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Poder Judicirio da Unio Tribunal de Justia do Distrito Federal e dos Territrios

rgo Processo N. Apelante(s) Apelado(s) Relator Revisor Acrdo N

5 Turma Cvel Apelao Cvel 20110111335592APC CONSTRUTORA MARQUISE S/A SUELY FERREIRA CARVALHO Desembargador JOO EGMONT Desembargador LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS 658.278

EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR APELAO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL A PRAZO IMVEL LOCALIZADO EM FORTALEZA RESCISO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO PEDIDO DE RESTITUIO DAS PARCELAS PAGAS CLUSULA PENAL REDUZIDA EQUITATIVAMENTE PARA 10% SOBRE O VALOR PAGO CLUSULA CONTRATUAL ABUSIVA - APELO IMPROVIDO 1. Trata-se de contrato de promessa de compra e venda de apartamento situado em Fortaleza/CE, o qual previa o pagamento parcelado do valor total de R$ 74.679,00. Consta nos autos que a autora ficou inadimplente e requereu a resciso contratual quando j havia realizado o pagamento de R$ 20.410,14, sendo que tal montante foi perdido em razo da existncia de clusulas penais constantes no negcio jurdico. 2. Nos termos do art. 53 do CDC, nos contratos de compra e venda de imveis mediante pagamento em prestaes, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do bem alienado. 3. Precedentes do Superior Tribunal de Justia: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. PERDA DE PARTE DAS PRESTAES PAGAS. PERCENTUAL QUE IMPE NUS EXAGERADO PARA O PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO NA VIGNCIA DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE DE REDUO

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PELO JUIZ. RAZOABILIDADE DA RETENO DE 10% DAS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE ACOLHIDO. I Assentado na instncia monocrtica que a aplicao da clusula penal, como pactuada no compromisso de compra e venda de imvel, importaria em nus excessivo para o comprador, impondo-lhe, na prtica, a perda da quase totalidade das prestaes pagas, e atendendo-se ao esprito do que dispe o art. 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor, cumpre ao Juiz adequar o percentual de perda das parcelas pagas a um montante razovel. II - A jurisprudncia da Quarta Turma tem considerado razovel, em princpio, a reteno pelo promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imvel, podendo renegoci-lo. (REsp 85936/SP, Rel. MIN. SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/06/1998, DJ 21/09/1998, p. 166). 4. A construtora no se desincumbiu do nus da prova (art. 333, II, do CPC) quanto a demonstrao de prejuzos decorrentes de corretagem, publicidade e administrao gerencial, vantagens de fruio e uso do imvel, o que exigido pelo art. 416, pargrafo nico, do Cdigo Civil. 5. Correta a sentena recorrida quando declara a abusividade da clusula penal contratada e, em consequncia, a reduz equitativamente para 10% sobre a quantia desembolsada pela autora, bem como expurga das verbas passveis de reteno pela r as vantagens de fruio e uso do imvel, PIS, COFINS, IRPF, IPTU e Contribuio Sindical. 6. Apelo improvido.

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ACRDO Acordam os Senhores Desembargadores da 5 Turma Cvel do Tribunal de Justia do Distrito Federal e dos Territrios, JOO EGMONT - Relator, LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS - Revisor, ROMEU GONZAGA NEIVA - Vogal, sob a Presidncia do Senhor Desembargador LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, em proferir a seguinte deciso: CONHECER. NEGAR PROVIMENTO. UNNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigrficas. Braslia (DF), 27 de fevereiro de 2013

Certificado n: 44 36 24 7E 01/03/2013 - 17:30

Desembargador JOO EGMONT Relator

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RELATRIO Trata-se de apelao interposta pela CONSTRUTORA

MARQUISE S/A contra a sentena de fls. 240/243, proferida nos autos da ao de ressarcimento ajuizada por SUELY FERREIRA CARVALHO. De acordo com a inicial, a autora sustenta que em 2003 firmou com a r um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento no Parque Residencial Chcara Paraso, Bloco IV-A (edifcio Buriti), situado em Fortaleza/CE. Argumenta que foi transferida para Braslia em dezembro de 2005 e que passou a no cumprir suas obrigaes com a construtora em razo de no possuir condies financeiras, atrasando as prestaes e tendo deixado de realizar os pagamentos em 10/12/2007. Alega que requereu a resciso contratual em 5/6/2008. Afirma que realizou o pagamento de R$ 20.410,14, tendo perdido todas as prestaes pagas em razo da existncia de clusulas contratuais abusivas. Por fim, requer a restituio dos valores pagos ao longo do contrato, o que corrigido monetariamente soma o montante de R$ 57.417,54 (fls. 2/14). Por meio da r. sentena, o pleito autoral foi julgado parcialmente procedente para rever o contrato e declarar a abusividade da clusula penal contratada e, em consequncia, reduzi-la equitativamente para 10% sobre a quantia desembolsada pela autora, bem como expurgou das verbas passveis de reteno pela r as vantagens de fruio e uso do imvel, PIS, COFINS, IRPF, IPTU e contribuio sindical. Condenou a r a proceder a restituir imediatamente os valores pagos, corrigidos monetariamente desde o seu desembolso e com juros de mora a partir da citao, podendo a r reter apenas o valor de 10% como clusula penal (fls. 240/243). Em sua apelao, a r sustenta que a resoluo do contrato se deu por culpa exclusiva da autora, que deixou de realizar o pagamento das prestaes contratuais. Argumenta que o contrato previu expressamente o dever de a autora realizar o pagamento das despesas administrativas, dentre elas, a de corretagem, publicidade e administrao gerencial; vantagens de fruio e uso do

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imvel; e deduo de tributos (PIS, COFINS, IRPF, contribuio sindical e IPTU). Sustenta que houve inviabilidade de destinao econmica do bem por mais de 8 anos, porquanto o imvel esteve disposio da compradora. Alega que a autora pagou apenas R$ 24.662,32, sendo que as despesas somam a quantia de R$ 34.703,33. Argumenta que a responsabilidade pelo pagamento dos impostos do comprador quando este d causa resciso contratual. Por fim, requer no seja condenado ao pagamento de honorrios advocatcios e custas processuais (fls. 246/256). Preparo s fls. 257/258. Contrarrazes s fls. 266/276. o relatrio. VOTOS O Senhor Desembargador JOO EGMONT - Relator

Conforme

relatado,

trata-se

de

apelao

interposta

pela

CONSTRUTORA MARQUISE S/A contra a sentena de fls. 240/243, proferida nos autos da ao de ressarcimento ajuizada por SUELY FERREIRA CARVALHO. Em sua apelao, a r sustenta que a resoluo do contrato se deu por culpa exclusiva da autora, que deixou de realizar o pagamento das prestaes contratuais. Argumenta que o contrato previu expressamente o dever de a autora realizar o pagamento das despesas administrativas, dentre elas, a de corretagem, publicidade e administrao gerencial; vantagens de fruio e uso do imvel; e deduo de tributos (PIS, COFINS, IRPF, contribuio sindical e IPTU). Sustenta que houve inviabilidade de destinao econmica do bem por mais de 8 anos, porquanto o imvel esteve disposio da compradora. Alega que a autora pagou apenas R$ 24.662,32, sendo que as despesas somam a quantia de R$ 34.703,33. Argumenta que a responsabilidade pelo pagamento dos impostos do

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comprador quando este d causa resciso contratual. Por fim, requer no seja condenado ao pagamento de honorrios advocatcios e custas processuais (fls. 246/256). Prima facie, incontroverso que em 24/5/2004 a autora firmou com a r contrato de promessa de compra e venda n 208006702, do apartamento 702, no Parque Residencial Chcara Paraso, Bloco IV-A (edifcio Buriti), situado em Fortaleza/CE, com pagamento parcelado do valor total de R$ 82.430,50 (contrato de fls. 127/141). Conforme confessado pela autora, a promitente compradora deixou de realizar os pagamentos a partir de 10/12/2007, tendo requerido a resciso contratual em 5/6/2008. Restou ainda realizou o pagamento de R$ 20.410,14. A construtora negou restituir as parcelas pagas pela autora ao argumento de que o valor pago no supriria sequer o pagamento do montante de R$ 34.703,33, devido em razo da clusula penal n 7.2 do contrato, relativo a despesas, vantagens de fruio e uso do bem, impostos e encargos fiscais, honorrios, alm de despesas com corretagem e publicidade, e despesas de administrao gerencial no percentual de 10% sobre o valor da venda. Confirase: "7.2 RESCISO POR INADIMPLEMENTO OU POR incontroverso que a autora

DESISTNCIA VOLUNTRIA: CONSEQUNCIAS. O no pagamento de trs (3) prestaes ou parcelas, consecutivas ou no, aps prvia notificao e no purgada a mora, acarretar a imediata resciso deste contrato, com base nos arts. 127 e 128 do Cdigo Civil Brasileiro (condies resolutiva) e no art. 63 da Lei Federal n. 4591/94 e inciso VI, art. 1 da Lei n. 4864/65 caso em que, para atendimento do disposto no art. 53 da Lei 8078 de 11/09/90 (Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor), deduzir-se-o as quantias pagas, as despesas com corretagem e publicidade, e despesas de administrao gerencial, razo de 10% (dez por cento) do preo de venda atualizado monetariamente pelo IGP-M, se j concluda a obra, ou pelo INCC, se ainda em construo, tomando como

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base, em qualquer um dos dois casos, a variao desses ndices nos dois meses anteriores quele em discusso; as vantagens de fruio e uso, eventualmente auferidas pelo (es,a,s). COMPRADOR (ES, A, S); as custas judiciais ou extrajudicial; eventualmente encargos fiscais, e tributrios, honorrios previdencirios advocatcios, e tudo trabalhistas atualizado

despendidos

monetariamente, procedendo-se devoluo dos saldos em favor do (a,s) COMPRADOR (ES,A,S) obedecendo-se a idntico parcelamento auferido pelos mesmo durante o pagamento de suas prestaes, inclusive, com submisso aos mesmo ndices de correo monetria; (fl. 20).

Apesar da alegao da apelante, nos termos do art. 53 do CDC, nos contratos de compra e venda de imveis mediante pagamento em prestaes, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do bem alienado. Alm disto, aplica-se ao caso dos autos tambm o art. 51, incisos II e IV do CDC, que dispe de forma clara que so nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que subtraiam ao consumidor a opo de reembolso da quantia j paga e que estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a equidade. O 1 do art. 51 do CDC claro ao mencionar que se presume exagerada, entre outros casos, a vontade que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e contedo do contrato, o interesse das partes e outras circunstncias peculiares ao caso. Neste particular, merece destaque trecho da r. sentena recorrida, da lavra da Juza Grace Correa Pereira, quando dispe que:

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A respeito das clusulas abusivas, leciona o festejado Nelson Nery Jnior: "Nesse sentido, a clusula abusiva aquela que notoriamente desfavorvel parte mais fraca na relao contratual, que, no caso de nossa anlise, o consumidor, alis, por expressa definio do art. 4, n. I, do CDC. A existncia de clusula abusiva no contrato de consumo torna invlida a relao contratual pela quebra do equilbrio entre as partes, pois normalmente se verificam nos contratos de adeso, nos quais o estipulante se outorga todas as vantagens em detrimento do aderente, de quem so retiradas as vantagens e a quem so carreados todos os nus derivados do contrato. As clusulas abusivas no se restringem aos contratos de adeso, mas a todo e qualquer contrato de consumo, escrito ou verbal, pois o desequilbrio contratual, com a supremacia do fornecedor sobre o consumidor, pode ocorrer em qualquer contrato, concludo mediante qualquer tcnica contratual". (in "Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor", Forense Universitria, 4 edio, p. 339). No caso, ainda que a compradora, com sua inadimplncia, tenha dado causa a resoluo do contrato, certo que a reteno nos patamares constantes na clusula 7.2 do contrato (perda do percentual de 10% do preo da venda) significa a pretenso da demandada de reter praticamente 24,76% do que foi desembolsado pelo autora, considerando-se as informaes constantes no documento de fl. 139. Evidenciada, portanto, a abusividade de sua incidncia, deve ser revista a fim de restabelecer o equilbrio entre as prestaes assumidas pelos contratantes. Aps o desfazimento do negcio, a r poder comercializar o imvel a terceiros, auferindo novo preo pela venda, no que a aludida reteno implica em um enriquecimento sem causa por parte da r, o que vedado pela moral e pelo direito. Nos termos do artigo 413 do Cdigo Civil, que repetiu a regra do artigo 924 do Cdigo Civil de 1916, o Juiz pode reduzir a clusula penal se entend-la excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negcio. A clusula 4.1 do contrato afronta o disposto no artigo 51 do Cdigo de Defesa do Consumidor e assim deve ser declarada. O STJ considera "...abusiva a clusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base no no valor das prestaes pagas, mas, no valor do imvel..." [1], pois onera em demasia o devedor. certo

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que existe a justa necessidade do vendedor em ser ressarcido das despesas administrativas relativas comercializao do imvel. No caso em comento, com esteio nos artigos 413 do CC e 51, incs. II e IV, do CDC, reviso a clusula penal a fim de fix-la em montante razovel e proporcional para cobrir as despesas de propaganda, corretagem, depreciao imobiliria, recolocao no mercado de anncio, de administrao e impostos que sero suportados pelo promitentevendedor em razo da resciso do contrato. Entendo que o percentual em 10% sobre o valor pago razovel. Alm disso, esse quantum pode tambm ser parcialmente repassado ao prximo comprador.

Vislumbra-se que possvel a resciso do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, abatendo-se das quantias efetivamente pagas somente 10% do montante efetivamente pago a ttulo de clusula penal compensatria. Esse o entendimento perfilhado por meio dos arestos abaixo: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTNCIA VOLUNTRIA DO ADQUIRENTE.

RESCISO CONTRATUAL. DEVOLUO DAS QUANTIAS PAGAS. ARRAS CONFIRMATRIAS. CLUSULA PENAL. COMISSO DE CORRETAGEM. JUROS E CORREO MONETRIA. FORMA DE DEVOLUO. DANOS MORAIS. INCORRNCIA. SUMBENCIA RECIPROCA E EQUIVALENTE. I - possvel a resciso do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, se este no mais rene condies econmicas para suportar o pagamento das prestaes avenadas com as empresas vendedoras do imvel. II - Havendo desistncia contratual, as partes devem retornar ao status quo ante, assistindo ao comprador desistente o direito de obter a restituio de toda a quantia repassada ao promissrio vendedor, abatendo-se somente porcentagem a ttulo de clusula penal compensatria, que deve incidir sobre o valor desembolsado pelo comprador e em percentual no superior a 10% (dez por cento). III - As arras confirmatrias pagas como sinal, visando assegurar o

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negcio jurdico, devem integrar a base de clculo da restituio, sob pena de se caracterizar o enriquecimento ilcito dos promitentes vendedores. [...]

(20060110947976APC, Relator JOS DIVINO DE OLIVEIRA, 6 Turma Cvel, julgado em 02/06/2010, DJ 10/06/2010 p. 136).

DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE CESSO DE DIREITO DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA. RESCISO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE INPCIA DA INICIAL REJEITADA. AUSNCIA DE VIOLAO AO ART. 93, IX, CF. LIVRE CONVENCIMENTO DO JUIZ. ART. 131 DO CPC. ABUSIVIDADE DA CLUSULA PENAL. NEGADO PROVIMENTO AO

RECURSO. SENTENA MANTIDA. [...] A reduo da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato cabvel, haja vista que se mostra exorbitante, colocando os consumidores em posio de exagerada desvantagem, nos termos do art. 51, IV, do Cdigo de Defesa do Consumidor. Correta a fixao, por eqidade, no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor pago [...]. (Acrdo n. 594036, 20110111830398ACJ, Relator HECTOR VALVERDE SANTANA, 3 Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado em 05/06/2012, DJ 11/06/2012 p. 255).

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RESCISO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ASSOCIAO. INCIDNCIA DO CDIGO CIVIL. INADIMPLNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. CLUSULA PENAL.

REDUO. POSSUIDOR DE M-F. BENFEITORIAS. INDENIZAO. [...] 2. considerada abusiva a clusula penal que imponha ao devedor a reteno do percentual de 20% (vinte por cento) do valor das prestaes pagas em caso de resciso contratual por sua culpa, pois importa em enriquecimento por parte da Promitente-Vendedora. Conforme a reiterada jurisprudncia desta Corte de Justia, este percentual deve ser reduzido para 10% (dez por cento) do total efetivamente pago pelo Promitente-Comprador, no prevalecendo o valor

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pactuado [...]" (20050910057028APC, Relator MARIA BEATRIZ PARRILHA, 4 Turma Cvel, julgado em 28/04/2008, DJ 19/05/2008 p. 84).

Esse o mesmo entendimento manifestado pelo Superior Tribunal de Justia. Verbis: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. PERDA DE PARTE DAS PRESTAES PAGAS. PERCENTUAL QUE IMPE NUS EXAGERADO PARA O PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO NA VIGNCIA DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE DE REDUO PELO JUIZ. RAZOABILIDADE DA RETENO DE 10% DAS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE

ACOLHIDO. I - Assentado na instncia monocrtica que a aplicao da clusula penal, como pactuada no compromisso de compra e venda de imvel, importaria em nus excessivo para o comprador, impondo-lhe, na prtica, a perda da quase totalidade das prestaes pagas, e atendendo-se ao esprito do que dispe o art. 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor, cumpre ao Juiz adequar o percentual de perda das parcelas pagas a um montante razovel. II - A jurisprudncia da Quarta Turma tem considerado razovel, em princpio, a reteno pelo promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imvel, podendo renegoci-lo. (REsp 85936/SP, Rel. MIN. SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/06/1998, DJ 21/09/1998, p. 166).

Ademais, ao contrrio do alegado pela apelante, no possvel atribuir autora o pagamento de impostos devidos pela prpria construtora, tais como PIS, COFINS, IRPF, contribuio sindical e IPTU. A cobrana de tais valores abusivo por estabelecer obrigaes abusivas que colocam a consumidora em desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, do CDC).

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Note-se que, nos termos do art. 416 do Cdigo Civil, para exigir a pena convencional, no necessrio que o credor alegue prejuzo. Por outro lado, o pargrafo nico do referido artigo prev que ainda que o prejuzo exceda ao previsto na clusula penal, o credor s poder exigir indenizao suplementar se tiver convencionado, uma vez que a pena vale como mnimo da indenizao, competindo-lhe provar o prejuzo excedente. Neste particular, vislumbra-se que a construtora no se desincumbiu do nus da prova quanto a demonstrao de prejuzos decorrentes de corretagem, publicidade e administrao gerencial, vantagens de fruio e uso do imvel (art. 333, II, do CPC). Assim, correta a sentena recorrida quando declara a

abusividade da clusula penal contratada e, em consequncia, a reduz equitativamente para 10% sobre a quantia desembolsada pela autora, bem como expurga das verbas passveis de reteno pela r as vantagens de fruio e uso do imvel, PIS, COFINS, IRPF, IPTU e Contribuio Sindical. Diante da manuteno da sentena e da inexistncia de causas suspensivas da exigibilidade dos nus sucumbnciais (Lei n 1.060/50), resta prejudicado o pleito da apelante para afastar sua condenao ao pagamento de honorrios advocatcios e custas processuais. Forte em tais razes, NEGO PROVIMENTO ao apelo e mantenho ntegra a r. sentena recorrida. como voto.

O Senhor Desembargador LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS - Revisor

Recorre Construtora Marques S/A da sentena proferida pelo juzo da 6 Vara Cvel de Braslia, que julgou parcialmente procedente o pedido para rever o contrato e declarar a abusividade da clusula penal e reduzi-la para 10%(dez por cento) sobre a quantia desembolsada pela apelada, bem como expurgar das verbas passveis de reteno pela r as vantagens de fruio e uso

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do imvel, PIS, CONFINS, IRPF, IPTU e Contribuio Sindical, condenando-a r restituio imediata dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde o desembolso, acrescidos de juros a partir da citao, podendo a r reter apenas 10%(dez por cento) do valor pago como clusula penal, sob o argumento de que a resoluo do contrato se deu por culpa exclusiva da recorrida, sendo o valor retido para cobrir despesas administrativas conforme previsto em contrato, pedindo a sua reforma Conheo do recurso. Correta est a sentena. Dou os motivos para assim entender. A relao estabelecida entre as partes est submetida s normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, que em seu art. 53 estabelece: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado. Aplica-se ao caso dos autos o disposto no art. 51 do CDC: Art. 51. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que: II - subtraiam ao consumidor a opo de reembolso da quantia j paga, nos casos previstos neste cdigo; IV - estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade; O pargrafo primeiro do art. 51 do CDC traz a seguinte redao: 1 Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que: I - ofende os princpios fundamentais do sistema jurdico a que pertence; II - restringe direitos ou obrigaes fundamentais inerentes natureza do contrato, de tal modo a ameaar seu objeto ou equilbrio contratual; III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e contedo do contrato, o interesse das partes e outras circunstncias peculiares ao caso. O imvel objeto do contrato foi adquirido pelo valor de R$ 82.430,50 (fls. 127/141).

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A apelada pagou a quantia de R$20.410,14(vinte mil quatrocentos e dez reais e quatorze centavos), ou seja, a consumidora pagou mais de 24% (vinte e quatro por cento) do valor do bem, quando ento se deu a resciso contratual. A pretenso da apelante ver julgado improcedente o pedido da /apelada para assim reter, a ttulo de clusula penal, toda a quantia j desembolsada pelo consumidor na aquisio do imvel objeto do contrato, quantia esta que seria perdida em seu favor. Esta a redao da clusula contratual: 7.2 RESCISO POR INADIMPLEMENTO OU POR DESISTNCIA VOLUNTRIA: CONSEQNCIAS. O no pagamento de trs (3) prestaes ou parcelas, consecutivas ou no, aps prvia notificao e no purgada a mora, acarretar a imediata resciso deste contrato, com base nos arts. 127 e 126 do Cdigo Civil Brasileiro (condio resolutiva) e no art. 63 da Lei Federal n. 4591/94 e inciso VI, art. 1 da Lei n. 4864/65 caso em que, para atendimento do disposto no art. 53 da Lei 8078 de 11/09/90 (Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor), deduzir-se-o as quantias pagas, as despesas com corretagem e publicidade, e despesas de administrao gerencial, razo de 10% (dez por cento) do preo de venda atualizado monetariamente pelo IGP-M, se j concluda a obra, ou pelo INCC, se ainda em construo, tomando como base, em qualquer um dos casos, a variao desses ndices nos dois meses anteriores quele em discusso; as vantagens de fruio e uso, eventualmente auferidas pelo (es,a,s). COMPRADOR (ES,A,S); as custas judiciais ou extrajudiciais; encargos fiscais, tributrios, previdencirios e trabalhistas eventualmente despedidos e honorrios advocatcios, tudo atualizado monetariamente, procedendo-se devoluo dos saldos em favor do (a,s) COMPRADOR (ES,A,S) obedecendo a idntico parcelamento auferido pelo mesmo durante o pagamento de suas prestaes, inclusive, com submisso aos mesmo ndices de correo monetria; (fls.20) Sabe-se que a clusula abusiva nula de pleno direito, podendo ser reconhecida de ofcio pelo juiz. Assim, verificada a existncia de desequilbrio na posio das partes no contrato de consumo, possvel o reconhecimento e a declarao de abusividade em determinada clusula, atendidos os princpios da boa-f e da compatibilidade com o sistema de proteo ao consumidor. Ensina Nelson Nery Junior: Cumpre ao magistrado pesquisar se as partes agiram com boa f para concluso do negcio jurdico de consumo, a fim de ser verificar se a clusula sob exame ou no vlida luz do preceito legal sob comentrio. (in Cdigo brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. Ada Pellegrini Grinover. Rio de Janeiro. Ed. Forense Universitria, 9 Ed. P. 581).

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Ademais, no possvel transferir para a apelada a obrigao de arcar com impostos devidos pela apelante, que sequer demonstrou como chegou a cota parte que supostamente caberia autora. No que se refere ao valor do IPTU, relativos ao perodo de janeiro de 2007 a setembro de 2008, bem como as vantagens de fruio e uso do imvel no perodo de fevereiro de 2007 a junho de 2008, no h nos autos qualquer prova de que a apelada tenha recebido o imvel, uma vez que no foi juntado o termo de entrega da unidade 702 (fls.48), em nome da apelada, nem mesmo carta de habite-se veio aos autos, para demonstrar que o imvel estava disposio da autora, deixando a apelante de demonstrar a alegada fruio por parte de apelada, nos termos do art. 333, II, do CPC. Eis a redao da norma: Art. 333. O nus da prova incumbe: I ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; II ao ru, quanto existncia de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Assim, correta a sentena que declara abusividade de clusula penal que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade. Por estes motivos, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso. Este o meu voto.

O Senhor Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA - Vogal Com o Relator.

DECISO CONHECER. NEGAR PROVIMENTO. UNNIME.

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