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EL APROVECHAMIENTO URBANSTICO EN EL PGOU Y SU RELACIN EN LAS REAS DE REPARTO Y LAS UNIDADES DE EJECUCIN
Uno de los principios promulgados histricamente por nuestra legislacin, que ha cumplirse en el mbito de la actividad urbanstica, es la justa distribucin entre los propietarios de los beneficios y de las cargas que se derivan del planeamiento. Las desigualdades que crea el planeamiento urbanstico entre los propietarios de terrenos, asignando a cada sector una determinada edificabilidad, un determinado uso, una tipologa y una carga concreta, han de ser corregidas convenientemente de forma que podamos alcanzar o acercarnos lo mximo posible a la justa distribucin que la legislacin urbanstica propugna. Para conseguirlo, la legislacin urbanstica establece dos mbitos distintos que el planeamiento general ha de delimitar fsicamente, en los cuales se ha de producir un justo reparto de los beneficios y cargas. Estos mbitos son las denominadas reas de Reparto y las Unidades de Ejecucin. - reas de reparto: Son mbitos de suelo en los que el planeamiento general divide el suelo urbano no consolidado y el suelo urbanizable. Son un mbito de equidistribucin, no un mbito de ejecucin del planeamiento1. Las reas estn afectas al reparto de aprovechamientos entre los distintos sectores que se incluyen en la misma y a la obligacin de cesin de los suelos destinados a Dotaciones Generales (Sistemas Generales de reas Libres o de Equipamientos) y a Sistemas Generales de Comunicaciones. El grado de equidistribucin que se consiga entre sectores ser inversamente proporcional al nmero de reas de reparto que establezca el planeamiento. Es decir, si todos los sectores del PGOU se incluyen en una sola rea de reparto se conseguir mayor igualdad que si se crean muchas reas de reparto distintas, ya que cada una forma por s misma un mbito de equidistribucin independiente de las dems. - Unidades de Ejecucin: Son mbitos en los que se dividen a su vez los sectores que forman las reas de reparto, que pueden ser coincidentes con un sector completo o no. Estn afectas al reparto de aprovechamientos lucrativos entre los propietarios incluidos en la Unidad, a la realizacin de las cesiones de dotaciones locales y a la carga de urbanizar la Unidad. Este s es un mbito de ejecucin del planeamiento. Como vemos, el intento de repartir de forma justa y equilibrada los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanstico se produce en dos niveles: Un primer nivel o nivel superior en el que el reparto se realiza entre los sectores que forman el rea de Reparto; y un segundo nivel o nivel inferior
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en el que el reparto se realiza entre los propietarios que forman parte de la Unidad de Ejecucin. Ambos niveles de equidistribucin se encuentran relacionados por un nexo comn, el aprovechamiento urbanstico. El aprovechamiento, como veremos a continuacin, no es ms que edificabilidad o metros construibles referida a un uso concreto y una tipologa edificatoria determinada. El aprovechamiento objetivo o real es la superficie edificable, medida en metros cuadrados, permitida por el planeamiento general o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno dado conforme al uso, tipologa y edificabilidad atribuidos al mismo2. Es decir, un sector determinado, con una edificabilidad permitida por el plan de 1.000 m2 construibles, un uso asignado por el plan de residencial y una tipologa de edificacin en bloque, tendra un aprovechamiento objetivo o real de 1.000 unidades de aprovechamiento (uas) de uso residencial y tipologa bloque. El aprovechamiento subjetivo es aquel al que tiene derecho el propietario de un terreno una vez cumplidas sus obligaciones urbansticas3. El aprovechamiento medio es la superficie construible del uso y tipologa caracterstico que el planeamiento establece por cada metro cuadrado de suelo perteneciente a un rea de reparto, a fin de garantizar a todos los propietarios de terrenos incluidos o adscritos a la misma un aprovechamiento subjetivo idntico, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita materializar en sus terrenos4. Como podemos comprobar en la definicin legal del aprovechamiento medio, el objetivo que ha de conseguirse con el mismo es que los propietarios tengan un aprovechamiento subjetivo idntico, referido a cada metro cuadrado de suelo (ua/m2) independientemente del aprovechamiento que el plan asigne a sus terrenos, consiguiendo con ello un justo reparto de los beneficios derivados del planeamiento. Pero no es lo mismo una unidad de aprovechamiento de uso residencial y tipologa bloque que una unidad de aprovechamiento de uso industrial y tipologa de edificacin adosada, ya que el rendimiento econmico de cada una de ellas es distinto y no se cumplira el principio de justa distribucin. Por ello el aprovechamiento medio ha de referirse una unidad de medida comn, es decir, al uso y tipologa caracters-

tico.

Rgimen Jurdico del Suelo y Gestin Urbanstica. Jos Manuel Merelo Abela. Artculo 59.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca. 3 Artculo 59.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca. 4 Artculo 59.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.
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Qu quiere decir caracterstico? La legislacin vigente en Andaluca no contiene una definicin para aquel parmetro al que ha de referirse el aprovechamiento medio, pero es evidente ha de ser un uso y tipologa representativo o predominante en el rea de reparto5. Para ello habremos de computar la superficie edificable total de cada tipologa y uso, lo que nos permitir determinar cual es el predominante en el rea de reparto. Sern por tanto el uso y tipologa edificatoria con mayor superficie construible en el rea de reparto, no necesariamente coincidente con la mayor superficie de suelo, los que habrn de considerarse por el planeamiento urbanstico como caractersticos6. Dada un rea de reparto AR1, formada por varios sectores a los que el PGOU asigna individualmente un uso global y una tipologa, y en la que la mayor superficie construible entre todos los sectores que forman el rea corresponde al uso industrial y a la tipologa edificacin exenta, la unidad de medida del aprovechamiento medio que se calcule para dicha rea de reparto ser ua/m2 de uso industrial y tipologa exenta. Si la finalidad del clculo del aprovechamiento medio primer nivel de equidistribucin es que todos los propietarios de rea AR1 tengan un aprovechamiento subjetivo idntico, cmo relacionamos entonces un determinado sector de uso residencial y tipologa adosada con el uso y tipologa caracterstico, en nuestro caso uso industrial y tipologa exenta? Pues mediante los coeficientes de uso y tipologa. La misin de los coeficientes de uso y tipologa es la de poder utilizar una misma unidad de medida para el aprovechamiento de todos los sectores. Los coeficientes relacionan entre s los distintos usos y tipologas permitidas por el planeamiento en funcin de su valoro, de forma que pueda cumplirse con un reparto equitativo de beneficios y cargas. Por ejemplo, si un metro cuadrado edificable de uso residencial tiene un valor de 1.100 y un metro edificable de uso industrial tiene un valor de 825, los coeficientes deducibles de dichos usos seran 1,00 para el uso residencial y 0,75 para el uso industrial; o lo que es lo mismo, un metro cuadrado edificable de uso industrial tiene un valor equivalente a 0,75 metros edificables de uso residencial. Para el clculo del aprovechamiento medio de un rea de reparto AR1 tendremos que obtener el total de aprovechamiento objetivo o real de cada uno de los sectores y referirlos al uso y tipologa predominante en el rea. El aprovechamiento total as obtenido lo dividiremos entre el total de superficie del rea de reparto, incluyendo aquellos suelos destinados a sistemas generales que se adscriben al rea, resultando un ndice que expresa los metros cuadrados edificables del uso y tipologa predominante por cada metro cuadrado de suelo (ua/m2).
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Cada propietario de suelo en el rea de reparto AR1, incluso aquellos cuyos suelos estn destinados a Sistemas Generales, tendr derecho al 90% del aprovechamiento medio calculado de la forma que se ha descrito anteriormente, este es el aprovechamiento que denominamos subjetivo. Como ejemplo podemos calcular el aprovechamiento medio de un rea AR1 que est formada por cuatro sectores de suelo urbanizable y un sistema general de reas libres, cuyos datos de superficie, ndice de edificabilidad, uso global y tipologa quedan definidos en la tabla 1 (ver pginas 12, 13 y 14). En primer lugar habr de determinarse cual es el uso predominante o caracterstico en AR1, as como la tipologa mayoritaria. Como hemos visto anteriormente tendremos que calcular la edificabilidad total de cada sector para establecer cual es el uso y tipologa ms representativo (ver tabla 2). Tenemos una mayor superficie edificable en el sector D, por lo que el uso hotelero (HOT) y la tipologa de edificacin en bloque abierto (BLQ) sern los caractersticos en AR1. El siguiente paso ser determinar los coeficientes que relacionarn los valores o rendimientos econmicos de los distintos usos y tipologas del rea de reparto, estableciendo el valor 1 para el caracterstico y el resto de usos y tipologas en relacin a l. As, si los valores fuesen (ver tabla 3). Dividiramos todos los valores de uso entre el que corresponde a HOT, y todos los valores de tipologa entre el que corresponde a BLQ y se obtendran los coeficientes (ver tabla 4). Es decir, el valor de un metro edificable de uso industrial es equivalente a 0,6522 metros edificables de uso hotelero, o el valor de un metro edificable de tipologa VPO es equivalente a 0,6818 metros edificables de tipologa bloque. Bien, pues determinados los coeficientes que ponderan los diferentes usos y tipologas estamos en condiciones de calcular el aprovechamiento medio del rea AR1. Tomamos todos los sectores y multiplicamos su superficie por el ndice de edificabilidad y por los coeficientes de ponderacin referidos al uso hotelero y tipologa de bloque abierto (ver tabla 5). El resultado obtenido para cada sector es el aprovechamiento objetivo o real medido en unidades de aprovechamiento, es decir, metros cuadrados edificables de uso hotelero y tipologa bloque. Para el sector A, por ejemplo, los 21.348,87 metros edificables de uso hotelero y tipologa bloque son equivalentes a su edificabilidad, que es 36.000 metros edificables de uso residencial y tipologa VPO. Evidentemente, para el sector D, el aprovechamiento objetivo obtenido es coincidente con su edificabilidad (45.000 m2), puesto que su uso y tipologa son los caractersticos en el rea.

El artculo 98.1 del T.R. de la Ley del Suelo de 1992 defina como caracterstico el predominante. Rgimen Jurdico del Suelo y Gestin Urbanistica Jose Manuel Melero Abela.

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La suma de todos los aprovechamientos objetivos dividida entre la superficie total del rea de reparto AR1 es el aprovechamiento medio, en este caso 0,4457 ua/m2, o lo que es lo mismo 0,4457 metros cuadrados edificables de uso hotelero y tipologa bloque por cada metro cuadrado de suelo. Calculado el aprovechamiento medio del rea AR1 podemos determinar el aprovechamiento al que tienen derecho los propietarios de fincas, cualquiera que sea sector del rea en el que se encuentre, incluso los propietarios de terrenos que estn incluidos en el sistema general de reas libres. Este aprovechamiento es el aprovechamiento subjetivo y como veremos, queda garantizado que todos los propietarios de terrenos incluidos en el rea tienen un aprovechamiento subjetivo idntico, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el plan permita en el sector. Los derechos de los propietarios de suelo urbanizable o urbano no consolidado, una vez cumplidas sus obligaciones urbansticas, se concretan en el 90% del aprovechamiento medio del rea7. En el caso que nos ocupa, un supuesto propietario de una finca de 5.000 m2 en el mbito del rea, cualquiera que fuese el sector en el que estuviese, tendra derecho a 2.005,65 metros cuadrados edificables de uso hotelero y tipologa bloque abierto, resultado de aplicar a la superficie de su finca el noventa por ciento del aprovechamiento medio calculado anteriormente (S x AM x 90%). Si estos terrenos del supuesto propietario se encontrasen en sector D, le corresponderan 2.005,65 metros cuadrados de la edificabilidad del sector (hotelero y bloque) ya que ese uso y tipologa es el caracterstico del rea, pero qu ocurre si los terrenos no se encuentran en el sector D, de uso hotelero y tipologa bloque, y se encuentran en el sector C, de uso turstico y tipologa de edificacin aislada? Hay que traducir el aprovechamiento de un uso y tipologa al otro a fin de determinar que parte de la edificabilidad de cada sector corresponde a los propietarios. Si antes hemos multiplicado la edificabilidad de cada sector por los coeficientes correspondientes con la finalidad de que toda la edificabilidad quede referida al uso hotelero y la tipologa bloque, ahora desandamos el camino recorrido en sentido contrario, es decir, dividiendo por los coeficientes para volver al uso y tipologa que corresponde a cada sector (ver tabla 6). Si dividimos los 2.005,65 metros edificables de uso hotelero y tipologa bloque entre el coeficiente total del sector A obtendremos los metros cuadrados edificables equivalentes de uso residencial y tipologa VPO: 2.005,65 m2 HOT-BLQ / 0,5929 = 3.382,78 m2 RES-VPO Al propietario de esos terrenos le correspondera ms edificabilidad en el sector A que en el sector D debido al mayor valor de la edificabilidad en este ltimo. Si la supuesta finca de 5.000 m2 se encontrase en el sistema general de reas libres SG, su propietario tendra
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derecho al mismo aprovechamiento, es decir, a los 2.005,65 metros cuadrados edificables de uso hotelero y tipologa bloque abierto, y sin ser propietario de terrenos en ningn sector, le corresponder sin embargo, una determinada edificabilidad segn el sector donde la tenga que materializar. Si hubiera de materializar en el sector C el noventa por ciento del aprovechamiento medio al que tiene derecho (2.005,65 uas o m2 edificables de uso hotelero y tipologa bloque) habra que dividirlo por el coeficiente total del sector C, obtenindose los metros edificables de uso turstico y tipologa aislada a los que tienen derecho en ese sector: 2.005,65 m2 HOT-BLQ / 1,2846 = 1.561,30 m2 TUR-AIS Al propietario de esos terrenos le correspondera menos edificabilidad en el sector C debido al menor valor de la edificabilidad HOT-BLQ en relacin con la edificabilidad TURAIS. Como hemos podido comprobar, se cumple con el objetivo de garantizar que todos los propietarios de terrenos incluidos o adscritos a una misma rea de reparto obtengan un aprovechamiento subjetivo idntico, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que estn permitidos por el planeamiento. El valor en uas que le correspondera a un propietario de una finca de 5.000 m2 siempre ser el mismo, independientemente del sector en el que se encuentre su propiedad. Lo que no ser igual es la edificabilidad equivalente que le corresponde cada sector, ya que estar en funcin del rendimiento econmico o valor de cada uso y tipologa. Pero, qu ocurre si hacemos el clculo con el uso caracterstico en el rea, pero con la tipologa minoritaria en lugar de la mayoritaria? Y si no cumplimos con lo que determina el artculo 59.3 de la LOUA, cuando dice que el aprovechamiento medio ha de referirse al uso y tipologa caracterstica, y lo referimos a un uso y tipologa no mayoritario o representativo en el rea? Pues como comprobaremos a continuacin, el clculo del aprovechamiento medio no arroja el mismo resultado en uas/ m2, y por tanto a los propietarios de suelo no les corresponde la misma cantidad de aprovechamiento (uas), pero s les corresponde la misma edificabilidad que la calculada con anterioridad en cada uno de los sectores, porque el parmetro fundamental es el coeficiente que relacionan los rendimientos econmicos de los distintos usos y tipologas y no el valor numrico del aprovechamiento medio en s. Supongamos la misma rea AR1, formada por los mismos sectores y sistemas generales, con las mismas superficies y edificabilidades, y con los mismos usos y tipologas. Calculemos para AR1 el A.M. referido al uso caracterstico HOT, pero la tipologa no la referiremos a la caracterstica o ms representativa, sino a AIS.

Artculos 54 y 55 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

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Partiendo de los mismos valores definidos anteriormente para los distintos usos y tipologas, habramos de tomar como referencia el valor HOT y AIS a fin de calcular los coeficientes respecto al resto de usos y tipologas. Para ello dividimos todos los valores de uso entre el que corresponde a HOT y los de tipologa entre el que corresponde a AIS. As tendramos los siguientes coeficientes (ver tabla 7). Pasamos a calcular el aprovechamiento medio como hemos hecho con anterioridad. El resultado que ahora se obtenga estar referido a metros edificables de uso hotelero y tipologa de edificacin aislada (ver tabla 8). Como podemos comprobar, el aprovechamiento medio AM obtenido no es el mismo que en el clculo anterior, como tampoco lo son los aprovechamientos objetivos obtenidos para cada sector. En este caso, el aprovechamiento medio es de 0,3771 metros edificables de uso HOT y tipologa AIS por cada metro de suelo. El supuesto propietario de la finca de 5.000 m2 en el mbito del rea, cualquiera que fuese el sector en el que estuviese, tendra ahora derecho a 1.696,95 uas en lugar de las 2.005,65 uas del supuesto anterior, resultado de aplicar a la superficie de su finca el noventa por ciento del aprovechamiento medio calculado ahora (S x AM x 90%). Si este aprovechamiento lo materializamos en el sector C, la edificabilidad equivalente que nos corresponde es: 1.696,95 m2 HOT-AIS / 1,0870 = 1.561,13 m2 TUR-AIS Y si es en el sector A: 1.696,95 m2 HOT-AIS / 0.5017 = 3.382,40 m2 RES-VPO Hagamos un nuevo clculo del A.M. del rea AR1, pero ahora ni el uso ni la tipologa sern el representativo en el rea. Por ejemplo, refiramos el A.M. al uso industrial (IND) y tipologa edificacin entre medianeras (MED), para lo cual calculamos los coeficientes de ponderacin referidos a ese uso y tipologa (ver tablas 9 y 10). Al propietario de los 5.000 m2 le corresponderan 3.382,65 uas (S x AM x 90%). Si se materializan en el sector C, la edificabilidad equivalente sera: 3.382,65 m2 IND-MED / 2,1667 = 1.561,20 m2 TUR-AIS Si se materializan en el sector A, la edificabilidad equivalente sera: 3.382,65 m2 IND-MED / 1,000 = 3.382,65 m2 RES-VPO Como vemos, el resultado obtenido, salvo las pequeas diferencias en los decimales por redondeos, es el mismo. Independientemente de la tipologa o uso que tomemos como referencia, ya sea el mayoritario, el minoritario, o cualquier otro; e independientemente del resultado obtenido como aprovechamiento medio en uas/m2, la edificabilidad que
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corresponde a un propietario en un determinado sector siempre es la misma. Cada sector tiene un aprovechamiento subjetivo que en relacin al total no cambia, ya se haga el clculo de una forma u otra. A continuacin podemos comprobar que los porcentajes de aprovechamiento subjetivo, referidos al aprovechamiento total el sector, no varan aunque el A.M. se calcule respecto a diferentes usos y tipologas (ver las tablas 11, 12 y 13). Como vemos, el porcentaje de aprovechamiento subjetivo siempre es el mismo, y ese aprovechamiento subjetivo, traducido a edificabilidad en el sector tambin es siempre el mismo. Por ejemplo, el aprovechamiento subjetivo calculado para el sector C siempre se corresponde con la misma edificabilidad8: Caso 1: 32.090,41 uas / 1,2846 = 24.980,86 m2t Caso 2: 27.153,42 uas / 1,0870 = 24.980,15 m2t Caso 3: 54.125,82 uas / 2,1667 = 24.980,76 m2t El parmetro verdaderamente importante para estos clculos es sin duda el valor que se fije para cada uso o tipologa y su relacin con los dems (coeficientes de ponderacin). Cualquier valor errneo adoptado para los usos o tipologas producir como resultado una incorrecta equidistribucin en el rea de reparto, por lo que es de especial importancia en la elaboracin de un PGOU un exhaustivo estudio de estos parmetros, fundamentando y justificando adecuadamente la adopcin de unos valores determinados. Pero la vigente legislacin va an mas lejos en la pretensin de un reparto equitativo en el suelo urbanizable, cuando en el artculo 60.c) de la LOUA se establece: Si se define ms de un rea de reparto en suelo urbanizable sectorizado u ordenado, las diferencias de aprovechamientos medios entre las reas de reparto no podrn ser superiores al diez por ciento, salvo que se trate de mbitos que, en razn de los usos previstos o de sus propias caractersticas, aconsejen un tratamiento diferenciado. Si el planeamiento general establece varias reas de reparto para el suelo urbanizable, las diferencias entre sus aprovechamientos medios no han de ser significativas. El aprovechamiento medio de las reas, por ser el parmetro que nos sirve para determinar los derechos de los propietarios, habr de mantenerse en un valor similar, con una horquilla de un 10% de diferencia. Se pretende por tanto que la equidistribucin, no slo se lleve a cabo en el mbito de un rea de reparto, si no que se mantenga con pequeas diferencias, entre reas de reparto distintas. Imaginemos dos reas de reparto formadas por sectores de parecidos ndices de edificabilidad, usos y tipologas, entre los que aparentemente no existen diferencias significativas, por lo que en principio no hay razones para pensar que los sectores pertenecientes a un rea se encuentren benefi-

Salvo las pequeas diferencias por redondeos en el clculo.

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ciados o perjudicados por las determinaciones del planeamiento general, respecto a los pertenecientes a la otra. Pero si una de ellas tiene adscrita una mayor superficie de sistemas generales, su aprovechamiento medio se ver disminuido respecto a la otra, ya que como hemos visto la suma de los aprovechamientos objetivos de los sectores ha de dividirse entre toda la superficie del rea de reparto (sectores y sistemas generales), con lo que los propietarios de suelo en esta ltima tendran menos derechos que los que pertenecen a la otra rea. Por todo ello, y al objeto de minimizar las diferencias entre sectores pertenecientes a reas diferentes, la legislacin establece una diferencia mxima entre aprovechamientos medios de reas de reparto de un 10%. Hemos visto la definicin legal del aprovechamiento medio, en la que se determina que el clculo ha de realizarse con el uso y tipologa caracterstico, es decir el mayoritario o representativo en el rea objeto de estudio. Tambin hemos visto que las diferencias entre aprovechamientos medios de distintas reas no ha de superar el 10%. Pero qu ocurrira si el planeamiento general estableciese tres reas distintas en las que el uso y tipologa caracterstica fuesen distintos en cada una de ellas. En ese caso estaramos comparando metros edificables de un determinado uso y tipologa por cada metro de suelo, con metros edificables de otro uso y otra tipologa por cada metro de suelo, y sin ser la diferencia entre ambos superior al 10%, podra ser que estamos perjudicando a los sectores de un rea de reparto respecto a las otras, ya que no estaramos comparando aprovechamientos equivalentes, referidos a la misma unidad de medida. Para ilustrar el ejemplo partimos del rea de reparto AR1 vista anteriormente, con uso caracterstico HOT y tipologa caracterstica BLQ, y el clculo de aprovechamiento medio que realizamos al principio (ver tabla 14). El aprovechamiento medio es de 0,4457 metros edificables de uso HOT y tipologa BLQ por cada metro de suelo. Supongamos una segunda rea de reparto AR2, formada tambin por cuatro sectores y un sistema general (ver tabla 15). En AR2, el uso y tipologa caracterstica es RES y VPO, por lo que los coeficientes de ponderacin seran (ver tabla 16). Y el clculo del aprovechamiento medio (ver tabla 17). Y una tercera rea AR3, de cuatro sectores y un sistema general, con uso mayoritario IND y tipologa MED (ver tabla 18). Los coeficientes de ponderacin seran (ver tabla 19). Como resultado hemos obtenido los siguientes aprovechamientos medios (ver tabla 20). rea AR1: AM= 0,4457 ua/m2 de uso HOT y tipologa BLQ. rea AR2: AM= 0,7705 ua/m2 de uso RES y tipologa VPO. rea AR3: AM= 0,4692 ua/m2 de uso IND y tipologa MED.

En un principio, por aplicacin del artculo 60.c) de la LOUA, deberamos replantearnos el rea de reparto AR2, ya que no cumple con la mxima diferencia del 10% entre aprovechamientos medios. Sin embargo, el rea AR1 y AR3 si cumplen con esa diferencia mxima. En principio podramos decir que se estn creando desigualdades entre propietarios en AR2 y propietarios en el resto de reas, ya que los de AR2 tienen un mayor aprovechamiento que el resto. No obstante, para que la comparacin entre aprovechamientos medios de las tres reas de reparto sea coherente habran de encontrarse en la misma unidad de medida, es decir, en ua/m2 pero referidas a idntico uso e idntica tipologa, ya que en caso contrario la comparacin que realicemos no seria real. Pero como ya vimos con anterioridad, aunque el clculo del aprovechamiento medio de AR1 lo hiciramos respecto al uso y tipologa caracterstica o mayoritaria, o respecto a otro uso y tipologa, un propietario de 5.000 m2 de suelo tendra idnticos derechos, percibira siempre la misma edificabilidad en un concreto sector. Pues bien, apliqumoslo a este ejemplo y realicemos el clculo del aprovechamiento medio de AR2 refiriendo los coeficientes al uso HOT y tipologa BLQ, aunque no sean los mayoritarios, ya que ello no alterar la edificabilidad que el propietario ha de percibir. De esta forma, igual que en el clculo realizado para AR1, obtendremos el aprovechamiento medio referido al uso HOT y tipologa BLQ (ver tabla 21). El resultado obtenido para el aprovechamiento medio es de 0,4568 metros edificables de uso HOT y tipologa BLQ por cada metro de suelo, que ahora s, cumple con la mxima diferencia de un 10% entre los aprovechamientos medios de AR1 y AR2, y que adems lo tenemos referido a la misma "unidad de medida en ambas reas. El supuesto propietario de 5.000 m2 en AR2 tendra derecho a 2.055,60 metros edificables de uso HOT y tipologa BLQ, equivalentes a 3.467,03 metros edificables de uso RES y tipologa VPO; o equivalentes a 1.600,19 metros edificables de uso TUR y tipologa AIS. Como queda demostrado en este caso, un supuesto propietario de 5.000 m2 en AR1 o en AR2 tiene aproximadamente los mismos derechos, con la diferencia en sus aprovechamientos medios en ms o en menos del 10%. Conseguimos con ello acercarnos bastante a la pretendida equidistribucin, aunque inicialmente el A.M. de AR2, referido a uso RES y tipologa VPO, no cumpliese con la mxima diferencia del 10%. Hagamos lo mismo con el clculo de aprovechamiento medio en AR3, es decir, calculmoslo tambin respecto al uso HOT y tipologa BLQ (ver tabla 22).

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Ahora resulta que la diferencia del aprovechamiento medio calculado para AR3 se aleja del lmite mximo del 10%. Pero es que adems, si calculamos los metros edificables a los que tendra derecho el supuesto propietario de 5.000 m2 en AR3, obtenemos que tendra derecho a 1.251,90 metros edificables de uso HOT y tipologa BLQ, equivalentes a 2.111,49 metros edificables de uso RES y tipologa VPO; o equivalentes a 974,54 metros edificables de uso TUR y tipologa AIS. El rea de reparto AR3, que en un principio es la que mejor cumpla con la diferencia mxima legal del 10% respecto a AR1, es en realidad la que crea mayor desigualdad entre propietarios de una misma superficie de terreno en AR3 respecto propietarios cuya propiedad se ubica en AR1. Sin embargo, el rea AR2 que en un principio se alejaba del lmite mximo del 10%, es la que mejor cumple dicha determinacin. De todo lo expuesto con anterioridad se pueden extraer las siguientes conclusiones: - Los parmetros fundamentales a la hora de calcular el aprovechamiento medio, adems del ndice de edificabilidad de los sectores, son los coeficientes de ponderacin que relacionan los distintos valores de uso y tipologa. De ellos va a depender que los derechos de los propietarios se encuentren ms equilibrados, y por tanto nos acerquemos en mayor RELACIN DE TABLAS:

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medida a la equidistribucin; o por el contrario que se creen desigualdades significativas y nos alejemos de ella. Por tanto, dichos coeficientes deben estar suficientemente razonados y justificados en el Plan General. - Los derechos de los propietarios, referidos a metros edificables de un uso y tipologa concreta en un sector determinado, no se ven alterados, tanto si el clculo de aprovechamiento medio se realiza respecto al uso y tipologa caracterstica o se realiza respecto a otro. - Lo verdaderamente importante en la comparacin entre los aprovechamientos medios de diferentes reas de reparto es que siempre se realice con los clculos referidos al mismo uso y tipologa. Es decir, en la misma unidad de medida, independientemente de que sea el mayoritario o no, por cuanto es la nica forma de comparar correctamente las diferencias de aprovechamiento entre reas. Si no se realiza de esa forma se pueden crear importantes desigualdades entre las mismas aunque en un principio el resultado de la diferencia se site en la horquilla legal del 10%. (Contina el artculo en la prxima Gaceta)

Antonio Rojas Pinteo Coordinador del Aula Permenente de Urbanismo

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> FERIAS Y CONGRESOS

2 SALN DE LA EFICIENCIA ENERGTICA EN LA EDIFICACIN Y ESPACIOS URBANOS 6 al 8 de octubre de 2011. Palacio de Ferias y Congresos de Mlaga. Web: www.greencitiesmalaga.com 8 SALN INMOBILIARIO DEL MEDITERRANEO 6 al 9 de octubre de 2011. Palacio de Ferias y Congresos de Mlaga.