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Viabilidad Tcnica y Financiera Para la Creacin de Empresa Consultora en Construccin Sostenible en el Eje Cafetero.

Jhojan Alexander Martnez Gonzlez, Santiago Martnez Botero.


Faculta de ingeniera, Universidad del Quindo, Colombia.
jhojan.margon@gmail.com santiboter@gmail.com

Resumen: La construccin sostenible abre un nuevo nicho de mercado promovido por la reflexin humana sobre el deterioro de la calidad del ambiente y las polticas mundiales y nacionales que resultan en torno al desarrollo sostenible. Se evidencia la necesidad en las empresas del sector de la construccin tradicional de adoptar nuevas prcticas y tcnicas que le permitan desenvolverse en el medio y satisfacer las necesidades de este nuevo mercado. Basndose en la metodologa definida por el fondo emprender para un plan de negocio (Meadows, Meadows, Randers, & Behrens III, 1972), la investigacin determino la viabilidad tcnica y financiera para la creacin de una empresa consultora en construccin sostenible. La cual tiene como principal servicio brindar asesora tcnica en la aplicacin de los lineamientos para construcciones sostenibles, definidos en la normatividad (LEED NC V.3, 2009) para nueva construccin y grandes remodelaciones.

(Meadows, Meadows, Randers, & Behrens III, 1972), the research determined the technical and financial feasibility for creating a sustainable building consulting company. Which has as its main service providing technical assistance in the implementation of guidelines for sustainable buildings, as defined in the regulations (LEED NC V.3, 2009) for new construction and major renovations. I. INTRODUCCIN

El sector productivo de la construccin es transformador del entorno y generador de un alto impacto ambiental, los problemas que genera y que deterioran la calidad del ambiente han impulsado una reflexin seria sobre su modo de produccin, y una acogida de gran parte del sector al nuevo mtodo de construccin sostenible, entendido como el tipo de construccin que busca el equilibrio entre lo econmico, social y medioambiental. Los sistemas de clasificacin de edificaciones ambientalmente sostenibles son una herramienta de calidad y estandarizacin para el proceso Abstract: resumen en ingls. productivo de las viviendas y edificaciones las edificaciones certificadas Abstract: Sustainable construction opens a new sostenibles; market niche promoted by human reflection on ambientalmente y enfocadas con diseos integrales the deterioration of environmental quality and sostenibles experimentan beneficios de tipo policies that result in sustainable development econmico, ambiental y social, atractivos para issues. It is the necessity in companies of constructores inversionistas y ocupantes. traditional construction industry to adopt new La investigacin determin la viabilidad tcnica practices and techniques that allow them to navigate the environment and meet the needs of y financiera para la creacin de una empresa this new market. Based on the methodology dedicada a la consultora en construccin sostenible defined by the fund to undertake a business plan de viviendas y edificaciones nuevas y existentes en el eje cafetero, esta se realiz utilizando la

metodologa de elaboracin de un plan de negocio, a travs de un estudio del mercado, un anlisis tcnico y econmico y una evaluacin financiera proyectando la empresa a 5 aos, la base terica utilizada para la investigacin fue el sistema de clasificacin de edificaciones ambientales LEED NC para nueva construccin y grandes remodelaciones en su versin V3.0 en espaol. II. ANTECEDENTES

entonces en 1968 THE ROME CLUB1 con el objetivo de investigar y estudiar las perspectivas de las crisis en las reas de poblacin, economa y medio ambiente. Este grupo encarg al Instituto Tecnolgico de Massachusetts (MIT) la realizacin de un estudio, el cual se bas en la simulacin informtica del software word3 creado con el objetivo de recrear el crecimiento e incremento de la poblacin sobre la tierra en los siguientes 100 aos. Como resultado de este estudio fue publicado en Estocolmo en junio de 1972 durante la primera conferencia de las naciones unidas sobre el medio humano el libro los lmites del crecimiento (Meadows, Meadows, Randers, & Behrens III, 1972) (the limits to growth) en el cual se concluy: si el actual crecimiento de la poblacin mundial, la industria, la contaminacin, la produccin de alimentos y la explotacin de los recursos naturales se mantiene sin variacin, se alcanzara los limites absolutos de crecimiento en la tierra durante los prximos 100 aos, debido a esto se propuso el trmino eco-desarrollo como termino de compromiso para enfrentar esta problemtica. El termino eco-desarrollo tena como principal objetivo conciliar el aumento de la produccin, con respeto a los ecosistemas necesarios para mantener las condiciones habituales de la tierra. En 1979 se llev acabo en ginebra la primera conferencia mundial sobre el clima, inspirada por el cientfico Charles Kelling quien realiz la primera medicin de dixido de carbono en la atmosfera en 1958, donde por primera vez se consider a nivel internacional el cambio climtico como una amenaza latente a nivel planetario. Seguido a esto el 28 de octubre de 1982 durante la asamblea general de las naciones unidas se public la carta mundial de la naturaleza donde se proclaman los principios de conservacin con los cuales debe guiarse y juzgarse todo acto del hombre que afecte a la naturaleza.
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Nos remontamos a los periodos de la prehistoria cuando una serie de descubrimientos muy importantes como diversas formas de controlar el fuego y las primeras formas primitivas de agricultura, obligaron al hombre a establecer los primeros asentamientos, caseros sin un orden urbano formal, es decir las casas eran ubicadas sin distincin territorial y no exista el concepto de propiedad privada. Poco a poco las construcciones van obedeciendo a diseos y normas, es aqu cuando comienza el concepto de ciudad y tiene origen el pensamiento arquitectnico. Durante la prehistoria el hombre comienza a dominar la tcnica de trabajar la piedra, esta tcnica poco a poco fue decayendo debido a su alto costo y su complicada puesta en obra, en su lugar se utilizaron piedras artificiales de hormign o materiales ms ligeros como la madera la tierra o el hierro. De esta forma las culturas primitivas utilizaron los recursos de su entorno e inventaron herramientas, tcnicas de explotacin y tecnologas constructivas para poder utilizarlas como materiales para edificar, sirviendo as de legado para el desarrollo de diversos mtodos de construccin, as mismo aparecen actos de planificacin y ordenanza que han permitido el desarrollo de la humanidad. A mediados del siglo XIX la economa americana basada principalmente en la explotacin de sus recursos naturales, llevo a que en 1960 un grupo de cientficos, polticos y economistas, preocupados por las consecuencias que se podran generar a largo plazo y que ya se estaban evidenciando como resultado de los modelos de desarrollo implementados en la poca, se crea

THE ROME CLUB: Grupo de cientficos, polticos y economistas, preocupados por las consecuencias sociales y medioambientales que se podran generar a largo plazo y que ya se estaban evidenciando como resultado de los modelos de desarrollo implementados en la poca.

Como respuesta a esto y siguiendo un llamado realizado por las Naciones Unidas, una comisin encabezada por la doctora Gro Harlem Brundtland, public en 1987 el informe llamado Nuestro Futuro Comn (Word Commission on Enviroment and Development, Brundtland., 1978), sobre la deteriorada situacin medioambiental del planeta. El informe abarc temas de actualidad y fue dividido en macro puntos como: Poblacin y recursos humanos, alimentacin, especies y ecosistemas, energa e industrias y reto urbano. Las conclusiones avivadas en este informe apuntan a que no se puede continuar sin realizar un cambio en el sistema econmico tradicional dominante y cambiar el mtodo de desarrollo llamado ecodesarrollo al llamado desarrollo sostenible, el cual fue definido como:

A. Homecenter Manizales. La tienda est ubicada estratgicamente dentro del casco urbano de la ciudad, lo que lleva a que exista fcil acceso a servicios de transporte pblico tanto para sus empleados como para sus visitantes (Imagen 1). A nivel energtico el proyecto fue diseado para ahorrar un 25% con respecto a la lnea base que establece el estndar ASHRAE 90.1. Ya en operacin se han registrado todos los meses ahorros superiores a los proyectados contra el estndar, presentando ahorros de hasta el 50% en consumo de energa comparado con tiendas similares de la cadena. El aprovechamiento de las condiciones climticas de Manizales y hacer uso de aparatos sanitarios altamente eficientes, permite ahorros en consumos de agua potable de ms del 52%. Y segn Mauricio Vlez, gerente de proyectos de Sodimac Colombia aproximadamente tenienen Aquel que satisface las necesidades del presente ahorros anuales de unos $400 millones en temas sin comprometer las necesidades de las operativos. El Commissioning y asesoramiento generaciones futuras (Word Commission on LEED lo realiz la empresa Sentri Sustentabilidad S.A.S y el 4 de Octubre de 2012, el proyecto Enviroment and Development, Brundtland., 1978) Homecenter Manizales obtuv la primera La industria de la construccin como promotora certificacin LEED NC-Retail de Latinoamrica en de desarrollo y principal consumidor de recursos el nivel Oro. naturales, realiza su primera gran contribucin con el desarrollo sostenible. En el ao de 1990 en Homecenter Manizales Inglaterra se estableci el sello BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment 25% Ahorro de Energia Method) y en 1993 el USGBC (United State Green 21% Building Council) entidad sin nimo de lucro que Materiales Reciclados promueve la sostenibilidad en el diseo, 48% Ahorro de Agua construccin y operatividad de los edificios en Estados Unidos, crea el sistema de certificacin LEED, se trata de un conjunto de herramientas y procedimientos encaminados a medir, evaluar y Imagen 1. Caso de xito Homcenter Manizales. ponderar los niveles de sostenibilidad de una Fuente: los autores. edificacin, tanto en la fase de diseo como en las fases de ejecucin y mantenimiento. B. Edificio Novartis. La nueva sede de la multinacional farmacutica, A continuacin se observa los beneficios ubicada al norte de Bogot, se convirti en la generados al implementar tcnicas de construccin primera edificacin colombiana en obtener la sostenible, en diferentes proyectos actuales a lo certificacin LEED. Este proyecto de oficinas largo del territorio nacional, y las empresas consta de 9.500 m2, nueve pisos y dos stanos, el involucradas en el desarrollo de los mismos. edificio cuenta con un sistema de dmper automatizados, o entradas de aire en la fachada, los cuales automticamente logran un confort permanente con una temperatura entre 18 y 22

grados centgrados. Para el ahorro en el consumo de agua potable se construy un tanque para almacenamiento de aguas lluvias, el cual bsicamente suministra los aparatos sanitarios. De esta manera se generan ahorros de un 43% en el consumo de agua. La construccin fue realizada por la empresa Terranum, una plataforma integral de servicios inmobiliarios que lidera proyectos que promueven el desarrollo arquitectnico sostenible.
Edificio Novartis
37% Ahorro de Energia
80% Materiales Regionales

planeta, se infiere que debido a estos grandes beneficios el sector y el mercado solicitarn a empresas conocimientos tcnicos acerca de la construccin sostenible. III. METODOLOGA UTILIZADA. La investigacin se desenvolvi en torno a la metodologa empleada para un plan de negocios (Fondo Emprender, 2013), este permiti describir las caractersticas tcnicas, econmicas y de mercado de la empresa y determinar la viabilidad financiera para la creacin la misma. A. Anlisis de mercado Mediante la recoleccin y anlisis de informacin en fuentes primarias y secundarias a nivel nacional e internacional como: La Cmara colombiana para la construccin (CAMACOL), el consejo colombiano para la construccin sostenible. (CCCS), U.S. Green Building Council (USGBC), entre otros, se identificaron las tendencias del mercado en los ltimos aos y se aclar el estado actual de la demanda y la oferta en la zona. B. Anlisis Tcnico. Una evaluacin cualitativa determin la mejor ubicacin para las instalaciones de la empresa. Estudiar grficamente los procesos por medio de flujo gramas permiti establecer tanto el personal como las materias primas, herramientas y equipos necesarios para el ptimo desarrollo de las actividades C. Anlisis Organizacional. Se determinaron los aspectos legales tales como razn social y tipo de personera jurdica, ideal para este tipo de empresa; tambin se desarroll la estructura organizacional a seguir, al igual que los cargos y funciones para cada integrante de la compaa. D. Anlisis Econmico Una vez se determin los requerimientos necesarios para la creacin y operacin de la empresa se procedi a cuantificar el costo de cada uno, y confrontarlos grfica y analticamente con

45% Ahorro de Agua

Imagen 2. Caso de xito edificio Novartis. Fuente: Los autores. C. Sede Central Bancolombia En enero de 2012, tras dos aos en proceso de certificacin, el edificio de la Direccin General del Grupo Bancolombia en Medelln se convirti en la 4 edificacin latinoamericana en recibir el sello LEED Oro en la categora Operacin y Mantenimiento Para Edificios Existentes (Imagen 3).
Sede Central Bancolombia
30% Ahorro de Energia
60% Residuos Reciclados

20% Ahorro de Agua

Imagen 3. Caso de xito Central Colombia. Fuente: Los autores Estos proyectos son una muestra del xito de la implementacin de la construccin sostenible, y de la respuesta a la crisis ambiental que vive el

los ingresos generados por la venta de los servicios. En la actualidad Colombia cuenta con 99 La operacin de la organizacin se proyect a un proyectos inscritos ante el GBCI, de los cuales 17 periodo de 5 aos, tiempo en el que se evalu ya obtuvieron la certificacin LEED. La imagen 4 financieramente la empresa. muestra la tendencia de los proyectos LEED inscritos ante el GBCI por parte de Colombia pas E. Anlisis Financiero. de estudio y Brasil pas lder en Latinoamrica y 4 a Con la ayuda de herramientas financieras como nivel mundial en proyectos de este tipo. Esta la Tasa interna de retorno (TIR), el valor presente tendencia acompaada de iniciativas como la neto (VPN) y el ndice de rentabilidad, se determin propuesta de ley impulsada por el represntate a la la viabilidad financiera de la empresa. cmara Simn Gaviria Muoz, que busca exencin de impuestos para las edificaciones certificadas ambientalmente, son muestras del motor de impulso IV. RESULTADOS que se est generando para el crecimiento de la En la actualidad el eje cafetero cuenta con 806 construccin sostenible en Colombia. empresas dedicadas a la construccin tradicional. Para poder mantenerse en el medio, estas empresas Comparacion Proyectos LEED Colombia y Brasil debern adoptar nuevas tcnicas y practicas constructivas, que les permitirn abordar el 250 Colombia mercado de la construccin sostenible, un mercado 200 que crece rpidamente impulsado por las tendencias 150 Brasil mundiales en materia de desarrollo sostenible, las 100 polticas y normativas cada vez ms estrictas, y las 50 numerosas ventajas que se generan tanto para 0 2004 2005 inversionistas como para propietarios y ocupantes. 2006
Numero de proyectos

La consultora en construccin sostenible se fundamenta en la asesora tcnica, para la aplicacin adecuada de soluciones innovadoras y responsables con el medio ambiente, la cual permite la adaptacin tanto del entorno como de las empresas del sector hacia este nuevo modelo de desarrollo.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ao

Imagen 4 Comparacin Proyectos LEED Colombia - Brasil Fuente: Los autores Para afrontar estos desafos, la empresa debe contar con un equipo de profesionales calificados, trabajando sincronizadamente mediante un sistema organizacional imagen 5. Que garantice la eficiencia en los procesos internos y la calidad de sus resultados. Las consultoras se realizan utilizando software de ltima tecnologa como el ecotec, que permite simular las condiciones geogrficas y climatolgicas de la edificacin para identificar y plantear soluciones particulares y eficientes para cada proyecto, y el energy plus que permite evaluar mediante una cuantificacin energtica la eficiencia de las soluciones adoptadas.

Como mtodo de evaluacin y control, el consejo de Estados Unidos para la construccin sostenible (USGBC) ha desarrollado el sistema de calificacin LEED, que define los lineamientos bases para la construccin de edificaciones sostenibles, y brinda la posibilidad de certificar los proyectos en certificado base, silver, gold y platino segn sea el caso. En Colombia se encuentra en desarrollo el sello ambiental colombiano para edificaciones sostenibles (SAC ES), hasta entonces el CCCS apoya y fomenta el uso de los lineamentos (LEED NC V.3, 2009) para la construccin de nuevas edificaciones y grandes remodelaciones La puesta en marcha de la empresa, que actu bajo responsables con el ambiente. la razn social de TECNOVA, con personera jurdica correspondiente a una S.A.S (sociedad por

acciones simplificadas), requiere una inversin por un monto de $109`973.276 pesos moneda colombiana, que permita la operacin y el posicionamiento de la organizacin durante los primeros 6 meses de vida, as como la adquisicin de equipos y herramientas necesarios para su correcto desenvolvimiento.

Indicadores Financieros con incubadora de proyectos Tasa de oportunidad= 7% VPN= $ 81,757,698.19 Tir= 29% IR= 1.30

Tabla 2 Indicadores Financieros incubadora de empresas. Fuente los autores. V. CONCLUSIONES

Como conclusin de la presente investigacin se determin que la creacin de la empresa Tecnova S.A.S, consultora en construccin sostenible, basada en el manejo de los elementos de medicin de la normatividad ambiental LEED NC 2009 para nueva construccin y grande remodelacin, es viable tcnica y financieramente con campo de accin en el eje cafetero, ya sea financiada mediante una incubadora de empresa (Fondo Emprender SENA) o por entidades bancarias (Bancos Nacionales). Los beneficios para los constructores, dueos y ocupantes de las Imagen 5. Organigrama de la empresa Tecnova edificaciones sostenibles, acompaados de la SAS. Fuente: Los autores. creciente normatividad a nivel mundial y nacional que impulsan el desarrollo sostenible, hacen que Se propuso la puesta en marcha de Tecnova este nicho de mercado sea cada da ms atractivo S.A.S mediante la financiacin por parte de para las empresas que quieren hacer parte de esta incubadoras de empresas. Las incubadoras tienen nueva tendencia como finalidad fomentar el emprenderismo en Colombia y como principal atractivo, algunas de VI. Bibliografa ellas no requieren de la devolucin de los fondos financiados siempre y cuando estos se dispongan de Fondo Emprender. (2013). Gua Plan de Negocios. la manera pactada para el desarrollo del proyecto. Obtenido de Como plan B de financiamiento se solicitara el http://www.fondoemprender.com/home.asp prstamo ante una entidad bancaria, proyectando el pago en los primeros 5 aos de operacin de la LEED NC V.3. (2009). Leaderschip Energy and empresa. Environmental Desing, New Construction & Major Renovations. Washintong: U. S Para las dos alternativas se proyect el flujo de Green Building Council. caja a 5 aos y se utilizaron herramientas de evaluacin financiera como la TIR, VPN e IR, los Meadows, D. L., Meadows, D. H., Randers, J., & resultados se expresan en la tabla 1. Y 2 Behrens III, W. W. (1972). The Limits to Indicadores Financieros con entidad bancaria Growth. EEUU. : Universe Books.
Tasa de oportunidad= VPN= Tir= IR= 7% $ 37,934,270.17 18% 1.21

Tabla 1. Indicadores Financieros Entidad Bancaria. Fuente los autores.

Word Commission on Enviroment and Development, Brundtland. (1978). Nuestro Futuro Comn . EEUU.

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