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JULIO C.

REYNOSO LEANDRO STOK

EL IVA EN LOS FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIN


En la colaboracin, los autores analizan desde un punto de vista tcnico el tratamiento que a su juicio, frente al impuesto al valor agregado, puede asumir un fideicomiso de construccin. Para ello se detienen en los siguientes casos: el fideicomiso construye y vende las unidades; cuando construye y otorga otros destinos a la obra terminada y finalmente cuando parte de las unidades son vendidas a terceros y el resto son transferidas a los fideicomisarios.

I - INTRODUCCIN
En los ltimos tiempos se ha profundizado desde la Administracin Federal de Ingresos Pblicos (AFIP) el intento de "demonizar" la figura del fideicomiso. Prueba de ello fue la opinin ertida por el doctor !icardo Echegara"# titular de la AFIP# en la disertacin efectuada durante la $ornada %ue se realiz en el &otel 'heraton de (uenos Aires en setiembre de )**+# al enunciar una serie de maniobras tendientes a cometer il,citos tributarios mediante el uso de la figura del fideicomiso# " mu" especialmente cuando estos tienen por finalidad la construccin de inmuebles. Preocupa sobremanera la manifestacin frente a la opinin pblica# "a %ue se lo presenta a -ste en sociedad como una herramienta con un letal poder de e asin# cuando la realidad cotidiana no es -sa. Esto no %uiere decir %ue los actos denunciados no e.istan# pero a%u, caben dos obser aciones/ por un lado# no es menos cierto %ue la ma"or,a de las maniobras pueden ser aplicadas por otros su$etos 0cual%uiera sea0 " por otro lado 0" en muchos casos0 o e.iste un desconocimiento alarmante en materia $ur,dica del fideicomiso 0en los %ue cae la propia AFIP0 o en el alcance tributario de actos propios de esta figura. 1 es en este punto donde nos %ueremos detener. Entre los e$emplos %ue e.puso el titular de la AFIP ha" uno referido a la omisin de devolucin del crdito fiscal computado, cuando se transfieren unidades !en los fideicomisos inmobiliarios! a los beneficiaros y"o fideicomisarios . El e$emplo e.puesto no puede ser me$or argumento para $ustificar " desarrollar un tema por lo menos urticante# como lo es el impuesto al alor agregado (I2A) en cada uno de los actos %ue se presentan en la ida misma de un fideicomiso de construccin. Antes %ue nada# cabe aclarar %ue arios de los conceptos a desarrollar a lo largo del traba$o son propios de la acti idad de la construccin# con independencia de la estructura $ur,dica0tributaria %ue adopten. Introduci-ndonos en el tema# lo primero %ue debemos resol er es la condicin %ue debe asumir un fideicomiso de "construccin" frente al I2A. A primera ista# podr,amos concluir r3pidamente %ue a la figura del fideicomiso slo le cabe la condicin de responsable inscripto en el tributo# en irtud %ue por imperio de la le" de monotributo estas estructuras $ur,dicas no pueden ad%uirir una categor,a de monotributista. Pero esto no es tan as,# " "a lo amos a er m3s adelante# estando su cualidad ,ntimamente inculada a la estructuracin del fideicomiso " ob$eti o del mismo. Entre las distintas estructuras %ue puede asumir un fidecomiso de construccin nos detendremos b3sicamente en dos/ a) a%uellas donde los fiduciantes afectan un capital al fideicomiso# %ue desarrolla el emprendimiento# ende las unidades " la renta es asignada a los beneficiarios (%ue pueden ser los mismos fiduciantes)4 b) la primera parte igual a la anterior# la diferencia radica en %ue una ez finalizada la obra# el fiduciario procede a darle a las unidades distintos destinos# tales como mantener las mismas en su poder como in ersin "5o renta o transferir las unidades a los beneficiarios5fideicomisarios (6)# "a sea en el momento de finalizar la construccin o tiempo despu-s4 " c) donde con frecuencia

encontramos un es%uema combinado# donde parte de las unidades se enden# otras las mantiene el fideicomiso " el resto se escritura a los beneficiarios5fideicomisarios. a) Primer cas . E! "i#eic mis c $s%r&'e ' (e$#e !as &$i#a#es En este tipo de fideicomiso no cabe duda de %ue el su$eto debe ad%uirir la condicin de responsable inscripto frente al I2A. Esto surge de lo dispuesto por el art,culo 7 de la le" del I2A (8I2A)# cuando define %ue son su$etos pasi os del impuesto %uienes/ ... d) sean empresas constructoras que realicen las obras a que se refiere el inciso b# del art$culo %, cualquiera sea la forma jur$dica que &ayan adoptado para organizarse, incluidas las empresas unipersonales. ' los fines de este inciso, se entender( que revisten el car(cter de empresas constructoras las que, directamente o a travs de terceros, efect)en las referidas obras con el propsito de obtener un lucro con su ejecucin o con la posterior venta, total o parcial, del inmueble . Prosigue el enunciado 0a continuacin del inc. g)0 e.presando %ue quedan incluidos en las disposiciones de este art$culo quienes ... cualquier otro ente individual o colectivo, se encuentren comprendidos en alguna de las situaciones previstas en el p(rrafo anterior . Este art,culo debemos complementarlo con el art,culo 7 del decreto reglamentario# %ue define %u- tipo de construcciones encuadran dentro del inciso b) del art,culo 9# precisando %ue ...se entender( por obras a aquellas mejoras *construcciones, ampliaciones, instalaciones# que, de acuerdo con los cdigos de edificacin o disposiciones semejantes, se encuentren sujetas a denuncia, autorizacin o aprobacin por autoridad competente. +uando por la ubicacin del inmueble no e,istiere tal obligacin, la calidad de mejora se determinar( por similitud con el tratamiento indicado precedentemente vigente en el mismo -unicipio o Provincia o, en su defecto, en el -unicipio o Provincia m(s cercano . En los fideicomisos con este tipo de estructuracin se cumplen con todos las condiciones re%ueridas por la norma/ ente que realiza obras sobre inmueble propio con fines de lucro. :onstituido el fideicomiso e inscripto en el I2A ante la AFIP# los fiduciantes proceden a efectuar los aportes de capital (muchas eces la afectacin de capital 0o parte de -ste0 se realiza en el mismo acto constituti o). Pensemos slo en dos tipos de aportes/ terreno " dinero. Ambas transferencias fiduciarias no est3n alcanzadas por el I2A# no solo por el tipo de bienes %ue se afectan# sino tambi-n por%ue la le" no pre - como hecho imponible la transferencia fiduciaria de bienes# por no ad%uirir estas el car3cter de "onerosas". ()) El fiduciario con el capital fideicomitido procede a encarar la construccin de la obra# ad%uiriendo los bienes " ser icios necesarios para desarrollar el emprendimiento# ba$o la condicin de "responsable inscripto" en el tributo. (9) !esulta sumamente importante la inscripcin frente al I2A# pues la posterior comercializacin de las unidades se encuentra gra ada en esta etapa# por imperio del art,culo 9 de la le"# el cual dispone %ue se encuentran alcanzadas por el impuesto de esta ley las obras, las locaciones y las prestaciones de servicios que se indican a continuacin: a# .os trabajos realizados directamente o a travs de terceros sobre inmueble ajeno, entendindose como tales las construcciones de cualquier naturaleza, las instalaciones !civiles, comerciales e industriales!, las reparaciones y los trabajos de mantenimiento y conservacin. .a instalacin de viviendas prefabricadas se equipara a trabajos de construccin. b# .as obras efectuadas directamente o travs de terceros sobre inmuebles propio . El fiduciario cumpliendo el mandato fiduciario ir3 endiendo las unidades durante la ida del fidecomiso a terceras personas. Esta comercializacin podr3 efectuarse desde el momento mismo de la constitucin " hasta la finalizacin del contrato# gener3ndose entonces entas desde %ue se e.ca a el pozo (llamadas pre entas) " hasta luego de finalizada la construccin. 1 a%u, afloran di ersas cuestiones de suma importancia/ a) %u- parte del precio esta gra ado4 b) cu3ndo se genera el hecho imponible# teniendo en cuenta# incluso# el concepto de "se;a %ue congela precio"4 " c) las al,cuotas aplicables. 'in lugar a dudas estos temas ad%uieren ma"or rele ancia " comple$idad en los procesos de entas de inmuebles %ue en otros casos. 1. Determinacin de la porcin gravada del precio de venta Este aspecto se encuentra contemplado en el art,culo 6* de la 8I2A# cu"a redaccin

se;ala/ En el caso de obras realizadas directamente o a travs de terceros sobre inmueble propio, el precio neto computable ser( la proporcin que del convenido por las partes, corresponda a la obra objeto del gravamen. /ic&a proporcin no podr( ser inferior al importe que resulte atribuible a la misma, seg)n el correspondiente aval)o fiscal o, en su defecto, el que resulte de aplicar al precio total la proporcin de los respectivos costos determinados de conformidad con las disposiciones de la ley de impuesto a las ganancias, te,to ordenado en 0123 y sus modificaciones . <esgranando este enunciado emos %ue la le"# en primer lugar# permite %ue las partes definan %u- porcin del precio est3 gra ado " cu3l no est3 gra ada. Esto en la pr3ctica no es as,# " le$os est3 de serlo# "a %ue el ad%uirente no se encuentra en condiciones de "acordar" ningn alor# pues desconoce los componentes# llegando en todo caso a %ue el endedor defina la proporcin " el comprador acepte. 1 siendo as,# lo %ue la le" establece es %ue el endedor deber3 respetar la proporcionalidad del a alo fiscal o en su defecto 0" hasta tanto e.ista el mismo0 la proporcin de "costos incurrido gra ados" sobre el "total" (%ue inclu"e el terreno). Para interpretar correctamente este proceso ha" %ue er cu3les son los elementos %ue tiene a disposicin el endedor en cada etapa. 8a primera informacin con %ue cuenta el contribu"ente es 0por lo general0 el alor del terreno " el presupuesto de edificacin. Al finalizar la obra reci-n se podr3 tener certeza de los montos incurridos (costo real). 8uego de presentados los planos de final de obra en la oficina catastral correspondiente# el estado procede a generar una nue a aluacin fiscal. 'i los inmuebles se comercializan luego de contar con la aluacin nue a la cosa es sencilla# "a %ue se aplica al precio final la proporcin surgida de esta cuant,a. El incon eniente se presenta entonces cuando se enden las propiedades con anterioridad a dicho momento# debiendo aplicar la ltima parte de lo estipulado por el art,culo 6*/ proporcin de los respectivos costos determinados de conformidad con las disposiciones de la ley de impuesto a las ganancias, te,to ordenado en 0123 y sus modificaciones , para lo cual slo se cuenta en una primera etapa 0como di$imos0 con un presupuesto "# en una segunda etapa# el costo real. =>u- dice la le" de impuesto a las ganancias al respecto? En su art,culo @7 0cuando analiza lo atinente a empresas constructoras0 la norma admite dos posibilidades# una asignando a cada per$odo fiscal el beneficio bruto que resulte de aplicar, sobre los importes cobrados, el porcentaje de ganancia bruta previsto por el contribuyente para toda la obra # el cual podr3 ser modificado 0para la parte correspondiente a e$ercicios aun no declarados0 en caso de e idente alteracin de lo pre isto al contratar# " la otra asignando a cada per$odo fiscal el beneficio bruto que resulte de deducir del importe a cobrar por todos los trabajos realizados en el mismo, los gastos y dem(s elementos determinantes del costo de tales trabajos . Es decir %ue en un caso se permite aplicar los costos surgidos del presupuesto (estimacin) " en el otro utilizar el sistema "percibido"# en funcin de las erogaciones efectuadas. Ao obstante 0dispone la le"0 en ambos casos los costos se a$ustar3n al finalizar la obra# en funcin de los alores in ertidos. Pero para poder proceder a efectuar los c3lculos falta an alorizar la parte del precio no alcanzada por el gra amen# es decir# el terreno. Aplicando lo pre isto en el art,culo BB de la le" de impuesto a las ganancias# los terrenos %ue tienen el car3cter de bienes de cambio se alan al valor de adquisicin, incluidos los gastos necesarios para efectuar la operacin . 'in embargo# el incon eniente se plantea al momento de asignar el importe al inmueble %ue no es ad%uirido por el fideicomiso# sino %ue es aportado por el o los fiduciantes. :onforme con lo arriba e.presado# las transferencias fiduciarias las concebimos como "no" onerosas# por lo tanto no se puede hablar de "precio"# aun%ue s, de " alor". 8as le"es nada dicen al respecto ( aluacin de bienes transferidos a un fideicomiso) pero resulta razonable# a efectos de asignar un alor terreno transferido# hacer e.tensi o a la transferencia de inmuebles a fideicomisos# lo dispuesto en el art,culo 7 de la le" de impuesto a las ganancias para los casos en %ue no e.iste enta# como es el %ue nos ocupa. El citado art,culo establece %ue a todos los efectos de esta ley, en el caso de contribuyentes que recibieran bienes por &erencia, legado o donacin, se considerar( como valor de adquisicin el valor impositivo que tales bienes tuvieran para su antecesor a la fec&a de ingreso al patrimonio de aqullos y como fec&a de adquisicin esta )ltima. En caso de no poderse determinar el referido valor, se considerar(, como valor de adquisicin, el fijado para el pago de los impuestos que graven la transmisin gratuita de bienes o en su

defecto el atribuible al bien a la fec&a de esta )ltima transmisin en la forma que determine la reglamentacin .(7) Frente a este criterio 0%ue aparece como el m3s sensato conforme a la concepcin $ur,dica de lo %ue implica la afectacin de un bien a un fideicomiso0 nos podemos encontrar con sorpresas# obser ando alores e.tremadamente ba$os de asignacin# como resultado de la igencia de la le" de con ertibilidad )9+)C# la cual impide la actualizacin de alores desde hace m3s de 6C a;os. En s,ntesis# en el lapso comprendido entre la constitucin del fideicomiso de construccin " el final de la obra# se determina la fraccin gra ada utilizando los montos presupuestados# %ue se podr3n ir a$ustando peridicamente. Al final de la obra# " hasta tanto se cuente con el a alo fiscal %ue la contemple# se reemplazan los montos presupuestados por los realmente in ertidos para la determinacin del segmento gra ado. !eci-n cuando se conozca la aluacin fiscal(B)# se podr3 emplear la misma como ponderacin de c3lculo. Dn dato %ue no es menor# inculado a este proceso# es el hecho de %ue una ez conocida la aluacin fiscal el contribu"ente estar,a obligado a utilizar las proporciones contenidas en la misma# " solo a partir de ese momento. 2. Nacimiento del hecho imponible Etro tema %ue merece el ma"or de los respetos es el relati o al nacimiento del hecho imponible en la enta de inmuebles. Fal como lo determina el art,culo B de la le"# el hecho imponible se perfecciona/ ... e# En el caso de obras realizadas directamente o a travs de terceros sobre inmueble propio en el momento de la transferencia a t$tulo oneroso del inmueble, entendindose que sta tiene lugar al e,tenderse la escritura traslativa de dominio o al entregarse la posesin, si este acto fuera anterior... . :omo puede ad ertirse# slo dos actos 0" con una orden de prelacin espec,fica0 son los %ue producen el nacimiento del hecho imponible/ la "escrituracin" o de no e.istir -sta# la "entrega de la posesin"# %ue en la pr3ctica se representa con suministrar las lla es de la propiedad. Es decir %ue la e.istencia de un boleto o factura por la enta de un inmueble (por s, slo) no produce ningn efecto tributario en el I2A. (G) Prestando atencin a los conceptos ertidos# podemos obser ar %ue una operacin enta en este tipo de acti idad reci-n podr3 generar un "debito fiscal" cuando la obra estterminada y autorizada por la municipalidad (o el rgano competente) para su "habitabilidad" (por%ue a partir de entonces se puede entregar la posesin)# o luego de %ue el ente correspondiente asigne los padrones indi iduales por cada unidad o lote (anulando el de origen)# con posterioridad a la presentacin de los planos de final de obra. Es decir %ue los hechos imponibles est3n pre istos por la le" para el final del pro"ecto# pero =%u- sucede durante la etapa de construccin? A%u,# en general# se originan las entas (conocidas como pre entas) %ue tiene como propsito conseguir fondos para financiar las obras. En este lapso (%ue puede e.tenderse por un plazo de uno a m3s# de acuerdo con la magnitud del pro"ecto) se concretan operaciones %ue pueden tener dos ariantes/ a) enta de las unidades# "a sea de contado o financiada# con precio de transaccin definida4 o b) recibiendo se;as o anticipos a cuenta del precio# con el alor de la unidad atado a alguna ariable de a$uste# " cerrando la negociacin con la facturacin al final. El %ue presenta la ma"or duda es el primer caso# "a %ue una ez concertada la operacin# facturada (o con boleto) " hasta cobrada totalmente en muchos casos# slo resta terminar la obra# entregar la unidad " escriturarla. Pero# por lo antedicho# =en %u- situacin nos encontramos? Dna opcin ser,a considerar a lo cobrado de la operacin como un anticipo " darle ese tratamiento# asumiendo la complicacin %ue trae apare$ado su aplicacin (cu"o desarrollo iene a continuacin)# o bien proceder a declarar la enta# adelantando el hecho imponible. Esta segunda opcin es la %ue entendemos como la m3s apropiada# desde una ptica administrati a# en la medida en %ue no produzca trastornos financieros# "a %ue la primera 0aparte del esfuerzo operati o %ue demanda su empleo0 no responde a la realidad $ur,dica# "a %ue las se;as " los anticipos tienen otros alcances# pues "la se;a no perfecciona la enta# sino %ue tiene por ob$eto asegurar la celebracin de la enta". (@) Entonces# frente a la segunda alternati a cabe preguntarnos si es iable su utilizacin# es decir# si el adelantamiento del hecho imponible es leg,timo. Entendemos %ue s,# "a %ue lo %ue la le" hace es determinar ob$eti amente cu3ndo se configura obligatoriamente el hecho

imponible# sin impedir %ue el mismo se anticipe 0a instancias del contribu"ente0 en la medida en %ue no se produzca un da;o al Fisco. (C) 4.a. 5alor de transferencia El alor de la transferencia# en el caso de una enta# no demanda demasiado an3lisis ni genera mucha comple$idad. El endedor define un precio por el metro cuadrado# el cual seguramente fluctuar3 en funcin de distintos aspectos. El alor en "pozo" (pre enta) no es el mismo %ue cuando est3 terminada la obra4 tampoco lo es cuando %uedan pocas unidades# ni menos an es el mismo cuando hace falta dinero para financiarse. Es decir# %ue el precio del metro cuadrado de una obra# %ue representa el alor de mercado# no es uniforme ni en el propio emprendimiento# ni en el de la par o el del frente. E.isten muchas ariables %ue inciden sobre el precio de enta. 4.b. 6e7as o anticipos que congelan precio <entro de los hechos imponibles# las se;as o anticipos merecen una atencin especial. El ltimo p3rrafo del art,culo B de la 8I2A se;ala/ 6in prejuicio de lo dispuesto en los incisos precedentes, cuando se reciban se7as o anticipos que congelen precios, el &ec&o imponible se perfeccionar(, respecto del importe recibido, en el momento en que tales se7as o anticipos se &agan efectivos . E.isten en la pr3ctica dos tipos de anticipos %ue congelan precio# " son/ a) a%uel por el cual el cliente entregando un pago a cuenta garantiza %ue el acreedor le mantendr3 inalterable el precio total del bien o ser icio4 " b) cuando el anticipo slo mantiene est3tico un porcenta$e del bien o ser icio# de$ando fluctuar la porcin no pagada. :uando el plazo del pago total del bien se perfeccionar3 en un per,odo relati amente corto# se utiliza la primera de las alternati as (anticipo " saldo contra boleto "5o escritura)# recurriendo a las segunda de las opciones cuando los plazos de pago son largos. En estos casos# el comprador lo %ue a congelando con el anticipo son metros cuadrados# hasta completar la superficie total de la unidad ad%uirida. 1 la le" establece %ue este tipo de operaciones genera un hecho imponible# " se perfecciona cuando se hacen efecti os. 'in analizar los alcances $ur,dicos de lo %ue es una se;a o un anticipo# si la )nica condicin es de que congele el precio, la dacin en concepto de se7a desencadenar( los efectos del tributo en forma autnoma al &ec&o de que los efectos de ste lleguen a gravitar, o no, sobre las prestaciones cuyo cumplimiento se asegura con la se7a .(+) Es decir %ue la se;a o anticipo %ue congele precio en la enta de inmuebles es un acto autnomo# el cual no est3 su$eto a condicionamiento alguno# ni tiene e.cepciones de ninguna naturaleza# ni si%uiera las pre istas en el art,culo G la le" del gra amen. <ilucidado el alcance de las se;as o anticipos %ue congelan precio# resta analizar cmo se desglosa el importe recibido entre conceptos/ gra ados " no gra ados. Para ello debemos apo"arnos en el art,culo )B del decreto reglamentario de la 8I2A# el cual dispone/ +uando las se7as o anticipos que congelan precio a que se refiere el )ltimo p(rrafo del art$culo 8 de la ley, correspondan a obras efectuadas directamente o a travs de terceros sobre inmueble propio, el &ec&o imponible se perfeccionar( sobre la totalidad de dic&os pagos. 9o obstante, cuando el responsable considere que las se7as o anticipos recibidos equivalen a la proporcin atribuible a la obra objeto del gravamen, podr( solicitar autorizacin para no liquidar e ingresar el impuesto por el remanente del precio que no resulta alcanzado por el gravamen, de acuerdo a las formalidades y requisitos que establezca la ':;P, entidad aut(rquica en el (mbito del -inisterio de Econom$a y <bras y 6ervicios P)blicos . Este art,culo se complementa con el 7B de la misma norma# el cual e.presa casos previstos en el se,to p(rrafo del art$culo 0= de la ley, cuando se &ayan se7as o anticipos a que alude el )ltimo p(rrafo del art$culo 8 de dic&a norma, deber(n afectarse $ntegramente a la parte del precio atribuible a la obra gravamen . %ue en los recibido las los mismos objeto del

8a aplicacin de este procedimiento implica %ue todo el monto est3 gra ado# es decir %ue no se debe detraer la porcin no alcanzada (terreno) del importe final. Ao obstante# cuando el contribu"ente ad ierta %ue la sumatoria de las fracciones gra adas contenidas en los anticipos superen el alor gra ado del total de la operacin# podr3 solicitar autorizacin a la AFIP# a fin de no li%uidar e ingresar el impuesto por los pagos subsiguientes. Esto confunde an m3s el escenario# "a %ue la solicitud deber3 presentarse en la

dependencia de la AFIP donde se encuentre inscripto el solicitante# con una antelacin de G* d,as h3biles administrati os anteriores al encimiento del pago de la cuota %ue cubra la totalidad de la obra# mediante el formulario multinota (F0)*G) pre isto por la resolucin general 66)C e informar los datos solicitados en la resolucin general @*@ %ue sucintamente se mencionan/ identificacin del solicitante " del comprador4 datos del inmueble4 la aluacin fiscal del terreno " del edificio# de e.istir4 destino4 precio de enta4 se;as o anticipos cu"o encimiento operar3 antes de la posesin o escritura# lo %ue fuere anterior4 precio neto gra ado4 precio neto gra ado anticipado4 etc-tera. 8a conformidad ser3 comunicada por el $uez administrati o dentro de los G* d,as h3biles siguientes a la solicitud. 2erdaderamente lo e.puesto es de mu" dif,cil aplicacin# "a %ue slo en la medida en %ue los anticipos (no las se;as# %ue por lo general son por nica ez) se encuentren mensualizadas se podr3 cumplir con lo dispuesto por la AFIP. 3. Alcuotas 'obre la parte gra ada se aplicar3 la al,cuota %ue corresponda# conforme a lo pre isto en el art,culo )C de la 8I2A# siendo en nuestro caso la al,cuota general del )6H# sal o %ue se trate de unidades habitacionales# las cuales est3n alcanzadas al 6*#B*H Iart. )C# inc. c)J. El decreto 6)9*56++G 0el cual establece las normas para la aplicacin de la tasa diferencial0 en su art,culo )# inciso a) aclara %ue se entender( que los trabajos sobre inmueble ajeno u obras sobre inmueble propio, seg)n corresponda, est(n destinados a vivienda, cuando por las caracter$sticas de la construccin pueda considerarse que la misma &a sido concebida para ese fin, quedando facultada la /ireccin >eneral ;mpositiva, dependiente del -inisterio de Econom$a y <bras y 6ervicios P)blicos, para establecer las condiciones en que deber( acreditarse el cumplimiento de dic&o requisito . Asimismo# contina la norma/ dic&a caracterizacin resultar( comprensiva de las bauleras y coc&eras cuando, en el caso de trabajos sobre inmueble ajeno, sean construidas como unidades complementarias de las citadas viviendas y en el caso de obras sobre inmueble propio, sean vendidas en forma conjunta con las mismas . Dn aspecto %ue puede generar contro ersias es el relati o a la construccin de unidades %ue# por sus caracter,sticas# puedan ser utilizadas para i ienda u otro destino ( gr./ oficina). Entendemos %ue el fiduciario# en este caso# debe tener conocimiento del fin para el cual fue construido# " de e.istir alguna incertidumbre o dualidad# deber3 aplicar la ma"or de las al,cuotas para generar el d-bito fiscal (6*)# o bien si el uso %ue le dar3 el ad%uirente a una unidad habitacional es distinto al pre isto por el endedor e inclusi e desconocido# deber3 resguardarse de algn riesgo ulterior indicando en la escritura %ue lo %ue se est3 entregando ha sido concebido para ser una i ienda. &emos analizado hasta a%u, todo lo atinente al concepto " enta" de lo construido# " el d-bito fiscal %ue genera la misma. 'in embargo# -sta es slo una de las caras de la moneda# "a %ue en la otra est3n los cr-ditos fiscales. Ao es intencin detenernos 0pues no es el fin del presente traba$o0 efectuar un an3lisis sobre %u- conceptos generan cr-ditos fiscales de I2A# ni cmo ni cu3ndo# aun%ue s, ale puntualizar %ue el fideicomiso para poder construir la obra incurrir3 en erogaciones# " se encontrar3 con I2A el cr-dito fiscal aportado por la compra de materiales e insumos de todo tipo " mano de obra. )) Se*&$# cas . E! "i#eic mis c $s%r&'e ' #a %r s #es%i$ s a !a )ra c $c!&i#a Este caso tiene similitud con el anterior slo en lo %ue se refiere a la forma de constitucin " afectacin de aportes. A partir de all, se presentan diferencias sustanciales basadas en esencia por el alcance " contenido del "encargo" al fiduciario# lo cual trae apare$ado un tratamiento tributario mu" distinto# en irtud de %ue el fideicomiso no comercializa las unidades construidas. El fideicomiso les dar3 a las unidades o lotes construidos un destino distinto a la enta. 8a cuestin pasa por determinar cu3les son/ a) unidades preser adas por el mismo fideicomiso# como patrimonio fiduciario4 b) unidades transferidas a los destinatarios finales. 1. Obra preservada en el patrimonio fiduciario 8a constitucin de fideicomiso con esta finalidad no es mu" frecuente de encontrar. En este caso# el fiduciario con el aporte del o los fiduciantes constru"e " mantiene en poder del fideicomiso las unidades construidas (es%uema utilizado en la construccin de edificios en

propiedad horizontal). El ob$eti o final es el de preser ar la in ersin dentro del fideicomiso# transformando las mismas# en muchos casos# en unidades locati as. 8a renta obtenida la distribu"e luego entre los beneficiarios# %ue podr3n o no ser los fiduciantes. Aaturalmente %ue a la finalizacin del contrato las unidades deber3n ser transferidas a los fideicomisarios. En estos casos# la acti idad ser3 desarrollada por el fideicomiso# " 0dependiendo del destino de las locaciones(66)0 se presentar3n operaciones gra adas "5o e.entas en el I2A. Frente a esto# lo recomendable es %ue el fideicomiso est- inscripto en el tributo pero =tiene obligacin de hacerlo? 8a respuesta en principio es positi a# " la encontramos dentro del art,culo 7# inciso d)# considerando empresa constructora a %uienes efecten obras en inmueble propio "# adem3s# que, directamente o a travs de terceros, efect)en las referidas obras con el propsito de obtener un lucro con su ejecucin ! aun%ue el destino de la obra sea una acti idad e.enta del gra amen 0 gr. al%uiler de las unidades nicamente con destino i ienda0. Kientras se desarrolle esta acti idad dentro del propio fideicomiso 0 gr. al%uiler de unidades0 o si slo se mantu ieran en custodia los bienes fideicomitidos# la situacin ser3 f3cilmente controlable " se podr3 mane$ar la misma dentro de los c3nones normales desde la ptica tributaria. As,# se computar3n los cr-ditos fiscales 0de corresponder0 originados en la construccin " por otras ad%uisiciones de bienes " ser icios# " los proporcionar3 de acuerdo 0tambi-n de corresponder0 con lo pre isto por el art,culo 69 de la le". 'in embargo# esta situacin cambiar3 al momento de transferir los inmuebles a los fideicomisarios. 8a AFIP# desde un tiempo a esta parte# ha cambiado sustancialmente su criterio# generando una contro ersia# sin demasiado sentido# al sostener %ue las transferencias de los bienes 0por lo menos en los fideicomisos %ue in olucran inmuebles0 ad%uieren tambi-n la calidad de "onerosas"# " por lo tanto gra adas con I2A. !especto a esto# compartimos la opinin de Drrets Labal,a(6)) cuando sostiene %ue la transmisin fiduciaria ... no es una contraprestacin en los trminos del articulo 00%1 del +digo +ivil que permita calificar a la transmisin fiduciaria de onerosa, con los efectos tributarios que ello implica, en relacin a los impuestos que parten de la transmisin onerosa de bienes para la configuracin del &ec&o imponible . Frente a ello corresponder,a preguntarnos =%u- tratamiento le dispensar,amos al I2A por transferencia del fideicomiso a los fideicomisarios? En este caso en particular# " considerando %ue el fideicomiso era su$eto inscripto en el I2A# por su condicin de empresa constructora# entendemos como 3lida la aplicacin del art,culo 66 de la le" cuando establece %ue asimismo, cuando se transfieran o desafecten de la actividad que origina operaciones gravadas obras adquiridas a los responsables a que se refiere el inciso d# del art$culo ?, o realizadas por el sujeto pasivo, directamente o a travs de terceros sobre inmueble propio, que &ubieren generado el crdito fiscal previsto en el art$culo 04, deber( adicionarse al dbito fiscal del per$odo en que se produzca la transferencia o desafectacin, el crdito oportunamente computado, en tanto tales &ec&os tengan lugar antes de transcurridos diez *0=# a7os, contados a partir de la fec&a de finalizacin de las obras o de su afectacin a la actividad determinante de la condicin de sujeto pasivo del responsable, si sta fuera posterior. ' los efectos indicados en el p(rrafo precedente el crdito fiscal computado deber( actualizarse, aplicando el $ndice mencionado en el art$culo ?@ referido al mes en que se efectu dic&o cmputo, de acuerdo con lo que indique la tabla elaborada por la /ireccin >eneral ;mpositiva para el mes en el que deba considerarse realizada la transferencia de acuerdo con lo dispuesto en el inciso e# del art$culo 8, o se produzca la desafectacin a la que alude el p(rrafo precedente . 8a situacin no demanda mucho an3lisis. 8os inmuebles fueron construidos con el fin de afectarlos a una acti idad lucrati a# " por e.tincin del contrato de fideicomiso se debe proceder a la transmisin del dominio a los fideicomisarios# produci-ndose entonces la "desafectacin" " posterior "transferencia" de los bienes %ue dieron lugar al cmputo del cr-dito fiscal# debiendo "reintegrar" los mismos# si el acto de cesin a los fideicomisarios se produ$era dentro del los 6* a;os de la finalizacin de las obras o de la afectacin# el cual fuera posterior. Franscurridos los 6* a;os 0alternati a mu" probable por los plazos %ue se mane$an en un fideicomiso0 no se debe de ol er nada.

Fambi-n resulta posible %ue el fiduciario no ha"a inscripto al fideicomiso en el I2A por tener conocimiento pleno de %ue las unidades a construir ser,an afectadas a i iendas# se al%uilar,an como tal " por lo tanto estar,an e.entas en el tributo. Esto implica %ue 0aplicando el mismo art. 660 tampoco deber3 reintegrar cr-dito fiscal computado# toda ez %ue la norma dispone %ue cuando se produzca la transferencia o desafectacin# se deber3 reintegrar el crdito oportunamente computado , " al no haberse utilizado ningn cr-dito fiscal# mal se puede restituir el mismo. 2. "nidades construidas transferidas a los fideicomisarios 4.a. 6ituacin del fideicomiso A%u, nos enfrentamos a uno de los aspectos m3s contro ertidos de los ltimos a;os en materia impositi a. 1 radica en la escasez de normas tributarias adecuadas "5o aclaratorias frente al descontrolado a ance del Fisco %ue# a tra -s de alucinantes dict3menes# ha modificado nociones $ur,dicas elementales 0respetados incluso por la propia Administracin Fiscal durante a;os0# bas3ndose en el concepto del "negocio sub"acente"# " efectuando un particular an3lisis sobre el mismo " utiliz3ndolo como un paraguas para desembocar en ase eraciones alarmantes. <esgraciadamente se ha creado una incertidumbre $ur,dico0 tributaria altamente noci a# "a %ue la realidad a a contramano con las pretensiones fiscales. Para ma"or claridad 0" aun%ue parezca redundante0 procederemos a detallar la operatoria fiduciaria. El es%uema consiste en %ue una o m3s personas suscriben un contrato de fideicomiso# en su car3cter de fiduciantes# con otra persona (f,sica o $ur,dica) denominado fiduciario# donde los primeros asumen la obligacin de transmitir el dominio fiduciario de un terreno " dinero para %ue el fiduciario asuma un compromiso dentro del pacto de fiducia# consistente en desarrollar un emprendimiento inmobiliario (construccin de unidades funcionales) "# a la finalizacin de la obra# escriturar los inmuebles a los fiduciantes5fideicomisarios(69)# conforme a la participacin de estos en el patrimonio fiduciario. (a$o esta figura las personas ad%uieren el triple car3cter de fiduciantes 0por ser los aportantes de los bienes fideicomitidos0# beneficiarios 0por%ue a fa or de ellos se cumple el ob$eto del fideicomiso0 " por ltimo fideicomisarios 0por ser los destinatarios finales de las unidades construidas0. A%u, se presentan ciertos elementos %ue son determinantes al momento de encuadrar el fideicomiso en el I2A. :onforme al ob$eto del fideicomiso# el fiduciario debe construir unidades con el capital %ue recibe " transferirlas. El fiduciario no re%uerir3 a los fiduciantes m3s aportes %ue los necesarios para la e$ecucin de la obra# con lo cual reintegrar3# a los fiduciantes 0"a en su car3cter de fideicomisarios0 e.actamente el mismo alor %ue recibi. En definiti a# la funcin del fideicomiso no trae apare$ada 0insistimos# en esta estructuracin0 3nimo de lucro# no pretendiendo con su desen ol imiento obtener un r-dito. Esta realidad es de suma importancia# "a %ue 0como sostiene Drrets La al,a (67)0 si el su$eto (con independencia de la forma $ur,dica adoptada) no tiene por finalidad ApropiaA la obtencin de un lucro en cabeza de s$ misma , el emprendimiento no estar( alcanzado por el impuesto al valor agregado , por carecer de una condicin necesaria# mas no suficiente# como para ser tipificada como "empresa constructora"/ finalidad de lucro. Esto# con independencia de la intencin particular de cada fideicomisario# la cual# como luego eremos# tendr3 su propio encuadramiento. En definiti a# en estructura# el fideicomiso no est3 obligado a inscribirse en el I2A# "a %ue no tiene como ob$eto realizar ninguna acti idad comercial# " por lo tanto# a%u, no se esconde 0contrariamente a lo %ue sostienen los <icts. (<AF0AFIP <MI) 6G5)**G " 6C5)**G0 ningn negocio sub"acente# %uedando los actos %ue ba$o esta estructura se desen uel en# al margen del gra amen. Ahora bien# al no estar gra ada la acti idad# los actos %ue son su consecuencia# tampoco lo estar,an (en nuestro caso particular# las transferencias a los fideicomisarios). En este sentido# se e.presa el contribu"ente# cu"a consulta da origen al dictamen (<AF) 6C5)**G (AFIP)# al e.presar %ue al no configurarse la figura de empresa constructora por parte del fideicomiso no se encuentran alcanzadas por el impuesto las ad$udicaciones a los fiduciantes5beneficiarios5fideicomisarios. Incluso# con buen criterio# indica %ue los cr-ditos fiscales incluidos en las compras " locaciones realizadas por la construccin no son computables por el fideicomiso en los t-rminos del art,culo 6)# inciso a)# segundo p3rrafo# del te.to legal.

'in embargo# a nuestro entender# al consultor an le %uedo un fundamento reser ado. 8as transferencias fiduciarias (fiduciario a fideicomisario) est3n fuera del 3mbito del gra amen no slo por lo argumentado# sino tambi-n por imperio de la le" )7776# cu"o art,culo 6 dispone %ue el fiduciario se obliga a transmitir los bienes# al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario . Para no abrumar con el tema en cuestin 0por ser "a ampliamente difundidos sus conceptos por di ersos autores0 nos limitamos a decir %ue tanto la transmisin fiduciaria de los bienes desde el fiduciante al fiduciario no es onerosa(6B)# " la obligacin asumida por el fiduciario de transferir los bienes fideicomitidos se realiza por haberse cumplido el plazo o la condicin ob$eto del "encargo de la fiducia" al mismo fiduciante o a otro fideicomisario. ).a.6. 2alor de la transferencia Por ltimo# %ueda atender lo inculado al alor de los bienes transferidos (unidades funcionales en nuestro caso). :omo e.pres3ramos anteriormente# el fiduciario debe construir unidades con el capital %ue recibe " transferirlas. :on esto %ueremos manifestar %ue en el momento en que se restituya el bien, el valor de la transferencia ser( el costo incurrido . (6G) Ao coincidimos con el autor cuando e.presa %ue este precepto slo es 3lido cuando el destinatario final es el propio fiduciante# " %ue cuando el receptor final es una persona distinta al fiduciante# el alor de transferencia es el alor de plaza. Incluso !amognino no aclara en su traba$o si se refiere a un beneficiario %ue figura en el contrato desde su constitucin# o bien si ad%uiri ese car3cter como consecuencia de una cesin de derechos del fiduciante5fideicomisario original. Ao obstante# cual%uiera sea el caso# no estamos de acuerdo# " e.plicaremos el por%u- m3s adelante. 4.b. 6ituacin de los fideicomisarios <urante el desarrollo del punto anterior e.pusimos argumentos %ue slo son 3lidos para el fideicomiso# e.presando %ue la situacin de los fideicomisarios depender3 del comportamiento %ue cada uno de ellos asuma. En t-rminos generales# estos pueden asumir dos posturas/ 6) conser ar las unidades# como in ersin " 0e entualmente0 afectarlas a locacin4 " )) enderlas. ).b.6. :onser acin de las unidades como in ersin El fideicomiso constituido# como en estos casos# no encierra un negocio en s, mismo# sino %ue es una forma $ur,dica leg,tima 0por las garant,as %ue otorga0 para cumplir con una finalidad# la cual puede ser un "negocio sub"acente" (6@)# o en todo caso# se trasforma en negocio fuera del fideicomiso# el cual ser3 sometido a tratamiento impositi o dis,mil conforme al tipo de negocio. 8a finalidad perseguida por el fideicomisario es la de mantener los bienes en su patrimonio a modo de in ersin# preser ando el poder ad%uisiti o. E entualmente arrendar3 algunos inmuebles "# frente al I2A# podr3 asumir la condicin de monotributista# e.ento o responsable inscripto# de acuerdo con la situacin particular. :omo se ad ierte# "a se contempla una nue a opcin frente al I2A# " es la de optar por el r-gimen del monotributo# " en el supuesto caso de tener %ue inscribirse en el I2A# slo podr3 computar los cr-ditos fiscales a -l facturados " inculados con la acti idad gra ada. ).b.). :omercializacin de unidades A modo de anticipo# podemos asegurar %ue frente al I2A esta estructuracin es la peor dentro de los escenarios posibles. Esta ase eracin tiene su fundamento. As, como sostenemos %ue# en el sistema de construccin al costo# el fideicomiso al no tener por finalidad un 3nimo de lucro " al no estar alcanzada sus transferencias por el I2A# por ser el uso de este instituto "un medio" " no "un fin"# no podemos defender de igual modo la posicin del fiduciante5fidecomisario cuando este asume un rol comercializador de las unidades ad$udicadas. Estas condiciones e idencian %ue e.iste un negocio sub"acente detr3s del " eh,culo" fideicomiso# por lo tanto sin dificultad el fiduciante5fideicomisario puede encontrarse incluido en el alcance del art,culo 7# inciso d)# de la norma legal# cuando establece %ue son su$etos del impuesto las ...empresas constructoras que realicen las obras a que se refiere el inciso b# del art$culo %, cual#uiera sea la forma jurdica #ue ha$an adoptado para organi%arse! (el resaltado nos corresponde) incluidas las empresas unipersonales . Es decir %ue ba$o estas circunstancias el fideicomisario deber3 inscribirse en el I2A# sus entas configurar3n un hecho imponible " por lo tanto se generar3 el "d-bito fiscal". Pero

e.iste un agra ante# "a %ue de acuerdo con la posicin de la <ireccin Meneral Impositi a no puede computar el "cr-dito fiscal" inculado a la construccin de las unidades " %ue %uedaron en cabeza del fideicomiso# como costo de la obra. Este incon eniente# es decir# la imposibilidad de computar los cr-ditos fiscales es planteado por el consultante del dictamen (<AF) 6C5)**G# al referirse a los actos realizados por los fideicomisarios luego de ad$udicados los inmuebles# " concretamente reconoce %ue a%uellos no podr3n computar los crditos fiscales facturados al fideicomiso (6C). Ao obstante# en otro dictamen cercano a -ste# el (<AF) 6G5)**G el consultante solicita a la AFIP %ue -sta le informe de qu manera dic&os fiduciantes!beneficiarios computar$an el crdito fiscal vinculado con la obra , obteniendo por parte del Fisco una respuesta concordante con su criterio/ %ue no corresponde tratar este tema en esta instancia# toda ez %ue el &ec&o imponible ya se perfeccion en cabeza del fideicomiso . :omo puede obser arse# las puertas del Fisco est3n cerradas# por lo %ue el legislador deber,a ad ertir esta situacin " dictar normas claras al respecto# a fin de e itar ine%uidades " males ma"ores. Ao obstante# " siguiendo con nuestro criterio# proponemos 0si se diera el caso particular de una intencin fiscal de gra ar los actos de los fideicomisarios0 la alternati a de la aplicacin del segundo p3rrafo# del inciso a)# del art,culo ) de la 8I2A. En ella se establece %ue no se considerar(n ventas las transferencias que se realicen como consecuencia de reorganizaciones de sociedades a fondos de comercio y en general empresas y e,plotaciones de cualquier naturaleza comprendidas en el art$culo @@ de la ley de impuesto a las ganancias, te,to ordenado en 0123 y sus modificaciones. En estos supuestos, los saldos de impuestos e,istentes en las empresas reorganizadas ser(n computables en la o las entidades continuadoras . Al respecto# el art,culo @@ de la le" de impuesto a las ganancias dispone/ +uando se reorganicen sociedades, fondos de comercio y en general empresas $&o e'plotaciones de cual#uier naturale%a en los trminos de este art$culo ... , definiendo %ue por reorganizacin se entiende/ c# .as ventas y transferencias de una entidad a otra que, a pesar de ser jurdicamente independientes! constitu$an un mismo conjunto econmico . Al interpretar %ue el fiduciante 0en esta estructuracin de fideicomiso0 utiliza esta figura como un medio $ur,dico para desarrollar un negocio# %ue finaliza con la enta de las unidades por parte de -l luego de serle ad$udicadas# entonces estamos ante un con$unto econmico4 por ende# pasible de tener el derecho de aplicar los alcances de esta norma. 8a entendemos a -sta como la nica alternati a 3lida para e itar un da;o econmico irreparable# "a %ue pensar en hacer uso del alcance de las pre isiones del "condominio" (6+) es imposible# "a %ue en este caso el condmino es uno de los propietarios del bien# es decir es "co0propietario". c) Tercer cas . E! "i#eic mis c $s%r&'e+ (e$#e ,ar%e #e !as &$i#a#es ' e! res% %ra$s"eri# a ! s "i#eic misari s es

En este tipo de emprendimiento se combinan dos es%uemas# " no son dif,ciles de encontrar. Esta situacin se presenta cuando se constitu"e un fideicomiso con el 3nimo de %ue este constru"a " enda las unidades# pero finalizada la obra " endidas arias unidades# por alguna razn (cumplimiento del plazo# incon enientes entre los cofiduciantes# insatisfaccin# etc.) el fideicomiso se e.tingue " el fiduciario debe transferir el saldo de la obra a los fiduciantes5fideicomisarios. A este caso se le aplican las apreciaciones contenidas en el desarrollo del primer caso# "a %ue la intencin original es la construccin " enta de unidades dentro del propio fideicomiso. 'in embargo# al transferir las unidades restantes (no comercializadas) a los fideicomisarios# nos encontramos en una situacin %ue no responde a ninguna de las estructuras desarrolladas en el segundo caso. 1 decimos esto por%ue cuando planteamos %ue el ob$eti o del fideicomiso era el de transferir las unidades a los destinatarios finales# di$imos %ue al no tener 3nimo de lucro no califica para empresa constructora " por lo tanto# no debe inscribirse en I2A. Pero en este caso# al momento de restituir el capital fiduciario# el fideicomiso se encontraba inscripto "# estando su transferencia fuera del alcance del gra amen (no

onerosa# "a lo di$imos)# =con %u- panorama nos encontramos? :onsiderando %ue el fideicomiso era su$eto inscripto en el I2A# por su condicin de encuadrar dentro del concepto de empresa constructora# entendemos como 3lido tambi-n para este caso la aplicacin el art,culo 66 de la le"# es decir# restituir el cr-dito fiscal correspondiente a las unidades transferidas a los fideicomisarios.

II - CESIN DE LOS DEREC-OS DEL FIDUCIANTE -.ENEFICIARIOFIDEICOMISARIO


<espu-s de todo lo tratado a lo largo de este traba$o# no podemos de$ar de analizar un tema %ue merece consideracin. El caso se refiere a las transferencias de los derechos %ue poseen los fiduciantes sobre un fideicomiso. Por lo general# no slo actan como tal en el desarrollo de un pro"ecto inmobiliario# sino %ue adem3s asumen la calidad de beneficiarios " fideicomisarios. En la cesin e.iste una transmisin de la obligacin# por%ue la misma cambia de su$eto# sin alterarse. 'e opera# entonces# una sucesin en la persona de las partes# %uienes ocupan el lugar del anterior# sin %ue se produzca cambio alguno en los dem3s elementos de la obligacin. 8a prestacin " la causa continan siendo las mismas. El solo cambio de su$etos de la obligacin no significa %ue se est- ante una obligacin nue a. 8a persona es# en principio# un elemento secundario de la obligacin "# por consiguiente# a pesar del reemplazo de su$etos# la relacin $ur,dica contina igual. En esto se diferencia la transmisin de las obligaciones# de la novacin subjetiva. En la no acin sub$eti a tambi-n lo nico %ue cambia son los su$etos pero como a ese cambio se agrega la oluntad de las partes de constituir una nueva obligacin, se opera la sustitucin de una obligacin por otra# con los consiguientes efectos especiales. Fenemos# entonces# %ue en tanto %ue en la no acin sub$eti a la relacin $ur,dica originaria es reemplaza por otra# en la transferencia de la obligacin# por el contrario# permanece la misma relacin $ur,dica originaria.()*) Ello se desprende de los art,culos 6797 " 67BC del :digo :i il/ la cesin comprende por s, la fuerza e$ecuti a del t,tulo %ue comporta el cr-dito# si -ste la tu iere# aun%ue la cesin estu iese ba$o firma pri ada# " todos los derechos accesorios# como la fianza# hipoteca# prenda# los intereses encidos " los pri ilegios del cr-dito %ue no fuesen meramente personales# con la facultad de e$ercer# %ue nace del cr-dito %ue e.ist,a. El cr-dito# pues# no me$ora ni empeora por el hecho de su traspaso. Por consiguiente# el cesionario podr3 e.igir el cumplimiento de la prestacin adeudada en las mismas condiciones en %ue pod,a hacerlo el cedente# as, como el deudor puede oponer al cesionario todas las defensas " e.cepciones %ue ten,a contra el cedente. K3s an# tal como el caso %ue nos con oca# puede ocurrir %ue la cesin sea solo parcial. En este caso# cedente " cesionario comparten el derecho en la proporcin %ue les corresponda de acuerdo con lo con enido " sin %ue ninguno tenga preferencia sobre el otro. En consecuencia# la modificacin de la nomina de fiduciantes5beneficiarios5fideicomisarios# por efecto de la cesin# no produce ningn efecto en el seno del fidecomiso# "a %ue sus obligaciones no ar,an en absoluto. 8a AFIP coincide con la doctrina en %ue la transferencia de derechos fiduciarios no est3 alcanzada con el I2A. As, lo manifiesta en el dictamen (<AF) 6G5)**G 0" lo reitero en otros pronunciamientos0 al responder al contribu"ente# diciendo %ue en cuanto a las cesin por parte de los fiduciantes del derec&o de adjudicacin de las unidades funcionales a terceros beneficiarios cabe se7alar que, conforme interpreta la /ireccin de 'sesor$a .egal en el dictamen (<A8) 7+5)**9 en oportunidad de analizar la gravabilidad de la Acesin de contrato de fideicomisoA que efectuaba un fiduciante con terceros adquirentes de un emprendimiento inmobiliario, no resulta alcanzada por el impuesto .

III - EP/LO0O
El presente traba$o se elabor a partir de unas declaraciones %ue efectu el doctor

!icardo Echegara"# titular de la AFIP# %ui-n manifest# entre otras cosas# %ue e.iste omisin de "de olucin del cr-dito fiscal computado# cuando se transfieren unidades 0en los fideicomisos inmobiliarios0 a los beneficiaros "5o fideicomisarios". Ao efectu demasiadas precisiones al respecto# pero llam la atencin# si consideramos %ue es el propio Erganismo %ue encabeza el %ue# en los ltimos a;os# por medio de distintos pronunciamientos# iene sosteniendo un criterio distinto# como es %ue las transferencias %ue concreta el fiduciario a los fideicomisarios est3 gra ada en el I2A. <e acuerdo con lo %ue hemos isto# esta ltima postura es in 3lida desde todos los 3ngulos# " la manifestada por el doctor Echegara" es aplicable slo en algunas circunstancias. :onsideramos desde a%u,# %ue no solo se debe frenar la confrontacin contra la figura del fideicomiso# sino %ue se debe traba$ar para dictar normas claras con respecto a su uso# pues si el mismo creci en nuestra -poca es por los beneficios %ue detenta# " %ue no son precisamente tributarios.
N %as1 I6/J Fideicomiso conocido como "construccin al costo" I)/J Drrets La al,a# Pedro/ ":onsorcio fiduciario para la construccin al costo" 0 E!!EPA! 0 <FE 0 AN 9)6 0 diciembre5)**G I9/J Acl3rase %ue el aporte de capital por parte de los fiduciantes no es la nica fuente de financiacin# por lo %ue# en general# los fiduciarios est3n autorizados a conseguir fondos dentro del mercado financiero I7/J En esta corriente se inscribe Aanci Etoro ich# en su traba$o sobre fidecomisos no financieros "8as transmisiones del dominio ob$eto del contrato " los hechos imponibles sub"acentes" 0 6GN :ongreso Aacional de Profesionales en :s. Es. 0 !osario 0 octubre5)**G4 !amognino# !afael/ "Fideicomisos no financieros ante los impuestos a las ganancias " ganancia m,nima presunta" 0 E!!EPA! 0 <FE 0 AN 96B 0 $unio5)**G IB/J 8a 8I2A nada dice respecto a la aluacin %ue se debe considerar# pero por el grado de publicidad " practicidad# se utiliza el determinado para calcular el impuesto inmobiliario IG/J El mismo lineamiento sigue el IM# "a %ue para este impuesto# la ena$enacin se configura con el boleto# siempre " cuando mediare posesin# o con la escrituracin# la %ue sea primera (art. 9# 8IM) I@/J 'toO# 8eandro " (orelli# A elino/ "El perfeccionamiento del hecho imponible# en la le" de impuesto al alor agregado# para las arras o se;a" 0 88 0 PEF 0 6565)**B 0 p3g. )+G IC/J 8o cual dif,cilmente ocurrir,a en un proceso medianamente inflacionario I+/J 'toO# 8eandro " (orelli# A elino. "El perfeccionamiento del hecho imponible# en la le" de impuesto al alor agregado# para las arras o se;a" 0 88 0 PEF 0 6565)**B 0 p3g. )+G I6*/J Es preciso ad ertir el riesgo %ue puede generar para %uien compute de un cr-dito fiscal en e.ceso# como consecuencia de la aplicacin de una al,cuota ma"or a la %ue corresponde a la operacin I66/J !ecu-rdese %ue el art. @# inc. )))# 8I2A dispone %ue se encuentran e.enta "8a locacin de inmuebles destinados e.clusi amente a casa habitacin del locatario " su familia# de inmuebles rurales afectados a acti idades agropecuarias " de inmuebles cu"os locatarios sean el Estado Aacional# las Pro incias# las Kunicipalidades o la :A(A# sus respecti as reparticiones " entes centralizados o descentralizados# e.cluidos las entidades " organismos comprendidos en el art. 6# 8. ))*6G. 8a e.encin dispuesta en este punto tambi-n ser3 de aplicacin para las restantes locaciones 0e.cepto las comprendidas en el pto. 6C# inc. e)# art. 90# cuando el alor del al%uiler# por unidad " locatario# no e.ceda el monto %ue al respecto establezca la reglamentacin (actualmente P 6.B**.) I6)/J Drrets La al,a# Pedro/ ":onsorcio fiduciario para la construccin al costo" 0 E!!EPA! 0 <FE AN 9)6 0 diciembre5)**G I69/J Podr,an ser fideicomisarios los mismos fiduciantes I67/J Drrets La al,a# Pedro/ ":onsorcio fiduciario para la construccin al costo" 0 E!!EPA! 0 <FE AN 9)6 0 diciembre5)**G I6B/J 'obre la naturaleza de las transferencias# 'toO# 8eandro/ "El fideicomiso " el impuesto de sellos" 0 88 0 Imp. 0 F. )**)0A 0 p3g. 9B@4 'toO# 8eandro/ "<e olucin del cr-dito fiscal en la transferencia de bienes a fideicomisos" 0 88 0 PEF 0 )**B 0 p3g. 9+6 I6G/J !afael !amognino/ "Fideicomisos no financieros ante los impuestos a las ganancias " ganancia m,nima presunta" 0 E!!EPA! 0 <FE 0 AN 96B 0 $unio5)**G I6@/J 8o %ue no ha" %ue identificar e, necesse con operaciones ilegales o marginadas de los impuestos I6C/J :abe aclarar %ue el contribu"ente# en otro punto de la presentacin# sostiene %ue en caso de ser ena$enadas las unidades funcionales su enta estar3 "fuera del 3mbito del gra amen"# aspecto este con

el %ue no estamos de acuerdo I6+/J Esto es la posibilidad legal de transferir los cr-ditos fiscales facturados al condumio a los condminos# en forma proporcional a su participacin I)*/J :azeau.0Frigo !epresas/ ":ompendio de <erecho de las obligaciones" 0 F. I 0 p3g. G)9