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UNIVERSIDAD CENTRAL

UNIVERSIDAD CENTRAL TEORIA GENERAL DEL CONTRATO RESOLUCION CASO Presenta: Vitza Cole De León Profesor: Lic. Rudy

TEORIA GENERAL DEL CONTRATO

RESOLUCION CASO

Presenta: Vitza Cole De León Profesor: Lic. Rudy Saborío Ortíz

19 Marzo, 2014

ANTECEDENTES

REAJUSTE DE PRECIOS:

Es la suma que se reajusta al precio de la obra pública aumentando o disminuyendo con respecto al precio inicial, mediante una fórmula matemática y utilizando índices de precios oficiales o cualquier otro mecanismo autorizado en este Reglamento.

Existe otra posibilidad de realizar un reajuste de Precios mediante procedimiento analítico: Uno de los procedimientos para el mantenimiento del equilibrio financiero del contrato que se aplicará cuando el desequilibrio económico lo pueda ocasionar el aumento del costo de insumos o servicios específicos, o para los contratos establecidos en moneda extranjera.

OBJETIVO DE LOS REAJUSTES DE PRECIOS:

El objetivo del reajuste de precios es mantener el equilibrio económico del contrato en las relaciones contractuales entre la Administración y sus contratistas. De esta forma se pretende mantener el valor real del contrato, evitando que alguna de las partes se vea económicamente perjudicada.

CONSIDERACIONES PARA OTORGAR UN REAJUSTE DE PRECIOS:

  • 1. Que los procesos inflacionarios de la economía, afectan el equilibrio económico de los contratos de los sujetos privados con la Administración Pública, o bien, entre instituciones públicas, transgrediendo los principios de justicia, equidad, intangibilidad patrimonial, y equilibrio de la ecuación económica financiera de los contratos administrativos.

2. Que la

figura

del

reajuste de precios se convierte en

el mecanismo idóneo, por

medio del cual, la Administración Pública garantiza al contratante el principio de

equilibrio económico en los contratos de obra pública de construcción y

mantenimiento de obras, para asegurar financieramente.

que

las

partes no

se

vea

perjudicada

  • 3. Que el artículo 18 de la Ley de Contratación Administrativa, señala la necesidad de establecer mediante Reglamento los criterios técnicos para garantizar la determinación objetiva del reajuste de precios.

  • 4. Que el artículo 31 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, señala el derecho al reajuste de precios siempre que se demuestre la variación de los costos, aportando las pruebas según las regulaciones específicas.

PRINCIPIOS QUE IMPERAN EN EL REAJUSTE DE PRECIOS:

Los reajustes de precios se determinarán según los siguientes principios generales:

  • 1. Corresponderá a la Administración Contratante analizar y resolver cada una de las solicitudes de reajuste de precios de cada contrato.

  • 2. La Administración Contratante reajustará los precios del contrato, cuando varíen los costos directos o indirectos del contrato, con base en el programa de trabajo vigente (ruta crítica).

  • 3. El derecho a que se reajusten los precios del contrato, surge a partir de la fecha de presentación de las ofertas. Los cálculos de los reajustes para todo contrato se hacen con base en los índices de precios de la fecha de presentación de las ofertas y los índices de precios correspondientes al mes de la facturación conforme al programa de trabajo vigente.

  • 4. Los reajustes se calcularán sobre el total de la facturación correspondiente al último día hábil de cada mes calendario de avance de la contratación, con base en los programas de trabajo vigentes. Dicha previsión debe realizarse desde el cartel de la contratación.

El derecho a solicitar el reajuste de precios termina con el finiquito contractual. La finalización de la obligación o contrato se formalizará mediante el documento del finiquito contractual y de reajustes del contrato, según los términos del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, que deberán suscribir las partes. En caso de no formalizarse el respectivo finiquito, el derecho de reclamar el reajuste prescribe conforme lo establecido en la Ley de Contratación Administrativa y su Reglamento.

CASO

El Ministerio de Seguridad Pública en el año 2002 alquila en arrendamiento un edificio de tres pisos; ubicado en San José a la Empresa Gloriana del Sur por un monto de $3.000.00 El contrato se firma por tiempo indefinido.

El arrendante solicita un reajuste de precios, indicando que no se le ha hecho aumentos al inmueble desde que arrendó el bien.

Para resolver el siguiente caso, tiene que utilizar al Ley de Arrendamientos, la ley de Contratación Administrativa y su Reglamento, los dictámenes de la Contraloría General de la República que se les entrega. También, debe basarse en la sentencia 00223, expediente 00-001047163CA. De fecha 30 de julio del 2013, a las 10:20:00 horas del Tribunal contencioso Administrativo; Sección II. Además de cualquier consulta que usted crea necesaria de otras Leyes o Reglamentos, así como dictámenes de la Procuraduría General de la República como de la Contraloría General de la República.

De acuerdo a lo anterior, indique:

PREGUNTAS:

1) Para arrendar un inmueble el Estado tiene que hacerlo por medio de una Contratación Administrativa?

Sí, cualquier contratación que el Estado realice debe hacerlo por medio de una Contratación Administrativa, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley de la Administración Financiera,

La licitación, como medio idóneo para la contratación administrativa, se fundamenta en el doble propósito de lograr las mejores condiciones económicas para la Administración Pública y de garantizar la igualdad de oportunidades para las personas interesadas en contratar con ésta."

Pero en todo caso, en aplicación del principio iura novit curiae, debe decirse que la figura propiamente del contrato de arrendamiento celebrado por la Administración en pleno ejercicio de su capacidad de sujeto de derecho privado, se rige por lo establecido en la Ley Nº 7527, de acuerdo con su artículo 6, párrafo primero, que dice:

"Artículo 6. Estado, entes descentralizados y municipalidades. El Estado, los entes públicos descentralizados y las municipalidades, en calidad de arrendadores o arrendatarios, están sujetos a esta ley, salvo disposición expresa de su propio ordenamiento."

A

partir

de

la

entrada

en

vigencia

de dicha

ley,

existe un

mandato específico,

indisponible tanto

para

los

sujetos

públicos

como

los

privados

(principio

de

imperatividad, artículo 2, y ámbito de aplicación, artículo 4), de ajustarse en esta

materia

a

sus disposiciones. Con

ello, queda entonces derogada

"

la

Ley

de

Inquilinato, Nº 6,

del

21

de

setiembre

de

1939

y

sus

reformas, y cuantas

disposiciones, de rango igual o inferior, se opongan a lo que establece la presente ley."

(artículo 136).

 

Sin embargo, la Administración para el Arrendamiento de inmuebles pueden realizar dicha contratación por medio de Contratación directa, y esto se puede dar por razones calificadas. El Reglamento General de Contratación Administrativa estableció

específicamente “el arrendamiento de bienes que en razón de ubicación, naturaleza,

condiciones y situación se configuren como los únicos propios para la finalidad propuesta.” (artículo 79.5 del citado reglamento). De acuerdo con lo establecido en el numeral 75.3 del reglamento de citas, la procedencia de este supuesto de excepción queda librada a la entera responsabilidad de la Administración ya que, a diferencia de la adquisición de inmueble únicos para la finalidad propuesta (regulada en el artículo 71, de la Ley de Contratación Administrativa), en estos casos no se requiere de

autorización previa por parte de este Órgano Contralor.

Si la Administración

va

a contratar el

arrendamiento de un bien amparada a este

supuesto deberá cumplir con los siguientes requisitos:

  • a. Deberá existir una resolución motivada, suscrita por el jerarca de la Institución, en la cual se acredite la existencia de los supuestos de hecho que permitan la aplicación de la referida norma.

  • b. El precio a pagar no debe excederse del fijado en el avalúo de la Dirección General de la Tributación Directa para el gobierno central- o del personal especializado en el caso de del resto de entes y órganos-

  • c. Asimismo, el uso del mencionado mecanismo de excepción “deberá adaptarse, en todos sus extremos a los principios generales, los requisitos previos, los derechos y obligaciones de las partes, los controles y el régimen de prohibiciones y sanciones previstos en la Ley de Contratación Administrativa y se encontrará sometida, en general a la fiscalización superior por parte de la Contraloría General de la República.” (artículo 75.2 del Reglamento General de la Contratación Administrativa)

En otras palabras, la Administración, en cada caso particular, debe establecer, de forma objetiva cual es la necesidad que va a satisfacer y, posteriormente, fijar los requisitos mínimos con los que vería la vería satisfecha adecuadamente. Si, hecho ese ejercicio, logra establecer que solo un oferente, por su ubicación, naturaleza, condiciones y situación, cumple con ese elenco de requisitos mínimos, entonces puede aplicar el citado numeral 79.5 del Reglamento General de Contratación Administrativa,

teniendo siempre a la vista que se trata de una materia de excepción a la licitación y que su aplicación, en consecuencia, es de interpretación restrictiva. Ahora bien, es necesario aclarar que esos requisitos no pueden ser fijados de forma antojadiza, de

forma tal que permitan “acomodar” como único bien propio para la finalidad, un inmueble que no es tal. En otros términos, los requisitos han de ser objetivos que no busquen un favorecimiento injustificado hacia un oferente en particular-, esenciales que su ausencia impide la satisfacción de los fines de la entidad licitante- trascendentes debe tratarse de aspectos realmente importantes y consustanciales al fin propuesto- y técnicamente fundamentados debe existir un criterio objetivo de carácter técnico que los respalde- Todos los cuales deben ser fijados y analizados para cada caso particular. Oficio 7356 del 4 de julio de 2001 (DAGJ-1134-2001).

2) Existen los contratos indefinidos, sí o no por qué?

Sí, los contratos indefinidos existen esto por cuanto la Administración Pública, si bien busca satisfacer el interés general, y en el caso de la prestación de servicios públicos debe garantizar su continuidad, esa situación puede ser prevista desde el cartel y aceptada en forma previa y expresa por el particular, siempre y cuando se definan los términos y condiciones de la contratación, buscando que el administrado contratante conozca previamente y en forma amplia, las condiciones en que va a obligarse. Esta definición es expresión de los principios de trasparencia y publicidad que rigen todo procedimiento de contratación. Si al momento de formular su oferta, la persona estima que las condiciones del contrato le serán adversas, le impedirán hacer un uso adecuado de su inmueble o disponer del mismo en el momento en que desee, entonces puede declinar de su intención de contratar con la Administración. Si aún en contra de la voluntad del propietario, la Administración requiere del inmueble en cuestión, cabrá entonces el recurso a otros mecanismos, incluso la expropiación forzosa, en los términos y en las condiciones dispuestos por la Constitución y la Ley. De esta manera, la disposición cuestionada no es razonable, ni proporcionada, ni adecuada para satisfacer el interés público, puesto que su contenido atribuye un beneficio excesivo y no justificado a la Administración Pública. Vemos como en un contexto de negociación entre las partes y en un marco normativo que acentúa el carácter contractual de las relaciones jurídicas, recurriendo a términos como

“derechos” y “obligaciones” de los sujetos; en el caso de los contratos de

arrendamiento se desborda el objeto del arrendamiento y se sobrepasa su condición inherente de temporalidad.

Así mismo, el Artículo 77 de la Ley de Contratación administrativa indica:

Plazo del arrendamiento

Para todos los efectos se entenderá que el arrendamiento es por tiempo indefinido, en beneficio de la Administración; no obstante, esta podrá ponerle término en cualquier tiempo, sin responsabilidad alguna de su parte. Para ello, dará aviso previo por el periodo previsto en las condiciones del concurso o, en su defecto, avisará con tres meses de anticipación por lo menos.

El fin de esta norma es doble: garantizar la protección de los fondos públicos, y asegurarse de que esos fondos públicos serán utilizados o administrados en relación con los adjudicatarios que demuestren la solvencia y seriedad suficiente para ser destinatarios, administradores o poseedores temporales de aquellos fondos públicos, a través de un obligado proceso de selección público, sujeto a control de legalidad y supervisión por los entes llamados a ejercer tal función. Ese proceso de selección público, sujeto como se dijo al examen contralor, es el único medio permitido por la ley (aún en la derogada y en la vigente) para la existencia posterior de los distintos contratos de la administración, de tal forma que se trata claramente de un requisito legal previo a la contratación de que se trate, no al contrato en sí. En el caso del arrendamiento, pues, es claro también que la ley de comentario, al establecer la obligatoriedad de la licitación, como figura general, no contiene reglas acerca de la forma y el contenido de contratación, sino de la forma de selección. De hecho, no contiene más referencias a la figura o al contrato de bienes dados en arrendamiento, salvo las reglas generales contenidas en cuanto a la ejecución de los contratos, a saber, la modificación de los mismos por interés público o por fuerza mayor (artículo 108); la finalización del contrato por conveniencia pública (art. 109) o por fuerza mayor (art. 110); la cesión (art. 112); el reconocimiento por daño emergente cuando, por medidas de la propia Administración, generales o de orden económico, de modo

directo incidan en la economía del contrato, caso en el cual incluso la Contraloría General de la República deberá autorizar la erogación (art. 113). Obsérvese, eso sí, que en este último caso se trata de "medidas" atribuibles exclusivamente a la Administración. Y finalmente, la resolución del contrato en curso de ejecución por culpa del contratista, a efecto de hacer efectivas las respectivas garantías (114).

Igualmente, tómese en cuenta que no hay ninguna referencia, en ninguno de ambos cuerpos normativos, a la finalización del contrato por expiración o vencimiento de plazo, sino a la terminación de los contratos por causas anormales o bien, por el ejercicio de facultades discrecionales de la Administración en relación con el interés o la conveniencia pública. Por su parte, en cuanto al Reglamento, el artículo 18 sigue la misma tónica de la Ley en el sentido de que remite, obligatoriamente, al procedimiento de licitación pública en cuanto al arrendamiento de bienes públicos por tiempo indefinido; mientras que el 32 inciso c) del "Primer grupo", reitera la utilización también de la licitación pública para el arrendamiento de bienes de la Administración por tiempo indeterminado. Pues bien, del elenco de normas anteriores, y a raíz de las licitaciones públicas ya mencionadas, es que entonces proceden las partes, una vez seleccionados los adjudicatarios correspondientes, a suscribir los distintos contratos, ahora sí, específicamente de arrendamiento, y en los cuales se estipulas las condiciones de alquiles individuales y las distintas responsabilidades, de acuerdo con la normativa imperante y la voluntad de las partes.

3) El arrendante puede solicitar un reajuste de precios, basado en el artículo 31 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa?

Es importante señalar que el criterio sobre lo que es precio "firme, definitivo e invariable" ha cambiado con el paso del tiempo, desde lo que sería una concepción nominalista o literal, a una concepción valorista o real. Así las cosas, dentro del rigor que sujetaba esta materia, no podía pensarse en modificaciones de ninguna especie y la Administración pagaba solamente aquella cantidad nominalmente expresada en la oferta. Era común incluso que se negaran reajustes evidentes del precio con el pretexto de que el cartel "no contemplaba tal posibilidad".

Es a partir del Voto Nº6432-98 de la Sala Constitucional, que el derecho al reajuste se

perfila como un derecho adquirido e irrenunciable, pese a que

...no

es inconstitucional

establecer distintos métodos de cálculo de los reajustes de precios, a reserva de que

todos ellos conduzcan a hacer justicia administrativa, de manera que si existen diferencias en los resultados obtenidos, sean razonables o proporcionadas con los fines que se persiguen".

En el marco legal actualmente vigente, la Ley de Contratación Administrativa no establece disposiciones expresas sobre el reajuste de precios cuando la Administración es arrendataria de un particular. En todo caso, existe norma expresa sobre el particular, que es el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, el cual da la base jurídica suficiente para que este cuerpo normativo sea el marco de legalidad de la Administración en esta materia. Dentro de ese contexto, el artículo 69 de la citada Ley, dispone que "en los arrendamientos para otros destinos ajenos a vivienda, las partes podrán convenir los períodos, la forma y los montos de los reajustes". Esta disposición genera un ámbito de discrecionalidad para la Administración, solamente sujeta a las disposiciones de los artículos 15 y 16 de la Ley General de la Administración Pública.

Por otra parte, en el ya citado Voto de la Sala, se señala: "tanto la Contraloría General de la República como el Ministerio de Obras Públicas y Transportes en sus alegatos, se fundamentan en una visión estrictamente legalista del problema: solo lo que la ley dice, puede ser reajustado. A juicio de la Sala es ésta una apreciación totalmente equivocada de la institución jurídica que lo que busca es mantener el equilibrio financiero del contrato, puesto que lo que se pretende con la aplicación de los medios correctivos de la economía del contrato, es revisar todos los componentes del precio para devolverlos a su nivel original, por haber sido alterados por causas ajenas a la voluntad de las partes".

Así

las cosas,

con

sustento en

lo arriba

señalado, que nada obsta

para

que

la

Administración pacte con el arrendante un reajuste de alquiler utilizando como base el precio del año anterior.

Como comentario final, debe recordarse que en nuestro medio aplica la teoría monista del contrato administrativo, según lo cual es el Estado, con su naturaleza pública, el que atrae el fuero legal que rige sus relaciones contractuales con los particulares de modo que, en nuestro sistema, no existen los llamados "contratos privados de la Administración". No obstante, en materia de contratos nominados y expresamente regulados por el derecho positivo privado, el Estado debe sujetarse a ese marco legal de fondo en lo que no implique una renuncia a sus atribuciones de autoridad e imperio, tal y como lo dispone expresamente el artículo 3, párrafo segundo de la Ley de Contratación Administrativa. Ello lo obliga, de modo indirecto, a flexibilizarse ante el vórtice de la realidad que lo rodea y a ajustarse, en la medida que el marco de sus posibilidades lo permite, a la forma, modo y condiciones en que esa clase de contratos se desenvuelven, so pena de no celebrarlos y con ello, de perder presencia en el marco social en el cual está llamado a satisfacer una serie de necesidades e intereses colectivos.

Respecto al Artículo 31 de la Ley de Contratación administrativa indica:

Estimación contractual. Para estimar la contratación, se tomará en cuenta el monto, en el momento de la convocatoria, de todas las formas de remuneración, incluyendo el costo principal, los fletes, los seguros, las comisiones, los intereses, los tributos, los derechos, las primas y cualquier otra suma que deba reembolsarse como consecuencia de la contratación.

En las contrataciones de objeto continuo, sucesivo o periódico, celebradas por un plazo determinado, la estimación se calculará sobre el valor total del contrato durante su vigencia.

En los contratos por plazo indeterminado, con opción de compra, o sin ella, la estimación se efectuará sobre la base del pago mensual calculado, multiplicado por 48. Igual procedimiento se aplicará respecto de contratos para satisfacer servicios por períodos menores de cuatro años, cuando se establezcan o existan prórrogas facultativas que puedan superar ese límite. En caso de duda sobre si el plazo es indeterminado o no, se aplicará el método de cálculo dispuesto en este párrafo.

Cuando las bases del concurso contengan cláusulas que permitan cotizar bienes o servicios opcionales o alternativos, la base para estimarlos será el valor total de la compra máxima permitida, incluidas las posibles compras optativas.

A la luz de lo que externa este artículo y todo lo expuesto las empresas que contraten con la Administración, pueden recurrir a lograr el equilibrio financiero de las contrataciones recurriendo a la figura del Reajuste de precios, sin embargo, en el caso propuesto, por tratarse de una contratación en una moneda distinta al colón nacional, o sea en dólares estadounidenses, la jurisprudencia ha indicado que el desequilibrio financiero queda compensado con la devaluación del colón respecto al dólar, por lo tanto no se justifica; ya que sería como un doble reajuste en caso de que se permitiera.

4) Cuál Ley se aplicará para solicitar el reajuste solicitado, por qué?

Se debe aplicar la Ley de Contratación Administrativa ya que la posibilidad de que un contratista solicite un reajuste del precio que cotizó a la Administración, es un derecho que le otorga la Ley de Contratación Administrativa en el artículo 18. Sin embargo, más que un derecho, esta posibilidad fue consagrada por la Sala Constitucional como parte del principio constitucional de la licitación pública denominado principio de intangibilidad patrimonial. La Administración Pública está obligada a velar porque en el contrato administrativo se mantenga siempre el equilibrio económico-financiero, y es por esa obligación que nace un derecho para el contratista. Sin embargo, ese derecho no es ilimitado en el tiempo, como lo ha sostenido esta Contraloría General de la República.

Pero referente al contrato en marras, este está pactado en dólares, y la normativa aplicable a la variación del precio en contratos administrativos de arrendamiento de bienes inmuebles establece que, en los contratos pactados en moneda extranjera, se mantendrá la renta convenida durante todo el plazo del contrato, sin derecho a variación o reajuste.

A mayor abundamiento, tenemos que en lo que a contrataciones en dólares se refiere, no se justifica la incorporación de un mecanismo de variación o ajuste de precios adicional, puesto que ello permitiría reconocerle al contratista aumentos en el precio por partida doble.

Efectivamente, al establecerse un precio en dólares, pagadero en colones al tipo de cambio de venta del colón con respecto al dólar, vigente al momento del pago, ello produce en forma automática que el precio de la contratación (al convertirse a colones) se modifique en cada pago, de acuerdo con la variación que muestre el tipo de cambio en el transcurso del año.

Lo anterior significa que el establecimiento de un precio en dólares, pagadero mensualmente al tipo de cambio de venta de la fecha de pago, genera implícitamente aumentos escalonados del precio base -calculado en colones-, y por ende, continuamente se estaría restableciendo el equilibrio económico financiero del contrato. Así las cosas, reiteramos que en contrataciones de esta naturaleza no se justifica la aplicación de un mecanismo de ajuste adicional, puesto que el objetivo de dicho mecanismo, a saber, aumento escalonado del precio, ya se cumple durante la vigencia de la contratación.

Por lo anterior, se puede concluir que

el autorizar en forma adicional variaciones en

los alquileres en dólares tomando como base en el artículo 67 de la Ley General de

Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, No. 7527, equivaldría a otorgar dentro de la misma contratación dos mecanismos devaluación del colón con respecto al dólar y aplicación del mecanismo de variación del precio en particular- para lograr un mismo objetivo, cuyo resultado sería contrario a la filosofía que gira en torno a esta materia, a saber, mantener el equilibrio financiero en la relación contratante- contratista.

Es importante señalar que lo anterior no implica de ninguna manera que el contratista esté renunciando al reajuste de la renta pactada, puesto que, como se ha indicado reiteradamente, el tipo de cambio funciona implícitamente como un mecanismo que cumple con el fin primordial de las cláusulas de variación de precios, cual es, establecer el equilibrio económico financiero del contrato.

Para recalcar lo dicho, en nuestro ordenamiento jurídico este reajuste de los precios se encuentra previsto en la Ley de la Contratación Administrativa para todo tipo de contrato. No obstante, dado el asidero constitucional del reajuste de precios en los principios del equilibrio económico del contrato, la intangibilidad relativa del patrimonio y el derecho de propiedad (artículo 45 constitucional), nuestro Tribunal Constitucional ha señalado que esa figura debe operar aún -por aplicación directa del Derecho de la Constitución- en ausencia de ley expresa, estipulación contractual o previsión cartelaria, de modo que se trata de un derecho virtual e indiscutido del contratista (Voto No. 6432-98).

Los mecanismos de revisión de precios establecidos en la LCA, rigen en defecto de los que pueda determinar la administración contratante en el cartel del concurso y que pueden ser, eventualmente, más ventajosos, justos o equitativos (artículo 18, párrafos 1° e in fine). La Sala Constitucional ha indicado que el reajuste de precios, en cuanto supone un derecho del contratista, se encuentra sujeto por lo menos en cuanto a las reglas básicas- a la reserva de ley, de modo solo resulta admisible su complementación por vía de reglamento (Fórmulas y métodos de cálculo), el que no puede contener disposiciones restrictivas o limitaciones (Voto No. 6432-98). Consecuentemente, la administración contratante y los órganos del control de la Hacienda Pública no podrán argüir una laguna legislativa o normativa para negar el derecho del contratista al reajuste del precio cuando se den las condiciones objetivas para aplicarlo.

El artículo 18, párrafo 1°, LCA dispone que en los contratos de obra, servicios y suministros, con personas o empresas de la industria de la construcción, la administración reajustará los precios, aumentándolos o disminuyéndolos, cuando haya una variación en los costos, directos o indirectos, relacionados con la obra, el servicio o el suministro. Tal reajuste se efectuará, en estos supuestos, mediante la aplicación de las ecuaciones matemáticas basadas en los índices oficiales de precios (v. gr. IPC) y de costos elaborados por el Ministerio de Economía, Industria y Comercio.

Adicionalmente, se calcularán sobre estimaciones mensuales, con base en precios de oferta y los índices correspondientes al mes de la apertura de las ofertas (artículo 18, párrafo 2°). El contratista debe presentar en la oferta un presupuesto detallado y completo de todos los elementos que componen el precio, incluyendo un desglose de los precios unitarios, así como la presentación mensual de facturas por avance de obra (ibídem). En el resto de los contratos administrativos, podrán emplearse los mecanismos de revisión de precios pertinentes, cuando se produzcan variaciones en los costos estrictamente relacionados con el objeto del contrato (artículo 18, párrafo

3°).

La gestión planteada por el contratista para la revisión de precios debe estar fundada y respaldada en pruebas suficientes (artículo 31, párrafo 2°, RLCA).

5) Puede el arrendante solicitar el desalojo del inmueble, por no ponerse de acuerdo en el aumento solicitado?

De conformidad con el Artículo 101 de la Ley de Arrendamiento Urbano y Suburbano, en lo que respecta a la Prevención de desalojamiento, indica lo siguiente:

“La prevención de desalojamiento se debe hacer con una anticipación no menor

de tres meses de la fecha de expiración del plazo fijado en el contrato, o bien, a

falta de plazo contractual, de la fecha de expiración del plazo mínimo de tres años o de su última prórroga.

Si la prevención no

se

hace

con

la anticipación estipulada, el

plazo del

arrendamiento se prorrogará, tácitamente, por un nuevo período de tres años.

La prevención de desalojamiento puede hacerse judicialmente o mediante acta notarial que se practicará en el inmueble arrendado. En este último caso, el notario público será responsable de entregar al arrendatario los documentos que señalan los artículos 102 y 103 de esta ley.

En virtud de lo que expone este articulado, efectivamente la Ley de arrendamiento urbano y suburbano tutela el derecho del arrendatario de solicitar el desalojo, siempre y cuando se cumpla con los plazos que se establecen.

6) Se

puede

modificar

el

contrato

que

se

firmó

cuando

Seguridad Pública arrendó el inmueble?

el

Ministerio

de

De acuerdo

a

lo

estipulado en

los numerales 70

y

71

de

la

Ley

General

de

Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley No. 7527, se desprende que, en los contratos pactados a un plazo igual o superior a 3 años, las partes estarán facultadas

para establecer, en primera instancia, un nuevo precio de alquiler al vencimiento del

plazo contractual

original, y

en

lo sucesivo,

al

término o vencimiento del plazo

correspondiente a cada una de las prórrogas que lleguen a operar en la relación negocial. Concomitante con lo anterior, en los contratos pactados a plazo indefinido, el nuevo precio podrá establecerse una vez transcurrido el plazo establecido por la citada ley o sea cada 3 años, pero manteniéndose vigente el contrato que le dio origen a esa relación jurídica.

En

ambos casos, para

pactarse un

nuevo precio

de alquiler

en

los

contratos

administrativos deberán cumplirse al menos los siguientes requisitos:

1. Que haya transcurrido el plazo que establece el contrato vigente para el caso, con la finalidad de que surja el derecho del arrendante, al nuevo precio del contrato de inquilinato. En los contratos de plazo indefinido, el derecho al nuevo precio surgirá cada tres años.

2. Que haya una gestión de la parte interesada, esto es, que exista una gestión de incremento del arrendante del inmueble.

3. Que haya un acuerdo de voluntades en cuanto al monto del nuevo precio; en otro decir, que ambas partes de la relación negocial establezcan un incremento que satisfaga sus intereses. 4. Que exista un avalúo practicado por la Dirección General de la Tributación Directa o el personal capacitado de la respectiva Administración.

La posibilidad de establecer un nuevo precio, de acuerdo con las condiciones antes señaladas, no estará condicionada por la moneda en que se pactó la contratación, esto es que independientemente de haberse pactado la negociación en colones o en moneda extranjera, será viable negociar un nuevo precio de arrendamiento, previo cumplimiento de los requisitos apuntados.

7) Se tiene que realizar un avalúo para el reajuste o aumento solicitado, sí o no por qué?

La Administración está facultada por el principio de discrecionalidad el que le permite decidir ciertas condiciones del contrato, no la exime de documentar y razonar esas mismas decisiones dentro del Expediente Administrativo, pues a esta clase de contratos no les es ajeno el principio constitucional de control.

Así, de previo a contratar el precio de un arrendamiento, debe contar con el avalúo de un perito a su servicio, que no necesariamente será de la Tributación Directa (ver artículo 71 de la Ley de Contratación Administrativa y 71.2 del Reglamento General de Contratación Administrativa).

Respondiendo la pregunta donde lo que discute no

es

el precio original

sino una

renegociación de éste por el transcurso del tiempo, (reajuste) principio.

aplica el

mismo

BIBLIOGRAFIA

Ley de Contratación administrativa Ley General de la Administración Financiera Ley General de la Administración Pública Reglamento a la Ley de la Contratación Administrativa Reglamento para el Reajuste de Precios en los Contratos de Obra Pública de Construcción y Mantenimiento

DOTRINA

Derechos y obligaciones de la administración contratante y del contratista. Jinesta Lobo.

Ernesto

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CRITERIOS

OPINION No. 057-2011/DTN DCA-3989, 27 noviembre, 2007 DCA-0868, 09 marzo, 2007 DAGJ-852-2000, 13 junio, 2000 DAGJ-2542-2000, 13 octubre, 2000

VOTOS Y RESOLUCIONES

Voto de la Sala Constitucional No. 998-98 Voto de la Sala Constitucional No. 6432-98 Ver Sentencias Sala Primera Corte Suprema de Justicia Nos. 275 de las 15:10 hrs. de 19 de septiembre de 1990 y 376 de las 14:55 hrs. de 8 de octubre de 2007. 14 La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en la Sentencia No. 114 de las 14:30 hrs. de 28 de marzo de 1990 Sala Primera de Casación No. 376 de 14:55 hrs. de 8 de octubre de 2007. Voto No. 7261-94 de las 8:30 hrs. de 9 de diciembre de 1994