Está en la página 1de 190

i

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR


SEDE SANTO DOMINGO
ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES

Disertacin de Grado previa a la obtencin del ttulo de
Ingenieros Comerciales
Portada


PLAN ESTRATGICO PARA LA CONSTRUCTORA FINANCIERA
ZAVALA (COFIZA) UBICADA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO.
PERIODO 2013 2017.



AUTORES: Jos Antonio Alcvar Loor
Laura Raquel Mantilla Veas
DIRECTORA: Ing. Jajayra Elizabeth Miranda Rojas

SANTO DOMINGO- ECUADOR
2013
ii


PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR
SEDE SANTO DOMINGO
APROBACIN DE LA DISERTACIN DE GRADO
PLAN ESTRATGICO PARA LA CONSTRUCTORA FINANCIERA
ZAVALA (COFIZA) UBICADA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO.
PERIODO 2013 2017.
AUTORES: JOS ANTONIO ALCVAR LOOR
LAURA RAQUEL MANTILLA VEAS
TRIBUNAL

Ing. Jajayra Elizabeth Miranda Rojas


Ing. David Alejandro Arias Chvez


Ing. Edwin Rubn Toro Lpez


Santo Domingo, Agosto de 2013
iii


DEDICATORIA
La presente disertacin de grado est dedicada a nuestros padres, Virginia Loor y Jos
Alcvar; Mercy Veas y Cristbal Mantilla; tambin a nuestros incondicionales amigos,
personas que siempre estuvieron presentes para apoyarnos.












iv


AGRADECIMIENTOS
Agradecemos de manera especial a la Constructora Financiera Zavala, por darnos la
facilidad de utilizar su informacin, tambin a las urbanizaciones y a las dems empresas
que nos brindaron todos los datos para poder realizar la investigacin del presente
trabajo.






v


RESUMEN
El presente diseo de Disertacin de Grado contiene una propuesta sobre la creacin de
un Plan Estratgico para Constructora Financiera Zavala (COFIZA) en el periodo 2013 -
2017, con su respectivo anlisis situacional, implantacin de estrategias y evaluacin de
las mismas.
Planteamos la creacin de este PEDI, debido a que despus de haber realizado una
auditora interna y externa de la empresa, se puede determinar que su administracin no
se est realizando en funcin a las directrices que sugiere la Planificacin Estrategia. El
objetivo ser redireccionar a la empresa hacia la perspectiva del manejo eficiente de sus
recursos y capacidades, consiguiendo con esto una mejora gerencial y econmica de la
institucin, ya que analizamos que no est obteniendo el beneficio econmico esperado e
incremento anual del mismo a nivel de mercado, en funcin a su tamao y capacidad.

ABSTRACT
The present design of dissertation has a proposal about the creation of a Strategic Plan
for the Financial Building Enterprise Zavala (COFIZA) in the period 2013 -2017, with the
corresponding situational analysis, the implementation of strategies and their evaluation.
We suggest the creation of this PEDI due to the fact that after having made an internal
and external audit of the enterprise, it could be determined that its management is not
being carried out according to the guidelines that the Strategic Planning suggests. The
objective will be to redirect the enterprise towards the perspective of the efficient handling
of its resources and capacities, getting with this a managerial and economic improvement
of the institution, since we have analyzed that it is not getting the economic benefit
expected and the annual increase at a marketing level, considering its size and capacity.



vi


NDICE DE CONTENIDOS
Pg.
PORTADA ............................................................................................................ i
DEDICATORIA. ................................................................................................................ iii
AGRADECIMIENTOS ....................................................................................................... iv
RESUMEN. ................................................................................................................. v
ABSTRACT ................................................................................................................ v
NDICE DE CONTENIDOS ............................................................................................... vi
LISTA DE IMGENES ..................................................................................................... xii
LISTA DE GRFICOS .................................................................................................... xiii
LISTA DE TABLAS ......................................................................................................... xiv
NDICE DE ANEXOS ...................................................................................................... xvi
INTRODUCCIN .............................................................................................................17
I MARCO TERICO ........................................................................................................18
1.1. EMPRESA ..............................................................................................18
1.1.1. Clasificacin de empresas .....................................................................18
1.1.1.1. Constructoras .........................................................................................18
1.2. PLANIFICACIN ESTRATGICA ..........................................................19
1.2.1. Beneficios de la planificacin estratgica ................................................19
1.2.2. Etapas de la planificacin estratgica .....................................................20
1.2.2.1. Formulacin de la estrategia ...................................................................20
1.2.2.1.1 Anlisis situacional .................................................................................20
1.2.2.1.2 Misin .....................................................................................................20
1.2.2.1.3 Visin ......................................................................................................21
1.2.2.1.4 Valores corporativos ...............................................................................22
1.2.2.1.5 Polticas ..................................................................................................22
1.2.2.1.6 Lineamientos Gerenciales ......................................................................22
1.2.2.1.7 Anlisis del Entorno ................................................................................23
1.2.2.1.8 Factores PEST .......................................................................................23
1.2.2.1.9 Clientes...................................................................................................23
1.2.2.1.10 Entorno especfico (5 fuerzas de Porter) .................................................24
1.2.2.1.11 Matriz de perfil competitivo .....................................................................26
vii
1.2.2.1.12 FODA .....................................................................................................26
1.2.2.1.12.1 Fortalezas ...............................................................................................26
1.2.2.1.12.2 Oportunidades ........................................................................................27
1.2.2.1.12.3 Debilidades .............................................................................................27
1.2.2.1.12.4 Amenazas ...............................................................................................27
1.2.2.1.13 Matriz EFE ..............................................................................................28
1.2.2.1.17 Estructura Organizacional .......................................................................29
1.2.2.1.18 Recursos ................................................................................................29
1.2.2.1.19 Matriz BCG .............................................................................................29
1.2.2.1.20 Cadena de Valor .....................................................................................30
1.2.2.1.21 Matriz EFI ...............................................................................................30
1.2.2.1.22 Objetivos .................................................................................................30
1.2.2.1.23 Objetivos a largo Plazo ...........................................................................30
1.2.2.2. Implantacin de la Estrategia ..................................................................31
1.2.2.2.1 Objetivos a corto plazo ...........................................................................31
1.2.2.2.2 Estrategias ..............................................................................................31
1.2.2.3. Evaluacin ..............................................................................................31
1.2.2.3.2 Valor Actual Neto. ...................................................................................32
1.2.2.3.4 Perodo de Recuperacin de la Inversin. ..............................................32
II. METODOLOGA ..........................................................................................................33
2.1. MTODOS DE INVESTIGACIN ...........................................................33
2.1.1. Mtodo de deductivo...............................................................................33
2.1.2. Mtodo inductivo .....................................................................................33
2.1.3. Mtodo analtico .....................................................................................33
2.2. FUENTES DE INVESTIGACIN ............................................................33
2.2.1. Primarias ................................................................................................33
2.2.2. Secundarias ............................................................................................33
2.3. DETERMINACIN DE LA POBLACIN Y MUESTRA ...........................34
2.3.1. Poblacin ................................................................................................34
2.3.2. Diseo de la muestra ..............................................................................34
2.3.2.1 Encuesta a Proveedores .........................................................................34
2.3.2.2. Encuesta a Competencia ........................................................................34
2.5. TCNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS ..........................................35
2.5.1. Encuesta .................................................................................................35
2.5.2. Entrevista ................................................................................................35
2.5.3. Mtodo de observacin ...........................................................................35
viii
2.6. DISEO DE CUESTIONARIO ................................................................35
2.7. PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIN ...........................................35
III. PROPUESTA .............................................................................................................36
3.1. PLAN ESTRATGICO PARA LA CONSTRUCTORA FINANCIERA
ZAVALA (COFIZA) UBICADA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO.
PERIODO 2013 2017. .........................................................................36
3.1.1. Formulacin de la Estrategia ..................................................................36
3.1.1.1. Anlisis de la situacin de la empresa ....................................................36
3.1.1.1.1 Antecedentes ..........................................................................................36
3.1.1.1.2 Logotipo de la empresa ..........................................................................39
3.1.1.1.3 Situacin actual de COFIZA ....................................................................39
3.1.1.1.4 Ubicacin Geogrfica ..............................................................................40
3.1.1.2. Misin .....................................................................................................40
3.1.1.2.1. Misin Actual ..........................................................................................40
3.1.1.2.2. Desarrollo de la misin ...........................................................................41
3.1.1.2.3. Formulacin de la misin ........................................................................41
3.1.1.3. Visin ......................................................................................................42
3.1.1.3.1. Visin Actual ...........................................................................................42
3.1.1.3.2. Desarrollo de la visin .............................................................................42
3.1.1.3.3. Formulacin de la visin .........................................................................43
3.1.1.4. Valores corporativos y polticas ..............................................................43
3.1.1.4.1. Polticas Actuales ...................................................................................43
3.1.1.4.2. Valores corporativos propuestos .............................................................43
3.1.1.5. Anlisis Externo ......................................................................................44
3.1.1.5.1. Factores Pest .........................................................................................44
3.1.1.5.1.1 Factores Polticos: ..................................................................................44
3.1.1.5.1.2 Factores Econmicos .............................................................................44
3.1.1.5.1.3 Factores Socio-Culturales .......................................................................45
3.1.1.5.1.4 Factores Tecnolgicos: ...........................................................................45
3.1.1.5.2. Fuerzas de Porter ...................................................................................45
3.1.1.5.2.1. Rivalidad de los competidores ................................................................45
3.1.1.5.2.1.1 Competencia: .........................................................................................45
3.1.1.5.2.1.2 Entrada de nuevos competidores............................................................47
3.1.1.5.2.1.3 Desarrollo de productos sustitutos ..........................................................48
3.1.1.5.2.1.4. Poder de negociacin de los proveedores ..............................................49
3.1.1.5.2.1.4.1. Proveedores ...........................................................................................49
ix
3.1.1.5.2.1.5. Poder de negociacin de los consumidores ............................................50
3.1.1.5.2.1.5.1. Clientes:..................................................................................................50
3.1.1.5.3. Matriz de perfil competitivo .....................................................................51
3.1.1.5.4. Estudio de Mercado ................................................................................52
3.1.1.5.4.1. Objetivo General .....................................................................................52
3.1.1.5.4.2. Objetivos especficos ..............................................................................52
3.1.1.5.4.3. Metodologa ............................................................................................52
3.1.1.5.4.4. Poblacin ................................................................................................52
3.1.1.5.4.5. Muestra...................................................................................................52
3.1.1.5.4.6 Tabulacin y anlisis de Resultados .......................................................53
3.1.1.5.4.7. Encuesta a los competidores de la empresa ..........................................53
3.1.1.5.4.7.1 Encuesta Piloto a competencia ...............................................................53
3.1.1.5.4.7.2. Ajustes de la Encuesta Piloto a Competencia .........................................55
3.1.1.5.4.7.3. Encuesta Final dirigida a los competidores de la empresa .....................56
3.1.1.5.4.8. Encuesta a los proveedores de la empresa ............................................68
3.1.1.5.4.8.1 Encuesta Piloto a Proveedores ...............................................................68
3.1.1.5.4.8.2 Ajustes de la Encuesta Piloto a Proveedores ..........................................69
3.1.1.5.4.8.3 Encuesta Final dirigida a los proveedores de la empresa ......................69
3.1.1.5.4.9. Identificacin de Amenazas y Oportunidades .........................................77
3.1.1.5.4.9.1. Amenazas ...............................................................................................77
3.1.1.5.4.9.2. Oportunidades: .......................................................................................77
3.1.1.5.4.9.3. Matriz EFE ..............................................................................................78
3.1.1.5.4.9.3.1. Anlisis de la matriz EFE: .......................................................................79
3.1.1.6. Anlisis interno .......................................................................................80
3.1.1.6.1. Anlisis Financiero ..................................................................................80
3.1.1.6.1.1. Anlisis Vertical ......................................................................................82
3.1.1.6.1.2. Anlisis Horizontal ..................................................................................83
3.1.1.6.2. Razones Financieras ..............................................................................85
3.1.1.6.3 Matriz BCG .............................................................................................94
3.1.1.6.3.1. Productos y servicios que actualmente presta la empresa: .....................94
3.1.1.6.4. Estructura Organizacional .......................................................................99
3.1.1.6.4.1 Estructura organizacional Actual ........................................................... 100
3.1.1.6.4.2 Funciones actuales de los empleados .................................................. 100
3.1.1.6.4.2.1 Gerencia General ................................................................................. 100
3.1.1.6.4.2.2 Direccin Administrativa ....................................................................... 100
3.1.1.6.4.2.3 Cartera y servicio al cliente ................................................................... 101
x
3.1.1.6.4.2.4 Ventas .................................................................................................. 101
3.1.1.6.4.2.5 Publicidad ............................................................................................. 102
3.1.1.6.4.2.6 Diseo Grfico ...................................................................................... 102
3.1.1.6.4.2.7 Financiero ............................................................................................. 102
3.1.1.6.4.2.8 Facturacin ........................................................................................... 103
3.1.1.6.4.2.9 Legal ..................................................................................................... 103
3.1.1.6.4.2.10 Direccin de planificacin tcnica ......................................................... 103
3.1.1.6.4.2.11 Topografa ............................................................................................ 103
3.1.1.6.4.2.12 Aprobacin de Proyectos ...................................................................... 104
3.1.1.6.4.2.13 Ingeniera Civil ...................................................................................... 104
3.1.1.6.4.2.14 Estudios Obras Bsicas ........................................................................ 104
3.1.1.6.4.2.15 Direccin ejecutivo y control de calidad ................................................ 104
3.1.1.6.4.2.16 Control de RRHH y Materiales .............................................................. 104
3.1.1.6.4.2.17 Soldadura ............................................................................................. 105
3.1.1.6.4.2.18 Mecnica .............................................................................................. 105
3.1.1.6.4.2.19 Operacin de Maquinaria ...................................................................... 105
3.1.1.6.4.2.20 Obras .................................................................................................... 106
3.1.1.6.4.2.21 Contratistas .......................................................................................... 106
3.1.1.6.4.2.22 Electricidad ........................................................................................... 106
3.1.1.6.4.2.23 Carpintera ............................................................................................ 107
3.1.1.6.4.2.24 Seguridad ............................................................................................. 107
3.1.1.6.5 Descripcin fsica interna ...................................................................... 107
3.1.1.6.6 Recursos Humano de la empresa ......................................................... 113
3.1.1.6.7 Proceso de venta de lotes y casas de COFIZA ..................................... 114
3.1.1.6.9 Anlisis del valor agregado ................................................................... 118
3.1.1.6.10 Entrevista a Gerente comercial de COFIZA .......................................... 119
3.1.1.6.11. Identificacin de Fortalezas y Debilidades ............................................ 121
3.1.1.6.11.1 Fortalezas: ............................................................................................ 121
3.1.1.6.11.2 Debilidades: .......................................................................................... 121
3.1.1.6.11.3. Matriz EFI ............................................................................................. 122
3.1.1.6.11.3.1 Anlisis de la matriz EFI ....................................................................... 122
3.1.1.7 Anlisis FODA ...................................................................................... 123
3.1.1.8. Determinacin de Objetivos ................................................................. 124
3.1.1.8.1 Objetivos a Largo Plazo ........................................................................ 124
3.1.1.8.2 Mapa Estratgico .................................................................................. 124
3.1.2. Implantacin de la Estrategia ................................................................ 125
xi
3.1.2.1 Jerarquizacin de objetivos................................................................... 125
3.1.2.2 Determinacin de las estrategias. ......................................................... 127
3.1.2.3 Planificacin Estratgica ....................................................................... 129
3.1.2.4 Plan Operativo Anual ............................................................................ 130
3.1.2.5 Presupuesto de gastos de planificacin estratgica .............................. 131
3.1.2.6 Financiamiento de planificacin estratgica .......................................... 132
3.1.2.6.1 Proyeccin: ........................................................................................... 133
3.1.3. Evaluacin de la Estrategia................................................................... 135
3.1.3.1 Flujo de Caja ........................................................................................ 135
3.1.3.2. TMAR ................................................................................................... 135
3.1.3.3. Indicadores de Evaluacin .................................................................... 135
3.1.3.3.1 Valor Actual Neto .................................................................................. 135
3.1.3.3.2 Tasa Interna de Retorno ....................................................................... 136
3.1.3.3.3 Periodo De Recuperacin de La Inversin ............................................ 137
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................................. 138
CONCLUSIONES .......................................................................................................... 138
RECOMENDACIONES .................................................................................................. 138
FUENTES DE CONSULTA ............................................................................................ 140
GLOSARIO ............................................................................................................. 142
ANEXOS ............................................................................................................. 143


xii


LISTA DE IMGENES
Imagen N1 Clasificacin de empresas ......................................................................18
Imagen N2 Proceso de Planificacin Estratgica ......................................................20
Imagen N3 Logo COFIZA .........................................................................................39
Imagen N4 Mapa de Santo Domingo ........................................................................40
Imagen N 5 Publicidad COFIZA .................................................................................97
Imagen N 6 Matriz BCG .............................................................................................98
Imagen N 7 Organigrama Actual .............................................................................. 100
Imagen N 8 Descripcin fsica interna ...................................................................... 108
Imagen N 9 Organigrama Estructural Propuesto Constructora Financiera Zavala ... 113
Imagen N 10 Proceso de COFIZA.............................................................................. 114
Imagen N 11 Cadena de Valor ................................................................................... 115





xiii


LISTA DE GRFICOS
Grfico N1 Productos y Servicios .............................................................................56
Grfico N2 Proyectos ................................................................................................57
Grfico N3 Clientes...................................................................................................58
GrficoN4 Publicidad ...............................................................................................59
Grfico N5 Mercado..................................................................................................60
Grfico N6 Tiempo ...................................................................................................61
Grfico N7 Demanda ................................................................................................62
Grfico N8 Planificacin Estratgica .........................................................................63
Grfico N9 Tipo de Cliente........................................................................................64
Grfico N10 Estrategias ..............................................................................................65
Grfico N11 Ventaja Competitiva ................................................................................66
Grfico N 12 Proveedor ...............................................................................................70
Grfico N13 Crditos ..................................................................................................71
Grfico N14 Precios ...................................................................................................72
Grfico N15 Garantas ................................................................................................73
Grfico N16 Buen Cliente ...........................................................................................74
Grfico N17 Capacitaciones .......................................................................................75
Grfico N 18 ndice Circulante .....................................................................................85
Grfico N19 Prueba del cido .....................................................................................86
Grfico N20 Deuda a Capital ......................................................................................87
Grfico N 21 Apalancamiento Financiero .....................................................................88
Grfico N22 Rotacin de las cuentas por cobrar .........................................................89
Grfico N23 Rotacin de cuentas por cobrar en das..................................................90
Grfico N24 Rotacin Activo Total ..............................................................................91
Grfico N25 Margen de la Utilidad Neta......................................................................92
Grfico N26 Rentabilidad sobre activos ......................................................................93
Grfico N27 Rentabilidad sobre capital .......................................................................94
Grafica N28 Anlisis de Valor Agregado ................................................................... 119


xiv


LISTA DE TABLAS
Tabla N 1 Elementos de Misin...............................................................................41
Tabla N 2 Elementos de Visin ...............................................................................42
Tabla N 3 Competidores .........................................................................................46
Tabla N4 Proveedores ...........................................................................................49
Tabla N 5 Matriz de perfil competitivo .....................................................................51
Tabla N 6 Ajustes de la encuesta piloto a Competencia ..........................................55
Tabla N 7 56Productos y Servicios .........................................................................56
Tabla N8 Proyectos ................................................................................................57
Tabla N 9 Clientes...................................................................................................58
Tabla N10 Publicidad ...............................................................................................59
Tabla N11 Mercado..................................................................................................60
Tabla N12 Tiempo ...................................................................................................61
Tabla N13 Demanda ................................................................................................62
Tabla N 14 Planificacin estratgica .........................................................................63
Tabla N 15 Tipo de Cliente........................................................................................64
Tabla N 16 Estrategias ..............................................................................................65
Tabla N 17 Ventaja Competitiva ................................................................................66
Tabla N 18 Resumen de encuestas a la Competencia ..............................................67
Tabla N 19 Ajuste de la Encuesta a Proveedores .....................................................69
Tabla N 20 Proveedor ...............................................................................................70
Tabla N 21 Crditos ..................................................................................................71
Tabla N 22 Precios ...................................................................................................72
Tabla N23 Garantas ................................................................................................73
Tabla N 24 Buen Cliente ...........................................................................................74
Tabla N 25 Capacitaciones .......................................................................................75
Tabla N 26 Resumen de la encuesta realizada a los Proveedores ............................76
Tabla N 27 Matriz EFE ..............................................................................................78
Tabla N 28 Balance General Cofiza del 2012 a 2013 ................................................80
Tabla N 29 Estado de Prdidas y Ganancias 2011-2012 ..........................................81
Tabla N 30 ndice Circulante .....................................................................................85
Tabla N31 Prueba del cido .....................................................................................86
xv
Tabla N 32 Deuda a capital .......................................................................................87
Tabla N 33 Apalancamiento financiero ......................................................................88
Tabla N 34 Rotacin de las cuentas por cobrar .........................................................89
Tabla N 35 Rotacin de cuentas por cobrar en das..................................................90
Tabla N 36 Rotacin del activo total ..........................................................................91
Tabla N 37 Margen de la utilidad neta .......................................................................92
Tabla N 38 Rentabilidad sobre activos ......................................................................93
Tabla N 39 Rentabilidad sobre capital .......................................................................94
Tabla N 40 Proyectos COFIZA ..................................................................................95
Tabla N 41 Dimensin de Casas ...............................................................................95
Tabla N 42 Precios de Casas ....................................................................................96
Tabla N 43 Matriz BCG .............................................................................................97
Tabla N 44 Anlisis del valor agregado ................................................................... 118
Tabla N 45 Resumen de entrevista a Gerente Propietario COFIZA ..................... 120
Tabla N46 Matriz EFI ............................................................................................. 122
Tabla N 47 Anlisis FODA ...................................................................................... 123
Tabla N48 Mapa Estratgico .................................................................................. 124
Tabla N 49 Planificacin estratgica para la Constructora Financiera Zavala ......... 129
Tabla N 50 Plan operativo anual de COFIZA .......................................................... 130
Tabla N 51 Presupuesto de Planificacin ................................................................ 131
Tabla N 52 Financiamiento de Planificacin ............................................................ 132
Tabla N 53 Flujo de Caja ........................................................................................ 135
Tabla N 54 TMAR ................................................................................................... 135
Tabla N55 VAN ...................................................................................................... 136
Tabla N 56 PRI ....................................................................................................... 137




xvi


NDICE DE ANEXOS
Anexo N 1 Encuestas ............................................................................................. 144
Anexo N 2 Rol de Pagos ........................................................................................ 147
Anexo N 3 Fotografas Urbanizaciones COFIZA .................................................... 148
Anexo N 4 Tipos de casas...................................................................................... 153
Anexo N 5 Manual de funciones ............................................................................. 154
Anexo N 6 Balances ............................................................................................... 182
Anexo N 7 Proformas ............................................................................................. 185



17



INTRODUCCIN
El presente documento contiene pasos a seguir para la elaboracin de un plan
estratgico que direccionar a la empresa hacia una mejora continua.
El problema de la empresa, est basado en el hecho de que durante sus 10 aos en el
mercado no ha aplicado una planificacin estratgica, por ende no est orientada a la
consecucin de objetivos; tambin le proporcionar la posibilidad de generar controles y
nuevas metas.
Es por esto que crear un plan estratgico dentro de la empresa es importante, porque por
medio de ste se podr corregir las fallas que han ido creciendo con el pasar de los aos
y que actualmente estn limitando a la empresa y a su expansin dentro del mercado.
Los beneficiarios sern los clientes externos e internos de la empresa, al igual que el
dueo, ya que este plan no solo aportar al desarrollo de las buenas prcticas dentro de
COFIZA sino tambin al mejoramiento de la empresa a nivel de mercado.
El proyecto que proponemos es viable porque la empresa cuenta con los recursos fsicos
y econmicos necesarios para cumplirlos, e incluso se tiene toda la predisposicin no
solo del dueo sino tambin de todos quienes conforman la empresa.
Dentro del contenido del presente documento, est un anlisis de su entorno interno y
externo, tambin estrategias y guas para superar los obstculos y problemas actuales,
obviamente enfocados hacia el futuro. Adicionalmente presentamos propuestas nuevas
que van dentro del esquema de la planificacin.
Para realizar el anlisis interno, se procedi a formular encuestas a los clientes internos y
externos, las cuales no se pudieron aplicar por falta de predisposicin de los empleados
tanto a responder las encuestas y a proporcionarnos la lista de clientes, por ende
procedimos a realizar el anlisis a travs de observacin directa, en cuanto al anlisis
externo si se aplicaron encuestas.


18



I
MARCO TERICO
1.1. EMPRESA
Una definicin de uso comn en crculos comerciales es: Una empresa es un sistema
que interacciona con su entorno materializando una idea, de forma planificada, dando
satisfaccin a unas demandas y deseos de clientes, a travs de una actividad
econmica. Requiere de una razn de ser, una misin, una estrategia, unos objetivos,
unas tcticas y unas polticas de actuacin. Se necesita de una visin previa y de una
formulacin y desarrollo estratgico de la empresa. Se debe partir de una buena
definicin de la misin. La planificacin posterior est condicionada por dicha definicin.
1

1.1.1. Clasificacin de empresas
Imagen N1
Clasificacin de empresas

Fuente: http://www.monografias.com/trabajos20/empresa/empresa.shtml#clasif.
Mara Elizabeth Ojeda Orta.
1.1.1.1. Constructoras
Se reconoce como empresas constructoras las que tienen como objeto:
La preparacin de obras. Demolicin y movimientos de tierras, perforaciones y

1
http://es.wikipedia.org/wiki/Empresa. Oficina del Emprendedor de Base Tecnolgica Madrid.
19

sondeos.
La construccin general de inmuebles y obras de ingeniera civil. Construccin
general de edificios y obras generales de ingeniera civil (puentes, tneles, etc.)
construccin de cubiertas y de estructuras de cerramientos, construccin de
autopistas, carreteras y pistas de aterrizaje, vas frreas y centros deportivos y
otras construcciones especializadas.
Instalaciones de edificios y obras. Instalaciones elctricas, aislamiento trmico,
acstico y anti vibratorio, fontanera e instalacin de climatizacin y otras
instalaciones de edificios y obras.
El acabado de edificios y obras. Revocamientos, instalaciones de carpintera,
revestimientos de suelos y paredes, acristalamiento y pintura, y otros trabajos de
acabados de edificios y obras
2
.
1.2. PLANIFICACIN ESTRATGICA
Planificacin Estratgica se define como el arte y la ciencia de formular, implantar y
evaluar las decisiones a travs de las funciones que permitan a una empresa lograr sus
objetivos. Segn esta definicin, la planificacin estratgica se centra en la integracin
de la gerencia, la mercadotecnia, las finanzas, la contabilidad, la produccin, las
operaciones, la investigacin y desarrollo, y los sistemas de informacin por
computadoras para lograr el xito de la empresa. El propsito de la planificacin
estratgica es explotar y crear oportunidades nuevas y diferentes para el futuro; la
planeacin a largo plazo, como contraste, intenta optimizar para el futuro las tendencias
actuales
3
.
1.2.1. Beneficios de la planificacin estratgica
Mejora el desempeo de la organizacin:
Tiene un efecto estimulante en las personas, permite pensar en el futuro, visualizar
nuevas oportunidades y amenazas, enfocar la misin de la organizacin y orientar
de manera efectiva su rumbo, facilitando la direccin y liderazgo.
Permite enfrentar los principales problemas de las organizaciones:
Como la asignacin de recursos humanos, financieros, etc.
Introduce una forma moderna de gestin:
Exige conocimiento profundo de la organizacin, ayuda a tomar el control sobre s
mismas y no slo a reaccionar frente a estmulos externos. Requiere mayor
participacin, mejorar la comunicacin y coordinacin entre los distintos niveles,
mejorar las habilidades de administracin, entre otras.
4


2
Economa y organizacin de empresas constructoras. Linares Milln, Mara Carmen.Pg. 181.
3
Fred, R. David. Conceptos de Administracin Estratgica. Pg. 5.
4
http://grupodeinvestigacioncontable.webs.com/apps/forums/topics/show/1287378-analisis-
estrategico-foda. Carlos Ramrez.
20

1.2.2. Etapas de la planificacin estratgica
Imagen N2
Proceso de Planificacin Estratgica

Fuente: Conceptos de Administracin Estratgica. Fred R. David.Pg. 14
1.2.2.1. Formulacin de la estrategia
La formulacin de la estrategia incluye la creacin de una visin y misin, la
identificacin de oportunidades y amenazas externas de una institucin, la
determinacin de las fortalezas y debilidades internas, el establecimiento de objetivos
a largo plazo, la creacin de estrategias alternativas y la eleccin de la estrategia
especfica a seguir. Los asuntos relacionados con la formulacin de la estrategia
incluyen la toma de decisiones sobre los negocios a los que ingresar la empresa, los
negocios que debe abandonar, la distribucin de los recursos, si se deben expandir o
diversificar las operaciones, si es conveniente entrar a los mercados internacionales,
si es mejor fusionarse con otra empresa o formar una empresa comn, y la manera
de evitar una toma de control hostil
5
.
1.2.2.1.1 Anlisis situacional
Se establece el concepto de anlisis situacional y sus aplicaciones en el
anlisis organizacional como un proceso de planeacin estratgica, as como
las tcnicas ms utilizadas para su realizacin y aplicacin haciendo hincapi
en la Matriz FODA
6
.
1.2.2.1.2 Misin
La misin organizacional como una declaracin duradera de propsitos que

5
Fred, R. David. Conceptos de Administracin Estratgica. Pg. 5.
6
http://www.crea.udg.mx/handle/123456789/130. Len, Diana
21

distingue a una institucin de otras similares. Es un compendio de la razn de ser
de una organizacin, esencial para determinar objetivos y formular estrategias.
Una buena misin institucional debe reflejar las expectativas de sus clientes. Es el
cliente y solo el cliente quien decide lo que es una organizacin.
La misin debe ser bsicamente amplia en su alcance para que permita el estudio
y la generacin de una vasta gama de objetivos y estrategias factibles sin frenar la
creatividad de la gente.
La misin describe la naturaleza y el campo al cual se dedica la organizacin, en
otros trminos es la respuesta a la pregunta: Para que existe la organizacin?
Los componentes principales que deben considerarse en la estructuracin de la
misin, son los siguientes:
Clientes - quines son los clientes de la institucin?
Productos o servicios - cules son los productos o servicios ms
importantes de la institucin y en qu forma deben ser entregados?
Mercados - compite la institucin geogrficamente?
Preocupacin por supervivencia y mejoramiento - Est la empresa
comprometida con el crecimiento y la solidez financiera?
Preocupacin por imagen pblica - Cul es la imagen pblica a la que
aspira la institucin?
Filosofa - Cules son las creencias, valores, aspiraciones y prioridades
filosficas fundamentales de la empresa?
Tecnologa. - Est la empresa actualizada en el aspecto tecnolgico?
Concepto de s misma - Cul es la competencia distintiva de la empresa o
su principal ventaja competitiva?
Inters por los empleados Se considera que los empleados son un activo
valioso de la empresa?
7

1.2.2.1.3 Visin
Visin, segn Mintzberg, es la definicin de la razn de ser de la organizacin.
Paredes define la visin de futuro como: la declaracin amplia y suficiente de
donde quiere que su organizacin este dentro de 3 0 5 aos. Es un conjunto de
ideas generales que proveen el marco de referencia de lo que una organizacin es
y quiere ser en el futuro.
La visin de futuro seala rumbo, da direccin, es la cadena o el lazo que une en
la organizacin el presente y el futuro. Esta describe el carcter y el concepto de
las actividades futuras de la organizacin.
La respuesta a la pregunta, qu queremos que sea la organizacin en los
prximos aos?, es la visin de futuro, establece aquello que la organizacin
piensa hacer, y para quin lo har, as como las premisas filosficas centrales

7
Pimentel Villalaz Luis. Ensayo Planificacin Estratgica. Pg. 8.
22

Para la redaccin de la visin de futuro se deben considerar los siguientes
elementos:
Debe ser formulada por lderes
Dimensin de tiempo
Integradora: compartida entre el grupo gerencial y los colaboradores
Amplia y detallada
Positiva y alentadora
Debe ser realista en lo posible
Comunica entusiasmo
Proyecta sueos y esperanzas
Incorpora valores e intereses comunes
Usa un lenguaje ennoblecedor, grfico y metafrico
Logra sinergismo
Debe ser difundida interna y externamente
8
.
1.2.2.1.4 Valores corporativos
Los valores son el conjunto de principios, creencias, reglas que regulan la gestin
de la organizacin. Constituyen la filosofa institucional y el soporte de la cultura
organizacional. Toda institucin implcita o explcitamente tiene un conjunto de
valores corporativos, por lo tanto estos deben ser analizados, ajustados o
redefinidos y luego divulgados.
En resumen, el objetivo bsico de la definicin de valores corporativos es el de
tener un marco de referencia que inspire y regule la vida de la organizacin.
Mediante el liderazgo efectivo, los valores se vuelven contagiosos; afectan los
hbitos de pensamiento de la gente
9
.
1.2.2.1.5 Polticas
Es una actividad orientada en forma ideolgica a la toma de decisiones de un
grupo para alcanzar ciertos objetivos
10
.
1.2.2.1.6 Lineamientos Gerenciales
Es una tendencia, una direccin o un rasgo caracterstico de algo. Puede ser

8
Ensayo Planificacin Estratgica. Luis Pimentel Villalaz. Pg. 10.
9
IBIDEM. Pg. 11.
10
http://definicion.de/politica/.Definicin.com.
23

utilizado como un conjunto de rdenes o directivas que un lder realiza a sus
seguidores o subordinados.
Un lineamiento es tambin una explicacin o una declaracin de principios
11
.
1.2.2.1.7 Anlisis del Entorno
Para que una compaa obtenga una ventaja competitiva, debe permanecer
vigilante, y estar permanentemente rastreando los cambios que se producen
en su entorno. Tambin tiene que ser gil para alterar sus estrategias y
planes cuando surge la necesidad
12
.
1.2.2.1.8 Factores PEST
El anlisis PEST identifica los factores del entorno general que van a afectar a las
empresas. Este anlisis se realiza antes de llevar a cabo el anlisis DAFO en el
marco de la planificacin estratgica. El trmino proviene de las siglas inglesas
para "Poltico, Econmico, Social y Tecnolgico". Tambin se usa las variantes
PESTEL o PESTLE, incluyendo los aspectos "Legales" y "Ecolgicos".
Los factores se clasifican en cuatro bloques:
Poltico - legales: Legislacin antimonopolio, Leyes de proteccin del
medioambiente y a la salud, Polticas impositivas, Regulacin del comercio
exterior, Regulacin sobre el empleo, Promocin de la actividad empresarial,
Estabilidad gubernamental.
Econmicos: Ciclo econmico, Evolucin del PNB, Tipos de inters, Oferta
monetaria, Evolucin de los precios, Tasa de desempleo, Ingreso disponible,
Disponibilidad y distribucin de los recursos, Nivel de desarrollo.
Socio-culturales: Evolucin demogrfica, Distribucin de la renta, Movilidad
social, Cambios en el estilo de vida, Actitud consumista, Nivel educativo,
Patrones culturales.
Tecnolgicos: Gasto pblico en investigacin, Preocupacin gubernamental y
de industria por la tecnologa, Grado de obsolescencia, Madurez de las
tecnologas convencionales, Desarrollo de nuevos productos, Velocidad de
transmisin de la tecnologa
13
.
1.2.2.1.9 Clientes
Cliente es la persona, empresa u organizacin que adquiere o compra de forma
voluntaria productos o servicios que necesita o desea para s mismo, para otra
persona o para una empresa u organizacin; por lo cual, es el motivo principal

11
http://definicion.de/lineamiento/.Definicin.com
12
http://es.wikipedia.org/wiki/An%C3%A1lisis_del_entorno.Wikipedia.
13
http:// http://es.wikipedia.org/wiki/An%C3%A1lisis_PEST
24

por el que se crean, producen, fabrican y comercializan productos y servicios
14
.
1.2.2.1.10 Entorno especfico (5 fuerzas de Porter)
(F1) Poder de negociacin de los Compradores o Clientes
Concentracin de compradores respecto a la concentracin de compaas.
Grado de dependencia de los canales de distribucin.
Posibilidad de negociacin, especialmente en industrias con muchos costes
fijos.
Volumen comprador.
Costes o facilidades del cliente de cambiar de empresa.
Disponibilidad de informacin para el comprador.
Capacidad de integrarse hacia atrs.
Existencia de productos sustitutivos.
Sensibilidad del comprador al precio.
Ventaja diferencial (exclusividad) del producto.
Anlisis RFM del cliente (Compra Recientemente, Frecuentemente, Margen de
Ingresos que deja).
(F2) Poder de negociacin de los Proveedores o Vendedores
El poder de negociacin se refiere a una amenaza impuesta sobre la industria
por parte de los proveedores, a causa del poder de que stos disponen ya sea por
su grado de concentracin, por la especificidad de los insumos que proveen, por el
impacto de estos insumos en el costo de la industria, etc. Por ejemplo: las
empresas extractoras de petrleo operan en un sector muy rentable porque tienen
un alto poder de negociacin con los clientes.
De la misma manera, una empresa farmacutica con la exclusiva de un
medicamento tiene un poder de negociacin muy alto. La capacidad de negociar
con los proveedores, se considera generalmente alta por ejemplo en cadenas de
supermercados, que pueden optar por una gran cantidad de proveedores, en su
mayora indiferenciados. Algunos factores asociados a la segunda fuerza son:
Facilidades o costes para el cambio de proveedor.
Grado de diferenciacin de los productos del proveedor.
Presencia de productos sustitutivos.
Concentracin de los proveedores.
Solidaridad de los empleados (ejemplo: sindicatos).

14
Velandia Gloria. Mdulo Solucin Creativa de Problemas Ambientales de Aprendizaje Gua 2.
25

Amenaza de integracin vertical hacia adelante de los proveedores.
Amenaza de integracin vertical hacia atrs de los competidores.
Coste de los productos del proveedor en relacin con el coste del producto
final.
(F3) Amenaza de nuevos entrantes
Mientras que es muy sencillo montar un pequeo negocio, la cantidad de recursos
necesarios para organizar una industria aeroespacial es altsima.
En dicho mercado, por ejemplo, operan muy pocos competidores, y es poco
probable la entrada de nuevos actores. Algunos factores que definen sta fuerza
son:
Existencia de barreras de entrada.
Economas de escala.
Diferencias de producto en propiedad.
Valor de la marca.
Costes de cambio.
Requerimientos de capital.
Acceso a la distribucin.
Ventajas absolutas en coste.
Ventajas en la curva de aprendizaje.
Represalias esperadas.
Acceso a canales de distribucin.
Mejoras en la tecnologa.
(F4) Amenaza de productos sustitutivos
Como en el caso citado en la primera fuerza, las patentes farmacuticas o
tecnologas muy difciles de copiar, permiten fijar los precios en solitario y suponen
normalmente una muy alta rentabilidad. Por otro lado, mercados en los que existen
muchos productos iguales o similares, suponen por lo general baja rentabilidad.
Podemos citar, entre otros, los siguientes factores:
Propensin del comprador a sustituir.
Precios relativos de los productos sustitutos.
Coste o facilidad de cambio del comprador.
Nivel percibido de diferenciacin de producto.
Disponibilidad de sustitutos cercanos.
26

(F5) Rivalidad entre los competidores
Ms que una fuerza, la rivalidad entre los competidores viene a ser el resultado de
las cuatro anteriores. La rivalidad entre los competidores define la rentabilidad de
un sector: cuanto menos competido se encuentre un sector, normalmente ser
ms rentable y viceversa
15
.
1.2.2.1.11 Matriz de perfil competitivo
La matriz de perfil competitivo (MPC) identifica a los principales competidores de
una empresa, as como sus fortalezas y las debilidades especficas en relacin
con la posicin estratgica de una empresa en su estudio. Los valores y los
puntajes de valor total tanto en la MPC como en la matriz EFE tiene el mismo
significado; no obstante los factores importantes para el xito en una MPC
incluyen aspectos tanto internos como externos. Las clasificaciones se refieren,
por tanto a las fortalezas y debilidades, donde cuatro corresponde a la fortaleza
principal, tres a la fortaleza menor, dos a la debilidad menor y una a la debilidad
principal. Existen algunas diferencias importantes entre la matriz EFE y la MPC.
Antes que nada los factores importantes para el xito en una MPC son ms
amplios, pues no son ms amplios, pues no incluyen datos especficos ni basados
en hechos e incluso se pueden centrar en aspectos internos. Los factores
importantes para el xito de una MPC, las clasificaciones y los puntajes de valor
total de las empresas rivales se comparan con los de la empresa en estudio. Este
anlisis corporativo proporciona informacin estratgica interna importante
16
.
1.2.2.1.12 FODA
La matriz de amenazas, oportunidades, debilidades y fortalezas (FODA) es una
herramienta de ajuste importante que ayuda a los gerentes a crear cuatro tipos de
estrategias, estrategias de fortalezas y oportunidades (FO), estrategias de
debilidades y oportunidades (DO), estrategias de de fortalezas y amenazas (FA) y
estrategias de debilidades y amenazas (DA). El ajuste de los factores externos e
internos es la parte ms difcil de desarrollar de la matriz FODA y requiere un
criterio acertado (adems de que no existe uno mejor)
17
.
1.2.2.1.12.1 Fortalezas
Las Fortalezas son todos aquellos elementos internos y positivos que
diferencian al programa o proyecto de otros de igual clase.
Algunas de las preguntas que se pueden realizar y que contribuyen en el
desarrollo son:
Qu ventajas tiene la empresa?
Qu hace la empresa mejor que cualquier otra?
A qu recursos de bajo coste o de manera nica se tiene acceso?
Qu percibe la gente del mercado como una fortaleza?

15
Egaida, Emmanuel. Artculo de Anlisis Porter de las 5 fuerzas.
16
Fred, R. David.Conceptos de Administracin Estratgica.Pg.112.
17
Fred, R. David.Conceptos de Administracin Estratgica.Pg.200.
27

Qu elementos facilitan obtener una venta?
18

1.2.2.1.12.2 Oportunidades
Las Oportunidades son aquellas situaciones externas, positivas, que se
generan en el entorno y que, una vez identificadas, pueden ser aprovechadas.
Algunas de las preguntas que se pueden realizar y que contribuyen en el
desarrollo son:
A qu buenas oportunidades se enfrenta la empresa?
De qu tendencias del mercado se tiene informacin?
Existe una coyuntura en la economa del pas?
Qu cambios de tecnologa se estn presentando en el mercado?
Qu cambios en la normatividad legal y/o poltica se estn presentando?
Qu cambios en los patrones sociales y de estilos de vida se estn
presentando?
19

1.2.2.1.12.3 Debilidades
Las Debilidades se refieren, por el contrario, a todos aquellos elementos,
recursos, habilidades y actitudes que la empresa ya tiene y que constituyen
barreras para lograr la buena marcha de la organizacin. Tambin se pueden
clasificar: Aspectos del Servicio que se brinda, Aspectos Financieros, Aspectos
de Mercado, Aspectos Organizacionales, Aspectos de Control.
Las Debilidades son problemas internos, que, una vez identificados y
desarrollando una adecuada estrategia, pueden y deben eliminarse.
Algunas de las preguntas que se pueden realizar y que contribuyen en el
desarrollo son:
Qu se puede mejorar?
Qu se debera evitar?
Qu percibe la gente del mercado como una debilidad?
Qu factores reducen las ventas o el xito del proyecto?
20

1.2.2.1.12.4 Amenazas
Las Amenazas son situaciones negativas, externas al programa o proyecto,
que pueden atentar contra ste, por lo que llegado al caso, puede ser
necesario disear una estrategia adecuada para poder sortearla.

18
http://es.wikipedia.org/wiki/An%C3%A1lisis_DAFO.Wikipedia
19
IBIDEM
20
IBIDEM
28

Algunas de las preguntas que se pueden realizar y que contribuyen en el
desarrollo son:
A qu obstculos se enfrenta la empresa?
Qu estn haciendo los competidores?
Se tienen problemas de recursos de capital?
Puede algunas de las amenazas impedir totalmente la actividad de la
empresa
21
?
1.2.2.1.13 Matriz EFE
Una matriz de evaluacin de factor externo (EFE) permite a los estrategas
resumir y evaluar la informacin econmica, social, cultural, demogrfica,
ambiental, poltica, gubernamental, legal, tecnolgica y competitiva
22
.
1.2.2.1.14 Mtodo de anlisis vertical
Los mtodos de anlisis vertical comparan valores de estados financieros que
corresponden al mismo ejercicio. Dichos mtodos son: Valores relativos, razones
simples, y razones estndar.
El mtodo de valores relativos o porcentajes consiste en dividir cada una de las
partes del Estado financiero entre el total o universo correspondiente, multiplicado
por el cociente por cien.
El mtodo de razones simples es aquel en virtud del cual se establecen las
relaciones existentes entre los diversos elementos que integran un Estado
financiero.
Finalmente, cuando se aplica el mtodo de razones estndar, se predeterminan
las relaciones ideales entre los diversos elementos que integran el Estado
financiero.
Una vez concluido el Ejercicio contable se obtienen las razones reales, se
comparan con las razones estndar y las desviaciones se interpretan para
proponer las medidas correctivas.
23

1.2.2.1.15 Mtodos de anlisis horizontal
Los mtodos de anlisis horizontal comparan los valores de Estados financieros
que corresponden a varios ejercicios contables. Dichos mtodos son: Diferencias,
tendencia y presupuesto.
El mtodo de diferencias, tambin denominado de aumentos y disminuciones, se
fundamenta en la comparacin de valores homogneos de dos o ms estados
financieros. Dichas comparaciones se efectan por medio de Estados financieros
comparativos.

21
IBIDEM
22
Fred, R. David. Conceptos de Administracin Estratgica.Pg.110.
23
Elizondo Lpez, Arturo. Proceso Contable 4: Contabilidad del Capital. Pg.156.
29

El mtodo de tendencias estudia la trayectoria seguida de una entidad durante un
periodo determinado para inferir la proyeccin de la propia entidad.
Por ltimo, cuando se recurre al mtodo del presupuesto se elabora un plan de
accin en el que se vala estimativamente las transacciones de una entidad por un
determinado periodo, establecindose el programa adecuado para su logro.
Al trmino del periodo presupuesto, se establecer una comparacin entre logros
(valores reales) y los valores estimados (presupuestos), y sus diferencias se
interpretan con el fin de recomendar las medidas pertinentes.
24

1.2.2.1.16 Razones financieras
Las razones financieras que emplean los datos del balance, tambin llamados
estados de posicin financiera, el estado de resultados y los flujos de efectivo de
una empresa, as como cierta informacin del mercado con frecuencia se usan
para evaluar el desempeo financiero de una empresa.
25

1.2.2.1.17 Estructura Organizacional
La estructura organizacional se refiere a la forma en que se dividen, agrupan y
coordinan las actividades de la organizacin en cuanto a las relaciones entre los
gerentes y los empleados, entre gerentes y gerentes y entre empleados y
empleados. Los departamentos de una organizacin se pueden estructurar,
formalmente, en tres formas bsicas: por funcin, por producto de mercado y en
forma de matriz
26
.
1.2.2.1.18 Recursos
Conjunto de personas, bienes materiales, financieros y tcnicos con que
cuenta y utiliza una dependencia, entidad, u organizacin para alcanzar sus
objetivos y producir los bienes o servicios que son de su competencia
27
.
1.2.2.1.19 Matriz BCG
La matriz BCG representa, en forma grafica, las diferencias entre las divisiones en
trminos de la posicin de la participacin relativa en el mercado y de la tasa de
crecimiento industrial. La matriz BCG permite a una empresa con divisiones
mltiples dirigir su cartera de negocios por medios del anlisis de la posicin de la
participacin relativa en el mercado y la tasa de crecimiento industrial de cada
divisin respecto a todas las dems divisiones de la empresa. La posicin de la
participacin relativa en el mercado se define como la razn o ndice de dividir la
propia participacin en el mercado en una industria en particular entre la
participacin en el mercado de la empresa rival ms importante en esa industria
28
.

24
Elizondo Lpez, Arturo. Proceso Contable 4: Contabilidad del Capital. Pg.157.
25
Moyer, R. Charles. McGuigan, James R. William, J. Kretlow. Administracin financiera
contempornea. Pg. 62.
26
Herrera, Hctor. Estructura Organizacional.Pg. 1.
27
Diccionario de Economa. Hernndez, Gustavo. Pg. 295.
28
Fred, R. David.Conceptos de Administracin Estratgica.Pg.106.
30

1.2.2.1.20 Cadena de Valor
Segn Porter, el negocio de una empresa se describe mejor como una cadena de
valor, en la que los ingresos totales menos los costos totales de todas las
actividades que se llevan a cabo para desarrollar y comercializar un producto o
servicio generan valor, todas las empresas de una industria especfica tienen una
cadena de valor similar, que incluye actividades como la obtencin de materias
primas, el diseo de productos, la construccin de instalaciones de manufactura,
el establecimiento de acuerdos de cooperacin y la provisin de servicio al cliente,
una empresa ser rentable siempre y cuando los ingresos totales excedan los
costos totales incurridos en la creacin y la entrega del producto o servicio, las
empresas deben tratar de entender no solo las operaciones de su propia cadena
de valor, sino tambin las cadenas de valor de sus competidores, proveedores y
distribuidores.
29

1.2.2.1.21 Matriz EFI
Un paso que constituye un resumen en la conduccin de una auditora interna de
la direccin estratgica es la elaboracin de una matriz de evaluacin interno
(EFI). Esta herramienta para la formulacin de la estrategia resume y evala las
fortalezas y las debilidades principales en las reas funcionales de una empresa,
al igual que proporciona una base para identificar y evaluar las relaciones entre
estas reas. Se requieren juicios intuitivos para elaborar la matriz EFI, as que no
se debe interpretar con la presencia de un mtodo cientfico y que esta es una
tcnica infalible. Una comprensin detallada de los factores incluidos es ms
importante que los valores absolutos
30
.
1.2.2.1.22 Objetivos
Los objetivos estratgicos establecen que es lo que se va a lograr y cuando
sern alcanzados los resultados, pero no establecen como sern logrados.
Estos objetivos afectan la direccin general y viabilidad de la entidad
31
.
1.2.2.1.23 Objetivos a largo Plazo
Estn basados en las especificaciones de los objetivos, son notablemente ms
especulativos para los aos distantes que para el futuro inmediato. Los objetivos
de largo plazo son llamados tambin los objetivos estratgicos en una empresa.
Estos objetivos se hacen en un periodo de 5 aos y mnimo tres aos. Los
objetivos estratgicos sirven para definir el futuro del negocio
32
.
1.2.2.1.24 Mapa estratgico
Dicho mapa est constituido por un conjunto de objetivos estratgicos
ubicados en 4 perspectivas del cuadro de mando integral, conectados por

29
Fred, R. David.Conceptos de Administracin Estratgica.Pg.177.
30
Fred, R. David.Conceptos de Administracin Estratgica.Pg.149.
31
Ensayo Planificacin Estratgica. Luis Pimentel Villalaz. Pg. 11
32
http://gracielaresendiz04.blogspot.com/2010/03/objetivos-largo-plazo.html.Resendiz, Graciela.
31

relaciones causales.
33

1.2.2.2. Implantacin de la Estrategia
La implementacin de la estrategia requiere que una empresa establezca objetivos
anuales, disee polticas, motive a los empleados y distribuya los recursos de tal
manera que se ejecuten las estrategias formuladas; la implementacin de la
estrategia incluye el desarrollo de una cultura que apoye las estrategias, la creacin
de una estructura de organizacin eficaz, la orientacin de las actividades de
mercadotecnia, la preparacin de presupuestos, la creacin y utilizacin de sistemas
de informacin y la vinculacin de la compensacin de los empleados con el
rendimiento de la empresa
34
.
1.2.2.2.1 Objetivos a corto plazo
Se desprenden del general y deben ser formulados de forma que estn orientados
al logro del objetivo general, es decir, que cada objetivo especfico est diseado
para lograr un aspecto de aqul, y todos en su conjunto, la totalidad del objetivo
general. Los objetivos especficos son los pasos que se realizan para lograr el
objetivo general
35
.
1.2.2.2.2 Estrategias
Conjunto de decisiones y criterios por los cuales una organizacin se orienta hacia
el logro de sus objetivos. Es decir, involucra su propsito general y establece un
marco conceptual bsico por medio del cual, sta se transforma y se adapta al
dinmico medio en que se encuentra.
El concepto de planificacin estratgica se refiere a la capacidad de observacin y
de anticipacin frente a desafos y oportunidades que se generan, tanto de las
condiciones externas a una organizacin, como de su realidad interna. Como
ambas fuentes de cambio son dinmicas, este proceso es tambin dinmico.
La planificacin estratgica debe ser entendida como un proceso participativo, que
no va a resolver todas las incertidumbres, pero que permitir trazar una lnea de
propsitos para actuar en consecuencia.
La conviccin en torno a que el futuro deseado es posible, permite la construccin
de una comunidad de intereses entre todos los involucrados en el proceso de
cambio, lo que resulta ser un requisito bsico para alcanzar las metas propuestas.
Debe comprometer a todos los miembros de una organizacin, ya que su
legitimidad y grado de adhesin, depender del nivel de participacin con que se
implemente
36
.
1.2.2.3. Evaluacin
La evaluacin de la estrategia es la etapa final de la direccin estratgica. Los
gerentes necesitan saber cundo ciertas estrategias no funcionan adecuadamente; y

33
Francs, Antonio. Estrategia Y Planes Para La Empresa: Con El Cuadro de Mando Integral.
Pg. 233.
34
Fred, R. David.Conceptos de Administracin Estratgica.Pg.6.
35
Bernal, Csar Augusto. Metodologa de la investigacin para Administracin y Economa.Pg.96.
36
http://www.infomipyme.com/Docs/GT/Offline/administracion/Planificacion_Estrategica.html
32

la evaluacin de la estrategia es el principal medio para obtener esta informacin.
Todas las estrategias estn sujetas a modificaciones futuras porque los factores
externos e internos cambian constantemente.
Existen tres actividades fundamentales en la evaluacin de la estrategia:
1. La revisin de los factores externos e internos en que se basan las estrategias
actuales.
2. La medicin del rendimiento.
3. La toma de medidas correctivas.
La evaluacin de la estrategia es necesaria porque el xito de hoy no garantiza el
xito de maana. El xito genera siempre problemas nuevos y diferentes, y las
empresas complacientes desaparecen
37
.
1.2.2.3.1 Flujo de Caja
Es una importante herramienta para la direccin, pues ayuda a estimar las
necesidades de efectivo de la empresa, en diversas pocas del ao.
38

1.2.2.3.2 Valor Actual Neto.
Es el valor de los flujos monetarios actualizados al momento de la inversin
para traer las entradas de efectivo al da de hoy.
39
.
1.2.2.3.3 Tasa Interna de Retorno
Es un ndice de rentabilidad ampliamente aceptado. Est definida como la
base de inters que reduce a cero el valor presente, el valor futuro, o el valor
anual equivalente de una serie ingresos y egresos.
40

1.2.2.3.4 Perodo de Recuperacin de la Inversin.
Es el tiempo que tarda exactamente en ser recuperada la inversin inicial
basndose en los flujos que genera en cada perodo de su vida til.
41




37
Fred, R. David.Conceptos de Administracin Estratgica.Pg.6.
38
Duarte Schlageter, Javier. Fernndez Alonso, Lorenzo. Finanzas operativas, Un Coloquio. Pg.
78.
39
Avellaneda Carmensa, Diccionario de trminos financieros, 2002, Pg. 67
40
Coss Bu, Ral. Anlisis y evaluacin de proyectos de inversin. Pg. 73.
41
Meneses Edilberto, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, 2002, Pg. 192.
33



II.
METODOLOGA
La presente disertacin de grado escrita, tiene como finalidad mostrar un modelo a seguir
de planificacin estratgica para la Constructora Financiera Zavala, la misma que
corregir errores administrativos e incrementar la eficacia en el funcionamiento de la
empresa.
2.1. MTODOS DE INVESTIGACIN
2.1.1. Mtodo de deductivo
El mtodo deductivo nos ayud a especificar propuestas y estrategias a travs de
modelos, teoras y hechos generales.
2.1.2. Mtodo inductivo
Este mtodo nos permiti analizar de manera cientfica hechos y acontecimientos
particulares, con el fin de generalizarlos, a travs de ste fundamentamos la
propuesta.
2.1.3. Mtodo analtico
Este mtodo consisti en analizar la informacin de libros, es decir la terica como
la recolectada, sintetizndola a travs de tablas y grficos.
2.2. FUENTES DE INVESTIGACIN
2.2.1. Primarias
Fuente primaria, que constituye la investigacin de campo, aplicada a travs de
las encuestas realizadas a la competencia y proveedores de la empresa, y la
entrevista aplicada al dueo de la empresa.
2.2.2. Secundarias
Fuentes secundarias, la integraron los libros, publicaciones en internet y pginas
web.
34

2.3. DETERMINACIN DE LA POBLACIN Y MUESTRA
2.3.1. Poblacin
En cuanto a la poblacin de proveedores tomamos en cuenta a todas las
empresas que proveen de materiales y maquinaria a COFIZA que correspondan
a 11.
En la poblacin de competencia, debido a la existencia de gran nmero de
constructoras y urbanizaciones que nunca presentan sus nombres jurdicos, solo
tomamos en cuenta a 30 instituciones como nmero referente para poder aplicar
una encuesta a poblacin finita.
2.3.2. Diseo de la muestra
2.3.2.1 Encuesta a Proveedores
En las encuestas a proveedores no realizamos muestra debido a que se aplic
un censo a todos los proveedores, ya que la cantidad de proveedores es baja y
lo ms ptimo fue aplicar la encuesta a todos.
2.3.2.2. Encuesta a Competencia
En lo que se refiere a la competencia, como conocemos el nmero de
competidores se aplic la siguiente frmula:

Dnde:
n= Tamao de la muestra, nmero de unidades a determinarse.
N= Universo o poblacin a estudiarse.
2= Varianza de la poblacin respecto a las principales caractersticas que se
van a representar. Es un valor constante que equivale a 0.25, ya que la
desviacin tpica o estndar tomada como referencia es =0.5.
N-1= Correccin que se usa para muestras mayores a 30 unidades.
e= Lmite aceptable de error de muestra que vara entre 0.01-0.09 (1% y 9%)
Z= Valor obtenido mediante niveles de confianza o nivel de significancia con el
que se va a realizar el tratamiento de estimaciones. Es un valor constante que si
35

se lo toma en relacin al 95% equivales a 1.96
42
.
2.5. TCNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS
2.5.1. Encuesta
Se disearon dos encuestas para aplicarlas a una muestra de la competencia y
proveedores, las cuales fueron tabuladas y analizadas para determinar si se
consideraban oportunidad o amenaza. (Anexo1)
2.5.2. Entrevista
Se aplic una entrevista al propietario de la empresa, con el fin de poder identificar
falencias dentro del sistema administrativo que maneja en la actualidad. Se
elabor una entrevista estructurada que consisti en un cuestionario previamente
preparado.
2.5.3. Mtodo de observacin
Este mtodo fue usado, particularmente, para el anlisis interno de la empresa,
debido a que no fue posible acceder a los archivos de clientes externos y los
internos se mostraron renuentes a responder encuestas. Se observ el ambiente
sin interrumpir ni a los clientes ni a los empleados.
2.6. DISEO DE CUESTIONARIO
El cuestionario de las encuestas fue realizado para identificar oportunidades y
amenazas, es decir que se procedi a identificar factores externos, mientras que
para los factores internos se utiliz a ms de la observacin, una entrevista aplicada
al propietario de la empresa, con el que buscamos identificar fortalezas y
debilidades.
2.7. PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIN
La informacin obtenida en las encuestas, se proces a travs de las tablas y
grficos utilizando el mtodo analtico que nos permiti determinar las
oportunidades y amenazas.


42
Posso, Miguel. Proyectos, Tesis y Marco Lgico. Pg. 187.
36



III
PROPUESTA
3.1. PLAN ESTRATGICO PARA LA CONSTRUCTORA FINANCIERA
ZAVALA (COFIZA) UBICADA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO.
PERIODO 2013 2017.
Hemos planteado la creacin de este Plan debido a que despus de haber
realizado un anlisis conciso de esta empresa podemos determinar que su
administracin no se est realizando en funcin a las directrices que sugiere la
Planificacin Estrategia, ya que como bien lo dice sta, las estrategias son
primordiales para mantenerse y posicionarse en el mercado, ya que si bien la
empresa tiene reconocimiento entre la poblacin, esto no le garantiza que se podr
mantener en el mercado; el objetivo ser redireccionar a la empresa hacia la
perspectiva del manejo eficiente de sus recursos y capacidades, consiguiendo con
esto una mejora gerencial y econmica de la institucin, ya que hemos analizado
que no est consiguiendo beneficio, a nivel de mercado, en funcin a su tamao y
capacidad.
3.1.1. Formulacin de la Estrategia
3.1.1.1. Anlisis de la situacin de la empresa
3.1.1.1.1 Antecedentes
La Constructora Financiera Zavala (COFIZA), se encuentra en el mercado
santodomingueo aproximadamente 10 aos, cuenta actualmente con diez
productos, su dueo y fundador Lcdo. Jos Luis Zavala Ynez, quien en sus
inicios fue administrador del Colegio Repblica de Cuba, a travs de un
prstamo bancario consigui comenzar con el funcionamiento de COFIZA, ha
logrado establecer a la empresa como una de las mejores inmobiliarias de la
ciudad e incluso una de las ms grandes; pero en el desarrollo de la empresa
surgieron problemas, es por esto que necesita la realizacin de un Plan
Estratgico, que le permitir a la empresa dirigirse de manera estratgica y con
37

objetivos que mejoren su situacin con el pasar de los aos, ya que desde sus
inicios nunca se elabor un plan que direccione los intereses gerenciales,
estratgicos y econmicos de la empresa; por consiguiente, no ha fijado
objetivos para buscar su mejoramiento, han ido simplemente trabajando de
forma emprica; actualmente cuenta con una misin, visin, valores
corporativos, polticas, pero deben ser reformulados, con el firme propsito de
abrir paso a nuevos y mejores objetivos.
Tambin, presenta desfases en el control interno con respecto a inventarios y
en el rea de contabilidad, al ser una empresa tan grande deberan tener un
contador de planta e incluso ste debera tener una idea clara de la actividad
econmica de la empresa, debido a que al revisar los balances hemos
detectado que el plan de cuentas existente no est en funcin de lo que realiza
la entidad, un claro ejemplo es que en el ao 2012hayan tenido considerados a
los terrenos que comercializan como un activo fijo y no como parte de su
inventario, tambin el funcionamiento del rea tcnica est en direccin
diferente al del rea administrativa; la estructura del organigrama no es
adecuada e incluso deficiente y por tanto no tienen un manual de funciones a
seguir, lo cual genera una incomprensin de las funciones y cargos, tambin
ocasiona una serie de problemas que afectan a la parte tcnica o de
construccin como a la parte administrativa ya que estos dos no se encuentran
trabajando a la par, sino ms bien por caminos diferentes que no han logrado
compaginarse de manera efectiva; en cuanto al marketing tambin tienen
problemas ya que su forma de hacer propaganda es pasiva y dirigida a un solo
segmento de mercado e incluso despus de una evaluacin realizada a las
propagandas televisivas y a su programa que es transmitido en un canal local
durante 30 minutos, llegamos a la conclusin de que no llama la atencin de
los televidentes y no est captando la cantidad de clientes esperada.
En conclusin la empresa se est enfrascando en una continua y repetitiva
publicidad que no logra la bsqueda de nuevos clientes, y eso ocasiona que
sus oportunidades dentro del mercado inmobiliario disminuyan y su expansin
se vea limitada.
Adicionalmente nos vimos en la necesidad de comparar las ventas realizadas
por COFIZA de manera mensual en funcin a otras empresas del mercado y
hemos comprobado que no se est vendiendo lo ptimo para tener un nivel de
38

productividad que vaya de acuerdo con el tamao de la empresa y la inversin
puesta en ella; en s, creemos que como parte primordial del marketing tambin
estn los empleados, los cuales no se los ve que se encuentren a gusto con la
empresa, segn nuestra apreciacin ellos se enfrascan en s mismos y en su
entorno cerrado, en la ltima visita que realizamos a la empresa nos
comentaron de un nuevo sistema para medir la calidad de servicio el cual tena
solamente unas horas de haber sido implantado y ya tena una calificacin
mala y una buena, es bastante difcil que en solo unas horas se tenga ya una
calificacin mala.
Los empleados son parte importante del problema de la institucin debido a
que ms de una vez han demostrado que quieren seguir de manera pasiva ya
que al intentar hacer las encuestas, en las que cabe recalcar contamos con
todo el apoyo de la parte directiva de la empresa, pasamos cerca de dos
semanas tratando de hacerlas pero se mostraron renuentes a ayudarnos ya
que la directora nos asign dos personas para esto y no obtuvimos respuestas
favorables.
El Plan Estratgico a proponerse estar orientado a brindar propuestas a la
empresa, que ayuden a la correccin de los problemas existentes; estas
propuestas estarn acompaadas de mtodos estratgicos y evaluaciones
exhaustivas que colaboraran a una aplicacin eficiente del proyecto y por ende
generaran una mejora notable en el mbito administrativo y tcnico, en
conclusin se entregara una gua para el manejo estratgico de la empresa y
evaluacin constante de la misma.
El beneficiario del presente proyecto no ser simplemente el dueo de COFIZA
sino tambin todo el personal que labora dentro de la empresa, ya que al
redireccionar a la institucin hacia un ambiente ms organizado y agradable, es
decir a la aplicacin de las buenas prcticas empresariales, se conseguir
mejor desempeo laboral ocasionando con esto que el nivel de productividad
ascienda de manera considerable.
El proyecto que proponemos es viable porque la empresa cuenta con los
recursos fsicos necesarios para cumplirlos, e incluso se tiene toda la
predisposicin no solo del dueo sino tambin de todos quienes conforman la
empresa.
39

3.1.1.1.2 Logotipo de la empresa
Imagen N3
Logo COFIZA

Fuente: COFIZA
3.1.1.1.3 Situacin actual de COFIZA
COFIZA est dirigida por santodomingueos profesionales honestos,
trabajadores y visionaros, dedicada a la venta de lotes urbanizados y la
construccin y venta de conjuntos habitacionales privados, urbanizaciones,
con financiamiento directo, con extensos planes de pago, Su objetivo inicial
ha sido aportar organizadamente al desarrollo de la ciudad y lograr que los
habitantes de la ciudad, tengan un espacio digno para vivir con todos los
servicios bsicos. Adems esta empresa ofrece servicios de construccin de
casas, planificacin para la comunidad y reforestacin de tierras.
Su respaldo es la constitucin como empresa registrada ante el SRI lo cual
los faculta entregar facturas a todos sus clientes, adems tienen los proyectos
aprobados por parte del Gobierno Municipal, as como permisos y trmites en
completo orden; de igual manera, las propiedades se encuentran escrituradas
a nombre de la empresa. Los clientes tienen la opcin de escoger para su
seguridad todas las garantas legales como contratos privados con
reconocimiento de firmas, promesas de compra venta para la entrega de
escrituras definitiva.
Pero durante el desarrollo de la empresa y al ir tornndose sta ms grande,
surgieron problemas ya que desde sus inicios nunca se elabor un plan que
direccione los intereses gerenciales, estratgicos y econmicos de la
empresa; por consiguiente no ha fijado objetivos para buscar su
40

mejoramiento, han ido simplemente trabajando de forma emprica;
actualmente cuenta con una misin, visin y polticas, pero deben ser
reformulados, con el firme propsito de abrir paso a nuevos y mejores
objetivos.
3.1.1.1.4 Ubicacin Geogrfica
COFIZA est situada en la Provincia de Santo Domingo de los Tschilas, en
la ciudad de Santo Domingo, las oficinas estn ubicadas en el centro
comercial de la ciudad en la Av. Tschila entre la calle Guayaquil y el
monumento de Julio Jaramillo.
Imagen N4
Mapa de Santo Domingo

Fuente: COFIZA
3.1.1.2. Misin
3.1.1.2.1. Misin Actual
COFIZA es una empresa legalmente constituida, creada para satisfacer las
necesidades de vivienda propia en Santo Domingo, a travs de conjuntos
Habitacionales privados, construidos con tecnologa moderna, a precios
accesibles y con excelentes planes de financiamiento; que aportarn al
desarrollo organizado del cantn.
En la actualidad, segn nuestra apreciacin la misin de la empresa no est
enfocada hacia la consecucin de objetivos estratgicos que redireccionen a
la empresa hacia un mejor funcionamiento, es por esta razn que se har la
41

propuesta de una nueva misin.
3.1.1.2.2. Desarrollo de la misin
Tabla N 1
Elementos de Misin

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
3.1.1.2.3. Formulacin de la misin
COFIZA es una empresa santodominguea constituida por personas
honestas capaces y eficaces, que busca satisfacer la necesidad de vivienda
que existe en la zona, utilizando la mejor maquinaria y brindando varias
opciones de ubicacin a nuestros clientes.
PREGUNTA RESPUESTA
Clientes - quines son los clientes de la
institucin?
La poblacin Santo Domingo y sus sectores
aledaos, que estn en la necesidad de
comprar lotes de terreno o adquirir o construir
una casa.
Productos o servicios - cules son los
productos o servicios ms importantes de
la institucin y en qu forma deben ser
entregados?
En cuanto a productos tienen casas y lotes y
en cuanto a servicios los de construccin y
reforestacin de tierras.
Mercados - compite la institucin
geogrficamente?
El mercado est dentro de la poblacin de
Santo Domingo.
Preocupacin por supervivencia y
mejoramiento - Est la
empresacomprometida con elcrecimiento
y la solidezfinanciera?
COFIZA ha ido mejorando creciendo desde
hace nueve aos, gracias a la inversin de su
propietario y ha ido esparcindose con ms
zonas urbansticas alrededor de la ciudad, e
implantando nuevos servicios.
Preocupacin por imagen pblica - cul
es la imagen pblica a la que aspira la
institucin?
Aspira ser reconocida como la mejor
constructora de la ciudad y quedarse en la
mente de los posibles clientes potenciales.
Filosofa - Cules son las creencias,
valores, aspiraciones y prioridades
filosficas fundamentales de la empresa?
COFIZA es una empresa que se identifica con
los cliente y empleados, fomentando el respeto,
amabilidad, cordialidad entre otros
Tecnologa. - Esta la empresa actualizada
en el aspecto tecnolgico?
La empresa cuenta con maquinaria de alta
tecnologa, dirigida a la construccin y
reforestacin, dirigida al grupo de personas que
deseen adquirir casa o terrenos o que
necesiten el servicio de construccin y
reforestacin.
Concepto de s misma - Cul es la
competencia distintiva de la empresa o su
principal ventaja competitiva?
Brinda productos y servicios de calidad, con
garanta y bajo las normativas legales
Inters por los empleados - Se considera
que los empleados son un activo valioso
de la empresa?
Los empleados son parte primordial de la
empresa, ya que son nuestro reflejo ante los
clientes, y las personas que da a da nos hacen
crecer
ELEMENTOS DE LA MISION
42

3.1.1.3. Visin
3.1.1.3.1. Visin Actual
COFIZA ser a mediano plazo, una empresa lder en la Construccin Civil,
especializada en Conjuntos Habitacionales modernos en Santo Domingo y la
regin, constituyndose en una alternativa de solucin, al dficit de vivienda,
ocasionado por el crecimiento poblacional.
La visin actual que tiene la empresa ya se ha cumplido, es por eso que
damos una nueva propuesta que estar enfocada hacia el crecimiento ptimo
de la empresa.
3.1.1.3.2. Desarrollo de la visin
Tabla N 2
Elementos de Visin

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
PREGUNTA RESPUESTA
Qu es lo que yo veo como
clave para el futuro de nuestra
empresa?
La clave seria la gran variedad en
cuanto a la ubicacin de las
urbanizaciones.
Qu contribucin nica
debiramos hacer en el futuro?
Deberan orientarse a la
consecucin de nuevos segmentos
de mercado, como parejas jvenes
que recin se estn formando.
Cmo podra mi organizacin
modelar dicho futuro?
Brindando mejores planes de
financiamiento y realizar publicidad
orientada hacia un nuevo mercado.
Cules son o deberan de ser
las formas centrales de
actuacin de nuestra
organizacin?
COFIZA actuar de manera honesta
y equitativa tanto dentro como fuera
de la organizacin con el fin de
promover los valores corporativos
de la empresa.
Cules deberan ser nuestras
posiciones en cuestiones
clave como usuarios,
mercados, desempeo,
crecimiento, tecnologa,
calidad del servicio y poltica
laboral, entre otros?
Enfocarnos a ser el nmero uno en
la mente de nuestros clientes y
posibles clientes potenciales con el
fin de que cuando la gente piense en
una urbanizacin lo primero que
llegue a su mente sea COFIZA.
ELEMENTOS DE LA VISION
43

3.1.1.3.3. Formulacin de la visin
COFIZA ser la empresa lder en el mercado de la construccin basndose
en el cumplimiento ptimo de sus valores como son la equidad y la
honestidad, pero sobre todo dirigindonos a todos los segmentos de mercado
posibles tanto provincial como nacional.
3.1.1.4. Valores corporativos y polticas
3.1.1.4.1. Polticas Actuales
Las polticas que la empresa tiene fijadas, no estn desarrolladas de manera
correcta ya que como se puede apreciar, estn detalladas a manera de
valores.
Respeto al medio ambiente.
Organizacin empresarial, eficiente, eficaz y efectiva.
Planificacin urbanstica moderna y de calidad moderna y de calidad.
Respeto a los derechos de los directivos, colaboradores y clientes.
Capacitacin permanente.
Honestidad en todos los actos corporativos y comerciales.
Servicio y atencin al cliente, con amabilidad, cordialidad y respeto.
3.1.1.4.2. Valores corporativos propuestos
Respeto al medio ambiente.- Las actividades de construccin de COFIZA
se realizaran bajo normas que protejan el medio ambiente.
Espritu de pertenencia.- Se fomentar el deseo de que los empleados se
consideren como dueos de la empresa.
Empata.- Dentro del ambiente interno de la empresa, como para con sus
clientes, se tendr como valor primordial la empata, para entender las
necesidades de los dems y buscar un bien comn.
44

Respeto.- Aceptar y comprender tal y como son los dems, ya sea
compaeros de trabajo o clientes, aceptar y comprender su forma de
pensar aunque no sea igual que la nuestra.
Honestidad.- Sera prcticamente una forma de vivir dentro de la empresa,
siempre primara la honestidad para con nosotros y nuestros clientes.
Amabilidad.- Siempre el personal de COFIZA, ser amable con sus
clientes y en el ambiente laboral, con el fin de tener un clima laboral
ameno.
3.1.1.5. Anlisis Externo
3.1.1.5.1. Factores Pest
3.1.1.5.1.1 Factores Polticos:
Decisiones del gobierno nacional en cuanto al bono del MIDUVI.-
afecta de manera negativa a la empresa ya que en otras empresas si
existe el bono del MIDUVI y esto hace que las casas de la competencia
sean ms baratas para el cliente. (Amenaza)
Polticas medioambientales crecientes en todo el pas.- afecta de
manera positiva ya que la empresa desde hace tiempo est
orientndose hacia la mejora del medio ambiente. (Oportunidad)
Problemas municipales en cuanto a trmites de entregas de casas
y lotes.- afecta negativamente ya que el municipio en Santo Domingo
es sumamente lento y siempre existen trabas en los trmites.(Amenaza)
3.1.1.5.1.2 Factores Econmicos
Inestabilidad econmica del pas.- afecta de manera negativa porque
perjudica el poder adquisitivo de los posibles clientes
potenciales.(Amenaza)
Aumento de aranceles que provocan el incremento los costos de
45

las maquinarias de construccin.- afecta de manera negativa ya que
esto incrementa los costos de produccin y por consecuencia el valor de
las casas.(Amenaza)
Inflacin en los materiales de construccin.- afecta de
negativamente dado que esto incrementa los costos de produccin y por
ende el precio de las casas.(Amenaza)
3.1.1.5.1.3 Factores Socio-Culturales
Incremento de la poblacin en la ciudad.- aqueja de manera positiva a la
empresa ya que crecern las necesidades de vivienda en la ciudad.
(Oportunidad)
Familias interesadas en dejar a un lado los pagos de arriendo.- afecta
de manera positiva porque incrementaran nuestras posibilidades de
vender casas o lotes. (Oportunidad)
3.1.1.5.1.4 Factores Tecnolgicos:
Creacin de nuevos mtodos de construccin.- afecta de manera
positiva debido a nuevos mtodos de construccin harn que las obras
se realicen con ms rapidez.(Oportunidad)
Maquinaria ms actualizada, que vuelva obsoleta a la de COFIZA.-
afecta de manera negativa ya que perderamos la inversin realizada en
la maquinaria de construccin. (Amenaza)
3.1.1.5.2. Fuerzas de Porter
3.1.1.5.2.1. Rivalidad de los competidores
3.1.1.5.2.1.1 Competencia:
COFIZA, tiene grandes competidores dentro de la zona, pero los que ms
se destacan por cantidad de proyectos y por renombre dentro de la ciudad
son:
46

Tabla N 3
Competidores
EMPRESA DESCRIPCIN
TIERRAMIGA
Es una urbanizacin especializada en venta de casas, sus
precios estn entre $29.000.00 y $50.000.00. Hasta el ao 2012
contaba con el apoyo del bono de la vivienda por $5000.00
CIUDAD VERDE
Empresa que vende lotes y casa, con la ayuda del bono de la
vivienda, sus precios varan en lotes desde $10000.00 hasta
$15.000.00 y en casas desde $20.000,00 en adelante
SAN MARINO
Conjunto residencial que vende casas desde $45.000,00 en
adelante
PALMA REAL
Este conjunto habitacional vende casas desde $50.000.00 en
adelante
WILERCONST
Empresa especializada en venta de casas, lotes, construccin
de viviendas, reforestacin de tierras y venta de propiedades
PEALOSA
Esta empresa vende lotes de terrenos, en varios puntos de la
ciudad
COUNTRY Comercializa lotes de terreno en las afueras de la ciudad
CIONSTRUCTORA
SUAREZ SALAS
Empresa que se encarga de construccin de vivienda en
cualquier parte del pas.
URBANIZACION
MONTECARLO
Entre sus productos tiene venta de lotes y como servicio tiene la
venta de propiedades
MACADAMIA
Conjunto habitacional con ambiente campestre, ubicado en el
Km 8 de la va Chone. Tiene 1000 mts. de terreno, tiene 28
hectreas.
URBANIZACION
SANTO DOMINGO
Va Quevedo, en la entrada de la Coop. Unin Cvica, 46 casa
totales
CONSTRUCTORA
CAMPOS
Cuenta en la actualidad con dos proyectos: El Doral que se
encuentra ubicado en la Va Quito km 3,5 y Rancho San
Fernando que est situado en la Va Chone km 8,5 el cual
ofrece casas desde $25.000,00
COMPLEJO
HABITACIONAL SOL
GARDENS
Est constituido de 20 casas las cuales pueden ir desde
viviendas con 1 sola habitacin hasta con 4 habitaciones.
Elaborado por: Jos Alcvar /Laura Mantilla
La rivalidad entre los competidores en la actualidad se las detecta, por los
movimientos de estrategias competitivas que cada empresa realiza a corto
plazo, COFIZA necesita reestructurar o crear nuevas estrategias, que
generen el crecimiento de nuestros ventas, puede ser creando nuevos
valores agregados en las construcciones as tener la mejor calidad a un
precio ms bajo que la competencia, creacin de nuevos servicios
posventa, etc.
En la actualidad existe mucha competencia para COFIZA la cual genera
una mayor guerra de maniobras competitivas, se da por la tensin de
mantener un mayor mercado y mejorar los resultados econmicos. La
fuerza o intensidad que se da en estas competencias cada da son ms
exigentes ya que cada una de las empresas da lo mejor de s para
47

posesionarse mejor que los dems en la industria de la construccin.
La presencia de varios competidores en el mercado de Santo Domingo
provoca esta batalla por posesionarse, los productos o servicios que
ofrecen son similares y poco diferenciados, es por eso que los
compradores se basan ms en el precio, as como la competencia muchas
veces es desleal todo por una mayor cuota del mercado. COFIZA no est
fuera de ser sujeto a que le compitan deslealmente por ganar una mayor
cuota de mercado.
Entre las mayores causantes para la rivalidad entre competidores se da el
crecimiento sectorial lento. En los sectores maduros, luchan entre las
empresas por captar cuota de mercado son ms fuertes. El mercado no da
una demanda nueva y los competidores deben luchar entre ellos, puesto
que incrementar su cuota de mercado supone reducir directamente la
cuota del competidor.
En esta industria debido a la cantidad de oferentes genera mayor grado de
rivalidad entre los competidores, ya que todos quieren poner su producto
en la mente de los clientes potenciales.
Las barreras de salidas son otra gran causa de competencia entre
proveedores ya que la inversin que se realiza es muy fuerte en trminos
monetarios as como de financiamientos, esto genera que sea ms
competitivo el mercado porque el hecho de salir de la industria sera una
prdida de sus inversiones y financiamiento realizado para la misma.
COFIZA teniendo todos los recursos tiene que llevar a cabo estrategias
que daremos para poder mantener esta competitividad frente a las dems
empresas.
El crecimiento de la oferta es otro motivo por el cual la rivalidad entre
competidores en mayor cada da. Los beneficios de estos sectores se ven
mermados por las grandes luchas existentes por acaparar cuota de
mercado.
3.1.1.5.2.1.2 Entrada de nuevos competidores
Las barreras de la Industria en la cual se maneja COFIZA, en la actualidad
48

son muy complejas, ya que las facilidades que est dando el gobierno en
cuanto a crditos para la inversin en la creacin de proyectos urbansticos
as como de crditos hipotecarios por parte del BIEES y dems entidades
financieras, han promovido el crecimiento de la competencia, es por eso
que COFIZA deber de explotar sus fortalezas.
Economas a escalas.- aumentando la construccin de viviendas a
mayor escala y con precios mdicos sera una manera en la cual
COFIZA aprovechando todos sus recursos podra hacer as que los
nuevos competidores necesiten de una gran cantidad de inversin y con
mucho para arriesgar para poder competir, tanto las que quisieran
ingresar como las que estn estaran un paso atrs de COFIZA.
Diferenciacin del producto.- al buscar la diferenciacin COFIZA
podr tener posicionamiento dentro del mercado, la marca es algo muy
importante ya que COFIZA cuenta con 10 aos de trayectoria. Adicional
la empresa se caracteriza por su brindar la mejor calidad.
Necesidad de Capital.- aunque las medidas de financiamiento por
parte de proyectos de gobierno son muy accesibles en la actualidad,
para tener los resultados necesarios se necesitaran de un estudio de
mercado anterior a todo esto as como de publicidad y de capital de
inicio alto, esto genera que la barrera de entrada por el Capital sea un
inconveniente para los nuevos competidores, COFIZA mantiene una
ventaja en cuanto a Capital la cual debe ser mejor explotada.
Estos son factores que pueden ocasionar barreras de entrada a las nuevas
empresas.
3.1.1.5.2.1.3 Desarrollo de productos sustitutos
En cuanto a productos sustitutos dentro de la industria de la construccin
no es problema para COFIZA, ya que su mercado es muy amplio y es de
los principales competidores en precios y calidad, por lo general productos
sustitutos para la construccin, compra de lotes as como el servicio de
construccin no hay en el mercado o industria en la cual se desenvuelve.
No hay un sustituto para una vivienda o lotes ya que es fcil identificar los
49

productos sustitutos ya que son productos o servicios que puedan
desempear la misma funcin que la oferta del sector.
Si existieran productos sustitutos las utilidades de COFIZA se disminuiran
an ms, es por eso que se debe de crear nuevas estrategias en busca de
poder obtener mejores resultados y generar mayores ingresos
aprovechando que los sustitutos en la industria son escasos o no existen.
3.1.1.5.2.1.4. Poder de negociacin de los proveedores
3.1.1.5.2.1.4.1. Proveedores
Tabla N4
Proveedores
PROVEEDOR TIPO DE SUMINISTROS
DICOMZAB CIA. LTDA. Materiales de Construccin
UNIFER Materiales de Construccin
COPETO Material Ptreo
NOVACERO Hierro
RIVAL Tuberas
PLASTIGAMA Tuberas
GRAIMAN Cermica
FEMACO Sanitarios y grifera
SIKA Aditivos
PINTUFER Pinturas externas e internas
Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
En este caso la mayora de los materiales y dems productos que se
necesitan dentro de la industria de la construccin pueden variar a
precios ms altos de acuerdo a la demanda, dndole cierta ventaja a los
proveedores, pero como la empresa mantiene relaciones comerciales
con ms de un proveedor de materiales esto ocasiona la ventaja de
poder manejar a los proveedores, obviamente habr tipos de productos
en los cuales todos los proveedores incrementen precios de manera
uniforme, a lo que la empresa tendra que simplemente aceptar, pero no
50

sin antes realizar una investigacin de mercado, ya que no convendra
que la competencia tenga mejores precios.
Amenaza de los proveedores de integracin hacia delante. En este tipo
de industria en los que para el proveedor no resulta excesivamente
difcil producir u ofrecer el mismo producto o servicio que su cliente, la
presin ejercida ser mayor para COFIZA como para su competencia ya
que sera la amenaza de que se vuelva un competidor ms.
3.1.1.5.2.1.5. Poder de negociacin de los consumidores
3.1.1.5.2.1.5.1. Clientes:
En la actualidad cuenta con:
90 clientes en casas
1100 en lotes urbanizados
Las solicitudes por parte de los clientes, como serian adecuaciones
extras a las casas, como por ejemplo agua caliente, cercas, cisternas,
entre podra crear que los resultados para la empresa no sean muy
buenos generando prdidas ya que no tienen estndares de costos para
este tipo de eventos, COFIZA debe de explotar de la mejor manera sus
recursos y aprovechar sus fortalezas para poder mantenerse en el primer
lugar frente a la competencia en la industria de la construccin.
Si el producto no fuera diferenciado tanto para COFIZA como para la
industria, los compradores solo buscarn la mejor calidad al mejor precio,
pero tenemos en la industria empresas que compiten cada uno con su
estilo, lo que hace que cada una de las empresas busque innovacin y
ofrecer mejores productos a los posibles clientes potenciales, lo que
genera que los posibles clientes tengan el poder de negociacin en sus
manos. Para eso mediante estrategias, e investigaciones de mercado,
COFIZA podr mantener mediante sus recursos una ventaja sobre la
competencia.
51

3.1.1.5.3. Matriz de perfil competitivo
Tabla N 5
Matriz de perfil competitivo
FACTORES CLAVES DE XITO PESO
COFIZA
WILERCONST
S.A.
TIERRAMIGA CIUDAD VERDE
CONSTRUCTO
RA CAMPOS
CALIF. P.P. CALIF. P.P. CALIF. P.P. CALIF. P.P. CALIF. P.P.
Ubicacin de proyectos 0,20 4 0,80 4 0,80 3 0,60 3 0,60 4 0,80
Participacin en el mercado 0,12 3 0,36 3 0,36 3 0,36 3 0,36 4 0,48
Calidad de productos y
servicios
0,25 4 1,00 4 1,00 3 0,75
2 0,50 3 0,75
Atencin al cliente 0,08 2 0,16 3 0,24 2 0,16 2 0,16 4 0,32
Tiempos de entrega 0,10 3 0,30 3 0,30 2 0,20
2 0,20 3 0,30
Financiamiento en ventas 0,15 2 0,30 2 0,30 2 0,30 2 0,30 2 0,30
Bono del MIDUVI 0,10 1 0,10 1 0,10 4 0,40 4 0,40 1 0,10
TOTALES 1,00 3,02 3,10 2,77 2,52 3,05
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Como se puede observar en la grfica COFIZA est en un nivel medio con
3.02 de calificacin, dejndose superar en aspectos como atencin al cliente
y tiempos de entrega por WilerconstSA y Constructora Campos; de beneficios
sociales como lo es el Bono del MIDUVI por parte de Tierramiga y Ciudad
Verde.
Refirindose a la atencin al cliente debera ser uno de los factores
principales a tratarse, ya que son una empresa que depende del nivel de
satisfaccin que tengan los clientes y posibles clientes.
En comparacin con Wilerconst S.A. que tiene una ventaja de 0.08 sobre
COFIZA lo que se puede observar es que en ninguno de los factores de xito
la empresa logra superarlo, es por esto que se debe erradicar los puntos
dbiles que tiene la empresa para poder optimizar su eficacia.
Comparando con Tierramiga y Ciudad Verde que simplemente venden casas,
est en ventaja por 0.25 y 0.50 respectivamente, que si bien refleja una
superioridad de la empresa, tanto en la calidad y ubicacin; en el rea de
atencin al cliente tienen la misma calificacin baja, adicional no se debe
olvidar el Bono del MIDUVI que les da una ventaja a estas dos empresas
sobre COFIZA.
52

3.1.1.5.4. Estudio de Mercado
El estudio de mercado, se realiz mediante encuestas, las cuales se aplicaron
a la competencia y a los proveedores de COFIZA.
3.1.1.5.4.1. Objetivo General
Recibir informacin de los factores externos, que permita realizar un
anlisis situacional de la Constructora Financiera Zavala.
3.1.1.5.4.2. Objetivos especficos
Identificar los productos, servicios y beneficios que ofrece la
competencia en la ciudad de Santo Domingo.
Conocer los beneficios que le otorgan los proveedores de COFIZA.
Establecer los factores externos de la empresa e identificarlos como
oportunidades o amenazas.
Conocer el nivel de satisfaccin que tienen los clientes internos y
externos de la empresa.
3.1.1.5.4.3. Metodologa
En cuanto a la competencia y proveedores, utilizamos el mtodo de
investigacin descriptiva, ya que fueron aplicadas las encuestas.
3.1.1.5.4.4. Poblacin
En cuanto a la poblacin de proveedores hemos tomado en cuenta a todas
las empresas que proveen de materiales y maquinaria a COFIZA.
En la poblacin de competencia se ha tomado en cuenta 30
urbanizaciones.
3.1.1.5.4.5. Muestra
Dnde:
N= 30
= 0.50
53

2= 0.25
N-1= 29
e= 7%
Z= 1.96.
n= muestra a determinarse


( )


n = 26.1333
n= 26
3.1.1.5.4.6 Tabulacin y anlisis de Resultados
Las encuestas estn orientadas a determinar oportunidades y amenazas
para la empresa, ya que mediante estas solo se analizar el ambiente
externo de la empresa.
3.1.1.5.4.7. Encuesta a los competidores de la empresa
3.1.1.5.4.7.1 Encuesta Piloto a competencia
Objetivo: Obtener informacin sobre las empresas que se dedican a la
comercializacin de lotes urbanizados y casas en la ciudad de Santo
Domingo.
1. Qu productos o servicios comercializa?
Terrenos
Casas
Construccin
Otros
Cules:
54

2. En funcin de los productos o servicios que oferta Cuntos
proyectos maneja actualmente?
Terrenos
Casas
Construccin
Otros

3. En funcin de los productos o servicios que oferta Con
cuntos clientes cuenta actualmente su empresa?
Terrenos
Casas
Construccin
Otros:

4. Realiza usted publicidad? Si su respuesta es s, mencione el
tipo de publicidad.
Televisin
Radio
Vallas
Prensa
Revistas

5. Segn su punto de vista Qu porcentaje del mercado en el que
se desenvuelve su organizacin, tiene abarcado?

6. Qu tiempo tiene en el mercado
1 ao
2 aos
3 aos o ms
7. Qu servicio tiene ms demanda?
Terrenos
Casas
Construccin
Otros
8. Cuenta su empresa con una planificacin estratgica?
Si No
9. Actualmente a quines presta sus servicios?
Personas naturales
Empresas
Cuales:.
55

10. Qu estrategias utiliza para captar nuevos clientes?

11. De las siguientes opciones, cules considera que es la ventaja
competitiva de su institucin?

Atencin al cliente
Precios
Financiamiento
Ubicacin del proyecto
Calidad
Trabaja con Bono del MIDUVI
Plazo de entrega
3.1.1.5.4.7.2. Ajustes de la Encuesta Piloto a Competencia
Tabla N 6
Ajustes de la encuesta piloto a Competencia
AJUSTES DE LA ENCUESTA COMPETENCIA DE COFIZA
Pregunta 1 Ninguna Observacin.
Pregunta 2
Cambio del cuadro en la respuesta por puntos
suspensivos, ya que el cuadro era para marcar y los
puntos suspensivos es para escribir el nmero de
proyectos de acuerdo a las opciones.
Pregunta 3
Cambio del cuadro en las respuestas por puntos
suspensivos, ya que el cuadro era para marcar y los
puntos suspensivos es para escribir el nmero clientes que
tiene en cada proyecto.
Pregunta 4
Aumentamos una opcin en las respuestas la cual es
OTROS y si esta es positivo especificar la respuesta con la
pregunta Cules?
Pregunta 5 Ninguna Observacin.
Pregunta 6 Ninguna Observacin.
Pregunta 7
Cambiamos la pregunta Qu servicio tiene ms
demanda? Por Qu servicios y productos que presta,
cules tienen ms demanda?
Pregunta 8 Ninguna Observacin.
Pregunta 9 Ninguna Observacin.
Pregunta
10
La opcin de respuesta era abierta, la cambiamos y
pusimos opciones para marcar como son: Buen precio,
Calidad de servicio, Servicio posventa, Buen
Financiamiento y Otros
Pregunta
11
Ninguna Observacin.
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
56

3.1.1.5.4.7.3. Encuesta Final dirigida a los competidores de la empresa
Objetivo: Conocer el valor agregado que ofrece la competencia a los
potenciales clientes.
1. Qu productos o servicios comercializa?
Tabla N 7
Productos y Servicios
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
Terrenos 8 30,77%
Casas 10 38,46%
Construccin 4 15,38%
Otros 4 15,38%
TOTAL 26 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N1
Productos y Servicios

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Anlisis: Se puede determinar que la mayora de urbanizaciones, se estn
centrando en la venta de casas prefabricadas, seguidas muy de cerca de
la venta de terrenos, pero alejada bastante de la de construccin.
31%
39%
15%
15%
Terrenos Casas Construccin Otros
57

2. En funcin de los productos o servicios que oferta Cuntos
proyectos maneja actualmente?
Tabla N8
Proyectos
PRODUCTO NMERO PORCENTAJE
Terrenos 8 30,77%
Casas 9 34,62%
Construccin 5 19,23%
Otros 4 15,38%
TOTAL 26 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N2
Proyectos

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Anlisis: Se puede apreciar que, el nmero de proyectos va en funcin a
la actividad que ms maneja la competencia.
31%
35%
19%
15%
Terrenos Casas Construccin Otros
58

3. En funcin de los productos o servicios que oferta Con cuntos
clientes cuenta actualmente su empresa?
Tabla N 9
Clientes
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
Terrenos 3789 50,33%
Casas 2997 39,81%
Construccin 654 8,69%
Otros 89 1,18%
TOTAL 7529 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N3
Clientes

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Anlisis: La mayora de clientes que tienen las urbanizaciones de Santo
Domingo estn en la seccin de terrenos, esto es entendible ya que hay
los costos de los terrenos siempre son ms accesibles.
50%
40%
9%
1%
Terrenos Casas Construccin Otros
59

4. Realiza usted publicidad? Si su respuesta es s, mencione el tipo
de publicidad.
Tabla N10
Publicidad
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
Televisin 2 6,90%
Radio 13 44,83%
Vallas 3 10,34%
Prensa 6 20,69%
Revistas 2 6,90%
Otros 3 10,34%
TOTAL 29 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

GrficoN4
Publicidad

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Anlisis: Se puede determinar que el medio ms usado para realizar
publicidad es la radio, el cual se caracteriza por ser menos costoso que el
de televisin y llega a ms cantidad de personas, ms que todo para las
personas que trabajan y pasan fuera de su casa la mayor parte del tiempo.
7%
45%
10%
21%
7%
10%
Televisin Radio Vallas Prensa Revistas Otros
60

5. Segn su punto de vista Qu porcentaje del mercado en el que se
desenvuelve su organizacin, tiene abarcado?
Tabla N11
Mercado
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
10 porciento 10 38,46%
30 porciento 16 61,54%
50 porciento 0 0,00%
TOTAL 26 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Grfico N5
Mercado

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Anlisis: Las urbanizaciones, tienen muy poca apreciacin del porcentaje
que estn cubriendo de mercado, esto se puede dar debido a que estas
manejadas de manera emprica.
38%
62%
0%
10 porciento 30 porciento 50 porciento
61

6. Qu tiempo tiene en el mercado?
Tabla N12
Tiempo
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
1 ao 12 46,15%
2 aos 8 30,77%
3 aos o mas 6 23,08%
TOTAL 26 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Grfico N6
Tiempo

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Anlisis: Se puede apreciar con claridad que la mayora de las
urbanizaciones han aparecido en los ltimos aos, obviamente originado
por el crecimiento de la poblacin.
46%
31%
23%
1 ao 2 aos% 3 aos o mas
62

7. De los servicios y productos que presta, cul tiene ms
demanda?
Tabla N13
Demanda
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
Terrenos 14 53,85%
Casas 8 30,77%
Construccin 4 15,38%
Otros 0 0,00%
TOTAL 26 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Grfico N7
Demanda

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Anlisis: Las urbanizaciones tienen muy claro que dentro de los productos
que ofertan, los ms demandados son los terrenos; sin olvidar que la
54%
31%
15%
0%
Terrenos Casas Construccin Otros
63

reforestacin de tierras no tiene ninguna acogida por parte de los clientes.
8. Cuenta su empresa con una planificacin estratgica?
Tabla N 14
Planificacin estratgica
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
SI 0 0,00%
NO 26 100,00%
TOTAL 26 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Grfico N8
Planificacin Estratgica

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Anlisis: Ninguna de las empresas encuestadas, trabaja en funcin a una
planificacin estratgica, debido a que manejan sus empresas sin realizar
estudios de mercado, como lo pudimos identificar en la pregunta 5.
0%
100%
SI NO
64

9. Actualmente a quienes presta sus servicios y productos?
Tabla N 15
Tipo de Cliente
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
Personas naturales 26 100,00%
Empresas 0 0,00%
TOTAL 26 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Grfico N 9
Tipo de Cliente

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Anlisis: Los servicios que prestan las urbanizaciones, son todos
enfocados hacia personas naturales, no han abierto sus fronteras hacia las
empresas.
100%
0%
Personas naturales Empresas
65

10. Qu estrategias utiliza para captar nuevos clientes?
Tabla N 16
Estrategias
ESTRATEGIA NMERO PORCENTAJE
Buen precio 7 26,92%
Calidad de Servicio 8 30,77%
Servicios posventa 7 26,92%
Buen Financiamiento 4 15,38%
TOTAL 26 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N10
Estrategias

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Anlisis: La mayora de las urbanizaciones, tiene como punto de partida el
mostrar la calidad de servicio, seguido muy de cerca del tan reconocido
servicio posventa, que hoy en da puede llegar a ser hasta ms importante
que los precios bajos.
27%
31%
27%
15%
Buen precio Calidad de Servicio Servicios posventa Buen Financiamiento
66

11. De las siguientes opciones, cules considera que es la ventaja
competitiva de su institucin?
Tabla N 17
Ventaja Competitiva
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
Atencin al cliente 4 15,38%
Precios 2 7,69%
Financiamiento 2 7,69%
Ubicacin del proyecto 4 15,38%
Calidad 8 30,77%
Trabaja con Bono del MIDUVI 4 15,38%
Plazo de entrega 2 7,69%
TOTAL 26 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Grfico N 11
Ventaja Competitiva

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla

Anlisis: La ventaja competitiva tiene algunas variantes en las empresas,
ya que si bien la mayora considera que es la calidad, otras tambin toman
en cuenta la ubicacin, servicio al cliente y el bono de la vivienda.
15%
8%
8%
15% 31%
15%
8%
Atencin al cliente Precios Financiamiento
Ubicacin del proyecto Calidad Trabaja con Bono del MIDUVI
Plazo de entrega
67

ANLISIS DE LA ENCUESTA REALIZADA A LA COMPETENCIA
Tabla N 18
Resumen de encuestas a la Competencia
N PREGUNTA
OPCIONES DE
RESPUESTA
CANT % ANLISIS
O
P
O
R
T
U
N
I
D
A
D

A
M
E
N
A
Z
A

C
A
L
I
F
I
C
.

1
Qu productos o
servicios comercializa?
Terrenos 8 31% Se puede determinar que la mayora de
urbanizaciones, se estn centrando en la
venta de casas prefabricadas, seguidas
muy de cerca de la venta de terrenos,
pero alejada bastante de la de
construccin.
X

3
Casas 10 38%
Construccin 4 15%
Otros 4 15%
2
En funcin de los
productos o servicios que
oferta Cuntos proyectos
maneja actualmente?
Terrenos 8 31%
Se puede apreciar que, el nmero de
proyectos va en funcin al la actividad
que mas maneja la competencia.

X 2
Casas 9 35%
Construccin 5 19%
Otros 4 15%
3
En funcin de los
productos o servicios que
oferta Con cuntos
clientes cuenta
actualmente su empresa?
Terrenos 3789 50% La mayora de clientes que tienen las
urbanizaciones de Santo Domingo estn
en la seccin de terrenos, esto es
entendible ya que los costos de los
terrenos siempre son ms accesibles.

X 3
Casas 2997 40%
Construccin 654 9%
Otros 89 1%
4
Realiza usted
publicidad? Si su
respuesta es s, mencione
el tipo de publicidad.
Televisin 2 7% Se puede determinar que el medio ms
usado para realizar publicidad es la
radio, el cual se caracteriza por ser
menos costoso que el de televisin y
llegar a ms cantidad de personas, ms
que todo para las personas que trabajan
y pasan fuera de su casa la mayor parte
del tiempo.

X 1
Radio 13 45%
Vallas 3 10%
Prensa 6 21%
Revistas 2 7%
Otros 3 10%
5
Segn su punto de vista
Qu porcentaje del
mercado en el que se
desenvuelve su
organizacin, tiene
abarcado?
10 porciento 10 38%
Las urbanizaciones, tienen muy poca
apreciacin del porcentaje que estn
cubriendo de mercado, esto se puede
dar debido a que estas manejadas de
manera emprica.
x

2
30 porciento 16 62%
50 porciento 0 0%
6
Qu tiempo tiene en el
mercado?
1 ao 12 46% Se puede apreciar con claridad que la
mayora de las urbanizaciones han
aparecido en los ltimos aos,
obviamente originado por el crecimiento
de la poblacin.
x

1
2 aos 8 31%
3 aos o mas 6 23%
7
De los servicios y
productos que presta,
cul tiene ms
demanda?
Terrenos 14 54% Las urbanizaciones tienen muy claro que
dentro de los productos que ofertan, los
ms demandados son los terrenos. Sin
olvidar que la reforestacin de tierras no
tiene ninguna acogida por parte de los
clientes.

x 2
Casas 8 31%
Construccin 4 15%
Otros 0 0%
8
Cuenta su empresa con
una planificacin
estratgica?
SI 0 0%
Ninguna de las empresas encuestadas,
trabaja en funcin a una planificacin
estratgica, esto era lgico debido a que
manejan sus empresas sin realizar
estudios de mercado, como lo pudimos
identificar en la pregunta 5.
x

1
NO 26 100%
9
Actualmente a quienes
presta sus servicios y
productos?
Personas
naturales
26 100%
Los servicios que prestan las
urbanizaciones, son todos enfocados
hacia personas naturales, no han abierto
sus fronteras hacia las empresas.
x

2
Empresas 0 0%
10
Qu estrategias utiliza
para captar nuevos
clientes?
Buen precio 7 27% La mayora de las urbanizaciones, tiene
como punto de partida el mostrar la
calidad de servicio, seguido muy de
cerca del tan reconocido servicio
posventa, que hoy en dia puede llegar a
ser hasta ms importante que los precios
bajos.
x

2
Calidad de
Servicio
8 31%
Servicios
posventa
7 27%
Buen
Financiamiento
4 15%
11
De las siguientes
opciones, cules
considera que es la
ventaja competitiva de su
institucin?
Atencin al cliente 4 15%
La ventaja competitiva tiene algunas
variantes en las empresas, ya que si bien
la mayora considera que es la calidad,
otras tambin toman en cuenta la
ubicacin, servicio al cliente y el bono.
x

3
Precios 2 8%
Financiamiento 2 8%
Ubicacin proyecto 4 15%
Calidad 8 31%
Bono del MIDUVI 4 15%
Plazo de entrega 2 8%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
68

En la tabla No. 18 se presenta un resumen de las encuestas realizadas, en
la cual se procedi a analizar las respuestas obtenidas de cada pregunta
determinando si son una Amenaza o una Oportunidad, adicional se calific
de acuerdo a su peso, y por el hecho de considerarse como factores
externos las puntuaciones se dieron desde el 1 de ms relevancia al 4 de
menos.
Se detect que se tiene ms oportunidades que amenazas; las
oportunidades que se destacan son las de la falta de planificacin
estratgica en la competencia y su poco tiempo en el mercado, en cuanto
a las amenazas esta como una de las ms importantes los medios de
publicidad que utiliza la empresa y tambin la extensa oferta de venta de
terrenos por parte de las urbanizaciones competidoras.
3.1.1.5.4.8. Encuesta a los proveedores de la empresa
3.1.1.5.4.8.1 Encuesta Piloto a Proveedores
Objetivo: Conocer los servicios y beneficios que las empresas
proveedoras le brindan a COFIZA
1. Qu productos provee a COFIZA?
Materiales de construccin
Maquinaria
Acabados

2. Brinda su empresa crditos a COFIZA? Si su respuesta es s
selecciones el plazo.
SI 30 das 60 das 90 das o ms
NO

3. Considera usted que sus precios frente a la competencia son:
Elevados Iguales Bajos

4. Proporciona su empresa garantas a COFIZA acerca del producto
que adquieren?
Si No

Por qu?..........................................................................................
69

5. Es COFIZA buen cliente?
Si No

Por qu?............................................................................................

6. Ofrece usted capacitaciones a COFIZA?
Si No

Por qu?..........................................................................................
3.1.1.5.4.8.2 Ajustes de la Encuesta Piloto a Proveedores
Tabla N 19
Ajuste de la Encuesta a Proveedores
AJUSTES DE LA ENCUESTA PROVEEDORES DE COFIZA
Pregunta 1
Modificar la pregunta aumentando la palabra SERVICIOS, y en las
respuestas aumentamos las opciones INSTALACIN DE LUZ e
INSTALACIN DE AGUA.
Pregunta 2 Aumentar en la respuesta: Por qu?.................................................
Pregunta 3 Ninguna Observacin.
Pregunta 4 Ninguna Observacin.
Pregunta 5 Ninguna Observacin.
Pregunta 6 Ninguna Observacin.
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
3.1.1.5.4.8.3 Encuesta Final dirigida a los proveedores de la empresa
Objetivo: Conocer los servicios y beneficios que las empresas
proveedoras le brindan a COFIZA
70

1. Qu productos o servicios provee a COFIZA?
Tabla N 20
Proveedor
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
Materiales de construccin 4 36,36%
Instalaciones de luz 1 9,09%
Instalaciones de agua 2 18,18%
Maquinaria 1 9,09%
Acabados 3 27,27%
TOTAL 11 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N 12
Proveedor

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Anlisis: Los proveedores, estn distribuidos en funcin a las necesidades
de COFIZA, pero tiene mayor cantidad de proveedores en el rea de
construccin.
37%
9%
18%
9%
27%
Materiales de construccin Instalaciones de luz
Instalaciones de agua Maquinaria
Acabados
71

2. Brinda su empresa crditos a COFIZA? Si su respuesta es s
selecciones el plazo.
Tabla N 21
Crditos
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
30 das 6 54,55%
60 das 4 36,36%
90 das o ms 1 9,09%
TOTAL 11 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N13
Crditos

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Anlisis: En Si la empresa no maneja plazos muy altos, la mayora son
solo de un mes, pero en maquinaria, debido a sus altos costos si extienden
los plazos hasta 90 das.
55%
36%
9%
30 das 60 das 90 das o ms
72

3. Considera usted que sus precios frente a la competencia son:
Tabla N 22
Precios
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
Elevados 3 27,27%
Iguales 6 54,55%
Bajos 2 18,18%
TOTAL 11 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N14
Precios

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Anlisis: Los proveedores concuerdan en que sus precios son iguales a
los de la competencia, pero cabe recalcar que tres de ellos sostienen que
son altos, debido a la calidad de su producto.
27%
55%
18%
Elevados Iguales Bajos
73

4. Proporciona su empresa garantas a COFIZA acerca del producto
que adquieren?
Tabla N23
Garantas
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
SI 11 100,00%
NO 0 0,00%
TOTAL 11 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N15
Garantas

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Anlisis: Todos los proveedores le proporcionan garantas a COFIZA, esto
garantiza la calidad tanto de sus productos como de sus servicios.
100%
0%
SI NO
74

5. Es COFIZA buen cliente?
Tabla N 24
Buen Cliente
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
SI 11 100,00%
NO 0 0,00%
TOTAL 11 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N 16
Buen Cliente

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantil4la
Anlisis: La empresa se caracteriza por quedar bien con sus proveedores,
esto podra generar buenas negociaciones de plazos en un futuro.
100%
0%
SI NO
75

6. Ofrece usted capacitaciones a COFIZA?
Tabla N 25
Capacitaciones
OPCIONES RESPUESTAS PORCENTAJE
SI 2 18,18%
NO 9 81,82%
TOTAL 11 100,00%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N 17
Capacitaciones

Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Anlisis: La mayora no ofrece capacitaciones, ya que al ser una
constructora maneja muy bien la mayora de productos, aunque en el
mbito de la maquinaria si reciben capacitaciones, para el buen uso de
estas.
18%
82%
SI NO
76

ANLISIS DE LA ENCUESTA REALIZADA A LOS PROVEEDORES
Tabla N 26
Resumen de la encuesta realizada a los Proveedores
N PREGUNTA
OPCIONES DE
RESPUESTA
CANT % ANLISIS
O
P
O
R
T
U
N
I
D
A
D

A
M
E
N
A
Z
A

C
A
L
I
F
I
C
A
C
I

N

1
Qu
productos o
servicios
provee a
COFIZA?
Materiales de
construccin
4 36%
Los proveedores,
estn distribuidos en
funcin a las
necesidades de
COFIZA, pero tiene
mayor cantidad de
proveedores en el
rea de construccin.
x 2
Instalaciones de luz 1 9%
Instalaciones de
agua
2 18%
Maquinaria 1 9%
Acabados 3 27%
2
Brinda su
empresa
crditos a
COFIZA? Si
su respuesta
es s
selecciones
el plazo.
30 das 6 55% En Si la empresa no
maneja plazos muy
altos, la mayora son
solo de un mes, pero
en maquinaria, debido
a sus altos costos si
extienden los plazos
hasta 90 das.
x 2
60 das 4 36%
90 das o ms 1 9%
3
Considera
usted que
sus precios
frente a la
competencia
son:
Elevados 3 27% Los proveedores
concuerdan en que
sus precios son
iguales a los de la
competencia, pero
cabe recalcar que tres
de ellos sostienen que
son altos, debido a la
calidad de su
producto.
x 3
Iguales 6 55%
Bajos 2 18%
4
Proporciona
su empresa
garantas a
COFIZA
acerca del
producto que
adquieren?
SI 11 100%
Todos los proveedores
le proporcionan
garantas a COFIZA,
esto garantiza la
calidad tanto de sus
productos como de
sus servicios.
x 3
NO 0 0%
5
Es COFIZA
buen cliente?
SI 11 100%
La empresa se
caracteriza por quedar
bien con sus
proveedores, esto
podra generar buenas
negociaciones de
plazos en un futuro
x 2
NO 0 0%
6
Ofrece
usted
capacitaciones
a COFIZA?
SI 2 18%
La mayora no ofrece
capacitaciones, ya que
al ser una constructora
maneja muy bien la
mayora de productos,
aunque en el mbito
de la maquinaria si
reciben
capacitaciones, para
el buen uso de estas.
x 4
NO 9 82%
Fuente: Encuesta a la Competencia
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
77

En la tabla No. 26 se muestra el resumen de las encuestas aplicadas a los
proveedores de la empresa, en cual se determin que existe mayor cantidad
de oportunidades que amenazas, las cuales por tratarse de tambin de
factores externos se calific en la misma modalidad de las encuestas
aplicadas a la competencia, es decir desde 1 con ms relevancia y 4 con
menos.
En las oportunidades ms fuertes se resalta a la gran cantidad de
proveedores que tiene la empresa por sus diferentes tipos de materiales, ya
que al existir escases de algn producto se podr tener varias opciones de
abastecimiento, adicional est calificada por todos sus proveedores como
buen cliente.
En cuanto a las amenazas se destaca el plazo de pago de que recibe
COFIZA, el cual en su gran mayora es de 30 das, esto muestra un periodo
muy corto en proporcin a las cantidades que compra y en el tiempo que
estos materiales se transforman en casas que es de tres meses
3.1.1.5.4.9. Identificacin de Amenazas y Oportunidades
3.1.1.5.4.9.1. Amenazas
La mayora de urbanizaciones ofrecen lotes de terreno, y eso le podra
quitar espacio a COFIZA debido a tiene 9 proyectos solo de lotes.
La competencia ofrece lotes y casas con menores precios y mayores
facilidades de pago.
Los proveedores no brindan capacitaciones a los empleados de la
empresa, por ende esta tiene q asumir con los gastos de capacitacin.
Aumento en los precios de los materiales de construccin.
Surgimiento de nuevas urbanizaciones.
Plazos de pago cortos por parte de los proveedores.
3.1.1.5.4.9.2. Oportunidades:
La competencia lleva poco tiempo en el mercado.
78

Desarrollo de nuevas tcnicas de construccin.
Aparecimiento de mejores y nuevos medios de publicidad.
La facilidad que otorgan las Instituciones financieras y las entidades
financieras a las personas para obtener crditos hipotecarios.
La juventud trabajadora que ya busca obtener su vivienda, ha ido
creciendo de manera constante dentro de la ciudad.
3.1.1.5.4.9.3. Matriz EFE
Tabla N 27
Matriz EFE
FACTORES PESO CALIFICACIN PONDERACIN
OPORTUNIDADES
1
La competencia lleva poco
tiempo en el mercado. 0,10 4 0,4
2
Desarrollo de nuevas tcnicas
de construccin. 0,07 4 0,28
3
Aparecimiento de mejores y
nuevos medios de publicidad. 0,10 4 0,4
4
La facilidad que otorgan las
Instituciones financieras y las
entidades financieras a las
personas para obtener crditos
hipotecarios. 0,09 3 0,27
5
La juventud trabajadora que ya
busca obtener su vivienda, ha
ido creciendo de manera
constante dentro de la ciudad. 0,12 4 0,48
AMENAZAS
1
La mayora de urbanizaciones
ofrecen lotes de terreno, y eso le
podra quitar espacio a Cofiza
debido a tiene 9 proyectos solo
de lotes. 0,13 2 0,26
2
La competencia ofrece lotes y
casas con menores precios y
mayores facilidades de pago. 0,08 2 0,16
3
Los proveedores no brindan
capacitaciones a los empleados
de la empresa, por ende esta
tiene q asumir con los gastos de
capacitacin. 0,05 2 0,1
4
Aumento en los precios de los
materiales de construccin. 0,07 2 0,14
5
Surgimiento de nuevas
urbanizaciones. 0,08 1 0,08
6
Plazos de pago cortos por parte
de los proveedores. 0,11 2 0,22
TOTAL 1,00

2,79
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
79

3.1.1.5.4.9.3.1. Anlisis de la matriz EFE:
Al obtener una puntuacin de 2.79 podemos reflejar que las
oportunidades superan a las amenazas, por ende en el ambiente
externo nos veremos beneficiados debido ms que todo al incremento
del mercado joven.
Aunque cabe recalcar que las amenazas especificadas en la matriz
tienen bastante peso y sobre todo existe la posibilidad de que en un
futuro no muy lejano estas hagan que la calificacin de la empresa se
deteriore y deje de atenuar las amenazas con oportunidades.
Como se puede observar la calificacin de 2,79 est muy cerca de lo
mnimo establecido que es 2.50, lo ptimo sera que la empresa se
enfocara en disminuir el riesgo mejorando en relacin con la
competencia el hecho de que existan mejores planes de
financiamiento basndose en la oportunidad que dan hoy en da las
instituciones financieras para la consecucin de un prstamo.
Adicional debido a que el construir una casa lleva un mnimo de tres
meses debera incrementar sus plazos de pago a proveedores a 90
das, basndose en el hecho de que han sido buenos clientes.
Al obtener este incremento en plazo ocasionara que tenga ms
circulante.




80

3.1.1.6. Anlisis interno
3.1.1.6.1. Anlisis Financiero
Tabla N 28
Balance General Cofiza del 2012 a 2013
ZAVALA YNEZ JOS LUIS
BALANCE GENERAL COFIZA
RUBROS
2011 2012 Variacin
Absoluta
Variacin
Relativa Total Estructura Total Estructura
ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES 10641749,7 100 14859610,3 100 4217860,56 40%
Caja
Caja chica
Bancos
Banco del Austro 44935,53 0,42 258331,44 1,74 213395,91 475%
Cuentas por cobrar clientes 10589399,9 99,51 14589798,5 98,18 4000398,57 38%
Inversiones Financieras
IVA crdito tributario 11480,37 0,08 11480,37
Anticipo impuesto a la renta 7414,29 0,07 -7414,29 -100%
Construcciones en proceso

ACTIVO FIJO 2994000 100 3814000 100 820000 27%
NO DEPRECIABLES 0
Terrenos Madrid 180000 6,01 180000 4,72 0 0%
Terrenos Reino Unido 160000 5,34 160000 4,2 0 0%
Terrenos Plaza Real 400000 13,36 400000 10,49 0 0%
Terrenos el Dorado 1200000 40,08 1200000 31,46 0 0%
Terrenos Italia 400000 13,36 400000 10,49 0 0%
Terrenos Lisboa 250000 8,35 250000 6,55 0 0%
Terrenos Italia 2 404000 13,49 404000 10,59 0 0%
Terrenos Diamante 150000 3,93 150000
Terrenos Valle Bomboli 670000 17,57 670000

DEPRECIABLES 172076,07 100 180753,08 100 8677,01 5%
Edificios 91573,02 53,22 91573,02 50,66 0 0%
Deprec. Acumulada Instal -6883,48 -4 -11462,13 -6,34 -4578,65 67%
Muebles y enseres 22741,18 13,22 22741,18 12,58 0 0%
Deprec. Acumulada muebl y enseres -7221,24 -4,2 -9495,36 -5,25 -2274,12 31%
Equipos de computacion 21882,63 12,72 27625,18 15,28 5742,55 26%
Deprec. AcumuEquiComp -18915,93 -10,99 -22041,83 -12,19 -3125,9 17%
Maquinaria Concretera 4000 2,32 4000 2,21 0 0%
DepAcumu maquinaria -3877,33 -2,25 -4000 -2,21 -122,67 3%
Vehculos 104440 60,69 106942,14 59,16 2502,14 2%
Depreciacion Vehculos -35662,78 -20,73 -25129,12 -13,9 10533,66 -30%

OTROS ACTIVOS
Herramientas

PASIVOS
PASIVOS CORRIENTES 518240,66 100 7050222,32 100 6531981,66 1260%
Cuentas por pagar
Cuentas por pagar Prove de tierras 488960 94,35 1090639,75 15,47 601679,75 123%
Con empleados 15% participacion 7325,4 1,41 -7325,4 -100%
Por pagar administracion tributaria 6911,13 1,33 1510,17 0,02 -5400,96 -78%
Impuesto a la renta por pagar
IESS por pagar 1108,18 0,21 4020,52 0,06 2912,34 263%
Tarjeta de crditos 13935,95 2,69 20182,49 0,29 6246,54 45%
Por pagar empleados 4800 0,07 4800
Documentos por pagar
Hipotecas por pagar 584935,34 8,3 584935,34
Prest bancario por pagar
Ventas por efectivizar C/P 5344134,05 75,8 5344134,05

PASIVOS A LARGO PLAZO 10683410,7 100 8850292,82 100 -1833117,84 -17%
Documentos por pagar
Hipotecas por pagar 1074516 10,06 -1074516 -100%
Prstamo bancario por pagar
Cuentas por pagar provee tierras 1954586,32 18,3 -1954586,32 -100%
Ventas por efectivizar 7654308,34 71,65 8850292,82 100 1195984,48 16%

CAPITAL 2606174,46 100 2942223,78 100 336049,32 13%
CAPITAL SOCIAL
Capital Neto 950989,97 36,49 950989,97 32,32 0 0%
Utilidad del Ejercicio Anterior 785047,56 30,12 978737,38 33,27 193689,82 25%
Utilidad del Ejercicio 870136,93 33,39 1012496,43 34,41 142359,5 16%
SUMAS 0 11624,43 11624,43
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
81

Tabla N 29
Estado de Prdidas y Ganancias 2011-2012
ZAVALA YNEZ Jos Lus COFIZA-CUBA
CONSTRUCTORA FINANCIERA ZAVALA
RUC 1715278248001
ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS
RUBROS
2011 2012 Variacin
Absoluta
Variacin
Relativa Total Estructura Total Estructura
Ingresos
Ventas Netas
Ventas Brutas
Oficina Principal
Ventas 0% IVA 2353360,6 103,74 1753953,49 68,82 -599407,11 -25,47%
Ventas 12% IVA 21301,33 0,94 16032,17 0,63 -5269,16 -0,25
Devolucion en Ventas 0% 106097,98 4,68 145190,98 5,7 39093 0,37
Servicios sin factura 923666,76 36,24 923666,76
Total Ingresos 2268564,11 109,35 2548461,44 111,39 358083,49 0,12

COMPRAS
Compras Netas
Oficina Principal
Compras con IVA 0% 442,91 0,83 442,91
Compras con IVA 12% 53696,56 100,41 53696,56
Devolucion de Compras 12% IVA -591,28 100 624,17 1,17 32,89 -2,06
Devolucion de Compras 0% IVA 39,63 0,07 39,63
Total Compras -591,28 100 53475,67 102,48 54211,99 -91,44

Gasto de Ventas
Gasto de Comercializacion
Oficina Principal
Comisiones en Ventas 486,93 0,08 486,93
Comision de tarjeta de Crdito 125,57 0,02 125,57
Mantenimiento de Vehiculo 46879,75 4,86 27575,08 4,4 -19304,67 -0,41
Suministros y Materiales 24998,59 2,59 14464,14 2,31 -10534,45 -0,42
Gastos de Representacion 5739,07 0,6 13379,66 2,13 7640,59 1,33
Gastos de Ventas 6865,99 0,71 690,26 0,11 -6175,73 -0,9
Gastos de Transporte 517872,67 53,74 419161,85 66,86 -98710,82 -0,19
Servicios Ocacionales 174317,01 18,09 12214,6 1,95 -162102,41 -0,93
Publicidad y Propaganda 49762,3 5,16 55905,17 8,92 6142,87 0,12
Mantenimiento y reparacion 79334,97 8,23 33148,75 5,29 -46186,22 -0,58
Combustibles y lubricantes 52803,73 5,48 49703,87 7,93 -3099,86 -0,06
Seguro de transporte 901,92 0,09 -901,92 -1
Alquiler de Maquinaria 3525 0,37 -3525 -1
Gasto de Arriendos 10 0 -10 -1
Impuestos Tasas y Contribuciones 650,59 0,07 78,4 0,01 -572,19 -0,88
Total Gasto de Ventas 963661,59 100 626934,28 100 -336727,31 -0,35

Gastos Administrativos
Administrativos
Oficina Principal
Sueldos y Salarios 89238,45 22,31 149078,89 16,76 59840,44 0,67
Horas Extras 100 0,01 100
Indemnizaciones Laborales 3565,07 0,4 3565,07
Aportes Patronal IESS 10842,5 2,71 18011,5 2,03 7169 0,66
Bonificacin 1408,77 0,16 1408,77
Dcimo Tercer Sueldo 5918,02 1,48 14875,46 1,67 8957,44 1,51
Dcimo Cuarto Sueldo 3760,5 0,94 7250,85 0,82 3490,35 0,93
Suministros y Materiales 119,72 0,03 346,65 0,04 226,93 1,9
Vacaciones 2668,88 0,3 2668,88
Fondo de Reserva 3760,5 0,94 1620,41 0,18 -2140,09 -0,57
Suministro de oficina 11368,34 2,84 6947,6 0,78 -4420,74 -0,39
Mantenimiento de equipos 11159,65 1,25 11159,65
Suministro de limpieza 894,77 0,22 1667,22 0,19 772,45 0,86
Internet Oficina 1394,58 0,35 1983,65 0,22 589,07 0,42
Consumo de Luz 1669,81 0,42 2507,2 0,28 837,39 0,5
Consumo de Telfono 854,04 0,21 1694,25 0,19 840,21 0,98
Consumo de Agua 4901,4 1,23 685,09 0,08 -4216,31 -0,86
Refrigerios del Personal 4828,52 1,21 61206,62 6,88 56378,1 11,68
Servicio de Guardiana 1646,91 0,41 6265,64 0,7 4618,73 2,8
Gastos Legales 12324,75 3,08 4274,33 0,48 -8050,42 -0,65
Correos y envos 210,27 0,05 88,94 0,01 -121,33 -0,58
Alquiler de Vehculos
Impuesto Predial
Patente Municipal
Asistencia Tcnica 95 0,01 95
Honorarios Profesionales 100 0,02 60 0,01 -40 -0,4
Mantenimiento de obras en curso 59828,86 14,95 467269,16 52,55 407440,3 6,81
Gasto depreciacin activos fijos 0 22764,18 2,56 22764,18
Gasto de Seguros 1370,44 0,34 -1370,44 -1
Seguridad Industrial
Agua purificada 218,22 0,05 261,16 0,03 42,94 0,2
Servicios Contables 4282,85 1,07 4964,26 0,56 681,41 0,16
Consumo Tefonia celular 1164,28 0,29 642,17 0,07 -522,11 -0,45
IVA que se carga a gastos 73804,63 8,3 73804,63
Copias 732,02 0,18 338,45 0,04 -393,57 -0,54
Consumo tv cable 26,95 0,01 -26,95 -1
82

Insumos Agrcolas 429,98 0,11 232,25 0,03 -197,73 -0,46
Peridicos y Revistas 1728,65 0,43 528 0,06 -1200,65 -0,69
TV cable 20,48 0 20,48
Capacitacin Personal 475,66 0,12 1662,93 0,19 1187,27 2,5
Gastos Mdicos Personal 1897,63 0,47 2427,99 0,27 530,36 0,28
Mantenimiento edificio 159996,78 39,99 11262,8 1,27 -148733,98 -0,93
Gasto uniformes 4257,09 1,06 5528,48 0,62 1271,39 0,3
Total Gasto Administracin 400073,23 97,54 889268,61 66,56 499026,12 1,22

Gastos Financieros
Internet y servicios
Bancos
Otros Intereses 35211,22 99,79 -35211,22 -1
Servicios Bancarios 72,42 0,21 45,5 100 -26,92 -0,37
Total Gasto Financiero 35283,64 100 45,5 100 -35238,14 -1


TOTAL DE EGRESOS 1398427,18 1569724,06 171296,88 0,12
UTILIDAD DE PERIODO 870136,93 978737,38 108600,45 0,12
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
3.1.1.6.1.1. Anlisis Vertical
Tenemos como primer punto que la suma de ingresos en los estados que
tenemos de informacin no cuadra tanto en el 2011 como en el 2012, son
errores graves que deben corregirse para brindar informacin tanto a los
accionistas como a las personas interesadas en invertir, de este modo se
dar una informacin precisa y de inmediata disponibilidad, en cuanto a
Ventas 0% son las ms altas dentro de los periodos 2011 y 2012 en
referencia al total de ingresos, seguido por ventas que han sido efectuadas
al 12% estos rubros son los que tienen ms peso dentro de la parte de
ingresos en los aos que se toman en cuenta para el anlisis. Estos
valores son los que permiten que la suma de ingresos sea alta y generan
que el funcionamiento de la empresa se mantenga con miras hacia un
futuro prometedor que cumpla los objetivos.
En el grupo de cuentas de compras el ao 2011 tenamos un valor
negativo de devoluciones en cuanto que representan los valores totales del
ao dicho, mientras que en el ao 2012 las compras con 12% IVA
aparecieron siendo la de mayor peso en el bloque de cuentas de total
compras, las compras 0% de igual manera pero no son tan
representativas, en esta parte del estado en parte de compras los valores
del ao 2012 no reflejan la suma exacta del total de compras, pero aun as
los valores de compras 12% son los ms alto del periodo 2012.
Los gastos de venta sus valores ms representativos son los gastos de
transporte en el ao 2011 que son un 53.74%, seguidos por servicios
ocasionales con el 18.09%, son valores que no favorecen a la empresa,
que se tratan de disminuir con el paso de los periodos, los dems valores
no son tan altos en relacin a estos gastos pero todos tienen la misma
83

importancia, en el ao 2012 tenemos como mayor gasto representativo el
de transporte con 66.86% y seguido de gasto de publicidad con un
porcentaje de 8.92%, los dems gastos son igual de importantes pero
tienen porcentajes menores a los que mayor atencin debemos poner son
a estos valores que representan los gastos ms altos de ventas.
Los gastos administrativos del ao 2011 presentan un mal dato en la suma
total ya que no cuadran con los valores que tenemos como informacin, los
gastos de administracin ms representativos son el de mantenimiento de
edificios que representan el 39.99% del total de administrativos el segundo
valor ms alto es el de sueldos y salarios que representan el 22.31%,
mientras que en el ao 2012 tenemos valores ms fuertes de gastos
administrativos como mantenimiento de obras en curso lo que demuestra
que mantener las obras sin entregar aun generan ms gastos cada periodo
que pasa y el de sueldos y salarios que significa que se mantiene a la
empresa con ingresos que les permite mantenerse con un buen estilo de
vida.
Los gastos financieros en el ao 2011 en otros intereses adquiridos por
prstamos a corto y largo plazo representan el 99.79% tomando este valor
como uno muy fuerte pero que son parte del funcionamiento que se los
realiza con una estrategia de obtener beneficios extras de estos crditos,
en el ao 2012 tenemos como nica referencia unos gastos mnimos en la
cuenta de servicios bancarios, lo cual no significa mayores gastos en
cuanto al grupo de cuentas financieras en el ao 2012.
3.1.1.6.1.2. Anlisis Horizontal
En los datos que tenemos comparando los estados del 2011 con el estado
del 2012 podemos notar que las ventas tanto con 12% y 0% IVA han
disminuido en gran proporcin por lo cual estarn dirigidos nuestros
objetivos a cumplir con el crecimiento de estos valores por el futuro de
COFIZA, las devoluciones se aumentaron tambin por ende representas
costos extras a la urbanizacin aunque se retienen porcentajes por cada
retiro de personas lo que genera inconformidad con para el cliente y una
mala cara de la empresa. Significa que nuestros ingresos en el ao 2012
en comparacin con el 2011 se disminuyeron de forma representativas
84

afectando en los resultados finales.
En el grupo de cuentas pertenecientes a compras notamos que
incrementaron en el 2012 as como sus devoluciones, estos valores son
parte del proceso de la empresa que se realizan para seguir invirtiendo en
procesos mismos de la razn de ser de COFIZA pero mediante objetivos
se buscara disminuir estos costos pero que mantengan los resultados ms
ptimos durante cada periodo que seguir funcionando la empresa.
Los gastos de ventas como eran los mayores gastos de transporte en el
2012 disminuyeron, servicios ocasionales, mantenimiento de vehculos,
suministros y materiales, que representan ahorros de mucha ayuda a la
empresa lo que genera que mantengamos menos desembolsos en gastos,
con objetivos que proponemos tratamos de mantener esta misma lnea de
mantener los costos de ventas ms bajos, para lograr obtener mejores
resultados de cada periodo en los siguientes aos dentro de COFIZA.
Los datos que tenemos para comparar en los estados presentados nos
indican que tenemos valores como sueldos, sus bonificaciones, los
beneficios sociales, en aumento son cuotas relacionadas pero se dan por
el ingreso de nuevo personal contratado por las reas que existen en
COFIZA, estos valores son tomados como inversin ya que se trata de
aprovechar al mximo cada recurso utilizado, pero esto no est
funcionando en la empresa, los objetivos propuestos buscan que la
inversin y cada recurso como el humano tambin tenga una mayor
productividad cada ao, ya que lo hemos analizado en estos estados los
resultados son lo contrario de lo que se busca.
Un gasto que es tomado en cuenta es el de mantenimiento de edificios que
ha disminuido en un considerable valor se debe seguir manejando esta
estrategia sin dejar de velar por el excelente mantenimiento, sino el debido
uso de recursos para continuar con estos efectos positivos en los
resultados.
Los gastos financieros si se manejaron de mejor manera en el ao 2012 ya
que los inters que tenamos de deudas han desaparecido, pero si estos
crditos obtenidos o fuentes que generaron inters nos permiten crear
mayores ingresos y cubrir con lo adeudado se lo puede hacer, pero si
85

generamos mayores ingresos siendo ms efectivos y eficaces lograremos
mantener un inversin con capital propio evitando este tipo de intereses,
las dos opciones son factibles siempre y cuando apliquemos las
estrategias establecidas para cumplirlas.
3.1.1.6.2. Razones Financieras
Las siguientes razones financieras han sido calculadas en base al Anexo 6.
NDICES DE LIQUIDEZ
a) Circulante
FRMULA:(Activo circulante/pasivo circulante) * 100
Tabla N 30
ndice Circulante
2010 2011 2012
10681922,23 /
4747526,46 *100=
10641749,71 /
518240,66 *100=
18673610,27 /
7050222,32 *100=
225 2053,43 264,86
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N 18
ndice Circulante

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
De acuerdo a los resultados obtenidos tenemos, los valores del circulante en
el ao 2011 han sido superiores a los que tuvimos en el ao 2010 y 2012, nos
0
500
1000
1500
2000
2500
2010 2011 2012
86

da a entender que nuestra capacidad para cubrir las deudas con activos
circulantes era ms alta en el ao 2011. Mientras ms alto el indicador es
mejor.
b) Prueba del cido
FRMULA: (Activo circulante-inventario/pasivo circulante)* 100
Tabla N31
Prueba del cido
2010 2011 2012
10681922,23 - 0 /
4747526,46 *100=
10641749,71 - 0 /
518240,66 *100=
18673610,27 - 3814000 /
70500222,32 *100=
225 2053,43 21,07
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N19
Prueba del cido

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Nuestra capacidad para poder cancelar las deudas con el activo circulante
ms lquido en el ao 2010 eran de 225,00en el 2011fue de 2053,43 pero en
el 2012 decreci de nuevo a 21,07, lo que nos indica que nuestro mejor ao
donde tenamos los activos circulantes ms altos era en el 2011 segn los
estados financieros. Mientras ms alto mejor es por eso que en el 2011 fue un
ao con activos circulantes ms lquidos.
0
500
1000
1500
2000
2500
2010 2011 2012
87

NDICES DE APALANCAMIENTO
a) Deuda a capital
FRMULA:(Total pasivo/patrimonio)*100
Tabla N 32
Deuda a capital
2010 2011 2012
14480764,91 /
2414929,76 *100=
11201651,32 /
2606174,46 *100=
15900515,14 / 2942223,78
*100=
599,64 429,81 540,42
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N20
Deuda a Capital

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Los resultados nos permiten ver que el grado en que estamos recurriendo a
recursos financieros de deuda en relacin con el financiamiento de capital
(recursos propios) en el ao 2010 fue de 599,64en el 2011 se redujo a 429,81
y en el ao 2012aumento un 20,47%.
Lo que nos hace pensar que nuestras deudas son ms altas, mientras ms
alto es mejor si tenemos como obtener ganancia de estor recursos propios es
mejor, recomendado el 100%.
b) Apalancamiento financiero
FRMULA: (Total pasivo/ activo total)*100
0
100
200
300
400
500
600
700
2010 2011 2012
88

Tabla N 33
Apalancamiento financiero
2010 2011 2012
14480764,91 /
13219184,03 *100=
11201651,32 /
13807825,78 *100=
15900515,14 /
18854363,35 *100=
109,54 81,12 84,33
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N 21
Apalancamiento Financiero

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Los financiamientos del activo con recursos de terceros en el ao 2010 fue de
109,54 disminuyendo en el ao 2011, para el ao 2012 fue de 3.81% ms que
en el 2011.
Lo que nos indica que cada ao el apalancamiento financiero est variando
en un porcentaje no muy alto. Si este apalancamiento es para generar otros
ingresos de los cuales podremos sacar provecho son la mejor opcin,
mientras ms alto y sean de beneficio para la empresa ser mejor.
NDICES DE ACTIVIDAD
a) Rotacin de las cuentas por cobrar
FRMULA:(Ventas netas a crdito/cuentas por cobrar)*100=
0
20
40
60
80
100
120
2010 2011 2012
89

Tabla N 34
Rotacin de las cuentas por cobrar
2010 2011 2012
1996988,12 /
10642895,89 *100=
2268564,11 /
10589399,89 *100=
2548461,44 / 14589798,46
*100=
0,19 0,21 0,17
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N 22
Rotacin de las cuentas por cobrar

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Nuestras cuentas por cobrar se han convertido en efectivo a lo largo del ao
2010 en 0.19 veces, en el 2011 0.24 veces, para el ao 2012 a 0.17 veces, lo
que nos indica que nuestras cuentas por cobrar estn demorando en
convertirse en efectivo cada ao que pasa.
Mientras ms alto mejor pero esto es lo que no refleja en el ao 2012 en
comparacin del 2011.
b) Rotacin de cuentas por cobrar en das
FRMULA: 365/rotacin cta. por cobrar =
0
0,05
0,1
0,15
0,2
0,25
2010 2011 2012
90

Tabla N 35
Rotacin de cuentas por cobrar en das
2010 2011 2012
365 / 18,76357845= 365 / 21,4229714= 365 / 14,4674205=
19,43 17,03 25,22
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N 23
Rotacin de cuentas por cobrar en das

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Los das promedios en que se hacan las cuentas por cobrar pendientes antes
de recuperarse en el 2010 era de 19,43 das, en el 2011 demoraban en
promedio 17,03, en el ao 2012 demorando un poco ms que son 25,22 das
en promedio lo que en porcentaje es 32,47% ms das que el 2011. Mientras
ms bajo es mejor pero los resultados nos indican que aumentaron en cierto
porcentaje.
c) Rotacin de inventarios
FRMULA: Costo bienes vendidos/inventarios=
Nuestros valores son cero ya que no tenemos los valores de costos vendidos
en los estados.
d) Rotacin de inventarios en das
FRMULA: 365/ rotacin inventario=
0
5
10
15
20
25
30
2010 2011 2012
91

Ya que no tenemos valores en la rotacin de inventarios no podemos realizar
el clculo en das.
e) Rotacin del activo total
FRMULA: Ventas netas/activo total=
Tabla N 36
Rotacin del activo total
2010 2011 2012
1996988,12 /
13219184,03=
2268564,11 /
13807825,78=
2548461,44 /
18854363,35=
0,15 0,16 0,13
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N24
Rotacin Activo Total

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
El activo total se convirti en ventas en el 2010 en 0,15 veces, en el ao 2011
fue de 0,16 veces terminando en el 2012 en 0,13 veces, en el 2012vemos que
el activo se convirti en ventas cada vez en menos veces. Mientras ms alto
mejor pero los resultados nos indican que estamos en lo contrario.
NDICES RENTABILIDAD
a) Margen de la utilidad neta
FRMULA:(Utilidad neta/ventas netas)*100=
0
0,05
0,1
0,15
0,2
2010 2011 2012
92

Tabla N 37
Margen de la utilidad neta
2010 2011 2012
785698,34 / 1996988,12
*100=
870136,93 / 2268564,11
*100=
978737,38 / 2548461,44
*100=
39,34 38,35 38,4
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N 25
Margen de la Utilidad Neta

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
La rentabilidad de la empresa con respectos a las ventas generadas en el ao
20120 eran superiores a las de los aos 2011 y 2012, pero ha incrementado
en el 2012 un 0,13% ms que el ao 2011. Es un bueno resultado el que
permiten seguir con un funcionamiento indicado, mientras ms alto mejor y es
lo que se esta logrando.
b) Rentabilidad sobre activos
FRMULA:(Utilidad neta/activo total) * 100=
37,8
38
38,2
38,4
38,6
38,8
39
39,2
39,4
39,6
2010 2011 2012
93

Tabla N 38
Rentabilidad sobre activos
2010 2011 2012
785698,34 /
13219184,03 *100=
870136,93 /
13807825,78 *100=
978737,38 / 18854363,35
*100=
5,94 6,3 5,19
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N26
Rentabilidad sobre activos

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
La generacin de utilidades con los activos disponibles en el ao 2011 era
mejor siendo el ao con el mayor margen, ya que en el ao 2010 eran
inferiores y en el 2012 decreci un 21,39% en comparacin al 2011. Aunque
la diferencia es de ms de 1 punto no tiene mucho problema, mientras ms
alto mejor as que se debe cambiar estos resultados.
c) Rentabilidad sobre capital
FRMULA:(Utilidad neta/capital)*100=
0
1
2
3
4
5
6
7
2010 2011 2012
94

Tabla N 39
Rentabilidad sobre capital
2010 2011 2012
785698,34 / 2414924,76
*100=
870136,93 / 2606174,46
*100=
978737,38 / 2942223,78
*100=
32,54 33,38 33,26
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Grfico N 27
Rentabilidad sobre capital

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
La inversin tiene una productividad muy buena, en el ao 2011 siendo este
un ao con mayor productividad porque en el ao 2010 era muy baja y en
2012 bajo en 0,36% comparando con el ao 2011. La diferencia que se ha
generado al 2012 con lo que estaba en el 2011 no es demasiado pero no
debera suceder esto debe mejorar mientras ms alto sea el valor de
crecimiento es mejor.
3.1.1.6.3 Matriz BCG
3.1.1.6.3.1. Productos y servicios que actualmente presta la empresa:
En la actualidad COFIZA cuenta con los siguientes productos y servicios:
32
32,2
32,4
32,6
32,8
33
33,2
33,4
33,6
2010 2011 2012
95

Lotes urbanizados
Los lotes son de 200 metros cuadrados de dimensin y sus proyectos
son:
Tabla N 40
Proyectos COFIZA
N PROYECTO DIRECCIN
1 San Jos
Va Colorados de Ba Km. 2 y medio, margen
izquierdo.
2 Reino Unido Va Colorados del Ba Km 2
3 Madrid Va Colorados del Ba Km 1 1/2
4
Nuestra seora de
Guadalupe
Va Colorados de Ba Km. 2 y medio, margen
derecho.
5 San Miguel By pass Quito - Quevedo, sector duragas.
6 El Dorado
By Pass Quito - Quevedo, a 200 metros de la va
Quito
7 Jardines del Norte
By Pass Quito - Quevedo a 190 metros de la va
Quito
8 San Rafael Av. Quito, sector KFC
Fuente: COFIZA (Anexo 3)
Elaborado por: Jos Alcvar/Laura Mantilla
Construccin de casas
La empresa construye casas de acuerdo a las especificaciones del
cliente, en cualquier lado de la ciudad, los precios varan segn el
tamao y las especificaciones:
Tabla N 41
Dimensin de Casas
DIMENSIN VALOR EN DLARES
50 m2 - 74 m2 25000 - 31000
75 m2 - 99m2 32000 - 38000
100 m2 - 124 m2 39000 - 45000
125 m2 - 149 m2 46000 - 52000
150 m2 - en adelante 53000 - en adelante
Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar/ Laura Mantilla
96

Reforestacin de tierras
En cuanto a la reforestacin los precios son de $15.00 por metro
cuadrado.
Venta de casas
En lo que se refiere a ventas de casas, est el proyecto Plaza Real
ubicado en Av. Abraham Calazacn diagonal a la ex fbrica de ladrillos
y Valle Bombol, el cual se encuentra ubicado en el sector de los
Rosales cuarta etapa, By Pass Chone-Quevedo; existen tres tipos de
casa disponibles:
Tabla N 42
Precios de Casas
Casas de $40.000,00
Cmodas y confortables
de:
Casas de $70.000,00
Cmodas y confortables de:
Casas de $85.000,00
Cmodas y confortables de:
2 Plantas
Bao
Completo
2 Plantas Bao Social
2 Plantas con
acabados de
primera
Bao Social
Sala Bao Social
3
Dormitorios
rea de
Lavado
3 Dormitorios Estudio
Comedor
rea de
lavado
Sala Cisterna Sala Sala Estar
Cocina Garaje Comedor Cisterna Comedor
rea de
Lavado
3
Dormitorios
Jardn Cocina
Garaje y
Jardn
Cocina Garaje

2 Baos
Completos

3 Baos
Completos
Jardn y
Bodega
Fuente: COFIZA (Anexo 4)
Los planes de pago con COFIZA funcionan entregando el 20% del valor
del inmueble con crdito directo con la empresa y el 80% con Bancos o
97

con el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, tambin con pagos al
contado.
Las promociones que ellos realizan se basan en hacerse notar en las
festividades de la ciudad, como por ejemplo en las fiestas julianas se
gener la opcin de que la gente separe su casa con un valor de $1000.
Imagen N 5
Publicidad COFIZA

Fuente: COFIZA
Para el clculo de la tasa de crecimiento de la industria se procedi a
aplicar la siguiente formula en cada una de las divisiones de la empresa:
Tabla N 43
Matriz BCG
N Divisiones Ingresos 2011 Ingresos 2012
Porcentaje
de la
participacin
en el
mercado
Porcentaje
de la tasa de
crecimiento
1
Venta de lotes
urbanizados $ 883.822,85 $ 1.056.987,42 1,06 20%
2 Construccin de casas $ 452.803,13 $ 475.443,29 0,45 5%
3 Venta de casas $ 910.636,80 $ 999.998,56 0,95 10%
4 Reforestacin de tierras $ 21.301,33 $ 16.032,17 0,02 -25%
TOTAL $ 2.268.564,11 $ 2.548.461,44
Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
98

Imagen N 6
Matriz BCG

Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
La Constructora Financiera Zavala COFIZA tiene un portafolio de 4
productos y servicios, en los cuales hemos llegado al siguiente anlisis:
La venta de lotes urbanizados se encuentra en el cuadrante estrella, por
ende se entiende que es un producto en el cual la empresa tiene gran
oportunidad de incrementar sus ingresos, ya que tanto el crecimiento de la
industria como la participacin en el mercado estn desarrollndose de
manera positiva; se considera que es una divisin de la empresa a la cual
se le debe invertir en mayor porcentaje que al resto.
La construccin de casas est situada en la seccin de interrogante, es
entendible ya que este mercado en crecimiento en nuestra ciudad y
requiere de una inversin alta, pero no estn obteniendo el rdito
necesario para convertirse en producto estrella. Necesitan fortalecer este
servicio para que no decaiga y se convierta en un producto perro,
aplicando estrategias intensivas de penetracin en el mercado.
La venta de casas tambin se encuentra en el cuadrante de interrogante,
T
a
s
a

d
e

C
r
e
c
i
m
i
e
n
t
o

99

con un porcentaje mayor que el de la construccin de casas; aplicando
estrategias de penetracin en el mercado se podra lograr que se convierta
en un producto estrella, ya que es un mercado que est en constante
crecimiento y brinda una posibilidad de obtener grandes utilidades a largo
plazo.
Se recomienda hacer nfasis en este producto porque el crecimiento
poblacional de Santo Domingo es alto.
La reforestacin de tierras es un servicio ubicado en la divisin de perro, el
cual no es muy alentador para la empresa, debido a que las ventas han
disminuido y en lugar de crecer existe un decrecimiento en el mercado.
Lo ms favorable seria eliminar el producto de la cartera para evitar
posibles prdidas, porque como conocemos en nuestro pas no existe la
cultura de cuidar el medio ambiente.
3.1.1.6.4. Estructura Organizacional
La estructura organizacional de COFIZA debe ser primordialmente jerrquica,
no solo con el fin de establecer controles, sino tambin para poder realizar
evaluaciones de desempeo acorde a su nivel dentro de la empresa.
Es por esto que procedimos a modificar el organigrama inicial, ya que tienen
conectores errneos, no tiene ningn orden jerrquico, los departamentos de
mayor rango estn a la misma altura de los de menor, tambin no tiene un
departamento de contabilidad; adicional no tomo en cuenta que el rea
tcnica y de produccin van a la par y son el giro del negocio, por ende lo
lgico es que estn en el centro, adicional tambin procedimos a cambiar los
nombres al departamento de facturacin por el de cobranzas, fusionamos el
departamento de publicidad y diseo grfico renombrndolo como publicidad
y marketing.
Las funciones y el reglamento se encuentran detalladas en el Anexo 5.
100

3.1.1.6.4.1 Estructura organizacional Actual
Imagen N 7
Organigrama Actual

Fuente: COFIZA
3.1.1.6.4.2 Funciones actuales de los empleados
3.1.1.6.4.2.1 Gerencia General
Tomar decisiones en cuanto a todas las reas de la empresa.
Realizar acciones de acuerdo a lo que se planea a corto y largo plazo,
sobre temas de negocios, inversin, ventas, estrategias de venta.
Recibir informes cada da sobre ventas realizadas.
Dar asistencia personalizada por miembros de esta rea los clientes.
Mantener supervisin diariamente de todo lo sucedido dentro de la
empresa desde lo ms mnimo hasta sucesos de mayor ndole.
3.1.1.6.4.2.2 Direccin Administrativa
Coordinar la integracin por el cumplimiento de los proyectos y sus
presupuestos de acuerdo a los lineamientos y expectativas
establecidas por Gerencia General.
101

Dar pasos para cumplir con los procesos Administrativos,
Atender asuntos relacionados al cumplimiento de leyes y reglamentos
vigentes que son obligacin de la empresa
Controlar el presupuesto que se establece de acuerdo a los programas
realizados.
3.1.1.6.4.2.3 Cartera y servicio al cliente
Recibir los pagos de cuotas a los clientes.
Recuperar la mora en pagos de cuotas.
Mantener al corriente los saldos de las cuotas que mantienen
adeudados nuestros compradores, buscar tener una cartera sana
creando flujo de efectivo dentro de la empresa.
Llevar la base de datos actualizada para tener un mayor control
estadstico de las cuentas de los clientes en sus pagos de cuotas
mensuales
Informar al departamento financiero de los movimientos que se dan a
diario en los cobros, as como comunicarse con los clientes para que
se pongan al da en sus cuotas.
Atender a los clientes en dudas o consultas que tengan sobre sus
fechas de pago as como de qu inters generaran por sus das por
mora, el estar pendiente realizando un seguimiento a cada uno de los
clientes llamndolos cada quince das para preguntarles sobre dudas y
recordarle sus fechas de pago.
3.1.1.6.4.2.4 Ventas
Asesorar a los clientes sobre los proyectos que hay en la empresa.
Analizar los clientes potenciales.
Realizar un seguimiento a personas que califican para obtener un
crdito para vivienda.
102

Asesorar a todas las personas que lleguen a las oficinas de ventas,
indicar dimensiones de los terrenos, ubicacin, dimensiones, precios,
formas de financiamiento, sea de lotes o viviendas construidas.
Atender todas las consultas que tengan los clientes potenciales como
los que han comprado y satisfacerlas.
3.1.1.6.4.2.5 Publicidad
Crear planes promocionales, de buscar medios de comunicacin en
los cuales enviar las propagandas.
Manejar el programa de televisin de la empresa.
3.1.1.6.4.2.6 Diseo Grfico
Crear las artes para las publicidades volantes.
Organizar en conjunto con publicidad el programa de televisin
Manejar la imagen corporativa.
Crear las publicidades, afiches, etc.
Manejo de la pgina web de COFIZA.
3.1.1.6.4.2.7 Financiero
Mantener al da todas las cuentas de COFIZA, sean estas cuentas por
cobrar o cuentas por pagar.
Emitir los cheques de pago a los proveedores.
Informar a Gerencia General de todos los movimientos de efectivo
diarios que se presentan en la empresa.
Llevar un control de cada movimiento bancario que se efecten en
gastos o costos de la empresa.
Establecer polticas de cobro y de pago, detallndolos plazos de los
mismos.
103

Controlar al departamento de cartera para que se cumplan los
objetivos del departamento en cuanto a cobros.
3.1.1.6.4.2.8 Facturacin
Realizar las retenciones de las facturas recibidas.
Facturar cada cobro que se realiza diariamente dentro del
departamento financiero.
Recibir y archivar las facturas por gastos y costos.
3.1.1.6.4.2.9 Legal
Asesorar a la empresa en el cumplimiento de las leyes para as evitar
cualquier inconveniente.
Coordinar permisos de construccin.
3.1.1.6.4.2.10 Direccin de planificacin tcnica
Controlarla ejecucin de los proyectos que realiza COFIZA.
Impulsar y coordinar con Gerencia General las actividades previstas
para la consecucin de los objetivos en el mercado.
Controlar los trabajos de los equipos tcnicos.
3.1.1.6.4.2.11 Topografa
Medir la superficie de la tierra de los proyectos de COFIZA.
Establecer los espacios areos, lmites de agua para determinar
espacios de construccin.
Dar las descripciones de los terrenos de espacio de construccin al
arquitecto e ingeniero encargado.
Emitir informes de la localizacin de los proyectos en cuanto al
entorno, dimensiones, elevaciones y dems variables existentes.
104

3.1.1.6.4.2.12 Aprobacin de Proyectos
Trabajar en conjunto con los especialistas del departamento de
Topografa de acuerdo a los posibles proyectos se les hace estudios
especializados con pasos muy estrictos.
Aprobar o denegar proyectos de lotizacin y construccin de casas.
3.1.1.6.4.2.13 Ingeniera Civil
Proveer soluciones que beneficien a la sociedad en programas de
reduccin de contaminacin al medio ambiente, sea en el suelo aire y
agua que promueve COFIZA.
Realizar anlisis de diseos de construccin de las infraestructuras
para satisfacer la demanda de la provincia.
3.1.1.6.4.2.14Estudios Obras Bsicas
Crear los planos para alcantarillado, paso de tuberas, desages
cloacales, alumbrado de los proyectos, veredas.
3.1.1.6.4.2.15 Direccin ejecutivo y control de calidad
Realizar inspecciones de todos los proyectos de COFIZA.
Vigilar que todos los proyectos cumplas con las ISO de calidad para la
construccin, y cuidado del medio ambiente.
Informar a Gerencia General de todo lo que sucede en el da a da.
Realiza solicitudes de lo que se necesitan de inventario para los
diferentes departamentos que se manejan dentro de la parte de
construccin.
Vigilar cada inconveniente que se presente dentro de los proyectos y
dar soluciones.
3.1.1.6.4.2.16 Control de RRHH y Materiales
Analizar los problemas que afectan a los obreros dentro de la parte de
105

construccin de COFIZA.
Cumplir con las normas y leyes que protegen a los empleados as
como de hacer cumplir con las obligaciones de los mismos,
Coordinar que los empleados y obreros tengan todos los recursos
necesarios para realizar su trabajo.
3.1.1.6.4.2.17 Soldadura
Manejar de manera adecuada equipos, materiales, refacciones,
materiales en general de sueldas.
Realizar el trabajo en el menor tiempo y cumpliendo con las normas de
calidad.
Mantener el inventario fsico al da para poder cumplir con los plazos a
tiempo.
Controlar que se estn realizando las tareas establecidas y cumplir
con los horarios de trabajo.
3.1.1.6.4.2.18 Mecnica
Mantener todas las maquinas, vehculos y dems herramientas
necesarias dentro de los proyectos de COFIZA en el mejor estado
Reparar equipos y maquinaria en caso de fallas.
Realizar pedidos, si es necesario, de una nueva maquinaria
Solicitar repuestos necesarios.
Dar seguimiento al uso de las refacciones requeridas.
3.1.1.6.4.2.19 Operacin de Maquinaria
Manejar las maquinarias pesadas y livianas que son necesarias en los
proyectos.
Llenar el registro de horas de uso de cada maquinaria y problemas
106

que se presentasen.
Asignar a los operadores de maquinaria pesada, una unidad a su
cargo mediante un registro donde conste, la descripcin de la
maquinaria.
Guardar en estacionamiento adecuado y seguro a la maquinaria de
obras, cuando no est trabajando.
3.1.1.6.4.2.20 Obras
Realizar las obras aprobadas por el departamento de estudio de obras
bsicas.
Cumplir con las disposiciones legales y tcnicas que rigen en la
actualidad.
Terminar los proyectos en tiempos establecidos, cuidando los activos y
materiales usndolos de manera eficiente.
3.1.1.6.4.2.21 Contratistas
Contratar al personal especializado para las distintas tareas dentro de
los proyectos de COFIZA.
Supervisar el desarrollo del proyecto.
Presentar los presupuestos a Gerencia general para una
reestructuracin o aprobacin.
3.1.1.6.4.2.22 Electricidad
Reparar desde enchufes hasta instalaciones de centros de carga,
paneles elctricos industriales, lneas de alta tensin, entre otras
cosas.
Realizar las instalaciones elctricas de las viviendas que construyen.
107

3.1.1.6.4.2.23 Carpintera
Supervisar los trabajos de carpintera asignados a cada unidad.
Distribuir e inspeccionar la instalacin, cambio y reparacin de piezas.
En las instalaciones fsicas de la empresa, as como en los proyectos
de construccin urbanstico de COFIZA.
Elaborar y reparar puertas, marcos, entre otros.
Solicitar materiales y recursos necesarios para los trabajos
3.1.1.6.4.2.24 Seguridad
Proporcionar los servicios de orden y seguridad necesarios para
salvaguardar la integridad fsica del personal de la empresa, de los
proyectos, as como del resguardo y custodia de los inmuebles de las
instalaciones que pertenecen a COFIZA.
Revisar peridicamente y mantener en operacin los sistemas,
controles y procedimientos de seguridad y vigilancia
3.1.1.6.5 Descripcin fsica interna
Como la imagen lo muestra, las instalaciones de la empresa estn divididas
en tres plantas, en la primera esta la seccin destinada a atencin al cliente,
en la segunda planta, se encuentra el rea administrativa y en la tercera
planta est ubicada la seccin de apoyo de la empresa.



1
0
8

Imagen N 8
Descripcin fsica interna

Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
109

PLANTA BAJA
Ventas: En este lugar laboran 2 vendedores y una secretaria, quienes se
encargan de atender a las personas interesadas en adquirir los productos o
servicios de la empresa.
Foto N1
Departamento de ventas

Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Foto N2
Maquetas

Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Seguridad: En esta rea se encuentra un guardia, quien controla las
110

personas que ingresan y salen de la empresa.
Foto N 3
Departamento de Seguridad

Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Cartera: En esta seccin se receptan los pagos de clientes y se realizan las
cancelaciones a proveedores
Foto N4
Departamento de cartera

Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
SEGUNDO PISO
Secretara, Direccin General y Contabilidad: Estn ubicados en la
111

segunda planta, y manejan la parte administrativa de la empresa.
Foto N5
Secretaria General


Fuente:COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Estudio y archivo:En el estudio se realizan las grabaciones del programa
que se transmite en un canal local, y en el archivo se encuentran los
documentos de aos anteriores.
Foto N6
Estudio y Archivo

Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Presidencia y Gerencia: Aqu se realizan reuniones importantes y es el lugar
de trabajo del presidente de la compaa.
112

Foto N 7
Gerencia

Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Foto N 8
Presidencia

Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
TERCERA PLANTA
Departamento Legal y Diseo: En el departamento legal se maneja todo lo
relacionado con los trmites para entrega de casas o lotes.
113

Foto N 9
Departamento Legal

Fuente: COFIZA
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
3.1.1.6.6 Recursos Humano de la empresa
COFIZA cuenta actualmente con 90 empleados los cuales son:
24 de planta. (Ver rol de pagos en Anexo 2)
60 por obra cierta.
Imagen N 9
Organigrama Estructural Propuesto Constructora Financiera Zavala

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
114

3.1.1.6.7 Proceso de venta de lotes y casas de COFIZA
Imagen N 10
Proceso de COFIZA

Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Este modelo planteado, est orientado hacia venta de casa y lotes, ya que
son los productos que la empresa ofrece, el cual resalta tres aspectos que
son la Creacin de valor, que consiste en otorgarle el valor agregado tanto a
las casa como a los lotes, en este caso son la ubicacin, la calidad, los
permisos legales entre otros.
Tambin est el Proceso de transformacin en el cual ingresa de lleno la
parte tcnica y de produccin de la empresa y por ultimo estn los
Requerimientos y Retroalimentacin en las cuales se verifican que este todo
bajo las normativas legales y de calidad.
Estos tres elementos originan que de simples hectreas de tierra pasen a ser
lotes urbanizados y casas.
REQUERIMIENTOS Y RETROALIMENTACION:
CREACIN DE VALOR:
PROCESO DE TRANSFORMACIN:
I
N
P
U
T
:

H
E
C
T

R
E
A
S

D
E

T
I
E
R
R
A
S
S
I
N

U
R
B
A
N
I
Z
A
R
O
U
T
P
U
T
:

C
A
S
A
S

Y

L
O
T
E
S

U
R
B
A
N
I
Z
A
D
O
S
ESTUDI O DE
MERCADO
I NVESTI GACIN DE
NUEVOS
PROYECTOS VI ALES
Y COMERCI ALES
PERMI SOS LEGALES
UBI CACI N DE LOTE
O CASA
PUBLI CI DAD
ENFOCADA A LA
VENTA DE CASAS Y
LOTES
ESPECI FI CACI ONES
TECNI CAS DE
CONSTRUCCI ON DE
CASAS (ACABADOS Y
ESPECI FI CACI ONES
DEL CLI ENTE)
CONTROL DE
CALI DAD DE
MATERI ALES Y
MAQUI NARI A
CONTROL DE
CALI DAD DE CASAS
CREACIN DE
PLANOS
APROBACIN DEL
PROYECTO
REALIZACIN DE
ESTUDIOS
TOPOGRFICOS
ESTUDIOS DE
TIERRAS
TRATAMIENTO DE
TIERRAS
CONSTRUCCIN DE
CASAS
COMERCIALIZACIN
DE CASAS Y LOTES
RECEPCIN DEL
PAGO DEL LOTE O
CASA
ESCRITURACIN Y
LEGALIZACIN DEL
LOTE O CASA
DEPARTAMENTO
TOPOGRFICO
DEPARTAMENTO
LEGAL
DEPARTAMENTO
DE VENTAS
DEPARTAMENTO
DE MARKETING
AREA TCNICA O
DE
CONSTRUCCIN
115

3.1.1.6.8 Cadena de valor
Imagen N 11
Cadena de Valor

Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
Anlisis: cada actividad detallada en la cadena de valor tiene pasos que se
detallan a continuacin:
Recepcin del pago del lote o casa
Depsito de valor de la casa
Escrituracin y legalizacin del lote o casa
Ingresar documentacin a la notaria
Ingresar documentacin al registro de la propiedad
Recepcin de documentos
Entrega de documentos al propietario
Aprobacin del proyecto
Graficacin exacta de los linderos y dimensiones del predio a urbanizarse y
especificacin de los colindantes.
116

Diseo vial basado en las directrices viales del plan en vigencia.
Divisin en lotes, producto del diseo urbanstico
Implantacin o zonificacin del equipamiento comunitario y reas
recreacionales basadas en las ordenanzas de construcciones,
especificando su uso y diseo.
rea verde, rea de afectaciones, nmero y listado total de lotes; nmero
total de manzanas.
Cuadro de datos conteniendo: rea total del predio a urbanizarse; rea til
de lotes; rea de calles, rea comunal.
Plano de implantacin de la forma de ocupacin de las edificaciones o
adosamientos.
En el plano urbanstico, las manzanas y lotes deben ser numerados
empezando por el norte y el ubicado ms a la derecha y acotado en los
dos sentidos y en lotes irregulares en todos sus lados.
Plano de detalle de diseo del rea comunal y de los espacios verdes
En cada uno de los planos, ir la tarjeta de identificacin y las firmas
del profesional arquitecto ingeniero responsable del proyecto, con su
respectivo registro profesional y registro municipal, y, del propietario con el
nmero de cdula correspondiente y/ de los representantes legales.
Informes aprobatorios y planos de las redes de agua potable, alcantarillado
(pluvial y sanitario), energa elctrica y telefnica (originales o copias)
Creacin de planos
Censo de calles
Trazar el plano de la nomenclatura y numeracin
Estudios de tierras
Determinar las condiciones y pasos que deben realizarse para un correcto
estudio de suelos
117

Nmero de perforaciones
La profundidad
El nmero de muestras a tomarse
Realizar estudio de muestras tomadas de tierra
Tratamiento de tierras
Labrado
Nivelado
Rastrillado
Construccin de casas
Levantar bases y paredes
Realizar diseo interior
Realizar acabados de casas
Realizacin de estudios topogrficos
Inspeccin de campo y actualizacin de estrategia de ejecucin.
Ubicacin y localizacin de lotes
Condimentacin de puntos de control
Georreferenciacin y resultados
Calculo de evaluaciones diferenciales
Medicin poligonal
Procesamiento y evaluacin de resultados
Comercializacin de casas y lotes
Realizacin de publicidad
118

Atencin de asesores
Separacin de casa o lote
Entrega de documentacin y abono inicial
Firma del contrato de compra venta
3.1.1.6.9 Anlisis del valor agregado
Tabla N 44
Anlisis del valor agregado
N DESCRIPCIN CARGO DOC. ASOCIADOS
TIEMPO
TOTAL DE
ACTIVIDAD
FRECUENCIA VA
SIN
VA
1
CREACIN DE PLANOS ARQUITECTO
REQUERIMIENTOS DE
LA CONSTRUCTORA
7200 1 VEZ X PROYECTO X
2
APROBACIN DEL PROYECTO DEP. LEGAL
PLANOS, PERMISOS
DE CONSTRUCCIN,
CIIU, ALCABALAS,
GRAVMENES
97920 1 VEZ X PROYECTO X
3
REALIZACIN DE ESTUDIOS
TOPOGRFICOS
DEP.
TOPOGRFICO
PLANOS 11520 1 VEZ X PROYECTO X
4
ESTUDIOS DE TIERRAS
DEP.
TOPOGRFICO
PLANOS 11520 1 VEZ X PROYECTO X
5 TRATAMIENTO DE TIERRAS DEP. PRODUCCIN PLANOS 11520 1 VEZ X PROYECTO X
6
CONSTRUCCIN DE CASAS DEP. PRODUCCIN
PLANOS
ARQUITECTNICOS
11520 2 VECES AL MES X
7
COMERCIALIZACIN DE
CASAS Y LOTES
DEP. DE VENTAS
ESPECIFICACIONES DE
CASAS
7200
TODOS LOS DAS
LABORALES
X
8
RECEPCIN DEL PAGO DEL
LOTE O CASA
DEP. FINANCIERO
CONTRATO DE VENTA
DE LOTE O CASA
720 CADA 2 MESES X
9
ESCRITURACIN Y
LEGALIZACIN DEL LOTE O
CASA
DEP. LEGAL
PLANOS,
DOCUMENTOS
PERSONALES DE
COMPRADOR Y
VENDEDOR,
CERTIFICADO DE
GRAVMENES,
ALCABALAS
97920
DEPENDE DEL
NUMERO DE
CASAS
X
TOTAL TIEMPO 257040
Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
Las diez actividades que se presentan estn analizadas en minutos, lo que da
como total 4284 horas, tomando en cuenta que se trabaja 8 horas diarias, el
total de das en el que se cumplirn estas actividades son 535 das, es decir
18 meses. Las cuales, despus de realizar el respectivo anlisis fueron
declaradas con valor agregado.
119

Grafica N 28
Anlisis de Valor Agregado

Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
3.1.1.6.10 Entrevista a Gerente comercial de COFIZA
1.- Cuntos aos, llevan en el mercado?
Respuesta: Llevamos en el mercado aproximadamente diez aos
2.- Han aplicado Planificacin estratgica en la empresa?
Respuesta: No, nuestra manera de manejar la empresa siempre ha sido
emprica, aunque estamos conscientes que con el crecimiento que hemos
tenido, deberamos hacerlo
3.- Qu mtodo usaron para crear la misin y visin de la empresa?
Respuesta: Simplemente las redactamos en una reunin, en lo que se
respecta a la misin, no tiene relacin con lo que la empresa quiere y por otra
parte, la visin que si la fijamos con un objetivo especfico que era ser la
empresa lder, ya lo cumplimos.
4.- En cuanto a los empleados, cuentan con algn manual de
funciones?
Respuesta: No, porque incluso en el organigrama que tenemos no est
CREACIN DE PLANOS
3%
APROBACIN DEL
PROYECTO
38%
REALIZACIN DE ESTUDIOS
TOPOGRFICOS
5%
ESTUDIOS DE TIERRAS
5%
TRATAMIENTO DE TIERRAS
4%
CONSTRUCCIN DE CASAS
4%
COMERCIALIZACIN DE
CASAS Y LOTES
3%
RECEPCIN DEL PAGO DEL
LOTE O CASA
0%
ESCRITURACIN Y
LEGALIZACIN DEL LOTE O
CASA
38%
120

creado con todos los cargos que existen o deberan existir en la empresa,
pero cabe recalcar que tenemos un sistema constante de capacitacin
5.- Cmo calificara usted al ambiente laboral de su empresa?
Respuesta: Pues la verdad, en un inicio era mucho ms ameno ya que
ramos pocos, ahora se ha vuelto un poco difcil, creo que tambin influye el
hecho de que no tengan bien definidas sus funciones y a veces discuten por
quien hace o no alguna tarea
6.- Todos sus proyectos se encuentran bajo todos los parmetros
legales?
Respuesta: Si, siempre nos hemos manejado todas las urbanizaciones
cumpliendo las leyes.
7.- Cree que sus ventas mensuales podran ser mayores?
Respuesta: Claro, tenemos la cantidad de terrenos y casas suficientes, pero
tenemos un problema que es el tiempo de culminacin de las casa, ya que
hay veces que las personas no les gusta esperar mucho y eso puede generar
algn tipo de descontento.
Tabla N 45
Resumen de entrevista a Gerente Propietario COFIZA
N PREGUNTA RESPUESTA FORTALEZA DEBILIDAD
1
Cuntos aos, llevan en el
mercado?
Llevamos en el mercado aproximadamente diez
aos
X
2
Han aplicado Planificacin
estratgica en la empresa?
No, nuestra manera de manejar la empresa siempre
ha sido emprica, aunque estamos conscientes que
con el crecimiento que hemos tenido, deberamos
hacerlo
X
3
Qu mtodo usaron para
crear la misin y visin de
la empresa?
Simplemente las redactamos en una reunin, en lo
que se respecta a la misin, no tiene relacin con lo
que la empresa quiere y por otra parte, la visin que
si la fijamos con un objetivo especfico que era ser la
empresa lder, ya lo cumplimos.
X
4
En cuanto a los empleados,
cuentan con algn manual
de funciones?
No, porque incluso en organigrama que tenemos no
est creado con todos los cargos que existen o
deberan existir en la empresa, pero cabe recalcar
que tenemos un sistema constante de capacitacin
X
5
Cmo calificara usted al
ambiente laboral de su
empresa?
Pues la verdad, en un inicio era mucho ms ameno
ya que ramos pocos, ahora se ha vuelto un poco
difcil, creo que tambin influye el hecho de que no
tengan bien definidas sus funciones y a veces
discuten por quien hace o no alguna tarea
X
6
Todos sus proyectos se
encuentran bajo todos los
parmetros legales?
Si, siempre nos hemos manejado todas las
urbanizaciones cumpliendo las leyes.
X
7
Cree que sus ventas
mensuales podran ser
mayores?
Claro, tenemos la cantidad de terrenos y casas
suficientes, pero tenemos un problema que es el
tiempo de culminacin de las casa, ya que hay veces
que las personas no les gusta esperar mucho y eso
puede generar algn tipo de descontento.
X
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
121

3.1.1.6.11. Identificacin de Fortalezas y Debilidades
Las presentes fortalezas y oportunidades han sido determinadas mediante
la observacin directa y las investigaciones de campo, debido que no
tuvimos acceso a realizar encuestas a clientes y empleados.
3.1.1.6.11.1 Fortalezas:
La empresa cuenta con propiedades a su nombre las cuales daran
apertura a crditos hipotecarios bancarios.
Han permanecido durante 10 aos en el mercado santodomingueo,
lo cual la califica como una empresa de trayectoria.
Cuenta con un programa de capacitacin continua del personal en
todas las reas de la Constructora.
Todos los proyectos se encuentran aprobados por el Ilustre Municipio
de Santo Domingo.
La institucin aplica planes de financiamiento directo en la compra de
los lotes o viviendas.
3.1.1.6.11.2 Debilidades:
La empresa no ha realizado planificacin estratgica.
La misin de la empresa no est orientada a la consecucin de
objetivos.
La visin existente ya se cumpli.
La empresa presenta altos costos de operacin.
Los empleados no cuentan con un manual de funciones.
No cuentan con casas construidas y si un cliente paga de contado
tendra que esperar dos o tres meses para entregarles.
Los empleados no se sienten parte de la empresa y por ende no
reflejan buen ambiente laboral.
122

3.1.1.6.11.3. Matriz EFI
Tabla N46
Matriz EFI
FACTORES PESO CALIFICACIN PONDERACIN
FORTALEZAS
1
La empresa cuenta con propiedades a su nombre las
cuales daran apertura a crditos hipotecarios bancarios.
0,05 4 0,2
2
Han permanecido durante 10 aos en el mercado
santodomingueo, lo cual la califica como una empresa de
trayectoria.
0,07 4 0,28
3
Cuenta con un programa de capacitacin continua del
personal en todas las reas de la Constructora.
0,05 4 0,2
4
Todos los proyectos se encuentran aprobados por el Ilustre
Municipio de Santo Domingo.
0,05 3 0,15
5
La institucin aplica planes de financiamiento directo en la
compra de los lotes o viviendas.
0,12 4 0,48
DEBILIDADES
1 La empresa no ha realizado planificacin estratgica. 0,15 2 0,3
2
La misin de la empresa no est orientada a la consecucin
de objetivos.
0,05 2 0,1
3 La visin existente ya se cumpli. 0,05 2 0,1
4 La empresa presenta altos costos de operacin. 0,08 2 0,16
5 Los empleados no cuentan con un manual de funciones. 0,10 1 0,1
6
No cuentan con casas construidas y si un cliente paga de
contado tendra que esperar dos o tres meses para
entregarles.
0,11 2 0,22
7
Los empleados no se sienten parte de la empresa y por
ende no reflejan buen ambiente laboral.
0,12 2 0,24
TOTAL 1,00 2,53
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
3.1.1.6.11.3.1 Anlisis de la matriz EFI
COFIZA obtuvo una calificacin de 2.53, entendindose esto como que
la empresa est utilizando de manera adecuada sus fortalezas para
contrarrestar sus debilidades. Aunque no se debera descuidar del
manual de funciones y los altos costos de operacin ya que tienen
calificaciones bastante altas.
Tomando en cuenta que el valor base es 2.50 se entendera que la
empresa est muy cerca de dejarse dominar por las debilidades, por
ende lo que debera hacer es en enfocarse en mejorar sus fortalezas
atenuando debilidades como las referentes a planificacin estratgica y
los altos costos de operacin que afectan de manera directa a las
ventas y por consecuencia a las utilidades.
Como punto primordial se debera mejorar el ambiente laboral de la
empresa para que de esta manera la atencin al cliente y la efectividad
de esta mejore. Como todos sabemos el motor principal de toda
organizacin son los clientes y a estos solo se los tendr contestos con
123

un buen trato.
3.1.1.7 Anlisis FODA
Tabla N 47
Anlisis FODA
FORTALEZAS:
1. La empresa cuenta con
propiedades a su nombre las
cuales daran apertura a crditos
hipotecarios bancarios.
2. Han permanecido durante 10
aos en el mercado
santodomingueo, lo cual la
califica como una empresa de
trayectoria.
3. Cuenta con un programa de
capacitacin continua del
personal en todas las reas de
la Constructora.
4. Todos los proyectos se
encuentran aprobados por el
Ilustre Municipio de Santo
Domingo.
5. La institucin aplica planes de
financiamiento directo en la
compra de los lotes o viviendas.
DEBILIDADES:
1. La empresa no ha realizado
planificacin estratgica.
2. La misin de la empresa no
est orientada a la consecucin
de objetivos.
3. La visin existente ya se
cumpli.
4. La empresa presenta altos
costos de operacin.
5. Los empleados no cuentan con
un manual de funciones.
6. No cuentan con casas
construidas y si un cliente paga
de contado tendra que esperar
dos o tres meses para
entregarles.
7. Los empleados no se sienten
parte de la empresa y por ende
no reflejan buen ambiente laboral.

OPORTUNIDADES:
1. La competencia lleva poco tiempo en el
mercado.
2. Desarrollo de nuevas tcnicas de
construccin.
3. Aparecimiento de mejores y nuevos medios
de publicidad.
4. La facilidad que otorgan las Instituciones
financieras y las entidades financieras a las
personas para obtener crditos hipotecarios.
5. La juventud trabajadora que ya busca
obtener su vivienda, ha ido creciendo de
manera constante dentro de la ciudad.
ESTRATEGIAS FO:
- Elaborar publicidad enfocada a
nuevos nichos de mercado. (F1,
F2,F3, O1,O3,O5)
- Crear acuerdos con
instituciones bancarias y con el
biess para facilitar la
consecucion de prestamos. (F2,
F4, O4,O5)
- Crear nuevos planes de pago
para los clientes.(F1, F5,O5)
ESTRATEGIAS DO:
- Crear un manual de funciones
para los empleados y definir cada
cargo. (D1, D2, D4, D7, O3)
- Realizar convivencias en las
cuales se logre fomentar un
ambiente de compaerismo y
amor hacia la empresa. (D3, D5,
D7, O3)
- Crear un plan de inecentivos
para los empleados enfocados a
la mejora del ambiente laboral.
(D7, O2)
- Crear un programa de ahorro o
de descuentos para los clientes
que deben esperar en la
construccion de sus casas. (D1,
D6, O2, O5, O4)
AMENAZAS:
1. La mayora de urbanizaciones ofrecen lotes
de terreno, y eso le podra quitar espacio a
Cofiza debido a tiene 9 proyectos solo de
lotes.
2. La competencia ofrece lotes y casas con
menores precios y mayores facilidades de
pago.
3. Los proveedores no brindan capacitaciones
a los empleados de la empresa, por ende esta
tiene q asumir con los gastos de capacitacin.
4. Aumento en los precios de los materiales de
construccin.
5. Surgimiento de nuevas urbanizaciones.
6. Plazos de pago cortos por parte de los
proveedores.
ESTRATEGIAS FA:
- Encaminar la publicidad hacia
el hecho de que cofiza tiene
todos sus proyectos estan
dentro del ambito legal.(F1, F2
,F4, A1, A2, A5)
- Disminuir los intereses en el
financiamiento directo. (F1, F3,
F4, A1, A2, A4, A5)
- Realizar un analisis para
verificar la posibilidad de
disminuir los precios de las
casas. (F1, F5, A1, A2, A4, A5)
ESTRATEGIAS DA:
- Fomentar los valores
institucionales de la empresa.(D1,
D2, D3, D5,A3)
- Crear acuerdos con empresas
proveedoras de materiales para
conseguir precios mas bajos.(D4,
D6, A4, A5, A6)
- Crear cronogarmas de
construccion que vayan
encaminados a las ventas que se
realicen. (D6, A1, A2, A5, A6)
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
124

3.1.1.8. Determinacin de Objetivos
3.1.1.8.1 Objetivos a Largo Plazo
1. Disminuir 10% del total de Gastos de Ventas por un plazo de 3 aos.
2. Incrementar las Ventas de lotes en un 20% y de casas en un 10% en un
lapso de dos aos.
3. Optimizar los recursos financieros asignados al rea de Ventas en un 30%
en un periodo de 5 aos.
4. Mejorar la eficiencia en el rea administrativa y de ventas en un 25% por
un plazo de tres aos.
5. Incrementar la satisfaccin del cliente en un 25% en un plazo de 2 aos.
6. Disminuir costos de produccin en un 20% en un lapso de dos aos.
3.1.1.8.2 Mapa Estratgico
Tabla N48
Mapa Estratgico
Elaborado por: Jos Alcvar / Laura Mantilla
Perspectiva financiera
Perspectiva de clientes
Perspectiva del proceso interno
Perspectiva de aprendizaje y crecimiento
MAPA ESTRATGICO
Incrementar las Ventas
de lotes en un 20% y de
casas en un 10% en un
lapso de dos aos.
Incrementar la
satisfaccin del cliente
en un 25% en un plazo
de 2 aos.
Optimizar los recursos
financieros asignados al
rea de Ventas en un
30% en un periodo de 5
aos.
Disminuir 10% del total
de Gastos de Ventas
por un plazo de 3 aos.
Disminuir costos de
produccin en un 20%
en un lapso de dos
aos.
Mejorar la eficiencia en el
rea administrativa y de
ventas en un 25% por un
plazo de tres aos.
125

Perspectiva de aprendizaje y crecimiento: se han ubicado los objetivos de
mejora de eficiencia y optimizacin de recursos, ya que al aplicar las
estrategias de cada uno de estos objetivos se lograr mejorar la deficiencia
en el trabajo a travs de definicin de cargos e incentivos; y la mejor
utilizacin de los recursos en el rea de venta bajando los precios de los
servicios y creando nuevos planes de pago.
Perspectiva del proceso interno: por un lado la disminucin de costos de
produccin se encuentra relacionado con el objetivo de optimizacin de
recursos financieros, debido a que ambos estn relacionados con el giro del
negocio. Por otro lado la disminucin del gasto de venta est relacionada con
la eficiencia administrativa ya que ambas estn ligadas con el personal de
oficina.
Perspectivas de clientes: la disminucin de costos de produccin y gastos de
venta, estn ligados con la satisfaccin del cliente ya que al disminuir estos
dos se puede reducir el costo de los productos o servicios que el adquiere.
Perspectiva financiera: el incremento de venta de casas y lotes lo hemos
enlazado con la satisfaccin del cliente por la obvia razn, de que es a l a
quien vendemos.
3.1.2. Implantacin de la Estrategia
3.1.2.1 Jerarquizacin de objetivos
Objetivo a largo plazo
1. Disminuir 10% del total de Gastos de Ventas por un plazo de 3 aos.
Objetivos a corto plazo:
Reducir 15% cada ao los Gastos enfocados a la publicidad.
Disminuir los gastos de transporte cada ao en un 15%
Contraer 5% cada ao de los gastos de suministros y materiales.
126

2. Incrementar las Ventas de lotes en un 20% y de casas en un 10% en un lapso
de dos aos.
Objetivos Especficos:
Lograr que los asesores incrementen sus ventas mensuales a 3 casas y 10
lotes cada uno.
Capacitar al personal del rea de ventas con tcnicas de comercializacin
3 veces cada ao.
3. Optimizar los recursos financieros asignados al rea de Ventas en un 30% en
un periodo de 5 aos.
Objetivos Especficos:
Bajar en 10% los recursos asignados para publicidad cada ao.
Cambiar el tipo de publicidad 20% cada ao, por una menos costosa y con
mejor alcance.
Disminuir 15% anualmente los costos de suministros del rea de ventas.
4. Mejorar la eficiencia en el rea administrativa y de ventas en un 25% por un
plazo de tres aos.
Objetivos Especficos:
Disminuir los errores en el rea de contabilidad en un 15% cada ao.
Crear nuevos incentivos para los empleados con el fin de mejorar la
eficiencia en un 30% cada ao.
Capacitar a todo el personal en general en atencin al cliente y en
ambiente laboral 2 veces al ao.
5. Incrementar la satisfaccin del cliente en un 25% en un plazo de 2 aos.
Objetivos Especficos:
Disminuir las prdidas de materiales en un 10% cada ao.
127

Reducir proyectos improductivos en un 3% cada ao.
Mejorar los tiempos de entrega de proyectos en un 5% cada ao.
6. Disminuir costos de produccin en un 20% en un lapso de dos aos.
Objetivos Especficos:
Obtener rebajas de 10% en los costos de materiales de construccin cada
ao.
Mejorar la eficacia en la utilidad de maquinaria en un 5% cada ao.
3.1.2.2 Determinacin de las estrategias.
1. Disminuir 10% del total de Gastos de Ventas por un plazo de 3 aos.
Estrategias:
Elaborar publicidad enfocada a nuevos nichos de mercado ms
econmicos.
2. Incrementar las Ventas de lotes en un 35% y de casas en un 15% en un lapso
de dos aos.
Estrategias:
Encaminar la publicidad hacia el hecho de que COFIZA tiene todos sus
proyectos estn dentro del mbito legal.
Disminuir los intereses en el financiamiento directo.
3. Optimizar los recursos financieros asignados al rea de Ventas en un 30% en
un periodo de 5 aos.
Estrategias:
Realizar un anlisis para verificar la posibilidad de disminuir los precios de
las casas.
Crear nuevos planes de pago para los clientes.
128

4. Mejorar la eficiencia en el rea administrativa y de ventas en un 25% por un
plazo de tres aos.
Estrategias:
Crear un manual de funciones para los empleados y definir cada cargo.
Realizar convivencias en las cuales se logre fomentar un ambiente de
compaerismo y amor hacia la empresa.
Crear un plan de incentivos para los empleados enfocados a la mejora del
ambiente laboral
5. Incrementar la satisfaccin del cliente en un 25% en un plazo de 2 aos.
Estrategias:
Fomentar los valores institucionales de la empresa.
Crear un programa de ahorro o de descuentos para los clientes que deben
esperar en la construccin de sus casas
Crear acuerdos con instituciones bancarias y con el BIESS para facilitar la
consecucin de prstamos.
6. Disminuir costos de produccin en un 20% en un lapso de dos aos.
Estrategias:
Crear acuerdos con empresas proveedoras de materiales para conseguir
precios ms bajos
Crear cronogramas de construccin que vayan encaminados a las ventas
que se realicen


1
2
9

3.1.2.3 Planificacin Estratgica
Tabla N 49
Planificacin estratgica para la Constructora Financiera Zavala
OBJETIVO LP ESTRATEGIA
TIEMPO DE
EJECUCIN
OBJETIVO CP RESPONSABLE RECURSOS INDICADOR POLTICAS - REGLAS
Disminuir 10% del total de
Gastos de Ventas por un
plazo de 3 aos.
Elaborar publicidad enfocada a nuevos nichos de
mercado ms econmicos.
1 MES
Reducir 15% cada ao los Gastos
enfocados a la publicidad.
Disminuir los gastos de transporte
cada ao en un 15%
Contraer 5% cada ao de los gastos
de suministros y materiales.
GERENTE GENERAL Y
JEFE DEL REA
FINANCIERA
RECURSO HUMANO:
Gerente General
RECURSO
TECNOLGICO: Una
buseta, una copiadora.
1.- (PUBLICIDAD AO ACTUAL/
PUBLICIDAD AO BASE)
2.- (GASTO TRANSPORTE AO
ACTUAL/ GASTO DE TRANSPORTE
AO BASE) 3.- (GASTO
DE SUMINISTROS Y MATERIALES
AO ACTUAL/ GASTO
SUMINISTROS Y MATERIALES
AO BASE)
Para la realizacin de contratos
de publicidad se realizaran mnimo
3 proformas que estarn a
disposicin del Departamento
financiero y Gerencia.
Incrementar las Ventas
de lotes en un 20% y de
casas en un 10% en un
lapso de dos aos.
Encaminar la publicidad hacia el hecho de que
COFIZA tiene todos sus proyectos estn dentro del
mbito legal.
Disminuir los intereses en el financiamiento
directo.
1 SEMANA
Lograr que los asesores incrementen
sus ventas mensuales a 3 casas y 10
lotes cada uno.
Capacitar al personal del rea de
ventas con tcnicas de comercializacin
3 veces cada ao.
JEFE DE
DEPARTAMENTO DE
VENTAS
RECURSO HUMANO:
2 Vendedores
1.- VENTAS ACTUALES/ VENTAS
ESPERADAS
2.- CAPACITACIONES
REALIZADAS/ CAPACITACIONES
PROGRAMADAS
El asesor que no logre vender
mnimo 3 casas al mes no recibir
el valor de las comisiones hasta el
mes que logre cumplir la meta,
donde se cancelaran las
acumuladas de los meses que no
se cumplan.
Optimizar los recursos
financieros asignados al
rea de Ventas en un
30% en un periodo de 5
aos.
Realizar un anlisis para verificar la posibilidad de
disminuir los precios de las casas.
1 SEMANA
Bajar en 10% los recursos asignados
para publicidad cada ao.
Cambiar el tipo de publicidad 20%
cada ao, por una menos costosa y de
menor alcance.
Disminuir 15% anualmente los costos
de suministros del rea de ventas.
DEPARTAMENTO
FINANCIERO Y
DEPARTAMENTO DE
VENTAS
RECURSO HUMANO:
Jefe del departamento
Financiero, Jefe de
Ventas, Jefe de
Marketing.
RECURSO
TECNOLGICO: Una
copiadora.
1.- GASTO PUBLICIDAD
ACTUAL/GASTO PUBLICIDAD AO
BASE 2.-
COSTOS DE SUMINISTROS REA
DE VENTAS AO ACTUAL/
COSTOS DE SUMINISTROS REA
DE VENTAS AO BASE
No realizar publicidad en exceso.
Se implantara un programa de
reutilizacin de suministros.
Mejorar la eficiencia en el
rea administrativa y de
ventas en un 25% por un
plazo de tres aos.
Crear nuevos planes de pago para los clientes.
Crear un manual de funciones para los empleados
y definir cada cargo.
Realizar convivencias en las cuales se logre
fomentar un ambiente de compaerismo y amor
hacia la empresa.
Crear un plan de incentivos para los empleados
enfocados a la mejora del ambiente laboral
1 MES
Disminuir los errores en el rea de
contabilidad en un 15% cada ao.
Crear nuevos incentivos para los
empleados con el fin de mejorar la
eficiencia en un 30% cada ao.
Capacitar a todo el personal en
general en atencin al cliente y en
ambiente laboral 2 veces al ao.
GERENCIA GENERAL
RECURSO HUMANO:
Contador, Asistente
Contable.
1.- (N DE ERRORES EN
CONTABILIDAD AO ACTUAL/ N
DE ERRORES EN CONTABILIDAD
AO BASE)
2.- (VENTAS AO ACTUAL-
VENTAS AO ANTERIOR)/VENTAS
AO ANTERIOR
La empresa tendr un contador
de planta.
Los incentivos para los
empleados sern econmicos y en
viajes.
Incrementar la
satisfaccin del cliente en
un 25% en un plazo de 2
aos.
Fomentar los valores institucionales de la
empresa.
Crear un programa de ahorro o de descuentos
para los clientes que deben esperar en la
construccin de sus casas
Crear acuerdos con instituciones bancarias y con
el BIESS para facilitar la consecucin de
prstamos.
1 MES
Disminuir las prdidas de materiales
en un 10% cada ao.
Reducir proyectos improductivos en un
3% cada ao.
Mejorar los tiempos de entrega de
proyectos en un 5% cada ao.
JEFE DE PRODUCCIN
Y CONTADOR
RECURSO HUMANO:
Jefe de Produccin y
obreros
1.-(PERDIDAS DE MATERIALES
AO ACTUAL/PERDIDAS DE
MATERIALES AO BASE)
2.- (PROYECTOS IMPRODUCTIVOS
ELIMINAS/PROYECTOS
IMPRODUCTIVOS TOTALES)
El contador de la empresa estar
a cargo de manejar los inventarios
y coordinara con el rea de
produccin en el conteo fsico.
Cada ao se realizara una
evaluacin para determinar si los
proyectos son o no productivos
para la empresa.
Se incrementaran planes de
capacitacin semestral para
mejorar tiempos de ejecucin de
obra.
Disminuir costos de
produccin en un 20% en
un lapso de dos aos.
Crear acuerdos con empresas proveedoras de
materiales para conseguir precios ms bajos
Crear cronogramas de construccin que vayan
encaminados a las ventas que se realicen
15 DAS
Obtener rebajas de 10% en los costos
de materiales de construccin cada ao.
Mejorar la eficacia en la utilidad de
maquinaria en un 5% cada ao.
JEFE DE PRODUCCIN
Y JEFE
DEPARTAMENTO
FINANCIERO
RECURSO HUMANO:
Jefe de Produccin
RECURSO
TECNOLGICO:
Maquinaria
1.-(COSTO DE PRODUCCIN AO
ACTUAL-COSTO DE PRODUCCIN
AO ANTERIOR)/ COSTOS DE
PRODUCCIN AO ANTERIOR
Mantener bunas relaciones con
los proveedores.
Evaluar anualmente la
funcionalidad de la maquinaria de
la empresa.
Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla


1
3
0

3.1.2.4 Plan Operativo Anual
Tabla N 50
Plan operativo anual de COFIZA
OBJETIVO LP ESTRATEGIA
TIEMPO DE
EJECUCIN
OBJETIVO CP RESPONSABLE RECURSOS COSTOS INDICADOR POLTICAS - REGLAS
Disminuir 10% del
total de Gastos de
Ventas por un plazo
de 3 aos.
Elaborar publicidad enfocada a nuevos nichos
de mercado ms econmicos.
1 MES
Reducir 15% cada ao los
Gastos enfocados a la publicidad.
Disminuir los gastos de
transporte cada ao en un 15%
Contraer 5% cada ao de los
gastos de suministros y
materiales.
GERENTE GENERAL Y
JEFE DEL REA
FINANCIERA
RECURSO HUMANO: Gerente
General
RECURSO TECNOLGICO: Una
buseta, una copiadora.
PUBLICIDAD TOTAL: $46454
1.- (PUBLICIDAD AO ACTUAL/
PUBLICIDAD AO BASE)
2.- (GASTO TRANSPORTE AO
ACTUAL/ GASTO DE TRANSPORTE
AO BASE) 3.- (GASTO DE
SUMINISTROS Y MATERIALES AO
ACTUAL/ GASTO SUMINISTROS Y
MATERIALES AO BASE)
Para la realizacin de contratos de
publicidad se realizaran mnimo 3
proformas que estarn a disposicin
del Departamento financiero y
Gerencia.
Incrementar las
Ventas de lotes en un
35% y de casas en un
15% en un lapso de
dos aos.
Encaminar la publicidad hacia el hecho de que
COFIZA tiene todos sus proyectos estn dentro
del mbito legal.
Disminuir los intereses en el financiamiento
directo.
1 SEMANA
Lograr que los asesores
incrementen sus ventas
mensuales a 3 casas y 10 lotes
cada uno.
Capacitar al personal del rea de
ventas con tcnicas de
comercializacin 3 veces cada
ao.
JEFE DE
DEPARTAMENTO DE
VENTAS
RECURSO HUMANO: 2
Vendedores
2 CAPACITACIONES EN
VENTAS: $1800
1.- VENTAS ACTUALES/ VENTAS
ESPERADAS
2.- CAPACITACIONES REALIZADAS/
CAPACITACIONES PROGRAMADAS
El asesor que no logre vender
mnimo 3 casas al mes no recibir el
valor de las comisiones hasta el mes
que logre cumplir la meta, donde se
cancelaran las acumuladas de los
meses que no se cumplan.
Optimizar los recursos
financieros asignados
al rea de Ventas en
un 30% en un periodo
de 5 aos.
Realizar un anlisis para verificar la posibilidad
de disminuir los precios de las casas.
Crear nuevos planes de pago para los
clientes.
1 SEMANA
Bajar en 10%los recursos
asignados para publicidad cada
ao.
Cambiar el tipo de publicidad
20% cada ao, por una menos
costosa y de menor alcance.
Disminuir 15% anualmente los
costos de suministros del rea de
ventas.
DEPARTAMENTO
FINANCIERO Y
DEPARTAMENTO DE
VENTAS
RECURSO HUMANO:
Jefe del departamento
Financiero, Jefe de Ventas,
Jefe de Marketing.
RECURSO TECNOLGICO: Una
copiadora.
COPIADORA: $950
1.- GASTO PUBLICIDAD
ACTUAL/GASTO PUBLICIDAD AO
BASE 2.-
COSTOS DE SUMINISTROS REA DE
VENTAS AO ACTUAL/ COSTOS DE
SUMINISTROS REA DE VENTAS AO
BASE
No realizar publicidad en exceso.
Se implantara un programa de
reutilizacin de suministros.
Mejorar la eficiencia
en el rea
administrativa y de
ventas en un 25% por
un plazo de tres aos.
Crear un manual de funciones para los
empleados y definir cada cargo.
Realizar convivencias en las cuales se logre
fomentar un ambiente de compaerismo y amor
hacia la empresa.
Crear un plan de incentivos para los
empleados enfocados a la mejora del ambiente
laboral
1 MES
Disminuir los errores en el rea
de contabilidad en un 15% cada
ao.
Crear nuevos incentivos para los
empleados con el fin de mejorar la
eficiencia en un 30% cada ao.
Capacitar a todo el personal en
general en atencin al cliente y en
ambiente laboral 2 veces al ao.
GERENCIA GENERAL
RECURSO HUMANO:
Contador, Asistente Contable.
SUELDO DE CONTADOR: $9600
SUELDO ASISTENTE:
$3600
CAPACITACIN AMBIENTE
LABORAL: $
5000
1.- (N DE ERRORES EN
CONTABILIDAD AO ACTUAL/ N DE
ERRORES EN CONTABILIDAD AO
BASE) 2.-
(VENTAS AO ACTUAL-VENTAS AO
ANTERIOR)/VENTAS AO ANTERIOR
La empresa tendr un contador de
planta.
Los incentivos para los empleados
sern econmicos y en viajes.
Incrementar la
satisfaccin del cliente
en un 25% en un
plazo de 2 aos.
Fomentar los valores institucionales de la
empresa.
Crear un programa de ahorro o de descuentos
para los clientes que deben esperar en la
construccin de sus casas
Crear acuerdos con instituciones bancarias y
con el BIESS para facilitar la consecucin de
prstamos.
1 MES
Disminuir las prdidas de
materiales en un 10% cada ao.
Reducir proyectos improductivos
en un 3% cada ao.
Mejorar los tiempos de entrega
de proyectos en un 5% cada ao.
JEFE DE PRODUCCIN Y
CONTADOR
RECURSO HUMANO:
Jefe de Produccin y obreros
SUELDO JEFE DE
PRODUCCIN: $11400
1.-(PERDIDAS DE MATERIALES AO
ACTUAL/PERDIDAS DE MATERIALES
AO BASE) 2.-
(PROYECTOS IMPRODUCTIVOS
ELIMINAS/PROYECTOS
IMPRODUCTIVOS TOTALES)
El contador de la empresa estar a
cargo de manejar los inventarios y
coordinara con el rea de produccin
en el conteo fsico.
Cada ao se realizara una
evaluacin para determinar si los
proyectos son o no productivos para
la empresa.
Se incrementaran planes de
capacitacin semestral para mejorar
tiempos de ejecucin de obra.
Disminuir costos de
produccin en un 20%
en un lapso de dos
aos.
Crear acuerdos con empresas proveedoras de
materiales para conseguir precios ms bajos
Crear cronogramas de construccin que vayan
encaminados a las ventas que se realicen
15 DAS
Obtener rebajas de 10% en los
costos de materiales de
construccin cada ao.
Mejorar la eficacia en la utilidad
de maquinaria en un 5%cada ao.
JEFE DE PRODUCCIN Y
JEFE DEPARTAMENTO
FINANCIERO
RECURSO HUMANO:
Jefe de Produccin
RECURSO TECNOLGICO:
Maquinaria
SUELDO JEFE FINANCIERO:
$11400
MAQUINARIA: $95000
1.-(COSTO DE PRODUCCIN AO
ACTUAL-COSTO DE PRODUCCIN
AO ANTERIOR)/ COSTOS DE
PRODUCCIN AO ANTERIOR
Mantener bunas relaciones con los
proveedores.
Evaluar anualmente la funcionalidad
de la maquinaria de la empresa.
SUBTOTAL $ 185.204,00
IMPREVISTOS $ 18.520,40
TOTAL ANUAL $ 203.724,40
TOTAL PROYECTO $ 1.018.622,00

Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla


1
3
1

3.1.2.5 Presupuesto de gastos de planificacin estratgica
Tabla N 51
Presupuesto de Planificacin
PRESUPUESTO ANUAL DE GASTOS DE PLANIFICACIN ESTRATGICA
ESTRATEGIA OBJETIVO CP CUENTA
COSTOS
2013 2014 2015 2016 2017
Elaborar publicidad enfocada a nuevos nichos de
mercado ms econmicos.
Reducir 15% cada ao los Gastos enfocados
a la publicidad.
Disminuir los gastos de transporte cada ao
en un 15%
Contraer 5% cada ao de los gastos de
suministros y materiales.
GASTO PUBLICIDAD $ 46.454 $ 46.454 $ 46.454 $ 46.454 $ 46.454
Encaminar la publicidad hacia el hecho de que
COFIZA tiene todos sus proyectos estn dentro del
mbito legal.
Disminuir los intereses en el financiamiento directo.
Lograr que los asesores incrementen sus
ventas mensuales a 3 casas y 10 lotes cada
uno.
Capacitar al personal del rea de ventas con
tcnicas de comercializacin 3 veces cada ao.
GASTO CAPACITACIONES $ 1.800 $ 1.800 $ 1.800 $ 1.800 $ 1.800
Realizar un anlisis para verificar la posibilidad de
disminuir los precios de las casas.
Bajar en 10% los recursos asignados para
publicidad cada ao.
Cambiar el tipo de publicidad 20% cada ao,
por una menos costosa y de menor alcance.
Disminuir 15% anualmente los costos de
suministros del rea de ventas.
EQUIPO DE OFICINA $ 950 $ 950 $ 950 $ 950 $ 950
Crear nuevos planes de pago para los clientes.
Crear un manual de funciones para los empleados y
definir cada cargo.
Realizar convivencias en las cuales se logre fomentar
un ambiente de compaerismo y amor hacia la
empresa.
Crear un plan de incentivos para los empleados
enfocados a la mejora del ambiente laboral
Disminuir los errores en el rea de
contabilidad en un 15% cada ao.
Crear nuevos incentivos para los empleados
con el fin de mejorar la eficiencia en un 30%
cada ao.
Capacitar a todo el personal en general en
atencin al cliente y en ambiente laboral 2
veces al ao.
SUELDOS ADMINISTRATIVOS
SUELDOS ADMINISTRATIVOS
GASTO CAPACITACIONES
$ 9600
$ 3600
$ 5000
$ 9600
$ 3600
$ 5000
$ 9600
$ 3600
$ 5000
$ 9600
$ 3600
$ 5000
$ 9600
$ 3600
$ 5000
Fomentar los valores institucionales de la empresa.
Crear un programa de ahorro o de descuentos para
los clientes que deben esperar en la construccin de
sus casas
Crear acuerdos con instituciones bancarias y con el
BIESS para facilitar la consecucin de prstamos.
Disminuir las prdidas de materiales en un
10% cada ao.
Reducir proyectos improductivos en un 3%
cada ao.
Mejorar los tiempos de entrega de proyectos
en un 5% cada ao.
COSTO DE PRODUCCIN $ 11.400 $ 11.400 $ 11.400 $ 11.400 $ 11.400
Crear acuerdos con empresas proveedoras de
materiales para conseguir precios ms bajos
Crear cronogramas de construccin que vayan
encaminados a las ventas que se realicen
Obtener rebajas de 10% en los costos de
materiales de construccin cada ao.
Mejorar la eficacia en la utilidad de maquinaria
en un 5% cada ao.
SUELDO ADMINISTRATIVO
MAQUINARIA Y QUIPO
$11400
$95000
$11400
$95001
$11400
$95002
$11400
$95003
$11400
$95004
SUBTOTAL $ 185.204,00 $ 185.204,00 $ 185.204,00 $ 185.204,00 $ 185.204,00
IMPREVISTOS $ 18.520,40 $ 18.520,40 $ 18.520,40 $ 18.520,40 $ 18.520,40
TOTAL ANUAL $ 203.724,40 $ 203.724,40 $ 203.724,40 $ 203.724,40 $ 203.724,40
Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
132

3.1.2.6 Financiamiento de planificacin estratgica
Tabla N 52
Financiamiento de Planificacin
ZAVALA YNEZ Jos Lus COFIZA-CUBA
CONSTRUCTORA FINANCIERA ZAVALA
RUC 1715278248001
ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS
RUBROS 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ingresos
Ventas Netas
Ventas Brutas
Oficina Principal
Ventas 0% IVA $ 1753953,49 $ 2192441,86 $ 2740552,33 $ 3425690,41 $ 4282113,01 5352641,27
Ventas 12% IVA $ 16032,17 $ 20841,82 $ 27094,37 $ 35222,68 $ 45789,48 59526,32
Devolucin en Ventas 0% $ -145190,98 $ -101633,69 $ -71143,58 $ -49800,51 $ -34860,35 -24402,25
Servicios sin factura $ 923666,76
Total Ingresos $ 2548461,44 $ 2111650,00 $ 2696503,12 $ 3411112,58 $ 4293042,14 $ 5387765,34

Compras
Compras Netas
Oficina Principal
Compras con IVA 0% $ 442,91 $ 460,32 $ 478,41 $ 497,21 $ 516,75 $ 537,06
Compras con IVA 12% $ 53696,56 $ 55806,83 $ 58000,04 $ 60279,45 $ 62648,43 $ 65110,51
Devolucin de Compras 12% IVA $ 624,17 $ 648,70 $ 674,19 $ 700,69 $ 728,23 $ 756,85
Devolucin de Compras 0% IVA $ 39,63 $ 41,19 $ 42,81 $ 44,49 $ 46,24 $ 48,05
Total Compras $ 53475,67 $ 56957,04 $ 59195,45 $ 61521,83 $ 63939,64 $ 66452,47

Costo de Produccin $ 11400,00 $ 11848,02 $ 12313,65 $ 12797,57 $ 13300,52
Maquinaria y Equipo $ 95000,00 $ 98733,50 $ 102613,73 $ 106646,45 $ 110837,65
TOTAL COSTOS PRODUCCIN $ 106400,00 $ 110581,52 $ 114927,37 $ 119444,02 $ 124138,17

Gasto de Ventas
Gasto de Comercializacin
Oficina Principal
Comisiones en Ventas $ 486,93 $ 633,01 $ 822,91 $ 1069,79 $ 1390,72 $ 1807,94
Comisin de tarjeta de Crdito $ 125,57 $ 130,50 $ 135,63 $ 140,96 $ 146,50 $ 152,26
Mantenimiento de Vehculo $ 27575,08 $ 23438,82 $ 19923,00 $ 16934,55 $ 14394,36 $ 12235,21
Suministros y Materiales $ 14464,14 $ 13740,93 $ 13053,89 $ 12401,19 $ 11781,13 $ 11192,08
Gastos de Representacin $ 13379,66 $ 13905,48 $ 14451,97 $ 15019,93 $ 15610,21 $ 16223,69
Gastos de Ventas $ 690,26 $ 621,23 $ 559,11 $ 503,20 $ 503,20 $ 503,20
Gastos de Transporte $ 419161,85 $ 356287,57 $ 302844,44 $ 257417,77 $ 218805,11 $ 185984,34
Servicios Ocasionales $ 12214,60 $ 12694,63 $ 13193,53 $ 13712,04 $ 14250,92 $ 14810,98
Publicidad y Propaganda $ 55905,17 $ 46454,00 $ 46454,00 $ 46454,00 $ 46454,00 $ 46454,00
Mantenimiento y reparacin $ 33148,75 $ 34451,50 $ 35805,44 $ 37212,59 $ 38675,05 $ 40194,98
Combustibles y lubricantes $ 49703,87 $ 42248,29 $ 35911,05 $ 30524,39 $ 25945,73 $ 22053,87
Seguro de transporte
Alquiler de Maquinaria
Gasto de Arriendos
Impuestos Tasas y Contribuciones $ 78,40 $ 81,48 $ 84,68 $ 88,01 $ 91,47 $ 95,07
Total Gasto de Ventas $ 626934,28 $ 544687,45 $ 483239,64 $ 431478,42 $ 388048,41 $ 351707,61
133

Gastos Administrativos
Administrativos
Oficina Principal
Sueldos y Salarios $ 149078,89 $ 173678,89 $ 173678,89 $ 173678,89 $ 173678,89 $ 173678,89
Horas Extras $ 100,00 $ 103,93 $ 108,01 $ 112,26 $ 116,67 $ 121,26
Indemnizaciones Laborales $ 3565,07 $ 3705,18 $ 3850,79 $ 4002,13 $ 4159,41 $ 4322,88
Aportes Patronal IESS $ 18011,50 $ 18719,35 $ 19455,02 $ 20219,60 $ 21014,24 $ 21840,09
Bonificacin $ 1408,77 $ 1464,13 $ 1521,68 $ 1581,48 $ 1643,63 $ 1708,22
Dcimo Tercer Sueldo $ 14875,46 $ 16981,83 $ 16981,83 $ 16981,83 $ 16981,83 $ 16981,83
Dcimo Cuarto Sueldo $ 7250,85 $ 8277,57 $ 8277,57 $ 8277,57 $ 8277,57 $ 8277,57
Suministros y Materiales $ 346,65 $ 294,65 $ 250,45 $ 212,89 $ 180,95 $ 153,81
Vacaciones $ 2668,88 $ 3046,79 $ 3046,79 $ 3046,79 $ 3046,79 $ 3046,79
Fondo de Reserva $ 1620,41 $ 1849,86 $ 1849,86 $ 1849,86 $ 1849,86 $ 1849,86
Suministro de oficina $ 6947,60 $ 5905,46 $ 5019,64 $ 4266,69 $ 3626,69 $ 3082,69
Mantenimiento de equipos $ 11159,65 $ 11598,22 $ 12054,03 $ 12527,76 $ 13020,10 $ 13531,79
Suministro de limpieza $ 1667,22 $ 1732,74 $ 1800,84 $ 1871,61 $ 1945,17 $ 2021,61
Internet Oficina $ 1983,65 $ 2061,61 $ 2142,63 $ 2226,83 $ 2314,35 $ 2405,30
Consumo de Luz $ 2507,20 $ 2605,73 $ 2708,14 $ 2814,57 $ 2925,18 $ 3040,14
Consumo de Telfono $ 1694,25 $ 1760,83 $ 1830,03 $ 1901,96 $ 1976,70 $ 2054,39
Consumo de Agua $ 685,09 $ 712,01 $ 740,00 $ 769,08 $ 799,30 $ 830,72
Refrigerios del Personal $ 61206,62 $ 63612,04 $ 66111,99 $ 68710,19 $ 71410,51 $ 74216,94
Servicio de Guardiana $ 6265,64 $ 6511,88 $ 6767,80 $ 7033,77 $ 7310,20 $ 7597,49
Gastos Legales 4274,33 $ 4442,31 $ 4616,89 $ 4798,34 $ 4986,91 $ 5182,90
Correos y envos $ $ 88,94 $ 92,44 $ 96,07 $ 99,84 $ 103,77 $ 107,85
Equipos de oficina $ 0,00 $ 950,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00
Alquiler de Vehculos
Impuesto Predial
Patente Municipal
Asistencia Tcnica $ 95,00 $ 98,73 $ 102,61 $ 106,65 $ 110,84 $ 115,19
Honorarios Profesionales $ 60,00 $ 62,36 $ 64,81 $ 67,36 $ 70,00 $ 72,75
Mantenimiento de obras en curso $ 467269,16 $ 485632,84 $ 504718,21 $ 524553,63 $ 545168,59 $ 566593,72
Gasto depreciacin activos fijos $ 22764,18 $ 23658,81 $ 24588,60 $ 25554,94 $ 26559,24 $ 27603,02
Gasto de Seguros
Seguridad Industrial
Agua purificada 261,16 271,42 282,09 293,18 304,70 316,67
Consumo Telonio celular 642,17 667,41 693,64 720,90 749,23 778,67
IVA que se carga a gastos 73804,63 76705,15 79719,66 82852,65 86108,76 89492,83
Copias 338,45 287,68 244,53 207,85 176,67 150,17
Consumo tv cable
Insumos Agrcolas $ 232,25 $ 241,38 250,86 260,72 270,97 281,62
Peridicos y Revistas $ 528,00 $ 548,75 570,32 592,73 616,02 640,23
TV cable $ 20,48 $ 21,28 22,12 22,99 23,89 24,83
Capacitacin Personal $ 1662,93 $ 1800,00 1800,00 1800,00 1800,00 1800,00
Gastos Mdicos Personal $ 2427,99 $ 2523,41 2622,58 2725,65 2832,77 2944,09
Mantenimiento edificio $ 11262,80 $ 11705,43 12165,45 12643,55 13140,45 13656,86
Gasto uniformes $ 5528,48 $ 5745,75 5971,56 6206,24 6450,14 6703,64
Total Gasto Administracin $ 889268,61 $ 940077,87 966726,01 995592,97 1025750,99 1057227,32

Gastos Financieros
Internet y servicios
Bancos
Otros Intereses
Servicios Bancarios 45,50 $ 47,29 $ 49,15 $ 51,08 $ 53,09 $ 55,17
Total Gasto Financiero 45,50 $ 47,29 $ 49,15 $ 51,08 $ 53,09 $ 55,17

TOTAL DE EGRESOS 1569724,06 $ 1484812,61 $ 1450014,79 $ 1427122,46 $ 1413852,48 $ 1408990,10
UTILIDAD DE PERIODO 978737,38 $ 463527,63 $ 1076760,50 $ 1807591,99 $ 2695859,08 $ 3788239,78
Fuente: Estados Financieros COFIZA
Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
3.1.2.6.1 Proyeccin:
El presente Estado de Prdidas y Ganancias se encuentra proyectado en la
134

seccin de gastos y costos en funcin a la tasa inflacionaria del ao 2012 que
es 3.93%, en la parte de ingresos hemos mantenido los mismos a diferencia de
las cuentas como:
Ventas que se proyect en funcin del incremento de 50% en dos aos, ya q se
fij que antes los asesores vendan 2 casas y 5 lotes cada uno, en la
proyeccin se considera q vendern 3 casas y 10 lotes cada uno y comisin
por ventas estn proyectadas de manera decreciente en funcin al
cumplimiento del objetivo especfico que dice que se incrementara la eficiencia
en 30% cada ao. Se elimin en la proyeccin el valor de ventas sin factura
porque desconocemos su origen.
En cuanto a la cuenta de mantenimiento de Vehculo, Gastos de Transporte y
Combustibles y lubricantes estn proyectadas en funcin al objetivo de
disminucin de los gastos de transporte en 15%; la cuenta de suministros y
materiales tanto la que est dentro de los gastos de ventas como la de gastos
administrativos;
Suministro de oficina y copias tambin dentro de gastos administrativos est
proyectado en la disminucin de uso de suministros en un 5%. La cuenta
gastos de ventas est proyectada disminuyndose en 10% cada ao al igual
que la cuenta publicidad y propaganda.
A las cuentas de sueldos y salarios, dcimo tercer sueldo, dcimo cuarto
sueldo, vacaciones y fondo de reserva se les incremento el sueldo nuevo
personal que sern el contador, asistente y jefe de rea de produccin y
ventas, obviamente incrementando cada ao el 14.16% de incremento de
sueldos en el pas.
Tambin se incluy la cuenta de Equipos de oficina para el costo de la
copiadora nueva y a la cuenta de Capacitacin Personal se le incluyo el valor
de las dos capacitaciones programadas para cada ao.
En cuanto a la cuenta de publicidad y sus valores, es igual a la suma del
Anexo 7.
135

1
3
5

3.1.3. Evaluacin de la Estrategia
3.1.3.1 Flujo de Caja
Tabla N 53
Flujo de Caja
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
AOS
TOTAL
2012 2013 2014 2015 2016 2017
A INGRESOS OPERACIONALES $ 1,769,985.66 $ 2,213,283.68 $ 2,767,646.70 $ 3,460,913.09 $ 4,327,902.49 $ 5,412,167.59
Ventas $ 1,769,985.66 $ 2,213,283.68 $ 2,767,646.70 $ 3,460,913.09 $ 4,327,902.49 $ 5,412,167.59
B EGRESOS OPERACIONALES $ 1,516,202.89 $ 1,591,165.33 $ 1,560,547.17 $ 1,541,998.76 $ 1,533,243.41 $ 1,533,073.10
Gastos Operacionales $ 1,516,202.89 $ 1,591,165.33 $ 1,560,547.17 $ 1,541,998.76 $ 1,533,243.41 $ 1,533,073.10
C FLUJO OPERACIONAL (A-B) $ 253,782.77 $ 622,118.36 $ 1,207,099.53 $ 1,918,914.33 $ 2,794,659.08 $ 3,879,094.49
D INGRESOS NO OPERACIONALES $ 923,666.76 $ - $ - $ - $ - $ -
E EGRESOS NO OPERACIONALES $ 354,837.80 $ 168,076.06 $ 390,374.83 $ 655,303.17 $ 977,302.00 $ 1,373,292.09
Servicios Bancarios $ 45.50 $ 47.29 $ 49.15 $ 51.08 $ 53.09 $ 55.17
Participacin Trabajadores $ 146,810.61 $ 69,529.15 $ 161,514.07 $ 271,138.80 $ 404,378.86 $ 568,235.97
Impuesto a la Renta $ 207,981.69 $ 98,499.62 $ 228,811.61 $ 384,113.30 $ 572,870.06 $ 805,000.95
F FLUJO NO OPERACIONAL (D-E) $ 568,828.96 $ -168,076.06 $ -390,374.83 $ -655,303.17 $ -977,302.00 $ -1,373,292.09
G INVERSION TOTAL $ 203,724.40 $ 203,724.40 $ 203,724.40 $ 203,724.40 $ 203,724.40 $ 1,018,622.00
H FLUJO NETO GENERADO (C+F-G) $ 250,317.90 $ 613,000.30 $ 1,059,886.75 $ 1,613,632.67 $ 2,302,078.00 $ 5,838,915.63
I VALOR PRESENTE TD INFERIOR $ 219,577.11 $ 471,683.83 $ 715,393.37 $ 955,400.08 $ 1,195,627.18 $ 3,557,681.56
J VALOR PRESENTE TD SUPERIOR $ 192,552.23 $ 362,722.07 $ 482,424.56 $ 564,977.65 $ 620,016.54 $ 2,222,693.05
Fuente: Estados Financieros COFIZA
Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
El flujo est considerado para que la inversin se la realice con capital propio,
basndonos en que COFIZA cuenta con extensos recursos financieros nos parece
innecesario que financie la inversin, hemos tomado en cuenta las utilidades proyectadas
y tambin se ha decidido poner como lmite para recuperar la inversin en el ltimo ao,
es por esto que se la ubico en el ao 5; adicional se aadi los resultados de cada ao
trados a valor presente con una tasa de descuento del 14%, que est considerada como
una de las ms alta en proyectos de inversin.
3.1.3.2. TMAR
Tabla N 54
TMAR
ndice inflacionario anual 5,41%
Porcentaje de ganancia requerida 8,59%
TMAR 14,00%
Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
3.1.3.3. Indicadores de Evaluacin
3.1.3.3.1 Valor Actual Neto
VAN= ((flujo ao1/ (1+TD)1)+ (flujo ao2/ (1+TD)2)+ (flujo ao N / (1+TD)n))-
136

1
3
6

Inversin
Tabla N55
VAN
AO FLUJOS VALOR PRESENTE
1 $ 250.317,90 $ 219.577,11
2 $ 613.000,30 $ 471.683,83
3 $ 1.059.886,75 $ 715.393,37
4 $ 1.613.632,67 $ 955.400,08
5 $ 2.302.078,00 $ 1.195.627,18
TOTAL $ 5.838.915,63 $ 3.557.681,56
Fuente: Estados Financieros COFIZA
Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
Segn el anlisis del VAN, la empresa si debera realizar la inversin en el
presente Plan Estratgico, ya que tendra un rendimiento de 3.557.681,56 de
dlares en el lapso de 5 aos invirtiendo un total de 1018,622,00 dlares.
3.1.3.3.2 Tasa Interna de Retorno
TIR = (TDI+ (TDS-TDI) (VANTDI/ (VANTDI-VANTDS))
TIR= (0,14+ (0,30-0,14) (3.557.681,56 /3.557.681,56 - 2.222.693,05)
TIR= (0,14 + (0,16) (2,664952944))
TIR= 0.54639247
TIR= 54.64%
La Tasa Interna de Retorno se fij incluyendo como tasa de descuento inferior
la fijada como tasa de descuento en el clculo del VAN, y la mayor la fijamos
en funcin la eficacia esperada por la empresa que el 30%. Entonces al salir la
TIR mayor que la tasa de descuento se ratifica que la aplicacin del Plan
Estratgico es viable.
137

1
3
7

3.1.3.3.3 Periodo de recuperacin de la inversin
Tabla N 56
PRI
AO VALOR PRESENTE FLUJOS ACUMULADOS
1 $ 219.577,11 $ 219.577,11
2 $ 471.683,83 $ 691.260,93
3 $ 715.393,37 $ 1.406.654,30
4 $ 955.400,08 $ 2.362.054,38
5 $ 1.195.627,18 $ 3.557.681,56
TOTAL $ 3.557.681,56
Fuente: Estados Financieros COFIZA
Elaborado por: Jos Alcivar/ Laura Mantilla
PRI= ((INVERSIN VALOR ACUMULADO 1)/ VALOR ACUMULADO 2)*12
PRI= ((1.018.622,00 - 691.260,93) / 1.406.654,30)*12
PRI= (327.361,07 /1.406.654,30)*12
PRI= 0,23272318 * 12
PRI= 2.7926782294 meses
PRI= 0.7926782294*30
PRI= 23.78
PRI= 24 das
El Periodo de Recuperacin de Inversin del Plan Estratgico ser en dos
aos, 2 meses y 24 das aproximadamente.


138

1
3
8



CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
La empresa, a pesar de encontrarse ya ms de 9 aos en el mercado ha ido
decreciendo en su eficacia, esto es debido a la falta de planificacin estratgica,
con la cual se habra podido lograr un crecimiento constante a travs de los aos
e incluso detectar a tiempo problemas que hoy en da aquejan a la Constructora,
la propuesta que se plantea dar la posibilidad no solo de incrementar la
eficiencia, sino tambin los ingresos.
En el presente Plan se muestra claramente como los cambios en el ambiente
laboral y buenas prcticas se vern reflejadas en el ambiente econmico, ya que
se reducirn los costos y gastos de operaciones que se vern repercutidos en las
utilidades netas de la empresa, tambin al controlar los gastos de publicidad se
lograra obtener una disminucin en los gastos y se obtendr el mismo beneficio
que con la publicidad actual o quiz mejor.
Otro beneficio que muestra el Plan es que a pesar de que se incrementar
personal como el contador y el auxiliar contable, el jefe de Recursos Humanos,
etc. se obtendr de igual manera utilidad creciente a travs de los aos, debido a
que gracias a la implementacin de este nuevo personal se incrementar la
eficacia en la empresa mejorando no solo las ventas sino tambin la utilizacin de
recursos.
Y por ltimo al presentar la evaluacin del Plan se demuestra claramente que es
viable aplicarlo ya que el VAN es mayor a cero, la TIR es mayor a la tasa de
Descuento y se lograr recuperar la inversin en un ao con seis meses.
RECOMENDACIONES
Aplicar el presente plan estratgico ya que como se ha demostrado a lo largo del
documento el proyecto dar mltiples beneficios a COFIZA, ya q como se explic
al principio las constructoras en la ciudad de Santo Domingo no trabajan con
planificacin estratgica, esto les afecta al momento de tomar decisiones o
139

1
3
9

provocan que el proyecto implantado sin utilizar un plan estratgico provoque
prdidas o que el proyecto simplemente no se implante.
Mantener debidamente controlados los objetivos propuestos para que se
mantenga la obtencin de los mismos, y actualizarlos cada vez que sean
cumplidos, que pueden ser los mismos o mejorar los propuestos.
Para la obtencin de los objetivos propuestos se necesita que tambin todo el
personal se sienta parte primordial de la empresa, ya que de esta manera el
compromiso ser ms grande y los propsitos de la empresa se cumplan con
efectividad y eficacia, aprovechando todos los recursos que existen, es por eso
que necesitan aplicar el manual de funciones incrementando o modificando las
funciones propuestas con las que sean necesarias para cargo puesto existente.
Se recomienda el debido control de costos y gastos que desfavorecen al
crecimiento de la empresa y muchas veces se han convertido en excesivos e
innecesarios.
Adicional a esto se recomienda que la empresa empiece a manejar contabilidad
de costos ya que es una empresa que procesa un bien para convertirlo en
producto que son los lotes y las casas, entonces la contabilidad comercial no
aplicara en este caso.


140

1
4
0



FUENTES DE CONSULTA
Bibliografa:
1. Fred, R. David. Conceptos de Administracin Estratgica. Novena edicin. 2003.
2. Chiavenato, Idalberto. Administracin, proceso administrativo. McGraw - Hill
Interamericana de Mxico, S.A.Tercera edicin. 2001.
3. Johnson, Gerry.Scholes, Kevan. Direccin Estratgica, quinta edicin.
4. Koontz, Harold. Administracin una perspectiva global. McGraw - Hill Interamericana
de Mxico, S.A. Decima edicin. 1994.
5. Snchez Aranguren, Basilio. Mtodos de Investigacin. Ediciones Eneva.
Caracas.1979.
6. Hernndez Sampieri, Roberto. Metodologa de la Investigacin. McGraw-Hill
Editores.1998.
7. Llinares Milln, Mara Carmen. Economa y organizacin de empresas constructoras.
Ed. Universidad Politecnica. Valencia. 2001.
8. Hellriegel, Jackson, Slocum. Administracin, un enfoque basado en competencias
.Thomson Learning. Mxico. Novena edicin.2002.
9. Corts, H. Gerencia Efectiva. Caracas: HCZ Consulting.1998.
10. Posso, Miguel. Proyectos, Tesis y Marco Lgico. 2011.
11. Meneses Edilberto, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, 2002.
12. Avellaneda Carmensa, Diccionario de trminos financieros, 2002.
Lincografa:
1. Uzctegui, Ever. Indicadores de Gestin. http://ever-uzcategui.over-blog.es/article-
141

1
4
1

indicadores-de-gestion-47050934.html. 21 de mayo de 2011.
2. Paino, Susana. La entrevista. http://www.uhu.es/susana_paino/EP/Tema5.pdf. 22 de
mayo de 2011.
3. Yuri, Elibeth.Administracion de empresas.http://www.monografias.com/trabajos14/
administracion-empresas/ administracion-empresas.shtml. 24 de mayo de 2011.
4. Gianella, Freddy. Planificacin estratgica.http://www.monografias.com/trabajos/
planifestrat/planifestrat.shtml ?monosearch. 24 de mayo de 2011.
5. Thompson, Ivn. Definicin de Administracin.http://www.promonegocios.net/
administracion/definicion-administracion.html. 06 de junio de 2011.



142

1
4
2



GLOSARIO
Aditivos.- Se define como un producto qumico que se agrega a la mezcla de concreto
en cantidades no mayores de 5% por masa de cemento durante el mezclado o durante
una operacin adicional antes de la colocacin del concreto
43
.
Estructura Organizacional.- Es la estructura formal de una empresa, es la forma en que
los rganos y cargos estn distribuidos en los distintos niveles (grados) y en los diversos
departamentos de la empresa. La estructura organizacional es compleja y puede ser
representada en el organigrama
44
.
Georreferenciacin.-Es un neologismo que refiere al posicionamiento con el que se
define la localizacin de un objeto espacial(representado mediante punto, vector, rea,
volumen) en un sistema de coordenadas y datum determinado. Este proceso es utilizado
frecuentemente en los Sistemas de Informacin Geogrfica (SIG)
45
.
Grifera.- Conjunto de grifos y llaves que sirven para regular el paso del agua una grifera
de acero inoxidable
46
.
Inmobiliario.- Perteneciente a las cosas inmuebles: terrenos, edificios, minas, etc
47
.
Ptreo.- son las piedras naturales, que pueden presentarse en forma de bloques, losetas
y grnulos, pizarra, mrmol o arena. Suelen ser naturales aunque a veces procesados
por el hombre, derivan de la roca o poseen una calidad similar a la de sta, siendo
usados casi exclusivamente en el sector de la construccin
48
.
Reforestacin.- Tcnicas o mtodos necesarios para crear una masa forestal,
compuesta por especies vegetales leosas tanto arbustivas como arbreas, en un medio
donde las especies vegetales presentes son ineficaces en mayor o menor grado segn el
uso asignado al territorio
49
.

43
http://www.arqhys.com/construccion/aditivos-tipos.html
44
Anlisis Administrativo. Tcnicas y mtodos. Hernndez, Carlos. Pg.87.
45
http:// http://es.wikipedia.org/wiki/Georreferenciaci%C3%B3n
46
http://www.definition-of.net/definicion-de-grifer%C3%ADa
47
http://www.definicion.org/inmobiliario.Definicin.org.
48
http://es.wikipedia.org/wiki/Materiales_p%C3%A9treos.Wikipedia.
49
Ayudantes Tcnicos de Medio Ambiente. Junta de Andaluca.Pg.167.
143

1
4
3

ANEXOS
A
N
E
X
O
S
144

1
4
4

Anexo N 1
ENCUESTA DIRIGIDA A URBANIZACIONES DE SANTO DOMINGO
Nombre Empresa:
Objetivo: Obtener informacin sobre las empresas que se dedican a la comercializacin
de lotes urbanizados y casas en la ciudad de Santo Domingo.

1. Qu productos o servicios comercializa?

Terrenos
Casas
Construccin
Otros Cules?:


2. En funcin de los productos o servicios que oferta Cuntos proyectos
maneja actualmente?

Terrenos..
Casas.
Construccin
Otros.


3. En funcin de los productos o servicios que oferta Con cuntos clientes
cuenta actualmente su empresa?

Terrenos.
Casas..
Construccin.
Otros:.


4. Realiza usted publicidad? Si su respuesta es s, mencione el tipo de
publicidad.

Televisin
Radio
Vallas
Prensa
Revistas
Otros Cules?.


5. Segn su punto de vista Qu porcentaje del mercado en el que se
desenvuelve su organizacin, tiene abarcado?


145

1
4
5

6. Qu tiempo tiene en el mercado
1 ao
2 aos
3 aos o ms
7. De los servicios y productos que presta, cules tienen ms demanda?
Terrenos
Casas
Construccin
Otros

12. Cuenta su empresa con una planificacin estratgica?
Si No

13. Actualmente a quines presta sus servicios?
Personas naturales
Empresas
Cuales:.

14. Qu estrategias utiliza para captar nuevos clientes?
Buen precio
Calidad de Servicio
Servicios posventa
Buen Financiamiento
Otros ..


15. De las siguientes opciones, cules considera que es la ventaja competitiva
de su institucin?

Atencin al cliente
Precios
Financiamiento
Ubicacin del proyecto
Calidad
Trabaja con Bono del MIDUVI
Plazo de entrega



GRACIAS



146

1
4
6

ENCUESTA DIRIGIDA A PROVEEDORES DE COFIZA
FECHA:
Objetivo: Conocer los servicios y beneficios que las empresas proveedoras le brindan a
COFIZA
1. Qu productos o servicios provee a COFIZA?
Materiales de construccin
Instalaciones de luz
Instalaciones de agua
Maquinaria
Acabados

2. Brinda su empresa crditos a COFIZA? Si su respuesta es s selecciones el
plazo.

SI 30 das 60 das 90 das o ms
NO Por qu?............................................................................................

3. Considera usted que sus precios frente a la competencia son:

Elevados Iguales Bajos

4. Proporciona su empresa garantas a COFIZA acerca del producto que
adquieren?

Si No

Por qu?...................................................................................................................

5. Es COFIZA buen cliente?

Si No

Por qu?...................................................................................................................


6. Ofrece usted capacitaciones a COFIZA?

Si No

Por qu?...................................................................................................................





GRACIAS


1
4
7

Anexo N 2
Rol de Pagos

SUELDO
BSICO
MENSUAL
SUELDO
BSICO
ANUAL
APORTE
PERSONAL
TOTAL
EGRESOS
COMISIONES
HORAS
EXTRAS
HORAS
SUPLEMENTARIAS
DECIMO
TERCER
SUELDO
DECIMO CUARTO
SUELDO
FONDO DE
RESERVA
VACACIONES TOTAL
$ 1.063,16 $ 12.757,92 $ 1.192,87 $ 11.565,05 $ 100,00 $ - $ 1.071,49 $ 292,00 $ 1.071,49 $ 531,58 $ 14.631,62
$ 400,00 $ 4.800,00 $ 448,80 $ 4.351,20 $ 400,00 $ 292,00 $ 82,00 $ 5.125,20
$ 600,00 $ 7.200,00 $ 673,20 $ 6.526,80 $ 600,00 $ 292,00 $ 150,00 $ 7.568,80
$ 350,00 $ 4.200,00 $ 392,70 $ 3.807,30 $ 350,00 $ 292,00 $ 87,00 $ 4.536,30
$ 700,00 $ 8.400,00 $ 785,40 $ 7.614,60 $ 700,00 $ 292,00 $ 120,00 $ 8.726,60
$ 700,00 $ 8.400,00 $ 785,40 $ 7.614,60 $ 700,00 $ 292,00 $ 105,00 $ 8.711,60
$ 700,00 $ 25.200,00 $ 2.356,20 $ 22.843,80 $ 2.100,00 $ 292,00 $ 137,50 $ 25.373,30
$ 400,00 $ 4.800,00 $ 448,80 $ 4.351,20 $ 400,00 $ 292,00 $ 109,33 $ 5.152,53
$ 400,00 $ 14.400,00 $ 1.346,40 $ 13.053,60 $ 1.200,00 $ 292,00 $ 80,00 $ 14.625,60
$ 400,00 $ 4.800,00 $ 448,80 $ 4.351,20 $ 400,00 $ 292,00 $ 101,00 $ 5.144,20
$ 400,00 $ 4.800,00 $ 448,80 $ 4.351,20 $ 400,00 $ 292,00 $ 89,10 $ 5.132,30
$ 550,00 $ 6.600,00 $ 617,10 $ 5.982,90 $ 550,00 $ 292,00 $ 198,84 $ 275,00 $ 7.298,74
$ 340,00 $ 4.080,00 $ 381,48 $ 3.698,52 $ 340,00 $ 292,00 $ 138,00 $ 4.468,52
$ 550,00 $ 6.600,00 $ 617,10 $ 5.982,90 $ 550,00 $ 292,00 $ 157,00 $ 6.981,90
$ 450,00 $ 5.400,00 $ 504,90 $ 4.895,10 $ 450,00 $ 292,00 $ 108,33 $ 5.745,43
$ 500,00 $ 18.000,00 $ 1.683,00 $ 16.317,00 $ 486,93 $ 1.408,77 $ 1.657,98 $ 292,00 $ 122,00 $ 20.284,68
$ 370,00 $ 4.440,00 $ 415,14 $ 4.024,86 $ 370,00 $ 292,00 $ 101,00 $ 4.787,86
$ 350,08 $ 4.200,97 $ 392,79 $ 3.808,18 $ 350,08 $ 292,00 $ 350,08 $ 175,04 $ 4.975,38
$ 9.223,24 $149.078,89 $ 13.938,88 $ 135.140,02 $ 486,93 $ 100,00 $ 1.408,77 $ 12.589,55 $ 5.256,00 $ 1.620,41 $ 2.668,88 $ 159.270,56
Elaborado por: Jos Antonio Alcvar / Laura Mantilla
148

1
4
8

Anexo N 3
Fotografas Urbanizaciones COFIZA







149

1
4
9










150

1
5
0








151

1
5
1









152

1
5
2













153

1
5
3

Anexo N 4
Tipos de casas






154

1
5
4

Anexo N 5
Manual de funciones
Junta General de Accionistas
La Junta General, formada por accionistas de la compaa legalmente convocados y
reunidos, es la mxima autoridad y rgano supremo de la misma. Las decisiones
tomadas por la Junta General de accionistas en conformidad con la ley y el estatuto,
obligan a todos.
Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Junta General de Accionistas
Jefe Inmediato: Ninguno
Supervisa a: Gerente General
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1.Designar a los representantes de cada departamento as como sus atribuciones conjuntamente
con el departamento de Recursos Humanos
2. Conocer y aprobar el balance general, que ir acompaado del estado de prdidas y
ganancias con los respectivos informes sobre lo realizado en cada actividad as como en el
periodo anual.
3. Determinar la amortizacin de acciones, siempre y cuando se cuente con utilidades lquidas
disponibles para el pago de dividendos.
4. Toma de decisiones en cuanto a prrroga del contrato social, de la disolucin anticipada, del
aumento o disminucin de capital suscrito o autorizado, y de cualquier reforma de los estatutos.
5. Seleccin de auditores externos en caso de ser requeridos.
6. Ejercer las dems funciones que estn establecidas en la ley y en los estatutos de la empresa.
7. Decidir en qu proyectos invertir o en cuales dejar de hacerlo.
Requisitos: Los que la junta general de accionistas disponga.
Gerente General
El Gerente General debe actuar como representante legal de la empresa, fijar las
polticas operativas, administrativas y de calidad en base a los parmetros fijados por las
lneas de construccin.
155

1
5
5

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Gerente General
Jefe Inmediato: Junta General de Accionistas
Supervisa a: Direcciones
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1.Liderar el proceso de planeacin estratgica de la organizacin, determinando los factores
crticos de xito, estableciendo los objetivos y metas especficas de la empresa.
2.Desarrollar estrategias generales para alcanzar los objetivos y metas propuestas.
3.A travs de sus subordinados vuelve operativos a los objetivos, metas y estrategias
desarrollando planes de accin a corto, mediano y largo plazo.
4.Crear un ambiente en el que las personas puedan lograr las metas de grupo con la menor
cantidad de tiempo, dinero, materiales, es decir optimizando los recursos disponibles
5.Implementar una estructura administrativa que contenga los elementos necesarios para el
desarrollo de los planes de accin.
6.Implementar una estructura administrativa que contenga los elementos necesarios para el
desarrollo de los planes de accin.
7.Preparar descripciones de tareas y objetivos individuales para cada rea funcional liderada por
su gerente.
8.Definir necesidades de personal consistentes con los objetivos y planes de la empresa.
9.Ejercer un liderazgo dinmico para volver operativos y ejecutar los planes y estrategias
determinados.
10.Desarrollar un ambiente de trabajo que motive positivamente a los individuos y grupos
organizacionales
11.Medir continuamente la ejecucin y comparar resultados reales con los planes y estndares
de ejecucin (autocontrol y Control de Gestin).
12.Supervisa constantemente los principales indicadores de la actividad de la empresa con el fin
de tomar decisiones adecuadas, encaminadas a lograr un mejor desempeo de la empresa.
Requisitos:
-Experiencia en la conduccin prctica de empresas constructoras
o similares.
-Demostrar responsabilidad y cumplimiento en el desempeo de
sus funciones.
-Ttulo Profesional en Administracin de Empresas,
-Seis (6) aos de experiencia profesional y tres (3) aos de
experiencia en cargos directivos de reas afines.
Secretaria General
Este departamento se encarga de organizar, dirigir y controlar las reuniones de junta de
accionistas y los dems departamentos de la empresa. Expedir certificados de
documentos confiados bajo su custodia y brindar apoyo a incondicional al departamento
de Gerencia General, adems de acompaar en la vigilancia de los procesos a seguir por
156

1
5
6

el departamento.
Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Secretaria General
Jefe Inmediato: Junta General de Accionistas
Gerente General
Supervisa a: Ninguno
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1.Recibir, revisar, registrar, clasificar y distribuir la documentacin que ingresa y sale de la
Secretara General.
2.Redactar y transcribir documentacin confidencial de acuerdo a las instrucciones y
requerimientos de Gerencia General.
3.Revisar y preparar la documentacin para la firma del Gerente General.
4.Archivar y llevar el control ordenado de la documentacin de Gerencia General.
5.Organizar y coordinar reuniones con el Gerente General.
6.Atender a los pedidos de las personas que deseen coordinar una reunin con el Gerente
General.
7.Atender las llamadas telefnicas.
8.Solicitar, recibir y distribuir los tiles de oficina.
9.Realizar las dems funciones que le asigne el Gerente General de acuerdo al mbito de su
competencia.
Requisitos:
Profesional idnea/o en una carrera afn al cargo.
Experiencia comprobada en labores similares mnimo.
2 aos de experiencia.
Excelente redaccin y ortografa.
Facilidad de expresin verbal y escrita.
Proactividad y organizacin.
Financiero
El departamento financiero tiene reas a su cargo, se ocupa de la optimizacin del
proceso administrativo, manejo de bodegas e inventario, y de todo el proceso financiero
de la organizacin aporta valor aadido a la empresa facilitando informacin a la
157

1
5
7

Gerencia General, para la toma de decisiones y la mejora continua de los procesos.
Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Departamento Financiero
Jefe Inmediato: Gerente General
Supervisa a: Contabilidad y Cobranzas
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Anlisis de los aspectos financieros de todas las decisiones.
2.Anlisis de la cantidad de inversin necesaria para alcanzar las ventas esperadas
3.Anlisis de las cuentas especficas e individuales del balance general con el objeto de obtener
informacin valiosa de la posicin financiera de la compaa.
4.Anlisis de las cuentas individuales del estado de resultados: ingresos y costos.
5.Control de costos con relacin al valor producido, principalmente con el objeto de que la
empresa pueda asignar a sus productos un precio competitivo y rentable.
6.Proyectar, obtener y utilizar fondos para financiar las operaciones de la organizacin y
maximizar el valor de la misma.
7.Se encarga de elaborar presupuestos que muestren la situacin econmica y financiera de la
empresa, as como los resultados y beneficios a alcanzarse en los perodos siguientes con un
alto grado de probabilidad y certeza.
8.Negociacin con proveedores, para trminos de compras, descuentos especiales, formas de
pago y crditos. Encargado de los aspectos financieros de todas las compras que se realizan en
la empresa.
9.Negociacin con clientes, en temas relacionas con crdito y pago de proyectos.
10.Control completo de las bodegas, monitoreo y arqueos que aseguren que no existan faltantes.
Monitoreo y autorizacin de las compras necesarias por bodegas.
11.Manejo y supervisin de la contabilidad y responsabilidades tributarias con el SRI.
12. Asegura tambin la existencia de informacin financiera y contable, razonable y oportuna
para el uso de la gerencia.
13.Manejo de la relacin con el proveedor del servicio de tercerizacin contable y auditores.
Requisitos:
Edad mnima: 25 aos.
Ingeniero o Egresado en carrera Econmico-
Administrativa.
Experiencia mnima de 3 aos en ventas.
Contabilidad
Se encargan de registrar sistemticamente la operacin financiera que se efectan dentro
de la empresa diariamente, calificndolas y resumindolas a efecto de emitir documentos
contables que respalden la comprobacin de las actividades de compra-ventas y dems
158

1
5
8

actividades econmicas realizadas.
Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Contabilidad
Jefe Inmediato: Departamento Financiero
Supervisa a: Cobranzas
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1.Registrar y controlar las cuentas de balance y de gastos que se generen en la empresa.
2.Registrar y controlar los movimientos correspondientes a la cuenta de impuestos y dems
relacionadas.
3.Establecer un sistema de contabilidad que permita controlar las operaciones del ejercicio del
presupuesto, acorde a las necesidades de la Junta General de Accionistas.
4.Supervisar y cotejar el registro de las operaciones contables de acuerdo a las normativas
establecidas.
5.Recopilar, analizar y consolidar la informacin contable generada por las reas administrativas
de la empresa.
6.Revisar, integrar y archivar copias de cheques, de diario e ingreso que se generen durante el
periodo.
7.Elaborar mensualmente los Estados Financieros y los informes correspondientes como son
Registro de Diario, Registros al Mayor, Subcuentas, Estado de Resultados, Balanza de
Comprobacin y Balance General.
8.Elaborar el comparativo mensual y acumulado de lo presupuestado contra lo ejercido.
9. Desarrollar las dems funciones inherentes al rea de su competencia.
Requisitos:
Edad: 25 aos en adelante
Titulo en contabilidad de costos o contabilidad comercial
Experiencia mnima 2 aos en contabilidad de costos,
Trabajos similares.
Cobranzas
El departamento de cartera vela por el cobro efectivo de las mensualidades de ventas
realizadas de nuestros bienes y servicios, est directamente relacionado con la atencin
a clientes de la empresa en horarios establecidos por gerencia, el departamento de
cartera tiene relacin directa con los clientes y los pertinentes trmites de pago de cuotas
mensuales de la venta de nuestros productos o servicios tanto de forma directa o por
159

1
5
9

intermediarios financieros.
Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Cobranzas
Jefe Inmediato: Departamento Financiero, Contabilidad
Supervisa a: Ninguno
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Elaboracin de cronograma de cartera.
2. Pendiente de las deudas de los clientes.
3. Verificar los estados de carteras de cada cliente.
4. Facturar los cobros realizados.
5. Velar por el cobro de las mensualidades de las ventas de los productos o servicios de la
empresa.
6. Enviar la informacin adecuada y a tiempo al departamento contable y financiero.
7. Confeccionar cartas de saldo para fines jurdicos y remite los expedientes al departamento
jurdico.
8. Notificar retiros, devoluciones, aplazamientos.
9. Creacin de planes de facturacin.
10. Confirmacin de datos, precios, nmero de lote, manzana, datos del cliente.
11. Mantener control de los documentos y registro inmediato de cada transaccin.
12. Archivar copia de cada pago recibido, o efectuado.
13. Dar informe diario a departamento financiero, contable.
14. Las dems que establezca gerencia.
Requisitos:
Bachiller o en primeros niveles universitarios carreras
Administrativas o afines.
Conocimientos de office.
Experiencia en puestos similares de 1 ao en adelante.
Departamento Legal
El departamento legal tiene el propsito de atender los aspectos jurdicos legales de
COFIZA, en salvaguardia de los intereses institucionales, da asesoramiento y asistencia
a la gestin de la Gerencia y dems departamentos.
160

1
6
0

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Departamento Legal
Jefe Inmediato: Gerencia General
Supervisa a: Todas las areas
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Crear normas de carcter legal y acciones judiciales necesarias para el mejor cumplimiento de
los objetivos institucionales.
2. Asesorar a la Gerencia General y a las dems departamentos sobre el contenido y alcances
de los dispositivos legales vigentes.
3. Interpretar, concordar y divulgar las normas legales de inters para la gestin institucional que
se publiquen, debiendo absolver las consultas correspondientes.
4. Asesorar e informar oportunamente sobre asuntos jurdicos legales, y sus implicancias en el
desarrollo de las funciones de las Unidades Orgnicas.
5. Elaborar y/o asesorar en la formulacin de proyectos de normas legales, convenios, contratos
y otros documentos afines, debiendo refrendar el documento correspondiente.
6. Proponer las polticas en materia de garantas y saneamiento legal inmobiliario, dirigiendo la
ejecucin de las mismas.
7. Brindar apoyo en el levantamiento de la informacin legal inmobiliaria que resulte necesaria
para la ejecucin de los proyectos a su cargo.
8. Llevar el archivo actualizado de la legislacin vigente.
9. Coordinar la implementacin de las disposiciones dadas por el Directorio, Juntas Generales y
Gerencia General.
10. Realizar otras funciones afines que le sean asignadas por la Gerencia General.
Requisitos:
Edad entre 25 a 40 aos
Abogado Conocimientos slido en Derecho Civil,
Laboral, Derecho societario, Recuperacin de
Cartera en general.
Experiencia 3 aos mnimo
Archivo
Resguardar los documentos contentivos de la informacin producto de la gestin de
administracin, casos y dems que se den en la empresa de acuerdo a lo legal mediante
la recepcin, registro y archivo de los expedientes de de la empresa como de sus
empleados y obreros.
161

1
6
1

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Archivo
Jefe Inmediato: Gerencia General, Departamento Legal,
Secretaria General.
Supervisa a: Ninguno
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Supervisar el registro, la clasificacin e integracin a expedientes de los movimientos de
personal enviados por el Departamento de Recursos Humanos, as como la
correspondencia de los departamentos.
2. Aplicar los lineamientos generales y buscar estrategias adecuadas para la organizacin y
conservacin de los archivos de ndole legal de la empresa.
3. Verificar la antigedad y constancias de todos los trmites legales que se encuentren en el
departamento.
4. Supervisar la creacin y actualizacin de Archivos, manuales de organizacin y
procedimientos, plan e informe de actividades e informacin que requieran los departamentos de
la empresa.
5. Las dems funciones que indique departamento legal.
Requisitos:
Edad: 19 aos en adelante.
Bachiller cursando los primeros niveles de educacin superior.
Experiencia mnimo 1 ao.
Departamento de produccin
En este departamento se solicita y controla el material que se va a trabajar, se determina
las secuencias de operaciones, las inspecciones y los mtodos, se piden las
herramientas, se asignan tiempos, se programa, se distribuye y se lleva el control del
trabajo y se logra la satisfaccin del cliente.
162

1
6
2

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Produccin
Jefe Inmediato: Gerencia General,
Supervisa a: rea Tcnica y rea de produccin
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Crear mtodos de medicin del trabajo.
2. Analizar y controlar la fabricacin de casas.
3. Administrar inventarios y materiales del departamento.
4. Controlar higiene y seguridad industrial.
5. Controlarla produccin.
6. Controlar la calidad.
7. Mantener una entrega justo a tiempo
Requisitos:
Edad: 29 aos en adelante.
Cursando ltimos niveles de Educacin superior en el rea de produccin
Experiencia mnimo 1 ao.
rea Tcnica
Topografa
Es el rea que se encarga de medir la superficie de todos los proyectos de COFIZA,
estableciendo espacios areos, lmites de agua, medicin de construcciones, a fin de
facilitar informacin indispensable a los arquitectos para la creacin de las obras.
Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Topografa
Jefe Inmediato Gerencia General
Departamento de Produccin
Supervisa a: Aprobacin de proyectos.
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1.Realiza levantamientos topogrficos, replanteos de obras y de proyectos de ingeniera.
2. Efecta clculos y representaciones grficas de las mediciones topogrficas.
3.Localiza puntos de operaciones apropiados para efectuar levantamientos topogrficos.
4. Efecta nivelaciones de terrenos y mediciones topogrficas.
5. Elabora dibujos de los levantamientos topogrficos.
6.Vela por el mantenimiento preventivo y correctivo de los equipos de topografa.
7. Realiza borradores para la elaboracin de planos topogrficos.
8.Asiste tcnicamente, en el rea de su competencia a los inspectores de obras.
9.Revisa los planos topogrficos elaborados por los dibujantes y establece las condiciones
pertinentes.
10. Supervisa y distribuye las actividades del personal a su cargo.
11.Mantiene en orden equipo y sitio de trabajo, reportando cualquier anomala.
12. Elabora informes peridicos de las actividades realizadas.
13. Realiza cualquier otra tarea afn que le sea asignada.
Requisitos:
-5 aos de experiencia progresiva de carcter operativo y supervisorio en el
rea de topografa.
-Expresarse claramente en forma verbal y escrita.
-El manejo de instrumentos de medicin y equipos topogrficos.
-Titulo universitario.
-Actualizacin en elaboracin de planos.
-Dibujo topogrfico.
-Inspeccin de construcciones.
163

1
6
3

Aprobacin de proyectos
Estn encargados de realizar el estudio del proyecto mediante estudios especializados de
manera estricta que proceden a la aceptacin o no del proyecto.
Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Aprobacin de Proyectos
Jefe Inmediato: Accionistas, Gerencia General, Topografa.
Supervisa a: Topografa
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Revisar que sea un proyecto viable mediante estudio de mercado.
2. Analizar los estudios topogrficos y que sean aceptados o rechazados.
3. Cumplir con los presupuestos para nuevos proyectos.
4. Informar que el proyecto es aprobado o no a los accionistas.
Requisitos:
El Gerente General, topgrafo, departamento financiero, Ingeniero Civil,
Departamento Legal y Direccin Administrativa son los responsables.
Estudios Obras Bsicas
El departamento de estudios obras bsicas se encarga del crear los planos de
alcantarillado, paso de tuberas, desages, alumbrado y veredas.
Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Estudios Obras Bsicas
Jefe Inmediato: Topografa, Aprobacin de proyectos
Gerencia General.
Supervisa a: rea de produccin
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Realizar un estudio previo y concurrente de los proyectos.
2. Crear los planos de alcantarillado, tubera, desages, alumbrado y vereda.
3. Inspeccionar que cumplan con los planos establecidos.
4. No permitir errores.
5. Controlar la creacin de lo propuesto.
Requisitos: Ser ingeniero civil o carreras afines, 3 aos de experiencia.
Ingeniera Civil
El objetivo del departamento de ingeniera civil es el de ejercer la buena prctica
corporativa en el mbito econmico, social y medioambiental. A travs de una gestin
responsable y compromiso tico por parte de COFIZA.
164

1
6
4

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Ingeniera civil
Jefe Inmediato: Gerencia General, aprobacin de Proyectos
Supervisa a: Aprobacin de proyectos. Topgrafo, a
Direccin ejecutiva y control de calidad
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Formulacin de proyectos de Ingeniera Civil de alta calidad, resistentes y seguros para los
usuarios finales.
2. Establecer procedimientos para la operacin de equipo y maquinaria para obtener la mejor
calidad y productividad, teniendo en cuenta la proteccin del medio ambiente.
3. Utilizar y elegir correctamente los materiales ms adecuados para obtener de ellos la mejor
calidad de las obras a construir, tomando en cuenta las normas nacionales e internacionales de
ensayo de materiales.
4. Adiestrar al personal dentro de la obra, desde los operativos, en el uso y manejo de los
materiales y en la operacin de la maquinaria y equipo de construccin.
5. Determinar los controles de calidad a aplicar en la ejecucin de obras de Ingeniera Civil.
6. Establecer programas en la ejecucin de obras enfocados al mejor aprovechamiento de los
recursos.
7. Realizar estudios, diseos, programacin, ejecucin y mantenimiento de obras de todo tipo
dentro de los campos de la Ingeniera Civil.
Requisitos:
Tener ttulo de Ingeniero civil, capacitaciones, conocimiento total en la
construccin de proyectos Urbansticos, 5 aos de experiencia.
Diseo arquitectnico
El departamento de diseo arquitectnico tiene como objetivo satisfacer con sus
soluciones tcnicas las demandas de espacios habitables, y que estn bajo los
requerimientos de lo que busca la junta general de accionistas.
Presenta soluciones tcnicas, constructivas, para los proyectos de arquitectura. Entre los
elementos a tener en cuenta para el diseo arquitectnico, estn la creatividad, la
organizacin, el entorno fsico, la construccin, etc.
165

1
6
5

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Diseo Arquitectnico
Jefe Inmediato: Accionistas, Gerencia General,Departamento de produccin
Supervisa a: Departamentos de rea tcnica
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Revisar los diseos urbansticos de los proyectos.
2.Elaborar el esquema bsico de las nuevas ideas de proyectos para evaluar su viabilidad.
3. Elaborar anteproyecto, diseo arquitectnico y urbanstico.
4. Hacer seguimiento a la aprobacin de los diseos arquitectnicos y estructurales.
5. Evaluar a los diseadores urbansticos segn los perodos establecidos por el comit de
calidad.
6. Evaluar y monitorear nuevas tecnologas que tengan aplicacin directa en el proceso de
diseo y construccin y generen beneficios para la organizacin.
7. Brindar apoyo en la obra a modificaciones arquitectnicas y urbansticas.
8. Brindar apoyo al requerimiento legal y jurdico de los proyectos.
9. Asegurar la actualizacin de los documentos legales, permisos y licencias requeridos en cada
uno de los proyectos que adelanta la compaa.
10. Participar en la planeacin y seguimiento de los proyectos en etapa de diseo a su cargo
11. Hacer seguimiento permanente a las novedades normativas relacionadas con el diseo
arquitectnico, urbanstico y de legalizacin con base en los reportes de las publicaciones
especializadas.
Requisitos:
Estudios arquitectnicos
Titulo de arquitecto o carrera afines
Experiencia mnima de 6 aos
Departamento de Investigacin y Desarrollo.
El departamento de investigacin y desarrollo es el responsable de la gestin de
investigacin dentro de la empresa y en el asesoramiento de las actividades que
promuevan la investigacin y desarrollo, aportando a la cualificacin de procesos nuevos
y crecimiento de la empresa.
166

1
6
6

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Departamento de Investigacin y Desarrollo
Jefe Inmediato
Accionistas, Gerencia General, Departamento Produccin,
Departamento Financiero
Supervisa a: Ninguno
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1.Proponer a la Comisin de Investigacin las orientaciones generales de las Polticas y
Estrategias de Investigacin y desarrollo de COFIZA.
2.Elaborar y proponer convenios de cooperacin cientfica y tecnolgica a nivel nacional e
internacional.
3.Promover y coordinar acciones con las unidades facultativas de investigacin, tendientes a la
formulacin de planes, programas y proyectos de investigacin.
4.Evaluar e informar a gerencia general sobre los programas y proyectos de investigacin
propuestos por los diferentes departamentos, investigadores independientes o de convenios que
mantenga COFIZA.
5.Funcionar como una oficina de gestin administrativa en todo lo relacionado a la Investigacin
y Desarrollo.
6.Elaborar las normas tcnicas, los protocolos o guas necesarias para evaluar el rendimiento y
la calidad de las investigaciones, as como definir los indicadores cuantitativos para realizar la
evaluacin.
7.Evaluar y recomendar la creacin de centros de investigacin, de acuerdo a las polticas
universitarias de investigacin y a los planes y programas propuestos.
8. Elaborar el presupuesto de Investigacin y Desarrollo.
Requisitos:

Estudios arquitectnicos, administrativas, marketing materias afines.
Ttulo de arquitecto, administracin, marketing o carrera afines.
Experiencia mnima de 2 aos.
Departamentos de Recursos Humanos
El departamento de recursos humanos mantiene a las personas de la organizacin en
armona, que trabajen y den todo por la empresa con una actitud positiva y favorable, que
provoque el desarrollo de la empresa de la mejor manera.
167

1
6
7

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Recursos Humanos
Jefe Inmediato: Gerencia General
Supervisa a: Todos los departamentos
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Planifica, dirige y supervisa los programas de los diferentes subsistemas de recursos humanos
(reclutamiento, seleccin y evaluacin del desempeo) as como la aplicacin de las polticas del
personal.
2. Coordina con los diferentes departamentos las necesidades de personal para la elaboracin
del presupuesto anual.
3. Vela para que se notifique a la inspectoria del trabajo los cambios que se produzcan en la
nmina de empleados as como de cualquier suceso.
4. Promueve que se cumplan con los debidos beneficios a favor de los empleados.
5. Vela porque la base de datos del personal se mantenga actualizada.
6. Vela por la elaboracin de los Indicadores de Gestin y memorias de la Direccin.
7. Es responsable del envo a tiempo de los movimientos de personal (ingresos, egresos,
promociones, traslados, transferencias) al Departamento de Nminas.
8. Vela por la correcta aplicacin por parte del personal, de las normas, procedimientos y
disposiciones generales contenidas en el reglamento de personal.
9. Coordina la realizacin de los estudios de expedientes del personal, para fines de dar las
informaciones solicitadas, tales como: dimisiones, vacaciones y otras.
10. Coordina y controla el programa anual de vacaciones.
Requisitos:
Licenciado en Administracin de Empresas o Psicologa Industrial,
preferiblemente postgrado o Conocimiento de las leyes, reglamentos,
disposiciones y Normas de la Institucin y normas de la Institucin.
Conocimiento de la organizacin y funcionamiento de la Institucin.
Departamento de Ventas.
El departamento de ventas es el que se encarga de ofrecer los productos y servicios de la
empresa, hace seguimiento a todos los clientes y a resolver sus dudas, como realizar
toso los tramites que son necesarios para la adquisicin de nuestros bienes o servicios.
168

1
6
8

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Departamento de Ventas
Jefe Inmediato: Gerencia General, Departamento Financiero.
Supervisa a: Publicidad y Marketing, Atencin al cliente.
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Conocer todo sobre los proyectos.
2. Dar informacin a los clientes que se acerquen a la oficina as como fuera de ella.
3. Convencer a los clientes potenciales a la adquisicin de una vivienda.
4. Realizar contratos e ingresar los nuevos clientes a la base de dato.
5.Informar a Direccin Administrativa, departamento financiero, facturacin las ventas realizadas.
6.Gestionar todos los trmites para la adquisicin de nuestros bienes y servicios.
7. Seguimiento a clientes.
8. Dar solucin a todas sus inquietudes de forma rpida y eficiente.
9. Las que disponga gerencia General.
Requisitos:
Bachiller realizando estudios superiores.
Experiencia en ventas dos aos.
Facilidad de palabra, poder de convencimiento.
Publicidad y Marketing
El departamento de publicidad sirve para informar y persuadir a los clientes potenciales
para nuestros bienes y servicios, nos sirve para mejorar la percepcin o imagen de los
productos; los efectos de este departamento se ven a mediano y largo plazo, realiza plan
de medios de cmo y dnde ofertar nuestros productos as como del manejo de nuestra
pgina web y programa de televisin, que ayudarn a la empresa a mantenerse
compitiendo en el mercado.
169

1
6
9

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin del cargo: Publicidad y Marketing
Jefe Inmediato: Gerencia General.
Supervisa a: Publicidad y Marketing, Atencin al cliente
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Definir un plan estratgico de publicidad, acorde con los objetivos empresariales.
2. Realizar anlisis del sector de las empresas competidoras y a los posiblesingresantes al
Mercado, para crear una mejor publicidad agresiva.
3. Estudiar las tendencias de gustos de los clientes potenciales.
4. Analizar la Rentabilidad de las posibles estrategias publicitarias a lanzar.
5. Analizar el Comportamiento de la Demanda de los diferentes servicios que presta la empresa.
6. Crear polticas que nos dirijan a realizar estudios de mercado ms efectivos.
7. Realizar el anlisis cualitativo y cuantitativo del Mercado, de tal manera que se pueda
proyectar la demanda de los bienes y servicios que tenemos.
8. Elaborar y dar seguimiento los planes de Comercializacin actuales y futuros que
proporcionara la Empresa.
9. Innovar los programas de tv enfocados en el pblico de jvenes que trabajan y estn en
condiciones de adquirir una vivienda.
Requisitos:
Estudios en marketing completos o terminando la carrera, experiencia dos
aos, responsable, espritu depertenencia, trabajo en equipo.
Servicio al cliente.
Servicio al cliente debe mostrar el inters por resolver los asuntos que se les presenten a
los clientes, se les debe de facilitar y solucionar lo que el cliente ofrezca.
170

1
7
0

Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Servicio al Cliente
Jefe Inmediato: Gerencia General, Ventas.
Supervisa a: Ninguno
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Solucin de dudas de los clientes.
2. Elaboracin de informes de cobros realizados.
3. Realizar certificados a los clientes que cancelan la totalidad de sus deudas.
Requisitos:
Bachiller, en primeros niveles universitarios, Conocimientos de office,
responsable, honesto, puntual, experiencia en puestos similares de 1 ao en
adelante.
Difundir la identidad empresarial a travs del diseo.
Coordinar las publicaciones impresas y electrnicas.
Disear estrategias de comunicacin visual que den respuestas a las
demandas planteadas.
Confeccionar los pre-diseos del material de difusin para futuras
publicaciones.
Colaborar con los dems departamentos para la confeccin de material grfico
y de comunicacin.
Departamento de seguridad y limpieza
Coordina las acciones de seguridad y limpieza que generaran un ambiente agradable
tanto para el personal como los clientes, procura el bienestar y el buen funcionamiento de
la empresa procurando prevenir los riesgos higinicos y de seguridad de COFIZA.
Manual de Funciones COFIZA
Denominacin: Departamento de seguridad y Limpieza
Jefe Inmediato: Gerencia General
Supervisa a: Ninguno
DESCRIPCIN DE FUNCIONES
1. Mantener el ambiente de limpieza y seguridad dentro de la empresa.
2.Crear el ambiente seguro para realizar las actividades de la mejor manera en la empresa.
Requisitos: Bachiller.
171

1
7
1

PROPUESTA DE REGLAMENTO INTERNO DE TRABAJO
Constructora Financiera Zavala
Reglamento Interior de trabajo
CAPTULO PRIMERO
Disposiciones Generales
Artculo 1. El presente reglamento es aplicable y de observancia obligatoria para todo el
Trabajador que labora en Constructora Financiera Zavala.
Artculo 2. La relacin laboral que se establezca entre el trabajador y COFIZA ser
regulada por las normas previstas en el presente Reglamento y el Cdigo de trabajo
Artculo 3. Para los efectos del presente Reglamento se establecen las siguientes
denominaciones:
I. La Empresa.- Constructora Financiera Zavala.
II. El Trabajador.- Todo el personal que labora en Constructora Financiera Zavala
III. La Ley.-: Cdigo de trabajo.
IV. El Reglamento.-: Reglamento Interior de Trabajo.
V. El IESS.-: Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
VI. Trabajadores de Confianza: Todo el personal directivo, administrativo y tcnico
VII. Trabajadores de obra: Todos aquellos no considerados como personal de confianza.
Artculo 4. La normatividad de los Manuales de Organizacin y Procedimientos de las
diferentes reas y manuales administrativos que expida La Empresa en ejercicio de sus
atribuciones legales no podr contravenir a lo dispuesto en el presente reglamento.
CAPTULO SEGUNDO
Contratacin del Personal
Artculo 5. La contratacin del Trabajador de obra, queda sujeta a la evaluacin que se
172

1
7
2

realice de acuerdo al Gerente. El Trabajador de confianza queda sujeto a las pruebas de
evaluacin que se consideren convenientes por parte de La Empresa, a travs del
departamento de Recursos Humanos.
Artculo 6. La Empresa celebrar Contrato Individual con el Trabajador seleccionado,
ajustndose a las prevenciones de este Reglamento y en lo no previsto, a las
disposiciones laborales aplicables.
Artculo 7. Por su duracin los contratos podrn ser:
I. Por Tiempo Indeterminado.
II. Por Tiempo Determinado.
III. Por Obra Determinada
Artculo 8. Al Trabajador que se contrate por tiempo determinado con duracin mxima
de un ao, se le designar EVENTUAL, considerndose como tal en contrataciones
sucesivas hasta por dos aos y al iniciar el tercero de labor ininterrumpida pasar a
formar parte del personal contratado por tiempo indeterminado, si existen vacantes para
ello.
Artculo 9. Una vez vencido el trmino pactado en el Contrato Individual de Trabajo del
Trabajador contratado por tiempo u obra determinada, el vnculo laboral cesar sin
responsabilidad para La Empresa. En caso de que la materia de trabajo subsista, la
relacin podr prorrogarse por el tiempo que perdure dicha circunstancia.
Artculo 10. La empresa podr contratar temporalmente a Trabajadores extranjeros pero
stos no debern exceder del diez por ciento del Personal, siempre y cuando no haya
trabajadores nacionales capacitados en un rea de conocimiento determinada.
CAPTULO TERCERO
Jornada y Horario de Trabajo
Artculo 11. La jornada de trabajo es el tiempo durante el cual el Trabajador est a
disposicin de La Empresa para prestar sus servicios.
Artculo 12. El Trabajador prestar sus servicios en las instalaciones de La empresa,
salvo en aquellos casos en que por la naturaleza de sus labores deban desplazarse
173

1
7
3

temporalmente a lugares distintos dentro de la Repblica.
Artculo 13. La duracin de la jornada laboral diaria ser de ocho horas efectivas de
trabajo, sta comprendida en el lapso de las nueve a las dieciocho horas, dependiendo
de las necesidades del rea correspondiente. Salvo en aquellos casos en que por la
naturaleza de las labores del trabajador, se requiera que la jornada de trabajo sea
diferente. Los trabajadores y la empresa podrn repartir las horas de trabajo, a fin de
permitir a los primeros el reposo del sbado en la tarde o cualquier modalidad equivalente
Artculo 14. Los das de descanso semanales sern los domingos, no obstante, cuando
las necesidades de servicio as lo requieran el Jefe Inmediato podr acordar con el
trabajador para laborar en esos das. El trabajador tendr derecho a que se le compense
con otro u otros das de la semana, de comn acuerdo por escrito con su jefe inmediato.
Artculo 15. En caso de justificarse se podr establecer un horario transitorio o definitivo,
diferente del oficial, cuando por la naturaleza del servicio y la actividad a realizar as lo
requiera, previa autorizacin expresa de la Presidencia y/o del Gerente General. No
deber exceder de las jornadas mximas autorizadas por la Ley.
Artculo 16. El Trabajador deber registrar su hora de entrada y salida en los controles
que para tal efecto establezca La empresa.
Artculo 17 Los trabajadores gozarn de una tolerancia mxima de quince minutos para
registrar su hora de entrada. De los quince a los treinta minutos se considerara retardo.
Quien incurra en tres retardos consecutivos o cinco en un mes, que excedan el lmite de
tolerancia pero menores de treinta minutos se harn acreedores al descuento equivalente
a un da de su salario.
Artculo 18. Cualquier retardo posterior a los treinta minutos ser considerado como
faltade asistencia, aplicndose el consecuente descuento en las percepciones del
empleado, salvo justificacin mdica o comisin de trabajo.
Artculo 19. Cualquier falta injustificada ser castigada con el descuento del sueldo
correspondiente al da inasistido. Cuando stas sean ms de tres en un periodo de treinta
das naturales, la Empresa podr dar por terminada la relacin de trabajo sin
responsabilidad alguna de su parte.
Artculo 20. Las inasistencias por causa de enfermedad solamente podrn ser
justificadas por el IESS. En casos excepcionales lo podr hacer un mdico de reconocida
174

1
7
4

probidad, con autorizacin del Gerente General, adjuntando copia al Departamento de
Recursos Humanos.
CAPTULO CUARTO
Salarios
Artculo 21. El salario es la retribucin que debe pagarse al Trabajador que labore en la
Empresa, como contraprestacin de sus servicios.
Artculo 22. El monto del salario mensual se fijar conforme al tabulador salarial vigente
y se har constar en el Contrato Individual de Trabajo.
Artculo 23. El salario se pagar mensualmente en el caso de trabajadores de confianza
y semanalmente en el caso de trabajadores de obra, si la fecha coincide con fin de
semana o da festivo, se pasar al da hbil anterior.
Artculo 24. El pago de los salarios ser en el domicilio fiscal de la zona donde el
Trabajador preste sus servicios.
Artculo 25. El pago del salario se har directamente al trabajador.
Artculo 26. El pago de los salarios se har a travs de cheque o depsito bancario.
Artculo 27. El salario correspondiente a los das de descanso obligatorio y las
vacaciones ser pagado ntegramente al trabajador.
Artculo 28. Los descuentos y retenciones a los salarios estn prohibidos, excepto en los
siguientes casos y cuando medie orden de autoridad competente:
a) Pago de deudas contradas con la Empresa o la caja de ahorro.
b) Pago de pensiones alimenticias.
CAPTULO QUINTO
Prestaciones Socioeconmicas
Das de Descanso Obligatorio
Artculo 29. El trabajador gozar de descanso obligatorio los das establecidos en el
Cdigo de trabajo.
175

1
7
5

Vacaciones
Artculo 30. El trabajador disfrutar de cinco das hbiles de vacaciones una vez
cumplido el primer ao de servicios con goce de sueldo, y se incrementaran en un da
por cada ao de servicios. Dichos periodos podrn ser reprogramados, cuando por las
necesidades laborales as se requiera.
Artculo 31. Cuando por requerirlo el servicio sea necesario dejar trabajadores de
guardia durante el perodo de vacaciones, el titular de la unidad administrativa dar aviso
a los trabajadores designados, con una anticipacin de treinta das al de aqul en que
inicie el perodo de vacaciones.
Artculo 32. Cuando un trabajador no pudiere, por causas atribuidas al servicio, hacer
uso de las vacaciones en los perodos sealados, las disfrutar durante los diez das
siguientes a la fecha en que haya desaparecido la causa que impidiera el disfrute de
stas.
Artculo 33. Los perodos de vacaciones no sern acumulables entre s.
Artculo 34. No sern descontadas del perodo de vacaciones, las faltas injustificadas de
asistencia en que incurra el trabajador y aqul que, al iniciar las vacaciones se encuentre
incapacitado por enfermedad, disfrutar de ellas dentro de los diez das siguientes a la
fecha en que haya desaparecido la causa que impidiera el disfrute de su descanso.
Antigedad
Artculo 35. Para efectos de reconocer la antigedad del Personal, sta se contabilizar
desde el momento en que empez a prestar sus servicios a la empresa en base a lo
establecido en la Ley y en el IESS. Independientemente de la forma de contratacin. La
empresa podr reconocer la antigedad que tena el Trabajador en una zona diferente a
su centro de trabajo de origen.
Aguinaldo
Artculo 36. El Trabajador tendr derecho a percibir un aguinaldo anual equivalente a la
doceava parte de lo percibido en el ao. A quienes no hayan cumplido el ao se les
pagar la parte proporcional del mismo.
176

1
7
6

Estmulo por Puntualidad y asistencia
Artculo 37. El Trabajador que sea puntual, no registre faltas injustificadas y no haya
solicitado ningn permiso recibir un estmulo mensual equivalente a 200 dlares. En
caso de haber solicitado algn permiso solo tendr derecho al premio de puntualidad
equivalente a 100 dlares mensuales, este estmulo se pagara en la nmina siguiente al
cierre del mes correspondiente
Incapacidad por Gravidez y Lactancia
Artculo38. El Trabajador femenino en estado de gravidez tendr derecho a treinta das
naturales de descanso, y lo dems establecido en el cdigo de trabajo.
Permisos y licencias
Artculo 39. Los permisos con goce y sin goce de sueldo podrn autorizarse cuando
ocurran circunstancias especiales y estar a juicio del Gerente de Zona otorgarlos.
CAPTULO SEXTO
Capacitacin y Adiestramiento
Artculo 40. El Trabajador tiene derecho a que La empresa le proporcione capacitacin y
adiestramiento en su trabajo, que le permita elevar su nivel de vida y productividad,
atendiendo a los lineamientos formulados por la Empresa, y conforme a los planes y
programas anuales de trabajo aprobados.
Artculo 41. Para cumplir con lo establecido en el artculo anterior, la empresa podr
convenir con sus trabajadores que la capacitacin y adiestramiento se proporcionen
dentro del mismo o fuera de sus instalaciones.
Artculo 42. La capacitacin y adiestramiento deber estar relacionada con la actividad
que cada trabajador desempee en el Centro y se realizar durante su jornada de
trabajo.
Artculo 43. Los trabajadores que reciban capacitacin o adiestramiento estn obligados
a:
I.- asistir puntualmente a los cursos, sesiones de grupo y dems actividades que formen
parte del proceso de capacitacin o adiestramiento;
177

1
7
7

II. Cumplir con los programas respectivos;
III. Presentar los exmenes de evaluacin de conocimientos y de aptitud que sean
requeridos.
IV. Presentar constancia de acreditamiento, y
V. Transmitir los conocimientos adquiridos, al personal de la Empresa, cuyas funciones
involucren dichos conocimientos.
CAPTULO SPTIMO
Estmulos y Recompensas
Artculo 44. La Gerencia, podr otorgar al Trabajador estmulos y recompensas,
dependiendo de la disponibilidad presupuestal, apegndose a lo establecido en la
normatividad aplicable al caso y comunicando a todo el personal de La Empresa, las
consideraciones que se hayan tomado en cuenta para que el trabajador se le otorgue
este beneficio:
I. Gratificaciones como estmulo a la dedicacin, iniciativa y eficacia en el desempeo de
su trabajo.
II. Gratificaciones y prestaciones que estime procedentes por circunstancias
extraordinarias.
CAPTULO OCTAVO
Obligaciones del Personal
Artculo 45. Son obligaciones del Trabajador todo lo establecido en el Artculo 45 del
cdigo de trabajo.
CAPTULO NOVENO
Prohibiciones del Personal
Artculo 46. Son prohibiciones del Trabajador todo lo establecido en el Artculo 46 del
Cdigo de trabajo.
178

1
7
8

CAPTULO DCIMO
De las Sanciones
Artculo 47. Los Trabajadores que realicen alguna actividad prohibida o incurran en el
incumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente Reglamento o en la Ley,
se harn acreedoras a las sanciones correspondientes, las cuales podrn consistir en:
I. Amonestacin verbal
II. Amonestacin escrita
IV. Suspensin temporal de cuatro a seis das sin goce de sueldo.
V. Rescisin de Contrato
Artculo 48. Sern causa de amonestaciones verbales o escritas, las infracciones a las
obligaciones consignadas en el artculo 48 del Reglamento, cometidas por el trabajador.
Al reincidir el trabajador en la falta que origina una amonestacin verbal se le impondr
una amonestacin escrita.
Artculo 49. Con relacin las prohibiciones consignadas en el artculo 47, se aplicarn las
siguientes sanciones:
I. Se amonestar por escrito a quien incurra en las prohibiciones consignadas
II. Se suspender de uno a tres das al trabajador que incurra en las prohibiciones
III. Se suspender de cuatro a seis das al trabajador que incurra en las dems
IV. En caso de reincidencia o por la gravedad de la falta, el trabajador podr hacerse
acreedor a la rescisin.
Artculo 50. La empresa para imponer a sus trabajadores las suspensiones a que se
refiere el artculo 50, deber escuchar previamente al trabajador involucrado,
admitindole las pruebas que le ofrezca en defensa de sus intereses, en caso necesario
se realizar una investigacin previa y se levantarn las actas administrativas que
procedan; despus de lo anterior, se determinar la procedencia de la sancin, esto sin
perjuicio de las denuncias judiciales procedentes.
179

1
7
9

CAPTULO UNDCIMO
Suspensin, Terminacin y Rescisin de Contrato
Artculo 51. Los contratos de trabajo se suspendern temporalmente sin responsabilidad
para la Empresa ni para el Trabajador en los casos previstos en el Artculo 511 del cdigo
de Trabajo.
Artculo 52. La empresa podr convenir con algn empleado, la terminacin de su
contrato de trabajo, pagando en forma proporcional al tiempo laborado del ltimo ao:
aguinaldo, vacaciones y prima vacacional.
Artculo 53. El Trabajador que desee dar por terminado su contrato de trabajo deber:
comunicarlo por escrito a la Gerencia, con copia para el Departamento de Recursos
Humanos.
I.- con quince das de anticipacin a la fecha prevista de renuncia;
II. Hacer entrega formal de documentos, equipo, instrumentos, fondos, valores, vehculos,
etc., que tenga a su cargo por razn del trabajo desempeado;
III. Hacer constar la terminacin voluntaria del contrato por escrito, ratificndolo ante el
superior jerrquico.
Artculo 54. El monto de las indemnizaciones se calcular de acuerdo al tabulador
vigente.
Artculo 55. El pago total de las indemnizaciones por la terminacin o rescisin del
Contrato de trabajo, se deber realizar en un plazo no mayor a quince das, despus de
su fecha.
CAPTULO DUODCIMO
Comisin de Seguridad e Higiene
Artculo 56. Se establecer en La empresa una Comisin de Seguridad e Higiene, que
se integrar por elementos de las diversas reas y representantes, dndose cumplimiento
con esto a lo dispuesto en el prrafo quinto del cdigo de Trabajo.
Artculo 57. Los miembros de la Comisin de Seguridad e Higiene desempearn
180

1
8
0

funciones gratuitamente y de preferencia en horas de trabajo, considerndose las mismas
como parte de su jornada de trabajo.
Artculo 58. Para ser miembros de la Comisin de Seguridad e Higiene se requiere:
I. Formar parte del Personal de La empresa, y
II. Tener los conocimientos y experiencia necesarios para el buen desempeo de su
cargo. En caso de no ser as la empresa deber procurar la capacitacin del Personal
para este fin.
Artculo 59. Son obligaciones de la Comisin de Seguridad e Higiene:
I. Vigilar que se cumplan las disposiciones de seguridad e higiene establecidas;
II. Poner en conocimiento de la Direccin General o Gerencia de zona las violaciones de
las disposiciones dictadas a fin de prevenir accidentes o enfermedades profesionales, y
III. Poner en prctica las iniciativas de previsin que se acuerden.
Artculo 60. La Comisin de Seguridad e Higiene deber reunirse peridicamente y para
ello en la primera reunin se designar la persona encargada de citar oportunamente a
los miembros, indicndoles fecha y hora.
Artculo 61. La Comisin de Seguridad e Higiene deber practicar inspecciones
peridicas a edificios, instalaciones, laboratorios, almacenes, etc., a fin de cuidar la
observancia de las disposiciones preventivas.
Artculo 62. La empresa estar obligada a proporcionar equipo contra incendios,
botiquines con medicamentos, equipos para primeros auxilios y los elementos de
seguridad y prevencin que la comisin recomiende.
CAPTULO DECIMOTERCERO
Disposiciones Transitorias
PRIMERA. El presente Reglamento entrar en vigor, una vez que sea dado a conocer
por parte de la Presidencia.
SEGUNDA. El presente Reglamento ser obligatorio para el Trabajador de la empresa
desde el momento en que se integren a sta y exista una relacin de trabajo.
181

1
8
1

TERCERA. Por lo que se refiere al Capitulo Quinto, Prestaciones Socioeconmicas, a los
trabajadores que cubran una eventualidad por obra o tiempo determinado, solamente les
sern aplicables las prestaciones establecidas en el Cdigo de Trabajo.
QUINTA La empresa elaborar los lineamientos necesarios para la aplicacin de las
disposiciones contenidas en este reglamento.



182

1
8
2

Anexo N 6
Balances
ZAVALA YNEZ JOS LUIS
BALANCE GENERAL COFIZA
RUBROS
2010 2011 2012
Total Estructura Total Estructura Total Estructura
ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES $ 10.681.922,23 100,00 $ 10.641.749,71 100,00 $ 14.859.610,27 100,00
Caja
Caja chica
Bancos
Banco del Austro $ 34.459,34 0,32 $ 44.935,53 0,42 $ 258.331,44 1,74
Cuentas por cobrar clientes $ 10.642.895,89 99,63 $ 10.589.399,89 99,51 $ 14.589.798,46 98,18
Inversiones Financieras
IVA crdito tributario $ 11.480,37 0,08
Anticipo impuesto a la renta $ 4.567,00 0,04 $ 7.414,29 0,07
Construcciones en proceso

ACTIVO FIJO $ 2.340.000,00 100,00 $ 2.994.000,00 100,00 $ 3.814.000,00 100,00
NO DEPRECIABLES
Terrenos Madrid $ 180.000,00 7,69 $ 180.000,00 6,01 $ 180.000,00 4,72
Terrenos Reino Unido $ 160.000,00 6,84 $ 160.000,00 5,34 $ 160.000,00 4,20
Terrenos Plaza Real $ 400.000,00 17,09 $ 400.000,00 13,36 $ 400.000,00 10,49
Terrenos el Dorado $ 1.200.000,00 51,28 $ 1.200.000,00 40,08 $ 1.200.000,00 31,46
Terrenos Italia $ 400.000,00 17,09 $ 400.000,00 13,36 $ 400.000,00 10,49
Terrenos Lisboa $ 250.000,00 8,35 $ 250.000,00 6,55
Terrenos Italia 2 $ 404.000,00 13,49 $ 404.000,00 10,59
Terrenos Diamante $ 150.000,00 3,93
Terrenos Valle Bomboli $ 670.000,00 17,57

DEPRECIABLES $ 197.621,80 100,00 $ 172.076,07 100,00 $ 180.753,08 100,00
Edificios $ 91.573,02 46,34 $ 91.573,02 53,22 $ 91.573,02 50,66
Deprec. Acumulada Instal $ -5.567,00 -2,82 $ -6.883,48 -4,00 $ -11.462,13 -6,34
Muebles y enseres $ 22.741,18 11,51 $ 22.741,18 13,22 $ 22.741,18 12,58
Deprec. Acumulada muebl y enseres $ -2.274,12 -1,15 $ -7.221,24 -4,20 $ -9.495,36 -5,25
Equipos de computacion $ 20.890,63 10,57 $ 21.882,63 12,72 $ 27.625,18 15,28
Deprec. Acumu Equi Comp $ -6.893,91 -3,49 $ -18.915,93 -10,99 $ -22.041,83 -12,19
Maquinaria Concretera $ 4.000,00 2,02 $ 4.000,00 2,32 $ 4.000,00 2,21
Dep Acumu maquinaria $ -3.200,00 -1,62 $ -3.877,33 -2,25 $ -4.000,00 -2,21
Vehculos $ 104.440,00 52,85 $ 104.440,00 60,69 $ 106.942,14 59,16
Depreciacion Vehculos $ -28.088,00 -14,21 $ -35.662,78 -20,73 $ -25.129,12 -13,90

OTROS ACTIVOS
Herramientas

PASIVOS
PASIVOS CORRIENTES $ 4.747.526,46 100,00 $ 518.240,66 100,00 $ 7.050.222,32 100,00
Cuentas por pagar
Cuentas por pagar Prove de tierras $ 4.578.435,34 96,44 $ 488.960,00 94,35 $ 1.090.639,75 15,47
Con empleados 15% participacion $ 5.488,00 0,12 $ 7.325,40 1,41
Por pagar administracion tributaria $ 5.634,23 0,12 $ 6.911,13 1,33 $ 1.510,17 0,02
Impuesto a la renta por pagar
IESS por pagar $ 1.234,00 0,03 $ 1.108,18 0,21 $ 4.020,52 0,06
Tarjeta de creditos $ 156.734,89 3,30 $ 13.935,95 2,69 $ 20.182,49 0,29
Por pagar empleados $ 4.800,00 0,07
Documentos por pagar
Hipotecas por pagar $ 584.935,34 8,30
Prest bancario por pagar
Ventas por efectivizar C/P $ 5.344.134,05 75,80

PASIVOS A LARGO PLAZO $ 9.733.238,45 100,00 $ 10.683.410,66 100,00 $ 8.850.292,82 100,00
Documentos por pagar
Hipotecas por pagar $ 1.023.435,00 10,51 $ 1.074.516,00 10,06
Prstamo bancario por pagar
Cuentas por pagar provee tierras $ 2.136.345,45 21,95 $ 1.954.586,32 18,30
Ventas por efectivizar $ 6.573.458,00 67,54 $ 7.654.308,34 71,65 $ 8.850.292,82 100,00

CAPITAL $ 2.414.924,76 100,00 $ 2.606.174,46 100,00 $ 2.942.223,78 100,00
CAPITAL SOCIAL
Capital Neto $ 950.989,97 39,38 $ 950.989,97 36,49 $ 950.989,97 32,32
Utilidad del Ejercicio Anterior $ 678.236,45 28,09 $ 785.047,56 30,12 $ 978.737,38 33,27
Utilidad del Ejercicio $ 785.698,34 32,54 $ 870.136,93 33,39 $ 1.012.496,43 34,41
SUMAS $ -3.676.145,64 $ - $ 11.624,43
183

1
8
3


ZAVALA YANEZ Jos Lus COFIZA-CUBA
CONSTRUCTORA FINANCIERA ZAVALA
RUC 1715278248001
ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS
RUBROS
2010 2011 2012
Total Estructura Total Estructura Total Estructura
Ingresos
Ventas Netas
Ventas Brutas
Oficina Principal
Ventas 0% IVA $ 1.881.830,84 94,23 $ 2.141.164,80 94,38 $ 1.753.953,49 68,82
Ventas 12% IVA $ 18.304,33 0,92 $ 21.301,33 0,94 $ 16.032,17 0,63
Devolucion en Ventas 0% $ 96.852,95 4,85 $ 106.097,98 4,68 $ 145.190,98 5,70
Servicios sin factura $ 923.666,76 36,24
Total Ingresos $ 1.996.988,12 100,00 $ 2.268.564,11 100,00 $ 2.548.461,44 111,39

Compras
Compras Netas
Oficina Principal
Compras con IVA 0% $ 442,91 0,83
Compras con IVA 12% $ 53.696,56 100,41
Devolucion de Compras 12% IVA $ -420,00 100,00 $ -591,28 100,00 $ 624,17 1,17
Devolucion de Compras 0% IVA $ 39,63 0,07
Total Compras $ -420,00 100,00 $ -591,28 100,00 $ 53.475,67 102,48

Gasto de Ventas
Gasto de Comercializacion
Oficina Principal
Comisiones en Ventas $ 486,93 0,08
Comision de tarjeta de Crdito $ 125,57 0,02
Mantenimiento de Vehiculo $ 23.789,20 3,77 $ 46.879,75 4,86 $ 27.575,08 4,40
Suministros y Materiales $ 17.365,00 2,75 $ 24.998,59 2,59 $ 14.464,14 2,31
Gastos de Representacion $ 5.289,03 0,84 $ 5.739,07 0,60 $ 13.379,66 2,13
Gastos de Ventas $ 3.987,93 0,63 $ 6.865,99 0,71 $ 690,26 0,11
Gastos de Transporte $ 320.845,34 50,89 $ 517.872,67 53,74 $ 419.161,85 66,86
Servicios Ocacionales $ 98.768,23 15,66 $ 174.317,01 18,09 $ 12.214,60 1,95
Publicidad y Propaganda $ 40.934,35 6,49 $ 49.762,30 5,16 $ 55.905,17 8,92
Mantenimiento y reparacion $ 67.893,34 10,77 $ 79.334,97 8,23 $ 33.148,75 5,29
Combustibles y lubricantes $ 47.845,34 7,59 $ 52.803,73 5,48 $ 49.703,87 7,93
Seguro de transporte $ 450,45 0,07 $ 901,92 0,09
Alquiler de Maquinaria $ 2.879,00 0,46 $ 3.525,00 0,37
Gasto de Arriendos $ 10,00 0,00
Impuestos Tasas y
Contribuciones $ 457,34 0,07 $ 650,59 0,07 $ 78,40 0,01
Total Gasto de Ventas $ 630.504,55 100,00 $ 963.661,59 100,00 $ 626.934,28 100,00

Gastos Administrativos
Admistrativos
Oficina Principal
Sueldos y Salarios $ 75.980,30 24,20 $ 89.238,45 22,31 $ 149.078,89 16,76
Horas Extras $ 100,00 0,01
Indemnizaciones Laborales $ 3.565,07 0,40
Aportes Patronal IESS $ 9.231,61 2,94 $ 10.842,50 2,71 $ 18.011,50 2,03
Bonificacion $ 1.408,77 0,16
Decimo Tercer Sueldo $ 6.331,70 2,02 $ 5.918,02 1,48 $ 14.875,46 1,67
Decimo Cuarto Sueldo $ 2.640,00 0,84 $ 3.760,50 0,94 $ 7.250,85 0,82
Suministros y Materiales $ 98,72 0,03 $ 119,72 0,03 $ 346,65 0,04
Vacaciones $ 2.668,88 0,30
Fondo de Reserva $ 2.987,45 0,95 $ 3.760,50 0,94 $ 1.620,41 0,18
Suministro de oficina $ 5.634,32 1,79 $ 11.368,34 2,84 $ 6.947,60 0,78
Mantenimiento de equipos $ 11.159,65 1,25
Suministro de limpieza $ 520,00 0,17 $ 894,77 0,22 $ 1.667,22 0,19
184

1
8
4

Internet Oficina $ 1.100,00 0,35 $ 1.394,58 0,35 $ 1.983,65 0,22
Consumo de Luz $ 1.345,00 0,43 $ 1.669,81 0,42 $ 2.507,20 0,28
Consumo de Telefono $ 920,00 0,29 $ 854,04 0,21 $ 1.694,25 0,19
Consumo de Agua $ 4.304,45 1,37 $ 4.901,40 1,23 $ 685,09 0,08
Refrigerios del Personal $ 3.985,00 1,27 $ 4.828,52 1,21 $ 61.206,62 6,88
Servicio de Guardiania $ 1.350,00 0,43 $ 1.646,91 0,41 $ 6.265,64 0,70
Gastos Legales $ 9.875,45 3,15 $ 12.324,75 3,08 $ 4.274,33 0,48
Correos y envios $ 120,00 0,04 $ 210,27 0,05 $ 88,94 0,01
Alquiler de Vehculos
Impuesto Predial
Patente Municipal
Asistencia Tcnica $ 95,00 0,01
Honorarios Profesionales $ 145,00 0,05 $ 100,00 0,02 $ 60,00 0,01
Mantenimiento de obras en curso $ 38.965,45 12,41 $ 59.828,86 14,95 $ 467.269,16 52,55
Gasto depreciacion activos fijos 0,00 0,00 $ 22.764,18 2,56
Gasto de Seguros $ 1.256,00 0,40 $ 1.370,44 0,34
Seguridad Industrial
Agua purificada $ 197,34 0,06 $ 218,22 0,05 $ 261,16 0,03
Servicios Contables $ 4.120,00 1,31 $ 4.282,85 1,07 $ 4.964,26 0,56
Consumo Tefonia celular $ 1.050,00 0,33 $ 1.164,28 0,29 $ 642,17 0,07
IVA que se carga a gastos $ 73.804,63 8,30
Copias $ 567,45 0,18 $ 732,02 0,18 $ 338,45 0,04
Consumo tv cable $ 26,95 0,01 $ 26,95 0,01
Insumos Agricolas $ 178,67 0,06 $ 429,98 0,11 $ 232,25 0,03
Periodicos y Revistas $ 1.256,00 0,40 $ 1.728,65 0,43 $ 528,00 0,06
TV cable 0,00 $ 20,48 0,00
Capacitacion Personal $ 450,00 0,14 $ 475,66 0,12 $ 1.662,93 0,19
Gastos Medicos Personal $ 1.786,00 0,57 $ 1.897,63 0,47 $ 2.427,99 0,27
Mantenimiento edificio $ 134.678,00 42,89 $ 159.996,78 39,99 $ 11.262,80 1,27
Gasto uniformes $ 2.900,00 0,92 $ 4.257,09 1,06 $ 5.528,48 0,62
Total Gasto Administracin $ 314.000,86 100,00 $ 400.073,23 97,54 $ 889.268,61 66,56

Gastos Financieros
Internet y servicios
Bancos
Otros Intereses $ 23.745,39 99,87 $ 35.211,22 99,79
Servicios Bancarios $ 30,35 0,13 $ 72,42 0,21 $ 45,50 100,00
Total Gasto Financiero $ 23.775,74 100,00 $ 35.283,64 100,00 $ 45,50 100,00


TOTAL DE EGRESOS $ 967.861,15 $ 1.398.427,18 $ 1.569.724,06
UTILIDAD DE PERIODO $ 1.029.126,97 $ 870.136,93 $ 978.737,38



185

1
8
5

Anexo N 7
Proformas

186

1
8
6





PROFORMA
FECHA: Santo Domingo, ENERO 2013
CLIENTE: COFIZA
TELFONO: 2742 217 / 088442935
DIRECCIN: Coop. Santa Martha y Abraham Calazacn
HIGH PRINT, PONE A SU DISPOSICIN NUESTRO SISTEMA DE ROTULACIN E IMPRESIN
DIGITAL, SOBRE LONA Y VINIL PARA INTERIORES Y EXTERIORES.
NUESTRA ACTIVIDAD COMPRENDE TODOS LOS TRABAJOS RELACIONADOS CON EL
MUNDO DE LA GIGANTOGRAFIA; IMAGEN, DISEO, FABRICACIN, REPARACIN Y
MANTENIMIENTO.
DETALLES
ESPECIFICACIN DEL PRODUCTO: LONA IMPRESA

CANTIDAD MEDIDAS M2 VALOR UNIT VALOR TOTAL


1 Estructura 600 x 300 1 23.00 414.00
Con lona templada en 1440 DPI
En tubo 1 0.8 esp.



TOTAL: 414.00


OBSERVACIONES:
Nuestros precios no incluyen IVA
FECHA DE ENTREGA: 48 HORAS LABORABLES
FORMA DE PAGO: 50% FIRMA 50% CONTRA ENTREGA

ESPERAMOS SUS VALIOSOS COMENTARIOS


LUCIA MNDEZ
HIGH PRINT
187

1
8
7

188

1
8
8


Santo Domingo, 12 de enero 2013

Seores
COFIZA
Presente.-

Quienes conformamos el Personal de Diario La Hora le hacemos llegar
nuestros mejores deseos de xitos en sus tan delicadas funciones a usted
encomendada. A la vez que tenemos el placer de invitarle a celebrar el 4
ao de provincializacin de Santo Domingo de los Tschilas con una
Edicin
especial que incluye material periodstico novedoso.

Al ser parte de esta entrega especial, usted podr llegar al pblico que
le interesa de una manera directa, econmica y efectiva, nuestra
circulacin regional le garantizan ptimos resultados a su inversin.

Adjunto srvase a encontrar varios espacios con los que usted puede elegir
para su participacin.

TAMAO COLOR STO. DOMINGO
1 Pg. F/C $ 680.00
Pg. F/C $ 340.00
Pg. F/C $ 204.00


* estos valores no incluyen IVA

Esperamos lo antes posible la reservacin de su espacio publicitario.


Gracias por confiar en nosotros!


Un cordial saludo,

Ma. Lourdes Zambrano
ASESORA DE PUBLICIDAD
DIARIO LA HORA SANTO DOMINGO
2761-004 2761-876 EXT 115 / 113 fax: ext. 102 / 091 390 724
e-mail: lzambrano@lahora.com.ec






189

1
8
9



Santo Domingo, 12 de enero de 2013.
Seor:
COFIZA
Ciudad

De nuestras consideraciones:
Reciba un cordial saludo de quienes hacemos MAJESTAD TV, el canal de la Provincia
Santo Domingo de los Tschilas. Es placentero para nosotros, informarle que gracias a la
tecnologa de punta utilizada por nuestro canal, llegamos con seal ntida a Santo
Domingo, El Carmen, Quinind, La Concordia, Pedernales, Atacames, Cojimes, Muisne,
La Unin, Puerto Quito, San Miguel de los Bancos, Buena Fe, Alluriqun, Patricia Pilar,
Pedro Vicente Maldonado, Las Golondrinas, Puerto Limn, San Jacinto del Ba, La Sexta,
La Bramahadora, Las Villegas y dems sitios cercanos a nuestra Provincia con lo cual nos
posicionamos como canal lder en informacin e imagen.


Nuestra oferta publicitaria:








Seguros de contar con su valiosa presencia como auspiciante de MAJ ESTAD TV,
anticipamos nuestro agradecimiento





PAQUETE 2 (spots 30 segundos)
VALOR MENSUAL
1600,00 + IVA
DE LUNES A VIERNES
1 EL INFORMATIVO 1ERA EMISIN 06:45
1 PA COMENZAR EL DA 09:00
1 MAJESTAD MUSIC 10:45
1 EL INFORMATIVO 2DA. EMISIN 12:45
1 MAJESTAD MUSIC 13:45
1 CASAS Y TERRENOS 16:00
1 FINAL FARRA TV 15:00
1 FINAL ZONA 39 16:00
1 INICIO EL INFORMATIVO 3ERA. EMISIN
19:00
1 FARRA TV REPRISSE 21:00
ENTRE SEMANA Y FINES DE SEMANA
1 SOLO ENTRE MUJERES ( MARTES) 20:30
1 HABLEMOS CLARO (DOMINGO) 10:30
1 EL INFORMATIVO DOMINICAL 19:45
1 AL SEXTO DIA (SABADOS) 19:30
190

1
9
0




Santo Domingo, 12 de enero 2013
Seores:
COFIZA
Ciudad

De nuestras consideraciones:
Reciba un cordial saludo de quienes hacemos MAJESTAD TV, el canal de la Provincia
Santo Domingo de los Tschilas. Es placentero para nosotros, informarle que gracias a la
tecnologa de punta utilizada por nuestro canal, llegamos con seal ntida a Santo
Domingo, El Carmen, Quinind, La Concordia, Pedernales, Atacames, Cojimes, Muisne,
La Unin, Puerto Quito, San Miguel de los Bancos, Buena Fe, Alluriqun, Patricia Pilar,
Pedro Vicente Maldonado, Las Golondrinas, Puerto Limn, San Jacinto del Ba, La Sexta,
La Bramahadora, Las Villegas y dems sitios cercanos a nuestra Provincia con lo cual nos
posicionamos como canal lder en informacin e imagen.


Nuestra oferta publicitaria:










Seguros de contar con su valiosa presencia como auspiciante de MAJ ESTAD TV,
anticipamos nuestro agradecimiento


PAQUETE 1 (spots 30 segundos)
VALOR MENSUAL
1200,00 + IVA
DE LUNES A VIERNES
1 EL INFORMATIVO 1ERA EMISIN
06:45
1 PA COMENZAR EL DA 09:00
1 MAJESTAD MUSIC 10:45
1 EL INFORMATIVO 2DA. EMISIN
12:45
1 MAJESTAD MUSIC 13:45
1 FINAL FARRA TV 15:00
1 FINAL ZONA 39 16:00
1 INICIO EL INFORMATIVO 3ERA.
EMISIN 19:00
1 FARRA TV REPRISSE 21:00
ENTRE SEMANA Y FINES DE
SEMANA
1 SOLO ENTRE MUJERES(MARTES):
20:30
1 EL INFORMATIVO DOMINICAL
19:45
1 AL SEXTO DA(SBADOS) 19:30