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Como anular la clusula suelo de las hipotecas

MUY IMPORTANTE - Antes de realizar ningn paso encaminado a reclamar la anulacin de la clusula suelo de tu hipoteca debes leer atentamente y POR COMPLETO este artculo. - Recuerda que una vez leda toda la informacin, el primer paso es el de enviar el modelo de carta que aparece al final de este post al SAC (Servicio de atencin al cliente) de tu entidad, si no sabes como modificar alguno de los apartados de la carta, tienes cualquier duda sobre como proceder para la anulacin de la clusula suelo o despus de acudir al SAC de tu entidad esta no anula tu clusula suelo, debes dejar tu consulta utilizando el formulario para comentarios que se encuentra al final del todo de este artculo (incluidos los comentarios). - Todas las preguntas sern contestadas en un mximo de 4 das por Mart Sol Yage (Abogado y autor de esta publicacin), recuerda que te enviaremos un e-mail avisndote de la respuesta a la misma direccin de correo con la que tehayas registrado para comentar (No te olvides de revisar la carpeta SPAM de tu gestor de correo). - Las consultas o dudas previas a las acciones judiciales debes hacerlas siempre antes desde este mismo artculo, de este modo todas las personas que lo lean podrn ver vuestras consultas y las respuestas, evitando de este modo que muchas de ellas se tengan que estar repitiendo una y otra vez. - Si finalmente necesitas emprender acciones judiciales, puedes consultar tu caso de forma totalmente gratuita (hasta el comienzo de las acciones) desde este enlace de la web del abogado Mart Sol Yage. _______________________________________________________ _____ Como anular la clusula suelo de las hipotecas - Mart Sol Yage (Abogado) La Sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo no solo ha anulado las clusulas suelo de las hipotecas de BBVA,NOVA CAIXAGALICIA y CAJAMAR sino que, por primera vez, ha fijado unos criterios de interpretacin para todas las clusulas que sern aplicables a todas las entidades. En este sentido, tambin ha despejado las dudas en cuanto a los diversos motivos legales por los que hasta el momento se atacaban tales clusulas

fijando, cmo motivo principal para declarar la nulidad, la falta de transparencia en las mismas.

10 consecuencias de la Sentencia del Tribunal Supremo y el Auto Aclaratorio de la misma:


1) MOTIVO DE NULIDAD DE TU CLUSULA SUELO La falta de transparencia es motivo suficiente para anular la clusula suelo de tu hipoteca. Esta puede ser valorada tanto en los momentos anteriores a la firma de la escritura -cuando la entidad debera informar correctamente del contrato que se firmar-, cmo en el redactado de la misma -un redactado de la clusula en la hipoteca que se entienda y no lleve a error-. De este modo, aunque exista una oferta vinculante, aunque exista equilibrio entre la clusula techo y la suelo, y aunque el Notario leyera la escritura en el acto de la firma, las clusulas suelo se podrn considerar nulas por abusivas si existi:

A) Falta informacin suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. B) Se insertan de forma conjunta con las clusulas techo y como aparente contraprestacin de las mismas. C) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de inters en el momento de contratar. D) No hay informacin previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de prstamo de la propia entidad caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas. E) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atencin del consumidor.

2) INDEPENDENCIA DE LOS MOTIVOS ENTRE S No es necesario que se den todos y cada uno de los puntos anteriores sino solamente uno de ellos, para que se puedaanular la clusula suelo. Asimismo, queda la puerta abierta a que se aleguen otros elementos a parte de los expuestos -que slo hacan referencia a las clusulas de las tres entidades demandadas, pero no a las de otras entidades- siempre que las clusulas sean opacas, o vengan distorsionadas por otras, o creen la apariencia de un inters variable distrayendo la atencin del cliente. 3) CARGA DE LA PRUEBA El autntico mazazo a la defensa de las entidades de crdito, es que la interpretacin del Tribunal Supremo avala el traspaso de la carga de la

prueba a Bancos y Cajas, es decir, estos deban demostrar que fueron diligentes y que dieroninformacin clara y precisa al cliente, mas all de haber entregado una oferta vinculante. Es decir, aunque hubiere oferta vinculante esta no es suficiente si no se incluyeron cuadros comparativos de otras modalidades de prstamo, o simulaciones de previsibilidad del comportamiento del mercado. Y an en el improbable caso de su existencia, tampoco sera suficiente si en el texto de la escritura, se dan los vicios de confusin y falta de transparenciade los puntos A, B, y E, que dan lugar a la falta de transparencia. 4) PASEMOS A TU HIPOTECA: - Est la clusula suelo sealada cmo un elemento principal de la misma y de forma independiente a la clusula techo? - Se incorporan simulaciones de comportamiento previsible del mercado? - Se inform de la existencia de otras modalidades de aplicacin de inters? - Est escrita bajo una abrumadora cantidad de datos que diluyen el importante mensaje que contiene? Nueve de cada diez hipotecas con clusula suelo caen en alguno de los vicios que seala el Tribunal Supremo, y tu hipoteca no es una excepcin. 5) INTERESES YA ABONADOS Lamentablemente, la Sentencia del Tribunal Supremo rechaza la solicitud de devolucin del dinero percibido por el banco antes de la Sentencia, y slo acepta la devolucin de las cantidades que hayan pagado desde la interposicin de la demanda. Esta argumentacin del Alto Tribunal ser usada por las defensas de los Bancos en los pleitos que se presenten para eliminar clusulas abusivas y, con mucha probabilidad ser la que apliquen los Juzgados de Instancia, por lo que digamos adis a los intereses ya abonados. 6) RETIRADA DE LAS CLUSULAS POR LOS BANCOS Las tres entidades condenadas por la Sentencia del Tribunal Supremo han anunciado que retirarn sus clusulas suelo, pero el resto de entidades, lejos de adaptarse a las circunstancias conforme exigira la buena fe, estn respondiendo a los clientes que no consideran extrapolables a sus clausulados las circunstancias sealadas por la Sentencia (Banco Sabadell, Kutxabank, Banco Popular). Otras, simplemente guardan silencio conscientes del lucrativo negocio mensual que ello les supone. 7) PERSPECTIVAS DE FUTURO

No nos engaemos, si no se obliga a las Entidades de Crdito a devolver el dinero percibido antes de recibir una demanda Qu inters tendrn en anular por propia voluntad sus clusulas suelo?. Ninguno, si tenemos en cuenta tanto el contexto social -el prestigio de las entidades de crdito no puede caer ms bajo-, cmo que la retirada de las clusulas suelo les supondran grandes prdidas inmediatas -solo sealar que BBVA predice que solo en el mes de julio dejar de percibir 35 millones de euros-. 8) UN NUEVO PANORAMA Sin embargo, la poca de la impunidad en las clusulas suelo ha terminado. La Sentencia del Tribunal Supremo ha colocado a los clientes frente a sus Bancos y Cajas en una situacin mucho ms favorable que la anterior. Por fin un tenemos un medio claro de defensa ante el abuso. A falta de una solucin poltica, que si no ha venido ya no vendr y que conociendo los intereses de la clase poltica mejor que no venga, y con la plena desconfianza que tengo en que los bancos ofrezcan una solucin amistosa sin trampa, el nico modo realista para eliminar las clusulas suelo de las hipotecas es la va judicial. 9) CMO ACTUAR En ste caso la recomendacin prudente no es armarse de paciencia y pedirle al cliente que siga soportando mes a mes la prdida de unos intereses injustos que ya no recuperar. Tampoco han servido de mucho las miles de reclamacionespresentadas hasta el momento por los perjudicados, que terminan en tiempo perdido y respuestas vacas de contenido. Desde el 9 de mayo de 2013 el cliente tiene frente a su Banco o Caja un argumento vlido, poderoso, y dictado por el Tribunal Supremo, que debera hacer que las entidades que han disfrutado de tales clusulas abusivas, las retiraran de forma automtica. Y esto tambin lo saben los Jueces -que debern responder ante una avalancha de demandas-, por eso debemos acudir a ellos. 10) ANULA TU CLUSULA SUELO Como paso previo, te recomiendo presentar al Banco o Caja una reclamacin previa por escrito -en base a los argumentos que expone el Tribunal Supremo-, y ofrecer un plazo para que retiren la clusula. Si no responden afirmativamente dentro del plazo, aceptando la nulidad de tu clusula suelo, lleva el caso al Juzgado para que sea ste quin les obligue solicitndole que, dada la mala fe manifiesta, la Entidad de Crdito sea tambin condenada a pagar las costas del juicio de modo que termineasumiendo tus gastos del pleito.

Esta vez la recomendacin es la accin. Una accin ponderada jurdicamente y nada temeraria, refrendada por el Alto Tribunal y, sobre todo, justa. ______________________________________________________________ A continuacin tienes el modelo de carta que debes enviar al SAC de tu entidad como primer paso, en el caso de que tu entidad no realice la anulacin de tu clusula suelo tras el envo de la carta, el siguiente paso es el de la va judicial. Las formas de hacer llegar la carta al SAC de tu entidad de forma fehaciente son las siguientes: - En una sucursal de tu entidad, siempre que accedan a sellarte una copia de la carta (Llvala por duplicado para tener una copia sellada en tu poder). - Por carta certificada con acuse de recibo. (Es MUY IMPORTANTE que conserves la tarjeta rosa que nos remite correos confirmando la entrega, ya que si el SAC no te contesta ser la forma que tendrs para demostrar el envo) Aunque el plazo que tiene normalmente el SAC para contestar es de 2 meses como mximo, en este caso el plazo que debes esperar es de 15 DAS, contados a partir del da de entrega de la carta (Sellada en sucursal), o del da de entrega que aparezca en el resguardo de correos (Carta certificada con acuse de recibo). _______________________________________________________ _____ CARTA PARA SOLICITAR AL SAC LA ANULACIN DE TU CLUSULA SUELO DESCARGA AQU LA CARTA EN FORMATO PDF (Debes sustituir todo el texto que est en ROJO por tus datos, o los de todos los titulares, y los de tu entidad) POBLACIN, DA, MES Y AO NOMBRE DE LA ENTIDAD Servicio de atencin al Cliente DIRECCIN COMPLETA DEL SAT DE LA ENTIDAD Estimados Sres.: Les remito la presente cmo parte deudora del Contrato de Hipoteca NMERO DEL CONTRATO DE LA HIPOTECA suscrito en fecha DIA de MES de AO, por importe de IMPORTE DE LA HIPOTECA euros. La finca hipotecada consta inscrita en el Registro de la Propiedad nmero x de xxxxx, al tomo xxxxx, libro xxxxx de xxxxxxx, folio xxx, finca nmero xxx.

La presente carta tiene por objeto solicitar LA ANULACIN VOLUNTARIA DE LA CLAUSULA SUELO DE LA HIPOTECA POR FALTA DE TRANSPARENCIA en su informacin previa, negociacin y redaccin. La clusula cuya nulidad solicito es la siguiente: AQU DEBES ESCRIBIR LA CLUSULA QUE FIGURA EN TU HIPOTECA, ESTE ES UN EJEMPLO: 3. Lmites a la variacin del tipo de inters. En todo caso, aunque el valor del ndice de referencia que resulte de aplicacin sea inferior al 2,500%, ste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinar el tipo de inters vigente en el perodo de inters. Todo ello, sin perjuicio de la aplicacin en su caso de la bonificacin prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podr ser, en ningn caso, superior al 15,00% nominal anual. Yo contrat con ustedes una Hipoteca a tipo de inters variable. Sin embargo ustedes introdujeron en la misma la clusula anterior que impide beneficiarme del inters del EURIBOR cuando este baja, por lo que realmente es un prstamo a un inters fijo. Dicha clusula se introdujo sin darme informacin suficiente sobre los escenarios que pudieran producirse, ni permitirme negociar la misma, ni darme alternativas a su inclusin. La Sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo no solo ha anulado las clusulas suelo de las hipotecas de BBVA, NOVA CAIXAGALICIA y CAJAMAR sino que ha fijado unos criterios de interpretacin para todas las clusulas que sern aplicables a todas las entidades, incluida la suya. En este sentido, tambin ha fijado, cmo motivo principal para declarar la nulidad, la falta de transparencia en las mismas por: a) Por la creacin de la apariencia de un contrato de prstamo a inters variable en el que las oscilaciones a la baja del ndice de referencia repercuten en una disminucin del precio del dinero. b) Por faltar informacin suficientemente clara de que la clusula suelo es un elemento definitorio del objeto principal del contrato. c) Por la creacin de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestacin la fijacin de un techo. d) Por la ubicacin de la clusula suelo entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda enmascarada y que diluye la atencin del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA. e) Por la ausencia de simulaciones de escenarios diversos de comportamiento del tipo de inters en el momento de contratar, de forma que el consumidor no est informado del comportamiento previsible del ndice de referencia a corto plazo.

f) Por la inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros prstamos de la propia entidad. El Auto aclaratorio de fecha 3 de junio de 2013, aadi que no es necesario que concurran todos los motivos anteriores para que se aprecie la falta de transparencia que hace estimar la clusula cmo abusiva. As, en mi caso, concurren varias circunstancias de las especificadas, si no todas. Por estos motivos, mediante la presente les requiero formalmente a los fines de que, en un plazo que no exceda de 15 das, dejen de aplicar la clusula suelo de modo que la cuota siguiente de mi hipoteca no incluya los efectos de su aplicacin y solamente el inters de referencia mas el diferencial pactado. En caso contrario me considerar legitimado a interponer una reclamacin judicial contra ustedes.
NOMBRE Y APELLIDOS DIRECCIN POBLACIN N DNI Firma de todos los titulares

SELLO DE LA ENTIDAD RECLAMADA (Solo si se presenta en la oficina, sino eliminar)

FUENTE del ARTCULO


y lugar donde deben ir si quieren consultar algo
economiazero.com/