Artigo submetido ao Curso de Engenharia Civil da UNESC como requisito parcial para obteno do Ttulo de Engenheiro Civil

AVALIAO DE TERRENO URBANO PELO MTODO INVOLUTIVO VERTICAL

Guilherme Boeira Michels (1), Evelise Chemale Zancan (2)
UNESC Universidade do Extremo Sul Catarinense (1)boeira1693@hotmail.com,(2) ecz@unesc.net

RESUMO Esta pesquisa apresenta a aplicao do Mtodo Involutivo Vertical para o clculo de um terreno urbano, com vocao para construo de um Empreendimento, localizado na cidade de Cricima, SC. Os dados utilizados foram fornecidos por uma Construtora que est executando as duas torres, com 112 apartamentos num terreno com 3.205,00 m2. Estes dados foram alimentados numa planilha eletrnica, denominada INVOLVERT que calcula por intermdio de um fluxo onde o valor do terreno ser o resultado da soma das despesas com as receitas trazidas ao tempo presente. Para o atendimento da norma NBR 14653-02 (2011) para avaliao de imveis urbanos, exige para aplicao do mtodo a fundamentao das anlises, simulando para cenrios econmicos: provvel, pessimista e otimista. Os resultados obtidos para o clculo do valor do terreno, considerando receitas, despesas, prazos e taxas de juros na condio de melhor aproveitamento do mesmo, apresentou um resultado compatvel com o mercado imobilirio local, embora o modelo seja muito sensvel para pequenas variaes da ordem de 1% a 2% nas taxas, prazos e preos, merecendo cuidado na sua utilizao. Palavras-Chave: Avaliao, mtodo involutivo vertical, terreno. 1. INTRODUO A NBR 14653-02 (2011): Avaliao de Imveis Urbanos recomenda para a avaliao de terrenos a aplicao, preferentemente, do Mtodo Comparativo de Dados de Mercado e na impossibilidade de definir o valor com dados assemelhados, permite a utilizao do Mtodo Involutivo.
O mtodo involutivo identifica o valor do mercado, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo tcnicoeconmico, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios para execuo e comercializao do produto (NBR 14653-2, 2011).

O objetivo geral deste trabalho avaliar um terreno urbano com vocao para incorporao de um Edifcio Residencial pelo Mtodo Involutivo Vertical, localizado na cidade de Cricima,SC.

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O Mtodo Involutivo Vertical, originalmente foi desenvolvido pelo Engenheiro Civil Nelson Alonso, que juntamente com a Arquiteta Mnica DAmato desenvolveram um modelo de clculo, sistematizado numa planilha eletrnica nominada como INVOLVERT (INVOlutivo VERTical) de fcil utilizao, aplicvel para avaliao de terrenos urbanos quando h poucos ou inexistem elementos de pesquisa similares ao objeto da avaliao, quer por suas dimenses e reas, quer pelo seu aproveitamento. A fase inicial para aplicao do mtodo consiste no cumprimento das etapas a seguir: Vistoria da regio geoeconmica no qual se encontra inserido o terreno avaliando, visando coleta de dados referentes aos empreendimentos existentes (em lanamentos e/ou em execuo ou concludos) e condies de mercado; Vistoria do terreno avaliando, definindo suas caractersticas fsicas e eventuais interferncias de construes vizinhas; Verificao da legislao de uso e ocupao do solo; Caracterizao do hipottico empreendimento imobilirio, considerando o aproveitamento eficiente do terreno, legalmente permitido pela legislao e com unidades assemelhadas as da regio analisada; Clculo da receita lquida provvel, obtida atravs de pesquisas de preos, deduzidos as despesas de comercializao, as legais, as indiretas e as eventuais; Clculo do custo do empreendimento, consideradas as despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento projetado; Estimativa do prazo previsto para a execuo e comercializao do empreendimento; Clculo dos custos financeiros do terreno e da construo;

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Clculo dos ganhos financeiros do empreendimento; Estimativa da taxa de atratividade do empreendimento; Aplicao dos dados coletados e admitidos em modelo de viabilidade tcnicoeconmica.

O mtodo involutivo vertical definir o valor do terreno de acordo com a equao a seguir (DAMATO; ALONSO, 2009, p.65): VT = Pgfe + Rle - CE - Pcft - Pcfc LE Rle = Receita lquida do empreendimento imobilirio, compatvel com as caractersticas do empreendimento e condies do mercado local; VT = valor do terreno (incgnita procurada) CE = custo do empreendimento; Pcft = Valor presente dos custos financeiros do terreno Pcfc = Valor presente dos custos financeiros da construo; LE = lucro do empreendimento; Pgfe = Valor presente dos ganhos financeiros do empreendimento. Com base nos dados da legislao de Uso e ocupao do Solo que servem para definir o zoneamento urbano: coeficiente de aproveitamento do lote, taxa de ocupao mxima, taxa de permeabilidade, recuos e gabarito de altura, calcula-se a rea de construo permitida, nmero de pavimentos, nmero de blocos, nmero de apartamentos, vagas de garagem e frao ideal. A concepo do projeto a ser executado no terreno a ser avaliado, deve verificar o aproveitamento eficiente para o imvel. A pesquisa de dados dever contemplar os valores de mercado do produto imobilirio projetado para os preos de venda e consequente previso de receitas, considerando o tempo de absoro. Os custos diretos e indiretos da produo das unidades projetadas devero ser apurados, considerando a elaborao e aprovao dos projetos. A previso de despesas adicionais, correspondem a remunerao da construtora, impostos e publicidade. Os prazos de projetos e aprovao, registro imobilirio, construo e vendas, devem ser definidos segundo as caractersticas
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fsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas. A taxa de juros aplicada no fluxo de caixa considerada a SELIC (Sistema Integrado de Liquidao e Custdia), que definida pelo Banco Central do Brasil. A (TMA) taxa mnima de atratividade definida de acordo com a natureza e caracterstica do empreendimento, bem como a expectativa mnima do empreendedor, incluindo a taxa de risco como uma componente da TMA destinada a remunerar o risco do empreendimento. Segundo as exigncias da NBR 14653 (2011), para alcanar o maior o grau de fundamentao da avaliao do terreno com uso do mtodo involutivo, os fluxos de caixa descontados devero ser simulados para trs cenrios: provvel, otimista e pessimista.

2. MATERIAIS E MTODOS Para a aplicabilidade do mtodo Involutivo Vertical que se utiliza da planilha eletrnica INVOLVERT, buscou-se os dados de um Empreendimento em construo, ou seja, no hipottico, situado na Avenida dos Imigrantes, Bairro So Luiz, Cricima, SC, conforme a Figura 01.
Figura 01- Perspectiva do empreendimento

Fonte: Construtora

A construtora facilitou todas as informaes necessrias para a alimentao dos dados de entrada na planilha INVOLVERT, conforme apresentao detalhada a seguir.
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Na Figura 02 seguem as informaes com referncia aos dados do terreno e premissas do Plano Diretor: zoneamento, coeficiente de aproveitamento bsico e mximo e taxa de ocupao.
Figura 02- Dados do Terreno e Premissas do Plano Diretor

Fonte: Autor

Na Figura 03 descreve os valores da rea total do pavimento tipo, nmero de blocos, nmero de pavimentos (trreo + superiores) e nmero de unidades por pavimento (apartamentos).
Figura 03 - Dados do Empreendimento

Fonte: Autor

Na Figura 04 segue o nmero de vagas e rea por unidade (apto), informa tambm, o nmero de subsolos e a rea destinada para circulao vertical (Elevadores, Halls e escadas).
Figura 04 Vagas de garagens, subsolo, circulao vertical

Fonte: Autor.

Na Figura 05 seguem os dados do peso de venda do pavimento tipo (apartamentos), peso do custo da construo das garagens e das reas externas, peso do preo de venda das vagas, vantagem da coisa feita (VCF) e o valor de mercado da unidade (valor de venda utilizado pelo empreendedor). Salienta-se que o referido valor do terreno no foi obtido por inferncia estatstica.
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Entenda-se o peso como uma % incidente sobre os valores de custo ou venda e VCF um valor admitido devido ao fato de estar pronto, em comparao com outro idntico, ou em construo. Figura 05- Pesos e Vantagem da Coisa Feita

Fonte: Autor Na Figura 06 segue o desconto mdio obtido nos custos das empreiteiras e dos materiais de construo, em razo da construo em escala. Apresenta-se tambm o CUB (Custo Unitrio Bsico - R 8N SINDUSCON-SC) referente ao ms de maio de 2012 e dos itens extras (Cpias, Oramentos, Emolumentos, Movimentos de terra, Paisagismo).
Figura 06 Custo Unitrio Bsico

Fonte: Autor.

Na Figura 07, define-se a durao da fase de projetos e aprovao, durao da fase de registro imobilirio, fase de construo e vendas, a taxa de juros, taxa de vacncia que ser nula, pois todas as unidades sero vendidas at o trmino da construo e tambm est discriminada a taxa mnima de atratividade para o empreendimento. As taxas de juros aplicadas no modelo considerou-se a mdia das taxas acumuladas nos ltimos 12 meses: SELIC; CDI (Certificado de Depsitos Bancrios) e Poupana, ou seja, 9,76% a.a. Com referncia aos ndices inflacionrios tambm foram considerados, tambm a mdia dos ltimos 12 meses: IGP-M, IGP-DI, INCC, INPC e IPC-Fipe, ou seja, 5,06% a.a.

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Figura 07 Prazos e Taxas

Fonte: Autor.

Na Figura 08 esto descritas as despesas com comercializao e publicidade, legais, impostos e eventuais, despesas indiretas, remunerao da construtora, imprevistos e eventuais bem como as despesas com gerenciamento de obra.
Figura 08 - Despesas

Fonte: Autor.

Salienta-se que os dados de entrada foram confirmados pelo Engenheiro Responsvel pelo empreendimento. Na sequncia, aps os dados de entrada serem alimentados na Planilha INVOLVERT, foram obtidos os resultados simulados para trs cenrios: provvel, otimista e pessimista.

3. RESULTADOS E DISCUSSES De posse dos dados de entrada na planilha INVOLVERT e aps o processamento destes, obteve-se as seguintes sadas e respostas para o cenrio provvel, ou considerado os dados informados pela construtora. A Figura 09 apresenta o resultado do clculo da rea construda mxima total permitida, rea de ocupao permitida no terreno e rea do terreno subtrada de 20% de impermeabilizao (em razo do ndice de aproveitamento).

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Figura 09 Clculo das reas

Fonte: Autor.

Segue na Figura 10 a quantidade de apartamentos; rea construda computvel adotada; rea construda no computvel (trreo, barrilete, casa de mquinas, caixas dgua), considerando que o pavimento trreo tem a mesma rea que o pavimento tipo. Segue tambm os valores da rea construda computvel adotada das unidades; reas externas (estacionamento, Jardins); coeficiente de aproveitamento utilizado e taxa de ocupao adotada pelo projeto.
Figura 10 reas computveis e no computveis

Fonte: Do autor.

Segue, na Figura 11, a rea do barrilete, casa de mquinas, caixas dgua que tem a mesma rea contando da escada at o elevador, como demonstrado na figura 11. Onde ser calculado como rea no computvel no pavimento.
Figura 11 - Planta baixa das reas no computveis

Fonte: Autor.

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Na Figura 12 segue o valor total da rea das garagens no trreo, da rea total construda (computvel + no computvel + garagens) resultando no valor de 8.691,71 m, portanto a rea construda total (inclusa a garagem) resulta em 77,60m por apartamento, que a rea total vendvel que ser utilizada para o clculo das receitas.
Figura 12- reas construdas

Fonte: Autor.

Na Figura 13 segue os valores do valor unitrio pavimento tipo (R$/rea privativa), valor unitrio pavimento tipo (R$/rea construda), CUB, referente ao ms de maio de 2012 e o custo aplicado ao desconto por economia de escala. Durao das fases de projetos, aprovao e registro imobilirio, durao do empreendimento, taxa de rendimento.
Figura 13 Valores e prazos

Fonte: Autor.

Na Figura 14 segue os valores dos fatores financeiros calculados de acordo com os prazos referentes fase de registro, projetos, construo e vendas at a durao do empreendimento.

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Figura 14- Fatores, custos e ganhos financeiros

Fonte: Autor.

Na Figura 15 segue a rea total vendvel do empreendimento (Excludas vagas), rea ponderada das garagens, rea construda ponderada total vendvel, valor total das vendas do empreendimento.
Figura 15 reas e valor total das vendas

Fonte: Autor.

Na Figura 16 seguem os valores das despesas totais, receita lquida do empreendimento, valor presente das unidades vacantes, receita lquida final do empreendimento (Rle), Custo Unitrio de Reproduo (R$/m) e Custo Direto de Construo do Empreendimento (CDC).
Figura 16- Despesas e Receitas

Fonte: Autor.

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Na Figura 17 segue o valor do Custo do Empreendimento (CE), Custo Unitrio mdio Final de reproduo, Fator Financeiro, Valor de Mercado do Terreno destinado ao Empreendimento (VT) e por ltimo o Valor Unitrio do Terreno (vu).
Figura 17- Valor de Mercado do Terreno

Fonte: Autor.

Para o atendimento das exigncias da NBR 14653, seguem o resumo das simulaes para os cenrios pessimista e otimista, conforme figuras 18 e 19.
Figura 18 Cenrio Pessimista

Fonte: Autor Figura 19- Cenrio Otimista

Fonte: Autor.

4. CONCLUSES

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O mtodo involutivo vertical desenvolvido pelo Eng Nelson Alonso e Arq. Monica DAmato apresenta uma nova alternativa na Engenharia de Avaliaes para avaliaes de terrenos urbanos com vocao para Empreendimentos, em face falta de dados de pesquisa para aplicao do mtodo comparativo de dados de mercado. Neste contexto, considerando o melhor e mais eficiente aproveitamento do terreno, este mtodo mais adequado, pois o valor de um terreno dado pela sua produo, ou seja, das unidades autnomas. O valor do terreno obtido no cenrio provvel alcanou o valor de R$ 637.512,00; no cenrio otimista foi de R$ 1.138.199,00 e no cenrio pessimista R$ 350.000,00. Considera-se o valor obtido no cenrio provvel, o valor de mercado praticado no local, embora no tenha sido realizada uma inferncia estatstica para validar a informao. Salienta-se que um mtodo econmico, portanto deve ser bem fundamentado, no tocante aos dados de entrada: prazos, taxas, custos e preos de venda das unidades, pois pequenas variaes da ordem de 1% a 2% alteram significativamente os resultados. Cabe salientar que este trabalho foi calculado num momento em que as taxas de juros esto baixando, com concorrncia entre os bancos, mas que no se sabe quanto tempo ir perdurar, logo se recomenda cautela na utilizao da metodologia. Inclusive deve-se ampliar a aplicao desta metodologia para outros terrenos urbanos, desenvolvendo projetos hipotticos, comparando com valores de mercado para validao dos mesmos. 5. REFERNCIAS ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. Avaliao de Imveis Urbanos: NBR 14653. 2011. DAMATO, MNICA; ALONSO, NELSON ROBERTO PEREIRA. Imveis urbanos Avaliao de Terrenos Mtodo Involutivo Vertical. So Paulo: PINI, 2009. 233p. SINDUSCON-SC. Custo unitrio bsico de edificaes residenciais, comerciais e industriais. Maio de 2012. Disponvel em http://www.sindusconfpolis.org.br/MyFiles/CUB2006_2008/2012/CUB2006_Maio2012.pdf. Acesso em junho de 2012.

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