Principios Registrales Inmobiliarios

Los principios ms importantes aplicados a la funcin del Registro Inmobiliario son:

Principio de rogacin - Principio de prioridad registral
Principio de fe pblica registral - Principio de legalidad
Principio de especialidad - Principio de tracto sucesivo
Principio de seguridad jurdica
Principio de Prioridad Registral (art. 54 Reglamento RP)


La prioridad entre dos o ms documentos sujetos a inscripcin, se establecer por el
orden de presentacin a la Oficina del Diario (). Si son excluyentes, tendr prioridad el
documento presentado primero en tiempo, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 455
del Cdigo Civil.

Jurisprudencia: Sala I, en sentencia 84 (22-5-94), manifest:
V.- Conforme a lo solicitado por el actor en su demanda, este asunto se reduce a un
problema de colisin de dos derechos reales de igual jerarqua, propiedad en virtud de la
doble venta de un inmueble efectuada, estando en vida, con el actor y luego con su hija.
Nuestro ordenamiento jurdico establece una dicotoma entre derechos reales y personales
o de crdito. Los artculos 455, 456, y 457 del Cdigo Civil son fiel reflejo de esa distincin
pues establecen las reglas para resolver los casos de colisin entre derechos reales y
personales. El artculo 455 regula, preponderantemente, las situaciones de conflicto entre
un derecho real y uno personal. Cuando se trata de la confrontacin de dos derechos reales
rige la regla primero en tiempo primero en derecho.
Hay 8 votos ms de Jurisprudencia sobre art. 455 CC en Informe Cijul.

Principio de Legalidad y Calificacin Registral

Los artculos 11 de la CP y de la LGAP, indican que: la administracin pblica (funcionarios
pblicos) deben someterse a la ley y a la constitucin.

Jurisprudencia: votos n 440-98 y n 5541-97 de la Sala Constitucional
el principio de legalidad en el estado de derecho postula una forma especial de vinculacin de
las autoridades e instituciones pblicas al ordenamiento jurdico, a partir de su definicin
bsica segn la cual toda autoridad o institucin pblica lo es y solamente puede actuar en la
medida en que se encuentre apoderada para hacerlo por el mismo ordenamiento y
normalmente a texto expreso para las autoridades e instituciones pblicas solo est permitido
lo que est constitucionalmente y legalmente autorizado en forma expresa, y todo lo que no les
est autorizado les est vedado;

Al momento de ejecutarse la inscripcin se realiza la calificacin registral, por el
registrador, que analiza el documento desde su licitud, tipo de acto, contrato, etc.

Esta calificacin se efecta de acuerdo al Artculo 34 del Reglamento del Registro Pblico y
siguiendo los artculos 453 y 460 del Cdigo Civil para el control de legalidad-

que se califica?
Legalidad de Documentos:
La competencia del notario/ El cumplimiento de los requisitos de formalizacin del
documento (Ej: uso del papel adecuado).
El pago y autenticidad de los tributos correspondientes / La autenticidad del parte
notarial.
Pertinencia del tipo de documento del cual se trate con relacin al acto.
Capacidad de los otorgantes
La validez del acto: verificar si existen razones de nulidad en las manifestaciones de
voluntad.
Identificacin: el registrador debe verificar la identidad entre el titular del derecho inscrito
y la persona que interviene en el acto jurdico de materia de inscripcin.

Aranceles

Descripcin del Movimiento Monto por Pagar
Mnimo para Inscribir Anotar cualquier
documento
2.000,00
Anotacin: reserva de prioridad 2.000,00
Traspasos o cambio de titular: compraventas,
donaciones, remates. etc
5 por cada Mil Fraccin de Millar
Hipotecas 1 por cada Mil Fraccin de Millar
Arrendamientos 1 por cada Mil Fraccin de Millar
Otros Contratos 1 por cada Mil Fraccin de Millar
Propiedad horizontal o zona martimo terrestre 1 por cada Mil Fraccin de Millar
Retiro sin inscribir Exento
Certificaciones 300 por cada Inmueble
Informe Registral 200 por cada Inmueble
Copias de Escritura 1.000,00 por las 10 Primeras Hojas, y 220,00
por Hoja Adicional
Copias de Planos 600,00 Si est Digitalizada
500,00 Si est Microfilmada

Derecho Comparado: Espaa
Registros de la Propiedad de Espaa dependen del Ministerio de Justicia
Fundamento legal:
Ley Hipotecaria. (1861, reforma 1946).
Reglamento Hipotecario (1947)
Real Decreto sobre Inscripcin de Actos de Naturaleza Urbanstica (1997).
Formas de presentacin:
Por va telemtica (2001)/Fsicamente/ Por correo/ Por fax.

Derecho Comparado: Mxico
Sistema Registral Declarativo Bienes Inmuebles Mexicano desde 1870

La eficacia de este sistema radica en declarar la existencia, transmisin, modificacin o
extincin de un derecho ocurrido fuera del Registro y contenido en el ttulo que se
presenta a dicho Registro.
En su artculo 3008 del Cdigo Civil seala: La inscripcin de los actos o contratos en el
Registro Pblico tiene efectos declarativos.

Los derechos provienen del acto jurdico pero no de la inscripcin, cuya finalidad es dar
publicidad y no constituir el derecho.
En caso de la coexistencia de derechos iguales presentados al Registro para su inscripcin,
se aplica el principio de prelacin: si hubiere dos compraventas sobre el mismo inmueble
tendr prioridad la que se ha inscrito primero, conforme lo dispone el Artculo 2266 del
C.C. si la cosa vendida fuera inmueble, prevalecer la venta que primero se haya
registrado...

Fundamento legal: leyes
Ley sobre Inscripcin de Documentos en el Registro Pblico. No. 3883
Ley de Informaciones Posesorias. No. 139
Ley de Inscripcin de Derechos Indivisos. No. 2779
Cdigo de Normas y Procedimientos Tributarios. No. 4755
Ley Forestal No. 7575 / Cdigo Municipal. No. 7794/ Cdigo Procesal Civil. No. 7130/ Cdigo
Notarial. No. 7764/ Cdigo de Comercio. No. 3284/ Cdigo Civil. No. 30
Ley del Instituto de Desarrollo Agrario. No. 2825 / Ley de Expropiaciones. No. 7757
Ley de Planificacin Urbana. No. 7015 / Ley Orgnica del I.N.V.U. No. 1788
Ley de Catastro. No. 6545/ Ley General de la Administracin Pblica No. 6727
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933
Ley de aranceles del Registro Pblico No. 4564
Ley de impuestos sobre los traspasos de bienes inmuebles No. 6999
Ley de Creacin del Registro Nacional No. 5695
Ley de titulacin de tierras ubicadas en Reservas Nacionales No. 7599
Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. No. 7525

Fundamento legal: reglamentos
Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Decreto No. 32302H

Reglamento del Registro Pblico. Decreto No. 26771-J

Reglamento de Inscripcin de Ttulos de Propiedad sobre Informaciones Posesorias. Decreto No. 5820-G

Reglamento de Divisin Territorial Administrativa Decreto No. 29267-G

Reglamento a la Ley Forestal Decreto No. 25721-MINAE

Reglamento a la Ley de Catastro Decreto No. 13607-J

Reglamento a la Ley sobre la Zona Martimo Terrestre Decreto No. 7841

Reglamento a la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles Decreto No. 27601

Reglamento de Escrituras ante la Notara del Estado Decreto No. 14935-J

Reglamento para salvar las Inscripciones de Tomos en el Registro Pblico Decreto No.16236-J

Reglamento de Documentos complejos presentados en el Registro Pblico de la Propiedad Inmueble. Decreto
No. 28585-J
Reglamento para la delimitacin de la Zona Martimo-Terrestre Decreto No. 31045-MOPT
Reglamento de Organizacin del Registro Inmobiliario (Decreto Ejecutivo 35509-J

Jurisprudencia
1- Jurisprudencia del artculo 455 del Cdigo Civil
2- Situacin jurdica del anterior propietario registral ante la prdida del bien por medios ilcitos
3- Jurisprudencia relacionada al artculo 649 Cdigo Procesal Civil.
4. Jurisprudencia sobre las anotaciones registrales
5. Principios de los Notarios y la Inscripcin de documentos en el Registro Nacional
6. Jurisprudencia sobre Ocurso

Directrices
Directrices sobre Inscripcin de los Fideicomisos en B. I.

Directrices por orden cronolgico: desde el 2005 al 2010.
Otros criterios de importancia: PGR

Conclusin
La publicidad registral es el instrumento con el que RBI consigue su fin ltimo de
proteccin en el trfico de bienes y sus derechos.
|
Se brinda seguridad jurdica mediante el resguardo de la informacin registral y grfica
de los bienes inmuebles.
RBI permite conocer la situacin relativa a la disposicin y/o gravamen de los inmuebles
inscritos para el posible adquirente de los mismos, la solvencia econmica del deudor y
la extensin del derecho de su titular registral.
Adems para que puedan ser conocidos por terceros que pueden tener diversos
interese en tener dicha informacin (ej: servir de garanta al crdito).