UNIDAD 3

PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 3 “PRINCIPIOS REGISTRALES”

Introducción
Los principios registrales son institutos o normas que guían todo el proceso registral. Al ingresar un documento o instrumento –ya sea notarial, judicial o administrativopara ser inscripto, la solicitud de inscripción estará

sometida a un procedimiento administrativo, que como tal tiene por una parte al Estado (registrador) y por la otra al solicitante de la toma de razón (escribano, juez y funcionario).

Todo registrales, inscriptorio.

el

desarrollo

de

ese los

proceso que

estará el

guiado

por

los del ton

principios proceso ni son,

siendo Sin su

éstos

guiarán

desarrollo sin

existencia,

los

registradores

actuarían

sin vectores legales de su actuación. Tanto el funcionario estatal como el solicitante de la inscripción conocen de antemano estos principios, por lo cual saben que deberán atenerse a ellos. De allí la importancia de

conocerlos.

Objetivos
⇒ Defina principios registrales. ⇒ Defina principio de autenticidad. ⇒ Defina principio de especialidad. ⇒ Defina principio de tracto sucesivo. ⇒ Defina principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral ⇒ Defina principio de inscripción - matriculación - folio real ⇒ Defina y distinga el oficio judicial ⇒ Defina principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

2

Temario
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

Esquema de contenidos
A continuación, le presentamos un esquema con vinculación de contenidos. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

3

Le deseamos mucha suerte.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 4 . En esta etapa. Comenzamos… UNIDAD 3 .ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD DIDACTICA Recuerde Ejemplos Resumen Actividad de Aprendizaje Prepárese. no estudie de memoria intente siempre… relacionar Iniciaremos el recorrido de la tercera Unidad Didáctica. vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. es fundamental que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades didácticas.

que es lo que nos interesa. Pero antes de avocarnos al análisis del texto de los artículos. 2 y 3 de la Ley 17. Ese acto material se llama inscripción o toma de razón. al Registro. Se acuerdan que habíamos visto que había registros de transcripción y de inscripción. El art. El procedimiento de inscripción es cómo se inscriben los instrumentos de los que estamos tratando. Es un registro de inscripción. La Ley 17. Es decir. PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD El principio de autenticidad.. El proceso de tomar razón es que el Registro recibe la Escritura y la vuelca en una especie de resumen en sus registros. 979 del Código Civil. Los principios que vamos a ver son todos los que precisamente hacen al procedimiento. sino que hace una especie de resumen. normas que regulan los efectos de las inscripciones y normas que regulan el procedimiento de inscripción.801. Es decir… ¿El fin de la actividad inmobiliaria cómo se refleja? En la firma de la escritura traslativa de dominio.801 tiene en su articulado cómo el Registro toma razón o inscribe – términos que pueden ser usados como sinónimos. hago un comentario. Hago una especie de rodeo antes de empezar a hablar del principio de autenticidad. eso lo tenemos en el art. primero vamos a hablar un poquito de instrumento público. en este caso el registro no toma la Escritura y la transcribe íntegramente. el Código Civil no nos determina qué es el Instrumento Público. (recomiendo tener a mano el Código) dice son instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos…y abre una enumeración de 10 incisos. es decir.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 5 . Se acuerdan que decíamos que el Derecho Registral comprende normas que regulan al Ente. UNIDAD 3 .Desarrollo de los contenidos PRINCIPIOS REGISTRALES Los principios registrales son entonces normas de procedimiento.

un papel billete. las acciones de compañías autorizadas por el Estado. Pero tanto es un instrumento público la escritura. que es otorgado por un oficial público. pero nos trae una serie de 10 incisos entre los cuales tenemos las escrituras públicas. Lo que es evidente y necesario determinar es que el instrumento público es aquel que emana de un oficial público. Por lo cual evidentemente el paradigma. Un escribano no puede celebrar un acta de matrimonio. no tengo jurisdicción. no estoy autorizado ni es de mi incumbencia profesional hacer un acta matrimonial. en general el Código no define conceptos. es tener competencia en un ámbito que puede ser geográfico o funcional. es decir.tenemos más a la vista. el autor de ese instrumento tiene que ser un oficial público o alguien facultado como tal. las inscripciones de deuda pública. las inscripciones de las actas de matrimonio y las copias que se entregan de ellas. un documento de identidad. tener jurisdicción en el asunto. qué quiere decir.El Código Civil no nos trae una definición de lo que es instrumento público. Es decir. Concepto de instrumento público: La doctrina y los autores lo han intentado con la más variada suerte y eficacia. cualquier otro instrumento que emane o sea autorizado por Escribano o Notario. es la Escritura Pública. porque el Registro notarial está habilitado para el Partido de General Pueyrredón. un acta matrimonial o un instrumento que surja de una autoridad. tendría competencia material pero no sustantiva. Hace una enunciación no taxativa. el que –por ahí. UNIDAD 3 . los billetes en papel billete. Entonces de un instrumento público. puede haber otros. el ejemplo o el instrumento más típicamente público. no tengo competencia. ustedes conocen. las actas judiciales.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 6 . debe estar facultado. no estoy habilitado. Jurisdicción. Ese oficial público tiene que tener competencia. los asientos de los corredores en lo que respecta o lo que determine el Código de Comercio. pero no hay ley que me autorice. como una sentencia judicial. legitimado. porque es redactado y autorizado por un Notario. Tendría una competencia territorial. el autor tiene que ser un oficial público. entonces yo no tengo competencia.

UNIDAD 3 .“PRINCIPIOS REGISTRALES” 7 . que son los emanados de un notario. el Escribano. notariales o administrativos. Dentro de lo que es el gran género. la forma material. Pero. Uno de los instrumentos públicos más comunes son los documentos notariales. por ejemplo. el escribano. redactar instrumentos públicos. o un boleto de compraventa por escritura pública (hay toda una discusión si se adquiere título por eso). debe cumplir con un rito o formalidad especial: yo soy escribano.Ese instrumento tiene que estar autorizado por ley: La ley tiene que decir que tal contrato se debe hacer por escritura pública. pero -porque a mi se me ocurre. El funcionario público -como paradigma más a mano el Notario. sino estaríamos frente a un instrumento privado. podemos decir que tenemos instrumentos públicos judiciales. la ley le impone la forma. estamos ante un instrumento público. no puede instrumentar por escritura pública lo que la ley no diga que debe instrumentarse de tal forma. en principio. No es algo convencional. la forma documental diríamos. requiere el rito o formalidad que manda la ley en cuanto a la forma propia del instrumento público. NO. el gran mundo de los instrumentos públicos.agarro estos papelitos y redacto una escritura acá. es decir. Yo diría que materialmente se puede hacer. La ley impone que determinadas contrataciones o relaciones contractuales deben ser formalizadas por escritura pública. tengo competencia y la ley dice que la compraventa inmueble la debo hacer por escritura pública. debe tener el rito y la forma que la ley exige. el funcionario público. digamos que no se puede. A ese instrumento otorgado por oficial público con competencia. Repetimos que estos son los requisitos de los instrumentos públicos: si estamos en presencia de esto. que generaría una nulidad. Nos circunscribimos dentro del género instrumento a la especie documento notarial. hacer en escritura pública un contrato de locación.es uno de los que puede emitir. porque la ley no contempla que ni el contrato de locación ni el boleto de compraventa deben ser hechos por escritura pública.

yo considero que no. El documento notarial entonces.020.N. UNIDAD 3 . el D. Primero no está dentro de los casos enunciados dentro del art. la resolución firmada por el juez por el órgano jurisdiccional. Una sentencia.I. ¿Es título? ¿Qué le falta? El sellado y el acto judicial aprobatorio de la subasta.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 8 . alguien con facultades jurisdiccionales. lo que lo transforma indudablemente en instrumento público es el auto aprobatorio de la subasta. tiene las mismas características que el instrumento público.. El martillero lo suscribe en representación del Juez. por algún miembro competente en el asunto dentro del poder judicial. que rige la función del notario en la Provincia de Buenos Aires). si es instrumento público. un acta de infracción de la municipalidad. sino es un documento privado firmado por las partes redactado por el martillero a la resulta de la subasta. por ejemplo. la sentencia. una resolución. por compra en subasta. El boleto no se perfecciona per se como instrumento público. el acta de matrimonio. qué función cumple. El instrumento público notarial es el que emana de un notario. Ese sería el título. 979 y lo redacta el martillero. pero es un contrato que celebran entre el juez por medio del martillero con el adquirente. una cédula. El boleto que emana del martillero en un proceso judicial. El instrumento público administrativo es el emanado por un oficial público pero de la órbita administrativa. Acá entramos en la cuestión del notariado. lo que fuere. Pero ante la pregunta. que no es oficial público sino un comerciante que trabaja en este caso como auxiliar de justicia. una notificación. pero está emitido específicamente por un notario. el papel billete. qué es el notario en nuestro orden jurídico. si.El instrumento público judicial es lo que vimos. etc. La función notarial está regulada por leyes de carácter provincial (que en nuestra provincia es la Ley 9.

El documento notarial puede ser nulo o falso. es un oficial público. la escritura tiene como función transferir o modificar derechos reales y el acta tiene como función que el escribano de fe de hechos que pasan frente a sus sentidos. que lo van a tornar en alguna situación ineficaz o lo van a hacer perder ciertos efectos. la escritura de un escribano o el acta de matrimonio pueden ser atacables por nulidad. Es decir. No todo instrumento público es inexpugnable.En la otra parte de la materia ya nos vamos a ocupar en mayor detalle de esta profesión. congénito al momento que el mismo nació. o sea. eso se ve no en la función de lo negocial sino en la función de la constatación de hechos. depositario de la fe pública estatal. que tiene como función interpretar la voluntad de las partes. redactar e inscribir. A veces se quiere encimar una cosa con otra. una sentencia o un acto administrativo.el notario latino. Que tiene como función interpretar e instrumentar la voluntad de las partes (qué quieren hacer esas personas y eso redactarlo) e inscribirlo. El mismo adolecía de una patología que puede ser de unas u otras características. Cualquier acto emanado de un oficial público puede ser nulo. Es un vicio que adolece el instrumento al momento de su nacimiento. de las actas. la existencia de un vicio en el instrumento. Oficial público. Lo puede tener una escritura. que es la de dar fe de hechos que pasan ante si. dar fe de determinados hechos o actos que pasan ante sus sentidos. Hay otra competencia notarial bastante conocida.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 9 . interpretar. nada más. La sentencia de un Juez. Depositario de la fe pública. La nulidad qué es. el notario que tenemos en la República. adecuarla a una figura jurídica e inscribir los títulos que correspondiere en los casos pertinentes. Una de las formas de atacar un instrumento de estos es el pedido de nulidad. UNIDAD 3 . pero una cosa es una escritura y otra cosa es un acta. pero –básicamente.

traiga falsedades dentro de lo que se denomina falsedades ideológicas. Autoría. UNIDAD 3 . porque la forma portante de la escritura pública es falsa. Yo puedo decir esta escritura pública es falsa. cumplimiento o manda de la ley y forma específica.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 10 . que los papeles sean truchos. por ejemplo. el Registro no va a inscribir documentos que no sean auténticos. entonces esa sería una falsedad material. o digo que el inmueble no está hipotecado y el mismo lo está. es un contrato válido. Puede ser que la escritura sea trucha. Si tomamos dos hojas de un cuaderno y escribimos un contrato de locación y el duplicado lo firmamos. Yo le mando al Registro escrituras para que las inscriban porque soy escribano y tengo competencia. Perez y el Sr. cuando yo digo que firma el Sr. porque el documento que ingrese al Registro tenga una autoría determinable. la falsedad puede ser material o ideológica. Perez no firmó nada. competencia. es un instrumento válido entre las partes pero no goza ni viene imbuido de la autenticidad. Ha habido casos. dos ejemplares. en un caso de usurpación se invoca un contrato de locación con firmas certificadas ante escribano público. pero no tiene autenticidad. porque no emana de ningún funcionario público. Entonces ese es un instrumento público falso materialmente. dos partes. que la autoría es determinada. que los poderes sean truchos. no consta en su libro de requerimientos y es falso el papel.También el instrumento público puede ser falso. Y luego puede ser que la escritura -en si. El Registro de la Propiedad tiene principio de autenticidad. La afirmación es genérica. es un instrumento privado. entonces el Registro esos documentos no los toma. El concepto de autenticidad pasa por este aspecto. pero en vez de mandárselas en la forma que la ley me impone se las mando en papel madera…. es decir. pero resulta que el escribano nunca firmó esa certificación. depositario de la fe pública. El Registro sólo toma razón de los instrumentos que gozan de autenticidad.

El Registro de la Propiedad Automotor toma razón de instrumentos privados. no dice “cualquier otro”. En realidad dice “y los que dispongan las leyes”. declaren. es decir. de este ámbito. El primer inciso se refiere a los instrumentos notariales. lo judicial o del imperio de la ley o vía administrativa. lo que venga de lo notarial. 2 de la Ley dice que el Registro anotará o inscribirá según corresponda los siguientes documentos: a) Los que constituyan. la inscripción de ellos. transmitan. rogar.Entonces el art. en este artículo se establece el principio de autenticidad en el sentido que el registro va a recibir para inscribir todo lo que esté dentro de este mundo. el otro a los judiciales y el último a los administrativos (los que dispongan leyes especiales). UNIDAD 3 . los F. inhibiciones y demás providencias cautelares. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. No avance en la lectura si tiene alguna duda. de funcionarios competentes para requerir. Auténticos. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Va a registrar documentos o instrumentos que provengan de autores auténticos. b) Los que dispongan embargos. con firma certificada. pero al decirlo cierra la cuestión. Hay situaciones en que el Registro va a tomar razón de documentos privados.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 11 . por lo cual.08. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. Estos son los documentos o instrumentos que va a inscribir. Los enuncia con carácter taxativo. ¿No hay excepción a este principio? Si.

un acta de matrimonio. en cuanto manifestaciones propias de los autores. la falsedad puede ser civil o penal. Entonces la presunción de autenticidad. salvo las excepciones que comenté. la ley de prehorizontalidad y la ley de venta de lotes a plazos. Una sentencia de un juez. 2: Al inscribir un boleto no estoy constituyendo ningún derecho real. que le da a quien tuviera un interés legítimo. pero del público se supone que es veraz. pueden ser atacadas como vimos por la vía de la nulidad. 393 del Código de Procedimientos Civil de la Provincia de Buenos Aires. pero en el campo de lo Civil está la redargución de falsedad cuyo procedimiento está normado en el art. a del art. nadie da fe que lo que contiene. Rompe el principio que indica el inc. donde se inscriben boletos de compraventa. no emana de oficial público. se anuncia que se va a vender lotes en cuotas o la propiedad que se va a afectar al régimen de la propiedad horizontal está vendida. de la falsedad material o ideológica del instrumento público. en el último caso será un juzgado del fuero penal el que determine si se constituye o no el delito. En principio esos instrumentos son ajenos a la inscripción. que son la Ley 14. Estas son las leyes especiales que indica el inc. donde se toma razón en la matrícula que está prometida en venta. no porta veracidad.724. se presumen legítimas. Son excepciones. vendedor y comprador suscriben un boleto y se lo manda a La Plata. El instrumento público goza de una presunción de autenticidad. Es como una protección al adquirente. por supuesto. No se usan prácticamente nunca. Puede ser atacado como el instrumento privado. porque el instrumento privado no da autenticidad.005 y la 19. aunque ha caído en desuso. quien se viera afectado por UNIDAD 3 .“PRINCIPIOS REGISTRALES” 12 . simplemente anoticio una relación contractual y una obligación de escriturar. sean veraces. En vez de mandar la transmisión del derecho real. 3…como si una ley indicara que hay que inscribir los contratos de locación o los boletos de compraventa (la famosa protocolización de los boletos de compraventa). todo admite prueba en contrario. veraces. En la prehorizontalidad es una obligación hacerlo.Hay otras leyes que en realidad no se utilizan mucho.

luego tiene un plazo de diez días para iniciar por vía de incidente un procedimiento que se abrirá a prueba. y haber un proceso civil o penal paralelo a esa inscripción que ya se realizó. En los casos penales hay que fijarse los plazos de prescripción del delito. O te enteras a posteriori. supuestamente falsa. 10 días. le falsificaron la firma…y la escritura se inscribe. pero es falso. Entonces. a partir de ese momento vos te notificaste del acto. que son más extensos. pero entendamos que hay maneras de atacarlo. Decimos que el instrumento notarial da plena fe. desde que te notificas. 60 días. UNIDAD 3 . una casa. 45. Ustedes deben plantearse la situación así. en derecho se puede intentar casi todo. donde pretenderá demostrar que esa afirmación del notario o de la parte es falsa. El Registro recibe instrumentos públicos.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 13 . tendrías 10 días para iniciar por vía de incidente la redargución de falsedad. yo lo único que voy a inscribir son los documentos auténticos. y ese documento no se va a modificar más. le compró a la Srita. Vos firmaste una escritura. El Registro sienta este principio. La escritura dice que el Sr. sólo va a entrar al Registro otro documento que modifique esa situación. qué pasa con esa inscripción. pero va a tomar razón porque un Juez lo dice.la manifestación que porte un instrumento público. Es la redargución de falsedad (vía civil) que requiere que el supuesto perjudicado por el instrumento público lo impugne fehacientemente. inmediatamente los inscribe. pero ese instrumento podría estar siendo atacado por la justicia civil o penal diciendo que es nulo o falso. ella nunca la vendió. en el plazo de 30. Otra opción es que se decrete un embargo sobre la propiedad en cuestión y se haga un anotación de litis que diga “ojo hay un proceso en curso”. por ejemplo la sentencia que determine la redargución de falsedad y retrotraiga la situación al momento previo a la inscripción original. la posibilidad de impugnarlo a través de un procedimiento que va a correr por la vía de incidente. como hasta los propios instrumentos públicos son atacables.

Pero en principio vamos a afirmar esta cuestión. estos últimos no pueden obstar a la inscripción. que deber ser perfectamente determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse: en la inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular. Lo formalmente necesario. así como en el caso de gravámenes. lo jurídico. el precio…El escribano redacta nada más lo que las partes vienen a manifestar. el monto a que alcanzan. el notario eleva lleva materialmente al Registro papeles y también por vía magnética o informática. el Registro no analiza nada. lo negocial no lo va a analizar. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Se refiere al inmueble. no va a hacer un análisis sustancial de la cuestión redactada por el notario sino un análisis formal. si tiene competencia.801 entronca con este principio todo el Capítulo Tercero.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 14 . el principio de legalidad o calificación. que lo que se manda a inscribir está de acuerdo a ley y los ritos formales. no lo interno. Esto después lo vamos a ver en otro de los principios del derecho registral. Una colisión entre los aspectos registrales y los aspectos impositivos. lo único que va a controlar son las formas externas. los aspectos formales del instrumento. es decir. y el Registro va a hacer un control extrínseco de esa escritura. el Registro al tomar razón de esta transferencia dominial. Lo sustancial. va a analizar obviamente si el que firmó fue un oficial público. UNIDAD 3 .Al ingresar el documento al Registro decíamos que ingresa que “NN vendió a XX por escritura 300 del 28/08/2009 pasada ante el Escribano tal”. relativo a la “Matriculación”. La Ley 17. las cosas sobre las que recae el derecho y las personas contratantes. Si redactáramos una escritura y la enviamos a inscribir diciendo algo parecido a “Don José García le transfiere a su primo Jorge la fracción de campo de la zona de Bosch Partido de Balcarce lindante a las vías del Ferrocarril que linda con la calle y lo de Don Aguinaga de 500 hectáreas aproximadamente”. El principio importa que el Registro de la Propiedad determine técnicamente el derecho portante en el instrumento.

por lo cual el Notario para determinar materialmente la cosa enajenada debe requerir la correspondiente certificación de dicho registro y no lo podrá hacer por otro medio. Civil que no es tema de la materia pero de fundamental importancia.15) “cada nueva inscripción se apoya en otra anterior. hipoteca. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales. UNIDAD 3 . de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros. El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de la matriculación de un inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble matriculado por usucapión. etc.No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. sin solución de continuidad (art.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 15 . condominio. 3131 y Cctes. ni quien lo transmite y recibe y ni la cosa supuestamente enajenado. 16).) ni que las personas estén identificados en forma equívoca (Don José García puede haber miles) y que tampoco esté determinado el bien). El Principio tiene un fuerte desarrollo en la Hipoteca a la luz del análisis del art. ARTICULO 15. Las excepciones a este principio conforman el “tracto abreviado” (art. que resulta ser su antecedente legítimo”. Del C. La especialidad implica que el Registrador no va a tomar razón de títulos que no cumplan con este principio es decir no determinen el derecho (dominio. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados. así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones.Esa redacción no especifica ni el derecho transmitido. La determinación del bien pasará por la interrelación que debe haber entre el Registro Catastral y el Registro de la Propiedad.. cancelaciones o extinciones.

aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. El derecho real inscripto se presume existente.. d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble.ARTÍCULO 16. hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean. Este principio se enlaza con el denominado “de fe pública registral” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral. circunstancia que se consignará en el folio respectivo. rectificados. c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. los herederos declarados o sus representantes.No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue. pero aquí sin admitirse prueba en contrario. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación. en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre. en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces. a partir del que figure inscrito en el registro. en consecuencia. La carga de la prueba pesa sobre la persona que alega la inexactitud de las constancias del registro. es decir. sin que quepa demostración de UNIDAD 3 . b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 16 . PRINCIPIO DE PRESUNCIO DE LIGITIMIDAD Y LEGALIDAD – FE PUBLICA REGISTRAL Los asientos registrales se presumen veraces.

801*. la única realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales. Con más exactitud. 4 dispone que la inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título.801. El PRINCIPIO DE LEGITIMACION como tal está receptado en nuestra Ley en el art. no así el de fe pública registral.FOLIO REAL a) Principio de inscripción: Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es obligatoria) y su efecto (declarativo en nuestro régimen. 23 ya citado y transcripto. PRINCIPIO DE INSCRIPCION . Los asientos registrales y los derechos gozan de una presunción de legalidad y veracidad como todo instrumento público. UNIDAD 3 .MATRICULACION . 22 de la Ley 17. A contrario el Registro puede ser inexacto por ser el título incongruente con la realidad material y/o tenga una nulidad y/o el instrumento que ingresa al Registro es exacto pero su vuelvo. 2 y 3 de la Ley 17. El principio de legitimidad aparece receptado en el art. También el art. Quiere decir que sus asientos coinciden con la realidad material (realidad jurídica y económica). 1011 del Civil. 29 “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo originara en los casos a que se refiere el art. donde se detallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (2 y los requisitos que deben reunir (3). No todos los casos son iguales pero todos general un incongruencia entre la realidad registral y la extraregistral. su anotación es inexacta. atento que el art.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 17 .que la persona que figura como titular en el registro no es en la realidad jurídica la verdadera propietaria. Que es que un Registro sea EXACTO ?. “ Ello es lo más parecido al principio de legitimación El PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL no está receptado directamente en nuestra ley. constitutivo en otros) Este principio aparece en los arts.

De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2. según legalmente corresponda. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. inhibiciones y demás providencias cautelares. para su publicidad. pero no necesariamente uno tiene que concadenarse con otro. podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados. Todos los principios se interrelacionan. no hay problema. ARTÍCULO 3. deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa. oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley. Para los casos de excepción que establezcan las leyes.*ARTICULO 2.. 3 135 y concordantes del Código Civil. b) Los que dispongan embargos. declaren. Vamos a desarrollar el principio de matriculación. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo.Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o anotados.. juez de paz o funcionario competente. transmitan.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 18 . derecho real o asiento practicable. en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda. sirviendo inmediatamente de título al dominio.505. siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público. UNIDAD 3 . c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. los siguientes documentos: a) Los que constituyan.

Registro de las Personas: registra datos o actos jurídicos de esas personas. cuáles son sus límites… Hasta tanto se altere la determinación física del inmueble éste se mantiene incólume en la identificación del Registro (ya vamos a ver de qué manera se puede alterar: por anexión o subdivisión). Los registros de cosas registran eso. El Registro de la Propiedad Inmueble es también un registro de cosas. nuestra Ley 17. la información que el Registro brinda es de cosas. el cual va a permanecer inalterado hasta tanto -por algún acto jurídico sobreviviente. si? Cada habitante de la Nación tiene un número de identificación única. aspectos patrimoniales. lo que está haciendo es restringir una cosa. la matriculación…Vamos a ver que existen distintas formas de matricular un inmueble.801 da nacimiento a lo que se llama el folio real. Ahora. La anotación personal lo que hace es restringir mi patrimonio. matricular un inmueble supone asignarle a cada uno de los inmuebles que existen en la jurisdicción del Registro dentro de la provincia donde está radicado el mismo. ¿Esto qué es? En realidad es un procedimiento registral: Para que entiendan. porque nuestro Registro es declarativo pero aparte es real. sus linderos.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 19 . ya sea por una inscripción original o por el hueco del sistema anterior. los registros de cosas se pueden ordenar de distinta manera.La matriculación es un procedimiento registral por el cual a partir de una inscripción de dominio ingresa un inmueble al Registro. cosas. qué quiere decir esto…cómo ordenamos las cosas que están dentro del registro. como un número de documento de identidad. cuando existe un inmueble se determina que está ubicado entre esta calle y esta otra. asignándole el Registro una determinación al inmueble y un número de identificación. de qué manera. En definitiva.se altere la determinación física de ese inmueble. hay otros registros que se llaman personales que lo que hacen es registrar datos de personas. una identificación única. porque lo que se ingresa al Registro. En el caso del Registro. UNIDAD 3 . aún el registro de anotaciones personales. su superficie. como sería el.

El folio real lo que hace es asignarle a cada uno de los inmuebles que se encuentran registrados un cuadernillo único. Figura todo. porque como les dije es un cuadernillo y como el del ejemplo tiene diez asientos de embargo se anexó al asiento inicial (o de matriculación) otra hoja para poder seguir anotando asientos. Todo lo que anota en la matricula es la determinación del inmueble físicamente. quién es el titular del inmueble que está grabado con la hipoteca. si figura alguna restricción. porque no sabemos quién es el deudor. cuánto mide la superficie. si o si estamos hablando de ese inmueble. nace a partir de la inscripción del dominio. la determinación física del inmueble. que como les decía. Evidentemente el mecanismo de folio real necesita tener complementación con catastro. cuya Oficina tiene como función determinar físicamente el inmueble. no se borra nada.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 20 . superficie y medidas: no hay forma de pifiarle. pero acá se ve todo el historial del inmueble. no sabemos si quien firmó el acto jurídico hipotecario UNIDAD 3 . En ese módulo está lo que vimos al principio. como asimismo toda la información o historial jurídico de ese inmueble: de quién era. atrás y delante de quién está. No podremos tener ningún titular de dominio y si una hipoteca. entonces nosotros sabemos por los linderos. No avance en la lectura si tiene alguna duda. EL OFICIO JUDICIAL El mecanismo por el cual se activa el funcionamiento del Registro es un oficio judicial. El documento a registrar es un documento judicial. Este es el folio real y acá me anotaron la reinscripción del embargo. al escribano cuando otorga el acto o al Juez…nos ayudamos con catastro. La parte de arriba nos ayuda a nosotros. al lado de quién está. Esto es lo que se llama el asiento de matriculación. En realidad éste no es todo el folio real. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. Son fichas de identificación del inmueble. de quién pasó a ser. El catastro me dice dónde está. figura un antecedente detrás de otro.

Este sistema qué hacía. por lo que uno cuando pide un certificado debe utilizar un formulario especial que se llama de inmueble no matriculado. Los inmuebles se identificaban por el legajo donde se había agregado el acto jurídico que se ingresó a Registro. el legajo es una cantidad de de papeles que reflejan actos jurídicos ingresados al Registro uno atrás de otro y que se apilan de a cien.968. a pesar de que el art. ¿Qué hacen? Cuando se genera algún tipo de rogatoria respecto de alguno de esos inmuebles no matriculados. quiere decir que el inmueble ya está matriculado. Cuando uno pide un informe de dominio de un inmueble que desde el año ´68 no ha tenido movimiento jurídico. Actualmente ha habido una matriculación de oficio de todos los inmuebles en algunas zonas (el Registro divide a la Provincia en Zonas) de la Provincia.801 de 1. pero no se tomaron todos los inmuebles que había en la Provincia de Buenos Aires y se les hizo una matrícula a cada uno. tiene un folio real. pero antes de esa Ley ya existían los registros y no se observaba esta forma de hacer ingresar los inmuebles a registro.es la persona autorizada a hacerlo. UNIDAD 3 . no lo llamábamos de folio real sino cronológico personal. asignándoles un número y año.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 21 . el inmueble no tiene matrícula. 44 de la Ley obliga al Registro a matricular todos los inmuebles. se lo matricula. con lo que todavía quedan innumerable cantidad de inmuebles que no tienen número de matrícula. porque el único que puede otorgarla es el titular de dominio. que era extremadamente engorroso. ¿cómo ingresaban los actos jurídicos al Registro? Simple y sencillamente uno atrás de otro. había otro. Entonces siempre el folio real nace de una anotación de dominio. El problema es que el folio real nace con la Ley 17. Ustedes seguramente han visto formularios que se llaman informes de dominio de inmuebles matriculados. porque fue recién a partir de ese año que se generaron los folios reales. debemos partir de la inscripción de dominio para ver si embargamos a la persona que deberíamos embargar. Si en vez de una hipoteca trabamos un embargo.

801 todas las transmisiones y modificaciones de derechos reales que todavía no habían ingresado al Registro por el sistema cronológico personal.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 22 . El Registro de la Propiedad no siempre existió. nunca se pidió ni un informe de dominio o copia de asiento registral de ellos (en esos casos si constataban su inexistencia lo habrían matriculado). el vuelco es el pase de ese sistema cronológico personal al folio real.Por ejemplo legajo 1 del año 1954: allí ingresó respecto del inmueble 1 una hipoteca. Ahora qué pasa…en el año 1961 se creo el legajo 742 del ´61 en donde se va a ingresar un acto jurídico de transmisión respecto del inmueble del legajo 1 del ´54. Cuando se sanciona la Ley 17. el cuadernillo donde se referencia todo el historial jurídico del inmueble. Cuando nacieron los Registros fueron tildados de inconstitucionales. UNIDAD 3 . porque no era obligatorio. La matriculación del inmueble nace con la inscripción del dominio por nacimiento original o por vuelco. de otro inmueble de otra jurisdicción (pongámosle 2) ingresó una transmisión de dominio. entonces hay que ir a buscarlo y referenciarlos mutuamente. porque todavía no existía una ley que legitimara la existencia de los mismos y la constitución y transferencia de derechos se volcaron en ellos a través del sistema cronológico personal. Antes de 1928 cualquier nacimiento. se le impone la matrícula por vuelco del sistema anterior. transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles no se inscribía en ningún lado. Obviamente que el folio real. y así sucesivamente. modificación o extinción de un derecho real sobre un inmueble que ya estaba ingresado al Registro pero con otro sistema. sino antes de la creación del Registro…son inmuebles que nunca ingresaron al Registro. se vuelcan originariamente en el folio real y si se hace una transmisión. es mucho más práctico que este tremendo anacronismo. Acá pueden pasar muchísimas cosas. pero hay inmuebles que todavía no se registraron porque no tuvieron transmisión. modificación o extinción de un derecho real pero no antes del 68.

Allí se ponen todos los legajos que tienen vinculación con ese inmueble para seguir la historia jurídica del mismo. La matriculación es el sistema o procedimiento por el cual se ingresan los inmuebles al Registro. Cuando se matricula lo único que se tiene en cuenta es el titular de dominio y a partir de ahí el acto jurídico por el cual se volcó al folio real (por ejemplo.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 23 . esos actos jurídicos son incompatibles. uno de los sistemas de ordenamiento. ahora tenemos un sistema informático interconectado. La prioridad hace que tenga derecho a modificar el folio real el que posea el número anterior y si el número que le sigue es un acto incompatible con el número anterior. no es que el acto jurídico anterior no puede entrar sino que hay que resolver el tema del embargo. no se va a registrar. Si hay que ir mañana al Registro a ingresar cuatro trámites uno tras otro.Por eso. a veces. La matrícula es un procedimiento. y a vos te asignan el número que te toca cuando pasas por la máquina timbradora. porque todas las máquinas timbradoras de la Provincia de Buenos Aires están tomando trámites. que se pidió un certificado). UNIDAD 3 . ¿La matrícula y el folio real es lo mismo? ¿O el folio real es anterior a la matrícula? No.920 si ahora con los sistemas informáticos que tenemos hay problemas. Si yo con el número de orden 1 tengo una transmisión de dominio de A a B y el número de orden 2 tiene una hipoteca sobre el mismo bien que otorga A. como si entra un embargo. El número de orden te da la prioridad. pero hay actos jurídicos que son absolutamente incompatibles. No había ni rutas para llegar al lugar donde registraban. El folio real es una de las formas de ordenar los inmuebles que están matriculados. ustedes van a ver que el número no es correlativo. y el folio real es una de las opciones que tiene el imagínense lo que sucedería el 1. debajo del folio dice antecedente dominial: Surge cuando se matricula por vuelco. entonces el acto jurídico no puede ingresar. un sistema de registración o incorporación de inmuebles al Registro. Hay actos jurídicos que tienen lo que se llama incompatibilidad relativa.

que es este primer asiento. Ahora. y por fila se ponen números correlativos 1. asiento de matriculación. que es la modificación del folio. precisamente. b. Dentro de cada jurisdicción el número de matrícula no se repite. lo que si sucede entre distintas jurisdicciones. que se conforma con el número de jurisdicción política de la provincia (General Pueyrredón es 045) y un número de matrícula. Cualquier duda se va al libro diario. de cancelaciones o de certificados. Esto puede ser distinto en otras jurisdicciones. 2. porque ahora no solo tenés que pagar el sellado que nosotros pagábamos sino que te cobran el sellado de actuación administrativa. ya sea que se genere originalmente o por vuelco. ¿Qué es? Un listado de todos los documentos que entraron ese día en donde se pone uno debajo del otro por orden. hasta generar lo que se llama el asiento. Este primer asiento no solo genera la anotación de la titularidad de dominio.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 24 . 3. d y e dependiendo que la columna sea de dominio. La rogatoria es el impulso inicial y el Registro sigue el trámite hasta el final. sino que origina toda la determinación del bien y por sobre el número de documento de identidad de los inmuebles. El asiento inicial que se genera con la matriculación se llama. por ejemplo en Salta se identifica con la nomenclatura catastral. de gravámenes. Los asientos se identifican por la letra de la columna a. por ejemplo. que es un porcentual sobre la valuación fiscal. El número de orden es lo que se llama el asiento de presentación y después está lo que se llama el libro diario. 4 y 5. Los asientos nacen a partir de una rogatoria y generan la modificación del folio real. UNIDAD 3 .Después ustedes van a ver cuando estudiemos el principio de prioridad que con la emisión del certificado existe lo que nosotros llamamos reserva de prioridad o retroprioridad. c. en una rogatoria judicial como la declaratoria de herederos te exigen por una cuestión tributaria indicar el número de partida y la valuación fiscal del inmueble.

En este caso se crea una sola matrícula de los dos inmuebles. porque el tipo que lee el documento no vuelca ahí lo que dice sino lo que él entendió que dice. declaratoria de herederos. el documento. porqué. y cuando se vuelca incorrectamente nacen las inexactitudes registrales. lo que si van a transcribir son los datos de cada uno de estos sujetos. Nosotros no tenemos un registro constitutivo. es declarativo. el oficio tiene que indicar el número de partida inmobiliaria y la valuación fiscal.no es que va a desaparecer sino que la cancelan: En la matrícula 10. la nacionalidad.puede pasar que el Consorcio de Propiedad Horizontal se disuelva y en ese caso todas las matrículas nuevas se eliminan y cobra vida la original. el nombre de los padres. si es casado el número de nupcias y el nombre del cónyuge. Va a figurar compraventa.000. pero tampoco se eliminan las anteriores. cesión. Para modificar el folio el inmueble debe modificarse físicamente. La matrícula que había -la matrícula 10. Esto ocurre cuando se ingresa al Registro un Reglamento de Copropiedad Horizontal. que se subdivida (que de un inmueble se hagan muchos inmuebles). necesitan el nombre completo. cuando se unifican dos inmuebles. el domicilio.000 se anota el reglamento de copropiedad y van a crear la matrícula 10. UNIDAD 3 .“PRINCIPIOS REGISTRALES” 25 . por ejemplo.000/1/2/3 para las unidades funcionales… y todas las matrículas se referencian con aquella de la cual nacieron. Es un registro de títulos y es un registro de inscripción. La otra situación se da cuando dos inmuebles se unen. no me van a transcribir todo el oficio.Entonces para que sepan cómo aplicar este porcentual. Nuestro Registro registra títulos. porque –por ejemplo. También te pide el estado civil por el tema del asentimiento conyugal. lo que se vuelca en el asiento es el acto jurídico. el estado civil.

por ejemplo. En Provincia de Buenos Aires hay distintos tipos de certificados. potior est jure: Tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. para verificar la titularidad dominial. los que debemos consignar en los casilleros. porque cuando pedimos los verdes tenemos que saber muy bien quién es el titular. La solicitud de copia de asiento sólo nos pide los datos del inmueble. Los verdes (que los llamamos informes) son los que usan los martilleros y abogados. los escribanos. Los rojos son los que usan los escribanos para sus operaciones y son los que tienen reserva de prioridad. los abogados) para verificar distintos datos. uno va a ser el de la fecha y otro el de numeración de presentación…el timbrado. UNIDAD 3 . porque cuando hablamos de prioridad y de rango.PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción. Después están los de color azul que son las solicitudes de copia de asiento registral esos los pueden pedir todos (los martilleros. porque si está consignado erróneamente el nombre nos viene de devuelto. La numeración por presentación y en otros la fecha. El sistema argentino tiene dos elementos. esto es lo que ayuda a saber quién llegó primero en el tiempo. Esto de los stickers es bastante reciente. siguiendo la máxima de que prior est tempore. en las escrituras viejas por ahí veían un timbrado largo que decía igualmente la hora y el número de presentación que cuando empezó a falsificarse generó nuevas técnicas. Esto va a ser muy usado en nuestro sistema registral. A cada certificado que se presenta se le da un sticker.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 26 . cuando no sabemos quién es el titular del inmueble. la cuestión de quién llega primero al Registro va a ser importantísima. el principio que vamos a ver hoy.

si el embargo que estaba anotado se levantó…no si caducó. una división dentro del registro que es para inhibiciones). si hay dos personas que son condóminas entonces va a estar en la primera columna la titularidad del 50 % indiviso (en realidad dice ½ porque se expresa en fracciones) y después van a venir los datos del otro condómino y nos va a decir ½ también. restricciones e interdicciones y esta es la columna donde se van a asentar los embargos. un tracto abreviado. Después vienen los gravámenes. el DNI. si estuviese afectado a bien de familia o hubiera un usufructo. ¿Cómo salen las planchetas de los informes una vez que nos lo entregan? La primera columna nos habla de la titularidad sobre el dominio.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 27 . la proporción. UNIDAD 3 .Hay formularios verdes y rojos. tanto para pedir sobre el estado de las personas (eso va directamente a anotaciones personales. Después viene la segunda columna. porque recuerdan que lo mencioné la clase anterior: los embargos como todas las medidas cautelares caducan a los 5 años. quién es el escribano que intervino. y después nos dice los datos de la escritura de transmisión: si hubo una compraventa. En el tercero (cuarto si tomamos como casillero el de las proporciones) estarían las cancelaciones.haga la nota para que el registrador ponga una anotación de que está caduco el embargo. el estado civil (puede ser que en vez de comprar Juan Perez casado en primeras nupcias o separado de sus primeras nupcias. su número de registro y el folio de seguridad. a los 5 años caducó si no hay una reinscripción. totalizando el 100%. por ejemplo si hubo un bien de familia y hubo un levantamiento de dicha afectación. En este caso no necesitamos que esté anotado en cancelaciones. Es prolijo que si un Escribano hace una operación de compraventa donde hay un embargo que está caduco – si bien no tiene que levantarse. lo que revela la titularidad de ambos cónyuges). compren los cónyuges en primeras nupcias. después tenemos una segunda que nos dice la proporción. como para los inmuebles (va a la parte de certificados). En la primer columna siempre viene la persona que es titular del dominio: Nos va a decir el nombre completo. Depende la parte que haya comprado. si compró la totalidad del bien ponen 100%.

“PRINCIPIOS REGISTRALES” 28 . Entonces con esa plancheta del certificado tengo todo el estado del inmueble: Quién es el titular. En la usucapión el derecho nace originariamente respecto de ese bien. bueno.Es una cuestión de prolijidad y orden. que es un proceso por el cual uno adquiere por el transcurso del tiempo (diez o veinte años) la titularidad de un bien.y no hay reinscripción ni levantamiento. Y la última de las columnas es la de las certificaciones: Cada vez que un escribano pide un certificado con reserva de prioridad debe anotarse es esta última columna. la fecha del sticker. Una cosa es la usucapión. porque no es necesario: La ley dice que a los 5 años a partir de la fecha de su registración. estoy dentro de esa cobertura -de esa prioridad. deben haber visto en obligaciones la diferencia entre caducidad y prescripción. está caduco. UNIDAD 3 . después viene la fecha en que fue ingresado el certificado. después dice el tipo de operación. de qué año es –por ejemplo del 2000. pero sería de una buena técnica registral hacer una nota para que en la columna de las cancelaciones quede la registración de que ese embargo caducó. no hay que preocuparse para poder realizar la operación. eso sirve también para hacer los estudios de títulos. Uno consiguiendo esto ve el historial de lo que hay asentado en la matrícula. Entonces si yo pedí un certificado para una compraventa. Ese escribano lo va a saber porque está asentado con un número que es el número de entrada del certificado.que establece la ley. No prescribe. quiénes fueron en el tracto los anteriores titulares. el registro del escribano y el partido al cual pertenece. La usucapión. caducó. Por ejemplo nosotros recibimos un certificado y vemos que hay un embargo. está caduco.

. De acuerdo a la ley. Es distinto a la usucapión.. borró todo lo de atrás. etc. la subasta no es un primer asiento. que habla del tercer sub adquirente de buena fe. en realidad todos los titulares anteriores se tachan. es distinto a la usucapión. porque el adquirente en subasta no tiene un asiento originario. En cualquiera de los dos casos si va a quedar limpio de los embargos o medidas anotadas. Vos me habías dicho que con la tercera venta borra todo para atrás…si yo te interpreto bien. si se conoce el domicilio hay que publicar edictos.. que es otro tema.La sentencia judicial que declara la usucapión hace que la matrícula quede a cero (digamos). una tercera operación a título oneroso y con buena fe. tal ves haya alguien que se presente por esa persona. a ese tercer sub adquirente no se le puede reivindicar el inmueble. no se le puede seguir una acción contra él. Es como si el tercer adquirente ya estuviera libre.. Qué pasa cuando hay una transmisión que pueda ser cuestionada por fraude. He visto certificados donde por una usucapión se tachan. eso es el art 1. es como si hubiese sido una compraventa. con la rectificación he visto tachado directamente la cuadrícula que corresponde al asiento incorrecto. Es como si fuera un primer asiento. simulación. Civ. no es una adquisición originaria como en el caso de la usucapión. cuando hubo un sub adquirente.051 del Cód. alguna circunstancia. porque el juicio de usucapión se hace contra la parte que figura como titular ante el registro. En la sentencia de usucapión hay un asiento originario.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 29 . una venta non dominio. se le notifica a esa parte. se cruzan los asientos anteriores. es decir.habrá que demostrar si tuvo o no buena fe. como también en el caso que hubiera un asiento incorrecto. UNIDAD 3 .va a quedar liberado de todos los embargos. Adquirente en subasta. pero eso no puede entenderse como que todo lo anterior desaparece.

pero vos no tenés una reserva de prioridad. pero hay que ver si el contrato no tiene un objeto ilícito o ilegal. les puede llegar un poder falso. Alguien pregunta si la certificación no es simplemente respecto de la firma. porque es una información que proporciona el Colegio).Había quedado pendiente el tema de la garantía. como mínimo. bueno. simplemente la palabra de quien dijo ser garante. que no tenga matriculación.. Mientras que transcurre el contrato de locación quién les asegura que no lo van a vender.. Si después no cumple con los cánones locativos y se inicia la ejecución de alquileres cuál va a ser la garantía del pago de esos alquileres. Entonces. UNIDAD 3 . La operación más común se llama lavar folios. embargar o inhibir.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 30 . eso no significa que la garantía no sirva. Cuando uno suscribe un contrato de locación y ofrece un bien en garantía. A mi me pasó en la escribanía de gente que venía a certificar la firma en un contrato con garantía y les pedí la copia escritura y le faltaba una hoja. Aparte del tema de las garantías truchas. que esas personas son en realidad quienes firman el contrato. porque van a ver cuántos embargos hay que van a estar antes que el que yo pueda trabar eventualmente si no me cumple con los alquileres. Es una garantía porque vos sabes que es el titular del bien. Hay que fijarse muy bien en los folios del otorgante (datos que se pueden chequear. hipotecas. Es personal. ni siquiera podes registrar la operación en el registro. Si. uno va a pedir informes de inhibición y dominio para ver si quien dice ser el titular de ese bien es el titular registral del dominio y además no está inhibido. si hay una hipoteca ese derecho real sería más fuerte que mi embargo al momento de la ejecución. las leyendas de su confección.esto de la prioridad tiene que ver con este tema. el bien que ofreció en garantía. Ustedes pidieron ese informe para ver que no haya embargos. Preguntan acerca de las garantías compradas: Dicen que algunos martilleros tienen una lista de garantías que son truchas para resguardarse. esa garantía no es que ustedes la están afectando registralmente.

UNIDAD 3 . por ejemplo que haya ingresado una transmisión de dominio de A a B y un embargo sobre A. Existen distintas situaciones que se pueden dar: La segunda rogatoria no se va a inscribir. y puede que esa incompatibilidad sea absoluta o simplemente relativa. O puede suceder que ambas rogatorias sean compatibles.en el tiempo. Puede suceder que la incompatibilidad sea meramente relativa. La prioridad hace que quien antecede en el tiempo tenga prioridad sobre los subsecuentes para lograr una modificación en el Registro. si entra la rogatoria de transmisión dominial la segunda no va a poder ser inscripta. inscriben la que antecede. Por ejemplo: Entra una transmisión de dominio de A a B y una hipoteca otorgada por A a C.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 31 . Eso es lo que sucede con la prioridad. es incompatible y no hay forma de resolverla. no es que tengas mejor derecho.Otra duda gira en torno a la muerte del poderdante cuando se dan poderes generales de administración. Es absoluta cuando la rogatoria del segundo acto jurídico no puede lograr inscripción registral si se asienta la primera. ¿Qué entendemos por derecho de prioridad? En realidad la prioridad tiene que ver con el tiempo: Quien se antecede antepone. También puede suceder que ambas rogatorias sean incompatibles. es el supuesto inverso al ejemplo dado. que exista un cierto conflicto pero el mismo pueda solucionarse. CONTINUACION DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD. tiene prioridad sobre el posterior para obtener una modificación del registro.

cuál de las dos va a acceder primero a la modificación del folio real. Este principio de prioridad puede sufrir algunas excepciones. UNIDAD 3 . ¿Puede ser que dos rogatorias ingresen a la misma hora? Si. se asienten.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 32 . Este asiento diario es el que va a determinar qué rogatoria tiene prioridad sobre otra. donde un documento que entra con posterioridad va a recibir una registración anterior. el llamado bloqueo registral…los asientos pueden ser definitivos. que no sólo tiene una fecha y hora sino que tiene un número de orden. Todos los asientos que se generen con posterioridad a la inscripción de un certificado vigente son condicionales. pero no. Una es la protección que nos otorga el certificado. van a seguir llegando rogatorias una atrás de la otra y todas van a generar un asiento condicional. lo único que hay que hacer es levantar ese embargo…en este caso el registro posibilita que ambas rogatorias se registren. y qué es lo que nos va a dar la prioridad en el Registro? ¿Cómo sabemos quién tiene prioridad sobre quién? Lo que se llama el asiento diario. Este número de orden es el que nos va a dar la prioridad de una rogatoria por sobre otra. condicionales o provisionales. condicionado a que ingrese al registro el acto jurídico por el cual se pidió el certificado. porque el propio sistema informático no lo permite: Siempre va a tirar un número de orden distinto para poder asignar una prioridad por sobre otra. parecería que tengo un certificado y no puedo hacer nada más.La incompatibilidad no es absoluta. pero no van a tener el mismo número orden. Se dice bloqueo registral (es la protección que te da el certificado). es decir.

que se entienden caducos cuando los actos por los cuales se solicitan se otorgan fuera del plazo de su vigencia. Las restricciones habitualmente se dan respecto de los embargos y de las restricciones de dominio. por ejemplo con fecha de asiento diario 1 de enero. caduca vencido el plazo por el cual se anotó el asiento (generalmente 5 años como las inhibiciones o los embargos.Si nosotros pedimos un certificado. donde no hay anotación alguna.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 33 . también está el caso de los certificados. con qué fecha se va a registrar el acto jurídico: con fecha 28 de marzo…perdés la prioridad. sin perjuicio que el asiento diario del ingreso de la rogatoria de inscripción del acto en sí sea el 28 de febrero (a esto se llama retroprioridad). Otras de las consecuencias que pueden sufrir los asientos –aparte de las cancelaciones. pongámosle 28 de febrero). porque el Registro con qué fecha va a asentar este acto jurídico en el folio real: 1 de enero. sino que simplemente el asiento perdió vigencia. que se anotan con referencias (por ejemplo cancelación hipoteca…) no se tacha el folio real. es una inscripción con principio de prioridad. Es muy raro que los asientos se cancelen.) UNIDAD 3 . es una excepción al principio de prioridad. va a tener prioridad por sobre todas las rogatorias ingresadas del 1 de enero al 28 de febrero. El problema acá es que los asientos no se cancelan. porque este acto jurídico otorgado dentro de los plazos de vigencia del certificado y que una vez otorgado por escritura es ingresado al registro en tiempo y forma. Si vos tenés una anotación condicional. si en el medio te entró un embargo existe un caso de incompatibilidad y el registro no te va anotar la escritura hasta que vos no lo levantes. si el escribano cumple con todos los plazos para el otorgamiento del acto dentro del plazo de vigencia del certificado (hasta el 24 de enero) y el ingreso de la rogatoria al registro (dentro de los 45 días posteriores al otorgamiento del acto. la misma también caduca cuando el acto jurídico a cuya registración se condicionaba entra a registro.son las caducidades. Si el escribano en vez de otorgarme el acto el 28 de febrero me lo otorga el 28 de marzo.

La reserva de rango es un acuerdo que las partes realizan antes de que ingrese el acto jurídico al registro para dar al acto un rango preferente respecto de otro acto jurídico. La prioridad es la regla.Las otras excepciones a la prioridad son algunas facultades convencionales que las partes pueden hacerse al momento de generar un asiento. donde no participa el deudor hipotecario…también se da el caso cuando hay un deudor con muchos acreedores embargantes: uno de sus acreedores embargantes le compra a otro de mayor rango su acreencia para poder ejecutar ese bien en su propio proceso. UNIDAD 3 . al momento de ingresar una rogatoria al registro. La alteración de rango es prácticamente lo mismo pero en vez de postergarse su rango se lo intercambian. en donde el titular de dominio y el acreedor hipotecario acuerdan reservar un grado preferente a la hipoteca que se está asentando con respecto a otra hipoteca. Obviamente el acreedor que posterga su rango no ve afectado su interés ni daña a terceros con su accionar. Estas excepciones se llaman reserva de rango.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 34 . La posposición de rangos se da entre dos sujetos que ya tienen asentado su rango y uno pospone el suyo en beneficio de otro. Generalmente la reserva de rango se da en el caso de las hipotecas. alteración de rango y posposición de rango. lo que no se puede hacer es afectar derechos de terceros (por ejemplo que entre los rangos que se posponen haya un rango). dejando asentado plazo y monto de la misma. Como en el otro caso. los demás son excepciones. Esto supone que las partes. en el ejemplo que vimos puede ser un acuerdo entre acreedores hipotecarios. prevén una preferencia para inscribir un asiento con prioridad al otro.

continúe con la lectura.. Hemos llegado al final de la Unidad Didáctica Nro: 3. Recuerde que su tutor está esperando sus consultas.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 35 ... 2.¿Porque el Principio de Prioridad tiene excepciones? ¿En que caso? 3. ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE 1.¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas.Antes que hubiere sistemas de matriculación como era y que se registraba? Si finalizó con la actividad. Mucha suerte… UNIDAD 3 . no pase a la siguiente si tiene alguna duda.¿Como es una Matricula en su Registro? (consiga algún informe de dominio de su Registro Provincial y escanearlo al docente para poder analizarlo.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful