otecas bancarias#
*(e 'ienen !el Canco 1entral !e la Re$Jblica Ar"entina# ) *(e los escribanos las tienen
*(e c(m$limentar $or m%s ab(si'as *(e sean# *(e los intereses $(nitorios son el G0 $or
ciento !e los com$ensatorios o moratorios# esto *(iere !ecir *(e si tenemos (n cr/!ito
$or :0-000 !&lares ) tenemos (na tasa !el 1= $or ciento an(al# la escrit(ra !ice0 ;en
caso !e mora !el !e(!or# /ste abonar% inter/s $(nitorios !e (n G0 $or ciento m%s !el
inter/s com$ensatorio o moratorio< >$or *(/@ Por*(e ellos !icen0 el inter/s
com$ensatorio >c(%les@ 4s el $recio *(e se $a"a $or (sar el !inero a+eno# !es$(/s !e la
mora# ese inter/s com$ensatorio $asa a llamarse inter/s moratorio# corre i"(al# ) el
$(nitorio sera (n G0 $or ciento m%s2 entonces sera0 el 1= $or ciento m%s el E $or
ciento# es !ecir el 1: $or ciento2 Hi nosotros abo"a!os t('i/ramos *(e re!actar esa
escrit(ra !e ac(er!o a las normas !el c&!i"o ci'il !iramos0 1= $or ciento !e inter/s
com$ensatorio# ) (n 1: $or ciento !e inter/s moratorio o $(nitorio# $ero (ste!es se 'an
a encontrar con esa re!acci&n !el G0 $or ciento m%s# $or*(e al com$ensatorio le !an el
mismo inter/s M *(e $ro)ecta!o !es$(/s !e la mora M $asa a llamarse inter/s moratorio-
Lo+ i!te*e+e+ co&pe!+ato*io+ 5 !o e+t7! e=p*e+a&e!te pacta,o+' !o ("e,a!
co&p*e!,i,o+ e! %a /a*a!t?a hipoteca*ia' esto lo !ice el artc(lo 31G=-
La e!"!ciaci#! /e!1*ica ,e ("e %a hipoteca co&p*e!,e %o+ i!te*e+e+
at*a+a,o+' ta&)i1! e+ ,e !i!/4! -a%o*6 4l inter/s !ebe estar !etermina!o2
9C#&o +e ,ete*&i!a! %o+ i!te*e+e+; A t*a-1+ ,e "!a ta+a# *(e siem$re hacemos
la sal'e!a!# !o p"e,e ("e,a* +"2eta a %a -o%"!ta, "!i%ate*a% 5 ,i+c*ecio!a% ,e%
ac*ee,o*# se !ebe a$licar la tasa *(e ri+a en esa ,echa $ara las o$eraciones# con la
!octora Pemelma+er tenemos (n traba+o !on!e !ecimos *(e /sta es (na cl%(s(la n(la#
es (n s($(esto !e n(li!a! $arcial $or in!eterminaci&n !e la tasa# si es (na tasa 'ariable#
!ebe esco"erse *(e 5+a (n tercero# la tasa !ebe ser $(blicita!a# *(e sea co"noscible#
$ero n(nca al arbitrio !el acree!or# $or*(e all la es$eciali!a! se a,ecta-
4sta norma !el artc(lo 31G=# contem$la la sit(aci&n *(e re,eramos# !e *(e la hi$oteca
se constit()a !es$(/s !e *(e naci& el cr/!ito# s($&n"anse *(e $asaron seis meses2 )
el acree!or le !ice al !e(!or0 ;b(eno# ahora )o me *(iero ase"(rar# as *(e 'amos a
constit(ir (na "aranta hi$otecaria<# si en esos seis meses se han !e'en"a!o intereses
com$ensatorios# +e ,e)e! %i("i,a* e! "!a +"&a cie*ta pa*a ("e +e c"&p%a co! %a
e+pecia%i,a, *e+pecto ,e %o+ i!te*e+e+' los intereses a ,(t(ro se 'an a !eterminar
!e ac(er!o a la tasa- 4sto res$ecto !e los intereses com$ensatorios2 Lo+ i!te*e+e+
moratorios' co**e! i/"a% a %a ta+a %e/a% ,e i!te*1+' $or*(e se s($one *(e las tasas
le"ales son tasas conoci!as24sto *(e me $re"(ntaban reci/n# si la hi$oteca es $or los
100-000# lle"amos a los 100-000# ) si cae en mora ) se !e'en"an intereses moratorios#
en n(estro sistema# esos intereses *(e!an com$ren!i!os# $or*(e el artc(lo 3111 !ice
*(e ;la "aranta hi$otecaria se e3tien!e a los !a9os ) $er+(icios *(e ca(se el
inc(m$limiento !e la obli"aci&n<- Los intereses !eben estar e3$resamente
!etermina!os# si no est%n !etermina!os en s( momento# no *(e!an com$ren!i!os-
Ante la $re"(nta !e (n al(mno la Pro,esora !i+o0 mire# en la hi$oteca *(e!an
com$ren!i!os0 el monto !e la hi$oteca# en la obli"aci&n !ineraria "eneralmente se
corres$on!e con el ca$ital# en la no !ineraria el monto estima!o $or las $artes# los
intereses est%n $acta!os como com$ensatorios# los intereses moratorios# si no est%n
$acta!os corren a la tasa le"al# las costas !el +(icio2 >*(/ costas@ Holamente las costas
!e la e+ec(ci&n# los "astos *(e han i!o en bene5cio !e to!os los acree!ores# nosotros !e
ac(er!o a n(estra le) !e aranceles#2 s($&n"anse0 nosotros iniciamos (na e+ec(ci&n
hi$otecaria $or 100-000 $esos# al momento !e la sentencia nos re"(lan honorarios# los
$orcent(ales son0 1= $or ciento letra!o $atrocinante# seis $or ciento a$o!era!o# total 1:
$or ciento# estos son los honorarios a la sentencia# !es$(/s# en el $roce!imiento !e
e+ec(ci&n !e la sentencia# en este $roce!imiento# el honorario se incrementa en (n 80
$or ciento m%s !e lo *(e se re"(l& hasta la sentencia# $ero los honorarios *(e *(e!an
com$ren!i!o !e la "aranta hi$otecaria# son los !e la e+ec(ci&n !e sentencia# es !ecir
*(e si )o lle'/ la e+ec(ci&n hi$otecaria hasta la sentencia# ) !es$(/s en la e+ec(ci&n otro
abo"a!o tramit& la e+ec(ci&n# los honorarios *(e el cobre# son los *(e 'an a tener el
$ri'ile"io# !es$(/s si ha) remanente# se cobrar% to!o# $ero sin el $ri'ile"io hi$otecario2
a esto ha) *(e tenerlo m() en c(enta# ) los "astos ca(s!icos *(e!an com$ren!i!os los
!e la e+ec(ci&n# los "astos !e e!ictos# !e tramitaci&n !e in,ormes# etc- 4tc-# $ero los
"astos !e la iniciaci&n !e la e+ec(ci&n no *(e!an2 ni los "astos !e la con,ecci&n !el
escrit(ra no entran-
4n la $r&3ima clase 'amos a 'er si se $(e!e constit(ir (na escrit(ra en mone!a
e3tran+era# en la le"islaci&n 'i"ente# ) *(e s(ce!i& con la le"islaci&n !e emer"encia-
ROBERTO CARRANEA