Para saber cmo funciona el mercado de vivienda, transportmonos a San Francisco.

La fecha es abril de 1906 y la ciudad est sufriendo los efectos del gran terremoto y los extensos incendios que le siguieron. Para comprender la magnitud de los problemas que esta ciudad vivieron, basta con leer el encabezado del New York Times fechado 19 de abril de 1906, en el que se habla de los primeros das de crisis: Terremoto en San Francisco deja ms de 500 muertos y prdidas econmicas por 200 millones de dlares. Casi de la noche a la maana, ms de la mitad de los 400,00 habitantes de la ciudad haba perdido su hogar. Los refugios temporales y los campamentos improvisados aliviaron en parte el problema, pero tambin fue necesario utilizar los edificios de apartamentos y las casas que seguan en pie. En consecuencia, estas construcciones tuvieron que dar acomodo a 40 por ciento ms personas de las que alojaban antes del terremoto. El mercado antes y despus del terremoto. Oferta a corto plazo. La curva de oferta a corto plazo muestra el cambio en la cantidad ofrecida de vivienda cuando el alquiler cambia y el nmero de casas y edificios de apartamentos permanece constante. La respuesta de la oferta a corto plazo es resultado de cambios en la intensidad con que se utilizan los edificios existentes. Cuanto ms alto es el alquiler, mayor es el incentivo de las familias para alquilar algunas de las habitaciones que antes utilizaban para s mismas. Oferta a largo plazo. La curva de oferta a largo plazo muestra cmo responde la cantidad de vivienda ofrecida ante un cambio en el precio transcurrido cierto tiempo desde que se construyeron nuevas casas y edificios de apartamentos o desde que los existentes fueron destruidos. El costo marginal de construir es el mismo independientemente del nmero de casas y apartamentos en existencia. Y, mientras los alquileres excedan el costo marginal de construir, los constructores tendrn un incentivo para seguir construyendo. As, la oferta a largo plazo es perfectamente elstica cuando el alquiler es igual al costo marginal. Equilibrio. El precio de equilibrio y la cantidad estn determinados por la demanda y la oferta a corto plazo. Antes del terremoto, el alquiler de equilibrio era de 16 dlares al mes y la cantidad era de 100 000 unidades de vivienda. Conforme el alquiler sube, la cantidad de viviendas demandadas disminuye y la cantidad ofrecida aumenta a 72 000 unidades. Estos cambios ocurren debido a que la gente economiza en su uso de espacio y pone a disposicin de otras personas sus habitaciones desocupadas, sus ticos y sus stanos. El aumento en los alquileres asigna las escasas viviendas a las personas que las valoran ms y que estn dispuestas a pagar ms por ellas. Pero el alza en los alquileres tiene otros efectos a largo plazo. Analicemos dichos efectos. Ajustes a largo plazo. Con el tiempo suficiente para construir nuevas casas y apartamentos, la oferta aumenta. La curva de oferta a largo plazo nos indica que, a largo plazo, la vivienda se ofrecer a un alquiler de 16 dlares mensuales. Debido a que el alquiler de 20 dlares mensuales excede el precio de la oferta a largo plazo de 16 dlares al mes, ocurre un auge en la construccin. Se construyeron ms casas y apartamentos y la curva de ofertas a corto plazo se desplaza gradualmente hacia la derecha. Un mercado de viviendas reguladas. Un precio tope (precio mximo) es una regulacin que hace ilegal cobrar un precio mayor que un nivel especificado. De qu manera afecta un tope a los alquileres del mercado de vivienda? El efecto de poner un tope a los alquileres depende de si ste

se impone a un nivel mayor o menor que el precio de equilibrio. Un precio tope por arriba del precio de equilibrio no afecta. La razn es que el precio mnimo no restringe las fuerzas del mercado. La fuera de la ley y las fuerzas del mercado no entran en conflicto. Pero un precio tope por debajo del precio de equilibrio tiene profundos efectos en un mercado. La razn es que el precio mximo pretende impedir que el precio regule las cantidades demandadas y ofrecidas. La fuerza de la ley y las fuerzas del mercado entran en conflicto, y una de estas fuerzas debe ceder hasta cierto punto. Cuando un precio tope a los alquileres crea una escasez de viviendas, ocurren dos situaciones. stas son: Actividad de bsqueda, Surgimiento de mercados negros. Actividad de bsqueda. El tiempo dedicado a buscar a alguien con quien hacer negocios se denomina actividad de bsqueda. Casi siempre que compramos algo, pasamos cierto tiempo realizando una actividad de bsqueda. El costo de oportunidad de un bien es igual no slo a su precio, sino tambin al valor del tiempo de bsqueda dedicado a encontrarlo. Por lo tanto, el costo de oportunidad de viviendas es igual al alquiler ms el tiempo y otros recursos que podran haberse utilizado en otras formas ms productivas. Un precio tope controla la parte del alquiler en costo de vivienda, pero no controla el costo de oportunidad, que podra ser incluso ms alto que el del alquiler mismo si el mercado no estuviera regulado. Mercados negros. Es un mercado ilegal en donde el precio excede el precio tope legalmente impuesto. Los mercados negros aparecen cuando el mercado de viviendas tiene un alquiler controlado, tal como los revendedores controlan el mercado negro de los boletos para grandes eventos deportivos y conciertos de rock. El nivel de los precios de alquiler en un mercado negro depende de cun estricta sea la aplicacin del precio tope. Si no es muy estricta, los alquileres en el mercado negro son semejantes a los no regulados, pero si es estricta, los alquileres en el mercado negro equivalen al precio mximo que los inquilinos estn dispuestos a pagar. Ineficiencia de los topes a los alquileres. En los mercados no regulados, es justamente el mercado el que determina el alquiler al que la cantidad demandada se equipara a la cantidad ofrecida. El beneficio marginal social iguala el costo marginal social. Son justos los precios tope a los alquileres? De acuerdo con el punto de vista de las reglas justas, cualquier cosa que bloquee el intercambio voluntario es injusta, as que los topes a los alquileres son injustos. Pero, segn el punto de vista del resultado justo, un resultado justo es aquel que beneficia a quienes estn en peores condiciones. Cuando no se permite que el alquiler asigne la vivienda escasa, de qu otros mecanismos se pueden echar mano? Algunas posibilidades son: Una lotera. Una fila. Por discriminacin. Una lotera asigna la vivienda a los que son afortunados, no a los pobres. Una fila asigna la vivienda a los ms previsores que lograron anotar sus nombres al principio de una lista, no a los

ms pobres. La discriminacin asigna la vivienda escasa con base en los criterios y los intereses personales de los dueos de las viviendas. Cuando la vivienda es pblica, lo que cuenta son los intereses de la burocracia encargada de administrar la asignacin. Precio tope a los alquileres en la prctica. Es posible ver los efectos de los precios topes a los alquileres al comparar los mercados de vivienda de ciudades con y sin topes. De esta comparacin podemos aprender dos lecciones importantes. En primer lugar, los precios tope a los alquileres definitivamente generan una escasez de vivienda, En segundo lugar, bajan los alquileres para algunos, pero los elevan para otros. El resultado es que tanto en principio como en la prctica, los precios tope a los alquileres son ineficientes e injustos, ya que impiden que el mercado de la vivienda opere a favor del inters social. El mercado de trabajo y el salario mnimo. El mercado de trabajo es el que determina nuestro empleo y nuestro salario. Las empresas deciden cunto trabajo demandarn; cuanto ms baja sea la tasa salarial, mayor ser la cantidad de trabajo demandada. La tasa salarial se ajusta para hacer que la cantidad de trabajo demandada sea igual a la cantidad ofrecida. La tasa salarial de equilibrio proporciona a algunas personas altos ingresos, aunque muchas ms reciben ingresos bajos. Adems, el mercado de traba se ve afectado continuamente por diversos factores que golpean ms a los trabajadores con salarios bajos. En el corto plazo, existe un nmero dado de personas que poseen habilidades, capacitacin y experiencia especficas. La oferta de trabajo a corto plazo describe como cambia el nmero de horas de trabajo ofrecidas por esta cantidad especfica de trabajadores conforme se modifica la tasa salarial. En el largo plazo, las personas pueden adquirir nuevas habilidades y encontrar nuevos tipos de empleo. El nmero de personas que conforman el mercado de trabajadores poco calificados depende de la tasa salarial que se ofrezca en l contrastada con otras oportunidades. Si la tasa salarial para los trabajadores poco calificados es lo suficientemente alta, las personas entrarn a este mercado, si dicha tasa es muy baja, la gente lo abandonar. La oferta de trabajo en el largo plazo es resultado de la relacin entre la cantidad del trabajo ofrecida y la tasa salarial despus de que ha pasado el tiempo suficiente para que las personas se integren al mercado de trabajadores poco calificados o lo abandonen. El salario mnimo. Un precio mnimo es una regulacin por la cual es ilegal comerciar un bien o servicio a un precio menor que el establecido. Cuando se aplica a los mercados de trabajo, el precio mnimo recibe el nombre de salario mnimo. Cuando se establece por debajo del salario de equilibrio, el salario mnimo y las fuerzas del mercado no entran en conflicto. Pero cuando se establece por encima del salario de equilibrio, el salario mnimo entra en conflicto con las fuerzas del mercado y genera algunos efectos en el mercado de trabajo. Ineficiencia del salario mnimo. Es un mercado de trabajo no regulado, todos los que estn dispuestos a trabajar por la tasa salarial corriente consiguen empleo y el mercado asigna los escasos recursos laborales de la economa a los empleos en los que estos recursos se valoran ms. El salario mnimo frustra el mecanismo del mercado y provoca desempleo recursos laborales desperdiciados-, as como una cantidad ineficiente de bsqueda de empleo.

Salario de manutencin (living wage). Este salario de manutencin se ha definido como una tasa salarial por hora que permita a una persona que trabaja una semana laboral de 40 horas rentar una vivienda adecuado por no ms de 30 por ciento de su salario. Impuestos. Todo lo que usted gana y casi todo lo que compra est gravado con impuestos. El impuesto sobre la renta y el impuesto sobre seguridad social se deducen de sus ingresos, y los impuestos a las ventas se agregan a la factura cuando usted compra algo. Incidencia fiscal. Es la reparticin de la carga fiscal entre el comprador y el vendedor. Cuando el gobierno grava un impuesto sobre la venta de un bien, el precio pagado por el comprador podra subir en un monto igual al total del impuesto, en un monto menor o no subir en absoluto. Impuesto al consumo. Un impuesto al consumo disminuye la cantidad que los compradores estn dispuestos a pagar a los vendedores, as que disminuye la demanda y la curva de demanda se desplaza hacia la izquierda. Para determinar la posicin de esta curva de demanda, restamos el impuesto del precio mximo que los compradores estn dispuestos a pagar por cada cantidad adquirida. Impuestos. Todo lo que usted gana y casi todo lo compra est gravado con impuestos. El impuesto sobre la renta y el impuesto de seguridad social se deducen de sus ingresos, y los impuestos a las ventas se agregan a la factura cuando usted compra algo. Incidencia fiscal. La incidencia fiscal es la reparticin de la carga fiscal entre el comprador y el vendedor. Cuando el gobierno grava un impuesto sobre la venta de un bien, el precio pagado por el comprador podra subir en un monto igual al total del impuesto, en un monto menor o no subir en absoluto. Si el precio pagado por el comprador sube en un monto igual al total del impuesto, entonces la carga fiscal recae completamente sobre el comprador, es decir, el comprador paga el impuesto. Si el precio pagado por el comprador sube en un monto menor al impuesto, una parte de la carga impositiva recae en el comprador y la otra en el vendedor, y si no cambia, la carga fiscal recae sobre el vendedor. Impuesto a la produccin. Un impuesto a la produccin es como un aumento en el costo, lo que disminuye la oferta. Para determinar la posicin de la nueva curva de oferta, sumamos el impuesto al precio mnimo que los vendedores estn dispuestos a aceptar por cada cantidad vendida. Impuesto al consumo. Un impuesto al consumo disminuye la cantidad que los compradores estn dispuestos a pagar a los vendedores, as que disminuye la demanda y la curva de demanda se desplaza hacia la izquierda. Para determinar la posicin de esta nueva curva de demanda, restamos el impuesto del precio mximo que los compradores estn dispuestos a pagar por cada cantidad adquirida. Equivalencia de los impuestos a las compras (consumo) y a las ventas (produccin). Cuando se grava una transaccin hay dos precios: el precio pagado por los compradores, que incluye el impuesto, y el precio recibido por los vendedores, que no lo incluye. Los compradores responden solo al precio que incluye el impuesto porque se es el que pagan. Los vendedores responden nicamente al precio que no lo incluye porque se es el que reciben.

Un impuesto es como una cua entre el precio de compra y el precio de venta. Es el tamao de la cua lo que determina los efectos del impuesto, no la parte del mercado sobre la cual el gobierno lo grava. El impuesto de seguridad social. Es un ejemplo de un impuesto que el Congreso de Estados Unidos grava equitativamente sobre consumidores y productores. Sin embargo, los principios que hemos examinado tambin se aplican a este impuesto. La reparticin de la carga fiscal entre compradores y vendedores depende de las elasticidades de la oferta y la demanda. Reparticin del impuesto y elasticidad de la demanda. La reparticin del impuesto entre compradores y vendedores depende, en parte, de la elasticidad de la demanda. Hay dos casos extremos: Demanda perfectamente inelstica: los compradores pagan. Demanda perfectamente elstica: los vendedores pagan. La demanda es perfectamente inelstica cuando los compradores pagan el impuesto completo, pero cuando la demanda es perfectamente elstica, son los vendedores quienes lo pagan. En un caso normal, la demanda no es perfectamente inelstica ni perfectamente elstica: el impuesto se divide entre vendedores y compradores. Cuanto ms inelstica sea la demanda, mayor ser la cantidad del impuesto que paguen los compradores. Reparticin del impuesto y elasticidad de la oferta. La reparticin del impuesto entre compradores y vendedores tambin depende, en parte, de la elasticidad de la oferta. Una vez ms existen dos casos extremos: Oferta perfectamente inelstica: los compradores pagan. Oferta perfectamente elstica: los vendedores pagan. Cuando la oferta es perfectamente inelstica los vendedores pagan el impuesto completo, y cuando la oferta es perfectamente elstica, son los compradores quienes lo pagan. En una situacin normal, la oferta no es perfectamente inelstica ni perfectamente elstica, as que el impuesto se divide entre compradores y vendedores. No obstante, la manera en que se divide el impuesto depende de la elasticidad de la oferta: cuanto ms elstica sea la oferta, mayor ser la cantidad del impuesto que pagan los compradores. Los impuestos en la prctica. La oferta y la demanda rara vez son perfectamente elstica o inelstica. En consecuencia, la carga de estos impuestos recae ms en los compradores que en los vendedores. El trabajo tiene una baja elasticidad de la oferta y una alta elasticidad de la demanda. Por lo tanto, la carga de este impuesto recaer principalmente sobre los trabajadores. Los artculos gravados con impuestos ms altos son los que tienen una baja elasticidad de la demanda o una baja elasticidad en la oferta. Es raro que un artculo se grave con impuestos muy altos cuando ni la oferta ni la demanda son inelsticas. Impuestos y eficiencia. Debido a que un impuesto coloca una cua entre el precio de los compradores y el precio de los vendedores, tambin lo hace entre el beneficio marginal y el costo marginal, dando lugar a la ineficiencia Subsidios y cuotas.

Elasticidad de la demanda. El ingreso agrcola y la cantidad producida fluctan en direcciones opuestas porque la demanda de trigo es inelstica. El cambio porcentual en la cantidad demandada es menor que el cambio porcentual en el precio. Si la demanda es elstica, el ingreso agrcola y la cantidad producida fluctan en la misma direccin. Cuidado con las falacias de composicin. Existen dos mtodos de intervencin en los mercados que son: Subsidios Cuotas de produccin Subisidios. Es un pago que el gobierno le hace a un productor. Como la curva de oferta es la curva de costo marginal y la curva de demanda es la curva de beneficio marginal, un subsidio eleva el costo marginal por encima del beneficio marginal y ocasiona una prdida irrecuperable a causa de la sobreproduccin. Cuotas de produccin. Es el lmite superior que se permite producir de un en un periodo especfico. El efecto de una cuota de produccin de pende de si se estable por encima o por debajo de la cantidad de equilibrio. Una cuota de produccin es ineficiente porque provoca la subproduccin. A la cantidad de la cuota, el beneficio marginal es igual al precio de mercado y el costo marginal es menor que el precio de mercado, por lo que el beneficio marginal excede el costo marginal. Mercados de bienes ilegales Los mercados de muchos bienes estn regulados, mientras que la compra-venta de algunos artculos es ilegal.