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La fe pblica registral no protege a los terceros de buena fe cuando se trata de vicios radicales de

nulidad, como es el caso de la falsificacin de los ttulos, pues el Articulo 70 de la Constitucin del
Estado, dice que la propiedad es inviolable, lo que no es coherente si admitimos que el titular
pueda ser despojado fcilmente a travs de una falsificacin. El Articulo 2014vdel Cdigo Civil
debe leerse desde la perspectiva constitucional de proteccin de la propiedad, evitando que los
actos ilcitos consumen derechos.
No basta con la seguridad jurdica a rajatabla, esto es, proclamar la verdad dogmtica del registro
y olvidarse de sus lmites intrnsecos y extrnsecos. Es preciso recordar en este punto que una
seguridad as entendida llevara inexorablemente a una situacin de desorden o de incumplimiento
de la ley.
La proteccin al adquiriente de buena fe no puede realizarse sin que el verus dominus cuante con
unangarantias constitucionales que hagan reducir casi al lmite del absurdo, las posibilidades de
error o despojo de su derecho.
Por lo dems el registro trata de conseguir la verdad aunque sepa que no siempre lo conseguir,
para lo cual se reviste de garantas constitucionales a efectos de que el propietario inscrito
coincida con el mismo que indica la realidad jurdica.
Por ello es preciso hacer uso de las garantas de la titulacin autentica, calificacin tcnica del
registrador, ordenacin a travs del folio real tracto sucesivo, respecto de la propiedad, teniendo
como finalidad salvaguardar el principio de justicia no la seguridad jurdica por si misma.
Tambin se sostiene de forma ingenua que el registro sirve para favorecer a los terceros, es decir,
a los que adquieren derechos, y en el caso de conflicto su posicin jurdica es privilegiada frente al
propietario , ya que se encuentra en juego el principio de seguridad del trafico o de proteccin de
terceros adquirientes.
Momento en el que se debe presentar la buena fe la cual es exigible al momento de celebrar el
contrato, e el momento donde el individuo hace la evaluacin de sus costos y beneficios y puede
predcir las consecuencias de sus actos. Sin embargo se debe destacar que la buena fe al momento
del contrato no es suficiente para asegurar la adquisicin. El individuo debe llegar a inscribir su
derecho, y podra ser que un tercero logre esto antes.
La posicin mayorista es la que entiende que la buena fe se debe de determinar al momento de la
adquisicin del derecho, debido a que es en ese momento en que el tercero toma la decisin de
adquirir el derecho, a partir de la informacin obrante en el registro. Exigir que este
desconocimiento se mantenga hasta la fecha en que se ingresa el ttulo al registro seria agregar
una incertidumbre en las transacciones, situacin que conllevara un aumento de los costos de
transaccin, por cuanto el tercero que haya contratado basado en la informacin registral, vera
burlada esta seguridad, vera burlada su seguridad si posteriormente se entera de una causal de
nulidad, rescisin o resolucin.
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El estado organiza un sistema que permite contar con un ttulo formal de prueba de los derechos.
De esta forma el comprador o el acreedor hipotecario, podrn gozar de certeza respecto de las
adquisiciones que realizan y, en ese sentido, podrn asegurar la rentabilidad de sus proyectos de
inversin. Precisamente el registro facilita el conocimiento del estado jurdico de los derechos,
proporcionando un ttulo con Investidura Formal, y que tiene influencia en dos momentos:
durante la fase de conservacin del derecho correspondiente al titular inscrito, y durante la fase
de renovacin del derecho referido a un tercer adquiriente.
La fe pblica registral protege a los terceros de buena fe cuando el acto previo es nulo o falso,
pues el artculo 2014 del Cdigo Civil, no distingue, en consecuencia por efecto de la seguridad
jurdica del trfico, no importa la magnitud del vicio que afecte el ttulo, pues basta que el tercero
cuanta con ttulo oneroso, sea de buena fe e inscriba su derecho, para gozar de la tutela legal.