158

Condominio Parte general:

I - Derecho romano
En el derecho romano se encuentran dispersos algunos preceptos sobre el derecho de copropiedad. La nocin de una propiedad mltiple fue resistida en el derecho romano. Slo exista la propiedad por cuotas sobre las cuales el propietario de esas cuotas tena amplias facultades, pero sobre la cosa material tena facultades restringidas debido a la existencia de otros copropietarios.

II - Derecho Germnico
En el derecho germnico se ide el sistema de copropiedad denominado propiedad en mano comn o tambin llamado condominio solidario. Para el derecho germnico, la cosa solamente poda disponerse y li uidarse !abiendo consenso un"nime de los copropietarios. #inguno de ellos poda e$ercer ning%n derecho individual, ni si uiera sobre su parte indi&isa. 'oda la cosa estaba afectada al pago de deudas comunes.

III - El Cdigo Civil Argentino

Concepto: nuestro (( adopta el derecho romano, y en el artculo )*+, da la definicin de condominio-

Art.2673.- El

condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

Art. 2673. Hay tres caracteres importantes 1. Pluralidad de sujeto 2. Unidad de objeto 3. Partes indivisas o alcuotas o partes

15.

Los elementos de condominio entonces son Pluralidad de sujetos .nidad de objeto (ada su$eto tiene una parte indi&isa llamada ideal , alcuota, abstracta o cuotas partes.

a !aturale"a #urdica$
%l condominio no es m&s 'ue un dominio con su(eto mltiple. %l art. 25)3 *a+la de dominio y condominio. El copropietario so+re su parte indivisa tiene los mismos derec*os 'ue un propietario, pero respecto al todo, sus derec*os de uso, goce y disposici-n est&n limitados por el mismo derec*o 'ue le corresponden a los otros copropietarios. %l artculo 25)8 esta+lece 'ue cada uno de+e tener una porci-n del dominio.

Art.2508.-

El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.

Naturaleza jurdica: el condominio es un dominio de sujeto mltiple, por eso el art. )/0, lo enumera con el dominio-

Art.2503.-

Son derechos reales:

1 - El dominio y el condominio; 2 - El usu ructo; ! - El uso y la ha"itaci#n; $ - %as servidum"res activas; & - El derecho de hipoteca; ' - %a prenda; ( - %a anticresis.

El propietario de una parte indi&isa 1que no es determinada2, tiene sobre ella iguales derec!os ue el propietario comn. Pero, con respecto a la cosa materialmente determinada, sus derechos de uso goce ! disposicin est"n muy limitados, puesto ue sobre la cosa material todos los propietarios go3an de los mismos derec!os.

16)

Comparacin con otras "iguras #ominio: conforme al artculo )/04, los condminos no tienen todos los derec!os sobre toda la cosa 1carcter exclusivo del dominio2-

Art.2508.-

El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.

$ociedad: En la sociedad !ay un sujeto de derecho 1que es el titular de los bienes de la comunidad25 en el condominio !ay &arios su$etos, y no existira otro independiente de ellos. El objeto en el condominio es una o &arias cosas materiales5 en la sociedad puede abarcar tambin derec!os. La sociedad es un estado acti&o5 el condominio es pasi&o. La sociedad perdura en principio durante el trmino fi$ado en el contrato de constitucin5 en el condominio cual uiera de los propietarios puede pedir en cual uier tiempo la di&isin de la cosa com%n. La sociedad slo puede nacer de un contrato5 el condominio adem"s de un contrato, nace de la le! y de una disposicin de ltima voluntad. La sociedad posee affectio societatis5 el condominio no. La sociedad es una persona jurdica ue no tiene iguales reglamentaciones ue un derecho real.

$ervidumbre: la servidumbre es el derecho real ue existe sobre un inmueble a$eno, en cuya &irtud el titular de dic!o fundo 1 llamado sirviente2 debe soportar ue el titular de otro fundo, en cuyo fa&or se !a establecido la servidumbre 1fundo dominante2 realice cierto actos ue tendra derec!o a impedirle si no existiera la servidumbre o debe abstenerse de !acer algo a lo ue tendra derec!o de no existir la mencionada carga. La servidumbre es un derec!o ue se e$erce sobre un inmueble a$eno, el condominio no. La servidumbre necesita ) fundos, en cambio el condominio no.

%$e puede establecer una servidumbre a "avor de uno de los copropietarios de un "undo sobre dicho "undo&
6ay , personas A, B y C copropietarias de un fundo, y A es a su &e3 propietaria del fundo lindante.

161

A B, C

Posicin en contra- la servidumbre se !ace sobre un inmueble a$eno, y por ello no se podra constituir. Posicin a fa&or- son fundos distintos, pertenecientes a distintas personas. El "undo podra establecerse por'ue adem(s de pertenecer a distintas personas se debe tener unanimidad para poder constituir la servidumbre)

%$e puede constituir servidumbre por uno de los copropietarios sobre su porcin indivisa&
No por'ue la servidumbre es indivisible)

%*no de los copropietarios puede constituir servidumbre a "avor de un tercero sobre el "undo comn&
$i no ha! unidad de criterios en cuanto al consentimiento no se puede salvo 'ue por objeto de la particin esa parte del inmueble 'uede a "avor de esta persona 'ue 'uiere otorgar la servidumbre)

Comunidad de bienes:

Art.2674.-

)o es condominio la comuni#n de "ienes que no sean cosas.

Puede !aber condominio sobre cosas muebles o inmuebles. La comunidad de bienes se da en dos situaciones-

162

1. $ociedad con!ugal: se rige por sus leyes. 2. Comunidad hereditaria: es el lapso de coposesin de los bienes ue posea el
causante y ue &a desde su fallecimiento !asta el reparto o particin ue de los mismos !agan sus !erederos. +ropiedad horizontal: a u !ay una parte ue corresponde al propietario ue es exclusi&a y !ay partes comunes. Sobre estas partes comunes !ay condominio, pero de indi&isin for3osa 1azoteas, medianeras, incineradores, etc.2

2./constituci-n$ Art.2675.-

El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima voluntad, o en los casos que la ley desi*na.

0e constituye$
1. por ey 2. Por contrato 3. por disposici-n de ltima voluntad Por Ley: 0on a'uellos accesorios indispensa+les al uso comn de uno o m&s *eredades 'ue pertenecen a distintos propietarios. a ey constituye en condominio so+re paredes, muros, cercos, 1osos, 'ue sirvan de separaci-n entre dos *eredades. Ha+r& un condominio legal en los caso 'ue la divisi-n sea nociva. Hay un condominio legal en la ey 13512 respecto a las partes comunes de un edi1icio. Por Contrato: 0e puede constituir un condominio por 5 a2os. %n la ey 13.3.3, los *erederos pueden convenirlo so+re todos o al4unos de los +ienes por 1) a2os, en su artculo 53, tam+i5n por 1) a2os su inscripci-n 1or"osa. Por Testamento o Legado: a ey 13.3.3 el testador no puede convenir por 1) a2os o *asta 'ue todos los menores lle4uen a la mayora de edad, o, los incapaces recuperen su capacidad

Condominio de indivisin "orzosa le! ,-)./- arts) 0, a 0-: Art. 51. 6oda persona podr& imponer a sus *erederos, aun 1or"osos, la indivisi-n de los +ienes *ereditarios, por un pla"o no mayor de die" a2os. 0i se tratase de un +ien determinado, o de un esta+lecimiento comercial, industrial, a4rcola, 4anadero, minero o cual'uier otro 'ue constituya

163 una unidad econ-mica, el lapso de la indivisi-n podr& e7tenderse *asta 'ue todos los *erederos alcancen la mayora de edad, aun cuando ese tiempo e7ceda los die" a2os. 8ual'uier otro t5rmino superior al m&7imo permitido, se entender& reducido a 5ste. %l (ue" podr& autori"ar la divisi-n, total o parcial a pedido de la parte interesada y sin esperar el transcurso del pla"o esta+lecido, cuando concurran circunstancias 4raves o ra"ones de mani1iesta utilidad o inter5s le4timo de tercero. Art. 52. os *erederos podr&n convenir 'ue la indivisi-n entre ellos perdure total o parcialmente por un pla"o 'ue no e7ceda de die" a2os, sin per(uicio de la partici-n temporaria del uso y 4oce de los +ienes entre los copartcipes. 0i *u+iese *erederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes le4ales, no tendr& e1ecto *asta la *omolo4aci-n (udicial. %stos convenios podr&n renovarse al t5rmino del lapso esta+lecido. 8uales'uiera de los *erederos podr& pedir la divisi-n antes del vencimiento del pla"o siempre 'ue mediaren causas (usti1icadas. Art. 5 . 8uando en el acervo *ereditario e7istiere un esta+lecimiento comercial, industrial, a4rcola, 4anadero, minero o de otra ndole tal 'ue constituya una unidad econ-mica, el c-nyu4e sup5rstite 'ue lo *u+iese ad'uirido o 1ormado en todo o en parte podr& oponerse a la divisi-n del +ien por un t5rmino m&7imo de die" a2os. A instancia de cual'uiera de los *erederos, el (ue" podr& autori"ar el cese de la indivisi-n antes del t5rmino 1i(ado, si concurrieren causas 4raves o de mani1iesta utilidad econ-mica 'ue (usti1icasen la decisi-n. 9urante la indivisi-n, la administraci-n del esta+lecimiento competer& al c-nyu4e so+reviviente. o dispuesto en este artculo se aplicar& i4ualmente a la casa *a+itaci-n constituida o ad'uirida con 1ondos de la sociedad conyu4al 1ormada por el causante, si 1uese la residencia *a+itual de los esposos. Art. 5!. a indivisi-n *ereditaria no podr& oponerse a terceros sino a partir de su inscripci-n en el re4istro respectivo.

Los coherederos pueden con&enir sobre todos o alguno de los bienes constituti&os del acervo hereditario un con&enio de in!ibicin ue no puede exceder de 70 a8os. (uando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o de otra ndole tal ue constituya una unidad

163 econmica, el cnyuge suprstite ue lo !ubiese ad uirido o formado en todo o en parte, podr" oponerse a la di&isin del bien por un trmino m"ximo de 70 a8os. +or actos de ltima voluntad: disposiciones testamentarias por las ue se lega una misma cosa a dos o m"s personas. En el caso de una unidad econmica con herederos menores de edad, puede instituir indivisin "orzosa por 70 a8os o ue todos los herederos lleguen a la mayora de edad. +or le!: la ley determina un condominio cuando Existen cosas afectadas a accesorios indispensables al uso com%n de ) o m"s !eredades ue pertene3can a propietarios distintos 1 caeras de desage2. 6ay paredes, muros, cercos y fosos ue sir&an de separacin entre dos !eredades. La di&isin ue se pueda !acer de la cosa sea noci&a 1 en el caso de una pintura2 En el caso de la propiedad !ori3ontal, en cuanto a cosas comunes. En caso de sepulcros con indivisin "orzosa.

Constitucin: Art.2675.El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima voluntad, o en los casos que la ley desi*na.

+or contrato: supuesto de ue &arias personas ad uieran en com%n una o &arias cosas5 o cuando el propietario del todo trasmite a otro una parte alcuota de su derec!o sobre la cosa. Se puede establecer por un contrato un condominio con indivisin forzosa, ue se establece entre los condminos por un pla3o no mayor a / a8os, reno&able sucesi&amente.

3./8lases de condominio$ a./0in indivisi-n 1or"osa$

8ual'uiera de los cond-minos en cual'uier tiempo, sin depender de la con1ormidad de los otros, puede poner 1in al condominio solicitando la divisi-n o partici-n de la cosa.

+./8on indivisi-n 1or"osa$

8uando esta 1acultad de pedir la divisi-n o partici-n se encuentra coartada por la contrato o por disposici-n testamentaria. ey, por un

Clasi"icacin del condominio:

165

1. Condominio sin indivisin "orzosa: es a uel en el cual cual uiera de los

condminos, en cual uier tiempo y sin depender de la conformidad de los dem"s condminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la particin de la cosa com%n.

2. Condominio con indivisin "orzosa: cuando la facultad de pedir la particin en

cual uier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa deri&ada de la ley, o de la con&encin, o d una disposicin testamentaria. #istintos casos:

1. Existen cosas afectadas a accesorios indispensables al uso com%n de ) o m"s 2. 3. 4. 5.

!eredades ue pertene3can a propietarios distintos 1 caeras de desage2. 6ay paredes, muros, cercos y fosos ue sir&an de separacin entre dos !eredades. La di&isin ue se pueda !acer de la cosa sea noci&a 1 en el caso de una pintura2 En el caso de la propiedad horizontal, en cuanto a cosas comunes. En caso de sepulcros con indivisin "orzosa.

3./8ondominio sin indivisi-n 1or"ada$

as 1acultades de los cond-minos se ver&n +a(o dos aspectos$ 1. Respeto a su parte indivisa

2. Respeto a la cosa material total.

a./:acultades so+re los cond-minos$
0o+re la parte indivisa, las 1acultades se amplan e'uivalentes a cual'uier propietario, sin otra limitaci-n 'ue las 'ue dividen de esa cuota parte 'ue le corresponde, por lo tanto puede reali"ar cual'uier acto jurdico 'ue sea compati+le con esa porci"n ideal, sin 'ue ten4a 'ue pedir la con1ormidad de los otros condminos. %l principio 4eneral se podra resumir$ 0o+re su parte indivisa el condmino tiene la li+ertad de ena(enar, 4ravar, e(ercer al4una acci-n le4as, etc. 0o+re la cosa material tiene en principio una imposi+ilidad de o+rar, ya sea mediante actos materiales o jurdicos.

+./ 1acultades so+re la parte indivisa$ /principio 4eneral Art. 2676.limitaciones$

166

Art.2676.-

+ada cond#mino *o,a, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compati"les con la naturale,a de ella, y puede e-ercerlos sin el consentimiento de los dem.s copropietarios.

as 1acultades so+re la cuota parte la puede ena(enar por ttulo oneroso o 4ratuito, a 1avor de otros cond-minos o de un tercero. os dem&s cond-minos no pueden oponerse so+re ella, ni ar4;ir un derec#o de pertenencia. Para ad'uirir esta 1acultad se e7tiende al uso y #a$itaci"n y todos los derec#os reales, 'ue puedan constituir so+re su parte indivisa, estar&n su+ordinados al resultado de la particin, la cual tiene un e1ecto declarativo. 1acultades de los condminos: Sobre la parte indi&isa-

Art.2676.-

+ada cond#mino *o,a, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compati"les con la naturale,a de ella, y puede e-ercerlos sin el consentimiento de los dem.s copropietarios.

Este principio general puede resumirse as- sobre la cuota parte, el condmino tiene libertad absoluta para disponer, gra&ar, rei&indicar, etc. 1 facultades amplias25 sobre la cosa o cual uier parte de ella materialmente determinada, en principio, imposibilidad de obrar, ya sea por actos materiales o $urdicos 1facultades muy restringidas2.

/ena(enaci-n$
Enajenacin:

Art.2677.-

+ada cond#mino puede ena-enar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla em"ar*ar y vender antes de hacerse la divisi#n entre los comuneros.

/*ipoteca$ distintos casos$

!o puede arrendar su cuota parte, y respecto de la #ipoteca Art. 2678$ Un condmino constituye una unidad en su parte indivisa. Hay un pro+lema con los otros condminos so+re su valide". 0e4n al4unos autores, el derec*o del acreedor estar& su(eto a una condicin suspensiva no *ay una verdadera condici-n de #ipoteca.

Art.2678.-

+ada uno de los cond#minos puede constituir hipoteca so"re su parte indivisa en un inmue"le comn, pero el resultado de ella queda su"ordinado al resultado de la partici#n, y no tendr. e ecto al*uno en el caso en que el inmue"le toque en lote a otro copropietario, o le sea ad-udicado en licitaci#n.

167 <tra teora dice 'ue es una condicin resolutoria y opinan 'ue *asta la particin el acreedor hipotecario se encuentra impedido de e(ecutar la #ipoteca aun cuando el pla"o estara vencido. 0i es una condicin resolutoria, asta la particin el acreedor hipotecario no puede e(ecutar aun con el pla"o vencido. Antes de la particin el acreedor puede e(ecutar con condicin suspensiva. !o por no e7istir la unidad al *acedor le 'uedaran dos vas$ provocar la particin y e(ecutar la parte 'ue le corresponde al deudor como acreedor quirografario. Para los 'ue sostienen so+re una condicin resolutoria$ i4ual si la lle4ara a *acer tam+i5n mediante las dos vas de la otra opini-n. Para la ctedra la soluci-n sur4e del mismo artculo 2678, ni tampoco menciona del derec#o del acreedor 'ue ten4a 'ue esperar la particin. 0olo en solo caso la misma 'uedar& sin e1ecto, es cuando el e1ecto de la particin, esta parte cae en ca+e"a de otro. Podemos sinteti"ar, la #ipoteca constituida por el condmino es v&lida, 'uedando sin e1ecto si el inmue+le toca en lote a otras personas por e1ecto de la particin. Por lo tanto, si la #ipoteca es v&lida, es natural 'ue su titular pueda e(ercer todos los derec#os in*erentes a su calidad de tal, entre los 'ue se encuentran el de ejecutar el asiento de la 4aranta y co+rarse con su privilegio. Artculo 2677$ os acreedores del condmino tienen el derec#o de em$argar y vender la parte indivisa aun antes de *acer la particin y no distin4ue entre los acreedores. 0i un acreedor comn puede poner en marc*a todo el aparato (urdico, con m&s ra"-n lo puede *acer el acreedor *ipotecario. %l acreedor hipotecario si e(ecuta la #ipoteca mientras est& vi4ente le condominio =antes de la particin>, e(ecutar& la parte indivisa del condominio sin necesidad del consentimiento o conocimiento de los otros propietarios.

Art.2677.-

+ada cond#mino puede ena-enar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla em"ar*ar y vender antes de hacerse la divisi#n entre los comuneros.

%&e$e darse participaci"n al acreedor #ipotecario en la partici"n del condominio' Al4unos piensan 'ue como la particin podra traer como resultado suprimir la 4aranta, el acreedor tendra derec*o a intervenir en la particin so pena de nulidad de la misma. Para otros en el supuesto de 'ue la particin se *a4a sin noti1icar al acreedor, aun'ue sea v&lido, no le ser& imponi+le. La Ctedra cree 'ue de+ido al e1ecto de la particin la #ipoteca puede desaparecer, el acreedor hipotecario de la parte indivisa puede intervenir en la particin de la cosa e incluso solicitar 'ue la particin se realice (udicialmente, limit&ndose su intervenci-n en la vi4ilancia de no cometer (raude. 0i la particin estuviera viciada de (raude, al acreedor le 'ueda un remedio de acci-n pauliana, cuando la particin se *aya *ec*o sin su intervenci-n y en (raude a sus derec#os. 0i en la particin se le ad(udi'ue al copropietario 'ue #ipotec" su parte indivisa, otros +ienes o dinero, puede e(ercer el acreedor hipotecario preferencia so+re otros +ienes re1erenciados. Por un (allo de la C)mara *acional Civil, en principio di(o 'ue no, pero sostiene 'ue la preferencia en el co+ro su+siste so+re los +ienes en virtud del principio de su$rogaci"n real,

168 mientras ellos permane"can en poder de ex condmino, cesando este derec#o si estos +ienes pasan a manos de un tercero . Art. 2358 ultima parte.
Art.2358.- %a "uena e del poseedor de"e existir en el ori*en de la posesi#n, y en cada hecho de la percepci#n de los rutos, cuando se trate de rutos perci"idos.

? aun'ue el condmino reci+a dinero, la preferencia se e(erce so+re esas sumas, pero esa prelaci-n no puede e(ercerse si el condmino reci+e otros +ienes, por'ue la #ipoteca es so+re un +ien determinado. La Ctedra cree 'ue siendo el privilegio de interpretaci-n restrictiva, para 'ue el acreedor hipotecario pudiera *ec*o valer su derec*o so+re estos nuevos +ienes 'ue in4resan al patrimonio del condmino, sera menester la e7istencia de una norma 'ue e7presamente lo autorice a una su$rogaci"n real. 2ipoteca:

Art.2678.-

+ada uno de los cond#mino puede constituir hipoteca so"re su parte indivisa en un inmue"le comn, pero el resultado de ella queda su"ordinado al resultado de la partici#n, y no tendr. e ecto al*uno en el caso en que el inmue"le toque en lote a otro copropietario, o le sea ad-udicado en licitaci#n.

Cuestiones planteadas: ,) %3u4 tipo de derecho tiene el acreedor hipotecario de parte indivisa ! atento a esto antes de la particin el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca ! cobrarse con privilegio& Para algunos, la hipoteca est" su$eta a condicin suspensi&a 1la particin2, y no podran e$ecutar por ue no podran hipotecar. La doctrina sostiene esta posicin y elabor ) soluciones para ue el acreedor hipotecario pueda e$ecutar la hipoteca y cobrarse con pri&ilegio 9ue el acreedor pro&o ue la particin E$ecutar la cuota parte, pero no como acreedor hipotecario, sino como quirografario. Para otros, la hipoteca est" su$eta a condicin resolutoria, por ue opinan ue !asta la particin el acreedor hipotecario se encuentra impedido de e$ecutar la hipoteca. Entonces la respuesta a la segunda cl"usula de la pregunta sera afirmati&a, pero se arriba a la misma conclusin ue los ue piensan ue es suspensi&a. :e Vidal dice ue el art. )*+4 no trae condicionamientos para la hipoteca y considera ue es &"lida la hipoteca y ue el acreedor puede e$ecutar a%n antes de la particin, conforme al ;rt. )*++. 5) %#ebe darse al acreedor hipotecario intervencin en la particin del condominio&

16. ;lgunos dicen ue es obligatoria, otros ue no. Para De Vidal el acreedor puede inter&enir, pero su inter&encin debe limitarse a ue no se cometan fraudes, y puede solicitar particin judicial. Los condminos no est"n obligados. El remedio para el acreedor es e$ercer accin pauliana, si la particin se !ubiera !ec!o, sin su inter&encin y en fraude a sus acreedores. .) $uponiendo 'ue en la particin se le adjudi'ue al copropietario 'ue hipotec su cuota parte otros bienes - ! no el hipotecario - o dinero %la pre"erencia puede hacerse e"ectiva sobre dichos bienes o dinero& #o, por ue el pri&ilegio es de consideracin restricti&a en el ((, y entre una de las caractersticas de la hipoteca est" la indi&isibilidad y exclusi&idad. El concurso admite la subrogacin del acreedor. -) $i en lugar de hacerse la particin en especie ella se concreta en una venta o si los condminos venden el inmueble sobre el 'ue e6iste la hipoteca de parte indivisa %subsiste la hipoteca - siempre limitada a la parte indivisa - o ella se e6tingue& (omo la particin por &enta es declarati&a y no tiene efectos respecto de terceros, el acreedor puede !acer efecti&o el cobro de su deuda.

/constituci-n de servidum+re$
%n cuanto a la servidum$re no se puede constituir por 'ue se necesitan dos 1undos.

/acciones posesorias$
%l Art. 238. autori"a al copropietario a intentar acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros, y m&s aun puede e(ercer acciones posesorias contra cual'uiera de los otros condminos 'ue lo tur+en en el uso o goce de sus derec#os.

Art.2489.-

El copropietario del inmue"le puede e-ercer las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aun puede e-ercerlas contra cualquiera de estos ltimos, que tur".ndolo en el *oce comn, mani estase pretensiones a un derecho exclusivo so"re el inmue"le.

$ervidumbre: ueda excluida su constitucin. Se le conceden acciones posesorias y reales al copropietario. Sobre la cosa material-

Sus facultades son restringidas.

Art.2684.-

/odo cond#mino puede *o,ar de la cosa comn con orme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inter0s particular.

17) ; &eces el uso y goce del inmueble puede ser e$ercido por todos los condminos, y otras &eces, por uno slo 1un inmueble con varios herederos y uno slo ejerce el uso y goce. ueden pedir divisin, pero tambi!n pueden ejercer el pedido de locacin por parte de los otros. "e #ace efectivo una vez que se lo intima a pagar el alquiler.2

Art.2680.-

)in*uno de los cond#mino puede sin el consentimiento de todos, e-ercer so"re la cosa comn ni so"re la menor parte de ella, 1sicamente determinada, actos materiales o -ur1dicos que importen el e-ercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. %a oposici#n de uno "astar. para impedir lo que la mayor1a quiera hacer a este respecto.

/acciones reales$ %l cond-mino puede e(ercer$

La accin confesoria. La accin negatoria.

8on la accin reivindicatoria *a+r& 'ue distin4uir dos supuestos$ 1. si el condmino acciona contra los otros copropietarios Art. 2761, la reivindicacin se limitara solamente a su parte indivisa. 2. si los condminos 1ueran desposedos por un tercero, como las normas del 8-di4o 8ivil no son muy claras *ay dos corrientes iniciada por un solo copropietario sin concurso$ a una corriente sostiene 'ue el condmino sol puede reivindicar del tercero solo su parte indivisa y no la de los dem&s. b 8uando el condmino intenta contra un tercero se aprovec*ara dic*a reivindicacin a 1avor de todos los dem&s. Art.2761.-

Son tam"i0n reivindica"les las partes ideales de los mue"les o inmue"les, por cada uno de los cond#minos contra cada uno de los coposeedores.

a.

c./ so+re la cosa$ /derec*o de uso y 4oce de la cosa. imitaciones$

%l Art. 2683 dice 'ue todo cond-mino puede usar de la cosa comn con dos limitaciones$ 1) Que su uso se ajuste al destino de la cosa. 2) Que no la deteriore en su inters particular.

171

Art.2684.-

/odo cond#mino puede *o,ar de la cosa comn con orme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inter0s particular.

8omo ese uso y 4oce corresponde a todos los dem&s, se de+e e(ercer de 1orma tal 'ue no estor+e el 9erec*o de los otros cond-minos. 0i la cosa no es suscepti+le de uso y 4oce pro todos Art. 26.. y si4uientes.

Art.2699.Art.2700.-

Siendo imposi"le por la calidad de la cosas comn o por la oposici#n de al*uno de los cond#minos, el uso o *oce de la cosa comn o la posesi#n comn, resolver.n todos, si la cosa de"e ser puesta en administraci#n, o alquilada o arrendada. )o conviniendo al*uno de los cond#minos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la divisi#n de la cosa, prevalecer. la decisi#n de la mayor1a, y en tal caso dispondr. el modo de administrarla, nom"rar. y quitar. los administradores.

+ay un caso especial, cuando un cond"mino #ace uso y goce de todo el inmue$le sin -ue los otros cond"minos le digan nada. Pueden reclamarle alguna compensaci"n' a #urisprudencia entiende en caso de un co*eredero 'ue ocupa el inmue+le dentro del periodo de indi+ici-n *ereditaria, lo *ace a titulo de due2o y no de cond-mino. o 'ue podran *acer los otros co*erederos es pedir un canon locativo desde el momento 'ue los dem&s *erederos e7i4ieron una locaci-n por el uso y 4oce 'ue no es retroactivo al inicio de la su(eci-n.

/actos materiales de disposici-n Art. 268)$ Art.2680.)in*uno de los cond#mino puede sin el consentimiento de todos, e-ercer so"re la cosa comn ni so"re la menor parte de ella, 1sicamente determinada, actos materiales o -ur1dicos que importen el e-ercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. %a oposici#n de uno "astar. para impedir lo que la mayor1a quiera hacer a este respecto.

Art.2681.-

)in*uno de los cond#mino puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.

0e podr&n *acer innovaciones en la medida 'ue no desnaturalice el Art. 1)71 =teora del a+uso del derec*o>.

Art.1071.-

El e-ercicio re*ular de un derecho propio o el cumplimiento de una o"li*aci#n le*al no puede constituir como il1cito nin*n acto. %a ley no ampara el e-ercicio a"usivo de los derechos. Se considerar. tal al que contrar1e los ines que aqu0lla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los l1mites impuestos por la "uena e, la moral y las "uenas costum"res.

/actos (urdicos Arts. 2682 y 2683$

@uedar& supeditado a la participaci-n no pudi5ndose imponer a los dem&s.

172

Art.2682.Art.2683.-

El cond#mino no puede ena-enar, constituir servidum"res, ni hipotecas con per-uicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por al*uno de ellos es de nin*n valor. Sin em"ar*o, la ena-enaci#n, constituci#n de servidum"res o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los cond#mino vendr.n a ser parcial o inte*ralmente e icaces, si por el resultado de la divisi#n el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote.

Actos jurdicos: se puede ena$enar la cosa a ttulo gratuito u oneroso y necesita consenso de todos los condminos. Pueden con el consentimiento de todos constituir ser&idumbre e !ipoteca, arrendar el inmueble5 si no se !iciera con estos re uisitos el acto es nulo de nulidad relati&a. Estos actos seran parcialmente eficaces si por efecto de la particin el inmueble ueda en cabe3a de uien !i3o este contrato.

d./ derec*os de los acreedores de los cond-minos$ / em+ar4o y venta de la parte indivisa$
os acreedores pueden em+ar4ar y e(ecutar aun antes de la partici-n. 9urante el estado de indi+ici-n =ley 13.3.3>, los acreedores durante la indi+ici-n no podr&n e(ecutar dic*o +ien, ni si'uiera una porci-n de el, pero s podran sus cr5ditos, con la utilidades de la e7plotaci-n 'ue le corresponde al deudor.

/car4as reales$
Ampuestos territoriales, tasas de alum+rado, +arrido y limpie"a, %tc. se entiende 'ue *ay una solidaridad le4al entre los cond-minos. #erechos de los acreedores de los condminos: En principio, los acreedores pueden embargar y e$ecutar para !acerse el cobro de su crdito. Puede ser a%n antes de la particin. Si el condmino fuera d indivisin "orzosa 1ley 7<.,=<2, los acreedores no pueden e$ecutar ni embargar !asta tanto no concluya la indi&isin. Cargas reales:

Art.2689.-

En las car*as reales que *raven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los cond#minos est. o"li*ado por el todo de la deuda.

>Existe la solidaridad o no? En relacin a esto, el fallo plenario 78ancalari c9 #ottesio de :osa ! otro7, no establece la solidaridad entre los deudores comunes de la finca !ipotecada y, en consecuencia, el saldo deudor ue ueda despus de extinguida la hipoteca de di&ide en la parte proporcional de cada uno.

173

5..o$ligaciones y responsa$ilidades de los cond"minos:

a./ 4astos de conservaci-n y reparaci-n de la cosa$
Art) 5;<0: 'odo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conser&acin o reparacin de la cosa com%n5 pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derec!o de propiedad. El abandono debe !acerse por escritura p%blica y registrarse. Art) 5;<;: #o contribuyendo el condmino o los condminos, pagar"n los intereses al copropietario ue los !ubiere !ec!o, y ste tendr" derec!o a retener la cosa !asta ue se &erifi ue el pago.

+./o+li4aciones por deudas contradas$

os condminos son responsa+les obligados respecto de la conservaci-n y mantenimiento. 0i 'uieren desli4arse de+en a+andonar el derec*o de propiedad Art. 2686. 0i no contri+uyesen de+er&n los intereses al copropietario 'ue *aya a+onado el pago y este tendr& un derec#o de retenci"n asta 'ue le satis1a4an los montos con sus de+idos intereses.

Art.2686.-

)o contri"uyendo el cond#mino o los cond#minos, pa*ar.n los intereses al copropietario que los hu"iere hecho, y 0ste tendr. derecho a retener la cosa hasta que se veri ique el pa*o.

0e constituye en mora desde el momento 'ue 'uedan concluido los tra+a(os o se intiman al pa4o de las cargas. Pero siempre aun despu5s de intimarlo tiene la posi+ilidad de a+onar la cosa.

c./ administraci-n de la cosa comn$

Art. 26.. y 27)), se puede distin4uir el caso en 'ue todos puedan a trav5s del uso y goce de e7plotar la cosa de los condminos. Pero si uno de los condminos se opone al uso y goce no ser& 1acti+le, cual'uier condmino puede pedir la divisin. 0ino se 'uiere lle4ar a ese e7tremo o la cosa esta a1ectada a una indi$ici"n (or/osa, los condminos en asam+lea decidir&n si ser& puesta en administraci-n o ser& al'uilada, de+e mediar la unanimidad en el 'u-rum pero la dedici-n se *ar& si la mitad m&s uno se lo4ra. os votos son por valor y no por ca+e"a. 0ino *ay acuerdo el (ue" lo decidir& sumariamente. 0i la mayora decidi- por la administraci-n, esta decidir& 'uien, como y 'ue 1acultades tendr& el administrador, pudiendo ser un condmino o un

173 tercero. %ste administrador se le aplicara las normas del Contrato de Mandato. 0i no e7iste mandato escrito y la administraci-n es e1ectuar& por u condmino ser gestin de negocios. 0i se decide arrendar. 0i un condmino o1rece un precio de arrendamiento tiene un derec#o de pre(erencia. Si la contra$o uno solo-

Art) 5;<=: ; las deudas contradas en pro de la comunidad y durante ella, no est" obligado sino el condmino ue las contra$o, el cual tendr" accin contra los condminos para el reembolso de lo ue !ubiere pagado. Si la contra$eron todos sin pactar la solidaridad-

Art) 5;<<: Si la deuda !ubiere sido contrada por los condminos colecti&amente, sin expresin de cuotas y sin !aberse estipulado solidaridad, est"n obligados al acreedor por partes iguales, sal&o el derec!o de cada uno contra los otros para ue se le abone lo ue !aya pagado de m"s, respecto a la cuota ue le corresponda. $i la contrajeron todos pero sin pactar solidaridad: aplican los principios de las obligaciones solidarias. #eudas contradas en pro de la comunidad: Administracin de la cosa comn:

Art.2699.Art.2700.-

Siendo imposi"le por la calidad de la cosas comn o por la oposici#n de al*uno de los cond#minos, el uso o *oce de la cosa comn o la posesi#n comn, resolver.n todos, si la cosa de"e ser puesta en administraci#n, o alquilada o arrendada. )o conviniendo al*uno de los cond#minos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la divisi#n de la cosa, prevalecer. la decisi#n de la mayor1a, y en tal caso dispondr. el modo de administrarla, nom"rar. y quitar. los administradores.

Art.2701.Art.2709.-

El cond#mino que e-erciere la administraci#n ser. reputado mandatario de los otros, aplic.ndosele las disposiciones so"re el mandato, y no las disposiciones so"re el socio administrador. +ualquiera de los cond#minos que sin mandato de los otros, administrase la cosa comn, ser. -u,*ado como *estor o icioso.

175

8onclusi-n del condominio$

Por causas a+solutas o relativas$
A$solutas: Por destrucci-n. @ue la cosa 'uede 1uera del comercio o por destrucci-n total de la cosa. 0elativas Art 2121324312 por el a+andono. Por la ena(enaci-n. Por la e(ecuci-n.

Art.2606.Art.2609.Art.2610.-

El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atri"uye a una persona, a t1tulo de trans ormaci#n, accesi#n, o prescripci#n, la propiedad de una cosa perteneciente a otra. Se pierde i*ualmente el dominio por ena-enaci#n de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradici#n en las cosas mue"les, y en los inmue"les despu0s de irmado el instrumento p"lico de ena-enaci#n, se*uido de la tradici#n. Se pierde tam"i0n por la transmisi#n -udicial del dominio, cualquiera que sea su causa, e-ecuci#n de sentencia, expropiaci#n por necesidad o utilidad p"lica; o por el e ecto de los -uicios que ordenasen la restituci#n de una cosa, cuya propiedad no hu"iese sido transmitida sino en virtud de un t1tulo vicioso.

Prescripci-n$
0i un cond-mino intenta prescri+ir el dominio de toda la cosa comn en contra de los dem&s, su posesi-n de+e ser ine'uvoca y revelar 'ue sea e7cluido a los dem&s. 9e+e mediar intervenci"n de titulo. a partici-n Art. 26.2, se de+e dar por unanimidad o la mayora. Bientras su+sista la acci-n es imprescripti+le. 0i la partici-n 1uera nociva no se podr& practicar.

Art.2692.-

+ada copropietario est. autori,ado a pedir en cualquier tiempo la divisi#n de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisi#n or,osa.

!aturale"a (urdica de la partici-n$

%s ver o desentra2ar si esta partici-n es una acci-n personal o real. 9e acuerdo al c-di4o procesal el (ue" competente de+e ser el de las acciones reales.

%1ectos$

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%s declarativo entre los cond-minos Art. 26.5C.6. 2) %1ecto retroactivo a la 1ec*a de constituci-n del condominio, se considerara como 'ue el condominio nunca *u+iera e7istido, esta 1icci-n tiene su e7cepci-n entre los cond-minos puesto 'ue estos entre si se de+en la garanta de eviccin y vicios red ibitorios.
1)

Art.2695.-

%a divisi#n entre los copropietarios es s#lo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada cond#mino de"e ser considerado como que hu"iere sido, desde el ori*en de la indivisi#n, propietario exclusivo de lo que le hu"iere correspondido en su lote, y como que nunca hu"iese tenido nin*n derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros cond#minos.

Art.2696.-

El mismo e ecto tendr., cuando por la divisi#n de condominio uno de los cond#mino hu"iera venido a ser propietario exclusivo de la cosa comn, o cuando por cualquier acto a t1tulo oneroso hu"iera cesado la indivisi#n a"soluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros.

%ste e1ecto retroactivo solo tendr& lu4ar, cuando la cosa en condominio o parte de ella, toca en lote a otro cond-mino. !o se dar& este e1ecto cuando la cosa pase a manos de un tercero por venta o su+asta pu+lica. %l art. 26.8 menciona en la partici-n se aplicaran las mismas normas 'ue para la partici-n en las su(eciones.

:ormas$ %special o directa Art. 26.8 y 3375 +is Art.2698.%as re*las relativas a la divisi#n de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los e ectos que produce, de"en aplicarse a la divisi#n de cosas particulares.

Art.3475 bis.-

Existiendo posi"ilidad de dividir y ad-udicar los "ienes en especie, no se podr. exi*ir por los coherederos la venta de ellos. %a divisi#n de "ienes no podr. hacerse cuando convierta en antiecon#mico el aprovechamiento de las partes, se*n lo dispuesto en el art1culo 2!2'.

Denta$ Art.1324.)adie puede ser o"li*ado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad -ur1dica de hacerlo, la cual tiene lu*ar en los casos si*uientes: 1 - +uando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiaci#n, por causa de utilidad p"lica; 2 - +uando por una convenci#n, o por un testamento se impon*a al propietario la o"li*aci#n de vender una cosa a persona determinada;

177
! - +uando la cosa uese indivisi"le y perteneciese a varios individuos, y al*uno de ellos exi*iese el remate; $ - +uando los "ienes del propietario de la cosa hu"ieren de ser rematados en virtud de e-ecuci#n -udicial; & - +uando la ley impone al administrador de "ienes a-enos, la o"li*aci#n de reali,ar todo o parte de las cosas que est0n "a-o su administraci#n.

#udicial$ Art.3465.%as particiones de"en ser -udiciales:

1 - +uando haya menores, aunque est0n emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta; 2 - +uando terceros, partici#n privada; und.ndose en un inter0s -ur1dico, se opon*an a que se ha*a

! - +uando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la divisi#n privadamente.

%7tra(udicial$
Por escritura p+lica. Por instrumento privado *omolo4ado (udicialmente.

Art.3462.hacerse en la

Si todos los herederos est.n presentes y son capaces, la partici#n puede orma y por el acto que por unanimidad -u,*uen convenientes.

:i&isin de la cosa :estruccin (onsumo total Si la cosa se la pone fuera del comercio Si el condominio es de animales y se los abandona, entonces recuperan su libertad ;bandono Ena$enacin Particin- accin declarati&a sobre efectos para terceros !asta la inscripcin. Es retroacti&a al momento en ue se gener el condominio. Puede ser en especie, cuando es posible y cmoda la particin, o por &enta, caso contemplado en el art. 7,)<, inc ,. Puede ser adem"s @udicial-

Art.3465.-

%as particiones de"en ser -udiciales:

178
1 - +uando haya menores, aunque est0n emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta; 2 - +uando terceros, und.ndose en un inter0s -ur1dico, se opon*an a que se ha*a partici#n privada; ! - +uando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la divisi#n privadamente.

(on&encional-

Art.3462.-

Si todos los herederos est.n presentes y son capaces, la partici#n puede hacerse en la orma y por el acto que por unanimidad -u,*uen convenientes.