RESOLUCIÓN 620 DE 2008 (Septiembre 23) INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUST N CODA!!

I SEDE CENTRAL "#r $% &'%$ (e e(t%b$e&e) $#( pr#&e*imie)t#( p%r% $#( %+%$,#( #r*e)%*#( *e)tr# *e$ m%r&# *e $% Le- 388 *e .//01 EL DIRECTOR CODA!!I23 GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO 2AGUST N

e) '(# *e $%( 4%&'$t%*e( $e5%$e( - e) e(pe&i%$ *e $%( 6'e $e &#)4iere) $#( e(t%t't#( %pr#b%*#( p#r e$ De&ret# 2..3 *e .//23 e$ De&ret# 208 *e 2007 - e$ De&ret# .720 *e .//83 CONSIDERANDO8 Que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales puedan contar con un marco único para su ejecución, Ver el Decreto Nacional 14 ! de 1""# RESUEL9E8 CA"ITULO1 I DEFINICIONES ART CULO .#1 MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. $s la t%cnica valuatoria que &usca esta&lecer el valor comercial del &ien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de &ienes semejantes y compara&les al del o&jeto de avalúo' (ales ofertas o transacciones de&er)n ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial' ART CULO 2#1 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. $s la t%cnica valuatoria que &usca esta&lecer el valor comercial de un &ien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan o&tener del mismo &ien, o inmue&les semejantes y compara&les por sus caracter*sticas f*sicas, de uso y u&icación, trayendo a valor presente la suma de los pro&a&les ingresos o rentas generadas en la vida remanente del &ien o&jeto de avalúo, con una tasa de capitalización o inter%s' "ARÁGRAFO1 +e entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del &ien y la edad que efectivamente posea el &ien' ,ara inmue&les cuyo sistema

constructivo sea muros de carga, la vida útil ser) de -! a.os y, para los que tengan estructura en concreto, met)lica o mamposter*a estructural, la vida útil ser) de 1!! a.os' ART CULO 3#1 MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. $s el que &usca esta&lecer el valor comercial del &ien o&jeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de /oy, un &ien semejante al del o&jeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada' 0l valor as* o&tenido se le de&e adicionar el valor correspondiente al terreno' ,ara ello se utilizar) la siguiente fórmula1 Vc 2 34t 5 D6 7 Vt $n donde1 Vc 2 Valor comercial 4t 2 4osto total de la construcción D 2 Depreciación Vt 2 Valor del terreno' "ARÁGRAFO1 Depreciación' $s la porción de la vida útil que en t%rminos económicos se de&e descontar al inmue&le por el tiempo de uso, toda vez que se de&e avaluar la vida remanente del &ien' $8isten varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el m)s conocido el 9ineal, el cual se aplicar) en el caso de las maquinarias ad/eridas al inmue&le' ,ara la depreciación de las construcciones se de&en emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera' De&er) adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo esta&lece :itto y 4orvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, , ; y 4' <Ver 4ap*tulo V== De las :órmulas $stad*sticas>' ART CULO 7#1 MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. $s el que &usca esta&lecer el valor comercial del &ien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación ur&an*stica vigente y de conformidad con el mercado del &ien final vendi&le, en el terreno o&jeto de avalúo' ,ara encontrar el valor total del terreno se de&e descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo' $s indispensa&le que adem)s de la facti&ilidad t%cnica y jur*dica se evalúe la facti&ilidad comercial del proyecto, es decir la real posi&ilidad de vender lo proyectado'

"ARÁGRAFO1 $ste m%todo <t%cnica> de&e desarrollarse &ajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmue&le suscepti&le de ser dedicado a diferentes usos ser) el que resulte de destinarlo, dentro de las posi&ilidades legales y f*sicas, al económicamente m)s renta&le, o si es suscepti&le de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser) el que resulte de construirlo, dentro de las posi&ilidades legales y f*sicas, con la com&inación de intensidades que permita o&tener la mayor renta&ilidad, según las condiciones de mercado' ART CULO :#1 CLASIFICACIÓN DEL SUELO. 9a clasificación del suelo en ur&ano, de e8pansión ur&ana, rural, su&ur&ano y de protección, son clases y categor*as esta&lecidas en el 4ap*tulo =V de la 9ey ;## de 1""-' ,or lo tanto, para esta&lecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo que adopta el ,lan de ?rdenamiento (erritorial que define dic/a clasificación' <Ver art*culos ;! a ;@ de la 9ey ;## de 1""->' ART CULO 6#1 ETAPAS PARA ELABORACIÓN DE LOS AVALÚOS. ,ara la ela&oración de los avalúos utilizando cualquiera de los m%todos enunciados anteriormente de&en realizarse las siguientes etapas1 1' Aevisión de la documentación suministrada por la entidad peticionaria, y si /ace falta algo de lo previsto en el art*culo 1; del Decreto 14 ! de 1""# se procede a solicitarlo por escrito' ' Definir y o&tener la información que adicionalmente se requiere para la correcta identificación del &ien' +e recomienda especialmente cartograf*a de la zona o fotograf*a a%rea, para la mejor localización del &ien' ;' De conformidad con lo previsto en el art*culo 14 del Decreto 14 ! de 1""#, verificar la reglamentación ur&an*stica vigente en el municipio o distrito donde se encuentre localizado el inmue&le' $n el evento de contar con un concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el avaluador de&er) verificar la concordancia de este con la reglamentación ur&an*stica vigente' 4' Aeconocimiento en terreno del &ien o&jeto de avalúo' $n todos los casos dic/o reconocimiento de&er) ser adelantado por una persona con las mismas caracter*sticas t%cnicas y profesionales de la persona que /a de liquidar y firmar el avalúo' @' +iempre que sea necesario se verificar)n las mediciones y el inventario de los &ienes o&jeto de la valoración' $n caso de edificaciones de&er)n constatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente la información' B cuando se o&serven grandes inconsistencias con las medidas, se informar) al contratante so&re las mismas'

a los encuestados para una mayor claridad del &ien que se investiga' #' 0un cuando el estudio de los t*tulos es responsa&ilidad de la entidad interesada. o inundación permanente o periódica del &ien' 4' +ervicios pú&licos' =nvestigación de la e8istencia de redes primarias. dirección clara y suficiente del &ien' $n las entidades (erritoriales con múltiples nomenclaturas. es necesario /acer referencia a ellas como un elemento de claridad de la identificación' ' 9os linderos y colindancias del predio' . las cuales posteriormente permitir)n sustentar el avalúo' -' 4uando se realicen las encuestas. por lo cual. servidum&res y otras limitaciones que puedan e8istir so&re el &ien. alum&rado pú&lico>.C' $n la visita de reconocimiento de&er)n tomarse fotograf*as que permitan identificar las caracter*sticas m)s importantes del &ien. .ara una mejor identificación f*sica de los predios. Dna correcta identificación f*sica del predio de&er) /acerse teniendo en cuenta los siguientes aspectos1 1' 9ocalización. una correcta identificación requiere que el perito realice una revisión del folio de matr*cula inmo&iliaria para constatar la e8istencia de afectaciones. se recomienda la consulta de las Eonas Fomog%neas :*sicas que determina la entidad catastral. la calidad de la prestación de los servicios. de&e tenerse en cuenta1 (ipo de v*a. el perito lo de&e conseguir' . gas. adem)s de esta&lecer la e8istencia y sus caracter*sticas. es necesario tener en cuenta el estado de las mismas' 4omo elemento complementario es importante analizar la prestación del servicio de transporte' $n el an)lisis de las v*as inmediatas y adyacentes. de&er)n presentarse las fotograf*as de los inmue&les. e8cepto para la determinación de los avalúos en la participación de plusval*as' ART CULO 0#1 IDENTIFICACIÓN FÍSICA DEL PREDIO.ara una mejor localización e identificación de los linderos y colindantes el número catastral es de gran ayuda. secundarias y acometidas a los servicios pú&licos' 0dicionalmente. estos de&en ser tenidos en cuenta' @' $n cuanto a las v*as pú&licas. caracter*sticas y el estado en que se encuentran' "ARÁGRAFO1 . zonas de enc/arcamiento. si en la información suministrada por la entidad peticionaria no est) incluido. referidos a factores tales como volumen y temporalidad de la prestación del servicio' $n caso de que la zona o el predio cuente con servicios complementarios <tel%fono.' (opograf*a' 4aracterización y descripción de las condiciones fisiogr)ficas del &ien' $s indispensa&le en este aspecto detectar limitaciones f*sicas del predio tales como taludes.

en la zona rural' 9a pendiente. es indispensa&le comparar dic/os par)metros legales con el del predio para determinar el precio' $s necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tama.o m*nimo para adelantar construcciones.o y la forma del predio' 4uando la norma de uso defina tama.o del predio. adem)s de su edad' 4uando e8istan servidum&res aparentes y continuas so&re el &ien de&er)n tenerse en cuenta en el avalúo y dejar constancia de esta situación' "ARÁGRAFO1 $s necesario que el perito esta&lezca si e8iste pago de la servidum&re para ser descontado del valor final o por el contrario manifestar el /ec/o' ART CULO /#1 CONSULTA A EXPERTOS AVALUADORES O ENCUESTAS. v*as y tipolog*a de las construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas ur&anas' $l tama.. pero no son en s* los . el clima. pues cuando el uso no corresponda al permitido.las cuales suministran en forma integrada información del valor potencial. teniendo en cuenta lo prescrito en el art*culo . uso del suelo y de las construcciones. la pendiente. as* como a los plazos de validez de la afectación' $n caso de no estar inscrita la afectación. sin pretender que e8ista una forma óptima. por ejemplo predios con frentes muy estrec/os so&re la v*a tienen un impacto negativo so&re el precio unitario' Dso' $s indispensa&le tener en cuenta el uso que se le est% dando al &ien para compararlo con el legalmente autorizado por las normas ur&an*sticas. se considera ine8istente para efectos del avalúo' 4uando el &ien o&jeto de avalúo /aga referencia a construcciones. 4uando para la realización del avalúo se acuda a encuestas. el precio unitario es menor. es necesario tener en cuenta que estas son un apoyo al proceso valuatorio. $n el aspecto legal se de&e prestar especial atención a las afectaciones de uso que pesen so&re los inmue&les y para lo cual es necesario verificar que en el folio de matr*cula inmo&iliaria se encuentre inscrita tal afectación. sino que est) relacionado con la tendencia de usos en la zona permitidos por la norma ur&an*stica' $n cuanto a la forma. servicios pú&licos domiciliarios. es necesario tener en cuenta los materiales que la conforman y el estado de conservación en que se encuentran.de la 9ey "G de 1"#". uso del suelo. las v*as. instalaciones y ane8os. la que tenga el predio puede influir en la determinación del precio unitario. no se tendr) en consideración para la determinación del valor comercial y de&er) dejarse e8presa constancia de tal situación en el avalúo' ART CULO 8#1 IDENTIFICACIÓN LEGAL. disponi&ilidad de aguas superficiales.

determinantes del avalúo' $n este sentido. cuadra> y posteriormente /acer la conversión' 9a encuesta de&e /acerse para unidades de )rea. no podr)n incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado' $sta pro/i&ición se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las t%cnicas masivas de valoración' "ARÁGRAFO1 $n el caso de que el avalúo se soporte únicamente en encuestas. de&e /acerse mención de ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimación del valor' $l perito avaluador de&e informar con toda claridad so&re la normatividad ur&an*stica del inmue&le' $n el caso de terrenos sin construir. en desarrollo o condición similar. fanegada. adem)s que no tengan inter%s directo en el &ien' 9os valores o&tenidos por encuesta no se podr)n incluir como parte de la definición del precio y. cuando la información o&tenida en la encuesta difiera sustancialmente del encontrado. la encuesta de&e /acerse para cada una de ellas separadamente y no so&re valores promedios' $l perito de&e /a&er /ec/o una estimación previa del valor asigna&le y. de&er) manifestarlo para que el encuestado pueda e8plicar las posi&les razones de tal diferencia' $n la selección de la persona a investigar de&e tenerse en cuenta el conocimiento que tenga del mercado y la idoneidad de ella. se de&e aportar al encuestado los c)lculos previos realizados de la potencialidad ur&an*stica y de desarrollo del predio' 9as encuestas solo se podr)n realizar cuando el perito no /aya podido o&tener datos <ofertas o transacciones recientes> o cuando tenga dudas de los resultados encontrados' 9a encuesta de&e /acerse con referencia a las unidades de )rea que usualmente se utilizan en la zona </ect)rea. el perito de&er) dejar constancia &ajo gravedad de juramento. por lo tanto. es necesario que el perito /aya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de &ien que avalúa' 9a encuesta de&e /acer referencia al propio &ien investigado y de&e constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos' +i e8isten limitantes legales. escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se de&e a que en el momento de la . y verificar que al /acer la liquidación del total del )rea de avalúo la persona encuestada encuentre razona&le el valor /allado' 4uando el predio cuente con caracter*sticas diferentes dentro de %l. plaza.

realización del avalúo no e8ist*an ofertas de venta. se de&en tomar fotograf*as de los predios en oferta o de los que se /a o&tenido datos de transacción para facilitar su posterior an)lisis' ART CULO . es necesario que en la presentación del avalúo se /aga mención e8pl*cita del medio del cual se o&tuvo la información y la fec/a de pu&licación.ara los inmue&les no sujetos al r%gimen de propiedad /orizontal.ara los inmue&les sujetos al r%gimen de propiedad /orizontal se de&e presentar el valor por metro cuadrado de )rea privada de construcción' +e de&e verificar que los datos de )reas de terreno y construcción sean co/erentes' $n los eventos en que sea posi&le. 4uando para el avalúo se /aya utilizado información de mercado de documentos escritos. la encuesta no podr) ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar' .@J. de transacciones o de renta producto de la aplicación de los m%todos valuatorios. 4uando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas yHo transacciones..1 DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS ESTADÍSTICOS Y LA ASIGNACIÓN DE LOS VALORES. no es conveniente utilizar la media o&tenida y por el contrario es necesario reforzar el .<TODOS1 ART CULO .ara tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la m)s usual es la media aritm%tica' +iempre que se acuda a medidas de tendencia central. arriendo. la media o&tenida se podr) adoptar como el m)s pro&a&le valor asigna&le al &ien' 4uando el coeficiente de variación sea superior1 a m)s <7> o a menos <I> -.01 MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. el valor del terreno y la construcción de&en ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos o&tenidos con sus correspondientes )reas y valores unitarios' .@J. adem)s de otros factores que permitan su identificación posterior' . ni transacciones de &ienes compara&les al del o&jeto de estimación' CA"ITULO1 II A"LICACIÓN DE LOS . confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los c)lculos estad*sticos' +e reitera que la encuesta solo se usar) para comparar y en los eventos de no e8istir mercado' $n los casos que e8istan datos de ofertas. estos de&en ser verificados. es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación <Ver 4ap*tulo V== De las :órmulas $stad*sticas>' 4uando el coeficiente de variación sea inferior1 a m)s <7> o a menos <I> -.

estadios.número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado' $n caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado. los financieros y los de gerencia del proyecto. etc'> o por la ine8istencia de datos de mercado <ofertas o transacciones> y corresponda a una propiedad no sujeta al r%gimen de propiedad /orizontal' "ARÁGRAFO 2#1 . como los que se presentan en 4ap*tulo V== I De las fórmulas $stad*sticas de la presente resolución1 valor final de terreno por influencia de forma' ART CULO . utilizando fórmulas o sistemas adecuados. ser) necesario que se /aga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones <ver 4ap*tulo V== De las :órmulas $stad*sticas> y se tomar) la m)s representativa del mercado' ART CULO . entre otros que este tenga' . se emplea el m%todo lineal.21 4uando se trate de avaluar un lote cuya forma es irregular respecto de los lotes investigados. costos indirectos.ara depreciar los equipos especiales que posea el &ien. para lo cual se de&en referenciar las ofertas de inmue&les compara&les y semejantes al proyecto planteado. en que de&e incurrirse para la realización de la o&ra' Despu%s de calculados los volúmenes y unidades requeridos para la construcción. $n desarrollo de este m%todo se de&e entender por costo total de la construcción la suma de los costos directos. elementos del proyecto. se de&e tener especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el inmue&le' 0l valor definido como costo total se le de&e aplicar la depreciación' "ARÁGRAFO . tomando en cuenta la vida remanente en proporción a la vida útil esta&lecida por el fa&ricante' ART CULO .ara el c)lculo de ventas totales. valores de venta. se de&e analizar el tipo de producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda dar so&re el predio. $n desarrollo de este m%todo <t%cnica>. se de&e tener en cuenta1 . /ospitales.71 MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL.#1 $ste m%todo se de&e usar en caso de que el &ien o&jeto de avalúo no cuente con &ienes compara&les por su naturaleza <colegios. pero no podr) so&repasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión' 4uando las muestras o&tenidas sean para /allar el valor de las construcciones y se quieran tra&ajar en un sistema de ajuste de regresión.31 MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. de&er) calcular el coeficiente de asimetr*a <ver 4ap*tulo V== De las :órmulas $stad*sticas> para esta&lecer /acia dónde tiende a desplazarse la información. as* como las caracter*sticas de )reas. este valor de&e ser ajustado para el &ien o&jeto de valoración.

es decir. se calcular) partiendo del valor del terreno ur&anizado. teniendo en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del c)lculo.:1 .#1 . u&icación espacial. tanto el valor del terreno como el de la construcción. as* como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como m*nimo igual a cero' $l valor resultante de esta t%cnica es el valor total del inmue&le. los financieros y los de gerencia del proyecto. teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado' $l costo de ur&anismo se esta&lece como la suma de los costos para /a&ilitar el suelo a usos espec*ficos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo' 9a utilidad esperada de&e ser concordante con los usos y su estratificación. costos indirectos. por el )rea total de cada predio o predios sujetos a plan parcialL al tenor de lo esta&lecido en el Decreto 1#1 de !!C' .$l costo total es la suma del costo de ur&anismo asociado al proyecto yHo plan parcial y el costo de la construcción siendo este la suma de los costos directos. al valor o&tenido no se de&e agregar el valor de la construcción' 4uando se requiera presentar en el avalúo de forma independiente. especificaciones del tipo de proyecto que so&re el predio se plantee.orcentaje )rea útil' Valor del terreno ur&anizado' Kanancia por la acción de ur&anizar' 4ostos de ur&anismo' <De&e incluir los costos financieros y no solo los de o&ra>' "ARÁGRAFO . por lo tanto.or porcentaje de )rea útil se entiende el resultado de dividir el )rea útil de cada predio.ara la estimación del precio de un terreno en &ruto. cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente. y se aplicar) la siguiente fórmula1 $n donde1 J 0D Vtu g 4u . se de&er) /acer de la siguiente forma1 calcular por el m%todo de reposición el valor de la construcción y descontarla al valor total del inmue&le' ART CULO . del valor del terreno y del valor de la construcción so&re %l edificada.

tra*dos a valor presente' De&e mejorarse.IENTOS ES"EC FICOS ART CULO . teniendo en cuenta los derec/os provenientes de los coeficientes de copropiedad' $n los &ienes que est)n sometidos al r%gimen de propiedad /orizontal."ARÁGRAFO 2#1 $s necesario tener en cuenta que las o&ras de ur&anismo guarden relación con el tipo de proyecto que la norma determine' ART CULO . $l avalúo se practicar) únicamente para las )reas privadas que legalmente e8istan. lo mismo que al arrendamiento' CA"ITULO1 III "ROCEDI.81 AVALÚOS DE BIENES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.01 $l m%todo de capitalización de ingresos para aplicarlo a cultivos de&er) referirse a ingresos netos del c)lculo de flujo de caja. para &ienes compara&les y de&en tenerse en cuenta aspectos tales como1 1' Que dic/os contratos tengan menos de un <1> a. $s necesario realizar la investigación de los contratos que regulen la posi&ilidad de generar rentas o ingresos. no se incluyan en el c)lculo correspondiente para la aplicación del m%todo' 4' 9os arrendamientos a comparar de&en referirse a inmue&les que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones' @' 9as rentas a tener en cuenta para el c)lculo del valor comercial de la propiedad de&en estar asociadas e8clusivamente al inmue&le y no a la renta&ilidad de la actividad económica que en %l se realiza' C' 9a tasa de capitalización <i> utilizada en este m%todo de&e proceder de la relación calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al inmue&le o&jeto de avalúo. /aciendo claridad respecto a la inversión o costo de instalación y los costos de mantenimiento del cultivo de su etapa improductiva. en función del uso o usos e8istentes en el predio y de localización compara&le' ART CULO .61 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. tales como los de arrendamiento.o de suscritos' ' Que el canon de arrendamiento no so&repase los topes legales' .' Que los montos relacionados con el pago de servicios pú&licos y las cuotas de administración. la identificación de&e /acerse en dos sentidos1 .

como apartamentos y dem)s./1 AVALÚOS DE BIENES NO SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. es necesario que para la correcta liquidación se realice la siguiente operación1 $n donde1 V' (' Valor (otal de la propiedad 0'. por lo tanto el resultado o&tenido <V'('> corresponde al valor comercial de todo el inmue&le por lo cual no de&e agregarse el valor del terreno' . ya sean a oficinas.rivado +i los garajes o parqueaderos tienen servidum&re.' Valor Dnitario . pero por su uso y conformación se asimile. los precios no podr)n asimilarse a los que no tienen esta restricción' 9os valores unitarios investigados ya incluyen el valor del terreno. no se les de&e asignar valor independiente' 4' 9os &ienes comunes son insepara&les de las )reas de derec/o privado. locales o unidades independientes. as* se /ayan esta&lecido como )rea privada' ' 9a conformidad de las )reas e8istentes con las esta&lecidas en el r%gimen de propiedad /orizontal' .rivada 0'('4' 0rea (otal 4onstruida 0'4' 0reas 4omunes V'D' .1' 4onformidad del r%gimen de propiedad con las normas generales' 9as cu&iertas son &ienes comunes. que aun cuando influyen en el avalúo. as* estos sean de uso e8clusivo' ART CULO . lo que restringe su comercialización independiente y esto influye en su valor comercial.' 0rea . o se refieren a &ienes comunes de uso e8clusivo. 4uando el &ien no est% sometido al r%gimen de propiedad /orizontal. si la investigación se realizó para &ienes que s* est)n sometidos a r%gimen de propiedad /orizontal.' 4uando el &ien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario esta&lecer si tienen restricciones tales como servidum&res.

ara que la muestra tenga significancia estad*stica esta de&e tener un m*nimo de 1@ datos. con la cual podr) verificar en la oficina de catastro sus inscripciones' Dna vez se verifiquen las calificaciones de las construcciones proceder) a realizar el avalúo comercial de los predios de la muestra' . con una co&ertura espacial representativa y donde se incorporen predios con grandes )reas de construcción' 4on las fic/as catastrales de los predios seleccionados de&er) realizar un recorrido y una compro&ación de las calificaciones' Dentro del recorrido de&er) complementar la muestra visitando aquellas viviendas que tengan las mejores caracter*sticas constructivas y proceder) a calificarlas con el mismo formulario que se empleó para las otras' $n estos casos es necesario que se tome como m*nimo la información del nom&re del propietario. ur&anización o zona.ara el avalúo del terreno1 . con el fin de constatar los resultados o&tenidos' :inalmente se liquidan los predios de todo el &arrio o ur&anización' 4uando el &arrio o zona no tenga formación catastral en la cual apoyarse se de&er) visitar y calificar cada uno de los predios o&jeto de avalúo' ' .ara la realización del avalúo del terreno se podr)n tomar como referencia las zonas /omog%neas f*sicas que se encuentran vigentes en el municipio si estas tienen menos de dos < > a.os' $n caso de que las zonas tengan una antigMedad superior se tendr)n en cuenta. 4uando se requiera realizar avalúos destinados para que la autoridad competente esta&lezca si una vivienda o grupo de viviendas tienen el car)cter de Vivienda de =nter%s +ocial de&er) adoptarse el siguiente procedimiento1 1' .ara el avalúo de la construcción1 $l perito podr) seleccionar una muestra tomando como &ase el arc/ivo catastral del &arrio. pero se requiere que en el proceso se realice la actualización de las varia&les y en consecuencia se ajusten las zonas' . que incluya calificaciones de construcciones m*nimas. dirección y número predial.ART CULO 201 PROCEDIMIENTO EN CASO DE SOLICITUDES DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL (VIS). pero el número de puntos de investigación de&e aumentarse en la medida que el universo a avaluar sea numeroso' 4on esta muestra de&er) proceder a realizar el c)lculo de las ecuaciones <ver 4ap*tulo V== I De las :órmulas $stad*sticas> y seleccionar la que mejor se ajuste al comportamiento de los precios del &arrio o zona' +e de&e tener en cuenta que la varia&le dependiente es el precio por metro cuadrado y la independiente es la calificación' 4on la ecuación seleccionada se estimar)n unos avalúos incluidos en la muestra multiplicando las )reas de cada predio por el valor encontrado en la ecuación. ocupante o poseedor. medias y m)8imas.

u otras caracter*sticas que den indicación que tres <. es el siguiente1 +e de&en investigar lotes de terreno en los cuales no e8istan construcciones' $n cada zona se de&er) realizar investigación para un m*nimo de tres lotes.@J. la zona f*sica de&e dividirse y generar dos o m)s zonas geoeconómicas' 4uando en el programa de titulación se est%n empleando los planos autorizados en el Decreto 1@. con la tasa de inter%s &ancaria corriente certificada por la +uperintendencia :inanciera de 4olom&ia e8istente en el momento de la afectación.1 CÁLCULO DEL VALOR DE LA COMPENSACIÓN DEBIDA POR LA AFECTACIÓN A CAUSA DE UNA OBRA PÚBLICA. tomando la tasa de inter%s &ancario menos lo que corresponda al =.' +i el &ien es suscepti&le de producir renta <independientemente que lo est% utilizando el propietario> dic/o canon mensual multiplicado por el número de meses que dure la afectación.> son insuficientes' +i la media aritm%tica presenta una dispersión mayor al -.ara su estimación de&er)n tomarse los valores de arrendamientos de &ienes compara&les que e8istan en el entorno' 4' +i la estimación de dic/o valor se /ace a NposterioriN independiente que se vaya a adquirir o no el predioL el valor de la compensación ser) calculado de la siguiente manera1 +e calcula el avalúo comercial que ten*a el &ien en el momento de aplicarse la afectación legalmente y con &ase en dic/o valor se calcula el rendimiento financiero.de 1""@. 9a forma para calcular este valor ser)1 1' $st*mese el valor comercial del &ien antes de la afectación' ' (ómese como &ase dic/o valor y estime el rendimiento financiero. Decreto 14 ! de 1""#> se de&er)n tener en cuenta1 . es necesario entrar a reforzar la investigación incluyendo nuevos puntos de muestra' +i la dispersión continúa. del art*culo .o del Decreto @4! de 1""# en aplicación de la 9ey 1!!1 de !!@.ara estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejan de perci&ir por una limitación temporal o definitiva <numeral C del art*culo 1. siempre y cuando el &ien siga en ca&eza del propietario' <Ver 4ap*tulo V== I De las :órmulas $stad*sticas>' . el cual se multiplicar) por el número de meses que dure la afectación' . número de predios.$l procedimiento para estimar los valores de los avalúos previstos en el numeral . la liquidación de los avalúos del terreno de&e /acerse con el )rea reportada en el respectivo plano' ART CULO 2. número que de&e ampliarse en función del )rea de la zona. podr) tomarse como el valor de compensación durante el tiempo de afectación' .4 del per*odo que estuvo afectado.

ara efecto de lo dispuesto en el literal &> del art*culo 11 del DecretoIley 1@1 de 1""#. se sujetar) al siguiente procedimiento1 1' Determinar el valor total del inmue&le aplicando el m%todo de comparación o de mercado yHo el m%todo de capitalización de rentas o ingresos' ' $l valor del suelo corresponder) a la diferencia del valor total del inmue&le menos el costo de reposición como nuevo de la construcción aplicando la depreciación' "ARÁGRAFO1 Fec/o el c)lculo anterior..5 9as declaraciones para efectos tri&utarios' 5 $l &alance conta&le que se presente para la 4)mara de 4omercio' $n caso de que la empresa no est% o&ligada a presentar ninguna de las anteriores.. con matr*cula profesional vigente' $sta utilidad neta mensual de&e multiplicarse por los meses que se /ayan esta&lecido como per*odo de compensación' +i en el plan de ordenamiento o decisiones administrativas que configuran acciones ur&an*sticas se autorizan acciones generadoras de plusval*a en la zona y en ella e8isten afectaciones en razón del plan vial u otras o&ras pú&licas. de&er) pro&ar la utilidad neta del negocio de por lo menos los seis meses anteriores. 9a valoración de predios en zonas de e8pansión que no cuenten con plan parcial. en lo que se refiere a las )reas' ART CULO 221 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO DE BIENES INMUEBLES DE INTERÉS CULTURAL.de !! o la norma que los adicione. es necesario tener en cuenta lo esta&lecido en el art*culo -# de la 9ey . se /ar) con &ase en las normas ur&an*sticas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial' . mediante un estado de p%rdidas y ganancias mensual firmado por un contador pú&lico titulado. 9a valoración de predios en )reas de renovación ur&ana que no cuenten con plan parcial o la norma espec*fica para su desarrollo.de la 9ey "G de 1"#". la determinación del valor comercial por metro cuadrado del suelo del inmue&le limitado por el tratamiento ur&an*stico de conservación /istórica o arquitectónica.y el art*culo . .ara la estimación del valor comercial se de&er) emplear el m%todo de renta yHo de mercado únicamente' ART CULO 271 VALORACIÓN DE PREDIOS INCLUIDOS EN LAS ÁREAS DE EXPANSIÓN URBANA.. se /ar) con las condiciones f*sicas y económicas . se de&er) dar aplicación a lo esta&lecido en los literales c> y d> del art*culo 11 del DecretoIley 1@1 de 1""# y el par)grafo o del art*culo o del Decreto 1. modifique o sustituya' ART CULO 231 VALORACIÓN DE PREDIOS EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA.## de 1"".

agua. se determinar) teniendo en cuenta las condiciones jur*dicas.vigentes' . para cada predio individual. sus caracter*sticas agronómicas. u&icación y. la capacidad productiva del suelo' CA"ITULO1 I9 CÁLCULO DEL EFECTO "LUS9AL A ART CULO 2:1 CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA RESULTADO DE LA INCORPORACIÓN DEL SUELO RURAL AL DE EXPANSIÓN URBANA O DE LA CLASIFICACIÓN DE PARTE DEL SUELO RURAL COMO SUBURBANO.ara la estimación del valor comercial de&er) utilizarse el m%todo de mercado yHo renta' $n concordancia con lo previsto en el inciso o del art*culo " del Decreto 1#1 del !!C.1>. pendiente.1>' ' Dna vez se aprue&e el plan parcial o las normas espec*ficas de las zonas &eneficiarias. f*sicas y económicas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial' . .' $l mayor valor generado por m . ajustado a valor presente aplicando el =. mediante las cuales se asignen usos. uso. ser) igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie o&jeto de la participación en la plusval*a' ART CULO 261 CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA RESULTADO DEL CAMBIO DE USO. . intensidades y zonificación se determinar) el nuevo precio comercial de los terrenos comprendidos en las correspondientes zonas o su&zonas como equivalente al precio por m de terrenos con caracter*sticas similares de zonificación. en general.ara esta&lecer el efecto de plusval*a de&e o&servarse el siguiente procedimiento1 1' $l precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o su&zonas &eneficiarias con caracter*sticas geoeconómicas /omog%neas. >' . es decir.ara esta&lecer el efecto de plusval*a de&e o&servarse el siguiente procedimiento1 .4 a la fec/a de adopción del plan parcial o de las normas espec*ficas de las zonas o su&zonas &eneficiarias' 4' $l efecto total de la plusval*a. la investigación de los precios del terreno de&e tener en cuenta la condición de tierra rural. se estimar) como la diferencia entre el nuevo precio de referencia <. > y el precio comercial antes de la acción ur&an*stica <.ara la estimación del valor comercial de&er) emplearse el m%todo de mercado yHo de renta' $ste valor se denominar) precio de referencia <. antes de la acción ur&an*stica generadora de la plusval*a. intensidad de uso y localización' $ste valor se determinar) /aciendo uso del m%todo <t%cnica> residual y el m%todo de comparación o de mercado' $ste valor se denominar) nuevo precio de referencia <.

#1 +i no e8istiere norma anterior que determinara los usos del suelo en la zona o su&zona &eneficiaria.o del art*culo 4o del Decreto 1-## de !!4' +i e8iste norma. antes de la acción ur&an*stica generadora de la plusval*a. como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con caracter*sticas similares de uso y localización' . se utilizar) el m%todo de comparación o mercado yHo <t%cnica> residual' $ste precio se denominar) nuevo precio de referencia <. 4uando se autorice un mayor aprovec/amiento del suelo. pero a pesar de ello se presenta un uso m)s renta&le. ser) igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie del predio o&jeto de la participación en la plusval*a' "ARÁGRAFO .' $l mayor valor generado por metro cuadrado se estimar) como la diferencia entre el nuevo precio de referencia <. se de&er) tener en cuenta el uso predominante en la zona /omog%nea f*sica correspondiente de conformidad con lo previsto en el par)grafo . >' .ara ello.1>' 4' $l efecto total de la plusval*a. antes y despu%s de la acción ur&an*stica generadora de la plusval*a. especialmente en cuanto al uso y realizar la investigación de mercado en ellas.ara este caso como en el anterior. para cada predio individual.ara el avalúo de referencia de&er) &uscarse dentro del municipio una zona que presente caracter*sticas similares a las que se esta&lecen en la acción ur&an*stica.1' +e esta&lecer) el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o su&zonas &eneficiarias. la determinación del precio comercial por metro cuadrado de los inmue&les en cada una de las zonas o su&zonas &eneficiarias. las zonas /omog%neas f*sicas ela&oradas para efectos catastrales se utilizar)n según lo dispuesto en el par)grafo o del art*culo Co del Decreto 14 ! de 1""#' ART CULO 201 CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA RESULTADO DEL MAYOR APROVECHAMIENTO DEL SUELO. el avalúo de la zona en las condiciones anteriores de que /a&la la ley de&e /acerse según la norma legal y no &ajo la condición de /ec/o' "ARÁGRAFO 2#1 . utilizando cualquiera de los m%todos valuatorios previstos en la presente resolución' $ste valor se denominar) precio de referencia <. para esta&lecer el pro&a&le precio que adquirir) la tierra por causa de la nueva autorización de uso y que de&er) entenderse como el precio de referencia' . con caracter*sticas geoeconómicas /omog%neas. con caracter*sticas geoeconómicas /omog%neas. > y el precio comercial antes de la acción ur&an*stica <.1>' ' +e determinar) el nuevo precio comercial en cada una de las zonas o su&zonas consideradas. se /ar) con el m%todo <t%cnica> residual yHo de mercado' .

ara una mejor estimación del valor de los cultivos es necesario que e8ista un inventario t%cnico del cultivo' 4uando se trate de &osques se de&e solicitar a la entidad interesada que suministre un inventario forestal. 9os m%todos enunciados anteriormente tam&i%n se aplican en la zona rural pero es necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de las )reas rurales1 II 4lasificación de los suelos según su capacidad de uso. edad. en los avalúos de &ienes en las zonas rurales de&en tenerse en cuenta aspectos tales como1 . variedad densidad de siem&ra.## de 1""-' "ARÁGRAFO1 4uando en el plan de ordenamiento territorial se determine el paso de suelo rural directamente a suelo ur&ano se de&er) emplear el mismo m%todo planteado en el art*culo @ de la presente resolución' CA"ITULO1 9 OTRAS DIS"OSICIONES1 ART CULO 281 AVALÚO DE ÁREAS DE CESIÓN. el avalúo de&e realizarse a valores comerciales del terreno ur&anizado. para una correcta valoración' ART CULO 301 0dem)s de los aspectos planteados a nivel general de los m%todos. manejo y aptitud' II :uentes de agua natural o artificial y disponi&ilidad efectiva de ellas. del art*culo -.de la 9ey . para efectos de compensación. as* el terreno al momento del avalúo se encuentre en &ruto' ART CULO 2/1 AVALÚOS EN LAS ZONAS RURALES. en forma permanente o transitoria' II V*as internas y de acceso' II (opograf*a' II 4lima.$l c)lculo del efecto total de plusval*a se realizar) de conformidad con lo previsto en los numerales y . precipitación pluviom%trica y su distri&ución anual' II . y cuando se refiera a &osques es necesario determinar claramente si este es de car)cter comercial cultivado o protector' "ARÁGRAFO1 .osi&ilidades de adecuación' II 4ultivos1 tipo. temperatura. estado fitosanitario. 4uando sea necesario avaluar las )reas de cesión. según lo autorizado en el art*culo -o de la 9ey "G de 1"#".

o el precio de mercado que tiene una construcción similar. descontando los costos de mantenimiento y e8plotación del mismo' <:lujo de caja neto>' "ARÁGRAFO . y en caso de que no est%n incluidas para su avalúo podr) emplearse el m%todo de costo de reposición. que faciliten o impidan los cultivos' 0l respecto de&e conocerse el número de cosec/as anuales' $n cuanto al agua de&en tenerse en cuenta los requerimientos m*nimos del cultivo y las caracter*sticas de las adecuaciones que se /ayan introducido al terreno. es necesario en las encuestas. en la ca&ecera municipal respectiva' 4uando en el avalúo de &ienes rurales se de&an incluir cultivos su valoración de&e /acerse teniendo en cuenta el valor presente de la producción futura. el estado de conservación. la edad. la capacidad.#1 4on el o&jeto de descontar el efecto que pueda tener el mayor o menor tama. y de&e o&servarse en funcionamiento' $l m%todo aplicado es el de reposición y la depreciación lineal' <Ver cap*tulo V== I De las :órmulas $stad*sticas>' "ARÁGRAFO1 $s necesario o&servar que en el campo e8iste una gran cantidad de maquinaria que por razón de /a&er superado la vida t%cnica o por . tales como la productividad. se.$n la zona rural de&er) registrarse la distancia en Oilómetros desde la ca&ecera municipal /asta el sitio de acceso al &ien.ara el avalúo de la maquinaria se de&e tener en cuenta la marca.o de los predios en la muestra seleccionada de&en ser de )reas equivalentes' "ARÁGRAFO 2#1 +i el &ien o&jeto de avalúo incluye construcciones.alando la v*a so&re la cual se /ace el recorrido' $n los casos en que se requiera m)s de un medio de transporte. el ciclo vegetativo. de&en estudiarse las condiciones de enc/arcamiento o inundación a que est%n sujetos los &ienes' ART CULO 3. tales como cultivos. determinar si el valor dado por los entrevistados tam&i%n las incluyen' ART CULO 321 .1 $n los &ienes de tipo rural cuando se utilicen las encuestas de&e verificarse si el valor asignado por el encuestado incluye las mejoras. de&er)n relacionarse las distancias en cada una de ellos' $n la zona rural de&er)n consultarse los estudios de suelos para conocer las condiciones agronómicas. construcciones y ane8os o si por el contrario solo se refiere al suelo o terreno. tales como canales de riego y drenaje y la disponi&ilidad efectiva de aguas' 0dicionalmente.ara los cultivos se de&e investigar en el municipio o región con los gremios respectivos los aspectos propios de ellos. las variedades y densidades óptimas de siem&ra' +iempre de&er) contarse con una estimación del )rea efectivamente sem&rada' ART CULO 331 .

ara resolver la impugnación. podr) comisionar a un funcionario del =nstituto Keogr)fico 0gust*n 4odazzi para que realice la pr)ctica de las prue&as que se requieran para resolver la impugnación' CA"ITULO1 9II DE LAS FÓR. 9a revisión de los avalúos que realice directamente el =nstituto Keogr)fico 0gust*n 4odazzi. no de&er*a avaluarse pero que tiene un valor de uso y en consecuencia tiene un precio' $n tal caso no podr) estimarse por menos del valor de salvamento' CA"ITULO1 9I DE LA CONTRO9ERSIA DE LOS A9AL=OS ART CULO 371 REVISIÓN DE LOS AVALÚOS. se. si /ay lugar a ello. dispondr) lo conducente para la aplicación y desarrollo correcto del m%todo' "ARÁGRAFO1 $l +u&director de 4atastro. estar) a cargo del Pefe de la División de 0valúos o quien /aga sus veces y del perito que actuó directamente en la realización del mismo' ART CULO 3:1 IMPUGNACIÓN.ULAS ESTAD STICAS ART CULO 301 9as fórmulas que se presentan a continuación servir)n de apoyo para la mejor utilización de los m%todos valuatorios' 1' .o&solescencia funcional.alar) los errores cometidos y. o si se refiere a la aplicación o desarrollo del m%todo seleccionado' +i se trata del primer caso. el +u&director de 4atastro del =nstituto Keogr)fico N0gust*n 4odazziN de&er) tener en cuenta si la argumentación presentada como sustento se refiere al criterio de selección del m%todo con el cual se realizó el avalúo. se definir) el m%todo aplica&le y si /ay lugar a ello dispondr) la realización de un nuevo avalúo por el m%todo adecuado' $n el segundo caso.e*i% Aritm>ti&%8 (?) $s el número que se o&tiene de dividir la suma de las o&servaciones por el número de ellas' +e formaliza mediante la siguiente e8presión matem)tica' . despu%s de /a&er estudiado y definido lo previsto en este art*culo. 9a decisión de la impugnación en todos los casos estar) a cargo del +u&director de 4atastro del =nstituto Keogr)fico N0gust*n 4odazziN' ART CULO 361 .

$n donde1 2 =ndica media aritm%tica' 2 +igno que indica suma' N 2 Número de casos estudiados' 2 Valores o&tenidos en la encuesta' ' De(+i%&i@) e(tA)*%r8 (S) +e define como la ra*z cuadrada de la suma de las diferencias de los valores de la encuesta con respecto a la media aritm%tica elevada al cuadrado y el resultado dividido por el número de casos estudiados.o <menos de 1! o&servaciones> se emplee NI1 como denominador' . N' $sta definición se formaliza con la siguiente e8presión1 $n donde1 2 Qedia aritm%tica' 2 Dato de la encuesta' N 2 Número de datos de la encuesta' 4uando el número de casos <N> es peque.' 4oeficiente de variación1 <V> +e define como la relación <división> que e8iste entre la desviación est)ndar y la media aritm%tica multiplicada por 1!!' $sta definición se puede formalizar en la siguiente e8presión1 .

ar)&ola de segundo grado' .$n donde1 V 2 coeficiente de variación' + 2 desviación est)ndar' R 2 media aritm%tica' 4' 4oeficiente de asimetr*a1 <0>' $8presado en la siguiente formulación1 $n donde1 0 2 4oeficiente de asimetr*a' 2 Qedia aritm%tica Qo 2 QodaL siendo esta el valor que m)s se repite' + 2 Desviación est)ndar' +e tiene que e8iste asimetr*a positiva cuando el resultado tenga signo positivo en cuyo caso se de&e entender que el valor asigna&le es superior al de la media aritm%tica' +i el signo es negativo o sea que tiene una asimetr*a negativa y por lo tanto la tendencia de los valores es menor que el encontrado en la media aritm%tica' @' E&'%&i#)e( p%r% %B'(te 1' Aecta o función lineal' ' .otencial' .' :unción .

semestrales o anuales' -' 9%$#r *e $% &#mpe)(%&i@) (2% p#(teri#ri2) $n donde1 V42 Valor a compensar' 0 2 0valúo' i 2 =nter%s neto' n 2 Número de per*odos' S 2 Qultiplicación' #' C%pit%$iC%&i@) $stimación del precio utilizando la renta o arrendamiento de inmue&les' .ara este fin se puede utilizar la siguiente e8presión que formaliza la relación1 $n donde1 .4' :unción e8ponencial' @' Valor presente' $n donde1 V. o valor de la suma de los flujos netos de caja del per*odo total' i 2 inter%s' n 2 Número de per*odos trimestrales. 2 Valor presente' V: 2 Valor futuro.

! 4lase 11 $l inmue&le est) &ien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus aca&ados' 4lase 1 $l inmue&le est) &ien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus aca&ados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento' 4lase . R 7 !' 4!! R 7 @ '@ -4 4lase 4'@ B 2 !'!!1 R 7 !'1 -@ R 7 -@'1@.1 B 2 !'!!41 R 7 !'4!" R 7 1#'1!41 4lase ..0 2 0valúo' r 2 0rriendo' i 2 (asa de inter%s aplica&le' "' Depre&i%&i@) $cuaciones para estimar el valor del porcentaje <J> a descontar del valor nuevo' $stas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación &asadas en las ta&las de :itto y 4orvini' 4lase 11 B 2 !'!!@! R 7 !'@!!1 R 5 !'!!-1 4lase 1'@1 B 2 !'!!@! R 7 !'4""# R 7 !'! C 4lase 1 B 2 !'!!4" R 7 !'4#C1 R 7 '@4!4lase '@1 B 2 !'!!4C R 7 !'4@#1 R 7 #'1!C# 4lase .. R 7 !'.'@1 B 2 !'!!.41 R 7 .1 $l inmue&le necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pa.'1""! 4lase 41 B 2 !'!! .. como1 $stado 4'@ . pero sólo se presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y @.etes' 4lase 41 $l inmue&le necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura' 4lase @1 $l inmue&le amenaza ruina por tanto su depreciación es del 1!!J conservación &asadas en las ta&las de :itto y 4orvini' 9a ta&la tal como se conoce trae estados intermedios.

23:0 #.. -C.!! 1!. ". 4.4@ -@.@1 1!.!# @.@! .!# ..C@ .1! -@. .-! 1.1.@.0dem)s1 R1 $s el valor resultante de dividir la edad del inmue&le <vetustez> por la vida útil..C! @ .-! .C@ 73:0 -@.!! 1!!.3:0 !.#" .@ 2 .!! 1!!.4 @....@@ @. -@..-.@# -@. del valor nuevo calculado' $n donde1 0 2 avalúo del &ien' 2 valor nuevo de la construcción' 2 valor del terreno' B 2 valor porcentual a descontar' S 2 multiplicación' TADLA DE FITTO E COR9INI ("ARTE . . ! .4.!! 1!!.C4 33:0 .C.!! 1!!.1! .!.!" @.-4 4.!1 .@" .!! 1!!. 2 3 7 : 6 0 8 !.1C.C .-1 -@."4 @4..!! !.4.11 ."" -C.. @ !.#! !.C C. .. 0 .!C 3 1#.4."@ .@" @. multiplicado por 1!!' B1 $s el valor porcentual <J> a descontar por depreciación.!@ !..@! 11..!.@! 1...@."4 1"..!" 7 @1.-4.#4 @.@@ 1.@4 .1"...#@ -@.!@ #.1! 1#.@.! 1.!! .11 @4. 1 .@1 1#. 1 .!! 1!!..@.. .@1 4.!! 1!!....!! 1!!.@4 .) DE"RECIACION TOTAL DE UNA CONSTRUCCION EN F DE SU 9ALOR A NUE9O3 DEDIDA A SU EDAD E ESTADO DE CONSER9ACION E*%* e) F CLASES *e $% +i*% .!1 11.11..@@ ". : 1!!.# @4.!@ 1.

!.1 4-.C.-! 14.@ -#.14 .! 1 ." 1@.C! 1. 14.-.CC --..2 .".. #."4 .4.".-@ 41.C 4..!! #..1C 4 . .@! 4.C 1C. .1# --.!! 1!!....@@ @!.!" ". 22 23 27 2: 26 20 28 2/ 30 ("%rte 2) 3..4# #1.. 4 .## 1!..!! 1!!.@.C4 44. #!.#4 -C.".@. ".4! 1-.4.@! @. 1-.1.!! 1!!.C "..4@ ..1..!! 1!!.-# . @.# . @.4" @@. " 4!.4 1C.14 44. @@.11 .#@ #1.1! C..-. C.!".! -.C4 #!.!! 1!!.1 .. 1.114.4 4#.-! 1"."1 1@.!! 1!!.4# 1".C" 4C..4 1. C -".14 14.C! 1C..44 14. -#.!! !.#.-! C."4 1!.#.-! 1!!.## #.C @#.@.1! .@4 14.C -.. #1...# -..!# C.!! .#."! 1@.-...#! -.#4 4!.3 .4! C.#. 1 .4@ .-.!! 1!!.4...-. 1-.#C 4#.! --.#.C@ 1C."1!.44 #!..C.7 .!! 1!!./ 20 2.1..!.!! 1!!.4 C.C! .1@ 1.!! 1!!.!! 1!!. @ C. # . 14.-@ 1..@C @. 32 33 37 3: 36 30 38 4." 1#.! 1.@@ C.8 .!" 1.. " @#.14 .#C --..1C @.!! 1!!.-C .1 1.!! C!.1@ .4# @. .11-.!.1@ 1.C..C1. C ".!1 .C4 11.!C #1.-@ 1#.!! @-.-@ -."" #..!! 1!!.!! 1!!.4 --.!! 1!!.!1 1 . C.@ -.C4 -".@.!.".C" @-.#" -".C 1-. @4.C1 C@. ! C4.! 1!.!! 1!!.@.C.4C C1.!-".!! 1!!.-1 C .C1 C. @.-@ -.@" .1-#. 1 .C" 4 ."C @#..14 4.4".0 ..! @".#@ 1#.! 1C..C C!.!.!! -#.!! 1!!. 1 @@..!! 1!!."@ .4! .#4 #!.!! 1!!.-. 1".#! .41 -C. @!."" !.#. @-. # C.!! 1!!.14@.1" .-# .".."! @.4 -.#1.0 . C .!! 1!!. 1 .C@ ".#! .4 14.-1 -#.#@ 4.1.@1 ".!" C1.-. 1-.!! 1 .4" 1".#4 1@.!! 1!!.!! 1!!.C# ..-.-!.@1 .#."! 4.: .!! 1!!.C1 4.! ". 1.4@ -".-! 1.4 .-.C# ...".1 1"."..# @C. ." .C 11. 41.!! C..C@ 4@. . .1 ..-1 -C.!! 1!!.-# @C.!# @C. .!.-C 4-. " "."C @".1 @-.".@1 .C4 4./ .!! 1!!.@! C.#" . #."@ 1#.!- . -#. 1"..#! C4.@1 .4 C.@- 4C.@! --."# 4"..14 1-..1! ..!..#@ C!.!4 1!!.1 1-.@C -C. .@! #.#@ 4.#. 11. .6 ..!. 4 #!.!! 1!!.1 4. .C.#C .

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!! "".!! 1!!.!! "".@! 1!!.C. " 1!!. 1!!. 1!!.!! "#.// .!.@! 1!!.recio actual' Vs 2 Valor de salvamento' Vu 2 Vida útil o t%cnica' Dt 2 Depreciación total' 0u 2 0. y este valor se multiplica por el número de d*as al que corresponda la fec/a a la cual se desea interpolar' 11' F@rm'$%( p%r% %B'(te p#r &#)*i&i@) *e 4#rm% a 2 :rente del predio que se avalúa <ms>' .00 "#.!! "#.@4 1!!.-# 1!!.!! "".!! 1!!.C.os de uso' Vf 2 Valor final' 1!' I)terp#$%&i@) *e G)*i&e( *e pre&i#( 4uando se requiera /acer interpolación de los valores del =.a 2 .!! "'1' Depre&i%&i@) Li)e%$ $n donde1 Da 2 Depreciación anual' .4 para un d*a espec*fico se /ar) de la siguiente forma1 S+e o&tienen los valores del *ndice al último d*a del mes anterior y del mes correspondiente' S+e resta el valor del mes anterior al del mes correspondiente' S0l resultado se lo divide por .!! "#.!! "".!! 1!!.

s 2 0rea en metros cuadrado del predio que se avalúa <m >' f 2 :ondo equivalente 2 s H a ar 2 :rente del lote tipo de la zona' Qi 2 :ondo m*nimo de la zona' Qa 2 :ondo m)8imo de la zona' Vum2 Valor unitario medio <THm >' :p 2 =nfluencia del fondo' t 2 =nfluencia del frente' Vup 2 Valor unitario para el predio avaluado <THm >' Vup2 Vum R :p R t 4094D9? D$ N:pN 5 =nfluencia del fondo1 U V U U 4094D9? D$ NtN 5 influencia del frente1 U V .

ART CULO 381 9a presente resolución rige a partir de su pu&licación en el D !" # O$ % !& y deroga las Aesoluciones -C de 1""# y 14" de !! y todas las disposiciones que le sean contrarias' "'b$G6'e(e .mp$%(e D%*% e) D#5#tA3 D1 C13 % 23 *e (eptiembre *e 2008 E$ Dire&t#r Ge)er%$3 I9ÁN DAR O GÓ.&.E! GU!.ÁN NOTA8 "'b$i&%*% e) e$ Di%ri# O4i&i%$ 701.27 *e (eptiembre 26 *e 20081 .

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