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Duplicidad de Partidas o Doble Inmatriculacin

APUNTES SOBRE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS O DOBLE INMATRICULACIN EN EL PER Y ESPAA Por: Yeni Magda Bonilla Rivera (*) La inmatriculacin predial constituye el inicio del historial jurdico registral del predio, ya que a partir del mismo se publicitar las titularidades (las diversas transferencias), los gravmenes y cargas (hipotecas, usufructo, uso, habitacin, medidas cautelares), modificaciones y actualizaciones en su identificacin (independizaciones, acumulaciones, numeracin predial, rgimen de propiedad horizontal). Por otro lado, la importancia de la denominada Inmatriculacin Predial radica que a partir de la misma han de ser aplicado los diversos principios registrales. As lo ha destacado la Jurisprudencia en el Per (1) y la doctrina Espaola (2). La Inmatriculacin parte de la idea que no es posible su doble inscripcin, en base al denominado Principio de Prioridad Excluyente . A pesar de lo anterior, la principal patologa que aqueja a la Inmatriculacin Predial y al principio de Folio Real es la denominada doble inmatriculacin como se le conoce en Espaa (3) o duplicidad de partidas incompatibles en el Per (4).

(*) Abogada, con estudios de especializacin en Derecho Registral.

En todos aquellos casos en los que el predio se halla inmatriculado, la inscripcin posterior se extender con el consentimiento del titular registral o en su defecto, con la acreditacin que este haya sido vencido en juicio, exigencia que responde a la aplicacin de los principios rectores del procedimiento registral, como son los principios de tracto sucesivo, prioridad y legitimacin, as como la garanta consagrada en el art. 3, inciso b) de la Ley 26366 relativos a la intangibilidad de los asientos registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme. En: Resolucin N 110-99-ORLC/TR del 27/04/1999.
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ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral (Espaa), publicado en el Per por Jurista Editores, Octubre 2010 (3 edicin, 1 en el Per), pg. 351 : En Espaa el inmueble es objeto de una primera inscripcin (inmatriculacin) en la que se describe la finca, su propiedad, y los derechos reales o gravmenes judiciales que afectan a la finca.
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Primer prrafo del artculo 313 del Reglamento Espaol En el caso de doble inmatriculacin de una misma finca o parte de ella en folios registrales diferentes ().
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Artculo 56 del Reglamento General: Existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto ms de una partida registral para el mismo bien () inmueble (...). El Reglamento advierte tres tipos de duplicidad de partidas: partidas idnticas (art. 58), compatibles (art. 59) y con inscripciones incompatibles (art. 60), las dos primeras no muestran ningn tipo de problema, siendo en el ltimo donde los verdaderos problemas se presentan (GONZALES BARRON, Gunther. Introduccin al Derecho Registral y Notarial. Jurista Editores, Segunda Edicin Enero 2008 , pg. 71). Es por tal motivo, que haremos referencia a la duplicidad de partidas incompatibles.

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Esta patologa se presenta fundamentalmente por la defectuosa descripcin del predio en el ttulo o falta o ambigua descripcin fsica del predio, aunado a la descoordinacin entre catastro y registro 5 y carencia () de una infraestructura catastral ptima6. A pesar de tener la misma idea sobre la doble inmatriculacin o duplicidad registral, esto es, la apertura de dos o ms partidas registrales o fojas registrales para un mismo predio o que superpongan de manera parcial, el tratamiento es totalmente distinto en el Per y Espaa. En Espaa su resolucin se encuentra reservada de manera exclusiva a los Jueces (artculo 313 del Reglamento Hipotecario Espaol). En cambio en el Per se tiene -digamos- dos vas a seguir: La primera, a nivel administrativo y la segunda en el Poder Judicial; a nivel administrativo no se resuelve quin es el verdadero titular sino se cierra la partida ms reciente, ello siempre y cuando no se presente alguna oposicin. El defecto del Sistema Peruano es que deja en manos o potestad de la parte interesada para iniciar el proceso a nivel judicial, dejando en suspenso el cierre de las partida duplicadas; el problema es que el opositor es aquel titular registral de la segunda partida registral (la ms reciente, la que se hubiera cerrada en caso no haya oposicin) y, obviamente, no tiene ninguna motivacin de iniciar un proceso judicial. En cambio, en Espaa advertida la doble inmatriculacin se deriva al Juez y se notifica a las titulares de las fojas duplicadas con la finalidad que sea resuelta; no se deja en manos de uno u otro titular, ya que la idea es evitar una inexacta publicidad con la finalidad de no inducir a error a las personas que pretendan contratar con uno u otro titular. Otra diferencia son los criterios que se toman para la resolucin de la patologa de la doble inmatriculacin. En este tipo de patologa la Jurisprudencia Espaola ha reaccionado sealando que en los supuestos de doble inmatriculacin se neutralizan los efectos registrales de las inscripciones contradictorias (7), esta lnea jurisprudencial ha seguido con coherencia y constancia y se encuentra respaldada por la mayora de la doctrina (espaola) (8).

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ALVAREZ CAPEROCHIPI, pg. 401. HERRERO OVIEDO, Margarita. La Inmatriculacin por Ttulo Pblico Coleccin Monografas de Derecho Civil. Volumen IV Propiedad y Derechos Reales. Editorial Dykinson, S.L.; Edicin Julio 2007, pg. 521. 7 Sentencia del Tribunal Supremo Espaol (STS) de 19-7-1999, citado en: FAJARDO FERNANDEZ, Javier y ARRIETA SEVILLA, Luis Javier. Fe Pblica Registral en invasin tabular parcial de finca no inmatriculada. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario N 702, Julio - Agosto 2009, pginas 1563 al 1601, Espaa, pg. 1590. 8 Op. Cit, pg. 1591.

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Siguiendo dicha corriente jurisprudencial, nuestra doctrina ha delineado como ideas-fuerzas a tomarse en consideracin: las normas de preferencia del registro pierden importancia () y se deja de lados los criterios propios del registro () (9). Para la doctrina y jurisprudencia mayoritaria de Espaa, la doble inmatriculacin slo se puede resolver suspendiendo la eficacia registral y acudiendo al Derecho Civil (La existencia de dos asientos incompatibles de igual rango y naturaleza origina la quiebra de los principios rectores del Sistema Tabular (registral) STS 11 de octubre de 2004). Por ello en Espaa el conflicto registral se resuelve reconociendo slo la inscripcin registral de quien sea el propietario real.10 En cambio nuestra Jurisprudencia mayoritariamente ha adoptado da(r) preferencia la hoja registral (partida registral) ms antigua, mandando anular el ttulo contenido en las hoja menos antigua, como son las Casaciones N 255698-Lambayeque y N 1954-98-Puno del 07/09/2000 (11). Advirtase que el Poder Judicial Peruano ha dado una importancia excesiva a los principios registrales, cuando lo conveniente es determinar quin es el real propietario, tal como lo ha entendido la doctrina y jurisprudencia Espaola. La doctrina Espaola ha entendido que la razn de determinar al propietario real es que el Registro es tan solo un medio de cognosibilidad y por tanto debe reflejar la realidad; es por ello que en la realidad es imposible que haya una superposicin de predio; lo que hay es una superposicin documental, por ello es un problema de ttulos, por ese motivo se busca determinar quin es el verdadero titular. En ese sentido, consideramos que ante Duplicidad de Partidas Incompatibles o Doble Inmatriculacin, tal como lo hace la jurisprudencia y doctrina espaola, los principios registrales no son aplicables, ya que iguales principios reclaman todas las partidas duplicadas y ante la imposibilidad de que ambos sean beneficiados con los mismos principios registrales, estos han de neutralizarse.

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Gonzales Barrn, pg. 76. Alvarez Caperochipi, pg. 408. Gonzales Barrn, pg. 70-75.

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