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COMO HACER UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA VIVIENDAS

ANTECEDENTES: Aqui te mostramos los pasos a seguir en un estudio de factibilidad para viviendas el cual abarca, los Aspectos Generales del proyecto el estudio de mercadeo; el estudioTcnico y el Estudio Financiero y puede ser adaptado a cualquier otro estudio de factibilidad.

INTRODUCCIN
En una poca en que el mundo experimenta una alta competitividad de los servicios como lo es en el cambiante mundo del mercadeo, es necesario estar alerta a las exigencias y expectativas del mercado, para ello es de vital importancia y para asegurar el xito de las empresas, hacer uso de tcnicasy herramientas, una de ellas es llevar a cabo un estudio de mercado, en conjunto con una serie de investigaciones como lo son, competencia, los canales de distribucin, lugares de venta del producto, que tanta publicidad existe en el mercado, precios, etc. Es muy frecuente que los empresarios no tengan claro qu es lo que venden. Muchas veces parece irrelevante preguntarse qu vendemos. Evidentemente, todos los vendedores conocen los productos que ofrecen a los consumidores, pero no necesariamente conocen que buscan los consumidores en nuestros productos. La frase precisa es conocer el mercado. Las necesidades del mercado ,o de los consumidores son las que dan la pauta para poder definir mejor que es, lo que vamos a vender y a quienes, as como dnde y como lo haremos.

ESTUDIO DE MERCADO DE VIVIENDAS DE TIPO SOCIAL.


El estudio de mercado estar dirigido a consumidores, clientes y pblico con gran potencial dentro de los requisitos con ingresos desde 200 hasta 325. Con este estudio definiremos las oportunidades y problemas del mercado para generar, refinar y evaluar las medidas de mercadeo. Dicho de otra manera este estudio de mercado es una herramienta de mercadeo que permitir y facilitar la obtencin de datos, resultados que de una u otra forma sern analizados, procesados mediante herramientas estadsticas y as obtener como resultados la aceptacin o no y sus complicaciones de un producto dentro del mercado de las casas de bajos costos.

2.1 El Consumidor
Las motivaciones de consumo en estas soluciones habitacionales radican en que es un producto accesible a un numero importante de habitante del corregimiento de la Chorrera y que en su mayora tienen su puesto de empleo en la ciudad de Panam yla Chorrera. Los hbitos de compra de la mayora de consumidores de este producto tradicionalmente se observan atrves de proyectos que salen en los peridicos y en algunos casos por la difusin de algunos Bancos que financian el proyecto habitacional.

2.1.1 Consumidores Actuales


Los consumidores actuales estn en una poblacin con ingresos mnimos mensuales y cuya rea es el Corregimiento de la Chorrera. El Ministerio de Vivienda posee listados o bases de datos actualizados hasta mediados del mes de agosto del 2007, de personas de bajos ingresos con necesidades habitacionales y que las cuales cumplen con todo los requisitos para obtener crdito de los bancos y con las condiciones para obtener un subsidio del Gobierno Nacional aproximadamente de B/ 3000.00 por familia. Segn cifras del MIVI al 31 de agosto del 2007, existe en la Chorrera un monto de 1500 familias en sus bases de datos con necesidades habitacionales y que se encuentran en el rango de los B/ 200.00 hasta 325.00 en ingresos familiar mensual.

2.1.2 Consumidores Potenciales


Existe un numero importante de consumidores potenciales en el sector de Panam que segn el Censo del 2000 cuenta con una poblacin con este tipo de de 45,000 familias, quienes pueden optar por una vivienda de bajo precio en el rea de Chorrera.

2.2. Estrategia

Comercial

Nuestro mercado meta nico estar orientado hacia una poblacin de ingresos familiares bajos, por lo que la composicin y segmentacin del mercado segn el censo del 2000 es la siguiente. Segn el Censo del 2000 la Poblacin de hogares con ingresos mensuales de B/ 249.00 ascenda a un total de 65,000, la poblacin con hogares con ingreso de B/ 250.00 estaban por el monto de 66,000 y la poblacin con hogares con ingresos de B/ 399.00 estaban por el orden de 100,000.

Segmentacin total de Hogares del Corregimiento de Chorrera, Panam y otros, segn ingreso mensual
Fuente: Panam en cifras censo del ao 2000

Segn la segmentacin de hogares del corregimiento de Panam existe en la capital un monto de 139,000 hogares con ingresos entre 249.00 y 399.00 , lo que representa un 60% de la poblacin con estos ingresos. En el corregimiento de la Chorrera segn el Censo del 2000 existan 45,000 hogares con ingresos promedios entre 249.00 y 399 y por ltimo el resto del pas suman 47,000 hogares con este mismo ingreso.

2.2.1 El Producto o Servicio


Las soluciones habitacionales tendrn una superficie cuadrada de 250 metros, con estructuras prefabricadas importadas de otros pases, sobre las cuales se construir dos habitaciones una sala, cocina y un bao con pisos de azulejos y baldosas en los baos, techos acsticos que se ajustan al calor y a condiciones lluviosas de nuestro medio ambiente. Este producto tuenen una garanta de mas de 25 aos debido a sus slidas estructura prefabricadas de acero.

2.2.2 El Precio
La aceptacin del precio de nuestras soluciones habitacionales y la preferencia de las mismas radican que este tipo de casas se edifican con materiales de buena calidad y el mismo tiene un precio preferencial en el mercado por ser subsidiado por el Gobierno Nacional con un subsidio de B/ 3,000.00 por cada familia. Estas casas tendrn un precio de venta de B/ 16,000. Las opiniones de muchas personas sobre nuestro producto es buena ya que se esta tomando en cuenta un segmento de la poblacin con grandes carencias y ganas de poseer casas propias a bajos precios.

2.2.3 Plaza y Canales de Distribucin


La Plaza o canales de Distribucin de este tipo de casas estarn a cargo de la Comercializadora que incluir los siguientes canales: Centro de Atencin al Cliente La comercializadora contar con un centro de venta ubicado en la Avenida central de la Chorrera calle 42 este, para informar a clientes sobre los requisitos para la aplicar en estas soluciones de vivienda y aprovechar para impulsar las ventas que tendrn como destino final la aprobacin de las viviendas en algunos de los bancos que participaran en el financiamiento de la obra. Ministerio de Vivienda Existe un volumen importante de consumidores de este producto en las bases de datos del MIVI, que es el principal organismo para el proyecto y es el ente que avala los proyectos de estas ndoles, ya que con la aprobacin por parte de ellos el Gobierno Nacional otorga subsidios a las familias aplicantes. La comercializadora tendr como objetivo principal logar

de estas bases de datos una poblacin de 500 familias para realizar la preventa de las viviendas. Entidades Bancarias Una de las entidades bancarias que se dedica a aprobar estos tipos de soluciones habitacionales es Banvivienda, a travs de este ente financiero se podr captar compradores de las soluciones habitacionales en un 25% del total de las casas, tambin en preventa. Este banco ofrece un buen plan de financiamiento basado en 6.5% de inters anual y es la entidad que trabaja con el MIVI para el otorgamiento del subsidio por parte del estado. Otros Bancos: Existe una red de otros canales en donde se incluirn y colocaran nuestro producto, tales como la Caja de Ahorros, Banco Nacional de Panam y Banco General entre otros.

2.2.4

Publicidad

Promocin

La publicidad y promocin de este proyecto estar a cargo de la Comercializadoradel Proyecto quienes estarn promoviendo las casas a travs de las ferias de Capac, Ferias Bancarias y otras que se realicen el la capital. La publicidad se har a travs de peridicos y la radio, la publicidad a travs de la prensa se iniciar con cuatro meses de anticipacin antes del inicio del proyecto. Las menciones por la radio iniciaran al tercer mes del proyecto con a 10 menciones diarias los fines de semana.

2.3 Anlisis del Medio Ambiente


Durante los 8 ltimos aos, Panam ha vivido un notable proceso de toma de conciencia respecto al ambiente y los recursos naturales. Este proceso le ha permitido identificar los principales problemas ambientales del pas, a saber: a. La contaminacin del suelo u del agua debido a la baja cobertura de los servicios de recoleccin de basuras y la inadecuada disposicin de los desecho slidos( la recoleccin de basura es apenas el 75% en las ciudades y el 40% en el campo y casi todas ellas se depositan de manera inapropiadas) b. La contaminacin de los recursos hdricos por la falta de tratamiento de las aguas servidas de las ciudades, incluyendo la intensa contaminacin de la baha de Panam con descargas de fuentes domesticas, industriales, del transporte y la navegacin. c. La contaminacin del aire, agua y suelo por fuerte concentraciones de plaguicidas en las zonas de monocultivos y de otras sustancia qumicas en la extraccin de minerales no metlicos. d. L perdida de la biodiversidad y deforestacin, que afecta ya el 60% de la cuenca del canal. e. L a contaminacin del aire con gases y partculas de origen industrial y automotor en las ciudades de Panam Y colon, con alto impacto en las enfermedades respiratorias f. La vulnerabilidad creciente a los desastre de origen socio-natural, especialmente en inundaciones, deslizamientos, incendios y vendavales. La estrategia nacional del ambiente impulsada desde 1998 por la AutoridadNacional del

Ambiente (ANAM) busca explcitamente conciliar la sustentabilidad ambiental con el desarrollo sostenible de los recursos naturales en pro del desarrollo nacional con 7 estrategias con perspectivas al 2020. As mismo al Autoridad de la Regin Interocenica (ARI) ha puesto una estrategia de sostenibilidad ambiental en la zona del canal.

2.3.1 Factores Econmicos


Respecto al PIB debemos decir que, segn los datos de la Contralora General dela Republica, el ao 2005 termino con un crecimiento de 6.4% y el ao 2006 con un crecimiento de 8.1%.Los sectores que han empujado este crecimiento han sidola Zona Libre de Colon, electricidad y agua, construccin, puertos y el canal de Panam.La construccin seguir en auge ya que hay muchos proyectos en ejecucin. Los sectores ligados al comercio internacional continuaran favorecidos por el crecimiento de la economa mundial. Existe la preocupacin de que la economa mundial se vea afectada por el aumento de los intereses y por losaltos precios del petrleo. En Panam se noto en el 2005 un leve aumento de la inflacin pero de acuerdo ala cifras del 2006 y el primer trimestre del 2007 la inflacin se ha duplicado con respecto al 2005. Sin embargo la actividad econmica no ha afectado el ritmo de crecimiento de la economa. Hay que tener en cuenta que al utilizar Panam el dlar Estadounidense como moneda de curso legal, la inflacin no es un fenmeno monetario nacional, sino el producto de lla evolucin de los precios internacionales, del tipo de cambio del dlar y de factores de poltica econmica interna. Producto interno bruto por sector y poblacin ocupada de ms de 15 ao de edad.en el ao 2005.

2.4 Anlisis de la Demanda


Las actividades mas importantes de la industria se dirigen a la construccin deobras de infraestructuras y desarrollo de viviendas que se complementan con la construccin comercial, en donde la inversin en turismo (hoteles) y el desarrollo portuario, esta jugando un papel importante. Elsector es muy dinmico tanto en el sector pblico como en el privado. Cuando hablamos de inversin pblica nos referimos a carreteras, caminos infraestructuras para la educacin, salud, electricidad, agua potable, etc.; es decir proyectos como el puente sobre el canal de Panam. Por otro lado la inversin Privada la localizamos en viviendas, oficinas, Centros Comerciales, reas tursticas e infraestructura portuaria y martima. Alojamiento. La evolucin del mercado laboral y la renta se configuran como dos de las variables explicativas de la emancipacin de los jvenes y los cambios de vivienda de las familias y, por tanto, de la concrecin de la demanda potencial en explicita.

2.4.1 Comportamiento Histrico de la Demanda

Segn el nmero y monto de hipotecas aprobadas mostrado en el cuadro de abajo muestra un incremento histrico desde el ao 1999 hasta el 2004 que inicia desde el ao 1999 con el nmero de hipotecas aprobadas 10,000 mostrando un crecimiento hasta el 2004 con 18,000 hipoteca aprobadas. Demostrndose as que el comportamiento histrico de la demanda ha venido en aumento hasta nuestros das. Segn la variacin de la demanda mostrado en el cuadro de arriba muestra un incremento de 44.80% para vivienda menor de 15,000 dlares entre el ao 2004 y 2005 .

2.4.2 Comportamiento Actual de la Demanda


La variacin de la demanda actual para el primer trimestre del 2006 vs. 2007 de acuerdo con el rango de las hipotecas nos indican que las viviendas menores a15,000 dlares registran un aumento de 44.8% y las viviendas mayores de100,000 dlares del 35.6%. Por lo que se apunta un aumento de las ventas de todos los rangos en la posicin actual.

2.4.3 Proyecciones de Demanda Futuras


La demanda de viviendas principales la necesidad de viviendas principales se deriva directamente de la creacin de nuevos hogares en el perodo de referencia, pues en realidad un hogar tal y como es definido por el INE es el conjunto de personas que, residiendo en la misma vivienda, comparten gastos ocasionados por el uso de la vivienda y/o gastos de alimentacin. Es decir, se asimila el concepto de hogar al hogar-vivienda o grupo que reside habitualmente en una misma vivienda Cules son las hiptesis del saldo de hogares para los prximos aos? Para contestar a este interrogante es imprescindible realizar un anlisis independiente de los factores que determinan la creacin y destruccin de hogares. La creacin de hogares debida a la dinmica vegetativa Existen dos tipos de factores que influyen en la evolucin del nmero de hogares y en los cambios en su tamao: los efectos demogrficos y los efectos estructurales. El efecto demogrfico (ED) se refiere a la proporcin del crecimiento total de los hogares que se puede imputar al aumento de la poblacin; es decir, la razn entre el crecimiento hipottico que habran experimentado los hogares si hubiesen crecido al mismo ritmo que la poblacin y el crecimiento que realmente han experimentado Para tal fin el MIVI para el presupuesto del 2008 Tiene previsto en su rengln de inversiones un monto de 61,500 soluciones de vivienda en el rea urbana.

2.5 Anlisis de la Oferta


El mercado de ofertantes en este tipo de soluciones habitacionales ha ido en aumento de la mano con el incremento del producto interno bruto que en el ao 2006 tuvo un incremento de 8.1%, situacin que tambin aumento el segmento de la contraccin de casas con valores inferiores a los 15,000 dlares.

Tambin a la hora de tomar decisiones para posicionarse en el mercado panameo hay que tener en cuenta la dolarizacin de la demanda, considerando segmentos totalmente diferenciados: a. Viviendas de medio y bajo costo, en las cuales el consumidor se centre en el precio a la hora de tomar decisiones. b. Un segundo segmento en el que predominan, la calidad y diseos dela casas.

2.5.1 Comportamiento Histrico de la Oferta


Segn el cuadro mostrado abajo cuya fuente es de la CAPAC muestra un incremento ao a ao dela inversin Privada y Publica cuyo comportamiento Histrico de la oferta ha venido aumentando iniciando con una inversin desde desde el ao 2000 con un monto de 709,090 millones hasta su punto mas alto en el cuadro en el ao 2003 y 2005 con 1296,14 millones y 726,98 millones este ultimo hasta el mes de agosto. Esto nos muestra que el comportamenito histrico de la oferta va aumentando de la mano con el comportamiento de la demanda de forma histrica. La Inversin Privada La inversin privada se ha caracterizado en los ltimos aos por invertir un promedio de 500 a 600 millones dedolares por ao. En el periodo comprendido entre enero y junio del 2005, la banca hipotecaria privada y estatal, aprob 9,498 hipotecas: lo que implica un crecimiento del mercado en 10,31% respecto al ao anterior, manteniendo la tendencia de crecimiento. 16 Las cantidades prestadas a partir de estos crditos se elevaron situndose en 365,948 millones de dlares. Dicho aumento es impulsado por la baja de la tasa del inters del mercado hipotecario, gracias ala ley de inters preferencial. La oferta de viviendas al tercer trimestre del 2005 reflejo un incremento del 18.21% con relacin a la fecha del mismo ao del mes anterior. Los rangos de precios que muestran ms dinamismo estn ubicados entre viviendas menores de 20,000 y el intermedio de 20,000hasta 50,000

2.5.2 Comportamiento Actual de la Oferta


El valor declarado de los permisos para realizar construcciones, adicionales y reparaciones, entre el primer trimestre del ao2006y 2007 aumento 30.6%, principalmente en los distritos de Arrijan, Panam y San Miguelito, en 116.6%, 31.5% y 19.7%, respectivamente. D e igual manera otros distritos como Aguadulce, David, Bugaba, Chitr y La Chorrera totalizaron un crecimiento de 67.3%. as construcciones segn cifras de la contralora General de la RepublicaLa oferta de viviendas menores a 15,000 dlares (Vivienda de inters social)

2.5.3 Proyecciones de la oferta futura


Las proyecciones de la oferta futura se espera un crecimiento similar a las dela actualidad que estarn por el orden del 50 cal 67.3 % en elsector de la construccin en el distrito de La Chorrera.

2.6 Analisis de la Competencia


La competencia en este mercado va de la mano con la demanda. Segn cifras del 2006 de la CAPAC existe un promedio de 55 constructoras dedicadas a la construccin de casas con perfil de bajos costos, por lo que puede apreciarse que existe unan marcada demanda que ha trado mucha competencia en estemercado, debido a los incentivos fiscales, sociales y polticos en este tipo de negocio.

2.61.2 Comportamiento actual de la competencia


Para el ao 2005 segn cifras del MIVI se construyeron un torradle 45,000 viviendas de costos no mayor a los B/15,000, cifra que aumento en el ao 2006 con 52,000 viviendas.

2.61.2 Comportamiento actual de la competencia


En la actualidad comprendiendo el ao fiscal 2007 la inversin de vivienda con costos por debajo de los B/ 15,000, segn cifras del MIVI se espera concluir con una inversin privada de B/ 60,000 viviendas de soluciones sociales

2.6.2 Anlisis de la Comercializacin


La comercializacin de las viviendas de bajo costo en Panam tiene su mercado de distribucin a travs de los bancos, Entidades Gubernamentales como el MIVI que ayudan en gran parte a comercializar el producto. Tambin ya es costumbre en los proyectos contar con un centro de atencin a clientes para promover y comercializar las viviendas ofrecidas en los distintos proyectos habitacionales. Los mrgenes comerciales de este tipo de vivienda por lo general superan el 45% de utilidad neta antes de impuesto en la mayora de estas contriciones segn cifras de la CAPAC., tambin debido a que este producto no puede tener un precio superior a los B/ 16,000 en el mercado para poder acogerse a los beneficios fiscales otorgado por e le Gobierno, por lo que su precio esta controlado para la comercializacin del mismo.

ESTUDIO TCNICO DEL PROYECTO DE INVERSION


1500 CASAS DE TIPO SOCIAL:

3.1 Estudio Bsico


Este estudio tcnico estar orientado a disear la produccin ptima de casas de bajo costos.

El lugar donde se realizara el proyecto ser en el distrito de La Chorrera en el sector ubicado en calle 45 Oeste, donde se encuentra 45 hectreas, terreno que es n posesin de los dueos de proyecto. El proyecto de Inversin para la construccin de 1596 casas ser construido desde el 2 de enero del 2008 con fecha de finalizacin al 31 de diciembre del mismo ao. El mismo ser construido y financiado con inversin bancaria y aportacin de los socios del proyectos quienes aportaran el terreno.

3.1.1 Tamao y Proceso


Tomando en cuenta los ingresos mnimos previstos para que la empresa sobreviva en el mercado tenemos:
CONSTRUCCION DE VIVIENDAS TIPO SOCIAL Tamao del Terreno Tamao de cada casa rea de construccin de las 1596 casas rea deConstruccion Urbanismo Urbanismo (Calles, Puentes,Acuaductos,parques) * rea de Construccin de Planta de Tratamiento Cantidad de socios Aportacin de los Socios( Terreno) 1500 UNIDADES 500,000 mtrs 2 250 mtrs2 399,000 mtrs2 99,500 mtrs2 * 500,mtrs2 2 Unidad B/ 848,872

INGRESO ESTIMADO POR CASA

16,000.00

3.1.2 Localizacin
3.2 Estudios Complementarios: Aspectos Organizacionales estn en una poblacin con

ingresos mnimos mensuales y cuya rea es el Corregimiento de la Chorrera. ElMinisterio de Vivienda posee listados o bases de datos actualizados hasta mediados del mes de agosto del 2007, d personas de bajos ingresos con necesidades habitacionales y que los cuales cumplen con todo los requisitos para obtener crdito de los bancos y con las condiciones para obtener un subsidio del Gobierno Nacional aproximadamente de B/ 3000.00 por familia.

Segn cifras del MIVI al 31 de agosto del 2007, existe un monto de 1500 familias en sus bases de datos con necesidades habitacionales y que se encuentran en el rango de los B/ 200.00 hasta 325.00en ingresos familiar

3.2.1 Organizacin Empresarial


Existe un numero importante de consumidores potenciales en el sector de Panam que segn el Censo del 2000 cuenta con una poblacin con este tipo de de 45,000 familias, quienes pueden optar por una vivienda de bajo precio en el rea de Chorrera.

3.2.2 Organizacin para la Operacin


Nuestro mercado meta nico estar orientado hacia una poblacin de ingresos familiares bajos, por lo que la composicin y segmentacin del mercado es la siguiente:

3.2.3 Cronograma de Actividades 3.3 Anlisis de Costos Totales 3.3.1 Inversin Inicial Total
INVERSION INICIAL ACTIVOS FIJOS B/ 118,750 FINANCIAMINETO

ACTIVOS NOMINALES

751,485

CAPITAL DE TRABAJO

21,690,535

INVERSION TOTAL

22,560,770

3.3.1.2 Costos de Equipos y Maquinarias


COSTOS DE EQUIPO Y MAQUINARIAS

B/

ACTIVOS FIJOS Edificios Y Mejoras Contraccin de 3 Galeras para Almacenar Materiales Oficinas Administrativas
Cafetera para empleados

118,750 62,000 40,000 15,000 7,000 16,050 7,500 2,400


400 2,500 3,000 250

Equipo y Maquinaria de Oficina 5 computadoras Compaq-Pentium


3 Impresora Canon a Colores 2 Escner Compaq 1 Servidor Compaq 6 Escritorios para Ejecutivos 1 Fax Canon Equipo y Maquinaria de Construccin Herramientas Pequeas 2 Gra de Cargar y almacenar Materiales Mack 1 Vehiculo para mensajera Toyota Crecida ao 2005 1 Motor Honda ao2005 50 Taladros I industriales Multiusos, marca General Electric 50 Pistolas engrapadoras para Techos, Marca General Electric

40,700
5,000 8,500 10,500 3,000 7,500 6,200

4. ESTUDIO FIANANCIERO DEL PROYECTO DE 1500 CASAS. 4.1 Recurso Financiero para la Inversin 4.1.1 Necesidades totales de capital
NECESIDAD TOTAL DE CAPITAL ACTIVOS FIJOS B/ 118,750 FINANCIAMINETO

ACTIVOS NOMINALES

751,485

CAPITAL DE TRABAJO

21,690,535

INVERSION TOTAL

22,560,770

Aportacin de Socios( Terreno) Financiamiento Bancario Total del Financiamiento

848,872 21,711,898 22,560,770

4% 96% 100%

3.3.1.3 Gastos Nominales


GASTOS NOMINALES B/

ACTIVOS NOMINALES Preliminar e imprevistos


Planos, Estudios y Anteproyectos

(751,485) (440,000) (311,485)

Aporte de los socios


APORTE DE LOS SOCIOS
Aportaciones de los socios

Terreno (50Hectareas)

5 socios 848,872

4.1.1.2 Financiamiento Bancario


FINANCIAMIENTO BANCARIO
Financiamiento de la Banca

B/ 21,711,898

3.3.1.4 Capital de Trabajo Inventarios (Insumos)


CAPITAL DE TRABAJO , INVENTARIOS E INSUMOS B/ 21,690,535 4,400,409
187,667 2,262,120 421,922 415,725 727,728 205,247 180,000

CAPITAL DE TRABAJO
URBANISMO
Movimientos de Tierras Acueductos y Calles Sistemas Elctricos Sistema Pluvial Sistema Sanitario Planta de Tratamiento Puentes y Cajones

COMPRA DE TERRENO MATERIALES Y MANO DE OBRA DIRECTA GASTOS OPERATIVOS Gastos Administrativos Gastos de Inspeccin Gasto de Publicidad y Comisiones Gastos de Intereses Bancarios

848,872
13,548,540 2,892,714 549,378 171,289 848,223 1,323,824

3.3.2 Costo Total de la Operacin


COSTO TOTAL DE OPERACIN B/ %

TOTAL DE COSTOS DE OPERACIN


ACTIVOS FIJOS ACTIVOS NOMINALES Preliminar e imprevistos
Planos, Estudios y Anteproyectos

22,560,770
118,750 751,485 440,000 311,485

100%
1% 3% 2% 1%

CAPITAL DE TRABAJO
URBANISMO
Movimientos de Tierras Acueductos y Calles Sistemas Elctricos Sistema Pluvial Sistema Sanitario Planta de Tratamiento Puentes y Cajones

21,690,535 4,400,409
187,667 2,262,120 421,922 415,725 727,728 205,247 180,000

96% 20% 1% 10% 2% 2% 3% 1% 1%

COMPRA DE TERRENO MATERIALES Y MANO DE OBRA DIRECTA GASTOS OPERATIVOS Gastos Administrativos Gastos de Inspeccin Gasto de Publicidad y Comisiones Gastos de Intereses Bancarios

848,872
13,548,540 2,892,714 549,378 171,289 848,223 1,323,824

4% 60% 13% 2% 1% 4% 6%

5. EVALUACION FINANCIERA DEL PROYECTO DE 1500 CASAS Tasa de Retorno (TIR) Valor Actual Neto (VAN)

Anlisis de la Sensibilidad Otros Indicadores Financieros Conclusiones de Estudio Financiero


Si deseas un un estudio de factibilidad completo para viviendas, compralo a un mdico precio. El estudio abarca la evaluacin financiera del proyecto que comprende la Tasa de Retorno(TIR); Valor actual Neto (VAN); Analisis de la Sensibilidad; Otros indicadores Financieros y las conclusiones del estudio financiero, el material incluye flujos de efectivos proyectados y presupuestos.

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
3.1 Determinacin de la Factibilidad

Factibilidad se refiere a la disponibilidad de los recursos necesarios para llevar a cabo los objetivos o metas sealados, la factibilidad se apoya en 3 aspectos bsicos:

Operativo. Tcnico. Econmico.

El xito de un proyecto esta determinado por el grado de factibilidad que se presente en cada una de los tres aspectos anteriores.

Estudio de Factibilidad. Sirve para recopilar datos relevantes sobre el desarrollo de un proyecto y en base a ello tomar la mejor decisin, si procede su estudio, desarrollo o implementacin.

Objetivo de un Estudio de Factibilidad. 1.- Auxiliar a una organizacin a lograr sus objetivos. 2.- Cubrir la metas con los recursos actuales en las siguientes areas.

a). Factibilidad Tcnica. - Mejora del sistema actual. - Disponibilidad de tecnologa que satisfaga las necesidades.

b).- Factibilidad Econmica. - Tiempo del analista. - Costo de estudio. - Costo del tiempo del personal. - Costo del tiempo. - Costo del desarrollo / adquisicin.

c).- Factibilidad Operativa. - Operacin garantizada. - Uso garantizado.

DEFINICIN DE OBJETIVOS.

La investigacin de factibilidad en un proyecto que consiste en descubrir cuales son los objetivos de la organizacin, luego determinar si el proyecto es til para que la empresa logre sus objetivos. La bsqueda de estos objetivos debe contemplar los recursos disponibles o aquellos que la empresa puede proporcionar, nunca deben definirse con recursos que la empresa no es capaz de dar. En las empresas se cuenta con una serie de objetivos que determinan la posibilidad de factibilidad de un proyecto sin ser limitativos. Estos objetivos son los siguientes:

Reduccin de errores y mayor precisin en los procesos. Reduccin de costos mediante la optimizacion o eliminacin de recursos no necesarios. Integracin de todas la areas y subsistemas de la empresa. Actualizacin y mejoramiento de los servicios a clientes o usuarios. Aceleracin en la recopilacin de datos. Reduccin en el tiempo de procesamiento y ejecucin de tareas. Automatizacin optima de procedimientos manuales. 3.2 Recursos de los estudios de Factibilidad

La determinacin de los recursos para un estudio de factibilidad sigue el mismo patron considerado por los objetivos vistos anteriormente, el cual deber revisarse y evaluarse si se llega a realizar un proyecto. estos recursos se analizan en funcin de tres aspectos:

Operativos. Tcnicos. Econmicos.

Factibilidad Operativa. Se refiere a todos aquellos recursos donde interviene algn tipo de actividad ( Procesos ), depende de los recursos humanos que participen durante la operacin del proyecto. Durante esta etapa se identifican todas aquellas actividades que son necesarias para lograr el objetivo y se evala y determina todo lo necesario para llevarla a cabo.

Factibilidad Tcnica. Se refiere a los recursos necesarios como herramientas, conocimientos, habilidades, experiencia, etc., que son necesarios para efectuar las actividades o procesos que requiere el proyecto. Generalmente nos referimos a elementos tangibles ( medibles ). El proyecto debe considerar si los recursos tcnicos actuales son suficientes o deben complementarse.

Factibilidad Econmica. Se refiere a los recursos econmicos y financieros necesarios para desarrollar o llevar a cabo las actividades o procesos y/o para obtener los recursos bsicos que deben considerarse son el costo del tiempo, el costo de la realizacin y el costo de adquirir nuevos recursos.

Generalmente la factibilidad econmica es el elemento mas importante ya que a travs de el se solventan las dems carencias de otros recursos, es lo mas difcil de conseguir y requiere de actividades adicionales cuando no se posee.

3.3 Presentacin de un estudio de Factibilidad

Un estudio de factibilidad requiere ser presentado con todas la posibles ventajas para la empresa u organizacin, pero sin descuidar ninguno de los elementos necesarios para que el proyecto funcione. Para esto dentro de los estudios de factibilidad se complementan dos pasos en la presentacin del estudio:

Requisitos Optimos. Requisitos Mnimos.

El primer paso se refiere a presentar un estudio con los requisitos ptimos que el proyecto requiera, estos elementos debern ser los necesarios para que las actividades y resultados del proyecto sean obtenidos con la mxima eficacia. El segundo paso consiste en un estudio de requisitos mnimos, el cual cubre los requisitos mnimos necesarios que el proyecto debe ocupar para obtener las metas y objetivos, este paso trata de hacer uso de los recursos disponibles de la empresa para minimizar cualquier gasto o adquisicin adicional. Un estudio de factibilidad debe representar grficamente los gastos y los beneficios que acarrear la puesta en marcha del sistema, para tal efecto se hace uso de la curva costo-beneficio.

ETAPAS DEL ANLISIS DE FACTIBILIDAD. COMPENDIO BIBLIOGRFICO

Daniarys Ramrez Almaguer (CV) Aiblis Susel Vidal Marrero Yasleny Domnguez Rodrguez Centro universitario Vladimir Ilich Lenin, Las Tunas, Cuba daniarysra@ult.edu.cu

INTRODUCCIN La evaluacin de proyectos de inversin constituye hoy en da un tema de gran inters e importancia, ya que mediante este proceso se valora cualitativa y cuantitativamente las ventajas y desventajas de destinar recursos a una iniciativa especfica. El anlisis de proyecto es un mtodo para presentar el mejor uso de los recursos escasos de la sociedad. De la correcta evaluacin que se realice de un proyecto de inversin depende que los proyectos a ejecutar contribuyan al desarrollo a mediano o largo plazo de una empresa en especfico y en general de la economa de un pas. La evaluacin de proyectos de inversin es un anlisis que se lleva a cabo mediante un proceso de varias aproximaciones en las que intervienen tcnicos, financistas y administradores. Las tres etapas que se deben considerar al evaluar un proyecto de inversin son: etapa de preinversin, etapa de maduracin y etapa de funcionamiento. El anlisis de factibilidad es parte de la etapa de preinversin dentro de la evaluacin de proyectos de inversin. Los estudios de preinversin constituyen otra parte importante dentro del proceso inversionista. Esta etapa culmina, en el caso de las inversiones nominales, con la presentacin del estudio de factibilidad al Ministerio de Economa y Planificacin (MEP) para su aprobacin. Estos estudios comprenden un conjunto de actividades relativas a la confeccin, evaluacin, anlisis y aprobacin de las inversiones. En ocasiones, la literatura actual referida a estos temas aborda la seleccin y valoracin de proyectos de inversin desde una ptica econmica-financiera solamente, restndole importancia a los dems estudios que forman parte de un correcto anlisis de factibilidad. A pesar de las

diferencias entre autores, los ms utilizados son los estudios de factibilidad de mercado, tcnico, medio ambiental y econmico-financiero. En su conjunto estos estudios abarcan los componentes evaluativos ms importantes para determinar la factibilidad de una inversin. A partir de estos elementos este trabajo est enfocado en la necesidad de contar con un material, donde se brinden los elementos que componen las etapas de un anlisis de factibilidad, pues en la facultad de Ciencias Econmicas del Centro Universitario Vladimir Ilich Lenin de la provincia de Las Tunas no existe este tipo de informacin.

Para citar este artculo puede utilizar el siguiente formato: Ramrez Almaguer, Vidal Marrero y Domnguez Rodrguez : "Etapas del Anlisis de Factibilidad. Compendio Bibliogrfico" en Contribuciones a la Economa, marzo 2009 en http://www.eumed.net/ce/2009a/

Todo lo anteriormente expresado permite plantear: Problema Cientfico: No existencia de un material bibliogrfico que resuma y compile informacin suficiente sobre las etapas del anlisis de factibilidad. Objetivo: Elaborar un material bibliogrfico que resuma y compile aspectos esenciales sobre las etapas del anlisis de factibilidad. Hiptesis: Si se resume y compila informacin relacionada con las etapas del anlisis de factibilidad entonces se contar con un material bibliogrfico sobre el tema. Los mtodos de investigacin utilizados fueron: Histrico-lgico: Para el establecimiento de las etapas que conforman el estudio de factibilidad. Anlisis y sntesis de la informacin: para utilizar los aportes tericos consultados como referencia para la realizacin de la investigacin vinculados al tema. El trabajo est formado por un slo captulo estructurado en epgrafes en los cuales se conceptualizan cada una de las etapas del estudio de factibilidad. El mismo va encaminado a desarrollar un grupo de pasos para poder realizar un estudio detallado de la manera ms eficiente y eficaz adems de uniformar toda la informacin necesaria para el desarrollo de la tarea. ETAPAS DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD 1. ASPECTOS GENERALES. El proceso de evaluacin de inversiones est estrechamente relacionado con el concepto de proyecto de inversin. Podemos definir un proyecto de inversin como: conjunto de acciones que son necesarias para llevar a cabo una inversin, la cual se realiza con un objetivo previamente establecido, limitado por parmetros temporales, tecnolgicos, polticos, institucionales, ambientales y econmicos.

El anlisis de factibilidad forma parte del ciclo que es necesario seguir para evaluar un proyecto. Un proyecto factible, es decir que se puede ejecutar, es el que ha aprobado cuatro estudios bsicos: 1. Estudio de factibilidad de mercado 2. Estudio de factibilidad tcnica 3. Estudio de factibilidad medio ambiental. 4. Estudio de factibilidad econmica-financiera La aprobacin o visto bueno de cada evaluacin la llamaremos viabilidad. Estas viabilidades se deben dar al mismo tiempo para alcanzar la factibilidad de un proyecto, ya que dentro de este tendrn iguales niveles de importancia a la hora de llevarlo a cabo; entonces con una evaluacin que resulte no viable, el proyecto no ser factible. Para realizar un anlisis de factibilidad que realmente contribuya al proceso de toma de decisin, es necesario tener en cuenta que cada uno de estos estudios se cumplimentan y sirven de base para el que le sigue en el orden antes establecido. El objetivo central del estudio de factibilidad se basa en la necesidad de que cada inversin a acometer est debidamente fundamentada y documentada, donde las soluciones tcnicas, medio ambientales y econmicas-financieras sean las ms ventajosas para el pas. Por otra parte, debe garantizar que los planes para la ejecucin y puesta en explotacin de la inversin respondan a las necesidades reales de la economa nacional. Los estudios de preinversin constituyen otra parte importante dentro del proceso inversionista. Esta etapa culmina, en el caso de las inversiones nominales, con la presentacin del estudio de factibilidad al Ministerio de Economa y Planificacin (MEP) para su aprobacin. Estos estudios comprenden un conjunto de actividades relativas a la confeccin, evaluacin, anlisis y aprobacin de las inversiones. Para la aprobacin del estudio de factibilidad por el MEP, solo ser necesaria la certificacin de las regulaciones. El estudio de factibilidad ser el documento donde queden plasmados todos aquellos parmetros e indicadores que se necesitan; stos sern precisos, confiables y con un desarrollo de las proyecciones econmicas y financieras que le permitan a la alta direccin tomar decisiones sobre la conveniencia o no de la inversin. 1.1 Concepto de Factibilidad - El estudio de factibilidad es el anlisis de una empresa para determinar si el negocio que se propone ser bueno o malo, y en cuales condiciones se debe desarrollar para que sea exitoso y si el negocio propuesto contribuye con la conservacin, proteccin o restauracin de los recursos naturales y ambientales. El resultado de los estudios de factibilidad de los trabajos de investigacin es la base de las decisiones que se tomen para su introduccin, por lo que deben ser lo suficiente precisas para evitar errores que tienen un alto costo social directo, en cuanto a los medios materiales y humanos que involucren; as como por la prdida de tiempo en la utilizacin de las variantes de desarrollo ms eficientes para la sociedad. Esto slo se puede asegurar mediante el empleo de procedimientos y de anlisis debidamente fundamentados.

La determinacin y fundamentacin de las bases metodolgicas que deben regir los estudios de factibilidad de las investigaciones deben efectuarse con un enfoque sistmico, pues los resultados de las investigaciones al introducirse, modifican una parte de los procesos y sistemas de relaciones existentes. Este primer principio introduce la necesidad de considerar la utilizacin de todos aquellos mtodos de simulacin que permitan reproducir con la mayor exactitud posible los sistemas de relaciones, su interaccin y los cambios que puede ocasionar el proceso cientficotcnico en dichas relaciones. Al analizar la eficiencia econmica, tanto de las investigaciones como de las inversiones necesarias para introducir los resultados, se considera como problema central de su determinacin, la contraposicin amplia y conjunta de gastos y resultados. 1.2 Estructura del Estudio de Factibilidad. El modelo propuesto para la realizacin de estudios de factibilidad es una combinacin de elementos tcnicos y econmicos, donde aparecen como aspectos fundamentales la creacin de un grupo de expertos para la realizacin de la tarea y la posibilidad de analizar la inversin, desde el punto de vista de criterios cualitativos y cuantitativos, entre otros elementos. El modelo que aparece a continuacin recoge los siguientes elementos de anlisis: Informacin General del Proceso Inversionista. Identificacin del Mercado Potencial y los Segmentos que se trabajaran. Anlisis de las Demandas y Ofertas que se Originan por la Inversin. Valoracin de la Competencia Existente. Especificaciones del Proyecto de inversin. Elaboracin del Cronograma de Ejecucin de la Inversin. Evaluacin Econmica Financiera. Criterios Cuantitativos. Criterio Cualitativo. Conclusiones de Factibilidad Econmica. Anlisis de Riesgo o de Incertidumbre en la evaluacin de Proyectos. 1.3 Objetivos del Estudio de Factibilidad El estudio de factibilidad tiene varios objetivos: Saber si podemos producir algo. Conocer si la gente lo comprar. Saber si lo podremos vender. Definir si tendremos ganancias o prdidas.

Definir en qu medida y cmo, se integrar a la mujer en condiciones de equidad. Definir si contribuir con la conservacin, proteccin y/o restauracin de los recursos naturales y el ambiente. Decidir si lo hacemos o buscamos otro negocio. Hacer un plan de produccin y comercializacin. Aprovechar al mximo los recursos propios. Reconocer cules son los puntos dbiles de la empresa y reforzarlos. Aprovechar las oportunidades de financiamiento, asesora y mercado. Tomar en cuenta las amenazas del contexto o entorno y soslayarlas. Iniciar un negocio con el mximo de seguridad y el mnimo de riesgos posibles. Obtener el mximo de beneficios o ganancias. 2. ESTUDIO DE MERCADO. En un estudio de factibilidad, es el estudio de mercado el encargado de decidir a priori la realizacin o no de un proyecto, convirtindose entonces en el precedente para la realizacin de los estudios tcnicos, ambientales y econmicos- financieros. 2.1 Conceptos El estudio de mercado se puede definir como la funcin que vincula a los consumidores con el encargado de estudiar el mercado a travs de la informacin, la cual se utiliza para identificar y definir tanto las oportunidades como las amenazas del entorno; para generar y evaluar las medidas de mercadeo as como para mejorar la comprensin del proceso del mismo. Este, por su carcter preliminar, constituye un sondeo de mercado, antes de incurrir en costos innecesarios. Los estudios de mercado, contribuyen a disminuir el riesgo que toda decisin lleva consigo, pues permiten conocer mejor los antecedentes del problema. El estudio de mercado surge como un problema del marketing que no podemos resolver por medio de otro mtodo. Llevar a cabo un estudio de ste tipo resulta caro, muchas veces complejos de realizar y siempre requieren de disposicin, tiempo y la dedicacin de varias personas. El estudio de mercado constituye entonces un apoyo para los niveles de decisin correspondientes en la empresa. No obstante, ste no garantiza una solucin en todos los casos, ms bien es una gua que sirve solamente de orientacin para facilitar la conducta en los negocios y que a la vez trata de reducir al mnimo el margen de error posible. 2.2 Objetivo de un estudio de mercado El objetivo del estudio del mercado en un proyecto consiste, en estimar la cuanta de los bienes o servicios provenientes de una nueva unidad de produccin que la comunidad estara dispuesta a adquirir a determinados precios. Esta cuanta representa la demanda desde el punto de vista del proyecto y se especifica para un perodo convencional (un mes, un ao u otro.) Dado que la magnitud de la demanda variar en general con los precios, interesa hacer la estimacin para

distintos precios y tener presente la necesidad de que el empresario pueda cubrir los costos de produccin con un margen razonable de utilidad. Los Objetivos especficos son: Definir claramente la demanda. Conocer la oferta actual y potencial. Establecer qu podemos vender. Saber a quin podemos venderlo. Conocer cmo podemos venderlo. Conocer los gustos y preferencias de nuestros clientes. Conocer la competencia y contrarrestar sus efectos. Evaluar resultados de estrategias de comercializacin. Conocer los precios a los que se venden los servicios. El estudio del mercado no slo sirve para determinar la demanda, la oferta, los precios y los medios de publicidad, sino tambin es la base preliminar para los anlisis tcnicos, financieros y econmicos de un proyecto. 2.3 Etapas del estudio de mercado Con el estudio de mercado pueden lograrse mltiples objetivos, pero en la prctica se aplican en campos bien definidos. Los pasos a seguir para llevar a cabo un anlisis comercial, segn bibliografa especializada, son los que a continuacin se muestran: Anlisis del producto Producto principal. Subproductos. Productos sustitutivos. Productos complementarios Clientes Potenciales Anlisis del mercado Proveedores Distribuidores

2.4 Aspectos que nos interesa definir sobre el estudio de mercado. 2.4.1 Determinacin del mercado objetivo Determinacin del mercado objetivo al que se orientarn los productos y servicios de la entidad en formacin, explicando ampliamente las razones que fundamentan la decisin. Demanda 2.4.2 Anlisis actual y futuro de la demanda Con el objetivo de conocer si la entidad en formacin, as como los productos y servicios financieros que ofrecer, contarn con una demanda que haga viable el proyecto, debe efectuarse una investigacin de mercado que se sustentar en la evaluacin del sistema financiero y de variables sociales y econmicas. Oferta 2.4.3 Anlisis actual y futuro de la oferta El anlisis de la oferta deber considerar ampliamente las condiciones bajo las que se competir en el mercado financiero, tomando en cuenta los productos y servicios financieros ya existentes en el mercado en que se pretende posicionar. 2.4.4 Anlisis de los precios Aqu se analizan los mecanismos de formacin de precios en el mercado del producto. 1. Mecanismo de formacin: existen diferentes posibilidades de fijacin de precios en un mercado, se debe sealar la que corresponda con las caractersticas del producto y del tipo de mercado. Entre las modalidades estn: 2. Fijacin del precio: se debe sealar valores mximos y mnimos probables entre los que oscilar el precio de venta unitario del producto, y sus repercusiones sobre la demanda del bien. Una vez que se ha escogido un precio, es el que se debe utilizar para las estimaciones financieras del proyecto. (1) 3. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD TCNICA. 3.1 Aspectos generales de la factibilidad tcnica. Contendr toda aquella informacin que permita establecer la infraestructura necesaria para atender su mercado objetivo, as como cuantificar el monto de las inversiones y de los costos de operacin de la entidad en formacin, especificndose lo siguiente: 1. Organizacin empresarial Se describir la organizacin interna de la institucin, as como los distintos rganos de administracin, especificando nmero de personal, experiencia, nivel acadmico y ubicacin dentro de la organizacin. 2. Localizacin y descripcin

Probable ubicacin geogrfica de la oficina central y de las agencias, as como explicacin tcnica de dicha decisin. 3. Sistemas de informacin Descripcin de los sistemas contables, administrativos, de comunicacin y de monitoreo, de riesgos y prevencin; as como el software y hardware a utilizar. 4. Marco legal El estudio deber sustentarse en las disposiciones legales y reglamentarias vigentes aplicables, debiendo considerar la incidencia de stas en las proyecciones financieras de la entidad. 5. Conclusiones Al haber desarrollado las bases y elementos que comprende el estudio tcnico, deben emitirse las conclusiones correspondientes, que incluirn adems, los aspectos favorables y desfavorables encontrados en la investigacin. 3.2 Elementos que integra el estudio de factibilidad Tcnica. Uno de los estudios tcnicos de mayor complejidad a realizar por los economistas e ingenieros, dentro de los fundamentos tcnicos de cada nueva propuesta de inversin, lo constituye, la seleccin de la mejor variante de macrolocalizacin de cada nueva fbrica, as como la determinacin de su tamao ptimo. Es imprescindible en esta etapa considerar en el anlisis diversos criterios econmicos, polticos, tcnicos y sociales, algunos de ellos no cuantificables, pero que influyen decisivamente a la hora de seleccionar la variante ptima de macrolocalizacin y de tamao de cada proyecto industrial. Se sabe que existe una relacin muy estrecha entre el tamao o la capacidad mxima de produccin posible a alcanzar por cada nueva fbrica, la tecnologa de produccin y la zona de macrolocalizacin de sta. 3.2.1 Tecnologa Antes de decidirnos por una tecnologa a aplicar en un proyecto determinado se debe realizar un filtrado de ideas, donde se rechazan las que claramente no son posibles tcnicamente. Luego es necesario realizar un anlisis ms preciso sobre la posibilidad de fabricar el producto desde el punto de vista de si dispone la empresa de los recursos y conocimientos tcnicos para llevar a cabo el desarrollo de este. Lo normal es que la empresa no disponga de todas las tecnologas para la fabricacin del producto. No obstante debemos preguntarnos si podemos adquirir la tecnologa que nos falta y especialmente la disponibilidad de proveedores para obtener los componentes necesarios. En la actualidad la mayor parte de las empresas dependen de una gran cantidad de proveedores y subcontratistas que facilitan buena parte de su proceso productivo. La seleccin de la tecnologa implica elegir una determinada combinacin de factores productivos para transformar diversos insumos en productos. Las decisiones de tecnologa se relacionan en varias bibliografas generalmente con: 1. Relacin demanda-capacidad. 2. Caractersticas y disponibilidad de la mano de obra. 3. Caractersticas y disponibilidad de materiales y/o materias primas.

4. Disponibilidad financiera. 5. Tamao: es un factor determinante a la hora de escoger una tecnologa debido a que esta debe responder directamente a los requerimientos de capacidad que se instalarn. 3.2.2 Tamao El tamao establece la cantidad de obra a realizar o la capacidad de abastecimiento en la unidad de tiempo, mencionando tambin el nmero de personas a beneficiar tanto en el presente como en el futuro, y se puede realizar en forma mensual o anual. Se hace necesario sealar que adems de la tecnologa previamente seleccionada tambin influyen en la seleccin del tamao otros factores generales dentro de los cuales podemos mencionar los siguientes: 1. Balance demanda-capacidad. 2. Localizacin. 3. Capacidad financiera empresarial. 4. Garanta de suministros de los equipos y piezas de repuesto de la tecnologa en concreto a instalar. 5. Fuentes y disponibilidad de materias primas en el pas. 6. Tecnologas. 7. Aspectos institucionales y/o legales. 8. Costos de inversin y produccin de las plantas. 9. Existencia de economas de escala. 3.2.3 Localizacin La localizacin ptima de un proyecto es la que contribuye en mayor medida a que se logre la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital (criterio privado) u obtener el costo unitario mnimo (criterio social). El objetivo que persigue la localizacin de un proyecto es lograr una posicin de competencia basada en menores costos de transporte y en la rapidez del servicio. Esta parte es fundamental y de consecuencias a largo plazo, ya que una vez emplazada la empresa, no es cosa simple cambiar de domicilio. En la localizacin de proyectos, dependiendo de su naturaleza, se consideran dos niveles: Nivel Macro: que es la definicin general de donde ubicar el proyecto con escasos detalles. Es comparar alternativas entre las zonas del pas y seleccionar la que ofrezca mayores ventajas para el proyecto. Nivel Micro: definida como un diseo de la idea proyecto con el mximo nivel de detalles incluyendo disposicin en planta de cada factor. En la localizacin a nivel micro se estudian aspectos ms particulares a los terrenos ya utilizados.

Para tomar la decisin de localizar un proyecto se debe considerar: 1. Balance demanda-capacidad. 2. Fuentes y disponibilidad de materias primas. 3. Disponibilidad actual y perspectiva de fuerza de trabajo. 4. Fuentes y disponibilidad de energa. 5. Las fuentes y disponibilidad de agua. 6. Vas de transporte y comunicaciones. 7. Costo y disponibilidad de terrenos. 8. Factores ambientales. 9. Rgimen impositivo y legal. 4. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD MEDIO AMBIENTAL. Hoy en da existe una creciente preocupacin por los impactos ambientales que puedan generar los diferentes proyectos de desarrollo ejecutados a todos los niveles de la actividad econmica de la sociedad. Las repercusiones ambientales de tales proyectos pueden presentarse tanto en el mbito nacional como internacional. Las polticas y/o proyectos dependiendo del sector en que se ubiquen, pueden generar una gran variedad de impactos ambientales, donde la importancia y la ponderacin de tales efectos dependen en gran parte de la magnitud y del grado de irreversibilidad del dao ambiental causado por estos. 4.1 Concepto Se conoce como Evaluacin del Impacto Ambiental (EIA) al proceso formal empleado para predecir las consecuencias ambientales de una propuesta o decisin legislativa, la implantacin de polticas y programas o la puesta en marcha de proyectos de desarrollo. La EIA ha tenido su creciente aplicacin en proyectos individuales, dando lugar a nuevas tcnicas, como los estudios fitosanitarios y los de impacto social. Una EIA suele comprender una serie de pasos: 1. Un examen previo, para decidir si un proyecto requiere un estudio de impacto y hasta qu nivel de detalle. 2. Un estudio a priori para identificar los impactos claves y su magnitud, significado e importancia. 3. Una determinacin de su alcance, para garantizar que la EIA se centre en cuestiones claves y determinar dnde es necesaria una informacin ms detallada. 4. Para finalizar, el estudio en s, el cual consiste en meticulosas investigaciones para predecir y evaluar el impacto.

A este ltimo paso se hace imprescindible agregar uno que es de suma importancia, el cual consiste en la toma de medidas correctivas. Es necesario aclarar que hay impactos que pueden producir determinados proyectos sobre el medio que no es posible su correccin debido a su magnitud, en tal caso el proyecto debe rechazarse para su inversin puesto que no ser factible desde el punto de vista ambiental. Por otra parte podemos enfrentarnos a situaciones en que s es posible mitigar el impacto de la inversin a realizar. En dicha situacin es que se procede a tomar medidas correctivas. Este proceso suele implicar igualmente la preparacin de un informe llamado Declaracin de Impacto Ambiental y el subsiguiente seguimiento y evaluacin. En caso de llevarse a cabo el proyecto se realiza una Auditora sobre el terreno, para determinar hasta qu punto las predicciones de la EIA se ajustan a la realidad. 4.2 Consideraciones sobre la factibilidad medioambiental. Los impactos ambientales provocados por el desarrollo de proyectos, por lo general, pueden ser positivos y negativos. La magnitud de estos impactos depende de su participacin en el Valor Presente Neto y el efecto de este sobre la tasa interna de retorno del proyecto bsico. Toda esta problemtica, ha llevado a gobiernos y agencias internacionales a disponer en los estudios de viabilidad de los nuevos proyectos de inversin de estudios de valoracin econmica ambiental para analizar los impactos que las actividades econmicas generan sobre la base de recursos naturales y ambientales de los pases. 4.3 Los Costos Ambientales y el Anlisis Costo Beneficio (ACB). Para cualquier procedimiento convencional de Anlisis Costo - Beneficio, el objetivo es llevar a cabo un registro y estimacin de todos los efectos que en trminos de costos y beneficios puede generar un proyecto o poltica. 4.4. Valoracin de los Efectos sobre el Medio Ambiente La valoracin de los efectos ambientales depende en parte, del tipo de valor que asignemos con anterioridad al bien y/o recurso ambiental. Por lo general, la literatura sobre economa ambiental ha propuesto tres conceptos bsicos sobre valor: Valor de Uso Valor de Opcin Valor de Existencia (Tipo de Valor de No Uso) La aplicacin de estos conceptos debe tratarse con mucho cuidado, ya que para el caso en que el medio ambiente cumple directamente mltiples funciones, se pueden cometer errores al sumar estos tres valores. Los economistas concluyen su trabajo al dar una conclusin a los tomadores de decisin acerca de que s el proyecto y/o poltica resulta viable en trminos de la generacin de beneficios para la sociedad. 4.5. Requerimientos Adicionales en la Evaluacin Econmica de Impactos Ambientales. La informacin necesaria para este tipo de evaluaciones debe ser diversa y representativa de las mltiples funciones del medio ambiente afectado por el proyecto. El dao o impacto negativo provocado sobre el medio ambiente puede evaluarse en trminos de las prdidas en el valor total del bien y/o recurso ambiental. O por el contrario, si lo que el proyecto genera es un impacto ambiental positivo, ste debe evaluarse a partir de las manifestaciones explcitas de mejora en el bien y/o recurso ambiental. Los daos y las mejoras en el ambiente se manifestarn de diferentes

maneras dependiendo del tipo de recurso y de la manera en que los individuos lo utilicen. Por consiguiente, es necesario clasificar las diversas funciones del medio ambiente para luego hacer un buen levantamiento de datos y posteriormente asignar el mtodo de valoracin econmica de impactos ms adecuado. Los tipos de funciones que puede cumplir el medio ambiente se pueden clasificar en: Funciones Mercadeables. Funciones Comerciables. Funciones No Mercadeables. 4.6. Valoracin Econmica de Daos Ambientales. A la hora de realizar la valoracin econmica de daos ambientales, es importante tomar en cuenta las mltiples funciones del medio ambiente como proveedor de bienes y servicios a los individuos. Tambin se debe definir el valor del recurso ambiental ya sea como un bien intermedio o como un bien final. Cada una de las funciones del medio ambiente necesita su propia demanda de datos. Por esta razn es de suma importancia que los datos recolectados representen la gran variedad de funciones que puede cumplir el medio ambiente. 5. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONMICO FINANCIERO. La evaluacin econmico-financiera de un proyecto permite determinar si conviene realizar un proyecto, o sea si es o no rentable y si siendo conveniente es oportuno ejecutarlo en ese momento o cabe postergar su inicio, adems de brindar elementos para decidir el tamao de planta ms adecuado. En presencia de varias alternativas de inversin, la evaluacin es un medio til para fijar un orden de prioridad entre ellas, seleccionando los proyectos ms rentables y descartando los que no lo sean. Los estudios de mercado, as como los tcnicos y los econmicos, brindan la informacin necesaria para estimar los flujos esperados de ingresos y costos que se producirn durante la vida til de un proyecto en cada una de las alternativas posibles. La comparacin de estos flujos de beneficios y costos tienen que ser atribuibles al proyecto. Al decidir sobre la ejecucin del mismo no deben tomarse en cuenta los flujos pasados ni las inversiones existentes. 5.1 Conceptos - La evaluacin econmica-financiera es valorar la inversin a partir de criterios cuantitativos y cualitativos de evaluacin de proyectos, empleando las pautas ms representativas usadas para tomar decisiones de inversin. La evaluacin econmica financiera constituye el punto culminante del estudio de factibilidad, pues mide en qu magnitud los beneficios que se obtienen con la ejecucin del proyecto superan los costos y los gastos para su materializacin. 5. 2 Objetivos del Estudio Econmico Financiero. El objetivo fundamental de la evaluacin econmica financiera es evaluar la inversin a partir de criterios cuantitativos y cualitativos de evaluacin de proyectos. En el primer criterio mencionado encontraremos los ms representativos y usados para tomar decisiones de inversin, es decir nos

referimos al Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno (TIR), Perodo de Recuperacin, teniendo en cuenta en este criterio el valor del dinero en el tiempo, por lo que se transforma en el Perodo de Recuperacin Descontado (PRD) y Razn Costo / Beneficio o ndice de Rentabilidad. En los criterios cualitativos se puede utilizar el que mayor garanta tiene. El mtodo del Anlisis Beneficio-Costo permite establecer un proceso de valoracin econmica de los costos evitados como beneficios o de los beneficios no percibidos como costos, ante una medida o proyecto. El beneficio constituye entonces una estimacin y no la realidad. Por lo que se hace necesaria la aplicacin de criterios de evaluacin de inversiones. En todo anlisis beneficiocosto es de vital importancia los costos, ya que estos tambin influyen en los beneficios que se estimen del proyecto en trminos cuantitativos.(2) 5.3 Criterios de evaluacin. En la evaluacin de proyectos de inversin para decidir si es conveniente o no acometerlo no debemos solamente identificar, cuantificar y valorar sus costos y beneficios, sino que se requiere tambin de criterios de evaluacin, para seleccionar las oportunidades de inversin ms rentables y por tanto ms convenientes. Los criterios de evaluacin que se aplican con ms frecuencia por los analistas de proyectos, consisten en comparar precisamente los flujos de ingresos con los flujos de costos y los mismos se clasifican en dos categoras generales, que son las tcnicas para el anlisis de la rentabilidad de la inversin (con y sin financiamiento) y las tcnicas para el anlisis financiero. A la primera categora pertenecen el Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno y a la segunda los anlisis de liquidez. 5.3.1. Valor actual neto (VAN) El Valor Neto Actualizado o Valor Actual Neto (VAN) de un proyecto mide en dinero corriente el grado de mayor riqueza que tendr el inversionista en el futuro si emprende el proyecto. Se define como el valor actualizado del flujo de ingresos netos obtenidos durante la vida til econmica del proyecto a partir de la determinacin por ao de las entradas y salidas de divisas en efectivo, desde que se incurre en el primer gasto de inversin durante el proceso inversionista hasta que concluyen los aos de operacin o funcionamiento de la inversin. 5.3.2. Tasa interna de retorno o de rendimiento (TIR) La tasa interna de retorno o rendimiento (TIR) representa la rentabilidad general del proyecto y es la tasa de actualizacin o de descuento, a la cual el valor actual del flujo de ingresos en efectivo es igual al valor actual del flujo de egresos en efectivo. En otros trminos se dice que la TIR corresponde a la tasa de inters que torna cero el VAN de un proyecto, anulndose la rentabilidad del mismo. De esta forma se puede conocer hasta qu nivel puede crecer la tasa de descuento y an el proyecto sigue siendo rentable financieramente. 5.3.3. Perodo de recuperacin del capital (PR) Este indicador mide el nmero de aos que transcurrirn desde la puesta en explotacin de la inversin, para recuperar el capital invertido en el proyecto mediante las utilidades netas del mismo, considerando adems la depreciacin y los gastos financieros. En otros trminos se dice que es el perodo que media entre el inicio de la explotacin hasta que se obtiene el primer saldo positivo o perodo de tiempo de recuperacin de una inversin.

5.3.4. Razn beneficio - costo Este indicador, conocido tambin como ndice del valor actual, compara el valor actual de las entradas de efectivo futuras con el valor actual, tanto del desembolso original como de otros gastos en que se incurran en el perodo de operacin. 5.4 Aplicacin de criterios de evaluacin De los criterios de evaluacin expuestos, todos tienen ventajas e inconvenientes, pero las desventajas del Perodo de Recuperacin y de la Razn Beneficio-Costo no los hacen aconsejables para decidir la ejecucin o rechazo de un proyecto. Por lo tanto, se recomienda utilizar como criterios de decisin el VAN y la TIR. Anlisis de riesgos e incertidumbre. La dificultad para predecir con certeza los acontecimientos futuros hace que los valores estimados para los ingresos y costos de un proyecto no sean siempre los ms exactos que se requirieran, estando sujetos a errores, por lo que todos los proyectos de inversin deben estar sujetos a riesgos e incertidumbres debido a diversos factores que no siempre son estimados con la certeza requerida en la etapa de formulacin, parte de los cuales pueden ser predecibles y por lo tanto asegurables y otros sean impredecibles, encontrndose bajo el concepto de incertidumbre. Indicadores tales como volumen de produccin, ingresos por ventas, costos de inversin y costos de materias primas y materiales requieren ser examinados con una mayor precisin, ya que son variables cuyos valores estn sujetos a mayores variaciones. Para ello se realizan los anlisis de riesgo. Estos anlisis se pueden realizar mediante tres pasos o etapas: anlisis de umbral de rentabilidad anlisis de sensibilidad anlisis de probabilidad Cada propuesta de proyecto debe ser examinada de forma independiente, para determinar si es necesario realizar los tres pasos. Se aconseja que slo si existen inquietudes fundamentadas en cuanto a la viabilidad de un proyecto importante, es necesario realizar este anlisis de forma completa. 5.5. Estados financieros Los Flujos de Caja o Corrientes de Liquidez constituyen la base informativa imprescindible para realizar los anlisis de rentabilidad comercial (econmicos financieros) que requiere el estudio de factibilidad del proyecto propuesto a ejecutar. Este indicador muestra el movimiento del dinero en el tiempo, al reflejar el balance de los ingresos y egresos que implica el proyecto, adems de programar, de existir dficit, las necesidades de financiamiento externo, los plazos de amortizacin de estos financiamientos y sus costos. Los elementos que integran los flujos de caja se pueden agrupar en dos grandes partidas, las entradas y las salidas de fondos. Ellos se diferencian en lo fundamental en los elementos que se consideran cuando se van a conformar dichas partidas.

En todo proyecto debe realizarse obligadamente dos tipos de anlisis econmico-financiero, el Anlisis de liquidez mediante el Flujo de caja para la planificacin financiera o Corriente de liquidez y el Anlisis de rentabilidad a partir de los Flujos de caja con y sin financiamiento. 5.5.1 Flujo de caja para la planificacin financiera Para el anlisis financiero de todo proyecto se requiere la elaboracin del Flujo de caja para la planificacin financiera, en el que se indican todas las entradas y salidas de fondos en efectivo, tanto en la fase de la ejecucin de la inversin como en el perodo operacional. La planificacin que se muestre en este flujo de fondos debe velar porque los ingresos en efectivo tanto por las fuentes como por los ingresos por las ventas sean suficientes para cubrir todos los gastos en que se requiere incurrir dados por los costos de inversin, reinversiones, obligaciones por el servicio de la deuda, costos de operacin, obligaciones impositivas y reservas , entre otras. 5.5.2 Flujos de Caja para el clculo de los indicadores de rentabilidad actualizados Cuando se hace referencia al anlisis de rentabilidad se parte de la elaboracin de los Flujos de caja con y sin financiamiento. A partir de los saldos que resultan de los mismos se calculan los indicadores de rentabilidad actualizados, VAN y TIR, de cuyos resultados se puede determinar si es conveniente invertir en el proyecto que se analiza. Por lo general se obtienen mejores resultados en el flujo con financiamiento ya que existe un desplazamiento en el tiempo. Independientemente de las restricciones financieras de la economa cubana, que conlleva a la necesidad de recurrir a recursos financieros externos, es conveniente la realizacin de ambos flujos para determinar qu incidencia tienen el gasto por financiamiento y analizar la conveniencia o no de recurrir a ste. 5.5.3 Estado de ingresos o de resultados netos Representa un estado econmico y no financiero, que tiene validez slo para la etapa de explotacin de la inversin y que permite comparar los ingresos por las ventas que se pronostican con los costos de produccin y gastos financieros requeridos para cada uno de los aos del perodo de vida til de la inversin, analizando el resultado de las operaciones de la empresa de acuerdo a sus utilidades y prdidas e independientemente que se realicen los cobros o pagos en ese ao, ya que se reflejan en el momento en que se incurren y no cuando se hace efectivo el cobro o pago. 5.5.4 Proyecto de balance Un balance es un estado financiero en el que se indica el desarrollo proyectado de los activos acumulados de una entidad y la forma en que se financia ese patrimonio. Las fuentes de financiacin se tratan como los pasivos globales de la entidad frente a quienes proporcionan financiacin, o sea el inversionista y los acreedores. Las dos partes del balance que representan el activo y el pasivo son iguales por definicin. 5.5.5 Efectos en divisas para el pas. Una parte fundamental de la evaluacin econmica global de un proyecto de inversin es el anlisis de los efectos que tendr su ejecucin sobre la situacin del pas en materia de divisas. En este sentido es necesario examinar el efecto del proyecto sobre la balanza de pagos, considerando tanto la situacin actual como futura de la misma, ya que una escasez de divisas podra reducirse o incrementarse en los aos venideros. A su vez han de tomarse en cuenta los efectos totales del proyecto, tanto los directos como los indirectos, o sea no slo las directamente relacionadas con el proyecto sino tambin los que se presenten en otros proyectos relacionados con el mismo.

CONCLUSIONES 1. Existen varios anlisis que son necesarios realizar para evaluar la factibilidad de un proyecto. Los estudios ms utilizados son los de factibilidad de mercado, tcnico, medio ambiental y econmico-financiero. En su conjunto estos estudios abarcan los componentes evaluativos ms importantes para determinar la factibilidad de una inversin. 2. El presente trabajo resume y compila informacin suficiente sobre las etapas del anlisis de factibilidad por lo que contribuir a elevar el nivel de preparacin de estudiantes y profesores de las carreras de Contabilidad y Finanzas y Economa. RECOMENDACIONES 1. Reproducir este material bibliogrfico con el propsito de ser utilizado en la preparacin de profesores y para el alcance de estudiantes. 2. Que se divulgue a entidades del territorio con el objetivo de tomar las decisiones ms convenientes a la hora de realizar una inversin. BIBLIOGRAFA Manual de Proyectos de Desarrollo Econmico www.gestiopolis.com/finanzas-contaduria/aspectos-a-considerar-en-una-analisis-de-factibilidadfinanciera.htm http://www.irgltd.com/Resources/Publications/LAC/200103%20Estudios%20de%20Factabilidad%20de%20Proyectos%20Ecoturisticos-Guatemala.pdf http://www.monografias.com/trabajos18/guia-evaluacion-turismo/guia-evaluacionturismo.shtml#estruct www.transporte.cu/forum/resoluciones/r50-1999.doc www.monografias.com/trabajos5/esfa/esfa.shtml - 71k http://www.gestiopolis.com/recursos3/docs/mar/estmktpref.htm http://www.empirebb.com/lat/ser-estdefactibilidad.html http://www.monografias.com/trabajos18/guia-evaluacion-turismo/guia-evaluacionturismo.shtml#eval http://www.eumed.net/libros/2006c/210/1s.htm