EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

EN EL DERECHO CIVIL PERUANO

Roger Vidal Ramos (

) (

)
Sumario: 1. La Propiedad. 2. Derechos Reales y Derechos Obligacionales. 3. La
Teora del Ti!"lo y #odo. $. %is!emas &on!empor'neos de Trans(erencia de
Propiedad. ). %is!emas &l'sicos de Trans(erencia de Propiedad. ).1 *l %is!ema
Romano.).2. *l %is!ema +ranc,s.).3. *l %is!ema -lem'n. .. *l %is!ema Per"ano.
..1. *n el c/digo de 10)2. ..2. *n el c/digo de 113.. ..2.1. Posici/n de los
Doc!ores #an"el -"g"s!o Olaechea y 2"an 2os, &alle. ..2.2. Posici/n de
-l(redo %ol( y #"ro y Pedro #. Oli3eira. ..3. *n el &/digo de 110$ (Posiciones
de la doc!rina nacional). 4. La 5mper(ecci/n del -r!c"lo 1$1 y la 5nscripci/n
*6cepcional del -r!c"lo 113). 0 Des3en!a7as del %is!ema &onsens"al. 0.1.1. Los
&os!os de Transacci/n. 1. La %ociedad -graria y el &recimien!o de las ci"dades.
18. &oncl"siones.
1. La Propiedad.9
*l &/digo &i3il de(ine la Propiedad: por s" con!enido 7"rdico: como ;<*l
poder 7"rdico ="e permi!e "sar: dis(r"!ar: disponer y rei3indicar "n bien.
Debe> e7ercerse en armona con el in!er,s social y den!ro de los lmi!es de la
ley; (-r!. 123 del &/digo &i3il).La propiedad es el derecho ci3il pa!rimonial
m's impor!an!e y en el c"al re3is!e "na serie de garan!as de s" pro!ecci/n y
s" !rans(erencia: en seg"ndo p"n!o ser' la ma!eria de an'lisis del presen!e
!raba7o: en primer l"gar la propiedad es "n poder 7"rdico pleno sobre "n
bien el c"al con!iene c"a!ro a!rib"!os cl'sicos !radicionales o derechos ="e
con(iere la propiedad a s" !i!"lar? usar, disfrutar disponer y reivindicar.
*l doctor AVENDAO nos il"s!ra de la sig"ien!e manera? Usar es
ser3irse del bien. @sa el a"!om/3il ="ien se !raslada con el de "n l"gar a o!ro.
@sa la casa ="ien 3i3e en ella.
Disfrutar es percibir los (r"!os del bien: es decir: apro3echarlo
econ/micamen!e. Los (r"!os son los bienes ="e se originan de o!ros bienes:
sin dismin"ir la s"s!ancia del bien original. %on las ren!as: las "!ilidades. Aay

*n memoria de mi !o el doc!or @ldarico Ramos &h'3eB y de *ric Cedoya +ig"eroa.

%ocio Principal del *s!"dio Vidal: #elendres D Palomino -bogados (EEE.3mplegal.com). Ti!"lo de
%eg"nda *specialiBaci/n en Derecho -mbien!al y los Rec"rsos Fa!"rales por la Pon!i(icia @ni3ersidad
&a!/lica del PerG: &andida!o a #ags!er en Derecho &i3il y &omercial en la @ni3ersidad Facional
#ayor de %an #arcos: c"rsando es!"dios de doc!orado en la misma casa de es!"dios. Pro(esor en las
(ac"l!ades de derecho de la @ni3ersidad &esar Valle7o Lima *s!e y la @ni3ersidad de A"'n"co. *s
Presiden!e del 5ns!i!"!o Per"ano de Derecho &i3il.

1
(r"!os na!"rales: ="e pro3ienen del bien sin in!er3enci/n h"mana: (r"!os
ind"s!riales: en c"ya percepci/n in!er3iene el hombre: y (r"!os ci3iles: ="e se
originan como consec"encia de "na relaci/n 7"rdica: es decir: "n con!ra!o.
Disponer es prescindir del bien: deshacerse de la cosa: ya sea 7"rdica o
(sicamen!e. @n ac!o de disposici/n es la ena7enaci/n del bien> o!ro es
hipo!ecario> o!ro: (inalmen!e: es abandonarlo o des!r"irlo. La disposici/n es la
(ac"l!ad de !rans(erir la propiedad: la (ac"l!ad de disponer no deri3a del
derecho de propiedad sino de la relaci/n de !i!"laridad o per!enencia.
La reivindicacin no es propiamente un atributo sino el eercicio de la
persecutoriedad: ="e es "na (ac"l!ad de la c"al goBa el !i!"lar de !odo derecho
real. *l poseedor: el "s"(r"c!"ario: el acreedor hipo!ecario: !odos p"eden
perseg"ir el bien sobre el c"'l recae s" derecho. Fo nos parece en!onces ="e
la rei3indicaci/n deba ser colocada en el mismo ni3el ="e los o!ros a!rib"!os:
los c"'les: en con7"n!o: con(ig"ran "n derec!o pleno y absoluto. FingGn o!ro
derecho real con(iere a s" !i!"lar !odos es!os derechos
1
.
"reemos #ue la reivindicacin se podr$ eercer cuando e%ista una
amena&a o a'resin al derec!o de propiedad o cuando se discuta su
titularidad, como en la prescripcin ad#uisitiva o los interdictos de recobrar
o de retener #ue se manifiestan en la defensa posesoria, de lo contrario el
propietario no podr$ eercer la reivindicacin, ya #ue solo 'enera
persecutoriedad sobre cual#uier persona #ue atenta (!abitante precario o
poseedor ile'itimo ) contra el derec!o de propiedad, se eercita la
reivindicacin en el momento preciso #ue el propietario se sienta o crea #ue
es amena&ado, por un sueto aeno a la situacin ur*dica entre el titular y la
propiedad y por ultimo si el propietario no se ve en la necesidad de defender
su propiedad ante la amena&a de un tercero creemos #ue no ser$ necesario
considerar como atributo de la propiedad a la reivindicacin debido a #ue
este atributo (reivindicacin) no seria constante y #ue solo se
perfeccionar*a en los momentos de eercer la persecucin del bien
consider$ndole un atributo relativo y no absoluto.
@n sec!or de La doc!rina nacional no compar!e los a!rib"!os cl'sicos de la
propiedad? el "so: dis(r"!e: disposici/n y rei3indicaci/n (2orge -3endaHo
sos!iene ="e la rei3indicaci/n no es "n a!rib"!o de la propiedad) +,EDD-
E."O/A, ,O0A. nos indica ="e el derecho de propiedad !iene "n con!enido
e6!enso: ="e le permi!e a s" !i!"lar e(ec!"ar "na amplia 3ariedad de
compor!amien!os sobre la cosa. %olo a !ra3,s de "n proceso de
abs!racci/n !ales compor!amien!os p"eden ser agr"pados y comprendidos por
(ac"l!ades espec(icas. Teniendo presen!e es!o Gl!imo: se p"ede a(irmar ="e
1
-V*FD-IO V-LD*J: 2orge. "di'o "ivil "omentado1 2or los "ien 3eores Especialistas: !omo V: Kace!a
2"rdica: 1 *d. 28839Lima. pp. 1049100.
2
Gnicamen!e (orman par!e del con!enido del derecho de propiedad las
(ac"l!ades de usar, disfrutar y modificar la cosa
2
.
La Doc!rina nos seHala c"a!ro carac!ers!icas de la propiedad? es un
derec!o real, un derec!o absoluto, un derec!o e%clusivo y un derec!o
perpetuo.
Todo sis!ema de derechos de propiedad debe c"mplir !res carac!ers!icas
para desarrollar la ("nci/n a la ="e ha sido llamado? Universalidad: !odos los
rec"rsos deben ser posedos por alg"ien: sal3o ="e sean !an ab"ndan!es ="e
p"edan ser cons"midos por c"al="iera sin necesidad de e6cl"ir a los dem's
(como seria: por e7emplo el caso del aire). *n o!ras palabras: !odos los
rec"rsos con cons"mo real deben ="edar ba7o "n derecho de propiedad.
Exclusividad: se debe garan!iBar 7"rdicamen!e la posibilidad de e6cl"ir a los
dem's del cons"mo y "so del bien en c"es!i/n. -s: los derechos de propiedad
solo aparecen c"ando los cos!os de lograr s" "so e6cl"si3o res"l!an
compensados por los bene(icios ="e el propio "so e6cl"si3o genera.
Transferibilidad? se re="iere ="e por medio de in!ercambios 3ol"n!arios los
rec"rsos pasen de s"s "sos menos 3aliosos a los m's 3aliosos
3
.
@n sec!or de la doc!rina sos!iene ="e en!re "n s"7e!o de derecho y "n bien
(m"eble o inm"eble) e6is!e "n relaci/n 7"rdica es!a posici/n ="edo obsole!a
y err/nea: sabemos ="e solo se p"ede hablar de relaci/n 7"rdica
$
en!re dos
s"7e!os de derecho as !enemos ="e el derecho de cr,di!o o de obligaci/n crea
"na relaci/n 7"rdica en!re el acreedor y el de"dor: lo mismo es el con!ra!o de
compra93en!a donde in!erac!Gan el 3endedor y el comparador.
Pero c"ando !enemos "n derecho real solo se crea "na situacin jurdica
en!re el !i!"lar y la cosa: es decir el !i!"lar !iene "n poder o atribucin sobre
la cosa y 7am's podra e6is!ir "n relaci/n 7"rdica en!re el bien o cosa con el
!i!"lar del bien: solo e6is!e "na si!"aci/n 7"rdica o "na a!rib"ci/n del
propie!ario sobre el bien del c"al e7erce "n poder 7"rdico pleno.
*l maes!ro D4E0 25"A0O nos dice Llos s"7e!os de !oda relaci/n 7"rdica
son siempre las personas en!re ="ienes la relaci/n se !raba o se es!ablece. @na
relaci/n 7"rdica es siempre "na si!"aci/n en la c"al se enc"en!ra dos o m's
2
*%&OC-R ROJ-%: +reddy. 3itos en 6orno al contenido del derec!o de 2ropiedad: *n? 5"s *! Veri!as: re3is!a
edi!ada por es!"dian!es de la (ac"l!ad de Derecho de la Pon!i(icia @ni3ersidad &a!/lica del PerG: aHo M5 FN 22: pp.
114. L i) La (ac"l!ad de disponer y la de gra3ar son mani(es!aciones concre!as del poder 7"rdico: ="e cons!i!"ye "na
si!"aci/n 7"rdica s"b7e!i3a dis!in!a del derecho s"b7e!i3o. *l poder de disponer y de gra3ar deri3a de la relaci/n de
!i!"laridad ="e "ne a "n s"7e!o de derechos con "n derecho s"b7e!i3o (en es!e caso: el derecho de propiedad).
ii) la (ac"l!ad de rei3indicar es "n mecanismo de !"!ela del derecho de propiedad: es!o es: "n ins!r"men!o ="e le
permi!e al !i!"lar del mismo eliminar las consec"encias nega!i3as deri3adas de la 3iolaci/n: por par!e de "n !ercero:
del deber 7"rdico general de no in3adir la es(era 7"rdica a7ena. *n !al sen!ido: la (ac"l!ad de rei3indicar no (orma
par!e del con!enido del derecho de propiedad.
3
TORR*% LOP*J: 2"an. An$lisis Econmico del Derec!o: *d. Tecnos %.-.: #adrid: 1104: p. $1.
$
V5D-L R-#5R*J: +ernando. 2rescripcin E%tensiva y "aducidad: Kace!a 2"rdica: Lima: 111.: p. 2). Lla
relaci/n 2"rdica: como hemos 3is!o: es el 3inc"lo es!ablecido en!re dos o mas personas: mien!ras ="e la si!"aci/n
2"rdica es la ="e se con(ig"ra en base a la relaci/n ="e 3inc"la a las personas y a s"s respec!i3os derechos s"b7e!i3os
o deberes 7"rdicos: pero de modo permanen!e o d"raderoO.
3
personas. Fo es admisible: en buena t7cnica ur*dica, utili&ar la idea de
relacin ur*dica para aludir a la situacin en #ue se encuentra una persona
respecto a una cosa: "na persona respec!o a "n l"gar o 3arias cosas en!re si.
La relaci/n 7"rdica es siempre relaci/n en!re personas
)
O.
8U5LLE,3O /O,DA nos indica ="e? i) derec!o real es "n poder
o (ac"l!ad ="e se !iene direc!amen!e sobre "na cosa> el !pico es la propiedad:
="e impor!a "n poder de seHoro: de goce y de disposici/n de la cosa> los
res!an!es derechos reales no son: en el (ondo: sino desmembramien!os de ella.
ii) derec!o personal, en cambio: es la (ac"l!ad ="e se !iene de e6igir de o!ra
persona el c"mplimien!o de "na obligaci/n> en o!ras palabras: es "na
3inc"laci/n 7"rdica: ="e "ne a dos personas (o gr"pos de personas) en 3ir!"d
de la c"al el de"dor debe sa!is(acer al acreedor la pres!aci/n debida
.
.
La doc!rina nos seHala la !eora de la obli'acin pasivamente universal
9
:
="e nos indica ="e la colec!i3idad o los in!egran!es de la sociedad: !ienen el
deber 7"rdico de respe!ar el derecho real: de la c"al s"rge "na obligaci/n de
no hacer ="e recae sobre la colec!i3idad.
- en!ender de /O,DA: sos!iene ="e no enc"en!ra "na raB/n por la c"al el
derecho ob7e!i3o no p"ede amparar "na relaci/n direc!amen!e es!ablecida
en!re "na persona y "na cosa: y el derecho rige relaciones en!re las personas:
p"es!o ="e s" campo de acci/n es precisamen!e la coe6is!encia h"mana. Pero
ello no se opone de modo alg"no a ="e pro!e7a cier!os bienes del hombre:
!eniendo en mira precisamen!e "na posible agresi/n por par!e de los dem's
indi3id"os. P as como hay "n derecho al honor: a la 3ida: e!c.: hay !ambi,n
"n derecho sobre los bienes ="e sir3en para la sa!is(acci/n de n"es!ras
necesidades econ/micas. QR", error hay en decir: en es!e caso: ="e e6is!e "na
relaci/n direc!a en!re el !i!"lar y la cosaS P es ="e: en e(ec!o: hay "na
3inc"laci/n direc!a en!re ambos: p"es!o ="e ning"na o!ra persona se in!erpone
ni p"ede legalmen!e in!erponerse en el "so y goce de la cosa.
Tampoco sa!is(ace la idea de la obligaci/n pasi3amen!e "ni3ersal como
carac!ers!icas de los derechos reales: p"es!o ="e el deber de respe!ar los
derechos ="e !ienen los miembros de "na colec!i3idad: e6is!e !an!o en el caso
)
DT*J9P5&-JO: L"s. +undamentos de Derec!o civil patrimonial: *d. Tecnos: #adrid: 1141: Vol"men 5: pp. $1
.
CORD- -. K"illermo. :3anual de Derec!o "ivil12arte 8eneral;: *d. -belardo Perro!: Cs. -ires: 111.. pp. 3)19
3.3.
4
5bidem. pp. 3.293.3. LLa concepci/n cl'sica de los derechos reales ha sido imp"gnada por Planiol. %os!iene el
il"s!re 7"ris!a (ranc,s ="e la idea de #ue los derec!os reales establecen una relacin directa entre una persona y una
cosa, es falsa por#ue una relacin de orden ur*dico no puede e%istir sino entre personas< esta es, afirma, una verdad
a%iom$tica y elemental para la ciencia del derec!o. P si se pro("ndiBa el an'lisis de los derechos reales: se 3era ="e
!ambi,n en ellos hay s"7e!o pasi3o: en!re los c"ales: como en los derechos personales: se es!ablecen la relaci/n
7"rdica. *n n"es!ro caso: los derechos obligados ser'n !odos los in!egran!es de la sociedad: ="e !ienen el deber de
respe!ar el derecho real: de abs!enerse de !odo hecho ="e lo per!"rbe> es: p"es: "n obligaci/n de no hacer ="e pesa
sobre el res!o de la colec!i3idad y ="e por ello p"ede llamarse pasi3amen!e "ni3ersal. De ah se desprende ="e la
di(erencia en!re derechos reales y personales no es esencial: sino ="e se !rad"ce solamen!e en lo sig"ien!e? mien!ras
="e en es!os Gl!imos el s"7e!o pasi3o es de!erminado: en los primeros es inde!erminadado y de n"mero ilimi!ado.
$
de los derechos reales como en el de los personales: y a"n en los de car'c!er
e6!rama!rimonial.
+inalmen!e: es!a concepci/n s"pone poner el acen!o en algo ="e es
comple!amen!e sec"ndario en los derechos reales> por="e lo esencial y
carac!ers!ico de es!os no es la obligaci/n pasi3a ="e el res!o de la sociedad
!iene de respe!arlos: sino el poder de goce y disposici/n ="e se reconoce al
!i!"lar sobre la cosa
0
.
*l derecho de cr,di!o o de obligaci/n crea "na relaci/n 7"rdica en!re el
acreedor y el de"dor. *n cambio: el derecho real solo crea "na si!"aci/n
7"rdica en!re el !i!"lar y la cosa
1
.
%e emplea en dos sen!idos "no impropio y o!ro rig"roso> en el primero: se
re(iere: en general: a los bienes y derechos pa!rimoniales. &"ando se habla
en!onces de propiedad: se al"de a !odo a="el o c"al="iera de ellos.
*n el seg"ndo: signi(ica "no de los derechos pa!rimoniales sobre bienes? el
m'6imo posible. *n es!e sen!ido la propiedad p"ede ser de(inida como el
poder 7"rdico pleno sobre "na cosa: poder en c"ya 3ir!"d es!a Uen principio9
="eda some!ida direc!a y !o!almen!e (es decir en !odos s"s aspec!os y
"!ilidades ="e p"eda proporcionar) a n"es!ro seHoro e6cl"si3o
18
. &on lo ="e
sos!enemos ="e en!re "na persona y "n derecho real e6is!en "na si!"aci/n
7"rdica: relaci/n de dependencia del bien a (a3or de la persona: y la po!es!ad
="e !iene el s"7e!o del derecho real sobre la cosa o el bien.
. DERECHOS REALES ! DERECHOS OBLI"ACIONALES
Los derechos pa!rimoniales se dis!ing"en en dos gr"pos derechos reales y
derechos de obligaci/n (cr,di!o) es necesario indicar alg"nas ideas ="e nos
ay"daran a di(erenciar es!os derechos pa!rimoniales> los glosadores di3idieron
en ius in rem y el ius in personam: bas'ndose en la oposici/n ="e haba
(orm"lado el Derecho romano en!re el actio in rem y el actio in personam es
="e se dis!ing"e en!re derechos reales y derechos de obligaci/n.
*n los derechos reales: el ob7e!o del derecho lo cons!i!"yen los bienes y las
cosas: mien!ras ="e en los derechos de obligaci/n el ob7e!o del derecho lo
cons!i!"yen las pres!aciones a7enas en c"an!o p"edan proporcionar "na cier!a
"!ilidad al acreedor. 5g"almen!e: los derechos reales giran alrededor del
derecho de propiedad y s"s desmembraciones: y la relaci/n es en!re el s"7e!o
al ="e corresponde el derecho y el bien ob7e!o de el: mien!ras ="e en los
derechos de obligaciones la relaci/n es de persona a persona: en!re s"7e!o
0
5bidem. pp. 3...
1
L- P@*FT* L-V-LL*: #an"el. Estudios sobre El "ontrato de "ompraventa: Kace!a 2"rdica: Lima: 1111: p.
11.
18
-LC-L-D*2O: #an"el. Derec!o "ivil 5, 6omo 555, Derec!o de /ienes: Vol. 5. Carcelona> Librera Cosh 3V. *d.
1144: pp. 2$392$).
)
ac!i3o o acreedor: y s"7e!o pasi3o: o de"dor> por lo !an!o: la relaci/n con las
cosas es siempre indirec!a a !ras!es de las personas comprendidas en la
pres!aci/n: son derechos de na!"raleBa !ransi!oria: p"es la (ac"l!ad
correspondien!e a ella se ago!a al hacerse e(ec!i3a: mien!ras ="e las
(ac"l!ades correspondien!es a "n deber 7"rdico dis!in!o al obligacional no se
ago!a por s" "so normal.
Las consec"encias ="e se deri3an de los derechos reales y de los derechos
de obligaci/n son !ambi,n dis!in!as. -s: la perdida de la cosa en los derechos
de propiedad impor!a la e6!inci/n del derecho: lo c"al no s"cede en !odos los
casos c"ando se !ra!a de los derechos de obligaci/n: por c"an!o ellos s"bsis!en
!ras(orm'ndose en la indemniBaci/n de daHos y per7"icios. *l derecho real
!iene en!re s"s a!rib"!os la persec"ci/n (rei persecutoria) mien!ras el de las
obligaciones no. de o!ro lado: el derecho obligacional p"ede consis!ir en "n
dar: hacer o no hacer: y el derecho real da nacimien!o a "na obligaci/n de no
hacer (de los dem's) de car'c!er "ni3ersal.
+inalmen!e: debe des!acarse ="e los derechos reales son oponibles a !odos
(er'a omnes) y los derechos de obligaci/n se carac!eriBan 7"s!amen!e por lo
con!rario: ya ="e son oponibles Gnicamen!e a "n s"7e!o de!erminado:
especi(ico. De all ="e a los primeros se les llama absol"!os: y a los seg"ndos
rela!i3os
11
.
#. LA TEOR$A DEL TITULO ! MODO.%
Fo se p"ede de7ar de hablar de derechos reales ni m"cho menos de
Transmisi/n de propiedad 5nm"eble en n"es!ra legislaci/n sin de7ar de
mencionar y e6plicar la impor!ancia de la !eora del !i!"lo y el modo mo!i3o
por lo c"al es necesario conocer la de(inici/n de !i!"lo y modo: los c"ales son
legados del derecho romano y son n"merosos sis!emas 7"rdicos y
legislaciones ="e adop!aron la mencionada !eora. Recalcamos ="e es!os
concep!os ser'n mencionados desde di3ersas concepciones de a"!ores
doc!rinales nacionales y e6!ran7eros d"ran!e la e6!ensi/n del presen!e !raba7o.
Titulo (palabra "!iliBada a=": no en el sen!ido de doc"men!o: sino en el de
fundamento ur*dico) es el ac!o (por e7emplo: compra3en!a) por el ="e se
es!ablece la 3ol"n!ad de ena7enaci/n (ad="isici/n para la o!ra par!e) del
derecho
12
> y el Modo: es el ac!o (consis!en!e: como he dicho: en la en!rega:
con animo de !ransmi!irlo: de la posesi/n del derecho c"ya ena7enaci/n se
es!ableci/) por el ="e se realiBa e(ec!i3amen!e la ena7enaci/n por el
!ransmi!en!e: ="e es ad="isici/n para el ad="irien!e.
%in modo s"bsig"ien!e: el titulo es ins"(icien!e para prod"cir la
ad="isici/n del derecho real y sin !i!"lo pre3io: la en!rega (el modo) no
11
+*RR*RO &O%T-: RaGl. "urso de Derec!o de las Obli'aciones: *d. Kri7ley: Lima: 3era. *d. 288$: pp. 091.
12
-LC-L-D*2O: #an"el: Ob. &i!. pp. 1309131.
.
!rans(iere (hacer ad="irir al ="e la recibe) el derecho real. Por e7emplo: si no
h"bo an!eriormen!e con!ra!o de compra3en!a: pero se en!rega la cosa: el ="e
la recibe ad="iere s" posesi/n (ya ="e es!a es la !enencia e(ec!i3a de la
misma: y esa la ha recibido): pero no se con3ier!e en d"eHo (no ad="iere la
propiedad? derecho real).
D=E0 25"A0O: sos!iene ="e la !radici/n por si sola no sir3e para
!ransmi!ir el dominio: p"es la en!rega o la !rans(erencia de la posesi/n es en si
misma "n ac!o incoloro y ambig"o: al ="e solo do!a de sen!ido el negocio
7"rdico an!eceden!e celebrado por las par!es: ="e 7"s!i(ica la !ransmisi/n
13
.
El titul es el ac!o del c"al (l"ye la obligaci/n de ena7enar "n inm"eble
de!erminado y el modo de !rans(erencia
1$
: para noso!ros el !i!"lo es la ("en!e: la
ca"sa 7"rdica del con!ra!o del c"al deri3a "na de!erminada obligaci/n y el
modo la consec"encia ="e seria la !rans(erencia de propiedad.

*l proceso ad="isi!i3o se prod"ce: p"es en dos e!apas. *n la primera:
como consec"encia del Ti!"lo: el ("!"ro ad="irien!e recibe ya "n derecho de
cr,di!o a ="e el ("!"ro !ransm!en!e le !rans(iera el derecho real de ="e se !ra!e.
%e es!a en!onces en el campo del derecho de obligaciones. @no p"ede e6igir y
el o!ro debe realiBar "na pres!aci/n? la cond"c!a ="e consis!e en !ransmi!ir el
derecho real. *n la seg"nda e!apa: el ena7enan!e c"mple s" obligaci/n: ="e
consis!e en realiBar el modo o ac!o !ransmi!ido del repe!ido derecho
1)
.
La doc!rina per"ana se enc"en!ra di3idida en dos sectores? uno de ellos
opina ="e el sis!ema per"ano de ad="isici/n de la propiedad es!a ar!ic"lado en
la aplicaci/n de la !eora del !i!"lo y el modo para el caso de los bienes m"ebles
y la aplicaci/n del principio de la !ransmisi/n solo consensus para el caso de
los bienes inm"ebles> el otro sec!or sos!iene ="e !an!o para el caso de los bienes
m"ebles como para el de los bienes inm"ebles debe aplicarse la !eora del !i!"lo
y el modo
1.
.
13
DW*J9P5&-JO: L"s. +undamentos del Derec!o "ivil 2atrimonial: #adrid 1103. *d. Tecnos %.-.: Vol. 55: pp.
.$09.$1. Les necesaria: p"es: la y"6!aposici/n de dos elemen!os en algo ="e se p"ede considerar como "n s"p"es!o
comple!o de (ormaci/n s"seci3a? el con!ra!o an!eceden!e y el !raspaso posesorio. %olo la y"6!aposici/n de ambos
elemen!os: c"ando ambos ac!os 7"rdicos e6is!en y son 3alidos: de!ermina la !ransmisi/n. %i Gnicamen!e ha e6is!ido el
primero: habr' en!re las par!es "na simple relaci/n con p"ro 3alor obligacional. %e ha e6is!ido traditio, pero no habr'
e6is!ido "na 3erdadera !ransmisi/n de la propiedad: de modo ="e el !riden!e sig"e siendo propie!ario: el accipien!e no
habr' llegado a serlo n"nca y el primero podr' e7erci!ar "na acci/n real reen3idica!oria: !an!o (ren!e a los posibles
poseedoresO (s"b. ad="irien!es de es!e).
1$
V*K- #*R*: P"ri. (ideas 3er!idas al a"!or en correspondencias por mail) L="e la ley en mi concep!o: el propio
ar!. 1$1 ="e !oma como !i!"lo el ac!o y la ley ="e ac!Ga como mecanismo de !ransmisi/n de la !i!"laridad. Por
s"p"es!o: e6is!en e6cepciones como es el caso de la 3en!a de bienes gen,ricos o de bienes a7enos: por e7emplo: ="e
impiden ="e la ley a!rib"ya "n e(ec!o real al ac!o del c"al s"rge la obligaci/n.
1)
-LC-L-D*2O: #an"el. Op. &i!. T. 555: Vol. 5: pp. 1309131.
1.
L- P@*FT* L-V-LL*. #an"el: Estudios sobre El "ontrato de "ompraventa: Kace!a 2"rdica: Lima: 1111: pp.
2392$. *l primer sec!or arg"men!a ="e !oda obligaci/n se c"mple median!e la e7ec"ci/n de "na pres!aci/n: ="e es "n
compor!amien!o o ac!i3idad del de"dor y ="e el ar!ic"lo 1$1 el c/digo ci3il: al es!ablecer ="e la ad="isici/n del
derecho de propiedad de "n inm"eble de!erminado no re="iere de la cond"c!a del de"dor Ucomo se necesi!a en
cambio para la !ransmisi/n del derecho de propiedad de "na cosa m"eble9 debe ser en!endido en el sen!ido ="e esa
!ransmisi/n no deri3a del c"mplimien!o de "na obligaci/n sino ="e emana direc!amen!e del con!ra!o: sin ="e sea
necesario el e6pedien!e de crear "na obligaci/n: (Tesis sos!enida por A"go +orno) y o!ra posici/n es la de sos!ener
="e en la compra3en!a inmobiliaria el comprador se con3ier!e en propie!ario por haberse per(eccionado s"
4
*n los bienes m"ebles se es!ablecen ="e si es posible la celebraci/n de
dicho !ipo de con!ra!o: en !an!o la !rans(erencia de propiedad inm"eble opera en
dos momen!os? "no ="e re(iere al !i!"lo (#ue 'enera el efecto obli'atorio) y
o!ro ="e se prod"ce con el modo (#ue transfiere la propiedad): es as ="e no
res"l!ara necesario ="e en el momen!o de la s"scripci/n del !i!"lo el 3endedor
sea propie!ario: lo ="e si ser' indispensable al momen!o de la !radici/n
14
.
>U8O +O,NO: nos il"s!ra: como se sabe: en el derecho romano e6is!a
"na clara separaci/n en!re lo ="e hoy se conoce como el !i!"lo y el modo. El
titulo era la ustificacin ur*dica en cuya virtud se sustentaba un
despla&amiento patrimonial, y el modo el mecanismo establecido por el derec!o
para producir tal despla&amiento
?@
.
&. SISTEMAS CONTEMPOR'NEOS DE TRASFERENCIA DE
PROPIEDAD.%
*n el derecho occiden!al con!empor'neo e6is!en dos grandes sis!emas de
!rans(erencia de propiedad: a saber? el sistema de la unidad del contrato y el
sistema de la separacin del contrato. *l primer sis!ema se carac!eriBa por e6igir
la celebraci/n de "n solo negocio 7"rdico en el c"al reposan las 3ol"n!ades del
!rans(eren!e y del ad="iren!e dirigidas a pro3ocar la !rans(erencia de la propiedad.
*l seg"ndo sis!ema: en cambio: se carac!eriBa por e6igir dos negocios 7"rdicos:
"no obligacional y o!ro disposi!i3o: en los ="e: con dis!in!as carac!ers!icas y
consec"encias: reposan las 3ol"n!ades del !rans(eren!e y del ad="irien!e dirigidas
a pro3ocar la !rans(erencia de la propiedad
11
.
4 !" #istema de Unidad del $ontrato
4 !!" #istema Transmisivo de la causa %nica.9 R"e es!ablece ="e
el con!ra!o es la ("en!e direc!a del e(ec!o !rasla!i3o de la propiedad por lo
c"al no re="iere del modo ="e haga p"blica la ad="isici/n de la propiedad>
es decir el solo consen!imien!o (simple ac"erdos de 3ol"n!ades) es la
ca"sa del nacimien!o del derecho del n"e3o propie!ario> en e(ec!o en los
denominados sis!emas de ca"sa Gnica: al rep"!arse a la 3ol"n!ad s"(icien!e
para 9prod"cir la m"!aci/n 7"rdico9real: p"ede a(irmarse ="e el con!ra!o
adicionalmen!e a ="e p"eda prod"cir e(ec!os obliga!orios9 es!a en la
ad="isici/n (!esis 2acX Cigio).
14
C*LTR-F P-&A*&O: 2orge. La 5neficacia del Acto Aur*dico: *n? &"adernos 2"rispr"denciales: Kace!a 2"rdica:
-Ho? 1 Fro. .: p. ..
10
+ORFO +LOR*J: A"go. El "ontrato con Efectos ,eales: *n? 5"s *! Veri!as: re3is!a edi!ada por es!"dian!es de la
(ac"l!ad de Derecho de la Pon!i(icia @ni3ersidad &a!/lica del PerG: FY. 4: Lima 1113: pp.41. (44904).
11
*%&OC-R ROJ-%: +reddy. El "ontrato y los Efectos ,eales: *n? 5"s *! Veri!as re3is!a edi!ada por es!"dian!es de
la (ac"l!ad de Derecho de la Pon!i(icia @ni3ersidad &a!/lica del PerG: aHo M555 FN 2): pp. $..
0
capacidad de prod"cir e(ec!os reales. Dentro de este sistema encontramos
el si'uiente sub. .istema.
4!2" #istema consensual o espiritualista& Vir!"d del c"al solo el
consen!imien!o de las par!es hace propie!ario al comprador> es decir se
e6presa en s" mas la!o grado la a"!onoma de la 3ol"n!ad (!oy autonom*a
privada) es a="ella posibilidad ="e !iene la persona como poder de
a"!orreg"laci/n o a"!orreglamen!aci/n: de creaci/n de precep!os pri3ados
de cond"c!a para e7ercer (ac"l!ades y con(ormar relaciones 7"rdicas por la
sola decisi/n del indi3id"o: para e7ercer derechos s"b7e!i3os o ac!"ar a
!ra3,s de la idea del negocio 7"rdico
28
.
5nspirados en es!e sis!ema "bicamos? al sis!ema i!aliano (ar!ic"lo
134. de s" &/digo &i3il): el sis!ema (ranc,s (ar!ic"lo 1130 de s" &.&.): el
sis!ema por!"g",s (ar!ic"lo $80 de s" &.&.): el sis!ema me6icano (ar!ic"lo
281$ de s" &.&.): el sis!ema 3eneBolano (ar!ic"lo 11.1 de s" &.&.).
42" #istema Transmisivo de doble causa& Fos indica ="e el
con!ra!o no es s"(icien!e para generar la !rans(erencia de propiedad y ="e
necesariamen!e re="iere "n signo o modo de recognoscibilidad social c"ya
(inalidad consis!a en p"blici!ar a la colec!i3idad de la ad="isici/n del
derecho de propiedad. Los denominados sis!emas !ransmisi3os de doble
ca"sa: consideran a la 3ol"n!ad ins"(icien!e para prod"cir e(ec!os reales:
es!os solo p"eden prod"cirse a !ra3,s de Lac!os de disposici/nO. *n la
!eora de la doble ca"sa: el ac!o ="e crea la relaci/n obliga!oria se
denomina Lac!o de obligaci/nO: L!i!"loO o Lca"sa remo!aO (e7. *l con!ra!o
de compra3en!a). *l ac!o ="e prod"ce el e(ec!o real es el Lac!o de
disposici/nO: LmodoO o Lca"sa pr/6imaO: por medio de es!e la si!"aci/n
s"b7e!i3a sale del pa!rimonio del !ransmi!en!e e ingresa al del ad="irien!e
(e7. La !radici/n: la inscripci/n: e!c.
21
.). Den!ro del presen!e sis!ema
!enemos los sig"ien!es s"bsis!emas.
422 #istema 'eal o de Tradicin o #istema de la unin del titulo
y el modo&, Reconocido en n"es!ro sis!ema 7"rdico para la !rans(erencia
de bienes m"ebles> los pases ="e se acogen a es!e sis!ema son? el sis!ema
espaHol (-r!s. .81 y 181) del s" &.&.): el sis!ema argen!ino (-r!s. )44:
2)2$: 2.81 y 2.81 de s" &.&.): el sis!ema c"bano (ar!. 140 de s" &. &.) y
solo para la !ransmisi/n de ="e bienes recoden es!e sis!ema: el sis!ema
chileno -r!s. .48 y .0$ de s" &.&.): el sis!ema ec"a!oriano (-r!s. 4$8 y
4)$ de s" &.&.) y el sis!ema per"ano (-r!. 1$4 de n"es!ro c/digo ci3il
3alido para m"ebles).
28
V*K- #*R*: P"ri. "ontratos de "onsumo: Kri7ley9Lima9PerG. 2881. p. 24.
21
+*RF-FD*J &R@J: Kas!/n: La Obli'acin de enaenar y el sistema de transferencia de la 2ropiedad inmueble
en el 2erB. *n? Themis9Re3is!a de Derecho FY. 38. Lima. 111$. pp. 1.8. Len la !eora de la doble ca"sa el Lac!o de
obligaci/nO (!i!"lo) y el Lac!o de disposici/nO (modo) son dos ac!os dis!in!os pero dependien!esO.
1
42( #istema 'e)istral $onstitutivo no $onvalidante& *n es!e
sis!ema el regis!ro no es con3alidan!e p"es!o ="e de operar "n de(ec!o en
la 3alideB del ac!o o con!ra!o (ca"sal) el ac!o del regis!ro !ambi,n
res"l!ara ine(icaB es!r"c!"ral o in3alido. *s!e sis!ema es adop!ado solo
para inm"ebles por el sis!ema brasileHo (ar!. .4. de s" &.&.).
4 (" El #istema de #eparacin del $ontrato& *l sis!ema de separaci/n
!"3o s" origen en la re3isi/n cri!ica a la ="e ("e some!ida en Alemania del
si'lo C5C
DD
la !eora del !i!"lo y el modo: es!e sis!ema pos!"la de la
separaci/n de los con!ra!os: es decir e6is!en dos con!ra!os o ac!os
7"rdicos: "no ="e prod"ce los e(ec!os obliga!orios y o!ro ="e genera la
!rans(erencia de la propiedad. De ac"erdo al sis!ema recogido en el CKC:
los negocios obligacionales ="edan absol"!amen!e separados de los
negocios de disposici/n. Los primeros crean los 3nc"los de obligaci/n
="e sir3en de ("ndamen!o o base para la !rans(erencia de propiedad. Los
seg"ndos por s" par!e: acompaHados de la inscripci/n regis!ral (c"ando se
!ra!a de inm"ebles) o de la en!rega (c"ando se !ra!a de m"ebles): son los
="e prod"cen la re(erida !rans(erencia: el sis!ema de separaci/n del
con!ra!o s"pone: en!onces: la conc"rrencia de dos negocios 7"rdicos y de
"n ac!o e7ec"!i3o real
23
.
-s: a pesar ="e el ac!o 7"rdico generador de e(ec!os personales
("ese in3alido el ac!o del regis!ro res"l!ara plenamen!e e(icaB es!r"c!"ral.
*s!e sis!ema es conocido como el sis!ema de !rans(erencia de propiedad
regis!ral con3alidan!e: dado ="e se prod"ce "na s"er!e de con3alidaci/n
del 3icio ca"sal al con!in"ar el ad="irien!e del bien con el derecho de
propiedad. @bicamos den!ro del sis!ema de %eparaci/n del &on!ra!o dos
sis!emas? *l %is!ema Regis!ral &ons!i!"!i3o y *l %is!ema Real -bs!rac!o.
+inalmen!e: en lo ="e respec!a al gr"po de sis!emas !ransmi!idos de ca"sa
abs!rac!a: acogen para inm"ebles: el sis!ema regis!ral cons!i!"!i3o
con3alidan!e? el sis!ema alem'n (ar!c"lo 043: 5 par!e: CKC): el sis!ema
s"iBo (ar!ic"lo 141) de s" &/digo &i3il) y el sis!ema Torrens a"s!raliano.
(. SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
&
.%
22
*%&OCR- ROJ-%: +reddy. El contrato y los Efectos reales Ob. &i!. pp. $1. Len la -lemania del siglo
MM5 a"n !enia apogeo la !eora del !i!"lo y el modo: ="e haba hacho s"ya la primera in!erpre!aci/n y ="e
e3iden!emen!e haba debili!ado a la 3ie7a traditio romana. &on la prom"lgaci/n del "ode : es!a "l!ima
s"(ri/ "n mayor debili!amien!o: en !an!o ="e ("e e6presamen!e eliminada como re="isi!o para ="e se
prod"Bca la !rans(erencia de propiedad
23
L-R*FJ: Zar!. Derec!o de Obli'aciones: #adrid? Re3is!a de Derecho Pri3ado. &i!ado por
*%&OC-R ROJ-%: +reddy: *l &on!ra!o y los *(ec!os Reales: Ob. &i!. pp. )8.
2$
C*LTR-F P-&A*&O: 2orge. E%orci&ando el espiritualismoE re'istro vs. "onsenso en la transferencia de
propiedad inmobiliaria. *n? Dialogo con la 2"rispr"dencia. FY 30. 2881. pp.0190). Llos sis!emas de !rans(erencia de
propiedad e6is!en!es en la doc!rina han sido re"nidos: cl'sicamen!e: en !res grandes sis!emas? el sis!ema romano de
!rans(erencia de propiedad o de la !radici/n> b) el sis!ema espiri!"alis!a o (ranc,s> y: c) el sis!ema alem'n o del
regis!ro.
18
(.1 EL SISTEMA ROMANO.%
*l 5l"s!re y recordado #aes!ro 3AC A,5A.1.">,E5/E, 2E0E6: nos
menciona ="e en Roma: primi!i3amen!e e6is!an !res modos de !ransmisi/n de la
propiedad? (i) la mancipatio y (ii) la in ure cessio para las res mancipi y la (iii)
traditio para las res nec mancipi.
%egGn &ayo: eran res mancipi las cosas mas preciosas? Llos ("ndos y cosas
si!"adas en 5!alia: los escla3os y animales ="e es cos!"mbre domar por el c"ello o
por el lomo: por e7emplo : los 3ac"nos: los caballos: las m"las y los asnos>
!ambi,n las ser3id"mbres r"s!icas
2)
.
*ran res nec namcipi: en cambio: las o!ras cosas? s"mas de dinero:
animales sal3a7es: la mancipa!io: ="e se empleaba para la ena7enaci/n de las res
mancipi: era "n ac!o (ormal celebrado en presencia de c"ando menos cinco
!es!igos Len "na balanBa: las librepens: ="e deberan lle3ar los con!ra!an!es: se
pesaba "n ob7e!o represen!a!i3o del ob7e!o del con!ra!o y del o!ro pla!o se
colocaba "n pedaBo de cobre: por e7emplo: ="e simboliBaba el pago: adem's
deban pron"nciarse (ormas sacramen!ales a (in de ="e se en!endiese
ma!erialiBada la ad="isici/n.
La in ure cessio "!iliBada !ambi,n para la !rans(erencia de las res
mancipi, era ig"almen!e "n ac!o (ormal: pero se celebraba delan!e del Pre!or. *s!e
modo implica "na rei3indicaci/n sim"lada. *n e(ec!o: el ad="irien!e alegaba la
propiedad del bien an!e el pre!or y el ena7enan!e se allanada a ello. La tradittio
(!radici/n) era empleada para alinear las res nec mancipi. %"pona la en!rega
(sica del bien: de comGn ac"erdo en!re el trasdens (el ="e en!rega la cosa) y el
accipiens (el ="e la recibe)
2.
.
*n Roma la 3ol"n!ad ni la obligaci/n
24
podan !ransmi!ir por si sola la
propiedad: para ="e es!o oc"rriera: era necesaria la presencia de "n ac!o e6!erior:
sea (ormal (como la mancipatio o la i"re cessio) o ma!erial (como la traditio) con
el !ransc"rso del !iempo: los ac!os (ormales en!raron en crisis: de modo ="e en
cier!o momen!o la !rans(erencia de propiedad Gnicamen!e opero a !ra3,s de la
traditio
D@
.
2)
-R5-%9%&A*R*5C*R P*%*T: #'6. E%7'esis: Tomo 5V: Kace!a 2"rdica: 1110: pp. 384.
2.
-R5-%9%&A*R*5C*R P*J*T: #'6. Ob. &i!. pp. 380.
24
O%T*RL5FK P-ROD5: +elipe9 &-%T5LLO +R*PR*: #ario. 6ratado de las Obli'aciones: Ciblio!eca para leer el
&/digo &i3il: Vol. 5 MV5: primera par!e: Tomo 5: pp. 3419342. Lel 3endedor no se obliga a hacer al comprador
propie!ario: a menos ="e e6is!iera es!ip"laci/n hacer al comprador propie!ario: amenos ="e e6is!iera es!ip"laci/n
(ormal> s" obligaci/n se limi!aba a hacerle !ener la cosa 3endida: es decir: a probarle la paci(ica posesi/n a !i!"lo de
propie!arioO (*n Roma y el an!ig"o Derecho +ranc,s: la 3en!a no !enia por e(ec!o: de par!e del 3endedor: sino el de
crear con!ra el la obligaci/n de proc"rar al comprador el libre dis(r"!e de la cosa: y no la propiedad misma).
20
&@*F- &-%-%: #a!ilde. +uncin del 2oder de Disposicin en los .istemas de 6ransmisin Onerosa de
Derec!os ,eales. Carcelona? Cosch: 111.. pp.$2 y $3. &i!ado Por? *%&OC-R ROJ-%: +reddy. El "ontrato y los
Efectos ,eales: Ob. &i!. pp. $.9$4. La di(erencia de la mancipatio o de la in iure cessio: ="e s"pona la e6is!encia de
"na 3ol"n!ad dirigida a !rans(erir la propiedad: la traditio no s"pona necesariamen!e la e6is!encia de !al 3ol"n!ad:
p"es poda ser3ir !ambi,n para !rans(erir o!ros derechos reales ("so): en !al sen!ido a e(ec!os ="e la traditio p"diera
pro3ocar la !rans(erencia de propiedad: se e6igi/ ="e la misma es!"3iese acompaHada de "n animus especi(ico (
animus trasferendi et accepiendi dominii): ="e demos!rare la 3ol"n!ad del tradens y del accipiens de !rans(erir y
11
*n Roma los con!ra!os no !rans(eran n"nca la propiedad: la !ransmisi/n
de lo derechos reales sobre las cosas y: par!ic"larmen!e: el dominio: re="era no
solo el consen!imien!o de las par!es: sino !ambi,n la !radici/n: es decir la en!rega
ma!erial de la cosa. %e dis!ing"a as en!re el con!ra!o propiamen!e dicho y la
!ransmisi/n del derecho real. Para el primero: bas!aba el ac"erdo de 3ol"n!ades>
para la seg"nda era necesaria la !radici/n. La !radici/n obedeca a "na raB/n de
p"blicidad> se par!a del concep!o de ="e in!eresando los derechos reales a !oda la
com"nidad: la !ransmisi/n de ellos deba mani(es!arse por carac!eres 3isibles y
pGblicos: ya ="e no es posible pedir el respe!o de derechos ="e no se conocen. *n
s"ma: el derecho romano comprendi/ la impor!ancia de la p"blicidad en ma!eria
de derechos reales y arbi!ro es!a (orma de p"blicidad ="e es la en!rega de la
cosa
21
.
&oncl"imos con mencionar ="e en Roma los con!ra!os no !rans(eran
n"nca la propiedad y era necesario "n ac!o ma!erial como en la mancipatio: en la
cessio in ure: en la traditio "s"capi/n: la !ransmisi/n de la propiedad inm"eble
se e7erca primero con el !i!"lo y l"ego con el modo.
La separaci/n del con!ra!o en dos momen!os en Roma
38
: no ("e por "n
simple capricho: la raB/n se 7"s!i(icaba de es!ablecer "n mecanismo ob7e!i3o de
p"blicidad sobre la !ransmisi/n del derecho. @na p"blicidad ="e permi!e conocer
a la com"nidad de las !rans(erencias de propiedad realiBadas.
(.. EL SISTEMA FRANCES.%
%egGn el c/digo (ranc,s de 108$: &/digo Fapole/nico !rascenden!al en las
legislaciones ci3iles hispanoamericanas: nos ndica ="e la propiedad de los
inm"ebles se !rans(iere como e(ec!o de la es!ip"laci/n: del consenso (consensus)>
la obligaci/n de en!regar se rep"!a idealmen!e e7ec"!ada> La !radici/n ="e res"l!a
l"ego del pac!o es "n acon!ecimien!o ="e no !rans(iere el dominio: sino solo de
poner al ad="irien!e en ap!i!"d de ser3irse del bien. La obligaci/n nace y m"ere
sin sol"ci/n de con!in"idad> hay por e6presarlo "n modo: "na !radici/n de
derecho implci!a: la con3enci/n pone los riesgos del bien a cargo del acreedor
con3er!ido en propie!ario por el solo consen!imien!o.
*l sis!ema consens"al par!e de la base de ="e el derecho real nace
direc!amen!e del mero consen!imien!o de las par!es ="e con!ra!an
31
. -s podemos
mencionar ="e para el !ransmisor de los derechos reales: bas!a el solo con!ra!o
ad="irir: respec!i3amen!e: la propiedad de la cosa. -paren!emen!e: sin embargo: !ambi,n se e6igi/ ="e la traditio
es!"3iese precedida de "na iusta causa: es!o es: de "na 7"s!i(icaci/n del animus en c"es!i/n: ="e de7ara claro el
mo!i3o por el c"al se realiBaba la !rans(erencia de propiedad? pro emptio: pro donatio.
21
CORD-: K"illermo -. 3anual de Derec!os ,eales: *d. Perro!: Cs. -ires: &"ar!a *d. pp. 112.
38
+ORFO +LOR*%: A"go. Ob.&i!. pp. 08. La par!ir de 2"s!iniano se amplia el concep!o de contractus para
comprender no solo a los ac"erdos bila!erales cons!i!"!i3os de obligaci/n sino !ambi,n a los ac"erdos bila!erales ="e
cons!i!"yen o !rans(ieren derechos reales: pero ad3er!ido el di(eren!e e(ec!o ="e prod"cen ambos !ipos de ac"erdo en
c"an!o ="e "nos cons!i!"yen la ca"sa de la a!rib"ci/n: se acen!Ga en el derecho comGn la necesidad de man!enernos
di(erenciados y se designa a los primeros con el nombre de titulus ad#uirendi y a los seg"ndos con el de modus
ad#uirendi;.
12
(convencin): sin necesidad de la !radici/n (entre'a)> las !rans(erencias de bienes
!ienen l"gar por el simple consen!imien!o.
*l consen!imien!o 3iene a reemplaBar la !radici/n: p"es las par!es
en!ienden ="e se realiBa la !radici/n c"ando as se obligaron. De es!a manera: el
sis!ema (ranc,s considera ="e 3ender es ena7enar: y 2LAN5OL: dice ="e ambas
nociones eran m"y dis!in!as en la an!ig[edad: y ="e hoy se con("nden
32
: el
comprador pasa a ser propie!ario y acreedor al mismo !iempo: acreedor den!ro de
la relaci/n obliga!oria y propie!ario por la misma raB/n: sin mas: no es necesario
o!ro re="isi!o mas ="e la 3ol"n!ad de las par!es con!ra!an!es.
Los hermanos 3A.EAUD: sos!ienen di3ersas disposiciones del &/digo
&i3il a(irman el principio de la !ransmisi/n :solo cosensus; (por el simple
consen!imien!o): la 3ol"n!ad: !oda poderosa para crear obligaciones: es !odo
poderosa ig"almen!e para prod"cir: sin ning"na (ormalidad ni !radici/n:
!ransmisi/n de derechos reales: el contrato adem*s de su efecto obli)atorio,
posee un efecto real> la compra3en!a: por e7emplo: no solo crea obligaciones
en!re las par!es: sino ="e el !ransmi!e al comprador la propiedad de la cosa
3endida
33
.
La en!rega es impor!an!e: pero es!a en!rega no !ransmi!e el derecho real: la
en!rega se 7"s!i(ica no para ad="irir o !ransmi!ir el derecho: sino por="e es!e ha
sido ya !ransmi!ido o ad="irido: es !radicional la opini/n de AL/ALADEAO: al
sustentar +ue la entre)a es un simple traspaso posesorio y no una tradicin
(4
(en!rega de la posesi/n con animo de !rans(erir el derecho de la cosa): con ello
dem"es!ra ="e en le sis!ema (ranc,s: "no es propie!ario con el solo
consen!imien!o : y ="e la en!rega de la propiedad es "n simple !raspaso posesorio
del bien: con el (in de ="e le propie!ario p"eda e7ercer s"s po!es!ades de
propiedad sobre el bien.
*l &/digo &i3il +ranc,s !omando como base el principio de la 3ol"n!ad:
considera ="e el simple ac"erdo en!re las par!es es s"(icien!e para ="e se realice
la !ransmisi/n de la propiedad
3)
.
La 3ol"n!ad del indi3id"o es considerada como ins!r"men!o !odo poderoso
al p"n!o ="e en ella se hace reposar la 7"s!i(icaci/n y raB/n de ser el con!ra!o
3.
. *l
c/digo de Fapole/n marco el !ri"n(o de la 3ol"n!ad sobre el (ormalismo 7"rdico>
en consec"encia: pro!egi/ ("ndamen!almen!e a los ad="iren!es con3er!idos de
31
PL-F5OL: #arcel y R5P*RT: 2orge. 6ratado 2r$ctico de Derec!o "ivil +ranc7s9Tomo 555. *d. &i3i!as. #adrid
1100. pp. 111.
32
5bidem. pp. )3$.
33
#-%*-@D: Aenri y Le/n y #-%*-@D: 2ean. Lecciones de Derec!o "ivil1Derec!os ,eales 2rincipales (El
Derec!o de 2ropiedad y sus desmembraciones): Par!e %eg"nda? Vol"men 5V: *d. 2"rdica. *"ropa9-m,rica: C"enos
-ires911.8: pp. 323932$
3$
-LC-L-D*2O #an"el. Ob. &i!. pp. 23$.
3)
V-JR@*% R5O%: -lber!o. Los Derec!os ,ealesE La propiedad: *d. %an #arcos: Lima9PerG: p. 188.
3.
+ORFO +LOR*J: A"go. Ob. &i!. pp. 01 Lla propia idea de liber!ad de ac!"aci/n de los par!ic"lares enc"en!ra s"
7"s!i(icaci/n en la 3ol"n!ad indi3id"al (la llamada a"!onoma de la 3ol"n!ad).O
13
manera inmedia!a en propie!arios: mien!ras el !ransmi!en!e solo poda e7ercer las
acciones personales o de imp"gnaci/n del con!ra!o.
%egGn el c/digo (ranc,s: la propiedad de los inm"ebles se !ransmi!e como
e(ec!o de la es!ip"laci/n: con(orme a es!e sis!ema la obligaci/n de en!regar se
rep"!a men!almen!e e7ec"!ada. La !radici/n ="e 3iene desp",s del pac!o: es "n
hecho ="e no !iene la 3ir!"d de !rans(erir el dominio: sino Gnicamen!e de poner al
ad="irien!e en ap!i!"d de ser3irse de la cosa: :la obli'acin nace y muere sin
solucin de continuidad;
F9
.
*l %is!ema (ranc,s se es!ableci/ sobre la base de los sig"ien!es principios?
i) la inscripci/n ="e con!endra por ob7e!o hacer oponibles los ac!os (ren!e a
!erceros: ii) el regis!ro seria personal: iii) los ac!os celebrados in!er3i3os
necesariamen!e deberan ser inscri!os: i*) la inscripci/n no con3alidara los 3icios
de los !!"los: ni impedira las acciones rei3indica!orias: *) los regis!ros serian
accesibles a !odos los in!eresados en el inm"ebles: *i) de "n lado: se lle3ara "n
regis!ro de hipo!eca y: del o!ro: "no de la propiedad y s"s desmembraciones.
*n concl"si/n el derecho (ranc,s desarrolla "n sis!ema de !ransmisi/n y
ad="isici/n de derechos reales dis!in!o del sis!ema d"al (!i!"lo y modo) por lo
c"al solo se baBa en el :solo consensus; es s"(icien!e para ad="irir la propiedad
de "n bien inm"eble: "na 3eB !ransmi!ido el derecho de dominio como e(ec!o
inmedia!o del con!ra!o: la obligaci/n del 3endedor consis!ir' en permi!ir la
posesi/n real y e(ec!i3a del bien: en propiedad del comprador.
(.#. EL SISTEMA ALEMAN.%
La !rans(erencia de los inm"ebles se realiBaba en dos (ases? el negocio
7"rdico y el ac!o !rasla!i3o del dominio. *n -lemania prima el cri!erio de la
L-"s(lass"ngO ="e es "n ac"erdo abs!rac!o de !ransmisi/n en!re el ad="irien!e y
el ena7enan!e. %egGn el c/digo alem'n y s" doc!rina comparada casi siempre
e6is!e "n deber de emi!ir declaraci/n de Lau+,a--u./0 emanado de la relaci/n
ca"sal b'sica: es por eso ="e el 3endedor debe hacer !odo lo posible y !odo lo ="e
es!e al alcance de s"s manos para conseg"ir la !ransmisi/n de propiedad: si se
niega a emi!ir por s" par!e la declaraci/n re="erida: p"ede ser demandado en !al
sen!ido. *l 1Au+,a--u.gO !ambi,n p"ede ser 7"dicial y e6!ra7"dicial> ser' 7"dicial
c"ando al ig"al ="e la :in iure cessio; era "n 7"icio sim"lado> el ad="irien!e
demandada al ena7enan!e la en!rega de la cosa: es!e de allanaba a la demanda y el
7"eB resol3a a (a3or del acci/na!e en!reg'ndoles 7"dicialmen!e la posesi/n> ser'
e6!ra7"dicialmen!e c"ando el con!ra!o se per(ecciona con la inscripci/n de la
34
O%T*RL5FK P-ROD5: +elipe9 &-%T5LLO +R*PR*: #ario. Ob. &i!. pp. $12 L%e considera per(ec!a y
e7ec"!able en el mismo momen!o de s" (ormaci/n. *l consen!imien!o deca Cigo!9Preamene": per(ecciona por si solo
la obligaci/n de en!regar la cosa y no hay necesidad de !radici/n real para ="e el acreedor sea considerado propie!ario
de ella. Por el con!ra!o: a(irmaba Por!alis: se opera "na especie de !radici/n ci3il: y #arcade agrega? la con3enci/n de
dar crea la obligaci/n> la obligaci/n de dar lle3a consigo la de en!regar> el c"mplimien!o de es!a obligaci/n por la
!radici/n !ras(iere la propiedad> la !radici/n no necesi!a ser real: por="e el consen!imien!o lle3a en si "n !radici/n
(ingida ="e prod"ce el mismo e(ec!o> y es!a !radici/n realiBa el desplaBamien!o a"!om'!ico del dominio.
1$
!ransmisi/n de la propiedad en el libro !erri!orial. - es!e sis!ema se le conoce con
el nombre del regis!ro.
*l ="e compra "na cosa ="iere ad="irirla no solo para apro3echarse de ella
!emporalmen!e: sino con car'c!er de(ini!i3o y e6cl"yen!e y para disponer de ella>
por lo !an!o: con la sola en!rega de la cosa el 3endedor no ha c"mplido s"
obligaci/n !o!almen!e? es!a obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. La
!ransmisi/n de la propiedad es!a reg"lada en el derecho de cosas. *s!a
!ransmisi/n: c"ando se re(iere a cosas m"ebles: e6ige la en!rega y el ac"erdo de
ambas par!es de L!ransmi!ir la propiedadO no se con!iene en el con!ra!o de
compra3en!a: sino ="e es necesario "n especial con!ra!o LrealO di(eren!e: c"yo
Gnico con!enido es ="e la :propiedad sea transmitida;: es!e con!ra!o real es
independien!e del con!ra!o de compra3en!a ="e le sir3e de base: es decir: es "n
con!ra!o Labs!rac!oO
30
.
*n el sis!ema germano de la separaci/n del con!ra!o (ar!c"los 043: 12) y
121 del &/digo &i3il -lem'n) el consen!imien!o no es s"(icien!e para la
!raslaci/n de la propiedad y es!a se prod"ce desdoblada: segGn se !ra!e de bienes
m"ebles o inm"ebles.
*n el primer caso se re="iere la !radici/n: sea (sica o espiri!"aliBada: en
!an!o ="e en el seg"ndo es necesaria la inscripci/n del con!ra!o en el regis!ro de
la propiedad o en los libros !erri!oriales
31
.
2. EL SISTEMA PERUANO.%
*l sis!ema per"ano de !rans(erencia de propiedad inm"eble es por
e6celencia de herencia e in(l"encia (ranc,s: por lo c"al adop!a el sis!ema
espiri!"alis!a (ranc,s o sis!ema declara!i3o: el an!eceden!e del ar!ic"lo 1$1 del
&/digo &i3il de 110$ lo "bicamos en el ar!ic"lo del &/digo &i3il de 113. ="e a
la le!ra reg"laba :la sola obli'acin de dar una cosa inmueble determinada,
!ace al acreedor propietaria de ella, salvo pacto en contrario; norma ="e
!ambi,n es!aba con!enida en el &/digo &i3il de 10)2 en s"s ar!c"los )4$ y 138..
Todos los ar!c"los mencionados abandonan el sis!ema del derecho romano del
!i!"lo (el consen!imien!o) y el modo (la !radici/n): adop!ando el sis!ema
espiri!"alis!a (ranc,s para la !ransmisi/n de propiedad de bienes inm"ebles
de!erminados.
2.1. EN EL C3DI"O DE 14(.%
*s!e c/digo es in(l"enciado eminen!emen!e por el c/digo de napole/n: en
el c"al considera ="e solo el consen!imien!o :consensus; era necesario para
poder !rans(erir la propiedad inm"eble.
30
L- P@*FT* L-V-LL*: 3anuel. 2erfeccionamiento de la 6ransferencia de la 2ropiedad: *n? +olio Real aHo 555
FY. 4 (ebrero 2882: pp. 18$.
31
-R5-% %&A*R*5C*R9P*J*T: #'6. E%7'esis: Tomo 55. Kace!a 2"rdica: 1110. Lima9PerG. pp. 2).
1)
-l celebrarse el con!ra!o de compra3en!a simple con el solo
consen!imien!o de las par!es: y al operar en a="ella la !rans(erencia de propiedad
de la cosa La"n an!es de s" en!rega y pago del precioO: debemos en!ender ="e la
!rans(erencia de la propiedad (al ig"al ="e el derecho (ranc,s) en los con!ra!os de
compra3en!a simple: operaba a"!om'!icamen!e: al momen!o del nacimien!o de la
obligaci/n de ena7enar: "rgida de s" celebraci/n
$8
.
2.. EN EL C3DI"O DE 15#2.%
*n es!e c"erpo legisla!i3o: en la secci/n seg"nda del libro R"in!o: del
Derecho de Obligaciones: rela!i3a a las Obligaciones y s"s #odalidades: incl"ye
el ar!ic"lo 1142: en el ="e se ra!i(ica el principio del ar!ic"lo 1380 del &/digo
&i3il de 10)2: pero e6cl"si3amen!e para bienes inm"ebles? Ar6i7u,o 118.% Lla
sola obli'acin de dar una cosa inmueble determinada, !ace al acreedor
propietario de ella, salvo pacto en contrario;.
Fo podramos hablar del sis!ema de !rans(erencia de propiedad inm"eble
en el c/digo de 113.: sin de7ar de mencionar los il"s!res e in!ensos deba!es de la
comisi/n
Redac!ora del &/digo de 113..
@no de los p"n!os ="e ("e ma!eria de in!ensos y brillan!es deba!es: y ="e
m's a3i3/ el in!er,s de la &omisi/n: ("e el concernien!e a la !ransmisi/n de
propiedad de bienes inm"ebles. Todos los in!egran!es de ella !"3ieron la honrosa
misi/n de elaborar el c/digo mencionado: es!"3ieron de ac"erdo ="e el 3ie7o
sis!ema !oda3a imperan!e: sustentado en el simple consentimiento: es imper(ec!o:
!an!o por inseg"ro y ="e en el c"rso de s" 3igencia y de s" aplicaci/n: ha dado
origen a op"es!as e inconciliables disc"siones e in!erpre!aciones.
2..1. POSICION DE LOS DOCTORES MANUEL AU"USTO
OLAECHEA ! 9UAN 9OSE CALLE A FAVOR DEL SISTEMA
FRANCES O DECLARATIVO.%
*l Dr. *l Dr. Olaechea: consideraba ="e el sis!ema mas (a3orable a
adop!ar en el pas era el sis!ema (ranc,s: y consideraba ="e el sistema ar'entino
y espaGol de la tradicin como modo necesario para transferir la propiedad no
era un sistema adecuado: ya ="e la !radici/n p"ede re3es!ir las mas de(ormas:
pero no necesariamen!e garan!iBar la p"blicidad del ac!o.
Fo se concibe la 3ida de "n sis!ema consolidado sobre la base de las
inscripciones: sin regis!ro: sin !!"los id/neos: ="e no e6is!en en !odas las
regiones: sin no!arios: sin abogados: sin clima propicio: para imponer el re="isi!o
de la inscripci/n con car'c!er de inel"c!able obliga!oriedad.
$8
O%T*RL5FK P-ROD5: +elipe9 &-%T5LLO +R*PR*: #ario. 6ratado de las Obli'aciones: Ob. &i!. : pp. $84.
1.
La ins!i!"ci/n del regis!ro ("e implan!a en el PerG hace casi medio siglo.
Fo obs!an!e los es("erBos realiBados: es lo cier!o ="e no ha podido arraigarse en
!odo el pas y ="e adolece de 3acos e imper(ecciones ="e no son ins"perables a
la acci/n de la 3ol"n!ad. *l regis!ro e6is!en!e !iene el gra3simo de(ec!o de ser
personal. %" !rans(ormaci/n rec"rrir': como condici/n ins"s!i!"ible: el ca!as!ro.
Por eso: es imperativo prescindir del sistema 'erm$nico ="e ha organiBado el
dominio y los derechos reales sobre las bases de la p"blicidad y de la
especialidad: a!rib"yendo el primer 3alor y e(icacia ma!eriales. FingGn sis!ema
!e/rico: por per(ec!o ="e sea: p"ede por si solo resol3er sa!is(ac!oriamen!e los
hechos. Fo son paralelos el progreso legal y el adelan!o moral de "na naci/n. La
propiedad de las cosas m"ebles se ad="iere por la !radici/n: y el dominio de los
inm"ebles: por el con!ra!o: con las res!ricciones deri3adas de la ins!i!"ci/n del
regis!ro.
2... POSICION DE LOS DOCTORES ALFREDO SOLF ! MURO !
PEDRO M. OLIVEIRA A FAVOR DEL SISTEMA CONSTITUTIVO.%
Para el doc!or .OL+ - 3U,O prop"so "na d"alidad de sis!emas.
LPodemos es!ablecer "na separaci/n en!re los inm"ebles ="e ya es!'n inscri!os en
el regis!ro y se inscriban en adelan!e: y los inm"ebles ="e no es!'n regis!rados.
Para los primeros: es!ablecer la necesidad de la inscripci/n de !odos los ac!os ="e
con ella se relacionan para la 3alideB de ellos: sea en!re las par!es o (ren!e a
!erceros: los seg"ndos: o sea los bienes no inscri!os: mien!ras no se inscriban:
seg"ir'n s"7e!'ndose a las mismas reglas o a las reglas seme7an!es a las ="e se
con!iene en n"es!ro &/digo &i3il.O
La inno3aci/n ="e propongo permi!ir' aplicar alg"nos de los principios
del .istema 6orrens o del 8ermano a "n con7"n!o considerable de bienes
inm"ebles: ="e llegan a 2$: 04. "rbanos: 21: 310 rGs!icos y 3: 8$1 minas: segGn
la es!ads!ica lle3ada en el Regis!ro de la Propiedad has!a el aHo 1121: n"mero
="e habr' a"men!ado desde en!onces y ="e seg"ir' a"men!ado cada dia.
&omplemen!ando la prop"es!a del doctor .OL+ - 3U,O, El doctor
2ED,O 3. OL5VE5,A: dice L"rge ci3iliBar al pas: y "no de los medios de
hacerlo consis!e en do!arlo de ins!i!"ciones ="e prom"e3an el desarrollo
econ/mico sobre la base de la seg"ridad de las relaciones 7"rdicas: de nada
ser3ir' en la prac!ica si el Regis!ro de la Propiedad no se reorganiBa en armona
con las e6igencias de "na sociedad ="e !odo lo espera de la inmigraci/n de
capi!ales: del desarrollo del cr,di!o y del crecimien!o de la ri="eBa.
La comisi/n reconoci/ la in(erioridad de n"es!ro sis!ema: c"yos de(ec!os
se p"eden sin!e!iBar diciendo ="e constituye un propiedad relativa al lado de la
propiedad absoluta. La inscripcin no asume mas valor #ue el de un simple
aviso #ue prote'e a los terceros #ue no !an intervenido en el acto, pero no lleva
en si misma una verdadera sustantividad.
14
Por lo an!eriormen!e e6p"es!o: es de resal!ar ="e las discrepancias
s"rgidas sobre el sis!ema de !rans(erencia de propiedad inmobiliario per"ano:
!iene s"s an!eceden!es en la comisi/n re3isora de 113..
2.#. EN EL CODI"O DE 154&.9
- con!in"aci/n nos il"s!raremos de la des!acada doc!rina nacional:
esperando poder !ransmi!ir las principales ideas y cr!icas mas impor!an!es:
rei!erando n"es!ras limi!aciones en re(erencia de il"s!rar per(ec!amen!e las
opiniones: cri!icas (a (a3or o en con!ra de n"es!ro sis!ema de !rans(erencia de
propiedad inm"eble) de a"!oriBados 7"ris!as nacionales ="e no p"dieron de7ar
de par!icipar con brillan!es e6posiciones sobre !an pol,mico !ema de
!rans(erencia de propiedad inm"eble en el derecho ci3il pa!rimonial per"ano.
&abe resal!ar ="e nos limi!aremos a mencionar las principales ideas y
apor!es: de los sig"ien!es 7"ris!as?
a) POSICI3N DE 9AC: BI"IO CHREM .%
Para el pro(esor /585O en!iende : los con!ra!os solo !ienen "na
e(icacia obliga!oria: es decir generan la obligaci/n: el con!ra!o de
ena7enaci/n es al mismo !iempo: !i!"lo y modo: por c"an!o el solo
consen!imien!o hace prod"cir el e(ec!o !rasla!i3o (refundiendo, por
tanto, el titulo y el modo en un instante cronol'ico): por lo menos as
s"cede en!re las par!es con!ra!an!es. ,ero si existe un conflicto entre
dos compradores +ue -an ad+uirido el mismo bien inmueble de parte
de un vendedor com%n, la situacin se resolvera a favor del primer
inscribiente, con lo cual, en esta situacin excepcional de
incertidumbre jurdica, seria la inscripcin la +ue atribuira la
propiedad, y en consecuencia, tendra car*cter constitutivo
4!

Para el pro(esor /585O: el con!ra!o es a la 3eB !i!"lo y modo de
ad="isici/n: de lo c"al s" posici/n represen!a a la "nidad del con!ra!o de
la !rans(erencia de bienes inm"ebles. *l con!ra!o (de compra 3en!a)
sir3e: por "n lado: de !i!"lo: en !an!o per(ecciona la ad="isici/n (del
comprador): lo c"al nos indica ="e para /585O el con!ra!o !rans(iere
direc!amen!e la propiedad inm"eble: acep!ando ="e el solo
consen!imien!o de las par!es con3ier!e al comprador en propie!ario.

$1
C5K5O &AR*#: 2acX. La compraventa y la transmisin de propiedad: *n? 2ara Leer el "di'o "ivil. Lima +ondo
*di!orial de la P@&P: 1111. pp. 1$
10
;) POSICI3N DE MI"UEL TORRES M<NDE=
&
.%
*l pro(esor 6O,,E. nos indica ="e el ar!ic"lo 1)21
$3
del c/digo
ci3il consagra el r,gimen del !i!"lo y el modo en re(erencia a manera de
la !rans(erencia de propiedad inm"eble: la compra3en!a: !an!o
mobiliaria como inmobiliaria: no es !rasla!i3a sino obliga!oria (no opera
como consecuencia directa del contrato sino como consecuencia de la
entre'a del bien reali&ada en cumplimiento de un titulo valido) : para la
cons!i!"ci/n de la compra3en!a es necesario a s" 3es la celebraci/n de la
compra3en!a: es!o ="iere decir: p"es: ="e la !rans(erencia inmobiliaria se
consig"e con la sola celebraci/n de dicho con!ra!o.
*l doc!or 6O,,E.: sos!iene ="e la compra3en!a no es "n con!ra!o
!rasla!i3o sino obliga!orio: Lel con!ra!o genera la obligaci/n de !rans(erir
la propiedad: obligaci/n ="e nace del con!ra!o y ="e no debe
con("ndirse con el: obligaci/n ="e la ley da por e7ec"!adaO. Para el
mencionado pro(esor alg"nos con!ra!os de!erminados para la
!rans(erencia de propiedad: re="ieren de "na ac!i3idad concre!a (modo):
="e seria la en!rega en el caso del con!ra!o de compra3en!a.
*n el r,gimen consens"alis!a no hay !i!"lo y modo ="e se
con("ndan por="e en el no es necesario ="e se den dos ac!os para ="e
opere la !rans(erencia de propiedad: como oc"rre en el r,gimen del !i!"lo
y el modo> la propiedad se transfiere mediante un solo actoE el acuerdo
de voluntades.
7) POSICI3N DE HU"O FORNO FLORE=.%
- en!ender del doc!or +O,NO indica ="e el con!ra!o es s"scep!ible
de prod"cir e(ec!os reales: p"es el ar!ic"lo 13)1 del &/digo &i3il
es!ablece ="e a="el !iene por ob7e!/ crear: reg"lar: modi(icar o e6!ing"ir
"na relaci/n 7"rdica pa!rimonial: el c"al no se ago!a en la obligaci/n: en
!an!o ="e e6is!en si!"aciones 7"rdicas s"b7e!i3as dis!in!as del debi!o y el
cr,di!o y !ambi,n e6pone "na cr!ica al sis!ema espiri!"alis!a (ranc,s
c"es!ionando sobre el e(ec!o !rasla!i3o del con!ra!o en el c"al el
legislador (ranc,s se ol3ido de a!rib"irle al con!ra!o el e(ec!o !rasla!i3o
$$
.
$2
TORR*% #*FD*J: #ig"el. La transferencia de propiedad de los bienes incorporales en el cdi'o civil: *n?
Derecho FY $): Diciembre 1111: P@&P. pp. 1.3.
$3
*s!e a"!or empieBa recordando el problema in!erpre!a!i3o ="e: s"rge en!re los ar!c"los 1$1 y 1)21 del &/digo
&i3il. Por es!e Gl!imo: el 3endedor se obliga a !rans(erir la propiedad de "n bien al comprador: y es!e es!ablece ="e la
sola obligaci/n de ena7enar hace al acreedor propie!ario del inm"eble. %egGn es!a norma: la compra3en!a inmobiliaria
es !rasla!i3a y no obliga!oria. *llo es!ablece ="e la !rans(erencia se prod"ce sin ="e sea necesario el c"mplimien!o o
e7ec"ci/n de la obligaci/n de ena7enar: sino bas!a Gnicamen!e ="e se haya cons!i!"ido dicha obligaci/n. &i!ado por?
KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario: pp. 382.
$$
+ORFO +LOR*J: A"go. Ob. &i!. p. 0$. Len n"es!ro caso: la ley es!ablece ="e la ad="isici/n del derecho de
propiedad de "n inm"eble de!erminado no re="iere de la cond"c!a del de"dor 9como se necesi!a en cambio para la
!ransmisi/n del derecho de propiedad de "n cosa m"eble9 por lo ="e no cabe ="e es!a !ransmisor deri3a direc!amen!e
del con!ra!o sin ="e el e6pedien!e de crear "na obligaci/nO.
11
%i la obligaci/n es absol"!amen!e inG!il p"es no p"ede darse
si="iera la sec"encia de obligaci/n Uc"mplimien!o ya ="e el pago de !al
obligaci/n se prod"ce con independencia de !oda ac!i3idad del de"dor:
por el hecho de s" misma e6is!encia> ella se paga por si misma: es s"
propio c"mplimien!o: el contrato produce directamente la atribucin
del derec!o de propiedad, la !rans(erencia de propiedad de los bienes
inm"ebles de!erminados deri3a direc!amen!e del con!ra!o: o ="e se
sos!enga ="e el con!ra!o genera la obligaci/n de ena7enar y ="e es!a
obligaci/n !ransmi!en!e el re(erido derecho.
*l pro(esor +orno concl"ye mani(es!ando ="e la !ransmisi/n del
derecho de los bienes inm"ebles de!erminados se prod"ce por e(ec!o del
con!ra!o. %iendo ="e A"go +orno : a!rib"ye el car'c!er !rasla!i3o y no
obligacional en la !rans(erencia de bienes inm"ebles: ad3ir!iendo ="e el
c"mplimien!o de "na obligaci/n re="iere de "na ac!i3idad del de"dor:
p"es precisamen!e es!o es la pres!aci/n. Por lo c"al el ar!c"lo 1$1 no
e6ige cond"c!a alg"na par ="e opere la !rans(erencia de propiedad: debe
en!enderse ="e dicha !ransmisi/n no de3iene del c"mplimien!o de "na
obligaci/n (la de ena7enar a ="e hace re(erencia el disposi!i3o): sino ="e
s"rge direc!amen!e del con!ra!o. Fo e6is!ira: p"es: "n modo para ="e
opere la !rans(erencia: a ese e(ec!o bas!ara el !i!"lo.
d) POSICI3N DE "AST3N FERN'NDE= CRU=.9
*l doc!or +E,NHNDE0 en (orma precisa nos indica la pre(erencia
="e pro(esa sobre el sis!ema espiri!"alis!a (ranc,s cons!i!"!i3o y 7"s!i(ica
s" posici/n de la sig"ien!e manera? Len n"es!ra pa!ria: la p"es!a en
prac!ica: por e7emplo: del sis!ema regis!ral cons!i!"!i3o de !rans(erencia
de la propiedad inm"eble: como modo de !ransmisi/n del dominio
inmobiliario: dado el ni3el socioecon/mico y c"l!"ral de las grandes
mayoras nacionales y la imposibilidad de e6!ender el regis!ro
inmobiliario a !odos los con(ines de la pa!ria: pese a signi(icar el sis!ema
m's per(ec!o de seg"ridad 7"rdica indi3id"al imaginable: incremen!ara
los cos!os de !ransacci/n a "n ni3el inacep!able: paraliBando las
!ransacciones 7"rdicas
$)
.
*n !odo sis!ema ideal de !rans(erencia de la propiedad inm"eble
e6is!en !res (inalidades? *l permi!ir "na circ"laci/n 'gil de bienes y
./e +ue obli)acin puede -ablarse en el caso del articulo 040 del $di)o vi)ente1 %e !ra!a de "na obligaci/n ="e
consis!e en !rasmi!ir el derecho de propiedad: lo ="e s"pondra "na ac!i3idad ma!erial del de"dor consis!en!e en dar:
hacer o no hacer (="e es la pres!aci/n) a !ra3,s de la c"al se prod"Bca dicha !ransacci/n (c"mplimien!o). la pres!aci/n
siempre es con!enido " ob7e!o para ="ienes pre(ieren "n en(o="e dis!in!o de la obligaci/n. Pero en es!e caso: el in!er,s
del s"7e!o ac!i3o ="eda sa!is(echo median!e la ob!enci/n del derecho de propiedad y esa ob!enci/n se logra
a"!om'!icamen!e sin necesidad de ningGn ac!o ma!erial del s"7e!o pasi3o.
$)
+*RF-FD*J &R@J: Kas!/n. Ob. &i!. pp. 1)2.
28
ser3icios: *l red"cir el nGmero de ad="isiciones a non dominio y *l dar
seg"ridad 7"rdica
#o!i3o por lo c"al el pro(esor +E,NHNDE0: nos e6plica ="e el
consenso cons!i!"ye el sis!ema de !rans(erencia de la propiedad inm"eble
mas adec"ado para s" aplicaci/n a la realidad per"ana: por ser a="el ="e
!rad"ce Uen !,rminos econ/micos9 la opci/n mas con3enien!e para
ma%imi&ar la circulacin de la ri#ue&a: dado el car*cter eminentemente
a)rario de la economa nacional
42
.
*l %is!ema de Trans(erencia de dominio per(ec!o es a="el ="e
con7"ga las !res (inalidades? a) la ma6imiBaci/n de la circ"laci/n de la
ri="eBa inmobiliaria: b) la red"cci/n de los cos!os de !ransacci/n:
c"ando la !rans(erencia de la propiedad inm"eble opere por la 3a de la
cooperaci/n: c) la red"cci/n o eliminaci/n: de ser es!o "l!imo posible: de
!odo riesgo de ad="isici/n de "n :nom domino; o de perdida "l!erior de
e(icacia del derecho ad="irido: a !ra3,s de "n sis!ema p"blici!ario
adec"ado de e6cl"si/n.
El art*culo IJI del "di'o "ivil, leos de adoptar la teor*a del
titulo y el modo, le otor'a al contrato (su finalidad traslativa) la
virtualidad de transferir directamente la propiedad
J9
.
e) POSICI3N DE ALFREDO BULLARD "ON='LE=.%
*l doc!or /ULLA,D desde s" perspec!i3a del an'lisis econ/mico
del derecho nos brinda n"e3as e in!eresan!es prop"es!as y re(le6iones
sobre el sis!ema de !rans(erencia inmobiliaria en el PerG> "n sis!ema de
!rans(erencia de propiedad /p!imo debe c"mplir con dos ob7e!i3os. En
primer lu'ar: debe permi!ir la m'6ima circ"laci/n de la ri="eBa: es!o es:
conseg"ir ="e se den el mayor nGmero de operaciones de in!ercambio
e(icien!es posibles: haciendo ('cil con!ra!ar. En se'undo lu'ar: debe
eliminarse o red"cir el riesgo de ine(icacia del derecho ad="irido: es
decir generar seg"ridad 7"rdica para los ad="irien!es.
La propiedad se !rans(iere al momen!o del per(eccionamien!o del
con!ra!o. %in embargo: es!a norma es comple!amen!e incoheren!e con la
("nci/n ="e la propiedad debe desarrollar. *l con!ra!o es "n ac!o ="e: de
ordinario: permanece oc"l!o al conocimien!o de !erceros
$0
.
Los sistemas de transferencia de propiedad #ue 'eneran se'uridad
para los ad#uirientes es #ue reducen los costos de transaccin (meoran
$.
5bidem. pp. 1)1.
$4
5bidem. pp. 143.
$0
C@LL-RD KOFJ-L*J: -l(redo. .istemas de 6ransferencia de 2ropiedad: *n? Derecho y *conoma: Pales!ra
*di!ores: Lima92883. pp. 1)..
21
la informacin y reducen la incertidumbre) pero son, a su ve&, un costo
de transaccin (por#ue implican pa'ar, al re'istrador, al abo'ado) se
'enera un conflicto #ue !a 'enerado 'randes discusiones en torno a si
es el sistema consensualista o el re'istral el meor desde el punto de
vista econmico.
La posici/n de +E,NHNDE0 ",U0: sobre los cos!os de
!ransacci/n: elimina cier!os cos!os: pero el problema es ="e genera o!ros
cos!os: como consec"encia de ali3iar los primeros. C'sicamen!e se
genera el costo de incertidumbre. *s decir: como "no no sabe si ="ien le
3ende es e(ec!i3amen!e el propie!ario: probablemen!e no le compre o le
compre mas bara!o. Cas!a simplemen!e con 3er el precio en ="e se 3ende
"n inm"eble no regis!rado con respec!o a o!ro regis!rado para desc"brir
="e la seg"ridad !iene "n 3alor adicional por el c"al noso!ros pagamos: y
="e la propiedad 3ale menos como consec"encia de es!a incer!id"mbre
$1
.
@n %is!ema regis!ral cons!i!"!i3o !iene reglas claras. *s como la isla
="e se 3e le7os. %abemos ="e si el regis!ro dice algo 3oy a llegar a mi
me!a. #ien!ras ="e en el consenso debo con(iar? (1) ="e la persona ="e
me es!a 3endiendo es el propie!ario> (2) ="e no le haya 3endido a o!ro> o
(3) ="e e6is!a "n !ercero con doc"men!o de (echa cier!a an!erior al mo
="e p"eda pri3arme de ese bien. *llo solo genera inseg"ridad. La
concl"si/n principal es ="e la propiedad debe permi!ir la e6cl"si/n m's
per(ec!a al menor cos!o posible: pero permi!iendo: paralelamen!e: ="e
los !erceros es!,n en la posibilidad de conocer el derecho del ="e han
sido e6cl"idos
)8
.
Para /ULLA,D el con!ro3er!ido ar!ic"lo 1$1. &.&. por la
c"al la propiedad se !rans(iere al momen!o del per(eccionamien!o del
con!ra!o. %in embargo: es!a norma es complemen!aria incoheren!e con la
("nci/n ="e la propiedad debe desarrollar. *l con!ra!o es "n ac!o ="e: de
ordinario: permanece oc"l!o al conocimien!o de !erceros.
$1
C@LL-RD KOFJ-L*J: -l(redo. Ob. &i!. pp. 1$.. LLa incer!id"mbre de saber si compro o no compro "n bien
hace ="e se celebren menos con!ra!os: ="e haya menos circ"laci/n de ri="eBa y menor dinamismo: impidiendo la
ma6imacion de las operaciones y !rans(erencias.
)8
5bidem. pp. 1)1. Lel riesgo ="e es!a presen!e en !oda !rans(erencia radica en el hecho de ="e podra no !ransmi!irse
al ad="irien!e la po!es!ad de e6cl"ir a los dem's: o ="e la posibilidad de e6cl"si/n no sea !ransmi!ida en !,rminos
per(ec!os. %i es!e riesgo no es racionaliBado: el po!encial ad="iren!e p"ede decidir no comprar o hacerlo a "n precio
="e se enc"en!re por deba7o del 3alor real del derecho ="e se ad="iere. *llo se p"ede apreciar: por e7emplo: c"ando se
compra "n inm"eble no inscri!o: p"es el precio ="e se (i7e del 3alor real del derecho ="e se ad="iere. *llo se p"ede
apreciar: por e7emplo: c"ando se compra "n inm"eble no inscri!o: p"es el precio ="e se (i7e 3iene a ser: de ordinario:
considerablemen!e menor al de o!ro inm"eble si regis!rado. La pro!ecci/n regis!ral y la cer!eBa ="e es!a brinda son la
e6plicaci/n a es!e mayor 3alor. *n el (ondo: lo ="e hace di(erencia es ="e ="ien compra sien!e ="e el regis!ro el
garan!iBa "na posibilidad: de e%clusin mas per(ec!a y: por !an!o: mas 3aliosa. *n el inm"eble no regis!rado en!ra a
!allar el aBar: y con ello la irracionalidad. Por l/gica consec"encia: la posibilidad ya no es !an cier!a. *s!e riesgo
podra de!erminar ="e se ad="iera "na propiedad ="e no permi!a e6cl"ir: por e7emplo: a "n ad="irien!e an!erior.
*s!aramos: en!onces: an!e "na propiedad dis("ncional o: dicho de "na manera mas clara: an!e la a"sencia de "n
a"!en!ico derecho de propiedad. U. -i-6ema de 6ra.-+ere.7ia de propiedad 7o>ere.6e de;e dar a, ad?uirie.6e ,a
7er6e@a de poder eA7,uir a 7ua,?uier o6ro pre6e.dido ad?uirie.6eB e- de7irB u.a po-i;i,idad de eA7,u-iC. 6o6a,.
22
*llo ="iere decir ="e carece de la c"alidad de ser "n signo de
cognosibilidad y: por !an!o: de la posibilidad de in(ormar a los !erceros
sobre ="ien goBa de la !i!"laridad ara la !rans(erencia de propiedad: la
dis("ncionalidad del sis!ema seria e3iden!e.
Pero c"al="ier abogado
)1
sabe ="e es!o no es as y ="e el pos!"lado
prop"es!o en el ar!c"lo 1$1 no ("nciona en la realidad !al como se ha
descri!o.
Para el pro(esor /ULLA,D: el ar!ic"lo 1$1 se re(iere a "na
Lpropiedad rela!i3aO: p"es (inalmen!e el agen!e econ/mico racional sabe
="e en realidad no es propie!ario en !,rminos absol"!os has!a ="e
inscriba s" derecho y ="e el con!ra!o es "n escalo en el camino: pero de
ning"na manera el (in del 3ia7e: y ="e la aplicaron coordinada de los
ar!c"los 113): 281$: 281. y 2822 pareciera c"mplir con los o!ros
re="isi!os: los c"ales son el de recognoscibilidad al regis!ro y se concede
a es!e el meri!o de con3er!ir al propie!ario con derecho inscri!o en !i!"lar
de "na (ac"l!ad de e6cl"si/n absol"!a e ina!acable por !erceros.
+) POSICI3N M'D. ARIAS%SCHEREIBER PE=ET
(
.%
*l recordado 5l"s!re #aes!ro Arias1.c!ereiber 2e&et: nos menciona:
="e el ar!c"lo 1$1 del c/digo ci3il se deri3a ="e: el solo ac"erdo de
3ol"n!ades: en el caso de los bienes inm"ebles: bas!a para !ransmi!ir el
dominio. *n consec"encia: ser' s"(icien!e: por e7emplo: ="e comprador
y 3endedor se pongan de ac"erdo sobre el bien ="e es ob7e!o del con!ra!o
y el precio ="e se ha de pagar por el para ="e no solamen!e se prod"Bca
el e(ec!o de haberse cons"mado el con!ra!o y s"rgi/ "n derecho al bien
para el acreedor (ius ad rem): sino ="e sim"l!'neamen!e es!e ad="iere la
propiedad (ius in re).
)1
C@LL-RD KOFJ\L*J: -l(redo. Ob. &i!. pp.1).91)4. Limaginemos ="e "n clien!e ac"de a "n es!"dio de
abogados y el preg"n!a a "no de s"s in!egran!es desde ="e momen!o seria propie!ario. *s!e le dice ="e segGn el
ar!c"lo 1$1: es propie!ario desde ="e celebra el con!ra!o. *l clien!e sale de la o(icina y celebra el con!ra!o. *l clien!e
sale de la o(icina y celebra el con!ra!o de compra3en!a. &"ando 3a !omar posesi/n de s" inm"eble se da con la
sorpresa de ="e es!e es!a oc"pado por "n !ercero: el mismo #ue tiene su derec!o inscrito. -l pedirle s" !i!"lo de
propiedad el oc"pan!e le enseHa al clien!e "na escri!"ra pGblica c"ya (echa es pos!erior al con!ra!o ="e el celebro.
Recordando las palabras de s" abogado y "!iliBando "n poco de sen!ido comGn le dice ="e ese !i!"lo no !iene ningGn
3alor: p"es en la (echa ="e se celebro ese con!ra!o el ya haba celebrado con an!erioridad o!ro con!ra!o con el
propie!ario> por !an!o: en la (echa de la escri!"ra p"blica ="ien le 3endi/ al oc"pan!e no era propie!ario: y como nadie
p"ede !rans(erir el derecho ="e no !iene ="eda claro ="e el Gnico !i!"lo 3alido es el s"yo. %in embargo: en el
7"icio ="e sig"i/ con el oc"pan!e el clien!e se da con la sorpresa de ="e el poder 7"dicial le da la raB/n a la
o!ra par!e. *l error en el conse7o del abogado es!a en haber con("ndido la de(inici/n (ormal (y abs!rac!a) con!enida
en el &/digo: con el ("ncionamien!o del derecho en la realidad. *n el !ras(ondo de la preg"n!a del clien!e es!aba la
sig"ien!e in="ie!"d? Qa par!ir de c"ando poder yo e6cl"ir a los dem'sS Para (ines pr'c!icos es!o es lo Gnico ="e le
in!eresa. *l abogado le con!es!o "na preg"n!a dis!in!a? Qdesde c"ando dice el c/digo ci3il ="e !engo "n derecho
llamado propiedadS &omo 3imos en el e7emplo: las resp"es!as a es!as dos preg"n!as.
)2
-R5-% %&A*R*5C*R9P*J*T: #a6. Ob. &i!. pp. 2139324.
23
Las e6cepciones a es!e principio lo cons!i!"ir'n el pac!o en
con!rario del ar!ic"lo 1$1: el pac!o en con!rario de reser3a de propiedad
reg"lado por los ar!c"los 1)03 a 1)0) del &/digo &i3il: a es!e respec!o
es preciso p"n!"aliBar ="e la e6presi/n sal3o disposici/n legal di(eren!e
no p"ede en!enderse re(erida al caso pre3is!o por el ar!c"lo 113)
)3
del
&/digo &i3il.
La prop"es!a del doc!or A,5A. .">E,E5/E,12E0E6 nos parece
m"y impor!an!e y acer!ado en e(ec!os de aplicarse en "na re(orma
regis!al en n"es!ro pas en!re los p"n!os impor!an!es a la prop"es!a
"bicamos? la implan!aci/n del ca!as!ro en !odo el !erri!orio del pas:
par!ic"larmen!e en s"s dos aspec!os esenciales: el (sico y el 7"rdico. De
es!e modo se lograra de!erminar la correc!a "bicaci/n de los inm"ebles:
(i7ar s"s dimensiones lineales y s"per(iciales: s" na!"raleBa:
nomencla!"ra y o!ras carac!ers!icas y: adem's: sanear de(ini!i3amen!e
los correspondien!es !!"los de propiedad.
La realiBaci/n del ca!as!ro ya no !ropieBa con las di(ic"l!ades de
an!aHo: Los a3anBados elemen!os !,cnicos y cien!(icos disponibles en el
momen!o ac!"al lo hacen posible. *n!re las principales 3ir!"des del
sis!ema ca!as!ral prop"es!o por el maes!ro !enemos? i) &ons!i!"ira el
s"s!en!o ideal del sis!ema regis!ral inmobiliario: ii) impedira la
espec"laci/n sobre inm"ebles ine6is!en!es. Los (ra"des 3inc"lados con
es!a si!"aci/n no son precisamen!e poco (rec"en!es. La imper(ecci/n del
sis!ema regis!ral 3igen!e permi!e ="e se in3en!en (incas ="e no !ienen
e6is!encia en al realidad: iii) e3i!ara los problemas !an (rec"en!es de
s"perposici/n de propiedades: p"es podra conocerse con e6ac!i!"d los
linderos y medidas perim,!ricas de los predios: i3) e3i!ara ig"almen!e la
doble inscripci/n de "n mismo inm"eble en el regis!ro: 3) s"primir' la
posibilidad de ="e se cons!r"ya en !erreno a7eno de b"ena (e: por (al!a de
conocimien!o de la correc!a "bicaci/n de los inm"ebles> si!"aci/n !an
comGn en n"es!ro medio: 3i) debido a s" ac!"aliBaci/n permanen!e:
di(ic"l!ara la edi(icaci/n clandes!ina de cons!r"cci/n por "s"rpadores:
3ii) permi!ira la iden!i(icaci/n de la !ierras abandonadas: 3iii)
promo3era: en (in: las operaciones inmobiliarias: ="e a"men!ara s"
3ol"men al basarse en "n r,gimen ="e aseg"ra la realidad de los
inm"ebles: i6) median!e la inscripci/n cons!i!"!i3a: se descar!ara: por
)3
-R5-% %&A*R*5C*R9P*J*T: #a6. Ob. &i!. pp. 38). Lel ar!ic"lo 113) del &/digo &i3il reg"la la hip/!esis
e6cepcional de ="e el de"dor se h"biera obligado a en!regar "n mismo inm"eble di3ersos acreedores (como
consec"encia de c"al="ier ac!o 7"rdico ="e impli="e "na obligaci/n de dar? con!ra!os de donaci/n o de
arrendamien!o Uc"ando el s"p"es!o no ("ese el pre3is!o por el ar!ic"lo 1.48 del &/digo: por e7emplo: y no
e6cl"si3amen!e el de compra3en!a9: y seHala las normas de pre(erencia para la en!rega ="e en ese s"p"es!o operan. La
pre(erencia ="e se o!orga al acreedor de b"ena (e ="e h"biese inscri!o primero s" !i!"lo es!a en ("nci/n de ="e el
hecho de la inscripci/n cali(ica "n me7or derecho oponible al de los o!ros !!"los re(eridos al mismo bien inm"eble. *l
ar!c"lo por lo !an!o brinda "na sol"ci/n obligacional al caso de conc"rsos de acreedores y no "na de car'c!er real al
de la pl"ralidad de propie!arios. En consecuencia, no es exacto +ue el artculo !!(3 otor)ue a la inscripcin la
calidad de modo excepcional de ad+uirir la propiedad inmobiliaria.
2$
e7emplo: la posibilidad de la 3en!a del mismo bien a "n seg"ndo o !ercer
ad="irien!e ="e ignoraba la primera ena7enaci/n y: a"n la 3en!a de lo
a7eno. *s precio imponer en n"es!ro pas el sis!ema de la inscripci/n: en
(orma dis!in!a a la 3igen!e: e6igiendo es!a como re="isi!o cons"l!i3o de
!odos los derechos reales ="e se es!ableBcan sobre la propiedad inm"eble
inscri!a.
/) POSICI3N DE MANUEL DE LA PUENTE ! LAVALLE
(&
.%
*l dis!ing"ido pro(esor #an"el De La P"en!e: nos o!orga "na
3isi/n de la !rans(erencia de la propiedad (m"eble e inm"eble) desde la
/p!ica del con!ra!o: sobre el momen!o en ="e se per(ecciona la 3en!a: lo
c"al ser' e6plicado en las sig"ien!es lneas?
*n el caso de inm"ebles el 3endedor debe en!regar al comprador la
cosa ma!eria de la 3en!a: p"es solo as dicho comprador podr' dis(r"!ar
de !odos los derechos inheren!es a la propiedad con!emplados en el
ar!c"lo 123 del c/digo. Versando la 3en!a sobre "n derecho: el 3endedor
debe e(ec!"ar lo necesario para ="e se prod"Bca la !rans(erencia del
derecho y: si el derecho se prod"Bca la !rans(erencia del derecho y: si el
derecho (ac"l!a a la posesi/n de "na cosa: a en!regarle es!a. La en!rega
de la cosa al comprador: ="e es la primera obligaci/n principal del
3endedor: no !iene por (inalidad: p"es: hacerle ad="irir la propiedad de
la cosa: ="e ya !iene: sino permi!irle la posesi/n de ella. La en!rega es
para el comprador el medio ordinario de conseg"ir la posesi/n. *l !i!"lo
de ad="isici/n: en e(ec!o: cali(ica el sen!ido posesorio de la
disponibilidad de hecho del bien? en c"an!o recibe la de!enci/n de la
cosa: el comprador de3iene poseedor. *l doc!or DE LA 2UEN6E
LAVALLE: nos menciona sobre el perfeccionamiento del contrato
KK
el
c"al es s"s!en!ado por el ar!c"lo 1)$1
).
="e consis!e en hacer lo
necesario para ="e se !rans(iera al comprador la plena propiedad del
bien. *n los bienes inm"ebles la !rans(erencia se ob!endr' median!e la
)$
D* L- P@*FT* P L-V-LL*: #an"el. 2erfeccionamiento de la transferencia de propiedad: *n? %cribas: FY. 2:
-re="ipa9111.: pp. 349$2.
))
D* L- P@*FT* P L-V-LL*: #an"el. 2erfeccionamiento de la 6ransferencia de 2ropiedad: Ob. &i!. pp. 349
$2. L%i bien el con!ra!o de compra3en!a no se !rans(iere al comprador la propiedad del bien 3endido: corresponde
hacer !odo lo necesario para ="e es!e e(ec!o se prod"Bca: p"es solo as se habr' c"mplido la obligaci/n ="e en ese
sen!ido ha as"mido al celebrar el con!ra!o. Pensar ="e el 3endedor por el mero hecho de celebrar el con!ra!o sa!is(ace
!odo lo ="e de el se re="iere: seria pri3ar al con!ra!o de compra3en!a de gran par!e de s" 3ir!"alidad y con3er!irlo en
"n ins!r"men!o inadec"ado para ="e el comprador ad="iera la propiedad del bienO.
).
LOA#-FF L@&- D* T*F-: 2"an K"illermo. LNotas pol7micas sobre la re'ulacin de la reserva de
propiedad; en L!emas de Derecho &i3ilO: @ni3ersidad de Lima: 1111: pp.23$: &i!ado por D* L- P@*FT* P
L-V-LL*: Ob. &i!. Lconsidera ="e el ar!c"lo 1)$1 del c/digo ci3il debe ser in!erpre!ado en el sen!ido ="e
Lper(eccionarO la !rans(erencia de la propiedad signi(ica ="e ha habido "n inicio de !rans(erencia: la c"al p"ede es!ar
a"n incomple!a: inacabada o imper(ec!a si no se han !ransmi!ido !odos los poderes 7"rdico9reales sobre el bien
ad="irido: pero el en!endimien!o de la norma implica ="e la !rans(erencia 7"rdica ya se ha prod"cido como e(ec!o de
la !rans(erencia 7"rdica ya se ha prod"cido como e(ec!o na!"ral del consen!imien!o per(ec!o (ar!. 13)2) de 3ender y
comprar: y se enc"en!ra a la espera de per(eccionamien!o con pasos "l!eriores de dar o hacer recprocamen!e
e6igibles.
2)
celebraci/n de "n con!ra!o de compra3en!a ="e cree a cargo del
3endedor "na obligaci/n p"ra de !rans(erir la: propiedad del bien: de
ac"erdo con el ar!c"lo 1$1 del &/digo &i3il: segGn el c"al la sola
obligaci/n de ena7enar "n inm"eble de!erminado hace al acreedor
propie!ario de el: sal3o disposici/n legal di(eren!e o pac!o en con!rario.
,erfeccionamiento constitutivo
34
y perfeccionamiento
complementario
35
:
Pienso ="e el problema: y !ambi,n s" sol"ci/n: se enc"en!ran en el
sis!ema del !i!"lo y el modo adop!ado por el derecho con!rac!"al
per"ano. *n 3ir!"d de es!e sis!ema la !rans(erencia por compra3en!a de
la propiedad de "n bien re="iere de "na ca"sa remo!a (!i!"lo) ="e es!a
cons!i!"ida por el con!ra!o consens"al de compra3en!a
(per(eccionamien!o en 3ir!"d de los ar!c"los 13)1 y 1343) por el c"al el
3endedor de obliga a !rans(erir al comprador la plena propiedad del bien>
y "na ca"sa (modo) des!inada a c"mplir esa obligaci/n.
*n el caso de bienes inm"ebles: la ca"sa pr/6ima de la ad="isici/n
de la propiedad es la aplicaci/n de ar!ic"lo 1$1 del &/digo &i3il: ="e
hace al comprador (como acreedor de la obligaci/n de ="e se le
!rans(iera la propiedad del bien) propie!ario de el. %in embargo: en es!e
caso: la !rans(erencia de la propiedad no lle3a incl"ida la posesi/n del
bien: por lo c"al para ="e el comprador goce del pleno dominio del bien:
incl"ida la posesi/n: se re="iere s" en!rega.
Para e3i!ar c"al="ier mal en!endimien!o debe recordarse ="e el
perfeccionamiento constitutivo es para la celebraci/n del con!ra!o y ="e
el perfeccionamiento complementario es para la !rans(erencia de la
propiedad del bien.
)4
D* L- P@*FT* P L-V-LL*. Ob. &i!. L*l 3erbo 1per+e77io.ar0 es en!endido como celebrar y !ambi,n
concl"ir. *s!a in!erpre!aci/n coincide con la !ercera apreciaci/n de la palabra Lper(eccionarO dada por el diccionario
de la leng"a espaHola: segGn el c"al signi(ica Lcomple!ar los re="isi!os para ="e "n ac!o ci3il: especialmen!e "n
con!ra!o: !enga plena ("erBa 7"rdicaO. *n e(ec!o: !an!o en el caso del ar!ic"lo 13)2 como en el del ar!ic"lo 1343 se
="iere e6presar ="e el c"mplimien!o de cada "no de los re="isi!os con!emplados en ellos es!o es la e6is!encia del
consen!imien!o: en el caso del ar!c"lo 13)2: y el conocimien!o de la acep!aci/n por par!e del o(eren!e: en el caso del
ar!ic"lo 1343 Ud l"gar a la e6is!encia del con!ra!o: es!o es a s" 3eB celebraci/n. Podemos decir ="e se !ra!a de "n
per+e77io.amie.6o 7o.-6i6u6i*o.
)0
5bidem. L%e !ra!a: p"es de dos s"p"es!os dis!in!os. *n el caso del ar!c"lo 1)$1: a di(erencia de los ar!c"los 13)2 y
1343: e6is!e "n 3nc"lo preceden!e ="e de!ermina ="e "na persona !enga la calidad de 3endedor 9="e se ad="iere en
3ir!"d de "n pre3io con!ra!o de compra3en!a 9y ="e !al persona !enga como obligaci/n esencial inheren!e a !al
calidad ="e per(eccionar la !rans(erencia de la propiedad para ="e prod"Bca s"s e(ec!os propios. *n es!e caso el
sen!ido de la palabra Lper(eccionarO corresponde m's bien a la primera acepci/n de ella segGn el diccionario de la
leng"a espaHola: o se Lacabar en!eramen!e "na obra: d'ndole el mayor grado posible de bondad o e6celenciaO.
Podemos decir ="e se !ra!a de "n per+e77io.amie.6o 7omp,eme.6ario.
2.
- (in de ="e opere el perfeccionamiento complementario !an!o en
el caso de bienes m"ebles como de inm"ebles: se re="iere ="e
pre3iamen!e se haya prod"cido el perfeccionamiento constitutivo de
prod"cido el perfeccionamiento constitutivo del respec!i3o con!ra!o de
compra3en!a: ="e crear la obligaci/n del 3endedor de !rans(erir al
comprador la propiedad del bien. %olo c"ando se haya celebrado el
con!ra!o de compra3en!a podr' e(ec!"arse el perfeccionamiento
complementario de la !rans(erencia del bien median!e la en!rega del
mismo: ="e en el caso de bien m"eble !endr' como e(ec!o la
!rans(erencia de la plena propiedad: y en el caso de bien inm"eble la
ad="isici/n de la posesi/n.
>) POSICI3N DE FELIPE OSTERLIN" PARODI ! MARIO
CASTILLO FRE!RE.%
Para los pro(esores O.6E,L5N8 y "A.65LLO: consideran ="e el
simple ac"erdo de 3ol"n!ades prod"ce el e(ec!o !ransmi!ido: y acep!an la
!eora del !i!"lo y modo.
Para los mencionados pro(esores no es el con!ra!o sino m's bien la
obligaci/n de ena7enar creada por el mismo la ="e en de(ini!i3a pro3oca
la !rans(erencia de la propiedad inm"eble. - con!in"aci/n
mencionaremos las ideas m's impor!an!es sobre s" posici/n (en la c"al
coinciden con el Dr. De la P"en!e y La3alle) e6presado en "n ensayo
7"rdico
)1
?
*l con!ra!o en general: como ca!egora abs!rac!a: !iene por ob7e!o
crear obligaciones: y el con!ra!o de compra3en!a: en par!ic"lar: crea la
obligaci/n de !rans(erir la propiedad de "n bien: as no p"ede concebirse
la celebraci/n de "n con!ra!o c"yo (r"!o no sea "na obligaci/n: por="e
seria algo con!rario a la na!"raleBa misma del con!ra!o.
Por eso UsegGn De la P"en!eU: la ("nci/n del con!ra!o de
compra3en!a es crear la obligaci/n de !rans(erir la propiedad de "n bien
y la ("nci/n del ar!c"lo 1$1 es o!orgar a esa obligaci/n: !ra!'ndose de
bienes inm"ebles de!erminados: el e(ec!o de hacer al comprador
propie!ario. *l !i!"lo y el modo: re="iere indispensablemen!e la
con7"nci/n de "n ac"erdo de 3ol"n!ades orien!ado a !rans(erir la
propiedad y de "n medio ="e permi!a lograrlo. *6presa ="e es!o es
posible o!orgando al !i!"lo el car'c!er de ca"sa remo!a de la !rans(erencia
y al modo el car'c!er de ca"sa pr/6ima de la misma.
)1
O%T*RL5FK P-ROD5: +elipe9 &-%T5LLO +R*PR*: #ario. La transferencia de 2ropiedad en el 2erB: *n? 5"s
*! Pra6is: @ni3ersidad de Lima: FY 38: 1111. pp.1.3.
24
i) POSICI3N DE 9OR"E AVENDAEO VALDE=
2F
.%
*l doc!or AVENDAO: di(erencia el !i!"lo y el modo: el !i!"lo es el
ac!o 7"rdico: el ac"erdo de 3ol"n!ades: en de(ini!i3a: el con!ra!o. *l
!i!"lo se presen!a en el ni3el obligacional y con!rac!"al: ="e es
eminen!emen!e pri3ado. *l modo es el hecho de!erminan!e ="e prod"ce
la !raslaci/n: a"n="e es consec"encia del !i!"lo
.1
.
La inscripci/n no es cons!i!"!i3a de derecho sino simplemen!e
declara!i3a: la !rans(erencia de propiedad
.2
no se prod"ce en dos
momen!os. Fo hay p"es como en el derecho alem'n: s"iBo: a"s!riaco y
de 3arios pases de *"ropa: principalmen!e del cen!ro de *"ropa: dos
momen!os? el !i!"lo y el modo. *l !i!"lo es el ac!o 7"rdico: el ac"erdo de
3ol"n!ades: es el con!ra!o en de(ini!i3a> y el modo es "n hecho ="e: en
ma!eria inmobiliaria: es la inscripci/n. El momento de la transferencia
en nuestro sistema es solo uno.
Oc"rre con el !i!"lo por="e la sola obligaci/n de dar "n inm"eble
de!erminado hace el acreedor propie!ario de el. De manera ="e bas!a el
ac"erdo de 3ol"n!ades para ="e la !rans(erencia de propiedad se en!ienda
prod"cida. *l modo no es la inscripci/n por="e es!a no es "n elemen!o
esencial: no es "n elemen!o cons!i!"!i3o. Fo podemos decir: sin
embargo: ="e la inscripci/n no L="i!a no poneO. %i pone en lo ="e a los
!erceros se re(iere.
Pero para ="e ="ede per(eccionada la !rans(erencia de la propiedad:
la inscripci/n no es necesaria. La !rans(erencia p"ede ="edar
per(ec!amen!e con3alidad y ser plenamen!e e(icaB en!re las par!es por el
solo meri!o del consen!imien!o. Fo hay !i!"lo y modo: hay !i!"lo y p"n!o.
*l modo (la inscripci/n) no s"r!e e(ec!o desde el p"n!o de 3is!a de
la !rans(erencia del derecho real: sino !an solo pro!ege a los !erceros en
los !,rminos del ar!c"lo 281$ del &/digo &i3il. Para el Dr.
AVENDAO: solo el principio consens"alis!ico (el con!ra!o) es ="ien se
prod"ce la !rans(erencia de propiedad inm"ebles: no mencionando a la
obli'acin de enaenar.
.8
-V*FD-IO V-LD*J: 2orge. El Derec!o de 2ropiedad, El sistema ,e'istral 2eruano y la ,eforma del "di'o
"ivil: *n? +olio Real: Re3is!a Per"ana de Derecho Regis!ral y Fo!arial: -Ho 5 FY 2: -gos!o 2888: Pales!ra *di!ores:
pp.181918..
.1
-V*FD-IO V-LD*J: 2orge. :"lasificacin de los /ienes y transferencia de propiedad; ci!ado por?
KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario: 2"ris!a *di!ores: Lima92882: pp. 21).
.2
La prop"es!a del pro(esor -V*FD-IO en la &omisi/n re3isora del &/digo &i3il es la sig"ien!e? el n"e3o cri!erio
es: p"es: bienes regis!rados y no regis!rados: es!ableciendo ="e los bienes regis!rados se !rans(ieren con !i!"lo y
regis!ro obliga!orio (modo): con lo c"al es!amos a!rib"yendo e(ec!os cons!i!"!i3os al regis!ro: no solo al de la
propiedad inm"eble: sino a !odos los regis!ros: en!onces habr' !i!"lo y modo c"ando se !ra!e de la !rans(erencia de
bienes regis!rados y de bienes no regis!rados. *n ambos casos el !i!"lo es el con!ra!o: el modo en los bienes
regis!rados es el regis!ro y en los no regis!rados es la !radici/n.
20
G) POSICI3N DE "UNTHER "ON='LES BARRON
2#
.1
*l pro(esor KonB'les nos o(rece alg"nas no!as dis!in!i3as
correspondien!es a n"es!ro sis!ema de !rans(erencia de propiedad en
bienes inm"ebles?
i" %e adop!a el principio 7o.-e.-ua,H-6i7o: propio de los
sis!emas 7"rdicos (ranc,s e i!aliano. %in embargo: es!e
principio se halla moraliBado o corregido por la in!rod"cci/n
del regis!ro y los e(ec!os de la inscripci/n.
ii" La !rans(erencia de propiedad (o de c"al="ier o!ro derecho
real) opera en 3ir!"d de "n con!ra!o !rasla!i3o: por lo ="e se
!ra!a de "n sis!ema 7au-a,i-6aB en donde no es necesario "n
:modo; espec(ico de ad="isici/n.
iii" Fo e6is!e "na independien!e :obli'acin de enaenar; (ar!.
1$1 &.&.) en cambio: desde "na perspec!i3a !eleologica y
sis!em'!ica: si es posible hablar de "na Lobligaci/n de dar en
propiedadO como obligaci/n esencial del 3endedor en !odo
con!ra!o de compra3en!a. *n es!e sen!ido debe en!enderse el
ar!c"lo 1)21 del c/digo.
iv" La obligaci/n esencial del 3endedor es comple7a y "ni!aria:
consis!en!e en hacer propie!ario y en!regar la cosa al
comprador.
v" el momen!o e6ac!o de la !rans(erencia de propiedad es "na
c"es!i/n de pol!ica 7"rdica. *l legislador p"ede hacer
coincidir ese momen!o con la cons"maci/n de la :obli'acin
de dar en propiedad;: es!o es: con la !radici/n> o !ambi,n
p"ede pre(erir "n momen!o dis!in!o a c"al="iera de los dos
an!eriores (la inscripci/n). %i el legislador op!a por es!ablecer
="e la propiedad se !rans(iera an!es de la !radici/n (principio
consens"al): el comprador ya es propie!ario: y el 3endedor
solo se enc"en!ra obligado a en!regar la cosa. *n cambio si el
legislador op!a por es!ablecer ="e la propiedad se !rans(iera
desp",s: o con independencia: de la !radici/n (principio de
inscripci/n cons!i!"!i3a): el comprador no es propie!ario
a"n="e ya e6is!a !radici/n.
I) NUESTRA POSICI3N.%
F"es!ro &/digo &i3il: abandono el sis!ema de !ransmisi/n
inm"eble del derecho romano del !i!"lo (el consen!imien!o) y modo (la
!radici/n o en!rega): ha op!ado por elegir ((iel a la !radici/n ="e e6is!e en
n"es!ra legislaci/n ci3il por la esc"ela e6eg,!ica) como sis!ema de
.3
KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario Ob. &i!. pp. .$1
21
!rans(erencia de propiedad inm"eble (ar!. 1$1) el sis!ema espiri!"alis!a o
(ranc,s y para la !rans(erencia de la propiedad de bienes m"ebles (ar!.
1$4) se man!iene la traditio como modo.
Para el sis!ema espiri!"alis!a o consens"al (lo c"al cons!a en la
Tendencia 2"rispr"dencial Per"ana
.$
) de !ransmi!ir la propiedad
inm"eble: la sola obligaci/n es el ="e prod"ce el e(ec!o !rasla!i3o del
dominio de la propiedad.
La !rans(erencia espiri!"al se prod"ce por el ac!o 7"rdico: es decir
el simple ac"erdo de 3ol"n!ades y el consen!imien!o de las s"7e!os de
derecho: es!e sis!ema espiri!"alis!a se enc"en!ra inspirado en el
indi3id"alismo propagado por la re3ol"ci/n (rancesa: es decir no se
re="iere la !radici/n: es decir la en!rega: el mero consen!imien!o hace
propie!ario al acreedor de la obligaci/n: de en!regar la propiedad. La
obligaci/n de en!regar la cosa en propiedad se per(ecciona
a"!om'!icamen!e: de lo c"al se ded"ce ="e el ac"erdo de 3ol"n!ades
hace cons"mar la en!rega a !ra3,s de "n mecanismo de !radici/n
espiri!"alis!a: no es necesaria la en!rega (sica: la en!rega se per(ecciona
con el consen!imien!o.
*l con!ra!o de !rans(erencia de propiedad inmobiliaria: es el Gnico
!i!"lo ="e !ransmi!e la propiedad: es decir el con!ra!o es la ca"sa 7"rdica
direc!a e inmedia!a de la !rans(erencia de la propiedad inm"eble. *l
con!ra!o es la ca"sa de !rans(erencia de la propiedad inm"eble: lo c"al es
s"scep!ible de dos e(ec!os una obli'acional y otro efecto real.
Los e(ec!os del con!ra!o de compra3en!a: es "n con!ra!o consens"al:
="e se per(ecciona con el simple consen!imien!o: ="e en la mayora de
los casos !iene e(ec!os obliga!orios: es !ambi,n s"scep!ible de prod"cir
e(ec!os reales.
-l con("ndirse !i!"lo y modo: el con!ra!o es: al mismo !iempo: el
("ndamen!o del !raspaso de la propiedad y el medio de ad="isici/n de
ella> el con!ra!o !rans(iere sin m's: el derecho> es!e es "n con!ra!o con
.$
&as. )1491.9&allao: %ala &i3il de la &or!e %"prema: *l Per"ano: 3]8)]10. pp. 0)) Lcon(orme al ar!ic"lo 1$1 del
&/digo &i3il la sola obligaci/n de !rans(erir "n bien inm"eble hace al acreedor propie!ario del bien: por lo ="e si se
dem"es!ra ="e se cons!i!"yo dicha obligaci/n se pres"me ="e ha operado la !rans(erencia de dominio. -simismo: por
el inc"mplimien!o en el pago no se p"ede e6!raer ="e la obligaci/n no e6is!i/O.
9 R. 2119109ORL&]TR> 2"rispr"dencia Regis!ral. -Ho 555: Vol. V5: pp. 2)4 LLa !rans(erencia de propiedad en n"es!ro
sis!ema opera e6!raregis!ralmen!e: es decir: con la sola creaci/n de la relaci/n obliga!oria de las par!es: la ="e nace en
es!e caso del con!ra!o de compra3en!a: asimismo: no es menos cier!o ="e dicho ac!o 7"rdico debe merecer (e respec!o
a la (echa de s" celebraci/n: a (in de de!erminar la calidad de propios o cony"gales de los bienes ad="iridosO.
9 R. 1819109ORL&]TR> 2"rispr"dencia Regis!ral. -Ho 555: Vol. V5: pp. 312 L*l c/digo &i3il ha adop!ado el sis!ema
espiri!"alis!a (ranc,s: por el c"al la sola 3ol"n!ad de las par!es: con!enida en el ac!o 7"rdico creador de la relaci/n
obliga!oria: res"l!a s"(icien!e para prod"cir "n e(ec!o !rasla!i3o de propiedad. La !rans(erencia espiri!"al se prod"ce
en es!e caso: por e(ec!o direc!o del ac!o 7"rdico por el c"al se as"me la obligaci/n de ena7enar "n bien inm"eble
de!erminado y no re="iere de la !radi!io ma!erial ni la inscripci/n como en el derecho germanoO.
38
e(ec!os reales: a di(erencia de los con!ra!os obliga!orios: y la e(icacia
!rasla!i3a y cons!i!"!i3a de !al con!ra!o es plena
.)
.
3E..5NEO cri!ica al sis!ema consens"al? el principio de la
!ransmisi/n de la propiedad por el simple consen!imien!o: es el (r"!o de
"n error sobre la na!"raleBa del derecho real y de la relaci/n obliga!oria:
ya ="e para los derechos reales bas!a la 3ol"n!ad de las par!es para crear
el 3inc"lo 7"rdico: no siendo as para los derechos reales p"es!o ="e son
de o!ra na!"raleBa: ya ="e al ser de car'c!er absol"!o p"ede hacerse 3aler
con!ra !odos: por lo ="e la !ransmisi/n de la propiedad por el simple
consen!imien!o con!radice la na!"raleBa del derecho real
..
.
Lo ="e oc"rre en c"al="ier caso en ="e el e(ec!o real no se p"ede
prod"cir como consec"encia inmedia!a de la celebraci/n del con!ra!o: se
!iene "n e(ec!o real di(erido ="e depende: respec!i3amen!e de la
ad="isici/n del bien a7eno por par!e del ena7enan!e: o de la e6is!encia del
bien: o del pago !o!al del precio> en es!os casos: s"rge "na obligaci/n
="e si bien no !iene por (inalidad prod"cir la !rans(erencia de la
propiedad: permi!e garan!iBar al ad="irien!e la ac!"aci/n del e(ec!o real
="e no opero al momen!o de la celebraci/n del con!ra!o.
&ompar!imos la posici/n del doc!or +O,NO: los con!ra!os en
3ir!"d de los c"ales se ena7ena "n inm"eble de!erminado no prod"cen en
(orma direc!a la a!rib"ci/n del derecho de propiedad sobre el mismo:
sino ="e solo crean la obligaci/n de ena7enarlo: de modo ="e la
!rans(erencia y la ad="isici/n correla!i3a del derecho se prod"cen como
e(ec!o de la obligaci/n y no del con!ra!o.
:en una primera etapa el contrato (titulo) !ace nacer la obli'acin
#ue pesa sobre el dueGo, de transmitir al ad#uiriente el derec!o de
dominio sobre la cosa. En esa etapa, encontr$ndose vinculados al
deudor y al acreedor (el vieo dueGo y el futuro dueGo) por una relacin
obli'acional. .e presenta, lue'o, una se'unda etapa #ue tambi7n es
causal, y #ue se materiali&a con el cumplimiento de la prestacin por el
deudor (el vieo dueGo), entre'ando la cosa al acreedor. En este
instante se e%tin'ue la relacin obli'acional, y #ueda transferida la
propiedad a trav7s de la tradicin.
Para ="e el e(ec!o real: es!e en: la !rans(erencia de propiedad con la
sola per(ecci/n del con!ra!o en si: es necesario ="e el ob7e!o sea cier!o:
ac!"al y de propiedad del 3endedor: o por lo menos es!e se enc"en!re
a"!oriBado para disponer. *n cambio: se da "n e(ec!o meramen!e
obliga!orio Uy se aplaBa la !rans(erencia de propiedad (e(ec!o real
.)
#*%%5F*O: +rancesco. 3anual de Derec!o "ivil y "omercial. Tomo 555. pp. 331.
..
#*%%5F*O: +rancesco. Ob. &i!. pp. 332.
31
di(erido) Uc"ando se !ra!a de 3en!as sobre bienes gen,ricos ((al!a la
especi(icaci/n o indi3id"aliBaci/n del bien): o sobre bienes ("!"ros (no
se p"ede !ransmi!ir la propiedad de "n ob7e!o ="e no e6is!e): o sobre
bienes a7enos ((al!a el poder de disposici/n del 3endedor): o sobre
con!ra!os s"7e!os a condici/n s"spensi3a o con reser3a de dominio.
Todas es!as disposiciones de e(ec!o real di(erido o aplaBado
(compra3en!a meramen!e Lobliga!oriaO) son !odas admisibles en el
derecho per"ano: ya sea por disposici/n e6presa del ar!c"lo 1$1 o por
3a in!erpre!a!i3a
.4
.
*n el derecho (ranc,s e i!aliano se reconoce la e6is!encia de
compra3en!a con e(ec!o real aplaBado o di(erido: lo c"al signi(ica ="e:
!ambi,n: en es!os sis!emas se p"eden encon!rar acreedores del dominio.
Den!ro de es!e s"p"es!o en!endemos a la 3en!a de cosa ("!"ra: la
3en!a de cosa gen,rica: la 3en!a de cosa a7ena: la 3en!a con e(ec!o
!rasla!i3o a !ermino: la 3en!a con reser3a de dominio: el con!ra!o
preliminar de compra3en!a: e!c.^ en !odos es!os casos lo ="e e6is!e es
"na obli'acin de dar en propiedad por par!e del 3endedor> con lo c"al
es!e as"me "n compromiso con!rac!"al comple7o: ="e no se ago!a en el
mero !raspaso posesorio: sino ="e se in!egra el e(ec!o real ="erido: y ="e
p"ede ser al especi(icaci/n de la cosa: o la ad="isici/n de la cosa por
apor!e del 3endedor: en!re o!ros pres"p"es!os ="e permi!an la
!rans(erencia de propiedad.
8. LA IMPERFECCION DEL ART$CULO 5&5 J LA INSCRIPCION
EDCEPCIONAL DEL ART$CULO 11#(.%
&reemos ="e el sis!ema consens"alis!a per"ano: amparado en el ar!c"lo
1$1: no es per(ec!o y ="e no brinda "na garan!a y cer!id"mbre 7"rdica a los
po!enciales ad="irien!es de propiedad inm"eble: c"ando la mencionada norma
:nos indica #ue la sola obli'acin de enaenar un inmueble !ace al acreedor
propietario< salvo disposicin le'al diferente o pacto en contrario;:
consideramos como pac!o en con!rario los ar!c"los 1)03 (&ompra3en!a con
reser3a de propiedad) y el ar!ic"lo 1)0) (pac!o de reser3a de propiedad en el
arrendamien!o93en!a) del c/digo ci3il.
*l problema s"rge c"ando e6is!en dos o mas personas ="e in!er3ienen en
la ad="isici/n del la propiedad inm"eble: conocido en n"es!ro ordenamien!o
.4
C-RC*RO: Domenico. .istema del Derec!o 2rivado: Tomo 5V. pp. 4913: ci!ado por KOFJ-L*% C-RROF:
K"n!her: 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario: pp. 311.
32
como conc"rso de acreedores y en la doc!rina como la :doble venta;,
e3idenciado en el ar!ic"lo 113)
.0
.
%i hay dos acreedores respec!o del mismo bien y el seg"ndo de es!os
inscribe: es pre(erido respec!o del primero. *s decir: es el propie!ario del bien.
QProd"ce en es!e caso e(ec!os cons!i!"!i3os la inscripci/n regis!ralS La
rep"es!a es ="e ella sola no prod"ce !al e(ec!o por="e a ella debe s"marse la
b"ena (e. %i es!'n presen!es ambas: la pro!ecci/n es !o!al: lo c"al signi(ica ="e
el amparo regis!ral al !ercero !iene (inalmen!e "n e(ec!o cons!i!"!i3o del
derecho. Pero el sis!ema es doble y con("so por="e hay norma e6presa ="e
dice ="e el solo consenso es s"(icien!e para prod"cir la !rans(erencia. %i es!o
es as: Qno es cier!o ="e el ena7enan!e ago!e s" derecho con la primera
ena7enaci/nS QR", derecho !ransmi!i/ en!onces c"ando o!orgo la seg"nda
Trans(erenciaS
.1
.
*l ar!c"lo 1$1 (desde lue'o tiene el problema de falta de publicidad y no
de poder e%cluir esta propiedad a terceros) y : no es absol"!o en s"
concepci/n espiri!"alis!a (rancesa: por el c"al la sola 3ol"n!ad !oda poderosa
hace propie!ario al acreedor: el solo ac"erdo de 3ol"n!ades !ransmi!e la
propiedad inm"eble: del 3endedor o !i!"lar del derecho de propiedad al
comprador o s"7e!o ="ien espera el c"mplimien!o de la pres!aci/n> es!e
principio e3iden!emen!e es per(ec!o y no s"r!e ningGn problema> pero ="e
pasara ="e si el 3endedor: e(ec!Ga "na seg"nda 3en!a de la propiedad
inm"eble a "n !ercero: con lo c"al es!aramos an!e dos ac!os 7"rdicos ="e
!iene como (inalidad la !ransmisi/n de propiedad inm"eble: claro ="e se
podra aplicar el principio de b"ena (e regis!ral: para (a3orecer al !ercero de
b"ena (e ="e no !"3o conocimien!o de la 3en!a. *l primer comprador solo
aplico el principio consens"al Lel solo con!ra!o !e hace propie!arioO y no le
e6igieron de ="e el !i!"lo !enia ="e ser inscri!o: para poder oponer y e6cl"ir s"
derecho (de #ue sirve una propiedad sino no puede ser e%cluida a todos los
terceros) por lo !an!o se !ra!a de sol"cionar "n problema de incer!id"mbre
social respec!o al ad="irien!e de "n bien: raB/n por a c"al el legislador al
brindar la en(ermedad (ar!ic"lo 1$1) !ra!a de brindar la c"ra (ar!ic"lo 113))
por el c"al an!e la presencia de dos !!"los: se pre(iera al de b"ena (e y el ="e
inscribi/ s" derecho primero en el regis!ro.
.0
L&on(orme al ar!ic"lo 113) del &/digo &i3il: c"ando el bien es inm"eble y conc"rren di3ersos acreedores a
="ienes el mismo de"dor se ha obligado a en!regarlo: se pre(iere el acreedor de b"ena (e c"yo !i!"lo: ha sido
primeramen!e inscri!oO *6p. )4391)9Lima: %ala &i3il de la &or!e %"prema: Ainos!roBa #ing"eB: -lber!o:
L2"rispr"dencia &i3ilO: !omo 5V: pp. )11.
9 &as. .429149Lima: %ala &i3il de la &or!e %"prema: *l Per"ano: 1)]18]10: pp. 1138 Lel ar!ic"lo 113) del &/digo
&i3il se re(iere a la prelaci/n ="e !ienen los acreedores a ="ienes "n mismo de"dor se obligo a en!regar "n bien
inm"eble: ="e podra ser el caso de 3arias 3en!as de "n mismo bien a (a3or de dis!in!as personas: " o!ros con!ra!os
="e generen obligaci/n de en!regar "n bien inm"eble: como los derechos reales de "s"(r"c!o: habi!aci/n: s"per(icie o
an!icresisO.
9 %i dos o mas personas alegan !ener derechos reales sobre "n de!erminado inm"eble: es preciso ="e el derecho ="e se
opone es!e inscri!o con an!erioridad al de a="el a ="ien se opone y: en de(ec!o de la inscripci/n: !iene pre(erencia
a="el ="e os!en!e !i!"lo de (echa an!erior: siempre ="e es!e "l!imo cons!e de doc"men!o de (echa cier!a mas an!ig"a.
(*6p. 14391$9Lima: Ledesma Far3'eB: #arianella. *7ec"!orias %"premas &i3iles. (11139111.) pp. $1$.
.1
-V*FD-IO V-LD*J: 2orge. "lasificacin de los bienes y transferencia de propiedad. pp. 1.19141. ci!ado
KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o 5nmobiliario. pp. 21)921..
33
Vol3iendo a la doble 3en!a: si aplicamos el principio consens"alis!a
diramos ="e el primer con!ra!o es el ="e !iene e(icacia 7"rdica: por ser el
primero en celebrarse en el !iempo: y seg"ndo por el principio de b"ena (e
con!rac!"al: (ieles al es!ric!o c"mplimien!o del ar!c"lo 1$1: por 3ir!"d del
mero con!ra!o de las par!es se !rans(iere la propiedad inm"eble: has!a es!e
p"n!o no e6is!en problemas> pero ="e pasara como s"cede en la realidad: el
3endedor decide celebrar "n seg"ndo con!ra!o con o!ra persona por la 3en!a
de la misma propiedad inm"eble: y es!e decide inscribir s" !i!"lo en el
regis!ro: es!aramos desamparando al primer comprador ="e solo c"mpli/ con
lo amparado en el ar!ic"lo 1$1: en celebrar "n simple con!ra!o con lo c"al era
el Gnico propie!ario del inm"eble: el ar!ic"lo 113)
48
reconoce la necesidad de
inscribir el !i!"lo de ad="isici/n del derecho de propiedad inm"eble.
:se trata dar una clara e%cepcin del art*culo IJI del cdi'o civil en
donde triunfa el principio de la inscripcin (#ue e%cepcionalmente tiene
car$cter constitutivo), aun#ue ello no pueda se e%plicado satisfactoriamente
por la doctrina francesa referida a #ue e%isten dos propiedades, una relativa
entre las partes y otra absoluta frente a todos los terceros, ya #ue en ese caso
el :propietario relativo; no podr*a si#uiera desaloar a un precario o
e%!ibir su titulo ante la administracin
9?
;.
&reemos ="e se logra la e6cl"si/n de la propiedad absol"!a y per(ec!a
con la aplicaci/n del ar!c"lo 113)
42
: lo c"al no se logra con la aplicaci/n
soli!aria del ar!ic"lo 1$1: para "na brindar garan!a y cer!eBa de la
!rans(erencia de la propiedad inm"eble: es necesario in!erpre!ar: relacionar y
aplicar en (orma con7"n!a los art*culos DL?D, DL?F, DL?J, DL?M y DLDD del
"di'o "ivil.
4. DESVENTA9AS DEL SISTEMA CONSENSUAL.%
*l sis!ema consens"al inspirado por el principio indi3id"alis!a de la
re3ol"ci/n (rancesa e6presado en el c/digo de napole/n: con las 3en!a7as
48
KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. "urso de Derec!os ,eales pp. 332. La="el con(ig"rado por dos o mas con!ra!os
de compra3en!a: 3alidos y a"n e(icaces: c"yos c"mplimien!os en (orma especi(ica son de !odo p"n!o incompa!ibles: y
celebrados: sobre la misma cosa o derecho: por el mismo 3endedor ="e: por lo menos en relaci/n con "no de ellos:
era el !i!"lar de a="ella cosa o derecho doblemen!e 3endido: con independencia de ="e alg"no de los compradores
haya o no recibido la en!rega real o (ic!a. *n es!a (orma mas gen,rica Uy aplicable a n"es!ro ar!ic"lo 113): se p"ede
decir ="e se !ra!a del con(lic!o en!re dos (o mas) !!"los ad="isi!i3os 3alidos o!orgados por la misma persona y sobre
el mismo bien inm"eble: siendo ="e dicha p"gna de in!ereses debe ser Ban7ada claramen!e por la ley: en !an!o: no es
posible admi!ir ="e en "n solo bien p"eda ser en!regado a dis!in!as personas ="e arg"yen !!"los incompa!ibles sobre
elO.
41
KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario: Ob. &i!.: pp. 333.
42
&-%. FY 2$819109&-LL-O: enero 2888 L*l derecho de propiedad debe concebirse como "n derecho
absol"!o y e6cl"si3o: siendo as no deben haber dos !i!"laridades con!rap"es!as. Aabi,ndose presen!ado ins!r"men!os
7"rdicos en los ="e cons!a el derecho de propiedad de ambas par!es: era menes!er rec"rrir a s"p"es!os norma!i3os
sobre conc"rrencia de acreedores como es el caso del ar!. 113) del &.&. sobre prioridad regis!ralO.
3$
!e/ricas: en!re las c"'les "bicamos la facilitacin de los intercambios, la r$pida
circulacin de la ri#ue&a y proteccin del comprador, no son suficientes para
ofrecer el sistema mas efica& y se'uro en la transferencia de la propiedad
inmueble. La si!"aci/n del po!encial ad="irien!e (comprador) s"(re "na si!"aci/n
de des3en!a7a o di(ic"l!ades para poder de!erminar ="ien es el propie!ario de "n
bien: y c"ales son las cargas (hipo!eca: an!icresis) ="e le a(ec!an: e6is!iendo
alg"nas des3en!a7as del sis!ema consens"al?
a) Fo se p"ede de!erminar con seg"ridad ="ien es el propie!ario de "n
inm"eble: ni las cargas ="e le a(ec!an. &on respec!o al primer problema (la
propiedad): el po!encial comprador p"ede rec"rrir al es!"dio de los !!"los
del 3endedor (y de los preceden!es): pero siempre e6is!e la di(ic"l!ad de la
:prueba diablica;. Para ello se re="iere comprobar la posesi/n del
3endedor por el !ermino de la "s"capi/n: empero: es di(cil 3eri(icar el
es!ado posesorio por "n largo periodo del !iempo: y a"n c"ando se "!ilice
pres"nciones: es!as siempre admi!en pr"eba en con!rario. &on respec!o al
seg"ndo problema (las cargas): es!e si es insol"ble: ya ="e m"chas cargas
="e a(ec!an la propiedad !erri!orial (por e7emplo? las hipo!ecas) no !ienen
e6!erioriBaci/n posesoria: y por ello: en es!os casos: es imprescindible
con!ar con algGn sis!ema p"blici!ario ="e se cons!i!"ya en "na e6cepci/n
del principio consens"alis!a.
b) Por o!ro lado: incl"si3e en el caso de ="e haya de ="e el 3endedor e6hiba
!!"los leg!imos: es posible ="e es!e haya ena7enado el inm"eble con
an!erioridad: siendo ="e el n"e3o comprador desconoBca la e6is!encia del
con!ra!o preceden!e. *n "n sis!ema consens"alis!a es!ric!o: sin p"blicidad
alg"na: se presen!a el gra3e problema de la doble 3en!a.
c) -"n en el caso de ="e el 3endedor e6hiba !!"los de propiedad leg!imos y
no se prod"Bca "na doble 3en!a: es posible ="e alg"na de las
ena7enaciones an!eriores en la cadena de !ransmisiones sea an"lada o
res"el!a: con la consig"ien!e inseg"ridad para el Gl!imo ad="irien!e.
d) %i las !ransmisiones operan con el solo consen!imien!o (sin p"blicidad):
e6is!e la posibilidad ="e algGn !ercero pre!enda la rei3indicaci/n del
inm"eble: ya sea por !ener me7or derecho de propiedad (haber ad="irido
del 3erdadero propie!ario) o por in3ocar a s" (a3or la "s"capi/n
43
.
4.1.1. LOS COSTOS DE TRANSACCI3N EN EL SISTEMA DE
TRANSFERENCIA INMOBILIARIO.%
*n n"es!ra pa!ria: la p"es!a en prac!ica: por e7emplo: del sis!ema regis!ral
cons!i!"!i3o de !rans(erencia de la propiedad inm"eble: como modo de
!ransmisi/n del dominio inmobiliario: dado el ni3el socioecon/mico y c"l!"ral de
43
KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. "urso de Derec!os ,eales: Ob. &i!. pp. )1$.
3)
las grandes mayoras nacionales y la imposibilidad de e6!ender el regis!ro
inmobiliario a !odos los con(ines de la pa!ria: pese a signi(icar el sis!ema mas
per(ec!o de seg"ridad 7"rdica indi3id"al imaginable incremen!ara los cos!os de
!ransacci/n a "n ni3el inacep!able: paraliBando las !ransacciones 7"rdicas.
Un sistema de mero consenso reduce los costos de transaccin, por#ue no
re#uiere notario, no re#uiere de inscripciones, no re#uiere re'istros, lo #ue !ace
mas :barato; contratar
9J
. *s!a posici/n conc"erda con la opini/n del maes!ro
LEON /A,AND5A,AN: por lo c"al indica ="e la imper(ecci/n de los Regis!ros
PGblicos: lo ="e hacia in3iable el r,gimen cons!i!"!i3o de la inscripci/n:
considerando la de(icien!e organiBaci/n adminis!ra!i3a: la (al!a de ca!as!ro y
!i!"lo id/neos ="e no e6is!en en !odas las regiones: Lsin no!ario: sin abogados: sin
clima propicio para imponer el re="isi!o de la inscripci/n con car'c!er de
inel"c!able obliga!oriedad
4)
.
&ompar!imos plenamen!e la opini/n del pro(esor /ULLA,D:
Lde(ini!i3amen!e lo ="e plan!ea +E,NANDE0 ",U0 elimina cier!os cos!os. *l
problema es ="e genera o!ros cos!os: como consec"encia de ali3iar los primeros.
C'sicamen!e se genera el cos!o de la incer!id"mbre. *s decir: como "no no sabe
si ="ien le 3ende es e(ec!i3amen!e el propie!ario: probablemen!e no le compre o
el compre mas bara!o. Cas!a simplemen!e con 3er el precio en ="e se 3ende "n
inm"eble no regis!rado con respec!o a o!ro regis!rado para desc"brir ="e la
seg"ridad !iene "n 3alor adicional por el c"al noso!ros pagamos: y ="e la
propiedad 3ale menos como consec"encia de es!a incer!id"mbre. La
incer!id"mbre de saber si compro o no compro "n bien hace ="e se celebren
menos con!ra!os: ="e haya menos circ"laci/n de ri="eBa y menor dinamismo:
impidiendo la ma6imaci/n de las operaciones y !rans(erencias
4.
.
*s necesario indicar ="e en "na economa de mercado los cos!os de
!ransacci/n !ienden a red"cirse: brindando seg"ridad y garan!a de los ac!os de
!rans(erencia de propiedad inm"eble: la incer!id"mbre es el (ac!or ="e no logra lo
ideal para el an'lisis econ/mico del derecho: ="e segGn 2O.NE,
99
La (in de
(acili!ar la !rans(erencia de rec"rsos: de los "sos menos 3aliosos a los mas
3aliosos: en principio de la ley debera hacer ="e los derechos de propiedad sean
libremen!e !rans(eriblesO: agregamos ="e es!a liber!ad de disposici/n de los
bienes en las !rans(erencias inm"ebles deber'n de es!ar do!adas de mnimas
garan!as ="e p"edan o!orgar la cer!eBa de ="e la propiedad s"scep!ible de
ena7enaci/n corresponda al 3endedor y ="e la propiedad brinde la garan!a de
e6cl"si/n !o!al y oponibilidad (ren!e a los !erceros.
&reemos ="e el cos!o de !ransacci/n mas al!o es para el mercado
(!rans(erencia inmobiliaria) seria el del principio de la descon(ianBa L"na persona
="e !"3o la ne(as!a e6periencia de comprar "n inm"eble por el solo con!ra!o: ="e
4$
+*RF-FD*J &R@J: Kas!/n. Ob. &i!. pp.1$191.3.
4)
L*OF C-R-FD5-R-F: 2os,. 6ratado de Derec!o "ivil. Tomo 555: Vol. 5. Lima: _K *di!or: pp. 3$).
4.
C@LL-RD KOFJ-L*J: -l(redo. Ob. &i!. pp. 1$.
44
PO%F*R: Richard -. El An$lisis Econmico del Derec!o: +ondo de &"l!"ra *con/mica: #,6ico91110.: pp. 40941.
3.
desp",s se en!ero de ="e el mismo bien comprado por el ("e 3endido a "na
seg"nda persona ="ien si c"mpli/ con inscribir el !i!"lo al regis!ro: no 3ol3er' a
con(iar o en el peor de los casos por "n b"en !iempo no in!en!ara comprar algGn
bien raB. *s 7"s!o ="e el primer comprador ="ede sin ningGn derecho alg"no
(ren!e al !ercero: ="e si inscribi/ s" !i!"lo en el regis!ro: es posible ="e el
per(ec!o sis!ema consens"al de7e sin derecho a la persona ="e solo c"mpli/ con
le principio del ar!ic"lo 1$1: por el c"al el solo con!ra!o hace propie!ario del bien
inm"eble.

5. LA SOCIEDAD A"RARIA ! EL CRECIMIENTO DE LAS
CIUDADES.%
La sociedad per"ana en 113.: en el mismo aHo ="e en!ro en 3igencia el
c/digo ci3il de 113.: el sec!or agrario represen!aba la primera ("en!e de ingresos
nacionales: la poblaci/n econ/micamen!e ac!i3a: se encon!raba residiendo en el
campo.
D"ran!e el !ransc"rso del siglo MM las sociedades han s"(rido "n
incon!rolable (en/meno de "rbaniBaci/n: es!o es: la poblaci/n ha pasado a oc"par
preponderan!emen!e las "rbes: abandonando progresi3amen!e el campo. *s!a
realidad social !iene "n car'c!er pr'c!icamen!e "ni3ersal y !ambi,n se ha
presen!ado dram'!icamen!e en n"es!ro pas.

De ac"erdo con el censo del aHo 11$8: el 14` de la poblaci/n !o!al del
PerG 3i3a en ci"dades de mas de 28: 888 habi!an!es: mien!ras ="e a (ines de la
d,cada de los sesen!a: el .)` de dicha poblaci/n ya era "rbana (2O%* #-TO%
#-R9Desborde Pop"lar y &risis del *s!ado).
*s!os gr"pos h"manos ="e b"scaban asen!arse en las principales ci"dades
del pas se encon!raron pr'c!icamen!e ("era del crc"lo econ/mico: del mercado y
de la legalidad 3igen!e. P para ello crearon s" propia legalidad.
Lo c"al ha mo!i3ado a ="e el poblador "rbano !ome la posesi/n del s"elo
median!e el :contrato de invasin;, o por medio de compra3en!as d"dosas ="e
amparen la !enencia del predio r"s!ico.
Fo compar!imos lo e6presado por el pro(esor: +E,NANDE0 8,U0 Lla
realidad concre!a del PerG con!empor'neo: en n"es!ro concep!o: !an!o por s"
problema es!r"c!"ral del *s!ado9Faci/n (problema de orden sociopol!ico): pero
mas a"n por s" econom*a preponderantemente rural y a'raria: mo!i3ando s"
posici/n en ="e la selecci/n del consenso como mecanismo adec"ado a n"es!ra
realidad para reg"lar la !ransmisi/n inmobiliaria: sin per7"icio de ="e en las
34
Bonas "rbanas p"eda ya implemen!arse "n regis!ro cons!i!"!i3o de la propiedad:
sobre la base de "n adec"ado plano regis!ral
40
.
*n las Gl!imas d,cadas se aprecia "n in!enso crecimien!o de las ci"dades
del pas: originando di3ersos problemas !picos de los crecimien!os "rbanos
in(ormales o desodoran!es? como la espec"laci/n de la !ierra: el encarecimien!o
de la 3i3ienda: la !"g"riBacion par!ic"larmen!e en los asen!amien!os h"manos:
degradaci/n del medio ambien!e: e!c.> de modo ="e el PerG se ha !rans(ormado
de "n pas de predominio poblacional r"ral a "no ("ndamen!almen!e "rbano.
*n 11$8 la poblaci/n "rbana solo represen!aba el 24 ` de la poblaci/n
!o!al ac!"al: en 1113 ya s"peraba el 48` y se es!ima ="e para el aHo 288) ser' de
"n apro6imado de 08`: realidad ="e nos impide a a(ron!ar el problema ya: como
"n re!o nacional y no Gnicamen!e capi!alino.
&ompar!imos lo e6p"es!o por >E,NANDO DE .O6O L="e la
represen!aci/n !angible de "n ac!i3o (!i!"lo de propiedad) cons!i!"ye "n 3alor
e6ceden!e a s"s c"alidades (sicas y ="e de es!a (orma se genera el capi!al en
pases desarrollados (*n occiden!e: por e7emplo: los inm"ebles (ormales en s"
mayora son ('ciles de "sar como garan!a para "n pr,s!amo> para ob!ener "na
in3ersi/n ba7o la (ig"ra de in!ercambio de ac!i3os por in3ersi/n> de es!a manera
generando "na economa: de "n capi!al pasi3o a "n capi!al ac!i3o ="e dinamiBa
las di(eren!es !ransacciones.
Por lo an!eriormen!e e6p"es!o y ("ndamen!almen!e por la migraci/n del
campo a la c"idad de las personas: n"es!ra sociedad de7o de depender de "na
economa r"ral y agraria: las per"anos ="e residan en Bonas r"rales decidieron
emigrar a las impor!an!es y e6!ensas ci"dades del pas: encon!ramos "n es!ado y
realidad social di(eren!e en el momen!o ="e se prom"lgo el c/digo ci3il de 110$.
&reemos ="e en momen!os ac!"ales de escaseB de rec"rsos y escaseB de
capi!al: el *s!ado debe (acili!ar y brindar las garan!as 7"rdicas y econ/micas: en
e(ec!os ="e los per"anos pro!e7an s" derecho de propiedad inm"eble> *l derecho
a la propiedad es "n derecho ("ndamen!al de !oda persona: y como !al: el es!ado
debera de per(eccionar los mecanismos de pro!ecci/n y garan!a en el sis!ema de
!rans(erencia de propiedad inm"eble en el PerG. *s necesario modi(icar el
ar!c"lo 1$1: y es!ablecer "n sis!ema cons!i!"!i3o donde la inscripci/n en los
regis!ros pGblicos cons!i!"ya el modo del ="e "na persona se hace propie!aria y
="e "n simple con!ra!o :secreto; no sea el medio id/neo en la !rans(erencia de la
propiedad inm"eble: en la ac!"alidad en!re los per"anos el :principio de la
desconfian&a; ( no se si la propiedad #ue deseo ad#uirir contiene al'Bn
'ravamen, si fue enaenada con anterioridad o si el #ue me enaena es el
verdadero propietario) es el ="e rigen n"es!ro pas: por la :criollada; de los
con!ra!an!es> en la celebraci/n de los di(eren!es !ransacciones.
40
+*RF-FD*J &R@J: Kas!/n. Ob. &i!. pp. 142.
30
La propiedad es el derecho real m's per(ec!o por e6celencia: es "n derecho
("ndamen!al: col"mna 3er!ebral del derecho ci3il pa!rimonial> por los mo!i3os
an!eriores mencionados: es necesario re3es!ir de garan!as: seg"ridad y cer!eBa: a
las di(eren!es !ransacciones inmobiliarias: es necesario en la ac!"alidad ="e la
!rans(erencia de la propiedad inm"eble en el PerG: se e7ec"!e median!e la
inscripci/n del Ti!"lo en los Regis!ros PGblicos.
1F. CONCLUSIONES.%
1) *l ar!c"lo 1$1 del &/digo &i3il: se e3idencia el problema de la (al!a en
p"blicidad de la ad="isici/n del bien inm"eble (ren!e a !erceros.
2) *l sis!ema per"ano de !rans(erencia de propiedad inm"eble respalda la
propiedad rela!i3a: p"es no permi!e e6cl"ir a !odos: !oda !ransmisi/n de
propiedad debe es!ar do!ado de seg"ridad 7"rdica en s"s operaciones:
(a3oreciendo la din'mica circ"laci/n de los bienes inm"ebles.
3) La inscripci/n declara!i3a en meri!o del ar!ic"lo 113): o!orga la garan!a
y seg"ridad 7"rdica ="e no brinda el ar!ic"lo 1$1: cons!i!"yendo "na
e6cepci/n y reconociendo la impor!ancia de la inscripci/n del !i!"lo en
el regis!ro.
$) *l ar!c"lo 113) en cier!a (orma o!orga a la inscripci/n: la calidad de
modo e6cepcional de ad="irir la propiedad inmobiliaria.
)) *n la conc"rrencia de acreedores de propiedad inm"eble: se e3idencia el
principio :Nuien inscribe primero es propietario;: es la opci/n m's
recomendable y prac!icada en la realidad.
.) *n !oda !rans(erencia de propiedad inm"eble: es necesario in!erpre!ar y
relacionar el ar!c"lo 1$1 del &/digo &i3il: con o!ras normas ="e
brindaran "na serie de garan!as y corregir' los de(ec!os ="e p"diera
acarrear la soli!aria aplicaci/n del ar!c"lo 1$1: considerando los
sig"ien!es ar!c"los? ??FK, DL?D, DL?F, DL?J, DL?M y DLDD del "di'o
"ivil.
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