Anlisis

general
PDU 2005 /PDUCP2013

Documento
Sobredensificacin en general en ciudad y zona hotelera (se muestran ejemplos en las lminas posteriores). La densidad mxima del PDU anterior (2005) era de 180 ctos x ha y en el actual 2013 subi a 220 ctos x ha en un gran porcentaje del total de los lotes. Los lotes turstico residencial de conjunto clave TRCM2 pueden llegar a tener hasta 270 cts x ha con 15 niveles. En la zona denominada Pok Ta Pok los lotes con uso de suelo TRCM (Turstico Residencial) podrn cambiar a hotelero TH6C teniendo 2,500 m2 mnimo de superficie. Los usos de suelo TRCM2 con mas de 20,000 m2, podrn obtener 20 niveles, 270 cts x ha y CUS de 3.00, parmetros nunca considerados en un uso de suelo residencial. (Como se muestra en las siguientes lminas).

TRCM2
2005
Uso Dens Niv CUS

2013 TRCM2 270 20 3.00

TH1a 75 3 0.60

Densidad viv/ha
2005 2013 270

Niveles
2005 2013

CUS
Coeficientedeusodesuelo (m2totalesdeconstruccin)

2005 20

2013 3

75 3 0.6

Lote

Lote

Lote

El Coeficiente de Uso de Suelo (CUS) que resultan los metros cuadrados de construccin el valor mximo en PDU 2005 era de 1.10 y en el actual 2013 llega hasta 3.0 (aumentando dramticamente los metros cuadrados de construccin para un gran numero de predios). Ejemplo de aplicacin de CUS con el uso TRCM2 del PDU 2013

Superficielote=20,000m2 CUS=0.60 Totalm2construidos=12,000m2

Superficielote=20,000m2 CUS=3.00 Totalm2construidos=60,000m2

 La equivalencia de cuarto hotelero por cada vivienda hasta el PDU 2005 haba sido de 1.5 ctos x vivienda en el actual PDU 2013 subi a 2.5 por lo que sumados el total de cuartos hoteleros en zona hotelera que en el PDU del 2005 eran un mximo de 32,000, an sumando los cuartos aprobados de 2005 a 2011 por cambios de uso de suelo individual no rebasa los 35,000 cuartos de hotel. En el PDU actual 2013 se incrementa a 51,787 adicionando a esta cifra los resultantes por cada vivienda hotelera del uso Turstico Residencial quedando un total de mas de 60,000 cuartos de hotel. El PDU actual 2013 establece que las alturas en general podrn variar siempre y cuando se mantenga la densidad autorizada de cuartos y se reduzca el COS, nunca menos del 30% y la altura mxima sea de 20 niveles. (Lo que abre la puerta para obtener dicho parmetro a cualquier predio).

 Aunque el texto del PDU actual 2013 establece "polticas de preservacin y conservacin" no se justifica de ninguna manera la sobredensificacin en zona hotelera toda vez que actualmente los servicios de infraestructura se encuentran por llegar a su lmite mximo. El PDU 2013 no respet los usos de suelo con sus parmetros de condominios maestros tales como Puerto Cancn, Isla Dorada entre otros. El PDU 2013 menciona en la pagina 112 que una de las acciones indispensables para lograr la renovacin urbana de la Zona Turstica es crear un parque temtico entre Ruinas del Rey y Playa Delfines sin dar mayor detalle.

 El PDU actual 2013 en la pag. 115 donde define las claves de uso de suelo, establece que para la letra H el uso es Habitacional donde nicamente se permite la vivienda unifamiliar y plurifamiliar buscando conservar las caractersticas habitacionales de los barrios, sin usos que puedan alterar su vocacin original.
Lo anterior resulta totalmente incongruente con lo que establece el cuadro 60 pag. 140 Compatibilidad de usos y destinos de suelo en el centro de poblacin de Cancn donde para el uso de suelo habitacional con clave H se permite lo siguiente: comercio vecinal, de productos alimenticios, frescos o semiprocesados: carniceras,
polleras, lecheras, venta de lcteos, embutidos, salchichera, rosticera, tamalera, bienes alimenticios a partir de materia prima procesada como paleteras, neveras y dulceras. Comercio vecinal de productos bsicos de uso personal y domestico: minisuper, miscelnea, tienda de abarrotes, tiendas naturistas, perfumera, estanquillos, farmacias, boticas, drogueras, zapateras,boneteras, tiendas de telas y ropa; paqueteras y joyera; tiendas de equipos electrnicos, discos, msica, regalos, decoracin, deportes y juguetes, venta de mascotas y artculos para mascotas con servicios veterinarios, libreras y papeleras; fotocopias, tlapaleras, merceras y floreras; venta de atades; expendios de pan y venta de productos manufacturados.Comercio al por mayor de productos alimenticios, de uso personal, domstico y para oficinas. Servicios bsicos en oficinas, despachos y consultorios a escala vecinal . Consultorios para: odontlogos, oftalmlogos, quiroprcticos, nutrilogos, psiclogos, dental y mdicos; atencin de adicciones, planificacin familiar, terapia ocupacional y del habla; alcohlicos annimos y neurticos annimos .

 Respecto a lo descrito en la lmina anterior a continuacin se muestran algunos ejemplos de zonas con la clave H (Habitacional).

 El PDU 2013 en la pag 124 establece que para los lotes ubicados en las supermanzanas 2A, 3 y 4 con clave HC/12/40/D debern ser sujetos a fusin para obtener: Superficiedellote 2,000m2 2,500m2 Numerodeniveles 12+3(estacionamiento) 15+3(estacionamiento)

El PDU 2013 en la pag 124 establece que para los lotes ubicados en las supermanzanas 20 y 22 con clave HC/8/40/E debern ser sujetos a fusin para obtener: Superficiedellote 2,500m2 5,000m2 5,000m2(frenteAv.Tulum) Numerodeniveles 8+3(estacionamiento) 12+3(estacionamiento) 15+3(estacionamiento)

Corredor comercial

Para los predios ubicados entre las Av Xcaret y Cob / Boulevard Kululkan y desde la Av. Antonio Enrique Savignac hasta la Av. Kabah que sean mnimo de 25,000 m2 y colinden con 2 avenidas primarias y una secundaria pueden tener hasta 40 niveles y una densidad de hasta 250 viv x ha, parmetro de densidad, coeficiente de uso de suelo y altura sin precedente en la historia de Cancn. (Ejemplo en la siguiente lmina).

Corredor comercial
2006
Uso Dens Niv CUS

2013 HC/20/60/C 80viv/ha * 20 3.0

C2a4 60viv/ha 8 1.5

2006ProgramaParcialdeDesarrolloUrbanoMalecn,Cancun. Enesteejemplo3prediosquesuman25,000m2sepuede conseguir:

2006
Uso Dens Niv CUS

2013 HC/20/60/C 250viv/ha * 40 3.0

C2a4 60viv/ha 8 1.5

Densidad viv/ha
2005 2013

Niveles
2005 2013 40 250

CUS
Coeficientedeusodesuelo (m2totalesdeconstruccin)

2005 3

2013 3

20 1.5 80 60 60 8 8 1.5

Lote

Lotes fusionados

Lote

Lotes fusionados

Lote

Lotes fusionados

Ejemplos representativos de los cambios de uso de suelo ms dramticos en Zona Hotelera

Cambios de uso de suelo

TH1 a TH8E
2005
Uso Dens Niv

Densidad ctos/ha
2005 2013 160 2013 TH8E 160 8 Lotes TH1 75 3 75

Niveles
2005 2013 8

Lotes

Cambios de uso

TH1 a TH8H
2005
Uso Dens Niv

Densidad ctos/ha
2005
2013 TH8H 220 8

2013 220

TH1 75 3

75

Niveles
2005 2013 8

Cambios de uso

2005
Uso Dens Niv

2013 TH8H 220 8

TH2C a TH8H

TH2C 85 6

Densidad ctos/ha
2005 2013 220

85

clubdeyatesotaventocancun

Niveles
2005 2013 8 6

Cambios de uso

TH6A y TH7a a TH15H

2005
Uso Dens Niv

Densidad ctos/ha
2005 220 2013 220 120

2013 TH15H 220 15

Uso Dens Niv

2005 TH7a 120 8

2013 TH15H 220 15

TH6a 110 8

110

Niveles
2005 15 8 8 2013 15

Cambios de uso

TH1 a TH8D
2005
Uso Dens Niv

Densidad ctos/ha
2005 140
2013 TH8D 140 8

2013 140 75

TH1 75 3

75

Niveles
2005 8
2005
Uso Dens Niv

2013 8

2013 TH8D 140 8

TH1 75 3

Cambios de uso

2005
Uso Dens Niv

2013 TH15E 160 15

TH10 a TH15E

TH10 150 5

Densidad ctos/ha
2005 2013 160

150

Niveles
2005 2013 15

Cambios de uso

2005
Uso Dens Niv

2013 TH15G 200 15

TH7A a TH15G

TH7A 120 8

Densidad ctos/ha
2005 2013 200 120

Niveles
2005 2013 15 8

Cambios de uso

C4 a CT/3/40
2005
Uso Dens Niv CUS

Densidad ctos/ha
2005
2013 CT/3/40 120viv/ha 3 2.5

2013 120

C4 3 1.5

CUS
2005 2013 2.5 1.5