UNIDAD 3

PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 3 “PRINCIPIOS REGISTRALES”

Introducción
Los principios registrales son institutos o normas que guían todo el proceso registral. Al ingresar un documento o instrumento –ya sea notarial, judicial o administrativopara ser inscripto, la solicitud de inscripción estará

sometida a un procedimiento administrativo, que como tal tiene por una parte al Estado (registrador) y por la otra al solicitante de la toma de razón (escribano, juez y funcionario).

Todo registrales, inscriptorio.

el

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existencia,

los

registradores

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sin vectores legales de su actuación. Tanto el funcionario estatal como el solicitante de la inscripción conocen de antemano estos principios, por lo cual saben que deberán atenerse a ellos. De allí la importancia de

conocerlos.

Objetivos
⇒ Defina principios registrales. ⇒ Defina principio de autenticidad. ⇒ Defina principio de especialidad. ⇒ Defina principio de tracto sucesivo. ⇒ Defina principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral ⇒ Defina principio de inscripción - matriculación - folio real ⇒ Defina y distinga el oficio judicial ⇒ Defina principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

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Temario
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

Esquema de contenidos
A continuación, le presentamos un esquema con vinculación de contenidos. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

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ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD DIDACTICA Recuerde Ejemplos Resumen Actividad de Aprendizaje Prepárese. Comenzamos… UNIDAD 3 . no estudie de memoria intente siempre… relacionar Iniciaremos el recorrido de la tercera Unidad Didáctica. vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le permitirán iniciar el proceso de aprendizaje.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 4 . es fundamental que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades didácticas. En esta etapa. Le deseamos mucha suerte.

El proceso de tomar razón es que el Registro recibe la Escritura y la vuelca en una especie de resumen en sus registros. sino que hace una especie de resumen. es decir. Ese acto material se llama inscripción o toma de razón.801 tiene en su articulado cómo el Registro toma razón o inscribe – términos que pueden ser usados como sinónimos. Los principios que vamos a ver son todos los que precisamente hacen al procedimiento. Hago una especie de rodeo antes de empezar a hablar del principio de autenticidad. (recomiendo tener a mano el Código) dice son instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos…y abre una enumeración de 10 incisos. el Código Civil no nos determina qué es el Instrumento Público. que es lo que nos interesa. eso lo tenemos en el art. en este caso el registro no toma la Escritura y la transcribe íntegramente. Es un registro de inscripción. hago un comentario. Se acuerdan que decíamos que el Derecho Registral comprende normas que regulan al Ente. El procedimiento de inscripción es cómo se inscriben los instrumentos de los que estamos tratando. 979 del Código Civil.Desarrollo de los contenidos PRINCIPIOS REGISTRALES Los principios registrales son entonces normas de procedimiento. Es decir.801. UNIDAD 3 . Se acuerdan que habíamos visto que había registros de transcripción y de inscripción. Pero antes de avocarnos al análisis del texto de los artículos. 2 y 3 de la Ley 17. El art. PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD El principio de autenticidad.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 5 . La Ley 17. al Registro.. primero vamos a hablar un poquito de instrumento público. Es decir… ¿El fin de la actividad inmobiliaria cómo se refleja? En la firma de la escritura traslativa de dominio. normas que regulan los efectos de las inscripciones y normas que regulan el procedimiento de inscripción.

es tener competencia en un ámbito que puede ser geográfico o funcional. el que –por ahí. Jurisdicción. ustedes conocen. las actas judiciales. un papel billete. Ese oficial público tiene que tener competencia. legitimado. Hace una enunciación no taxativa. un documento de identidad.El Código Civil no nos trae una definición de lo que es instrumento público. no estoy habilitado. en general el Código no define conceptos. como una sentencia judicial. las inscripciones de deuda pública. porque el Registro notarial está habilitado para el Partido de General Pueyrredón. debe estar facultado. UNIDAD 3 . un acta matrimonial o un instrumento que surja de una autoridad. Tendría una competencia territorial. es decir. cualquier otro instrumento que emane o sea autorizado por Escribano o Notario. Es decir. tendría competencia material pero no sustantiva. entonces yo no tengo competencia. Concepto de instrumento público: La doctrina y los autores lo han intentado con la más variada suerte y eficacia. el ejemplo o el instrumento más típicamente público. las acciones de compañías autorizadas por el Estado. tener jurisdicción en el asunto. no tengo jurisdicción. pero nos trae una serie de 10 incisos entre los cuales tenemos las escrituras públicas. puede haber otros. pero no hay ley que me autorice. no estoy autorizado ni es de mi incumbencia profesional hacer un acta matrimonial. porque es redactado y autorizado por un Notario. Por lo cual evidentemente el paradigma. Un escribano no puede celebrar un acta de matrimonio. qué quiere decir. no tengo competencia. Lo que es evidente y necesario determinar es que el instrumento público es aquel que emana de un oficial público. Pero tanto es un instrumento público la escritura. los asientos de los corredores en lo que respecta o lo que determine el Código de Comercio. el autor tiene que ser un oficial público. es la Escritura Pública. Entonces de un instrumento público.tenemos más a la vista. que es otorgado por un oficial público. los billetes en papel billete.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 6 . las inscripciones de las actas de matrimonio y las copias que se entregan de ellas. el autor de ese instrumento tiene que ser un oficial público o alguien facultado como tal.

No es algo convencional. la forma material. debe tener el rito y la forma que la ley exige. podemos decir que tenemos instrumentos públicos judiciales. estamos ante un instrumento público. hacer en escritura pública un contrato de locación. el funcionario público. Repetimos que estos son los requisitos de los instrumentos públicos: si estamos en presencia de esto. A ese instrumento otorgado por oficial público con competencia. que son los emanados de un notario. no puede instrumentar por escritura pública lo que la ley no diga que debe instrumentarse de tal forma. Nos circunscribimos dentro del género instrumento a la especie documento notarial. Yo diría que materialmente se puede hacer. Uno de los instrumentos públicos más comunes son los documentos notariales. tengo competencia y la ley dice que la compraventa inmueble la debo hacer por escritura pública. requiere el rito o formalidad que manda la ley en cuanto a la forma propia del instrumento público. en principio. el Escribano. redactar instrumentos públicos.agarro estos papelitos y redacto una escritura acá.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 7 . pero -porque a mi se me ocurre. La ley impone que determinadas contrataciones o relaciones contractuales deben ser formalizadas por escritura pública. porque la ley no contempla que ni el contrato de locación ni el boleto de compraventa deben ser hechos por escritura pública.es uno de los que puede emitir.Ese instrumento tiene que estar autorizado por ley: La ley tiene que decir que tal contrato se debe hacer por escritura pública. Dentro de lo que es el gran género. UNIDAD 3 . la ley le impone la forma. la forma documental diríamos. NO. el gran mundo de los instrumentos públicos. Pero. El funcionario público -como paradigma más a mano el Notario. que generaría una nulidad. o un boleto de compraventa por escritura pública (hay toda una discusión si se adquiere título por eso). digamos que no se puede. notariales o administrativos. sino estaríamos frente a un instrumento privado. debe cumplir con un rito o formalidad especial: yo soy escribano. el escribano. por ejemplo. es decir.

Pero ante la pregunta. por ejemplo. El boleto no se perfecciona per se como instrumento público. 979 y lo redacta el martillero. ¿Es título? ¿Qué le falta? El sellado y el acto judicial aprobatorio de la subasta. Ese sería el título. yo considero que no. pero está emitido específicamente por un notario. El instrumento público notarial es el que emana de un notario. el papel billete. una notificación. lo que lo transforma indudablemente en instrumento público es el auto aprobatorio de la subasta. sino es un documento privado firmado por las partes redactado por el martillero a la resulta de la subasta. el acta de matrimonio. un acta de infracción de la municipalidad. si. por algún miembro competente en el asunto dentro del poder judicial. la resolución firmada por el juez por el órgano jurisdiccional. que rige la función del notario en la Provincia de Buenos Aires). UNIDAD 3 . etc. que no es oficial público sino un comerciante que trabaja en este caso como auxiliar de justicia.N.020. qué es el notario en nuestro orden jurídico. pero es un contrato que celebran entre el juez por medio del martillero con el adquirente. tiene las mismas características que el instrumento público. el D. El boleto que emana del martillero en un proceso judicial. una resolución. alguien con facultades jurisdiccionales. El documento notarial entonces. por compra en subasta. una cédula. Acá entramos en la cuestión del notariado. Una sentencia. El instrumento público administrativo es el emanado por un oficial público pero de la órbita administrativa. la sentencia.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 8 .I. El martillero lo suscribe en representación del Juez. si es instrumento público.. qué función cumple. lo que fuere.El instrumento público judicial es lo que vimos. La función notarial está regulada por leyes de carácter provincial (que en nuestra provincia es la Ley 9. Primero no está dentro de los casos enunciados dentro del art.

pero –básicamente. de las actas. No todo instrumento público es inexpugnable. redactar e inscribir. A veces se quiere encimar una cosa con otra.En la otra parte de la materia ya nos vamos a ocupar en mayor detalle de esta profesión. La sentencia de un Juez. la escritura de un escribano o el acta de matrimonio pueden ser atacables por nulidad. depositario de la fe pública estatal. una sentencia o un acto administrativo. Una de las formas de atacar un instrumento de estos es el pedido de nulidad. Que tiene como función interpretar e instrumentar la voluntad de las partes (qué quieren hacer esas personas y eso redactarlo) e inscribirlo. la existencia de un vicio en el instrumento. Oficial público. eso se ve no en la función de lo negocial sino en la función de la constatación de hechos. o sea. El documento notarial puede ser nulo o falso. Es decir. interpretar. dar fe de determinados hechos o actos que pasan ante sus sentidos.el notario latino. la escritura tiene como función transferir o modificar derechos reales y el acta tiene como función que el escribano de fe de hechos que pasan frente a sus sentidos. congénito al momento que el mismo nació. que tiene como función interpretar la voluntad de las partes. el notario que tenemos en la República. El mismo adolecía de una patología que puede ser de unas u otras características. Hay otra competencia notarial bastante conocida. que lo van a tornar en alguna situación ineficaz o lo van a hacer perder ciertos efectos. UNIDAD 3 . Es un vicio que adolece el instrumento al momento de su nacimiento. Cualquier acto emanado de un oficial público puede ser nulo. es un oficial público.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 9 . Lo puede tener una escritura. La nulidad qué es. pero una cosa es una escritura y otra cosa es un acta. adecuarla a una figura jurídica e inscribir los títulos que correspondiere en los casos pertinentes. que es la de dar fe de hechos que pasan ante si. nada más. Depositario de la fe pública.

dos partes. Yo le mando al Registro escrituras para que las inscriban porque soy escribano y tengo competencia. en un caso de usurpación se invoca un contrato de locación con firmas certificadas ante escribano público. la falsedad puede ser material o ideológica. pero resulta que el escribano nunca firmó esa certificación.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 10 . pero no tiene autenticidad. dos ejemplares. Si tomamos dos hojas de un cuaderno y escribimos un contrato de locación y el duplicado lo firmamos. depositario de la fe pública. entonces el Registro esos documentos no los toma. Ha habido casos. porque no emana de ningún funcionario público. es un instrumento privado. cumplimiento o manda de la ley y forma específica.traiga falsedades dentro de lo que se denomina falsedades ideológicas. Autoría. cuando yo digo que firma el Sr.También el instrumento público puede ser falso. Perez y el Sr. Yo puedo decir esta escritura pública es falsa. Y luego puede ser que la escritura -en si. no consta en su libro de requerimientos y es falso el papel. que los poderes sean truchos. o digo que el inmueble no está hipotecado y el mismo lo está. el Registro no va a inscribir documentos que no sean auténticos. porque la forma portante de la escritura pública es falsa. El Registro sólo toma razón de los instrumentos que gozan de autenticidad. Entonces ese es un instrumento público falso materialmente. por ejemplo. UNIDAD 3 . que la autoría es determinada. es un instrumento válido entre las partes pero no goza ni viene imbuido de la autenticidad. El Registro de la Propiedad tiene principio de autenticidad. que los papeles sean truchos. porque el documento que ingrese al Registro tenga una autoría determinable. Perez no firmó nada. entonces esa sería una falsedad material. Puede ser que la escritura sea trucha. La afirmación es genérica. es decir. pero en vez de mandárselas en la forma que la ley me impone se las mando en papel madera…. competencia. El concepto de autenticidad pasa por este aspecto. es un contrato válido.

b) Los que dispongan embargos. Auténticos. el otro a los judiciales y el último a los administrativos (los que dispongan leyes especiales). Estos son los documentos o instrumentos que va a inscribir. los F. Los enuncia con carácter taxativo. de funcionarios competentes para requerir. la inscripción de ellos. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. no dice “cualquier otro”. en este artículo se establece el principio de autenticidad en el sentido que el registro va a recibir para inscribir todo lo que esté dentro de este mundo. de este ámbito. UNIDAD 3 . No avance en la lectura si tiene alguna duda.Entonces el art. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. lo judicial o del imperio de la ley o vía administrativa.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 11 . 2 de la Ley dice que el Registro anotará o inscribirá según corresponda los siguientes documentos: a) Los que constituyan. Hay situaciones en que el Registro va a tomar razón de documentos privados.08. Va a registrar documentos o instrumentos que provengan de autores auténticos. por lo cual. transmitan. inhibiciones y demás providencias cautelares. es decir. En realidad dice “y los que dispongan las leyes”. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. El primer inciso se refiere a los instrumentos notariales. con firma certificada. lo que venga de lo notarial. declaren. El Registro de la Propiedad Automotor toma razón de instrumentos privados. rogar. pero al decirlo cierra la cuestión. ¿No hay excepción a este principio? Si.

Estas son las leyes especiales que indica el inc. Rompe el principio que indica el inc. Puede ser atacado como el instrumento privado. 393 del Código de Procedimientos Civil de la Provincia de Buenos Aires. pero en el campo de lo Civil está la redargución de falsedad cuyo procedimiento está normado en el art. aunque ha caído en desuso. en cuanto manifestaciones propias de los autores. vendedor y comprador suscriben un boleto y se lo manda a La Plata. veraces. se anuncia que se va a vender lotes en cuotas o la propiedad que se va a afectar al régimen de la propiedad horizontal está vendida.Hay otras leyes que en realidad no se utilizan mucho. todo admite prueba en contrario. sean veraces. salvo las excepciones que comenté. simplemente anoticio una relación contractual y una obligación de escriturar. quien se viera afectado por UNIDAD 3 . de la falsedad material o ideológica del instrumento público.005 y la 19. En la prehorizontalidad es una obligación hacerlo. porque el instrumento privado no da autenticidad. Una sentencia de un juez. Son excepciones. El instrumento público goza de una presunción de autenticidad. se presumen legítimas. por supuesto. donde se toma razón en la matrícula que está prometida en venta. No se usan prácticamente nunca. pueden ser atacadas como vimos por la vía de la nulidad. la ley de prehorizontalidad y la ley de venta de lotes a plazos. En principio esos instrumentos son ajenos a la inscripción. no emana de oficial público. que le da a quien tuviera un interés legítimo. un acta de matrimonio. En vez de mandar la transmisión del derecho real. en el último caso será un juzgado del fuero penal el que determine si se constituye o no el delito. Entonces la presunción de autenticidad. la falsedad puede ser civil o penal. no porta veracidad. que son la Ley 14.724. 2: Al inscribir un boleto no estoy constituyendo ningún derecho real. pero del público se supone que es veraz. Es como una protección al adquirente.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 12 . 3…como si una ley indicara que hay que inscribir los contratos de locación o los boletos de compraventa (la famosa protocolización de los boletos de compraventa). nadie da fe que lo que contiene. donde se inscriben boletos de compraventa. a del art.

Entonces. El Registro sienta este principio. tendrías 10 días para iniciar por vía de incidente la redargución de falsedad. en el plazo de 30. como hasta los propios instrumentos públicos son atacables. Decimos que el instrumento notarial da plena fe. a partir de ese momento vos te notificaste del acto. 10 días. 45. que son más extensos. pero entendamos que hay maneras de atacarlo. en derecho se puede intentar casi todo. 60 días. inmediatamente los inscribe. sólo va a entrar al Registro otro documento que modifique esa situación. le compró a la Srita. le falsificaron la firma…y la escritura se inscribe.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 13 . Otra opción es que se decrete un embargo sobre la propiedad en cuestión y se haga un anotación de litis que diga “ojo hay un proceso en curso”. El Registro recibe instrumentos públicos. Vos firmaste una escritura. supuestamente falsa.la manifestación que porte un instrumento público. pero va a tomar razón porque un Juez lo dice. y ese documento no se va a modificar más. En los casos penales hay que fijarse los plazos de prescripción del delito. la posibilidad de impugnarlo a través de un procedimiento que va a correr por la vía de incidente. desde que te notificas. ella nunca la vendió. La escritura dice que el Sr. por ejemplo la sentencia que determine la redargución de falsedad y retrotraiga la situación al momento previo a la inscripción original. una casa. qué pasa con esa inscripción. luego tiene un plazo de diez días para iniciar por vía de incidente un procedimiento que se abrirá a prueba. pero es falso. donde pretenderá demostrar que esa afirmación del notario o de la parte es falsa. O te enteras a posteriori. yo lo único que voy a inscribir son los documentos auténticos. UNIDAD 3 . y haber un proceso civil o penal paralelo a esa inscripción que ya se realizó. pero ese instrumento podría estar siendo atacado por la justicia civil o penal diciendo que es nulo o falso. Ustedes deben plantearse la situación así. Es la redargución de falsedad (vía civil) que requiere que el supuesto perjudicado por el instrumento público lo impugne fehacientemente.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Se refiere al inmueble. La Ley 17. y el Registro va a hacer un control extrínseco de esa escritura. lo jurídico.801 entronca con este principio todo el Capítulo Tercero. los aspectos formales del instrumento. así como en el caso de gravámenes. que deber ser perfectamente determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse: en la inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular. que lo que se manda a inscribir está de acuerdo a ley y los ritos formales. el precio…El escribano redacta nada más lo que las partes vienen a manifestar. lo negocial no lo va a analizar. relativo a la “Matriculación”. el monto a que alcanzan. El principio importa que el Registro de la Propiedad determine técnicamente el derecho portante en el instrumento. Una colisión entre los aspectos registrales y los aspectos impositivos.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 14 . lo único que va a controlar son las formas externas. estos últimos no pueden obstar a la inscripción. es decir. no va a hacer un análisis sustancial de la cuestión redactada por el notario sino un análisis formal. no lo interno. va a analizar obviamente si el que firmó fue un oficial público. Pero en principio vamos a afirmar esta cuestión. Lo formalmente necesario. el principio de legalidad o calificación. Si redactáramos una escritura y la enviamos a inscribir diciendo algo parecido a “Don José García le transfiere a su primo Jorge la fracción de campo de la zona de Bosch Partido de Balcarce lindante a las vías del Ferrocarril que linda con la calle y lo de Don Aguinaga de 500 hectáreas aproximadamente”. Lo sustancial. UNIDAD 3 . el Registro no analiza nada.Al ingresar el documento al Registro decíamos que ingresa que “NN vendió a XX por escritura 300 del 28/08/2009 pasada ante el Escribano tal”. Esto después lo vamos a ver en otro de los principios del derecho registral. el notario eleva lleva materialmente al Registro papeles y también por vía magnética o informática. el Registro al tomar razón de esta transferencia dominial. si tiene competencia. las cosas sobre las que recae el derecho y las personas contratantes.

Del C. La especialidad implica que el Registrador no va a tomar razón de títulos que no cumplan con este principio es decir no determinen el derecho (dominio. Civil que no es tema de la materia pero de fundamental importancia. cancelaciones o extinciones. hipoteca. de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros.No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. El Principio tiene un fuerte desarrollo en la Hipoteca a la luz del análisis del art.Esa redacción no especifica ni el derecho transmitido. Las excepciones a este principio conforman el “tracto abreviado” (art. ARTICULO 15.15) “cada nueva inscripción se apoya en otra anterior. sin solución de continuidad (art. que resulta ser su antecedente legítimo”. El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de la matriculación de un inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble matriculado por usucapión. etc. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 15 . condominio. UNIDAD 3 . por lo cual el Notario para determinar materialmente la cosa enajenada debe requerir la correspondiente certificación de dicho registro y no lo podrá hacer por otro medio. La determinación del bien pasará por la interrelación que debe haber entre el Registro Catastral y el Registro de la Propiedad. 3131 y Cctes. ni quien lo transmite y recibe y ni la cosa supuestamente enajenado. así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones.. 16).) ni que las personas estén identificados en forma equívoca (Don José García puede haber miles) y que tampoco esté determinado el bien).

en consecuencia. circunstancia que se consignará en el folio respectivo. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación. El derecho real inscripto se presume existente. c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. los herederos declarados o sus representantes. en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre. hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean. a partir del que figure inscrito en el registro. b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge. es decir.. d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble. Este principio se enlaza con el denominado “de fe pública registral” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral. La carga de la prueba pesa sobre la persona que alega la inexactitud de las constancias del registro. aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.ARTÍCULO 16. PRINCIPIO DE PRESUNCIO DE LIGITIMIDAD Y LEGALIDAD – FE PUBLICA REGISTRAL Los asientos registrales se presumen veraces. pero aquí sin admitirse prueba en contrario.No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 16 . rectificados. en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces. sin que quepa demostración de UNIDAD 3 .

1011 del Civil. A contrario el Registro puede ser inexacto por ser el título incongruente con la realidad material y/o tenga una nulidad y/o el instrumento que ingresa al Registro es exacto pero su vuelvo. la única realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales. El PRINCIPIO DE LEGITIMACION como tal está receptado en nuestra Ley en el art.que la persona que figura como titular en el registro no es en la realidad jurídica la verdadera propietaria. UNIDAD 3 . Que es que un Registro sea EXACTO ?. No todos los casos son iguales pero todos general un incongruencia entre la realidad registral y la extraregistral. donde se detallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (2 y los requisitos que deben reunir (3). 2 y 3 de la Ley 17.FOLIO REAL a) Principio de inscripción: Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es obligatoria) y su efecto (declarativo en nuestro régimen. Con más exactitud.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 17 . 29 “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo originara en los casos a que se refiere el art. no así el de fe pública registral. 23 ya citado y transcripto. atento que el art.801.MATRICULACION . También el art. 4 dispone que la inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título. 22 de la Ley 17.801*. PRINCIPIO DE INSCRIPCION . su anotación es inexacta. Quiere decir que sus asientos coinciden con la realidad material (realidad jurídica y económica). constitutivo en otros) Este principio aparece en los arts. El principio de legitimidad aparece receptado en el art. “ Ello es lo más parecido al principio de legitimación El PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL no está receptado directamente en nuestra ley. Los asientos registrales y los derechos gozan de una presunción de legalidad y veracidad como todo instrumento público.

en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda. para su publicidad. Para los casos de excepción que establezcan las leyes. declaren. juez de paz o funcionario competente. no hay problema. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. los siguientes documentos: a) Los que constituyan. transmitan.505. b) Los que dispongan embargos.*ARTICULO 2. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración. Vamos a desarrollar el principio de matriculación. 3 135 y concordantes del Código Civil. UNIDAD 3 . Todos los principios se interrelacionan. pero no necesariamente uno tiene que concadenarse con otro.Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o anotados. ARTÍCULO 3... derecho real o asiento practicable. inhibiciones y demás providencias cautelares. sirviendo inmediatamente de título al dominio. según legalmente corresponda. oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley. siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público. podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados.De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 18 . deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa.

si? Cada habitante de la Nación tiene un número de identificación única. En el caso del Registro. aún el registro de anotaciones personales. porque nuestro Registro es declarativo pero aparte es real. Ahora. una identificación única. como un número de documento de identidad. como sería el. Los registros de cosas registran eso. asignándole el Registro una determinación al inmueble y un número de identificación. La anotación personal lo que hace es restringir mi patrimonio. ¿Esto qué es? En realidad es un procedimiento registral: Para que entiendan.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 19 .La matriculación es un procedimiento registral por el cual a partir de una inscripción de dominio ingresa un inmueble al Registro. su superficie. la información que el Registro brinda es de cosas. el cual va a permanecer inalterado hasta tanto -por algún acto jurídico sobreviviente. la matriculación…Vamos a ver que existen distintas formas de matricular un inmueble. matricular un inmueble supone asignarle a cada uno de los inmuebles que existen en la jurisdicción del Registro dentro de la provincia donde está radicado el mismo. UNIDAD 3 . de qué manera. El Registro de la Propiedad Inmueble es también un registro de cosas. cuáles son sus límites… Hasta tanto se altere la determinación física del inmueble éste se mantiene incólume en la identificación del Registro (ya vamos a ver de qué manera se puede alterar: por anexión o subdivisión).se altere la determinación física de ese inmueble.801 da nacimiento a lo que se llama el folio real. Registro de las Personas: registra datos o actos jurídicos de esas personas. aspectos patrimoniales. nuestra Ley 17. hay otros registros que se llaman personales que lo que hacen es registrar datos de personas. cosas. sus linderos. porque lo que se ingresa al Registro. cuando existe un inmueble se determina que está ubicado entre esta calle y esta otra. qué quiere decir esto…cómo ordenamos las cosas que están dentro del registro. los registros de cosas se pueden ordenar de distinta manera. ya sea por una inscripción original o por el hueco del sistema anterior. En definitiva. lo que está haciendo es restringir una cosa.

si figura alguna restricción. No podremos tener ningún titular de dominio y si una hipoteca. que como les decía. figura un antecedente detrás de otro. no sabemos si quien firmó el acto jurídico hipotecario UNIDAD 3 . Este es el folio real y acá me anotaron la reinscripción del embargo. porque como les dije es un cuadernillo y como el del ejemplo tiene diez asientos de embargo se anexó al asiento inicial (o de matriculación) otra hoja para poder seguir anotando asientos. entonces nosotros sabemos por los linderos. quién es el titular del inmueble que está grabado con la hipoteca. como asimismo toda la información o historial jurídico de ese inmueble: de quién era. pero acá se ve todo el historial del inmueble. La parte de arriba nos ayuda a nosotros. superficie y medidas: no hay forma de pifiarle. No avance en la lectura si tiene alguna duda. al lado de quién está. Son fichas de identificación del inmueble. cuya Oficina tiene como función determinar físicamente el inmueble. El documento a registrar es un documento judicial. En ese módulo está lo que vimos al principio. si o si estamos hablando de ese inmueble. no se borra nada. El catastro me dice dónde está. al escribano cuando otorga el acto o al Juez…nos ayudamos con catastro.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 20 . Esto es lo que se llama el asiento de matriculación. EL OFICIO JUDICIAL El mecanismo por el cual se activa el funcionamiento del Registro es un oficio judicial. Evidentemente el mecanismo de folio real necesita tener complementación con catastro. Todo lo que anota en la matricula es la determinación del inmueble físicamente. porque no sabemos quién es el deudor. de quién pasó a ser. En realidad éste no es todo el folio real. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. la determinación física del inmueble.El folio real lo que hace es asignarle a cada uno de los inmuebles que se encuentran registrados un cuadernillo único. nace a partir de la inscripción del dominio. cuánto mide la superficie. Figura todo. atrás y delante de quién está.

Si en vez de una hipoteca trabamos un embargo. Ustedes seguramente han visto formularios que se llaman informes de dominio de inmuebles matriculados. Actualmente ha habido una matriculación de oficio de todos los inmuebles en algunas zonas (el Registro divide a la Provincia en Zonas) de la Provincia. Cuando uno pide un informe de dominio de un inmueble que desde el año ´68 no ha tenido movimiento jurídico. por lo que uno cuando pide un certificado debe utilizar un formulario especial que se llama de inmueble no matriculado. no lo llamábamos de folio real sino cronológico personal. ¿cómo ingresaban los actos jurídicos al Registro? Simple y sencillamente uno atrás de otro. se lo matricula. Entonces siempre el folio real nace de una anotación de dominio. el inmueble no tiene matrícula. a pesar de que el art.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 21 . había otro. porque fue recién a partir de ese año que se generaron los folios reales. porque el único que puede otorgarla es el titular de dominio. pero antes de esa Ley ya existían los registros y no se observaba esta forma de hacer ingresar los inmuebles a registro. 44 de la Ley obliga al Registro a matricular todos los inmuebles. que era extremadamente engorroso.es la persona autorizada a hacerlo. asignándoles un número y año. ¿Qué hacen? Cuando se genera algún tipo de rogatoria respecto de alguno de esos inmuebles no matriculados. UNIDAD 3 . pero no se tomaron todos los inmuebles que había en la Provincia de Buenos Aires y se les hizo una matrícula a cada uno. tiene un folio real. el legajo es una cantidad de de papeles que reflejan actos jurídicos ingresados al Registro uno atrás de otro y que se apilan de a cien. quiere decir que el inmueble ya está matriculado. El problema es que el folio real nace con la Ley 17.968. Este sistema qué hacía. Los inmuebles se identificaban por el legajo donde se había agregado el acto jurídico que se ingresó a Registro. debemos partir de la inscripción de dominio para ver si embargamos a la persona que deberíamos embargar. con lo que todavía quedan innumerable cantidad de inmuebles que no tienen número de matrícula.801 de 1.

Cuando nacieron los Registros fueron tildados de inconstitucionales. El Registro de la Propiedad no siempre existió. modificación o extinción de un derecho real sobre un inmueble que ya estaba ingresado al Registro pero con otro sistema. transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles no se inscribía en ningún lado. pero hay inmuebles que todavía no se registraron porque no tuvieron transmisión. Acá pueden pasar muchísimas cosas. porque no era obligatorio. sino antes de la creación del Registro…son inmuebles que nunca ingresaron al Registro. nunca se pidió ni un informe de dominio o copia de asiento registral de ellos (en esos casos si constataban su inexistencia lo habrían matriculado). de otro inmueble de otra jurisdicción (pongámosle 2) ingresó una transmisión de dominio. el vuelco es el pase de ese sistema cronológico personal al folio real. y así sucesivamente. UNIDAD 3 . Cuando se sanciona la Ley 17. Antes de 1928 cualquier nacimiento. se le impone la matrícula por vuelco del sistema anterior. porque todavía no existía una ley que legitimara la existencia de los mismos y la constitución y transferencia de derechos se volcaron en ellos a través del sistema cronológico personal. el cuadernillo donde se referencia todo el historial jurídico del inmueble. Ahora qué pasa…en el año 1961 se creo el legajo 742 del ´61 en donde se va a ingresar un acto jurídico de transmisión respecto del inmueble del legajo 1 del ´54. es mucho más práctico que este tremendo anacronismo. Obviamente que el folio real. se vuelcan originariamente en el folio real y si se hace una transmisión.801 todas las transmisiones y modificaciones de derechos reales que todavía no habían ingresado al Registro por el sistema cronológico personal. modificación o extinción de un derecho real pero no antes del 68.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 22 .Por ejemplo legajo 1 del año 1954: allí ingresó respecto del inmueble 1 una hipoteca. entonces hay que ir a buscarlo y referenciarlos mutuamente. La matriculación del inmueble nace con la inscripción del dominio por nacimiento original o por vuelco.

La matriculación es el sistema o procedimiento por el cual se ingresan los inmuebles al Registro. y el folio real es una de las opciones que tiene el imagínense lo que sucedería el 1. Allí se ponen todos los legajos que tienen vinculación con ese inmueble para seguir la historia jurídica del mismo. no se va a registrar. esos actos jurídicos son incompatibles. La matrícula es un procedimiento. Cuando se matricula lo único que se tiene en cuenta es el titular de dominio y a partir de ahí el acto jurídico por el cual se volcó al folio real (por ejemplo. ¿La matrícula y el folio real es lo mismo? ¿O el folio real es anterior a la matrícula? No. Si hay que ir mañana al Registro a ingresar cuatro trámites uno tras otro. un sistema de registración o incorporación de inmuebles al Registro. debajo del folio dice antecedente dominial: Surge cuando se matricula por vuelco. que se pidió un certificado). Hay actos jurídicos que tienen lo que se llama incompatibilidad relativa.Por eso. entonces el acto jurídico no puede ingresar. El número de orden te da la prioridad. No había ni rutas para llegar al lugar donde registraban. como si entra un embargo. Si yo con el número de orden 1 tengo una transmisión de dominio de A a B y el número de orden 2 tiene una hipoteca sobre el mismo bien que otorga A.920 si ahora con los sistemas informáticos que tenemos hay problemas. La prioridad hace que tenga derecho a modificar el folio real el que posea el número anterior y si el número que le sigue es un acto incompatible con el número anterior. uno de los sistemas de ordenamiento. pero hay actos jurídicos que son absolutamente incompatibles. a veces. porque todas las máquinas timbradoras de la Provincia de Buenos Aires están tomando trámites. y a vos te asignan el número que te toca cuando pasas por la máquina timbradora. ustedes van a ver que el número no es correlativo. no es que el acto jurídico anterior no puede entrar sino que hay que resolver el tema del embargo. ahora tenemos un sistema informático interconectado. UNIDAD 3 . El folio real es una de las formas de ordenar los inmuebles que están matriculados.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 23 .

Los asientos se identifican por la letra de la columna a.Después ustedes van a ver cuando estudiemos el principio de prioridad que con la emisión del certificado existe lo que nosotros llamamos reserva de prioridad o retroprioridad. Dentro de cada jurisdicción el número de matrícula no se repite. UNIDAD 3 . 2. sino que origina toda la determinación del bien y por sobre el número de documento de identidad de los inmuebles. El asiento inicial que se genera con la matriculación se llama. 3. y por fila se ponen números correlativos 1. ¿Qué es? Un listado de todos los documentos que entraron ese día en donde se pone uno debajo del otro por orden. porque ahora no solo tenés que pagar el sellado que nosotros pagábamos sino que te cobran el sellado de actuación administrativa. que es este primer asiento. 4 y 5. d y e dependiendo que la columna sea de dominio. b. Cualquier duda se va al libro diario. lo que si sucede entre distintas jurisdicciones. de cancelaciones o de certificados. que se conforma con el número de jurisdicción política de la provincia (General Pueyrredón es 045) y un número de matrícula. Los asientos nacen a partir de una rogatoria y generan la modificación del folio real. que es un porcentual sobre la valuación fiscal. de gravámenes.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 24 . Ahora. La rogatoria es el impulso inicial y el Registro sigue el trámite hasta el final. asiento de matriculación. que es la modificación del folio. hasta generar lo que se llama el asiento. precisamente. El número de orden es lo que se llama el asiento de presentación y después está lo que se llama el libro diario. en una rogatoria judicial como la declaratoria de herederos te exigen por una cuestión tributaria indicar el número de partida y la valuación fiscal del inmueble. por ejemplo. por ejemplo en Salta se identifica con la nomenclatura catastral. Este primer asiento no solo genera la anotación de la titularidad de dominio. ya sea que se genere originalmente o por vuelco. c. Esto puede ser distinto en otras jurisdicciones.

lo que si van a transcribir son los datos de cada uno de estos sujetos. También te pide el estado civil por el tema del asentimiento conyugal.puede pasar que el Consorcio de Propiedad Horizontal se disuelva y en ese caso todas las matrículas nuevas se eliminan y cobra vida la original. La otra situación se da cuando dos inmuebles se unen. pero tampoco se eliminan las anteriores.Entonces para que sepan cómo aplicar este porcentual. porque –por ejemplo. Para modificar el folio el inmueble debe modificarse físicamente. En este caso se crea una sola matrícula de los dos inmuebles. declaratoria de herederos. La matrícula que había -la matrícula 10.no es que va a desaparecer sino que la cancelan: En la matrícula 10. el estado civil. cuando se unifican dos inmuebles. la nacionalidad. UNIDAD 3 . el domicilio. Esto ocurre cuando se ingresa al Registro un Reglamento de Copropiedad Horizontal. si es casado el número de nupcias y el nombre del cónyuge.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 25 . no me van a transcribir todo el oficio. por ejemplo.000/1/2/3 para las unidades funcionales… y todas las matrículas se referencian con aquella de la cual nacieron. que se subdivida (que de un inmueble se hagan muchos inmuebles). necesitan el nombre completo. Es un registro de títulos y es un registro de inscripción. y cuando se vuelca incorrectamente nacen las inexactitudes registrales. lo que se vuelca en el asiento es el acto jurídico. porque el tipo que lee el documento no vuelca ahí lo que dice sino lo que él entendió que dice. Nuestro Registro registra títulos.000 se anota el reglamento de copropiedad y van a crear la matrícula 10. Nosotros no tenemos un registro constitutivo. es declarativo. cesión. Va a figurar compraventa. el documento. porqué.000. el nombre de los padres. el oficio tiene que indicar el número de partida inmobiliaria y la valuación fiscal.

La solicitud de copia de asiento sólo nos pide los datos del inmueble. los abogados) para verificar distintos datos. A cada certificado que se presenta se le da un sticker. uno va a ser el de la fecha y otro el de numeración de presentación…el timbrado. En Provincia de Buenos Aires hay distintos tipos de certificados. Los rojos son los que usan los escribanos para sus operaciones y son los que tienen reserva de prioridad.PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción. El sistema argentino tiene dos elementos. por ejemplo. Después están los de color azul que son las solicitudes de copia de asiento registral esos los pueden pedir todos (los martilleros. los que debemos consignar en los casilleros. Esto va a ser muy usado en nuestro sistema registral. La numeración por presentación y en otros la fecha. porque cuando pedimos los verdes tenemos que saber muy bien quién es el titular. potior est jure: Tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. Los verdes (que los llamamos informes) son los que usan los martilleros y abogados. porque si está consignado erróneamente el nombre nos viene de devuelto. cuando no sabemos quién es el titular del inmueble. esto es lo que ayuda a saber quién llegó primero en el tiempo.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 26 . porque cuando hablamos de prioridad y de rango. siguiendo la máxima de que prior est tempore. en las escrituras viejas por ahí veían un timbrado largo que decía igualmente la hora y el número de presentación que cuando empezó a falsificarse generó nuevas técnicas. la cuestión de quién llega primero al Registro va a ser importantísima. UNIDAD 3 . Esto de los stickers es bastante reciente. los escribanos. para verificar la titularidad dominial. el principio que vamos a ver hoy.

porque recuerdan que lo mencioné la clase anterior: los embargos como todas las medidas cautelares caducan a los 5 años. lo que revela la titularidad de ambos cónyuges). restricciones e interdicciones y esta es la columna donde se van a asentar los embargos. Es prolijo que si un Escribano hace una operación de compraventa donde hay un embargo que está caduco – si bien no tiene que levantarse. Después viene la segunda columna. En este caso no necesitamos que esté anotado en cancelaciones. ¿Cómo salen las planchetas de los informes una vez que nos lo entregan? La primera columna nos habla de la titularidad sobre el dominio. después tenemos una segunda que nos dice la proporción. el DNI. el estado civil (puede ser que en vez de comprar Juan Perez casado en primeras nupcias o separado de sus primeras nupcias. tanto para pedir sobre el estado de las personas (eso va directamente a anotaciones personales. compren los cónyuges en primeras nupcias. En el tercero (cuarto si tomamos como casillero el de las proporciones) estarían las cancelaciones. UNIDAD 3 . si compró la totalidad del bien ponen 100%. una división dentro del registro que es para inhibiciones). la proporción.Hay formularios verdes y rojos.haga la nota para que el registrador ponga una anotación de que está caduco el embargo. si el embargo que estaba anotado se levantó…no si caducó. por ejemplo si hubo un bien de familia y hubo un levantamiento de dicha afectación. Después vienen los gravámenes. como para los inmuebles (va a la parte de certificados).“PRINCIPIOS REGISTRALES” 27 . Depende la parte que haya comprado. si estuviese afectado a bien de familia o hubiera un usufructo. quién es el escribano que intervino. En la primer columna siempre viene la persona que es titular del dominio: Nos va a decir el nombre completo. un tracto abreviado. totalizando el 100%. su número de registro y el folio de seguridad. si hay dos personas que son condóminas entonces va a estar en la primera columna la titularidad del 50 % indiviso (en realidad dice ½ porque se expresa en fracciones) y después van a venir los datos del otro condómino y nos va a decir ½ también. y después nos dice los datos de la escritura de transmisión: si hubo una compraventa. a los 5 años caducó si no hay una reinscripción.

caducó. Entonces con esa plancheta del certificado tengo todo el estado del inmueble: Quién es el titular. La usucapión.que establece la ley.Es una cuestión de prolijidad y orden. Por ejemplo nosotros recibimos un certificado y vemos que hay un embargo. Y la última de las columnas es la de las certificaciones: Cada vez que un escribano pide un certificado con reserva de prioridad debe anotarse es esta última columna. Ese escribano lo va a saber porque está asentado con un número que es el número de entrada del certificado.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 28 . después viene la fecha en que fue ingresado el certificado. deben haber visto en obligaciones la diferencia entre caducidad y prescripción. En la usucapión el derecho nace originariamente respecto de ese bien. Entonces si yo pedí un certificado para una compraventa. la fecha del sticker. estoy dentro de esa cobertura -de esa prioridad. porque no es necesario: La ley dice que a los 5 años a partir de la fecha de su registración. bueno. no hay que preocuparse para poder realizar la operación. está caduco. Una cosa es la usucapión. de qué año es –por ejemplo del 2000.y no hay reinscripción ni levantamiento. eso sirve también para hacer los estudios de títulos. quiénes fueron en el tracto los anteriores titulares. después dice el tipo de operación. No prescribe. Uno consiguiendo esto ve el historial de lo que hay asentado en la matrícula. que es un proceso por el cual uno adquiere por el transcurso del tiempo (diez o veinte años) la titularidad de un bien. pero sería de una buena técnica registral hacer una nota para que en la columna de las cancelaciones quede la registración de que ese embargo caducó. está caduco. UNIDAD 3 . el registro del escribano y el partido al cual pertenece.

Es distinto a la usucapión. la subasta no es un primer asiento. eso es el art 1.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 29 . es decir. En cualquiera de los dos casos si va a quedar limpio de los embargos o medidas anotadas. que es otro tema.051 del Cód. una venta non dominio. a ese tercer sub adquirente no se le puede reivindicar el inmueble. etc. una tercera operación a título oneroso y con buena fe. no se le puede seguir una acción contra él. es distinto a la usucapión. que habla del tercer sub adquirente de buena fe. Vos me habías dicho que con la tercera venta borra todo para atrás…si yo te interpreto bien. Qué pasa cuando hay una transmisión que pueda ser cuestionada por fraude. Es como si fuera un primer asiento. UNIDAD 3 .. pero eso no puede entenderse como que todo lo anterior desaparece.va a quedar liberado de todos los embargos. no es una adquisición originaria como en el caso de la usucapión. alguna circunstancia. tal ves haya alguien que se presente por esa persona.habrá que demostrar si tuvo o no buena fe. como también en el caso que hubiera un asiento incorrecto. He visto certificados donde por una usucapión se tachan..La sentencia judicial que declara la usucapión hace que la matrícula quede a cero (digamos).. con la rectificación he visto tachado directamente la cuadrícula que corresponde al asiento incorrecto. cuando hubo un sub adquirente. se le notifica a esa parte. Es como si el tercer adquirente ya estuviera libre. en realidad todos los titulares anteriores se tachan. se cruzan los asientos anteriores. borró todo lo de atrás. Adquirente en subasta. porque el adquirente en subasta no tiene un asiento originario. De acuerdo a la ley.. En la sentencia de usucapión hay un asiento originario. Civ. porque el juicio de usucapión se hace contra la parte que figura como titular ante el registro. si se conoce el domicilio hay que publicar edictos. es como si hubiese sido una compraventa. simulación.

que no tenga matriculación. simplemente la palabra de quien dijo ser garante. Mientras que transcurre el contrato de locación quién les asegura que no lo van a vender. pero vos no tenés una reserva de prioridad. Cuando uno suscribe un contrato de locación y ofrece un bien en garantía. Ustedes pidieron ese informe para ver que no haya embargos. porque van a ver cuántos embargos hay que van a estar antes que el que yo pueda trabar eventualmente si no me cumple con los alquileres. Preguntan acerca de las garantías compradas: Dicen que algunos martilleros tienen una lista de garantías que son truchas para resguardarse. Hay que fijarse muy bien en los folios del otorgante (datos que se pueden chequear. uno va a pedir informes de inhibición y dominio para ver si quien dice ser el titular de ese bien es el titular registral del dominio y además no está inhibido. La operación más común se llama lavar folios. A mi me pasó en la escribanía de gente que venía a certificar la firma en un contrato con garantía y les pedí la copia escritura y le faltaba una hoja. UNIDAD 3 . Si.. el bien que ofreció en garantía. Entonces. Es una garantía porque vos sabes que es el titular del bien..Había quedado pendiente el tema de la garantía. Aparte del tema de las garantías truchas. esa garantía no es que ustedes la están afectando registralmente. ni siquiera podes registrar la operación en el registro. que esas personas son en realidad quienes firman el contrato. las leyendas de su confección. si hay una hipoteca ese derecho real sería más fuerte que mi embargo al momento de la ejecución. pero hay que ver si el contrato no tiene un objeto ilícito o ilegal. les puede llegar un poder falso. bueno. Si después no cumple con los cánones locativos y se inicia la ejecución de alquileres cuál va a ser la garantía del pago de esos alquileres. embargar o inhibir. Es personal. porque es una información que proporciona el Colegio). eso no significa que la garantía no sirva. como mínimo.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 30 .esto de la prioridad tiene que ver con este tema. hipotecas. Alguien pregunta si la certificación no es simplemente respecto de la firma.

UNIDAD 3 . Existen distintas situaciones que se pueden dar: La segunda rogatoria no se va a inscribir. que exista un cierto conflicto pero el mismo pueda solucionarse. CONTINUACION DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD. y puede que esa incompatibilidad sea absoluta o simplemente relativa. inscriben la que antecede. si entra la rogatoria de transmisión dominial la segunda no va a poder ser inscripta. tiene prioridad sobre el posterior para obtener una modificación del registro.Otra duda gira en torno a la muerte del poderdante cuando se dan poderes generales de administración. es incompatible y no hay forma de resolverla. no es que tengas mejor derecho. por ejemplo que haya ingresado una transmisión de dominio de A a B y un embargo sobre A. Eso es lo que sucede con la prioridad.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 31 . ¿Qué entendemos por derecho de prioridad? En realidad la prioridad tiene que ver con el tiempo: Quien se antecede antepone. La prioridad hace que quien antecede en el tiempo tenga prioridad sobre los subsecuentes para lograr una modificación en el Registro. Puede suceder que la incompatibilidad sea meramente relativa. O puede suceder que ambas rogatorias sean compatibles. Por ejemplo: Entra una transmisión de dominio de A a B y una hipoteca otorgada por A a C. También puede suceder que ambas rogatorias sean incompatibles. es el supuesto inverso al ejemplo dado.en el tiempo. Es absoluta cuando la rogatoria del segundo acto jurídico no puede lograr inscripción registral si se asienta la primera.

van a seguir llegando rogatorias una atrás de la otra y todas van a generar un asiento condicional. porque el propio sistema informático no lo permite: Siempre va a tirar un número de orden distinto para poder asignar una prioridad por sobre otra. Este asiento diario es el que va a determinar qué rogatoria tiene prioridad sobre otra. cuál de las dos va a acceder primero a la modificación del folio real. pero no. y qué es lo que nos va a dar la prioridad en el Registro? ¿Cómo sabemos quién tiene prioridad sobre quién? Lo que se llama el asiento diario. donde un documento que entra con posterioridad va a recibir una registración anterior. es decir. lo único que hay que hacer es levantar ese embargo…en este caso el registro posibilita que ambas rogatorias se registren. Este principio de prioridad puede sufrir algunas excepciones. pero no van a tener el mismo número orden. condicionales o provisionales. se asienten. Este número de orden es el que nos va a dar la prioridad de una rogatoria por sobre otra.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 32 . UNIDAD 3 . Una es la protección que nos otorga el certificado. que no sólo tiene una fecha y hora sino que tiene un número de orden.La incompatibilidad no es absoluta. Todos los asientos que se generen con posterioridad a la inscripción de un certificado vigente son condicionales. ¿Puede ser que dos rogatorias ingresen a la misma hora? Si. parecería que tengo un certificado y no puedo hacer nada más. el llamado bloqueo registral…los asientos pueden ser definitivos. condicionado a que ingrese al registro el acto jurídico por el cual se pidió el certificado. Se dice bloqueo registral (es la protección que te da el certificado).

Si el escribano en vez de otorgarme el acto el 28 de febrero me lo otorga el 28 de marzo.) UNIDAD 3 . también está el caso de los certificados.Si nosotros pedimos un certificado. porque el Registro con qué fecha va a asentar este acto jurídico en el folio real: 1 de enero. que se anotan con referencias (por ejemplo cancelación hipoteca…) no se tacha el folio real. caduca vencido el plazo por el cual se anotó el asiento (generalmente 5 años como las inhibiciones o los embargos. donde no hay anotación alguna. por ejemplo con fecha de asiento diario 1 de enero. con qué fecha se va a registrar el acto jurídico: con fecha 28 de marzo…perdés la prioridad. porque este acto jurídico otorgado dentro de los plazos de vigencia del certificado y que una vez otorgado por escritura es ingresado al registro en tiempo y forma. es una excepción al principio de prioridad. pongámosle 28 de febrero).“PRINCIPIOS REGISTRALES” 33 . sino que simplemente el asiento perdió vigencia. la misma también caduca cuando el acto jurídico a cuya registración se condicionaba entra a registro. sin perjuicio que el asiento diario del ingreso de la rogatoria de inscripción del acto en sí sea el 28 de febrero (a esto se llama retroprioridad). Otras de las consecuencias que pueden sufrir los asientos –aparte de las cancelaciones. El problema acá es que los asientos no se cancelan. Las restricciones habitualmente se dan respecto de los embargos y de las restricciones de dominio. si el escribano cumple con todos los plazos para el otorgamiento del acto dentro del plazo de vigencia del certificado (hasta el 24 de enero) y el ingreso de la rogatoria al registro (dentro de los 45 días posteriores al otorgamiento del acto. que se entienden caducos cuando los actos por los cuales se solicitan se otorgan fuera del plazo de su vigencia. Si vos tenés una anotación condicional. Es muy raro que los asientos se cancelen. es una inscripción con principio de prioridad. va a tener prioridad por sobre todas las rogatorias ingresadas del 1 de enero al 28 de febrero.son las caducidades. si en el medio te entró un embargo existe un caso de incompatibilidad y el registro no te va anotar la escritura hasta que vos no lo levantes.

en el ejemplo que vimos puede ser un acuerdo entre acreedores hipotecarios. alteración de rango y posposición de rango. los demás son excepciones. La prioridad es la regla. lo que no se puede hacer es afectar derechos de terceros (por ejemplo que entre los rangos que se posponen haya un rango). Generalmente la reserva de rango se da en el caso de las hipotecas.Las otras excepciones a la prioridad son algunas facultades convencionales que las partes pueden hacerse al momento de generar un asiento. Obviamente el acreedor que posterga su rango no ve afectado su interés ni daña a terceros con su accionar. dejando asentado plazo y monto de la misma. Estas excepciones se llaman reserva de rango. en donde el titular de dominio y el acreedor hipotecario acuerdan reservar un grado preferente a la hipoteca que se está asentando con respecto a otra hipoteca. donde no participa el deudor hipotecario…también se da el caso cuando hay un deudor con muchos acreedores embargantes: uno de sus acreedores embargantes le compra a otro de mayor rango su acreencia para poder ejecutar ese bien en su propio proceso. UNIDAD 3 . prevén una preferencia para inscribir un asiento con prioridad al otro. La posposición de rangos se da entre dos sujetos que ya tienen asentado su rango y uno pospone el suyo en beneficio de otro. Como en el otro caso.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 34 . La alteración de rango es prácticamente lo mismo pero en vez de postergarse su rango se lo intercambian. La reserva de rango es un acuerdo que las partes realizan antes de que ingrese el acto jurídico al registro para dar al acto un rango preferente respecto de otro acto jurídico. Esto supone que las partes. al momento de ingresar una rogatoria al registro.

Recuerde que su tutor está esperando sus consultas.. no pase a la siguiente si tiene alguna duda..¿Como es una Matricula en su Registro? (consiga algún informe de dominio de su Registro Provincial y escanearlo al docente para poder analizarlo.Antes que hubiere sistemas de matriculación como era y que se registraba? Si finalizó con la actividad. Mucha suerte… UNIDAD 3 . continúe con la lectura. ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE 1. Hemos llegado al final de la Unidad Didáctica Nro: 3.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 35 . 2..¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas.¿Porque el Principio de Prioridad tiene excepciones? ¿En que caso? 3.

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