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Mantenimiento en edificaciones

Mantener segn la real lengua es conservar algo en su ser, darle


vigor y permanencia definicin que aplicada a un edificio se entiende como la
conservacin de la estructura, instalaciones, acabados y elementos que
conforman para darle una mayor durabilidad. Dentro del mantenimiento de
edificaciones se suele:
Asegurar el orden, la limpieza y la conservacin en buen estado de
uso de los diferentes espacios en las instalaciones del edificio.
Realizar pequeas reparaciones y facilitar la realizacin de
operaciones de mantenimiento o reparacin por parte de los
especialistas correspondientes.
Realizar, bajo supervisin, pequeas intervenciones de albailera y
pintura para el mantenimiento y reparacin de las instalaciones
generales del edificio.
Se reparan pequeas grietas en paredes y techos utilizando diferentes
tipos de materiales ms comnmente empleados; adems se realizan
pequeas reparaciones de escayola en molduras y techos.
Se realizan pequeas reparaciones con azulejos y baldosas. (si
tienen)
Se realizan pequeas intervenciones de pintado en diferentes
superficies y con diferentes tipos de pinturas
Realizar, bajo supervisin, pequeas intervenciones de fontanera
para el mantenimiento y reparacin de las instalaciones generales del
edificio o local
Realizar, bajo supervisin, pequeas intervenciones de carpintera
para el mantenimiento y reparacin de las instalaciones generales del
edificio o local a su cargo
Se realiza la reparacin y en su caso la sustitucin de sistemas de
cierre de puertas y ventanas, tales como cerraduras, manillas,
bisagras, etc.
Se realizan los procedimientos necesarios para el ajuste de puertas y
ventanas tales como cepillado, serrado y lijado.
Se realizan pequeas labores de pintado y barnizado de maderas.

El mantenimiento de las edificaciones est formado por:
Mantenimiento en curso: Tan pronto como los trabajadores de la
construccin colocan los toques finales sobre una construccin, la
naturaleza comienza el proceso de tratar de descomponerlo. Muchas
formas de mantenimiento de un edificio se tienen que hacer de forma
frecuente para retardar este proceso lo mximo posible. Esto incluye
volver a pintar superficies pintadas cada tres a cinco aos, volver a
colocar tejas en los techos, reparar ladrillos y trabajos en piedra, y
reemplazar cualquier vidrio roto o quebrado. Cuando el
mantenimiento se realiza bajo un cronograma un edificio se mantiene
en buen estado de reparacin y se reducen las posibilidades de
enfrentar un problema mayor.
Limpieza: La limpieza es otro aspecto del mantenimiento de una
construccin que se persigue de forma regular en la mayora de los
edificios que estn en uso. La limpieza necesaria incluye barrer,
trapear y aspirar pisos; lavar los interiores y exteriores de las
ventanas; limpiar inodoros, lavabos, tinas, duchas y otros accesorios
de plomera; y a veces utilizar lavadoras elctricas para el exterior del
edificio. La suciedad generalmente no contribuye directamente a
declinar un edificio pero puede ayudar. Por ejemplo, una cocina que
no est limpia puede atraer cucarachas, termitas u otros insectos que
pueden daar subsecuentemente la estructura de la construccin.
Reparar: No importa qu tan consciente es el plantel
de mantenimiento, todo edificio requerir alguna reparacin. Una
infeccin de termitas puede daar los componentes de madera, una
helada severa puede hacer que los patios o paredes de hormign se
doblen o pandeen, y una tormenta de fuerte viento puede quitar
alguna teja del techo, o hacer que un rbol caiga sobre el edificio.
Estas situaciones requieren la intervencin de constructores y
renovadores profesionales que puedan arreglar el problema.

Renovacin: La renovacin se distingue de la reparacin por la
intencin de crear algo nuevo. Una reparacin se realiza slo para
arreglar un problema, mientras que una renovacin puede ser agregar
un nuevo ambiente, cambiar el tamao de una ventana o tirar una
pared de interior para lograr un espacio ms grande.
El mantenimiento, la reparacin y la renovacin frecuentemente se
combinan en los proyectos de construccin donde la una casa vieja y
arruinada se convierte en una casa ms nueva en mejores
condiciones. Tiene sentido econmico someter la construccin a una
renovacin al mismo tiempo en que ests arreglando los problemas
que se han desarrollado en la misma.


La importancia de mantenimiento
CONFORT + SEGURIDAD = CALIDAD DE VIDA
El confort y la seguridad de los usuarios es un requisito imprescindible
en el da a da de cualquier propietario
La obligacin del propietario de la conservacin y el mantenimiento
del inmueble, hace que el estado del edificio se adecue a las condiciones
de:
Seguridad
Salubridad
Habitabilidad
Accesibilidad
Confort
Funcionalidad

Tipos de mantenimientos:

Mantenimiento por avera: Se define como la aparicin de una falla.
Su objetivo es mantener un servicio adecuadamente. Es ejecutado por
la persona de la organizacin de mantenimiento. La tensin de falla
debe ser inmediata y por tanto no da tiempo a ser programada pues
implica el aumento en costos innecesarios de personal y equipo.
Mantenimiento correctivo: Comprende las actividades de todo tipo
encaminada a tratar de eliminar las necesidades de mantenimiento,
corrigiendo las fallas de una manera integral a mediano plazo. Las
acciones mas comunes que se realizan son: Modificaciones de
elementos de maquinas, modificacin de alternativas de procesos,
cambio de especificaciones, ampliaciones, revisin de elementos
bsicos de elementos y conservacin. Este tipo de actividades es
ejecutado por el personal de la organizacin de mantenimiento o por
entes forancos dependiendo de la magnitud, costos, especializacin
necesaria u otros. Su intervencin tiene que ser planificada y
programada en el tiempo para que se ataque y evite las fallas
justificadas.
Mantenimiento circunstancial: este tipo de procedimiento es una
mezcla entre rutinario, programado, avera y correctivo ya que por su
intermedio se ejecutan acciones de rutina pero no tienen un punto fijo
en el tiempo para iniciar su ejecucin, por que los sistemas de
atendido funcionan de manera alterna, se ejecutan accin que estn
programadas en un calendario anual pero que tampoco tienen un
punto fijo de inicio por la razn anterior, se atienden averas cuando el
sistema se detiene, existiendo por supuesto otro sistema que cumpla
su funcin, y el estudio de la falla permite la programacin de su
correccin eliminando dicha avera a medio plazo.
Mantenimiento preventivo: Es el estudio de falla que deriva de dos
tipos de avera que generan resultados que obligan a la tensin
mediante el mantenimiento correctivo y las que presentan con cierta
regularidad y que ameritan su prevencin. El mantenimiento
preventivo es el que utilizan todos los medios, incluso los estadsticos
para determinar las frecuencias de las inspecciones, revisiones,
sustitucin de piezas claves, probabilidad de aparicin de averas,
vida til y otras. Su objetivo es adelantarse a la aparicin y predecir la
presencia de la falla.


Formas de hacer mantenimiento
Administracin directa: Es el mantenimiento que se realiza con
personal que pertenece a la organizacin de la empresa.
Contrato: es el mantenimiento que se realiza con un ente externo a la
empresa segn especificaciones de esta en condiciones de tiempo y
dinero previamente establecido.
Necesidad y rentabilidad del mantenimiento
La vida til de los edificios, independientemente de su uso y destino,
se alarga paulatinamente. Un mantenimiento adecuado, unido a
rehabilitaciones profundas que adecan los espacios y las instalaciones a
las nuevas necesidades, hacen que muchos inmuebles superen con creces
el siglo de vida. Una correcta conservacin se hace, de esta forma,
indispensable para la optimizacin de la inversin. El funcionamiento de
todas y cada una de las unidades del edificio, as como una gestin
profesional que controle el gasto que dicho mantenimiento origine y lo haga
acorde con los beneficios que de la explotacin del inmueble se deriven, son
las claves.
Servicios de mantenimiento preventivo
Mantenimiento de las instalaciones elctricas (baja tensin)
Mantenimiento de las instalaciones mecnicas
Mantenimiento de las gndolas
Mantenimiento de las instalaciones de prevencin y extinciones
de incendios
Mantenimiento del centro de transformacin (media tensin)
Mantenimiento del grupo electrgeno
Mantenimiento de ascensores
Mantenimientos menores (puerta automtica, pararrayos)
Mantenimientos del sistema de control y comunicacin
Mantenimiento de tornos y barreras de control de accesos
Mantenimiento de cmaras y seguridad
Mantenimiento de la central de recepcin de alarmas




Los elementos del edificio
Los edificios son complejos. Se han proyectado para dar respuesta a
las necesidades de la vida diaria. Cada elemento tiene una misin especfica
y debe cumplirla siempre.
La estructura soporta el peso del edificio. Est compuesta de
elementos horizontales (forjados), verticales (pilares, soportes, muros) y
enterrados (cimientos). Los forjados no slo soportan su propio peso, sino
tambin el de los tabiques, pavimentos, muebles y personas. Los pilares,
soportes y muros reciben el peso de los forjados y transmiten toda la carga a
los cimientos y stos al terreno. Las fachadas forman el cerramiento del
edificio y lo protegen de los agentes climatolgicos y del ruido exterior. Por
una parte proporcionan intimidad, pero a la vez permiten la relacin con el
exterior a travs de sus huecos tales como ventanas, puertas y balcones.
La cubierta. al igual que las fachadas, protege de los agentes
atmosfricos y asla de las temperaturas extremas. Existen dos tipos de
cubierta: las planas o azoteas, y las inclinadas o tejados. Los paramentos
interiores conforman el edificio en diferentes espacios para permitir la
realizacin de diferentes actividades. Todos ellos poseen unos determinados
acabados que confieren calidad y confort a los espacios interiores del
edificio. Las instalaciones son el equipamiento y la maquinaria que permiten
la existencia de servicios para los usuarios del edificio y mediante ellos se
obtiene el nivel de confort requerido por los usuarios para las funciones a
realizar en el mismo. A continuacin se presentaran algunos ejemplos sobre
el tiempo de mantenimiento de algunos elementos de una edificacin:

Cimentacin:
Inspeccionar Cada 2 aos Comprobacin del estado general y funcionamiento de los
conductos de drenaje y de desage.
Cada 10 aos Inspeccin de los muros de contencin.
Inspeccin general de los elementos que conforman la
cimentacin.
Estructura vertical (Muros resistentes y pilares)
NORMAS DE MANTENIMIENTO

Inspecciona
r
Cada 2 aos Revisin de los puntos de la estructura vertical de madera
con riesgo de humedad.
Cada 10
aos
Revisin total de los elementos de la estructura vertical.
Control de la aparicin de fisuras, grietas y alteraciones
ocasionadas por los agentes atmosfricos sobre la piedra
de los pilares.
Inspeccin del recubrimiento de hormign de las barras
de acero. Se controlar la aparicin de fisuras.
Inspeccin del estado de las juntas, aparicin de fisuras,
grietas y desconchados en las paredes de bloques de
hormign ligero.
Inspeccin del estado de las juntas y la aparicin de
fisuras y grietas en las paredes de bloques de mortero.
Control del estado de las juntas y la aparicin de fisuras y
grietas en las paredes y pilares de cermica.
Control de la aparicin de fisuras, grietas y alteraciones
ocasionadas por los agentes atmosfricos sobre la piedra
de los muros.
Renovar Cada 2 aos Renovacin de la proteccin de la madera exterior de la
estructura vertical.
Cada 5 aos Renovacin de las juntas estructurales en las zonas de
sellado deteriorado.
Cada 10
aos
Renovacin del tratamiento de la madera de la estructura
vertical contra los insectos y hongos.
Estructura horizontal (forjados de piso y de cubierta)
NORMAS DE MANTENIMIENTO
Inspecciona
r
Cada 2 aos Revisin de los elementos de madera de la estructura
horizontal y de la cubierta.
Cada 5 aos Inspeccin general de la estructura resistente y del
espacio bajo cubierta.
Control del estado de las juntas y la aparicin de fisuras y
grietas en los tabiquillos palomeros y las soleras.
Control de aparicin de lesiones en los elementos de
hormign de la estructura de la cubierta.
Cada 10
aos
Control de aparicin de lesiones, como fisuras y grietas,
en las bvedas tabicadas.
Revisin general de los elementos portantes horizontales.
Control de aparicin de lesiones en los elementos de
hormign de la estructura horizontal.
Revisin del revestimiento de proteccin contra incendios
de los perfiles de acero de la estructura horizontal
Renovar Cada 2 aos Renovacin de la proteccin de la madera exterior de la
estructura horizontal y de la cubierta.
Cada 3 aos Repintado de la proteccin de los elementos metlicos
accesibles de la estructura horizontal y de la cubierta.
Cada 10
aos
Repintado de la pintura resistente al fuego de los
elementos de acero de la cubierta con un producto similar
y con un grosor correspondiente al tiempo de proteccin
exigido por la normativa contra incendios.
Repintado de la pintura resistente al fuego de la estructura
horizontal con un producto similar y con un grosor


Ventanas, barandillas, rejas y persianas
NORMAS DE MANTENIMIENTO

Inspecciona
r
Cada ao Inspeccin del buen funcionamiento de los
elementos mviles de las persianas enrollables.
Cada 2 aos Comprobacin del estado de los herrajes de las
ventanas y balconeras. Se repararn si es
necesario.
Cada 5 aos Comprobacin del sellado de los marcos con la
fachada y especialmente con el vierteaguas.
Comprobacin del estado de las ventanas y
balconeras, su estabilidad y su estanquidad al agua
y al aire. Se repararan si es necesario.
Comprobacin del estado de las condiciones de
solidez, anclaje y fijacin de las barandas
Comprobacin del estado de las condiciones de
solidez, anclaje y fijacin de las rejas
Cada 10
aos
Limpieza de las barandas de piedra de la fachada.
Limpiar Cada 6
meses
Limpieza de las ventanas, balconeras, persianas y
celosas.
correspondiente al tiempo de proteccin exigido por la
normativa contra incendios.
Renovacin del tratamiento de la madera de la estructura
horizontal y de la cubierta contra los insectos y hongos.
Limpieza de los canales y las perforaciones de
desage de las ventanas y balconeras, y limpieza
de las guas de los cerramientos de tipo corredera.
Cada ao Limpieza con un producto abrillantador de los
acabados de acero inoxidable y galvanizados
Renovar Cada ao Engrasado de los herrajes de ventanas y
balconeras.
Cada 3 aos Reposicin de las cintas de las persianas
enrollables.
Engrasado de las guas y del tambor de las
persianas enrollables.
Renovacin del barniz de las ventanas, balconeras,
persianas y barandillas de madera.
Renovacin del esmalte de las ventanas,
balconeras, persianas y barandillas de acero.
Cada 5 aos Pulido de las rayadas y los golpes de las ventanas
y persianas de PVC.
Pulido de las rayadas y los golpes del aluminio
lacado.
Cada 10
aos
Renovacin del sellado de los marcos con la
fachada.






Introduccin:
Los edificios, tanto en su conjunto como para cada uno de sus
componentes, deben tener un uso y un mantenimiento adecuados. Por esta
razn, sus propietarios y usuarios deben conocer las caractersticas
generales del edificio y las de sus diferentes partes. Un edificio en buen
estado ha de ser seguro. Es preciso evitar riesgos que puedan afectar a sus
habitantes. Los edificios a medida que envejecen presentan peligros tales
como el simple accidente domstico, el escape de gas, la descarga elctrica
o el desprendimiento de una parte de la fachada. Un edificio en buen estado
de conservacin elimina peligros y aumenta la seguridad.
Un edificio bien conservado dura ms, envejece ms dignamente y
permite disfrutarlo ms aos. Al mismo tiempo, con un mantenimiento
peridico, se evitan los fuertes gastos que habra que efectuar si, de repente,
fuera necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeo
problema que se haya ido agravando con el tiempo. Tener los edificios en
buen estado trae cuenta a sus propietarios.
El aislamiento trmico y el buen funcionamiento de las instalaciones
de electricidad, gas, calefaccin o aire acondicionado permite un importante
ahorro energtico. En estas condiciones, los aparatos funcionan bien
consumen adecuada energa y con ello se colabora a la conservacin del
medio ambiente.
Un edificio ser confortable si es posible contar con las mximas
prestaciones de todas sus partes e instalaciones, lo cual producir un nivel
ptimo de confort en un ambiente de temperatura y humedad adecuada,
adecuado aislamiento acstico y ptima iluminacin y ventilacin.






Conclusin:
Abordar el mantenimiento sin ningn tipo de estrategia ni
organizacin, limitndonos a reparar daos producidos o, en el mejor de los
casos, realizando la gama de mantenimiento preventivo recomendada por el
fabricante de los equipos, es la mejor forma de no hacer mantenimiento. En
instalaciones crticas el mantenimiento predictivo cobra un papel primordial.
Aparece pues la necesidad de abordar el mantenimiento como una
herramienta de valor dentro del proceso productivo, tratando de eliminar
costes en la ejecucin del mismo sin perder su finalidad, que es la
explotacin del medio a mantener el mayor tiempo posible y con el
menor costo.
La base del mantenimiento predictivo radica en la monitorizacin de
los equipos, ya que debemos evaluar los parmetros antes comentados con
la instalacin en funcionamiento normal. No es por tanto necesario hacer una
parada para poder evaluar la condicin de los mismos, conocemos el estado
de nuestras mquinas mientras estn trabajando.
La justificacin tcnica del mantenimiento predictivo es evidente, basta
para ello comparar las actuaciones que realizamos cuando efectuamos un
mantenimiento preventivo o correctivo en nuestras instalaciones con las que
tendramos que realizar cuando tuvisemos monitorizadas nuestras
mquinas, realizando un seguimiento de los parmetros a medir.
Cuando nicamente realizamos un mantenimiento correctivo, el
trmino "mantenimiento" es sinnimo de "reparacin". No quiere ello decir
que no pueda existir este tipo de intervenciones, de hecho el fin ltimo de
todo tipo de mantenimiento es reparar o sustituir componentes daados, con
la finalidad de alargar la vida til de la mquina, y para ello son inevitables
las intervenciones correctivas. Pero s es un error centrar todas las
actuaciones de mantenimiento con esta nica finalidad.



Repblica Bolivariana de Venezuela
Ministerio del Poder Popular para la Educacin Superior
I.U.P. Santiago Mario
Barinas, edo Barinas





Bachilleres:
KisbelQuea21168907
Ibis Rangel 23578854
Joshua Acosta 20963354
Jos Flores
Rubn
Ing. Civil

Barinas, Marzo del 2014