1/2/2014

Burbuja Inmobiliaria Existe? | CARETAS ILUSTRACION PERUANA

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Economa Los precios de los departamentos en cinco distritos de Lima han subido 175% desde el
2007. En el resto del pas, entre 70% y 120%.

Burbuja Inmobiliaria Existe?

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La dinmica de incremento de los precios de los inmuebles no responde a la dinmica de una burbuja, sostiene Elmer Cuba, de Macroconsult.

Desde 2007, los precios en soles de los departamentos en 5 distritos de Lima Metropolitana han subido cerca de 175%. En el resto de la ciudad y en las dems ciudades del Per tambin han aumentado notablemente los precios, aunque en una menor magnitud (entre 70% y 120%, dependiendo de la ciudad). Las preguntas obvias son si estamos ante una burbuja inmobiliaria, como aquellas ocurridas en Estados Unidos, Espaa o Japn. Si es as, cundo estallara la burbuja peruana? O si se trata de un boom inmobiliario. Es decir, un aumento que no ceder, y ms bien se estabilizara, hasta volver a crecer ms adelante.

ALGUNOS CONCEPTOS
Una burbuja de activos se puede definir como aquella situacin en la que los precios se desvan de su valor fun-damental. Es decir, los precios dejan de responder a sus fundamentos econmicos y slo suben porque vienen subiendo, hasta que ocurre un choque fuera del mercado inmobiliario que hace reventar la burbuja. Es decir, la dinmica de una burbuja es sencilla: los precios subieron hoy porque subieron ayer y maana subirn porque subieron hoy. Las burbujas existen. Las ms emblemticas de los ltimos aos son las de Japn (1990), EE.UU. (2006), Irlanda (2007) y Espaa (2008). Generalmente, las burbujas ocurren en un entorno de poltica monetaria muy laxa por algunos aos, la que toma la forma de excesiva liquidez y bajas tasas de inters. Ello se refleja tambin en un mercado hipotecario casi explosivo, con condiciones crediticias de ganga. En cambio, un boom ocurre cuando se observa un incremento de precios que puede ser relativamente rpido pero tiene respaldo en variables reales.

OTROS PASES
El precio de la tierra en Japn creci 200% entre 1984 y 1990, cuando explot la burbuja. En 2012 los precios eran los mismos que en 1984. En Estados Unidos, entre el 2000 y el 2006, los precios promedio de las casas aumentaron en cerca de 100% (ndice Case-Shiller). En 2009 haban cado en cerca de 30%. En Espaa entre 2001 y 2008 los precios del metro cuadrado tambin se duplicaron en euros reales. Para 2012 ya haban perdido 25% de su valor. Como queda claro, las burbujas inmobiliarias existen.

CASO PERUANO
Los distritos ms caros del Per han aumentado 175% en 6 aos (Ver grfico 1). Usualmente estos fenmenos inmobiliarios estn asociados a un boom de crdito hipotecario, que compromete al sistema bancario y financiero de un pas, si estalla la burbuja. Durante los ltimos cinco aos, el crdito hipotecario ha reflejado un fuerte dinamismo en comparacin con el resto de crditos de la economa. Desde 2007, el crdito hipotecario total del sector privado creci en 26.5% anual. El mayor dinamismo reflejado se explica, en parte, por la implementacin de programas de vivienda ofrecidos por el Gobierno. Sin embargo, existe un importante dficit habitacional, que da un soporte al piso a los precios agregados. En 2011, casi dos millones de hogares suman el dficit habitacional cuantitativo del Per.

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Per.

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Existen dos aproximaciones complementarias para analizar una burbuja. Una es calculando el ratio del valor del departamento entre el valor anual de los alquileres, conocido como PER (una versin del Price to Earning Ratio, de finanzas). Es decir, si el inmueble vale US$ 100,000 y el alquiler anual es US$ 10,000, el ratio es 10. Es decir, si se alquila, en 10 aos se recupera el valor. Otra es viendo directamente los precios y sus determinantes. De acuerdo con Global Property Guide, si el PER se mantiene entre 12.5 - 25.0, se dice que el precio se encuentra en niveles normales, situacin que segn el Banco Central de Reserva del Per (BCRP) se da en Lima Metropolitana, ya que el ratio viene oscilando entre 15 y 16. Este guarismo muestra el nmero de aos que se tendra que otorgar en alquiler un inmueble para recuperar el valor del mismo. Viendo los determinantes reales, un reciente estudio de Macroconsult muestra que los precios de los departamentos se encuentran alineados con el PBI per cpita y la evolucin del tipo de cambio real. Por ahora se tratara de un boom en medio de una demanda todava insatisfecha de viviendas, sobre todo en estratos emergentes. Sin embargo, se espera una fuerte moderacin en el ritmo de incremento de los precios en 2014. En resumen, segn ambas aproximaciones, podemos seguir tranquilos. (Por: Elmer Cuba*)
(*) Socio director de Macroconsult

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