Está en la página 1de 20

DUOC UC Sede Concepcin

REMODELACIONES Y MANTENCION
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
ANALISIS DE SISTEMAS
Instalaciones
Lo que entendemos por sistemas bsicos dentro de un edificio ha sufrido
modificaciones considerables en estos ltimos cien aos, hacindose ms
complejo al depender cada da ms de una mayor cantidad de "sistemas" para
realizar nuestras labores diarias. Recordemos que hace tan solo un siglo la
mayora de las casas y edificios de nuestras ciudades no contaban con
sistemas de alcantarillado
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
los "retretes" tenan pozos negros y las aguas sucias iban a dar a las acequias
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
El agua potable se sacaba de pozos aunque exista un limitado servicio de agua
potable suministrada por tuberas.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
la calefaccin y energa era a carbn y lea, mientras la iluminacin ocupaba velas
y luminarias en base a hidrocarburos y otros combustibles.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
Los sistemas Bsicos o Instalaciones se incorporaron a nuestros
edificios nacionales durante el siglo pasado:
la electricidad con la posibilidad de iluminacin y de dar potencia a muchos
artefactos.
el agua potable con suministro permanente y con agua tratada para el
consumo humano.
redes de alcantarillado para recibir las aguas negras.
Instalaciones para las fuentes energticas como el carbn, el petrleo y el gas
tanto para la calefaccin como para otras funciones como cocinar o calentar el
agua.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
INSERCIN DE UN SISTEMA NUEVO EN UNA EDIFICACIN ANTIGUA.
No obstante lo anterior cabe hacerse otras preguntas
podramos desarrollar nuestra vida
cotidiana actual sin la presencia de los
ascensores, sin los sistemas
telefnicos, de computacin o de
televisin?
Para nuestro sistema de vida "moderno"
son imprescindibles aunque los podemos
catalogar como de "segundo orden"
frente a la importancia casi vital de los
enumerados en primer orden.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
De esta forma tenemos
sistemas primarios: agua potable, alcantarillado, electricidad y energa; y
sistemas secundarios o complementarios: acondicionamiento ambiental,
ascensores, termo acsticos, comunicaciones, etc.
lo cual debe ser evaluado, primero en su estado de conservacin si es
que existen, y segundo en su necesidad de implementarlos.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
Ahora, as como en algn momento no hubo ascensores, tampoco los
edificios fueron pensados para la gran cantidad de canalizaciones que
existen hoy, no solo electricidad, aparecen tambin, televisin por cable,
satelital, telfonos, computadores (cada vez mas masivos), impresoras, redes
internas de comunicacin, etc.,
seriamente debemos pensar en como se insertan estos nuevos
sistemas en edificaciones que fueron concebidas en otro tiempo
donde ninguno de estos elementos era una realidad que se
pudiera pensar en incorporar en un edificio.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
EVALUACIN DE SISTEMAS BSICOS: agua potable, alcantarillado,
electricidad, gas.
Se establece una vida til de 30 aos para las distintas instalaciones bsicas
de los edificios.
Este tiempo considera la duracin de los materiales,
la acumulacin de sedimentos o "sarro" de los que transportan aguas,
las fallas por los movimientos ssmicos menores
y mltiples otros factores degenerativos.
Ahora bien, es bastante frecuente que estos distintos sistemas presenten
fallas con bastante antelacin:
caeras de alcantarillado tapadas, problemas con la presin del agua, exceso
de consumo elctrico y fuga de gas son problemas comunes que estn
ntimamente ligados con una nula o mala mantencin de estos sistemas.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
En el caso de las Remodelaciones y Restauraciones la evaluacin de estos
sistemas se aboca a ver el funcionamiento de estos en el inmueble a trabajar, la
necesidad de reparaciones y cambios de partes o de la totalidad de la red en
vista al nuevo uso que se le dar.
Lo ms frecuente y prctico es realizar las distintas pruebas de evaluacin
para redes nuevas: hermeticidad, presin, etc., sumadas a un diagnstico del
estado de conservacin de sus diferentes partes: ductos, artefactos, conexiones,
materiales, junto con una evaluacin del trazado y funcionalidad de las
condiciones existentes en vista del nuevo uso del edificio. De nada sirven
sistemas operativos que no respondan, por ejemplo, a la cantidad de usuarios
que contar el inmueble, o la poca capacidad de la instalacin elctrica para el
uso calculado, etc.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
La evaluacin no debe centrarse nicamente en cuestiones materiales o
constructivas, aunque debe procurar la optimizacin de estos recursos
en pro de la economa de la obra y de su buena realizacin.
Un buen proyecto de remodelacin y de restauracin se define tanto por
la incorporacin de nuevos elementos y por la mantencin y
reutilizacin o reinvencin de los antiguos. Nuevamente reafirmo la
complejidad y el reto permanente que encierra esta faceta tan poco vista de
la construccin.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
Evaluacin de Sistemas Especializados: Climatizacin, seguridad,
ascensores, datos, etc.
Tal como sealamos anteriormente, ENTENDEREMOS POR SISTEMAS
COMPLEMENTARIOS AQUELLOS QUE INTEGRAN UNA FUNCIN
ESPECFICA AL INMUEBLE, como pueden ser los sistemas de
acondicionamiento ambiental (climatizacin) que regulan artificialmente las
condiciones de temperatura, humedad y ventilacin de los recintos interiores
de manera de tener condiciones ptimas para el desarrollo de las actividades
"interiores
los sistemas de ascensores o cualquier otro sistema que no sea entendido
como bsico para el desarrollo de "nuestras actividades".
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
podemos considerar secundario o complementario el sistema de
redes computacionales en una oficina actual? O podemos opinar
que las redes telefnicas NO son prioritarias en nuestras vidas?
El concepto de complementariedad, a mi juicio, se est volviendo relativo
frente a la mayor dependencia que nuestras actividades tienen con estos
sistemas: hoy al proyectar casas debemos considerar redes para TV-Cable y
Telfonos, debiendo incluir prontamente redes para computadores y la
prxima interconexin entre estos sistemas y los distintos electrodomsticos
de la casa: la integracin de los sistemas har ms complejas las
instalaciones en nuestros edificios.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
Ahora bien, desde el punto de vista de una remodelacin lo ms probable es la
NO EXISTENCIA de estos sistemas "ms modernos" dentro de inmuebles de 50
o ms aos de antigedad, por lo que el trabajo se enfocar a la mejor forma de
insertarlos con la menor incidencia, molestia y alteraciones.
no hay peor enemigo tanto para una obra nueva como para una remodelada
que el desconocimiento no reconocido de muchos profesionales a cargo: la
especificidad tecnolgica nos obliga a estar constantemente al da.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
Reparacin y cambio de sistemas
Las redes de agua potable concernientes al edificio parten en el medidor de
agua potable, siendo necesario evaluar tanto el arranque, las redes, las
uniones y artefactos involucrados, esto tanto en su estado de conservacin
y calidad as como en su cantidad, presin final y funcionamiento con una
ampliacin y/o modificacin del sistema.
Cuestin similar pasa con la red de alcantarillado, la que debe ser revisada
desde la unin domiciliaria (U.D.) hasta el ltimo artefacto y ventilacin:
tuberas, cmaras, artefactos y ventilaciones deben ser evaluados para el
nuevo escenario a enfrentar por el edificio remodelado
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
El sistema elctrico debe ser evaluado tanto en su naturaleza material as como
en su funcionamiento. Podemos decir que este sistema es uno de los que ms
ha crecido en cuanto a consumo en estas ltimas dcadas ante la introduccin y
uso de una mayor cantidad de artefactos elctricos, aumentando la cantidad de
electricidad a trasladar con el consecuente colapso de las redes y tableros
antiguos
Los edificios antiguos deberan cambiar completamente sus instalaciones
elctricas ya que ni sus tableros ni sus tendidos (cables) pueden soportar el
consumo familiar actual (en casas), no tiene suficiente cantidad de enchufes y de
puntos de iluminacin y muchas veces la tubera empleada es metlica con el
consiguiente peligro que involucra.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
Las redes de gas tienen su principal problema en el peligro de fugas internas que
hace ms econmico hacer otra red a reparar la existente, y lo poco extendidas
que estn en muchos casos y que slo alimenta a la cocina y al calefont, sin
utilizarse como alimento para el sistema de calefaccin, por ejemplo.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N
La reparacin y cambio de estos sistemas debe ser evaluado sobretodo
atendiendo a las necesidades funcionales del edificio "remodelado" y sus nuevos
requerimientos. Las reparaciones deben considerar la complejidad de arreglar
redes embutidas en muros y losas, por lo que en gran medida estamos hablando
de "ciruga mayor" que afectar pavimentos y terminaciones, con lo cual los
costos trascienden el mbito de estas "instalaciones". Al igual que con el tem
anterior, la reparacin y cambio de estos sistemas denominados "bsicos" toma
buena parte del edificio, afectando muchos de sus elementos constitutivos, el
Proyecto a desarrollar resulta fundamental para realizar de la mejor manera estas
faenas respetando el espritu inicial de la transformacin que se lleva a cabo.
DUOC UC Sede Concepcin
M A N T E N C I O N Y R E M O D E L A C I O N