RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL EN LA CONSTRUCCION HERNAN CORRAL TALCIANI Profesor de Derecho Civil Universidad de los Andes I.

NOCIONES GENERALES SOBRE LA RESPONSABILIDAD EN LA CONSTRUCCION Hablar de responsabilidad civil es hablar de dao. La responsabilidad civil es uno de los mecanismos, no el nico, que permite al ordenamiento jurdico hacer frente a los problemas de justicia que se suscitan cuando alguien desarrolla una actividad, conducta o comportamiento que causa perjuicio a otro. En las faenas y tareas constructivas hay, como en otras labores complejas, muchas ocasiones para que se produzcan daos, sea en las personas o en los bienes de terceros. Desde antiguo, por tanto, ha preocupado a los legisladores establecer un rgimen normativo especial que permita determinar el grado y la forma de hacer valer la responsabilidad de quienes se dedican a la actividad constructiva, y que trasunta tambin un inters colectivo de que las obras, edificios y construcciones en general presenten una solidez y firmeza que evite la inseguridad de la poblacin. La responsabilidad civil, en sntesis, pretende atribuir a una persona determinada la obligacin de reparar el dao causado a otra. La reparacin puede ser en especie (restableciendo la calidad originaria del elemento daado) o en equivalente (pagando una suma de dinero que persigue representar el valor del perjuicio sufrido). Hay dos formas bsicas de responder que dependen de la relacin que existe previamente entre el autor del dao y la vctima. Si el perjuicio deriva del incumplimiento de un contrato que existe entre ambos, hablamos de responsabilidad civil contractual. En cambio, si el perjuicio deriva simplemente de la transgresin de un deber general de no causar dao injusto a otros, estamos frente a la responsabilidad extracontractual o aquiliana. Las principales diferencias que se observan entre ambos regmenes dicen relacin con el factor de imputacin y la prescripcin de la accin de reparacin. Mientras en la responsabilidad contractual la culpa se presume por el solo hecho del incumplimiento del contrato (art. 1547, C.C.), en la responsabilidad aquiliana la culpa del demandado debe ser acreditada en el proceso por la vctima que demanda (arts. 2314 y ss., C.C.). Por otra parte, la accin contractual de daos prescribe generalmente en cinco aos desde que se hace exigible (art. 2515, C.C.), en tanto que la accin para pedir indemnizacin de un dao extracontractual prescribe en cuatro aos desde la perpetracin del hecho daoso (art. 2332, C.C.). Las modernas tendencias del llamado "Derecho de daos" ponen el acento en su carcter protector de la vctima, ms que en su funcin sancionatoria de actos ilcitos. La responsabilidad se concibe, entonces, como ms centrada en la persona que sufre el dao y no tanto en aquel que lo causa. Por eso, de alguna manera, la frontera entre responsabilidad civil contractual y la extracontractual tiende, si no a desaparecer (porque siempre persisten elementos estructurales que mantienen la diferencia), a hacerse cada vez ms flexible e interconectada. Por otro lado, de un sistema subjetivo de responsabilidad, en que la obligacin de responder se radica en aquel que ha obrado con dolo (intencionalmente) o culpa (negligentemente), se pretende transitar, aunque con cautela, hacia un rgimen de responsabilidad objetiva, en el que el deber de reparar surge de factores diversos de la culpa del agente, como el riesgo organizacional o de empresa, o la utilizacin lucrativa de cosas o energas peligrosas. Estas dos tendencias principales del moderno Derecho de la responsabilidad civil se aprecian en el sector de los daos producidos por la actividad de la construccin. As, se articulan sistemas especiales que tienden a aplicarse con independencia de que exista contrato entre el responsable y la vctima, y que buscan favorecer a esta ltima relevndola de la obligacin de identificar y probar la negligencia del individuo concreto que con su error produjo el dao constructivo. (1) Es lo que sucede con la nueva regulacin de la responsabilidad civil en la construccin que establece la reciente ley N 19.472, de 1996. Pero como esta ley claramente ha dejado vigente la normativa que desde 1855 contiene el Cdigo Civil, principalmente en sus arts. 2003, reglas 3 y 4, 2004, 2323 y 2324, C.C., parece necesario primero describir suscintamente cmo funciona este ltimo rgimen, que ser el comn.

II. EL REGIMEN DE RESPONSABILIDAD ESTABLECIDO EN EL CODIGO CIVIL El Cdigo Civil establece un rgimen de responsabilidad para los constructores de edificios que, interpretado con una perspectiva finalista y un sentido innovador, constituye una regulacin que se acerca bastante a las actuales legislaciones que se han dictado en la materia. Primeramente, se establece que el empresario constructor que se encarga de toda la obra por un precio nico prefijado, es responsable, por un plazo de cinco aos contados desde la entrega, si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, por vicio de la construccin, vicio del suelo o vicio de los materiales. Si los materiales han sido proporcionados por el dueo de la obra, hay responsabilidad slo si el constructor por su oficio deba conocer el vicio o si efectivamente lo conoci y no dio oportuno aviso (arts. 2003.3 y 2000, inc. final, C.C.). Entre los responsables estn tambin los que se encargan de la construccin en calidad de arquitectos (art. 2004, C.C.). Esta normativa que aparece como un supuesto de responsabilidad contractual entre el constructor o arquitecto y el mandante o dueo de la obra que contrat con ellos, es sin embargo extendido a cualquiera vctima que sufre las consecuencias de la ruina total o parcial del edificio, en virtud del art. 2324, C.C., segn el cual "si el dao causado por la ruina de un edificio proviniere de un vicio de construccin, tendr lugar la responsabilidad prescrita en la regla 3 del artculo 2003". Slo si la ruina del edificio proviene, no de un vicio constructivo, sino de la negligencia del propietario en su conservacin y reparacin, el perjudicado debe demandar al propietario (art. 2323, C.C.). En consecuencia, a nuestro juicio, este rgimen de responsabilidad presenta las siguientes caractersticas: a) Es un rgimen unitario que se aplica cualquiera sea la vctima, tanto el contratante que encarg la construccin como el tercero transente o el adquirente posterior de la obra. b) Siendo un rgimen unitario, sostenemos que se aviene ms con el sistema de responsabilidad extracontractual y, por ende, que de manera supletoria se aplicarn las reglas propias de esa responsabilidad (arts. 2314 y ss., C.C.). c) Se establece un sistema de culpa presunta. Es decir, la sola comprobacin de que la ruina proviene de una falla o vicio en la construccin exime al actor de probar la culpa. La carga de la prueba del caso fortuito o del hecho de un tercero que puedan exonerar al demandado, recaer en ste. d) Pueden ser demandados directamente por el perjudicado tanto el constructor como los proyectistas (o arquitectos). Aunque la norma parece restringirse a los contratos de construccin pactados a suma alzada, la norma del art. 2324 C.C. extiende su rgimen a todo edificio cualquiera sea la modalidad del contrato de construccin. e) El plazo de cinco aos desde la entrega es un plazo no de prescripcin, sino de delimitacin de la duracin de la responsabilidad (un plazo de garanta). De esta manera, si en el cuarto ao desde la entrega se manifiesta una grieta que produce o amenaza ruina del edificio, habr responsabilidad y la accin destinada a hacerla valer tendr su propio plazo de prescripcin desde la manifestacin del dao. Estimamos que este plazo es de cuatro aos, ya que se aplicar el art. 2332 C.C. Caracterizado el rgimen comn de responsabilidad civil de la construccin (2), procede que pasemos a revisar la nueva normativa contenida en la ley N 19.472. III. EL REGIMEN DE RESPONSABILIDAD INCORPORADO POR LA LEY 19.472 DE 1996 A LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES 1. Un nuevo rgimen de responsabilidad La ley N 19.472, publicada en el Diario Oficial del 16 de septiembre de 1996, y que comenz a regir el 17 de diciembre del mismo ao, modific la Ley General de Urbanismo y Construcciones para establecer, segn su mismo ttulo, "normas relativas a la calidad de la construccin".

Dentro de estas normas, la ley modific los artculos 18 y 19 de la Ley General (D.F.L. N 458, de 1975) para establecer una nueva regulacin del rgimen de responsabilidad en la construccin de obras que quedan sujetas a esta Ley General. Por cierto, la reforma legal contempla otros aspectos relacionados con temas de mucho inters como obligaciones y sanciones infraccionales. Pero para nuestro propsito slo interesan las normas antes indicadas, que son las que establecen los criterios de responsabilidad civil. Diramos que, en general, se observa el inters por centralizar las acciones que proceden en favor de la vctima en un solo sujeto que deber responder por las fallas o deficiencias en la construccin. De esta manera, se libera al perjudicado de la labor de identificar cul de todos los intervinientes en el proceso es el que con su actividad permiti el surgimiento del dao, o en su caso de tener que demandarlos a todos, unos en subsidio de los otros. Esta responsabilidad centralizada recae en el "propietario primer vendedor de una construccin", frmula que traduce lo que en otros mbitos legislativos se ha dado en llamar el "promotor inmobiliario". Pero luego de centralizada, la responsabilidad se abre en abanico, por medio de acciones de reembolso u otras pertinentes, en busca del directamente responsable. As, el propietario primer vendedor puede a su vez repetir en contra de los proyectistas y los constructores. Los constructores, a su vez, pueden reclamar en contra de los subcontratistas, proveedores o fabricantes de materiales. (3) 2. Los requisitos o elementos de la responsabilidad Tradicionalmente, se sostiene que para que haya responsabilidad deben cumplirse cuatro condiciones: dao, capacidad del autor, relacin de causa a efecto entre el dao y el hecho del autor e imputabilidad de este ltimo (4). Veamos cmo se desenvuelven estos cuatro requisitos en esta normativa. a) El dao Es evidente que para que funcione este rgimen, la vctima debe probar el dao. As lo establece el inciso primero del art. 18 L.G.U.C.: "El propietario primer vendedor de una construccin ser responsable de los daos y perjuicios...". Al no distinguir, se comprenden tanto los daos materiales (dao emergente y lucro cesante) como el dao extrapatrimonial o moral. No es necesario que se pruebe ruina, como exige el Cdigo Civil. Basta que el dao se haya producido por fallas o defectos en la construccin. b) La capacidad de los responsables Nada establece la nueva normativa sobre esta materia, por lo que debern aplicarse las reglas generales de incapacidad delictual (infantes, menores y dementes: cfr. arts. 2318 y 2319 C.C.). Pero ellas raramente sern procedentes en la especie por la naturaleza misma de la actividad en comento. En esta materia, s, la ley contempla, sin lugar a dudas, la responsabilidad de las personas jurdicas que asumen la calidad, sea de propietario primer vendedor, de proyectista o de constructor. c) La relacin de causalidad Corresponder al actor el probar no slo el dao o perjuicio, sino tambin que existe una relacin de causa a efecto entre el perjuicio sufrido y la falla o defecto de construccin: "daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella" (art. 18 inc. 1 L.G.U.C.). Asimismo, se seala que los proyectistas responden en la medida en que de sus errores "se han derivado daos y perjuicios" (art. 18 inc. 2 L.G.U.C.). De esta manera, los perjuicios deben haberse derivado directamente de los vicios de construccin o de diseo. Surge la duda sobre cmo debe entenderse la frase que se refiere al momento de las fallas o defectos: "sea durante su ejecucin o despus de terminada" (art. 18 inc. 1 L.G.U.C.). A nuestro juicio, no puede tratarse de fallas que no

se incluyan en el contexto de la labor de construccin (por ejemplo, derivadas de mejoras construidas por cuenta del adquirente o por mala conservacin o utilizacin inadecuada de la obra). Por eso, interpretamos esta locucin en el sentido de que la ley establece la responsabilidad sea que la falla se manifieste y produzca el dao, durante la ejecucin de la obra o despus de su conclusin. (5) d) La imputacin. Culpa y responsabilidad objetiva Lamentablemente, la ley omiti establecer una norma clara que permita identificar la forma de imputabilidad de los autores del dao: culpa subjetiva, culpa presunta o responsabilidad objetiva. Se content con establecer en frases perentorias e imperativas que en ciertos casos un agente "ser responsable". Qu quiere decir este "ser responsable"? Es una forma de imponer responsabilidad objetiva? La gravedad de sta no parece conciliarse con una frmula tan poco precisa, que perfectamente podra interpretarse sencillamente como una mera afirmacin de responsabilidad conforme a las reglas generales (es decir, previa prueba de la culpa). No obstante, la historia de la ley y su finalidad, inducen a rectificar la poco tcnica formulacin, y a sostener que existir responsabilidad objetiva, al menos tratndose del propietario primer vendedor y, limitadamente en relacin con las fallas, errores o defectos en la construccin, respecto del empresario constructor. 3. Los titulares de la accin de responsabilidad En el silencio de la ley, debemos concluir que toda persona, natural o jurdica, que haya sufrido un dao, material o moral, por una falla o defecto de construccin, puede demandar pidiendo la reparacin del perjuicio en conformidad con estos preceptos. No parece tener importancia que el demandante invoque el incumplimiento de un contrato existente entre l y el demandado (sea de construccin o de compraventa de inmueble). Por eso, pareciera que nuevamente estamos ante un rgimen que se desmarca del sistema de responsabilidad contractual, para asumir las caractersticas propias de la regulacin extracontractual. 4. Los sujetos responsables a) El propietario primer vendedor Al fijar el centro de la responsabilidad en el propietario primer vendedor, la ley se coloca en el supuesto de que el dueo de la obra procedi luego a venderla a un tercero, sea totalmente, sea en forma parcial por pisos, departamentos o unidades. La locucin "primer vendedor" da la impresin de que se exigira la presencia de al menos dos ventas. Pero con seguridad la intencin del legislador no fue sa. Basta que slo se haya producido una venta, para que sa sea la primera. Como se habla de vendedor, no se admitir la responsabilidad si se han otorgado nicamente contratos de promesa de compraventa y no se ha perfeccionado an ninguna venta propiamente tal. No se exige plazo entre el trmino de la construccin y la venta, pero estimamos que si sta se realiza pasado el plazo de prescripcin de cinco aos desde la recepcin municipal definitiva de la obra, no podr ejercerse la accin de responsabilidad (art. 18, inc. 7 L.G.U.C.). Como la ley no distingue da lo mismo entre si se trata realmente de un empresario inmobiliario que se dedica a construir vivien das para vender, o un mero particular que encarga la construccin de su propia casa, pero que luego de habitar en ella, la vende a un tercero. Me parece que este ltimo caso es muy diferente al primero, de manera que debe criticarse al legislador por haber utilizado una frmula tan genrica que incluye tanto a los que se dedican empresarialmente a la construccin y venta de inmuebles, como aquellos que no lo hacen. (6)

Por ltimo, es necesario despejar la duda que se presenta cuando el mismo contrato de construccin de obra puede ser calificado de venta. En efecto, si la empresa constructora aporta la materia principal de la obra (para algunos, por ejemplo, si aporta el suelo), el contrato de arrendamiento de servicios deviene en un contrato de compraventa (art. 1996 C.C.) (7). Pues bien, en este caso, surge la cuestin de si debe entenderse "propietario primer vendedor" al mismo constructor, y no al mandanteadquirente del edificio construido (por ejemplo, la empresa inmobiliaria). Aunque se trata de una cuestin discutible, dado los escuetos trminos de la ley, pensamos que el art. 18 L.G.U.C. est contemplando la "primera venta" que ocurre despus de la construccin. No lo sera la venta que es al mismo tiempo el contrato que permite la construccin. (8) b) El constructor Los constructores, segn el art. 18, inc. 3, L.G.U.C., sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin. Se agrega aqu el vocablo errores, que denota la prueba de una negligencia, y pareciera entonces que se trata de un supuesto de responsabilidad por culpa. Pero la inclusin general de las palabras "fallas" y "defectos" permite desechar la conclusin. Adems, la norma hace responder al constructor por las obras ejecutadas por los subcontratistas. Dadas sus funciones de supervisin general de la obra, podra pensarse que el constructor debe responder tanto por los subcontratistas que l mismo ha contratado, como por aquellos que hayan sido contratados por el mandante o dueo de la obra. Pero el hecho de que slo hay subcontrato propiamente tal cuando es el constructor quien ha contratado con un tercero la realizacin de una parte de la obra (9), nos lleva a sostener que el art. 18 L.G.U.C. slo se refiere a los subcontratistas cuyo vnculo nace de la voluntad del mismo constructor. Finalmente, el constructor responde tambin si las fallas provienen del uso de materiales o insumos defectuosos, aun cuando no haya podido advertir su mala calidad. c) El proyectista Los profesionales encargados del diseo del proyecto de construccin, sean arquitectos, ingenieros u otro tipo de profesionales, sern responsables pero solamente "por los errores en que hayan incurrido, si de stos se han derivado daos o perjuicios" (art. 18 inc. 2, L.G.U.C.) (10). Lo mismo repite la Ordenanza General de Urbanismo y Construccin (art. 1.2.4). Debe sealarse que segn la Ordenanza todo proyecto o anteproyecto que se presente a la Direccin de Obras Municipales debe ser firmado por el o los profesionales competentes que lo hubieren ejecutado y por el propietario (art. 1.2.2). Responden los proyectistas objetivamente o debe acreditarse culpa o negligencia en el diseo? De nuevo la ley no es clara, pero como aqu habla slo de "errores", parece claro que debe exigirse que se compruebe una negligencia profesional. (11) d) El revisor independiente Junto con los proyectistas debe considerarse la figura especial del "revisor independiente" que la misma ley N 19.472 introduce en el art. 116 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Estos revisores son personas naturales o jurdicas que, estando previamente inscritas en un registro especial del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, pueden o deben ser contratados, segn los casos, por el dueo de la obra para revisar la legalidad del diseo. Tratndose de edificios de uso pblico, la contratacin del revisor es obligatoria. Segn el inc. 3 del art. 116 bis L.G.U.C., "los revisores independientes sern subsidiariamente responsables con los proyectistas". Queda la duda de si la subsidiaridad de la responsabilidad se refiere al mismo proyectista, o al propietario primer vendedor. En efecto, aunque segn alguna opinin, el revisor es responsable slo en subsidio del proyectista (12), la verdad es que el uso de la expresin "con", induce a sostener que los revisores son responsables conjuntamente con los proyectistas, aunque subsidiariamente en relacin con el propietario primer vendedor. El revisor tiene un rea de responsabilidad limitada: sus funciones se limitan a verificar que los anteproyectos, proyectos y obras cumplen con todas las disposiciones legales y reglamentarias. De esta manera, slo si el error que

produjo el dao debi haber sido advertido por el revisor por contravenir una norma legal o reglamentaria habr responsabilidad de este profesional. Expresamente la ley los exime de responsabilidad por el clculo de estructuras, la que atribuye exclusivamente a los proyectistas (art. 116 bis, inc. 2, L.G.U.C.). En todo caso, parece que no se trata de una responsabilidad contractual, sino de una responsabilidad extracontractual que exige que se acredite que el revisor procedi con negligencia profesional. (13) e) Otros responsables Segn el art. 18, inc. 1, L.G.U.C., el propietario primer vendedor que debe responder por una falla o defecto de la construccin, tiene derecho de repetir lo pagado "en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos o perjuicios". Por cierto, en esta locucin se entienden incluidos el constructor, el proyectista y, en su caso, el revisor independiente. Pero como se trata de una expresin amplia no se agota en ese elenco y cabe aplicarla respecto de cualquier persona que intervino en el proceso de construccin y determin con su conducta la produccin del dao. Ser necesario, sin embargo, para que prospere la accin de regreso, que se acredite culpa o negligencia respecto de este responsable. Se excepta el caso en que la accin se dirige contra el constructor, ya que ste responde objetivamente. Pero a su vez, el constructor puede ejercer las acciones legales que le correspondan en contra de los subcontratistas y de los proveedores o fabricantes de materiales o insumos empleados en la construccin. A nuestro juicio, no habra obstculo para que el propietario primer vendedor accione de reembolso directamente contra los subcontratistas, proveedores o fabricantes, sobre la base de la expresin general del inc. 2 del art. 18 L.G.U.C., pero siempre asumiendo que deber probar la culpa o negligencia de alguno de estos partcipes. f) La responsabilidad de personas jurdicas Cuando la ley habla de propietario primer vendedor, proyectista, revisor independiente, constructor, subcontratista, proveedor, fabricante, incluye tanto a las personas naturales como jurdicas. Para establecer su calificacin como primer vendedor, proyectista, constructor, etc., se atender a su objeto estatutario y a la actividad efectiva que desempea, todo ello de acuerdo a lo que determinan las reglas tcnicas propias del oficio o arte de construir (art. 21 C.C.). Las personas jurdicas responden civilmente por el hecho de sus rganos, o tambin por el hecho ajeno de sus dependientes, de acuerdo con el art. 2320 del Cdigo Civil. Sin embargo, la ley N 19.472 consider necesario aclarar la responsabilidad de las personas jurdicas cuando el profesional que "acta por ellas" como proyectista o constructor incurre en responsabilidad (art. 18, inc. 4, L.G.U.C.). En tal caso, la ley dispone la responsabilidad solidaria de la persona jurdica. La expresin "profesional competente que acte por ellas" es difcil de reconducir a las categoras jurdicas generales. Parece obvio que no se est hablando de representacin legal. Debe entenderse la norma respecto de aquel profesional que, en la prctica, asume las funciones de proyectista o constructor pero no por s, sino como parte de la estructura empresarial de una persona jurdica que ofrece y dispone sus funciones como parte del servicio propio de la empresa. (14) Otra norma que dice relacin con las personas jurdicas est contenida en el inc. 6 del art. 18 L.G.U.C. Segn ella cuando la responsabilidad civil recae sobre una persona jurdica, si sta se disuelve asumen esa responsabilidad "quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebracin del contrato". Existen dudas sobre cul es el contrato al que hace referencia la norma. Al parecer se trata del contrato de compraventa por el que se hace responsable el propietario primer vendedor, ya que el inc. 5 del art. 18 L.G.U.C. obliga a individualizar a los representantes legales de las personas jurdicas en la escritura pblica de compraventa. (15) 5. Inclusin y exclusin de las acciones en este rgimen de responsabilidad

La ley no es muy clara para articular un orden de prelacin o jerarqua entre las diversas acciones que proceden contra la pluralidad de responsables que son mencionados en los arts. 18 y 116 bis L.G.U.C. A nuestro juicio, es necesario distinguir las acciones que se someten a este rgimen especial de responsabilidad, y las acciones que, si bien son mencionadas por la norma del art. 18, se rigen por sus propias regulaciones de acuerdo con su naturaleza especfica. Las acciones que pertenecen al rgimen especial de la Ley General de Urbanismo y Construcciones son: 1) La del adquirente o cualquier tercero perjudicado, contra el propietario primer vendedor, contra el proyectista (o revisor independiente) o el constructor. Si bien, el adquirente o tercero probablemente preferir dirigirse contra al propietario primer vendedor, puede que decida no hacerlo por faltar aqul o encontrarse en insolvencia. Es optativo para el perjudicado el dirigirse contra el propietario, el proyectista o el constructor. Recurdese s que si acciona contra el proyectista deber asumir la carga de la prueba de la negligencia. 2) La accin del propietario primer vendedor que pretende repetir lo que ha debido pagar por daos en la construccin en contra del proyectista (revisor independiente) o constructor. En cambio, no son acciones que entren en la regulacin especial del art. 18, las siguientes: 1) La del adquirente o tercero que pretende dirigirse en contra de persona diversa del propietario primer vendedor, proyectista (revisor independiente) o constructor. Por ejemplo, si quiere hacer valer la responsabilidad de un subcontratista, de un proveedor o de un fabricante de materiales. En tales casos, la accin se regir por las normas que le sean propias (responsabilidad contractual si existe un contrato, responsabilidad civil extracontractual general ex arts. 2314 y ss. C.C. o responsabilidad civil especial por ruina de edificios ex arts. 2003 y 2324 C.C.). Si se ejerce una accin de incumplimiento contractual debe considerarse una frase un tanto perdida del inc. 5 del art. 18 L.G.U.C., que dice textualmente: "Las condiciones ofrecidas en la publicidad se entendern incorporadas al contrato de compraventa" (cfr. art. 1546 C.C.). 2) La accin del propietario primer vendedor para repetir en contra de otros responsables diversos del proyectista o constructor. 3) La accin del constructor en contra de los subcontratistas, proveedores o fabricantes. El art. 18, inc. 3, L.G.U.C. claramente seala que la responsabilidad del constructor es "sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes o subcontratistas". Se observa claramente que la funcin de la frase no es incorporar todas estas acciones al rgimen de responsabilidad que establece el precepto, sino nicamente aclarar que la responsabilidad que la ley afirma respecto del constructor no impide el ejercicio de las acciones que correspondan a ste segn las reglas generales. Estas acciones pueden ir desde una accin de resolucin contractual, hasta una accin redhibitoria por vicios ocultos. No parece posible, en cambio, que proceda una accin de acuerdo con las normas de la Ley N 19.496, sobre Proteccin a los Consumidores (arts. 20 y ss.), ya que el acto de adquisicin por parte del constructor no tiene carcter civil y, adems, puesto que ste difcilmente podr ser considerado como consumidor final. (16) 6. Prescripcin Las acciones que se incluyen en este rgimen tienen un plazo de prescripcin. El plazo es de cinco aos que se cuenta desde la fecha de la recepcin definitiva por parte de la Direccin de Obras Municipales (art. 18, inc. 7, L.G.U.C.). El plazo puede provocar problemas respecto de las acciones del propietario primer vendedor para repetir en contra de los proyectistas o constructores. Pareciera que la prescripcin de la accin de repeticin en este caso nicamente comenzar a correr desde que quede ejecutoriada la sentencia que obliga a responder al propietario primer vendedor. Sera injusto que el propietario primer vendedor que se ve conminado a responder en los ltimos meses del plazo de cinco aos, quedara privado de las acciones de reembolso por haber transcurrido dicho plazo cuando l est en condiciones de demandar. Ninguna prescripcin puede comenzar a correr si no hay posibilidad de ejercer el derecho en cuestin.

Como hemos sostenido que las acciones de reembolso del propietario primer vendedor contra otros responsables y las del constructor contra su proveedor o fabricante, no se rigen por este sistema especial, sino por sus propias reglas, hemos de aadir aqu que no se les aplicar el plazo de prescripcin de cinco aos de que habla esta norma. 7. Procedimiento El art. 19 de la Ley General, tambin incorporado por la ley N 19.472, ha dispuesto que las acciones de este rgimen especial, deben tramitarse conforme al procedimiento sumario (arts. 680 y ss. C.P.C.) ante los tribunales ordinarios. El inciso segundo aparece permitiendo el compromiso o pacto de arbitraje. La verdad es que la norma constituye una restriccin, ya que anteriormente no exista impedimento alguno para someter estas decisiones a juicio arbitral. Ahora, se exige que se trate de un rbitro mixto, que debe fallar conforme a derecho pero que en el procedimiento se rige por las reglas mnimas de los arbitradores (cfr. art. 223 C.O.T.). Adems, se prohbe a las partes nombrar por s la persona del rbitro, ya que se dispone que ste debe ser designado por el juez letrado competente y tener, a lo menos, cinco aos de ejercicio profesional. Esta norma que, en el fondo, constituye una restriccin al principio de autonoma de la voluntad aparece como una proteccin dirigida a los adquirentes de viviendas, que podran verse perjudicados por la imposicin del arbitraje y de la persona del rbitro, que podra hacer unilateralmente la empresa constructora o inmobiliaria respectiva. Pero como se trata de una norma general se aplica a todos los casos de reclamacin por fallas o defectos de construccin. IV. COMPATIBILIZACION DE LOS REGIMENES DEL CODIGO CIVIL Y DE LA LEY DE URBANISMO Es manifiesto que la regulacin incorporada en la Ley General no ha tenido por efecto la derogacin, ni siquiera parcial, del rgimen comn de responsabilidad civil en la construccin contenido en el Cdigo Civil. Sirve como prueba de este aserto, la frase con la que comienza el inc. 3 del art. 18 L.G.U.C., "Sin perjuicio de lo establecido en el N 3 del artculo 2003 del Cdigo Civil, los constructores sern responsables...". Es decir, hay una intencin evidente del legislador de hacer coexistir ambos regmenes de responsabilidad. (17) De all que tampoco pueda seguir sostenindose que, cuando se den los supuestos regulados por el Cdigo Civil (ruina de un edificio), debe prevalecer obligatoriamente la normativa de ste. (18) Hoy debemos llegar a la conclusin de que conviven paralelamente los dos regmenes en beneficio del perjudicado, el que podr recurrir a uno u otro, de acuerdo con sus propias conveniencias. Adems, pensamos que cuando se pretenda la aplicacin de la normativa especial de la Ley General podrn aplicarse como reglas supletorias las normas del Cdigo Civil, por el carcter de derecho comn que ostenta este cuerpo normativo (art. 3 C.C.). La conclusin anterior tiene importancia en materia de prescripcin. Si el vicio de construccin se manifiesta dentro de los cinco aos desde la entrega de la obra, pero la accin se pretende ejercer despus de los cinco aos desde la recepcin definitiva, ya no ser invocable la normativa de los arts. 18 y 19 L.G.U.C., pero s proceder reclamar la responsabilidad civil en virtud de los arts. 2003 y 2324 C.C., ya que en estos preceptos el plazo de cinco aos no es de prescripcin sino de garanta. V. CONCLUSIONES Como conclusin general, debe afirmarse que la ley N 19.472 ha contribuido a aclarar y ordenar un poco mejor el rgimen de la responsabilidad civil por daos en la actividad de la construccin, centralizando en el propietario primer vendedor el deber de reparar y estableciendo una suerte de responsabilidad objetiva parcial en favor de los perjudicados. No obstante, la claridad introducida en el sistema es relativa, pues la nueva normativa se resiente de las dudas que suscitan los textos, no siempre felices en su formulacin tcnica. La misma expresin "propietario primer vendedor" por su generalidad puede abarcar supuestos que no parecen justificar el rigor de la responsabilidad propia de la actividad empresarial.

Asimismo, la ley ha omitido dar reglas claras sobre su armonizacin con el sistema comn del Cdigo Civil, estableciendo un rgimen que viene a superponrsele sin abrogarlo. Esta dualidad de esquemas normativos puede generar disfunciones en la aplicacin prctica de las normas. Con la ley N 19.472 estamos, por tanto, frente a un avance pero no satisfactoria mente logrado. Sigue latente la aspiracin por establecer un sistema de reglas de responsabilidad que siendo claras, definidas y de aplicacin uniforme, equilibren los intereses de los que son perjudicados con los daos constructivos sin cargar excesivamente los costos de una actividad que resulta a todas luces imprescindible y necesaria para el desarrollo econmico y social del pas. Santiago, 20 de octubre de 1998.