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RETRACTO

1. CONCEPTO
El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar
del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa (art. 1592 C. C.).
Es un acto por el cual un tercero (retrayente) es autorizado por la ley, en ciertos casos para que se
restituya al adquirente de un bien o conjunto de bienes (el retractado), con el n de apropiarse as
del benecio y cargas consiguientes a esa adquisicin en lugar del
adquirente primitivo, a quien slo est obligado a indemnizar sus gastos y desembolsos. y

2. PROCEDENCIA
El derecho de retracto procede
1.- en la daccin en pago.
2. - de bienes muebles inscritos y de inmuebles (art. 1595 C. C.).
3. IMPROCEDENCIA
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico.
4. CARACTERSTICAS
El derecho de retracto Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos (art. 1595 C.C.)
5. PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO
El derecho do retracto debe ejercitarse en el plazo de treinta das contados a partir de la
comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el diario
encargado de la publicacin de los avisos judiciales del lugar de la situacin de los bienes, salvo
disposicion distinta de las leyes especiales (art. 1596).

5.1. Varias enajenaciones
Cuando se hayan efectuado dos o ms enajenaciones antes de que expire el plazo para ejercitar el
retracto, este derecho se refiere a la primera enajenacin solo por el precio, tributos, gastos e
intereses de la misma.
Quedan sin efecto las otras enajenaciones (art. 1601 C.C.).


6. TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO
Tienen derecho de retracto:
1.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
2.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo judicialmente.
3.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
4.- El propietario del suelo y el superciario, en la venta de sus respectivos derechos.
5.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no pueden ejercitar
sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a servidumbres o a servicios
que disminuyan su valor.
6.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rstica cuya
cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aqulla y sta
reunida no excedan de dicha unidad.
6.1. Diversidad de ttulos y titulares
Si hay diversidad en los ttulos de dos o ms que tengan derecho de retracto, el orden de
preferencia ser como sigue:
1.- El copropietario,
2: El litigante,
3: El propietario,
4: El propietario del suelo y el subsuelo,
5: Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes
6: El propietario de la tierra colindante.
7. OBLIGACION DE REEMBOLSO DEL RETRAYENTE
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por ste y, en
su caso, los intereses pactados (art. 1592 C.C.).
8. PRESUNCION Y CARGA DE LA PRUEBA
Si la persona que goza de este derecho conoce la transferencia por un medio distinto de la
comunicacin de la fecha de la transferencia o de los avisos judiciales, el plazo sealado se cuenta
a partir de la fecha de tal conocimiento. No rige, en su caso, la siguiente presuncin(art. I597):
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones. (art. 2012 del C. C.).
La carga de la prueba del conocimiento del acto corresponde al demandado
(art. 1597 C.C.).
9. GARANTA
Cuando e1 precio del bien fuera pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garanta
para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera
convenido (art. 1598 C. C.).
10. PROCEDIMIENTO DE RETRACTO
10.1. Demanda
Constituye el acto inicial del proceso en el cual la parte actora ejercita la accin y
deduce su pretensin.
Su redaccin, que debe efectuarse con observancia de los requisitos formales y
sustanciales de admisibilidad, constituye una declaracin de voluntad del actor, y contendr la
fundamentacin fctica y jurdica sobre cuyas materias versara luego el contenido de sentencia.
No en vano se ha dicho que la demanda es el proyecto de sentencia efectuado por el actor.
10.2. Requisitos
La demanda esta sujeta a los requisitos formales de todo escrito judicial.
La demanda se presenta por escrito y contendr:
1.- La designacin del Juez ante quien se interpone;
2.- El nombre, datos de identidad, direccin domiciliaria y domicilio procesal del demandante;
3.- El nombre y direccin domiciliaria del representante o apoderado del demandante, si no puede
comparecer o no comparece por s mismo;
4.- El nombre y direccin domiciliaria del demandado. Si se ignora sta ltima, se expresar esta
circunstancia bajo juramento que se entender prestado con la presentacin de la demanda;
5.- El petitorio, que comprende la determinacin clara y concreta de lo que se pide;
6.- Los hechos en que se funde el petitorio, expuestos enumeradamente en forma precisa, con
orden y claridad; -
7.- La fundamentacin jurdica del petitorio;
8.- El monto del petitorio, salvo que no pudiera establecerse;
9.- La indicacin de la va procedimental que corresponde a la demanda;
1O.- Los medios probatorios; y
11.- La rma del demandante o de su representante o de su apoderado, y la del Abogado. El
secretario respectivo certicar la huella digital del demandante analfabeto.
Anexos de la demanda:
A la demanda debe acompaarse:
1.- Copia legible del documento de identidad del demandante y, en su caso, del representante;
2.- El documento que contiene el poder para iniciar el proceso, cuando se actu por apoderado;
3.- La prueba que acredite la representacin legal del demandante, si se trata de personas jurdicas
o naturales que no pueden comparecer por s mismas;
4.- La prueba de la calidad de heredero, cnyuge, curador de bienes, administrador de bienes
comunes, albacea o del titulo con que actu el demandante, salvo que tal calidad sea materia del
conicto de intereses y en el caso del procurador oficioso;
5.- Todos los medios probatorios destinados a sustentar su petitorio, indicando con precisin los
datos y los dems que sea necesario para su actuacin. A este efecto acompaar por separado
pliego cerrado de posiciones, de interrogatorios para cada uno de los litigios y pliego abierto
especicando los puntos sobre los que versar el dictamen pericial, de ser el caso;
6.- Los documentos probatorios que tuviese en su poder el demandante. Si no se dispusiera de
alguno de estos, se describir su contenido, indicndose con precisin el lugar en que se
encuentran y solicitndose las medidas pertinentes para su incorporacin al proceso;
7.- El certicado de depsito en dinero equivalente de la prestacin recibida por el enajenamiento;
8: Los tributos y los gastos pagados por el adquirente;
9: De ser el caso, los intereses debidos y los que se hubieran devengado;
1O.- Si en la transferencia de pacto plazo para el page del saldo, el retrayente otorgara garanta
suciente a criterio del Juez. Esta garanta deber otorgarla dentro del segundo da.
El Cdigo Procesal Civil en su artculo 495 dispone que:
A dems de cumplir can los artculos 424 y 425, la demanda debe estar anexada con el
certicado de deposito en dinero del equivalente de la prestacin recibida por el enajenamiento, los
tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos por ste y que
se hubieran devengado.
Si en la transferencia se pact plaza para el pago del saldo, el retrayente otorgar garanta
suciente a criterio del Juez, dentro del segundo da.
10. 3. Legitimacin
a) Activa.- Activamente, est legitimado el que tiene derecho de retracto legal, copropietario,
litigante, propietario, etc., segn la legislacin sustantiva que regula cada tipo de retracto;
pasivamente el adquirente primitivo y los posteriores, si son conocidos.
b) Pasiva.- En el articulo 496 del Cdigo Procesal Civil se dispone la demanda se dirigir contra el
enajenante y el adquirente del bien que se intenta retraer.
El Cdigo Procesal Civil en su artculo 496 dispone que:
La demanda se dirigir contra el enajenante y el adquiriente del bien que se intenta
retraer.

10.4. Improcedencia de la demanda de retracto
La declaracin de improcedencia por parte del Juez la dar cuando la demanda de retracto ha sido
presentada fuera del plazo legal que seala la ley, este es de treinta das naturales con esto el
retracto habr de ejercitarse en e1 trmino de treinta das naturales contados desde que se da el
aviso al titular del derecho mediante comunicacin de fecha cierta y en su defecto, desde que se
tiene conocimiento de la transferencia.
Improcedencia especial > -
El Juez declarara ir procedente la demanda cuando:
1.- El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar;
2.- El demandante carezca maniestamente de inters para obrar;
3.- Advierta la caducidad del derecho;
4.- Carezca de competencia;
5.- No exista Conexin lgica entre los hechos y el petitorio;
6.- El petitorio fuese jurdica o fsicamente imposible;
7.- Contenga una indebida acumulacin de pretensiones;
8: N0 contenga e1 certicado de depsito en dinero del equivalente de la prestacin recibida por el
enajenamiento;
9: No contenga el depsito en dinero de los tributos y los gastos pagados por el adquirente, y en su
caso, los intereses debidos por ste y que se hubieran devengado;
10: El retrayente no otorgue la garanta dentro del segundo da cuando en la transferencia se pact
plazo para el pago del saldo;
11: El retrayente no ofrezca hacer el depsito una vez conocida la contraprestacin pagada por el
adquirente.
El Cdigo Procesal Civil en su artculo 500 dispone que:
Adems de los supuestos del articulo 427, la demanda .ser rechazada si el retrayente
no cumple con alguno de los requisitos previstos en el articulo 495 o con el sealado en
el articulo 498, dentro del plazo all establecido.
F echa cierta
Da a partir del cual no pueden ya discutir los terceros la existencia de un documento y que
constituye a su respecto la fecha del acto.
Sobre la improcedencia de la demanda el Cdigo Procesal Civil en su articulo 497 establece que
La demanda ser declarada improcedente si se interpone fuera del plazo de treinta
das naturales computados a partir del conocimiento de la transferencia.
10.5. Prestacin desconocida
Esta la constituye la contraprestacin pagada o debida por el adquirente.
Cuando el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida deber ofrecer hacer el
depsito cuando la contraprestacin fue pagada u otorgar la garanta cuando la contraprestacin
es debida por haber pactado en el pago en partes.
Esto se har dentro del segundo da de su conocimiento, de lo contrario la demanda ser declarada
improcedente.
El Cdigo Procesal Civil en su art. 498 dispone que:
Si el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida por el adquirente, ofrecer hacer
el depsito u otorgar la garanta que corresponda, segn el caso, dentro de segundo da de su
conocimiento.
11. CONTESTACION DE LA DEMANDA. REQUISITO ESPECIAL
As como la demanda est sujeta a los requisitos formales y sustanciales de todo escrito, igual
sucede con la contestacin, esta adems de los requisitos formales y sustanciales de toda
contestacin est sujeta a requisitos propios de procedencia, que surgen del hecho de haber
expresado en la demanda que se desconoce el precio de la contraprestacin pagada o debida por el
adquirente.
Este es el indicar el precio que se ha pagado o que se debe, por el bien que se intenta retraer y la
forma de pago.
El Cdigo Procesal Civil en su artculo 499 dispone que:
Si en la demanda se expresa que se desconoce el precio de la contraprestacin pagada
o debida por el bien que se intenta retraer, en la contestacin se deber indicar expresa
mente esta circunstancia.
12. CARGA DE LA PRUEBA. CONCEPTO. FORMULACIN
La carga de la prueba en sentido estrictamente procesal es la conducta impuesta a uno o ambos
litigantes para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos.
_______________________
2. COUTURE, ob. cit. p. 328.
La teora de la carga de la prueba se ocupa del problema de la distribucin de la tarea de la
iniciativa probatoria entre las partes de un proceso, con miras a un pronunciamiento que les sea
favorable.
Los autores han tratado de formular reglas generales, las cuales distribuiran de antemano la carga
probatoria segn sea la posicin que el sujeto procesal tenga en el proceso.
Sin embargo estos esfuerzos no han logrado frutos y hasta el momento podemos decir que no se
ha podido formular una regla {mica en esta materia, un principio general y absoluto que permita
salvar los inconvenientes que presenta. Se trata de un problema muy complejo y delicado en el
derecho procesal. La doctrina ha procurado resolverlo porque afecta no solo a sus principios
rectores sino a la poltica misma de la prueba.
Han sido muchos los intentos de solucin en los cdigos.
As se utiliz como punto de partida una armacin a modo de regla general que se formula de la
siguiente manera a cada una de las partes le corresponde producir las pruebas de sus respectivas
armaciones . Tambin se aplican algunos aforismos clsicos como onus probandi incumbit
actoris, actore non probante reus absolvitur, ei incumbit probatis qui dicit non qui negat, etc.
Pero estas reglas no son sucientes ante algunas situaciones, por ello se ha tratado de
completarlas con otras formulaciones. .
ALSINA apunta que la ciencia procesal ha tratado de encontrar un criterio mas exacto para la
distribucin de la carga de la prueba en la clasificacin de los hechos en constitutivos, impeditivos,
rnodicativos o extintivos.
Por ello se impone en principio al actor la prueba del hecho constitutivo de su derecho. En tanto
que le correspondera al demandado acreditar el hecho impeditivo, modicativo y extintivo. Sin
embargo, este autor admite que la regla no es absoluta y que a veces un hecho modificativo,
impeditivo o extintivo puede servir de fundamento a una demanda. .
No es posible formular una regla general y nica de distribucin de la carga de la prueba que
satisfaga todas las hiptesis de aplicacin de una norma juridica.
Lo cierto es que el problema se presenta en diferentes momentos que implican un doble enfoque:
a) funciona como una regla de conducta a priori para las partes, quienes deben aportar las pruebas
en que se basan sus pretensiones. Es decir, trabada la litis, cada uno de los contendientes deber
ofrecer y producir las que les correspondan, en este momento deben ellas analizar las reglas de la
carga de la prueba y as seleccionar qu hechos deben acreditar. b) La carga de la prueba funciona
como una regla a posteriori para el juzgador, cuando ste debe dictar sentencia y no encuentra
prueba suciente sobre los hechos.
A veces la cuestin acerca de a cual de las partes le corresponde la carga de la prueba, no se
presenta en un caso concreto. Es que si la produccin de la prueba conduce a un resultado
probatorio afirmativo, no se plantea realmente la cuestin. Ello es as, porque habindose arribado
a la verdad y esclarecido la cuestin poco interesa determinar en quin recaiga el peso de la
prueba 0 quin realiza e1 esfuerzo probatorio.

________________________
3. MICHELLI, ob. cit., p. 328.
El problema se plantea, si no se ha aportado prueba alguna o si la prueba es insuciente. En esta
circunstancia debe el juez analizar a cul de las partes correspondera probar los hechos discutidos.
Es que si a quien incumba la obligacin de probar, no lo hizo, resultar
Perjudicado por su actuar negligente.
En denitiva se trata de un problema de aplicacin del derecho que se manifiesta a travs de reglas
exibles que surgen de diferentes principios procesa les y disposiciones legales, que deber tener
en cuenta las partes en el momento de iniciativa y produccin probatoria y el juez en oportunidad
del dictado de la sentencia; con respecto al proceso de retracto la carga de la prueba del
conocimiento de la transferencia corresponde a los demandados.
El Cdigo Procesal Civil en su artculo 501 dispone que:
La carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a los
demandados.
13. CONCLUSION DEL PROCESO RETRACTO
El Juez declara la conclusin del proceso de retracto cuando se llega a acreditar que el retrayente
conoca o que estaba en condiciones de conocer la prestacin pagada o debida por el adquirente,
habiendo puesto el que desconoca la prestacin.
_________________________________________________
4. FERREYRA DE DE LA RUA, ANGELINA - GONZALES DE LA
VEGA DE OPL, CRISTINA, Lecciones de Derecho Procesal, Crdoba, p.

Esta conclusin podr ser declarada en cualquier estado del proceso.
El Cdigo Procesal Civil en su art. 502 dispone:
En cualquier estado del proceso el Juez puede declarar su conclusin si, habiendo
indicado el retrayente desconocer la prestacin pagada o debida, se acredita que la
conoca o que estaba en razonable actitud de conocerla.
13.1. Sancin
En la resolucin que declara la conclusin del proceso el juez sancionara al retrayente imponindole
una multa de veinte a cuarenta Unidades de Referencia Procesal mas las costas y costos del
proceso.
El Cdigo Procesal Civil en su art. 502 dispone:
En la misma resolucin el Juez le impondr una multa no menor de veinte ni mayor de
cuarenta Unidades de Referencia Procesal, sin perjuicio de la costas y costas del
proceso. La resolucin es apelable con efecto suspensivo.
14. ACUMULACIN SUCESIVA DE PROCESOS 5
La acumulacin sucesiva de procesos procede cuando hay diversidad en los ttulos de dos o ms
que tengan derecho de retracto (art. I600 del C. C.). El Cdigo Procesal Civil en su artculo 503
dispone:
En el caso del articulo 1600 del Cdigo Civil, procede la acumulacin sucesiva de
procesos.
14.1. Finalidad.
La acumulacin de procesos es el medio adecuado para evitar el escndalo jurdico que derivara de
pronunciamientos judiciales contradictorios; o sea que el requisito condicionante de aqulla es
impedir el escndalo jurdico producto de sentencias contradictorias. El concepto de sentencia
contradictoria se reere, concretamente, al supuesto de que ante un mismo caso concreto, dos o
ms jueces puedan resolver en sentido contrario, de modo que lo que se resuelva en un proceso
produzca efectos de cosa juzgada en otro
















DERECHO DE RETRACTO

1.-CONCEPTO.- El retracto es la sustitucin forzada del comprador o adquiriente por un tercero
que invoca un derecho preferente, en los contratos de compra-venta o dacin en pago.

Art. 1592: "El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse
en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra-venta".

El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos, y gastos pagados por este y en
su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico.

2.- ELEMENTOS:

1.- Se origina en la ley porque tiene clusulas pre-establecidas por la ley y adems esta seala a
quien le corresponda ejercer este derecho (Art.1592).

2.- Se da en la compra-venta y dacin en pago (Art. 1592 y 1593).

3.- Tiene una naturaleza subrogatoria, porque en un contrato de compra-venta no se rescinde, ni
se disuelve, ni se anula. Tampoco se produce una nueva venta del comprador al retrayente.

El contrato es vlido y permanece igual, lo nico que sucede es que el retrayente, haciendo uso
del derecho que le confiere la ley SUSTITUYE AL COMPRADOR POR SUBROGACIN, en todas las
estipulaciones del contrato. Por ministerio de la ley se opera un cambiode uno de los contrayentes
por un tercero: se sustituye al retrayente por el comprador.

4.- Tiene limitaciones a la libre contratacin:

Es de naturaleza excepcional. Constituye una limitacin a la libre contratacin y traba la fluidez de
la misma.

a) Tiene limitaciones en el espacio.-

Art. 1593.- Tambin procede en la dacin de pago.

Art. 1594.- Procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.

b) Tiene limitacin en la persona: es de carcter personalsimo (con el fin de limitar sus efectos).

Art. 1595: Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos.

c) Tiene limitacin en el tiempo.-

Art. 1596: "debe ejercerse dentro del plazo de treinta das contados a partir de la comunicacinde
fecha cierta a la persona que goza de este derecho.

Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible puede hacerse la comunicacin mediante la
comunicacin en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulacin de la
localidad, por tres con intervalo de cinco das entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta
desde el da siguiente al de la ltima publicacin.

Art. 1597: "Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en
artculo 1596,el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento.

d) Guarda un formalismo riguroso.-

Art. 1598. Otorgamiento de garanta:"Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio
el otorgamiento de una garanta para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da
lugar al retracto no se hubiera convenido".

Se deduce que por ser una limitacin a la libertad de contratacin, el retrayente deber consignar,
al momento de demandar, el valor del bien, los impuestos y gastos notariales, si son conocidos, o
dentro de las 24 horas del requerimiento judicial. Y si la venta se hizo a plazos deber otorgar
garanta para el precio pendiente. Deber jurar que el bien lo adquiere para s y pedir la
sustitucin plena del comprador a quien subroga.

e) Los Titulares del Derecho de Retracto.- Art. 1599

1.- El co-propietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. (Porque un estado de
indivisin es factor de perturbacin social; all donde hay condmino hay litigios, por eso el
legislador busca atenuarlos por medio de la particin y divisin, y tambin por el retracto, porque
evita que esos derechos pasen a extraos).

2.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que seesta discutiendo judicialmente.

3.- El propietario en la venta del usufructo y a la inversa.

4.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.

5.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no pueden
ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a servidumbre o a
servicios que disminuyan su valor.

6.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rstica cuya
cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aquella y sta
reunidas, no excedan de dicha unidad.

Otros aspectos en relacin al retracto.

Art. 1600: Cuando hay diversidad en los ttulos de dos o ms sujetos procesales que tengan
derecho de retracto. El orden de preferencia ser el indicado en el Art. 1599.

Art. 1601: Valor del retracto frente a terceros; aunque se hayan hecho varias ventas, se puede
ejercitar el derecho de retracto, hasta antes de que se expire el plazo para ejercitarlo.

Procedimiento del Derecho de Retracto: de acuerdo al cdigo Procesal Civil, se tramita en proceso
abreviado, segn lo establecido por los Art. 495 al 503.
TEMA: EL EJERCIO DEL DERECHO DE RETRACTO COMO
EXCEPCIN AL PRINCIPIO DE BUENA FE REGISTRAL
Por Csar Olazbal Snchez
Abogado especialista en Derecho Civil y Procesal Civil.

El derecho de retracto consiste en el derecho de subrogacin que le asiste a determinadas
personas legitimadas por la ley[1], en razn de su especial relacin con el bien que es
objeto de un contrato traslativo de propiedad [2] respecto del cual ostentan la calidad de
terceros, en virtud del cual pueden sustituirse en la posicin del adquirente, pagando a aqul
el precio (o contraprestacin pactada) y todos los gastos derivados del contrato.

Segn la doctrina la finalidad primordial del retracto siempre ha sido la de consolidar en
una sola mano o acumular lo mayormente posible los atributos de la propiedad para quienes
sobre un bien determinado solo tienen alguno de ellos, como lo es el caso de los
copropietarios, del superficiario, del usufructuante, etc.

Conforme a lo previsto por el Cdigo Procesal Civil, el derecho de retracto se debe ejercer
mediante la demanda judicial respectiva en la va abreviada. Por su parte conforme a lo
previsto por el artculo 1596 del Cdigo Civil, el retrayente cuenta con un plazo de 30 das
computados desde el momento en que toma conocimiento de la enajenacin realizada por el
propietario del bien, para interponer la demanda respectiva, a efectos de que en mrito a la
sentencia judicial se subrogue en la posicin del original comprador y adquiera la
propiedad del bien.

Ahora bien, conforme a lo previsto por el tener del referido artculo 1596 y 1597 del
cdigo sustantivo, podemos apreciar que existen tres formas generales por las cuales el
potencial retrayente puede tomar conocimiento de la enajenacin del bien: 1)
Comunicacin de fecha cierta cursada por cualquiera de los intervinientes en el negocio por
la que se le informe de la enajenacin del bien materia de retracto y 2) La publicacin en el
diario encargado de los avisos judiciales por 3 veces con intervalo de 5 das entre cada uno,
en caso no se conozca el domicilio de la persona que goza del derecho y 3) El mero
conocimiento de la enajenacin por parte del potencial retrayente por cualquier va distinta
a las dos anteriores.

No obstante, el propio artculo 1597 ha previsto adems una forma especfica de
conocimiento de la transferencia del bien. Dicha modalidad especfica se trata de la
publicitacin de la transferencia mediante el Registro Pblico. Para estos supuestos la
norma ha previsto que en caso el potencial retrayente no tome conocimiento de la
inscripcin oportunamente, la presuncin prevista por el artculo 2012 del Cdigo Civil
solo surte efectos a partir de un ao de inscrita la transferencia en el aludido registro. Es
decir, la referida presuncin opera otorgando plenos efectos a la inscripcin luego de un
ao de efectuada, momento a partir del cual se deber contar el plazo de 30 das para que el
retrayente ejercite su derecho conforme a ley.

Ahora bien, por su parte el artculo 1601 del Cdigo Civil ha regulado el supuesto de
enajenaciones sucesivas del bien mientras se encuentra expedita la accin de retracto y
dispone que: cuando se hayan efectuado dos o ms enajenaciones antes de que expire el
plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere solo a la primera
enajenacinquedan sin efecto las otras enajenaciones.


Como se puede apreciar, al haber previsto el artculo 1597 del Cdigo Civil una excepcin
al denominado principio de publicidad sujeta al plazo mximo de un ao posterior a la
inscripcin de la transferencia, adicionado el plazo de 30 das para el ejercicio del derecho
de retracto y por otro lado, al disponer el artculo 1601 del mismo cuerpo de normas que el
ejercicio de la referida accin deja sin efecto las transferencias posteriores que se pudiesen
haber realizado mientras sta se encontraba expedita, podemos concluir que en nuestro
ordenamiento jurdico existe una excepcin al principio de buena fe registral previsto por el
artculo 2014 del Cdigo Civil, puesto que las inscripciones de las transferencias que se
realicen hasta dentro del plazo del ao posterior a la inscripcin del acto materia de la
accin ms los 30 das previstos por el artculo 1596, siempre sern pasibles de ser dejados
sin efecto en virtud a lo dispuesto por el citado artculo 1601, no pudiendo invocar los
terceros adquirentes el amparo del referido principio de buena fe registral.



[1] Artculo 1599.- Tienen derecho de retracto:
1. (Derogado)
2. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo judicialmente.
4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar
sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a servidumbres o a servicios que
disminuyan su valor.
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rstica cuya cabida
no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aqulla y sta reunidas no
excedan de dicha unidad.

[2] Segn los artculos 1592 y 1593 del Cdigo Civil esta figura slo resultara aplicable a los
contratos de compraventa y dacin en pago (cuando se entrega un bien para extinguir una
obligacin o viceversa). No obstante la doctrina tambin ha postulado que sta figura tambin
pueda hacerse extensiva al contrato de permuta nicamente cuando el bien que constituye la
contraprestacin tenga naturaleza fungible




EL PROCESO DE RETRACTO.

INTRODUCCIN
Se pretende desarrollar en el presente trabajo, algunos temas doctrinales a fin de demostrar e
ilustrar algunas opiniones doctrinales relacionados con el proceso o derecho de retracto, que es
como lo define nuestra legislacin como la facultad que la ley concede a determinadas personas
bajo circunstancias especificas con respecto a la posicin ante el derecho de propiedad
(copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.), con el propsito de subrogarse en
lugar del comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa Persiguindose
desentraar la finalidad de este derecho otorgada por la ley (puesto que se opone a la
autonoma de la voluntad o estabilidad contractual), consistente en la subrogacin a favor de
retrayente, l que sustituye al comprador, asimismo se busca indicar que el contrato primigenio
de compraventa se mantiene intacto e inatacable, puesto que con el derecho de retracto no se
rescinde, resuelve o revoca dicho acto jurdico.
Se procura tambin establecer los efectos de este proceso los mismos que se relacionan con la
sustitucin del retrayente en lugar del comprador y la obligacin del titular del derecho de
retracto a reembolsar los diversos gastos efectuados por el comprador; entre ellos se pueden
mencionar el precio de la venta, impuestos, gastos notariales y en su caso los intereses
pactados; los mismos que sern establecidos en la sentencia que declare fundada una
pretensin de retracto. Asimismo se analizara los requisitos que revisten a este proceso, por
cuanto una de sus caractersticas es su excepcionalidad, pues atenta contra la seguridad que
debe reinar en la contratacin, de la misma forma que se trata de causales preestablecidas, las
mismas que no pueden ser interpretados extensivamente, es decir que gozan de este derecho
solo algunas personas, las que son establecidas taxativamente en la ley; son esas y no pueden
ser otras ms. Consecuentemente se analizar el aspecto procesal, es decir la forma que la ley
ha establecido para que el sujeto titular del derecho de retracto, acuda al Estado u rgano
Jurisdiccional, y solicite el reconocimiento y la tutela amparada por el derecho.

CAPITULO I
REALIDAD ACTUAL EN RELACIN AL PROCESO DE RETRACTO
Se desprende de nuestra legislacin que se ha considerado conveniente mantener la institucin
del retracto tomando en consideracin que en todas sus formas responde a intereses sociales
que se desean resguardar, tal razn explica por que el legislador sacrifica el principio de la
autonoma de la voluntad al permitir que un tercero ajeno a las partes pueda adquirir un bien
contra la voluntad de ellas, afirmacin corroborada por ejecutorias supremas que sealan que a
travs del proceso de retracto se produce la subrogacin: es decir que el derecho de retracto
otorga al retrayente el derecho de subrogarse en el lugar del comprador, y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, debiendo reembolsar al adquiriente el precio, los
tributos y gastos pagados por ste, y en su caso los intereses pactados, Por lo que se puede
apreciar que en nuestra actualidad se legisla el derecho de retracto como la facultad concedida
por la ley a determinadas personas para subrogarse en todas las estipulaciones de un contrato
de compraventa o dacin en pago.
Es necesario hacer una distincin del derecho de retracto con el pacto de retroventa, segn
Navarro, Gonzles Poveda y Garca Cantero; las diferencias entre el retracto y el pacto de
retroventa, llamada por la doctrina espaola como el retracto convencional son las siguientes:
En cuanto a los sujetos, en la retroventa intervienen normalmente dos sujetos, que son en
principio, los mismos que celebraron la compraventa base, aunque ocupando posiciones
jurdicas opuestas; as el vendedor readquiere la cosa por l vendida mientras que el
comprador debe cooperar al ejercicio de esta facultad recuperatoria. En el retracto, en cambio
son tres las personas que median: el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio sin
propsito alguno de retraerla; el comprador que en esa inteligencia celebra el contrato de
compraventa; y una tercera persona, el retrayente, a quin la ley le concede el derecho
preferente de subrogarse en el lugar del comprador, siempre que este no sufra por ello
mayores agravios. Tan esencial es la presencia de las categoras indicadas, que no se concibe
el retracto sin su intervencin.
En la retroventa la preferencia adquisitiva es, propiamente, una facultad de re adquisicin,
mientras que en el retracto es pura facultad adquisitiva.
En la retroventa es una reserva que el vendedor hace en la compraventa bsica, mientras que
en el retracto es una facultad atribuida por la ley a quin ninguna intervencin tuvo en la
compraventa bsica.
El artculo 989 del Cdigo Civil establece lo siguiente: Los copropietarios tienen el derecho de
preferencia para evitar la subasta de que se trata en el artculo 988 y adquirir su propiedad,
pagando en dinero el precio de la tasacin en las partes que correspondan a los dems
copartcipes. Este derecho de preferencia, ms conocido con el nombre de derecho de tanteo,
tiene ciertos puntos de contacto con el derecho de retracto entre copropietarios de que trata e1
inciso 2 del artculo 1599 del Cdigo Civil, pero se diferencia de ste en lo siguiente:
El derecho de tanteo tiene carcter real, mientras que el derecho de retracto
es personal.
El derecho de tanteo se dirige contra el copropietario que pretenda vender, mientras que el
derecho de retracto se dirige contra el comprador despus de efectuada la venta.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
Conforme se aprecia los diversos cambios de nuestra realidad social y jurdica, es imperioso
determinar en que escala o magnitud nuestro ordenamiento legal, cumple con su finalidad u
objetivo. Considerando que uno de los fines concretos es resolver un conflicto de intereses y
eliminar una incertidumbre ambos con relevancia jurdica, haciendo efectivo los derechos
sustanciales; consecuentemente lo que se busca es lograr la paz social en justicia, considerada
est como la finalidad abstracta del ordenamiento adjetivo. Conforme a estas finalidades es que
se plantea la tesis de desentraar especficamente la finalidad del Proceso de Retracto, proceso
en el que se subroga a una persona, la misma que es facultada por la ley al comprador en todas
sus estipulaciones en un contrato de compraventa.
Es necesario tambin sealar que en un contrato (en el caso del contrato de compraventa),
que consiste en el concierto de dos o ms voluntades sobre una declaracin de voluntad comn
destinadas a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurdicas, efectos que son como
consecuencia de la autonoma de la voluntad de quienes celebran determinado acto jurdico, es
decir es la libertad que tienen las personas para celebrar los contratos en los trminos y en la
forma que ellos convengan; por lo que esta autonoma de voluntad se hace presente incluso con
anterioridad a la celebracin del contrato, por cuanto las personas pueden libremente decidir con
quin van a celebrar el contrato.
Tambin existe simultneamente con la obligacin del contrato porque las partes tienen libertad
para celebrar sus contratos, podemos mencionar en este caso las clusulas, pactos, plazos,
condiciones, obligaciones y derechos que contraen los intervinientes en una relacin contractual,
sta a su vez hace su presencia con posterioridad a la celebracin del contrato, porque las
partes por mutuo discenso pueden dejar sin efecto un contrato que han celebrado previamente.
Es decir de una manera coloquial que cualquier sujeto con capacidad para el ejercicio de sus
derechos pueden celebrar un contrato con quin l considere apropiado, en la forma y modalidad
que ellos establezcan, o en otras palabras disponer de sus bienes de la manera mas apropiada
para los contratantes, sin embargo esta libertad o autonoma de la voluntad se ve afectada por
el dirigismo contractual, pues el Estado interviene modificando, excluyendo o creando nuevas
figuras que afectan la libertad contractual, por lo que se atenta contra la autonoma de la
voluntad, evidentemente se hace manifiesto que el hombre no puede hacer aquello que quiere y
como quiere, sino aquello que es justo y satisface sus necesidades por medio del inters pblico.
En consecuencia se puede considerar que la finalidad del proceso de retracto se resume en los
siguientes efectos que ste produce: En primer lugar la sustitucin del comprador por el
retrayente en el contrato de compraventa, de tal manera que las partes en este contrato
quedarn conformadas por el vendedor y el retrayente; y, en segundo lugar la obligacin del
retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste pag al vendedor, los tributos y gastos
pagados por el comprador y en su caso los intereses pactados. Justificado estos fines por
responder a intereses sociales, as como tambin el carcter pblico y social del retracto es su
nota ms tipificante, por esto que la ley instituye el retracto para determinadas situaciones, que
son aquellas en que, a juicio del legislador, aconsjalo el inters pblico. La ley se apoya para
hacer la concesin que la preferencia en la adquisicin supone en el bien comn: el objeto que
se propone concierne a la masa general.

EFECTOS DEL PROCESO DE RETRACTO
Para determinar los efectos del proceso de retracto es importante en primer lugar distinguir que
en la venta sujeta a retracto, el objeto materia del contrato; la forma cuando sta es requerida
como elemento solemne. Existe tambin la causa objetiva propia de los contratos bilaterales
onerosos En otras palabras, la venta sujeta a retracto no es nula porque existen todos los
elementos requeridos para el contrato. Para que se de el caso de la anulabilidad, es necesario
que el consentimiento este viciado por error, dolo o violencia; que el objeto sea ilcito, as como
su motivo y fin.
Ninguna de estas circunstancias se rene en la venta sujeta a retracto. Hay algo ms, el titular
del derecho o propietario, dispone de una cosa que le pertenece, es decir, que se encuentre
dentro de su esfera jurdica.
La venta sujeta a retracto tiene todos los requisitos exigidos para la validez de la operacin
llevada a cabo y slo no produce efectos con relacin a una persona determinada; pero los
produce tan pronto como se hace la notificacin; la notificacin desempea, pues, el papel del
elemento futuro y exterior para la produccin de los efectos jurdicos, o, en otros trminos,
constituye el elemento que viene a agregarse para integrar definitivamente la latiespecie
negocia.
A los fines del ejercicio del derecho de retracto, el propietario deber notificar al copropietario, al
litigante y los dems sujetos que tuvieran el derecho de subrogacin; mediante documento
autntico, su manifestacin de voluntad de vender o transferir su propiedad, consideramos que
en dicha notificacin se debe de incluir los siguientes elementos: en primer lugar la decisin de
vender el bien mueble inscribible o bien inmueble, en segundo lugar precisar el precio pactado
por las partes y finalmente las condiciones de la transmisin. Esta comunicacin se debe de
hacer de forma fehaciente, es decir que se pueda probar que ha existido este documento y su
contenido, por lo que podra realizarse de varias maneras, entre ellas podemos mencionar:
telegrama con acuse de recibo, carta firmando copia para el interesado, va notarial o mediante
un acto de conciliacin. Consecuentemente los sujetos con derechos de subrogacin debern
notificar al propietario en forma indubitable, su aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su
favor, en el plazo establecido por la ley, transcurrido este plazo, sin que el subrogante hubiere
aceptado el ofrecimiento; el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a
terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta.
NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO.
La opinin ms generalizada es que el derecho de retracto nace en el momento que se celebra el
contrato de compraventa o sus sucedneos. Empero, Albaladejo sostiene que el derecho de
adquisicin preferente, existe sobre la cosa desde que se establece mediante la ley; pues la
enajenacin no es la que da nacimiento al derecho de adquisicin, sino que es el hecho que hace
operante el derecho de retracto preexistente. El profesor Manuel de la Puente y la Valle,
conviene con este planteamiento, porque en realidad el derecho de retracto nace desde que la
ley lo establece, puesto que existe desde ese momento y solo se actualiza mediante la
celebracin del contrato de transferencia. Por lo que podemos sealar que los efectos del
proceso de retracto son:
1. La sustitucin del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal manera
que las partes en este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el retrayente.
1. La obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste pago al vendedor,
los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los intereses pagados.

Podemos establecer de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen permanece
intacto. Slo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al comprador. De este
modo el retracto no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca el contrato que lo origina, este
permanece en los mismos trminos. Afirmacin corroborada por reiterada jurisprudencia; la
misma que vincula en los siguientes trminos: la sentencia que ampara una demanda de
retracto, simplemente da derecho a que el retrayente se sustituya al comprador en su calidad
tal, y que el proceso de retracto no tiene por finalidad dejar sin efecto el contrato de
compraventa.
Ejercitado el retracto con arreglo a ley, el retrayente adquiere la posicin contractual
del comprador y ocupa su lugar.
Asimismo Phothier, afirma que el derecho de retracto no es otra cosa que el derecho de hacerse
suya la compra de otro y de constituirse comprador en su lugar. El retracto no tiende nunca a
rescindir ni a destruir el contrato sino a subrogar en todos los derechos resultantes del mismo la
persona del retrayente a la del comprador sobre quin el retracto se ejerce.

POSICIONES A FAVOR Y EN CONTRA DEL DERECHO DE RETRACTO.
Las razones de a favor y en contra de la regulacin del derecho de retracto en el Cdigo Civil son
resumidas por la doctora Elvira Martnez Coco de la siguiente manera: Razones a favor:
1. Cumple una finalidad social.
2. La utilidad pblica lo sustenta
3. Facilita la consolidacin de la propiedad.
4. El vendedor no sufre dao alguno porque el precio que l quera por el bien lo recibe del
comprador o del retrayente.
5. Se privilegia la justicia por sobre la seguridad jurdica.

Razones en contra:
1. Hace ms onerosa las transacciones cargando de costos al vendedor, al comprador y a los
terceros.
2. Se sacrifica la seguridad jurdica del trfico inmobiliario.
3. El precio por el que se vende un bien que puede ser retrado es siempre menor que uno que
no puede serio.
1. Impide el funcionamiento eficiente del sistema circulatorio de los bienes. Falta de proteccin a
los terceros.

CAPITULO II.
MARCO TERICO
ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
Para tener una cabal concepcin de la institucin del retracto conviene conocer sus
antecedentes. Segn Gastan y Badenes, el retracto legal tiene un origen muy antiguo,
situndose concretamente en el Antiguo Testamento, que sealaba en el captulo XXV del
Levtico los siguientes prrafos: Habl el Seor a Moiss en el Monte de Sina, diciendo... la
tierra asimismo no se vender para siempre, por cuanto es ma y vosotros sois advenedizos y
colonos mos, y as todo el terreno de vuestra posesin se vender con la condicin de
redimible: si empobrecido tu hermano vendiere su haciendilla, puede un pariente suyo, si
quiere, redimir lo vendido por el otro, mas en caso de no tener parientes cercanos, si l mismo
puede hallar el precio con que redimirla, se computaran los frutos cados desde la venta, y
pagar el resto al comprador y con esto recobrara su posesin... el que vendiere una casa
dentro de los muros de una ciudad, tendr durante el ao entero la libertad de redimirla... Las
casas que los levitas tienen en las ciudades siempre se pueden redimir.
Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romana, debido a que uno de sus
principios cardinales entroncados a la concepcin absolutista de la propiedad era precisamente el
de la mxima libertad en la compraventa.
El retracto legal o ius prothomiseos, obtuvo gran difusin en el Derecho intermedio,
especialmente en algunas regiones de Espaa, Francia e Italia, siendo objeto de numerosos
estudios. Posteriormente Pothier, en su Tratado de Retractos, defini el retracto como
conferente a sus titulares el derecho de tomar el negocio de otros y convertirse en adquiriente
en su lugar, definicin que segn Ghestin y Desche, contina vlida en nuestros das. Entre
nosotros el Cdigo Civil de 1852 defina el retracto como el derecho concedido por la ley a
determinadas personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en lugar del comprador,
tomando para s la cosa por el precio y las condiciones en que esta fue transferida. El Cdigo de
1936 no defini el retracto, limitndose a decir que no procede sino en los casos de venta o
adjudicacin; en el que estableca que se debe de sustituir al comprador en la compraventa y
otorgar la respectiva escritura pblica de compraventa, quedando de esta forma rescindida la
venta, disponindose adems que el titular del derecho del retracto consigne el monto del precio
de la venta y declare a su vez 'juramento que quiere para si el porcentaje vendido y que se le
sustituya en todas las obligaciones del comprador. Empero tambin se estableca que la
demanda se presentaba dentro de los treinta das conforme al artculo 1596 del Cdigo Civil.
Para una mejor ilustracin, enumeraremos el esquema del desarrollo del llamado juicio de
retracto:
El supuesto titular del derecho de retracto interpone la demanda en el plazo de treinta das,
consignado del precio de la venta y dems formalidades sealadas por la ley.
o El rgano jurisdiccional dispona por consignado la suma del precio de la venta y citaba a
comparendo a las partes en conflicto, desarrollndose dicha diligencia en la fecha sealada
por el juez.
o Posteriormente las partes ofrecan pruebas indistintamente, una vez vencido el trmino
probatorio el demandante solicitaba que se expida sentencia, el juez resolva el proceso; en
consecuencia se rescinda el contrato de compraventa y se sustitua el demandante al
comprador en las mismas condiciones pactadas.
o Uno de los efectos del juicio del retracto es la entrega de la suma consignada al demandado
comprador.
o Con relacin al demandante, ste solicitaba al juez que el demandado vendedor
otorgar la respectiva escritura, bajo apercibimiento de ser otorgada por el juzgado.

CONCEPTO DE RETRACTO
Se ha establecido diferentes conceptos en torno al concepto de retracto, entre ellos podemos
mencionar a Jos Vicente Caravantes quien seala que el proceso de retracto es el
procedimiento breve y sencillo, promovido a instancia del que tiene por ley derecho a adquirir
ciertas cosas vendidas a otro, por el mismo precio en que este las compro, as lo indica la
etimologa de la palabra retracto, que proviene del verbo traho trahis, trahere, mover, atraer o
acercarse a si una cosa y de su frecuentativo tractare, tratar.
Asimismo, Viso explica que se llama retracto al derecho eme compete a ciertas personas por
ley, costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio la cosa que otro ha vendido,
rescindiendo el contrato con respecto al comprador en cuyo lugar se subroga, (citado por
Badenes Gasset, 1979, Tomo II: 980). De la misma opinin es el profesor Marn Prez, quin
define al retracto como el derecho que por ministerio de la ley, tienen ciertas personas en
determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa,
subrogndose en lugar del comprador. (MARN PREZ, 1983, Volumen II: 248).
La palabra retracto se aplica con referencia al retracto legal sin tener en cuenta su verdadero
sentido gramatical. En efecto se entiende por retraer volver a traer, traer otra vez, traer de
nuevo, reintegrar una cosa al estado en que ya se ha encontraba. Si segn la Real Academia
Espaola, la preposicin re denota ordinariamente repeticin, reiteracin, unido al verbo traer
denotar una repeticin en la traccin, es decir que lo que se hace al retraer es traer de nuevo,
por segunda vez, con repeticin; retrayendo se recupera un objeto que sali del mismo
patrimonio.
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Es necesario, para que estemos ante un retracto propiamente tal, que la relacin jurdica creada
y cuyo desdoblamiento aquel origina, constituya entre los contratantes una situacin transitoria,
no definitiva y acabada. Este estado de interinidad es requisito vital en el retracto, pues por
existir previamente un estado tal es por lo que el que retrae incorpora la cosa retrada con el
carcter de retorno inmediato al desapoderamiento. La retraccin ha de ser inmediata y sin
solucin de continuidad al desapoderamiento. El retrayente mantiene un invisible contacto con la
cosa; acta en cierto modo sobre ella, no se considera extrao respecto a la misma, no se ha
desprendido por completo de lo que enajena y si se produce una adquisicin que no trae causa
de la enajenacin anterior, no se readquiere jurdicamente. Aunque la cosa estuvo en poder de
la misma persona en otra ocasin y otra vez vuelve a ella, no es retracto si hubo un tiempo
durante el cual no obro su voluntad sobre aquella, ya que si se realiza una nueva adquisicin, no
es retraccin jurdicamente hablando como no lo seria si en lugar de comprarla de nuevo le
hubiese sido dejada en testamento o donada por el que fue su comprador.
Por lo que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa, es decir la persona que se encuentra en una determinada situacin jurdica tendr
derecho de preferencia en la adquisicin frente a cualquier otro comprador en los casos en que
no le hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de
una forma incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas
personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato
de compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera llamrsele derecho de subrogacin o
derecho de sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambin derecho de adquisicin
preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.

EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO.
Conforme al concepto dado, podemos afirmar que el proceso de retracto es un proceso de
cognicin, constitutivo y especial por razones jurdicos materiales, que tiende a satisfacer una
pretensin fundada en normas que concedan al pretendiente el derecho de retraer una cosa
determinada. Se trata por lo tanto de un:
Proceso autentico, ya que en el interviene un juez.
Es un proceso de cognicin, por la ndole de la actividad judicial a que se aspira.
Es un proceso constitutivo, porque la situacin a que el proceso de retracto atiende, en caso de
solucin estimatoria, no se limita a constatar ni se extiende a imponer relaciones que antes
existan, sino a crearlos.
o Es un proceso especial por razones jurdicos materiales, ya que el. retracto es una figura de
derecho material, que debe a este carcter la singularidad procesal que se le reconoce.
Serra Domnguez acerca el proceso de retracto afirma que: tradicionalmente se ha venido
considerando al retracto como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas
en el contrato en lugar de que adquiere una cosa por compraventa o dacin en pago. Pero no
puede aceptarse desde un punto de vista doctrinal, en efecto el retrayente no se subroga en las
mismas condiciones que el comprador, lo que supondra una nica relacin jurdica entre el
comprador y el retrayente. No existe una nica compraventa sino dos compraventas y como sea
que la segunda compraventa debera ser otorgada nicamente por el comprador primitivo, solo
este debe ser demandado. La consideracin del retracto dentro de los derechos de adquisicin
preferente permite explicar un buen nmero de los problemas procesales de la institucin,
desvaneciendo algunos errores doctrinales como por ejemplo el considerar que el retracto
implica una invalidacin de la venta anterior, siendo as que parcialmente la validez de dicha
venta constituye el presupuesto esencial para el xito de la accin del retracto.
CARACTERSTICAS DEL RETRACTO.
Se considera los siguientes:
1. Consiste en el derecho de subrogarse una persona en lugar del adquiriente de la cosa por
compraventa o dacin en pago, indemnizando del precio satisfecho y respetando las
condiciones pactadas.
2. El llamado retrayente forzosamente no interviene en el contrato en que se ejercita su derecho.
3. El vendedor desde el otorgamiento del contrato pierde toda relacin inmediata y mediata sobre
la cosa.
4. En su desarrollo ordinario intervienen tres personas: vendedor, comprador y retrayente.
5. El dominio que el vendedor transmite y por lo que este respecta es absoluto, incondicional y
resoluble por virtud del contrato celebrado no puede volver la cosa a s.
6. Las condiciones a cumplir por el retrayente pueden ser, y lo son en la mayora de los casos,
ignoradas por el que se obliga a cumplirlas.
7. Procede respecto de todas las enajenaciones en que por su naturaleza pueda consignarse la
total subrogacin del retrayente en lugar del comprador.
8. Se produce una subrogacin sui generis o mejor una sustitucin de persona (la del adquiriente)
naciendo el derecho al verificarse la primera venta y dirigindose contra el ltimo y actual
poseedor de la cosa.
9. El contrato respeto de que se ejercita el retracto permanece inalterable e inatacable.
El Cdigo Civil de 1984 ha definido el derecho de retracto en su artculo 1592, sealando que es
el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en
todas las estipulaciones del contrato de compraventa. De acuerdo con el artculo siguiente,
tambin procede en la dacin de pago. De la definicin del Cdigo Civil pueden extraerse las
caractersticas ms importantes del derecho del retracto:
1. Su carcter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones que
originan el derecho a retraer y las personas que pueden retraer estn taxativamente sealadas
en ella. Son esas y no pueden ser otras ms. Se trata de causales preestablecidas, que
responden a su vez a estmulos de orden publico y sin que pueda ser interpretado
extensivamente, en la medida de que constituye un recorte a los principios generales de la
autonoma de la voluntad y de la estabilidad contractual.
2. Su naturaleza subrogatoria: Nuestro ordenamiento jurdico se ha pronunciado con claridad
respecto de la discusin en torno de la naturaleza jurdica, entendiendo que el retrayente
"subroga'" al vendedor, ocupa su lugar sin necesidad de que se celebre un nuevo contrato para
asumir las obligaciones y los derechos del vendedor en el contrato de compraventa Como
puede apreciarse, surge a favor del sealado por la ley un derecho de sustitucin por lo que,
en verdad, esta debiera ser la denominacin adecuada para la figura y no la de retracto que,
en puridad, significa volver a traer y no se trata de volver a traer nada, sino, de traerlo a si
por vez primera
3. Vigencia de la relacin jurdica creada por la compraventa: Esta es una consecuencia lgica del
derecho de sustitucin que se ejercita sobre la compraventa que se ha celebrado,
producindose solamente una modificacin subjetiva. Len Barandiaran expresaba que la
compraventa respectiva no se rescinde, ni se anula, pues se trata en lo que hace a la situacin
interdependiente de vendedor y comprador, de una operacin jurdica perfecta, solo que
sobreviene la sustitucin por subrogacin del comprador o del retrayente.
4. Su carcter excepcional: Como el retracto atenta contra la seguridad que debe reinar en la
contratacin, el legislador restringe su utilizacin solamente para algunos casos que
socialmente merezcan proteccin. Como expresa Max Arias Schreiber estas limitaciones son
por su:
Reducida rea de accin contractual.
Breve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad.
Carcter personalsimo.

NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTO.
El Cdigo Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la subrogacin, pues en su
artculo 1592 establece, que el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador.
Resulta as que intervienen en la subrogacin tres personas: el primitivo propietario del bien,
quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quin adquiere
convencionalmente con el propietario su propiedad absoluta, y el retrayente, quin por mandato
de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien
que emanan del contrato. Obsrvese que el retrayente no ocupa legalmente el lugar del
propietario sino el lugar del comprador, de tal manera que subsiste el contrato de compraventa.
Se establece que en virtud del retracto el retrayente se sustituye en la persona del comprador
en todas las estipulaciones del contrato, de tal manera que el contrato de compraventa que le da
origen permanece intacto. Solo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al
comprador, de este forma el retracto no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca el contrato que
lo origina. Este permanece en los mismos trminos.

SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO.
En todo proceso de retracto intervienen tres personas: el vendedor, el comprador y el retrayente
que se interpone entre las dos primeras para subrogarse en el lugar del comprador y eliminarle
de su relacin jurdica con la cosa vendida.
As tambin deja entrever Badenes Gasset cuando dice que intervienen en el retracto tres
personas; el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio, sin propsito alguno de retraerla,
el comprador que en esa inteligencia la recibe, mediante el pago de su justo valor y una tercera
persona, el retrayente a quien la ley le concede el derecho de pedir preferentemente para si la
cosa vendida, siempre que deje indemne al comprador (BADENES GASSET. 1979, Tomo II:
978).
El artculo 1599 del Cdigo Civil establece lo siguiente:
Articulo 1599. Tienen derecho de retracto:
1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia (este inciso ha sido derogado por la Primera
Disposicin Final del Decreto Legislativo N 757).
2. El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas.
3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo judicialmente.
4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan
ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a servidumbre o a
servicios que disminuyan su valor.
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rstica cuya
cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aquella y esta
reunidas no excedan de dicha unidad.

RETRACTO DE COPROPIETARIO
SERRANO ha descrito grficamente el fundamento del retracto de copropietarios con las
siguientes palabras: el estado de copropiedad es abonadsimo para producir consecuencias
funestas en lo econmico, en lo jurdico y aun en lo moral. Es propia de l la coadministracin, y
cuando varias personas administran una cosa, el rendimiento de sta no llega generalmente, a
donde llegara si el administrador fuese nico. Padece la economa, porque con la administracin
por varios, los gastos crecen y el aprovechamiento es mas descuidado. Antijurdica resulta
tambin la copropiedad, porque los antagonismos entre los condueos y los coadministradores,
con frecuencia originan pleitos. No pocas veces es daosa a la moral, pues por causa de la
copropiedad menudean las ocasiones de choque, las rencillas, los conflictos, las luchas, hay
vencedores y vencidos, satisfechos aquellos y humillados estos, arrogantes y despectivos los
unos, envidiosos los otros. De ah que el inters pblico recomiende instituciones como la del
retracto de comuneros, normas como las de no obligar a ningn copropietario a permanecer en
la indivisin, providencias cual la de declarar imprescriptible la accin conmuni dividundo,
porque todo ello tiende a facilitar el cese del nada deseable estado de copropiedad.
Los requisitos para que proceda el retracto de copropietarios son los siguientes:
a) Que se celebre un contrato de compraventa (o de permuta de bienes fungibles o una
dacin de pago).
b) Que el bien materia de la compraventa est en copropiedad, o sea que segn el
artculo 969 del Cdigo Civil, pertenezca por cuotas ideales a dos o mas personas.
c) Que una o ms de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente.
d) Que el vendedor sea un copropietario.
e) Que el comprador sea un tercero extrao a la copropiedad.

Debe tenerse presente que los bienes sociales en el rgimen de sociedad de gananciales no
pertenece en copropiedad a los cnyuges sino en propiedad exclusiva a la sociedad de
gananciales. Los cnyuges slo son copropietarios de los gananciales como consecuencia del
fenecimiento de la sociedad de gananciales.
Es importante tener en cuenta que el Cdigo Civil de 1984, corrige el defecto del artculo 1450
inciso 1 del Cdigo Civil derogado en cuanto se conceda el retracto en la venta de la cosa. Esto
es, cuando la propiedad haba sido transferida como una unidad a un tercero. O sea, cuando no
haba ningn dominio por consolidar.
El retracto se otorga ahora solo en la venta de las porciones indivisas. Lo que equivale a decir
que slo en cuanto el vendedor transmita partes ideales sobre el bien. La Comisin Revisora
acogi la propuesta de los doctores Ferrandez Arce, Zamalloa y Arias Schreiber de precisar que
el retracto solo procede en la venta a terceros de porciones indivisas y no en la venta de stas a
otro copropietario, la cual no da lugar al retracto.

RETRACTO OTORGADO A FAVOR DEL LITIGANTE.
Sostiene Bigio, con razn que se concede el retracto no solo a favor del demandado, sino
tambin del demandante, ya que bien puede ocurrir que la venta sea efectuada por quin ha
sido demandado en va de peticin de herencia, nulidad o rescisin de contrato, etc., de tal
manera que el vocablo litigante comprende a todo aquel que sea parte en un proceso. Se
requiere que el proceso verse sobre la propiedad del bien.

RETRACTO DEL PROPIETARIO EN LA VENTA DEL USUFRUCTO.
Este inciso del artculo 1599 del Cdigo Civil, a semejanza de los otros incisos del mismo articulo
simplemente esta orientado a la consolidacin de la propiedad. El artculo 999 del Cdigo Civil
establece que por el usufructo se confiere a las usufructuarias facultades de gozar y disfrutar
temporalmente de un bien ajeno. El usufructo no puede confundirse con la propiedad, en tanto
que en sta hay un bien que pertenece a dos o ms personas, segn lo establece el artculo 969
del Cdigo Civil.
Manuel Albaladejo, sostiene que el usufructo no comparte con el nudo propietario la propiedad
del bien. Solo corresponden a aqul -transitoriamente- parte de las facultades que tocaran
sobre el bien a quien fuere su propietario pleno.
Dice Len Barandiaran que la idea de conceder al propietario la posibilidad de ser retrayente en
la venta del usufructo y al contrario, es como un medio tendente a dar acabamiento a esa
situacin de dominio incompleto o limitado. En una misma persona, el retrayente, se viene a
reunir los caracteres de usufructuario y propietario, los que antes se hallaban desdoblados en
personas diferentes. Por estas razones el legislador estima necesario mantener el retracto que
confera el inciso 4 del artculo 1450 del Cdigo Civil de 1936, con la finalidad de consolidar
todas las facultades que corresponden a la propiedad en una sola mano, sea del nudo propietario
o del usufructuario.
RETRACTO A FAVOR DEL DUEO DEL SUELO Y DEL SUPERFICIARIO.
El artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que puede constituirse el derecho de superficie por el
cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad
separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar ms de noventa y
nueve aos. A su vencimiento, el propietario de! suelo adquiere la propiedad de lo constando
reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
Si bien es propsito del legislador propender a la superficie como instrumento destinado a
estimular el aprovechamiento de terrenos no edificados y la industria de la construccin, es
igualmente su inters que si el superficiario o el dueo del suelo enajenaron, respectivamente,
su derecho a tercero, se establezca el derecho a retraer a favor de ambos con la finalidad de
unificar dos dominios en uno solo, sobre lo que en realidad es fsicamente una unidad
inmobiliaria.

RETRACTO DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS URBANOS DIVIDIDOS EN
PARTES.
Indica Arias-Schreiber que el inciso seis de! articulo 1599 se contrae a una situacin que no es
usual y que Manuel Olaechea sealaba en su ctedra que se produca en aquellos casos en que
existan quintas, siendo su objetivo hacer desaparecer por consolidacin, la servidumbre o
servicios comunes que vinculen a diversos predios urbanos.
Sobre el mismo tema Len Barandiaran refiere que no es un caso de condominio, pues se habla
de que los predios urbanos estn divididos materialmente en partes. Como no hay retracto por
colindancia en cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en este inciso reemplaza a
aqul, aunque limitativamente, pues mientras en lo que concierne a predios rsticos el retracto
es posible nicamente por la condicin de rayanos de los inmuebles, haya o no servidumbre
entre ellos, en cuanto a los predios urbanos es de necesidad la existencia de tales servidumbres
(o servicios comunes).
Pero de otro lado, en lo que hace a los predios urbanos es indiferente lo relativo a la cabida de
ellos; lo que por el contrario es esencial en lo que respecta al retracto de fincas rsticas por
colindancias.
El fundamento de este retracto es de sanear los predios urbanos haciendo desaparecer esas
servidumbres discontinuas tan incomodas para el predio sirviente. Tal como lo expres el doctor
Rodolfo Zamalloa Loayza durante los debates para la aprobacin de esta figura, se requiere:
a) Tiene que tratarse de dos predios pertenecientes a distintos dueos.
b) Debe existir una servidumbre real entre ellos que disminuya e! valor de ambos predios.
c) Que se efectu la venta de cualquiera de los predios a un extrao.

RETRACTO DEL PROPIETARIO DE LA TIERRA COLINDANTE
Tiene como antecedente al artculo 1523 del Cdigo Civil Espaol, segn la exposicin de
motivos de este artculo, la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del
tiempo algn remedio a la divisin excesiva de la propiedad territorial, all donde este exceso
ofrece obstculo insuperable al desarrollo de la riqueza.
Los requisitos para que opere este retracto son las siguientes:
a) Que ambas fincas sean de naturaleza rustica: o sea que el carcter de tinca rstica debe
darse tanto en la parcela objeto de la venta como en la finca de propiedad del retrayente, pero
es supuesto diferente el de la venta a un colindante cuya finca no sea rstica, pues en este caso,
en opinin de Albaladejo, como el legislador no trata de que la finca, vendida sea cultivada, sino
que solo se trata de que no siga siendo un minifundio, no hay obstculo en admitir que tampoco
procede el retracto, ya que se incorpora tambin a la finca vecina del comprador, aunque sta
sea urbana (por ejemplo, quera la contigua para extender su edificacin o hacer a esta un
jardn). Garca Cantero discrepa de esta solucin y aunque el punto no esta resuelto ni en la ley.
ni en la jurisprudencia, entiende que la venta a un colindante apta para excluir el retracto debe
tener una finalidad agraria; le parece muy significativo que la ley hable de tierras colindantes. La
doctrina ha establecido que el predio rstico se distingue fundamentalmente del urbano por los
siguientes puntos de vista: primero por su situacin o emplazamiento en el campo o en la
poblacin; segundo por el aprovechamiento o destino -explotacin agrcola, pecuaria o forestal,
frente a vivienda, industria o comercio-, y finalmente por la preponderancia de uno de estos
elementos si ambos concurren en un mismo predio o por la relacin de dependencia que entre
ellos exista. Como criterio esencial cabe sealar que en la diferenciacin hay que seguir un
criterio exclusivamente civil, propio y autnomo de finca rstica. Esta figura fue recogida en
nuestra legislacin a propuesta del doctor Roger Cceres Velsquez.
b) Que las fincas sean colindantes; Opina Borrel y Soler y afirma que para que
proceda el retracto entre colindantes que la finca del retrayente linde con la que se
quiere retraer No basten que estn prximas, sino que han de tener algn lmite
comn; no sera suficiente que la primera finca lindase con otra que a su vez
lindase con la segunda, porque en este caso estas dos no serian lindantes, sino que
estaran separadas por la interpuesta entre ellas. Manresa dice que si entre dos
fincas existe servidumbre aparente en provecho de otras -arroyo, acequia, barranco,
camino- es evidente que esas dos fincas no son colindantes, pues lejos de colindar,
lindaran con el arroyo, con el camino, pero no entre s, y no siendo colindantes, es
claro que no puede haber derecho de retracto.
c) Que la cabida de la finca que se enajene no exceda de la unidad agrcola o ganadera
mnima respectiva, o cuando las fincas reunidas no excedan de dicha unidad; Len
Barandaran afirma que su finalidad es procurar que no se mantenga la
pulverizacin y minimizacin de la propiedad rstica, como el microfundio,
acrecindose por el contrario como consecuencia del retracto los existentes. Pero la
limitacin en cuanto a la cabida tiende a evitar la formacin de latifundios. Las dos
condiciones sealadas en dicho inciso deben existir, esto es, en primer lugar, no puede haber
retracto si el inmueble en que incide ste, excede de tres hectreas (la unidad agrcola o
ganadera mnima respectiva), cualquiera que sea la extensin de la finca perteneciente al
propietario colindante que retrae y en segundo lugar adems de llenarse de esta condicin, es
menester que sumadas las extensiones de ambos fundos no excedan de diez hectreas (de la
unidad agrcola o ganadera).
d) Que la venta se haga a un extrao, no a otro propietario colindante que tenga el mismo
inters: Se establece que el vendedor tiene en su mano la posibilidad de impedir el
funcionamiento del retracto de colindantes verificando la venta a un colindante, ya que la
jurisprudencia ha declarado que este retracto solo procede contra extraos, pero no contra otro
colindante que tiene el mismo inters.
CLASES DE BIENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL RETRACTO.
El Cdigo Civil en su artculo 1594 establece claramente que el derecho de retracto procede
respecto de: Bienes muebles inscribibles y, bienes inmuebles.
Sin embargo en opinin de Borrel y Soler, las cosas que pueden ser objeto de retracto son las
enajenadas por su propietario que renan los requisitos legales correspondientes ala clase de
retracto que se ejercite, asi para los comuneros la cosa que se ha vendido ha de ser la parte
indivisa de una cosa comn a dos o mas, para el aledao ha de ser una finca rstica lindante con
otra del retrayente, para el de coherederos una parte alcuota de una herencia, etc. (BORREL Y
SOLER, 1952: 268).

REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO
La doctrina ha establecido desde diferentes puntos de vista los requisitos para el ejercicio del
derecho de retracto, entre ellos podemos mencionar a Prez Fernndez quin afirma que para
ejercitar el derecho de retracto es preciso que la transmisin se haya consumado, asimismo
Pietro Castro considera como requisitos para el ejercicio de derecho de retracto los siguientes:
a) El primero de todos estos requisitos es que el derecho se ejercite dentro del plazo legal de
distinta duracin, segn los casos.
b) El segundo requisito de admisibilidad es la consignacin del precio del objeto si fuese
conocido o si no lo fuere, que se d fianza de consignarlo luego que lo sea y expresando adems
en la demanda que se contrae la obligacin de reembolsar los gastos de! contrato y cualquier
otro pago legtimo realizado para la venta como tambin los gastos necesarios y tiles
efectuados en la cosa vendida.
c) En tercer lugar el retrayente se debe comprometer bajo pena de nulidad de la
enajenacin, a no enajenar la cosa o no separar los dos dominios durante el tiempo que la ley
seale, excepto en cienos casos si viniere a peor fortuna.
Sin embargo conforme a nuestra legislacin, los principales requisitos para el ejercicio del
derecho de retracto son los siguientes:
Observancia del plazo de retracto.
Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto
Existencia del ttulo en que se funda el retracto.
PLAZO EN QUE DEBE DE EJERCITARSE.
El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta das, contados a partir de la
comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso incierto en el
diario encargado de la publicacin de los avisos judiciales, en el lugar de la situacin de los
bienes, salvo disposicin distinta de las leyes especiales Es decir que el plazo para ejercitar el
derecho de retracto tiene la calidad de plazo de caducidad, porque es improrrogable y no puede
ser objeto de suspensin o interrupcin y vencido el plazo se' pierde tanto el derecho como la
accin. Por lo que de acuerdo al artculo 1596 y 1597 del Cdigo Civil el plazo del derecho de
retracto se computa de la siguiente forma:
A partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho, eso significa
que el vendedor y el comprador deben comunicar a la persona que tiene derecho al retracto de
la compraventa o dacin en pago, siempre y cuando tenga conocimiento de su domicilio real,
Si se desconoce la direccin domiciliaria de los que tienen derecho al retracto o no es conocible
el mismo puede hacerse las comunicaciones mediante publicaciones en el diario encargado de
los avisos judiciales y en otro de mayor circulacin de la localidad por tres veces con intervalo
de cinco das entre cada aviso.
Si el conocimiento de la venta se ha efectuado por otros medios distintos a los indicados,
entonces tenemos que el plazo de los treinta das se computan desde el da siguiente de ese
conocimiento.
Si se ha efectuado la inscripcin en los registros pblicos de la transferencia, los treinta das se
empiezan a computar cuando hayan transcurrido mas de un ao de la inscripcin de la
transferencia, en tal caso no es oponible la presuncinerga omnes de las inscripciones en
registros pblicos,

REEMBOLSO O CONSIGNACIN DEL PRECIO DEL BIEN MATERIA DEL RETRACTO.
Se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias obligando al
retrayente a que efectu el pago previamente, demostrando as que desea y puede ejercitar la
accin de retracto. La consignacin debe realizarse por tanto dentro del plazo sealado para el
ejercicio de la accin de retracto y debe ajustarse al precio real por el que se realizo la
enajenacin. Nuestro ordenamiento jurdico en lo relativo al reembolso o consignacin del precio
del bien materia de retracto dispone lo siguiente:
El retrayente debe de reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por
ste, y en su caso los intereses pactados.
La demanda de retracto debe estar anexada con el certificado de depsito en dinero del
equivalente de la prestacin recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el
adquiriente y en su caso los intereses debidos por ste y que se hubieran devengado.
Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garanta
para el pago de! precio pendiente, aunque en el contrato que de lugar al retracto no se hubiera
convenido.
Si en !a transferencia se pacto plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgar garanta
suficiente a criterio del juez, dentro de! segundo da
Si el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida por el adquiriente, ofrecer
hacer el depsito u otorgar la garanta que corresponda segn el caso, dentro del segundo da
de su conocimiento.

TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO.
El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el ttulo correspondiente para ejercer el
retracto y acreditarlo en juicio, es decir tiene que ser una de las personas sealadas en el
artculo 1599 del Cdigo Civil y debe demostrar dicha calidad. En cuanto a la presentacin del
titulo se justifica por el carcter excepcional del retracto y las perturbaciones que puede suponer
una accin de retracto infundada para el trafico jurdico: el legislador no puede exigir la
presentacin de un ttulo que de por si prejuzgue la sentencia, tampoco basta la mera alegacin
de existencia de! derecho La primera produce certeza y la segunda posibilidad, pero entre la
posibilidad y la certeza existen diversos grados de probabilidad que justifican la admisin de la
demanda.

CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO.
La demanda ser declarada improcedente en los siguientes casos:
1 Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta das naturales contados a partir del
conocimiento de la transferencia.
2 En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:
El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar.
El demandante carezca manifiestamente de inters para obrar.
Advierta la caducidad del derecho.
Carezca de competencia.
No exista conexin lgica entre los hechos y el petitorio.
El petitorio fuese jurdica y fsicamente imposible.
Contenga una indebida acumulacin de pretensiones.
3 Si el demandante no adjunta el certificado de depsito, cuando conoce la
contraprestacin u ofrece pagar o prestar la garanta suficiente dentro del segundo da de tener
conocimiento de la contraprestacin.

LA PRUEBA EN EL PROCESO DE RETRACTO.
Debe versar principalmente sobre:
La titularidad del retrayente (es decir se debe de demostrar cualquiera de las calidades de
copropietario, propietario colindante, etc., a que se hace mencin en el artculo 1599 del
Cdigo Civil).
El pago de la prestacin recibida por el enajenante del bien que se intenta retraer, as como de
los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso de los intereses debidos por
este y que se hubieran devengado (el monto equivalente a tales conceptos debe ser
debidamente consignado).
La fecha del conocimiento de la transferencia, del bien que se pretende retraer (a efecto del
contrato del plazo respectivo para ejercer la accin de retracto). Debe de ponerse de relieve
que de acuerdo a la normado en el artculo 501 del Cdigo Procesal Civil la carga de la prueba
del conocimiento de la transferencia corresponde a los demandados (enajenante y adquiriente
del bien que se intenta retraer).
La falsedad de la enajenacin del retrayente sobre el desconocimiento de la prestacin pagada
o debida por el bien que se intenta retraer (cuya acreditacin acarrea la declaracin de
conclusin especial del proceso de retracto).

TIPOS DE CONTRATOS EN QUE PROCEDE EL DERECHO DE RETRACTO.
El proceso de retracto procede en los contratos de compraventa y dacin de pago, sin embargo
las ventas que se hagan en remate pblicos no son susceptibles para ejercitar dicho derecho,
aunque el interesado tenga derecho amparado por la ley. Asimismo es necesario advertir que el
derecho de retracto opera incluso en los contratos de compraventa celebrados en documento
privado, debiendo desterrarse la idea de que solamente se acciona en los contratos de
compraventa o dacin en pagos celebrados por escritura publica. Esto se explica porque la
compraventa o dacin en pago se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes sobre
la cosa y el precio, no siendo actos jurdicos ad solemnitatem, consecuentemente si estos
negocios jurdicos aparecen y constan en documentos privados procede el derecho de retracto.
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en el
artculo 1603 del Cdigo Civil, que establece que la permuta se rige por las reglas de la
compraventa que le sean aplicables. Siendo la compraventa y la permuta contratos que tienen
por finalidad transferir la propiedad a! adquiriente, y concedindose el retracto para la venta y la
dacin en pago se admite tambin en el caso de permuta en aquellos casos en que el retrayente
puede transferir en propiedad al permutante lo que este entrego a su contraparte en pago por la
adquisicin del bien retrado.

ENAJENACIN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE ELRETRACTO.
Cuando antes del plazo para que expire el derecho de retracto, se hayan producido dos o mas
enajenaciones, este derecho se ejercita respecto a la primera enajenacin, es decir por el precio,
tributos, gastos e intereses de dicha enajenacin quedando sin efecto las dems enajenaciones.
Adems se debe de sealar que el derecho de retracto no puede ser objeto de cesin de venta,
donacin, permuta, arrendamiento ni de ninguna otra estipulacin contractual porque es un
derecho eminentemente personal, tampoco puede ser objeto de renuncia anticipada del
mencionado derecho.
De igual forma muchas veces para evitar y/o burlar el retracto, las partes contratantes en la
compraventa o dacin en pago, proceden a rescindir o resolver el contrato, lo cual carece de
eficacia, pues el retracto es procedente ya que nace con el primer contrato, aunque ste luego
sea rescindido o resuelto.

CAPITULO III
ASPECTOS PROCESALES
COMPETENCIA.
Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar donde se encuentra el bien o
bienes a eleccin de demandante. Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en
diversos lugares ser competente el juez de cualquiera de ellos, con lo que se establece la
competencia facultativa. Asimismo a tenor de lo dispuesto en el artculo 488 del Cdigo Procesal
Civil, son competentes para conocer los procesos abreviados los jueces civiles y los de paz; salvo
en aquellos casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros rganos jurisdiccionales (que
no es el caso del retracto). Los juzgados de paz son competentes cuando la cuanta de la
pretensin es mayor de veinte y hasta cincuenta unidades de referencia procesal.

VIA PROCEDA! ENTAL
Conforme lo dispone el Cdigo Procesal Civil este proceso se tramita en la va del proceso
abreviado, el mismo que es un proceso contencioso de duracin intermedia en relacin al de
conocimiento (en el que los plazos para las diferentes actuaciones procesales son las mas
amplias que prev el Cdigo Procesal Civil) y al proceso sumarsimo (cuyo tramite es el mas
corto y simple que establece el Cdigo Adjetivo), mencionaremos algunas de sus
particularidades:
La improcedencia de la reconvencin cuando se ventilan ciertos asuntos
contenciosos.
La concentracin de actos procesales, pues tanto el saneamiento procesal como la conciliacin
se realizan en una sola audiencia.
La posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelacin de la sentencia.
REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE
RETRACTO
El articulo 495 del Cdigo Procesal Civil establece que la demanda debe adems de cumplir con
los requisitos de los artculos 424 y 425, en estar anexada el certificado de depsito en dinero
del equivalente de la prestacin recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por
el adquiriente y en su caso los intereses debidos por ste y que se hubieran devengado. Si en la
transferencia se pacto plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgara garanta suficiente a
criterio del juez dentro del segundo da. Sin embargo es menester considerar algunos de los
principales requisitos para el ejercicio del derecho de retracto, siendo estos:
Observancia del plazo de retracto
Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto.
Existencia del titulo en que se funda el retracto.
CONCLUSIN DEL PROCESO DE RETRACTO
En cualquier estado del proceso, el juez puede declarar la conclusin del mismo; si habiendo
indicado el retrayente que desconoce la prestacin pagada o debida, se acredita que la conoca o
que estaba en razonable aptitud de conocerla. En la misma resolucin le impondr al
demandante una multa no menor de veinte ni mayor de cuarenta unidades de referencia
procesal, sin perjuicio de las costas y costos del proceso, esta resolucin es apelable con efecto
suspensivo.

TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO.
DEMANDA.
En principio, debemos sealar que la demanda es el medio procesal por el cual se ejercita la
accin procesal solicitando la tutela jurisdiccional efectiva respecto a algn derecho subjetivo.
Mediante ella se proponen, por el actor, sus pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional
aspira. En otras palabras es el medio por el cual una persona pide al organismo jurisdiccional la
solucin de un conflicto de intereses intersubjetivo o solicita se dirima una incertidumbre
jurdica, ambas de naturaleza, jurdica. En el caso del proceso de retracto se establece que: El
titulo de la demanda, ser sealar la demanda de retracto.

LA DESIGNACIN DEL JUEZ ANTE QUIEN SE INTERPONE LA DEMANDA.
En la demanda se debe de indicar el juez ante quien se interpone la misma, ya sea el Juez
Especializado en lo Civil por ser de su competencia el conocimiento de ella.

EL NOMBRE, DATOS DE IDENTIDAD, DIRECCIN DOMICILIARIA V
DOMICILIO PROCESAL DEL DEMANDANTE.
Por regla general se debe de consignar el nombre completo de la persona, indicar el numero de
su documento de identidad personal, sealar la direccin de su domicilio real y finalmente,
precisar su domicilio procesal, que necesariamente debe estar dentro del radio urbano en los
lugares donde se haya sealado, consecuentemente en el caso del retrayente tiene ser la
persona que tiene derechos conforme al artculo 1599 del Cdigo Civil.

EL NOMBRE Y LA DIRECCIN DOMICILLARIA DEL DEMANDADO.
En el caso que nos ocupa se considerara como demandados a los vendedores del bien, quienes
han vendido o dado en pago, si son varios los copropietarios vendedores todos ellos; si se trata
de un bien vendido por la sociedad conyugal de dos cnyuges, aunque solo aparezca el nombre
de uno de ellos, siempre y cuando exista certeza de tal vinculo matrimonial, asimismo a los
compradores. En consecuencia de forma general si el demandado es una persona natural se
debe de precisar su nombre completo y su domicilio real donde debe ser notificado con la
demanda. Si el demandado es una persona jurdica debe consignar su nombre completo, con
indicacin de su domicilio real donde tiene sus actividades principales. El domicilio del
demandado puede estar dentro de la competencia territorial del Juez o fuera de ella, dentro del
pas o fuera de el Si el demandado tuviera varios domicilios, en la demanda se indicar
cualquiera de ellos.

EL PETITORIO QUE COMPRENDE LA DETERMINACION CLARA Y CONCRETA DE LO QUE
SE PIDE.
En la demanda del proceso de retracto debe determinarse de modo claro y concreto la o las
pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional se aspira o la dilucidacin de la incertidumbre
jurdica que se pretende lograr. Las pretensiones procesales que se proponen deben ser
compatibles Si son incompatibles pueden plantearse subordinadamente o alternativamente. La o
las pretensiones procesales que se plantean deben ser jurdica y fsicamente posibles. El juez no
puede ir ms all del petitorio ni fundar su decisin en hechos diversos de los que han sido
alegados por las partes. Por lo que el retrayente propondr las siguientes pretensiones:
Que se declare fundada la demanda del proceso de retracto.
Que se ordene la subrogacin del retrayente en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa o dacin en pago

El derecho de retracto del copropietario de un inmueble no procede contra otro copropietario del mismo,
porque esta prerrogativa se ejerce cuando hay un tercero adquirente ajeno al bien copropiedad.



La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema estableci este criterio jurisprudencial mediante la
sentencia recada en la Casacin N 780-2012 Lima.

Sustentacin

Atendiendo a lo dispuesto en el artculo 1592 del Cdigo Civil, el colegiado define el retracto como la
facultad que la ley otorga a determinadas personas para sustituirse al comprador en todas las
estipulaciones de un contrato de compraventa.

Por ende, advierte que en todo proceso de retracto intervienen el vendedor, que enajena un bien de su
patrimonio, el comprador que lo recibe mediante el pago de su justo valor, y el retrayente que es a quien
la ley le concede el derecho de pedir preferentemente para s el bien vendido, siempre que deje
indemne al comprador.

Para el caso materia del expediente, la sala suprema precisa que si bien un copropietario tiene derecho
de retracto, para ejercerlo se requiere que el comprador sea un tercero extrao respecto al bien en
copropiedad.

Cita al jurista Manuel de la Puente y Lavalle quien en un artculo publicado en la Revista Themis N 38
seala que para que proceda esa facultad del copropietario se necesita la suscripcin de un contrato de
compraventa, permuta de bienes fungibles o una dacin de pago.

Adems, que el bien materia de la compraventa est en copropiedad, es decir que pertenezca por
cuotas ideales a dos o ms personas; que una o ms de estas cuotas pertenezca al retrayente; que el
vendedor sea copropietario, y que el comprador sea un tercero extrao a la copropiedad.

Normatividad

De acuerdo al artculo 969 del Cdigo Civil existe copropiedad respecto de un bien cuando este
pertenece por cuotas ideales a dos o ms personas.

El artculo 1592 del mismo cuerpo legislativo especifica que corresponde al retrayente reembolsar al
adquiriente del bien el precio, los tributos y gastos pagados por ste y, en su caso, los intereses que se
hayan pactado.