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INTRODUO

A segregao socioespacial e a crescente fragmentao urbana nas cidades brasileiras aparecem, na maioria das vezes, vinculadas discusso dos efeitos da violncia urbana. O medo, uma das formas de repercusso da criminalidade, no apenas informa certas representaes sociais como tambm ganha concreo fsica na paisagem urbana, no espao pblico, no espao privado, cujo cenrio reage s interaes sociais transudantes de violncia, e assim adquirem novo sentido: progressivamente a cidade vai-se cercando de muros. A fala e o medo organizam estratgias cotidianas de proteo e reao que dificultam o movimento das pessoas e limitam seu universo interativo. (CALDEIRA, 2000). Historicamente a segurana sempre foi uma obsesso urbana. Na Idade Mdia, como se sabe, os muros cercavam as cidades. Entretanto, enquanto as muralhas da cidade medieval protegiam de ataques externos os seus habitantes, as muralhas da cidade do sculo XXI levantam-se contra ataques internos. Existe uma inverso do medo urbano parte dela. Certamente a violncia urbana foi uma das questes que contriburam para o surgimento desse novo padro de segregao residencial, inspirado nas metrpoles americanas. Estas, conforme Caldeira (2000), tm nos chamados condomnios horizontais e loteamentos fechados verdadeiros enclaves fortificados. O crescente confinamento espacial mostra apenas uma das faces da complexidade atual da vida cotidiana, agravada cada vez mais pela estigmatizao do outro e pelo discurso que o medo produz sobre a sociedade. A v esperana de um condomnio sem males tornou-se habitus rapidamente publicitado e vendido pela aparatosa mercadologia imobiliria. Ao dispor da distinta clientela, segurana e status social, semelhana do que se passou antes com o como uma forma de status social, semelhante ao ocorrido anteriormente com os edifcios residenciais (verticalizao). O espao, entendido como base de vida e de toda atividade humana, produtiva ou no, tem no capitalismo seu processo de apropriao legitimado o perigo no est mais fora da cidade, mas dentro dela

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juridicamente pela propriedade privada. O acesso a terra confere ao proprietrio o direito de dispor dela. Seu uso ser determinado pelas necessidades de reproduo do capital, ainda que este aparea travestido sob a forma de necessidade da sociedade em geral. Nesse sentido, este estudo coloca sob anlise, luz de uma concepo crtico-dialtica, os impactos decorrentes do surgimento dos condomnios horizontais e dos loteamentos fechados nas cidades brasileiras, enquanto forma geogrfica da lgica do sistema capitalista e da segregao socioespacial. Debrua-se sobre o caso de Cuiab, a capital do Estado de Mato Grosso. Esta pesquisa fundamentou-se em literaturas especficas, dados estatsticos, mapas e imagens da cidade, bem como na experincia da autora, desde 1990 tomando parte no processo de institucionalizao do planejamento urbano em Cuiab; primeiramente no Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU), quando foi da discusso e elaborao do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Cuiab (PDDU), representando a sociedade civil organizada, atravs do Instituto de Arquitetos do Brasil - Departamento de Mato Grosso (IAB-MT); e a partir de 1999 at o primeiro semestre deste ano, 2006, na implementao do Plano Diretor, como tcnica do poder pblico, na funo de diretora do Plano Diretor, no Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento Urbano (IPDU), da Prefeitura Municipal de Cuiab. As informaes e dados coletados serviam a conhecimento mais abrangente da situao de Cuiab diante dessa nova forma de produo do espao urbano. Embora sejam importantes anlises mais especficas dos locais com maior incidncia de condomnios horizontais, elas s ganham plena significao quando em correspondncia com o contexto global de que fazem parte. Em outras palavras, buscou-se primeiramente de uma perspectiva sinttica o conhecimento do todo e na integrao deste tambm as chaves heursticas que abrissem o saber das particularidades. Impende destacar que Cuiab, capital do Estado de Mato Grosso, cidade do sculo XVIII, nascida do Ciclo do Ouro, atualmente um dos principais plos de desenvolvimento do Centro-Oeste brasileiro. Passou por rpido processo de urbanizao suscitante de inmeros problemas, inclusive administrativo. Ento, como forma de facilitar o gerenciamento urbano, dividiu-se a cidade em quatro regies administrativas por meio da Lei n. 3.262/1994: Norte, Sul, Leste e Oeste (CUIAB, 2004, a.).

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O presente trabalho centrou-se nas regies Oeste e Sul. A regio Oeste possui grandes atributos ambientais e at pouco tempo era ocupada por chcaras, o que explica a precariedade da infra-estrutura urbana. Por estar localizada prximo ao centro da cidade, est sendo muito procurada para a instalao de grandes condomnios horizontais e loteamentos fechados, voltados para a classe de renda alta. J a regio Sul, a de maior extenso territorial da cidade e de menor densidade urbana, tambm bastante procurada para empreendimentos desse mesmo tipo, porm voltados para a classe de renda baixa. A escolha dessas reas de estudo deu-se principalmente devido grande demanda existente pelos condomnios horizontais com mais de 30.000 m (trinta mil metros quadrados), alm de algumas similaridades no tocante mobilidade urbana desses espaos. So regies que possuem muitas glebas, ou seja, reas ainda no parceladas para o uso urbano. Prope-se aqui anlise crtica do novo modelo de estrutura urbana adotado nas cidades do sculo XXI, em espaos segregados e fragmentados. Os grandes condomnios horizontais so exemplos desse novo padro de segregao urbana tendo por base a segurana privada, a decadncia do espao pblico, a mudana na conceituao do pblico. De acordo com VILLAA, Esse estilo ideologicamente apresentado pela mdia com uma aurola de superioridade; por essa razo, tende a se reproduzir nas cidades brasileiras (1998:191). O aumento considervel desse tipo de empreendimento nas cidades provoca no s mudanas na sua configurao espacial mas tambm modifica as relaes sociais. Por isso, objetivo principal deste estudo identificar todos os condomnios horizontais e loteamentos fechados com mais de 30.000 m (trinta mil metros quadrados), nas regies Oeste e Sul, bem como analisar as conseqncias que tais empreendimentos podem gerar na cidade. O trabalho foi dividido em trs captulos. No primeiro captulo buscou-se conhecer os principais conceitos terico-metodolgicos que embasaram os diversos estudos urbanos, no pressuposto de compreender a evoluo da cidade ao longo dos tempos, num processo dialtico, isto , como um movimento contraditrio. No segundo captulo, tem-se rpida contextualizao do processo de formao das cidades brasileiras como forma de entendimento da nova dinmica de segregao espacial gerada pelos condomnios horizontais e loteamentos fechados.

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Alm disso, so mostrados os conflitos jurdico-urbansticos do novo modelo de produo do espao urbano. J o terceiro captulo apresenta a evoluo urbana e o processo de planejamento em Cuiab, alm de anlise do processo de produo do seu espao urbano, considerada a implementao de grandes condomnios horizontais e loteamentos fechados. Tomou-se como objeto de investigao duas regies administrativas da cidade a Oeste e a Sul. Alm disso, so oferecidas informaes importantes sobre a legislao vigente que trata desses empreendimentos, bem como consideraes julgadas importantes citada legislao.

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CAPTULO I
AS CONCEPES TERICO-METODOLGICAS DO ESPAO URBANO 1.1 Sob a tica do pensamento geogrfico Pode-se dizer em sentido amplo que Geografia a cincia que estuda os padres espaciais. Terra (1991: 18). Explica ainda esse mesmo autor que:
Em Geografia, a nfase coloca-se sobre a organizao e os arranjos dos fenmenos, e sobre a extenso em que eles variam de lugar a lugar. Embora ela tenha um interesse substantivo nos mesmos fenmenos visados pelas demais cincias sociais e ambientais, a perspectiva espacial sobre os fenmenos, que adotada na Geografia, a responsvel pela sua especificao. Nenhuma outra disciplina tem a localizao e a distribuio como seu principal foco de estudo. A caracterstica do espao como uma dimenso, mais que as propriedades dos fenmenos que a esto localizados surge como de interesse bsico e central. (id. ibidem)

Conforme CLARK, [...] Ela procura identificar e explicar a

localizao e distribuio dos fenmenos fsicos e humanos sobre a superfcie da

A Geografia Urbana, por sua vez, um ramo da Geografia que concentra seus estudos sobre a localizao e o arranjo espacial das cidades. Busca acrescentar uma dimenso espacial compreenso dos lugares e problemas urbanos. Seu objeto de estudo a cidade, considerando as modificaes sofridas ao longo do tempo nas distribuies e arranjos internos do seu espao. Porm, a importncia e ateno dadas ao tema cidade relativamente recente entre os gegrafos (CLARK, op. cit.). A Geografia Clssica ou Geografia Humana tradicional, quando ainda no alcanara o estatuto de uma cincia social, orientava-se para o produto da ao humana. Baseava-se em conceitos como o do gegrafo francs Vidal de La Blache, que afirmava ser a Geografia a cincia dos lugares e no dos homens. Pode-se dizer que os estudos especficos do urbano na Geografia tiveram incio no fim do

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sculo XIX, quando a cidade torna-se o centro da dinmica espacial, resultado das complexas conseqncias da industrializao (VASCONCELOS, 1994). Nessa poca, a sociedade sofria as conseqncias espaciais e sociais da Revoluo Industrial, porm os trabalhos elaborados, contraditoriamente, eram voltados para a anlise das paisagens, principalmente das paisagens rurais. Embora a segregao e as diferentes formas de apropriao da terra urbana serem definidoras do espao urbano, os estudos urbanos ainda se baseavam em descries que valorizavam somente os aspectos relativos importncia e tamanho das cidades, que geralmente dependiam da localizao. Nesse momento a Geografia Urbana pautava-se no positivismo clssico, que se caracterizava pela simples descrio do real (VASCONCELOS, op. cit.). A Geografia Urbana tem longa histria. Comea com os escritos dos antigos sbios gregos Eraststenes e Estrabo, mas sua efetivao como especialidade da Geografia recente, datando do sculo XX. Como mencionado, os trabalhos anteriores eram meramente descritivos, possuam pouco mais do que informaes sobre os lugares urbanos atravs de sua aparncia fsica e impresses subjetivas. (CLARK, op. cit.). A cidade s passou a ser objeto sistemtico de investigao da Geografia a partir da dcada de 1920, quase trinta anos depois da obra Anthropogeographie, de Ratzel, iniciador da corrente determinista. Esse seu livro dedicou diversos captulos ao estudo das cidades (VASCONCELOS, op. cit.). Destacam-se, entre os trabalhos elaborados nessa dcada, o de Sten de Geer, sobre Estocolmo (1923), no qual se diferencia a rea central de uma cidade dos demais bairros, e o de Lavedan, Histoire de Lurbanisme, em trs volumes (1926). No Brasil, no temos exemplos desse perodo, j que estudos sobre o tema cidade, na Geografia, s apareceram aproximadamente quinze anos depois, por volta de 1935 (VASCONCELOS, op. cit.). Posteriormente constatou-se, em virtude da prpria percepo do crescimento urbano, que a cidade formava um complexo sistmico, a exigir anlises mais profundas, isto , no mais meramente descritivas dos espaos urbanos, mas das relaes entre eles. Surge nesse perodo, nos Estados Unidos, a Escola de Ecologia Humana de Chicago, devotada ao estudo das cidades (ABREU, 1994). Cumpre lembrar que, num primeiro momento da histria, a ecologia, palavra formada pelos timos oikos (casa) e logos (palavra, estudo), consistia apenas como

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numa cincia biolgica, isto , no estudo das relaes dos animais e plantas com o seu meio ambiente ou hbita. Somente mais tarde, quando a sociologia aplicou-a ao homem, tendo a cidade como seu hbita, passou a se denominar Ecologia Social Urbana, assim definida: o estudo sociolgico da distribuio dos homens e suas instituies no espao urbano e das formas de interao responsveis por essa distribuio espacial (FERRARI, 1982). Nesse sentido, preocupa-se a Ecologia Urbana com o fenmeno da segregao, suas causas e efeitos na cidade. Diversos modelos de crescimento urbano foram estabelecidos visando organizao interna das cidades. A finalidade de um modelo est em representar alguns traos essenciais de uma dada realidade. Os trs modelos mais conhecidos so o de Burgess, baseado na Teoria das Zonas Concntricas, sem dvida nenhuma o mais famoso dos modelos; o de Hoyt, na Teoria dos Setores; e o de Harris e Ullman, que formularam a Teoria dos Ncleos Mltiplos (SOUZA, M., 2003). A Teoria das Zonas Concntricas, fundamentada em dados empricos por Burgess em 1924, socilogo pertencente conceituada Escola de Chicago, citada acima, estabeleceu que a cidade contempornea, moderna, forma-se de zonas com caractersticas prprias. Conforme as denominou o autor, seriam: zona central, zona de transio, zona residencial operria, zona de classe mdia e zona de classe rica (considerada zona perifrica). Para alm dos limites urbanos, identificou-se uma zona composta por vilas-satlites e subrbios mais distanciados (FERRARI, op. cit.). Mostra Burgess na zona central o comrcio a varejo, as diverses como os cinemas e teatros, os bares, restaurantes, etc, como tambm os edifcios de maior altura, os conhecidos arranha-cus. Trata-se da zona de negcios. A zona de transio circunda a zona central, destina-se a sua expanso imediata, por isso tem carter efmero e abriga classes de baixa renda, imigrantes estrangeiros, populao do campo (rural), delinqentes e prostitutas. A terceira zona, a que chamou zona residencial operria, habitada por trabalhadores, possui condies fsicas superiores zona de transio (op. cit., 1982). A zona de classe mdia, que corresponde quarta zona, rene profissionais liberais, proprietrios de pequenos negcios, empregados de escritrio, grupo dirigente etc. Nesta zona localizam-se os prdios de apartamentos e as residncias

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individuais, compostas de amplos jardins e quintais. Nela tambm estabelecer-seiam os hotis. A quinta zona, a zona perifrica, destinar-se-ia habitao da classe rica com misteres na zona central da cidade, mas residncia em sua periferia, o que produz o subrbio-dormitrio. Tal configurao, porm, no perdurou nas cidades. A partir da dcada de 1970, dados censitrios mundiais, principalmente estadunidenses, apontavam que muitos moradores dos subrbios j trabalhavam neles, mudando seu carter de subrbio-dormitrio (op. cit., 1982). Enfim, Burgess estendia seu modelo para alm dos limites polticos urbanos ou da zona urbana e concebia uma zona composta por cidades e ou vilas-satlites (op. cit., 1982). Este modelo reflete o pensamento de Burgess, que via semelhana entre a dinmica urbana e as leis da natureza, principalmente com a teoria de Darwin sobre a seleo natural. Segundo entendia, o mais importante no era uma estrutura social mais ou menos justa, mas sim a competio entre as classes (SOUZA, M. 2003). Quanto Teoria dos Setores, desenvolvida por Hoyt, em 1939, aps estudos em mais de cem cidades norte-americanas, pode-se dizer, de uma forma resumida, que apesar de contradizer o modelo das zonas concntricas, baseava-se nele. No obstante, esta teoria, ao considerar a influncia da malha viria e dos transportes, defendia que as zonas se estendiam em setores, ao longo das vias, canais ou vales. Usou em seu esquema a mesma numerao e significado utilizado por Burgess, todavia limitou-se questo urbana e, diferentemente do outro modelo, no estendeu seu esquema para alm desse limite (FERRARI, op. cit.). Na dcada de 1940 expandiu-se fortemente a produo de trabalhos sobre a cidade. Data-se desse perodo (1945) a proposta dos ncleos mltiplos de Harris e Ulmann. Segundo Vasconcelos (1994), eles deram continuidade aos modelos de Ecologia Urbana iniciados pelo socilogo Burgess (Zonas Concntricas, 1926) e pelo economista Hoyt (Setores, 1933), citados anteriormente. Naquele estudo de Harris e Ulmann aponta-se a descentralizao do setor tercirio nas grandes cidades mediante o estabelecimento de vrios centros especializados (subcentros): governo, educao, recreao, vendas a varejo ou atacado, finanas, entre outros. O surgimento deles pode ser simultneo e desde o

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incio do processo de urbanizao, ou mesmo depois, a partir de um centro antigo (primitivo) (SOUZA, M., op. cit.). O esquema adotado por este modelo apresenta-se como mosaico, com nove divises, chamadas de ncleos. Tambm neste modelo o ncleo central, o ncleo de transio, o ncleo residencial operrio, o ncleo da classe mdia e o ncleo da classe rica possuem o mesmo significado que os modelos de Burgess e Hoyt. Entretanto, aparecem neste modelo mais quatro tipos de ncleos: o ncleo das indstrias pesadas, um novo ncleo central, o ncleo do subrbio residencial e o ncleo do subrbio industrial (SOUZA, M., op. cit.). Esses modelos propostos por cientistas sociais foram duramente criticados por estudiosos, a cujos olhos seriam inadequados. Alegavam que as cidades no tinham representado as suas prprias influncias espaciais sobre si mesmas, que para os crticos mais importavam. Maurice Davie observou, por exemplo, que os fatores geogrficos e topogrficos eram muito mais importantes do que o modelo social ou geomtrico de crescimento urbano. Segundo sustentava negcios como o comrcio e a prestao de servios so atrados por terrenos planos, enquanto os terrenos altos so os preferidos para a habitao; j as indstrias localizar-se-iam nas reas mais baixas, por serem prximo de gua (FERRARI, op. cit.). A verdade que os modelos no permitiam generalizaes. Assim, no puderam ser tomados como teorias. Por se aplicarem a algumas cidades e no a todas, referiam-se ao particular e no ao universal. Por tal razo no se alcanou a compreenso das estruturas urbanas. Outros trabalhos nesse perodo, conhecidos como manuais, tambm merecem destaque, como o de Dickinson, em 1947: City, Region and Regionalism, no qual a anlise urbana opera-se de par com a regional; o Les Villes, de Chabot, que em 1948 introduziu o estudo das funes urbanas na metodologia geogrfica; e o Urban Geography, do determinista Taylor, em 1949, cuja anlise foca-se no stio e na situao, tendo o meio ambiente como elemento considerado o mais importante para a localizao das cidades (VASCONCELOS, op. cit.). Tambm no Brasil consideraes importantes foram registradas na dcada de1940, como por exemplo, o artigo escrito em 1941 pelo gegrafo Aroldo de Azevedo. Tratava ele da criao da cidade de Goinia, no Centro-Oeste brasileiro. Alis, Aroldo de Azevedo foi certamente o que mais contribuio deu Geografia Urbana no perodo de 1941 a 1962. (ABREU, 1994).

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A partir de 1950 a Geografia Urbana rompeu com a nica linha tericometodolgica representada pelas correntes positivista e neopositivista. Isto possibilitou aos estudos urbanos a adoo de vrios mtodos de interpretao. Entretanto, no final da dcada de 1960 que est marco histrico significativo no pensar a cidade. Sobre o alicerce de inusitadas bases conceituais um mundo novo estava sendo construdo, o qual colocaria em xeque as estruturas tericas at ento vigentes (ABREU, op.cit.). Di-lo ABREU:
Com efeito, as brutais transformaes que afetaram nessa poca as estruturas sociais do mundo capitalista (e especialmente as suas cidades) puseram a nu a fragilidade das concepes tericas que as sustentam, e exigiram, por conseguinte, um novo e redobrado esforo de compreenso. (op.cit., p.249)

Em virtude da crise que afetava as cincias sociais, surgiram nesse perodo dois referenciais tericos sobre a cidade. O primeiro referencial apoiava-se em crticas ao neopositivismo, mas no a ponto de romper totalmente com o modo de pensamento dessa corrente. O segundo, ao contrrio, rompeu com tudo e resultou em nova forma de se fazer Geografia, muito mais ampla e analtica, a Geografia Crtica. Considerado um terceiro momento da Geografia Urbana, muito diferente dos anteriores (positivismo clssico e neopositivismo), os trabalhos da dcada de 1970 no se caracterizavam mais pela predominncia de um nico referencial tericometodolgico, mas pela pluralidade de referenciais, necessrios explicao do complexo e amplo fenmeno urbano. Houve ento na Geografia Urbana momentos extremamente ricos de debates, talvez dos mais intensos dentro da Geografia, haja vista que a cidade moderna, composta por espaos complexos, produto de uma sociedade tambm complexa e classista, enseja a diversidade de interpretaes, possibilitando a Geografia Urbana de dar respostas mais contundentes s questes urbanas (ABREU, op. cit.). ABREU: [...] A cidade deixa de ser enfocada somente pela tica estrita dos seus prprios limites fsico-jurdicos, passando a ser tambm encarada, e sobretudo, na sua dimenso social (op. cit. p.133). Ainda ABREU: a Geografia Urbana passa a

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estudar o fenmeno urbano [...] Entendido como manifestao que diz respeito cidade, seja quanto ao processo de urbanizao, seja quanto ao crescimento das cidades ou ao estudo da estrutura interna das mesmas (op. cit. p.134). A preocupao nesse momento, de uma maneira geral, residia em pensar e entender a sociedade de modo a produzir uma teoria que fosse capaz de explicar os fenmenos urbanos. Ento, deixava a Geografia de ser o estudo do lugar, neste o homem apenas como mais um elemento da paisagem, para aplicar-se ao estudo do espao produzido pelo homem. Por isso, rejeita a autonomia dos espaos, ao contrrio das Geografias de base positivista. Tomou-se o espao geogrfico como efeito da ao antrpica. O homem, antes mero habitante, foi ento compreendido como sujeito. A Geografia comea a explicar o processo da produo do espao atravs da produo-reproduo da vida humana (ABREU, op. cit.). Em conseqncia da evoluo do pensamento geogrfico, surgiu novo pensar e fazer da Geografia Urbana. O entendimento do espao sofreu profundas transformaes. Da noo de organizao, cujo sentido era o de arrumao, derivou-se ao de produo do espao. O mesmo se deu com a noo de populao, superada pela da anlise da sociedade enquanto produtora do espao, que proporcionou o entendimento dos fenmenos de segregao espacial decorrentes das formas de apropriao privada (CARLOS, 1994). A partir da as transformaes na Geografia Urbana tornar-se-iam irreversveis. Esta nova fase se imps como necessria para a superao daqueloutra (descritiva) da Geografia. A Geografia Urbana no se contentava mais em descrever a morfologia da cidade; buscava-se uma Geografia como cincia do espao, seu objeto material, mas na sociedade estava o seu objeto formal. Sendo o homem social o verdadeiro sujeito de produo do espao, logicamente nele centra-se a discusso geogrfica; e como produto da sociedade, o espao geogrfico reflete a estrutura e a dinmica social. Recebendo da sociedade sua forma e contedo, o espao geogrfico tem sua compreenso total dependente da compreenso da sociedade, completa e vertiginosamente fluxvel. Certamente o pensamento crtico sobre a cidade sofreu forte influxo de A Questo Urbana, obra de CASTELLS (2000). Este autor critica radicalmente as teorias da Escola Humana, na poca sociais. fortemente predominante no campo terico da cidade nas cincias

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Nota-se de forma bastante clara que houve uma transformao significativa na Geografia nas dcadas de 1970 e 1980, devido incluso de novos temas e de novas abordagens terico-metodolgicas. Avano profundo deu-se na passagem da idia de organizao do espao para a de produo do espao. Segundo CARLOS, [...] a dimenso social assume papel preponderante, abrindo novas perspectivas para a Geografia (op. cit. p.159-160). Consolidou-se nova concepo do homem, agora analisado enquanto indivduo produtor de si mesmo no trabalho de produo da vida material. Por essa razo, a grande maioria dos trabalhos dessa poca apoiava-se na concepo terico-metodolgica do materialismo dialtico. Houve mister de entender as contradies e assim orientar o pensamento para a ao e transformao da sociedade. O esclarecimento e entendimento do processo de produo do espao urbano exigiu o (re)conhecimento de novas categorias, tais como a propriedade privada, a renda da terra, Geografia Urbana o espao-mercadoria. Nova perspectiva surgiu na a dialtica. Esta metodologia, segundo Carlos (op. cit.), permitiu

pensar o urbano como unidade do diverso em suas mltiplas contradies, isto , permitiu o desnudamento de sua natureza contraditria. A produo do espao urbano necessariamente envolve a questo da renda da terra com base na propriedade privada da terra, como tambm a questo do processo de apropriao e valorizao desse espao urbano, por meio da ocupao do solo. A urbanizao capitalista define as diferentes modalidades de uso do solo. Na cidade capitalista, a noo de espao e distncia foi reformulada pelo automvel. Este tornou-se indutor de nova estrutura urbana. O automvel, ao mesmo tempo em que aproximou os espaos, separou os homens (CARLOS, op. cit.). A terra no se coloca como instrumento de produo imediata semelhana do que se d no campo, mas a propriedade privada possui importncia fundamental, pois dela dependem os diversos tipos de uso. O uso do solo est relacionado ao processo de produo capitalista e representa um modo de ocupao de determinado lugar da cidade, segundo a necessidade de produzir, consumir e habitar. Entretanto, existe no processo de produo espacial da cidade grande contradio entre a reproduo do capital e as reais necessidades da sociedade como um todo quanto sua prpria reproduo, assim como reproduo do

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indivduo. Por isso deve-se pensar o urbano como um movimento contraditrio, [...] Enquanto unidade do diverso, permitindo analisar as contradies que esto na base da explicao da realidade urbana (CARLOS, op. cit. , p. 192). Enfim, os paradigmas da Geografia Urbana produziram contribuies especficas para a compreenso das cidades ou das sociedades nas cidades, entre as quais destacamos, conforme VASCONCELOS:
1. No paradigma clssico: o stio e a situao; a evoluo urbana; as funes urbanas; os raios de ao das cidades; e a regio de influncia das cidades. 2. No paradigma terico-quantitativo: a classificao das cidades; hierarquia das cidades; a distribuio das cidades segundo o tamanho; os sistemas de cidades; os padres locacionais e espaciais. 3. No paradigma crtico: os circuitos, superior e inferior; os elementos do espao; a diviso territorial do trabalho; a diviso social do espao; as formaes socioespaciais. (op. cit., p.74)

Certamente nos ltimos vinte anos houve um ganho na produo geogrfica, pois se passou a entender o urbano em sua dimenso espacial, ou seja, a partir da espacialidade das relaes sociais concretas. A cidade contempornea decorre de um longo processo de desenvolvimento.

1.2 Sob a tica do pensamento urbanstico

Pode-se dizer que tanto o urbanismo quanto o planejamento urbano tratam do estudo do fenmeno urbano em sua dimenso espacial. Apesar de o limite entre o planejamento e o urbanismo ser pouco claro na prtica, h diferenas na forma de atuao no espao urbano. O urbanista ocupa-se do desenho urbano e do projeto das cidades, no necessariamente considerando os conflitos sociais existentes. O planejador urbano, ao contrrio, antes de sua interveno direta no ordenamento fsico das cidades, toma em considerao os processos subjacentes a tal

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ordenamento. Pode-se ento afirmar que no urbanismo est a dimenso espacial do planejamento urbano. Entendendo um sistema enquanto conjunto de partes ligadas entre si, afirma Ferrari (1982, p. 329) que a cidade consiste num conjunto de partes interligadas por meio de vias, constituindo essas partes subsistemas no interior do sistema urbano. E ainda que os sistemas urbanos chamam-se tambm estruturas urbanas, principalmente quando designam a disposio e ordem, no espao, das partes componentes desse sistema. Compem-se as estruturas urbanas, os traados virios, definidores do desenho urbano das cidades. Estes repartem-se em dois tipos principais: o ortogonal, conhecido popularmente como grade ou tabuleiro de xadrez, e o radioconcntrico. Desses dois tipos derivam outras estruturas, como a hexagonal, a trama linear, a ortogonal-radial mista etc. (FERRARI, op. cit.). At h algum tempo, foi atribudo a Hipdamos de Mileto (sc. V a.C.), um dos primeiros urbanistas de que se tem conhecimento, a paternidade do sistema ortogonal, utilizado por ele em vrias cidades gregas. Entretanto, com a descoberta das cidades de Harap e Moenjo-Daro no Paquisto, cujos traados eram no sistema ortogonal, tambm conhecido como tabuleiro de xadrez, constatou-se que no era indito o uso desse sistema como se imaginara. Porm, foi o citado urbanista que difundiu esse tipo de traado em vrios planos de cidades, cujo objetivo era atingir a especializao da funo nas zonas urbanas, alm da busca por efeitos estticos (FERRARI, op. cit.). O tipo de estrutura ortogonal possui ruas que cruzam em ngulo reto, formando quadrados e ou retngulos. Pelas suas caractersticas estruturais simplifica o parcelamento de lotes, facilitando a demarcao e a expanso sem alterao, considerada logicamente a morfologia do terreno plana. A desvantagem desse tipo, adotada, alis, pela maioria das cidades brasileiras, tem a ver com as ruas. Estas, sendo retas, possibilitam a canalizao dos ventos e o ofuscamento nos motoristas pela incidncia da luz solar. Outro ponto desfavorvel est no aumento das distncias em virtude da ausncia de vias diagonais (FERRARI, op. cit.). A radioconcntrica oferece grande variedade de volumes e simplicidade de zoneamento. Apresenta um conjunto de vias que partem de um mesmo ponto central, as vias radiais, interligadas por vias circulares, as perimetrais ou perifricas, que tambm tm como referncia o mesmo ponto central. Diferentemente da

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ortogonal, permite mais fcil circulao, mas provoca mais congestionamentos nas reas centrais em razo da convergncia das radiais para o centro. Esse tipo de estrutura urbana favorece o transporte de massa rpido, porm os ngulos das quadras centrais preocupam, pois dificultam melhor aproveitamento arquitetnico dos terrenos em local de valorizao excessiva, provocando desordenado adensamento urbano. Quanto ao tipo hexagonal e trama linear, so variantes do ortogonal. A do tipo hexagonal herdou do traado ortogonal a vantagem de crescer por simples acrscimo, sem alterar o existente. A diferena reside em que suas intersees so apenas de trs direes e no de quatro, como nos demais tipos acresce que o aparecimento de linhas diagonais reduz as distncias de comunicao. O seno est na dificuldade de traar vias expressas. Este ponto negativo pode ser contornado num traado em sistema misto (FERRARI, op. cit.). Na trama linear, o traado desdobra-se como grade (grelha) ou xadrez ao longo de duas ou mais vias paralelas ou semiparalelas, semelhana do modelo de cidade-jardim, preconizado por Soria y Malta (comentado adiante). Como este, pode se expandir ilimitadamente, alm disso, apresenta fcil adaptao ao terreno, uniformidade de densidades e facilidade de circulao. Os diversos ncleos se desenvolvem linearmente, em forma de colar. Entretanto, nesse tipo de traado, as distncias so muitas vezes mais longas (FERRARI, op. cit.). Alm desses, ocorre outro tipo de traado, chamado de ortogonal-radial misto. Consiste na adaptao de um traado ortogonal a algumas radiais, o que d origem a eixos diagonais na trama (FERRARI, op. cit.). Desde a Antigidade havia nas cidades regras urbansticas, as quais se mantiveram na Idade Mdia, mesmo com o esprito antiurbano vivenciado na poca. Alis, deu-se na Idade Mdia o surgimento de algumas normas jurdicas urbansticas, ensaios de um urbanismo primitivo e emprico. Na Revoluo Industrial assistiu-se a crescimento muito acelerado das cidades, mas a expanso do espao urbano operou-se desacompanhada de qualquer tipo de planejamento. Muitos problemas suscitou a crescente urbanizao das cidades, para a preocupao aos governos, forados a criar pioneiramente a legislao urbanstica. De acordo com SILVA (1981), no Direito Urbanstico Brasileiro, a urbanizao criou problemas urbanos que precisavam ser corrigidos pela urbanificao, mediante

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a ordenao dos espaos habitveis. Da se originou o urbanismo como tcnica e cincia, ou seja, o urbanismo de carter interdisciplinar surgiu com a cidade industrial pela necessidade de correo dos desequilbrios urbanos existentes, oriundos da urbanizao excessiva causada pelo crescimento exagerado das cidades. O urbanismo tem como instrumentos caractersticos o zoneamento de uso e ocupao do solo, os ndices ou parmetros que disciplinam a densidade e a forma de ocupao do espao. Portanto o urbanismo a dimenso espacial do planejamento urbano. Ocorre que o urbanismo no d conta de todos os aspectos do planejamento urbano. Trata apenas de uma de suas questes, embora de extrema importncia (SOUZA, M., 2002). Na tentativa de soluo dos problemas decorrentes da industrializao duas correntes opuseram-se. A primeira, formada por utopistas, preconizava o refazimento de tudo. A segunda, composta de especialistas e funcionrios, alvitrava a soluo separada dos problemas, sem preocupao com uma viso global dessa nova cidade. Assim, utilizaram introduziram instrumentos regulamentos urbansticos sanitrios tcnicos e e servios jurdicos, administrativos,

promoveram grandes transformaes no meio urbano e deram causa legislao urbanstica moderna (FERRARI, op. cit.). O Urbanismo Moderno surge com a Revoluo Industrial, apoiado em diversas teorias: a da cidade linear, a da cidade jardim, a da cidade industrial. O espanhol (republicano) Arturo Soria y Mata, em 1882, criou a cidade linear. Acreditava que os males da cidade tinham origem de sua forma. Afirmava que a vida urbana demandava terreno barato e comunicaes rpidas, freqentes e econmicas. Por isso sua proposta de cidade possua uma s rua, com 500m de largura e tanto quanto fosse necessrio de comprimento, podendo assim a cidade de uma s rua alongar-se indefinidamente (FERRARI, op. cit.). Tal teoria, ao definir a rea central ao longo da grande rua de crescimento ilimitado, equilibra a oferta e a procura dos terrenos, impedindo a especulao imobiliria. J nas reas residenciais esse problema solucionado com a uniformidade de preo. Alm disso, ficam simples e fceis os deslocamentos (comunicaes) entre os diferentes pontos da cidade. Muitos dos princpios urbansticos adotados por este grande criador so perfeitamente vlidos nos dias de

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hoje. Assim a relao da locomoo com os demais problemas da urbanizao; assim a relao da forma das cidades com a estrutura da sociedade. A cidade-jardim do urbanista ingls Ebenezer Howard, de 1898, tinha por concepo a natureza presente na cidade. Esta teoria afirmava que a terra, para no ser um produto de especulao imobiliria, deveria pertencer comunidade ou ao municpio. Por sua vez, a planta da cidade deveria ser composta de uma praa circular central, com algumas ruas concntricas a ela e outras radiais. Cada anel de casas (sempre geminado de seis a oito unidades e em dois pavimentos) era entremeado por jardins e assim sucessivamente. As vias desta cidade, apesar de no apresentarem largura to generosa como as da cidade linear (500m), eram considerveis (32m). Em volta desse espao urbano, Howard prope o espao agrcola, chamado por ele de cinturo agrcola (FERRARI, op. cit.). Essa maneira de pensar a cidade informou o planejamento urbano moderno durante dcadas como uma idia revolucionria. Deve-se ter claro que este movimento precursor das idias do urbanismo moderno surgiu da inquietao originada pelo desenvolvimento da prpria humanidade, no exclusivamente de um conceito esttico-urbano. Almejava despertar uma nova maneira de sentir, individual e coletiva, acreditando que a cidade pode moldar as pessoas. J a cidade industrial proposta pelo arquiteto francs Tony Garnier, em 1901, era bastante simplria em sua definio. Consistia na diviso da cidade em duas grandes reas: uma destinada s residncias e outra s indstrias, separadas por uma zona verde (FERRARI, op. cit.). Aps esse perodo inicial das teorias urbansticas, em alguns casos at utpicas, apareceu o chamado urbanismo racionalista, defendido por Le Corbusier. Visto o homem como unidade estatstica, considerar-se-iam os aspectos quantitativos do urbanismo. Conforme Le Corbusier os aspectos econmicos da cidade explicariam as grandes densidades demogrficas, e estas justificariam a defesa que ento se iniciava da verticalizao, a construo dos arranha-cus (LE CORBUSIER, 1992). Embora o urbanismo tenha sido concebido inicialmente como a arte de embelezar a cidade, tal conceito aos poucos evoluiu no sentido de um maior contedo social, consolidando-se na Carta de Atenas (1933), cuja concepo resultou dos debates no IV Congresso Internacional de Arquitetura Moderna (CIAM), realizado na cidade de Atenas, em 1933. A partir de ento ficou definido que:

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O urbanismo a ordenao dos lugares e dos locais diversos que devem abrigar o desenvolvimento da vida material, sentimental e espiritual em todas as suas manifestaes, individuais ou coletivas. Abarca tanto as aglomeraes urbanas como os agrupamentos rurais. O urbanismo j no pode estar submetido exclusivamente s regras de esteticismo gratuito. por sua essncia mesma, de ordem funcional. As trs funes fundamentais para cuja realizao deve velar o urbanismo so: 1, habitar, 2, trabalhar, 3, recrear-se. Seus objetos so: a) A ocupao do solo; b) A organizao da circulao; c) A legislao. (LE CORBUSIER, 1973. p. 145-6)

A Carta de Atenas reclamava a diviso das cidades por espaos verdes, especialmente as zonas residenciais; a ordenao e separao das zonas residenciais, de trabalho, de lazer e das vias (o zoneamento); o estmulo diminuio de densidade e ao aumento de superfcies livres atravs da construo vertical (verticalizao); a criao de zonas residenciais como ncleo urbano autnomo (princpio da cidade-jardim); a soluo para os problemas de trfego e estacionamento gerados pelo automvel; e a separao do trfego de pedestres e veculos. Conclui-se da que, em termos amplos, o urbanismo busca a realizao da qualidade de vida humana atravs da organizao dos espaos habitveis (LE CORBUSIER, 1989). Sabe-se que foi a tentativa de adaptao das cidades era industrial e s necessidades do capitalismo elemento fautor do modernismo. Le Corbusier, grande incentivador desse pensamento, via a casa como mquina de morar ou instrumento, assim como o automvel. Para Le Corbusier (1998):
A metfora da mquina, na realidade, seria aplicada, no limite, a toda cidade, a qual tambm deveria funcionar como uma mquina. No toa que, ao lado da preocupao com a higiene, a obsesso com a ordem, bases da harmonia social, seja um dos pilares do projeto de modernizao das cidades preconizado pelos modernistas: onde reina a ordem nasce o bem-estar.
(p. 32)

Contra o racionalismo de Le Corbusier surge o urbanismo orgnico, representado pelo arquiteto americano Frank Lloyd Wright e pelo arquiteto

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escandinavo Alvar Aalto, que pensavam a cidade como um organismo vivo, multicelular e polinucleado. Entretanto nesse perodo, quando a esttica era caracterizada pelo despojamento e funcionalismo, foram os engenheiros, e no os arquitetos, os seus grandes representantes. Porm, no foi a questo da esttica do urbanismo moderno que sobreviveu e resiste at hoje na prtica de planejamento nos mais diversos pases, e sim o carter funcionalista de zoneamento (SOUZA,M.,2002). A idia de modernizao das cidades constituiu a base da primeira modalidade de planejamento urbano, conhecido como planejamento regulatrio. Num primeiro momento, assumiu o carter fsico-territorial, por influncia sob a forma de planejamento sistmico. Deve-se notar que planejamento sistmico, apesar de contar com o mesmo enfoque positivista do planejamento fsico-territorial, era menos apriorstico que este, j que se baseava na teoria geral dos sistemas, a qual tem por pressuposto a realidade estruturada em mltiplos sistemas (SOUZA, M., op. cit.). Pode-se dizer que o planejamento regulatrio de um modo geral atingiu seu apogeu entre o final da Segunda Guerra Mundial e os anos de 1970 tendo experimentado nas dcadas de 1950 e 1960 anos glorioso, no dizer de SOUZA, M., (op. cit., p. 125). Com finalidade nica de organizao espacial, colimava a modernizao da cidade mediante a ordem e a racionalidade. Na dcada de 1970, com o empresarialismo planejamento assume enfoque estratgico, enfraquecendo o planejamento regulatrio. Sob a gide do neoliberalismo, privilegia o setor empresarial e suas necessidades, [...] Tornando a cidade economicamente mais competitiva (SOUZA, M., op. cit., p. 209). Este tipo de planejamento buscou o convencimento de que o favorecimento a interesses empresariais redundaria em crescimento econmico e conseqentemente em destaque interurbano da cidade, o que por sua vez promoveria benefcios coletivos gerao de empregos, aumento na circulao de riquezas, especialmente benfazejos ao capital imobilirio. Por isso o planejamento estratgico, chamado tambm planejamento mercadolgico, no baseava suas anlises na realidade social e espacial, mas sim nas demandas especficas predefinidas pelo capital imobilirio e outros segmentos dominantes. Em virtude disso, a participao popular era praticamente inexistente. do planejamento regulatrio clssico; num segundo momento, por volta de 1960, surgiu

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No Brasil, somente a partir de 1990 surgiram trabalhos sob essa influncia, os conhecidos planos estratgicos (SOUZA, M., op. cit). No final da dcada de 1980, surge nos Estados Unidos, o New Urbanism, procurando reintegrar os componentes da vida moderna em bairros de uso misto, densos, adaptados para os pedestres e ligados por sistema de trfego. Suas idias baseadas no ps-modernismo, movimento contrrio ao modernismo, ainda so consideradas conservadoras, apesar de demonstrar esforo no sentido de compatibilizar o aspecto capitalista do desenvolvimento urbano com valores comunitrios e considerar a escala humana nas cidades. Diferentemente da abordagem ampla dos planos estratgicos do urbanismo mercadolgico, volta-se para um planejamento mais restrito, do tipo fsico-territorial, porm no em sua forma clssica (SOUZA, M. op. cit.). Outra modalidade que merece destaque o planejamento sob o enfoque do desenvolvimento sustentvel, tambm conhecido por planejamento ecolgico. Preconiza a modernizao da cidade com sustentabilidade ecolgica, associando, ainda que contraditoriamente, o crescimento econmico soluo dos problemas ambientais. A pobreza, nesta concepo de planejamento, consta como sinnimo de degradao ambiental, cabendo por isso ao crescimento econmico fautorizar o desenvolvimento sustentvel. Esse tipo de planejamento no guarda relao com as correntes do urbanismo e do urban design, no tendo, portanto, carter estritamente fsico-territorial. Sua abordagem, mesmo abrangente, de natureza social (SOUZA, M., op. cit.). Quanto ao planejamento comunicativo/colaborativo, mesmo pretendendo primacialmente o estabelecimento de consenso entre grupos sociais distintos, furtase a assumir posio contrria ou favorvel modernizao capitalista. Como o planejamento ecolgico, tem escopo mais de natureza social, ou seja, no necessariamente fsico-territorial. Este tipo de planejamento inspira-se no pensamento de Habermas, a quem SOUZA, M. (op. cit.) cita: [...] possvel, dentro do contexto do agir comunicativo [...] chegar-se a acordos voluntrios em nome da cooperao (p.149). A tal proposta de paz dialgica de linha habermasiana, assim reage SOUZA, M.:

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Um sonho que, alm de irrealista, pode contribuir para a legitimao ideolgica da viso capitalista de desenvolvimento urbano e para a estabilizao de um estilo de governana que serve, acima de tudo, aos interesses dos grupos dominantes. (op. cit. p.151)

Tambm merece destaque a teoria de planejamento Rawlsiana. Defendida por Shean McConnel e baseada na teoria de justia do filsofo estadunidense John Rawls, estabelece como prioridade a ateno s necessidades dos grupos sociais desprivilegiados na consecuo da justia social. Entretanto, a teoria, de acordo com SOUZA, M. (op. cit.), contrria ao princpio de utilidade, o qual:
[...] Admite compensao pelas perdas de alguns por meio de ganhos de outros e [...] a noo liberal de igualdade, a qual permite que a distribuio da riqueza seja determinada pela distribuio natural dos talentos (loteria natural), o que , evidentemente, moralmente arbitrrio. (p.153)

Como outras de tendncia social, no possui finalidade de organizao espacial, isto fsico-territorial. No obstante todo o discurso de justia social, a participao popular ainda muito restrita, limitando-se a uma pseudoparticipao. Aps esse perodo, podemos dizer que a contribuio mais significativa no amadurecimento do planejamento de pensamento crtico deu-se no Brasil, sob o ideal da reforma urbana, e no nos pases desenvolvidos, de onde se importam modas e idias em planejamento e nas cincias sociais de um modo geral (SOUZA, M.,op. cit.). Entre os meados e o fim da dcada de 1980, surge no Brasil uma concepo progressista de reforma urbana que, segundo SOUZA, M.:
[...] pode ser caracterizada como um conjunto articulado de polticas pblicas, de carter redistributivista e universalista, voltada para o atendimento do seguinte objetivo primrio: reduzir os nveis de injustia social no meio urbano e promover uma maior democratizao do planejamento. (op. cit. p.158)

Esta abordagem, conhecida como planejamento e gesto urbanos socialreformistas, a exemplo das demais de natureza social citadas, no possui finalidade estritamente fsico-territorial. Ela, assim como o planejamento rawlsiano, estimula a

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no-participao popular mediante uma pseudoparticipao popular (SOUZA, M., op. cit.). Com relao ao referencial poltico-filosfico desta teoria, explica SOUZA, M.:
[...] Ao que parece, os adeptos do enfoque transitaram, desde a segunda metade dos anos 80, da defesa de alguma espcie de socialismo democrtico, eventualmente conquistvel mediante eleies e no por uma via revolucionria, para uma forma de social-democracia mais ou menos participativa, compatvel com o modelo social capitalista. (op. cit. p. 212)

Por ltimo, segundo esse mesmo autor, h o planejamento e gesto urbanos autonomistas. Analogamente a outras tendncias sociais do planejamento j vistas, esta no possui intento estritamente fsico-territorial. Quer a autonomia individual e coletiva, razo pela qual rejeita as receitas apriorsticas e admite diversas solues e preferncias, tanto locais, como regionais, desde que decididas pela prpria coletividade organizada. O planejamento e gesto, neste caso, so legitimados pela participao coletiva nos processos decisrios e pela crtica ao modelo social capitalista. Busca-se assegurar a autonomia da sociedade relativamente ao planejamento. Numa perspectiva autonomista, planejar e gerir devem ser compartilhados. O processo democrtico passa a ser parte indispensvel da proposta de planejamento, garantindo sua vinculao diversidade da vida urbana. O planejamento urbano deve ser entendido como processual, dinmico, aberto e retroalimentado (BURMEISTER, 2000). Em tal contexto, a dcada de 1980, no Brasil, marcou importante etapa no desenvolvimento da conscincia popular urbana. Segundo VILLAA (2000), verificou-se nessa dcada um fortalecimento dos movimentos populares, devido crescente organizao e atuao. Diante desse quadro, movimentos sociais e entidades civis promoveram inmeros debates por ocasio da elaborao da Constituio de 1988. Lutou-se para que fossem includos no texto constitucional instrumentos de defesa da funo social da cidade assim como da propriedade no processo de construo do espao urbano. O captulo constitucional prprio da poltica urbana, o qual assegura em mbito municipal o direito cidade, a defesa da sua funo social da cidade e da propriedade e a democratizao da gesto urbana, conquista legal dessa luta.

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Tais instrumentos foram objeto de legislao infraconstitucional para a sua efetivao, a que se chamou Estatuto da Cidade Lei n. 10.257/2001 (ROLNIK, 2001). O Estatuto da Cidade, apesar de seu demorado processo de aprovao quase onze anos de tramitao, foi construdo com enorme esforo coletivo, representando, portanto, uma conquista de entidades e de movimentos sociais. Ele define a gesto democrtica como o caminho da participao de atores locais cidados os no processo de planejamento urbano, forma de dilogo entre o poder

pblico e a sociedade. Concebe o processo poltico participativo, viabilizado pelo engajamento da sociedade civil, como condio essencial para que os instrumentos por ele estabelecidos possam ser operacionalizados segundo uma proposta de cidade que venha ao encontro dos objetivos de seus atores locais cidade para todos (ROLNIK, op. cit.). Deve ser lembrado que o Plano Diretor estabelecido pela Constituio de 1988 e o definido pelo Estatuto da Cidade como instrumentos bsicos da poltica de desenvolvimento e expanso urbana tambm j tinham figurado como ferramenta da construo de um modelo de cidade desejada. Entretanto, sua concepo e implementao eram frutos de uma viso tecnocrtica. O Estado, atuando como controlador, idealizava o modelo de cidade perfeita e sem conflitos (VILLAA, op. cit.). Naquele momento, a sociedade civil via a diviso do conjunto do territrio urbanizado em zonas diferenciadas para as quais eram aplicados parmetros de uso e ocupao especficos. Estrategicamente definia-se um modelo de cidade ideal, ou seja, aplicava-se cidade certo tratamento como se fora ela objeto puramente tcnico, tendo a lei a mera funo de estabelecer os padres satisfatrios de seu funcionamento. Segundo explica SOUZA, M. (2002), O carter funcionalista do zoneamento convencional incorpora e acoberta a sua dimenso socialmente excludente e conservadora, a qual pode ser menos ou mais explicitada (p.256). O funcionalismo sob o qual se concebeu Braslia um bom exemplo desse momento. Essa viso terico-quantitativa, segundo LENCIONI (2003), foi abalada no momento exato que se passou a pensar: a de uma

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(...) que no h processos espaciais sem um contedo social e que no h causas e processos puramente espaciais. Cada vez mais comeou a se desenvolver e a se firmar a idia de que o espao uma construo social e que para entender a realidade geogrfica tem que se entender a sociedade. (p.144)

Certamente o planejamento urbano no Brasil passa por um momento de redefinio. Aps longos perodos de planejamento centralizador e autoritrio, procura-se atualmente colocar o foco na mediao de conflitos social pelo solo urbano. Surge a idia do planejamento urbano participativo, no qual as decises so tomadas em processo democrtico no qual o planejador no assume mais o papel de autor do plano, mas o de condutor de um processo. A proposta de cidade do presente momento histrico, diferentemente da concepo tradicional, estabelece novo paradigma: a produo da cidade por mltiplos agentes. Aqui no h pacto possvel com o modelo de planejamento urbano de gabinete, pois importa construir uma cidade que corresponda aos interesses dos que nela residem. Por isso a participao popular, nas suas mais variadas formas, um dos caminhos para a construo coletiva. A cidade real, com seus ajustes e desajustes, seus inmeros conflitos, no seno a prpria vida dos seus cidados. Eis por que pode e deve ser vista, revista, pensada e repensada em instncias e processos decisrios coletivos capazes de contemplar a totalidade de suas diferenas individuais. A partir dessa leitura individualizada tendo sempre em conta o coletivo, estabelece-se o destino a que encaminhar as diferentes regies urbanas (ROLNIK, 2001). Esta nova forma de planejar e gerir a cidade vem substituir os padres, modelos e diretrizes at h pouco tempo prevalecentes. Estes ideavam racionalmente a cidade, mas sem nunca a realizar, do que resultava distncia enorme entre a cidade legal e a cidade real (ABDALLA, 2005). Por isso depara-se o grande desafio de garantir a participao popular de fato na gesto da cidade, num pas em que historicamente as decises foram sempre tomadas de cima para baixo, de forma autoritria. H de se considerar que os instrumentos de participao esto postos e legitimados, dependendo o seu emprego efetivo somente da mobilizao de que se mostrar capaz a sociedade (VILLAA, 2000).

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CAPTULO II

CIDADES BRASILEIRAS: DA FORMAO CONTEMPORANEIDADE

2.1 O processo de surgimento das cidades

O captulo anterior mostrou, de uma maneira geral, como se desenvolveu o pensamento sobre as cidades e o processo de planejamento. Porm, no caso brasileiro, para melhor entender o cenrio atual das cidades no tocante produo do espao urbano, torna-se necessrio contextualizar o seu processo de formao. O Brasil resultou da expanso capitalista no sculo XV e do ciclo das grandes navegaes. Seus descobridores, os portugueses, viviam sob economia mercantilista. A primeira diviso do solo brasileiro foi em capitanias hereditrias, pelas quais se pretendeu inicialmente a colonizao e explorao da terra dada a particulares. Esse sistema no deu certo. Ento a Coroa portuguesa instituiu um sistema de governo que outorgava a colonos e governadores gerais A relevante funo de fundar cidades na colnia (FERRARI, 1982, p. 263). No Brasil, o urbano estabeleceu-se ao longo das rotas de penetrao do territrio, primeiro motivada pelo sonho do eldorado extrativista, depois pela expanso da agricultura em seus vrios ciclos econmicos. O surgimento das cidades est estritamente vinculado, conforme afirma SILVA (1981), [...] Com a poltica de ocupao e povoamento da colnia e sua evoluo liga-se estreitamente aos ciclos econmicos brasileiros (p. 5). Para FERRARI (op. cit.), Os primeiros embries de cidades surgiram nos aldeamentos indgenas, feitos pelos jesutas e franciscanos, dominicanos ou salesianos (p. 264). A forma espacial desses ncleos, ainda segundo o mesmo autor, era ortogonal, ocupando a igreja lugar de destaque na praa. Como exemplo de cidades provenientes desse processo cita esse autor:
Misso Nova, Misso das Almas, etc. (Norte e Nordeste); Santa Cruz, So Mateus, Pima, Benavente (Bahia, Esprito Santo); Itabora ou So Pedro da

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Aldeia (Rio de Janeiro); So Paulo, Itapecerica, Embu, So Miguel, SantAna do Parnaba, etc. (So Paulo). (FERRARI, op. cit. p. 265)

Outras cidades formaram-se pela funo militar, ou seja, para a proteo do territrio, como as localizadas ao longo do litoral (costa brasileira) e ou em posio estratgia de defesa. Segundo ainda o mesmo autor (op. cit., p. 265), so exemplos de cidades com origem militar: Salvador (BA), Natal (RN), Fortaleza (CE), Manaus (AM), Belm (PA), Santarm (PA), Marzago (GO), bitos (PA), Castro (PR), Avanhandava (SP), Laguna (SC), Desterro (hoje Florianpolis) (SC), Sacramento (MG). Esses dois processos de formao das cidades brasileiras mesclam-se aos ciclos econmicos do acar, da minerao, do caf e da industrializao. Tanto o ciclo do acar como o da minerao consumiam negros. Mas as condies de trabalho no ciclo da minerao foram muito mais humanas do que no ciclo do acar os escravos, servos e homens livres trabalhavam juntos, lado a lado nas lavras. Alm disso, o ciclo da minerao propiciou o surgimento de muitas cidades, ensejou a formao da classe mdia, induziu ulteriormente a origem da prpria burguesia, condicionou especialmente o crescimento do mercado de trocas, pois no produziam os mineiros os gneros alimentcios necessrios sua subsistncia (FERRARI, 1982). De acordo com REIS FILHO (2000), as grandes mudanas ocorridas na primeira metade do sculo XVIII decorreram da expanso das reas de minerao. Mato Grosso forma-se geopoliticamente desse processo de descobertas de ouro no interior do pas, a que se soma o interesse na preia do gentio comerciado como escravo. O ciclo da minerao originou dois tipos de cidades: as surgidas nos locais de minerao, como Ouro Preto (MG), Mariana (MG), Diamantina (MG), Meia-Ponte (hoje Pirinpolis) (GO), Cuiab (MT), Curitiba (PR) e Paranagu (PR), entre outras, e as surgidas da circulao provocada pela minerao, como, por exemplo, Pouso Alegre, Registro (SP), Lajes (RS), Sorocaba (SP), Mogi-Guau (SP), Feira de Santana (BA) etc. (FERRARI, op. cit.). Quanto ao aspecto arquitetnico, o estilo barroco era barroco. Quanto ao aspecto urbanstico, o traado das cidades era [...] de concepo medieval: ruas estreitas, curvas, sem hierarquizao de vias e sem zoneamento (FERRARI, op.cit., p. 266).

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Outro ciclo econmico que merece ser destacado no processo de formao das cidades brasileiras o do caf. Ocupando escravos inicialmente, passou a empregar os imigrantes quando foi da abolio da escravatura no final do sculo XIX. Os imigrantes, principalmente italianos, alemes, ingleses, entre outros, renovaram o meio urbano, enriquecendo a arquitetura (FERRARI, op. cit.). A prosperidade da monocultura cafeeira intensificou a urbanizao e modernizao de alguns ncleos urbanos. Comeando pelo Estado de So Paulo, esse processo alcanou o Norte do Paran. A essa altura muitas dessas cidades j haviam sido fundadas, porm foi com o caf que passaram ao estado fsico de cidades propriamente. Entretanto, conforme FERRARI (op. cit.), ainda prevalecia nessas cidades o traado ortogonal:
[...] Quase sempre do tipo tabuleiro de xadrez com sua rua principal partindo da estao ferroviria, com uma praa (geralmente, uma quadra) contendo a igreja matriz, ostentando, porm, uma arquitetura mais moderna, cosmopolita, e mais e melhores equipamentos urbanos (iluminao das vias pblicas, bondes, saneamento bsico e pavimentao). (p. 269)

Com a chamada Revoluo de 1930 acentua-se e consolida-se no pas o processo de industrializao. O aumento demogrfico das cidades acarreta srios problemas urbanos. Ento o planejamento urbano, apoiado no modernismo, apontava solues para as cidades. Muitas cidades originaram-se desse processo, como Braslia (DF), Belo Horizonte (MG), Goinia (GO), Aracaj (SE), Teresina (PI), Fortaleza (CE), Piracicaba (SP), Londrina (PR) (FERRARI, op. cit.). No Brasil, comenta FERRARI (op. cit.):
A rigor, o planejamento urbano iniciou-se com o plano de Braslia. , sem dvida, o primeiro plano urbanstico elaborado em bases cientficas, representando uma sntese intuitiva, porm genial, das teorias racionalistas e empricas, conhecidas poca do projeto, representada por uma trama linear modificada. (p. 269)

Os demais planos, conforme FERRARI, [...] So simples traados urbanos convencionais, sem regulamentao de zoneamento, sem hierarquizao de vias e

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sobretudo sem a implementao necessria e indispensvel ao prosseguimento do processo de planejamento (ibidem). Certamente Braslia, alm de ser considerada um marco do urbanismo moderno, tambm representou um marco no processo de urbanizao do interior do pas. Com a interiorizao da capital federal, estradas e cidades foram abertas, revelando um perodo desenvolvimentista e de crescente urbanizao no pas. No caso de Mato Grosso, por exemplo, somente aps a construo de Braslia o Estado passou efetivamente a ser parte do processo de expanso ocupacional do pas. Vrios programas de incentivos regionais foram implementados por meio de projetos de colonizao e grandes rodovias foram construdas. Em 1977, a diviso do Estado levaria criao de inmeras vilas e cidades. Segundo HIGA (2001), [...] Mato Grosso, que, em 1978, contava com 34 unidades municipais, totaliza hoje 141 municpios, com incidncia expressiva na rea amaznica (p. 63). Fica claro que a intensa urbanizao de Mato Grosso foi provocada pelas polticas e estratgias governamentais, desenvolvidas nas dcadas de 1970 e 1980, para a expanso da fronteira agropecuria nas regies Centro-Oeste e Norte (MORENO E HIGA, 2005). Conforme explicam MORENO E HIGA (op. cit.):
[...] Os projetos de colonizao representavam o mais forte componente desse processo, motivando a vinda de milhares de migrantes para o Estado e a formao de numerosos ncleos urbanos, que em pouco tempo se transformaram em cidades. Com a criao de novos municpios, foram criadas novas reas urbanas. (p. 78)

VILARINHO NETO (2005) tambm ressalta que o Estado recebeu intenso fluxo migratrio [...] Estimulado pela propaganda dos projetos especiais de desenvolvimento regional a maioria implementado pela Sudam que ofereciam excelentes vantagens mediante incentivos fiscais e financeiros (p. 128). Mato Grosso, colhido que foi em curto espao de tempo pelo processo de urbanizao e de expanso econmica do pas, experimentou as mazelas do crescimento desordenado e do avano das desigualdades sociais. De um lado, uma minoria privilegiada desfruta das condies de urbanidade; de outro, um quadro

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miserando bem mais extenso de completa ausncia de requisitos mnimos de infraestrutura em que sobrevive a massa abandonada a si prpria em toda sorte de construes irregulares numa verdadeira selva de alvenaria ou papelo. Essa situao de desajuste no espao urbano retrata e reproduz as injustias e desigualdades sociais. Aqueles que residem nos espaos melhor providos de infra-estrutura conseqentemente tero maior acesso s oportunidades de trabalho, cultura etc. do que aqueles que sobrevivem em espaos precrios. Nessas situaes desiguais de vida patenteia-se a oposio entre o legal e o ilegal no mundo urbano (ROLNIK, op. cit.). Outro aspecto desse desequilbrio: a cidade acaba no crescendo para dentro, para reas melhor dotadas de infra-estrutura. A expanso da cidade ocorre num sentido horizontal centrfugo. A populao de baixa renda acaba se instalando em reas perifricas, mais acessveis, at porque carecem de infra-estrutura, sendo por isso mais baratas. Atribuir esse fato aos mecanismos de mercado plausvel, dado o papel do capital nesse contexto, porm no exclui a responsabilidade do poder pblico, que refora a expulso dos mais pobres para a periferia com a construo de conjuntos habitacionais distantes do centro (ABDALLA, 2004). Talvez essa situao represente a fuso dos interesses do Estado e do capital, agindo o primeiro para favorecer o segundo, permitindo-lhe a ampliao da base espacial de sua reproduo (LENCIONI, 2003). A relao estabelecida entre a cidade e o cidado que sobrevive nessas condies a do no-pertencimento, do isolamento, da excluso. Resulta tambm de atitude poltica e social de profunda negao de direitos, quando no da prpria constituio fsica do excludo (racismo). E, por outro lado, os espaos urbanos mais favorecidos acabam sendo objetos de disputa de especulao imobiliria, refazendo-se o ciclo de sustentao do capital. Em funo disso, observa-se ao longo desse processo de urbanizao das cidades brasileiras uma reorganizao do espao urbano que evidencia segregao espacial. Segundo explica ROLNICK (1998), essa reorganizao espacial
[...] Introduzida pela necessidade da segregao na cidade, tem uma base econmica e uma base poltica para sustent-la. Do ponto de vista econmico ela est diretamente relacionada mercantilizao ou monetarizao dos bens necessrios para a produo da vida cotidiana. [...]

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Do ponto de vista poltico, a segregao produto e produtora do conflito social. Separa-se porque a mistura conflituosa e quanto mais separada a cidade, mais visvel a diferena, mais acirrado poder ser o confronto. (p. 51-2).

Todo esse contexto proporcionou mudanas profundas na relao entre o espao pblico e o espao privado na cidade. A rua como que deixou de ser espao pblico, um domnio da vida social, por se ter convertido em rea de perigo, ao passo que a prpria casa passou condio de local inseguro, onde nem mesmo seus moradores sentem-se protegidos da invasiva alteridade da cidade (ROLNICK, 1998).

2.2 O processo de segregao na produo do espao urbano Como j comentado anteriormente, as cidades brasileiras sofreram ao longo do sculo XX uma srie de transformaes radicais ligadas s mudanas econmicas e demogrficas e transformao de componentes sociais, dos modos de consumo e dos valores culturais de diversas camadas da populao. A estruturao interna de uma cidade reflete a organizao social tanto na sua produo como na distribuio dos seus nus. A totalidade dos espaos urbanos tomou novas formas. Da transformao dos centros urbanos criao de novas formas de periferias, passando pela modificao de bairros antigos. As formas de sociabilidade foram assim alteradas, sempre em estreita relao com a constituio dos espaos urbanos. Novas funes e formas de funcionalismo, de zoneamento, de distribuio de atividades e de segregao apareceram, como tambm novos equipamentos ligados ao consumo individual e coletivo. Tudo isso contribuiu para a transformao das relaes entre os homens e objetos no espao urbano. No pode faltar a compreenso da cidade como a casa maior de todos, na qual o homem se enriquece na trama e no drama das relaes sociais. A cidade a casa maior, o habitat do homem social, poltico, culturalmente enriquecido, ou seja, um aspecto cada vez mais presente no homem contemporneo. [...] O ato de

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habitar est na base da construo do sentido da vida, revelada nos modos de apropriao dos lugares da cidade, a partir da casa (CARLOS, 2004, p.119). Os processos e as formas espaciais so produtos da existncia e reproduo dos diferentes grupos sociais, por isso vinculam-se fortemente com a questo do habitar, da casa. Isto porque, conforme RODRIGUES (2003):
De alguma maneira preciso morar. No campo, na pequena cidade, na metrpole, morar como vestir, alimentar uma das necessidades bsicas do indivduo. Historicamente mudam as caractersticas da habitao, no entanto sempre preciso morar, pois no possvel viver sem ocupar espaos. (p. 11)

O processo de segregao est ligado cidade antes mesmo do capitalismo. Entretanto, foi no regime capitalista que assumiu novas propores e dimenses espaciais, ao ponto tal de evidenciar espacialmente as diferenas entre classes sociais. Trata-se de um paradigma da cidade industrial e moderna. Na cidade contempornea brasileira, modernidade e segregao so faces do conflito entre as concepes de padronizao e individualidade expressas na cultura, na qual coexistem modelos importados dos pases desenvolvidos com tradies locais. A segregao residencial um produto da cidade. Meros povoados ou aldeias no possuem uma complexidade que d origem a bairros inteiros ou grandes espaos segregados, sendo, pelo contrrio, relativamente homogneos, explica SOUZA, M. (2003, p.83). Nesse sentido, segundo explica CARLOS (2004):
A segregao se apia na existncia da propriedade privada do solo urbano, que diferencia o acesso do cidado moradia, e enquanto fragmentao dos elementos da prtica socioespacial urbana; pois na metrpole se acham separados os lugares da vida enquanto elementos autnomos. Nesta condio a segregao a negao do urbano e da vida urbana. (p. 121)

Existem dois tipos de segregao na cidade: a auto-segregao ou segregao espontnea, voluntria praticada pela classe dominante, que segundo praticada por grupos sociais SOUZA, M. (2003), [...] Faz a opo de se afastar ou apartar o mais possvel da cidade, e a segregao induzida ou mesmo imposta que no possuem escolha de como e onde morar, so praticamente forados a isso

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(p. 70). Como conseqncia, h na cidade uma organizao territorial marcada pela fragmentao imposta ao tecido urbano que intensifica a diferenciao entre os grupos sociais. O processo acelerado de urbanizao ocorrido nas ltimas dcadas do sculo XX acarretou profundas alteraes socioespaciais nas cidades brasileiras, principalmente nas cidades mdias, j que problemas como o dfice habitacional, a violncia, a falncia da segurana pblica, a falta de emprego, a precarizao dos transportes, entre outros, no so exclusivos das metrpoles ou de grandes cidades. Para que se entenda a paisagem urbana atual, deve-se proceder leitura do espao urbano formado pelos condomnios horizontais. O modelo remonta concepo de cidade-jardim criada pelos urbanistas no sculo XIX, abordado no primeiro captulo deste trabalho. Num tal contexto, materializam-se no espao intra-urbano novas formas de uso e ocupao do solo espaos residenciais auto-segregados (pblico e privado) que so verdadeiros enclaves fortalezados, espacializados sob a forma de condomnios horizontais e loteamentos fechados. Esses produtos residenciais tornaram-se o grande fetiche do final do sculo XX, assim como foram os sobrados dos bares de caf no perodo cafeeiro e os bairros exclusivamente residenciais, inspirados nas cidades jardins (SOUZA, L., 2003). Representando os condomnios horizontais e loteamentos fechados novas formas geogrficas surgidas no espao, devem ser considerados como fatores importantes no processo de produo do espao urbano, j que definem novos territrios pblicos e privados, assim como, por via de conseqncia, novos padres, significados e relaes espaciais. Com eles surge um novo estilo de vida, inspirado nas cidades estadunidenses, que se relaciona com novos comportamentos de consumo. Conforme explica SALGUEIRO (1999), observa-se nesse novo estilo de vida que:
As pessoas tm transferido progressivamente a sua identidade e identificao para os objetos, servios e lugares que consomem, ostentando riqueza, um estilo de vida particular, uma imagem do ser e parecer que o marketing explora com sucesso. O consumo fornece os

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cdigos de identificao e reconhecimento e como tal liga as pessoas em grupos consoante os papis que desempenham, os valores em que acreditam, os interesses que perseguem. (p. 255)

Os condomnios atuam na rea de expanso das cidades brasileiras, mantendo um padro de desenho urbano fragmentado em grandes e mdios conjuntos fechados, diferenciando-se do padro de relaes sociais urbanas at ento existentes nas cidades. Representam uma nova forma de organizao urbana altamente segregativa. Eles, segundo CARLOS (2004):
[...] Negligenciam a vida urbana, empobrecendo as relaes sociais, absolutizando o sentido da rua enquanto passagem (restrita), normatizando as relaes, excluindo e organizando a vida cotidiana dentro de parmetros bem delimitados tanto no emprego do tempo quanto no uso do espao. assim que a fragmentao revela a segregao. (p. 125)

A dinmica espacial da segregao gerada pelos condomnios horizontais e loteamentos fechados produz um novo desenho na cidade do sculo XXI. O uso e a apropriao privada da beleza do verde da paisagem, do ar puro, da gua, entre outros valores que se espacializam, vo-se limitando a lugares de maior valorizao, adquirindo novo significado o de raridade. Trata-se de uma estratgia de classe aliada a uma estratgia do mercado imobilirio. Aqui o espao tornado raro, custoso, de luxo, mantido por vrias estratgias como circuito de reproduo do setor imobilirio (CARLOS, 2004, p.121). O crescimento da violncia urbana nas cidades brasileiras tem contribudo para o aumento dessas novas formas urbansticas, que atravs da milionria mercadologia imobiliria so associadas a uma falsa sensao de segurana. O desejo de morar seguramente no s atingiu as classes de renda mais altas como tambm as de menor poder aquisitivo. MARICATO (2001) comenta:
[...] A publicidade massiva e a mdia, de um modo geral, tm um papel especial na dissimulao da realidade do ambiente construdo e na construo de sua representao sobre o espao da distino. evidente tambm que a representao ideolgica um instrumento do poder de dar aparncia de natural e geral a um ponto de vista que nega a realidade

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cientfica, que representa a viso de uma minoria, e que, nas cidades, est associado ao expediente de valorizao imobiliria. [...] A manipulao das informaes leva em conta aspectos que esto plantados no imaginrio da populao, ligados a seus paradigmas histricos, sua identidade ou ainda sua vontade de mudana de paradigmas existentes. (p. 162)

Nesse sentido entende-se que os condomnios horizontais e loteamentos fechados tm provocado mudanas urbansticas no espao urbano, alm de inmeras modificaes nas relaes sociais. Segundo SALGUEIRO (1999), A horizontalidade tradicional, pr-industrial era constituda por pessoas diferentes, mas interdependentes e solidrias. Na cidade de enclaves diferentes significa estranhos (p. 256). Conforme ROLNICK (1995), nos condomnios fechados [...] Muros de verdade, alm de controles eletrnicos, zelam pela segurana dos moradores, o que significa o controle minucioso das trocas daquele lugar com o exterior (p. 42). O espao pblico representa o medo e visto como uma ameaa. A auto-excluso da dimenso pblica justificada pela banalidade da violncia cotidiana e pela impunidade dos criminosos. O novo padro de segregao urbana baseado em enclaves fortificados representa o lado complementar da privatizao da segurana e transformao das concepes do pblico (CALDEIRA, 2000, p.11). Na mesma linha crtica ainda comenta SOUZA, M. (2003):
A diminuio gradativa dos espaos pblicos e sua substituio por reas cada vez mais controladas por servios privados de vigilncia condenam a populao urbana a um certo tipo de confinamento restritivo de liberdade. Para muitos, a rua j no mais considerada patrimnio pblico. A praa j no mais o local seguro destinado diverso das crianas a ao uso tranqilo dos mais velhos. (p. 12)

Sabe-se que A auto-segregao, nas grandes cidades da atualidade, est fortemente vinculada busca por segurana por parte das elites, embora esse no seja o nico fator (SOUZA, M. 2003, p.70). Veja-se a propsito a expressiva imagem mostrada na figura 01 abaixo:

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Figura 01 Impresso de vendas do Condomnio Florais Cuiab

Fonte: Florais, 2003.

Atualmente, no Brasil, especialmente nas cidades mdias, a auto-segregao assume grandes propores. Conforme RYBCZYNSKI (1996), Esse tipo de enclave exclusivo passou a ser uma nova espcie de cidade, composta apenas de casas particulares, socialmente homogneas, e administrada por particulares (p. 165), que com o passar do tempo, alm de jardins nas casas, agregaram outros benefcios, como as reas de lazer, com quadras de esportes, pistas de caminhada, piscinas, salo de festas, entre outros. Alm disso, assumem funes de competncia dos governos municipais, como policiamento, manuteno de vias e coleta de lixo, conforme pde ser verificado no impresso publicitrio acima (Figura 01), do Condomnio Florais Cuiab, a ser comentado adiante. Assim, a cidade contempornea cresce em blocos privados de enclaves residenciais, na sua grande maioria elitizados, murados e auto-segregados. A falta de diversidade social nesses espaos preocupa. Nalguns desses lugares socialmente, racialmente limpos, o conceito de coletivo ganha muita compreenso

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e perde extenso, por isso cercam-se de muros e de toda parafernlia eletrnica de segurana. Evite-se, no entanto, o risco da hipocrisia. O discurso da integrao, por outro lado, simula ignorncia de possibilidade talvez muito provvel: o Brasil pode no ser to diferente da frica do Sul. Seja como for, ainda que a segregao urbana viesse a garantir a Cana dos prospectos publicitrios, ainda que houvesse segurana, no haveria paz, pois a prpria segregao ela mesma violncia, humanamente inaceitvel. Eis a cidade do sculo XXI cidades. 2.3 Os conflitos jurdico-urbansticos do novo modelo de produo do espao urbano A disseminao dos condomnios horizontais e loteamentos fechados no final do sculo XX originou srios problemas jurdico-urbansticos pela falta de regulamentao especfica. H confuso jurdica acerca do que seja loteamento fechado. Muitos afirmam no ser sinnimo de condomnio horizontal. O aclaramento dessa situao exige a contextualizao da legislao brasileira nesse aspecto. No Brasil, o Cdigo Civil de 1916 e os programas oficiais fornecidos pelo governo tornaram-se o meio mais utilizado de difuso e propagao do estudo do direito propriedade. A propriedade privada sempre foi defendida pela legislao brasileira, como forma de assegurar a soberania do bem individual, do patrimnio, sobre o direito a uma moradia digna e segurana da famlia e do lar. (Silva, 1981). Segundo explica PINTO (2005), em nosso pas o Cdigo Civil foi:
[...] Tradicionalmente a norma bsica a partir da qual se analisa o direito de propriedade. Ele estabelece a conceituao bsica do direito de propriedade e consagra, como regra, a liberdade de utilizao e edificao, admitindo, como excees, as limitaes administrativas a esse regime. (p. 106)

fragmentada em muitas

Embora a questo do parcelamento do solo tenha surgido na velha Roma, como a maioria dos instrumentos urbansticos, os quais estimulavam o aproveitamento das terras, que eram divididas em lotes e cedidas aos colonizadores mediante insignificante quantia ou mesmo gratuitamente, no Brasil a histria recente. No existe sequer referncia sobre o parcelamento do solo nas legislaes do Imprio (FAZANO, 2003).

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Mesmo no existindo, antes de 1988, competncia legislativa da Unio sobre o urbanismo, conforme PINTO (op. cit.), Foram editadas leis com impacto sobre o urbanismo [...]. Destacam-se nesse sentido os Decretos-Leis 58/1937 e 271/1967 e a Lei 6.766/1979, que dispuseram sobre parcelamento do solo, e a Lei 6.803/1980, sobre zoneamento industrial (p. 106). A legislao brasileira de parcelamento do solo baseou-se na francesa, cujo objetivo, alm da proteo ambiental, era o de garantir o direito dos adquirentes de lotes urbanos (FAZANO, op. cit). Segundo esse mesmo autor (op. cit.), o parcelamento do solo pode ser entendido, como [...] A diviso de uma grandeza territorial em nmero legalmente limitado de grandezas territoriais menores, regidas e protegidas pelo direito. Parcelar quer dizer fracionar, dividir ou subdividir (p. 123). Explicando melhor, segundo MIRANDA (1999), o parcelamento caracterizase:
[...] Por vrios tipos de operaes materiais juridicamente reguladas, que consistem na execuo de planos de arruamento, planos de loteamento, em desmembramento, em desdobro de lotes ou ainda em reparcelamento. Da decorrem os institutos que do configurao instituio do parcelamento, que so: o arruamento, o loteamento, o desmembramento, o desdobro de lote e o reparcelamento. (p. 8)

Tanto o arruamento como o loteamento so modalidades de parcelamento do solo. Pode-se considerar como arruamento a diviso do solo mediante abertura de vias de circulao e a formao de quadras entre elas. J o loteamento, conforme disposto na Lei n. 6766/79, a subdiviso da gleba em lotes destinados edificao, com aberturas de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamentos, modificao ou ampliao das vias existentes (BRASIL, 1979). Porm, no final do sculo XX, surgiu no Brasil alguns empreendimentos com caractersticas peculiares, cujos aspectos fsicos dimenso, subdiviso em lotes e arruamentos, conforme explica GRANJA (2003), assemelham-se aos loteamentos urbanos. Entretanto, continua a citada autora (op. cit.):
[...] A rea comercializada na forma de condomnio, com ruas e outras reas de uso comum permanecendo de propriedade particular, fechando-se, portanto, toda a sua extenso com muros e cercas. O acesso permitido apenas aos condminos ou pessoas autorizadas. Tais empreendimentos

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foram denominados condomnios fechados, loteamentos em condomnios ou loteamentos fechados. (p. 339)

Embora a denominao loteamento fechado estar sendo comumente atribuda diviso de gleba em lotes para edificao, de certa forma semelhante ao loteamento, diferente tanto em seu regime como nos resultados e efeitos. Mesmo podendo ser considerado como uma modalidade de urbanificao, j que um ncleo populacional urbano, o loteamento fechado no um instituto do parcelamento urbanstico do solo (SILVA, 1981). Por conseguinte, diz o mesmo autor (op. cit.), a propsito dessa modalidade especial de aproveitamento do espao:
[...] No pode o Direito Urbanstico desconhec-la, a despeito de reger-se por critrios do direito privado entre ns, sob a forma condominial. [...] Caracteriza-se pela formao de lotes autnomos com reas de utilizao exclusiva de seus proprietrios, confinando-se com outras de utilizao comum dos condminos. (p. 400-1)

Tambm comunga desse mesmo pensamento FAZANO (op. cit.), ao definir loteamento fechado como:
[...] Uma propriedade especial, na qual existem uma propriedade particular (os lotes), uma propriedade condominial (de certas reas de uso comum, como lagos, quadras de esportes, sede, etc.) e uma propriedade superficiria, portanto um direito de superfcie ou de uso de reas pblicas, que deve obedecer s diretrizes da Lei n. 6766/79 para sua constituio. (p. 124)

Alguns estudiosos como Elvino Silva Filho, Biasi Ruggiero, Digenes Gasparini e Toshio Mukai acham que apesar de o loteamento fechado no estar previsto na Lei n. 6766/79 como forma de parcelamento do solo urbano, deve ser ele submetido s disposies desse diploma legal, e que as vias de comunicao, praas e espaos livres integrantes do loteamento fechado devam passar , desde a data do registro do loteamento, a integrar o domnio dos Municpios (FAZANO, 2003).

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Nos loteamentos fechados a execuo do projeto imobilirio segue a legislao de parcelamento do solo vigente. A Lei n. 6766/79 destina 35% da rea da gleba a ser parcelada circulao, aos equipamentos comunitrios, aos espaos livres de uso pblico. Acontece que em seguida essa superfcie pblica deixa de ser pblica. A sua rea sofre apropriao ilegal, cercando-se de muros, guaritas, portes que lhe barram o acesso. Todavia, essa situao, em parte, decorre justamente da falta de regras urbansticas capazes de tratar desse novo modo de produo de espao para moradia. O loteamento fechado um novo modelo de propriedade horizontal e h interesses na sua formao. Outra no pode ser a resposta seno a de enfrentar o problema e dar-lhe soluo, luz do ordenamento jurdico. Para isso, segundo SILVA (op. cit), h necessidade de uma legislao que:
[...] Inclua tais loteamentos fechados como uma espcie de loteamento, com dimenso civil, no aspecto das relaes negociais sobre parcelas de terrenos, e dimenso urbanstica, no que tange sua caracterstica de instrumento de desenvolvimento urbano e de urbanificao. Portanto, em lugar de condomnio de puro direito privado, como hoje, nos termos do art. 8 da Lei 4.591/64 (que dispes sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias), passaremos a ter um condomnio urbanstico, que fique sob o controle das Municipalidades. (p. 402)

A esse respeito, deve ser lembrado que se encontra em discusso no Congresso Nacional o Projeto de Lei n. 3.057/2000, de autoria do Deputado Bispo Wanderval, juntamente com uma srie de emendas, propondo alteraes na citada lei que dispe sobre o parcelamento do solo urbano (BRASIL 2000). Urge dar ao tema um tratamento mais abrangente, j que a legislao em vigor carece de uma srie de aperfeioamentos em seu contedo, como, por exemplo, no tratamento da questo dos loteamentos fechados, bem como dos prprios condomnios horizontais. Existe uma lacuna quanto disciplina dos condomnios urbansticos, hoje regulados em nvel federal, de forma inconsistente, por um nico dispositivo da Lei n. 4.591/64, que trata basicamente dos condomnios em edificaes (GERSTENBERGER, 1999).

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Os condomnios horizontais, assim como os verticais, amparados pela Lei Federal n. 4.591/64, no so considerados uma modalidade de parcelamento do solo urbano constituem na verdade gleba de propriedade privada, dividida por proprietrios, com vias de circulao de uso particular e exclusivo, similar aos corredores de um edifcio. Espera-se que a mudana na Lei 6766/1979 contemple os condomnios urbansticos como uma modalidade de parcelamento do solo para fins urbanos, sujeitando-os ao mesmo tipo de requisitos urbansticos aplicveis ao loteamento. Importa ter claro que do ponto de vista urbanstico no interessa o tipo de condomnio a ser formado, (conjunto de edificaes ou de reas para futuras edificaes), mas sim a implicao da forma geogrfica no espao como novo modelo de estruturao urbana de grandes reas privadas e muradas. H de se considerar a formao de verdadeiras ilhas no espao urbano, que precisam, segundo GRANJA (op. cit.), [...] Ser contornadas pelas vias pblicas, dificultando a circulao de pedestres e at mesmo a rota de transportes coletivos (p. 344). Na verdade, tanto o condomnio horizontal como o loteamento fechado, modalidades que recentemente despertaram o interesse dos brasileiros, tm a rua e as reservas naturais como propriedades particulares. Esse tipo de enclave exclusivo e excludente passa por ser nova espcie de bairro na cidade do sculo XXI, produzindo uma cidade composta por blocos privados de grandes reas muradas e pretensamente homogneas. Trata-se de uma estratgia imobiliria que, segundo Carlos (2004):
[...] Realiza [-se] sob o discurso da necessidade de um outro modo de vida, capaz de fazer frente, ou melhor de isolar/poupar e proteger os indivduos numa metrpole que se torna congestionada, violenta e, de outro [lado], [explora] a necessidade de morar em meio ou prximo ao verde, que a metrpole, em seu crescimento, destruiu (como aparece nos folhetos de venda de imveis). Nesta direo, a estratgia imobiliria cria tambm um discurso anticidade, para continuar reproduzindo a metrpole. (p. 124)

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No pode fugir nossa ateno o fato de que essa nova cidade reflete mudanas e transformaes da sociedade ocorridas no final do sculo XX, quando o medo urbano adquiriu propores incalculveis. O condomnio horizontal e o loteamento fechado so produtos projetada contemporneos, pretendem reeditar um modelo de ocupao baseado no conceito da cidade-jardim, criada, como vimos, pelos urbanistas do sculo XIX para poucos habitantes, com muita rea verde e espaos livres, ou seja, um osis urbano. Oferecem uma nova maneira de viver, campestre, associativa, protegida da alteridade. Esses verdadeiros clubes de servio associam-se moradia e gradualmente vm oferecendo outros benefcios aos seus moradores, principalmente com relao ao lazer: quadra de tnis, pista para caminhadas, piscinas. Para Brissac, citado por CARLOS (2004), A cidade agora apenas uma imagem desenhada num papel publicitrio. Trata-se de uma arquitetura de imagens (p. 40). Quem precisa da suja e abandonada pracinha, onde dormem os mendigos e os assaltantes espreitam suas vtimas? Novos territrios pblicos e privados, suas localizaes, dimenses e formas vo-se constituindo. Da emergem novos padres, relaes sociais e significados para o espao pblico da cidade. A administrao por parte dos moradores dos servios gerais, como coleta de lixo, manuteno das ruas e policiamento, vem eximindo cada vez mais o poder pblico das funes normalmente exercidas por ele, o que agrava o processo de degradao dos espaos pblicos e acentua o individualismo. Este, segundo Tocqueville, citado por RYBCZYNSKI (1996):
[...] um sentimento tranqilo e respeitado que dispe cada cidado a isolar-se da massa de seus companheiros e entrar no crculo da famlia e dos amigos, com esta pequena sociedade formada segundo seu gosto, ele deixa alegremente a grande sociedade para cuidar de si prprio. (p. 97)

Talvez o maior desafio da sustentabilidade urbana no resida na alterao do comportamento de consumo, mas sim na mudana da imagem da cidade, a ser vista como um espao coletivo, um bem de todos, merecendo por isso o melhor de cada um, no o pior. A prioridade no sculo XXI deve estar no estabelecimento de polticas pblicas capazes de contraverter o acirramento das desigualdades sociais, o agravamento de problemas do mundo atual, como o desemprego e a violncia

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urbana. Isto possibilitaria o resgate da vida social nos espaos pblicos da cidade de que o cidado foi apartado ou se apartou e diminuiria assim os espaos segregados. Registre-se o avano havido na legislao brasileira quanto questo urbana com a aprovao do Estatuto da Cidade, que tem permitido ao poder pblico dar passos certos na direo da melhoria da qualidade de vida dos cidados. A participao destes aumentou durante os ltimos anos nas instncias decisrias, junto s autoridades. Contam hoje com a garantia legal de sua prpria interveno, assistidos pelo direito gesto democrtica das cidades (DOURADO, 2003).

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CAPTULO III

A PRODUO DO ESPAO URBANO NA CIDADE DE CUIAB

3.1 A evoluo urbana e o processo de planejamento urbano em Cuiab Antes do problema dos condomnios horizontais e loteamentos fechados em Cuiab, ser exposto o processo de formao e evoluo urbana da cidade, bem como consideradas as questes relativas ao planejamento urbano. Em 2006, o Instituto de Planejamento e Desenvolvimento Urbano (IPDU), da Prefeitura de Cuiab, estimou a populao da cidade em 569.350 habitantes. Cuiab, cidade secular com quase trezentos anos, teve o seu processo de expanso urbana determinado ordinariamente por fatores socioeconmicos influentes sobre ela ao longo de sua histria (CUIAB, 2006). Nascida do ouro descoberto pelo bandeirante sorocabano Pascoal Moreira Cabral, a cidade do sculo XVIII deu incio a todo o processo de povoamento do Estado de Mato Grosso. Um dos principais plos de desenvolvimento do CentroOeste brasileiro, sua posio geogrfica manteve-a como entreposto comercial, cumprindo a funo de base urbana regional de apoio ao processo de expanso (CUIAB, 2004 a.). Como j mencionado no captulo anterior, sabe-se que a colonizao do Estado de Mato Grosso, bem como a de todo o Centro-Oeste brasileiro, resultou de expedies armadas, conhecidas como bandeiras ou mones, [...] Que partiam da Capitania de So Paulo, com a inteno de aprisionar ndios e vend-los como escravos ou procura de metais e pedras preciosas (CONTE e FREIRE, 2005, p. 23). Cuiab foi fundada em 1722, com a descoberta das Lavras do Sutil, na Mina do Rosrio, onde atualmente encontra-se a Igreja do Rosrio. Promovida a vila em 1727, recebeu o nome de Vila Real do Senhor Bom Jesus de Cuiab. Elevouse categoria de cidade, com a denominao de Cuiab, em 1818, quase um sculo depois de sua fundao (CONTE e FREIRE, op. cit.).

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Certamente a alta produo aurfera e a presena de muitos migrantes trouxeram bastante prosperidade fase inicial do aglomerado, apesar das conhecidas vicissitudes havidas (queda da produo, pragas, doenas, abusos oficiais etc.). Tanto que, segundo CONTE E FREIRE (op. cit.), no primeiro censo nacional, realizado em 1872, a populao urbana de Cuiab era de 16.212 moradores, mais do que a de So Paulo na mesma poca. Segundo explica FREIRE (1997), a evoluo urbana de Cuiab pode ser entendida atravs de trs ciclos de produo do espao:
1. o Ciclo da Minerao, que se estende desde a fundao at 1820, quando passa, de fato, a sediar a capital da Provncia de Mato Grosso; 2. o Ciclo da Sedimentao Administrativa, que vai de 1820 a 1968; quando dinamitaram a Catedral do Bom Jesus, o mais importante monumento barroco do Centro-Oeste, coincidindo com a abertura do portal mato-grossense da Amaznia para o avano das fronteiras, mediando a expanso capitalista para as imensas reas do Norte do Estado; 3. o Ciclo da Modernizao, incrementado a partir de 1968, quando efetivamente se inicia a diversificao das funes urbanas da cidade, sob o influxo das frentes pioneiras. (p. 33)

No perodo do Ciclo da Minerao, definiram-se dois plos de atrao do crescimento da vila, o da Mina do Rosrio e o do Porto Geral. A cidade foi crescendo paulatinamente, expandindo-se a partir do ponto de origem de sua fundao, ou seja, das minas da colina do Rosrio (as lavras do Sutil), local de trabalho, seguindo as margens do crrego da Prainha, em direo ao Porto Geral no rio Cuiab, por onde se abastecia a cidade graas a esse seu nico meio de transporte. Ento surgiram as primeiras ruas estreitas e sinuosas, alguns largos, algumas vias transversais, que foram definindo o traado virio da vila, como pode ser observado na Figura 02. (FREIRE, 1997).

Figura 02 - Cuiab em 1786 - sculo XVIII

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Minas do Rosrio

Porto Geral

Crrego da prainha

Fonte: REIS, Nestor Goulart. Imagens e Vilas do Brasil colonial, 2001 Organizao: Abdalla, Ana de Cssia. 2006

O Ciclo da Sedimentao Administrativa, o mais longo dos ciclos, perdurou por mais de um sculo, havendo nele, segundo FREIRE (op. cit.), trs momentos de transformao urbana ocorrida em Cuiab:
- O primeiro abrangendo o perodo de euforia pela mudana da Capital e a estagnao da minerao em fins do sculo XIX; - o segundo abrangendo o breve surto aucareiro do final do sculo XIX, o extrativismo da borracha no incio do sculo XX e o marasmo econmico que se lhe segue, durante as quatro primeiras dcadas deste sculo; - o terceiro momento, iniciando com a Interventoria, no Estado Novo estendendo at final da dcada de 60. (p. 53)

Apesar de todo o incentivo do Governo Vargas na dcada de 1940 para a ocupao do Centro-Oeste e da Amaznia, foi na dcada de 1960, a partir da

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construo de Braslia e da rodovia Cuiab - Porto Velho, que houve a expanso da regio e o crescimento das cidades de Mato Grosso e Gois. Verificou-se nesse perodo o terceiro ciclo de expanso do stio urbano de Cuiab, que foi marcado pelo Ciclo da Modernizao. Houve uma alterao na fisionomia da cidade, motivada pela expanso da mancha urbana e a conseqente especulao imobiliria a estimular o adensamento de novos loteamentos. (FREIRE, op. cit.) A partir da dcada de 1970, conforme mostra a tabela 01, a cidade comea a apresentar uma das maiores taxas de migrao do pas, como tambm todas as dificuldades e problemas inerentes a ela, j que no contava com infra-estrutura urbana adequada para uma demanda to grande. Tabela 01 - Populao Urbana de Cuiab 1872 a 2006
ANO 1872 1890 1900 1920 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 POPULAO 35.987 17.815 34.393 33.678 54.394 56.204 57.860 100.865 212.984 389.140 483.346 496.720 510.464 524.588 539.104 554.021 569.350

Fonte: IPDU,2006. Organizao: Abdalla, Ana de Cssia. 2006

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Segundo explica Romancini (2001),


Devido corrida para a ocupao de Rondnia, Cuiab passa a ser um ponto de etapa migratria, uma vez que passagem obrigatria populao pobre que para aquela rea se dirige. Principalmente quando o Governo Federal, com a inteno de barrar o fluxo migratrio em direo quele territrio, lana uma propaganda dizendo que toda Rondnia j estava ocupada. (p. 114)

A chegada desses migrantes, provenientes em sua maior parte, das regies Sul e Sudeste, delineou sucessivamente novos contornos capital do Estado de Mato Grosso. Alastrou-se a populao urbana para a ento periferia da cidade. Como em outras cidades brasileiras, desenhou-se quadro contrastante nas condies de urbanidade para os cidados: uma minoria privilegiada e uma maioria desprivilegiada viviam como que em diferentes continentes a minoria na Europa, a maioria na frica, relativamente ao estado urbano-sanitrio. Tal situao de desajuste no espao urbano retratou e reproduziu as injustias e desigualdades sociais. O permetro urbano de Cuiab sofreu muitas ampliaes, conforme mostra abaixo o grfico 01. Isso induziu rpida expanso horizontal do tecido urbano e o surgimento de vazios urbanos. Algumas das ampliaes havidas foram: a Lei n.. 1.346/74, que incorporou as parcelas de terras ocupadas alm da antiga Perimetral; a Lei n.. 2.023/82, que incorporou o Distrito Industrial na zona urbana; a Lei n.. 3.412/94, que traz para a rea urbanizada o loteamento do governo estadual, denominado Pedra 90; as Leis n. 4.598 e n. 4.719, ambas de 2004, que incorporaram parcelas de terras para futura ocupao do poder pblico municipal e da iniciativa privada, respectivamente. Certamente as duas ltimas alteraes do permetro foram estimuladas pelos condomnios Ncleo Habitacional Sucuri e Florais Cuiab, respectivamente (CUIAB, 2004 a.).

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Grfico 01 - Evoluo da rea do permetro urbano - 1970 a 2000

Evoluo do permetro Urbano em Cuiab


300 254,57 km 250 251,94 km

rea (km)

200 150 100 50 0 1974 1978 1982 1994 2004 48,45 km 104,98 km 153,06 km

Ano

rea (km)

Fonte: IPDU, 2004 a Organizao: Abdalla, Ana de Cssia.

Esse processo acelerado de crescimento fez Cuiab triplicar sua rea urbana sem nenhum planejamento. A ocupao espontnea dificultou o desenvolvimento da cidade, gerando um tecido urbano com baixa densidade de ocupao, contribuindo para a desarticulao dos bairros. A dcada de 1970 assistiu consolidao da conurbao de Cuiab e Vrzea Grande. Ocorreu a juno dos dois tecidos urbanos e a formao de uma nica mancha urbana. Criar-se-ia mais tarde o Aglomerado Urbano Cuiab Vrzea Grande (figura 03), pela Lei Complementar Estadual n. 028/93 e pela Lei Complementar Estadual n. 83/01 (CUIAB, 2004 a.). Mesmo assim, at meados da dcada de 1970 o planejamento urbano em Cuiab foi objeto somente de trabalhos setoriais de tcnicos da Prefeitura. Referiam-se notadamente ampliao do sistema virio. Em 1974, a cidade ganhou um Plano de Desenvolvimento Local Integrado - PDLI, a partir do qual surgiram as primeiras leis de zoneamento e parcelamento do solo urbano, juntamente com leis definidoras do permetro urbano e o cdigo de obras, nos moldes dos trabalhos do Serfhau - Servio Federal de Habitao e Urbanismo, responsvel, em nvel federal, pelo planejamento das cidades brasileiras (CUIAB, op. cit.).

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Figura 03 - Imagem de satlite da conurbao urbana, Cuiab/Vrzea Grande

Fonte: Mato Grosso, Sema, 2005. Disponvel em htpp://monitoramento.sema.mt.gov.br/websiteMTSAT/viewer.htm. Visitado em 16.05.2006

No incio da dcada de 1980, foi criado um grupo de trabalho sob orientao tcnica da Fundao Prefeito Faria Lima, de So Paulo, com o objetivo de elaborar a legislao urbanstica bsica para a cidade. Em decorrncia desse trabalho, surgiram as Leis n. 2.021/82 - parcelamento do solo, n. 2.022/82 - de construes, reformas e ampliaes de edifcios, e a n. 2.023/82 - de uso do solo urbano. Entretanto, sua concepo e implementao eram frutos de uma viso tecnocrtica, em que o Estado, atuando como controlador, idealizava o modelo de cidade perfeita e sem conflitos. (CUIAB, 2004 a.). A estratgia comum utilizada no planejamento urbano, tanto de Cuiab como noutras cidades brasileiras de um modo geral, consistia na definio de um modelo de cidade ideal. Tratava-se a cidade como a um artefato puramente objetal. A lei

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tinha por funo to-somente estabelecer os padres satisfatrios de sua operao. Conhecido como planejamento regulatrio, j comentado no primeiro captulo, buscava a organizao espacial, a modernizao da cidade, a ordem, a racionalidade, porm centralizada e autoritariamente. Nesse momento, o zoneamento, importante instrumento de planejamento urbano, nada mais podia do que estabelecer uma diviso espacial para fins de separao e controle de usos da terra. A idia central ainda era de separao dos diferentes usos da terra. Nota-se embutido nessa concepo o preceito da separao funcional, regra cara ao urbanismo moderno (SOUZA, L., 2003). Esse carter funcionalista do zoneamento convencional, segundo Souza (op. cit.), coonesta sua dimenso socialmente excludente e conservadora. O funcionalismo de Braslia exemplo frisante desse momento. Porm, conforme LENCIONI (2003), essa viso terico-quantitativa foi abalada no momento exato em que se passou a pensar:
Que no h processos espaciais sem um contedo social e que no h causas e processos puramente espaciais. Cada vez mais comeou a se desenvolver e a se afirmar a idia de que o espao uma construo social e que para se entender a realidade geogrfica tem de se entender a sociedade. (p. 144)

Entendeu-se que a proposta de cidade, diferentemente da concepo tradicional, deveria estabelecer novo paradigma a cidade a ser produzida coletivamente, em dilogo com o homem das ruas, empoderecido por ferramentas legais que o fizessem capaz da afrontar interesses escusos de toda ordem. Em praa pblica, o cidado sempre pode mais do que no gabinete dos tecnocratas, onde pululam os grupos de presso, amide estranhos ao bem-estar pblico na cidade. (ROLNIK, 2001). Em Cuiab, por volta 1984, a Cmara Municipal de Vereadores criou a Comisso Cuiab 2000 e organizou um seminrio sobre a poltica urbana, refletindo as preocupaes de diversas entidades de classe diretamente ligadas ao desenvolvimento urbano, como a Associao Profissional dos Arquitetos (APA), o Instituto de Arquitetos do Brasil - Departamento de Mato Grosso (IAB-MT), o Sindicato da Indstria da Construo Civil (SINDUSCON) e o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Crea-MT) (ABDALLA, 2005).

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Em funo dos debates ocorridos, a Cmara Municipal, atravs da Lei n. 2.259/1985, autorizou a criao do Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento Urbano - IPDU, institucionalizando o planejamento urbano em Cuiab no pressuposto de assegurar um mnimo de continuidade ao processo (op. cit., 2005). Em 1987, ao dar incio aos estudos tcnicos sobre a cidade e planejar a estruturao do IPDU, a Prefeitura criou Grupo Tcnico de Trabalho do Plano Diretor Urbano - GT/PDU, servindo como ncleo inicial. Deste trabalho resultaram o Decreto n. 1.728/1987 que criou o Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento Urbano IPDU, e as Leis n. 2.645/1988 e 2.646/1988, que tratam da estruturao do IPDU e da instituio da Poltica Municipal de Desenvolvimento Urbano, a ser implementada atravs do Sistema Municipal de Desenvolvimento Urbano (CUIAB, 2004 a). Em Cuiab, a luta por uma poltica de desenvolvimento urbano tambm foi longa e demorada. semelhana das campanhas motivadas pela elaborao da Constituio Federal de 1988, os movimentos sociais e entidades civis locais se uniram a fim de inscrever na Lei Orgnica Municipal, sancionada em 1990, um captulo que tratasse especificamente da poltica urbana. De acordo com VILLAA (2000), nota-se nesse perodo o fortalecimento dos movimentos populares e conseqentemente o desenvolvimento da conscincia popular urbana no Brasil. O planejamento urbano colocado como possvel mediador no conflito social pelo solo urbano. Observa-se ento mudana no foco do planejamento, que passa do regulamento do uso e ocupao do solo para o tratamento dos processos especulativos de produo do espao urbano, Embora o processo de planejamento urbano de Cuiab tenha se iniciado quase vinte anos atrs, s foi institudo em 1992, atravs do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, Lei Complementar n. 003/1992. Destaque-se que esse processo no resultou de um instrumento normativo imposto tecnocraticamente, mas de discusso de idias e de elaborao participativa (CUIAB, 2004 b.). O Plano Diretor de Cuiab foi concebido como um processo, como contnua discusso entre os mais variados agentes pblicos e privados. Baseou-se nos pressupostos do planejamento democrtico participativo e processual, como uma estratgia de aproximaes sucessivas que evolui com a cidade, tanto no sentido de

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suas correes e complementaes progressivas, quanto no sentido de inovaes tcnicas e das novas exigncias criadas pelo progresso da cidade. Pode-se dizer que se apia nas idias do New Urbanism, modalidade de planejamento urbano surgida nos Estados Unidos, baseado no ps-modernismo. Este planejamento de tipo fsico-territorial (porm no em sua forma clssica) procura reintegrar os componentes da vida moderna, isto , compatibilizar o aspecto capitalista do desenvolvimento urbano com valores comunitrios. Tambm sofreu influncias das idias de natureza social do planejamento e gesto urbanos autonomistas. Destacam-se nessa nova proposta de construo da cidade as perspectivas terico-metodolgicas de tendncia humanista, as quais rejeitam a rgida separao de usos, porm sem negar inteiramente a convenincia de algumas restries, mais vinculadas intensidade do uso do que propriamente ao uso em si. Tambm nela incidiu alguma influncia fenomenolgica e marxista, a qual, segundo LENCIONI (2003), representa-se:
[...] Atravs do percebido, e no do concebido; ou seja, no por idias prconcebidas ou por conceitos que o homem se pe em contato com os objetos exteriores. A considerao da percepo advinda das experincias vividas , assim, considerada etapa metodolgica importante e fundamental. (p. 150)

Sob o enfoque da Geografia Crtica, rejeita a autonomia do espao, j que para essa corrente de pensamento, segundo ABREU (1994):
[...] O espao geogrfico no deve se concebido como espao (externo) organizado pelo homem, mas sim como produto desse mesmo homem. Em outras palavras, o espao materialidade social; ele no organizado pela sociedade, como assume o positivismo, mas produzido por ela atravs do trabalho. Decorre da que o homem, mais especificamente o homem social, o verdadeiro sujeito da produo do espao, razo pela qual a partir dele que toda a discusso geogrfica deve proceder. (p. 257)

E busca, atravs da dialtica, pensar o urbano como unidade do diverso em suas mltiplas contradies, isto , o desnudamento de sua natureza contraditria (CARLOS, 1994).

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Realizado em etapas, o Plano Diretor de Cuiab foi discutido com os mais variados agentes, pblicos e privados, alm da sociedade civil organizada, atravs do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU), colegiado mximo do Sistema Municipal de Planejamento Urbano (SMDU), cuja criao se deu pela Lei Orgnica em 1990 (CUIAB, 2004 a.). Embora mais lenta na produo de resultados, essa metodologia possibilita passos mais seguros, j que sempre so discutidos com a sociedade. Neste processo, a participao popular, nas mais variadas formas, entendida como um dos caminhos para a construo coletiva. Certamente esse conceito de planejamento contraps-se ao modelo at ento vigente - tecnocrtico e centralizador, alm de idealista, pois que propunha modelo de cidade perfeita e sem conflitos, como se pudesse o pensamento confundir-se com o prprio objeto pensado, sem mediao nenhuma da prpria realidade, da prpria vida. A Poltica de Desenvolvimento Urbano instituda pelo Plano Diretor de Cuiab, atravs da Lei Complementar n. 003/1997, tem como objetivo o ordenamento do pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade, ou seja, assegurar as condies favorveis ao desenvolvimento da produo econmica e a plena realizao dos direitos dos cidados, tais como o direito sade, ao saneamento bsico, educao, ao trabalho, moradia, ao transporte coletivo, segurana, informao, ao lazer, qualidade ambiental e participao popular, alm do cumprimento da funo social da propriedade urbana (CUIAB, 2004 b.). A partir de ento, promulgaram-se vrias leis urbansticas, entre as quais destaca-se a Lei de Uso e Ocupao do Solo Urbano, Lei Complementar n. 044/1997, a qual trouxe uma srie de inovaes, algumas consagradas pelo Estatuto da Cidade, cinco anos depois, como instrumentos modernos de controle urbano. Tal o caso do imposto progressivo (mecanismo de poltica de adensamento), da aquisio onerosa de potencial construtivo, da transferncia de potencial construtivo e do relatrio de impacto urbano (estudo de impacto de vizinhana) (ABDALLA, 2005). Buscou-se na legislao de uso e ocupao do solo uma nova forma de poltica capaz de minimizar os srios problemas urbanos ocasionados pelo acelerado processo de urbanizao que viveu a cidade na dcada de 1970.

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Outro mal urbano estava em que a cidade no crescia para dentro, para as reas melhor dotadas de infra-estrutura, o que veio favorecer a expanso do tecido urbano no sentido horizontal, propiciando baixas densidades e o surgimento dos vazios urbanos. O macrozoneamento previsto na Lei de Uso e Ocupao do Solo Urbano de Cuiab prope a diviso do territrio em unidades territoriais e funciona como um referencial espacial para o uso e a ocupao da cidade, em consonncia com as estratgias de poltica urbana. Quando define, inicialmente, grandes reas de ocupao configuradas como zona rural e zona urbana, circunscreve o permetro urbano, a rea onde sero aplicadas as regras de poltica urbana (ABDALLA, et. al., 2004). Com a definio do permetro urbano, o macrozoneamento estabelece ainda as reas de interesse de uso, as zonas onde se pretende incentivar, coibir ou qualificar a ocupao. Essa definio sustentou-se pelo princpio de compatibilidade entre a capacidade de infra-estrutura instalada, as condies do ambiente natural, as necessidades de preservao ambiental e de patrimnio histrico e as caractersticas de uso e ocupao existentes. Por tais razes, a concepo da Lei baseou-se em trs eixos fundamentais: o no-zoneamento, a compatibilidade de vizinhana e a disponibilidade de infraestrutura. (ABDALLA, et. al., 2004). O no-zoneamento mais um princpio de filosofia urbanstica do que propriamente a extino de zonas urbanas. Deixa-se de lado a idia do funcionalismo moderno, isto , a de que a cidade deve ter cada funo em lugares separados, a exemplo de Braslia/DF e Palmas/TO. A idia adotada, conforme Santos (2003) a de que:
[...] A cidade antes de tudo o lugar do encontro das pessoas e das atividades humanas, encontro que cria a sinergia urbana que fez da cidade a maior inveno da humanidade. Parte-se do princpio de que na cidade pode-se fazer tudo em todos os seus lugares, transformando-a em uma grande Zona de Uso Mltiplo. (p. 02)

Esse foi o princpio geral para o qual existem excees

algumas atividades

e alguns espaos precisavam de tratamento especial, por isso foram tratadas em Zonas Especiais, com mecanismos especficos de regulao tanto do uso como da

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ocupao do solo. Para o uso, adotou-se o princpio da compatibilidade de vizinhana, isto , segundo SANTOS (op. cit.), [...] S tem que ficar separado aquilo que no pode ficar junto e para a ocupao do solo, o princpio da disponibilidade de infra-estrutura: Pode-se construir mais onde existir mais infra-estrutura (p. 01). Este princpio deveria ser regra em todas as cidades carentes de recursos, que no caso brasileiro praticamente a grande maioria, visto que implica na otimizao da infra-estrutura instalada, evitando o seu desperdcio. o que se pode entender de crescer para dentro. A partir de ento, foi estabelecido na Macrozona Urbana de Cuiab trs categorias de zonas: a Zona Urbana de Uso Mltiplo (ZUM), a Zona de Expanso Urbana (ZEX) e as Zonas Urbanas Especiais. Como abordado anteriormente, a definio das zonas urbanas foi resultado do conhecimento da realidade local, atravs de dados de geomorfologia, dos ecossistemas, da infra-estrutura, das caractersticas de uso e ocupao existentes e do preo da terra. (ABDALLA, et. al., 2004). A Zona de Expanso Urbana (ZEX) foi definida como zona no parcelada dentro da macrozona urbana, destinada ampliao da ocupao urbana. Portanto, so reas cujas dimenses so superiores permitida pela lei de uso e ocupao do solo, lei complementar n. 044/1997, para lotes urbanos, que de 30.000m2. Quanto s Zonas Especiais, suas condies peculiares prprias recomendaram tratamento diferenciado. So elas: Zona Residencial Unifamiliar (ZRU), Zonas Centrais, dividas em Zona de rea Central (ZAC) e Zonas de Centro Regional ou Subcentros (ZCR), Zonas de Interesse Ambiental 1 e 2 (ZIA1 e ZIA2), Zonas de Interesse Histrico 1 e 2 (ZIH1 e ZIH2), Zonas de Interesse Social 1, 2 e 3 (ZIS1, ZIH2 e ZIH3), Zona de Alto Impacto (ZAI), Zonas de Influncia de Torres de Comunicao 1 e 2 (ZTC1 e ZTC2) e Corredores de Trfego 1, 2 e 3 (CTR1, CTR2 e CTR3) (ABDALLA, et. al., 2004). Certamente, uma das grandes inovaes desta lei foi basear-se no sistema virio, definindo padres de acordo com a disponibilidade de infra-estrutura de cada via; no se permite a ocupao onde no existe infra-estrutura e permitido construir mais onde h mais infra-estrutura instalada surgindo da a poltica do crescimento centrpeto, que significa fazer a cidade aproveitar seus vazios urbanos, em especial os milhares de lotes no edificados existentes, evitando-se que a

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cidade continue a se estender demasiadamente. O objetivo acabar com a excluso territorial, ou seja, a ocupao de reas perifricas, baratas, justamente por no possurem infra-estrutura urbana. (ABDALLA, et. al., 2004). 3.2 A produo do espao urbano em Cuiab na tica dos condomnios horizontais e loteamentos fechados Iniciou-se em Cuiab, na dcada de 1990, mais precisamente em 1994, conforme mostra a tabela 02, a implementao de novas formas de produo do espao urbano denominadas condomnios horizontais e loteamentos fechados. Esses empreendimentos, considerados novo filo imobilirio, comearam a surgir sem que houvesse qualquer tipo de regras urbansticas adequadas ao tratamento. Sabe-se que expanso dos condomnios horizontais e loteamentos fechados ganhou forte impulso nas cidades brasileiras, com o aumento da violncia urbana e seguramente representam novo padro de segregao, verdadeiros enclaves fortificados (CALDEIRA, 2000), espacializados em grandes reas muradas e privadas, influenciando diretamente a estruturao do espao urbano, bem como a interao social. A implementao desse novo estilo de moradia tem provocado, alm de impactos urbansticos, transformaes no modo de vida urbano, desencadeando um processo de segregao socioespacial nas cidades. Para FAZANO (2003), existem os mais variados motivos que induzem o interesse por tais propriedades imobilirias:
[...] Sem exauri-los, salientam-se a segurana que demonstram os imveis ali situados, comodidade, luxo, conforto e assim igualmente as razes anteriores enumeradas, motivos que permitem desfrutar melhor de lugar aprazvel com a partilha condominial de despesas decorrentes de requintes e suportes que possam ser compartilhados, como reas comuns para esporte, lazer e servios como ambulncias, guardas, policiamento etc. (p. 134)

Em Cuiab, antes da dcada de 1990, conforme mostra o grfico 02, a cidade possua somente cinco empreendimentos desse tipo. Entretanto, na dcada de 1990, dados do municpio (mostrados na tabela 02) demonstram um incremento

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de aproximadamente 600%, isto , trinta novos condomnios foram implementados. (IPDU, 2004 a.).

Grfico 02 - Evoluo dos Condomnios Horizontais em Cuiab - 1970 a 2000

Evoluo dos Condomnios em Cuiab

Unidades = 5 5%

Unidades = 30 32%

Unidades = 60 63%

Antes de 1990 de 1990 a 2000 de 2000 a 2004

Fonte: IPDU, 2004 a Organizao: Abdalla, Ana de Cssia

Diante desse quadro, que veio a se agravar no ano de 1998, frente ao expressivo nmero de aprovao de projetos referentes a condomnios horizontais e loteamentos fechados (19), conforme demonstrado na tabela 02, a Prefeitura Municipal de Cuiab, atravs de seu rgo de planejamento urbano, o Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento Urbano (IPDU), tomou a iniciativa de encaminhar ao Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU), para anlise, um Projeto de Lei visando ao estabelecimento de regras urbansticas especficas para tratar os condomnios horizontais e loteamentos fechados. Tal proposta, aps seu encaminhamento Cmara Municipal de Cuiab, veio a resultar na Lei Complementar n. 056/1999, vigente at hoje (CUIAB, 2004 b.).

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Enfim, o reconhecimento da existncia do fato social, ou seja, do interesse na formao desse novo modelo de propriedade horizontal, motivou o estabelecimento de regras claras, atravs da citada Lei Complementar, a fim de disciplinar essa [...] Moderna expresso de domnio civil de natureza privada (FAZANO, 2003, p.134). Tabela 02 - Condomnios e Loteamentos Fechados aprovados a partir de 1994
Data de Aprovao 19/4/1994 27/9/1996 29/11/1996 19/12/1996 19/12/1996 18/2/1998 10/3/1998 10/3/1998 10/3/1998 10/3/1998 10/0398 10/3/1998 10/3/1998 10/3/1998 10/3/1998 6/4/1998 6/4/1998 6/4/1998 6/4/1998 6/4/1998 7/5/1998 7/5/1998 30/6/1998 20/11/1998 26/3/1999 18/5/1999 13/12/1999 13/12/1999
(1)

Ano Base 1994 1996 1. 2. 3. 4. 5. 1998 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 1999 25. 26. 27. 28. 29. 30. 2000 31.

Nome do Empreendimento Cond. Residencial Alpha Garden Cond. Residencial Granville Cond. Caminho de So Gonalo Cond. Assoc. de Funcionrios da Empresa Colibri Cond. Res. Atlanta (M. Canova Construes Com. Ltda) Cond. Res. Ana Maria Cond. Norte CPA III Cond. Morada da Serra I Cond. Morada da Serra II Cond. Morada da Serra III Cond. Morada da Serra IV Cond. Planalto I Cond. Planalto II (1) Cond. Planalto III Cond. Planalto IV Cond. Morada da Serra V Cond. Recanto da Serra I Cond. Vila da Serra IV Cond. Vila da Serra V Cond. Vila da Serra VI Cond. Morada da Serra VI Cond. Recanto da Serra II Cond. Res. Icara (Pq. Humait I) Cond. M. Canova Const. Civis Ltda Cond. Res. Dunas do Areo Cond. Res. Country Club Cond. Planalto V Cond. Vila da Serra I Cond. Vila da Serra II Cond. Vila da Serra III Cond. Residencial Villa Lobos
(1) (1)

Unidades Lotes 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Casas 159 20 40 37 96 442 65 58 62 47 60 60 60 39 39 60 60 60 60 60 40 60 74 245 66 20 44 60 60 60 47

13/12/1999 13/12/1999 17/1/2000

72

32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 2001 2002 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 2003 48. 49. 50. 51. 52. 53. 54. 55. 2004 56. 57. 58. 59. 60. TOTAL

Cond. Jardim Vitria B Cond. Morada do Faval Cond. Res. Coxipons I


(1) (1) (1) (1)

26/1/2000 18/2/2000 18/2/2000 18/2/2000 25/2/2000 26/6/2000


(1)

0 0 0 0 0 0 0 0 0 510 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 890 0 0 12 936 0 0 2.336 (4)

160 117 160 160 160 129 180 37 140 0 170 170 108 140 232 284 79 98 81 556 209 24 0 165 112 0 0 237 122 2.947 (56)

Cond. Res. Santo Antnio

Cond. Res. Morro de Santo Antnio Cond. Jardim Vitria A Cond. Jardim Antrtica Cond. Res. Hawai Cond. Res. Ip Amarelo Cond. Florais Cuiab Cond. Marechal Cndido Rondon Cond. Pascoal Moreira Cabral Cond. Res. Jardim Botnico Cond. Res. Recanto Cond. Res. Ip Branco
(1) (1) (1) (1) (1)

6/7/2000 16/1/2001 26/4/2002 30/4/2002 11/6/2002 11/6/2002 24/10/2002 24/10/2002 5/11/2002 3/12/2002 17/2/2003 25/4/2003 6/5/2003 7/10/2003 23/12/2003 10/6/2003

Cond. Maria Ins Frana Auad

Cond. Res. Villas Boas (Gerencial) Cond. Res. Por-do-Sol Cond. Viverde Cond. Ncleo Habitacional Sucuri Cond. Res. Svio Brando Cond. San Diego Village Cond. Alphaville Cuiab
(1) (1)

9/10/2003 19/11/2003 7/1/2004 4/2/2004

Cond. Mirante de Cuiab Cond. Villa di Capri Cond. Japura Cond. Res. Belvedere Cond. Res. Padova Cond. Accia do Coxip
(1)

5/2/2004 9/6/2004 29/6/2004

60 CONDOMNIOS/LOTEAMENTOS FECHADOS

Fonte: IPDU, 2006. Organizao: Abdalla, Ana de Cssia, 2006

bom esclarecer que dos sessenta condomnios horizontais e loteamentos fechados existentes na cidade, citados acima na tabela 02, praticamente 40%, isto 25 deles foram aprovados antes da referida Lei de Condomnios Horizontais (Lei Compl. n. 056/1999) e dos 35 restantes aprovados aps a Lei em 1999, mais de 50% foram implementados em glebas, isto , em reas com mais de 30.000m urbano de Cuiab, Lei Complementar n. 044/1997 (CUIAB, 2004 b.).
2 ,

de acordo com parmetros estabelecidos pela legislao de uso e ocupao do solo

73

Tambm esse levantamento oferece dados que indicam em Cuiab a tendncia de implementao de grandes empreendimentos do tipo loteamento fechado somente quatro empreendimentos produziram mais unidades que todos os condomnios horizontais (tabela 02). Existe toda uma confuso jurdica que permeia a conceitualizao dos condomnios horizontais e loteamentos fechados que reside na figura da edificao. Decorre de a lei federal n. 4.591/1967, que normatiza a questo da incorporao imobiliria nesse tipo de empreendimento, vincular a existncia da edificao na relao condominial, considerando no se tratar de parcelamento do solo em lotes, e sim de reas internas de propriedade privada, onde cada unidade vinculada a uma edificao e frao ideal de terreno. Existem dois tipos de loteamentos fechados. O primeiro tipo corresponde a um loteamento regular, aprovado normalmente conforme a legislao de parcelamento do solo, e registrado no cartrio de imveis nos termos da lei federal n. 6.766/1979, que posteriormente transformado em condomnios, atravs da concesso de uso de reas pblicas, nos termos do Decreto n. 271/1967. O outro, objeto de regulao pela lei municipal n. 056/1999, estabelecido sob a forma de condomnio desde o seu incio, isto , com diviso da rea em fraes de terreno, porm sem vinculao da edificao. Ambos so bastante polmicos, e esto at sendo matria de discusso na proposta de reviso da citada lei federal de parcelamento do solo (lei n. 6766/1979), atravs do j comentado PL 3.057/2000 (BRASIL, 2000). Em Cuiab, o grande nmero de condomnios horizontais existentes no resultou do fechamento de reas j parceladas, a exceo do Condomnio Alphaville (figura 04), localizado na Regio Leste, que ocupou parte de um loteamento aprovado, atravs da concesso de reas pblicas. Ressalte-se que a Lei de Condomnios Horizontais de Cuiab, Lei Complementar n. 056/1999 (CUIAB, 2004 b.), ao disciplinar tambm os loteamentos fechados, assunto polmico, j que a matria ainda no foi objeto de regulao por parte do Estado brasileiro, imprime uma dimenso urbanstica singular, sem prejudicar a possibilidade da relao condominial e nem mesmo ferir a lei federal de parcelamento do solo urbano, Lei n. 6.766/1979 (BRASIL, 1979).

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Entre os conceitos abordados pela citada Lei de Condomnios Horizontais de Cuiab, destacam-se o tratamento da rea construda, o tratamento diferenciado dos condomnios horizontais em lotes urbanos em relao aos dos de lotes em glebas e a obrigatoriedade da elaborao de Relatrio de Impacto Urbano (RIU) (CUIAB, 2004 b.). Figura 04 - Foto Condomnio Alphaville em Cuiab

Fonte: Alphaville, 2003.

Com relao ao tratamento da rea construda, a lei no considera a edificao em si, mas a sua projeo, dando possibilidade de o processo de aprovao da unidade residencial (rea privativa) ser separado da aprovao do empreendimento (rea comum). Outrossim no faz exigncias quanto disponibilidade de reas pblicas para aqueles empreendimentos em lotes urbanos (at 30.000m). Diferentemente do tratamento dado s glebas (acima de 30. 000m). Estas so remetidas lei de parcelamento do solo urbano, municipal e federal, para cumprimento das exigncias

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urbansticas, entre elas, a obrigatoriedade de situar fora do permetro fechado do condomnio os 5% relativos rea destinada a equipamentos comunitrios, conforme estabelecido no Art. 7 e no 1 da citada Lei de Condomnios:
Art. 7. Os condomnios horizontais com rea superior a 30.000m (trinta mil metros quadrados) esto sujeitos apresentao do Relatrio de Impacto Urbano Solo Urbano. 1. O percentual mnimo de 5% (cinco por cento) da rea total, destinada a equipamentos comunitrios, exigido pela legislao municipal de Parcelamento do Solo Urbano Lei n. 2.021/82, dever situar-se fora do permetro fechado do condomnio a que se refere. RIU e devero cumprir as exigncias urbansticas da legislao federal e municipal de Parcelamento do

Com relao obrigatoriedade do Relatrio de Impacto Urbano (RIU), ressalte-se que para os condomnios horizontais e loteamentos fechados implementados em glebas, ou seja, em reas no parceladas (superiores a 30.000 m), como tambm para aqueles limtrofes a condomnios existentes, cujo somatrio das reas exceder a 30.000m, de acordo com o disposto no Art. 6 e no 1 :
Art. 6. Condomnios Horizontais com rea de at 30.000m (trinta mil

metros quadrados) devero ter configurao que permita sua inscrio num crculo de dimetro no superior a 400m (quatrocentos metros). 1: A construo de novos empreendimentos limtrofes a condomnios aprovados ou existentes s ser autorizada se a soma das reas dos terrenos atender ao disposto ao disposto no caput deste artigo, caso contrrio a autorizao para construo estar sujeita a apresentao Relatrio de Impacto Urbano RIU.

Quanto ao percentual relativo s reas livres de uso pblico, exigido pela legislao municipal de parcelamento do solo urbano, lei n. 2.021/1982, a lei, atravs do seu 2 do artigo, faculta a deciso, se integral ou parcialmente no interior do permetro fechado do condomnio, ao Relatrio de Impacto Urbano (RIU), instrumento similar ao Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) estabelecido recentemente pelo Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/2001.

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2. O percentual referente s reas livres de uso pblico, exigido pela legislao municipal de Parcelamento do Solo Urbano, Lei n. 2.021/82, poder situar-se integral ou parcialmente no interior do permetro fechado do condomnio a que se refere, a critrio do Relatrio de Impacto Urbano RIU.

Porm, mesmo com toda a normatizao a respeito, a evoluo assustadora dos grandes condomnios horizontais causa preocupao na produo do espao urbano de Cuiab, principalmente devido sua localizao na malha urbana, geralmente prxima ao permetro urbano. Esse tipo de ocupao perifrica da cidade vem historicamente contribuindo para que o processo de expanso urbana ocorra, sem que os terrenos situados nas reas de ocupao mais antigas esgotassem.

3.3 A implementao de grandes condomnios horizontais e loteamentos fechados no espao urbano de Cuiab Pretende-se aqui avaliar as implicaes decorrentes da implementao dos grandes condomnios horizontais (acima de 30.000m) no espao urbano Cuiab, tomando como objeto de anlise duas regies da cidade, a Regio Oeste e a Regio Sul, bem como analisar o processo de RIU de um condomnio, e implicaes decorrentes. Deve ficar claro que o termo regio empregado aqui como diviso administrativa da cidade, instituda pela lei n 3.262/1994, que criou quatro regies: Norte, Sul, Leste e Oeste, com o objetivo de descentralizao da administrao pblica (Figura 05).

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Figura 05 - Localizao das Regionais Oeste e Sul em Cuiab

LEGENDA
REGIO OESTE REGIO SUL CONDOMNIOS HORIZ. ACIMA DE 30.000m

USIN A TERMOEL ETRICA

IMVEL EM PA UTA
UTM: E =60 4 .5 5 2 N= 8 266 .1 39 MP1

M T GS

250

500

1.000

1.500 m

Fonte: CUIAB, 2004a Organizao: Abdalla, Ana de Cssia. 2006

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Conforme se verifica na tabela 03, a regio Oeste possui uma populao de 112.197 habitantes, distribudos em uma rea de 4.923ha, o que proporciona densidade baixa, de 22,79 hab/ha (grfico 3). At h pouco tempo era de pouco interesse imobilirio, ocupada por chcaras, isto , por reas no parceladas para uso urbano, razo pela qual grande parte de sua rea considerada Zona de Expanso Urbana, conforme conceito estabelecido pela Lei de Uso e Ocupao do Solo Urbano de Cuiab. precria em vias e infra-estrutura urbana (CUIAB, 2004 b.). Tabela 03 - Regies Administrativas de Cuiab - rea, populao e densidade urbana

REGIO

REA

POPULAO

DENSIDADE URBANA

Regional Norte Regional Sul Regional Leste Regional Oeste

3.070 ha 12.863 ha 4.601 ha 4.923 ha

104.536 hab. 117.547 hab 140.178 hab. 112.197 hab

34,05 hab/ha 9,14 hab/ha 30,47 hab/ha 22,79 hab/ha

Fonte: CUIAB, 2006 Organizao: Abdalla, Ana de Cssia. 2006

Cumpre ressaltar que h predominncia de reas com significativos atributos ambientais e paisagsticos, os quais contribuem para a formao de microclima. Tal potencialidade determinou a instituio, atravs da Lei de Uso e Ocupao do Solo Urbano de Cuiab, de Zonas de Interesse Ambiental, com objetivo tanto de preservao como de conservao, ou seja, com restries de uso eou densidade de ocupao. a Regio da cidade que possui mais Zonas de Interesse Ambiental. Atualmente, devido proximidade da Regio com a rea central, como tambm dos atributos ambientais comentados, vem sendo a mais procurada para a instalao de grandes condomnios horizontais, voltados classe de renda alta. Isso

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tem estimulado o interesse na ampliao da zona urbana nessa regio, como pode se verificar nas duas ltimas alteraes que sofreu o permetro urbano de Cuiab, atravs das leis n. 4598/2004 e n. 4719/2004, mencionadas anteriormente. Grfico 03 Densidade Urbana por Regio Administrativa

Densidade Urbana por Regio Administrativa em Cuiab

22,79 hab/ha (24%)

34,05 hab/ha (35%)

Regional Norte
30,47 hab/ha (32%) 9,14 hab/ha (9%)

Regional Sul Regional Leste Regional Oeste

Fonte: CUIAB, 2006 Organizao: Abdalla, Ana de Cssia. 2006

Esse acelerado processo de expanso horizontal verificado em Cuiab, alm de contribuir para a produo de mais vazios urbanos na cidade, j que geralmente esses empreendimentos no esto instalados em reas limtrofes a loteamentos existentes, tem provocado a ampliao do permetro urbano, A ocupao da Regio pelos condomnios horizontais de grande porte deve ser vista com certo cuidado, considerando o grande potencial ambiental e paisagstico existente, como tambm a questo da mobilidade urbana, j que a maioria das reas da Regio no sofreu parcelamento do solo. De acordo com a tabela 04 e com a figura 06, oito empreendimentos de grande porte, com reas superiores a 30. 000m esto instalados na Regio: Condomnio Residencial Alpha Garden, Condomnio Viverde, Condomnio Ncleo Habitacional Sucuri, Condomnio Florais Cuiab, Condomnio Residencial Country Condomnio, Jardim Antarctica, Condomnio Residencial Canachu e Condomnio Residencial Japura.

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Destes, seis empreendimentos, compreendendo 80% aproximadamente, so voltados para classe de renda alta, sendo que a grande maioria de condomnios horizontais e foi objeto de Relatrio de Impacto Urbano (RIU). Esta Regio tambm possui um dos maiores empreendimentos do tipo loteamento fechado de Cuiab Condomnio Florais, com 64 ha de rea, que comentaremos posteriormente. o

Figura 06 - Localizao dos Condomnios na Regio Oeste de Cuiab

Cond. Resid. Country Clube

Cond. Resid. Florais Cuiab

Cond. Resid. Sucuri Cond. Resid. Porto do Sol

Cond. Resid. Antrctica

Cond. Resid. Alpha Garden

Cond. Resid. Canachu

Cond. Viverde

REGIONAL OESTE

Fonte: CUIAB, 2006 Organizao Abdalla, Ana de Cssia. 2006

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Tabela 04 - Condomnios e Loteamentos fechados com rea do terreno acima de 30.000m, aprovados at 2003 Regio Oeste

Nome do Empreendimento

Nome do proprietrio

rea dos Lotes (m)

rea do Terreno (m)

Unidades Lotes Casas

REGIO OESTE (08 CONDOMNIOS)


Cond. Residencial Alpha Garden Const. Impar 65.964,84 106.266,84 159

Cond. Viverde Cond. Ncleo Habitacional Sucuri (FETHAB)) Cond. Florais Cuiab

Cons. Impar

20.655,75

40.580,29

81

115.700,00 Ginco Const. e Incorp.

237.569,88

556

301.591,82

639.798,00

510

Cond. Resid. Country Clube Cond. Resid. Jardim Antrtica (PAR) Cond. Res Canachu (ANTES DE 1990) Cond. Residencial Japura Armando de Oliveira

27.183,58

237.000,18

20

36.000,00

65.520,00

180

32.649,10

52.027,63

443

33.433,45

100.000,00

12

Total (regio oeste)

1.478.777,50

510

1.451

Fonte: CUIAB, 2004 a Organizao: Abdalla, Ana de Cssia, 2006

Os problemas decorrentes de mobilidade urbana s no se tornam mais graves devido exigncia de Relatrio de Impacto Urbano (RIU) para esse tipo de empreendimento (acima de 30.000m), considerado de alto impacto, e pelo fato de os grandes eixos estruturais da cidade terem sido definidos pelo plano virio, atravs da lei de hierarquizao viria, lei n. 3.870/1999, parte integrante do plano diretor (CUIAB, 2004, b.). Entretanto, como a cidade no feita somente de grandes eixos estruturadores, torna-se necessrio o cuidado na implantao de permetros

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fechados de grandes dimenses, para no causar eventual bloqueio de circulao e, conseqentemente, srias complicaes no sistema virio urbano. Outra regio escolhida como objeto de anlise a Regio Sul. Com uma populao de 117.547 habitantes (CUIAB, 2004 a), distribudos em uma rea de 12.863ha, possui a densidade mais baixa da cidade, 9,14hab/ha conforme mostrado anteriormente pela tabela 03. Nesta Regio encontra-se a Br-364, rodovia de ligao do Estado com o Sudeste do pas, bem como o Distrito Industrial da cidade. Tambm a Regio de maior extenso territorial, devido s ampliaes ocorridas no permetro urbano, atravs das leis n. 2.023/1982 e n. 3.412/1994, que incorporou na zona urbana, respectivamente, o Distrito Industrial e o loteamento construdo pelo governo estadual, conhecido como Pedra 90. (Figura 07) Figura 07 - Localizao dos Condomnios na Regio Sul de Cuiab

Cond. Santorini

Cond. Flor do Cerrado

Cond. Res. Pr do Sol

Cond. M orada do Faval

Cond. M arechal Rondon

Cond. Res. Sto. Antnio Cond. Res. M orro Sto. Antnio Cond. Residencial Coxipons Loteam ento Jquei Clube
US IN A TE RM OE LE TRICA

Cond. Pascoal M oreira Cabral

Resid. Icara

IM VEL EM PAU TA
UT M : E= 6 0 4.5 5 2 N =8 26 6 .1 39 M P1

M TG S

250 500

1.000

1.500 m

REGIONAL SUL
Font

e: CUIAB, 200 Organizao:Abdalla, Ana de Cssia. 2006

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Uma caracterstica marcante desta Regio que a maioria dos condomnios horizontais voltada para a classe de renda baixa e foi financiada ou pelo governo federal, atravs do Programa de Arrendamento Familiar (PAR), desenvolvido pela caixa Econmica Federal (CEF), ou pelo governo do Estado de Mato Grosso, atravs de um fundo especial, conhecido como Fethab Transporte e Habitao). Conforme mostra a tabela 05 e a figura 07, nela se encontram instalados nove empreendimentos do tipo condomnio horizontal, com mais de 30.000m2 de rea. So eles: Condomnio Residencial Santorini, Condomnio Flor do Cerrado (Maria Ins Frana Auad), Condomnio Residencial Santo Antnio, Condomnio Residencial Morro de Santo Antnio, Condomnio Morada do Faval, Condomnio Residencial Marechal Cndido Rondon, Condomnio Residencial Pascoal Moreira Cabral, Condomnio Residencial Coxipons e Condomnio Residencial Svio Brando. Destes 90%, oito empreendimentos so voltados para a classe de renda baixa, situao inversa encontrada na Regio Oeste, comentada anteriormente. Esta situao mostra que a idia de morar de maneira segura e de dividir as despesas de manuteno da moradia passou a ser objeto de desejo de todos, independentemente do poder aquisitivo. Em Cuiab, inicialmente, os diversos projetos habitacionais de interesse social adotaram o condomnio horizontal como forma de solucionar o problema do dfice habitacional, porm o alto custo de manuteno do imvel, representado pela taxa condominial, tornou esse tipo de empreendimento inacessvel. Ressalte-se tambm que 90%, isto , oito condomnios horizontais implementados nessa Regio no foram objeto de Relatrio de Impacto Urbano (RIU), apesar de ser exigncia da Lei n. 056/1999, que trata dos condomnios horizontais. Tal fato ocorreu em conivncia com o prprio poder pblico, atravs da Agencia Municipal de Habitao, que entendia como moroso o processo de RIU, e at desnecessrio, dada a importncia e urgncia em produzir habitaes populares. Certamente essa questo poder acarretar futuramente alguns problemas urbanos na Regio, principalmente com relao mobilidade, pela dificuldade em se estabelecer uma circulao viria. (Fundo Estadual de

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Tabela 05 - Condomnios e Loteamentos fechados com rea do terreno acima de 30.000m, aprovados at 2003 Regio Sul
Nome do Empreendimento Nome do proprietrio rea dos Lotes (m) rea do Terreno (m) Unidades Lotes Casas

REGIO SUL ( 09 CONDOMNIOS)


Cond. Santorini (ANTES DE 1990) Cond. Flor do Cerrado (Maria Ins Auad) (PAR) Cond. Res. Santo Antnio (PAR) Cond. Res. Morro de Santo Antnio (PAR) Cond. Morada do Faval (PAR) Cond. Marechal Rondon (PAR) Cond. P. Moreira Cabral (PAR) Cond. Residencial Coxipons (PAR) Cond. Residencial Svio Brando (PAR) Const. Brasil Central 31.109,04 51.662,10 60

51.920,00

87.769,57

284

49.408,74

83.213,63

160

Const. Irm.Lorenzetti

32.000,00

64.591,59

160

Const. Brasil Central Concremax Concremax

23.400,00 25.924,64 25.924,64

37.597,85 44.854,75 44.854,75

117 170 170

Const. Brasil Central

32.680,73

53.675,47

160

32.272,00

50.978,54

209

Total (regio sul) Fonte: CUIAB, 2004, a. Organizao: Abdalla, Ana de Cssia, 2006

519.198,25

60

1.430

Sabe-se que, embora o Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/2001, que seguramente representa um grande avano para o desenvolvimento urbano, ter institudo o Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) para avaliao de possveis impactos urbanos decorrentes da ocupao por grandes empreendimentos, sua aplicao, no que concerne aos aspectos urbansticos, principalmente os referentes produo do espao urbano, como o caso dos condomnios horizontais, ainda fragilizada. Em Cuiab a legislao que trata dos condomnios horizontais exige desde 1999 a apresentao de Relatrio de Impacto Urbano (RIU), precedido de um

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Estudo de Impacto Urbano (EIU), instrumento similar ao proposto pelo Estatuto da Cidade, em audincia pblica, para a aprovao de empreendimentos em reas superiores a 30.000m. Entretanto, tanto nos estudos e relatrios apresentados, como na anlise do prprio CMDU, falta ateno aos impactos urbansticos decorrentes da extenso e segregao causados por esse tipo de ocupao no tecido urbano. No caso, por exemplo, do Condomnio Florais Cuiab, na Regio Oeste, o empreendimento foi aprovado pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU), mesmo com parecer tcnico desfavorvel do rgo municipal de planejamento urbano, que via discordncia com a poltica urbana instituda pelo Plano Diretor de Cuiab, que a do crescimento centrpeto com otimizao da infraestrutura instalada. O empreendimento em questo, com rea de 63,97ha, conforme mostrado na tabela 04, embora localizado dentro da zona urbana, encontra-se em rea perifrica, prximo do permetro urbano, com ocupao rarefeita e pouca infraestrutura urbana, considerada pela lei de uso e ocupao do solo urbano como zona de expanso urbana. Ao lado deste condomnio, que atualmente se encontra construdo, o mesmo empreendedor solicitou Prefeitura Municipal de Cuiab, em 2004, a aprovao de outro empreendimento, do mesmo tipo e porte (Figura 08). Na anlise deste Relatrio de Impacto Urbano (RIU), o rgo tcnico de planejamento, Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento urbano (IPDU), preocupado com a circulao viria da Regio, solicitou que fosse contemplado no partido urbanstico apresentado, alm da via estrutural projetada, instituda pela lei de hierarquizao viria, lei n. 3870/1999, uma via coletora entre os dois empreendimentos. Porm, isto no foi considerado importante nas anlises e discusses do relatrio, que veio a ser aprovado sem tal exigncia. Tais empreendimentos, devido localizao distante da rea urbana consolidada da cidade, contribuem para o aumento de vazios urbanos, e a conseqente valorizao imobiliria do seu entorno. A preocupao com relao | ocupao em reas de expanso urbana refere-se ao adensamento de reas desprovidas de infra-estrutura e ao aumento do custo operacional por habitante, com a abertura de novas frentes urbanas, novos bairros, novas reas a urbanizar, demanda por linhas de nibus, vias, redes de energia, gua, esgoto, servio de coleta de lixo entre outros.

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Figura 08 - Imagem de satlite com localizao do condomnio Florais Cuiab

Florais Chapada

Residencial Country Florais Cuiab

Fonte: CUIAB, 2006 Organizao: Abdalla, Ana de Cssia, 2006

Percebe-se que boas leis s no bastam. No caso acima dos condomnios Florais Cuiab e Florais Chapada, mesmo que a legislao do Relatrio de Impacto Urbano (RIU), Lei n. 3.872/1999, possibilite o impedimento da ocupao, isso na prtica no acontece, principalmente se o argumento tcnico for a questo do crescimento horizontal da cidade e a criao de vazios urbanos (CUIAB, 2004 b.)

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Nota-se uma poderosa mercatagem imobiliria, principalmente de natureza econmica, que sensibiliza tanto as autoridades municipais quanto a opinio pblica, atravs de justificativas de ofertas de emprego e desenvolvimento da Regio, mascarando e minimizando os efeitos da expanso desnecessria do tecido urbano, a que leva esse tipo de empreendimento. Outra questo muito debatida, quando da anlise dos processos de RIU de condomnios horizontais, diz respeito localizao das reas destinadas a equipamentos comunitrios. Pela legislao de condomnios, j comentada anteriormente, devem ficam fora do permetro fechado. Essas reas geralmente so propostas em posio desfavorvel e de difcil acesso. Porm, normalmente, no decorrer da discusso, quer em audincia pblica, quer no Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU), as solues so encontradas e acordadas entre todos. De qualquer maneira, entende-se que o Relatrio de Impacto Urbano (RIU) proporciona um avano na prtica de planejamento urbano em Cuiab, ao promover a interao dos diferentes agentes de produo do espao urbano. Entretanto, hoje, apesar de contrria a leis de carter restritivo, concluo que o melhor para Cuiab proibir o fechamento de grandes reas, ou seja, no admitir condomnios horizontais acima da rea mxima permitida aos lotes urbanos, que de 30.000m.

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CONSIDERAES FINAIS Aps as reflexes expostas sobre a questo dos condomnios horizontais, sejam edificaes, sejam parcelas de reas (lotes), chega-se concluso de que semelhante forma geogrfica que se vai impondo como novo modelo de cidade do sculo XXI muda drasticamente a morfologia urbana e as relaes sociais. A crescente destruio dos padres de compartilhamento da paisagem tem acarretado mudanas na relao entre os habitantes e seu territrio. A cidade do sculo XXI produz como que redutos paramilitares, colnias urbanas interiores prpria cidade horizontalmente extensas que espacialmente traduzem mazelas sociais, como a violncia e a excluso crescentes, alm de suscitarem outros problemas urbansticos propriamente. Esse tipo de ocupao exprime na forma da segregao residencial e evitao social reativa incmoda presena da alteridade, enclausurando em guetos de luxo grupos para os quais a cidade aberta tem a desvantagem de dar entrada a muitos indesejveis. Para muitos a administrao pblica no tem mais capacidade para gerir a segurana. Os condomnios horizontais seriam ento modos de atenuao do problema da insegurana. Mas os condomnios fragmentao social acrescentam a fragmentao espacial da sociedade, o que tem por efeito a gerao de mais violncia. Certamente tem causas socioeconmicas profundas e complexas a violncia urbana, tantas vezes utilizada para justificar a existncia dos condomnios horizontais. O argumento num certo sentido procede, mas os condomnios so apenas mais uma manifestao do mal de que se apresentam como o remdio. Que outra postura esperar-se-ia de empresrios que seguem o capital ainda quando em caminho divergente do fim ltimo da solidariedade pblica? No se pode esquecer de que desde Aristteles o desafio permanente do urbanismo foi a construo da cidade, representada pela cadeia de espaos pblicos compartilhados, que se definem por meio de estruturas arquitetnicas, cuja ocupao socialmente diversificada e apoiada por acessibilidade eqitativa. Entretanto, no isso que se tem verificado nas cidades brasileiras. Atualmente h uma imploso da vida pblica, prevalece uma forma extremamente perversa de lidar com o espao urbano. Foge-se ao convvio nesta sociedade variada e multifacetada. Que no falte nestas linhas sinceridade, entretanto. Quem se aparta pode ter razo, mas a esta razo mesma falta razo, mas este j um problema de socilogos,

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filsofos, historiadores... Dele no se vai ocupar quem apenas deseja ser feliz beira da piscina na rea verde de seu condomnio. Sem apelo prodigiosa potncia dos avatares da poltica, h de se reconhecer que o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) sem dvida nenhuma trouxe grandes avanos por via da instituio da Poltica Urbana brasileira. Mas h necessidade premente de normas jurdicas que tratem dessa questo especfica dos condomnios horizontais. Por isso, espera-se que o PL 3.057/2000, o qual prope alterao na lei n. 6766/1976, ora em discusso, possa avanar nas questes dos condomnios urbansticos, no sentido de propor regulao capaz de estabelecer mais acentuadamente a diferena entre uma cidade e ... a selva.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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