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INTRODUCCION

Cuando se habla de sistemas regstrales se hace referencia a las diferentes


formas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, as como
tambin a los diferentes efectos que en stos puede tener la inscripcin, no
slo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino tambin en lo concerniente
a la proteccin de los terceros

Los sistemas registrales generalmente responden al nombre del pas de origen.
As tenemos el sistema registral alemn, francs, espaol, argentino, peruano,
etc.

Asimismo, en la definicin de cada sistema se consideran los efectos y forma
de las inscripciones. La inscripcin puede ser constitutiva si se considera como
elemento esencial del acto mismo (caso de la hipoteca) o declarativa si el acto
no requiere inscripcin para surtir sus efectos (la compra venta en nuestro
sistema). Asimismo, podemos estar frente a una inscripcin potestativa si
corresponde a las personas decidir la realizacin o no de la inscripcin o a una
inscripcin obligatoriacuando se establecen sanciones por la no inscripcin.

La realizacin del registro puede igualmente caracterizar a un sistema, si se
realiza como transcripcin del ttulo en el registro o si constituye un resumen
producto de la calificacin registral a lo que se denomina inscripcin. Los
sistemas sern caracterizados segn los efectos y tipos de inscripcin que
adopten.







CAPITULO I
EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

Cuando hablamos de SISTEMA REGISTRAL, nos estamos refiriendo al
conjunto de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros
pblicos de un determinado territorio. Es el conjunto de normas, reglas o
principios racionalmente ligados entre s que regulan una organizacin registral
determinada
1
.

El SISTEMA REGISTRAL PERUANO, se nutre de los sistemas ms
importantes mundialmente, siendo los principales el SISTEMA ALEMN,
SISTEMA FRANCS y DE TORRENS O AUTRALIANO, para regular la
realidad de los registros pblicos de nuestro pas. Esto origina que no
podamos hablar de un SISTEMA PERUANO propiamente dicho, pues
instituciones o leyes que hayan creado este tema no tenemos. Del SISTEMA
REGISTRAL ESPAOL tambin hemos tenido influencia pues dichas normas
fueron adoptadas por la mayora de los territorios americanos.

La doctrina es unnime en este sentido sobre el sistema registral peruano. Ya
nos deca VICTORINO HERRERA CAVERO Ex-Superintendente de los
RR.PP.-, cuando estableca que el sistema peruano es defectuoso, en sus
lineamientos generales a seguido el sistema francs meramente
transcriptorio del derecho;Por otra parte la organizacin del Sistema
Registral Peruano es territorial, a manera del sistema alemn
2


Por su parte, RUBEN GUEVARA MANRIQUE tambin indica lo mismo al
respecto. Seala que en nuestra norma positiva se han incorporado
todos los sistemas
3
Se adelanta un poco ms al decir Nuestro sistema es
el de inscripcin porque an cuando se archive copia de los ttulos y la
publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un

1
GUEVARA MANRIQUE, RUBEN y OTRO (1999) Derecho Registral. Ed. Grfica Horizonte. Lima.
2
CAVERO HERRERA, VICTORIO (1987) Derecho Registral y Notarial. Lima, 3ra Edicin.
3
GUEVARA MANRIQUE Y OTRO, RUBEN (1999) Derecho Registral. Ed. Grfica Horizonte. Lima.
resumen o extracto del ttulo que logra acceso al registro. Concluye
diciendo que De lo glosado anteriormente, podemos apreciar que la
exposicin de motivos que el Cdigo Civil reconoce la existencia de
todos los sistemas registrales, cuando dice es cierto que en Cdigo Civil
se encuentra una amplia variedad, consecuentemente nos dan la razn
cuando afirmamos que no tenemos un asiento registral. Adoptar todos es no
tener ninguno.

El Sistema Registral Peruano tiene sus orgenes en el Registro de Propiedad
Inmueble de 1888, por el que se crea un sistema descentralizado de registros
donde se van a inscribir los inmuebles donde se hallen.

Luego, en el Cdigo Civil de 1936 se incluy en el Libro IV lo referido a la
regulacin de los Registros Pblicos. Ah se agrupan los registros existentes
como son: el Registro de Propiedad Inmueble, Registros de Personas
Jurdicas, Registro Personal, etc. toda una clasificacin e sigue teniendo
vigencia hasta entonces
4
.

As llegamos a la dcada de 1980, donde por Ley 24650 se establece que los
Registros Pblicos van a ser competencia de los Gobiernos Regionales. En
esta poca tambin se promulga el Cdigo Civil de 1984, donde en su Libro IX
Registros Pblicos se mantiene una clasificacin de los registros omitindose
el Registro Mercantil, Registro de Buque y Registro de Prenda Industrial.

Por Decreto Ley 25993, se crea la Direccin Nacional de Registros Pblicos y
Civiles en sustitucin de la Oficina Nacional de los Registros Pblicos
antecedente directo de lo que hoy conocemos como Sistema Nacional de los
Registros Pblicos y SUNARP-.

4
Segn el artculo 1036 del Cdigo Civil de 1936, este se clasificaba: Registro de Propiedad Inmueble,
Registro de Personas Jurdicas, Registro de Testamentos, Registro de Mandatos, Registro Personal,
Registro Mercantil, Registro de Buques, Registro de Prenda. Luego por Decreto Legislativo 199, se
modifica dicho artculo agregndose: El Registro de de Declaratoria de Herederos, de Prenda Industrial, y
el de Personas Jurdicas que comprende: Sociedades Civiles, Asociaciones, Fundaciones, Cooperativas y
Empresas de Propiedad Social.
Finalmente, por Ley 26636 publicada el 14 de octubre de 1994 vigente
actualmente, es que se crea el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la
SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos). Este integra
todos los Registros del Sector Pblico y tiene por finalidad mantener la unidad y
coherencia de la funcin registral en todo el pas
5
.

Est conformado por: a) Registro de Personas Naturales; b) Registro de
Personas Jurdicas; c) Registro de Propiedad Inmueble; d) Registro de Bienes
Muebles
6
. No estn comprendidos los Registros Administrativos y los Registros
normados por las decisiones 291, 344, 345 y 351 del Acuerdo de Cartagena
7
.
Se establece a la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos como el
organismo descentralizado del sector Justicia y por lo tanto el que va a hacer
las polticas de la institucin
8
. Quien va a dirigir estas decisiones ser el
Superintendente, cargo nombrado polticamente por el Presidente de la
Repblica
9
.

A continuacin, vamos a analizar brevemente cada uno de los sistemas y as
poder determinar aquellos que han formado parte del Sistema Registral
Peruano y cual es el que por sus caractersticas bsicas, es el que ha adoptado
en primer lugar, en la actualidad.

EL SISTEMA FRANCES
Llamado tambin sistema de TRANSCRIPCIN O CLANDESTINIDAD,
deriva su nombre de la tradicin romana, donde la adquisicin de la
propiedad inmueble y la constitucin de derechos reales se hacen por el
simple consentimiento y la transcripcin slo produce efectos ante terceros.
El contenido de los registros es slo para las partes, faltando publicidad
registral.

5
Art.1 Se someten a esta ley la Oficina Registral de Lima y Callao,las oficinas registrales
descentralizadas y dems organismos creados por leyes especiales (Art.2)
6
Este a partir del 30 de mayo del presente va a ser modificado, debido a la entrada en vigencia de la Ley
de Garanta Mobiliaria (Ley 28677)
7
Art.2
8
Art.10
9
Art.13

En vsperas de la Revolucin Francesa, salvo el rgimen particular de algunas
costumbres entre los actos traslativos o constitutivos de derechos reales,
nicamente las donaciones eran publicadas.

Durante la Revolucin Francesa se dict la ley del 9 de mecidor del ao III, por
la cual se cre la publicidad de las hipotecas sin prever la de las transmisiones
inmobiliarias, lo que constitua una grave falla que se subsan con la ley del 11
de brumario del ao VII, que orden al mismo tiempo la publicidad de las
hipotecas y la de las transmisiones inmobiliarias, pero solamente cuando esas
transmisiones recayeran sobre derechos reales susceptibles de hipoteca. La
sancin por la falta de publicidad es la inoponibilidad a los terceros de la
transmisin o constitucin del derecho real.

Pero entre las partes, el contrato es vlido y productor de obligaciones. La ley
se aplicaba tanto a las transmisiones a ttulo oneroso como a las a ttulo
gratuito. El Cdigo francs de 1804 consagra el principio de la transmisin solo
consensu de la propiedad.

Slo reglamenta la transmisin de los actos que contengan donaciones o
sustituciones de bienes susceptibles de hipoteca (arts. 939 a 942 y 1069 a"
1074). Por otra parte, la jurisprudencia posterior a la sancin del Cdigo
interpret que no corresponda imponer la publicidad para los actos a ttulo
oneroso, lo que fue consagrado por el Cdigo de Procedimiento.
La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapi sobre la necesidad de una
buena organizacin de la publicidad inmobiliaria, y se lleg as a la ley del 23
de marzo de 1855 que ordenaba la transcripcin de la constitucin de derechos
reales sobre inmuebles incluso para los no susceptibles de hipoteca, tales
como las servidumbres y la habitacin, que no se inscriban en la ley de
brumario y llegaba a incluir entre los actos inscribibles a ciertos derechos
personales como los arrendamientos a largo plazo. Quedaban excluidas las
transcripciones de las particiones y transmisiones por causa de muerte, sea la
sucesin testamentaria o ah intestato. La transcripcin sigui siendo un
requisito de oponibilidad. Por la ley del 30 de octubre de 1935 se extendi el
mbito de las transcripciones a las transmisiones por causa de muerte y a los
actos declarativos, tales como las particiones y las sentencias.
La ley del 17 de junio de 1938 permite la transcripcin de los mandamientos de
embargo, y a partir de sta, la parte embargada no puede ya enajenar
vlidamente su inmueble, ni gravarlo con algn derecho real. Adems, las
enajenaciones no publicadas son oponibles a los acreedores embargantes. Los
registros se llevaban por los apellidos de los propietarios. Por ello, eran un caso
tpico de sistema cronolgico personal, de mera oponibilidad a terceros, pero
que no protega al adquirente de las nulidades del acto inscripto.
El decreto del 4 de enero de 1955, si bien mantuvo el sistema cronolgico
personal, instaur tambin un sistema de publicidad real, mediante ficheros
ordenados por parcelas. Se prohibe la publicacin de un acto de transmisin si
el anterior no ha sido inscripto

Se le debe el nombre de TRANSCRIPCIN, pues los archivos eran formados
con la copia a mano de los documentos exhibidos. Ahora, -con la modificacin
de 1955- lo que se hace es formar tomos con la compilacin de documentos.
- Privado, pues los contratos son solo conocidos entre las partes.
- Folio Personal
- Derecho de propiedad es absoluto e individual

EL SISTEMA ALEMAN
Tiene como base organizarse descentralizadamente, con oficinas por todo
el territorio donde se INSCRIBEN los correspondientes derechos
registrales. Se advierte por tanto que es el nico medio de adquirir derechos
reales, pues si no est contenido mi derecho en los registros es como si no
existiera. Esta es su caracterstica principal.

Otras caractersticas de este sistema son:
- Se basa en dos instituciones fundamentales, El Catastro y el
Registro Territorial
- Folio Real
- Inscripcin obligatoria

La historia del Registro Inmobiliario alemn es un pedazo del autntico ser de
Alemania. El especial sentido de las formas y de los smbolos que animaba al
primitivo derecho alemn continu desarrollndose respecto de los negocios
inmobiliarios, en especial los referidos a su transmisin.
Al principio, la entrega de la cosa se operaba en forma solemne y en presencia
de testigos cuando se refera a los inmuebles, solemnidad que se denominaba
auflassung.

Luego, la entrega ya no se operaba en el mismo inmueble, sino que las partes
concurran al tribunal o al ayuntamiento, y se comenz a redactar documentos
en los que constaba la entrega, los cuales quedaban en poder de las partes.
A partir del siglo xii se comenz a asentar los negocios sobre inmuebles en
unos repertorios oficiales que luego se transformaron en libros permanentes, el
ms antiguo de los cuales es el de la ciudad de Colonia del ao 1135.
De esta manera, la inscripcin se fue transformando en un acto creador de
derechos, formndose la ntima conviccin de que el acto de transmisin del
inmueble no est concluido si no se lo inscribe.

La recepcin del derecho romano en Alemania estorb temporalmente el
desarrollo y la difusin del sistema del registro inmobiliario, ya que los registros
eran ajenos a la concepcin jurdica de los romanos, pero no logr detener su
evolucin. Finalmente, el sistema registral se impuso definitivamente en el siglo
xx.

Las caractersticas principales del sistema alemn son las que siguen:
1) El procedimiento es oficial. El registro es una seccin especial de los
tribunales de distrito, dirigida por un juez que tiene dos funcionarios que
colaboran: el llevador del registro y un oficial especial encargado de la parte
correspondiente a la labor de agrimensura. El procedimiento es de
jurisdiccin voluntaria. El Estado responde por las inexactitudes regstrales
2) La articulacin es formal. Existen distritos regstrales que comnmente
coinciden con los de los municipios. Cada finca tiene una hoja registral
propia que se llama folio real.
3) La ordenacin interna de los libros del registro debe ser un espejo de la
situacin jurdica de cada finca, por lo que a cada finca se destina un folio,
que en realidad es un cuaderno registral, en el cual se inscriben las
relaciones de derecho privado que tengan trascendencia jurdico real. El
modelo de folio coloca en primer lugar la descripcin del objeto, esto es,
expone a los ojos del lector la finca afectada que incluye a ciertas
titularidades como, por ejemplo, un derecho de paso sobre la finca
colindante. Existen luego tres secciones: la primera, la expresin del
dominio, por la que se informa al lector del propietario de la finca y en la
cual se registran las ulteriores alteraciones sobrevenidas; la segunda se
refiere a las cargas y limitaciones, incluidas las hipotecas, que constituyen
la tercera seccin.
4) Cada inscripcin supone una posicin registral.
sta se obtiene por dos medios.
a) Por la solicitud (antrag), a pedido de cualquiera de las partes. Su ingreso
determina el rango. El registro nunca procede de oficio.
b) El permiso de inscripcin es exclusivamente a pedido del perjudicado, a
cuyo nombre figura el asiento. Debe ser hecho necesariamente en
instrumento pblico. En el caso especial de la auflassung, esto es de la
transmisin de la propiedad, se requiere un consentimiento bilateral para
la inscripcin. Para otorgar ese consentimiento es necesario que el
autorizante tenga el derecho inscripto a su nombre. Adems, requiere
una cadena no interrumpida de transmisiones. Con la inscripcin queda
definitivamente concluida la modificacin jurdico real por ser sta
constitutiva.

5) La inscripcin es un presupuesto para la adquisicin del derecho.
Para esta adquisicin de derechos sobre una finca se requiere el convenio
de los interesados y la inscripcin en el registro.
Ambos elementos son constitutivos, si falta alguno de los dos queda
excluida la adquisicin ( 873, Brgerliches Gesetzbuch). Tambin se
requiere la inscripcin para la extincin de los derechos ( 875, BGB) y para
la modificacin de su contenido ( 877, BGB). El convenio al cual se hace
referencia es el convenio jurdico real que nada tiene que ver con el
convenio causal.

La compraventa, la permuta, etc., no generan por s solas la propiedad de la
finca. La transmisin formal del dominio est desligada de ese fenmeno
mediante la abstraccin de la causa. El convenio del 873 se superpone al
negocio causal. El ms importante de estos convenios es la auflassung,
necesaria para la transmisin de la propiedad. La auflassung debe ser dada
por ambas partes, o en la oficina del registro o en un juzgado de distrito o
ante un notario. Ante la negativa de dar la auflassung se puede demandar
en tal sentido.

Dice el 873 del BGB: "Para la transmisin del dominio de una finca, para
gravar una finca con un derecho, as como para la transmisin o el
gravamen de tal derecho, son necesarios el convenio del titular con la otra
parte acerca de la produccin de la modificacin jurdica y la inscripcin de
esta modificacin en el registro, siempre que la ley no disponga otra cosa".

6) Se presume que los derechos inscriptos existen (fe pblica) y que los
no inscriptos no existen, pero se admite la prueba en contrario. Respecto
de los terceros de buena fe se los protege en cuanto han confiado en el
contenido del registro.La proteccin no se extiende a las referencias
relativas a las circunstancias de hecho, ni a los datos relativos a las
personas, salvo, por supuesto, a la identidad del titular. Se extiende en
cambio a:
a) La adquisicin de la propiedad derivada del no propietario.
b) La adquisicin de hipoteca por consentimiento dado por un falso
propietario o por cesin dada por un falso acreedor hipotecario.
c) A las adquisiciones libres de cargas que no aparecen en el registro.
d) A los negocios que de buena fe se celebren con el titular inscripto.
El perjudicado tiene nicamente una accin personal, la que tendr
efectos contra terceros si la adquisicin de ste lo fue a ttulo gratuito.
La prescripcin que confirma las inexactitudes opera a los treinta aos

EL SISTEMA AUSTRALIANO O TORRENS
Hecho en Australia durante el siglo XIX, a cargo de un solo hombre: sir
ROBERT TORRENS. Es un sistema que sintetiza los principios de todos los
sistemas registrales: sustantividad de la inscripcin, publicidad y garanta a
quien ha registrado el derecho.

El elemento fundamental de este sistema pasa por la matriculacin del
inmueble que es el requisito fundamental para que el inmueble quede
incorporado al sistema.

Esto significa que en un determinado lugar pueden coexistir un sistema
Torrens, aplicable a las propiedades que han sido matriculadas con un sistema
distinto aplicable a las que an no lo fueron.

La matriculacin o inmatriculacin se inicia con una solicitud del propietario de
incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado anlisis de los
ttulos correspondientes a esa propiedad, as como tambin de la configuracin
fsica del bien, es decir que el anlisis es jurdico y topogrfico.
Si no se encuentra objecin, y previa posibilidad de que los terceros formulen
oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin
disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que
es llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda
en el registro y constituye el folio registral, y el duplicado es entregado al
propietario del inmueble inmatriculado y constituye su ttulo de propiedad.
Para transferir el dominio de un inmueble ya incorporado al sistema -esto es, ya
inmatriculadose presenta en el registro el acto causal y el certificado de ttulo.
El registro efecta un detenido anlisis de ambos elementos y, si no encuentra
objecin que formular, procede a inscribir la transferencia mediante el siguiente
procedimiento: confecciona en original y duplicado un nuevo certificado con la
modificacin operada por la nueva transferencia y anula el anterior. En cada
transferencia se entiende que el dominio vuelve al Estado y es ste quien lo
transfiere al adquirente.

Cualquier error que produzca un perjuicio a un tercero, se subsana por
intermedio de una indemnizacin, a cuyo fin existe un completo sistema de
seguros.

En cuanto a sus caractersticas, el sistema Torrens es real, pues toma al
inmueble como unidad de registracin. La inscripcin es, adems de
constitutiva, convalidante, puesto que purga al ttulo de cualquier nulidad al
entenderse que, en cada transferencia, la cosa vuelve al Estado.

A diferencia de los otras sistemas registrales, aqu se establece un
principio nico que estableece que las propiedades inmuebles son
territorios del Estado y que este les sede a los particulares para su uso.
De manera que una vez registrado el derecho que uno tiene sobre la propiedad
inmueble, ningn problema de litigio sobre el derecho registrado tendr efectos
sobre este.
- Pblico
- Registro con valor absoluto

EL SISTEMA ESPAOL
Establecido con la Ley Hipotecaria de 1861. Fruto de inspiracin de la mayora
de naciones americanas. Entre sus caractersticas tenemos:
- Es un sistema descentralizado
- El registro es llevado por fincas, es decir por folio real
10

- La inscripcin es por rogacin.
- Quien inscribe primero se le da preferencia principio de prioridad
- Cada asiento debe apoyarse en uno anterior principio de tracto
sucesivo
- Debe inscribirse un derecho, siempre que existan los requisitos
establecidos en la ley- principio de legalidad.























10
La TCNICA REGISTRAL o el modo en que se organizan los libros y/o fichas de incripcin en los
diversos Registros. Es de 2 formas: FOLIO PERSONAL, cuando el registro pblico es ordenado en base
a las personas titulares de propiedades que participan en l. Ej. Francia.
EL FOLIO REAL, su organizacin es en base a las propiedades que existen.

CONCLUSIN

La realidad es una sola: que el SISTEMA REGISTRAL PERUANO es fruto de
una mixtura de los diversos sistemas que existen. Hemos tratado de
adoptar como siempre, las figuras extranjeras a nuestra realidad. Lo que ha
originado que en nuestra legislacin, existan figuras que se expresen como
corresponde, como es en el caso de la compraventa. Pues nuestro Cdigo Civil
indica que es el propio consentimiento por el que se traslada el bien. Aqu
estaramos adoptando el SISTEMA FRNCES.

Por otro lado, se establece que para se constituya una hipoteca es siempre
necesario hacer su inscripcin para que tenga validez, en ese caso estaramos
hablando de la adopcin del SISTEMA ALEMAN. Asimismo, nuestro actual
sistema se distribuye descentralizadamente en todo el pas, tal como establece
la Ley 26636 Ley que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los
Registros Pblicos- por lo que es otra coincidencia con este sistema.

Es preciso sealar que en la Exposicin de motivos del Cdigo Civil, se
concluy que nuestro Sistema Registral es de INSCRIPCIN, al sealar lo
siguiente y con lo cual estamos de acuerdo:

Son sistemas que admiten la TRANSCRIPCIN, aquellos en los cuales lo
ttulos que logran acogida registral son transcritos literalmente en los archivos
de registros, sin abreviacin ni omisin alguna.

En los sistemas de INSCRIPCIN, al contrario, se extrae de los ttulos que
buscan acogida registral los elementos esenciales, para que de ellos quede
constancia en los asientos de inscripcin correspondiente. Nuestro sistema
registral es el de INSCRIPCIN, porque an cuando se archive copia de los
ttulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto
es, un resumen o extracto del ttulo que logra acceso al registro.

Por lo tanto, conclumos que nuestro sistema es el de INSCRIPCIN y por
tanto, actualmente adopta como modelo al SISTEMA ALEMN.
Podemos establecer como caractersticas del Sistema Registral Peruano las
siguientes:
a) Es un SISTEMA DE OPONIBILIDAD frente a terceros tal como
establece el Art.2022 del C.C. Oposicin de Derechos Reales sobre
inmuebles. Es necesario haber inscrito previamente mi derecho en el
registro.
b) Se basa en dos presunciones de exactitud: el PRINCIPIO DE
LEGITIMACIN que respalda a quien ha obtenido el bien (Art.2013) y en
el de F PUBLICA REGISTRAL que protege el derecho de terceros.
c) Se recoge el principio de TRACTO SUCESIVO recogido en el Artculo
2015 del Cdigo Civil y en el Artculo VI del T.U.O. de los Registros
Pblicos.
d) Se recoge el PRINCIPIO DE ROGACIN O INSTANCIA regulado en el
ART.III del T.P.
e) Se utiliza el Sistema de Folio Real, extendindose asientos de
inscripcin que constituyen un resumen del ttulo presentado en el
registro.












BIBLIOGRAFA

- GUEVARA MANRIQUE, RUBEN Y OTRO (2009) DERECHO
REGISTRAL. ED. GRFICA HORIZONTE. LIMA.
- CAVERO HERRERA, VICTORIO (2007) DERECHO REGISTRAL Y
NOTARIAL. LIMA, 3RA EDICIN.
- VIVAR MORALES, ELENA (2002) DERECHO REGISTRAL Y
NOTARIAL. LIMA, PUCP.
- ARIAS SCHREIBER, MAX Y CRDENAS QUIROZ, CARLOS (2007)
EXEGESIS DEL CODIGO CIVIL PERUANO DE 1984 TOMO X. 3RA
EDICIN. GACETA JURDICA EDITORES.