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ACCESO AL SUELO, IMPUESTOS LOCALES Y FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO: EL CASO DE SANTIAGO DE CHILE 2000 Camilo Arriagada L.

. Daniela Simioni Lincoln Institute Research Report The findings and conclusions of this paper are not sub ect to detailed re!ie" and do not necessaril# reflect the official !ie"s and policies of the Lincoln Institute of Land $olic# $lease do not photocop# "ithout permission of the author. Contact the author directl# "ith all %uestions or re%uests for permission Los resultados # las conclusiones de este traba o no est&n su etos a una re!isi'n detallada # no refle an necesariamente las opiniones # politicas del Lincoln Institute of Land $olic# $or fa!or no fotocopiar sin permiso del autor Contactar directamente al autor para preguntas o peticiones de permiso Sra. Daniela Simioni (n!ironmental Affairs )fficer (conomic Commission for Latin America *+,(n!ironment and .uman Settlements Casilla /012D Santiago C.IL( tel3 456262/022758 fa93 456262082028: dsimioni;eclac.cl L$00</0

Abstract (l presente documento es el informe de una in!estigaci'n reali=ada en el marco del $rograma para Am>rica Latina del Lincoln Institute of Land $olic# *destinado a apo#ar la producci'n de material docente # de in!estigaci'n aplicada- # %ue anali=a la din&mica del mercado de suelos del ?ran Santiago en relaci'n al proceso de locali=aci'n de la !i!ienda@ la recaudaci'n de impuestos a los bienes raAces # la in!ersi'n urbana del sector pBblico durante los aCos no!enta. Su ob eti!o es plantear propuestas en materia de financiamiento urbano *con especial re!isi'n del impuesto predial # su potencial de aporte a las capacidades de in!ersi'n municipales-. .a# %ue destacar %ue la ciudad anali=ada ha contribuido decisi!amente a la positi!a e!oluci'n del $ID nacional %ue caracteri=' a Chile durante la Bltima d>cada del siglo EE@ pero tambi>n es la localidad %ue e9plica la ma#orAa del grado de concentraci'n de ingreso del paAs@ lo %ue en el plano urbano se manifiesta a tra!>s de una tendencia de al=a de precios del suelo urbano con gra!es consecuencias para las perspecti!as de habitaci'n de los pobres en el nBcleo metropolitano # con ello de su acceso a las infraestructuras # e%uipamiento de la capital chilena. (n el perAodo anali=ado Santiago se caracteri=a por su importante # positi!o desempeCo econ'mico@ ba a inflaci'n@ reducci'n de la pobre=a@ # materiali=aci'n tanto del r>cord hist'rico de construcci'n de !i!iendas como de un fuerte incremento de la in!ersi'n urbana del sector pBblico@ adem&s de la re!itali=aci'n del rol de la planificaci'n urbana. (l documento consta de cuatro capAtulos. (n primer lugar@ el marco conceptual del estudio # la e9posici'n de antecedentes generales sobre el caso de Santiago de Chile. (l capAtulo 2 consiste en el an&lisis cuantitati!o de la din&mica del ?ran Santiago durante los aCos no!enta en materia de !alori=aci'n del suelo # relaci'n de este proceso con la din&mica habitacionalF el rendimiento del impuesto predial # la e!oluci'n de los a!alBos fiscales@ con la in!ersi'n pBblica en infraestructura urbana del gobierno central # local. La parte final de esta secci'n consiste en la formulaci'n de un modelo estadAstico de determinantes del proceso de creaci'n de plus!alAas en la ciudad. (l CapAtulo 7 presenta los resultados de un estudio de casos basado en la obser!aci'n de cuatro pro#ectos urbanos seleccionados *locali=ados en dos comunas de la ciudad de distinta din&mica # est&ndar urbanAstico- # su impacto sobre los !alores de suelo comerciales # a!alBos fiscales a ni!el micro o intracomunal. Ginalmente@ el capAtulo : consiste en las conclusiones # formulaci'n de propuestas.

+na de las conclusiones del estudio es %ue cuatros e!entos especAficos han impedido %ue dichos logros se tradu=can en ma#or igualdad del acceso a los bienes e infraestructuras urbanas segBn grupos socio2econ'micos. (stos son3 i- los ni!eles altos # persistentes de desigualdad distributi!aF ii- el escaso instrumental de financiamiento urbano %ue dispone el sector pBblicoF iii- la din&mica al=ista del mercado de suelo en ausencia de medios de internali=aci'n de e9ternalidadesF i!- su impacto sobre el mercado de !i!iendaF # i!- las debilidades econ'micas municipales. $ara efectos del financiamiento del desarrollo urbano futuro@ cobra fuer=a la necesidad de mecanismos de recuperaci'n de plus!alAas@ basados tanto en a ustes al sistema e9istente de contribuciones como en la creaci'n de nue!os mecanismos de captura de plus!alAas. About th Author!s" Daniela Simioni3 Ar%uitecto@ $ostitulo en planificaci'n urbana # territorial. Actualmente traba a en la Di!isi'n de medio ambiente # asentamientos humanos de la Comisi'n (con'mica para Am>rica Latina # el Caribe en Santiago de Chile *dsimioni;eclac.cl-. Camilo Arriagada L3 Soci'logo@ postAtulos de Desarrollo +rbano@ (conomAa +rbana@ # ?erencia $Bblica. .a sido consultor de ,aciones +nidas en materias de polAtica social # pobre=a # docente de los $ostitulos Internacionales de $oblaci'n # Desarrollo # de Asentamientos .umanos de la +ni!ersidad de Chile. Actualmente se desempeCa como Hefe del departamento de (studios del Iinisterio de Ji!ienda # +rbanismo *camiloarriagada;terra.cl-. Colaboradores del estudio de casos3 Horge Hoo # Iaureen Contreras@ ge'grafos. ,)TA3 Los autores agradecen las entre!istas concedidas por los Sres. Ricardo Hordan *C($AL6DIAA.-@ Hos> Ianuel Cortine= *ar%uitecto consultor-@ .>ctor L'pe= *ar%uitecto II,J+-@ Haime Sil!a *ar%uitecto II,J+-@ $ablo Tri!elli *economista-@ Alfredo RodrAgue= *Director de S+R Consultores-@ Rub>n Sepul!eda *S+DD(R(-@ # Rodrigo Duran *Ser!icio de Impuesto Interno-@ como tambi>n la colaboraci'n prestada por la Di!isi'n Iunicipal de S+DD(R( # de las oficinas del Ser!icio de Impuestos Internos de Santiago # $uente Alto %ue facilitaron informaci'n b&sica para el traba o reali=ado. Cabe un especial agradecimiento al ar%uitecto Hos> Ianuel Cortine= por su comentario al borrador del pro#ecto %ue signific' un aporte decisi!o al enfo%ue del estudio. Ahora bien@ cual%uiera debilidad del estudio asA como en general en sus contenidos@ son de e9clusi!a responsabilidad de los in!estigadores #@ adem&s@ no comprometen la posici'n de las instituciones en %ue se desempeCan.

I,DIC(

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Introducci'n3 Acceso al suelo@ impuestos locales # financiamiento urbano /./ Iarco Conceptual /.2 (l Caso de Santiago de Chile3 Antecedentes ?enerales /.2./ CaracterAsticas ?enerales de Caso de Santiago /.2.2 (ntorno de $olAticas3 !i!ienda@ impuesto local e in!ersi'n urbana /.2.7 Debate sobre el financiamiento urbano3 An&lisis cuantitati!o del ?ran Santiago ACos 10. IetodologAa Din&mica del Iercado de Suelo Acceso al suelo mediante la !i!ienda In!ersi'n en Infraestructura +rbana Rendimiento impuesto predial Determinantes de !alor del mercado de suelo (studio de casos micro2urbanos 7./ 7.2 7.7 IetodologAa Descripci'n de pro#ectos # &reas de influencia Impacto en Jalores de Suelo fiscal # comercial Conclusiones :./ :.2 :.7 (scenarios Tendencias $osibles estrategias

2. 2./ 2.2 2.7 2.: 2.4 2.5 7.

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DibliografAa A,(E) /(STADISTIC)3 A,ALISIS C+A,TITATIJ) A,(E) 23 IL+STRACI),(S (ST+DI) D( CAS)S *IA$AS K G)T)S-

#$ INTRODUCCION: ACCESO AL SUELO, IMPUESTOS LOCALES Y FINANCIAMIENTO URBANO$ #$# Marco Co%c &tua'

La presente secci'n e9pone el marco conceptual de la presente in!estigaci'n@ presentado es%uem&ticamente en t>rminos de su cobertura de !ariables por el Cuadro / del Ane9o. Como lo muestra el cuadro@ la in!estigaci'n se inscribe en el campo de estudio de las relaciones del mercado de suelo con las inter!enciones urbanas %ue reali=an los sectores pBblico # pri!ados para el desarrollo de la ciudad@ # las implicaciones del proceso en materia de financiamiento urbano fiscal. .a# %ue subra#ar %ue la apro9imaci'n %ue reali=a la presente in!estigaci'n est& moti!ada por las necesidades de mitigaci'n de relaciones %ue manifiesta la segmentaci'n del mercado de suelos con la segmentaci'n de tipo social # la desigualdad de acceso a infraestructura # e%uipamiento urbano resultante del ordenamiento espacial de grupos socio2econ'micos en funci'n simple de los precios del suelo. (s oportuno plantear asimismo %ue el enfo%ue %ue se reali=a de dichas relaciones pone el >nfasis en las consecuencias distributi!as del funcionamiento del mercado de suelo *e9presadas en el desbalance interno de la pro!isi'n de infraestructuras urbanas # la poblaci'n- # en las consecuencias %ue plantea el ob eti!o de la e%uidad en materia de instrumentos de polAtica urbana # fiscal %ue deben sustentar el proceso de desarrollo urbano. Crecimiento, equidad, y distribucin social de la infraestructura de la Ciudad Desde la perspecti!a del presente traba o@ la din&mica del mercado de suelo urbano est& situada dentro de un conte9to ma#or conformado por los patrones de distribuci'n espacial de la poblaci'n@ las condiciones econ'micas # la distribuci'n del ingreso entre los hogares@ mediados ambos por la polAtica econ'mica # urbana. Dicho marco de relaciones cobra ho# una especial rele!ancia cuando la urbe es !ista como el espacio determinante@ tanto de la creaci'n de producto como de acumulaci'n de Lcapital socialM de los paAses. La Bltima d>cada del siglo EEI ha mostrado una Am>rica Latina %ue consolida su !ocaci'n urbana. Tras una d>cada de fuertes retrocesos en ambos planos@ los aCos no!enta mostraron la recuperaci'n del crecimiento econ'mico # del gasto social *incluido el sector !i!ienda # desarrollo urbano-@ situaciones %ue han posibilitado a!ances en la reducci'n de la pobre=a urbana # de las carencias de infraestructura b&sica de los hogares *C($AL@ 2000F $,+D@ /111-. Ambos logros est&n especialmente a!an=ados en el caso del paAs %ue aborda esta in!estigaci'n. Las grandes ciudades se han transformado en un motor central del proceso de crecimiento econ'micoF no obstante tambi>n han pasado a constituir la e9presi'n m&s nAtida del eslab'n d>bil del nue!o patr'n de desarrollo de la regi'n3 este es la desigualdad distributi!a. (n efecto@ los centros metropolitanos unto con constituir la =ona de m&s alto

ingreso per c&pita@ uegan un rol determinante a la hora de e9plicar en t>rminos territoriales los Andices nacionales de concentraci'n del ingreso. La desigualdad ha sido destacada por C($AL como un factor %ue pone limites tanto a las perspecti!as futuras de ma#or desarrollo econ'mico como de erradicaci'n de la pobre=a urbana en la regi'n. Si bien el mercado de traba o # la disparidad educati!a constitu#en el nBcleo de estructuraci'n de la desigualdad@ esta inclu#e encadenamientos # procesos de tipo urbano %ue e9plican su persistenciaF ho# ad%uiere especial importancia la concentraci'n espacial de los hogares # empresas menos preparados para enfrentar las nue!as demandas de competiti!idad@ en lugares definidos por su des!enta a relati!a en materia de infraestructura # e%uipamiento *respecto de los sectores m&s integrados # de ma#or capacidad econ'mica-. La perpetuaci'n de dicha brecha significa des!enta as respecto de la promoci'n de oportunidades tanto econ'micas como sociales. .a# %ue considerar %ue en el plano social@ el sistema de infraestructura # e%uipamiento urbano determina la posibilidad de despliegue de los recursos %ue poseen las comunidades modestas para insertarse en ciudades crecientemente comple as. $or citar algunas funciones@ la dotaci'n de e%uipamiento comunitario es decisi!a para la acumulaci'n de capital social *red de relaciones sociales asociati!as-@ # la pro!isi'n de &reas !erdes condiciona los ni!eles de mo!ilidad peatonal # con ello los ni!eles de uso del espacio pBblico %ue adoptan los distintos grupos etareos # de genero de la poblaci'n local *lo %ue a su !e= influ#e en los ni!eles de delincuencia # desintegraci'n social-. Desde un punto de !ista econ'mico@ la diferente dotaci'n de infraestructura %ue disponen los grupos socio2econ'micos tiene repercusiones en el potencial de oferta de bienes # ser!icios local@ prediciendo !ariaciones del ni!el de acti!idad econ'mica # producti!idad locales *respecti!amente e9plicados por la concentraci'n espacial en =onas menos dotadas@ de la poblaci'n con des!enta as para la inserci'n ocupacional@ # microempresas dom>sticas-. (sta situaci'n es especialmente gra!itante en el caso de la !ialidad@ %ue determina una menor accesibilidad relati!a de los sectores de menores recursos@ actuando como un factor de des!enta a adicional al menor acceso a capital@ tecnologAa # educaci'n de estos recursos humanos. Aun%ue la segregaci'n socio2espacial no e9plica por si sola las desigualdades comentadas@ constitu#e el mecanismo %ue produce el !Anculo de las des!enta as de tipo socio2econ'mico con las urbanas. )b!iando la discusi'n no resuelta acerca si la segregaci'n plantea per se un problema de bienestar@ e9iste un dato cierto en orden a %ue el factor %ue la produce *la din&mica del mercado de suelos- opera mediante la asignaci'n de menores coberturas de infraestructura urbana a los sectores de menor ingreso *es decir a tra!>s de una e9clusi'n de bienes generados por la sociedad # %ue sea plantea@ dado el perfil de la regi'n@ est&n entrando a influir ho# en las posibilidades de mo!ilidad social m&s decisi!amente %ue las necesidades b&sicas insatisfechas-.

Si bien durante los aCos no!enta han surgido seCales en !arias ciudades de %ue la din&mica del negocio inmobiliario ha di!ersificado sus patrones pre!ios de locali=aci'n *por e .@ a tra!>s de la instalaci'n de grupos de ma#or ingreso en barrios pobres-@ la tendencia no e%ui!ale a ma#or integraci'n@ sino %ue puede estar marcando la e!oluci'n hacia patrones de segregaci'n m&s comple os *C($AL@ /114-. (ntre las cuestiones m&s rele!antes %ue plantea la nue!a estructura urbana@ est& un desfase creciente de los !alores del suelo urbano con respecto a los salarios@ en un conte9to de insuficiencia de recursos fiscales aplicables a compensar la brecha social de atributos urbanos. (sta tendencia merma la capacidad econ'mica %ue disponen las nue!as generaciones de hogares pobres para permanecer en el nBcleo metropolitano # es %ui=& el me or refle o del tipo de tensi'n distributi!a %ue a%ue a al continente urbano %ue es ho# Am>rica Latina. Se ha destacado %ue@ tanto la concentraci'n del ingreso como la segregaci'n constitu#en escenarios %ue@ por su comple idad son d>bilmente incorporados en la agenda de polAtica pBblica@ sino calificados como situaciones inmodificables. (sto es posible de reconocer en la aplicaci'n predominante en la regi'n@ de es%uemas masi!os de pro!isi'n de !i!ienda *%ue logran efectos positi!os en la acti!idad econ'mica del sector-@ pero cu#o resultado a ni!el de recursos humanos es condicionar la locali=aci'n # reproducci'n social de los pobres en un medio urbano con des!enta as %ue tienen %ue entrar a ser aminoradas con recursos fiscales insuficientes. Valorizacin del Suelo, Inversiones Urbanas y Procesos fiscales (n la presente in!estigaci'n@ el enfo%ue adoptado es %ue el mercado de suelos no solo determina un ordenamiento de personas # acti!idades %ue generan demandas de infraestructura a la sociedad@ sino tambi>n es fuente de recursos # ri%ue=as@ posibles de ser aplicadas al esfuer=o del desarrollo urbano. $ara dicha perspecti!a@ el foco lo constitu#e la relaci'n %ue se establece entre la creaci'n de precios del mercado de suelo urbano en funci'n de atributos urbanos@ resultante en plus!alAas %ue generan !Aa e9ternalidades@ un grado de rentabilidad mu# superior a la in!ersi'n producti!a comBn. Adem&s de las me orAas %ue introdu=can los habitantes sobre los predios@ los cambios de precios # consiguiente proceso de creaci'n de rentas son decididos fundamentalmente por la introducci'n de cuatro tipos de inter!enciones o alteraciones del medio urbano original3 La locali=aci'n de las acti!idades econ'micas *oficinas@ industrias # comercioCambios en las normas de uso del suelo urbano # condiciones de edificaci'n La din&mica inmobiliaria e9presada en el proceso de locali=aci'n de la !i!ienda # hogares segBn grupos socio2econ'micos *asociada a distinto est&ndar urbanoLas in!ersiones en infraestructura urbana

De las cuatro !ariables mencionadas@ la presente in!estigaci'n sobre el caso del ?ran Santiago@ aborda las tres Bltimas en su relaci'n con la din&mica del mercado de suelo # su contrapartida en las contribuciones de bienes raAces. Respecto a las contribuciones locales@ ha# %ue destacar dos perspecti!as importantes3 en primer lugar@ su rol como instrumento destinado a refle ar el proceso de !aloraci'n del suelo # su entorno@ # seguidamente su funci'n de generar ingresos al municipio a cambio de los ser!icios %ue presta. Como lo seCala C($AL */118-@ la descentrali=aci'n ha refor=ado el rol de los gobiernos locales como e ecutores de gasto e in!ersi'n en Am>rica Latina@ pero menos como recaudadores de ingresos propios@ situaci'n %ue presiona sobre los presupuestos nacionales # deri!a de una d>bil tributaci'n local. ABn cuando las contribuciones tienen importantes interrelaciones con la din&mica urbana@ rara !e= incorporan criterios de ese &mbito para efectos de e!aluaci'n # rediseCo. (n la pr&ctica@ las debilidades financieras municipales generan la necesidad %ue las in!ersiones urbanas # desigualdades interlocales sean mitigadas con recursos generales de los paAses aplicados mediante programas # transferencias del gobierno central. Los tributos de los bienes raAces # suelo urbano han sido identificados por C($AL */118- como parte del importante espacio para me ores polAticas %ue conforman los impuestos directos. $or su parte@ la nue!a estrategia urbana del Danco Iundial ha destacado la necesidad de sustentabilidad financiera local *bankability) como parte central de los logros %ue tendrAan %ue cumplir las ciudades para estar en condiciones de promo!er la competiti!idad urbana@ la gobernabilidad@ # el bienestar. (ntre !arios factores %ue dificultan la sustentabilidad se inclu#e la capacidad del gobierno local de recolectar las contribuciones e impuestos de su territorio@ apo#ando con ello un acceso m&s e%uitati!o # eficiente a la infraestructura # e%uipamiento urbano *Norld DanO@ /111-. Financiamiento Urbano y ecu!eracin de !lusval"as (l proceso de !alori=aci'n del suelo urbano@ el papel %ue le cabe al gobierno en dicha creaci'n # los desafAos de reingenierAa del financiamiento urbano constitu#en tres cuestiones centrales del debate sobre la e%uidad urbana en Am>rica Latina. Como seCala Gurtado */110-@ la descentrali=aci'n ha significado ma#ores responsabilidades locales %ue han puesto en el centro de la agenda la necesidad de ma#ores ni!eles de recaudaci'n local # el fortalecimiento de la capacidad de in!ersi'n. $or su parte@ el desarrollo de las ciudades ha hecho patente la necesidad de a!an=ar simult&neamente en un doble desafAo3 la bBs%ueda simultanea de nue!os factores de competiti!idad urbana *m&s infraestructura- # la atenci'n de las desigualdades sociales acumuladas *m&s e%uidad en su pro!isi'n a los recursos humanos de la ciudad-. (l proceso inmobiliario # de !alori=aci'n del suelo es !isto no solo como un responsable por la reproducci'n de los problemas urbanos@ sino tambi>n como una posible fuente de importantes recursos para su enfrentamiento. La discusi'n de polAticas se da alrededor de dos lAneas complementarias3 por un lado@ la creaci'n de incenti!os para la in!ersi'n en

desarrollo urbano de =onas pobres@ # por otra@ la creaci'n de mecanismos de recuperaci'n de plus!alAas deri!adas de obras o decisiones pBblicas. (sta Bltima se refiere al cobro por parte del (stado@ de incrementos del !alor de la tierra originados por obras o instrumentos de =onificaci'n@ sustentados por el concepto %ue la ma#orAa del !alor de la tierra son resultado del esfuer=o de la sociedad en el me oramiento del entorno *Dro"n P SmolOa@ /111F (ins"eiler P Iines@ /117@ C&mara de Diputados de Chile@ /111-. Si bien el tema de la captura de plus!alAas puede ser enfocado por distintas !Aas@ en t>rminos generales pueden identificarse dos lAneas *Gurtado@ /110-. $or un lado@ la moderni=aci'n de los instrumentos tradicionales de polAtica tributaria inmobiliaria@ %ue per s> pueden recuperar una importante proporci'n de las plus!alAas generadas por la sociedad # me orar su aporte a la e%uidad. (n segundo t>rmino@ la creaci'n de nue!os instrumentos *por e . contribuciones por me oras # e9acciones- %ue pueden complementar los instrumentos tradicionales de financiamiento de programas urbanos@ generando recursos e9tra2presupuestarios %ue liberan por tanto fondos para in!ersi'n en =onas de prioridad social. $or lo general@ este segundo tipo de instrumentos se aplica locali=adamente@ #a sea en =onas determinadas o frente a ciertos e!entos *como pueden ser cambios a normas-@ mientras %ue las contribuciones son permanentes # de cobertura generali=ada del territorio. Se ha destacado %ue ambos caminos perfilan un espacio de refle9i'n # polAticas@ %ue no es contrario al funcionamiento de mercado@ sino %ue permite la correcci'n de imperfecciones importantes *e9ternalidades # efectos regresi!os- como tambi>n contribuir al fomento de la pro!isi'n de bienes con !alor social # econ'mico para el con unto de la sociedad.

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EL CASO DE SANTIAGO DE CHILE: ANTECEDENTES GENERALES

A manera de introducci'n # a fin de plantear el conte9to o escenario de los an&lisis %ue se reali=an en los siguientes capAtulos@ esta secci'n presenta los antecedentes generales del caso de Santiago de Chile. (n primer lugar@ se reali=a una sAntesis de las principales caracterAsticas # tendencias socio2econ'micas %ue distinguen a la ciudad@ # luego se caracteri=an las polAticas pBblicas relati!as a !i!ienda@ impuestos locales e in!ersi'n urbana del sector pBblico. La secci'n finali=a con un an&lisis de la co#untura o estado de discusi'n en materia de financiamiento urbano. #$($# Caract r)st*cas G % ra' s + ' Caso + Sa%t*a,o$

Dentro del conte9to nacional@ el &rea metropolitana del ?ran Santiago replica # amplifica !arias de las caracterAsticas@ logros # desafAos pendientes %ue caracteri=an la e!oluci'n economAca2social del paAs durante los aCos no!enta3 $oblaci'n3 con un numero de habitantes cercano a los 4 millones en /114@ Santiago alberga alrededor del :0Q de la poblaci'n nacional@ constitu#endo un nBcleo %ue e erce un importante grado de primacAa en una estructura de asentamientos humanos caracteri=ado por un ele!ado grado de urbani=aci'n nacional. Ingreso3 Santiago es la =ona de m&s alto ni!el de ingreso per c&pita del paAs@ con un ritmo de crecimiento del $roducto %ue e9cede !arias !eces la media nacional # constitu#e un buen refle o del logro de los me ores indicadores nacionales de los Bltimos 70 aCos en materia de crecimiento@ control de la inflaci'n@ # gasto social.

$obre=a Santiago amplifica la significati!a tendencia nacional de reducci'n absoluta # relati!a de la pobre=a@ medida tanto segBn el m>todo de la lAnea de pobre=a como de necesidades b&sicas insatisfechas *%ue lle!' a Chile a ser catalogado un modelo de gasto social de los aCos 10-. Datos del $,+D */111-@ permiten estimar como promedio de la ciudad %ue@ a /118@ la incidencia de esta es menos del /4Q@ no obstante lo cual el indicador supera toda!Aa el 24Q en algunas comunas polAtico2 administrati!as del &rea metropolitana. (n el plano de las ,DI@ los datos del Censo del Bltimo Censo de Ji!ienda *Iac Donald et al.@ /11:- confirman %ue la pro!isi'n de red pBblica de agua potable dentro de las !i!iendas como promedio del ?ran Santiago es de un 10Q@ report&ndose una cifra similar de cobertura de alcantarillado #@ pr&cticamente un /00Q de acceso a la electricidad. Gormalidad3 a diferencia de la ma#orAa de las metr'polis latinoamericanas *donde gran parte de la literatura sobre impuestos locales se enfoca en el problema %ue plantea el h&bitat informal- la ciudad de Santiago se caracteri=a por su ele!ada formalidad@ estim&ndose a /115@ %ue los asentamientos informales representan menos del /Q del par%ue habitacional del &rea metropolitana *II,J+6+. de Chile@ /110-.

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Din&mica !i!ienda@ Chile logr' el r>cord hist'rico de producci'n habitacional durante los aCos no!entaF logrando reducir el d>ficit habitacional de 120 a 420 mil unidades entre /110 # /118 *Iideplan@ /118-. (l ni!el alto # sostenido de producci'n habitacional estatal ha estado sustentado en el aumento e9perimentado por el gasto social a contar de /110@ # por la ma#or importancia relati!a %ue cobra este gasto en la estructura del gasto pBblico. Sumando la acti!idad de los sectores pBblico # pri!ado@ la construcci'n habitacional ha manifestado una importante interrelaci'n con el crecimiento econ'mico@ con la moderni=aci'n de los mecanismos financieros pri!ados # con la e9pansi'n del sector inmobiliario. (n dicho conte9to@ Santiago reporta una participaci'n ele!ada dentro de la edificaci'n total del paAs # concentra la !i!ienda de ma#or !alor # superficie. Desarrollo +rbano3 la in!ersi'n urbana del gobierno central # regional se ha incrementado desde ni!eles precedentes mu# ba os. A fines del r>gimen militar */181-@ la in!ersi'n urbana del gobierno central era mAnima generando un cuadro de necesidades %ue se !io especialmente agra!ado@ en el caso de Santiago@ por el impacto negati!o %ue introdu eron e9perimentos de liberali=aci'n # desregulaci'n de la normati!a de la ciudad *&reas urbani=ables # sistema de transporte pBblico-. Respecto a esta situaci'n@ durante los aCos no!enta entr' en !igencia el $lan Regulador Ietropolitano de Santiago *$RIS- destinado a poner limites a la e9pansi'n de la ciudad e iniciar un proceso de densificaci'n de las =onas me or e%uipadas. Concentraci'n del ingreso3 pese a los a!ances econ'micos # sociales@ Chile se caracteri=a por la persistencia de la desigualdad en la distribuci'n del ingreso@ en uno de los ni!eles m&s altos de la regi'n. La regi'n metropolitana *empla=amiento de la ciudad de Santiago- conforma el conglomerado polAtico2administrati!o %ue manifiesta el ma#or grado de desigualdad del paAsF situaci'n %ue se ha agudi=ado durante los aCos no!enta. I&s aBn@ constitu#e el conglomerado geogr&fico %ue me or e9plica el ele!ado ni!el de concentraci'n del ingreso %ue reporta Chile en el plano internacional *IID($LA,@ /111b-. $recio del Suelo3 un factor %ue agra!a las tensiones distributi!as *refle adas en desiguales capacidades de acceso a !i!ienda dentro del nBcleo metropolitano- son los precios del suelo urbano %ue han e9perimentado un al=a sostenida durante la presente d>cada *solamente interrumpida por la crisis econ'mica de /118- llegando a un punto %ue de a fuera de mercado las !i!iendas sociales de e ecuci'n directa *Tri!elli@ /110-. Segregaci'n3 otra caracterAstica estrechamente relacionada al funcionamiento del mercado de suelo metropolitano@ es la segregaci'n espacial de la poblaci'n en funci'n de su ni!el socio2econ'mico. Aun%ue esta situaci'n !iene de procesos de larga data@ los ni!eles de fragmentaci'n social fueron e9acerbados por la erradicaci'n

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de campamentos entre /101 # /184 *%ue signific' la relocali=aci'n de alrededor de 70 mil hogares desde =onas de alto !alor de suelo a la periferia-F # la autosegregaci'n de las elites econ'micas en el sector oriente de la ciudad@ en compaCAa de un sistema de !i!ienda social cu#o aumento de la escala de producci'n fue posibilitado por el empla=amiento en terrenos perif>ricos. Respecto a la segregaci'n se ha destacado %ue@ en los aCos no!enta@ el desarrollo inmobiliario ha tendido a locali=ar pro#ectos para familias de ingreso medio2alto en =onas antes e9clusi!amente habitadas por sectores de menores recursos *Sabatini@ /111-@ a lo cual se ha agregado un esfuer=o e9plAcito del sector pBblico por di!ersificar los barrios de !i!ienda social. Ahora bien@ la impresi'n de menor segregaci'n %ue sugiere el proceso de redistribuci'n espacial de los sectores medios # altos 2 # %ue efecti!amente aumenta la !arian=a social en sus nue!as comunas de destino R %ueda desdibu ada cuando se consideran las tendencias de redistribuci'n espacial de los sectores populares a escala metropolitana. (stas son posibles de predecir por las estadAsticas habitacionales@ las %ue manifiestan a lo largo de los Bltimos aCos@ una caAda del nBmero de !i!iendas sociales locali=adas en el ?ran Santiago *dirigidas a sectores de menores ingresos-@ mientras %ue las !i!iendas pri!adas *dirigidas a sectores con capacidad de pago- mantienen ni!eles altos. E%tor%o + &o')t*cas: -*.* %+a, I/&u stos, I%. rs*0% Urba%a

#$($(

(n materia de polAticas pBblicas@ los principales antecedentes de esta in!estigaci'n se refieren a la !i!ienda social@ los instrumentos de in!ersi'n en desarrollo urbano # las normas %ue regulan el sistema de contribuciones de los bienes raAces. /.2.2./ Acceso al Suelo +rbano.

(n Santiago@ la pro!isi'n de !i!ienda del sector formal constitu#e la principal inter!enci'n urbanai. debiendo distinguirse las tres modalidades del proceso3 La acti!idad inmobiliaria # de construcci'n del sector pri!ado destinada a atender la demanda de !i!ienda de sectores con capacidad ad%uisiti!a. Los programas de !i!ienda de e ecuci'n directa@ $rogramas S(RJI+@ mediante los cuales el (stado constru#e en terrenos fiscales o de empresas constructoras *determinando la locali=aci'n de los hogares de menores ingresos-. Los programas de subsidio pri!ado destinados a hogares de sectores de ingreso medio # ba o *cu#a materiali=aci'n # locali=aci'n se decide en el mercado pri!ado-. Tambi>n denominado sistema mi9to@ donde el subsidio estatal se aplica a posibilitar la compra de !i!iendas ofertadas por el mercado.

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Si bien la acci'n del sector pri!ado es predominante en t>rminos de in!ersi'n@ los principales mecanismos pro!eedores de suelo a los hogares han sido los planes de financiamiento de la !i!ienda social *cerca de un 00Q de la edificaci'n anual-. Como resultado de este proceso@ sumado a una larga tradici'n de programas de pro!isi'n de tenencia@ el stocO metropolitano esta compuesto ma#oritariamente por !i!iendas cu#os sitios han sido pro!istos por programas estatales. Actualmente las principales propuestas de reforma al sistema de !i!ienda social est&n referidas a su impacto urbano. (l diagn'stico es %ue la !i!ienda social ha adolecido de complementaci'n con la polAtica urbana@ # %ue sus patrones de locali=aci'n han fa!orecido en el largo pla=o@ la e9pansi'n urbana # la concentraci'n espacial de los hogares pobres. $or este proceso@ las comunas perif>ricas han concentrado las nue!as !i!iendas sociales@ enfrentando importantes aumentos de la demanda por e%uipamientos e infraestructuras urbanas@ sin ingresos propios para sol!entarlos *Cortine=@ /11:F ?alilea@ /115F Gundaci'n ,acional de Superaci'n de la $obre=a@ /111-. Como relaci'n a dichos problemas@ durante los aCos no!enta se han implementado una serie de iniciati!as destinadas tanto a fa!orecer la densificaci'n de las =onas con me or ni!el de infraestructura@ como a di!ersificar la locali=aci'n # composici'n socioecon'mica de los con untos de !i!ienda social. (ntre estas@ la creaci'n del Subsidio (special para =onas de Reno!aci'n +rbana *%ue reacti!' significati!amente la construcci'n habitacional en =onas centrales de las ciudades-F la di!ersificaci'n # crecimiento de la modalidad de subsidios pri!ados *donde el usuario decide la locali=aci'n- # la polAtica de desarrollar mercados secundarios de !i!iendas sociales. Durante el reciente perAodo eleccionario@ se agregaron propuestas relati!as a3 la formulaci'n de una polAtica de suelos %ue d> soporte # coherencia urbana a los planes de !i!ienda socialF cambios del sistema de toma de decisiones sobre locali=aci'n de los con untos habitacionales *reempla=ando el actual criterio de decisi'n basado en el mAnimo costo directo por otro@ %ue considere los costos sociales por ser!icios # e%uipamientos urbanos-F # 2 en el plano de los recursos # la descentrali=aci'n 2 la propuesta de crear mecanismos de compensaci'n econ'mica del gobierno central hacia a%uellos municipios receptores de !i!iendas e9entas de contribuciones. /.2.2.2 (!oluci'n de las Guentes de Ginanciamiento +rbano.

Desde la perspecti!a del destino la presente in!estigaci'n aborda tres lAneas de in!ersi'n3 (%uipamiento *dotaciones complementarias a la !i!ienda a ni!el de barrio@ incluidas las &reas !erdes-F Ser!icios Sociales *salud primaria # e%uipamiento educati!o de ni!el b&sico # media-@ #F finalmente la in!ersi'n en Infraestructura Jial +rbana *construcci'n@ pa!imentaci'n # mantenci'n a ni!el de !Aas intermedias@ calles # pasa es@ unto a las inter!enciones en !ialidad urbana estructurante-ii.

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Tales lAneas de in!ersi'n suman tres posibles fuentes institucionales de financiamiento3 ?obierno Central *Iinisterios@ #a sea mediante programas de decisi'n central o in!ersiones sectoriales de Asignaci'n Regional-F ?obierno regional *mediante el Gondo ,acional de Desarrollo Regional-F # finalmente@ la in!ersi'n %ue reali=an los municipios sustentada por recursos propios # transferencias *los cuales inclu#en las contribuciones o impuesto predial #a sea !Aa directa o redistribuci'n hori=ontal-. Las dos primeras fuentes se financian mediante la Le# de $resupuesto de la ,aci'n *financiada por impuestos generales- %ue constitu#e la principal fuente de recursos para in!ersi'n urbana del paAs. Respecto a los aCos no!enta@ ha# %ue destacar %ue la in!ersi'n urbana e9periment' a ni!el nacional un crecimiento mu# significati!o de los programas del gobierno central # regional@ desde ni!eles precedentes mu# ba os durante los aCos ochenta. Dicho incremento ha sido posibilitado por el aumento de los ingresos fiscales deri!ados del crecimiento econ'mico *incidiendo la reforma tributaria de /11/-F # por el >nfasis dado a la in!ersi'n directa en la conformaci'n del presupuesto pBblico *IID($LA,@ /111a-. Inversin #unici!al$

La in!ersi'n del gobierno local refle a las facultades %ue le confiere la Le# )rg&nica Iunicipal relati!as a la pro!isi'n # mantenimiento de espacios pBblicos3 me oramiento de la infraestructura urbana@ pa!imentaci'n de calles # construcci'n de cal=adas@ alumbrado de calles@ transporte urbano *seCaleticas@ demarcaci'n !ial@ semafori=aci'n-@ &reas !erdes # e%uipamiento social. Como promedio del ?ran Santiago@ datos de la S+DD(R( permiten estimar %ue la in!ersi'n municipal representa alrededor del /5Q del gasto municipal total del perAodo /112210 *esto es agregando gasto en personal # bienes de ser!icios de consumo-. Si bien@ a escala de la ciudad@ la in!ersi'n municipal ha sido importante 2 como se !er& en el an&lisis %ue se desarrolla m&s adelante 2 esta se ha concentrado en los municipios de ma#or ingreso per c&pita@ asociada al ni!el socio2econ'mico de sus residentes # sus ma#ores capacidades de generaci'n de ingresos propios. La distribuci'n geogr&fica del gasto e in!ersi'n municipal esta determinada por los ingresos municipales. (stos inclu#en@ por un lado@ ingresos propios *impuesto territorial@ permisos de circulaci'n@ patentes municipales@ derechos de aseo # pago de multas-@ # por otra@ los aportes del Gondo ComBn Iunicipal@ GCI@ *mecanismo de redistribuci'n solidaria de recursos municipales-. Como promedio del ?ran Santiago@ los ingresos propios representan cerca de un 08Q del ingreso municipal *Subdere@ /111-. (l impuesto territorial R %ue se describe m&s adelante 2 constitu#e una fuente significati!a tanto para las municipalidades@ como para el Gondo ComBn Iunicipal *%ue redistribu#e recursos hacia las comunas %ue concentran los predios e9entos de contribuciones-. Desde la d>cada de los ochenta@ cuando se implement' el proceso de municipali=aci'n@ se ha !enido destacando el hecho %ue las posibilidades %ue el municipio atienda solo con

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recursos propios sus necesidades de in!ersi'n urbana se !en constreCidas a las municipalidades de ma#or ingreso@ mientras %ue la ma#orAa depende de las in!ersiones del gobierno central # programas regionales. $ese a la redistribuci'n hori=ontal %ue reali=a el Gondo ComBn Iunicipal@ las disparidades de los indicadores urbanos son ele!adas # persistentes *siendo refor=adas por el patr'n de fragmentaci'n socio2econ'mica %ue induce el funcionamiento de los mercados de suelo # !i!ienda-. La persistencia de esta situaci'n@ pese al positi!o desempeCo econ'mico general del paAs durante los aCos no!enta %ueda ilustrada con la e!oluci'n de los ingresos municipales en la intercomuna de Santiago3 entre /112 # /110 mientras los cuatro municipios m&s pobres incrementaron sus ingresos en un 2/Q@ los cuatro m&s ricos lo hicieron en un 18QF creciendo por tanto la brecha del ingreso per c&pita respecto de principios de la d>cada *RodrAgue= # Ninchester@ /111-. Se ha sostenido %ue el municipio # su estructura de financiamiento constitu#en@ mu# nAtidamente en el caso de Santiago@ reproducen # consolidan la segmentaci'n socio2 espacial@ e9istiendo comunas insertas en un circuito de acumulaci'n de ri%ue=a *%ue deri!a de la concentraci'n espacial de la poblaci'n de me or ni!el de ingreso # de la acti!idad econ'mica- !ersus otras@ afectadas por la acumulaci'n de necesidades en un cuadro de escase= de recursos propios. Si bien los determinantes son !arios # por medio de mecanismos comple os@ la concentraci'n geogr&fica de las !i!iendas e9entas de contribuciones@ impacta en las insuficiencias de recursos locales # hace depender la pro!isi'n local de infraestructura de las in!ersiones # subsidios del gobierno central *C(D@ /110F Raposo@ /114F Ro as # ?reene@ /114-. Inversin del %obierno Central y e&ional$

(l Cuadro ,S 2 en Ane9o presenta una TipologAa de los Iecanismos de In!ersi'n aplicables al financiamiento del (%uipamiento e Infraestructura +rbana durante los aCos no!enta *describiendo los distintos programas de in!ersi'n-. Su ob eti!o es presentar es%uem&ticamente las distintas lAneas de in!ersi'n urbana %ue se anali=an en los capAtulos siguientes para el caso de Santiago@ en tanto inter!enciones %ue modifican atributos e9ternos del suelo urbano # por tanto inciden en la !ariaci'n de su !alor. +na modificaci'n sustanti!a fue la decisi'n adoptada en /11:@ %ue las nue!as poblaciones de !i!ienda social fueran entregadas con e%uipamiento b&sico operati!o@ de modo de no incrementar el d>ficit urbano de arrastre e iniciar su absorci'n paulatina. Durante los aCos no!enta@ la in!ersi'n urbana del gobierno central ha sido materiali=ada principalmente por los ministerios de Ji!ienda # +rbanismo # de )bras $Bblicas (ntre /181 # /115@ la in!ersi'n urbana del primero ha crecido en un :85Q a ni!el nacional@ aplic&ndose a obras de e%uipamiento@ par%ues@ !ialidad intermedia@ pa!imentaci'n@ !ialidad urbana e infraestructura sanitaria. La in!ersi'n del Iinisterio de )bras $Bblicas se aplica en &reas urbanas al Ie oramiento de la infraestructura !ial urbana principal.

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Sumada la in!ersi'n en !ialidad de ambos ministerios se e9plica cerca de la mitad del total nacional de la in!ersi'n en capital fAsico %ue reali=a el gobierno central *IID($LA,@ /111 # /111a-. Adem&s del aumento de in!ersi'n@ durante los aCos no!enta fueron creados una serie de nue!os programas urbanos3 $ar%ues +rbanos # el $rograma de infraestructura Sanitaria *destinada a dotar de suelo urbani=ado a pro#ectos de !i!ienda %ue no disponen de macroinfraestructura sanitaria-. Los programas pree9istentes por su parte *(%uipamiento Comunitario # $a!imentos +rbanos- han sido modificados. (n el primer caso se incrementaron sus metas *de modo de aumentar la dotaci'n de centros comunitarios@ deporti!os@ pla=as de uegos infantiles # &reas !erdes en =onas pobres- # en el segundo caso@ a tra!>s de la creaci'n de la modalidad de $a!imentos $articipati!os *destinada a resol!er el d>ficit de pa!imentaci'n sumando aportes de !ecinos # municipalidades-.iii )tra inno!aci'n destacable ha sido la concepci'n de megapro#ectos # pro#ectos urbanos autofinanciados@ concepto referido a pro#ectos en grandes paCos de terrenos estatales@ donde se licita el derecho a desarrollar negocios inmobiliarios en una parte del suelo@ a cambio del financiamiento de la componente social del pro#ecto *II,J+@ /111-. Respecto a In!ersi'n del ?obierno Regional@ esta creci' tambi>n durante los aCos no!enta mediante el aumento del Gondo ,acional de Desarrollo Regional *G,DR-@ financiado por la Le# de $resupuesto de la ,aci'n # %ue esta orientado prioritariamente a incrementar el bienestar social de sectores de menores ingresos@ aumentando # me orando la infraestructura de educaci'n@ salud@ saneamiento@ # !Aas urbanas. Durante los aCos no!enta@ la in!ersi'n del G,DR ha estado principalmente concentrada en infraestructura de educaci'n # salud. (n salud@ este fondo se ha orientado principalmente al ser!icio de ni!el local@ mientras la in!ersi'n %ue reali=a el gobierno central se ha concentrado en la construcci'n # reposici'n de hospitales *obras de mucho ma#or costo-. Distinta es la situaci'n respecto a la infraestructura de (ducaci'n D&sica # Iedia@ donde la in!ersi'n del perAodo ha sido financiada casi totalmente a tra!>s del G,DR *IID($LA,@ /111a-. /.2.2.7 Impuesto $redial

(n Chile@ las contribuciones constitu#en un impuesto de naturale=a fiscal a los bienes raAces %ue se aplica sobre el a!alBo de las propiedades.i! Sumado a los impuestos a la renta@ a las empresas@ # a las compaCAas e9tran eras conforman la estructura de impuestos directos *alcan=ando una importancia del :Q del total de impuestos directos e indirectos de /115-. Las contribuciones forman parte tambi>n de la familia de impuestos locales * unto con las patentes profesionales@ permisos de circulaci'n@ impuesto a la !enta de autos usados-@ estimados como con unto a /110 en

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001 millones de d'lares *4@2Q del total de ingresos de todos los impuestos- *""".siii.clF Horrat P Darra@ /118-. Aun%ue los ingresos municipales tienen una ba a incidencia en la estructura tributaria global del paAs@ las contribuciones constitu#en una de las principales fuentes de ingreso # financiamiento de los gobiernos locales urbanos. Los municipios perciben como ingreso propio el :0Q del impuesto territorial %ue recaudan@ mientras %ue un 50Q pasa al Gondo ComBn Iunicipal *GCI-!F fondo creado en /101 para la redistribuci'n hori=ontal-. .a# %ue destacar %ue@ mientras el sistema tributario chileno no persigue centralmente ob eti!os redistributi!os@ sino %ue de financiamiento del gasto pBblico *Serra@ /118-@ el impuesto territorial sA inclu#e funciones redistributi!as a tra!>s del GCI. (n t>rminos urbanos@ los Bnicos contenidos de este tipo %ue se hallan presentes en la operaci'n del impuesto son el estimulo al acceso a la !i!ienda de los sectores de menores recursos *a tra!>s de las e9enciones- # la sobretasa %ue pagan los sitios erAa=os *destinada a fomentar su canali=aci'n al uso-. Dentro de su es%uema@ el funcionamiento del sistema es eficiente por%ue en el caso de mora llega hasta el remate. Dentro del impuesto predial las operaciones m&s rele!antes son las modificaciones catastrales # procesos de rea!alBo!i. .a# %ue destacar %ue el impuesto predial tu!o un largo perAodo de !igencia del a!alBo reali=ado en /100@ el cu&l fue establecido sobre la base de un estudio de /104 *aCo recesi!o- # %ue posteriormente fue rea ustado solo respecto a la inflaci'n. De /180 a /181@ en base a !alores de mercado de /185 a /188@ se reali=' un nue!o estudio %ue culmin' con el rea!alBo de /110@ cu#a entrada en !igencia fue postergada por consideraciones sociales # polAticas *Daher@ /114-. (n /114@ la Le# ,o /0.274 estableci' %ue entre dos tasaciones!ii sucesi!as de una misma comuna no podAa mediar un lapso superior a cinco aCos ni inferior a tres@ %uedando e9entos de contribuciones los predios urbanos destinados a habitaci'n cu#o a!alBo !igente al 70 de Hunio de /110 no superase los T2.22/.520 *cantidad rea ustable semestralmente segBn la !ariaci'n del Indice de $recios al Consumidor-. Las !i!iendas cu#o a!alBo supera la cifra indicada go=an a su !e= de una e9enci'n e%ui!alente a dicho monto. Aun%ue la medida del rea!alBo %ued' diferida hasta (nero del 2000F la Le# facult' a los municipios para adelantar la !igencia del rea!alBo lo %ue en el caso de los municipios del &rea metropolitana sucedi' efecti!amente.!iii Tambi>n en el plano administrati!o@ ha# %ue destacar %ue@ en /115@ comen=' a regir la aplicaci'n de una sobretasa a los sitios erAa=os@ orientada a gra!ar la especulaci'n. Conforme a la le#@ los sitios erAa=os urbanos con a!alBo fiscal superior a 0.70 +nidades Tributarias Iensuales *+TI- por metro cuadrado@ %uedaron afectos a una sobretasa del /00Q sobre el e9ceso de a!alBo respecto del mAnimo antes mencionado.

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A /118@ de un total de 7.77/.700 predios no2agrAcolas registrados a ni!el nacional@ 7.282.00 estaban rea!alBados@ proceso %ue en el caso del ?ran Santiago se habAa completado en pr&cticamente la totalidad de las comunas. Tanto a ni!el nacional como metropolitano@ la !i!ienda constitu#e el principal destino de los predios urbanos@ report&ndose dentro del uni!erso nacional de predios habitacionales rea!aluados@ un 80Q de predios e9entos de contribucionesi9*Cuadro a continuaci'n-. Tota' s Nac*o%a' s S r* No1a,r)co'a R a.a'ua+a !#223" D st*%o Tota' Pr +*os E4 %tos A5 ctos .abitaci'n 2.582.810 2./51.47/ 4/7.471 (ria=o /00.7:8 70.700 /71.108 Resto :21.251 72.:58 715.52/ T)TAL 7.282.400 2.272.751 /.040./78 Guente3 DoletAn SII */118-. Datos al 0/ (nero de /118 (n la actualidad@ el e ecuti!o ha presentado un nue!o pro#ecto de rentas municipales %ue inclu#en la propuesta de dos cambios en la tributaci'n de bienes raAces destinada a me orar la desmedrada situaci'n de ingresos de los municipios a tra!>s del incremento de los ingresos del GCI. $or un lado@ el aumento de la tasa impositi!a para los bienes habitacionales urbanos #@ por otra@ la eliminaci'n de la e9enci'n base de las propiedades a!aluadas en m&s de T72 millones. (l pr'9imo rea!alBo esta pre!isto para 200/@ a tra!>s de Decreto $residencial. (l debate sobre las cuestiones de eficiencia # e%uidad urbana relacionados con las contribuciones@ tiene una primera coordenada de obser!aciones !alidas %ue surgen de la refle9i'n internacional alrededor de este impuesto %ue inclu#e los siguientes argumentos de crAtica *)ates@ /111-39 $or un lado@ la diferencia de las bases impositi!as de las diferentes localidades@ con la consiguiente generaci'n de desigualdades del gasto municipal per c&pita. (ste problema R segBn )ates R efecti!amente debilita la instituci'n del gobierno local@ pero no es intrAnseco al impuesto sino %ue un resultado de las diferentes condiciones fiscales # econ'micas de tipo territorial@ siendo el desafAo ocuparse de dichas diferencias. (n segundo t>rmino@ las practicas imprecisas de tasaci'n # actuali=aci'n de los catastros han desa ustado la perfomance de este impuesto respecto de los mercados de propiedades # suelo urbano. Aun%ue las transferencias # programas del gobierno central han desincenti!ado por muchos aCos el inter>s de los municipios por corregir esos factores@ actualmente han recobrado inter>s a la lu= de un nue!o consenso en orden a la necesidad de pro!eer localmente altos est&ndares de infraestructuras pBblicas.

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I&s especAficamente al caso de Chile@ el DID *DID@ /11:- ha planteado la necesidad de una me or !aluaci'n@ # de un traspaso gradual a las municipalidades del diseCo tributario a fin de reempla=ar parcialmente el sistema de transferencias del %ue dependen. (n el conte9to latinoamericano@ Chile constitu#e un caso centrali=ado de las potestades tributarias. Si bien los impuestos territoriales son percibidos por las municipalidades@ su legislaci'n@ administraci'n # fiscali=aci'n est& radicada en el gobierno central@ no e9istiendo posibilidad %ue los gobiernos locales modifi%uen bases o cuotas. Coloma # (d"ards */117- agregan %ue en el impuesto predial chileno la funci'n de financiamiento del desarrollo urbano local estarAa debilitada por ob eti!os presupuestarios globales como por polAticas nacionales %ue in!alidan la eficacia de los a!alBos *e9enciones-. (l ele!ado porcenta e de e9enci'n@ sumado al suba!alBo de los predios contribu#entes@ influ#en en %ue parte significati!a de los municipios tengan un ba o poder de in!ersi'n. Las e9enciones tendrAan !arios efectos secundarios *urbanos # sociales- %ue deri!an de un patr'n de concentraci'n geogr&fica de las !i!iendas sociales *e9entas de contribuciones- # %ue obliga a los municipios a sol!entar ma#ores gastos@ sin contrapartida de aumento de ingresos propios. Dicho cuadro fa!orecerAa@ por un lado@ la concentraci'n de la pobre=a *dado %ue fomenta la migraci'n de habitantes con capacidad de pago hacia comunas con me ores ni!eles de ser!icio-@ # por otro@ distorsionarAa la propia funci'n de redistribuci'n del ingreso %ue persigue el sistema de !i!ienda social *puesto %ue se materiali=a a costa de un acceso inadecuado de los hogares pobres a las infraestructuras # ser!icios urbanos-. A este respecto se ha sostenido %ue las e9enciones %ue determina el gobierno central constitu#en acciones redistributi!as@ con recursos %ue le corresponderAan al municipio@ argumento ba o el cual corresponderAa %ue los a!alBos e9entos fuesen pagados al municipio por presupuestos nacionales *a efectos de poder ser in!ertidos por estos en la atenci'n de las necesidades %ue demanda el crecimiento demogr&fico resultante de la construcci'n- *Coloma # (d"ards@ /117-. )tra lAnea de crAticas es %ue un margen indeterminado@ pero importante de las e9enciones no tiene contrapartida en situaciones de pobre=a o incapacidad de pago. Lo %ue se puede apreciar en la desproporci'n de las e9enciones con respecto a la pobre=a@ por un lado@ como tambi>n en casos de desfocali=aci'n de las !i!iendas sociales@ %ue al traducirse de inmediato en e9enciones conforman un subsidio adicional@ sin ustificaci'n social. #$($6 D bat sobr ' F*%a%c*a/* %to Urba%o4*

(n materia de gesti'n urbana las tres principales coordenadas a destacar respecto a la co#untura o debate actual en Chile en materia de financiamiento urbano son@ en primer lugar@ la capacidad actual de in!ersi'n %ue dispone el (stado para in!ersi'n urbana *%ue identifica tanto necesidades de me oramiento de instrumentos #a e9istentes como la urgencia por creaci'n de nue!os programas-F en segundo termino@ el debate ideol'gico #

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t>cnico %ue suscita la recuperaci'n de plus!alAas@ # finalmente@ la discusi'n # crAticas al sistema e9istente de impuestos prediales desde el punto de !ista urbano. Coyuntura del financiamiento urbano en C'ile Si bien la capacidad del paAs en materia de financiamiento urbano@ en t>rminos hist'ricos es mu# superior a la e9istente a fines de los aCos ochenta@ su ni!el actual es insuficiente para abordar el esfuer=o econ'mico %ue in!olucra atender el d>ficit de arrastre@ sumado al ob eti!o de dotar de e%uipamiento a los nue!os con untos de !i!ienda social # me orar la eficiencia # e%uidad global de las grandes ciudades desborda a los actuales instrumentos. (n los Bltimos aCos@ la creaci'n de mecanismos nue!os@ como son las concesiones urbanas de grandes pro#ectos de infraestructura !ial como tambi>n la alta prioridad polAtica otorgada por el nue!o gobierno del $residente Lagos a la reforma urbana conforman un escenario m&s fa!orable para el incremento del !olumen de recursos # di!ersificaci'n de instrumentos de desarrollo urbano. Las principales debilidades del sistema de financiamiento urbano son@ en primer lugar@ la ba a di!ersidad de instrumentos e9istentes. De hecho@ Chile se caracteri=a por una participaci'n mAnima de recursos del sector pri!ado # por la dependencia de la Le# de $resupuestos de la ,aci'n@ donde las principales prioridades son definidas con ausencia de debate urbano en el circuito tributario # de polAtica econ'mica. Desde el punto de !ista de las necesidades de moderni=aci'n del (stado@ el sistema se !e afectado tambi>n por rigide= de los controles burocr&ticos a %ue est&n sometidos los procesos de in!ersi'n urbana del gobierno central # por la falta de !isi'n urbana estrat>gica del sistema de pre2 in!ersi'n en infraestructura # e%uipamiento urbano. A las insuficiencias del principal in!ersor %ue son los programas del II,J+ # el I)$@ se agrega la debilidad financiera de los municipios la cual se !e tensionada@ adicionalmente@ por el impacto %ue significa la locali=aci'n de los pro#ectos de !i!ienda social #@ limitada en sus posibilidades de e9pansi'n@ por la concentraci'n de facultades tributarias en el gobierno central. Las entre!istas reali=adas@ permiten identificar tanto propuestas de potenciamiento de los programas #a e9istentes@ como de creaci'n de nue!os instrumentos. (ntre los primeros3 iel otorgamiento de ma#or prioridad presupuestaria a los ministerios de Ji!ienda@ )bras $Bblicas@ ii- la ampliaci'n a otros programas de es%uemas de co2financiamiento como los aplicados por el programa de pa!imentos participati!os@ iii- la profundi=aci'n de los con!enios de programaci'n@ herramienta disponible para la coordinaci'n de in!ersiones futuras en obras de salud@ educaci'n # construcci'n de !i!iendas@ i!- la di!ersificaci'n del tipo de pro#ectos urbanos concesionables *replic&ndose lo iniciado con !ialidad en el campo@ por e . de estacionamientos@ # de modo m&s general@ en un amplio con unto de posibles concesiones municipales- #@ !- el me oramiento del impuesto predial como instrumento con funciones de recuperaci'n de plus!alAas@ financiaci'n urbana local # compensaci'n territorial.

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Respecto a la creaci'n de nue!os $rogramas e Instrumentos@ se pueden identificar@ al menos tres tipos de propuestas tendientes a incrementar el !olumen de recursos aplicables a la construcci'n de infraestructuras # e%uipamientos en la ciudad3 i- la mo!ili=aci'n de recursos de in!ersi'n pri!ados %ue signifi%uen me oras de espacios pBblicos en =onas pobres@ complementario de la creaci'n de tributos especiales de a%uellos municipios %ue no locali=an !i!iendas sociales para el (stadoF ii- el rediseCo de los tributos locales a la propiedad # el suelo como instrumentos de captura de plus!alAas urbanas *entendiendo estas como una fuentes de recursos de in!ersi'n adicional a la capacidad presupuestaria del (stado-F # iii- la creaci'n de impuestos no2con!encionales # e9acciones a desarrollos inmobiliarios por concepto de su impacto urbano *esto es contribuciones sobre !alori=aci'n@ como han sido aplicados en ciudades de Colombia # tambi>n cobros por cambios a los instrumentos de planificaci'n-. (ebate sobre la ecu!eracin de Plusval"as Como se seCal' en el p&rrafo anterior@ las e9pectati!as respecto a nue!os instrumentos de financiaci'n urbana inclu#en dentro de sus alternati!as@ la creaci'n de mecanismos de cobro de plus!alAas deri!adas de obras # decisiones del sector pBblico. Desde un punto de !ista doctrinario esta iniciati!a suscita dos posiciones contrapuestas. Desde un punto de !ista@ la recuperaci'n de plus!alAas tiene una ustificaci'n >tica # pr&ctica dada por el comportamiento generali=ado de los agentes inmobiliarios en funci'n directa de e9pectati!as de plus!alAas # no de !alores de uso@ la ausencia de in!ersiones producti!as %ue e9pli%uen el aumento del !alor pri!ado # las consecuencias distributi!as %ue acarrean los mecanismos de precios del mercado de suelo. Desde otras posiciones@ el concepto de cobro fiscal de plus!alAa urbana tiene limitantes tanto de tipo filos'fico@ como polAtico # de !iabilidad t>cnica de cobro. (n Chile@ implementaci'n de cobros por plus!alAa se ha !isto hist'ricamente dificultada por la disposici'n negati!a de la poblaci'n a impuestos a la !alori=aci'n de suelo dado %ue su apropiaci'n es considerada por los propietarios un derecho LnaturalM. C&ceres # Sabatini */118- destacan %ue aun%ue esta iniciati!a ha estado presente en la refle9i'n desde antiguo@ ha sido frenada por el ba o posicionamiento *entre la autoridad # la poblaci'n- de la funci'n social %ue le cabe a la propiedad en t>rminos urbanos- # m&s actualmente@ por un tipo de !isi'n neoliberal donde el principio de internali=ar las e9ternalidades %ueda subordinado a la doctrina de reducir o e!itar impuestos. $ese a las limitaciones del conte9to@ estos mismos autores destacan %ue durante los aCos ochenta se gestaron iniciati!as puntuales en la lAnea de la recuperaci'n de plus!alAas9ii. Durante /111@ el ( ecuti!o present' un $ro#ecto de Iodificaci'n a la Le# de +rbanismo # Construcciones *instrumento %ue regula las acti!idades inmobiliarias # de construcci'n@ como tambi>n los instrumentos de planificaci'n urbana-. (l antepro#ecto de Le# con cual la autoridad inici' un proceso de consulta pBblica *a asociaciones gremiales@ pBblicas@ pri!adas # uni!ersidades- incluAa una propuesta para la participaci'n del (stado en las

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plus!alAas generadas por su acci'n@ la cual aun%ue gener' consenso sobre su importancia@ no logr' acuerdos respecto al mecanismo de implementaci'n. Adem&s de la !iabilidad polAtica@ un punto central del debate son las definiciones operati!as necesarias de resol!er en el diseCo de instrumentos de captura de plus!alAas@ la comple idad %ue plantean las di!ersas posibles relaciones costo6plus!alAa@ # la relaci'n pr&ctica de estos sistemas con el sistema de contribuciones e9istente. Al respecto@ los instrumentos de captura de plus!alAas por obras suponen definiciones de difAcil resoluci'n # consenso. $or una parte precisar %ue tipo de plus!alAas es !iable # con!eniente cobrarF seguidamente cuantificar el impacto de la in!ersi'n pBblica en el !alor del suelo *lo %ue supone resol!er su temporalidad # alcance geogr&fico # enfrentar el problema pr&ctico %ue plantean las plus!alAas cru=adas@ esto es el efecto combinado de distintos pro#ectos # atributos-@ # finalmente resol!er cuanto del impacto debe ser pagado por el propietario@ el momento de cobro@ # destino de los recursos *municipio@ gobierno nacional@ fondos sociales-. $or una parte@ las obras de ma#or impacto # costo *macro !ialidad # !ialidad intermediapor ser interlocales producen el problema pr&ctico de Ua %uien cobrarleV Las plus!alAas factibles de recuperar son a%uellas locales como pa!imentaciones@ par%ues # ser!icios locales. Relacionado con la discusi'n anterior est& un hecho claro %ue la gama de posibles relaciones costo6plus!alAa es di!ersa@ # %ue ello afecta la eficiencia # e%uidad de los cobros. $or un lado esta el caso de plus!alAas %ue e9ceden los costos de la obra@ donde se ha planteado %ue el cobro e%ui!aldrAa a un impuesto adicional # por otro la posibilidad de casos donde la plus!alAa sea menor o e%ui!alente al costo de la obra lo %ue@ respecti!amente@ in!olucra %ue el cobro no alcan=a a financiar # e ecutar obras %ue no son rentables. (n suma@ una polAtica de in!ersi'n supeditada a la recuperaci'n de plus!alAas se percibe pueda generar desarrollos sostenibles por su autofinanciamiento@ pero ineficientes@ agreg&ndose %ue puede ser incompatible respecto a estrategias de desarrollo territorial # reprimir desarrollos en =onas prioritarias@ pero sin capacidad de pago. $or tanto@ cual%uier sistema de recuperaci'n de plus!alAas por pro#ectos debe conciliar el tema del autofinanciamiento con los ob eti!os de desarrollo urbano # rentabilidad social. Respecto al momento posible de cobro@ el pago de plus!alAas se percibe m&s !iable al momento de la compra!enta@ esto es cuando se hace li%uido el plus!alor. Jis a !is las alternati!as de mecanismos de cobro de plus!alAas centrados en obras !ersus cobros por cambios a normati!as de usos de suelo@ C&ceres # Sabatini */118- plantean la ma#or !iabilidad de las segundas puesto %ue pueden diseCarse ad2hoc # e9iste ma#or consenso sobre la necesidad %ue los instrumentos de planificaci'n urbana internali=en e9ternalidades. (ste punto de !ista ha sido refor=ado tanto por la bibliografAa como por entre!istas del presente pro#ecto 2 %ue con!ergen en seCalar %ue el cobro de plus!alAas por obras puede resultar adecuado@ solo para =onas con capacidad de pago.

22

)tro argumento importante en la discusi'n sobre cobro de plus!alAas es %ue las contribuciones de bienes raAces conforman un sistema #a e9istente de cobro de ellas puesto %ue la tasaci'n del terreno incide en el a!alBo # contribuciones@ al %ue se agrega %ue los propietarios de terrenos pagan impuesto por el plus!alor en las transacciones. Ambos aspectos ponen de relie!e cuestiones relati!as al grado en %ue los a!alBos del impuesto a la propiedad se distancian o apro9iman a los !alores reales. (esaf"os Urbanos del Im!uesto Predial$ (l debate sobre recuperaci'n de plus!alAas inclu#e propuestas relati!as a la aplicaci'n del impuesto predial para tales fines@ dadas !enta as naturales de las contribuciones para ese fin@ !is a !is crear nue!os instrumentos. (l desarrollo de esta funci'n@ supone la e9istencia de un sistema de tasaci'n cercano a la e!oluci'n de precios # la aplicaci'n en pla=os %ue permitan seguir la e!oluci'n. Las !enta as son el logro a tra!>s del a!alBo de un precio sAntesis %ue deri!a de !alores reales # %ue supera la discusi'n acerca de como imputar # cobrar una determinadas plus!alAa a pro#ectos puntuales. La reforma del impuesto predial !is a !is la creaci'n de instrumentos nue!os # discrecionales de cobro de plus!alAas@ tiene la !enta a %ue constitu#e un impuesto #a e9istente # por tanto legitimado entre la sociedadF refle a en !alor presente todas los subsidios del pasado %ue e9plican el actual !alor # tasaci'n *situaci'n no lograble por instrumentos puntuales@ donde ha# %ue imputar un impuesto e%ui!alente al impacto directo de un determinado pro#ecto-@ # permite adem&s compensar minus!alAas@ corrigiendo tanto efectos e9ternos positi!os como negati!os a tra!>s de sistemas de tasaci'n sensibles al precio real # sus mecanismos de !ariaci'n. Ginalmente@ el impuesto predial tiene la !enta a %ue permitirAa la captura del con unto de tipologAas de in!ersi'n pBblica *locales e interlocales-@ situaci'n %ue en el caso de mecanismos de cobro circunscritos a pro#ectos resulta inaplicable en el caso de obras intercomunales. Desde la perspecti!a urbana@ se ha destacado %ue el impuesto predial constitu#e un instrumento afectado por debilidades %ue ameritan cambios importantes tendientes a me orar su capacidad de refle o de la din&mica de !alores del suelo. Si bien la bibliografAa disponible esta referida a la situaci'n anterior al rea!alBo de /114@ se ha destacado la e9istencia de fuertes desfases de los a!alBos # contribuciones con respecto a los precios comerciales *situaci'n contrastante con la del sector inmobiliaria pri!ado %ue ha internali=ado fuertemente el concepto de creaci'n # captura de plus!alAas-. Al respecto@ Daher */114- seCalaba %ue la inercia de los a!alBos por dos d>cadas se ha !isto agra!ada por diferencias espaciales del grado de suba!alBo *concentrado en la regi'n metropolitana # dentro de esta en los sectores de ma#ores ingresos- lo %ue introduce efectos regresi!os # debilitan tanto la funci'n descentrali=adora del impuesto *aportar al financiamiento municipal- como la desconcentraci'n territorial.

27

2:

($ ($#

ANALISIS CUANTITATI-O DEL GRAN SANTIAGO METODOLOGIA

Ob7 t*.os + ' Estu+*o Cua%t*tat*.o )b*etivo %eneral$ 2 Anali=ar la din&mica del mercado de suelos del ?ran Santiago a escala comunal en relaci'n al proceso de locali=aci'n de la !i!ienda@ la recaudaci'n de impuestos a los bienes raAces # la in!ersi'n urbana del sector pBblico durante los aCos no!enta. )b*etivos +s!ec"ficos Anali=ar el proceso de !alori=aci'n del suelo urbano durante el perAodo /1122 /110 *pro9# del precio de suelo- segBn comunas estratificadas por su distinta din&mica # concomitancia con la distribuci'n espacial de los grupos socio2 econ'micos. (9aminar la interrelaci'n del proceso de !alori=aci'n del suelo urbano@ con respecto a la edificaci'n habitacional pBblico2pri!ada@ la in!ersi'n urbana en e%uipamientos # par%ues@ ser!icios sociales # !ialidad # el rendimiento de las contribuciones de bienes raAces segBn los distintos ni!eles de gobierno. Como subproducto de este ob eti!o@ se busca generar un set de indicadores comunales %ue contribu#an al estudio de medidas de me oramiento del mercado del suelo@ insumo muchas !eces ine9istente *Do"all@ /11/-. Aportar elementos %ue contribu#an al desarrollo posterior de un modelo e9plicati!o de la influencia de las distintas modalidades de inter!enci'n urbana sobre el precio del suelo@ en el marco de la discusi'n sobre financiamiento urbano.

M to+o'o,)a + ' Estu+*o La metodologAa para el an&lisis del proceso de !alori=aci'n del suelo urbano durante el perAodo /1122/110 se materiali=' a tra!>s de las siguientes etapas # acti!idades. /. (laboraci'n de una tipologAa de estratos o segmentos del mercado de suelo %ue permitiese un mane o analAtico resumido de su heterogeneidad de din&micas a escala comunal@ controlando su implicaci'n socio2econ'micas # demogr&ficas.

24

2. 7.

Creaci'n de un set de indicadores comunales de !i!ienda@ impuestos locales e in!ersi'n pBblica en desarrollo urbano segBn destino # fuente. C'mputos de cifras relati!as # absolutas de los distintos componentes en tabulados especiales segBn estratos del mercado de suelos@ destinados a e9aminar la interrelaci'n del proceso de !alori=aci'n con Andices de acti!idad habitacional@ rendimiento de las contribuciones de bienes raAces e in!ersi'n urbana en e%uipamientos # par%ues@ ser!icios sociales # !ialidad. Desarrollo de un modelo e9plicati!o simple del efecto de las distintas modalidades de inter!enci'n urbana sobre la !ariaci'n del precio del suelo basado en3 i- el calculo de coeficientes de correlaci'n simpleF ii- estimaciones de sensibilidad del precio del suelo # iii- ecuaciones de regresi'n mBltiples destinadas a identificar los me ores predictores del cambio de los !alores del suelo a ni!el comunal.

:.

Guentes de Informaci'n (l siguiente cuadro describe las distintas !ariables # estadAsticas en %ue se bas' el an&lisis@ identificando la fuente primaria de los datos en cada caso. (n los capAtulos respecti!os@ se e9plica con ma#or detalle el proceso de construcci'n de datos comunales.

25

DIMENSION I(RCAD) D( S+(L) /112210

-ARIABLES 2 $recios *+G6I22 Superficie ofertada 2 Jalor ?lobal )fertas *+G-

,IJ(L S)CI)2(C),)IIC) D( LA $)DLACI), /118

$romedio Ingreso /118 $orcenta e de $obre=a /118 $orcenta e Comunal ,DI $orcenta e Hefes de .ogar con ba o ni!el educacional 2 ,S $ermisos 2 I2 construidos 2 ,S !i!iendas 2 I2 construidos 2 ,S !i!iendas 2 I2 construidos $ar%ues +rbanos 2 (%uipamiento 2 Jialidad intermedia 2 Jialidad urbana 2 $a!imentaciones Ie oramiento de Infraestructura Jial +rbana

FUENTE DE DATOS (stimaciones propias a partir de datos trimestrales del DoletAn de Iercado de Suelo del &rea metropolitana@ Cuadro ,S 4@ Doletines ,S 71 al 52. $,+D */111-@ Indice de Desarrollo .umano Comunal Censo de $oblaci'n # Ji!ienda /112 DoletAn de la C&mara Chilena de la Construcci'n (laboraci'n propia a partir del listado de obras terminadas en memorias II,J+ /112210 (stimaciones propias Sergio Le'n */110-

(DIGICACI), A,+AL /112210 JIJI(,DA S)CIAL

JIJI(,DA $RIJADA /112210 I,J(RSI), $+DLICA (, D(SARR)LL) +RDA,) $)R C)I+,AS /112210

II$+(ST) $R(DIAL

(laboraci'n propia a partir del listado de obras terminadas en memorias II,J+ /112210 (laboraci'n propia a partir del listado de obras terminadas en memorias I)$ /112210 *obras rele!antes2 Infraestructura Salud local (laboraci'n propia a partir 2 Infraestructura educacional del listado de obras G,DR segBn aCo de inicio 2 In!ersi'n Iunicipal Dase de datos S+DD(R( 2 Ingresos municipales Dase de datos S+DD(R( 2 A!alBos Indicadores propios en base 2 (9enciones a datos del DoletAn SII */118-

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28

($(

DINAMICA DEL MERCADO DE SUELO

(n la presente in!estigaci'n@ el mercado de suelo urbano se estudia a tra!>s de su estructura # din&mica de !alori=aci'n a ni!el intercomunal. (l enfo%ue adoptado es %ue dicha din&mica constitu#e@ por un lado@ una !ariable dependiente del con unto de inter!enciones pBblico2pri!adas sobre la ciudad *normas de uso # edificaci'n@ din&mica inmobiliaria@ e in!ersiones en obras de infraestructura-@ # tambi>n@ una fuente de creaci'n de !alor # rentas@ posibles de ser recuperadas para la sociedad # el desarrollo urbano a tra!>s de impuestos locales. (l an&lisis del presente capAtulo se refiere a la din&mica de !ariaci'n de los precios de suelo no edificado # sus diferenciales segBn comunas del ?ran Santiago. Los an&lisis est&n basados en estimaciones de los promedios anuales del periodo /112210@ las cuales han sido elaboradas a partir de las estadAsticas trimestrales del DoletAn del Iercado de Suelo del Wrea Ietropolitana contenidas por la Tabla ,o 4 *boletines ,o 71 al 52-@ basadas en publicaciones de prensa. (stas se refieren a las ofertas de suelo urbano no2 edificado@ e9presadas en t>rminos de numero de predios ofertados@ metros cuadrados@ # precios promedios segBn comunas polAtico2administrati!as. Si bien la informaci'n sobre suelo no edificado es la adecuada para los prop'sitos de este estudio@ cabe e9plicitar un con unto de limitaciones %ue afectan el an&lisis desarrollado3 2 se presenta una !isi'n del mercado de suelo@ basada e9clusi!amente en informaci'n sobre la oferta *distinto del precio del suelo-F 2 los datos sobre oferta de suelo no discriminan el grado de urbani=aci'nF la fuente de datos reali=a trimestralmente un proceso de depuraci'n *consistente en eliminar ofertas %ue se repiten durante un trimestre@ registrando la ultima oferta-@ el cual no ha sido posible replicar en la estimaci'n de cifras anualesF los promedios comunales est&n afectados en !arias comunas por importantes grados de dispersi'n interna o islas de precios disimiles respecto de la media comunal.

(9plicitadas dichas imperfecciones@ los resultados logran discriminar los distintos estratos interurbanos del mercado de suelo de la ciudad *estableciendo puentes con la conformaci'n socioecon'mica diferencial de las comunas- # tambi>n identifican relaciones espaciales de la !ariaci'n de precios del suelo con ciertos determinantes centrales del funcionamiento de este mercado@ satisfaciendo con ello los ob eti!os e9ploratorios %ue se plante' esta fase del pro#ecto.

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7././

TipologAa del Iercado de suelo

(l Cua+ro No 6 % A% 4o presenta una clasificaci'n de las comunas del ?ran Santiago@ segBn cuatro estratos del mercado de suelo. (l ob eti!o de esta tipologAa en primer lugar@ ha sido establecer una segmentaci'n b&sica de un mercado altamente heterog>neo@ # en segundo termino@ conformar un e e de an&lisis para el estudio de la locali=aci'n de !i!ienda@ la in!ersi'n publica@ # del impuesto local. La tipologAa construida identifica cuatro grupos de comunas segBn el cruce %ue se establece entre el precio promedio del suelo *a /110- # la tasa de !ariaci'n manifestada por ese !alor respecto de /112. Se opt' por utili=ar los !alores alcan=ados a /110@ puesto %ue en /118 se produ o una interrupci'n del proceso hasta entonces de incremento sostenido *%uiebre deri!ado de la contracci'n de la economAa # construcci'n pri!ada-. Cua+ro: C'as*5*cac*0% + co/u%as + acu r+o a 'as t*&o'o,)as + / rca+os + su 'o *+ %t*5*ca+as

Guente3 (laboraci'n propia

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$re!io a describir la tipologAa # sus relaciones con la din&mica urbana@ ha# %ue destacar los contenidos sociales %ue sub#acen a la segmentaci'n del mercado de suelo metropolitano. (n primer lugar@ la correlaci'n negati!a del proceso de !ariaci'n o incremento relati!o del precio del suelo en el lapso /112210 respecto a los !alores nominales a ni!el comunal@ lo %ue significa %ue@ en t>rminos relati!os@ los precios han aumentado m&s en comunas con suelo de menor !alor *lo %ue debido a la marcada fragmentaci'n social del espacio de la ciudad alude principalmente al h&bitat de los hogares de menores recursos-. Los siguientes tres gr&ficos R basados en los datos de la Tabla : del Ane9o 2 ilustran la fuerte correlaci'n de la segmentaci'n del mercado de suelo a ni!el comunal con la distribuci'n espacial de los grupos socio2econ'micos. (n t>rminos de promedios comunales@ los precios del suelo manifiestan una ele!ada correlaci'n in!ersa *R2X0.51con los porcenta es comunales de efes de hogar con ba o capital educati!o %ue detecta el Bltimo Censo@ # %ue tambi>n es considerable respecto a dos par&metros tradicionales de medici'n de la pobre=a3 los porcenta es de ,DI *medidos segBn la cobertura de red de agua potable dentro de la !i!ienda a la fecha del Censo- # los porcenta es comunales de pobre=a a /118@ medidos a tra!>s del m>todo de la lAnea de $obre=a. Aun%ue ob!iamente no se esta planteando una relaci'n de causalidad del funcionamiento del mercado de suelo con dichos indicadores *%ue son resultado del amplio con unto de procesos desencadenantes de la pobre=a-@ la amplia concomitancia de estos con la erar%uAa de precios@ por una parte@ ilustra el rol gra!itante %ue ha cumplido el mercado de suelo como ordenador de la conformaci'n social del espacio metropolitano anali=ado #@ por otra@ de a de manifiesto las fuertes implicaciones socio2econ'micas apare ados a su segmentaci'n # din&mica.

7/

REGRESION LINEAL: PRECIO DE SUELO COMUNAL Y PORCENTAJE DE JEFES DE HOGAR CON BAJO CAPITAL EDUCATIVO

2 J'3'+ 4' H*56&'+ (*7 B68* C69):6- E4,(6:);*

80 60 40 20 0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0


P&'()* +,'-* .UF/M2 !$$01 y = -2.6862x 6!.""6 R2 = #.68$%

REGRESION LINEAL: PRECIO DE SUELO COMUNAL Y PORCENTAJE DE NBI

25 20 15
2NBI y = -#.0662x !<.8%2 R2 = #.<%#2

10 5 0 -5 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0

P&'()* 4' S,'-* .UF/M2 !$$01

REGRESION LINEAL: PRECIO DE SUELO COMUNAL Y PORCENTAJE DE POBRE=A

35 30 25
2 POBRE=A y = -!.!$$!x 2!.!"6 R2 = #.<#$%

20 15 10 5 0 -5 0 -10
P&'()* +,'-* .UF/M2 !$$01

10

15

20

25

72

La tipologAa elaborada para la segmentaci'n del mercado de suelo metropolitano diferencia entre comunas con precios de suelo inferiores # superiores al promedio de la ciudad@ asA como tambi>n tres rangos de !ariaci'n porcentual3 !ariaci'n r&pida *incremento superior al 270Q en el lapso /112210-F Iedia *de 55 a 270Q- # lenta *menos del 54Q de incremento respecto de /112-. La Tabla ,o : del Ane9o presenta los !alores de las 7: comunas relati!os a precio del suelo /110@ tasa de !ariaci'n /112210@ poblaci'n@ e indicadores de pobre=a e ingresos. Como lo muestra el Cuadro ,o 7 en Ane9o@ se obtienen los siguientes cuatro clusters3 Gru&o I: Co/u%as + Pr c*o + Su 'o A'to 8 -ar*ac*0% ' %ta !9M rca+o su%tuar*o co%so'*+a+o:"

(st& constituido por las comunas de Las Condes@ $ro!idencia@ Jitacura *sector orientem&s ,uCoa # Santiago. A /110@ estos municipios reportaban un precio del suelo superior al promedio de la ciudad@ # %ue ha e9perimentado una !ariaci'n relati!a lenta respecto de /112 *54Q # menos de incremento-. +n /4Q de la poblaci'n de la ciudad habita en las 4 comunas de este grupo. Sus similitudes son una ba a incidencia de la pobre=a *a /118@ menos del 4Q de las respecti!as poblaciones comunales- # altos ni!eles de e%uipamiento e infraestructura. (n este conglomerado se ubican las tres comunas habitadas por personas de ma#or ingreso per c&pita *Las Condes@ $ro!idencia # Jitacura- # %ue han sido desde hace tiempo las locali=aciones de ma#or !alor dentro de la ciudad. Se agrega el caso de la comuna central *Santiago-@ %ue aun%ue manifest' al=as aceleradas del precio como efecto de su re!alori=aci'n residencial@ ha moderado esta tendencia en periodos recientes. Gru&o II: Co/u%as + Pr c*o + Su 'o A'to 8 -ar*ac*0% M +*a !9M rca+o / +*o % co%so'*+ac*0%:"

(st& constituido por las comunas de (staci'n Central@ Independencia@ La Reina@ IacBl@ San Hoa%uAn # San Iiguel. A /110@ estas presentan precios de suelo tambi>n superiores al promedio de la ciudad@ pero con un incremento relati!o %ue alcan=' un ni!el medio *55Q a 2:0Q respecto del precio de /112-. (sta situaci'n la hemos interpretado como una consolidaci'n@ debido a %ue su ritmo de !alori=aci'n estrecha las distancias hist'ricas con respecto a las comunas de ma#or !alor. +n /2Q de la poblaci'n de la ciudad habita en este grupo de comunas %ue comparten como caracterAstica su centralidad@ su conformaci'n socioecon'mica de ni!el medio@ asA como tambi>n densidades rele!antes@ sal!o %ue en el caso de La Reina.

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Gru&o III: Co/u%as + Pr c*o + Su 'o Ba7o 8 -ar*ac*0% M +*a !9M rca+o + %so stab' :"

Gorman parte de este grupo las siguientes /2 comunas3 Cerro ,a!ia@ ConchalA@ La Cisterna@ La ?ran a@ Lo Darnechea@ Lo (spe o@ IaipB@ $edro Aguirre Cerda@ $eCalolen@ $udahuel@ Yuinta ,ormal@ # San Ram'n. Al igual %ue el grupo anterior se caracteri=a por incrementos relati!os moderados del precio del suelo de un ni!el medio@ pero ahora referido a comunas con precios de suelo inferiores al promedio de la ciudad de Santiago. +n 7:Q de la poblaci'n de la ciudad habita en las comunas de este grupo@ %ue no reporta un patr'n de locali=aci'n fi o. Las similitudes internas de este cluster son una incidencia m&s rele!ante de la pobre=a *sal!o el caso de Lo Darnechea-@ destacando asimismo %ue la gran ma#orAa de las comunas de este grupo reportan ele!adas densidades *las e9cepciones son Lo Darnechea@ $udahuel # IaipB-. Gru&o I-: Co/u%as + Pr c*o + Su 'o Ba7o 8 -ar*ac*0% R;&*+a !9M rca+o S ,r ,a+o I% stab' :"

(sta constituido por Cerrillos@ (l Dos%ue@ .uechuraba@ La Glorida@ La $intana@ Lo $rado@ $uente Alto@ Yuilicura@ Recoleta@ Renca # San Dernardo. Agrupa comunas %ue@ a /110@ reportaban un precio del suelo inferior al promedio de la ciudad@ # %ue@ adem&s@ han e9perimentado la !ariaci'n relati!a m&s acelerada respecto de /112 *superior al 2:0Q@ llegando en 2 casos a e9ceder el 500Q-. Dicha condici'n lle!a a destacar la inestabilidad como atributo de sus !alores de suelo. +n :0Q de la poblaci'n de Santiago habita en este conglomerado. Aun%ue la construcci'n de la presente tipologAa no ha considerado el ni!el socioecon'mico de los habitantes@ en este conglomerado se reBnen las comunas con porcenta es de pobre=a m&s ele!ados de la ciudad *o sino con ni!eles superiores al promedio del ?ran Santiago-. (sto es poblaci'n cu#a reproducci'n demanda de apo#o del (stado para acceder a la propiedad del suelo # la !i!ienda. Si bien@ La Glorida # .uechuraba han locali=ado hogares de ingresos superiores *respecti!amente desde principio # fines de los no!enta-@ en el largo pla=o el poblamiento de esta &rea urbana ha estado conectado *en uno u otro momento- con la segregaci'n socio2espacial de las familias de menores recursos. Los grupos identificados logran establecer cuatro conglomerados con distinciones analAticas claras respecto del mercado de suelo de la ciudad. Ahora bien@ como toda tipologAa significa una simplificaci'n de la heterogeneidad del mercado de suelo@ %ue amerita al menos las siguientes precauciones3 $or un lado@ e9iste un casillero !acAo %ue consiste en =onas de precio ba o # con !ariaciones le!es respecto de principios de la d>cada. $udahuel@ %ue e9periment' un incremento cercano al 00Q@ seria en los hechos un caso pr'9imo a ello.

7:

Tampoco se identifican comunas %ue presenten precios de suelo superiores al promedio de la ciudad@ deri!ados de al=as r&pidas o aceleradas durante el lapso /1122 10 *superiores al 2:0Q-. Recoleta # La Glorida@ cu#os precios bordean el promedio de la ciudad *aun%ue toda!Aa sin superarlo-@ manifestaron en el lapso /112210 incrementos relati!os significati!os *en especial@ La Glorida- siendo@ por tanto@ casos especiales dentro del conglomerado en %ue han sido clasificadas.

3.1.2 (!oluci'n del Iercado de Suelo segBn (stratos (n esta secci'n se presenta una !isi'n general sobre la din&mica del mercado de suelo urbano del ?ran Santiago@ durante el periodo /112218 !ista desde la perspecti!a de los cuatro estrato de la tipologAa. Las Tablas ,o 4 # 5 del Ane9o (stadAstico@ presentan los !alores promedio del suelo urbano en el lapso /112218 segBn estratos del mercado@ e9presados@ respecti!amente en t>rminos nominales # como mBltiplos del precio promedio de la ciudad. (ntre /112 # /118@ el precio del suelo e9presado como promedio de la ciudad@ aument' de 7@2 a 5@8 +nidades de Gomento por metro cuadrado *+G6I2-. A lo largo de este periodo se manifiestan grandes diferencias segBn locali=aci'n@ posibles de captar mediante los indicadores de los distintos estratos del mercado de suelo. A /110@ el precio del metro cuadrado de suelo de las comunas del grupo I *LIercado suntuario consolidadoM- asciende a /8 +G. Dicha cifra en el caso del grupo II *LIercado medio en consolidaci'nM- desciende a 0.8 +G@ # cae fuertemente a !alores alrededor de las 2@4 +G en el caso de los grupos III # IJ *mercados denominados@ respecti!amente@ LDenso estableM # LSegregado InestableM-. Acumuladamente@ en el lapso /1122/110@ el precio del suelo de la ciudad ha crecido en un ///Q *de 7@2 a 5@8 +G6I2-@ destacando el al=a e9perimentada entre /115210 *8:Q anual-. Como #a se seCal'@ e9isten fuertes !ariaciones comunales alrededor de esa tasa promedio3 mientras el aumento relati!o m&s significati!o corresponde a las &reas perif>ricas@ pobladas por sectores de menores recursos *aun%ue sin por ello llegar a superar el promedio de la ciudad-F las comunas de suelo m&s caro han manifestado un incremento m&s lento en t>rminos relati!os *77Q de !ariaci'n respecto de /112-. Respecto a esto Bltimo@ si bien las diferencias porcentuales se ubican en comunas con terrenos de menores !alores@ la plus!alAa nominal %ue se ha generado entre los dos perAodos de tiempo fa!orece a los sectores de precio mas ele!ado. Como lo muestra la Tabla ,.4 del Ane9o@ puede estimarse %ue en el ?rupo I *LIercado SuntuarioM- el precio promedio del suelo *+G6m2- ha aumentado :.5 +G comparado a /112@ # :.1 +G en el caso del grupo II *LIercado medio en consolidaci'nM-. Las comunas con precios ba os@ LIercado denso (stableM # LIercado segregado inestableM@ si bien e9perimentan tasas

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de crecimiento medias # aceleradas@ en t>rminos absolutos o nominales han incrementado su precio promedio@ respecti!amente@ solo en /.5 # 2.7 +G por m2. Ahora bien@ resulta destacable esa ma#or estabilidad respecto de la din&mica general de la ciudad *probable seCal de un techo de precios tras el cual los !alores de suelo se estabili=an@ aBn frente al acti!o dinamismo inmobiliario # econ'mico de esas =onas-. Al e9presarse la informaci'n sobre precios del suelo como mBltiplos del promedio de la ciudad *Tabla 5 del Ane9o-@ se obtiene una !isi'n nAtida de las significati!as diferencias de los !alores # de la gra!itaci'n %ue tienen las distintas &reas a tra!>s del periodo anali=ado. (n /110@ el !alor del suelo del ?rupo I *LIercado SuntuarioM- es 2@0 !eces superior al promedio de la ciudad@ inclu#endo las comunas de Las Condes # $ro!idencia %ue m&s %ue lo triplican. (l grupo II *LIercado medio en consolidaci'nM-@ si bien e9cede el promedio de la ciudad@ reporta un !alor cercano a este */@2 !eces-. Los otros dos grupos de comunas %ue identifica la tipologAa@ reportan en /110 Andices inferiores a la mitad del precio medio del &rea metropolitana *siendo las e9cepciones a esta regla@ las comunas de ConchalA@ La Cisterna # Yuinta ,ormal del ?rupo IIF # .uechuraba@ La Glorida # Recoleta en el ?rupo IJ-. Si bien los datos comentados en el p&rrafo anterior refle an la e9istencia de una estructura o erar%uAa intraurbana %ue se mantiene a lo largo del tiempoF ha# %ue destacar el efecto %ue han tenido las distintas tasas de crecimiento del precio de suelo segBn comunas. Comparado a principios de la d>cada@ las comunas con suelo m&s caro # m&s barato han tendido a con!erger al !alor promedio de la ciudad. De hecho@ el ?rupo I *Iercado suntuario consolidado- reportaba en /112 precios :@7 !eces el promedio de la ciudad@ Andice %ue aument' hasta /11:@ para despu>s decaer llegando a !alores 2@0 !eces el promedio de la ciudad en /115. Durante este periodo@ el !alor de suelo del grupo II *Iercado medio en consolidaci'n-@ aun%ue le!emente@ ha ganado gra!itaci'n *de 0.1 a /.2 !eces el precio de la ciudad-F mientras %ue los ?rupos III # IJ@ en especial este Bltimo@ han incrementado significati!amente su !alor en este Andice. Con respecto a la e!oluci'n de la superficie ofertada@ durante las Bltimas dos d>cadas en t>rminos generales esta alcan=a ni!eles %ue otorgan holgura al mercado. Aun%ue la superficie ofertada ha declinado durante los aCos no!enta@ abastece en ni!eles adecuados el funcionamiento del mercado@ considerando %ue supera la demanda anual de terrenos@ estimada en alrededor de mil hect&reas@ a lo %ue se agregan transacciones de grandes paCos no registradas estadAsticamente *Tri!elli@ /112 # /110-. $uede estimarse %ue@ de un total superior a /5.millones de metros cuadrados ofertados en la ciudad de Santiago en /110@ cerca del 00Q est&n locali=ados en comunas con !alores de suelo inferiores al promedio de la ciudad@ correspondiendo un :2Q al grupo IJ LIercado segregado inestableM *%ue manifest' las al=as de precio m&s significati!as en

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t>rminos relati!os-. $or su parte@ las comunas de ma#or !alor@ si bien ofertan menos superficie de suelo %ue a comien=os de la d>cada@ han tenido una caAda menos marcada %ue el promedio de Santiago *e9ceptuando del an&lisis@ /118@ cuando los datos del boletAn del mercado de suelo reportan una contracci'n importante-. Se ha destacado %ue el funcionamiento del mercado de suelo de la ciudad tiene como consecuencia %ue los ni!eles de precios alcan=ados por los terrenos de ma#or superficie R *ubicados en los grupos III # IJ de la tipologAa del presente estudio- 2 de an fuera del mercado los pro#ectos de !i!ienda S(RJI+@ situaci'n %ue presiona a ma#ores subsidios unitarios # por tanto a transferencias a los propietarios del suelo *Tri!elli@ /110-. La Tabla ,o 0 del Ane9o (stadAstico@ constitu#e un intento por resumir las consecuencias distributi!as de la din&mica del mercado de suelo del ?ran Santiago@ durante los aCos no!enta. $ara esto se e9presa el precio medio del metro cuadrado de suelo de la ciudad en distintos aCos@ como mBltiplo del ingreso aut'nomo mensual de los hogares chilenos clasificados segBn %uintiles. Como lo muestra la tabla@ las al=as del precio del suelo han sido m&s r&pidas %ue el crecimiento de los ingresos monetarios de todos los grupos socio2econ'micos@ situaci'n !isible en %ue@ entre /112 # /110@ el metro cuadrado de suelo ha aumentado su gra!itaci'n sobre los salarios de todos los %uintiles *medidos estos a tra!>s de la (ncuesta CAS(, de Iideplan-. Ahora bien@ el impacto ha sido mu# desigual@ puesto %ue la incidencia del precio de suelo se ha duplicado respecto de los ingresos aut'nomos del %uintil m&s pobre *de 0.5 en /112 a /@/4-@ mientras %ue en el estrato m&s rico ha aumentado ligeramente *de 0.04 a 0@00-.

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($6

ACCESO AL SUELO MEDIANTE LA -I-IENDA

(n esta secci'n se anali=a la relaci'n de la din&mica del mercado de suelo urbano con respecto a la acti!idad habitacional *perspecti!a rele!ante dada la estrecha articulaci'n de ambos mercados-. Las !ariables utili=adas para el estudio de esta interpelaci'n@ son3 2 La construcci'n total de !i!ienda medida a tra!>s de los permisos de edificaci'n /112210@ e9presados tanto en t>rminos de !i!iendas como de superficie *segBn datos tomados del DoletAn de la C&mara Chilena de Construcci'n-. 2 (stimaciones de la estructura de la edificaci'n de !i!ienda segBn gesti'n pBblica o pri!ada. 2.7./ Construcci'n .abitacional /112210 segBn estratos del mercado de suelo

A /112@ el par%ue habitacional de la ciudad sumaba /@2 millones de !i!iendas. Con posterioridad *hasta /110- se agregan 250 mil permisos de edificaci'n de nue!as !i!iendas@ lo %ue representa un aumento del 27Q del stocO de !i!iendas de la ciudad. La importancia de dicho ni!el de construcci'n %ueda de manifiesto cuando se considera %ue@ para igual perAodo@ las pro#ecciones de poblaci'n del Instituto ,acional de (stadAsticas pre!eAan un crecimiento menor al //Q. .a# %ue aclarar %ue si bien la tasa de crecimiento demogr&fico de la ciudad durante los aCos no!enta marca una desaceleraci'n importante respecto de d>cadas anteriores@ # adem&s han me orado las condiciones de acceso a la !i!ienda@ la demanda anual deri!ada de la din&mica de los hogares no ha declinado en el caso de la ciudad anali=ada. Su !elocidad de aumento sigue siendo alta como resultado de la estructura mas en!e ecida de la poblaci'n de la ciudad # del aumento de los ingresos *factor %ue estimula la formaci'n de familias independientes- *Iac Donald et al@ /11:-. La Tabla ,o 8 del Ane9o (stadAstico@ resume la din&mica habitacional del perAodo /1122 10 por aCo # comuna@ segBn los cuatro estratos del mercado de suelo@ e9presada en t>rminos de aumento absoluto # relati!o del par%ue habitacional. (n el perAodo /112210@ un 07Q del aumento del par%ue de !i!ienda se ha locali=ado en comunas con precios de suelo inferiores al promedio de la ciudad@ en funci'n tanto de los menores costos del suelo@ como de la ma#or disponibilidad de superficie %ue presentaba este estrato a comien=os de la d>cada. +n 72Q del aumento de alo amientos *82 mil !i!iendas- corresponden al grupo LIercado Denso (stableM@ es decir comunas cu#os !alores han crecido a tasas moderadasF mientras %ue un :/Q del aumento del stocO */04 mil !i!iendas- ha ocurrido en comunas del estrato denominado LIercado Segregado inestableM@ es decir paralelamente a al=as relati!as aceleradas del precio del suelo.

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Respecto a la distribuci'n de la superficie *metros cuadrados edificada-@ otros an&lisis #a han destacado %ue esta !ariable reporta diferencias intercomunales # tendencias de concentraci'n m&s marcadas %ue el nBmero de !i!iendas *RodrAgue= # Ninchester@ /111-. (n efecto@ los datos del perAodo estudiado@ muestran %ue las ma#ores concentraciones de la superficie edificada corresponden a los polos de la tipologAa. $or una parte@ el estrato LIercado Suntuario ConsolidadoM *grupo de comunas de ma#or !alor de suelo # de m&s sua!e tendencia al=ista- representa un :0Q del total de metros cuadrados le!antados entre /112 # /110@ como consecuencia de la ma#or superficie unitaria de su construcci'n. (n el otro e9tremo de la escala de precios del suelo@ LIercado SegregadoM@ se ha locali=ado cerca de un 70Q de la superficie *//Q menos %ue en t>rminos de unidades de !i!ienda-. Aun%ue en el estrato denominado LIercado Denso (stableM@ est& in!olucrado un porcenta e importante de la superficie@ ese peso es proporcionado a la participaci'n %ue le cabe en la construcci'n de !i!iendas@ # adem&s@ es fuertemente influido o e9plicado por el caso puntual de IaipB %ue locali=a cerca del /7Q de la superficie construida en la ciudad. 2.7.2 (structura de la Construcci'n .abitacional segBn estratos del mercado de suelo

La Tabla ,o 1 del Ane9o (stadAstico presenta estimaciones de la composici'n de la edificaci'n del perAodo /1122/110 en t>rminos de !i!ienda S(RJI+ # $ri!ada. (l e ercicio tiene por prop'sito diferenciar la relaci'n %ue ha tenido la !alori=aci'n del suelo con las obras de e ecuci'n directa del sector pBblico *reali=adas principalmente en terrenos de propiedad estatal o de empresas constructoras especiali=adas en el rubro!ersus la construcci'n de !i!iendas a tra!>s del mercado habitacional *en terrenos de inmobiliarias # particulares-. La cifra de !i!iendas S(RJI+ por comuna ha sido construida a partir de la estadAstica de obras terminadas por aCo de los $rogramas de Ji!ienda D&sica@ $rogresi!a S(RJI+ # $rograma (special de Traba adores *elaboradas a partir de los datos de obras terminadas de las memorias anuales del II,J+-. $or su lado@ los datos de !i!ienda pri!ada se han estimado como e%ui!alentes a la diferencia %ue se produce entre el computo de $ermisos de (dificaci'n *%ue inclu#en la !i!ienda social- # las )bras S(RJI+ del perAodo. .a# %ue subra#ar %ue la cifra de !i!ienda pri!ada@ es una estimaci'n del orden de magnitud@ # %ue@ adem&s@ engloba en una misma categorAa a las !i!iendas plenamente desarrolladas por el sector inmobiliario@ como otras cu#a compra ha contado con subsidios del (stado. (stas Bltimas inclu#en al Subsidio +nificado@ # la Ji!ienda D&sica # $rogresi!a Iodalidad $ri!adaF programas %ue suman 10 mil unidades *segBn el numero de subsidios pagados %ue registra el Informati!o (stadAstico del II,J+-. Como lo muestra la Tabla ,S 1 del Ane9o@ de un total de :8.508 !i!iendas S(RJI+ terminadas en el perAodo /112210@ menos de :00 se han locali=ado en comunas con !alores de suelo superiores al promedio de la ciudad *representando menos del /Q de la edificaci'n total allA ocurrida-. $or contraste@ el estrato LIercado Denso (stableM *de

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precio inferior al promedio de Santiago # con al=as medias- absorbi' /2./// !i!iendas %ue representan un /4Q del total de permisos de edificaci'n@ mientras %ue el ?rupo LIercado Segregado InestableM *%ue manifest' el al=a de los !alores de suelo m&s acelerada-@ concentr' m&s de 75 mil !i!iendas sociales@ con un peso del 7:Q de la acti!idad constructi!a del estrato. A escala m&s desagregada@ destacan cuatro municipios %ue concentran la mitad de las !i!iendas S(RJI+ construidas durante el hori=onte de an&lisis3 IaipB@ $udahuel@ $uente Alto # Yuilicura. +na perspecti!a complementaria importante a las cifras absolutas se obtiene mediante el peso o incidencia de uno # otro tipo de !i!ienda en el total de !i!iendas construidas en cada comuna. Como lo muestra la tabla del Ane9o@ la construcci'n de !i!iendas de las comunas con suelos de precio superior@ sal!o algunas e9cepciones *,uCoa@ Santiago # San Hoa%uAn- han sido cien por cien !i!iendas pri!adas. (n el otro e9tremo de la escala de precios@ se encuentran comunas como (l Dos%ue@ La $intana@ Lo $rado@ # Renca donde el porcenta e comunal de !i!iendas S(RJI+ es superior al 10Q del total del aumento de !i!ienda. +n espacio intermedio lo constitu#en un amplio numero de comunas %ue reportan distintas combinaciones de edificaci'n de !i!iendas tanto S(RJI+ como $ri!adas durante el perAodo anali=ado@ dentro de las cuales se cuentan casos decisi!os para e9plicar las !ariaciones de precios de suelo m&s aceleradas en t>rminos relati!os. Conclusiones del CapAtulo .a# %ue destacar %ue el e9amen de la construcci'n de !i!ienda en relaci'n con el mercado de suelos tiene como escenario un momento de la ciudad caracteri=ado por el logro del r>cord hist'rico de edificaci'n habitacional *factor de consumo de suelo por e9celencia@ # a la !e= determinante de la demanda demogr&fica por nue!as infraestructuras urbanas-. A ni!el macro@ dicha situaci'n constitu#e ob!iamente un factor e9plicati!o importante del al=a e9perimentada por el precio del suelo de la ciudad respecto de /112 *//7Q-. (n t>rminos m&s especAficos a la din&mica intercomunal@ %ueda de manifiesto %ue el consumo de suelo deri!ado de la locali=aci'n de la !i!ienda en comunas con suelos de menor !alor@ ha significado un factor importante del aumento de los precios de la tierra de estas =onas %ue llegan a ni!eles@ %ue si bien siguen siendo inferiores al promedio de la ciudad@ dificultan la continuidad de construcci'n de !i!iendas sociales. (ntrando al detalle@ la !i!ienda social no e9plica por si sola las al=as porcentuales del precio del suelo m&s significati!as a ni!el comunal@ sino %ue su combinaci'n con otro proceso3 la di!ersificaci'n del patr'n de locali=aci'n del sector pri!ado hacia =onas con precios m&s con!enientes en el conte9to del ?ran Santiago. (sta mi9tura pBblico6pri!ada de la edificaci'n en comunas@ antes e9clusi!amente habitadas por poblaci'n modesta 2 %ue tiene connotaciones positi!as al fa!orecer ma#or heterogeneidad social R

:0

parado almente aparece como el factor m&s asociado a la din&mica de precios %ue de a fuera de mercado las !i!iendas al alcance de los hogares de menores recursos. (s notable %ue sal!o las comunas m&s ricas *LIercado Suntuario ConsolidadoM-@ en el resto de la ciudad el precio del suelo ha mostrada una notable elasticidad al crecimiento relati!o del stocO. (n el estrato denominado LIercado medio en consolidaci'nM@ conformado por comunas centrales bien e%uipadas@ una discreta tasa de crecimiento del stocO esta asociada con una desproporcionada ma#or !ariaci'n porcentual de precio del suelo *tendencia %ue como se !e m&s adelante parece tener una me or e9plicaci'n en las obras de me oramiento de la infraestructura !ial reali=adas en el perAodo de an&lisis-. (n el LIercado Segregado InestableM *con ma#or acti!idad constructi!a # al=as relati!as del !alor del suelo-@ el stocO de !i!ienda ha crecido en un 20Q mientras %ue el precio del suelo lo ha hecho en un :50Q@ es decir cada punto de crecimiento del par%ue ha significado un aumento del /0Q de los !alores del suelo. (n suma@ la din&mica del perAodo est& marcada por la di!ersificaci'n de la locali=aci'n de la !i!ienda pri!ada *incluidos subsidios- # por una din&mica espacial de !ariaci'n de precios %ue presiona a la e9pulsi'n de la !i!ienda econ'mica a =onas perimetrales a la ciudad@ mermando las posibilidades de locali=aci'n de las nue!as generaciones de familias modestas en =onas con menor infraestructura urbana. Ahora bien@ no puede desconsiderarse %ue@ independientemente de la preocupante perspecti!a futura %ue plantea el cuadro descrito@ durante el perAodo de referencia se han locali=ado en la ciudad alrededor de 40 mil !i!iendas de e ecuci'n directa # 10 mil subsidios %ue han significado un me oramiento sustancial del acceso de los pobres # sectores medios al suelo # la propiedad de !i!ienda.

:/

($<

IN-ERSI=N P>BLICA EN INFRAESTRUCTURA URBANA

(n este capAtulo se anali=a la in!ersi'n en infraestructura@ e%uipamiento # ser!icios sociales urbanos lle!ada a cabo por los distintos ni!eles de gobierno central *ministerios-@ gobierno regional *G,DR- # municipalidades. Como #a se destac' en el capAtulo de antecedentes@ durante la d>cada de los no!enta la in!ersi'n urbana ha manifestado un fuerte incremento respecto de ni!eles mu# ba os de la d>cada anterior. (n dicho aumento@ ha sido especialmente significati!o el incremento de los programas del gobierno central *Iinisterios de Ji!ienda # de )bras $Bblicas- m&s la in!ersi'n regional *en infraestructura educacional principalmente-F !ale decir programas %ue son financiados por la Le# de $resupuestos de La ,aci'n # no por tributos locales. $re!io al an&lisis@ ha# %ue destacar %ue la estadAstica de in!ersi'n en %ue se basa este capAtulo *con desagregaci'n a las 7: comunas-@ ha debido superar en su elaboraci'n importantes dificultades de informaci'n # comple idades metodol'gicas. La ine9istencia de publicaciones %ue reBnan un catastro consolidado de las distintas fuentes # programas de in!ersi'n catalogadas como e%uipamiento e infraestructura urbanas@ lo %ue obliga a reunir cifras dispersas en memorias # listados institucionales. +n !acAo de estadAsticas con desagregaci'n comunal. (l registro de datos se reali=a principalmente a ni!el regionalF situaci'n %ue oblig' a la sumatoria de datos de in!ersi'n e9presados a ni!el de obras o pro#ectos. (l registro de in!ersiones segBn obras presenta disparidades temporales@ e9istiendo datos e9presados como montos efecti!amente gastados en el aCo respecti!o@ in!ersi'n total por aCo de inicio@ e in!ersi'n total por aCo de termino de la obra. (l criterio %ue ha sido pri!ilegiado por esta in!estigaci'n ha sido imputar la in!ersi'n total al aCo de termino de la obra *lo %ue ha sido posible en las in!ersiones del gobierno central-@ pero no asA en la in!ersi'n G,DR *donde los datos disponibles imputan el costo al aCo de inicio- # en la in!ersi'n municipal *%ue registra egresos del aCo respecti!o-. Ginalmente@ determinados pro#ectos *!ialidad- son intercomunales@ lo %ue determino la necesidad de estimar la distribuci'n comunal del costo por prorrateo simple.

(n cuanto a las fuentes de los datos@ el siguiente cuadro describe las estadAsticas %ue mane a el presente estudio@ e9plicando para cada tipologAa@ los programas cubiertos@ la instituci'n in!ersora@ los datos base utili=ados # la fuente de informaci'n respecti!a3

:2

I%. rs*0% % I%5ra structura Urba%as: Datos bas 8 5u %t s s ,?% t*&o + *%. rs*0%
D st*%o E@UIPAMI ENTO Pro,ra/as (%uipamiento Comunitario (%uipamiento I%st*tuc*0% II,J+ G,DR Dato bas Costo total segBn ACo de termino Costo total segBn ACo de inicio Costo total segBn ACo de entrega Costo total segBn ACo de inicio Costo total segBn ACo de inicio Costo total segBn aCo de termino Costo total segBn aCo de termino *Sector e ISARCosto total segBn aCo de termino Costo total segBn aCo de inicio Costo total segBn aCo de termino Costo Total segBn aCo de t>rmino *Lpro#ectos rele!antesMIn!ersi'n real en el aCo respecti!o Fu %t Iemorias II,J+ Listado $ro#ectos G,DR@ S+DD(R( Sergio Le'n */110Listado $ro#ectos G,DR@ S+DD(R( Listado $ro#ectos G,DR@ S+DD(R( Iemorias II,J+ Iemorias II,J+ Iemorias II,J+ Listado $ro#ectos G,DR@ S+DD(R( Iemorias II,J+ Iemorias I)$ Dase datos Ingresos # ?astos *S+DD(R(-

SER-ICIOS SOCIALES

$ar%ues +rbanos Salud $rimaria

II,J+ G,DR

(ducaci'n *escuelas@ liceosINFRAESTRUCTURA -IAL URBANA Y PA-IMENTACION Jialidad Intermedia $a!imentos $articipati!os Reparaci'n # conser!aci'n Jialidad

G,DR

II,J+ II,J+ II,J+ G,DR

Jialidad +rbana Ie oramiento Infraestructura Jial +rbana IN-ERSI=N MUNICIPAL Todos los destinos

II,J+ I)$

Iunicipios

,ota3 la e9plicaci'n de estos programas se encuentra en la Tabla ,o 2 del Ane9o Las cifras finales deben ser entendidas como estimaciones del orden de magnitud de la in!ersi'n # no como cifras e9actas. Asimismo@ debe tenerse presente %ue no pretenden

:7

ser un computo e9hausti!o de la totalidad de las in!ersiones posibles de catalogar como Ldesarrollo urbanoM. (n el caso del gobierno central@ la in!ersi'n del I)$ utili=ada por el presente estudio solo cubre el listado de Lobras rele!antesM@ no se ha computado adem&s una cuantiosa in!ersi'n del gobierno en hospitales # la lAnea 4 del metro de Santiago. Tampoco est& registrada una importante in!ersi'n urbana %ue asumen los constructores de pro#ectos de !i!iendas *sean pri!adas o pBblicas-@ por concepto del impacto urbano de sus pro#ectos # las e9igencias de e%uipamiento complementario *no refle ados en el presente estudio-. (n el caso de la in!ersi'n municipal@ e9iste algBn margen de sobreestimaci'n de la in!ersi'n en capital fAsico puesto %ue el dato disponible no discrimina los gastos en estudios # diseCo %ue tambi>n se imputan a in!ersi'n. $ese a todas las limitaciones descritas@ las estadAsticas generadas permiten una estimaci'n ra=onablemente certera de la distribuci'n espacial de las in!ersiones pBblicas %ue generan impactos sobre los !alores del suelo. La informaci'n elaborada permite el cruce respecti!o con !ariables del mercado de suelo@ posibilitando un diagn'stico comprehensi!o de la din&mica del &rea metropolitana. (n cuanto a la estructura de la informaci'n *sal!o la in!ersi'n municipal- se ha arribado a cifras de in!ersi'n clasificadas por su destino o tipologAa *distinto de su fuente institucional-. Ahora bien cabe seCalar %ue dado %ue el an&lisis se refiere a in!ersiones locali=adas al interior de la ciudad@ %ueda fuera de la cobertura del estudio la !ialidad interurbana@ esto es la in!ersi'n pBblica m&s rele!ante en t>rminos de creaci'n de plus!alAas por su impacto en cambios de uso rural a urbano. Las dimensiones %ue se anali=an a continuaci'n son las siguientes3 Ionto ?lobales de In!ersi'n en desarrollo urbano por comuna *cuantificando su distribuci'n territorial segBn estratos del mercado de suelo(stimaci'n de la in!ersi'n global per c&pita por comuna (stimaci'n del promedio anual de in!ersi'n del perAodo por comuna tanto en t>rminos globales como per c&pita (stimaci'n de la !ariaci'n relati!a de la in!ersi'n urbana por comuna@ medida como la diferencia porcentual del promedio anual de in!ersi'n por comuna respecto de la in!ersi'n del aCo base */112(stimaci'n de la distribuci'n relati!a por comuna de la in!ersi'n urbana del perAodo segBn destino o tipologAa *!ialidad@ e%uipamientos@ ser!icios sociales e in!ersi'n municipal(stimaci'n de la in!ersi'n per c&pita en desarrollo urbano segBn origen o fuente de financiamiento3 gobierno central # regional !ersus in!ersi'n municipal

Al igual %ue en el capAtulo anterior@ los an&lisis se basan en Tabulados %ue ordenan las estadAsticas comunales segBn estratos del mercado de sueloF

::

2.:./

In!ersi'n +rbana Total # per c&pita segBn estratos del Iercado de Suelo

La Tabla ,o /0 del Ane9o (stadAstico presenta la estimaci'n de la in!ersi'n global en infraestructura # e%uipamiento urbano entre /112 # /110 por comuna # estrato del mercado de suelo e9presada en t>rminos globales del perAodo@ promedio anual de in!ersi'n@ in!ersi'n per c&pita # tendencias relati!as por comuna. Sumando las distintas fuentes # destinos@ la in!ersi'n estimada entre /112 # /110 en el ?ran Santiago@ asciende a la cifra de 25@0 millones de +G. Durante el perAodo anali=ado se ha in!ertido un promedio anual de :@4 millones de +G en la ciudad@ cifra %ue in!olucra un crecimiento de alrededor del /:Q respecto de la in!ersi'n del aCo /112. Del total de in!ersi'n materiali=ada en la ciudad en dicho periodo@ un 25Q se ha locali=ado en el ?rupo I *Iercado Suntuario Consolidado- # un /4Q en el estrato de comunas denominado LIercado medio en consolidaci'nM@ destacando la magnitud de la in!ersi'n reali=ada en las comunas de Santiago@ $ro!idencia # Las Condes. (stas son comunas donde el precio de suelo ha crecido poco en t>rminos porcentuales@ pero %ue reportan los incrementos nominales m&s importantes del !alor del suelo de la ciudad. (l restante 48Q de la in!ersi'n urbana *es decir@ la ma#orAa- ha beneficiado comunas con !alores de suelo inferiores al promedioF un 7/Q al denominado LIercado Denso estableM *con tasas medianas de !ariaci'n del precio del suelo- # el otro 28Q *0@4 millones- al ?rupo IJ *LIercado segregadoM- %ue ha tenido las al=as porcentuales m&s r&pidas del !alor del suelo. Como se !er& m&s adelante@ las tendencias de locali=aci'n comentadas se bifurcan segBn se trate de in!ersi'n del gobierno central # regional *orientada a comunas de sectores medios # pobres- !is a !is la in!ersi'n municipal *%ue ha sido mucho m&s rele!ante en las comunas de altos ingresos-. .a# %ue poner de relie!e %ue@ si bien la in!ersi'n urbana muestra en t>rminos globales un patr'n de distribuci'n m&s bien e%uilibrado entre los distintos estratos en %ue se ha segmentado el mercado de suelo@ en t>rminos per c&pita e9isten importantes diferenciales comunales@ fundamentalmente e9plicados por el menor poder de in!ersi'n de los municipios a cargo de la atenci'n de la ma#orAa de la poblaci'n metropolitana. Aun%ue@ como promedio de la ciudad@ la in!ersi'n urbana ha crecido m&s r&pido %ue la poblaci'n@ lo %ue se traduce en una me orAa generali=ada del Andice de in!ersi'n per c&pita entre /112 # /110@ las diferencias por estrato # comuna son considerables. La in!ersi'n urbana materiali=ada en el denominado LIercado Suntuario ConsolidadoM puede estimarse en 8.5 +G por habitante@ mientras %ue en los estratos con !alores de suelo inferiores al promedio de la Ciudad@ el indicador del perAodo cae respecti!amente@ en los ?rupos III # IJ@ a :@5 # 7@0 +G por habitante. $ara efectos de e9plorar las tendencias de aumento o disminuci'n de la in!ersi'n urbana a lo largo del perAodo anali=ado@ # debido a %ue la in!ersi'n no reporta un crecimiento

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lineal sino %ue oscilaciones por aCo@ se ha generado un indicador de !ariaci'n del flu o de gasto consistente en la diferencia porcentual %ue marca la in!ersi'n anual promedio por comuna@ respecto a la in!ersi'n del aCo /112. .a# %ue aclarar %ue dicho indicador de !ariaci'n est& referido al flu o de in!ersi'n@ indistintamente de la lAnea base de las comunas en materia de dotaci'n de infraestructura # e%uipamiento urbano@ la cual solo puede inferirse de la distinta clasificaci'n en la erar%uAa de precios comunales del suelo urbano@ coincidiendo las comunas de !alores alto # medio con los menores d>ficits@ mientras %ue las de precio inferior al promedio coinciden con los est&ndares m&s des!enta osos de comien=os de la d>cada. Conforme a dicho indicador %ueda de manifiesto %ue@ en t>rminos relati!os a la in!ersi'n del aCo base */112-@ la in!ersi'n urbana del perAodo significa un aumento del /:Q@ destac&ndose indicadores m&s significati!os en el ?rupo II *Iercado medio Consolidado-@ principalmente como efectos de las obras de !ialidad estructurante reali=adas en las comunas de (staci'n Central # Iacul. (s interesante notar %ue el promedio anual de in!ersi'n marca un aumento relati!o respecto de /112@ superior en las comunas de precio de suelo inferior *un :Q de incremento en los grupos III # IJ-@ mientras %ue en el Iercado Suntuario@ si bien el monto de in!ersi'n urbana es ma#or %ue en el resto de la ciudad@ ha habido un aumento porcentual de s'lo el 2Q *como consecuencia %ue la in!ersi'n del aCo base #a era alta-. La e9cepci'n dentro de ese conglomerado de comunas es el caso de Jitacura %ue reporta un flu o rele!ante tanto en t>rminos nominales como porcentuales. La tendencia comentada a %ue la =ona de ma#ores !olBmenes de in!ersi'n urbana en t>rminos nominales@ no reporten un incremento porcentual respecto de comien=os de la d>cada@ puede ser relacionada con otra tendencia m&s bien generali=ada en el ?ran Santiago@ por la cual la in!ersi'n municipal reduce su importancia o gra!itaci'n dentro de la estructura del gasto total municipal@ situaci'n %ue e9plicarAa la situaci'n de las comunas del LIercado suntuarioM donde la in!ersi'n urbana solo puede crecer si aumenta la in!ersi'n del propio municipio. Como se !er& en el siguiente capAtulo dicha posibilidad se ha !isto blo%ueada por el comportamiento de las finan=as municipales de estas comunas@ %ue incrementan m&s sus partidas de gasto %ue su presupuesto para in!ersi'n. 2.:.2 (structura de la in!ersi'n urbana por estratos del Iercado de Suelo

La Tabla ,o // del Ane9o (stadAstico presenta una estimaci'n de la distribuci'n relati!a por comunas # estratos de la in!ersi'n urbana del perAodo /112210 segBn sus cuatro destinos9iii3 i- Jialidad +rbana # $a!imentosF ii- (%uipamientos # $ar%uesF iii- Ser!icios SocialesF # i!- In!ersi'n Iunicipal. Se presenta tambi>n una estimaci'n de la in!ersi'n per c&pita del perAodo segBn los dos grandes agregados de financiamiento3 programas del gobierno central !is a !is in!ersi'n municipal.

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Vialidad Urbana3 (ste Atem reBne las in!ersiones en !ialidad estructurante@ !ialidad intermedia@ mantenimiento # reparaci'n de pa!imentos e9istentes@ # pa!imentaciones locales reali=adas por los gobiernos central # regional. Alrededor de un 40Q del total de in!ersi'n %ue se registra en esta categorAa@ ha sido !ialidad estructurante@ es decir obras %ue producen efectos en la accesibilidad. (n el periodo anali=ado@ el gobierno central ha in!ertido globalmente alrededor de /0@2 millones de +G en Jialidad # $a!imentos@ lo %ue significa un gasto de /@1 +G por habitante. (l principal !olumen de esta in!ersi'n *un 00Q- est& focali=ado en los ?rupos III # IJ de la tipologAa del mercado de suelos@ !ale decir en comunas con !alores inferiores al promedio de la ciudad # %ue han e9perimentado@ respecti!amente@ al=as medias # aceleradas. (n este Atem o partida@ la menor in!ersi'n por habitante corresponde al LIercado Suntuario ConsolidadoM %ue atienden estos gastos con recursos propios@ # la ma#or al estrato denominado LIercado Iedio en Consolidaci'nM *:@7 +G de in!ersi'n !ial por habitante-. Los ?rupos III # IJ@ %ue reportaban porcenta es m&s rele!antes de in!ersi'n global@ reportan una menor in!ersi'n por habitante *2 +G- como consecuencia de su peso demogr&fico. +qui!amiento y !arques3 (ste Atem esta conformado por la in!ersi'n en e%uipamiento comunitario@ deporti!o@ pla=as # par%ues urbanos reali=ada por los gobiernos central # regional *lAneas de in!ersi'n %ue han e9perimentado un crecimiento relati!o mu# fuerte respecto de la d>cada anterior-. (n el periodo anali=ado@ la in!ersi'n global en la ciudad se estima del orden de 578 mil +G. De manera congruente con los principios de focali=aci'n %ue orientan los programas del gobierno central@ el principal destino de esta in!ersi'n *m&s del 80Q del total de la ciudad- ha sido comunas con !alores de suelo inferiores al promedio de la ciudadF destacando por su participaci'n en la distribuci'n del gasto@ !arias comunas con ni!eles de pobre=a importantes3 Cerro ,a!ia@ $edro Aguirre Cerda@ San Ram'n@ # La $intana. Servicios ,ocales3 Se estima %ue@ entre /112 # /110@ el gobierno regional 2 a tra!>s del G,DR 2 in!irti' alrededor de /@5 millones de +G en pro#ectos de construcci'n@ ampliaci'n # reposici'n de Consultorios de Salud $rimaria # (scuelas # colegios@ siendo ma#or la in!ersi'n asignada a la infraestructura educati!a.

:0

Dado los fuertes d>ficits e9istentes en las comunas de menores recursos a comien=os de la d>cada@ casi el 10Q del flu o de in!ersi'n de la in!ersi'n G,DR en ser!icios sociales locales ha beneficiado comunas con !alores de suelo inferiores al promedio de la ciudad3 estratos LDenso (stableM # LSegregadoM. Destaca %ue en esta lAnea de in!ersi'n el principal destino representando un 42Q del total corresponde al ?rupo IJ *LIercado segregado InestableM-@ conformado por comunas %ue concentran el grueso de la poblaci'n ba o lAnea de pobre=a en la ciudad # %ue han e9perimentado las al=as m&s aceleradas del precio del suelo. Inversin #unici!al3 (ste computo reBne los distintos destinos de in!ersi'n del gobierno local@ financiados con transferencias e ingresos propios *entre estos el impuesto predial- # %ue suman un total de /:@7 millones de +G entre /112 # /110. A diferencia de las tres otras partidas anali=adas@ la in!ersi'n municipal se caracteri=a por su concentraci'n en el ?rupo / *Iercado Suntuario-@ donde alcan=a la cifra de 5@4 millones de +G *un :4Q del total de la ciudad-. La disparidad de la in!ersi'n municipal es tal %ue@ casi todas las comunas %ue conforman los otros tres estratos est&n por deba o del promedio de in!ersi'n por habitante de la ciudad *e9ceptuando a Lo Darnechea@ IaipB@ .uechuraba # Yuilicura-. .a# %ue destacar %ue la distribuci'n de la in!ersi'n municipal por comuna@ tiene una mu# alta correlaci'n con los ingresos propios per c&pita@ de modo tal %ue su cuantAa predice de manera bastante directa la autonomAa@ poder real de in!ersi'n@ # como se !er& en el siguiente capAtulo@ la magnitud de recursos %ue genera el impuesto predial. Conclusiones del CapAtulo Durante los aCos no!enta la in!ersi'n urbana ha manifestado un fuerte incremento respecto de ni!eles mu# ba os de la d>cada anterior. (n el aumento de la in!ersi'n urbana@ ha sido especialmente significati!o el incremento de los programas del gobierno centralF !ale decir programas %ue son financiados por la Le# de $resupuestos de la ,aci'n # no por tributos locales. Aun%ue las estadAsticas comunales generadas en este capAtulo deben ser entendidas como estimaciones del orden de magnitud de la in!ersi'n # no como cifras e9actas@ permiten arribar a algunas conclusiones claras respecto a la distribuci'n espacial de las in!ersiones pBblicas en obras@ # su cruce con la din&mica de precios del suelo urbano. (n primer lugar@ el cuantioso flu o de in!ersi'n urbana del perAodo@ si bien muestra en t>rminos globales un patr'n de distribuci'n m&s bien e%uilibrado entre los distintos estratos del mercado de suelo@ est& afectado por importantes diferenciales comunales de in!ersi'n per c&pita. (n efecto@ aun%ue la in!ersi'n urbana ha crecido m&s r&pido %ue la

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poblaci'n@ lo %ue se traduce en una me orAa generali=ada del Andice de in!ersi'n per c&pita respecto de comien=os de la d>cada@ la in!ersi'n urbana en el LIercado SuntuarioM alcan=a las 8.5 +G por habitante@ en el grupo IJ *Iercado segregado- cae a menos de : +G por habitante@ agreg&ndose el hecho %ue las diferencias del est&ndar urbano e9istente a comien=os de la d>cada eran abismantes si se considera el contingente de poblaci'n %ue ser!Aan. .a# %ue destacar %ue el promedio anual de in!ersi'n marca un aumento relati!o respecto de /112@ superior en las comunas de precio de suelo inferior *:Q-@ %ue locali=an la ma#orAa de la poblaci'n. (n el Iercado Suntuario@ si bien el flu o de in!ersi'n urbana persiste siendo ma#or %ue en el resto de la ciudad@ se reporta un aumento porcentual de s'lo el 2Q. De manera congruente con los principios de focali=aci'n %ue orientan los programas del gobierno central hacia las =onas con m&s fuertes d>ficits@ el principal destino de la in!ersi'n en e%uipamiento *m&s del 80Q del total de la ciudad- ha sido las comunas con !alores de suelo inferiores al promedio de la ciudadF %ue albergan el grueso de la poblaci'n modesta de la ciudad. (sta tendencia se amplifica en el caso de los pro#ectos de ser!icios sociales *salud primaria@ escuelas # colegios-. La in!ersi'n municipal@ a diferencia de las tres otras partidas anali=adas@ se caracteri=a por su concentraci'n en el ?rupo / *Iercado Suntuario-@ donde alcan=a un :4Q del total de la ciudad. Las tendencias comentadas en el p&rrafo anterior arro an tres conclusiones importantes a la hora de establecer relaciones entre la in!ersi'n urbana # la din&mica de !alori=aci'n del suelo urbano. $or un lado@ las ma#ores plus!alAas nominales R esto es el aumento absoluto del precio de suelo@ independiente de su significaci'n porcentual respecto de comien=os de la d>cada R est&n locali=adas en comunas donde la in!ersi'n urbana es ma#or en t>rminos per c&pita # se origina casi totalmente en obras municipales *Iercado suntuario-. Desde una perspecti!a centrada en la !ariaci'n porcentual del precio de suelo respecto de /112@ las comunas %ue reportan al=as mas aceleradas en t>rminos relati!os son comunas pobres # subdotadas@ donde se han focali=ado las in!ersiones del gobierno central a fin de compensar tanto el d>bil poder de in!ersi'n de los municipios de estas =onas cuanto los ma#ores d>ficits %ue afectaban estas =onas a comien=os de la d>cada. Ginalmente@ la din&mica del LIercado medio en consolidaci'nM marca una tercera modalidad de cone9i'n de la din&mica de !alores del suelo con la in!ersi'n urbana3 a%uA ha sido rele!ante la in!ersi'n en macro !ialidad urbana # el incremento nominal de los precios de suelo es el ma#or de la ciudad@ aun cuando en t>rminos relati!os a /112 sea un incremento porcentual cercano al promedio de la ciudad. ($A$ E-OLUCION DEL IMPUESTO PREDIAL

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(n esta secci'n se anali=a el rendimiento del impuesto predial mediante la informaci'n de los ingresos fiscales generados por este instrumento a ni!el de comunas del ?ran Santiago a lo largo del perAodo /112210. $ara efectos de la presente in!estigaci'n@ la importancia del impuesto territorial radica en su potencial de internali=ar e9ternalidades@ # con ello generar recursos posibles de aplicar al desarrollo urbano local. (n efecto@ el impuesto predial genera ingresos fiscales a partir de la !ariaci'n de !alor de los predios@ la cual es principalmente determinada por la din&mica del suelo urbano *incluido el efecto %ue tiene la in!ersi'n en obras pBblicas-. Da o dicho enfo%ue@ las plus!alAas %ue no sean captadas en las contribuciones pasan a constituir rentas pri!adas. Asimismo@ el impuesto predial constitu#e una fuente de recursos para los gobiernos locales@ rein!ertibles por estos en infraestructuras # e%uipamientos urbanos@ para lo cual pueden utili=ar la proporci'n %ue %ueda como ingreso propio *:0Q de las contribuciones de cada municipio- o los recursos %ue son redistribuidos !Aa Gondo ComBn Iunicipal *50Q-. Ahora bien@ ha# %ue seCalar %ue aun%ue el impuesto predial es importante@ no es la Bnica o m&s significati!a fuente de recursos propios@ e9istiendo otros tributos de recaudaci'n municipal %ue tambi>n reaccionan fuertemente a la din&mica urbana # no son tocados por la in!estigaci'n. 2.4./ Ingresos del Impuesto $redial segBn estratos del Iercado de Suelos

La Tabla ,S /2 del Ane9o (stadAstico presenta la e!oluci'n de cuatro !ariables3 2 2 2 (l a!alBo total por municipio # por estrato del mercado de suelo para /117 # /118@ # su porcenta e de !ariaci'nF (l a!alBo e9ento por los mismos aCos considerados # su !ariaci'n en t>rminos relati!osF Los ingresos fiscales por impuesto territorial segBn municipios a /112 # /110@ estratificados por la tipologAa del mercado de suelo %ue utili=a la presente in!estigaci'n@ consignando tambi>n el flu o total de ingresos de los 5 aCos.

Las cifras est&n e9presadas en +nidades de Gomento. La fuente de la informaci'n es la base de datos de ingresos # gastos municipales facilitada por S+DD(R( */111-. .a# %ue subra#ar %ue las cifras presentadas se refieren a los tributos del con unto de predios *no solamente habitacionales- # %ue son c'mputos del total de contribuciones generadas en cada municipioF de las cuales un :0Q %ueda como ingreso propio de la comuna respecti!a # el otro 50Q es redistribuido interlocalmente. La Tabla ,S /7 del Ane9o (stadAstico contiene los datos comunales # por estrato del mercado de suelo del a!alBo total de las propiedades # predios e9entos a /118. La distribuci'n espacial del a!alBo total de las propiedades registradas en el ?ran Santiago no ha cambiado de manera rele!ante en los dos aCos considerados@ los cambios del porcenta e %ue representa cada estrato@ muestran %ue el LIercado SuntuarioM

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representa un 45.0Q del a!alBo total de la ciudad@ esto es una gra!itaci'n superior a la registrada para /117 *42.0Q-. A /118@ el a!alBo de la ciudad ha crecido un /24Q respecto del registrado a /117@ habiendo sido m&s significati!o el aumento en el grupo I de la tipologAa del mercado de suelo metropolitano. Como se e!idencia en el ?r&fico a continuaci'n@ en t>rminos relati!os@ las !ariaciones porcentuales del a!alBo han sido bastante pare as entre las comunas@ a e9cepci'n de las comunas de Yuilicura # Lo Darnechea %ue se distancian de la media de la ciudad9i!. Gr;5*co
P*&('7:68' 4' ;6&)6()>7 4'- 6;6-?* 9*& (*@,76+ '7 '- 9'&A*4* !$$"-!$$8
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700.0

600.0

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400.0

300.0

200.0

100.0
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Guente3 Tabla /2 del Ane9o Destaca %ue las comunas del ?rupo I han tenido en su con unto un aumento del /:2.8Q@ por arriba de la media metropolitana@ mientras en las Comunas del ?rupo II@ Iercado en consolidaci'n@ la !ariaci'n del a!alBo fiscal ha sido el m&s ba o de los cuatro estratos. (l a!alBo de las comunas del ?rupo III # IJ ha sido ob eto de una !ariaci'n m&s cercana a la media@ respecti!amente del /20.1Q # /01.5Q *Tabla /2-.

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(n t>rminos de a!alBo@ cerca del :0Q del !alor predial de Santiago en su con unto est& e9ento de imposiciones fiscales en /118@ habiendo disminuido el indicador desde un 42Q a /117@ debido al rea!alBo reali=ado dos aCos despu>s. $ese a %ue el porcenta e e9ento del a!alBo ha disminuido@ el !alor absoluto o nominal e9ento pr&cticamente se ha duplicado en las Comunas del ?ran Santiago en 4 aCos@ de 70/ millones de +G en /117@
P*&('7:68' 4' ;6&)6()>7 4' -*+ 6;6-?*+ 'x'7:*+ '7 '- 9'&)*4* !$$"-!$$8
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a m&s de 500 en /118. (ste aumento nominal ha sido ma#or %ue la media en las comunas del Iercado Suntuario@ del orden del //4Q. (sta e!oluci'n contrasta con el ba o porcenta e de predios e9entos en este estrato@ /7.7Q a /118 !ersus una media para Santiago metropolitano del 5/.5Q9!@ lo %ue puede e9plicarse por la combinaci'n de dos factores3 la importante acti!idad inmobiliaria # aumento de predios en este sector # la uni!ersalidad de la e9enci'n para todos contribu#entes # para todo tipo de !i!ienda %ue impone un !alor base mAnimo de e9enci'n *1@: millones de pesos-. A ni!el de la ciudad el impuesto territorial ha aumentado sus ingresos desde :.1 millones de +G en /112@ hasta 1 millones en /110@ lo %ue significarAa un incremento del 8:Q respecto del aCo base */112-. .a# %ue destacar %ue@ adem&s del rea!alBo@ cada aCo se reali=an una importante cantidad de modificaciones catastrales *deri!adas de nue!as propiedades@ ampliaciones # subdi!isi'n predial-@ %ue constitu#en un factor de aumento de ingresos. (n el perAodo completo */112 a /110-@ los ingresos totali=an la cifra de 70@4 millones de +G *esto es algo m&s de mil millones de d'lares de /111-. Si bien este flu o ha sido importante@ es notable %ue@ en el caso de los dos grupos de ma#ores !alores de suelo@ la !ariaci'n relati!a del ingreso anual del impuesto ha sido m&s lenta %ue el cambio del a!alBoF por contraste con los otros estratos %ue han aumentado m&s r&pido sus ingresos %ue su a!alBo *Tabla /2-. Como lo muestra la Tabla /7@ un rasgo destacado del ?ran Santiago es la fuerte concentraci'n geogr&fica de las contribuciones@ especAficamente en las 4 comunas del

SAN

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42

LIercado SuntuarioM. (n este grupo se ha recaudado el 00Q del impuesto predial de toda la ciudad del perAodo /112210@ mientras %ue el resto de las comunas *%ue acogen al 84Q de la poblaci'n metropolitana-@ han generado solo un 70Q de las contribuciones. (sta gra!itaci'n es ma#or %ue la %ue le correspondiente al grupo en el a!alBo total de la ciudad *44Q-. (l ?rupo LIercado Suntuario ConsolidadoM ha aumentado sus contribuciones de 7@4 millones de +G en /112@ a 5@7 millones en /110. (n igual lapso@ el L?rupo Iercado Denso estableM 2 con !alores de suelo inferiores al promedio de la ciudad # %ue han crecido a un ritmo medio 2 ha aumentado su aporte de ingresos de :5/ mil a /@/ millones de +G. Los otros 2 estratos aumentan sus ingresos hasta las 008 mil +G *LIercado en Consolidaci'nM- # las 875 mil +G *en el caso del LIercado Segregado InestableM-. Si comparamos las !ariaciones relati!as de los ingresos municipales por impuesto predial vis - vis la del a!alBo fiscal@ se ad!ierte un comportamiento bastante distinto segBn los estratos comunales del mercado de suelo3 en las comunas del Iercado Suntuario frente a una !alori=aci'n del suelo del /:2Q@ los ingresos fiscales en las municipalidades han aumentado solamente del 01Q@ # en el ?rupo II los ingresos fiscales han aumentado del 70Q mientras el a!alBo ha aumentado del 84Q. Al contrario@ los ingresos por impuesto predial en las comunas del Iercado Denso (stable # Segregado Inestable han aumentado por arriba de la !ariaci'n de a!alBo@ como se puede notar en la tabla a continuaci'n.
' VARIACION AVALUO GRUPO 1 GRUPO II GRUPO III GRUPO IV 142)8 84)2 120)* 10*)6 ' VARIACI(N INGRESOS POR IMPUESTO PREDIAL 7*)4 2*)7 13*)* 136)5

Guente3 Tabla /2 del Ane9o Como se adelant' en el capAtulo de antecedentes@ el monto de los ingresos de las contribuciones por impuesto predial esta relacionado con el numero de predios e9entos@ pero de manera m&s importante@ desde el punto de !ista nominal@ con los mecanismos de e9enci'n uni!ersal pre!istos por Le#. $or un lado@ el monto de los ingresos por impuesto territorial est& in!ersamente relacionado con el nBmero de predios e9entos. (stos se concentran en comunas con suelos m&s baratos@ con una importancia relati!a superior al 80Q de los predios allA locali=adosF comprendiendo las comunas donde se han desarrollados los programas de !i!iendas sociales *con la e9cepci'n de Lo Darnechea@ donde los predios e9entos son mu# minoritarios # la construcci'n es predominantemente pri!ada-. (n efecto@ en el grupo II LIercado medio en consolidaci'nM el porcenta e de e9enci'n es de 50Q@ con puntas del 80Q # m&s en las comunas San Hoa%uAn # (staci'n CentralF cifra %ue aumenta al 85 # 10Q de los predios de los grupos III # IJ. $or contraste@ desde la perspecti!a del

47

a!alBo global e9ento@ la ma#or perdida de recursos fiscales potenciales se locali=a en el estrato %ue concentra la residencia de hogares de me or ni!el de ingreso # ma#ores plus!alAas nominales del suelo urbano *:2Q de todo el a!alBo e9ento de la ciudad-. (l ?r&fico a continuaci'n permite comparar@ para los cuatro estratos del Iercado de suelo@ el porcenta e %ue representa cada uno sobre el a!alBo total del ?ran Santiago # sobre el total de ingresos generados por el impuesto predial en la ciudad.
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0 +#$,-./ &0120-$%/ +#$,-./ #1 ,/1&/3%.-,%41 +#$,-./ .#1&/ +#$,-./ &#5$#5-./

Como lo muestra la ilustraci'n@ las Comunas del LIercado SuntuarioM estarAan contribu#endo a los ingresos del impuesto territorial del ?ran Santiago por arriba de su peso en el a!alBo *respecti!amente@ 00 # 40Q del total de la ciudad-. (n los tres restantes grupos@ la importancia relati!a sobre el a!alBo@ e9cede en !arios puntos el porcenta e con participan en la generaci'n de tributos o contribuciones. Teniendo en cuenta %ue el 50Q de las contribuciones %ue genera cada comuna@ son redistribuidos al resto de los municipios del paAs@ estos Bltimos se transforman en beneficiarios de parte importante de las plus!alAas generadas en el primer grupo de comunas. La Tabla /7 permite e9aminar@ tambi>n@ la e!oluci'n del a!alBo medio por comuna # estrato. Como promedio del ?ran Santiago en /117 se colocaba en 400 +G aumentando a 81: +G en /118. (s notable %ue el aumento del a!alBo medio ha sido generali=adamente significati!o en todas las comunas # estratos como resultado del proceso de actuali=aci'n lle!ado a cabo por el SII en /114. La brecha entre el a!alBo

4:

promedio del ?rupo de las Comunas %ue conforman el Iercado Suntuario con el a!alBo promedio del ?rupo IJ@ Iercado Segregado Inestable@ no ha cambiado en el periodo@ siendo el a!alBo medio del ?rupo I tres !eces m&s alto %ue el correspondiente al ?rupo IJ *?r&fico a continuaci'n-.
V6&)6()>7 4'- 6;6-?* 9&*@'4)*
1)800

1)600

1)400

1)200

1)000 UF

800

GRUPO I GRUPO II GRUPO III GRUPO IV

600

400

200

0 1**3 1**8

+n e9amen m&s detenido de los porcenta es comunales de predios e9entos@ arro a %ue estos se concentran en las comunas de los ?rupos III # IJ@ con precio del suelo m&s ba o respecto a la media metropolitana@ con una importancia relati!a superior al 80Q de los predios allA locali=adosF comprendiendo las comunas donde se han desarrollados los programas de !i!iendas sociales *con la e9cepci'n de Lo Darnechea@ donde los predios e9entos son mu# minoritarios # la construcci'n es predominantemente pri!ada-. U Cu&l ha sido el impacto de la e!oluci'n descrita en las finan=as e in!ersi'n municipalV Los datos de la Tabla ,Z /: del Ane9o (stadAstico inclu#en el porcenta e # la tasa de !ariaci'n de los ingresos por impuesto territorial como participaci'n a los ingresos propios municipales@ considerando como base de c&lculo el :0Q de contribuciones %ue %uedan al Iunicipio por Le# *sin considerar el 50Q restante %ue entra a redistribuci'n !Aa GCI-. A ni!el del ?ran Santiago el ingreso propio por impuesto territorial representaba@ en /118@ el 22.1Q del ingreso propio global de los municipios@ habiendo aumentado respecto a la gra!itaci'n de /112 */8.1Q-. (ste aumento de la importancia relati!a de las contribuciones sobre el ingreso municipal muestra importante diferencias por estratos@ como tambi>n al interior de las comunas del mismo grupo. (l ?rupo del Iercado

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Suntuario aument' dicho porcenta e@ de un 7/.2Q a un 78.:Q@ destacando la comuna de Jitacura %ue duplic' el porcenta e de ingresos propios municipales e9plicado por el impuesto predial. (n este ?rupo@ la tendencia indica %ue los ingresos por impuesto territorial han crecido m&s r&pidamente %ue otras partidas de ingresos propios. Si bien el crecimiento del impuesto territorial como porcenta e de los ingresos propios para el ?ran Santiago ha sido positi!o en la media@ constitu#endo adem&s una tendencia bastante generali=ada entre las comunas@ e9isten diferencias notorias entre municipios # estratos. $ara e!aluar el aporte de los ingresos municipales por impuesto territorial al financiamiento de las in!ersiones en desarrollo urbano se constru#' un indicador de eficacia comunal@ calculado de la manera siguiente3 Ingresos municipales por impuesto territorial *:0QIn!ersi'n municipal La tendencia %ue arro a este indicador es %ue las contribuciones aportan ingresos superiores a los montos de in!ersi'n municipal@ situaci'n %ue se ha agudi=ado durante el perAodo anali=ado. (l comportamiento de este indicador es mu# distinto segBn grupos o estratos del mercado de suelo. Los ?rupos I # II con precios del suelo m&s alto de la media metropolitana # con !ariaciones del precio del suelo lenta # media@ #a en /112 destinaban solamente una parte de sus ingresos por impuesto territorial a in!ersiones@ habiendo agudi=ado la brecha entre uno # otro durante el perAodo anali=ado. (sto comportamiento significa %ue el destino de los ingresos por impuesto territorial no es para in!ersiones@ sino %ue incrementos de gastos@ situaci'n %ue des!irtBa el concepto %ue las contribuciones poseen la !irtud de constituir un impuesto a la !ista de los !ecinos. (n los grupos III # IJ los ingresos por impuesto territorial son inferiores a la in!ersi'n municipal@ como resultado de las transferencias %ue aumentan su desmedrado poder de in!ersi'n propio. Conclusiones del capAtulo L a importancia del impuesto territorial radica en tres funciones potenciales3 i- generar recursos para el desarrollo urbano local@ ii- internali=ar e9ternalidades@ iii- regular o desincenti!ar al=as especulati!as del mercado del suelo. (n este capAtulo se ha podido anali=ar lo %ue ha sido la !ariaci'n del rendimiento del impuesto predial en el periodo considerado # su relaci'n con las in!ersiones para el [ /00

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desarrollo urbano. $or lo %ue dice relaci'n con el rendimiento@ el e9amen de las !ariaciones del impuesto territorial nos indican %ue las recaudaciones por este rubro han aumentado de manera general en el ?ran Santiago en el periodo considerado /1122/110. (sto puede ser e9plicado en gran medida por el rea!alBo fiscal de /114@ por las nue!as contribuciones del sector pri!ado # por cambio de destinos de uso de los suelos. Ahora bien@ el aumento de los ingresos@ siendo importante@ ha sido mas lento %ue el aumento del a!alBo. UCu&l es el impacto en las capacidades de in!ersi'n localesV $uede estimarse %ue del total de 70@4 millones de +G %ue ha sido el rendimiento del impuesto territorial en la Ciudad de /112 a /110F solamente /4 millones %uedan como ingresos del municipio %ue los han generados # 22@4 millones pasan a redistribuci'n hori=ontal *lo %ue inclu#e transferencias a comunas fuera del &rea metropolitana-. Dado %ue las 4 comunas del estrato LIercado SuntuarioM representan el 00Q del rendimiento total del impuesto@ a decir 25.4 millones@ /0.5 millones de +G les %uedan como ingresos propios@ mientras %ue cerca de /5 millones son redistribuidos. Sumando las 21 restantes comunas de la ciudad@ los ingresos propios %ue reporta el impuesto al &rea metropolitana son solamente :@: millones de +G adicionales. (l an&lisis de la importancia del impuesto predial para financiar el desarrollo urbano ha resaltado la tendencia de las finan=as municipales del estrato de precios de suelo m&s altos@ a aplicar sus contribuciones de manera solo parcial a in!ersiones. (ste comportamiento radica particularmente en las Comunas del ?rupo del Iercado Suntuario # del Iercado en Consolidaci'n@ donde este comportamiento tiene particular rele!ancia por el monto absoluto de la recaudaci'n por el rubro de impuesto predial *indicando un potencial redistributi!o hacia in!ersi'n en =onas deficitarias@ m&s rentable %ue su asignaci'n a gasto en las =onas de origen de las contribuciones-. (sta tendencia se nota tambi>n en comunas de los otros ?rupos de Iercado del suelo@ en donde el porcenta e de ingresos propios por impuesto territorial es m&s ba o@ # plantea la necesidad de una ma#or focali=aci'n del gasto pBblico para el destino por el cual est& pensado el impuesto. (l mecanismo de redistribuci'n del 50Q de los ingresos municipales deri!ados del impuesto territorial *Gondo ComBn-@ si bien significa la transferencia de montos significati!os de las contribuciones generadas por el (strato LIercado SuntuarioM@ plante en lo general dudas importantes respecto del potencial de recaudaci'n de la ma#orAa de las otras municipalidades@ # con ello del impacto %ue pueda tener el impuesto en el desarrollo urbano ba o su actual es%uema de aplicaci'n. (n cuanto al impuesto predial como instrumento de recuperaci'n de plus!alAas *como actual mecanismo de internali=aci'n de e9ternalidades- ocurre %ue las comunas del estrato denominado LIercado SuntuarioM est&n contribu#endo al impuesto territorial por arriba de su peso en el a!alBo total de la ciudad. $or contraste@ en los otros tres estratos@ %ue R como lo muestra el capAtulo anteriorR es donde el gobierno central # regional ha

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focali=ado su principal esfuer=o de in!ersi'n en desarrollo urbano durante la presente d>cadaF los altos ni!eles de e9enci'n determinan %ue las plus!alAas %uedan d>bilmente representadas en las recaudaciones # por tanto en los ingresos propios con %ue cuentan para reali=ar in!ersi'n municipal. De la misma forma@ debido al r&pido proceso de !alori=aci'n de suelo # de urbani=aci'n@ la e!oluci'n del impuesto no parece e!olucionar a un ritmo proporcional al aumento del !alor de los predios beneficiados por las in!ersiones urbanas del gobierno central # regional. Con dichos elementos@ puede postularse con cierta base %ue el impuesto predial dista de constituir un instrumento %ue recupere para la sociedad la plus!alAa del suelo de todas las comunas@ tampoco alimenta siempre in!ersiones@ m&s aBn@ parece %ue su redistribuci'n no es proporcional al grado de ine%uidad # diferencias de est&ndar urbano %ue alimenta la formaci'n de precios del suelo urbano.

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($B

DETERMINANTES DE LA DINAMICA DEL SUELO

A /110@ el precio promedio del suelo ha aumentado un ///Q respecto de /112. (n el perAodo considerado@ los !alores globales del suelo manifestaron una tendencia al al=a constante # sostenida hasta la aparici'n de la crisis econ'mica de /118@ obser!&ndose los ritmos comunales m&s acelerados de encarecimiento en municipios@ con precios de suelo inferiores al promedio de la ciudad *?rupos III # IJ de la tipologAa-F situaci'n %ue ha empu ado a la con!ergencia de los precios hacia el !alor medio de la ciudad. $or contraste@ en t>rminos nominales los ma#ores plus!alores se detectan en las comunas de los grupos I # II *Iercado suntuario # medio en consolidaci'n-@ respecti!amente con aumentos de :.5 # :.1 +G por metro cuadrado *por sobre el promedio de encarecimiento de 7.5 +nidades de fomento %ue reporta la ciudad como con unto-. A la lu= de esta tendencia surgen las siguientes preguntas UCu&l ha sido la sensibilidad del precio del suelo a las distintas inter!enciones urbanas acontecidas durante el perAodo anali=adoV UCu&les del con unto de factores considerados por el an&lisis son los m&s gra!itantes para e9plicar la e!oluci'n de los !alores del sueloV UCoinciden estas !ariables con los predictores del ingreso # a!alBos del impuesto territorialV $ara a!an=ar en algunas respuestas a dichas interrogantes@ esta secci'n presenta los siguientes tres an&lisis3 (stimaci'n de Coeficientes de (lasticidad del precio del suelo segBn los cuatro estratos de la tipologAa de segmentaci'n del &rea metropolitana. Calculo de Coeficientes de Correlaci'n Simple a ni!el de obser!aciones comunales entre indicadores de la din&mica de !i!ienda e in!ersi'n urbana con respecto a !ariaciones del precio comercial@ por un lado@ # con los ingresos # a!alBos del sistema de contribuciones de bienes raAces. (laboraci'n de ecuaciones de regresi'n mBltiple destinadas a identificar@ dentro del modelo de an&lisis empleado por la presente in!estigaci'n@ los me ores pa%uetes de !ariables para efectos de predecir la e!oluci'n relati!a # nominal de los precios de suelo a ni!el comunal.

.a# %ue subra#ar %ue todo el traba o si bien permite arribar a una suerte de sAntesis interpretati!a@ supone la introducci'n de supuestos simplificadores en orden a las relaciones de causalidad %ue se generan entre las inter!enciones urbanas anali=adas por el traba o # la din&mica de !aloraci'n del suelo metropolitano. (n particular no est&n controladas las diferencias de consolidaci'n urbana o est&ndares comunales@ como tampoco las distintas normati!as de planificaci'n urbana # constructibilidad.

($B$#

E'ast*c*+a+ + ' Pr c*os + ' Su 'o &or Estrato #22(12C

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+n primer an&lisis de las !ariaciones relati!as del precio de suelo puede desarrollarse mediante la estimaci'n de indicadores de sensibilidad del precio del suelo a ni!el de estratos del mercado de suelo en funci'n del cuociente %ue resulta de las !ariaciones porcentuales del precio de suelo !ersus los par&metros de din&mica habitacional e in!ersi'n urbana. La siguiente tabla compara los porcenta es de aumento del par%ue de !i!iendas@ in!ersi'n anual en desarrollo urbano # precio del suelo respecto a comien=os de la d>cada */1122 10-@ segBn estratos del mercado de tierras urbanas. (stimaci'n Coeficientes de (lasticidad del $recio del Suelo /112210
(STRAT) Diferencia $recio Suelo /112210 +G ?R+$) I ?R+$) II ?R+$) III ?R+$) IJ CI+DAD \:.5 \:.1 \/.5 \2.7 \7.5 Q *A77Q /51Q /00Q :50Q //2Q Aumento Ji!ienda Ji!iendas 52.:02 8.:05 87.27: /04.545 241.058 Q Crecim. StocO Q *D21.4Q 4.8Q 22.4Q 20@0Q 27@2Q In!ersi'n +rbana +G 0.04/.5/2 7.107.:84 8./88.50/ 0.:02.80: 25.585.407 Q !ariac. In!ersi'n Iedia anual Q* C*2- 2Q 275Q :Q :Q /:Q (lasticidad del $recio del Suelo A !i!. A6D[/00 /./ 21./ 0.1 /0 :.8 A In!.+rb A6C [/00 2/5.4 0/.5 ::.2 //4 0.1

Como lo muestra la tabla@ a /110@ el par%ue de !i!ienda del ?ran Santiago ha crecido en un 24Q respecto de /112 fruto de la d>cada de ma#or dinamismo habitacional %ue recuerde el paAs. Suponiendo una influencia directa de la construcci'n de !i!ienda sobre la e!oluci'n de los precios del sueloF se obtiene %ue cada punto porcentual de incremento del par%ue de !i!iendas particulares ha ido acompaCado de un incremento de :.8 porcentuales del !alor del suelo. Iientras %ue las comunas de m&s alto !alor de suelo *Iercado Suntuario Consolidadoreportan ma#or estabilidad o independencia respecto a dicho procesoF el conglomerado de precios medio2alto *LIercado medio en consolidaci'nM-@ reporta un ba o crecimiento porcentual del par%ue habitacional *sal!o en la comuna de La Reina- con lo %ue los !alores del suelo *de ni!el medio- aparecen reaccionando desproporcionadamente. Los casos m&s e!identes son Independencia # San Hoa%uAn *comunas centrales # con buen e%uipamiento- cu#o stocO ha crecido menos del 2Q respecto del e9istente a /112 # los precios del suelo han !ariado en mas del /40Q. )tro caso de aparentemente ele!ada elasticidad del precio del suelo al dinamismo habitacional@ lo plantea el grupo denominado LIercado Segregado InestableM 2 %ue con ugan altos ni!eles de construcci'n # aumentos de precio del suelo acelerados R. (n este ?rupo@ cada punto porcentual de crecimiento del stocO@ ha ido acompaCado de un crecimiento del precio del suelo del /0Q@ situaci'n %ue a lo largo de la d>cada ha estado acompaCada por la reducci'n del !olumen de superficie de suelo ofertada@ apare ada de la locali=aci'n de importantes cantidades de nue!as !i!iendas %ue han repercutido en saltos de la densidad.

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Respecto a la sensibilidad del precio del suelo a la in!ersi'n urbana@ ha# %ue destacar %ue los Andices no son comparables con los relati!os al crecimiento del stocO de !i!ienda@ puesto %ue la !ariaci'n porcentual de la in!ersi'n urbana e9presa simplemente el cambio %ue significa el promedio de in!ersi'n anual del periodo respecto de la in!ersi'n del aCo /112. ,o obstanteF la comparaci'n !ertical por columna permite detectar distinciones por estrato del mercado de suelo. Como promedio de Santiago@ la in!ersi'n urbana a /110 reporta un crecimiento del /:Q@ mientras %ue@ en igual perAodo@ los precios de suelo han !ariado en un ///Q. (l Andice de sensibilidad %ue se puede deri!ar de ambas cifras@ reporta fuertes !ariaciones segBn estratos del mercado de suelo %ue indican %ue una misma cantidad o tipologAa de in!ersi'n urbana se !a a asociar con cambios relati!os de los !alores del suelo de distinta significaci'n segBn sea la situaci'n base de la =ona beneficiaria. (n un e9tremo se encuentra@ el LIercado suntuario ConsolidadoM %ue aun%ue reporta la m&s alta in!ersi'n urbana per c&pita@ manifiesta en el campo de los precios de suelo ma#or independencia de ello %ue el resto de la ciudad@ lo %ue encuentra su e9plicaci'n en una dotaci'n de infraestructura # ser!icios %ue fue consolidada con mucha anterioridad # donde la m&s alta base de calculo de la !ariaci'n porcentual del precio no permite captar la importancia nominal del aumento de los !alores. (n otro e9tremo est& la situaci'n de la ma#orAa del resto de la ciudad@ particularmente !isible en el caso de los LIercado Segregado InestableM %ue refle an su m&s reciente urbani=aci'n. A%uA la in!ersi'n urbana del sector pBblico@ posibilitada por los programas del gobierno central ha significado me orAas de est&ndar m&s sustanciales respecto a comien=os de la d>cada # por esa !Aa se asocia a al=as porcentuales del precio del suelo m&s significati!as. +na !ariante importante a la dualidad anterior es la din&mica de las comunas pericentrales del grupo III de la tipologAa *Iercado medio en consolidaci'n- %ue manifiesta el ma#or incremento nominal de los precios de suelo@ en cu#a e9plicaci'n se cuentan una discreta acti!idad habitacional # una importante in!ersi'n en infraestructura !ial@ factores %ue repercuten en Andices de sensibilidad considerables del porcenta e de !ariaci'n de los !alores respecto a ambas !ariables. ($B$( -ar*ab' s corr 'ac*o%a+as a' Au/ %to + Pr c*os co/u%a' s

La Tab'a No #A + ' A% 4o Esta+)st*co presenta una serie de coeficientes de correlaci'n simple *R2- entre indicadores comunales habitacionales *dinamismo # tipo de desarrolloe indicadores de in!ersi'n urbana@ por un lado@ # las !ariaciones del precio del suelo por comuna e9presadas tanto en t>rminos porcentuales como nominales.

5/

(l perAodo anali=ado */1122/110- permite reconocer@ primero@ correlaciones significati!as con la !ariaci'n relati!a de los precios de suelo@ %ue son distintas de las !ariables asociadas con la magnitud de los aumentos nominales. La !ariaci'n relati!a de los precios de suelo por comuna /112210 si bien no muestra correlaci'n con la cantidad total de !i!iendas construidas durante el perAodo@ esconde algunas relaciones m&s importantes cuando se desagrega la edificaci'n segBn su fuente publica o pri!ada *pro9# del !alor # superficie de las construcciones-. +n primer hecho es %ue el aumento relati!o de precios ha tenido ma#or concomitancia con los ni!eles de acti!idad de la !i!ienda S(RJI+ por comuna %ue con la cuantAa de !i!iendas pri!adas. Aun%ue lo anterior significa %ue la locali=aci'n de !i!iendas sociales se asocia con !ariaciones del precio del suelo m&s r&pidasF ello esta condicionado a una condici'n m&s di!ersa en lo referente a la estructura de la edificaci'n. Si se consideran los datos comunales del capitulo !i!ienda@ se ad!ierte %ue los ma#ores porcenta es de incremento del precio del suelo no corresponde con comunas donde el nBmero de !i!iendas S(RJI+ represente un porcenta e dominante de la construcci'n del perAodo@ sino %ue donde ha habido mi9tura con !i!iendas pri!adas. +n e emplo son IaipB@ $udahuel@ $uente Alto # Yuilicura@ %ue reportan cifras rele!antes de !i!iendas S(RJI+ *entre 7 mil # /7 mil unidades segBn sea el caso-@ pero paralelamente a %ue la construcci'n reali=ada por el sector pri!ado en esas mismas =onas ha sido m&s cuantiosa. Respecto a la in!ersi'n urbana@ las !ariaciones porcentuales m&s significati!as del precio del suelo por comuna reportan correlaciones negati!as con la in!ersi'n global por comuna como con la in!ersi'n municipal per c&pita@ pero positi!amente con algunas partidas de in!ersi'n de programas focali=ados del gobierno central. (l patr'n de correlaciones %ue manifiestan los aumentos nominales del precio del suelo por comuna es in!erso del descrito para las al=as relati!as. Los aumentos nominales del precio del suelo est&n asociados positi!amente con la acti!idad habitacional del sector pri!ado@ # negati!a o in!ersamente@ con las partidas m&s progresi!as de in!ersi'n urbana del gobierno central@ # consistentemente con ello@ correlacionados negati!amente con la incidencia de la pobre=a. (n suma@ la in!ersi'n municipal *financiada con ingresos propios # transferencias interlocales- manifiesta una fuerte asociaci'n positi!a con las comunas %ue reportan ma#ores plus!alAas nominales@ a la par de ma#or estabilidad en t>rminos relati!os a comien=os de la d>cada. $or su parte@ las in!ersiones de los programas de gobierno central han sido ma#ores en comunas con menor !alor de suelo *tendencia %ue !incula estas in!ersiones con comunas de al=as porcentuales m&s r&pidas # %ue han mostrado un dinamismo habitacional importante # con tendencia a la di!ersificaci'n de su estructura-.

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La tab'a #B + ' A% 4o Esta+)st*co presenta los coeficientes de correlaci'n simple de la misma serie de indicadores habitacionales # de in!ersi'n urbana@ ahora con respecto al flu o de contribuciones de bienes raAces del perAodo /112210 # las !ariaciones porcentuales del a!alBo medio por predio *pro9# del !alor fiscal del suelo-. Los coeficientes de an de manifiesto@ en primer lugar@ %ue la cuantAa de los ingresos fiscales generados por las contribuciones del perAodo /112210 reportan una distribuci'n comunal %ue tiene una correlaci'n m&s importante con la edificaci'n pri!ada # %ue reportan ni!eles altos de in!ersi'n urbana@ por concepto de su ma#or poder de in!ersi'n municipal. $uede plantearse %ue la !ariaci'n porcentual de los precios de suelo por comuna esta disociada del ni!el de ingresos fiscales por comuna como resultado %ue las comunas %ue han aumentado m&s sus !alores de tierra en t>rminos porcentuales@ son a%uellas pobladas por sectores de menores ingresos # donde la construcci'n ha sido principalmente !i!ienda por deba o del limite de e9enci'n. Como se destac' en el capAtulo respecti!o@ la e!oluci'n de los tributos muestra un desfase respecto de la e!oluci'n de los a!alBos@ habiendo crecido menos los primeros@ particularmente en el caso de las comunas de precios de suelo m&s altos. $or dicha situaci'n@ la !ariaci'n de los a!alBos promedios por comuna de /117 a /118@ muestra su correlaci'n m&s significati!a *R2X0.57- con un indicador %ue predicen el caso de comunas de precios del suelo ba os3 este el porcenta e de crecimiento del stocO habitacional. e&resiones #.lti!les del Cambio del Valor del Suelo/ (n las secciones anteriores se ha in!estigado de forma bi!ariada las relaciones del mercado de suelo con@ primero@ la din&mica inmobiliaria *%ue alude a la construcci'n # locali=aci'n de !i!ienda por parte de los sectores publico # pri!ado-@ segundo@ la in!ersi'n del (stado en )bras $ublicas *segBn las distintas tipologAas de in!ersi'n del sector publico-@ # finalmente@ con relaci'n a indicadores de e!oluci'n del impuesto predial. Todo ese an&lisis ha permitido una apro9imaci'n empArica %ue ha permitido plantear obser!aciones e hip'tesis relati!as al proceso de creaci'n de plus!alAas diferenciado segBn =ona. (sta secci'n busca discriminar@ dentro del global de !ariables del modelo de in!estigaci'n@ cuales factores tienen ma#or importancia como elementos de e9plicaci'n del cambio de los !alores del suelo a ni!el comunal@ a lo largo del perAodo anali=ado. $ara este efecto@ se han reali=ado dos ecuaciones de regresi'n mBltiple@ destinadas@ respecti!amente@ a identificar los me ores predictores de3 i- la !ariaci'n relati!a de los precios medios por comuna de/112 a /110F # ii- el aumento nominal del precio medio del suelo por comuna de /112 a/110.

57

Consideraciones metodol&icas (l an&lisis reali=ado se basa en Regresiones IBltiples (scalonadas *step"ise-. (sta t>cnica se aplica cuando un modelo e9plicati!o postula !arias !ariables independientes@ e interesa identificar el sub con unto %ue me or predice el fen'meno obser!ado *en este caso el cambio de !alores del suelo urbano # del impuesto predial por comuna-. .a# %ue aclarar %ue la prueba de regresi'n mBltiple supone relaciones lineales@ es decir %ue cada !alor fi o de la !ariable independiente *9- determina una cierta distribuci'n de la !ariable dependiente *#-@ %ue se e9presa en una estimaci'n del curso de la media de # para todas las combinaciones de 9/@ 92@ etc. (l e ercicio ha sido reali=ado a tra!>s del $rograma STATA *Statistics Data An&lisis-. La regresi'n escalonada !a eliminando por procedimientos sucesi!os una lista de !ariables independientes *9/...9n- %ue poseen menor capacidad e9plicati!a de la heterogeneidad o !ariaci'n del fen'meno anali=ado. AsA sucesi!amente@ el procedimiento !a identificando a%uellas !ariables m&s eficientes para e9plicar la !ariabilidad de la !ariable *DlalocO@ /187-. Debe tenerse presente@ %ue como con unto de las !ariables seleccionadas@ se obtiene un porcenta e de !ariabilidad total e9plicada de K@ pero dentro de las cuales cada !ariable independiente seleccionada@ si bien de a actuar a las restantes@ esta e9plicando un residuo de ellas@ es decir otro grupo de sucesos o puntos. (n t>rminos simples@ las !ariables independientes seleccionadas e9plican con untamente un margen de la !ariabilidad@ pero en el mismo sentido conceptual. Dado %ue este an&lisis busca precisar relaciones de causalidad@ la identificaci'n de las !ariables independientes m&s rele!antes permite al in!estigador poner el foco de atenci'n en unas pocas dimensiones@ cu#a modificaci'n producirAa cambios en los !alores de la !ariable dependiente. (n la siguiente tabla se identifican las /5 !ariables independientes del modelo de in!estigaci'n %ue fueron ingresadas a las ecuaciones de regresi'n reali=adas a fin de identificar los me ores predictores de dos distintas miradas al proceso de formaci'n de !alores del suelo@ entendido este como !ariables dependientes de comple os procesos urbanos anteriores o paralelos a su manifestaci'n3 i- la !ariaci'n relati!a de los precios medios por comuna respecto de /112 *esto es la diferencia porcentual del precio medio del suelo por comuna de /110@ respecto de /112ii- el aumento nominal *+G- del precio medio del suelo por comuna de /112 a/110 *esto es la diferencia nominal del precio medio del suelo por comuna de /110@ respecto de /112-.

JARIADL(S I,D($(,DI(,T(S I,?R(SADAS A R(?R(SI), I+LTI$L(

5:

C)I$),(,T( DI,AIICA .ADITACI),AL

I,J(RSI), +RDA,A

S)CI)2D(I)?RAGIC)

JARIADL(S I,?R(SADAS A (C+ACI), 2 ,S $ermisos de Ji!ienda por comuna /112210 2 Q de Crecimiento StocO .abitacional /112210 2 I2 Ji!. Construida por sector pri!ado /112210 2 I2 Ji!. Construidos por sector pBblico /112210 2 ,S Ji!. Construida por sector pri!ado /112210 2 ,S Ji!. Construidos por sector pBblico /112210 2 Ji!.$ri!ada como Q del total de edificaci'n comunal /112210 2 +G per c&pita In!ersi'n +rbana Total /112210 2 Q Jariaci'n In!ersi'n Iedia Anual /112210 2 +G In!ersi'n Jialidad # $a!imentaci'n /112210 2 +G In!ersi'n (%uipamiento # $ar%ues /112210 2 +G In!ersi'n Ser!icios Sociales /112210 2 +G6per c&pita In!ersi'n +rbana ?obierno Central 2 +G6per c&pita In!ersi'n +rbana Iunicipalidades 2 Aumento de $oblaci'n por Comuna /1122/110 2 Q de $oblaci'n pobre por comuna /118

Las !ariables independientes estudiadas se clasifican en tres componentes gruesos3 din&mica habitacional@ In!ersi'n +rbana en obras publicas *es decir inter!enciones %ue el modelo conceptual de este estudio postula %ue constitu#en determinantes del !alor de la tierra urbana-@ agreg&ndose un tercer componente3 LSocio demogr&ficoM. (ste refiere a indicadores del cambio de la magnitud de poblaci'n por comuna # ni!eles de pobre=a@ los %ue hemos considerados como factores %ue inter!ienen alrededor o modifican las relaciones de causalidad de las dos formas de inter!enci'n mencionadas con el mercado de suelo metropolitano. Predictores del Cambio !orcentual del Precio medio del suelo !or comuna

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Como se indic' anteriormente@ en el ?ran Santiago el precio medio del suelo a /110@ representa un incremento del ///Q respecto del !alor del aCo /112@ lo %ue a escala de comunas oscila de !ariaciones porcentuales inferiores a /4Q *$ro!idencia- hasta otras superiores al 500Q *La Glorida # $uente Alto-. Tambi>n se ha destacado %ue este indicador es in!erso al incremento nominal de los precios del suelo@ es decir las comunas donde los !alores de la tierra urbana han crecido m&s aceleradamente son casos donde los incrementos nominales son menores # !ice!ersa@ lo %ue deri!a de la distinta magnitud de las bases de calculo %ue determina el aCo /112. (stablecida dicha precauci'n@ la siguiente tabla la siguiente tabla presenta los resultados obtenidos de la ecuaci'n de regresi'n mBltiple reali=ada en funci'n del aumento porcentual del !alor del suelo. J. D($(,DI(,T(3 Q JARIACI), $R(CI) I(DI) S+(L) $)R C)I+,A Componente Jariables Coeficiente T Student $robab. Deta Asociada $]T Ji!ienda 2 Q crecimiento StocO 27.41 22.75 0.020 2 ,S !i!iendas Ser!iu 20.71 2/.81 0.00/ 2 Q comunal \/.10 /.10 0.051 Ji!.$ri!ada \0.0/ /.10 0.051 2 I2 Ji!ienda S(RJI+ In!.+rbana 2 +G per c&pita \20.7 /.84 0.005 In!ersi'n Socio2 2 Aumento $oblaci'n \0.000 :.20 D$DDD Demografico 2 Q $obre=a /118 \8.80 2.5/ D$D#B R( D$CD Tota': D$A2 R( A7usta+o : ,otas3 Coef.Deta3 indicador de !ariaci'n de K por cambios de E $robabilidad asociada3 in!ersa al poder e9plicati!o de E/..En Conforme al procedimiento reali=ado@ se identifican siete !ariables %ue@ como con unto@ e9plican un 00Q de la !ariabilidad del cambio porcentual del !alor del suelo a ni!el comunal %uedando por tanto solamente un 70Q ine9plicado por las dimensiones controladas en el modelo de la presente in!estigaci'n. Como lo muestra la tabla@ las dos !ariables del modulo socio2demogr&fico *aumento de poblaci'n por comuna # porcenta e de pobre=a- constitu#en los predictores m&s importantes para un subcon unto de puntos de la regresi'n@ con una relaci'n de signo

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positi!a o proporcional al indicador de crecimiento relati!o. (sto significa %ue las comunas cu#os precios de suelo son m&s estables en t>rminos relati!os tienen su me or definici'n en sus menores ni!eles de incremento demogr&fico # ausencia de pobres@ mientras %ue las m&s inestables o alcistas tienden a ser casos cu#a esencia es su mas cuantioso poblamiento # ma#or incidencia de la pobre=a entre sus habitantes. )tros subcon untos de sucesos o !ariabilidad %ue reporta la !ariable dependiente estudiada@ son e9plicados@ en orden de probabilidad@ por la tasa de crecimiento del stocO de !i!ienda *in!ersamente al cambio porcentual del precio del suelo por comuna-@ la locali=aci'n de !i!ienda del sector pri!ado *en asociaci'n positi!a-@ el numero de !i!iendas S(RJI+ # la in!ersi'n per c&pita en desarrollo urbano durante el perAodo anali=ado. Predictores del Cambio 0ominal del Precio medio del suelo !or comuna Como promedio del ?ran Santiago el precio de suelo@ en /110@ se situ' alrededor de las 0 +nidades de Gomento por metro cuadrado@ con una estructura o erar%uAa %ue reconoce fuertes diferencias comunales *desde un mAnimo de /@2 +G6m2 hasta !alores comunales superiores a 20-. (l cambio nominal del precio medio +G6m2 entre /112 # /110 a ni!el del ?ran Santiago ha sido de 7.5 +nidades de fomento@ lo %ue e9presado a escala de comunas reconoce un rango %ue !a desde incrementos de 8 +G hasta inferiores a / +G. (n un intento por perfeccionar la comprensi'n empArica de la incidencia de las !ariables del proceso urbano sobre la din&mica de !aloraci'n del suelo al interior del contorno metropolitano@ la siguiente tabla presenta los resultados obtenidos de la ecuaci'n de regresi'n mBltiple reali=ada en funci'n del aumento nominal del !alor del suelo3 J.D($(,DI(,T(3 A+I(,T) ,)II,AL $R(CI) I(DI) S+(L) $)R C)I+,A Componente Jariables K Coeficiente T Student $robab. Deta $]T -*.* %+a 20.70 12./: 0.0:/ - Q crecimiento \2.07 E($2C D$DDB StocO \0.0001 2/.82 0.001 - M( -*.* %+a 2 ,Z Ji!.$ri!adas In!.+rbana 2In!ersi'n urbana per \0.2/ /.14 0.050 c&pita gobierno central Socio 1 F Pobr Ga #223 1D$#D 16$AD D$DD( Demogr&fico R( Tota': D$AA R( D$<C A7usta+o: ,otas3 Coef.Deta3 indicador de !ariaci'n de K por cambios de E $robabilidad asociada3 in!ersa al poder e9plicati!o de E/..En

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(l procedimiento reali=ado seleccion' 4 !ariables del modelo@ %ue como con unto e9plican un 44Q de la !ariabilidad de la !ariable dependiente@ lo cual comparado con la regresi'n anterior significa %ue el modelo de esta in!estigaci'n tiene ma#or capacidad e9plicati!a respecto de los cambios porcentuales del !alor del suelo@ %ue respecto a la !ariabilidad del incremento nominal o plus!alAa. Dentro del pa%uete de indicadores seleccionados por la presente ecuaci'n@ los me ores predictores lo constitu#en el porcenta e comunal de pobre=a en relaci'n in!ersa a la magnitud de plus!alor del suelo #@ de manera directamente proporcional la superficie de !i!ienda edificada el periodo *caracteri=ada@ por un lado@ por un fuerte patr'n de concentraci'n en comunas ricas # por otro en mercados emergentes-. $uede inferirse %ue los ma#ores plus!alores comunales son funci'n de ausencia de residentes pobres # de concentraci'n de las !i!iendas de m&s alta superficie. (l residuo %ue de an sin e9plicar estos dos factores@ es completado en orden de importancia e9plicati!a3 el crecimiento relati!o del par%ue habitacional *in!ersamente al cambio nominal del precio medio del suelo por comuna-@ la in!ersi'n per c&pita del gobierno central *asociaci'n positi!a-@ probablemente referida al efecto macro !ialidad en los !alores de comunas pericentrales@ # finalmente@ el total de !i!iendas construidas por comuna. Las !ariables relati!as a numero de !i!iendas por sector pBblico o pri!ado@ como tambi>n casi la totalidad de indicadores de in!ersi'n urbana fueron descartadas por la regresi'n@ por lo %ue puede colegirse %ue el residuo no e9plicado son comunas sin acti!idad habitacional o donde esta es casi e9clusi!amente estatal. (n suma@ desde la perspecti!a %ue arro a esta regresi'n@ la magnitud absoluta de los plus!alores de suelo es e9plicada decisi!amente por la conformaci'n socio econ'mica de las comunas@ especAficamente con el grado de Le9clusi!idad socialM # la concentraci'n de la superficie edificada %ue acompaCa la locali=aci'n de los pro#ectos habitacionales de ma#or costo unitario. Ahora bien@ resulta l'gico pensar %ue@ m&s %ue estar frente a e!idencias de una determinaci'n mec&nica de las plus!alAas a partir del grado de segregaci'n@ tras la capacidad e9plicati!a %ue reportan las dos !ariables comentadas se esconde la cone9i'n de estas con diferencias del est&ndar urbano comunal de la ciudad *%ue no han sido posibles de controlar en este traba o-. )tro cluster de comunas o residuo ine9plicado por el factor antes descrito@ se encuentra en comunas %ue@ sin e9cluir un ni!el considerable de locali=aci'n de !i!iendas sociales@ igualmente han tenido un ni!el de acti!idad m&s rele!ante del sector pri!ado *situaci'n %ue corresponde a mercados donde recientemente han cobrado fuer=a los pro#ectos pri!ados3 por e emplo@ Iaipu-. Conclusiones del CapAtulo (l prop'sito de este capAtulo ha sido complementar con tres an&lisis complementarios@ el e9amen bi!ariado de la estructura del mercado de suelos del capAtulo precedente. Se busca@ agregar respuestas m&s conclusi!as a dos preguntas UCual ha sido la sensibilidad del precio del suelo a las inter!enciones de tipo habitacional # urbanasV UCuales del con unto de factores anali=ados e9plican me or la e!oluci'n de los !alores del sueloV

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(n primer lugar se reali=' la estimaci'n de Coeficientes de (lasticidad del precio del suelo segBn los cuatro estratos de la tipologAa de segmentaci'n del &rea metropolitana. (stos no pretenden ser indicadores e9actos ni comparables hori=ontalmente@ sino %ue facilitar la discriminaci'n !ertical o por distintos estratos de la sensibilidad del precio del suelo a la cuantAa de la din&mica habitacional e in!ersi'n en obras de desarrollo urbano. Los Andices obtenidos muestran %ue las comunas de m&s alto !alor de suelo *Iercado Suntuario Consolidado- son m&s estables dentro del conte9to metropolitano@ mientras %ue las comunas pericentrales *Lmercado medio en consolidaci'nM- aparecen reaccionando m&s intensamente al cambio habitacional e in!ersi'n urbana del perAodo. )tro caso de ma#or elasticidad es el LIercado Segregado InestableM 2 %ue con ugan altos ni!eles de construcci'n@ in!ersi'n urbana focali=ada # aumentos de precio del suelo acelerados. .a# %ue destacar %ue las importantes diferencias %ue manifiestan los indicadores de elasticidad por estrato a la in!ersi'n urbana@ indican@ en primer lugar@ el hecho %ue una misma cantidad de in!ersi'n urbana se !a a asociar con cambios relati!os de los !alores del suelo de distinta significaci'n segBn sea la situaci'n base de la =ona beneficiaria@ # su conformaci'n socio2econ'mica. (n un e9tremo el LIercado suntuario Consolidado@ aun%ue locali=a la m&s alta in!ersi'n urbana per c&pita@ manifiesta menor sensibilidad@ mientras el Lmercado Segregado InestableM constitu#e un caso de alta elasticidad@ e9plicada por el importante impacto de las obras del perAodo en el me oramiento urbano de lugares de mas reciente transici'n rural2urbana. (l calculo de Coeficientes de Correlaci'n Simple a ni!el comunal permite agregar %ue los fen'menos asociados con la !ariaci'n relati!a de los precios de suelo@ son distintas de los determinantes de los aumentos nominales. Las ma#ores !ariaciones porcentuales del precio del suelo no corresponde de manera simple con comunas donde la !i!ienda social ha#a copado el stocO de suelos@ sino %ue donde ha habido mi9tura@ esto es cifras rele!antes de !i!iendas S(RJI+ a la par de construcci'n pri!ada m&s cuantiosa. Desde el punto de !ista de la in!ersi'n urbana@ las !ariaciones porcentuales m&s significati!as del precio del suelo por comuna est&n asociadas con las partidas de in!ersi'n del gobierno central@ de locali=aci'n m&s progresi!as desde el punto de !ista social. (l patr'n de correlaciones del aumento nominal del precio del suelo es distinto@ destacando la asociaci'n de la in!ersi'n municipal con las ma#ores plus!alAas nominales. Ginalmente@ la elaboraci'n de ecuaciones de regresi'n mBltiple pone de manifiesto@ en primer lugar@ un alto residuo de las plus!alAas nominales sin e9plicarF indicando la influencia importante de !ariables e9ternas al modelo de la presente in!estigaci'n. Distinta es la situaci'n de las !ariaciones relati!as o !elocidad del cambio del precio del suelo por comuna@ donde el modelo de !ariables controladas manifiesta ma#or eficacia. (n general@ el cambio del precio de suelo por comuna@ tiene su e9plicaci'n m&s trascendente en la conformaci'n socio econ'mica *!isible en la capacidad e9plicati!a %ue tienen el incremento demogr&fico # ni!eles de pobre=a-. (llo por sobre otras !ariables de

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tipo fAsico@ tradicionalmente pri!ilegiadas en los an&lisis e9plicati!os de formaci'n de plus!alAas. La e9cepci'n en este Bltimo sentido@ la constitu#en los patrones de locali=aci'n de la acti!idad habitacional del sector pri!ado *pro9# de las tendencias de locali=aci'n de sectores medios # altos- %ue aportan una e9plicaci'n importante a la !ariabilidad del cambio del !alor del suelo a ni!el de comunas metropolitanas *adicional al perfil socio2econ'mico de las comunas-. $ro#ectadas a futuro las relaciones %ue sugiere el an&lisis estadAstico comentado@ resulta preocupante la escasa posibilidad %ue tendrAa la ciudad de seguir acogiendo in situ las demandas de suelo # !i!ienda@ %ue deri!an del proceso de formaci'n de nue!as generaciones de hogares modestos toda !e= %ue las al=as m&s aceleradas afectan al h&bitat de ma#or !olumen demogr&fico # presencia de pobres. (s llamati!o %ue sea la ausencia de hogares pobres el factor asociado a ma#or estabilidad relati!a del precio del suelo@ en lo cual no puede ob!iarse %ue dicha !ariable cobra importancia estadAstica en cuanto esta prediciendo el est&ndar urbano *%ue no ha sido posible incluir dentro de los datos del modelo de !ariables independientes-. Dentro de la e9plicaci'n de las al=as m&s aceleradas de precio ocurridas en comunas modestas@ debe incluirse el resultado de cambios en la disposici'n a locali=arse en esas =onas por parte de estratos de me or ni!el socio econ'mico. Sin regulaci'n de ningBn tipo@ ello puede deri!ar en procesos de gentrificaci'n !Aa negocio inmobiliarioF los cuales resultarAan una pesada parado a respecto del esfuer=o de in!ersi'n urbana compensatoria reali=ado por el gobierno central # regional en las =onas afectadas por los ma#ores d>ficits al comien=o de la d>cada.

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CAPITULO 6: ESTUDIO DE CASOS MICRO1URBANO (n este capAtulo se presenta el estudio micro2urbano o del impacto de pro#ectos de in!ersi'n urbana en la e!oluci'n de precios del suelo comerciales # fiscales. (n Ane9o se acompaCa un registro ?r&fico de los cuatro pro#ectos # barrios anali=ados@ como tambi>n la cartografAa de las &reas anali=adas. 6$# M to+o'o,)a

(n esta secci'n se presentan las definiciones metodol'gicas del estudio de casos. Los ob eti!os de esta etapa fueron los siguientes3 Anali=ar el impacto %ue tienen distintas tipologAas de pro#ectos de in!ersi'n urbana del sector pBblico en las !ariaciones del !alor del suelo urbano a escala micro *barrios-@ en distintos conte9tos comunales de desarrollo urbano. Comparar la e!oluci'n de !alores comerciales # fiscales del suelo a ni!el micro@ de modo de completar el an&lisis de eficacia del impuesto territorial como herramienta de refle o de la din&mica de formaci'n de precios del suelo. Desarrollar e9periencia aplicada en la medici'n de plus!alAas generadas por obras pBblicas # e9traer lecciones metodol'gicas rele!antes al campo de las polAticas de financiamiento del desarrollo urbano.

La metodologAa de la in!estigaci'n se diseCo con el prop'sito de estimar@ con base en informaci'n e9istente@ el impacto en la creaci'n de plus!alAas urbanas de cuatro tipos de pro#ectos@ representati!os estos de distintas modalidades de inter!enci'n urbana del sector pBblico *par%ues@ !ialidad@ # remodelaci'n urbana-. Los casos anali=ados son cuatro e9periencias concretas aplicadas en dos comunas@ %ue a su !e= representan distintas situaciones # din&micas de desarrollo urbano # residencial@ como tambi>n diferentes realidades desde el punto de !ista socio2econ'mico # de centralidad3 Santiago *centro hist'rico de la ciudad- # $uente Alto *periferia Sur@ poblada durante los Bltimos /4 aCos-. Antes de e9poner ma#ores precisiones sobre los pro#ectos@ barrios # fuentes de informaci'n anali=adas@ corresponde destacar algunas consideraciones conceptuales en orden a la medici'n de plus!alAas por obras. .a# %ue destacar@ en primer lugar@ %ue su cuantificaci'n constitu#en un campo toda!Aa en pleno desarrollo@ lo %ue obliga al in!estigador a optar por una serie de definiciones metodol'gicas %ue hagan posible su an&lisis@ campo en el cual dista mucho de e9istir consensos o normas. I&s aBn e9iste relati!o acuerdo %ue el ob eti!o de cuantificar las plus!alAas urbanas no dispone aBn de formulas o con!enciones t>cnica@ sino %ue constitu#e un &rea donde se re%uiere a!an=ar en el mane o de una serie de situaciones %ue rinden comple o su estudio3 el tipo de pro#ecto anali=ado@ el medio en %ue se locali=a@ # la necesidad de deri!ar conclusiones # procedimientos aplicables al campo de las polAticas pBblicas@ especAficamente el cobro de plus!alAas por el Sector $Bblico.

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Abstracto de la discusi'n sobre el cobro de plus!alAas@ e9isten una serie de definiciones cla!es R imprescindibles para cual%uier intento de cuantificaci'n R %ue persisten toda!Aa sin ser resueltas. (stas son la determinaci'n de las &reas de influencia@ la temporalidad con %ue se manifiestan los impactos@ # la definici'n del tipo de informaci'n # an&lisis re%uerido para aislar # cuantificar el efecto de inter!enciones indi!iduales o pro#ectos respecto de los cuales se pretende la recuperaci'n@ al menos@ de sus costos@ opciones en las cuales cual%uier metodologAa %ue aborda el tema introduce a2priori. +na referencia en materia de los criterios pr&cticos %ue orientaron la presente in!estigaci'n@ es la discusi'n metodol'gica desarrollada en torno a los estudios de impacto ambiental9!i*Leal@ /110F Iinisterio de )bras $Bblicas@ Transportes # Iedio Ambiente de (spaCaF /114-. La e9periencia acumulada en sistemas de (IA@ indica@ en primer lugar@ %ue cada pro#ecto # medio plantea una casuAstica propia@ e9istiendo diferentes posibilidades de impacto@ desde una situaci'n %ue es mu# frecuente en (IA %ue es no %ue se generan impactos en las !ariables de inter>s@ hasta impactos de ni!el significati!o # generali=ados en el &rea de influencia. )tros conceptos %ue han sido e9traAdos desde este campo son los Iodelos de e!aluaci'n Lantes2despu>sM@ %ue identifica !alores de inter>s en las =onas de influencia en dos momentos *sin # con pro#ecto-@ imputando las diferencias ra=onables al pro#ecto. 6$( D scr*&c*0% + Pro8 ctos 8 sus Hr as + I%5'u %c*a

(l ob eti!o planteado a esta fase del pro#ecto@ in!olucr' la selecci'n de pro#ectos # la determinaci'n de &reas de influencia geogr&ficas de su impacto@ materias %ue se detallan en la presente secci'n. 6$($# S ' cc*0% + Co/u%as 8 Pro8 ctos

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Acorde con los ob eti!os de la in!estigaci'n@ la selecci'n de los pro#ectos de in!ersi'n urbana@ asA como sus locali=aciones *ambos factores definitorios de los casos de estudio- se orientaron a anali=ar pro#ectos con una escala susceptible de generar impactos en los !alores de suelo del barrio respecti!o # %ue estu!ieran locali=ados en &reas representati!as de distintas din&micas comunales de oferta de suelo@ cuantAa # tipo de in!ersi'n urbana@ finan=as locales # ni!el econ'mico de su poblaci'n residente. $ara llegar a la definici'n de las &reas de estudio se consideraron !arios de los datos comunales generados en la etapa macro del estudio3 el comportamiento espacial de las fuentes de financiamiento urbano *buscando controlar tanto pro#ectos municipales como del gobierno central-@ la distribuci'n territorial de la pobre=a *buscando considerar tanto =onas pobres como de me ores ni!eles de ingreso de la poblaci'n-@ el tipo de desarrollo inmobiliario habitacional *considerando tanto =onas de aplicaci'n de programas de !i!ienda social@ como de !i!ienda pri!ada-@ # la distinta magnitud # !elocidad del cambio de los !alores de suelo comunales durante los aCos no!enta. $ara llegar a la definici'n de los pro#ectos@ se re!isaron los siguientes antecedentes3 la cartera de pro#ectos de par%ues@ !ialidad@ e in!ersi'n municipal del perAodo /112210F la e9istencia de informaci'n comercial de ofertas de suelo en los perAodos pre!ios # posteriores de t>rmino de los pro#ectos *criterio %ue de o fuera de estudio una cantidad significati!a de pro#ectos # comunas rele!antes para efectos de an&lisis-@ # finalmente@ los distintos ni!eles de est&ndar o consolidaci'n urbana a ni!el comunal. (l Cuadro a continuaci'n describe los pro#ectos anali=ados@ en t>rminos de tipologAa de in!ersi'n@ perAodo de e!aluaci'n@ locali=aci'n comunal # caracterAsticas %ue dan rele!ancia o especificidad al caso dentro del conte9to metropolitano3 Estu+*o + Casos: &ro8 ctos a%a'*Ga+os s ,?% T*&o'o,)a, Loca'*Gac*0% 8 E%tor%o Co/u%a' T*&o'o,)a Recuperaci'n de espacio pBblico *pa!imentaci'n # mobiliario urbanoPro8 cto Construcci'n $aseo peatonal del Darrio RepBblica Remodelaci'n Darrio Concha # Toro Co/u%a Santiago Rele!ancia del Caso $recio Suelo Alto # !ariaci'n lenta Alta In!ersi'n +rbana p6capita Domina In!ersi'n Iunicipal Da o porcenta e de $obre=a (dificaci'n pri!ada@ con subsidios Alto ni!el de Contribuciones

Santiago

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Iacro Jialidad (%uipamiento

Ampliaci'n A!da. La Glorida Construcci'n $ar%ue CaCamera

$uente Alto $uente Alto

Da os porcenta e de e9enciones $recio Suelo Da o # al=a acelerada Da a In!ersi'n urbana p6capita Domina In!ersi'n ?ob.Central Q de pobre=a sobre promedio Alta locali=aci'n Ji!ienda Social Da o rendimiento contribuciones Altos ni!eles de e9enciones.

Como lo muestra la tabla@ fueron controlados cuatro pro#ectos distintos@ locali=adas en dos comunas %ue confrontadas entre sA pueden ser catalogadas como situaciones diferenciales@ tanto desde el punto de !ista de la din&mica del mercado de suelo local@ la cuantAa # tipo de programas de in!ersi'n pBblica en desarrollo urbano@ su conformaci'n socioecon'mica@ # rendimiento del impuesto de los bienes raAces3 6$($( Caract r)st*cas + 'os Pro8 ctos Estu+*a+os:

$ara efectos de in!estigaci'n del impacto en !alores de suelo@ se estudiaron cuatro distintos pro#ectos de in!ersi'n urbana del sector pBblico. (n el caso de la comuna de Santiago@ =ona central del &rea metropolitana@ se anali=aron los pro#ectos de Remodelaci'n del Darrio Concha # Toro # de Construcci'n del $aseo peatonal de la calle RepBblica@ construidos durante los aCos /11: # /114 *esto es antes del rea!alBo del impuesto predial-. (l monto de las in!ersiones es@ respecti!amente de alrededor de 80 # :/5 millones de pesos@ aplicados@ en el caso de Concha # Toro@ a la pa!imentaci'n # construcci'n de una pla=oleta@ # en el caso del Darrio RepBblica@ a la implementaci'n de obras de pa!imentaci'n@ ensanche de aceras@ # me oramiento de distintas partidas de mobiliario urbano destinado al soporte de aumentos del uso peatonal. Ambos pro#ectos se encuadraron dentro de programa municipales de re!itali=aci'n de &reas centrales de inter>s ar%uitect'nico@ # contaron con aportes de pri!ados. (n el caso de la comuna de $uente Alto@ periferia del &rea metropolitana@ se anali=' el pro#ectos de ampliaci'n de la a!enida intercomunal La Glorida *obra del Iinisterio de )bras $Bblicas %ue abarc' el me oramiento de la macroinfraestructura !ial de dos de las m&s populosas comunas de la ciudad- # %ue@ como total@ signific' una in!ersi'n cercana a : mil millones de pesos finali=ado en /110.

0:

Tambi>n locali=ado en $uente Alto@ se anali=' el impacto de la construcci'n del $ar%ue la CaCamera@ obra del Iinisterio de Ji!ienda # +rbanismo con una in!ersi'n cercana a 200 millones de pesos@ %ue conclu#' su primera etapa de construcci'n a comien=os de /118@ # %ue signific' el reempla=o de un !ertedero # foco de delincuencia por una hect&rea de &reas !erdes dotadas de uegos infantiles # mobiliarios urbanos@ colindante de una importante concentraci'n de poblaciones de !i!ienda social. Las Gichas de las siguientes paginas presentan una descripci'n m&s detallada de los pro#ectos anali=ados en su impacto sobre !alores de suelo@ consignando las partidas de obras reali=adas@ las fechas de inicio # t>rmino *base para la determinaci'n de los momentos de e!aluaci'n- # la descripci'n general de su gesti'n # aplicaci'n. (n Ane9o@ se acompaCan fotografAas de los cuatro pro#ectos anali=ados en t>rminos de su impacto en !alores de suelo comerciales # fiscales.

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PROYECTO:REMODELACION BARRIO CONCHA Y TORO NOMBRE DEL PROYECTO3 R(I)D(LACI), DARRI) C),C.A K T)R) IN-ERSION: I3D$DDD$DDD OBRAS REALIJADAS: remodelaci'n general del barrio a tra!>s de la pa!imentaci'n de calle Concha # Toro # aledaCas@ Canaleta ado%uinada de aguas llu!ias@ construcci'n $la=a LLibertad de $rensaM@ $intura de fachadas e instalaci'n de luminarias pBblicas. FINANCIAMIENTO: $resupuesto municipal # aporte de pri!ados INICIO DE OBRAS: /11: TERMINO DE OBRAS: /11: DESCRIPCION GENERAL: el pro#ecto se enmarca en la acci'n municipal de re!itali=aci'n de barrios de la comuna central de la ciudad. (n con unto con la Corporaci'n de Desarrollo de la Comuna de Santiago@ crean el Comit> de Adelanto del Darrio en /117@ cu#o ob eti!o fue re2orientar los usos del &rea # re!itali=ar la !ida de barrio@ en lo cual destac' la pla=oleta # la peatonali=aci'n del barrio PROYECTO: PASEO PEATONAL BARRIO REPUBLICA NOMBRE DEL PROYECTO3 Construcci'n paseo peatonal Darrio RepBblica IN-ERSION: T:/5.000.000 OBRAS REALIJADAS: consisti' en la remodelaci'n del barrio mediante la rehabilitaci'n del espacio pBblico@ con >nfasis en el me oramiento del mobiliario urbano@ aumento de la circulaci'n peatonal@ # estacionamientos segregados. Las obras comprendieron la pa!imentaci'n de Calle RepBblica@ la instalaci'n de luminarias pBblicas@ de ardineras@ asientos@ %uioscos@ arbori=aci'n adicional@ # cabinas telef'nicas desde calle Alameda hasta ?orbea. FINANCIAMIENTO: Iunicipio # aporte de pri!ados INICIO DE OBRAS: /11: TKRMINO DE OBRAS: Iar=o@ /114 DESCRIPCION: el pro#ecto surge de la necesidad de aumentar las &reas de circulaci'n peatonal # =onas de estar %ue demand' el desarrollo de la !ocaci'n educacional del barrio@ mediante la instalaci'n de uni!ersidades e Institutos profesionales. (l pro#ecto ensanch' la acera oriente@ disminu#endo las pistas de autos. (l pro#ecto es gestado por el Comit> de Adelanto del Darrio # la Corporaci'n de Desarrollo de Santiago@ a fin de potenciar la !ocaci'n uni!ersitaria # de ser!icio del

< A B C

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< A B C

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barrio.

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PROYECTO: AMPLIACION A-DA$ LA FLORIDA SECTOR L MARTINEJ M LAS -IJCACHAS

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IN-ERSION: I000.:80.287 *Tramo del &rea de influencia- T 2.200.000.000 *pro#ecto completoOBRAS REALIJADAS: construcci'n de una cal=ada nue!a de dos pistas@ comprendida desde el sector de A!enida NalOer IartAne= *comuna de La Gloridahasta el sector de Las Ji=cachas@ comuna de $uente Alto@ cubriendo una distancia apro9imada de /0@7:0 ^m. Inclu#e adem&s el me oramiento de otros aspectos tales como iluminaci'n # paisa e. Las partidas de la obra fueron3 Construcci'n de cal=adas de dos pistas de concreto asf&ltico@ Instalaci'n de luminarias pBblicas@ e Implementaci'n de elementos de paisa e natural acordes al entorno de la !Aa FINANCIAMIENTO: Iinisterio de )bras $Bblicas INICIO DE OBRAS: /114 TERMINO DE OBRAS: /110 DESCRIPCION : (l pro#ecto surge por la necesidad de mantener una !Aa de comunicaci'n e9pedita # de alta !elocidad *entre los 80 # 54 ^m6h- %ue conecte el sector interior del anillo de Am>rico Jespucio con los situados en las comunas perif>ricas de La Glorida # $uente Alto@ sir!iendo de alternati!a a la congestionada A!enida JicuCa IacOenna. Adem&s@ el pro#ecto cumple un rol de cone9i'n # paso hacia sectores recreacionales *Ca 'n del Iaipo- # de reciente urbani=aci'n aun%ue de ba a densidad. PROYECTO: PAR@UE COMUNAL LA CANAMERA IN-ERSION: T/84.000.000 de pesos OBRAS REALIJADAS: Construcci'n de un par%ue de / hect&rea *primera etapa- en el &rea del e9 !ertedero La CaCamera@ inclu#endo acciones de descontaminaci'n. La obra inclu#' la Construcci'n de &reas !erdes@ accesos peatonales@ uegos infantiles # mobiliarios urbanos en el &rea FINANCIAMIENTO: Iinisterio de Ji!ienda # +rbanismo INICIO DE OBRAS: Segundo semestre /118 TERMINO DE OBRAS: Iar=o de /111 DESCRIPCION GENERAL DEL PROYECTO: La necesidad de &reas de esparcimiento en el sector sur de la comuna de $uente Alto # la eliminaci'n de &reas con usos no compatibles al habitacional@ permiten la creaci'n del par%ue@ e9 R

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!ertedero La CaCamera@ el cual en su primera etapa ocupa una superficie de / hect&rea@ de un total de /: definidas. (n la actualidad se mantiene en su etapa de mantenimiento@ esper&ndose su apertura definiti!a al termino de la segunda etapa *finales del 2000-.

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6$($6

Hr as + I%5'u %c*a 8 ')% a bas $

(n esta secci'n se describen las distintas caracterAsticas # ni!eles de consolidaci'n de las &reas de influencia respecti!as al momento pre!io a las obras o lAnea base. (ste diagn'stico cobra especial importancia para conte9tuali=ar las medidas de impacto puesto %ue da cuenta de los factores de acogida del pro#ecto@ lo %ue Dattele *citado por Leal@ /110- define como sensibilidad ambiental de la =ona inter!enida # %ue e9trapolando a la materia de estudio de la presente in!estigaci'n *plus!alAas- supone la calidad urbana relati!a de abundancia o escase= de infraestructura urbana@ # por tanto la base de atributos sobre la cual los pro#ectos de in!ersi'n producen modificaciones. (n lAneas generales@ los dos pro#ectos anali=ados en el caso de Santiago se locali=an en barrios con altos est&ndares de infraestructura urbana en relaci'n a la poblaci'n habitante@ mientras %ue las obras de macro2!ialidad # el par%ue corresponden a una comuna *$uente Alto-@ afectada por importantes d>ficit de &reas !erdes # ser!icios sociales. (n el caso de los pro#ectos de $uente Alto@ se defini'@ a priori@ un radio de influencia tanto del par%ue como de la obra !ial@ de 400 metros o 4 cuadras a la redonda@ mientras %ue en los casos de la comuna de Santiago@ donde los pro#ectos est&n relacionados a barrios reconocidos como tales@ se anali=aron las man=anas locali=adas dentro de sus lAmites. Las Gichas de las siguientes paginas registran una descripci'n m&s detallada de los barrios anali=ados en tanto &reas de influencia de los cuatro pro#ectos@ al momento pre!io a su materiali=aci'n@ consignando los limites@ el numero de habitantes@ la normati!a general de planificaci'n urbana # construcciones del sector@ los usos de suelo predominantes # sus principales caracterAsticas residenciales # urbanas. (n Ane9o@ se acompaCan las cartografAas respecti!as de los cuatro barrios anali=ados en t>rminos de !alores de suelo comerciales # fiscales.

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BARRIOS CONCHA Y TORO NOMBRES3 DARRI) C),C.A K T)R) L*/*t s3 ,orte3 (rasmo (scalaF Sur3 AlamedaF $oniente3 R.CummingF )riente3 A!da. Drasil NO DE HABITANTES: 870. INSTRUMENTO NORMATI-O: $lan Seccional A!enida Drasil JONIFICACIPN: (9pansi'n del centro. SUPERFICIE PREDIAL MINIMA: 400 I2 PORCENTAQE MARIMO DE OCUPACION DEL SUELO: /00Q USOS DEL SUELO: A /112@ el barrio constaba de 8 man=anas@ cu#o uso de suelo predominante era habitacional *50Q-@ seguido del uso comercial *repuestos de autos # ferreterAas- con un 2/Q. (n el barrio se locali=an establecimientos educacionales # pocos sitios erAa=os. DESCRIPCIPN DE HREA DE INFLUENCIA: el barrio se caracteri=a por su !alor ar%uitect'nico # tradici'n hist'rica@ situaci'n %ue amerit' su declaratoria como =ona tApica en 181. Locali=a edificios de comien=os del siglo EE@ Templos@ Liceos@ Teatros. Destaca su tra=a irregular con man=anas entrecortadas # casas de fachadas antiguas@ encanto %ue compens' el deterioro del barrio. BARRIO REPUBLICA NOMBRES3 Darrio RepBblica LIMITES3 norte *Alameda-@ Sur *Dlanco (ncalada-@ $oniente *Calle Iolina-@ )riente *A.LatorreNO DE HABITANTES: ./2./27 INSTRUMENTO NORMATI-O: $lan Seccional A!da. RepBblica (spaCa JONIFICACIPN: (9pansi'n del centro SUPERFICIE PREDIAL MINIMA: ADD I2 PORCENTAQE MARIMO DE OCUPACION DEL SUELO: /00Q USOS DEL SUELO ANTES DEL PROYECTO: a /112@ el barrio se conformaba de /2 man=anas siendo predominantemente el uso habitacional *::Q-@ seguido del uso comercial 24Q-. Ahora bien la !ocaci'n del barrio est& definida por la locali=aci'n de uni!ersidades e institutos. Actualmente el $lan Regulador define esta =ona como de conser!aci'n. DESCRIPCIPN DE HREA DE INFLUENCIA: su !ocaci'n actual se define a

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partir de la instalaci'n en los aCos ochenta de instituciones educati!as. Aun%ue toda!Aa domina el uso habitacional@ el comercio ha cobrado auge@ real=ando la funcionalidad del paseo peatonal. (n su conformaci'n destacan edificios de !alor ar%uitect'nico de principios de siglo@ calidad %ue lle!o a denominar al barrio como =ona de conser!aci'n. HREA DE INFLUENCIA PROYECTO A-ENIDA LA FLORIDA NOMBRES3 Jillas Los IndustrialesF Ciudad del (steF La GronteraF $la=uela Los Toros (tapa I@ II # JF Andes del Sur JII@ JIII # IEF Jilla Lomas de Tobalaba. UBICACIPN: LAmites3 ,orte3 A!enidas DahAa Inglesa # Diego $ortalesF Sur3 A!enida (l $eralF )riente3 Canal Las $erdicesF $oniente3 A!. I>9ico. NO DE HABITANTES: 40.000 habitantes. Densidad de 200 hab. $or hect&rea apro9. INSTRUMENTO NORMATI-O: $lan Regulador Comunal $uente Alto@ en elaboraci'n. JONIFICACIPN: <ona /8G@ uso habitacional # de e%uipamiento. SUPERFICIE PREDIAL MINIMA: 200 I2 PORCENTAQE MARIMO DE OCUPACION DEL SUELO: S6I USOS DEL SUELO ANTES DEL PROYECTO: usos predominantes antes de la reali=aci'n del pro#ecto eran el uso habitacional # agrAcola. $ara el primero destacan los poblados de !i!ienda b&sica construidos a principios de la d>cada. (n cuanto al uso agrAcola destacaba la e9istencia de !iCedos # parronales %ue !an siendo reempla=ados #D por con untos habitacionales de di!ersas magnitudes. DESCRIPCIPN DEL HREA DE INFLUENCIA: (l &rea de influencia se caracteri=a por ser un &rea de pi> de monte lo cual no dificulta la presencia de una serie de obras de infraestructura *calles@ centro de producci'n de agua potable # canales de regadAo-. (n ella se han materiali=ado obras habitacionales para familias de ingresos medios # medioRaltos debido a la incorporaci'n de infraestructura comercial. HREA DE INFLUENCIA DEL PAR@UE LA CANAMERA NOMBRES3 Jillas Sargento Ienadier@ Jolc&n San Hos> I@ II # III@ Caleuche@ Santa (l!ira@ (staciones Gerro!iarias@ La Construcci'n # Santa Catalina. L)/*t s3 ,orte3 A!da (#=aguirreF Sur3 A!da San $edroF )riente3 S.?uillermoF $oniente3 Yuitalmahue. NO HABITANTES: /40.000 hab. apro9. Densidad entre 200 # 500 hab. $or hect&rea segBn sector.

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INSTRUMENTO NORMATI-O: $lan Regulador Comunal $uente Alto@ en elaboraci'n. JONIFICACIPN: <ona /8G@ uso habitacional # de e%uipamiento. SUPERFICIE PREDIAL MSNIMA: 200 I2 PORCENTAQE MARIMO DE OCUPACION DEL SUELO: 10Q USOS DEL SUELO: Antes del pro#ecto el &rea circundante locali=aba poblaciones de !i!ienda social # tambi>n grandes predios agrAcolas # acti!idades de e9tracci'n de materiales de construcci'n *&ridos-. (n la =ona del pro#ecto se situaba un !ertedero de residuos comunales. DESCRIPCIPN: &rea de !i!ienda social@ !illas creadas por el II,J+@ las cuales se di!iden en !i!ienda habitaci'n de dos pisos # departamentos en blo%ues@ circundados por a!enidas de alto flu o lo %ue permite una alta interacci'n con otros puntos comunales # e9tra comunales *sector centro de $uente Alto@ $ir%ue@ &rea sur de La $intana-. La densidad supera 240 habitantes por hect&rea. I/&acto % -a'or s + Su 'o F*sca' 8 Co/ rc*a' Fu %t s + I%5or/ac*0%

6$6 6$6$#

La medici'n del impacto de los pro#ectos mencionados sobre los !alores de suelo est& basado en la recopilaci'n de datos comerciales # fiscales sobre los !alores de los predios locali=ados dentro de las &reas de influencia respecti!as. (n los cuatro casos se compil' informaci'n correspondiente tanto al momento pre!io como inmediatamente posterior al termino de las obras@ # se procedi' a la elaboraci'n de tabulados especiales con referencia al ni!el de barrio. La fuente de la informaci'n de a!alBos fiscales son las carpetas de SII@ las cuales est&n di!ididas en man=anas en las Direcciones Regionales del Ser!icio de Impuestos Internos *EIII # EJI-@ # en el caso de los !alores comerciales@ las ofertas de suelo registradas por el DoletAn del Iercado de Suelo +rbano del ?ran Santiago. $ara la obtenci'n de los !alores fiscales del caso de Santiago se recopil' la informaci'n de las man=anas %ue componen ambos barrios@ cubriendo un &rea de una cuadra a ambos lados de los e es inter!enidos *0 man=anas en el caso del Darrio Concha # Toro # /0 man=anas en el caso del Darrio RepBblica-. Los !alores catastrales recopilados corresponden a /114 *fecha en %ue se desarrollo el rea!alBo fiscal !igente para la ciudad-@ mientras %ue la informaci'n para el aCo /112 se obtu!o del a!alBo efectuado en /104@ reali=&ndose las pro#ecciones de las tasaciones al momento pre!io a las obras mediante el Indice de $recios al Consumidor *fuente de rea uste definida por la Le# ,o /0.274 sobre impuesto territorial-. Los datos comerciales de ofertas de suelo

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contempor&neas a los !alores anteriores@ fueron tomados de los datos registrados para las <onas :@ /4 # /5 del DoletAn del mercado de Suelo@ homologadas con el &rea de influencia de las inter!enciones de los Darrios Concha # Toro # RepBblica. $ara el caso de los pro#ectos de ampliaci'n de A!da. La Glorida # $ar%ue La CaCamera@ la informaci'n fiscal recopilada corresponde@ respecti!amente@ a los a!alBos registradas al primer semestre de /115 # /118@ esto es posterior al Bltimo rea!alBo !igente reali=ado por el Ser!icio de Impuestos Internos. Los datos correspondientes al momento posterior al t>rmino de obras fueron pro#ecciones de las tasaciones a tra!>s del Indice de $recios al Consumidor@ hasta el primer semestre de /118 *en el caso de la obra !ial- # hasta el primer semestre de /111 *en el caso del &rea !erde o par%ue-. Respecto a la informaci'n comercial esta comprende las ofertas registradas en un radio de influencia de 400 metros por cada uno de los pro#ectos *4 cuadras a la redonda-. Complementario del acopio # an&lisis estadAstico se reali=aron entre!istas a cuatro profesionales de las municipalidades de Santiago # $uente Alto@ destinadas a consultar la percepci'n sobre el impacto urbano de los pro#ectos anali=ados@ # de la in!ersi'n urbana del sector pBblico en generalF gesti'n del municipio en el mantenimiento # actuali=aci'n del catastro de bienes raAces@ la e!aluaci'n del personal municipal de este instrumento para efectos de a!alBo fiscal. Los profesionales entre!istados fueron Ar%uitectos de las Direcciones de +rbanismo de la Iunicipalidad de $uente Alto@ # en el caso de la Iunicipalidad de Santiago@ del Departamento de Documentaci'n T>cnica # Secretaria Comunal de $lanificaci'n *S(C$LAC-. 6$6$( -ar*ab' s I%+*ca+or s + / +*c*0%

Las !ariables controladas por traba o empArico se refieren a !alores de a!alBo fiscal # !alores comerciales de oferta de suelo@ respecto de los cuales se presentan a continuaci'n las definiciones respecti!as3 AJAL+) GISCAL3 Cada man=ana fue estudiada con todos sus roles@ sin embargo@ para efectos de reali=ar un an&lisis comparati!o fue necesario registrar los !alores de las macro unidades a escala de sus distintos predios. (n la ma#orAa de los casos un rol corresponde a un predio. Sin embargo@ en los casos %ue e9istAa m&s de un rol por predio fueron sumados para obtener unidades homog>neas de comparaci'n@ estos casos ocurren cuando e9isten departamentos@ edificios pBblicos o cit>s # pasa es. Los datos obser!ados fueron3 2 A!alBo Terreno: monto en +G calculado por el Ser!icio de Impuestos Internos.

8:

2 A!alBo Construcci'n: este a!alBo representa un !alor unitario definido por la calidad@ materialidad o estado de la construcci'n@ sin embargo cuando e9iste una suma de factores estos resultan de los materiales %ue se usaron para la construcci'n@ estos son3 acero@ hormig'n@ albaCilerAa ladrillo # piedra # madera. 2 A!alBo Total3 resulta de la suma del a!alBo fiscal # de terreno@ sin embargo en muchos casos *edificios@ departamentos o pasa es- se considera los denominados bienes comunes. 2 2 I2: corresponde a la superficie del terreno. Contribuci'n Anual: !alor en +G obtenido de las carpetas de rol de cobro de SII.

2 Destino: uso del inmueble *discriminando usos de tipo habitacional@ comercial@ educaci'n@ comercio@ oficinas@ hotelerAa@ edificio pBblico@ industria@ bodega@ Iglesia o culto@ Deporte@ # sitio eria=o-. JAL)R C)I(RCIAL3 Los datos fueron agrupados por trimestres considerando el numero de ofertas de suelo@ la superficie@ # el !alor de las ofertas en +nidades de Gomento. (l procedimiento de an&lisis del impacto de los pro#ectos consisti' en la generaci'n de indicadores del !alor promedio del suelo por barrio o &rea de influencia@ como tambi>n por usos de suelo en el caso de los a!alBos fiscales para los momentos e92ante # e92post a la reali=aci'n de las obras. Con dicha base de datos se calcularon indicadores de !ariaci'n temporal # del grado de discrepancia de !alores fiscales # comerciales. 7.7.7 H*&0t s*s 8 Su&u stos + ' Estu+*o

$re!io a la e9posici'n del an&lisis de los resultados obtenidos@ ha# %ue hacer e9plAcitos una serie de hip'tesis # supuestos %ue orientaron el estudio3 1i!tesis$ (l precio del suelo esta relacionado directamente con los atributos del entorno. Los cambios %ue introducen nue!as obras de infraestructura # e%uipamiento urbano en el entorno producir&n cambios de los !alores de los predios locali=ados dentro de su &rea de influencia *decreciendo con la distancia-.

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(l impacto de un pro#ecto sobre los !alores de suelo aumenta unto con el tamaCo del pro#ecto # disminu#e a ma#or calidad # abundancia de los atributos urbanos pro!istos. (l impacto en !alores de suelo se refle a autom&ticamente en la e!oluci'n de precios del suelo urbano no construido *%ue prescinde de atributos adicionales al entorno- # la habitaci'n *casas # departamentos-@ por diferencia con otros usos. Su!uestos$ (l impacto singular de un pro#ecto se manifiesta en la diferencia de !alores a un / aCo antes # despu>s de terminadas las obras. ,o e9iste concomitancia o interacci'n con otros pro#ectos paralelos 6$6$< I/&acto % .a'or s 5*sca' s 8 co/ rc*a' s

Antes de e9poner los resultados@ ha# %ue reiterar@ en primer lugar@ %ue la imputaci'n de efectos en plus!alAas a pro#ectos singulares es una interpretaci'n simplificada@ de las alteraciones %ue se producen en el funcionamiento de los mercados locales de suelo@ bienes raAces # !i!ienda a partir de cambios locali=adas de los est&ndares de e%uipamiento # ser!icios urbanos a ni!el micro@ lo %ue lle!' reci>n a hacer e9plAcitos los supuestos del traba o empArico. (n dicho sentido@ si bien los resultados a continuaci'n establecen indicadores de impacto sobre los !alores de suelo@ con distintas ordenes de magnitud@ ha# %ue considerar %ue@ en cada pro#ecto@ esta in!olucrada una asociaci'n singular@ o interacci'n especAfica de las !ariables de entorno con caracterAsticas propias de cada obra@ cu#a consideraci'n acabada e9cede la informaci'n disponible para an&lisis. Igualmente@ se supone %ue la din&mica de las &reas de influencia esta e9plicada por las !ariaciones %ue introduce el pro#ecto anali=ado@ situaci'n %ue en la realidad nunca es pura@ sino %ue por el contrario incorporara una di!ersidad de factores inter!inientes sobre la din&mica urbana local desde distintos ni!eles # &mbitos. (l an&lisis %ue se presenta a continuaci'n consiste@ para cada caso o pro#ecto@ en dos tabulados. (l primero se refiere a los !alores fiscales del registro del SII para dos momentos *antes # despu>s del t>rmino de las obras-@ consignando el numero de predios@ la superficie # !alor global de terrenos desglosados por usos de suelo # el indicador unitario respecti!o de +G por metro cuadrado. A efectos de medir la !ariaci'n se inclu#en los datos de la !ariaci'n anual del precio del suelo@ e9presada tanto en t>rminos nominales promedio anual@ como porcentual. (l an&lisis de los !alores de suelo comerciales se presenta en un tabulado complementario@ para iguales momentos del anterior@ consign&ndose indicadores

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promedio semestrales elaborados a partir de los registros de ofertas del DoletAn del Iercado de Suelo de $ablo Tri!elli. Las !ariables controladas son3 el numero de ofertas registradas en los trimestres del perAodo *sin poder saberse si e9iste duplicidad- la superficie ofertada@ el !alor medio del suelo *+G6m2- # los rangos de !ariaci'n del precio. A fin de posibilitar la comparaci'n con los !alores fiscales se inclu#en los mismos Andices de !ariaci'n nominal # porcentual. Pro8 cto Co%cha 8 Toro (ntre /112 #/114@ el &rea inter!enida por el pro#ecto de remodelaci'n urbana e9periment' un incremento nominal medio anual de 0@8 +G por m2 *8@2Q de incremento respecto de /112-@ %ue reconoce con posterioridad al termino del pro#ecto@ ofertas de hasta 2: +G6m2. Confrontado con la e!oluci'n del a!alBo fiscal %ueda de manifiesto %ue el precio comercial alcan=ado al final del perAodo es !arias !eces superior al a!alBo@ pese a %ue ha mediado el rea!alBo. Ahora bien@ en t>rminos relati!os han !ariado m&s significati!amente los !alores fiscales %ue los de las ofertas. $ese a ello@ el cambio no compensa el notable diferencial de precios *siendo el precio medio comercial del &rea@ tres !eces superior al a!alBo de sitios erAa=os # cuatro !eces el a!alBo de terrenos de uso habitacional-. Las entre!istas a funcionarios municipales respecto a la percepci'n del pro#ecto # su impacto resaltan %ue tanto la calidad del diseCo como los recursos disponibles no eran suficientes para compensar las caracterAsticas impuestas por usos deteriorantes # problemas sociales. (s asA como se seCal' %ue el grado de deterioro e9istente en Concha # Toro@ habrAa ameritado una estrategia m&s completa@ con lo %ue el monto de la in!ersi'n # las medidas tomadas no fueron suficientes. (n este caso@ inter!iene adem&s@ %ue el barrio es <ona TApica@ declarada por el Conse o de Ionumentos ,acionales@ lo %ue imponen una serie de limitaciones # restricciones legales a la in!ersi'n. A este respecto@ se propone otorgar carta blanca a todas las personas %ue %uisieran me orar o rehabilitar un inmueble dentro de una <ona TApica@ por e emplo@ liber&ndola de impuestos # contribuciones anuales en funci'n del tamaCo de la rehabilitaci'n. Ahora bien@ este diagn'stico contrasta con la medici'n de cambios importantes del !alor del suelo. ,o puede establecerse si este efecto responde a %ue el me oramiento de =onas estancadas produce saltos de los !alores@ o es simplemente refle o de din&micas especulati!as del suelo urbano. Dada la pe%ueCa magnitud del pro#ecto@ parece m&s ra=onable lo segundo. AREA INFLUENCIA CONCHA Y TORO: -ALORES FISCALES SEGUN USO
N PREDIOS #22( Comercio (ducaci'n 7/ 7 #22A 75 6 UF TERRENO #22( 7@/22 #22A :@050 #22( 20@850 2@0/2 :8@845 /10@504 M( #22A 27@722 2@0/2 UFTM(TERR #22( 2.7: /./4 #22A 8.:0 /.40 D*5 r %c*a UFT/( UF a%ua' Q anual 2.0 0./ 80.7 4.:

80

.otel2motel .abitaci'n Dodega )ficinas (ria=o s6c'digo TOTAL

7 :/ 2 /5 : 2 #D(

7 :0 2 #3 7 0 #DA

00/ 0@000 :07 4@871 250 :@182

7@7/0 /8@425 /@011 /:@/45 101 0

444 5@02: :/8 :@0:4 780 /@858 6C,AB(

414 5@/11 :/8 :@4:8 214 0 78@081

/.71 /./5 /./7 /.:: 0.00 2.50 /.12

4.40 2.11 :.70 7.// 7.72 2 5.7/

/.: 0.5 /./ 0.5 0.1 /.4

/00.: 42.1 17.: 78.4 /2:.2 05.7

C(,DC2 2:0@::/

AREA INFLUENCIA CONCHA Y TORO: -ALORES OFERTA DE SUELO URBANO


NU O5 rtas #22( CONCHA Y TORO 0 #22A Tota' /( #22( #22A //0/: UFTM( #22( 1.02 #22A /2./ M;4*/o #22( /2.4 #22A 2:.0 M)%*/o #22( 2.21 #22A D*5 r %c*a UFTM( UF F a%ua' a%ua' 4.0: 0.8 8.2

/7 /000:

Pas o P ato%a' Pro8 cto R &?b'*ca (n el caso de este pro#ecto@ %ue fue bastante m&s importante %ue el anterior@ el aumento de los precios comerciales del suelo es de 0@8 +G por m2 como promedio anual@ lo %ue significa un incremento del 8Q del !alor estimado para el momento sin pro#ecto */112-. Si bien los !alores fiscales han aumentado considerablemente en igual lapso *un 45Q en el caso del a!alBo medio del sitio erAa=o # un 54Q en el caso del uso habitacional-@ la brecha persistente en /114 es significati!a3 el !alor comercial se empina a las /0 +G6m2@ cinco !eces superior al !alor del erAa=o # del habitacional. Cabe destacar %ue este pro#ecto@ siendo bastante m&s importante %ue el de Concha # Toro@ no reporta gran impacto aparente en la creaci'n de plus!alAas@ lo %ue puede e9plicarse por el ma#or grado de consolidaci'n de la lAnea base. (n efecto@ las entre!istas municipales indican %ue@ pese a ser un pro#ecto de importante beneficio #a %ue signific' la creaci'n de un bule!ar uni!ersitarioF la rehabilitaci'n del espacio pBblico se aplic' cuando el barrio #a estaba consolidado como una =ona uni!ersitaria. $or lo tanto m&s %ue acti!arse un barrio estancado@ las in!ersiones sir!ieron para consolidar un barrio con din&mica propia de desarrollo. AREA INFLUENCIA PROYECTO REPUBLICA: -ALORES FISCALES SEGUN USO
N PREDIOS #22( Comercio (ducaci'n .otel2motel .abitaci'n Industria Dodega 50 27 2 /04 2 7 #22A 50 2/ 2 /04 2 : UF TERRENO #,22( :0@082 20@007 2@//0 2/@588 811 /@1:2 #,22A /10@172 /00@02: /7@720 8/@107 7@825 /@558 #,22( 28@0/5 22@757 /@042 25@/70 /@04/ 2@2/4 M( #,22A 70@70: 2/@0:0 /@042 77@482 2@/58 5:7 UFTM(TERR #22( /.:2 0.10 /.2/ 0.87 0.85 0.88 #22A 5.21 4./2 0.5/ 2.:: /.05 2.41 D*5 r %c*a UFT/( UF a%ua' Q anual /.5 /.: 2./ 0.4 0.7 0.5 //:.2 5.1 /05.4 5:.0 74.: 54.7

88

)ficinas (dif.$Bblico (ria=o s6c'digo TOTAL

22 / / 1 ((3

72 2 / /7 (<(

1@724 /@21/ 2@020 7@10/ #D<,D<A

70@815 :@045 /@/07 /:@:11 <AD,CC6

1@050 /@4:1 2@//7 7@204 23,(63

/2@427 /@075 010 :@471 #D2,#6D

/.07 0.87 0.15 /./1 #$DB

2.:0 2.0: /.:0 7./1 <$#6

0.4 0.5 0.2 0.0 #$D

:5.5 05.2 /0.8 45./ 2B$C

AREA INFLUENCIA PROYECTO REPUBLICA: -ALORES OFERTA DE SUELO URBANO


NU O5 rtas #22( REPUBLICA 8 #22A 7 Tota' /( #22( 85:0 #22A 0400 UFTM( #22( 8.0 #22A /0./ M;4*/o #22( //.8 #22A /:.0 M)%*/o #22( /./7 #22A 7.24 D*5 r %c*a UFTM( UFa%ua' 0.0 F a%ua' 8.5

A. %*+a La F'or*+a 8 ParVu La CaWa/ ra: Los pro#ectos anali=ados en $uente Alto corresponden al caso de din&micas perif>ricas@ donde el principal impacto %ue han tenido las in!ersiones pBblicas es la urbani=aci'n@ es decir aumento de !i!iendas@ pero con la ausencia importante de ser!icios complementarios. ,a 2m!liacin de 2venida ,a Florida, conforme a los datos signific' un aumento importante del precio comercial del suelo@ aumentando las ofertas desde / +G6m2 en /115 a m&s de 4@4 en /118 *post2pro#ecto-. $or su parte@ los a!alBos fiscales han permanecido pr&cticamente est&ticos@ gener&ndose discrepancias a /118 de ofertas con !alores cinco !eces el !alor comercial. (l impacto %ue se atribu#e a este pro#ecto@ esta cru=ado con aumentos de la in!ersi'n pri!ada en desarrollo de la =ona@ incluida la construcci'n de un mall@ L$la=a TobalabaM %ue tra o consigo un aumento de los comple os habitacionales@ sobre todo para sectores de ingresos medios. AREA INFLUENCIA A-DA$ LA FLORIDA: -ALORES FISCALES SEGUN USO N PREDIOS UF TERRENO M( UFTM(TERR D*5 r %c*a UFT/( USO
#22B AgrAcola Comercio .abitaci'n Dodega Culto@ educ. s6c'digo TOTAL : 0 2541 / / / (BBB (BBC #223 : / 2550 / / #22B /0@/28 0 /48@0:1 107 2@/5: 20/ #C#,A#B #223 /0@470 7/@200 /5:@7/5 /@0/2 2@2:1 201 (D2,A#C #,22B /@:52@500 0 257@150 4@478 7@:15 8@100 #,C<<,<2< #,223 /@21:@:00 /58@/15 257@150 4@478 7@:15 8@100 #,C<<,<2D #,22B 0.0051 2 0.4188 0./048 0.5/81 0.0225 D$D236 #223 0.008/ 0./844 0.5224 0./820 0.5:7: 0.0274 D$#(D# UF a%ua' Q anual 0.00 0./1 0.02 0.0/ 0.02 0.00 0.02 2.0 2.0 2.0 2.0 //./ 8.0

AREA INFLUENCIA A-DA$ LA FLORIDA: -ALORES OFERTA DE SUELO URBANO


NU O5 rtas #22B A-DA$ LA 7 #222 : Tota' /( #22B #222 UFTM( #22B /.027 #222 4.040 M;4*/o #22B 2.4: #222 5.4 M)%*/o #22B 0.7 #222 4 D*5 r %c*a UFTM( UFa%ua' F a%ua' /.5 /4:./

/7///0 40/:0

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FLORIDA

(n el caso del Parque ,a Ca3amera, si bien en t>rminos ambientales el cambio introducido es importante en su =ona de empla=amiento@ no manifest' impactos en el desarrollo urbano # !alor de la =ona@ debido al gran encla!e de !i!iendas sociales %ue caracteri=a el contorno # significa un importante grado de homogeneidad social@ asociada a procesos sociales negati!os. Los datos registrados indican %ue el par%ue anali=ado@ es por la lAnea base en %ue se insert'@ el caso de una in!ersi'n %ue no trae plus!alAas@ sino por el contrario se dilu#e en una din&mica barrial de minus!alAas. (n esta =ona@ el !alor de las pocas ofertas de suelo del contorno ha decrecido durante el perAodo de an&lisis@ en %ue se habilit' el &rea !erde *pasando de 2@1 +G6m2 hasta /@7 +G al momento de a!an=ado el t>rmino de la obra-. Ahora bien igualmente@ los !alores fiscales reportan discrepancias con los !alores comerciales@ pero la brecha es la menor de los cuatro pro#ectos controlados por esta in!estigaci'n. AREA INFLUENCIA PAR@UE LA CANAMERA: -ALORES FISCALES SEGUN USO N PREDIOS UF TERRENO M( UFTM(TERR D*5 r %c*a UFT/( USO
#223 AgrAcola Agric6 comercio Comercio Deporte .abitaci'n .abitac # Dodega Dodega (ria=o s6c'digo TOTAL 5 / 4 / 4412 / / : 0 #222 5 / 4 / / / : / #223 /:@788 /@0/2 5@:21 8/0 /@152 /77 7@1/7 0 #222 /:@850 /@0:4 5@571 8:: /48@040 2@025 /78 :@0:2 /@428 #223 882@800 //0@000 :20@000 2@7/: :0:@027 /7@810 708 //@084 0 #222 882@800 //0@000 :20@000 2@7/: :0:@027 /7@810 708 //@084 /08@400 #223 0.0/57 0.0012 0.0/47 0.747/ 0.708/ 0./:/2 0.747/ 0.7470 2 D$D23A #222 0.0/58 0.0014 0.0/48 0.75:5 0.7104 0./:41 0.75:5 0.75:5 0.0/:/ D$D2B3 UF a%ua' 0.00 0.00 0.00 0.0/ 0.0/ 0.00 0.0/ 0.0/ 0.00 0.00 2/.0 Q anual 7.7 7.7 7.7 7.7 7.7 7.7 7.7 7.7

4412 /47@077

AB#( #3#,B3C

#32,#C( #,3<A,#2D #,2A6,B2D

AREA INFLUENCIA PAR@UE LA CANAMERA: -ALORES OFERTA DE SUELO URBANO


NU O5 rtas #22C PAR@UE CANAMERA / #223 / Tota' /( #22C #223 2000 7/000 UFTM( #22C 2.14 #223 /.7 M;4*/o #22C 2.14 #223 /.7 M)%*/o #22C 2.14 #223 /.7 D*5 r %c*a UFTM( UF a%ua' 2/.54 F a%ua' 244.1

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:.

CONCLUSIONES$

(l ob eti!o de la presente in!estigaci'n ha sido a!an=ar en la definici'n de los efectos de las distintas inter!enciones urbanas sobre los !alores del suelo durante la d>cada de los no!enta en el &rea metropolitana del ?ran Santiago@ # ba o esa perspecti!a@ e!aluar las fortale=as # debilidades del impuesto predial como medio de financiamiento sostenible para un desarrollo urbano descentrali=ado. $ara el logro de dicho ob eti!o@ se ha anali=ado primero el mercado de suelo segBn su estructura # din&mica de !alori=aci'n a ni!el de las 7: comunas polAtico administrati!as de la ciudad # despu>s a escala micro. Da o el modelo o enfo%ue %ue orienta el pro#ecto@ los !alores del suelo constitu#en@ por un lado@ una !ariable dependiente o afectada por un con unto amplio de inter!enciones pBblico2pri!adas #@ adem&s@ una fuente de creaci'n de rentas@ posibles de ser recuperadas para la sociedad a tra!>s de los impuestos locales@ o en su complemento de reglamentos de recuperaci'n de plus!alAas. (l estudio empArico de dicha problem&tica se reali=' en !rimer lu&ar mediante la elaboraci'n de una tipologAa de segmentaci'n del mercado de suelo en cuatro estratos comunalesF # el e9amen ba o la 'ptica de dicha tipologAa de la din&mica inmobiliaria@ la in!ersi'n de los distintos ni!eles de gobierno en infraestructura # e%uipamiento urbano@ como tambi>n del rendimiento del impuesto predial. Igualmente se reali=aron an&lisis destinados a e!aluar el impacto de la din&mica habitacional # de in!ersi'n en obras de desarrollo urbano sobre las !ariaciones porcentuales # nominales del !alor medio del suelo por comuna. +n segundo cuerpo de la in!estigaci'n estu!o constituido por el estudio del impacto de cuatro pro#ectos singulares de in!ersi'n urbana en los !alores de suelo fiscales # comerciales a escala micro o de barrios. (n este capAtulo se entrega@ primero@ una sAntesis de dicho an&lisis cuantitati!o basado en el perfil de los cuatro estratos de nuestra TipologAa del Iercado de Suelo3 en t>rminos de la relaci'n de su din&mica de oferta de suelo con cambios de la cuantAa # estructura del par%ue o stocO habitacional@ in!ersiones pBblicas en infraestructura # ser!icios urbanos@ # e!oluci'n de las recaudaciones # e9enciones del impuesto predial. (n segundo t>rmino@ se agregan las principales conclusiones del estudio de casos@ # finalmente@ se establecen las principales tendencias de inter>s para el caso de la ciudad@ como asimismo algunas de las principales consecuencias de polAtica %ue arro a la informaci'n anali=ada. <$# SINTESIS DEL ESTUDIO CUANTITATI-O

Perfil del #ercado de suelo metro!olitano La tipologAa elaborada en la presente in!estigaci'n identifica cuatro grupos de comunas segBn el cruce %ue se establece entre el precio promedio del suelo *a /110- # la !ariaci'n porcentual manifestada por ese precio respecto de /112. (l primer grupo@ denominado LIercado Suntuario ConsolidadoM@ se caracteri=a por ele!ados precios del suelo # un

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ritmo de !ariaci'n lentoF el segundo@ denominado LIercado Iedio en consolidaci'nM@ agrupa comunas %ue presentan !alores de suelo superiores al promedio de la ciudad@ pero %ue han tenido !ariaciones de rango medio *55 a 2:0Q de incremento-F el tercer grupo@ LIercado Denso (stableM son municipios %ue@ al igual %ue el estrato anterior@ han presentado !ariaciones de ni!el medio@ pero persisten con precios inferiores al promedio del &rea metropolitana. $or Bltimo@ el cuarto grupo ha sido denominado LIercado Segregado InestableM@ reuniendo un con unto de comunas %ue se caracteri=an por precios de suelo inferiores a la media de la ciudad # %ue han e9perimentado al=as aceleradas *superior a 2:0Q@ llegando en algunos casos a tasas de incremento del 500Q-. M rca+o Su%tuar*o Co%so'*+a+o !Pr c*os a'tosT-a'or*Gac*0% ' %ta"

CaracterAsticas Socioecon'mica3 este grupo de 4 Comunas@ concentra el /4Q de la poblaci'n del ?ran Santiago@ con los ma#ores ingresos # alberga solamente un 4Q de poblaci'n ba o la lAnea de pobre=a. Iercado del suelo # construcci'n. A /110 su !alor del suelo es m&s de dos !eces # medio el !alor promedio de la ciudad@ representa el 2:Q de la superficie ofertadas@ # oferta predios %ue son de menor tamaCo del resto de la ciudad@ pero de notorio ma#or !alor. Los precios han crecido poco en t>rminos relati!os *menos del 74Q-@ pero mu# significati!amente en t>rminos nominales o absolutos. Desde el punto de !ista de la din&mica inmobiliaria@ esta =ona ha e9perimentado un aumento importante de su par%ue habitacional@ concentrando una proporci'n de total de metros cuadrados construidos entre /1122/110 *:0Q-@ mu# por sobre su importancia demogr&fica. Su acti!idad inmobiliaria es casi en su totalidad e9plicada por el mercado habitacional. In!ersiones en desarrollo urbano. $ara este grupo@ las in!ersiones urbanas acumuladas per c&pita del perAodo /112210@ son de 8.5 +G por habitante *siendo la media de Santiago de 4./ +G-. (stas in!ersiones son casi totalmente gastos reali=ados por los municipios *nutri>ndose por tanto@ de las recaudaciones del impuesto predial-. (l :4Q del total de las in!ersiones municipales se concentran en las comunas de este grupo@ lo %ue en t>rminos de in!ersi'n municipal per c&pita alcan=a las 8 +G *tres !eces el Andice del ?ran Santiago-. (lasticidad de la !ariaci'n del !alor del suelo. Los an&lisis reali=ados han permitido estimar %ue@ en t>rminos relati!os@ la !ariaci'n del !alor del suelo de este estrato reporta menor sensibilidad a la in!ersi'n del perAodo@ %ue el resto de la ciudadF situaci'n %ue se atribu#e al hecho %ue su infraestructura urbana fue consolidada con mucha anterioridad al perAodo anali=ado *incluidos subsidios ocultos del estado@ #a capitali=ados por los propietarios del suelo # sector inmobiliario-. Recaudaci'n predial. (n estas comunas se ha recaudado el 00Q del impuesto predial de la Ciudad acumulado para el perAodo /1122/110@ con relaci'n a un !alor del suelo %ue corresponde al 40Q del total de los predios urbanos. (n el perAodo anali=ado@ las

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contribuciones han aumentado proporcionalmente menos %ue el a!alBo de los predios allA locali=ados *!ariaciones de 01 # /:7Q@ respecti!amente-. Igualmente se detecta la tendencia de las finan=as municipales a aumentar la gra!itaci'n del impuesto en la estructura de ingresos propios@ pese a lo cual el importante aumento nominal de las contribuciones ha sido menor al de las in!ersiones municipales. M rca+o M +*o % Co%so'*+ac*0% !Pr c*os a'tosT-a'or*Gac*0% / +*a"

CaracterAsticas Socioecon'mica. (n este grupo *5 comunas- habita el /2Q de la poblaci'n@ con ni!eles de pobre=a tambi>n ba os # dotaciones de infraestructura urbana superiores al resto de la ciudad. Iercado del suelo # construcci'n. (l !alor medio del suelo es m&s alto del promedio de la ciudad # en el perAodo ha tenido un incremento relati!o medio@ pero mu# importante en t>rminos absolutos o nominales. La oferta de suelo corresponde al 0Q del total@ con predios de menor tamaCo # con una oferta constante en su cantidad en el tiempo considerado. (l aumento en porcenta e del par%ue habitacional ha sido mAnimo *4.5Q-@ reali=ado por m&s del 11Q por el sector pri!ado de la construcci'n. In!ersiones en desarrollo urbano. (n estas comunas se locali=an el /4Q de las in!ersiones urbanas totales # en el periodo acumulado las in!ersiones per c&pita han sido de 5.: +G. La cuarta parte de las in!ersiones totales en !ialidad se concentran en estas comunas. Las in!ersiones municipales contribu#en por /.5 +G al per c&pita acumulada. (lasticidad de la !ariaci'n del !alor del suelo. Los an&lisis de las elasticidades han permitido detectar %ue en este grupo la moderada construcci'n de !i!iendas ha tenido efectos desproporcionados sobre precios del suelo@ # %ue su elasticidad con relaci'n a las in!ersiones pBblicas en desarrollo urbano ha sido la m&s rele!ante de los cuatro estratos del mercado de suelo anali=ados. Recaudaci'n predial. (l aumento de los ingresos municipales por impuesto territorial se coloca por deba o de la media de !ariaci'n del ?ran Santiago@ # por deba o del aumento de los a!alBos a/ /118. Las e9enciones comprenden el 50Q de los predios@ con puntas del 80Q en algunas comunas. Comparado a los otros tres estratos de la ciudad@ este conglomerado es el %ue reporta menor !ariaci'n o crecimiento tanto de las contribuciones como del a!alBo. M rca+o D %so Estab' !Pr c*os Ba7osT-a'or*Gac*0% / +*a"

CaracterAsticas Socioecon'mica. (l 7:Q de la poblaci'n del ?ran Santiago !i!e en las /2 comunas %ue conforman este grupo. La densidad es m&s alta %ue en los grupos precedentes # asA tambi>n el porcenta e de poblaci'n en situaci'n de pobre=a.

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Iercado del suelo # construcci'n. (l !alor del suelo es la mitad del promedio de la ciudad. (n el periodo se seCala un incremento relati!o moderado de los precios # una constante cantidad de oferta de suelo. Al _10 el !alor de los predios corresponde al /0Q del !alor global # en estas comunas # la oferta de suelo corresponde al 20Q del total. (n el perAodo /112210 ha aumentado su par%ue habitacional de un 72Q@ locali=ando un cuarto del total de !i!iendas construidas en el ?ran Santiago@ principalmente !i!iendas pro!istas por el mercado@ pero tambi>n con presencia de una cifra rele!ante de Ji!iendas Sociales de e ecuci'n directa *$rogramas S(RJI+-. In!ersiones en desarrollo urbano. (l 7/Q de la in!ersi'n pBblica en desarrollo urbano se dirige a este grupo de comunas. De manera m&s detalladas@ a%uA se concentra el 75Q de la in!ersi'n en !ialidad@ el ::Q en e%uipamiento # el 74Q de las in!ersiones en ser!icios de educaci'n # salud@ como resultado de la focali=aci'n territorial de los programas del gobierno central # regional. Las in!ersiones totales acumuladas por habitantes son :.0 +G durante el perAodo considerado@ es decir deba o de la media@ # las in!ersiones municipales contribu#en solo con 2.2 +G per c&pita. (lasticidad de la !ariaci'n del !alor del suelo. (n este grupo la construcci'n de !i!iendas tiene efectos importantes@ asA como tambi>n las in!ersiones pBblicas@ en estos casos ma#oritariamente del gobierno central # regional. Recaudaci'n predial. Si bien la recaudaci'n del impuesto territorial ha aumentado en el con unto de comunas %ue conforman este estrato@ solamente en cuatro de ellas e9iste un aumento considerable. Tambi>n se duplica la recaudaci'n per c&pita durante el perAodo@ pero desde ni!eles mu# ba os. (l aumento de los ingresos municipales por impuesto territorial se coloca por deba o del aumento de los !alores del suelo. A /118@ el 85Q de los predios locali=ados en este estrato est&n e9entos de contribuciones. M rca+o S ,r ,a+o I% stab' !Pr c*os Ba7osT-a'or*Gac*0% a'ta"

CaracterAsticas Socioecon'mica. (ste grupo concentra el :0Q de la poblaci'n en // comunas con porcenta e de pobre=a m&s ele!ados %ue el promedio del resto de la ciudad. Iercado del suelo # construcci'n. A /110 el !alor del suelo es la mitad del promedio de la ciudad@ pero ha e9perimentado la !ariaci'n relati!a m&s acelerada respecto a /112 # su !alor del suelo ha crecido del 200Q con relaci'n a esta fecha. Ahora bien@ el importante crecimiento relati!o del !alor del suelo@ traducido al cambio nominal del precio promedio del suelo es mucho menor al obser!ado para las comunas de ma#or !alor. .asta /115 la oferta de suelo en estas comunas representaba hasta el 5:Q de la oferta total@ ahora la superficie disponible ha disminuido # corresponde al :2Q de la ofertada # su !alor corresponde al /5Q del !alor global. (n el periodo ha aumentado su stocO habitacional en un 20Q. La acti!idad constructi!a del perAodo le otorga una participaci'n del 70Q de la superficie edificada. De acuerdo con la media de este grupo@ el 7:Q de las

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!i!iendas edificadas corresponden a programas S(RJI+@ pero en algunas de las comunas *(l Dos%ue@ La $intana@ Lo $rado@ Renca-@ m&s del 84Q de las !i!iendas le!antadas en el territorio municipal son !i!iendas sociales *e9entas de contribuciones-. In!ersiones en desarrollo urbano. (l 28Q de la in!ersi'n pBblica en desarrollo urbano@ se ha locali=ado en este estrato@ siendo la ma#orAa financiado por fuentes del gobierno central # regional. La in!ersi'n total acumulada por habitantes durante el perAodo /1122 /110 es de 7.0 +G@ # corresponde a la mitad de la in!ersi'n per c&pita del ?rupo / # su !alor total est& por deba o de la media del ?ran Santiago. (n estas comunas se in!ierten el 72Q del total de las obras de !ialidad */.1 +G per c&pita-@ el 78Q de obras en e%uipamiento # m&s de la mitad de las in!ersiones totales en ser!icios locales@ en particular escuelas # consultorios a /.5 +G por persona. (lasticidad de la !ariaci'n del !alor del suelo. Las !ariaciones aceleradas de los precios del suelo@ demuestran un alto Andice de elasticidad con el sostenido aumento del par%ue habitacional # un aBn m&s alto Andice con las in!ersiones pBblicas en infraestructura@ de origen nacional # regional@ # orientadas a los ser!icios b&sicos. Recaudaci'n predial. La recaudaci'n municipal por impuesto territorial aumenta en el con unto de las comunas@ pero con grandes disparidades entre municipios@ %ue se e9plica probablemente por aspectos de gesti'n local@ %ue no son posibles de e9aminar en esta fase del estudio. Se duplica la contribuci'n per c&pita durante el perAodo@ pero desde ni!eles mu# ba os. La !ariaci'n de los ingresos municipales por impuesto territorial se coloca por deba o del aumento de los !alores del suelo. Casi el 10Q de los predios son e9entos. (s destacable %ue@ a diferencia de los estratos de precio de suelo m&s alto@ este conglomerado ha aumentado sus contribuciones m&s r&pidamente %ue el a!alBo total # su porci'n e9enta. (n suma@ puede postularse la hip'tesis %ue las cuatro tipologAas identificadas por el presente estudio representan cuatro etapas o fases del mercado del suelo metropolitano. Las comunas del LIercado Suntuario ConsolidadoM pueden considerarse un mercado moderno en crecimiento estable@ %ue actBa en su ma#orAa mediante mecanismos de mercado. Su din&mica de precios@ caracteri=ada por altas plus!alAas nominales@ depende menos de las nue!as in!ersiones pBblicas %ue el resto de la ciudad@ siendo destacable su ma#or estabilidad relati!a a lo largo del tiempo. (ste cuadro@ se postula@ debe ser entendida a la lu= %ue los principales subsidios LocultosM # transferencia de plus!alAas a pri!ados fueron reali=ados con mucha anterioridad. Las plus!alAas generadas se recuperan a ni!el comunal pero no se rein!ierten en igual proporci'n. Las comunas del LIercado en Consolidaci'nM est&n en una etapa precedente@ son inter!enidas por las in!ersiones pBblicas en el me oramiento del d>ficit de !ialidad. (sto se refle a en un inter>s del mercado pri!ado en in!ersiones en la construcci'n para apro!echar del aumento de la plus!alAa del suelo@ # del me oramiento del entorno. (s en esta =ona con porcenta es de pobre=a por deba o de la media de Santiago@ # con !alor del

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suelo por arriba de la media@ # con incrementos nominales del precio tambi>n importantes donde cobrar ma#or fuer=a la imagen de apropiaci'n pri!ada de plus!alAa. Los otros dos grupos de comunas *Iercado Denso (stable # Iercado Segregado- son hi as en gran parte de los casos del circuito de crecimiento perif>rico # segregaci'n socio2 espacial de la poblaci'n de menores recursos@ # donde la inter!enci'n de (stado *#a sea en la forma de locali=aci'n de !i!iendas sociales # posteriores in!ersiones urbanas- ha constituido el motor o e e e9plicati!o de su desarrollo. Se trata de comunas %ue@ como resultado de sus menores !alores de suelo@ absorbieron el grueso del incremento demogr&fico de la ciudad en condiciones de subordinaci'n de infraestructura # e%uipamiento durante la d>cada de los 80. I&s recientemente han sido el foco de las in!ersiones pBblicas del gobierno central@ %ue entran a mitigar el desa uste de su oferta de bienes pBblicos # la ba a capacidad de in!ersi'n municipal %ue deri!a de su conformaci'n socio econ'mica. Sus al=as aceleradas del precio del suelo@ aun%ue generan plus!alAas menores en t>rminos nominales %ue las comunas m&s acomodadas@ refle an su m&s reciente urbani=aci'n # cambio hacia =onas urbanas propiamente tales %ue introducen las obras de urbani=aci'n@ !i!ienda # me oramiento urbano de esta d>cada. :.2 SI,T(SIS D(L (ST+DI) D( CAS)S

(l (studio de casos reali=ado@ permite poner de relie!e algunas cuestiones importantes para efectos@ tanto del diseCo de instrumentos de captura de plus!alAas generadas por obras pBblicas@ como tambi>n respecto a la moderni=aci'n del impuesto predial. Respecto a lo primero@ %ueda la impresi'n %ue los est&ndares o lAnea base e9istentes al momento de las inter!enciones son m&s decisi!os en la e9plicaci'n de la din&mica de !alores del suelo@ %ue las caracterAsticas de los pro#ectos. La e9cepci'n es el caso del me oramiento de macro2!ialidad de A!da. La Glorida@ %ue por ser una obra intercomunal no es susceptible de cobros locali=ados. Respecto a las necesidades de reforma del impuesto predial@ el estudio de casos no hace sino confirmar la e9istencia de importantes suba!alBos fiscales@ # %ue los a!ances introducidos por esfuer=os estacionales de rea!alBo r&pidamente %uedan desactuali=ados. :.7 T(,D(,CIAS ?(,(RAL(S

/. (ntre /112 # /110@ la ciudad de Santiago ha manifestado globalmente la siguiente din&mica3 un crecimiento relati!o del par%ue habitacional del 70Q@ una !ariaci'n de la in!ersi'n pBblica en infraestructura urbana del /:QF respecto a /112 # un crecimiento de las recaudaciones del impuesto predial del 8:Q respecto de ese mismo aCo. (l precio de suelo a /110@ manifiesta por su parte un crecimiento del ///Q. Los !alores globales del suelo han tenido una tendencia al al=a constante # sostenida en el perAodo considerado@ %ue reconoce ritmos m&s acelerados en las comunas del ?rupo III # IJ@ situaci'n por la cual se tiende a una cierta con!ergencia de los precios hacia el !alor medio del suelo para el ?ran Santiago. (l !alor del suelo de las comunas del

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?rupo II ha ido tambi>n aumentando # reduciendo su le anAa con el !alor del suelo de las Comunas del LIercado Suntuario ConsolidadoM. 2. Las in!ersiones pBblicas en desarrollo urbano han sido en t>rminos nominales mu# importantes9!ii@ destacando la focali=aci'n # cuantAa de la in!ersi'n pBblica de ni!el nacional # regional a las comunas de los grupos II@ III # IJ@ mientras %ue las Comunas del LIercado Suntuario ConsolidadoM han recibido in!ersiones de origen municipal. Las in!ersiones municipales est&n por su parte@ fuertemente concentradas en las cinco Comunas del LIercado Suntuario ConsolidadoM %ue corresponden a municipios m&s estables en t>rminos de !alor del suelo. 7. (l an&lisis de las !ariaciones de los precios del suelo ha mostrado %ue el !alor del suelo !arAa de manera sensible de acuerdo al numero # a la locali=aci'n de !i!iendas@ pero lo %ue me or e9plica su crecimiento es la combinaci'n mi9ta de construcci'n pBblicas # pri!adas. (n el ?rupo LIercado Iedio en Consolidaci'nM la discreta acti!idad de construcci'n ha tenido un efecto rele!ante en la !ariaci'n de los precios. (n los grupos LIercado Denso (stableM # LIercado Segregado InestableM@ adem&s de lo anterior@ las in!ersiones en desarrollo urbano@ en estos casos en su ma#orAa de ni!el central # regional@ han tenido efectos rele!antes para efectos de incrementos relati!os. Ahora bien@ las al=as m&s importantes en t>rminos relati!os %ue manifiestan las comunas perif>ricas son seCal de la e9istencia de terrenos de precios ba os a principios de la d>cada@ mientras %ue las comunas de precios altos manifiestan al=as relati!as ba as por concepto de los nue!os flu os de in!ersiones *aun cuando sean cifras importantes-@ pero %ue en t>rminos nominales superan !arias !eces al resto de las comunas de la ciudad. :. (n el perAodo considerado@ han e9istido efectos netos de in!ersi'n pBblica del $resupuesto ?eneral *?obierno central # regional- sobre las !ariaciones de los !alores del suelo *efectos combinados de e ecuci'n de !i!iendas S(RJI+@ m&s acti!idades de construcci'n de !i!iendas pri!adas@ con subsidiosF m&s in!ersiones pBblicas para el desarrollo +rbano-. $or otra parte@ el aumento de los ingresos municipales por impuesto territorial se coloca por deba o del aumento de los !alores del suelo. 4. Las e9ternalidades positi!as de las inter!enciones urbanas pBblicas para el me oramiento del entorno # de la calidad de !ida de los ciudadanos se refle an en el mercado del suelo por un aumento de los precios. (l (stado %ue gracias a sus in!ersiones mo!ili=a el mercado de suelo de la ciudad@ se !e a su !e= impactado negati!amente por el mismo aumento de precios@ en el momento %ue decida hacer nue!as obras de desarrollo urbano o habitacional@ sin captar cabalmente la din&mica a tra!>s de los a!alBos fiscales. 5. La financiaci'n de las inter!enciones urbanas para disminuir las brechas de ser!icios # e%uipamiento entre sectores de la ciudad !a mucho m&s all& de las posibilidades de

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in!ersi'n del sector pBblico@ en especial municipal. Se han planteado las !enta as del impuesto territorial por su progresi!idad *# por ende e%uidad-@ tambi>n por su !isibilidad ante los contribu#entes # por el potencial de aporte al financiamiento de bienes # ser!icios. (l cumplimiento de dichas caracterAsticas amerita cambios importantes al diseCo del sistema@ como tambi>n ma#or aplicaci'n de los recursos generados a in!ersi'n@ # no gasto. 0. Dado %ue las situaciones comunales asociadas con las al=as m&s aceleradas a ni!el comunal@ comprometen ma#ores !olBmenes demogr&ficos en combinaci'n con tasas de pobre=a m&s rele!antes@ la pro#ecci'n a futuro de dicha relaci'n@ resulta preocupante3 i- para efectos del tema de las plus!alAas # su posibilidad de ser recuperadas por la sociedad@ los grados de e9enci'n e9istentes en comunas con al=as aceleradas # el impacto de su concentraci'n geogr&fica en los presupuestos municipalesF ii- la debilitada posibilidad %ue tendrAa la ciudad de seguir acogiendo las demandas de !i!ienda de sus hogares m&s modestosF # iii- cuando las al=as m&s aceleradas sean efecto de la disposici'n a locali=arse en =onas antes modestas por parte de los estratos de me or ni!el socio econ'micoF se puede estar induciendo procesos de gentrificaci'n de =onas@ donde el gobierno central ha concentrado su principal esfuer=o de correcci'n de los dese%uilibrios en la pro!isi'n de bienes pBblicos. <$< POSIBLES ESTRATEGIAS:

(l presente estudio esta afectado por una serie de limitaciones %ue recomiendan como primera conclusi'n la necesidad de un estudio m&s preciso basado en informaci'n de precios *por e . del Conser!ador de Dienes RaAces- # %ue disponga de informaci'n relati!a no solo al flu o de in!ersiones urbanas@ sino %ue tambi>n disponga@ para efectos de an&lisis@ de informaci'n relati!a a los est&ndares o ni!eles acumulados de infraestructura # e%uipamiento urbano. +n estudio de ese tipo deberAa a!an=ar sustancialmente en la medici'n de las plus!alAas diferenciales %ue se generan tanto por diferencias de calidad del sistema local de a!alBo # tasaci'n como de las distintas din&micas # entornos urbanos *materias en las cuales el presente estudio@ m&s %ue plantear conclusiones definiti!as@ ha buscado aportar hip'tesis # abrir nue!os temas tanto de in!estigaci'n como de discusi'n de polAticas-. )tro estudio rele!ante es la determinaci'n de una canasta per c&pita o por hogar de atributos urbanos para comunas de una misma ciudad %ue oriente@ al largo pla=o@ la redistribuci'n de recursos generados por las contribuciones # con ello la igualaci'n hori=ontal de ciudadanos en su acceso a bienes urbanos@ m&s efica=mente %ue su asignaci'n en funci'n s'lo de ni!eles de e9enci'n # pobre=a. Respecto a la posibilidad %ue las contribuciones constitu#an un medio de financiamiento del desarrollo urbano@ ha# %ue seCalar %ue este esfuer=o no suple o reempla=a toda una lAnea e9tra2tributaria destinada a mo!ili=ar recursos del sector pri!ado en la construcci'n

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de infraestructura por la !Aa de concesiones urbanas. Ahora bien@ dentro de los instrumentos subutili=ados para efectos de financiar el me oramiento de la ciudad se cuenta el impuesto predial@ %ue no cumple su pleno potencial de complementaci'n de los presupuestos de ni!el nacional *originados en impuestos generales-. (sta situaci'n es !isible en la desigualdad de in!ersi'n municipal # la relaci'n de esta con diferenciales espaciales de los a!alBos@ e9enciones # rendimiento o ingresos a lo largo del tiempo. Las Bnicas plus!alAas %ue se cobran se refieren a los predios afectos %ue son una minorAa # est&n concentrados geogr&ficamente. Igualmente el incremento de las contribuciones logrado por el rea!alBo no se tradu o en un aumento proporcional de la in!ersi'n municipal@ situaci'n %ue debilita la principal !irtud de este tributo %ue es su !isibilidad ante los !ecinos. ,o se dispone de una estimaci'n del !olumen de plus!alAas %ue no fa!orecen a sectores pobres # se de an de recaudar@ pero la apro9imaci'n de esta in!estigaci'n indica %ue puede ser significati!o. +n ma#or protagonismo del ni!el local en el financiamiento urbano supone@ entre otras medidas relati!as a las fuentes de ingresos locales@ la e9istencia de un sistema de tasaci'n m&s cercano a la e!oluci'n de precios. Su !enta a como sistema de cobro de plus!alAas es %ue arro a un precio o !alor sAntesis %ue deri!a de !alores reales # supera la discusi'n metodol'gica # doctrinaria respecto a la creaci'n de nue!os cobros de plus!alAas por obras. Suponiendo perfecta tasaci'n@ los a!alBos # contribuciones refle arAan en !alor presente todas las plus!alAas # e9ternalidades *pri!adas # pBblicas@ recientes # antiguas-. Ahora bien@ a!an=ar en dicho sentido supone pre!iamente3 a- el desarrollo de sistemas de informaci'n %ue apo#en la tasaci'n # a!alBos de modo m&s cercano posible al encadenamiento in!ersi'n@ din&mica de mercado # !alori=aci'nF b- fortalecer las capacidades municipales # regionales a fin de e!itar las distorsiones %ue significan distintas calidades de informaci'n a ni!el polAtico2administrati!o # territorialF c- ma#or periodicidad de tasaciones. Ahora bien@ los datos anali=ados muestran %ue un tema es me orar la capacidad del sistema para recaudar contribuciones *increment&ndolas- # otra es %ue estos recursos sean rein!ertidos en in!ersi'n urbana *lo cual constitu#e un desafAo importante@ # %ue en buena medida darAa sentido al me oramiento del sistema-. )tra lAnea de medidas es el estudio del listado # montos de e9enci'n@ como tambi>n de las distorsiones espaciales %ue estas producen en funci'n de propietarios diferenciados por su ni!el socio2econ'mico *%uintiles-. (sta materia abre una discusi'n %ue puede ser importante respecto a si la carga de las e9enciones deri!adas de ob eti!os sociales R como es la e9enci'n de !i!iendas sociales R corresponde al gobierno central o al municipio. (n esta materia@ la bibliografAa comentada en este traba o #a da cuenta de propuestas relati!as a mecanismos compensatorios del gobierno central %ue hagan e9plAcitos los recursos no percibidos por concepto de e9enci'n *# %ue segBn opiniones de las entre!istas a t>cnicos@ podrAa constituirse como un mecanismo compensatorio de similar racional al subsidio al consumo de agua potable-. (sto a fin de no encadenar el derecho

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de acceso a !i!ienda social de los hogares pobres@ al agra!amiento de la carga econ'mica del municipio responsable de pro!eer los ser!icios # e%uipamientos urbanos. )tra lAnea importante es estudiar el potencial de los impuestos prediales como instrumento tributario de ordenamiento territorial. (sto es la facultad de e9enciones # sobretasas especiales !inculadas a ob eti!os de desarrollo urbano inmediatos. (llo dentro de un cuadro de funcionamiento %ue no plantee conflictos generali=ados con el principio de generar recursos en correspondencia de a!alBos # precios # rein!ertir esos recursos en un proceso circular de me oramiento del entorno o h&bitat de todos los sectores sociales %ue habitan el &rea metropolitana. (sta alternati!a puede aplicarse tanto al financiamiento de obras@ como ba o determinadas situaciones ser utili=ado como un instrumento tributario de ordenamiento territorial *%ue incenti!a desarrollos deseables # desincenti!a situaciones contradictorias con los ob eti!os de planificaci'n urbana-. (l principio econ'mico de cobrar m&s donde es mas caro !i!ir@ puede ser bien logrado por este instrumento@ siempre # cuando se logre un e%uilibrio con el principio fundamental de no distorsionar cobros basados en precios reales. Desde el punto de !ista operati!o@ surgen una serie de posibles estrategias tendientes a aumentar la funci'n de financiamiento urbano de las contribuciones. $or una parte@ e9iste cierta deformaci'n de la funci'n del impuesto en el es%uema de financiamiento municipal@ %ue tiende a orientarlo a gastos de funcionamiento # no a in!ersi'n. (llo puede ser mitigado tanto por incenti!os a su aplicaci'n a in!ersi'n@ como mediante normas %ue estable=can cuotas mAnimas de destino de los ingresos del impuesto a in!ersiones. Asimismo@ la implementaci'n de mecanismos de a!alBos a !alores reales # con ma#or periodicidad@ e9ige pre!iamente un esfuer=o de in!ersi'n # desarrollo de sistemas de informaci'n %ue tengan un feeling certero con las comple as relaciones # tendencias %ue se producen en el encadenamiento de in!ersiones@ din&mica de precios # !alori=aci'n. (n esa materia@ re%uieren ser e!aluadas las distorsiones %ue se pueden producir con diferentes calidades de informaci'n por =onas@ # frente a mercados informales # apo#ar programas conducentes a ma#or eficacia # poder de actuali=aci'n del catastro@ lo %ue inclu#e el desarrollo de sistemas de informaci'n modernos@ geo2referenciado@ esto es herramientas capaces de producir el !inculo del registro # operaciones tributarias con la planificaci'n urbana # pre!isi'n de demanda futura de suelo.

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BIBLIOGRAFIA Y FUENTE DE LOS DATOS Aghon@ ?abriel */11:- LRetos # posibilidades de nue!os recursos para el desarrollo municipal3 re!isi'n de e9periencias internacionalesM en C($ */11:- I&s recursos para la ciudad3 nue!as perspecti!as@ Centro de (studios $Bblicos@ Santiago de Chile Danco Interamericano de Desarrollo */11:- La descentrali=aci'n fiscal en Am>rica Latina3 los casos de Argentina@ Chile@ Colombia@ # $erB@ Depto.de Desarrollo (con'mico # Social@ DID@ Documento de Traba o ,o /88@ Nashington. Danco Interamericano de Desarrollo */11:- $rogreso (con'mico # social en Am>rica Latina3 informe /11:@ DID Dro"n@ Hames P SmolOa@ Iartim */111- LCaptaci'n de $lus!alAas del !alor generado por las in!ersiones pBblicasM@ en C'rdoba@ Ciudad # desarrollo@ Re!ista de la Iunicipalidad de C'rdoba@ ACo J@ ,o //@ C'rdoba@ Argentina C&ceres@ ?on=alo P Grancisco Sabatini */118- Chile neoliberal sin instrumentos de recuperaci'n de plus!alAas3 !ie as # nue!as e9periencias en Santiago@ Documentos serie a=ul ,o 27@ Instituto de (studios +rbanos@ $ontificia +ni!ersidad Cat'lica de Chile. C&mara Chilena de la Construcci'n */118- DoletAn (stadAstico@ Depto. de (studios (con'micos@ Santiago C&mara de Diputados de Chile */111-@ Actas del Seminario Internacional A 20 aCos de la liberali=aci'n de los mercados de Suelo +rbano en Chile@ 0 # 8 de octubre de /111@ Santiago de Chile@ C&mara de Diputados@ Lincoln Institute@ Instituto de (studios +rbanos de la $ontificia +ni!ersidad Cat'lica de Chile C(D */110- Santiago Dos Ciudades3 an&lisis de la estructura socioecon'mica espacial del ?ran Santiago@ Centro de (studios del Desarrollo@ Santiago de Chile C($AL */114- Alo ar el Desarrollo3 una tarea para los asentamientos humanos@ ,aciones +nidas@ Comisi'n (con'mica para Am>rica Latina # el Caribe. C($AL */118- (l pacto fiscal3 fortale=as@ debilidades # desafAos@ LC6?./110@ ,aciones +nidas@ Comisi'n (con'mica para Am>rica Latina # el Caribe. Coloma@ Gernando P (d"ards@ ?on=alo */115- Locali=aci'n de los $rogramas de Ji!iendas D&sicas@ Documento de Traba o ,o /8/@ Instituto de (conomAa@ $ontificia +ni!ersidad Cat'lica@ Santiago de Chile

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^ell#@ Ro# */117- International Trends in Ginancing +rban De!elopment3 The Role of $ropert# Ta9ation and Land2Dased +ser Charges@ en Strategic +rban Ianagement $rogram@ Lincoln Institute of Land $olic#6Iinisterio de Ji!ienda 6+rban Ianagement $rogram +nited ,ations@ Santiago de Chile Leal Hos> */110- ?uAas para la e!aluaci'n de impacto ambiental de pro#ectos de desarrollo local@ Instituto Latinoamericano # del Caribe de $lanificaci'n (con'mico2 Social@ IL$(S@ C($AL@ ,aciones +nidas@ LC6I$6l./21. Le'n@ Sergio */110- L$rograma de $ar%ues +rbanosM en DoletAn del Iercado de Suelo del Wrea Ietropolitana@ Santiago de Chile. Iac Donald@ Hoan@ Jeronica Dotteselle@ # Camilo Arriagada */11:- Ciudad # Ji!ienda en el Censo de /1123 an&lisis de las Comunas del ?ran Santiago@ II,J+. IID($LA, */118- Impacto de la $olAtica .abitacional de los aCos no!enta@ Di!isi'n Social@ Departamento de (studios Sociales@ Santiago de Chile IID($LA, */111- Dalance de seis aCos de las polAticas sociales@ Iinisterio de $lanificaci'n # Cooperaci'n@ Santiago de Chile IID($LA, */111a- (!oluci'n # (structura de la In!ersi'n $Bblica en Chile@ Di!isi'n de $lanificaci'n e In!ersi'n@ Iinisterio de $lanificaci'n # Cooperaci'n@ Santiago de Chile IID($LA, */111b- Desigualdad del ingreso # bienestar /1102153 an&lisis comparati!o regional@ Documentos Regionales ,o :0@ Iinisterio de $lanificaci'n # Cooperaci'n@ Santiago de Chile IID($LA, */111c- (ncuesta CAS(,3 Iodulo Serie /1802/118@ Di!isi'n Social@ Cuadro ,o 72 Ingresos@ Santiago de Chile Iinisterio de )bras $Bblicas@ Transportes # Iedio Ambiente */114- ?uAas Ietodol'gicas para la elaboraci'n de estudios de impacto ambiental3 carreteras # ferrocarriles@ Secretaria ?eneral T>cnica@ Serie IonografAas@ Iadrid. II,J+ */112 a /110- Iemorias Anuales@ Iinisterio de Ji!ienda # +rbanismo@ Chile II,J+ */118- Antepro#ecto de Iodificaci'n a la Le# ?eneral de +rbanismo # Construcciones@ DGL ,o :48 de /105@ Iinisterio de Ji!ienda # +rbanismo@ Chile@ mimeo@ ,o!iembre de /118.

II,J+ */111- Libro Ani!ersario Direcci'n de $ro#ectos +rbanos@ Iinisterio de Ji!ienda # +rbanismo@ Santiago de Chile II,J+ */111b- Informati!o estadAstico@ ,o 274@ Iinisterio de Ji!ienda # +rbanismo@ Santiago de Chile II,J+6+. de Chile */110- Catastro de Campamentos # asentamientos irregulares3 cartografAa Regional@ Iinisterio de Ji!ienda # +rbanismo@ Chile I)$ */112 a /110- Iemorias Anuales@ Iinisterio de )bras $Bblicas@ Chile )ates@ Nallace (. */111- (!aluaci'n de la Tributaci'n Inmobiliaria Local@ Lincoln Institute of Land $olic#@ *L""".Lincoln Institute.edu.land line.htmlM$,+D */111- Indice de Desarrollo .umano@ $rograma de ,aciones +nidas del Desarrollo@ Santiago de Chile Raposo@ Alfonso */114- Desarrollo Comunal # $lanificaci'n +rbana3 gesti'n local del desarrollo urbano en el &rea metropolitana de Santiago@ +ni!ersidad Central@ Centro de (studios de la Ji!ienda RepBblica de Chile */118- Te9to refundido@ coordinado # actuali=ado de la Le# ,o /0.274 sobre Impuesto Territorial Diario )ficial@ /5 de Diciembre de /118@ Santiago de Chile. RepBblica de Chile */111- Iensa e del $residente de la RepBblica con %ue inicia un $ro#ecto de Le# %ue modifica la Le# ?eneral de +rbanismo # Construcciones # otras normas@ Santiago de Chile RodrAgue=@ Alfredo # Ninchester@ Luc# */111- Santiago de Chile3 metropoli=aci'n@ globali=aci'n # desigualdad@ Sur Centro de (studios Sociales # (ducaci'n@ $onencia al Seminario L?randes Ietr'polis del Ierco2Sur3 problemas # desafAosM@ +ni!ersidad Cat'lica@ Santiago de Chile Ro as (duardo # Iargarita ?reene */114- LReaching the poor3 Lessons from the Chilean housing (9perienceM@ on (n!ironment P +rbani=ation@ Jol ,o 0 ,o 2@ London Sabatini@ Grancisco */115- La segregaci'n espacial # su efecto sobre los pobres # la seguridad@ en II,J+ */111- (spacio +rbano@ Ji!ienda # Seguridad Ciudadana@ Iinisterio de Ji!ienda # +rbanismo@ Santiago de Chile. Serra@ $ablo */118- (!aluaci'n del Sistema Tributario Chileno # $ropuestas de Reforma@ documento de traba o ,o :0@ Danco Central de Chile$

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NOTAS:

La gra!itaci'n %ue tiene la pro!isi'n de !i!ienda sobre el consumo de suelo@ puede ser ilustrada mediante la composici'n de los metros cuadrados aprobados para edificaci'n en el ?ran Santiago3 un 02Q para fines de !i!ienda # un 28Q para usos industriales@ de comercio # ser!icios durante el perAodo /1172/118 *segBn datos tomados del DoletAn de la C&mara Chilena de la Construcci'n-. ii +na definici'n m&s completa in!olucrarAa agregar las in!ersiones en el metro de Santiago *principalmente la lAnea 4-@ como tambi>n en infraestructura de salud de ni!el terciario. iii .a# %ue destacar tambi>n cambios a las normas de urbani=aci'n@ %ue in!olucran e9acciones destinadas a atender necesidades de infraestructura deri!adas del crecimiento urbano@ como por e emplo3 i- la Le# ,o /1.040 */11/- %ue incrementa las &reas !erdes # obras %ue e9ige el (stado a los urbani=adores #F ii- la modificaci'n */110- de la )rdenan=a ?eneral de +rbanismo %ue incrementa las e9igencias de cesiones gratuitas de superficie a ser integradas en loteos # urbani=aciones de !i!iendas econ'micas. i! La aplicaci'n de este impuesto esta regulada por la Le# ,o /0.274 de /151 # sus modificaciones. (sta le# entrega al Ser!icio de Impuestos Internos *SII- la tasaci'n de los inmuebles # confecci'n del rol de a!alBos # a la TesorerAa ?eneral de La RepBblica la recaudaci'n # cobran=a. La Subdirecci'n de A!aluaci'n del SII@ dicta las normas e instrucciones para la aplicaci'n del impuesto territorial@ la programaci'n # super!isi'n de las tasaciones # re!aluos- # de manera coordinada con las municipalidades lle!a a cabo la mantenci'n # actuali=aci'n del Catastro de Dienes RaAces *""".sii.cl-. ! Adem&s del impuesto territorial@ concurre a este fondo un 40Q del derecho por permisos de circulaci'n@ una proporci'n de la recaudaci'n por pago de patentes municipales # por pago de patentes de alcoholes de tres municipalidades metropolitanas *Santiago@ $ro!idencia # Las Condes-. !i Las modificaciones catastrales se refieren a las nue!as propiedades@ ampliaciones # subdi!isiones prediales . La tasaci'n fiscal o proceso de a!aluo constitu#e el proceso de a!aluo tanto del terreno como de las construcciones. $ara la tasaci'n del terreno el SII di!ide cada comuna en =onas de caracterAsticas similares *<CS-@ registradas en mapas comunales con cur!as deisocostos. (l !alor predial del suelo deri!a de multiplicar el !alor por metro cuadrado de la respecti!a <CS por uno de los siguientes coeficientes3 coeficiente unico por sector o man=ana o coeficientes en la es%uina de las man=anas. Los procesos de rea!aluo conforman actuali=aciones de las tasaciones@ de acuerdo al desarrollo urbano # el estudio de precios del mercado de terreno a ni!el comunal . (ntre dos procesos de a!alBos@ los montos se rea ustan semestralmente segBn la !ariaci'n del Indice de $recios al Consumidor *I$C-@ esto es por inflaci'n. !ii La tasaci'n de los inmuebles se reali=a en las fechas %ue determine el $residente de La RepBblica@ basada en tablas de clasificaci'n de las construcciones # los terrenos por !alores unitarios correspondientes a cada tipo de bien. Las primeras se basan en la clase # calidad de la construcci'n *considerando especificaciones t>cnicas@ costos de edificaci'n@ edad@ destino@ comuna de locali=aci'n- mientras %ue la clasificaci'n de los terrenos se basa en planos de precios *considerando los sectores de locali=aci'n # las obras de urbani=aci'n # e%uipamiento %ue disponen- *RepBblica de Chile@ /118-. !iii Respecto a las e9enciones@ la modificaci'n a la le# de /114 determino %ue %uedaban e9entos de contribuciones los predios urbanos destinados a habitaci'n cu#o a!alBo !igente al 70 de Hunio de /110 no superase los T2.22/.520. (n los casos %ue los municipios hacian uso de la facultad de adelantar la !igencia del rea!aluo antes del 2000@ durante el intertanto %uedaban e9entas de contribuciones las !i!iendas a!aluadas en 1@: millones de pesos de Diciembre de /111 *alrededor de +ST /0.500i9 (l listado de bienes raAces e9entos ademas de !i!ienda inclu#e propiedades fiscales@ culto@ educaci'n # deporte. (n lo referente a !i!ienda social@ la le# !igente mantiene e9enciones cu#o prop'sito es permitir el acceso a la propiedad de la ma#orAa de la poblaci'n. lo %ue beneficia a las !i!iendas econ'micas@ acogidas a las disposiciones del DGL ,o 2 de /141 *e9entas del 40Q del impuesto territorial por un pla=o de 20@ /4 o /0 aCos segBn sea la superficie edificada-@ las !i!iendas acogidas a la Le# ,o 1./74 de /1:8 # DGL ,o 20 de /157 referido a Cooperati!as *%ue go=an de e9enci'n total por un pla=o de /0 aCos-. *RepBblica de Chile@ /1189 Respecto al problema de las disparidades@ )ates */111- ha seCalado %ue no es intrAnseco al impuesto a la propiedad sino %ue es resultado de la !ariabilidad de las condiciones fiscales # econ'micas entre localidades *las cuales son posibles de resol!er mediante transferencias intergubernamentales-. 9i (sta secci'n esta desarrollada fundamentalmente en las entre!istas reali=adas a profesionales urbanistas # econ'micos del sector acad>mico # pBblico indicados al comien=o@ m&s los documentos de discusi'n del Seminario del Lincoln Institute reali=ado a fines de /111 *C&mara de Diputados@ /111-@ de los informes de a!ance de in!estigaciones Lincoln de C&ceres # Sabatini */118- # Gurtado */110-.
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Las e9periencias son el $ro#ecto A!enida ,ue!a $ro!idencia # el $rograma de $asa es $eatonales de $ro!idencia. (l primero postulaba %ue los propietarios beneficiados por la obra@ de!ol!ieran parte del beneficio mediante un tributo proporcional a la !alori=aci'n de sus predios@ %ue pasarAa a un fondo destinado a obras de me oramiento urbano *iniciati!a %ue no prosper'-. (l segundo programa sA tu!o aplicaci'n@ # consisti' en la negociaci'n por parte del municipio de modificaciones en los Andices de constructibilidad *con propietarios interesados en lle!ar adelante pro#ectos inmobiliarios-@ a cambio de la cesi'n de terreno para la conformaci'n de pasa es peatonales *C&ceres # Sabatini@ /118-. 9iii Los tres destinos anali=ados clasifican ba o el concepto de bienes pBblicos@ en t>rminos %ue son pro!istos por el estado@ me oran el bienestar de la poblaci'n # no operan ba o precios pri!ados. (n el caso de !ialidad@ pa!imentaci'n # &reas !erdes se cumple la condici'n tApica de estos bienes3 de un uso no e9clu#ente # un consumo no2ri!al. 9i! (n la Comuna de Lo (spe o no se reali=' en rea!alBo fiscal pre!isto por Le#. 9! Cuadro /7 del Ane9o 9!i La analogAa con los sistema de (IA es bastante pertinente puesto %ue@ !arios paAses consideran los cambios en la !aloraci'n del suelo como un impacto ambiental %ue debe ser considerado en la e!aluaci'n de pro#ectos de !ialidad urbana. 9!ii $ara dar un !alor de referencia final se puede calcular %ue durante el periodo se han in!estido alrededor de /000 millones de d'lares +ST.
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