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Informe N1 Proyectos Inmobiliarios Cooperativismo Inmobiliario

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Contenido
1. Introduccin, Pg. 2 a. Qu es el cooperativismo Inmobiliario? , Pg. 2 b. Breve resea histrica, Pg. 3

2. Descripcin de nuestra empresa, Pg. 5 3. Estudio Organizacional, Pg. 9 4. Estudio de Mercado, Pg. 20 a. Anlisis de la Demanda, Pg. 20 b. Anlisis de la Oferta, Pg. 32 c. Benchmarking, Pg. 34

5. Conclusiones, Pg. 38

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Introduccin
Qu es una cooperativa de Vivienda? La Ley General de Cooperativas de Chile define a una Cooperativa de la siguiente manera: Son cooperativas las asociaciones que de conformidad con el principio de la ayuda mutua tienen por objeto mejorar las condiciones de vida de sus socios y presentan las siguientes caractersticas fundamentales: Los socios tienen iguales derechos y obligaciones, un solo voto por persona y su ingreso y retiro es voluntario. Deben distribuir el excedente correspondiente a operaciones con sus socios, a prorrata de aqullas. En otras palabras, una cooperativa es un grupo de personas que se ha unido legal y voluntariamente para formar una organizacin democrtica, cuya administracin y gestin tiene como objetivo satisfacer necesidades y aspiraciones sociales, econmicas o culturales de todos los socios que son parte de ella. En Chile hay Cooperativas de rubros agrcolas, agua potable, ahorro y crdito, consumo, educacin, elctrica, produccin y trabajo, transporte, vivienda, entre otros. Las cooperativas de vivienda son aquellas que tienen por objetivo proporcionar, exclusivamente a sus socios, viviendas, edificaciones o instalaciones complementarias; mejorar y conservar dichos inmuebles y los elementos comunes; Crear y prestar los servicios correspondientes, pudiendo tambin realizar la rehabilitacin de viviendas, locales y otras edificaciones e instalaciones destinadas a ellos. La finalidad principal de este tipo de cooperativas es la adquisicin de una vivienda a estricto precio de coste, esta ausencia de nimo de lucro es la nota caracterstica de una cooperativa de viviendas. Las cooperativas de viviendas constituyen un sistema muy eficaz para facilitar una vivienda a sus socios ya que la obra se amolda respondiendo directamente a una demanda concreta e identificada. Adems el socio de una cooperativa de viviendas es a la vez oferente indirecto de su vivienda y adjudicatario de ella. Si el socio est correctamente informado sobre la situacin de la cooperativa las ventajas de esta forma de promocin son indiscutibles. Entre las ventajas que supone acceder a una vivienda en cooperativa cabe destacar el ahorro econmico que implica la autopromocin de viviendas con el aadido de poder influir en la calidad de sus viviendas. Entre las desventajas se encuentra que la duracin media de un proyecto de viviendas en cooperativa es de 2 a 3 aos contando con que el terreno este urbanizado y apto para la edificacin. Si no estuviera urbanizado los plazos pueden alargarse considerablemente. Tipos de Cooperativas de Vivienda:

Existen dos tipos de Cooperativas de Viviendas; Abiertas y cerradas: 2

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Cooperativa abierta de vivienda:

No hay lmite de socios y la cooperativa no se extingue cuando se consigue el objetivo (obtener la vivienda) sino que se aprovecha la experiencia para atender nuevos socios. En Chile existen alrededor de 6 grandes Cooperativas Abiertas dedicadas al mbito de la vivienda social, gestionando obras para estratos medios y bajos. Su funcin principal es la ayuda social, y sus socios van siendo calificados en funcin de sus aportes mensuales, su ingresos, la cantidad de miembros en sus familias, entre otras caractersticas dependiendo de las bases de cada Cooperativa abierta. Cooperativa cerrada de vivienda: Establece un nmero mximo de socios, fijado por la escritura de constitucin (mnimo 10). Los socios pueden entrar o salir de la cooperativa siempre que se mantengan dentro lmite establecido por la misma cooperativa. Se pueden identificar dos tipos de Cooperativas Cerradas de Vivienda; De edificacin y de servicios. La cooperativa de edificacin se encarga de gestionar el diseo y la construccin de las obras y entregarlas a sus socios, y una vez ocurrido esta es disuelta. Las cooperativas de servicio gestionan la construccin de la obra, entrega cada unidad habitacional a sus socios, pero adems se encarga de administrar la propiedad.

Breve resea histrica


Durante la dcada del 50/60 el Cooperativismo en Vivienda, alcanz un gran auge, decayendo significativamente su accin hasta la puesta en marcha del Subsidio Habitacional, a partir de lo cual volvi a tener la importancia de las dcadas anteriores. En trminos generales las ventajas que se asignan a las cooperativas abiertas de viviendas son: organizar eficientemente la demanda habitacional, realizar a nombre de los socios los trmites necesarios para la postulacin al subsidio, fomentar un ahorro sistemtico en los asociados, asegurar un mejor estndar de calidad de las viviendas y su equipamiento y prestar diversos otros servicios a los socios. A la fecha existen seis grandes Cooperativas Abiertas de Vivienda que concentran alrededor del 80% de los asociados. El cooperativismo de vivienda tuvo poca expansin durante los inicios del cooperativismo (1925/ 32), principalmente debido a la falta de conocimiento sobre la administracin de dichas sociedades y por la ausencia de mecanismos adecuados para fomentarlos. La creacin de la Corporacin de la Vivienda (1958), impulsa la creacin de cooperativas de vivienda, al mismo tiempo la Cmara Chilena de la Construccin crea el Departamento de Promocin Cooperativa. En esta dcada tambin se constituye la Federacin Chilena de Cooperativas de Vivienda. Durante las dcadas 60 y mediados del 70, el Sistema Cooperativo Habitacional estuvo conformado principalmente por cooperativas cerradas de vivienda, las Sociedades Auxiliares y el Instituto de Financiamiento Cooperativo. 3

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Esta etapa se caracteriza fundamentalmente en que la funcin de la Cooperativa Cerrada era en esencia la organizacin de la demanda, dependiendo para la materializacin de sus operaciones, de asesora externa a ella. Las viviendas se entregaban en uso y goce con variados resultados en la administracin del conjunto. El cambio fundamental en la operacin de las cooperativas se produjo a partir del ao 1978, con la creacin por parte del Ministerio de Vivienda, del Subsidio Habitacional a la demanda. Este subsidio consiste en un aporte que el Estado entrega por una sola vez a familias de menores recursos para la adquisicin de su vivienda. El Estado a travs de su rol subsidiario entrega un certificado de subsidio al postulante seleccionado, subsidio que es pagado una vez terminada la operacin de compraventa. El sector privado (las cooperativas) asume el resto del proceso, organizacin de la demanda, canaliza el ahorro del interesado, la construccin de la vivienda y el financiamiento hipotecario del saldo del valor de la vivienda. Esto gener un cambio en la forma de operar de las cooperativas, porque para cobrar el subsidio, era condicin entregar la vivienda en propiedad, por tanto se tuvo que dejar de lado el sistema de uso y goce y ajustarlo al nuevo requerimiento. El subsidio habitacional es un aporte del Estado, no reembolsable, cuyo monto tiene una relacin inversa con el precio de la vivienda, es decir a menor precio, mayor subsidio. Los subsidios se entregan una o dos veces al ao, segn el tipo de programa o la cantidad de subsidios asignados a la regin. Para participar en el proceso de seleccin se deben cumplir una serie de requisitos entre los cuales se encuentra el tener un contrato de ahorro con alguna institucin financiera o cooperativa abierta de vivienda. Los subsidios son seleccionados en base a una serie de criterios: antigedad de la postulacin, factores familiares, factores sociales o de pobreza y monto del ahorro.

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Descripcin de nuestra empresa


Nuestra empresa presta sus servicios de gestin y asesoramiento a la cooperativa, a cambio de una comisin pactada entre ambas partes. Ejecuta un trabajo profesional cuidando los aspectos administrativos, jurdicos y tcnicos de la promocin de viviendas, posibilita que las sociedades cooperativas puedan llevar a buen puerto su empresa: obtener su vivienda al mejor precio y con la mayor calidad. La cooperativa consiguen su objetivo guiados en todos los complejos trmites por los profesionales que aglutinan este tipo de empresas: ingenieros, arquitectos, constructores. Tambin se podra, eventualmente, incluir economistas, abogados, administradores de empresas, etc. Sobre las Gestionadoras de Cooperativas:

Estas empresas facilitan a las cooperativas un asesoramiento amplio que va desde la constitucin de la Sociedad Cooperativa, guiando a los socios en los trmites administrativos necesarios para su correcta inscripcin en el Departamento de Cooperativas del Ministerio de Economa, Fomento y Turismo, y su asesoramiento en el cumplimiento de las obligaciones que como sociedad cooperativa deben cumplir hasta la coordinacin de todos trabajos, profesionales y empresas que participan en mercado inmobiliario: - Asesoran a la cooperativa respecto de las normas de obligado cumplimiento con empresas aseguradoras, Organismos de control Tcnico, Arquitectos, Coordinadores de Salud; sobre los trmites administrativos que se requieren para obtener los pertinentes permisos de obra - El asesoramiento a la cooperativa en el proceso de seleccin de empresa constructora, de elevada complejidad por sus aspectos tcnicos y jurdicos en lo que se refiere al contrato de ejecucin de obras: plazos, precios, garantas, etc. - La preparacin del Manual de Uso y Mantencin de Vivienda que la cooperativa debe entregar a todos los socios para que reciban las especificaciones respecto de cuidados y mantenimiento de su vivienda. El presidente de la comunidad de propietarios recibir el Manual de Uso y Mantencin de Vivienda, con los cuidados que debe darse al edificio y a sus instalaciones para su correcto funcionamiento. - Asesoramiento para la captacin de socios y constitucin de la Comunidad de Propietarios, para que el edificio pase de manos de la cooperativa al conjunto de socios que sern los vecinos y para que el edificio no sufra respecto de los cuidados de mantenimiento y seguros obligatorio. El Servicio Postventa que una vez entregada la vivienda a los socios, se encarga de que la empresa constructora efecte los repasos pendientes y se reparen los defectos ocultos. Adems en las viviendas protegidas se efectan los trmites y seguimiento de la concesin de las ayudas personales a los socios.

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Funcionamiento de una cooperativa de viviendas: Regulacin, Participacin, Informacin y Control Regulacin.- La principal norma legal que regula la actividad de una cooperativa es la Ley General de Cooperativas, Ley N19.832, de 25 de Septiembre del ao 2003. Adicionalmente, las sociedades cooperativas cuentan con sus propios estatutos que deben ser conformes a la ley. Los estatutos no podrn contradecir las leyes vigentes para las Cooperativas o para el mercado inmobiliario. La normativa y los estatutos confieren, por tanto, al cooperativista una serie de derechos y obligaciones como tal que debern cumplir. Participacin.- Los rganos ms habituales e importantes que establece la ley de cooperativas son: - Junta General de Socios: Es la autoridad suprema en la cooperativa. - Consejo de administracin: rgano de gobierno, gestin y representacin de la cooperativa elegido en asamblea general. Estar formado por un mnimo de 3 miembros y un mximo de 15. El presidente del consejo rector lo ser tambin de la cooperativa. - Los interventores: su nmero oscila entre 1 y 6 y su principal funcin es la censurar las cuentas anuales. Para las convocatorias de todas las asambleas generales, que no sean universales, ser necesario hacer la notificacin correspondiente, al menos, mediante carta certificada con acuse de recibo enviada al domicilio de cada socio, o por cualquier otro medio que asegure la recepcin de la convocatoria con una antelacin no inferior a 15 das hbiles. Informacin: Uno de los derechos ms importantes que la ley concede al cooperativista es el derecho a la informacin. Lo que permite solicitar a los rganos sociales cualquier dato sobre la marcha y actividad de la cooperativa. Control: Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobacin a la Asamblea General, debern someterlas a auditoria, en los ejercicios econmicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos: a) Que la cooperativa tenga en proyecto, entre viviendas y locales, un nmero superior a cuarenta. b) Cualquiera que sea el nmero de viviendas y locales en proyecto, cuando correspondan a distintas etapas o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos econmicos, promociones diferentes. c) Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestin empresarial distintas de los miembros del Consejo Rector. d) Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea General.

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Aportaciones de los Socios a su Cooperativa

Aportaciones al capital social: Son normalmente de pequea cuanta y son reembolsables en caso de baja, pudiendo haber reducciones si la causa de la baja no es justificada y lo prev los estatutos. Aportaciones para financiar la vivienda y anexos: Estas aportaciones se realizan mediante la entrega inicial para terrenos, tcnicos, honorarios, etc. y el resto fraccionado en plazos peridicos durante las obras de ejecucin. En caso de baja de un socio el reembolso de las aportaciones deber efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio.

Seguros y Garantas GARANTIA ECONOMICA:

Todos los ingresos estn garantizados. La aportacin inicial al capital social, se ingresa en una cuenta bancaria y dicha cantidad queda bloqueada en la entidad hasta tanto se constituye la cooperativa. No se realizan entregas hasta que la Administracin de cada Comunidad Autnoma lo autoriza, debiendo aportarse para ello, la pliza de seguros aval que garantiza la devolucin de las aportaciones realizadas, copia de la cual se entrega a cada cooperativista. En caso de abandonar la cooperativa se prev la devolucin de las cantidades, establecindose dicho aspecto por Ley. Para disponer de los fondos de la cooperativa, es necesaria la firma de dos miembros del Consejo Rector y de un miembro de la sociedad gestora. Las entregas que realiza la Entidad de Crdito, para la construccin, son pagadas directamente por la Entidad de Crdito, al contratista, previa revisin por parte del arquitecto tcnico de la cooperativa, del de la constructora y del tasador de la Entidad de Crdito. El presupuesto de ingresos y gastos de ejecucin del proyecto queda perfectamente cuadrado desde el inicio, eliminndose el riesgo de empresa promotora por ser los propios socioscooperativistas los integrantes de la sociedad cooperativa. Es necesario el control de un Auditor Externo que verifica el correcto control de las cuentas de la cooperativa.

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GARANTIA DE FINANCIACION

La entidad de crdito facilita la concesin del prstamo hipotecario, mediante la subrogacin del prstamo promotor, si el cooperativista realiza todos los pagos establecidos durante la ejecucin de la obra. GARANTIA DE CALIDAD:

Cada socio es participe de forma activa en la eleccin de materiales, as como en el proceso de construccin y revisin de la obra ejecutada. GARANTIA POST-VENTA:

La ley prev que sea la Gestora quin durante un ao a partir de la entrega de la vivienda, tramite y solvente cualquier incidencia que surja. GARANTIA JURIDICA Y ADMINSTRATIVA:

La Gestora, se encargar de pedir por cada cooperativista las ayudas a las que tenga derecho cada uno de ellos, tratando cada caso de forma personalizada. La legislacin es muy exigente y rigurosa velando por el correcto desarrollo de la cooperativa. El registro de cooperativas controla y regula el correcto funcionamiento administrativo de la cooperativa.

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Estudio Organizacional
Organigrama GERENCIA

ADMINISTRACION DE FINANZAS

DEPARTAMENTO DE DISEO

GESTION PROYECTOS

DE

DEPARTAMENTO DE OPERACIONES

ORGANIGRAMA ESPECIFICO POR DEPARTAMENTO

GERENCIA

Ingeniero Civil o Constructor Civil o Ingeniero Civil Industrial

ADMINISTRACION DE FINANZAS Ingeniero Comercial o

DEPARTAMENTO DISEO

DE

GESTION PROYECTOS

DE

Contador Auditor

Ingeniero Arquitecto

Civil

Ingeniero Civil, Comercial, Industrial o Control de Gestin

DEPARTAMENTO DE OPERACIONES

Ingeniero Civil o Constructor Civil

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REQUISITOS Gerente - Ingeniero civil o constructor civil o Ingeniero Industrial - Conocimiento de administracin - Evaluacin de proyecto - Manejo de empresas y personal Administracin de Finanzas - Ingeniero comercial, contador auditor o algn ttulo similar - Manejo de software nivel avanzado - Manejo y conocimientos finanzas, presupuesto contabilidad, control de gestin y recursos humanos. Departamento de Diseo - Arquitecto o ingeniero Civil - Conocimientos en AutoCAD, Project, Office, S10 , Sap2000 - Diseo estructural de edificaciones de Acero, hormign armado, madera, etc. Gestin de Proyectos - Ingeniero con experiencia en Control de Gestin en Inmobiliarias Carreras: o Ingeniera Civil o Ingeniera Comercial o Ingeniera Civil Industrial o Ingeniera en control de Gestin - Manejo de software nivel avanzado - Capacidad de crear y promover relaciones de colaboracin dentro de la empresa y externamente - Capacidad de trabajar bajo presin y desempearse en forma eficiente durante los periodos de carga mxima de trabajo. - Capacidad de organizar y dirigir un equipo diverso y establecer prioridades Asertivo - Habilidades de comunicacin, presentacin y organizacionales de alto nivel de complejidad. Departamento de Operaciones - Ingeniero Civil o Constructor civil - Capacidad de trabajar bajo presin y desempearse en forma eficiente durante los periodos de carga mxima de trabajo. - Manejo personal y capacidad de comunicacin - Manejo de software nivel avanzado

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ORGANIGRAMA ESPECIFICO POR REA

Gerente General

Jefe Finanzas

de

Jefe de Diseo

Jefe de Gestin de Proyecto

Contador

Asesor Financiero

Arquitecto

Ingeniero Calculista

Asistente Gestin Proyecto

de de

Proyectista

REQUISITOS POR AREA:

Jefe de Finanzas

Contador

Asesor Financiero

Contador - Universitario egresado o titulado de Contabilidad - 2 aos de experiencia - Manejo de Excel o Software de contabilidad Asesor Financiero - Manejo y conocimientos finanzas, presupuesto contabilidad y control de gestin

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Jefe de Diseo

Arquitecto

Ingeniero Calculista

Proyectista Arquitecto - Conocimientos en AutoCAD, Project, Office, S10 , Sap2000 - Diseo estructural de edificaciones de Acero, hormign armado, madera, etc. - Haber trabajado mnimo 2 aos en oficina de arquitectura, con experiencia en desarrollo y dibujo de proyectos de arquitectura y 3D Ingeniero Calculista - Experiencia en estructuras metlicas, hormigones - Profesional titulado con patente vigente - Capacidad de efectuar memorias de clculos y verificacin de diseo en el aspecto Mecnico y Ssmico en estructuras de acero y losas de hormign - Conocimiento avanzado en generacin de planos, cubicaciones, documentos y propuestas Proyectista - Titulado Constructor Civil, Arquitecto, Ingeniero Civil - 3 aos de experiencia - Conocimiento en AUTOCAD 2010 avanzado - Conocimientos de Office Nivel Intermedio - Manejo de sistemas ERP - Capacidad de liderazgo y coordinar trabajos en equipo, con objetivos bajo presin - Capacidad de manejar mltiples tareas - Toma de decisiones y manejo de problemas - Dinmico, Proactivo e Innovador con Iniciativa

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Jefe de Gestin de Proyecto

Asistente de Gestin de Proyecto

Asistente de Gestin de Proyectos - Manejo de software nivel avanzado - Capacidad de organizar y dirigir un equipo diverso y establecer prioridades

FUNCIONES DE CADA CARGO RESPRESENTATIVO EN EL ORGANIGRAMA

Gerente general o o o o o Designar todas las posiciones gerenciales. Realizar evaluaciones peridicas acerca del cumplimiento de las funciones de los diferentes departamentos. Planear y desarrollar metas a corto y largo plazo junto con objetivos anuales y entregar las proyecciones de dichas metas para la aprobacin de los gerentes corporativos. Coordinar con las oficinas administrativas para asegurar que los registros y sus anlisis se estn ejecutando correctamente. Crear y mantener buenas relaciones con los clientes, gerentes corporativos y proveedores para mantener el buen funcionamiento de la empresa.

Jefe Finanzas o o Mantener el control de los recursos financieros mediante la consulta ante la Institucin Bancaria correspondiente para evitar posibles sobregiros monetarios. Supervisar la correcta aplicacin de los recursos de origen Federal y Estatal mediante el registro contable y procedimiento administrativo adecuado para evitar desajustes presupuestales de los mismos. Verificar que los registros contables estn aplicados en forma correcta a travs del registro diario para obtener informacin contable que sea confiable y oportuna. El gerente financiero vincula a la empresa con los mercados de dinero y capitales, ya que en ellos es en donde se obtienen los fondos y en donde se negocian los valores de la empresa, siempre con autorizacin previa del Gerente General. 13

o o

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o Es el encargado de la elaboracin de presupuestos que muestren la situacin econmica y financiera de la empresa, as como los resultados y beneficios a alcanzarse en los perodos siguientes con un alto grado de probabilidad y certeza. Negociacin con proveedores, para trminos de compras, descuentos especiales, formas de pago y crditos. Encargado de los aspectos financieros de todas las compras que se realizan en la empresa. Negociacin con clientes, en temas relacionas con crdito y pago de proyectos. Manejo del inventario. Optimizar los niveles de inventario, tratando de mantener los das de inventario lo ms bajo posibles. Control completo de las bodegas, monitoreo y arqueos que aseguren que no existan faltantes. Monitoreo y autorizacin de las compras necesarias por bodega Manejo y supervisin de la contabilidad y responsabilidades tributarias con el SRI. Asegura tambin la existencia de informacin financiera y contable razonable y oportuna para el uso de la gerencia. Manejo de la relacin con el proveedor del servicio de tercerizacin contable y auditores. Encargado de todos los temas administrativos relacionados con recursos humanos, nmina, prstamos, descuentos, vacaciones, etc. Manejo del archivo administrativo y contable. Aprobacin de la facturacin que se realiza por ventas de bodega. Supervisin de la facturacin de proyectos hecha por bodega bajo lo establecido en los contratos firmados con el cliente.

o o o o o o o o o o

Contador o o Elaborar la informacin financiera que refleja el resultado de la gestin. Examinar y evaluar los resultados de la gestin, con la finalidad de expresar una opinin objetiva sobre los estados financieros y la gestin que los gener apegados a una tica del ejercicio profesional. Disear sistemas de informacin (contable y gerencial) mejorndolos y documentndolos. Analizar los resultados econmicos, detectando reas crticas y sealando cursos de accin que permitan lograr mejoras. Llevar a cabo estudios de los problemas econmicos y financieros que aquejen las empresas y las instituciones. Asesorar a la gerencia en planes econmicos y financieros, tales como presupuestos. Asesorar en aspectos fiscales y de financiamientos sanos a la gerencia. Crear un banco de informacin bsica que haga posible darle seguimiento econmico actualizado a las instituciones, sus planes y cumplimiento de metas.

o o o o o o

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Asesor Financiero o o Analizar el perfil del cliente, analizando factores como el riesgo, el horizonte de inversin, en mayor prioridad esta la rentabilidad de su inversin y el tipo de inversin. Brindar la asesora, analizando la mejor forma de poder entender todos los puntos que se especifican con el cliente, esto con la finalidad de hacer que las inversiones vayan creciendo paulatinamente. Otorgar valiosa informacin, en la diversificacin de capitales para diferentes mercados llegando a disminuir el riesgo de perdida de capitales. Estar con el cliente en cualquier momento que lo desee y cada vez que lo solicite, puesto que si se encontraran dudas o consultas estas sean resueltas. Un asesor financiero est capacitado para explicarle al pblico de manera clara y sencilla cules son sus mejores opciones para: a) Invertir su dinero, analizando el perfil de su cliente; para lo cual toma en cuenta factores como el riesgo, el horizonte de inversin y por supuesto la rentabilidad de la inversin, el tipo de inversin, etc. b) Solicitar un crdito, para que el asesorado no pague la tasa de inters ms alta del mercado, o bien para, c) Analizar diversos escenarios para tomar un decisin estratgica, como: expandir una empresa, fusionarse, o emitir acciones, solicitar un crdito, diversificar portafolios de inversin etc. Un asesor financiero ofrece soluciones concretas a problemas concretos. La gestin centralizada es totalmente opuesta a las soluciones individuales. Nuestra funcin principal es guiar la correcta marcha del patrimonio del inversor y estar siempre a su lado y de su lado. Para se ms concretos nuestra actividad consiste en conocer el patrimonio global del cliente y analizar que inversiones son las que mejor se adaptan a sus necesidades, a partir de ah asesorarle sobre las inversiones que consideramos mejores para lograr los objetivos, analizar los impactos fiscales, negociar con la banca los costes, financiacin de operaciones, inversiones en negocios, informarle de la evolucin del conjunto de su patrimonio, realizar las previsiones necesarias de liquidez futura en definitiva buscarle soluciones a cualquier situacin financiera presente o futura.

o o o

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Jefe de Diseo Estn involucrados desde las primeras etapas de un proyecto de construccin que puede comenzar con el desarrollo de ideas junto con el cliente, acordando presupuestos, evaluando las necesidades de personal o proveedores hasta el impacto de esta construccin en el medio ambiente local. Trabajan a la par de contratistas, se aseguran de que los trabajos se desarrollen respetando los estndares y normas bsicas, que sea sustentable, funcional y estticamente agradable. Las tareas tpicas de un arquitecto incluyen: o o o o o o o o o o o o o o o Discutir los objetivos, requerimientos y el presupuesto de un proyecto Consultar a otros profesionales sobre el diseo de un ambiente o espacio Preparar y presentar reportes sobre las caractersticas del diseo al cliente Advertir al cliente de la practicidad de su proyecto Asistir en la seleccin del lugar para construir Usar tecnologas de la informacin en el diseo y proyecto especialmente programas utilizados en arquitectura Mantenerse dentro del presupuesto acordado y plazos de finalizacin Producir trabajos detallados, dibujos, planos y especificaciones Especificar la naturaleza y calidad de los materiales a utilizar Negociar con contratistas y otros profesionales Preparar aplicaciones para la planificacin y construccin Preparar documentacin para los contratistas, Supervisar y coordinar el trabajo de contratistas Supervisar y controlar el proyecto de principio a fin Visitar regularmente la construccin para supervisar el avance asegurndose que el proyecto sigue adelante y se mantiene dentro de los costos asegurarse que el impacto medioambiental sea el menor posible

Arquitecto o o o o o o o o o Disear y elaborar proyectos arquitectnicos requeridos Evaluar e inspeccionar obras tanto internas como contratadas Revisar proyectos terminados y efectuar observaciones pertinentes Realizar ampliaciones y remodelaciones requeridas Prepara croquis, diagramas entre otros Elabora y solicita presupuestos estimados a empresas del rea Elabora informe de estudios de rea y memorias descriptivas de proyectos de arquitectura Analiza proyectos de edificaciones para constatar el acatamiento de las normas establecidas sobre construccin Elabora informes peridicos de las actividades realizadas

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Ingeniero Calculista o o o o o o o o Ejecutar los planos de diseo y de proyecto de obras civiles Preparar la documentacin relacionada con cada uno de los proyectos Ejecutar los planos para la presentacin municipal Coordinar visitas a terreno Proponer soluciones que mejoren los proyectos de acuerdo a las nuevas tecnologas Elaborar clculos de acuerdo a normas nacionales o internacionales segn requerimiento Capacidad de interactuar con los especialistas en relacin a los proyectos Disear y calcular las estructuras que sean necesarias acorde a las condiciones del proyecto

Jefe Gestin de Proyecto La misin del Director de Proyecto podra resumirse en: dirigir el equipo de que dispone para alcanzar los objetivos del proyecto. Ms concretamente, podemos destacar las siguientes funciones especficas: o o o o o o o o Colaboracin con el cliente en la definicin y concrecin de los objetivos del proyecto. Planificacin del proyecto en todos sus aspectos, identificando las actividades a realizar, los recursos a poner en juego, los plazos y los costes previstos Direccin y coordinacin de todos los recursos empleados en el proyecto. Mantenimiento permanente de las relaciones externas del proyecto: clientes, proveedores, subcontratistas, otras direcciones, etc. Toma de decisiones necesarias para conocer en todo momento la situacin en relacin con los objetivos establecidos. Adopcin de las medidas correctoras pertinentes para poner remedio a las desviaciones que se hubieran detectado. Responder ante clientes y superiores de la consecucin de los objetivos del proyecto. Proponer, en su caso, modificaciones a los lmites u objetivos bsicos del proyecto cuando concurran circunstancias que as lo aconsejen.

Asistente de Gestin de Proyecto o o o o o o o Supervisar la ejecucin y elaboracin de proyectos de ampliacin de la frontera elctrica Supervisar la ejecucin de obras ejecutadas por terceros Supervisar las obras para los sistemas de utilizacin Supervisar la factibilidad de suministros con cargas importantes Fijar los puntos de diseo a solicitud de terceros, para fines de Expansin de la Frontera Elctrica dentro de las zonas de concesin Revisar los expedientes de electrificacin y utilizacin presentados Coordinar con las reas operativas de la empresa la ejecucin de obras y estudios 17

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o o o o o o o o o o o o Comunicar a los interesados y al Gerente de Proyectos el inicio de obras Otorgar conformidades de obras- Participar como miembro de las comisiones de recepciones de obras Planificar el crecimiento de los sistemas de distribucin y transmisin en el mbito de la concesin Elaborar bases para la adquisicin y bienes y contratacin de servicios que requiera la Gerencia de Proyectos para el desarrollo de sus actividades administrativas y operativas Administrar y supervisar la ejecucin de los contratos de obras que le son encomendados por el Gerente de Proyectos Revisar los expedientes de obras y proyectos en baja tensin y media tensin Supervisar la ejecucin del presupuesto anual Elaborar informes tcnicos, informes de gestin y documentos que sean solicitados por el Gerente de Proyectos Elaborar los perfiles de proyectos Determinar y calcular el VNR de las obras ejecutadas por terceros Llevar a cabo las actividades que permitan aplicar el valor nuevo de reemplazo Realizar toda funcin o encargo que le asigne el Gerente de Proyectos, adems de lasque le correspondan segn lo establecido por la normatividad vigente y disposiciones dela Empresa.

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SUELDOS DESTINADOS A CADA CARGO

Gerente General Ingeniero Civil Ingeniero Civil Industrial Constructor Civil

Sueldo $ 1.500.000 $ 1.550.000 $ 1.250.000

Administracin de Finanzas Ingeniero Comercial Contador Auditor Asesor Financiero

Sueldo $ 1.300.000 $ 650.000 $ 400.000

Departamento de Diseo Ingeniero Civil Arquitecto

Sueldo $ 800.000 $ 1.000.000

Gestin de Proyectos Ingeniero Civil Ingeniera Civil Industrial Ingeniero Comercial Control de Gestin

Sueldo $ 1.200.000 $ 1.250.000 $ 1.100.000 $ 1.300.000

Departamento de Operaciones Sueldo Ingeniero Civil $ 1.250.000 Constructor Civil $ 850.000

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Estudio de Mercado
Anlisis de La Demanda
El anlisis de la demanda para este estudio de mercado se realizar en dos partes. La primera parte estar enfocada en la demanda general de viviendas en la V regin, mientras que la segunda parte se enfocar en la demanda de cooperativas. Lo primero que nos interesa saber es Qu se est demandando?. Si bien el Estudio de Mercado para efectos de este informe debera enfocarse exclusivamente en la demanda del servicio de gestin de cooperativas, es importante para nosotros como empresa saber qu rea habitacional es la ms demandada en el sector. De aqu se decidir si nuestro enfoque debe ir ms hacia la vivienda o departamentos, hacia Valparaso o Via del Mar, etc. El cooperativismo se destaca por amoldarse a la demanda antes de construir, y no por apostar si las obras sern aceptadas por el pblico posterior a construirlas, de esta manera el modelo de cooperativa disminuye enormemente el riesgo. Pero si bien el diseo se modificar a las necesidades y deseos de los socios de la Cooperativa, es til partir de un boceto lo ms cercano posible a estas necesidades, y de esta manera de disminuir los tiempos de conformacin de las Cooperativas. En este anlisis debemos buscar las respuestas a las siguientes preguntas: Qu se est vendiendo ms? Casas o departamentos? Dnde se estn vendiendo ms? Cul es el rango de precios ms vendido?

Mercado Habitacional V Regin

Ventas Nacionales: Hacia qu tipo de vivienda tiende? Desde el ao 2009 que las ventas en el mercado habitacional nacional han ido en alza constante, y la V regin no ha sido distinta.

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Fuente: Indicadores Sectoriales, Cmara Chilena de la Construccin. Si bien despus del terremoto del 2010 la gente le comenz a tener miedos a las alturas, despus de un par de aos se olvid completamente de esto y ha retomado con fuerza distancindose ms de la casa, que se ha mantenido bastante constante durante los ltimos 4 aos en las cantidades de adquisiciones. Venta Regional: Ahora comparemos con las unidades habitacionales vendidas en la V regin:

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Nuevamente se aprecia el alza en las ventas totales, el alza en los departamentos y la baja en las casas.

Sectores de inters: Ahora la pregunta es Dnde est comprando la gente?

Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria, INCOIN.

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Tipo de Vivienda Segn Comuna:

Hacia el ao 2007 en adelante Via del Mar lideraba la venda de departamentos. Para esa fecha existan 2 mil hectreas disponibles para urbanizacin. Los departamentos en Via del Mar tenan un precio promedio de UF 3.579 y 48,93 UF/m, con una superficie media de 73,49 UF/m. Un 88,2% de los proyectos ofrecan departamentos de 3 dormitorios y 2 baos, un 64,7% de 4 dormitorios y slo un 23,5% de 1 dormitorio. Los programas ms solicitados en Via del Mar eran los de al menos 3 dormitorios y 2 baos, con un 37,96% de las bsquedas realizadas en el segundo semestre de 2007. A continuacin vienen los de 2 dormitorios y 2 baos (22,56%) y los de 2 dormitorios y 1 bao (19,04%). Para el 2008 Via de continuaba siendo la indiscutible favorita por los demandantes de departamentos, los cuales ahora aumentan su preferencia en los nuevos con respecto de los usados.

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En esta poca Via del Mar tambin llevaba la delantera en cuanto al origen de los potenciales compradores. Ya sea en dicha ciudad, como en Con-Con y Valparaso, la mayora de quienes vitrineaban departamentos nuevos son viamarinos. En Via del Mar corresponden al 21% de los interesados, en Con-Con son el 20% y en Valparaso el 15%. Deseabilidad: Si bien las ventas de departamentos puede aumentar o disminuir segn factores como el poder adquisitivo de los clientes, la deseabilidad nos indica que es lo que realmente quieren los demandantes. Un indicador que utilizaremos en este informe ser el nmero de bsquedas realizadas en el sitio Portal Inmobiliario sobre cules son los formatos ms buscados por los demandantes, en donde.

Via del Mar:

Las personas buscan programas distintos en cada una de las zonas. En Via del Mar, por ejemplo, la mayora de la gente prefiere los departamentos con programas de 3D y 2B. Por otra parte, en Con-Con el favorito es el de 2D y 2B. Por ltimo, en El Puerto, la alternativa de 2D y 1B es la que tiene mayor cantidad de bsquedas. Los departamentos de 1D y 1B son los menos populares, al menos en Via del Mar y Valparaso. En Con-Con, aunque no tienen la demanda de otros programas, no estn en el ltimo lugar, ya que los departamentos de 2D y 1B son an menos buscados.

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Valparaso: 1 y 2 dormitorios son los departamentos ms buscados en Valparaso Quienes buscan adquirir una propiedad en altura en Valparaiso, tienen su preferencia puesta en los programas de menores dormitorios. De esta forma, un 31,33% quiere 1 dormitorio, y un 25,30%, uno de 2 dormitorios. Los interesados en un departamentos nuevo en Valparaso, en su mayora, estn dispuestos a pagar entre UF 1.501 a UF 2.000 por una de estas unidades. Este porcentaje casi alcanza el 40% de las bsquedas dedicadas a estas propiedades.

Ms puntualmente, el programa de 2 dormitorios y 1 bao es aquel que ms buscan para vivir en esta ciudad. Un 31,33% de los las bsquedas estn dirigidos a este programa, para el cual la disposicin de pago mximo es de UF 1.588. El segundo programa que ms interesados rene es el de 1 dormitorio y 1 bao. Un 25,30% de quienes buscan departamentos en Valparaso, se enfocan en este programa. Y para ellos, lo que ms estn dispuestos a pagar por esta propiedad son UF 1.498. Comparando con lo que pasa en la capital, las bsquedas costeras son sustancialmente menores. Via, que lleva la delantera en el litoral, est bajo comunas como uoa, Providencia y Las Condes, por lo que an la Regin Metropolitana lleva la delantera en cuanto a nmero de preferencias.

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En todo caso, quienes prefieren el litoral central, saben cunto estn dispuestos a pagar por tener un departamento nuevo ah. En las tres zonas la mayora de la gente se mueve entre el rango de las UF 1.000 y 2.000. En Con Con estas cifras pelean de cerca el primer lugar con el rango de UF 2.000 y 3.000. Mientras que en Valparaso y Via del Mar no hay discusin sobre quin lleva la delantera. Disposicin de Pago:

La opcin menos popular en Via del Mar y Con-Con son los departamentos de hasta UF 1.000. Mientras que en Valparaso son pocos los que buscan viviendas entre UF 4.000 y 5.000. De hecho, son ms los que buscan sobre esa cifra. En Via del Mar se da el mismo fenmeno. Hay ms personas que prefieren el rango de las UF 5.000 y 6.000 que el de UF 4.000 y 5.000.

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Frente a este cuadro, la demanda de departamentos nuevos en el litoral central se torna amplia y para todos los gustos. Hay programas y precios para las ms variadas necesidades habitacionales, y hay pblico para cada una de ellas. Casas v/s Departamentos

Las cotizaciones de departamentos crecieron un 33% durante el primer trimestre de 2012 comparadas con igual periodo del ao anterior, mientras las de casas cayeron un 21% en igual lapso. Un 19% aument la bsqueda de casas y departamentos nuevos en Valparaso durante el primer trimestre de 2012 comparado con igual periodo de 2011 De las ms de 10.000 bsquedas de proyectos publicados, son los departamentos los que registran el mayor incremento, pues suben en un 30% en el periodo descrito, mientras que las casas lo hacen solo en un 7%. Ahora bien, en el caso de las viviendas usadas, que reportan cerca de 20.000 bsquedas durante los primeros tres meses de 2012, la demanda por departamentos y casas en Valparaso creci un 27% comparado con los mismos meses de 2011. Aqu, la bsqueda por tipo de propiedad es ms pareja que en el caso de las viviendas nuevas, ya que la demanda por casas usadas sube un 25% y la de los departamentos un 34%.

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Valores ms Adquiridos

Viviendas Adquiridas segn rangos de precios:

En Via del Mar, en cuanto a precio, registros de un sitio WEB de Bsqueda de Inmuebles seala que los departamentos ms demandados son los que tienen un precio tope entre UF 2.000 y UF 3.000, registrando un 33,16% de las preferencias. Le siguen las unidades con valores entre UF 1.000 y UF 2.000 (31,95%) y entre UF 3.000 y UF 4.000 (12.71%). Como muestra el siguiente grfico, en Via del Mar las personas buscaban departamentos ms caros comparados con la demanda de Valparaso y Con-Con, donde la mayora prefiere unidades con precios topes entre UF 1.000 y UF 2.000.

Demanda de Cooperativas

Ahora lo que nos debe interesar es si nuestro modelo de negocio ser atractivo para los clientes. En el mundo, particularmente en Europa y USA, el sistema de cooperativas es utilizado no solo con fines de obtener propiedades a menor precio, si no que es muy utilizado para aumentar la participacin en las tomas de decisiones de la comunidad en la que se vive, aumentando as factores como el de exclusividad porque estos pueden tener normas de admisin tan tolerantes como se deseen. En el caso de un condominio, el dueo de cada departamento es libre de vender su propiedad a quien le parezca conveniente. Un ejemplo de un conjunto de departamentos en modalidad cooperativa con fines de exclusividad es el edificio San Remo, ubicado en Nueva York, el cual entre los vecinos que viven y han vivido en l se encuentran Tiger Woods, Steven Spielberg, Donna Karan, Steve Jobs, Demi Moore,Glenn Close, Dustin Hoffman, Bono, Steve Martin, Bruce Willis, entre otros. En Chile el sistema cooperativo es casi de uso exclusivo con fines sociales, principalmente a travs de fundaciones de cooperativas abiertas como lo son Conavicoop, Biocoop, entre otras.

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El nico oferente, como se ver en el anlisis de la oferta, con fines ms lucrativos ha sido Don Juan Faundez, dueo de la Consultora Faundez, quien ha enfocado el modelo a estratos ms altos que las Cooperativas Abiertas, y en sectores ms exclusivos de la regin. Cualitativamente, por lo conversado en una entrevista, la demanda de adquisicin de viviendas de mayor calidad por medio de cooperativas ha llegado a superar la oferta. La misma consultora faundez ha llegado a tener ms clientes que unidades habitacionales en sus proyectos, sin embargo una cuantificacin de esta demanda no fue posible realizarla para este estudio. A pesar de lo anterior, se advirti durante la realizacin del estudio que el conocimiento del funcionamiento de una cooperativa de vivienda es bastante pobre en general. Si bien hay personas que conocen el concepto, pocas de las entrevistadas saben que puede ser un medio por el cual se puede obtener propiedades de calidad a precio de costo, quizs no solo con fines habitaciones, sino con fines de inversin. Incluso conversando con dueos de Inmobiliarias de Via del Mar, se not que el entendimiento de Cooperativas de Vivienda Cerradas era visto como una especie de negocio entre amigos, que una modalidad ms seria que se podra conformar de socios con relacin netamente de econmica y no personal.

Encuesta
La encuesta se realiz a 93 personas mayores de 25 aos, con empleo, en funcin de los ingresos, y su objetivo fue de responder las siguientes preguntas: 1. Est usted familiarizado con el modelo de Cooperativa de Viviendas? 2. Adquirira usted una propiedad por medio del modelo de Cooperativas de Vivienda Cerradas? 3. Si su respuesta es no, Cules son las razones? 4. Si su respuesta es s, Cul sera su inters principal? Uso habitacional o inversin?

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Resultados:

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Pregunta 3: Se les pidi a los encuestados que respondieron que no adquiriran una propiedad utilizando el sistema de cooperativas que colocaran las principales razones de su decisin. Se identifican las siguientes: Demasiado Riesgo 10 - 37% Tiempo de espera excesivo 5 - 19% No interesa mercado 5 - 19% Prefiere entrega inmediata 4 - 15% Mucho trmite 3 - 11% Pregunta 4:

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Informe N1 Proyectos Inmobiliarios Cooperativismo Inmobiliario Anlisis de la Oferta


Mercado Inmobiliario Cooperativismo Competencia directa Ofertas substitutas

Mercado Inmobiliario en la Regin Competencia dentro del Mercado Inmobiliario en General:

Los proyectos con entrega inmediata lideran la oferta inmobiliaria en julio de 2011, con un 39% del total de desarrollos de casas y departamentos publicados enPortalinmobiliario.com en todas las comunas de las regiones del pas, excluyendo la Regin Metropolitana. Asimismo los proyectos con entrega entre el tercer trimestre y el cuarto de este ao representan un 10% del total. Mientras que las entregas durante 2012 corresponden al 14% del total. Las tres ciudades que lideran la oferta con entrega inmediata en el pas excluyendo la Regin Metropolitana son Via del Mar, Valparaso y Concepcin. En Via del Mar la oferta con entrega inmediata representa el 43% del total de sus publicaciones de proyectos, seguido de Concepcin con un 33% y Valparaso con 31%. Cooperativismo Competencia Directa

Actualmente solo se ha identificado una empresa dedicada a la formacin de cooperativas de vivienda cerradas en Chile, y es la Consultora J.H.Faundez Ltda. La que ha realizado 16 obras en esta modalidad en los ltimos 14 aos. Entre sus pblicos objetivos se han identificado docentes, mdicos y militares. Actualmente se encuentra realizando la obra Club La Foresta, la cual est enfocada a un cliente objetivo de adultos mayores; es un edificio totalmente enfocado y equipado pensando en personas retiradas, en un lugar tranquilo de Reaca.

Competencia indirecta

Si bien las Cooperativas Abiertas tienen un cliente objetivo de estratos ms bajos, de todas maneras ofrece la posibilidad de obtener propiedades a precios de costo. Estas propiedades son vendidas con fines habitacionales por medio de evaluaciones de los socios que obtienen puntos en funcin del tamao de su familia, ingresos, situacin personal, etc. Mientras ms numerosa la

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familia, mayor es el puntaje que obtiene, haciendo muy difcil para un hombre soltero clasificar para una vivienda en poco tiempo. En total hay 25 cooperativas abiertas en Chile, y si bien algunas cooperativas abiertas de vivienda se mantienen en un sector, hay algunas grandes que realizan obras a lo largo de todo Chile. Algunas de ellas son: Conavicoop Ltda. Vivienda, Fe y Esperanza del rea Metropolitana Ltda. Provicoop Ltda. Cardenal Silva Henriquez Ltda.

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Amenaza de los Nuevos Competidores

Las barreras de entrada para este modelo de negocio no son altas, especialmente porque este modelo cooperativista de vivienda es ideal para realizar proyectos mayores sin capital propio. Entrar a este mercado conlleva realizar tareas multidisciplinarias que involucran ingenieras duras, blandas, gestin, diseo, comerciales, entre muchas otras, adems de contar con controles de calidad especialmente estrictos debido a que las construcciones personalizadas involucra variaciones en las especificaciones tcnicas que puede ir desde las distintas terminaciones, hasta la instalacin de equipos especiales o poco comunes, como por ejemplo un triturador de basura, poco ocupado en nuestro pas, o hasta un sauna, y esta situacin se presta para el acceso a confusiones en las labores a realizar. Por supuesto, siempre est la posibilidad de subcontratar los servicios demasiado especficos. Siempre es posible delegar a empresas especializadas, pero mientras mayor sea el nivel de delegacin, menor ser lo atractivo de mercado y servicio. Las consultoras son las ms cercanas a la posibilidad de entrar a la gestin de Cooperativas. Las consultoras habitacionales suelen contar con especialistas en ingeniera y arquitectura, como tambin encargados de los asuntos legales, los cuales seran un equipo adecuado para armar un proyecto adecuado. Las inmobiliarias que estn dispuestas a utilizar recursos en la gestin y captacin de clientes potenciales para formar comunidades con intereses especficos podran, contando con los recursos, asesorarse mediante consultoras para el diseo de proyectos, y contratistas para la construccin de stas. Por otro lado, tambin est la posibilidad de la formacin de un departamento interno encargado de los proyectos. Las constructoras tendran un poco ms de dificultad ya que no suelen contar, las constructoras comunes al menos, con especialistas en el diseo de proyectos, especialistas en asuntos legales y especialistas en venta y comercio. La opcin para las constructoras sera el asesoramiento del diseo del proyecto, del estudio de mercado y la venta por medio de corredores de propiedades. Rivalidad entre competidores

El mercado inmobiliario en chile posee una gran cantidad de empresas involucradas. La competencia es perfecta y las empresas carecen el poder de manipular los precios de los mercados. En este mercado, a pesar que la reputacin de las empresas involucradas en la gestacin de los proyectos puede influenciar en la decisin de adquisicin de los inmuebles, no es un factor decisivo como lo es en otros productos. Las competencias son ms bien locales, dependern primordialmente de la ubicacin de los inmuebles, calidad de construccin y si cubre los deseos y necesidades econmicas de los clientes. Competidores Directos: El ms importante de todos es sin duda Consultora J.H. Fandez. Su empresa es especialista en la formacin de cooperativas como modalidad de negocio inmobiliario.

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Potenciales Competidores: Toda inmobiliaria constructora, capaz de formular y ocupar recursos en la gestin de cooperativas, y dispuestas a captar clientes de tal manera de encontrar intereses en comn que puedan llevar a la formacin de comunidades. Poder de Negociacin de los Proveedores

En el sector de la construccin existen innumerables empresas involucradas en dar apoyo a las que estn inmersas en el rubro. Los proveedores son numerosos y existen una amplia variedad de elecciones para las construcciones de viviendas que aumentan en el tiempo. Incluso en el caso del hormign las ofertas han ido en aumento con el ingreso de Cemento San Juan y Cementos Bfalo. Las maderas podran poseer un mayor monopolio a mano de Arauco. Los materiales de terminaciones tambin poseen una cantidad de ofertas en aumento, tanto de parte de distribuidores como de fabricantes. De igual manera artefactos. El poder de negociacin es muy variado, y requerir un estudio derivado en un largo nmero de materiales. Poder de Negociacin de los Compradores

Como se mencion en la Fuerza 2, la competencia es en su mayora local, o sea dependiente de la ubicacin en la que se encuentra la propiedad. Bien dicen muchos empresarios que es mejor una mala vivienda en un buen sector, que una buena vivienda en un mal sector. Si bien un inmueble ubicado en un mal sector es fcilmente sustituible por otro, un buen inmueble en un buen sector (imaginemos Santiago Oriente o Reaca para las viviendas, o Via centro para el comercio) la demanda sube de tal manera que el poder de negociacin est totalmente de parte de la empresa que vende el inmueble. Es ms, debido a la dependencia de la tasa de inters en el Banco Central, la adquisicin de viviendas estar totalmente ligada a la situacin actual del pas. Ahora bien, para nuestro caso especfico, las viviendas en modalidad de cooperativa, si bien las ventas en verde pueden conllevar ciertas rebajas, lo normal sera que su precio equivalga a lo deseado por el oferente. Sin embargo se debe tomar en cuenta que en etapas de necesidad en que se quiere apurar la partida de un proyecto, quizs una medida sera disminuir los precios para aumentar la probabilidad de compra temprana. Amenaza de Ingreso de Productos Sustitutos y Barreras de entrada.

Las barreras de entrada son bajas, es por eso que este modelo es excelente para comenzar a hacer obras grandes con bajo capital. Los clientes siempre podrn optar a la compra de viviendas de forma tradicional; Visitas a la vivienda ya construida o visitas a la vivienda piloto. La modalidad de ventas en verde a cooperativas es muy poco usada en Chile por lo que sera comn que los clientes en general tengan cierto temor a adquirir crditos por viviendas que todava nunca se han construido, en especial por miedo a la estafa.

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Otro producto sustituto podran ser las viviendas pre-fabricadas. La ventaja comparativa de nuestra modalidad es que se incluye la construccin de las llamadas casas slidas, pero las viviendas de madera pre-fabricadas tienen la gran ventaja de la rapidez en la construccin y lo barato de sus costos. Existe claramente una gran variedad de condominios y tambin cooperativas donde el cliente puede elegir, con algo de suerte, una vivienda que satisfaga sus requisitos y necesidades. Si es as, esta vivienda pasa a ser un sustituto de nuestro producto al cumplir con las caractersticas de nuestra oferta (viviendas al gusto del cliente). En este grupo, aparte de viviendas nuevas, tambin se incluyen viviendas usadas. Uno de los inconvenientes de estos productos sustitutos es justamente el fuerte de nuestra empresa, la personalizacin. La mayora tiene distribuciones y terminacin es montona, que se construyen de forma rtmica, dando poca o nula personalizacin a las viviendas aparte de la ubicacin y vista. Mejoras y superacin de nuestros competidores:

Nuestro competidor directo no da abasto para cubrir todo lo que podra llegar a construir utilizando este modelo. Adems no tiene encargados de captacin de clientes porque en este momento no los necesita; tiene una lista de espera por sus proyectos debido a que a cualquier inversor le parecer atractiva la compra de inmuebles a precio de costos con un cobro de mnima comisin. Un modo de realizar actividades que superen a nuestros competidores es darle atencin especial al marketing, de tal manera que las bases de datos y un sistema de registro.

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Conclusiones
1- El sistema de Cooperativismo inmobiliario es excelente para realizar grandes obras para una empresa de escaso capital, pero los conocimientos que deben poseer es de nivel profesional y multitareas. 2- El riesgo es mnimo para la gestora y se lo llevan en su mayora los socios, por lo que se debe implementar un sistema que asegure y garantice las finanzas de la cooperativa, y los tiempos y calidad de las obras. 3- En sus comienzos, el cooperativismo se utilizaba exclusivamente como bolsas comunes con objetivos econmicos. En estos tiempos las cooperativas se usan adems para aumentar la participacin de los habitantes en la administracin de sus comunidades, asegurar la exclusividad de ellas, entre otras. 4- Nuestra organizacin es una de las pocas que en este sector se realizar con fines comerciales, la mayora de las existentes tienen, o dicen tener, fines sociales. 5- Del estudio de mercado se concluye que el tipo de vivienda ms demandada en este tiempo son los departamentos, de entre 1000 a 1500 UF, de 3D y 2B, en la ciudad de Via del Mar. 6- Del anlisis de la oferta se concluye que la competencia directa es mnima, y que su principal falla superable es la falta de marketing.

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