VIVIENDA Y SUELO URBANO

ALCANCES Y PERSPECTIVAS EN LA ZONA

METROPOLITANA DEL VALLE DE MXICO
Metrpoli / 2025
Coordinador:
Alfonso X. Iracheta Cenecorta
axic@cmq.edu.mx
14 de junio de 2005
SOCIOS FUNDADORES DEL COMIT
VIVIENDA Y SUELO URBANO:
Jorge Legorreta Gutirrez
Cronista de la delegacin Cuauht moc
Eduardo Martnez Urquidi
Notario Pblico
Mara Eugenia Negrete Salas
Investigadora COLMEX especialista en transporte
urbano
Alberto Snchez Palazuelos
Presidente del patronato U. A. M.
Manuel Aguilera Gmez
Ex Regente del Departamento del D.F.
Oscar Terrazas Revilla
Jef e del rea de Investigacin en Estudios Urbanos
UAM/ Azcapotzalco
Juan Visoso del Valle
Director Ejecutivo Fundacin ICA
Manuel Weinberg Lpez
Director General de FINTECO
Rafael Valdivia Lpez
Director General de RVL consultores
Asesor Consultor del Colegio Mexiquense A. C.
INTRODUCCIN
Metrpoli 2025 es un centro de informacin, reflexin e influencia
que pretende convertir las ideas de sus asociados en propuestas y
soluciones para hacer frente a los problemas de la Zona Metropolitana
del Valle de Mxico.
Para atender lo anterior se han conformado 10 Comits Temticos
1
,
entre los cuales se encuentra el de Vivienda y Suelo Urbano.
Se parte de un concepto base:
EL SUELO ES EL ELEMENTO ESTRATGICO DEL
DESARROLLO URBANO; QUIEN LO CONTROLA,
CONTROLA EL CRECIMIENTO DE LA CIUDAD
1
. Viabilidad econmica, empleo y competiti vidad, Estado de derecho, seguridad ciudadana y justicia, Transporte, vialidad y movilidad, Servicios
urbanos bsicos, Vi vienda y suelo ur bano, Sustentabilidad ambiental, Bienestar Social: salud, educacin y cult ura, Estruct ura t erritorial, Finanzas
pblicas, Gobierno y coordinacin metropolitana.
OBJETIVOS
El comit de trabajo tiene como objeti vos:
Analizar y reflexionar sobre los fenmenos del suelo urbano y la
vivienda, como base para proponer ideas e influir en las polticas
pblicas, profundizando en aqullos temas que se consideran prioritarios:
a). El fenmeno habitacional metropolitano, especialmente de bajo ingreso.
b). La estructura y comportamiento del mercado de suelo urbano y
urbanizable. c). La produccin social de la vivienda (auto-produccin, auto-
construccin). d). La ilegalidad-irregularidad en la tenencia de la tierra. e). El
papel de las instituciones, la legislacin, el financiamiento, la poltica fiscal y
los actores sociales que interactan en esta materia.
Construir una propuesta para mejorar la ZMVM como parte de la
Visin Metrpoli 2025, en materia de vivienda y suelo urbano, que sea
INTEGRAL (asociada a todos los comits de Metrpoli/2025) y PRCTICA
(aporte ideas para el corto y largo plazo).
LOS RETOS: (en materia de
vivienda y suelo urbano)
1) CMO GENERAR VIVIENDA Y SUELO HABITACIONAL
LEGAL, SERVIDO, SUSTENTABLE Y COMPETITIVO PARA LA
POBLACIN MS VULNERABLE DE LA ZMVM?
2) CMO VINCULAR LAS POLTICAS DE DESARROLLO
SOCIAL, ECONMICO, AMBIENTAL Y ESPACIAL AL SUELO Y
LA VIVIENDA?
3) CMO HACER EFECTIVA Y PERMANENTE LA
COORDINACIN INTERGUBERNAMENTAL EN MATERIA DE
SUELO Y DE VIVIENDA?
4) CMO ORDENAR LOS USOS DEL SUELO EN LA
METRPOLI?
(CONTINA)
5. CMO REDUCIR LA ESPECULACIN Y SEGREGACIN
SOCIAL QUE PROVOCA EL MERCADO INMOBILIARIO?
6. CMO ACORDAR Y COORDINAR UN PATRN DE
OCUPACIN TERRITORIAL QUE RESUELVA EL PROBLEMA
DE USO Y ABUSO DEL SUELO URBANIZABLE?
7. CMO LOGRAR UNA REGULACIN DEL SUELO QUE SEA
INTEGRAL, JUSTA Y EQUITATIVA PARA LA SOCIEDAD?
8. CMO LOGRAR QUE LA POLTICA PRCTICA CON
POSIBILIDADES DE ACCIN APORTE SOLUCIONES AL
PROBLEMA DE LA VIVIENDA Y EL SUELO URBANO?
LOS RETOS: (en materia de
vivienda y suelo urbano)
La Zona Metropolitana del Valle de Mxico destaca no slo por sus
actividades econmicas y su liderazgo en prcticamente todas las esferas
de la vida socio-poltica -que la ubican como el centro de desarrollo nacional-
sino tambin, por el nmero de habitantes que se asientan en ella.
Sigue siendo el espacio ms atractivo para muchas inversiones
especialmente en servicios modernos e inmobiliarias- y tiene oportunidades
para el desarrollo econmico muy importantes.
Al tiempo existe poca oferta de empleo al grado que del orden de 60%
del que se crea es informal- y predomina el de muy bajo ingreso, lo que
incide directamente en la posibilidad de acceder a un lote habitacional y/o
una vivienda de manera legal va crditos.
(CONTINA)
LA ZONA METROPOLITANA DEL VALLE DE
MXICO: UN ACERCAMIENTO A SU PROBLEMTICA
Destaca por su complejidad, no slo porque ah se concentra la mayor
presin de poblamiento y urbanizacin del pas, sino porque una gran
cantidad de sus habitantes se ubica en asentamientos precarios e
irregulares de muy bajo ingreso y con escasos servicios e infraestructura.
Estn desarticulados los sistemas de planeacin urbana, de la vivienda,
fiscal inmobiliaria y de infraestructuras.
Est fracturado el gobierno, la planeacin y administracin de la
metrpoli, al dividirse las decisiones entre aproximadamente 75
autoridades de los 3 mbitos de gobierno.
No existe una visin metropolitana integrada para anticipar y enfrentar
los retos.
Las instancias con visin metropolitana (centros acadmicos y
comisiones gubernamentales) no han logrado influir en las decisiones y
acciones de los gobiernos.
LA ZONA METROPOLITANA DEL VALLE DE
MXICO:
PRINCIPALES PROBLEMAS EN TORNO AL
SUELO URBANO EN LA ZMVM
Destaca la ausencia de una poltica de suelo metropolitana
2
que
oriente el mercado i nmobiliario y atienda las necesidades de los
grupos sociales de bajo ingreso.
Igualmente, la planeacin territorial poco eficaz, que ha deri vado
en:
La proliferacin de asentamientos ilegales en su tenencia de suelo y
localizacin urbana.
Condiciones precarias y falta de servicios bsicos.
Malas condiciones de la vivienda.
Desorden urbano y falta de disciplina urbanstica.
(CONTINA)
2. Tampoco existe a nivel federal, estatal y municipal, lo que complica terriblemente la comprensin de la importacia del fenmeno en las
esferas de gobierno y muchas de la sociedad. Mientras que otras naciones latinoamricanas, especialmente Colombia y Brasil, han emprendido
polticas y estrategias para enfrentar los desafos del suelo y la vivienda, en Mxico apenas se ha avanzado en la produccin industrial e
institucional de vivienda, atendiendo a menos de 25% de la demanda popular y se ha descuidado casi todo lo relativo al suelo: fiscalidad
inmobiliaria; usos del suelo; control de los mercados de propiedad raz; solucin a las necesidades de lotes habitacionales servidos a la
poblacin ms pobre, entre otros temas importantes.
PRINCIPALES PROBLEMAS EN TORNO AL
SUELO URBANO EN LA ZMVM
No se reconoce ni apoya, en la legislacin, en la poltica y en la sociedad,
la produccin social de vivienda y la autoconstruccin, no obstante que
representa ms de la mitad de la produccin urbana.
Existe una crisis de usos del suelo, deterioro ambiental y mala localizacin
de vivienda en la ZMVM derivada de:
La debilidad del Estado de Derecho.
La falta de una cultura que reconozca las obligaciones hacia la
propiedad y no slo a los derechos.
El desorden y la falta de coordinacin en las polticas habitacionales
entre otros temas importantes.
(CONTINA)
PRINCIPALES PROBLEMAS EN TORNO AL
SUELO URBANO EN LA ZMVM
El suelo es considerado bsicamente como una mercanca, en un mercado
poco transparente caracterizado por la especulacin descontrolada.
Acceder a un lote habitacional es como acceder a un teatro segn
capacidad de compra: el ms rico tiene todos los lugares para elegir y el
ms pobre, lo que dejan los dems.
Como hay menos suelo urbanizado que la demanda, los pobres son
expulsados por el precio a los peores lugares (ilegales, sin servicios ni
seguridad).
En suma, no hay oferta de suelo habitacional apto para cerca de 70% de los
habitantes de la ZMVM (legal, urbanizado, con todos los equipamientos,
cercano a la ciudad y seguro).
En contrapartida, es posible observar una gran cantidad de baldos que son
utilizados como tierras de engorda. No obstante que el incremento de valor
de los terrenos es producto de la accin del Estado y en menor medida de
otros actores por medio de la obra pblica y las decisiones de planeacin,
incremento que, es apropiado de manera desproporcionada por otros
agentes, perdiendo el Estado.
Se carece de una poltica de vi vienda integrada. El cambio
demogrfico y la necesidad de duplicar el parque habitacional
en 20 aos plantea un reto fundamental.
El problema de acceso a la vivienda radica en la capacidad
econmica de pago de la poblacin. Para comprar la vivienda
ms barata en el mercado se requiere un ingreso del orden de
6.3 vsmm:
4.4 vsmm para satisfacer las necesidades
bsicas de la fami lia (sin incluir la satisfaccin de
transporte, vivienda, entretenimiento y otras).
1.9 vsmm para acceder al crdito ms barato en
el mercado (superficie construida de 30 a 33 m).
Ms de 85% de los mexicanos estaran en esta situacin.
(CONTINA)
PRINCIPALES PROBLEMAS EN
TORNO A LA VIVIENDA:
La oferta institucional (pblico-privada) de vivienda se ha caracterizado
por:
Ser de produccin masiva, industrializada y homognea en todo el
pas.
Slo atiende a 20-30% de la demanda.
No considera ni apoya la produccin social y la autoconstruccin.
Por el alto costo del suelo (especulacin) los conjuntos de vivienda
se ubican a grandes distancias (en la periferia de la ciudad),
acarreando nuevos costos de transporte, prdida de horas y nuevos
problemas sociales.
Las soluciones habitacionales no hacen ciudad y tienen serios
problemas ambientales (desmontan capa arbrea para construirlos,
no reciclan el agua, no aprovechan energa alterna, no disponen las
basuras).
En conclusin se puede decir que, se carece de una politca de vivienda
integrada en la ZMVM.
PRINCIPALES PROBLEMAS EN
TORNO A LA VIVIENDA:
PRINCIPALES PROBLEMAS EN TORNO A
LA INFORMACIN:
El problema de la informacin sobre vivienda y suelo urbano aparece cuando se
intenta conocer con detalle las caractersticas, estructura, evolucin y operacin
de los asentamientos humanos en la metrpoli, que es prcticamente
desconocida por la mayora de las autoridades locales, estatales y federales.
Se requiere un esfuerzo intelectual para contar con datos e informacin sobre
suelo y vivienda urbana.
Colonias y asentamientos populares existentes y magnitud de la irregularidad-
ilegalidad.
Mercado de suelo, sus actores principales y precios de suelo y vivienda.
Produccin de suelo para todo tipo de usos urbanos y de vivienda pri vada.
Caracterstica de los servicios y equipamientos pblicos, especialmente ESPACIO
PBLICO.
La informacin oficial mnima requerida, no la tiene las agencias especializadas y cuando
cuentan con ella, no siempre se tiene la voluntad para compartirla, lo que afecta a las
instituciones pblicas, privadas, sociales y acadmicas- que requieren realizar estudios o
tomar decisiones sobre temas, problemas y proyectos de suelo urbano y vi vienda.
LOS GRANDES TEMAS PARA
METRPOLI 2025
Ante la dinmica metropolitana, la falta de coordinacin
intergubernamental, la aparicin del suelo como FACTOR
ESTRATGICO DEL DESARROLLO DE LA METRPOLI y el
cambio demogrfico que obligar a crear casi tantas viviendas
como las existentes al 2000, es necesario trabajar en:
1. Conocer la magnitud del fenmeno, lo que implica obtener
informacin sobre:
Suelo privado y social-.
Mercados de suelo y vivienda.
Accin del Estado en la metrpoli (planeacin, regularizacin, reserva
territorial, produccin de vivienda).
2. Resulta conveniente crear un sistema que observe de
manera sistemtica los fenmenos OBSERVATORIO
METROPOLITANO DE SUELO Y VIVIENDA.
3. Analizar los fenmenos estratgicos del suelo y la vivienda en la
ZMVM:
El proceso de urbanizacin y la localizacin de los usos del suelo (de la
mano con el Comit de Estructura Metropolitana).
El mercado inmobiliario (con el Comit de Viabilidad Econmica) y su
relacin con los asentamientos precarios e irregulares.
La accin del gobierno (en sus 3 mbitos) y la sociedad:
Produccin de vivienda: Institucional (pblica y privada).
Social (auto-produccin y auto-construccin).
La regularizacin del suelo.
La reserva territorial.
Los servicios y las infraestructuras bsicas.
LOS GRANDES TEMAS PARA
METRPOLI 2025
Comentaristas
Arq. Sara Topelson de Grinberg.
Ing. Eduardo Ramrez Favela.
Arq. Alberto Rbora Togno
Lic. Alejandro Hernndez Gutirrez
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