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Rondina

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- Que tendrn su base, su inspiracin, su resguard ! sus "unda#ents en $a
%nstitucin Nacina$&
- Per n basta cn $s enunciads de $a %nstitucin&
- Porque la Constitucin es importante, pero sabemos que en casi
todos sus trminos y artculos, es solamente enunciativa, no es
imperativa, no rige de manera directa e inmediata;
- 'as nr#as cnstitucina$es sn nr#as gen(ricas ! cnceptua$es)
- *u! buenas en s+ #is#as, per ,ue n sir-en para e$ gbiern, n sn
instru#ents de gestin&
- Pr es rec$a#a#s, nue-as ! e"icaces $e!es nacina$es ! pr-incia$es&
- Para ,ue $s #unicipis tengan instru#ents pr.i#s ! perati-s&
- Para ,ue se /aga rea$idad $a 0e#cracia ,ue tant necesita $a %iudad& 1 ,ue
tant necesita $a gente ,ue -i-e en $a %iudad&
- Pr,ue #s ,ue tantas $e!es ! tants p$anes, necesita#s gestin urbana&
- Rec$a#a#s buen gbiern, buena ad#inistracin& 2uena gestin&
- As+ se /abr dad entnces, esa cincidencia ,ue prc$a#a#s c# urgente !
necesaria3 $a cincidencia entre 4rbanis# ! 0erec/&
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Arquitectura Legal
- Ests parece ,ue sn $s s+nt#as de esta epide#ia de -i$encia ! de inseguridad
,ue esta#s sprtand en $as ciudades&
- 5i$encia ,ue n tiene rigen en $a pbre6a sin en $a #argina$idad&
- Que sn csas ! situacines distintas&
- Pr,ue e$ pbre n rba ni #ata cuand $ pri#e $a necesidad&
- E$ ,ue sa$e a i#pner $a $e! de $a se$-a es e$ ,ue se siente a7en a$ siste#a&
- E$ ,ue tiene $a percepcin de ,ue $a %iudad n $ tiene, n $ recibe, n $ cntiene&
Pr,ue n tiene $ugar en $a ciudad& N tiene su prpi $ugar en e$ #und urban&
- Pr,ue -i-e en $a anticiudad, se siente n ciudadan, es un e.pu$sad de$ siste#a&
Entra a e7ercer entnces en e$ cri#ina$ "ici de $s anticiudadans&
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- Pr td e$$ $a %iudad se /a cn-ertid en un cntinente de di"erentes cu$turas,
de gentes ,ue n tienen pact ni a$ian6a cn $a ciudad ! cn sus -ecins&

- N /e#s sabid recibir a $s #igrantes& N $es /e#s sabid cnceder un
espaci prpi, un $ugar en $a %iudad ! en e$ #und&
- N pde#s per#anecer distra+ds, ignrantes, insensib$es incapaces de
"undar una nue-a "r#a de cn-i-encia&
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Rondina
- Esa gente ns rec$a#a& Este tie#p ns interpe$a& Esta situacin ns debe
#ti-ar ! cn#-er&
- 9i cntinua#s siend prtagnistas de nuestrs prpis dra#as ! a$egr+as,
per espectadres de $s dra#as de $s #argina$es, seguire#s en"rentand
enr#es prb$e#as ! trgicas cnsecuencias&
- 1a se /ab$a de pner $s gendar#es en $as ca$$es para cntener a $s
de$incuentes&
- Que !a n sn $s /#bres #adurs ! crr#pids pr $as #iserias ! $s
-icis&
- :! $s de$incuentes ta#bi(n sn $s c/ics ! ad$escentes ,ue aprendiern a
$e-antarse cntra una sciedad ,ue n es $a prpia& Pr,ue $s #ira cn
indi"erencia ! $s trata cn /sti$idad&
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7) Si nos convencemos de que se debe partir de la Ciudad como unidad poblacional y
sede de la residencia y los negocios de la gente, pondremos a la Ciudad en claves de
produccin y de generacin de riquezas.
8) Abriremos la Ciudad a todo tipo de convocatorias, para que vengan las inversiones y se
generen puestos de trabao.
!) "ue no ser#n seguramente para los o$icios tradicionales. %orque e&iste una nueva
cultura y tambi'n una nueva econom(a.
)*) "ue tiene en los servicios y en el turismo, en las comunicaciones y en las nuevas
tecnolog(as, un mundo todav(a insospec+ado de generacin de empresas, negocios,
empleos y o$icios.
%ara eso la Ciudad debe intervenir activamente en la $ormacin de los nuevos recursos
+umanos que la sociedad reclama. ,o podr# seguir de espaldas a las universidades, a las
escuelas de artes y o$icios, a los centros de estudio y especializacin. %orque la
-niversidad y las instituciones educativas +an demostrado que por s( mismas, no saben
interpretar +acia dnde apuntan las nuevas instancias del trabao y la produccin.
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Es precis ,ue se ad-ierta de $a i#prtancia de $a reg$a#entacin de $a 'e!
Pr-incia$ de$ Patri#ni pr,ue 7usta#ente est en e$ 0ecret Reg$a#entari e$
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Arquitectura Legal
instru#ent idne ,ue per#itir $a adecuacin #s #ens "recuente de $a nr#a
bsica&
En nuestrs es,ue#as, pne#s a $a 'e! c# nr#a per#anente, ! a$ 0ecret
Reg$a#entari c# nr#ati-a c#p$e#entaria, per te#praria, pr-isria, ,ue
presta atencin a $s ca#bis ,ue se puedan dar en $a rea$idad ,ue intenta#s
preser-ar&
Nada #ens "uncina$ ,ue a,ue$$as nr#ati-as ,ue durante a=s per#anecen
igua$es a s+ #is#as sin ,ue e.istan ni# ni psibi$idades de su adecuacin&
Pr es pne#s $a per#anencia de $a $e!, a $a te#pra$idad de$ decret& Pr,ue si
$a $e! e.ige un traba7 $ent ! c#p$icad, c# $ es e$ trata#ient en $a
'egis$atura, e$ decret puede ser in#ediat, #s #ens instantne& 9bre td si
es pr!ectad ! prpuest pr $a #is#a %#isin Pr-incia$ de Preser-acin&
Nue-s criteris en e$ trata#ient de $s b7ets a preser-ar& Nue-as rea$idades ,ue
acnse7an agregar nue-s e$e#ents de inter(s ! de7ar de $ad trs ,ue perdiern
i#prtancia 7usti"icacin&
Nue-as instancias ,ue pueden sbre-enir para ,ue -a$re#s cn #a!r apreci a
csas ! b7ets ,ue antes n ten+an prestigi cnsideracin p>b$ica&
'e! per#anente& 0ecrets te#pra$es ! pr-isris& Que desde e$ #bit pr-incia$
generan una p$+tica din#ica ! ren-ada para e$ te#a& *ientras se induce a $s
#unicipis para ,ue t#en $s es,ue#as pr-incia$es, ! $s /agan rea$idad en sus
prpis #bits&
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- Es una -ie7a cuestin esta de $a prpiedad pri-ada&

- Ns cuesta enr#e#ente entender ,ue en $a %iudad $s derec/s d#inia$es,
estn atenuads, dis#inuids, #derads ! cndicinads pr e$ -a$r ,ue $a
#is#a %iudad cncede a $s b7ets ,ue cntiene&
- :! ns parece anacrnic /ab$ar de $a "uncin scia$ de $a prpiedad&
- Parece surgir de una -isin ide$gica e$ predicar ,ue $a prpiedad pri-ada tiene
una /ipteca scia$, una carga c#unitaria, un c#pr#is s$idari&
- E$ %atecis# de $a Ig$esia %at$ica dice en su n>#er 2@8;, ,ue A$a autridad
p$+tica tiene e$ derec/ ! e$ deber de regu$ar, en "uncin de$ bien c#>n, e$
e7ercici $eg+ti# de$ derec/ de prpiedadB&
- En e$ n>#er 2@83 ad-ierte3 AE$ derec/ a $a prpiedad pri-ada, ad,uirida
recibida de #d 7ust n anu$a $a dnacin rigina$ de $a tierra a$ cn7unt de
$a /u#anidad& E$ destin uni-ersa$ de $s bienes cntin>a siend pri#rdia$,
aun,ue $a pr#cin de$ bien c#>n, e.i7a e$ respet de $a prpiedad pri-ada,
de su derec/ ! de su e7erciciB
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Rondina
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- El principio de la Justicia Distributiva debe iluminar estas
decisiones. En donde, como en los antiguos relatos, se debe
acer pagar al rico para poder ayudar a los pobres.
- E$ Estad n tiene tras a$ternati-as& 9e basa en $a 7usta distribucin de $as
b$igacines ! cntribucines en "a-r de $a sciedad& C c# dice e$ art+cu$
?; de $a %nstitucin Nacina$3 A$a igua$dad es $a base de$ i#puest ! de $as
cargas p>b$icasB& C c# e.presa e$ art+cu$ @D de $a #is#a %nstitucin, A$s
"nds de$ Eesr Nacina$ se "r#an cn $as cntribucines ,ue e,uitati-a !
prprcina$#ente a $a pb$acin i#pnga e$ %ngres Nacina$B&
- Edi"icis en a$tura en terrens centra$es en $ugares de pri-i$egi, $s barris
pri-ads, $as urbani6acines particu$ares, $s grandes centrs c#ercia$es, sn
e.presines cnspicuas de$ pder ecn#ic de un sectr pri-i$egiad de $a
%iudad& E$$s deben cntribuir para ,ue se puedan "recer tras parce$as
sectres de$ territri urban a $s pbres e indigentes&
- Per en ning>n cas cn-iene ,ue se genera$ice $a entrega gratuita de $s
terrens&
.e all( entonces que el /anco tendr# sus propios ingresos sobre la base de0
AGREGAR A PGINA 236
- Pr,ue $s #igrantes ,ue $$egan sn pbres per -ienen i#pu$sads pr $a
i$usin de una -ida distinta ! superadra de $as #iserias ,ue su"r+an en sus
$ugares de rigen&
- '$egan a $a %iudad ! buscan asentarse en $ugares -acantes, entre sus igua$es
7unt a $s parientes ! paisans ,ue $s precediern en esa /uida centr+"uga ,ue
$s e.pu$s de su tierra ! en esa "uer6a cent+preta ,ue $s i#pu$sa /acia $a
urbe&
- 1 ,uieren btener e$ s+#b$ de $a nue-a residencia& Que es e$ d#ini de un
$te, de un terren, de una parce$a, de un peda6 de tierra ,ue nunca tu-iern&
- En $a %iudad ta#pc $ tendrn si $s abandna#s& Es precis ,ue $a #is#a
%iudad $s est( esperand cn esa "raccin de tierra, cn ese peda6 de sue$
,ue $s arraiga entre tant desarraig&
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Arquitectura Legal
- 1 $gica#ente n #irarn /acia e$ gbiern centra$, ni si,uiera /acia $a capita$ de
$a pr-incia& Que sn tan re#ts ! n tienen $s sensres puests en $ ,ue
pasa en nuestrs suburbis ! arraba$es&
AGREGAR A PGINA 226
- N es precis ,ue -i-a#s girand en trn de $s bienes patri#nia$es ,ue
/acen a $a #e#ria c$ecti-a&
- Per ta#pc es 7ust ,ue brre#s tds $s dats de$ pasad ,ue cncierne
a nuestra prpia /istria, a nuestra identidad ! a nuestrs per"i$es cu$tura$es&
- N es cn-eniente ,ue a $as nue-as generacines n pda#s #strar$es
signs ! s+#b$s de un pasad ,ue cntiene $s dats de nuestrs r+genes,
de$ traba7 de nuestrs #a!res, de $s (.its ! ta#bi(n de $s "racass de $as
generacines anterires&
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AGREGAR A PGINA 222
- 9abe#s ,ue n td creci#ient ecn#ic se /ace a "a-r de $s #s
pbres)
- Que #uc/as -eces $ ,ue se den#ina desarr$$ n es #s ,ue una "r#a de
/acer ,ue $e -a!a bien a$ pa+s ! a $s tenedres de$ capita$)
- Que pcas -eces e$ desarr$$, e$ creci#ient, $a #acrecn#+a, se #iden pr
e$ bienestar de $s ,ue #ens tienen)
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Rondina
- Per de tdas #aneras, pensa#s ,ue es #s "ci$ para $s pbres cnseguir
traba7, a$i#entar ! educar a sus /i7s, en un pa+s ,ue crece ! se desarr$$a)
- Aun,ue #uc/as -eces deba#s per7udicar en a$g a$ #edi a#biente8&
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- Qui6 deba#s sentir nsta$gias de trs tie#ps, de tras situacines, de tras
cu$turas, de tras "r#as de -i-ir, de ganarse $a -ida, de prducir bienes)
- Aun,ue duda#s de ,ue $s -ie7s buens tie#ps /a!an sid #e7res ,ue $s
actua$es)
- 's ,ue s#s /i7s de in#igrantes, sabe#s ,ue nuestrs -ie7s -iniern de
Eurpa escapand de$ /a#bre, de$ "r+ ! de $as guerras)
- 's /i7s de $s c/acarers pbres, sabe#s ,ue nuestrs -ie7s tu-iern ,ue
escapar de$ ca#p para sa$ir de un c+rcu$ -icis de pbre6as ! desa$ients)
- 's descendientes de $s brers urbans, cnce#s de $as #iserias ! $s
sacri"icis de ,uienes traba7aban pr #nedas, ,ue #uc/as -eces, ni si,uiera
pd+an cbrar)
- 9abe#s de ide$g+as ,ue "uern utp+as e i$usines)
- 9abe#s de a$gunas $uc/as ! de #uc/s su"ri#ients)
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Arquitectura Legal
AGREGAR A PGINA F<
- Para ,ue $a %iudad genere $a cu$tura a#bienta$ista ! preser-adra de $s -a$res
! bienes de $a natura$e6a)
- Para ,ue $s c/ics ! 7-enes cre6can en tras a$ternati-as ,ue /agan #s
atracti-a a $a -ida "rente a $a -i$encia, a $a drga ! a tras tentacines)
- Pr,ue nunca ser #uc/ $ ,ue se diga a "a-r de $a ec$g+a, bien entendida
c# espaci -ita$ ,ue ns in-ita a una e.istencia #s $ibre ! #s "e$i6)
- Pr,ue se ns -ienen enci#a prb$e#as #u! gra-es sbre cnta#inacin,
basuras, insa$ubridad& :asta cn $a -ue$ta de en"er#edades ! epide#ias ,ue
cre+a#s desaparecidas)
- Pr,ue $a %iudad debe $e-antar bien a$t su cnciencia de ser sede, residencia !
/gar de tds)
AGREGAR A PGINA G2
- 'a %iudad es cn"$icti-a, cn"usa, anni#a, sucia, ruidsa, anr,uica ! -i$enta)
- Per es $a >nica "r#a ! e$ >nic espaci en e$ cua$ -i-i#s)
- 1 si a$g puede cntener $s #a$es de $a %iudad)
- 1 si ese a$g ta#bi(n puede destacar a $as -irtudes ! a $as bndades ,ue $a
%iudad ns "rece)
- 1 si ese e$e#ent, esa di#ensin de $a -ida, es 7usta#ente e$ 0erec/)
- 9i cn #s 0erec/ garanti6a#s $a pre-encin ! $a s$ucin de $s cn"$icts)
- 9i cn un #e7r 0erec/ genera#s una #e7r ca$idad de -ida de $a gente)
- 9i cn una 7usta ap$icacin de$ 0erec/, estare#s traba7and en "a-r de $a
-igencia de $a -irtud de $a Husticia)
- 9i $s derec/s ctidians, $as garant+as necesarias, $as seguridades
e$e#enta$es, tant dependen de$ 0erec/)
- Es precis ,ue e$ 0erec/ 4rban, c# 0erec/ a $a %iudad, 0erec/ de $a
%iudad ! 0erec/ en $a %iudad, se cn-ierta en un de $s pi$ares de $a %iudad
de /! !, sbre td, de $a %iudad de$ "utur&

Rondina
AGREGAR A PGINA @8
- 0e a$$+ nuestra pertinacia ! bstinacin en pner $a gestin a $a p$ani"icacin)
- Pr,ue en $ugar de p$ani"icar debe#s res$-er $s prb$e#as cncrets de
/! ! de $a gente ,ue /! -i-e, su"re ! traba7a)
- 1a tendrn $as "uturas generacines #s psibi$idades ,ue nstrs para
#e7rar su ca$idad de -ida)
- Nstrs, en $ugar de /ab$ar de p$ani"icacin c# panacea de "uturas
rea$i6acines, /ab$a#s #s #desta#ente, de Gestin Pr!ectua$)
- 9i de pr!ects se trata, #e7r $s encara#s c# una cncreta gestin de /!
para #a=ana& 9in idea$is#s, utp+as ni ide$gi6acines)
- Que a $a gente c#>n n se $e resue$-en sus prb$e#as cn buens p$anes ni
#uc/ #ens cn ra6nes cnceptua$es)
- 'a p$+tica, $a gestin, $a ad#inistracin de $as ptencias ! $as i#ptencias ,ue
se tienen desde e$ gbiern, cn"$u!en en $a ciencia, en e$ arte, en $a t(cnica de
/acer $ psib$e& %#en6and cn $ urgente ! siguiend cn $ ,ue es #ens
urgente, per ,ue ta#bi(n es necesari)
AGREGAR A PGINA 3?
- 9ie#pre "ue dudsa $a intencin de $s p$ani"icadres de $arg p$a6)
- 9ie#pre debi#s sspec/ar de $s ,ue /ab$aban de $as d(cadas "uturas,
#ientras $a gente /! su"re ! se desa$ienta)
- N ns interesa tant ,ue nuestra %iudad se cn-ierta en e$ pr.i# sig$ en
una #etrp$is gigantesca ! pdersa)
- :!, si#p$e#ente, ,uere#s buens ser-icis, seguridad, cn-i-encia en pa6 !
prgres)
- 0e7e#s e$ sig$ -enider a $s ciudadans ! gbernantes de$ pr.i# sig$&
- :aga#s /! $as csas ,ue tene#s ,ue /acer ! n pr#eta#s sbre
rea$idades ,ue nunca gbernare#s, !, sbre td, ,ue nunca sabre#s c#
sern precisa ! -erdadera#ente)
- 9i ni $s ecn#istas, ni $s sci$gs, ni $s t(cnics ni $s urbanistas& *uc/
#ens $s p$+tics, ns pueden decir cn seguridad, /!, c# ser $a ciudad
de #a=ana)
!
Arquitectura Legal
- 9$ necesita#s p$+tics ! gbernantes ,ue tengan sensate6& Que tengan
ideas& Que tengan pr!ects& 1 ,ue sepan c# generar recurss ! c#
gastar$s&
AGREGAR A PGINA 2;
IE7e#p$s de pa+ses pe,ue=s cn escass recurss)
I Per ,ue sup$en $a "a$ta de tierras cn $a superabundancia de ta$ents)
- C cn (tica ! /nestidad en $s "uncinaris)
- Que n s$a#ente saben brar ! $uc/ar cntra $a crrupcin)
- 9in ,ue ta#bi(n $uc/an ! n se entregan a $a incapacidad, a $a i#pr-isacin ni
a $a trpe6a&
- %n pcs recurss se /acen grandes bras&
- 1 despu(s, entnces s+, cuand $as bras rinden sus "ruts, se genera e$ c+rcu$
-irtus de nue-as ! #s grandes rea$i6acines&
JJJJJJJJJJJ
'A 942'I*E AR*CNIA 0E' 0ERE%:C NC9 *AN0A Q4E ANEE C2'IGA%ICNE9 1
0ERE%:C9 0E 4NA 0E 'A9 PAREE9 EN E' NEGC%IC H4RK0I%C, 9E GENEREN
CERA9 C2'IGA%ICNE9 1 CERC9 0ERE%:C9 %CRRE'AEI5C9, RE%KPRC%C9,
*4E4C9, EQ4I5A'ENEE9
%uand ns presentan $as b$igacines, garant+as, respnsabi$idades ! respuestas
necesarias riginadas en e$ deber de$ cnstructr, pensa#s si durante $s $args
p$a6s de $a garant+a decena$, n se #ani"iestan a$gunas b$igacines de $s
prpietaris, de $s cupantes, de $s usuaris de $a -i-ienda, edi"ici, $ca$ siti
,ue e$ cnstructr $e entreg a su c#itente para e$ us ! dis"rute de su prpiedad&
Es ,ue n e.iste garant+a psib$e durante e$ prces de uti$idades de cua$,uier
arte"act ,ue $a industria entrega a$ ,ue $ c#pra si ese aparat u b7et n es
uti$i6ad, usad, apr-ec/ad dentr de $as reg$as de$ buen us, cuidad,
#anteni#ient ! racina$idad en sus cua$idades, uti$idades ! bene"icis&
Pr es p$antea#s ese principi de $as cncurrencia en e$ #is# espaci sbre e$
b7et cnstruid& 1 en ese encuentr debe#s ad#itir ,ue n e.iste $a
respnsabi$idad de$ cnstructr, cn abstraccin de $a respnsabi$idad de$
prpietari&
's ds su7ets sn prtagnistas de$ /ec/ cnstructi-, /abitacina$,
in#bi$iari&
A#bas persnas e.isten en su re$acin cn e$ tr su7et& 1 7ur+dica#ente $a
"uncin de cada un est pr#-ida, creada, #ti-ada, generada, pr $a e.istencia
de$ tr su7et&
Es i#pensab$e e$ un sin e$ tr&
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Rondina
Pr,ue cuand p$antea#s estas i#psicines de $as respnsabi$idades, garant+as,
b$igacines gen(ricas ! espec+"icas, ns esta#s re"iriend a $as generadas, c#
e$e#ents 7ur+dics, en $a re$acin de$ cntrat de bra cntrat de cnstruccin&
Que es e$ negci #bit 7ur+dic ,ue estn creand ,ue !a /an cread $s ds
prtagnistas de ese espaci ,ue $$a#a#s cntrat&
Que se genera en e$ #-i#ient de -$untad, de decisin, de accin -$untaria, de
e$eccin cn $ibertad, intencin ! discerni#ient, de ds persnas capaces ,ue
,uieren cntratar& Que pr es buscan ! se$$an e$ acuerd, e$ cn-eni, e$ cnsens,
e$ c#pr#is de $$e-ar ade$ante $a c#p$e7a actuacin de a#bs en una bra de
ar,uitectura cnstructra&
E' *AN4A' 0E 49C 1 *ANEENI*IENEC 0E' E0ILI%IC3
PEREINEN%IA, 4EI'I0A0 1 NE%E9I0A0 0E 94 I*P'E*ENEA%IMN
Esta#s /ab$and de una especie de nue- cn-eni ,ue se asienta sbre e$
ci#ient "undacin ,ue $e cn"iere e$ cntrat inicia$ ,ue rigin $a bra& En
dnde $s ds prtagnistas actuarn sincrni6ada, ! si#bitica#ente3 a#bs
traba7arn para ,ue $a bra se pr!ecte pri#er ! se #ateria$ice despu(s&
4n aprtand e$ diner, sus ideas, sus necesidades, sus psibi$idades ecn#icas
! sus necesidades cnstructi-as&
E$ tr sabiend cn-ertir ese diner, esa necesidad, esas ideas, en una rea$idad
pri#er -irtua$, en dnde se pre"igura e$ b7et de$ cntrat& 1 $ueg siend capa6
de cnstruir, de edi"icar, de e7ecutar, de #ateria$i6ar esa bra re,uerida, pr#etida,
esb6ada, ! $ueg pr!ectada en tds su deta$$es&
- Ning>n cnstructr entrega $a bra para ,ue $a #is#a sea degradada,
descuidada, arruinada en descuids inter-encines desa"rtunadas&
- Ning>n prpietari c#itente ,ue pus sus a/rrs ! sus i$usines en $a
enc#ienda de $a bra, ,uiere ,ue a ese $gr c#partid cn e$ pr"esina$
cnstructr, se $e nieguen en sus uti$idades se $e i#pida prestar una -ida >ti$
pr$ngada ! satis"actria&
- Eds $s ,ue -a!an a /abitar a cupar ! uti$i6ar $a bra ter#inada, ,uieren
,ue $u6ca /! en td su esp$endr ! sus -irtudes est(ticas ! "uncina$es, ! ,ue
esas -irtudes se cntin>en #ani"estand a $ $arg de #uc/s a=s&
- Per $a buena intencin de$ prpietari se #a$gra pr $a "a$ta de $s debids
cnci#ients ! cuidads&
- Pr es e$ pr"esina$ cnstructr debe i$ustrar sbre uss, cuidads,
preser-acin, uti$idades, #anteni#ient, entreteni#ients c# dicen $s
espa=$es& Que t#arn este signi"icad tan particu$ar de$ idi#a "ranc(s
cuand e.p$ica ,ue entretien ce qui est necessarire pour la subsstanse, l
habilliment, etc.
- Es 7usta#ente es #antener, entretener, cuidar, /acer durar ! per#anecer en e$
estad de uti$idad ,ue tienen $as csas cuand "uncinan crrecta#ente ! sn
crrecta#ente uti$i6adas&
0E2ER 0E A9I9EEN%IA 1 A9E9CRA*IENEC
- %# se dice en $s #anua$es de$ due= de $as csas ,ue ad,uiri#s a $a
industria seria$3 este b7et debe ser uti$i6ad seg>n $as prescripcines !
cuidads ,ue seguida#ente se deta$$an& 1 siguen $as instruccines de us !
#anteni#ient& %# cndicin para ,ue $as garant+as ,ue ns trga $a
"brica, sean -$idas ! recncidas&
- Pr td e$ tie#p estab$ecid, cua$,uier rtura desper"ect ca+da de $a
uti$idad $s bene"icis de $a csa -endida, ser atendida gratuita#ente bien
$a csa c#prada ser ca#biada pr tra nue-a de igua$es caracter+sticas&
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Arquitectura Legal
- 1 se escriben, describen, e.p$ican, #uestran, ense=an ! de#uestran $as "r#as
crrectas de$ us&
- Esa es $a parte de $a dcencia, $a pedagg+a, e$ asesra#ient ,ue /acen $s
"abricantes ! autres de$ #anua$ de buen us&
- Esa es $a parte ,ue nstrs c# autres ! cnstructres, debe#s
cu#p$i#entar en este *anua$ de$ 0ue=& Pe,ue= *anua$ de$ 2uen 4s !
*anteni#ient de$ Edi"ici $a Cbra %nstruida&
- Que $ entrega#s& Per $ cn-erti#s en tr acuerd cntrat entre $as
partes&
- E$ cnstructr pr#ete cuidar, crregir, reparar, #antener, preser-ar $s
caracteres durab$es de $a bra, ante e$ pri#er anunci nticia de ,ue curren
deterirs aparecen -icis, de"ects, "a$$as errres en $a bra entregada !
cupada #ientras transcurran $s cient -einte #eses de $a garant+a&
!!!!!!
"#$%&'EC'%#" (E)"(
#AN$AL

%eor&a Pira'idal
()o*re la Re)+on)a*ilidad del con)tructor
,erec-o $r*ano
%o'o I
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Rondina
C*tedra de "rquitectura (egal y Dereco
%rbano
Pro.e)or %itular/ ,r0 1o'ero Rondina
Pro.e)or A)ociado/ ,r0 Gerardo Rondina
C"P&'%(+ &
"#$%&'EC'%#", %#,"-&./+ 0 DE#EC1+
2. "rquitectura, Dereco y Ciudad
,e)de el +unto de 2i)ta cronol3gico4 -i)t3rico4 no )a*e'o) )i el
,erec-o .ue anterior a la Arquitectura o )i4 +or el contrario4 la) +ri'era) accione)
del homo sapiens, del -o'*re co'o +er)ona4 co'o )er racional4 )e orientaron a
*u)car re.ugio 5 con.ort0 6ue co'o la in2enci3n0 7 el de)cu*ri'iento del -8*itat0
94 entonce)4 una 2e: )ati).ec-a e)a nece)idad *8)ica de re.ugio4 una 2e: in)talado
en la cue2a4 natural o e;ca2ada +or <l 'i)'o4 acondicionada en )u +ri'er intento
con)tructi2o4 co'en:3 a de.enderla4 +orque la entendi3 )u5a4 +ro+ia4 e;clu)i2a 5
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Arquitectura Legal
e;clu5ente0(1=
(1= No en 2ano en el ,erec-o Ro'ano )e 'enciona*a a la +ro+iedad co'o dominius4 que 2iene de
dminus4 5 e)te ter'ino4 deri2ado de domus4 el a'o de la ca)a4 5 +or ende4 -aciendo re.erencia
a la ca)a4 'orada o 2i2ienda0 Entroncando a)& lo) do) t<r'ino)/ el del -8*itat 5 el de la
+ro+iedad0 >o'o )igni.icando lo 'i)'o o teniendo la 'i)'a rai: l3gica4 )e'8ntica 5 ?ur&dica/
domus, dominus, dominium.
Nue)tro >3digo >i2il4 que en )u) nota) da cuenta de la 2er)aci3n de @<le: A8r).ield en el derec-o
antiguo4 dice en el art&culo 25"6 que BEl do'inio e) el derec-o real en 2irtud del cual una co)a )e
encuentra )o'etida a la 2oluntad 5 a la acci3n de una +er)onaC0 9 en la nota a e)te art&culo e;+lica/
BLa Le5 1 del t&tulo 2 de la Partida 3D de.ine el do'inio o la +ro+iedad4 co'o/ B+oder que o'e -a
en )u ca)a de .acer de ella o en ella lo que qui)iere4 )egEn ,io) < )egEn .ueroC0 Pero otra le5 dice/
B'aguer el -o'e -a5a +oder de .acer en lo que )u5o lo que qui)iere4 +ero d<*elo .acer de 'anera
que non .aga daFo ni tuerto a otroC0 9 )igue diciendo @<le:/ BEl c3digo .ranc<)4 art&culo 5444 de.ine
la +ro+iedad diciendo que/ Bla +ro+iedad e) el derec-o de go:ar 5 de di)+oner de la) co)a) de la
'anera '8) a*)olutaC0 E)te art&culo4 en lugar de dar una 2erdadera de.inici3n4 -ace '8) *ien una
enu'eraci3n de lo) +rinci+ale) atri*uto) de la +ro+iedad4 una de)cri+ci3n de e)e derec-o0 Lo)
ra'ano) -ac&an una de.inici3n e'+&rica de la +ro+iedad/ Biu) utende e a*utendiC4 de.inici3n que no
tiene relaci3n4 )ino con lo) e.ecto) 5 no con la) cau)a) ni con lo) or&gene)4 +orque ello) de*&an
ocultar lo) or&gene) de )u) +ro+iedad0 La +ro+iedad de*&a de.inir)e 'e?or en )u) relacione)
econ3'ica)/ el derec-o de go:ar del .ruto de )u tra*a?o4 el derec-o de tra*a?ar 5 de e?ercer )u)
.acultade) co'o cada uno lo encuentre 'e?orC0
1a)ta aqu& cita'o) al autor del >3digo >i2il0 Gue4 co'o 2e'o)4 no de?a de dar un .unda'ento
econ3'ico4 )ociol3gico 5 -a)ta .ilo)3.ico del derec-o de +ro+iedad0
A +artir de all&0 Por 2irtud de e)e de)cu*ri'iento0 ,el -a*er encontrado4
de)cu*ierto o in2entado e)e ,erec-o de Pro+iedad Pri2ada4 +ri'iti2o e inci+iente4
)e origina la +ri'era +erce+ci3n ?ur&dica0
9 e)a +erce+ci3n no e) ni '8) ni 'eno) que aqu<lla que4 en +arte +or de.en)a 5 en
+arte +or ego&)'o4 lle23 a nue)tro) +ri'iti2o) ante+a)ado) a )entir co'o +ro+ia una
co)a0 >o'o algo )u5o4 algo +ro+io que le +areci3 *ueno0 1aciendo la ecuaci3n
+ro+iedad-*ien0 94 )o*re todo4 -aciendo )urgir el +rinci+io de la nor'ati2a )ocial0
Pero de toda) 'anera) 2e'o) que el ,erec-o 5 la Arquitectura .ueron ca)i
conte'+or8neo)0 A'*o) )urgieron co'o e;+re)ione) de la racionalidad del -o'*re
5 tendieron a a)egurar cierto) ni2ele) de 'e?or&a4 de *iene)tar0
-,e )eguridad 'aterial/ en la adqui)ici3n o conqui)ta del -8*itat0
-9 de )eguridad .or'al o relacional/ en la i'+o)ici3n de la nor'a ?ur&dica que
+roteg&a lo +ro+io contra la +reten)i3n del 2ecino o del e;traFo0
Y en esa inescindible unin entre Derecho y Arquitectura, como
expresiones de la vida humana organizada, se fueron dando aproximaciones
entre los individuos.
- Gue entonce) +od&an de?ar la 2ida n3'ade o errante 5 e)ta*lecer)e en un lugar
deter'inado0
- Porque4 ?unto al naci'iento del ,erec-o 5 la Arquitectura4 )e +od&a dar la
con?unci3n de +er)ona)4 de gru+o)4 de .a'ilia)4
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Rondina
- generando la) tri*u)4 lo) clane)4 la) aglo'eracione) de indi2iduo) 5 de
co'unidade)0
- Gue al -acer)e '8) nu'ero)o) )e -ac&an '8) co'+le?o)0
- Gue al )entir)e reunido)4 +od&an a5udar)e 'utua'ente en la con)trucci3n del
-8*itat0
- 7 e)+eciali:ar)e4 de?ando que alguno) con)tru5eran 'ientra) otro) *u)ca*an
)u)tento0
Y as, en esa imaginaria protoorganizacin de los grupos que, de pastores o
pescadores se hicieron sedentarios.
!ue de cazadores e individualistas se fueron convirtiendo en agricultores, se fue
constituyendo la protociudad.
"uando los individuos dispersos devinieron en grupos que buscaban reunirse,
aglomerarse. #ara ofrecerse mutuamente sus tareas, ya algo diversificadas.
#ara sentirse m$s seguros en el conglomerado,
para luchar contra los enemigos naturales.
#ara poder confrontar y luego rivalizar con los otros grupos, que tambi%n se
habr$n constituido en las inmediaciones.
>on e)te naci'iento de la aglo'eraci3n4 con e)te )entido de +ertenencia al
gru+o4 al terreno en donde e)ta*an a)entado) 5 a lo) *iene) +ro+io)0 9 a la)
con)truccione) 5a ad-erida) al )uelo4 )egura'ente )urgi3 ta'*i<n el )entido de
agru+aci3n0 ,e in)tituci3n0 La que al +oco tie'+o )e reconocer&a co'o urbis4
co'o organi:aci3n de +ue*lo4 2illa4 tri*u o gru+o4 identi.icado +or cierto) intere)e)0
Y, seguramente, tambi%n diferenciado por ciertas reglas de convivencia, de
normas de conducta y organizacin. Al modo de un elemental Derecho, que
servira de base y sustento a la "iudad que naca.
3. (a Ciudad y su organi4acin urbana, poltica y 5urdica
"uando decimos que entre Derecho y "iudad existe una especie de
afinidad, de simbiosis, de sinergia, es porque como nos lo dice la misma historia,
muchas ciudades nacieron de manera espont$nea. #ero otras, muchas tambi%n,
nacieron por una disposicin legal.
>a)i toda) la) ciudade) a'ericana) )urgieron en 2irtud de di)+o)icione) reale)0
Lo) re5e) de E)+aFa 5 otro) 'onarca) utili:a*an lo) lla'ado) B'anda'iento)C0
6or'a de co'i)i3n que )e entrega*a en el docu'ento deno'inado
Bca+itulacione)C0
Ae'e?ante a lo que en la Edad #edia )e lla'a*a B+re)uraC o Bcarta +ue*laC4 que
eran .or'a) de co'i)ionar4 enco'endar a cierto) ?e.e) 'ilitare) o de ar'ada)4 a
'odo de Bconce)ione)C +ara que4 .undando +ue*lo) o ciudade) en no'*re del Re54
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Arquitectura Legal
o*tu2ieran derec-o) co'o 2erdadero) )ocio) del aconteci'iento (1=0
(1= Recorda'o) a "gustn 6apata )oll*n4 en )u o*ra &'a (rbanizacin )ispanoamericana en el
*o de la #lata+ 3D0 Edici3n H aFo 1!1- cuando e;+re)a/ BEl 'anda'iento +or el cual en 2irtud de
una ca+itulaci3n )e enco'ienda a un -o'*re la conqui)ta 5 la ocu+aci3n de un territorio en no'*re
del Re5 5 la con)iguiente .undaci3n de ciudade) dentro de e)e 8'*ito4 cu'+le en A'<rica la)
.uncione) de la presura y de la cartapuebla4 de la Edad #edia0 ,mandamiento co'o carta
puebla4 contienen la) in)truccione) 5 el +oder nece)ario +ara la .undaci3n de la) ciudade)4 5 )eFala
lo) l&'ite) '8) o 'eno) i'+reci)o) 5 2ago) de la regi3n a +o*lar00000 El car8cter 'ilitar de la
.undaci3n recla'a de)de luego4 una ciudad regular'ente tra:ada4 de calle) recta)4 cortada) en 8ngulo
de no2enta grado)4 de)de cu5a inter)ecci3n )e do'inan lo) cuatro +unto) cardinale)4 re.le?a el
e)+&ritu de la conqui)ta4 in.le;i*le4 autoritario4 5 di)ci+linado4 en el a.8n de a.ir'ar 5 dilatar un
i'+erioC0
BNacen a)& la) nue2a) ciudade)4 con )u) +la:a) 5 )u) calle) tra:ada) +re2ia'ente +or el .undador4
co'o un ta*lero de a?edre:0 La) calle) no 'udan ar*itraria'ente de direcci3n en un la*erinto4 ni la)
ca)a) )e agru+an alrededor de una igle)ia o del ca)tillo4 en a+retado c&rculo co'o en la) ciudade)
'edie2ale)0 Alineada) co'o en una .or'aci3n 'ilitar a lo largo de la) calle) tirada) a cordel4
cru:ada) en un 8ngulo recto4 +er'iten un .8cil 5 r8+ido de)+la:a'ientoC0
L3gica'ente no +ode'o) ?u:gar la) .or'a) 5 la) in)+iracione) de aquello) re'oto) tie'+o)4 con
criterio) 'oderno) o )enti'iento) de'ocr8tico)0 I'agine'o) a la E)+aFa de la >onqui)ta4 que reci<n
)al&a de la reconqui)ta de )u +ro+io territorio en 'ano) del in2a)or 'u)ul'8n0 9 .8cil'ente
co'+rendere'o) que )e tra)ladaron al Nue2o #undo aquello) criterio) 5 la) 'i)'a) in)+iracione)
que ten&an lo) conqui)tadore) de )u +ro+ia naci3n0

A)& llegaron lo) conqui)tadore) a A'<rica0 A)& .undaron la) ciudade)4 ca)i
co'o e'+rendi'iento) +ri2ati:ado)4 que +er'it&an a lo) de)cu*ridore)4 to'ar
+arte de la tierra4 adueFar)e de )u+ue)ta) rique:a) 5 )er4 en la 'a5or&a de lo) ca)o)4
go*ernadore)4 intendente)4 adelantado) o 2irre5e) de la) tierra) coloni:ada)0
,n las 'eyes de -ndias, que formaron un verdadero cdigo de normas o
disposiciones agrupadas sobre la forma y los procedimientos con que se haran
nuevas conquistas y fundaciones, existen normativas sobre cmo disponer una
fundacin. #ero tambi%n a modo de primeras reglamentaciones urbansticas, se
mandaba sobre la forma, ubicacin, dimensiones de la nueva ciudad y sobre los
primeros repartos de tierras.
Por ello la) ciudade) coloniale) +arecen ge'ela)/
-toda) di2idida) en cuadr&cula)4 con calle) recta)4
-inter)ectada) en 8ngulo) ortogonale)0
-Gue +er'it&an no )ola'ente un tra:o regular4 )ino e)+ecial'ente4 .acilitando la
2i)i3n de todo) lo) contorno)0
-Per'itiendo organi:ar la 'ilicia4 a)egurando el tr8n)ito de lo) carro) 5
ca*algadura) con )entido 'ilitar4 +ara la de.en)a 5 lo) ataque)0
-Porque4 )egura'ente4 la conqui)ta )e -ac&a ta'*i<n con criterio 'ilitar-de.en)i2o0
->on +rinci+io) uni.or'e)4 autoritario) 5 de cu'+li'iento o*ligatorio0

,e all& que toda) la) ciudade) +re)entaran )i'ilare) .or'a) 5 )e'e?ante)
u*icacione)0 >on +re.erente in)talaci3n del deno'inado B.uerteC o in)talaci3n
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Rondina
'ilitar-de.en)i2a0
En el de2enir de la -i)toria la) ciudade) +a)aron +or di.erente) alternati2a) 5
+ol&tica)0 Porque ta'+oco .ueron )e'e?ante) nue)tra) ciudade) a lo) )i)te'a)
+ol&tico) de la) ciudade) orientale) que eran4 en 'uc-o) ca)o)4 )ede) de
2erdadero) i'+erio) o +odero)a) 'onarqu&a)0
No)otro) -ereda'o) la) ciudade) euro+ea)0 Ai'ilare) a lo que )e -a*&a -ec-o en
Grecia o en Ro'a0 7 en la Edad #edia4 -a)ta el Renaci'iento4 cuando
)o*re2ienen lo) 2ia?e)4 lo) grande) de)cu*ri'iento) 5 la coloni:aci3n de A'<rica
?unto a la ru+tura del ai)la'iento de lo) +ue*lo) orientale)0
Pero )i .uera +reci)o cali.icar a lo) 3rdene) +ol&tico) 5 ?ur&dico) de lo)
di)tinto) +ue*lo) 5 de la) di.erente) <+oca)4 +odr&a'o) a.ir'ar que lo) +ue*lo)
2i2ieron4 )e go*ernaron 5 )e dieron )u) c3digo) 5 nor'ati2a)4 )egEn c3'o )e
de)en2ol2&an )u) ciudade)0
Antes como ahora, el r%gimen poltico, el sistema .urdico y la relacin entre vida
urbana, legislacin y gobernantes, se dio en la ciudad/
- "entro cultural y .urdico.
- 0ede de los organismos de direccin y administracin del ,stado.
- 'ugar en donde se concentraba el poder y la riqueza.
- ,n donde se hacan las leyes.
- ,n donde viva el prncipe o el monarca.
- ,n donde se organizaban los e.%rcitos para la conquista o para la defensa.
- ,n donde se decidan las guerras y la firma de la paz.
- ,n donde se adoptaban las principales decisiones.
- ,n donde se resolva la construccin o la destruccin de otras ciudades.
- #or donde, en fin, pasaba y se escribira la historia.
7. Ciencia, 8iloso8a, arte, tica y tcnica9 criterios
epistemolgicos y a:iolgicos de aplicacin en la "rquitectura
(egal
>uando -a*la'o) de Arquitectura ta'*i<n -a*la'o) de >iudad4 de
$r*ani)'o0 ,e la .or'a 5 lo) 'odo) en que la gente re)uel2e )u) +ro*le'a) de
-8*itat0 ,e c3'o e)tructura el e)+acio con criterio) e)t<tico)0 Pero ta'*i<n
t<cnico)4 con)tructi2o)0 ,ntendiendo que debe concretar su obra, su espacio
personal, en el espacio colectivo que es la ciudad.
Aegura'ente que en e)e entrecru:a'iento de lo) )igno)4 de la) tendencia)4
de la) .uer:a)4 de la) nece)idade) indi2iduale) 5 colecti2a)4 )urge co'o -ec-o
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Arquitectura Legal
)ocial4 co'o e;+re)i3n inter-acti2a de lo) indi2iduo)4 e)ta .or'a de con2i2ir que e)
la >iudad0
Gue )u+o )er una )i'+le agregaci3n de c-o:a) o 2i2ienda) indi2iduale)0 Pero que
luego4 con la tran).or'aci3n )ocial4 +a)3 a re+re)entar cierta) .or'a) de
con2i2encia dial<ctica0 ,e conciliaci3n 5 con.rontaci3n de derec-o)4 de +otencia)4
de i'+otencia) 5 )u+re'ac&a)0 ,e lo) que '8) ten&an )o*re lo) que 'eno) +odr&an
-acer 5 'eno) +od&an +retender en la aglo'eraci3n ur*ana0
,ntonces habr$n sobrevenido la ciencia, la t%cnica, el arte, en la
composicin de la "iudad.
"omienzan a hablar el texto y el contexto urbanos/
las necesidades de la gente,
condicionadas a las posibilidades que les conceda cada ciudad.
,n donde apareceran las nuevas t%cnicas constructivas,
ayudadas por las ciencias del dibu.o y del espacio.
"on la aparicin de las ciudades de estructura geom%trica.
"on la conquista de conocimientos cientficos y t%cnicos que se aplicaran a la
construccin.
Y con el aporte de las artes, poniendo en la construccin del h$bitat el caudal de
refinamientos que haran del dise1o arquitectnico y urbano, una expresin de la
potencia de los vecinos principales de cada lugar.
A todo e)to el ,erec-o4 co'o tri*utario de la <tica4 intentando +re)er2ar lo)
derec-o) de lo) que '8) ten&an0 >u)todiando el re)+eto al derec-o a la +ro+iedad4
co'o e;+re)i3n de la) .or'a) de +roducci3n de la antigIedad4 -eredada) 5
con)olidada) en la Re2oluci3n Indu)trial0 Pero +retendiendo4 +or +arte de alguno)
e;+o)itore) 5 'u5 +oco) go*ernante)4 ate'+erar el rigor de la) le5e) a tra2<) de la
<tica 5 la 'oral0
A)&4 entonce)4 el +rinci+io de la ?u)ticia tradicional4 que 'anda*a Bdarle a
cada uno lo )u5oC4 intenta*a atenuar)e a +artir del +rinci+io de Bdar a cada uno lo
que real'ente nece)ita*aC0 $n +rinci+io de ?u)ticia )ocial4 )u+erador de la ?u)ticia
di)tri*uti2a0 $na +reten)i3n a la que toda2&a a)+iran la 'a5or&a de lo) +ue*lo)0
#or eso decimos que intentamos interpretar a la Arquitectura, al Derecho,
a la "iudad, al (rbanismo, a partir de los criterios epistemolgicos y axiolgicos
que les son aplicables.
Porque a)& co'o/
- la epistemologa no) dice c3'o de*e'o) -acer la cr&tica de la ciencia4 c3'o
de*e'o) entender a la) ciencia) en )u) e;+re)ione) culturale) e -i)t3rica)J
- la axiologa no) dir8 cu8le) )on lo) 2alore) que de*e'o) a+licar a la
Arquitectura 5 a la >iudad0
;. El compromiso social de las ciencias y de su pra:is
1
1
Rondina
>uando no) re.eri'o) al ,erec-o 5 a la Arquitectura 54 en nue)tro ca)o
+articular4 a c3'o )e dan e)ta) con.luencia)4 encuentro)4 a+ro;i'acione) 5
)i'*io)i) entre el ,erec-o4 la Arquitectura 5 el $r*ani)'o4 no) encontra'o) con
que e)ta'o) de.iniendo tra'o) +arciale) del conoci'iento0 ,e la ciencia 5 la
e;+eriencia4 +ero a+lic8ndolo) a .en3'eno) e)encial'ente colecti2o)0
9 ello e) a)& +orque )i *ien todo tiene una di'en)i3n indi2idual0 Ai *ien todo)
)o'o) +rotagoni)ta)4 +ara el ,erec-o co'o +ara la Arquitectura4 con nue)tra)
concreta) 5 'u5 +er)onale) .or'a) de 2er4 de entender4 de co'+ortarno)4 nada
-ace'o) )ino con re.erencia) a lo )ocial4 a lo colecti2o0 (1=
(1= Ae -a dic-o con ra:3n que Bcada e)tilo art&)tico e) el re.le?o de una )ociedad4 de un lugar 5 de un
tie'+o deter'inado)0 9 e) una re)+ue)ta a una) nece)idade) del -o'*re0 La .or'a de -acerlo
de+ende de la) idea)4 de la) t<cnica) 5 de lo) 'ateriale)0 En oca)ione) un e)tilo re)+onde a una
nece)idad 'aterial 5 e) una re)+ue)ta +r8ctica4 co'o la) o*ra) +E*lica) ro'ana)0 7tra) 2ece)
re)+onde a una nece)idad e)t<tica4 de *elle:a4 de ar'on&a4 de e)+iritualidad4 co'o en la <+oca
griega0 Aie'+re una nece)idad de e;+re)ar co)a)/ idea)4 )enti'iento)4 realidade)4 +oder0000000C ,el
li*ro !u% es, Arquitectura y ,scultura 'os grandes estilos de #iguel %orre'oc-a L3+e:- editorial
Arte 5 >o'unicaci3n- +8gina 0
Lo 'i)'o +odr&a'o) decir del ,erec-o0 >o'o otra e;+re)i3n de la )ociedad4 colecti2a4 en )u)
criterio)4 +rinci+io) 5 nece)idade)0 En la nece)idad de e;+re)ar una cierta .ilo)o.&a de 2ida0 $na
deter'inada .or'a de conce*ir 5 de)ear la con2i2encia )ocial0
,e all& que entenda'o) entonce)4 tan correlati2a)4 tan conte'+or8nea)4 tan )i'<trica) a la
Arquitectura 5 al ,erec-o0 Gue ?unta)4 co'o di)+lina) del )er 5 del 2i2ir4 deter'inaron a )u 2e: al
$r*ani)'o4 co'o la di)ci+lina que4 entre Arquitectura4 ,erec-o 5 Pol&tica4 .undaron la idea4 la
+o)i*ilidad 5 la concreci3n de la >iudad0
Desde el dise1o arquitectnico, que parece una definicin en lo espacial pero de
sustrato esencialmente est%tico. !ue define gustos y tendencias concretados en
un dise1o o trazo original.
)asta la conformacin de un plan director para una ciudad.
2 de un reordenamiento urbano que intente un plan regulador, todo pasa por
las referencias colectivas.
#orque hasta el m$s original y diferenciado dise1o arquitectnico, es tributario
de escuelas, g%neros o tipologas definidas por algunos grupos o heredadas de
otros g%neros, escuelas o sistemas.
Y se piensa siempre en funcin del contexto urbano.
#ara que concilie o se diferencie de un entorno.
#ara que sume o luzca en la trama o espacio urbano.
Dentro de la "iudad.
Ya que la "iudad es un hecho esencialmente colectivo, social y cultural.
,e e)ta in)+iraci3n o tri*uto )ocial que tienen la) arte)4 la) ciencia)4 la)
t<cnica) 5 )u) +ra;i)4 el co'+ro'i)o co'unitario que +retende'o)4 no 'ani.ie)ta
)ie'+re una relaci3n directa0 Porque )i *ien lo) arquitecto)4 co'o lo) a*ogado)4 )e
+re+aran 5 )e gradEan o licencian en uni2er)idade) +E*lica) -e)tatale) o +ri2ada)-
no )ie'+re a)u'en )u) o.icio) con e)o) criterio) de )ocialidad4 de co'+ro'i)o
)ocial4 que +arecieran )er )u) o*ligado) co'+onente)0
0i nos .uzgamos por los resultados histricos, podramos decir con
mucha seguridad que la existencia de tantas in.usticias hablan de cierto fracaso
de la profesin de los abogados.
0i analizamos tanta carencia de h$bitat, nos convenceramos de la falta
1!
Arquitectura Legal
de compromiso social de los arquitectos.
>o'o ta'*i<n +odr&a'o) a.ir'ar que4 2iendo a tanto) '<dico) en el )ta.. de lo)
)anatorio) i'+ortante)0 A tanto) +ro.e)ionale) en lo) -o)+itale) de grande) ciudade)
54 a tan +oco) en lo) *arrio) 'arginale)4 +ode'o) +oner en duda la 2ocaci3n )ocial
de otra) +ro.e)ione)0 (1=
(1= No de?a'o) de reconocer que ta'*i<n lo) a*ogado)4 'uc-a) 2ece)4 )e +onen del lado de la
in?u)ticia4 cuando )u 'i)i3n4 ?u)ta'ente4 e) tra*a?ar +or la 2igencia de la Ku)ticia 5 de lo)
derec-o)0 Porque inclu)o )a*e'o) 5 no) a2ergon:a'o)4 de lo) 'uc-o) a*ogado) que +re)taron
'i)era*le) )er2icio) a la) dictadura) en nue)tro) +a&)e)0 A)& que no e)ta'o) li*re)4 lo) -o'*re)
del ,erec-o4 co'o +ara tirar la +ri'era +iedra contra la) otra) +ro.e)ione)0
Por otra +arte4 de*e'o) reconocer que el e?ercicio de la +ro+ia +ro.e)i3n4 no +uede e)tar
)u*ordinado a lo) intere)e) del E)tado o de la )ociedad4 co'o entidad )u+ra+er)onal0 >o'o ta'+oco
+odr&a'o) ad'itir lo) +rogra'a) de lo) reg&'ene) totalitario) que i'+onen cu+o) o cuota) de
ingre)o a la) uni2er)idade) )egEn la) e)ti'acione) 5 c8lculo) de la) nece)idade) )ociale) de cada
+ro.e)i3n0 Porque una co)a e) ilu)trar4 di.undir4 inducir a lo) ?32ene) +ara que cur)en deter'inada)
carrera)4 5 otra 'u5 di)tinta la de o*ligar4 5 de)conocer lo) intere)e) o gu)to) +er)onale) +ara
)o'eter)e a lo) gu)to) colecti2o)0Lo 'i)'o dir&a'o) del lugar 5 de la .or'a de tra*a?ar o de e?ercer
la) +ro.e)ione)0 Porque no e;i)te un *ien co'En gen<rico que )e i'+onga )o*re el *ien indi2idual4 o
)o*re el con?unto de *iene) o de intere)e) de lo) indi2iduo)0 Ku)ta'ente el de*ido orden )ocial e)
aquel que )e .unda en el re)+eto '8) a*)oluto de la) li*ertade) indi2iduale)0 Ae -a dic-o con ra:3n
que/ BA)& )ucede que alguno) +en)adore) 5 alguno) +ol&tico)4 )o*re todo lo) in)+irado) +or idea)
anti-u'ani)ta) o tran)+er)onali)ta)4 -an entendido el *ien co'En co'o un *ien e;clu)i2a'ente
+ro+io de la )ociedad o del E)tado4 a+arte e inde+endiente del *ien de )u) 'ie'*ro) indi2iduale)4
)e+arado del *ien de lo) )ere) -u'ano) de carne 5 -ue)o4 5 )in relaci3n directa con <)teC- 'uis
*ecasens 0iches/ Filosofa del Derecho- +8gina 5!60
<. (a interdisciplinariedad
>o'o en nue)tro +articular 8'*ito de re.le;ione) tene'o) que 2er4 anali:ar
5 criticar el encuentro de do) ciencia)4 de do) di)ci+lina)4 co'o lo )on la
Arquitectura 5 el ,erec-o4 no) li'itare'o) a e)tudiar la .or'a en que a'*a) )e
2inculan4 )e relacionan o4 en 'uc-o) ca)o)4 de?an de -acerlo 5 )e )e+aran0 Porque
'uc-o) de lo) 'ale) de la +r8ctica +ro.e)ional de lo) arquitecto) deri2an de la .alta
de in.or'aci3n ?ur&dica con la que actEan0 Por e)a .alta de inter-di)ci+linariedad que
tanto +regona'o) 5 que tan di.&cil re)ulta4 'uc-a) 2ece)4 de lle2ar a la +r8ctica0
,e)de la redacci3n de un contrato de o*ra4 +ara de.inir lo) alcance) 5
caractere) de una +equeFa enco'ienda +ro.e)ional0 1a)ta el con2enio de
'edianer&a +ara arreglar el con.licto entre do) 2ecino) lindero)0
,e)de lo) +liego) +ara una gran o*ra4
-a)ta la contrataci3n de +equeFo) tra*a?o)0
9 la) *a)e) de licitaci3n de una o*ra +E*lica o de conce)iona'iento0
%odo de*e +a)ar +or el e)tudio con?unto4 co'+artido o co'+le'entario de lo)
a*ogado) ?unto a lo) arquitecto)0
"omo tambi%n se impone la interprofesionalidad y transdisciplinariedad de
los abogados y arquitectos en la redaccin, alumbramiento y concepcin de los
2"
2"
Rondina
planes y normativas urbansticas. #ara que toda formulacin de renovacin
urbana, est% debidamente interpretada y contenida y consolidada en una ley, en
una ordenanza, en una norma urbanstica que sepa ordenar, que sea capaz de
obligar y que, por su calidad y racionalidad, no genere resistencias, ni dudas ni
oposiciones. !ue por contrario, sea una herramienta que convoque y que
induzca.
"on la debida participacin social, para una efectiva e.ecucin de los programas
urbanos.
=. (as tramas y los ple:os urbanos y normativos
En e)ta) .or'ulacione) que 2eni'o) -aciendo de coincidencia)4
co'+le'entacione) 5 encuentro) entre el ,erec-o 5 la Arquitectura4 e) .8cil
i'aginarno) al ,erec-o co'o/
un con.unto de normas que en forma de redes cubren todo acontecer humano.
-mpregn$ndolo de previsiones que marcan los lmites de las conductas
individuales para que, garantizando el respeto a los derechos de los dem$s, sean
tambi%n garanta de los respetos a mis propios derechos.
E)te ?uego dial<ctico de 2a5a 5 2enga0 E)te 2erdadero feedback4 de
retroali'entaci3n entre la) +er)ona) 5 la) co)a)0
E)te ?uego inter-indi2idual 5 ta'*i<n inter-acti2o que )e genera entre la gente 5 la
co'unidad4 entre lo) 2ecino) 5 la ciudad0
E)ta e)+ecie de +er'anente din8'ica que e) la >iudad .uncionando entre la)
'uc-a) indi2idualidade)4 entre la) )e'e?an:a) 5 la) di.erencia)0
E)to) 'o2i'iento) que )e dan cuando la gente co'+ra 5 2ende0
>uando )e con)tru5e 5 )e contratan nue2a) o*ra)0
>uando la ciudad e)ta*lece la) .or'a) 5 lo) l&'ite) de e)te derec-o de con)truir0
>uando lo) 2ecino) )e 2inculan con )u) 'edianera) 5 )e a5udan o )e agreden con
)u) 'utua) nece)idade) 5 acti2idade)0
%odo e)te entrecru:a'iento de 2&nculo) 5 de accione) 5 reaccione) que )e generan
en la >iudad4 tiene )u continente 5 )u) contenido) ?ur&dico)4 arquitect3nico)4
con)tructi2o)4 5 o*2ia'ente4 ta'*i<n de car8cter ur*an&)tico0
#or todo ello vemos a la "iudad como esa con.uncin de actividades y
pasividades .urdicas y constructivas.
"omo un entrelazamiento de tramas de potencias y de impotencias.
!ue tienen claves legales pero tambi%n de tipo sociolgico, convivenciales.
,ntendiendo como convivencia, en claves urbanas, a esa especie de obligada
tolerancia que nos impone el vivir en una "iudad.
>on )u) ruido) 5 )u) o*ra)0
>on )u) 2e-&culo) 5 )u) rie)go)0
21
Arquitectura Legal
Pero ta'*i<n con )u) )er2icio) 5 con lo) derec-o) que tene'o) a recla'arlo)0
#ientra) tanto4 de*e'o) tolerar 5 -a)ta )o+ortar lo) ruido)4 la) +olucione) 5 lo)
de)*orde) de tanta gente4 de tanta) co)a)4 de tanto) edi.icio)4 de tanto 2idrio4 acero
5 ce'ento a'ontonado en e)+acio) tan reducido)0
De all entonces que/
- a tanta concentracin de gente, de edificaciones, de vehculos,
- corresponda tambi%n una alta concentracin de conflictividad.
!ue debe ser prevenida por el Derecho.
!ue debe ser estudiada, interpretada y contenida por las leyes.
!ue formar$n, lgicamente, una trama, un plexo, un continente .urdico.
!ue sea capaz de ordenar y contener a un tan comple.o y conflictivo fenmeno
urbano.
>. El Dereco9 cali8icacin y divisiones
>uando no) re.eri'o) al 'undo ?ur&dico 'uc-a) 2ece) lo de)igna'o) co'o
B,erec-oC0 E) decir4 que no) e)ta'o) re.iriendo a e)a realidad que )e 'ue)tra
co'o/

-ese con.unto de principios, de criterios y de normas, escritas o no escritas, pero
que est$n asumidas por todo el mundo, por un orden histrico, cultural,
plasmado en las cartas universales, en las constituciones de las naciones, en el
lengua.e y en la inspiracin de los grandes autores y en los polticos y los
legisladores de casi todos los pueblos. #or lo menos de los pueblos que guardan
respeto por la democracia, por los derechos humanos, por las garantas de
libertad y seguridad que se le deben a las personas por el solo hecho de ser eso,
simplemente personas.
Pero ta'*i<n 'enciona'o) 'uc-a) 2ece) el ,erec-o de e)a 'anera '8)
directa 5 'eno) a*arcati2a0
No) re.eri'o) al ,erec-o co'o a la .acultad que tene'o) de o*rar en deter'inado
)entido0 ,e e)+erar cierta) re)+ue)ta) o garant&a) +ara nue)tra +ro+ia realidad4 +ara
nue)tro in'ediato acontecer0
A)& deci'o)/
- B5o tengo derec-o a que )e 'e e)cuc-eCJ
- o Btengo todo el derec-o de co*rarC deter'inado tra*a?o0
- 7 no tengo derec-o a e)+erar tal co)a0
-7 no le recono:co a otro el derec-o de co'+ortar)e de e)a 'anera0
Pode'o) decir entonce) que en )u equ&2oca )igni.icaci3n4 la 'i)'a 2o:4
,erec-o4 +uede inter+retar)e )egEn el conte;to en que la e)ta'o) e'+leando0
Aa*iendo en cada ca)o que no) re.eri'o) a una e)+ecial .or'a de entender cierto)
2alore) 5 di)2alore)0 En el co'+orta'iento )ocial4 en nue)tro +ro+io
co'+orta'iento o en la conducta de lo) de'8)0
El ,erec-o )ie'+re no) dice lo que e)t8 *ien 5 lo que no lo e)t80 Lo que e) *ueno 5
22
22
Rondina
)e a+ro;i'a a la ra:3n 5 la ?u)ticia 5 lo que e) 'alo4 5 que +or ende de*e
condenar)e o e;cluir)e del co'+orta'iento )ocial0
9 e)a .unci3n que tiene el ,erec-o de ordenar4 de orientar4 de cali.icar lo)
co'+orta'iento) indi2iduale) 5 colecti2o)4 )e 'ani.ie)ta en a'*a) 2ertiente)/
- >o'o +rinci+io4 en'arcado en lo que e) el )entido de ?u)ticia encarnado en la
'i)'a gente0
- 7 lo que )e )iente 5 )e de.iende co'o .acultad4 co'o +o)i*ilidad4 co'o .uer:a o
+otencia de lo) indi2iduo)0
- En )u Bderec-oC o en )u +o)i*ilidad de recla'ar a otro) lo que en ?u)ticia le) e)
de*ido0
Al ,erec-o a)& con 'a5E)cula4 al que e)t8 e)crito o in)cri+to en la
naturale:a 'i)'a de la) co)a) o de la) +er)ona)4 +ode'o) lla'arlo a)&4 )i'+le'ente
,erec-o Au)tancial0 7 ,erec-o 7*?eti2o0 7 ,erec-o Natural0(1=
(1= ,e?a'o) con)tancia que no entra'o) en la) di)cu)ione) .ilo)3.ica) )o*re el origen 5 la
naturale:a del ,erec-o0 #8) que en e)te e)*o:o que no) )ir2e +ara un encuadra'iento general0 No
ignora'o) que a lo largo de lo) )iglo)4 'uc-o )e -a di)currido 5 di)cutido )o*re la) e)cuela)4
+rinci+io) 5 de)arrollo) de la idea de ,erec-o0 Au relaci3n con la 'oral4 con la .ilo)o.&a4 con la
teolog&a0 No)otro) no) li'ita'o) a reconocer la e;i)tencia de un ,erec-o )u)tanti2o4 que no nece)ita
.unda'entaci3n ni e;+licaci3n0 6rente al otro ,erec-o4 que e) +roducto de la ciencia4 de la cultura4
de la e2oluci3n de la) )ociedade) 5 de )u) co)tu'*re)0 9 lo lla'a'o) ,erec-o Po)iti2o0 ,erec-o
Legal0 ,erec-o 1i)t3rico0 El que )ir2e de nor'a +ro+ia 5 +articular4 +ara cada )ociedad4 +ara cada
tie'+o0
7 ,erec-o4 )in adita'ento)0 Para +oder deno'inar al otro derec-o4 al derec-o-
.acultad- co'o dereco sub5etivo0 9a que -ace a la) creencia)4 a lo) +en)a'iento)
5 con2enci'iento) de la) 'i)'a) +er)ona)0
9 lla'are'o) dereco positivo, o derec-o legal4 al que tiene con)agraci3n
)ocial4 o que e)t8 e)crito en la) le5e) de cada +ue*lo4 de cada lugar/ el ,erec-o
Argentino4 el ,erec-o E)+aFol4 o el ,erec-o Ro'ano o el ,erec-o de lo) 'a5a) o
a:teca)0
En e)ta concreci3n -i)t3rica 5 e)+acial encontra'o) otra) 'uc-a) di2i)ione)
del derec-o +o)iti2o o e)crito0 Gue )uelen tener ta'*i<n nor'a) no e)crita)4 +orque
)on o*2ia)4 o +orque )urgen del 'i)'o )entido co'En de la) gente)4 de la )ociedad
que crea la) nor'a)4 la) con)agra 5 dice cu8ndo -an de?ado de tener 2igencia0
As como existe un Derecho (rbanstico que es el que refiere a las
normativas y principios que regulan la vida de la "iudad, hay un Derecho "ivil
para organizar el patrimonio de las personas, definir a los principales contratos y
determinar los rasgos propios de los su.etos del derecho/ su nombre, domicilio,
nacionalidad, estado familiar, etc%tera.
9 )i quere'o) 'encionar otra) ra'a) o 2ertiente) del ,erec-o +ode'o)
decir que e;i)ten/
23
Arquitectura Legal
- un ,erec-o >o'ercial +ara lo) co'erciante)0
- $n ,erec-o Ad'ini)trati2o +ara di)+oner de lo) contrato) 5 ge)tione) que -ace
el E)tado o ad'ini)traci3n +E*lica0

-$n ,erec-o Internacional que di)+one c3'o )e relacionan lo) E)tado) -,erec-o
Internacional PE*lico- o c3'o )e 2incula una +er)ona con di.erente) +a&)e) o
nacione)4 el ,erec-o Internacional Pri2ado-0
?. Estado y Dereco
>uando )e de.ine al derec-o co'o con?unto de nor'a) e)crita) -el lla'ado
derec-o e)crito4 derec-o legi)lati2o o derec-o +o)iti2o- deci'o) que e)/
- el con.unto de normas obligatorias que son dictadas por el gobierno legtimo.
- 9 a e)e go*ierno leg&ti'o lo re.eri'o) nece)aria'ente al E)tado0
- E) decir a la Naci3n4 al +ue*lo4 a la co'unidad o )ociedad que e)t8 organi:ada
?ur&dica'ente0
- E)a )ociedad ?ur&dica'ente organi:ada4 a la que lla'ado) E)tado4 e;i)te +orque
e;i)ten le5e) que lo reconocen0
- En e)+ecial e)a Le5 Au+re'a que lla'a'o) >on)tituci3n Nacional0
Pero en un e.ecto de feed-back, de retroali'entaci3n4 de reci+rocidad4 2e'o)
que e)e E)tado que nace de la Le54 dicta a )u 2e: la) otra) le5e) 'enore)0 La) que
e)t8n +or de*a?o de la >on)tituci3n0 Por e)o deci'o) que no -a5 le5 )in un E)tado
leg&ti'o0 Pero que ta'+oco e;i)te un E)tado leg&ti'o )in una le5 )u+re'a o
>on)tituci3n4 que lo origine4 que lo organice4 que lo legiti'e0
3o podemos afirmar como lo hace 4elsen, que ,stado y Derecho son una
misma y sola cosa. 5enos en nuestra tesis, en donde vemos que el Derecho se
encarna particularmente en la ciudad, y que la ciudad no es 6nicamente ,stado.
'a ciudad es territorio, urbis, pueblo, cultura. 'a ciudad organizada deviene en
civitas. Y en un estadio de organizacin superior se convierte en polis. #or lo que
la ciudad es tributaria del Derecho, pero tambi%n de la historia, de la identidad
cultural, de la poltica y de su propia administracin.
Por e)o -a*la'o) de una cierta identidad entre E)tado 5 ,erec-o0 Por e)o
ta'*i<n -a*la'o) de coincidencia) te3rica) 5 +r8ctica) entre E)tado4 ,erec-o 5
>iudad0
Pero no +ode'o) )o)tener una a*)oluta identi.icaci3n entre e)to) tre)
de)+liegue) o 2ertiente) de la 'Elti+le realidad -u'ana0
9 ur*ana0
Gue coinciden en )u) a)+ecto) l3gico) 5 .or'ale)0 En )u) atri*uto) reale) 5
cotidiano)0 Pero que no )on una 'i)'a 5 Enica realidad4 uni.or'e 5 -o'og<nea (1=0
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Rondina
(1= @ol2e'o) a citar a Reca)en) Aic-e) en )u o*ra 5a co'entada4 cuando de)arrolla )u te)i) de la
nece)aria +re)encia )ocial4 -u'ana4 +er)onal4 +ara que e;i)ta el E)tado0 >o'o que no e)
)u.iciente el ,erec-o +ara .undar una )ociedad +ol&tica 5 ?ur&dica0 6alta ta'*i<n que e;i)tan lo)
-o'*re)4 5 que <)to)4 e)t<n unido)4 organi:ado) +or un )u)trato )ocial0 ,ice el autor/ BA)& +ue)4
en di)cre+ancia con Lel)en4 )u*ra5o que +ara entender +lena'ente al E)tado4 +reci)a dar)e
cuenta de que )u e;+re)i3n nor'ati2a en el ordena'iento ?ur&dico4 e)t8 .undada4 inicial'ente4
'antenida )uce)i2a'ente 5 condicionada en )u) de)arrollo)4 +or una realidad )ocial0 Por uno)
-ec-o) de 2ida -u'ana colecti2a000000 >ierto que de)de el +unto de 2i)ta e)tricta'ente ?ur&dico4 el
E)tado4 )e e;+re)a tan )3lo co'o ,erec-o 5 a tra2<) de ,erec-o0 Pero aun cuando ai)le'o)
'ental'etne e)ta e;+re)i3n nor'ati2a 5 de e)e 'odo conci*a'o) al E)tado co'o el )i)te'a
del orden ?ur&dico 2igente4 e) de todo +unto nece)ario no )eccionarlo de 'aenra radical 5
de.initi2a de la realidad )ocial que lo +roduce 5 'antiene4 ni de )u relaci3n con la) idea) de
2alor4 que le dan )u +eculiar )entido4 a )a*er/ un )entido +ol&ticoC0 7*ra citada4 +8gina 3640
@e'o) entonce) que la i'+ortancia del ,erec-o 2iene a )er )u)tancial +ara la e;i)tencia de la
)ociedad0 Gue no )e identi.ica4 +ero )e co'+renden 5 'utua'ente )e re.uer:an4 co'o lo
e;+re)a'o) al de.inir al ,erec-o $r*ano0 >uando -a*la'o) de la coe;i)tencia del ,erec-o 5 la
>iudad co'o do) realidade)4 que4 )in identi.icar)e4 )e +otencian 'utua'ente0 >uando -a5 ,erec-o
e;i)te >iudad0 A-ora +ode'o) decir que cuando -a5 ,erec-o e) +orque e;i)te E)tado0 9 2ice2er)a0
>uando e)ta'o) en +re)encia de un E)tado4 e) +orque e)e E)tado e)t8 )o)tenido 5 orgnani:ado
)o*re la *a)e del ,erec-o0 Gue +ueda e;i)tir un E)tado con un ,erec-o in?u)to4 e) otra co)a0 Gue )&
-an e;i)tido E)tado)4 nacione)4 +a&)e)4 con reg&'ene) totalitario) que 2iolaron a lo) '8) ele'entale)
derec-o) -u'ano)0 Pero all& .alla el ,erec-o 2igente4 +orque e)t8 au)ente la 'oral4 5 +orque e)t8
equi2ocada la .ilo)o.&a4 la +ol&tica4 la cultura que in.or'an 5 condicionan al ,erec-o0
@. Dereco PAblico y Dereco Privado9 su correlacin entre el
eco arquitectnico individual y el eco urbano
Ai tu2i<ra'o) que -a*lar de la gran di2i)i3n interna del ,erec-o4 de la *a)e
de la) otra) cla)i.icacione)4 tendr&a'o) que re.erirno) al derecho p6blico co'o
contra+artida del derecho privado.
0 esa distincin no ace m*s que incursionar entre las dos vertientes de
la vida 5urdica.
'a que hace referencia principal a la comunidad, al ,stado, a la sociedad, es el
Derecho #6blico.
'a otra faceta, la que toma al hombre individual o a los hombres como
personas, como individuos, ese es el mundo del Derecho #rivado.
Lo) antiguo) dec&an que el ,erec-o PE*lico e) aqu<l que re.iere a la) co)a) de la
ciudad4 del +ue*lo4 de la Naci3n4 del E)tado0
El ,erec-o Pri2ado4 en ca'*io4 era +ara lo) antiguo) el derec-o )ingular4 el
derec-o de lo) indi2iduo)4 el derec-o que )e a+lica*a a la) +er)ona) )ola) o en
con?unto4 +ero no en relaci3n a la 2ida )ocial0
Porque un te'a +uede intere)ar a 'uc-o)/ lo) )ocio) de un clu*4 +or e?e'+lo0 Pero
e) Derecho #rivado4 )ingular4 +orque no e) +arte de lo) intere)e) )ociale) en cuanto
25
Arquitectura Legal
tale)0
En ca'*io )i 5o contrato con el E)tado +ara -acer una o*ra4 e)to5 contratando en el
8'*ito del Derecho #6blico0 Aunque )e re.iera4 e)e contrato que -ago4 a una )ola
+er)ona en )u relaci3n con el E)tado0 Porque aqu& )e )u+one que el E)tado contrata
en no'*re de la co'unidad0 Por e)o4 todo contrato que -aga el E)tado en cuanto
tal4 en .unci3n de )er go*ierno4 )e in)cri*e en el 'arco del ,erec-o PE*lico0
En nue)tra 'ateria e) 'u5 clara la di.erenciaci3n/ cuando contrato una o*ra
con un co'itente +articular4 e)to5 en el 8'*ito del derec-o +ri2ado0 Ai en ca'*io
contrato un )er2icio que +re)ta la #unici+alidad o un organi)'o e)tatal4 e)to5 en el
'arco del ,erec-o PE*lico0

"omo tambi%n es Derecho #6blico todo el denominado Derecho (rbano.
#orque interesa a la comunidad.
#orque regula la vida de la ciudad que es la comunidad por excelencia.
#orque toda norma del Derecho (rbano es una normativa que regula la vida de
la sociedad.
A trav%s de sus normas especficas sobre las obras individuales/
*eglamento de ,dificacin,
*eglamento de 7onificacin,
*eglamento de (rbanizaciones y 'oteos
2 mediante reglamentos, planes y proyectos que hacen a la misma ciudad/ los
ensanches, las expropiaciones, las normas sobre preservacin ambiental o
arquitectnica.
8odo eso es materia tpicamente p6blica.
0on normas de orden p6blico.
"onforma la parte del Derecho que denominamos Derecho #6blico. (1=
2B. (as 5urisdicciones y el orden 5urdico constitucional. .u relacin
con el queacer del "rquitecto
>uando -a*la'o) de Naci3n - Pro2incia) - #unici+io) 5 >o'una) -
e)ta'o) re.iri<ndono) a lo) 3rdene) o e)cala) de la e;+re)i3n e)tatal o
gu*erna'ental0 Ai -a*la'o) del go*ierno general'ente tene'o) que aclarar a cu8l
orden de go*ierno no) e)ta'o) re.iriendo0 (2=
(1= La di2i)i3n entre ,erec-o Pri2ado 5 ,erec-o PE*lico e) relati2a'ente i'+ortante +ara el
e)tudio del ,erec-o en general0 Poque )ie'+re )e ad'itir8 que e;i)ten co'o do) realidade)
co'+le'entaria)4 5 que e;i)te inclu)o una :ona inter'edia4 co'o 2erdadera :ona gri)4 en
donde con.lu5en lo) do) derec-o)0 %al e) el ca)o del derec-o de +ro+iedad +ri2ada0 En donde
)e dan nor'ati2a) de derec-o +E*lico4 que co'o en la >on)tituci3n Nacional garanti:an e)e
derec-o0 9 luego e;i)ten nor'a) de derec-o +ri2ado que regulan el .unciona'iento de la
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26
Rondina
in)tituci3n0
Pero +ara no)otro)4 en nue)tro e)tudio4 e) rele2ante que di)tinga'o) con claridad la e;i)tencia de do)
3rdene) de derec-o) que con.lu5en en el deno'inado ,erec-o $r*ano0 Porque )i *ien la rai: de la)
relacione) entre lo) 2ecino) 5 ciudadano) )e da en la 3r*ita del derec-o +ri2ado4 todo el ,erec-o de
la >iudad4 co'o el ,erec-o a la >iudad tienen el car8cter de 2erdadero ,erec-o PE*lico0
Lo) antiguo) -a*&an tra:ado con la l3gica de entonce)4 a+arente) cla)i.icacione) 'u5 a?u)tada) a la
)i'+licidad de la 2ida de la <+oca0 Ello) -ac&an radicar la di.erencia en la cla)e o ti+o de inter<) que
cada nor'a de.end&a o +roteg&a0 Ai lo que )e +roteg&a era el )i'+le inter<) +articular4 e)t8*a'o) ante
una nor'a de ,erec-o Pri2ado0 Ai +or el contrario el inter<) +re2alente era el de la )ociedad4 o el de
la >iudad de Ro'a4 co'o a ello) le) gua)ta*a decir4 )e e)ta*a incue)tiona*le'ente .rente a una
nor'a de ,erec-o PE*lico0 ,ec&a +or e?e'+lo el c<le*re ?uri)con)ulto $l+iano/ Publicum ius est,
quod ad statum rei Romanae spectat, privatum, quod ad singularum utilitatem pertinet Gue
)igni.ica ?u)ta'ene e)o/ el ,erec-o PE*lico e) el que intere)a al E)tado Ro'ano0 El ,erec-o
Pri2ado e) el que re.iere a la utilidad o inter<) de lo) +articulare)0
(2= B%odo nEcleo de +o*laci3n que con)titu5a una co'unidad con 2ida +ro+ia go*ierna +or )&
'i)'o )u) intere)e) locale) con arreglo a la) di)+o)icione) de e)ta >on)tituci3n 5 de la) le5e) que )e
)ancionen0 La) +o*lacione) que tenga '8) de die: 'il -a*itante) )e organi:an co'o 'unici+io) +or
le5 quela Legi)latura dicte en cada ca)o4 5 la) que no reEen tal condici3n4 co'o co'una)C0 Art&culo
1"6 de la >on)tituci3n de la Pro2incia de Aanta 6e0 En otra) con)titucione) +ro2inciale) )e dan
nor'a) equi2alente)0 >a'*ian en la organi:aci3n 5 cali.icaci3n de lo) centro) ur*ano) cuando toca
organi:arlo) concreta'ente0 A tra2<) de le5e) e)+eciale)0 Le5e) org8nica) o con)tituti2a) de
'unici+io) 5 co'una)0
A 2ece) coincidi'o) con la +ol&tica general del E)tado Nacional4 +ero
critica'o) alguna) actitude) o conducta) de lo) go*ernante) +ro2inciale) o locale)0
E) que4 )i *ien no )ie'+re tene'o) *ien en claro c3'o e) e)to de la)
?uri)diccione)4 )& +ode'o) di.erenciar clara'ente lo) di.erente) territorio) )o*re lo)
que go*iernan un .uncionario4 otro u otro)0
1a)ta tene'o) cierta conciencia de la relati2a inde+endencia de la) di)tinta)
?uri)diccione)0 ,e c3'o4 inclu)o4 en nue)tra organi:aci3n in)titucional4 +ueden
go*ernar di)tinto) +artido) +ol&tico) a una +ro2incia en relaci3n con la Naci3n o con
)u) 'unici+io)0
En realidad nue)tro )i)te'a tiene caracter&)tica) de)centrali:ada)0 ,e ra&:
.ederal4 co'o dice la >on)tituci3n0 E) decir4 no) con)idera'o) un E)tado - una
Naci3n o >on.ederaci3n -co'o )e lla'a*a antigua'ente- .or'ada +or la uni3n de
alguna) +ro2incia) que li*re'ente decidieron con)tituir una Re+E*lica0
La) Pro2incia) +or )u +arte e)t8n di2idida) en #unici+io) o e?ido) ur*ano)0
Gue +ueden o no )er colindante) o 2ecino)0 En alguna) Pro2incia) la)
#unici+alidade) tienen una +lanta o :ona ur*ana4 una :ona de tran)ici3n )u*-
ur*ana o )u*-rural 5 otra :ona rural0 En otro) ca)o)4 la Pro2incia )e di2ide +or
e?e'+lo en B+artido)C o Bde+arta'ento)C0 La) ciudade) )on lo) centro) ur*ano) que
tienen una deter'inada cantidad de -a*itante)0 9 lo que e)t8 +or .uera del radio
ur*ano4 del e?ido o de la +lanta ur*ana4 e) territorio rural4 de ?uri)dicci3n +ro2incial0
#esumiendo, podemos decir que en nuestro pas e:isten tres
27
Arquitectura Legal
5urisdicciones9
3acional, #rovincial y 5unicipal.
A cada ?uri)dicci3n la go*ierna un con?unto de .uncionario) que )on elegido)
+or 2otaci3n +o+ular0 >u'+len 'andato) te'+orario)0 9 lo) )ecundan otro)
.uncionario) 5 e'+leado)4 que )on de carrera4 lo) lla'ado) e'+leado) +E*lico) o
e)tatale)0 Gue )eran .uncionario) )i tienen ?erarqu&a 5 ca+acidad de deci)i3n de
alguno) te'a)0 Ai tienen B?uri)dicci3nC +ara decidir0 Ai tienen Bco'+etenciaC +ara
actuar en deter'inado) ca)o) o 'ateria)0 Ai )on )u*ordinado) 5 no tienen e)a
ca+acidad de deci)i3n4 entonce) )er8n )i'+le'ente4 e'+leado)0
,entro de e)te e)que'a de go*ierno4 .uncionan la) di)tinta) 8rea) u o.icina)4 de
la )iguiente 'anera/
-%ienen un 3rgano e?ecuti2o que nor'al'ente e) uni-+er)onal0
- 9 un 3rgano colegiado que -ace la) le5e) o la) ordenan:a)4 )egEn el ca)o0
9 el arquitecto )e 2incula )egEn la) 'ateria)4 con cada una de e)ta)
?uri)diccione)/
-la -a*ilitaci3n +ro.e)ional del arquitecto e) nacional/ +uede e?ercer )u +ro.e)i3n en
todo el +a&)0
- Pero +ara e?ercer tiene que 'atricular)e0
- 9 la 'atr&cula la lle2an lo) >olegio) Pro.e)ionale)0
- Gue tienen una organi:aci3n +ro2incial0
A la) .or'a) del contrato4 )u) e.ecto)4 la re)+on)a*ilidad 5 la) deri2acione)
de la relaci3n entre arquitecto 5 co'itente4 la) regula una le5 nacional4 el >3digo
>i2il0 Pero otra) 'ateria) tienen nor'a) de otra ?uri)dicci3n/ la cue)ti3n de lo)
-onorario) o arancele)4 +or e?e'+lo4 tiene car8cter +ro2incial0
,n cambio el tema de los planos y sus formas de presentacin. 8odo el
tema de la documentacin de las obras. "omo as tambi%n lo referida a las
zonificaciones y lmites al derecho de edificar, son materia de legislacin
municipal.
#orque son municipales los "digos que regulan la actividad de los constructores
y las formas que adquiere la edificacin en el $mbito de los municipios.
22. (a Ciudad como re8erente 5urdicoCinstitucional en la -acin y
la Provincia
#uc-a) 2ece) deci'o) que el derec-o 'oderno e) .unda'ental'ente
Derecho (rbano0 Ao)tene'o) que la in'en)a 'a5or&a de la gente 2i2e aglo'erada
en la) ciudade)0
-9 +or e)o4 la -i)toria4 la cultura4 lo) +ro*le'a) 5 la )oluci3n de )u) +ro*le'a)4
tienen +or e)cenario a la ciudad0
-9 )i en la ciudad )e de)arrollan lo) +rinci+ale) acto) del dra'a -u'ano4 e) l3gico
que all& ta'*i<n e)t< el ,erec-o0
2
2
Rondina
-E)te derec-o que tiene un car8cter +re2enti2o4 +ara e2itar lo) con.licto) )ociale)0
-Pero ta'*i<n intenta curar la) -erida) que en el cuer+o )ocial )e +ro2ocan +or el
o*rar anti?ur&dico de alguno)0
-Porque el ,erec-o ad2ierte4 e;+lica4 con'ina 5 +rotege0
-Pero cuando )e 2iolan )u) nor'a)4 ta'*i<n ca)tiga4 )anciona0
-A 2ece) e;clu5endo de la 2ida )ocial al in.ractor0
-7tra) )o'eti<ndolo a +ena) de car8cter econ3'ico o +ro.e)ional/ con 'ulta)4 +ara
delito) 'enore)0
-7 con in-a*ilitaci3n4 +ara lo) +ro.e)ionale) que en el e?ercicio de )u) o.icio)
2iolaron alguna le50
A m$s presencia de la "iudad, de la vida urbana, se requerir$ m$s
Derecho.
5$s normas.
5$s presencia de la ley.
- 5$s .ueces y funcionarios que la hagan cumplir.
- Y cuanto m$s ley, cuanto m$s Derecho exista, el conglomerado se har$ m$s
"iudad.
- #orque Derecho y "iudad constituyen un binomio que se multiplica, en el
que ambos t%rminos se acrecen recprocamente.
En e)te e)que'a e) e2idente entonce) que el .en3'eno ur*ano )ea4
.unda'ental'ente4 un .en3'eno ?ur&dico0 Kur&dico-+ol&tico0 %a'*i<n ?ur&dico-
geogr8.ico0 Kur&dico-,e'ogr8.ico0 Pero4 e)encial'ente4 un .en3'eno ?ur&dico 54 en
cuanto tal4 ta'*i<n un acontecer o un .en3'eno -i)t3rico 5 cultural0 (1=
(1= No e) nece)ario que -a*le'o) de la &nti'a relaci3n entre ciudad 5 cultura0 Entre -i)toria 5
ciudad0 Pero )& quere'o) con.ir'ar la relaci3n ta'*i<n &nti'a que 2e'o) entre el ,erec-o 5 la
1i)toria0 Porque el ,erec-o en cuanto tal4 en cuanto )i)te'a de nor'a) que regulan la 2ida de
la) ciudade) o )ociedade)4 e) la .or'a que tiene la ciencia de la conducta de aco'+aFar a lo)
+ue*lo) en )u e2oluci3n0 Porque aEn ad'itiendo que el ,erec-o Natural re+re)enta a la) nota)
+er'anente) o eterna) del ,erec-o4 5 que en e)te )u)trato4 el .unda'ento4 a lo que lla'a'o)
Ku)ticia4 e) +er'anente0 Pero el derec-o 2igente )e ada+ta4 ca'*ia4 )e 'odi.ica4 en )u
di'en)i3n )ocial4 cuando 2a inter+retando a la) in)tancia) de la ca'*iante 2ida que
+rotagoni:an la) 'u5 di2er)a) co'unidade)0
%odo no) lle2a entonce) a de)cu*rir 5 2alorar e)ta) relacione) que )e dan entre el ,erec-o 5 la
>iudad4 5 la) 2inculacione) agregada)4 que )e 2an dando entre la) de'8) ciencia) del -o'*re 5 de
la cultura4 5 e)a +re)encia -i)t3rica4 +ero 5a de.initi2a4 de la -u'anidad reunidad en ciudade)0
E)to no) lle2a a .ortalecer nue)tra) +reocu+acione) +or la ciudad4 entendiendo que e) ella el
teatro 5 el e)cenario de todo cuanto )e -ace 5 )e logra en e)ta .a)cinante carrera de la) )uce)i2a)
generacione) que deno'ina'o) -i)toria0
%a'*i<n no) dice que declina4 )e atenEa 5 tiende a de)a+arecer e)a unidad geogr8.ica 5 +ol&tica
que )e -a dado en lla'ar provincia. Porque la +ro2incia 5a no re+re)enta nada en nue)tra
realidad0 Ni -ace a nue)tra) reale) nece)idade)0
En todo ca)o4 )i +reci)a'o) *u)car otra unidad econ3'ica4 geogra.ica 5 +ol&tica '8) a'+lia que
la ciudad4 nece)aria'ente de*e'o) re.erirno) a la regin. Porque )er8n en e)ta in)tancia4 en la
regi3n4 en donde )e +odr8n concretar la) o*ra)4 lo) +ro5ecto) 5 la) acti2idade) que requieren de un
e)cenario 'a5or o de una e)cala '8) i'+ortante0 Ao*re todo -a*lando de e)cala de cierta) .or'a)
de +roducci3n0 En donde )e -ace +reci)o que la) unidade) econ3'ica) )ean 'a5ore) en
di'en)ione) 5 que atiendan a 'ercado) '8) e;tendido)0
Por e)o4 )in e'+equeFecer lo) role) de la ciudad4 co'o centro -u'ano4 geogr8.ico4 de'ogr8.ico4
2!
Arquitectura Legal
+roducti2o4 cultural 5 +ol&tico4 no) )enti'o) o*ligado) a de)tacar a-ora el rol de la regi3n4 del
)i)te'a de ciudade)4 del -interland4 de la :ona4 del di)trito a'+liado0 Para que co'ence'o) a
entender que lo) +roce)o)4 -o54 +ara )er entendido) en el *uen )entido de la +ala*ra/ entender co'o
co'+render4 a+re-ender4 utili:ar4 inter+retar 5 go*ernar4 de*en )er anali:ado) en la rique:a o
co'+le?idad que no) 'ue)tran de 'anera )i'ult8nea4 conte'+or8nea 5 o*ligada'ente con?unta0 Lo
+re)enta'o) de la )iguiente 'anera/
a= e)ta'o) .rente a la uni2er)ali:aci3n de criterio) 5 cultura)0 La tele2i)i3n4 el +eriodi)'o4 la
in.or'8tica con la e;+lo)i3n de Internet4 no) colocan co'o e)+ectadore) 5 '&ni'o)
+rotagoni)ta) de la aldea glo*al0 ,e la glo*ali:aci3n que no) +er'ite 2er en )i'ult8neo al
Pa+a cuando e;tiende )u) 'ano) en *endici3n uni2er)al4 5 cartearno) con nue)tro) +ariente)4
a'igo) o colega) de Euro+a0
*= 6rente a e)te innega*le +roce)o de glo*ali:aci3n4 de internacionali:aci3n4 )e +roduce de
'anera conco'itante un .uerte )entido de arraigo 5 +ertenencia al +ago4 al lugar4 al +a&)4 a la
regi3n4 a la +equeFa +atria0
c= En e)to) +roce)o) la) ciudade) )iguen adquiriendo +rotagoni)'o +orque )on e)cenario) de
lo) grande) aconteci'iento)/ e) en la) ciudade) en donde )e +roducen lo) grande) -ec-o)
+ol&tico) 5 de+orti2o)4 culturale) 5 econ3'ico)0
d= 9 la 'i)'a glo*ali:aci3n4 que no) requiere +onerno) al ni2el del 'undo4 de lo que e)t8
ocurriendo en otro) lugare)4 de c3'o )e +roduce4 de c3'o )e con)u'e 5 de cu8nto )e +aga +or
e)o) *iene) 5 )er2icio)4 no) de'anda que )ea'o) co'+etiti2o)4 5 que e'+renda'o) +ro5ecto)
de gran e)cala4 de 'a5or calidad 5 de 'e?or ni2el0
C"P&'%(+ &&

E(E/E-'+. DE( /%-D+ J%#&D&C+
2. (as personas y las cosas.
Ai to'a'o) la) de.inicione) que )o*re la) +er)ona) 5 la) co)a) no) da el
>3digo >i2il tendre'o) una a?u)tada ace+ci3n de )u) alcance)0 Por lo 'eno) en el
'arco del derec-o en general 5 del ,erec-o Argentino en +articular0 Porque
?u)ta'ente e) en el ,erec-o >i2il en donde )e de*en *u)car lo) conce+to) *8)ico)
del derec-o general0
El Art&culo 3" de e)te >3digo no) dice que/
&son personas todos los entes susceptibles de adquirir derechos o contraer
obligaciones+.
3"
3"
Rondina
En el Art&culo 2311 )e e;+lica a )u 2e: que/
&se llaman cosas en este "digo "ivil los ob.etos materiales susceptibles de
tener un valor.
'as disposiciones referentes a las cosas son aplicables a las energas y a
las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin+.
En el Art&culo )iguiente -el 2312- del 'i)'o >3digo >i2il )e aclara que/
&los ob.etos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman
bienes. ,l con.unto de los bienes de una persona constituye su patrimonio+.
>o'o 2e'o) )e trata de una e)tricta ace+ci3n ?ur&dica0 ,e *a)e econ3'ica4
+orque lo) *iene) o la) co)a) que no tienen 2alor actual4 co'o +ueden )erlo el agua
del 'ar4 el aire en lugare) o condicione) nor'ale)4 5 otro) ele'ento) o co)a) que no
tienen e)e 2alor4 que no )on )u)ce+ti*le) de a+ro+iaci3n4 no )on4 ?ur&dica'ente
-a*lando4 ni co)a) ni *iene)0
Ao*re e)to) Elti'o) t<r'ino) +arece que no e;i)ten 'a5ore) di.icultade)0 En
realidad cuando no) re.eri'o) a la) co)a) o *iene) que +ueden )er o*?eto del
derec-o4 e)ta'o) aludiendo a lo que +uede )er 'ateria contractual4 de un con2enio4
de una tran)acci3n0 Lo que no de)+ierta un leg&ti'o inter<) ?ur&dico4 +orque no tiene
inter<) econ3'ico o de algEn 2alor e)ti'a*le4 no +uede )er o*?eto de acto ?ur&dico
alguno0
En tal ca)o4 'eno) +odr&an )er4 la) co)a) )in 2alor4 o*?eto de ninguna
negociaci3n en el 'undo de la arquitectura4 de la con)trucci3n o del ur*ani)'o
?ur&dico0
,n cuanto a las personas parece que la comple.idad del tema requiere
alguna mayor explicacin. #orque como bien dice el mismo "digo "ivil
artculo 9: las personas pueden tener/
a; una existencia visible o real y
b; una existencia ideal o de persona .urdica.
'as personas reales y visibles son las de carne y hueso. 8ambi%n llamadas
personas individuales. #orque las otras personas, las ideales, se llaman tambi%n
personas colectivas y refieren a las entidades p6blicas, a las sociedades y a las
asociaciones.
(as personas 5urdicas de car*cter pAblico, son9
a= el ,stado 3acional, las #rovincias y los 5unicipios< (1=
b; las entidades aut$rquicas<
c; la -glesia "atlica.
(as personas ideales o colectivas de car*cter privado son/
a; las asociaciones y fundaciones =es decir, entidades de bien com6n de car$cter
privado, no estatal;<
b; las sociedades civiles y comerciales<
c! las entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos
31
Arquitectura Legal
y contraer obligaciones
,iga'o) .inal'ente que4 en nue)tra) 'ateria)4 )on +articular'ente
+er)ona)4 )u?eto) de todo) lo) aconteci'iento) ?ur&dico) en 'ateria de
con)truccione)4 +or e?e'+lo4 lo) e)tudio) de arquitectura que contratan de 'anera
unitaria co'o una )ola +er)ona o un )olo +ro.e)ional0
%a'*i<n )on +er)ona) colecti2a) o +er)ona) ?ur&dica) lo) contrati)ta) 5
)u*contrati)ta) que .ir'an contrato) en no'*re de un gru+o o )ociedad4 +ara
reali:ar deter'inada) o*ra)0 Al igual que lo) e'+re)ario) que .ir'an +or )u)
co'+aF&a) o e'+re)a) 54 -a)ta la) deno'inada) Bunione) tran)itoria) de e'+re)a)C4
que a)u'en una re+re)entaci3n unitaria 5 )u)cri*en lo) contrato) co'o una )ola 5
Enica +er)ona ?ur&dica0
(1= E) intere)ante ad2ertir c3'o +ara el >3digo >i2il no e;i)te di.erencia ni ?erarqu&a que di)tinga al
E)tado Nacional 5 a la) +ro2incia) con lo) go*ierno) locale)4 a lo) que )e deno'ina en el c3digo
co'o B'unici+io)C0 En t<r'ino) t<cnico) de*e'o) entender que re.iere al go*ierno de la ciudad4 al
go*ierno de la) co'unidade) locale)0 9a )e lla'en 'unici+io)4 co'una)4 co'i)ione) de .o'ento4
intendencia) o de cualquier otra 'anera0 Aie'+re no) e)ta'o) re.iriendo a e)a realidad que re.iere
al E)tado en )u e;+re)i3n local0 Ni '8) ni 'eno) i'+ortante que el E)tado en la) otra) 2er)ione)4 la
nacional 5 la +ro2incial0 A lo) e.ecto) que quiere re.erir el >3digo >i2il4 el go*ierno local e) una
B+er)onaC de ,erec-o PE*lico0
3. Elementos, ob5eto y su5etos del universo 5urdico
E)t8 2i)to que no )3lo la) +er)ona) .&)ica) o indi2iduale) --o'*re) 5
'u?ere) ca+ace) de actuar ?ur&dica'ente4 ca+ace) de a)u'ir o*ligacione)- +ueden
cali.icar)e de +er)ona) al e.ecto de nue)tro uni2er)o ?ur&dico 5 contractual0 Kunto a
ella) e)t8n la) +er)ona) colecti2a) o +er)ona) ?ur&dica) que tienen ca+acidad +ara
o*ligar)e0
,n nuestras materias son relevantes, por e.emplo/
a; las sociedades de profesionales que act6an ba.o las formas de estudios
colectivos o consultoras<
b; las empresas que ofrecen e.ecutar a modo de organizaciones industriales y
comerciales, ba.o cualquier tipo de sociedad comercial/ sociedad annima,
sociedad de responsabilidad limitada, sociedad en comandita simple, o por
acciones, sociedad colectiva, etc%tera<
c; las empresas temporarias o accidentales, constituidas para un solo ob.eto o
emprendimiento/ caso tpico lo constituye el consorcio que se forma para la
construccin de un solo edificio<
32
32
Rondina
d; las concertaciones tambi%n ocasionales de varias empresas o de varias
personas .urdicas para acometer un 6nico negocio. 8al el caso de las (.8.,./
(niones 8ransitorias de ,mpresas que, por falta de solvencia individual o por
simple inter%s de repartir los riesgos y las inversiones, se unen generando una
empresa mayor, distinta a todas ellas, para contratar una obra, o presentarse a
una licitacin a fin de construir, concesionar, etc%tera.
El 'undo ?ur&dico )e 'ani.ie)ta entre la) +er)ona)4 re)+ecto de co)a)4 *iene)
e intere)e)0 9 )e concreta en .unci3n de acto)4 -ec-o) 5 2oluntade) que 'ue2en al
'undo real e;terior en 2irtud de la e;i)tencia de entendi'iento +or +arte de lo)
)u?eto)4 actore) de cada uni2er)o de co)a) 5 de accione)0
Podr&a'o) agregar que en e)e 'undo al que e)ta'o) anali:ando4 )e
2eri.ican -ec-o)0 Gue )on/
- los acontecimientos susceptibles de producir alguna adquisicin, modificacin,
transferencia o extincin de los derechos u obligaciones =texto del artculo >?@
del "digo "ivil;.
A continuaci3n e;+lica el 'i)'o >3digo que/
- &los hechos humanos son voluntarios e involuntarios. 'os hechos se .uzgan
involuntarios cuando son e.ecutados con discernimiento, intencin y libertad+
=texto del artculo >?A del mismo "digo;.
Lo) acto) ?ur&dico)4 +or )u +arte4 )on/
los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato establecer entre las
personas relaciones .urdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar
derechos =artculo ?BB del "digo "ivil;.
7. (as relaciones 5urdicas
>uando de.ini'o) al Derecho como la norma social obligatoria4 e)ta'o)
a.ir'ando que4 lo que real'ente con)titu5e )u o*?eto4 e) la regulaci3n de la)
relacione)0 Porque +oco i'+orta la conducta &nti'a e indi2idual de la) +er)ona)0 Lo
que e) 'ateria +ro+ia del ,erec-o e) el co'+orta'iento que 5o tengo con lo)
de'8)0 #ediante acto) e;terno)0 Acto) de la conducta 2i)i*le4 e;terior0
Lo) acto) +ro+io)4 &nti'o)4 indi2iduale)4 +er)onale)4 )er8n en todo ca)o4
'ateria de la #oral0 Gue no) )eFala la conducta de*ida en el orden interno0 Porque
cuando la 'oral )e ocu+a de 'i) acto) con relaci3n a lo) de'8)4 no 'e ad2ierte4
co'o lo -ace el ,erec-o4 con la a'ena:a de un ca)tigo e;terior0 En todo ca)o la
Enica a'ena:a que 'e -ace la 'oral +ara cuando 5o no )iga )u) regla)4 e) que 'e
-a*r< a+artado del ca'ino de la 2irtud4 de la +er.ecci3n0 Aer84 .inal'ente un ca)tigo
)u*?eti2o0 $na )en)aci3n &nti'a4 interna0

,l Derecho en cambio, solamente se ocupa de los actos que inciden o afectan
a los dem$s. Y los castigos que prev% el Derecho son de tipo exterior, aplicados
por una autoridad estatal.
De todo esto podemos inferir que el Derecho es sustancialmente
33
Arquitectura Legal
relacional. #orque est$ formado por las normas que me vinculan con las dem$s
personas. 5e indica cmo debo comprar y vender, me dice de las consecuencias
que puede traerme el firmar un contrato o una garanta. ,n nuestra materia me
se1alar$ cmo son las relaciones que constituyo en el mundo de las locaciones de
obra, de los contratos de construccin, o en las relaciones que se mantienen en el
marco del Derecho (rbanstico.
En un ca)o -a*la'o) de la) relacione) interindi2iduale)/ lo) contrato)4 la)
locacione) de o*ra) 5 de )er2icio)0 La) otra) relacione) ?ur&dica) contractuale) o
negociale) o +ro.e)ionale)4 )ie'+re )e dan entre lo) indi2iduo)0 Aie'+re tienen
co'o +rotagoni)ta) a la) +er)ona)4 que contratan4 que co'+ran 5 2enden4 que
alquilan4 que reci*en 'andato) o enco'ienda) +ro.e)ionale)0
-0on personas, son individuos, son a veces, grupos de personas que contratan
como &personas .urdicas+ o &personas colectivas+. #ero siempre est$ presente el
hombre y la mu.er actuando de manera individual o grupal, con el trasfondo de
su propia identidad.
,n el otro caso las relaciones .urdicas, cuando tienen como escenario a
la ciudad, cuando se hacen en el mundo del Derecho (rbano, nos toman en
nuestros caracteres p6blicos. "omo integrantes del cuerpo social.
Aqu&4 '8) que +er)ona)4 )o'o) +er)ona?e) re+re)entando un rol4 un +a+el en el
con?unto )ocial0
-Actua'o) co'o 2ecino) 'uc-a) 2ece)0
-7tra) 2ece) )o'o) contri*u5ente) +ara )o)tener la) .uncione) del go*ierno e)tatal0
- En otra) oca)ione) )o'o) lindero) cuando di)cuti'o) el 2alor de una
'edianera0
- 7 )o'o) con)orci)ta)4 en un condo'inio de +ro+iedad -ori:ontal0
- 7 tal 2e: e)ta'o) actuando co'o .renti)ta) +ara +agar una o*ra +E*lica4 o +ara
di)cutir un )er2icio que e) de.iciente0
E)ta'o) ta'*i<n en el 'undo de la) relacione) ?ur&dica)0 Pero 5a no
e)ta'o) en nue)tra +ro+ia 5 di.erente indi2idualidad0 No )o'o) el arquitecto o el
a*ogado que el cliente *u)ca 5 contrata +orque lo conoce 5 lo elige0 E)ta'o)
actuando4 en el conte;to ur*ano4 co'o )i'+le) co'+onente) indi2iduale)0 Pero en
.unci3n colecti2a4 del +ue*lo4 del 2ecindario0 ,e la 'ultitud del conglo'erado
ur*ano0
@iene *ien recordar a-ora que antigua'ente )e lla'a*a B+er)onaC a la
'8)cara que u)a*an lo) actore) +ara a'+li.icar )u 2o:0 El 2oca*lo indica*a que e)e
i'+le'ento )e u)a*a +ara per-sonare0 Para que )onara '8)4 +ara que )e
au'entara el 2olu'en de la 2o:0
A-ora -a*la'o) de +er)ona co'o )u?eto del derec-o0 Pero entende'o) +or
B+er)onaC al )u?eto indi2idual4 reconocido4 B+er)onalC4 5 di.erente0 %al 2e:
tendr&a'o) que 2incular al )entido original de la +ala*ra4 el )igni.icado que
adquiere cuando no) re.eri'o) al integrante del )u?eto colecti2o/ cuando actua'o)
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34
Rondina
re+re)entando )ola'ente a un B+er)ona?eC0
->uando )ola'ente actua'o) en .unci3n de )er B2ecino)C4 Bciudadano)C4
Bcontri*u5ente)C0
-Gue e) cuando no) de)+o?a'o) de nue)tra +ro+ia indi2idualidad +ara integrarno) al
+er)ona?e colecti2o0
->o'o cuando )o'o) )u?eto) del ,erec-o4 no en la) relacione) 5 contrato)
+articulare) )ino cuando )o'o) +rotagoni)ta) an3ni'o) del +er)ona?e )ocial que
con)titu5e el actor4 el +rotagoni)ta0
-El B+er)ona?eC del ,erec-o $r*an&)tico0 (1=
(1= Aie'+re no) tienta -a*lar del BciudadanoC co'o +rotagoni)ta de la 2ida en la ciudad0 E) que
re)ulta tan claro que el integrante de la ciudad )e erige en ciudadano, +or o+o)ici3n0 7 +or
co'+le'ento al t<r'ino vecino0 9 co'o idea )u+eradora de la cali.icaci3n de habitante Lo)
ro'ano)4 en )u l3gica algo ingenua +ero riguro)a +ara la cultura dela <+oca4 -a*la*an con lo)
'i)'o) t<r'ino)0 ,ec&an de la civitas que era la >iudad .or'ada +or el con?unto de civis0 9 que
a'*o)4 civis " civitas, re+re)enta*an la civitatis0 #atus hominum quae civitatis apellantur0 E)e
con?unto de -o'*re) a lo) que lla'a'o) ciudad0 >o'o ci2ili) -ac&an re.erencia a la) cue)tione)
ci2ile)4 que era co'o decir que -a*la'o) de la) cue)tione) de la ciudad0 ,e lo) integrante) de la
>iudad0 Gue ta'*i<n eran lo) integrante) del E)tado0 Entendiendo a la >iudad co'o al E)tado +or
e;celencia0
Para no)otro) a la >iudad la con)titu5en +rinci+al'ente lo) -o'*re)0 Pero no )ola'ente la)
+er)ona)0 %a'*i<n la) le5e) 5 el territorio4 que )e con?ugan en e)a e)+ecie de animus societatis,
animus civitatis, que e) la cultura0 El 8ni'o0 7 el )entido 5 +ertenencia de .or'ar ciudad0

;. +bligaciones y Contratos
Nue)tro >3digo >i2il en el art&culo 1137 de.ine a lo) contrato) diciendo
que/
- ,xiste un contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo en una
declaracin de voluntad com6n destinada a reglar sus derechos (1=
Ao*re la) o*ligacione)4 en ca'*io no qui)o el codi.icador i'+onerno) una
de.inici3n0(2=
@<le: A8r).ield entendi3 aqu& que no era con2eniente que en la) le5e) )e
dieran de.inicione)0 E;ce+to4 di?o4 cuando )ean a*)oluta'ente nece)aria)0 Gue la)
de.inicione)4 acon)e?a*a4 la) -agan lo) +ro.e)ore) o lo) e)critore)0 94 en e)e
art&culo4 el 4!54 *a?o el t&tulo de Bla naturale:a 5 origen de la) o*ligacione)C4
e;+re)a/ Bla) o*ligacione) )on de dar4 de -acer o de no -acerC0 9 continEa en el
art&culo )iguiente/
- Bel derec-o de e;igir la co)a que e) o*?eto de la o*ligaci3n e) un cr<dito 5 la
o*ligaci3n de -acer o no -acer4 o de dar una co)a4 e) una deudaC0
En 2erdad4 le5endo e)to) art&culo) 2eni'o) a deducir una de.inici3n de
o*ligacione)0 >o'o dec&an lo) antiguo)/
las obligaciones son los vnculos .urdicos que surgen de las relaciones
.urdicas. Y que nos imponen dar a otro, una cosa, o hacer una obra, o prestar
un servicio. 2 como tambi%n podramos decir/ se trata del vnculo que nos
35
Arquitectura Legal
presiona, nos empu.a a hacer una prestacin en favor de otra persona.
- Porque en tal )entido4 la o*ligaci3n e) e)encial'ente4 2&nculo ?ur&dico/
&2bligatio es .uris vinculum, quod necessitate adstringimur alicu.us,
solvendae rei, secundum nostrae civitatis .ura+.
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il4 que contiene tanta) co)a) di)cuti*le) 5 tanta) di)+o)icione)
incon2eniente)4 )e de.ine ta'*i<n al contrato4 con un conce+to 'eno) a?u)tado que el del 2ie?o
c3digo0 ,ice a)& el art&culo !! del Pro5ecto/
Definiciones 0e denomina/ "ontrato, al acto .urdico mediante el cual dos =C; o m$s partes
manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones
.urdicas patrimoniales
(2= Re)+ecto de la) o*ligacione) el Pro5ecto de >3digo >i2il en)a5a una de.inici3n4 que coincide
con el 2ie?o conce+to4 aunque +ara nue)tro gu)to e) 'eno) inteligente4 en cuanto utili:a en la .ra)e
la +ala*ra Bde*erC que con)idera'o) equi2alente al de la +ala*ra de.inida0 A)& dice el art&culo
671 del Pro5ecto/
0e denomina obligacin a la relacin .urdica en virtud de la cual una persona tiene el deber de
cumplir una prestacin a favor de otra. 'a obligacin puede ser de dar, de hacer o de no hacer.
Re)+ecto de la) o*ligacione) de -acer el Pro5ecto la) trata a +artir del art&culo 7254 diciendo que/
-BEn la o*ligaci3n de -acer el deudor de*e reali:ar una acti2idad0 En la o*ligaci3n de +re)tar
)er2icio4 el deudor de*e +rocurar la )ati).acci3n del inter<) del acreedor4 )ea 'ediante la reali:aci3n
de una acti2idad +ro+ia4 que4 en )u ca)o4 +uede incluir una entrega000C >o'o 2e'o) en e)ta
de.inici3n de la) o*ligacione) de -acer )e con.igura clara'ente el ti+o de o*ligacione) que a)u'en
tanto lo) arquitecto) co'o lo) con)tructore)0
- Gue no) genera una nece)idad de -acer o de dar algo a .a2or de otro/ quod
necessitate adstringimur alicuius<
- !ue nos coloca en la necesidad de pagar algo a otro/ solvenda rei<
- 0 para que no queden dudas de que se trata de una consecuencia natural
de la vida en sociedad, se nos advierte que todo 8unciona con8orme al
Dereco vigente en nuestra ciudad9 secundum nostrae civitatis .ura.
9 )i a-ora 2incula'o) la de.inici3n de contrato con e)to) conce+to) en torno de la)
o*ligacione)4 2e'o) que4 natural'ente4 )e +uede deducir que4 el contrato4 e) la
.or'a '8) +reci)a 5 concreta de +roducir o*ligacione)0
-Porque4 cuando contrata'o)4 no) o*liga'o) con otro a darle o -acer algo en )u
.a2or0
-A reali:ar una +re)taci3n +ara cu'+lir el contrato4
-o -acer una o*ra4 en el ca)o del arquitecto con)tructor0
-7 a +agar el +recio de e)a o*ra4 en el ca)o del cliente .rente a )u arquitecto0
-1acer algo4 o +agar algo4 o entregar4 o concretar una +re)taci3n0
- Entendiendo co'o +re)taci3n a todo ti+o de acci3n o entrega a .a2or del otro0
- En cuanto reali:ar una +re)taci3n e)t8 re+re)entando cu'+lir 'i +arte en un
contrato0 7 *ien )ati).acer lo que le e)to5 de*iendo a otro0 7 -acer lo que el otro
e)+era de '& 5 +uede e;ig&r'elo0
Y como nos vemos precisados, presionados, compelidos, empu.ados a
hacer algo, o a pagar algo, o a prestar algo, eso, .ustamente representara el
vnculo .urdico de que nos habla la definicin de obligaciones/
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36
Rondina
usando un solecismo poniendo en la definicin la misma palabra que
queremos definir diramos entonces que la obligacin es el vnculo .urdico por
el cual se &nos obliga+ a hacer algo,
o a entregar una cosa o a realizar una prestacin. (1=
(1= ,ec&an lo) antiguo) que la o*ligaci3n e) el 2&nculo ?ur&dico que de acuerdo con nue)tro ,erec-o
H ello) dec&an Bcon el ,erec-o de la >iudad de Ro'aC- no) i'+one dar4 -acer o +agar algo a otro0
,ic-o en el te;to de la) In)tituta) de Ku)tiniano4 )e de.in&a/ $bligatio es %uris vinculum, quod
necessitate adstringimur alicu%us, solvendae rei, secundum nostrae civitatis %ura 9 que re)ulta
'8) e;+licada en el te;to del deno'inado ,ige)to4 cuando e)te ordena'iento dec&a/ en )u)tancia4
la o*ligaci3n no con)i)te en que logre'o) que otro no) entregue alguna co)a o no) +re)te un
)er2icio0 La e)encia de la o*ligaci3n e)t8 en i'+oner a otro la necesidad de que el otro4 el o*ligado4
no) entregue4 no) -aga o no) conceda alguna co)a0 El te;to latino e;+re)a*a/ obligatiorum
substantia no in eo consistit ut aliquod corpus nostrum aut servitutem nostram faciat, sed ut alium
nobis obstrigant ad dandum aliquid vel faciendum, vel praestandum
@e'o) entonce) que la o*ligaci3n ?ur&dica )e re)u'e entonce) en la e;i)tencia de un 2&nculo4 una
relaci3n ?ur&dica4 con un )u?eto acti2o que e) el acreedor4 5 un )u?eto +a)i2o que )er&a el deudor0 9a
)e trate de una deuda de dar o +agar4 o deuda de -acer o de entregar0 Gue co'o deci'o)4 en general
)e +uede e;+re)ar co'o +re)taci3n0 >uando una +re)taci3n e) de*ida4 uno )e 2e co'+elido4
con)treFido4 o*ligado a dar4 o a -acer0 En nue)tro contrato de o*ra4 'ientra) que el co'itente e)t8
o*ligado a dar una cantidad de dinero/ e)o e) +agar0 El arquitecto o con)tructor e)t8 o*ligado a
-acer0 En a'*o) ca)o) +ode'o) -a*lar de una +re)taci3n0
,n virtud de un compromiso que asumimos/ como por e.emplo, en los
compromisos que surgen normalmente del acuerdo de voluntades.
,s decir, de los contratos.
!ue, entonces, por ello, los contratos seran, por excelencia, las m$s comunes y
m$s perfectas fuentes de las obligaciones.
< (os 8enmenos9 microCobra y macroCciudad
En el 'undo de lo real .eno'<nico0 ,e lo que )e +re)enta ante nue)tro) o?o)
o nue)tro) )entido)0 Gue en el 'undo de la) relacione) ?ur&dica)4 en nue)tra)
'ateria) no)otro) a)i)ti'o) a do) e)cenario) +ro+io) 5 ca)i e;clu)i2o)/ el de la o*ra
+articular 5 el de la) o*ra) ur*ana)0 El +equeFo 'undo que )e e)ta*lece en la
relaci3n co'itente-con)tructor 5 el del 'undo )ocial que )e 'ani.ie)ta en la)
relacione) ur*ana)0 Gue tiene co'o teatro a la 'i)'a ciudad4 con )u) 'ultitude)
+rotagoni:ando el -ec-o colecti2o0 9 que tiene co'o actor +rinci+al al con?unto
)ocial0 A la )ociedad ?ur&dica'ente organi:ada0 A la 'ultitud que )e ordena
?ur&dica'ente *a?o la direcci3n de un e)tado ?ur&dico 5 con)titucional/ a la
aglo'eraci3n que )e organi:a en ci2ita)0 A la ciudad que e)ta*lece el ?uego
nor'ati2o de lo) derec-o) 5 o*ligacione) en la con)tituci3n de la +oli)0
Mu)cando a lo) +rotagoni)ta) de e)to) aconteci'iento) ?ur&dico)
37
Arquitectura Legal
tra)cendentale)4 encontra'o) en el art&culo 3" del >3digo >i2il que )e 'enciona a
la) +er)ona)0 9 )e e;+lica que/
son personas todos los entes susceptibles de adquirir derechos y de contraer
obligaciones.
En el artculo 227> vuelve a e:plicarnos el Cdigo Civil que/
habr$ contrato cuando varias personas se pongan de acuerdo sobre una
declaracin de voluntad com6n destinada a reglar sus derechos.
Cuando se nos abla de las locaciones en general, dice el mismo
Cdigo, Cartculo 2;@7C que9
C habr$ locacin cuando dos partes, dos personas se obliguen recprocamente,
la una a conceder el uso de una cosa, o a e.ecutar una obra o a prestar un
servicio. Y la otra parte la otra persona se obliga a pagar por este uso, goce,
obra o servicio un precio determinado en dinero.
%odo) e)to) di)+o)iti2o) legale) no) )eFalan el e?ercicio de la) .acultade)
que tene'o) en el 8'*ito del derec-o +ri2ado0 El que re.iere4 en nue)tra) 'ateria)4
a la) relacione) contractuale)0 >uando todo) lo) .actore) u o+eradore) de la 7*ra4
que e) el 2b.eto del "ontrato, )e +re)entan co'o 0u.etos de e)a) relacione)/
-cliente
-+ro.e)ional
-co'itente
-con)tructor
-+ro+ietario
-contrati)ta
-)u*-contrati)ta
-e'+re)ario0
El otro 8'*ito4 el de lo) derec-o) ciudadano)4 el que tene'o) en nue)tro
car8cter de co'+onente) del todo )ocial4 el que e)t8 regulado 5 e;+licitado en el
lla'ado ,erec-o $r*ano4 e) el que tiene la con)agraci3n con)titucional/ el que
-a*la de lo) derec-o) 5 garant&a) del ciudadano0 El que )e e;+re)a en lo)
enunciado) +articulare) de la >on)tituci3n 5 que ta'*i<n co'+rende )u te;to
cuando dice que Bla) declaracione)4 derec-o) 5 garant&a) que enu'era e)ta
>on)tituci3n no )er8n entendido) co'o negaci3n de otro) derec-o) 5 garant&a) no
enu'erado)4 +ero que nacen del +rinci+io de la )o*eran&a del +ue*lo 5 de la .or'a
re+u*licana de go*iernoC0 %e;to del art&culo 334 que el te;to -i)t3rico no
re.or'ado en 1!!40
>o'o ta'*i<n lo e;+re)a el inci)o 22 del art&culo 754 e)e .or'ida*le art&culo de la
nue2a >on)tituci3n de 1!!44 que tiene el '<rito de incor+orar con ?erarqu&a
con)titucional a nue)tro ,erec-o a todo) lo) tratado) 5 co'+ro'i)o)
3
3
Rondina
internacionale)/
-B %odo) lo) %ratado) internacionale) tienen ?erarqu&a con)titucional0 9 no derogan
art&culo alguno de la +ri'era +arte de e)ta >on)tituci3n 5 de*en entener)e
co'+le'entario) de lo) derec-o) 5 garant&a) +or ella reconocido)C0

,n ese escenario global, macro, gigantesco, muchas veces annimo que es
la ciudad, recuperamos sin embargo nuestros roles protagnicos/
- "omo factores de la vida urbana/
- como vecinos,
- como electores,
- como contribuyentes,
- como integrantes de la multitudinaria y anmica ciudad contempor$nea.
- "omo ciudadanos, en fin. ,n ese rol que tanto identifica al Derecho con la
"iudad, cuando se tiene por su.eto y protagonista al hombre. A la mu.er. A la
persona individual y colectivamente considerados.
- #orque a6n cuando para nosotros sea muy importante la "iudad, como
representacin de la sociedad .urdicamente organizada, en un contexto
cultural y sobre un determinado territorio, no perdemos de vista que la
"iudad es, por encima de todas las cosas, la reunin, la aglomeracin, la
organizacin de los ciudadanos.
=. (a realidad normativa en re8erencia al eco constructivo9
desde el dereco privado y el dereco pAblico, poltico y
administrativo
Ai tu2i<ra'o) que cali.icar todo lo que tene'o) legi)lado en nue)tra) 'ateria)
+odr&a'o) decir4 )inteti:ando que/
1N= en 'ateria de +ro*le'8tica legal de la con)trucci3n4 en cue)tione) de la
arquitectura edi.icatoria4 tene'o) +oca legi)laci3n4 'u5 anticuada 5 +or e)o 'i)'o4
ca)i o*)oleta o de)actuali:ada0
2N= en 'ateria de ,erec-o $r*ano4 en cuanto e;i)te legi)laci3n nacional e)ca)a4
+ro2incial relati2a'ente a*undante 5 relati2a'ente 'oderna 5 'uc-a4 'uc-&)i'a
legi)laci3n 'unici+al4 tendr&a'o) que decir que/ en 'ateria ur*an&)tica la
legi)laci3n e) e;ce)i2a4 en gran 'edida de)actuali:ada 5 +or ello4 ino+erante0
,n un caso nos falta. ,n el otro nos sobra. ,n ambos casos es preciso
introducir me.oras. ,n materia constructiva para actualizar, me.orar y generar
un sistema legislativo coherente, racional y moderno.
,n el otro caso el de las personas urbanas, del derecho municipal y
urbanstico casi tendramos que empezar por eliminar muchas normativas
3!
Arquitectura Legal
vie.as, est%riles, complicantes, impeditivas y casi siempre obsoletas, irracionales y
burocratizantes.
El ,erec-o Ad'ini)trati2o -a a2an:ado *a)tante en e)to) Elti'o) aFo)0 En
realidad lo que +a)3 no -a )ido tanto el a2ance del derec-o co'o en realidad no)
)o*re2ino un ca'*io ideol3gico en 'ateria de la doctrina general del E)tado0 Gue
'odi.ic3 el ,erec-o Pol&tico0 Gue alter3 lo) criterio) de la organi:aci3n e)tatal 5
+or ende4 de la e)tructura ad'ini)trati2a0
Aea +or la ca&da del 'uro de Merl&n4 +or el cola+)o del )ociali)'o4 +or la
reno2ada 2italidad del li*erali)'o econ3'ico o +or la con.luencia de 2ario) de e)o)
.actore)0
Lo cierto e) que e)ta'o) en una eta+a reno2adora del ,erec-o Ad'ini)trati2o 5
ello e'+u?a a cierta reno2aci3n de la legi)laci3n que organi:a 5 regula la 2ida del
E)tado0

94 e)+ere'o) que )e +rodu:ca e)a reno2aci3n0
Gue )er8 'oderni:aci3n 5 creci'iento0
9 que )egura'ente4 +odr8 inducir a una cierta reno2aci3n de la) +auta) 5 +rinci+io)
del 'i)'o ,erec-o $r*an&)tico0
Gue )er8 en el .uturo una di)ci+lina o ra'a del ,erec-o que contendr8 i'+ortante)
in)titucione) que intere)an a la 2ida de la >iudad0
Porque el .uturo de la )ociedad )er8 )egura'ente ur*ano0
9 en con)ecuencia ta'*i<n el ,erec-o )er8 un ele'ento de e)a )ociedad4
)egura'ente ur*ani:ada0
Gue tendr8 que 'adurar en lo) a?u)te)4 en lo) dolore) 5 en la) ada+tacione) a una
realidad que )egura'ente ta'*i<n )er8 'u5 co'+le?a 5 di.&cil0
Gue no +odr8 encontrar .8cil'ente la) cla2e) de un nue2o e)tilo de con2i2encia0
Aunque *ueno )er&a que encuentre e)a) cla2e) 5 e)o) c3digo) dentro de la 2ie?a
a)+iraci3n 5 de.inici3n del ,erec-o en la 2ida )ocial0
Porque ante) co'o a-ora el ,erec-o )e con)titu53 en el 2erdadero 'agi)terio de
lo) go*ierno)0 9 la) le5e) conten&an lo) +rece+to) de la con2i2encia4 del *uen
go*ierno 5 de la )en)ate: en la direcci3n de lo) negocio) +E*lico)0
Era el reino de la uto+&a0 Era de lo) tie'+o) en que )e dec&a4 B.elice) lo) tie'+o)
en lo) que )e +od&a +en)ar lo que )e cre&a 5 )e +od&a creer en lo que )e +en)a*aC0
7 co'o dec&a el 2ie?o adagio4 reg&a el pacto sunt servanda0 >uando no) )ent&a'o)
e)cla2o) de lo) contrato)4 aEn de lo) con2enio) que )ola'ente )e cele*ra*an de
+ala*ra0
>uando )e cre&a 5 )e +ractica*a aquello de que in legibus salus0 >uando reg&a la
Ku)ticia co'o e;+re)i3n de aquello/ &Dustitia est contants et perpetua voluntas
.us suum cuique tribuendi+. La Ku)ticia co'o 2oluntad +er'anente de dar a
cada uno lo )u5o0 Gue )e encarna en go*ernante) -one)to) 5 +rudente)0 En ?uece)
)a*io) 5 +ro*o)0 En ciudadano) re)+etuo)o) de la Le5 5 de la Ku)ticia0
(1= >o'o dec&a e)e 2ie?o te;to al que lo) antiguo) lla'aron ,ige)to o Pandecta)0 Gue .ue redactado
4"
4"
Rondina
cuando )e i'+u)ieron4 en el aFo 5344 el tra*a?o de reco+ilar a todo) lo) +rinci+io) 5 criterio)
que .unda*an la organi:aci3n ?ur&dica de Ro'a0 Entonce) no era di.&cil encontrar e)a) cla2e)0
,ec&a el t&tulo I del Li*ro 1N/ &uris precepta summa haec' honeste vivere, alterum no laedere,
suum cuique tribuere Gue traducido +odr&a entender)e co'o que/ - )i quere'o) de.inir lo)
+rinci+io) )u)tanciale) del ,erec-o4 de*e'o) decir que )e trata de 2i2ir -one)ta'enteJ de no
daFar a otroJ de dar a cada uno lo )u5o0 Porque el ,erec-o e) el arte de lo *ueno 5 lo
equitati2o0 &us est arts boni et aequi
No) +arece que la) traduccione) no alcan:an a tener la .uer:a que ten&an lo) originale) en lat&n0
Porque )e de)+rende co'o una l3gica irre*ati*le en la) de.inicione) que -ac&an aquello) autore)0
>uando con una )encille: 5 contundencia ca)i dog'8tica4 )eFala*an co)a) tan *uena) 5 +er.ecta)4 tan
i'+ortante) +ara go*ernar a la 2ida en )ociedad0 Ne'ini licet ignorare ?u)0 No e) *ueno ni l&cito que
)e ignore el ,erec-o0 Non )unt ?udicando lege)0 E) decir que la) le5e) no )on +ara criticarla) o
di)cutirla)4 )ino +ara cu'+lirla)0 >o'o aquello) otro) .or'ida*le) +o)tulado)/
- )alu) +o+uli4 )u+re'a le; - el inter<) o la )alud del +ue*lo4 )u *iene)tar4 de*e )er la le5
)u+re'a0
- Au* tutela ?uri) +u*lici4 latet ?ui) +ri2atu'- El ,erec-o Pri2ado e;i)te4 +ero *a?o el control 5 la
)u+re'ac&a del ,erec-o PE*lico0
- Au''' ?ui) )u''a in?uria- El e;ce)o o el rigor en la inter+retaci3n del ,erec-o +uede
lle2arno) a la 'a5or de la) in?u)ticia)0
- @o; +o+uli4 2o: ,ei- ,io) -a*la a tra2<) de la 2o: de )u +ue*lo0
- Non de*et uni liceri quod alteri non +er'ittitur0 Porque no +uede +ro-i*ir)e a uno lo que )e
+er'ite a lo) otro)0
9 +odr&a'o) )eguir llenando +8gina) 5 +8gina) con lo) dic-o)4 re.rane)4 +rinci+io)4 5 a.ori)'o)
que no re)+ond&an )3lo a una *ella con)trucci3n idio'8tica0 1o5 no) )uenan *ien0 Pero e)t8n lleno)
no )ola'ente de *uena 'E)ica0 %a'*i<n e)t8n lleno) de )a*idur&a0
>. El Dereco Constitucional cl*sico y el actual. (a #e8orma de la
Constitucin -acional de 2@@;
>on re.erencia a lo) te;to) con)titucionale)4 )e -a dado una e2oluci3n que
co'en:3 con el dictado de la) carta) .unda'entale) del Aiglo OIO0 %oda) to'a*an
lo) +rinci+io) de la Re2oluci3n 6rance)a que -a*&an )ido4 en gran 'edida4
antici+ado) +or la) acta) de la inde+endencia de lo) E)tado) $nido) de 1776 5 +or
la 'i)'a >on)tituci3n nortea'ericana del aFo 1770
>uando co'ien:a el Aiglo OO )e in)inEan la) idea) )ociali)ta) en 'uc-a)
legi)lacione) 54 .inal'ente4 ta'*i<n )e introducen en lo) 'i)'o) articulado) de la)
con)titucione) +ol&tica) lo) criterio) )ociale)0
1o5 a)i)ti'o) a un retorno a lo) +rinci+io) +ura'ente li*erale) de la)
doctrina) +ol&tica) que in)+iran a la) nue2a) con)titucione)0 En nue)tro ca)o4 )i *ien
)e ad'iten 'uc-o) derec-o) con re.erencia) 'u5 +articulare) a alguna) 'ateria)4
no )e +retendi3 en 1!!44 co'o )e -i:o en 1!57 con el art&culo 14 *i)4 'e:clar una
e)+ecie de cateci)'o )ocial en el ca+&tulo de lo) derec-o) 5 garant&a)0
,n realidad, lo que tra.o de nuevo la reforma del E?B fue
particularmente/
41
Arquitectura Legal
a= Alguno) a)+ecto) 'oderno) de Pol&tica4 E)tado 5 ,erec-o0 En e)+ecial lo que )e
re.iere a la +re)encia del ,e.en)or del Pue*lo4 de la re2ocaci3n de 'andato) de
'alo) .uncionario)4 5 el derec-o de iniciati2a del +ue*lo4 en una )i'ulaci3n o
intencionalidad de de'ocracia directa0
*= Reconoci'iento de nue2o) derec-o) 5 garant&a)0 En e)+ecial lo) derec-o) al
#edio A'*iente4 derec-o de lo) ciudadano) a requerir4 'odi.icar o anular
alguno) antecedente)0 El deno'inado habeas data, que tiene 'uc-a
i'+ortancia en nue)tro) +a&)e)0 En donde lo) lla'ado) servicios de
inteligencia, que 'ue)tran la *rutalidad 5 tor+e:a del E)tado +olic&a4 'uc-a)
2ece) )on lo) 2erdadero) .iltro) o cali.icadore) de la) conducta) +ara quiene)
de*en contratar con el E)tado0
c= El acce)o de lo) ciudadano) de e)te +equeFo 5 re'oto +a&)4 al 'undo de la
ci2ili:aci3n ?ur&dica 5 legi)lati2a0 #ediante la di)+o)ici3n del inci)o 22 del
art&culo 754 'ediante el cual )e con)agran co'o 2erdadera) nor'a)
con)titucionale) a lo) %ratado) Internacionale)0 E)te reconoci'iento de lo)
acuerdo)4 con2enio) 5 tratado) que )e -an )ancionado +or lo) organi)'o)
internacionale)4 +er'iten al +a&) un acce)o directo a la 2erdadera cultura 5
ci2ili:aci3n ?ur&dica 'undial0 Aunque 'uc-a) de la) e;+re)ione) contenida) en
e)o) tratado) no )ean '8) que uto+&a) o a)+iracione) ideali)ta) que e)t8n 'u5
le?o) de la tri)te 5 dura realidad de nue)tro) +a&)e)0
,ic-a) nor'a) 5 +rinci+io) )e concretaron con .or'a) di.erente)/
En general )e lograron/

:F; adecuaciones del sistema poltico y del gobierno<
CF; derechos referidos al medio ambiente, a los derechos del consumidor,
9F; y en materias propiamente referidas a las ciudades y al Derecho (rbano/
el principio de la autonoma municipal,
la propiedad provincial de los recursos naturales
y la consagracin del criterio de regionalizacin para me.orar los niveles de
desarrollo econmicosocial y para optimizar la administracin (1=
(1= Entre la) re.or'a) '8) de)tacada) .iguran la del art&culo !" que +er'ite la reelecci3n del
+re)idente aunque )e acorta el 'andato de 6 a 4 aFo)0
En el art&culo !4 )e 'odi.ica el )i)te'a de elecci3n del +re)idente 5 2i2e4 que ante) )e -ac&a
'ediante el )i)te'a de >olegio Electoral0 A-ora )e -ace +or 2otaci3n directa0 9 )e i'+one el
)i)te'a de do*le 2uelta lla'ado *allottage0 La )egunda 2uelta )e diri'e entre lo) do) candidato) '8)
2otado)0 Pero )i alguno o*tiene '8) del 45 P de lo) 2oto) )e lo +rocla'a directa'ente0 Ai o*tiene
'8) del 4" P 5 )u+era en '8) del 1" P al )egundo4 ta'*i<n )e lo elige directa'ente0
Ade'8) )e .ortalece la autoridad +re)idencial en un )entido cuando )e autori:a al Poder E?ecuti2o a
dictar lo) lla'ado) decreto) de nece)idad 5 urgencia4 que +ueden ree'+la:ar a la) le5e) en ca)o)
e)+eciale)0 Pero +or otro lado de*ilita la autoridad +re)idencial cuando di)+one la creaci3n del cargo
de Ke.e de Ga*inete0
En lo que -ace al Poder Kudicial4 )e crea el >on)e?o de la #agi)tratura +ara la de)ignaci3n 5
re'oci3n de lo) ?uece)0
En cuanto a la) +ro2incia)4 la) autori:a a crear regione)0
>oncede autono'&a a la >iudad de Mueno) Aire)4 5 di)+one que e)t< go*ernada +or un ?e.e de
go*ierno elegido directa'ente +or el +ue*lo de la ca+ital0
En cuanto a lo) derec-o) 5 garant&a)4 di)+one el art&culo 41 la +rotecci3n del 'edio a'*iente 5 la
42
42
Rondina
.acultad de lo) ciudadano) a recla'arlo0
En el art&culo 75 )e e)ta*lecen lo) derec-o) ind&gena)4 la ace+taci3n de lo) derec-o) con)agrado) en
todo) lo) tratado) internacionale)4 5 lo) derec-o) -u'ano) )in l&'ite) ni re)triccione)0
Ao*re la +artici+aci3n +ol&tica )e con)agra/ en el art&culo 37 el +leno e?ercicio de lo) derec-o)
+ol&tico)0 En el 3!/ el derec-o de iniciati2a de lo) ciudadano) +ara +re)entar +ro5ecto) de le5 en el
>ongre)o0 En el art&culo 4"/ la con)ulta +o+ular0
En el art&culo 42 )e e)ta*lece la +artici+aci3n de la) a)ociacione) de con)u'idore) 5 u)ario) en lo)
organi)'o) de control0
En el art&culo 6 )e di)+one la creaci3n de un intere)ante 3rgano de control/ el lla'ado o'*u)'an o
,e.en)or del Pue*lo0
Ao*re lo) 'unici+io) )e reconocen )u autono'&a 5 )u ca+acidad e identidad en el orden
in)titucional4 +ol&tico4 ad'ini)trati2o4 econ3'ico 5 .inanciero4 co'o lo e;+re)a el art&culo 1230 En
el )iguiente H 124- )e conceden a la) +ro2incia) la) .acultade) de crear regione)0 >on la creaci3n de
organi)'o) de coordinaci3n0 Gue l3gica'ente4 ta'*i<n co'+render8 a lo) go*ierno) 'unici+ale)
in2olucrado)0
>o'o 2e'o) )e -a a2an:ado *a)tante con la nue2a >on)tituci3n Nacional0 6alta que con la) le5e)
que )e dicten4 )e 2a5an generando lo) 'ecani)'o) ?ur&dico)4 +ol&tico) 5 ad'ini)trati2o) que generen
e)a nue2a conciencia )o*re la) realidade) que )u.ren 5 go:an lo) ciudadano)0 En e)+ecial4 lo que
re.iere a la 2ida en la) ciudade)4 al ,erec-o $r*ano4 que e) el 2erdadero ,erec-o 'oderno que
inter+ela e intere)a a lo) +ue*lo)0 >on la generaci3n de le5e) que -a*len de territorio4 de +ro+iedad
ur*ana4 de la +artici+aci3n ciudadana4 de la ge)ti3n de lo) 3rgano) '8) +r3;i'o) a la) nece)idade) 5
urgencia) de la gente0 Gue4 o*2ia'ente4 )er8n 3rgano) de la 2ida 5 el go*ierno de la >iudad0
Para nue)tro gu)to +odr&a -a*er o+tado la Nue2a >on)tituci3n +or un +er.il '8) 'unici+ali)ta0 No
li'itar la inno2aci3n en tal )entido a la ciudad de Mueno) Aire)0 Pero recono:ca'o) que e)o )3lo
ta'*i<n e) i'+ortante0 Porque a la +rinci+al ciudad de la Naci3n )e la con2ierte en un e)tado
aut3no'o 5 ca)i inde+endiente0 >on todo lo que )igni.ica Mueno) Aire) +ara el re)to del +a&)0
E)ta'o) o*)er2ando c3'o .unciona la gran ciudad4 a-ora en )u nue2a condici3n de li*re e
inde+endiente0 E)ta'o) e)+erando lo) 'ara2illo)o) .ruto) que no) +ro'etieron0
?. (os derecos reales y los derecos personales
>uando -a*la'o) Bde lo) derec-o)C co'o ele'ento) que tene'o) a nue)tra
di)+o)ici3n +ara recla'ar o e;igir a otro) o +ara de.enderno) en la 3r*ita de lo que
con)idera'o) +ro+io4 no) re.eri'o) a e)e 8'*ito de lo) derec-o) in-erente) a
nue)tra condici3n0 %ene'o) derec-o a000 e)ta e) la .ra)e -a*itual cuando
recla'a'o) algo0 E) la .acultad4 el +oder4 la deci)i3n de to'ar o recla'ar algo de
alguien0
El otro ,erec-o4 el de lo) +rinci+io) generale)4 el que de.ine una .ilo)o.&a
)ocial o +ol&tica0 El que no) -a*la de la ?u)ticia4 el que e)t8 e)crito en la +ro+ia
naturale:a de la) co)a)4 e)e ,erec-o con 'a5E)cula4 -ace de co*ertura4 de +aragua)
o .ir'e'ente doctrinario +ara decirno)4 de)de la +ro+ia conciencia indi2idual 5
de)de el 'i)'o incon)ciente colecti2o4 que e;i)ten +rinci+io) con)agrado) +or la
naturale:a 5 +or la -i)toria0 Por la cultura 5 +or el a2ance de la ci2ili:aci3n 5 +or el
+rogre)o0 Pero que e;i)ten0 E)t8n all& 5 no) +rotegen contra todo de)2ar&o totalitario
o contra cualquier intenci3n de con)agrar una in?u)ticia0 Pero )i trata'o) a-ora de
43
Arquitectura Legal
e)e derec-o indi2idual4 )u*?eti2o4 que re)ol2e'o) entre lo) indi2iduo)4 entre la)
+er)ona)4 tene'o) que decir que ta'*i<n e)a e;+re)i3n del ,erec-o ad'ite una
clara di.erenciaci3n/
en el mundo de los derechos privados podemos hablar de los derechos
personales y de los derechos reales.
Ai *u)ca'o) de.inirlo) con lengua?e llano 5 .a'iliar dir&a'o) que lo)
derec-o) +er)onale) )on lo) que no) +er'iten recla'arle algo a otra +er)ona0 Gue
no) +ague4 que no) -aga una o*ra4 que no) re+are el auto4 5 que garantice que el
tra*a?o que no) -i:o e)t8 *ien -ec-o o que la co)a que no) 2endi3 )er2&a 5
re)+ond&a al +recio 5 a la calidad que +acta'o)0
Lo) otro) derec-o)4 lo) reale)4 )on lo) que no) 2inculan directa'ente con la)
co)a)4 con lo) *iene)0 En la relaci3n &nti'a que tene'o) con una co)a que )e no)
re.iere4 que )e no) )o'ete0 9 el e?e'+lo '8) claro de lo) derec-o) reale) e) el
derec-o de +ro+iedad0 Porque en ningEn otro ca)o la) co)a) tienen una relaci3n '8)
directa4 in'ediata 5 e)encial con una +er)ona0 El +ro+ietario e) el que e)t8 '8)
&nti'a'ente 2inculado con una co)a0
>uando el >3digo >i2il no) -a*la de lo) derec-o) reale) no) ad2ierte en el
art&culo 25"2 que Blo) derec-o) reale) )3lo +ueden )er creado) +or le5C0
Pero en una nota e)+ecial que +one en e)te t&tulo4 @<le: A8r).ield -el
codi.icador- citando a otro) autore)4 no) e;+lica/
a; ,l Derecho *eal es el que crea entre las personas y la cosa una relacin
directa e inmediata. De tal manera que no se encuentran en esa relacin sino dos
elementos/ la persona, que es el su.eto activo del derecho y la cosa, que es el
ob.eto.
b; 0e llama al contrario, Derecho #ersonal, a aqu%l que crea una relacin
entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona, que se obliga
hacia ella por razn de una cosa cualquiera. De modo que en esa relacin se
encuentran tres elementos/ la persona, que es el su.eto activo del derecho =el
que llamamos acreedor;, la persona que es el su.eto pasivo =el deudor; y la
cosa o el hecho que es el ob.eto.
Ai to'a'o) lo) e?e'+lo) -a*ituale) de nue)tra 'ateria4 dir&a'o) que/

-)i )o5 dueFo4 +ro+ietario de una co)a4 tengo un derec-o real )o*re e)a co)a0 Por
e?e'+lo4 )o*re una ca)a4 una 2i2ienda4 que co'+r< a otro dueFo/ otro que ten&a
)o*re e)a co)a -la ca)a- un derec-o real de +ro+iedad o do'inio0
- En ca'*io )i 'ando a con)truir una 2i2ienda igual4 el contrato de e)a
edi.icaci3n con un arquitecto o un con)tructor4 tendr< un derec-o +er)onal a
recla'ar e)a 2i2ienda0
- Pero la 2i2ienda no e;i)te '8) que en lo) +lano) o el +ro5ecto0
- E) un *ien .uturo4 que tendr8 que )er edi.icado0
- En ca'*io en el ca)o de la co'+ra2enta4 el *ien e)t84 e;i)te4 e) un *ien
+re)ente0
- Gue tiene un dueFo 5 que e)e dueFo tran).iere )u +ro+iedad o do'inio a otro
44
44
Rondina
que )e la co'+ra0
- Gue tiene derec-o a e;igir que )e le entregue la co)a0
- 9 que una 2e: que )e la entregan o le tran).ieren la +ro+iedad4 +a)a a tener
)o*re la ca)a un derec-o real de +ro+iedad o do'inio0 (1=
(1= Re)ulta intere)ante 2er c3'o -an regulado el te'a de lo) derec-o) reale) 5 lo) derec-o)
+er)onale) lo) autore) del nue2o Pro5ecto de >3digo >i2il0
- Dicen en el artculo :>:G/ De los Derechos *eales De las disposiciones generales
#rincipios comunes Definicin/ ,l derecho real es el poder .urdico, de estructura legal, que
se e.erce directamente sobre su ob.eto, que atribuya a su titular las facultades de persecucin
y preferencia, y las dem$s previstas en este "digo.
- Luego el art&culo 12" lo) enu'era/ Aon derec-o) reale) en e)te >3digo/ a= el do'inio- *= el
condo'inio- c= la +ro+iedad -ori:ontal- d= la )u+er.icie- e= la) +ro+iedade) e)+eciale)- .= el
u)u.ructo- g= el u)o- -= la -a*itaci3n- i= la )er2idu'*re- ?= la -i+oteca- Q= la +renda- l= la
antice)i)- 5 '= la indi)+oni*ilidad 2oluntaria0
>o'o 2e'o) +e)e al conce+to un tanto o)curo que +ro+one4 luego en la enu'eraci3n atiende lo
que tanto -e'o) +redicado/ que la +ro+iedad -ori:ontal e) una nue2a 5 di.erente .or'a de ,erec-o
Real0 9 que de*en conte'+lar)e la) +ro+iedade) e)+eciale)0 En e)+ecial4 no) -u*iera intere)ado que
)e 'encione4 +or lo 'eno)4 a lo) ce'enterio) +ri2ado)4 a lo) countrie)4 a lo) *arrio) +ri2ado)4 a lo)
a++art -otel o de+arta'ento) de tie'+o +arcial 5 a la) ur*ani:acione) +ri2ada) 5 e)+eciale)0
R)+ecto de lo) ,erec-o) Per)onale)4 aunque no lo) de.ine ni lo) enu'era4 5 lo legi)la a +artir del
ca+&tulo de la) o*ligacione)4 )& e)ta*lece un +rinci+io intere)ante/
Artculo @AH/ "ar$cter de la regulacin/ lo dispuesto en este ttulo, de.a a salvo la estipulacin
de las partes, en cuanto no contravenga una disposicin legal indisponible.
@. Propiedad Privada
El art&culo 17 de la >on)tituci3n Nacional dice que Bla +ro+iedad e)
in2iola*le 5 ningEn -a*itante +uede )er +ri2ado de ella )ino en 2irtud de )entencia
.undada en le5C0
E)ta e) la .ilo)o.&a ?ur&dica del +a&)4 en una 'ateria que en di)tinto) +er&odo)
-i)t3rico) de.ini3 el +er.il ideol3gico0
>o'o lo -i:o en )u tie'+o la >on)tituci3n Nacional de 1!4! que i'+u)o lo que )e
lla'3 Bla .unci3n )ocial de la +ro+iedadC0
A)& dec&a el art&culo 3 de aquel te;to que Bla +ro+iedad +ri2ada tiene una .unci3n
)ocial 54 en con)ecuencia4 e)tar8 )o'etida a la) o*ligacione) que e)ta*le:ca la le5
con .ine) de *ien co'EnC0
Aunque una a.ectaci3n tan e;+l&cita del derec-o de +ro+iedad +ri2ada no
)er&a -o5 ad'itido +or la cultura +o) 'oderna 5 +ri2ati)ta de e)to) tie'+o)4 en el
>3digo >i2il ta'*i<n e;i)te una intere)ante li'itaci3n a lo que )e deno'ina
'oderna'ente Bel a*u)o del derec-oC0
,ice el art&culo 2513 del >3digo que/
- es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse
45
Arquitectura Legal
de ella, usarla y gozarla conforme a un e.ercicio regular.
9 en el art&culo )iguiente -el 2514- )e con.ir'a que/
&el e.ercicio de las facultades del due1o o propietario no puede ser restringido
en tanto no fuera abusivo+.
>on.ir'ando a)& lo que dice el 'i)'o >3digo >i2il en el art&culo 1"71 cuando
declara que/
- &la ley no ampara el e.ercicio abusivo de los derechos+.
- 9 )i quere'o) )a*er qu< entiende el >3digo +or e?ercicio a*u)i2o4 en)eguida
no) lo e;+lica/
- se entiende por e.ercicio abusivo o abuso del derecho el que exceda los
lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
La >on)tituci3n Nacional4 a +artir de )u Elti'a re.or'a e)ta*leci3 que lo)
tratado) internacionale) tienen ta'*i<n rango con)titucional0 9 en tal )entido la
,eclaraci3n $ni2er)al de lo) ,erec-o) 1u'ano) de Nacione) $nida) del aFo 1!44
e)ta*lece en )u art&culo 17 que/
- &toda persona tiene derecho a la propiedad individual y colectivamente+
- 5 el )egundo +8rra.o del 'i)'o art&culo ad2ierte/
- &nadie ser$ privado arbitrariamente de su propiedad+.
>o'o 2e'o) no ca*en duda) )o*re el re)+eto a e)ta In)tituci3n tan
contro2ertida +or todo) lo) )ociali)'o)0 Porque inclu)o en el 'i)'o cri)tiani)'o4
que tu2o e;+onente) tan i'+ortante) co'o Aan 6ranci)co de A)&)4 que negaron la
con2eniencia de la +o)e)i3n indi2idual de *iene)4 -u*o otro) de.en)ore) de la
+ro+iedad0 >o'o Aanto %o'8) de Aquino4 que reconociendo el derec-o a la
+ro+iedad +ri2ada4 entend&a que )e tiene un derec-o a*)oluto )o*re lo) *iene)
nece)ario) +ara la +ro+ia 2ida 5 de)arrollo +er)onal 5 .a'iliar0 En todo lo que no)
)o*re4 en lo) *iene) que +o)ee'o) en e;ce)o4 dice el autor que4 )o'o) )3lo )i'+le)
ad'ini)tradore)4 5a que tale) *iene) de*en )er utili:ado) con un .uerte co'+ro'i)o
)ocial0
La'enta*le'ente no 2e'o) que la Igle)ia que tu2o e;+onente) tan geniale) co'o
%o'8) de Aquino4 quien redact3 )u Au'a %eol3gica cuando ten&a 4" aFo)0 9
cuando durante tanto) )iglo) de)+u<) )u+o de)arrollar doctrina) tan 28lida) co'o
la) de aquel +reclaro autor0 No tiene +ara e)te tie'+o una doctrina )ocial )o*re lo)
*iene) 5 )o*re la) relacione) econ3'ica) tan clara 5 +reci)a co'o la) del to'i)'o0
Ni )iquiera -a logrado en lo) Elti'o) aFo) una de.inici3n co'o la) que da*an lo)
docu'ento) de la Igle)ia a .inale) del )iglo OIO 5 co'ien:o) del )iglo OO0 >o'o
la) que )e e;+on&an en la) enc&clica) Rerum (ovarum de Le3n OIII4 o
)uadragesimo *nno de P&o OI0 7 la '8) +r3;i'a +ater et +agistra de Kuan
OOIII0 9 la reciente #entessimus *nno de Kuan Pa*lo II0 Aunque de*a'o)
reconocer que '8) all8 de la) 2aliente) de.inicione) del >oncilio @aticano II4 no )e
-an +roducido e)a) 'ani.e)tacione) doctrinaria) lu'ino)a) que a+arec&an en el
.ir'a'ente de la -i)toria de la 'ano de la Igle)ia0
%al 2e: de*a'o) e)+erar que )e +rodu:ca otro >oncilio0 7 que a+are:ca otro
+en)ador del talento 5 de la autoridad que ten&an lo) 2ie?o) autore)0 Lo cierto e) que
46
46
Rondina
)i no )e dicta la )u.iciente doctrina de)de una 3+tica -u'ani)ta4 no )e dar8n grande)
re)ultado) de)de la) acade'ia) o de)de lo) centro) de e)tudio) de la) do) grande)
corriente) del +en)a'iento econ3'ico 5 )ocial0 No 2e'o) e)a +roducci3n ni de)de
el li*erali)'o internacionali)ta ni de)de la )ocialde'ocracia (1=0
(1= >uando en el >ateci)'o de la Igle)ia >at3lica4 que +uede entender)e co'o la e;+re)i3n '8)
genuina de la doctrina4 )e a*ordan e)to) te'a) de la econo'&a 5 de la +ro+iedad4 no )e -acen
a+orte) nue2o)0 La'enta*le'ente4 la in)tituci3n que tu2o a lo) e;+onente) '8) )a*io) en e)ta)
'ateria)4 inclu)o en lo) do) Elti'o) )iglo)4 no )u+o o no +udo e;+oner nue2a doctrina )o*re
te'8tica) )ociale)0 9 )e re'iti3 a la) 5a conocida) .3r'ula) e;+ue)ta) de)de un )iglo atr8)0 A)& )e
lee en el NN 2425 del >ateci)'o4 que/
BLa Igle)ia >at3lica -a rec-a:ado la) ideolog&a) totalitaria) 5 atea) a)ociada) en lo) tie'+o)
'oderno) al co'uni)'o 5 al )ociali)'o0 Por otra +arte -a rec-a:ado en la +r8ctica del ca+itali)'o4
el indi2iduali)'o4 5 la +ri'ac&a a*)oluta de la le5 de 'ercado )o*re el tra*a?o -u'ano0 La
regulaci3n de la econo'&a +or la )ola +lani.icaci3n centrali:ada +er2ierte en )u *a)e lo) 2&nculo)
)ociale)0 Au regulaci3n Enica'ente +or la le5 de 'ercado que*ranta la ?u)ticia )ocial4 +orque
Be;i)ten nu'ero)a) nece)idade) -u'ana) que no +ueden )er )ati).ec-a) +or el 'ercado0 E) +reci)o
+ro'o2er una regulaci3n ra:onada del 'ercado 5 de la) iniciati2a) econ3'ica) )egEn una ?u)ta
?erarqu&a de 2alore) 5 con 2i)ta) al *ien co'EnC0 A)& -a*la a-ora la Igle)ia 5 co'enta4
+rinci+al'ente4 en e)te t&tulo4 al Pa+a Kuan Pa*lo II en )u enc&clica #entesimus annus Pero
reitera'o)0 No )e e;+one un cuer+o de doctrina que4 +ueda decir)e4 inter+rete la co'+le?idad de la
econo'&a en e)to) co'+le?o) tie'+o) )ociale)0
2B. DominioC PosesinC 'enencia
Lo) t<r'ino) +ro+iedad 5 do'inio tienen el 'i)'o )igni.icado0 ,e)de el
+unto de 2i)ta ?ur&dico 5 ta'*i<n en lo )e'8ntico e -i)t3rico0 La +ala*ra +ro+iedad
2iene del lat&n propiius ,propietas ' lo que e) de uno4 lo que uno tiene cerca o
+r3;i'o4 en el +ro+io do'inio0 9 e)ta +ala*ra4 do'inio4 e) una deri2aci3n de
domus, que )igni.ica ca)a o 2i2ienda0 Lo que e)t8 en la ca)a de uno e) del dominus4
del )eFor de la ca)a0 9 e)e derec-o que )e tiene )o*re la) co)a) de uno e) el
dominium >on lo que ter'ina'o) a)ignando el 'i)'o )igni.icado a lo) do)
t<r'ino)0
>o'o el 'i)'o >3digo >i2il que4 en el art&culo 25"64 cuando quiere de.inir
al do'inio dice/
&el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
a la voluntad y a la accin de una persona+.
9 en la nota a e)e 'i)'o art&culo @<le: identi.ica a lo) do) t<r'ino) al decir que
la) Partida) de.inen al do'inio o a la +ro+iedad co'o el +oder que un -o'*re tiene
de -acer de una co)a lo que 'e?or qui)iere0 9 del >3digo 6ranc<) cita nue)tro
codi.icador e;+re)ando que aquel )i)te'a de.ine/ Bla +ro+iedad e) el derec-o de
go:ar 5 de di)+oner de la) co)a) de la 'anera '8) a*)olutaC0
En el 'i)'o )entido el Pro5ecto de >3digo >i2il no) acerca la) )iguiente)
47
Arquitectura Legal
de.inicione)/
:F; Del Dominio/ Artculo :>>C/ Definicin El do'inio e) el derec-o real que
otorga toda) la) .acultade) de u)ar4 go:ar 5 di)+oner de una co;)a4 dentro d elo)
l&'ite) +re2i)to) +or la le50
CF; Artculo :>>B/ ,xclusividad/ El do'inio no +uede tener '8) de un titular0
3N= Art&culo 15/ Per+etuidad/ el do'inio )u*)i)te con inde+endencia de )u
e?ercicio0
BF; Artculo :>>@/ ,xtensin/ el do'inio de una co)a co'+rende lo) o*?eto) que
.or'an un todo con ella o )ean )u) acce)orio)00000000e;ce+to el ca)o de la +ro+iedad
-ori:ontal 5 derec-o de )u+er.icie0
>on todo lo cual conclui'o) que +ara no)otro) no tiene inter<) ningEn
intento de di.erenciaci3n entre do'inio 5 +ro+iedad0 Aon una 'i)'a 5 )ola co)a/ el
derec-o real -de res-co)a-4 +or el cual la) co)a) e)t8n )o'etida) a la 2oluntad 5 a la
acci3n de una +er)ona0 Por el cual la +er)ona +uede -acer con la) co)a) de )u
+ro+iedad lo que 'e?or le +are:ca0 Aunque )in -acer un e?ercicio a*u)i2o de )u)
derec-o)0
Por e?e'+lo4 en un )i)te'a de ,erec-o $r*ano 'oderno 5 cuidado)o/
- no )e +odr&a ad'itir que lo) +ro+ietario) tengan terreno) *ald&o) en +leno centro
de la ciudad0
- 7 que no )e 'antengan arreglado) lo) .rente) de la) +ro+iedade)0
- 7 que )e intente de'oler o 'odi.icar un in'ue*le -i)t3rico0
- 7 que )e con)tru5a .uera de la l&nea 'unici+al0
- 7 en altura) di)tinta) a la) +er'itida) +or lo) Regla'ento)0
- 7 en ti+olog&a) agre)i2a) +ara el entorno ur*ano0
- 7 con di)eFo) i'+ro+io)
- 7 no +er'itido)0
- 7 con 'ateriale) inadecuado)0
- 7 que )e intente alterar cualquier )i)te'a de ordena'iento a'*iental4
+ai)a?&)tico o )i'+le'ente con)tructi2o0
- La +ro+iedad e) un derec-o a'+lio 5 ca)i ili'itado0
- Pero no e) tan a'+lio ni tan ili'itado co'o +ara +er'itir)e que4 con el derec-o
de uno )e altere o de)cono:ca el derec-o de lo) de'8)0
- 7 el derec-o de la +ro+iedad0
En cuanto a lo) )igni.icado) de +o)e)i3n 5 tenencia el 'i)'o c3digo no) lo
de.ine/ -a*r8 +o)e)i3n de la) co)a) cuando alguna +er)ona +or )& o +or otro4 tenga
una co)a *a?o )u +oder con intenci3n de )o'eterla al e?ercicio de un derec-o de
+ro+iedad -art&culo 2321 del >3digo >i2il-0
Luego aclara el art&culo )iguiente4 2352/ el que tiene e.ecti2a'ente una co)a
+ero reconociendo en otro la +ro+iedad4 no e) +o)eedor4 e) )i'+le tenedor de la
co)a0
Con lo que queda debidamente aclarado el signi8icado y alcance de cada
trmino9
- el que posee tiene la cosa a ttulo de due-o' la cuida, la me%ora, la conserva " la
4
4
Rondina
defiende de cualquier intento de otro por ocuparla o utili.arla
-/l que tiene la tenencia en cambio, es un aparente poseedor, pero no tiene la cosa
como due-o, la tiene a nombre de otro #on el e%emplo del inquilino o locatario
aclaramos la situaci0n del tenedor' el que alquila una vivienda vive en ella, est1 en
uso, ocupaci0n legtima ", en apariencia, tiene la posesi0n Pero reconoce que
otro es el propietario' le paga el alquiler ", cuando vence el contrato, le devuelve
la tenencia a su due-o
-/l poseedor a ttulo de due-o, en cambio, ocupa la vivienda o el lote como
verdadero due-o' no reconoce en otro ning2n derecho de propiedad 3 s puede
e%ercer esa posesi0n durante el tiempo que la le" le e4ige -56 o 76 a-os seg2n los
casos- el poseedor puede, incluso, adquirir la plenitud de la propiedad de una cosa
por simple usucapi0n, o prescripci0n adquisitiva
22. (a relacin dominial y posesoria del arquitecto con la obra
A e)te te'a de la relaci3n do'inial del arquitecto con la o*ra le da'o)
'uc-a i'+ortancia +orque tiene con)ecuencia) ?ur&dica)0 Alguna) +o)iti2a)4 a .a2or
del arquitecto o con)tructor0 7tra) gra2o)a)4 en cuanto +ueden in.luir en la carga de
la) re)+on)a*ilidade) del +ro.e)ional o del e'+re)ario contrati)ta0
E) que en la o*ra no )ie'+re e) )i'ilar la u*icaci3n del dueFo4 del
+ro+ietario4 del cliente4 .rente al con)tructor 5 dentro de la 'i)'a o*ra0 9 +or ende4
)er8 'u5 di)tinto el 'arco ?ur&dico de la o*ra que )e reali:a con el +ro+ietario
adentro a cuando e) el arquitecto o el con)tructor el que tiene la) lla2e) de la
edi.icaci3n0
,e e)o de+ende/
-de quien tenga la lla2eJ
- de quien -aga la) 2ece) de dueFoJ
- quien tenga la cu)todia del lugarJ
- quien e?er:a la 2igilancia 5 el control de la entrada 5 )alida de 'ateriale) 5
+er)ona)J
- de c3'o )e de)en2uel2e e)ta cue)ti3n de la do'inialidad del o*rador4 del
edi.icio en con)trucci3n4 de la o*ra en 'arc-a0
%e'a) tan tra)cendente) co'o4 +or e?e'+lo/
- quien +one 5 )aca el guardi8n o )ereno del lugar0
- Guien reci*e lo) 'ateriale)0
- Guien di)+one )u al'acena'iento o e)ti*a0
- Guien ordena lo) )u'ini)tro)4 el )tocQ4 el cuidado de lo) ele'ento) degrada*le)0
- Guien4 en .in4 tiene la e.ecti2a +o)e)i3n del in'ue*le0
9 aclara'o) que e)ta'o) -a*lando de la +o)e)i3n que +ueda e?ercer el arquitecto o
con)tructor )o*re la o*ra4 en un ca)o 'u5 e)+ecial de relacione) 5 co'+ro'i)o) que
)e +ueden dar )ola'ente en el ca)o de que la o*ra/
- e)t< )iendo con)truida +or un +ro.e)ional o e'+re)ario de la con)trucci3nJ
- +ero 'ediante )i)te'a) de contrataci3n en donde el terreno +uede )er del
4!
Arquitectura Legal
co'itente4 +ero en lo) ca)o) en que el con)tructor H +ro.e)ional o e'+re)ario-
a)u'e la totalidad de la +re)taci3nJ
- con la +ro'e)a de entregar la o*ra Blla2e en 'anoCJ
- o 'ediante contrataci3n de a?u)te glo*al4 'onto al:ado4 +recio total 5 +or o*ra
entera4 de)de lo) ci'iento) -a)ta lo) detalle) de ter'inaci3nJ
- en donde )e crea e)a e)+ecial relaci3n entre B+ro+ietarioC 5 con)tructor4 en
donde el +ro+ietario de?a de )er el +ro+ietario a*)oluto4 5 el con)tructor a)u'e
role)4 .uncione)4 derec-o) 5 o*ligacione) co'o )i .uera4 en lo) -ec-o) aunque
no en el ,erec-o4el 2erdadero +ro+ietarioJ
- +orque el con)tructor tiene la lla2e del o*rador4 +one al +er)onal de 2igilancia4
introduce 'ateriale)4 -erra'ienta)4 equi+o) 5 +er)ona) en la o*raJ
- )i algo +a)a en la o*ra4 )i algo )e +ierde o )e deteriora4 la re)+on)a*ilidad 5 la)
+<rdida) )on +ara el con)tructor4 quien li*era al +ro+ietario de e)a)
re)+on)a*ilidade) o +<rdida)J
- 9 5a )a*e'o) que el +rinci+io e) que Bla) co)a) )e +ierden +ara )u dueFoCJ
- Aunque )a*e'o) que en el ca)o de la) o*ra) el arquitecto no )e con2ierte en
dueFo de todoJ
- Pero actEa co'o )i lo .ueraJ
- Por e)o -a*la'o) de e)ta e)+ecial relaci3n del arquitecto o con)tructor con )u
o*ra0 ,e e)ta .or'a +articular de +o)e)i3n que a)u'e 5 adquiere el con)tructor
'ientra) con)tru5e0 ,e e)ta cua)i +o)e)i3n4 de e)ta calidad de cua)i +ro+ietario4
que )e origina cuando el con)tructor co'ien:a la o*ra0 En una relaci3n &nti'a
entre el +ro.e)ional 5 )u o*ra4 5 que dura 'ientra) dure el +roce)o de
edi.icaci3n0
Reconoce'o) la di.icultad que )e crea +ara co'+render en .or'a +ro.unda4 cierta
5 total e)ta relaci3n tan e)+ecial que )e origina en la o*ra en con)trucci3n0
Aa*e'o) que no )ie'+re +odr&a'o) a+licarle todo) lo) criterio) que )on 28lido)
+ara otra) co)a) u otra) )ituacione)0 Ae +uede decir4 +or e?e'+lo4 que el arquitecto o
con)tructor nunca de?an de reconocer la +ro+iedad en el co'itente4 co'o +ara que
)u rol 5 )u relaci3n con el o*?eto obra )e con2ierta4 )e tran).or'e4 )e +otencie0
Pero e) que no )on a+lica*le) a la relaci3n del arquitecto con )u o*ra4 la) otra)
relacione) que )e originan en la) o*ligacione) de -acer )o*re co)a a?ena0
Ae +odr&a argu'entar4 +or e?e'+lo/
a= Gue la o*ra e)4 de)de el origen4 una o*ra4 un +ro5ecto4 una con)trucci3n de
este +ro.e)ional 5 de esta e'+re)aJ
*= El +ro5ecti)ta nunca +ierde )u relaci3n de +ro+iedad intelectual4 )u) derec-o) de
+ro+iedad originado) en la creaci3n t<cnica4 art&)tica4 arquitect3nica0
c= El arquitecto a)u'e en la o*ra4 .rente al co'itente 5 .rente a lo) tercero)4 una
relaci3n +rinci+al4 +rotag3nica4 llena de con)ecuencia) legale) 5 llena de
o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)0
d= Nadie4 co'o el arquitecto4 de*e re)+onder +or tan largo) +la:o)4 de lo) 2icio)4
de.ecto) o .alla) oculta) de la o*ra0 Porque en realidad de*e re)+onder de lo)
+ro*le'a) que )e 'ani.ie)ten durante lo) die: aFo) que dura el +er&odo de
garant&a0
A tanta) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)4 le) de*e corre)+onder una relaci3n
e)+ecial4 +articular4 'u5 .uerte 5 'u5 +roductora de con)ecuencia) legale)0 %al
5"
5"
Rondina
co'o entende'o) que de*e )er la relaci3n que nace 5 )e 'antiene entre el
arquitecto 5 )u o*ra4 durante todo el +roce)o de e?ecuci3n0 (1= 0
(1= 9a no) re.eri'o) a la de.inici3n de la +o)e)i3n que no) da el >3digo >i2il0 Gue de 'anera
)i'+le re)uel2e la cue)ti3n entre +o)e)i3n 5 tenencia4 diciendo que el +o)eedor tiene la co)a
B*a?o )u +oder con intenci3n de )o'eter la co)a al e?ercicio de un derec-o de +ro+iedadC- El
tenedor en ca'*io4 e) Bquien tiene o detenta una co)a4 la tiene e.ecti2a'ente4 +ero
reconociendo en otro la +ro+iedadC0
La )ituaci3n del +ro.e)ional o del con)tructor en la o*ra e) una )ituaci3n +articular 5 di.erente0 No )e
tiene la co)a co'o dueFo4 +ero )e la +o)ee con t&tulo)4 con derec-o)4 5 )e +uede re+eler el recla'o
inclu)o del +ro+ietario0 Recorde'o) c3'o el +ro.e)ional o con)trutor +uede re+eler lo) recla'o) del
dueFo 5 retener la o*ra4 e?erciendo ?u)ta'ente e)o que deno'ina'o) Bderec-o de retenci3nC4 en el
ca)o4 co'En cuando )e origina el con.licto4 de que el +ro+ietario no +ague total'ente la) o*ra)4
tra*a?o) o +re)tacione) del +ro.e)ional con)tructor0
Pero de todo) 'odo) deci'o) que el con)tructor o arquitecto no e) un +o)eedor al 'odo co'En u
ordinario0 Pero ta'+oco +uede decir)e que )ea un )i'+le tenedor0 El con)tructor tiene una &nti'a
relaci3n con la co)a0 $na relaci3n +rinci+al4 +ri2ilegiada4 que le 2iene de -a*er +ue)to en la o*ra
+arte del 2alor que e)a o*ra tiene0 En la 'edida en que +u)o )u tra*a?o +er)onal4 o tra*a?o 5
'ateriale)0 9 'ano de o*ra4 que e) decir4 tra*a?o de otro) *a?o )u de+endencia0 Pu)o co)a)4 2alore)4
5 real:3 el 2alor original que ten&a el terreno o la o*ra4 5 en con)ecuencia4 tiene e)o) .ura in re
.ura possessio 2erdadero) Bderec-o) +o)e)orio)C0 Gue )u+eran a'+lia'ente lo) derec-o) que
+uede tener un )i'+le tenedor o detentador de la o*ra0
,iga'o) .inal'ente que en el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il )e ree'+la:a el no'*re de e)ta
)ecci3n4 +or el de Bla) relacione) reale)C0 >o'+rendiendo en el t&tulo tanto a la +o)e)i3n4 co'o a la
tenencia 5 a la )i'+le 5u;ta+o)ici3n0 A)& dicen lo) art&culo) corre)+ondiente) del Pro5ecto/
- art&culo 147/ -a*r8 +o)e)i3n4 cuando una +e)ona4 +or )& o +or 'edio de otra4 e?erce un +oder
de -ec-o )o*re una co)a4 co'+ort8ndo)e co'o titular de un derec-o real4 lo )ea o n30
- Art&culo 14/ -a*r8 tenencia cuando una +er)ona +or )& o +or 'edio de otra4 e?erce un +oder de
-ec-o )o*re una co)a4 5 )e co'+orta co'o delegada del +o)eedor0
,e*e'o) decir que ta'+oco no) gu)ta el trata'iento que -ace el Pro5ecto de e)to) te'a)0 >on
reducir el nE'ero de art&culo) que le dedica a la cue)ti3n el 2ie?o c3digo4 +ero 'anteniendo )u
no'enclatura 5 )i)te'8tica4 )e -u*iera ganado en la calidad 5 claridad del te;to0

- Porque de e)to de+ender8n4 entre otra) co)a)4 la) )iguiente) circun)tancia) 5
conclu)ione)/
:. 'as p%rdidas, robos o deterioros de los elementos almacenados/ qui<n lo)
+ierde4 qui<n lo) +aga4 qui<n )e -ace re)+on)a*le0
C. !uien controla a los que entran y salen de la obra/ qu< -acen lo) contrati)ta) 5
)u*contrati)ta)4 qui<n controla )u) -erra'ienta) 5 equi+o)4 qui<n )u+er2i)a lo que
entra 5 lo que )ale0
9. !ui%n permite el acceso a qui%n/ )i el +ro+ietario de?a ingre)ar al +ro.e)ional a
la o*ra0 9 +or ello4 ta'*i<n decide en )u ca)o4 cu8ndo no +uede ingre)ar0 74 )i +or
el contrario4 e) el +ro.e)ional quien tiene el +oder de acce)o al o*rador0
B. ,n estos casos, si el profesional, contratista o empresario constructor tiene la
posesin efectiva de la obra, podr$, si la situacin lo .ustifica, retener la obra/
-<)te e) el +ri2ilegio que tiene el con)tructor +ara re)guardar )u deno'inado
51
Arquitectura Legal
&cr%dito refaccionario+0
- Gue deri2a en lo que lla'a'o) derecho de retencin.
- E) decir4 el +oder retener la o*ra4 el edi.icio en con)trucci3n o el edi.icio
ter'inado4
- )in entregarlo -a)ta que el +ro+ietario o co'itente deudor -aga el +ago &ntegro
de lo) cr<dito) adeudado) al arquitecto o al con)tructor (@<a)e el de)arrollo del
te'a en el >a+&tulo OIII- +ar8gra.o) 31 5 32=0
23. Creacin del Contrato de +bra
>uando deci'o) que nue)tro contrato de o*ra o contrato de con)trucci3n e)
un Bcontrato con)en)ualC e)ta'o) de.iniendo )u)tancial'ente a nue)tra .igura
contractual/
-e) +orque en e)te contrato -a54 co'o en todo contrato4 un con)enti'iento
originante0 $n acuerdo4 un con2enio4 un con)en)o0
-No +uede e;i)tir )i no )e da e)e con)enti'iento en +lenitud4 con li*ertad4 )in
+re)ione) 5 )in errore)0
-9 e)e con)enti'iento4 que da origen al contrato de o*ra4 )e 2a ar'ando4 )e 2a
con)titu5endo4 )e 2a integrando4 lenta'ente 5 co'o +roducto del acerca'iento 5 la
di)cu)i3n 5 el entendi'iento de lo) +rotagoni)ta) del contratoJ
- el cliente que enco'ienda4 que +ide4 que de.ine )u) nece)idade) 5 que e)+era )er
inter+retado 5 )ati).ec-o0
-9 el arquitecto4 que +ri'ero e)cuc-a4 luego ela*ora4 re.le;iona )o*re la
enco'ienda 5 .inal'ente4 co'ien:a a dar re)+ue)ta 'ediante lo) '8) +ri'iti2o)
e)*o:o) o *oceto) del ante+ro5ecto o de la idea de la o*ra +edida0
Estos son los instantes 8undacionales del contrato9 el verdadero
nacimiento de la relacin 5urdica.
-/l momento de la creaci0n del convenio, del compromiso mutuo en donde el
arquitecto se obliga a todo, respecto de la obra
-/l comitente s0lo promete pagar, por ese pro"ecto, por esa direcci0n de obra, por
la conducci0n t8cnica o por la e%ecuci0n del pro"ecto, el precio convenido
-/n forma de honorarios, si se trata solamente de traba%o e4clusivamente
profesional
-/n forma de pagos que comprenden los otros rubros si el contrato lo hace con el
arquitecto o constructor o con el due-o de la empresa constructora (1=
(1= La e;i)tencia 5 +re)encia con)tituti2a del con)enti'iento en la .or'aci3n de lo) contrato) en
general4 5 del contrato de o*ra en +articular4 e) de.inida con 'uc-a .uer:a en el Pro5ecto de
>3digo >i2il0 Lo que no)otro) de.ini'o) co'o car8cter 5 e)encia del >ontrato de 7*ra4 el
Pro5ecto lo tran).iere a la totalidad de lo) contrato)4 e;ce+to en aquello) en donde )e requiera
de cierta) .or'alidade) )ole'ne)0 >itare'o) alguno) art&culo) del Pro5ecto +ara que +oda'o)
ad2ertir c3'o )e acrecienta el +rotagoni)'o de e)to) ge)to) de la 2oluntad que lla'a'o)
consentimiento/
- Artculo ?HH/ "onsensualidad/ Lo) contrato) quedan concluido) +ara +roducir )u) e.ecto)
+ro+io) de)de la 'ani.ie)taci3n del con)enti'iento4 )al2o en lo) ca)o) en que e) +reci)o cu'+lir
alguna .or'alidad )ole'ne0
- Artculo ?:G/ "onclusin del "ontrato/ El con)enti'iento )e .or'a con la o.erta 5 la
52
52
Rondina
ace+taci3n0 El contrato queda concluido cuando una ace+taci3n Etil e) reci*ida0
- 8ratativas "ontractuales/ Artculo ?CH/ Deber de buena fe/ La) +arte) de*en co'+ortar)e de
*uena .e +ara no .ru)tar in?u)ta'ente la) tratati2a) contractuale)4 aunque toda2&a no -a5a )ido
e'itida una o.erta0 El incu'+li'iento de e)te de*er genera re)+on)a*ilidad +or daFo al inter<)
negati2o0
- "ontrato #reliminar/ artculo ?9B/ Disposiciones Ienerales/ Lo) contrato) +reli'inare)
generan o*ligacione) de -acr )i el .uturo contrato no e) de .or'alidad )ole'ne a*)oluta0
- Artculo ?9G/ #romesa de "ontratar/ La +ro'e)a de contratar o*liga a la) +arte) a cele*rar un
.uturo contrato0
E)ta) di)+o)icione) que4 en general4 )on a+lica*le) a todo ti+o de contrato)4 no) intere)an
+articular'ente en nue)tro >ontrato de 7*ra0 Porque en nue)tro contrato el te'a del
con)enti'iento )e da en un +roce)o de a2ance de la +re.iguraci3n de la o*ra .utura4 a tra2<) de lo)
+roleg3'eno) que no) )eFalan4 de)de la idea al +ro5ecto de.initi2o0 %ene'o) e)*o:o)4 *oceto)4
ante+ro5ecto)4 +ro5ecto) generale)4 +ro5ecto) e?ecuti2o)4 +lanilla) de detalle)4 'e'oria) 54
+rinci+al'ente4 el +re)u+ue)to0 %odo e)to con)titu5e el iter contractus 4 el ca'ino contractual que
no) 2a lle2ando a e)e largo +roce)o que e) la o*ra0 >ali.icada4 co'o )a*e'o) +or )u car8cter
+rolongado en el tie'+o0 Gue deter'ina +ara nue)tro contrato la 'odalidad de )er de tracto
sucesivo.
E)te car8cter de una e)+ecial relaci3n del contrato de o*ra con el tie'+o4 que re.iere al +la:o de la
o*ligaci3n del con)tructor4 e)t8 +re)ente en toda la )i)te'8tica de lo) criterio) de an8li)i)4
inter+retaci3n 5 2aloraci3n del contrato0 En donde e;i)te un +la:o co'o ele'ento con)tituti2o del
contrato4 +ero e)e +la:o e)tar8 )u?eto a tanta) alternati2a) 5 a tanto) .actore)4 que +odr&a'o) decir
que e)ta'o) )ie'+re ante un +la:o incierto0 >on re.erencia) que +er'iten deter'inarlo4 lo que
con2ierte al t<r'ino de duraci3n de la e?ecuci3n de la o*ra4 en un tie'+o deter'inado +or
a+ro;i'aci3n4 )u?eto a alteracione)4 5 .inal'ente4 deter'ina*le +or )uce)o) que +uedan acaecer 5
+or la 2oluntad de la) +arte)0
Aa*e'o) de la in.luencia cli'8tica en la con)trucci3n4 alterando el rit'o 5 continuidad de la) o*ra)
cuando la) llu2ia) )on inten)a) 5 re+etida)0 Aa*e'o) ade'8) de la +re)encia ca)i +er'anente de e)o)
ele'ento) que deno'ina'o) e;tra)4 adicionale)4 agregado) 5 alteracione) de la o*ra0
Porque de*e'o) tener en cuenta que )i *ien el o*?eto del >ontrato de 7*ra e) un o*?eto deter'inado
en lo) +lano) 5 en el Pro5ecto4 e)a deter'inaci3n4 en )u) detalle)4 en )u realidad con)tructi2a4 +uede
)er clara'ente e2aluado +or el +ro.e)ional0 Pero general'ente4 el co'itente o +ro+ietario4 no
inter+reta ca*al'ente lo) +lano)0 9 reci<n de)cu*re lo) detalle) del Pro5ecto4 cuando la o*ra e)t8
en e?ecuci3n0
27. (a pre8iguracin del ob5eto contractual
En nue)tro contrato de o*ra4 que nace +or el )i'+le con)enti'iento
.or'ulado con li*ertad4 intenci3n 5 2oluntad de o*ligar)e4 e) +reci)o que tenga'o)
+re.igurado el o*?eto del con2enio0
-E) de la naturale:a del co'+ro'i)o que a'*o) )e+an/ cliente o co'itente 5
con)tructor o +ro.e)ional0
-Gue )e+an .e-aciente'ente )o*re qu< co)a )e e)t8n o*ligando0
-Ao*re una o*ra4 )&0
- Pero de qu< caracter&)tica)0
- ,e qu< ti+o4 +ara qu< nece)idade)4
- con qu< +ro5ecto4 )o*re qu< +re)u+ue)to o +recio .inal e)ti'ado0
- 9 .inal'ente4 )o*re el 'odo 5 el tie'+o en que la o*ra -a*r8 de )er con)truida
- 5 )o*re la .or'a 5 lo) +la:o) en que e)a o*ra )er8 +agada +or el co'itente0
53
Arquitectura Legal
,e all& que de*e to'ar)e con 'uc-a re)er2a 54 en todo ca)o4 inter+retar)e
con criterio 'u5 re)tricti2o4 el ca+&tulo del c3digo ci2il cuando -a*la de la)
indeter'inacione) del o*?eto contractual0 Aegura'ente e)t8n redactada) en cla2e)
de otra) <+oca) 5 +ara )er inter+retada) en otro conte;to +ro.e)ional 5 econ3'ico0
Porque estos artculos que cuestionamos dicen por e5emplo9
A falta de a.ustes sobre el modo de hacer la obra y no habiendo medida,
plazo o instrucciones, el empresario =o arquitecto o constructor; debe hacer la
obra seg6n la costumbre del lugar o ser decidida la diferencia entre locador y
locatario =locador es el constructor, locatario es el cliente;, en consideracin al
precio estipulado =texto del artculo :@9C del "digo "ivil;.
,l empresario no podr$ variar el proyecto de la obra sin permiso por
escrito del due1o ... =artculo :@99 bis que resulta m$s curioso e incomprensible
porque este artculo fue agregado en :?@>;.
"uando se conviniera que la obra habra de hacerse a satisfaccin del
propietario o de otra persona ................ =artculo :@9B;.
A falta de a.uste sobre el tiempo en que debe ser concluida la obra.
=artculo :@9G;.
>o'o 2e'o) nue)tro >3digo >i2il con)idera el contrato de o*ra co'o a
cualquier contrato con)en)ual en donde el )i'+le interca'*io de 2oluntade)4 de
intencione)4 de con)enti'iento4 el B+oner)e de acuerdoC )o*re una intenci3n co'En4
e) )u.iciente0
No)otro) deci'o) que )&4 que e) )u.iciente +ara con)tituir4 +ara .or'ar4 +ara crear el
contrato4 el acuerdo4 el con2enio0
Pero lo que )a*e'o) que no +uede dar)e4 +or lo 'eno) en la .or'a en que )e lo
+lantea4 e) la .alta total de &prefiguracin del ob.eto del contrato+0 La .alta total
de +re.iguraci3n o e)*o:o de la o*ra0
La o*ra )ie'+re e)t8 +re)ente4 ideal'ente en la con2er)aci3n de la) +arte)0 En e)a
eta+a de acuerdo o negociaci3n +reli'inar0 All& lo que +ri'ero -acen el arquitecto 5
)u cliente4 e) -a*lar de c3'o )er8 la o*ra0
Gu< caracter&)tica)4 ra)go) .or'ale)4 qu< di'en)ione)4 qu< .or'a 5 qu< +recio
tendr80
Por ello a.ir'a'o) que la +re.iguraci3n del o*?eto contractual4 de la o*ra4 e) ca)i
un ra)go )u)tancial de nue)tro contrato0(1=
(1= >on toda) la) re)er2a) 5 con todo) lo) a)+ecto) negati2o) que tiene la re.or'a +ro+ue)ta +ara el
>3digo >i2il4 en e)te ca+&tulo )e -an o*tenido alguno) a2ance) que4 )i *ien quedan a 'itad de
ca'ino4 )u+eran en +arte la) de.iciencia) de lo) 2ie?o) te;to) originale) del >3digo de 16!0
- E) *ueno que )e -a5a inde+endi:ado a lo) contrato) de o*ra) 5 de )er2icio)4 del 2ie?o e)que'a
de la) locacione)0 A-ora el contrato de locaci3n )e reduce al arrenda'iento o alquilere)0 A
nue)tro) contrato) )e lo) deno'ina directa'ente co'o contratos de obras y de serviciosJ
- En el ca+&tulo @I del li*ro I@ del t&tulo III a +artir del art&culo 11754 )e tratan de 'anera
con?unta lo) contrato) de Bo*ra) 5 )er2icio)C0 Pero no )e -acen la) nece)aria) di.erenciacione)4
54
54
Rondina
con lo cual )egura'ente )e +ro2ocar8n no +oco) ca)o) litigio)o)J
- Porque e)t8 'al que )e identi.ique al +re)tador del )er2icio o e?ecutor de la o*ra co'o
contrati)ta4 de?ando de lado la rele2ante actuaci3n de lo) +ro.e)ionale)0
- E)t8 'al ta'*i<n cuando )e de.inen lo) )i)te'a) de contrataci3n4 )e 'enciona al a?u)te al:ado4
a la unidad de 'edida) 5 al de co)te 5 co)ta)4 +ero )e e)ta*lece que cuando nada )e -a5a
con2enido )e entender8 que )e contrat3 +or a?u)te al:ado 5 que e) el contrati)ta quien +ro2ee
lo) 'ateriale)J
- Ae )u+one que la) o*ra) )e +uedan reali:ar )o*re el terreno del co'itente o de un tercero (R=J
- En el art&culo 115 )e trata de la retri*uci3n de la) +re)tacione)4 5 )e dice )ola'ente que cuando
)e trate de contrato a co)te 5 co)ta)4 la) retri*ucione) )e calcular8n )o*re el 2alor de lo)
'ateriale)4 de la 'ano de o*ra 5 de lo) ga)to) directo) e indirecto)0 ,e?ando de lado el anc-o
e)+acio que de*&an tener4 en e)ta nor'a4 lo) -onorario) +ro.e)ionale)J
- En el art&culo 11 )e -a*la otra 2e:4 co'o lo -a*&a -ec-o el 2ie?o >3digo de la) 2ariacione)
del Pro5ecto0 >o'o )i )e +udiera i'aginar o 'eno) aEn4 concretar una o*ra )in Pro5ecto0 7
contra lo que e)+eci.ique el Pro5ecto0 9 )u+one'o) que lo que )e -a querido decir en el te;to
antiguo 5 en el que a-ora )e +ro+one e) que4 lo) ca'*io)4 'odi.icacione)4 adicionale) o e;tra)
en la) o*ra)4 de*en )er re)uelta) de co'En acuerdo0 9 de*i3 entonce) +re2er)e que +ara
introducir tale) ca'*io) o alteracione) en la) o*ra)4 lo +ri'ero que de*e -acer)e e) adecuar el
Pro5ecto a tale) 'odi.icacione)0 Por e)o )ie'+re -a*la'o) de un Pro5ecto original 5 de una
docu'entaci3n co'+le'entaria con.or'e a la o*ra real'ente e?ecutada0
- En el art&culo 11! )e di)+one que la) di.erencia) de la) retri*ucione) originada) en la)
'odi.icacione) de la o*ra )er8n .i?ada) ?udicial'ente0 >o'o )i +udiera +en)ar)e que al con2enir
la) 'odi.icacione) no )e -u*ieran con2enido ta'*i<n la) retri*ucione) u -onorario)0
- Acerca de la) retri*ucione) que corre)+onden al con)tructor H +ara no)otro)4 +rinci+al'ente el
+ro.e)ional4 5 en )egundo lugar el contratista4 co'o lo deno'ina e)te Pro5ecto4 )e reiteran
alguno) criterio) que to'a'o) en cuenta/
- El art&culo ll!"/ cuando re.iere a lo) contrato) de o*ra +or +ie:a o 'edida4 )e 'antiene el
criterio de que )e +uede dar +or concluida la relaci3n cuando )e conclu5e el nE'ero de
unidade) que )e e)ta*leci3 co'o '&ni'o0 En tal ca)o el con)tructor reci*e +or lo que -i:o4 5a
que B)e de*en la) +re)tacione) corre)+ondienter) a la +arte concluidaC0
- Ai )e llega a la i'+o)i*ilidad de la e?ecuci3n de la +re)taci3n4 )in cul+a4 Bel contrati)ta tiene
derec-o a o*tener una co'+en)aci3n equitati2a +or la tarea e.ectuadaC0

2;. El diseDo, la idea, el anteproyecto
55
Arquitectura Legal
La caracteri:aci3n del di)eFo co'o +r8ctica de la +re.iguraci3n del o*?eto de
tra*a?o +ro.e)ional del arquitecto-con)tructor4 e) una .or'a de conce+tuali:ar
una acti2idad co'+le?a0
- Gue )urge de la ra&: 'i)'a del tra*a?o indi2idual dado co'o re)+ue)ta a una
de'anda )ocial0
- Gue e) )ocial +orque lo i'+one la +r8ctica )ocial0
- 9 que ta'*i<n lo e) +orque la o*ra indi2idual .or'a a la ciudad4 .or'a +arte de
la ciudad glo*al4 del con?unto edi.icado +ara alo?ar a la aglo'eraci3n0
Por e)o coinciden en la caracteri:aci3n de e)ta acti2idad del +ro5ecti)ta todo
lo que )a*e 5 +uede a+licar de conoci'iento) t<cnico) 5 cient&.ico)4 de )u) a+titude)
arte)anale) 5 de )u in)+iraci3n de arti)ta0 En cuanto e) arti)ta el que +roduce una
i'agen0 Pero a +edido4 co'o re)+ue)ta al requeri'iento del co'itente0 No e) un
arti)ta li*re que crea +or )& 5 +or )u +ro+ia in)+iraci3n0 1ace4 +or el contrario4
tra*a?ar )u i'aginaci3n con )u in)+iraci3n co'o fedd-back >o'o re)+ue)ta4 co'o
re)+ue)ta dial<ctica a la enco'ienda del cliente0 9 '8) toda2&a/ )u +roducci3n
intelectual4 que +re.igura a la o*ra4 e)t8 de)tinada a concretar)e4 a e?ecutar)e4 a
'ateriali:ar)e en e)a o*ra0 No e) una +intura4 una in2enci3n4 que nada tiene que 2er
con la realidad0
#or el contrario, el dise1o que m$s sirve, el que m$s se adapta o adecua a su
sentido, motivo y funcin es aqu%l que/
:F ; m$s se acerca al pedido del cliente.
CF; que a ese pedido lo perfecciona, lo optimiza, lo proyecta a su realizacin.
9F; el que se hace con mayor perfeccin, con m$s facilidad, con m$s adaptacin a
las necesidades y posibilidades de su cliente, y
BF; el que resulta m$s y me.or materializado o e.ecutado en la realidad de la obra
y en la realidad del entorno urbano.
6inal'ente la idea4 el ante+ro5ecto 5 el 'i)'o +ro5ecto4 con toda la
+roducci3n 'anual4 di*u?ada o co'+utari:ada de lo) di*u?o)4 la) l8'ina) 5 la)
.or'a) +re.igurada)4 con otra) tanta) +arte) o eta+a) de e)to que deno'ina'o)
di)eFo0 Gue e) una .unci3n +ro+ia4 e;clu)i2a4 e)+ec&.ica 5 e;clu5ente del
+ro.e)ional de la con)trucci3n4 que tiene una .or'aci3n -i)t3rica4 ur*an&)tica4
conce+tual4 cultural 5 'or.ol3gica orientada a )a*er inter+retar el +edido del
cliente0 Aa*e cla)i.icar )u) nece)idade)4 )a*e conce+tuali:ar e)e con?unto de dato)
+ara 2olcarlo) al +roce)a'iento 'ental4 5 en )u ca)o4 al ordenador de la
co'+utadora +ara que 'ediante el u)o de adecuado) +rogra'a)4 conclu5a -aciendo
el e)*o:o o la +re.iguraci3n en i'8gene) de la .utura o*ra a )er e?ecutada0
E)te e?e idea-nece)idad- +o)i*ilidade) econ3'ica) 5 e)+aciale)-
56
56
Rondina
regla'entacione) ur*ana) que acotan el derec-o a edi.icar -tra*a?o 'anual 5
tecnolog&a) a+ro+iada)- )u.iciente) recur)o) econ3'ico)- no) 'ue)tra todo el
tra5ecto que recorre el +roce)o creador 5 e?ecutor de la o*ra0 En todo e)e +roce)o4 el
o+erador +rinci+al4 el +ri'er actor4 re)ulta )er el arquitecto-+ro5ecti)ta4 director de
la o*ra 5 conductor t<cnico de )u 'ateriali:aci3n- (1=
2<. El asesoramiento como ob5eto del contrato y encomiendas al
pro8esional
>uando -a*la'o) de a)e)ore) quere'o) decir con)e?ero)0 Lo) que )a*en 5
)e di)+onen a dar *ueno) con)e?o) )o*re cierta) conducta) o actitude)0 Para 'e?orar
la ca+acidad de to'ar deci)ione)0 Ku)ta'ente la +ala*ra a)e)or 2iene de 2ie?o lat&n
assesor0 >o'o ta'*i<n deri2an de e)to) t<r'ino) el de a)i)tente4 de a)i)tir4 de
a5udar4 de cola*orar con alguien0 Porque en tal )entido 2iene a )er el arquitecto
quien a)e)ora 5 orienta en la )oluci3n de lo) +ro*le'a) e)+aciale)4 de lo) +ro*le'a)
del -8*itat0 ,e la )oluci3n con)tructi2a4 edi.icatoria4 en el conte;to del lugar4 del
*arrio 5 la ciudad que contendr8 la o*ra indi2idual0
,n todo proyecto est$ implcito el asesoramiento que hace el profesional
constructor sobre lo que m$s conviene hacer para satisfacer esta necesidad, en
este lugar y con este dinero. ,l arquitecto define, orienta, muestra las opciones,
perfecciona la capacidad de eleccin que tiene finalmente el cliente.
(1= En nue)tra) re.le;ione) acerca de lo) +roce)o) de creaci3n 5 ela*oraci3n de lo) +ro5ecto) en
orden a la 'e?or e?ecuci3n de la o*ra4 qui)i'o) con)ultar un 'anual 'u5 2olcado a la +r8ctica
+ro5ectual 'odeli:ada0 ,ice el autor H EdEard '. Fite en )u o*ra &-ntroduccin a la
#rogramacin Arquitectnica+ +8gina 13-/ BEn toda +ro.e)i3n4 a+arte del inter<) e;i)tente +or
la calidad del +roducto4 ta'*i<n )e cuida la calidad del +roce)o e'+leado en )u ela*oraci3n0
BEn el +ro5ecto arquitect3nico e)to )igni.ica que no )3lo e) i'+ortante o*tener un *uen +ro5ecto de
edi.icio )ino que ta'*i<n lo e) el tra*a?ar continua'ente +ara 'e?orar el +roce)o que +er'ite
o*tener )olucione)0 E)to requiera un e).uer:o +ara -acer con)ciente la 'a5or +arte +o)i*le del
+ro5ecto0 9 un an8li)i) de lo) ?uicio) 5 de la) actitude) re.erente) a lo) +rinci+ale) a)+ecto) del
+roce)o de +ro5ectar4 aunque con el tie'+o e)to) +uedan tran).or'ar)e 5 ca'*iar0C
B$n +unto de 2i)ta )o*re el Pro5ecto e)t8 relacionado con la idea '8) a'+lia que )e tenga de la 2ida0
Al re.le;ionar )o*re nue)tro +unto de 2i)ta acerca del +ro5ecto4 a 2ece) de)cu*ri'o) algo relati2o a
nue)tro )i)te'a de 2alore) en general0C
B,e la 'i)'a .or'a4 tener conciencia de lo) 2alore) que a+lica'o) a cue)tione) '8) generale)4
+uede a5udarno) a anali:ar nue)tro +unto de 2i)ta )o*re el Pro5ecto0C
BA)& co'o +ara conocer o de)cri*ir +er)ona) o edi.icio)4 con)idera'o) +articular'ente
)igni.icati2o) alguno) de )u) a)+ecto) o cue)tione)4 +ro*a*le'ente ?u:gue'o) '8) i'+ortante) que
otro) cierto) a)+ecto) +articulare) del +ro5ecto0 Al e;+re)ar nue)tro +unto de 2i)ta acerca del
Pro5ecto4 -a*re'o) de identi.icar e)o) a)+ecto) o cue)tione) cr&tica)C0
El te'a que4 de)de el +unto de 2i)ta de la econo'&a +ro.e)ional de la)
relacione) contractuale) )e no) +re)enta .recuente'ente4 e)t8 en e)e +recontrato4
que )ie'+re lle2a i'+l&cito el a)e)ora'iento0 >uando en la) +ri'era) entre2i)ta) el
cliente que )e acerca +ide o+inione)4 e;trae idea)4 )aca conclu)ione) 5 .inal'ente
no no) da la o*ra o el +ro5ecto4 )uele quedar la )en)aci3n que el +ro.e)ional .ue
Bu)adoC0 6ue inde*ida'ente utili:ado +or el .ru)trado cliente o el co'itente que
)3lo a+arent3 contratar'e +ara a+ro2ec-ar)e de 'i) idea)4 de 'i) )ugerencia)4 de
57
Arquitectura Legal
'i a)e)ora'iento0
,e)de el +unto de 2i)ta contractual +ode'o) decir que ca)i )ie'+re e;i)ti3
en e)a) con2er)acione)4 en donde uno +regunta 5 el otro a)e)ora4 un 2erdadero
contrato de servicios0 9a que4 ante el requeri'iento del otro4 5o4 con 'i)
conoci'iento)4 con 'i e).uer:o o tra*a?o intelectual4 e.ectEo una 2erdadera tarea de
aclaraci3n4 de di)cerni'iento4 de con)e?o0 Pero no de un con)e?o calle?ero dado +or
el 2ecino co'edido que nada tiene que -acer0 No4 )e trata de un 2erdadero con)e?o
que tiene 2alor te3rico 5 ta'*i<n tiene un 2alor econ3'ico0 Gue +or lo tanto 'erece
5 de*e )er co*rado +or el +ro.e)ional que lo *rinda0
De all a poder probar el servicio prestado, es la distancia que siempre
separa el derecho que tenemos, de la posibilidad de hacerlo valer en un .uicio.
#or eso venimos aconse.ando que los colegios profesionales, las
universidades u otros organismos profesionales pongan en pr$ctica la difusin de
ticJet, rdenes o boletas de cobro de determinados aranceles. ,n especial para
los casos muy comunes en que la relacin profesional empieza y termina con la
consulta. "uando la 6nica pretensin que el cliente busca y que tenemos
oportunidad de brindarles, es el asesoramiento. "omo cuando los m%dicos
cobran la &visita+ por slo ver o aconse.ar al paciente. As los arquitectos podr$n
cobrar la entrevista cuando en ella se le entregan al cliente ideas, pautas de
comportamiento, conse.os sobre toma de adecuadas decisiones, que si quedan
solamente all, sino son seguidas del contrato con el profesional para que
contin6e con un proyecto y con una obra. 0i se queda slo en esas entrevistas
preliminares, constituyen para el arquitecto y su cliente, un verdadero contrato
de asistencia o traba.o profesional. (1=
(1= En el 2ie?o >3digo >i2il nada )e dice del contrato de a)e)ora'iento0 9 +oco )e dice de la)
+re)tacione) +ro.e)ionale) de car8cter intelectual o in'aterial4 en el Pro5ecto de nue2o c3digo0
En el art&culo 1175 de e)te +ro5ecto4 cuando )e de.ine a lo) contrato) de o*ra 5 de )er2icio)4 )e
aclara que Bel contrato de o*ra o de )er2icio) e) aquel +or el cual una +er)ona4 )egEn el ca)o el
contrati)ta o el +re)tador de )er2icio)4 actuando inde+endiente'ente4 )e o*liga a .a2or de otra4
lla'ada co'itente4 a reali:ar una o*ra 'aterial o intelectual4 o a +ro2eer un )er2icio 'ediante
una retri*uci3nC0
Por lo 'eno) aqu& )e -a*la del tra*a?o intelectual o in'aterial co'o +ro+io del contrato de o*ra o de
)er2icio)0 9 en e)te e)que'a +ode'o) colocar lo que deci'o) )o*re el contrato de a)e)ora'iento0
E)+ere'o) que ante) de a+ro*ar)e el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il )e e)cuc-e a quiene) tene'o)
'uc-o que decir )o*re e)te ti+o de contrato)0 En e)+ecial lo) que e)ta'o) '8) co'+ro'etido) con
la realidad de un tra*a?o +ro.e)ional4 e?ercido en li*ertad0 Gue )er84 )egura'ente4 una .or'a '8)
reali)ta de con)iderar la acti2idad +ro.e)ional0 #e?or4 )egura'ente4 que la que -an tenido lo)
acad<'ico) o *ur3crata) que redactaron el Pro5ecto0
C"P&'%(+ &&&
5
5
Rondina
C+-'#"'+ DE +,#"9 P%,(&C" 0 P#&G"D"
2. El Contrato de Construccin
E) +reci)o que )e entienda al contrato de o*ra co'o un ele'ento no
)ola'ente ?ur&dico4 )ino .unda'ental'ente o+erati2o4 de contenido) tanto <tico)
co'o econ3'ico)0 En e)+ecial +ara el arquitecto 5 el con)tructor0 Porque co'o
-erra'ienta ?ur&dica e) ca)i e2idente )u con2eniencia4 )u u)o4 )u 2alor0 Lo que no
)ie'+re e) +o)i*le 2er con claridad e) qu< i'+ortancia tiene el contrato co'o
au;iliar4 co'o 2erdadero a+orte de la) relacione) que enta*la'o) entre cliente 5
+ro.e)ional0
En +ri'er lugar con2iene -a*lar de lo) 'uc-o) contrato) que )e 2an
)ucediendo4 que )e 2an co'+le'entando en la) relacione) entre el +ro.e)ional 5 )u)
cliente)0 Porque de*e'o) +lantear a)& la) co)a)/ e) 'u5 di.&cil que toda la o*ra4 en
)u) 'Elti+le) +roce)o)4 en )u largo de2enir4 en )u) alternati2a) 5 'odi.icacione) e)
'u5 di.&cil4 reitera'o)4 que +ueda e)tar contenida en un )olo contrato0
- 7 *ien -are'o) un contrato 'arco o inicial 5 luego lo co'+le'entare'o) con
contrato) +arciale)0
- 7 *ien 5a de?are'o) a*ierto de)de el +ri'er con2enio que4 'ediante )uce)i2o)
agregado)4 co'+le'entacione) o cl8u)ula) adicionale)4 2a'o) a ir
aco'+aFando a la o*ra con te;to) contractuale) que la .or'ulen 5 que
e)ta*le:can la) 'utua) o*ligacione) 5 derec-o)4 co'o a)& ta'*i<n la) di.erente)
eta+a)4 nue2a) .or'a)4 agregado)4 'odi.icacione)4 alteracione) del +ro5ecto0
>on lo) ca)i -a*ituale) adicionale)4 e;tra) 5 'e?ora) que4 nor'al'ente4
introduci'o) en toda edi.icaci3n0
A)& con)iderado el contrato de con)trucci3n e) el 'arco4 el )o+orte4 la
e)ti+ulaci3n que e;+re)a4 e;+lica4 +re2iene 5 de.ine la) caracter&)tica) de nue)tro
acuerdo0
E;i)te4 co'o 5a 2i'o)4 un contrato -a*lado4 con)en)ual4 que )e crea4 que
nace 5 )u*)i)te +or la )i'+le coincidencia entre cliente 5 +ro.e)ional0
>on2iene que a e)e contrato oral4 ideal4 incor+3reo4 +ura'ente 2oluntario e
intencional4 lo e;+re)e'o) +or e)crito0
$ue lo concretemos en una serie ordenada de cl*usulas escritas y 8irmadas por
las partes, para que9
:F; todo sea m$s claramente expresado<
CF; que en el mismo acto de escribir, de trasladar lo conversado a la letra y al
5!
Arquitectura Legal
papel, las partes aclaren sus ideas, reiteren sus pretensiones, expresen puntual y
concretamente sus rasgos y lmites de voluntad y decisin. 94 .inal'ente4
nue2a'ente re2i)to4 re.le;ionado 5 reiterado lo con2er)ado 5 acordado4 )e
'ani.ie)te con 'a5or claridad4 +reci)i3n 5 contundencia la 'utua 2oluntad de
o*ligar)eJ
9F; como prueba entre las partes que firman, que contratan, que convienen.
Porque en derec-o4 en 'ateria de di)cu)ione)4 de +leito)4 de ?uicio)4 e) +reci)o que4
ade'8) de tener derec-o a recla'ar4 tenga'o) la) +rue*a) 'ateriale)4
docu'entale)4 de que lo que +edi'o)4 e;igi'o) o recla'a'o)4 +uede )er
)u.iciente'ente co'+ro*ado en lo) +a+ele)J
BF; porque tambi%n el documento firmado, escrito, redactado y expresado con
claridad, con pulcritud, con .usteza y precisin, con los alcances y lmites sobre el
ob.eto, precio y plazo, puede ser exhibido a los terceros. A lo) contrati)ta)4
+ro2eedore)4 otro) +ro.e)ionale) o e'+re)ario)4 )i e) +reci)o con2enir con ello) algo
en el 'arco del contrato +rinci+al4 cele*rado entre +ro.e)ional 5 co'itente0
3. (as locaciones
No) ocu+a'o) de la) locacione) en general +orque a nue)tro contrato de o*ra
el >3digo >i2il lo con)idera una .or'a de locaci3n0 Aunque no no) agrada e)ta
.or:ada incor+oraci3n que )e -ace del >ontrato de 7*ra al contrato de
locaci3n0 ,ice el art&culo 14!3 del >3digo que B-a*r8 locaci3n cuando do)
+arte) )e o*liguen rec&+roca'ente4 la una a conceder el u)o o goce de una co)a4
o a e?ecutar una o*ra o a +re)tar un )er2icioJ 5 la otra a +agar +or e)te u)o4
goce4 o*ra o )er2icio4 un +recio deter'inado en dinero00000C0
Nada tiene que 2er el contrato de locaci3n +ro+ia'ente dic-o4 al que lla'a'o)
ta'*i<n contrato de alquiler o arrenda'iento4 con nue)tro >ontrato de 7*ra0
#uc-a) con.u)ione) )e -an generado +or e)ta e;traFa coincidencia0 Pero 5a +oco)
+odr&an de.enderla0 9 -a)ta el Pro5ecto de >3digo >i2il4 que no )e di)tingue +or
traer 'uc-a) inno2acione)4 -a )u*)anado el error 5 lla'a al contrato de alquiler4
Bcontrato de locaci3nC0 9 a nue)tro contrato4 +ura 5 )i'+le'ente B>ontrato de
7*raC0
En el 'i)'o art&culo el 2ie?o c3digo 2igente )igue diciendo/ BEl que +aga el
+recio )e lla'a en e)te c3digo locatario4 arrendatario o inquilino4 5 el que lo reci*e4
locador o arrendador0 El +recio )e lla'a ta'*i<n arrenda'iento o alquilerC0
Es su8icientemente claro el Cdigo sobre algunas cosas que nos interesa
saber9
6"
6"
Rondina
:F; !ue el contrato de construccin est$ asimilado al &llamado contrato de
locacin de obra+
. CF; !ue el "digo dice que &habr$ contrato cuando dos partes se obliguen
recprocamente+. !uiere decir que el contrato nace, se origina, se constituye, con
el compromiso mutuo y recproco. 3o requiere de nada m$s para nacer y existir,
por tratarse de un un contrato tpicamente consensual.
- 9F; !ue mientras el arquitecto o constructor se obliga a e.ecutar una obra, el
otro su.eto, cliente, due1o, comitente, se obliga a pagar un precio
determinado en dinero. 'o que quiere decir que se puede pagar la obra con
cualquier cosa, pero debe establecerse, determinarse, un precio en dinero.
- BF; !ue el que paga es el locatario. !ue el que cobra es el locador. !uiere
decir que el cliente o comitente o propietario de la obra es el locatario. ,l
locador es el constructor, el arquitecto, el contratista o quien pone su traba.o
o promete realizar la obra.
,e)+u<) de legi)lar )o*re la) locacione) de co)a) -lo) contrato) de alquiler-
En e)+ecial lo) alquilere) de in'ue*le)/ ca)a)4 o.icina)4 locale) co'erciale) o
de+arta'ento)4 el >3digo )e ocu+a en el ca+&tulo )iguiente de la) locacione) de
)er2icio)0 9 en e)te 'i)'o t&tulo co'ien:a a tratar de la) locacione) de o*ra4 5a que
al contrato de con)trucci3n no le dedica un ca+&tulo0 A3lo lo trata en +oco) art&culo)0
Pero 2ale co'o e;+licaci3n lo que dice +or e?e'+lo en el art&culo 1623/
- &la locacin de servicios es un contrato consensual, aunque el servicio
hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregarK.
9 luego en la nota al +ie de e)te 'i)'o art&culo e;+lica @<le: A8r).ield/ Bno)otro)
lla'a'o) locador al que +re)ta el tra*a?o o indu)tria4 5 locatario al que +aga el
+recio0 Lo 'i)'o que en la locaci3n de o*raC0
No)otro)4 co'o lo 2eni'o) )o)teniendo -ace 'uc-o tie'+o4 no quere'o)
con.undir ni 'e:clar o*ra con alquilere)0 Por e)o ta'+oco quere'o) lla'ar locador
al arquitecto o con)tructor0 Ni locatario al co'itente o +ro+ietario0
7. Higura Jurdica "utnoma
>o'o 5a 2i'o)4 lo) +oco) art&culo) que el >3digo >i2il dedica al contrato
de o*ra4 re)ultan notoria'ente in)u.iciente)0
-La con)trucci3n4 )u) acti2idade) cone;a)4 lo) contrato) +rinci+ale) 5 todo) lo)
contrato) +aralelo) o )u*ordinado)4
-lo) +ro*le'a) de la 'ulti+licidad de 'ateriale) que )e 2an )u'ando a la tecnolog&a
61
Arquitectura Legal
con)tructi2a0
-La introducci3n de nue2a) t<cnica)0
-Lo) di)eFo) en altura0
- E)te e2idente 5 uni2er)al retiro del E)tado de lo) controle) que ante) +od&a
a+licar a la o*ra de lo) +ro.e)ionale) 5 con)tructore)0
- La a+arici3n de indu)tria) de con)trucci3n en )erie o 'ediante '3dulo)
indu)triale) +re+arado) en .8*rica) de +roce)o) continuo)0
- El au;ilio de la co'+utaci3n en lo) c8lculo) 5 en el di)eFo0
- La introducci3n de ele'ento) in.or'8tico) o ro*oti:ado) en edi.icio)
inteligente)0
- %odo un uni2er)o de no2edade) que no +udo +re2er el codi.icador cuando
redact3 el >3digo0
- Pero que ta'+oco +erci*ieron la) re.or'a) de 1!6 cuando qui)ieron actuali:ar
alguna) +arte) de la 2ie?a le5 5 ta'*i<n tocaron +arcial'ente e)to) art&culo)
)o*re contrato de con)trucci3n 5 edi.icacione)0
Pero '8) all8 de e)+erar que alguna 2e: )e legi)le de 'anera aut3no'a4
co'+leta4 inde+endiente4 )o*re contrato) de con)trucci3n4 -o5 +ode'o) a.ir'ar
que4 ?ur&dica'ente4 conce+tual'ente4 en )u +er.il gno)eol3gico 5 en )u)
+articularidade) +ro+ia) 5 en )u) e)+eci.icidade) di.erenciada)4 el contrato de o*ra
con)titu5e una .igura ?ur&dica aut3no'a0
Porque tiene, entre otros aspectos9
:F; dos tramos o etapas muy diferentes/ el de la proyectacin o dise1o y el de la
materializacin de ese dise1o. !ue pueden funcionar como una unidad
articulada o bien como etapas o encomiendas independientes.
CF; uno de los su.etos del contrato de obra, el que resulta ser el protagonista
principal, el actor, el factor, el operador profesional y especialista en dise1ar,
dirigir y construir las obras de arquitectura, tiene que estar doblemente
autorizado por el ,stado para desempe1ar ese oficio/ tiene que tener un ttulo
habilitante y adem$s debe estar matriculado.
9F; las comple.idades de la obra en marcha, su lenta materializacin, su dilatada
e.ecucin, introducen en el proceso una multitud de relaciones contractuales y
subcontractuales, adem$s de generar una intrincada mara1a de obligaciones y
responsabilidades.
BF; cuando se concluye la obra, se opera la recepcin de la cosa, del ob.eto del
contrato, cuyos vicios o fallas visibles quedan purgadas, consentidas, perdonadas
por ese solo acto de recepcin o recibo de la obra o edificio.
GF; despu%s de entregada la obra y recibida por el que la encomend, el
arquitecto, el constructor, el empresario y los contratistas principales, quedan
sometidos a una obligacin de garanta o responsabilidad por el lapso de :H a1os.
62
62
Rondina
!uedando el protagonista principal, o el con.unto de protagonistas si todos
tuvieron roles seme.antes, ligados, atados, constre1idos, sometidos a responder de
todo vicio, falla o defecto que, habiendo estado oculto se manifieste o aparezca a
lo largo de ese extenssimo perodo de garanta/ :CH meses desde que el
propietario recibi terminada la edificacin.
@<an)e e)to) te'a) adecuada'ente de)arrollado) en lo) ca+&tulo) @II4 @III4 IO 5 O0
(1=
(1= >o'o 5a 2i'o) al citar al Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il uni.icado con el >3digo de
>o'ercio4 )e )u+eran e)ta) in)tancia) que tiene el 2ie?o c3digo0 9a no )e trata al contrato de o*ra
dentro del contrato de locaci3n0 Lo que re)ulta no2edo)o4 i'+ortante 5 +o)iti2o0 Lo que
la'enta*le'ente -ace el +ro5ecto4 e) caer en el otro error del c3digo 2igente0 El unir co'o )i .ueran
do) cla)e) de la 'i)'a e)+ecie de contrato4 al contrato de o*ra con el contrato de )er2icio0 9 e)o 5a
no no) gu)ta tanto0 Porque )ie'+re no) +areci3 de'a)iado di.erente el contrato de la) +re)tacione)
+er)onale) )in garanti:ar re)ultado4 co'o e) el contrato de )er2icio0 6rente a nue)tro contrato de
o*ra0 $n contrato en donde la e)+eci.icidad4 la +articularidad4 la de.inici3n '8) +ro+ia 5 rele2ante
del contrato4 e) la ter'inaci3n de una co)a4 lo que )ie'+re )e di?o/ el obtener un resultado0 9a )ea
una o*ra de arquitectura4 co'o una +re)taci3n '<dica o un tra*a?o de a*ogac&a0 Aie'+re que el
+ro.e)ional -ace algo en 2irtud de +ro'e)a de re)ultado a o*tener4 e)ta'o) .rente al contrato de
o*ra0 Aunque lo) '<dico) 5 a*ogado) no )ie'+re +oda'o) co'+ro'eter el re)ultado *ueno de la
co)a0 El que )e gane el ?uicio o el que )e logre la recu+eraci3n del +aciente0 Pero lo cierto4 lo
innega*le4 lo o*ligatorio4 )er8 que el +ro.e)ional -aga el ?ucio4 o el trata'iento4 o la cirug&a0 Gue
-aga la o*ra4 que realice el tra*a?o con el re)ultado +ro'etido/ el ?uicio o el trata'iento0 Gue el
?uicio )e +ierda o que el trata'iento re)ulte .allido4 e) otra co)a0 E)o -ace a la e2entualidad del
re)ultado incierto4 que en todo ca)o no de+ende de quien +re)ta o e?ecuta la o*ra4 )ino que en un
ca)o de+ende de lo) ?uece) que re)uel2en el +leito0 9 en el otro4 de la) condicione) del +aciente que
e2oluciona *ien o 'al con el trata'iento i'+le'entado0 En todo ca)o4 de*e'o) di)tinguir el Bo+u)C4
la o*ra que )e reali:a0 >on el B+o)i*le re)ultado e;ito)oC4 que no )ie'+re )e +uede garanti:ar0
Lo) arquitecto) 5 con)tructore) e)t8n '8) co'+ro'etido) que en otro) +ro.e)ione) re)+ecto del
logro del re)ultado adecuado0 Porque e)e re)ultado4 de la o*ra que re)ulte *uena4 que )ea con.or'e
al Pro5ecto4 que )e -aga con *ueno) 'ateriale) 5 utili:ando adecuada 'ano de o*ra0 No 'ue)tra
nada '8) 5 nada 'eno) que un re)ultado +re2i)i*le0 Gue de+ende de la calidad de la) +re)tacione)
del Pro.e)ional que +ro5ecta4 de la *uena calidad de lo) 'ateriale) e'+leado) 5 de la a+titud de la
'ano de o*ra contratada0 E)ta'o) ante un re)ultado que de+ende de la 'aterialidad de la o*ra4 de la
'ateriali:aci3n del *uen arte de con)truir4 )o*re la *a)e del *uen u)o de lo) ele'ento) que
co'+onen la edi.icaci3n4 con el adecuado 'ane?o de la) co)a)4 de lo) ele'ento)4 de la) -erra'ienta)
5 de la) +er)ona) +ue)ta) a e?ecutar lo) tra*a?o)0
En la tarea del a*ogado e)ta'o) de+endiendo de la )a*idur&a 5 del *uen criterio) de lo) ?uece)4 que
de*en re)ol2er el +leito0 9 en 'edicina e)ta'o) o+erando )o*re un organi)'o 2i2o4 que +uede tener
reaccione) o re)+ue)ta) que no de+enden del acierto 5 de la calidad de la tera+ia0
;. Especi8icidad
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Arquitectura Legal
>uando +retende'o) un +er.il +ro+io4 di)tinto4 di.erente +ara nue)tro
contrato de o*ra4 e) que e)ta'o) recla'ando darle a la acti2idad con)tructi2a4 5 a
lo) criterio) ?ur&dico) que contienen a e)a acti2idad4 la i'+ortancia que )ocial 5
econ3'ica'ente tienen0
-%al 2e: de*a'o) di)cernir alguna) .or'a) de +ro5ectar 5 de con)truir4 de otra)
.or'a) que no tienen lo) 'i)'o) contenido) 5 alcance)0
- !uiz$ debamos hacer captulos especiales para viviendas hechas en bloques
de cemento o por mdulos industrializados.
- 2 entender que existen casos de locales, edificios o viviendas que se arman
como mecanos con partes preemsambladas.
- Y que merecen tratamientos diferenciados.
- "omo los que previ, incluso, L%lez 0$rsfield cuando en la nota al artculo
:@B@, al hablar de la garanta de los diez a1os, nos aclaraba que otros cdigos
distinguan &las casas de ladrillos de las casas de madera+.
- "osa que nunca tuvimos en cuenta en nuestro pas porque sencillamente
aqu, sobre todo en las grandes ciudades, poco y nada se construye con
maderas o materiales no tradicionales.
Gui:8 de*a'o) tra*a?ar en di.erenciar la) alternati2a) que +lantea el 'i)'o
>3digo en el art&culo 16464 cuando dice que e)a garant&a de lo) 1" aFo) de
re)+on)a*ilidad del con)tructor4 )e a+lica )ola'ente a &edificios u obras en
inmuebles destinados a larga duracin+. >o'o entendiendo que e;i)ten otra)
o*ra) o edi.icio) que no e)t8n de)tinada) a tener una 2ida Etil tan +rolongada 5 que4
+or ende4 no )e a+licar&a en tale) ca)o) la garant&a decenal0
7tra) e)+eci.icidade) que )e 'ue)tran en e)ta) 2er)ione) conte'+or8nea) de
la arquitectura 5 la con)trucci3n e)t8n dada) +or el creciente d<.icit -a*itacional en
lo) *arrio) 'arginale) 5 en la) lla'ada) 2illa) 'i)eria4 o ranc-er&o)4 o .a2ela) o
cantegrile) de nue)tra) grande) ciudade)0 A e)a )ituaci3n de nece)idad 5 urgencia4
de 2erdadera urgencia )ocial 5 )anitaria4 tendr&a'o) que re)+onder con )olucione)
ta'*i<n de e'ergencia0 %anto e'ergencia con)tructi2a co'o e'ergencia ?ur&dica 5
legi)lati2a0 Para que todo) lo) actore) de lo) +roce)o) ur*ano) 5 con)tructi2o)
adecuen )u) e)trategia)4 )u) ca+acidade) 5 re)+on)a*ilidade) en una acti2idad de tan
)eFalada rele2ancia )ocial co'o 'ulti+licadora de *iene) 5 de)arrollo) )ociale) 5
)ectoriale)0
En lo de'8) +retende'o) de)+egar al contrato de o*ra de lo) re)tante)
contrato) de locaci3n4 tanto de o*ra co'o de )er2icio)0 9 ta'*i<n di.erenciar lo que
no) trata de i'+oner el c3digo cuando en el art&culo 1623 no) dice que &los efectos
de este contrato ser$n .uzgados por las disposiciones de este "digo sobre las
obligaciones de hacer+. Porque -acer una 2i2ienda4 un edi.icio4 una o*ra de
arquitectura4 de)de la idea4 el ante+ro5ecto4 el +ro5ecto4 la docu'entaci3n total0 9
de)+u<) dirigirla4 ordenar )u e?ecuci3n4 'ateriali:ar el +ro5ecto4 concluirla 5
entregarla0 9 de)+u<)4 toda2&a 'uc-o de)+u<)4 2elar )u en2e?eci'iento +ara otorgar
al +ro+ietario una garant&a de inde'nidad4 de con)er2aci3n4 +or un la+)o de die:
aFo)0 E)to no tiene nada que 2er con una )i'+le o*ligaci3n de -acer que )e +ueda
a+licar al arreglo de un +ar de :a+ato) +or +arte del :a+atero4 o a endere:ar4
de)a*ollar 5 +intar una c-a+a +or +arte del c-a+i)ta4 o de arreglar una caFer&a +or
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Rondina
+arte del +lo'ero0 La) )i'+le) o*ligacione) de -acer4 )e regulan +or el art&culo 625
que dice que Bel o*ligado a -acer4 o a +re)tar algEn )er2icio4 de*e e?ecutar el -ec-o
en un tie'+o +ro+io 5 del 'odo en que .ue la intenci3n de la) +arte) que el -ec-o
)e e?ecutara0 Ai de otra 'anera lo -iciere4 )e tendr8 +or no -ec-o o +odr8 de)truir)e
lo que .ue)e 'al -ec-oC0
E2idente'ente e)ta generali:aci3n que +retende el c3digo )o*re la)
o*ligacione) de -acer no e) a+lica*le al contrato de con)trucci3n0
No e) co-erente con la co'+le?a realidad 5 lo) e;ce+cionale) 2alore) e intere)e)
que )e +onen en ?uego en una o*ra o edi.icaci3n de regulare) 'agnitude)0
Por e)o deci'o) que nue)tro contrato de o*ra tiene una e)+eci.icidad 'u5
+articular0
Porque ?u)ta'ente e)t84 &nti'a 5 )u)tancial'ente identi.icado4 con lo que e) un
+ro5ecto 5 una e?ecuci3n de una o*ra de ingenier&a o arquitectura0(1=
(1= En el Pro5ecto de nue2o c3digo ci2il )e re+iten4 con otra) +ala*ra)4 lo) 'i)'o) errore)4 cuando
)e identi.ica a la) o*ligacione) de -acer con la) o*ligacione) que re)ultan del contrato de o*ra0
A)& dice el Pro5ecto/
Artculo AC@/ &"ircunstancias de la obligacin de hacer/ La deuda de la o*ligaci3n +uede
con)i)tir/ a= en reali:ar cierta acti2idad con la diligencia a+ro+iada4 +ero inde+endiente'ente de )u
<;ito0 La) cl8u)ula) que co'+ro'eten a lo) *ueno) o.icio) o a a+licar lo) 'e?ore) e).uer:o)4 e)t8n
co'+rendida) en e)te inci)o0
e= Procurar al acreedor cierto re)ultado concreto4 con inde+endencia de )u e.icacia0 c= +rocurar al
acreedor el re)ultado e.ica: +ro'etido0 La) cl8u)ula) lla2e en 'ano o +roducto en 'ano4 e)t8n
co'+rendida) en e)te inci)oC0
- Artculo AC?/ -ncumplimiento/ En ca)o de incu'+li'iento4 el acreedor +or a+licaci3n de lo
di)+ue)to en el inci)o a= del art&culo 674 tiene derec-o/
- A= en la) o*ligacione) de -acer 5 de no -acer4 a e;igir la de)trucci3n de lo inde*ida'ente
-ec-o0 El tri*unal4 )egEn la) circun)tancia) 5 atendiendo al +rinci+io de con)er2aci3n de *iene)4
+uede li'itar o rec-a:ar la +reten)i3nC0
Para no)otro) e)ta )ola 'enci3n4 de que el acreedor +ueda tener derec-o a e;igir la de)trucci3n4 de
lo que con)idera 'al -ec-o4 no) +reocu+a enor'e'ente0 Porque no )ie'+re lo) co'itente) tienen
*uen criterio4 5 'uc-o 'eno)4 *uena) intencione) cuando +elean con )u) +ro.e)ionale) o
con)tructore)0 E)+ecial'ente4 cuando )e trata de no +agar la) deuda) +or -onorario) o +or
certi.icacione) de o*ra0 Entonce) encuentran todo) lo) de.ecto) reale) e in2entado) a la o*ra4 que4
)al2o ca)o) 'u5 +articulare)4 nunca +odr8 e)tar tan 'al co'o +ara que no +ueda )er corregida0
Por otra +arte4 +or la 'u5 e)+ecial relaci3n que tiene el arquitecto con )u o*ra4 de*e'o) con)agrar
el +rinci+io de que )ie'+re4 )e le de*e dar la o+ortunidad de que corri?a4 arregle4 re.accione o
)u*)ane lo) 2icio)4 de.ecto)4 .alla) o +ro*le'a) de la o*ra0
Porque en la o*ra e)ta'o) ante una +ro+iedad que .inal'ente4 re)ulta co'+artida/ el dueFo o
co'itente no e) tan a*)oluta'ente dueFo e;clu)i2o de la o*ra4 )i )u di)eFo4 )u +ro5ecto4 )u idea4 )u
+ro+iedad intelectual4 le corre)+onde al arquitecto0
<. Contratos de +bra y de .ervicios
#ara nosotros resulta f$cil distinguir en nuestra materia el contrato de
locacin de servicios del contrato de locacin de obra.
65
Arquitectura Legal
- Guien +re)ta un )er2icio en una e'+re)a con)tructora4 no )e o*liga a entregar un
re)ultado .inal0
-Guien -ace un contrato de o*ra4 en ca'*io4 +ro'ete un re)ultado0
-$na co)a -ec-a4 ter'inada0
- Gue tiene indi2idualidad en el con?unto de co)a) o tarea) que co'+renden la
totalidad de la edi.icaci3n0
- $n o*rero que tra*a?a +or ?ornal4 +or d&a o )e'ana o +or 'e)0
-Al igual que un arquitecto u otro +ro.e)ional que 2iene a controlar e)ta o*ra 5
'aFana +uede +a)ar a otra o*ra 'andado +or la e'+re)a4 5 que co*ra )u) -a*ere)
+or +er&odo)0
En a'*o) ca)o)4 '8) all8 que )e +ueda -a*er con.igurado un contrato de tra*a?o4
a'*a) .igura) e)t8n en el 'arco de la locaci3n de )er2icio)0
Cuando e:iste locacin de obra. + me5or, como nosotros lo designamos,
simplemente contrato de obra, es cuando se dan9
a; una promesa de hacer una obra, una cosa diferenciada, individualizada, a
cambio de un precio en dinero.
b; (n profesional, contratista, subcontratista o empresario que promete y se
obliga a un resultado final, en un plazo determinado, y por un precio tambi%n
determinado.
c; Alguien que encomienda una obra y no quiere contratar a un empleado que
traba.e por .ornal, sino que contrata a quien promete una e.ecucin de una cosa
terminada. 0e encomienda y se paga por una obra individualizada. !ue cobrar$
por esa cosa hecha y que no ser$ pagada ni por da ni por plazo. "obrar$ por una
cosa hecha, terminada y perfecta. Y que, obviamente, no cobrar$ m$s si m$s
demora. #or el contrario, puede incluso tener que pagar una multa o cobrar
menos si demora la entrega de la cosa hecha, del resultado final prometido.
d; ,n la locacin de obra existe autonoma en quien realiza el traba.o. ,n el
contrato de servicios, al igual que en el contrato laboral, el que presta el servicio
lo hace ba.o la direccin t%cnica de otro. 3ormalmente en el empleado u obrero
existe subordinacin, dependencia t%cnica, .urdica y econmica. ,n quien se
obliga a hacer una obra, adem$s de prometer, de garantizar un resultado, existe
esa autonoma t%cnica que le permite hacer la obra seg6n su propio saber y
entender y conforme a sus aptitudes profesionales, t%cnicas y artsticas.
,n la locacin de servicios, en cambio, como en el contrato de empleo y
en todas las formas del contrato de traba.o subordinado, dependiente, las
obligaciones para el locador son obligaciones de medio. De poner los medios
necesarios al servicio del comitente, del patrn, el empleador, en favor del
&locatario+. !ue me pagar$ por da, semana o por plazo, pero a quien no le
garantizo un resultado. Y por eso no me pagar$ por obra hecha. 5e pagar$ a6n
cuando el resultado que pretenda o que esperaba ver concretado el locatario, no
66
66
Rondina
se alcanzara. #orque el locador de servicios no garantiza resultados. 0olamente
promete. Y cumple con sus obligaciones, con realizar las tareas previstas y
convenidas. "umple adecuadamente con sus prestaciones, traba.ando tantas
horas por da, tantos das por semana. 2 cumpliendo con la cantidad y modalidad
de los .ornales convenidos. (1=
=. (os su5etos del contrato de obra
>uando le toc3 de.inir a lo) )u?eto) del contrato de locaci3n4 el >3digo >i2il
di)tingui3 *ien a lo) actore) de la relaci3n0 El art&culo 14!3 dice -en )u Elti'a +arte-
que/
&el que paga el precio se llama en este "digo locatario, arrendatario o
inquilino y el que lo recibe se llama locador o arrendador+.
Luego *u)cando en la) nota) de lo) art&culo) dedicado) a e)te te'a de la)
locacione)4 encontra'o)/ nota al art&culo 1623/
&las leyes romanas confunden muchas veces el arrendador y el arrendatario.
'ocadorconductor. 3osotros llamamos locador al que presta el traba.o o la
industria y locatario al que paga el precio, lo mismo que en la locacin de obras.
Para inter+retar 'e?or toda2&a el criterio con que @<le: legi)la e)te contrato4
2e'o) lo que dice en la nota al art&culo 162!/ B000con2enci3n +or la cual el
e'+re)ario-con)tructor +ro'etiendo e?ecutar una o*ra4 )e -a o*ligado a +oner en
ella todo) )u) cuidado)4 toda) la) +recaucione) que -a*&a derec-o a e)+erar de <l
)egEn )u +ro.e)i3nC0
(1= Recorda'o) que en el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il 5a no )e inclu5e a lo) contrato) de o*ra
5 de )er2icio dentro de la) locacione)4 co'o 2icio)a'ente lo -ace el 2ie?o c3digo de @<le:0 Pero
diga'o) que el codi.icador del )iglo OIO no -i:o '8) que re)+etar la 2ie?a no'enclatura del
,erec-o Ro'ano0 9a que en Ro'a4 cuando e;i)t&an )eFore) 5 e)cla2o)4 )e 2e&a4 en la) locacione)4
la) .or'a) de dar +ara )u Bu)oC tanto al ca'+o4 a la ca)a o al arado4 co'o a lo) e)cla2o) ca+ace) de
+re)tar contrato) de o*ra) o de )er2icio)4 dentro del g<nero de la) Bo*ligacione) de -acerC0 %oda e)a
realidad 2inculada a la) +8gina) negra) de la -i)toria de la e)cla2itud4 +arecen de'a)iado
anacr3nica) co'o +ara que la) )iga'o) 'anteniendo0
A lo largo de todo e)te ca+&tulo4 tanto en la) +arte) originale) del >3digo de
@<le: A8r).ield co'o en lo) art&culo) re.or'ado) o agregado) en la re.or'a de
1!64 )e -a*la indi)tinta'ente4 +ara re.erir)e al con)tructor4 de .igura) di.erente)
entre la) que )e 'enciona 4 co'o locador de o*ra4 al e'+re)ario4 o*rero4
con)tructor4 +ro5ecti)ta 5 director de o*ra4 o )i'+le'ente locador0

67
Arquitectura Legal
3o se usa en esta parte en ning6n momento la denominacin de arquitecto para
el constructor o profesional. "omo s lo hace el "digo cuando establece en favor
de los arquitectos el privilegio por el llamado cr%dito refaccionario, en el artculo
9?9:. #ero a este tema lo veremos con amplitud en el captulo M---, en el
n6mero 9:.
Re)+ecto de lo) otro) actore) o )u?eto) del contrato de o*ra 'u5 +oco
+ode'o) decir/ )i'+le'ente que )e trata de lo) +ro+ietario) del terreno4 que
de2endr8n luego en +ro+ietario) de la o*ra o co)a ter'inada0
-Aon lo) cliente) del arquitecto4
-)on lo) co'itente) del con)tructor0
-Lo) que +agan la o*ra0
-Lo) que +iden4 generan la enco'ienda +ro.e)ional o con)tructi2a 5 luego e)t8n
o*ligado)4 +ura 5 )i'+le'ente4 a +agar el +recio con2enido0
- 7 el +recio que re)ulte )i4 +or e?e'+lo4 )e con2ino en el )i)te'a de coste "
costas +ara la e?ecuci3n de la o*ra0
- 7 que +agar8n +ura 5 )i'+le'ente lo) -onorario) con2enido) con el
+ro.e)ional4 )i el +ro.e)ional )ola'ente cu'+le role) de +ro5ecti)ta4 director4
conductor t<cnico4 ad'ini)trador de la o*ra o re+re)entante t<cnico o legal de la
e'+re)a e?ecutora0
- Pero )ie'+re le co'+ete al dueFo-co'itente +agar lo con2enido0
- Lo que )e -a5a e)ti+ulado0
- 7 lo que )ur?a del contrato o de lo) arancele) +ro.e)ionale)0
- Poca) 2ece) tendr8 el +ro+ietario o co'itente otra) o*ligacione) acce)oria)/ )&4
o*2ia'ente4 entregar el terreno4 )& a 2ece)4 )u'ini)trar 'ateriale) o contratar
+er)onal4 o traer )u*contrati)ta) a la o*ra0
- Pero de toda) 'anera)4 en todo) lo) ca)o)4 la naturale:a de la relaci3n4 re)+ecto
del +ro+ietario-locatario-co'itente- e) en el contrato de o*ra4 una obligacin
de dar4 de +agar4 de entregar el +recio 54 a 2ece)4 ade'8) del +ago4 entregar
otra) co)a)0
Para el arquitecto o con)tructor4 5a 2i'o)4 el contrato de o*ra )e re)uel2e en una
'u5 e)+ecial 5 di.erenciada obligacin de hacer, con garanta de resultado.(1=
(1= Recorde'o) que el art&culo 726 del Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il e)ta*lece tre) e)cala) de
+ro'e)a) en la) o*ligacione) de -acer/ 1N= +ro'eter una acti2idad +ero )in +ro'eter re)ultado4 o )u
<;ito o e.icacia- 2N= +ro'eter cierto re)ultado4 con inde+endencia de )u <;ito o e.icacia- 5
.inal'ente4 3N= +ro'eter un re)ultado e.ica: o e;ito)o0
>. (os roles del arquitecto
>uando )e trata el te'a de la) incu'*encia) +ro.e)ionale) de lo)
arquitecto)4 con2iene di)cernir de quien 2iene la +ro+o)ici3n0 Ai )ale de la)
.acultade) de arquitectura o de lo) 'i)'o) colegio) +ro.e)ionale)0 74 )i +or el
contrario4 )urge de la co'+le'entaci3n4 con.rontaci3n o coordinaci3n con otra)
6
6
Rondina
+ro.e)ione) que inter2ienen en 'ateria) 5 )ituacione) 2inculada) con la
con)trucci3n0
Porque con2iene recordar que nada )e -a -ec-o +ara )al2ar e)ta di.&cil )ituaci3n
co'+etencial entre arquitecto)4 ingeniero) en con)truccione)4 ingeniero) ci2ile)4
t<cnico) con)tructore)4 'ae)tro) 'a5ore) de o*ra0 Inclu)o4 alguna) otra) ingenier&a)
que ta'*i<n recla'an o rei2indican el derec-o a +ro5ectar 5 dirigir la con)trucci3n
de o*ra) de alguna e)+eciali:aci3n (ingeniero) qu&'ico)4 o electro'ec8nico)4 +ara
+ro5ectar .8*rica)4 ingeniero) agr3no'o) que de)ean +ro5ectar e)ta*leci'iento) de
ca'+o4 etc<tera0=0
Por e)o al to'ar una de.inici3n de la) incu'*encia) +re.eri'o) re'itirno) a
un acta 'ini)terial de la Naci3n del aFo 1!5 que dec&a/ BEl arquitecto e)t8
.acultado +ara in2e)tigar4 e)tudiar4 +rogra'ar4 +lani.icar4 +ro5ectar4 dirigir 5
con)truir0 >o'o a)& ta'*i<n +ara e?ercer accione) co'+le'entaria) tale) co'o/
e?ercer la docencia4 a)e)orar4 ta)ar4 actuar co'o +erito t<cnico4 liquidador4 reali:ar
'edicione) 5 di2i)ione) en +ro+iedad -ori:ontal0
El o*?eto 5 ca'+o de a+licaci3n de e)ta) accione) co'+rende el e)+acio
+E*lico 5 +ri2ado4 en todo) lo) grado) de co'+le?idad 5 en )u) di.erente) e)cala)/
edi.icio)4 )u in.rae)tructura4 )u equi+a'iento interno4 con?unto de edi.icio)4 lo)
e)+acio) que ello) deter'inan 5 )u equi+a'iento ur*anoJ la ciudad4 )u) +arte)
con)tituti2a)4 incluido) )u) e)+acio) +E*lico) 5 )u equi+a'ientoJ 5 todo o*?eto que
con.igure e integre el -8*itat -u'anoC0
Ai no) atene'o) a-ora4 en la +arte que no) intere)a4 al te'a del arquitecto
constructor
Ai no) a+arta'o) de la) incu'*encia) que tiene el arquitecto4 de 'anera natural4 en
'ateria de ur*ani)'o0
Ai 2e'o) a la +ro.e)i3n arquitectura co'o -acedora de edi.icio)4 que tran)ita
todo) lo) e)tadio)4 de)de el +ro5ecto o di)eFo -a)ta la conducci3n e?ecuti2a de la
con)trucci3n0
Ai conte'+la'o) lo) role) del arquitecto0 Gue )e +one en o*ra a +artir de la
e;+o)ici3n inicial de )u cliente-co'itente0 >uando e)cuc-a a quien le +ide 5 )ugiere
la .or'a4 la e)cala4 el co)to de la o*ra que +retende0
En tales roles, o respuestas pro8esionales, podemos decir que al arquitecto le
competen las siguientes tareas, incumbencias, competencias o prestaciones9
a= de.iniendo4 ilu'inando 5 adecuando la idea generatri: del +ro5ecto0
*= El arquitecto4 e)cuc-a4 inter+reta 5 rede.ine la nece)idad 5 lo) de)eo) del
cliente4 )a*iendo c3'o -a*r8 de )ati).acer nece)idade) 5 ten)ione)0
c= el arquitecto genera el ante+ro5ecto0 A +artir de la) idea) iniciale) 5 rectora) de
la enco'ienda 5 de la contenci3n que el arquitecto le +re)ta a la e;+o)ici3n del
co'itente4 -a*r8 de co'en:ar a +roducir re)ultado)0 A tra2<) de la e;+re)i3n
gr8.ica 5 de )u) e;+licacione) o 'e'oria)4 +odr8 de.inir la) caracter&)tica) 5
ra)go) generale) de la .utura o*ra0
6!
Arquitectura Legal
d= el arquitecto +roduce la) l&nea) generale) del Pro5ecto0 Al concreti:ar la)
idea) 5 .or'ulacione) del ante+ro5ecto4 a-ora la) de.ine +articulari:ada'ente0
Enuncia 5 di)eFa todo) lo) detalle) de la o*ra0 >on )u .ac-ada 5 )u) corte)0
>on )u) +reci)ione) cuantitati2a) 5 )u) e)+eci.icacione) cualitati2a)0
e= El Pro5ecto e)t8 concluido0 El arquitecto )e a+re)ta a de.inirlo 'aterial'ente0
Ingre)a a la di'en)i3n e?ecuti2a 5 e?ecutora de )u) incu'*encia)0 Porque la
direcci3n de la o*ra e) una e;ten)i3n l3gica 5 adecuada'ente .uncional de lo)
tra*a?o) de idear 5 +ro5ecta o di)eFar la .utura con)trucci3n0 Porque nadie
'e?or que el 'i)'o autor del Pro5ecto +odr8 luego dirigir )u e?ecuci3n0
.= El director de la o*ra )er8 quien controle 5 )u+er2i)e0 Guien ordena 5
+rogra'a0 Guien 2igila 5 corrige la) tarea) de e?ecuci3n0 ,e)de a.uera de la
o*ra 5 con una 2i)i3n generali)ta0 >on una +erce+ci3n totali:adora4 )a*e
inter+retar al Pro5ecto 5 )a*e cu8le) )er8n lo) 'e?ore) ca'ino) +ara
concretarlo0 Por ello el ,irector e) el re)+on)a*le .inal de la o*ra0 E) la .igura
'8) con)+icua0 E) el actor 5 o+erador '8) i'+ortante0 E) la '8;i'a
autoridad dentro de la o*ra0 Porque e) quien la dirige0 Pero ta'*i<n +orque
a+arece co'o el re+re)entante '8) 2inculado al +ro+ietario0 Ade'8) de )er el
+rinci+al +rotagoni)ta del Pro5ecto0
g= %a'*i<n el arquitecto de)e'+eFa el rol del >onductor %<cnico0 E)te rol que
+uede tener otra) deno'inacione)4 e) )in e'*argo un de)e'+eFo de uni2er)al
ace+taci3n0
-= Alguien tiene que )er el re+re)entante t<cnico de la e'+re)a4 tiene que e;i)tir
una .ir'a -a*ilitante de lo) contrati)ta)0
i= %iene que e;i)tir un ca+ata: general0
?= Gue +uede ta'*i<n deno'inar)e a+are?ador0
Q= 7 t<cnico con)tructor0
l= 7 'ae)tro 'a5or de o*ra0
'= 7 arquitecto t8cnico, co'o lo lla'an en alguno) +a&)e)0
n= El >onductor %<cnico de.ine al re)+on)a*le 'aterial4 directo e in'ediato de la
e?ecuci3n0 ,e lo) tra*a?o) 'ateriale) 5 concreto)0
o= E) quien de)de adentro del o*rador e?erce la) .uncione) que le delega el
,irector4 5a que <)te4 e)t8 '8) a.uera de la o*ra0
+= E) quien cola*ora en la) .uncione) de 2igilancia 5 contralor0
q= E) quien )u+er2i)a a lo) gre'io) 5 a lo) contrati)ta)0
7"
7"
Rondina
r= Guien controla 5 )u+er2i)a el a+ro2i)iona'iento de lo) 'ateriale)0
)= Guien ordena lo) cronogra'a) de de)arrollo0
t= Guien 'ide lo) tie'+o) 5 lo) di)cute con el ,irector0
u= Guien en .in4 e2alEa 5 )ugiere el de)en2ol2i'iento +re2i)i*le de lo) tra*a?o)0
2= Guien organi:a la 'ano de o*ra0
S= Guien elige 5 )elecciona lo) 'ateriale)0
;= El organi:ar8 la in.or'aci3n o*?eti2a de la 'arc-a de lo) tra*a?o) 5 de la)
in2er)ione)0
5= Para que el ,irector +ueda in.or'ar adecuada'ente al +ro+ietario
Como administrador9 el arquitecto puede asumir el rol de organi4acin y
de8inicin econmica y 8inanciera de la obra.
a= ,e -ec-o4 e) el 'i)'o arquitecto quien cu'+le e)ta) tarea) cuando )e a)u'e
co'o e'+re)ario con)tructor0
*= 7 cuando con)tru5e +ara )& 'i)'o4 en 'ira) a 2ender la) o*ra) con)truida)0
c= Pero ta'*i<n +uede a)u'ir la ad'ini)traci3n de la o*ra co'o +arte de la
enco'ienda que le -ace )u cliente o +ro+ietario/
d= cuando con2ienen que4 ade'8) del +ro5ecto 5 direcci3n de la o*ra4 el arquitecto
)e encargar8 de co'+rar 'ateriale)4
e= de contratar la 'ano de o*ra4
.= de )u*contratar a lo) gre'io)4
g= de traer cola*oradore) +ro.e)ionale) +ara el c8lculo4
-= o +ara la conducci3n t<cnica4
i= o +ara a+are?ar en la o*ra0
?= En todo) lo) ca)o) lo que e)tar8 -aciendo )er8 ad'ini)trar lo) .ondo) o dinero)
que el +ro+ietario le con.&a +ara que4 en )u no'*re 5 re+re)entaci3n4 co'+re4
contrate4 ordene4 a+lique .ondo) 5 tarea)
Q= 54 en .in4 +ara que4 )a*iendo (co'o )e )u+one que el arquitecto )a*e=4 la 'e?or
'anera de -acer rendir lo) .ondo) a in2ertir +or el +ro+ietario4 o+ti'ice lo)
ga)to) +ara o*tener4 con el '8) *a?o co)to4 la 'e?or o*ra4 en el '8) *re2e +la:o
5 con la) 'e?ore) condicione)0
5$s que nunca en este caso decimos que el arquitecto perfecciona su
papel de representar al comitente.
- ,s un verdadero mandatario, apoderado, representante legal del comitente,
ya que en su nombre contrata, compra, ordena y dirige los aspectos
econmicos de la obra
- Adem$s de dirigir y ordenar los aspectos t%cnicos y est%ticos, que devienen de
su rol m$s inherente y especfico/ el de proyectista y director general de los
71
Arquitectura Legal
traba.os de construccin.
- ,n estos roles de administrar la obra, vemos en el profesional desempe1ar
las dos vertientes del proceso constructivo/ desde la ideacin o proyectacin,
hasta la organizacin de los traba.os en el quehacer del Director. Y luego en
el rol de administrar los fondos, los medios econmicos, t%cnicos y laborales,
que hacen a la e.ecucin de los traba.os. (1=
(1= El te'a de lo) role) +ro.e)ionale) tiene +articular rele2ancia tanto en lo) a)+ecto) +ro.e)ionale)
de la +re)taci3n o+eracional del arquitecto4 co'o de)de el +unto de 2i)ta ?ur&dico H legal0
,e.iniendo4 di)cerniendo cu8le) )on la) .uncione)4 tarea) 5 co'+ro'i)o) que a)u'e el
arquitecto4 llega'o) a de.inir todo lo que -ace a la) relacione) Bo*ra- +ro.e)ionalC0 %odo
cuanto -aga a la) o*ligacione)4 derec-o)4 re)+on)a*ilidade) 5 atri*ucione) del 'i)'o
+ro.e)ional ante la o*ra4 ante el co'itente 5 .rente a lo) tercero)0
AegEn )ean lo) role) )er8n lo) atri*uto) 5 carga) de la) .uncione)0 Ello -ace a la identi.icaci3n del
+ro.e)ional con la o*ra0 Ai )3lo e) Pro5ecti)ta4 )u identidad )e re)u'e en la +er.ecci3n del di)eFo 5
en el derec-o a que lo) linea'iento)4 idea) 5 originalidade) del +ro5ecto )ean re)+etado)0 >o'o que
ta'*i<n la +ro5ectaci3n a)u'ida -ace a la) re)+on)a*ilidade) que +uedan originar)e en errore)4
de.ecto) o )olucione) incon2eniente) que el 'i)'o +ro5ecto +ueda contener0
Ai lo) role) )e co'+le'entan con la ,irecci3n de la 7*ra4 el +ro.e)ional a)u'e la o*ligaci3n de
-acer todo cuanto corre)+onda a la .idelidad de la o*ra 'aterial con el +ro5ecto4 5 a la +er.ecci3n de
la) tarea) que )e de)arrollen +ara e)a e?ecuci3n o 'ateriali:aci3n0 A la +rocedencia 5 calidad de lo)
'ateriale)4 a la a+titud de lo) terreno) 5 la) .undacione) que )e corre)+onden con e)a calidad de la
tierra4 a la *ondad de la 'ano de o*ra 5 a todo) lo) +roce)o) que garanticen la *uena e?ecuci3n0
Ai cu'+le la) 2ece) de >onductor %<cnico4 )u tarea) )er8 entonce) la que +rocurar que la)
o+eracione) que )e realicen en el o*ra 5 )o*re la o*ra )ean la) que corre)+ondan a la *uena
e?ecuci3n0 @eri.icar8 la calidad de lo) 'ateriale)4 organi:ar8 la 'ano de o*ra4 i'+le'entar8 la)
o+eracione) concreta) de e?ecuci3n de tarea) )o*re e)o) 'ateriale) en el tie'+o 5 de la 'anera
que re)ulte o+ortuna0 7rgani:ar8 el tra*a?o4 +re)er2ar8 lo) 'ateriale)4 -erra'ienta) 5 equi+o)4 5
coordinar8 la) tarea) que le enco'iende el ,irector de la 7*ra +ara que lo) +roce)o) de e?ecuci3n4
la concreta edi.icaci3n4 )e de)arrolle en el cronogra'a +re2i)to4 de 'anera en que e)t< ordenado4 5
con.or'e a la) regla) del arte 5 de la *uena e?ecuci3n t<cnica de lo) tra*a?o)0
>on e)to) e)que'a)4 ca)i co'o una deri2aci3n natural de la) +re)tacione) que -acen a la identidad
del +ro.e)ional con)tructor con la o*ra4 e) que +ro'o2e'o) que al Pro5ecto 5 ,irecci3n4 )e le
corre)+onda con la Ad'ini)traci3n de la o*ra0 Porque )e co'+leta el c&rculo de acti2idade)0 Ae
co'+le'entan lo) tra*a?o) de 'anera que )e .acilite 5 )e garantice que4 quien e) autor del
Pro5ecto4 5 quien )e encarga de la *uena 'ateriali:aci3n de e)e Pro5ecto4 )a*r8 la 'e?or 'anera de
concretar la o*ra0 Aeleccionar8 'e?or lo) +rocedi'iento)4 lo) 'ateriale) 5 lo) o*rero) nece)ario)
+ara que la o*ra re)ulte *uena0
9 la naturale:a de la relaci3n4 que )urge del car8cter de la) o*ligacione) de -acer de ti+o e'+re)ario
o +ro.e)ional4 contiene lo) ele'ento) que a*arcan toda) la) in)tancia) que )e a*ren en e)te ti+o de
acti2idad0 >o'o dice el art&culo 727 del Pro5ecto de >3digo >i2il4 cuando titula a e)e art&culo con
la e;+re)i3n Bincor+oraci3n de tercero)C4 el deudor de la o*ligaci3n H en nue)tro ca)o el arquitecto o
el con)tructor- tiene derec-o a 2aler)e de tercero) +ara reali:ar la acti2idad co'+ro'etida0 Aal2o
cuando )e trate de acti2idade) +ara la) cuale) .ue elegido e)+ecial'ente0 >o'o e) la acti2idad del
+ro5ecti)ta0
?. (a Empresa
72
72
Rondina
,eci'o) que e;i)te e'+re)a cuando e)ta'o) .rente a una unidad econ3'ica
dedicada a la +roducci3n4 a la indu)tria4 al co'ercio o a la +re)taci3n de )er2icio)0
"omprende una fusin org$nica de direccin, capital y traba.o, como factores de
la actividad o produccin.
En nue)tra) 'ateria) encontra'o) e'+re)a) con)tructora) 5 ta'*i<n otra)
que +ueden o.recer al 'ercado toda una ga'a de )er2icio)/ con)ultor&a)
+ro.e)ionale)4 e)tudio) de arquitectura o di)eFo4 gru+o) t<cnico) de +lani.icaci3n
ur*ana4 etc<tera0 (1=
(1= En la de)cri+ci3n de la) nue2a) .or'a) del de)e'+eFo +ro.e)ional4 en la Re2i)ta @i2ienda )e
+u*lic3 un *olet&n con el no'*re de B@i2ienda GerencialC0 La +u*licaci3n contiene nota)
re.erida) ?u)ta'ente a e)ta) .or'a) '8) )i)t<'ica) o e'+re)ariale) de encarar el de)arrollo
+re)tacional de ingeniero) 5 arquitecto)0 ,ice la autora ,iana @eglo que Bla .igura del pro.ect
manager e;cede +or )u) in?erencia) a la .igura tradicional del ,irector de 7*ra0 En nue)tro
+a&) e;i)te una .igura legal que e) la direcci3n de o*ra4 +en)ada en un +ro.e)ional -a*ilitado4
que a)u'e una )erie de re)+on)a*ilidade)0 Nor'al'ente la .unci3n +ro+ia del director de o*ra
)e -a dado a lo largo del tie'+o a tra2<) de organi:acione)/ e)tudio) de arquitectura o e)tudio)
de ingenier&aC0
BLa co'+le?idad de lo) +ro5ecto) -i:o que a+areciera con '8) .uer:a4 5a de)de -ace uno) aFo)4 la
.igura del gerente del +ro5ecto o pro.ect manager0 E)ta .igura no )e ocu+a )ola'ente de lo) a)+ecto)
de la con)trucci3n4 )ino ta'*i<n de lo) a)+ecto) nece)ario) +ara concretar el negocioC0
000 En un +ro5ecto )e +uede e)tar a cargo de .uncione) de ge)ti3n de)de la +o)ici3n de pro.et
manager, en toda )u di'en)i3n4 o tener a cargo una tarea de 'enor alcance0 Ai no )e ge)tiona la
+arte co'ercial ( que tiene que 2er con lo) ingre)o)= )i no )e coordina a todo) lo) equi+o) a)e)ore)
inter2iniente) en el negocio 5 )ola'ente )e to'a la ge)ti3n de la e?ecuci3n de la o*ra4 )e ocu+a la
.igura que u)ual'ente )e lla'a construction manager4 o gerente de o*ra4 -a*lando en
ca)tellano000CC0
>o'o dice la autora e)ta'o) ante nue2a) realidade) que lo) +ro.e)ionale) de*en atender 5 entender
+ara no quedar de)+la:ado) de la de'anda que -o5 -ace el 'ercado0 En t<r'ino) de una acti2idad
en donde el a)+ecto negocial )e )o*re+one 'uc-a) 2ece) a la) cue)tione) +ro5ectuale) 5
e)+ec&.ica'ente +ro.e)ionale)0 Nadie dice que e)to )ea 'e?or o +eor que la) .or'a) tradicionale) del
e?ercicio +ro.e)ional0 Ai'+le'ente )e dan in)tancia) di.erente)4 +ara la) cuale) de*e'o) e)tar
+re+arado)0 9 'uc-a) 2ece)4 de*e'o) +re+ararno) +or nue)tra +ro+ia cuenta4 5a que la)
uni2er)idade) no +arecen e)tar enterada) de e)to) ca'*io)0
Por otra +arte de*e'o) decir que no )ie'+re )e i'+one el e?ercicio Be'+re)arioC de la +ro.e)i3n0
La) .or'a) tradicionale) del e?ercicio +ro.e)ional no -an de)a+arecido0 Pro*a*le'ente toda2&a
con2i2an durante *a)tante tie'+o la) do) alternati2a) de la +r8ctica +ro.e)ional0 A)& co'o tiende a
de)a+arecer la 'edicina +racticada de)de lo) con)ultorio) +articulare)4 +orque )e i'+onen la)
organi:acione) )anatoriale) 5 -o)+italaria)0 A)& ta'*i<n )e tender8 a la +r8ctica +ro.e)ional de la
arquitectura a tra2<) de +re)tacione) +lurale)4 54 'uc-a) 2ece)4 interdi)ci+linaria)0
,e)de el +unto de 2i)ta ?ur&dico deci'o) que la) e'+re)a) de*en adquirir
una .or'a legal0 9a )e trate de e'+re)a) uni+er)onale) en donde el dueFo o
e'+re)ario e) una )ola +er)ona0 $n -o'*re o una 'u?er .&)ica4 de carne 5 -ue)o0 7
en el ca)o de que e;i)tan 2ario) )ocio) 5 )e trate4 en con)ecuencia4 de una persona
colectiva, o persona .urdica. 9 e)a) .or'a) legale) +ueden )er entonce) en e)to)
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Arquitectura Legal
ca)o) +luri+er)onale)4 )ociedade) an3ni'a)4 )ociedade) de re)+on)a*ilidad
li'itada4 en co'andita +or accione) o )ociedade) colecti2a)0
En todo) lo) ca)o) )ie'+re )e de)tacar8 el rol del e'+re)ario0 Ni )olo ca+ital4 ni
)ola'ente tra*a?o0 Guien con?uga lo) do) .actore) de la +roducci3n e) el l&der del
gru+o0 Entonce) e)tare'o) ante la .igura gerencial del que dirige0
-Ante una organi:aci3n o ad'ini)traci3n que ordena lo) .actore) de la +roducci3n0
-$n ca+ital de giro4 un ca+ital .i?o o de in)talacione) 5 todo) lo) ele'ento)4
'aquinaria)4 equi+o)
-54 en )u ca)o4 'ateriale) que )e de)tinen a la e?ecuci3n de o*ra)0
- Ao*re todo e)te co'+le?o4 )o*re2uela el JnoNhoN.
- El c3'o -acer la) co)a)4
- e)e ele'ento catali:ador de la) .or'a) 5 lo) 'odo) de tra*a?o o +roducci3n que
en nue)tro ca)o4 lo +re)ta el arquitecto o +ro.e)ional0
- Guien acerca el c3'o -acer0
- El qu< -acer en cada ca)o4 en cada 'o'ento4 en cada eta+a o tra'o de la o*ra0
- El que ordena la) +re)tacione) 5 lo) tra*a?o) de)de el di)eFo original de la o*ra
-a)ta la entrega .inal4 lla2e en 'ano4 del edi.icio concluido0
,sta es la forma de produccin tradicional.
De nuestra cultura econmica de tipo liberalcapitalista.
'os marxistas tienen interesantes an$lisis sobre nuestras formas de entender la
unidad de produccin a la que llamamos empresa.
,llos intentan dar una relevancia manifiesta al traba.o sobre el capital.
"on lo que coinciden en muchos de sus an$lisis con ciertas vertientes de la
-glesia "atlica.
#ero los marxistas reivindican el derecho del obrero a lo que llaman plus vala.
#orque entienden que la ganancia del empresario o capitalista es una renta
inmerecida del capital, que es est%ril y parasitario.
'o que se obtiene, de la con.uncin de los materiales y del traba.o del hombre,
est$ puesto 6nicamente, por el traba.o.
Y al traba.o le corresponde entonces esa utilidad, ganancia o beneficio que tiene
toda empresa o negocio lucrativo o prestacin industrial o comercial.
En cierta 'edida 5 con la utili:aci3n de una uto+&a )ociali:adora que -i:o
'8) 'al que *ien al +a&)4 en 1!574 cuando )e agreg3 un art&culo a la >on)tituci3n
Nacional4 )e e)ta*leci3 en el lla'ado art&culo nue2o o 14 *i)/ que )e a)egurar8 al
tra*a?ador B+artici+aci3n en la) ganancia) de la) e'+re)a)4 con control de la
+roducci3n 5 cola*oraci3n en la direcci3nC0
9 co'o toda +ro+ue)ta irreali:a*le e)e enunciado tan ideali)ta gener3 '8)
re)i)tencia) que )i'+at&a)0
Y poco tiempo despu%s, en lugar de confirmar la identidad del traba.ador con la
empresa, surgi la llamada 'ey :ACGH de r%gimen laboral para la industria de la
construccin.
,n esa normativa, dictada por un gobierno dictatorial pero mantenida por los
74
74
Rondina
sucesivos turnos democr$ticos, se estableci el llamado &fondo de desempleo+.
!ue consagr en esta industria una flexibilizacin laboral que permiti,
mediante un sistema de ca.a de ahorro o depsitos preventivos, que al despedirse
al traba.ador de la empresa, el empleado despedido tuviera, como 6nico derecho,
el de percibir ese fondo de desempleo. Oondo que sustituy a la indemnizacin
por despido, con o sin causa.
@. (as personas 5urdicas
Aa*e'o) que en el >3digo >i2il )e legi)la )o*re la) +er)ona) en general 5 )e
-a*la ta'*i<n de )u ca+acidad +ara o*rar o +ara )er )u?eto de derec-o) 5
o*ligacione)0
"uando en el artculo 9H nos dice &en este "digo, son personas todos los entes
susceptibles de adquirir derechos o contraer obligaciones+, nos est$ indicando
que ba.o esa denominacin de &personas+ existen entes que no son hombres o
mu.eres. "omo dice el artculo 9:/
- &las personas son de una existencia ideal o de una existencia visible. #ueden
adquirir los derechos o contraer las obligaciones que este "digo regla en los
casos, por el modo y en la forma que %l el "digo determina+.
- 'uego aclara en el artculo 9C que &todos los entes susceptibles de adquirir
derechos o contraer obligaciones que no son personas de existencia visible
son personas de existencia ideal o personas .urdicas+.
- Y .ustamente sobre estas personas .urdicas explica la nota al ttulo
correspondiente/ &0e usa la expresin persona .urdica como opuesta a la de
persona natural, es decir, al individuo, para mostrar que ellas no existen sino
como un fin .urdico+.
Para e;+licar que el con?unto de la) +er)ona) -u'ana) que .or'an una
+er)ona ?ur&dica o )ociedad e) di)tinta4 e) a?eno a la +er)ona ?ur&dica 'i)'a0 Gue e)
otra B+er)onaC0 E) otro )u?eto de derec-o0 >o'o dice el 'i)'o @<le: A8r).ield en
la nota al art&culo 35/
&#ero en realidad, la totalidad de los miembros que forman una corporacin
difiere esencialmente de la corporacin misma. Y aunque los miembros de ella
sin excepcin alguna, se reunieran para obrar, no estara obrando as la persona
.urdica o colectiva. 3o sera esto un acto del ser ideal que llamamos &#ersona
Durdica+. #orque para que act6e la persona .urdica, ideal o colectiva, debe
declararse que se act6a en nombre y representacin de esa persona.
2B. (as sociedades
En derec-o co'ercial )e declaran +er)ona) ?ur&dica) de car8cter 'ercantil
75
Arquitectura Legal
la) que a)u'en alguna) de la) .igura) conocida) de la) )ociedade) co'erciale)/ A0A0
-)ociedad an3ni'a-4 A0R0L0 -)ociedad de re)+on)a*ilidad li'itada- o la )ociedad en
co'andita0
Re)+ecto de la calidad de )ocio) .rente a la )ociedad rige ta'*i<n el
+rinci+io de que Bla) )ociedade) co'erciale) .or'an entidade) di.erente) de la)
+er)ona) de quiene) la) con)titu5enC -de un .allo de la Au+re'a >orte de la
Pro2incia de Mueno) Aire)0
En 'ateria de con)truccione) entonce)4 no) queda la +o)i*ilidad de que
.or'e'o)/
a; una sociedad simplemente civil/ co'o reuni3n de +er)ona)
que )e dedican a e)te tra*a?o4 indu)tria o acti2idad/ )i )ola'ente )o'o) )ocio) de un
e)tudio o de una con)ultor&a o inclu)o de una e'+re)a +ara con)truir4 e)tare'o) en
el terreno del derec-o ci2il0
b; 0i queremos actuar en negocios ba.o el signo de los
comerciantes/ 5 adquiriendo e)ta categor&a que no) +er'ite 'ane?arno) en el
8'*ito de lo) negocio) 5 ante cualquier +ro*le'a recurrir a la ?u)ticia co'ercial0 7
en ca)o de .alencia4 +oder recurrir a la in)tituci3n de la quie*ra4 tendre'o) que
con)tituir una .or'a de )ociedad que )ea e)encial'ente co'ercial/ A0A0J o A0R0L0 o
en co'andita +or accione)0 (1=
(1= En el +ro5ecto de >3digo >i2il4 al )er tratado e)te te'a4 )e co'+lica )in nece)idad el )i)te'a
que tiene el >3digo 2igente Ae dice +or e?e'+lo que B)on +er)ona) ?ur&dica) todo) lo) ente)4
di)tinto) de la) +er)ona) -u'ana)4 a lo) cuale) el ordena'iento ?ur&dico le) reconoce a+titud +ara
adquirir derec-o) 5 contraer o*ligacione)C0 A)& lo e;+re)a el art&culo 13 del Pro5ecto0 9 luego
dice en el ru*ro B+er)onalidadC del art&culo 14" que Bla) +er)ona) ?ur&dica) tienen una +er)onalidad
di)tinta a la de )u) 'ie'*ro)C0
>o'o 5a )e di?o4 en el art&culo 3" del 2ie?o >3digo >i2il4 )e dice que B)on +er)ona) todo) lo)
ente) )u)ce+ti*le) de adquirir derec-o) 5 contraer o*ligacione)0 9 agrega el art&culo 31/ La)
+er)ona) )on de una e;i)tencia ideal o de una e;i)tencia 2i)i*le0 9 luego aclara el art&culo 32 Gue
Btodo) lo) ente) ca+ace) de adquirir derec-o) o de contraer o*ligacione) que no )on +er)ona) de
e;i)tencia 2i)i*le4 )on +er)ona) de e;i)tencia ideal4 o +er)ona) ?ur&dica)C0
>o'o 2e'o) el 2ie?o c3digo no trata*a 'al la cue)ti3n4 co'o +ara que a-ora )e intente con el
Pro5ecto 'odi.icar de 'anera tan a*)oluta )u) di)+o)icione)0 En lo) .unda'ento) o e;+o)ici3n de
'oti2o) del Pro5ecto )e dice que )e de?a atr8) la cali.icaci3n del >3digo de @<le: en ra:3n de que
Bla +er)ona -u'ana de*e tener un reconoci'iento ?ur&dico4 +ue) a*arca al )er co'o una unidad
teleol3gicaJ en ca'*io la +er)ona ?ur&dica e) reconocida teniendo en cuenta un .in e)+ecial que el
,erec-o reconoce 5 que le intere)a tutelar 5 +ro'o2erC0
,e e)a 'anera entonce) BEl Pro5ecto -a regulado la BPer)ona ?ur&dicaC dentro de la Parte general
( Li*ro Aegundo= cu5o +ri'er %&tulo e) B,e la) +er)ona) -u'ana)C4 5 el )egundo B,e la) +er)ona)
?ur&dica)C0 E)te t&tulo tiene +or .inalidad con)truir un )i)te'a general a+lica*le a toda) la) +er)ona)
?ur&dica)C0
,e otra 'anera4 +or la naturale:a de nue)tra acti2idad4 en el ru*ro de la
con)trucci3n4 +ode'o) .or'ar +er)ona) ?ur&dica) ci2ile)4 )in que )e no) otorgue la
calidad de co'erciante)/
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76
Rondina
:F; no es comercial la sociedad en que los socios aportan su traba.o personal y el
de sus ayudantes y utilizan sus m$quinas y herramientas para e.ecutar las obras
que contratan. . . =de un fallo de la "$mara de "omercio de Puenos Aires;.
CF; no es comercial la sociedad constituida para construir una casa o edificio de
departamentos que los socios destinar$n exclusivamente para vivienda propia. . .
9F; distinto sera el caso de que los mismos socios se reunieran para construir
edificios destinados a la venta.
BF; tampoco es comercial sino simple sociedad civil la que constituyen los
profesionales con el ob.eto de explotar una actividad vinculada con el e.ercicio de
su profesin liberal, aunque tenga por lgica finalidad el obtener ganancias o
beneficios. . .
22. Henmenos modernos en materia contractual
>uando e)tudia'o) el derec-o +o)iti2o4 el que utili:a'o) cotidiana'ente 5
que e)t8 contenido en la) le5e) o nor'a) 2igente)4 'uc-a) 2ece) no) encontra'o)
con +rinci+io) 5 -a)ta +reci)ione) legi)lati2a) que no) 2ienen de)de el .ondo de la
-i)toria0
#ero ello no quiere decir que el Derecho como tal, y hasta el Derecho en
cuanto con.unto de normas no escritas y de principios m$s o menos inmutables y
universales, no tengan una obligada y necesaria adecuacin histrica y cultural.
!uiz$ no evolucione con la rapidez y la riqueza din$mica que pretenderamos,
pero tampoco sera bueno que no existieran normas permanentes que perduren
con su universalidad y sabidura a lo largo de los tiempos.
,e toda) 'anera)4 alguna)4 qui:8) 'uc-a) .or'a) ?ur&dica)4 tienen en2a)e) nue2o)
54 a 2ece)4 -a)ta contenido) no2edo)o) o reno2ado)0
Pen)e'o) que a)& co'o la in)tituci3n de la /edianera e) 2aria) 2ece) centenaria4 la
#ropiedad )orizontal, o )ea4 la +o)i*ilidad de di2idir a lo) edi.icio) +or +i)o) o +or
de+arta'ento)4 tiene a+ena) 'edio )iglo0 9 )in e'*argo tienen 'uc-o) a)+ecto)
co'une) 54 co'o lo de)arrolla'o) en la o*ra que le) dedica'o) a e)ta)
in)titucione)4 +artici+an de caractere) 'u5 i'+ortante) que la) identi.ican0
Aon nue2a) ta'*i<n la) .or'a) de +ro+iedad o condo'inio que )e dan en lo)
apart hotel, o condo'inio) de tie'+o) co'+artido)4 o lo) clu*e) de ca'+o4 lo)
*arrio) +ri2ado)4 *arrio) cerrado) 5 -a)ta lo) ce'enterio) +ri2ado)0
Aon nue2a) la) .or'a) de contratar +or 'edio de la) tar?eta) de cr<dito4 o lo)
+edido) +or tel<.ono4 5 )er8n +ronto co'une) lo) contrato) que )e -agan 'ediante
77
Arquitectura Legal
la tele2i)i3n interacti2a0 1o5 5a )on -a*ituale) lo) negocio)4 la) co'unicacione) 5
lo) contrato) lo) reali:ado) +or 'edio de lo) .a;4 o lo) )i)te'a) in.or'8tico) o de
co'+utaci3n0 >orreo electr3nico e Internet 'ediante0 6or'ida*le) -erra'ienta) de
co'unicaci3n 5 de 2inculaci3n0 9a no )ola'ente )ocial o +er)onal0 %a'*i<n
?ur&dica 5 co'ercial0
En nue)tra) 'ateria) tene'o) no2edade) que )e 'ue)tran con toda )u
co'+le?idad 5 .a)cinaci3n0
->o'o +ueden )erlo la) que )e deri2an de lo) di)eFo) 5 c8lculo) a)i)tido) +or
co'+utadora)0
-7 en otro) ru*ro)4 la) con)truccione) 'ediante )i)te'a) in<dito) con 'ateriale)
ta'*i<n no2edo)o) que +ueden to'ar conce)ione) de +atente)4 franchesing,
-o a)u'ir .or'a) a)ociati2a) que no ten&an antecedente) legale)0
-7 lo) 'u5 intere)ante) te'a) que 2ere'o) en el +r3;i'o nE'ero0 Lo) que e)t8n
contenido) en la le5 240441 )o*re B.inancia'iento de la 2i2ienda 5 la con)trucci3nC0

,entro del a'+lio +rinci+io de li*ertad que no) dice que todo lo que no e)t8
e;+re)a'ente +ro-i*ido4 de*e )er +er'itido +or la le54 la inconteni*le in2enti2a de
lo) inno2adore) 5 la 'ulti+licaci3n de la) nece)idade) que +ro2ocan nue2o) de)eo)0
7 )i'+le'ente4 que no) )u)citan la) cauti2ante) +u*licidade) de todo origen4 que
crean nece)idade) de)conocida)0 7 que +otencian otro) 2ie?o) gu)to) 5 tendencia)0
A)& ta'*i<n )urgieron 5 continuar8n )urgiendo otra) .or'a) de contratar4 de
co'+rar4 de 2ender4 de con)truir 5 de .or'ali:ar todo ti+o de contrato o con2enio4
que re)ultar8n inducido) o e'+u?ado) +or la no2edad 'ercantil o tecnol3gica0
Ae no) ocurre que lo) )i)te'a) de condo'inio 'ediante +ro+ue)ta)
reno2adora) )eguir8n ca'*iando el )i)te'a de +ro+iedad de negocio) 5 locale)
c<ntrico) a la 2e: que +roducir8n el i'+acto 2i)ual 5 con nue2a) .or'a) de
co'erciali:aci3n4 )egEn 5a lo) 2e'o) en la) +rinci+ale) ciudade)/
-Lo) lla'ado) shopings,
-la) galer&a) co'erciale)
-5 la) nue2a) .or'a) de co'erciali:aci3n4 que no) lle2an a que4 d&a a d&a4 el
,erec-o )e ocu+e de darle) un adecuado 'arco legal 5 un e.ecti2o continente0
- Ai el ,erec-o )e 'ue)tra atento 5 .le;i*le +ara generar la) in)titucione) que la
)ociedad no) de'anda4 e)tar8 re)+ondiendo con o+ortunidad 5 con a+titud al
de)a.&o0 (1=
(1= El Pro5ecto de >3digo >i2il +re2< en el t&tulo @II del Li*ro @ a +artir del art&culo 2"2!4 lo que
deno'ina B,e la) +ro+iedade) e)+eciale)C 5 dice que BLo) con?unto) in'o*iliario)/ lo) clu*e) de
ca'+o4 +arque) indu)triale)4 *arrio) o ce'enterio) +ri2ado)4 centro) de co'+ra) 5 entidade)
)i'ilare) 4 +ueden )u?etar)e al r<gi'en de lo) derec-o) +er)onale) o de la +ro+iedad -ori:ontalC0 En
el art&culo )iguiente4 el 2"3"4 )e ocu+a de lo) lla'ado) Btie'+o co'+artidoC 5 ta'*i<n lo) re'ite a
una de la) do) alternati2a)/ +uede )u?etar)e al r<gi'en de lo) derec-o) +er)onale) o *ien a un )i)te'a
de condo'inio con indi2i)i3n .or:o)a4 )in l&'ite de tie'+o0
- Ai el ,erec-o )e 'ue)tra indolente4 inca+a: o de)intere)ado de dar re)+ue)ta)4 la)
co)a) )e -ar8n igual4 )in .or'a o 'arco legal0
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7
Rondina
Para co'+licar aEn '8) la) 5a co'+licada) 5 con.licti2a) +r8ctica) )ociale) 5
ur*ana)0
23. (ey 3;.;;29 sobre nuevas 8ormas de 8inanciamiento de la
vivienda y la construccin
E)ta le5 nacional +u*licada en el Molet&n 7.icial de .ec-a 16 de enero de
1!!5 tra?o 'u5 i'+ortante) no2edade) en torno de in)titucione) antigua)0 Ain
2igencia0 9 a-ora to'ada) +ara nue2o) u)o)4 +ero 'oderni:ada)0 9 otra) .or'a) de
.inancia'iento 5 contrataci3n0 Gue )e in)cri*en en e)a) corriente) 'oderna) del
,erec-o que tanto au)+icia'o)0 Por )er reno2adora)4 +ero )o*re todo +orque en e)te
co'+le?o 5 ca'*iante 'undo de la) relacione) ?ur&dica)4 )on )u+eradora) de lo)
quieti)'o) 5 anacroni)'o) que tanto daFo -acen a la 2ida )ocial0 Porque una
)ociedad que no renue2a 5 no adecua )u ,erec-o e) una )ociedad que )e ale?a de la
din8'ica -i)t3rica0 >ada d&a '8) acelerada 5 .a)cinante0
Entre las instituciones que nos tra5o la ley 3;.;;2 est*n las siguientes9
,l fideicomiso/ Ae trata de una 2ie?a in)tituci3n4 'u5 +arcial'ente ace+tada
+or nue)tro >3digo >i2il0 La li'ita )3lo al ca)o de in)tituci3n +or -erencia o
te)ta'ento0 $na in)tituci3n que4 en la antigIedad4 )e utili:a*a co'o 'ecani)'o
+or el cual una +er)ona de?a*a encargada a otra +ara que4 lo) *iene) que reci*&a el
.iduciario4 .ueran entregado) a otra) +er)ona)0 ,e all& la deno'inaci3n/ que 2iene
de la) +ala*ra) fides, o .e o con.ian:a 5 commissius4 o co'i)i3n4 o encargo o
enco'ienda0
A-ora la le5 to'ando el 'i)'o 'ecani)'o autori:a a que )e -agan contrato)
)i'ilare)0 Pero con la intenci3n de +ro'o2er lo) negocio) in'o*iliario)0 ,ice el
art&culo 1N de la nor'a que/
&)abr$ fideicomiso cuando una persona = el fiduciante; trasmita la propiedad
fiduciaria de bienes determinados a otra = fiduciario; quien se obliga a e.ercerla
en beneficio de quien se designe en el contrato = beneficiario;, y a trasmitirlo al
cumplimiento de un plazo o condicin, al fiduciante, al beneficiario o al
fideicomisario+. (1=
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e +ro+one la )iguiente de.inici3n/ BArt&culo 1452/ ,e.inici3n/
Por el contrato de .ideico'i)o el .iduciante o .ideico'i)ario )e co'+ro'ete a tra)'itir la +ro+iedad
de *iene) al .iduciario4 quien )e o*liga a e?ercerla en *ene.icio del *ene.iciario4 que )e de)igne en el
contrato4 5 a tra)'itirla4 al cu'+li'iento de un +la:o o condici3n4 al .ideico'i)arioC0
>o'o 2e'o) no )e gana en claridad en el Pro5ecto4 5 en *uena 'edida )e contri*u5e a generar
cierta i'+reci)i3n0 Aer&a '8) con2eniente con)er2ar la de.inici3n que )e +ro+u)o en la le5 2404410 7
*ien ad'itir que la .igura del .ideico'i)ario )e e?erce al 'odo de un 'andato 'ediante el cual el
.ideico'i)ario reci*e la +ro+iedad H relati2a o i'+ro+ia -de un *ien4 +ara )er tra)'itida al
*ene.iciario4 o a quien )e con2enga4 con.or'e a la 'odalidad de contrataci3n0

>on e)te e)que'a )e intenta +ro+iciar nue2a) .or'a) de contrataci3n de 2enta de
7!
Arquitectura Legal
in'ue*le) con de)tino a 2i2ienda o a otro) u)o) de inter<) )ocial0 Pero intenta4
)o*re todo4 generar .or'a) de .inanciaci3n 'ediante la e'i)i3n de t&tulo)4
re+re)entati2o) de deuda0 Para que lo) in2er)ore) tengan )u.iciente) garant&a) +or
)u) de+3)ito) o in2er)ione)0 9 +ara que la +ro+iedad del que reci*e el *ien4 e)t<
)o'etida a la regulaci3n de un )i)te'a de garant&a) 'u5 +reci)o4 e.ecti2o 5
con2eniente0 Entre otra) con)ecuencia)4 )e crea o genera un +atri'onio )e+arado
de a.ectaci3n e)+ec&.ica0 >on ello )e intenta re)guardar al *ien de cualquier
contingencia que +ueda a.ectar la )ituaci3n +atri'onial de lo) .iduciante) o
.iduciario)0
el contrato de leasing/ e) una .or'a contractual que )e +arece al alquiler0 Pero
que co'+rende la o+ci3n de co'+ra +or +arte del inquilino o arrendatario0 La
+ala*ra deri2a de lease, que en ingl<) e) equi2alente a rent, hire/ alquilar4 rentar4
locar0 Aola'ente que a+arece a-ora co'o un contrato de locaci3n 'odi.icado0 En
lugar de +agar)e un alquiler4 a ca'*io )ola'ente del derec-o a ocu+ar o utili:ar la
co)a0 A-ora4 'ediante el leasing, lo) +ago) que -ace'o) )e 2an ca+itali:ando a
cuenta de un +recio o de una co'+ra .utura0
>o'o dice la le5 en )u art&culo 27/
- )abr$ contrato de leasing cuando al contrato de locacin de cosas se agregue
una opcin de compra a e.ercer por el tomador y se satisfagan los siguientes
requisitos/
- a; que el dador sea una entidad financiera o una sociedad que tenga por
ob.eto la realizacin de este tipo de contratos<

- b; que tenga por ob.eto cosas muebles individualizadas, compradas
especialmente por el dador a un tercero, o inmuebles de propiedad del dador
con la finalidad de locarlas al tomador<
c; que el canon se fi.e teniendo en cuenta la amortizacin del valor de la
cosa, conforme a criterios de contabilidad generalmente aceptados, en el plazo de
duracin del contrato. 3o rigen en esta materia las disposiciones relativas a
plazos m$ximos y mnimos de la locacin de cosas<
d; que el tomador tenga la facultad de comprar la cosa, mediante el pago de
un precio fi.ado en el contrato que responda al valor residual de aqu%lla. ,sa
facultad podr$ ser e.ercida a partir de que el tomador haya pagado la mitad de
los perodos de alquiler estipulados, o antes, si as lo convinieron las partes.
De las letras hipotecarias/ )e trata de una nue2a .or'a de o*tener in2er)ione)
5 +or ende4 de .acilitar la .inanciaci3n4 de o+eracione) de con)trucci3n 5 de co'+ra-
2enta de in'ue*le)0 Kunto con la in)tituci3n que 2ere'o) )eguida'ente4 de un
nue2o r<gi'en de e?ecuci3n o re'ate +ri2ado o e;tra?udicial de in'ue*le)
-i+otecado)4 )e crean 'odalidade) que agilicen lo) 2ie?o) )i)te'a) de cr<dito)
"
"
Rondina
-i+otecario) 5 de la) garant&a) con derec-o real de -i+oteca0
,ice el art&culo 35 de la le5 240441/
- las letras hipotecarias son ttulos valores con garanta hipotecaria
de los cr%ditos hipotecarios para la vivienda/ ,ice el art&culo 5" de la le5 que/
,n los cr%ditos hipotecarios para la vivienda otorgados de conformidad con las
disposiciones de esta ley , los gastos de escrituracin por la traslacin del
dominio e hipoteca a cargo del cliente, por todo concepto, excluidos los impuestos
e incluido el honorario profesional, no podr$n superar el dos por ciento del
precio de venta o de la valuacin del inmueble.
En la) di)+o)icione) de e)te art&culo 5 el )iguiente )e intenta 'oderar lo) co)to) de
lo) +r<)ta'o) -i+otecario)0 En e)+ecial lo) re.erido) a lo) ga)to) +or -onorario) 5
de la) retencione) +or a+orte) de lo) +ro.e)ionale)0 %a'*i<n )e conceden
*ene.icio) al deudor0 En e)+ecial el re.erido al derec-o que tienen lo) deudore) de
cancelar antici+ada'ente la deuda -i+otecaria0
del r%gimen especial de e.ecucin de hipotecas/
>on e)te )i)te'a )e intenta agili:ar la )u*a)ta o re'ate del in'ue*le con garant&a
-i+otecaria0 Ae trata de e;cluir e)ta) nue2a) .or'a) de garant&a de lo) tr8'ite)
?udiciale) que )ie'+re re)ultan largo) 5 co)to)o)0 Para ani'ar a lo) in2er)ore) a
otorgar cr<dito) con garant&a -i+otecaria +ara la con)trucci3n o co'+ra de
in'ue*le)0 ,ice al re)+ecto la le5 240441/
artculo GC/ las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias
con la constancia prevista en el artculo BG, y todas aquellas en que se hubiere
convenido expresamente someterse a las disposiciones de este ttulo, podr$n
e.ecutarse conforme a las reglas siguientes.
artculo G9/ en caso de mora en el pago del servicio de amortizacin o intereses
de deuda garantizada por un plazo de sesenta das, el acreedor intimar$ por
medio fehaciente para que se pague en un plazo no menor de quince das,
advirtiendo al deudor que, de no mediar pago ntegro de la suma intimada, el
inmueble ser$ rematado por la va extra.udicial. ,n el mismo acto se le intimar$
a denunciar el nombre y domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes y
ocupantes del inmueble hipotecado.
E)te nue2o r<gi'en de relacione) econ3'ica)4 .inanciera) 5 ?ur&dica) re.erido) a
*iene) en general4 5 a in'ue*le) en +articular4 re+re)enta una 'u5 2alio)a
no2edad en 'ateria) que4 nor'al'ente4 2en&an )iendo a.ectada) +or una
1
Arquitectura Legal
in'o2ili:aci3n -i)t3rica0 >on +auta) 5 +rocedi'iento) que no -a*&an ca'*iado en
)iglo)0
Aiguiendo la) 'etodolog&a) de otro) +a&)e)4 )e tra?eron e)ta) in)titucione)4 que
.ueron aco'+aFada)4 +or di)+o)icione) de la 'i)'a le5 2404414 de la) )iguiente)
'edida)/
- re.or'a) al c3digo ci2ilJ
- 'odi.icacione) al r<gi'en del correta?eJ
- 'odi.icacione) a la le5 de .ondo) co'une) de in2er)i3nJ
- 'odi.icacione) al >3digo de Procedi'iento) >i2ile) 5 >o'erciale) de la
Naci3nJ
- 'odi.icacione) al r<gi'en regi)tralJ
- 'odi.icacione) al >3digo PenalJ
- 'odi.icacione) a la) le5e) i'+o)iti2a)J
- de)regulaci3n de a)+ecto) 2inculado) a la con)trucci3n en el 8'*ito de la
>a+ital 6ederal0 En e)+ecial lo) re.erido) a lo) -onorario) de arquitecto) 5 otro)
+ro.e)ionale)4 a lo) derec-o) que co*ra*a la 'unici+alidad de Mueno) Aire)
+ara gra2ar la acti2idad con)tructi2a4 5 a lo) derec-o) 5 recaudo) que 2en&an
e;igiendo lo) colegio) +ro.e)ionale) ante una enco'ienda o acti2idad de
arquitecto)4 t<cnico)4 ingeniero) 5 e'+re)ario) de la con)trucci3n0
27. (os contratos preconstituidos
En do) de nue)tro) li*ro) anteriore) =*esponsabilidad "ivil del "onstructor
y "ontrato de 2bra #6blica y #rivada;4 e;+u)i'o) una +o)tura 'u5 cr&tica contra
e)to) contrato) 5 .or'ulario) preconstituidos0 No) +arec&a entonce) que -a*lar de
un contrato de adhesi0n entre +articulare)4 entre arquitecto 5 cliente4 era co'o
a*u)ar de la *uena .e4 de la ignorancia 5 de la con.ian:a que el co'itente +on&a en
)u +ro.e)ional o con)tructor0
1o5 )egui'o) teniendo lo) 'i)'o) te'ore)4 de que +ueda -a*er algEn ti+o
de a*u)o o a+ro2ec-a'iento4 +ero intenta'o) encontrarle una *uena 2ariante
+ro+oniendo que lo) .or'ulario) i'+re)o) no )e 2endan en lo) Qio)co) o la)
li*rer&a)4 )ino que )e entreguen co'o .or'ulario) o.iciale) +or lo) >olegio)
Pro.e)ionale) o +or la) 6acultade) a tra2<) de )u) In)tituto) o >oo+eradora)0
E) que con la generali:aci3n de la) co'+utadora) )e +uede a+ro2ec-ar e)e
recur)o tecnol3gico 5 o.recer/
-1N= #ultitud de .or'ulario) que )e adecuen a cada circun)tancia 5 a cada cla)e de
o*ra o contrataci3n0
- 2N= Gue en la 'i)'a co'+utadora4 teniendo gra*ado el e)que'a de lo) 'odelo)
contractuale)4 )e +ueden agregar alguna) l&nea) +reci)ando en cada ca)o no
)ola'ente la identidad del cliente4 )ino la identi.icaci3n de cada o*ra 5 de )u)
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2
Rondina
e)+eci.icacione) t<cnica) o +articulare)0
- 3N= Generar una +r8ctica o co)tu'*re )ocial 5 ?ur&dica4 en donde la gente cada
2e: '8) )e 2a5a aco)tu'*rando a e)a 'odalidad de redactar lo) contrato)/
+orque no )e +uede +re)cindir de una +r8ctica )ocial ni de una 'oda4 cuando
todo) la) ace+tan0 Lo 'e?or e) que la gente )e aco)tu'*re a c3'o )e 2an dando
la) co)a) 54 a*riendo *ien )u) o?o)4 no )e de?e engaFar0
#ara confirmar esto, recordamos nuevamente las condiciones que
requeramos para poder utilizar v$lidamente este tipo de formularios, o contratos
preconstituidos o contratos de adhesin/
- a; que sean claros y definidos en las respectivas obligaciones<
- b; que no exista la posibilidad de abusar de la ignorancia o buena fe de las
partes m$s d%biles o ignorantes de la relacin<
- c; que no contengan disposiciones abusivas que puedan, por e.emplo, eximir
de responsabilidad al profesional o al constructor m$s all$ de los casos en
que realmente proceda limitar su responsabilidad. (1=
- En tal )entido tene'o) do) di)+o)icione) del >3digo >i2il que no) +er'iten
negarle 2alide: a lo) contrato) a*u)i2o)/
El art&culo !54 dice que/
&podr$ demandarse la nulidad o la modificacin de los actos .urdicos cuando
una de las partes, explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra,
obtuviera por medio de ello una venta.a patrimonial evidentemente
desproporcionada y sin .ustificacin+.
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e -a*la de Blo) contrato) +redi)+ue)to)C 5 en e)te a)+ecto que
co'enta'o)4 )e ad2ierte/
- Bartculo ?@>/ ,stipulaciones prohibidas en los contratos predispuestos/ En lo) contrato)
+redi)+ue)to) )e tienen +or no con2enida) la) e)ti+ulacione) que4 +or )& )ola) o co'*inada) con
otra)/
- a= de)naturali:an la) o*ligacione) de la) +arte)0
- *= Li'itan la re)+on)a*ilidad del +redi)+onente +or daFo) al +ro5ecto de 2idaJ
- c= li'itan la re)+on)a*ilidad del +redi)+onente +or daFo) +atri'oniale) )in una adecuada
equi2alencia econ3'icaJ
- d= i'+ortan renuncia o re)tricci3n a lo) derec-o) del no +redi)+onente4 o a'+liaci3n de lo)
derec-o) del +redi)+onente4 que re)ultan de nor'a) )u+letoria)J
- e= o*ligan al no +redi)+onente a +agar intere)e)4 )i )u ta)a e;cede )in ?u)ti.icaci3n 5
de)+ro+orcionada'ente4 el co)to del dinero +ara deudore) en o+eracione) )i'ilare)C0
La le5 24024" lla'ada de ,e.en)a del >on)u'idor4 e)ta*lece en )u art&culo 3 )o*re B>ontrato de
Ad-e)i3n- >ontrato de 6or'ulario/ La autoridad de a+licaci3n 2igilar8 que lo) contrato) de ad-e)i3n
5 )i'ilare) no contengan cl8u)ula) de la) +re2i)ta) en el art&culo anterior0000C e)te art&culo4 el 37 de
la 'i)'a le54 e)ta*lece que )in +er?uicio de la 2alide: del contrato4 )e tendr8n +or no con2enida)4 la)
cl8u)ula) que +uedan re+re)entar rie)go) o renuncia de derec-o) +ara el con)u'idor0
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Arquitectura Legal
E)e a*u)o4 e)e a+ro2ec-a'iento que -ace un contratante de la ignorancia o
de*ilidad del otro4 )e lla'a vicio de lesin 5 le +er'ite a la 2&cti'a del a*u)o +edir
la nulidad del acto ?ur&dico o del contrato que lo a.ect30
El otro art&culo que e)ta*lece la regla 'oral )o*re la rectitud de lo) negocio)
5 la *uena .e de lo) contratante) e) el 11!4 cuando dice que/
&los contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender
actuando con cuidado y con previsin+.
1o5 dir&a'o) entonce)4 re)u'iendo4 que lo) .or'ulario)4 lo) i'+re)o) que
contengan contrato) +re-con)titu&do) o contrato) de ad-e)i3n (co'o ante) )e dec&a/
lo) contrato) que contienen letra 'u5 +equeFa4 con toda la +icard&a +ara que el
contratante no +ueda leerla ante) de .ir'ar=4 +ueden )er ad'itido)0 Pero con la)
)al2edade) 5 con la) li'itacione) que de?a'o) e;+licada)0
2;. Contratos de "desin
>o'o )e e;+lica +or el 'i)'o t<r'ino e'+leado4 el contrato de adhesi0n
e) aqu<l +or el cual una de la) +arte) le +re)enta al otro contratante un .or'ulario
e)crito0 Gue el otro tiene que li'itar)e a .ir'ar0
9 que trata'o) con 'uc-o cuidado en nue)tra) 'ateria) +orque +uede dar lugar a
a*u)o) que )urgen de la +ro+ia di)+o)ici3n +)icol3gica o del 8ni'o de lo)
contratante)0 (1=
(1= Lo i'+ortante e) e2itar que e)te )i)te'a de contrataci3n4 'ediante .or'ulario) que de 'anera
e;-au)ti2a H o a*u)i2a- i'+onen condicione)4 no )e con2iertan en in)tru'ento) de una
2erdadera de.raudaci3n0 Por a*u)o contra la *uena .e del .ir'ante0 En el Pro5ecto de nue2o
>3digo )e ad2ierte e)+ecial'ente )o*re lo) contrato) de ad-e)i3n0 9 )e e;+re)a lo )iguiente/
&Artculo ?AH/ ,stipulaciones prohibidas en los contratos celebrados por adhesin/ 9i el
contrato predispuesto ha sido celebrado por adhesi0n, no rigen las e4cepciones previstas en el
artculo anterior
>on *uen criterio4 )e -a e)ta*lecido que una .or'a e)+ec&.ica del contrato +redi)+ue)to4 e) el
lla'ado Bcontrato de ad-e)i3nC0 9 no )e ad'iten la) e;ce+cione) que )e reconocen al +redi)+ue)to0
Gue -acen re.erencia a que4 cuando el no +redi)+onente -a +odido leer 5 ace+tar la) condicione)4 )i
no )on a*u)i2a)4 tendr8n 2alor la) cl8u)ula) que .a2ore:can al lla'ado B+redi)+onenteC0
Recorde'o) que )e deno'ina B+redi)+onenteC a quien redacta el contrato0 9 Bno +redi)+onenteC4 a
quien lo .ir'a +orque el otro )e lo +ro+one o i'+one0
L3gica'ente la le5 intenta +roteger al ad-erente o no +redi)+onente0 9 trata de li'itar la)
cl8u)ula) que lo .a2orecen a quien redacta 5 +ro+one el te;to del contrato4 a )er .ir'ado o ad-erido
+or el otro0
Re)u'iendo/ )e trata de .or'a) o .or'ulario) de contrato) +re-e)ta*lecido)0 Gue 'erecen un
cuidado e)+ecial de la le50 Gue no lo) 'ira con )i'+at&a0 Gue '8) *ien lo) con)idera con cierta
de)con.ian:a0 Porque )ir2en +ara +re-e)ta*lecer condicione) 2enta?o)a) +ara la +arte '8) .uerte de
la relaci3n0 9 el ,erec-o de*e intentar4 )ie'+re4 +roteger a quien )e )u+one que e) la +arte '8) d<*il
de todo contrato o negociaci3n0
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Rondina
A+unta'o) la) )iguiente) ra:one) 5 +re2encione)/
:F; quien se dispone a contratar algo, con ganas, con ilusiones, con entusiasmo
o con mucha necesidad, no se detiene a leer cuidadosamente todas las cl$usulas y
largas exposiciones de algunos convenios o contrataciones. No)otro) 'i)'o)4 con
toda) la) +re2encione) que tene'o) contra e)ta co)tu'*re 'oderna4 nunca -e'o)
le&do +or e?e'+lo4 qu< dice la +3li:a del )eguro del auto0 Ni le +edi'o) tie'+o al
e'+leado del Manco que no) -ace .ir'ar la )olicitud del +r<)ta'o0 9 e)o) 'i)'o)
e'+leado) 'uc-a) 2ece)4 cuando no) 2enden el )eguro o no) atienden en el
'o)trador del Manco4 )e 'ole)tar&an )i le) +edi'o) tie'+o +ara leer tanta cl8u)ula
)o*rea*undante +ue)ta co'o )in darle i'+ortancia en todo) lo) .or'ulario)0
CF; todo esto no sera importante ni tendra consecuencias negativas para
nosotros, los que estamos de este lado del mostrador, si nada se complica. Ai el
)eguro que contrata'o) nunca )er8 utili:ado +orque no tene'o) ningEn )inie)tro
que la co'+aF&a tenga que +agar0 7 )i el Manco no no) incre'enta la cuota cuando
'eno) lo +en)a'o)0 Pero a+ena) )urgen +ro*le'a) 5 no) di)+one'o) a +reguntar
+or qu< la) co)a) )on a)&4 co'o reci<n a-ora no) e;+lican4 no) dir8n que e)ta*a
e)crito en e)a) cl8u)ula) que nunca4 nadie4 lee ante) de .ir'ar0
Y esto se da en todos los modernos sistemas de compra y venta. "on los
autos, con los planes de ahorro previo, con las compras a cr%dito y con el uso del
dinero pl$stico o tar.etas de compra. Y por las modalidades de compra
inform$tica, mediante el uso del e mail o la televisin interactiva.
Por )u+ue)to que toda2&a no e)ta'o) ante lo) 'i)'o) +ro*le'a) cuando lo)
contrato) )on .ir'ado) entre el arquitecto o el +equeFo e'+re)ario 5 )u) cliente)0
En e)to) ca)o) lo '8) que )e llegar&a a utili:ar )er&an .or'ulario) entregado) +or
lo) >olegio) Pro.e)ionale) o In)titucione) Acad<'ica)0 Pero diga'o) que alguno)
+ro*le'a) -e'o) tenido que )olucionar cuando la) co'+ra) de in'ue*le)
-general'ente de+arta'ento)4 o.icina) o coc-era) en grande) edi.icio)- -ec-a) a
organi:acione) in'o*iliaria)4 con)tructora) o +ro'otora) de con)truccione) con
2enta antici+ada de unidade)0 En e)o) ca)o) )uelen +re+arar)e lo) +a+ele) a .ir'ar
+or lo) adquirente) con la) 'i)'a) 'odalidade) 5 +icard&a) que le) critica'o) a lo)
Manco) 5 >o'+aF&a) de Aeguro0
%odo )e re)u'e entonce) en que no -a5a a*u)o de una +arte en detri'ento
de la otra0 Porque co'o *ien dice el >3digo >i2il en el art&culo 1144/
&el consentimiento en los contratos debe manifestarse por ofertas propuestas de
una de las partes< y ser aceptada por la otra+
0 74 en todo ca)o4 que )e )e+a 'u5 *ien que )e e)t8 ante una 'odalidad de o*ligar)e
en donde 5o4 cliente4 adquirente o +articular4 'e u*ico co'o ello) quieren que 'e
u*ique/ to'ando lo que 'e o.recen o no contratando en e)a) condicione) o en e)e
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Arquitectura Legal
Manco o negocio0 Porque de*o entender que en e)a) condicione) lo que -ago e)
BconcluirC4 ter'inar4 +onerle la .ir'a a un contrato que 'e o.recen0
Pero entiendo que a e)e contrato 5o no lo +re+ar<4 no lo con.igur<0 No lo redact< 54
en el 'e?or de lo) ca)o)4 )3lo 'e li'ito a ace+tar la) condicione) que el otro 'e
i'+one0 Ai entiendo que no tengo derec-o a di)cutir la) cl8u)ula) ni la) condicione)0
Ai ad'ito que al contrato lo to'o o lo de?o0 7 en todo ca)o4 )i 'e +er'iten4 le
agrego alguna cl8u)ula aclaratoria4 +ero que de*o o*ligar'e con algo que 5a e)t8
redactado 5 +re-con)titu&do0
0i con toda decisin y claridad veo que slo soy adherente del &contrato de
adhesin+ que el otro me prepara o me propone. ,n tal caso estoy contratando
bien. Y no podr% despu%s que.arme sobre los probables o posibles abusos que el
otro cometa si actu con mala fe o con simples reservas malintencionadas para
abusar de su condicin de ser el que instituy el contrato.
2<. (a publici4acin del contrato
E)te .en3'eno )urge de ad'itir que4 alguna) cue)tione) que ante) )e
re)ol2&an entre lo) +articulare)4 Enica4 e;clu)i2a 5 e;clu5ente'ente4 -o5 llegan a
tener 2inculacione) con e)e 'undo de la le5 al que deno'ina'o) el ,erec-o
PE*lico0 El ,erec-o que el E)tado trata de con)agrar4 +roteger 5 re)guardar +orque
intere)a al 'i)'o orden +ol&tico 5 )ocio-?ur&dico0 Gue4 co'o general'ente +a)a4
co'ien:a +or tener 2igencia en e)a .uente de lo ?ur&dico-+ol&tico de un +ue*lo que
e) )u +ro+ia >on)tituci3n0
9 ?u)ta'ente en la re.or'a con)titucional de 1!!4 )e incor+or3 en el ca+&tulo
lla'ado de Blo) nue2o) derec-o) 5 garant&a)C e)te +rinci+io0 >o'o dice el art&culo
42 de la nue2a >on)tituci3n Nacional/
&los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la
relacin de consumo, a la proteccin de su salud, seguridad e intereses
econmicos< a una in formacin adecuada y veraz< a la libertad de eleccin y a
condiciones de trato equitativo y digno+.
>o'o )urge del 'i)'o te;to e)to tiene 'uc-o que 2er con lo) +o)i*le)
a*u)o) que +lantea'o) en lo) t&tulo) anteriore)0 Ai a-ora la 'i)'a >on)tituci3n no)
-a*la del derec-o -con)titucional- de +rotecci3n de nue)tro) intere)e) econ3'ico)4
del derec-o a una in.or'aci3n adecuada 5 2era: co'o cliente) o u)uario) o
con)u'idore)0
Ai )e re)guarda nue)tra li*ertad de elecci3n0
>a)i e)ta'o) diciendo que )e no) 2uel2e a reconocer nue)tra li*ertad de
contrataci3n0 Nue)tro derec-o a que no )e +ertur*e nue)tro con)enti'iento ni
nue)tra intenci3n 5 2oluntad 'ediante una +u*licidad engaFo)a0
>o'o cuando no) dicen +or lo) diario) o la tele2i)i3n que Bno) -aga'o) dueFo)
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-o5 del de+arta'entoC o que B-o5 'i)'o no) decida'o) a co'+rar el autoC
+agando cuota) *a?&)i'a)0 9 en realidad lo que no) 2enden e) el derec-o a ingre)ar
a Bun c&rculoC en donde al de+arta'ento o al auto no) lo entregar8n al ca*o de
2ario) aFo)0 Ai no) a.erra'o) a e)ta) nor'a) de la >on)tituci3n 5 la) co'*ina'o)
con la) 5a antigua) di)+o)icione) del >3digo >i2il que 2eni'o) 'encionando4
+odr&a'o) reencau:ar a lo) contrato) +recon)tituido)4 a lo) contrato) de ad-e)i3n 5
a toda) la) .or'a) 'oderna) de +re)entar .or'ulario)4 redaccione) -ec-a)4 larga)
cl8u)ula) en letra) +equeFita)0 (1=
En este nuevo criterio de contratos privados, aora protegidos, amparados
ba5o el paraguas tutelar del Dereco PAblico9
a; A partir del artculo :HA: del "digo "ivil que nos habla de que la
ley prohbe no ampara el e.ercicio abusivo del derecho. "uando alguno, en un
contrato o relacin .urdica, exceda los lmites impuestos por la buena fe, la
moral o las buenas costumbres.
b; "omo bien explica y manda el artculo ::?> del mismo "digo
cuando dice que &los contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de
buena fe y de acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o
pudieron entender obrando con cuidado y previsin+.
c; "omo ya lo adverta el mismo "digo "ivil sobre el derecho de
propiedad privada/ que no puede ser absoluto porque el 2rden #6blico,
representado por esa expresin &la moral y las buenas costumbres+, impone que
debemos usar, gozar y disponer de las cosas &conforme a un e.ercicio regular de
nuestro derecho+ artculo C?:9.
d; Y el artculo siguiente, el CG:B, reitera que esas facultades, que nos
otorga el derecho de propiedad privada, no puede ser restringido en tanto no
fuera abusivo.
(1= En octu*re de 1!!34 un aFo ante) de que )e )ancione la Nue2a >on)tituci3n4 )e -a*&a dictado la
le5 24024"4 lla'ada B,e.en)a del >on)u'idorC0 >on *ueno) criterio) 5 alguna +reten)i3n tutelar
que no )e llega a i'+le'entar de 'anera )ati).actoria4 )e i'+onen criterio) +o)iti2o) en
de.en)a de e)a condici3n que tiene el ciudadano4 cuando inter2iene en lo) co'+le?o) +roce)o)
de co'erciali:aci3n conte'+or8nea0 A)& )e dice en )u art&culo 4D que BGuiene) +rodu:can4
i'+orten di)tri*u5an o co'ercialicen co)a) o +re)ten )er2icio)4 de*en )u'ini)trar a lo)
con)u'idore) 5 u)uario)4 en .or'a cierta4 o*?eti2a4 in.or'aci3n 2era:4 detallada4 e.ica: 5
)u.iciente )o*re la) caracter&)tica) e)enciale) de lo) 'i)'o)C0
En el art&culo 1" )e re.iere al docu'ento que )e e;tienda +or la 2enta de co)a) 'ue*le)/ 5 dice que
Bla redacci3n de*e )er -ec-a en idio'a nacional4 )er co'+leta4 clara 5 .8cil'ente legi*le4 )in
reen2&o) a te;to) o docu'ento) que no )e entreguen +re2ia o )i'ult8nea'enteC0
En el art&culo 37 H dentro del ca+&tulo !- )e re.iere a Blo) t<r'ino) a*u)i2o) 5 cl8u)ula) ine.icace)C0
9 e;+re)a que B)in +er?uicio de la 2alide: del contrato4 )e tendr8n +or no con2enida)/ la) cl8u)ula)
que de)naturalicen la) o*ligacione) o li'iten la re)+on)a*ilidad +or daFo)J la) cl8u)ula) que
i'+orten renuncia o re)tricci3n de lo) derec-o) del con)u'idor o a'+l&en lo) derec-o) de la otra
+arteC0 9 luego ter'ina decidiendo que/ BLa inter+retaci3n del contrato )e -ar8 en el )entido '8)
.a2ora*le +ara el con)u'idor0 >uando e;i)tan duda) )o*re lo) alcance) de )u o*ligaci3n4 )e e)tar8 a
la que )ea 'eno) gra2o)aC0
7
Arquitectura Legal
1ici'o) un re+a)o )o*re la) +rinci+ale) di)+o)icione) que no) -a*lan de
e)te +roce)o de +u*lici:aci3n del derec-o +ri2ado0 En la e).era contractual4 que
)ie'+re .ue una e).era radical'ente +ri2ati)ta0 Lo que no quiere decir que 2a'o)
-acia un E)tado tutelar4 que 2a5a a +roteger a lo) tonto) o a lo) negligente)0
Recorde'o) que el 2ie?o +rinci+io del derec-o ro'ano )e 'antiene/ nadie +uede
alegar )u +ro+ia tor+e:a0 (1=
2=. (as corrientes privatistas y la 8iloso8a liberal o de mercado
>ontra+oni<ndo)e a e)to) +rinci+io) )ociali:adore) del ,erec-o4 a tra2<) de
la +u*lici:aci3n de lo) 2ie?o) criterio) +ri2ati)ta)4 -o5 a)i)ti'o) a cierto)
recrudeci'iento) de alguno) a)+ecto) 'u5 duro) de la doctrina li*eral-
indi2iduali)ta0 9 co'o e) .unci3n del ,erec-o (5 de lo) que +retende'o)
e;+licarlo= el *u)car el equili*rio en la) relacione) )ociale)4 de*e'o) decir que algo
-a5 de re)cata*le en toda no2edad )ocial4 en toda nue2a 'oda o co)tu'*re ?ur&dica
5 +ol&tica0 7 ideol3gica0 Gue )er8n 'oda) +a)a?era) o corriente) del +en)a'iento
que de?an )u) -uella)0 Pero que4 general'ente4 nunca +a)an en 2ano0
Porque )3lo el cri)tiani)'o con )u) grande) +o)tulado) e) un -u'ani)'o
totali:ante4 li*erador4 +er'anente e in)u+era*le0 Pero en la) otra) corriente) del
+en)a'iento +ode'o) ta'*i<n encontrar )3lido) tra:o) de reno2aci3n .ilo)3.ica 5
de *uena) intencione) que -an )er2ido +ara re)catar alguno) a)+ecto) de la)
+r8ctica) )ociale)0 El li*erali)'o4 +or e?e'+lo4 que naci3 co'o una 2erdadera
rei2indicaci3n de la) li*ertade) 5 de la dignidad del -o'*re4 del indi2iduo4 de la)
+er)ona)4 contra el a*)oluti)'o 'on8rquico 5 lo) a*u)o) de lo) +odero)o)0
(1= En )u e;+re)i3n original4 )e dec&a/ (emo auditur propriam turpitudinem allegans Lo que
quiere )igni.icar que4 )i *ien la le5 a'+ara al '8) d<*il4 al '8) )i'+le o ignorante en una relaci3n4
no llega a a'+arar a quien actEa con una in?u)ti.ica*le tor+e:a0 Actuaci3n que )e ?u:gar8 con.or'e
a la )ituaci3n 5 condicione) econ3'ica)4 )ociale) 5 culturale) de quien )e +retende e;cu)ar en )u
+ro+ia de*ilidad0
En nue)tra 'ateria 'uc-a) 2ece) no) +ode'o) encontrar con quiene) alegan -a*er )ido engaFado)
+or el con)tructor0 Gue +ro'eti3 una cierta con)trucci3n4 con caracter&)tica) .or'ale) o de calidad4
que de)+u<) no )e co'+rue*an en lo) -ec-o)0 Pero cada 2e: '8) +ode'o) encontrarno) con
co'itente) o +ro+ietario) que a2enta?an en +oder econ3'ico 5 en conoci'iento del negocio a lo)
con)tructore) o arquitecto)0 9 e)tare'o) .rente a una relaci3n ?ur&dica 5 negocial que in2irti3 lo)
+re)u+ue)to) que tiene la le50 Porque el +oder4 la ca+acidad de negociaci3n4 el conoci'iento del
negocio 5 la +o)i*ilidad de conceder o negar la o*ra4 e)t8n del lado del co'itente0 Guien i'+one
condicione) 5 'uc-a) 2ece)4 a+ro2ec-a la nece)idad4 ligere:a o ine;+eriencia del +ro.e)ional0
E)to no) lle2a a ad2ertir a lo) ?uece) que no +ueden a+licar )ie'+re la le5 )u+oniendo que la +arte
'8) .uerte e) el con)tructor o +ro.e)ional0 9 que la +arte d<*il e) el co'itente0 E)o lo +ode'o)
de?ar +ara la le5 de ,e.en)a del >on)u'idor0 Gue e) una nor'a e)+ecial&)i'a0 Pero que en 'uc-o)
a)+ecto) re)ulta ina+lica*le en nue)tra 'ateria0

Rondina
%a'*i<n el )ociali)'o en )u) di.erente) eta+a) 5 2ertiente) re+re)ent3 un
intento de re)catar al -o'*re de la) +er2er)ione) que lo) 'i)'o) -o'*re)
+ro2oca*an con )u) e;ce)o) 5 a*u)o)0 Era el tie'+o de reaccionar contra la)
in?u)ticia) del li*erali)'o )al2a?e4 del indu)triali)'o de la) +ri'era) <+oca) en lo)
+a&)e) euro+eo)0 A)& lo) )ociali)'o) ro'8ntico) de lo) )iglo) O@III 5 OIO que
+retend&an redi'ir al -o'*re en +ro+ue)ta) de uto+&a)0 7 lo) )ociali)'o) '8)
duro)4 -eredero) del 'ar;i)'o4 que +re2e&an una e2oluci3n '8) a+ocal&+tica de la
)ociedad0 Gui:8 -a)ta lo) .a)ci)'o)4 que de2inieron4 co'o el 'i)'o co'uni)'o
e)talini)ta4 en reg&'ene) tir8nico) 5 +er2er)o)4 tu2ieron en algEn 'o'ento algEn
ra)go redentori)ta0
)oy vemos que la economa pasa por las autorregulaciones del mercado.
Y eso parece bueno en cuanto se evitan tantas corruptelas de los controles
estatales. #ero nos exponen muchas veces a las corruptelas de los que gobiernan
el mercado.
Grande) e'+re)ario) o gru+o)4 o -3lding)4 que no tienen ro)tro) 5 no )e 'ane?an
con el )i'+le ego&)'o del *ol)illo del gerente o del +atr3n de la e'+re)a0 Gue
+ueden llegar -a)ta cierta internacionali:aci3n de )u) intere)e)0 >on gran di)gu)to
de lo) locali)'o) nacionali)ta)0 Gue ta'*i<n )uelen )er 'u5 duro) 5 ego&)ta)
cuando tienen a )u) cliente) o 'ercado) cauti2o) de )u) +ro+ia) .rontera)0 Pero de
todo) 'odo) -o5 ad2erti'o) que 5a no e) .8cil i'+oner4 de 'anera inde.inida4
reg&'ene) que 2iolen la) garant&a) ele'entale) de la) +er)ona) o que in.rin?an
i'+une'ente lo) derec-o) -u'ano)0 1o54 aEn dentro de cierta uni2er)alidad de lo)
e)que'a) +ri2ati)ta) 5 de cierta dictadura de la) econo'&a) de 'ercado 5 de la)
.ilo)o.&a) li*erale)4 lo) 'edio) de co'unicaci3n4 la) .acilidade) del tran)+orte de
i'8gene)4 de +er)ona)4 de *iene) 5 de co)a)4 no) lle2an -acia cierta +laneti:aci3n4
uni2er)ali:aci3n de la) 'oda)4 de lo) gu)to)4 de la) tendencia)4 de la) nece)idade) 5
+re.erencia)0 E)+ere'o) que lo) go*ierno) 5 ta'*i<n lo) +ue*lo) a tra2<) de )u)
organi:acione) no gu*erna'entale)4 )e+an guiar e)to) .a)cinante) +roce)o)
-i)t3rico) del aFo 20""" -acia una 'e?or calidad de 2ida de la gente0 1acia un
re)cate de lo) 2alore) de un -u'ani)'o aut<ntico0 Re)+etuo)o de lo) derec-o) 5 de
la) a)+iracione) de la gente a tener un 'aFana 'e?or0
2>. El ob5eto del Contrato de +bra
>uando -a*la'o) del contrato en general 5 del contrato de o*ra en
+articular4 )ie'+re 2i)uali:a'o) ?unto a lo) )u?eto) del contrato al o*?eto que reEne
a e)o) )u?eto)0 Porque )i *ien lo) +rotagoni)ta) )on la) +er)ona) o lo) indi2iduo)
-+er)ona) indi2iduale) o +er)ona) ?ur&dica) o +er)ona) colecti2a)- todo) lo) que
contrata'o) lo -ace'o) +or un o*?eto/
-en nuestro caso el ob.eto es la obra de construccin, o los proyectos de una obra
!
Arquitectura Legal
o edificio. 0eg6n que el ob.eto del contrato sea un ob.eto material como el
edificio o un ob.eto m$s ideal, o intelectual, o est%tico, como lo sera el dise1o o
proyecto de la obra.
>uando el >3digo >i2il no) -a*la en general del Bo*?eto de lo) acto)
?ur&dico)C no) aclara que/
-a= de*en )er co)a) que Be)t8n en el co'ercioC4 e) decir que )ea co)tu'*re de la
gente el co'+rar4 -acer o 2ender tale) co)a)4
-*= que no e)t<n +ro-i*ida)/ +or e?e'+lo/ no +odr&a'o) con)truir o contratar la
con)trucci3n de una ca)a en un e)+acio +E*lico0
- c= que no )ean i'+o)i*le)4 il&cito) o +ro-i*ido) +or la) le5e)/ no +odr&a'o)
contratar un +ro5ecto o la con)trucci3n de un edi.icio 2olador00 7 ta'+oco
+odr&a'o) contratar que no) +ro5ecte o diri?a una con)trucci3n alguien que no
tenga t&tulo -a*ilitante de arquitecto4 t<cnico o ingeniero (de lo) que e)t8n
autori:ado) a +ro5ectar 5 dirigir o conducir o*ra) de arquitectura=0
En lo) ca)o) en que +udi<ra'o) contratar la reali:aci3n de un o*?eto il&cito4
o i'+o)i*le4 o tan 2aga'ente indeter'inado que no )ea )u)ce+ti*le de )er
cu'+lido4 )egura'ente -a*re'o) contratado en 2ano0 Aer8n anulado) e)o)
contrato)0 9 en ca)o de que -u*iera intentado alguno de lo) contratante)
a+ro2ec-ar)e de la ignorancia o *uena .e del otro4 +ara *u)car un *ene.icio il&cito4
tendr8 que )er )ancionado0 Por lo 'eno) 'ediante la inde'ni:aci3n a la 2&cti'a del
engaFo o del a*u)o0 En lo) de'8) ca)o)4 )i a'*o) contratante) -icieron la) co)a) de
*uena .e4 )in ad2ertir que la +re)taci3n era i'+o)i*le4 la) co)a) quedar8n
a*)oluta'ente anulada)4 )in derec-o a recla'o +or +arte de ninguno de lo) )u?eto)
de la contrataci3n .ru)trada0
>uando no) en.renta'o) a e)to) )u+ue)to)4 general'ente +en)a'o) en o*ra)
que )e i'aginan4 que )e e)*o:an4 que -a)ta )e +ueden +ro5ectar4 )in ad2ertir que
+or e?e'+lo4 no e)t8n +er'itida) +or un regla'ento 'unici+al0
En e)to) ca)o)4 que )uelen )er '8) o 'eno) co'une)4 )e +ondr&a en )ituaci3n
inc3'oda al arquitecto4 5a que e)tar&a de'o)trando que ignora*a una di)+o)ici3n
+E*lica 5 de conoci'iento o*ligatorio +ara quien +ro5ecta o con)tru5e0
Gue )egura'ente )e 2er8 ante la nece)idad de re)+onder al recla'o de )u) cliente)
)i +ro5ect3 un edi.icio de 2" +i)o) en un di)trito en donde )3lo )e autori:a*a a
con)truir -a)ta 12 'etro) de altura0
>o'o no) lo e;+lica el 'i)'o codi.icador/
&la razn para anular los actos que tengan por ob.eto prestaciones imposibles
est$ en la esencia de las obligaciones. 'a obligacin tiene por ob.eto transformar
en actos necesarios y ciertos a los actos voluntarios que son slo acontecimientos
accidentales e inciertos.
,l acreedor tiene que poder contar con certidumbres. . .+.
!"
!"
Rondina
2?. (os aceres
Nue)tro contrato tiene +or o*?eto +rinci+al el -acer la o*ra0 ,e)de la idea o
el ante+ro5ecto -a)ta la entrega .inal al co'itente0 Aon toda) .or'a) de -acer4 de
cu'+lir con la) o*ligacione) )urgida) del acuerdo con el otro0
,e lo) -acere) que el arquitecto o con)tructor a)u'e co'o co'+ro'i)o)4
de)de la 'i)'a co'+le?idad de la o*ra4 )urgen di)tinta) eta+a) 5 2ertiente)0
,i)tinta) .or'a) de cu'+lir con el contrato/ tra*a?o) +ura'ente ideale)4 creacione)
art&)tica)4 re+re)entacione) .or'ale)4 di*u?o)4 +lano)4 e)que'a)4 croqui)4 .ac-ada) 5
corte)4 'edida)4 c8lculo)4 +reci)ione) t<cnica)0
9 luego )iguen otra) eta+a) 5 otra) 5 otra)0
- Alguna) +ura'ente intelectuale)4 tra*a?o) in'ateriale) que no )e concretan en
ladrillo) 5 o*ra0
- 7tra) .or'a) de dirigir la con)trucci3n4 en donde al tra*a?o +ura'ente
intelectual le corre)+onde el tra*a?o de lo) o*rero) 5 contrati)ta)4 que e?ecutar8n
con.or'e a lo) +lano) 5 a 'i) +ro+ia) indicacione)0
- 7tra)4 en .in4 que +ueden re+re)entar negociacione) con tercero)4 co'o cuando
ad'ini)tro la o*ra4 o cuando calculo4 con2engo 5 +ago la 'edianera que 2o5 a
ocu+ar del edi.icio lindero0
- 1a)ta la '8) +ura 5 concreta 'aterialidad del -acer/
- cuando el arquitecto o con)tructor e) el e'+re)ario o contrati)ta que e?ecuta0
- 7 quien a)u'e la integralidad de la o*ra/
- de)de lo) tra'o) iniciale) de la ca+taci3n del +edido 5 la) nece)idade) del
co'itente4
- -a)ta quien entregar8 la) lla2e) en 'ano del +ro+ietario4 con la o*ra concluida4
aca*ada 5 +er.ecta0
-%odo) -acere)4
-toda) .or'a) de cu'+lir la) o*ligacione) +actada) o )urgida) del +acto4 del
acuerdo4 del contrato4
-de todo) lo) contrato)4 con2enio)4 acuerdo) 5 negocio) que e'+e:aron con el
+edido 5 el acuerdo inicial con el cliente
-5 que ter'inaron con lo) +ago) al Elti'o +ulidor o 2idrieri)ta que -i:o la) Elti'a)
ter'inacione) +re+arando la ca)a o el local o el edi.icio +ara entreg8r)elo a )u)
dueFo)0
- %oda) la) o*ligacione) de -acer que contienen 5 co'+renden lo) co'+ro'i)o)
que a)u'e el con)tructor4 arquitecto o +ro.e)ional4 con )u co'itente4 cliente o
+ro+ietarioJ
- 9 que )e +rolongan en lo) que-acere) 5 en el tie'+o4 con lo) +la:o) de garant&a4
que )uceden 5 +er.eccionan a la) o*ligacione) a)u'ida)4 con la)
re)+on)a*ilidade) que )on )u +er.ecciona'iento 5 con)ecuenciaJ
- Porque la relaci3n del arquitecto con la o*ra4 tienen una e)encia +articular0
- >on una di'en)i3n en la .actura4 en la .a*ricaci3n4 en la -ec-ura4 co'o
cualquier o*ligaci3n de -acerJ
- Pero que adquiere con)i)tencia4 tra)cendencia4 cuando ade'8) de la edi.icaci3n4
!1
Arquitectura Legal
con)trucci3n 4 e?ecuci3n o 'ateriali:aci3n4 e)ta'o) .rente a un contrato de
di)eFo0 ,e +ro5ectaci3n0 ,e 2erdadera +aternidad intelectual de la o*ra0
2@. +bligaciones de resultado y obligaciones de acer y prestar
E)te t&tulo re)u'e en realidad c3'o )e dan la) relacione) del con)tructor con
)u) cliente)4 en 2irtud de la) o*ligacione) )urgida) del contrato de con)trucci3n0
Porque 5o arquitecto o con)tructor4 lo que e)to5 +ro'etiendo0 #8) aEn/ lo que le
e)to5 a)egurando al cliente e) que4 con e)ta) condicione)4 e)ta cantidad de dinero 5
con la) idea)4 e)*o:o) o ante+ro5ecto) que conclui'o)4 )o*re el terreno que <l 'e
.acilita o en el terreno que 5o +uedo o.recerle4 e)to5 en condicione) de -acerle una
2i2ienda o un local o un edi.icio0 En tanto tie'+o 5 con e)ta) ter'inacione) 5
caracter&)tica) +rinci+ale)0
,sta promesa de obtener algo, de una determinada manera, sobre las
especificaciones que hemos trazado en los proyectos, los croquis, las ideas o los
presupuestos.
De terminarlo conforme a las reglas del arte y la t%cnica de la buena edificacin.
"on los materiales que en cada caso se explican o los que se correspondan con
la calidad y el precio de la obra.
8odo precisa, indica, determina, mi obligacin de resultado.
#or eso afirmamos que %sta es la gran calificacin del contrato de obra/ la
promesa, la garanta de un resultado final, satisfactorio y a nivel de las
expectativas que legtimamente tenga el comitente, conforme al plano, a los
documentos, a los detalles, al precio y a las caractersticas de la obra
encomendada.
El >3digo >i2il tiene +arte) dedicada) al naci'iento de la) o*ligacione) 5 a
la) caracter&)tica) de cada ti+o de o*ligaci3n0 No -a*la de o*ligacione) de
re)ultado4 +ero )& )e re.iere a la) o*ligacione) de -acer0 Gue )on la) que o*2ia'ente
e)t8n co'+ro'etida) en nue)tra) relacione) ?ur&dica) con el cliente4 con la o*ra4 con
lo) controle) e)tatale)4 con lo) reg&'ene) +ro.e)ionale) del colegio que agru+a a lo)
arquitecto) 5 con el te;to de la o*ra co'o lengua?e Enico4 irre+eti*le en el conte;to
del entorno 5 de la ciudad0
7*?eto 5 o*ligacione)0 1acere) 5 o*ra)0 %ra*a?o) 'ateriale) o in'ateriale)0
Au?eto) que +iden un +ro5ecto 5 e)+eran una o*ra 5 otro) )u?eto) que +or )u o.icio o
)u +ro.e)i3n -a*itual4 e)t8n en condicione) +ri'ero4 de +ro'eter una o*ra
deter'inada0 Luego de a)egurar que4 al ca*o del tie'+o4 de lo) di.erente) tra'o) 5
tr8'ite) de la edi.icaci3n4 +odre'o) entregarle la o*ra +edida 5 e)+erada0 Para el
co'itente la) o*ligacione) general'ente )on o*ligacione) )i'+le)4 de dar4 de
entregar/ dinero4 algEn 'aterial4 el terreno +ara e'+e:ar la o*ra4 5 'u5 +oca)
2ariante) '8)0
!2
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Rondina
Lo) -acere) )on lo) del con)tructor/ +oniendo todo lo nece)ario +ara )ati).acer la
enco'ienda del cliente4 +ro+ietario o co'itente0 1aciendo lo nece)ario4 +ero
garanti:ando re)ultado)0
No )on o*ligacione) de -acer +or -acer4 co'o +or e?e'+lo4 la) +uede a)u'ir el
o*rero0 Gue -ace lo que le dice el ?e.e o lo que le 'anda el +atr3n4 )in i'+ortarle )i
al ca*o de )u tra*a?o )ale lo +edido o )e +ierde lo tra*a?ado0 En el ca)o del
+ro.e)ional4 del e'+re)ario4 del con)tructor4 la o*ligaci3n de -acer )e orienta4 )e
)o)tiene4 )e e)+eciali:a en un re)ultado .inal0
- No cualquier re)ultado4 )ino el re)ultado +re2i)to0
- El re)ultado +edido0
- El que e)t8 +re.igurado en el +ro5ecto o di)eFo de la o*ra0 (1=
>uando el codi.icador @<le: Aar).ield redact3 e)to) ca+&tulo) de )u >3digo4
dice en la) nota) del art&culo 4!5 que Bla e;+re)i3n -acer4 .acere4 )e e'+lea 'uc-a)
2ece) tanto en el )entido +o)iti2o co'o en el )entido negati2oC0 9o +uedo
o*ligar'e a con)truir una ca)a4 dice la nota4 co'o e?e'+lo t&+ico de la)
o*ligacione) que tienen +or o*?eto el B-acerC0 BPre)tar -dice @<le:- equi2ale a
entregar4 a )u'ini)trar4 a +rocurar alguna co)a +or otro t&tulo que el de la +ro+iedad0
No)otro) to'a'o) la +ala*ra +re)tar4 +re)taci3n4 en un )entido generalC0
9 e)t8 *ien entonce) que no)otro) -a*le'o) de la) +re)tacione) que )urgen del
contrato de o*ra0
%anto +ara el con)tructor co'o +ara el co'itente0
(1= >uando en el Pro5ecto de >3digo >i2il )e con)ideran la) o*ligacione) de -acer4 )e e;+lica en
el art&culo 725 co'o Balcance)/ que o*ligacione) de -acer )on en la) que e;igen que el deudor
realice una acti2idadC0 9 a continuaci3n )e e;+lica/
&Artculo AC@/ "ircunstancias de la obligacin de hacer/ La deuda de la o*ligaci3n de -acer +uede
con)i)tir/
a= En reali:ar cierta acti2idad con la diligencia a+ro+iada4 +ero inde+endiente'ente de )u <;ito0
La) cl8u)ula) que co'+ro'eten a lo) *ueno) o.icio)4 o a a+licar lo) 'e?ore) e).uer:o)4 e)t8n
co'+rendida) en e)te inci)o0
*= El +rocurar al acreedor cierto re)ultado concreto4 con inde+endencia de )u e.icacia0
c= En +rocurar al acreedor el re)ultado e.ica: +ro'etido0 La) cl8u)ula) lla2e en 'ano o +roducto
en 'ano4 e)t8n co'+rendida) en e)te inci)oC0
>o'o +ode'o) a+reciar4 en e)to) criterio) que a)u'e la +ro+ue)ta del nue2o >3digo4 no)
en.rentare'o)4 )i )e a+rue*a con e)ta redacci3n4 con un do*le +ro*le'a/ la .alta de di.erenciaci3n
entre o*ligacione) de 'edio 5 o*ligacione) de re)ultado0 9 la +ro*a*ilidad de que lo) acreedore) de
la) o*ligacione) de -acer )ie'+re e)+eren re)ultado)0 Ain di)cernir que 'uc-a) 2ece)4 lo que )e
+ro'ete4 e)t8 en el orden de la) co)a) o re)ultado) +ro*a*le)4 de lo) re)ultado) cierto)4 que no
)igni.ica que4 )ie'+re4 tale) re)ultado)4 )ean e.icace)0 >on toda la i'+reci)i3n que tiene el t<r'ino
+ara de)ignar un re)ultado0 Por e?e'+lo4 en lo que re.iere a una o*ra con)truida0 Aegura'ente
di)cutire'o) +or 'uc-o tie'+o4 )i no )e lo corrige ante) de que entre en 2igencia4 lo que +uede
)igni.icar un resultado efica. Aigni.ica tal 2e: que el re)ultado e) *uenoT 7 que +ueda con)iderar)e
un re)ultado con2enienteT 7 que la o*ra re)ulte con.or'e a lo) +lano)4 al +ro5ecto 5 al contratoT 7
+or el contrario4 )e +uede con)iderar ine.ica: a la o*ra que no le ter'ina gu)tando al co'itenteT
Gu< )oluci3n +uede tener un contrato de o*ra que co'+ro'etido co'o dice el Pro5ecto4 Blla2e en
'anoC cuando )e intenta entregar la o*ra +ara que el +ro+ietario la rece+cione4 re)ulta que a <)te le
+arece que el re)ultado no e) tan efica. co'o )e lo -a*&an +ro'etidoT
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Arquitectura Legal
0lo que las prestaciones del comitente ser$n muy simples y claras/ su prestacin
es pagar el precio o los honorarios.
,n cambio las prestaciones del arquitecto o del constructor son muchas y muy
comple.as/ proyectar, dirigir, controlar, conducir t%cnicamente, administrar,
supervisar, e.ecutar obras materiales, cuidar la perfecta materializacin del
proyecto.
,ntregar la obra en tiempo y en forma.
Y despu%s, por mucho tiempo, cuidar de que la obra se mantenga buena.
,n pie y funcionando.
*espondiendo de posibles vicios o fallas que puedan aparecer a lo largo de los
largos a1os de la garanta.
3B. Hallas en el ob5eto
%rat8ndo)e de un contrato de tan co'+licada) de.inicione)4 en la o*ra
+ro5ectada4 en con)trucci3n o 5a ter'inada4 )ie'+re e) +o)i*le encontrar alguna
di.erencia4 alguna .alla o de.ecto0 Alguna) di.erencia) o de.iciencia) +or la) que
+oda'o) recla'ar o criticar al con)tructor0
En e)ta 'ateria co'o en todo) lo) 3rdene) de la 2ida e) '8) .8cil criticar que -acer
la) co)a)0 E) ta'*i<n 'uc-o '8) )encillo dar con)e?o) de)+u<) que )e -an
e?ecutado la) o*ra)4 que )a*er ante) c3'o -acer la) co)a) 5 e2itar la) di.icultade)0
En lo) largo) ca+&tulo) re.erido) a la re)+on)a*ilidad del arquitecto 5 del
con)tructor -a +artir del ca+&tulo @II- no) dedicare'o) en e;ten)o a re.le;ionar
)o*re e)to) +ro*le'a)0 Por a-ora )3lo lo) antici+a'o)0
Lo) 2e'o) co'o un +lanteo +reli'inar de)de la )iguiente enunciaci3n/
10 ,l ob.eto del contrato de obra es la realizacin de la misma obra
prometida. (1=
(1= Aa*e'o) que el o*?eto del contrato de o*ra +uede )er la o*ra intelectual o in'aterial del
Pro5ecto0 7 la o*ra in)tru'ental o +rocedi'ental4 de la ,irecci3n o >onducci3n %<cnica de lo)
tra*a?o)0 7 la o*ra organi:acional de la Ad'ini)traci3n0 9 +or Elti'o4 la o*ra 'aterial de la
e?ecuci3n o edi.icaci3n de la 'i)'a o*ra0 En todo) lo) ca)o) la) o*ligacione) )on o*ligacione) de
-acer 5 en todo) )e +ro'ete o co'+ro'ete un re)ultado0 El logro del o*?eto del contrato4 e) decir
la *uena reali:aci3n de la o*ra0 Re)+ecto de la calidad e identidad de e)to) que-acere)4 ta'*i<n
di.erencia'o) la) tarea) o tra*a?o) que deri2an del e?ercicio +ro.e)ional0 Gue deter'ina lo)
deno'inado) role) +ro.e)ionale)4 que )on Pro5ecto4 ,irecci3n4 >onducci3n 5 Ad'ini)traci3n0 ,e
lo) otro) role)0 @inculado al rol del e'+re)ario4 que co'+rende a la e?ecuci3n o con)trucci3n de la
o*ra0 Pero de)de una +er)+ecti2a negocial0 Gue no )igni.ica que no )e co'+ro'eta a e)te +re)tador
con la calidad de lo) tra*a?o)0 >on el re)ultado .inal de la enco'ienda0 Gue )ie'+re de*e )er *ien
e?ecutada0
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Rondina
C. 'as obligaciones que nacen para el arquitecto o constructor en
este contrato, son las obligaciones de hacer.
9. 'a obra como ob.eto del contrato y las obligaciones como
&haceres+, &prestaciones+ en pago de lo que &me pagan+, deben
estar satisfactoriamente e.ecutados.
B. 0i la obra tiene defectos o si lo que hago est$ mal hecho, estoy
cumpliendo mal con el contrato. ,stoy incumpliendo mis
obligaciones.
G. #or lo tanto, si no cumplo, tampoco puedo exigir que el otro
cumpla/ no tendr% derecho a cobrar.
@. 0i las cosas est$n mal hechas debo corregirlas/ debo arreglarlas
para poder exigir que me paguen.
A. 2, si ya me han pagado, debo solucionar los problemas sin poder
exigir que me paguen nuevamente por esos arreglos.
El >3digo >i2il -a*la de do) )u+ue)to) en donde +arece que e)tar&an
re)u'ido) e)to) +ro*le'a) deri2ado) de 'i cu'+li'iento de.iciente o ine.ica:/
a= la e;i)tencia de 2icio) o .alla) en la o*ra0
*= La no con.or'idad de la o*ra ter'inada con lo) +ro5ecto)4 +lano) o
docu'entaci3n +reli'inar de la edi.icaci3n0
- Ao*re lo) 2icio)4 .alla)4 de.ecto)4 errore) o +er?uicio) que )e ad2iertan en la
o*raJ
- +or 'ala e?ecuci3n4
- +or de.iciencia en la 'ano de o*ra4
- +or de.ecto) en lo) 'ateriale)
- o +or cualquier di.icultad con lo) tra*a?o) de e?ecuci3n4
- con el )uelo4
- con lo) ele'ento) agregado)
- o +or la ine;+eriencia o 'ala +ra;i) del +ro.e)ional
- o de cualquiera de )u) cola*oradore)0
- Por cualquier cau)a u origen que )e 'ani.ie)te el 2icio o .alla4
- )ea a+arente en el 'o'ento de entregar la o*ra4
- o e)t< oculto 5 a+are:ca a lo largo del +la:o de garant&a0
- Aie'+re4 en todo) lo) ca)o)4 )e de*e re+oner la o*ra al e)tado en que de*e e)tar0
- R>on.or'e a qu< criterio)T0
- Ni '8) ni 'eno) que con.or'e a lo) +rece+to) del *uen arte 5 de la correcta
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Arquitectura Legal
t<cnica de e?ecuci3n de la) o*ra)0
En el otro )u+ue)to4 de la .alta de con.or'idad de la o*ra ter'inada con la
+re.iguraci3n +ro5ectual0
En el )u+ue)to de que no e;i)tan .alla) o de.ecto) o 2icio)0 Aino que el re+roc-e
deri2a de la B.alta de con.or'idad de la o*ra con el Pro5ectoC0
Gue e) el )u+ue)to que conte'+la el art&culo 1647 *i) del >3digo >i2il4 cuando dice
que B reci*ida la o*ra el e'+re)ario quedar8 li*re +or lo) 2icio) a+arente) 5 no
+odr8 luego o+on<r)ele la .alta de con.or'idad del tra*a?o con lo e)ti+uladoC0
"on los detalles o especificaciones de la obra dise1ada y concertada en el
contrato, en este caso el "digo nos sugiere otras alternativas/ dice el artculo
:@99 bis que/
:. ,l arquitecto o constructor no puede en ning6n caso variar el
proyecto o dise1o de la obra.
C. "ualquier modificacin, alteracin de planos, ampliacin o Q
extras o adicionales, debe ser consensuado expresamente y por
escrito con el due1o.
9. #ara el caso muy raro y excepcional de que el constructor deba
hacer la modificacin sin el previo acuerdo con el due1o, se lo
debe comunicar de inmediato al cliente y decirle cu$nto representa
de costo o aumento en el precio pactado.
B. 0i no se ponen de acuerdo, el .uez resolver$ sumariamente, dice el
mismo artculo del "digo "ivil.
En e)te ca)o )e no) +ro+one la i'+ro*a*le )ituaci3n +lanteada +or el >3digo
cuando +re2< que el con)tructor de*a -acer la 'odi.icaci3n de 'anera tan urgente
que no +ueda co'unic8r)elo al +ro+ietario0
Aal2o e)e )u+ue)to4 un tanto e;traFo4 la )oluci3n dada aqu& e) *a)tante *uena/
-que -a5a acuerdo +or e)crito )o*re alteracione) al +ro5ecto original0
-Gue )e -a*le 5 )e e)cri*a cuanto )e quiera -acer de Be;tra) 5 adicionale)C0
-9 )i +e)e a todo4 )urge la alteraci3n o 'odi.icaci3n )o*re el +lano original4 tiene
que re)ol2er)e a'iga*le'ente0
No )e +lantea4 co'o en el art&culo 625 del 'i)'o >3digo >i2il4 una )oluci3n
e;tre'a0 Gue no co'+arti'o)0 >uando dice que )i la o*ligaci3n de -acer no )e
cu'+le co'o e)ta*a +re2i)ta/
- se tiene que destruir lo mal hecho.
- - Aqu& la) co)a) )on '8) racionale) 5 re)+etuo)a) del tr8'ite del contrato 5 de la
o*ra0
- >o'o dec&a'o) ante)4 la) +re2i)ione) )o*re o*ligacione) de -acer de*en )er
criterio)a'ente a+licada) en nue)tra 'ateria0
- En e)ta) cue)tione) de la con)trucci3n4 lo Elti'o que -ar&a'o) )er&a de'oler o
de)truir lo que )e -i:o0
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Rondina
- Ai -a5 errore)4 tratare'o) de corregirlo)0
- >o'o lo e;+re)a *ien el Pro5ecto de >3digo >i2il4 en el art&culo 72!4 cuando
introduce el +rinci+io de la conservacin de los bienes, )e +uede li'itar o
rec-a:ar la +reten)i3n del +ro+ietario o co'itente4 en el )entido de que )e
+roceda a de)truir o en nue)tro ca)o4 de'oler lo que e)t< Binde*ida'ente
-ec-oC0
- La de)trucci3n o de'olici3n de una o*ra )ie'+re de*e entender)e co'o un
recur)o e;tre'o4 a*)oluta'ente e;cluido de la) )ituacione) co'une)4 5 +ue)to
Enica'ente co'o Elti'a alternati2a a )er utili:ada4 )i no -a5 '8) re'edio4
co'o )oluci3n real'ente trau'8tica +ara ca)o) irre'edia*le)0
- Porque nada e;i)te en una o*ra que -a concluido total'ente4 o que e)t8 en
tr8'ite de e?ecuci3n4 que no +ueda 'odi.icar)e4 ca'*iar)e4 'e?orar)e o
arreglar)e0 (1=
- La) o*ra) de con)trucci3n )on +or naturale:a 'odi.ica*le)4 'e?ora*le)4
)u)ce+ti*le) de )er alterada)4 ca'*iada)4 corregida) 5 a'+liada)0
- 9 ade'8)4 que recono:ca'o) el derec-o al recla'o en el co'itente4 no quiere
decir que recono:ca'o) el derec-o al ca+ric-o o al ca'*io +or el ca'*io
'i)'o0
- Ai )e tratare de )olucione) racionale) o de +edido) co-erente)4 de*e'o) otorgar
al con)tructor la +o)i*ilidad de corregir o 'e?orar0
- $na co)a e) la +o)i*ilidad o +rocedencia del recla'o 5 del adicional4 e;tra o
'e?ora en la o*ra0 9 otra co)a )er8 el co)to4 5 qui<n cargue con el +ago de lo
que e)t8 .uera del +re)u+ue)to original de la o*ra0
(1= La'enta*le'ente el Pro5ecto de >3digo >i2il4 que tanta) co)a) equi2ocada) -a creado 5 que
tanta) co)a) err3nea) -a co+iado 'al al 2ie?o >3digo4 en e)ta +arte ta'*i<n co+ia la )alida '8)
ru+turi)ta que )e +ro+one/ dice el art&culo 72!/ &-ncumplimiento/ en ca)o de incu'+li'iento4
el acreedor4 +or a+licaci3n de lo di)+ue)to en el inci)o a= del art&culo 674 tiene derec-o/
a= en la) o*ligacione) de -acer 5 de no -acer4 a e;igir la de)trucci3n de lo inde*ida'ente
-ec-o0 0000C
Por )uerte )e le agrega una alternati2a de )u+eraci3n de e)a )oluci3n tan trau'8tica/ dice el )egundo
+8rra.o/
- BEl tri*unal4 )egEn la) circun)tancia)4 5 atendiendo al +rinci+io de con)er2aci3n de *iene)4
+uede li'itar o rec-a:ar la +reten)i3n ( )e )u+one que re.iere a la +reten)i3n del acreedor de que
)e de)tru5a lo que a )u ?uicio e)t8 'al -ec-o=0
1u*iera )ido tan l3gico 5 .8cil que )e a+elara en una 'ateria tan )en)i*le 5 di.&cil de dilucidar )in el
concur)o de e)+eciali)ta)4 que en ca)o de que4 lo que de*&a -acer)e e)tu2iera inde*ida'ente -ec-o4
co'o dice la le5 5 el Pro5ecto0 7 cuando la) +arte) no )e +onen de acuerdo )o*re detalle) de la)
o*ra)4 +or la) naturale) di.erencia) de criterio) entre con)tructor 5 co'itente4 )e re)ol2iera la
di)cu)i3n o el con.licto con el concur)o de 8r*itro) o 'ediadore)0
Porque e) tan .recuente que e;i)ta di)con.or'idad del co'itente con la o*ra ter'inada4 que e)
)u'a'ente incon2eniente que )e tra)lade la )oluci3n del +ro*le'a a un largo +roce)o de ?uicio
ordinario0 En donde la )ola +roducci3n de la) +rue*a) no) lle2ar8 +or lo 'eno)4 a )olicitar la
o+ini3n de +erito) e)+eciali)ta)0 9 )i recurri'o) de 'anera inicial 5 directa a e)a o+ini3n de
e)+eciali)ta) con el t&tulo de 8r*itro) o 'ediadore)4 e)tar&a'o) a-orr8ndono) lo) tie'+o)4 lo) ga)to)
5 la ri)+ide: de un +leito ?udicial0
Aunque )ie'+re e)t8 a*ierta la +o)i*ilidad de )o'eter el +ro*le'a a un a)e)ora'iento
e)+eciali:ado4 e)ta 2er)i3n 'oderna de la ?u)ticia ar*itral4 )e de*er&a i'+oner +ara nue)tra)
cue)tione)0 En donde lo) ?uece) no e)t8n +re+arado) +ara entender4 inter+retar 5 re)ol2er la)
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Arquitectura Legal
cue)tione) t<cnica) 5 o+erati2a) deri2ada) de la) o*ra)0 En donde )ie'+re lo) ?uece) de*er8n
recurrir al a)e)ora'iento de +ro.e)ionale) de)ignado) co'o +erito)0 Entonce)4 +ara qu< e)+erar al
largo tr8'ite +roce)al de un ?uicio0 ,e)igne'o) +erito) de lo) >olegio) de Arquitecto)4 de la)
6acultade) de Arquitectura o de otro) centro) de e;celencia en la +roducci3n de o*ra)0
- 9 e)ta +o)i*ilidad )ie'+re tendr8 que o.recer)e al 'i)'o arquitecto o
con)tructor0 9a que nadie co'o el 'i)'o +ro.e)ional e)tar8 en condicione) de
arreglar o 'odi.icar la +arte de la o*ra que4 )i corre)+onde4 de*a arreglar)e o
re+arar)e0
- 9 ade'8)4 de*e tener)e +re)ente e)e +rinci+io relati2a'ente nue2o del
,erec-o0 >o'o e;+re)i3n de lo) nue2o) criterio) de Ku)ticia0 Gue 2eda4 que
+ro-&*e a aquel que tiene un derec-o )u*?eti2o0 Gue tiene el derec-o o .acultad
de recla'ar algo4 +ara que a e)e derec-o4 .acultad o garant&a4 lo +ueda utili:ar o
e?ercer de 'anera a*u)i2a0
- >o'o dice el art&culo 1"71 )egunda +arte del >3digo >i2il 2igente4 Bla le5 no
a'+ara el e?ercicio a*u)i2o de lo) derec-o)0 Ae con)iderar8 tal al que contrar&e
lo) .ine) que aquella tu2o en 'ira al reconocerlo)4 o al que e;ceda lo) l&'ite)
i'+ue)to) +or la *uena .e4 la 'oral 5 la) *uena) co)tu'*re)C0
- Por e)o nunca )e +odr8 a+elar4 en +ri'era in)tancia4 a la de'olici3n de lo que
+ueda arreglar)e o corregir)e0
- Por toda) la) ra:one) e;+ue)ta)/ +or e)tar +ro-i*ido que alguien4 aEn teniendo
derec-o a )olicitar arreglo) o re.or'a)4 co'ience +idiendo que )e de)tru5a lo
que <l entiende que e)t8 'al e?ecutadoJ
- Porque )ie'+re )er8 +o)i*le corregir lo que contenga 2icio)4 errore) o .alla)J
- Porque re)ultar8 trau'8tico +ara la) +arte) 5 +ara la 'i)'a o*ra4 que )e
de)tru5a4 en todo o en +arte4 lo que 5a )e -i:oJ
- Porque el +rinci+io .unda'ental a a+licar en 'ateria de contrato de o*ra)4 )er8
el +rinci+io de con)er2aci3n de lo) *iene) 5 el de )al2ar a la o*ra4 al contrato4 al
tra*a?o del +ro.e)ional 5 a lo) 'i)'o) intere)e) del co'itente0

32. Gicios
El +ro+3)ito de e)te +unto e) entender lo que )e e;+re)a en e)ta +ala*ra0
>uando lo re.eri'o) a la con)trucci3n0
Aunque )ie'+re el t<r'ino 2icio de*a inter+retar)e co'o una .or'a de a+artar)e de
lo que de*e )er0
Ai )u+one'o) que el t<r'ino contrario -2irtud- indica lo correcto4 lo que de*e )er4
lo que de*e -acer)e0
,ntonces vicio representar$ esa desviacin de lo que se entendi que deba
producirse y no se produ.o.
En realidad la +ala*ra 2icio '8) all8 de la) connotacione) 'orale)4 )e
!
!
Rondina
e'+lea ta'*i<n en el lengua?e co'En +ara indicar la) co)a) que no )alen *ien0 $n
2egetal que B)e 2a en 2icioC e) algo que no +roduce *ueno) .ruto) 5 que crecer8 de
'anera i'+ro+ia0
-En nue)tra 'ateria e) 2icio todo lo que re+re)enta una de)2iaci3n de lo que )e
entiende +or correcto4 +or *ueno4 +or +er.ecto4 +or adecuado4 +or -ec-o con.or'e a
la) regla) 5 nor'a) del *uen arte 5 de la t<cnica indicada0
- E) 2icio todo lo que +re)enta .alla)4 de.ecto)4 incorreccione)4 de)a?u)te)4
deterioro)4 de.iciencia) t<cnica) o de)2iacione) e)t<tica)J
- E) 2icio ta'*i<n todo lo que re+re)enta en la o*ra una carencia de la) calidade)
-a*itacionale) que4 +or naturale:a de*e tener todo local4 ca)a4 2i2ienda4
-a*itaci3n4 lugar de tra*a?o o 8'*ito de la acti2idad que +ueda contener la
o*ra )egEn )u) u)o) 5 de)tino)0
- E) 2icio)a la o*ra igual'ente4 cuando )e le +uede atri*uir algEn de.ecto o
de.iciencia que +ro2enga de la .alta de con.or'idad de la o*ra ter'inada4 con
la o*ra di)eFada o +re.igurada en el Pro5ecto0
- %a'*i<n +odre'o) -a*lar de 2icio) cuando4 )in )eFalar)e en la o*ra una .alla
o de.ecto4 un deterioro4 una ruina o a'ena:a de ruina4 )e +uede decir que la
.alta de con.or'idad e)t8 dada +or la de.iciencia en calidad4 en +re)encia4 en
e)t<tica o en luci'iento4 con.or'e a la) e;igencia) 5 e;+ectati2a) que
leg&ti'a'ente +uede tener o a)+irar a tener el +ro+ietario4 de con.or'idad con
el +recio o +re)u+ue)to de la o*ra0
- En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e -a*la en el art&culo 11!54 a Blo) 2icio) o
de.ecto) 5 di.erencia) en la calidadC0 9 en el art&culo )iguiente4 el 11!6 )e -ace
re.erencia a B2icio) que no a.ectan la )olide: ni -acen a la o*ra i'+ro+ia +ara )u
de)tinoC0 (1=
Ai *ien +udo utili:ar)e otra +ala*ra +ara de.inir lo) errore) o .alla) o
i'+er.eccione) de la o*ra ter'inada4 no )e ale?a de la realidad de la) co)a) el u)ar la
deno'inaci3n de 2icio) +ara lo) de.ecto) o i'+er.eccione)0
Ao*re todo )i 'antene'o) en nue)tra) de.inicione) la idea de que4 la .or'a que
tiene el con)tructor de cu'+lir con )u) o*ligacione) de -acer4 e) la de entregar la
o*ra Baca*ada 5 +er.ectaC0
>on lo que +ueda entender)e +or +er.ecci3n en un re)ultado .inal -la o*ra- que no
de+ende e;clu)i2a'ente de la *uena 2oluntad4 de lo) talento) o de la calidad del
arquitecto-con)tructor0
(1= La +ala*ra 2icio4 )i *u)ca'o) en )u) .uente) latina)4 no) re'ite a lo) t<r'ino)/
- vitio de vitium vicio, defecto, imperfeccin,
- -acer algo irregular o de.ectuo)o0
- %odo lo que no) lle2a a la noci3n e)+ec&.ica de 2icio4 re.erido a la o*ra o con)trucci3n0
- >o'o .alla4 de.ecto4 'ala calidad4 i'+er.ecci3n4 deterioro4
- ruina +arcial o total4
- arruina'iento4 +re'atura o*)ole)cencia0
- 6alta de con.or'idad con lo que )e e)+era*a 5 de*&a )er0
!!
Arquitectura Legal
- 6alta de corre)+ondencia entre lo que )e +ro5ect3 5 lo que )e logr3 al 'ateriali:ar la o*ra0
- Re)ultado) inde*ido)4 de.ectuo)o) o i'+er.ecto)0
,iga'o) .inal'ente4 que al re.erirno) a lo) 2icio)4 cuando in2oca'o) la re)+on)a*ilidad del
con)tructor4 e)ta'o) re.iri<ndono) a lo) 2icio) a+arente)0 Lo) que a.ectan 5 a.ean a la o*ra0 9a que
'ientra) lo) 2icio) +er'anecen oculto)4 nada +ode'o) H +orque )i'+le'ente4 .&)ica'ente4 no
+ode'o)- recla'ar al con)tructor0
Por e'+e:ar de*e'o) decir que e)a e;+re)i3n tan u)ual 5 tan c3'oda de B-acer
*ien la) co)a)0 1acer la o*ra de con.or'idad con la) regla) 5 t<cnica) del *uen
arte de la con)trucci3n0 7*tener re)ultado) de acuerdo a lo que ca*e e)+erar de la)
regla) del arte 5 de la t<cnica de con)truirC0 E)a) e;+re)ione)4 co'o todo) lo)
a.ori)'o)4 re.rane) 5 )entencia) del )a*er +o+ular4 tienen un 2alor )ola'ente
relati2o0 Gue quieren de)cri*ir una realidad 4 +ero que no +ueden utili:ar)e +ara
cali.icar4 de.inir o de)cali.icar t<cnica o ?ur&dica'ente una o*ra de arquitectura0
En )egundo lugar de*e'o) reconocer que la) o*ra) no )on toda) iguale)4 ni +odr&an
+re)entar 5 lucir con la) 'i)'a) caracter&)tica)0
No )e +uede e;igir la 'i)'a ter'inaci3n4 la 'i)'a calidad4 el 'i)'o luci'iento4 a
una o*ra cu5o co)to .ue de 5"" +e)o) +or 'etro cuadrado cu*ierto4 que otra que
re)ult3 co)tar l05"" +e)o) +or cada 'etro0
Porque e;i)ten ni2ele) 'ode)to) de ter'inaci3n4 otro) co)to) 5 +re)u+ue)to)
re)+onden a la calidad de e)t8ndar0 7tra) .or'a) 5 ter'inacione)4 'ateriale)4
'ano de o*ra 5 detalle)4 +ueden cali.icar)e de *uena) 5 otra) de 'u5 *uena) 5 -a)ta
de lu?o0
Ku:gar con lo) 'i)'o) criterio) 5 a+licar la) 'i)'a) regla) de cali.icaci3n +ara
o*ra) de tan di.erente +re)u+ue)to4 )er&a4 +or lo 'eno)4 un e;ce)o o un error0 #8)
all8 de que )ie'+re4 aEn la) o*ra) '8) 'ode)ta)4 de*en +re)entar caractere) de
*uena .actura 5 no*le:a de edi.icaci3n0
33. Eviccin
E)ta +ala*ra re.iere a la) garant&a) que )e dan +or el 2endedor al co'+rador
en el )entido de que lo) derec-o) que )e tran)'iten no +odr8n )er di)cutido) +or lo)
tercero)0 Aie'+re la) 2e'o) ?unta) a la) e;+re)ione) Be2icci3nC 5 B2icio)
red-i*itorio)C0 A'*a) cue)tione) e)t8n re.erida) a la co'+ra2enta en +articular 5
)ola'ente la) incor+ora'o) a nue)tro) e)tudio) +ara entender que4 en general a
nue)tra) 'ateria)4 a nue)tro) contrato) no )e a+lican0
'a garanta &de eviccin y por vicios redhibitorios+ es la que normalmente
deben dar los vendedores de que/
a; las cosas que venden y que entregan al comprador son de su propiedad. 2
que por lo menos, que no ser$n reclamadas por otros/ esta es la garanta de
eviccin.
b; los vicios redhibitorios son los vicios ocultos, pero que hacen a las garantas
del vendedor. De que la cosa que aparenta estar buena, si en realidad oculta
1""
1""
Rondina
alg6n vicio, alguna falla o defecto que la haga impropia para su utilizacin, esa
falla o vicio deber$ ser indemnizada o reparada por el vendedor.
>o'o )e aclara entonce)4 )e trata de garant&a) que ?uegan en lo) contrato) de
co'+ra2enta0 No e)t8n +re)ente) de 'anera nor'al en nue)tra) relacione) o
contrato) de o*ra0
37. Gicios de obra y vicios redibitorios
>o'o en tanto) otro) ca)o) aqu& no) 2ol2e'o) al lat&n +ara 'e?or e;+licar
e)to) t<r'ino) tan di.&cile) de re.erir a +ala*ra) de u)o cotidiano/ e2icci3n4 que
ante) 'encion8*a'o)4 2iene de edvince/ de )er 2encido +or otro0 Guiere decir
entonce) que )e trata de la )ituaci3n +lanteada +or otro que 'e recla'a la +ro+iedad
de algo que adquir&0 9 )i )o5 2encido +or el que 'e recla'a 5o +uedo recla'ar a
quien 'e 2endi30 Porque e2idente'ente 'e 2endi3 algo a?eno o que4 +or lo 'eno)4
no ten&a con 'uc-a )eguridad en )u +oder 5 'uc-o 'eno) 'e lo +od&a 2ender
co'o )eguro0
,n los vicios ya vimos que existen varias significaciones.
,n realidad los que m$s nos interesan son los vicios de obra/ las fallas, defectos,
errores, dificultades, diferencias con el modelo o proyecto.
- 8odo lo que se aparte del sentido de la buena terminacin.
- 8odo lo que no sea bueno, lindo, adecuado, bien hecho, perfecto, todo lo que
se pueda criticar por feo, inadecuado o mal terminado,
- todo eso puede calificarse como vicioso, como portador de un vicio que
signifique o represente una falla o defecto.
>uando e)a) .alla) o de.ecto) -o 2icio)- )e 2eri.iquen en una co)a que no .ue
con)truida +ara no)otro)4 )ino que no) .ue entregada co'o o*?eto de co'+ra0
>uando el o*?eto que 'ue)tra el 2icio no) .ue 2endido +or *ueno 5 nor'al4 +or
+roli?o 5 +er.ecto4 +ode'o) recla'ar +or la di.erencia entre lo que +edi'o) 5
+aga'o) 5 lo que )e no) entrega0 Porque )e entiende que co'+ra'o) +or *ueno4 +or
)ano4 +or algo adecuado 5 )in .alla) 5 no) entregan con 2icio) que no )e 2e&an +ero
que a+arecen con el tie'+o o con un control '8) adecuado o con el u)o nor'al 5
rutinario0
Entonce) )e dice que e)ta'o) ante un vicio redhibitorio0 Gue en la
antigIedad )e e;+re)a*a co'o redhabere/ 2ol2er a tener lo que di'o) o +aga'o)0
Ai'+le 5 directa'ente4 +od&a'o) de2ol2er lo que no ten&a la calidad o la integridad
o la +er.ecci3n4 que era da*le e;igir al 2endedor0 El derec-o a de2ol2er lo que era
de.ectuo)o o4 en )u ca)o4 lo que 'e da*a la +o)i*ilidad de e;igir una acci3n de
re*a?a del +recio/ la actio quantiminoris/ el que 'e de2ol2ieran algo de lo que
-a*&a +agado4 5a que la co)a con el 2icio o de.ecto no +od&a 2aler o co)tar co'o
una co)a que .uera *uena4 a+ta4 )ana 5 )in de.ecto)0
1"1
Arquitectura Legal
-En )u) a)+ecto) 'ateriale) el 2icio red-i*itorio e) )i'ilar al 2icio oculto de
la o*ra0
-%iene e.ecto) +arecido)/ 'e concede el derec-o4 genera en '& la acci3n del
recla'o contra quien 'e de*e garanti:ar la *ondad4 la +er.ecci3n4 la integridad de
la o*ra o de la co)a 2endida0
Ai 'e -ago con)truir una ca)a 5 luego de entregada4 durante el +la:o de garant&a
que 'e de*e el con)tructor -lo) 1" aFo) de la garant&a decenal- a+arecen 2icio) que
e)ta*an oculto) 5 )e -acen a+arente)4 +uedo recla'arle que 'e )olucione lo)
+ro*le'a)4 que 'e arregle lo) 2icio) o de.ecto) o .alla)0
9 )i no lo) arregla en el +la:o que la le5 le concede -un aFo- +uedo recla'ar la
inde'ni:aci3n corre)+ondiente0
En el contrato de co'+ra2enta4 )i co'+ro una ca)a 5 la +ago +or *uena 5
luego durante el u)o a+arecen 2icio) que la -acen total o +arcial'ente inEtil +ara
2i2ir0
Ai )on tan gra2e) que de -a*er 5o )a*ido que ten&a e)o) +ro*le'a) no la -u*iera
co'+rado -o -u*iera +agado 'eno) +or )u co'+ra- e)ta'o) ante lo) lla'ado)
2icio) red-i*itorio)0
'a ley me concede dos alternativas/ pedir que me reba.en el precio que pagu%
por ella, creyendo que era buena. 2 bien que deshagamos el negocio/ yo devuelvo
la cosa y me devuelven la plata que pagu%.
>o'o +uede ad2ertir)e e) una garant&a i'+ortante +ara el co'+rador de una co)a
que luego re)ult3 .allida4 2icio)a o con de)+er.ecto)0
Gue 'oderna'ente e)t8 'u5 conte'+lado en la lla'ada Blegi)laci3n de
+rotecci3n del con)u'idorC0 >o'o la nor'ati2a de la le5 24024" que 5a
'enciona'o)0
9 que )e relaciona +er.ecta'ente con la nor'a con)titucional del art&culo 42 de
la >on)tituci3n )ancionada en 1!!40 >uando en e)e art&culo )e e)ta*lece que Blo)
con)u'idore) 5 u)uario) de *iene) 5 )er2icio) tienen derec-o4 en la relaci3n de
con)u'o4 a la +rotecci3n de )u )alud4 )eguridad e intere)e) econ3'ico)00000J a una
in.or'aci3n adecuada 5 2era:J a la li*ertad de elecci3n4 5 a condicione) de trato
equitati2o 5 digno0
- La) autoridade) +ro2eer8n a la +rotecci3n de e)o) derec-o)4 a la educaci3n +ara el
con)u'o4 a la de.en)a de la co'+etencia4 contra toda .or'a de di)tor)i3n de lo)
'ercado)00000C
Por )u +arte la le5 24024" que 'enciona'o) e)ta*lece/
- @icio) red-i*itorio)/ art&culo l1/ La a+licaci3n de la) di)+o)icione)
+recedente)4 no o*)ta a la )u*)i)tencia de la garant&a legal +or 2icio)
red-i*itorio)0 En ca)o de 2icio) red-i*itorio)/
- A= A in)tancia del con)u'idor )e a+licar8 de +leno derec-o el art&culo 2176 del
>3digo >i2ilJ
1"2
1"2
Rondina
- M= El art&culo 217" del >3digo >i2il no +odr8 )er o+ue)to al con)u'idor0
1a)ta aqu& la di)+o)ici3n e)+ecial de la nue2a >on)tituci3n Nacional 5 la nor'a
e)+ec&.ica de la le5 de de.en)a del con)u'idor0
A-ora no) re'iti'o) a la) .uente)/
El >3digo >i2il lo e;+lica a)&/
&0on vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o
goce se transmiti por ttulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisicin, que
la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que
de haberlos conocido el adquirente, no la habra adquirido o habra dado menos
por ella+ -te;to del art&culo 2164-0
&,l comprador tiene a su favor la accin redhibitoria, para de.ar sin
efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituy%ndole %ste el precio
pagado. 2 la accin para que ba.e del precio el menor valor de la cosa por el
vicio redhibitorio+ -art&culo 2174-0 (1=
3;. #e8erencia a otros contratos
Aa*e'o) que en el derec-o e)crito4 el derec-o +o)iti2o4 el derec-o
cotidiano4 e;i)ten contrato) que )on +aradig'8tico)/ )on 'odelo)0 Aon e?e'+lo) de
la) .or'a) en que tiene la gente de contratar4 de negociar4 de 2incular)e
?ur&dica'ente0
La co'+ra 5 2enta de co)a) e) una .or'a 'u5 co'En de negociar0
%a'*i<n el contrato de tran)+orte4 que 5o cele*ro -)in -a*lar ni una +ala*ra-
+oniendo el co)+el o la) 'oneda) en la alcanc&a del colecti2o que to'o +ara que4
'ediante el +ago de e)e +recio en dinero4 'e tra)lade -a)ta el lugar que 5o decida4
en el itinerario que la 'unici+alidad o el go*ierno le ad?udica a cada e'+re)a de
tran)+orte0
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e +re2<n la) 'i)'a) in)titucione) con un car8cter '8)
ordenado/ co'ien:a regulando la) deno'inada) Bo*ligacione) de )anea'ientoC0 ,ice que e)t8n
o*ligado)4 co'o )u?eto) re)+on)a*le)4 lo) tra)'itente) de *iene) a t&tulo onero)o0
Luego )e e)ta*lece en el art&culo !!/ BGarant&a) co'+rendida) en la o*ligaci3n de )anea'iento/ El
o*ligado al )anea'iento garanti:a +or e2icci3n 5 +or de.ecto) oculto) con.or'e a lo di)+ue)to en
e)ta Aecci3n4 )in +er?uicio de la) nor'a) e)+eciale)C0
Luego )e di)+one que e) +o)i*le )u+ri'ir o di)'inuir la garant&a de )anea'iento4 )al2o cuando el
ena?enante4 -a5a +odido conocer el 2icio0 7 )i actua*a +ro.e)ional'ente0 Lo 'i)'o )e di)+one de la
garant&a de e2icci3n/ )e con)idera tal4 con.or'e al art&culo 1""4 a toda tur*aci3n de derec-o4 total o
+arcial4 que recae )o*re el *ien4 +or cau)a anterior o conte'+or8nea a la adqui)ici3n0
Re)+ecto de lo) 2icio) oculto) 5 de la) garant&a) que )on de*ida) en ra:3n de lo) 'i)'o)4 dice el
Pro5ecto/ Artculo :H:G/ "ontenido de la responsabilidad por vicios ocultos/ vicios redhibitorios/
con)ider8ndo)e tale) a lo) de.ecto) que )on de tal i'+ortancia que -acen a la co)a i'+ro+ia +ara )u
de)tino4 +or ra:one) e)tructurale) o .uncionale)4 o di)'inu5en )u utilidad a tal e;tre'o que4 de
-a*erlo) conocido4 el adquirente no la -a*r&a adquirido4 o )u contra+re)taci3n -a*r&a )ido
)igni.icati2a'ente 'enor0
Re)+ecto del e?ercicio de la re)+on)a*ilidad +or de.ecto) oculto)4 dice el art&culo 1"1 del Pro5ecto
1"3
Arquitectura Legal
que4 cuando )e 'ani.ie)ta el de.ecto que e)ta*a oculto4 e) decir4 cuando lo oculto )e torna a+arente4
el adquirente de*e -acer el recla'o en el +la:o '8;i'o de 6" d&a)0
Ao*re la caducidad de la garant&a +or de.ecto) oculto)4 )e e)ta*lece que caduca a lo) tre) aFo)
cuando )e trata de *iene) in'ue*le)0 En el ca)o de la) co)a) 'ue*le)4 e)e +la:o de caducidad )e
reduce a 6 'e)e)0
7tra di)+o)ici3n intere)ante e) la que re.iere a lo) lla'ado) Bde.ecto) )u*)ana*le)C0 ,ice el art&culo
1"21 del Pro5ecto que el adquirente no +uede recla'ar la re)oluci3n )i el de.ecto e) )u*)ana*le0
Aola'ente en e)e ca)o4 )i el 2endedor o.rece arreglar el de.ecto4 )3lo le queda al co'+rador la
o+ci3n de que lo inde'nice0
Nue)tro contrato de o*ra )e in)cri*e4 )egEn 2i'o)4 en el e)que'a del
contrato de locaci3n0 No)otro) deci'o) que e)to no e) correcto0 Pero la le5 lo
e)ta*lece a)&0 $na tradici3n que a.ortunada'ente4 el Pro5ecto de nue2o >3digo
>i2il )u+era0 A-ora lo de)igna )i'+le'ente co'o )ie'+re -e'o) +ro+ue)to/
Bcontrato de o*raC0 9 a )u )i'ilar4 con o*ligacione) de 'edio Bcontrato de
)er2icioC0
AegEn la le54 nue)tro contrato de con)trucci3n e) una locaci3n de o*ra0
AegEn )ie'+re lo -e'o) )o)tenido4 nue)tro contrato e) un contrato de con)trucci3n
o un contrato de o*ra4 a)&4 a )eca)0
Pero e)te contrato de con)trucci3n o de o*ra4 no tiene toda2&a un r<gi'en +ro+io 5
legal ni en el >3digo >i2il ni en ninguna le5 e)+ecial0
>o'o +or e?e'+lo no tiene no'*re ni u*icaci3n legal el contrato que 5o cele*ro
con 'i cliente que 'e +ide o+ini3n )o*re un te'a +articular0 Gue con)ulta )o*re un
+ro*le'a0 Gue )i tu2iera que lle2ar un no'*re lo de)ignar&a'o) Bcontrato de
a)i)tencia +ro.e)ional o de a)e)ora'iento +ro.e)ionalC0
Aon contrato)4 llega'o) a un acuerdo de 2oluntade) +or el cual 5o le concedo una
entre2i)ta 5 lo a)e)oro )o*re un te'a que 'e con)ulta0 9o no 'e o*ligo a nada '8)0
No e;i)te una locaci3n de o*ra4 +orque 5o no +ro'eto ni 'e o*ligo a ningEn
re)ultado0 %a'+oco e) una locaci3n de )er2icio)4 +orque no e;i)te ni )u*ordinaci3n4
ni relaci3n de tra*a?o ni de+endencia alguna0
E)o) contrato) no tienen no'*re)0
>on lo cual ter'ina'o) +or de.inir que e;i)ten contrato) con no'*re +ro+io 5 otro)
que4 +e)e a )er contrato) +er.ecto)4 legale) 5 28lido)4 no tienen una deno'inaci3n0
>o'o lo dice el 'i)'o >3digo >i2il/
&los contratos son nominados o innominados, seg6n que la ley los designe o no
ba.o una denominacin especial+. Art&culo 11430
3<. Compraventa
$na 2ie?a cue)ti3n e) la de )a*er a ciencia cierta cuando adquiero una ca)a o
1"4
1"4
Rondina
un de+arta'ento a quiene) con)tru5en 2aria) unidade) a la 2e:4 )i e)to5 ante una
co'+ra2enta o una locaci3n de o*ra0 El art&culo 162! que .ue redactado +or @<le:
Aar).ield 5 que no tu2o 'odi.icacione)4 dice que )ie'+re que )e contrata la
con)trucci3n de una o*ra4 )e e)t8 ante una locaci3n0 Ponga o no +onga el
con)tructor el terreno o lo) 'ateriale)0 Aie'+re e) locaci3n4 +orque ten&a que
ter'inar con la) duda) que otro) ten&an0 Ao)ten&an alguno)4 co'o dice @<le: en la
nota a e)e art&culo4 que a 2ece) +od&a )er locaci3n 5 a 2ece) co'+ra2enta0
El +ro*le'a no e;i)t&a4 co'o *ien dice @<le:4 en aquel tie'+o0
El +ro*le'a 5 la duda no) )urgen a-ora a no)otro) con e)to) )i)te'a) nue2o) de
con)trucci3n de edi.icio)4 en donde lo) con)orci)ta) )on lo) in2er)ore) que
Bco'+ranC de+arta'ento) o ca)a) en +lane) de 2i2ienda)4 o en locale) en galer&a)
co'erciale)4 o re)idencia) en clu*e) de ca'+o0
9 que no )e )a*e )i )on co'+radore)4 dueFo) del co'+le?o4 a t&tulo de cond3'ino)
con lo) otro) co'+radore) o )i e)t8n en condicione) de e;igirle al con)tructor que
-aga *ien la) co)a) en )u car8cter de co'itente) de o*ra en con)trucci3n0
,e co)a .utura a )er con)truida con.or'e a lo) +lano) 5 +ro5ecto) que )ir2en de
*a)e al
negocio o in2er)i3n0
Es un tema que importa. Como ya lo estuvimos viendo9 si soy comitente,
tengo 8rente a m a un constructor, quien con los pro8esionales Cproyectistas,
director de la obra, conductores tcnicosC deben responder de que la obra se
e5ecuta con8orme a los planos y documentacin complementaria.
Y me dar$n una garanta de diez a1os de seguridad, incolumidad,
mantenimiento, habitabilidad y funcionalidad de la obra.
0i en cambio es una simple compraventa de una casa o un departamento a quien
es empresario inmobiliario.
2 si alguien como due1o me vende la unidad, tengo para reclamarle por
eviccin, es decir por los ttulos de propiedad que me entrega en la venta.
#ero por vicios de la obra solamente responde por vicios redhibitorios/ que es
una cortsima garanta de tres meses si es un contrato civil y que no puede ser
mayor a los seis meses, si fuera una compraventa comercial.
Inclu)o e;i)te una tercera )ituaci3n4 '8) co'+le?a4 '8) a*)urda 5
co'+ro'etida +ara el Bco'+radorC de un de+arta'ento o unidad en lo) edi.icio)
+ro'o2ido) +or cierta) .ir'a) o e'+re)a) con)tructora)/ e) el ca)o de quiene)
ingre)an a una e)+ecie de )ociedad4 de +er)ona ?ur&dica o con)orcio que con)tru5e el
edi.icio0
En tal ca)o el Bco'+radorC a+arente no co'+ra4 ni 'anda a con)truir una unidad
co'o +arte de un edi.icio o de un con?unto de unidade)0
E) el 'i)'o +ro+ietario o co+ro+ietario4 o integrante de la )ociedad o del con)orcio
de +ro+ietario)0
En tal ca)o4 )i *ien tiene alguna +o)i*ilidad de intere)ar)e en la 'arc-a de la) o*ra)
durante la e?ecuci3n4 no tiene a qui<n recla'arle nada0
1"5
Arquitectura Legal
#orque Rcmo puede reclamar si es due1o, copropietario o condmino del
mismo edificio que se construyeS.
I" quien le reclamara quien, no solamente es dueDo del emprendimiento, sino
que adem*s es responsable de las cosas que se est*n aciendoJ
&ndudablemente estamos ante una situacin particular, en donde los socios o
inversores asumen un car*cter muy especial. Hrente a la obra, 8rente a sus
socios y 8rente a los llamados promotores u operadores de la construccin.
3=. /andato
,eci'o) que en el contrato de o*ra )ie'+re e;i)te una *uena +orci3n de
'andato4 de re+re)entaci3n4 de +oder que el +ro.e)ional reci*e del +ro+ietario +ara
que lo re+re)ente en la e?ecuci3n de la o*ra0
#orque el constructor se posesiona del terreno en nombre y representacin del
propietario.
0i compra o contrata en nombre del due1o de la obra, mucho m$s se define el
contrato de representacin o mandato.
#orque .ustamente, cuando hablamos de comitente, estamos diciendo que el
arquitecto o constructor recibe un pedido, un mandato, una encomienda de parte
del propietario, cliente o due1o del terreno,
- que en el futuro terminar$ siendo el due1o de la obra,
- y que al constructor le corresponder$ proyectar, dirigir y construir.
,e all& que la )i'ilitud o identidad entre +ro.e)ional 5 +ro+ietario no )e
li'itan al +edido inicial4 a la inicial enco'ienda que reci*e el +ro.e)ional de +arte
de )u 'andante o co'itente0 Ae 'ani.ie)ta en lo) tr8'ite) 5 ge)tione) que -ace el
+ro.e)ional en no'*re 5 re+re)entaci3n de )u cliente0 9 continEa )iendo un
'andato cuando reali:a ge)tione) de co'+ra o contrataci3n en no'*re de )u
re+re)entado0
En 'a5or o 'enor 'edida )e contiene una *uena +orci3n de 'andato en
todo contrato de o*ra0 Aunque nue)tro contrato de con)trucci3n )ea )ie'+re
onero)o 5 el 'andato +ueda )er gratuito0
7*2ia'ente a +artir de cierta) )e'e?an:a)4 lo) contrato) )e )e+aran 5 di.erencian
co'o contrato) que tienen o*?eto) di.erente)/
- Ya vimos que lo especfico de nuestro contrato, su ob.eto natural e
intransferible, es realizar una obra de arquitectura, o construccin, o
edificacin.
- 2 bien obras inmateriales como pueden serlo los estudios, los anteproyectos
o proyectos de obra. 'os ob.etos del mandato no tienen una identidad/
1"6
1"6
Rondina
- cualquier acto .urdico, cualquier representacin, cualquier tr$mite o
gestin, pueden ser ob.eto del mandato.
- #or eso todo contrato de obra tiene una buena porcin de mandato o
representacin.
- 'o cual no quiere decir que todo mandato tenga o pueda tener algo del
contrato de obra.
3>. Contrato de 'raba5o
El otro contrato con el que guarda cierta )i'ilitud el contrato de o*ra e) con
el contrato de tra*a?o0
%al 2e: +or e)a identidad de origen que e;i)ti3 entre la) locacione) 5 que )e
di.erenci3 con el tie'+o entre la) locacione) de o*ra 5 la) locacione) de )er2icio0
'a locacin de obra devino en el contrato de construccin y la locacin de
servicio, termin siendo hegemonizada por el contrato de traba.o.
El contrato de tra*a?o e) una .igura ?ur&dica 'oderna0 Por e)o 'i)'o tiene
)u +ro+ia autono'&a0 E) una ra'a i'+ortante del ,erec-o que )e lla'3 B,erec-o
La*oralC o ,erec-o del %ra*a?o0 9 )e de)+rendi3 ca)i total'ente de la) +re2i)ione)
del >3digo >i2il0
Entre el contrato de locaci3n de o*ra 5 la locaci3n de )er2icio)4 5a lo
di?i'o)4 e;i)te ta'*i<n una clara di.erenciaci3n0 AEn to'ando e)a) 2ie?a)
deno'inacione) que +or )u+ue)to4 5a no tienen 2igencia l3gica4 )e +ueden -acer
la) nece)aria) di.erenciacione)/
la locacin de obra promete y garantiza un resultado. La o*ra -ec-a4 ter'inada4
+er.ecta0 Re)+ondiendo .iel'ente a )u car8cter4 a )u +ro5ecto4 )ir2iendo +ara lo que
.ue con)truida0
,l contrato de locacin de servicios en cambio produce o genera obligaciones de
medio/ al que contrata un )er2icio +ro'ete a .a2or del cliente o del 'andante o del
+ro+ietario4 todo )u e).uer:o4 )u tie'+o4 )u -a*ilidad 5 *uena di)+o)ici3n0 Pero )i la
co)a no re)ulta4 )i no )e o*tiene el re)ultado +re2i)to4 el +ro*le'a no e) del locador
)ino del 'andante4 del co'itente4 del +atr3n4 del +ro+ietario0
1"7
Arquitectura Legal
,n un caso se asegura un resultado. ,n el otro se asegura que se pondr$n
los medios al alcance del otro. #ero sin garantizar el resultado o el logro de la
obra acabada y perfecta que promete y garantiza, por e.emplo, el constructor.
En a'*o) ca)o) e;i)ten o )e +roducen o*ligacione) de -acer0 Pero en un
ca)o -locaci3n de )er2icio)- -ago lo que +uedo0 Ma?o la direcci3n del otro0 Ain
a)egurarle) de que )e +rodu:ca lo +retendido o *u)cado0
En el otro ca)o -locaci3n de o*ra- a)eguro un re)ultado4 )egEn lo *u)cado4 lo
+retendido4 lo enco'endado0 AegEn el +ro5ecto de la o*ra o con.or'e a lo que )e
e)+era 5 )e )u+one que )o5 ca+a: de -acer0 %ra*a?o general'ente )in direcci3n4
tengo 'a5or autono'&a +ro.e)ional0 >o*ro +or la co)a u o*ra -ec-a 5 ter'inada0
No co*ro ni +or d&a ni +or ?ornal ni +or )ueldo0 >o*ro +or o*ra e?ecutada4 )egEn 'i
+ro+io 5 leal )a*er 5 entender0 Pero garanti:o el re)ultado .inal0
Re)+ecto de c3'o )e di.erencia a-ora el contrato ci2il del contrato la*oral4
recurri'o) al derec-o e)+ecial que )e rige +or le5e) ta'*i<n e)+eciale)0 A)& la Le5
2"744 de >ontrato de %ra*a?o de.ine que/
&habr$ contrato de traba.o, cualquiera sea su forma o denominacin, siempre
que una persona fsica se obligue a realizar actos, e.ecutar obras o prestar
servicios, en favor de la otra y ba.o la dependencia de %sta, durante un perodo
determinado o indeterminado de tiempo, mediante el pago de una remuneracin.
0us cl$usulas, en cuanto a la forma y condiciones de la prestacin, quedan
sometidas a las disposiciones de orden p6blico, los estatutos, las convenciones
colectivas o los laudos con fuerza de tales y los usos y costumbres+ artculo C: de
la citada ley.
>o'o 2e'o) el contrato de tra*a?o re.iere '8) *ien a la relaci3n de
de+endencia0 Au*ordinaci3n del o*rero o e'+leado al +atr3n4 e'+re)ario o
e'+leador0 Aie'+re )e +re)u'e que )i e;i)te relaci3n de de+endencia4
)u*ordinaci3n 5 direcci3n del +rinci+al )o*re el locador de o*ra o de )er2icio)4
-a*r8 contrato de tra*a?o0
7 co'o dice el art&culo )iguiente de la 'i)'a le5 -art&culo 22 de la 2"744- -a*r8
ta'*i<n Brelaci3n de tra*a?oC0 Gue )igni.ica lo 'i)'o4 )i atende'o) a lo) e.ecto)
+r8ctico) 5 ?ur&dico)0 En todo) lo) ca)o)4 5a )e trate de dar )er2icio) o de -acer
o*ra)4 -a*r8 una relaci3n de derec-o la*oral4 un contrato de tra*a?o0
E:isten los caracteres di8erenciadores entre contrato civil y contrato laboral9
-en el 'undo del tra*a?o4 e;i)te de+endencia4 )u*ordinaci3n0
-en el derec-o ci2il o +ri2ado4 e;i)te igualdad de atri*uto) 5 ?erarqu&a0 Por
lo 'eno) te3rica'ente -a*lando0 Ae contrata -aciendo 2aler lo que )e lla'a
Bautono'&a de la 2oluntadC0
-En el 'undo del tra*a?o e;i)ten lo) o*rero)4 lo) e'+leado)4 lo) a)alariado)0
-Ae le) +aga el tra*a?o +or d&a4 +or -ora4 +or quincena o +or tanto0
1"
1"
Rondina
-Pero en un 'arco de )u*ordinaci3n0
- ,e de+endencia0 ,e relaci3n la*oral entre +atr3n4 o +rinci+al 5 o*rero o
de+endiente0
- En la) relacione) ci2ile) e)ta'o) contratando entre iguale)0
- >o'o dice el >3digo >i2il4 entre locador 5 locatario0
- Aa*iendo que el locador e) el que +re)ta el )er2icio o -ace la o*ra 5 locatario e)
quien +aga +or e)a o*ra o )er2icio0
- 74 co'o corre)+onde decir en el >ontrato de 7*ra4 entre co'itente 5
+ro.e)ional o con)tructor0
3?. Hle:ibili4acin laboral y desregulacin
9a -a*la'o) de e)te nue2o 'arco conce+tual4 +ol&tico4 ideol3gico4 cuando
en el nE'ero 15 de e)te 'i)'o ca+&tulo no) re.er&a'o) a una e)+ecie de
re.undaci3n de la) corriente) li*erale)4 ca+itali)ta)4 de 'ercado o indi2iduali)ta) en
lo )ocio +ol&tico0 7 )ocio-econ3'ico0
9 co'o en toda) la) recurrencia) ideol3gica)4 )e tran)'iten ta'*i<n al
'undo del ,erec-o e)to) criterio)0 Gue ale?an la) .3r'ula) )olidari)ta) o
)ociali:ada)0 Gue en el 'undo del tra*a?o -a*&an )ido tan i'+ortante)0
Recorda'o) que el ,erec-o La*oral o ,erec-o del %ra*a?o e) un derec-o
nue2o0 A+ena) en e)te )iglo co'en:3 a to'ar .or'a0 9 lo) )indicato)4 la)
organi:acione) gre'iale)4 .ueron lenta'ente reconocida) al a'+aro de e)to)
Bderec-o) )ociale)C que tu2ieron )u 'a5or 2igor en la >on)tituci3n Nacional de
1!4!0
Ae lleg3 a e)ta*lecer un )i)te'a la*oral4 con le5e) +aternali)ta) 5
)u'a'ente +roteccioni)ta)4 que re)ultaron en un r<gi'en autoritario 5 r&gido0 >on
gran +oder )indical 5 con e;+re)ione) e)tatutaria)4 legi)lati2a) 5 de lo) lla'ado)
Bcon2enio) colecti2o) de tra*a?oC que )e a)i'ila*an a la) 2erdadera) le5e)0
/al o bien, ese 8ue el sistema que, debemos reconocerlo9
fue abusivamente utilizado por muchos<
y fue tambi%n sistem$ticamente viciado y desconocido por otros.
En la indu)tria de la con)trucci3n )e da*an ele'ento) que -ac&an 'eno)
tolera*le e)e )i)te'a0
-la e)ta*ilidad ca)i a*)oluta del tra*a?ador0
-la o*ligaci3n de inde'ni:ar a cualquier de)+ido0
1"!
Arquitectura Legal
-el car8cter de te'+oraria) que tienen la) o*ra)0
-la alternancia del tra*a?o del e'+re)ario de la con)trucci3n0
-la 'i)'a di)continuidad de la indu)tria4 )o'etida co'o e)ta*a a la)
2ariacione) de co)to)4 a la) corrida) in.lacionaria)4 a la e;i)tencia de cr<dito) o
+ol&tica) e)tatale) de con)trucci3n de 2i2ienda) u o*ra) +E*lica)0
Ante e)ta 2erdadera rigide: del )i)te'a la*oral +ara una indu)tria que no
ten&a +roce)o) continuo) de acti2idad -co'o en la) otra) indu)tria)- )e *u)c3 la
)alida0 9 )e negoci3 entre +atrone) 5 )indicato) la lla'ada le5 170250 ,ada en
+lena dictadura 'ilitar4 .ue rati.icada de)+u<) +or otra nor'a4 la 22025"0 9 )in
'a5ore) incon2eniente) )igui3 2igente0
Ae trata de un r<gi'en e)+ecial4 B.le;i*leC4 )in e)ta*ilidad +ara el tra*a?ador0
Pero con un deno'inado B6ondo de ,e)e'+leoC0
El )i)te'a .unciona a)&/
se inscriben, empresarios y obreros en el llamado *egistro 3acional de la
-ndustria de la "onstruccin.
este *egistro emite para cada traba.ador una &libreta de aportes
patronales+ en donde el empresario deposita mensualmente un porcenta.e del
sueldo que paga al obrero.
cuando el obrero es despedido no cobra indemnizacin. #ero recibe &su
libreta+ en donde est$n los fondos depositados que, al quedar desempleado,
puede retirar.
E)ta .le;i*ili:aci3n4 a+licada en la indu)tria de la con)trucci3n4 .ue co'o un
antici+o de lo que 2endr&a de)+u<)0
Ain .ondo) de de)e'+leo4 +ero con la 'i)'a 2i)i3n que intenta Bde)regularC el
contrato de tra*a?o4 a-ora )e e;tiende a toda) la) P9#EA/ la) +equeFa) 5 'ediana)
e'+re)a)0 Gue tienen -a)ta 5" e'+leado) 5 que +ueden acoger)e a e)ta nue2a
'odalidad de contratar o*rero)/
- Ain la) lla'ada) Bcarga) )ociale)C0
- Ain e)ta*ilidad en el e'+leo0
- Ain 'a5ore) .or'alidade)0
- Ae trata de .acilitar el )i)te'a de to'ar 5 de)+edir tra*a?adore)0
- Entendi<ndo)e que4 )i )e ali2ian la) o*ligacione) +ara el +atr3n4 <)te to'ar8 )in
te'or4 'a5or cantidad de o*rero)0
- >on lo cual )e a'+liar8n la) .uente) de tra*a?o0
- 9a que nadie que -o5 nece)ite contratar e'+leado)4 de?ar8 de -acerlo +or la
a'ena:a de un ?uicio la*oral +or de)+ido 5 +or recla'o de inde'ni:aci3n0
11"
11"
Rondina
Ae trata de .undar4 co'o quiere e)ta nue2a le5 de la) P9#EA4 la NN 244674 un
nue2o )i)te'a/
-)in regulacione) ni rigidece)/ )in con2enio) colecti2o) de tra*a?o4 )in
ingerencia )indical0
-)in carga) )ociale) +ara el o*rero tran)itorio/ )e lo to'a cuando -a5 tra*a?o
5 )e lo de)+ide cuando .alta0 Ain con)ecuencia)4 )in +rea2i)o)4 )in inde'ni:acione)0
-Ae tra*a?a +or el )ueldo o el ?ornal0
No de)ea'o) -acer en e)te 'o'ento una cr&tica +rinci+i)ta a e)ta) ola)
de)regulatoria) 5 .le;i*ili:adora) en un 'undo que .ue +rotegido4 r&gido 5
.uerte'ente regulado0 >o'o lo era el 'undo del tra*a?o4 de lo) derec-o) la*orale) 5
)indicale)0
Po)i*le'ente .ueron lo) 'i)'o) dirigente) gre'iale) con )u) e;ce)o)4 5 lo)
a*ogado) la*orali)ta)4 que a+arenta*an de.ender a lo) tra*a?adore)4 con )u) a*u)o)0
9 lo) ?uece)4 con )u tradicional .alta de )en)ate: 5 reali)'o0 %odo) lle2aron a e)te
e)tado de rec-a:o al )i)te'a tradicional0
Aegura'ente )e dar8n e;ce)o)0 A*u)o)4 +ero de la) otra) +arte)0 >o'o
)ie'+re ocurre cuando a .a2or de la 'oda4 de la ideolog&a o de la nece)idad4 )e
a*u)a de la de*ilidad de la contra+arte0
9 e)tare'o) la'entando entonce) -a*er +erdido la) o+ortunidade) que la
-i)toria -a*&a dado a nue)tro) +o*re) +a&)e)0
La'entando ade'8) que ni el ,erec-o4 ni la ?u)ticia4 ni la ciencia +ol&tica4 ni la
econo'&a4 -a5an logrado a2ance) en e)to) tie'+o)0
%ie'+o) de reno2aci3n tecnol3gica0 ,e a2ance) cient&.ico)0 ,e logro) ci*ern<tico)
e in.or'8tico)0
Pero de la'enta*le) retroce)o) )ociale)0 (1=
(1= ,e)de la re.or'a con)titucional de 1!!4 )e accedi3 a nue2o) criterio) de legi)laci3n )ocial que
+rote?an a lo) '8) de)2alido) en el re+arto de lo) *iene) 5 +odere) que di)tri*u5e la
organi:aci3n )ocial0 9a lo -a*&a antici+ado el lla'ado art&culo 14 *i) de la re.or'a de 1!570
All& )e dec&a en el Bart&culo nue2oC/
-BEl tra*a?o en )u) di2er)a) .or'a) go:ar8 de la +rotecci3n de la) le5e)4 la) que a)egurar8n al
tra*a?ador/ condicione) digna) 5 equitati2a) de la*or4 ?ornada li'itada4 de)can)o 5 2acacione)
+agado)4 retri*uci3n ?u)ta4 )alario '&ni'o4 2ital 5 '32il4 igual re'uneraci3n +or igual tarea4
+artici+aci3n en la) ganancia) de la) e'+re)a)4 con control de la +roduci3n 5 cola*oraci3n en la
direcci3n4 +rotecci3n contra el de)+ido ar*itario4 e)ta*ilidad del e'+leado +E*lico4 organi:aci3n
)indical li*re de'ocr8tica4 reconocida +or la )i'+le in)cri+ci3n en un regi)tro e)+ecial0000 El E)tado
otorgar8 lo) *ene.icio) de la )eguridad )ocial4 que tendr8 car8cter de integral e irrenuncia*le0 En
e)+ecial4 la le5 e)ta*lecer8 / el )eguro )ocial o*ligatorio4 que e)tar8 a cargo de entidade) nacionale) o
+ro2inciale) con autono'&a .inanciera 5 econ3'ica4 ad'ini)trada +or lo) intere)ado) con
+artici+aci3n del E)tado4 )in que +ueda e;i)tir )u+er+o)ici3n de a+orte)4 ?u*ilacione) 5 +en)ione)
'32ile)4 la +rotecci3n integral de la .a'ilia4 la de.en)a del *ien de .a'ilia4 la co'+en)aci3n
econ3'ica .a'iliar 5 el acce)o a una 2i2ienda dignaC0
>o'o 2e'o) el art&culo )ancionado 5 agregado a la >on)tituci3n Nacional en 1!57 +eca*a4 +or lo
'eno)4 de la ingenuidad de un tie'+o ani'ado +or la) uto+&a) de)arrolli)ta) de aquello) tie'+o)0
En donde )e i'agina*a que la nor'a e)crita )er&a una garant&a cu'+lida0 9 )a*e'o) que no .ue a)&0
111
Arquitectura Legal
Gue la dura realidad de un +a&) de)organi:ado 5 +o*re4 ago*iado +or la +re+otencia de un +oder
'ilitar que todo lo corro'+&a4 -i:o aFico) la) *uena) intencione)0
1o5 5a no )e -a*la ni )e +ro'ete con )e'e?ante irre)+on)a*ilidad0 La >on)tituci3n de 1!!44 a+ena)
)e li'it3 a garanti:ar la 2igencia en el +a&)4 de todo) lo) +rinci+io) 5 +rece+to) de lo) tratado)
internacionale)0 >on)agrando el +rinci+io de que Blo) tratado) 5 concordato) tienen ?erarqu&a
)u+erior a la) le5e)0 9 en la) condicione) de )u 2igencia4 tienen ?erarqu&a con)titucional04 no derogan
art&culo alguno de la +ri'era +arte de e)ta >on)tituci3n 5 de*en entender)e co'+le'entario) de lo)
derec-o) 5 garant&a) +or ella reconocido)C0

C"P&'%(+ &G
H+#/"., /+D+. 0 .&.'E/". DE C+-'#"'"C&+-
2. (os sistemas de contratacin y las variantes contractuales.
>uando )e +re+ara un contrato +ara cualquier ti+o de o*ra4 co'o cuando
no) di)+one'o) a reali:ar cualquier negocio .ir'ando un e)crito contractual4 uno
+retende de?ar re.le?ado en el docu'ento la totalidad de la) +re2i)ione) 5
alternati2a) +o)i*le)0
Lo cierto e) que -a5 negocio) '8) )i'+le) 5 otro) '8) co'+le?o)0 En
nue)tro ca)o e)ta'o) ante una e)+ecie de relaci3n que )e negocia larga'ente0 Pero
que4 de cualquier 'anera4 no )ie'+re )e +uede lograr que quede total'ente
con.igurado el acuerdo entre el co'itente 5 el arquitecto0 Porque e)e acuerdo
co'ien:a con )i'+le) +edido) 5 +ro+ue)ta) 2er*ale)0 Gue de)+u<) )e 2an
concretando en lo) di*u?o)4 e)*o:o)4 croqui)4 *oceto) 5 ante+ro5ecto) que )e ir8n
ela*orando0 Pero que de toda) 'anera)4 de)de el +ro5ecto total'ente concluido
-a)ta la concreci3n 'aterial de la o*ra en todo) )u) detalle)4 +uede )u.rir
inconta*le) 2ici)itude)0
#or eso llamamos al contrato de obra un contrato de tracto sucesivo. !ue se va
dando en el tiempo, por tramos, por etapas0 (1=
(1= En lat&n la +ala*ra e;+re)a*a lo que real'ente )igni.ica +ara no)otro)0 8racto, tractatum,
tractus, re+re)enta*a lo que )e arra)tra4 lo que )e lle2e di.&cil'ente0 Acci3n de traer4 +or la .uer:a4 de
arrea)trar4 de tirar4 co'o en la e;+re)i3n tractus fluminis/ que e) una e;+re)i3n que re+re)enta a la
corriente de un r&o0 8racto sucesivo entonce)4 la e;+re)i3n que utili:a'o) +ara nue)tro contrato de
o*ra4 e)t8 re.erido ?u)ta'ente a e)e largo +roce)o de arra)tre4 de )uce)i2o) tie'+o) que )e ordenan 5
que .uncionan co'o e;+re)i3n de una relaci3n continuada4 organi:ada +ero di.iculto)a0 Para el
112
112
Rondina
arquitecto4 +ara el con)tructor4 que co'ien:a la o*ra 5 que no tiene la )eguridad de +oder concluirla
en tie'+o)4 en +la:o)4 en .or'a)4 en re)ultado) a*)oluta'ente +re2i)i*le)0 Lo) tractos sucesivos, lo)
tra'o)4 la) eta+a)4 la) alternati2a) que )e a*ren4 )ie'+re re+re)entan a e)e 8'*ito tan a'+lio 5 tan
di.iculto)o de la) tarea) 5 lo) accidente) i'+re2i)to) o i'+re2i)i*le)4 que tanta) 2ece) )e -acen
+re)ente) en el +roce)o de ordenar4 coordinar 5 e?ecutar a la) o*ra)0 Aunque -aga'o) todo el
e).uer:o +or +re2er4 organi:ar 5 di)eFar lo) tra*a?o)4 la) eta+a) 5 lo) detalle) que +ondre'o) en la
e?ecuci3n0 ,e)de lo) e)*o:o)4 ante+ro5ecto)4 +ro5ecto) 5 de'8) docu'entaci3n de la o*ra0 Porque
)ie'+re -a*r8 una llu2ia que +are lo) tra*a?o)4 o un de)cu*ri'iento o ca'*io de gu)to) del
co'itente4 que )olicita la 'odi.icaci3n4 la) e;tra) o lo) adicionale)0
Gue en realidad +uede re+re)entar 2ario) 'o'ento) ?ur&dico) di.erente)0
@ario) e)tado) o tra'o) de la) o*ra)0 Gue tendr&an que )er re+re)entado) +or 2ario)
5 )uce)i2o) contrato)0
,e all& que -a*le'o) de 2ici)itude)/ 2ece) en que )e dan la) co)a)0
Por e)o -a*la'o) re+etida) 2ece) de lo) role) o +a+ele) di)tinto) de lo) arquitecto)0
Re+re)entado) +or 'o'ento) di.erente)/
-en el ante+ro5ecto o +re.iguraci3n o ideaci3n de la .utura o*ra0
-En el +ro5ecto o e)ti'aci3n4 de.inici3n 5 re+re)entaci3n +untual de lo) detalle)0
-En la direcci3n4 que e) cuando el autor del +ro5ecto cuida que )u di)eFo )ea *ien
e?ecutado0 Pero4 ade'8)4 cuando quien dirige controla4 )u+er2i)a 5 2igila la
e?ecuci3n de la o*ra0
-Luego la conducci3n t<cnica 5 la ad'ini)traci3n de la o*ra0 >uando )e cuida 5 )e
+ro2een todo) lo) detalle) 5 o+eracione)4 durante el +roce)o de e?ecuci3n0
- 6inal'ente4 la entrega 5 rece+ci3n de lo edi.icado4 que e) cuando el arquitecto 5
el con)tructor +a)ana otra in)tancia4 a otro 'o'ento4 en relaci3n con la o*ra 5
con el co'itente/
- No )e de)2inculan4 co'o quien ter'ina una relaci3n0
- A+ena) e)t8n e'+e:ando otra eta+a/ la +o) contractual0
Ante )e'e?ante co'+le?idad 5 ante la di2er)idad de lo) 'o'ento) 5 eta+a)4
e) *ueno que tenga'o) en cuenta e)ta) ad2ertencia)/
:F; aunque hablemos de un solo contrato, debemos tener presente que se dan
tantos momentos distintos, hasta alternativas diferentes, que sera preferible
hablar de diferentes etapas contractuales<
CF; que aunque se firme un solo documento ser$ preciso que ese contrato inicial,
que tomamos como contrato de base o contrato marco, sea oportunamente
actualizado, ampliado, corregido o complementado por cl$usulas o actas
adicionales que vayan refle.ando la realidad de los aconteceres de la obra<
9F; como la ley de fondo que es el "digo "ivil, en su artculo :@99 bis, exige
que para toda correccin o ampliacin, extra, adicional, agregado o reforma del
proyecto original se hagan documentos escritos y firmados por las partes, ser$
preciso que estas complementaciones sean bien proli.as y debidamente
redactadas y firmadas. "on lo que el arquitectoconstructor gana en garanta y
seguridad frente a la inseguridad de convenios puramente verbales o
consensuales. (1=
(1= A)& co'o la o*ra tiene 2aria) eta+a) )uce)i2a) en e)e tracto o tractus que reci<n
co'ent8*a'o)4 ta'*i<n de*e re+re)entar e)o) te'+u) o tra'o) en )uce)i2o) a?u)te) contractuale)0
113
Arquitectura Legal
Gue 2a5an +oniendo a la) +arte) en el control 5 do'inio conce+tual 5 ?ur&dico de lo que )e trat3 en
el +rinci+io4 de lo que )e a?u)t3 en el +roce)o4 5 de lo que e)t8 re)ultando del cu'+li'iento de a'*a)
+arte) )o*re la *a)e de lo con2enido0 Nunca4 nadie +odr&a +re2er toda) la) alternati2a)4
'odi.icacione)4 a?u)te)4 a'+liacione)4 e;tra)4 adicionale)4 ca'*io) 5 ada+tacione) que )e
incor+orar8n )egura'ente a lo) +lane) 5 docu'ento) originale) de la o*ra0 9 no )er8 )3lo +or
i'+re2i)i3n0 Aino que )er8 una .or'a de que la) acta) o +rue*a) contractuale)4 lo) docu'ento) que
e;+re)an la 2oluntad de la) +arte)4 +uedan re+re)entar adecuada'ente lo que e)t8 )ucediendo en la
realidad0 Ai )e 'odi.ic3 algEn a)+ecto o detalle de la o*ra0 Ai )e alter3 o ca'*i3 algEn 'aterial0 Ai
-u*o nece)idad de a'+liar algEn e)+acio o 8'*ito4 )i )e 'e?or3 o de)'e?or3 alguna de la)
ter'inacione) +re2i)ta) o +actada)0 En todo) e)o) ca)o) 5 en )ituacione) )i'ilare)4 nece)aria4
o*ligada'ente4 e)a) alteracione)4 ca'*io) o ada+tacione)4 de*en 2er)e re.le?ada) en nue2o)
contrato) adicionale)0 En ca'*io) o ada+tacione) del contrato original4 o en acta) o co'unicacione)
entre la) +arte)4 que re.le?en e)a) in)tancia)0
3. /odelos o8iciales como contrato, encomienda y orden de traba5o
E)ta'o) en +rinci+io 5 co'o regla general4 en contra de lo) .or'ulario) que
)e +re)entan co'o B 'odelo) de contratoC0
E)ta'o) en contra de todo lo que )e +u*lica 5 que e)t8n dado) en lo) li*ro)
o re2i)ta) con la +reten)i3n de )er2ir +ara toda o*ra 5 +ara toda oca)i3n0
9a di?i'o) que lo) contrato) de*en re+re)entar de*ida'ente la co'+le?idad
de la relaci3n -con)tructor-co'itente- 5 en todo ca)o4 )i to'a'o) un contrato de
*a)e4 de*e'o) luego co'+le'entarlo con cl8u)ula) agregada) o con +equeFo)
contrato) o acuerdo) +untuale) )o*re di)tinto) 'o'ento) o +arte) de la o*ra0
#ero de todas maneras no somos tan contrarios a los modelos como para
no admitir que ciertas organizaciones gremiales, colegiales o acad%micas puedan
emitir formularios inteligentes y m$s o menos adaptados a todas las situaciones
previsibles. De.ando para las situaciones no previstas, abiertos los arreglos,
correcciones o complementaciones contractuales.
%a'*i<n +odr&a'o) +ro+oner la utili:aci3n de di)Qete) que4 utili:ado) en
co'+utadora) co'+ati*le)4 'ue)tren un 'odelo contractual 5 lo) +o)i*le)
agregado) o acuerdo) +o)teriore) ante la ocurrencia de )ituacione) que no )ie'+re
e) .8cil o con2eniente +re2er en el 'o'ento del contrato inicial0
,e)de que )e in2ent3 la i'+renta 5 de)de que co'en:aron a correr lo)
B'odelo) de contratoC -a)ta la llegada de la co'+utadora 5 con lo) .a; 5 lo)
'ode' 5 todo) lo) c-ic-e) ci*ern<tico)4 )egura'ente que -e'o) a2an:ado0
%ene'o) '8) +o)i*ilidade) de entender cierta) .or'a) de negocio) 5 no) .acilitan el
tra*a?o0
Pero )ie'+re quedar8 +ara el entendido4 inter+retar la) relacione) ?ur&dica)4 )egEn
lo) detalle)4 la) +er)ona) 5 la) circun)tancia)0 >o'o queda +ara el arquitecto
re)ol2er una de'anda .uncional o e)t<tica del edi.icio0 A)&4 el a*ogado e)+eciali)ta4
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114
Rondina
)a*r8 re)ol2er con inteligencia4 ductilidad 5 ada+taci3n al ca)o concreto4 una .ra)e4
una +ala*ra o una )i'+le redacci3n que contengan el )igni.icado ?ur&dico de un
+o)i*le con.licto de intere)e)0
"omo en toda nuestra pretensin de hacer &.urisprudencia preventiva+.
De ensayar todo tipo de &vacunas+ contra las enfermedades de las
relaciones y negocios .urdicos,
seguiremos apostando a hacer bien las cosas, adapt$ndolas a cada
obra, a cada negociacin, a cada realidad que se quiera expresar, prevenir,
contener.
Y si ocurre la patologa del contrato o de la relacin .urdica
seguiremos buscando salidas menos cruentas y menos traum$ticas para las
partes.
#or eso, pretendemos que en los contratos siempre se coloque, ante la
previsin de un conflicto, una instancia de mediacin o arbitra.e.
- #ara que no terminen los contratos y las obras rotos, congelados,
paralizados o fulminados por un conflicto llevado a los tribunales.
- "on mediadores profesionales y, finalmente, con un arbitra.e de entendidos,
podemos solucionar en pocos das y al m$s ba.o costo econmico y humano,
el problema que en sede .udicial nos llevar$ a1os y mucho dinero, con
resultados inciertos.
7. Contrato Anico
@ol2e'o) en e)te +unto -co'o en lo) que )iguen- a re.le;ionar )o*re c3'o
encarar la docu'entaci3n del negocio4 de la o*ra4 del acuerdo cliente-con)tructor0
Porque e) algo que )e +retende alentar en lo *ueno4 corregir en lo que 2iene a )er
una de.or'aci3n de la +r8ctica +ro.e)ional0 94 )o*re todo4 +re2enir4 +ara e2itar
.uturo) errore)0
-o puede e:istir un contrato Anico en una obra de tr*mite comAn, salvo
que9
:F; se trate de obras realizadas sobre la base de condiciones prefiguradas.

CF; "omo ocurre en las obras p6blicas o para clientes que realizan
normalmente obras con pliego de bases y condiciones ya redactadas y que se
repiten con cada nuevo emprendimiento.

9F; ,n tal caso debe entenderse que el constructor no tiene posibilidad de
corregir las bases o pliegos que siempre se utilizan. Liene en gran medida a ser
un &contrato de adhesin+ vease el "aptulo anterior, puntos n6meros :C y :9.
115
Arquitectura Legal
BF; que ante la ocurrencia de una duda, de un conflicto, de una situacin
no prevista, de una alteracin del proyecto original, de la necesidad de modificar
algunos costos o partidos previstos de la obra, se prevea cmo se resolver$ la
situacin. De.ando as establecida la previsin de cmo zafamos del problema, es
probable que con un contrato 6nico salvemos todas las dificultades que se
presenten.

GF; (tilizando un mecanismo determinado/ o bien consultando a un
profesional confiable para ambas partes que haga las veces de $rbitro, o bien
remiti%ndonos a documentos utilizados frecuentemente por el mismo gremio
constructor. #or e.emplo leyes de obras p6blicas, pliegos 6nicos de bases y
condiciones de una provincia o municipio, o mediante consulta al "olegio
#rofesional o a una c$tedra de determinada facultad universitaria.
;. Contrato principal
E)te t&tulo no) lle2a a la con)ideraci3n de la 'ulti+licidad de contrato)
e;i)tiendo contrato) +rinci+ale) 5 contrato) )u*ordinado)0 94 en el con?unto4
contrato) 2inculado)4 contrato) acce)orio)4 contrato 'arco 5 contrato)
co'+le'entario)0 7 contrato) encadenado) o concatenado)0
%al 2e: )ea '8) .8cil entender la unicidad de la contrataci3n -co'o lo
+lantea'o) en nue)tra o*ra )o*re e)to) contrato)4 +8gina) !! 5 )iguiente)- )i el
arquitecto e) ta'*i<n el con)tructor4 el e'+re)ario o e?ecutor de la o*ra0 No )er8
+o)i*le tener un contrato Enico )i )on 2ario) lo) actore) o .actore) de la edi.icaci3n0
En tal ca)o e;i)tir84 co'o a-ora +lantea'o)4 un contrato +rinci+al4 que +uede )er el
del co'itente con )u arquitecto0 9 lo) contrato) 2inculado)4 o )u*ordinado) o
coordinado)4 entre el co'itente 5 lo) que 2ienen a e?ecutar o 'ateriali:ar lo)
tra*a?o) de con)trucci3n0
0er$n entonces subordinados los siguientes convenios/
:F; el que realice el comitente con el conductor t%cnico de la obra, suponiendo
que al arquitecto lo reservamos para los roles m$s afines/ proyectista y director
general de la obra<
CF; el que se firme con otros profesionales/ para el c$lculo, el proyecto de
estructuras, el personal auxiliar de obra/ maestros mayores de obras o t%cnicos,
sobrestantes, encargados y capataces yTo apare.adores<
9F; los que se firmen con el capataz general de la obra, con los contratistas y
subcontratistas. 2 en su caso, con las empresas que tomen a su cargo cada parte
o la integridad de la obra/ estructuras, mampostera, pisos o mosastas, yeseros,
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116
Rondina
aberturas, etc%tera., etc%tera.
BF; 8odos los restantes contratos o convenios que se puedan celebrar entre las
partes que intervengan como colaboradores, asesores, instaladores,
administradores o proveedores de la obra. ,n lo referido a estos proveedores
desde ya advertimos la necesidad de documentar la compra de materiales o
elementos que puedan contener garantas de f$brica o de origen, que podamos
despu%s hacer valer en caso de falla o vicio.
A todo) e)to) contrato) lo) )u)cri*e el +ro.e)ional arquitecto4 en )u condici3n de
+ro5ecti)ta 5 director0 Aie'+re4 claro e)t8 con la con.or'idad 5 +artici+aci3n del
dueFo o +ro+ietario de la o*ra0 Gue no +ierde el car8cter de co'itente originario de
todo) lo) tra*a?o)0 Aunque en 'uc-o) ca)o)4 a+are:ca co'o co'itente el 'i)'o
+ro.e)ional0
<. /ultiplicidad de contratos
Ai tene'o) 2ario) contrato)4 )er&a +rudente que )e de.inan lo) role) del
+ro.e)ional +rinci+al0
0i el arquitecto, adem$s de proyectar y dirigir la obra tomar$ a su cargo eso que
llamamos la representatividad del comitente o de su obra, es bueno que en la
multiplicidad de contrataciones/
- tengamos bien en claro quien hace las veces de director general de traba.os,
- quien contrata en nombre del propietario o de la direccin de la obra,
quien se obliga ante alguien
y quien puede reclamar por traba.os, por mano de obra, por materiales o por
falta de ritmo, calidad u oportunidad de las tareas.
Para lo) que gu)tan de 2er la o*ra de arquitectura co'o una 2erdadera
orque)ta que 2iene e?ecutando +artitura) e)crita) +or el autor del +ro5ecto4 e) *ueno
)o)tener que el director de la e?ecuci3n de*e )er4 en lo +o)i*le4 el 'i)'o
+ro5ecti)ta0
9 luego entender que la coordinaci3n4 la ar'on&a4 la .iel e?ecuci3n de la) +artitura)4
co'o a)& ta'*i<n la d3cil o*ediencia a quien -ace la) 2ece) de director general4
garanti:ar8n que la) co)a) )e -agan *ien4 adecuada'ente0 Guardando .idelidad al
+ro5ecto4 5 en el tie'+o 5 la .or'a +re2i)ta) 5 ordenada)0
=. Contratos generales
>uando una e'+re)a Enica4 integrada a)u'e la totalidad del tra*a?o4 e) '8)
.8cil entonce) acudir a un contrato Enico4 general 54 +or e)o 'i)'o4 ta'*i<n
integrado0
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Arquitectura Legal
.era como convenir con un empresario y decirle9
a usted que tiene un arquitecto y un equipo, pero que tambi%n tiene
obreros, capataces y equipos para los traba.os complementarios,
le entrego el terreno y le aseguro el pago conforme al presupuesto que
me adelant.
0eg6n el anteproyecto y los detalles de la obra convenida, le
encomiendo la totalidad del traba.o.
)$gase cargo de todo y de todos los detalles de la construccin/ desde
los documentos preliminares, proyecto y planimetra, permisos municipales y
pago de honorarios.
- De todos los materiales y subcontrataciones.
- )asta la entrega final de la obra &llave en mano+.
- Asumiendo la totalidad de los traba.os, de los riesgos y de las
responsabilidades.
- 8anto las de car$cter contractual, como extra y pos contractual.
- 'as derivadas de yerros o equivocaciones como las de cualquier origen, con
culpa o sin culpa.
- )acia los que traba.en en la obra o hacia terceros, respondiendo de entregar
la obra terminada y perfecta,
- conforme a la documentacin proyectual que forma parte integrante y
principal de este contrato.
- Asumiendo las cargas, los riesgos y las obligaciones inherentes a todos los
roles o funciones de la obra/
- como profesional y e.ecutor, como empresario principal y las que pudieran
corresponder al proyectista y director de la obra, en m%rito a la e.ecucin
sobre la base de los propios planos.
- "on estas previsiones y salvedades, con esta asuncin de roles,
responsabilidades y funciones por parte del empresario constructor, se podra
admitir que se firma un contrato general, 6nico entre comitente y
empresario,
- resumiendo y asumiendo la total e ntegra realidad de la obra en este
convenio 6nico y exclusivo suscripto por ambas partes.
>on e)ta +re2i)i3n 5 -aciendo la )al2edad que de)arrollare'o) '8) adelante
-en lo) nE'ero) al 1 de e)te 'i)'o ca+&tulo- cuando el +ro.e)ional o contrati)ta
-acen ta'*i<n ad'ini)traci3n de la o*ra- +odr&an )er .ir'ado) contrato) Enico)0
E)tar&a'o) en el e)que'a de un contratouna obra. >uando el e'+re)ario a)u'e
todo el uni2er)o ?ur&dico 5 o*ligacional de la o*ra0 9 en ca)o) )e'e?ante)4 cuando
e)a totalidad e integralidad de la o*ra4 e) a)u'ida +or el +ro.e)ional ad'ini)trador0
>on e)a e;+re)i3n de Blla2e en 'anoC o Bde o*ra co'+letaC o )i'ilare)0(1=
(1= >uando en el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il )e -ace re.erencia a la) deno'inada)
Bo*ligacione) de -acerC4 +e)e a toda) la) i'+er.eccione) 5 de.iciencia) que tiene e)e Pro5ecto4
)in e'*argo en e)te ca+&tulo )e to'an encuenta e)ta) )ituacione) 5 )u) con)ecuencia)0
Aunque nue)tro contrato de o*ra no tiene un ca+&tulo )u.iciente en el Pro5ecto4 en e)ta +arte )e
deter'ina4 +or e?e'+lo lo )iguiente/
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11
Rondina
- Ma?o el t&tulo de la) Bcircun)tancia) de la) o*ligacione) de -acerC )e +re2<n la) tre) alternati2a)
+o)i*le)/ a= cuando no )e +ro'ete re)ultado alguno4 que )er&a el ca)o de la) o*ligacione) de 'edio4
de +oner lo) 'edio) que e)t8n al alcance del o*ligado0 *= cuando )e co'+ro'ete un re)ultado4 +ero
)in +ro'eter o co'+ro'eter la e.icacia de e)e re)ultado0 9 c= .inal'ente4 cuando )e co'+ro'ete
un re)ultado4 5 que e)e re)ultado )ea e.ica:4 )ea el que )e +retend&a0 En e)te ca)o4 de o*ligacione) de
re)ultado) garanti:ado) +or el +re)tador de la o*ra H en nue)tro ca)o arquitecto o con)tructor- dice el
Pro5ecto4 que e)ta'o) .rente a la) )ituacione) que deter'inan lo )iguiente/ &las cl$usulas llave en
mano o producto en mano, est$n comprendidas en este inciso+0 >o'o 2e'o) )e tiene en cuenta
e)a alternati2a4 e)e re)ultado .inal +retendido +or el co'itente que .ir'a el contrato4 5 de?a -acer al
con)tructor4 +agando 5 e)+erando que el re)ultado .inal )ea el con2enido0 9 que re)ulte e;ito)o 5
)ati).actorio0 7 que re)ulte e.ica:4 co'o dice el Pro5ecto0 Aunque e)ta e;+re)i3n Be.ica:C no )ea
'u5 con2eniente +ara e;+re)ar lo que +uede e)+erar 5 e;igir el cliente o co'itente que enco'end3
la o*ra0
>. Hormularios y modelos preimpresos
@ol2e'o) a -acer la) ad2ertencia) que )ie'+re -ace'o) cuando no)
re.eri'o) a e)ta) .or'a) nue2a) de -acer contrato)0 En donde +or co'odidad4 +or
ra+ide:4 +or a-orrarno) tie'+o o alguno) +e)o)4 acudi'o) a un .or'ulario en lugar
de con)ultar al +ro.e)ional que entiende de redaccione) contractuale)0
E) co'o )i +en)8ra'o) que +orque alguno) +ro5ecto) )alen re+roducido) en
re2i)ta) de arquitectura o +orque 5a )e 2enden ca))ette) con )o.tSare) 5 -ardSare)
de di)eFo) a)i)tido) +or co'+utadora)4 )e +ueda +en)ar en e2itar la inter2enci3n
+ro.e)ional +ara la enco'ienda de +ro5ecto)0
La +ri'era garant&a de que no ocurrir8 una di.u)i3n indi)cri'inada de
.or'ulario) e)tar&a dada +or la inter2enci3n de colegio) +ro.e)ionale) o .acultade)
de arquitectura en la +ro2i)i3n de lo) 'odelo) contractuale)0
La otra idea que de*e'o) de.ender e) que no )ie'+re )er8 +o)i*le
re)guardar lo) intere)e) del +ro.e)ional o con)tructor )i a+ela'o) a .or'ulario) que
contengan cl8u)ula) +re-i'+re)a)0 9 que en cl8u)ula) gen<rica) o en re'i)ione)
+eligro)a)4 +o)i*iliten o indu:can a la +o)ici3n cr&tica o de)con.iada del cliente0
>o'o 5a lo tiene decidido la ?uri)+rudencia de lo) tri*unale)4 el criterio e)
re)ol2er )ie'+re &contra preferentem+/ e) decir que4 en ca)o de duda4 )ie'+re )e
re)ol2er8 en contra del que +u)o la cl8u)ula con.licti2a0 Aie'+re )e decide en contra
de quien +retende a*u)ar de la *uena .e4 de la ignorancia o de la nece)idad del otro
contratante0 Aon lo) +rinci+io) e;+re)a'ente con)agrado) +or el art&culo !54 que
-a*la de quien e;+lota la de*ilidad o la .alta de in.or'aci3n del otro0 (1=
(1= Aa*e'o) que 'uc-a) 2ece) el que o*ra con nece)idad o ligere:a0 No +or ignorancia4 +ero )& +or
la urgencia de no de?ar e)ca+ar un contrato o un tra*a?o4 e) ?u)ta'ente el +ro.e)ional0 Gue )e
en.renta .recuente'ente con co'itente) o +ro+ietario) '8) +odero)o) 5 '8) a2i)ado) que el
arquitecto o con)tructor0
A todo e)to )e le de*e agregar e)ta 'oda o no2edad que trae en nue)tro) +a&)e) el r<gi'en
11!
Arquitectura Legal
deno'inado de B,e.en)a del >on)u'idorC0
En nue)tro ca)o4 e)te r<gi'en e)t8 contenido en la le5 24024"4 que to'ando el e)que'a que
con)agr3 el ,erec-o del %ra*a?o4 no e) una le5 equitati2a4 )ino que )u+one que el con)u'idor H
co'itente en nue)tro ca)o- e) la +arte '8) d<*il e incauta de la relaci3n0 9 que +or ende4 +ara )er
?u)to o4 +or lo 'eno)4 +ara )er equitati2o4 tiene que con)agrar un derec-o +rotector4 tutelar del
con)u'idor0 Ain de?ar e)+acio +ara la) +re)uncione) en contra0 E)ta le54 +or e?e'+lo4 no) dice/
- artculo 9F/ -ntepretacin/ en ca)o de duda4 )e e)tar8 )ie'+re a la inter+retaci3n '8) .a2ora*le
al con)u'idorJ
- artculo :HF/ contenido del documento de venta U o contrato /
- La redacci3n de*e )er -ec-a en idio'a nacional4 )er co'+leta4 clara 5 .8cil'ente legi*le4 )in
reen2&o) a te;to) o docu'ento) que no )e entreguen +re2ia o )i'ult8nea'ente0
>o'+le'entado +or do) art&culo) 'u5 )igni.icati2o)/
-el 1"71 del 'i)'o >3digo >i2il que +re2iene que Bla le5 no a'+ara el e?ercicio
a*u)i2o de lo) derec-o)C
-5 el art&culo 11! que no) autori:a a re)cindir lo) contrato) que )e tornen
e;ce)i2a'ente onero)o) +orque4 co'o dice te;tual'ente e)e art&culo del >3digo/
&los contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender
obrando con cuidado y previsin+.
Por eso los contratos de adesin y los 8ormularios preimpresos o
Contratos Predispuestos, podr*n tener legalidad, o podr*n utili4arse, pero9
1N= de*en )er +ro2i)to) +re.erente'ente +or in)titucione) re+re)entati2a)J
2N= de*en )er claro) 5 criterio)o) en )u) +o)tulacione) legale)4 contractuale)4
o*ligacionale)J
3N= no +odr8n tener condicione) o cl8u)ula) a*u)i2a) o re)triccione) que +uedan
con)iderar)e a*u)i2a) o atentatoria) de la *uena .e contractual0 (1=
(1= En el +ro5ecto de >3digo >i2il )e regulan e)+ecial'ente lo) deno'inado) Bcontrato)
+redi)+ue)to)C 5 )e de?a co'o otra categor&a4 '8) e)tricta lo) lla'ado) Bcontrato) cele*rado)
+or ad-e)i3nC0 Ao*re lo) +ri'ero)4 )e e)ta*lece /
- "l$usulas abusivas en los contratos predispuestos/
- Artculo ?@>/ ,stipulaciones prohibidas en los contratos predispuestos/ En lo) contrato)
+redi)+ue)to) )e tienen +or no con2enida) la) e)ti+ulacione) que4 +or )& )ola) o co'*inada) con
otra)/
- A= de)naturali:an la) o*ligacione) de la) +arte)J
- M= li'itan la re)+on)a*ilidad del +redi)+onente +or daFo) al +ro5ecto de 2idaJ
- >= li'itan +or re)+on)a*ilidad del +redi)+onente +or daFo) +atri'oniale) )in una adecuada
equi2alencia econ3'icaJ
- ,= i'+ortan renuncia o re)tricci3n a lo) derec-o) del no +redi)+onente o a'+liaci3n de lo)
derec-o) del +redi)+onente4 que re)ultan de nor'a) )u+letoria)J
- E= o*ligan al no +redi)+onente a +agar intere)e)4 )i )u ta)a e;cede )in ?u)ti.icaci3n 5
de+ro+orcionada'ente el co)to del dinero +ara deudore) en o+eracione) )i'ilare)0 En tal ca)o
12"
12"
Rondina
)e tiene +or no con2enido) en la de'a)&a 5 )e a+lica el art&culo 723 +ara la) +agada) en e;ce)o0
- Artculo ?AH/ ,stipulaciones prohibidas en los contratos celebrados por adhesin/ Ai el
contrato +redi)+ue)to a )ido cele*rado +or ad-e)i3n no rigen la) e;ce+cione) +re2i)ta) en el
art&culo anterior0
Guiere decir que la) e;ce+cione) del art&culo anterior H !6!- que ad2ierten que4 )i el no
+redi)+onente4 e) decir el que .ir'a un contrato que otro le +ro+one 5a -ec-o4 5a e)crito4 5a
redactado4 )in +o)i*ilidad de ca'*iarlo4 conoce toda) la) cl8u)ula) 5 la) ace+ta 'ediante una
declaraci3n e)crita0 Ai el +redi)+onente +rue*a que a)& )e dieron la) co)a)4 5a no regir8n
entonce) la) e;ce+cione) o no e)tar8n +ro-i*ida) e)a) e)ti+ulacione)4 +or '8) a*u)i2a) que
+uedan con)iderar)e0 Pero co'o dice el art&culo !7"4 tale) e;ce+cione) o 2enta?a) +ara el
+redi)+onente4 no regir$n cuando los contratos sean por adhesin. Guiere decir4 cuando el
no +redi)+onente4 no tu2o o+ortunidad de conocer4 de ca'*iar o de agregar ninguna cl8u)ula0
?. E5ecucin por empresa
>uando -a*la'o) de e'+re)a) en general 5 de e'+re)a) con)tructora) en
+articular4 no) e)ta'o) re.iriendo a cierta) .or'a) de organi:aci3n econ3'ica o
indu)trial en donde el con)tructor tiene ca+ital4 +er)onal4 'aquinaria) o equi+o)4
-erra'ienta)0 94 con todo ello4 un re)+aldo que ade'8) de econ3'ico4 e) ta'*i<n
t<cnico0
(o importante para el mundo de la construccin y, tambin importante
para el pro8esional, son las siguientes cuestiones o detalles9
:F; pensar que en materia de construcciones el profesional tiene un importante
capital inicial/ la .ir'a +ro.e)ional4 la que le +er'ite -acer 5 .ir'ar lo) +ro5ecto) 5
e?ercer la direcci3n de la o*ra o )u conducci3n t<cnica/ +or e)o no e)t8 'u5 le?o) de
+oder ir organi:ando4 +or lo 'eno)4 una 'ini e'+re)aJ
CF; cuando nos toca traba.ar en una obra en donde la e.ecucin se hace por
empresa, ciertas cuestiones tienen que adaptarse a esa realidad/ tiene de *ueno
que ?unto al +ro.e)ional -a*r8 otra +er)ona -+er)ona .&)ica o +er)ona ?ur&dica- que
)iendo )ol2ente4 teniendo un re)+aldo econ3'ico4 a)u'ir8 ta'*i<n )u +arte en la
re)+on)a*ilidad +or la o*ra0 Ai el +ro.e)ional e)t8 )olo en la o*ra4 )in alguien que
co'+arta con <l la re)+on)a*ilidad +or el tra*a?o4 )u cuota de rie)go) )er8
o*2ia'ente4 'a5orJ
9F; pero as como tendremos con quien compartir los riesgos, los peligros y las
responsabilidades por la construccin, si la empresa est$ en la obra, si es la
empresa quien mane.a el obrador, si ella pone el guardi$n o sereno de la obra, si
la empresa tiene &la llave del portn+, ser$ la empresa quien podr$ e.ercer el
derecho de retencin. ,l derecho de quedarse con la obra hasta que le paguen lo
que le adeudan.
Recu<rde)e que +ara e?ercer retenci3n de o*ra4 quien retiene de*e tener la +o)e)i3n
121
Arquitectura Legal
o tenencia de la 'i)'a0
-Ade'8) no +uede retener el +ro.e)ional ?unto con el e'+re)ario/ )al2o que e)t<n
a)ociado)4 no +ueden tener lo) do) el 'i)'o derec-o0
-Recu<rde)e que nor'al'ente )i el +ro.e)ional no e) de la e'+re)a4 re+re)entar84
ca)i )egura'ente4 el inter<) del co'itente .rente a lo) intere)e) de la e'+re)a0
-Ae agranda en e)te ca)o e)a +orci3n de 'andato4 de +oder4 de re+re)entaci3n que
deci'o)4 )ie'+re tiene el +ro.e)ional re+re)entando a )u cliente o +ro+ietarioJ
BF; estas precisiones que acabamos de ver, .unto a la postura distinta que adopta
el profesional cuando est$ controlando ya no solamente la obra en s, sino
tambi%n a la empresa que la e.ecuta, es lo que modifica la situacin de ambos.
9a la e'+re)a no e)t8 )ola .rente al co'itente0
-Pero la )ituaci3n del +ro.e)ional ta'+oco e) la 'i)'a0
-Por e)o deci'o) que no e) indi.erente que a la o*ra la e?ecuten 2ario) contrati)ta) o
)u*contrati)ta)4 co'o e)o) gru+o) de +er)ona)4 e)+ont8neo)4 de)organi:ado)4 que
)uelen a*undar en la con)trucci3n0
-Porque .rente a e)ta +o)i*ilidad4 en donde el +ro.e)ional de*e a)u'ir la direcci3n
con .ir'e:a 5 e?ercer )u autoridad con toda deci)i3n4 cuando 2iene la e'+re)a
con)tructora4 la) regla) de ?uego )e alteran4 )e adecuan4 )e 'odi.ican0
E;i)te una e'+re)a que *u)ca4 que +retende4 que tra*a?a *u)cando lucro o
ganancia)0
-Au <;ito econ3'ico e)tar8 dado cuando +ueda co*rar el '8) alto +recio con la
'enor in2er)i3n 5 con lo) '&ni'o) ga)to) o co)to)0
-Le toca al +ro.e)ional que la ecuaci3n que *u)ca el e'+re)ario no )e 2uel2a en
contra de la ecuaci3n de )u cliente 5 de )u +ro+ia 2i)i3n de la) co)a)/
- lograr la me.or obra al m$s ba.o costo. (1=
(1= En la) ecuacione) que de*e'o) -acer +ara inter+retar la) alternati2a) de la indu)tria de la
con)trucci3n4 e)t8n la) re.erida) al 8lea)4 a lo aleatorio de la acti2idad0 Gue de+ende en gran
'edida de .actore) que no )e +ueden controlar4 +orque4 )i'+le'ente4 e)t8n +ro2i)to) co'o
'ateriale) o co'o 'ano de o*ra4 +or otra) +er)ona)0 >o'o dice .uare4 .ala4ar en )u o*ra
&Administracin de ,mpresas de ,dificacin+ editorial Lu'i)a- #<?ico- /
- BEntre la) in2er)ione) de renta 2aria*le e)t8n co'+rendida) la) e'+re)a) de edi.icaci3n4 con la
caracter&)tica e)+ecial de )u de+endencia de un 7" al " P de +roducto) ela*orado) +or otra)
e'+re)a)4 +or lo que )u +orcenta?e de rie)go )e incre'enta0 En la) e'+re)a) de +roducci3n4 en
general4 +uede +redeter'inar)e el co)to del art&culo +or .a*ricar4 re2i)ar e;+eri'ental'ente
dic-o co)to 5 .inal'ente a)ignarle un +recio de 2enta4 teniendo +or tanto co'o rie)go +rinci+al
la de'anda del +roducto0
- Pero en una e'+re)a de edi.icaci3n4 )e tiene que +re)u+oner el co)to directo4 lo) ga)to)
indirecto)4 la utilidad4 lo) cargo) .inanciero)4 lo) cargo) .icale) 54 con toda) e)a)
+re)u+o)icione)4 o*ligar)e a un +recio de 2enta deter'inado0 ,e*e'o) )eFalar que en una
edi.icaci3n de ti+o 'edio4 inter2ienen a+ro;i'ada'ente 3"" conce+to) de o*ra4 que a )u 2e:
generan 3"" +recio) unitario)0
- Por otra +arte4 lo) 'encionado) conce+to) de o*ra4 e)t8n integrado) +or a+ro;i'ada'ente
10""" di.erente) +roducto)4 alguno) de ello) )u?eto) Enica'ente al 2alor del 'ercado en e)a
<+oca 5 en e)e lugar4 5 otro) tan co'+le?o) co'o la 'ano de o*ra4 cu5o) +ar8'etro) no
de+enden )3lo del 2alor del )alario en e)e tie'+o 5 en e)a localidad4 )ino de otra) condicione)
aleatoria)4 tale) co'o cli'a4 relacione) o*rero-+atronale)4 )i)te'a con)tructi2o4 di.icultad o
.acilidad de reali:aci3n4 )eguridad o in)eguridad en el +roce)o4 )i)te'a) de +ago4 lidera:go)4
'oti2acione)4 etc<teraC0
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Rondina
Ao*re e)ta) *a)e) que )egura'ente no )on la) 'e?ore) +ara lo) c8lculo) +reci)o) de +recio)4
ganancia)4 ga)to)4 in2er)ione)4 tie'+o) de e?ecuci3n 5 re)ultado) .inale)4 de*e'o) )in e'*argo4 )er
ca+ace)4 a tra2<) de la e'+re)a o +re)cindiendo de ella4 de o*tener un +roducto4 co'o re)ultado
.inal4 que no )ola'ente )ati).aga la) e;+ectati2a) 5 nece)idade) del co'itente4 )ino que ta'*i<n4
+ri'ero4 )ea .iel re+re)entaci3n o 'ateriali:aci3n de lo que .ue el Pro5ecto0 9 en )egundo lugar4 que
)ea un o*?eto4 una o*ra4 ca+a: de )o+ortar4 con dignidad 5 e.icacia4 lo) die: aFo) de garant&a que la
le5 le) i'+one al +ro.e)ional 5 al con)tructor0
@. E5ecucin por administracin
Guien tiene la ad'ini)traci3n tiene la ge)ti3n econ3'ica 5 .inanciera de la
o*ra0 Ad'ini)trar 2iene del lat&n ad-ministro/ el que -ace la) co)a) en .a2or de otro4
+orque el otro lo 'anda o +ide0
En nue)tro ca)o4 lo) administradores )on lo) que reali:an lo) tra*a?o) o
enco'ienda) en no'*re 5 re+re)entaci3n de otra +er)ona/
-por eso decimos que el administrador contrata, compra, organiza, paga y asume
obligaciones en virtud del mandato que recibe del propietario.
8odos los actos .urdicos y econmicos, lo hace por cuenta, a nombre y a riesgo
del principal, del due1o de la obra, de su representado.
Pero ta'*i<n utili:a'o) e)ta deno'inaci3n +ara la o*ra que e) ad'ini)trada
+or )u +ro+io titular0 >uando el dueFo del terreno4 que a la 2e: )er8 dueFo de la
o*ra ter'inada0 Guien e) el cliente del +ro.e)ional4 quien e) el comitente de la
Benco'iendaC4 a)u'e +or )u +ro+io inter<) Bla ad'ini)traci3nC de la o*ra 'aterial0
(o que pasa entonces, podra resumirse en las siguientes cuestiones9
:F; cuando el propietario administra, se convierte en una especie de empresario
de su propia obra. E) quien co'+ra 5 contrata0 Guien contrat3 al +ro.e)ional4 )er8
ta'*i<n quien eli?a 5 contrate a quiene) le e?ecutar8n lo) tra*a?o) 'ateriale) de la
edi.icaci3n0
CF; si el propietario es quien compra, contrata y aprovisiona materiales y trae y
saca la gente de la obra, <l 'antiene la +o)e)i3n de )u terreno con o*rador0 En
con)ecuencia4 no cede la tenencia ni4 'uc-o 'eno)4 la +o)e)i3n de la o*ra a nadie0
Nadie +or ello +odr8 retener la o*ra )i el co'itente no +aga a )u) acreedore)/ ni el
+ro.e)ional4 +orque la lla2e la) tiene el +ro+ietario0 Ni el e'+re)ario +orque no
e;i)te/ 5a di?i'o) que el cua)i e'+re)ario4 el contrati)ta +rinci+al de la o*ra e) el
'i)'o dueFo0
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Arquitectura Legal
E;i)te la +o)i*ilidad de que la ad'ini)traci3n de la o*ra )ea e?ecutada +or
un tercero/ +uedo contratar a un contador4 a un entendido4 a una +er)ona cualquiera
+ara que co'+re4 +ague 5 contrate en 'i no'*re )i 5o )o5 el +ro+ietario0 En tal
ca)o4 no )iendo el +ro.e)ional de la con)trucci3n quien tiene a )u cargo la
ad'ini)traci3n )er8 indi.erente que e)a tarea -ad'ini)trar- la -aga el 'i)'o
+ro+ietario- co'itente4 +or )& 'i)'o o +or un tercero0 ,e*e entender)e que la
relaci3n o*ra-in'ue*le-tenencia-+o)e)i3n4 )igue e?erci<ndo)e +or +arte del
+ro+ietario0 Gue )ola'ente de?a a alguien que lo re+re)ente 5 -aga la) tarea) +or <l
en el 'arco de lo que deno'ina'o) Bla ge)ti3n econ3'ica 5 .inanciera de la o*raC0
2B. "dministracin por el comitente
AegEn 5a lo di?i'o) en el nE'ero anterior4 el co'itente que ad'ini)tra no
de?a la o*ra en 'ano) de otra) +er)ona)0 Por ello )igue 2inculado al tr8'ite de
e?ecuci3n 5 nadie +odr8 retener la o*ra en el ca)o de que )o*re2enga una .alta de
+ago0 Porque )i'+le'ente nadie la tiene4 nadie la posee, e;ce+to <l0 9 )i nadie la
tiene4 nadie ta'+oco la BretieneC0
Pero de)de el +unto de 2i)ta t<cnico-+ro.e)ional )ie'+re 'ira'o) con cierta
+re2enci3n e)ta 'odalidad de lle2ar adelante la o*ra +or +arte de )u dueFo4 quien
-ace el gerencia'iento de algo que nor'al'ente de)conoce0
Por ello en todos los regmenes arancelarios para el pago de los onorarios del
pro8esional, cuando el mismo propietario toma a su cargo la administracin, se
prevn dos cosas9
a; el profesional tiene que cobrar m$s por su gestin.
b; el profesional tiene que disminuir el nivel de su responsabilidad.
9 e)to )e entiende 5 )e ?u)ti.ica/
-lo +ri'ero4 +orque )e dar8 )egura'ente la
)iguiente circun)tancia/ )i *ien el 'i)'o +ro+ietario co'+ra lo) 'ateriale)4 tendr8
que ir a elegirlo) con el +ro.e)ional4 que e) quien nor'al'ente conoce de calidad4
de +recio) 5 de adecuaci3n de la) co)a) al tie'+o 5 ti+o de la o*ra0
- lo 'i)'o )uceder8 con la 'ano de o*ra0
Guien conoce4 e2alEa 5 +uede dirigir a lo) o*rero) 5 o.iciale)4 e) el +ro.e)ional0 9
n3 ?u)ta'ente4 el co'itente0
-lo )egundo4 +orque )iendo el +ro+ietario
quien -ace la) co'+ra)4 *u)cando )egura'ente ga)tar lo 'eno) +o)i*le4
)acri.icando en 'uc-o) ca)o) la calidad 5 la )eguridad de la o*ra0 9 )iendo el
'i)'o +ro+ietario co'itente quien contratar8 la 'ano de o*ra4 -aci<ndo)e cargo de
la elecci3n de )u) o*rero)4 contrati)ta)4 in)taladore) 5 gre'io)4 ta'*i<n )e )u+one
que *u)car8 +recio) con2eniente)0 No teniendo en cuenta 'uc-a) 2ece) el ni2el 5 la
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124
Rondina
calidad de la 'ano de o*ra0
"onsecuencia/ como el profesional tiene que asesorar al cliente, quien
por su parte no siempre adoptar$ las decisiones conforme al conse.o profesional.
"omo el profesional frecuentemente deber$ conformarse con dirigir una
obra que no contar$ con los me.ores materiales ni con la me.or mano de obra.
"omo en fin, todo esto lleva m$s tiempo, m$s dedicacin, m$s
preocupacin, es lgico que se le pague m$s por su traba.o. 'os aranceles suelen
me.orar los pagos al profesional con un 9H al GH por ciento de incremento sobre
las cantidades b$sicas.
#or otra parte, como a un gran n6mero de las decisiones sobre la obra
las adopta el propietarioadministrador. "omo algunas importantes cuestiones
referidas a la calidad, seguridad, mantenimiento y durabilidad de las obras,
tienen mucho que ver con esas decisiones que tomar$ por su cuenta y riesgo el
mismo propietario, es lgico y .usto que esa parte de responsabilidad sea asumida
por el mismo comitente.
E) +reci)o entonce)4 e) a*)oluta'ente nece)ario4 que +ara e)to) ca)o) de
ad'ini)traci3n del +ro+ietario +or )u +ro+ia 5 e;clu)i2a cuenta4 todo) e)to) detalle)
queden +er.ecta'ente aclarado) en el contrato0 @ol2e'o) a la nece)aria adecuaci3n
del contrato a la realidad de la o*ra0 9 e)ta e) una +untual 5 gra2&)i'a realidad de la
o*ra/
- cuando el propietario quiere administrar, puede hacerlo.
- #ero para ello debe tener en cuenta/
- debe pagar m$s al profesional
- y debe el propietario asumir una buena porcin de la responsabilidad de la
obra. 8anto de su e.ecucin como de la pose.ecucin. (1=
(1= #8) all8 del conce+to que ten&an lo) antiguo) del t<r'ino ad'ini)trar4 no)otro) de*e'o) darle
en nue)tro ca)o4 una )igni.icaci3n e inter+retaci3n adecuada4 *u)cando cu8le) )on lo) a)+ecto)
que re+re)entan a lo) )iguiente) t<r'ino)/ el verbo administrar, y a los sustantivos
administrador y administracin. Porque en la antigIedad )e lla'a*a ministro o ministra al
cola*orador4 al )ecretario4 inclu)o al )ier2o o al e)cla2o que -ac&a la) 2ece) de a)i)tente del
+atr3n0 Porque minister4 co'o ministro4 2en&a de la +ala*ra manus4 e) decir4 que tanto
'ini)tro co'o ad'ini)trador4 +arec&a )er la 'ano del +rinci+al4 del dueFo4 del +atr3n0
No)otro) 'oderna'ente tene'o) otro) conce+to) de la ad'ini)traci3n0 Gue +odr&a e)tar re.erida
tanto en lo que -ace a la ad'ini)traci3n +E*lica4 co'o )in3ni'o de o.icina) del E)tado4 co'o a la
ad'ini)traci3n +articular4 en cuanto re+re)enta el go*ernar algo en no'*re de otro4 el organi:ar lo)
.actore) de la +roducci3n4 el tener una adecuaci3n de lo) cuadro) -u'ano) e in)tru'entale) al
)er2icio de un .in econ3'ico deter'inado4 el )a*er organi:ar lo) .actore) de la +roducci3n4 el
conta*ili:ar la) in2er)ione)4 lo) ga)to)4 lo) logro)4 lo) re)ultado)0 El )a*er o+ti'i:ar lo) recur)o)
+ara lograr '8) 5 'e?ore) .ruto) de lo) .actore) +roducti2o)4 ordenado)4 organi:ado)4 go*ernado) 5
+ue)to) a tra*a?ar a tra2<) de e)o 'i)'o que deno'ina'o) Bla ad'ini)traci3nC0
En la o*ra +odr&a'o) decir que )e trata de la ge)ti3n econ3'ica 5 .inanciera de la o*ra0 Pero
co'+rendiendo a la ge)ti3n ?ur&dico-legal de lo) contrato)4 de la) co'+ra)4 de lo) )u'ini)tro)4 de la
organi:aci3n 5 go*ierno del +er)onal4 del +ago de lo) )ueldo) 5 )alario)4 de lo) +ago) de i'+ue)to)4
ta)a)4 contri*ucione)0 ,e la +roli?a conta*ilidad 5 de lo) '8) que +roli?o) cu'+li'iento) de recaudo)
legale)4 la*orale)4 +re2i)ionale)4 a)i)tenciale)4 *ancario)4 i'+o)iti2o)0
No +odr&a'o) con)iderar *uena a la Ad'ini)traci3n que no +rocura el '8;i'o *ene.icio al '8)
*a?o co)to0 Ad'ini)trar e) ordenar todo) lo) .actore) econ3'ico)4 in)tru'entale)4 -u'ano) 5 de
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Arquitectura Legal
organi:aci3n4 que no) +er'itan en una e)tructura ?er8rquica de ordena'iento) 5 'ando)4 lograr lo)
re)ultado) '8) e.iciente)4 en el +la:o '8) *re2e4 con lo) 'enore) co)to)4 o+ti'i:ando calidad 5
*ene.icio)4 ganancia) o utilidade)0
Ai tu2i<ra'o) que e)ta*lecer lo) ele'ento) +reli'inare)4 dir&a'o) que en toda con)trucci3n )e a*re
la in)tancia de la +roducci3n a +artir de la idea original4 que re)+onde a la nece)idad4 recla'o o
+edido del cliente o co'itente0 Luego )e dan la) )iguiente) in)tancia)/
- del +ro5ecto0
- Luego )o*re2iene la +lani.icaci3n0
- Luego e)t8 la deter'inaci3n de lo) recur)o)4
- ,e)+u<) la organi:aci3n de la e'+re)a o )i)te'a de ad'ini)traci3n de la o*ra0
- Luego la) tarea) de direcci3n4 conducci3n t<cnica 5 e?ecuci3n 4 o 'ateriali:aci3n 5 edi.icaci3n
+ro+ia'ente dic-a)0
- 6inal'ente4 el control de calidad0 Para que lo) tra*a?o)4 lo) 'edio) 5 recur)o) )e orienten al
logro de la e;celencia0
22. "dministracin por la empresa
,e*e'o) aclarar que no) e)ta'o) re.iriendo en e)te +unto a la e'+re)a
con)tructora que4 en lugar de to'ar a )u cargo e;clu)i2o4 e;clu5ente4 la e?ecuci3n
de la o*ra4 )e li'ita a ad'ini)trarla en no'*re 5 re+re)entaci3n de )u cliente0 9 en
tal ca)o no +odr8 la e'+re)a co*rar un +recio unitario en todo conce+to4 inclu5endo
la) ganancia)0 No +odr8 lucrar con el *ene.icio4 el lucro que )e o*tiene entre lo que
)e ga)ta 5 lo que )e co*ra0 Porque en e)te ca)o el +ro+ietario no +agar8 el +recio de
la o*ra0 No +agar8 lo) certi.icado) que la e'+re)a le 2a5a +re)entando co'o co*ro
de una +arte4 cuota o tra'o de la) o*ra) en e?ecuci3n0 >uando la e'+re)a
con)tructora )e li'ita a ad'ini)trar lo) .ondo) que le entrega el +ro+ietario4
entonce) de*e rendir cuenta)4 co'o todo ad'ini)trador4 de lo que )e ga)ta0 9 )o*re
e)o) ga)to)4 con.or'e lo -a5an con2enido4 lo que +uede co*rar en )u car8cter de
)i'+le ad'ini)tradora de .ondo) a?eno)0 E;i)te inclu)o un )i)te'a de contrataci3n
que deno'ina'o) de co)te 5 co)ta)4 que no) indica e)te +rocedi'iento0 En donde
el +ro.e)ional o con)tructor rinde cuenta de la) in2er)ione) 5 luego )o*re el total de
lo) ga)to) o +ago)4 calcula )u -onorario en .or'a de +orcenta?e +re2ia'ente
con2enido0
No e) co'En que )e encuentre a la e'+re)a con)tructora en e)te rol de con)truir con
el dinero a?eno 5 rindiendo cuenta de )u) in2er)ione) 5 ga)to)0
Pero lo anali4amos, ya que se an puesto de moda ciertos tipos de
emprendimientos de edi8icios con el siguiente esquema9
a; aparece una empresa constructora como promotora de un futuro
edificio. #oniendo, generalmente el terreno, que ser$ propio de un inversor que
lo entrega con ese destino<
b; la empresa constructorapromotora, saca a la venta los departamentos
o unidades del futuro edificio/ los compradores pagan en cuotas las
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126
Rondina
mensualidades que completar$n el precio de la unidad<
c; la empresa promotora y constructora aclara que se limita a construir el
edificio para sus propietarios/ que son los adquirentes de unidades, que se
constituyen en una especie de consorcio o sociedad civil propietaria de la
edificacin<
d; la empresa, simplemente, adem$s de e.ecutar la obra, administrar$ los
fondos que los adquirentes le entreguen en ese concepto de cuotas y
mensualmente o en el tiempo que se prevea, rendir$ cuentas de los cobros e
inversiones que demanda la obra.
23. "dministracin por el pro8esional
Recorda'o) que al -a*lar de ad'ini)traci3n de o*ra de con)trucci3n4 no)
re.eri'o) a la ge)ti3n econ3'ico-.inanciera de la 'i)'a0 Pero de alguna 'anera4
li'itada +or la +ro;i'idad del 'i)'o +ro+ietario0 El dueFo de la o*ra4 co'itente4
que no )e di)tancia de )u e'+rendi'iento co'o cuando el que e?ecuta e) un
e'+re)ario con)tructor0
Porque en esta versin de la administracin de la obra por el pro8esional,
encontramos los siguientes caracteres9
:F; la obra se estar$ haciendo &por administracin+. Guiere decir que no e;i)te
una e'+re)a que co*ra un +recio glo*al4 +or a?u)te al:ado4 )in intere)arle )i al
calcular el +recio .inal )e +uede tra)ladar alguna econo'&a al +ro+ietario0 Por la)
tarea) de una e'+re)a que *u)ca la ganancia4 el lucro4 el *ene.icio4 nor'al'ente
toda econo'&a de in2er)i3n o de ge)ti3n *u)car8 acrecentar ?u)ta'ente4 el *ene.icio
del e'+re)ario0
CF; cuando el sistema es de administrar la obra, ya sea por parte del mismo
propietario o, como en este caso, e.ercida por el profesional constructor, no e;i)te
el lucro co'o i'+ul)o de lo) tra*a?o)/ el +ro.e)ional co*ra )u) -onorario) )egEn lo)
role) que cu'+la 5 lo) tra*a?o) que e?ecuta/ +ro5ectar4 dirigir4 conducir
t<cnica'ente lo) tra*a?o)0 En e)te ca)o +or ad'ini)trar0 Gue )igni.ica contratar4
co'+rar4 +agar4 cuidar en no'*re 5 re+re)entaci3n del co'itente0 Al que le rendir8
cuenta) con lo) reci*o)4 .actura) 5 co'+ro*ante)/ en todo ca)o4 )i co*ra +or
+orcenta?e de la in2er)i3n total4 de*er8 +ro*ar que no e)t8 au'entando ga)to) +ara
incre'entar )u) +orcentuale)0
9F; cuando el proceso se e.ecuta mediante administracin de la obra debe
entenderse que se constituye, para la obra en especial, un mecanismo de/
a= organigra'a de in2er)ione)0
*= )i)te'a de deci)ione) +ara lo) ga)to)4 +ago)4 co'+ra)4 contrato)0
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Arquitectura Legal
c= .3r'ula) de c8lculo)4 conta*ilidade)4 rendici3n de cuenta) 5 )u) co'+ro*ante)0
d= )i)te'a de ordena'iento) 5 arc-i2o) (lo que )e .acilita con el u)o de
co'+utadora)=0
%odo lo cual re+re)enta4 ?u)ta'ente4 que )e 'onte en la o*ra un )i)te'a
ad'ini)trati2o0 Lo que con2ierte a cada o*ra en una e)+ecie de en)a5o e'+re)arial0
BF; finalmente, lo que caracteriza a esta modalidad, desde el punto de vista
.urdico, es que el comitente no se aparta de la obra. No lo -ace4 o*2ia'ente4
cuando e?erce la ad'ini)traci3n de 'anera +er)onal0 Pero ta'+oco lo -ace cuando
utili:a e)to) reg&'ene) de ad'ini)traci3n delegada/ cuando +one al 'i)'o
+ro.e)ional con)tructor +ara que agregue a )u) role) con)tructi2o)4 el rol de
ad'ini)trar0 7 cuando +one a un tercero4 contador4 'ae)tro 'a5or de o*ra) o
)i'+le'ente id3neo +ara el tra*a?o4 +ara que lo re+re)ente en e)to que 2eni'o)
de)ignando co'o Bge)ti3n econ3'ica 5 .inanciera de o*raC0
27. E8ectos pr*cticos y 5urdicos
>uando la) o*ra) )e -acen +or ad'ini)traci3n )e +roducen cierto) re)ultado)
o+erati2o) +ero ta'*i<n )e +roducen )u) correlato) 5 e.ecto) en el ca'+o ?ur&dico0
En lo +articular'ente +r8ctico 5 concreto de la o*ra a)i)ti'o) a una realidad
en donde el +ro+ietario-co'itente no )e au)enta de la o*ra0 No de?a de a)i)tir
+er)onal 5 o+erati2a'ente a quiene) e)t8n e?ecutando lo) tra*a?o)0
0i administra %l personalmente4 controlar8 lo) +a)o)4 lo) )u'ini)tro)4 la entrada 5
u)o de 'ateriale)0
0i administra el constructor profesional u otra persona4 2endr8 a entregarle
.ondo)4 a co'+ro*ar )i e;i)ten +ro*le'a)4 )i la) co)a) 'arc-an co'o )e +re2ieron0
,e)de el +unto de 2i)ta ?ur&dico )e +uede -a*lar del e.ecto que tiene )o*re el
ca'+o legal e)ta +re)encia o cua)i +re)encia del dueFo0 9a 2i'o) que +ara di)cernir
lo) territorio) de la +ro+iedad del dueFo )o*re el terreno o )o*re el in'ue*le
(terreno '8) lo con)truido= de lo) derec-o) 5 de*ere) de 2igilancia 5 control que
+ueda a)u'ir el con)tructor4 el +unto cla2e e) el )iguiente/
a; para que el constructor asuma la tenencia de la obra el propietario
debe tomar distancia del lugar/ debe &entregar+ el inmueble al
profesional o empresario constructor. #ara que %stos puedan asumir
la tenencia o cuasiposesin que caracteriza a quienes despu%s,
podr$n o no e.ercer el derecho de retencin =v%ase m$s aba.o el
n6mero :>;.
b; en general, cuando el sistema de e.ecucin es por administracin, el
12
12
Rondina
propietario no se aparta de la obra. #or eso si se pretende configurar una
situacin as, debe decrselo en el contrato. Debe aclararse que, a6n
haci%ndose la construccin por el sistema de administracin, el propietario
entrega la tenencia o posesin de la obra al contructor o profesional. Ya se
trate de la administracin por el mismo propietario como cuando delega esas
funciones en el profesional o en otra persona.
Para que )e entienda qui<n tiene la +o)e)i3n 5 tenencia de la o*ra4 de*e
dec&r)elo +or e)crito 5 a)u'ir4 en lo) -ec-o)4 e)a )ituaci3n0 Por e?e'+lo4 'ediante
la aclaraci3n que la lla2e del in'ue*le e)tar8 en 'ano) de uno u otro0
!uien tiene las llaves del portn de ingreso ese tiene la tenencia. 8iene la
vigilancia y cuidado de la obra y de las cosas que est$n depositadas en su
interior.
2;. #iesgos, venta5as, onorarios y ganancia
,e lo) rie)go) 5 2enta?a) +ode'o) decir que/
- )i el +ro.e)ional que ad'ini)tra tiene '8) derec-o)4 de*er8 a)u'ir
correlati2a'ente4 co'o en toda ecuaci3n ?ur&dica4 '8) o*ligacione)0
- Aie'+re )e corre)+onden/
- )i el +ro.e)ional4 arquitecto4 ingeniero4 'ae)tro de o*ra)4 t<cnico con)tructor4
)o*re)tante o a+are?ador4 cuando e)t8 en .unci3n de ad'ini)trar4 tiene derec-o
)o*re la) co)a)4 )o*re el terreno4 )o*re todo el 8'*ito de la con)trucci3n0
- Puede de?ar entrar +er)ona)4 ele'ento) 5 'ateriale) o +uede negar)e a ello0
- Puede de)ignar quien cuide4 controle 5 2igile en )u no'*re0
Porque )i tiene re)+on)a*ilidad +or todo lo que +a)a4 no de?ar8 en 'ano)
e;traFa) el cuidado4 control 5 2igilancia0
Pero rec&+roca'ente4 quien tiene autoridad )o*re una co)a4 tiene a )u 2e:
de*ere) de )u+er2i)i3n4 de controle) 5 la) +<rdida) que +uedan +roducir)e4 +or
ro*o)4 -urto) de 'ateriale)4 )u)tracci3n de ele'ento)4 rotura) o +<rdida) +or
)i'+le) negligencia) o de)cuido)4 ta'*i<n le )er8n i'+uta*le)0
Es tan grande la mayor dedicacin que le e:ige al pro8esional el
encargarse de la administracin que los regmenes arancelarios tienen
previsiones como las siguientes9
a; cuando la obra se realizara total o parcialmente por administracin del
profesional, %ste percibir$ un adicional del @HV del porcenta.e correspondiente,
aplicado sobre el valor de los traba.os que se llevan a cabo ba.o su
administracin.
12!
Arquitectura Legal
b; cuando quien administra es el propietario o comitente, entendi%ndose
que el profesional debe asistir a su cliente para comprar, elegir o
contratar, y adem$s asumir m$s riesgos por la presuncin de que el
due1o de la obra, cuando compra y contrata buscar$, frecuentemente,
lo m$s barato, que no siempre es lo m$s adecuado ni lo m$s seguro
para la obra.
c; #or esta mayor dedicacin y estos potenciales problemas que debe
asumir el profesional constructor cuando su cliente reserva para s la
administracin, las escalas arancelarias le reconocen al honorario un
incremento del 9HV.
En la) 'i)'a) nor'a) de r<gi'en +ro.e)ional de lo) -onorario)4 )e aclara
que Ulo) de)cuento) o *oni.icacione) acordado) +or lo) +ro2eedore) )er8n a
*ene.icio del co'itenteU0
En ningEn ca)o el +ro.e)ional )e queda con di.erencia o *ene.icio alguno0
La) ganancia)4 lo) *ene.icio) )on +ara el contrati)ta4 +ara el e'+re)ario4 +ero no
+ara el ad'ini)trador4 'eno) cuando e) un +ro.e)ional0
Porque +or de.inici3n4 el ad'ini)trador e) quien co'+ra 5 contrata a cuenta 5 orden
de )u cliente0
Por e)o deci'o) que el +ro.e)ional que ad'ini)tra co*ra -onorario)4 +orque no
tiene ganancia) ni +o)i*ilidad de co*rar +or otro) 'edio)0
Ai lo -ace e)tar8 de)naturali:ando )u .unci3n0
E)tar8 tran)grediendo una nor'a +ro.e)ional 5 +uede4 inclu)o4 caer en una 2iolaci3n
a la <tica +ro.e)ional0
94 en ca)o) '8) gra2e) aEn4 )e le +uede i'+utar un delito0 >o'o el de Ue)ta.a 5
otra) de.raudacione)U del inci)o 7N4 del art&culo 173 del >3digo Penal4 cuando dice
que/
- se le podr$ imponer la pena prevista un mes a seis a1os de prisin a quien/
Kpor disposicin de la ley, de la autoridad o por un acto .urdico tuviera a su
cargo el mane.o, la administracin o el cuidado de bienes o intereses pecuniarios
a.enos, y con el fin de procurar para s o para un tercero un lucro indebido o
para causar da1o, violando sus deberes, per.udicare los intereses confiados u
obligare abusivamente al titular de %stosK.
Por e)o )ie'+re deci'o) que a 'a5ore) .acultade)4 a 'a5ore) derec-o)4 )e
corre)+onden 'a5ore) de*ere)4 o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)0 El +ro.e)ional
que ad'ini)tra -ade'8) de +ro5ectar4 dirigir 5 con)truir la o*ra- tiene una e)+ecie
de U)u'a del +oderU en el o*rador0 Pero de*e )er cuidado)o de )u) role) 5 de lo)
l&'ite) que le i'+onen la le54 la 'oral4 la <tica +ro.e)ional 5 el leal )a*er4 entender
5 co'+ortar)e0
2<. #esponsabilidad del pro8esional administrador
13"
13"
Rondina
>iF<ndono) +articular'ente en la) re)+on)a*ilidade) e'ergente) de lo)
role) del U+ro.e)ional ad'ini)tradorU +ode'o) decir que )urgen de e)ta )ituaci3n
tan co'+le?a 5 +articular la) )iguiente) re)ultante) ?ur&dica)/
a= Lo +ri'ero que )e no) o.rece e) elegir una de la) do) alternati2a) que )e le
+re)entan al +ro.e)ional a quien )e le enco'ienda la ad'ini)traci3n/
a-1= Gue e)a ad'ini)traci3n )ea e?ercida de 'anera aut3no'a4 en
donde el +ro.e)ional )e +o)e)iona de la o*ra 5 el +ro+ietario ni )iquiera a+arece0
Aola'ente le requerir8 que le d< o+ortuna'ente4 cuenta de lo) .ondo) utili:ado)0
a-2= Gue la ad'ini)traci3n la lle2e el +ro.e)ional4 +ero teniendo al
lado al co'itente/ e) co'o )i lo -icieran en .or'a con?unta0 El +ro+ietario no )e
di)tancia de la o*ra ni de?a tan )olo a )u re+re)entante-ad'ini)trador0
En el +ri'er ca)o el ad'ini)trador a)u'e .acultade) a'+lia) en el +oder de
re+re)entaci3n de )u cliente0 Ae +re)enta 5 actEa co'o dueFo ante lo) +ro2eedore)4
)u*ordinado)4 contrati)ta) 5 )u*contrati)ta)0 %iene la real 5 e.ecti2a tenencia 5
+o)e)i3n de la o*ra0 9 +or ello4 en ca)o de ru+tura o incu'+li'iento de )u cliente
+odr8 e?ercer el derec-o de retenci3n0
,n el segundo caso se dan las situaciones contrarias/ el propietario
comitente, no se ale.a de la obra.
- #articipa en las decisiones y en caso de que el profesional act6e por s mismo,
tiene mandato y representacin, pero una especie de mandato particular para
cada compra o contratacin.
- 3o se da el mandato general y permanente.
- ,s como si cada da el comitente le renovara la encomienda y no se aparta ni
de la obra ni de su administrador.
- 2bviamente el propietario no abandona la posesin de la obra y nadie podr$
reten%rsela ni siquiera en caso de falta de pago.
- 0implemente porque nadie m$s que %l el propietario tiene la obra, nadie se
la KretieneK.
*= En el 8'*ito la*oral o de la) o*ligacione) )alariale) 5 de la )eguridad
)ocial4 lo) contrato) de*en )er 'u5 claro) 5 +reci)o) +ara que el +ro.e)ional
ad'ini)trador no a+are:ca 2inculado con lo) tra*a?adore) o +er)onal del contrati)ta
o )u*contrati)ta0 Recorde'o) que la) le5e) a+lica*le) a nue)tra) relacione) ?ur&dica)
que ad2ierten/
b:; 'os que ponen su traba.o o materiales en una obra a.ustada en un
precio determinado no tiene accin contra el due1o de ella sino hasta la cantidad
que %ste adeuda al empresario =artculo :@BG del "digo "ivil;.
bC; K0in per.uicio de lo dispuesto en los artculos C? y 9H de
131
Arquitectura Legal
esta 'ey = estamos hablando de la 'ey CH.ABB de "ontrato de 8raba.o/ los citados
artculos hablan de la solidaridad, de la corresponsabilidad de todos los que
tenemos algo que ver con el traba.o de obreros y empleados;
. . .los traba.adores contratados por contratistas o intermediarios, tendr$n
derecho a exigir al empleador principal solidario, para los cuales dichos
contratistas o intermediarios presten servicios o e.ecuten obras, que retengan de
lo que deban percibir %stos y les hagan el pago de lo adeudado en concepto de
remuneraciones. . . K.
b9; 'a misma 'ey de "ontrato de 8raba.o dice en su artculo
CA: que las deudas que se tienen con los traba.adores est$n garantizadas con
privilegio por la misma obra o edificio/ KIozar$n de esos privilegios sobre el
edificio, obras o construcciones los cr%ditos de los traba.adores ocupados en su
edificacin, reconstruccin o reparacin. ,ste privilegio operar$ tanto en el
supuesto que el traba.ador fuese contratado directamente por el propietario como
cuando el empleador fuese un contratista o subcontratista.
bB; Oinalmente la 'ey de Oondo de Desempleo de los obreros
de la industria de la construccin 'ey :A.CG> modificada por la 3F CC.CGH
tambi%n hace responsable al profesional cuando contrata o mantiene obreros que
no tienen la Klibreta de aportes patronalesK . ,n especial cuando e.erce la
administracin de la obra y es %l el que les paga el salario. ,ste r%gimen en
cambio libera de responsabilidades al propietario que construye su 6nica casa
para vivienda.
c; Oinalmente reiteramos/ los profesionales que hacen administracin de obra,
deben tener muy bien redactados los contratos y muy bien discernidos los
roles,
d; .unto a las obligaciones y recaudos laborales, impositivos y profesionales/
e; ser$ muy difcil, si el profesional es adem$s empresario, que pueda
convencer a los .ueces de que en tal obra y en tal oportunidad no e.ecuta, no
construye por cuenta propia sino que slo es administrador de obra por
cuenta a.ena.
Por el contrario )er8 'u5 di.&cil que e) le) i'+ute re)+on)a*ilidad la*oral o
i'+o)iti2a +or e?ecuci3n de o*ra cuando el +ro.e)ional +uede de'o)trar
.e-aciente'ente que e?erce )3lo role) +ro.e)ionale)/ que +ro5ecta4 dirige 5 conduce
t<cnica'ente la o*ra0 Pero que ?a'8) a)u'e la e?ecuci3n directa de lo) tra*a?o)4 5a
que no tiene ni +er)onal a cargo4 ni '8quina) ni equi+o) con lo) que +uede )i'ular
una acti2idad e'+re)aria0
2=. #elaciones posesorias
132
132
Rondina
,e*e'o) recordar que el t<r'ino U+o)e)i3nU no) indica la relaci3n que
tene'o) con la) co)a) de nue)tra +ro+iedad0 7 cuando tene'o) otra relaci3n que no
e) la de +ro+iedad +ero )e le +arece0 Porque co'o dec&an lo) antiguo) Ula possessioK
)igni.ica tener la) co)a) co'o +ro+ietario4 di).rutar de ella)4 e?ercer )o*re ella) un
derec-o co'o de +ro+iedad0
El >3digo >i2il 'antiene e)te criterio 5 dice en )u art&culo 2351 que
Khabr$ posesin de las cosas cuando alguna persona por s o por otro tenga una
cosa ba.o su poder, con intencin de someterla al e.ercicio de un derecho de
propiedadK.
En nue)tra 'ateria el con)tructor4 en e)+ecial el e'+re)ario que to'a a )u
cargo la totalidad de la o*ra +or un a?u)te al:ado con entrega de Ulla2e en 'anoU4
tiene el )eFor&o del 8'*ito de la o*ra 5 +uede inclu)o e;cluir al 'i)'o +ro+ietario
de )u o*rador0 Ai +or e?e'+lo el co'itente no +agara )u) deuda) con el con)tructor
<)te +odr8 retener la o*ra0 (@<a)e '8) a*a?o4 el NN 1 )o*re derec-o de retenci3n=0
Pero ta'*i<n tiene una cua)i +o)e)i3n4 una tenencia cali.icada +or le5 5 una
a+ariencia de +o)e)i3n4 el +ro.e)ional que ad'ini)tra la o*ra0
-En e)+ecial cuando de la ad'ini)traci3n o de la +o)e)i3n econ3'ica 5 de la
'arc-a de la o*ra el 'i)'o co'itente )e autoe;clu5e0
-En tale) ca)o) 2e'o) c3'o )e lle2a la o*ra4 quien co'+ra4 quien reci*e 5 de+o)ita
lo) 'ateriale)4 quien contrata 5 quien de)+ide a lo) o*rero)0
- !uien tiene las llaves del obrador y quien determina el cursograma, los
tiempos y modos de e.ecucin de la obra.
- !uienes asistimos a esta modalidad de construir, debemos admitir que el
profesional administrador tiene todas las apariencias y caractersticas de un
KcasipropietarioK. De un verdadero poseedor.
2>. 'enencia y cuasiCposesin
>uando el >3digo >i2il no) dice que/
Kcuando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de e.ercer actos de
dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de
otro ser$ simple tenedor de la cosaK -art&culo 2461-0
Luego agrega que )e con)ideran Utenedore)U4 e) decir4 )u?eto) de una
e)+ecial tenencia de la) co)a)4 entre otro)4 Ulo) que +o)e5eran a no'*re de otro4
+ero con derec-o +er)onal a tener la co)aU0 9 en e)ta categor&a encontra'o) el
con)tructor0 Porque inclu)o +ara e)ta )i'+le relaci3n4 un +oco '8) a*a?o4 el art&culo
2466 no) dice que U)i +ara con)er2ar la co)a -u*ie)e -ec-o ga)to) o 'e?ora)
133
Arquitectura Legal
nece)aria)4 tendr8 derec-o +ara retenerla -a)ta )er inde'ni:ado +or el +o)eedorU0 9
e)to e) un antici+o de lo que regular8 '8) adelante4 cuando con)agre el lla'ado
Uderec-o de retenci3nU en el art&culo 3!3!0
#ara nosotros entonces el desempe1o del constructor en los casos en que
el propietario se aparta de la obra. "uando lo de.a al constructor a cargo del
lugar, represent$ndolo, e.erciendo en su nombre todos los actos .urdicos y
materiales m$s trascendentes. "omo lo son comprar materiales y contratar mano
de obra. Y adem$s, dirigiendo todo el proceso de edificacin que terminar$
cambiando la situacin del lugar de manera tan trascendente. (na persona que
asume seme.ante funcin, tiene que asumir tambi%n algo m$s que una simple
tenencia. 0i no es posesin propiamente dicha, tendremos que llamarla Kcuasi
posesinK.
Lo) antiguo) lla'a*an .uris possesio a alguna) .or'a) de tenencia 'u5
cali.icada4 con derec-o a tener la co)a 5 u)arla en e?ercicio de derec-o)
con)tituido)0 No)otro) +re.eri'o) deno'inar a nue)tra relaci3n con)tructor-co)a-
+o)e)i3n4 con la 'i)'a ter'inolog&a0 Porque la cuasipossesio re+re)enta e)a
in)tancia inter'edia entre el )i'+le tenedor -quien e)t8 con +er'i)o o con
autori:aci3n del dueFo +ero )in cu'+lir ninguna .unci3n en )u no'*re- 5 el
leg&ti'o +o)eedor +lano0 Gue )er8 el +ro+ietario que tiene el terreno o lote *ald&o0 9
que luego4 )i +aga lo que le de*e el con)tructor4 tendr8 co'o +o)eedor-+ro+ietario4
ta'*i<n la o*ra0 %odo el in'ue*le4 )o*re el que +odr8 e?ercer4 entonce) )&4 un
derec-o directo e in'ediato de do'inio o +ro+iedad0
2?. El dereco de retencin
E)te te'a e)t8 ta'*i<n incluido en el ca+&tulo OIII )o*re la +r8ctica
+ro.e)ional0 A +artir del nE'ero 27 de e)e tra'o del li*ro con)idera'o) Ulo)
+ri2ilegio) del arquitectoU0
,s que el denominado derecho de retencin es simplemente un
mecanismo que nos concede la ley para que hacer que el arquitecto o constructor
pueda asegurarse el cobro de lo que se le debe por haber hecho la obra
0 Aqu& lo e)ta'o) con)iderando co'o una e;ten)i3n de cierta) .or'a) de -acer la
o*ra4 en donde el arquitecto4 al con2ertir)e en ad'ini)trador4 igual que el contrati)ta
+rinci+al 5 el e'+re)ario4 al UtenerU en )u +oder la o*ra4 ta'*i<n la +uedan
UretenerU 0
Porque de*e quedar *ien en claro que/ )i el co'itente 'e queda de*iendo 5 no
'ue)tra 2oluntad de +ago4 nor'al'ente4 en condicione) co'une)4 )i el 'i)'o
co'itente e)t8 en la o*ra0
Ai <l e)t8 2i2iendo adentro4 co'o ocurre cuando )e -acen a'+liacione) o
re.accione) de la 2i2ienda o local con la co)a .uncionando4 )iguiendo -a*itada4 no
134
134
Rondina
no) queda +ara co*rar ningEn recur)o e)+ecial0
%ene'o) que e)+erar a que )e -agan lo) tr8'ite) ?udiciale) nor'ale)4 'ientra) el
co'itente o +ro+ietario )igue tranquila'ente di).rutando de la co)a que le -ici'o)0
Distintos son los casos en los que el arquitecto, el constructor, el contratista o
empresario, tienen la obra a su cargo. 'a tienen ba.o su custodia y vigilancia.
8ienen la llave del obrador. ,n tal caso, decimos que est$n Ken la tenencia de la
cosaK .
5$s todava, est$n en casi una posesin. Ya que e.ercen sobre la cosa la obra
un cierto derecho de dominialidad. #or eso pueden en tales casos e.ercer lo que
llamamos derecho de retencin.
,l privilegio de quedarse con la obra hasta tanto el deudorcomitentepropietario
le pague lo que le ha quedado debiendo en concepto de traba.os o e.ecucin de la
misma construccin.
@a'o) a la) de.inicione) del >3digo >i2il/
artculo 9?9:/ los arquitectos, empresarios, alba1iles y otros obreros que han
sido empleados por el propietario para edificar, reconstruir o reparar los edificios
u otras obras, gozan por las sumas que les son debidas, de privilegio sobre el
valor del inmueble en que sus traba.os han sido e.ecutados. 'os subempresarios
y los obreros empleados, no por el propietario, sino por el empresario que ha
contratado con ellos, no gozan de este privilegio.
artculo 9?9?/ ,l derecho de retencin es la facultad que corresponde al tenedor
de una cosa a.ena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es
debido, por razn de esa misma cosa.
>o'o queda e;+licado4 retener )igni.ica en el lengua?e ?ur&dico lo 'i)'o
que en el lengua?e co'En/ 'antenerno) en la tenencia de una co)a0 Gue e) a?ena
+ero que tiene 'uc-o de )u 2alor agregado +or no)otro)0 %odo lo que )e +u)o en el
terreno *ald&o4 edi.ic8ndolo4 e) en gran +arte4 -ec-o con el tra*a?o4 con el dinero4
con el +atri'onio del con)tructor0 ,e all& que )ea ca)i un derec-o natural que 5o4
que incre'ent< nota*le'ente el 2alor de la co)a4 'e quede en la tenencia4 en la
cu)todia4 en la retenci3n de la co)a4 -a)ta que )e 'e +ague lo que 'e de*en Uen
ra:3n de la 'i)'a co)aU co'o dice el 'i)'o >3digo >i2il0(1=
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il que .uera ele2ado al >ongre)o4 lo) Elti'o) )ei) art&culo) )e
re.ieren4 ?u)ta'ente4 al ,erec-o de Retenci3n0
En .3r'ula) 5 )olucione) )i'ilare) a la) que contiene el 2ie?o c3digo de @<le:4 )e dice en el
#royecto de :???/
- Del Derecho de *etencin
- Artculo CGC@/ 'egitimacin/ %odo acreedor de una )u'a e;igi*le de dinero +uede retener la
co)a4 que de*e retituir al deudor de dic-a )u'a4 -a)ta el +ago de lo que <)te le de*e en ra:3n de
135
Arquitectura Legal
la co)a0 Igual .acultad tiene el +o)eedor o tenedor condenado a la re)tituci3n de la co)a0
- No tiene e)ta .acultad quien reci*i3 la tenencia +or una relaci3n contractual a titulo gratuito4
)al2o que )ea en inter<) del otro contratante0

- Artculo CG9:/ ,fectos/ la facultad de retencin/
- A= )e e?erce )o*re toda la co)a4 cualquiera )ea la +ro+orci3n del cr<dito adeudado al retenedor
- M= No i'+ide al deudor de la )u'a de dinero el e?ercicio de la) .acultade) de ad'ini)traci3n o
di)+o)ici3n que le corre)+onde4 +ero el retenedor no e)t8 o*ligado a entregar la co)a -a)ta que
no )ea )ati).ec-o )u cr<dito000
- ( Lo cual quiere decir que aunque el +ro+ietario de la co)a4 la alquile o la 2enda4 el +ro.e)ional
o con)tructor que e)t8 e?erciendo el ,erec-o de Retenci3n4 la )igue reteniendo4 5 no la entrega
al inquilino ni al co'+rador -a)ta que le +aguen lo que le adeudan0=
2@. "5uste al4ado
>o'en:ando 5a a 2er +untual'ente lo) )i)te'a) de contrataci3n o la)
.or'a) en que )e +ueden +ro5ectar4 +rogra'ar 5 contratar la) o*ra) de arquitectura
o ingenier&a e) que a*ordare'o)4 en +ri'er lugar4 la .or'a '8) )i'+le 5 directa de
-acerlo0 E) cuando el +ro+ietario no quiere 'eter)e en el te'a0 En una +o)ici3n
contra+ue)ta a la que 2e&a'o) cuando )eFal8*a'o) la) alternati2a) de la
ad'ini)traci3n que +od&a -acer el +ro+ietario0 Aqu& no )ola'ente no ad'ini)tra0
#8) *ien le de?a todo el +ro*le'a al +ro.e)ional 5 al e'+re)ario con)tructor0 E) el
e)que'a '8) )i'+le +orque en e)ta .3r'ula de a?u)te al:ado4 'onto glo*al o
e?ecuci3n +or +re)u+ue)to4 2e'o) que )e dan clara'ente lo) co'+onente) del
contrato/
un su.eto que pide, encomienda, espera y paga.
otro su.eto que acepta la encomienda, asume sus obligaciones de hacer y
garantiza un resultado.
un ob.eto/ ese resultado prometido por el constructor/ la obra.
Nor'al'ente el +ro+ietario entregar8 el terreno0 A 2ece) )e co'+ro'ete a
.acilitar otro) ele'ento)0 Pero en general4 )u Enica o*ligaci3n e) +agar/ +agar el
+recio )i el contrati)ta o e'+re)ario )e -ace cargo de todo0 7 lo) -onorario) al
arquitecto4 5 luego la) cantidade) +re)u+ue)tada) +ara cada e?ecutor0
%odo lo de'8) le co'+ete al +ro.e)ional que )e encarga de la totalidad de la
o*ra0 7 al +ro.e)ional ?unto con lo) con)tructore) )u+oniendo que )e trata de
equi+o) '8) o 'eno) integrado) de gente0 7 *ien 'ediante arreglo) o +arcialidade)
de o*ra4 o de eta+a) o tra'o)4 que 'ediante el 'i)'o )i)te'a de Ua?u)te al:adoU 5a
no )er8 glo*al )ino +arcial0
Porque tambin podemos imaginar una organi4acin de la obra sobre las
siguientes bases9
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Rondina
:F; yo comitente, propietario o locatario de la obra, contrato un arquitecto
que me proyecte y me organice la obra.
CF; no queriendo entrar en los problemas de la propia administracin, le
pido al profesional que me plantee la e.ecucin por sistemas de a.uste alzado/
quiero presupuesto de cada parte o etapa o sector de la obra.
- #ero con un precio global.
- 0abiendo que no entrar% en los detalles de compras y subcontrataciones.
- "ada contratista o empresario sectorial se encargar$ de cada parte o sector de
la obra.
3B. .istemas tradicionales
>o'o 5a e)ta'o) )ugiriendo4 la e?ecuci3n de una o*ra4 de)de el '8) )i'+le
e)*o:o o ante+ro5ecto -a)ta )u ter'inaci3n total 5 rece+ci3n del edi.icio ter'inado4
ad'ite cualquier 2ariante o )i)te'a de organi:aci3n o e?ecuci3n0
Porque nunca el ,erec-o +odr8 contener4 +re2er o e)tructurar +untual'ente4 toda)
la) 2ariante) que )e le +ueden *u)car a lo) negocio) de la) +er)ona)0 Pero de
cualquier 'anera4 )i quere'o) de.inir e)que'a)4 lo) +rinci+ale) 'odelo) o )i)te'a)
de organi:aci3n de una o*ra 5 de +lantear la e?ecuci3n4 +odr&a'o) citar/
a; 'as formas por administracin/ el due1o o su profesional, o un
tercero, administran todo/ buscan al profesional y lo contratan. Puscan los
contratistas y los contratan. Puscan materiales y los compran. #agan, contratan,
subcontratan, tienen empleos directos o indirectos. ,l due1o se mantiene en la
posesin del terreno y de toda la obra.
b; las formas por a.uste alzado o por simples contratos de e.ecucin
por partes o etapas, con la modalidad de traba.ar sobre presupuesto, sin importar
si el locador de la obra gana m$s o menos/ se conviene un traba.o por un precio.
!ue admitir$ variantes. !ue tendr$ especies o formas diferentes de ser planteado,
pero que significa, respecto a la posicin de las partes, la contracara de los
sistemas de administracin/ en la administracin, el propietario est$ presente.
,star$ m$s o menos presente. #ero est$. ,n el a.uste alzado el propietario se
distancia, se esfuma de la din$mica del contrato y de la obra/ slo tiene que
entregar el terreno, pagar y esperar que los otros le hagan la obra.
c; sistemas intermedios/ por coste y costas, por unidades, por
sistemas mixtos, por unidad de medida, por combinaciones o modos alternados o
137
Arquitectura Legal
sucesivos.
%oda) la) co'*inacione) )on +o)i*le)0
-%oda) la) .or'a) contractuale)4 de autoge)ti3n de o*ra)4 de +ro+ia ad'ini)traci3n4
de gerencia'iento a?eno o co'*inado0
-%odo -a )ido en)a5ado co'o +roducto del ingenio -u'ano o de la nece)idad de la)
.a'ilia) cuando tienen que encarar4 +or lo 'eno)4 el +ro*le'a de la ca)a +ro+ia0
La'enta*le'ente lo) +rogra'a) o.iciale) -e)tatale)- de con)trucci3n de 2i2ienda)
-an -ec-o +erder e)a a+titud4 e)a 2ocaci3n4 e)e inter<) de la gente co'En de encarar
+or )& 'i)'o4 con a5uda crediticia o con la )i'+le a5uda de a'igo)4 2ecino) 5
.a'iliare)4 el e'+rendi'iento0
-#8) o 'eno) co'+le?o4 '8) o 'eno) co)to)o4 '8) o 'eno) di.&cil de concretar
)egEn la e)cala de la o*ra 5 la) +o)i*ilidade) econ3'ica) de lo) intere)ado)0
,eci'o) que todo lo 2ino a ca'*iar4 'uc-a) 2ece) todo lo 2ino a
corro'+er4 e)e .al)o inter<) del E)tado +or U)olucionarU a )u 'anera el +ro*le'a
-a*itacional0 >on)tru5endo 'al4 .eo4 caro 5 con 'ulti+licidad de ari)ta) de
corru+ci3n0
Aie'+re la'enta'o) que lo) cuantio)o) .ondo) que )e a+licaron a la) 'al
lla'ada) U2i2ienda) de inter<) )ocialU no )e -a5an entregado a lo) +ro+io)
intere)ado)0 Ae -u*ieran logrado +or lo 'eno)4 con la 'i)'a +lanta4 el do*le de
)olucione) -a*itacionale)0 #e?or con)truida)4 'e?or u*icada) 5 con 'e?ore)
di)eFo)0
32. Presupuesto
,l e.e principal del sistema de a.uste alzado, sobre el que gira el sistema
de e.ecucin global y precio 6nico y final, es .ustamente esto que se denomina en
nuestra materia Kel presupuestoK.
E) decir el c3'+uto 5 el c8lculo del +recio +re2i)to4 dado +or antici+aci3n +or el
locador de la o*ra4 +or el +ro.e)ional4 el contrati)ta o el con)tructor4 co'o o.erta4
co'o li'itaci3n4 co'o cuadro econ3'ico dentro del cual )e de)arrollar8 la o*ra0
,ado a)&4 +or quien )a*e de con)truccione) 5 )e co'+ro'ete a -acer la)
co)a) +re2i)ta)4 indicada) en el contrato4 +re.igurada) en el +ro5ecto0 E)ti'ada) en
+lanilla) 5 de)arrollada) en lo) +lano) de detalle0 %odo e)to que con)titu5e4 +ero que
ta'*i<n e)+eci.ica4 deter'ina4 +re.igura 5 co'+ro'ete la o*ra0 En una deter'inada
e)cala o di'en)i3n0 ,e deter'inada 'anera0 >on .or'a) +erce+ti*le) en la gr8.ica
aco'+aFada0 >on E)+eci.icacione) Generale) )o*re la o*ra 5 con la) nece)aria) 5
)u.iciente) e)+eci.icacione) +articulare) 5 t<cnica) que +er'iten 2i)uali:ar la
calidad 5 ter'inaci3n de lo) tra*a?o)0
13
13
Rondina
Guien de tal 'anera e'ite un +re)u+ue)to e)t84 +reci)a'ente4 a)u'iendo
o*ligacione)0
->o'+ro'eti<ndo)e ?ur&dica'ente a -acer la o*ra +or e)e dinero0
-A)u'iendo la) o*ligacione) deri2ada) de un .or'al contrato4 )ola'ente +actado4
2oluntaria'ente a)u'ido4 intencional'ente +reci)ado4 con)en)ual'ente acordado4
tra*ado4 .or'ali:ado4 de)de el con)tructor o +ro.e)ional4 -acia )u cliente0
El 'en)a?e e) ni '8) ni 'eno)/ 5o4 con)tructor4 arquitecto4 contrati)ta o e'+re)a4
+or e)a cantidad de dinero4 'e co'+ro'eto .or'al'ente a e?ecutar la o*ra que e)t8
de)cri+ta en lo) +lano) 5 +ro5ecto) 5 que -a quedado e)+eci.icada en la
docu'entaci3n que aco'+aFa al +re)ente0
-9 que4 .inal'ente4 )er8 2olcada4 ?unto a la docu'entaci3n de.initi2a4 en el contrato
general0
- Gue +odr8 )er luego +reci)ada4 detallada4 ca'*iada en alguno) detalle)4 o
au'entado o di)'inuido )egEn )e -agan4 )e di)cutan 5 )e ace+ten alguno)
ca'*io) en el +ro5ecto original0
- Pero +re2io +acto4 +re2io acuerdo4 logrando +re2ia'ente el con)enti'iento del
+ro+ietario-co'itente4
- quien )er84 o *ien quien 'e +ida lo) ca'*io)4 'odi.icacione)4 alteracione) al
+ro5ecto original4
- o quien 'e )ugerir8 u ordenar8 e;tra)4 adicionale) o a'+liacione) al +ro5ecto
original0
- En tal caso, y tal como lo manda el Cdigo Civil, procederemos as9
3o se puede variar el proyecto de la obra, sin permiso por escrito del due1o.
#ero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no
pudieron preverse al tiempo en que se concert deber$ comunicarlo
inmediatamente al propietario, expresando la modificacin que importe sobre el
precio fi.ado.
A falta de acuerdo, resolver$ el .uez, sumariamente (te;to del art&culo 1633
*i)=0
9 e)to e) a)& +orque la 'i)'a le54 en el art&culo anterior4 el nE'ero 16334
-a*&a )eFalado el 2alor contractual4 2inculante4 o*ligatorio del +re)u+ue)to/
Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano,
el locador ba.o ning6n pretexto puede pedir aumento en el precio,
- cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada,
- salvo lo dispuesto por el artculo ::?>.
33. Costo )lobal
13!
Arquitectura Legal
La gran luc-a de inter+retaci3n 5 la gran tentaci3n en lo) co'+orta'iento)
econ3'ico) de lo) con)tructore) e)tri*a '8) que en la .or'a de -acer la o*ra '8) o
'eno) *ien4 '8) o 'eno) +er.ecta4 en la) 2ariacione) )o*re el +recio0
Gue )er&a co'o +re.igurar la o*ra en )u) a)+ecto) econ3'ico)0 ,l presupuesto, que
e) +re2er con +reci)i3n el 2alor .inal0 El co)to glo*al0 El 2alor econ3'ico de la o*ra
ter'inada4 +er.ecta4 +re+arada +ara )er reci*ida4 rece+cionada +or el co'itente0
E)ta +o)tura en .a2or de la concreci3n +re2ia del +recio .inal de la o*ra4
le?o) de .a2orecer al co'itente en detri'ento del +ro.e)ional o con)tructor4 e)t8
.a2oreciendo a la acti2idad0 E) un ele'ento *8)ico4 .unda'ental4 en el +roce)o de
ideaci3n de la o*ra a )er con)truida 5 de la to'a de deci)i3n del cliente4 cuando le
+re)enta'o) el +recio .inal4 el 'onto glo*al4 el co)to total )in +o)i*ilidad de 5erro)
o alteracione)0
>on la Enica +o)i*ilidad de que )e 'odi.ique +ero +re2io acuerdo de +arte o
+or +edido e;+re)o del 'i)'o dueFo/ cuando +ide a'+liacione)4 'odi.icacione) 5
e;tra) 5 adicionale)0 Gue de*en +re)u+ue)tar)e a+arte0 Gue alteran el co)to glo*al 5
original de la o*ra .inal4 +ero no +orque )e alteren lo) +recio) de *a)e 5a +actado) 5
ace+tado)0 Ai'+le'ente )e co*rar8 '8)4 co)tar8 '8) +orque e;i)tir8 '8) o*ra0 7
'8) 'etro) o di.erencia) con el +ro5ecto original0
Re2i)ando qu< no) dice el >3digo >i2il )o*re e)ta cue)ti3n de lo) ca'*io) o
alteracione) en el +recio .inal o co)to total de la o*ra4 +ode'o) ad2ertir que en
tie'+o) en que el >3digo )e redact3 la )ituaci3n era la )iguiente/
no haba inflacin.
tampoco haba computadoras.
ni tampoco haba que hacer contribuciones a las "a.as y "olegios
#rofesionales.
Por ello el >odi.icador i'+u)o e)to) +rinci+io)/
-el del lla'ado antigua'ente Kpacta sunt servandaK. Gue )igni.ica que lo) +acto)
o contrato) )on cele*rado) +ara cu'+lirlo) -a)ta la 'uerte0 7 co'o *ien dice el
art&culo 11!7 del 'i)'o >3digo/
Klas convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la
cual deben someterse como a la ley mismaK.
7 co'o *ien ad2ert&a el art&culo 1633/
Kaunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano, el locador
ba.o ning6n pretexto puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido
contratada por una suma determinada. .
0U0 9 all& )e queda*a el 2ie?o art&culo0 1a)ta que en 1!6 )e le agreg3
el te'a de la teor&a de la i'+re2i)i3n0 Pero e)e te'a )er8 tratado en el nE'ero
14"
14"
Rondina
)u*)iguiente4 en el +ar8gra.o 210
El otro detalle +a)a*a +or la +o)i*ilidad o i'+o)i*ilidad de tener
co'+utado -co'o a-ora con co'odidad lo -ace'o)- todo) lo) +recio)4 la)
calidade) 5 la) .or'a) de +ago de cada ele'ento de la o*ra/ lo) c3'+uto) 5
+re)u+ue)to)4 con lo) regi)tro) de nue)tra) co'+utadora) 5 la) in.or'acione)
detallada) 5 actuali:ada) de diario) 5 re2i)ta) )o*re lo) co)to) de la con)trucci3n4
-acen que el +re)u+ue)to4 el c3'+uto 5 el +recio glo*al o la )u'a total4 )ur?an con
)3lo +ul)ar alguno) controle) del )o.tSare0
-6inal'ente -o5 tene'o) controle) e;terno) que e)t8n auditando con +reci)i3n
cu8nto co*ra'o)4 cu8nto) )u'an nue)tro) -onorario) 5 en el ca)o de la) e'+re)a)4
cu8nto e) el Uingre)o *rutoU4 cu8nto e) la ganancia4 cu8nto )e o*ra de I@A 5 cu8nto
)e +agar8 a lo) >olegio) Pro.e)ionale)4 a la) >a?a) de Pre2i)i3n 5 a lo) organi)'o)
recaudadore) de i'+ue)to)0
Por todo ello4 ca)i e)ta'o) o*ligado) a calcular *ien4 a no 2ariar ni co)to) ni
+recio) .inale) 5 a 'antener con +reci)i3n al centa2o lo que )e +re)u+ue)t3 al
co'ien:o de la relaciVn0 >o'o *a)e del contrato 5 co'o co'+ro'i)o +re2io 5
)ole'ne que el con)tructor a)u'e/ +or e)ta cantidad4 +or e)e dinero4 +agado en tal
.or'a4 en tale) .ec-a) 5 con deter'inada) 'odalidade)0 Por todo e)o4 +ero )3lo +or
e)o4 'e o*ligo a entregar la o*ra ter'inada 5 +er.ecta0 Pre.i?ada en el +ro5ecto0
37. "5uste absoluto y relativo
Nue)tro) +ue*lo) gracia) a ,io) no conocen la 'on)truo)idad de la guerra0
Pero lo) e;ce)o) 2iolento) 5 la) corru+cione) de la) dictadura) +a)ada) de?aron la
+eno)a -erencia de la) in.lacione) -a)ta el delirio de la -i+erin.laci3n0
Kunto al -orror de la 2iolaci3n de lo) derec-o) -u'ano)4 )e da*a la tragedia
de lo) +o*re) 5 de la cla)e 'edia que corr&a contra el al:a de)en.renada de lo)
+recio)0 >uando4 5a no )ola'ente no era +o)i*le +re)u+ue)tar una o*ra0 No )e +od&a
co'+rar ni un ladrillo con el +la:o de un d&a0 La) -ora) 'arca*an la) 2ariacione) de
+recio) 5 'uc-o) )u+ieron 'ontar)e en el *rutal e in)olidario )i)te'a de la)
inde;acione)0 #uc-o) otro)4 +or ingenuidad o .alta de codicia4 no )u+ieron
a+ro2ec-ar)e de la )ituaci3n 54 +or el contrario4 +erdieron lo +oco o 'uc-o que
ten&an0
1o5 +ode'o) 'irar con cierta )erena re.le;i3n el de2enir de la) teor&a) 5
+r8ctica) ?ur&dica) en torno de la in'uta*ilidad del contrato0 Pode'o) di)cernir
cu8ndo e) a+lica*le la teor&a de la i'+re2i)i3n del art&culo 11! del >3digo >i2il
-citado ta'*i<n en el art&culo 1633- 5 cu8ndo de*e )o)tener)e el +rinci+io de la
in2aria*ilidad de lo) +re)u+ue)to) contractuale)4 co'o +retende la cl8u)ula pacta
sunt servanda0 ,e all& que +ode'o) a*ocarno) a lo) +rece+to) de nue)tra tradici3n
141
Arquitectura Legal
legi)lati2a0
Ae e;+u)o entonce) co'o in'uta*le aquel +reten)io)o +rinci+io rece+tado
+or nue)tro >3digo >i2il en )u art&culo 11!7/
- Klas convenciones hechas en los contratos, forman para las partes una regla a la
cual deben someterse como a la ley mismaK.
Lo) .rance)e)4 celo)o) de e)e li*erali)'o +o)iti2i)ta reci<n conqui)tado
cuando redactaron )u >3digo4 -icieron del contrato de a.uste alzado4 de +recio .i?o4
de ti+o riguro)o4 no .le;i*le4 el 'odelo del contrato de locaci3n de o*ra 'aterial o
contrato de con)trucci3n0
E)te 'odelo .ue lla'ado +or ello) march% a forfait ou a prix fait0
El +recio .i?o4 el a?u)te al:ado riguro)o que con)agr3 entre no)otro) en el
)iglo +a)ado el art&culo 16330 Gue no +udo )o)tener)e en e)to) +a&)e)
)u*de)arrollado) 5 de econo'&a in.lacionaria0 Gue tu2ieron que )er 'oderado) en
)u) criterio) +or alguno) +rinci+io) de equidad contractual0 Gue )e lla'aron entre
no)otro) teor&a de la i'+re2i)i3n0 Gue )e e;+lica diciendo que la) con2encione) o
contrato)4 la) 'utua) o*ligacione) contra&da)4 de?an de )er equitati2a) cuando
ca'*ian lo) +re)u+ue)to) de -ec-o que e;i)t&an cuando el contrato )e cele*r30
Para ello )e to'3 un 2ie?o +rinci+io del derec-o ro'ano0 Ello) -a*la*an de
rebus sic stantibus. ,e que Ula) co)a) e)t8n donde e)ta*anU0 Ai la) co)a) )iguen
igual4 el contrato )e cu'+le riguro)a'ente0 E) 28lido el a?u)te al:ado a*)oluto0 Ai
la) co)a) ca'*ian4 quiere decir )i lo) +recio) )u*en4 o )i el 2alor de la 'oneda *a?a4
de*e'o) reaco'odar la) co)a)0 Rede.inir la) o*ligacione)4 o co*ro '8) +or el
'i)'o tra*a?o4 o +or la 'i)'a cantidad -no'inal- de 'oneda e?ecuto 'eno) o*ra0
#or eso el artculo :@99 advierte/
- que el contrato se cumple rigurosamente,
- que no se puede cambiar el precio final de la obra aunque aumenten los
precios,
- salvo lo previsto en el artculo ::?>.
- Y este artculo, que recepta la denominada Kteora de la imprevisinK nos dice
que, en tal caso, el contrato podr$ resolverse.
- #orque surgen acontecimientos imprevisibles.
- !ue tornan inequitativo el contrato.
3;. 'eora de la imprevisin
Aie'+re deci'o) que el derec-o ordena4 'anda4 di)+one 'ediante nor'a)
e)crita)0 Pero ta'*i<n entende'o) que al a.ori)'o que no) dice dura lex sed lex le
o+one'o) lo) criterio) de la equidad0 ,e la ?u)ticia entendida no en la letra )ino en
el e)+&ritu de lo) derec-o) 5 garant&a)0 En e)+ecial de la) +arte)4 de la) +er)ona)4 de
lo) )u?eto) que +ueden quedar4 +or la a+licaci3n riguro)a de la le54 en una )ituaci3n
142
142
Rondina
de de*ilidad4 de de)2enta?a o de inde.en)i3n0
Por e)o deci'o) que e)t8 *ien que4 en condicione) nor'ale)4 ?uegue el
+rinci+io del pacta sunt servanda/ )i li*re'ente contrat<0 Ai cuando d& 'i
con)enti'iento nadie 'e o*lig3 a -acerlo0 Ai nada 'e i'+ed&a no contratar4 +orque
nada 'e o*liga*a a contratar e)to en e)ta) condicione)0 Ai 'i 2oluntad era li*re4 )i
'i intenci3n era clara4 )i 'i intelecci3n de la) co)a) era a+ta4 lEcida4 ca+a:4 ?ugar8
entonce) e)e +rinci+io/ )o'o) )ier2o) de nue)tro) +ro+io) +acto)0 No +uedo alegar
'i +ro+ia i'+re2i)i3n o tor+e:a0 Nadie 'e 'anda a contratar con rie)go) que
de)+u<) no +uedo *ancar0
%odo e)o e)t8 *ien0 Pero 2e'o) qu< no) dice el >3digo >i2il en )u art&culo
11!/
'os contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender,
obrando con cuidado y previsin.
,n los contratos bilaterales conmutativos y en los unilaterales onerosos y
conmutativos de e.ecucin diferida o continuada, si la prestacin a cargo de una
de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos
extraordinarios e imprevisibles, la parte per.udicada podr$ demandar la
resolucin del contrato. ,l mismo principio se aplicar$ en los contratos
aleatorios cuando la excesiva onerosidad se produzca por causas extra1as
al riesgo propio del contrato.
,n los contratos de e.cucin continuada la resolucin no alcanzar$ a los efectos
ya cumplidos.
3o proceder$ la resolucin si el per.udicado hubiese obrado con culpa o
estuviese en mora.
'a otra parte podr$ impedir la resolucin ofreciendo me.orar equitativamente los
efectos del contrato.
E)te te;to .ue introducido en la re.or'a que +or decreto4 -i:o un r<gi'en 'ilitar
en 1!60 9 e)t8 a continuaci3n del art&culo 11!74 que 'antiene )u redacci3n
original4 re.erido a que la) con2encione) -ec-a) en lo) contrato)4 .or'an +ara la)
+arte) una regla a la cual de*en )o'eter)e co'o a la le5 'i)'a0 (1=
(1= En el +ro5ecto de >3digo >i2il )e legi)la de 'anera 'eno) ordenada )o*re e)ta 'ateria4
aunque el art&culo 1"6"4 *a?o el t&tulo de Bi'+re2i)i3nC4 deter'ina/
- Ai en un contrato con'utati2o4 de e?ecuci3n di.erida o +er'anente4 la +re)taci3n a cargo de una
de la) +arte) )e torna e;ce)i2a'ente onero)a4 en t<r'ino) que re)ultan irra:ona*le) o inicuo)4
+or una alteraci3n e;traordinaria de la) circun)tancia) e;i)tene) al tie'+o de )u cele*raci3n4
)o*re2enida +or cau)a a?ena) a la) +arte) 5 al rie)go a)u'ido +or la que e) a.ectada4 <)ta tiene
derec-o a +lantear e;tra?udiciale'tne4 o +edir ante un tri*unal4 +or acci3n o co'o e;ce+ci3n4 la
re)ci)i3n total o +arcial del contrato o )u adecuaci3n0
- Igual regla )e a+lica al tercero a quien le -an con.erido derec-o)4 o a)ignada) o*ligacione)
re)ultante) del contratoJ 5 al contrato aleatorio )i la +re)taci3n )e torna e;ce)i2a'ente onero)a
+or cau)a) e;traFa) a )u +ro+ia alea0
- Luego )e e)ta*lece en el art&culo )iguiente/ )i una +ate +retende la re)ci)i3n4 la otra +uede
i'+edirla o.reciendo la adecuaci3n de la) +re)tacione)0
- Ai una +arte +retende la adecuaci3n del contrato4 la otra +uede requerir la re)ci)i3n0
143
Arquitectura Legal
- El tri*unal decidir8 la adecuaci3n o la re)ci)i3n0 El que quiera re)cindir4 de*e )olicitarlo dentro
del +la:o de 15 d&a)0
- En el art&culo anterior4 el NN 1"5!4 )e dice que Bcon.or'e a lo +re2i)to en el art&culo !53 - que
-ace re.erencia a la causa de lo) contrato)- la .ru)traci3n de.initi2a de la .inalidad del contrato
autori:a a la +arte +er?udicada a declarar )u re)ci)i3n4 )i tral .ru)traci3n +ro2iene de una
alteraci3n de car8cter e;traordinario de la) circun)tancia) e;i)tente) al tie'+o de )u cele*raci3n4
5 la alteraci3n )o*re2iene +or cau)a) a?ena) a laa) +arte) 5 e;cedente) al rie)go a)u'ido +or la
que e) a.ectada0 La re)ci)i3n e) o+erati2a cuando e)ta +arte co'unica )u declaraci3n e;tinti2a a
la otraC0
A la e;traordinaria con.u)i3n que +ro2oca la )i'+le lectura de lo) art&culo) re.erido) a la teor&a de
la i'+re2i)i3n0 Gue -ace re.erencia al 'ecani)'o )o*re2iniente a la i'+re2i)i*ilidad de lo)
aconteci'iento)0 Gue )on lo) -ec-o) que de tal 'anera a.ectan la )ituaci3n de lo) contratante)4 que
)e autori:a la re)ci)i3n o la re)oluci3n del contrato0 Ae llega entonce) a e)ta) +ro+ue)ta) tan
co'+licada)0 >o'o en otro) +a)a?e) del Pro5ecto de >3digo4 )e a+ela a e)to) lengua?e) -er'<tico)4
que ni )iquiera alcan:an lo) ni2ele) que tiene el 2ie?o >3digo de @<le: A8r).ield0
Aer&a *ueno que en la nece)aria di)cu)i3n que de*e +receder a la )anci3n del nue2o >3digo4 no
)ola'ene )e a?u)ten lo) criterio) ?ur&dico) que a+arecen de)acertado)0 Aino que ta'*i<n )e de*e
corregir el Pro5ecto4 en la e;+re)i3n lingI&)tica4 literal 5 )e'8ntica0 Para que )e )u+eren e)to)
2ie?o) e)que'a) 5 .or'uli)'o) que -acen del ,erec-o una di)ci+lina di)cuti*le 5 con.u)a0
En e)te art&culo e)t8n todo) lo) ele'ento) que de*en con)iderar)e +ara
con.igurar la teora de la imprevisin9
a; que ocurran acontecimientos extraordinarios e imprevisibles.
b; !ue la prestacin a cargo de una de las partes se tornara excesivamente
onerosa.
c; !ue el contrato no est% agotado/ no )e a+lica en la co'+ra2enta en donde 5a )e
entreg3 la co)a 5 5a )e +ag3 el +recio0 E) una )ituaci3n 'u5 +ro+ia de nue)tro
contrato de o*ra/ de e?ecuci3n +rolongada4 larga4 continuada en el tie'+o4 de tracto
)uce)i2o4 co'o le lla'a'o)/ de una larga +ro)ecuci3n de -ec-o) 5 tra*a?o) en el
tie'+o4 ta'*i<n largo4 dilatado4 que 2a de)de el +ro5ecto a la ter'inaci3n de todo)
lo) detalle) de la o*ra0
d; !ue los tramos discutidos no est%n consumados. Por e?e'+lo la) +arte) de o*ra
5a e?ecutada) 5 +agada)/ e)o no )e toca4 e)o )e ace+ta 5 queda .ir'e0 Lo e?ecutado
5 liquidado4 no e) alcan:ado +or la re)oluci3n o di)oluci3n del contrato0
e; !ue no se puede beneficiar con la resolucin quien actu con culpa, o quien
no cu'+li3 de*ida'ente 5 +or e)o e)t8 en 'ora0
f; finalmente, se puede sanear la situacin, )i quien )e *ene.ici3 en e)o)
Uaconteci'iento) e;traordinario) e i'+re2i)i*le)U o.rece 'e?or equitati2a'ente lo)
e.ecto) del contrato0 Por e?e'+lo4 +agar un +recio '8) ?u)to +or la o*ra cu5o
+re)u+ue)to qued3 de)actuali:ado gro)era'ente +or un gol+e in.lacionario0
144
144
Rondina
3<C (a subcontratacin
La 'ulti+licidad de lo) tra*a?o) que )e encaran en una o*ra de regular o
'ediana 'agnitud o*ligan a que lo) +ro.e)ionale)4 con)tructore) 5 aEn lo)
e'+re)ario)4 *u)quen contratar alguna) eta+a)4 )er2icio) o +arte) de la edi.icaci3n0
E)to tiene )u rutina incor+orada cuando )e -acen o*ra) +or ad'ini)traci3n o )e
+lantea co'o una eta+a di.erenciada cuando )e e?ecuta 'ediante unidade) de
'edida o co)te 5 co)ta)0
Pero en el a?u)te al:ado lo anali:a'o) co'o una +articular )ituaci3n0
Porque )i el +ro.e)ional o contrati)ta +rinci+al4 o e'+re)ario o la Uuni3n tran)itoria
de e'+re)a)U que to'a a )u cargo la totalidad de la o*ra4 +or un a?u)te al:ado
glo*al4 con un +re)u+ue)to general 5 co'+leto4 )i no tiene todo el +er)onal4 todo)
lo) equi+o)4 todo) lo) ele'ento) 5 toda) la) e)+ecialidade)4 de*er8 con2ocar a
cu*rir la) de'anda) +articulare) con equi+o) o )u*contrati)ta) ta'*i<n di)tinto) 5
+articulare)0
,e all& entonce) que con)idere'o) la )ituaci3n de e)to) gru+o) o equi+o) o
con)tructore) e)+eciali:ado) +or 8rea) o +or gre'io)4 a la lu: de la relaci3n
contractual0
Para ello recordamos que9
a todo contrato de obra principal le pueden corresponder contratos
parcializados, que e)t8n )u*ordinado)4 coordinado) o integrado) al contrato glo*al
del a?u)te al:ado0
0i el contratro principal, originario o global contempla esa necesidad 5 +re2<
de)de el co'ien:o la identidad de cada )u*contrati)ta4 )e e2itar8n duda) 5 +o)i*le)
con.licto)0 ,e lo contrario )e +re2er8 qui<n lo elige4 quien lo contrata 5 quien le
+aga 5 )e re)+on)a*ili:a de )u cu'+li'iento0
0i la contratacin y pago lo hace el comitente, )e ad2ertir8n la) )e+aracione) de
tra'o) o )ector de o*ra con )u corre)+ondiente re)+on)a*le con)tructor 5
+ro.e)ional0
0i la contratacin la hace el profesional, <l re)+onde ante el co'itente4 )al2o
con2enci3n en contrario0 Gue de*e re)+onder el +ro.e)ional no quiere decir que
<)te no +ueda recla'arle luego al que e?ecut3 'al lo) tra*a?o)4 )i a)& llegara a
corre)+onder0 9 )ie'+re que e)te )u*contrati)ta tenga con qu< re)+onder0 9a que )i
e) un in)ol2ente nada +odr8 o*tener)e de )e'e?ante recla'o0
Ao*re el +articular no) dice el >3digo >i2il/
los que ponen su traba.o o materiales en una obra a.ustada en un precio
145
Arquitectura Legal
determinado, no tienen accin contra el due1o de ella sino hasta la cantidad que
%ste adeuda al empresario. %e;to del art&culo 16450
Le5 de >ontrato de %ra*a?o NN 2"744/
gozar$n de privilegio sobre el edificio, obras o construcciones, los cr%ditos de
los traba.adores ocupados en su edificacin, reconstruccin o reparacin.
,ste privilegio operar$ tanto en el supuesto que el traba.ador fuese contratado
directamente por el propietario, como cuando el empleador fuese un contratista o
subcontratista art&culo NN 271-0
En conclu)i3n +ode'o) decir/
- a= que la )u*contrataci3n e) +ro+ia 5 .recuente en lo) contrato) +or a?u)te
al:ado0
- *= que lo) )u*contrati)ta) +ueden co*rarle directa'ente al +ro+ietario de la o*ra
cuando <)to) adeudan +ago) al contrati)ta +rinci+al0
- Pero )3lo -a)ta e)a cantidad adeudada0
- Lo 'i)'o +ueden intentar lo) o*rero) 5 tra*a?adore) de lo) )u*contrati)ta) 5
contrati)ta)0
- Gue ade'8) tienen garanti:ado) )u) )alario) con la) 'i)'a) o*ra) edi.icada) o
re.accionada)0
3=. #e8erencia a ampliaciones y reducciones de obra
>uando -a*la'o) del a?u)te al:ado no) re.eri'o) a la o*ra que tiene no
)ola'ente congelado al +recio4 )ino ta'*i<n a )u) di'en)ione)4 .or'a) 5
caracter&)tica)0 ,e all& que4 )i )e +retende incor+orar un )i)te'a de contrataci3n que
ad'ite a'+liacione) 5 reduccione) de o*ra4 de*a'o) con)iderar que e;i)tir8 co'o
Ua?u)te al:ado relati2oU o )i)te'a .le;i*le que +er'ite incor+orar alteracione) en
'8) o en 'eno)4 +or enci'a o +or de*a?o de la) +re2i)ione) originale) del contrato
5 del +ro5ecto0
-7*2ia'ente no ol2ida'o) que nue)tro contrato de o*ra )e caracteri:a +or
)u tracto )uce)i2o0
- E) decir +or la) eta+a) que )e 2an cu'+liendo )uce)i2a 5 +rogre)i2a'ente0
- En lo que lla'a'o) cronogra'a de la o*ra0
146
146
Rondina
- 7 Ucur)ogra'aU de lo) tra*a?o) que i'+lican una +rogra'aci3n que no )ie'+re
)e +odr8 cu'+lir al +ie de la letra0
- Porque el 'i)'o tran)cur)o del tie'+o +uede 'odi.icar o alterar la )ituaci3n
o*?eti2a o +er)onal de la) +arte)4 del o*?eto del contrato -la o*ra en )&- o inclu)o
alterar)e la) condicione) regla'entaria) del ius edificandi/ del derec-o a
edi.icar que la ciudad 'e reconoce0
- 9 con ello4 o*ligar'e a adecuar la o*ra a la) nue2a) nor'ati2a)0
- >uando 5o no +ueda de.ender'e 5 alegar que tengo un derec-o adquirido0
Pero de toda) 'anera) en el cur)o de la o*ra4 en el a2ance4 en el +roce)o de
'ateriali:aci3n del +ro5ecto4 'uc-o) co'itente) ad2ierten que la) co)a) no )on tan
e;acta) co'o )e +re2e&an en el +ro5ecto0 9 entonce) recla'an alteracione) de e)e
+ro5ecto original0 9 con)ecuente'ente )e +roducir8n otra) o*ra) '8) que la)
+re2i)ta)0 7 )e 'odi.icar8n la) +ro5ectada)0 7 )e de)-ar8n la) e;i)tente) con
-ec-ura de la) nue2a)0
9a )a*e'o) que en el ca)o de adicionale)4 'odi.icacione)4 e;tra) o
alteracione)4 el con)tructor -o +ro.e)ional- de*en con2enir de con.or'idad 5 +or
e)crito con el +ro+ietario0 94 ade'8)4 aclarar cu8nto co)tar8n la) re.or'a) o lo)
agregado) o lo) ca'*io) o la) alteracione)0
Lolvemos a recomendar que no se debe entender, nunca, que con un
solo contrato se arreglar$n todos los problemas y se resolver$n todas las
situaciones que puedan plantearse desde el principio hasta el final de las obras.
!ue es casi inherente a la edificacin de viviendas o construcciones de esa
comple.idad, que se tarde mucho.
!ue las obras, por simples que parezcan, seguramente sufrir$n variaciones
en algunos aspectos.
Y que finalmente, se adopten partidos t%cnicos, formales, est%ticos y
dimensionales, que pueden no haber sido previstos.
Ai )e ad'iten e)ta) alteracione)4 correccione) 5 agregado)4 e)ta'o) diciendo
en de.initi2a que la inaltera*ilidad del contrato de o*ra ca)i no e;i)te0 7 +uede
+er'anecer inalterado el )u)trato +rinci+al4 el contrato inicial con )u) e)ti+ulacione)
generale)0 A lo) detalle) lo) 2a'o) a?u)tando con.or'e 'arc-a la o*ra0 9 )er8n tan
28lido) lo) co'+le'ento)4 agregado) o cl8u)ula) adicionale)4 co'o la) +re2i)ione)
originale) del contrato0
7*2ia'ente que en el contrato inicial o contrato 'arco o general4 .ir'ado al
co'ien:o de la relaci3n4 de*e aclarar)e que )e )u)cri*ir8n4 entre la) 'i)'a) +arte) 5
con el 'i)'o o*?eto4 tanto) contrato)4 o acta) acuerdo)4 o con2enio) adicionale)4
cuanto )ea nece)ario0 Porque no )e +uede +re2er lo i'+re2i)i*le0 Pero )&4 )e +uede
e)ta*lecer que ante la ocurrencia de algEn i'+re2i)to o )ituaci3n i'+re2i)i*le4 )e
)u)cri*ir8n lo) contrato) adicionale) que )ea nece)ario con2enir0 (1=
(1= En la o*ra +E*lica )on co'une) lo) li*ro) de o*ra4 o li*ro de 3rdene)4 con lo) li*ro) de acta) 5
lo) li*ro) de +edido) 5 recla'o) de la in)+ecci3n de la o*ra4 con.or'an e)e )i)te'a de
co'unicacione) diaria)4 .e-aciente)4.or'ale)4 que 2an docu'entando cotidiana'ente a la o*ra
147
Arquitectura Legal
5 que e2itan que )e tengan que re.or'ular lo) contrato) o que )e tengan que redactar con2enio)
co'+le'entario) o )u*ordinado)0
El )i)te'a de lo) li*ro) de o*ra que )e lle2an +or tri+licado o en '8) co+ia)4 )egEn )ean la) +arte)
que inter2ienen con +ro+ia autono'&a en la o*ra4 e2ita lo) tan .recuente) con.licto)4 duda)4
)o)+ec-a) 5 recla'o) entre la) +arte)0 9 de la) +arte) que -acen la) 2ece) de .actore) de la
+roducci3n de la o*ra con la otra +arte4 quee) el co'itente0
Aa*e'o) que cada o*ra tiene )u +ro+ia realidad 5 +or ello cuenta con )u +ro+io e)que'a de +arte)4
role)4 +rotagoni)ta) 5 actore)0 AegEn )ean entonce) e)to) e)que'a) lo) que go*iernan a cada o*ra4 el
+ro.e)ional di)+ondr8 de un )i)te'a de co'unicaci3n que )ea co'+leto4 e.ica: 5 )u.iciente +ara
cada realidad0
>uando la o*ra )u.re una cri)i) contractual4 )ie'+re no) atene'o) a la docu'entaci3n que +ueda
+ro*ar de 'anera in)tru'ental e indu*ita*le cu8le) )on la) realidade) de la) relacione)
contractuale)0 E) decir4 de la) o*ligacione) 'utua) que )e deri2an de lo) contrato)0 >3'o )e
con2ino4 c3'o )e e)ta*lecieron la) +auta) de la) tarea) de o*ra4 c3'o )er8n lo) role) +ro.e)ionale) 5
c3'o )er8 el rol que de)e'+eFe el +ro+ietario en cada eta+a o )ituaci3n de la o*ra0
9 cuando e;i)ten contrati)ta)4 )u*contrati)ta)4 in)taladore) 5 gre'io) que entran 5 )alen de la o*ra4
)egEn el e)tado 5 la eta+a de lo) tra*a?o)4 con 'a5or ra:3n )e -ace i'+re)cindi*le que e;i)ta un
)i)te'a de co'unicaci3n .or'al4 que +re.erente'ente4 )e .unda'ente en e)to que deno'ina'o) el
'ibro de Wrdenes o 'ibro de 2bra.
La .alta de e)ta docu'entaci3n4 nor'al'ente no) coloca en in.erioridad de condicione)0 9
general'ente no) +uede lle2ar4 inclu)o4 a una 2erdadera inde.en)i3n0
3>. (os mayores costos en la in8lacin y en la estabilidad
>o'o la 'i)'a e;+re)i3n lo indica4 e;i)te la +o)i*ilidad4 +or lo 'eno)
conce+tual'ente4 de que el co)to que -o5 +re2<n +ara una o*ra4 no )ea 28lido en el
'o'ento de +erci*ir lo) +ago)0
E)to 2iene de lo) tie'+o) de la in.laci3n reconocida0 >uando el 'i)'o
E)tado4 a +artir de la Le5 120!1" co'en:3 a entender que la de)2alori:aci3n
'onetaria no +od&a )er a)u'ida +or lo) contrati)ta) que el 'i)'o E)tado
con2oca*a0
Porque en realidad pasaban dos cosas9
:; que el ,stado era el verdadero responsable de la inflacin y por ello era m$s
in.usto que le pagara a su cocontratante con valores disminuidos, siendo que la
moneda haba sido devaluada por ese mismo comitente.
C; que a partir de la acentuacin de los procesos devaluatorios o inflacionarios
posteriores a la segunda Iuerra 5undial ya nadie quera contratar con el
,stado que congelaba sus precios, limitaba sus pagos, pero no congelaba el
valor de su moneda.
9 dada la )oluci3n4 2endr&an de)+u<) lo) e;ce)o)0 Lo) e'+re)ario) )e
con2irtieron en entu)ia)ta) de.en)ore) del )i)te'a de precio inicial con
reconocimiento de mayores costos. 9a que lo) 'ecani)'o) indexatorios )ie'+re
+er'itir8n re)arcir)e del 'a5or co)to de 'ateriale) 5 'ano de o*ra incor+orada al
tra*a?o4 con +o)i*ilidad de que4 'ediante c8lculo) genero)o) o 'ecani)'o)
+er'i)i2o)4 )e llegue a ganar '8) con la actuali:aci3n que con la +re)taci3n de la
14
14
Rondina
'i)'a o*ra o tra*a?o0
1u*o o+inione) +ara todo) lo) gu)to)0 Lo) que o+ina*an que el e'+re)ario
contrata una o*ra +or +re)u+ue)to o a?u)te al:ado riguro)o4 de*e cu'+lir )u
o*ligaci3n aunque )e 'odi.iquen lo) 2alore) en ?uego0 Porque e) +ro+io del
e'+re)ario 5 -ace a la e)encia de lo) negocio) que e;i)ta rie)go0 9 en trance de
reconocer que -a5 rie)go en una o+eraci3n4 e)e 8lea de*e )er cargado +or el
e'+re)ario4 con)tructor o locador de la o*ra0
7tro) a.ir'aron de)de antiguo que cuando de tal 'anera ca'*ian la)
condicione) o circun)tancia) o*?eti2a) o +er)onale) de un contrato 5 de )u) )u?eto)
+rotagoni)ta)4 e) de i'+erati2o <tico 5 de re)+eto a la equidad4 que la) condicione)
ca'*ien0 Lo contrario )er&a reconocer que alguno de lo) do) contratante) )e
*ene.iciar8 in?u)ta'ente0 >a5endo en e)a .igura condenada +or la Le5 5 +or la
'oral 5 la) *uena) co)tu'*re)4 que deno'ina'o) enriqueci'iento in?u)to0 Porque
)ie'+re cuando uno gana de'a)iado en un contrato o negocio4 e) +orque el otro
e)t8 +erdiendo ta'*i<n de'a)iado0
Como dice el artculo @<; del Cdigo Civil9
- podr$n anularse los actos viciados de error, dolo, violencia, intimidacin o
simulacin<
8ambi%n podr$n demandarse la nulidad o la modificacin de los actos .urdicos
cuando una de las partes, explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la
otra, obtuviera por medio de ellos una venta.a patrimonial evidentemente
desproporcionada y sin .ustificacin<
0e presume, salvo prueba en contrario, que existe tal explotacin en caso de
notable desproporcin de las prestaciones.
+ el artculo 2B>2 que advierte9
la ley no ampara el e.ercicio abusivo de los derechos. ,ntendi%ndose por tal
e.ercicio abusivo al que excede los lmites impuestos por la buena fe, la moral y
las buenas costumbres<
+ el artculo 22@? cuando nos manda que9
los contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender,
obrando con cuidado y previsin. Y que cuando las circunstancias cambien de
tal manera que por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles se tornen
muy gravosas las obligaciones de alguna de las partes, la parte per.udicada puede
demandar la resolucin del contrato. 0alvo que la otra la beneficiada ofrezca
me.orarle la situacin. (1=
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il que4 en 'uc-o) a)+ecto) no alcan:3 lo) ni2ele) de e;celencia
del 2ie?o >3digo de @<le: A8r).ield4 )e dedica en e)to) te'a)4 un ca+&tulo *a?o el t&tulo de
Binter+retaci3nC0 A)& dice el art&culo 1"23/
- B&nterpretacin de buena 8e9 El contrato de*e )er inter+retado de *uena .e0 En la a+licaci3n de
e)ta regla de*e atender)e a lo di)+ue)to en el art&uclo !67C
14!
Arquitectura Legal
CK"rtculo @=>9 "lcances de la +bligacin Contractual9 El contrato o*liga con lo) alcance) en
que ra:ona*le'ente )e -a*r&a o*ligado un contratante cuidado)o 5 +re2i)or4 inclu5endo la)
con)ecuencia) 2irtual'ente co'+rendida) en <l4 con.or'e a )u naturale:a4 a la) negociacione)
+re2ia)4 a la conducta ulterior de la) +arte)4 a la) +r8ctica) e)ta*lecida) entre ella)4 a lo) u)o) )i no
-an )ido e;luido) e;+re)a'ente4 5 a la equidad4 teniendo en cuenta la .inalidad del acto 5 la)
e;+ectati2a) ?u)ti.icada) de la otra +arte0 La) cl8u)ula) a*u)i2a) no con)titu5en u)o)4 aunque )ean de
+r8cticaC0
9 e;i)te otro art&culo en el Pro5ecto4 que )e re.iere ?u)ta'ente a la deno'inada Bteor&a de la
i'+re2i)i3nC0 Aeguida'ente lo tran)cri*i'o)9
- "rtculo 2B=B9 &mprevisin9 Ai4 en un contrato con'utati2o de e?ecuci3n di.erida o
+er'anente4 la +re)taci3n a cargo de una de la) +arte) )e torna e;ce)i2a'ente onero)a en
t<r'ino) que re)ultan irra:ona*le) o inicuo)4 +or una alteraci3n e;traordinaria de la)
circun)tancia) e;i)tente) al tie'+o de )u cele*raci3n4 )o*re2enida +or cau)a) a?ena) a la) +arte)
5 al rie)go a)u'ido +or la que e) a.ectada4 <)ta tiene derec-o a +lantear e;ra?udicial'ente4 o
+edir ante un tri*una4 +or acci3n o co'o e;ce+ci3n4 al re)ci)i3n total o +arcial del contrato4 o a
)u adecuaci3n0
- Igual regla )e a+lica al tercero a quien le -an )ido con.erido) derec-o)4 o a)ignada)
o*ligacione)4 re)ultante) del contratoJ 5 al contrato aleatorio )i la +re)taci3n )e torna
e;ce)i2a'ente onero)a +or cau)a) e;traFa) a )u alea +ro+ia0

%odo) lo) )u+ue)to) +ueden )er a+licado) a lo) de)a?u)te) que +ro2oca la
in.laci3n0 %odo) lo) .unda'ento) )ir2en ta'*i<n +ara ad'itir4 +ago) e;tra) de
'a5ore) co)to)4 co'o correcci3n o co'o co'+en)aci3n +or la in.laci3n0 9a )e
entienda que e) in.laci3n el au'ento de lo) +recio) o que lo e) la +<rdida de 2alor
de la 'oneda0 $)ando co'o re'edio el deno'inado 'ecani)'o de reconocimiento
de los ma"ores costos0
En el 8'*ito de la o*ra +E*lica 2ol2e'o) a anali:ar e)to) )u+ue)to)/ en el
ca+&tulo @I- nE'ero) 15 a 10
3?. .istema de coste y costas
E)ta .or'a de contratar )e 2eri.ica 'ediante la )e+araci3n de la) do)
2ertiente) de toda o*ra/
- 1N/ cu8nto in)u'en lo) do) ru*ro) +rinci+ale)0 E) decir4 cu8nto cue)ta en
'ateriale) 5 'ano de o*ra0
- 2N= 94 +or otra +arte4 cu8nto tengo en ga)to) 5 co)ta)/ -onorario)4 ga)to)
ad'ini)trati2o) directo) e indirecto)4 i'+ue)to) 5 ganancia) o *ene.icio)0
>o'o toda a+licaci3n de lo) ru*ro) el8)tico) o .le;i*le) -re+re)entado) +or
lo) &te') +ro.e)ionale) 5 e'+re)ario)- e)te )i)te'a +er'ite adecuacione) que no
encontra'o)4 nor'al'ente4 en el a?u)te al:ado0 E) que aqu& entra a negociar)e
'ediante la ace+taci3n 5 la ada+taci3n de 2ariante) dentro de la 'odalidad0
Por e5emplo9
15"
15"
Rondina
el profesional que cobra direccin de obra, con.&a en la +rogra'aci3n 5
ad'ini)traci3n de la o*ra )o*re lo) cronogra'a) que +re+ara o que4 +or lo 'eno)4
+ro'ete o garanti:a el 'i)'o co'itente0 ,e e)ta 'anera de)can)ar8 en la )eguridad
de que4 +artici+ando el dueFo de la o*ra4 a)u'ir8 <)te ta'*i<n alguna cuota de la
re)+on)a*ilidad 5 de lo) +ro*le'a)0
el contratista o empresario que percibe en el rubro Kganancia o beneficioK un
+orcenta?e )o*re la in2er)i3n de la o*ra4 gana '8) cuanto '8) )e ga)ta en una o*ra0
9 2ice2er)a0
,e all& que lo) )i)te'a) de ga)to)4 co)to)4 in2er)i3n total 5 +orcenta?e) de Uco)ta)U
e)t<n )u'a'ente controlado) +or el +ro+ietario/
- E) +reci)o que el +ro+ietario o co'itente controle lo) ga)to)0
- 7 *ien4 que requiera +rue*a .e-aciente )o*re lo) 'i)'o)0
- >on lo cual )e ale?a e)te )i)te'a del a?u)te al:ado 5 )e acerca a lo) )i)te'a) +or
ad'ini)traci3n4 +or el +ro+ietario0
- 7 *ien )e con2ierte en una de la) .or'a) de ad'ini)traci3n delegada (en el
+ro.e)ional o en un tercero=0
>on e)ta) aclaracione)4 +odr&a'o) de.inir al )i)te'a de co)te 5 co)ta) co'o/
,l sistema de organizacin y e.ecucin de la obra mediante el cual, sobre
la base de un proyecto determinado, se encara la materializacin de ese dise1o,
sin presupuesto o c$lculo anticipado del cmputo econmico
El 2alor .inal de la o*ra4 entonce) re)ultar8/
- de lo) co)to) o in2er)ione) que de'anden lo) 'ateriale) 5 la 'ano de o*ra4
- con '8) la )u'a de lo) ru*ro) +ro.e)ionale)4 e'+re)ario) e i'+o)iti2o)0
- E)to) ru*ro)4 deno'inado) Uco)ta)U e)t8n integrado) +or el +ago de lo)
-onorario)4 ganancia) o *ene.icio)4
- con '8) lo) ga)to) directo)4 indirecto) e i'+ue)to)0
>o'o )ie'+re deci'o)4 no -a5 )i)te'a) *ueno) o 'alo)0 E)te )i)te'a4 que +arece
no e)tar adecuado a lo) tie'+o) de e)ta*ilidad econ3'ica4 +orque a-ora4 )in
au'ento) de +recio) e) .8cil -acer lo) +re)u+ue)to)4 )in e'*argo +uede tener )u
utilidad en alguno) ca)o)0 En donde no )e contrata )o*re un +re)u+ue)to
deter'inado4 )ino )o*re una o*ra4 'u5 +reci)a4 'u5 concreta4 'u5 de.inida en el
+ro5ecto 5 en el contrato4 +ero que no tiene la 'i)'a de.inici3n en el a)+ecto
econ3'ico0 En donde e)t8 todo indeter'inado0 A3lo )e e)ta*lecen la) *a)e) del
co)to .inal/ el que re)ulte de )u'arle a lo) ga)to) en 'ateriale) 5 'ano de o*ra4 lo)
+orcenta?e) que -a5a que +agar en conce+to de lo) ru*ro) indicado)/ -onorario)4
ga)to)4 ganancia) e i'+ue)to)0
151
Arquitectura Legal
3@. #iesgos y "leas
Lo) rie)go) )on lo) +eligro) a que no) +uede e;+oner una )ituaci3n0 La)
8lea) )on la) incertidu'*re) que tienen alguna) acti2idade) o +o)icione)0 En
'ateria de contrato)4 co'o dice el art&culo 2"51 del >3digo >i2il/
&'os contratos ser$n aleatorios cuando sus venta.as o p%rdidas para ambas
partes contratantes o solamente para una de ellas, dependan de un
acontecimiento incierto+. (1=
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e de.ine con la) 'i)'a) +ala*ra) al contrato aleatorio0 >on la
di.erencia de que )e lo) di)tingue en el 'i)'o art&culo de lo) contrato) que tienen
+re)tacione) cierta)4que )on lo) lla'ado) contrato) con'utati2o)0 ,ice la Elti'a +arte del
art&culo !11 re.erido a lo) Bcontrato) a t&tulo onero)o 5 lo) contrato) a t&tulo gratuitoC/
- BLo) contrato) a t&tulo onero)o )on con'utati2o) )i la) 2enta?a) +ara todo) lo) contratante) )on
cierta)J 5 aleatorio) )i la) 2enta?a) o la) +<rdida)4 +ara uno de ello) o +ara todo) de+enden de un
aconteci'iento inciertoC0
No)otro) no) en.renta'o) en nue)tro contrato de o*ra a e)ta +er'anente
duda o di)5unti2a/
a= )i el rie)go e) in-erente al contrato de o*ra0 Ai no e;i)te rie)go R +odr8 e;i)tir
contratoT0
*= el contrato de con)trucci3n tiene un o*?eto cierto 5 deter'inado/ la o*ra0 Pero no
)ie'+re tiene deter'inado un +recio4 R)er8 +or ello un contrato aleatorioT 0
7 +e)e a la) caracter&)tica)4 continEa )iendo un contrato con'utati2o4 de
+re)tacione) cierta)4 +reci)a)4 conocida)0
>uando el >3digo >i2il -a*la del contrato de con)trucci3n en el ca+&tulo de
la) locacione)4 )e re.iere en do) o+ortunidade) a contrato) con +recio cierto0 ,ando
a entender que )e +odr&a contratar una o*ra Bcon +recio inciertoC0 A)& lo e;+re)a el
art&culo 1633 cuando dice que/
&ba.o ning6n pretexto se puede pedir aumento en el precio cuando la obra ha
sido contratada por una suma determinada. . .+.
Luego en el art&culo 1645 )e con)idera el ca)o +o)i*le de/
- los que ponen su traba.o o materiales en una obra a.ustada en un precio
determinado.
- >o'o +uede o*)er2ar)e4 )e 'antu2o el no'*re 5 el )i)te'a del contrato de
o*ra o contrato de con)trucci3n aEn +ara lo) tie'+o) de in.laci3n0
- >uando era e2idente que nadie +od&a contratar +or un +recio deter'inado0
>o'o en aquello) tie'+o)4 a+lica'o) el )i)te'a de Breconoci'iento de
'a5ore) co)to)C +ara que el e'+re)ario 'antu2iera la ecuaci3n de ganancia o
*ene.icio4 aEn contratando +or a?u)te al:ado0
>o'o ta'*i<n reconoce'o) co'o 2ariante del contrato de o*ra a e)te
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152
Rondina
)i)te'a que e)ta'o) anali:ando de contrataci3n +or co)te 5 co)ta)0
>o'o nadie )e niega a ad'itir que4 aEn contrat8ndo)e con reconoci'iento
de 'a5ore) co)to)4 )e e)t8 ante un contrato de o*ra0 9 aEn ta'*i<n )e +uede
a)egurar que e)e contrato de o*ra )e -ar8 'ediante a?u)te al:ado0 Aunque )ea un
a?u)te al:ado relati2o 5 no riguro)o0
9 co'o e;i)ten .or'a) de contratar en donde la ad'ini)traci3n e?ecutada
+or el co'itente4 o controlada +untual'ente +or <l4 )on ta'*i<n B.or'adora) de
+recioC +ode'o) concluir diciendo que/
pese a la moderacin del riesgo en algunos casos, y pese a que, en otros, puede
faltar una determinacin exacta del costo final de la obra, en nuestro contrato de
construccin, o contrato de locacin de obra, o contrato de obra, tanto p6blica
como privada, se estar$ en todos los casos ante un contrato que, siendo de
prestaciones ciertas, puede mostrar variantes en las cuotas de riesgos o
certidumbres, sin que ello pueda afectar su naturaleza cierta, estricta,
conmutativa, bilateral y sinalagm$tica.
,iga'o) +ara ter'inar que e)ta +ala*ra B)inalag'8ticaC a+licada a lo)
contrato) quiere decir que no) e)ta'o) re.iriendo al ti+o de contrato *ilateral con
interca'*io de +re)tacione)0 E) una +ala*ra que +ro2iene del griego 5 )igni.ica
Bca'*iar con el otroC0
7B. "plicacin del mtodo en la obra pAblica y privada
E) tradicional que en la) o*ra) +E*lica)4 la) o*ra) que contrata el E)tado4 )e
tienda a +re.erir el )i)te'a de a?u)te al:ado0 #uc-o '8) en e)to) tie'+o) de
e)ta*ilidad 'onetaria4 en donde el 2alor del +e)o co'o unidad de nue)tra 'oneda
e)t8 atado al 2alor del d3lar +or 'andato de la le5 230!2 o le5 de con2erti*ilidad0
,iga'o) que e)ta le5 directa'ente +ro-i*e que )e e)ti'en B'a5ore)
co)to)C0
No )e +uede ni )iquiera +re2er un +o)i*le au'ento en el co)to .inal de una o*ra0
>o)a que +arece e;traFa en un +a&) que con2i2i3 con la in.laci3n durante d<cada)0
9 en donde 'uc-a) .ortuna) -5 'uc-a) ruina)- )e de*ieron ?u)ta'ente a e)te
.lagelo de de*ilita'iento de la 'oneda0
#ediante la corru+tela de e'itir )in re)+aldo 5 en donde el dinero )ie'+re le
alcan:a*a al go*ierno de turno4 +orque )ie'+re )e e)ta*a di)+ue)to a au'entar la)
unidade) 'onetaria) en circulaci3n0
Pero '8) all8 de e)ta digre)i3n econ3'ica4 quere'o) decir que el )i)te'a de
co)to 5 co)ta) no e) *ien 'irado +or el )i)te'a de o*ra +E*lica0 Por el contrario
)ola'ente )e lo autori:a4 co'o dicen la) le5e) de la 'ateria4 en ca)o) urgente) o
de*ida'ente ?u)ti.icado)0
153
Arquitectura Legal
2bviamente nos estamos enfrentando a otro cl$sico del folJlore
administrativo de nuestros pases/ el cohecho de los funcionarios que autorizan
mayores costos o mayores erogaciones en las obras estatales. #or eso se tiende a
utilizar el sistema de &a.uste alzado+ en donde, por lo menos, existe un
presupuesto de arranque. (n esquema de costos previsible. (n cmputo
preliminar del costo de la obra, sobre la cual se concretar$ la licitacin de la obra
y despu%s el contrato entre el ,stado comitente y el oferente que, ganando la
licitacin, se convierta en contratista.
En la o*ra +ri2ada la) co)a) )on di.erente)/
-)e )u+one que el co'itente +artici+a 5 +uede decidir con '8) ?u)te:a el te'a de lo)
co)to)0
-Ai +agar8 un +orcenta?e de la) in2er)ione) co'o ganancia 5 -onorario)4 )a*r8
cu8nto 2a ga)tando 5 cu8nto re+re)enta el +orcentual del con)tructor0
-No ga)tar8 ni un +e)o de '8)0
-Por el contrario4 co'+ri'ir8 lo) ga)to)0
-9 )ie'+re +odr8 ir a?u)tando el quantu' econ3'ico de )u o*ra0
72. Precio %nitario
En e)te ca)o )e trata de una )i'+le .3r'ula de coti:aci3n de o*ra) o tra*a?o)
calculado) )o*re la *a)e de una unidad que )e to'a co'o re.erencia +ara el +recio0
Lo) +ro+onente) de*en coti:ar lo) +recio) unitario) +or cada &te' del +re)u+ue)to
o.icial0
%ale) +recio) con)titu5en )u o.erta0 Ai )e trata de +re)entar .or'al'ente una
o.erta4 tanto al co'itente +ri2ado co'o al co'itente o.icial (el E)tado4 en la o*ra
+E*lica=0
Ae trata de una .or'a de la o.erta4 que )ie'+re to'ar8 l3gica'ente en
cuenta4 cu8nta) unidade) )e -a*r8n de -acer o de contratar co'o *a)e +ara e)ti'ar
)e'e?ante +recio0
Ai )e trata de una i'+ortante cantidad de 'etro) cu*ierto)4 o 'etro) cuadrado) de
+i)o) o re2oque)4 +uedo a?u)tar el +recio4 5a que lo) ga)to) .i?o) )on '8) o 'eno)
lo) 'i)'o)0 ,i)tinto e) el ca)o en que tenga que -acer arreglo) en 'ulti+licidad de
in'ue*le)0
>o'o cuando contrato re+araci3n de e)cuela) en di)tinto) +unto) de un territorio0
All& calcular< el 2alor del 'etro cuadrado de re2oque4 +i)o o +intura4 +ero teniendo
en cuenta lo) ga)to) de tra)lado de +er)onal 5 equi+o)0
De esta manera se aplicar$n esos precios unitarios a los cmputos
m%tricos del presupuesto oficial. "on la suma de los valores al cruzarse con la
cantidad de unidades a realizar, se obtiene el presupuesto pretendido.
Lo de'8) e) )i'ilar al a?u)te al:ado/ )ola'ente tene'o) que e)ti'ar4
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Rondina
+reli'inar'ente4 la cantidad de unidade) 5 la di)+er)i3n o concentraci3n de la)
'i)'a)0 Ao*re el +recio de *a)e4 re*a?o o recargo )egEn )ean una) u otra) la)
+reci)ione)0
73. %nidad de /edida
Aqu& e)ta'o) .rente al otro )u+ue)to de la) coti:acione) unitaria)0 >o'o
dice el >3digo >i2il4 e)te )i)te'a re+re)enta la contrataci3n +or +ie:a o 'edida0 Por
unidade) de o*ra0 No +or unidade) conce+tuale) de unidad econ3'ica4 co'o en el
ca)o anterior0 Aqu& )e -a*la de unidade) )i'+le)0 ,e +ie:a)4 de '3dulo)4 de
unidade) de tra*a?o u o*ra0 A)& lo entiende el >3digo >i2il cuando en el art&culo
163! e;+re)a/
"uando la obra fue a.ustada por pieza o medida, sin designacin del n6mero de
piezas o de la medida total, el contrato pude resolverse, por una y otra parte,
concluidas que sean las partes designadas, pag$ndose la parte concluida.
>o'o e) i'+en)a*le )u+oner que 'e contraten +ara -acer4 +or e?e'+lo4
B'etro) de contra+i)oC 5 en cualquier 'o'ento 'e +ueden co'unicar la re)ci)i3n
del contrato o la ter'inaci3n de la o*ra4 de*e'o) entender que el >3digo quiere
decir que e)ta'o) ante el contrato +or unidad de 'edida/ tanta) ca)a) en un *arrio0
>oti:o +or una ca)a indi2idual0 9 cuando la) 2o5 ter'inando 'e +ueden noti.icar la
re)ci)i3n4 )in que 5o +ueda alegar4 que +or e?e'+lo4 el +lan tiene cien ca)a) 5 5o
reci<n -e con)truido 5"0 No )er8 a)&4 una 2e: que )u+ere el '&ni'o que 'e
con.iaron0
5e habr$n dicho/ venga a construir un mnimo de CH casas.
,n un plan de :HH.
#ero cotice por unidad de vivienda/ una vez que super% las CH casas
comprometidas por m, yo puedo rescindir o puede rescindir el comitente.

2 puedo seguir construyendo, sobre las mismas bases y el mismo precio.
#ero el precio, la cotizacin, el pago, se har$ por unidad de e.ecucin.
#or unidad constructiva.
3o por precios unitarios de tems, rubros o partes de la obra.
#orque el acuerdo, el contrato, est$ dado por la escala y la comple.idad que
representa una unidad de edificacin.
155
Arquitectura Legal
77. Cmputos y presupuestos
>uando intenta'o) e)*o:ar cr&tica) a la actual .or'aci3n +ro.e)ional o
acad<'ica del arquitecto general'ente acentua'o) la) .alla) que )e ad2ierten en la)
a+titude) organi:ati2a) de la o*ra0
En lo) a)+ecto) econ3'ico) de la con)trucci3n0
En el gerencia'iento de lo) 3rdene) la*orale) 5 de contrataci3n con contenido)
econ3'ico)0
En la) a+titude) de 'ando 5 ordena'iento0
En lo que -ace a la organi:aci3n e'+re)aria o cua)i e'+re)aria de la o*ra0
En lo) a)+ecto) ad'ini)trati2o) cuando e)a ad'ini)traci3n co'+rende la to'a de
deci)ione) )o*re la *a)e de o+ti'i:aci3n del ga)to 5 la e;celencia de la)
in2er)ione)0
Gui:8 tenga que )u+erar)e una cierta 'ala di)+o)ici3n de lo) arquitecto)
.rente a la +ro*le'8tica econ3'ica 5 ad'ini)trati2a de la o*ra0 A que )u+eren
ta'*i<n e)a +o)tura cierta'ente i'+ro+ia de quien tiene que )er a)e)or ta'*i<n de
la) 'e?ore) +ro+ue)ta) 'ateriale)4 econ3'ica) 5 .inanciera) +ara )u cliente0
Guien a-ora cuenta inclu)o con tecnolog&a) co'+utari:ada) que .acilitan el
a*orda?e de toda la +ro*le'8tica +re)u+ue)taria +ara lo) 'ane?o) econ3'ico) 5
.inanciero)0
Por e)o e) que )ie'+re acon)e?a'o) la +<rdida de la) +o)tura) negati2a) en torno
de lo) de)a.&o) conta*le) 5 .inanciero) de la o*ra0
Gue no )igni.ican que )e alteren o de)cuiden la) +reocu+acione) +or el di)eFo0 Pero
la ?u)ti.icaci3n -i)t3rica de la arquitectura co'o +ro.e)i3n de*e dar)e en la
adecuada co'+le'entaci3n de e)ta) do) 2ertiente) de )u actuaci3n0
As como el dise1o representa la prefiguracin est%tica y arquitectnica del
edificio, la correcta presupuestacin, con la elaboracin proli.a y sistem$tica de
los cmputos, representa la adecuada prefiguracin correlativa de los gastos e
inversiones que se demandar$n al cliente.
Por eso suponemos correcta una evaluacin que sincronice9
la ideacin de la solucin pedida por el cliente/ el anteproyecto como dise1o
preliminar/
la programacin de la concretizacin material de la obra esbozada<
presupuesto preliminar sobre la base de datos generales<
proyecto b$sico y sus componentes principales atendiendo a los requerimientos
del comitente<
cmputos sectoriales y los costos relativos sobre bases reales de cotizacin de
materiales y mano de obra<
proyecto e.ecutivo y planimetra general y de detalles/
156
156
Rondina
precisiones presupuestarias con costas profesionales, beneficios o ganancias
empresarias y estimacin de porcentuales por extras o adicionales. (1=
(1= Lo) +ro.e)ionale) 'oderno) de*en ca+acitar)e en acti2idade) tan 'Elti+le) co'o el 'ercado
in'o*iliario4 la generaci3n de l&nea) de cr<dito) -i+otecario)4 la co'erciali:aci3n o
*ancari:aci3n nacional e internacional de lo) t&tulo) -i+otecario)0 Lo) .ideico'i)o)0 Lo)
+r<)ta'o) .iduciario)0 9 toda la o+eratoria de la le5 2404410 Ello +er'itir8 reciclar 5
re+otenciar lo) 2alore) -i+otecado)4 generando nue2o) cr<dito)0 9 )i'ult8nea'ente4 ?unto a la
+ro'oci3n de nue2o) *arrio)4 )e tra*a?ar8 en atender a lo) )ectore) 'edio) 5 'edio *a?o) de la
+o*laci3n4 que no +ueden acceder a la) o.erta) de grande) e'+re)a)4 que )e quedan en lo)
2ie?o) e)que'a) de con)truir +ara in2er)ore) o cla)e 'edia alta0 Aola'ente a)& )e +odr8n
)u+erar lo) e)tig'a) que -a de?ado en nue)tro +a&) la +ol&tica o.icial de 2i2ienda) de inter<)
)ocial4 que -an )ido una e)+ecie de )o'eti'iento de lo) )ectore) '8) -u'ilde) a )ituacione) de
+o*re) +er'anente)0 La) ur*ani:acione) di)eFada) 5 con)truida) con criterio) auto)u.icente)4
tendr8n en cuenta la) realidade) de cada ciudad +ara que la) re)+ue)ta) )ean la) adecuada)0 Ni
*arrio) +o*re) en 'edio del ca'+o )in )er2icio) ni co'unicacione)4 ni aglo'erado)
)u*ur*ano) -ec-o) )in criterio )ocial0 Porque a)& )e con)tru5eron *arrio) en donde4 en lugar
de a+o)tar a la +ro'oci3n cultural 5 -u'ana de )u) -a*itante)4 )e con.or'an a)enta'iento)
degradado)4 que ter'inan -aciendo con2i2ir a lo) gru+o) de .a'ilia) -u'ilde) +ero decente)4
con 'arginale) en *u)ca de aguantadero)0
>o'*inando e)ta +ro5ectaci3n e)trat<gica o glo*al con la) +auta) del
itinerario +ro.e)ional 5 con)tructi2o4 )e con?ugan la) '8) i'+ortante) 5 deci)i2a)
2ertiente) del que-acer con)tructi2o0
Pretende'o) que no )e de)cuiden lo) 2alore) e)t<tico)4 .or'ale) 5 del
di)eFo0 Inclu5endo el cuidado el entorno 5 la in)erci3n adecuada del lengua?e
te;tual de la o*ra indi2idual en el conte;to ur*ano4 en el continente que re+re)enta
la ciudad o el 2ecindario0
Pero que e)ta +reocu+aci3n .or'al 5 e)t<tica no continEe e'+o*reciendo en
la .or'aci3n de lo) arquitecto) la nece)aria a+titud ad'ini)tradora 5 ordenadora de
lo) tie'+o) 5 lo) 2alore) econ3'ico) en ?uego0
7;. .istemas mi:tos
>on la 'i)'a 2e-e'encia con que acon)e?a'o) que no )e aten lo)
+rogra'a) de una o*ra -+or )i'+le 5 +equeFa que )ea- a un )olo contrato4 +ode'o)
acon)e?ar que no e) con2eniente que )e co'+ro'eta la ada+taci3n 5 .uncionalidad
de nue)tro) tra*a?o)4 +or +retender que un )olo )i)te'a no) ri?a de)de el +rinci+io al
.in de la relaci3n0 Aie'+re deci'o) que cali.icar el contrato de o*ra )igni.ica
a+reciar )u) 'Elti+le) condicione)0 Pero ninguna e) tan deter'inante co'o a+reciar
)u co'+le?idad0 Au e;ten)i3n te'+oral0 Au di2er)idad de 'o'ento) 5 e)cenario)0
Au 'ultitudinaria +re)encialidad0
>on e)ta di2er)idad 5 'ulti+licidad de 'o'ento) 5 de +er)ona)4 con
di.erente) a+titude) 5 di)tinta) de'anda) de la*or4 de +re+araci3n4 de equi+o) 5 de
157
Arquitectura Legal
co)to)4 e) natural que requira'o) del derec-o -contractual'ente -a*lando- una
ada+ta*ilidad 'u5 co'+le?a4 'u5 dEctil4 que no) +er'ita aco'+aFar e)to)
di.erente) 5 tan incone;o) +rocedi'iento)0
No )er&a i'+ro+io entonce) que reco'ende'o) -acer contrato) +or
'o'ento)4 tra'o) o +er&odo) de la o*ra0
Gue ta'*i<n intente'o) reali:ar )u*contrato) con la) +er)ona) que 2a5an
+re)ent8ndo)e en la) di.erente) eta+a)0 Gue )e -agan contrato) entre lo) contrati)ta)4
de?ando atr8) el +rotagoni)'o del +ro.e)ional4 cuando +or e?e'+lo4 de*an re)ol2er
)ituacione) entre el e?ecutor de e)tructura) 5 el contrati)ta encargado de
in)talacione)0 Aal2o cuando el +ro.e)ional a)u'e la totalidad 5 la integralidad de la
o*ra4 'ediante un contrato de +er.ile) e'+re)ario)4 no con2iene que )e a)u'an
+rotagoni)'o) que no e)t8n aco'+aFado) de la de*ida ganancia4 *ene.icio o
utilidad0
De este convencimiento surgen las combinaciones posibles9
- )i )o5 el +ro.e)ional que a)e)ora4 di)eFa 5 +ro5ecta4 reali:ar< un a?u)te al:ado +or
la) +re)tacione) +ro.e)ionale)J
- ta'*i<n )e adecua el a?u)te al:ado +ara la ad'ini)traci3n de la o*ra/
+re)u+ue)to 5 calculo0
- 9 luego con2engo con 'i cliente un +recio glo*al +or e)e tra*a?oJ
- la ad'ini)traci3n )e ada+ta 'u5 *ien4 ta'*i<n4 +ara que al co*ro de e)te ru*ro
lo calcule
- 5 lo -aga 'ediante el )i)te'a de co)te 5 co)ta)/ co*ro un +orcenta?e )o*re la)
in2er)ione)0
- *ecordar que no cobro ganancias/ slo cobrar% honorarios por
administracin.
- 0lo que en lugar de cobrar una suma fi.a o un porcenta.e sobre un monto
cierto,
- como son los honorarios de proyecto o direccin de obra, cobro un monto
incierto,
- ya que ser$ un porcenta.e =V tanto por ciento ; sobre las sumas que el
cliente vaya invirtiendo en la obra.
- tambi%n puedo cotizar precios o montos u honorarios por unidad de medida
- o precio unitario/ cobro por metro cuadrado cubierto,
- o cotizo por habitacin, por ambiente o por cualquier otra unidad de las que
componen la obra total/
- por cada vivienda de un plan, por cada galpn de una f$brica, por cada aula
o sala de una escuela u hospital.
7<. Contratacin por gremios
15
15
Rondina
Lo) gre'io) de*en entender)e aqu& +or )ector de la +roducci3n4 o
+ro.e)ione)4 o e)+ecialidade) u o.icio)0 ,entro del 2a)to 'undo de la con)trucci3n0
,e)de la al*aFiler&a4 o lo) a+are?adore)4 -a)ta lo) colocadore)4 in)taladore)4 +intore)
5 'o)a&)ta)0
Nada tiene que 2er e)ta .or'ulaci3n e'+leada aqu& con e)a +ala*ra4 con la
idea de gre'io que tene'o) co'o )in3ni'o de )indicato 'oderno0 Lo) gre'io)4
-o5 ta'*i<n )e deno'inan a la) organi:acione) la*orale) de lo) )indicato) o
entidade) B+ro.e)ionale)C que tienen +or o*?eto la de.en)a de lo) intere)e)
colecti2o) de lo) tra*a?adore)0 Para lo) +ro.e)ionale) )e utili:a la +ala*ra Bgre'ioC
+ara )igni.icar a lo) >olegio) de cada +ro.e)i3n4 o a la) a)ociacione) que tienen +or
.inalidad la de.en)a de lo) intere)e) )ectoriale)0
1i)t3rica'ente la +ala*ra )e e'+le3 +ara cali.icar a lo) gru+o) de arte)ano)
que )e un&an4 de)de 'ae)tro) -a)ta lo) a+rendice)4 +ara re+re)entar 54 en )u ca)o4
de.ender lo) intere)e) del o.icio0 9 )e utili:3 a 2ece) con )entido laudatorio0 7tra)
2ece) con )entido +e5orati2o0 >o'o la +ala*ra cor+oraci3n0 Gue tu2o lo) a2atare)
de la -i)toria +ol&tica0 En e)+ecial de)de el .or'ida*le gol+e ideol3gico de la
Re2oluci3n 6rance)a4 que endio)3 al indi2iduali)'o0 >o)a que4 +or otra +arte4 .ue
*uena +ara )u tie'+o0 Pero que nada re+re)enta -o54 en donde la cultura e)
e)encial'ente indi2iduali)ta 5 )u)+ira'o) +or un +oco de )olidari)'o o )ocialidad0
%an le?o) e)ta'o) -o5 de la ace+ci3n original de la +ala*ra que en )u origen
latino gre'io )igni.ica )eno4 Etero4 2ientre 'aterno0 9 +or e)o la a)ociaci3n gre'ial
era la que reci*&a en )u )eno a lo) tra*a?adore) de cada acti2idad o e)+ecialidad +ara
que no e)tu2ieran en el e;terior4 )olo) 5 de)+rotegido)0
,e toda) 'anera)4 con e)a) )al2edade) conce+tuale)4 -o5 entende'o) +or
gre'iio) a lo) )ectore) del tra*a?o4 lo) o.icio) o la +roducti2idad0 9 +or
Bcontrataci3n +or gre'io)C quere'o) )igni.icar la e;i)tencia de la realidad
con2encional/
a= un contrato +rinci+al entre +ro.e)ional 5 co'itenteJ
a
* *= di)tinto) contrato) +or gru+o) o equi+o) de tra*a?o que )e
c encargar8n de cada )ector4 'o'ento4 tra'o o e)+ecialidad de la
d o*ra0

c=)i e)to) equi+o) o contrati)ta) tienen entidad ?ur&dica 5
e econ3'ica0
Guiere decir4 )i tienen una +er)ona -.&)ica o ?ur&dica- que )ea re)+on)a*le de lo)
tra*a?o) que -ace4 5 )i tiene +atri'onio +ara )er econ3'ica'ente re)+on)a*le del
contrato0 7 )i no la tienen0 En cada ca)o )e +roceder8/
c-1= )i )on con.ia*le) 5 +or lo tanto4 re)+on)a*le)4 contratar8n directa'ente0
,ar8n reci*o 5 a)u'ir8n re)+on)a*ilidade)4 +or la) o*ra)4 +or lo) o*rero) 5 +or lo)
i'+ue)to)J
c-2= )i no tienen ni +er)oner&a ?ur&dica ni +atri'onio4 lo) +ode'o) contratar
15!
Arquitectura Legal
)a*iendo que tendre'o) que a)u'irlo no)otro)/ ante lo) o*rero)4 +or la o*ra ante el
co'itente4 o ante el .i)co0 E)to tiene un co)to0 Ade'8) i'+lica un rie)go0 ,e*e'o)
a)u'ir lo) rie)go)/ docu'ent8ndolo)0 En e)+ecial )i +or e)e rie)go +erci*i'o) una
contra+re)taci3n4 un +recio4 a 'odo de B)eguroC +or la +o)i*le 'ala e?ecuci3n de
tra*a?o)4 +or accidente) de o*rero) 5 +or recla'o) i'+o)iti2o)0 Recorde'o) que la)
le5e) la*orale) e i'+o)iti2a) no) i'+onen )olidaridad -e) decir re)+on)a*ilidad
con?unta- cuando el contrati)ta o )u*contrati)ta re)ulta in)ol2ente0
7=. +tras modalidades
Gue )e -a5an +lanteado e)ta) 'odalidade) de contrataci3n no quiere decir
que no +uedan e;i)tir otra)0 Gue )ur?an co'o contrato) inno'inado)4 o contrato)
no'inado) (co'o contrato) de o*ra= +ero con ti+o) no e)ta*lecido) en la rutina de
la acti2idad0
I'ag&nen)e toda) la) +o)i*ilidade) que )ur?an de la) 'il 'anera) que tiene
la gente de 2incular)e0 >on o*rero) que tra*a?an a de)ta?o4 o que )e agru+an 5
co*ran +or a?u)te al:ado/ +or tanto a fortait4 co'o dicen lo) .rance)e)0 El tasJ NorJ
de lo) a'ericano)0 7 +or 'onto glo*al4 o appalto de lo) italiano)- 7 co'o dec&an
lo) antiguo) Kper aversionemK/ al 'onto0 A todo el re)to0
Podr&a el co'itente -acer)e cargo de alguna) o*ra) 5 con2ocar 'ediante
lla'ado de o.erta) o concur)o de +recio) +ara que le -agan otro) tra'o)/
-con2ocar a e)tructurali)ta) que +ro5ecten 5 calculen el e)queleto de -or'ig3n0
- 7 a e'+re)a) que e?ecuten e)a +arte )ola'ente0
- 7 que -agan todo lo de'8)0
Puede arreglar el dueFo del terreno que le con)tru5an un edi.icio a ca'*io
de re+artir la) unidade)0 7 entregar el terreno 5 +er'utar el lote +or 'etro)
cuadrado) de de+arta'ento)4 locale) o coc-era)0 En tal ca)o +uede el dueFo del
terreno quedar co'o dueFo de la o*ra4 o co'o )i'+le 2endedor del lote to'ando
co'o +recio una co)a .utura co'o )on lo) de+arta'ento)0
,e all& en '8) quedan toda) la) 2ariante) +o)i*le)0
-Gue +ode'o) +re2er0
- 7 que +odr&a'o) enca)illar en con2enio) di.erenciado) )egEn co'o )e
+re)enten la) +ro+ue)ta)0
- >3'o )alga la +o)i*ilidad de la edi.icaci3n0
- >3'o )e 'ani.ie)te el negocio0
- >3'o lo entiendan lo) contrati)ta)0
- >3'o )e arreglan la) cuenta) del +ro+ietario0
- Ai a)u'e la totalidad del co)to de o*ra0
- Ai )e con)tru5en 2aria) unidade) 5 el +ro'otor -+or e?e'+lo el dueFo del
terreno- *u)ca )ocio) co'o in2er)ore)0
16"
16"
Rondina
- Gue )3lo quieren el de+arta'ento o local o la) coc-era) +ara 2ender de
in'ediato0
- 7 +ara alquilar0
- Ai )e con)titu5e o no el con)orcio0
- Ai )e e)ta*lecen relacione) co'erciale) entre +ro+ietario4 con)tructor 5
+ro.e)ional0
- 7 )i )ola'ente )e -acen contrato) de derec-o ci2il entre/
1= co'itente 5 +ro.e)ional4
2= entre +ro.e)ional 5 co'itente 5 contrati)ta) e?ecutore) de o*ra4
3= )i trat8ndo)e de una ca)a Enica +ara 2i2ienda del +ro+ietario co'itente )e +ueden
eludir lo) t<r'ino) de la) le5e) la*orale)/ tanto la 2"0744 de >ontrato de %ra*a?o
co'o la 22025" -te;to ordenado de la 2ie?a Le5 17025- de .ondo de de)e'+leo0
A'*a) le5e) -acen re)+on)a*le al dueFo de la o*ra de lo) recaudo) la*orale)4 )al2o
que )e trate del +ro+ietario que con)tru5e )u 2i2ienda Enica0
En todos los casos se pueden dar otras alternativas9
a; si administra el propietario y %l compra materiales y contrata
personal<
b; si en lugar de contratar personal individual, contrata a grupos
de empresarios o contratistas formales<
c; si a tales grupos les paga por da, hora, .ornal o por tanto a
desta.o<
d; si el profesional hace direccin con administracin, o
e.ecucin de obra como conductor t%cnico. 2 si el mismo
profesional hace las veces de constructorempresario.
En todo) lo) ca)o) 5 en otro) que )ean )i'ilare) o di.erente) lo) +lanteado)4
)e dar8n lo) contrato) re)+ecti2o)0 En todo) lo) ca)o) )e trata de un contrato de
o*ra0 ,e 'il 'atice)4 de di.erente) 'odo)4 .or'a)4 +er.ile) 5 +re)tacione)0
,e toda) 'anera) )e *u)car8 )ie'+re que -a5a re)+on)a*le) de lo) tra*a?o) que )e
contratan0 9 cuando no )ea +o)i*le u*icar o identi.icar al re)+on)a*le4 )e aclarar8 de
ello0
- 9 e)ti'8ndo)e el rie)go de la )ituaci3n4 )e le +ondr8 un +recio o )e le ad?udicar8
un co)to a e)e rie)go0
- 9 alguien lo +agar80
- 7 )e le de)contar8 del +recio e)ti'ado0
- Porque un +recio tiene la e'+re)a +ara )u) c3'+uto)0
- 9 +or el 'i)'o tra*a?o4 )i un contrati)ta lo -ace )in )ol2encia0
- Ain re)+on)a*ilidad4 )e +agar8 otro +recio0
161
Arquitectura Legal
7>. Gariantes contractuales
Lla'a'o) 2ariante) del contrato a la) 2ariacione) que )e +ueden dar en el
contrato 5 en la o*ra0
9a no )ola'ente a lo que el >3digo >i2il deno'ina en )u art&culo 1633
-Kpedir aumento en el precio cuando la obra ha sido contratada por una suma
determinadaK.
%a'+oco lo que en el art&culo 1633 *i) )e dice4 cuando ad2ierte que
-Kel empresario no podr$ variar el proyecto de la obra sin permiso por escrito del
due1o, pero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no
pudieran preverse al tiempo en que se concert. . .K.
E)a) )on 2ariante) +o)i*le)0 >laro que 5erra el >3digo al -a*lar del
Ue'+re)arioU que intenta U2ariar el +ro5ectoU0 En todo ca)o de*er&a decir que Uel
e'+re)ario intenta de)2iar)e del +ro5ectoU0 Porque el +ro5ecto4 tal co'o lo
de.ini'o)4 +re.iguraci3n e)tricta de la o*ra a )er e?ecutada4 e) o*ra 5 +atri'onio del
+ro5ecti)ta0 9 nadie +uede 'odi.icarlo )i no e) el autor del 'i)'o +ro5ecto0
,l proyecto est$ conformado por el con.unto de elementos =planos,
cortes,plantas, fachadas, planillas, cmputos, presupuestos, memorias
descriptivas, etc%tera; que definir$n con precisin el car$cter y finalidad de la
obra, permitiendo e.ecutarla ba.o la direccin, vigilancia y supervisin del
profesional. A ese proyecto no lo puede modificar el empresario. 0alvo que el
mismo empresario sea el profesional autor del proyecto.
La) otra) 2ariacione) del +ro5ecto4 del contrato 5 de la o*ra4 +ueden e)tar
deter'inada) +or lo) adicionale)4 lo) au'ento) o di)'inucione) de o*ra4 lo)
tra*a?o) co'+le'entario) 5 la) e;tra) o a'+liacione) del +lan original de la
edi.icaci3n0
En la nota al art&culo 1633 el autor del >3digo >i2il no) ad2ierte -en )u
e)tilo4 5 +ara )u tie'+o4 en aquel 'arco legal 5 con)tructi2o- que/
el Kempresario que toma una obra por un tanto, carga con todos los traba.os
que haya que hacer y con todos los gastos previstos o imprevistos, a6n los que
resulten por acontecimientos de fuerza mayor, antes de la entrega de la obra, o
antes de que el locatario se hubiese constituido en mora de recibirla.
0on tambi%n a su cargo los gastos causados por cambios hechos al plan
primitivo de la obra, aunque el empresario alegue que han sido indispensables,
siempre que ellos no hubiesen sido autorizados, formalmente y por escrito, por
el due1o de la obraK.
,iga'o) que e)ta) 2er)ione) de adecuaci3n de +recio 5 de o*ra o*edeciendo
la) +auta) del >3digo4 no .ueron autori:ada) en la redacci3n original del 'i)'o0
Reci<n .ueron introducida) cuando en 1!6 )e -icieron 2aria) re.or'a) al te;to
162
162
Rondina
+ri'iti2o0
En e)ta 'ateria )e incor+or3/
1N= 'a teora de la imprevisin. A +artir del art&culo 11! que4 ?u)ta'ente4
e) 'encionado en un agregado que le -ace al art&culo 16330 ,ice U)al2o lo di)+ue)to
en el 11!U0 9 en e)te art&culo )e autori:a a re)ol2er un contrato )i )e tornara
e;ce)i2a'ente onero)o +or cau)a) i'+re2i)i*le)0
CF; como .ustificantes de KalteracionesK en la obra, con tal de que )e le
co'unique in'ediata'ente al dueFo dici<ndole cu8nto co)taron e)a)
'odi.icacione)0
3N= las teoras de la garanta decenal por la obra0 >uando el con)tructor
de*e re)+onder de Bruina total o +arcialC0 Ai ruina +arcial )igni.ica que )e de*e
re)+onder Bde lo) 2icio) a+arente) 5 oculto)C0 94 co'o contra+artida4 cuando el
+ro+ietario reci*e )in que?a una o*ra con +ro*le'a)4 de la t8cita ad'i)i3n de e)o)
de.ecto)0 >uando lo) 2icio) )on a+arente)0 9 cuando la o*ra e) reci*ida )in
re)er2a) +or el +ro+ietario0 94 .inal'ente4 de la inad'i)i*ilidad4 de la +ro-i*ici3n4
de la di)+en)a contractual +or ruina total o +arcial0 E) decir4 que e)to no) +one
.rente a la di.icultad de a)ociar4 )iquiera en +arte4 al +ro+ietario4 en lo) rie)go) 5
re)+on)a*ilidade) +or la o*ra0
En e)to) a)+ecto) el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il to'a alguna) idea) que
tienen a+licaci3n en otro) )i)te'a)0
Por e?e'+lo4 el te'a de la Brece+ci3n +ro2i)oriaC0 Gue e) inu)ual en la o*ra
+ri2ada4 +ero que e) de rigor en la o*ra +E*lica0 9 a)& lo e)ta*lece/
- artculo ::?9/ Derecho a verificar/ En todo 'o'ento4 5 )ie'+re que no
+er?udique el de)arrollo de o) tra*a?o)4 el co'itente d euna o*ra tiene derec-o a
2eri.icar a )u co)ta4 el e)tado de a2ance4 la calidad de lo) 'teriale) utili:ado) 5
lo) tra*a?o) e.etuado)0
- artculo ::?B/ Aceptacin de la obra/ La o*ra )e con)idera ace+tada cuando
concurren la) circun)tancia) el art&culo 6!2 ( e)te art&culo4 en el ca+&tulo de Bla)
o*ligacione) de dar co)a) cierta)C e)ta*lece que cualquiera de la) +arte) tiene
derec-oa in)+eccionar la co)a en el acto de la entrga0 Ai la co)a e) reci*ida )in
re)er2a)4 )e +re)u'e que e) de la calidad adecuada=0
- artculo ::?G/ Licios o defectos y diferencias en la calidad/ La) nor'a) )o*re
2icio) o de.ecto) )e a+lican a la) di.erencia) en la calidad de la o*ra0
- Artculo ::?@/ Licios que no afectan la solidez ni hacen a la obra impropia
para su destino/ en e)te art&culo )e -a*la del car8cter de la rece+ci3n/ )i e)
con2iene o e) de +r8ctica la rece+ci3n +ro2i)oria4 no )e +re)u'e la ace+taci3n
de la o*ra con de.ecto) cuando )e la reci*e en e)e car8cter0 Pero )i +uede
con)iderar)e que -u*o rece+ci3n total 5 de.initi2a4 )e +roduce la li*eraci3n de
re)+on)a*ilidad +or lo) 2icio) a+arente)0
- 8ambi%n se dispone en este captulo del #royecto/
a= la garant&a del Bcontrati)taC +or lo) lla'ado) 2icio) no o)ten)i*le)4 5 que en la
doctrina tradicional )e deno'inaron B2icio) oculto)CJ
163
Arquitectura Legal
*= el con)tructor re)+onde ante el co'itente4 cuando en o*ra) de) tinada) a larga
duraci3n4 )e +roducen daFo) que co'+ro'etan )u )olide: o que la -agan
i'+ro+ia +ara )u de)tino0
c= A3lo )e li*era de re)+on)a*ilidad )i +rue*a que e;i)ti3 Buna cau)a a?enaCJ
d= No )e con)ideran Bcau)a) a?ena) al con)tructorC ni el 2icio del )uelo ni la 'ala
calidad de lo) 'ateriale)4 aunque lo) +ro2ea el +ro+ietarioJ
e= La re)+on)a*ilidad que )e i'+one al con)tructor )e e;tiende/ al que 2ende
o*ra) que -a con)truido +ara e)e .inJ al 'andatario que actEa co'o )i .uera un
contrati)ta4 al )u*contrati)a4 al +ro5ecti)ta4 al director de la o*ra 5 a cualquier
otro +ro.e)ional ligado al co'itente +or un contrato de con)trucci3n0
f; #lazo de caducidad/ se mantienen los diez a1os de garanta.
g; -nvalidez de la cl$usula de exclusin o limitacin de la responsabilidad/
>o'o en el art&culo 1646 2igente4 )e i'+ide la li'itaci3n de la re)+on)a*ilidad del
con)tructor4 +ero )3lo cuando Blo) daFo) co'+ro'etan la )olide: de una o*ra
reali:ada en un in'ue*le4 de)tinada a larga duraci3n o la -acen i'+ro+ia +ara )u
de)tinoC0
El Elti'o art&culo de e)te ca+&tulo4 el 12"14 e)ta*lece co'o re)+on)a*ilidade)
co'+le'entaria)4 que/
- El con)tructor4 lo) )u*contrati)ta) 5 lo) +ro.e)ionale) que inter2ienen en una
con)trucci3n4 e)t8n o*ligado) a o*)er2ar la) nor'a) ad'ini)trati2a) 5 )on
re)+on)a*le)4 inclu)o4 .rente a tercero) de cualquier daFo +roducido +or el
incu'+li'iento de tale) di)+o)icione)0
>o'o +ode'o) ad2ertir4 no )e +rogre)a 'uc-o en 'ateria de re)+on)a*ilidad en el
Pro5ecto de >3digo >i2il0 Ante) *ien )e introducen alguna) condicione) que )e
+re)tar8n a 'a5ore) di)cu)ione)0 9 )e acentEan lo) +e)o) de la re)+on)a*ilidad de
lo) con)tructore) 5 +ro.e)ionale) en 'uc-o) a)+ecto)0 E)+ere'o) que un a'+lio
de*ate corri?a e)to) errore) 5 e;ce)o)0
7?. &mprevisin
Al con)iderar el te'a de la) )ituacione) i'+re2i)i*le)4 de*e'o) decir que en el
,erec-o4 co'o en la 2ida co'En de la) +er)ona)4 'uc-a) actitude) 5 conducta)
e)t8n )u?eta) a lo que +uede lla'ar)e Bel orden nor'al de la co)a)0 ,e la) co)a) que
)uelen )uceder de una 'anera nor'al4 +re2i)i*leC0
Lo) antiguo) )e re.erian a e)to) )u+ue)to) con la regla rebus sic stantibus. 9
quer&an )igni.icar que un )u+ue)to era 28lido )ie'+re que la) co)a) )e 'antu2ieran
en la) 'i)'a) condicione) o )ituacione) que ten&an ante) de que ocurriera el -ec-o
i'+re2i)i*le0
Para no)otro) e) i'+ortante e)ta con)ideraci3n +orque nue)tro +rinci+al contrato4
el contrato de o*ra4 e)un contrato de larga duraci3n0 >o'o lo de.ini'o)/ un
contrato de tracto )uce)i2o0 Gue tiene )uce)i2a) eta+a) o tra'o) +ara )u
cu'+li'iento o de)arrollo0 9 en tan largo tie'+o de e?ecuci3n4 e) .recuente que
tenga'o) alternati2a) que no) en.renten a )ituacione) i'+re2i)ta)0 7 i'+re2i)i*le)0
Gue la) co)a) no e)t<n en el 'i)'o lugar o condici3n que ante) ten&an0 Gue no )e
164
164
Rondina
den lo) +re)u+ue)to) de la) rebus sic stantibus.
>uando no) re.eri'o) a )ituacione) no +re2i)ta)4 de*e'o) di)tinguir lo)
-ec-o) que )on i'+re2i)i*le) en )u +ro+ia naturale:a (el de)*orde de un r&o que
nunca )e -a de)*ordado en )u -i)toria= o aquello que4 +udiendo )er +re2i)to4 no lo
.ue +or una .alla en la conducta o en el cuidado del re)+on)a*le0
>o'o cuando 5o4 en una o*ra en con)trucci3n4 no +re2eo una llu2ia de la) que )on
nor'ale) en la :ona0 Puede re)ultar i'+re2i)i*le la llu2ia0 Pero )i 5o tengo a cargo
una o*ra en con)trucci3n4 5 e)a llu2ia ordinaria4 regular o +or lo 'eno) )u)ce+ti*le
de )er i'aginada4 +ro2oca daFo) en la 'i)'a edi.icaci3n4 o arruina 'ateriale) o
)oca2a lo) ci'iento)4 de*o re)+onder de lo) daFo)0 Porque 5o +uedo +re2er la
llu2ia 5 +ude -de*&- +re2er lo) daFo) 54 +or e)o 'i)'o4 e2itarlo)0
%o'ando al >3digo >i2il no) en.renta'o) a lo) conce+to) de cul+a4 de ca)o
.ortuito 5 de la .uer:a 'a5or4 que no) ilu)tran )o*re e)to) criterio)/
la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin consiste en la
omisin de aquellas diligencias que exigiera la naturaleza de la obligacin y que
correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar
art&culo 512-0
,l deudor no ser$ responsable de los da1os e intereses que se originen al
acreedor por falta de cumplimiento de la obligacin, cuando %stos resultaren de
caso fortuito o de fuerza mayor -art&culo 513-0
"aso fortuito es el que no ha podido preverse, o que previsto, no ha
podido evitarse art&culo 5140
,l que se ha obligado a poner su traba.o o industria no puede reclamar
ning6n estipendio, si se destruye la cosa por caso fortuito antes de haber sido
entregada art&culo 163"-0 (1=
>o'o +ode'o) ad2ertir la le5 no) -a*la de la deter'inaci3n de la cul+a4
que )ie'+re de*e e)tar )u*ordinada a la) circun)tancia) de la) +er)ona)4 del tie'+o
5 del lugar0
En cuanto al ca)o .ortuito o de .uer:a 'a5or4 la cali.icaci3n del te'a +a)a
+or/
-de*er de o*rar con cuidado 5 +re2i)i3n0
-9 )i acaece el ca)o .ortuito o 'e en.rento con la .uer:a 'a5or4 de*o co'+ro*ar
que -e to'ado lo) recaudo) nor'ale) +ara ca)o) nor'ale)0
-En tal ca)o )i o*ro con e)e cuidado 5 +re2i)i3n -+re2eo el acaeci'iento .ortuito 5
daFo)o 5 ado+to la) 'edida) que la +rudencia acon)e?a - nadie 'e +odr8 o*ligar a
que +ague la) con)ecuencia) del -ec-o i'+re2i)i*le 5 daFo)o0
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Arquitectura Legal
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e -a*la de B.actore) de atri*uci3nC 5 de Batri*uci3n de la
re)+on)a*ilidadC0 En lo) )iguiente) art&culo) )e ad2ierten la) coincidencia) 5 di.erencia) que
+retende i'+oner el Pro5ecto/
- artculo 2=B39 "tribucin de responsabilidad9 La re)+on)a*ilidad e) atri*uida en lo) ca)o) 5
con.or'e a la) circun)tancia) en que lo di)+onen la le5 o lo e)ti+ulan la) +arte)0 A .alta de
nor'a legal4 o de e)ti+ulaci3n de +arte)4 el .actor de atri*uci3n e) la cul+a0
- "rtculo 2=B79 Culpa9 La cul+a con)i)te en la o'i)i3n de la diligencia e;igi*le en atenci3n a la
naturale:a del de*er ?ur&dico4 o de la o*ligaci3n4 )egEn )ea el ca)o4 5 con.or'e a la)
circun)tancia) de +er)ona)4 de tie'+o 5 de lugar0
- "rtculo 2=B;9 "preciacin de la diligencia9 Para la a+reciaci3n de la diligencia )e a+lican la)
)iguiente) regla)/
- A= >uanto 'a5or e) el de*er de o*rar con +rudencia 5 +leno conoci'iento de la) co)a)4 'a5or
e) la diligencia e;igi*leJ
- M= En la) relacione) ?ur&dica) que )u+onen una con.ian:a e)+ecial4 )e to'a en cuenta la
condici3n +ro+ia del agenteJ
- >= La .alta e;tre'a de diligencia con.igura cul+a gra2e4 que e) a)i'ilada al dolo0
7@. &mprevisibilidad
E)te conce+to -ace re.erencia a lo i'+re2i)i*le en )u +ro+ia e)encia0 A la
calidad que tienen de i'+re2i)i*le alguno) aconteci'iento)0 >u5o) caractere) lo)
con2ierten en e)o) ca)o) en donde )e +roducen4 o *ien la di)+en)a contractual4 o la
li*eraci3n de toda re)+on)a*ilidad del deudor de la o*ligaci3n0
Geamos los casos que interpelan a nuestra actividad9
a; cuando los acontecimientos son de tal manera extraordinarios o
imprevisibles que 2ienen a 'odi.icar de 'anera e;ce+cional la) +re)tacione) a
cargo de una de la) +arte) o )e contrat3 +or a?u)te al:ado -con +recio .i?o 5 )u*ieron
de)+ro+orcionada'ente lo) +recio) 5 el e'+re)ario )e arruina0 7 )i4 +or el
contrario4 )e contrat3 +or co)te 5 co)ta) 5 el rie)go lo corri3 el co'itente0 Producida
la )ituaci3n de)2enta?o)a4 el +ro+ietario cae en )ituaci3n de in?u)ta de)2enta?a0 Pero
e;i)ten otro) aconteci'iento) que +ueden acaecer/ cue)tione) +er)onale)4
)ituacione) de ca'*io) en el e)tado econ3'ico de lo) )u?eto) del contrato o -ec-o)
naturale) que 2ienen a a.ectar notoria'ente a una de la) +arte)0 E)ta'o) en el
'arco de la teor&a de la i'+re2i)i3n del art&culo 11! del >3digo >i2il0
b; situaciones de casos fortuitos o de fuerza mayor/ -ec-o) naturale)
i'+re2i)i*le)0 7 que +re2i)to)4 no -an +odido e2itar)e0 Aon )ituacione) que +re2<n
lo) art&culo) 513 5 514 del >3digo >i2il/ lo) -ec-o) .ortuito) atri*u&*le) a
166
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Rondina
aconteci'iento) naturale)0 Lo) de .uer:a 'a5or cuando lo) decide el go*ierno o )e
+roducen +or )ituacione) de 2iolencia o guerra en el E)tado0 A'*o) tienen la 2irtud
de li*erar al deudor de UdaFo) e intere)e)U 0 Aie'+re que no -a5a e)tado en 'ora o
actuado con cul+a o dolo0
c; situaciones en donde el locador de obra constructor o profesional
pierde de cobrar sus cr%ditos si la obra se pierde o per.udica por caso fortuito.
Aal2o que la tenga 5a -ec-a 5 el +ro+ietario e)t8 en 'ora +ara reci*irla0 Argu'ento
del art&culo 163" del >3digo >i2il0
d; situaciones en donde se hacen necesarias alteraciones en la obra,
U)i el contrato e;igiera e)a) alteracione) 5 ella) no +udieron +re2er)e al tie'+o en
que )e concert3 la o*raU0 En cu5o ca)o el con)tructor o +ro.e)ional Ude*er8
co'unicarlo in'ediata'ente al +ro+ietario4 e;+re)ando la 'odi.icaci3n que
i'+orte el +recio .i?ado0 A .alta de acuerdo re)ol2er8 el ?ue: )u'aria'enteU
(art&culo 1633 *i)=0
;B. Caso 8ortuito
Oortuis, fortuitus, )on e;+re)ione) que lo) antiguo) ro'ano) atri*u&an a la
.ortuna4 al a:ar4 a la )uerte0
,n el Derecho se di.o que los casos fortuitos eran los acontecimientos sin
la intervencin del hombre. De ning6n hombre. ,s decir, los fenmenos de la
naturaleza y los acontecimientos puramente accidentales.
>uando al accidente no )e lo +uede atri*uir a la tor+e:a4 i'+rudencia o negligencia
de otra +er)ona0 Porque )i encontra'o) un re)+on)a*le de un accidente en la o*ra
-co'o en un accidente de tr8n)ito- tene'o) que co*rarle al cul+a*le lo) daFo) que
el -ec-o +ro2oca0 En ca'*io en lo) ca)o) .ortuito)4 al igual que en ca)o) de .uer:a
'a5or4 la) co)a) )e +ierden +ara el dueFo0 7 lo) daFo)4 en el 'i)'o )entido4 de*en
)er )o+ortado) +or quien tiene la +ro+iedad de la co)a4 o +or quien e)t8 e?erciendo
e)a) .uncione)0 >o'o +odr&a )er el 'i)'o con)tructor4 en el ca)o de que tenga la
ad'ini)traci3n de la o*ra0 7 que e)t< -aciendo la o*ra KadintegrumK. E) decir4 +or
un )i)te'a de a?u)te al:ado4 en donde el dueFo del terreno o del in'ue*le
de)a+arece -a)ta que le entregue'o) la o*ra ter'inada0 Lla2e en 'ano4 co'o
deci'o) cuando inicia'o) 5 conclui'o) +or la 'i)'a e'+re)a 5 en el 'i)'o
'arco contractual o con2encional4 una o*ra integrada4 co'+leta4 al:ada4 glo*al4
+agada 5 con2enida +or e)a) .or'a) '8) o 'eno) integrale) de contratar 5 de +agar0
,iga'o) que el )entido del ca)o .ortuito 5 de la .uer:a 'a5or to'ado) co'o
e;i'ente) de o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)4 tienen ?u)ti.icaci3n cuando
real'ente )e dan con la +ure:a de )ituacione) 'u5 clara) 5 *ien de.inida)0
Por e)o )e e;ige/
167
Arquitectura Legal
:; que se trate de situaciones, problemas, fenmenos o causas totalmente
imprevisibles. Gue no )e +udieran +re2er4 o )i )e +re2ieron4 no )e +uedan e2itar en
la 2iolencia o en la e)cala de lo) daFo) que )e +ro2ocanJ
C; que las causas y los efectos sean totalmente a.enos a la capacidad de previsin4
a la 2oluntad4 a la co*ertura4 que +ueda darle al o*?eto a.ectado -en nue)tro ca)o la
o*ra- la +er)ona que la tiene a )u cuidadoJ
9; que el guardi$n o constructor de la obra, no pueda resistir la accin del
elemento que provoca el da1o. Gue no +ueda )er )u+erada la .uer:a del ele'ento4
.actor o 'eteoro0 Gue no -a5a +odido )er cali.icado de ocurrencia +o)i*le4 aunque
.uera e;ce+cional0 Pero +re2i)i*le0 7 +or lo 'eno) de rie)go) )u)ce+ti*le) de tener
co*ertura nor'al 'ediante lo) )eguro) utili:ado) en +la:a0 Ae no) ocurre el te'a de
lo) 2iento)4 grani:o4 tor'enta) o llu2ia) de alguna) te'+orada) en cierta) regione)0
7 lo) )i)'o) en otra)0 %o'ando lo) ele'ento) naturale)0 7 la) -uelga) de
deter'inado) gre'io) que +uedan +roducir de)a*a)teci'iento total de algEn
ele'ento que 'e i'+ida entregar o ter'inar la o*ra en tie'+o 5 .or'a0 7 lo) acto)
de terrori)'o4 cuando )e -acen .recuente) en deter'inado) 'o'ento) o regione)0
B; en nuestra materia deben preverse o por lo menos .ustificarse, si no lo
prevemos en los contratos los actos de gobierno que provoquen impedimentos
insalvables. Recorde'o) que a la) )ituacione) de .uer:a 'a5or lo) antiguo) la)
2incula*an a la) accione) e)tatale)0 1o5 +odr&an dar)e/ e;+ro+iacione)4 o
a.ectacione) de in'ue*le)4 edi.icio) u o*ra) en 2i)ta de cierta) o*ra) +E*lica)0 7
'odi.icacione) de l&nea) de edi.icaci3n o l&nea 'unici+al o de acera) en cierta)
8rea)0 7 li'itacione) al ius edificandi -derec-o que tiene el 2ecino de edi.icar4 +ero
dentro de la) nor'a) 5 regla'ento) de )u ciudad- que le li'iten +or e?e'+lo a tre)
+i)o) un edi.icio que ten&a +ro5ectado )er de 1"0
;2. Convertibilidad y valor de la moneda
En nue)tra o*ra dedicada al contrato de con)trucci3n dec&a'o) en la nota de
la +8gina 123 Ulo) argentino) inaugura'o) de)+u<) de tanto tie'+o de in.lacione) e
ine)ta*ilidade) 'onetaria) un )i)te'a de +recio .i?o )o*re la *a)e de la li*re 5
+er'anente con2erti*ilidad del +e)o re)+ecto del d3lar0
,e all& que +oda'o) 2ol2er a +en)ar en un )i)te'a de +recio .i?o in'odi.icado0
>o'o lo) .rance)e) que tienen e)te 'ecani)'o del forfait o forfaitaire, un 'odelo
de contrato +or +recio total4 +recio al:ado4 contrato a rie)go 5 2entura o con +recio
total'ente con2enido o +re-e)ta*lecido0 ,e*e'o) ad'itir que no e) co'En que la
e)ta*ilidad )e logre4 co'o en nue)tro +a&)4 con el dictado de una le5 -recu<rde)e que
.ue )ancionada la con2erti*ilidad 'ediante el dictado de la le5 NN 23!2- +ero a
grande) 'ale) grande) re'edio)0
E)+ere'o) que la ine)ta*ilidad econ3'ica4 que era cr3nica en nue)tro +a&)4
16
16
Rondina
de)a+are:ca ?unto a la ine)ta*ilidad ?ur&dica que ta'*i<n .ue4 durante 'uc-o)
+er&odo)4 una gra2e en.er'edad )ocial 5 gu*erna'entalU0
1a)ta all& nue)tra +ro+ia cita4 +ero -o54 a 2ario) aFo) de entrada en 2igencia
el )i)te'a de con2erti*ilidad +ode'o) decir que todo) lo) econo'i)ta) 5 +ol&tico)
)erio)4 )iguen a+o)tando a la e)ta*ilidad0 Porque no e;i)te una +o)i*ilidad )eria de
con)truir 5 de ordenar la) .inan:a) de una e'+re)a con)tructora )i no e) )o*re la
*a)e de la relaci3n e)ta*le en lo) +recio) de 'ateriale) 5 'ano de o*ra0
#or supuesto que no todos de.aron de perder o de.aron de hacer buenos
negocios en tiempos de inflacin. #or el contrario, siempre pasa en economa/
cuando algunos pierden es porque otros ganan. Y si muchos pierden mucho,
algunos pocos ganar$n muchsimo m$s. !ue es lo que, sospechamos, pasaba
con la p%rdida gradual y muchas veces brutal, del valor de la moneda. ,n donde
pr$cticamente no exista moneda, el valor de cambio pasaba a ser el bien, la cosa,
los materiales, la mercadera. De quien tena y poda especular con ese
atesoramiento de bienes que otros deseaban o sinceramente necesitaban y no
podan adquirir sino a los precios que caprichosamente se fi.aban en un mercado
absurdo, dictatorial. "on la in.usticia m$s salva.e que imponan los tenedores del
capital financiero o del capital de bienes y servicios.
En nue)tra 'ateria alguna) correccione) al )i)te'a in.lacionario )e
en)a5aron +ara )eguir con)tru5endo +e)e a la +<rdida del +oder adqui)iti2o 5 al
+er'anente de).a)a?e de +recio)-ingre)o)-)alario)-'oneda0 $no .ue el del
reconoci'iento de lo) 'a5ore) +recio) en .a2or del con)tructor0 El otro .ue el de la
inde;aci3n +er'anente de deuda) 5 +recio)0 7 re'arcaci3n0 7 de +recio) .lotante)4
o in)tant8neo)0
Lo) +unto) '8) )aliente) de e)ta) deri2acione) econ3'ica)4 .inanciera) 5
'onetaria) lo) 2ere'o) en el ca+&tulo @I4 a +artir del nE'ero 154 donde -a*lare'o)
de la) alteracione) del contrato4 de la inde;aci3n 5 de)inde;aci3n en el contrato de
o*ra +E*lica0 Aqu& )3lo quer&a'o) de?arlo enunciado0 >o'o una re.le;i3n acerca de
que en 'o'ento) de cri)i) in.lacionaria4 no e;i)ten +re)tacione) cierta) +ara
ninguna de la) +arte)0
0i no s% cu$nto voy a pagar la obra que hoy contrato, dir$ el propietario.
8ampoco yo puedo saberlo cu$nto llegar% a cobrar, pensar$ el constructor.
)aciendo as aleatorio, sometido al azar. A un contrato como lo es el contrato de
obra. (n contrato que por naturaleza debe ser cierto y conmutativo.
;3. (os precios y la desvalori4acin monetaria
Lo) +recio) -a*lan de la e)ti'aci3n del 2alor de una co)a en relaci3n a una
unidad 'onetaria0 #retium constituire dec&an lo) ro'ano)4 cuando +on&an 2alor a
una o*ra4 a un *ien o a un tra*a?o4 +ara )a*er cu8nto co)tar&a4 cu8l era la relaci3n
entre el *ien 5 la co)a 5 una re.erencia cierta0 La 'oneda4 en general4 cuando en
cualquier ci2ili:aci3n )e -a*&a logrado tener una 'oneda0 Pero en tie'+o) de
in.lacione) 5 la con)ecuente tur*ulencia econ3'ica4 la) co)a) de?a*an de tener
+recio0 Porque el +a&) de?a*a de tener 'oneda0
16!
Arquitectura Legal
9 e)o +ro2oca*a do) )ituacione)/
a; el sometimiento de quien necesitaba respecto de quien tena el ob.eto deseado/
lo) )u+er'ercado) Ure'arca*anU a la 2i)ta 5 +aciencia de )u) +ro+io) cliente)4 que
corr&an a de?ar )u) 'agro) )ueldo) el +ri'er d&a del co*ro4 )a*iendo que lo que -o5
+od&an co'+rar no lo co'+rar&an 'aFanaJ
b; la ausencia del cr%dito, a6n en sus formas m$s elementales. 9 e)ta) do)
circun)tancia) atentaron contra la continuidad de 'uc-a) o*ra) en con)trucci3n0
I'+idieron +rogra'ar otra)0 No de?aron que )e con)tru5era en )i)te'a) de +recio
al:ado4 de +re)u+ue)to +re2io0 ,e +re.iguraci3n del +recio o co)to .inal de la o*ra0
7 *ien )e con2en&a en d3lar0 >uando la gente continua*a co*rando en +e)o) que )e
de)2alori:a*an d&a +or d&a0
El reconoci'iento de lo) 'a5ore) co)to) +er'iti3 que la) o*ra) +E*lica) )e
continuaran0 Pero a enor'e) co)to)0 Pri'ero )u.ragado) tra'+o)a'ente +or lo)
cr<dito) e;terno)4 que lo) go*ierno) 'ilitare) to'aron con irre)+on)a*ilidad 5 con
la 'i)'a i'+unidad con que co'etieron otro) e)trago)0 ,e)+u<)4 en la de'ocracia4
+agando con la in.laci3n incontenida0 Gue era co*rar 'il 2ece) la 'i)'a o*ra a la
gente de tra*a?o que 2i2e de ingre)o) .i?o)0
#or eso puede decirse que/
- sin moneda, sin estabilidad del signo de intercambio el dinero no existen
precios.
- 0olamente existen esos remedos.
- ,sas imitaciones lamentables y sin valor de transacciones que, .ustamente,
en nuestras materias no pueden darse.
- #orque se hizo un perverso sistema que obligaba a aceptar los
extravagantes precios que se consumaron en los tiempos de los llamados
Kmayores costosK.
- ,n donde, normalmente, atrevidos constructores ganaban m$s con esos
c$lculos de diferencias de precios que con los normales precios del
presupuesto original. (1=
(1= >o'o en toda) la) )ituacione) irregulare)4 ingo*erna*le) o +er2er)a)4 ta'*i<n en lo) tie'+o) de
la in.laci3n e;i)tieron 2&cti'a) 5 2icti'ario)0 Ae dieron e'+re)ario) -one)to) que +retendieron
luc-ar de)de )u) +ue)to) contra la) a)i'etr&a) 5 la) inequidade) que le) +ro2oca*a el +er'anente
de)ga)te del 2alor de la 'oneda4 .rente a lo) otro)4 que -aci<ndo)e )ocio) del +oder4 lucra*an con lo)
+recio) originale) 5 lucra*an '8) con lo) +recio) corregido)0
Princi+io) co'o lo) de intangi*ilidad de la ganancia del con)tructor4 .undado) en la teor&a de la
i'+re2i)i3n0 >riterio) co'o lo) de )o)tener que a la in.laci3n no la +roduc&a )ino que la )o+orta*a el
e'+re)ario con)tructor0 Kunto a lo) incontra)ta*le) .unda'ento) de la teor&a del a*u)o del derec-o4
que +roduc&a 'uc-a) 2ece) en lo) deudore) el enriqueci'iento )in cau)a0 %odo ello .rente a la
nece)idad de entender a la con)trucci3n co'o una acti2idad regular4 +ero )o'etida a lo) rie)go) 5
a2atare) de un +roce)o largo4 lleno de alternati2a) que no )ie'+re +ueden )er go*ernada) +or el
+ro.e)ional o +or el e'+re)ario0 %odo e)o -ace que 'ire'o) con )eriedad e)te con?unto de
criterio) 5 alternati2a) que go*iernan a una acti2idad tan no*le4 +ero tan e;+ue)ta 5 tan di)continua0
17"
17"
Rondina
C"P&'%(+ G
E( E.'"D+ C+-'#"'&.'"
2. +bra PAblica
El conce+to '8) directo 5 a?u)tado a la realidad +arece deri2ar del t&tulo que
+u)i'o) al >a+&tulo/ cuando el E)tado contrata4 )egura'ente4 )i )e trata de una
o*ra4 )er8 una o*ra +E*lica0
Porque e) la 'anera en que tienen -o5 -5 de)de -ace 'uc-o tie'+o- la)
co'unidade) organi:ada) +ara e;+re)ar)e/
ante las necesidades manifestadas por la gente, se les debe responder por parte
de la comunidad .urdica y poltica, con una concrecin que satisfaga tales
necesidades.
9 co'o la co'unidad4 -ace 'uc-o) )iglo)4 que )e 2iene dando e)ta .or'a
de organi:aci3n a la que lla'a'o) E)tado0 >a)i co'o un i'+erati2o -i)t3rico 5
cultural0 9 a)& 2e'o)4 a lo largo de la 1i)toria4 que el +roducto de tale)
171
Arquitectura Legal
i'+erati2o) re)ulta )er e)a +er)ona ?ur&dica4 de e;i)tencia ideal4 +ero que 'ane?a
lo) dinero) +E*lico)0 E)o )e deno'ina E)tado0 Gue +ara cu'+lir con )u) .ine) de*e
actuar0 En lo in'ediato 5 o+erati2o4 +re)tando )er2icio)0 9 actuar ta'*i<n en lo
'ediato 5 o*?eti2o4 -aciendo o*ra)0
Por e)o deci'o) que )er8 o*ra +E*lica o e)tatal4 todo lo que )e -aga en e)a 3r*ita
de la) re+articione) o de la ad'ini)traci3n +E*lica0 Para que la gente utilice tale)
o*ra) de 'anera directa o indirecta0
,xtrayendo un concepto de todo lo anterior, diramos que obra p6blica es
toda construccin, edificacin, obra de estructura o infraestructura, mandada a
e.ecutar por el ,stado y destinada a satisfacer, de manera directa o indirecta, una
necesidad de la poblacin.
- La) o*ra) +E*lica) )on la) que )e de)tinan al u)o de la gente co'En0
- 9 e)te u)o +uede )er gratuito o no0
- ,e -ec-o nunca la) o*ra) +E*lica) )on un regalo +ara la gente0
- La) +aga cuando la) con)tru5en con .ondo) +E*lico)0
- 7 la) +agan cuando la) u)an 'ediante el )i)te'a de tari.a) o +ea?e)0
>ierta) o*ra) +E*lica) no e)tatale)4 e)+ont8nea)4 +ueden dar)e en cierto)
lugare) 5 en deter'inada) condicione)0 Lo) )ectore) '8) -u'ilde) de lo) cordone)
ur*ano) que acceden a algEn ti+o de organi:aci3n4 )uelen lle2ar adelante iniciati2a)
Ucon a5uda 'utua 5 e).uer:o +ro+ioU/ ,e e)ta 'anera )e -icieron alguno) +lane) de
2i2ienda4 ca)i )ie'+re a)i)tido) +or organi:acione) )ociale) o religio)a)0 >on
cierto) )u*)idio)4 que +ueden 2enir directa o indirecta'ente del E)tado0 7 de
in)titucione) de a5uda0
Aon .or'a) '8) o 'eno) e)+ont8nea) de organi:aci3n )ocial0
-Gue no )on t&+ica'ente e)tatale)0
- Gue )uelen ree'+la:ar alguno) role) del E)tado0
- Pero que )in e'*argo tienen lo) otro) caractere) de la o*ra +E*lica/
- -ec-o +ara )ati).acer nece)idade) +E*lica)0
- >on dinero) +E*lico)0
- 7 con a+orte) que lo) ree'+la:an0
- Lo cierto e) que )e de)tinan a )ati).acer nece)idade) colecti2a)4 de 'anera
directa o4 +or lo 'eno)4 indirecta0
3. Per8iles istricos, 5urdicos y econmicos
Puede )er 'oti2o de intere)ante) re.le;ione) el te'a del +orqu< antigua)
ci2ili:acione) que ca)i no ten&an con qu< ali'entar a )u gente )e e'+eFa*an en
grande) o*ra) +E*lica)0
,e)de lo) -a*itante) de nue)tra A'<rica +re-i)t3rica a lo) grande) centro) +o*lado)
de 7riente4 +ri'ero 5 luego de la Euro+a 7ccidental0
%al 2e: ?uga*an +rinci+io) altrui)ta) que entend&an que de e)a 'anera )e -onra*a al
'i)'o +ue*lo que la) -ac&a o la) +aga*a0
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Rondina
7 tal 2e:4 la e)tu+ide: o la 2anidad de lo) go*ernante)4 que +od&an entender que )u
+re)tigio 5 )u 'e'oria de)a.iar&an el +a)o de la -i)toria )i concreta*an o*ra)4 a
2ece) 'onu'entale)4 o tan i'+ortante)4 o co'o inEtile)/
- co'o +od&an )er la) +ir8'ide) de Egi+to0
- 7 lo) ?ardine) colgante) de Ma*ilonia0
- El %e'+lo de Keru)al<n0
- El >olo)o de Roda)4
- el 6aro de Ale?andr&a0
- El Parten3n4 que era el te'+lo de Atenea Parteno)4 con)truido en la Acr3+oli)
de Atena) *a?o la direcci3n de un c<le*re arquitecto/ 6idia)0 En tie'+o) de otro
c<le*re go*ernante/ Pericle)4 en el )iglo @ ante) de >ri)to0
- 7 la) o*ra) del I'+erio Ro'ano4 en lo) +ri'ero) )iglo) de e)ta era4 co'o el
>oli)eo4 el gran circo de gladiadore)4
- 5 el circo +ro+ia'ente dic-o4 +ara la) carrera)4 do'inado) +or el Palatino4 )ede
de lo) go*ernante)0
"ada cultura produca sus propias obras p6blicas. "omo smbolos, como
expresiones del poder de los grupos dominantes, como signos de la religiosidad
de cada tiempo o lugar. "omo expresin de las riquezas. 2, tambi%n algunas
veces, con un sentido econmico, seg6n parece que se decidan y se construian
las terrazas cultivadas del 2riente y de la Am%rica precolombina.
,e)de el +unto de 2i)ta )ocial no ca*en duda) de que4 tanto en el 7riente
co'o en 7ccidente4 lo) tra*a?o) '8) )e2ero) eran cu'+lido) +or e)cla2o) o +or
e;tran?ero) )o'etido) en la) guerra)0 Gue lo) arquitecto) 5 con)tructore) dedica*an
)u) e).uer:o) a lo) go*ernante) 5 otro) )ectore) con)+&cuo)0 Gue 'uc-a) o*ra) )e
encara*an co'o con)truccione) de )er2icio *<lico4 tale) co'o lo) +uente) 5
'uralla)0 Gue la) o*ra) de arte4 lo) te'+lo) 5 lo) 'onu'ento) de ornato 5
recreaci3n4 eran +agado) con el a+orte de lo) +ue*lo) )o'etido)0 Aunque ta'*i<n
e;i)t&an contri*ucione) a 'anera de lo) 'oderno) i'+ue)to)4 o donacione)4 en
e)+ecial +ara la) o*ra) culturale) 5 religio)a)0
7. Estatismo y privatismo
>uando deci'o) que ta'*i<n en la antigIedad la) o*ra) +E*lica) eran
encarada) +or lo) go*ierno) o +or lo) +ue*lo)4 -a*la'o) con la) li'itacione) 5
connotacione) que +ueden tener a lo largo de la -i)toria e)a) ace+cione)0
Lo) go*ierno) eran lo) )ectore) que acced&an al +oder 'ediante )i)te'a) ar*itrario)
de u)o de la .uer:a0 7 +or 'ecani)'o) '8) co'+le?o)4 co'o lo) utili:ado) +or la
lla'ada Ude'ocracia atenien)eU0 Gue tu2o a Pericle) co'o )u '8;i'o e;+onente4
quien )in e'*argo durante '8) de 4" aFo) go*ern3 de 'anera autocr8tica 5
+er)iguiendo a )u) o+o)itore)0 7 lo) )enadore) 5 c3n)ule) ro'ano)0 Gue ten&an un
)i)te'a de elecci3n +artici+ati2a li'itado a una ari)tocracia4 +ero que .unciona*a
*ien +ara la <+oca0
La) conce+cione) de'ocr8tica) '8) ela*orada) 5 '8) +ura) )on de reciente
173
Arquitectura Legal
conqui)ta en la -i)toria de la -u'anidad0 ,e e)ta -u'anidad que toda2&a en lo)
u'*rale) del tercer 'ilenio )e de*ate4 con cierta) .or'a) de go*ierno) autoritario)
5 )al2a?e)4 en gran +arte de enor'e) continente) co'o A)ia 5 A.rica 5 Euro+a
7riental0 Por no -a*lar de cierto) e)que'a) latinoa'ericano) que toda2&a de?an
'uc-o que de)ear0
#ero en todos los tiempos el concepto de obra p6blica estuvo ligada a la
idea de ,stado, de gobierno, de servicio p6blico directo o indirecto.
>on e)ta cali.icaci3n de U)er2icio indirectoU co'+rende'o) a toda) la) )ede)
ad'ini)trati2a) 5 *urocr8tica)0 AEn la) que )ir2en )3lo +ara que 'oren lo)
.uncionario)4 )in ninguna relaci3n al U)er2icioUJ )i entende'o) +or U)er2icioU lo que
)ati).ace una nece)idad0 Lo de'8) )er&a contra+oner la idea de )er2icio4 de *ien
co'En4 de co)a +E*lica4 a la) idea) +ri2ati:adora) o +ri2ati)ta) que -o5 e)t8n de
'oda0 Gue no )u+eran la idea de E)tado co'o re+re)entante de la co)a co'En/ Gue
no -ar8n de)a+arecer la) nece)idade) +E*lica)0 Ni la) o*ra) +E*lica) co'o
e;+re)i3n de o*ra) que 'anda -acer el E)tado0
- De manera directa, mediante la contratacin del constructor.
- 2 mediante autorizaciones, permisos o concesionamientos.
- "omo cuando manda licitar la concesin de la obra p6blica para que el
mismo constructor se la cobre mediante el pea.e.
- 2 la explotacin del servicio en claves de negocio. "omo se hace la
concesin de un servicio p6blico.
- -ncluso utilizando algunos esquemas m$s modernos en ciertas $reas/
- dar en concesin al hospital p6blico y pagar el ,stado mediante
facturaciones por prestacin o per c$pita.
- 2 en el caso del transporte p6blico/ hacerlo gratuito, pero pag$ndole al
concesionario por pasa.ero transportado o por Jilmetro recorrido.
- 2 dar en concesin las escuelas p6blicas, o las c$rceles, o las bibliotecas.
%odo )e +uede +ri2ati:ar con tal de que no todo )e -aga onero)o +ara el +ue*lo0
Porque ta'+oco e) cue)ti3n de que +erda'o) la idea del )er2icio +E*lico4 co'o )e
+erdi3 la con2icci3n de que alguno) )er2icio) eran in-erente) a la .unci3n del
E)tado/ +ri2ati:a'o) la) o*ra) de )anea'iento co'o la) cloaca) 5 la) agua) +or
rede)0 Pri2ati:a'o) la energ&a el<ctrica 5 lo) co'*u)ti*le)0 Pero no )e +odr&a
+ri2ati:ar toda la )alud4 toda la educaci3n4 toda la ?u)ticia0
Lo que )& +ode'o) a.ir'ar4 co'o conclu)i3n de e)te an8li)i) de la)
corriente) +ri2ati)ta)4 e) que no todo )er8 tan +ri2ado co'o +ara que la) o*ra)4 la)
in.rae)tructura)4 la) rede) de ca'ino)4 tran)+orte) 5 teleco'unicacione)4 lo)
-o)+itale)4 la) e)cuela)4 lo) +uente) 5 lo) aero+uerto)4 )ean de iniciati2a +ri2ada0
Porque nacer8n4 )e con)truir8n 5 +re)tar8n )u) )er2icio) *a?o la )u+er2i)i3n del
E)tado0
- El E)tado que -ar8 con)truir e)a) e)tructura) e in.rae)tructura)4 co'o co'itente
directo o co'o +oder concedente0
- 7 co'o co'itente indirecto4 que )e 'ani.e)tar84 5a no en licitacione) +or
o*ra)4 )ino en licitacione) +ara conce)ione) que inclu5en a la o*ra0
- Pero que no i'+edir84 +or un lado4 la )u+er2i)i3n del E)tado4 5 +or el otro4 la
+re)taci3n +or la e'+re)a +articular0
174
174
Rondina
Lo i'+ortante en e)to) ca)o) )er8 que el E)tado no claudique en )u) o*ligacione) 5
derec-o)/
-o*ligaci3n de +roteger al con)u'idor o u)uario0
- ,erec-o) de contralor4 de 2igilancia de la *uena +re)taci3n de lo) )er2icio)0
- 94 en ca)o de incu'+li'iento4 que 'antenga el E)tado la +ote)tad de )ancionar
al conce)ionario in.iel0 (1=
- Para que no )e +ierda la e)encia de la +re)taci3n del )er2icio4 que no +uede )er
otra '8) que la )ati).acci3n de nece)idade) )ociale)J
- Para que )e )u+ere la tentaci3n de una 'u5 conocida .or'a de corru+ci3n
e)tatal0
- Gue e)t8 dada +or la )u*ordinaci3n de lo) ente) reguladore) a lo) e'+re)ario)
+re)tadore) del )er2icio o de la conce)i3nJ
- Gue e) cuando )e da la in?u)ticia4 la iniquidad de la de.or'aci3n del )er2icio
+E*lico )urgido de la +ri2ati:aci3nJ
- >uando el u)uario4 cliente o ciudadano4 queda e;+ue)to a la 2oracidad 5 al
+oder del conce)ionario4 )in el E)tado guardi8n 5 cu)todio de lo) intere)e)
co'une)0
(1= E)ta) ad2ertencia) de*en )er2irno) +ara re)catar 5 )o)tener la idea de que4 toda +re)taci3n de
.inalidad +E*lica4 )ea en o*ra) o en )er2icio)4 de*e 'antener)e *a?o la e)tricta tutela del E)tado0
AEn4 cuando )e con.&e la ge)ti3n o ad'ini)traci3n4 a la acti2idad +ri2ada0 Porque lo) derec-o)4 la)
garant&a)4 la) )eguridade) que -acen al *uen )er2icio +E*lico4 o al +leno u)o 5 ocu+aci3n de lo)
e)+acio) 5 o*ra) +E*lica)4 de*en )er tutelado)4 )u+er2i)ado)4 dirigido) 54 .inal'ente con)agrado)
+or la autoridad del E)tado0 Por la legi)laci3n que )e torne tutelar0 9 +rotectora de lo) derec-o) de
la) gente)0 Para que aquello) que -acen de la) nece)idade) +E*lica) un negocio4 tengan un adecuado
'arco regulatorio0 I'+ue)to +or la coacci3n de la le5 5 de la leg&ti'a autoridad del ente regulatorio0
Gue con.igura una .or'a e)+ec&.ica de control gu*erna'ental0
;. E:periencia "rgentina
La e;+eriencia Argentina en 'ateria de o*ra) +E*lica) e)t8 2inculada a la)
.or'a) en que )e de)arroll3 nue)tra accidentada 2ida +ol&tica0
En el Aiglo OIO +ode'o) ad2ertir cierta) <+oca) de gran e'+u?e en donde
lo) .ondo) del E)tado e)tu2ieron li'itado) a .acilitar la) negociacione) )o*re lo)
cuale) )e con2oca*a al ca+ital +ri2ado0 E)te 2endr&a a organi:ar )u) o*ra) e
in2er)ione)/
-alguna) e;+eriencia) en coloni:aci3n4 +en)ando que la) tierra) 5 el cli'a
.a2orecer&an la +roducci3n4 econ3'ica 5 en e)cala4 de ali'ento) +ri'ario)J
-lo) .rigor&.ico)4 que +roce)ar&an la carne4 a +artir de la indu)tria del .r&o
incor+orada a lo) *uque) de tran)+orteJ
-)i'ult8nea'ente 5 +ara )er2ir al 'i)'o e)que'a +roducti2o 5 e;+ortador4
lo) +uerto) 5 lo) .errocarrile)0 Gue no )e con)tru&an +or el 'i)'o E)tado4
+ero en donde el E)tado no e)ta*a au)ente0 Por lo 'eno) en la inicial
175
Arquitectura Legal
autori:aci3n +ara el tendido de la) rede) o la in)talaci3n de lo) 'uelle)0
-7tra) eta+a) .ueron la) que generaron la) e)cuela) 5 alguno) -o)+itale)
+E*lico)0
Gue +od&an )er atendido) con +er)onal e)tatal o )e *u)ca*an otra) .or'a)
de ad'ini)traci3n4 conce)i3n4 e;+lotaci3n o .igura) )i'ilare)0
Pero co'en:aron a +o*lar)e la) ciudade) 5 'uc-o) +unto) del interior4
inclu)o la) 8rea) rurale)4 con e)to) e)ta*leci'iento) 5 alguna) o.icina)
+E*lica) de'andada) +or la +o*laci3n/
co'i)ar&a) 5 ?u:gado) de +a:4 o.icina) del regi)tro ci2il4 rece+tor&a) de
renta)0 Gue
'uc-a) 2ece) .uncionaron en in'ue*le) alquilado)0 Pero que otra)
'uc-a) 2ece) contaron con edi.icio) +ro+io)0 Adecuado) 54 en alguna)
o+ortunidade)4 co'o
e;+re)ione) con)tructi2a) 5 arquitect3nica) que -a)ta -o54 -an de)a.iado el
+a)o de lo) tie'+o)0
-La) ruta) 2endr&an de)+u<)0 Ae generar&an la) direccione) .i)cale)
corre)+ondiente)/ la 2ialidad nacional 5 en ca)i toda) la) +ro2incia)0 La)
+a2i'entacione) ur*ana)4 que )ucedieron a lo) adoquinado)0 La) +la:a) 5
+a)eo)4 la) a2enida)0 Lo) teatro) 'unici+ale)4 'u)eo)4 *i*lioteca) 5 otro)
centro) culturale)0
9 5a '8) tard&a'ente4 la) uni2er)idade)4 con )u) di.erente) )er2icio)
co'+le'entario)0 En e)+ecial recorda'o) a lo) -o)+itale) que aco'+aFaron
a la) .acultade) de ciencia) '<dica) U5 de ra'o) 'enore)U co'o )e cita*a
en la) cr3nica) de la <+oca0
%odo e)te +er&odo .ue alu'*rado +or la e;i)tencia de la) ingenier&a) en )u)
di)tinta) e)+ecialidade)0 En e)+ecial la) ingenier&a) ci2ile)4 que )e o+on&an a la)
ingenier&a) 'ilitare)4 que -a*&an tra*a?ado durante )iglo) +ara in2entar Uingenio)U
de u)o en la guerra0 Luego 2endr&an la) e)cuela) de arquitectura cuando )e co'en:3
a entender que no *a)ta*a el c8lculo4 la e)tructura 5 la 'a'+o)ter&a +ara re)ol2er el
+ro*le'a del e)+acio orientado al -8*itat0 Pero e) 5a una -i)toria conte'+or8nea0
Gue tu2o )u) e+i)odio) con)tructi2o) atado) a lo) +roce)o) +ol&tico) 5 econ3'ico)0
Ae no) ocurre +en)ar en lo) 'ile) de 'illone) de d3lare) que lo) go*ierno) 'ilitare)
to'aron +re)tado) al e;terior0 Endeudando a 2aria) generacione)4 con la e;cu)a de
-acer o*ra) +E*lica)0 Gue re)ultaron +oca)4 ar*itraria) 5 )u'a'ente cara)0 Porque
en 'uc-o) turno) de go*ierno +ero en e)+ecial en e)o) la+)o) de dictadura)4 la)
o*ra) +E*lica) .ueron e;cu)a +ara 2ergon:o)o) negocio) +ri2ado)0
<. "ntecedentes istricos
'a ley nacional de obras p6blicas fue sancionada y publicada en octubre
de :?BA ba.o el n6mero :9H@B. 'a haba precedido la 3F AAG, sancionada el :A de
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176
Rondina
.ulio de :>A@. E)ta )e de*i3 a un +ro5ecto del di+utado Alcorta 5 regir&a en e)ta
'ateria de o*ra) +E*lica) durante '8) de 7" aFo)0 Poco tie'+o ante)4 en 17"4 la
le5 424 co'o +ri'era le5 de conta*ilidad4 ta'*i<n di)+on&a alguno) criterio) )o*re
e)ta) o*ra) que contrata*a el E)tado0 9a 'anda*a en aquella <+oca que dic-a
enco'ienda )e -iciera 'ediante Ure'ateU o licitaci3n +E*lica0
#8) que legi)laci3n )o*re o*ra) +E*lica) +ro+ia'ente dic-a -e'o) tenido
en el +a&) una legi)laci3n )o*re reconoci'iento de lo) 'a5ore) co)to)0 Algo a)&
co'o la o.iciali:aci3n de la in.laci3n0 E)e te'a tan recurrente 5 +atol3gico que
de)ga)t3 al +a&) en una carrera contra la -i)toria0 Gue +er'iti3 que uno) +oco) )e
2ol2ieron rico) a co)ta de la +o*re:a de 'illone) de ?ornali:ado)4 que co*raron toda
)u 2ida )alario) agotado) +or la de)2alori:aci3n 'onetaria0
#ero como no todos deban sufrir con ese flagelo, algunos aprovecharon la
misma falencia del sistema y obtuvieron su carta de indemnidad/ el
reconocimiento de los mayores costos se hizo por ley del a1o :?B@. Dictada como
vemos, un a1o antes de que fuera dictada la verdadera ley de obras p6blicas.
Luego 2inieron otra) que con)agra*an di.erente) .or'a) de no de)cargar )o*re el
contrati)ta la loca carrera de lo) +recio)/ el E)tado )ie'+re +erd&a0 Pero4 +or e)o)
in2ento) tan ela*orado)4 +or lo 'eno) 'anten&a la .icci3n de que )e continua*a
con)tru5endo0 Gue )e -ac&an o*ra) +E*lica)0 Gue co)ta*an 'uc-o0 Gue )er2&an
+oco0 Gue +oco )e controla*an 5 que 'uc-o 'eno) )e +regunta*a )o*re )u
ra:ona*le +rocedencia4 utilidad 5 calidad0
,e)de un tEnel )u*.lu2ial -innece)ario en )u tie'+o4 5a que con )u) co)to)
)e -u*ieran con)truido 2ario) +uente)- -a)ta *arrio) de 2i2ienda) *arata)4 que
co)ta*an 'u5 cara) 5 que +ronto eran negociada) +or )u) a+arente) *ene.iciario)0
%odo .ue +er'itido0 %odo )e autori:30 1a)ta que )e logr3 con)agrar e)to que .ue4 en
la )egunda 'itad del )iglo4 una ino*?eta*le +er.or'ance argentina/ la con2icci3n de
un +a&) .raca)ado 5 en quie*ra0
=. #egmenes provinciales y municipales
>uando anali:a'o) la .or'alidad de nue)tro e)que'a in)titucional 2e'o)
que en el +a&) .uncionan4 ade'8) del go*ierno nacional4 lo) go*ierno) de +ro2incia)
5 lo) 'unici+io) 5 co'una)0
E)to) tre) 3rdene) de co'+etencia 5 territorio tienen +ara )& la +o)i*ilidad de
con2ocar4 contratar 5 e?ecutar o*ra) +E*lica) que re)+ondan a cada e).era o re)er2a
de .acultade)/
la 3acin tiene sus ministerios, sus materias reservadas, co'o +ueden )erlo lo)
2uelo) internacionale) o inter+ro2inciale)4 la) relacione) e;teriore)4 la) aduana) 5
de'8) +unto) de la .rontera4 la de.en)a nacional 5 cierto) cuer+o) de +olic&a0
'as provincias tienen su esfera territorial, su competencia inter.urisdiccional o
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Arquitectura Legal
intermunicipal, )u) relacione) inter+ro2inciale)4 )u e)+acio a<reo4 )u) co)ta)
.lu2iale) cuando )e trata de +ro2incia) con r&o)4 )u) recur)o) naturale)4 en e)+ecial
de)de que la nue2a >on)tituci3n con)agr3 tal do'inio originario en el art&culo 1240
Aeguido del 125 que reconoce el derec-o de la) +ro2incia) de cele*rar tratado) entre
)& +ara la e?ecuci3n de Utra*a?o) de utilidad co'EnU0
Oinalmente en el mismo texto constitucional de :??B )e con)agra4 re)+ecto de la)
'unici+alidade)4 un r<gi'en de autono'&a regulada0 Pero autono'&a al .in0 >o'o
lo +re2< el art&culo 123 cuando dice que/
Kcada provincia dicta su propia constitucin, asegurando la autonoma
municipal y reglando su alcance y contenido en el orden institucional, poltico,
administrativo, econmico y financieroK.
#uc-o '8) a-ora4 entonce)4 la) +ro2incia) +odr8n4 )egEn lo) ca)o)/
a= 'antener )u) +ro+ia) le5e) de o*ra) +E*lica)J
*= )u)cri*ir tratado) con otra) +ro2incia) +ara uni.icar la legi)laci3nJ
. c= tratar de que e;i)ta una correlaci3n o co-erencia entre la) le5e) de la
g Naci3n4 la) le5e) +ro2inciale) 5 lo) reg&'ene) 'unici+ale) de o*ra)
- +E*lica)0
%odo e)o e) +o)i*le0 %a'*i<n e) de)ea*le4 5a que dentro del 'i)'o +a&) e)
con2eniente que )e tenga un )olo lengua?e4 una )ola nor'ati2a 5 uno) Enico)
criterio) )o*re la .or'a en que el E)tado contrata )u) o*ra)0
En e)ta *E)queda de reg&'ene) Enico) +ara la contrataci3n de o*ra)
+E*lica)4 +ode'o) inclu)o +retender algo '8) a'*icio)o/ que a)& co'o )e a*ren la)
.rontera) del #erco)ur4 )e llegue a una )ola legi)laci3n uni.icada entre lo) cuatro
+a&)e) integrante) del *loque continental0 Para que la) e'+re)a) +uedan +re)entar)e
en licitacione) de o*ra) de lo) di.erente) go*ierno)4 )in i'+ortar )i el tra*a?o o la
o*ra )e e?ecutar8 de e)te lado o del otro lado de la .rontera0
Para ello tendremos que seguir los pasos que otros an seDalado9
:; los proyectos de los industriales de la construccin, reunido) en la c8'ara que
lo) re+re)enta4 que +ro+u)ieron un r<gi'en Enico +ara todo el +a&)4 re)+etando lo)
criterio) de +rotecci3n del cr<dito de la) e'+re)a) 5 otra) caracter&)tica)0 Pero4
+rinci+al'ente4 la uni.icaci3n del )i)te'a entre la Naci3n 5 toda) la) +ro2incia)J
C; el proyecto del "-52#, o >on)e?o Inter+ro2incial de 7*ra) PE*lica)0 $n
organi)'o inter+ro2incial que tra*a?3 +ara uni.icar la) legi)lacione) +ro2inciale) 5
que de.ini3 de 'anera 'oderna 5 a'+lia a la) o*ra) +E*lica)0 Incor+orando al
+ea?e4 o +ago del )er2icio +or lo) u)uario)4 co'o origen de lo) .ondo) en la) o*ra)
que reali:a el E)tado o que conce)iona +ara )u e?ecuci3n0 6inanci8ndola de 'anera
directa4 con .ondo) e)tatale)0 ,e 'anera indirecta4 con .ondo) a+ortado) +or
17
17
Rondina
organi)'o) nacionale) o internacionale)0 9 .inal'ente4 +re2iendo que ta'*i<n )e
+ueda .inanciar 'ediante el co*ro del derec-o de u)o o de tr8n)ito (lo que
deno'ina'o) U+ea?eU=0
>. (a licitacin
El t<r'ino licitar 2iene u)8ndo)e de)de antiguo co'o e;+re)i3n de
con2ocar +ara que 2engan a -acer o.erta)0
La +ala*ra 2iene del lat&n liceo-licere- licitum' )er +ue)to en un concur)o4 +ara
dar +recio)4 ta)ar4 +u?ar4 )er 2aluado4 ta)ado4 o co'o dec&an lo) antiguo) ser
puesto en almoneda
%al co'o -o5 )e +uede entender 5 re+re)entar al +roce)o licitatorio/
-con2ocar a lo) intere)ado) en contratar con el E)tado4 en el ca)o de la o*ra +E*lica0
-@enir al re'ate4 a la )u*a)ta / +orque antigua'ente lo) co'+radore) 5 2endedore)
coloca*an )u) co)a) *a?o el a)ta de una *anderola en donde )e le2anta*an lo)
tenderete) de 2enta0
-Re'ate -o Elti'a o.erta a+ro*ada- o *a?o el a)ta4 +ara co'+rar 5 2ender de 'anera
+E*lica en co'+etencia0
El +roce)o de la licitaci3n4 en e)ta <+oca 5 en nue)tro) )i)te'a)4 co'ien:a
+or la con2ocatoria4 o.erta o +ro+ue)ta +E*lica4 que )e -ar8 +or lo) 'edio) de
co'unicaci3n 'a)i2o)0 ,e)de el Molet&n 7.icial -a)ta lo) diario) o 'edio)
electr3nico) de la regi3n que )e trata de cu*rir con la con2ocatoria0 Luego )e
+ondr8n a di)+o)ici3n del +E*lico en general 5 de lo) intere)ado)4 que )er8n lo)
.uturo) o.erente)4 en +articular4 la) docu'entacione) +ertinente)0
,e*e entender)e que la licitaci3n e) el co'ien:o de un +roce)o0 Pero
ta'*i<n 'arca la conclu)i3n de la eta+a +re2ia0 ,e +re+araci3n0 ,e a+ertura de la
con2ocatoria0
(os pasos preliminares seran los siguientes9
:. -niciativa que +uede originar)e en el Poder E?ecuti2o o en la Legi)laturaJ
C. recepcin de la idea y decisin/ +or decreto del Poder E?ecuti2o4 o 'ediante Le5
del >ongre)o o Legi)laturaJ
9. definiciones preliminares a tra2<) de lo) ante+ro5ecto) de lo) organi)'o)
t<cnico) de la ad'ini)traci3n +E*licaJ
17!
Arquitectura Legal
B. proyecto definitivo4 que +uede )alir del 'i)'o 3rgano t<cnico de la
ad'ini)traci3n4 o +uede )er +roducto de un concur)o de ante+ro5ecto) 5 +ro5ecto)
+ara +ro.e)ionale) li*re)J
G. previsiones presupuestarias4 )i no )e -u*ieren re)er2ado +artida) e)+eciale) o
-ec-o la) a'+liacione) del +re)u+ue)toJ
@. decreto de convocatoria a la licitacin, con e;-i*ici3n de lo) docu'ento)
+ertinente)0(1=
(1= En el li*ro del 'ae)tro de la Arquitectura Legal que .uera don "lcides )reca L &*%gimen
'egal de la "onstruccin+- en el ca+&tulo que dedica a la) o*ra) +E*lica)4 dice que/
- BLa licitaci3n e) una 'edida de *uen go*ierno4 en toda o*ra +E*lica que realice el E)tado0 Ae
.unda'enta en .ine) utilitario) 5 en .ine) 'orale)0 Lo) utilitario) con)i)tir&an en o*tener el
'enor co)to 5 la '8) aca*a reali:aci3n t<cnica0 Lo) 'orale) )on .8cile) de ad2ertir0 Por la
licitaci3n )e e2itan .a2oriti)'o) a deter'inada) e'+re)a) o +er)ona)4 )e i'+ide el co-ec-o en
lo) .uncionario) +E*lico) 5 )e coloca a +ro.e)ionale) o e'+re)ario) en un 'i)'o +ie de igualdad
ante la ad'in)itraci3n +E*lica0
- Anali:ando el r<gi'en de la licitaci3n lo -e'o) de.inido co'o Bun acto condici3n +re2io4
integrante de un acto ad'ini)trati2o4 )iendo )u .inalidad e)ta*lecer un riguro)o contralor en la
di)+o)ici3n de lo) *iene) del E)tado4 un trato igual +ara lo) +articulare) que co'ercian con la
Ad'ini)traci3n +W*lica 5 una e.ica: de.en)a de lo) intere)e) colecti2o)0
- La licitaci3n +E*lica e) un +rocedi'iento largo 5 co)to)o4 que )er&a ino+erante )i )e a+licara a
o*ra) de +oca 'onta0 ,e a-& que +ara la) o*ra) +equeFa) +uede recurrir)e al )i'+le +edido de
+recio)4 o )ea una licitaci3n +ri2adaC0- @<a)e ta'*i<n el li*ro del 'i)'o autor/ Derecho y
"iencia de la Administracin 5unicipal.
La le5 nacional +re2iene que4 cuando una o*ra +E*lica )e decide +or lo)
'ecani)'o) regulare)/
Kse requerir$ la aprobacin del proyecto y presupuesto respectivo por los
organismos legalmente autorizados, que deber$ ser acompa1ado del #liego de
"ondiciones de la e.ecucin, como as tambi%n de las bases del llamado a
licitacin a que deber$n a.ustarse los proponentes y el ad.udicatario, y del
proyecto de contrato en caso de contratacin directaK.
?. El proyecto.
La *a)e del concur)o que lle2e a lo) o.erente) a +artici+ar de la licitaci3n de
la o*ra a e?ecutar)e4 e)t8 dada +or el +ro5ecto0 94 nor'al'ente4 e)te +ro5ecto )e
+re+ara en la) 'i)'a) o.icina) t<cnica) del organi)'o e)tatal que licita0 Gue
ta'*i<n -a*r8 de +re+arar la docu'entaci3n co'+le'entaria0 >on lo que +ode'o)
decir que toda) la) *a)e)4 de)de el di)eFo '8) inicial -a)ta la) condicione) '8)
+reci)a) 5 detallada)4 e)t8n dada) +or el 'i)'o E)tado4 a tra2<) de )u) +ro.e)ionale)
5 t<cnico)0
1"
1"
Rondina
E)ta) condicione) 5 caracter&)tica) no) dicen entonce) que la o*ra +E*lica e) un
contrato de con)trucci3n4 +ero )ingular'ente di)tinto/
- El co'itente e) el E)tado4 que e) ta'*i<n un co'itente e)+ecialJ
- Nor'al'ente e)te co'itente4 en la eta+a +re+aratoria4 reali:a todo el tra*a?o de
di)eFo de la o*ra0
- I'+one *a)e) 5 condicione)0
- En general ta'*i<n entrega lo) +lano) 5 +lanilla) de detalle0
- >on.or'a el +re)u+ue)to 5 e)ta*lece el contrato que el contrati)ta -a*r8 de
)u)cri*ir0
- Algo que +ara la o*ra +ri2ada4 'irando al co'itente +articular4 )er&a ca)i
i'+en)a*le0
- Aola'ente en 'u5 rara) e;ce+cione) encontrare'o) un co'itente indi2idual4
+ara la o*ra +ri2ada4 que le +onga tanta) condicione) +re-e)ta*lecida) al
+ro.e)ional o con)tructor0
- Pero 5a )a*e'o) que al E)tado no )e le +uede negar la +ree'inencia en la
relaci3n con )u) +ro2eedore) o contrati)ta)0
- E) ?u)to que a)& )e -aga4 teniendo en cuenta que el E)tado no -ace negocio)
cuando contrata0
- #uc-o 'eno) cuando contrata una o*ra +E*lica0
- Por el contrario4 toda o*ra e)t8 ?u)ti.icada +or intentar )ati).acer una nece)idad
de la +o*laci3n0
,e all& entonce) que )e ?u)ti.ique que la docu'entaci3n del contrato e)t<
+redi)+ue)ta +or el E)tado0 >o'o en una relaci3n +re-regulada0 Gue no +odr8
'odi.icar)e )ino en alguno) a)+ecto) )ecundario)0
En lo esencial, el rgano estatal que convoca a la licitacin, le dice a los
interesados, que luego ser*n los o8erentes9
aqu est$ descripta la obra que necesitamos licitar.
,studien los siguientes instrumentos explicatorios/
planos generales, proyecto visual en cortes y fachada, planos
complementarios, pliegos de condiciones, memorias, cmputos,
presupuesto.
Guien )e intere)e +or contratar con el E)tado4 +artici+ando de la licitaci3n4
.ir'ar8 una con)tancia de que -a retirado toda docu'entaci3n0 Gue nor'al'ente
tiene un +recio que de*e a*onar0 9 e)to garanti:a que en el +roce)o que )e a*re 5
-a)ta la con)trucci3n de la o*ra4 el o.erente +ri'ero 5 el contrati)ta de)+u<)4 no
+odr8n alegar que de)conoc&an algEn detalle o alguna docu'entaci3n0 ,eclaran
conocer 5 a)u'en a)&4 todo el +aquete docu'ental/
- la) *a)e) 5 condicione)4 lo) +liego) generale) 5 +articulare)0
- %odo lo que .ue +re+arado +ara cada o*ra +E*lica0
- 94 o*2ia'ente4 ta'*i<n4 el Pro5ecto (1=0
(1= Ae entiende +or Pro5ecto al con?unto de ele'ento) gr8.ico) 5 e)crito) que de.inen con +reci)i3n
el car8cer 5 .inalidad de la o*ra4 5 +er'iten e?ecutarla *a?o la direcci3n de un +ro.e)ional0 E)ta
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Arquitectura Legal
de)ignaci3n e) 'Elti+le 5 co'+ren)i2a0 E)t8 co'+ue)ta +or/
- Plano) generale)/ a e)cala con2eniente de +lanta)4 ele2acione) +rinci+ale)4 5 corte)4 acotado) 5
)eFalado) con lo) )&'*olo) con2encionale) de 'odo que +uedan )er to'ado) co'o *8)ico) +ara
la e?ecuci3n de lo) +lano) de e)tructura 5 de in)talacione)J
- Plano) de detalle) con)tructi2o)J
- Plano) de in)talacione) 5 de e)tructura)/ con )u) e)+eci.icacione) 5 +lanilla) corre)+ondiente)J
- Pliego) de condicione) 5 e)+eci.icacione)/ +re)u+ue)to)4 lla'ado) a licitaci3n 5 e)tudio) de
+ro+ue)ta)0
1a)ta aqu& -e'o) )eguido a la) +reci)ione) de la le5 de o*ra) +E*lica) de la Pro2incia de >3rdo*a0
La le5 de Aanta 6e4 +or )u +arte4 .or'ula la) )iguiente) con)ideracione) 5 de.inicione)/
- Lo) tra*a?o) +reli'inare) co'+renden/
- A= el ante+ro5ecto
- M= El +ro5ecto/ +lano) generale) 5 'e'oria de)cri+ti2aJ
- >= Plano) de con)trucci3n 5 +lanilla)J
- ,= el +liego de condicione) 5 c3'+uto) '<trico)/
- E= el +re)u+ue)to glo*al del Pro5ectoJ
- 6= el e)tudio de la) +ro+ue)ta)0
- Ae entiende +or Pro5ecto al con?unto de lo) ele'ento)/ +lano)4 'e'oria) de)cri+ti2a)4 etc<tera4
que de.inen con +reci)i3n el car8cter 5 .inalidad de la o*ra 5 +e'iten e?ecutarla *a?o la
direcci3n de un +ro.e)ional0
- El +ro5ecto )e )u*di2ide a )u 2e: a lo) e.ecto) con)ignado) en do) +arte)/ +lano) generale) del
+ro5ecto 5 +lano) de con)trucci3n0
- Ae entiende +or +lano) generale) del Pro5ecto al con?unto de +lanta)4 .ac-ada) 5 )eccione)
e)tricta'ente nece)aria) +ara la de*ida inter+retaci3n del Pro5ecto4 en la e)cala u)ual'ente
e;igida +or la) autoridade) co'+etente)4 en un todo de acuerdo con la) di)+o)icione) 2igente)
+ara )u a+ro*aci3n0
- Plano) de con)trucci3n )on el con?unto de +lanta)4 .ac-ada)4 5 )eccione) de la o*ra4 +lanilla)
con la indicaci3n de todo) lo) ele'ento) con)tructi2o) 5 la u*icaci3n4 en l&nea) generale)4 de
e)tructura) re)i)tente) 5 la) in)talacione) e)+eciale)4 en e)cala con2eniente4 de 'anera que
de.ina con +reci)i3n el +ro5ecto 5 +er'ita )u e?ecuci3n *a?o la direcci3n de un +ro.e)ional0
@. /ecanismos administrativos
Lo) 'ecani)'o) ad'ini)trati2o) )on )u'a'ente riguro)o) en lo) a)+ecto)
.or'ale)0 Lo que no -a i'+edido que )e de.raudara al E)tado en 'uc-o) ca)o) en
donde la) .or'alidade) )e cu'+len 5 )e e)conden lo) a)+ecto) )u)tanciale) del
)i)te'a0 E)to) a)+ecto) l3gica'ente 'iran '8) a la <tica4 a la ?u)ticia4 a la
-one)tidad del contrato4 que a la) .or'a)4 a lo) requi)ito)4 a lo) a)+ecto) +ura'ente
'ec8nico)0
Pero en e)te ca)o )a*e'o) que e)to) a)+ecto) de e)tructura 5 de e)cenario de la
licitaci3n tienden a -acer tran)+arente) lo) acto) del go*ierno0
Para ello4 )e utili:an co'o ele'ento) +reli'inare)/
a= la adecuada +u*licidad en la con2ocatoria0
*= la +re-)elecci3n que )igni.ica el regi)tro de contrati)ta) del E)tado o
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Rondina
regi)tro de licitadore)0
A lo) intere)ado) en +artici+ar de la licitaci3n4 )e le) e;ige/
a= que e)t<n cali.icado) +or el Regi)tro0
*= que tengan +ro.e)ionale)4 +atri'onio 5 cu'+lan lo) recaudo)
i'+o)iti2o) 5 la*orale)0
c= que co'+ren lo) docu'ento) 5 +liego) o *a)e) del
e'+rendi'iento0
d= que al +re)entar la +ro+ue)ta de+o)iten una garant&a en +e)o)4 en )eguro)
o en t&tulo)0
Ao*re e)ta) condicione) )e aclara que toda) la) o*ra) +E*lica) )e reali:ar8n
con el contrati)ta que )ea )eleccionado en una licitaci3n +E*lica0 E)te tr8'ite
licitatorio e) ine;cu)a*le 5 o*ligatorio4 +ara toda) la) autoridade) 5 en todo) lo)
ca)o)0
La) +oca) e;ce+cione) a e)ta) regla) )on la) )iguiente)/
1= cuando )ean de 'onto) 'u5 e)ca)o)0
2= cuando )e trate de e;tra)4 adicionale) o tra*a?o) co'+le'entario)4
i'+re)cindi*le) +ara una o*ra en e?ecuci3n0
3= +or ra:one) de urgencia 5 de e;tre'a nece)idad0
4= cuando )e trate de tra*a?o) enco'endado) a e)+eciali)ta)4 que +or cualquier
ra:3n +uedan cali.icar)e co'o Enico) en )u e)+ecialidad0
5= cuando )e -a5an reali:ado licitacione) 5 nadie )e -a5a +re)entado0
.obre estas bases y con las garantas que se corresponden con tales
procedimientos, se establece que9
:F; cuando existe adecuada publicidad se pueden presentar todos los
contratistas, profesionales y empresarios que est%n en condiciones de
contratar con el ,stado y de e.ecutar determinada obra.
CF; con la preseleccin que hace el *egistro de 'icitadores se
garantiza que todos los que se presenten, cuenten con
antecedentes adecuados.
El Regi)tro4 le) otorga a cada contrati)ta que de)ee -acer o*ra +E*lica4 una
cali.icaci3n0 $na ca+acidad de contrataci3n0 $na e)+ecie de ranQing )o*re la *a)e
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Arquitectura Legal
de lo) antecedente)0
>ada e'+re)a4 cada contrati)ta4 cada intere)ado en +artici+ar en licitacione)4 tiene
un 'onto4 un ni2el4 una ca+acidad de contrataci3n0 E) decir que conoce )ie'+re a
qu< o*ra +uede a)+irar4 con)iderando el +re)u+ue)to o.icial que )e le ad?udica a
cada +ro5ecto0 1a)ta e)a )u'a +odr8 licitar 5 contratar0 Por enci'a de e)o) 'onto)4
+odr8n -acerlo quiene) tengan la )u.iciente ca+acidad de contrataci3n0
2B. Pliegos y especi8icaciones generales
E)to) +liego) generale) )on un 2erdadero e)tatuto de la) o*ra) +E*lica)0 Ae
+re+aran +ara 'antenerlo) co'o +liego) 5 condicione) de *a)e en cada re+artici3n4
+ro2incia o 'unici+io0 Ao*re e)ta) *a)e) +er'anente)4 )e +re+arar8n de)+u<) lo)
+liego) +articulare) +ara cada o*ra0
En los pliegos generales se establecen9
a; los criterios de convocatoria.
b; los medios de publicitacin de cada iniciativa.
c; de dnde se hacen los anuncios y de las reparticiones que
intervienen.
d; cmo se recibe y cmo se tabula o clasifica el informe sobre
K"apacidad de "ontratacinK que expide el *egistro de
'icitadores.
e; cmo se determina el sistema de contratacin para cada obra.
f; lo que significa cada t%rmino empleado de manera relevante en la
documentacin utilizada.
g; cmo se deben hacer las ofertas, formas y contenidos. "mo se
har$ el acto de apertura de los sobres.
h; cmo se hacen las observaciones e impugnaciones y cmo se
resuelven.
i; cmo se efect6an los depsitos de garantas/ efectivo, banco,
seguros, etc%tera.
.; cmo ser$ el mecanismo de ad.udicacin.
J; cmo, cu$ndo y dnde se firmar$ el contrato.
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Rondina
l; cmo ser$n las inspecciones de la obra y quienes las tendr$n a su cargo.
i m; cmo se operar$ para concretar las certificaciones y cmo se
. realizar$n los pagos.
n; cmo se preparar$ y cmo se concretar$ la recepcin parcial.
o; cmo se implementar$ la recepcin provisoria.
p; cmo se realizar$ la recepcin final.
q; cmo se cuentan y cmo se establecen los plazos de garantas.
En e)te Regla'ento General que )on lo) +liego) generale) )e e)ta*lecer8n
ta'*i<n la) +re)cri+cione) que contendr8n lo) +liego) +articulare)4 o
e)+eci.icacione) t<cnica) de cada o*ra0 Por tratar)e4 ?u)ta'ente4 de un regla'ento
o e)tatuto del r<gi'en de la o*ra +E*lica4 e)to) +liego) generale) de*en contener
toda) la) +re2i)ione) de un +rogra'a0 Aal2o que en otra) di)+o)icione)4 ta'*i<n
+er'anente)4 e;i)tan tale) +re2i)ione)0
Pen)e'o) que t<cnica'ente -a*lando4 +ode'o) decir que lo) +liego) )on la le5
*8)ica 5 el regla'ento que con.or'a el 2erdadero 'arco ?ur&dico 5 conce+tual del
>ontrato de 7*ra PE*lica0
,e)de lo) criterio) de +re)entaci3n de la +ro+ue)ta)4 -a)ta lo) criterio) de
)elecci3n de lo) ad?udicatario) entre todo) lo) o.erente) que +re)entaron +ro+ue)ta)0
Porque )i *ien lo) .uncionario) actEan )ie'+re con un cierto ni2el de
di)crecionalidad4 no )e +e'ite que la Ad'ini)traci3n a tra2<) de )u) re+re)entante)
H que )on lo) .uncionario) 5 go*ernante)- +uedan con)agrar algEn ti+o de
ar*itrariedad0
Por e?e'+lo4 en la Le5 de 7*ra) PE*lica) de una +ro2incia +ueden e;i)tir
cl8u)ula) o nor'ati2a) que digan cu8ndo )e +uede re)cindir un contrato de o*ra0
Pero4 )i no lo dice la le54 +uede e)tar contenido e)e criterio en el decreto
regla'entario0 Porque la 'i)'a le5 +uede decir que Uel Poder E?ecuti2o
regla'entar8 lo) a)+ecto) o+erati2o) de e)te r<gi'enU0
9 )i ta'+oco el decreto regla'entario lo e)+eci.ica4 tendre'o) entonce) que
re'itirno) a lo que )o*re e)e +articular4 5 )o*re la) de'8) +re)cri+cione)4
2ariante) 5 circun)tancia) del )i)te'a4 digan lo) +liego)0 Gue )on4 re+eti'o)4 la
2erdadera BLe5 del >ontrato de 7*ra) PE*lica)C0 (1=
Porque todo el )i)te'a de la o*ra +E*lica e) un )i)te'a co'+le?o4 .or'al4 )ole'ne4
en donde la autono'Xa de la 2oluntad4 que ca'+ea li*re 5 a'+lia en la contrataci3
de la o*ra +ri2ada4 no e;i)te +ara la) o*ra) que contrata el E)tado0 Gue lo -ace4
co'o )a*e'o) en no'*re4 re+re)entaci3n 5 +or 'andato de la 'i)'a )ociedad0
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Arquitectura Legal
(1= BEl Pliego de >ondicione) que )e e;-i*e o )e entrega a lo) e'+re)ario) que a)+iran a inter2enir
en la licitaci3n4 tiene una i'+ortancia .unda'ental en la .o'ulaci3n del contrato 5 en )u ulterior
cu'+li'iento0 >ualquier duda o +retendida de)2iaci3n de la) claE)ula) del contrato4 )er8 re)uelta
teniendo a la 2i)ta el +liego de condicione)4 que con todo acierto4 -a )ido cali.icado +or di2er)o)
autore) co'o Bla le5 del contratoC0 )reca, "lcides, o*ra citada0
Ao*re e)ta 'i)'a docu'entaci3n4 dec&a'o) no)otro)/
-BEl +liego de *a)e) 5 condicione) de car8cter general4 e) un regla'ento Enico 5 o*ligatorio +ara
toda) la) o*ra) que decida e?ecutar la Ad'ini)traci3n0 E) co'o la le5 +articular 5 t<cnica de la)
o*ra)4 que co'+le'enta a la 'i)'a le5 5 a )u decreto regla'entario0
En e)te +liego Enico o ti+o4 )e e)ta*lecen la) *a)e) +ara la co'+ren)i3n 5 la 'e?or conclu)i3n de la
o*ra0 )e con)ignan regla) 5 de.inicione) de e)te tenor/
- El Pliego e)ta*lece la) *a)e) 5 condicione) generale) a que )e a?u)tar8 la licitaci3n4
ad?udicaci3n4 contrataci3n4 e?ecuci3n 5 rece+ci3n de la) o*ra) +E*lica)4 )in +er?uicio de la)
*a)e) 5 condicione) co'+le'entario) 5 e)+eci.icacione) t<cnica) adicionale) +ara cada tra*a?o
en +articularJ
BGuien concurra a una licitaci3n de o*ra) +E*lica) no +odr8 alegar en ningEn ca)o .alta de
conoci'iento de la le54 de )u decreto regla'enatario4 5 de lo) +liego) de *a)e) 5 condicione)J el )olo
-ec-o de concurrir a la licitaci3n i'+lica el +er.ecto conoci'iento 5 co'+ren)i3n de )u) cl8u)ula)4
co'o a)& 'i)'o de lo) lugare) donde la) o*ra) de*en e?ecutar)e4 de )u) condicione)4 de lo) +recio)
de lo) 'ateriale)4 .lete)4 'edio) de tran)+orte4 derec-o) aduanero)4 i'+ue)to) nacionale)4
+ro2inciale) 5 'unici+lae)4 de la) condicione) de tra*a?o4 a+ro2i)iona'iento4 naturale:a del terreno4
r<gi'en de lo) cur)o) de agua4 agua de con)trucci3n4 condicione) cli'8tica)4 etc<tera0 No )e
ad'itir8n +or ningEn 'oti2o recla'o) que )e .unden en la .alta de conoci'iento de lo) +liego)
generale)4 de lo) +liego) +articulare)4 o e)+eci.icacione) t<cnica) de cada o*ra4 o de le5e)4 decreto) 5
regl'ento) que tengan relaci3n con la o*ra co'o con el )i)te'a general de la) o*ra) +E*lica)C0
@<a)e nue)tra o*ra/ &"ontrato de 2bra #6blica y #rivada+- editorial de >iencia 5 %<cnica de la
$ni2er)idad Nacional del Litoral0 P8gina) 162- 1630


Pero +uede )er que ni la le5 ni el decreto regla'entario contengan e)to)
'ecani)'o)0 En tal ca)o )e +ueden incor+orar al Pliego Ynico o +liego +er'anente0
9a que cu'+le la) 'i)'a) .uncione) de un Udecreto regla'entarioU de la 'ateria
que aqu& )e con)idera0
22. Especi8icaciones tcnicas y complementarias
La 'e?or 'anera de e)+eci.icar +articulari:ada'ente una o*ra e) 'ediante
el +ro5ecto 5 )u) 'e'oria) de)cri+ti2a)0
Luego )e e)ta*lecen lo) 'ecani)'o) +u*licitario) de cada e'+rendi'iento o
con2ocatoria0 En la docu'entaci3n +articular de cada o*ra )e de*er8 incor+orar el
)i)te'a 5 la inten)idad de la) +u*licacione) que lla'en a intere)ado) +ara que
e;i)tan )u.iciente) o.erente)0
E)ta) +u*licacione) nor'al'ente )e -acen en el Molet&n 7.icial de cada
?uri)dicci3n0 Ae -acen a2i)o) en lo) diario) +rinci+ale) 5 )e +uede re.or:ar la
con2ocatoria con a2i)o) de radio 5 tele2i)i3n0 Luego )e ar'a el +liego t<cnico o de
condicione) +articulare) de la o*ra en licitaci3n0
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Rondina
.e establecen los siguientes puntos y se ad5unta la siguiente documentacin9
:. proyecto, dise1os particulares, cortes, fachadas y detalles, memorias
descriptivas, planillas, aberturas, servicios, instalaciones, etc%tera.<
C. ob.eto del contrato con somera descripcin de la obra global<
J 9. sistemas de contratacin que ser$ utilizado en el caso. 3ormalmente
se
l prefiere el de a.uste alzado, con un presupuesto previo. 2 unidades de
m medida/ por precio o por parte de la obra<
B. presupuesto oficial de la obra/ este dato es relevante porque indica
cu$nto est$ dispuesto a invertir el gobierno en la obra licitada. #ero
sabemos que el presupuesto oficial no es vinculante. ,s slo indicativo. 0e
trata de la 6nica materia o detalle de la obra que puede ser modificado o
alterado por el proponente<
G. plazo de e.ecucin de los traba.os. ,n sus variantes/ puede existir un
cronograma previo, con etapas y plazos de cada tramo o sector de la obra.
2 se le puede requerir al oferente que presente su propio cronograma de
obra<
@. precio de adquisicin de pliegos/ esto se pone tambi%n en el anuncio
de publicidad/ se dice el monto de obra, el lugar en donde estar$
emplazada, el precio del lega.o y el da de la presentacin o apertura de
ofertas<
A. los recaudos laborales y profesionales/ cmo se debe .ustificar que se
tendr$ obreros legalizados con todos los recaudos. 3o &en negro+ sino Ken
blancoK con libreta y aportes. Y cu$les ser$n los roles, cargos, funciones y
contratos que vinculan a los profesionales que estar$n al frente de la obra<
>. cmo se har$n los acopios de materiales. 0i el ,stado le adelantar$
dinero para que los compre. ,n su caso, en dnde debe estibarlos o depositarlos<
?. cmo se deben cumplir los requisitos del *egistro de 'icitadores. ,n
caso de obras muy especficas se exigir$ una experiencia sectorial o
especializada/ puentes, caminos, torre de mucha altura, espacios verdes, etc.<
:H. si se reconocer$n modificaciones en la obra. 2 alteraciones en el
contrato. 2 si habr$ adicionales, extras, a.ustes de algunos precios. 'os que se
puedan a.ustar sabiendo que la ley de convertibilidad ley C9?C> prohibe toda
indexacin o actualizacin de los costos o precios<
::. finalmente se determinar$ la forma en que se podr$n resolver, si
aparecen, discrepancias o falta de coincidencia en la resolucin de alg6n aspecto
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Arquitectura Legal
t%cnico de la obra. 0e entiende que el tema de los conflictos, discrepancias o
enfrentamientos entre el contratista y el representante del comitente, est$
previsto, y en lo posible, est$ establecida, con car$cter general, los caminos de
solucin. 8anto en la ley, como en el decreto reglamentario. Y, en especial, en
los pliegos b$sicos y permanentes.
E)to) +liego) o docu'ento) +articulare) de cada o*ra tienen la rele2ante
i'+ortancia de )er Uel docu'ento de identidad de cada o*ra o licitaci3nU0 A)& co'o
lo) +liego) generale) )on el tratado o e)tatuto de una 'ateria4 lo) +articulare)4
e)+ec&.ico) o t<cnico)4 tienen que )er la +er.ecta +re.iguraci3n de la o*ra0 9 dicen
de la 'e?or 'anera de con)eguirla0 Al '8) *a?o +recio4 con la 'enor cantidad de
+ro*le'a)4 5 en el +la:o que '8) con2enga0
Nunca e)tar8n de'8) la) +re)cri+cione) +articulare) que )e -agan0
->o'o ta'+oco e)tar8 de'8) una +er.ecta docu'entaci3n gr8.ica de la o*ra0
-Porque todo lo que a5ude a inter+retar *ien lo) +lano) 5 a +oner de relie2e la)
o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) del contrati)ta4 redundar8 en una 'e?or conducta4
en un 'e?or co'+orta'iento del con)tructor 5 en la 'e?or inter+retaci3n de +lano)
5 +lanilla)0
Pero )i )e ad2ierte de)+u<) de la +re)entaci3n de la) +ro+ue)ta) que algo no e)t8
claro4 que algo .alta en lo) +liego)4 que algo +uede inducir a duda4 error o
equ&2oco)4 e)ta'o) a tie'+o de darle adecuada )oluci3n0 Incor+orare'o) la)
aclaracione) en el contrato0
23. (os recaudos econmicos
>uando el E)tado contrata con lo) +articulare) +uede de)+o?ar)e de )u
car8cter de +oder +E*lico0 Porque no e) lo 'i)'o co*rar un i'+ue)to4 co)a que el
E)tado -ace co'o ge)to de autoridad4 que contratar una o*ra o lla'ar a una
licitaci3n +ara que )e +re)enten lo) intere)ado)0 En e)te ca)o e)t8 -aciendo ge)ti3n4
no e)t8 -aciendo acto) de go*ierno0
Pero aEn de)+o?8ndo)e de 'uc-o) de )u) caractere) 5 atri*uto)4 no llega a
co'+ortar)e co'o una +er)ona +ri2ada0 No +odr&a -acerlo0 Entre otra) co)a)4 +or el
)i'+le -ec-o de que el dinero que u)a4 lo) .ondo) que in2ierte4 lo) rie)go) que
a)u'e4 lo) u)a 5 lo) -ace en no'*re 5 re+re)entaci3n de la co'unidad que
go*ierna0
Por e)o dec&an lo) antiguo) que el Kius imperiiU que -ace del go*ierno un +oder
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Rondina
+E*lico4 )e de*e co'*inar con el Kius gestionisK. E) decir4 el derec-o de )u i'+erio4
el derec-o que tiene de i'+oner co)a) a la gente4 )e co'*ina en el r<gi'en de lo)
contrato) en general0 94 en el contrato de o*ra +E*lica en +articular4 con el +oder
de ge)tionar0 ,e negociar0 ,e ad'ini)trar lo) .ondo) de la 'e?or 'anera0 ,e la
'anera '8) tran)+arente0 (1=
(1= E)ta) deno'inacione) de iu) i'+erii 5 iu) ge)tioni)4 o iure i'+erii 5 iure ge)tioni) )on
deno'inacione) que no) 2ienen de la) antigua) categor&a) del ,erec-o Ro'ano PE*lico0 Gue
2e&a en lo) go*ernante) la +ote)tad de actuar en no'*re 5 re+re)entaci3n del E)tado co'o
e;+re)i3n de lo que de)de entonce) )e deno'in3 B)o*eran&aC0 7 2irtud o +oder del )o*erano0 En
Ro'a el iu) i'+erii o )i'+le'ente i'+eriu' deno'ina*a a la) .acultade) o +ote)ta)4 +ote)tade)
o +odere) de lo) que e)ta*n in2etido lo) antiguo) re5e)0 9 que luego )e tra)'itir&a a lo) c3n)ule)
5 +retore)4 cuando la lla'ada Re+E*lica )u)titu53 a la 'onarqu&a4 5 .ueron entonce)
e;+ul)ado) lo) re5e)0 Nacen entonce) e)ta) lla'ada) 'agi)tratura)4 que co'en:aron a )er
electi2a) 5 te'+oraria)0 ,ando +ara aquella <+oca una i'agen de lo que 'uc-o tie'+o de)+u<)
lla'ar&a'o) re+E*lica) 'oderna)0 >laro4 era una re+E*lica4 +ero en )entido ro'ano0 9a que
)3lo +artici+a*an lo) ciudadano)4 lo) co'+onente) de la )ociedad '8) +udiente 5 di)tinguida0 9
de la cual e)ta*an e;cluido) lo) +le*e5o)0 El >on)ulado e;i)ti3 en el )iglo I@ ante) de >ri)to4 5
re+re)ent3 un intento de de'ocrati:ar el +oder0 Gue )e 'ani.e)ta*a en el i'+eriu' o iu)
i'+erii0 En el +oder que lo) 'agi)trado) ten&an )o*re la )ociedad0 9 )o*re lo) *iene) 5 lo)
e?<rcito) del E)tado0 >o'+en)ado) +or la autoridad del otro c3n)ul4 cuando el 'ando lo
e?erc&an do)0 #e?orado luego del 36" A0 >0 cuando lo) +le*e5o) co'en:aron a +artici+ar de
la) eleccione)0 9 con la +re)encia del Aenado0 Gue era el 3rgano legi)lati2o0 9 que +od&a
de)ignar un dictador4 en 'o'ento) de gra2edad in)titucional0 Aunque e)te cargo no +od&a
durar '8) de )ei) 'e)e)0
>o'o 2e'o) de)de la 'i)'a noc-e de la -i)toria del ,erec-o en la antigua Ro'a 5a )e 2en&an
in2ocando e)to) +odere) 5 +ri2ilegio) del E)tado0 Inclu)o ante) de que )e con)iguiera de)+egar la
idea 5 la .igura del E)tado de la +er)ona 5 .igura de lo) go*ernante)0 Pero e)o re+re)ent3 otra +arte
de la 1i)toria0
Pero e;igiendo alguno) recaudo) a lo) co-contratante)0
,e tal 'odo que4 cuando alguien intenta entrar en una licitaci3n0 9 de)+u<)4 )i
gana/
- >o'o cualquier +articular4 al contratar con el E)tado4 de*e cu'+lir con todo) lo)
requi)ito) .or'ale)0
"dem*s debe cumplimentar con los siguientes recaudos econmicos9
:F; comprar los pliegos de bases y condiciones<
CF; cuando formula su oferta o presente su propuesta, debe hacer un
depsito inicial. ,ste depsito se llama de Kgaranta de mantenimiento de la
ofertaK/ si el oferente no mantiene su oferta, pierde el depsito. Y obviamente
pierde tambi%n lo que pag por los pliegos y lo que gast para preparar su oferta<
9F; el ganador de la licitacin es el elegido para firmar el contrato y luego
hacer la obra. #ero al firmar el contrato debe incrementar su fondo de garanta.
0i para presentar la oferta se le exigi, por e.emplo, el :V uno por ciento del
1!
Arquitectura Legal
presupuesto oficial para la firma del contrato se le puede exigir otro BV
adicional para completar un GV. ,ste fondo se denomina Kde garanta de
cumplimiento del contratoK<
BF; .unto al fondo de garanta ya depositado, cuando se le paguen al
contratista las cuotapartes del precio total. 5ientras se construye, cuando ya se
est$ e.ecutando la obra, al hacerse efectivos los certificados parciales, se le
retiene o descuenta otro porcenta.e. !ue puede ser del A al ::V seg6n el pliego
particular. ,ste depsito o retencin se denomina Kfondo de reparosK y sirve de
garanta para posibles KreparosK. !ue son las reparaciones o arreglos de
eventuales defectos que tenga la obra y que se constaten en el momento de
entregarla el constructor. Y que es el momento de recibirla para el ,stado, en
ese acto que denominamos & recepcin provisoria+.
E)to) de+3)ito) o retencione) de garant&a) que le) o*liga a -acer el E)tado a
)u) co-contratante)4 con)tructore) o e?ecutore) de la) o*ra) +E*lica)4 )eFalan el
+er.il '8) caracter&)tico del r<gi'en que e)ta'o) anali:ando0
-Re+re)entan e)ta +relaci3n que el go*ierno )e re)er2a cuando contrata con lo)
+articulare)0
-E) uno de lo) a)+ecto) de la )eguridad que el E)tado quiere dar cuando +rocla'a
que ad'ini)tra *ien lo) *iene) 5 recur)o) que le con.&a la co'unidad a tra2<) de )u)
organi)'o) +E*lico)0
-Guiere que lo) contrati)ta) que de)een -acer o*ra) +ara el .i)co4 tengan en cuenta
que de*en )er '8) cuidado)o) en el cu'+li'iento de )u) o*ligacione)4
- '8) riguro)o) en el cuidado de )u) re)+on)a*ilidade)0
- #8) +reca2ido) en el u)o de una in)tituci3n que tiene )u) grande) 2enta?a) +ero
que ta'*i<n +uede 'o)trar )u) ari)ta) '8) rie)go)a)0
%iene la) 2enta?a) de que el E)tado cuando contrata4 nor'al'ente4 +aga
*ien4 +orque -a -ec-o re)er2a de )u) recur)o) o +artida)0 %iene ade'8) el
contrati)ta la +o)i*ilidad de -acer grande) o*ra)4 que no )ie'+re )e encuentran en el
'ercado0
Pero por otra parte el Estado le advierte a su contratista9
a; debe demostrar suficiente aptitud y solvencia.
b; debe otorgar a su comitente ,stado la absoluta seguridad de su
cumplimiento. 0i no cumple incurrir$ en la pena de perder sus depsitos.
c; en caso de no terminar bien la obra, los fondos retenidos ser$n utilizados para
hacer las correcciones o reparaciones pertinentes.
27. (as garantas
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Rondina
>uando -a*la'o) en general en e)ta) +ro*le'8tica)4 )o*re la) garant&a) en
'ateria de con)truccione)4 )ie'+re +en)a'o) en la) )eguridade) que de*e dar el
con)tructor a )u) co'itente)0 A)& ta'*i<n +a)a en la o*ra +E*lica0
-El con)tructor de*e garanti:ar al E)tado que la o*ra )e -ar8 *ien4
-que )e con)truir8 con.or'e a lo) +lano) 5 +ro5ecto0
-Gue lo) tra*a?o) )er8n *ien e?ecutado) con lo) 'ateriale) adecuado)0
- Pero a ca'*io4 ta'*i<n de*e'o) 'encionar la) garant&a) que de*e tener el
con)tructor de que )u co'itente e)tatal tiene lo) .ondo) re)er2ado) +ara +agarle
en tie'+o 5 .or'a0
- Gue )i <l cu'+le ta'*i<n cu'+lir8 )u cliente0
- Gue lo) .uncionario) no e)t8n +ara i'+edir o de'orar lo) +ago)4 )ino +ara
controlar que la) o*ra) )e realicen *ien4
- 5 en )u ca)o +ara que4 quien cu'+li3 con el E)tado4 +ueda tener la )eguridad de
que el E)tado cu'+lir8 con <l0
Pero ta'*i<n de*e'o) re.erirno) a la) 'a5ore) garant&a) +re)ente) en la
o*ra +E*lica0 Aon la) que e;ige el E)tado 5 la) que el contrati)ta de*e entregar +ara
garanti:ar4 +ara a)egurar a quien contrata en no'*re 5 re+re)entaci3n del +oder
+E*lico4 de que la) co)a) )e +lantean *ien0 ,e)de la eta+a +recontractual0
Porque de)de ante) de que )e .ir'e el contrato el E)tado e)t8 e;igiendo recaudo) de
garant&a/
-el o.erente4 el que quiere contratar con el E)tado4 de*e de+o)itar una cantidad0
- Aola'ente +ara que )e le reci*a )u +ro+ue)ta0
- 9 )i e)ta +ro+ue)ta no e) 'antenida4 el que la -i:o la +erder80
- Ganar8 el E)tado )i un o.erente con2ocado 5 +re)entado4 luego )e retira4 de)i)te
o no )igue en la co'+etencia o tr8'ite licitatorio0
La) otra) garant&a) econ3'ica) )on del ti+o contractual0 Ae +arecen a la)
+renda) que )e entregan en re)guardo o )eguridad o co'o a.ian:a'iento de una
o+eraci3n4 o de un contrato o de un cr<dito0 Ae entrega una )u'a de dinero4 o
t&tulo)4 o )eguro) de cauci3n0 Ma?o la )iguiente condici3n/
quedan en resguardo y en garanta, en poder del comitente de la obra.
- 0i la obra se hace bien y termina bien, cuando se haga la recepcin final, se
le devolver$n estos bienes de garanta.
- 0i algo sale mal, y si el constructor no repara en tiempo y forma los defectos
o fallas de la obra, se usar$n estos fondos para hacer las reparaciones del
caso.
Por e)o )e lla'an U.ondo) de re+aro)U0 U,e re+aracione)U4 co'o )e deno'ina a lo)
.ondo) que )on ta'*i<n de garant&a de cu'+li'iento0 Lo) que )e -acen cuando )e
)u)cri*e el re)+ecti2o contrato0
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Arquitectura Legal
Porque cu'+lir el contrato4 +ara el con)tructor o contrati)ta4 )igni.ica/
-ter'inar la o*ra0
- %er'inarla *ien0
- >u'+lir con )u) o*ligacione) de -acer0
- >u'+lir con )u) o*ligacione) de re)ultado0
- E) decir4 o*tener el re)ultado +retendido 5 *u)cado/
- ter'inar la o*ra con.or'e a lo) +lano) 5 +ro5ecto)0
- %er'inarla *ien0
- >on )u) detalle) 5 )u +er.ecci3n arquitect3nica0
- AegEn la cla)e4 el co)to 5 la) ti+olog&a)0
- >on.or'e a )u de)tino 5 a la) regla) del arte0
- >on el ni2el de ter'inaci3n que e)ta*a con2enido en el contrato 5 de'8)
docu'entaci3n0
2;. (os seguros
Aa*e'o) que e;i)ten )eguro) +ara di.erente) 'ateria) 5 de u)o en di)tinta)
acti2idade)0 Pero lo) )eguro) del auto4 de la ca)a o de cualquier otro *ien4 )e -acen
+ara cu*rirno) de lo) rie)go) que +ueden a'ena:ar al auto o a la) otra) co)a)0 Ai
algo le +a)a a un *ien de nue)tra +ro+iedad4 la co'+aF&a a)eguradora no) +agar8 lo)
daFo)0 Al )eguro lo contrata'o) no)otro)0 La co'+aF&a no) e;tiende una +3li:a4
que e) el docu'ento en donde el a)egurador )e co'+ro'ete a a)u'ir un rie)go en
no'*re nue)tro0 Ai el rie)go4 el +eligro4 )e con2ierte en daFo4 +orque ocurre4 acaece
el -ec-o +er?udicial o daFo)o4 la co'+aF&a a)eguradora no) +agar8 el arreglo o lo
que )e -a5a con2enido0
>uando el )eguro cu*re no )ola'ente nue)tro) daFo) )ino ta'*i<n lo) daFo) a
tercero)4 no) e2itar8 que de*a'o) +agar lo) daFo) que no)otro) +ro2oca'o) a
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Rondina
otro)0 La co'+aF&a a)eguradora le) +agar8 a lo) tercero) da'ni.icado)0
En las cauciones el sistema tambin se 8ormali4a por una compaDa que
asume los riesgos.
#ero en este caso, nosotros lo contratamos al seguro para darle KseguridadK, al
comitente de nuestro traba.o,
- de que cumpliremos adecuadamente.
- 0i no cumplimos, si algo sale mal, la compa1a no nos paga a nosotros que
contratamos el seguro.
- 'e pagar$ al cliente, para resarcirlo de los da1os y per.uicios.
- #or lo que nuestro incumplimiento, o nuestro mal cumplimiento, o el azar, o
el caso fortuito, o los accidentes, produ.eron en la obra.
- !ue el comitente paga por buena.
- "ontrata confiado en nuestras aptitudes, en nuestros antecedentes.
- ,n nuestras garantas. Iaranta de que tenemos buena performance.
- !ue ya fue evaluado en el *egistro de 'icitadores.
- !ue tenemos buena disposicin/ hemos venido a una licitacin para ser
elegidos entre todos los presentados.
- 'uego est$n las garantas que firmamos en el contrato/
asumimos las obligaciones de hacer bien las cosas, de lograr el resultado final
que se puede esperar de nuestras aptitudes.
Y respondemos con todo nuestro patrimonio de que la obra resultar$ buena. Y
que ser$ bien e.ecutada.
#ero adem$s, la compa1a aseguradora responder$ tambi%n por nosotros, en
virtud de un seguro que contratamos. 'a compa1a que, por ser aseguradora,
hace las cauciones o garantas de nuestras obras.
- ,l ,stado se cubre as de los posibles incumplimientos.
- 2 defectos, o fallas, o vicios, o faltantes en la obra.
- 'e exigir$ a la compa1a de seguros que le pague da1os y per.uicios. 2 bien
que le pague a otro constructor para que repare bien la obra. #ara que la
refaccione, o para que la corri.a. 2, en su caso, para que la termine bien y
adecuadamente.
2<. Propuestas
,eno'ina'o) propuesta al lega?o que +re)enta el o.erente que )e decide a
ingre)ar al 'ecani)'o licitatorio0 E) una U+re)entaci3nU que -acen lo) con)tructore)
o +re)tadore) de o*ra)4 +ara que )e lo) cali.ique4 )e lo) concur)e4 )e lo) co'+are
con lo) otro) o.erente) o con la) otra) o.erta)0 Entendiendo que la '8) +er.ecta4 la
'8) co'+leta4 la '8) econ3'ica0 En .in4 la '8) con2eniente4 )er8 elegida +or lo)
.uncionario) que co'+onen la Uco'i)i3n de +read?udicaci3nU0 La co'i)i3n que
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Arquitectura Legal
acon)e?ar8 al go*ierno )o*re a quien )e le ad?udicar8 la o*ra0
La +ro+ue)ta e) ta'*i<n una re)+ue)ta0 $na contrataci3n que )e -ace al
lla'ado .or'ulado en la licitaci3n0 ,e)de e)te +unto de 2i)ta4 el que +ro+one e) el
go*ierno0 Lo) que )e +re)entan al lla'ado entregar8n una e)+ecie de
contra+ro+ue)ta/ +ueden +ro+oner otro +recio4 '8) alto o '8) *a?o0 Pueden4
inclu)o4 +ro+oner 'e?ora) al +re)u+ue)to o.icial0 Pueden +re)entar 2ariante) al
+ro5ecto original de la o*ra0
(os requisitos que normalmente se imponen para la presentacin de las
propuestas son los siguientes9
:. las propuestas cerradas se presentar$n hasta la fecha y hora se1aladas
para el acto de la licitacin. Aer8n -ec-a) en +liego) .ir'ado) +or el +ro+onente4
aco'+aFada) del docu'ento en el que con)ta que )e -a -ec-o el de+3)ito +re2io del
1P (de+3)ito de garant&a de 'anteni'iento de la o.erta=J
C. constancia de que se compraron los pliegos y documentos de la
licitacin0 Para que nadie +ueda alegar que no conoc&a la) *a)e) de la
con2ocatoria0 Nadie +odr8 alegar ignorancia de algEn detalle +ara eludir )u)
o*ligacione) o )u re)+on)a*ilidad0
9. declarar que se conoce el lugar, el terreno y las condiciones de
e.ecucin de la obra<
B. si se proponen variantes, presentarlas con suficiente documentacin y
en sobres separados<
G. se presenta tambi%n el presupuesto que se propone como alternativa, si
no se acepta el presupuesto oficial/ +uede )er 'a5or o 'enor0 El +re)u+ue)to
o.icial e) i'+ortante4 +ero e) un dato indicati2o0 #uc-o) e)t8n di)+ue)to) a
contratar +recio) '8) *a?o) que el +re)u+ue)to o.icialJ
@. constancia de inscripcin en el *egistro de 'icitadores 5 cali.icaci3n
del 'i)'o4 que certi.ique que )e tiene ca+acidad de contrataci3n +ara e)a o*raJ
A. recaudos laborales, impositivos, municipales y dem$s que puedan
requerirse. Lo *8)ico e;igi*le e) e)tar de*ida'ente in)cri+to) 5 e)tar al d&a con
lo) i'+ue)to)J
>. inventario de maquinarias, equipos, personal<
?. balances que demuestren solvencia y debida administracin de la
empresa<
:H. si se tratara de (8, o (nin 8ransitoria de ,mpresas, documentacin
que as lo acredite<
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Rondina
::. si se trata de empresa individual, constancias de su aptitud, y de la
representatividad de sus gerentes<
:C. en el caso de exigirse doble sobre/
a= en )o*re UAU la +ro+ue)ta t<cnica4 con)tructi2a 5 de detalle)J
*= en el otro )o*re4 el BMC4 la +ro+ue)ta econ3'ica4 con +re)u+ue)to
glo*al 5 anal&tico0
:9. la declaracin .urada de que )e 'antendr8 la +ro+ue)ta +or el t<r'ino
que 'andan lo) +liego)J
:B. declaracin general de que se conocen todos los detalles de la obra.
,e que )e a)u'en todo) lo) rie)go) +ro+io) del e'+rendi'iento 5 de la
re)+on)a*ilidad 5 acce)oria) legale) 5 contractuale) +ro+ia) de quien e?ecuta o*ra)
5 de quien contrata con el E)tado0
2=. "d5udicacin
E)te +rocedi'iento de elecci3n entre lo) o.erente)4 )e +roduce en .a2or de
quien +re)enta la 'e?or +ro+ue)ta0 La '8) con2eniente0 Gue no )ie'+re )er8 la '8)
econ3'ica0 Para ello )e deri2a el e)tudio de la) o.erta) a una co'i)i3n de +re-
ad?udicaci3n4 que e2aluar8 todo) lo) detalle) de la) +ro+o)icione)0
E)ta co'i)i3n ele2ar8 )u in.or'e a quien .inal'ente decidir80 A quien tiene a )u
cargo el e?ercicio de e)ta autoridad e)tatal0 ,ictando un decreto del Poder E?ecuti2o0
7 una )i'+le re)oluci3n del 'ini)tro del ra'o o del director de la re+artici3n
contratante0
En e)ta 'ateria4 co'o en la generalidad de lo) acto) ad'ini)trati2o)4 )e
con?ugan .en3'eno) 'u5 +articulare) en la 'anera de contratar4 de decidir4 de
con.ir'ar o negar 2alide: a lo) acto) ?ur&dico) del +ro+io E)tado0 ,eci'o) que la
re+artici3n +E*lica4 o ad'ini)traci3n4 )e re)er2a la '8) a'+lia di)crecionalidad0
Gue garanti:a la '8) a'+lia inde+endencia de criterio0 Gue no quiere decir que el
3rgano e)tatal actEe con ar*itrariedad 'ani.ie)ta0
(as bases de la ad5udicacin son las siguientes9
a; la propuesta m$s venta.osa. Aer8 aquella que4 -a*iendo cu'+lido todo) lo)
requi)ito) del lla'ado4 o.rece '8) 2enta?a)0 Gue +ueden )er econ3'ica)4 +or )er la
o.erta '8) *a?a en co)to)0 7 +uede tener otra) 2enta?a) a+recia*le) 5 2alio)a).
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Arquitectura Legal
b; para elegir al ganador )e tendr8 en cuenta/ antecedente) de la e'+re)a4 que
-agan )u+oner que e) la '8) )egura en el cu'+li'iento de )u) o*ligacione)0 La
ca+acidad de contrataci3n/ que -a*la de )ol2encia 5 e;+eriencia0 El 'onto de la
+ro+ue)ta4 que -a*la del co)to0 9 .inal'ente4 )i -u*iere 2ariante)4 el car8cter4
con2eniencia 5 co)to) de la) di.erencia) +re)entada)0
-Ai +en)a'o) cual e) el conce+to de contrato en el ,erec-o >i2il o +ri2ado0
-Ai )e entiende que -a5 contrato cuando do) +arte) )e +onen de acuerdo0
-Ai la locaci3n de o*ra +ri2ada e)4 ade'8)4 cuando alguien o.rece -acer una o*ra
+or un +recio deter'inado 5 el co'itente ace+ta e)a o*ra +or e)e +recio0
0i tom$ramos estas dos definiciones, podramos decir que en la obra p6blica,
cuando se ad.udica la obra a alguien, a uno que hizo la propuesta y que le fue
aceptada, entonces ya tendramos contrato. #ero esto no es as/ .ustamente
porque estamos en la obra p6blica. ,n donde los tiempos y las formas son muy
diferentes.
En e)te tr8'ite4 reci<n e)ta'o) ante la )elecci3n que -ace el E)tado )o*re
con quien )e di)+one a contratar0 La ad'ini)traci3n dice que e)ta +er)ona o
e'+re)a4 que +re)ent3 una o.erta4 .ue )eleccionada +or )er la 'e?or/ la 'e?or
e'+re)a 5 la 'e?or +ro+ue)ta0 A-ora )e di)+onen la) co)a) +ara cele*rar4 reci<n
a-ora4 el contrato de o*ra0
No) de*e'o) ol2idar qu< -a*&a'o) entendido +or contrato en el derec-o
+ri2ado0 No) +u)i'o) a-ora en el terreno de la) contratacione) del E)tado0 E)ta'o)
ante una 'anera de )eleccionar lo) co-contratante)0 $na .or'a de elegir al 'e?or0
La 'e?or +ro+ue)ta0 La '8) con2eniente0 >on un )i)te'a a*ierto 5 +E*lico0
Mu)cando la tran)+arencia del +rocedi'iento 5 la 'e?or de.en)a de lo) intere)e) del
E)tado0 Mu)ca'o) o*tener la 'e?or o*ra4 entre lo) 'e?ore) con)tructore)4 al '8)
*a?o +recio 5 con lo) 'a5ore) controle) de ge)ti3n 5 de calidad0
A-ora la) +arte) ingre)ar8n al tie'+o +ro+ia'ente contractual0 1a)ta a-ora
tran)itaron el +er&odo +re-contractual0 Porque e) de +re+araci3n0 E) +re-contractual
el +roce)o licitatorio que )e re)er2a el E)tado +ara elegir a )u) contratante)0
Ku)ta'ente e)ta +re)encia de la licitaci3n +E*lica co'o .or'a de +re+arar al
>ontrato de 7*ra PE*lica0 E)te ca'ino que )eFala el r<gi'en licitatorio +ara
contratar la) o*ra) +E*lica)4 e) una de la) caracter&)tica) +rinci+ale) de nue)tro
contrato0 >aracter&)tica) que -acen que +oco )e a)e'e?en lo) contrato) +ri2ado)
con lo) contrato) +E*lico)0 94 en e)+ecial4 que )ean tan di)tinto) lo) contrato) de
o*ra +ri2ada de lo) contrato) de o*ra) +E*lica)0
2>. Privilegios del Estado
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Rondina
El E)tado )e re)er2a e)to) +ri2ilegio) en no'*re 5 en 2irtud de la
co'unidad a la que re+re)enta0 Pero ta'*i<n de*e'o) decir que e)to) rigore)4
.or'alidade) 5 otra) +re)ione) que e?erce co'o imperium o ge)to) de autoridad4 de
di)crecionalidad4 de 2enta?a)4 e)t8n )iendo ace+tada) +or lo) +articulare)0 Lo)
o.erente) que )e quieran con2ertir en concur)ante) 5 que a)+iran a )er contrati)ta)0
Nadie lo) o*liga4 nadie lo) con2oca en .or'a co'+ul)i2a0 @ienen lo) que de)ean
contratar con el E)tado0 $na 2e: incor+orado) al 'ecani)'o licitatorio4 )e
)o'eter8n a )u) regla)0
Gue )on de ti+o .or'al0 Regulatoria)0 9 alguna) de car8cter econ3'ico4 que
tienden a +roteger el inter<) e)tatal0 Gue no )on in2entada) )3lo +ara -acer
contrato)0
$ue por el contrario, ablan de los caracteres de la actividad estatal9
:. presuncin de legitimidad.
C. exorbitancia/ puede desbordar los lmites del contrato.
9. ius imperium/ puede actuar con cierta autoridad de imperatividad a6n
en las tratativas y gestiones/ exige mayores cuidados, se reserva mayores
derechos de inspeccin y direccin de las obras.
B. cuando contrata impone condiciones. 8iene formularios o
procedimientos pre determinados. !uien quiera contratar con el ,stado debe
aceptarlos, adherir a sus condiciones. 0us contratos no se discuten. 0e toman o
se de.an.
G. tiene actitudes discrecionales. ,stas actuaciones se verifican en el
ancho marco de los criterios de gobierno y de administracin. 'os funcionarios
responder$n personalmente de decisiones equivocadas. #ero tienen facultades
para decidir en una fran.a de opciones. ,l particular puede discutir la
arbitrariedad manifiesta.
#ero no puede que.arse por esas decisiones fundadas en el margen
propio de la discrecionalidad. 0i es discreta. 0i se hace con KdiscrecinK y se
fundamenta en razones de conveniencia y oportunidad. ,n el marco de la
legalidad y legitimidad que se presumen. #ero que tambi%n se requieren. "omo
ingredientes inexcusables de la actuacin.(1=
(1= La) nota) o caractere) que e)ta'o) )eFalando de la) relacione) entre el E)tado co'itente 5 )u)
co-contratante)4 a lo) que lla'a'o) contratistas4 )on ?u)ta'ente la) que 'arcan la) di.erencia)
entre lo) contrato)0 >uando el +ro.e)ional o con)tructor contrata con un +articular4 e)t8n
contratando do) +er)ona) iguale)4 iguale) en +oder4 en ca+acidade) 5 en a+titude) 5 .acultade)0 El
contrato re)ultante )er8 entonce) contrato co'En4 de ,erec-o co'En o de ,erec-o Pri2ado0
>uando e)e 'i)'o con)tructor contrata con el E)tado4 de*e )a*er que )e )o'ete a 2aria*le) 5 a
condicione) que lo colocan en otro e)cenario/ el +re)u+ue)to del ,erec-o PE*lico en donde )e
encontrar8/
1N= >on un )u?eto de derec-o4 el E)tado4 que -ar8 2aler )u )o*eran&a e i'+eriu'0 E) decir e)a )erie
1!7
Arquitectura Legal
de +ri2ilegio) que -ace del E)tado una +er)ona ?ur&dica e)+ecial 5 +ro'inente0 >on cl8u)ula) o
condicione) que4 )i .ueran e'+leada) +or lo) +articulare) en )u) +ro+io) contrato)4 lo) con2ertir&an
en nulo) o in28lido)0
2N= Ae e)t8 )o'etiendo a la ?uri)dicci3n o co'+etencia de lo) organi)'o) +E*lico) que controlan el
que-acer ad'ini)trati2o0 9 luego )e )o'eter84 )i e) +reci)o4 a la co'+etencia de lo) tri*unale)
e)+eciale) que atienden lo) +ro*le'a) 5 recla'o) contra el E)tado0
3N= La o*ra4 que e) el o*?eto del contrato +E*lico4 e) una o*ra de)tinada al )er2icio o al u)o +E*lico0
E)to ta'*i<n le concede di.erencia 5 e)+eci.icidad al contrato de o*ra +E*lica cele*rado entre el
>on)tructor 5 el E)tado co'itente0
4N= 6inal'ente4 el orden 5 el +rocedi'iento que )e i'+one el E)tado +ara contratar tiene
caracter&)tica) que lo di.erencian )u)tancial'ente del contrato +ri2ado0 Pi<n)e)e en la) .or'alidade)
5 actuacione) que )e i'+onen en el +roce)o de la licitaci3n +E*lica0 9 e)tare'o) ante una
'odalidad que4 di.&cil'ente4 )e i'+onga alguna 2e: en la acti2idad +ri2ada0
C"P&'%(+ G&
+,#" P%,(&C" 0 C+-'#"'+
2. El contrato de obra pAblica
Aa*e'o) que el contrato e) un acto ?ur&dico0 En e)te ca)o e) un acto ?ur&dico
1!
1!
Rondina
i'+ortante que tiene lugar en el +roce)o de la o*ra +E*lica0 E)t8 in'ediata'ente
de)+u<) de la licitaci3n/
- Ai entende'o) que la licitaci3n ter'ina con la ad?udicaci3n de la o*ra al 'e?or
+o)tulante0
- Ai )e logr3 tal o*?eti2o4 e)tare'o) in2itando a cele*rar el contrato al 'e?or de
lo) o.erente)0
- %odo el 'ecani)'o e)t8 ordenado +ara que ta'*i<n la o*ra re)ulte la 'e?or de
toda) de entre la) que )e -u*ieran +odido reali:ar0 Pro5ecto4 )elecci3n de
o.erta)4 co'+etencia +or calidad 5 +recio0
,e)+u<)4 reci<n llegar8 el contrato4 en donde la ad'ini)traci3n e)tatal *u)car8
a)egurar que4 'ediante la) e)ti+ulacione) correcta)4 todo )e cu'+la adecuada'ente0
>a)i todo) lo) detalle) e)tar8n 5a +re-e)ta*lecido) en la) docu'entacione)
+reli'inare) de la licitaci3n/ +ro5ecto4 +re)u+ue)to4 ca+acidade) 5 a+titude) del
+o)tulante a e?ecutarla0
A-ora4 'ediante la) .ir'a) que )ellen el co'+ro'i)o e;+re)o entre la)
+arte)4 )e +roceder84 co'o dice el 'i)'o te;to de la le5 nacional de o*ra) +E*lica)/
,ntre la administracin p6blica y el ad.udicatario se firmar$ un contrato
administrativo de obra p6blica. ,l cocontratante afianzar$ el cumplimiento de
su compromiso mediante un depsito en el Panco de la 3acin del GV del monto
convenido. 0i el ad.udicatario retirara su propuesta o no concurriera a firmar el
contrato, se podr$ contratar la obra con el proponente que siga en orden de
m%ritos.
Este contrato no es el producto de la discusin previa entre las partes.
- %a'+oco e) el B+oner)e de acuerdo entre el con)tructor 5 )u clienteC co'o
ocurre en la o*ra +ri2ada0
- En e)te ca)o e)ta'o) ante una .or'alidad ad'ini)trati2a0
- $n acto ?ur&dico-ad'ini)trati2o que )e 2iene a )u'ar a lo) 'uc-o)
+rocedi'iento) que )e -icieron durante la licitaci3n0
- En cualquier negocio +articular4 )i un +ro+ietario4 con2oca a lo) +ro.e)ionale) 5
con)tructore) +ara que le e?ecuten un +ro5ecto que 5a +o)ee0
- Ai 2ienen lo) intere)ado) 5 +ro+onen .or'al'ente )u o.erta0
- Ai4 de entre todo) lo) o.erente) )e elige a uno4 5 )e le ad?udica la o*ra0
- En e)te 'o'ento4 en el 8'*ito del derec-o +ri2ado4 dir&a'o) que 5a e;i)te un
contrato +er.ecto/
- tene'o) un acuerdo .or'al )o*re un o*?eto que e)t8 +er.ecta'ente deter'inado0
- Pero en la o*ra +E*lica la) .or'alidade) )on di)tinta)0
- Aqu& )e requiere la .ir'a del contrato0
- Gue )egura'ente no e) un contrato co'En/
- la) +arte) no )e +onen de acuerdo )o*re la) co)a) a reali:ar0
- El E)tado4 a tra2<) de )u) organi)'o) ad'ini)trati2o)4 redacta un contrato que
el ad?udicatario de*er8 .ir'ar0
- Por e)o lla'a'o) al Bcontrato de o*ra +E*licaC un ti+o e)+ecial de con2enio en
1!!
Arquitectura Legal
el cual )ola'ente )e +untuali:an alguno) dato)4 )e concretan lo) co'+ro'i)o)4
)e .i?an .ec-a)4 +auta) 5 +rocedi'iento) +ara la iniciaci3n de tra*a?o)0
- 94 e2entual'ente4 )e +odr8n agregar alguno) detalle) o 'ecani)'o) de
contralor de tra*a?o del contrati)ta0
- 7 +reci)ione) )o*re a)+ecto) que -u*ieran dado lugar a duda)4 con)ulta) o
contradiccione)0
(os contenidos abituales ser*n9
:. Determinacin de los su.etos firmantes/ el .uncionario que re+re)enta al
E)tado 5 el +ro.e)ional o e'+re)ario que +a)3 de o.erente a ad?udicatario 5 que
de)de a-ora4 )er8 contrati)ta0
C. Determinacin de los tiempos precisos/ ante) de la .ir'a del contrato
de*er8 -acer)e el de+3)ito de garant&a contractual/ )i e) del 5P 5 el de+3)ito inicial
.ue del 1P .altar8 co'+letar con el 4 re)tante0 ,e)de la ad?udicaci3n )e cuentan/ 2"
d&a) +ara de+o)itar -3" d&a) +ara .ir'ar- 5 de)de e)ta .ir'a/ una .ec-a +erentoria
+ara -acer el re+lanteo 5 dar co'ien:o a la) o*ra)0
(os documentos que se consideran integrantes del contrato son9
:. ,l cuerpo de escritura que se llama vulgarmente &contrato, contrata4
con2enio o contrato de o*raCJ
C. los pliegos con los cuales se licit la obra/ +liego) generale)4 +liego)
t<cnico) o +articulare)4 +lano) de con?unto 5 +lanilla)4 docu'entaci3n
co'+le'entaria4 +ro+ue)ta del o.erente-ad?udicatario -a-ora contrati)ta-4
+re)u+ue)to 5 +ro+ue)ta econ3'ica .inal del o.erente0 >on toda) la) correccione)4
o*)er2acione) 5 de'8) docu'entaci3n que )e agreg3 al +rocedi'iento que
de)e'*oc3 en la ad?udicaci3n 5 el contrato0
3. .u5etos
>uando de)ea'o) de.inir de)de el +unto de 2i)ta )u*?eti2o al contrato de
o*ra +E*lica deci'o) )i'+le'ente que/
- e) el contrato de con)trucci3n que cele*ra el E)tado0
- A)& de )i'+le 5 concreto e) el conce+to original de e)te contrato0
- Gue a-ora requiere '8) +reci)ione) +orque -an a+arecido alguna) 'odalidade)
que alteraron e)e conce+to original0
- Pero )ie'+re )er8 deter'inante la +re)encia del E)tado en el contrato que
2""
2""
Rondina
anali:a'o)0 Porque )i a-ora +uede no )u)cri*irlo el 3rgano de la ad'ini)traci3n4
)er8 +orque delega o utili:a algEn 'ecani)'o e)+ecial +ara deri2arlo a
entidade) +articulare)0
Pero siempre detr*s del contrato pAblico est* el Estado, directa o
indirectamente, m*s pr:imo o m*s distante9
puede el ,stado convocar a licitacin para que se construya una obra
que utilizar$ directamente un organismo de la administracin/ e)cuela4 -o)+ital4
o.icina)4 )ede) de 3rgano) o re+articione) e)tatale)0
se puede convocar a licitacin para concesionar una obra p6blica que el
oferente construir$ y luego pondr$ en servicio4 co*rando +ea?e +ara recu+erar la
in2er)i3n 5 o*tener la ganancia/ ca'ino)4 +uente) o in)talacione) que )e li*ran al
u)o +E*lico 'ediante +ago de tari.a)0
puede el ,stado otorgar subsidios a otro organismo estatal o a entidad de
bien p6blico para que construya la obra con.or'e a la) regla) +re-e)ta*lecida)4
con el dinero que )e le otorga4 +ero )u?eto a contralor e)tatal0
,el lado del contrati)ta ta'*i<n tene'o) alguna) +reci)ione) que )e requiere
anali:ar/
-co'o en todo contrato de o*ra4 e)ta'o) en la o*ra +E*lica ante un contrato
de ti+o +er)onal e intran).eri*le0 Le lla'a'o) contrato Kintuitu personaeM9 e)t8
elegida la +er)ona +or )u) cualidade) o antecedente)0 #uc-o '8) en la o*ra e)tatal0
En donde la elecci3n del con)tructor )e -ace 'ediante un co'+le?o +rocedi'iento
licitatorio0
-en la o*ra +ri2ada i'+orta qui<n )e 'antiene co'o re)+on)a*le del
+ro5ecto 5 de )u e?ecuci3n0 I'+orta +oco a quien )e con2oque co'o contrati)ta de
o*ra4 +orque el +ro.e)ional o e'+re)ario +rinci+al 'uc-a) 2ece) ni )iquiera
in.or'a al co'itente qui<n e)t8 e?ecutando0 En la o*ra +E*lica el contrato e)
+er)onal4 intran).eri*le4 5 )e de*e indi2iduali:ar 5 controlar a lo) e?ecutore) de cada
+arte o eta+a de o*raJ
-no o*)tante4 )i la ad'ini)traci3n lo autori:a )e +ueden )u*contratar
tra*a?o)J
-ta'*i<n )e +ueden .or'ali:ar acuerdo) con otro) e'+re)ario) ante) o
de)+u<) del contrato4 +ara que )e a)ocien al tra*a?o0
Aie'+re con la anuencia de la ad'ini)traci3n0
-inclu)o )e utili:a la .igura de la $%E/ $ni3n %ran)itoria de E'+re)a)0
>uando do) o '8) )ociedade)4 con)tructora) o e'+re)a) )e a)ocian +ara una o*ra en
+articular0 (1=
A la ad'ini)traci3n le con2iene4 en la 'edida en que 2aria) e'+re)a) )u'an )u
ca+acidad de contrataci3n4 )u) equi+o)4 )u) +ro.e)ionale) 5 )u) antecedente) +ara
'e?or e?ecutar una o*ra0
2"1
Arquitectura Legal
7. +b5etos
,eci'o) que la o*ra +E*lica tiene +or o*?eto la reali:aci3n de tra*a?o)4
ele'ento)4 con)truccione) o reali:acione) que4 con la adecuada inter2enci3n del
E)tado4 )e -aga 'ediante el concur)o de +articulare) de*ida'ente )eleccionado)4
con.or'e al +rocedi'iento que e)ta*le:can la) nor'a) 2igente)0
>on.or'e a dic-a) nor'a) -que en general con)titu5en el )i)te'a de la o*ra
+E*lica con )u) le5e)4 )u) decreto) regla'entario) 5 lo) +liego) generale) 5
+er'anente) que )e utili:an en cualquier ni2el 5 ?uri)dicci3n del E)tado
C se a dico que9
ser$n obras p6blicas todas las construcciones, refacciones, instalaciones,
traba.os y obras en general/ +ro2i)i3n4 arrenda'iento4 adecuaci3n o
re+araci3n de '8quina)4 a+arato)4 'ateriale) o ele'ento) de tra*a?o4 o
nece)ario +ara la acti2idad acce)oria o co'+le'entaria de la o*ra que )e con)tru5a
+or el 'i)'o E)tado o +or +er)ona) o entidade) +ri2ada) u o.iciale)4 con .ondo)
+ro+io) o de a+orte) nacionale)4 de +articulare) o de otro) organi)'o)0
(1= E)ta 'odalidad de a)ociaci3n entre e'+re)a)4 tiene 2igencia en todo) lo) 3rdene) 5 )u+ue)to) en
lo) que +uede actuar una e'+re)a indi2idual0 E)t8 +re2i)ta en el >3digo de >o'ercio *a?o la
deno'inaci3n gen<rica/ B,e la) Agru+acione) de >ola*oraci3nC0 9 en la )ecci3n 2D de e)te
t&tulo4 )e e)ta*lece/
- artculo 9AA/ De las uniones transitorias de empresas/ "aracterizacin/
- BLa) )ociedade) con)tituida) en la Re+E*lica4 5 lo) e'+re)ario) indi2iduale) do'iciliado) en
ella4 +odr8n4 'ediante un contrato de unin transitoria, reunir)e +ara el de)arrollo o e?ecuci3n
de una o*ra4 )er2icio o )u'ini)tro concreto4 dentro o .uera del territorio de la Re+E*lica0 Podr8n
de)arrollar o e?ecutar la) o*ra) 5 )er2icio) co'+le'entario) 5 acce)orio) al o*?eto
+rinci+al0 0000000 No )on )ociedade) ni )on )u?eto) de derec-o0 Lo) contrato)4 derec-o) 5
o*ligacione) 2inculado) con )u acti2idad )e rigen +or lo di)+ue)to en el art&culo 37!000
- E)te art&culo 37! del 'i)'o >3digo de >o'ercio )e re.iere a que Bel re+re)entante H de la $%E-
tendr8 lo) +odere) )u.iciente) de todo) 5 cada uno de lo) 'ie'*ro) +ara e?ercer lo) derec-o) 5
contraer la) o*ligacione) que -icieren al de)arrollo o e?ecuci3n de la o*ra4 )er2icio o
)u'ini)tro000C
De los conceptos precedentes, podemos decir que9
10 el ob.eto de la obra p6blica +uede e)tar dado +or co)a) in'ue*le)/
edi.icio) 5 )u) acce)orio)J
C. por obras de estructura funcional, urbana y de servicios<
9. por obras de infraestructura o de soporte de otras actividades/
carretera)4 +uente)4 calle) 5 a2enida)0 Ao*re el 'i)'o territorio ur*ano o
2"2
2"2
Rondina
e;traur*ano0 Ao*re la) co)ta) en r&o) 5 'are)0 7 re.erida) al e)+acio co'o
e)tacione) )atelitale)4 aero+uerto) 5 o*ra) co'+le'entaria)J
B. equipamientos, mobiliarios, cosas muebles propiamente dichas, co'o
'8quina)4 2e-&culo) 5 arte.acto)0 Miene) 5 co)a) en el '8) a'+lio )entido
de la +ala*ra0
G. cosas inmateriales. >uando lo 'aterial )ea )ola'ente el )o+orte )o*re el
cual )e +ro+one una o*ra intelectual0 >uando re+re)entan co)a) u o*ra) que
)igni.ican +or el +roducto .inal o re)ultado/ +ro5ecto)4 e)tudio)4 en)a5o)4 o*ra)
cient&.ica)4 t<cnica) o art&)tica)0
,e)de la 'i)'a enu'eraci3n +recedente4 ta'*i<n deduci'o) que/
-el contrato de o*ra +E*lica +uede e)tar re.erido a la con)trucci3n4
.a*ricaci3n o re.acci3n de 'ue*le) e in'ue*le)0 A )u) tra*a?o) de +ro5ecto4 di)eFo4
arreglo o 'odi.icaci3n0
9 dado) lo) o*?eto)4 ele'ento)4 co)a)4 *iene)4 en)ere)4 Etile)4 arte.acto) 5
'o*iliario que +ueden )er o*?eto del contrato que e)tudia'o)4 +ode'o) co'+letar
la deter'inaci3n4 diciendo que )e de*e cali.icar ta'*i<n +or la .inalidad que tiene
la co)a4 tra*a?o o ele'ento )o*re el que )e reali:a4 o con el que )e reali:a la o*ra/
e)a .inalidad de*e e)tar a.ectada al u)o +E*lico4 a la utilidad )ocial o al *ien co'En0
,e 'anera directa o indirecta4 'ediata o in'ediata0
;. Hormalidades
#uc-a) 2ece) no) )or+rende la i'+ortancia que )e le da a la) .or'alidade)
en el ,erec-o Ad'ini)trati2o0
Porque en ,erec-o )ie'+re e;i)ten la) .or'a)0 Pero 'u5 +oca) 2ece) )e e;ige la
.or'alidad +or la .or'alidad 'i)'a0 Ku)ta'ente en el derec-o +ri2ado )e -a*la de
.or'a) )u)tanciale) 5 otra) no )u)tanciale)0 Gue )on co'+le'entaria) o ad?eti2a)0
Ae -a*la ta'*i<n de .or'alidade) &ad solemnitaten+4 que )e e;ige +ara que )e
recono:ca 2alide: al acto0 La) otra) )on .or'a) &ad probationem+ que )e requieren
+ara +ro*ar la e;i)tencia del acto4 +ero que no in2alidan la) co)a) cuando .altan0
En el ,erec-o Ad'ini)trati2o en general 54 en el r<gi'en de la o*ra +E*lica en
+articular4 la) .or'a) )e e;igen co'o ele'ento) )u)tanciale)0 Ku)ta'ente de)de que
)e +re)enta una o.erta en una licitaci3n4 )e requiere un e)tricto cu'+li'iento
.or'al0 >uando )e de)arrollan lo) +a)o) de un +rocedi'iento de con2ocatoria4
ad?udicaci3n o contrataci3n4 )e -a*la de B+rocedi'iento) reglado)C0 Ello quiere
decir que el tr8'ite4 lo) o.erente) 5 lo) .uncionario)4 no +ueden )alir)e de la) regla)4
de la nor'ati2a0
2"3
Arquitectura Legal
Por e)o de)de el anuncio o deci)i3n de e?ecutar una o*ra e)tatal )e dan
.or'alidade)4 eta+a) 5 +roce)o) total'ente concatenado)0 Lo) intere)ado) en
contratar con el E)tado concurrir8n a la con2ocatoria0 Pero no todo) lo) intere)ado)
+ueden concurrir/ de*en llenar4 de)de el co'ien:o4 la) +ri'era) .or'alidade)/ e)tar
in)cri+to en un Regi)tro de Licitadore)4 e)tar cali.icado4 tener cali.icaci3n
)u.iciente0
(uego vendr*n las otras 8ormalidades, que son pasos o etapas
previamente establecidas9
comprar los pliegos
- obtener la calificacin correspondiente en el *egistro de 'icitadores
- con una capacidad de contratacin suficiente para la obra
presentar las propuestas
ad.untando la documentacin que sea pertinente
concurrir en los plazos y horarios previstos
llenar todos los recaudos que se exi.an
pagar los impuestos, sellados o depsitos establecidos
presentar las plizas del 0eguro de "aucin en caso de que se desee
evitar el depsito en efectivo
completar los requisitos o documentacin que se le exi.a
si se le ad.udica, completar recaudos y hacer el segundo depsito, si es
que no se ha optado por los 0eguros de "aucin
suscribir el contrato que se le impone, designando los representantes
legales y sobre todo, los representantes t%cnicos o profesionales de la
,mpresa "ontratista.
hacer replanteo de obra e iniciar traba.os
llevar documentacin de obra
atender reclamos, notificaciones y firmar libro de rdenes
presentar certificaciones cuando corresponda
acatar indicaciones del inspector estatal codirector profesional de la
obra que representa al comitente
realizar entregas parciales cuando as corresponda
oficializar las recepciones por parte del organismo de control
hacer las reparaciones, arreglos, refacciones o salvar vicios aparentes en
el perodo de garanta =entre la recepcin provisoria y la recepcin
definitiva;.
<. El consentimiento
En el ,erec-o >i2il o +ri2ado cuando )e de.ine al contrato en general )e
2"4
2"4
Rondina
dice que -a*r84 e.ecti2a'ente4 un contrato/
-&cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaracin de
voluntad com6n destinada a reglar sus derechos+ -art&culo 1137 del >3digo
>i2il-0
En o*ra +E*lica la co)a no e) tan a)&0 Por )u+ue)to que el con)enti'iento
e;i)te0 Porque )i entende'o) co'o con)enti'iento a la 'ani.e)taci3n de 2oluntad4
e;i)te una deter'inada 2oluntad de +arte del contrati)ta que +re)enta )u o.erta 5
luego e)+era continuar el tr8'ite0
E;i)te4 ta'*i<n4 2oluntad 'ani.ie)ta del E)tado que con2oca4 )elecciona4
ad?udica 54 .inal'ente4 contrata0
El con)enti'iento4 que )egEn el >3digo >i2il +uede inclu)o )er t8cito -a)& lo
dice el art&culo 1145- )e 'ani.ie)ta4 )egEn el 'i)'o >3digo/
-2er*al'ente
-+or e)crito
-+or )igno) inequ&2oco)
-+or -ec-o) o acto) que autoricen a +re)u'irlo0
>o'o deci'o) en nue)tro Li*ro )o*re B>ontrato de 7*ra PE*lica 5
Pri2ada0C -+8gina 2"5/
- se entiende que, en la ad.udicacin de la obra al oferente que present la
propuesta m$s conveniente, existe como una especie de perfeccionamiento de
un tr$mite consensual que se parece mucho a un verdadero contrato. #ero
esto es as, taxativamente, en el derecho privado. ,n la obra p6blica se
requieren m$s precisiones. 5$s formalidades. ,n especial se exige m$s
formalidad para el ,stado.
Por e)o de*en )a*er4 lo) que quieran contratar con el E)tado4 que intentan
-acer un acto ?ur&dico4 un negocio con la Enica +er)ona de derec-o +E*lico4
ad'ini)trati2o 5 +ol&tico que +uede i'+oner regla) +re-deter'inada)0 Aole'ne)0
Riguro)a)0
,e*e'o) )a*er inclu)o que )i el E)tado actEa a tra2<) de )u) .uncionario)4 co'o
legal 5 conce+tual'ente corre)+onde4 lo -ar8 en u)o 5 e?ercicio de )u calidad de
imperium 5 de )u ca+acidad de e;or*itancia0 Gue )igni.ica que la) actuacione) de
derec-o +E*lico -ec-a) +or el E)tado tienen )u cuota de autoridad 5 )u .acultad de
e;ceder la) nor'a) del derec-o co'En/ imperium )igni.ica +oder de deci)i3n
cali.icado 5 rele2ante0 E;or*itancia quiere decir +oder de)*ordar lo) 'olde) del
derec-o que )on o*ligatorio) +ara lo) +articulare) +ero que no o*ligan de igual
'anera al E)tado0
Con todo ello resulta que, si ablamos de consentimiento, debemos
distinguir9
a el consentimiento del particular, oferente o cocontratante.
b el consentimiento del ,stado, manifestado a trav%s de sus funcionarios.
2"5
Arquitectura Legal
El +articular e;+re)a clara'ente que de)ea contratar con el E)tado cuando
+re)enta )u o.erta o +ro+ue)ta en el acto de a+ertura de la licitaci3n0
El E)tado tiene otro) tie'+o)/
-2a )eleccionando a )u) +o)i*le) contrati)ta)0
-Pri'ero lo) cali.ica0 Luego lo) e2alEa0 6inal'ente lo )elecciona4 a aquel que
de?ar8 de )er o.erente +ara con2ertir)e en ad?udicatario0 Le ad?udica la o*ra0
- 9 reci<n de)+u<) lo in2ita a .ir'ar el contrato0
- 1a)ta que )e .ir'e e)te contrato -que lla'a'o) de ad-e)i3n o +re-con)tituido-
el E)tado +uede de)i)tir de la o*ra0
- El contrati)ta no0
- Ai lo -ace +ierde )u) de+3)ito) de garant&a 5 ade'8) )u.re el ca)tigo de )er
e;cluido del Regi)tro de Licitadore)0
El con)enti'iento del E)tado no tiene tal 2e: lo) ele'ento) que +uede tener
el +articular o la e'+re)a4 re+re)entada +or )u director o gerente0
Lo) +articulare) deci'o) que e;+re)a'o) nue)tro con)enti'iento de 'anera 28lida
cuando lo -ace'o) con/
-di)cerni'iento0
-intenci3n0
-li*ertad0
Esto signi8ica que debemos tener9
a= inteligencia y conocimiento de lo que +retende'o) -acer 5 de la)
con)ecuencia) de la) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) que a)u'i'o)0
*= capacidad de entender nue)tro) acto) 5 dirigir nue)tra) accione)0
c= -ntencin e) direccionar la 2oluntad con 8ni'o de o*ligarno) o de reali:ar el
negocio que luego +rotagoni:a'o)0
d; la libertad )e 'ani.ie)ta en la 2oluntad que actEa con conoci'iento e intenci3n4
+ero ta'*i<n )in li'itacione) end3gena) o e;3gena)/ )in 2icio) o in.or'acione) de
nue)tra ca+acidad de decidir0 >o'o +odr&a )erlo *a?o lo) e.ecto) del alco-ol o la)
droga) o de una en.er'edad0 7 en el ca)o de .uer:a) e;teriore)4 cuando e;i)ta
a'ena:a o 2iolencia o inti'idaci3n0
En el 8uncionario, el equivalente al tema de la capacidad comprende las
siguientes aptitudes9
competencia
2"6
2"6
Rondina
legalidad
formalidad
Ai el .uncionario en no'*re del E)tado actEa en el terreno de )u) +ro+ia)
.uncione)0 En el e?ercicio de )u leg&ti'a autoridad o cargo4 e)t8 actuando con
ca+acidad0 La ca+acidad que )e le requiere en el derec-o ad'ini)trati2o0 Ai actEa
dentro de la) nor'a) 5 )in ar*itrariedad 'ani.ie)ta4 )u actuar tiene +re)unci3n de
legiti'idad0 9 el orden ?ur&dico e)tatal lo de*e a2alar0 Actuando inclu)o en el 'arco
de )u leg&ti'a di)crecionalidad/ en el 8rea de )u co'+etencia4 cuando co'o
.uncionario4 co'o *ra:o e?ecutor del E)tado +uede decir que )& o que n30 Actuando
con di)crecionalidad +ero )in ar*itrariedad0
6inal'ente el con)enti'iento del 3rgano +E*lico e)tatal a tra2<) de )u
.uncionario )e de*e 'ani.e)tar en el terreno .or'al4 de la) +re)cri+cione) de una
acti2idad que e)t8 reglada0 Gue tiene regla)4 .or'a) 5 'anera de 'ani.e)tar)e0 Ain
la cual lo) acto) )er&an nulo) o in28lido)0
=. (a e:orbitancia estatal
%iene que 2er e)te criterio con el )entido de e)+ecialidad4 que tiene la
.unci3n e)tatal0 Por actuar en un )i)te'a )u'a'ente acotado 5 reglado0 Por tener
co'o antecedente la ca+acidad del .uncionario0 9 +or ad'itir e)ta ca+acidad que
de2iene de la ?uri)dicci3n del 3rgano o re+artici3n 5 de la co'+etencia que tiene el
.uncionario0
>on todo) e)to) requi)ito)4 con el agregado de la .or'alidad que de*e tener la
actuaci3n del E)tado4 deci'o) que )e le ad'ite al 3rgano e)tatal actuar con ius
imperii 5 con e;or*itancia0 >uando de*e decidir co)a) o ado+tar )olucione) que
tienen .unda'ento legal0 Gue tienen +re)unci3n de legiti'idad0 Gue )e orientan al
*ien co'En0 Gue -acen al +oder in-erente al E)tado0 En tal ca)o el 3rgano
-re+re)entado +or el .uncionario- actuar8 en el 8'*ito de )u ca+acidad ?ur&dica0 ,e
)u ?uri)dicci3n0 >on e)ta) condicione) o +re)u+ue)to) de legalidad 5 legiti'idad4
entende'o) que el E)tado +uede de)*ordar lo) l&'ite) de actuaci3n que tiene el
ciudadano co'En0
(gicamente que debe acerlo siempre respetando los lmites de esa legalidad
que manda9
guardar las formas
respetar la causa motivadora del acto
e.ercer la funcin dentro de la regla
no afectar derechos sub.etivos ni intereses legtimos del particular
cocontratante.
2"7
Arquitectura Legal
Guardando e)to) acota'iento) de la .unci3n e)tatal4 el +articular de*e
ad'itir que el E)tado e?ercer8 )u) .acultade) o decidir8 )u) actuacione) en cla2e)
del +oder +E*lico/ con e;or*itancia0 Lo que no +odr8 )igni.icar ar*itrariedad0 7
.alta de re)+eto a la) nor'a)0 7 2iolaci3n de lo) de*ere) que tiene el .uncionario0 7
con de)conoci'iento de lo) derec-o) que tiene el ad'ini)trado4 el +articular4 el
contrati)ta4 o co-contratante0
>. E5ecucin de la obra
En la realidad co'En4 cotidiana4 de lo) -ec-o) concreto)4 todo el +roce)o de
creaci3n4 +ro5ectaci3n4 direcci3n4 conducci3n t<cnica4 ad'ini)traci3n de la) o*ra)0
%odo el tra*a?o +ro.e)ional 5 )u relaci3n con el co'itentre4 )e )u*ordina a la
correcta 'ateriali:aci3n de lo que .ue +edido 5 luego +ro5ectado0 %odo )e orienta 5
concreta en la *uena e?ecuci3n0 A)& e) en la 2ida real4 en lo cotidiano4 en lo)
contrato) de o*ra que cele*ra'o) lo) +articulare)0
Pero en la o*ra +E*lica +arece que todo )e -ace con un )entido in2er)o/ la o*ra4
o*2ia'ente4 e) la cau)a 5 el e.ecto del contrato0 Pero el +roce)o +rinci+al e)t8 dado
en la licitaci3n0 >o'ien:o de todo el con?unto de acto)4 contrato) 5 regla)0 9 en la
rece+ci3n0 6inal4 .or'al4 )ole'ne4 de todo el ca'ino que )e recorre en el tracto
)uce)i2o que )e da en e)ta e)+ecial .or'a contractual0
(na seleccin de cocontratante0 El E)tado *u)ca lo 'e?or 5 al que '8)
garant&a) le o.receJ
una cuidadosa definicin de la obra/ todo) lo) detalle)4 todo) lo)
docu'ento)4 todo) lo) co)to)4 todo) lo) +a)o)4 todo) lo) controle)J
una reserva de dinero en forma de garantas de *uen cu'+li'iento +or
+arte del contrati)ta/ de)de .ondo) +re2enti2o) -a)ta .ondo) curati2o) o .ondo) de
re+aro (recorda'o) que a lo) .ondo) en dinero a-ora lo )u)titui'o) +or )eguro) de
cauci3n=J
una e.ecucin con doble supervisin o direccin/ la conducci3n t<cnica
que -ace el +ro.e)ional del contrati)ta 5 una direcci3n de 2igilancia 5
auditor&a que -ace el +ro.e)ional del E)tadoJ
certificacin por tramos de la obra/ +ara que el contrati)ta +ueda ir
co*rando +or +arcialidade) de o*ra0 Gue +uede )igni.icar rece+cione) +arciale)/
cuando e) +o)i*le ir utili:ando +arte) de o*ra ter'inadaJ
una recepcin provisoria que 'arca la conclu)i3n de lo) tra*a?o)
'ateriale)4 cuando a criterio del con)tructor la o*ra e)t8 ter'inadaJ
una recepcin definitiva, cuando el E)tado entiende que no e;i)ten 2icio)4
ni .alla)4 ni de.ecto)4 ni .alta)4 ni )e +uede acu)ar una B.alta de con.or'idad del
tra*a?o con lo e)ti+uladoC4 co'o dice el Art&culo 1647 *i) del >3digo >i2il0
En un ?uego de +ala*ra) que -ace'o) en nue)tro li*ro )o*re contrato de
o*ra)4 deci'o) que4 'ientra) el E)tado de*e a2ocar al contrati)ta4 el contrati)ta
2"
2"
Rondina
de*e a*ocar)e a la o*ra0 Porque la +ala*ra a2ocar4 con v )igni.ica lla'ar0 ,e all& la
+ala*ra con2ocar0 Para el contrati)ta utili:a'o) a*ocar4 con b larga4 que )igni.ica
que de*e +oner)e a tra*a?ar en el a)unto4 en e)te ca)o4 en la o*ra0
A +artir de e)te 'o'ento4 2iene el +er&odo de cu'+li'iento contractual del
con)tructor0 El largo ca'ino al que lla'a'o) tracto sucesivo0 Gue )igni.ica
tran)itar4 tironear4 a2an:ar +or +er&odo) o eta+a)0
.i queremos de8inir las etapas y las 8ormas de cumplirlas, podemos
enumerar este cAmulo de Kobligaciones de acerM9
:. preside el programa o cronograma operativo, la nece)idad de
'ateriali:ar un +ro5ecto de.inido4 en lo) +lano)4 +lanilla)4 +ro5ecto 5
docu'entaci3n co'+le'entariaJ
C. la obra se e.ecutar$ en la forma, por el sistema y por el precio
estipulado. Gue a-ora4 de)de la le5 de con2erti*ilidad e) in'odi.ica*le0 >o'o
dec&a el art&culo 1633 del >3digo >i2il4 rige un a?u)te al:ado riguro)oJ
9. todo debe hacerse en el plazo previsto/ co'en:ar la o*ra4 a2an:ar )egEn
eta+a) o cur)ogra'a 5 +rogra'a de o*ra e in2er)ione)4 ter'inacione) +arciale)4
certi.icacione) 5 entrega .inal0 Aal2o ra:one) de .uer:a 'a5or o ca)o .ortuito4 o
alonga'iento de +la:o) +or ra:3n de e;tra)4 adicionale) u otra) cau)a) ?u)ti.icada)J
B. esta e.ecucin tiene un car$cter y una definicin/ la que le d< el
+ro.e)ional in)+ector t<cnico del E)tado/ en la direcci3n con?unta entre
+ro.e)ional de e'+re)a 5 +ro.e)ional del co'itente4 +re2alece el delegado e)tatalJ
G. la e.ecucin debe ser hecha por quien fue designado o seleccionado
como ad.udicatario y que luego firm el contrato. E;ce+cional'ente4 con +re2ia
autori:aci3n de la Ad'ini)traci3n4 el contrati)ta +uede )u*contratar0 #uc-a) 2ece)
)e ad'ite +or tolerancia que )e traigan a5uda) de gre'io) a la o*ra0 Pero la)
o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) )on )ie'+re del ad?udicatario contrati)ta0 Para
-acer ce)ione) o tran).erencia) )e requiere docu'entaci3n e)+ecialJ
=. la ley nacional de obras pAblicas nos e:plica que9
&una vez firmado el contrato, la iniciacin y la realizacin del traba.o se
su.etar$ a lo establecido en los pliegos de condiciones generales y especiales que
sirvieron de base para la licitacin o ad.udicacin directa de las obras/+ artculo
CG<
&el contratista es responsable de la correcta interpretacin de los planos para la
realizacin de la obra y responder$ de los hechos que pueden producirse durante
la e.ecucin y conservacin de la misma hasta la recepcin final. "ualquier
deficiencia o error que se constatara en el proyecto o en los planos, deber$
comunicarlo al funcionario competente antes de iniciar el traba.o+ art&culo 26 de
la le50
2"!
Arquitectura Legal
?. #eplanteo
La) tarea) de re+lanteo de*en entender)e co'o la to'a de +o)e)i3n del
terreno en que )e le2antar8 la o*ra0 E) un 'o'ento )erio 5 de con)ecuencia) 'u5
tra)cendente) en el ca'+o ?ur&dico0 E) cuando el que tiene a )u cargo ordenar 5
dirigir la o*ra en no'*re del E)tado0 7 en )u ca)o4 el )u+erior o .uncionario que
re+re)ente al go*ierno4 entregan el )olar4 +redio o terreno al contrati)ta0 >uando <)te
tira la) l&nea) 5 -ace la) con)tatacione) )o*re 'edida)4 u*icaci3n 5 lindero)0 9
.or'ula la) +reci)ione) 5 )eFali:acione) )o*re la) que )e -ar8 el o*rador original0
El co'ien:o e.ecti2o de lo) tra*a?o) e)t8 +re2i)to en +la:o) 'u5
deter'inado)0 Aon +oco) d&a) lo) que )e conceden +or la in)+ecci3n +ara que
co'ience el cercado 5 2allado del lugar4 +ara que )e -agan la) +ri'era)
in)talacione)4 lo) +ri'ero) aco+io)0
Durante estos momentos es preciso que se documenten las operaciones9
levant$ndose acta de entrega del terreno4 del co'ien:o de lo) tra*a?o)4 del
re+lanteo de la o*ra )o*re el lugarJ
en estos actos se re6nen los representantes del co'itente e)tatal 5 el
e'+re)ario +ara )u)cri*ir el acta inicialJ
se deben inaugurar los libros de rdenes o libros de obra<
se deben hacer las observaciones -+or e)crito 5 con .ir'a de a'*a) +arte)-
)o*re detalle)4 .alta) u otro) recla'o)J
la colocacin de marcas, mo.ones, puntos fi.os, re.erencia) 'ateriale)4 )e
2olcar8n en +lanilla)4 gr8.ico) 5 e)crito) 5 )e a+untar8n lo) -ec-o) con)entido) 5
a+ro*ado) +or a'*a) +arte) 5 la) co)a) que +uedan .altar 5 que +udieran 'oti2ar
algEn retra)o o .alta de entendi'iento .uturo0
9a el contrati)ta e)t8 en la o*ra0
%o'3 la +o)e)i3n del terreno0
Pero ta'*i<n a)u'e )u) rie)go)4 ga)to) 5 co'+ro'i)o)/ todo lo que .alte4 que )e
-urten4 que )e ro'+a o deteriore4 )er8 de)de a-ora4 de )u e;clu)i2a re)+on)a*ilidad0
21"
21"
Rondina
@. Pla4os y obligaciones del contratista
El tie'+o e) co'+onente +rinci+al de todo contrato de o*ra0 #uc-o '8) en
la o*ra +E*lica0 En donde e;i)ten +la:o) .i?ado) con 'uc-a antelaci3n0
Porque )e )u+one que cuando )e 'anda e?ecutar una o*ra e) +orque )e la requiere
+ara un u)o +reci)o4 +ara cu*rir una nece)idad +untual 5 +erentoria0
%an e)encial +arece el +la:o co'o ele'ento del contrato 5 de )u cu'+li'iento que
e) -a*itual incor+orar a la) *a)e) 5 condicione) cl8u)ula) que -a*lan de +re'io)
+ara la entrega antici+ada de la o*ra0 9 de )u correlato/ la) 'ulta) o )ancione) +or
la) de'ora)0
La) o*ligacione) .or'an el otro gran de)+liegue de lo) e.ecto) que tiene el
contrato +ara el e'+re)ario o con)tructor0 E) que )egEn 5a 2i'o) en el >a+&tulo III
-nE'ero) 16 al 1- e)te contrato de o*ra )e caracteri:a4 re)+ecto de la) o*ligacione)4
+or/
generar obligaciones de hacer.
estipular que dichas obligaciones son de resultado.
definir una comple.a trama de vnculos .urdicos para el profesional,
constructor o empresario.
Entonce) tene'o) que entender que e)ta) do) 2ertiente) tienen ca+ital
i'+ortancia/ tie'+o 5 o*ligacione) contienen la *a)e del co'+ro'i)o que el co-
contratante a)u'e .rente al E)tado co'itente0
0 debe acerlo de manera determinada9
:F; las cosas deben ser hechas de la forma en que fueron convenidas/ e)ta .or'a
e)t8 e;+re)ada de 'anera ca*al en el +ro5ecto 5 en lo) +liego)J
CF; el traba.o de e.ecucin de obra que asume el contratista tiene que terminar
con una obra determinada y perfecta/ de*e -acer4 +ero no de cualquier 'anera/
-acer con.or'e al +ro5ecto0 9 garanti:ar un re)ultado/ la o*ra *ien -ec-aJ
9F; todo debe hacerse en los plazos establecidos<
a= )i el con)tructor )e de'ora4 )e le a+licar8n 'ulta) 5 otra) )ancione)J
*= )i argu'enta que tu2o +ro*le'a) o cau)a) ?u)ti.icada)4 de*er8
+ro*arla)J
c= )i )e atra)a4 queda auto'8tica'ente con)tituido en 'ora/ no )e le tiene
211
Arquitectura Legal
que a2i)ar ni inti'ar nada/ )e le a+lican la) 'ulta) 5 e)a) 'ulta) )e le de)cuentan de
lo) certi.icado) que tenga que co*rarJ
d= ta'*i<n )e le +ueden a.ectar la) .ian:a) o .ondo) de re+aro) o )eguro)
de cauci3n que de*e dar en garant&a de la o*raJ
e= )i el in)+ector -+ro.e)ional -co-director de la o*ra- encontrare cau)a)
?u)ti.icada)/ accidente)4 llu2ia) torrenciale)4 otra) cau)a) +ro*ada)4 de?ar8n
con)tancia en el li*ro de 3rdene)J
.= )i e;i)ten cau)a)4 )i la o*ra )e de'ora4 )i el contrati)ta +ide e;ten)i3n del
+la:o4 )ie'+re )e de*en e)ta*lecer la) nue2a) .ec-a) de ter'inaci3n4 o entrega o
certi.icaci3n o +ago0
.i tuviramos que sinteti4ar este esquema obligacional del contratista
podramos decir9
:. el contratista asume la totalidad del c6mulo de obligaciones que
le demandan hacer la obra, hacerla bien, conforme a proyecto, con las reglas del
buen arte, y en el tiempo y por el precio establecido<
C. el r%gimen de obras p6blicas presume que toda diferencia o falla
en la e.ecucin o terminacin de la obra, es atribuible al constructor<
9. el ,stado comitente se reserva el privilegio de controlar la
marcha de las obras, pero as y todo, lo hace responsable al constructor de que
haga y termine bien las cosas<
B. el contratista tiene obligaciones civiles por la obra y
obligaciones administrativas como cocontratante del ,stado pero tambi%n
obligaciones laborales por el personal que ocupe en la obra. Adem$s de sus
obligaciones impositivas, y por los controles que efect6en las municipalidades y ,
en lo que les concierne, los colegios profesionales.
2B. +bligaciones del comitente
9a 2i'o) que +or )er el E)tado -co'itente de la o*ra +E*lica- el 3rgano de
go*ierno4 que re+re)enta a la co'unidad 5 que4 +or ello tiene imperium 5
e;or*itancia4 tiene '8) .acultade) )o*re )u con)tructor0 En la o*ra +ri2ada a nadie
)e le ocurrir&a o*ligar a )u +ro.e)ional o con)tructor a que4 +or e?e'+lo4 ace+te la)
212
212
Rondina
in)+eccione) 5 )u+er2i)ione) que e?erce el E)tado en la o*ra +E*lica0
%a'*i<n )a*e'o) que el E)tado contrata con )u) con)tructore) o locadore)
de o*ra i'+oni<ndole) +ri'ero4 un +ro5ecto4 un +liego4 una) *a)e) 5 condicione)4
de)+u<) un contrato 5a +re-deter'inado0 Luego un )i)te'a de +ago 5 de controle)0
6inal'ente4 un )i)te'a de rece+ci3n0
En cuanto a la) o*ligacione) que to'a el E)tado .rente al con)tructor4 )e
de*e 'encionar co'o ra)go t&+ico de la o*ra +E*lica que el ca)o .ortuito 5 la .uer:a
'a5or )on a)u'ido) +or el co'itente0
Dice por e5emplo la ley nacional de obras pAblicas9
el contratista no tendr$ derecho a indemnizacin por causa de p%rdida,
averas o per.uicios ocasionados por su propia culpa, falta o errores en las
operaciones que le sean imputables.
#ero cuando esas p%rdidas, averas o per.uicios provengan de culpa de los
empleados de la Administracin, o de fuerza mayor o caso fortuito, ser$n
soportados por la Administracin p6blica.
0e considerar$n casos de fuerza mayor o caso fortuito/
a; los que tengan por causa directa en los pliegos de la licitacin<
b; los acontecimientos de origen natural extraordinarios y de
caractersticas tales que impidan al contratista la adopcin de las medidas
necesarias para prevenir sus efectos.
En la) o*ra) +ri2ada) recorda'o) que el art&culo 163" del >3digo >i2il -ace
cargar )o*re el con)tructor4 locador4 o contrati)ta lo) e.ecto) del ca)o .ortuito 5
.uer:a 'a5or0 En o*ra +E*lica e) general'ente a la in2er)a0
Aie'+re que el contrati)ta ?u)ti.ique que/
-ante el e2ento daFo)o4 reali:3 la) +re2i)ione) nor'ale) 5 'ini'i:3 lo)
daFo)/ )i -u*o 2iento o llu2ia no )e le +agar8n lo) +er?uicio) que )e de*an a que la
o*ra no e)ta*a *ien +rotegidaJ
-)i tanto <l co'o )u +er)onal actu3 correcta'ente4 con +re2i)i3n4 +ericia 5
diligenciaJ
-)i ta'*i<n ?u)ti.ica que +ara contener lo) rie)go) o 'ini'i:ar lo) daFo)4
tu2o que ga)tar en o*ra)4 +er)onal o 'ateriale)4 ta'*i<n +odr8 recla'ar +or e)o)
ga)to) a la Ad'ini)traci3n0
6inal'ente de*e'o) entonce) de.inir que4 al igual que en la o*ra +ri2ada4
ta'*i<n en la o*ra +E*lica4 el E)tado-co'itente tiene co'o +rinci+al o*ligaci3n
+agar en .or'a 5 tie'+o0 El +ago al contrati)ta tiene una rele2ancia 'u5 +articular
en e)te contrato0 Porque lo) 'onto) )on nor'al'ente 'u5 ele2ado)4 +orque )i el
E)tado contrata e) +orque el dinero e)t84 con +re2i)ione) +re)u+ue)taria) 5 +artida)
deter'inada)0 >on .ondo) que e)t8n di)+oni*le) 5 re)er2ado) +ara tale) +ago)0
E)to e) a)& 5 a)& lo dice la teor&a0 Gue4 la'enta*le'ente4 )ie'+re re)ult3
213
Arquitectura Legal
de)truida 5 *urlada +or la in.laci3n incontenida de tanto) decenio)0 En una
econo'&a de)quiciada +or e)e .lagelo de2aluatorio que4 ade'8)4 encu*ri3 todo ti+o
de corru+tela)0
Pero en econo'&a) e)ta*le)4 con 'oneda que no )e de)2alori:a4 con
+re)u+ue)to) que )e re)+etan 5 con +la:o) que ta'*i<n )e cu'+len4 el co'itente
)a*e cu8nto de*e +agar0 9 en e)to) ca)o)4 en donde el co)to de la o*ra e)t8 'u5
*ien deter'inado0 >uando el E)tado locatario o co'itente tiene el dinero +ara
atender lo) +ago)0 Gue ta'*i<n e)t8n de.inido) en cantidade) 5 .ec-a) +or +la:o)4
cronogra'a) 5 cur2a) de in2er)ione)0
Debemos tener en cuenta que9
5$s all$ del riesgo empresario, que es normal en todo negocio o
prestacin, se debe estimar si en el caso rige el principio de la intangibilidad de
la remuneracin del contratista, locador de obra estatal o cocontratante con el
,stado<
0i las condiciones, circunstancias. Y la misma documentacin de la
obra, consagra esta intangibilidad o inmodificacin, tendr$ entonces vigencia/ el
re)+eto +or lo) 'onto) que de*e +erci*ir el contrati)ta0 Ello )urge de entender que
)i e) el E)tado4 la co'unidad4 la )ociedad toda e) la que de*e +agar 5 luego )e
*ene.iciar8 con la o*ra4 no e) ?u)to que )ea uno )olo4 un +articular4 quien )u*)idie al
re)to de la co'unidad0 Princi+io con)titucional que )e e;+re)a +or la equidad o
igualdad de la) carga) +E*lica)J
debemos ser rgidos en el cumplimiento de las obligaciones dinerarias del
,stado. No +orque +en)e'o) que al E)tado e) .8cil co*rarle 5 cuando )e +uede
tene'o) que e)quil'arlo0 >o'o 'uc-a) 2ece) 2e'o) que ocurre en la realidad0
Aino +orque nor'al'ente e) en la) tran)accione) in.or'arle) en donde )e
+roducen lo) arreglo)4 corru+tela)4 co-ec-o) 5 coi'a) entre el .uncionario que +aga
5 el e'+re)ario que e) acreedor 5 de*e co*rar0
por 6ltimo, debe entenderse que el ,stado en lo posible debe requerir
fianzas, seguros y garantas/ +ara que el con)tructor a)egure que cu'+lir8 )u)
re)+on)a*ilidade) 5 o*ligacione)0 E)to e) 'e?or que retener dinero0 E) 'e?or que
.or:ar Barreglo)C +ara que el con)tructor +ueda co*rar0 Porque 'uc-a) 2ece)
co*rar8 a ca'*io de de)+roteger al E)tado4 a la co'unidad4 +or au)encia de
)ol2encia o de )eguridade) ante) 2icio)4 daFo) o ruina de la o*ra +E*lica0
22. &nspecciones
En el e)que'a )u*?eti2o de lo) +artici+ante) de la o*ra +E*lica encontra'o)
alguno) )ectore) que no )e +re2<n en la o*ra +ri2ada0 El E)tado co'itente4 +or )er
214
214
Rondina
E)tado4 no )e 'ane?a co'o un dueFo o +articular que enco'ienda un tra*a?o a otro
+articular0
Por e'+e:ar el E)tado4 co'o +er)ona ?ur&dica nece)ita de +er)ona) .&)ica) +ara que
lo re+re)enten0 Aon lo) .uncionario) con autoridad4 con e?ercicio del ius imperii y el
ius gestionis/ el derec-o o .acultad de decidir 5 de ge)tionar o gerenciar la) o*ra)0
Pero no )ie'+re e)to) .uncionario) en +er)ona -ar8n tale) controle) o
gerencia'iento0
Ni lo) 'ini)tro) ni lo) directore) de la) grande) re+articione) andar8n en la) o*ra)0
9 ade'8)4 )i no )on +ro.e)ionale) de la con)trucci3n4 e) +oco lo que +odr&an
2eri.icar0
Por e)o )e elige el e)que'a de de)ignar un +ro.e)ional que -aga la) 2ece) de
director delegado del co'itente0 Le lla'a'o) co-director4 o in)+ector de o*ra4 o
+ro.e)ional de la ad'ini)traci3n .rente al +ro.e)ional del contrati)ta0
El e)que'a )er&a el )iguiente/
obra pAblica obra privada
,stado que act6a a trav%s de comitentepropietario o
locador de
sus ministros< la obra<
ministros que controlan a trav%s director de la obra que suele ser el
de sus profesionales delegados< proyectista<
profesionales delegados que si el director de obra no e.ecuta, la
pueden tener t%cnicos o so empresa constructora tiene a su
brestantes como inspectores profesional como representante le
directos, que eleven informes a gal, representante t%cnico o con
los superiores a trav%s de la do ductor t%cnico de la obra.
cumentacin comunicacional
exigida.
(as inspecciones 8uncionan en consecuencia con los siguientes
caracteres9
:F; como una codireccin de la obra general.
CF; como supervisin que representa al comitente o due1o de la obra.
9F; con tal c6mulo de autoridad, el inspector es el verdadero director
general, cuya autoridad prevalece sobre la autoridad y la opinin t%cnica o
.urdica del empresario y de sus profesionales.
215
Arquitectura Legal
23. Contralor tcnico, 5urdico y econmico por parte del Estado
En la o*ra +ri2ada4 nor'al'ente4 el e)que'a indica que el dueFo o
co'itente queda a.uera del o*rador0
%an a.uera e)t8 que 'uc-a) 2ece) el contrato 'i)'o +re2< que/
-la o*ra )e entregar8 lla2e en 'anoJ
-que lo) +ro.e)ionale) inter2iniente) )er8n +ue)to) 5 +agado) +or la e'+re)a0
Puede inclu)o )er4 la 'i)'a e'+re)a4 +ro+iedad del +ro.e)ional0
-el co'itente )e li'ita a +agar lo con2enido en el +la:o que )e e)ti+ule0 Ai
no +aga el con)tructor +uede retener la o*ra0
En la obra pAblica las cosas ocurren e:actamente al revs9
el contratista e)t8 en la o*ra *a?o la )u+er2i)i3n del .uncionario o in)+ector
delegadoJ
el inspector o profesional estatal ordena tra*a?o)4 +arali:a tra*a?o)4
controla 'ateriale) 5 -ace de)-acer lo que +ueda e)tar 'al -ec-o o que -a5a )ido
-ec-o )in el de*ido contralorJ
pese a esta supervisin tan cercana, in'ediata4 el contrati)ta 5 )u)
+ro.e)ionale) no )on rele2ado) de la) con)ecuencia) que +uedan +ro2ocar lo) 5erro)
que -a5an co'etido0 E)to )e e;+re)a en alguna) le5e) de o*ra) +E*lica) que llegan
a e)ta*lecer lo )iguiente/
la e.ecucin de la obra )e reali:ar8 *a?o la in)+ecci3n de la autoridad
co'+etente0 El contrati)ta no +odr8 recu)ar al t<cnico que dic-a autoridad -a5a
de)ignado +ara la direcci3n4 in)+ecci3n 5 ta)aci3n de la) o*ra)4 +ero )i tu2iere
cau)a) ?u)ti.icada)4 la) e;+ondr8 +ara que dic-a autoridad4 la) re)uel2a )in que e)to
)ea 'oti2o +ara que )e )u)+endan lo) tra*a?o)J
la reparticin inspeccionar$ todo) lo) tra*a?o) e?erciendo la 2igilancia 5 el
contralor de lo) 'i)'o)4 +or inter'edio del +er)onal +er'anente o e2entual que )e
de)igne al e.ecto 5 que4 dentro de la ?erarqu&a que )e e)ta*le:ca4 con)tituir8 la
in)+ecci3n de la) o*ra)J
el .efe de la inspeccin ser$ el representante de la reparticin en las
obras<
estar$ a su cargo la 2igilancia 5 )u+er2i)i3n de la) 'i)'a) 5 ante <l de*er8
recla'ar el contrati)ta +or la) indicacione) 5 3rdene) del +er)onal au;iliarJ
216
216
Rondina
estas funciones conceden al in)+ector la +o)i*ilidad t<cnica 5 ?ur&dica de
controlar 5 re2i)ar la) o*ra) 5 acti2idade) +re+aratoria)4 el 'aterial de aco+io 5 de
u)o en o*ra 5 ta'*i<n al +er)onal0 En e)+ecial controlar8 la docu'entaci3n la*oral
que el contrati)ta de*e tener 5 e;igir a +edido del in)+ectorJ
en materia econmica lo) controle) 2ar&an )egEn el )i)te'a de
contrataci3n/ )i la o*ra )e -ace )o*re un +re)u+ue)to .i?o en a?u)te al:ado4 no
intere)ar8 el +recio de lo) 'ateriale) ni de la 'ano de o*ra/ )i el e'+re)ario +aga
'8) de lo +re2i)to de*e )o+ortar el ga)to4 )i +aga 'eno) )e *ene.icia con la
di.erencia0 En ca'*io )i el )i)te'a e) a co)te 5 co)ta)4 el in)+ector controla lo que
)e +aga 5a que e)e +recio .or'a +arte del co)to de la o*ra/ el co)to directo de lo que
ree'*ol)a el E)tado +or la in2er)i3n 5 el co)to indirecto de lo que )e le de*e +agar
al e'+re)ario +or el +orcenta?e que co*re en conce+to de Bco)ta)C0 E) decir/ ga)to)
5 *ene.icio)0
23. #elacin pro8esional entre el inspector delegado y el pro8esional
de la empresa
El te'a +a)a +or inter+retar )i la) relacione) entre lo) +ro.e)ionale) en una
o*ra +E*lica )on de/
a- coordinaci3n0
*- cola*oraci3n0
c- +relaci3n ?er8rquica o de )u*ordinaci3n0
No e) .8cil de.inir e)ta) di.erente) +o)i*ilidade) +or la e;i)tencia de
incu'*encia) conco'itante) entre di.erente) t&tulo) +ro.e)ionale)0
Ai todo) .ueran ingeniero) o todo) arquitecto) )er&a +o)i*le 5 con2eniente que de)de
lo) 'i)'o) >olegio) Pro.e)ionale) )e i'+u)iera un e)tatuto que rigiera e)ta)
)ituacione)0
Pero no e;i)tiendo e)ta +o)i*ilidad 5 no teniendo un organi)'o inter-+ro.e)ional
que lo re)uel2a4 de*e'o) -acer alguna inter+retaci3n 54 de)de all&4 una +ro+ue)ta0
:F; el inspector estatal representa al due1o o propietario de la obra4 tiene una
e)+ecial autoridad ?ur&dica )o*re todo el 8'*ito del o*rador 5 e)+acio .&)ico en
donde )e con)tru5eJ
CF; ello no quiere decir que ante los obreros y subcontratistas +ueda i'+oner
criterio) o dar 3rdene) en .or'a directaJ
9F; las observaciones y reclamos de*e -acerlo +or la 2&a ?er8rquica que
corre)+onde/ al +ro.e)ional4 al e'+re)ario4 a )u re+re)entante4 al ca+ata: general o
217
Arquitectura Legal
)o*re)tante a cargo de la o*raJ
BF; en lo t%cnico y constructivo tiene autoridad de 2eri.icaci3n4 de control de
calidad4 de control de ge)ti3n de la o*ra4 de )u) tie'+o)4 de )u) a2ance)0 Au)
criterio) con)tructi2o) )e i'+onen al +ro.e)ional de la e'+re)a )i )e carga con la)
con)ecuencia)0 ,e lo contrario de*e docu'entar la .alta de coincidencia que tenga
con el con)tructor4 e'+re)ario o +ro.e)ional4 de?ando con)tancia en el li*ro de
3rdene)0 En )u ca)o4 cada uno a)u'ir8 )u re)+on)a*ilidad0 ,e toda) 'anera) )i nada
)e dice ni nada )e o*)er2a4 el e'+re)ario con)tructor 5 )u) +ro.e)ionale)4 cargar8n
con la) re)+on)a*ilidade) +ertinente) ante la a+arici3n de 2icio) o ruina0
GF; en lo econmico )u) controle) )e orientan a/ )ola'ente la calidad de lo)
'ateriale) 5 de lo) tra*a?o) de ter'inaci3n 5 de detalle0
No le intere)a el +recio que -a5a +agado +or ello) -'ateriale) 5 'ano de
o*ra- en lo) contrato) +or +recio .i?o0 En lo) contrato) +or co)te 5 co)ta) controlar8
ta'*i<n lo) co)to) in2ertido) o alegado) +or el con)tructor0 En el ca)o de )i)te'a
+or +recio) unitario) controlar8 que )e co*ren lo) +recio) con2enido) +or ru*ro) o
&te')0 En lo) contrato) +or unidad de 'edida intere)a la calidad .inal requerida 5 no
lo) ga)to) que tu2o el con)tructor +ara -acerlo)0
Por todo ello +ode'o) decir entonce) que la) relacione) tienen la) tre)
'ani.e)tacione) aludida)/ lo) +ro.e)ionale) del co'itente 5 de la e'+re)a tienen
'o'ento) de .ranca cola*oraci3n4 de*en ade'8) coordinar )u) controle) 5
e).uer:o) +ara lograr la 'e?or calidad de la o*ra0
0 en caso de duda, de con8licto o de di8erencia de intereses, se proceder*9
a; a imponer la opinin del inspector en su car$cter de profesional del
,stadocomitente<
b; si el inspector ob.eta alg6n traba.o puede de.arlo tal como est$, previa
documentacin de la observacin en el libro de rdenes que firme el
representante del contratista<
c; en caso de duda el inspector debe requerir opinin de sus superiores a
fin de respaldar su actuacin.
2;. /edicin y certi8icacin
E)to) do) t<r'ino) -acen re.erencia a la 'odalidad de 'edir el a2ance de
la) o*ra) 5 de +agar +or tra'o) o )ectore)4 +or 'etro) cuadrado)4 +or otra unidad de
'edida4 o +or 'o'ento) de la o*ra en altura/ e)tructura4 +arede) o 'a'+o)ter&a4
ca+a ai)ladora4 +or +lanta) o +i)o)4 etc0 Le?o) e)t8n l o) tie'+o) en lo) que era
21
21
Rondina
+o)i*le4 co'o dec&a @<le: A8r).ield4 en )u art&culo 16364 que el +recio de la o*ra
de*e +agar)e al 'o'ento de )er entregada0 Aal2o otro acuerdo en contrario0
1o5 qui:8 en o*ra) 'u5 +equeFa) 5 de tra*a?o) +untuale) 5 +reci)o) +uede
'antener)e e)e )i)te'a0 Pero en la) o*ra) +E*lica)4 )ignada) nor'al'ente +or una
e)cala de gran 'agnitud4 de co'+le?idad 5 tie'+o) 'u5 i'+ortante)4 )e e)ta*lece la
'etodolog&a de +agar +or tra'o) o +la:o) +arciale)0 Ae +agan tale) 5 tale) tra*a?o)
o eta+a)0 7 )e +aga lo que )e certi.ique +or quincenaJ +or 'e) o +or otro t<r'ino
+re-e)ta*lecido0
Esto demanda las dos operaciones enunciadas9
:. medicin/ +ara que el in)+ector de o*ra -aga la liquidaci3n +ertinente 5 )e
+ueda e'itir la orden de +ago equi2alente al a2ance de la o*ra/ +or unidade) de
'edida)4 )i tal .ue el )i)te'a elegido/ tanto) 'etro)4 tanto) n3dulo)0 La otra 'anera
-ar8 re.erencia al tie'+o de liquidar tra'o)4 +er&odo) o +orcenta?e)/ cada quince
d&a) el con)tructor +re)enta )u liquidaci3n de lo con)truido0 In.or'a que aco'+aFa
con docu'entaci3n4 gr8.ico) 5 otro) ele'ento)0 El in)+ector Bin)+eccionaC 5 'ide/
)e a2an:3 en tal +orcenta?e del total0 Ai la o*ra +re)u+ue)t3 un 'ill3n de +e)o) 54 en
e)te +er&odo4 )e a2an:3 el 5P4 e)te certi.icado )er8 de Z 5"0"""0
C. "ertificacin/ 2eri.ica el a2ance alegado +or el con)tructor0 Ai lo ace+ta4
ele2ar8 el in.or'e +ertinente a la re+artici3n 5 +or 'edio de <)to) al )er2icio
ad'ini)trati2o que e'ite lo) c-eque)0
La )u'a de lo) +ago) +arciale) co'+letar8 el ciento +or ciento de o*ra 5 de
+recio0 Gue )er8n +ago) a cuenta4 reconoci'iento) ta'*i<n a cuenta del total de
o*ra4 del total del +recio0 ,e la rece+ci3n total0 9a que el certi.icado 5 el +ago no
re+re)enta rece+ci3n o a+ro*aci3n alguna0 A3lo )e 'ide4 )e certi.ica 5 )e +aga4
co'o 'ecani)'o de ir antici+ando nada '8) que e)o0 Pago)4 entendiendo que en
o*ra) grande) el contrati)ta no +uede e)+erar al .inal +ara co*rar todo ?unto0
.i tenemos que de8inir y cali8icar estos procedimientos, podemos decir
que9
:. los certificados de obra no representan aprobacin de traba.os<
C. no califican partes o traba.os que por el avance de las obras puedan
quedar
ocultos<
9. siempre son documentos provisorios al efecto del pago<
n B. los libros de rdenes refle.ar$n todo lo concerniente a/ certificaciones,
pagos,
deudas, rdenes, observaciones o aprobaciones de avances, costos,
porcentuales, etc%tera.<
o G. la inspeccin para medir y certificar, debe evaluar de manera
21!
Arquitectura Legal
provisoria/
p calidad de traba.os, tipos de materiales y detalles de la obra que
puedan ser
q ob.etados<
r @. en caso de ordenarse cambios de programa de obras o alteracin de
s cronogramas, deber$ hacerse constar en el libro de rdenes<
t A. adem$s del libro de rdenes se llevar$ un libro de actas. Ambos
documentos
emitidos por quintuplicado, ser$n refle.o del avance de obras,
certificaciones y pagos<
>. el inspector puede rechazar o corregir partes de la obra, en cuyo caso
no se
certificar$n ni pagar$n tales tramos o traba.os. 0i el contratista no est$
de acuerdo, reclamar$ al -nspector. 'uego apelar$ ante el 5inisterio y
finalmente podr$ presentar el recurso administrativo .er$rquico. 0i no
est$ prevista otra va m$s expedita. #or e.emplo, someter al $rbitro o
tribunal arbitral que ya estuviera contemplado en el pliego.
?. estos recursos o apelaciones se deben plantear en t%rminos
perentorios. ,n
general en :H diez das h$biles desde que se le niega un pago al
constructor.
En e)to) ca+&tulo) de la o*ra 2e'o) que 2uel2e a to'ar deci)i2a i'+ortancia
la .igura del +ro.e)ional in)+ector o delegado del E)tado-co'itente0 Lo que ta'*i<n
de*e'o) to'ar en cuenta e) que )ie'+re e;i)ten di.icultade) en la relaci3n del
in)+ector con el contrati)ta o )u) +ro.e)ionale)0 9 ta'*i<n que e) notoria la
de)+ro+orci3n e;i)tente entre el +oder econ3'ico del e'+re)ario 5 la -u'ilde
condici3n que nor'al'ente tienen lo) e'+leado) +E*lico) que tra*a?an4 co'o
+ro.e)ionale)4 en la Ad'ini)traci3n0
2<. "lteraciones del contrato
La 'uta*ilidad del contrato de o*ra +E*lica e) una de la) caracter&)tica) '8)
i'+re)ionante) de e)ta in)tituci3n ?ur&dica0 En e)+ecial )i no) a.erra'o) a de.inirlo
co'o BcontratoC0
- Aa*iendo que )egEn re:a el +rinci+io4 lo) contrato) )on inaltera*le)0
- 7 co'o 'anda el art&culo 11!7 del >3digo >i2il Bla) con2encione) -ec-a) en
lo) contrato) .or'an +ara la) +arte) una regla a la cual de*en )o'eter)e co'o a
22"
22"
Rondina
la le5 'i)'aC0
- Pero e)to no e) a)& en el r<gi'en de la o*ra +E*lica0
- En donde una de la) caracter&)tica) e) ?u)ta'ente la 'uta*ilidad o altera*ilidad0
- Gue .or'a +arte del 8'*ito deci)ional del E)tado-co'itente0
- Gue con)agra alguno) criterio) co'o contra+artida/
a; el ,stado puede modificar las bases del contrato, sus obras y traba.os
hasta una proporcin del CHV en m$s o en menos.
b; puede incluso alterar programas, tareas y detalles del proyecto.
c; estos privilegios se los reserva el ,stado, quien a cambio garantiza la
llamada &intangibilidad de la remuneracin del contratista.
E)to) caractere) que e)candali:an al 'i)'o conce+to de contrato de*en )er
inter+retado) a la lu: de la naturale:a del co'itente4 de )u re+re)entati2idad4 del
'oti2o 5 de)tino de la 'i)'a o*ra +E*lica0
Porque debemos admitir, que9
1= si la obra p6blica se hace para satisfacer una &necesidad p6blica+. Ai tal
nece)idad ca'*ia o de)a+arece4 e) ?u)ti.icado que la o*ra +ro5ectada )e de?a )in
e.ecto o )e 'odi.ique/ una e)cuela que -o5 +uede licitar)e +ara una de'anda de
*anco) de cien alu'no)4 +uede tener 'aFana una de'anda di.erente0 Au+erior4
in.erior o )i'+le'ente de)a+arecer0 El E)tado tiene la +ote)tad de adecuar el
alcance del contrato0
C; como al contratista siempre se le reconoci el rubro &mayores costos+ desde
siempre tambi%n se acu1 la frase de la &intangibilidad de la remuneracin del
constructor+. Entendi<ndo)e que +agar 'eno) de lo que 2ale la o*ra4 +or
de)2alori:aci3n 'onetaria o +or au'ento de +recio)4 era -acer cargar )o*re el
contrati)ta un +ro*le'a que ten&a )u origen en el 'i)'o E)tado-contrati)ta0
E)to) +rinci+io) tienen entonce) )u origen4 e;+licaci3n 5 .unda'ento en la
relaci3n E)tado-contrati)ta0 Gue +uede no +arecer una relaci3n contractual4 )egEn
alguno)0 Gue )egura'ente no tiene nada que 2er con la relaci3n contractual del
derec-o +ri2ado4 deci'o) no)otro)0
Entre la) .acultade) di)crecionale) que )ie'+re tiene el E)tado4 5 la
nece)idad de que al contrati)ta )e le recono:ca la ganancia e)+erada4 tene'o) un
)i)te'a di.erente0 Reconoci<ndole al E)tado co'o atri*uto de )u imperium4 de )u
e;or*itancia4 de )u di)crecionalidad4 la .acultad de alterar la) *a)e) del contrato0
Reconoci<ndole al E'+re)ario co-contratante4 que4 en condicione) nor'ale)4 no )e
le +racticar8n re*a?a) que )igni.iquen un que*ranto0
Lo que no quiere decir que al E)tado le 2a5a'o) a +er'itir cualquier
alteraci3n0
-7 que al contrati)ta )e le garantice '8) all8 del e)que'a general 5 +o)i*le del
221
Arquitectura Legal
)i)te'a econ3'ico0
- En e)+ecial en e)to) tie'+o)0
- En donde no e;i)te in.laci3n0
- En donde rige la con2erti*ilidad0
- En donde un +e)o 2ale un d3lar0
- En donde todo) lo) que contrata'o) o negocia'o)4 lo -ace'o) en el 'arco de
una e)ta*ilidad no )ola'ente econ3'ica0
- %a'*i<n ?ur&dica4 +orque el reconoci'iento de 'a5ore) co)to)4 )i'+le'ente4
e)t8 +ro-i*ido +or la le5 23!20
2=. &nde:acin
E)te t<r'ino a+arece con el in2ento 'oderno de la in.laci3n con)entida o
+ro2ocada +or lo) go*ierno) que4 c3'oda'ente4 )e +er'itieron ga)tar '8) de lo
que +od&an4 con el .8cil recur)o de i'+ri'ir dinero0
A grande) 'ale) grande) re'edio)4 co'o dec&an lo) antiguo)0
9 nue2a'ente )e in2ent3 ni2elar la )ituaci3n -aci<ndole) +agar el de)a?u)te a lo)
que 'eno) ten&an/ +orque )in lugar a duda) e)te recur)o de la inde;aci3n )e -i:o en
.a2or de lo) acreedore)0 9 co'o )ie'+re en econo'&a cuando alguno) ganan )in
e).uer:o4 otro) +ierden en e)a 'i)'a +ro+orci3n0 Ganaron lo) *anco)4 lo)
+re)ta'i)ta)4 lo) acreedore)0 Lo) e'+re)ario) que +od&an .acturar B'a5ore)
co)to)C0
#erdieron el ,stado con el ,stado, pierden los asalariados, perdieron los
deudores y los tomadores de cr%ditos.
Inde;ar e) un in2ento de la econo'&a 'oderna0 Pero el t<r'ino en )& tiene
una larga -i)toria0 9a que inde4 e) el antecedente de &ndice0 9 co'o en lat&n e;i)ten
la) lla'ada) declinacione)4 una e)+ecie de con?ugaci3n de lo) )u)tanti2o)4 5a lo)
ro'ano) u)a*an el t<r'ino inde4atum co'o )igni.icando el &ndice que 'arca el
ca'*io0 Por e)o no re)ulta e;traFo que a-ora )e lo -a5a utili:ado +ara )eFalar lo)
'onto) que re)ulta*an de a+licar al +recio original la actuali:aci3n 'ediante lo)
&ndice) de au'ento de +recio) o de)2alori:aci3n 'onetaria0 Lo cierto e) que en
econo'&a )e +ueden -acer 'uc-o) 'ilagro)0 Ae +ueden in2entar nue2o)
'ecani)'o)0 Lo) ingenio) de la econo'&a 'oderna +ro2ocan una cierta Bingenier&a
.inancieraC en donde +arece que lo) 'edio) de +ago4 el dinero4 lo) recur)o)4 )e
'ulti+lican0
#ero siempre llegar$ la hora de la verdad. "uando se advierta que a la inflacin
no se la puede contener, como en las tremendas experiencias hiperinflacionarias.
7 cuando )e entiende que )in tra*a?o4 )in recur)o)4 )in rique:a 2erdadera4 lo)
222
222
Rondina
+ue*lo) )e e'+o*recen 5 lo) +a&)e) no +ueden )o)tener la .icci3n de )u autono'&a0
En 'ateria de con)truccione) la inde;aci3n +ro2oc3 la 'i)'a )ituaci3n que
)e da*a en otra) acti2idade)0 Per'iti3 que la) e'+re)a) que contrata*an con el
E)tado no que*raran en lo) +ri'ero) tra'o) in.lacionario)0 Ae le reconoc&an en cada
certi.icado4 no )ola'ente lo) 'a5ore) co)to)0 %a'*i<n )e -a*la*a de B'a5ore)
+recio)C0
De llevar la Kintangibilidad de la remuneracin del contratistaM al e:tremo de9
pagar los mayores costos<
aplicar ndices combinados de/ precios, mano de obra y cargas
financieras<
cargar al ,stado no solamente el aumento registrado en obra hecha sino
en
depsito o stocJ del obrador<
>o'o en tanta) otra) o+eracione) econ3'ica) 5 .inanciera)4 a-ora4 a la
di)tancia4 +uede decir)e que la inde;aci3n )ir2i3 +ara 'antener en +ie alguna)
e'+re)a)0
%a'*i<n )ir2i34 en la 'i)'a 'edida4 +ara que*rantar al E)tado0 #uc-o) ganaron
'8) con inde;aci3n que con tra*a?o0 9 e)o e) 'alo0 #uc-o) a*u)aron de la
inde;aci3n0
7tro) ca5eron 2&cti'a) de ella0 #uc-a) 2ece) con el con)enti'iento de lo) 'i)'o)
?uece)4 que )e +u)ieron del lado de lo) acreedore)4 a+licando .3r'ula) )al2a?e) de
actuali:aci3n o +otenciaci3n 'onetaria0 La) )u'a) in?u)ta)4 e;tra2agante)4 tu2ieron
a)&4 de)de lo) 'i)'o) *anco) o.iciale)4 de)de el go*ierno 5 la ?u)ticia tri*unalicia4
lo) +ro'otore) de un e)tado de a*u)o del derec-o en .a2or de lo) acreedore)0 9 de
l3gica inde.en)i3n de lo) deudore) reducido)4 en el +er2er)o 'ecani)'o
inde;atorio4 a la 'i)eria0 Aacri.icando a .a'ilia) 5 .ortuna) en el altar el dinero0
Gue co'o )ie'+re -a ocurrido en 'o'ento) de cri)i) re)uel2e la) a)i'etr&a) a
.a2or de quiene) 'ane?an la econo'&a 5 la) .inan:a)0
2>. Desinde:acin
Aalir del e)tado -i+erin.lacionario ta'*i<n .ue trau'8tico +ara 'uc-o)0 E)ta
2e: )e )acri.icaron alguno) que 2en&an di).rutando del .e)t&n inde;atorio0 Porque
-a*&an co'+rado 'ercader&a) a lo que4 en cla2e de e)+eculaci3n deno'ina*an
B+recio) de re+o)ici3nC0 Gue era co'o -acerle +agar4 al co'+rador de -o54 con lo)
+recio) de 'aFana0
E)ta )alida del 'ecani)'o in.lacionario +ro2oc3 el .en3'eno in2er)o/ la
de)inde;aci3n0 La .3r'ula 'ediante la cual quien de*&a 1""4 +orque al ca+ital )e le
agrega*an lo) intere)e) delirante) de la) <+oca) in.lacionaria)4 a-ora de*er&a )3lo 7"
223
Arquitectura Legal
u "0
-Ae le de)conta*an lo) intere)e) +rono)ticado)0
- Ae le de)conta*a el +recio de la in.laci3n o de la inde;aci3n +rono)ticada0
- 9 entonce) )e +a)3 a la otra .3r'ula/ )acar lo) &ndice) in.lacionario) de la)
)u'a) adeudada)0
- >on lo que )e lleg3 a la Bde.laci3nC/ al 'o'ento en que4 a la) cantidade)
adeudada)4 )e le de*&an quitar la) +otenciacione) agregada) +or la in.laci3n real
5 +or la) e;+ectati2a)0 9a que <)ta) logra*an au'entar '8) e;+ectati2a4 '8)
intere)e)4 '8) in.laci3n0
- Desindexacin, deflacin, reba.a de precios, reba.a de las tasas de inter%s,
mantenimiento del valor de la moneda, fue la otra modalidad econmica.
- A +artir del dictado de una le5/ la 23!24 que i'+u)o la deno'inada
Bcon2erti*ilidadC0
- Poner a la .uer:a la +aridad un +e)o un d3lar0
- >on lo cual )e ter'in3 el tie'+o -i+erin.lacionario0
- Ae conclu53 la inde;aci3n0
- Ae co'en:3 a de)inde;ar0
- >on la 2enta?a de que lo) *anquero) 5 co'erciante) 'u5 +ronto de?aron de
*a?ar lo) +recio) 5 la) deuda)0
- >on lo que )e .ue llegando a la 'e)eta '8) o 'eno) +er'anente de la
e)ta*ilidad0
2?. /ayores costos
,e)de co'ien:o) de 1!47 )e dictaron en nue)tro +a&) nor'a) )o*re
Breconoci'iento de 'a5ore) co)to)C0 E) que de)+u<) de la )egunda guerra
e)ca)ea*an 'uc-o) +roducto)0 Ade'8) en e)ta) latitude) )e recog&an lo) *ene.icio)
de no -a*er +artici+ado de la guerra0 Era la o+ortunidad de encarar 'uc-a) 5
grande) o*ra) +E*lica)0 Lo) e'+re)ario) ad2ert&an que -a*&a 'uc-o dinero4 con la)
re)er2a) de la) 2enta) de ali'ento) a lo) +a&)e) contendiente)0 9 todo .a2oreci3
+oner en 'arc-a 'ecani)'o) *ueno) 5 'alo)0 Lo) *ueno)4 a+untando a -acer
crecer el +a&) con o*ra) 5 con nue2a) indu)tria)0 La) co)a) 'ala) no )e -icieron
224
224
Rondina
e)+erar/ la e)+eculaci3n 5 la codicia0
A)& llega'o) a enero de 1!47 cuando 'ediante la le5 12!1"4 ante) de tener
una nue2a le5 de o*ra) +E*lica)4 )e dict3 la le5 que reconocer&a lo) 'a5ore) co)to)
a lo) e'+re)ario) que contrataran con el E)tado0 A)& naci3 un )i)te'a al que 2ino a
+oner .in4 reci<n en 'ar:o de 1!!14 la le5 23!20
El sistema entretanto, 8uncion a su manera9
la ley :C?:H/ &la Administracin resolver$ en cada caso la forma de
hacer efectiva la absorcin de diferencias mediante la aplicacin de tablas o por
el reconocimiento de las p%rdidas sufridas y probadas por los contratistas+<
la misma ley en su artculo 9F estableca/ &los desembolsos
correspondientes al rubro de gastos de administracin general de las empresas no
ser$n reconocidos ni indemnizados+<
en .ulio de :?@H se dict la ley :GC>G que dispuso/ &se autoriza al #oder
,.ecutivo, Administracin 3acional, entidades aut$rquicas o empresas del
,stado, para que a partir de enero de :?G? se incluyan en las liquidaciones de
mayores costos, los mayores valores correspondientes a las amortizaciones de los
equipos, as como la correlativa incidencia de los gastos directos y generales+<
+la amortizacin de los equipos se calcular$ teniendo en cuenta la
variacin experimentada en su costo y, como gastos generales, se adicionar$ un
:HV para obras de arquitectura y :GV para las obras de ingeniera+.
$na 2e: con)agrado el +rinci+io4 )e a+licaron di2er)o) 'ecani)'o)0 %odo)
a+ro;i'an al co)to real0 #uc-a) 2ece) )e e;ageran lo) &ndice) o )e -acen
deri2acione) e)+eculati2a)0
Pero de todas maneras todas las variantes 8ueron empleadas9
:. se analizaban los costos de cada obra por perodos de tres a seis meses.
A)& )e reconoc&an +ago) +arciale) +or )o*re el +re)u+ue)to originalJ
C. se .ustifican con comprobantes las variaciones de precios de todos los
componentes de la obra/ 'ateriale)4 'ano de o*ra4 otro) ru*ro)0 >on .actura en
'ano4 )e reconocen 5 +agan lo) +orcenta?e) re)ultante)J
9. se aplican frmulas matem$ticas/ mediante el uso de sistemas
polinmicos/ )e utili:an alguno) &ndice) de au'ento que )e con)ideran
re+re)entati2o) 5 )e a+lican a toda la o*ra0 7 +or .3r'ula) +ara'<trica)/ 2aria*le)
que con)titu5en ecuacione) +or inter+retaci3n de cur2a) o tendencia)0
%anta ine)ta*ilidad4 tanta incertidu'*re4 tanto) au'ento) de co)to) 5 +recio)
.inale)4 ter'inaron +ro2ocando una 2erdadera i'+re2i)i*ilidad en lo) +re)u+ue)to)
e)tatale)0 9 ta'*i<n en la econo'&a glo*al0
'a microeconoma de cada e'+re)a tu2o de)a-ogo) +ero no +udo 'antener la
e)+iral en2ol2ente de endeuda'iento0
'a macroeconoma glo*al 5 la del E)tado en +articular4 ta'*i<n que*r3 +or
in)u.iciencia de recur)o) genuino) 5 +or de)e'*ocar en una 2erdadera e)ta.a
225
Arquitectura Legal
ideol3gica/ +agar con dinero que no tiene re)+aldo e) 'u5 lle2adero0 #u5
grati.icante +ara el go*ernante ine)cru+ulo)o0 Pero no +uede +er)i)tir)e en la .icci3n
econ3'ica0 Porque ter'inan e;+lotando toda) la) 2aria*le) 5 e)o ?u)ta'ente
ocurri30
Porque no )ola'ente en el E)tado nacional )e dieron e)to) e;ce)o)0 %odo)
lo) ni2ele) 5 todo) lo) organi)'o) gu*erna'entale) alentaron e)ta .ie)ta .icticia0 ,e
tri)te .inal0
2@. Precios inalterables
6ue nece)ario dictar una le54 con toda la .uer:a que le concedi3 el tr8'ite
+arla'entario 5 el a+o5o de la) 'a5or&a)4 +ara que4 'ediante e)a nor'a4 la NN
23!24 )e +rocediera a de)inde;ar la econo'&a0
No re)ulta .8cil con2encer a todo el )i)te'a de e)+eculaci3n 5 .8cile)
ganancia) que era +reci)o de)in.lar lo) 'ecani)'o) de generaci3n de e)+acio) de
+oder econ3'ico total'ente .icticio)0
En e)ta 'ateria no )ola'ente )e trat3 de contener lo) au'ento) de +recio) 5
la) actuali:acione) )al2a?e) de todo +re)u+ue)to )incero o e)+eculati2o/
- Ae +ro-i*i3 directa'ente todo el 'ecani)'o de actuali:aci3n4 de inde;aci3n o
de reconoci'iento de lo) 'a5ore) co)to)0
- Ae i'aginaron entonce) lo) lla'ado) Bcolc-one)C de '8rgene) )al2a?e) de
ganancia +re)unta0
- Ae au'entaron +re2enti2a'ente lo) +recio)4 de)de el inicio de toda tran)acci3n0
- %u2i'o) que +agar e)o) '8rgene) de B)eguridadC o de ganancia +ar8)ita que
no) i'+u)ieron lo) .or'adore) de +recio)0
- ,e lo que )e colgaron ta'*i<n lo) 'inori)ta) 5 lo) inter'ediario)0
- Ae co'en:3 de nue2o0
- >on +recio) 'u5 ele2ado)0
- Pro'eti<ndo)e la nece)aria de.laci3n que 2ol2iera la) co)a) a lo) ni2ele) de
racionalidad0
Poco y nada se consigui9
- En +recio) de la con)trucci3n lo) &ndice) tu2ieron de.laci3n 2 'e)e) en el la+)o
de 3" 'e)e)0
- Pero +or lo 'eno) )e contu2o el au'ento0
- Ae tran)+arent3 lo que -a*&a quedado0
- Ae +ueden 'ane?ar ci.ra)0
- Ae +uede +re)u+ue)tar con -ori:onte) racionale) de '8) de 3" d&a)0
- Ae -a*la de co)to de la con)trucci3n o del 2alor del 'etro cuadrado cu*ierto4 en
'oneda nacional0
- Ae u)an d3lare) con2erti*le) en +e)o)0 9 2ice2er)a0
- Ae 2uel2e al lengua?e de la ci2ili:aci3n co'ercial0
- Ae )u+eran lo) '8rgene) de la i'+re2i)i3n0
226
226
Rondina
- El art&culo 11! que -a*&a )ido introducido en el >3digo >i2il en 1!6 co'o
una e)+ecie de ?u)ti.icaci3n in.lacionaria +er'anente4 .ue de)acti2ado +or la le5
23!20
Ahora se puede contratar, se debe contratar, sin prever ning6n aumento de
precio. ,st$ prohibido contratar previendo reconocer mayores costos. ,st$
prohibido contratar previendo indexar las deudas. 8odo est$ anclado,
encorsetado, al valor inalterable del dlar.
Lo) que tra*a?a'o) )o*re e)ta) +ro*le'8tica) de la con)trucci3n4 alenta'o)
todo )igno o +ol&tica de e)ta*ilidad0 Porque )a*e'o) que ante todo de)quicia'iento
in.lacionario4 lo +ri'ero que de?a'o) de -acer e) in2ertir en la con)trucci3n0 En
e)o) tie'+o) de in.laci3n )e tienta a lo) a-orri)ta) con ganancia) .8cile)0 Ae lo)
con2oca a co'+rar d3lare)0 A de+o)itar en +la:o) .i?o) de corto +la:o0 Ae 2uel2e a
-a*lar del 'ilagro de -acer dinero )in tra*a?ar0
Pero ta'*i<n )a*e'o) que el 'anteni'iento de la e)ta*ilidad e)t8 '8) all8
de lo que +ueda -acer 5 ordenar una le50 Por )o*re la le5 e)t8 la cultura del +ue*lo0
E)t8 el de)eo de -acer co)a)4 de no +ri2ilegiar lo .inanciero +or )o*re lo econ3'ico0
,e +en)ar que -acen .alta '8) .8*rica) 5 'eno) *anco)0
5$s obras p6blicas y privadas y menos intermediarios financieros. "uando se
logre esta nueva cultura del traba.o, de la produccin, de la seriedad y tenacidad
en la gente y en los gobernantes, se habr$ logrado, entonces s, la verdadera
estabilidad. 'a de los precios inalterables.
3B. #escisin del contrato
,el lat&n no) 2iene e)ta e;+re)i3n/ scindo co'o e)cindir0 Gue en nue)tro
idio'a )igni.ica )e+arar0 ,i2idir4 cortar Re-scindo e;+re)a con 'a5or .uer:a el
e.ecto de ro'+er4 ra)gar4 de)tro:ar4 de)truir0
9 con e)a eti'olog&a 5 )e'8ntica 2iene a nue)tra 'ateria0
)abla de la frustracin del contrato.
Porque el contrato e) un acuerdo que orienta 5 no) lle2a natural'ente al
cu'+li'iento0 A la e?ecuci3n de la) o*ligacione) +actada)0 A la reali:aci3n de la)
+re)tacione) que de*e'o) +ara )ati).acer la e;+ectati2a del otro4 5 a la 2e:4 +ara
reci*ir del otro el +ago de lo que el otro 'e +ro'eti30
Pero )a*e'o) que el orden natural de la) co)a)4 de la) relacione) de la gente4
de lo) negocio) de la) +er)ona)4 no )ie'+re )e cu'+le de 'anera inaltera*le0
7curren co)a) que +ueden i'+edir el cu'+li'iento0 Pueden e;i)tir accidente)4
de)gracia) 5 .uer:a) e;teriore) que 'odi.ican la )ituaci3n del o*ligado0 9 quien
quer&a cu'+lir )e 2e i'+edido de -acerlo0
227
Arquitectura Legal
7curren ta'*i<n ge)to) 5 actitude) negati2a) de la gente0 Guien )e o*lig3
li*re'ente4 de?a 2oluntaria'ente de +agar0 Porque no le intere)a4 +orque no le
alcan:a el dinero0 Porque e'+lea el dinero en otra) co)a)0 Porque contrat3 de 'ala
.e 5 dolo)a'ente decidi3 con intenci3n 5 con 'alicia no cu'+lir la) o*ligacione)
que 2oluntaria'ente a)u'i30
%oda) la) +o)i*ilidade)0 %oda) la) 2ariante)0 %oda) la) )ituacione) +ueden
dar)e en el a'+lio 5 'Elti+le 'undo de lo) contrato) 5 la) con2eccione) en general0
Particular'ente4 ta'*i<n )e dan e)ta) alternati2a) en el 'undo de la con)trucci3n0
En el derec-o co'En4 en e)+ecial el ,erec-o >i2il0 9 en el derec-o
e)+ecial/ el ,erec-o Ad'ini)trati2o de la o*ra +E*lica4 tienen 2igencia lo)
+rinci+io) 5 criterio) +ara a*ordar el e)+ino)o te'a de la re)ci)i3n0
@ea'o)/
-el >3digo >i2il dice co'o +rinci+io general4 en )u art&culo 11!74 que la)
con2encione) -ec-a) en lo) contrato) .or'an +ara la) +arte) una regla a la
cual de*en )o'eter)e co'o a la le5 'i)'aJ
-el art&culo )iguiente 11!4 aclara )in e'*argo que/
a= lo) contrato) de*en cele*rar)e 5 cu'+lir)e *a?o el )igno de la *uena .eJ
*= +ero )i la) +re)tacione) de una +arte4 )e 2uel2en e;ce)i2a'ente onero)a) +or
aconteci'iento) e;traordinario) e i'+re2i)i*le)4 la +arte +er?udicada +uede
re)cindirJ
c= la otra +arte -la que ganar&a en e;ce)o- +uede o.recer una 'e?ora4 +ara e2itar la
re)ci)i3nJ
-el art&culo 12"1 del 'i)'o >3digo dice que no +uedo e;igir al otro que
cu'+la )i no +rue*o que 5o -e cu'+lidoJ
-el 12"4 en el te;to +rinci+al en 'ateria de re)ci)i3n tiene un +rinci+io 5 un
'ecani)'o/ en todo) lo) contrato) )e entiende i'+l&cita la .acultad de
re)ol2er )i la otra +arte no -a cu'+lido0 Ai )e +act34 la re)ci)i3n e) in'ediata 5
auto'8tica/ de +leno derec-o0 Ai no )e +act3 le otorgo 15 d&a) +ara que cu'+la 54 )i
aEn en e)e +la:o no cu'+le4 lo re)cindo con daFo) 5 +er?uicio)J
-el art&culo 1637 dice que la locaci3n )e o*ra )e conclu5e +or ter'inaci3n
de la o*ra o +or re)oluci3n del contratoJ

-el 163 con)agra una e)+ecie de e;traFa ad'i)i*ilidad/
10dice que el dueFo o co'itente +uede re)cindir +or )u +ro+ia 5
)ola 2oluntad4 )in e;+re)ar cau)a algunaJ
20e)te derec-o no )e le concede de igual 'anera al con)tructor0
22
22
Rondina
Gue )ola'ente +uede re)cindir )i el otro no cu'+leJ
30el +ro+ietario +uede re)cindir4 aEn cuando el arquitecto o
con)tructor e)t8n cu'+liendo *ien4 )ola'ente de*e +agar Ula
ganancia e)+eradaU +or el contrati)taJ
40 no o*)tante lo) ?uece) +ueden reducir e)te +ago a lo que Ure)ulte
equitati2oUJ
50 e)te ca)o4 el del art&culo 163 del >3digo >i2il4 e) el Enico ca)o en
donde una +arte +uede re)cindir en el e?ercicio de un derec-o4
+ero no )e le reconoce a la otra +arte0 Gue e)
?u)ta'ente el +ro.e)ional4 el arquitecto o con)tructor0
-art&culo 163!/
si el contrato fue a.ustado por pieza o medida se puede rescindir, por
cualquiera de las partes, cuando se cumpla con el mnimo obligatorio de
piezas o unidades convenidas.
0i no se convino n6mero de unidades, cada vez que se termina una
unidad, cualquiera puede rescindir, notificando al otro<
- art&culo 164"/
se puede rescindir si muere el profesional, empresario o constructor<
no se rescinde si el que muere es el comitente/ los herederos deben seguir con la
obra<
-art&culo 1642/
tambi%n se rescinde si sobreviene al constructor la imposibilidad de seguir o
concluir la obra. 2 cuando el constructor entre en cesacin de pagos o en
quiebra. 2 cuando el comitente no entrega en tiempo los materiales.
%odo lo e;+ue)to corre)+onde al >3digo >i2il0 A+lica*le de 'anera
indirecta o )u*)idiaria a la) o*ra) +E*lica)0 Pero la) le5e) de e)ta 'ateria ta'*i<n
contienen criterio) )i'ilare)/
-el contrato de o*ra e) +er)onal/ intuitu personae4 co'o dec&an lo) antiguo)0
Ai el con)tructor 'uere4 o quie*ra o entra en .alencia4 el co'itente +uede
autori:ar la +ro)ecuci3n de la o*ra +or lo) -eredero) o el )&ndico de la quie*ra0
Pero )i no )e ace+ta4 ninguna inde'ni:aci3n +ueden requerir4 ningEn recla'o
tienen derec-o a -acer0
Por otra +arte4 en a'*o) )i)te'a)4 tanto en el +E*lico co'o en el +ri2ado4
utili:a'o) indi)tinta'ente la) +ala*ra) re)ci)i3n4 re)oluci3n4 di)oluci3n o de?ar )in
e.ecto el contrato0
22!
Arquitectura Legal

,n nuestra materia no siempre se podr$n desconocer los efectos cumplidos.
!ue son las obras ya hechas hasta el momento en que ocurre el hecho
provocante de la rescisin.
- #or eso preferimos hablar .ustamente de rescisin.
- De.ando para otros supuestos las palabras resolucin y disolucin.
- !ue ser$n los casos en donde nada queda del contrato ni de la obra.
- ,n donde todo se intenta borrar.
32. #escisin por culpa del contratista
>o'o en todo el r<gi'en de la o*ra +E*lica el E)tado actEa ta'*i<n en e)ta)
in)tancia) re)olutoria)4 con cierto) +ri2ilegio)0 Ae le reconoce autoridad 5 legalidad
cuando actEa 'ediante .uncionario) en el 8'*ito de )u) co'+etencia)0 No de*e
+edir de ningEn ?ue: que declare re)cindido un contrato que .ue incu'+lido +or la
otra +arte0 Puede inclu)o re)cindir0 9 )i ca*e4 )olicitar en una de'anda4 que )e le
+aguen daFo) 5 +er?uicio)0
No )er&a el ca)o de 'uerte4 o .alencia4 o inca+acidad del locador0 En tale)
ca)o)4 ca*e la +o)i*ilidad de que continEen la) o*ra) lo) -eredero) del con)tructor0
Aie'+re a o+ini3n del E)tado-co'itente0 Gue +uede ace+tar o no que lo) )uce)ore)
)igan con la o*ra0
En el rgimen de las leyes de obras pAblicas se prevn los siguientes
supuestos9
:. cuando el contratista se haga culpable de fraude, o grave negligencia4 o
contra2enga la) o*ligacione) 5 condicione) e)ti+ulada) en el contratoJ
C. cuando el contratista e.ecute las obras con lentitud, de 'odo que la
+arte e?ecutada no corre)+onda al tie'+o +re2i)to en el cronogra'a de o*ra)0 7
cuando tarda en iniciarla)J
9. cuando haya cesin, transferencia o asociacin del contratista a otro)
con)tructore) )in autori:aci3n e;+re)a de la Ad'ini)traci3nJ
B. tambi%n se podr$ rescindir cuando el contratista paralice las obras +or
oc-o o '8) d&a) en tre) o+ortunidade)0 7 cuando de una )ola 2e: )u+ere lo)
3" d&a) de +arali:aci3n0
@e'o) que el tie'+o o +la:o) de la) o*ra) ?uega un +a+el i'+ortante en
'ateria de re)ci)ione)0 Nada )e dice del incu'+li'iento de la o*ligaci3n de U-acer
*ien la) o*ra)U0 Pero e)ta .alta de la le5 )e cu'+le con la +re)encia del in)+ector del
E)tado0 Gue )u+er2i)a 5 2igila Uque la) co)a) )e -agan *uena)4 con *ueno)
23"
23"
Rondina
'ateriale) 5 adecuada 'ano de o*ra0 Ai no lo -icieren a)& +uede +arali:ar la) o*ra)0
9 con 2aria) )u)+en)ione) o 'ulta) +or 'ala e?ecuci3n de lo) tra*a?o)4 e;i)te cau)a
'8) que )u.iciente +ara que el E)tado +ueda re)cindir0
33. #escisin por culpa del Estado
En e)ta +articular relaci3n que nace entre el contrati)ta +ri2ado 5 el
co'itente-E)tado4 )a*e'o) que e;i)te/
a= un cierto +ri2ilegio del E)tado )o*re el con)tructorJ
*= la .acultad de re)cindir de +leno derec-o +or +arte del E)tado ante la)
.alta) del contrati)ta4 +ero )a*iendo que el contrati)ta no tiene la) 'i)'a)
.acultade)J
c= que en realidad4 lo que el contrati)ta '8) a+recia 5 lo que e) la
o*ligaci3n +rinci+al del E)tado .rente a <l4 e) que le +agueJ
d= que ?u)ta'ente e)te ca)o4 .alta de +ago del E)tado al contrati)ta4 e) lo que
'eno) )e +re2< en la Le5 de 7*ra) PE*lica) de la Naci3nJ
e= lo que e) t&+ico de e)te contrato 5 )& tiene +re2i)i3n legal4 e) que el E)tado
)e -ace cargo del ca)o .ortuito 5 la .uer:a 'a5or4 co'o )i .ueran +ro2ocado) +or )u
cul+a0
Hrente a estas singularidades que apuntamos, debemos coincidir que9
a; el contratista puede rescindir en )u+ue)to) en que la Ad'ini)traci3n no Ucu'+la
5 en lo) ca)o) e;ce+cionale) de .uer:a 'a5or 5 ca)o) .ortuito)UJ
b; el contratista sin embargo no tiene la rescisin de pleno derecho que tiene el
E)tado .rente a <l0 Ni )iquiera +uede a+elar a la re)ci)i3n auto'8tica que concede a
lo) +articulare) el art&culo 12"4 del >3digo >i2il cuando -a*la'o) de U+acto
co'i)orio e;+re)o[J
c; ello quiere decir que para rescindir, en los supuestos en que se pueda, de*e
+roceder/
1N= a inti'ar el cu'+li'ientoJ
2N= a +edir la re)ci)i3n en la 'i)'a )ede ad'ini)trati2aJ
231
Arquitectura Legal
3N= )i no )e le concede el +edido4 de*e acudir a la ?u)ticia/ a lo) tri*unale)
ad'ini)trati2o) o al .uero o +rocedi'iento contencio)o ad'ini)trati2o0
En la Le5 de 7*ra) PE*lica) de la Naci3n )e e)ta*lecen la) cau)ale) de
re)ci)i3n +or cul+a de la Ad'ini)traci3n o cuando <)ta a)u'e la re)+on)a*ilidad de
to'ar a )u cargo la) con)ecuencia)/
a; cuando se excedan los porcenta.es del CHV en m$s o en menos obra, re)+ecto
de la) +re2i)ione) del +ro5ecto o del contrato0 Aa*e'o) que -a)ta e)e 2"P -o un
quinto del total- el E)tado +uede alterar4 'odi.icar o4 inclu)o4 errar en el c8lculo de
*a)e0 Ai lo e;cede4 el contrati)ta +uede re)cindirJ
b; cuando la Administracin suspenda por m$s de 9 meses la e.ecucin de las
obras<
c; cuando el contratista durante el mismo lapso de tres meses, tenga que reducir a
'eno) de la 'itad el rit'o +re2i)to de la o*ra4 +orque la Ad'ini)traci3n no le
entrega ele'ento)4 'ateriale) u otra) co)a) a la) que )e -a5a o*ligado (nada )e dice
aqu& de la .alta de +ago=J
d; por caso fortuito o fuerza mayor que le imposibiliten al constructor el +ro)eguir
nor'al'ente con la o*raJ
e; en caso de que el ,stado no entregue los terrenos para la construccin. 7
cuando no aco'+aFe al re+lanteo4 o +ara de)linde4 a'o?ona'iento 5
+o)iciona'iento )o*re el terreno0 Aie'+re que e)ta au)encia o de'ora tarde '8) de
3" d&a)0
Ai 'ira'o) el 'arco general del )i)te'a re)ci)orio4 +ode'o) decir que
e;i)te tal e2entualidad/
- Gue la) cau)ale)4 en realidad4 no )on tan di)tinta) en e)te r<gi'en de la o*ra
+E*lica re)+ecto de la o*ra +ri2ada0
- que4 +e)e a )er el E)tado el +rinci+al +rotagoni)ta de la o*ra +E*lica4 al 'i)'o
E)tado4 )e le reconocen carga) 5 re)+on)a*ilidade)0
- Gue en .in4 el contrati)ta que contrata con el E)tado4 a)u'e entrar en un
r<gi'en de contrato de ad-e)i3n0 Pero no +ierde la .acultad de re)cindir0
#ero como el ,stado no puede renunciar a sus privilegios. "omo no se
puede despo.ar para siempre de ciertos recursos de la poltica de gobierno y
administracin de la cosa p6blica, llega, en ciertas oportunidades, a dictar
normas de excepcin. Y as lo hizo 6ltimamente.
232
232
Rondina
>uando )e dictan la) le5e) 236!6 5 236!7 de re.or'a del E)tado 5 de
e'ergencia econ3'ica 5 ad'ini)trati2a4 )e 'ir34 entre otro) a)+ecto)4 a e)ta)
)ituacione) deri2ada) de lo) contrato) de o*ra +E*lica0 9 )e decidi3 que el E)tado
+od&a4 de 'anera e;ce+cional 5 cuando la) cau)a) de orden +E*lico lo ?u)ti.iquen4
alterar la e)encia-contractual de )u relaci3n con lo) contrati)ta)0 9 )e alteraron
+rogra'a)4 )e +o)tergaron +ago)4 )e redu?eron o*ra)4 )e cancelaron otro) contrato)0
#orque, en resumen, el ,stado nunca pierde sus facultades, inherentes a
su propia condicin. Y aunque no las utilice regularmente, puede apelar a ellas y
hacerlas valer por su propio derecho. ,n casos excepcionales. "omo los prev% en
el orden civil y privado el artculo ::?> del "digo "ivil. ,n situaciones
imprevistas. ,n casos atpicos. ,n circunstancias imprevisibles, como lo dice y
fundamenta el mismo "digo.
37. /ecanismos y cl*usulas resolutorias
0istematizando este r%gimen de las rescisiones, podemos decir que/
:F; si el particular, contratista, empresario constructor, cocontratante del ,stado,
quiere rescindir, deber$/
a= -acer el recla'o +or .alta o cul+a del E)tado0 74 en )u ca)o4 )i lo +uede
?u)ti.icar4 +or )u.rir la) con)ecuencia) de un ca)o .ortuito o .uer:a 'a5orJ
*= .unda'entar4 +ro*ar 5 requerir la re)ci)i3n ante la 'i)'a re+artici3n que
lo -a contratadoJ
c= )i no )e accede a )u +edido4 a+elar -a)ta la '8;i'a autoridad de la
Ad'ini)traci3nJ
d= )i ni aEn a)& )e le reconoce la +rocedencia de la re)ci)i3n de*er8 a+elar
ante la ?u)ticia ad'ini)trati2aJ
CF; si en cambio quien decide rescindir es el mismo ,stado, el camino ser$/
a= requiere in.or'e o a'+liaci3n de +rue*a del in)+ector4 ante la ocurrencia
de un -ec-o deter'inante de re)ci)i3nJ
*= )e requieren lo) dict8'ene) interno)J
c= )e ele2a a la autoridad '8;i'a del #ini)terio la +etici3n en con)ulta o
+ara )u autori:aci3nJ
233
Arquitectura Legal
d= )e noti.ica la re)ci)i3n de +leno derec-o en u)o de la) .acultade) +ro+ia)
del E)tado-co'itente0
La) con)ecuencia) de la re)ci)i3n )er8n di.erente) en un ca)o 5 en otro/
:; si se rescinde por culpa del ,stado/
a; se le pagar$n al contratista no )ola'ente lo) 'ateriale) aco+iado) )ino ta'*i<n
lo) equi+o)4 -erra'ienta) 5 ele'ento) que )e -a5an adquirido +ara e)a 'i)'a o*raJ
b; el ,stado se har$ cargo ta'*i<n de lo) contrati)ta)4 )u*contrati)ta) 5 otro)
contratado)4 co'o a)& ta'*i<n de todo) lo) contrato) de )u'ini)tro o a)i)tencia que
e)t<n +endiente)J
c; si existen traba.os, tra'o) de o*ra o +ie:a) e?ecutada)4 )e rece+cionar8n
+ro2i)oria'ente 5 )e +agar8nJ
d; sobre los pagos que puedan reclamarse, +or ga)to) indirecto) 5 +or ganancia
e)+erada (lucro ce)ante= )e +agar8n )egEn lo) ca)o) 5 circun)tancia)0
C; si se rescinde por culpa del constructor/
a; el contratista responder$ +or ga)to)4 daFo)4 +er?uicio)4 de'ora) que +ro2oque
la re)ci)i3n/ *u)ca de nue2o con)tructor4 ga)to) directo) e indirecto)4 otra)
deri2acione)0
b; si el ,stado lo desea, puede comprar los equipos, la) 'aquinaria) o lo)
ele'ento) que e)te<n en +oder del contrati)ta 5 que )ean de +reci)o u)o +ara la
continuaci3n de la o*ra0
c; todo lo que se ha hecho, todos los materiales 5 otro) cr<dito) que +ueda tener el
contrati)ta4 quedar8n retenido) -a)ta que )e -agan la) liquidacione) .inale)0
d; tambi%n se retienen las garantas, .ondo) de re+aro4 )eguro)4 caucione)4
etc<tera0 Para re)+onder de e2entuale) +er?uicio) al E)tado0
e; si las faltas del contratista de'ue)tran dolo4 cul+a gra2e o irregularidade)4 )e
dar8 inter2enci3n al Regi)tro de Licitadore) +ara que )u)+enda o )ancione al
contrati)ta0 %a'*i<n )e dar8 inter2enci3n a lo) >olegio) Pro.e)ionale) +ara que )e
analice la conducta de lo) +ro.e)ionale) a cargo de la) o*ra)0
3;. #ecepcin de la obra pAblica
234
234
Rondina
Ai -a5 algo que di.erencia a la o*ra +E*lica de la o*ra +ri2ada e)
+rinci+al'ente e)te a)+ecto de la rece+ci3n0 Gue +or e'+e:ar4 nunca )e -ace del
todo 5 de una )ola 2e:0 E;i)ten4 en la o*ra +E*lica4 +or lo 'eno) do) 'o'ento)/
a; la recepcin provisoria/ que re+re)enta to'ar la o*ra +ara +ro*arla0
Re2i)arla0 Anali:ar )i e)t8 toda4 )i e)t8 *ien4 )i .unciona4 )i no )e 2en .alla)4 2icio)4
de.ecto) o di.erencia) con el +ro5ecto0 Ai )e ad'ite e)ta Brece+ci3n +ro2i)ionalC4 )e
le +uede de2ol2er o reintegrar al con)tructor algo de lo que )e retiene en de+3)ito de
garant&a (no )e de2ol2er8n lo) )eguro) o .ondo) de re+aro)=J
b; la recepcin definitiva/ que )e o+era cuando 2encen lo) +la:o) +re2i)to)/
)ei) 'e)e)4 un aFo4 lo que )e -a5a e)ta*lecido )egEn e)cala4 'agnitud 5
co'+le?idad de la o*ra0 E)te 'o'ento4 que quedar8 re.le?ado en un acta de
con.or'idad del E)tado-co'itente4 e) el de la de.initi2a ace+taci3n de la o*ra +or
+arte de la Ad'ini)traci3n/ -a )ido re2i)ada4 +ro*ada 5 ace+tada0 Ai e;i)t&an 2icio)
o .alla)4 )e lo) -ar8 re+arar +or el 'i)'o contrati)ta0 Ai <)te no lo -i:o4 )e
utili:ar8n lo) .ondo) de garant&a 5 de re+aro +ara -acer la) re.accione) +or otro0 Ai
el contrati)ta cu'+li3 *ien la) co)a)0 Ai entreg3 la o*ra )in de.ecto o re+ar3 lo) que
-a*&a4 )e le de2ol2er8n a <l e)o) .ondo) o )eguro) de cauci3n0
Como vemos el mecanismo en la obra pAblica tiene necesariamente dos
momentos. + si queremos simpli8icar aAn m*s, podemos decir9
a; en la obra privada, toda rece+ci3n e) +ro2i)oria/ el dueFo o
co'itente la reci*e/ +ero durante die: aFo) tiene +o)i*ilidad de recla'ar +or 2icio)
que e)ta*an oculto) 5 que )e tornan a+arente)/ en tal ca)o tiene 6" d&a) +ara
recla'ar al con)tructor0 94 )i el con)tructor no lo) arregla ante) del aFo4 tiene que
iniciarle ?uicio0
b; en la obra p6blica )e -a*la de do) 'o'ento) de rece+ci3n0 94 en
realidad4 tene'o)/
:F; un perodo de prueba, que )e da cuando el E)tado reci*e la o*ra +ara ocu+arla4
u)arla 5 +ro*arla0 9 o*ligar durante e)e la+)o a corregir4 a re+arar4 a co'+letar lo)
tra*a?o) que de*e -acer el contrati)ta0 >o'o el E)tado tiene retenido) )u.iciente)
.ondo) del contrati)ta +ara -acer 2aler e)a garant&a4 )e le ad2ierte al con)tructor que/
)i no re+ara *ien 5 en el +la:o que )e le concede todo lo que no e)t8 con.or'e4 )e
ga)tar8n e)o) .ondo) en -acerlo) re+arar +or otro0 7 )e -ar8 e.ecti2o el )eguro de
cauci3n0 En cu5o ca)o la co'+aF&a a)eguradora4 que e) la que tiene que +agar en tal
)u+ue)to4 -ar8 todo lo +o)i*le +ara que el E)tado quede con.or'e0
CF; el segundo momento, lla'ado Brece+ci3n de.initi2aC e) la Enica 5 2erdadera
rece+ci3n/ )e le de2uel2en al contrati)ta lo) .ondo) retenido)0 7 lo que re)ta4 )i )e
de*ieron utili:ar +ara -acer re+aracione)0 9 aunque )e -a*le de Bde.initi2aC el
con)tructor no quedar8 li*erado de la garant&a decenal0 Ai a+arecen 2icio) que
235
Arquitectura Legal
+uedan +ro2ocar ruina total o +arcial o Barruina'ientoC de la o*ra4 )e lo inti'ar8 al
con)tructor +ara que re+are o inde'nice al +ro+ietario-co'itente0 Gue e) )ie'+re el
E)tado0 Igual que co'o ocurre en la o*ra +ri2ada0
3<. /edicin y pago
E)ta e;+re)i3n .or'a +arte de todo el ar)enal que -e'o) ido in2entando
+ara e2itar que al E)tado no )e lo engaFe en lo) cr<dito) que de*e to'ar 5 luego
+agar0 Ae reitera -a)ta el can)ancio una e)+ecie de .or'alidad )o*rea*undante0
$na) .or'a) de actuar que4 ade'8) de +arecer e)tricta)4 )ugieren que e;i)te cierta
de)con.ian:a de la Ad'ini)traci3n -acia lo) +articulare) que contratan con ella0
Entonces se adoptan estas especies de reaseguros que implican, por e5emplo9
a; se hacen informes sobre avances de obra. Ae certi.ican lo) nue2o) tra*a?o)0 Ae
'iden4 'aterial'ente4 +ara di'en)ionar la o*ra e?ecutada en cada +er&odo o en
cada eta+a0 Ae -acen +ago) +arciale) +or cada certi.icadoJ
b; cuando la obra concluye, )e re+iten la) tarea) de 'edici3n0 >o'+ro*aci3n
reiterada de lo e?ecutado0 ,e lo) 'etro) cuadrado) cu*ierto)4 de lo) 'etro) de +i)o4
lo)a)4 cu*ierta)4 a*ertura)4 2idrio)4 etc<tera0J
c; se declara que todo lo medido, +agado 5 certi.icado durante el +roce)o de
con)trucci3n4 .ue -ec-o con car8cter de e)ti'ati2o 5 +ro2i)orio0 Lo que real'ente
tiene +oder 2inculante 5 cancelatorio e) el certi.icado .inal/ la de.initi2a 'edici3n o
'en)ura de lo total'ente con)truido o e?ecutado0 >on )u) correccione) o
con.ir'acione)0
Con estos criterios, las leyes vigentes en materia de obras pAblicas,
disponen lo siguiente9
:F; los mecanismos, procedimientos y efectos de e)ta) o+eracione) e)t8n de.inida)
en lo) +liego) de condicione)J
CF; todos los meses la Administracin procede a verificacin y mensura de lo)
tra*a?o) -ec-o) en cada +er&odo0 El re+re)entante del contrati)ta de*e e)tar +re)ente0
Ai no concurre )e )u+one que ace+ta el re)ultado de la 'edici3n0 Ai e)t8 +re)ente
+uede o*?etar e)e re)ultado0 Luego tiene 5 d&a) +ara -acer .or'al'ente el recla'oJ
9F; las mediciones parciales son siempre provisorias. E)t8n )u+editada) al
re)ultado de/
236
236
Rondina
a= 'edicione) .inale)J
*= rece+cione) +arciale) 5 totale)4 +ro2i)oria) 5 de.initi2a)0
BF; concluidas y aprobadas las mediciones parciales, que )on )ie'+re +ro2i)oria)4
)e e'iten lo) certi.icado) de +ago4 de aco+io de 'ateriale)4 de a'+liaci3n o
adicionale)4 de rea?u)te de co)to) o +recio)4 de deduccione) +or 'ulta) 5 otro)
cargo) -ec-o) al contrati)ta4 con retenci3n de i'+ue)to)4 ta)a) 5 otro) gra28'ene)
que +udieran e;i)tir0 En general e)to) 'onto) a +agar +or la Ad'ini)traci3n )on
ine'*arga*le) +or deuda) ordinaria)0 Ae +ueden e'*argar +or deuda) la*orale) -de
o*rero) 5 e'+leado) +ro+io) del contrati)ta o de lo) )u*contrati)ta)- 5 +or deuda)
.i)cale)4 +re2i)ionale) o del .ondo de de)e'+leo (Regi)tro Nacional de la Indu)tria
de la >on)trucci3n=0
GF; el pago de los cr%ditos o certificados al contratista no +ueden de'orar)e '8)
all8 de la+)o) +rudenciale)0 Gue general'ente e)t8n +re2i)to) en lo) +liego)0 >o'o
'8;i'o de 3" a 6" d&a) de e)+era0 @encido) lo) cuale) la Ad'ini)traci3n entra en
'ora 5 de*e +agar intere)e)0 Para 'a5ore) de'ora)4 +ueden ca*er daFo) 5
+er?uicio) 54 en )u ca)o4 -a)ta el derec-o de re)cindir que tiene el con)tructor0
Porque e)e incu'+li'iento +uede deter'inar que el con)tructor-contrati)ta caiga en
la i'+o)i*ilidad de continuar la o*ra0 En cu5o ca)o el E)tado co'itente de*e
inde'ni:arlo0
3=. Perodo de prueba y garanta
E)te lla'ado B+er&odo de +rue*aC e) otra originalidad de la o*ra +E*lica
.rente a la rece+ci3n directa que -ace el +articular en la o*ra +ri2ada0
E) que 2ol2e'o) a re2e)tir al E)tado de e)to) cuidado) +ara e2itar lo) .raude) 5 la)
di).uncionalidade) en la) o*ra) que 'anda a e?ecutar la Ad'ini)traci3n4 +ara u)o
de la co'unidad o de la) +ro+ia) re+articione) *urocr8tica)0
El la+)o de +ue)ta a +rue*a de la o*ra e) el que corre entre la deno'inada
recepcin provisoria 5 la recepcin definitiva0 ,ic-o en t<r'ino) corriente)4 el
+roce)o rece+ti2o )e +roducir&a de la )iguiente 'anera/
a; el constructor comunica formalmente al in)+ector de o*ra -+or e?e'+lo
en el li*ro de 3rdene) o 'ediante una nota dirigida al 'ini)terio- que en tanto) d&a)4
a +artir de la .ec-a4 )e ter'inar8 la o*raJ
b; en un plazo de CH o 9H das el 'i)'o in)+ector o )u) )u+eriore) +roceden
a noti.icar que tal d&a a tal -ora B-ar8n rece+ci3n +ro2i)oria de la o*raCJ
c; ese da se constituyen en la obra, )e redacta un acta4 )e recorren la)
237
Arquitectura Legal
di)tinta) +arte) o a'*iente) de la o*ra que )e +re)enta li'+ia 5 concluida0 Ae -acen
la) o*)er2acione) que que+an/

-e)t8 todo *ien0 0 0
- o .alta tal co)a - 0 0 0
- o )e ad2ierte tal de.ecto 0 0 0
- - o e)e 2icio a+arente i'+ide que -o5 to'e'o) la o*ra0 Ni )iquiera en .or'a
+ro2i)oria 0 0 0 Le da'o) tanto) d&a) al con)tructor +ara que eli'ine el de.ecto4 o
re+are la .alla4 o 'odi.ique lo 'al e?ecutado0
d; se abren dos posibilidades/ que la) co)a) )e corri?an o que no )e -agan
co'o )e e;ige0 Ai )e re.accionan 5 )olucionan la) .alla)4 entonce) )e to'a
+ro2i)oria'ente la o*ra0 Ai no )e corrigen4 )e inti'a al con)tructor +ara que
co'ience a )olucionarla en el t<r'ino de tanto) d&a) *a?o a+erci*i'iento de que )i
no4 +rocedere'o) a arreglar lo) +ro*le'a) con lo) .ondo) de garant&a)4 o .ondo) de
re+aro)0 7 recla'are'o) que el a)egurador no) arregle la o*ra con el )eguro de
cauci3n0
e; hechos los arreglos o to'ada de con.or'idad la o*ra4 co'ien:an a
correr lo) +la:o) de +rue*a nue2a'ente0 Aie'+re en cla2e) de +ro2i)oriedad0
Porque inclu)o )e +uede to'ar con +equeFa) .alencia)4 que )e de?ar8n aclarada) en
el acta de rece+ci3n0 Para que el contrati)ta -aga la) re+aracione) 'ientra) )e +one a
+rue*a toda la o*ra0 Para que a+are:can +o)i*le) 2icio)0 En e)+ecial en la)
in)talacione) de .unciona'iento 'ec8nico4 electr3nico o in.or'8tico0 Aie'+re e)
con2eniente que el E)tado4 u)uario de la o*ra4 -aga la) +rue*a) a-ora4 con el
contrati)ta toda2&a adentro 5 con )u +er)onal 5 equi+a'iento0 Aer8 '8) .8cil 5
+ro*a*le que -aga lo) arreglo) .inale)4 'ientra) )e continEa +ro*ando4 2eri.icando4
con)tatando +o)i*le) de.iciencia)0
f; debe entenderse siempre que este plazo de prueba y garanta corre reci<n
cuando )e arreglan lo) detalle) que )e recla'an/ corre el +la:o -a)ta la rece+ci3n
.inal )i e)t8 todo o.J0 Ai a+arece un +ro*le'a4 o 2ario)4 )e a2i)a al contrati)ta +ara
que lo) re+are0 Ae )u)+ende el cur)o del t<r'ino de +rue*a0 9 2uel2en a contar)e lo)
+la:o) reci<n cuando )e ter'ina el arreglo0 1a)ta que a+are:can otro 5 otro0 1a)ta
concluir la +rue*a total4 5 -a)ta agotar el +la:o de rece+ci3n +ro2i)ional4 con )u
+rue*a corre)+ondiente0
g; toda habilitacin de las obras que haga la Administracin +oniendo +or
e?e'+lo4 en )er2icio un -o)+ital4 e)cuela u o.icina4 )igni.ica rece+ci3n de o*ra0 Aer8
+ro2i)oria 5 +arcial o de.initi2a 5 total4 )egEn lo) ca)o)0
h; en muchos casos se establece que con las recepciones provisorias,
+arciale) o totale)4 +rocede la de2oluci3n de +arte de la) retencione)/ +or lo 'eno)
el de+3)ito de garant&a del contrato -que nor'al'ente e) del 5P-0 7 +arte de lo)
.ondo) de re+aro)0
23
23
Rondina
i= en e)te e)te +la:o de garant&a que )e -ace *a?o el dintel de la
+ro2i)oriedad e) todo tan a'*iguo que )e dan contradiccione)/
ii= el E)tado to'a la o*ra0
iii= el contrati)ta )igue ligado 5 todo lo que +a)e en ella )er8
re)+on)a*ilidad del con)tructor0
i2= e) tie'+o de re2i)acione) e;-au)ti2a)0 Ain e'*argo )ola'ente )e
+urgan o )e recla'an 2icio) e2idente)4 que )e 2en0 La garant&a )igue
+or 2icio) que +uedan +er'anecer oculto)0 Por .alla) que -o5 no
e)t8n a la 2i)ta +ero que +ueden e;i)tir4 aunque )in 2eri.icar0
2= 'ientra) no )o*re2enga la entrega +or un lado 5 la rece+ci3n
de.initi2a +or el otro4 la o*ra e)t8 a cargo del con)tructor0 9 <l +uede
retenerla )i no )e le +agan lo) )aldo) +endiente)0
2i= Pero entretanto el E)tado +uede u)arla4 +ro*arla4 -a*itarla0
2ii= $na 2erdadera contradicci3n que )ola'ente +uede -de*e- )al2ar)e
-aci<ndolo aclarar en el +liego de condicione)4 en el contrato o4 en
)u de.ecto4 en el acta de rece+ci3n +ro2i)oria0
3>. )aranta decenal
E)ta cue)ti3n 'erece una con)ideraci3n e)+ecial/
esta garanta de diez a1os de seguridad que le otorga el constructor a su
obra, tiene vigencia universal. ,n la obra privada. #ero Rtiene o debe tener la
misma amplitud y vigencia en la obra p6blicaS.
Ai con)idera'o) que al E)tado de*e'o) darle '8) garant&a) 5 )eguridade)
que a lo) +articulare)4 de*e'o) conte)tar que )&0
Ai anali:a'o) de)de el +unto de 2i)ta de lo) 'ecani)'o) de la) o*ra)4
)a*e'o) que en la o*ra +ri2ada el co'itente no tiene 'a5ore) de.en)a)0 No tiene un
re+re)entante +ro.e)ional que le in)+eccione la o*ra0 En la o*ra +E*lica )& e;i)te0 9
e) +ro.e)ional0 E) in)+ector0 E) e'+leado del co'itente0 ,e*e in.or'ar
+eri3dica'ente0 ,e*e lle2ar li*ro de 3rdene)0 E) la '8;i'a autoridad de la o*ra0
,e*e +agar certi.icado)4 +re2ia 'edici3n 5 2eri.icaci3n de cada +arte o de cada
+a)o dado en la o*ra0
Ai to'a'o) en cuenta todo) e)to) detalle) de la o*ra +E*lica4 concluir&a'o)
diciendo que no )e ?u)ti.ica una garant&a de die: aFo)0
74 +or lo 'eno)4 que no )e ?u)ti.ica que )e e;tienda a todo) lo) a)+ecto) de
la o*ra0 Gue )e garantice die: aFo) de e)tar en +ie0 ,e e)tar )o+ortando el +a)o del
tie'+o )in derru'*ar)e0 Ain acu)ar ruina0 Ain entrar en a*)oluta o*)ole)cencia4
in-a*ita*ilidad e inutilidad0
3osotros estamos sosteniendo desde hace muchos a1os que/
23!
Arquitectura Legal
:F; los diez a1os de garanta rigen para toda obra, como dice el "digo "ivil, en
inmuebles o edificios destinados &a larga duracin+.
CF; pero esa garanta no alcanza a cualquier detalle, a cualquier deterioro, a
cualquier enve.ecimiento.
#orque en diez a1os debemos considerar/
a; es poco tiempo para que se derrumbe un edificio.
b; pero es mucho tiempo como para pretender que todo el edificio luzca como
en el primer da.
c; si consideramos que la vida 6til de un inmueble de caractersticas est$ndares,
aproximadamente, es de GH a1os, hablar de diez a1os es referirse a la quinta
parte de su provecho o utilidad.
9F; por todo ello, exponemos nuestra teora de la responsabilidad o garanta
piramidal por la obra entregada y recepcionada en forma.
En u)o nor'al +or )u) +ro+ietario) u ocu+ante)4 )in deterioro) +ro2ocado)
+or u)o inde*ido o +or cau)a) naturale) o accidentale)0 E)ta teor&a dice que/
con el paso del tiempo, la responsabilidad o garanta que da el constructor se va
afinando/ de una responsabilidad ntegra, total y global, tal como existe al
comienzo, se pasa con el correr de los :CH meses de la garanta a una
responsabilidad selectiva, estructural, sustancial. 3o protegiendo los detalles y
deterioros que son normales o previsibles por el mero transcurso del tiempo.
"ubriendo, s, plenamente, los da1os por vicios ocultos. -mputables o no al
constructor. #ero, en todo caso, cubiertos por su garanta. 0iempre que los da1os
afecten a las condiciones estructurales o esenciales de la obra.
3?. #esponsabilidad del pro8esional 8rente a los otros 8actores de la
obra
En lo) ca+&tulo) )iguiente) no) ocu+are'o) en +ro.undidad de la calidad4
naturale:a 5 e;ten)i3n de lo) co'+ro'i)o) que a)u'e el +ro.e)ional4 tanto en la
o*ra +ri2ada co'o en lo) tra*a?o) +ara el E)tado0
En e)te 'o'ento de)ea'o) ad2ertir que/
:. el profesional aparece como actor protagnico en el escenario de la
obra p6blica. Por e)o nor'al'ente )e dirigen contra <l lo) +ro5ectile) que )e
'erece0 9 ta'*i<n 'uc-o) otro) que no tiene +or qu< reci*ir0
C. en la obra p6blica es frecuente que aparezcan profesionales ligados por
relacin de empleo con el empresario. E) el e'+re)ario el 2erdadero contrati)ta o
24"
24"
Rondina
co-contratante de la Ad'ini)traci3n0 El +ro.e)ional de la con)trucci3n .or'a +arte
del equi+o de la e'+re)a0 9 'uc-a) 2ece) e) 'eno) rele2ante )u +re)encia que4 +or
e?e'+lo4 la +re)encia 5 +rotagoni)'o del contador de la 'i)'a .ir'a0
9. distinta ser$ la postura y por ende, la responsabilidad del arquitecto o
ingeniero que son due1os o socios de la empresa contratista. En tal ca)o
corre)+onder8 di)cernir en qu< 'edida )e re)+onde +or +ro.e)ional4 +ro5ecti)ta o
director de la o*ra0 9 en qu< +orci3n de la) carga) )e re)+onde co'o contrati)ta o
con)tructor0
>a*e ta'*i<n )eFalar en e)ta +arte del te'a que el +ro.e)ional 4 locador de
o*ra +ara el E)tado4 o integrante de la e'+re)a locadora4 co'+arte4 codirige4
coordina o contra+one )u acti2idad +ro.e)ional con la +re)encia del +ro.e)ional
in)+ector4 delegado del E)tado co'itente0
E)to +uede +arecer natural 5 -a)ta con2eniente +ara la 'e?or e?ecuci3n de
lo) tra*a?o)0
Pero, cabe tambin preguntarse9
a; que el inspector acepte, autorice o haga pagar un traba.o o una parte o etapa
de la obra R)igni.ica que e;tiende un certi.icado de a+ro*aci3n4 de a+titud de la
o*ra4 de e;celencia +or el tra*a?o reali:adoT0
b; si esto fuera as, Rcmo puede despu%s reclamarse por alguna falla, vicio, falta
o defectoS.
c; si esto no fuera as, Rpor qu% no se reclama en tiempo y forma, durante la
e.ecucin de los traba.os, que )ie'+re )er8 '8) .8cil 5 c3'odo corregir4 re+arar4
)olucionar el de)+er.ectoT0
El te'a no e) )encillo0 %al 2e: +orque la) le5e)4 con )u antigIedad 5
a'*i2alencia no -an to'ado en cuenta e)ta dicoto'&a de lo) criterio) de
conducci3n4 direcci3n 5 e?ecuci3n de la) o*ra)0
Porque -o5 2e'o) con 'a5or claridad e)to) +ro*le'a)0 Pero con)idere'o)
que -an +a)ado cincuenta aFo) de)de la) legi)lacione) 2igente)0 9 -an +a)ado
2aria) in.lacione)4 2aria) dictadura) 5 2aria) eta+a) de de'ocracia) d<*ile) 5
co'+laciente)0
1o5 tal 2e:4 en e)te u'*ral del aFo que inaugura el )iglo 5 el nue2o 'ilenio4
-entre lo) tanto) de)a.&o) que no) i'+ondre'o)4 )er&a o+ortuno in)i)tir en la
nece)idad de que4 tanto el +a&)4 co'o la) +ro2incia) 5 lo) 'unici+io)4 cuenten con
un nue2o r<gi'en de o*ra) +E*lica)0
-$n r<gi'en Enico4 +ero ada+ta*le4 'ediante regla'entacione)4 a cada )ituaci3n4 a
cada lugar4 a cada ciudad0 A cada in)tancia4 ti+o de o*ra4 )i)te'a de e?ecuci3n4
'ecani)'o de .inanciaci3n4 ti+o) de li*ra'iento) al )er2icio4 con u)o +E*lico4
general 5 gratuito o con +ago) 5 +ea?e) a cargo de lo) u)uario)0
- >on ti+o) de garant&a) e;igida) al con)tructor0
241
Arquitectura Legal
- >on e)ti'acione) de 2ida Etil4 de tie'+o de conce)iona'iento o e;+lotaci3n4 )i
.ueran +ri2ati:ado)0
- 9 con tanto) otro) detalle) que -ar8n4 )egura'ente4 a la o+ti'i:aci3n de lo)
recur)o) e)tatale)0
- 9 al 'e?ora'iento de lo) di.erente) )er2icio)0

242
242
Rondina
C"P&'%(+ G&&
#E.P+-.",&(&D"D (E)"( DE( "#$%&'EC'+
2. #esponsabilidad
>o'o tanta) 2ece) )e -a dic-o4 el ,erec-o +ara )er 28lido4 e.ica: 5 a la
'edida del -o'*re4 tiene que e'+arentar)e con la 2ida co'En de la) +er)ona)0
-%iene que e)tar ligado e;i)tencial'ente a la con2i2encia cotidiana0
-%iene que e;-i*ir una +odero)a do)i) de )entido co'En0
-%iene que con.or'ar el +er.il de la conducta del B*uen +adre de .a'iliaC0
-,e*e +o)eer lo) 2alore) del ciudadano co'En 5 -one)to0
-,e*e re+o)ar en lo) criterio) uni2er)ale) de la 'oral 5 la) *uena) co)tu'*re)0
-,e*e +oder )er intuido +or la gente co'En0 La gente )i'+le4 que )uele decir )in
dudar que Btiene derec-o a tal co)a0 0 0C0 7 que tal 5 tal )ituaci3n +arecen in?u)ta)0 7
de*en )er ca)tigada)0
,el 'i)'o 'odo )e e)cuc-a -a*lar de la re)+on)a*ilidad de la gente0
,e la) o*ligacione) de uno) con otro)0 Aer re)+on)a*le de tal co)a o no tener
re)+on)a*ilidad de lo que ocurri30 9 a)& co'o al -a*lar en cla2e) del lengua?e
co'En la gente dice que/
- tener derec-o a0 0 0 e) tener la .acultad4 la +o)i*ilidad ?ur&dica 5 )ocial de -acer
tal co)a o de e;igir tal otra4 cuando -a*la de re)+on)a*ilidad quiere decir tener
que -acer)e cargo0 -%ener que re)+onder0
- 9 tal )igni.icado e) ca*al'ente lo que de)ea'o) e;+re)ar cuando no) re.eri'o)
a la re)+on)a*ilidad en lengua?e ?ur&dico0

- ,n estricto sentido en el marco del Derecho/ responsabilizarse es responder.
- *esponder es hacerse cargo, es asumir, es contestar, es tomar sobre uno
mismo lo que puede ocurrir o ya ha ocurrido.
- ,n tal sentido el lengua.e com6n y el significado .urdico confluyen en un
solo concepto.
- Aplicable por lo dem$s a nuestra materia.
R"uando y porqu% se es responsable de algoS
243
Arquitectura Legal
No)otro) no) ocu+are'o) +rinci+al'ente/
- de la re)+on)a*ilidad del con)tructor en general0
- ,e la re)+on)a*ilidad del arquitecto en +articular0
- ,e lo) e.ecto) que tiene la +o)ici3n re)+on)a*le del +ro.e)ional 5 del
con)tructor .rente a lo) -ec-o) deter'inante) de )u que-acer/ el +ro5ecto4 la
direcci3n t<cnica4 la ad'ini)traci3n de la o*ra4 la concreta e?ecuci3n de lo)
tra*a?o)0
- %odo en relaci3n a e)a carga ?ur&dica que )igni.ica 5 re+re)enta la
re)+on)a*ilidad co'o +o)tura .rente a lo) -ec-o) 5 la) co)a)0
- >o'o atri*uto de la +er)ona re)+on)a*le que actEa ?ur&dica'ente0
- Gue reali:a acto) ?ur&dico) o que4 'ediante la e?ecuci3n de )i'+le) -ec-o)
-co'o lo) +ro+io) de )u incu'*encia +ro.e)ional- a)u'e co'+ro'i)o) legale)4
)ociale)4 ad'ini)trati2o) 5 +ro.e)ionale) que le atri*u5en e)a e)+ecial )ituaci3n
?ur&dica que tienen lo) que/
siendo personas capaces
teniendo una especial calificacin social =licencia, matrcula o
incumbencia
profesional;<
son vinculados a lo que hacen
con una especial relacin de atribucin de los resultados de sus propios
actos<
con atribucin de las consecuencias de actos de terceros y, a6n, de
efectos de
hechos no voluntarios o hechos casuales.
3. Conceptos de responsabilidad.
>uando de.in&a'o) a la ca+acidad dec&a'o) -en el >a+&tulo II- que e)ta
a+titud de )er ca+a:4 ?ur&dica'ente -a*lando4 )igni.ica*a +oder )er )u?eto del
derec-o0
%ener la +o)i*ilidad legal de adquirir derec-o) 5 contraer o*ligacione)0 9 )i
de)ea'o) a+licar e)to) 'i)'o) criterio) al te'a de la re)+on)a*ilidad4 +odr&a'o)
utili:ar una .igura )e'e?ante/
es responsable todo aquel que puede asumir la consecuencia de sus
actos, de los hechos que dependen de %l, de las situaciones creadas a partir de su
actuacin<
la responsabilidad supone la capacidad .urdica/ a ning6n incapaz se le
244
244
Rondina
requerira asumir la responsabilidad de sus actos<
en tal sentido la verdadera responsabilidad personal supone una
voluntad libre, una actuacin racional, intencionada. #or lo menos en el hecho o
acto generador de las consecuencias que se atribuyen a quien se califica de
&su.eto responsable+<
como conclusin, hablamos de actitud y aptitud/ la actitud, est$
representada por la vinculacin entre la persona y las consecuencias de sus
hechos, actos u obras.
'a aptitud hace referencia a la capacidad de esa persona. !ue sea .urdicamente
apto capaz de asumir las derivaciones de su actuacin<
>uando -a*la'o) de la nor'a ?ur&dica e) con2eniente que la analice'o)
'ediante co'+araci3n 5 con.rontaci3n con otra) nor'a) de conducta/
-la nor'a 'oral4 que e) de car8cter interno4 +er)onal4 .rente a la nor'a
?ur&dica que e) e;terna4 de ti+o )ocial o interindi2idualJ
-la nor'a religio)a que e) e;terna4 +ero que no tiene con)ecuencia) en el
'undo te'+oral4 )ino que )e +ro5ecta al 'undo e)+iritualJ
-la nor'a )ocial4 que e) e;terna4 e) )ocial4 e) o*ligatoria0 Pero e)a
o*ligaci3n )e li'ita a la) 'i)'a) +auta) )ociale) o a lo) ni2ele) de relaci3n +er)onal
5 .a'iliar0
Ai 2iola'o) la) nor'a) 'orale) no )e no) a+licar8 ninguna )anci3n +or +arte
de lo) 'ecani)'o) e)tatale) de control0
Ai 2iola'o) la) nor'a) religio)a)4 la) )ancione) )on de naturale:a e)+iritual0
Ai no acata'o) la) nor'a) )ociale)4 la Enica )anci3n +uede )er la de)cali.icaci3n
co'o 2ecino4 +ariente4 ciudadano0
'a norma .urdica en cambio cuenta con una fuerza especial/ la coaccin.
8iene un enunciado coactivo/ quien no cumple tal norma o quien act6a de tal
manera, sufrir$ penas de prisin.
2 ser$ multado.
2 ser$ condenado a pagar al otro.
A indemnizar.
A reparar la obra mal terminada.
Al anali:ar la re)+on)a*ilidad de)de el +unto de 2i)ta ?ur&dico4 ta'*i<n
+ode'o) e)tudiarla de)cu*riendo )u identidad 5 caractere) .rente a lo) caractere) de
la) otra) 2ertiente) de la re)+on)a*ilidad/ en el 8'*ito 'oral4 religio)o o )ocial0 Lo
que no quiere decir que 'uc-a) 2ece) la) nor'a) 5 la) actitude) no +uedan
coincidir0 Al contrario0 Ai actua'o) 'al con un cliente 5 le con)trui'o) 'al la o*ra4
toda) la) nor'a) no) recla'ar8n +or la .alta0
En todo) lo) 8'*ito) )e no) re+roc-ar8 una .alta de conducta0
245
Arquitectura Legal
,e)de toda) la) cla)e) 5 .or'a) de enunciado) nor'ati2o) )e no) dir8 que4 ante la
re)+on)a*ilidad a)u'ida4 de*e'o) -acerno) cargo de lo) +er?uicio) cau)ado)0
9 re+arar lo) daFo)0
>orregir lo) de.ecto) de la o*ra0

>o'+en)ar lo) que*ranto) 5 angu)tia) )u.rido) +or el otro0
Pagando4 re+arando4 inde'ni:ando4 ter'inando4 re.accionando4 de?ando
la) co)a)
co'o era nue)tra o*ligaci3n de?arla)0
Aati).aciendo nue)tra) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) legale)0
9 con ello4 ade'8) de cu'+lir en ,erec-o4 )egura'ente ta'*i<n e)tare'o)
cu'+liendo en orden a la 'oral4 a la religi3n 5 a la )ociedad0 La Enica di.erencia
+odr&a e)tar dada +or el -ec-o de que ni al derec-o ni a la )ociedad le i'+orta con
qu< intenci3n 5o a)u'o 'i re)+on)a*ilidad 5 arreglo lo que tengo que arreglar0

"on tal de que pague, el Derecho y la norma social se dan por enteramente
satisfechos0
En ca'*io en el 8'*ito de la religi3n 5 de la 'oral4 la) co)a) )on di)tinta)0 I'+orta
la interioridad del indi2iduo0 Intere)a con qu< intenci3n 5 con qu< '32il )e cu'+le
la o*ligaci3n )ati).ec-a0
7. De8iniciones
A.ir'a'o) que re)+on)a*ilidad en general e) atri*uir con)ecuencia) de lo)
+ro+io) acto) a una +er)ona0
En ,erec-o4 en ca'*io4 e)a atri*uci3n re.iere a la) con)ecuencia) de -ec-o) 5
aconteci'iento)0
Pro+io)4 accidentale) o de tercero)0
>o'+rendiendo o*2ia'ente al )u+ue)to de tener que re)+onder +or -ec-o) de otro0
7 +or -ec-o) que ocurren )in inter2enci3n directa de la) +er)ona)0
'ambin podra decirse que9
a; responsabilidad es cargar con las consecuencias de un acto o de una
situacin<
b; es la posibilidad de imputar los da1os o las consecuencias de algo, a
alguien<
c; responsabilidad es asumir las derivaciones que puedan tener los actos
que e.ecuta una persona. 2 las consecuencias de los actos que realizan los que
est$n a mi cuidado o ba.o mi dependencia =argumento del artculo :::9 del
246
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Rondina
"digo "ivil;<
d; as, &el empresario es responsable del traba.o e.ecutado por las
personas que ocupe en la obra =artculo :@9: del "digo "ivil;<
e; se es responsable de los actos cometidos con culpa es decir
negligencia, imprudencia, impericia o incumplimiento de las reglas o
normativas<
f; por eso dice el artculo :@BA del "digo "ivil que &los empresarios
constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones
municipales o policiales, de todo da1o que causen a sus vecinos+.
Pode'o) continuar dando e?e'+lo) de e)ta atri*uci3n de la re)+on)a*ilidad
que no) da la le50 %a'*i<n +odr&a'o) +a)ar re2i)ta a la) re)+on)a*ilidade) que
a)u'i'o) cuando actua'o) li*re'ente0 7 cuando no actua'o) no)otro)4 +ero
actEan nue)tro) -i?o)4 nue)tro) e'+leado)4 nue)tro) )u*ordinado)0
Podr&a'o) anali:ar lo) ele'ento) que contri*u5en a e)ta*lecer la idea de
re)+on)a*ilidad en la) +er)ona)0 Ella )e dar8 cuando/
Ce:istan acciones o situaciones en la) que a+are:ca un titular4 o )u?eto4 o
+rotagoni)ta o actor +rinci+alJ
-e:istan daDos9 e) decir detri'ento) en la +er)ona o lo) *iene)4 que alguien
)u.ra la) con)ecuencia) del -ec-o o de la )ituaci3n0 Gue )e +ueda -a*lar de
Bda'ni.icadoC co'o de quien )o+orta la con)ecuencia del actuar4 de la acci3n u
o'i)i3n del otro0 7 )i no -a5 acci3n u o'i)i3n que +or lo 'eno) )e le +ueda
atri*uir -a quien lla'a'o) Bre)+on)a*le- la titularidad de la co)a que +ro2oca el
daFo4 o de la )ituaci3n en la que )e +roducen lo) -ec-o) daFo)o)J
Ccuando se pueda vincular al titular, con lo) -ec-o) o con lo) re)ultado)0
-No de*e e;i)tir nece)aria'ente cul+a0
-La cul+a +uede )er un co'+onente0
-Pero +uede e)tar au)ente0
-Puede e;i)tir e)a cul+a en otra +er)ona +or la cual 5o de*o re)+onder0
-Puede dar)e el -ec-o )in que a nadie )e le atri*u5a cul+a0 E) lo que lla'a'o)
Bacaeci'iento naturalC0
- 7 ta'*i<n BaccidenteC0 7 )uce)o de origen de)conocido0
0intetizando/ responsabilizar es atribuir, imputar, cargar, hacer cargo a alguien
de las consecuencias de alg6n acto. "uando de dicho acontecimiento deriven
da1os a las personas o a las cosas, surge la obligacin de reparar, indemnizar,
tratando de reponer las cosas al estado anterior al hecho da1oso, o en su caso, si
ello fuera imposible, pagar una suma de dinero que sea compensatoria.
Au*?eti2a'ente la re)+on)a*ilidad requiere que -a5a a+titud +ara cargar con la)
247
Arquitectura Legal
con)ecuencia)0 Pero no )e requiere que e;i)ta cul+a4 .alta 'oral4 actuar anti?ur&dico4
ni )e e;ige dolo o intenci3n o 'alicia0 Ae de*e re)+onder +or el daFo cau)ado0 No
+or la intenci3n ni +or la cul+a*ilidad +ue)ta de 'ani.ie)to +or el agente o autor
cau)al0
;. Evolucin de los criterios
E)to) conce+to) 5 criterio) de la re)+on)a*ilidad no )ie'+re tu2ieron ni lo)
alcance) ni lo) .unda'ento) que -o5 aca*a'o) de a+untar0 En lo) co'ien:o) de la
-i)toria4 )e e)ta*lecieron +rinci+io) reguladore)0 Lo que re+re)ent3 un enor'e
a2ance +or )o*re la) +r8ctica) del -o'*re +ri'iti2o0
E) que en la '8) re'ota antigIedad4 cuando el -o'*re 2i2&a co'o tra)-u'ante o
-a*ita*a en la) ca2erna)4 no 2e&a otra +o)i*ilidad '8) que la 2engan:a0 9 )a*e'o)
que la 2engan:a e) la negaci3n del ,erec-o0 ,e la) '&ni'a) garant&a) que de*e dar
un orden )ocial '8) o 'eno) ?u)to0 Guiere decir4 un orden )ocial in)+irado en la
Ku)ticia0
Por ello cuando )e ela*ora 5 )e ace+ta )ocial'ente la Ble5 del tali3nC re+re)ent3
una enor'e conqui)ta/ 5a e;i)t&a en la *8r*ara e;+re)i3n Bo?o +or o?o4 diente +or
dienteC4 +or lo 'eno)4 una relaci3n +ro+orcional0 $n l&'ite a la 2engan:a0
Lo) cuatro 'il aFo) de -i)toria del +ue*lo ?ud&o ta'*i<n re+re)entan una
lenta 5 tra*a?o)a e2oluci3n en )u) in)titucione) ?ur&dica)0 Porque cuando )e
'anten&an toda2&a unida)4 ?unta) e indi.erente)4 l) nor'a) religio)a) 5 la) nor'a)
?ur&dica)4 'uc-a) 2ece) )e a2an:a*a en la -u'ani:aci3n del ,erec-o0 La %-ora o
Antigua Le54 re+re)enta el e).uer:o +or ate'+erar lo) e.ecto) de la le5 del tali3n0 9
)e lo con)egu&a +or la 2&a de la )olidaridad 5 la co'+a)i3n0 9a no regir&a el Btal +or
cualC -de tali-talio-tali3n/ a un daFo le corre)+onde otro 'al )e'e?ante0 Porque 5a
a+arec&an lo) )acerdote) 5 lo) ?uece) que co'en:ar&an a a+licar +rinci+io) '8)
-u'anitario)0
La) %a*la) de 1a''ura*i4 dada) en Ma*ilonia4 2" )iglo) ante) de >ri)to4
'ue)tran ta'*i<n una ad'ira*le co'+ilaci3n ?ur&dica0 >on +reci)o) contenido)
)o*re re)+on)a*ilidade)0 1a)ta conte'+lar la re)+on)a*ilidad del arquitecto4 a quien
)e le de*&a i'+utar lo) daFo) +ro2ocado) +or la ca&da de )u) edi.icio)/ B)i el
'ae)tro no -a con)truido )3lida'ente la ca)a 54 a con)ecuencia de ello )e -unde 5
'ata al +ro+ietario4 el con)tructor )er8 'uerto0 0 0C0
E)to) criterio) tan r&gido) 5 que -o5 +arecen *8r*aro) 5 a*)urdo)
)igni.icaron )in e'*argo un enor'e adelanto0 Por lo 'eno)4 +orque i'+ed&an la
2engan:a4 el -acer)e ?u)ticia +or la +ro+ia 'ano0
9a conten&an el ger'en de lo que re+re)enta una cla2e 'edular en el an8li)i) 5
.or'ulaci3n de lo) )i)te'a) de re)+on)a*ilidad/ la +ro+orcionalidad0 Acotar la
con)ecuencia de quien 2oluntaria o in2oluntaria'ente +ro2oca un daFo a otro0 9a
no )e ad'ite de)truir a quien )e equi2oca o delinque0 Aola'ente )e le requerir8 que
)u*)ane4 que )olucione4 que inde'nice a quien -a da'ni.icado (a quien le -a
24
24
Rondina
+ro2ocado un daFo0
E)o quiere decir da'ni.icar/ damnundannaredamnificare/ da1ar X damnificar;0
#il aFo) de la ci2ili:aci3n ro'ana 'arcan ca)i la con)agraci3n de lo)
+rinci+io) li'inare) 5 )u)tanti2o) de la idea de re)+on)a*ilidad0 ,e)de la re+E*lica
ro'ana4 iniciada en el Aiglo @ ante) de >ri)to4 la Le5 Aquilia4 la Le5 de la) ,oce
%a*la)4 -a)ta la) co'+ilacione) de.initi2a) de Ku)tiniano en el Aiglo @I0 >uando )e
redact3 el "orpus -uris "ivilis )e con)tru53 el '8) con)i)tente c3digo de la
antigIedad0 9 'uc-o )e tardar&a en )u+erar )u) .or'ulacione)/
-la idea de la composici0n4 e) decir de que a la 2&cti'a del daFo -a*&a que
entregarle *iene) equi2alente) a lo) que -a*&a +erdido en el -ec-o que le +ro2oc3 el
daFoJ
-la di.erencia entre la re)+on)a*ilidad deri2ada de relacione) contractuale) 5
la) e;tracontractuale)0 Lo que -a)ta -o5 lla'a'o) Bcul+a aquilianaC .ue enunciada
en el aFo 4" de Ro'a +or el tri*uno Aquilio 5 )e la recuerda co'o Ble5 aquiliaCJ
-de all& .ue .8cil +a)ar a di.erenciar la) re)+on)a*ilidade) de orden ci2il de
la) de orden +enal0 7 la) de car8cter +ri2ado 5 la) re)+on)a*ilidade) de orden
+E*lico0 La) que )e +od&an )ol2entar +agando una inde'ni:aci3n 5 la) que ade'8)4
requer&an el ca)tigo del cul+a*le0
E)te derec-o antiguo +a)3 a nue)tro )i)te'a re+u*licano a tra2<) del
derec-o e)+aFol0 Gue tu2o ta'*i<n )u) 'onu'ento) ?ur&dico)/ en el )iglo OIII la)
o*ra) de Al.on)o O4 El Aa*io4 con el 6uero Ku:go4 el 6uero Real 5 )o*re todo La)
Aiete Partida)0 %o'ada) +or @<le: A8r).ield co'o antecedente) de nue)tro >3digo
>i2il0
<. (as obligaciones y la responsabilidad
Ai -a*la'o) del derec-o de*e'o) -a*lar de orden )ocial0
,e un orden que tiene +or e)cenario a la) ciudade)4 que tiene +or +rotagoni)ta) a lo)
indi2iduo) 5 tiene +or garant&a a la) in)titucione)0
Aie'+re que enuncia'o) derec-o e)ta'o) -a*lando de )i)te'a) relacionale)0 ,e
alteridade)0 ,e inter-indi2idualidade)0
,e +er)ona) que )e acercan 5 )e 2inculan0 Gue )e a5udan 5 )e +er?udican0 Gue
negocian0 Gue +agan o no +agan0 Gue contratan 5 que cu'+len o no cu'+len0 Gue
+ro'eten 5 )e o*ligan0 9 que 'uc-a) 2ece) .altan a )u) +ro'e)a) o )u)
o*ligacione)0
#ientra) tanto ta'*i<n tra*a?an4 -acen o*ra) de arquitectura4 ocu+an
o*rero) 5 'aquinaria)0 Generan rie)go) o +eligro)0 Pueden -acer daFo) a lo)
24!
Arquitectura Legal
'i)'o) o*rero)4 a )u) cliente)4 a lo) 2ecino) 5 tercero)0
%a'*i<n circulan con )u) coc-e) +or calle) ate)tada) de otro) 2e-&culo)0
Le2antan .8*rica) que tienen e.luente) 5 conta'inan0
%ienen e'+leado) que actEan en no'*re 5 *a?o )u de+endencia 5 que +ueden daFar
a otra) +er)ona)0
%ienen -i?o)4 que cuando c-ico) )on inca+ace) 5 no tienen )ol2encia +ara re)+onder
+or +o)i*le) daFo)0 9 -a)ta ani'ale) o 'a)cota) que ta'*i<n +ueden -erir o
la)ti'ar a otro)0
%odo e)to no) 'ue)tra la intrincada tra'a de relacione) ?ur&dica) 5 )ociale)
que e)ta*lece'o) en la 2ida co'En0 Enuncia la) 'il 'anera) en que +ode'o)
2incularno) con otro)0 #uc-a) 2ece)4 inclu)o4 relacionarno) +ro2ocando
con)ecuencia) ?ur&dica)0 7 generando o*ligacione)0 7 +ro2ocando daFo) que no)
atri*u5an re)+on)a*ilidade)0
Y en todo este ir y venir de relaciones y consecuencias, de alteridades y
vinculaciones mutuas, sentimos como expresin de un mismo modo de ser y de
existir, el nacimiento de las obligaciones y las responsabilidades.
Aola'ente que la) o*ligacione) +arecen )urgir co'o 2&nculo) ?ur&dico) que ligan o
atan a una +er)ona con otra0
Nacida) .unda'ental'ente del contrato4 e;i)ten )in e'*argo o*ligacione) que
)urgen de otra) accione) u o'i)ione)/ lo) lla'ado) delito) 5 cua)i delito) del
>3digo >i2il0
1ec-o) 5 acto) il&cito)4 que +ueden generar ta'*i<n e)o) lla'ado) B2&nculo)C o
Bde*ere)C0 Gue +ode'o) de.inir co'o Bo*ligacione) no contractuale)0 7*ligacione)
que no tienen )u origen en un con2enio o acuerdo0 7*ligacione) no
con2encionale)C0
E)ta) o*ligacione) que no tienen )u .uente en el contrato )e +arecen 'uc-o4
entonce)4 a la) re)+on)a*ilidade) )urgida) de lo) -ec-o) o acto) que generan la
o*ligaci3n de re)+onder0
Aon ta'*i<n4 e)ta) con)ecuencia) ?ur&dica)4 originada) en nue)tro) acto)0 En el ca)o
del con)tructor4 )on co'o deri2acione) )ecundaria)4 co'+le'entaria)4 o
conco'itante)4 que )urgen de la) acti2idade) del +ro.e)ional o contrati)ta4 cuando
tale) acti2idade)4 u o*ra)4 o tra*a?o)4 o accione) u o'i)ione)4 tienen con)ecuencia)
no querida)0 Re)ultado) daFo)o) +ara la otra +arte o +ara tercero)0 >uando en el
e?ercicio de una acti2idad l&cita )e +ro2ocan daFo) +or actuar cul+o)o0 7 actuar
dolo)o0 7 un actuar )in cul+a ni dolo +ero que tiene que )er a)u'ido +or el
+rinci+al0 Por )er el +atr3n de la e'+re)a0 7 el director de la o*ra0 7 el +rinci+al de
un con?unto de )ere) que )e 'ue2en en el orden creado +or el arquitecto o
con)tructor0
+bligaciones y responsabilidades son dos realidades di8erentes. Pero
mucas veces, coe:istentes. /ostrando dos caras de una misma realidad. +
mostrando a una misma realidad con dos 8acetas distintas.
25"
25"
Rondina
Ai qui)i<ra'o) re)u'ir dir&a'o)/
a; las obligaciones son los vnculos .urdicos que normalmente surgen de
los contratos<
b; pero existen otras obligaciones que no tienen origen contractual.
3acen de otras relaciones como los cuasi contratos. 2 de hechos ilcitos llamados
delitos. 2 de otros hechos parecidos denominados cuasi delitos.
c; las responsabilidades son las cargas que nos impone la ley en razn de
situaciones creadas por nosotros/ nuestras obras, nuestros actos, nuestras
acciones y omisiones.
d; pero tambi%n las responsabilidades se atribuyen a los que toman a su
cargo las consecuencias de actividades peligrosas o riesgosas, y las tareas que
hacen terceros que son subordinados o dependientes. 2 incluso las provocadas
por casos fortuitos o accidentales.
=. Clases de responsabilidad
->uando el >3digo >i2il no) dice en )u art&culo 1646 que el con)tructor e)
re)+on)a*le de la o*ra +or un la+)o de die: aFo) de)de el 'o'ento en que <l la
entrega 5 el co'itente la reci*e0
->uando agrega que e)ta re)+on)a*ilidad del con)tructor +ro+ia'ente dic-o4
)e e;tiende al director de o*ra 5 al +ro5ecti)ta0
-9 )i toda2&a aclara que e)e con)tructor e) re)+on)a*le +or ruina total o
+arcial4 )i <)ta +rocede del 2icio de con)trucci3n4 o de 2icio del )uelo o de la 'ala
calidad de lo) 'ateriale)0
6rente a todo e)to no) )u'ergi'o) en un 'undo de di)+o)icione) ?ur&dica) que
+arece originado en el +re?uicio que de'ue)tra tener la le5 en contra de lo)
arquitecto) 5 con)tructore)0
E)te art&culo 1646 e)t8 +recedido +or otro) que con.ir'an e)ta +o)tura que
enuncia'o)0 Por e?e'+lo4 entre otro)4 el 1631 cuando di)+one que Bel e'+re)ario e)
re)+on)a*le del tra*a?o e?ecutado +or la) +er)ona) que ocu+e en la o*raC0
E)te )i)te'a que tanto no) +reocu+a conclu5e ad2irtiendo en la +arte .inal
del 1646 que Bno )er8 ad'i)i*le la di)+en)a contractual de re)+on)a*ilidad +or
ruina total o +arcialC0
E)te e) el cuadro de la) re)+on)a*ilidade) ci2ile) que no) enuncia el 'i)'o
>3digo0 9 que a+arece ina*arca*le0 Porque no) 'ue)tra/
251
Arquitectura Legal
responsabilidades personales y colectivas.
responsabilidad por actos propios y por actos de terceros.
responsabilidad por cosas o materiales que no resultan buenos.
responsabilidad por hechos casuales o fortuitos.
responsabilidad que se nos atribuye a ttulo de culpa, dolo, o por
incumplimiento,
mala e.ecucin o simple omisin.
responsabilidad que surge del contrato, pero tambi%n por fuera de todo
contrato.
responsabilidad que nace de la necesidad .urdica de reparar da1os que,
muchas veces, ni siquiera se podr$ determinar qu% origen tuvieron.
6rente a e)to0 7 ?unto a e)to4 tene'o) que no )e agota el e)que'a en el
cuadro de la) accione) ci2ile) +or re)+on)a*ilidad0 E) decir +or atri*uci3n de daFo)
que de*e'o) re+arar0 Por el contrario4 )e a*ren otra) 2ertiente) de re)+on)a*ilidade)
que anali:are'o) )eguida'ente0
>. #esponsabilidad 5urdica, penal, administrativa
En el lengua?e co'En +ode'o) -a*lar de re)+on)a*ilidad 'oral4 co'o de
re)+on)a*ilidad )ocial0
Pero4 e2idente'ente4 en nue)tro e)tudio no) detene'o) +rinci+al'ente en lo que
lla'a'o) *esponsabilidad Durdica0
E) decir4 e)ta +articular atri*uci3n de carga) legale) que no) 2ienen de nue)tra 2ida
)ocial0 ,e nue)tro) acto) o -ec-o) con con)ecuencia) ?ur&dica)0
>uando contrata'o)4 cuando -ace'o) algo o tra*a?a'o)0
>uando a)u'i'o) role) o .uncione)0
>uando .ir'a'o) en no'*re +ro+io o de una in)tituci3n0
"ada vez que realizamos un acto con trascendencia .urdica estamos sometiendo
a nuestros actos de ese car$cter, de esa garanta, de esa particualr cualidad que
nos hace crebles, confiables, capaces de ser protagonistas de acciones legales.
,s la responsabilidad.
'a capacidad de responder.
De hacernos cargo de las consecuencias de nuestras propias acciones y
omisiones.
Ai de)ea'o) )a*er )i e)a tal re)+on)a*ilidad e) de naturale:a ?ur&dica4
252
252
Rondina
de*e'o) e)ta*lecer/
2NO que sea comprobable nue)tra relaci3n con el -ec-o o )u con)ecuenciaJ
3NO que sea atribuible a nue)tra +er)ona con e2idente cone;idad e)a
con)ecuenciaJ
7NO que dica consecuencia represente un daDo +ara quien no) contrat34
+ara el tra*a?o que -ici'o)4 o +ara tercera) +er)ona)4 )u) *iene) o +ertenencia)J
;NO que esa atribucin de responsabilidad genere una nece)idad de que
de*a'o) re)+onder4 -acerno) cargo de tale) daFo)0 9 que tal nece)idad o
re)+on)a*ilidad )e no) +ueda e;igir en derec-o0 E) decir4 )i no cu'+li'o) que no)
+uedan de'andar +or cu'+li'iento 5 que lo) ?uece) no) +uedan condenar a re+arar
lo) daFo) cau)ado0
En toda e)ta 'ulti.ac<tica tra'a de )ituacione) que +re2< la idea de
re)+on)a*ilidad ?ur&dica4 tene'o) una 2ertiente ci2il0 E) la que no) 'anda re+arar4
)u*)anar4 inde'ni:ar4 +agar4 co'+oner4 arreglar4 re.accionar4 2ol2er al e)tado
anterior4 al e)tado que ten&a ante) de que acaeciera el -ec-o daFo)o0 E) la
re)+on)a*ilidad de ti+o +ri2ado4 +atri'onial4 econ3'ico0 La que dice que tene'o)
que de?ar a la 2&cti'a ?u)ta'ente inde'ni:ada0 E) decir4 inde'ne0 Ain daFo0
La re)+on)a*ilidad de ti+o +enal e) la que +er'ite atri*uir a una +er)ona un
-ec-o il&cito0 Pero il&cito +enal0 Aquello) il&cito) que )igni.ican -a*er 2iolado una
nor'a de orden +E*lico0 ,e e)a) nor'a) que cu)todia el 'i)'o E)tado4 aunque la)
+er)ona) +er?udicada) no -agan recla'o alguno0
En Dereco Civil la) +er)ona) +ara )er re)+on)a*le) de*en tener ca+acidad0
En Dereco Penal4 de*en )er i'+uta*le)0 E) decir4 )er )u)ce+ti*le) de a)u'ir la
con)ecuencia de )u acci3n il&cita0 %ener conciencia del acto cri'inal0 Poder dirigir
)u) accione)0 9 -a*er o*rado con la +lenitud de )u 2oluntad4 intelecto e
intencionalidad0 E)to +a)a en lo) delito) dolo)o)0
En lo) delito) cul+o)o)4 en ca'*io4 )e ca)tiga la i'+rudencia4 negligencia o
i'+ericia4 cuando +or e)e actuar4 de)+roli?o o de)cuidado4 )e -ace un daFo a otro0
En Dereco "dministrativo la re)+on)a*ilidad )e traduce en incu'+li'iento) o
de)2iacione) de conducta que i'+liquen 2iolaci3n de nor'ati2a) o regla'ento)
ad'ini)trati2o)0 E) decir la) nor'a) 5 regla'entacione) que e)ta*lecen la)
relacione) de la) +er)ona) con el E)tado4 con lo) 3rgano) ad'ini)trati2o) de
regulaci3n 5 control0 En nue)tra) 'ateria)4 en e)+ecial4 -a*la'o) de lo)
regla'ento) 'unici+ale)4 lo) regla'ento) ur*ano)4 que )on lo) que de.inen la)
actuacione) de lo) arquitecto) 5 con)tructore)0 Por lo 'eno)4 cuando -acen o*ra) en
la) ciudade)0
)ra8icando estos criterios, apuntamos9
253
Arquitectura Legal
-re)+on)a*ilidad +or acto) +ro+io)0
-re)+on)a*ilidad +or acto) de )u*ordinado) o
de+endiente)0
-re)+on)a*ilidad +or -ec-o) reali:ado) *a?o nue)tra
2igilancia
o control (co'o cuando dirigi'o) una o*ra=0
-re)+on)a*ilidad +or dolo4 +or cul+a o )in cul+a0
*esponsabilidad -re)+on)a*ilidad +or el rie)go de la co)a que u)a'o) o
de la
"ivil Pro.e)i3n u o.icio0
-e)ta .or'a de re)+on)a*ilidad 'ira a la 2&cti'a 5 )e
inter+reta en cla2e) de tener que re+ararle todo) lo)
daFo)
)u.rido)0
-el con)tructor4 arquitecto o e'+re)ario de*e la o*ra4
la de*e e?ecutar4 la de*e re+arar 5 garanti:arla
durante 1"
aFo)0
-atri*u5e con)ecuencia) de acto) il&cito) a quien
re)ulte
i'+uta*le
*esponsabilidad -re)ulta en la 2iolaci3n de nor'a) de orden )ocial o
de orden
+E*lico/ El 'i)'o E)tado +er)igue a quien co'ete
delito0
#enal -el re)+on)a*le tiene que )u.rir una +ena 5 ade'8)
re+arar lo)
daFo) cau)ado)0
-e)ta re)+on)a*ilidad )e a)u'e .rente a la
Ad'ini)traci3n
*esponsabilidad PE*lica0
-re.iere al cu'+li'iento de nor'ati2a) 5 regla'ento)
que
-acen al control4 la )u+er2i)i3n 5 regi)tro de
acti2idade)
Administrativa que intere)an a la Ad'ini)traci3n/ +or e?e'+lo la
del
arquitecto0 Gue de*e +re)entar +lano) 5 con)truir
)egEn la)
regla) (regla'ento) de edi.icaci3n4 de :oni.icaci3n4
etc0=0
254
254
Rondina
?. #esponsabilidad civil y pro8esional
2i'o) que la re)+on)a*ilidad ci2il a+unta a la correcta e?ecuci3n de la o*ra4
5 no) i'+one la) con)ecuencia) de cualquier .alla4 2icio o de.ecto en )u e?ecuci3n0
Pero ta'*i<n de*e'o) -a*lar de la re)+on)a*ilidad +ro.e)ional0 9 -a*r8 :ona)
co'une) +ara a'*a) 2ertiente)0
Porque 'uc-o de lo que )e no) +ueda recla'ar en no'*re de la re)+on)a*ilidad
ci2il e)tar8 dado +or el -ec-o de que )o'o) +ro.e)ionale)0
1a*ilitado) +or la le50
Re)+aldado) +or el E)tado4 que le dice a la co'unidad que nue)tro t&tulo no)
-a*ilita +ara +ro5ectar 5 dirigir o*ra)0
Gue en nue)tra +ro+ia 5 +articular incu'*encia e)t8 la licencia +ara que )e no)
con.&e una acti2idad tan rele2ante co'o lo e) del di)eFo 5 con)trucci3n del -8*itat
de la gente0
'anto en una como en otra clase de responsabilidades respondemos por
la obra, por las derivaciones que puedan originarse en ella, 8rente al comitente
y a terceros, que puedan resultar damni8icados por nuestros traba5os o
determinaciones.
Pero en la 3r*ita del derec-o +ro.e)ional )e a*ren otra) in)tancia)0 >o'o
'atriculado)4 co'o actore) del o.icio de +ro5ectar4 dirigir 5 con)truir4 a)u'i'o)
o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) .rente 5 en relaci3n/
:; al cliente, comitente o propietario de la obra.
C; a los colegas.
9; a los terceros.
B; al mismo orden gremial, corporativo o colegiado.
En el ,erec-o >i2il 2i'o) que4 nor'al'ente4 )e con.or'a con que a la
2&cti'a de lo) daFo)4 la )ati).aga'o) en )u) +er?uicio)0 Pagando4 )e da +or
)ati).ec-a la re)+on)a*ilidad ci2il0
En el orden +enal en ca'*io4 ade'8) de )ati).acer lo) recla'o) +or daFo) 5
+er?uicio)4 de*e'o) cu'+lir una +ena o )anci3n0 E) la re+araci3n que le de*e'o) al
'i)'o cuer+o )ocial4 +orque )e )u+one que in.ringi'o) una regla de orden +E*lico0
En el orden ad'ini)trati2o4 )e co'*inan a'*o) e.ecto)/ )i )e 2icia el
regla'ento4 lo nor'al e) que no) a+liquen una 'ulta/ que tiene un car8cter
re)arcitorio -co'o en el orden ci2il- 5 un e.ecto +unitorio -o de ca)tigo en el
255
Arquitectura Legal
)i)te'a +enal-0
En materia de responsabilidad pro8esional la cosa es m*s comple5a.
Porque tiene distintas y variadas mani8estaciones.
a; un aspecto obligacional/ el primer compromiso es cumplir con nuestras
obligaciones, con nuestros convenios. Y muchas veces estos convenios o
contratos de obra est$n preparados o tutelados por los mismos "olegios
#rofesionales.
b; tiene un car$cter reglamentario o administrativo. ,xisten reglas de
e.ercicio profesional. De comportamiento como miembro del gremio u oficio. 0i
se violan los reglamentos me pueden sancionar con multas o apercibimientos o,
en su caso, con castigos m$s severos. "omo ser, la suspensin en la
matrcula.
c; tiene tambi%n este tipo de referencia .urdicoprofesional, un aspecto
contributivo, de contenido econmico/ surge de la obligacin de aportar al
sostenimiento de los mismos organismos profesionales. ,n general, se pagar$ un
porcenta.e del honorario de cada obra. Y para eso el "olegio #rofesional nos
pedir$ que presentemos nuestras documentaciones de obra para ser visadas y
controladas.
d; finalmente existe un sostenido control de los aspectos %tico
profesionales/ el cuidado de la buena praxis, el respeto al cliente, la lealtad con
los colegas. A los que no puedo copiar en sus obras o dise1os. 5ucho menos
elogiar en sus creaciones originales. "on los que no puedo competir cobrando
honorarios menores. A quienes no puedo reemplazar en las obras, sin su
consentimiento o, por lo menos, sin su conocimiento.
E)ta re)+on)a*ilidad que e) tan 'Elti+le 5 a*arcati2a4 no e;ige4
nece)aria'ente4 que 5a e;i)tan la) otra) re)+ue)ta) en el orden ci2il4 +enal 5
ad'ini)trati2o0
Por el contrario4 'uc-a) 2ece)4 lo) >olegio) Pro.e)ionale)4 que tienen a )u cargo la
2igilancia 5 control del e?ercicio +ro.e)ional4 de*en +oner en conoci'iento del
cliente4 o de la 'i)'a ?u)ticia4 la e;i)tencia de acto)4 accione)4 -ec-o) u o'i)ione)
que +uedan re+re)entar il&cito) del orden ci2il o del derec-o +enal0
@. (a responsabilidad contractual
9a -e'o) co'+ro*ado que en e)e anc-o 5 .ecundo 'undo del contrato en
general 5 de nue)tro contrato de o*ra en +articular4 nacen4 )e 'odi.ican4 )e
di2er)i.ican 5 )e e;tinguen relacione) inter-indi2iduale)0 7 *ilaterale)4 o
'ultilaterale)0 9 que en e)a) relacione) 'uc-a) 2ece)4 ade'8) de la) o*ligacione)4
256
256
Rondina
que +arecen )er la) con)ecuencia) '8) directa) 5 naturale) del contrato4 )urgen
+o)tura)4 garant&a)4 )eguridade) que de*e'o) dar a lo) otro)0 9a que4 ade'8) del
cu'+li'iento de la o*ligaci3n a)u'ida4 re)+ondere'o) de cualquier re)ultado0
Ao*re todo )i tal requi)ito re)ulta noci2o4 +er?udicial4 daFo)o4 +ara el otro
contratante0 Para la o*ra que con)trui'o)0 7 +ara tercero) a?eno) a nue)tro contrato0
,e toda e)ta 'alla o tra'a que 2a'o) entrete?iendo cuando contrata'o)4
cuando e?ecuta'o) -ec-o) 5 acto) ?ur&dico)4 cuando no) relaciona'o) con nue)tro)
)e'e?ante)4 )e 2an e)ta*leciendo lo) 2&nculo) 5 la) atri*ucione) legale) -en .or'a
de o*ligacione) 5 de*ere)4 derec-o) 5 .acultade)4 re)+on)a*ilidade) e i'+utacione)
legale)- que de)de )u identidad o )u di.erencia4 no) +rocla'an el 'arco que otorga
a nue)tra) actuacione) el )i)te'a ?ur&dico0
,n la nota al artculo GHG el autor del "digo "ivil explica/
&'os efectos de los contratos son/
:F; crear obligaciones<
CF; extinguir obligaciones<
9F; transferir la propiedad o sus desmembraciones<
En cuanto a lo) e.ecto) de la o*ligaci3n4 con)i)ten Enica'ente en +er'itir al
acreedor e'+lear lo) 'edio) legale) +ara/
1N= .or:ar a )u deudor a +rocurarle aquello a que )e o*lig3J
2N= +ara -ac<r)elo +rocurar +or otro)4 )i -a5 lugar4 a co)ta del
deudorJ
3N= co'o Elti'o recur)o4 +ara o*tener del deudor la)
inde'ni:acione) corre)+ondiente)C0
E)te ca+&tulo del >3digo >i2il4 ter'ina con el art&culo 522 que e;+re)a/
&,n los casos de indemnizacin por responsabilidad contractual el .uez
podr$ condenar al responsable a la reparacin del agravio moral que hubiere
causado, de acuerdo con la ndole del hecho generador de la responsabilidad y
circunstancias del caso+.
Aqu& 2e'o)4 re)u'ido4 todo el )i)te'a de la re)+on)a*ilidad contractual0
E) decir de aqu<lla que )e deri2a/
a= del 'al cu'+li'iento de la) o*ligacione) +actada)J
*= de 2icio) o de.ecto) que a+are:can en la co)a0 AEn cuando el con)tructor
+ueda +ro*ar que e?ecut3 *ien )u) tra*a?o)J
c= de todo e2ento daFo)o que )e +rodu:ca durante el cu'+li'iento o
e?ecuci3n del contrato0 Por cul+a +ro+ia4 +or cul+a de )u*ordinado)4 +or cau)a)
i'+re2i)ta) o accidentale)0
La re)+on)a*ilidad contractual )e )u+one que tiene una li'itaci3n4 un
257
Arquitectura Legal
acota'iento4 que e)t8 dado +or lo que )e +od&a e)+erar del contrato0 En la)
o*ligacione) de -acer4 )e re)+onde +or la co)a *ien -ec-a4 ter'inada4 +er.ecta0 En
nue)tro ca)o4 con.or'e al +ro5ecto 5 +lano) de la o*ra0 Pero la le5 ta'*i<n
conte'+la lo) ca)o) de 'a5or o 'eno) gra2edad en la .alta0 >uando e;i)te
)ola'ente incu'+li'iento0 >uando e;i)te cul+a +er)onal0 >uando de*e'o)
re)+onder +or la cul+a de otro)0 >uando4 inclu)o e)ta'o) ante aconteci'iento)
i'+re2i)to) o4 inclu)o4 i'+re2i)i*le)0
Ai e;i)te 'alicia4 dolo4 intenci3n4 +agare'o) todo lo que )e +er?udica al
cliente4 a la o*ra4 a lo) tercero)4 )in ninguna li'itaci3n0 >o'o dice el art&culo 5"6
)e +agan daFo) e intere)e)0 >o'o luego agrega el art&culo 521 del 'i)'o >3digo
>i2il/
&si la ine.ecucin de la obligacin fuese maliciosa los da1os e intereses
comprender$n, tambi%n, a las consecuencias mediatas+.
%eni<ndo)e en cuenta igual'ente4 co'o dice el reci<n co'entado art&culo
522 Bla &ndole del -ec-o 5 la) circun)tancia) del ca)oC0 7 co'o *ien lo e;+lica el
art&culo 512/
&la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin, consiste en la omisin
de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligacin y que
correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar+.
Aie'+re4 )ie'+re4 Ben el 'arco de la) circun)tancia)C0 Lo que traducido a nue)tra)
realidade) 5 o.icio)4 de*e entender)e co'o/
1N= que el arquitecto e) el '8;i'o o*ligado 5 '8;i'o re)+on)a*le de la o*ra +or )u
+re+araci3n4 +or )u t&tulo4 +or )u) incu'*encia)J
2N= no o*)tante4 de*en tener)e en cuenta la) circun)tancia) de cada contrato4 de cada
o*ra0 >u8nto )e o*ra0 >3'o e) el co'itente0 Gui<n ad'ini)tra0
2B. (a responsabilidad precontractual, e:tracontractual y posC
contractual
>o'o 2e'o) el contrato do'ina todo el +anora'a de la acti2idad del
arquitecto4 del con)tructor0 Aola'ente +or el contrato +a)an toda) la) deri2acione)4
en o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)4 que genera la actuaci3n del +ro.e)ional4 del
e'+re)ario0
Re.erido) &nti'a e in'ediata'ente al contrato4 +ode'o) -a*lar de una
re)+on)a*ilidad +re-contractual 5 otra +o)-contractual0 Porque e;i)ten cierta)
actitude)0 >ierto) lig8'ene)4 cierto) 2&nculo) que )e generan 5 atan ante) de la
.or'ali:aci3n del contrato +ro+ia'ente dic-o0 9 otra) que )on )ecuela) del
25
25
Rondina
contrato0 Rece+tada) 2igoro)a'ente +or la) le5e) al e)ta*lecer4 +or e?e'+lo4 que el
con)tructor de*e garanti:ar +or lo 'eno) die: aFo) de o*ra en +ie4 .uncionando
adecuada'ente4 5 en e)tado de nor'al -a*ita*ilidad0
Lo e;tra-contractual en ca'*io e)t8 .uera del 'arco del contrato0 %iene
re.erencia con <l0 Porque )3lo no e) contractual la re)+on)a*ilidad que no e'ana de
un contrato0 E) cuando entra'o) al ca'+o de lo) -ec-o) il&cito)0 ,e lo) acto) que )e
de)2&an de la nor'a o de la le50 ,e lo) )uce)o) que )e +ueden atri*uir a t&tulo de
cul+a4 de dolo4 de 'alicia4 de 'ala intenci3n4 al autor del daFo0 7 del -ec-o daFo)o0
Ai tu2i<ra'o) que )i)te'ati:ar4 e)to) ti+o) de re)+on)a*ilidade) dir&a'o)
que lo contractual 5 lo que e)t8 ante) 5 de)+u<)4 )on co'o )ecuencia) del 'i)'o
cur)o nor'al4 ordinario4 de lo) aconteci'iento) ?ur&dico)0
Lo e;tracontractual en ca'*io4 no e;i)te en el 'undo de la) relacione)
?ur&dica)0 ,eri2a de lo) -ec-o) 5 acto) il&cito)0 ,e tal 'odo que/
'a *esponsabilidad #re"ontractual/
-)e 'ani.ie)ta +or lo) acto) +or lo) acto) +re+aratorio)0 La)
con2er)acione)4 con)e?o)4 a)e)ora'iento) del arquitecto0 La) +ro'e)a) del .ru)trado
cliente que a*u)a de e)to) 'o'ento) )acando in.or'aci3n4 o *oceto) o di)eFo) que
luego +lagia o )u)trae 'alicio)a'ente al autor0
-el arquitecto +uede caer en re)+on)a*ilidad )i acon)e?a de tal
'odo a )u cliente que le induce a co'eter acto) o a reali:ar o+eracione) que re)ulta-
ren notoria'ente de)2enta?o)a)0
-el cliente incurrir8 en e)ta re)+on)a*ilidad +recontractual )i
engaFa al arquitecto 5 ro'+e de 'anera unilateral 5 'alicio)a el cur)o de la
relaci3n4 entregando luego la enco'ienda a otro utili:ando inde*ida'ente lo)
con)e?o)4 idea) o e)*o:o) del +ri'er arquitecto con)ultado0
-a)& co'o )e +uede -a*lar de Bo*ligacione) in contra-endoC4
e) decir o*ligacione) que )urgen en el cur)o de la) con2er)acione) +re2ia)4 ta'*i<n
-a*la'o) de una re)+on)a*ilidad +recontractual4 que nace en el 'i)'o e)tadio
negocial o con2er)acional0
'a *esponsabilidad ,xtracontractual/
-la re)+on)a*ilidad e;tracontractual e) la que )e origina +or
-ec-o) o acto) a?eno) a toda relaci3n o*ligacional0 7 con tercero)0 7 +ro2ocado)
+or -ec-o) 5 acto) il&cito)J
-lo) -ec-o) 5 acto) il&cito) )on lo) que )e co'eten con cul+a
o dolo0
-)on ta'*i<n lo) acto) 2oluntario) +ro-i*ido) +or la) le5e)
25!
Arquitectura Legal
ordinaria)4 o lo) regla'ento) 'unici+ale)J
-+ara que e;i)ta e)te ti+o de re)+on)a*ilidad de*e e;i)tir daFo
cau)ado o -ec-o que lo +ueda cau)arJ
-daFo -a*r8 cuando )e cau)e a otro algEn +er?uicio
)u)ce+ti*le de a+reciaci3n +ecuniaria0 ,aFo en la) co)a)4 en lo) *iene)4 en la
+er)ona o en lo) derec-o) de la +er)onaJ

-el daFo co'+rende al da1o emergente (+er?uicio e.ecti2o
que )u.re la 2&cti'a= 5 el lucro cesante (la ganancia que +or el 'i)'o -ec-o de?a
de +erci*ir=J
-cuando el acto il&cito )e co'ete a )a*ienda) 5 con intenci3n
de daFar a la +er)ona o lo) derec-o) del otro4 )e co'ete un delito civil<
-el delito civil e) +or e)o4 el acto -ec-o con intenci3n4 con
dolo4 con 'alicia0
,l cuasi delito civil e) el acto co'etido con cul+a4 o
i'+rudencia4 o negligencia o i'+ericia en el arte o +ro.e)i3nJ
el delito civil que origina re)+on)a*ilidad +uede )er un acto
--ec-o +o)iti2o- o una o'i)i3n --ec-o negati2o-/ en nue)tra 'ateria delito e)
)u)tituir un 'aterial +or otro in.erior4 a )a*ienda)0 Pero ta'*i<n el delito e) no
ad2ertir que el 'aterial e) inadecuado 5 +onerlo igual en o*ra4 +ecando +or
o'i)i3n0
la obligacin de re)arcir el daFo cau)ado4 con dolo o
cul+a4 +or lo) acto) il&cito)4 co'+rende ade'8) de la inde'ni:aci3n de +<rdida) e
intere)e)4 la re+araci3n del agra2io 'oral oca)ionado a la 2&cti'aJ
el resarcimiento de daFo) con)i)tir8 en la re+o)ici3n de la)
co)a) a )u e)tado anterior4 e;ce+to )i .uera i'+o)i*le4 en cu5o ca)o la
inde'ni:aci3n )e .i?ar8 en dinero0 %a'*i<n +odr8 el da'ni.icado o+tar +or la
inde'ni:aci3n en dinero0
-E)te e) el r<gi'en )i)te'8tico en el orden que el >3digo
>i2il di)+one todo lo re.erido a la responsabilidad extracontractual0 Lo que
de*e'o) -acer e) a+licar e)to) criterio)4 e)to) +rinci+io)4 e)ta) nor'ati2a) a la
'ateria deri2ada de la +ro.e)i3n del con)tructor/ -e'o) re)eFado lo) art&culo) del
>3digo entre el nE'ero 1"66 al nE'ero 1"30
-re)+ecto de lo) -ec-o) ?ur&dico) que +ueden generar
re)+on)a*ilidad del arquitecto o con)tructor4 cita'o) lo) )iguiente) )u+ue)to)/
-cuanto 'a5or )ea el de*er de o*rar con +rudencia 5 +leno
26"
26"
Rondina
conoci'iento de la) co)a)4 'a5or )er8 la o*ligaci3n de re+arar lo) daFo) (art&culo
!"2=J
-la) con)ecuencia) in'ediata) )on i'+uta*le) al autor del
-ec-o0 La) 'ediata) ta'*i<n cuando la) -u*iere +re2i)to o la) -u*iere +odido e2itar
actuando con la de*ida atenci3n 5 conoci'iento de la) co)a) (art&culo !"4=0
- La) con)ecuencia) ca)uale) )on i'+uta*le) cuando la) tu2o
en 'ira0 En ningEn ca)o )on i'+uta*le) la) con)ecuencia) re'ota) que no tienen
con el -ec-o ne;o adecuado de cau)alidad0
'a *esponsabilidad #os U "ontractual/
-la re)+on)a*ilidad +o) contractual a*arca de)de el 'o'ento
de la entrega 5 rece+ci3n de la o*ra -a)ta que caen la) garant&a) legale)J
-todo el )i)te'a e)t8 regido +or la le50 Porque )i a e)ta)
garant&a) la) a'+l&o o )u)titu5o +or cl8u)ula) en el contrato4 5a de?ar&a de )er +o)
contractual +ara con2ertir)e en +ro+ia'ente contractuale)0 Por e?e'+lo )i en lugar
de lo) 1" aFo) que 'e i'+one la le5 5o garanti:o la o*ra +or 12 aFo)4 5a e)tar&a'o)
en el 'arco de lo con2enido4 de garant&a) contractuale)J
-en 'ateria de con)truccione)4 de contrato) de o*ra4 lo) e?e)
e)enciale) de la re)+on)a*ilidad del arquitecto .rente a la o*ra 5 )u cliente e)t8 en
art&culo) 1646 5 1647 del >3digo >i2ilJ
-e)te Elti'o art&culo -a*la e)+ecial'ente del +er&odo +o)
contractual4 al decir/
&*ecibida la obra, el empresario quedar$ libre por los
vicios aparentes, y no podr$ luego opon%rsele la falta de conformidad del traba.o
con lo estipulado. ,ste principio no regir$ cuando la diferencia no pudo ser
advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. ,n este caso,
tendr$ el due1o sesenta das para denunciarlos a partir de su descubrimiento+<
Clas bases est*n dadas en el artculo 2=;=, al disponer9
:F; lo contractual llega a los diez a1os desde la recepcin<
CF; no cualquier obra o traba.o tiene esta garanta decenal/ debe
tratarse de/
261
Arquitectura Legal
a= edi.icio)4
*= o*ra) en in'ue*le) de)tinado) a larga duraci3nJ
9F; debe haber sido recibida la obra &por el que las encarg+.
"ualquier otro supuesto modificar$ la garanta<
BF; deben respetarse los plazos de reclamo/
a= el a2i)o al con)tructor o +ro.e)ional de*e -acer)e -)egEn
el 1647 *i)- ante) de que +a)en 6" d&a) a +artir de )u
de)cu*ri'iento0
*= la acci3n de recla'o +re)cri*e al aFo de)de que )e
+roduce la ruinaJ
GF; la garanta pos contractual cubre los siguientes supuestos/
a= 2icio) que e)tu2ieren oculto) 5 )e tornan a+arente) durante la garant&a0
*= ruina) +arciale) o deterioro) i'+ortante) que )e originen en/ 2icio de la
con)trucci3n -2icio del )uelo- de la 'ala calidad de lo) 'ateriale) en todo) lo)
)u+ue)to)/ 5a )ea que lo) 'ateriale) lo) -a5a +ue)to el co'itente co'o )i lo)
+u)o el con)tructor0 9 el terreno igual/ )ea del +ro+ietario o del arquitectoJ
@F; las responsabilidades son con.untas, solidarias,
mancomunadas
o compartidas por/ el empresario constructor, el proyectista, el
director de obra, el conductor t%cnico y contratistas principales.
Cdistintos a los vicios de obra y a las garantas y
responsabilidades de los constructores son los llamados vicios redibitorios.
Estos re8ieren a9
los vicios que est$n ocultos en las cosas vendidas.
Por e?e'+lo )i el con)tructor con)tru5e +ara 2ender0 No re)+onde +or
la garant&a decenal0 Re)+onde co'o 2endedor de un in'ue*le con
2icio) o de.ecto) oculto)/ )on 2icio) red-i*itorio)0 Au garant&a )e
e;tingue +or +re)cri+ci3n a lo) 3 'e)e) (art&culo 4"41 del 'i)'o
>3digo >i2il=0
22. (os rganos de control
262
262
Rondina
Aon 'u5 i'+ortante) lo) 2alore) en ?uego en el o.icio de con)truir4 en todo)
lo) tr8'ite) que lle2an de)de el ante+ro5ecto -a)ta la entrega .inal de la o*ra0
Ade'8) e)ta acti2idad de la edi.icaci3n de ca)a)4 locale) 5 edi.icio) indi2iduale) o
colecti2o)4 2a con)titu5endo 'aterial'ente a la ciudad0 Gue e) el -ogar de todo)0
Gue e) el continente de la 2ida 'oderna0 9a que todo) lo) -a*itante) -e'o)
con.luido a e)te e)+acio .a)cinante 5 ruido)o4 an8rquico +ero con2ocante4 que )on
la) aglo'eracione) 'oderna)0
,e ello )urge que la acti2idad del con)tructor4 la +ro.e)i3n del arquitecto4
lo) negocio) de lo) e'+re)ario) con)tructore)4 la docu'entaci3n de lo) +ro5ecti)ta)
5 di)eFadore) con )u) re)+ecti2o) +lano) de o*ra4 tengan un e)+ecial control
in)titucional0
En cuanto -ace a la correcta docu'entaci3n de la o*ra4 a la adecuaci3n de
altura) 5 ti+olog&a)4 al re)+eto de la) nor'a) ur*ana)4 a la correcta inter+retaci3n 5
con.or'idad con lo) +re)u+ue)to) de :oni.icaci3n4 a la e;i)tencia de .ir'a
+ro.e)ional re)+on)a*le4 a la de*ida in)cri+ci3n en regi)tro) o.iciale) 5 al
de)e'+eFo en la o*ra re)+ecto de nor'a) de )eguridad0 En e)to) a)+ecto) .uncionan
o de*er&an .uncionar lo) controle) del 'unici+io0
La 'unici+alidad a tra2<) de )u) direccione) de o*ra) +ri2ada) o de o*ra)
+articulare)4 o de +lanea'iento 5 ge)ti3n ur*ana4 o de )ecretar&a) de in)+ecci3n
t<cnica4 de*e i'+le'entar e)to) de*ido) controle)0 A +artir de una correcta
inter+retaci3n de lo que le co'+ete al 3rgano e)tatal 5 de lo que )e de?a li*rado a la
a'+lia 5 )egura re)+on)a*ilidad de +ro.e)ionale) 5 con)tructore)0
En tal sentido, estimamos que9
:F; la municipalidad debe controlar que se cumplan los reglamentos
urbanos. Lo) de 2alor ur*an&)tico4 lo) que intere)an a la ciudad0 A la i'+lantaci3n
de la o*ra indi2idual en el entorno ur*ano0
CF; por ello mismo la municipalidad no debe ni puede meterse en la
intimidad de la obra. No le intere)a c3'o )e con)tru5e de la .ac-ada +ara adentro0
7 de lo) 'uro) +eri'etrale) -acia lo) 8'*ito) &nti'o) de la edi.icaci3n0
9F; s debe ser estricta en que haya en cada obra una firma profesional
responsable y habilitada. A e)e +ro.e)ional le incul+are'o) o i'+utare'o) todo)
lo) +ro5ecto) o de)acierto) que co'o +ro5ecti)ta o director de o*ra le +ueda atri*uir
tanto el 'unici+io co'o el 'i)'o +ro+ietario-co'itente0
Re)+ecto del >olegio Pro.e)ional que agru+a a lo) con)tructore) +or
a.inidad4 ru*ro) o acti2idade)4 o de lo) >on)e?o) Inter+ro.e)ionale) de la
con)trucci3n que +ueda reunirlo) +ara )olucionar el te'a de la) incu'*encia)
concurrente) o co'+le'entaria)4 de*e entender)e que/
:F; los "olegios #rofesionales deben apuntar m$s a la calidad de la obra, a la
excelencia de las prestaciones, al perfil del profesional que aprenda a optimizar
su intervencin. #8)4 deci'o)4 a todo) e)to) a)+ecto)4 que al 'ero ru*ro
arancelario0 #8) que a lo) -onorario)4 de*en +otenciar lo) -onore) de una +ro.e)i3n
263
Arquitectura Legal
que toda2&a no e)t8 2i)uali:ada co'o nece)aria e irree'+la:a*le +or la co'unidadJ
CF; los "olegios m$s que los municipios deben advertir y difundir las
connotaciones de inter%s p6blico y de bien com6n que tienen los aspectos
habitacionales, ambientales, referidos al h$bitat y sus entornos. E)o) 2alore) que
a'ena:an con degradar)e en la conglo'eraci3n 5 con.u)i3n generali:ada que e) la
ciudadJ
9F; a partir de tales presupuestos, e) *ueno que ta'*i<n lo) >olegio) a+unten a
regular4 controlar 5 ad'ini)trar/
a; los servicios comunes de los matriculados.
b; el cuidado de la propiedad intelectual de los dise1adores o proyectistas.
c; la buena relacin del profesional con sus clientes, con sus colegas, con los
mecanismos de contralor.
d; y que ante conflictos o reclamos, o situaciones que puedan configurar
violaciones a los reglamentos de la responsabilidad profesional, )e +ongan en
'arc-a lo) 3rgano) de an8li)i)4 in2e)tigaci3n4 control 5 )anci3n de la) conducta)
anti-<tica) de lo) +ro.e)ionale)4 o que )igni.iquen +r8ctica) de)leale) del arquitecto
o con)tructor con )u) cliente)4 colega) o tercero)0
23. /ecanismos institucionales
Para que +uedan lle2ar)e a ca*o la) tarea) de 2igilancia 5 control que
e;+lica'o) en el +unto anterior4 de)de lo) do) organi)'o) actuante)/ 'unici+alidad
5 colegio +ro.e)ional4 de*en crear)e 5 ad'ini)trar)e lo) re)+ecti2o) 'ecani)'o)
in)titucionale)0
As desde la 5unicipalidad debe implementarse/
-una o.icina de edi.icacione) +ri2ada)J
-e)ta Re+artici3n e)tar8 incor+orada4 coordinada o )u*ordinada a la)
direccione) de +lani.icaci3n 5 ge)ti3n ur*ana de la ciudadJ
-in)+ectore) de o*ra que re+ortar8n a la) direccione) ante) 'encionada)J
-e)to) in)+ectore) que )er8n 'atriculado) 5 colegiado) ordinario)4 con2iene
que )ean de)ignado) o delegado) +or el 'i)'o >olegio Pro.e)ional0
Desde los "olegios #rofesionales/
264
264
Rondina
-lo) in)+ectore) de que -a*la'o) en el +8rra.o anterior/ de)ignado) +or el
colegio )e incor+oran al 'ecani)'o de control 'unici+alJ
-co'i)ione) 'i;ta)4 cuando corre)+onda coordinar con otra) ra'a)
+ro.e)ionale) de incu'*encia) conco'itante)/ +or e?e'+lo con lo) ingeniero)
e)tructurali)ta)J
-en todo) lo) ca)o) con2iene que lo) >olegio) )u*ordinen lo) de+arta'ento)
de control de calidad de +ro5ecto) 5 o*ra4 a la )u+er2i)i3n de in)tituto) 5 c8tedra)
de la) uni2er)idade) 'ediante adecuado) con2enio) de a)i)tencia 5 coo+eraci3n
t<cnico-acad<'ica0
27. (a 5usticia 5udicial y la e:tra5udicial
>on e)to) 'ecani)'o) de control4 que +retenden )er '8) que )i'+le)
o.icina) 'ultadora) o recaudadora) de i'+ue)to)0 ,i).ra:ado) de +ago)
co'+ul)i2o) +or .alta) que )e controlan de 2e: en cuando0 E)tare'o)
a+ro;i'8ndono) al ideal de la regulaci3n0 En e)te tie'+o de de)regulacione)4
)ie'+re -e'o) entendido que lo que )o*ra*an eran e)tE+ida) regla'entacione)
*urocr8tica) 5 autoritaria)0 9 o*2ia'ente4 .altaron *ueno) controle) 5 adecuada)
regulacione)4 inteligente) 5 de'ocr8tica)0 Porque ta'+oco e) de'ocr8tico que )e
*orren todo) lo) 'ecani)'o) regulatorio)0 Aal2o que )e entienda que la de'ocracia
e) anarqu&a0 Lo que e) un a*)urdo0 La de'ocracia e) )o*re todo orden0 Por
)u+ue)to4 un orden en li*ertad0 En re)+on)a*ilidad0 En racionalidad0
,e all& entonce) que )u+onga'o) que4 +ue)to) en .unciona'iento adecuado
todo) lo) 'ecani)'o) 'unici+ale)4 +ro.e)ionale)4 acad<'ico) 5 ta'*i<n lo) inter-
di)ci+linario)4 con incu'*encia en te'a) de e?ercicio +ro.e)ional4 de +ro5ectaci3n 5
edi.icaci3n de o*ra)4 de +lani.icaci3n 5 control de ge)ti3n ur*ana4 de ordena'iento
5 de)arrollo de la) ciudade)4 con la adecuada +re)er2aci3n 5 el ta'*i<n adecuado
e)t&'ulo a la reno2aci3n0 >on todo) e)to) re)guardo)4 que no )igni.ican '8)
*urocracia4 )ino a+ena) una ele'ental coordinaci3n entre organi)'o) 5a e;i)tente)0
>on e)to )ola'ente4 -a*re'o) dado el gran )alto -acia un )i)te'a de re)oluci3n de
lo) con.licto)0 No trau'8tico0 Ante) 5 'e?or que )i lo) con.licto) conclu5eran en la
3r*ita del tri*unal ?udicial0
.abemos que la KsolucinM de los con8lictos de la construccin en la sede
tribunalicia signi8ica9
:F; que exista una larga deliberacin antes de que las partes decidan o se
animen a plantear la denuncia penal o la demanda civil<
CF; cuando ello ocurre, las partes est$n ya, de tal modo enfrentadas y
peleadas, que .am$s se volver$ a recomponer la relacin<
265
Arquitectura Legal
9F; esa ruptura significa que la obra se paralizar$. "on lo que ello
significa en gastos y dem$s derivaciones<
BF; normalmente, por m$s buena voluntad que tengan las partes, sus
abogados y los .ueces, entre las dos instancias que normalmente tienen todos los
.uicios, pasan a1os y ello agrava todo lo que llev al conflicto o pleito.
2;. 'areas de prevencin de pleitos y con8lictos
Ku)ta'ente )i +ro+one'o) la e;i)tencia de una in)tancia +re?udicial0 7
a'i)to)a0 7 de a'iga*le co'+o)ici3n0 7 de 'ediaci3n 5 ar*itra?e4 e) +ara que )e
con)igan lo) 'i)'o) .ine) )in lo) ga)to) 5 +er?uicio) que a+unta'o) anterior'ente0
E) que toda e)ta di)ci+lina que de)arrolla'o)0 Gue +retende'o) que )ea
in)tru'ental4 au;iliar de la +ro.e)i3n del arquitecto con)tructor0
'odos estos elementos tericos y pr*cticos que desarrollamos, est*n orientados
a acer Kprevencin del con8lictoM.
A)& co'o e;i)te o de*er&a e;i)tir una 'edicina +re2enti2a4 +retende'o) e?ercer una
a*ogac&a +re2enti2a0 Pre2enti2a de +leito) 5 de con.licto)0 Pre2enti2a de acto)
+re+aratorio)4 con)ciente) o incon)ciente)4 de duda)4 di)cu)ione) 5 en.renta'iento)0
La'enta*le'ente a)& co'o .altan en la) .acultade) de 'edicina a'+lio) 5
'edulo)o) cur)o) de 'edicina +re2enti2a4 en la) .acultade) de ,erec-o e)t8
au)ente la a*ogac&a +re2enti2a en lo) e)tudio) de grado0 Ae dictan co'o cur)o) de
+o)grado o e)+eciali:aci3n 'ateria) de +re2enci3n del con.licto4 de a'iga*le
co'+o)ici3n4 de 'ediaci3n 5 ar*itra?e0 ,e ge)ti3n4 de +ro+o)ici3n 5 *E)queda de
lo) ca'ino) alternati2o) al en.renta'iento ?udicial0 Porque de alguna 'anera
toda2&a )e con)idera a e)ta) 2&a) de la lla'ada Ku)ticia Alternati2a4 co'o un cur)o
de acci3n e;ce+cional0
$tili:ando la) e)ti+ulacione) contractuale)4 acon)e?a'o) +or ello que en el
'i)'o contrato +rinci+al4 o en un ane;o al contrato4 que +ueda deno'inar)e
Be)ti+ulacione) o *a)e) +ara la +re2enci3n 5 re)oluci3n de lo) con.licto)C4 )e de?ar8
e)ta*lecido que/
a= las dudas sobre interpretacin, cumplimiento o modificacin de las
cl$usulas del contrato )er8n re)uelta) en +ri'era in)tancia +or el
director de o*ra4 'ediante in.or'e e)critoJ
*= de persistir las dudas o falta de coincidencias en la interpretacin de
hechos, cl8u)ula) del contrato o de.inicione) del +ro5ecto 5 de la o*ra4
)e requerir8 la o+ini3n de un tercero4 a elecci3n del co'itenteJ
c= en esta instancia y antes de la emisin de opinin por el tercero
consultado, el +ro.e)ional o con)tructor de la o*ra +odr8 requerir que4
266
266
Rondina
)i'ult8nea'ente4 e;i)ta un in.or'e de un +ro.e)ional que tenga +ro*ada
+r8ctica +ro.e)ional o que e?er:a la c8tedra uni2er)itaria en la categor&a
de titularJ
d; si de todas maneras siguiera faltando el acuerdo, se pondr$ en marcha
el mecanismo de conciliacin y arbitra.e que implementar$n de
manera con.unta el "olegio #rofesional y la facultad respectiva de la
sede universitaria m$s prxima.
e; los costos del procedimiento de arreglo y composicin, preventivos del
conflicto, ser$n pagados por mitades por ambas partes.
2<. .olucin amigable de los di8erendos
E)ta 2&a de )oluci3n a'iga*le de lo) di.erendo) intenta no )ola'ente
'ini'i:ar co)to) 5 +la:o)4 )ino +or )o*re todo4 )al2ar la *uena relaci3n entre la)
+arte) de la o*ra0 9 +er'itir la continuidad del e'+rendi'iento0
Parece a*)oluta'ente in?u)ti.icado que en nue)tro +a&) no e;i)ta una cultura
del arreglo del con.licto0 Parece'o) e)tar in'er)o) en una cultura del +leito +or el
+leito 'i)'o0 Gue 'uc-a) 2ece) no) -a*la de oculto) re)enti'iento) o de)a?u)te)
de la +er)onalidad de la) +arte)0 9 que no )ie'+re a+untan a la )oluci3n del
di.erendo4 )ino a la de)trucci3n o 2engan:a en contra del ad2er)ario0
El E)tado de)atendi3 una +arte tan e.ecti2a 5 +ro+icia de re)oluci3n de lo)
con.licto) +articulare)0 Lo) >olegio) Pro.e)ionale) 5 la) uni2er)idade)4 que
+udieron o.iciar de 8r*itro) '8) que cali.icado) en e)ta) 'ateria)4 dieron la e)+alda
a e)ta) nece)idade) 5 )e ocu+aron4 co'o *uena) 3rdene) *urocrati:ada)4 en 'irar
+ara adentro de )u +ro+ia in)anidad0
.i planteamos esta alternativa en la bAsqueda de la solucin 5usta de los
pleitos entre las partes de la obra es porque9
:F; la .usticia ordinaria es lenta, complicada y costosa<
CF; la .usticia de mediacin es r$pida, simple y con escasos gastos<
9F; la .usticia ordinaria pone en manos de .ueces4 que atienden toda cla)e
de +ro*le'a)4 e)to) con.licto) go*ernado) +or )ituacione) e)+ec&.ica) de la
con)trucci3n4 5 +rocedi'iento) t<cnico)4 de con?ugaci3n de 'ile) de 'ateriale) 5
ele'ento) 5 de co'+licada) inter2encione) +ro.e)ionale) 5 de gre'io)
e)+eciali:ado)J
BF; en la .usticia alternativa, e;+ondre'o) nue)tro) +ro*le'a) a quiene)
e)t8n en el 'i)'o o.icio que -ace al o*?eto del +leito/ +ro.e)ionale)4 con)tructore)4
267
Arquitectura Legal
+ro.e)ore) de cada 'ateria o e)+ecialidad 5 colegio +ro.e)ional que cuida del *uen
no'*re de la +ro.e)i3n 5 de )u) 'atriculado)J
GF; con estos mecanismos simples, r$pidos, expeditivos y no
contradictorios4 )e )al2a la o*ra4 la relaci3n entre la) +arte) 5 no )e di)+er)an
*iene)4 tie'+o ni o+ortunidad de ter'inar una o*ra que4 +arali:ada4 genera un
agra2io a la 'i)'a ciudad0
2=. (os mecanismos arbitrales
,e)de -ace 'uc-o tie'+o 2eni'o) +ro+oniendo la )oluci3n 'ediante
ar*itra?e) 5 'ediacione)4 de lo) con.licto) que a+arecen en el 'undo de la
arquitectura 5 la con)trucci3n0 9 '8) adelante 2ol2ere'o) )o*re e)to) 'i)'o)
te'a)4 cuando 2ea'o) lo) o.icio) del arquitecto4 en el >a+&tulo OIII4 entre lo)
nE'ero) 13 5 160
,ec&a'o) en nue)tra o*ra )o*re K#esponsabilidad Civil y Contrato de
ConstruccinM que en e)ta) 'ateria) )e i'+on&a la dilucidaci3n de lo) +ro*le'a)
'ediante ar*itra?e)4 +or di)tinta) ra:one)0 La) de econo'&a de tie'+o 5 dinero que
5a e;+u)i'o)4 5 otra) '8) t<cnica) 5 de ti+o )u)tancial 5 +roce)al0 Por e?e'+lo/
a; en e)to) con.licto) entre el arquitecto 5 )u co'itente4 o entre arquitecto4
con)tructor 5 co'itente4 o entre +ro.e)ionale) de la 'i)'a o*ra0 7 re)+ecto de una
o*ra 5 de otro) con.licto)4 '8) que cue)tione) ?ur&dica) o legale) +re2alecen la)
cue)tione) de -ec-oJ
b; )o*re e)ta) cue)tione) de -ec-o4 lo) ?uece) ci2ile) u ordinario) nor'al'ente )on
)i'+le) lego)4 que e)+eran el dicta'en de un arquitecto4 con)tructor o ingeniero que
)er8 )orteado de la li)taJ
c; +or qu< no e2itar todo e)te tr8'ite4 )i al .inal del ca'ino4 largo 5 co)to)o4 quiene)
a)e)orar8n al ?ue: )er8n ?u)ta'ente lo) con)tructore) o arquitecto) que +ode'o)
lla'ar4 +reli'inar'ente4 co'o 8r*itro) o 'ediadore)J
d; +ero con otra 2enta?a .unda'ental/ nadie lla'ar8 co'o 'ediadore) o 8r*itro) de
un te'a de con)truccione)4 de c8lculo)4 de calidad de la o*ra4 de inter+retaci3n del
+ro5ecto4 de +o)i*le +lagio o co+ia de di)eFo)4 a +ro.e)ionale) +rinci+iante)0
Elegire'o) o de)ignar8n4 de)de el colegio o la) .acultade)4 a +ro.e)ore) o
e)+eciali)ta) de larga e;+eriencia0 #ientra) que en la) li)ta) de )orteo de +erito) del
+oder ?udicial4 e)ta gente4 nor'al'ente no )e in)cri*e0 Aola'ente )e anotan +ara
reci*ir 5 -acer +ericia) gente )in 'a5or e;+eriencia 5 que no de*e rendir ninguna
+rue*a ni e;a'en ni +re)entar curr&culo) o antecedente) +ara acceder a la categor&a
de +erito ?udicial0 A)e)or de la ?u)ticia en cue)tione) que tienen nor'al'ente4
'uc-a e)+eci.icidad4 'uc-a co'+le?idad0 Gue +or lo 'i)'o e;ige una 2i)i3n
26
26
Rondina
e;+eri'entada4 equili*rada4 5 no )u)ce+ti*le de )er ca'*iada ni +or inter<)
econ3'ico4 ni +or tentacione) o)cura)4 ni +or )i'+at&a) o anti+at&a) +er)onale)0
9 aunque no de*a'o) )u+oner )ie'+re que ?ueguen intere)e) e)+Erio) o delet<reo)4
le tene'o) tanto 'iedo a la ignorancia4 a la ine;+eriencia4 a la )i'+le:a del
a)e)or4 co'o a la 'alicia o a la concu)i3n4 coi'a o )o*orno0
2>. #esponsabilidad plena por vicios
La +ala*ra 2icio en )u) do) antecedente) gra'aticale) -a*la de .alta4 de.ecto
o i'+er.ecci3n0 :itio co'o 2er*o4 -a*la de adulterar4 de -acer 'al o de.ectuo)a una
co)a4 vitium no) 'enciona ?u)ta'ente a la .alla4 i'+er.ecci3n4 de.ecto o .alta de la
co)a0
No) ca*e en 'ateria de con)truccione) +or a'*a) 2ertiente) )e'8ntica)0 Lo)
2icio) de la o*ra no) -a*lan ?u)ta'ente de .alla) o de.ecto)0 ,e co)a) que no
)alieron *ien0 ,e i'+er.eccione) ante la nece)idad4 ante la o*ligaci3n 5 ante la
re)+on)a*ilidad de que cuide'o) que la o*ra 'aterial4 re.le?e con cuidado 5 detalle)
a la o*ra intelectual que .uera nue)tro +ro5ecto0
En lo) do) ca+&tulo) )iguiente)4 cuando 2ea'o) ruina) 5 arruina'iento4
daFo) 5 ruina +arcial4 2ol2ere'o) )o*re e)te conce+to que toda2&a intentaron )eguir
ela*orando0 A +artir de lo) criterio) que no) acercan la) di.erente) realidade) de la)
di.erente) o*ra)0 >o'o en todo) lo) 3rdene) de la 2ida0 >o'o en todo) lo) *iene) 5
la) co)a) que )e +ueden 'andar -acer4 enco'endar4 co'o una ca)a o un edi.icio0
>o'o cuando )e co'+ran di.erente) ti+o) 5 'odelo) de auto) u otra) 'ercanc&a)0
No toda o*ra tiene el 'i)'o ni2el0 No toda) acceden al 'i)'o co)to0 Aon 'u5
di.erente) la) ter'inacione) 5 lo) detalle)0 E) 'u5 di)tinta la calidad de una o*ra
que )e coti:a a 5"" d3lare) el 'etro cuadrado cu*ierto4 .rente a otra que )e
+re)u+ue)t3 1""" o 15""0
>on e)ta) )al2edade) 5 con e)to) criterio) de e2aluaci3n 5 con)ideraci3n4
+ode'o) -a*lar )&4 de una +lena re)+on)a*ilidad +or todo) lo) 2icio)4 .alla)4
de.ecto) o carencia) de la o*ra0 7 co'o dice el art&culo 1647 *i) del >3digo >i2il4
cuando )e intenta o+oner Bla .alta de con.or'idad del tra*a?o4 con lo e)ti+uladoC0
Ai +retende'o) *u)car una gu&a de e2aluaci3n4 la 'e?or de toda) )er8 el
)entido co'En0 7 co'o no) lo dice el 'i)'o >3digo >i2il en el art&culo 1632/
&A falta de a.uste sobre el modo de hacer la obra, y no habiendo medida,
plano o instrucciones, el empresario debe hacer la obra seg6n la costumbre del
lugar, o ser decidida la diferencia entre el locador y locatario, en consideracin
al precio estipulado+.
E)to que +arece )er tan ingenuo 5 )i'+li)ta4 tiene una *uena do)i) de
ra:ona*ilidad/ )e *u)ca +ri'ero la co'+araci3n con otra) o*ra)4 con la) )i'ilare)
que )e 2ienen con)tru5endo en la :ona4 con la) que +udo -acer el 'i)'o e'+re)ario
o arquitecto0 Luego )e to'a el +recio0 %a*la de 'edici3n que no .alla0 Regla de
26!
Arquitectura Legal
e)ti'aci3n que re)ulta )ie'+re adecuada +ara ?u:gar calidade) o )t8ndare) de
'edida 5 co'+araci3n0
2?. Hallas, de8ectos y calidad de la obra
Ai de)e8ra'o) -acer una ecuaci3n )i'+li.icada 54 un tanto di)cuti*le4
+odr&a'o) decir que/
-a 'a5or co)to de o*ra4 '8) e)tricto )er8 el ?uicio cr&tico )o*re de.ecto) 5
calidade)J
-en o*ra) de 'enor co)to4 de ti+o econ3'ico o e)t8ndar4 )e to'an en cuenta lo)
a)+ecto) '8) concreto) 5 utilitario)0 No )e to'ar8n en cuenta o )e de?ar8n +a)ar
detalle) de 'u5 )o.i)ticada calidad o ter'inaci3nJ
-en el cur)o de lo) aFo)4 cuando la o*ra )e )o'ete a la ina+ela*le +rue*a del
+a)o del tie'+o4 'uc-o) 'ateriale) econ3'ico)4 o de calidad )t8ndar4 en2e?ecen
'8) r8+ida'ente0 ,uran 'eno)4 )on 'eno) re)i)tente)0
A)& de?ar&a'o) +lanteado el e)que'a econo'ici)ta de an8li)i) de lo)
de.ecto)4 calidade) 5 deterioro) de la o*ra0 En la )eguridad de que4 cuando )e de*e
o+tar +or .acilitar el acce)o a la 2i2ienda +ro+ia4 o condenar a lo) '8) +o*re) al
ranc-o o al alquiler4 en nue)tra) co)tu'*re) 5 cultura)4 e) '8) con2eniente .acilitar
la 2i2ienda +ro+ia0 Gue e) un *ien cali.icado )ocial'ente 5 alta'ente 2alorado
co'o e;+re)i3n de la +ro+iedad .a'iliar0 (1=
(1= E)ta 2aria*le del co)to o +recio .inal de la o*ra4 co'o +ar8'etro +ara con)iderar el grado de
re)+on)a*ilidad de lo) con)tructore) 5 +ro.e)ionale)4 +arece orientar)e a un criterio de dudo)a
in)+iraci3n 'oral0 Porque +odr&a inter+retar)e que4 cuando e)ta'o) ante una o*ra -u'ilde4 la
re)+on)a*ilidad e) 'enor0 9 con ello e)tar&a'o) con)agrando la 'ala calidad de la) 2i2ienda)
+ara lo) '8) +o*re)0Pero co'o lo deci'o)4 de*en )al2ar)e )ie'+re lo) a)+ecto) '8) concreto)
5 utilitario) de la) o*ra)0 9 coincidir en que4 en la) edi.icacione) de co)to *a?o o e)t8ndar4 no
)e tienen en cuenta lo) a)+ecto) +ura'ente e)t<tico) u orna'entale)0 Gue +ueden )er
de)ec-ado) o que4 en realidad4 )on 'eno) a+reciado) +or la gente -u'ilde 5 )encilla0
@alora'o) 5 tendre'o) en cuenta4 )& la dura*ilidad 5 utilidad de la 2i2ienda0 Para que lo) '8)
+o*re) no )e 2ean *urlado) +or el u)o de 'ateriale) de *a?a calidad o de tecnolog&a) dudo)a)4
que )3lo )e e'+lean +or )er '8) r8+ida) 5 econ3'ica)0
7tro +ar8'etro +uede )er el de la calidad e)t<tica4 .uncional4 arquitect3nica0
Para ello +ode'o) e'+lear e)to) criterio)/
-a 'a5or ni2el 5 e;+eriencia 5 +re)tigio del +ro5ecti)ta4 )er8 '8) e)tricta
la cr&tica 5 la e;igencia )o*re de.ecto) del di)eFo 5 .uncionalidad de la o*raJ
27"
27"
Rondina
-a 'a5or ni2el de +re)tigio +ro.e)ional 5 a 'a5or co)to +ro.e)ional en la
conducci3n t<cnica o direcci3n de la o*ra4 )er8 '8) e)tricta la e;igencia de que )e
cuide la +er.ecci3n de lo) tra*a?o)4 el u)o de 'ateriale)4 )u calidad 5 econo'&a 5 la
+roli?idad 5 e;celencia de la 'ano de o*ra0
Ao*re e)to) do) 'arco) de re.erencia/ +recio .inal de la o*ra 5 ni2el 5
categor&a del +ro.e)ional contratado (o de lo) +ro.e)ionale) en el ca)o de que )e
a+ele a la 'ulti+licidad de contratado)4 o de la e)+eci.icidad de role) )e+arado)/
+ro5ecti)ta4 director4 conductor t<cnico4 +ro.e)ional de la e'+re)a4 ad'ini)trador de
la o*ra= )e ela*orar8n lo) an8li)i) 5 lo) requeri'iento) )o*re el re)ultado .inal de la
o*ra enco'endada0 (1=
(1= E;i)ten nor'a) que no) -a*lan de e)te de*er de calidad 5 de e)ta e)+ecie de ?u)ta e;+ectati2a
que tiene quien contrata con alguien a.a'ado 5 e;+ecta*le en )u o.icio o +ro.e)i3n0 >o'o dice
el art&culo !"2 del >3digo >i2il/
- "uanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor
ser$ la obligacin que resulte de las consecuencias posibles de los hechos.
- Luego otra) nor'a) con.ir'an e)to) )u+ue)to)/
- El art&culo 512 del 'i)'o c3digo4 cuando e;+re)a/
- 'a culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin consiste en la omisin de aquellas
diligencias que exigiere la naturaleza de la obligacin, y que correspondiesen a las
circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.
A e)to )e lo de*e inter+retar con)iderando la nece)aria )i'etr&a que de*e e;i)tir entre el 'onto del
-onorario co*rado +or el +ro.e)ional 5 el quantu' de la re)+on)a*ilidad que )e le +uede i'+oner
+or cada o*ra deter'inada0
Aie'+re -e'o) de.endido e)ta nece)aria ecuaci3n4 que no) dice que4 a tanta +aga4 a tanta
re'uneraci3n +or el tra*a?o +ro.e)ional4 le corre)+onde tanta garant&a que de*e el +ro.e)ional +or
)u o*ra4 tanta re)+on)a*ilidad +or el re)ultado de )u tra*a?o0
Entre lo) e)ca)o) logro) inteligente) que encontra'o) en el nue2o Pro5ecto de >3digo >i2il4
encontra'o) al art&culo 163 que no) dice/
-ncidencia de la cuanta de la remuneracin. BEl tri*unal tiene atri*ucione) +ara atenuar la
re)+on)a*ilidad del +ro.e)ional li*eral .rente a )u cliente +or ra:one) de equidad en lo) ca)o) del
inci)o a= del art&culo 1641J 5 no 'ediando cul+a gra2e4 +uede atender a otra) circun)tancia) del ca)o4
entre ella) la cuant&a de la re'uneraci3n +erci*ida +or el +ro.e)ionalC0
2@. (a interpelacin a los otros protagonistas de la obra
>o'o reci<n dec&a'o)4 en cada o*ra4 en cada )ituaci3n del +ro.e)ional
.rente al co'itente 5 a lo) otro) actore) de la con)trucci3n4 ela*orare'o) la
ta*ulaci3n o e)ti'aci3n de re)+on)a*ilidade)4 o*ligacione) 5 co'+ro'i)o) de cada
uno .rente al recla'o0 Recla'o que nor'al'ente +artir8 del 'i)'o co'itente0 7 de
otro) +rotagoni)ta)4 cuando )e )ientan a.ectado) +or 5erro)4 'ala) +ra;i) o
de)cuido)4 i'+ericia) 5 -a)ta +o)i*le) .raude) que co'etan lo) )ectore) re)tante)0
Como dice el artculo 2=;= que de8ine el sistema de responsabilidades en
la obra9
271
Arquitectura Legal
a; el con)tructor e) el re)+on)a*le +ri'arioJ
b; +ero la re)+on)a*ilidad que e)te art&culo i'+one -el art&culo -a*la de
ruina) 5 2icio) 5 de lo) 1" aFo) de Bgarant&a decenalC- )e e;tender8
indi)tinta'ente al director de la o*ra 5 el +ro5ecti)ta4 )egEn la) circun)tancia)J
c; +ero e)ta re)+on)a*ilidad con?unta4 )olidaria4 'anco'unada o
Bindi)tintaC4 )e a)u'e B)in +er?uicio de la) accione) de regre)o que +udieren
co'+eterC0
En lo) otro) art&culo) que re.ieren a la) o*ligacione)4 re)+on)a*ilidade) 5
con)ecuencia) de 5erro)4 'alo) tra*a?o)4 u)o de 'ateriale) inadecuado) o
equi2ocacione) de lo) o*rero) 5 e'+leado)4 el >3digo >i2il utili:a indi)tinta'ente
di2er)a) deno'inacione)0 Nunca -a*la del arquitecto en e)ta +arte de la)
locacione)4 o de locacione) de o*ra 5 contrato de con)trucci3n0 E'+lea lo)
)iguiente) a+elati2o)/
obreroempresariolocadorconstructordirector de obraproyectista.
De todos los modos de designar a quien construye la obra, el "digo
prefiere hablar de &empresario+. 5uchas veces lo menciona as.
Al cliente lo llama &locatario+. #ero no usa el t%rmino &locador+ para
designar al constructor.
Lo i'+ortante e) que e;i)te el )entido uni.icado de la re)+on)a*ilidad .rente
al co'itente 5 .rente a la o*ra0 La le5 )u+one que todo) lo) locadore) de la o*ra/
+ro.e)ionale)4 +ro5ecti)ta) 5 directore) o conductore)4 tra*a?an de acuerdo 5 de
con)uno0
Por e)o todo) lo) actore) 5 +rotagoni)ta) de la o*ra0 %odo) lo) +ro5ecti)ta) 5
directore) o conductore) t<cnico)0 #8) lo) e'+re)ario) con)tructore)0 #8) lo) otro)
equi+o)4 gru+o) o contrati)ta) 5 )u*-contrati)ta) que entran a tra*a?ar +or +arte)4 +or
gre'io)4 +or tra'o) de o*ra o +or e)+ecialidad0
%odo) lo) Bo*rero)-e'+re)ario)-locadore)-contrati)ta)-+ro.e)ionale)C4 generan una
co'unidad de tra*a?o)4 que-acere) e intere)e)4 que +ueden 2ol2er 'u5 co'+licado
+ara el dueFo o co'itente el )a*er a qui<n tiene que recla'ar +or cada co)a0
Entonce) recla'a a todo)0 7 a alguno) 5 a otro) no0
Entre ello) +agar8n 5 luego arreglar8n4 )egEn la co'+etencia4 la realidad de lo que
.ue la o*ra o el lugar 5 la 'ateria en donde )e co'eti3 el error o )e origin3 el 2icio4
.alla o de.ecto0
.obre si estas obligaciones y responsabilidades son con5untas,
mancomunadas y, adem*s solidarias, el mismo Cdigo nos e:plica9
272
272
Rondina
a= la o*ligaci3n que tiene a '8) de un acreedor o '8) de un deudor4 5 cu5o
o*?eto e) una )ola +re)taci3n4 e) o*ligaci3n 'anco'unada4 que +uede )er o no
)olidaria (art&culo 6!"=J
b; la obligacin mancomunada es solidaria cuando la totalidad del ob.eto
de ella puede, en virtud del ttulo constitutivo o de una disposicin de la ley, ser
demandada por cualquiera de los acreedores a cualquiera de los deudores
(art&culo 6!!=J
c; todo el que e.ecuta un hecho que por su culpa o negligencia ocasiona
un da1o a otro, est$ obligado a la reparacin del per.uicio. E)ta o*ligaci3n e)t8
regida +or la) 'i)'a) di)+o)icione) relati2a) a lo) delito) del derec-o ci2il0 >uando
+or e.ecto de la )olidaridad deri2ada del -ec-o4 uno de lo) coautore) -u*iera
inde'ni:ado una +arte 'a5or que la que le corre)+onde4 +odr8 e?ercer la acci3n de
reintegroC (art&culo 11"!=J
d= )i a e)to) criterio) le a+lica'o) lo que e;+re)a el art&culo 1646 cuando
dice que/
'a responsabilidad que este artculo impone se extender$, indistintamente, al
Director de la obra y al #royectista......+
C terminamos entendiendo que esta responsabilidad indistinta y con5unta es,
adem*s, mancomunada y solidaria9
todos y cada uno de los actores de la obra pueden ser demandados. "ualquiera
puede pagar, arreglar o solucionar los problemas y los vicios que se reclaman.
#ero el que pague tendr$ derecho a reclamar a los otros la parte proporcional.
0alvo que alguno o algunos puedan demostrar que el vicio o defecto no poda
serle atribuido.
,n tal caso, deben todos responder. #ero el que pruebe que fue a.eno a toda
responsabilidad por el da1o, podr$ recuperar lo que haya pagado.
'o importante de esta situacin y del mecanismo que se abre para los
propietarios o comitentes damnificados, es que pueden reclamar por los vicios,
fallas o defectos, a uno de los factores de la obra.
2 a todos, de manera proporcional. #ara que cada cual pague en la parte que le
corresponda.
2 a todos de manera solidaria.#ara que todos y cada uno deban pagar la
totalidad de los a1os. #orque la responsabilidad es com6n, es indistinta.
,s decir, total, para que todos se hagan responsables, de la totalidad de los da1os
y per.uicios. (1=
(1= E)ta +o)i*ilidad que )e a*re +ara el co'itente o +ro+ietario re)+ecto de -acer 2aler 5 recla'ar
+or la) re)+on)a*ilidade) de lo) con)tructore)4 genera una di)cu)i3n que tiene '8) inter<)
te3rico que +r8ctico0 Porque en realidad4 lo que )e quiere )igni.icar4 e) que/
- todos deben responder por todos los vicios, da1os, defectos o fallas de la obra
- que )on lo) )u+ue)to) contenido) en la 2ie?a e;+re)i3n4 ca)i o'nico'+ren)i2a4 de Bruina total
o +arcialC0
273
Arquitectura Legal
- Porque lo que quiere i'+oner la le5 e) una re)+on)a*ilidad a'+lia4 )u.iciente4 )olidaria4
indi)tinta 5 con?unta4 +ara +roteger de 'anera )u.iciente4 ca)i dir&a'o)4 )o*rea*undante4 al
co'itente0 Al que la le5 equi2ocada'ente4 )u+one que e) )ie'+re la +arte '8) d<*il e
inde.en)a de la relaci3n0
En el 'i)'o )entido4 el Pro5ecto de >3digo >i2il4 +ro+one una .3r'ula )i'ilar4 diciendo/
& Artculo ::?> ,xtensin de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su
destino/ La re)+on)a*ilidad +re2i)ta en el art&culo anterior )e e;tiende indi)tinta'ente/
a= A toda +er)ona que 2ende una o*ra que ella -a con)truido o -a -ec-o con)truir4 )i -ace de
e)a acti2idad )u +ro.e)i3n -a*itual0
*= A toda +er)ona4 que aunque actuando en calidad de 'andatario del dueFo de la o*ra4
cu'+li3 una 'i)i3n )e'e?ante a la de un contrati)ta0
c= AegEn la cau)a del daFo4 al )u*contrati)ta4 al +ro5ecti)ta4 al director de la o*ra 5 a
cualquier otro +ro.e)ional ligado al co'itente +or un contrato de o*ra de con)trucci3n
re.erido a la o*ra daFada o a cualquiera de )u) +arte)0
\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\
(ibro "rquitectura (egal y Dereco %rbanoC
DisPet -N 3C captulos G&&& a Q

C"P&'%(+ G&&&
#E.P+-.",&(&D"D P+# D+(+,
&-EJEC%C&+- 0 C%(P"
274
274
Rondina
2. (a culpabilidad como 8uente de la responsabilidad en la
construccin
La cul+a de*e entender)e co'o una e)+ecie dentro del g<nero que
deno'ina'o) culpabilidad0 Porque <)ta4 la cul+a*ilidad4 que co'+rende tanto a la
cul+a )i'+le co'o al dolo4 e) la a+titud )icol3gica 5 'oral de quien entiende la
'alicia de un -ec-o0
7 +uede ad2ertir una actitud di)2alio)a0 7 co'+render la cri'inalidad de
una .alta0 94 cuando +e)e a todo0 Aa*i<ndolo4 co'ete la in.racci3n o el il&cito0
La cul+a )i'+le o )i'+le'ente cul+a4 en ca'*io4 e) la a+titud 5 actitud
que cali.ica una conducta que +uede )er atri*uida4 i'+utada o cargada a un )u?eto0
Pero )a*iendo que no ha existido ni dolo, ni malicia, ni intencin.
,n todo caso, la culpa tiene sus grados/ grave, leve y levsima.
0 tiene sus caracteres, per8iles o vertientes psicolgicas9
-cuando )e actEa con i'+rudencia4
-con negligencia4
-con i'+ericia
-o 2iolando la) regla'entacione) 2igente)0
La cul+a*ilidad atri*u5e en +ro.undidad toda) la) con)ecuencia) de la
re)+on)a*ilidad0 Pero aEn a)& )e +uede di)cernir/
)i el autor del -ec-o actu3 con 'alicia4 con de)eo de -acer el 'al o de +ro2ocar
daFo4 no tendr8 atenuante)/ a)& lo dice en 'ateria de re)+on)a*ilidad contractual el
'i)'o >3digo >i2il/
si la ine.ecucin fuese maliciosa, se responder$ por las consecuencias mediatas+
artculo GC:0
>uando de.ine a la cul+a el 'i)'o >3digo -ace una re.erencia 'u5
inteligente 5 +reci)a/
&la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin consiste en la omisin
de aquellas diligencias que exige la naturaleza de la obligacin y las
circunstancias de persona, tiempo y lugar+ artculo G:C.
(uego, en lo que interesa para las acciones de pro8esionales,
275
Arquitectura Legal
o de empresarios o constructores. " los que se les puede e:igir una
conducta acorde con la importancia social de sus o8icios, el Cdigo
Civil advierte9
&cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las
cosas, mayor ser$ la responsabilidad del agente+ artculo ?HC.
6inal'ente no) +er'ite di.erenciar ta'*i<n lo cul+a*le o cul+o)o0 Gue )e
dar8 )in intenci3n0 9 lo que +uede re)ultar una conducta cali.icada4 agra2ada +or la
e;i)tencia del dolo/
artculo ?CC/ &son reputados hechos sin intencin cuando fueren
producto de la ignorancia, error, fuerza o intimidacin+<
artculo 9C:/ &el dolo para conseguir la e.ecucin de un acto es todo
artificio, astucia o maquinacin =ardid; que se emplee con tal fin.
Esquemati4ando, diramos9
"ulpabilidad/ e) el g<nero/ co'+rende tanto a la cul+a )i'+le co'o
al
dolo0
"ulpa/
>ali.ica una .or'a de actuar en donde )e o*ra
tor+e'ente4
+ero )in intenci3n/ e;i)te .alta de cuidado0
Negligencia0
I'+rudencia0 I'+ericia0 @iolaci3n de regla'ento)0
Dolo
7*ra dolo)a'ente quien actEa de 'anera intencional0
#alicio)a'ente0 A )a*ienda)0 ,e)eando el 'al de otro
o
*u)cando )u +ro+io +ro2ec-o0
276
276
Rondina
3. Culpa
El >3digo Penal cuando enu'era alguno) de lo) +rinci+ale) delito) de.ine
la) con)ecuencia) del il&cito +ro+ia'ente dic-o0 Pero luego con)idera la 2er)i3n
cul+o)a de lo) 'i)'o)0 A)& en el ca+&tulo de lo) delito) contra la) +er)ona)
(-o'icidio 5 le)ione)=4 en lo) delito) de incendio 5 otro) e)trago) -art&culo 1!- 5
en lo) enu'erado) co'o delito) contra la )eguridad de lo) 'edio) de tran)+orte 5
co'unicaci3n -art&culo 2"3- e)ta*lece que4 quien lo) co'eta4 )u.rir8 una +ena0 Pero
e)a +ena o )anci3n )er8 'uc-o 'enor que la +ena de lo) delito) dolo)o)4 )i tale)
acto) )e co'etieran/
-Bcon i'+rudencia o negligencia o +or i'+ericia en el +ro+io arte o
+ro.e)i3n o +or ino*)er2ancia de lo) regla'ento) u ordenan:a)C0
E)ta e) una *uena de.inici3n de la cul+a0 ,el actuar cul+o)o0
->uando el in.ractor de la nor'a ?ur&dica0
- 7 el que le)iona lo) derec-o) de otro)0
- 7 quien incu'+le un contrato o una o*ligaci3n legal4 lo -ace teniendo
ca+acidad0 --%eniendo i'+uta*ilidad0
- A)u'iendo la carga0
- La re+roc-a*ilidad de lo) acto) que le )on atri*uido)0
- Pero no lo -ace +or inter<) +ro+io0
- Ni +or de)eo de daFar0
- Ni +or 'alicia ni intencional'ente0
- %ale) )on lo) caractere) de la cul+a co'o de.inici3n de la +o)ici3n +)icol3gica
del agente cau)ante del daFo o re)+on)a*le de lo) +er?uicio) que +ueda
de'o)trar el co'itente o +ro+ietario de una o*ra que 'ue)tre 2icio)4 .alla)4
de.ecto) o ruina0
- #u5 di.&cil'ente +oda'o) 2eri.icar actuacione) dolo)a) o intencionale) en
'ateria de re)+on)a*ilidade) con)tructi2a)0
- Aola'ente )uelen dar)e alteracione) en la calidad o en la .acturaci3n de alguno)
ad'ini)tradore) de)leale)0
- 7 )u)traccione) de 'ateriale) que +uedan di)'inuir la calidad de la o*ra4
au'entar el +recio .inal0
- 74 e;ce+cional'ente4 )er 'oti2o de alguna ruina o del agra2a'iento de
alguno) 2icio) o .alla) en la con)trucci3n0
Ai qui)i<ra'o) -acer una +ro5ecci3n de la idea de cul+a del con)tructor
co'o originante de la re)+on)a*ilidad +or lo) 2icio) 5 de.ecto) de la o*ra4
+odr&a'o) +ro+oner/
a; culpa por negligencia/ )er&an lo) ca)o) en que el +ro.e)ional o con)tructor
de)cuida el control de la o*ra0
-La in)+ecci3n de 'ateriale)4
277
Arquitectura Legal
-la )u+er2i)i3n de lo) tra*a?o) de )u) o*rero) o cola*oradore)0
- La .alta de +re)encia en la o*ra0
- La) au)encia) en lo) 'o'ento) cr&tico) de la e?ecuci3n del edi.icio0
- La .alta de cuidado) en lo) a)+ecto) '8) +reci)o) de co'*inar 'ateriale)4
do)i.icar aditi2o)4 e)ta*lecer carga)4 e)ti'ar e?ecuci3n de 'uro) +ortante)4
colu'na) o 2iga) e)tructurale)4 .undacione) cr&tica)4 etc<tera0
b; culpa por imprudencia/ de?ar a cargo de )u*alterno) la direcci3n de tra*a?o)
i'+ortante)4 con.iar en contrati)ta) 5 )u*contrati)ta) )in e;+eriencia) la reali:aci3n
de +arte) e)enciale) de la o*ra0 $tili:aci3n de ele'ento)4 +rocedi'iento) o
+roducto) que no -an )ido +ro*ado) o que tienen un co'+orta'iento aleatorio0
%ra*a?ar )o*re la *a)e de c8lculo) no 2eri.icado) o )in lo) '8rgene) de )eguridad
que )e acon)e?an +ara cada in)tancia o +arte de la o*ra0
c; culpa por impericia/ a)u'ir tra*a?o)4 o con)truccione) que re*a)en )u ni2el de
co'+etencia o conoci'iento0 No )a*er c3'o a)u'ir la organi:aci3n de la o*ra
)egEn co'+le?idade) 5 requeri'iento)0 Ado+tar 'edida) que )ean de)acertada) +or
.alta de conoci'iento4 o de e;+eriencia4 o a+licar )olucione) equi2ocada) o ado+tar
deci)ione) 5 +artido) con)tructi2o) que )on notoria'ente i'+rocedente) o
de)acon)e?a*le)0
d; culpa por violacin de las normas, reglamentos u ordenanzas/ )e 2eri.ica
cuando )e +roducen daFo) en el +atri'onio del co'itente +or no cu'+li'entar
regla'entacione) que de*en )er conocida) +or el +ro.e)ional0 Gue .or'an +arte de
lo) recaudo) que de*e ado+tar toda +er)ona que )e dedique a una deter'inada
+ro.e)i3n u o.icio0 I'agine'o) quien encara +ara )u co'itente la e?ecuci3n de una
o*ra en 8rea) que tienen re)triccione) al ius edificandi. Gue +or e?e'+lo inicie un
edi.icio de die: +i)o) en donde )3lo )e autori:a una altura de doce 'etro)0 No
)ola'ente 2iolar&a la nor'a de requerir +re2ia'ente el +er'i)o de edi.icaci3n 5 la
+re2ia +re)entaci3n de +lano)0 >on lo cual 2iolar&a 5a una regla'entaci3n +reci)a0
Aino que ta'*i<n e)tar&a 2iolando la e)+ec&.ica regla'entaci3n del l&'ite de altura0
7 de i'+o)ici3n de retiro)0
7 de con)truir )egEn deter'inada ti+olog&a0
%oda) .or'a) de re)+on)a*ilidad +or 2iolaci3n o +or de)conoci'iento de
regla'ento)4 le5e)4 nor'ati2a) u ordenan:a)0
7. Dolo
9a )a*e'o) que el dolo re.iere a una .or'a de cul+a*ilidad o de actuaci3n
ani'ada +or la 'alicia4 el inter<)4 la intencionalidad4 el 8ni'o de lucro4 el de)eo de
27
27
Rondina
-acer el 'al o un daFo +reci)o0 E) decir que4 +)icol3gica'ente4 )e cali.ica de
dolo)o al actuar de quien lo -ace deli*erada'ente e intencional'ente0
Por ello4 de co'+ro*ar)e que -u*o dolo en cualquier co'+orta'iento
re+roc-a*le4 la) con)ecuencia) +ara el autor del -ec-o )ie'+re )e 2er8n agra2ada)/
- 0i comete una falta4 )e a+licar8n )ancione) '8) )e2era)0
- 0i provoca un da1o, )e lo con)idera re)+on)a*le de la) con)ecuencia) '8)
di)tante) o 'ediata)0
- 0i comete un delito, )e le a+lican la) +ena) con el rigor de la +re2i)i3n '8)
contundente0
En nue)tra 'ateria4 )egEn 5a lo di?i'o)4 e) i'+ro*a*le que en el cur)o nor'al de
lo) aconteci'iento)4 un con)tructor4 un arquitecto4 un contrati)ta4 actEe con dolo0 9
'8) di.&cil e) +ro*ar que un 2icio4 un de.ecto4 una ruina de o*ra )e +uedan 2incular
con un +roceder 'alicio)o4 intencional4 daFo)o 5 deli*erado del con)tructor0
Pero si esto se probara, seguramente tendra que cargar con las
consecuencias9
:F; si la intencin lo llev a cometer un ilcito penal, ser$ perseguido y
condenado en sede criminal/ tanto )i -i:o una de.raudaci3n con lo) 'ateriale)4
co'o )i -urt3 o )e *ene.ici3 ilegal'ente con dinero)4 co)a) o tra*a?o) que )e le -i:o
+agar al +ro+ietario o co'itenteJ
CF; en el mismo terreno penal, si el .uez criminal o correccional le aplica
una sancin de ese car$cter4 le agregar8 co'o +arte co'+le'entaria de la +ena4
ade'8) de la de*ida in-a*ilitaci3n4 la) )iguiente) o*ligacione)/
a= inde'ni:aci3n 'aterial 5 'oral +or el daFo cau)ado a la 2&cti'a4 a )u .a'ilia4 a
tercero)0
*= re)tituci3n de la) co)a) o*tenida) +or el delito0
c= +ago de la) co)ta)0
d= la o*ligaci3n de re+arar el daFo e) +re.erente a toda) la) o*ligacione) que
+ueda tener el autor del delito0
9F; en el terreno civil, de los contratos y las responsabilidades emergentes
de la relacin obligacional de la obra, )i la ine?ecuci3n .uera 'alicio)a4 )e
re)+onder8 +or la) con)ecuencia) 'ediata)J
BF; definiendo al dolo como artificio, astucia, maquinacin o ardid, dice el
"digo "ivil que los .ueces pueden atenuar las indemnizaciones por da1os. #ero
no habr$ disminucin alguna de responsabilidad si el da1o fuera causado por un
actuar doloso. =Artculo :H@?;.
27!
Arquitectura Legal
;. &ne5ecucin
Cuando deseamos gra8icar nuestras di8erentes 8uentes de la
responsabilidad en la construccin, podemos decir que tienen su
origen9
:. en hacer las cosas mal.
C. en no hacerlas.
En ambos casos se puede dar una di8erente escala en la 8alta9
:. que todo est% mal hecho o que nada se haga.
C. que slo algunas cosas est%n mal que slo algunas cosas o algunas
partes
no se hagan.
Para ambos supuestos, puede ocurrir9
:. que se hagan mal las cosas adrede, a propsito, con intencin de
hacer las cosas mal, con malicia, con dolo. 2 que nada se haga o algo
no se haga tambi%n maliciosa e intencionalmente.
C. que lo mal hecho, o lo que no se haga, obedezca a negligencia,
impericia o
ignorancia.
En e)te )encillo cuadro 'o)tra'o) toda) la) alternati2a) de la
re)+on)a*ilidad que deri2a de 2icio)4 .alla)4 de.ecto) o ruina4 o de la 'ala
e?ecuci3n4 +or un lado0 9 +or el otro4 de la no e?ecuci3n0
,el incu'+li'iento +or ine?ecuci3n0 Por no reali:ar la o*ra4 total o
+arcial'ente0 Por no cu'+lir con 'i) o*ligacione) de con)truir4 de -acer4 de dirigir
o e?ecutar la o*ra con.or'e lo -a*&a'o) contratado0 9a )a*e'o) que el +rinci+al
e.ecto de lo) contrato) e) crear o*ligacione)0
%a'*i<n )a*e'o) que la) o*ligacione)4 cuando nacen de un contrato co'o
nue)tro Bcontrato de o*raC4 )on/
a= 2&nculo) que no) atan4 no) ligan4 no) lle2an a cu'+lir con lo +ro'etidoJ
a
*= lo que +ro'ete el arquitecto o con)tructor en el contrato e) -acer/ un
+ro5ecto4
una direcci3n de o*ra4 o e?ecutar una o*ra0 El co'itente )3lo +ro'ete
+agar lo
que )e con2ino0
General'ente ta'*i<n4 entregar el terreno +ara que )e -aga la o*raJ
2"
2"
Rondina
-acidas estas obligaciones, sus e8ectos o consecuencias son9
a; en el arquitecto o constructor/ o*ligarlo a e?ecutar la o*ra/ )i la -ace
'al -con 2icio)4 con de.ecto)- o )i no la -ace0 7 )i la -ace
+arcial'ente4 cargar8 con la) con)ecuencia)J

b; en el comitente, o*ligarlo a +agar0
.i alguno de los dos no cumple, resultar*9
a; en el arquitecto o constructor, de*er8 a)u'ir el recla'o del co'itente/
tanto +or la) o*ligacione) incu'+lida)4 o 'al cu'+lida)0 >o'o +or la)
deri2acione) de )u accionar/
b; asumir la responsabilidad, rehacer o reparar la obra0 En )u ca)o4
inde'ni:ar/ +agar una )u'a en conce+to de inde'ni:aci3n +or daFo) 5 +er?uicio)J
a; si no cumple el comitente, se le cobrar$n deuda, m$s intereses. 5$s
da1os y
per.uicios.
El Cdigo Civil nos aclara per8ectamente estas cuestiones9
Artculo GHG/ los efectos de las obligaciones respecto del acreedor son/
:F; darle derecho para emplear los medios legales a fin de que el
deudor
le procure aquello a que se ha obligado<
CF; para hac%rselo procurar por otro a costa del deudor<
9F; para obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes<
Artculo GH@/ el deudor es responsable al acreedor de los da1os e intereses
que a %ste resultaren por dolo suyo en el cumplimiento de la obligacin<
Artculo G::/ el deudor de la obligacin es tambi%n responsable de los
da1os e intereses cuando por culpa propia ha de.ado de cumplirla<
Artculo G:C/ la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin
consiste en la omisin de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la
obligacin, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del
tiempo y del lugar/
Artculo G:?/ se llaman da1os e intereses el valor de la p%rdida que haya
sufrido y el de la utilidad que haya de.ado de percibir el acreedor de la obligacin
por la ine.ecucin de %sta a debido tiempo<
21
Arquitectura Legal
Artculo GCH/ en el resarcimiento de los da1os e intereses slo se
comprender$n los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de
cumplimiento de la obligacin<
Artculo GC:/ si la ine.ecucin de la obligacin fuese maliciosa, los da1os
e intereses comprender$n tambi%n las consecuencias mediatas<
Art&culo 522/ en lo) ca)o) +or inde'ni:aci3n +or re)+on)a*ilidad
contractual4 el ?ue: +odr8 condenar al re)+on)a*le a la re+araci3n del agra2io 'oral
que -u*iere cau)ado4 de acuerdo con la &ndole del -ec-o generador de la
re)+on)a*ilidad 5 circun)tancia) del ca)o0
<. &ncumplimiento
%odo no) lle2a a la conclu)i3n de que tanto lo) contrato) co'o la)
o*ligacione) que de lo) contrato) )e generan4 tienen una )ola 5 Enica ?u)ti.icaci3n/
)er de*ida'ente cu'+lido)0
Porque co'o dice el art&culo 11!7 del >3digo >i2il/
- BLa) con2encione) -ec-a) en lo) contrato) .or'an +ara la) +arte) una regla a la
cual de*en )o'eter)e co'o a la le5 'i)'aC0
7*2ia'ente que todo incu'+li'iento del contrato -o de la le5- en cuanto
concierna a la) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) del arquitecto o con)tructor4 )er8
)e2era'ente re+roc-ado +or el orden legal0 >ontra el con)tructor4 co'o contra
cualquier otro ciudadano que incu'+la )u) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)0
Pero lo que no) i'+orta en nue)tra 'ateria0 Lo que no) intere)a e) ad2ertir
la +o)ici3n del con)tructor o +ro.e)ional que cae en algEn incu'+li'iento0
En tal sentido podemos seDalar que9
:; cumplir significa realizar todos los traba.os, toda) la) tarea)4 +re2i)ta) en
el contratoJ
C; pero adem$s, debe realizar todo lo que lle2e a )ati).acer la e;+ectati2a
del co'itenteJ
9; ese cumplimiento est$ previsto en el contrato, +ero +untual'ente4 e)tar8
)eFalado en el +ro5ecto de la o*ra a )er e?ecutadaJ
B; como quien realiza la obra es un profesional o con)tructor cali.icado4
+erito en )u o.icio4 la) co)a) de*en )er +er.ecta'ente -ec-a)J
22
22
Rondina
G; si algo resultara mal hecho o tu2iera 2icio) oculto)4 cuando e)o) 2icio) o
.alla) a+are:can4 de*en )er re+arado)J
@; como en todos los casos de incumplimiento, )i no )e -acen la) co)a)4 )i
)e -acen 'al4 )i luego a+arecen 2icio) 5 no )e +uede re-acer4 o arreglar4 o re+arar4
o re.accionar4 -a*r8 que inde'ni:ar0
E)to e)t8 dic-o ta'*i<n en el >3digo >i2il0 9 co'o la) o*ligacione) del
arquitecto o del con)tructor re.ieren a la) o*ligacione) de -acer4 a reali:ar co)a) o
tra*a?o) -o*ra)- to'a'o) lo) )iguiente) art&culo)/
Artculo @CG/ el obligado a hacer o a prestar alg6n servicio debe e.ecutar
el hecho en un tiempo propio y del modo en que fue la intencin de las
partes que el hecho se e.ecutara.
0i de otra manera lo hiciere se tendr$ por no hecho o podr$ destruirse lo
que fuese mal hecho =esta postura de m$xima resulta exagerada en nuestra
materia/ normalmente no podr$ llegarse al extremo de &destruir lo mal hecho+.
Artculo @C@/ el hecho podr$ ser e.ecutado por otro que el obligado, a no
ser que la persona del deudor hubiese sido elegida para hacerlo por su industria,
arte o cualidades personales.
Artculo @C?/ si el deudor no quisiere o no pudiere e.ecutar el hecho =en
nuestro caso la obra; el acreedor =en nuestro caso/ cliente o comitente; puede
exigirle la e.ecucin forzada, a no ser que fuese necesario violencia contra la
persona del deudor. ,n este 6ltimo caso el acreedor podr$ pedir per.uicios e
intereses.
Artculo @9H/ si el hecho =la obra; pudiere ser e.ecutado por otro, el
acreedor podr$ ser autorizado =por el .uez; a e.ecutarlo por cuenta del deudor,
por s o por un tercero o solicitar los per.uicios e intereses por la ine.ecucin de
la obligacin.
=. +bligaciones y responsabilidad
Ai o*)er2a'o) la) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) que )e deri2an +ara el
arquitecto 5 el con)tructor del contrato de o*ra4 de*e'o) decir que4 en e)e
entrecru:a'iento que 5a 2i'o) que )e +roduce entre la) do) 2ertiente)4 el +roducto
.inal e) el )iguiente/
23
Arquitectura Legal
a. las obligaciones mandan al arquitecto o constructor a hacer/ -acer la o*ra4
-acerla *ien4 con.or'e al +ro5ecto4 5 de acuerdo al +recio o +re)u+ue)to .inal de la
o*raJ
b. las responsabilidades le ordenan al arquitecto o constructor que se haga cargo
de todas las actividades o quehaceres que comenzar$ a desarrollar en el
cumplimiento de sus obligaciones/ de)de lo) 5erro) que +ueden tener el +ro5ecto 5
de'8) docu'entaci3n de +lano) 5 c8lculo)4 -a)ta la) deri2acione) que )e 2a5an
dando en el tra*a?o de direcci3n de o*ra4 de la conducci3n t<cnica de la
con)trucci3n 5 de la e?ecuci3n o 'ateriali:aci3n del +ro5ecto0 9 cuando la o*ra
a2an:a -acer)e cargo de lo que )e 2a -aciendo0 ,e lo que )e conclu5e0 1a)ta la
ter'inaci3n de la o*ra total/ -aci<ndo)e cargo de la o*ra4 de lo) daFo) a la o*ra4 al
+ro+ietario4 a lo) 2ecino)4 a +o)i*le) tercero) que re)ulten da'ni.icado)0 9 una 2e:
entregada la o*ra/ garanti:ar que )e 'antenga durante die: aFo)4 *ien4 en +ie4
.uncional'ente a+ta4 -a*ita*le0
Ai no) +reguntaran/
- Re) +o)i*le di)cernir *ien4 )e+arar4 di)tinguir o di.erenciar lo que e) el terreno de
la) o*ligacione) de lo que )on la) tra'a) de la re)+on)a*ilidadT
- podramos decir lo siguiente9
ambas cosas, obligaciones y responsabilidades, )on 'ani.e)tacione) de la .uer:a
o*ligatoria del derec-o/ de )u coacti2idad0 ,e )u coerci3n0 ,e )u o*ligatoriedad0 ,e
)u i'+erio0
Pero distinguimos9
aO las obligaciones nacen +ri'ero en el tie'+o0 E) la .uer:a ?ur&dica
que no) i'+ul)a a cu'+lir0 A -acer la o*ra0 A co'en:ar la +re)taci3n0 1a)ta
ter'inar la e?ecuci3n0
bO la responsabilidad no) o*liga a 2er qu< e)ta'o) -aciendo0 >3'o
lo e)ta'o) -aciendo0 Para corregir lo que )alga de.ectuo)o0 Para ter'inar lo
inco'+leto0 Para garanti:ar que todo lo -ec-o )ea *ueno0 Para a)egurarle a lo)
de'8) (en e)+ecial al
cliente= que la o*ra )er8 *uena0 9 )eguir8 )i<ndolo durante todo el +la:o que la le5
'e 'anda que le garantice que la o*ra )eguir8 )iendo *uena4 a+ta4 con.or'e a
+ro5ecto0
>. (a previsibilidad y la culpa
24
24
Rondina
Ma?o e)te t&tulo -a*&a'o) dic-o en nue)tra o*ra anterior )o*re
re)+on)a*ilidad en el contrato de con)trucci3n4 que la cul+a )ie'+re algo tiene que
2er con la +re2i)i*ilidad0
Porque9
- Rcmo calificar de culposo a un actoS,
- Rcon qu% par$metro o medida lo .uzgamosS.
- 0e nos puede decir/ este no es el resultado esperado.
- 3o es el resultado previsto.
- As no quiero la obra.
- As no me gusta esta fachada.
- 'a prev me.or.
- 'a prev distinta.
- 'a prevea diferente.
- 'a prefiguracin, que estaba dada por el proyecto, la haca suponer me.or
m$s bella, m$s original, m$s importante.
En la 'i)'a o*ra -ac&a'o) re.erencia a la +re2i)i*ilidad de -ec-o) daFo)o)
o +er?udiciale)4 incor+orando la culpa por omisin/
- el e?e'+lo re.er&a a la .alta de 'edida) de )eguridad en la o*ra en con)trucci3n0
- Ai no coloco la) *arrera)4 o la e'+ali:ada4 o la) de.en)a)0
- Ai de?o tra*a?ar )in ca)co)4 )in cerda de )eguridad al o*rero en altura0
- No +ueden decir'e que 5o +re2& el re)ultado daFo)o )i cae 'aterial 5 ro'+e un
auto4 o )i )e cae el o*rero0
- Pero 'e dir8n que el re)ultado era +re2i)i*le0
- Gue e) de +re2er que +od&a acaecer el -ec-o daFo)o0
- Gue el cuidado 5 la +re2i)i3n eran in-erente) a 'i o*ligaci3n de actuar0
- 9 que +or ende4 +or no -a*er ado+tado tale) 'edida) de )eguridad4 'e -acen
re)+on)a*le de lo) daFo)0
- >on una re)+on)a*ilidad que 'e Bincul+aC0
- >on una atri*uci3n de la) carga) +or lo) -ec-o) daFo)o)/
- a t&tulo de cul+a/
- .alta de cuidado4
- .alta de diligencia4
- .alta de +rudencia)4
- .alta de +ericia4
- .alta de cu'+li'iento de la) ordenan:a) que 'andan la) 'edida) de )eguridad0
Recorde'o) que el >3digo no) dice/
Artculo G:B/ caso fortuito es el que no ha podido preverse. 2 que
habiendo sido previsto, no ha podido evitarse<
25
Arquitectura Legal
Artculo G:C/ la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin
consiste en la omisin de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la
obligacin<
Artculo ?HC/ cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno
conocimiento de las cosas, mayor ser$ la responsabilidad del agente.
Artculo ?H9/ las consecuencias inmediatas de los hechos libres son
imputables al autor de ellos<
Artculo ?HB/ las consecuencias mediatas son tambi%n imputables al autor
del hecho cuando las hubiere previsto y cuando empleando la debida atencin
y conocimiento de las cosas haya podido preverlas<
Artculo ?HG/ las consecuencias puramente casuales no son imputables al
autor del hecho sino cuando debieron resultar, seg6n las miras que tuvo al
e.ecutar el hecho<
Artculo ?H@/ en ning6n caso son imputables las consecuencias remotas
que no tienen con el hecho ilcito nexo adecuado de causalidad.
?. "tenuantes y e:imentes de la responsabilidad
En el cuadro de la) re)+on)a*ilidade) +ode'o) decir que )ie'+re )e de*e
re)+onder +or la) co)a) de la) que B)o'o) re)+on)a*le)C0
0 somos responsables de9
:. todo lo que nosotros mismos hacemos<
C. de lo que hacen nuestros ayudantes, subordinados, dependientes<
9. de todo lo que nos hacemos cargo voluntariamente/ hechos naturales,
accidentes, consecuencia de hechos fortuitos o de fuerza mayor.
En el +unto anterior 2i'o) que e;i)ten cierta) e)cala) de re)+on)a*ilidad0
Gue no )ie'+re tiene la 'i)'a e;ten)i3n nue)tra o*ligaci3n de re+arar4 de
inde'ni:ar4 de corregir lo) de.ecto) o .alla)0
Por e?e'+lo/
26
26
Rondina
-)e re)+onde de )3lo la) con)ecuencia) directa) o in'ediata)J
-de la) con)ecuencia) indirecta) o 'ediata) )e re)+onder8 cuando )e actEa
de
'ala .e4 o con 'aliciaJ o cuando la) de*i'o) +re2erJ +or nue)tro
o.icio4 +or
nue)tro) conoci'iento)4 +or nue)tra) e;+eriencia)J
-la) con)ecuencia) re'ota) 'u5 di.&cil'ente de*en )er re+arada)4 )al2o que
la)
-u*i<ra'o) tenido en cuenta +ara co'eter un acto0
,e la 'i)'a 'anera )e no) dice que/
Clos errores nos e:imen de responsabilidad si tuvimos alguna ra4n para errar.
#ero si actuamos con ignorancia, por negligencia culpable, no podremos
atenuar nuestra
responsabilidad =artculo ?C? del "digo "ivil;<
-5 )i no +ode'o) e;cul+arno) cuando actua'o) con cul+a4 'uc-o 'eno) )e
no)
e;i'ir8 de re)+on)a*ilidad cuando )e no) +ueda acu)ar de un acto dolo)o0
-La inocencia en el o*rar0
-El error incul+a*le0
- La ignorancia +or -ec-o) a?eno) a nue)tra 2oluntad4 di)'inu5en el ni2el
de
la re)+on)a*ilidad0 Por e?e'+lo/
10 )i to'a'o) gente que no) 'anda el )indicato con reco'endaci3n de )er
a+ta +ara la o*raJ
20 )i e'+lea'o) 'ateriale)4 equi+o)4 aditi2o) de -or'ig3n u otro)
+roducto)
reco'endado) +or +ro2eedore) )erio)4 o +or 'arca) reconocida)J
30 )i de?a'o) la o*ra a un +ro.e)ional 'atriculado 5 con e;+eriencia4 5 <l
co'ete el error que +ro2oca el daFo0
0on situaciones, entre otras, que pueden ocurrir en la obra, en donde
podramos no excusar, pero s por lo menos limitar nuestras responsabilidades,
para que no se nos carguen las consecuencias mediatas, indirectas, remotas de
los hechos o situaciones da1osas.
27
Arquitectura Legal
Por e?e'+lo4 )i de'ora'o) la o*ra4 +odre'o) +agar una 'ulta +re2i)ta4
+ero no e)tar&a'o) o*ligado) a inde'ni:ar +orque )e +ierden +otenciale) negocio)
que e2entual'ente )e reali:ar&an0
'os eximentes de responsabilidad son m$s raros todava.
%no muy importante, sin embargo, es el que tenemos en nuestra propia
materia cuando el cdigo nos dice9
&*ecibida la obra, el empresario quedar$ libre por los vicios aparentes y no
podr$ luego opon%rsele la falta de conformidad del traba.o con lo estipulado+
artculo :@BA bis.
E)ta e) una e)+ecie de +re)cri+ci3n in)tant8nea del derec-o que tiene el co'itente a
recla'ar'e +or 2icio) de o*ra0
-Ai e)to) 2icio) e)ta*an a la 2i)ta4 5 el +ro+ietario o co'itente igual 'e reci*e el
tra*a?o4 )e +urgan lo) 2icio)0
- Ae +erdona4 5 )e e;tingue en el acto la re)+on)a*ilidad que )e tiene +or 2icio)4
de.ecto)4 .alla)4 o B.alta) de con.or'idad del tra*a?o con lo e)ti+uladoC co'o dice
el art&culo0
2tro caso sera el incumplimiento de la otra parte. "omo dice el artculo G:H/ en
las obligaciones recprocas, uno no incurre en mora si el otro no cumple.
El 2ie?o +rinci+io que lo) ro'ano) anuncia*an co'o exceptio non adimpleti
contractus/ )i 'e recla'an 5o a+elo a la e;ce+ci3n o de.en)a de decir/ el otro no
Bco'+let3 )u contratoC4 +orque no 'e +ag34 +or e?e'+lo4 la) cuota) o certi.icado)
5a 2encido)0
El art&culo 5"! ta'*i<n +re2< un ca)o )i'ilar/
&para eximirse de las responsabilidades derivadas de la mora, el deudor debe
probar que no le es imputable+.
'ambin e:iste la e:imente de la llamada Klesin enormeM. Cuando
alguien abusa o se aproveca de la necesidad, ignorancia o
ine:periencia del otro9 as lo dice el artculo @<;.
El art&culo 11! -a*la del e;i'ente de la Bteor&a de la i'+re2i)i3nC0 E)te e;i'ente
actEa cuando Bla +re)taci3n a cargo de una de la) +arte) )e tornara e;ce)i2a'ente
onero)a +or aconteci'iento) e;traordinario) e i'+re2i)i*le)C0
6inal'ente el 12"4 no) e;+lica que/
Ben lo) contrato) con +re)tacione) rec&+roca) )e entiende i'+l&cita la .acultad de
re)ol2er la) o*ligacione) e'ergente) de ello) en ca)o de que uno de lo) contratante)
no cu'+liera )u co'+ro'i)oC0
2
2
Rondina
@C Culpabilidad
"unque en el nAmero 2 de este captulo anali4amos los alcances del
trmino, aora deseamos sistemati4ar las vinculaciones entre la
culpabilidad y la responsabilidad.
%ene'o) dic-o que la cul+a*ilidad e) una +o)ici3n del )u?eto o una de.inici3n de la
condici3n 5 actitud del )u?eto ante un -ec-o que +ro2oca un daFo a otro0
Di.imos tambi%n que culpabilidad es el g%nero de un sistema que tiene dos
especies de culpabilidad/ la intencional, o dolosa y la no intencional, o culposa.
En el +r3;i'o ca+&tulo 2ere'o) c3'o la re)+on)a*ilidad +uede e;i)tir )in cul+a4 )in
cul+a*ilidad0
Pero ta'*i<n 2ere'o) que la cul+a*ilidad e) el gran originador de re)+on)a*ilidad0
Gue )i e;i)te cul+a 5 -a5 daFo4 )egura'ente e;i)tir8 el ne;o entre a'*a)
)ituacione)0 Porque en donde e;i)te cul+a o dolo4 e;i)te un )u?eto ca+a: de a)u'ir
la) con)ecuencia) de daFo) 5 +er?uicio) que +uedan deri2ar)e de tal 'anera de
co'+ortar)e0
,e all& entonce) +ode'o) )ugerir el )iguiente cuadro/
culpabilidad
culpa
dolo
responsabilidad
E)ta 2inculaci3n inter-acti2a )e 'ani.ie)ta cuando )e actEa con intenci3n o 'alicia
(dolo= o cuando )olo )e +uede 2eri.icar un actuar cul+o)o a 'anera de/ negligencia4
i'+rudencia4 i'+ericia o in.racci3n a lo) regla'ento) u ordenan:a)0 Ai e;i)te
cul+a*ilidad -en cualquiera de )u) .or'a)- 5 ade'8) )e +roduce un daFo a otro
)egura'ente -a*r8 re)+on)a*ilidad0
2!
Arquitectura Legal
Concluyendo podemos a8irmar que9
en toda accin que se pueda calificar como actuada con culpabilidad, habr$
ingrediente sub.etivo de responsabilidad.
si adem$s de culpabilidad sub.etivo existe da1o, que es el ingrediente ob.etivo,
seguramente existir$ responsabilidad y necesidad de indemnizar a la vctima.
pero adem$s existen otros supuestos de responsabilidad/ puede darse que haya
un da1o, que exista una vctima, y que a nadie se le pueda imputar ni dolo ni
culpa. 0in embargo pueden existir responsables. 0e pueden encontrar a quienes
est%n igualmente obligados a indemnizar.
2BC Punibilidad
El sentido de la palabra punibilidad ace re8erencia m*s al castigo
que a la responsabilidad.
Es una 8orma de entender a la responsabilidad desde el punto de
vista del autor del eco9 se porta mal y por ello se le aplica una
pena.
'ambin se entiende la punibilidad cuando m*s que la reparacin
del daDo, se busca la sancin al autor del eco daDoso, o tambin
el castigo e5emplar de quien actAa ilegalmente.
En nue)tro ca)o 2eni'o) )o)teniendo que la re)+on)a*ilidad de*e 'ane?ar)e no
co'o un ca)tigo a quien co'ete un daFo0 #a) *ien intere)a que )e re+are el daFo0
Gue )e de?e inde'ne a la 2&cti'a0 Gue )e arregle lo que e)t8 'al -ec-o o que )e
re+are lo que )e -a deteriorado +or cul+a del autor0
#uc-a) 2ece) a la re)+on)a*ilidad ci2il4 +atri'onial4 re+aradora4 inde'ni:adora4 la
aco'+aFa una +unici3n4 una )anci3n/ +unir4 +uni*ilidad4 deri2a del lat&n punire/
+enar0 >a)tigar0 A+licar una +ena0
.e trata de los casos siguientes9
cuando a un hecho penal, delictual, el ?ue: que a+lica la condena de )u.rir 'ulta4
in-a*ilitaci3n o +ri)i3n4 le agrega el de*er de re+araci3n/ inde'ni:ar a la 2&cti'a
+or el daFo que el delito le +ro2oc30 @an ?u)ta) la )anci3n +enal 5 la re+araci3n de
ti+o +atri'onial o econ3'icaJ
en los .uicios civiles, adem$s de obligar a reparar el da1o4 )e le a+lica al autor del
-ec-o una )anci3n correcti2a0 7 *ien +a)ar lo) antecedente) al colegio +ro.e)ional o
a la 'unici+alidad re)+ecti2a +ara que analicen )i en el co'+orta'iento del )u?eto
no )e co'etieron acto) )anciona*le)/ que el colegio +ro.e)ional )ancione con 'ulta)
2!"
2!"
Rondina
o in-a*ilitacione) o )u)+en)ione) en la 'atr&cula0 9 que la 'unici+alidad con.ir'e
tale) +ena) o a+lique otra)4 co'+le'entaria)0
22C #esarcimiento
E)te +rinci+io a+unta re+arar a la 2&cti'a del -ec-o daFo)o0 Re)arcir e) una +ala*ra
de origen ta'*i<n latino0 0arcire )igni.ica re+arar4 co)er4 arreglar0 Re en e)te ca)o
e) un +re.i?o au'entati2o0 1a*la de la o*ligaci3n de re+arar en 2irtud de un daFo
cau)ado0 Gue co'o )a*e'o)4 a lo) e.ecto) de nue)tra 'ateria4 +uede e)tar dado +or
acto) dolo)o)4 cul+o)o) o +or )i'+le) 2inculacione) que )e tienen con el daFo4 con
el autor o con la 2&cti'a/ el con)tructor re+arar84 re)arcir8 al +ro+ietario de la o*ra4
o arreglar8 la o*ra4 tanto en el ca)o de que el daFo )e origine en un acto +ro+io4
co'o en acto a?eno0 Ai lo e?ecuta alguien +or quien de*o re)+onder0 9 5a )ea
atri*ui*le a dolo4 a cul+a o a la) circun)tancia) que +ueden con)agrar lo que
lla'a'o) una responsabilidad ob%etiva0 %e'a que de)arrollare'o) en el
+r3;i'o ca+&tulo0
Re)+ecto a e)ta 'anera de enunciar la o*ligaci3n de inde'ni:ar4 de re+arar4 de
-acerno) cargo del -ec-o daFo)o0 ,e +oner en 'arc-a nue)tra +ro+ia o*ligaci3n de
a)u'ir la re)+on)a*ilidad0
Por ello podemos decir que9
el resarcimiento representa la reparacin, el arreglo4 el -acerno) cargo de la)
.alla)4 2icio)4 de.ecto) de la o*ra4 o de )u ruina total o +arcial4 o de )u deterioro
+re'aturo0
cuanto mayor sea la obligacin de actuar bien, con cuidado 5 con calidad4 'a5or
)er8 la o*ligaci3n de re)+onder/ 'a5or 5 '8) )o)tenida )er8 la re)+on)a*ilidad/
tiene 'a5or re)+on)a*ilidad el arquitecto que el t<cnico con)tructor4 '8)
re)+on)a*le e) quien e) +ro5ecti)ta 5 director o conductor de una o*ra4 que aquel
que4 aEn )iendo arquitecto4 e) )ola'ente contrati)ta de una +arte o eta+a de la o*ra
(art&culo !"2 del c3digo ci2il=J
en principio la reparacin siempre debe ser integral/ +ero e;i)ten con)ecuencia)
'8) directa) e in'ediata) de lo) -ec-o)0 7tra) )on '8) di)tante)4 'ediata)4 5 otra)
)on )i'+le'ente ca)uale)0 #a5or )er8 la re)+on)a*ilidad4 cuanto 'a5or )ea la
negligencia4 la cul+a4 la i'+ericia4 la cul+a*ilidad0 #uc-o '8) a'+lia )er8 en el
ca)o de 'alicia o dolo0 #uc-o '8) ta'*i<n cuando el -ec-o )e co'ete +re2iendo
el re)ultado daFino0
pero esta extensin, esta expansin de la responsabilidad, )e ter'ina con la
.3r'ula del art&culo !"6/ en ning6n caso son imputables las consecuencias
2!1
Arquitectura Legal
remotas de un hecho, si no tienen con ese hecho da1oso un nexo adecuado de
causalidad.
23C El dolo y las 8iguras penales
En 'ateria +enal4 al igual que en la) cue)tione) ci2ile)4 el dolo e) )in3ni'o de
intencionalidad4 de 'alicia4 de quien4 co'o dice el c3digo +enal4 Bco'+rende la
cri'inalidad del acto 5 dirige )u) accione)C0 7 co'o cali.ica el c3digo ci2il/
&accin dolosa para conseguir la e.ecucin de un acto es toda asercin de lo que
es falso o disimulacin de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o
maquinacin que se emplee con este fin =artculo ?9: del cdigo civil;.
0a vimos que el dolo es solamente la actitud, el componente
sub5etivo, la postura personal, la carga sicolgica con que se reali4a
una accin.
Podr&a'o) decir que4 .rente a un -ec-o que +ro2oca daFo a otro0 Por e?e'+lo4 .rente
a de.ecto)4 2icio)4 ruina) o .alla) de una o*ra4 )e de*e deter'inar cual -a )ido la
conducta del con)tructor o +ro.e)ional/
-R-u*o doloT - e) decir/ intenci3n4 'alicia4 8ni'o de lucroJ
-R)ola'ente e;i)ti3 cul+aT - e) igual a decir/ o*r3 con i'+rudencia4 negligencia4
.alta de idoneidadJ
74 .inal'ente4 +odr&a'o) decir/
-nada le +ode'o) re+roc-ar0
-Ae 'o)tr3 cuidado)o 5 diligente0
-,e)carta'o) toda 'ala intenci3n0
-Aola'ente +odr&a'o) a.ir'ar que el constructor es responsable, por la
responsabilidad inerente a su o8icio.
-Pero )u actuaci3n e)tu2o *ien4 .ue *uena4 correcta4 e;+eri'entada 5 diligente0
%odo) e)to) )on lo) grado) de la re)+on)a*ilidad en el orden ci2il4 +ri2ado4
+atri'onial0 E) decir el 'undo de la) o*ligacione) 5 de la) inde'ni:acione) en ca)o
de daFo0
En 'ateria +enal la co)a e) 'uc-o '8) e)tricta0
- Ae re)+onde -+enal'ente -a*lando- )3lo cuando -a5 intenci3n0
- 7 cuando la cul+a .ue gra2e o e2idente0
- No -a*r8 acci3n +enal )i la .alla4 2icio4 de.ecto o di.erencia de la o*ra con el
+ro5ecto4 e) de*ido a errore)4 cul+a )i'+le4
2!2
2!2
Rondina
- o )i'+le'ente a accidente) o -ec-o) .ortuito)4 o -ec-o) i'+re2i)i*le)0
La acci3n +enal )e 'ani.ie)ta cuando )e 2iola una le50
,e tal .or'a 5 con tal gra2edad que e) +o)i*le )u+oner que tal +er)ona re+re)enta
un latente +eligro +ara el orden )ocial/
-quien ro*a4 o e)ta.a4 o co'ete il&cito) de 'anera 'alicio)a4 deli*erada0
- 7 quien e) de tal 'anera i'+rudente4 negligente o i'+erito4 que de?arlo que
continEe actuando +uede re+re)entar un rie)go o +eligro +E*lico0
Ai anali:a'o) el co'+orta'iento de un auto'o2ili)ta +ara 'edir e)ta) actitude) 5
?u:gar e)ta) conducta)4 dir&a'o)/ e) 'u5 di)tinto el accionar de quien tiene un
accidente 5 c-oca a otro4 le)ion8ndolo o +ro2ocando daFo)0 Ai el -ec-o .ue4
2erdadera'ente4 )3lo un accidente0 Algo ca)ual0 $n -ec-o que ocurre4 +ero que no
)e +ro2oca ni 'uc-o 'eno) )e *u)ca0
#u5 di)tinto al ca)o de quien c-oca +orque e) i'+rudente/
-2a a e;ce)o de 2elocidad0
- 7 negligente/ no tiene .reno) en )u auto0
- 7 le .alta +ericia/ no )a*e 'ane?ar0
- 7 2iola la) nor'a) de tr8n)ito u ordenan:a)/ +a)a un )e'8.oro en ro?o0
9 'u5 di)tinto )er84 .inal'ente4 quien con )u auto genera el rie)go de 'anera
intencional0
-Para daFar o le)ionar4 deli*erada'ente4 al otro0
-7 quien )e co'+orta de 'anera tan irracional 5 2iolenta4 que )in e;i)tir una clara
intencionalidad4 co'ete un acto de tanta i'+rudencia4 que a todo) lo) e.ecto) )e
+uede cali.icar de cul+a gra2e4 de tal 'agnitud que )e acerca nota*le'ente a la
conducta dolo)a0
En nuestra materia podramos acer las siguientes escalas comparativas9
a; caso del constructor que debe responder por defectos de suelo, de materiales
o de elementos de la obra. =responsabilidad originada en las cosas;<
b; cuando el constructor, principal, empresario o profesional que dirige debe
responder por yerros, mala praxis o da1os provocados por su personal, sus
dependientes, colaboradores o contratistas sin responsabilidad<
c; cuando se deben sumir los propios yerros/ cuando se genera el hecho da1oso
en negligencia, imprudencia, impericia, ignorancia de normas o reglamentos
=culpa propia;<
d; cuando el constructor o profesional act6an deliberadamente para provocar el
da1o. 0i lo hacen con $nimo de lucro o $nimo de da1ar, deliberadamente, con
intencionalidad, se pueden configurar las siguientes consecuencias/
d:; siempre habr$ lugar a la indemnizacin o a la responsabilidad civil,
patrimonial, al deber de reparar<
2!3
Arquitectura Legal
dC; seg6n la gravedad del da1o, la evidencia del dolo, adem$s de la
responsabilidad civil puede caber la responsabilidad penal, en donde, adem$s de
pagar, indemnizar o arreglarlos da1os, el autor del hecho podra ser condenado
penalmente a reclusin o prisin, multa o inhabilitacin.
27. Delitos contra la seguridad comAn
Este delito comprendido en el ttulo de los Kincendios y otros
estragosM tiene una 8orma dolosa y otra culposa. Dice el artculo
2?> del Cdigo Penal que las penas ser*n de reclusin o prisin de
7 a 2B aDos, que puede elevarse a 2< aDos si e:istiera peligro de
muerte. 0 asta a 3B aDos si realmente muriere alguna persona.
9 )egEn la) nor'a)4 e)to) delito) )e con.iguran/
cuando se provoque estrago por medio de derrumbe de un edificio<
la pena ser$ solamente de un mes a un a1o, si se provocare el estrago por actuar
con imprudencia, negligencia o impericia en el arte o profesin =artculo :>?;.
.i pretendiramos de8inir a la palabra KestragosM debemos re8erir a las
conductas que provocan riesgo, peligro, inseguridad pAblica.
"on la idea de ruina, destruccin, seguida de riesgos para los bienes y las
personas,
con el agravante de la conmocin p6blica y la generacin de m$s peligro,
de manera expansiva e indeterminada.
Porque el verdadero peligro de la acci0n no est1 en el da-o preciso " concreto 9e
da m1s bien en el riesgo generali.ado #on dolo inicial o eventual' hacer da-o,
provocar peligros, generar da-os0 Gue no +ueden )er 'en)urado) ni controlado)0
,e all& la
e;tre'a +eligro)idad del autor 5 de )u) -ec-o)0
Pero co'o ta'*i<n tene'o) en e)ta .igura +enal un Bdelito cul+o)oC4 cuando el
derru'*e4 el de)'orona'iento +eligro)o )e +ro2oca +or un -ec-o de*ido a
ignorancia4 negligencia4 i'+rudencia o 2iolaci3n de ordenan:a)4 no) +odr&a'o)
+reguntar/
CIcmo distinguir cuando se llega al delito. En especial al Kdelito culposoM;
Rcu$ndo puedo saber si mi responsabilidad por una ruina de obra se termina
2!4
2!4
Rondina
con la reparacin de la misma obra, o si incluso se me puede imputar el delito de
estragoS
>o'o )ie'+re deci'o)4 lo) -ec-o) no )e +ueden ?u:gar de)2inculado) de la
realidad0
La realidad de la) +er)ona)4 de la) co)a)4 de la) circun)tancia) que rodean al -ec-o0
E) di)tinto )i )e 'e cae una lo)a de una cu*ierta en +lanta *a?a4 a )i el derru'*e e)
en un edi.icio en altura0
9 e) ta'*i<n 'u5 di)tinto )i la 'agnitud del derru'*e 5 la +re)encia de o*rero)
con2ierte en '8) o en 'eno) +eligro)o al -ec-o0
Distintas son las personas que provocan el da1o/ si es el peque1o contratista o si
es el gran empresario. 0i es un idneo alba1il o si es un arquitecto
experimentado.
Ai .inal'ente 'e +reguntan Ren donde e)t8 el delitoT de*o re)+onder/ en la
ocurrencia del rie)go +E*lico0 En el +eligro co'En0
En la 2i)i3n que )e tiene de la co)a/ en un )i'+le -ec-o que +udo ocurrir +or
i'+re2i)i3n +ero de alguna 'anera co'+ren)i*le4 de acuerdo a c3'o e)t8n dada)
la) re)+ecti2a) )ituacione)0
A la grave imprevisin,
- a la imperdonable negligencia,
- a la temeraria imprudencia.
- A la in.ustificable ignorancia o impericia de quien sin ttulo, sin experiencia,
sin cuidado, procede a traba.ar en altura. ,n condiciones de alto riesgo.
Ai .inal'ente 'e +reguntaran/ +ero entonce)
-R)ie'+re de+ende de c3'o )e 2e la )ituaci3n4 de c3'o )e 'ira el -ec-oT000
- de*o re)+onder que )&0
- Gue e;i)ten :ona) gri)e)4 co'o en 'uc-a) )ituacione) de .alta)4 de
tran)gre)ione)4 de 2iolacione) a lo) de*ere) ?ur&dico)0
- Lo que +uede )er cierto e) que )ie'+re e;i)tir8 la o*ligaci3n de re)+onder4 de
re+arar0 ,e inde'ni:ar0
- Lo que de*e )er e)tudiado4 anali:ado4 re.le;ionado0
- Lo que .inal'ente de+ender8 del criterio del ?ue: que ?u:gue0
- Gue4 en de.initi2a re)ol2er8 )i4 ade'8) de re+arar e inde'ni:ar4 de*o )u.rir
una +ena0
2;C De8raudacin en la construccin
2!5
Arquitectura Legal
%oda) la) de.raudacione)4 tanto la) que +uede co'eter el con)tructor co'o la) que
co'ete el -o'*re co'En en )u) relacione) con otro)4 )ie'+re re.ieren a 'anio*ra)
a*u)i2a)4 tendiente) a o*tener un *ene.icio inde*ido0
-El que engaFa a otro0
-Guien +re+ara una 'anio*ra +ara que el otro H la 2&cti'a- co'eta un acto que lo
+er?udica a <l 'i)'o0 7 quien 'ediante un ardid -ace incurrir al otro en una
deci)i3n equi2ocada0
-Aie'+re con 8ni'o de lucro0
-Aie'+re con intenci3n4 'alicia o dolo0
- >on a.8n de o*tener una ganancia inde*ida0
- A+arentando co)a) que no e;i)ten u ocultando co)a) 5 detalle) que alterar&an el
re)ultado de la 'anio*ra0
,so es defraudar. ,s estafa. "ometer un delito que lleva al otro a entregarme
voluntariamente, pero con una voluntad viciada por m, un ob.eto, una suma de
dinero, un valor cualquiera.
En el -urto 5o 'e a+ro+io de lo a?eno0 Aqu& en la de.raudaci3n4 la 2&cti'a 'e
entrega la co)a o el dinero0 Pero lo -ace en 2irtud del 5erro4 del ardid que 5o 'i)'o
+re+ar< +ara *ene.iciar'e il&cita'ente0
(as posibles 8iguras delictivas del constructor en uso y e5ercicio de
sus incumbencias u o8icios, entran generalmente en una 8igura
cali8icada, agravada del delito. Pero las 8iguras simples seran las
siguientes9
el que defraudare a otro en la sustancia, calidad o cantidad de las cosas que le
entregue en virtud de contrato o de un ttulo obligatorio< =inciso :F del artculo
:A9 del "digo #enal;<
el que defraudare haciendo suscribir con enga1o alg6n documento =inciso 9F;<
el que defraudare abusando de una firma en blanco =inciso BF;<
el que por disposicin de la ley o por contrato tuviera a su cargo el mane.o,
administracin o cuidado de bienes o intereses pecuniarios a.enos y con el fin de
procurar para s o para un tercero un lucro indebido o para causar un da1o,
violando sus deberes, obligare abusivamente a su representando tal es el caso del
profesional que dirige o administra una obra y act6a ilegalmente en per.uicio de
su cliente< inciso A del mismo artculo.
%oda) e)ta) .igura) +enale) de la de.raudaci3n tienen +re2i)ta una +ena de 6 'e)e)
a 6 aFo)0 Pero e;i)ten otra) .or'a) agra2ada) del 'i)'o delito0 9 entre e)a) .or'a)
e)t84 ?u)ta'ente4 la de.raudaci3n que +uede llegar a co'eter el con)tructor4
e'+re)ario o +ro.e)ional de la con)trucci3n0
Lo +re2< el art&culo )iguiente del 'i)'o >3digo Penal/ el 1744 cuando dice/
2!6
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Rondina
- Bel e'+re)ario o con)tructor de una o*ra cualquiera o el 2endedor de 'ateriale) de
con)trucci3n que co'etiere4 en la e?ecuci3n de la o*ra o en la entrega de lo)
'ateriale)4 un acto .raudulento4 ca+a: de +oner en +eligro la )eguridad de la)
+er)ona)4 de lo) *iene) o del E)tadoC -inci)o 4N del 'encionado art&culo 1740
@e'o) que e)te art&culo reEne la) do) .igura) o lo) do) )u+ue)to) que co'enta'o)/
el de e?ecutar 'al la o*ra4 +ara *ene.iciar)e0 7 el de engaFar en la cantidad o en la
calidad de lo) 'ateriale)0
Geamos aora el primer supuesto9
,xiste un elemento ob.etivo/ el ardid4 la 'anio*ra4 el .raude4 la acci3n dolo)a +or
la cual4 con)tru5endo 'al4 de +eor calidad4 con 'eno) tra*a?o o 'enor cuidado4
e)to5 *ene.ici8ndo'e0 Per?udicando al cliente0
,l elemento sub.etivo est$ en el enga1o/ -ago a+arecer a la o*ra co'o de +ri'era4
5 con)igo 'o2er la 2oluntad del cliente en tal )entido/ 'e +aga de +ri'era4 no 'e
recla'a4 +orque no ad2ierte la 'anio*ra0
,stoy obteniendo un beneficio ilegtimo. A co)ta del cliente0 A co)ta de la calidad
de la o*ra0
,sta sera la forma de la estafa simple.
Pero )i de tal 'odo de)cuido la calidad de la o*ra4
-)i de tal 'anera la -ago 'al4 +ara *ene.iciar'e0
-1a)ta el e;tre'o de +oner en +eligro a la) +er)ona) que tra*a?an en la o*ra o a
quien -a*itar8 u ocu+ar8 la 2i2ienda o edi.icio0
-Ai ade'8) del .raude 5 de la ganancia il&cita4 e)to5 +oniendo en +eligro a Bla
)eguridad de la) +er)ona)C4 e)ta de.raudaci3n 5a e) '8) gra2e0
-E) cali.icada0 #e +ueden a+licar -a)ta 6 aFo) de +ri)i3n4 +ero con un '&ni'o de
do) aFo)0
2<C De8raudacin con los materiales
El otro )u+ue)to e) )e'e?ante/ -a*la de quien e)ta.a o de.rauda cuando /
B)iendo e'+re)ario o con)tructor de una o*ra cualquiera o el 2endedor de
'ateriale) de con)trucci3n4 co'etiere en la entrega de 'ateriale) un acto
.raudulento ca+a: de +oner en +eligro la )eguridad de la) +er)ona)C0
Esta es la 8orma agravada del delito. (a 8igura cali8icada, por tener dos
elementos que aumentan la peligrosidad del su5eto9
en lo personal/ porque es un constructor, o empresario de la construccin o
proveedor de materiales para construir/ se traba.a en un rubro crtico. En donde
de*e i'+erar la *uena .e0 La con.ia*ilidad en .a2or de lo) co'itente) o cliente)0 Ai
a*u)o de e)a con.ia*ilidad 4 )i le) .allo a lo) cliente) que nece)aria'ente con.iaron
2!7
Arquitectura Legal
en '&4 la +ena )e agra2a/ la le5 e) '8) dura 5 +or e)o trata de )er '8)
e?e'+li.icadora.
en lo ob.etivo se habla de &poner en peligro la seguridad de las personas, de los
bienes o del ,stado+ inciso BF del artculo :AB del cdigo penal
El ra:ona'iento e) el )iguiente/
-no )ola'ente a*u)o de 'i cargo o .unci3n0
-No )ola'ente actEo en un tra*a?o delicado4
-)ino que lo -ago con un 8ni'o de lucro de)'edido0
-%a'*i<n actEo ilegal'ente4 en cuanto reali:o una 'anio*ra0
-Protagoni:o un engaFo0
-ActEo con un ardid tendiente a 2iciar la 2oluntad del otro/ oculto4 o -aga a+arecer
lo que real'ente no e;i)te0
El otro 'e +aga +or *ueno lo que e) de 'ala calidad0
-0 7 'e +aga el total que le .acturo o certi.ico 5 en realidad )u)tra?e una cantidad
+ara *ene.iciar'e0
-%odo e) en )& 'i)'o una de.raudaci3n/ +ero )er&a la .igura )i'+le4 la e)ta.a no
agra2ada0
-Pero )i con e)o) .raude) e)to5 +oniendo en rie)go4 )i genero rie)go +ara la)
+er)ona) o lo) *iene)4 e)to5 5a en la .igura agra2ada0
- La de.raudaci3n cali.icada4 +or la +eligro)idad del acto0
- 9 el '&ni'o de la +ena en lugar de )er de )3lo 6 'e)e)4 )e ele2a a lo) do) aFo)0
- Gue +ueden llegar a )er )ei) aFo)4 el '8;i'o de la +ena4 )i 5a tengo otro)
antecedente) o )i )e dan otro) agra2ante)0
2=C Desbaratamiento de los derecos acordados
El Cdigo Penal tiene una buena de8inicin de este delito. Dice que
ser* castigado con las penas que se prevn para las esta8as y
de8raudaciones quien cometa las siguientes acciones9
-el que tornare i'+o)i*le4 incierto o litigio)o el derec-o )o*re un *ien o el
cu'+li'iento en la) condicione) +actada)4 de una o*ligaci3n re.erente al 'i)'o0
E)ta de.inici3n e)t8 contenida en el 'i)'o art&culo 174 del >3digo Penal4 en el
inci)o 110
Lo) ca)o) +ueden )er 2ariado)0 Pero +articular'ente en nue)tra 'ateria a+untan a
lo) que 2endan do) 2ece) un 'i)'o de+arta'ento en un edi.icio o en una o*ra en
con)trucci3n0 7 el que 2ende de+arta'ento) +ero -i+oteca a todo el edi.icio0 9a que
2!
2!
Rondina
e) 'u5 co'En que4 'ientra) no )e )o'eta a la +ro+iedad -ori:ontal a todo el
in'ue*le4 toda2&a )eguir8 a no'*re del +ro+ietario del terreno0
>o'o de)+u<) 2ere'o) en el ca+&tulo O@III re.erido a la +ro+iedad -ori:ontal
-nE'ero) 14 a 1 )o*re +re-ori:ontalidad- la) .igura) +enale) e)t8n incor+orada) al
'i)'o )entido de e)e in)tituto0 Ku)ta'ente el )i)te'a de a.ectaci3n a +ro+iedad
-ori:ontal0 La +re2i)i3n de +re-ori:ontalidad4 )e ?u)ti.ica co'o 'edida de
re)guardo 5 +re)er2aci3n de lo) intere)e) de lo) adquirente) de *uena .e0
- "uando el comprador compra una cosa futura.
- De un edificio en construccin.
- 2 m$s a6n, de un edificio cuya construccin ni siquiera ha comenzado.
- En tal caso, se pueden producir estos abusos en que incurren inmobiliarias
y constructores9
o bien vendiendo dos veces el mismo departamento, para obtener anticipos y
ganancias indebidas<
o hipotecando todo el inmueble par conseguir cr%dito, aprovechando que hasta
que no se complete el sometimiento de todo el inmueble a la #.). seguir$ estando
a nombre del propietario original del terreno.
Ai co'o ante) record8*a'o)4 co'ete e)te delito quien4 de tal 'anera e?ecuta una
'anio*ra4 con.unde o engaFa4 que torna i'+o)i*le4 incierto o litigio)o el derec-o
)o*re un *ien4 +ode'o) +en)ar en lo) alcance) que llega a tener e)te art&culo del
>3digo Penal en lo) ca)o) de 'edianer&a0 Porque en 'uc-o) ca)o)4 ocultando4
a*u)ando en el corri'iento del e?e4 o engaFando )o*re el u)o de una +ared
'edianera4 )e +uede 2ol2er litigio)o o incierto el derec-o )o*re un *ien0 En e)te
ca)o4 el dueFo de todo el in'ue*le4 inclu)o de lo) 'uro) laterale)4 )e +uede 2er
*urlado en )u +ro+iedad4 +or la conducta a*u)i2a de )u 2ecino lindero0 7 del
+ro.e)ional o con)tructor4 que to'a la +ared 'edianera4 54 en lugar de +agarla co'o
)e de*e4 engaFa4 'iente 5 de.rauda en +ro2ec-o +ro+io4 en *ene.icio de )u cliente4 5
en +er?uicio del 2ecino lindero0
2>C +tras 8iguras penales
En la parte general del Cdigo Penal se prevn situaciones de
delitos cometidos en el e5ercicio de la pro8esin.
"s nos dice el artculo 3B bis que dispone9
&inhabilitacin especial de seis meses a diez a1os, aunque esa pena no est%
expresamente prevista, cuando el delito se cometiere por/
-inco'+etencia o a*u)o en el de)e'+eFo de una +ro.e)i3n o acti2idad cu5o
2!!
Arquitectura Legal
e?ercicio de+ende de una autori:aci3n4 licencia o -a*ilitaci3n del +oder +E*licoC0
7tra) .igura) +enale) que tienen relaci3n o +ueden tenerla con lo) con)tructore) 5
con la) o*ra)4 )er&an/
hurto/ apropiarse de una cosa total o parcialmente a.ena. 8iene una pena de un
mes a dos a1os. #ero se agrava con penas de uno a seis a1os cuando se hurta
usando llaves falsas, ganz6as, la llave verdadera que fue extraviada o &con
escalamiento+. "aso tpico del hurto de materiales o herramientas en obras<
robo/ es cuando la apropiacin de la cosa a.ena se produce con &fuerza en las
cosas o violencia fsica en las personas+. Y como casos especiales de robo
agravado con penas de 9 a :H a1os, se prev%/
si se perpetrare el robo con perforacin o fractura de pared, cerco, techo o piso,
puerta o ventana, de un lugar habitado o de sus dependencias inmediatas.
>on e)to) antecedente) .or'a'o) el cuadro de la) .igura) +enale) 2inculada) a la
con)trucci3n/
-de.raudaci3n o e)ta.a0
- En la edi.icaci3n o en lo) 'ateriale)0
- E)trago) 'ediante ruina)4 derru'*e) o cala'idade)0
- Pro2ocada) o dolo)a)0
- 7 ta'*i<n originada) en .alta) o cul+a) del con)tructor0
- 9 de)*arata'iento de derec-o) acordado)0
- ,e?ando co'o .igura) )u+letoria) el -urto 5 el ro*o cuando )e co'eten con
oca)i3n de una o*ra en edi.icaci3n0
,e todo) e)to) delito) de +o)i*le co'i)i3n en relaci3n con el tra*a?o del arquitecto
o con)tructor4 )ola'ente el delito de e)trago )e +uede co'eter a t&tulo de cul+a0 E)
decir4 )in intenci3n0 A3lo +or o*rar con de)cuido4 negligencia4 i'+rudencia4
i'+ericia o 2iolaci3n de nor'a) 5 regla'ento)0
%odo) lo) otro)4 )on e)encial'ente dolo)o)/
- Intencionale)0
- 1ec-o) con +re'editaci3n0
- >on +re.iguraci3n del re)ultado0
- Por el )olo gu)to de daFar o +or 8ni'o de lucro inde*ido0
- %anto cuando )e e)ta.a4 o cuando )e ro*a4
- 5a )ea 'ediante -urto de 'ateriale) o de.raudaci3n en la con)trucci3n4
- cuando de)*arata'o) derec-o) acordado) a otro)4 co'o cuando no) a+ro+ia'o)
de algo a?eno0
- En todo) lo) ca)o)4 )on delito) dolo)o)0
- No )e +uede decir que -a5a una 2er)i3n cul+o)a0
- #8) lig-t4 '8) atenuada de e)to) delito)0
3""
3""
Rondina
- Aon )ie'+re dolo)o)4
- -ec-o) con 'alicia 5 con +lena conciencia de que e)ta'o) co'etiendo un acto
il&cito0
- ,e lo contrario no -a*r8 delito0
.i por e5emplo/
- coloco un 'aterial '8) *arato4
- o de 'enor calidad0
- 9 )i lo .acturo con.or'e al +re)u+ue)to original
- Pero )in ad2ertirlo0
- Ain -acerlo adrede0
- Ain 8ni'o de lucrar inde*ida'ente0
- 7 )i to'o algo a?eno 5 lo u)o co'o +ro+io0
- Pero lo -ago +or con.u)i3n0
- >re5<ndolo +ro+io4 no -a*r8 delito0
- 1a*r8 cul+a4 negligencia4 u)o inde*ido de algo a?eno0
- 7*ligaci3n de re)tituir la) co)a) a )u) dueFo)0
- Pero no -a*r8 delito0
- Porque en todo) lo) ca)o) +odr< +ro*ar que lo -ice )in intenci3n4 )in &animus
nocendi+/ )in 8ni'o de daFar0 Ni de *ene.iciar'e0
2?C Penas C sanciones
El artculo <N del cdigo penal dice de manera concisa, sucinta y
precisamente9
BLa) +ena) que e)te c3digo e)ta*lece )on la) )iguiente)/ reclu)i3n4 +ri)i3n4 'ulta e
in-a*ilitaci3nC - art&culo 5N0
A'*a) e;+re)ione)/ +ena) 5 )ancione) -acen re.erencia a lo que entende'o) +or
Bca)tigoC4 e) decir4 )u.rir la) con)ecuencia) de alguna tran)gre)i3n a la) regla)0
Ai *u)ca'o) lo) )igni.icado) eti'ol3gico) encontra'o) que toda) la) e;+re)ione)
coinciden en a+untar -acia la relaci3n entre la) .alta) 5 la *E)queda de la
re+araci3n0
La +ala*ra pena4 ?u)ta'ente co'+rende a'*o) )igni.icado)/ tanto el ca)tigo co'o
la re+araci3n de la 2&cti'a0
La e;+re)i3n castigo indica*a a lo) antiguo) la idea de *u)car la ca)tidad4 e) decir4
la 2irtud4 'ediante alguna )anci3n0
9 e)ta +ala*ra4 )anci3n4 re.er&a a lo que )e e)ta*lec&a co'o .i?o4 co'o nor'a4 co'o
regla0 Por e)o -o5 toda2&a )e utili:a el 'i)'o t<r'ino +ara indicar cuando el
go*ierno e)ta*lece o con)agra una nue2a nor'a0 ,eci'o) que )e B)anciona una
3"1
Arquitectura Legal
le5C0
E)to) t<r'ino)4 co'o 2e'o)4 -acen re.erencia a la) +reten)ione) del derec-o +enal0
Gue e) el derec-o )ancionatorio0 El que trata de lo) delito) 5 de la) +ena)0 E) decir4
el ,erec-o que cuida a la )ociedad de que no )e co'etan il&cito) que tra)tornen al
'i)'o cuer+o )ocial0
En ca'*io )i +en)a'o) al ,erec-o en cla2e) +ri2ada)/
- en re.erencia a la) relacione) entre la) +er)ona) o lo) indi2iduo)0
- Ai +en)a'o) +or e?e'+lo en el derec-o que rige la) relacione) del arquitecto o
con)tructor con )u cliente4
- tenemos que imaginar el siguiente esquema/
0i A comete un acto que per.udica a P
el derecho intentar$ que A repare a P
es decir, que haga o rehaga lo que tiene que hacer
o, si no se puede, que por lo menos lo indemnice.
,l derecho privado o derecho civil apunta entonces a la reparacin. 3o tanto a la
pena o al castigo. 0i la falta es grave, si realmente se puede entender que,
incluso, en el orden privado, la conducta de A puede resultar peligrosa, se podra
pensar en una pena. #ero sera accesoria, complementaria. 3unca sustitutiva de
la reparacin o indemnizacin.
*eparacin significa volver al estado anterior a las cosas da1adas.
*eparar un da1o, sera entonces, hacer desaparecer las consecuencias o efectos
de lo que result per.udicado.
,n nuestra materia diramos/
-)i A e) con)tructor 5 reali:a una o*ra que le enco'ienda M 5 la o*ra re)ult3 'ala4
de.ectuo)a4 con 2icio)J
-el derec-o 'anda que A re-aga la o*ra0 7 la re+are0 7 re.accione0 Gue arregle lo)
de.ecto)0 Gue eli'ine lo) 2icio)0
-)i A no +uede re-acer4 o re+arar4 o eli'inar lo) 2icio)
-A tendr8 que +agar a M una cantidad que )u)titu5a el arreglo0
Parece que la idea en dereco civil sera entonces la reparacin. $ue signi8ica
reparar volver a preCparar, o reacer, o volver a nuevo, o de5ar sin daDo, sin
de8ecto, sin vicios o sin 8allas.
-ndemnizar4 en ca'*io4 )igni.ica de?ar inde'ne4 )in daFo0 9 cuando -a*la'o) de
Buna inde'ni:aci3n )u)tituti2a del arreglo o re+araci3nC4 quere'o) decir que el
autor del -ec-o que +ro2oca el daFo de*e +agar una cantidad de dinero que
)ati).aga al que )u.ri3 el daFo0
!ue consuele a la vctima por la lesin, por la herida, por el da1o, por las
molestias o dolores que le provoc la conducta da1osa del autor del hecho.
Aunque +are:ca que no todo lo +uede arreglar el dinero4 de*e'o) entender que no
e;i)te otra 'anera de 'edir lo) daFo)/
3"2
3"2
Rondina
- o )e re+ara la co)a4
- o en nue)tro ca)o4 )e arregla la o*ra0
- 7 en )u de.ecto4 )e +aga una )u'a de dinero0
,e*e'o) entender entonce) que +ena o )anci3n )er8 un in)tru'ento del derec-o
+enal +ara re)ta*lecer el orden )ocial alterado o +ertur*ado +or el actuar anti?ur&dico
de alguna +er)ona0
- Pero ta'*i<n de*e'o) recordar que Bderec-o )ancionatorioC e;i)te '8) all8 del
>3digo Penal0
- Porque ta'*i<n alguno) 3rgano) e)tatale) 5 la) in)titucione) tienen ca+acidad
+ara )ancionar0
- Por e?e'+lo4 la) 'unici+alidade) cuando )ancionan a un +ro+ietario
- o a un con)tructor +or 2iolar la) regla) de la edi.icaci3n u otro) regla'ento)
ur*ano)0
- 7 lo) colegio) +ro.e)ionale)4 que tienen ca+acidad de )ancionar4 ca)tigar a )u)
'ie'*ro) cuando )e a+artan de una adecuada +ra;i) +ro.e)ional0
Para concluir con una di8erenciacin entre ambos rdenes legales, digamos
que9
el Derecho #enal busca defender al cuerpo social, a la comunidad. Y nos
defiende a todos, de manera gen%rica, de quienes sean capaces de violar los
cdigos de conducta p6blica<
subsidiariamente, complementariamente, intentar$ que se repare el da1o
causado a la vctima<
el Derecho "ivil o Derecho #rivado, busca primaria y fundamentalmente, que se
repare o indemnice a la vctima del da1o<
subsidiariamente, puede aplicar una pena o sancin correctiva, para que el
culpable no vuelva a violar la norma. A modo de correctivo y para la defensa del
cuerpo social.
2@C &nabilitacin
.i abilidad signi8ica tener una capacidad especial. .i abilitacin
ace re8erencia a la autori4acin para e5ercer esos traba5os o tales
o8icios. .u contraria, la palabra inhabilitaci0n signi8icar* que, en
ciertos casos, se quite a los autori4ados a e5ercer un o8icio o
pro8esin, esa autori4acin o permiso.
E)to )igni.ica ta'*i<n la pena de inhabilitaci0n0 >uando lo) ?uece) -o en alguno)
3"3
Arquitectura Legal
)u+ue)to)4 lo) 'unici+io) 5 lo) colegio) +ro.e)ionale)- +roceden a retirar4 o
)u)+ender4 o i'+edir el e?ercicio de la +ro.e)i3n0 En e)+ecial4 en lo) ca)o) en lo)
que el delito4 o el -ec-o il&cito4 )e co'eti3 en .unci3n de una +ro.e)i3n0
El c3digo +enal no) dice en el art&culo 2" *i) que/
- &podr$ imponerse inhabilitacin especial de seis meses a diez a1os, aunque esa
pena no est% expresamente prevista, cuando el delito importe/
incompetencia o abuso en el desempe1o de una profesin o actividad cuyo
e.ercicio dependa de una autorizacin, licencia o habilitacin del poder p6blico.
Como se puede advertir, es el caso tpico de las pro8esiones
llamadas KliberalesM. De las que dependen de una matrcula o
autori4acin especial. De la abilitacin del Estado Cque reconoce el
ttuloC y de la licencia o matrcula que e:pide el colegio pro8esional.
Como lo e:plica el mismo Cdigo Penal en su artculo 3B9
-la in-a*ilitaci3n +roducir8 la +ri2aci3n del e'+leo4 cargo4 +ro.e)i3n o derec-o
)o*re que reca5ere 5 la inca+acidad +ara o*tener otro del 'i'o g<nero durante la
condena0
>laro que e)t8 -a*lando de la in-a*ilitaci3n de 'anera general0 No)otro) no)
re.eri'o) a la in-a*ilitaci3n +articular de con)tructore) 5 arquitecto)4 lo) cuale)
+ueden )er )ancionado) con e)ta +ena/
por los .ueces penales, cuando condenan al constructor o arquitecto por un
delito cometido en el e.ercicio de su profesin/ cuando )u)traen 'ateriale) de una
o*ra4 cuando de.raudan a )u cliente4 cuando +roducen una cat8)tro.e o derru'*e
+or dolo o +or cul+aJ
por los municipios en cuanto son los organismos que tienen la supervisin y
control de los que edifican en la ciudad. >ontrolan la .or'a en que lo) 2ecino)4 lo)
con)tructore) 5 lo) +ro.e)ionale) de la con)trucci3n e?ercen lo que lla'a'o) &ius
aedificandi+/ el derec-o de edi.icar0 Por e)o a quiene) 2iolan lo) regla'ento)
ur*ano)4 lo) regla'ento) que dicen c3'o )e de*e con)truir4 c3'o )e docu'entan
la) o*ra)4 )e le) a+lican )ancione) que +ueden )er 'ulta) -+ena +ecuniaria o
econ3'ica- o in-a*ilitacione)J
los colegios profesionales. E)to) )on organi)'o) +ara-e)tatale)4 que tienen
.uncione) que nor'al'ente tendr&a que cu'+lir el 'i)'o E)tado0 Pero co'o el
+oder +E*lico le) delega la .unci3n de lle2ar la 'atr&cula ta'*i<n le enco'ienda la
2igilancia del co'+orta'iento de )u) colegiado)0 A quiene) tran)greden la) nor'a)4
a quiene) 2iolan lo) regla'ento) <tico) o lo) c3digo) de deontolog&a o la) regla) de
co'+orta'iento4 ta'*i<n )e le) a+lican )ancione)0 Gue +ueden )er de 'ulta) o4 la
'8) e)+ec&.ica/ la in-a*ilitaci3n0
3"4
3"4
Rondina
>o'o 2e'o) cuando )e a+lica e)ta +ena de in--a*ilitar a alguien0 ,e )u)+enderle el
+er'i)o de e?ercer +ro.e)i3n u o.icio0
Cuando preventivamente, temporariamente, o permanentemente, se le revoca
esa autori4acin, se busca9
quitarle al autor de un hecho ilcito, el in)tru'ento4 la -erra'ienta que utili:3
+ara -acer el daFo/ en e)te ca)o4 el t&tulo +ro.e)ional4 )u o.icio4 )u +ro.e)i3nJ
proteger a la sociedad en general, 5 a la) +er)ona) en +articular4 la) que +odr&an
*u)car a e)e +ro.e)ional +ara enco'endarle nue2o) tra*a?o)/ )e le i'+edir8 que
to'e nue2o) cliente) o que -aga nue2a) o*ra)0 Por lo 'eno) -a)ta que )e +rue*e
que recu+er3 la co'+etencia o -a*ilidad de tra*a?o0
3BC .uspensin y privacin de la matrcula
Como veamos la pena de inabilitacin consiste en el retiro del
permiso que una persona tena para traba5ar en una pro8esin u
o8icio.
E)te retiro +uede )er/
-te'+orario/ con lo que )e -a*la de B)u)+en)i3nC de la 'atr&culaJ
-+er+etuo/ lo que )igni.ica la +<rdida de la -a*ilitaci3n0
No)otro) -a*la'o) de 'atr&cula co'o )i e)te regi)tro4 e)te li)tado de la gente
-a*ilitada que lle2an lo) colegio) +ro.e)ionale) o lo) 'unici+io)4 .uera el origen de
la -a*ilitaci3n o licencia +ara tra*a?ar0
En realidad los registros o matrculas solamente inscriben a quienes ya traen
un ttulo abilitante. -o abilitan por s mismos. (os colegios no tienen la
8acultad de e:tender el ttulo. (o e:tienden las universidades, lo reconocen los
gobiernos y los inscriben los colegios pro8esionales. De los colegios sacar*n los
municipios las listas de abilitados.
#ero en el mecanismo de aplicar una sancin es ilustrativo hablar de suspensin
o privacin de la matrcula.
0e entiende que/
si un .uez
un municipio
o el mismo colegio profesional
sancionan o castigan a un arquitecto o constructor porque cometieron una falta
3"5
Arquitectura Legal
grave o un delito en el e.ercicio de su profesin, informar$n al colegio
profesional que lleva la matrcula.
Le dir8n qu< )anci3n o +ena le i'+u)ieron al colegiado cul+a*le 54 el colegio4
)ola'ente )e li'itar8 a anotar4 a regi)trar e)a )anci3n0
Guitando o )u)+endiendo la licencia4 el +er'i)o4 la autori:aci3n +ara tra*a?ar4 a
quien re)ult3 )ancionado0
Aqu& nue2a'ente no) en.renta'o) a la) do) )ituacione) cali.icante) de la conducta
de quiene) )e a+artan de una conducta correcta 5 leg&ti'a/
-lo) que tran)greden la) nor'a) de 'anera intencional
-lo) que co'eten daFo) con )u +ro.e)i3n4 +ero de 'anera no intencional0 ActEan
cul+o)a'ente0
As lo establece el cdigo penal en el mencionado artculo CH bis cuando dice que
se aplicar$ esta &pena de inhabilitacin+ a los que &en el desempe1o de su
profesin o actividad cuyo e.ercicio dependa de una autorizacin act6en con/
incompetencia
abuso
Esto debe entenderse como9
:F; la incompetencia sera la forma culposa/ )e actEa con inco'+etencia cuando )e
reali:an acto)/
con impericia en el arte o profesin/ con de)conoci'iento de la) regla) de la
ciencia o arte4 -con ignorancia cul+o)a de lo que )u+one un co'+orta'iento a+to4
nor'al4 de cualquier +ro.e)ionalJ
con negligencia culposa/ .alta de cuidado4 .alta de +re2i)i3n 5 +roli?idadJ
-con i'+rudencia te'eraria0 >on .alta de tino4 .alta de +rudencia4 .alta de equili*rio
en el de)e'+eFo de la +ro.e)i3n u o.icioJ
con desconocimiento de las reglas, de lo) regla'ento) u ordenan:a) que
go*iernan la +ro.e)i3n0
CF; el abuso sera la forma dolosa de actuar.
1abra abuso9
cuando se aprovecha el profesional o con)tructor de la ignorancia del cliente o
co'itenteJ
cuando abusa de su conocimiento, *u)cando lucrar inde*ida'ente4 o cuando
+ro2oca un daFo intencional4 aunque no )aque +ro2ec-o +ro+io en el a)untoJ
cuando por tener la herramienta de la direccin o administracin de la obra,
a*u)a de la con.ian:a que el cliente le de+o)ita4 5 +er?udica a )u co'itente o a la
calidad de la o*ra +ara +ro2ec-o +ro+io o de un terceroJ
cuando pudiendo resolver un problema de manera satisfactoria no lo hace0 9
con )u o'i)i3n +ro2oca un daFo actual4 o un daFo .uturo4 que )igni.icar8 un 2icio
oculto en la o*ra0
3"6
3"6
Rondina
32C Prisin
'a prisin es la tpica pena privativa de la libertad. El >3digo Penal di)tingue
entre Breclu)i3nC 5 +ri)i3n0 E) una di.erencia te3rica4 5a que en la +r8ctica de
nue)tra) c8rcele)4 ningEn +o)tulado )e cu'+le0 Ni la garant&a con)titucional de que
la) +ri)ione) )er8n B)ana) 5 li'+ia)C +ara reeducar 5 no +ara ca)tigar a lo) +enado)0
Pero4 )i de)ea'o) recordar lo que no) con)igna el c3digo +enal4 diga'o)/
la prisin es la pena que priva de la libertad al condenado. 0ignifica recluirlo en
la c$rcel o &establecimiento especial+ y con traba.o obligatorio. Artculo ?F del
"digo #enal.
&'a pena de reclusin dice el artculo @F del mismo cdigo se cumplir$ con
traba.o obligatorio en los establecimientos destinados al efecto. 'os recluidos
podr$n ser empleados en obras p6blicas de cualquier clase, con tal que no fueran
contratados por particulares+.
Aunque no )e cu'+lan e)to) +o)tulado) del c3digo4 'erecen recordar)e do)
di)+o)icione) concordante)/
el artculo :: establece que lo que los presos ganen con su traba.o ser$ aplicado
a indemnizar los da1os provocados por el delito.
Cel artculo 3@ establece que la sentencia que aplique una condena, podr*
ordenar9
:; la indemnizacin del da1o material y da1o moral causado a la vctima, a su
familia o a los terceros<
C; la restitucin de la cosa obtenida por el delito. Y si no se puede restituir, el
pago compensatorio<
9; el pago de costas<
B; cuando el condenado no pueda pagar el .uez decidir$ antes de darle la
libertad, qu% porcenta.e del producto de sus futuros traba.os deber$ destinar a
indemnizar a las vctimas de sus delitos.
33C Condena condicional
3"7
Arquitectura Legal
Dice el Cdigo Penal en su artculo 3= que ser* 8acultad de los
5ueces9
- disponer que se de%e en suspenso el cumplimiento de la pena
- (o cual requiere que se trate de condenas que no vayan a
e:ceder de tres aDos de prisin.
Para decidir e)ta .or'a de Bde?ar en )u)+en)oC una condena .ir'e4 en donde )e dicte
)entencia ca)tigando al cul+a*le de un delito4 el ?ue: de*e to'ar en cuenta la
+er)onalidad del delincuente0 La gra2edad del -ec-o 5 la) circun)tancia) en que )e
co'eti30 Ae trata o*2ia'ente4 de no de?ar )in ca)tigo4 en li*ertad4 a quien de'ue)tre
una +articular +eligro)idad0
De igual manera dispone el mismo captulo del cdigo penal9
no proceder$ la condenacin condicional en las penas de multa e inhabilitacin<
la suspensin de la pena no comprender$ la suspensin de la reparacin de los
da1os causados por el delito y el pago de los gastos del .uicio.
-A'*o) criterio) tienen un l3gico .unda'ento/ el condenado a quien )e le *ene.icia
con e)ta Bcondena condicionalC go:ar8 de un +ri2ilegio/ el no tener que ir a +arar a
la c8rcel0 --Pero ello no quiere decir que )e -a5a declarado que e) inocente0
-E) cul+a*le0 E)t8 condenado0
-Pero la )ociedad le concede otra o+ortunidad +ara que4 e)tando en li*ertad4
de'ue)tre que no reincidir8 en el delito0 Porque )i reincide4 2ol2er8 a la c8rcel 5
+agar8 la) do) condena)/ la que e)ta*a en )u)+en)o 5 la nue2a0
Ade'8) no )e le +ueden e2itar lo) e.ecto) naturale) de la condena/
-lo) e.ecto) econ3'ico)/ 'ulta 5 +ago de co)ta)J
-+ago de la) inde'ni:acione) a la) 2&cti'a)J
-la +ro-i*ici3n de que 2uel2a al e'+leo o +ro.e)i3n con la que co'eti3 el delito/ la
in-i*ici3n no )e )u)+ende0 Porque en e)e e?ercicio +ro.e)ional +odr&a continuar
+ro2ocando daFo) a tercero)0
37C $uebrantamiento de la condena
-os re8erimos con esta e:presin a quienes abiendo sido
castigados con la pena de inabilitacin, vuelven a e5ercer su
pro8esin u o8icio durante el tiempo que dure la suspensin o retiro
de la matrcula.
3"
3"
Rondina
C.e trata de una 8igura penal di8erente.
CPorque se entiende que el que 8ue condenado con esta pena, vuelve
a transgredir la norma.
C'ransgrediendo adem*s una orden 5udicial o una disposicin del
rgano que le retir la matrcula o licencia.
C0a sea el propio colegio pro8esional o la municipalidad en la que
est* registrado. /ucos pases tienen esta 8igura delictiva como
autnoma. En nuestro pas , se incorpor como artculo 3?2 bis esta
8igura9
- quien quebrantare una inhabilitaci0n %udicial impuesta ser1
reprimido con prisi0n de dos meses a dos a-os

- En el caso de las inabilitaciones aplicadas por los colegios
pro8esionales y municipios, como no son condenas 5udiciales.
- .on simples medidas disciplinarias o correctivas, lo normal es
que se vuelvan a aplicar otras sanciones.
- $ue se agraven las penas anteriores.
- 0 que ba5o la cali8icacin de reincidencia, se prolonguen las
suspensiones o apartamientos de las matrculas o licencias.
3;C Huncin de los colegios pro8esionales en la con8iguracin de la
pena y en el control de su cumplimiento
/*s aba5o, en el captulo Q&&&, entre los nAmeros 2> a 3B,
estudiaremos los caracteres y 8unciones de los colegios
pro8esionales.
A-ora no) re.eri'o) a uno de lo) a)+ecto) de )u) acti2idade)/ la que tiene
3"!
Arquitectura Legal
inter2enci3n nece)aria en la) cue)tione) de <tica +ro.e)ional0
La que co'+rende el de*ido a)e)ora'iento a lo) 3rgano) del E)tado +ara que
inter2engan en a)unto) 2inculado) a la +ro.e)i3n0
La que ta'*i<n e) de inter2enci3n o*ligada 5 +reci)a en lo) +ro*le'a) ?udiciale)0
%anto lo) que +lantean lo) co'itente) contra )u) con)tructore)4 co'o cuando )e
originan di)cu)ione) )o*re -onorario)0
Y mucho m$s todava, cuando dos colegas discuten sobre propiedad intelectual o
sobre fraudes o plagios que se puedan cometer en e.ercicio de la profesin de
arquitecto.
(os colegios pro8esionales llevan el listado o matrcula de pro8esionales
abilitados.
>uando +or alguna )anci3n ad'ini)trati2a o condena ?udicial )e a+lican
)u)+en)ione)4 *a?a) o retiro de licencia 5 'atr&cula a algEn +ro.e)ional4 l3gica'ente
co'+ete al colegio re)+ecti2o el to'ar de*ida nota de tale) 'edida)0
No )ola'ente co'o +art&ci+e en la con)ideraci3n de lo) antecedente)4 +ara una
'e?or e2aluaci3n de la) conducta) +re)unta'ente delictuale)4 )ino +ara que 4 una
2e: a+licada la +ena4 )e regi)tre la in-a*ilitaci3n a lo) .ine) de i'+edir el e?ercicio
ilegal de la +ro.e)i3n0
74 co'o ante) dec&a'o)4 el que*ranta'iento de la condena0
@ie?a4 larga4 inaca*ada 5 co'+le?a di)cu)i3n e) la que )e origina en e)to) role) de
2igilancia 5 )ancione) que de*en a)u'ir lo) colegio) +ro.e)ionale)0
(as cuestiones se plantean as9
el colegio, como rgano corporativo o gremial, Rdebe asumir siempre la defensa
de su colegiadoS
-en los asesoramientos que solicitan los municipios " los %ueces para
%u.gar la conducta de un profesional, el colegio asume una visin
interesada, a 8avor de su matriculado y en contra de la sancinJ
en los litigios que puedan enfrentar a los profesionales con sus clientes, la
+o)ici3n del colegio4 )ie'+re e) .a2ora*le al +ro.e)ionalT
La inter+retaci3n de e)ta) realidade) )uele e)tar aco'+aFada de 2i)ione) ta'*i<n
+arciale) 5 'uc-a) 2ece)4 inconcilia*le)/
- Ai el colegio ta'*i<n ?u:ga a )u colegiado4 <)te no tendr8 un .oro de
re+re)entaci3n 5 de.en)a0
- Ai +or el contrario4 el colegio )ie'+re a+o5a 5 de.iende a )u) 'atriculado)4 )e
corre el rie)go de con2ertir e)ta +ro.e)i3n -5 otra) 2aria)- en cuer+o)
cor+orati2o) que con)+iran contra el *ien co'En 5 el inter<) leg&ti'o de lo)
31"
31"
Rondina
cliente)0
3<C (a probation. + sustitucin de la pena por traba5o social
#ecientemente y mediante el dictado de la ley 3;.72=, 8ue
adicionado como artculo >= bis del cdigo penal una posibilidad de
e5ercer accin, por parte del imputado para que se le suspenda el
5uicio. Esto ser* a prueba de demostrar que sus conductas no tienen
sesgo alguno de antisociales.
"l dereco que tiene el acusado o procesado, le corresponde9
-una o+ini3n del .i)cal4 +ara que con)ienta o )e o+onga a la conce)i3n del *ene.icioJ
-luego )e +roducir8 la deci)i3n del ?ue:4 otorgando o denegando0
El inter<) de e)ta +o)i*ilidad +roce)al radica en que/
-)e de?a )in e.ecto un +roce)o )i e;i)ten ra:one) +ara que a)& +rocedan lo) ?uece)4 en
ca)o) +articulare)J
-lo) i'+utado) de*er8n cu'+lir tra*a?o de inter<) )ocial en *ene.icio del *ien
+E*lico0
Esto porque cabe suponer que con su conducta atacaron esos valores sociales.
0i en casos en donde no existe verdadera peligrosidad del imputado.
0i adem$s se supone que no eludir$ las acciones y controles que la .usticia
quiera imponerle.
!ue por lo dem$s, est$ dispuesto a reparar el da1o hecho a vctimas particulares
o a la misma sociedad.
- Gue )i 2iola el +er&odo de +rue*a -+ro*ation- -a*r8 de )er re-encarcelado con
agra2ante)0 -9 +or Elti'o4 )u+oniendo que )e trate de +ro.e)ionale) o
con)tructore)4 )er&a 'u5 .8cil encontrarle) ocu+acione) de inter<) )ocial0
- Por todo ello4 5 +or entender que no e) con2eniente que )e continEen llenando
la) c8rcele) con +er)ona) que +ueden )er re-educada) o re-)ociali:ada)0 9 que
.inal'ente el E)tado +re.iere la recu+eraci3n del delincuente '8) que )u
ca)tigo0
- "omo conclusin, y haciendo un .uicio valorativo, podemos decir que, la
institucin de la &probation+ parece tan novedosa como interesante y
conveniente0
311
Arquitectura Legal
Captulo &Q
#E.P+-.",&(&D"D .&- C%(P"
2C Culpa y responsabilidad
9a -e'o) +lanteado la coincidencia 5 di.erencia entre e)to) do) t<r'ino)0
A'*o) )on con)ecuencia de la) relacione) legale) o ?ur&dica)0
-Limos que las obligaciones son vnculos que ligan a los contratantes.
*esponsabilidad es la imputacin de resultados da1osos. Para que alguien )e
-aga cargo de lo que e)t8 a.ectando a la 2&cti'a de -ec-o)4 acto) o )ituacione) que
lo +er?udican0
+bligarse e) a)u'ir )ituacione) deri2ada) de relacione) contractuale)0 7 de
relacione) que )urgen de 2&nculo) creado) +or la) +er)ona) o i'+ue)to) +or la)
le5e)0
#esponsabilidad e) a)u'ir la) con)ecuencia) de acto)4 de -ec-o) 5 de co)a) u
o*ra) que no) tu2ieron co'o +rotagoni)ta)0 Aie'+re )e requiere el recla'o de quien
)u.ri3 un daFo0 7 la condena de un ?ue: que re+re)enta a la )ociedad que )e )u+one
daFada4 cuando la re)+on)a*ilidad deri2a de un delito0
En las obligaciones e:isten vnculos 5urdicos. ,e*ere) de nue)tra +arte 5
correlati2o) derec-o) o .acultade) de recla'arno) de +arte del otro )u?eto0
En las responsabilidades e:iste un daDo. $na 2&cti'a4 5 un re)+on)a*le que
de*er8 re+arar el daFo4 inde'ni:ar a la 2&cti'a4 o corregir la) co)a) que e)t8n 'al
-ec-a) o que +re)entan 2icio) o de.ecto)0
En nue)tro) contrato) de o*ra4 la) o*ligacione) )on de -acer0 Pero la)
re)+on)a*ilidade) )on de entregar la co)a en +er.ecto e)tado0 9 )i no lo e)t8n4
re+ararla)4 corregirla)4 re.accionarla) o co'+letarla)0
La cul+a4 en ca'*io4 e) un e)tado +er)onal4 )icol3gico o actitudinal del )u?eto0
Gue a)u'e la) con)ecuencia) de )u) acto) cuando .ueron reali:ado) )in el cuidado4
)in la +re2i)i3n4 )in la diligencia4 )in lo) recaudo) que el car8cter de la) co)a) le
312
312
Rondina
e;ig&a0
Por eso ablamos de culpa originada en cualquiera de estos cuatro
comportamientos9
- :; negligencia
- C; imprudencia
- 9; impericia en el arte o profesin y
- B; inobservancia de los reglamentos u ordenanzas.
La cul+a e) ingenua 5 ca)i inocente0 Ae +ro2oca un daFo +orque no )e ad2ierte4
+orque )e actEa )in cuidado0 Porque )e con.&a de'a)iado0 Nor'al'ente )e actEa de
*uena .e0 Ain 'alicia0 Ain intenci3n0 Porque la 'alicia 5 la intenci3n )on +ro+ia) del
dolo0
Ai qui)i<ra'o) gra.icar e)to) conce+to)4 dir&a'o)/
obligaciones
la) o*ligacione) )on 2&nculo) que no) ligan a una conducta deter'inada0 En general
la) genera'o) no)otro) 'i)'o) cuando .ir'a'o) un contrato0 No) i'+onen la
nece)idad de cu'+lir 'ediante la entrega de una co)a (co'o en la 2enta=4 o la
e?ecuci3n de una o*ra (co'o en nue)tro contrato de o*ra +E*lica o +ri2ada=
responsabilidad
La re)+on)a*ilidad e) la i'+utaci3n o la atri*uci3n de la) con)ecuencia) de un acto4
de un -ec-o4 de una o*ra o de una )ituaci3n que a otro le +ro2oc3 un daFo0 >on)i)te
en corregir lo 'alo4 inde'ni:ar al que )u.ri3 una +<rdida0 Re.accionar o ter'inar la
o*ra que tiene 2icio) o .alla) o que e)t8 )in ter'inar0 La re+araci3n integral e) la
'e?or re)+ue)ta4 la '8) adecuada con)ecuencia de la )ituaci3n que tiene do)
+rotagoni)ta)/ el que re)ulta 2&cti'a del daFo0 9 quien tiene la re)+on)a*ilidad de
)olucionarlo0
culpa
La cul+a e) el e)tado de .alta de alguien4 +ero a t&tulo de negligencia4 i'+rudencia4
i'+ericia o 2iolaci3n de regla'ento)0 No tiene nada que 2er con el dolo0 E)ta
cali.icaci3n de Bactuar dolo)oC e) del que actEa con 'alicia0 En ca'*io en la cul+a
)e +re)u'e .alta de intenci3n 5 *uena .e0 Puede -a*er tor+e:a4 de)cuido4 +ero no
-a5 ni de)eo de daFar al otro ni inter<) en lucrar inde*ida'ente0
313
Arquitectura Legal
3C "ntecedentes y evolucin doctrinaria
El gran te'a de e)to) tie'+o) 5 en 'uc-a) )ituacione) e) )i e)to) do) t<r'ino)/
cul+a 5 re)+on)a*ilidad4 )on ine)cindi*le)0 Ai )e +uede i'aginar una
re)+on)a*ilidad legal +ara quien actEa )in dolo ni cul+a0
0i puede existir la responsabilidad sin culpa0
Ai la o*ligaci3n de re)+onder4 de re+arar4 de inde'ni:ar4 de de?ar al otro en una
)ituaci3n )e'e?ante o +arecida a la que ten&a ante) del -ec-o daFo)o4 )ola'ente )e
tiene cuando )e le +uede i'+utar al autor del -ec-o una conducta intencional o
cul+o)a0
Nue)tro >3digo >i2il4 en e)ta +arte4 no e) un e?e'+lo de co-erencia0 En +ri'er
lugar +orque el codi.icador no +erci*i3 la llegada de la deno'inada
Bre)+on)a*ilidad )in cul+aC0 7 re)+on)a*ilidad 'aterial u o*?eti2a0 No )e le +od&a
ocurrir que e;i)tiera una con)ecuencia o*ligatoria +ara quien no ten&a la '8)
'&ni'a intenci3n de o*ligar)e0
Por e)o di?o en el art&culo !""/
&los hechos que fueren e.ecutados sin discernimiento, intencin y libertad, no
producen por s obligacin alguna+0
>on.ir'ando e)ta te)i)4 agrega el articulo !"7/
&cuando por hechos involuntarios se causare a otro alg6n da1o en su persona y
bienes, slo se responder$ con la indemnizacin correspondiente, si con el da1o
se enriqueci el autor del hecho, y en tanto y en cuanto se hubiere enriquecido+.
Como esta doctrina ya resultaba insostenible ace mucos aDos,
cuando en 2@=? se actuali4a en parte nuestro cdigo civil se le
agreg a este artculo @B>9
-Blo) ?uece) +odr8n ta'*i<n di)+oner un re)arci'iento a .a2or de la 2&cti'a del
daFo4 .undado) en ra:one) de equidad4 teniendo en cuenta la i'+ortancia del
+atri'onio del autor del -ec-o 5 la )ituaci3n +er)onal de la 2&cti'aC0
"8ortunadamente se corrigi as una postura demasiado in8le:ible del
codi8icador.
,s que no se puede admitir que se de.e a la vctima sin reparacin.
Aunque los actos se cometan sin intencin. Aunque a los actos da1osos los
cometan los chicos, los dementes o los borrachos.
2 si el hecho ocurre &sin querer+, sin intencin, sin malicia, pero produciendo
graves da1os al otro.
- #or eso est$ bien que no solamente se mire cmo act6a el autor del hecho.
314
314
Rondina
- ,ra hora de mirar a la vctima.
- #ara que la vctima inocente m$s inocente que el autor del hecho, o que el
padre del menor que provoca el da1o sea indemnizada.
- #orque nada tuvo que ver con el hecho da1oso, per.udicial.
- ,l otro en cambio, a6n actuando sin intencin, sin malicia, sin voluntad de
da1ar.
- 2 a6n sin actuacin alguna.
- "uando quien comete el da1o es un dependiente o subordinado, algo ha
tenido que ver.
- 5ucho m$s que la pobre vctima que sin participacin alguna puede resultar
herida, o lesionada en sus bienes o en su persona.
A)& tu2o que re)ol2er)e la )ituaci3n del o*rero que )u.r&a un accidente en la .8*rica/
-)i el +atr3n no -a*&a tenido cul+a4 no -a*&a tenido intenci3n de daFarlo4
-)in no e;i)t&a cul+a del +atr3n4
- el o*rero 2&cti'a del accidente de tra*a?o4 queda*a )in re+araci3n4 )in
inde'ni:aci3n0 %al era la dra'8tica )uerte del tra*a?ador accidentado0
Pero ta'+oco @<le: )e -a*&a de)entendido del todo de e)te e)que'a de la
re)+on)a*ilidad )in cul+a0 Para -acerle ?u)ticia de*e'o) recordar que en otro)
art&culo) entend&a e)ta +ro*le'8tica4 la enuncia*a 5 la re)ol2&a en el *uen )entido/
En el art&culo 1113 5a e)ta*lec&a el 2ie?o c3digo ci2il/
&'a obligacin del que ha causado un da1o se extiende a los da1os que causaren
los que est$n ba.o su dependencia, o por las cosas de que se sirve o que tiene a su
cuidado+0 (Luego e)te art&culo4 en 1!64 )er&a co'+letado4 aclarando 5 +reci)ando
el +rinci+io de la re)+on)a*ilidad )in cul+a=0
En nue)tra +reci)a 'ateria de re)+on)a*ilidad del con)tructor4 dec&a -5 dice- el
art&culo 1631/
&,l empresario es responsable del traba.o e.ecutado por las personas
=dependientes; que ocupe en la obra+.
7C #esponsabilidad indirecta
Aer&a el ca)o en que el +atr3n o +rinci+al4 o arquitecto4 co'o dice el citado art&culo
16314 de*e re)+onder +or el tra*a?o del de+endiente0
-E)tar&a'o) ante una re)+on)a*ilidad indirecta o re.le?a0
->uando re)+onde'o) +or -ec-o) que no +ueden )erno) i'+utado) o cargado) de
'anera directa o in'ediata0
- Pero e;i)ten antecedente) que no) 2inculan a la) +er)ona) o la) co)a) que
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Arquitectura Legal
+ro2ocan lo) daFo)0
- Gue +uedan +ro2ocar lo) de.ecto) o 2icio de la o*ra0
- No )e atri*u5e al +ro.e)ional o con)tructor la relaci3n 2inculatoria con la)
)ituacione) o lo) -ec-o) que de)atan la re)+on)a*ilidad0 No )e le carga al
+rinci+al el daFo +or lo que tu2o que 2er en e)e daFo0
- Pero lo) +ro.e)ionale) o e'+re)ario) con)tructore)4 tienen relaci3n 2inculatoria
con la) +er)ona) que lo) +ro2ocaron0
- 7 que no lo) i'+idieron0
- 9 en tal ca)o4 el ra:ona'iento )er&a el )iguiente/
responde el principal porque los obreros o subordinados tienen relacin con el
hecho da1oso y tienen relacin con el mismo principal profesional o
empresario
-lo que ocurre en tal )u+ue)to e) una tran)'i)i3n entre el re)+on)a*le directo 5 )u
+atr3n0 -La cul+a del o*rero o de+endiente )e tra)'ite4 )e re.le?a4 en )u e'+leador0
;C #esponsabilidad ob5etiva
En tales supuestos vemos que9
- m*s que culpa.
- /*s que relacin directa o causal.
- /*s que la postura sub5etiva o personal de los agentes se busca
la relacin ob5etiva.
- De las cosas que resultan daDadas y de las cosas que pueden
provocar el daDo.
- Por eso podemos decir que se anali4a la mera situacin
planteada.
- $uien provoca un daDo con su persona, con sus ecos, con los
ecos de sus empleados, obreros o dependientes, con las cosas
de que se sirve, debe reparar.
- En nuestro caso, debe asumir la cobertura total de las 8allas o
derivaciones nocivas que se puedan dar o advertir con el tiempo
en la obra entregada.
- Este ra4onamiento abla de una situacin de eco.
- +b5etiva.
- /aterial o directa9
- no valen estudios sobre actitudes ni conductas.
- -o es preciso que se prueben intenciones, negligencias o
impericias.
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Rondina
- 1ablamos de una vinculacin directa y constante de quien ace
algo, se sirve de algo, o tiene relacin y autoridad sobre algo.
- .i de tales ecos o cosas o personas deriva daDo, debe
responderse.
,n estos supuestos tal vez m$s que de responsabilidad civil, .urdica, personal o
directa, convenga hablar de obligacin de garanta.
- ,e una o*ligaci3n de re)+onder0
- ,e cu*rir lo) e2ento) que +udieran de)encadenar)e de contrato)4 de otra)
o*ligacione)4 de )ituacione) ?ur&dica) a)u'ida)0
- ,e -ec-o) o acto) ?ur&dico) )o*re lo) que tengo control gen<rico0
- 7 de lo) que de*o re)+onder +orque a)u'o la direcci3n del +roce)o0
- Entonce) )e *u)ca que e)a directa re)+on)a*ilidad4 2alga 5 )e e;tienda '8) all8
de la) +er)ona)0
- #8) all8 del co'+orta'iento de tale) +er)ona)0
- >o'o que e)to5 tutelando4 garanti:ando4 dando con.ia*ilidad a lo que ocurre
*a?o la e).era de 'i) co'+etencia) 5 autoridad0
- >a)o t&+ico del rol que ?uega el +ro.e)ional4 cuando dirige la o*ra0
- >a)o ta'*i<n del e'+re)ario4 cuando e?ecuta *a?o )u gen<rica 5 glo*al
re)+on)a*ilidad0
<C Cuando se responde por ecos de terceros
0a vimos que las re8erencias sobre la necesidad de responder por
los ecos de otras personas tiene vigencia en nuestro Cdigo Civil.
$ue, incluso, ya la tena en la redaccin original de esa ley. $ue
prevea9
que todo el que e.ecuta un acto o un hecho, que por su culpa o negligencia
ocasiona un da1o a otro, est$ obligado a la reparacin del per.uicio =artculo
:.:H? del cdigo. ,n donde se habla de &culpa o negligencia+ como originante de
responsabilidad;<
si el da1o se provoca por un hecho, pero sumado a la culpa de la vctima, no se
debe responder =artculo ::::;<
la obligacin del que causa un da1o se extiende a los da1os que causaren los
que est$n ba.o su dependencia, de las cosas de que se sirve o que tiene a su
cuidado =artculo :::9;<
sin embargo en estos casos, se puede eximir de responsabilidad, total o
parcialmente, acreditando la culpa de la vctima o de un tercero por quien no
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Arquitectura Legal
debe responder =artculo :::9, segundo p$rrafo;<
Estos supuestos aplicados a la actividad del constructor, tendran
las siguientes proyecciones e interpretaciones9
-)e re)+onde +or lo) -ec-o) de otro)0 Aie'+re que e)o) otro) tengan con uno4
relaci3n de de+endenciaJ
-no )e a)u'en lo) daFo) cau)ado) +or otra) +er)ona)4 +or quiene) no de*e'o)
re)+onder/
-re)+onde'o) de nue)tro) o*rero)4 a5udante) o tercero) +or quiene) Bde*e'o)
re)+onderCJ
-no no) -ace'o) cargo de otra) +er)ona) que 2ienen a la o*ra lla'ado) +or el
dueFo0
-7 'andado) +or lo) +ro2eedore) a traer 'ateriale)0
- 7 contratado) +or el e'+re)ario o +or otro contrati)ta *a?o )u +ro+ia
re)+on)a*ilidad0
-ta'+oco no) re)+on)a*ili:a'o) de lo) daFo) que )u.re una +er)ona +or )u +ro+ia
cul+a/
-+or e?e'+lo4 el ca)o de alguien que entre a la o*ra )in +er'i)o 5 )e -iere o )e
la)ti'aJ
-no re+ara'o) lo) daFo) de la o*ra +ro2ocado) +or una deci)i3n4 +or un 'aterial o
+or un o*rero que contrat3 directa'ente el +ro+ietario0
En e)te ca)o e)+ecial4 cuando el +ro+ietario recla'a +or 2icio) de la o*ra que )e
originan en -ec-o) i'+uta*le) a )u +ro+ia cul+a o re)+on)a*ilidad4 de*e'o) )er
riguro)o) con la) +rue*a)/
-de*e'o) +ro*ar no)otro) que no -u*o de)cuido o cul+a de nue)tra +arteJ
-que ta'+oco -u*o cul+a de nue)tro) de+endiente)J
-que no de?a'o) +a)ar 'ateriale) ni tra*a?o) de.ectuo)o)J
-que en todo ca)o4 la cul+a e) del 'i)'o co'itente0 9 con el co'itente tene'o)
'uc-a) relacione)0 Le da'o) 'uc-a) garant&a)4 +ero/
-el +ro*le'a )e origina en )u +ro+ia cul+a
-el +ro+ietario e) una +er)ona +or la cual Bno de*e'o) re)+onderC -argu'ento de
lo) art&culo) 1111 5 1113 )egundo +8rra.o del >3digo >i2il-0
E)to e) 'u5 i'+ortante4 +orque )eFala una e;ce+ci3n a la regla general de que/
-1N= )ie'+re4 el re)+on)a*le e) el con)tructor
- 2N= )ie'+re el +rotegido e) el +ro+ietario o co'itente0
- Por ello4 )i no e) +o)i*le -acerlo re)+on)a*le al +ro+ietario o dueFo de la o*ra4
?uega el +rinci+io general/
-Guiere decir que la co'+le?a re)+on)a*ilidad del con)tructor -+ro.e)ional4
e'+re)ario o contrati)ta- nace4 e;i)te4 )u*)i)te 5 )e +ro5ecta4 aEn cuando lo) acto) o
-ec-o) que +ro2ocan el daFo4 la .alla4 el de.ecto o la ruina de la o*ra4 2engan de
donde 2engan0 %engan el origen que tengan0
Como dice el artculo 2=;=9
si se trata de edificios o de obras en inmuebles<
destinados a larga duracin<
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Rondina
recibidos por el que los encarg<
Y si se dan estas condiciones o presupuestos, el constructor es responsable de
ruina total o parcial, en los siguientes casos/
si la ruina procede del vicio de la construccin<
si procede de vicios del suelo<
o se origina en la mala calidad de los materiales<
aun cuando los materiales los haya provedo no el constructor sino otra persona
=propietario, proveedor, etc%tera;<
aun cuando la obra se haya hecho en terreno del locatario, es decir, el cliente,
propietario o comitente<
,n todos estos casos el constructor es responsable.
0 decimos KconstructorM queriendo signi8icar empresario, contratista o
pro8esional que contrata por obra global o a5uste al4ado.
!uiere decir que este constructor responde o se responsabiliza de los actos de/
los subcontratistas, empleados, obreros y subordinados<
de los que vendan el material<
y hasta de los actos o yerros del mismo propietario/ en caso de que los materiales
inadecuados los provea el comitente, o cuando las fallas son del terreno, que
tambi%n provee el propietario.
9 re)+ecto de lo) actore) de la o*ra4 queriendo ta'*i<n )er a*arcati2o 5 *u)cando la
'a5or cantidad de gente +ara que re)+onda o )e re)+on)a*ilice de la o*ra .rente al
+ro+ietario4 el c3digo )igue diciendo en e)te 'i)'o art&culo 1646/
la responsabilidad que este artculo impone al constructor, empresario o
contratista principal, se extender$ indistintamente, tanto al/
director de obra
como tambi%n al proyectista
CIDe qu modo se e:tienden estas responsabilidades a las otras
personasJ
CIDe qu modo asume el constructor las culpas, responsabilidades,
8allas o yerros de los otros actores de la obraJ
-,l cdigo nos dice que la responsabilidad se reparte de manera indistinta<
pero que tambi%n se reparte &seg6n las circunstancias+
y sin per.uicio de las acciones de regreso que pudieran competer.
Ello quiere decir que9
C)egEn la) circun)tancia)/ +orque no )er8 )ie'+re 5 en toda) la) o*ra) el 'i)'o
?uego de role)4 re+arto) incu'*encia) 5 re)+on)a*ilidade)J
-que ante un -ec-o4 una )ituaci3n o conducta) que +ro2oquen daFo)4 2icio) o
de.ecto) de la o*ra4 tendr8n que -acer)e cargo de B'anera indi)tintaC el con)tructor4
el e'+re)ario 5 el contrati)ta0
-%a'*i<n lo )er8 el +ro5ecti)ta 5]o el director0
-E inclu)o alguna otra .igura que +udiera -a*er tenido un rol rele2ante en la o*ra/
-conductor t<cnico
31!
Arquitectura Legal
-re+re)entante t<cnico de la o*ra o de la e'+re)a
- ad'ini)trador +ro.e)ional
- +ro5ecti)ta 5 calculi)ta de e)tructura)
- 5]o cualquier otro actor +rotag3nico de la +ro5ectaci3n4 direcci3n o conducci3n
de la edi.icaci3n0
=C El riesgo pro8esional y los riesgos creados 9 (" .E)%#&D"D E-
(". +,#".
E:isten actividades o pro8esiones que son, naturalmente, riesgosas.
Peligrosas. $ue llevan implcito un alto riesgo generado por la
misma tarea u o8icio. Entre los mdicos, el ciru5ano o el anestesista,
asumen altsimos riesgos 8rente a otras especialidades Ccomo los
dermatlogosC que no tienen riesgos pr:imos en sus tratamientos o
pra:is con los pacientes.
Entre lo) con)tructore) a)u'e 'enore) rie)go) quien +ro5ecta que el que dirige una
o*ra0 7 quien a)u'e una o*ra en +lanta *a?a de reducida e)cala tiene 'uc-o 'eno)
co'+ro'i)o de +eligro)idad que aquel que a)u'e el +ro5ecto o la conducci3n de un
edi.icio de altura0
,l principio de atribuir la responsabilidad sin culpa a quien asume riesgos
inherentes a su profesin, actividad u oficio, es una verdadera creacin de la
doctrina.
Ku)ta'ente +or *u)car 'anera) de cargar la) con)ecuencia) de -ec-o) que +ro2ocan
daFo4 a quien tenga la titularidad de la acci3n4 de la direcci3n o conducci3n del
+roce)o en donde )e 'ani.ie)ta el +er?uicio0
-%ratando de que la) 2&cti'a) no queden de)+rotegida)0
- Gue lo) inocente) no +aguen
- A)& )e lleg3 +or 2&a de tran).erencia del criterio a la atri*uci3n de la
re)+on)a*ilidad a lo) con)tructore)0
- 9 )e atri*u53 con dure:a4 con contundencia4 e)a re)+on)a*ilidad0
El constructor debe asumir los vicios, ruinas y 8allas de la obra, ya sea que
deriven9
de vicios de la construccin
de problemas del suelo =subsuelo, fundaciones;
de la mala calidad de los materiales.
32"
32"
Rondina
94 Rde)de qu< role) )e a)u'eT
del rol del constructor empresario o contratista<
del rol del profesional/ proyectista o director<
desde otros roles/ conductor t%cnico, administrador, estructuralista, etc%tera.
9 Rc3'o )e -acen cargoT
la ley dice que ser$n responsables de manera indistinta.
E)to Rquiere decir de 'anera con?untaT
o Rde manera simplemente mancomunada, es decir pagando una parte cada
unoS
o Rresponder$n de manera solidaria, es decir que todos deben todo el monto de
la indemnizacin, del arreglo, de la refaccinS
Parece que e) )olidaria'ente0 %odo) en con?unto 5 de 'anera co'En 5]o indi)tinta0
%odo) +ueden o de*en -acer)e cargo0 Porque quien lo +ague todo4 o +ague '8) que
lo) otro)4 o quien +ague )in -a*er tenido re)+on)a*ilidad en la) .alla)4 +orque )e
+uede +ro*ar que a otro le ca*e tal re)+on)a*ilidad4 +odr8 recla'ar el reintegro0
-RPor qu< el )i)te'aT
-RPor qu< tal )u'a de o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)T
- RPor qu< tal co'+ro'i)o ca)i ili'itadoT
0encillamente porque se trata de personas que asumieron una profesin que
tiene sus riesgos. Y entre los riesgos de la profesin, est$, .ustamente, el que
deban responder, que deban hacerse cargo. Deben pagar, indemnizar, o reparar
la obra defectuosa.
8odos y cada uno.
0in per.uicio de que despu%s, el inocente, pueda reclamarle a los dem$s lo que
pag por culpa de ellos.
Aie'+re *u)ca'o) el )&'il de la re)+on)a*ilidad +or conducir una '8quina
+eligro)a0
7 del conductor de un auto'32il que +ro2oca con )u 2e-&culo un daFo a tercero)4
en )u) +er)ona) o en )u) co)a)0
9 deci'o) que +ara arreglar lo) daFo)4 la) le)ione)4 -erida) o +er?uicio) que +uedo
+ro2ocar a una 2&cti'a inocente4 con 'i auto4 +oco i'+orta que )e 'e +ueda +ro*ar
que actu< con cul+a0
Lo que i'+orta e) inde'ni:ar a quien )u.ri3 el daFo0 Lo urgente e) re+arar al otro4
que re)ult3 2&cti'a del )inie)tro0 9 aunque todo -u*iera )ido ni '8) ni 'eno) que
un accidente0 E) decir4 que todo )e -a5a de*ido a una +eno)a e2entualidad4 )in
cul+a de nadie0 Lo urgente0 Lo o*ligatorio4 e) que re+are'o) a la 2&cti'a0 RPor
qu<T4 )encilla'ente +orque/
-al +oner un auto en la calle 5a e)to5 generando rie)go)J
-aunque condu:ca con +rudenciaJ
-aunque )ea cuidado)o en tener el auto en condicione)J
321
Arquitectura Legal
-aunque 5o )ea un *uen conductorJ
-aunque cu'+la riguro)a'ente toda) la) ordenan:a) 5 regla'ento) del tr8n)itoJ
-Aunque nadie 'e +ueda incul+ar de negligencia4 i'+rudencia4 i'+ericia en el arte
de 'ane?ar4 ni tran)gre)i3n de la) nor'ati2a)0
-Aunque 5o +rue*e que no tu2e ni la '8) le2e )o'*ra de cul+a en el -ec-o4 )i -u*o
daFo4 alguien lo tienen que re+arar0
9 )i alguien tiene que +agar4 que no )ea la 2&cti'a0
"on sus seme.anzas y diferencias.
"on la distancia que pueda existir entre el riesgo del automvil y el riesgo de la
construccin, el principio es el mismo/
el que genera el riesgo,
el que expone a los dem$s, a las cosas, a los bienes, a un peligro, es el que paga.
Aunque fuera sola y 6nicamente, por haber generado el riesgo. ,n nuestro caso,
por haber e.ercido la construccin, una industria, que por sus caractersticas, por
el uso de m$quinas, ocupacin de m6ltiple mano de obra, y la conformacin de
t%cnicas y ordenamientos comple.os y riesgosos, genera sus propios y notorios
riesgos para las personas y los bienes. #ara la misma obra, para los inmuebles
linderos, y para los terceros que algo alguna vez, tengan algo que ver con la obra.
>C .iniestros, accidentologa. Previsiones de &nseguridad. 1igiene y
.eguridad de las +bras de "rquitectura. (a ley l@.<?> y el Decreto
@22R@=
El te'a de la Aeguridad de la) 7*ra) de >on)trucci3n 2iene +re)ent8ndo)e co'o
un i'+erati2o que no) o*liga a +re2erlo co'o 'ateria +rinci+al del que-acer de lo)
arquitecto) con)tructore)0
Aunque de)de )ie'+re la )eguridad e)tu2o co'+rendida en la) +reocu+acione) 5
tarea) del +ro5ecti)ta 5 del director de la o*ra4 a-ora )e no) i'+one co'o 'ateria
aut3no'a 5 de creciente inter<) 5 co'+le?idad0 Porque ta'*i<n la) o*ra) crecen en
di'en)ione) 5 en co'+le?idad0 9 ta'*i<n lo) riego) )e acrecientan4 5 no) 'ue)tran
la +reocu+ante .recuencia de lo) )inie)tro)4 de lo) accidente)0 9 +or ende la
)inietralidad 5 la accidentolog&a i'+l&cia en toda con)trucci3n0
En ambos supuestos nos en8rentamos a situaciones provocadas por
casos 8ortuitos.
- El accidente se debe entender como lo que ocurre por una
coincidencia de 8actores que resultan de una concatenacin de
causas derivantes en daDos y per5uicios.
- El siniestro indica que adem*s de lo accidental se pudo dar con
componentes voluntarios y participaciones culpables o
inculpables de acciones o 8actores umanos intervinientes.
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Rondina
-
En la ra&: eti'ol3gica de a'*a) +ala*ra) )e da cuenta de lo que +uede re+re)entar la
ace+ci3n 'oderna del 2oca*lo/
accidente de adcado/ caer cerca. Re+re)enta el gol+e4 la ca&da o la