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INFORMACION GENERAL 

EL REGISTRO INMOBILIARIO EN BOLIVIA 
CONSIDERACIONES GENERALES 
Antes  de  emprender  el  análisis  del  Registro  Público  de  los  Derechos 
Reales,  es  conveniente  dar  una  noción  general  del  Derecho  Real  y  de  su 
clasificación.  Puesto  que  en  nuestro  Código  Civil  no  existe  una    teoría 
general  del  Derecho  Real,    se  citan,  a  continuación,  algunas  definiciones 
de tratadistas sobre el particular. Así: 
Los Mazeaud definen al Derecho Real como “la relación jurídica inmediata 
y directa entre una persona y una cosa”. Para Aubrey y Rau “es la relación 
inmediata  y  directa  sobre  una  cosa,  oponible  a  cualquier  persona  no 
titular”.  Según  Bonecasse,  “El  derecho  Real  es  una  relación  jurídica  en 
virtud de la cual una persona tiene la facultad de obtener de una cosa, en 
forma exclusiva y oponible a todos, todo o parte de lo que ella produce” 
Las definiciones citadas concuerdan  en el vínculo entre una persona y una 
cosa,  que  implica  el  poder  directo  del  titular  sobre  ciertos  bienes,  sin 
necesidad de colaboración o participación de intermediarios y la obligación 
que tienen todas las demás personas (terceros) de respetar ese derecho y 
abstenerse de celebrar actos que vayan en contra de él. 
En  consecuencia,  los  elementos  constitutivos  del  Derecho  Real  son:  a)  El 
sujeto  –activo  y  pasivo­.  El  sujeto  activo  es  el  titular  del  derecho  real 
(propietario,  usufructuario,  anticresista,  etc.)  y  el  sujeto  pasivo  está 
representado  por  todas  las  personas,  especialmente  por  quienes 
pretendan  atentar  contra  el  ejercicio del  derecho.  b)  El objeto, que es  el 
bien sobre el que recae el derecho y c) el derecho, que es más o menos 
amplio,  dependiendo  de  las  facultades  que  la  ley  otorga  al  titular  para 
usar, gozar, disponer o retener el objeto. 
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES 
El  Código  Civil  abrogado,  siguiendo  al  derecho  francés,  estableció  la 
siguiente clasificación de los derechos reales: 
a)  Derechos Reales Principales: Propiedad, Uso, Usufructo, Habitación y 
Servidumbre. 
b)  Derechos Reales Accesorios: Hipoteca, Prenda y Anticresis. 
El Código Civil vigente, sigue el lineamiento del derecho italiano y clasifica 
a los derechos reales en:
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a)  Derechos Reales sobre cosa Propia: Propiedad. 
b)  Derechos  Reales  sobre  cosa  Ajena:  1)  De  simple  goce  o  disfrute: 
Uso,  Usufructo,  Habitación,  Superficie,  derecho  a  Construir, 
Servidumbre,  2)  De  Realización  de  Valor  o  Garantía:  Hipoteca  y 
Pignoración, comprendiendo ésta ultima, la Prenda (Bienes Muebles) 
y la anticresis (Bienes Inmuebles). 
GENERALIDADES DEL REGISTRO INMOBILIARIO 
El  Registro  Inmobiliario  es  el  medio  técnico  destinado  a  producir 
publicidad,  permitiendo  conocer  la  titularidad  (quién  es  propietario  de  un 
inmueble),  las  condiciones  de  dominio  y  las  cargas  que  pesan  sobre  un 
inmueble  determinado.  Es  el  organismo  definido  para  realizar  las 
inscripciones  de  todos  los  actos  que  tengan  que  ver  con  el  tráfico 
inmobiliario  y  que  se  quiera  hacer  conocer  para  fines  pertinentes.  Se 
incluyen  además  todas  las  pertenencias  y  otros  derechos  reales  que 
agregan, quitan valor o gravan a los predios inscritos y que se quiere dar 
a conocer. 
En  Bolivia,  el  registro  inmobiliario tiene  sus  raíces  en  el  derecho  español, 
limitándose    a  un  Registro  de  Hipotecas,  dependiente  de  la  corona 
española,  llevado  por  Escribanos,  cuyo  objeto  era  hacer  conocer  qué 
inmuebles  fueron  dados  en  garantía  del  cumplimiento  de  una  obligación, 
pero  no  así la propiedad  y el  estado  de  otros  inmuebles.  El  año  1887  (15 
de  noviembre),  se  promulgó  la  Ley  de  Inscripción Derechos  Reales,  en  la 
que se dan las pautas necesarias para tener un registro adecuado y acorde 
a  las  necesidades  de  un  país.  De  esa  manera  se  instala  en  cada 
departamento  una  oficina  de  Registro  de  los  Derechos  Reales, 
ampliándose  posteriormente  a  poblaciones  rurales,  con  jurisdicciones 
geográficas claramente definidas. El 5 de diciembre  1888 se promulgó el 
Reglamento  de  la  Ley  de  Derechos  Reales.,  que  juntamente  con  la  Ley, 
constituyeron  la  norma  legal  registral  de  Bolivia,  durante  más  de  cien 
años.  El  año  2004,  con  el  fin  de  contar  con  un  instrumento  jurídico 
adecuado  a  las  circunstancias  actuales,  el  Consejo  de  la  Judicatura  elevó 
para  su  promulgación  un  proyecto  de  nuevo  Reglamento,  el  que  fue 
aprobado mediante el D.S. Nº 27957, en fecha 24 de diciembre de 2004. 
Para  el  registro,  inicialmente  y  conforme  a  la  ley,  se  utilizó  el  sistema 
personal y se abrieron libros específicos, ya que éste se realizaba en forma 
manuscrita,  constando  cada  inscripción  en  una  Partida  específica,  bajo  la 
modalidad  de  transcripción. Se tomó como técnica  de  registro  la  del  Folio 
Personal,  que  considera  esencialmente  a  la  persona  titular  del  derecho  a 
registrar.  El  derecho  propietario  se  vincula  a  la  persona  titular  y,  por 
tanto,  existen tantos  registros  o  partidas  para  un  mismo inmueble,  como 
personas propietarias de éste.
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En  el  sistema  personal  se  ordenan  los  Libros  de  manera  cronológica,  a 
medida  que  ingresan  los  trámites,  de  manera  que,  para  un  determinado 
inmueble  existen  hasta  cuatro  Libros:  el  de  Propiedad,  el  de  Hipotecas  y 
Gravámenes,  el  de  Anotaciones  Preventivas  y  el  de  Cancelaciones  y, 
adicionalmente,  el  de  Prendas  sujetas  a  registro,  cuyos  datos  están 
enlazados por asientos de  referencia.  Este sistema, unido  a  la  concepción 
inicial  de  que  las  oficinas  de  Registro  de  Derechos  Reales  eran  entidades 
destinadas  únicamente  a  la  publicidad  de  los  títulos  y  cuya  función 
principal  era  la  de  inscribir  cualquier  acto  o  contrato  relativo  a  bienes 
inmuebles  y  prendas  sin  desplazamiento,  sin  considerar  la  seguridad 
jurídica ni controles que, como ente que otorga fe pública del Estado, son 
necesarios, ocasionaron que se tengan registros dispersos, más que de los 
inmuebles y sus cargas, de las personas que tenían propiedades y habían 
realizado algún tipo de transacciones. 
La falta de criterios uniformes para el registro manual en libros, dio como 
resultado  diferencias  en  cuanto  a  los  procedimientos,  formas  de  asentar 
los  registros  y  formas  de  mantener  los  mismos,  habiendo  dado  lugar  a 
confusiones, malos asientos,  errores  de  transcripción,  entre otros,  que en 
la actualidad generan problemas al momento de las matriculaciones. 
ACTUALIDAD DEL REGISTRO INMOBILIARIO EN BOLIVIA 
Debido a los problemas que se tuvieron con el registro manual, ya el año 
1990 se pensó en utilizar métodos modernos para las inscripciones, por lo 
que  se  contrató  a  la  empresa  ECCOM  S.R.L.  para  desarrollar  e 
implementar un sistema informático con uso de imágenes. El resultado fue 
la  instalación  de  dicho  sistema  computarizado  (WANG)  en  las  oficinas  de 
La  Paz y Santa Cruz,  manteniéndose  el  sistema  personal  de  Registro.  Sin 
embargo,  para  la  implementación  de  este  primer  sistema  computarizado 
no  se  realizaron  estudios,  análisis  o  diagnósticos  de  la  calidad  de  la 
información almacenada en el sistema manual de registro, que era la base 
sobre  la  cual  trabajaría  el  sistema  computarizado,  es  decir,  no  se 
evaluaron las virtudes y falencias del Registro que se había utilizado en las 
oficinas Departamentales desde el año 1887 hasta el 1991. 
Esta  grave  falta  de  previsión  hizo  que  todos  los  registros  manuales  mal 
efectuados  desde  el  siglo  pasado  sean traspasados  al  nuevo  sistema  bajo 
la misma técnica del Folio Personal, creándose en reemplazo de la Partida 
del  Libro  la  “Partida  Computarizada”,  consistente  en  una  tarjeta  de 
registro. 
La  empresa  que  se  adjudicó  la  puesta  en  marcha  del  sistema 
computarizado  debía  realizar  el  vaciado  de  toda  la  información.  Al 
cerciorarse  de  que  dicho  trabajo  sería  muy  costoso  en  tiempo  y  esfuerzo 
de  personal,  optó por  vaciar  al  sistema  un  índice  incompleto  de  los libros 
dispersos,  sin  un  adecuado  control  de  calidad,  lo  que  ocasionó  que  se 
presentaran errores  de duplicación de fojas  y  números, errores  de typeos
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en  los  nombres.  Se  vació  la  superficie  inicial,  sin  tomar  en  cuenta  las 
ventas  parciales  al  margen  del  registro,  originando  la  entrega  de 
duplicados  de  tarjetas  con  la  superficie  inicial  sin  considerar  las  ventas 
realizadas.  Las  aclarativas  establecidas  por  Ley  fueron  distorsionadas 
completamente en su esencia ya que se permitía el aumento de superficie 
en inmuebles y fueron realizadas en un formato no compatible que no han 
sido migradas al sistema actual. 
El  año  1995,  el  gobierno  de  Bolivia,  con  objeto  de  financiar  la  ejecución 
del  Programa  Nacional  de  Administración  de  Tierras  (PNAT),  suscribió  el 
Convenio  de  Crédito  Nº  2742­BO  con  la  asociación  Internacional  de 
Fomento, aprobado por el Poder Legislativo mediante Ley Nº 1665, de 30 
de  octubre  de  1995.  La  ejecución  del  PNAT  incluyó  al  componente 
“Fortalecimiento  y  Modernización  del  Registro  de  Derechos  Reales”  en 
Bolivia,  lo  que  permitió  el  desarrollo  de  un  software  propio  del  Poder 
Judicial  para  el  registro,  desarrollándose  el  sistema  TEMIS.  Para  este 
nuevo sistema se cambió la concepción del sistema registral, pasándolo al 
sistema  real  y  utilizando  el  Folio  Real  como  técnica  de  registro, 
suprimiéndose  los  Libros  de  Registro  y  almacenando  los  datos  en  el 
sistema. Ello ha dado lugar a que todos los registros que se tienen en las 
oficinas  de  DD.RR.  del  país  tengan  que  ser  volcados  al  nuevo  sistema, 
operación que se denomina “matriculación”. 
La  matriculación  consiste  en  la  primera  inscripción  en  el  sistema  y  folio 
real,  del  inmueble,  propietario(s)  y  derechos,  al  pasarse  los  datos  de  los 
libros del sistema personal anterior al actual o también por ser la primera 
vez que se registra el inmueble.
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La matrícula es un código numérico único nacional de cada inmueble, una 
especie  de  “cédula  de  identidad”  de  él,  pues  lo  identifica  ­en  base  al 
sistema  de  división  político­administrativa  del  país­  tomando  en  cuenta 
departamento,  provincia,  sección  y  cantón  (localidad)  y  un  número  del 
inmueble, dado por la secuencia de ingreso al Registro. Por cada inmueble 
individual  existirá  una  sola  matrícula,  independientemente  de  quien  o 
quienes  sean  sus  propietarios,  pues  el  fundamento  del  sistema  real  es  el 
seguimiento al inmueble y no así a la persona. 
9.99.9.99.9999999  9.99.9.99.9999999 
Inmueble 
Canton 
Sección 
Provincia 
Departamento 
Para  la  determinación  de  los  diferentes  números  que  corresponden  a  los 
departamentos,  provincias,  secciones  y  cantones  se  consideró  el 
documento  “División  Política  y  Administrativa  de  la  República  de  Bolivia”, 
publicado  por  el  Ministerio  de  Desarrollo  Sostenible  y  Medio  Ambiente, 
Secretaría  de  Planificación,  Subsecretaría  de  Ordenamiento  Territorial,  de 
junio de 1996. Dicho documento considera la siguiente numeración: 
1 Departamento de Chuquisaca, con 10 provincias 
2 Departamento de La Paz, con 20 provincias 
3 Departamento de Cochabamba, con 16 provincias 
4 Departamento de Oruro, con 16 provincias 
5 Departamento de Potosí, con 16 provincias 
6 Departamento de Tarija, con 6 provincias 
7 Departamento de Santa Cruz, con 15 provincias 
8 Departamento del Beni, con 8 provincias 
9 Departamento de Pando, con 5 provincias 
Así por ejemplo, la matrícula 8.01.1.02.0010549 corresponde  al inmueble 
registrado  con  el  número  10549  del  departamento  de  Beni,  provincia 
Cercado, sección primera, cantón San Pedro. 
Para  proceder  a  la  matriculación  es  necesario  realizar  previamente  un 
control  de  calidad,  que  en  materia  registral  se  llama  “depuración  de 
derechos” y consiste en la revisión cuidadosa de cada uno de los Libros del 
sistema  personal  para  extraer  de  ellos  todos  los  derechos  vigentes  y 
volcarlos al sistema, constituyendo los datos de los Libros, el antecedente 
dominial  del  inmueble,  es  decir,  de  qué  registro  procede  lo  que  se  tiene 
como información en el Folio Real.
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El  nuevo  sistema registral fue puesto  en  funcionamiento, inicialmente,  en 
la oficina de Sucre, el año 1997 y paulatinamente se ha replicado a todas 
las oficinas del país, terminando con dicha réplica el año 2006. Por tanto a 
la  fecha  todas  las  oficinas  cuentan  con  el  sistema  computarizado  de 
registro  del  Poder  Judicial  (TEMIS),  lo  que  permite  conocer  en  forma 
rápida el estado de cada inmueble en cualquier momento. 
EL FOLIO REAL 
La  técnica  del  Folio  Real  comprende  esencialmente  al  inmueble  física  y 
jurídicamente  determinado, luego  al  sujeto y  al derecho.  La  característica 
esencial  del  registro  en  el  Folio  Real  es  la  individualización  del  inmueble, 
identificándolo  física  y  jurídicamente.  El  Folio  Real  comprende  los 
siguientes elementos: 
En  la  parte  superior  figuran  los  DATOS  DEL  DOMINIO  del  inmueble, 
consistentes  en  la  Matrícula  (número  único  del  inmueble  y  que 
permanecerá  invariable,  independientemente  del  cambio  de  propietario), 
fecha  de  emisión,  código  catastral,  ubicación,  designación  según  título 
(lote,  casa,  departamento,  etc.),  superficie,  medidas  y  linderos  o 
colindancias,  respecto  a  los  puntos  cardinales  y  los  antecedentes 
dominiales  de  Libros  o  Matrículas  que  identifiquen  el  origen  del  derecho 
propietario.
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La parte inferior se encuentra dividida en tres columnas: Titularidad sobre 
el  Dominio  (“A”),  con  una  subcolumna  de  proporción  de  la  titularidad; 
Gravámenes y Restricciones (“B”) y Cancelaciones (“C”). 
Por  su  estructura,  el  Folio  Real  constituye  Certificación  y/o  Informe  del 
estado  actual  de  un  inmueble,  pues  muestra,  además  de  las 
características  de  éste,  al  propietario  actual,  los  gravámenes  y 
restricciones  que  pesan  sobre  él,  así  como  las  cancelaciones  totales  o 
parciales.
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FUNCIONES DEL REGISTRO 
FUNCION DE INSCRIPCIÓN 
Todas  las  oficinas  de  DD.RR.  del  país,  tienen  como  función  principal  y 
básica la de inscribir todos los documentos presentados por los usuarios y 
que cumplan con todos los requisitos legales requeridos. 
Por  inscripción  se  entiende  toda  anotación  en  el  Registro  de  carácter 
definitivo, provisional o condicional, como consecuencia de la presentación 
de  un  documento  idóneo  adquisitivo,  declarativo,  aclarativo,  impeditivo, 
restrictivo  o  extintivo  de  un  derecho  real,  con  la  finalidad  y  efectos  de 
publicidad, prelación y oponibilidad ante terceros. Por tanto, la inscripción 
comprende  no  sólo  el  registro  de  la  titularidad  de  dominio  o  derecho 
propietario,  sino  también  el  de  los  gravámenes,  restricciones  o 
limitaciones  que  pesan  sobre  un  inmueble,  así  como  el  de  las 
cancelaciones, totales o parciales, que impliquen asiento principal. 
La  inscripción  es  el  medio  de  dar  publicidad  a  los  derechos  reales, 
tornándolos  cognoscibles  y  oponibles  a  terceros  y  garantizando  la 
preferencia  o  prelación  entre  dos  derechos  inscritos,  constituyéndose  en 
salvaguarda del adquiriente de buena fe. Pero la inscripción en Bolivia, no 
es título o modo de adquirir ningún derecho real y tampoco constituye un 
elemento  que  subsane  el  título  de  transferencia  o  adquisición.  Da  fe  de 
que  existe  un  documento  que  contiene  el  título,  de  que  ese  título  se  ha 
inscrito  y  de  la  fecha  de  la  inscripción,  pero  no  da  fe  de  que  el  título  de 
adquisición  y  la  adquisición  misma  sean  efectivos  y  válidos  y  tampoco 
garantiza  que  quien  inscribe  sea  titular  del  derecho,  puesto  que  la 
inscripción puede haberse realizado en base de un título que luego resulte, 
de algún modo, invalidado. 
La inscripción no transforma en derecho real un derecho personal, aunque 
se registren algunos derechos personales. 
Dicha  inscripción  se  realiza  en  la  actualidad  en  el  sistema  computarizado 
TEMIS  y  se  refleja  en  los  asientos  del  Folio  Real.  En  dichos  asientos  se 
resumen los  aspectos más  importantes que contiene el documento, como 
ser  nombres  de  los  titulares  o  propietarios,  cédula  de  identidad,  estado 
civil,  tipo  de  instrumento  que  se  inscribe,  notario,  tipo  de  transacción, 
fecha  de  presentación  (de  pago  en  caja),  número  de  documento  de 
ingreso y algunas aclaraciones que se considere importante hacer notar. 
Cada asiento representa a un tipo de trámite. En el caso de la columna “A” 
el  último  asiento  es  el  que  da  a  conocer  al  o  a  los  propietarios,  mientras 
que en la columna “B” cualquier asiento puede estar vigente, mientras no 
haya sido cancelado expresamente con un asiento en la columna “C”,
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En caso de que un documento presentado no esté claro en algún aspecto o 
tenga falta de algún requisito o inconsistencia con los datos que se tienen 
en registros, el documento se observa o se rechaza, dependiendo del tipo 
de  falta,  indicando  cuáles  son  los  aspectos  que  deben  aclararse  o 
subsanarse  (falta  de  nombres  o  apellidos,  determinación  de  estado  civil, 
colindancias no concuerdan, superficie no  concuerda,  tipo  de  inmueble  no 
concuerda,  ubicación  no  concuerda,  etc.)  o  decretando  el  Registrador  el 
motivo del rechazo. 
En  este  caso  de  observaciones  por  faltas  subsanables,  se  entrega  al 
usuario  una  papeleta  de  observación  para  que  proceda  a  enmendar  las 
mismas. Todas las observaciones deben ser presentadas en una sola vez. 
Una  vez  subsanadas  las  observaciones  se  procede  a  la  inscripción, 
considerando siempre la fecha que otorga prelación, no pudiendo inscribir 
otro asiento antes de terminar el primero presentado. 
En caso de rechazo o denegación de la inscripción, el interesado tiene dos 
vías para inscribir  su título:  la  administrativa  y  la  judicial.  Por  la  primera, 
las  partes  interesadas  pueden  presentar  un  documento  rectificatorio, 
aclarativo  o  complementario  que  subsane  los  errores  del  documento 
objeto  de  denegación,  de  la  misma  categoría  que  éste  y  con  la 
intervención de todas las partes, no pudiendo ser unilateral, o suscribir un 
nuevo documento que elimine las faltas o vicios que motivaron el rechazo 
del primero. Por la segunda, se podrá   demandar ante Juez de Partido en 
lo  Civil,  dentro  de  los  treinta  días  siguientes  a  su  notificación  con  el 
decreto  del  Registrador,  pidiendo  se  realice  la  inscripción.  Si,  como 
consecuencia  del  proceso,  el  juez  determina  que  la  inscripción  procede, 
instruirá al Registro ­a través de Orden Judicial­ que la practique. 
Si  una  inscripción  fue  realizada  con  error  atribuible  a  la  oficina,  se 
realizará  la  corrección  bajo  responsabilidad  exclusiva  del  Registrador, 
corriendo  con  los  gastos  que  ella  implique,  el  o  los  funcionarios 
responsables. 
La  inscripción  se  realiza  del  mismo  modo  para  inmuebles  urbanos  o 
rurales.
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INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD 
La propiedad o derecho propietario se registra en la columna “A” del Folio 
Real,  denominada  “Titularidad  sobre  el  Dominio”,  en  asientos  (que 
sustituyen  a  las Partidas  del  sistema  Personal)  que van numerados  desde 
0  o  1.  Corresponde  el  asiento  0  cuando  el  inmueble  se  inscribe  por 
primera vez en el Registro de Derechos Reales (adquisición originaria) o si, 
por efecto  de  la  matriculación, se  han  traspasado  los datos  de  los Libros, 
sirviendo  la  Foja  y  Partida  del  Libro  como  antecedente  dominial.  El  Folio 
comienza  con  el  asiento  1  cuando  el  inmueble  tiene  como  antecedente 
dominial  una  Matrícula,  es  decir,  otro  inmueble  ya  registrado  en  el 
sistema,  del  cual  se  desprende  por  efecto  de  particiones,  propiedad 
horizontal, urbanizaciones, fusiones, etc. 
No  existe  diferencia  en  el  proceso  de  la  inscripción  entre  personas 
individuales  o  colectivas,  consignándose  para  éstas  el  Nº  de  NIT  en 
reemplazo del Nº de la Cédula de Identidad. 
Para que proceda la inscripción de titularidad de dominio es absolutamente 
necesario  que  el  vendedor  o  cedente  figure  como  propietario  en  el 
Registro,  en  mérito  al  principio  registral  de  “tracto  sucesivo”  y  en 
cumplimiento a los Art. 3º de la Ley de Inscripción de Derechos Reales de 
15  de noviembre de 1887 y 24 del  D.S.  Nº  27957  de  24  de  diciembre  de 
2004.  Si  ello  no ocurre,  el  documento o  trámite será  rechazado.  Empero, 
este requisito no será exigido en los casos de usucapión o venta judicial. 
Consecuentemente,  todo  inmueble,  para  poder  ser  inscrito,  debe  tener 
necesariamente un antecedente dominial en el Registro. De no darse esta 
situación,  el  interesado  deberá  recurrir  al  Juez  de  Partido  en  lo  Civil  para 
demandar la usucapión o hacer reconocer su derecho por esa instancia, a 
fin  de  obtener  la  orden  judicial  correspondiente  de  inscripción  en  el 
Registro. 
Cada asiento posterior al asiento 0 contendrá nombres, apellidos (o razón 
social),  estado civil, nacionalidad, fecha  de  nacimiento,  número  de  cédula 
de  identidad (o  NIT) del  nuevo  propietario,  clase  de  instrumento jurídico, 
número  y  fecha  del  documento,  nombre  del  Notario,  número  de  Notaría, 
fecha y hora de registro, número del trámite y las iniciales del funcionario 
inscriptor, consignándose después del último, la leyenda “Último asiento”, 
no  permitiendo  el  sistema  ningún  otro  asiento    posterior  sin  que  ingrese 
otro trámite compatible sobre el mismo inmueble.
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INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES Y RESTRICCIONES (CARGAS) 
En general, cualquier acto jurídico o derecho real accesorio que restrinja o 
limite el pleno uso o goce de un inmueble o que lo constituya en garantía 
de  una  obligación,  se  inscriben  en  la  columna  “B”  del  Folio  Real, 
denominada  “Gravámenes  y  Restricciones”,  en  asientos  que  van 
numerados desde el 1. 
Un  inmueble  puede  soportar  un  número  indefinido  de  gravámenes  y/o 
restricciones,  no  siendo  obstáculo  para  su  transferencia,  pues  éstos 
subsistirán en la matrícula del inmueble, independientemente de quien sea 
su  titular  (propietario).  Ni  siquiera  la  anotación  preventiva  simple  o  la 
preventiva de embargo impedirán la transferencia del inmueble, debiendo 
el nuevo adquiriente responder por ellas. 
Para  inscribir  cualquier  gravamen  o  restricción  es  imprescindible  que  el 
inmueble  esté  previamente  inscrito  a  nombre  del  titular  del  derecho 
propietario; si ello no sucediere, la inscripción será rechazada. 
El documento que contiene el gravamen o restricción debe ser presentado 
en original. 
Los  gravámenes  y  restricciones  se  registran  en  asientos  consecutivos,  en 
forma  cronológica,  respetando  el  orden  o  prelación,  dada  por  la  fecha  y 
momento del pago en caja de la oficina registradora.
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Cada asiento de esta columna contiene la denominación de la restricción o 
gravamen,  el  monto  cuando  corresponda,  el  nombre  de  la  persona 
(individual  o  colectiva)  beneficiaria o  acreedora,  con  sus  datos  personales 
y número de cédula de identidad (o NIT), la clase de instrumento jurídico, 
número  y  fecha  del documento, nombre del  Notario (o  del  Juez),  número 
de Notaría (o del Juzgado), fecha y hora de registro, número del trámite y 
las  iniciales  del  funcionario  inscriptor,  consignándose  después  del  último, 
la leyenda “Último asiento”, no permitiendo el sistema ningún otro asiento 
posterior  sin  que  ingrese  otro  trámite  compatible  a  ser  inscrito  en  la 
misma columna.. 
INSCRIPCIÓN DE CANCELACIONES 
Los  levantamientos  totales  o  parciales  de  los  gravámenes  y/o 
restricciones  inscritos  en  un  asiento  determinado  de  la  columna  “B”,  se 
inscriben  en  la  columna  “C”  del  Folio  Real,  denominada  “Cancelaciones”, 
en  asientos  consecutivos  que  van  numerados  desde  el  1,  en  forma 
cronológica, respetando el orden o prelación, dada por la fecha y momento 
del pago en caja de la oficina registradora. En esta columna no se registra 
la  cancelación  de  inscripciones  de  la  columna  “A”,  pues  ellas  se  cancelan 
automáticamente  por  la  inscripción  de  un  asiento  posterior  en  la  misma 
columna, dejando sin efecto los asientos anteriores.
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Las inscripciones se cancelan en base a un documento de igual naturaleza 
que  el  que  originó  la  inscripción  de  cada  gravamen  o  restricción  suscrito 
entre  las  partes  legítimas  o  por  orden  judicial  emergente  de  resolución 
pasada en autoridad de cosa juzgada. 
El documento que contiene la cancelación del gravamen o restricción debe 
ser presentado en original. 
Cada  asiento  de  esta  columna  contiene  la  leyenda  “Cancelación”  o 
“Cancelación Parcial”, según sea el caso, el número y datos del trámite del 
asiento  de  la  columna  “B”  cancelado,  la  clase  de  instrumento  jurídico, 
número  y  fecha del documento, nombre del  Notario (o  del  Juez),  número 
de Notaría (o del Juzgado), fecha y hora de registro, número del trámite y 
las  iniciales  del  funcionario  inscriptor,  consignándose  después  del  último, 
la leyenda “Último asiento”, no permitiendo el sistema ningún otro asiento 
posterior  sin  que  ingrese  otro  trámite  compatible  a  ser  inscrito  en  la 
misma columna.
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FUNCION DE CERTIFICACIÓN 
Otra función básica de las oficinas de Derechos Reales es la de otorgar, a 
solicitud de parte, certificados e informes sobre los registros que cursan en 
las oficinas de DD.RR. del país. 
Los certificados  pueden  ser  sobre  propiedad,  gravámenes o  cancelaciones 
que  se  encuentran  en  los  registros,  sean  manuales  (libros)  o 
computarizados. 
Cuando  se  solicita  certificaciones,  se  pueden  presentar  dos  figuras:  Que 
los registros se encuentren en libros o que ya estén en sistema TEMIS. En 
el  primer  caso,  se  procede  previamente  a  la  matriculación  y  luego  se 
emite  la  certificación,  sobre  la  base  de  la  información  que  se  traspasó  al 
Folio Real. En el segundo caso, el sistema arma directamente el certificado 
con los datos en él almacenados. 
De  hecho,  cabe  señalar  que  el  certificado  por  excelencia,  bajo  el  sistema 
que  se  utiliza  actualmente,  es  el  Folio  Real,  ya  que  él  contiene  todos  los 
datos actuales sobre el bien inmueble, como ser ubicación exacta, clase de 
inmueble, propietarios y gravámenes que soporta. Sin embargo, se puede 
también  solicitar  certificados  específicos,  como  ser  de  propiedad,  de 
gravámenes,  de  cancelaciones,  y  otros,  como  de  no  propiedad,  de 
alodialidad  (inexistencia  de  gravámenes  y/o  restricciones)  y  los 
certificados decenales, treintañales y de tradición. En estos últimos casos, 
dado que el sistema Temis ha cumplido recién 10 años de funcionamiento 
en  algunas  oficinas,  la  búsqueda  de  la  información  en  los  libros  requiere 
bastante  trabajo  y  tiempo,  por  lo  que  demoran  más  que  las  otras 
certificaciones. 
El Folio Real Actualizado es, como se indicó, el certificado que contiene la 
información completa sobre el inmueble y su emisión no debe pasar de las 
24 horas. 
Existen  instancias  nacionales,  que  por  el  tipo  de  trabajo  que  realizan, 
deben contar con información para ejecutar sus labores, tal el caso de los 
Jueces  y  Tribunales  o  el  Ministerio  Público.  Dichas  instancias  tienen  la 
potestad de solicitar informes a las oficinas de DD.RR. sobre determinados 
inmuebles o personas.
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FUNCION DE RECAUDACIÓN 
Otra  función  importante  que  cumplen las  oficinas  de  Derechos  Reales  del 
país  es  la  de  recaudación,  a  través  del  cobro  por  los  servicios  prestados, 
con  base  en  aranceles  y  precios  de  valores  establecidos  mediante 
Resolución Senatorial. 
El  Poder  Judicial,  a  través  de  estas  oficinas,  genera  ingresos  que  son 
utilizados para mantener y mejorar los servicios prestados y atender otras 
obligaciones,  tal  el  caso  de  infraestructura  y  equipamiento,  creación  de 
nuevos  juzgados,  capacitación  de  funcionarios  judiciales,  etc.,  ya  que  el 
presupuesto  asignado  por  el  Estado  al  Poder  Judicial  es  escaso  e 
insuficiente para cubrir las renovadas necesidades de éste, emergentes de 
los  requerimientos  de  la  población  –cada  vez  creciente­  de  una  mejor 
administración de justicia. 
OTRAS FUNCIONES 
Dentro  de  otras  funciones  que  tienen  las  oficinas  de  Derechos  Reales  se 
encuentran la del resguardo de información, la de elaboración y extensión 
de  testimonios  de  documentos privados reconocidos,  en  cumplimiento del 
Art.  4º  de  la  Ley  de  Inscripción  de  Derechos  Reales,  concordante  con  el 
Art.  1547  –  III  del  Código  civil  y  53  del  D.S.  Nº  27957;  la  de  otorgar 
segundos testimonios y fotocopias legalizadas de los documentos privados 
que  están  bajo  su  custodia,  así  como  de,  requiriéndose  para  el  efecto, 
orden judicial, conforme al Art. 53 del D.S. Nº 27957.
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PRINCIPIOS REGISTRALES APLICADOS A LA NORMATIVA 
BOLIVIANA 
PRINCIPIO DE LEGALIDAD 
Este  principio  es  fundamental,  ya  que  invoca  la  Ley  para  proceder  con  el 
registro.  Eso  quiere  decir  que  sólo  los  instrumentos  que  cumplan  con  los 
preceptos  y  requisitos  legales  podrán  ser  inscritos  en  las  oficinas  de 
Derechos Reales del país, negándose la inscripción a aquellos documentos 
que  tengan  vicios legales  o  no  cumplan  con los requisitos establecidos  en 
la  legislación  vigente.  Para  ello,  es  necesario  someter  los  documentos 
presentados al Registro a un examen minucioso o calificación que asegure 
su validez e idoneidad. 
La calificación registral es, en consecuencia, la verificación de la legalidad, 
de  modo  que  sólo  tengan  acceso  a  la  inscripción  documentos  válidos  y 
perfectos,  que  merecen  ser  dados  a  publicidad.  Esta  calificación  se  la 
efectúa  en  la  etapa  previa  a  la  inscripción,  denominada  precisamente 
“calificación”,  revisando  el  cumplimiento  de  requisitos  de  fondo  y  su 
consistencia con los datos registrados, por lo que incluso si un documento 
ingresó  al  Registro,  puede  ser  observado  o  denegado  en  ese  momento, 
pues  en  la  etapa  de  Ingreso  o  Entrada  se  realiza  una  verificación  de 
requisitos de forma más que de fondo. 
La  calificación  registral  es  un  derecho  y  una  obligación  del  Registro  y  es 
competencia  y  facultad  exclusiva  del  Registrador  aceptar  o  denegar  una 
inscripción, basado justamente en el examen del documento presentado y 
su consistencia  con los datos registrados, los requisitos de forma y fondo 
en cumplimiento de la normativa legal.
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PRINCIPIO DE PRELACIÓN 
Este principio indica que el primero que inscribe un derecho en el Registro 
de  Derechos  Reales  tiene  preferencia  sobre  otro  que  lo  haga 
posteriormente, independientemente de la fecha del documento; es decir, 
que  la  prioridad  se  da  por  la  fecha  de  la  inscripción  y  no  así  por  la  del 
título. 
Este  principio  no  significa  que  el  Registro  da  derecho,  sino  simplemente 
que,  ante  la  presencia  de  varios  documentos  que  otorgan  propiedad,  el 
primero que se inscribe es el que goza, ante la Ley, de dicho derecho, no 
pudiendo  ser  inscritos  con posterioridad otro  u otros  que  se  le opongan o 
sean incompatibles. 
Este  principio  da  también  la  prioridad  entre  acreedores  titulares  de 
gravámenes  inscritos,  debiendo  responder  el  inmueble  con  su  valor,  con 
preferencia a los inscritos anteriormente sobre los posteriores. 
En las oficinas de Derechos Reales del país, la prelación se computa desde 
el  momento  del  pago  de  los  aranceles por  el  servicio  requerido. En  dicho 
momento  ingresa  el  documento  al  sistema  con  fecha  y  hora  (minutos  y 
segundos) y son dichos datos los que otorgan la prelación. 
Es necesario hacer notar que si posteriormente ingresa otro documento, el 
sistema  reportará  que  existe  un  documento  anterior  que  está  siendo 
procesado;  sin  embargo el documento ingresará  bajo  la  condición  de  que 
previamente  se  termine  el  primero  y  luego  se  ejecutará  el  segundo, 
siempre que no sea incompatible. En caso de tratarse de varias ventas del 
mismo inmueble por el mismo propietario, el segundo documento ya no se 
podrá  inscribir,  ya  que  el  inmueble  ya  no  pertenecerá  al  vendedor,  pues 
habrá sido registrada otra persona como nuevo propietario. 
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 
Otro  principio  importante  es  el  de  la  publicidad,  que  consiste  en  dar  a 
conocer  a  todos  aquellos  quienes  demuestren  un  interés  legítimo,  la 
información que se encuentra en los registros de Derechos Reales. 
Las  oficinas  de  Derechos  Reales  del  país  tienen  los  datos  para  informar 
sobre  el  estado  de  los  inmuebles,  indicando  su  propiedad  y  los 
gravámenes  que  soporta  y  cuales  han  sido  cancelados.  Pero  esta 
información no puede ser proporcionada a cualquier persona que la solicite 
­en  resguardo  del  derecho  a  la  intimidad­  sino  a  quien  demuestre  un 
interés legítimo en obtenerla.
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De  hecho,  el  propietario,  los  familiares  o  apoderados  de  aquél  pueden 
pedir  información  sobre  sus  bienes,  a  sola  presentación  de  sus 
documentos  de  identidad  o  del  poder  respectivo.  Los  demás  interesados 
deberán  solicitar  mediante  nota  dirigida  al  Registrador,  haciendo  conocer 
el interés que tienen para pedir la información, y a criterio del Registrador 
se autorizará o denegará dicha solicitud. 
Emergente  de  este  principio  surge  la oponibilidad,  es  decir  los  efectos  de 
los derechos reales  inscritos contra terceros,  por  lo que éstos  no  pueden 
alegar ignorancia de su existencia y están obligados a respetarlos. 
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 
Este  principio  indica  que  debe  existir  un  enlace  o  conexión  de  las 
transferencias por orden de propietarios, de suerte que cada inscripción de 
derecho  propietario  se  sustente  en  la  anterior;  es  decir,  que  sólo  podrá 
inscribirse  una  transferencia  cuando  quien  transfiere  el  derecho  el  que 
figure en el Registro como titular (propietario), de conformidad con el Art. 
31  de  la  Ley  de  Inscripción  de  Derechos  Reales  y  Art.  24  del  D.S.  Nº 
27957. 
El  tracto  sucesivo  se  quiebra  en  el  caso  de  venta  judicial  o  la  adquisición 
del inmueble por usucapión. Sin embargo esto no quiere decir que en caso 
de  que  exista  el  registro  del  bien  inmueble,  no  se  considere  éste  como 
antecedente,  sino  se  refiere  a  que no  es  el  propietario  quien figura  como 
vendedor sino el Juez, que dicto el auto respectivo, por imperio de la Ley. 
Cuando se trata de dotación de tierras por el estado, el primer asiento de 
la  columna  de  propiedad,  asiento  cero  (0),  tiene  como  propietario  al 
Estado  Boliviano  y  luego  recién  se  inscribe  el  o  los    propietarios  que 
aparecen en el título ejecutorial. 
En  caso  de  un  registro  nuevo,  es  decir  de  un  inmueble  que  no  se 
encontraba registrado y que no tiene antecedente dominial, y por tanto no 
tiene  un  tracto  sucesivo,  es  necesario  realizar  el  trámite  de  usucapión, 
ante  autoridad  jurisdiccional  competente  (Juez  de  Partido),  quien  ordena 
la inscripción como primer registro, en cuyo caso el asiento cero (0) tiene 
como propietario al Estado Boliviano.
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PRINCIPIO DE ROGACIÓN 
El  principio  de  rogación,  llamado  también  de  instancia,  implica  que  toda 
inscripción  debe  ser  hecha  siempre  a  solicitud  (rogación)  de  parte 
interesada, sin que pueda procederse de oficio, según lo manifiesta el Art. 
24 del D.S. Nº 27957. 
Por  tanto  cualquier  modificación,  rectificación,  nueva  inscripción, 
certificaciones e informes deben ser solicitados por alguien (que justifique 
su  interés,  si  no  es  el  propietario),  para  lo  que  debe  contarse  con  la 
documentación que acredite tal situación. 
Como el Folio Real contiene sólo aspectos importantes de los documentos 
presentados para el registro, copia de los documentos presentados queda 
en  la  oficina  de  registro  para  cualquier revisión  posterior,  en  caso  de  que 
surgieran problemas o contradicciones. 
OTROS PRINCIPIOS 
Se tienen otros principios, como el de igualdad, que se refiere a que todo 
usuario debe  contar con los mismos  derechos y obligaciones para realizar 
cualquier  tipo  de  trámite  ante  las  oficinas  de  Derechos  Reales.  De  esa 
manera  se  garantiza  que  no  existan  preferencias  de  ningún  tipo  que 
perturben el orden general establecido por la normativa legal vigente. 
También  se  tiene  el  principio  de  unicidad  de  información,  en  el  sistema 
actual  utilizado  para  el  registro.  Este  se  refiere  a  que  en  un  solo 
documento  (Folio  Real)  se  encuentran  todos los  detalles  del  inmueble,  de 
sus propietarios y de sus cargas, de manera que en un solo documento se 
puede tener la información completa y única sobre un inmueble.
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PREGUNTAS MAS FRECUENTES 
1.  Quiero matricular mi inmueble, ¿qué debo hacer? 
R.  Presentar  a  las  Ventanillas  de  Entrada  de  las  oficinas  de 
Derechos  Reales  el  testimonio  original  del  inmueble  con  dos 
fotocopias y solicitar la matriculación. 
2.  He  comprado  un  inmueble,  ¿Qué  debo  hacer  para 
registrarlo en las oficinas de Derechos Reales? 
R. Llevar el testimonio de compra­venta del inmueble, acompañar 
el  plano  del  mismo,  el  pago  de  impuestos  a  la  propiedad  de  la 
última  gestión  vencida,  impuestos  sobre  transferencias,  todo  en 
original  y  dos  copias.  Si  se  trata  de  una  partición,  acompañar 
también  plano  aprobado  original  y  copia.  En  caso  de  que  el 
inmueble  aún  no  tenga  matrícula  debe  acompañarse  también  el 
original  del  testimonio  de  compra  del  vendedor,  es  decir  del 
anterior propietario. 
3.  ¿Cómo se puede obtener un certificado de propiedad en las 
oficinas de Derechos Reales? 
R.  Se  debe  presentar  un  memorial  al  Registrador  de  la  oficina 
solicitando  el  tipo  de  certificado  que  se  desea:  De  propiedad,  de 
no  propiedad,  alodial,  de  gravámenes,  de  tradición  (decenal, 
treintañal,  de  tradición  propiamente  dicho).  En  dicha  solicitud  se 
debe  indicar,  si  se  tiene,  los  datos  del  registro:  Si  está 
matriculado el número de la matrícula, si no esta matriculado, el 
número de partida, folio,  libro  y fecha de inscripción.  En  caso  de 
tratarse  de  un  tercero  (es  decir  no  ser el  dueño o  representante 
legítimo),  debe  también  indicar  su  interés  para  solicitar  este 
certificado. 
4.  ¿A  qué  se  podría  deber  qué  mi  propiedad  ya  haya  sido 
registrada por otra persona? 
R. Básicamente a que su propiedad ha sido vendida dos veces por 
el mismo propietario o por otra persona en forma dolosa, y que el 
otro  comprador  la  haya  registrado  antes  que  usted.  Por  ello  es 
recomendable  realizar  el  trámite  de  inscripción  inmediatamente 
se tenga la transacción concluida y se tenga el testimonio. 
5.  ¿Hay  restricción  en  el  número  de  registro  de  hipotecas 
sobre un mismo inmueble? 
R. No. Ello depende del prestamista o acreedor, siempre que sepa 
que  sobre  el  inmueble  pesan  otras  hipotecas.  Por  ello  es 
fundamental  que  a  la  hora  de  consolidad  una  hipoteca  se  tenga 
un certificado de gravámenes o un Folio Real actualizado. De esa 
manera se sabrá si sobre el inmueble pesa alguna otra hipoteca u 
otro gravamen. Con ese conocimiento el acreedor podrá aceptar o
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rechazar  una  nueva  hipoteca  sobre  el  bien.  Si  la  acepta, 
entonces, en caso de remate, el nuevo acreedor estará detrás de 
los que tengan derechos ya inscritos. 
6.  ¿Por qué solicitan los bancos certificados alodiales? 
R.  Para  verificar  si  el  inmueble  tiene  algún  tipo  de  gravamen  o 
restricción y, con base en dicha información, ver la pertinencia de 
otorgar los préstamos hipotecarios solicitados. 
7.  ¿Es  posible  que  un  inmueble  que  no  es  de  una  persona 
sirva de garantía para un préstamo hacia otra persona? 
R.  Si.  Cuando  el  propietario  de  un  bien  acepta  dar  su  propiedad 
que  sirva  como  garantía  para  un  préstamo  de  otra  persona.  En 
ese  caso  debe  firmar  el  documento  hipotecario  también  el 
propietario del bien. 
8.  ¿Qué  cosas  se  registran  en  las  oficinas  de  Derechos 
Reales? 
R.  Se  registran  todas  las  transacciones  que  afecten  la  propiedad 
de  los  inmuebles  (ventas,  divisiones  o  particiones,  fusiones, 
anexiones,  avulsiones,  declaratorias  de  herederos  de  los  bienes 
que  se  indiquen  por  orden  judicial,  Títulos  Ejecutoriales, 
renuncias  a  los  bienes  gananciales,  constitución  de  patrimonio 
familiar),  etc.)  Los  que  afecten  a  sus  características  físicas 
(colindancias,  cambios  de  denominación,  rectificación  de 
superficies, mejoras realizadas). 
Los  documentos  que  otorgan  o  limitan  derechos  sobre  bienes 
inmuebles  (hipotecas,  anticresis,  anotaciones  preventivas, 
usufructos, derechos de superficie, de construir, de habitación, de 
uso). 
Las concesiones mineras, de canteras, lechos de río, de aguas. 
En  general  todos  los  actos  y  contratos  referidos  a  derechos 
reales,  cuya  seguridad  y  publicidad  convenga  a  los  que  la 
soliciten. 
9.  ¿Cuál  la  utilidad  de  registrar  en  las  oficinas  de  Derechos 
Reales? 
R.  Todo  bien  que  esté  registrado  en  las  oficinas  de  Derechos 
Reales  surte  efectos  ante  terceros,  desde  el  momento  de  su 
inscripción.  Esto  quiere  decir  que,  mientras  no  se  demuestre  lo 
contrario, los actos inscritos por una persona son de plena validez 
ante  cualquier  reclamo  que  pudieran  efectuar  otras  personas, 
tanto  respecto  de  la  propiedad  como  de  los  gravámenes  o 
restricciones y éstas están obligadas a respetarlos. 
En  el  caso  de  gravámenes,  los  que  han  inscrito  primero  su 
derecho,  tienen  la  preferencia  en  el  reclamo  de  dicho  derecho  y 
serán  los  primeramente  beneficiados  con  las  acciones  que  se
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puedan  ejercer,  como  por  ejemplo  la  venta  de  un  inmueble  por 
remate,  dará  prioridad  de  recuperación  de  los  dineros  que 
adeudaba  el  propietario  a  los  que  se  encuentran  registrados 
primero  en  la  columna  de  gravámenes,  hasta  donde  alcance  el 
dinero recaudado por dicho remate. 
10.  ¿Qué servicios se dan en las oficinas de Derechos Reales? 
R.  Se  dan  servicios  de  registro  (matriculación  e  inscripción)  de 
todo  acto  y  contrato  que  convenga  a  los  que  lo  soliciten,  en 
cumplimiento  del  principio  de    rogación  y  conforme  a  la 
normativa  legal  vigente,  así  como  de  certificación  e  información 
sobre los registros que se tienen en las oficinas, en cumplimiento 
del principio de publicidad. 
11.  ¿Por  qué  se  observan  los  trámites  en  las  oficinas  de 
Derechos reales? 
R.  Cuando  se  procede  a  la  calificación  registral,  se  hace  una 
revisión  minuciosa  de  los  documentos  y  de  los  libros, 
comparándose el contenido de ambos. Si existe alguna diferencia, 
como  superficies,  nombres,  ubicaciones,  etc.,  debe  pedirse  a  los 
interesados que se aclaren las mismas, de manera que no exista 
duda  sobre  los datos  que  deben registrarse,  por ello  se  observa, 
en forma escrita,  para que se aclaren las posibles dudas. 
12.  ¿Cuánto se debe pagar en las oficinas de Derechos Reales? 
R.  Los  cobros  en  las  oficinas  de  Derechos  Reales  se  encuentran 
respaldadas  por  una  Resolución  Senatorial,  que  homologa  los 
aranceles  judiciales.  En  la  última  Resolución  vigente  (desde 
2004), se establece que se debe cancelar por toda inscripción que 
afecte  la  propiedad,  el  5  por  mil  del  monto  mayor  entre  el 
impuesto  municipal  de  la  última  gestión  y  el  que  figura  en  el 
documento transaccional; mientras que para gravámenes el 4 por 
mil del monto total de la obligación contraída. 
A  lo  anterior  se  debe  incluir el  costo  de  los servicios, formularios 
y  timbres,  como  el  servicio  de  cómputo,  la  carátula  de  Derechos 
Reales,  los formularios  de  caja,  del Folio  Real y  los  timbres  para 
cada  formulario.  TODOS  LOS  COBROS  SE  ENCUENTRAN  EN  EL 
COMPROBANTE  DE  CAJA,  NO  DEBE  PAGARSE  MAS  DE  DICHO 
MONTO EN NINGUN CASO. 
13.  ¿Es obligatorio registrar las transacciones sobre inmuebles 
en las oficinas de Derechos Reales? 
R. Nuestra legislación no obliga al registro, sin embargo el efecto 
del  registro  es  que  hace  oponible  ante  terceros  los  derechos 
registrados.  Ello  quiere  decir  que  ante  cualquier  conflicto,  la 
persona  que  registró  su  derecho  tiene    a  la  Ley  de  su  parte, 
mientras no se demuestre lo contrario.
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14.  ¿Por qué deben registrarse las hipotecas? 
R.  Una  hipoteca  es  una  garantía  y  si  está  registrada  la  Ley  la 
ampara.  Si  no  se  registrara,  el  propietario  del  bien  puede 
disponer  y  no  habría  lugar  a  recuperar  la  hipoteca  sino  a  través 
de procesos largos y costosos. 
15.  ¿Es  obligatorio  matricular  un  inmueble  en  el  registro  de 
Derechos Reales? 
R. No, de hecho todo inmueble que se encuentra registrado en el 
sistema  anterior,  goza  de  todas  las  prerrogativas  que  la  Ley  de 
otorga.  Sin  embargo  con  el  fin  de  tener  actualizado  el  derecho 
propietario  de  un  inmueble  y  que  las  transacciones  futuras  sean 
más ágiles, se recomienda matricularlo. 
16.  ¿Quiero vender una parte de mi terreno, que debo hacer? 
R.  Para  vender  una  parte  de  un  inmueble,  previamente  se  debe 
realizar  una  partición  del  mismo,  ello  quiere  decir  tener  bien 
separadas las partes para poder disponer de una de ellas. Por ello 
lo primero es hacer la división en planos y hacerlos aprobar para 
registrarlos  como  inmuebles  independientes,  recién  luego  se 
podrá enajenar una o varias de las partes. 
17.  ¿Mi  inmueble  no  está  registrado  en  las  oficinas  de 
Derechos Reales, qué debo hacer para registrarlo? 
R.  Esto  quiere  decir  que  nunca  nadie  ha  registrado  el  derecho 
propietario  del  inmueble.  En  ese  caso,  al  no  existir  antecedente 
dominial,  debo  procederse  a  llevar  adelante  un  proceso  de 
usucapión,  que  consiste  en  demostrar  ante  la  autoridad 
jurisdiccional  competente  la  posesión  y  derecho  adquirido  que 
tiene una  persona sobre un inmueble. Con  la  sentencia  del  Juez, 
quien ordena el registro, se procede a dicho acto. 
18.  ¿Por qué se piden planos para el registro? 
R.  La  esencia  del  sistema  real  es  la  descripción  detallada  e 
inequívoca  de  los  inmuebles.  Uno  de  los  documentos  que  da 
información  segura  sobre  el  tamaño  (superficie),  colindancias, 
ubicación  y  dimensiones  de  un  inmueble  es  el  plano,  que  debe 
estar  aprobado  por  autoridad  competente  (Alcaldías  o  INRA).  Si 
no  se  piden  los  planos  se  pueden  realizar  registros  con 
sobreposiciones o que estén afectando a otros predios. 
19.  Tengo una propiedad comprada desde hace 20 años y no la 
registré, ¿puedo registrarla ahora? 
R.  Si,  en  cualquier  momento  se  puede  proceder  al  registro.  El 
peligro se presenta porque otros han podido registrar el inmueble 
antes  y  tienen  prioridad  frente  a  otros  que  lo  quieran  hacer 
posteriormente,  aunque  el  documento  de  compra­venta  sea 
anterior.  A  ello  se  llama  aplicar  el  principio  de  prioridad:  “Quien
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registra primero el inmueble tiene mejor derecho sobre el mismo 
frente a terceros”. 
20.  Perdí  los  documentos  de  mi  casa,  ¿qué  puedo  hacer  para 
registrar? 
R. Si el documento estaba protocolizado, sacar, a través de orden 
judicial, un segundo testimonio de la notaria correspondiente, con 
dicho  documento  y  los  demás  requisitos  se  puede  proceder  a 
solicitar el registro. 
En caso de que el documento no haya sido protocolizado y no se 
tengan otras evidencias de la compra­venta, debería recurrir ante 
la  autoridad  jurisdiccional  competente  para  llevar  adelante  un 
proceso de usucapión. 
En  algunos  casos  se  tiene  aún  a  los  vendedores  presentes, 
pudiendo  volver  a  realizar  otro  contrato  que  debe  ser 
protocolizado de inmediato para solicitar el registro. 
21.  Tengo  un  documento  de compra­venta  sin  reconocimiento 
y  sin  testimonio,  el  vendedor  ya  falleció  y  quiero 
registrarla, ¿qué puedo hacer? 
R.  En  este  caso  podría  pedir  a  la  autoridad  jurisdiccional 
competente,  el  reconocimiento  judicial  de  firmas  y  con  ello 
proceder  a  solicitar  el  registro,  cumpliendo  con  todos  los  demás 
requisitos  solicitados.  Si  se  tiene  posesión  del  inmueble  por  más 
de  10  años,  también  se  puede  recurrir  a  la  vía  del  proceso  de 
usucapión. 
22.  Compré un lote y el vendedor no había tenido registrado a 
su  nombre,  sino  que  en  el  registro  figura  a  nombre  del 
anterior  propietario,  ¿qué  debo  hacer  para  registrar  a  mi 
nombre? 
R.  Si  se  tiene  el testimonio  del anterior  propietario y se  cumplen 
con los requisitos para el registro, se podría solicitar el registro de 
dicho  testimonio  y  posteriormente  pedir  el  registro  del  último 
testimonio.  De  todas  maneras,  el  comprador  debe responder  por 
la transferencia efectuada, en mérito a la evicción y saneamiento 
de ley. 
Si  no  se  tiene  el  documento  anterior,  y  se  tiene  una  posesión 
mayor a 10 años, inicial un proceso de usucapión. 
23.  ¿Los  abogados  o  tramitadores  deben  pagar  algo  a  los 
funcionarios para que se realice el registro? 
R.  NO,  sólo  deben  pagar  lo  que  indica  el  comprobante  de  pago 
que  se  entrega  en  ventanillas  y  cuyo  total  se  encuentra  en  la 
última  hoja  (si  fuesen  varios  comprobantes).  Ningún  cobro  se 
realiza sin el debido comprobante de pago. 
Los  tramitadores  no  serán  atendidos  en  las  oficinas  de  Derechos 
Reales,  dado  el  carácter  personal  de  los  trámites,  a  menos  que
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presenten  Poder  para  el  efecto,  en  cuyo  caso  no  tendrán  el 
carácter de tramitadores, sino de representantes. 
Las entidades financieras pueden realizar los trámites a través de 
procuradores, que presenten credencial. 
24.  ¿Qué es una anotación preventiva? 
R.  Cuando  un  inmueble  se  encuentra  inmerso  en  algún litigio,  la 
autoridad  judicial  competente  puede  pedir  que  se  realice  una 
anotación preventiva, que resguarda el derecho sobre el inmueble 
hasta  que  termine  el  litigio.  La  anotación  preventiva  tiene  una 
duración de sólo 2 años, que puede ser prorrogada a solicitud de 
la misma  autoridad que  la solicitó,  por un  año más.  Este  tipo  de 
anotaciones  preventivas  sólo  se  cancelarán  mediante  orden 
judicial del mismo juzgado que ordenó la inscripción. 
También  en  caso  de  que  no  se  tenga  un  requisito  subsanable 
(que  puede  obtenerse  en  un  corto  tiempo),  el  propietario  puede 
solicitar,  mediante  memorial,  para  asegurar  su  derecho,  el 
registro  como  anotación  preventiva.  En  este  caso  se  debe 
cancelar el 4 por mil y los demás servicios y valores. 
Cuando  se  subsanan  los  requisitos  se  debe  solicitar  mediante 
memorial,  la  cancelación  de  la  anotación  preventiva  y  el  registro 
definitivo  del  inmueble  a  nombre  del  que  solicitó  la  anotación 
preventiva, pagando el 5 por mil que correspondiente. 
25.  ¿Cuál  es  el  mejor  certificado  que  otorgan  las  oficinas  de 
Derechos Reales? 
R.  El  certificado  por  excelencia  es  el  Folio  Real,  ya  que  en  él  se 
encuentran  anotados  los actuales  propietarios, los  gravámenes o 
restricciones  que  pesan  sobre  el  inmueble  y  las  cancelaciones 
realizadas.  Por  tanto  es  un  certificado  de  propiedad,  es  un 
certificado  de  gravámenes,  es  un  certificado  de  cancelaciones  y, 
cuando todos los gravámenes o restricciones están cancelados, es 
también un certificado alodial. En cada columna y asiento se tiene 
registrado  el  documento  que  ha  dado  lugar  al  registro,  la  fecha 
de su presentación y el folio lleva la fecha de emisión, por lo que 
también  se  sabe hasta  que fecha  se tenían los  datos que figuran 
en él.
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