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Ayuda sobre Condominio con indivisin forfoza - Planeta Ius

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alexmolina00
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Ayuda sobre Condominio con indivisin forfoza

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En un proceso sucesorio, se adjudic un inmueble en condominio por partes iguales a tres hermanos (A,B,C). El hermano C, quien es el menor, qued a vivir en la casa situada en el inmueble sealado sin que los otros hermanos reciban ningn beneficio de esta situacin y con el consentimiento y apoyo de A. El hermano B pretende que se le entregue su parte. Que accin puede iniciar B para que se le entregue su parte, teniendo en cuenta que las dimensiones del inmueble lo convierten en un condominio con indivisin forzosa?

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Respuestas
francomalizia
Usuario VIP Creado: 18/04/10

En primer lugar quiero aclarar que ningun hermano puede solicitar contraprestacion por el uso del inmueble a C, mientras no haya intimado al mismo para que este las realice, y en caso de que asi sea, C debe a quien lo demande solo prestaciones a futuro (es decir desde que se lo interpelo) Ahora bien, si la indivision forzosa es impuesta por disposicion de ultima voluntad, esta tiene un tiempo maximo de duracion despues del cual puede pedirse la division (o antes si todos los condominos estan de acuerdo) (art 51 de ley14394) Pero segun lo planteas en el caso, la indivision es "legal" porque aclaras que se debe a las "dimensiones del inmueble" En este sentido la reforma 17711, incorporo al codigo civil la prohibicion de dividir un inmueble cuando la division convierta en "antieconomico su aprovechamiento", limitando fuertemente de esta manera el derecho de propiedad:

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Art.2326.- Son cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogneo y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. No podrn dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico su uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrn reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mnima de la unidad econmica. Asimiso en el supuesto contemplado en el art. 2715 Cd. Civ. que dispone que "habr tambin indivisin forzosa... cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos". (este es el supuesto de la "Indivison nociva") En el caso hay que remitirse a lo que establecen las normas locales sobre la "unidad economica minima" Se debe ver que accion otorgan (o no) las normas provinciales Por ejemplo, en materia de predios rurales, el Codigo Agrario de la provincia de Buenos Aires permite la division por debajo de la unidad minima si se lleva adelante un procedimiento administrativo ante la autoridad competente en el cual se debe probar (con un agronomo de por medio) que la division no afecta la actividad productiva Seria bueno que aclares a que te referis con "indivision por las dimensiones de la cosa", asi podemos indagar mas en la naturaleza de la indivision establecida en este caso Esta seria una solucion a la particion que no es tal, pero que en sus efectos se asimila: "Cuando el condominio es de indivisin forzosa o cuando los condminos no quisieran liquidarlo, pueden recurrir a la particin, no de la propiedad, sino del uso y goce de la cosa el art. 3464 llama a esta figura "particin provisional" lo que no sera sino una reglamentacin de la facultad que a los condminos atribuyen los arts. 2684 y 2712 Cd. Civ. La resolucin debe ser tomada por unanimidad (arg. art. 2699 Cd. Civ.)."

En sintesis, si la indivision establecida no admite particion, B puede: 1- Intimar a que C le abone una contraprestacion por el uso del condominio y en su caso tambien a A (debido a que este consiente que C utilice la cosa) 2- Llevar adelante la accion del 3464 para que se divida el uso del condominio, por lo que quien se beneficie del uso de este ultimo, debera una prestacion a quienes no utilicen la cosa (aca rige la autonomia de la voluntad para elaborar cualquier convenio)
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Usuario VIP Creado: 18/04/10

Sentencia sobre

Juicio con

francomalizia

Sobre la "Division nociva": Aun no existiendo indivisin forzosa impuesta por la ley o por convenio de partes o por clusula testamentaria, el art. 2715 legisla sobre una restriccin a esta facultad de pedir en cualquier tiempo la particin: es el caso en que la divisin fuere nociva "por cualquier motivo", dndose el cual, ella debe ser demorada "cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos". La nocividad de la divisin puede provenir, segn el Cdigo, de "cualquier motivo" que pueda perjudicar a los condminos, produciendo tal circunstancia una desvalorizacin de la cosa que torna en inconveniente a la particin. - La jurisprudencia ha sostenido que ese perjuicio debe derivar de situaciones objetivas, graves y

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excepcionales, que seran las nicas que autorizaran la demora de la particin. Como podran ser los supuestos de crisis econmicas generales y de envergadura que hubieran producido una disminucin transitoria y considerable de los bienes. O tambin si se pide la particin en momentos en que existe un juicio pendiente en el que se discute acerca de la superficie de la cosa. As se ha decidido que: "El precepto legal que autoriza a postergar la divisin del condominio cuando ello fuere nocivo por cualquier causa, slo rige si concurren circunstancias excepcionales, extraordinarias y perjudiciales, no teniendo ese carcter la depresin econmica de la plaza". Por ello se consider que: "La disminucin del valor de la propiedad raz comparada con el de diez aos atrs no constituye una de las circunstancias que pueden autorizar la postergacin de la divisin del condominio".134 Dentro de esta corriente se consider inaplicable el precepto si el perjuicio derivare del valor afectivo que para uno de los condminos pudiera tener la cosa o el hecho de que la divisin aparejare un cambio en el destino del inmueble.135 Si se dan las circunstancias indicadas, el juez puede demo- Efectos rar la particin, aplicndose a la relacin que liga a los condeminos hasta que ellas desaparezcan, las normas de la indivisin forzosa, segn resulta del propio art. 2715, que la engloba, precisamente, dentro de este supuesto. Si bien la letra de la ley parece hacer hincapi slo en el perjuicio que podva derivarse a los condminos, piensan algunos que tambin debe tenerse presente el inters colectivo136, lo cual aparecera refirmado por el contenido de los nuevos arts. 1071 y 2513 Cd. Civ.
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alexmolina00 Ingresante Creado: 18/04/10

Gracias Francomalizia por tu muy buena respuesta, pero mi falta de claridad en exponer el problema deriv en una solucin que no se adecua al tema. La cuestin es que, como efectivamente citaste, el supuesto del art. 2715 trata otro tema, la indivisin nociva, que no es el caso. Si no que, como el inmueble es pequeo no estoy seguro de que proceda la accin de Divisin de cosa comun, teniendo en cuenta que el terreno es indivisible y su divisin lo torna en antieconmico, adems de mediar la negativa de los condminos (A, C). Por ello, si en el caso de ser procedente la Accin de divisin, se debera solicitar la tasacin del inmueble y su remate, para luego repartir lo que corresponda? Y que fundamentos seran suficientes para sustentar la pretensin de divisin? O, que accin sera procedente? Reitero mis agradecimientos.

francomalizia

Usuario VIP Creado: 18/04/10

A mi entender es de aplicacion el art 2715 al caso. No comprendo porque decis que no es el caso. Tene en cuenta que la indivision que se establece en este supuesto procede solo ante "situaciones objetivas, graves y excepcionales" como se deja ver en la jurisprudencia citada ut supra. No es una causal de indivision que opere facilmente, por lo que el condomino demandado por indivision, debe fundar su negativa a dividir en circunstancias excepcionales, extraordinarias y perjudiciales. Si podes demostrar que estas causales no se reunen en el caso, la accion procedente es la "accion de particion" (el codigo civil remite a las reglas relativas a la division de las sucesiones), que puede hacerse extrajudicialmente si todos los condominos estan presentes, de acuerdo y son capaces (lo que no sucede en el caso puesto que C es menor), o judicialmente. Ambas maneras en "especie" (lo que no resulta viable por lo pequeo del unmueble) o en

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"dinero" (venta extrajudicial o remate judicial) Ahora, siendo que hay un menor involucrado, no procede la particion extrajudicial, por lo que debe hacerse en forma judicial, siendo esta ultima bastante mas onerosa. En el ambito sucesorio, la practica cotidiana suele establecer una 3er forma de particion (cuando hay incapaces y no se permite la extrajudicial) que no esta legislada en el codigo y es la particion privada (extrajudicial) con posterior presentacion al juez para homologacion. De esta manera se ahorran gastos provenientes de una particion judicial obligada ante la presencia de incapaces, gastos que afectan a los mismos como tambien a los otros co-herederos (o condominos en este caso) Supongo que esta hipotesis tambien resulta aplicable a la particion de condomino habiendo incapaces involucrados Saludos
"SIGAN IDEAS, NO SIGAN A HOMBRES"

alexmolina00 Ingresante Creado: 19/04/10

Gracias nuevamente por tu respuesta, pero ciertamente creo ya que redact rpidamente el problema y se torn ambiguo y confuso, voy a tratar de brindar luz para encausar el tema. El proceso sucesorio solo es un antecedente, el mismo se encuentra firme. Su razn de ser es bridar coherencia al relato. Por otro lado, C es el hermano menor, pero no es menor de edad, los tres son plenamente capaces. Por ello, planteo la cuestin de como accionar y cual es la pretensin viable para que B obtenga una solucin a su problema, es decir, una parte de lo que legtimamente le corresponde. Ahora s, lo que queda claro es cuanta razn hay en la brillante afirmacin de Calamandrei que expones como firma; "exponerla" y hallar a quien la entienda. La palabra escrita puede ser muy fra y ambigua si el color del rostro y los matices del sonido. Mea culpa. Gracias nuevamente

francomalizia

Usuario VIP Creado: 19/04/10

Empezado por alexmolina00

"Gracias nuevamente por tu respuesta, pero ciertamente creo ya que redact rpidamente el problema y
se torn ambiguo y confuso, voy a tratar de brindar luz para encausar el tema. El proceso sucesorio solo es un antecedente, el mismo se encuentra firme. Su razn de ser es bridar coherencia al relato. Por otro lado, C es el hermano menor, pero no es menor de edad, los tres son plenamente capaces. Por ello, planteo la cuestin de como accionar y cual es la pretensin viable para que B obtenga una solucin a su problema, es decir, una parte de lo que legtimamente le corresponde. Ahora s, lo que queda claro es cuanta razn hay en la brillante afirmacin de Calamandrei que expones como firma; ambigua si el color del rostro y los matices del sonido. Gracias nuevamente

"exponerla" y hallar a quien la entienda. La palabra Mea culpa.

escrita puede ser muy fra y

"

Ver post citado

jaja, nunca tan cierto. De todas maneras interprete apresuradamente que C "era menor" y no "el hermano menor". Si no fuese por estas cuestiones interpretativas no existiria el oficio En cuanto a la pretension, sigo creyendo que es la accion de particion prevista para la division de herencia. Si alguien conoce otra via, bienvenido su aporte Saludos

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