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Manuales Universitarios de Edificacin 1

Mediciones y PRESUPUESTOS

Coleccin dirigida por Jorge Sainz

Manuales Universitarios de Edificacin 1

Fernando Valderrama

Mediciones y PRESUPUESTOS
Edicin 2010 actualizada y aumentada

Para arquitectos e ingenieros de edificacin

Prlogo Federico Garca Erviti Edicin Jorge Sainz

Editorial Revert

Fernando Gonzlez Fernndez de Valderrama, 2007, 2010 fvalderrama@presto.es Esta edicin: Editorial Revert, SA, Barcelona 1: 2007 2: 2010 Cualquier forma de reproduccin, distribucin, comunicacin pblica o transformacin de esta obra slo puede realizarse con la autorizacin de sus titulares, salvo las excepciones previstas por la Ley 23/2006 de Propiedad Intelectual, y en concreto por su artculo 32, sobre Cita e ilustracin de la enseanza. Los permisos para fotocopiar o escanear algn fragmento de esta obra pueden obtenerse en Cedro (Centro Espaol de Derechos Reprogrficos, www.cedro.org). Editorial Revert, S.A. Calle Loreto 13-15, local B 08029 Barcelona Tel: (+34) 93 419 3336 Fax: (+34) 93 419 5189 Correo E: reverte@reverte.com Internet: www.reverte.com Impreso en Espaa Printed in Spain I SBN 978-84-291-3201-4 Depsito Legal: B 33233-2010 Impresin: Reinbook Imprs, S.L., Barcelona

Registro bibliogrfico (I SBD ) Gonzlez Fernndez de Valderrama, Fernando Mediciones y presupuestos : para arquitectos e ingenieros de edificacin / Fernando Valderrama ; prlogo Federico Garca Erviti ; edicin Jorge Sainz. 2 ed. act. y ampl. Barcelona : Revert, D.L. 2010 381 p. : il. ; 24 cm. (Manuales Universitarios de Edificacin ; 1) Bibliografa: p. [377]-381 DL B 33233-2010. I SBN 978-84-291-3201-4 1. Construccin Costos Manuales, tratados, etc. 2. Arquitectura Proyectos Manuales, tratados, etc. I. Garca Erviti, Federico (1949-), pr. II. Sainz Avia, Jorge, ed. III. Ttulo. IV. Serie. 69:657.474.5(075.8) 72.012.1(075.8)

ndice

Prlogo De la teora de las elecciones al arquitecto predictivo . . . . 13 Introduccin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 i El contexto del presupuesto Objetivo del presupuesto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tipos de presupuestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Predecir el coste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Se puede predecir el coste de la construccin? . . . . . . . . . . . . . Gestin de costes del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Metodologa de gestin de costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Variaciones del alcance y las prestaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . La experiencia de la industria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Normativa de la edificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La Ley de Ordenacin de la Edificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . El Cdigo Tcnico de la Edificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Documentos Bsicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Documentos del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La Ley de Contratos del Sector Pblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . Definicin del contrato de obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El proyecto para el contrato de obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Responsabilidades en la elaboracin de proyectos . . . . . . . . . . . . Reglamento de la de la normativa para obra pblica . . . . . . Obras a tanto alzado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anteproyectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Proyectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Instrucciones para la redaccin de proyectos . . . . . . . . . . . . . La Norma Une 157001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Definicin de los documentos para los Oct . . . . . . . . . . . . . . Prelacin entre documentos del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . 25 26 26 27 29 30 32 34 35 37 38 38 39 39 43 44 45 47 48 48 48 49 50 51 53 53

6 ii Antes del proyecto

mediciones y presupuestos

El presupuesto a lo largo del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Mtodos de estimacin de costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Estimacin por promedios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Inductores de coste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Calibrado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Ajustes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Sistemas de referencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Costes de proyectos reales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Valor catastral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Combinacin de proyectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Media, mediana y desviacin estndar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Interpolacin de captulos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Combinacin de captulos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 Promedios por infraestructura y reas funcionales . . . . . . . . . . 79 Propuestas histricas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Predimensionado automtico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Tipos de ajuste de los costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Ajuste de la oferta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 Ajuste por tamao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 Ajuste por ubicacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Ajustes de geometra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Ajustes entre fechas y pases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 Comparacin entre pases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Ajustes culturales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Contingencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 iii Las unidades de obra El presupuesto por unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 El proceso del presupuesto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Seleccin de unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Nivel de integracin de unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Cuadros de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Nivel de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 Otra ayudas a la redaccin de proyectos . . . . . . . . . . . . . . . . . .115 Conceptos paramtricos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Redaccin de precios paramtricos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Texto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 Especificacin de materiales y sistemas . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 Otros elementos del texto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Ejemplo de textos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

ndice Cantidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Unidad de medida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Precio proporcional y ajustes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Costes fijos y costes variables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El precio justo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ajuste del precio de las unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . Codificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Descomposicin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Costes directos e indirectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Costes directos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Naturalezas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Materiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Clasificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ajuste de los costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sostenibilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Maquinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ajuste del coste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anlisis del coste variable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mano de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nmero de trabajadores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ajustes del coste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Medios auxiliares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Otros tipos de unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Precios auxiliares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Partidas alzadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Agrupaciones de unidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . iv Las mediciones Medicin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Estado de mediciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Textos de referencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lneas de medicin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Criterios de medicin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Identificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Actividades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dimensiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Precisin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Frmulas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7 126 126 127 129 132 133 134 136 138 140 141 142 144 145 146 147 149 149 150 151 152 153 153 155 155 155 156 157

159 161 162 163 164 167 168 168 169 169

mediciones y presupuestos 170 171 172 175 176 177 177 181 181 183 184 187 188

Estrategia de medicin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Reutilizacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Transferencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Orden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Otros sistemas de medicin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anlisis de mediciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Errores ms habituales al elaborar un presupuesto . . . . . . La medicin de planos digitales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Medicin con el programa de CAD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Medicin desde el programa de mediciones . . . . . . . . . . . . . . . Medicin automtica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El modelo integrado del edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El estndar IFC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v Un ejemplo prctico Presupuesto y medicin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Datos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Estimacin del coste por promedios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid . . . . . . . . . . . . . . . . . Honorarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A SEMAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Predimensionado por unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . Seleccin de unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anlisis del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Repaso del cuadro de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Comprobacin con el predimensionado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Texto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Medicin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Precios y resumen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Resumen y comparacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ejemplo completo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vi El presupuesto Captulos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Clasificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lista de captulos recomendada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Costes indirectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Valoracin oficial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Valoracin real . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Del pem al presupuesto de adjudicacin . . . . . . . . . . . . . . . . Presupuesto de ejecucin material (PEM ) . . . . . . . . . . . . . . . . .

189 189 191 191 192 193 194 198 198 199 202 203 204 209 210 210

213 214 217 218 219 221 221 221

ndice Gastos generales de empresa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beneficio industrial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Presupuesto base de licitacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Presupuesto estimado de adjudicacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El presupuesto general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Coste del terreno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Costes del proyecto y la direccin de obra . . . . . . . . . . . . . . . . Costes de la construccin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Otros costes e ingresos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Resumen global de costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Documentos impresos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anejos a la memoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Cuadro de precios unitarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Cuadro de precios descompuestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Estado de mediciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Resumen de captulos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Intercambio de presupuestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El formato FIEBDC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vii Otros documentos del proyecto La memoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El pliego de condiciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El pliego de clusulas administrativas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El pliego de clusulas administrativas en obra pblica . . . . . . El pliego de condiciones tcnicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El pliego de prescripciones tcnicas en obra pblica . . . . . . . . El estudio de seguridad y salud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Estudio de seguridad y salud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Plan de seguridad y salud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nmero de trabajadores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El plan de control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Contenido del plan de control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Presupuesto del plan de control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El estudio de control de residuos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Honorarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . viii Planificacin Objetivos de la planificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tcnicas de planificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Planificacin simplificada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Estimacin del plazo total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9 223 223 224 225 226 228 228 229 233 234 235 236 239 239 239 239 242 242

245 246 247 249 250 253 254 255 258 258 260 260 262 264 266

271 273 273 274

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mediciones y presupuestos 275 278 279 279 281 283 284 286

Reparto de costes por patrn de gasto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Planificacin manual de costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duracin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duracin basada en rendimientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duracin basada en costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nmero de equipos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Planificacin por red de precedencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . El tiempo justo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ix La direccin de obra Tareas de los agentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Contratos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mtodos de contratacin y abono . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Contratacin en obra pblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Comparacin de ofertas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Preparacin de la oferta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Adjudicacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bajas excesivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Comparacin de ofertas en obra privada . . . . . . . . . . . . . . . . . . Certificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Certificacin por precios unitarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Relacin valorada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Variacin de las cantidades ejecutadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Acopios de materiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Abonos a cuenta por instalaciones y equipos . . . . . . . . . . . . . . Liquidacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Revisin de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Revisin de precios en obra pblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Revisin de precios en obras privadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Certificaciones oficiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Modificaciones del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nuevos precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Modificados o reformados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Proyectos complementarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Resumen de las variaciones del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . Documentacin durante la ejecucin de la obra . . . . . . . . . Control de calidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seguridad y salud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Certificado final de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Actas especficas de obra pblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

289 291 292 294 296 296 297 297 300 306 307 308 309 310 311 312 312 313 316 317 319 319 320 322 322 322 324 325 328 328

ndice Documentacin de la obra terminada . . . . . . . . . . . . . . . . . . El Libro del Edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Documentos durante el ciclo de vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Control de certificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Produccin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gestin del valor ganado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El modelo econmico completo de la obra . . . . . . . . . . . . . . x Conclusiones Actitudes ante el proyecto y la obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La construccin espaola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lneas de desarrollo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Los profesionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Las instituciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La universidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Apndice Notas tcnicas Instrucciones del Ministerio de Defensa . . . . . . . . . . . . . . . . Criterio de medicin de la superficie construida . . . . . . . . . Coeficientes por usos (Coam) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Coeficientes para el valor de las construcciones (Meh) . . . . Amortizaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pliego de condiciones generales (Cscae) . . . . . . . . . . . . . . . Lista europea de residuos (Ler) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Libro del Edificio (Comunidad de Madrid) . . . . . . . . . . . . . Frmulas tipo para revisin de precios . . . . . . . . . . . . . . . . Ejecucin y modificacin de las obras (R-Lcap) . . . . . . . . . Competencias de la materia Mediciones y presupuestos . .

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353 355 356 288 362 364 368 370 372 374 376

Bibliografa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377

De la teora de las elecciones al arquitecto predictivo

Federico Garca Erviti

Federico Garca Erviti es Profesor Titular del Departamento de Construccin y Tecnologa Arquitectnica de la Escuela Tcnica Superior de Arquitectura de Madrid, y autor, entre otros libros, de Compendio de arquitectura legal: derecho profesional y valoraciones inmobiliarias (ltima edicin: 2006).

Los economistas denominan coste de oportunidad al que se ocasiona por decisiones de inversin o de cualquier otra naturaleza para el desarrollo de un proceso productivo, y cuyo importe no se destina a otra alternativa, por lo que este concepto tambin suele identificarse con el valor que se podra haber obtenido con una dedicacin diferente de los recursos. Y tambin sealan los economistas que la conducta del sujeto econmico consiste en un conjunto de decisiones de eleccin entre las distintas alternativas posibles, de modo de que la eleccin ms racional es la que le proporcione la mayor satisfaccin; y sta, a su vez, ser la que represente menores costes dentro de la mxima utilidad. As, la funcin de utilidad describe las posibilidades que tiene el individuo de obtener satisfaccin, lo que est relacionado con el concepto de eficiencia, entendida sta como la utilizacin ms racional de los recursos disponibles para la obtencin de un fin concreto. Si es evidente que todos somos sujetos (y tambin objeto) de mltiples decisiones econmicas en las actividades de la vida cotidiana economa: oikos + nomos, es decir, las normas de administracin de la casa, no lo es menos que los procesos de edificacin estn enormemente condicionados por su dimensin econmica. Hoy son bien conocidas las referencias de los tratadistas clsicos a la naturaleza econmica de la arquitectura y del proceso edificatorio en general. Desde la mencin de Vitruvio a la distribucin de recursos que se destinan a la edificacin y su anlisis de las relaciones entre esta idea y el concepto de oikonoma identificado con el objetivo de procurar el menor coste de la obra conseguido de un modo racional y ponderado, son muchos los autores que han glosado la incidencia que el hecho econmico tiene en el objeto arquitectnico como resultado de ese proceso. El ms citado es probablemente Jean-Nicolas-Louis Durand, que en su Compendio de lecciones de arquitectura (18021805) relaciona la racionalidad, la economa, la utilidad y la geo-

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mediciones y presupuestos

metra, y afirma que si la economa prescribe la ms grande simplicidad, proscribe por completo todo lo que es intil. Puede considerarse as un antecedente del Adolf Loos de Ornamento y delito, ya que como seala Durand con irona no se puede decorar sin dinero, por lo que debe examinarse si es verdad que la decoracin arquitectnica, tal como los arquitectos la conciben, procura todo el placer que nos prometen. Tambin precede Durand al menos es ms de Ludwig Mies van der Rohe, que, a su vez, puede considerarse en cierto sentido precursor de los ms recientes enfoques ecolgicos de la arquitectura, porque tal como se ha dicho desde las posiciones ms radicales la nica construccin sostenible es la que no se materializa y el nico arquitecto verde es el que renuncia a incrementar la entropa del planeta. De modo que, en trminos ms modestos pero tambin ms realistas, la eficiencia de la tan manida arquitectura sostenible pasa por un anlisis riguroso de lo que es necesario o superfluo y, en definitiva, de los costes de oportunidad que supone el conjunto de decisiones sobre geometras, sistemas, materiales o tecnologas. Hoy, sin embargo, la formacin del arquitecto al menos en el entorno universitario que mejor conoce quien esto firma parece ignorar los efectos econmicos de esa distribucin de recursos vitruviana, ya que anima a los alumnos a optar alegre y confiadamente entre unas u otras soluciones espaciales y tecnolgicas sin plantearse tal trivialidad, en una suerte de arquitectura gratis total. Pero en cambio, ante el sueo acadmico de un mundo feliz en el que el arquitecto proyecta sin lmite econmico alguno, el arquitecto portugus Eduardo Souto de Moura habla as de uno de sus edificios en una entrevista reciente: Consider un prefabricado negro, como la pizarra, hormign negro o incluso una cermica gris plateada. Al final, lo que decide entre todas las opciones posibles es el precio. As que, siguiendo otra vez a Durand, no sera negligencia por nuestra parte no comenzar a instruirnos en los primeros principios de un arte, que vistas las ventajas inmensas que nos procura y los terribles inconvenientes que puede acarrear la ignorancia o la falsa aplicacin de sus principios merece tanto ser estudiada? A ello responde este libro, que constituir, sin duda, una referencia imprescindible como introduccin tanto a la formacin

prlogo

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del alumno en la dimensin econmica de la arquitectura, como al enfoque ms prctico del ejercicio profesional. A primera vista, esta obra es un manual para la formacin del arquitecto predictivo. El proceso edificatorio lleva consigo la dedicacin de un ingente nmero de recursos, lo que como mnimo requiere desde las primeras fases de diseo una orientacin aproximada sobre su coste final y, en definitiva, sobre el esfuerzo financiero que el promotor deber realizar para llevarlo a cabo. Y si esta decisin es importante en el mbito privado, an lo es ms en el de la iniciativa pblica, es decir, all donde los recursos empleados son de todos y siempre tendran una utilizacin alternativa cuya rentabilidad social podra, probablemente, competir con ventaja con la que nuestro proyecto proponga. Por todo ello, desde los orgenes de la arquitectura se integr en el trabajo del arquitecto una funcin predictiva sobre la naturaleza econmica y financiera de lo proyectado. Pero la relevancia de este libro va ms all de la mera iniciacin a las tcnicas de medicin y de la subsiguiente previsin del coste de la edificacin futura, porque el lector encontrar su mayor utilidad en la posibilidad de descubrir las relaciones entre las decisiones espaciales, tecnolgicas y econmicas adoptadas en el proyecto arquitectnico, con la oportuna contribucin de la claridad expositiva de sus planteamientos. El autor, Fernando Valderrama, ha dedicado su actividad como profesional y docente universitario entre otras disciplinas, como la infografa aplicada a la arquitectura, en la que hoy constituye un referente ineludible a la investigacin y el desarrollo de sistemas de prediccin y anlisis de costes de edificacin, y su experiencia en este campo la ha trasladado de forma brillante a las pginas que siguen. Con la eficacia divulgativa a que nos tiene acostumbrados, el autor desarrolla mediante aproximaciones sucesivas al objetivo propuesto y con ineludibles referencias a los recursos informticos disponibles una exposicin sistemtica de los distintos procedimientos de predimensionado de costes y su vinculacin con el proceso de diseo; examina con detalle los criterios de medicin y valoracin de las unidades de obra con referencias a su gestin econmica y planificacin temporal; y realiza en cada caso un detallado y exhaustivo anlisis de los resortes documentales y legales precisos.

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mediciones y presupuestos

Todo ello pone de manifiesto la extraordinaria utilidad de este libro, a la que sin duda contribuir porque la venustas tambin est presente como vehculo de expresin formal de las ideas la excelente factura que caracteriza esta nueva coleccin en la que se publica. Madrid, julio de 2007. Profundizando en la finalidad prctica de la obra, en esta segunda edicin se incorporan conceptos relacionados con la gestin de costes del proyecto, unos conceptos que forman parte de una disciplina empresarial ms amplia: la direccin integrada de proyectos (project management) aplicada al sector de la edificacin. Se pone de manifiesto as que para optimizar los recursos disponibles en la construccin de un edificio no slo es necesaria la previsin adecuada de su coste futuro, sino que se requiere adems un control sistemtico del cumplimiento de esa estimacin en el contexto de la programacin de las obras y del sistema de gestin de calidad del resultado. Y tambin son de especial inters en esta segunda edicin las nuevas referencias a algunos conceptos (como el predimensionado rpido de costes en las fases preliminares del proyecto) que ayudan a comprender de forma integral el objetivo final de la obra. Madrid, agosto de 2010.

A mis padres. A Mariaje.

28 Quin de vosotros, si quiere edificar una torre, no se sienta primero y calcula los gastos, a ver si tiene para terminarla? 29 No sea que, echados los cimientos y no pudiendo acabarla, todos cuantos lo vean comiencen a burlarse de l, diciendo: 30 Este hombre comenz a edificar y no pudo acabar. Evangelio segn Lucas, 14. Cuando decidimos edificar, Primero estudiamos el terreno y luego trazamos los planos; Y cuando nos imaginamos la casa, Calculamos el coste de su construccin; Y si vemos que supera nuestras posibilidades No podemos sino dibujar unos nuevos planos de menores proporciones, o renunciar por completo a construirla. William Shakespeare, Enrique IV , parte ii, acto 1. Es imprudente pagar demasiado, pero es peor pagar demasiado poco. Al pagar demasiado, se pierde algo de dinero, eso es todo. Cuando se paga demasiado poco, a veces se pierde todo, porque lo que se compr fue incapaz de satisfacer la funcin que se esperaba de ello. Las normas del comercio equitativo prohben pagar poco y obtener mucho. Si se contrata al ofertante ms barato, es mejor reservar algo para compensar el riesgo que se asume. Y en ese caso sera mejor utilizar esa reserva para pagar algo mejor. Atribuida a John Ruskin.

Introduccin

Objetivos de la primera edicin El objetivo de la primera edicin de este libro era ensear a realizar presupuestos y mediciones, tanto a los alumnos de arquitectura, arquitectura tcnica e ingeniera como a profesionales con poca experiencia. Sin embargo, al insertar el concepto del presupuesto en el marco general de la documentacin del proyecto, result imposible hacerlo sin tener en cuenta los restantes documentos y complementos escritos requeridos actualmente en un proyecto, y ms teniendo en cuenta la avalancha de normativa para la construccin que se inici con el Real Decreto 1627 de seguridad y salud, de 1997, y que culmina en la Ley de Ordenacin de la Edificacin (Loe) y el Cdigo Tcnico de la Edificacin (Cte). As pues el libro aunque desarrolla con todo detalle los presupuestos trata tambin de los dems componentes del proyecto que se entregan habitualmente en formato Din-A4, como la memoria y el pliego de condiciones, ms los estudios complementarios de seguridad y salud, control de calidad, gestin de residuos y documentacin de la obra ejecutada. Al mismo tiempo, tiene en cuenta las tareas necesarias antes y despus del proyecto: La estimacin rpida de costes. La planificacin temporal. El proceso de oferta y contratacin. Las certificaciones. La programacin de la obra y la gestin de costes. Por ltimo, menciona tambin otros documentos habituales en las obras, como el Libro del Edificio, las actas y los libros de rdenes. La segunda edicin En el tiempo que la primera edicin ha permanecido en las libreras no ha cambiado el entorno en lo que afecta a la tarea del

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mediciones y presupuestos

presupuesto de tal manera que se justifiquen cambios importantes del texto. Pero el autor s ha cambiado mucho: Por haber cursado el excelente Programa Executive en Construccin (Pec) en el Centro Superior de Edificacin de la Universidad Europea de Madrid. Por haber impartido numerosos cursillos basados en este libro en Colegios de Arquitectos de toda Espaa. Por haber revisado y adaptado el libro La gestin del proceso de edificacin, de Gavin Tunstall, editado en esta misma coleccin. Por haber colaborado en el diseo del plan del nuevo grado en Ingeniera de Edificacin para la Universidad Europea de Madrid, el primero aprobado e impartido en Espaa de acuerdo con los criterios del Espacio Europeo de Educacin Superior, y cuyas competencias para la materia Mediciones y presupuestos figuran en el apndice de este libro. Por haber actuado como promotor de su propia vivienda, pero no como arquitecto, ni como arquitecto tcnico, ni como constructor. Debido a todo ello, el autor ha cambiado su percepcin sobre lo que es verdaderamente importante, y cree tambin haber adquirido nuevas competencias y nuevas habilidades que desea transmitir lo antes posible. Entre esos nuevos descubrimientos estn: La escasa importancia que fuera del entorno mediterrneo se da a las titulaciones, las atribuciones profesionales y la legislacin sobre formalismos de detalle, a cambio del nfasis en las metodologas correctas, con efecto sobre la realidad, y la puesta en marcha de procesos transparentes y auditables. El sorprendente espritu de colaboracin que se da en los pases ms desarrollados entre los diferentes agentes de la edificacin, incluyendo al promotor y al constructor, en lugar de nuestra tradicional actitud de enfrentamiento basada en prejuicios e intereses corporativos. El avance de las formas de contratacin y gestin del proyecto alternativas al sistema clsico de licitacin competitiva, desde el mtodo alemn al auge de las concesiones.

introduccin

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La constatacin de que la construccin espaola es una de nuestras mejores industrias, con una fuerte expansin internacional, basada entre otros factores en sus desarrollados sistemas de informacin de costes para la construccin. Se aaden en esta edicin referencias a todos estos aspectos, pero el efecto ms importante de este cambio de percepcin ha sido reequilibrar los contenidos, eliminando para ello las referencias de tipo administrativo y burocrtico, y sustituyndolas por recomendaciones y buenas prcticas basadas en la utilidad, el sentido comn o la tica. Criterios El libro estimula una actitud positiva y prctica hacia el presupuesto, que se considera una tarea interesante y til, cuya elaboracin es una parte productiva de la redaccin del proyecto, no una obligacin burocrtica. Recorre el camino completo del presupuesto, desde el inicio del encargo hasta la recepcin del edificio terminado, pasando por el desarrollo del proyecto y las distintas fases de la ejecucin. Tiene en cuenta un punto de vista integrado entre el presupuesto y el resto de los documentos del proyecto, especialmente los escritos. Indica la procedencia y el respaldo legal de cada criterio, para diferenciar las exigencias obligatorias para todas las obras, las requeridas por la Administracin pblica, las recomendaciones personales y otras costumbres que se mantienen por rutina o son exclusivas de organismos determinados. Evita toda referencia a leyes y normativas derogadas, procedimientos y costumbres obsoletos. Propone normas y procesos estandarizados para estas tareas, insistiendo en que el profesional no trabaja aislado, sino en un entorno en el que hay muchos ms agentes interactuando, frente a la tendencia natural al trabajo individualizado y a la personalizacin improductiva. Incluye las tablas y otros elementos de referencia necesarios para aplicar los procedimientos descritos en el texto, o indica dnde pueden obtenerse, incluyendo bibliografa y otros recursos complementarios.

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Aunque est destinado a los profesionales que redactan proyectos o colaboran con ellos, tiene en cuenta tambin los puntos de vista y las necesidades de los restantes agentes de la edificacin (como la empresa constructora o el promotor) a fin de entender globalmente el sistema de costes de la construccin. Requisitos El libro parte del nivel habitual en la enseanza universitaria de este tipo de conocimientos en las carreras tcnicas, es decir, prcticamente de cero. Se supone que el lector tiene acceso a los diferentes recursos necesarios para desarrollar su tarea profesional, como cuadros de precios para la construccin o programas informticos, pero no se basa en ninguna herramienta comercial concreta. Textos legales Salvo donde se indica lo contrario, las citas de la normativa y de otras fuentes son resmenes realizados por el autor. El lector debe recurrir a las referencias originales si desea conocer su texto exacto y el contexto en el que se realizan. Ruego a los profesores El contenido de este libro, y especialmente el formato estructurado en apartados cortos y listas en el que se presentan sus contenidos, se podra aprovechar para la forma de enseanza clsica que consiste en leer los textos en clase y posteriormente exigir su reproduccin en los exmenes de forma memorstica. Estoy seguro de que los profesores encontrarn la manera de utilizar este libro de otra manera, como ayuda para el aprendizaje de las competencias a las que se refiere, incluyendo su evaluacin, sin recurrir a ese truco fcil. Ruego especialmente que se evite usar el libro en la docencia si el alumno tiene algn tipo de limitaciones para consultarlo durante los exmenes. Agradecimientos Gonzalo Garca me ofreci montar una empresa cuando yo crea que las empresas venan ya montadas y que las personas normales no hacan eso. Instalamos el primer programa Presto en el verano de 1981, para un ordenador Hp-87, y seguimos entregndolos, si bien ahora ya no lo hacemos personalmente.

introduccin

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Mis compaeros durante la carrera (Rafael Garca, Jorge Sainz, Roberto Osuna, Manuel Blanco, Javier Girn y Mara Teresa Valcarce) me ayudaron con su ejemplo a superar el trauma de ser arquitecto y no hacer proyectos: ninguno construye. Mis nicos proyectos, realizados para la Administracin central, fueron probablemente los primeros de Espaa con un presupuesto realizado por ordenador. Debo mucha de la informacin que aparece en este libro a Santiago Hernn, profesor de la Universidad Europea de Madrid (Uem). Y doy las gracias a todos los que han escrito previamente sobre el tema del libro, y que figuran en la bibliografa, porque los he copiado tanto como he podido. Agradecimientos de la segunda edicin A Gonzalo Gmez Mulero, director del Programa Executive en Construccin del Centro Superior de Edificacin de la Uem, por la seleccin de los profesores, los contenidos del programa, el enfoque y la profundidad de sus clases, y su relacin cercana y estimulante para los alumnos. A los dems profesores, especialmente a Rafael Guadalupe, y a todos los alumnos. A Juan Carlos Garca-Perrote, director de la Escuela Superior de Arte y de Arquitectura de la Uem, que me encarg la Direccin de rea de Edificacin, donde tuve la ocasin de disear el plan del grado en Ingeniera de Edificacin, y a todas las personas de la Uem con las que he tenido el placer de colaborar durante esa etapa, incluyendo las que trabajan en el edificio A, en el B, en el C y en La Moraleja. A los responsables del Consejo y los Colegios de Arquitectos Tcnicos que he conocido durante la puesta en marcha del curso de adaptacin a Ingeniera de Edificacin para arquitectos tcnicos. A los alumnos de los cursos impartidos en el Coam y en numerosos Colegios de Arquitectos de Espaa bajo el auspicio del Consejo Superior, de los que he aprendido seguramente ms de lo que han aprendido ellos. Y a todos los que trabajan en Soft, dedicados a la mejora continua de Presto, que incorpora muchas de las ideas que se han ido desarrollando al preparar este libro, junto con las que han sugerido algunos de sus miles de usuarios.

Captulo I

El entorno del presupuesto

Objetivo del presupuesto Cuando en la construccin se habla genricamente de presupuesto, podemos referirnos a varios conceptos relacionados: El importe disponible por el promotor para construir un edificio. Una cifra global estimada a priori del coste de la obra. La lista de las unidades de obra necesarias para definir y ejecutar el proyecto, con sus especificaciones, precios y cantidades. Los documentos del proyecto que se pueden obtener a partir de los datos anteriores y que deben cumplir determinadas condiciones formales. Conocer qu tipo de presupuesto es necesario en cada caso particular determina el esfuerzo que merece la pena dedicar a su realizacin, as como el grado de detalle necesario, su precisin y las consecuencias que puedan derivarse de nuestro acierto o error. Aunque se conociese de antemano el coste final de la ejecucin del proyecto o el dato fuese innecesario, hay muchas ms razones por las que puede ser preciso elaborar un presupuesto. Aqu el lector debera dejar la lectura y, como ejercicio, enumerar por su cuenta los objetivos que se pretende alcanzar con la elaboracin del presupuesto de un proyecto, con todos los significados que se acaban de definir, antes de mirar la respuesta que viene a continuacin. Funciones del presupuesto: Cumplir la normativa que exige que cada proyecto tenga un presupuesto, como el Cdigo Tcnico de la Edificacin o la Ley de Contratos del Sector Pblico. Indicar al promotor el coste probable antes de ejecutar la obra.

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mediciones y presupuestos Calcular los honorarios de redaccin del proyecto y otros importes relacionados con el coste de ejecucin. Definir la obra mediante descripciones escritas, complementarias a los planos. Ayudar a redactar otros documentos del proyecto que se basan en la informacin del presupuesto, como los ensayos de materiales o el tratamiento de residuos. Servir de base para la planificacin econmica y temporal de la obra y la gestin de su contratacin y compras. Proporcionar un sistema para valorar peridicamente la obra ejecutada, de forma que el constructor pueda facturar su trabajo al promotor. Permitir el control de las desviaciones en coste y plazo durante la ejecucin de la obra.

A lo largo de este libro se aludir frecuentemente a estas razones para que el lector adapte su trabajo a los resultados que necesita en cada caso en funcin del proyecto, del promotor y del entorno y no se limite a seguir un mtodo predeterminado, basado en la inercia. Tipos de presupuestos El modelo estndar Industry Foundation Classes (Ifc), descrito en el apartado La medicin de planos digitales del captulo iv, propone una definicin normalizada de los diferentes tipos de presupuestos. En la tabla 1.1 figura el nombre original y el equivalente traducido que se usa en este texto. Predecir el coste Todos los tipos de presupuestos pretenden de una u otra manera adivinar el coste final del edificio antes de que se inicie su ejecucin. Sin embargo, predecir el coste de un edificio es diferente de predecir el tiempo que har maana, ya que no se pueden tomar decisiones para cambiar el tiempo atmosfrico, pero s para mantener bajo control dicho coste. Paradjicamente, es ms difcil realizar estimaciones objetivas en este segundo caso, porque tendemos a pensar que gracias a nuestro esfuerzo podemos alterar las estimaciones obtenidas a travs del clculo. Debido a esta falacia de control, un tercero independiente puede realizar es-

el entorno del presupuesto

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Tabla 1.1. Tipos de presupuestos segn el modelo IFC.

timaciones de costes ms precisas que los implicados directamente en el proyecto. Se puede predecir el coste de la construccin? Quienes justifican la dificultad de prever los costes y los plazos de la construccin suelen basarse en un conjunto de razones por las cuales la construccin es estructuralmente diferente de los dems sectores industriales: Cada edificio es en realidad un prototipo que se construye una sola vez a escala natural. El diseador y el constructor de un edificio son distintos, con intereses que no coinciden, a diferencia de la industria, donde generalmente la misma empresa disea un producto y lo fabrica.

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mediciones y presupuestos En el diseo se valora ms la creatividad que la normalizacin, por lo que muchos de los componentes de un edificio no son productos industriales, sino componentes fabricados a medida, en taller o en la misma obra. Cada edificio se construye en una fbrica nueva, propiedad del cliente, que no se puede controlar en su totalidad, sometida al clima y a otros factores imponderables. Un edificio es intensivo en mano de obra poco cualificada, con elevados niveles de subcontratacin y rotacin, aunque estas caractersticas son compartidas con otros sectores industriales. Aunque representa un coste bastante importante para muchos clientes, el edificio suele ser nico en su vida, por lo que su experiencia no es til en el futuro.

Sin embargo, la construccin tambin tiene a su favor factores de los que carece la industria: Los mtodos tradicionales utilizados desde tiempo inmemorial dan lugar a un enorme conocimiento acumulado, con datos histricos que pueden usarse como base de las estimaciones.

A la izquierda, catedral de Mejorada del Campo (Madrid), un edificio construido por Justo Gallego sin presupuesto (y sin proyecto). A la derecha, edificio Turning torso, Malmoe (Suecia), 2006, obra de Santiago Calatrava.

el entorno del presupuesto

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La gran importancia relativa de los costes aadidos a la construccin (como el valor del suelo y del equipamiento) acaba diluyendo muchos de los aumentos de coste especficos de la construccin. Las formas especficas de contratacin y abono utilizadas en la construccin permiten reducir el riesgo de los errores de estimacin, repartindolo en diferentes proporciones entre los distintos agentes. Dado el retraso respecto a la industria, los sistemas de gestin llegan una vez que han sido experimentados y ajustados en otros campos. El valor emocional de muchos productos de la arquitectura, incluida su repercusin pblica y meditica, absorben incrementos espectaculares en los costes finales sin afectar excesivamente a sus responsables. Como resultado de estos factores, las variaciones de coste y plazo que se admiten como normales en la construccin son muy superiores a los del resto de la industria. Tras analizar este entorno, es necesario convencerse de que la construccin no est condenada a ser eternamente un oficio especial, lleno de excepciones, sino que debe convertirse progresivamente en un sector industrial ms, con sus caractersticas y mtodos especficos, pero que no puede mantenerse aislado o retrasado para siempre. Gestin de costes del proyecto La relacin entre el promotor (es decir, la persona o entidad que realiza el encargo) y el proyectista respecto a los costes permite distintos tipos de interaccin entre ambos, como tambin ocurre con otros aspectos del proyecto. Los promotores especializados en un campo, como los que construyen hoteles o centros comerciales, suelen conocer y establecer de antemano las caractersticas funcionales del edificio que desean y su presupuesto, y los impondrn al proyectista. En otros casos como es usual en edificios singulares, viviendas unifamiliares o encargos de la Administracin, el proyectista tiene ms libertad para tomar decisiones de diseo y es responsable de la estimacin inicial del coste.

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Sin embargo, en ambos casos es necesario comprobar que las intenciones y expectativas del promotor se corresponden con las caractersticas del proyecto, y que esta relacin se mantiene durante todo el proceso, hasta la finalizacin de la obra. Este proceso, ms amplio y ms ambicioso que la redaccin del presupuesto, se conoce como gestin de costes del proyecto y puede ser realizado por distintos profesionales: desde el mismo redactor del proyecto o del presupuesto, hasta un profesional o una entidad independiente, que acta como responsable del coste o gestor del proyecto. El objetivo de este libro no es slo ayudar al profesional a componer los documentos que hacen falta para entregar el proyecto y ms tarde registrar pasivamente lo que est ocurriendo durante la ejecucin de la obra, sino a participar activamente desde el primer momento del encargo para conseguir que este coste final sea el previsto y acordado con los diferentes agentes. Metodologa de gestin de costes El American Institute of Architects (Aia) describe as la metodologa correcta de una gestin de costes: Definir inicialmente el alcance, las prestaciones y el presupuesto del proyecto, y asegurarse de que todos y cada uno de los agentes interpretan estos tres aspectos de la misma manera. Comprobar que estos tres factores estn equilibrados o alineados, es decir, que hay correspondencia entre ellos. Mantener esta alineacin hasta el final de la obra, no admitiendo un cambio en alguno de los factores sin estudiar y aceptar el impacto en los restantes. Es conveniente definir con precisin estos tres factores, tal como se utilizarn frecuentemente en este texto (tabla 1.2). Alcance: qu Componentes de la edificacin incluidos en el proyecto, con su magnitud o envergadura. La base del alcance es el tamao y el programa funcional, pero puede incluir segn los casos desde la compra del terreno hasta los costes de puesta en marcha y operacin. Prestaciones: cmo Niveles de exigencia y expectativas sobre el edificio.

Manual Architects essentials of cost management, de Michael DellIsola, publicado por el American Institute of Architects.

el entorno del presupuesto

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Tabla 1.2. Ejemplo de conceptos que determinan el alcance y las prestaciones.

Incluye la imagen deseada, los acabados, la funcionalidad y el rendimiento de los sistemas. Dos edificios en principio iguales, pero ejecutados con distinto promotor, proyectista, entorno o normativa, tienen el mismo alcance, pero sus expectativas y prestaciones pueden ser muy diferentes. El trmino calidad no debe usarse en la actualidad para indicar el nivel o el estndar de las soluciones constructivas, materiales y acabados que resuelven un mismo problema con diferentes rendimientos y costes. La calidad es exclusivamente el cumplimiento de las especificaciones y la satisfaccin del cliente, que pueden alcanzarse adecuadamente con soluciones de diferente coste y prestaciones. La calidad puede existir o no, pero no puede ser baja, media o alta. Presupuesto: cunto Coste total para el promotor. Aunque este concepto parece ms evidente que los otros dos factores, es conveniente recordar que va mucho ms all

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del que se obtiene inicialmente como coste de la construccin y debe incluir todo el alcance, como se reitera a lo largo del texto. Todos los problemas relacionados con los costes de los proyectos provienen de la prdida de la alineacin entre alcance, prestaciones y coste, que no se puede arreglar posteriormente mediante cambios del diseo. A lo largo del texto se desarrollan varias de las recomendaciones del Aia para una adecuada gestin de costes: Utilizar estndares de datos. Utilizar los inductores de coste apropiados. Valorar la importancia de las decisiones iniciales de diseo. Entender la relacin no lineal entre calidad y coste. Tener en cuenta el coste del ciclo de vida. Identificar y gestionar los riesgos. Utilizar informacin histrica de costes. Utilizar una metodologa formal de estimacin. Variaciones del alcance y las prestaciones El coste de las variaciones del alcance a lo largo del proyecto es relativamente fcil de valorar, y responde generalmente a cambios del tamao, que pueden considerarse proporcionales. Sin embargo, un estudio realizado a finales de los aos 1980 demostr que la superficie construida de los proyectos aumenta un promedio del 11,5 % desde la idea inicial hasta el final de la obra, pero pocas veces se revisa el presupuesto en esa misma proporcin. Al mismo tiempo, la falta de una definicin precisa de lo que se considera incluido y no incluido en el presupuesto junto con la incorporacin de elementos complementarios, no previstos en las fases iniciales dan lugar a enormes incrementos del coste final que, en realidad, no son desviaciones. A diferencia del alcance, la relacin entre los cambios de prestaciones y el coste sigue ms bien una distribucin de Pareto; el 80 % del coste viene determinado por el 20 % de las decisiones de diseo. Si se eligen bien los aspectos crticos que son especficos para cada proyecto, se puede tener una buena aproximacin del coste final de la obra sin necesidad de definir todos y cada uno de sus detalles.

el entorno del presupuesto

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Tabla 1.3. Coste mnimo, medio y mximo de diferentes pavimentos (cuadro de precios de Guadalajara, 2009).

El proyectista tiene que ser muy sensible a estas decisiones crticas del diseo. Por ejemplo: Una solucin constructiva innovadora, no probada ni homologada. La exigencia de un producto, de una marca o de un suministrador concreto en lugar de un sistema genrico. Un trabajo que debe realizarse a mano, en lugar de un proceso industrializado. Un material no habitual en la zona. Un sistema o material utilizado en una cantidad muy distinta de la habitual.

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Muchos componentes de la construccin se pueden resolver mediante sistemas alternativos, con prestaciones y costes similares; sin embargo, un pequeo aumento del nivel de exigencia respecto del estndar puede producir un aumento mucho mayor en proporcin de los costes. Por ejemplo, al decidir un detalle de diseo (como el pavimento), existen innumerables alternativas. La tabla 1.3 muestra todos los revestimientos de suelos de un cuadro de precios para la construccin. Existe una enorme variacin de precios en cada categora de material; la diferencia del coste de utilizar la moqueta ms econmica en lugar de la ms cara en una oficina de 1.000 metros cuadrados es de 78.000 euros, aunque probablemente las prestaciones no aumentan en esa misma proporcin. Al mismo tiempo, los precios medios y su rango de variacin son relativamente similares en todas las categoras, si se eliminan los pavimentos que no son habituales en oficinas y los muy lujosos. Por tanto, en las etapas iniciales del diseo se puede decidir un coste para el pavimento aunque no se haya elegido el material exacto, con la seguridad de que existirn alternativas viables cuando haya que tomar la decisin definitiva. Tambin habr un margen para el ahorro o para gastar algo ms, en funcin del comportamiento de los dems costes. La experiencia de la industria Como se ha comprobado en el mundo industrial, las decisiones iniciales son las responsables de la mayor parte de los costes, de
Relacin entre el coste y la fase del proyecto (Serge Bellot, Estimar el coste de un proyecto, 2004).

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