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ESTUDIO DEL REA CENTRAL DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES


Convenio FADU-UBA/SPU-GCBA
LA CENTRALIDAD
El planteo de alternativas de estructuracin, desarrollo y gestin para el rea Central de
Buenos Aires, lleva a reflexionar sobre el concepto de centralidad, tanto para precisar la
delimitacin del rea de actuacin, como para orientar su estudio hacia los aspectos
ms significativos.
Coexisten en Buenos Aires -al igual que en otras ciudades metropolitanas-, jerarquas y
niveles superpuestos de centralidad, en superficies y estructuras de diferente
compacidad fsica, complejidad funcional y valor identitario. Puede ser til, al analizar el
rea Central, no perder de vista dos niveles jerrquicos de centralidad diferenciados:
rea Central y Ciudad Central.
La configuracin espacial de estas reas, realimentada por su privilegiada posicin
histrica y geogrfica y alto grado de conectividad potencial, fue generada por
estructuras de desarrollo -que pueden caracterizarse con distintos conceptos espaciales
(fenmenos de polarizacin, formacin de reas homogneas, ejes de crecimiento, etc)-
que expresan el resultado socio-histrico de la relacin entre actores sociales, ambiente
y procesos de acumulacin. Distintos procesos histricos, econmicos y sociales dieron
forma a las relaciones entre estas centralidades; por lo cual la consideracin de la
Ciudad Central resulta necesaria para deslindar el rea Central e identificar posibles
interacciones de complementacin que favorezcan el desarrollo de ambas, con
caractersticas propias.
Si se parte de la nocin que la Ciudad Central lo es respecto de un rea metropolitana,
no sera adecuado para este estudio -ni para otros anlisis urbansticos, salvo para un
nivel de generalidad muy amplio- considerar toda la jurisdiccin de la Ciudad de Buenos
Aires, sino reconocer dentro de esta sus sectores de real centralidad metropolitana.
Para la definicin conceptual en trminos urbansticos de Ciudad Central y rea Central
el sentido comn remite al origen, a la ciudad fundacional, histrica, persistente, cuya
realidad y significado simblico estn reconocidos en los planes urbansticos.
El rea Central de Buenos Aires es el asiento complejo y denso de interacciones
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econmicas y simblicas entre diferentes niveles de centralidad (local, metropolitana,
global), que tienen lugar en forma recurrente en un rea relativamente pequea. Posee
una concentracin y acumulacin de inversiones fsicas y de significados de alto valor
para la poblacin y para la economa nacional; por lo tanto, su conservacin, puesta en
valor, mantenimiento, funcionalidad, calidad y articulaciones con su entorno merecen
preferencial atencin.
El rea central o centro urbano designa a la vez un lugar geogrfico y un contenido
social. Es la parte de la ciudad, delimitada espacialmente, que desempea una funcin
integradora y simblica, es un espacio que debido a las caractersticas de su ocupacin,
permite una coordinacin de las actividades humanas, una identificacin simblica y
ordenada de estas actividades y por consiguiente la creacin de las condiciones
necesarias a la comunicacin entre los actores.
El rea central se vincula con la idea de comunidad urbana, es decir, con un sistema
especfico, jerarquizado e integrado de relaciones sociales y valores culturales que se
expresan a travs de la centralizacin de los smbolos y de la constitucin de un sistema
de comunicacin basado en una participacin espacial de los valores as centralizados.
A nivel simblico, el centro de la ciudad, es el punto clave del campo semntico de la
aglomeracin urbana. Puede ser definido como el lugar que condensa una intensa carga
valorizante en funcin de la cual se organiza de manera significante el espacio urbano.
La expresin fsica de un rea central es el resultado y consecuencia de sus
actividades, tanto de las relaciones interpersonales como de las interacciones dentro de
la misma comunidad. La forma del centro es el resultado de los hbitos sociales de una
poca, que crean o conforman un centro como la expresin de una realidad social,
cultural y econmica. Es suficientemente flexible para acomodar las cambiantes
necesidades sociales y las diferentes actividades y suficientemente articulado para ser
parte y forma de la continuidad espacial de la ciudad.
El centro es el corazn de la ciudad, el mximo exponente del carcter urbano de una
sociedad, de acuerdo a los factores particulares de su cultura. Rene la carga de
valores estticos y culturales, testimonio de pocas pasadas y de la sociedad que los
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concibi. Ese legado patrimonial es parte vital de cada ciudad. El centro de la ciudad es
ampliamente conocido pero se connota simblicamente de distinta manera.
1
El componente poltico-institucional se relaciona con la idea de jerarqua como expresin
del orden social y su trascripcin institucional se expresa espacialmente en formas
urbanas asociadas a las sedes de los distintos poderes
El rea central se reconoce adems como zona de intercambio y coordinacin de
actividades, como corazn administrativo y comercial de la ciudad, donde las actividades
que se localizan son tributarias de su mutua proximidad. Se trata de un rea de
intercambio, distribucin, gestin y transmisin de informacin.
El centro rene actividades, interrelacionadas entre s, que forman distintos
eslabonamientos o redes funcionales: administrativa, financiera, de informacin, de
distribucin, de transporte, de servicios especializados. Es tambin el ncleo ldico,
concentracin de lugares de entretenimiento, diversin y ocio, asiento espacial de las luces
de la ciudad.
El centro es un lugar geogrfico preciso, marcado por monumentos, cruces de ciertas
calles y ciertas avenidas, teatros, cines, restaurantes, confiteras, peatonales, carteles
luminosos destellando en el lquido tambin luminoso y metlico que baa los edificios
2
.
El concepto del rea central descansa en tres componentes principales: la localizacin
fsica, su funcin como rea principal de la administracin publica, los servicios y la
cultura y su imagen como rea emblemtica de la ciudad
El centro generalmente se conforma en el lugar en que se produjo el primer
asentamiento poblacional, y con el progresivo crecimiento urbano se especializa
reteniendo las funciones directrices del conglomerado a la vez que el transporte se
organiza convergiendo a l; se transforma as en el lugar en que es posible acceder por
los medios ms directos desde todas las direcciones del rea urbanizada. Esta
combinacin de mxima accesibilidad y alta concentracin de empleos sobre un rea

1
Prokop 1967, citado por A. Rappoport en Aspectos humanos de la forma urbana
2
Beatriz Sarlo. Escenas de la vida posmoderna
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reducida es acompaada por los valores de la tierra y se expresa espacialmente en la
tendencia a una alta densificacin de poblacin en torno al centro principal.
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El rea Central de Buenos Aires es el centro prominente del rea Metropolitana de
Buenos Aires (AMBA), que contribuye a la identidad de la ciudad, y funciona como sede
principal del gobierno, de empresas, instituciones financieras y otras, comercio
minorista, atracciones tursticas, actuando tambin como foco de actividades
comunicacionales, culturales y recreacionales.
Estas caractersticas son recogidas por el Cdigo de Planeamiento de Buenos Aires que
zonifica el rea Central como C1, asignndole el siguiente carcter: rea destinada a la
localizacin de equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional a escala
nacional, regional y urbana en el ms alto nivel de diversidad y densidad. Posee las
mejores condiciones de accesibilidad del transporte publico de pasajeros.
Esta Area Central es un territorio de carcter cosmopolita altamente competitivo,
disputado por grupos sociales muy distintos, con ciclos de desinversin o de
sobreinversin que pueden tener iguales efectos adversos sobre grupos vulnerables.
Actan en l una variedad de procesos transicionales en lugares muy diversos,
generando una confusa mezcla de riqueza y pobreza y de subculturas. Contiene reas
patrimoniales singulares que actan como componentes simblicos significativos y como
focos para el turismo, comercio, recreacin y cultura.
Estas reflexiones sobre la centralidad permiten identificar los elementos y aspectos a
considerar para delimitar el rea Central de Buenos Aires para el planteo de alternativas
de estructuracin, desarrollo y gestin.
Criterios para la delimitacin del rea Central
La identificacin de los rasgos comunes a las reas centrales tales como: el predominio de
actividades de servicio, la presencia de equipamientos institucionales, religiosos, culturales y
educacionales de mxima jerarqua, de edificios de alta significacin asociados a las reas

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O. Suarez Planes y cdigos para Buenos Aires 1925-1985
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histricas y el centro poltico, una alta concentracin y densidad de lo construido con
densidades poblacionales bajas, un stock fsico de buena calidad, gran accesibilidad y la
mayor concentracin del destino de los viajes por trabajo y comercio, permiten delimitar el
rea central.
La presencia de reas histricas
La actual rea Central de Buenos Aires se asienta en la cuadrcula que Juan de Garay
establece en 1580, al fundar la ciudad. El centro de la ciudad colonial se conforma en
torno a la Plaza Mayor con la presencia de la iglesia mayor, el Cabildo, y en sus
inmediaciones otras iglesias, conventos y las residencias de los vecinos principales. En el
comienzo del perodo virreinal los 25.000 habitantes de la ciudad ocupaban un rea que
sobrepasaba en muy poco el casco fundacional. En 1853 se triplica la poblacin de la
ciudad, que alcanza los 76.000 habitantes, en una planta urbana cuya ocupacin encuentra
lmites en el parque Lezama, Plaza Constitucin, Once y Retiro.
La renovacin urbana, que a fines del siglo XIX introduce modelos estticos e ideas
urbansticas imperantes en las capitales europeas localiza gran parte de sus programas:
diagonales, boulevares y palacios, en un rea que apenas supera la cuadricula
fundacional y no alcanza los borde urbanos de la ciudad de la dcada de 1850.

Alcance de la ocupacin del suelo a travs del tiempo. 1809. 1836.1857.
Este proceso evolutivo lleva a que el rea Central coincida hoy con la principal rea histrica

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y rena gran parte de las funciones y edificios significativos que a travs del tiempo se
han asentado en el sector fundacional, para dar cabida a las principales instituciones de
la ciudad.
El centro poltico y gubernamental
La localizacin de las sedes gubernamentales asociadas al centro del poder poltico,
determina un rea con una extensin mxima de alrededor de 200 hectreas, en la que se
reconoce un sector de mayor concentracin, que se extiende entre 300 y 400 metros entorno
de la Plaza de Mayo y da cabida a la Casa de Gobierno, la mayora de los ministerios, las
sedes del gobierno de la Ciudad y la banca oficial; y otro ms extenso en torno del anterior,
que encuentra su limite externo en una lnea que une puntos tan significativos como la
Cancillera en plaza San Martn, el Palacio Pizzurno, el Congreso, el edificio del ex Ministerio
de Obras Publicas, la Aduana y el Ministerio de Defensa.
Este rea no supera en mucho las 144
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hectreas fundacionales, pero se encuentra
desfasada respecto de ella con una marcada tendencia hacia el norte y el oeste.

Sector que rene las principales actividades gubernamentales
Funciones y edificios de alta significacin
El rea central, rene actividades que por su diversidad y jerarqua son poco comunes
en el resto de la ciudad, donde en general predomina la residencia.
En el sector comprendido entre la avenida 9 de Julio, Corrientes, Leandro N. Alem, Paseo

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un rectngulo de 16 cuadras de anchi frente al ro por nueve de fondo en Buenos Aires una estrategia
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Coln e Hiplito Irigoyen, predominan los servicios insumiendo la mayor parte de las
superficies construidas, casi un 75% de ellas
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, en tanto que a las actividades residenciales
quedan relegadas a menos del 15%, al igual que las comerciales.
En cuanto a los equipamiento religiosos, el de mxima jerarqua dentro de la Iglesia
catlica, como la Catedral y a las principales iglesias de otros cultos, se hallan el en
rea.
El permetro fundacional, adems de los edificios gubernamentales, siempre altamente
significativos por su funcin y muchas veces por su valor arquitectnico, incluye tambin
edificios religiosos de carcter similar como las iglesias de la poca colonial: Santo Domingo,
San Francisco, San Roque, San Ignacio, Santa Catalina, de la Merced; otras posteriores
como San Juan Bautista y San Miguel; y los templos de cultos vinculados a las corrientes
inmigratorias como las Iglesias Evanglica Alemana, Anglicana, Escocesa, Metodista y la
Sinagoga de la calle Libertad.
Esta rea tambin contiene otras actividades altamente referenciales como la financiera que
da lugar al rea bancaria y la cultural que se refleja principalmente en los edificios teatrales
tradicionales y en particular en el Teatro Coln.
La mxima jerarqua de los equipamientos institucionales se vincula directamente con los
gubernamentales cuyo despliegue espacial ya se coment, al igual que el de los financieros
que conforman el sector bancario, donde es importante la participacin privada. Esta
tambin se revela a travs de las sedes de las grandes empresas. Analizado un listado de
las 50 principales, de acuerdo a las ventas del ao 1998, se aprecia que 30 de ellas se
encuentran en el rea delimitada por la avenida Belgrano, 9 de Julio, Crdoba, Esmeralda,
Basavilbaso, Libertador, Madero y Huergo.

alternativa, Baudizzone y otros
5
Segn plano de Uso servicios del Plan Urbano Ambiental
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Sector donde se localizan 30 de las 50 principales empresas del pas
Otros equipamientos institucionales de mxima jerarqua se vinculan a las oficinas para
atencin al pblico de las centrales de servicios pblicos como correos, telfono, gas,
electricidad, agua corriente, que mayoritariamente se encuentran dentro del permetro
precitado.
El aspecto cultural, reconoce componentes muy significativas dentro del rea central,
como los teatros de todo tipo que suman ms de 35 en el permetro determinado por las
calles Moreno, Callao, Santa Fe, Leandro N Alem y Paseo Coln, de un total de 59
6
,
representando el 60% del total dentro del cual se incluye la totalidad de los teatros
tradicionales.

Permetro que rene los teatros mencionados

6
Segn cartelera de la nacin del 14/4/2000
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Tambin es significativa la presencia de museos que totalizan 10 en torno a Plaza de
Mayo, entre Belgrano, Per Florida, Corrientes y el Bajo. En un permetro mayor, que
alcanza hasta Callao y Crdoba, se hallan adems gran cantidad de libreras, salas de
exposiciones y centros culturales.
En cuanto a educacin, si bien parte de los grandes equipamientos universitarios se
hallan diseminados por toda la ciudad, el Area Central mantiene el rectorado de la
Universidad de Buenos Aires, el Colegio Nacional Buenos Aires, la escuela Roca, el
Instituto Libre de Segunda Enseanza, la Universidad del Museo Social Argentino y ha
convocado a nuevas universidades como CAECE (Centro de Altos Estudios en Ciencias
Exactas), UADE (Universidad Argentina de la Empresa) y La Universidad Abierta
Latinoamericana,
Stock fsico de alta calidad
Este rasgo caracterstico de las reas centrales, tambin es reconocible en la de Buenos
Aires. A los edificios gubernamentales y otros de alto valor significativo mencionados
precedentemente, en general de buena calidad, se agregan otros con alta calidad
constructiva y muchas veces arquitectnica, destinados a oficinas como los edificios
Barolo, La inmobiliaria, Lahusen, Bencich, Menndez Bhety, Otto Wolf y los de
empresas como La Franco Argentina y la Equitativa del Plata y la gran mayora de los
edificios del sector Bancario.
Tambin aparecen en el rea central edificios pblicos no gubernamentales de alta
calidad tales como el teatro Colon, la escuela Roca y el Colegio Nacional de Buenos
Aires, la ex Biblioteca Nacional; orientndose los residenciales, edificios de renta y los
palacios hacia la zona de Retiro.
El rea con un stock edilicio de calidad, fruto principalmente de los procesos de renovacin
que afectaron el centro de la ciudad entre 1910 y 1940, como resultado de la consolidacin
de Buenos Aires como Capital Nacional y centro comercial de ultramar reconoce como
lmites el Bajo, Belgrano, Callao y Libertador.
Esta rea adems est recibiendo nuevas construcciones de excelente calidad como el
edificio Repblica y otros que se ubican sobre Leandro N. Alem y Madero.
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Alta concentracin y densidad de lo construido
Otro rasgo identificatorio de un rea central es la alta concentracin y densidad de lo
construido. El plano Superficie Cubierta de todos los usos del Plan Urbano Ambiental
correspondiente al sector en estudio permite observar que el 75% de las manzanas
comprendidas por Entre Ros, Callao, Crdoba, Paran, Santa Fe, Leandro N. Alem, Paseo
Coln, Belgrano, Salta y Alsina presentan una ocupacin total (FOT) real superior a 5,
situacin atpica en la ciudad, con excepcin de las reas residenciales de alta densidad de
los barrios de Retiro, Recoleta y sobre algunos ejes como la avenida Santa Fe, o en sectores
de las avenidas Rivadavia y Cabildo, con la diferencia de que en estas ultimas reas las
densidades poblacionales son muy altas. El 25% de las manzanas menos ocupadas del
rea se agrupan principalmente en el sector delimitado por Callao, Corrientes, Libertad y
Rivadavia y en forma ms dispersa en la zona que se encuentra al sur de avenida de Mayo,
situacin asociada a sectores antiguos, con importante presencia de usos residenciales an
no incorporados a procesos de renovacin.

Sector con la mayor concentracin y densidad de construccin.
Gran accesibilidad
La gran accesibilidad del rea central se pone de manifiesto por la presencia de cuatro
cabeceras y todas las estaciones de transferencia de las lneas del subterrneo y por las 69
lneas de autotransporte que atraviesan el rea que se extiende entre Belgrano, Entre Ros-
Callao, Libertador, Madero y Huergo, casi la mitad de las circulan por Buenos Aires.
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Asimismo cabe recordar que si bien dos de las tres grandes terminales ferroviarias de la
Ciudad, no se incluyen en el polgono precedente se encuentran muy prximas a l.
Gran concentracin del destino de los viajes de trabajo y comercio
Los viajes de trabajo son muchos y los localizados en el permetro precitado se sustentan
principalmente en los empleos gubernamentales, bancarios y financieros, los asociados a la
actividad de Tribunales y los de las empresas privadas, tanto grandes como medianas y
pequeas.
La superposicin de las zonas delimitadas a partir de los rasgos identificados como
definitorios de un rea central permiten precisar los siguiente lmites para el rea Central
de Buenos Aires: Belgrano, Entre Ros-Callao, Santa Fe, Libertad, Libertador y Madero
Huergo.
Sin embrago dentro de este sector se identifica uno ms restringido, donde los rasgos
de la centralidad son mayores, es el delimitado por Belgrano, 9 de Julio, Crdoba,
Esmeralda, Plaza San Martn y Madero Huergo.
Delimitacin de la Ciudad Central
Realizada esta delimitacin progresiva del rea Central, no es posible dejar de lado la
delimitacin de la Ciudad Central, que concentra los significados mticos arraigados en
la sociedad y, que no se refiere nicamente al lugar de negocios y prestacin de
servicios para toda la ciudad (hoy rea metropolitana), sino que est constituida tambin
por los barrios ms antiguos que rodean al rea Central.
Estos proyectan una serie de significados en el pensamiento y en el sentimiento
porteo y metropolitano, -tomado por los turistas nacionales y extranjeros como mbito
de reconocimiento-; es decir, es la ciudad de fines del siglo XIX y principios del siglo XX,
la que ha concitado el mayor inters para el asentamiento de actividades residenciales,
productivas y de servicio, estrechamente ligadas a las del Area Central y al Puerto, a la
inmigracin, a la revolucin industrial.
La Ciudad Central contiene, adems de "barrios centrales", distritos con funciones
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especializadas (incluyendo hospitales, universidades, comercio especializado, etc.) que
sirven a la Ciudad y a su rea metropolitana, con fuertes vnculos entre s y con el Area
Central. La Ciudad Central contiene un stock patrimonial que configura una importante
oferta potencial de vivienda, una diversidad de procesos de cambio y de niveles socio-
econmicos y culturales, y una resultante disparidad en niveles de calidad ambiental.
Los barrios adyacentes o prximos al rea Central y tambin los existentes en su interior
(Retiro, Montserrat, San Telmo), configuran un mosaico de patrimonio histrico y
arquitectnico perteneciente a distintas fases de desarrollo econmico y de migraciones,
expresado en una mezcla de densidades con distintas tipologas residenciales. Los
mismos evolucionan en estrecha relacin con el rea Central, aunque con muy
diferentes rasgos al sur y al norte de la misma.
En la frontera norte del rea Central, la proximidad de reas residenciales estables
(Barrio Norte, Recoleta), con excelente equipamiento y servicios culturales
complementarios del rea Central, y con poblacin de ingresos altos y medios, han sido
factores decisivos en la preservacin de la vitalidad econmica del Area Central; sin
embargo, la alta concentracin actual de la oferta cultural, recreativa y gastronmica
instalada en estos barrios en la ltima dcada -al igual que la que se da lo largo de la
ribera del ro, y ms recientemente, con el desarrollo en marcha del nuevo distrito Puerto
Madero, anexado al rea Central hacia el este- puede convertirse en una amenaza a la
vitalidad del rea Central, al captar parte de la demanda recreativa y gastronmica
tradicional en ella.
Por otro lado, los barrios al sur del rea Central (San Cristbal, Constitucin, La Boca,
Barracas), de baja y media densidad, estn atravesando una amplia serie de procesos
transicionales, relacionados con diferentes y complejas causas: crecimiento de la
actividad turstica, ubicaciones con alta accesibilidad potencial, declinacin de calles
comerciales, viviendas unifamiliares deterioradas, edificios de departamento convertidos
en pseudo-hoteles o pensiones, falta de reas verdes, congestin y contaminacin de
trnsito, etc.
En amplios sectores de estos barrios se han establecido familias de bajos ingresos,
ocupantes ilegales, gente sin techo, viejos y jvenes sin trabajo; en otros se estn
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produciendo procesos de gentrificacin y de redesarrollo recreativo-turstico, que
generan incertidumbre a sus residentes -ya que su estabilidad se ve amenazada por el
alza del valor del suelo resultante de presiones inmobiliarias especulativas- y con
procesos de polarizacin social que tienden a exacerbar el acceso desigual de los
residentes a una mejor calidad de su habitat.
Para elegir y aplicar criterios de delimitacin, pueden considerarse en principio los
barrios que rodean el rea Central, teniendo en cuenta principalmente su origen
estrechamente ligado a la evolucin de la ciudad a partir de su rea fundacional y del
puerto, a pesar de las distintas caractersticas urbansticas y socio-culturales que
presentan actualmente o los diversos procesos de cambio en que se hallan incluidos.
As es que la Ciudad Central incluye el rea comprendida entre el Ro de La Plata y las
avenidas Pueyrredn y Jujuy, hasta aproximadamente la zona de Constitucin.