UNIDAD 3

PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 3 “PRINCIPIOS REGISTRALES”

Introducción
Los principios registrales son institutos o normas que guían todo el proceso registral. Al ingresar un documento o instrumento –ya sea notarial, judicial o administrativopara ser inscripto, la solicitud de inscripción estará

sometida a un procedimiento administrativo, que como tal tiene por una parte al Estado (registrador) y por la otra al solicitante de la toma de razón (escribano, juez y funcionario).

Todo registrales, inscriptorio.

el

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existencia,

los

registradores

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sin vectores legales de su actuación. Tanto el funcionario estatal como el solicitante de la inscripción conocen de antemano estos principios, por lo cual saben que deberán atenerse a ellos. De allí la importancia de

conocerlos.

Objetivos
⇒ Defina principios registrales. ⇒ Defina principio de autenticidad. ⇒ Defina principio de especialidad. ⇒ Defina principio de tracto sucesivo. ⇒ Defina principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral ⇒ Defina principio de inscripción - matriculación - folio real ⇒ Defina y distinga el oficio judicial ⇒ Defina principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

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Temario
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

Esquema de contenidos
A continuación, le presentamos un esquema con vinculación de contenidos. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

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“PRINCIPIOS REGISTRALES” 4 . En esta etapa. vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. Comenzamos… UNIDAD 3 .ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD DIDACTICA Recuerde Ejemplos Resumen Actividad de Aprendizaje Prepárese. es fundamental que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades didácticas. no estudie de memoria intente siempre… relacionar Iniciaremos el recorrido de la tercera Unidad Didáctica. Le deseamos mucha suerte.

Es decir. Los principios que vamos a ver son todos los que precisamente hacen al procedimiento. es decir. 979 del Código Civil. El procedimiento de inscripción es cómo se inscriben los instrumentos de los que estamos tratando. PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD El principio de autenticidad. Es decir… ¿El fin de la actividad inmobiliaria cómo se refleja? En la firma de la escritura traslativa de dominio. el Código Civil no nos determina qué es el Instrumento Público. (recomiendo tener a mano el Código) dice son instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos…y abre una enumeración de 10 incisos. sino que hace una especie de resumen. Es un registro de inscripción.801. hago un comentario. al Registro.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 5 . Pero antes de avocarnos al análisis del texto de los artículos. primero vamos a hablar un poquito de instrumento público. Se acuerdan que habíamos visto que había registros de transcripción y de inscripción. Hago una especie de rodeo antes de empezar a hablar del principio de autenticidad. 2 y 3 de la Ley 17. La Ley 17. eso lo tenemos en el art. El art.. El proceso de tomar razón es que el Registro recibe la Escritura y la vuelca en una especie de resumen en sus registros.Desarrollo de los contenidos PRINCIPIOS REGISTRALES Los principios registrales son entonces normas de procedimiento. Se acuerdan que decíamos que el Derecho Registral comprende normas que regulan al Ente.801 tiene en su articulado cómo el Registro toma razón o inscribe – términos que pueden ser usados como sinónimos. UNIDAD 3 . normas que regulan los efectos de las inscripciones y normas que regulan el procedimiento de inscripción. en este caso el registro no toma la Escritura y la transcribe íntegramente. que es lo que nos interesa. Ese acto material se llama inscripción o toma de razón.

porque el Registro notarial está habilitado para el Partido de General Pueyrredón. entonces yo no tengo competencia. las actas judiciales.tenemos más a la vista. que es otorgado por un oficial público. el autor tiene que ser un oficial público.El Código Civil no nos trae una definición de lo que es instrumento público. cualquier otro instrumento que emane o sea autorizado por Escribano o Notario. ustedes conocen. los asientos de los corredores en lo que respecta o lo que determine el Código de Comercio. los billetes en papel billete. porque es redactado y autorizado por un Notario. es la Escritura Pública. pero nos trae una serie de 10 incisos entre los cuales tenemos las escrituras públicas. las acciones de compañías autorizadas por el Estado. no estoy habilitado. Un escribano no puede celebrar un acta de matrimonio. Por lo cual evidentemente el paradigma. un papel billete. el que –por ahí. Lo que es evidente y necesario determinar es que el instrumento público es aquel que emana de un oficial público. debe estar facultado. pero no hay ley que me autorice. en general el Código no define conceptos. Tendría una competencia territorial. Concepto de instrumento público: La doctrina y los autores lo han intentado con la más variada suerte y eficacia. las inscripciones de deuda pública. Entonces de un instrumento público. es tener competencia en un ámbito que puede ser geográfico o funcional. Pero tanto es un instrumento público la escritura. puede haber otros. no tengo competencia. legitimado. UNIDAD 3 . tendría competencia material pero no sustantiva. Jurisdicción. Es decir. el ejemplo o el instrumento más típicamente público. no tengo jurisdicción. Ese oficial público tiene que tener competencia. tener jurisdicción en el asunto. no estoy autorizado ni es de mi incumbencia profesional hacer un acta matrimonial. las inscripciones de las actas de matrimonio y las copias que se entregan de ellas. el autor de ese instrumento tiene que ser un oficial público o alguien facultado como tal. qué quiere decir. como una sentencia judicial. es decir. un documento de identidad.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 6 . un acta matrimonial o un instrumento que surja de una autoridad. Hace una enunciación no taxativa.

porque la ley no contempla que ni el contrato de locación ni el boleto de compraventa deben ser hechos por escritura pública. Yo diría que materialmente se puede hacer. la forma material. La ley impone que determinadas contrataciones o relaciones contractuales deben ser formalizadas por escritura pública. UNIDAD 3 . Repetimos que estos son los requisitos de los instrumentos públicos: si estamos en presencia de esto. debe cumplir con un rito o formalidad especial: yo soy escribano. Nos circunscribimos dentro del género instrumento a la especie documento notarial. Dentro de lo que es el gran género. la ley le impone la forma. la forma documental diríamos. tengo competencia y la ley dice que la compraventa inmueble la debo hacer por escritura pública. A ese instrumento otorgado por oficial público con competencia.es uno de los que puede emitir. estamos ante un instrumento público. Uno de los instrumentos públicos más comunes son los documentos notariales. redactar instrumentos públicos. El funcionario público -como paradigma más a mano el Notario. sino estaríamos frente a un instrumento privado. notariales o administrativos. el gran mundo de los instrumentos públicos. hacer en escritura pública un contrato de locación. pero -porque a mi se me ocurre. el escribano. el funcionario público.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 7 .Ese instrumento tiene que estar autorizado por ley: La ley tiene que decir que tal contrato se debe hacer por escritura pública. el Escribano. no puede instrumentar por escritura pública lo que la ley no diga que debe instrumentarse de tal forma. podemos decir que tenemos instrumentos públicos judiciales.agarro estos papelitos y redacto una escritura acá. requiere el rito o formalidad que manda la ley en cuanto a la forma propia del instrumento público. NO. en principio. Pero. que son los emanados de un notario. es decir. que generaría una nulidad. o un boleto de compraventa por escritura pública (hay toda una discusión si se adquiere título por eso). debe tener el rito y la forma que la ley exige. digamos que no se puede. No es algo convencional. por ejemplo.

si. que no es oficial público sino un comerciante que trabaja en este caso como auxiliar de justicia. una cédula. una notificación. una resolución. 979 y lo redacta el martillero. El instrumento público administrativo es el emanado por un oficial público pero de la órbita administrativa.. el acta de matrimonio. la sentencia. tiene las mismas características que el instrumento público. El boleto que emana del martillero en un proceso judicial.N. lo que lo transforma indudablemente en instrumento público es el auto aprobatorio de la subasta. el D. si es instrumento público. la resolución firmada por el juez por el órgano jurisdiccional. UNIDAD 3 .020. La función notarial está regulada por leyes de carácter provincial (que en nuestra provincia es la Ley 9. El instrumento público notarial es el que emana de un notario. el papel billete. El boleto no se perfecciona per se como instrumento público. etc. Ese sería el título. El documento notarial entonces.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 8 . lo que fuere. pero es un contrato que celebran entre el juez por medio del martillero con el adquirente. alguien con facultades jurisdiccionales. qué función cumple. qué es el notario en nuestro orden jurídico. por ejemplo. pero está emitido específicamente por un notario. El martillero lo suscribe en representación del Juez. un acta de infracción de la municipalidad. Acá entramos en la cuestión del notariado. ¿Es título? ¿Qué le falta? El sellado y el acto judicial aprobatorio de la subasta. Una sentencia. por compra en subasta. por algún miembro competente en el asunto dentro del poder judicial. sino es un documento privado firmado por las partes redactado por el martillero a la resulta de la subasta. Primero no está dentro de los casos enunciados dentro del art. yo considero que no.I. que rige la función del notario en la Provincia de Buenos Aires).El instrumento público judicial es lo que vimos. Pero ante la pregunta.

interpretar. Una de las formas de atacar un instrumento de estos es el pedido de nulidad. que es la de dar fe de hechos que pasan ante si. adecuarla a una figura jurídica e inscribir los títulos que correspondiere en los casos pertinentes. redactar e inscribir. dar fe de determinados hechos o actos que pasan ante sus sentidos. que lo van a tornar en alguna situación ineficaz o lo van a hacer perder ciertos efectos. Cualquier acto emanado de un oficial público puede ser nulo. Lo puede tener una escritura. pero una cosa es una escritura y otra cosa es un acta. Es un vicio que adolece el instrumento al momento de su nacimiento. la escritura de un escribano o el acta de matrimonio pueden ser atacables por nulidad. una sentencia o un acto administrativo. UNIDAD 3 . la escritura tiene como función transferir o modificar derechos reales y el acta tiene como función que el escribano de fe de hechos que pasan frente a sus sentidos. El mismo adolecía de una patología que puede ser de unas u otras características.En la otra parte de la materia ya nos vamos a ocupar en mayor detalle de esta profesión. que tiene como función interpretar la voluntad de las partes. Es decir. La sentencia de un Juez. o sea.el notario latino.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 9 . el notario que tenemos en la República. Hay otra competencia notarial bastante conocida. El documento notarial puede ser nulo o falso. No todo instrumento público es inexpugnable. nada más. Oficial público. la existencia de un vicio en el instrumento. Que tiene como función interpretar e instrumentar la voluntad de las partes (qué quieren hacer esas personas y eso redactarlo) e inscribirlo. A veces se quiere encimar una cosa con otra. Depositario de la fe pública. de las actas. es un oficial público. pero –básicamente. La nulidad qué es. depositario de la fe pública estatal. congénito al momento que el mismo nació. eso se ve no en la función de lo negocial sino en la función de la constatación de hechos.

Si tomamos dos hojas de un cuaderno y escribimos un contrato de locación y el duplicado lo firmamos. entonces el Registro esos documentos no los toma. pero resulta que el escribano nunca firmó esa certificación.También el instrumento público puede ser falso. es un instrumento válido entre las partes pero no goza ni viene imbuido de la autenticidad. Perez y el Sr. depositario de la fe pública. Ha habido casos. porque la forma portante de la escritura pública es falsa. Yo puedo decir esta escritura pública es falsa. es un instrumento privado. competencia. es decir. el Registro no va a inscribir documentos que no sean auténticos. El Registro de la Propiedad tiene principio de autenticidad.traiga falsedades dentro de lo que se denomina falsedades ideológicas. que los papeles sean truchos. UNIDAD 3 . entonces esa sería una falsedad material. o digo que el inmueble no está hipotecado y el mismo lo está. cuando yo digo que firma el Sr. dos ejemplares. El Registro sólo toma razón de los instrumentos que gozan de autenticidad. La afirmación es genérica. Puede ser que la escritura sea trucha. dos partes. porque no emana de ningún funcionario público. cumplimiento o manda de la ley y forma específica. porque el documento que ingrese al Registro tenga una autoría determinable. es un contrato válido. pero no tiene autenticidad. Y luego puede ser que la escritura -en si. Perez no firmó nada. que los poderes sean truchos. Entonces ese es un instrumento público falso materialmente. El concepto de autenticidad pasa por este aspecto. no consta en su libro de requerimientos y es falso el papel.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 10 . Yo le mando al Registro escrituras para que las inscriban porque soy escribano y tengo competencia. la falsedad puede ser material o ideológica. por ejemplo. en un caso de usurpación se invoca un contrato de locación con firmas certificadas ante escribano público. que la autoría es determinada. Autoría. pero en vez de mandárselas en la forma que la ley me impone se las mando en papel madera….

los F. inhibiciones y demás providencias cautelares. El Registro de la Propiedad Automotor toma razón de instrumentos privados. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. En realidad dice “y los que dispongan las leyes”. b) Los que dispongan embargos.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 11 . ¿No hay excepción a este principio? Si. declaren. es decir. no dice “cualquier otro”. el otro a los judiciales y el último a los administrativos (los que dispongan leyes especiales). de funcionarios competentes para requerir. con firma certificada. lo judicial o del imperio de la ley o vía administrativa. No avance en la lectura si tiene alguna duda. Hay situaciones en que el Registro va a tomar razón de documentos privados. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. Va a registrar documentos o instrumentos que provengan de autores auténticos.08. de este ámbito. rogar. en este artículo se establece el principio de autenticidad en el sentido que el registro va a recibir para inscribir todo lo que esté dentro de este mundo. Estos son los documentos o instrumentos que va a inscribir. Los enuncia con carácter taxativo. El primer inciso se refiere a los instrumentos notariales. 2 de la Ley dice que el Registro anotará o inscribirá según corresponda los siguientes documentos: a) Los que constituyan. pero al decirlo cierra la cuestión. transmitan. por lo cual. la inscripción de ellos. UNIDAD 3 . Auténticos. lo que venga de lo notarial.Entonces el art.

en cuanto manifestaciones propias de los autores. la falsedad puede ser civil o penal. en el último caso será un juzgado del fuero penal el que determine si se constituye o no el delito. porque el instrumento privado no da autenticidad.724. En la prehorizontalidad es una obligación hacerlo. Son excepciones. El instrumento público goza de una presunción de autenticidad. Una sentencia de un juez. 3…como si una ley indicara que hay que inscribir los contratos de locación o los boletos de compraventa (la famosa protocolización de los boletos de compraventa). donde se toma razón en la matrícula que está prometida en venta. Puede ser atacado como el instrumento privado. Entonces la presunción de autenticidad. No se usan prácticamente nunca. simplemente anoticio una relación contractual y una obligación de escriturar. aunque ha caído en desuso. sean veraces. pero del público se supone que es veraz. pueden ser atacadas como vimos por la vía de la nulidad. Es como una protección al adquirente. no porta veracidad. vendedor y comprador suscriben un boleto y se lo manda a La Plata. 393 del Código de Procedimientos Civil de la Provincia de Buenos Aires. por supuesto. Estas son las leyes especiales que indica el inc. de la falsedad material o ideológica del instrumento público.005 y la 19. que le da a quien tuviera un interés legítimo. un acta de matrimonio. quien se viera afectado por UNIDAD 3 . salvo las excepciones que comenté. Rompe el principio que indica el inc. que son la Ley 14. 2: Al inscribir un boleto no estoy constituyendo ningún derecho real. pero en el campo de lo Civil está la redargución de falsedad cuyo procedimiento está normado en el art. todo admite prueba en contrario. se presumen legítimas. En principio esos instrumentos son ajenos a la inscripción. no emana de oficial público.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 12 . veraces. donde se inscriben boletos de compraventa. En vez de mandar la transmisión del derecho real. se anuncia que se va a vender lotes en cuotas o la propiedad que se va a afectar al régimen de la propiedad horizontal está vendida. la ley de prehorizontalidad y la ley de venta de lotes a plazos. nadie da fe que lo que contiene. a del art.Hay otras leyes que en realidad no se utilizan mucho.

pero ese instrumento podría estar siendo atacado por la justicia civil o penal diciendo que es nulo o falso. pero va a tomar razón porque un Juez lo dice. una casa. le falsificaron la firma…y la escritura se inscribe. Ustedes deben plantearse la situación así. por ejemplo la sentencia que determine la redargución de falsedad y retrotraiga la situación al momento previo a la inscripción original. La escritura dice que el Sr. yo lo único que voy a inscribir son los documentos auténticos. desde que te notificas. El Registro sienta este principio. Otra opción es que se decrete un embargo sobre la propiedad en cuestión y se haga un anotación de litis que diga “ojo hay un proceso en curso”. como hasta los propios instrumentos públicos son atacables. donde pretenderá demostrar que esa afirmación del notario o de la parte es falsa. la posibilidad de impugnarlo a través de un procedimiento que va a correr por la vía de incidente. 45. Es la redargución de falsedad (vía civil) que requiere que el supuesto perjudicado por el instrumento público lo impugne fehacientemente. 60 días. y haber un proceso civil o penal paralelo a esa inscripción que ya se realizó. Entonces. luego tiene un plazo de diez días para iniciar por vía de incidente un procedimiento que se abrirá a prueba.la manifestación que porte un instrumento público. sólo va a entrar al Registro otro documento que modifique esa situación. le compró a la Srita. Vos firmaste una escritura. inmediatamente los inscribe. en el plazo de 30. pero entendamos que hay maneras de atacarlo.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 13 . a partir de ese momento vos te notificaste del acto. qué pasa con esa inscripción. y ese documento no se va a modificar más. supuestamente falsa. ella nunca la vendió. O te enteras a posteriori. En los casos penales hay que fijarse los plazos de prescripción del delito. 10 días. UNIDAD 3 . tendrías 10 días para iniciar por vía de incidente la redargución de falsedad. Decimos que el instrumento notarial da plena fe. en derecho se puede intentar casi todo. que son más extensos. El Registro recibe instrumentos públicos. pero es falso.

El principio importa que el Registro de la Propiedad determine técnicamente el derecho portante en el instrumento. lo único que va a controlar son las formas externas. que lo que se manda a inscribir está de acuerdo a ley y los ritos formales. el Registro no analiza nada. Lo formalmente necesario.801 entronca con este principio todo el Capítulo Tercero. el notario eleva lleva materialmente al Registro papeles y también por vía magnética o informática. así como en el caso de gravámenes. Lo sustancial. Si redactáramos una escritura y la enviamos a inscribir diciendo algo parecido a “Don José García le transfiere a su primo Jorge la fracción de campo de la zona de Bosch Partido de Balcarce lindante a las vías del Ferrocarril que linda con la calle y lo de Don Aguinaga de 500 hectáreas aproximadamente”. si tiene competencia. es decir. que deber ser perfectamente determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse: en la inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular.Al ingresar el documento al Registro decíamos que ingresa que “NN vendió a XX por escritura 300 del 28/08/2009 pasada ante el Escribano tal”. Una colisión entre los aspectos registrales y los aspectos impositivos. y el Registro va a hacer un control extrínseco de esa escritura. el Registro al tomar razón de esta transferencia dominial.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 14 . UNIDAD 3 . los aspectos formales del instrumento. Esto después lo vamos a ver en otro de los principios del derecho registral. el monto a que alcanzan. el precio…El escribano redacta nada más lo que las partes vienen a manifestar. va a analizar obviamente si el que firmó fue un oficial público. no va a hacer un análisis sustancial de la cuestión redactada por el notario sino un análisis formal. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Se refiere al inmueble. las cosas sobre las que recae el derecho y las personas contratantes. lo jurídico. relativo a la “Matriculación”. no lo interno. estos últimos no pueden obstar a la inscripción. lo negocial no lo va a analizar. La Ley 17. el principio de legalidad o calificación. Pero en principio vamos a afirmar esta cuestión.

De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados.) ni que las personas estén identificados en forma equívoca (Don José García puede haber miles) y que tampoco esté determinado el bien).15) “cada nueva inscripción se apoya en otra anterior. hipoteca. ARTICULO 15. 3131 y Cctes. La determinación del bien pasará por la interrelación que debe haber entre el Registro Catastral y el Registro de la Propiedad. El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de la matriculación de un inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble matriculado por usucapión.. El Principio tiene un fuerte desarrollo en la Hipoteca a la luz del análisis del art.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 15 . así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones. Del C. ni quien lo transmite y recibe y ni la cosa supuestamente enajenado. etc. Las excepciones a este principio conforman el “tracto abreviado” (art. sin solución de continuidad (art.Esa redacción no especifica ni el derecho transmitido. UNIDAD 3 . cancelaciones o extinciones. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales. por lo cual el Notario para determinar materialmente la cosa enajenada debe requerir la correspondiente certificación de dicho registro y no lo podrá hacer por otro medio. de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros.No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. 16). que resulta ser su antecedente legítimo”. Civil que no es tema de la materia pero de fundamental importancia. La especialidad implica que el Registrador no va a tomar razón de títulos que no cumplan con este principio es decir no determinen el derecho (dominio. condominio.

aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. rectificados.No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue. sin que quepa demostración de UNIDAD 3 . PRINCIPIO DE PRESUNCIO DE LIGITIMIDAD Y LEGALIDAD – FE PUBLICA REGISTRAL Los asientos registrales se presumen veraces. La carga de la prueba pesa sobre la persona que alega la inexactitud de las constancias del registro. en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre. los herederos declarados o sus representantes. d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble. a partir del que figure inscrito en el registro. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación. es decir. hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean. c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces. El derecho real inscripto se presume existente. en consecuencia.. pero aquí sin admitirse prueba en contrario. Este principio se enlaza con el denominado “de fe pública registral” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral. b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge.ARTÍCULO 16. circunstancia que se consignará en el folio respectivo.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 16 .

atento que el art. 29 “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo originara en los casos a que se refiere el art. El principio de legitimidad aparece receptado en el art. PRINCIPIO DE INSCRIPCION . El PRINCIPIO DE LEGITIMACION como tal está receptado en nuestra Ley en el art.801*. no así el de fe pública registral. Los asientos registrales y los derechos gozan de una presunción de legalidad y veracidad como todo instrumento público. 22 de la Ley 17.que la persona que figura como titular en el registro no es en la realidad jurídica la verdadera propietaria. 4 dispone que la inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título.FOLIO REAL a) Principio de inscripción: Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es obligatoria) y su efecto (declarativo en nuestro régimen. “ Ello es lo más parecido al principio de legitimación El PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL no está receptado directamente en nuestra ley. También el art. la única realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales.MATRICULACION . su anotación es inexacta.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 17 . UNIDAD 3 .801. Con más exactitud. Quiere decir que sus asientos coinciden con la realidad material (realidad jurídica y económica). No todos los casos son iguales pero todos general un incongruencia entre la realidad registral y la extraregistral. Que es que un Registro sea EXACTO ?. A contrario el Registro puede ser inexacto por ser el título incongruente con la realidad material y/o tenga una nulidad y/o el instrumento que ingresa al Registro es exacto pero su vuelvo. constitutivo en otros) Este principio aparece en los arts. 1011 del Civil. donde se detallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (2 y los requisitos que deben reunir (3). 2 y 3 de la Ley 17. 23 ya citado y transcripto.

UNIDAD 3 . c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración.. los siguientes documentos: a) Los que constituyan. Para los casos de excepción que establezcan las leyes. deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa. según legalmente corresponda. 3 135 y concordantes del Código Civil. podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados. pero no necesariamente uno tiene que concadenarse con otro. inhibiciones y demás providencias cautelares. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo.De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2.. para su publicidad. ARTÍCULO 3. siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público. no hay problema. transmitan. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. derecho real o asiento practicable. sirviendo inmediatamente de título al dominio. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. b) Los que dispongan embargos. oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley.*ARTICULO 2. Todos los principios se interrelacionan. en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 18 .505.Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o anotados. declaren. juez de paz o funcionario competente. Vamos a desarrollar el principio de matriculación.

de qué manera. como un número de documento de identidad. una identificación única. hay otros registros que se llaman personales que lo que hacen es registrar datos de personas. los registros de cosas se pueden ordenar de distinta manera.se altere la determinación física de ese inmueble. En el caso del Registro. lo que está haciendo es restringir una cosa. la matriculación…Vamos a ver que existen distintas formas de matricular un inmueble. su superficie. En definitiva. aún el registro de anotaciones personales. la información que el Registro brinda es de cosas. ya sea por una inscripción original o por el hueco del sistema anterior.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 19 . como sería el.801 da nacimiento a lo que se llama el folio real. qué quiere decir esto…cómo ordenamos las cosas que están dentro del registro. La anotación personal lo que hace es restringir mi patrimonio. el cual va a permanecer inalterado hasta tanto -por algún acto jurídico sobreviviente. cuando existe un inmueble se determina que está ubicado entre esta calle y esta otra. El Registro de la Propiedad Inmueble es también un registro de cosas. UNIDAD 3 . Los registros de cosas registran eso. ¿Esto qué es? En realidad es un procedimiento registral: Para que entiendan. cosas. nuestra Ley 17. cuáles son sus límites… Hasta tanto se altere la determinación física del inmueble éste se mantiene incólume en la identificación del Registro (ya vamos a ver de qué manera se puede alterar: por anexión o subdivisión). matricular un inmueble supone asignarle a cada uno de los inmuebles que existen en la jurisdicción del Registro dentro de la provincia donde está radicado el mismo. si? Cada habitante de la Nación tiene un número de identificación única. porque nuestro Registro es declarativo pero aparte es real. aspectos patrimoniales. asignándole el Registro una determinación al inmueble y un número de identificación.La matriculación es un procedimiento registral por el cual a partir de una inscripción de dominio ingresa un inmueble al Registro. Ahora. sus linderos. Registro de las Personas: registra datos o actos jurídicos de esas personas. porque lo que se ingresa al Registro.

Este es el folio real y acá me anotaron la reinscripción del embargo. La parte de arriba nos ayuda a nosotros. En ese módulo está lo que vimos al principio.El folio real lo que hace es asignarle a cada uno de los inmuebles que se encuentran registrados un cuadernillo único. No avance en la lectura si tiene alguna duda. si figura alguna restricción. porque no sabemos quién es el deudor. No podremos tener ningún titular de dominio y si una hipoteca. Todo lo que anota en la matricula es la determinación del inmueble físicamente. atrás y delante de quién está. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. El documento a registrar es un documento judicial. figura un antecedente detrás de otro. al escribano cuando otorga el acto o al Juez…nos ayudamos con catastro. cuánto mide la superficie. quién es el titular del inmueble que está grabado con la hipoteca. nace a partir de la inscripción del dominio. Figura todo. que como les decía. porque como les dije es un cuadernillo y como el del ejemplo tiene diez asientos de embargo se anexó al asiento inicial (o de matriculación) otra hoja para poder seguir anotando asientos. superficie y medidas: no hay forma de pifiarle. cuya Oficina tiene como función determinar físicamente el inmueble. de quién pasó a ser. Son fichas de identificación del inmueble. EL OFICIO JUDICIAL El mecanismo por el cual se activa el funcionamiento del Registro es un oficio judicial. Evidentemente el mecanismo de folio real necesita tener complementación con catastro. como asimismo toda la información o historial jurídico de ese inmueble: de quién era. si o si estamos hablando de ese inmueble. entonces nosotros sabemos por los linderos. pero acá se ve todo el historial del inmueble. Esto es lo que se llama el asiento de matriculación. El catastro me dice dónde está. no se borra nada. En realidad éste no es todo el folio real. no sabemos si quien firmó el acto jurídico hipotecario UNIDAD 3 . la determinación física del inmueble.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 20 . al lado de quién está.

asignándoles un número y año. ¿cómo ingresaban los actos jurídicos al Registro? Simple y sencillamente uno atrás de otro. pero no se tomaron todos los inmuebles que había en la Provincia de Buenos Aires y se les hizo una matrícula a cada uno. había otro. 44 de la Ley obliga al Registro a matricular todos los inmuebles. porque el único que puede otorgarla es el titular de dominio. pero antes de esa Ley ya existían los registros y no se observaba esta forma de hacer ingresar los inmuebles a registro.es la persona autorizada a hacerlo. porque fue recién a partir de ese año que se generaron los folios reales. Entonces siempre el folio real nace de una anotación de dominio. ¿Qué hacen? Cuando se genera algún tipo de rogatoria respecto de alguno de esos inmuebles no matriculados. UNIDAD 3 . Los inmuebles se identificaban por el legajo donde se había agregado el acto jurídico que se ingresó a Registro. Actualmente ha habido una matriculación de oficio de todos los inmuebles en algunas zonas (el Registro divide a la Provincia en Zonas) de la Provincia.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 21 . el legajo es una cantidad de de papeles que reflejan actos jurídicos ingresados al Registro uno atrás de otro y que se apilan de a cien. Cuando uno pide un informe de dominio de un inmueble que desde el año ´68 no ha tenido movimiento jurídico. debemos partir de la inscripción de dominio para ver si embargamos a la persona que deberíamos embargar. por lo que uno cuando pide un certificado debe utilizar un formulario especial que se llama de inmueble no matriculado.968. Ustedes seguramente han visto formularios que se llaman informes de dominio de inmuebles matriculados. se lo matricula.801 de 1. El problema es que el folio real nace con la Ley 17. tiene un folio real. Si en vez de una hipoteca trabamos un embargo. Este sistema qué hacía. que era extremadamente engorroso. con lo que todavía quedan innumerable cantidad de inmuebles que no tienen número de matrícula. no lo llamábamos de folio real sino cronológico personal. a pesar de que el art. el inmueble no tiene matrícula. quiere decir que el inmueble ya está matriculado.

Cuando se sanciona la Ley 17. sino antes de la creación del Registro…son inmuebles que nunca ingresaron al Registro. nunca se pidió ni un informe de dominio o copia de asiento registral de ellos (en esos casos si constataban su inexistencia lo habrían matriculado). pero hay inmuebles que todavía no se registraron porque no tuvieron transmisión. Antes de 1928 cualquier nacimiento. se vuelcan originariamente en el folio real y si se hace una transmisión.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 22 . modificación o extinción de un derecho real pero no antes del 68. porque todavía no existía una ley que legitimara la existencia de los mismos y la constitución y transferencia de derechos se volcaron en ellos a través del sistema cronológico personal. La matriculación del inmueble nace con la inscripción del dominio por nacimiento original o por vuelco. transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles no se inscribía en ningún lado. es mucho más práctico que este tremendo anacronismo. entonces hay que ir a buscarlo y referenciarlos mutuamente. Ahora qué pasa…en el año 1961 se creo el legajo 742 del ´61 en donde se va a ingresar un acto jurídico de transmisión respecto del inmueble del legajo 1 del ´54. Cuando nacieron los Registros fueron tildados de inconstitucionales. Acá pueden pasar muchísimas cosas. se le impone la matrícula por vuelco del sistema anterior. UNIDAD 3 .Por ejemplo legajo 1 del año 1954: allí ingresó respecto del inmueble 1 una hipoteca. modificación o extinción de un derecho real sobre un inmueble que ya estaba ingresado al Registro pero con otro sistema. Obviamente que el folio real. el vuelco es el pase de ese sistema cronológico personal al folio real.801 todas las transmisiones y modificaciones de derechos reales que todavía no habían ingresado al Registro por el sistema cronológico personal. El Registro de la Propiedad no siempre existió. porque no era obligatorio. de otro inmueble de otra jurisdicción (pongámosle 2) ingresó una transmisión de dominio. el cuadernillo donde se referencia todo el historial jurídico del inmueble. y así sucesivamente.

Cuando se matricula lo único que se tiene en cuenta es el titular de dominio y a partir de ahí el acto jurídico por el cual se volcó al folio real (por ejemplo. entonces el acto jurídico no puede ingresar. debajo del folio dice antecedente dominial: Surge cuando se matricula por vuelco. Hay actos jurídicos que tienen lo que se llama incompatibilidad relativa. uno de los sistemas de ordenamiento.Por eso. que se pidió un certificado). y a vos te asignan el número que te toca cuando pasas por la máquina timbradora. esos actos jurídicos son incompatibles. La prioridad hace que tenga derecho a modificar el folio real el que posea el número anterior y si el número que le sigue es un acto incompatible con el número anterior. pero hay actos jurídicos que son absolutamente incompatibles. y el folio real es una de las opciones que tiene el imagínense lo que sucedería el 1. La matriculación es el sistema o procedimiento por el cual se ingresan los inmuebles al Registro. Si hay que ir mañana al Registro a ingresar cuatro trámites uno tras otro. no es que el acto jurídico anterior no puede entrar sino que hay que resolver el tema del embargo. un sistema de registración o incorporación de inmuebles al Registro. No había ni rutas para llegar al lugar donde registraban. ahora tenemos un sistema informático interconectado. como si entra un embargo. a veces. ¿La matrícula y el folio real es lo mismo? ¿O el folio real es anterior a la matrícula? No. porque todas las máquinas timbradoras de la Provincia de Buenos Aires están tomando trámites. El número de orden te da la prioridad. Si yo con el número de orden 1 tengo una transmisión de dominio de A a B y el número de orden 2 tiene una hipoteca sobre el mismo bien que otorga A.920 si ahora con los sistemas informáticos que tenemos hay problemas. UNIDAD 3 . La matrícula es un procedimiento. ustedes van a ver que el número no es correlativo. Allí se ponen todos los legajos que tienen vinculación con ese inmueble para seguir la historia jurídica del mismo. no se va a registrar. El folio real es una de las formas de ordenar los inmuebles que están matriculados.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 23 .

que es la modificación del folio. que es un porcentual sobre la valuación fiscal. lo que si sucede entre distintas jurisdicciones. UNIDAD 3 . por ejemplo. 3. Cualquier duda se va al libro diario. ya sea que se genere originalmente o por vuelco. de gravámenes. y por fila se ponen números correlativos 1. ¿Qué es? Un listado de todos los documentos que entraron ese día en donde se pone uno debajo del otro por orden. El asiento inicial que se genera con la matriculación se llama. porque ahora no solo tenés que pagar el sellado que nosotros pagábamos sino que te cobran el sellado de actuación administrativa. de cancelaciones o de certificados. La rogatoria es el impulso inicial y el Registro sigue el trámite hasta el final. sino que origina toda la determinación del bien y por sobre el número de documento de identidad de los inmuebles.Después ustedes van a ver cuando estudiemos el principio de prioridad que con la emisión del certificado existe lo que nosotros llamamos reserva de prioridad o retroprioridad. en una rogatoria judicial como la declaratoria de herederos te exigen por una cuestión tributaria indicar el número de partida y la valuación fiscal del inmueble. Los asientos se identifican por la letra de la columna a. Dentro de cada jurisdicción el número de matrícula no se repite. d y e dependiendo que la columna sea de dominio. 2. asiento de matriculación. que se conforma con el número de jurisdicción política de la provincia (General Pueyrredón es 045) y un número de matrícula. El número de orden es lo que se llama el asiento de presentación y después está lo que se llama el libro diario. precisamente. hasta generar lo que se llama el asiento. por ejemplo en Salta se identifica con la nomenclatura catastral. 4 y 5.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 24 . que es este primer asiento. Los asientos nacen a partir de una rogatoria y generan la modificación del folio real. c. Este primer asiento no solo genera la anotación de la titularidad de dominio. Ahora. Esto puede ser distinto en otras jurisdicciones. b.

puede pasar que el Consorcio de Propiedad Horizontal se disuelva y en ese caso todas las matrículas nuevas se eliminan y cobra vida la original. si es casado el número de nupcias y el nombre del cónyuge. declaratoria de herederos. el domicilio. es declarativo.000 se anota el reglamento de copropiedad y van a crear la matrícula 10.no es que va a desaparecer sino que la cancelan: En la matrícula 10. En este caso se crea una sola matrícula de los dos inmuebles.Entonces para que sepan cómo aplicar este porcentual. la nacionalidad. Esto ocurre cuando se ingresa al Registro un Reglamento de Copropiedad Horizontal.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 25 . necesitan el nombre completo. Va a figurar compraventa. por ejemplo. porqué. el nombre de los padres. La matrícula que había -la matrícula 10. cuando se unifican dos inmuebles.000/1/2/3 para las unidades funcionales… y todas las matrículas se referencian con aquella de la cual nacieron. UNIDAD 3 . Nuestro Registro registra títulos. no me van a transcribir todo el oficio. el documento. que se subdivida (que de un inmueble se hagan muchos inmuebles). Es un registro de títulos y es un registro de inscripción. También te pide el estado civil por el tema del asentimiento conyugal. La otra situación se da cuando dos inmuebles se unen. lo que se vuelca en el asiento es el acto jurídico. el estado civil. cesión. el oficio tiene que indicar el número de partida inmobiliaria y la valuación fiscal. porque –por ejemplo. lo que si van a transcribir son los datos de cada uno de estos sujetos. pero tampoco se eliminan las anteriores. porque el tipo que lee el documento no vuelca ahí lo que dice sino lo que él entendió que dice. Nosotros no tenemos un registro constitutivo.000. y cuando se vuelca incorrectamente nacen las inexactitudes registrales. Para modificar el folio el inmueble debe modificarse físicamente.

La numeración por presentación y en otros la fecha. para verificar la titularidad dominial. Los rojos son los que usan los escribanos para sus operaciones y son los que tienen reserva de prioridad. El sistema argentino tiene dos elementos. En Provincia de Buenos Aires hay distintos tipos de certificados. uno va a ser el de la fecha y otro el de numeración de presentación…el timbrado. siguiendo la máxima de que prior est tempore.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 26 . A cada certificado que se presenta se le da un sticker. UNIDAD 3 . los que debemos consignar en los casilleros. esto es lo que ayuda a saber quién llegó primero en el tiempo. potior est jure: Tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. La solicitud de copia de asiento sólo nos pide los datos del inmueble. Después están los de color azul que son las solicitudes de copia de asiento registral esos los pueden pedir todos (los martilleros. Los verdes (que los llamamos informes) son los que usan los martilleros y abogados. porque si está consignado erróneamente el nombre nos viene de devuelto. Esto de los stickers es bastante reciente. la cuestión de quién llega primero al Registro va a ser importantísima. los escribanos. en las escrituras viejas por ahí veían un timbrado largo que decía igualmente la hora y el número de presentación que cuando empezó a falsificarse generó nuevas técnicas. por ejemplo.PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción. el principio que vamos a ver hoy. los abogados) para verificar distintos datos. porque cuando pedimos los verdes tenemos que saber muy bien quién es el titular. Esto va a ser muy usado en nuestro sistema registral. cuando no sabemos quién es el titular del inmueble. porque cuando hablamos de prioridad y de rango.

lo que revela la titularidad de ambos cónyuges). Después viene la segunda columna. la proporción. después tenemos una segunda que nos dice la proporción. En la primer columna siempre viene la persona que es titular del dominio: Nos va a decir el nombre completo. Después vienen los gravámenes. porque recuerdan que lo mencioné la clase anterior: los embargos como todas las medidas cautelares caducan a los 5 años. y después nos dice los datos de la escritura de transmisión: si hubo una compraventa. quién es el escribano que intervino. una división dentro del registro que es para inhibiciones). compren los cónyuges en primeras nupcias.Hay formularios verdes y rojos. restricciones e interdicciones y esta es la columna donde se van a asentar los embargos. el DNI.haga la nota para que el registrador ponga una anotación de que está caduco el embargo. si hay dos personas que son condóminas entonces va a estar en la primera columna la titularidad del 50 % indiviso (en realidad dice ½ porque se expresa en fracciones) y después van a venir los datos del otro condómino y nos va a decir ½ también. si compró la totalidad del bien ponen 100%.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 27 . ¿Cómo salen las planchetas de los informes una vez que nos lo entregan? La primera columna nos habla de la titularidad sobre el dominio. si el embargo que estaba anotado se levantó…no si caducó. En el tercero (cuarto si tomamos como casillero el de las proporciones) estarían las cancelaciones. totalizando el 100%. el estado civil (puede ser que en vez de comprar Juan Perez casado en primeras nupcias o separado de sus primeras nupcias. su número de registro y el folio de seguridad. En este caso no necesitamos que esté anotado en cancelaciones. Depende la parte que haya comprado. a los 5 años caducó si no hay una reinscripción. si estuviese afectado a bien de familia o hubiera un usufructo. Es prolijo que si un Escribano hace una operación de compraventa donde hay un embargo que está caduco – si bien no tiene que levantarse. un tracto abreviado. por ejemplo si hubo un bien de familia y hubo un levantamiento de dicha afectación. UNIDAD 3 . como para los inmuebles (va a la parte de certificados). tanto para pedir sobre el estado de las personas (eso va directamente a anotaciones personales.

La usucapión. de qué año es –por ejemplo del 2000. No prescribe. Entonces si yo pedí un certificado para una compraventa. después dice el tipo de operación. UNIDAD 3 . no hay que preocuparse para poder realizar la operación. Uno consiguiendo esto ve el historial de lo que hay asentado en la matrícula. la fecha del sticker. Por ejemplo nosotros recibimos un certificado y vemos que hay un embargo. porque no es necesario: La ley dice que a los 5 años a partir de la fecha de su registración. está caduco. caducó. quiénes fueron en el tracto los anteriores titulares. bueno. estoy dentro de esa cobertura -de esa prioridad. Y la última de las columnas es la de las certificaciones: Cada vez que un escribano pide un certificado con reserva de prioridad debe anotarse es esta última columna. el registro del escribano y el partido al cual pertenece. pero sería de una buena técnica registral hacer una nota para que en la columna de las cancelaciones quede la registración de que ese embargo caducó.que establece la ley. después viene la fecha en que fue ingresado el certificado. deben haber visto en obligaciones la diferencia entre caducidad y prescripción. está caduco. En la usucapión el derecho nace originariamente respecto de ese bien.Es una cuestión de prolijidad y orden. Una cosa es la usucapión.y no hay reinscripción ni levantamiento. que es un proceso por el cual uno adquiere por el transcurso del tiempo (diez o veinte años) la titularidad de un bien.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 28 . Entonces con esa plancheta del certificado tengo todo el estado del inmueble: Quién es el titular. Ese escribano lo va a saber porque está asentado con un número que es el número de entrada del certificado. eso sirve también para hacer los estudios de títulos.

se cruzan los asientos anteriores. es distinto a la usucapión. Vos me habías dicho que con la tercera venta borra todo para atrás…si yo te interpreto bien.va a quedar liberado de todos los embargos.habrá que demostrar si tuvo o no buena fe. De acuerdo a la ley. que habla del tercer sub adquirente de buena fe. con la rectificación he visto tachado directamente la cuadrícula que corresponde al asiento incorrecto. en realidad todos los titulares anteriores se tachan. si se conoce el domicilio hay que publicar edictos. una venta non dominio. Es como si el tercer adquirente ya estuviera libre. UNIDAD 3 . Adquirente en subasta. Qué pasa cuando hay una transmisión que pueda ser cuestionada por fraude. En la sentencia de usucapión hay un asiento originario.. no es una adquisición originaria como en el caso de la usucapión. borró todo lo de atrás. como también en el caso que hubiera un asiento incorrecto. no se le puede seguir una acción contra él. se le notifica a esa parte. Civ. etc. pero eso no puede entenderse como que todo lo anterior desaparece. simulación. Es como si fuera un primer asiento. porque el juicio de usucapión se hace contra la parte que figura como titular ante el registro. a ese tercer sub adquirente no se le puede reivindicar el inmueble. alguna circunstancia.. He visto certificados donde por una usucapión se tachan.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 29 . En cualquiera de los dos casos si va a quedar limpio de los embargos o medidas anotadas. que es otro tema. la subasta no es un primer asiento. eso es el art 1. Es distinto a la usucapión. porque el adquirente en subasta no tiene un asiento originario.051 del Cód.La sentencia judicial que declara la usucapión hace que la matrícula quede a cero (digamos).. una tercera operación a título oneroso y con buena fe. es decir. es como si hubiese sido una compraventa. cuando hubo un sub adquirente.. tal ves haya alguien que se presente por esa persona.

las leyendas de su confección. como mínimo.Había quedado pendiente el tema de la garantía. A mi me pasó en la escribanía de gente que venía a certificar la firma en un contrato con garantía y les pedí la copia escritura y le faltaba una hoja. ni siquiera podes registrar la operación en el registro. porque es una información que proporciona el Colegio). Es una garantía porque vos sabes que es el titular del bien..“PRINCIPIOS REGISTRALES” 30 . Aparte del tema de las garantías truchas. Alguien pregunta si la certificación no es simplemente respecto de la firma. pero hay que ver si el contrato no tiene un objeto ilícito o ilegal. Hay que fijarse muy bien en los folios del otorgante (datos que se pueden chequear. Si después no cumple con los cánones locativos y se inicia la ejecución de alquileres cuál va a ser la garantía del pago de esos alquileres. les puede llegar un poder falso. uno va a pedir informes de inhibición y dominio para ver si quien dice ser el titular de ese bien es el titular registral del dominio y además no está inhibido. hipotecas. Cuando uno suscribe un contrato de locación y ofrece un bien en garantía. Entonces. porque van a ver cuántos embargos hay que van a estar antes que el que yo pueda trabar eventualmente si no me cumple con los alquileres. Si.. Ustedes pidieron ese informe para ver que no haya embargos. pero vos no tenés una reserva de prioridad. que no tenga matriculación. eso no significa que la garantía no sirva. que esas personas son en realidad quienes firman el contrato. bueno. Preguntan acerca de las garantías compradas: Dicen que algunos martilleros tienen una lista de garantías que son truchas para resguardarse. Es personal. esa garantía no es que ustedes la están afectando registralmente. simplemente la palabra de quien dijo ser garante.esto de la prioridad tiene que ver con este tema. UNIDAD 3 . La operación más común se llama lavar folios. el bien que ofreció en garantía. Mientras que transcurre el contrato de locación quién les asegura que no lo van a vender. si hay una hipoteca ese derecho real sería más fuerte que mi embargo al momento de la ejecución. embargar o inhibir.

en el tiempo. por ejemplo que haya ingresado una transmisión de dominio de A a B y un embargo sobre A. es incompatible y no hay forma de resolverla. no es que tengas mejor derecho. Por ejemplo: Entra una transmisión de dominio de A a B y una hipoteca otorgada por A a C.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 31 . La prioridad hace que quien antecede en el tiempo tenga prioridad sobre los subsecuentes para lograr una modificación en el Registro. inscriben la que antecede. O puede suceder que ambas rogatorias sean compatibles. Existen distintas situaciones que se pueden dar: La segunda rogatoria no se va a inscribir. Eso es lo que sucede con la prioridad. es el supuesto inverso al ejemplo dado. tiene prioridad sobre el posterior para obtener una modificación del registro. que exista un cierto conflicto pero el mismo pueda solucionarse. UNIDAD 3 . si entra la rogatoria de transmisión dominial la segunda no va a poder ser inscripta.Otra duda gira en torno a la muerte del poderdante cuando se dan poderes generales de administración. CONTINUACION DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Puede suceder que la incompatibilidad sea meramente relativa. Es absoluta cuando la rogatoria del segundo acto jurídico no puede lograr inscripción registral si se asienta la primera. También puede suceder que ambas rogatorias sean incompatibles. ¿Qué entendemos por derecho de prioridad? En realidad la prioridad tiene que ver con el tiempo: Quien se antecede antepone. y puede que esa incompatibilidad sea absoluta o simplemente relativa.

Este asiento diario es el que va a determinar qué rogatoria tiene prioridad sobre otra. UNIDAD 3 . es decir. donde un documento que entra con posterioridad va a recibir una registración anterior. Todos los asientos que se generen con posterioridad a la inscripción de un certificado vigente son condicionales. cuál de las dos va a acceder primero a la modificación del folio real. ¿Puede ser que dos rogatorias ingresen a la misma hora? Si. porque el propio sistema informático no lo permite: Siempre va a tirar un número de orden distinto para poder asignar una prioridad por sobre otra. condicionales o provisionales. condicionado a que ingrese al registro el acto jurídico por el cual se pidió el certificado. pero no van a tener el mismo número orden. parecería que tengo un certificado y no puedo hacer nada más.La incompatibilidad no es absoluta. el llamado bloqueo registral…los asientos pueden ser definitivos. Este número de orden es el que nos va a dar la prioridad de una rogatoria por sobre otra. van a seguir llegando rogatorias una atrás de la otra y todas van a generar un asiento condicional. y qué es lo que nos va a dar la prioridad en el Registro? ¿Cómo sabemos quién tiene prioridad sobre quién? Lo que se llama el asiento diario. que no sólo tiene una fecha y hora sino que tiene un número de orden. se asienten. Este principio de prioridad puede sufrir algunas excepciones. Se dice bloqueo registral (es la protección que te da el certificado). Una es la protección que nos otorga el certificado. pero no. lo único que hay que hacer es levantar ese embargo…en este caso el registro posibilita que ambas rogatorias se registren.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 32 .

que se anotan con referencias (por ejemplo cancelación hipoteca…) no se tacha el folio real.) UNIDAD 3 . es una inscripción con principio de prioridad. es una excepción al principio de prioridad. Otras de las consecuencias que pueden sufrir los asientos –aparte de las cancelaciones. si el escribano cumple con todos los plazos para el otorgamiento del acto dentro del plazo de vigencia del certificado (hasta el 24 de enero) y el ingreso de la rogatoria al registro (dentro de los 45 días posteriores al otorgamiento del acto. con qué fecha se va a registrar el acto jurídico: con fecha 28 de marzo…perdés la prioridad. Si el escribano en vez de otorgarme el acto el 28 de febrero me lo otorga el 28 de marzo.Si nosotros pedimos un certificado. que se entienden caducos cuando los actos por los cuales se solicitan se otorgan fuera del plazo de su vigencia. caduca vencido el plazo por el cual se anotó el asiento (generalmente 5 años como las inhibiciones o los embargos. porque el Registro con qué fecha va a asentar este acto jurídico en el folio real: 1 de enero. El problema acá es que los asientos no se cancelan. si en el medio te entró un embargo existe un caso de incompatibilidad y el registro no te va anotar la escritura hasta que vos no lo levantes. pongámosle 28 de febrero). sino que simplemente el asiento perdió vigencia. Es muy raro que los asientos se cancelen. la misma también caduca cuando el acto jurídico a cuya registración se condicionaba entra a registro. sin perjuicio que el asiento diario del ingreso de la rogatoria de inscripción del acto en sí sea el 28 de febrero (a esto se llama retroprioridad). Si vos tenés una anotación condicional.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 33 . por ejemplo con fecha de asiento diario 1 de enero. también está el caso de los certificados. va a tener prioridad por sobre todas las rogatorias ingresadas del 1 de enero al 28 de febrero.son las caducidades. porque este acto jurídico otorgado dentro de los plazos de vigencia del certificado y que una vez otorgado por escritura es ingresado al registro en tiempo y forma. donde no hay anotación alguna. Las restricciones habitualmente se dan respecto de los embargos y de las restricciones de dominio.

donde no participa el deudor hipotecario…también se da el caso cuando hay un deudor con muchos acreedores embargantes: uno de sus acreedores embargantes le compra a otro de mayor rango su acreencia para poder ejecutar ese bien en su propio proceso.Las otras excepciones a la prioridad son algunas facultades convencionales que las partes pueden hacerse al momento de generar un asiento.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 34 . Esto supone que las partes. La alteración de rango es prácticamente lo mismo pero en vez de postergarse su rango se lo intercambian. en donde el titular de dominio y el acreedor hipotecario acuerdan reservar un grado preferente a la hipoteca que se está asentando con respecto a otra hipoteca. Obviamente el acreedor que posterga su rango no ve afectado su interés ni daña a terceros con su accionar. Generalmente la reserva de rango se da en el caso de las hipotecas. UNIDAD 3 . Como en el otro caso. lo que no se puede hacer es afectar derechos de terceros (por ejemplo que entre los rangos que se posponen haya un rango). La prioridad es la regla. La reserva de rango es un acuerdo que las partes realizan antes de que ingrese el acto jurídico al registro para dar al acto un rango preferente respecto de otro acto jurídico. en el ejemplo que vimos puede ser un acuerdo entre acreedores hipotecarios. al momento de ingresar una rogatoria al registro. prevén una preferencia para inscribir un asiento con prioridad al otro. alteración de rango y posposición de rango. los demás son excepciones. dejando asentado plazo y monto de la misma. Estas excepciones se llaman reserva de rango. La posposición de rangos se da entre dos sujetos que ya tienen asentado su rango y uno pospone el suyo en beneficio de otro.

Recuerde que su tutor está esperando sus consultas. no pase a la siguiente si tiene alguna duda.¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas.. continúe con la lectura.¿Como es una Matricula en su Registro? (consiga algún informe de dominio de su Registro Provincial y escanearlo al docente para poder analizarlo.. Mucha suerte… UNIDAD 3 .¿Porque el Principio de Prioridad tiene excepciones? ¿En que caso? 3. ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE 1.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 35 .Antes que hubiere sistemas de matriculación como era y que se registraba? Si finalizó con la actividad. Hemos llegado al final de la Unidad Didáctica Nro: 3.. 2.

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