Pour valuer un terrain, observer et comprendre lvolution des prix, mener des politiques foncires, il faut distinguer plusieurs marchs fonciers qui ont chacun leur propre logique de formation de la valeur Joseph Comby 2010 Quels sont les facteurs qui agissent sur la formation de la valeur vnale des terrains ? Comment organiser lobservation des prix et expliquer leurs mouvements ? Quelle mthode dvaluation adopter ? Quelle politique foncire mettre en oeuvre ? Impossible de rpondre cette question sans distinguer plusieurs marchs fonciers (1), six au total, qui ont chacun leur propre logique de dtermination de la valeur, sachant que, pour finir, la ngociation se fera sur le march pour lequel la valorisation obtenue sera la plus forte. Rare et cher Au Caf du Commerce, rien nest plus simple que le fonctionnement des marchs fonciers et immobiliers : Si les prix des terrains ou des logements augmentent, cest parce que les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs et sils diminuent, cest videmment pour la raison inverse. Lide quil existe toujours, ncessairement, autant de vendeurs que dacheteurs, est difficile faire admettre. Pour raliser une transaction, il faut pourtant tre deux. Aucun statisticien na jamais t capable de comptabiliser, ni les vendeurs qui ne vendent pas parce quils refusent de rviser leurs prtentions la baisse, ni les acheteurs qui nachtent pas parce que leur porte-monnaie nest pas la hauteur de leurs rves. Autre ide reue, voisine de la prcdente et mille fois nonce doctement : les terrains sont chers parce quils sont rares et tout ce qui est rare est cher . Autrement dit, vous seriez pass il y a seulement dix ou quinze ans, vous auriez trouv beaucoup de terrains acheter, mais aujourdhui il ny en a plus. Lide que la surface du territoire est une donne, quelle ne diminue pas lorsque les prix montent et quelle naugmente pas quand ils descendent, provoque un abme de perplexit chez linterlocuteur. La loi de loffre et de la demande qui, depuis lcole, conditionne toutes nos rflexions, nest dcidment daucun secours pour comprendre quelque chose lconomie foncire. Pire, elle nous gare. La valeur dpend des acheteurs Sur la plupart des marchs, disons celui des vlos, il y a un petit nombre doffreurs (de vendeurs, de fabricants) en concurrence les uns avec les autres qui satisfont la demande des acheteurs potentiels. Les prix, rguls par cette concurrence, dpendent essentiellement des cots de fabrication et de commercialisation, tandis que les quantits vendues rsultent du nombre de clients intresss et solvables au prix qui est propos. Si pour une raison quelconque (par exemple, la cration de pages pour accder au centre-ville), le nombre de candidats cyclistes augmente, la chane de loffre ragira par une augmentation de la production. Et il en rsultera vraisemblablement, plutt une baisse quune augmentation des prix (du fait des conomies dchelle de production mais aussi de distribution). Dans le cas particulier du march de lespace, cest peu prs tout le contraire qui sobserve : la valeur dun espace ne dpend que de la comptition que se livrent ses acqureurs potentiels. Cette valeur sera, en dfinitif, celle que lui accordera lacqureur dispos y mettre le prix le plus lev, compte tenu de lusage quil en a. La seule libert du propritaire (vendeur potentiel de cet espace), est daccepter le prix le plus lev qui lui est propos ou de refuser de vendre. En dpit des apparences, le prix dun terrain ne dpend donc jamais du propritaire- vendeur, sauf dans quelques cas trs particuliers o le vendeur a une raison de vendre en dessous de la valeur du march un acqureur donn. La valeur vnale dun terrain ne rsulte pas, comme pour les autres biens, des conditions de loffre, mais des conditions de la demande (la comptition entre les acqureurs). Puis, le nombre de mutations qui se produiront dans le secteur dpendra du nombre de propritaires disposs vendre un tel prix. Six modes de valorisation de lespace Lide de distinguer six marchs fonciers sur lesquels les prix se forment selon des logiques diffrentes, ne rsulte pas dune rflexion thorique mais des besoins de lobservation des valeurs foncires et de la recherche dexplications susceptibles de rendre compte des amples mouvements qui les caractrisent. Dans ltude des politiques foncires locales, il est videmment ncessaire de commencer par distinguer dune part le march de la ressource foncire (le foncier brut amnager, encore qualifi de gisement foncier ) et dautre part le march des terrains btir qui auront t produits partir de ces terrains bruts . Cest la distinction toute simple entre le prix de la matire premire et celui du produit fini. Lamnageur intervient comme acheteur sur lun et comme vendeur sur lautre. Lun des principaux objectifs dune politique foncire locale sera prcisment dorganiser une forte diffrentiation de ces deux marchs afin de rendre conomiquement viable un processus de fabrication de terrains btir qui ne soit pas trop tributaire des subventions publiques. Cependant, en examinant chacun de ces deux marchs, on dcouvre vite quils se comportent diffremment selon quils fonctionnent dans un contexte dextension urbaine ou, au contraire, dans un contexte de recyclage urbain. De deux marchs, on est alors conduit passer quatre, avec deux marchs de gisement foncier, lun qui porte sur lespace naturel urbaniser, lautre sur les terrains anciennement urbaniss recycler, et deux marchs de terrains btir, lun qui est constitu des nouveaux terrains btir amnags en priphrie, tandis que lautre consiste plutt en un march de droits btir dans le tissu urbain existant o laspect physique du terrain tend sestomper. Puis il reste encore le march de lespace naturel (2) destin rester naturel. Mais l encore, on dcouvre quil est impossible de rendre compte de la formation de la valeur sans distinguer au moins deux grands types de situations : dun cot, lespace naturel qui est achet pour ses capacits productives (crales, vin, bois, viande, etc.) ; de lautre, lespace naturel dont la valeur rsulte avant tout de ses fonctions rcratives, voire culturelles. Comme on le voit, cette typologie est fonctionnelle. Elle na bien sr rien voir avec les simples distinctions rgionales que lon a coutume de faire en opposant par exemple le march parisien celui de la cte dAzur, ou du Limousin. Mme si les marchs des terrains bruts autour de Nice et de Limoges sont des niveaux trs diffrents, ils fonctionnent de la mme manire qui nest pas celle qui sobserve dans les quartiers existants de ces mmes villes. Cette typologie ne recouvre pas non plus la distinction que lon fait parfois entre terrains usage rsidentiel, usage de bureaux ou usage dactivits. Lorsque plusieurs types de programmes sont possibles sur un mme terrain, cest normalement lopration qui peut supporter la plus forte charge foncire qui simposera par le jeu du march et qui sera donc ralise. Le fait que, dans un quartier, les bureaux puissent chasser les logements (ou linverse), montre bien quil sagisse dun unique march des terrains btir. Les logiques dimplantation des bureaux et des logements sont diffrentes, comme sont diffrents les facteurs de plantation des agrocarburants et des vignobles, mais les marchs fonciers correspondants gardent leurs modes de fonctionnement spcifiques. La typologie propose met enfin en vidence lexistence, sur un mme espace, de plusieurs potentialits foncires possibles qui se caractrisent du point de vue de lacheteur. Disons quil existe autant de modes de formation de la valeur dun terrain quil existe de raisons dacheter ce terrain. Ce nest pas lusage actuel du terrain qui fait sa valeur, mais son usage futur.
1er march. Lespace naturel achet comme bien de production. Les marchs des terres achetes en vue de leur exploitation, quil sagisse de vignes, de terres labourables, de forts, etc., fonctionnent tous selon un mme mcanisme. Mme si le prix des vignes na rien voir avec celui des prairies, le mode de formation de leurs valeurs est identique,. Cette valeur rsultera de lactualisation des valeurs ajoutes attendues par leur mise en production donc, la fois, des prix attendus des produits agricoles, des cots prvisibles de mise en production et du prix de largent (3). Le fait que la valeur dune terre ne se mesure plus seulement la valeur ajoute de la production agricole quelle permet, mais plutt sa capacit, pourrait-on dire, produire des subventions , ne modifie pas fondamentalement la logique de base de ce march : cest la valeur de la production ou de la subvention attendue qui fait la valeur du foncier. A la limite, on a mme pu observer que lattribution de subventions pour la mise en friche de terres agricoles (afin de limiter les excdents de production) avait pu augmenter la valeur de certaines mauvaises terres peu productives : les aides lhectare constituent une rente foncire et la valeur de la terre traduit alors lactualisation de cette rente. On peut, certes, douter de lutilit sociale de tels mcanismes, mais cest une autre histoire. Le march des terres agricoles est certainement le mieux connu des marchs fonciers sur le plan statistique, la fois parce que les observations sont nombreuses et anciennes, parce que les terres changes prsentent des valeurs relativement homognes (4), et parce que lexistence dun droit de premption des SAFER sur toutes les terres agricoles rend particulirement facile la collecte des donnes. Cest aussi le march qui a t le plus abondamment thoris. Nest-ce pas en cherchant expliquer la formation de la valeur de la terre agricole, que la science conomique a fait ses premiers pas, il y a plus de deux sicles ?
2me march. Lespace naturel achet comme bien de consommation Alors que, sur le 1er march, la formation de la valeur foncire dpend des conditions conomiques de lexploitation des terrains, il est de plus en plus frquent que la terre soit achete comme un bien de consommation. Le prix que lacqureur est prt payer ne mesure pas le revenu quil espre dgager de son exploitation, mais le plaisir quil attend de sa dtention. Le cas le plus classique est celui du terrain de chasse. Il est clair que si la valeur du champ de mas est troitement conditionne par le prix du quintal de mas, par les subventions europennes, par les cots des techniques dirrigation autorises, etc., la valeur de lhectare de chasse, elle, ne dpend nullement du prix du kilo de faisan. Ce que lon achte sur le second march cest, si lon peut dire, lactualisation des plaisirs futurs que lon aura tirer le perdreau. Lagriculteur, lui, nest pas cens retirer du plaisir cultiver la terre achete sur le premier march. Loin de procurer un revenu son acqureur, lespace achet sur le second march va lui coter de largent chaque anne. Les vieilles thories de la rente foncire, parfois remises neuf et toujours enseignes dans nos universits, nont donc plus ici aucune porte. Cest un march qui fonctionne plutt comme le march de lart et qui est travers par des effets de mode. Longtemps, ce second march est rest marginal et les conomistes ny avaient accord aucune attention particulire. Ce nest plus le cas. Du fait de la stagnation historique de la valeur de la terre agricole (en 2000, un hectare de terre labourable valait 20% moins cher, pouvoir dachat constant, quil ne valait en 1900) et de la progression des niveaux de vie, la surface despace naturel que permet dacqurir un mois de salaire moyen a considrablement augment. Tout le contraire de ce que prvoyaient les conomistes du 19me sicle. La dtention despaces rcratifs qui tait un luxe rserv une toute petite minorit, est devenue beaucoup plus banal, dautant que le dveloppement des temps de loisir et laugmentation des distances parcourues en une heure de dplacement ont considrablement facilit la consommation de lespace naturel (5). A ct des terrains de chasse, la multiplication des terrains de week-end, des espaces rsidentiels de loisir, des parcs, des golfs, des jardins dagrment, des levages rcratifs de chevaux, lamas, et autres cervids finit par reprsenter des surfaces considrables. Si lon veut bien considrer que la plupart des acquisitions despaces naturels par des non agriculteurs corresponde une alimentation de ce second march (6), on peut estimer que celui-ci est dj devenu statistiquement plus important que le premier sur environ le quart du territoire. En pratique les mmes terres se trouvent souvent, au moins potentiellement, sur les deux marchs la fois. La mme prairie naturelle peut tre simultanment convoite comme terrain de week-end par des urbains et comme champs dpandage par un leveur hors-sol soucieux de se mettre en conformit avec les nouvelles rglementations. Sauf intervention administrative (7), le vendeur vendra au plus offrant, et cest le type dusage qui lui accordera la plus forte valorisation qui dcidera de son affectation, donc de la logique de sa valorisation. Les deux logiques qui saffrontent sont totalement trangres lune lautre, et cest prcisment pourquoi il faut les analyser comme appartenant deux marchs distincts. Tout ce passe comme sil sagissait de deux biens de nature diffrente, procurs par le mme espace et exclusifs lun de lautre. Alors que sur le premier march, vont tre pris en considration, les droits produire, la nature des sols (8), etc. ; sur le second march, il suffira du survol dune ligne haute tension pour provoquer un effondrement de la valeur. On notera enfin que, contrairement une ide reue, les acquisitions despace naturel sans finalit agricole, ne rpondent pas, pour autant une logique danticipation spculative (telle que lattente dune urbanisation future). Tout au contraire, lexprience montre que, le moment venu, ce sont les propritaires de tels espaces qui sont les plus farouches opposants la ralisation de nouvelles oprations damnagement alors quun exploitant agricole acceptera plus volontiers de se faire exproprier un hectare, si cela lui permet den acheter deux, un peu plus loin.
3me march. Lespace naturel achet comme matire premire. Pour lamnageur, lespace naturel est la matire premire dun processus de production. Cest donc juste titre quon qualifie souvent de gisement foncier les espaces naturels vous tre urbaniss. Comme tous les marchs de matire premire ( commencer par celui du ptrole), ce troisime march est un march plus politique quconomique. Aucune loi conomique ne rend vraiment compte des valeurs atteintes par le gisement foncier. Pour quil y en ait, il faudrait imaginer une ville qui ne pratiquerait absolument aucune politique damnagement et laisserait amnager et construire nimporte quel terrain sans autre rgulation que la scurisation du march. Or, mme dans les pays ultra-libraux, cela nexiste pas. Le raisonnement conomique permet donc seulement dannoncer que le prix minimum sera au moins celui de la terre agricole (mais son niveau est ridiculement faible par rapport la moindre valeur urbaine), et quil ny a pas dautre maximum que celui du prix du terrain constructible (de lordre de trente fois plus cher que la terre agricole) si tous les travaux damnagement sont financs par les budgets publics. La fourchette des possibilits est donc si largement ouverte quelle ne fournit aucune indication utile. Ce sont en dfinitive les politiques foncires locales, les politiques damnagement, qui dcideront, seules, lintrieur de cette vaste fourchette, du niveau de la rente durbanisation dont bnficieront les anciens propritaires en place. On peut, la limite, imaginer une politique foncire locale trs stricte qui procderait par expropriation des espaces naturels ncessaires lurbanisation, ne dlivrerait aucune autorisation durbanisme sur des terrains dont elle nait pas organis pralablement lamnagement et qui ne laisserait donc aucun espoir de plus-value aux propritaires initiaux. Tout le diffrentiel entre le prix foncier agricole et le prix du terrain constructible est alors mobilis pour financer les travaux dquipements, afin dviter davoir les faire payer par les contribuables. Les politiques suivies dans certains pays, en particulier en Europe du Nord, ont parfois t trs proches de ce modle. Inversement on peut aussi avoir, lautre extrme, une politique laxiste laissant les propritaires sapproprier la quasi-totalit des plus-values durbanisation, tandis que le financement des quipements est laiss au bon soin des collectivits publiques, donc des contribuables (9). Il est intressant de noter que la nature publique ou prive de loprateur nintervient nulle part dans le raisonnement et ne constitue donc aucunement un enjeu. Il nexiste pas de vritables statistiques sur le march du gisement foncier pri-urbain et il serait assez difficile den concevoir. En effet, les mutations y sont gnralement en petit nombre et leurs valeurs varient considrablement dun secteur gographique lautre (en fonction des cots damnagement) de mme que dune commune lautre (en fonction des contrastes entre les politiques communales). Comme il existe 36.000 communes disposant du pouvoir durbanisme, et qui nont ni les mmes problmes ni les mmes options, tous les cas de figure se rencontrent. Alors que dans les annes 1970, le renforcement de la planification territoriale avait tendu sparer fortement les valeurs de lespace naturel priurbain, de celles des terrains urbains, lassouplissement du zonage rglementaire (introduit en 1986) sest greff sur la dcentralisation des pouvoirs durbanisme et a ouvert la voie une rengociation permanente des zonages. La contamination des valeurs agricoles par les valeurs urbaines avait t trs rapide. Par exemple, en priphrie parisienne, des terres agricoles qui pouvaient encore tre ngocis au double ou au triple de leur valeur agricole en 1985-1986 pour les extensions urbaines (futur Disneyland) allaient se ngocier jusqu trente fois leur valeur agricole trois ou quatre ans plus tard, toujours pour des terres agricoles non quipes, inconstructibles, et mme parfois non urbanisables au regard des documents durbanisme en vigueur. Plus rcemment, la suite de la loi SRU (solidarit et renouvellement urbain), le blocage des oprations damnagement en extension immdiate des villes a provoqu une multiplication des micros oprations plus lointaines qui a largie cette contamination une grande partie du territoire. Il est devenu banal de trouver des terres cent fois leur valeur agricole (50 ! /m2 au lieu de 5.000 ! lhectare) ds lors quexiste un espoir durbanisation future, sans contribution significative aux cots de cette urbanisation. Cependant les prix des terrains bruts sont rests nettement plus bas dans la priphrie des agglomrations menant des politiques plus rigoureuses. Ce sont donc bien les politiques foncires qui dterminent le niveau des valeurs, tandis que le rythme de lurbanisation ainsi que les politiques urbaines (rgulation des densits) dterminent les quantits mutes.
4me march. Les nouveaux terrains btir Ordinairement, les terrains nouvellement quips et rendus constructibles, font lobjet dun march trs concurrentiel, quils soient revendus sous forme de terrains btir clef en main ou quils soient incorpors, sous forme de charges foncires , aux constructions commercialis. Mais il peut aussi se rencontrer une production foncire subventionne qui chappe aux logiques de march, soit quil sagisse de terrains pour logements sociaux soit, le plus souvent, quil sagisse des terrains dactivit qui font lobjet de subventions communales massives, compte tenu de la gnralisation des pratiques de mise en concurrences des collectivits locales par les investisseurs privs, soucieux de ngocier leur apport au dynamisme local contre des avantages sur le foncier. Mise part la production foncire subventionne, le march des nouveaux terrains urbains nest pas trs difficile tudier statistiquement car les transactions y sont relativement abondantes et homognes, particulirement celles qui portent sur les terrains individuels , cest-- dire ceux destins la construction de maisons individuelles. Il importe, cependant, de ne pas se tromper dunit de mesure. Un terrain pour maison individuelle ne se vend pas au mtre, comme du tissu. La surface du terrain ne constitue que lune de ses qualits, au mme titre que la proximit de lcole ou que la beaut de ses arbres. En achetant un terrain, le candidat constructeur achte essentiellement un emplacement et des branchements. Il visite beaucoup de terrains avant de se dcider et, en aucun cas, il nacceptera de payer un terrain deux fois plus cher pour le seul plaisir davoir une pelouse deux fois plus grande tondre le dimanche. Les statistiques portant sur les terrains individuels nont donc de sens que lorsque les prix y sont exprims par lot et non par mtre carr. Cela est si vrai quon observe mme parfois que les petits terrains sont, en moyenne, plus chers que les grands, dans la mesure o ils sont mieux situs : Cela signifie simplement que la qualit de la situation a eu plus dimportance pour lacheteur que la taille du jardin. La logique de ce 4me march est trs proche de celle de nimporte quel march industriel. Lamnageur se procure une matire premire (sur le 3me march) et il la transforme en cherchant rpondre au mieux la demande solvable, tout en faisant face la concurrence des autres amnageurs (publics ou privs). Cette concurrence entre les oprateurs tend ramener le niveau des prix fonciers vers le cot de fabrication des terrains dans la composition duquel entre, pour une part minemment variable, le cot de la matire premire, le gisement foncier. Cest ensuite le nombre des acheteurs qui dterminera les quantits mutes et, par suite, les nouvelles quantits produites. On notera au passage quun bon amnageur disposant des terrains bruts ncessaires na pas pour objectif de produire le plus vite le plus grand nombre possible de terrains btir, mais seulement den produire un rythme pousant au plus prs celui des ventes, en faisant en sorte de ne manquer aucune vente avec un minimum de stock. Il est donc curieux de voir certaines administrations entretenir une statistique des lots de terrains la vente pour mesurer loffre foncire , et prsenter comme un signe de bonne sant ce qui nest que lindication dune progression des invendus.
5me march. Les vieux terrains recycler Dans un quartier ancien o le march fonctionne normalement, il existe chaque anne une fraction du parc immobilier, le plus vtuste, o la valeur du vieux btiment existant finit par devenir infrieure la valeur du terrain (10). Le fonctionnement spontan du march tend alors ce que le bien soit vendu pour tre dmoli et reconstruit. Comme sur le 3me march, il sagit donc dun gisement foncier, mais il est facile de voir que la nature conomique en est tout autre. A la diffrence du 3me march o la valeur conomique de lusage actuel des terrains (la valeur agricole) est ngligeable par rapport lusage futur potentiel et o les prtentions du vendeur ne dpendent que des plus-values danticipation que la politique foncire mene lui permet desprer, le 5me march porte sur des terrains dont lusage actuel prsente une valeur conomique dj leve. Une augmentation, mme assez faible, des densits autorises aura aussitt pour effet de faire basculer un certain nombre de proprits bties de moindre valeur dans le gisement foncier potentiel. Mais ce sera surtout laugmentation des prix de limmobilier qui, paradoxalement, du fait de leffet de levier de limmobilier sur le foncier, rendra possible une srie doprations de dmolition-reconstruction qui ne ltaient pas prcdemment. Dans la loi alur (aide au logement et urbanisme rnov) lun des objectifs est la densification qui vise rendre constructible des zones qui ltaient mais faiblement. Deux situations sont pourtant distinguer : - 1. Dans un contexte de simple renouvellement du tissu urbain existant, sans restructuration majeures, la vente aura lieu ds que le prix propos, lui-mme justifi par la hausse des prix de sortie, sera plus lev que la valeur conomique de lusage actuel. Dans les priodes de hausse des valeurs immobilires du parc existant, on aura par voie de consquence, une hausse des prix de sortie des oprations nouvelles et donc, travers le compte rebours, une hausse des charges foncires acceptables. Il sen suit une multiplication des oprations ponctuelles.
- 2. Dans le cas dune restructuration-densification du tissu existant, accept ou recherch, voir organis par la collectivit publique, on retrouve comme sur le 3me march un certain rle de la politique foncire sur la formation de la valeur, mais les marges de manoeuvre y sont nettement plus troites. Dans une priode de recul des marchs immobiliers, il se peut mme, quil ny ait plus de marge du tout, et que toute opration de restructuration devienne impossible, sauf ce que la collectivit publique dcide de faire financer par les contribuables non plus seulement le renforcement des quipements, mais le dficit foncier lui-mme. Le paradoxe apparent du 5me march est donc un fait dobservation : plus les prix sont levs, plus le nombre des mutations est grand. Plus les terrains sont chers, moins ils sont rares tre achet. On a pu le constater Paris, la fin des annes 1980, lorsque le doublement des prix de limmobilier a entrane le triplement des prix des terrains mais aussi le triplement concomitant du nombre des mutations. (il la invers) La vracit de ce paradoxe ne se vrifie pas totalement actuellement. Inversement, il existe une contradiction entre les politiques qui visent freiner les prix de limmobilier et celles qui cherchent favoriser la reconstruction de la ville sur elle-mme plutt que de ltendre vers la priphrie. Une ville ne peut agir pour tenter de geler durablement les prix de limmobilier qu la condition daccepter, en mme temps, un certain gel du renouvellement de son tissu urbain. 6me march. Les droits btir achets dans le tissu existant. Il existe nouveau une certaine similitude de fonctionnement entre le 6me march des terrains remis neuf (dans le tissu existant) et le 4me march des terrains neufs (de la priphrie). Cependant il demeure commode de les distinguer car le 6me march tend ntre quun march de droits btir tandis la qualit physique du terrain conserve toute son importance sur le 4me march. A la limite le 6me march peut mme cesser dtre foncier lorsquon en vient vendre des droits btir sans terrain. Cest proprement ce qui se passe lorsquest mise en uvre la technique de la division de proprit en volume. Mais on nen est pas trs loin lorsque nest plus vendu que le tour dchelle de la future construction ou quun bail construction dissocie, pour une longue priode, la proprit de la construction et du terrain. Dans tous les cas, lunit de mesure de la valeur foncire nest plus le mtre carr de terrain, mais le mtre carr de plancher, la Shon (surface hors uvre nette de plancher constructible). Il est mme dobservation courante quun droit btir, sur un emplacement donn, aura tendance se ngocier plus cher si le terrain qui y est attach est plus petit, car le terrain ne reprsente plus alors quun cot supplmentaire damnagement et dentretien quil est beaucoup plus rentable de reporter sur la collectivit publique. Alors que sur le 4me march, le terrain, dans sa dimension physique, continuait tre valoris positivement (mieux vaut un grand quun petit jardin ct de sa maison), sur le 6me march, dans les secteurs les plus denses, le terrain est plutt une source de cots et il induit une diminution de la charge foncire acceptable. Sur le 6me march, la valeur du foncier est essentiellement une valeur demplacement avec trois grands paramtres explicatifs qui sont, dans lordre : le marquage social, laccessibilit et les amnits urbaines , le troisime, qualitatif, tant alors modlis comme un rsidu tandis que les deux premiers sont assez bien quantifiables. et les terrains valeur ngative Pour tre complet, il faudrait encore voquer, pour mmoire, le cas des terrains dont la valeur conomique est proprement parler ngative, ceux o le cot de mise en oeuvre de nimporte quel usage est suprieur la valeur de cet usage. Si de tels terrains font lobjet de transactions, ce ne peut tre que pour des prix de convenance ; cest ainsi quune collectivit publique pourra dcider dassumer fonds perdus la rhabilitation dun terrain pour restaurer limage du site environnant. Les terrains nayant aucune utilisation conomiquement possible sont aujourdhui trs rares. Lexemple type en serait celui des terrains de Tchernobyl. Sans aller jusquen Ukraine, il existe en France une srie de petits Tchernobyl plus modestes : ce sont les friches industrielles pollues dont les cots de dpollution sont suprieurs la valeur de nimporte lequel des usages futurs que cette dpollution permettra. Autrefois, les nombreuses terres vaines et vagues de lancien droit taient galement des espaces valeur ngative : personne naurait song revendiquer la proprit dune lande bretonne inculte ou dun marais inexploitable. Mais ces espaces sont aujourdhui valoriss sur le 2me march et peuvent valoir plus chre quune bonne terre labourable. Texte paru dans le numro 75 (dcembre 2009 janvier 2010) de LObservateur de limmobilier