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PROYECTO BALTA 1070

DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION - VII EDICION PROYECTO DE DIPLOMADO

TITULO

PROYECTO MULTIFAMILIAR BALTA 1070

INTEGRANTES:
Sheilla lvarez Guzmn

Pamela Casahuaman Malca Alexandra Chinchayn Cornejo Gidged Ponce Rios

MARZO - 2008

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PROYECTO BALTA 1070

INDICE TEMATICO
1. Resumen Ejecutivo 2. Objetivo 2.1 2.2 Objetivo General Objetivos Especficos

3. Consideraciones Generales 3.1 3.2 3.3 3.4 Situacin Econmica a nivel mundial Aspectos del Sector Inmobiliario Actividad Edificadora en nuestro Pas Perspectivas del Mercado inmobiliario

4. Estudio de Mercado de Viviendas 4.1. Ubicacin 4.2. Descripcin del proyecto 4.3. Mercado Objetivo 4.4. estudio de la oferta 4.4.1.1. Caracterstica de los departamentos ofrecidos en los alrededores. 4.5. estudio de la Demanda 4.5.1.1. Caractersticas de los departamentos en demanda 5. Plan de Marketing 5.1. Plan Estratgico 5.2. Promocin y Publicidad 5.2.1.Promocin durante la edificacin 5.2.2.Material de ventas 5.2.3.Medios de difusin 5.3. Producto 5.4. Fijacin de precios 5.5. Alternativas de ventas 5.5.1.Ventas al contado: 5.5.2.Ventas con financiamiento directa: 5.5.3.Ventas en crdito hipotecario: 5.6. Servicio de Post Venta 5.7. Punto de Venta 6. Estudio de Factibilidad 7. Ingenieria de proyecto 7.1 7.2 7.3 7.4 Definicin del proyecto Memoria Descriptiva Distribucin Edificacin 7.4.1 7.4.2 Estructuras Instalaciones Sanitarias

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7.4.3 7.5 7.6 8. 9. 10. 11. 12. 13. Instalaciones Elctricas

Seguridad Planificacin

Presupuesto de obra Supuesto de Ingresos Supuesto de egresos Flujo de caja Estado de ganancias y perdidas Conclusiones

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PROYECTO BALTA 1070 Introduccin

A raz del crecimiento sostenido de la economa peruana desde 2001 ha resultado que las vacancias altas en metros cuadrados poco a poco se han estando absorbiendo, como consecuencia de esto, se puede observar que actualmente existe una creciente demanda de vivienda, no solo el conocido financiamiento Mi Vivienda, sino tambin, para un sector mas alto, la compra de viviendas con exigencias de ubicacin, acabados y equipamiento. El resultado fue una recuperacin de los alquileres y precios de venta a niveles que hacen nuevos proyectos de construccin, sean econmicamente viables.

El crecimiento que ha registrado el sector construccin en los ltimos aos se debe al dinamismo de la economa en gran parte por el aumento en la inversin privada y los programas del sector pblico. Como se ha podido apreciar el sector inmobiliario ha retomado un nicho dentro del mercado dejado de lado en la dcada pasada, por la cada en la demanda de viviendas y oficinas, principalmente en el segundo quinquenio.

Actualmente se puede observar que la industria de la construccin esta sufriendo un crecimiento acelerado, se ven construcciones en casi todos los distritos, y son proyectos de gran envergadura lo cual comprueba el auge antes mencionado.

Distritos como Miraflores, San Isidro, Surco, La Molina y San Borja se han convertido en un foco importante para desarrollar proyectos de inmobiliarios ya que existe una gran concentracin en los centros comerciales de agencias bancarias, servicios complementarios y sobre todo va rpidas de acceso.

En el proyecto a desarrollar en este plan de tesis, se opto por un edificio de vivienda en Miraflores, el cual es considerado el distrito mas cntrico de todos, y se apunta a un grupo selecto de posibles compradores, tiene una excelente ubicacin con vista al mar, estos factores y

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la creciente demanda de viviendas para este sector, es lo que nos llevo a elegir este proyecto como tesis para el diplomado, para lo cual se va hacer el estudio correspondiente para determinar su rentabilidad.

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1. RESUMEN EJECUTIVO

El proyecto consistir en la construccin de un edificio multifamiliar. La inversin en la construccin y venta de viviendas se sustenta en las buenas oportunidades que presenta el sector dentro de un entorno econmico con estabilidad econmica y financiera.

Mercado Objetivo:

Familias jvenes, con estilo de vida moderno, conformado por cnyuges activos econmicamente, de 3 a 4 miembros por familia, con una preferencia por las zonas urbanas de buena categora residencial y con cercana a centros comerciales, de diversin y educativos en concordancia con su estilo de vida.

Producto

Edificio multifamiliar de 17 pisos, con 3 stanos y un semistano, con un total de 34 departamentos entre el primer y ltimo piso.

Dos departamentos por piso, con reas techadas que van de 205 a 208 m2. El rea total del terreno es de 1,300 m2, con un rea techada toral de 10,764.43 m2 y con un rea libre de 696.84 m2 (53.60%).

Los departamentos del cuarto piso contaran con los aires y con el rea de servicio. El edificio contara con ascensor Los acabados del edificio sern con productos nacionales de primera calidad. La distribucin de los departamentos constara de hall, sala , comedor, cocina, lavandera, cuarto principal con closet y bao incorporado, dos dormitorios con closet, un

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bao completo para dos dormitorios secundarios. Todos los ambientes tienen conexiones a telfono y cable.

Precio

El precio promedio por departamento ser de $240,000.00 incluyendo IGV. Todos los departamentos incluyen 2 cocheras

Ubicacin:

Este proyecto cuenta con dos frentes y esta ubicado en el distrito de Miraflores, con el Malecn Balta por el frente principal y llegando hasta el Jr. Venecia por posterior. la parte

Plan Comercial:

Entre el 30%-50% de la ventas se desarrollaran dentro de la etapa de la preventa. Se promover la venta por medio de una agencia de corretaje con especialidad en mercado objetivo y con manejo de una base d e datos.

Se publicara avisos en los principales diarios de la capital Se implementara un caseta de informacin y ventas para promover las preventas.

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2. OBJETIVO:

OBJETIVO GENERAL:

Desarrollar un producto inmobiliario que logre satisfacer las necesidades y expectativas del segmento de mercado, ejecutando el proyecto aplicando las tecnologas e insumos que permitan lograr un producto de calidad .Desarrollando este proyecto tendremos la capacidad de determinar si el proyecto es rentable o no.

OBJETIVOS ESPECIFICOS:

1. Desarrollar todo el proceso del proyecto inmobiliario, desde la concepcin de la idea, hasta el momento previo a la ejecucin de la misma.

2. Desarrollar los anlisis necesarios que ayudaran a tener una visin de la rentabilidad del proyecto, como factibilidad y estudio de mercado. Este anlisis previo nos permite saber de forma anticipada la viabilidad del proyecto.

3. Desarrollar los anlisis numricos para determinar con cifras exactas la rentabilidad del proyecto.

4. Interpretar los resultados de TIR y VAN

5. Tener la capacidad de evaluar el flujo de caja, para, en caso sea necesario, implementar alguna mejora.

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3. ASPECTOS GENERALES

Situacin Econmica Global y del Pas

Un vistazo a determinados ndices de la economa mundial nos ofrece una visin idlica de la entrada en el 2008. Existe un crecimiento global en torno al 5%, las tasas de inflacin resultan aparentemente moderadas, pases emergentes muy significativos mantienen un alto crecimiento, han corregido enormemente sus desequilibrios macroeconmicos,

especialmente en el aspecto relativo a su dficit pblico o las reservas de divisas. Nunca hubo mayor consenso entre los analistas respecto a las buenas expectativas a principio de ao. La demanda a nivel mundial parece estar sostenida por ms de un rea econmica. Los pases emergentes crecen notablemente y retroalimentan a los desarrollados. Los beneficios empresariales ascienden con respecto al trimestre anterior y las tasas de desempleo descienden.

Tal escenario creciente de la economa mundial, tras la crisis experimentada en el ao 2001, empieza a presentar notables incertidumbres. Porque los riesgos, amenazas y factores de diversa ndole, existen. Una subida continuada del petrleo, un agravamiento de la situacin geopoltica en oriente medio (incluso cualquiera de los distintos conflictos existentes a nivel regional), una abrupta cada del dlar, un aumento del proteccionismo en el comercio mundial o un estallido de la incierta situacin en China, todava inmersa en un muy largo periodo de alto crecimiento, pero sustentado en frgiles pilares, que podran agrietarse bruscamente. Factores todos ellos no desdeables, cuya aparicin provocara enormes turbulencias en los mercados de inversin a nivel mundial.

Fijmonos adems en un fenmeno asociado en general a prolongados periodos de crecimiento, reactivado inicialmente con bajas tasas de inters como motor inicial, y/o

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acompaada de fuertes bajadas de impuestos como resultado de medidas de poltica fiscal (caso de EEUU), que provoca la acumulacin de enormes bolsas de liquidez monetaria. Pocas veces hemos asistido en los mercados de activos a desequilibrios tan fuertes, o en su defecto la mera sospecha de los mismos, como las sobre valoraciones existentes en la actualidad, las conocidas vulgarmente como burbujas. Tcnicamente se produce cuando el precio que alcanzan un activo (inmobiliario incluido) empieza a no justificarse con el de sus valores fundamentales, llegando a alcanzar un precio muy superior al que situaciones histricas y que en condiciones objetivas se le podra asignar.

La otra cara de la moneda de las buenas expectativas a nivel global nos lo ofrece lo acontecido recientemente en EEUU. Las malas perspectivas que parece arrojar su mercado inmobiliario pueden dejar huella. La subida del precio de los inmuebles a comienzos del milenio ha sido el referente bsico de un consumo creciente, que empieza a mostrar sntomas de agotamiento. La cada del mercado inmobiliario provocara el efecto contrario. Descenso del consumo e inversin, aumento del desempleo, y con ello la morosidad bancaria. Se detiene la concesin de prstamos y la actividad de construccin. Todo esto podra llevarnos a una recesin, porque en el mercado de la inversin, el sector inmobiliario a nivel mundial es de vital importancia, si reflexionamos con algunas cifras comparativas. La inversin en inmuebles, incluida la vivienda en propiedad, representa una cifra altsima en comparacin con la renta fija o variable. En Alemania, por ejemplo, donde las cuotas de propiedad son bastante bajas (alrededor del 60% de viviendas en alquiler), respecto a pases como Espaa, donde la cuota de propiedad alcanza ms del 80%, la inversin en activos inmobiliarios se estima en 8 billones de EUR.. Incluso en EEUU, donde la cultura en renta variable es la ms alta del mundo, la relacin estimada de activo inmobiliario frente al burstil se cifra aproximadamente en la abrumadora proporcin de 4 a 1. Primera idea fundamental: una burbuja burstil puede ser peligrosa pero una inmobiliaria podra llegar a ser demoledora.

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La interaccin de ambos factores, burbujas en el mercado de activos, aumento de los riesgos expuestos y enfriamiento econmico nos vaticina lo que puede ser la entrada en un nuevo ciclo de desarrollo. En momentos de incertidumbre econmica, cuando la demanda de inmuebles se ralentiza, lo normal es que aparezca una correccin de precios, quiz una estabilizacin. Lo ms importante y extremadamente difcil: calibrar la intensidad y el punto inicial de tales periodos. Mientras los tipos de inters no suban vertiginosamente y no se produzca un fuerte deterioro de la actividad econmica, traducido a su vez en aumento considerable del desempleo, el mercado inmobiliario, especialmente la vivienda, tender a no sufrir cadas de cierta magnitud en su valoracin. Es fundamental, por tanto, evitar fuertes oscilaciones en la poltica monetaria. Indicios tales que no se han producido en la economa americana de forma virulenta, que en el ao 2008 sigue manteniendo moderadas tasas de crecimiento econmico.

Desde una perspectiva histrica el desplome de precios suele tener un alto componente local, generalmente al afectar a zonas en fuerte regresin, donde se detecta un decrecimiento constante de la actividad general. Son zonas cuyas expectativas de desarrollo son escasas, que pierden poblacin, al estar basadas en estructuras obsoletas y un entorno macroeconmico poco atractivo para la inversin futura. Un efecto que a nivel internacional no es tan fcilmente contagiable, pese a la correlacin existente en el mercado internacional de la inversin, cada vez ms globalizado. Burbujas con fuertes cadas de precios (hasta el 50%), se han experimentado, por ejemplo, en el mercado de Alemania del Este tras la reunificacin. Aquello fue una exageracin de las expectativas existentes (especulacin), previsiones errneas en la demografa, aderezada con elevadsimas subvenciones y exenciones fiscales. El derrumbe japons de los 90, en consonancia con la fuerte crisis asociada al hundimiento de un peculiar modelo del bienestar, nos da idea de la dimensin que puede tomar una ruptura violenta.

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La situacin coyuntural y el escenario macroeconmico nos darn la ltima respuesta al desenlace final relativo al precio del activo inmobiliario. Y si el motor bsico de la economa mundial, EEUU, entrase en una crisis de alta dimensin, tal efecto tendra casi seguro una enorme influencia en el resto de pases. Una fuerte cada de precios a nivel global es difcil que se produzca en ausencia de un grave deterioro de la actividad econmica, fenmeno que suele ir asociado normalmente a un declive zonal, motivado por aquellas cuestiones que podramos denominar de carcter propio y estructural

Aspectos del Sector Inmobiliario

Las acciones de empresas inmobiliarias son participaciones alcuotas en al capital social de una empresa, generalmente cotizada en bolsa, y cuya valoracin depende en gran medida de cmo el mercado estime y tase la composicin de los activos que tenga en cartera. La forma habitual es la constitucin de una Sociedad Annima, con la plena obligacin de establecer y cumplir todas las exigencias que exige la legislacin a este respecto. Las obligaciones derivadas de anunciar la informacin relevante y la publicacin peridica de resultados se realizan de forma anloga, y bajo los principios establecidos para cualquier otro tipo de sociedad cotizada en bolsa.

Las actividades que puede desarrollar una empresa denominada como de tipo inmobiliario, y relacionada por tanto en un elevado porcentaje de actividad con dicho sector, pueden ser de distinta naturaleza. En numerosos casos difiriere bastante de lo que representa la mera actividad patrimonialista como nica prestacin, que suele ser la actividad de referencia en una empresa inmobiliaria a escala internacional:

o Gestin de una cartera de inmuebles con ingresos de alquileres y usufructos o Administracin de inmuebles para terceros

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o Ejecucin de operaciones e intermediacin en transacciones inmobiliarias o Gestin de suelo, desarrollo y concepcin de promociones (incluyendo o no la comercializacin posterior, e incluso el servicio post venta) o Funciones generales de asesora inmobiliaria o Cualquier tipo combinacin de las prestaciones anteriores

En caso de poseer carteras de inmuebles o suelo, tanto en renta como en promocin, suele ser caracterstica comn de muchas empresas inmobiliarias la tendencia a centrarse en algn tipo de uso concreto (promocin de viviendas) o estar geogrficamente ms concentradas en determinadas zonas, por ejemplo, aquellas donde histricamente comenzaron su actividad. Es evidente, que al alcanzarse un cierto volumen de gestin, las inmobiliarias presentan asimismo una cartera diversificada de lneas de negocio o tienden a expandirse geogrficamente a nivel nacional o incluso internacional.

Las actividades a las que puede dedicarse una empresa inmobiliaria pueden englobar una o varias de las actividades anteriormente citadas. Es decir, la estrategia de gestin est dirigida por la direccin de la misma, sin ningn tipo de restricciones a la hora de tener que concentrar un determinado porcentaje de su actividad en un segmento o uso determinado. Desde el punto de vista de la inversin, sta es una diferencia bsica con los fondos (abiertos y cerrados), que suelen tener estndares prefijados en la composicin de sus carteras (segn cada caso dotados de mayor o menor flexibilidad), siempre en funcin de la reglamentacin o perfil de cada producto. Por ejemplo, en las actividades patrimoniales de una empresa inmobiliaria, no es premisa obligatoria el ejecutar las conocidas polticas de diversificacin del portafolio, tpica estrategia de inversin de los fondos abiertos.

Particularidad importante de las empresas inmobiliarias es la posibilidad de realizar operaciones, que rebasan incluso las fronteras del propio sector. Ejemplo tpico ha sido el

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traslado de capital hacia otros sectores, generalmente en situaciones que han permitido la generacin de un exceso de liquidez. Asimismo operaciones frecuentes en bolsa son las de tipo corporativo, con la toma de participaciones en otras empresas (incluso de otros sectores) o realizar costosas incursiones en el propio sector a nivel internacional.

El perfil del accionista es mucho ms cercano al que invierte en bolsa que al que lo hace en el mercado inmobiliario. Debe ser consciente del alto riesgo que conlleva la entrada general en un mercado preponderantemente financiero, cuyas reglas rebasan en ocasiones el contenido sectorial del mismo. El horizonte temporal es muy variado. La inversin puede tener una estrategia de permanencia a corto, medio o largo plazo, los tres horizontes son en principio compatibles con la entrada de capital en bolsa, dependiendo del componente especulativo de la inversin.

Las actividades de una empresa inmobiliaria pueden ser de distinta naturaleza, siendo la actividad patrimonialista, si bien la ms caracterstica, no la nica posible. Para ello estableceremos una clasificacin ms especfica y realista de dichas empresas, en funcin de la actividad fundamental asociada a las mismas:

Inmobiliarias cuya ncleo principal de actividad reside en las actividades de tenencia y administracin de un cartera de inmuebles, y cuyos ingresos fundamentales provienen de las rentas de alquiler y/o aquellos derivados de los cambios patrimoniales en la constitucin de la cartera (posibles plusvalas en compraventas que alteren su composicin). Este tipo de empresas se engloba desde el punto de vista inversor dentro de las conocidas formas indirectas de inversin inmobiliaria, compitiendo directamente como alternativa con las estructuras tipo REITs y aquellos fondos inmobiliarios, tanto abiertos como cerrados, que tengan actividad preponderantemente tenedora de inmuebles (en general, la mayora de ellos).

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Inmobiliarias de tipo combinado, es decir aquellas que realizan tareas de gestin patrimonial junto con actividades de promocin y desarrollo de suelo en algn eslabn o en toda la cadena de valor asociada (desde la compra en estado rstico hasta la comercializacin final de una promocin). Es evidente que el riesgo de exposicin a situaciones de carcter cclico de cada una de ellas es proporcional al porcentaje de actividad promotora. En este apartado se incluiran aquellas empresas puramente promotoras, y como ejemplo adicional, la multitud de pequeas sociedades que se dedican a ejercer una nica actividad.

Un tercer tipo, podra quedar definido por empresas diversificadas, cuya actividad inmobiliaria es un pilar importante de la misma, no siendo la nica, existiendo asimismo participaciones activas y/o pasivas en otros sectores. Los sectores ms compatibles con la actividad inmobiliaria podran ser la construccin o la gestin de infraestructuras

Actividad Edificadora en Nuestro pas

El sector construccin es un rea de gran actividad e importancia econmica y social en nuestro pas porque:

La construccin consume gran cantidad de recursos pblicos y privados, ya que requieren de gran inversin. Adicionalmente, se podrn generar ingresos fiscales derivado del pago de impuesto general a las ventas (IGV) y del impuesto a la renta.

La construccin cubre las necesidades de infraestructuras econmicas y sociales. La construccin genera una importante actividad indirecta en otras reas de la economa.

La construccin utiliza gran cantidad de mano de obra

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Dentro de la economa , el sector construccin es considerado como una actividad estratgica debido a su efecto multiplicador. Segn el Plan nacional de Vivienda 2003-2008 Vivienda para todos del Ministerio de Vivienda, construccin y saneamiento, el consumo intermedio (insumos) utilizado en el proceso productivo de la construccin con respecto del valor bruto de produccin (VBP) en nuestro pas representa el 52.2%; es decir , para incrementar la produccin en 100 unidades, es necesario invertir 52 en insumos; los mismos que tienen un efecto multiplicador sobre 31 ramas de actividad, causando el mayor efecto en la produccin minero no metlicos, siderurgia y mueblera metlica y de madera. Adems, segn la cmara Peruana de la Construccin, por cada nuevo puesto de trabajo en la construccin se generan 2 puestos de trabajo indirectos y por cada milln de dlares de inversin en construccin se generan 125 nuevos puestos de trabajo.

Una observacin simple nos permite conocer que todos los seres humanos usamos intensamente productos de construccin en la mayora de las actividades que realizamos. Sin embargo, la industria de la construccin es uno de los sectores que tiene menor grado de desarrollo en los pases latinoamericanos, comparada con las naciones mas desarrolladas, esto se manifiesta en un conjunto de deficiencias y una baja productividad, que nos lleva a un gasto excesivo de recursos, a la vez que limita la competitividad de las empresas del sector, especialmente las empresas constructoras.

Perspectivas del Mercado Inmobiliario

Las condiciones macro y micro econmicas de nuestro pas no inciden de manera favorable en la generacin del ahorro nacional, particularmente ahorro financiero. En consecuencia, es baja la disponibilidad de recursos en general y, especficamente, recursos para el financiamiento habitacional. Adems, la conformacin socio econmica de nuestra sociedad, mayormente concentrada en los niveles C, D y E, los altos niveles de riesgo potencial de

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morosidad, la renuencia de las instituciones financieras a asumir los costos de administracin de prestamos pequeos, la tendencia de aplicar tasas de inters uniformes y el nivel de calidad de la construccin (durabilidad en el tiempo), dificultan o hacen poco variable, desde el punto de vista de las instituciones financieras intermedias, la atencin crediticia de casi el 90% de los hogares peruanos. Hoy no existe, como en el pasado, una banca especializada en el financiamiento habitacional (Banco de Vivienda, Banco Central Hipotecario, Mutuales de Vivienda). Los crditos hipotecarios que ofrecen las principales instituciones financieras estn diseados para los segmentos alto y medio alto de la poblacin.

Con el paso del tiempo se puede demostrar que las mejores oportunidades de crecimiento se encuentran en el segmento de viviendas de bajo precio. El problema que surge hasta la fecha es que las fuentes tradicionales de crdito no llegan de manera masiva hasta los sectores de menos ingresos. En la medida en que las instituciones financieras desarrollen mejores sistemas crediticios, aumentara la adquisicin de viviendas en todos los niveles socio econmico.

4. ESTUDIO DE MERCADO:

En una poca de globalizacin y de alta competitividad de productos o servicios, como lo es en el cambiante mundo del marketing es necesario estar alerta a las exigencias y expectativas del mercado, para ello es de vital importancia para asegurar el xito de las empresas hacer uso de tcnicas y herramientas, una de ellas es llevar a cabo un estudio de mercado, en conjunto con una serie de investigaciones como lo son, competencia, los canales de distribucin, lugares de venta del producto, que tanta publicidad existe en el mercado, precios, etc.

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Como se menciono al inicio del presente trabajo, el crecimiento que ha registrado el sector construccin en los ltimos aos se debe al dinamismo de la economa en gran parte por el aumento en la inversin privada y los programas del sector pblico. Como se ha podido apreciar el sector inmobiliario ha retomado un nicho dentro del mercado dejado de lado en la dcada pasada, por la cada en la demanda de viviendas y oficinas, principalmente en el segundo quinquenio. Segn lo antes mencionado y el registro del aumento del poder adquisitivo de ciertos estratos sociales, y por las mayores facilidades de financiamiento, el mercado inmobiliario es uno de los sectores mas dinmicos de la economa y se considera un mercado en constante expansin. La oferta hipotecaria y la competencia de los principales bancos dinamizaron mucho as este sector, convirtindose en una alternativa atractiva tanto para los inversionistas internos como para los externos.

4.1 Ubicacin:

El proyecto se ubica en Malecn Balta 1070 en el distrito de Miraflores del departamento de Lima.

PARAMETROS Ciudad Distrito Zonificacion Area de Estructuracin Urbana Coeficiente de construccin Densidad Neta (Hab/ Ha) Altura Mxima Porcentaje de Area Libre Area de lote mnimo

R.N.C.

PROYECTO Lima Miraflores R-6 IV 5.97 1,277 17 17.00 40% 65% 800 1,300

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4.2. Descripcin de proyecto:

El conjunto multifamiliar esta compuesto por una torre de 17 pisos de altura (55.20 mts.), con 2 departamentos por piso, haciendo un total de 34 departamentos. Adems de 3 niveles de stanos y 1 semistano, para estacionamientos depsitos y servicios complementarios. En la parte posterior del terreno hacia la calle Venecia se ha generado una zona de esparcimiento, que cuenta con gimnasio, oficio, y SUM. El proyecto cuenta con espacios libres suficientemente amplios para que permitan que todas las viviendas tengan accesos y vistas ya sea a la calle o a reas libres con una importancia y carcter similar a la calle, logrando de esta manera que los espacios comunes interiores se perciban como una extensin del espacio urbano.

Los estacionamientos estn repartidos en lo siguiente: Semistano: rea de estacionamientos con 19 unidades que es parte del espacio interior. Primer Stano: rea de estacionamientos con 19 unidades que es parte del espacio interior.

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Segundo Stano: rea de estacionamientos con 19 unidades que es parte del espacio interior.

Tercer Stano: rea de estacionamientos con 12 unidades que es parte del espacio interior. Las unidades habitacionales del conjunto cuentan con dos tipos de departamentos: 34 departamentos de 200.00 m2 de rea techada de promedio. Estos, cuentan con salacomedor, dormitorio principal, WCL, bao completo incorporado, dos dormitorios adicionales con bao incorporado, estar, cocina, lavandera, dormitorio y bao de servicio. Y un departamento en el 1 nivel de 65.00 m2, con un dormitorio, bao completo y vestidor y una sala-comedor-kitchenet en un solo ambiente. El tratamiento interno y externo de acabados est proyectado en base a muros tarrajeados, empastados y pintados, pisos de parquetn pumaquiro y alfombra, cermicos y porcelanatos antideslizantes para pisos y maylicas - mrmoles para paredes en baos y cocinas, puertas contra placadas con nordex y pintadas al duco, puertas principales machihembradas, muebles de cocina de melamina y tablero de granito, closet de melamina, ventanas y mamparas de vidrios templado con carpintera de aluminio, balcones de acero inoxidable con cristal templado, grifera cromada Vainsa, sanitarios marca Trbol y lavadero de acero inoxidable en cocinas. La circulacin de escape del edificio se da a travs de escaleras continuas desde los pisos superiores al nivel de ingreso de las mismas. Dichas escaleras estarn protegidas con puertas corta fuego y humos, tanto las de acceso a stas como las que comunican a cada departamento. Estas escaleras cuentan en todos los niveles, con un vestbulo previo ventilado, como paso previo obligado antes de ingresar a ellas.

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4.3 Mercado objetivo:

Familias jvenes, con estilo de vida moderno, conformado por cnyuges activos econmicamente, de 3 a 4 miembros por familia, con una preferencia por las zonas urbanas de buena categora residencial y con cercana a centros comerciales, de diversin y educativos en concordancia con su estilo de vida.

Estas familias mencionadas, son familias pertenecientes a un nivel socioeconmico alto, entendindose por esta categora a los niveles B y B+, con ingresos anuales no menores a los US$ 50,000.

4.4 Estudio de la oferta:

La poblacin de distrito de Miraflores esta clasificada dentro de los niveles socioeconmicos alto medio y bajo. La mayora de sus habitantes pertenecen al nivel socioeconmico B a B+, con un 64.9% de la poblacin total del distrito, luego se encuentra el nivel socioeconmico A con un 27.1% y el C con 8.0% Segn la distribucin geogrfica de la poblacin segn su nivel socioeconmico en el distrito, el proyecto Balta 1070 se encuentra ubicado en el nivel socioeconmico A y B. Por o antes expuesto, se deduce que e cliente potencial para el producto debe tener las siguientes caractersticas: Pertenecer a nivel socio econmico B a B+, y como se dijo anteriormente probablemente sean familias nuevas de no mas de 5 miembros. Cuyo ingreso econmico por hogar o debe ser menor a US$ 2000.00, con un trabajo estable, y que tenga acceso a crditos bancarios.

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Las familias que buscan vivir en una zona como esta, busca no solo un lugar bonito y agradable, tambin buscan lugares cntricos, con vas de acceso rpidas, con todos los servicios cercanos, bancos, centros comerciales, buena vista. En nuestro proyecto estamos conciente de ellos, por eso el proyecto se desarrolla en el malecn balta con una excelente y panormica vista al mar, con centros comerciales cercanos como Larcomar en donde encontramos tiendas, restaurantes, diversin de da y de noches, bancos.

Puente Villena Rey, una va de acceso rpida al proyecto.

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CLUBES CERCANOS

VISTA AL MAR

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CENTRO COMERCIAL LARCOMAR

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4.4.1. Caractersticas de los departamentos ofrecidos en los alrededores: Edificio Costa Azul: 8 departamentos exclusivos Todos vista a la calle 3 dormitorios Amplio dormitorio principal con bao incorporado Sala comedor con balcn Mini loft sper moderno Ascensor para 6 pasajeros Portero elctrico y control remoto Sistema contra incendio 2 cocheras

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Todos los dptos vendidos.

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Residencial Canarias: 21 departamentos de 120 m2 3 dptos con azotea propia, 3 dptos por piso 2 ascensores Grupo electrgeno y Video portero Vidrio templado Pisos de madera, finos acabados

Ultimo Dpto. sin vista a la calle US$ 95,000.00 en 4to piso.

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Edificio Trpoli: Departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios Magnifica vista al mar Acabados de primera reas entre 63 a 143 m2 2 ascensores, escalera de escape

Entrega enero del 2009, precio del departamento de 143 m2 es US$ 122,600

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Edificio Costa del Mar:

Departamentos de 2 y 3 dormitorios Moderno diseo arquitectnico Finos acabados Amplias terrazas con vista panormica al mar Ascensor directo a cada departamento 2 estacionamientos techados

Todos los departamentos vendidos.

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4.5 Estudio de la demanda:

Para el nivel socio econmico B, la localizacin de la demanda se centra en los 10 principales distritos de Lima, dentro de los cuales se encuentra Miraflores, y representa el 78% de las unidades demandadas, siendo para Miraflores la necesidad de 2845 viviendas.

4.5.1 Caractersticas de los departamentos en Demanda: Los departamentos que buscan las familias pertenecientes a un nivel socio econmico alto son:

3 dormitorios por departamento Dormitorio principal con Wcloset Enchapes de porcelanato

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Mrmol y granitos en baos y cocina Piso de madera en rea social, alfombra en dormitorios 2 cocheras por departamento Salones de uso mltiple en el edificio y reas verdes Finos acabados en griferias, mobiliario. Vidrios templados rea de servicio completa Equipamiento como ascensores, sistema contra incendio, gas, portera

5. PLAN DE MARKETING

5.1 Plan Estratgico

La estrategia fundamental es aquella que orienta toda la actividad comercial a los clientes, es decir la promocin y ventas debera comenzar con una idea referente a un producto satisfactorio de necesidades.

La empresa tiene como principal eje de negocio, la construccin y venta de unidades inmobiliarias que estn por encima de los estndares de edificaciones similares en el mercado, por tal motivo, el objetivo principal de la promocin del proyecto es diferenciar el producto, para lo cual la calidad se convierte en un elemento fundamental, desde su concepcin, diseo y construccin.

Usaremos un modelo estratgico y econmico, a continuacin se presentan los beneficios que la inmobiliaria ofrecer a sus clientes:

Trabaja para un segmento predeterminado. Trabaja en toda la capital de Lima y provincias, ofreciendo las mejores propiedades.

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Ofrece los mejores crditos, en acuerdo con entidades bancarias. Publicita sus inmuebles en los diarios especializados. Brindamos asesoramiento notarial mediante reconocidas escribanas. Servicios personalizados: Brokers personales para cada propiedad, durante todo el proceso de compra-venta. Equipamiento: Nuestros brokers estn equipados con computadoras personales y telfonos celulares a su servicio. Seguridad: Clientes registrados en nuestra base de datos. No solicita autorizacin de venta. Agenda de visitas programadas. Nos encontramos en los principales buscadores de Internet. Show room en nuestro centro de atencin al cliente (caseta de ventas). Administracin de consorcios con los mejores profesionales en el rubro. Compromiso, con el logro de la calidad y satisfaccin del cliente. Confiabilidad, para que nuestros clientes se sientan seguros por su inversin. Innovacin, en base a nuevas soluciones para mejorar la atencin de nuestros clientes. Trabajo en equipo, afn de desarrollar las capacidades del grupo humano. Ser una organizacin socialmente responsable, contribuyendo con el desarrollo y crecimiento del Pas.

5.2 Promocin y Publicidad

La empresa conocida por la buena calidad de sus productos y clientes satisfechos, son la mejor promocin y publicidad para un proyecto.

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5.3 Promocin durante la edificacin

Se busca establecer de manera concreta un mnimo de demanda o masa critica que permita iniciar las obras. Generalmente el nivel de pre-venta exigido por las instituciones financieras varia entre 30% a 50% en funcin de la empresa constructora y/o del proyecto, por tal motivo, para promover las pre-ventas se har un descuento por cada mes que falte para terminar la construccin total del edificio u otorgar algunas concesiones en los acabados sin costo adicional, ya que debe haber algn incentivo para que los clientes se decidan a invertir en una propiedad aun no tangible. Los proyectos con preventa durante la edificacin requieren una constante inversin en publicidad 8diarios, revistas, etc.), caseta de ventas y vendedores dedicados.

5.3.1

Material de ventas

Se har uso del siguiente material de ventas: o o Brochure de ventas: Para el cual se definir el tamao, numero de cuerpos y cantidad de impresiones. Se colocaran fotos del edificio en deferentes vistas y fotos de la distribucin para los tipos de departamentos. o Detalle de caractersticas de los departamentos. Agentes de venta, preparados con conocimientos de marketing y administracin. Decoradora de interiores. Caseta de ventas, estar ubicada en la obra donde se mostrara una maqueta del proyecto, as como diferentes vistas y planos de los departamentos. Se podr apreciar algunos acabados tpicos de los departamentos como son los materiales de los pisos (porcelanatos, maderas, etc.), grifera, tableros de mrmol para baos y cocinas, etc. Panel de obra, con una vista del proyecto, con poca informacin (telfonos de contacto, pgina Web, empresa constructora, entre otros).

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5.3.2 Medios de difusin

Avisos en peridicos, se resaltaran las caractersticas del edificio, las que saldrn publicados 2 meses cada domingo.

Revistas, una vez por mes, durante 3 mese. Pagina Web, permitir realizar un tour virtual del proyecto y por el interior de los departamentos, as como apreciar los planos acabados, precios, etc., describiendo las bondades del producto.

5.4 Producto:

Nuestro inmobiliario ha sido diseado como un producto exitoso, tomando en cuenta el nivel, calidad y la magnitud del proyecto. Se ha confiado el desarrollo del producto a los mejores profesionales y se ha dirigido el producto al mercado de nivel socioeconmico alto de la ciudad segmento A y B, el cual se encuentra a la bsqueda de alternativas como las que se ofrecen en este proyecto, dando desde el momento de la concepcin una alta satisfaccin y expectativa al mismo.

Se trata de un producto con todas las comodidades necesarias para una familia que pretende tener una vivienda diferente a las dems otorgndose status de vida. Bsicamente los departamentos de este sector son usados por la familia para vivienda, podemos encontrar temporadas que pueden o no habitarlos, y para lo cual, necesitaran un buen sistema de vigilancia (en los meses de verano puede ser que estos salgan fuera de la ciudad por viajes de placer o de negocios. Se estableci que el atributo especial que se debe explotar del producto es la vista que tiene a toda la Costa Verde. Si bien se pueden encontrar muchos proyectos de similares caractersticas en calidad, acabados y precios, la vista es lo principal que se debera explotar con relacin a este proyecto.

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5.5 Fijacin de precios

En la determinacin de precios, influyen diferentes factores internos y externos, los factores internos comprenden los objetivos de la empresa, los costos y gastos administrativos financieros, etc., mientras que los factores externos estn dados por la naturaleza del mercado, la competencia y la demanda.

a) Precio del producto en relacin con el de la competencia, un precio demasiado alto puede desalentar la compra y estimular a la competencia que con precios un poco mas bajos pueda entrar en la categora del producto, y por lo contrario, sobretodo en este sector, puede impedir que se alcancen las metas de ganancias y de ventas, adems de que puede crear desconfianza en la calidad del producto final. Las bases principales que tomamos en cuenta son la estructura de costos del producto, los cambios de la estructura de precios en el mercado y la fuerza de la demanda.

b) Elasticidad de precios de su producto, el tema de la elasticidad de precios de los departamentos ofrecidos se baso principalmente en la estructura econmica y financiera realizada en los estudios propios.

AREAS Y PRECIOS DE VENTAS

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rea comn por piso A segundo piso Dpto. 1er piso A. comunes (primer piso) A. comunes (SUM. Otros) Volados del 3 al 2 piso A. comunes resto de pisos A. comn total reas de estacionamientos: Estacionamiento/deposito Semistano Estacionamiento/depsitos Primer stano Estacionamiento/depsitos Segundo stano Estacionamiento/depsitos Tercer stano Total 1038.79 m2 826.44 m2 833.94 m2 335.18 m2 3034.35 m2 24.95 m2 431.38 m2 277.41 m2 153.98 m2 146.61 m2 18.10 m2 399.20 m2 717.89 m2

5.6 Alternativas de ventas

Se mencionan a continuacin diversas alternativas, pero cabe resaltar que para el presente proyecto se opto bsicamente por aporte de inversionistas:

5.6.1 Ventas al contado:

Es una excelente operacin para el vendedor, pero para el comprador puede significar un desembolso muy difcil de cubrir. Una alternativa para las ventas al contado podra ser un descuento importante en el precio de venta, promoviendo la realizacin de la venta as como un rpido flujo de ingresos para el proyecto.

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5.6.2 Ventas con financiamiento directa:

La financiacin directa es una de las opciones que ltimamente estn bastante acogida en el pas. El crdito es otorgado directamente por la empresa inmobiliaria a los compradores a una tasa de inters similar a la tasa de inters bancario. La ventaja de este tipo de financiamiento es la facilidad con la que los compradores acceden al crdito, ya que las entidades bancarias exigen una gran cantidad de requisitos y no siempre otorgan crditos. El problema latente que se podra dar es la dificultad para hacer efectiva la cobranza, sin embargo esta se puede minimizar a travs de una hipoteca o venta en reserva de propiedad.

5.6.3 Ventas de crdito hipotecario:

El financiamiento se puede realizar con el mismo banco que financia el proyecto. Al comprar un departamento, el comprador para al promotor una cuota inicial y al conducirse la edificacin, el banco cancela al promotor el saldo y traslada al comprador la deuda con garanta hipotecaria.

5.7 Servicio de Post Venta

Debe haber una rpida atencin al cliente, mediante un sistema de asesora permanente. El servicio de post-venta no debe ser solo un compromiso, en realidad, es una inversin rentable para el futuro de la empresa, ya que es la publicidad mas importante.

5.8 Punto de venta:

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La caseta de ventas estar ubicada sobre el Jr. Balta, que es el jirn principal, debido a que se va a desarrollar en ese nico lugar toda la gestin de venta durante todo el periodo de la pre venta y post venta. Deber ser grande y funcional, de aproximadamente 12 m2, con frente amplio y buen acceso y visibilidad. Estar abierto el local de lunes a sbado de 9:00 a.m. a 6:00 p.m. ininterrumpidamente, en el que podrn ver los planos y maqueta de los departamentos del edificio Balta 1070. Para la instalacin de la caseta de ventas, se consider un presupuesto de $23.80. Adems de $8.33 para gastos de decoracin e infraestructura. Para llevar a cabo un control de gestin integral as como el seguimiento de clientes se contempla la adquisicin de un sistema para ese fin.

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6. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

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7. INGENIERIA DE PROYECTO:

7.1

Definicin del proyecto

El conjunto multifamiliar esta compuesto por una torre de 17 pisos de altura (55.20 mts.), con 2 departamentos por piso, haciendo un total de 34 departamentos. Adems de 3 niveles de stanos y 1 semistano, para estacionamientos depsitos y servicios complementarios. Cuenta con zonas de esparcimiento, gimnasio, oficio y SUM.

Ubicacin

El proyecto esta ubicado en la calle Malecn Balta 1070 - Miraflores

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Datos Generales del Proyecto

Cliente: Modalidad de Contrato: Monto de Obra: Inicio de Obra: Fin de Obra: Plazo:

Las Lomas SAC Por administracin 3720,322.32 17/09/2007 17/11/2008 14 meses

Informacin Tcnica

Altura de Edificacin: N de pisos: N de stanos: rea de Terreno: rea Techada: rea Libre: N de Departamentos: rea por Departamento tpico: N de Estacionamientos:

55.20m 17 pisos 3 stanos + 1 semistano 1,300 m2 10,764.43 m2 696.84 m2 (53.60%) 34 205 a 208 m2 66 + 3 dobles = 72

Profesionales Responsables

Arquitectura Estructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Extraccin de Monxido Gas Sistema Contra Incendio Evacuacin y Sealizacin

Arq. Jos Robles Campbell PRISMA Ingenieros Ing. Augusto Valdivia Ing. Gustavo Tello PROTERM ARGENGAS Engineering Services Engineering Services

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PERSPECTIVAS DEL PROYECTO

Fachada Principal

Vista interior Sala

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Vista Interior Dormitorio Principal

Vista Interior Cocina

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Vista Interior Bao Principal

Patio Interior Gimnasio Sala de Usos Mltiples

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7.2

Memoria Descriptiva

El conjunto multifamiliar esta compuesto por una torre de 17 pisos de altura con 3 stanos de estacionamientos y 1 semistano, ubicado en Malecn Balta 1070 y Calle Venecia, Miraflores - Lima, de propiedad de LAS LOMAS SAC.

El proyecto cuenta con espacios libres suficientemente amplios para que permitan que todas las viviendas tengan accesos y vistas ya sea a la calle o a reas libres con una importancia y carcter similar a la calle, logrando de esta manera que los espacios comunes interiores se perciban como una extensin del espacio urbano.

Los estacionamientos estn repartidos en lo siguiente: Semistano: rea de estacionamientos con 19 unidades que es parte del espacio interior. Primer Stano: rea de estacionamientos con 19 unidades que es parte del espacio interior. Segundo Stano: rea de estacionamientos con 19 unidades que es parte del espacio interior. Tercer Stano: rea de estacionamientos con 12 unidades que es parte del espacio interior.

Las unidades habitacionales del conjunto cuentan con dos tipos de departamentos: 34 departamentos de 200.00 m2 de rea techada de promedio. Estos, cuentan con salacomedor, dormitorio principal, WCL, bao completo incorporado, dos dormitorios adicionales con bao incorporado, estar, cocina, lavandera, dormitorio y bao de servicio. 01 departamento en el 1 nivel de 65.00 m2, con un dormitorio, bao completo y vestidor y una sala-comedor-kitchenet en un solo ambiente.

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El tratamiento interno y externo de acabados est proyectado en base a muros tartajeados, empastados y pintados, pisos de parquetn pumaquiro y alfombra, cermicos y porcelanatos antideslizantes para pisos y maylicas - mrmoles para paredes en baos y cocinas, puertas contra placadas con nordex y pintadas al duco, puertas principales machihembradas, muebles de cocina de melamina y tablero de granito, closet de melamina, ventanas y mamparas de vidrios templado con carpintera de aluminio, balcones de acero inoxidable con cristal templado, grifera cromada Vainsa, sanitarios marca Trbol y lavadero de acero inoxidable en cocinas.

La circulacin de escape del edificio se da a travs de escaleras continuas desde los pisos superiores al nivel de ingreso de las mismas. Dichas escaleras estarn protegidas con puertas corta fuego y humos, tanto las de acceso a stas como las que comunican a cada departamento. Estas escaleras cuentan en todos los niveles, con un vestbulo previo ventilado, como paso previo obligado antes de ingresar a ellas.

Alcances del proyecto

Movimiento de Tierras

Excavacin Masiva a nivel de stanos Excavaciones localizadas para cimientos Estabilizacin de edificaciones vecinas por medio de anclajes y muro pantalla Estabilizacin de taludes shotcrete con fibra de acero

Estructuras

Sistema mixto en stanos: muros de concreto y sistema aporticado en zona de estacionamientos

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Torre de Edificio de muros portantes de concreto armado de espesor variable Losas aligeradas (e= 17cm, 20cm @0.50 y 0.60m) Losas macizas (e=17cm, 20cm)

Albailera

Muros de arcilla cocida Tarrajeo en techos, muros y fachadas Contrapisos

Acabados

Carpintera de Madera: Melamina en closet y reposteros de cocina (alto y bajo). Puertas machihembradas (principal) y contraplacadas. Tableros: Mrmol en bao principal Granito en baos secundarios, bao de visita y cocina.

Enchapes: Mrmol en piso y pared de bao principal. Porcelanato en bao de visita, cocina piso y zcalo. Cermico resto de baos, zona de servicio y terraza.

Piso de madera maxilistn y alfombra. Carpintera de acero inoxidable: Barandas de balcones Puertas de ducto de basura.

Vidrio templado en carpintera de aluminio.

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Gimnasio equipado, sauna y sala de usos mltiples. Grifera Vainsa.

Instalaciones y Equipamiento

Instalaciones Sanitarias: Redes de agua fra y agua caliente. Equipos de bombeo con sistema de velocidad variable y presin constante.

Sistema Contraincendio: Red de gabinetes en cada piso del edificio Rociadores en stanos.

Sistema de Deteccin y Alarma CI: estaciones manuales, seales audibles, luces estroboscpicas, detectores de humo.

Ascensores 02 con capacidad para 9 pasajeros. De frecuencia variable

Red gas para cocina, terma y lavandera. Sistema de extraccin de monxido en stanos Intercomunicadores 01 central en conserjera 01 placa de calle de 1 pulsador 03 intercomunicadores por departamento

Circuito Cerrado de Televisin 01 cmara de vigilancia en salida vehicular 01 monitor de control en conserjera

Redes elctricas. Grupo Electrgeno para sistema de emergencia de 100 kW Puerta vehicular seccionable operada a control remoto

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7.3

Distribucin

Los departamentos cuentan con un rea de 212 m2 y 208 m2, distribuidos en terraza, sala comedor, dormitorio principal y secundarios, cocina, bao principal y secundario, bao de visita, zona de lavandera con cuarto y bao de servicio.

Tipos de Departamento

DEPARTAMENTO 01

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DEPARTAMENTO 02

Los dormitorios principales cuentan con WCL, en la zona de servicio se ha proyectado la ubicacin de un ducto de basura, el pasadizo cuenta con un amplio closet. Se cuenta con una privilegiada vista al mar.

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7.4 Edificacin

7.4.1

Estructuras

Los techos son losas aligeradas en una direccin y losas macizas de 20 cm en algunos paos. La mayora de losas aligeradas prefabricadas son de 17 cm. y 20 cm. de espesor, generoso para las luces que se tienen y con la intencin de evitar problemas de servicio como las excesivas vibraciones o el ruido entre departamentos.

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El edificio est estructurado con el sistema de muros portantes de concreto armado. La mayora de los muros son de 15cm. y 20cm. de espesor, estos cumplen con los requerimientos de esfuerzos tanto para cargas verticales como para cargas de sismo. Algunos muros se especificaron de espesores de 25cm. debido a los requerimientos estructurales para solicitaciones ssmicas.

La cimentacin ser a base de zapatas aisladas y combinadas de concreto armado en la zona de estacionamientos y cimientos corridos de concreto ciclpeo, de anchos variables. La profundidad mnima de cimentacin ser a -1.20 m., segn lo especificado en el estudio de suelos.

Las caractersticas del suelo fueron obtenidas del Estudio de Suelos realizado por la Ingeniera Maggie Martinelli (M y M Consultores S.R.L.) para este proyecto. En sta se recomienda cimentar a una profundidad mnima de 1.20m. por debajo del nivel de piso de la torre. La presin admisible del terreno a esa profundidad se determin en 4.00 kg/cm2.

Se ha considerado el anlisis estructural de los diversos elementos del presente proyecto, debidos tanto a cargas de gravedad como a cargas ssmicas; adems de considerar el empuje de tierras y del agua cuando corresponda.

Para cuantificar ests cargas se ha cumplido lo estipulado a las normas:

NORMA TECNICA DE EDIFICACION E-020-2004 CARGAS NORMA TECNICA DE EDIFICACION E-030-2003 DISEO SISMORRESISTENTE

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CARGAS DE GRAVEDAD

El anlisis se hizo tanto para Carga Muerta como para Carga Viva, entendindose por carga muerta al peso de los materiales, dispositivos de servicio, equipos, tabiques u otros elementos soportados por el elemento a analizar, incluyendo su peso propio, y que se propone sern permanentes. Por Carga Viva se entiende al peso de todos los ocupantes, materiales, equipos, muebles u otros elementos mviles soportados por el elemento a analizar.

CARGAS SSMICAS

Para evaluar los efectos de las cargas ssmicas sobre las edificaciones se han considerado los siguientes parmetros. Segn la norma E-030 ya mencionada: ZONA .- La edificacin se encuentra en Zona 3 por lo que el factor a considerar es Z = 0.4 SUELO.- Segn el estudio de suelos ya mencionado, el suelo de cimentacin se clasifica como tipo S1, y le corresponde un factor de suelo de suelo S = 1.0 y un perodo predominante de vibracin de Tp = 0.4 seg. USO.- Por ser vivienda multifamiliar las edificaciones en cuestin clasifican como de categora C (edificaciones comunes) y le corresponde un factor de U = 1.0 FACTOR DE REDUCCIN DE FUERZA SSMICA.- Para una edificacin de muros de concreto armado la ltima versin de la Norma Ssmica considera R=4. La Torres es irregulares por lo que el factor R queda como 3/4x4 = 3. PESO.- Al clasificarse las edificaciones como de categora C al peso considerado para el anlisis es el debido a carga muerta ms 25% del peso debido a Carga Viva.

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Se efecto un anlisis dinmico modal espectral, con tres grados de libertad por piso, usando un modelo tridimensional. Se uso el espectro de la norma escalado por los parmetros antes especificados.

Se consider comportamiento elstico de todos los elementos estructurales.

Los

resultados del anlisis dinmico se escalaron para que el valor del cortante basal obtenido de la superposicin espectral sea igual al 90% del cortante basal obtenido del anlisis esttico, tal como lo especifica la norma.

El anlisis estructural de cada uno de los elementos estructurales se ha hecho suponiendo comportamiento elstico del material. Para determinar las caractersticas mecnicas del concreto armado se ha hecho uso, adems de las normas ya descritas, la siguiente norma:

NORMA TCNICA DE EDIFICACIN E.060 CONCRETO ARMADO

Diseo

El diseo de los elementos de concreto armado se ha hecho siguiendo el mtodo de rotura en la cual las cargas se mayoran usando factores de amplificacin y la resistencia nominal calculada, de acuerdo a los requisitos y suposiciones de la Norma E.060, es afectada por un factor de reduccin de resistencia. Las resistencias de diseo consideradas son las siguientes:

Resistencia a la compresin del concreto a los 28 das fc = 210 Kg/cm2 (Edificio) fc = 210 Kg/cm2 (Stano) Resistencia a la fluencia del acero fy = 4200 Kg/cm2 - 56 -

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7.4.2

Instalaciones Sanitarias

Dotacin Diaria y Sistema De Abastecimiento Para el clculo de la dotacin diaria, se han considerado los valores y parmetros estipulados en el Reglamento Nacional de Construcciones, de acuerdo al nmero de dormitorios por cada departamento:

o o o o

01 Dpto. de 1 dormitorio 33 Dpto. de 4 dormitorios Jardines 190 M


2 2

1x

500 lts =

500 lts.

33 x 1,350 lts = 44,550 lts. 190 x 2 lts = 380 lts.

Estacionamientos 2,200 M

2,200 x 2 lts = 4,400 lts. --------------Dotacin diaria = 49,830 lts. Dotacin diaria = 49.83 M
3

Para el abastecimiento de agua se ha considerado un sistema indirecto conformado por dos cisternas y un equipo de bombeo conformado por tres electrobombas de velocidad variable y presin constante.

El caudal requerido para el llenado de la cisterna es de 3.46 lps (considerando cuatro horas para el llenado de la cisterna); la mxima demanda probable es de 9.70 lps.

Abastecimiento De Agua Para el abastecimiento de agua de este edificio, se ha previsto una conexin domiciliaria de 1-1/2" de dimetro, la cul empalmar a la red de agua potable existente en el malecn Balta.

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El agua captada de la red, ser almacenada en las dos cisternas, cuyas capacidades de almacenamiento son:

Cisterna N 1 de 54.0 M y Cisterna N 2 de 50.0 M , desde stas cisternas, mediante el equipo de bombeo, se impulsar el agua hacia la Alimentadora de Agua que abastece al edificio; en esta alimentadora de agua, se tendrn instaladas cuatro estaciones reductoras de presin, desde las cuales se abastecer a los baos de las reas comunes y a los departamentos ubicados desde el 1 al 17 piso de la siguiente manera:

Desde la estacin reductora de presin #1, se abastece a todos los baos de las reas comunes, ubicados en el 1 piso y en el semistano; estar ubicada en el interior del cuarto de mquinas, en el N. + 1.20.

Desde la estacin reductora de presin #2, se abastece a todos los departamentos ubicados desde el 1 al 4 piso; estar ubicada en el segundo piso, en el N. + 6.80.

Desde la estacin reductora de presin #3, se abastece a todos los departamentos ubicados desde el 5 al 8 piso; estar ubicada en el sexto piso, en el N. + 18.20.

Desde la estacin reductora de presin #4, se abastece a todos los departamentos ubicados desde el 9 al 12 piso; estar ubicada en el dcimo piso, en el N. + 29.60.

Desde la estacin reductora de presin #5, se abastece a todos los departamentos ubicados desde el 13 al 16 piso; estar ubicada en el dcimo piso, en el N. + 41.00.

el piso 17, no requiere de estacin reductora de presin.

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En todos los pisos se ha proyectado la instalacin de medidores de caudal de chorro nico, stos medidores de caudal servirn para medir los consumos internos, necesarios para el abastecimiento de cada uno de los departamentos ubicados en todos los pisos del edificio.

El equipo de bombeo estar conformado por tres electrobombas de velocidad variable y presin constante, las cuales funcionarn en forma secuencial y alternada; el caudal de cada una de ellas es de 3.5 lps., en conjunto el equipo de bombeo puede producir un caudal de 11.5 lps, caudal que es superior a la mxima demanda probable.

En todos los departamentos, se ha previsto la instalacin de una vlvula de interrupcin general al ingreso de cada departamento y tambin en todos los baos y ambientes sanitarios.

Para el calentamiento de agua se ha proyectado la instalacin de un calentador elctrico del tipo vertical del tipo de apoyar en el piso de 200 lts de capacidad de almacenamiento, para cada uno de los departamentos de 4 dormitorios; para el departamento de 1 dormitorio de ha previsto un calentador vertical del tipo de colgar de 80 lts. de capacidad de almacenamiento

Las tuberas para el sistema de agua fra sern de PVC-CL 10 con uniones roscadas. Las tuberas para el sistema de agua caliente sern de CPVC con uniones del tipo embone.

Red Colectora de Desagues

Para la evacuacin de las aguas servidas de los distintos niveles de la edificacin, se ha proyectado la instalacin de diez montantes de desage, que recolectarn las aguas servidas provenientes de los ambientes sanitarios ms prximos a ellas. Todas las

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montantes descargarn hacia los dos colectores del edificio, los cuales a su vez, empalmarn al colector pblico de desages ubicado en el Malecn Balta, mediante dos conexiones domiciliarias de desage de 6" de dimetro.

En todos los baos y ambientes sanitarios, se ha previsto la instalacin de registros de piso convenientemente ubicados, los cuales van a permitir el acceso al interior de la red colectora, en caso se presentaran problemas con el flujo en el interior de los colectores interiores de cada departamento.

Las tuberas para el sistema de desages y la red complementaria de ventilacin sern de PVC-SAL. El material de las tuberas de las montantes de desage, de las tuberas colgadas y de las tuberas instaladas entre cajas de registro ser PVC-SAL tipo pesado. La tubera de impulsin del pozo sumidero ser de PVC-CL 10.

SISTEMA CONTRA INCENDIO

Este sistema comprende lo siguiente: Montante contra incendios con salidas vlvulas Sistema de rociadores en stanos Extintores porttiles

El objetivo del sistema contra incendios es proporcionar un grado de proteccin a la propiedad y la vida, basndose en los requerimientos de la legislacin nacional vigente. La proteccin que este sistema brinda est en estrecha relacin con los sistemas de evacuacin, deteccin y alarma de incendios. Existen 2 zonas bien diferenciadas por el tipo de riesgo y son: 1. Stanos de estacionamiento. 2. Pisos superiores - viviendas.

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2.1.1. Stanos

De acuerdo a lo sealado en el artculo 67 de la Norma A.130 del RNE, Los 3 niveles de stanos del edificio se utilizarn como playa de estacionamiento vehicular y reas de servicios generales, cuentan con un rea superior a los 750 m2, por lo que deben ser protegidos por un sistema de rociadores automticos.

2.1.2 Pisos Superiores

De acuerdo al artculo 67 de la Norma A.130, los pisos residenciales se esta considerando una proteccin contra incendios en base a una montante con salidas valvulazas y gabinetes de mangueras de 40 (1) mm para uso de bomberos, de acuerdo al estndar NFPA 14, que es el nivel de proteccin mnimo exigido por la legislacin nacional vigente. Por lo tanto instalando en cada uno de los pisos, en la escaleras del edificio, vlvulas de 65mm y gabinetes de mangueras contra incendios, tal como se muestra en los planos.

Reserva de Agua Contra Incendio

La reserva de agua contra incendios, consiste el uso una cisterna exclusiva para uso contra incendios, que se ubica dentro del stano 2 del edificio. De acuerdo con las Tablas 11.2.2.1 y 11.2.3.1.2, debe contar con un mnimo de 60 minutos de capacidad, siendo el requerimiento del sistema de 851 Lpm (225 gpm), por lo tanto la reserva til de agua para uso exclusivo de contra incendios mnima es de 52 m3.

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Sistema de Bombeo

El sistema de bombeo es completamente automtico y mantiene presurizada las montantes, y rociadores, lo que significa que estos sistemas podrn actuar de inmediato cuando haya un requerimiento de agua, como por ejemplo, la apertura de un rociador o de una salida valvulada.

Mediante la bomba jockey, el sistema mantiene la presin de diseo en la red, compensando pequeos decrementos de presin y evitando arranques innecesarios de la motobomba principal. La bomba jockey arranca automticamente cuando la presin en la lnea baja a 7,58 bar (110 psi), presuriza la lnea y se detiene automticamente cuando llega a 8,27 bar (120 psi). Ante una emergencia, la demanda de agua solicitada por cualquier dispositivo contra incendio producir una cada de presin en la lnea que dar lugar a que el tablero controlador de la motobomba arranque el motor cuando la presin del sistema llegue a 6,89 bar (100 psi).

7.4.3

Instalaciones Elctricas

Alcances del Proyecto

El presente proyecto contempla los siguientes alcances por ejecutar: Sistema de alumbrado general de departamentos y de las reas generales de servicios comunes como son estacionamientos, escaleras, pasadizos, halls, etc. Sistema de tomacorrientes de departamentos y de las reas generales de servicios comunes como son estacionamientos, escaleras, pasadizos, halls, etc. Sistema de alimentadores de fuerza a los equipos de servicios del edificio como son: ascensores, bombeo de agua, bombeo de desages, bomba Jockey contra incendio.

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Sistema de alimentadores a los tableros de cada departamento de vivienda desde el banco de medidores Tablero General de Servicios Generales. Tableros de distribucin de Servicios Generales Tablero de Proteccin de G. Electrgeno. Tableros de distribucin de cada departamento Sistema de alimentadores principales. Sistema de bandejas metlicas porta cables. Sistema de Montantes elctricas y de Comunicaciones. Pruebas y puesta en funcionamiento. El Contratista deber ejecutar todas aquellas actividades que aunque no estuvieran especficamente indicadas en el proyecto, sean necesarias para que las instalaciones a ejecutar funcionen correctamente de acuerdo a los requerimientos del propietario de su representante.

Para el desarrollo del presente Proyecto se ha seguido los siguientes criterios generales: 1. Todas las reas comunes estarn completamente implementadas con los sistemas de salidas de alumbrado y tomacorrientes, incluido accesorios y artefactos de alumbrado. 2. Las reas de departamentos estarn equipadas con el sistema de salidas de alumbrado y con el sistema de tomacorrientes con sus accesorios. 3. Se proveer un sistema de bandejas metlicas convenientemente distribuidas para distribucin de los alimentadores a tableros de cada departamento. 4. Se tendrn en emergencia las cargas de servicios comunes como son : alumbrado parcial stanos, alumbrado accesos y evacuacin

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Las instalaciones elctricas y de comunicaciones han sido proyectadas de acuerdo a las siguientes Normas: a. Cdigo Nacional de Electricidad Volumen Utilizacin. b. Decreto Legislativo N 332 del Ministerio de Transportes y Comunicaciones

Suministro de Energa

El Suministro de energa normal se ha previsto en baja tensin a 220 VCA, 3 fases, 60 Hz. directamente desde la red pblica del concesionario LUZ DEL SUR mediante 01banco de medidores cuya ubicacin ha sido prevista en el lado lmite de propiedad con la Calle Venecia. .

Se ha previsto un suministro para alimentacin de la Bomba Contra Incendio. Para los casos de falta de suministro normal de energa se ha previsto un Grupo Electrgeno de capacidad 100 kW para emergencia a 220 Vca, 3 fases, 60 Hz. que alimentar todas las cargas que se indican en el proyecto por medio del Tablero General de Servicios Generales, dotado de interruptor de transferencia automtico que recibe alimentacin elctrica del sistema normal y desde el Grupo Electrgeno. El grupo electrgeno ha sido ubicado en la sala de mquinas ubicada en el lado del frente a la calle Venecia.

Distribucin de Energa Elctrica

La distribucin de Energa Elctrica Normal se efecta desde el Banco de Medidores (ubicado sobre la pared colindante con la calle Venecia; desde la cual, mediante caja de pase en el mismo muro que aloja los medidores, se direccionarn todos los alimentadores hacia una bandeja colectora ubicada en el Semistano que conducir el grupo de

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alimentadores desde su respectivo medidor a cada Tablero de Departamento y cargas comunes del proyecto.

Los alimentadores de suministro normal recorren entubados un primer tramo, desde el respectivo medidor hasta la bandeja de distribucin prevista en el semistano. Por medio de la bandeja de distribucin referida se distribuyen los alimentadores en bloque hacia la montante de la Torre.

La distribucin de energa para emergencia se inicia en el grupo Electrgeno ubicado en el semistano de estacionamientos. Desde dicho grupo se alimenta el Tablero General de Servicios donde se concentran todas las cargas que requieren suministro de emergencia. Este tablero est dotado de sistema de transferencia automtico.

La red de distribucin principal de la energa elctrica est constituida por alimentadores con cable tipo THW en tubera plstica PVC pesada que alimentan a cada uno de los respectivos tableros de distribucin de cada departamento.

Sistema de Alumbrado General

Se ha previsto un sistema de salidas de alumbrado general en cada uno de los departamentos y dems ambientes de cada edificio. Este sistema de salidas ser equipado de acuerdo a sus requerimientos particulares de distribucin de ambientes; por lo tanto se han habilitado salidas para interruptores de control de alumbrado distribuidas

convenientemente para habilitar un sistema flexible de control cuando el usuario lo determine.

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Los circuitos de Alumbrado se alimentarn desde un tablero de distribucin a 220 VAC previsto en cada departamento y/o ambiente de servicio. En la azotea de las torres de vivienda, punto de mayor nivel, se ha dejado salida para luz de sealizacin, baliza, a ser alimentadas desde el tablero de servicios comunes de la torre

Sistema General de Tomacorrientes

Se han previsto salidas de tomacorrientes para uso general tanto en los departamentos como en las reas comunes.

Se han previsto tomacorrientes de uso general en las reas comunes para aplicacin bsicamente de limpieza Estas salidas de tomacorrientes debidamente equipadas sern alimentadas desde el Tablero de Servicios Generales del edificio o del rea comn de que se trate.

En cada departamento se han ubicado las salidas de tomacorrientes de acuerdo al equipamiento determinado por la Arquitectura del departamento. Se han incluido tomacorrientes para las reas de servicios como son cocina, lavandera, etc.

Donde se requiera, los circuitos de tomacorrientes estarn equipados con relevador de falla a tierra para proteccin de las personas bsicamente.

Sistema de Fuerza

En lo que respecta al sistema de alimentadores de fuerza se ha previsto alimentar a los equipos de servicio del edificio como son:

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Ascensores. Sistema de Bombeo de Agua. Sistema Hidroneumtico. Sistema de Bombeo de Desages. Sistema de Bomba Jockey Contra Incendio. Sistema de Aire extraccin.

Todos estos Sistemas sern alimentados desde el Tablero General de Servicios Generales TG-SG y desde el Grupo Electrgeno ubicados en el semistano del edificio. El sistema de alimentadores de fuerza tambin utilizar cables de cobre con aislamiento tipo THW en tubera plstica PVC pesada.

Sistemas auxiliares

Todo el conjunto edificio y reas de uso comn estn equipados con sistema de telfonos, TV por cable e intercomunicadores.

Estos sistemas consideran la habilitacin de salidas telefnicas en los departamentos, salidas para conexin de TV y puntos de intercomunicadores con telfono portero. Se ha previsto una salida de telfonos para llamada de Bomberos en el hall de ascensores y escaleras en cada piso del edificio.

La distribucin a todas esas salidas se efecta por medio de sistema de cajas repartidoras o principales que reciben el suministro del concesionario y lo distribuyen por intermedio de un sistema de cajas y tuberas montantes ubicadas convenientemente en ductos previstos exprofesamente, en el proyecto de Arquitectura.

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7.5

Seguridad en Obra

Prevencin de Riesgos

Planificacin Matriz de Identificacin de Peligros

Implementacin

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7.6

Planificacin

Mediante las siguientes herramientas de programacin se control la productividad y el avance en obra

Herramientas De Programacin Tren de Actividades. Lookahead. Anlisis de Restricciones. Plan Semanal. Reuniones semanales de coordinacin y produccin

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LOOK AHEAD Tren de Actividades

ANALISIS DE RESTRICCIONES

PORCENTAJE DE CUMPLIMIETO (PPC)

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SECTORIZACIN STANOS

SECTORIZACIN TORRE DE DEPARTAMENTOS

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CONTROL DE OBRA Herramientas de control en obra

CONTROL ECONMICO

IP de Mano de Obra Consumo de materiales y equipos Panel de Control Control de Costos por Partida Control de Avance Gestin de Desperdicios

CONTROL DE CALIDAD

Concreto Armado Encofrado: revisin de paneles y elementos apoyo, verticalidad, alineamiento.

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Acero: certificados de calidad y ensayos, revisin en obra de distribucin, traslapes y recubrimientos Concreto: ensayos de resistencia a la compresin en obra y planta, metraje de volumen segn vaciado de elementos. Firma de actas de liberacin de vaciado. Control de Excavacin Trazos, niveles y replanteos segn lnea de base. Perfilado de taludes y fondos de excavacin segn referencia topogrfica. Control de Calidad Albailera Control y verificacin de verticalidad en vanos. Control de Alineamiento Control de Niveles

8. PRESUPUESTO DE OBRA:

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9. SUPUESTO DE INGRESOS El flujo de los ingresos lo podemos ver al detalle en el anexo 2 Adems del flujo de ingresos tambin tenemos:

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10. SUPUESTO DE EGRESOS

Para apreciar estos datos es necesario revisar: Anexo 3 (Gastos) Anexo 4 (Flujo de Egresos)

11. FLUJO DE CAJA

Para apreciar estos datos es necesario revisar: Anexo 5 (Flujo de caja)

12. ESTADO DE GANACIAS Y PERDIDAS

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13. CONCLUSIONES:

Del Flujo de Caja podemos se puede apreciar que: Del mes 1 al mes 6 no se registran ingresos, todos son egresos. Se quiere mantener un fondo de caja de 3 mil dlares para esto se requiere aporte de inversionistas. No hay financiamiento bancario, todo es aporte de inversionistas. En el mes 7, en el que hay ingresos, hay un dficit de 84 419 dlares. En el mes 8 se tiene que el ingreso es mayor que el egreso, se ve que aporte de los inversionista baja, esto es porque ya tenemos un saldo a favor.

El plan de marketing es muy importante para la realizacin de un proyecto, en nuestro caso no contamos con financiamiento por lo que la velocidad de las ventas, antes y durante la ejecucin , es un factor importantsimo para conseguir el xito esperado.

Siempre debemos copiar, igualar y mejorar a la competencia; siempre debemos investigar quienes han tenido xito y porque para poder superarlos.

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Uno de los principales factores de xito de un proyecto es la ubicacin del mismo,; nuestro proyecto tiene como ubicacin estratgica la cercana de un centro comercial, reas verdes, restaurantes, lugares de entretenimiento, vas de acceso rpidas, playas, vista frente al mar, etc; estos factores nos hacen considerar que la ubicacin del

proyecto es una Fortaleza para la venta y para el precio asignado.

Tenemos la certeza de haber creado un proyecto realizable, el cual puede ser mejorado en algunos puntos y que nos ha servido de experiencia para la realizacion de futuros proyectos inmobiliarios.

Un efectivo estudio de mercado, realizado a consciencia, nos permitir tener la certeza de que no nos equivocamos al elegir la zona y producto a desarrollar.

El tipo de cambio considerado para la evaluacin del proyecto fue de 3.10 soles por dlar americano, el tipo de cambio actual es de 2.80 soles por dlar americano, la brecha negativa que representa esta diferencia tendr que ser absorbida en el presupuesto de obra, ya que el proyecto se encuentra vendido casi en su totalidad.

Los ratios del proyecto son ptimos para la inversin, puesto que el flujo de caja arroja que el retorno de inversin ser de 23 meses, el TIR mensual es 11.36%, mayor a cero, lo que indica que el producto es rentable.

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ANEXO 1

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CUADRO DE ACABADOS
Obra Propietario Ubicacin : Edificio BALTA 1070, Miraflores : Las Lomas S.A.C., GyM S.A., Divisin Inmobiliaria : Malecn Balta 1070, Miraflores

DEPARTAMENTOS Sala Comedor, recibo, pasadizo y estar. Piso, madera pumaquiro tipo maxi listn, acabado con barniz satinado. Contra zcalo, madera pumaquiro 3 x , acabado con barniz satinado. Muros, tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Bao de Visitas Piso, porcelanato pulido Marazzi Importado o Similar Contra zcalo, porcelanato pulido Marazzi Importado o Similar 10 cm. Muros, tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Aparatos Sanitarios, Marca trbol. Inodoro Top Piece, ovalin mod. Divani (tazn), color blanco. Tablero de ovaln en perfil metlico revestida con plancha de mrmol crema marfil o similar Grifera, cromada, mod. minimalista marca Vainsa o similar, solo agua fra Dormitorios y Wcloset. Piso, alfombra tipo boucl con fieltro Contra zcalo, madera pumaquiro 3 x , acabado con barniz satinado. Muros, tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Bao Dorm. Principal Piso, mrmol crema marfil 30.5 x 25 cm. o similar Muros, revestidos en mrmol crema marfil 30.5 x 25 cm. o similar h = 2.10 m, resto tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex.

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PROYECTO BALTA 1070 Aparatos Sanitarios, marca trebol inodoro Top Piece, bidet Evolution, ovalines (2) mod. Maxbell, color blanco, tablero de ovalin en perfil metlico de concreto revestida con plancha de mrmol crema marfil o similar. Grifera, Marca Vainsa, agua fra y caliente, cromada modelo Brass de 4 Baos Dorm. 2 y 3 Piso, Cermica Celima Arizona Gris 30 x 30 o similar Muros, revestidos en cermica Celima Arizona Gris 20 x 30 o similar, h = 2.10 m, resto tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Aparatos Sanitarios, Marca Trbol, inodoro Top Piece, ovalin modelo Minbell, color blanco, tablero de ovalin en perfil metlico revestida con plancha de mrmol gris rio claro o similar. Grifera, Marca Vainsa, agua fra y caliente, cromada modelo Brass 4.

Cocina Piso, Porcelanato importado o similar. Muros, revestidos en Porcelanato importado o similar solo entre mueble alto y bajo, resto tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Contrazcalos, Porcelanato importado 10 cm. o similar Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Aparatos Sanitarios, lavadero acero inoxidable satinado, dos pozas modelo para Instalar debajo de tablero, marca Record. Grifera, Marca Vainsa, agua fra y caliente, cromada, modelo Brass al mueble. Reposteros, muebles altos y bajos en melamine. Tableros de Granito blanco serena o similar. Patio de Servicio Piso, cermica Celima Pirita Blanco 40 x 40 o similar. Muros, revestidos en cermica Celima 40 x 40, Amrica Blanco o similar, h = 1.20 m solo en zona de lavadero, resto tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Contrazcalos, cermica Celima Amrica Blanco10 cm. o similar Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Aparatos Sanitarios, Marca Trbol, lavadero modelo Amazonas blanco. Grifera, Marca Vainsa agua fra, cromada. Conexin de agua fra y caliente solo para lavadora. Dormitorio de Servicio Piso, cermica Celima Amrica Blanco 30 x 30 o similar Contra zcalo, cermica Celima Amrica 10 cm. o similar Muros, tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Bao de servicio Piso, cermica Celima Blanco 30 x 30 o similar

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PROYECTO BALTA 1070 Muros, revestidos en cermica Celima Blanco 30 x 30 o similar solo en ducha h= 2.10, resto tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Aparatos Sanitarios, Marca Trbol lnea rpid jet, blanco, lavatorio Fontana blanco Grifera, Marca Vainsa, agua fra y caliente en ducha, solo agua fra en lavatorio. Terrazas Piso, cermica Celima Stone Hueso 40 X 40 o similar Contra zcalo, cermica Celima Stone Hueso 10 cm. o similar Muros, tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Barandas, cristal templado h= 110 cm., parantes y baranda de Acero inox. H = 90 cm

GENERALES
Carpintera de madera. Puerta Principal, madera de cedro machihembrada dos caras y marco de cajn. Puertas secundarias contra placadas pintadas al duco; marcos madera (no cajn) de capirona o similar. Closets en Dormitorios, puertas en melamine blanca, un modulo de cajoneras en melamine blanca, maletero en melamine blanca y barra. Wcloset, dos mdulos de cajoneras y maletero en melamine blanca, barras. Closet de Blancos, solo puertas de melamine blanca. Vidrios Mamparas y ventanas de cristal templado incoloro, accesorios de aluminio color natural. Accesorios en baos y cocinas, cromados, de sobreponer. En bao de servicio, accesorios de losa

AREAS COMUNES Hall de Ascensores Piso, Porcelanato pulido Marazzi importado o similar Contra zcalo, porcelanato pulido Marazzi importado o similar Muros, tarrajeado, sellado, empastado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Vestbulo y Escalera de emergencia Piso, cemento pulido Contra zcalo, cemento pulido h= 17 cm. Muros, tarrajeado, sellado y pintura ltex. Cielo raso, tarrajeado, sellado y pintura ltex.

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ANEXO 2

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ANEXO 3

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ANEXO 4

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ANEXO 5

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