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Principios de Derechos Reales y Registrales

Unidad 1 - LOS DERECHOS REALES. POSESION Y TENENCIA




OBJETIVOS
Conocer los principios generales de los derechos reales.
Comprender la diferencia entre posesin y tenencia y la naturaleza jurdica de ambos institutos.



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DEFINICION DE DERECHOS REALES
Derecho real es aquel que crea entre las personas y las cosas una relacin
directa e inmediata, de forma que existen dos elementos, la persona (sujeto
activo del derecho) y la cosa (objeto).
El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas,
sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a
abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para
el caso de violacin una accin real que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius
persequendi y al ius preferendi.


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ELEMENTOS DEL DERECHO REAL
Sujeto: es la persona titular del derecho real, sea nacional o extranjera. En
algunos casos puede ser persona de existencia jurdica, pero en otros no
(ej. Uso, habitacin). Cuando el sujeto sea una persona jurdica y el
derecho real en juego sea uno cuya duracin sea la vida del titular, el
Cdigo Civil se encarga de limitar esa duracin a 20 aos ya que las
personas jurdicas pueden tener existencia ilimitada.
Objeto: es la cosa. Para definir las cosas debemos distinguir:
El patrimonio: es el conjunto de bienes de una persona.
Bienes: son los objetos inmateriales susceptibles de tener valor (o
sea, los derechos) y los objetos materiales susceptibles de valor (o
sea, las cosas)
Cosas: son los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Entonces,
el bien es el gnero y la cosa la especie.
Requisitos de la cosa: estar en el comercio, ser de existencia actual (no
puede hacerse en derecho real sobre cosa futura), determinada y singular
(no ser una universalidad, como por ejemplo una biblioteca, porque el
derecho real va a recaer sobre cada libro en particular, no sobre la
biblioteca como unidad).


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CARACTERISTICAS DEL DERECHO REAL
Derecho absoluto: porque puede hacerse valer erga omnes, es decir ante todos los
integrantes de la comunidad.
De contenido patrimonial: porque puede valuarse econmicamente, es susceptible de valor
(art. 2312 del Cdigo Civil).
Normas sustancialmente de orden pblico: porque si bien en el Derecho Real existen
algunas normas de carcter supletorio, la mayora son de orden pblico, por lo tanto su
aplicacin no depende de la voluntad de los particulares y las convenciones privadas no
pueden dejarlas de lado (art. 2502 C.C.)
Relacin inmediata: es el aspecto interno, es decir la relacin directa entre el titular y la
cosa.
El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menor, sin que medie persona
obligada a suministrrselo. A diferencia de los derechos personales, no hay un sujeto que se
interponga entre el sujeto activo y la cosa.
Publicidad: para que un derecho real pueda hacerse valer contra todos, es necesario que
todos puedan conocer su existencia. La publicidad se lleva a acabo a travs de la tradicin y
de la inscripcin en registros especiales.
Sujeto pasivo: en los derechos reales est constituido por toda la sociedad.
Deber de abstencin: es el aspecto externo del derecho real. La sociedad debe abstenerse
de perturbar el ejercicio del derecho real por parte de su titular.
Accin real: en caso de que se atente contra un derecho real, su titular puede ejercer una
accin, que puede ser negatoria, confesoria o reivindicatoria.
Ius persequendi: El titular del derecho puede perseguir la cosa aunque est en manos de
otra persona, estando limitado por la ley.
Ius preferendi: cuando una persona es titular de un derecho real y posteriormente se
constituye otro derecho real sobre la misma cosa, aqul ser preferido en el ejercicio de su
derecho porque en materia de derechos reales rige la mxima prior in tempore potior in
iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho). En los derechos reales de prenda e
hipoteca se presenta como derecho de privilegio y en los derechos reales de fecha posterior
se da como derecho de exclusin (ej: si yo constituyo un derecho real sobre una cosa a favor
de A, y luego constituyo otro derecho real sobre la misma cosa a favor de B, esto no afecta a
A).
Numerus clausus: significa que el nmero de derechos reales ya est determinado, es
cerrado y no pueden crearse nuevos, salvo por ley, a diferencia de lo que pasa en los
derechos personales, en donde los particulares pueden crear relaciones variadas.


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CLASIFICACION DE LAS COSAS
Las cosas pueden ser:
Muebles o Inmuebles; divisibles o indivisibles; principales o accesorias; en el comercio o
fuera de l; fungibles o no fungibles; consumibles o no consumibles.
Teniendo en cuenta los sujetos se puede distinguir entre cosas pblicas del
Estado y cosas privadas.


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ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES
El artculo 2503 del Cdigo Civil enumera los derechos reales:
El dominio y el condominio (los trata en particular en los arts. 2506 y 2673)
El usufructo (arts. 2808 y 2809)
El uso y habitacin (art. 2948)
Las servidumbres activas (art. 2970)
El derecho de hipoteca (art. 3108)
La prenda (art. 3204)
La anticresis (art. 3239)
La superficie forestal (este derecho fue agregado por la Ley N 25.509).



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DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS
PERSONALES
Relacin directa e inmediata con la cosa; se da en los derechos reales (D.R.) pero
no en los derechos personales (D.P.).
Objeto: en el D.R. es una cosa y en el D.P. es una determinada prestacin del deudor
consistente en dar, hacer o no hacer.
Exclusividad: puede existir en el D.R. pero no en el D.P., ya que una cosa que se me debe a
m, tambin se le puede deber a otro, pero lo que me pertenece totalmente a m, no le puede
pertenecer a otro.
Ius persequendi: solo se da en los D.R. Consiste en que el titular del derecho real puede
perseguir la cosa en manos de quien la tenga.
Tradicin: es imprescindible para adquirir o transmitir la mayora de los D.R.; en los D.P.
basta con el mero consentimiento.
Oponibilidad: los D.R. son absolutos, o sea oponibles a todos, los D.P. son relativos, en
principio slo son oponibles al deudor.
Abandono: el titular del D.R. puede liberarse de las cargas de la cosa sobre la cual recae su
derecho, a travs del abandono de la cosa o de su renuncia. Esto no es posible en los D.P.
Acciones: mientras que las acciones reales pueden ser ejercidas contra todos; las acciones
personales slo pueden ser ejercidas contra el deudor de la obligacin.
Creacin: Los D.R. estn detrerminados por la ley, son limitados y no pueden crearse otros;
mientras los D.P. pueden crearse por el principio de autonoma de la voluntad.

Relacin entre ambos derechos
Los derechos reales de garanta, como una hipoteca, van a avalar el pago de un derecho
personal creditorio (Ej. A saca un crdito en el Banco derecho personal- y como garanta de
que va a pagarle, se constituye una hipoteca derecho real- sobre la casa de A).
En cuanto a los ttulos de crdito, vemos que existe sobre la cosa (ej: pagar) un derecho
real (tengo que tenerlo yo) y un derecho personal que va a estar incorporado a la cosa.
Adems los derechos personales pueden ser fuente de derechos reales (ejemplo a travs de
la locacin adquiero el uso y el goce; a travs de la compraventa obtengo el dominio).
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Creacin de los derechos reales
Principio del numerus clausus (nmero cerrado): Significa que los derechos reales son
limitados y slo pueden ser creados por ley, ya sea por el Cdigo Civil o por otra ley.
La ley tiene exclusividad en la creacin de estos derechos; los particulares no pueden crear
nuevos derechos reales ni modificar su contenido, pero pueden dar nacimiento a cualquiera
de los existentes.

Adquisicin y transmisin de los derechos reales
Para adquirir o transmitir un derecho real necesitamos 2 cosas: Ttulo suficiente y
modo suficiente (art. 2602 C.C.).
El ttulo: Es la causa de la adquisicin del derecho real (ej: un contrato). Ser suficiente
cuando cumpla con los requisitos de fondo (capacidad de las partes, titularidad del
transmitente) y de forma (escritura pblica).
La escritura pblica es un ttulo, pero no siempre un ttulo suficiente para adquirir derechos.
Papao define al ttulo suficiente como: Acto jurdico cuya finalidad consista en la
transmisin de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto,
formalizado conforme a los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.

El modo suficiente
Es la tradicin, la entrega de la cosa al adquirente. El art. 577 del C.C. seala: antes de la
tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real. Este es el
principio general, pero luego veremos que hay dos excepciones traditio brevi manu (art. 2387
C.C.) y constituto posesorio (art. 2462, inc. 3, C.C.).
Por su parte el art. 2505 del C.C. nos dice que se deben inscribir en el Registro de la
Propiedad Inmueble toda adquisicin, transmisin o extincin de derechos reales sobre
inmuebles, sealando que las mismas no sern oponibles a terceros mientras no estn
registradas.


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POSESION Y TENENCIA
Conceptos
POSESION: segn el art. 2351 del C.C. habr posesin cuando una
persona (por s o por representante) tenga bajo su poder una cosa (esto se
llama corpus), con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad, es decir comportndose como si fuera su dueo, aunque en
realidad no lo sea (esto se llama animus domini).
TENENCIA: el art. 2352 del C.C. seala que habr tenencia cuando alguien
tenga efectivamente una cosa (corpus), pero reconociendo en otra persona
la propiedad de la misma (falta el animus domini).


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LA POSESION
NATURALEZA JURIDICA
Es un derecho o un hecho? El problema radica en que si bien los artculos del Cdigo Civil
hablan de un hecho, sus notas indican que estamos ante un derecho. De todas formas
predomina la teora de que es un hecho, ya que lo que dice el artculo es ley, mientras que el
contenido de sus notas es doctrina.
Por otra parte, la posesin es el contenido de derechos reales como el usufructo, el dominio,
etc. (se necesita tener la posesin sobre la cosa), adems es un medio para adquirir derechos
reales (por tradicin, por usucapin, etc.) y da lugar a las acciones posesorias para defender
la cosa poseda.

SUJETOS DE LA POSESION
Puede ser sujeto de la posesin toda persona fsica o jurdica.
Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa
(art. 2401 C.C.). Es decir, que es imposible que 2 o ms personas tengan cada una por el
todo, la misma posesin de una cosa (ej: que una posea como propietario y la otra como
usurpador) al mismo tiempo. Esto nos indica que la posesin es exclusiva.
Ahora bien, puede haber posesiones distintas sobre la misma cosa, como por ejemplo, la
posesin del propietario y la posesin de usufructuario, o del usuario o del titular de una
servidumbre.

OBJETO DE LA POSESION
En cuanto al objeto, es fundamental que observemos cuales son los requisitos:
Corporalidad (art. 2400 2 parte C.C.) debe ser un objeto material susceptible de valor (una
cosa). Es decir que un derecho no puede ser posedo.
Comercialidad (art. 2400 1 parte) no pueden poseerse las cosas que estn fuera del
comercio por ser incompatibles totalmente (ej. Las cosas de dominio pblico del Estado que la
ley prohbe poseer).
Exclusividad (art. 2401) hay una sola posesin sobre todo el objeto. Puede haber varias si
no son de la misma naturaleza.
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Determinacin y existencia actual (art. 2402 y 2410) el objeto debe estar determinado,
caso contrario no podr poseerse.
Principalidad (art. 2403) al poseer una cosa se presume la posesin de sus accesorios ya
que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
Integralidad (art. 2405) si el objeto fuera un solo cuerpo, no puede poseerse sobre una
parte de l, sino todo el objeto.
Aclaracin: puede poseerse por partes cuando la cosa es divisible y siempre que haya sido
materialmente determinada.

CLASIFICACION DE LA POSESION
Segn al art. 2355 del C.C. la posesin se clasifica en:

POSESION LEGTIMA
La posesin es legtima cuando es el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad
a las disposiciones del Cdigo Civil. Esto significa que el titular de un derecho real que se
ejerce por la posesin, adquirir su derecho con ttulo suficiente y modo suficiente. Los
derechos reales que se ejercen por la posesin son: dominio, condominio, usufructo, uso,
habitacin, prenda y anticresis.
Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena f, mediando
boleto de compraventa.

POSESION ILEGITIMA
La posesin ser ilegtima cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida
por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena
derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirlo. Lo que se afecta es el ttulo o el
modo.
La posesin ilegtima a su vez, se clasifica en.

POSESION ILEGITIMA DE BUENA FE
Puede ocurrir que el poseedor no tenga duda de que posee la cosa por un ttulo apto para
transmitir (un justo ttulo); o de que es legtimo titular del derecho. Est bajo una ignorancia
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o error de hecho, pero excusable. Si hay error de derecho, no es excusable.
Debe estar convencido de que es el legtimo dueo de la cosa (de que su posesin es
legtima). Esta seguridad debe ser absoluta y existir desde el principio de la relacin.
Un ejemplo de posesin ilegtima de buena fe es el llamado ttulo putativo en
donde pueden darse dos supuestos:
Que exista un ttulo pero que no tenga nada que ver con la cosa poseda (ej: compr el
departamento A y me dan escritura por el B).
Que no exista ttulo aunque el poseedor est convencido de que existe uno.
Ttulo putativo no es justo ttulo, por ello permite prescribir slo a los veinte aos y no a los
diez. Adems la buena fe se presume en general.
Recordemos los conceptos de:
TITULO SUFICIENTE: es el acto jurdico que tiene las condiciones de forma y fondo
exigidos por la ley. Es idneo para transmitir el dominio.
JUSTO TITULO: es el acto jurdico que tiene las condiciones de forma pero no las de
fondo. En este caso el que transmite no es el verdadero dueo, no tiene capacidad
para transmitir.
TITULO PUTATIVO: hay un ttulo pero que no se aplica a la cosa poseda. Es decir
que no hay ttulo sobre esa cosa, pero el poseedor est convencido de que lo hay (por
error de hecho excusable).

POSESION ILEGITIMA DE MALA FE
Son los casos donde no est presente la buena fe en la posesin ilegtima. Es decir, cuando
haya error o ignorancia de derecho, dudas sobre la legitimidad de la posesin o cuando sepa
realmente que est poseyendo ilegtimamente.
Asu vez la posesin ilegtima de mala fe puede ser:
MALA FE VICIOSA (en muebles o inmuebles)
Con relacin a muebles se da cuando la posesin se adquiere por hurto, robo, estelionato, o
abuso de confianza.
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Ejemplos:
Hurto o robo: caso en el que alguien sustrae una cosa ajena con o sin violencia en la
persona o fuerza en las cosas.
Estelionato; caso donde se adquiere algo sabiendo que es ajeno o recibindolo como libre
sabiendo que est embargado.
Abuso de confianza: caso en que un tenedor, que est obligado a devolver algo en lugar de
eso intervierte el ttulo para as poseer en nombre propio, abusando de la confianza del que le
entreg la cosa.
Con relacin a inmuebles se da cuando la posesin se adquiere por violencia, clandestinidad o
abuso de confianza.
Ejemplos:
Violencia: supuesto en donde existe violencia o amenaza contra el poseedor o su familia y
no contra el inmueble (Ej. Sacar al poseedor a golpes de la casa)
Clandestinidad: cuando se entra en posesin del inmueble a travs de actos ocultos o en
ausencia del poseedor y tratando de que aquellos que tienen derecho a oponerse no se
enteren de la posesin.
Abuso de confianza: caso en el que el tenedor de un inmueble (ej. Un inquilino) que est
obligado a devolverlo, en lugar de hacerlo intervierte el ttulo y comienza a poseer como si
fuera el dueo.
Interversin del ttulo significa cambio del ttulo o causa por el que est poseyendo la cosa.
MALA FE NO VICIOSA (o simple mala fe) Cuando el poseedor, al adquirir tuvo que conocer
la ilegitimidad de su posesin o si tuvo razn para dudar de ella (ej. El que compra un reloj
marca ROLEX autntico a un vendedor callejero).

ADQUISICION DE LA POSESION
La posesin puede ser por actos entre vivos o por causa de muerte. Para poseer por actos
entre vivos se necesitan corpus y animus domini. Para poseer por causa de muerte, el
heredero sucede al causante desde su muerte en la posesin de las cosas que integran la
herencia.
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Dentro de la adquisicin por actos entre vivos tenemos tres formas:
Aprehensin material de una cosa mueble sin dueo o abandonada por l.
Requisitos:
Que de la aprehensin surja la voluntad de apropiarse de la cosa:
Que la cosa aprehendida no tenga dueo
Que sea de las cosas cuyo dominio puede adquirirse por la ocupacin
No puede adquirirse un inmueble abandonado por su dueo y sin intencin de
recuperarlo, porque stos pasan a pertenecer al Estado, entonces ya no hay cosa
sin dueo, porque el dueo es el Estado.
Ocupacin: cuando se toman cosas no abandonadas (y hasta en contra de la
voluntad del poseedor anterior). Si hablamos de muebles la ocupacin puede
darse por hurto o estelionato. Si hablamos de inmuebles la ocupacin puede
darse por despojo (con violencia), en donde la posesin nueva empieza en el
mismo momento que se hace el acto de despojo; o por actos posesorios (con
clandestinidad) en donde hay que esperar un ao para que comience la posesin
nueva.
Tradicin: son actos materiales de entrega realizados voluntariamente; una
parte hace la entrega y la otra la recibe.
Estos actos materiales son indispensables (el clsico ejemplo de tradicin es el acto de
entregar las llaves de una casa, ya que con esas llaves se tiene acceso a realizar actos
posesorios sobre ella) y no son equiparables a las meras declaraciones. Esto es as, porque
adems de ser la tradicin un acto voluntario lcito y destinado a producir efectos jurdicos
entre las partes, es un acto de naturaleza real, es decir que necesita la entrega efectiva de la
cosa. Es la forma ms importante de adquirir la posesin y es necesaria para cumplir con la
obligacin de dar.
Tradicin como forma de publicidad. En realidad la tradicin serva como forma de dar a
conocer a toda la gente del pueblo, que determinada cosa que perteneca a uno, a partir de la
tradicin pasaba a pertenecer a otro. Hoy esto no es posible porque las ciudades son
inmensas y la tradicin ya no cumple con el fin de dar a conocer efectivamente a todos ese
cambio de dueo.
Actualmente la tarea de publicidad la tiene la inscripcin en los registros correspondientes, es
decir la registracin de cosas inmuebles y muebles registrables. De todas formas, se sigue
usando la tradicin para publicidad de las transmisiones de cosas muebles no registrables.
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SISTEMAS DE HACER LA TRADICION.
Hay dos sistemas:
En el primero alcanza con la simple manifestacin de voluntad que hace el
tradens al accipiens de entregarle la posesin. En el derecho francs, la tradicin
estaba cumplida si el tradens manifestaba que le haba transmitido al accipiens y
si ste lo avalaba. Es decir, que alcanza con que las partes digan que se hicieron
tradicin.
En cambio, en el segundo sistema, no alcanza con la simple manifestacin de
voluntad, sino que es indispensable la entrega material de la cosa. Es el sistema
romano antiguo, lo cual es lgico porque la entrega pblica de la cosa era la
forma de publicidad.
Nuestro Cdigo Civil aplica como regla general la entrega material, es decir, el sistema
romano. Conforme el art. 2378 La tradicin se juzgara hecha, cuando se hiciere segn
alguna de las formas autorizadas por este Cdigo. La sola declaracin del tradente de darse
por desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la cosa, no suple las formas legales.
La tradicin puede hacerse personalmente o a travs de representantes.
TRADICION DE INMUEBLES
La tradicin de inmuebles puede tener lugar de 3 formas:
A travs de actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe.
A travs de actos materiales del que recibe la cosa con asentimiento del que la entrega, o si
el poseedor desiste de la posesin que tena y el adquirente ejerce actos posesorios en su
presencia, sin que aqul se oponga.
A travs de actos materiales del que entrega y del que recibe la cosa.
TRADITIO BREVI MANU Y CONSTITUTO POSESORIO
Son dos excepciones al principio del art. 577 C.C. Este artculo establece que antes de la
tradicin de la cosa no se considera adquirido sobre ella ningn derecho real. Pero en estas
dos excepciones vemos que el tenedor se transforma en poseedor y viceversa sin que se
realice tradicin.
Traditio brevi manu No es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble o inmueble, para
adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida a nombre de propietario, y ste por un acto
jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a
nombre del propietario, principia a poseerla en nombre de otro art. 2387, veamos dos
supuestos:
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Cuando el tenedor se transforma en poseedor (ej. Soy inquilino y compro el departamento
que estaba alquilando. En lugar de devolverle la tenencia al propietario para que este me
haga la tradicin traslativa de dominio, se economizan estos trmites.
Cuando el poseedor posee a nombre de una persona y luego pasa a poseer en nombre de
otra (ej. Soy inquilino de A y ste decide venderle a B el inmueble que me alquilaba, as yo
tengo que pagarle los futuros alquileres a B.
Constituto Posesorio. En este caso la situacin es inversa ya que la categora del sujeto baja
de poseedor a tenedor (ej. Soy dueo de un departamento y lo vendo pero permanezco como
inquilino, es decir que le pago alquileres al nuevo comprador). En este caso hacer la tradicin
es intil, pero la ley exige dos actos: escritura de venta y contrato de locacin.

EFECTOS DE LA POSESION
Para Savigny hay 2 efectos propios de la posesin: la posibilidad de usucapir y las acciones
posesorias.
Pero en realidad, adems de stas, hay otras consecuencias, por ejemplo: la presuncin de
propiedad a favor del poseedor de buena fe de cosas muebles, as como de los frutos que
perciba de esa cosa y los derechos y obligaciones inherentes a la posesin, tal como el
derecho a ser indemnizado por la mejoras necesarias y tiles que haya realizado y el derecho
a retener la cosa hasta que se haga efectiva la misma.


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LA TENENCIA
Segn el art. 2352 C.C., el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa (y representante de la posesin del propietario,
aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho).
Ejemplos:
Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa
(locatario, comodatario)
Los que poseyeren en nombre de otro, sin derecho a tener la cosa (depositario, mandatario o
cualquier representante).
Podemos entonces decir que en la tenencia est presente el corpus (poder fsico
sobre la cosa) y falta el animus domini ya que el tenedor reconoce a otra persona
como dueo de la cosa.


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