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Fideicomisos de Construccin

Apuntes sobre su Situacin Fiscal

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Estructura Bsica de un Fideicomiso de Construccin

FIDUCIARIO

Posee la propiedad fiduciaria de los bienes fideicomitidos

FIDUCIANTE

FIDEICOMISO

BENEFICIARIO

Transmite la propiedad fiduciaria de los bienes

Patrimonio separado

Recibe el beneficio de la propiedad

FIDEICOMISARIO

Recibe el bien al finalizar el fideicomiso

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Tipos de Fideicomisos de Construccin Fideicomiso Financiero


Con Oferta Pblica Sin Oferta Pblica Casos Puntuales Limitados

Ordinario

De Garanta

Fiduciante = Beneficiario Subordinado a operacin Fiduciante = Beneficiario principal No empresa Mayora de Casos Asociados a obligaciones

Mayores Incertidumbres financiamiento u otras

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Fideicomiso Ordinario - Tipos


Fiduciante = Beneficiario El Fideicomiso: es empresa constructora? La respuesta: depende del tipo de fideicomiso? Tipos:

A. Construccin destinada a la venta


B. Construccin destinada a los Beneficiarios C. Mixtos

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Cuestiones Fiscales Fideicomisos Ordinarios

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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Construccin destinada a la venta


El Fideicomiso es empresa constructora determinado por:

Calidad subjetiva del ente Obra sobre inmueble propio El fin de lucro
Responsabilidad tributaria

Ganancias: determina resultado y lo atribuye a los Beneficiarios IVA: grava construccin conforme a normas generales de la actividad IGMP: sujeto del impuesto IBP: sujeto del impuesto Responsabilidad tributaria del Fiduciario como administrador

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Cuestiones Fiscales - Fideicomiso Ordinario

Construccin destinada a los Beneficiarios


Caso general del Fideicomiso al Costo genera la pregunta:

El Fideicomiso es empresa constructora ? Dos posibles respuestas:


El fin de lucro no se identifica en el caso El Fideicomiso no es sujeto del IVA

Al asignar los inmuebles AL COSTO no hay dbito fiscal


El crdito fiscal acumulado no resulta computable Sin repercusin frente al Impuesto a las Ganancias Se identifica fin de lucro

El Fideicomiso es sujeto del IVA


Dbito fiscal determinado por valor en plaza El crdito fiscal acumulado resulta computable Repercusin frente al Impuesto a las Ganancias
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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Construccin destinada a los Beneficiarios (Cont.)


Caso genera la mayor incertidumbre en la actividad
Antecedentes que se apoyan en la teora del negocio subyacente:

Realidad econmica

Valor de mercado de las asignaciones


Teoras que se apoyan en la naturaleza de la operacin fiduciaria:

Ausencia de fin de lucro

Falta de onerosidad
Ausencia de prestaciones y contraprestaciones

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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Construccin destinada a los Beneficiarios (Cont.)


Otros puntos que inciden sobre la valoracin del caso
Cesiones de posicin de Beneficiario

Durante la ejecucin de obras

Finalizadas las obras


Despus de adjudicarse los inmuebles
Confusin de consorcio con fideicomiso

Consorcio es sujeto del IVA Atribuye costos + IVA a consorcistas


Si consorcistas enajenan inmueble, se transforman en sujetos del IVA y obtienen ganancia gravada

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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Casos Mixtos
Presentan combinacin de problemtica de casos anteriores Puede coexistir tratamiento dual?
Tratamiento como empresa constructora para unidades a la venta Tratamiento como operacin sin fines de lucro para asignacin de bienes

Caso merece tratamiento especial

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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Fideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IGMP


Ausencia de utilidad transforma el impuesto pagado en un costo
Cmputo de crdito fiscal slo habilitado contra utilidades derivadas del

fideicomiso

Causa Hermitage CSJN


Aplicacin de doctrina al caso resulta posible

Fideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IBP


Sujecin a doble imposicin cuando el beneficiario es una sociedad
Fideicomiso es sujeto Sociedad tributa sobre su PN No se excluyen participaciones en

fideicomisos
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Otras Cuestiones Fiscales

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Otras Cuestiones Fiscales

Cesiones de Derechos sobre Fideicomisos Fiduciante = Beneficiario


Tratamiento tributario frente al IG de acuerdo a formulacin

original del contrato?


Cesiones modifican tratamiento frente al Impuesto a las

Ganancias?
Caso general: fideicomiso no es sujeto y atribuye resultados a beneficiarios
Cesin de derechos: se mantiene el tratamiento? Si se interpreta que el cesionario ocupa el lugar del cedente, el Fideicomiso mantiene el tratamiento Si el cesionario no se constituye en Fiduciante se pierde el tratamiento Por todo? Por la proporcin de sus derechos?

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Otras Cuestiones Fiscales

Integracin del Inmueble al Fideicomiso


Si el Fideicomiso adquiere, la transferencia de la propiedad sigue el camino de la compraventa
El precio es explcito El vendedor obtiene una ganancia por la transferencia

Gravada por IG por ITI s/ sus caractersticas

Si el Fideicomiso recibe el inmueble como cesin fiduciaria


Puede ser a cambio de una suma de dinero (asimilable a CV?) Puede ser a cambio de m2 (asimilable a permuta?) Puede ser adquiriendo derechos sobre el fideicomiso

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Otras Cuestiones Fiscales

Integracin del Inmueble al Fideicomiso (Cont.)


Tratndose de cesin fiduciaria entendida como no onerosa:
Se mantiene el costo fiscal que tena en cabeza del cedente? Si no es determinable, se considera el valor fijado para otros

gravmenes?

Potencial diferimiento de utilidad por integracin del bien


Efectos s/ ITI IG en cabeza del cedente

Impacto en operaciones posteriores dado que esta operacin fija el costo del inmueble integrado
Costo de construccin Distribucin de precio y determinacin de base imponible en el

IVA
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Otras Cuestiones Fiscales

Retenciones IG RG 2139
Retencin del 3% a cuenta del IG Prevista para operaciones que tengan por objeto la transmisin a ttulo oneroso del dominio de bienes inmuebles y cesiones de sus respectivos boletos de compraventa

Sistema de retencin presupone la existencia de fondos para retener


Adjudicacin de unidades no permite la aplicacin de la retencin Figura de la imposibilidad de retencin

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Otras Cuestiones Fiscales

Fideicomisos de Garanta
Caracterizacin reconocida administrativamente y a travs de disposiciones reglamentarias
Principal caracterstica: subordinacin a operacin principal

Alcanzado por el IGMP

Debate abierto sobre la improcedencia de este impuesto, al no tratarse de un fideicomiso sujeto del Impuesto a las Ganancias
Pronunciamientos administrativos manifiestan necesidad de una

ley para solucionar este efecto

Causa Hermitage Fallo CSJN alimenta nuevamente el debate, posibilitando la aplicacin de su doctrina al caso

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Otras Cuestiones Fiscales

Fideicomisos de Garanta - Ejecucin


Representa un cambio de status del fideicomiso? Alternativas:
Desarrollo de actividades por cuenta y orden del Fiduciante Los actos se siguen imputando como desarrollados por el

Fiduciante
Fideicomiso contina en rol pasivo

Fideicomiso comienza a realizar actos de administracin

Adquiere responsabilidad tributaria desde ese momento

Situaciones dependientes de formulacin contractual Necesidad de reglamentacin


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Otras Cuestiones Fiscales

Formalizacin de Operaciones
La utilizacin de un fideicomiso para un proyecto de construccin requiere su inscripcin ante la AFIP y otros organismos Inscripcin de propiedad ante registros requiere CUIT Idem apertura de cuentas bancarias

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Consideraciones Finales

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Consideraciones Finales

No puede negarse la contribucin de la figura


Permite nuevas formas asociativas

Aumenta nivel de formalizacin de operaciones


Posibilita la instrumentacin de acciones de control Acompaa el desarrollo econmico Su tributacin es semejante a otras formas de organizacin

econmica

Existen incertidumbres derivadas de imperfecciones normativas e interpretaciones encontradas


La realidad econmica no es la respuesta a toda la

problemtica. No brinda certezas para instrumentar operaciones


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Consideraciones Finales

Las adecuaciones reglamentarias deben basarse en la naturaleza y fisiologa del instituto y no en la patologa detectada en su utilizacin, la que debe ser combatida

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Fideicomisos de Construccin
Apuntes sobre su Situacin Fiscal

Dr. Juan L. Catuogno Presidente Dr. Pablo A. Gutirrez VicePresidente

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