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LOS DEBERES LEGALES DE LAS ADMINISTRADORAS DE

CONDOMINIOS EN VENEZUELA
EN EL EJERCICIO
DE LA FUNCIÓN DEL ADMINISTRADO.

La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela consagra en su artículo 20 cuáles son
las principales responsabilidades que asume una persona (natural o jurídica) cuando es
designada como administrador de un inmueble a los !ines de esta Ley" Podemos resumir
tales responsabilidades así#
a) cuidar los bienes comunes$
b) realizar los actos de administraci%n conser&aci%n y reparaciones menores de
dic'os bienes$
c) respetar la normati&a del documento de condominio su reglamento y acuerdos de
los propietarios$
d) recaudar los gastos comunes y administrarlos debidamente$
e) representar los intereses de los propietarios en juicio en los asuntos re!eridos a la
administraci%n del inmueble$
!) realizar toda la contabilidad y aspectos !inancieros del inmueble$
g) lle&ar los libros de contabilidad$ de acuerdos de propietarios y el de actas de la
(unta de )ondominio$ y
') presentar anualmente su in!orme de cuentas y gesti%n"
*'ora bien en otros artículos de esta ley se re&elan obligaciones para el administrador$
&eamos lo siguiente#
+) ,n toda la acti&idad que realice el administrador de un condominio su
responsabilidad se regirá por las normas del contrato de mandato el cual es un contrato
nominado contenido en el )%digo )i&il Venezolano en su artículo 1.!" # $%&u%'(t'$" ,ste
artículo de!ine al mandato así# “ El mandato es un contrato por el cual una persona se
obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de
otra, que le ha encargado de ello”$ y quien encarga o empodera a un administrador para
realizar sus !unciones en un condominio es e-clusi&amente la *samblea de Propietarios
legalmente reunida con!orme a lo estipulado en el artículo 1) *' la L'# *' +ro,%'*a*
-or%.o(tal que dispone que#“La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de
votos a una persona natural o jurídica para que desempee las !unciones del
Administrador"” en concordancia con lo se.alado en su artículo /" norma que
establece los requisitos !ormales y solemnes para realizar las asambleas" / como
mandatario que es el administrador tiene las obligaciones que están contenidas en los
artículos#
a0 1.)/1 (el mandatario está obligado a responder el mandato con la diligencia de un
buen padre de !amilia)" ,ste concepto jurídico y ni&el de diligencia impone al
administrador que act0e con prudencia$ ponderaci%n$ re!le-i%n$ e!iciencia y e!icacia$ en
cumplimiento a los reglamentos y normati&as t1cnicas$ y
b0 1.)"1 “#odo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y a abonar
al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se
debiera al mandante”" 2encillamente un administrador no tiene la opci%n de 'acer lo que
le &enga en gana y cuando quiera sino que por el contrario tiene el deber legal de dar
cuenta de todo lo que 'ace" / eso signi!ica que tiene que reportar a la junta de condominio
y a sus administrados de todas sus operaciones"
2) ,l administrador debe prestar garantía su!iciente a juicio de la *samblea de
)opropietarios# así lo dispone el artículo +3 de la Ley de Propiedad Horizontal" Pareciera
que esta es una obligaci%n condicionada a lo que diga la de Propietarios legalmente
reunida" ,n la actualidad esto es casi letra muerta en la realidad condominial en Venezuela
ya que en nuestra e-periencia pro!esional no 'emos toda&ía obser&ado una garantía que
'aya prestado un administrador de condominios" Prácticamente todo se reduce a un acto de
con!ianza o de !e que 'ace la *samblea de Propietarios cuando designa a un ente
administrador" * &eces el administrador se encuentra con tantas di!icultades para ejercer
sus !unciones que muc'os administradores no están ni en capacidad ni tienen inter1s en dar
ninguna garantía a sus clientes porque ello representaría un costo adicional en el proceso
de captaci%n de su cliente" 4uizás por eso el legislador la coloca como una garantía
e-igible por la asamblea de propietarios$ no dar esta garantía en la práctica ninguna
penalizaci%n u obstáculo trae para el administrador"
5) 6tra de las obligaciones del administrador de un condominio es realizar los actos de
conser&aci%n y de administraci%n que sean de urgente necesidad tal y como lo dispone el
artículo 2+ de la L"P"H"
7) )on relaci%n a las consultas el administrador debe cumplir con lo establecido en el
artículo 25 de la L"P"H" y comunicar por escrito los resultados de las mismas a los
propietarios"
8) ,l artículo 27 de la L"P"H" deberá con&ocar a la asamblea de propietarios cuando se
lo e-ijan los propietarios que representen al menos un tercio del &alor básico (capitalístico)
del inmueble &ale decir &alor calculado seg0n las alícuotas establecidas en el documento
de condominio" ,ste mismo artículo indica cuáles son las pautas que deben seguir los
administradores para con&ocar &álidamente las asambleas de propietarios lo que es
sumamente importante para e&itar que la e-presi%n de 1stos resulte &iciada por &iolaci%n de
disposiciones que son de orden p0blico"