UNIDAD 3

PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 3 “PRINCIPIOS REGISTRALES”

Introducción
Los principios registrales son institutos o normas que guían todo el proceso registral. Al ingresar un documento o instrumento –ya sea notarial, judicial o administrativopara ser inscripto, la solicitud de inscripción estará

sometida a un procedimiento administrativo, que como tal tiene por una parte al Estado (registrador) y por la otra al solicitante de la toma de razón (escribano, juez y funcionario).

Todo registrales, inscriptorio.

el

desarrollo

de

ese los

proceso que

estará el

guiado

por

los del ton

principios proceso ni son,

siendo Sin su

éstos

guiarán

desarrollo sin

existencia,

los

registradores

actuarían

sin vectores legales de su actuación. Tanto el funcionario estatal como el solicitante de la inscripción conocen de antemano estos principios, por lo cual saben que deberán atenerse a ellos. De allí la importancia de

conocerlos.

Objetivos
⇒ Defina principios registrales. ⇒ Defina principio de autenticidad. ⇒ Defina principio de especialidad. ⇒ Defina principio de tracto sucesivo. ⇒ Defina principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral ⇒ Defina principio de inscripción - matriculación - folio real ⇒ Defina y distinga el oficio judicial ⇒ Defina principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

2

Temario
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

Esquema de contenidos
A continuación, le presentamos un esquema con vinculación de contenidos. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

3

no estudie de memoria intente siempre… relacionar Iniciaremos el recorrido de la tercera Unidad Didáctica. Comenzamos… UNIDAD 3 . vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. Le deseamos mucha suerte. es fundamental que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades didácticas.ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD DIDACTICA Recuerde Ejemplos Resumen Actividad de Aprendizaje Prepárese.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 4 . En esta etapa.

al Registro. Es decir… ¿El fin de la actividad inmobiliaria cómo se refleja? En la firma de la escritura traslativa de dominio. PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD El principio de autenticidad. Se acuerdan que decíamos que el Derecho Registral comprende normas que regulan al Ente. primero vamos a hablar un poquito de instrumento público. Pero antes de avocarnos al análisis del texto de los artículos. (recomiendo tener a mano el Código) dice son instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos…y abre una enumeración de 10 incisos. en este caso el registro no toma la Escritura y la transcribe íntegramente. Es decir. 979 del Código Civil. El art. el Código Civil no nos determina qué es el Instrumento Público. Ese acto material se llama inscripción o toma de razón.801. Hago una especie de rodeo antes de empezar a hablar del principio de autenticidad.801 tiene en su articulado cómo el Registro toma razón o inscribe – términos que pueden ser usados como sinónimos. es decir. que es lo que nos interesa. sino que hace una especie de resumen. El procedimiento de inscripción es cómo se inscriben los instrumentos de los que estamos tratando. 2 y 3 de la Ley 17. Es un registro de inscripción.. UNIDAD 3 .Desarrollo de los contenidos PRINCIPIOS REGISTRALES Los principios registrales son entonces normas de procedimiento. El proceso de tomar razón es que el Registro recibe la Escritura y la vuelca en una especie de resumen en sus registros. eso lo tenemos en el art. normas que regulan los efectos de las inscripciones y normas que regulan el procedimiento de inscripción. Los principios que vamos a ver son todos los que precisamente hacen al procedimiento. La Ley 17. hago un comentario.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 5 . Se acuerdan que habíamos visto que había registros de transcripción y de inscripción.

Entonces de un instrumento público. Jurisdicción. UNIDAD 3 . no tengo jurisdicción. el que –por ahí. no estoy habilitado. las actas judiciales. tener jurisdicción en el asunto. qué quiere decir. porque es redactado y autorizado por un Notario. no estoy autorizado ni es de mi incumbencia profesional hacer un acta matrimonial.El Código Civil no nos trae una definición de lo que es instrumento público. tendría competencia material pero no sustantiva. las inscripciones de las actas de matrimonio y las copias que se entregan de ellas. puede haber otros. Lo que es evidente y necesario determinar es que el instrumento público es aquel que emana de un oficial público. Tendría una competencia territorial. las inscripciones de deuda pública. pero nos trae una serie de 10 incisos entre los cuales tenemos las escrituras públicas. no tengo competencia. Hace una enunciación no taxativa. en general el Código no define conceptos. Pero tanto es un instrumento público la escritura. debe estar facultado. Concepto de instrumento público: La doctrina y los autores lo han intentado con la más variada suerte y eficacia. Es decir. es decir. es la Escritura Pública. que es otorgado por un oficial público. un documento de identidad. como una sentencia judicial. los asientos de los corredores en lo que respecta o lo que determine el Código de Comercio. un acta matrimonial o un instrumento que surja de una autoridad. el ejemplo o el instrumento más típicamente público.tenemos más a la vista. las acciones de compañías autorizadas por el Estado. cualquier otro instrumento que emane o sea autorizado por Escribano o Notario. Por lo cual evidentemente el paradigma. es tener competencia en un ámbito que puede ser geográfico o funcional. legitimado. pero no hay ley que me autorice. el autor tiene que ser un oficial público. entonces yo no tengo competencia.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 6 . los billetes en papel billete. Un escribano no puede celebrar un acta de matrimonio. el autor de ese instrumento tiene que ser un oficial público o alguien facultado como tal. ustedes conocen. Ese oficial público tiene que tener competencia. porque el Registro notarial está habilitado para el Partido de General Pueyrredón. un papel billete.

el escribano. redactar instrumentos públicos. UNIDAD 3 . porque la ley no contempla que ni el contrato de locación ni el boleto de compraventa deben ser hechos por escritura pública. Dentro de lo que es el gran género. podemos decir que tenemos instrumentos públicos judiciales. pero -porque a mi se me ocurre. en principio. La ley impone que determinadas contrataciones o relaciones contractuales deben ser formalizadas por escritura pública. debe cumplir con un rito o formalidad especial: yo soy escribano. Repetimos que estos son los requisitos de los instrumentos públicos: si estamos en presencia de esto. la ley le impone la forma. tengo competencia y la ley dice que la compraventa inmueble la debo hacer por escritura pública. que generaría una nulidad.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 7 . A ese instrumento otorgado por oficial público con competencia. Nos circunscribimos dentro del género instrumento a la especie documento notarial. es decir.Ese instrumento tiene que estar autorizado por ley: La ley tiene que decir que tal contrato se debe hacer por escritura pública. Yo diría que materialmente se puede hacer. estamos ante un instrumento público. El funcionario público -como paradigma más a mano el Notario. el gran mundo de los instrumentos públicos. el Escribano. Pero. que son los emanados de un notario. hacer en escritura pública un contrato de locación. o un boleto de compraventa por escritura pública (hay toda una discusión si se adquiere título por eso). digamos que no se puede. no puede instrumentar por escritura pública lo que la ley no diga que debe instrumentarse de tal forma. por ejemplo. requiere el rito o formalidad que manda la ley en cuanto a la forma propia del instrumento público.agarro estos papelitos y redacto una escritura acá. debe tener el rito y la forma que la ley exige. NO. la forma material. No es algo convencional. notariales o administrativos. Uno de los instrumentos públicos más comunes son los documentos notariales. la forma documental diríamos.es uno de los que puede emitir. sino estaríamos frente a un instrumento privado. el funcionario público.

una cédula. El instrumento público notarial es el que emana de un notario. UNIDAD 3 . Pero ante la pregunta. Una sentencia. el acta de matrimonio. pero está emitido específicamente por un notario. tiene las mismas características que el instrumento público. una notificación.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 8 .El instrumento público judicial es lo que vimos. El documento notarial entonces. la resolución firmada por el juez por el órgano jurisdiccional. lo que lo transforma indudablemente en instrumento público es el auto aprobatorio de la subasta. Acá entramos en la cuestión del notariado. por algún miembro competente en el asunto dentro del poder judicial. que rige la función del notario en la Provincia de Buenos Aires). pero es un contrato que celebran entre el juez por medio del martillero con el adquirente. sino es un documento privado firmado por las partes redactado por el martillero a la resulta de la subasta. si. 979 y lo redacta el martillero. un acta de infracción de la municipalidad. el D. si es instrumento público.020. La función notarial está regulada por leyes de carácter provincial (que en nuestra provincia es la Ley 9.I.N. por ejemplo. El boleto no se perfecciona per se como instrumento público. Primero no está dentro de los casos enunciados dentro del art. El instrumento público administrativo es el emanado por un oficial público pero de la órbita administrativa. yo considero que no. que no es oficial público sino un comerciante que trabaja en este caso como auxiliar de justicia. qué es el notario en nuestro orden jurídico. Ese sería el título. por compra en subasta. el papel billete. lo que fuere. El martillero lo suscribe en representación del Juez. etc. una resolución. alguien con facultades jurisdiccionales. ¿Es título? ¿Qué le falta? El sellado y el acto judicial aprobatorio de la subasta.. la sentencia. El boleto que emana del martillero en un proceso judicial. qué función cumple.

El documento notarial puede ser nulo o falso. La nulidad qué es. es un oficial público. pero una cosa es una escritura y otra cosa es un acta. Hay otra competencia notarial bastante conocida. eso se ve no en la función de lo negocial sino en la función de la constatación de hechos. congénito al momento que el mismo nació.el notario latino. o sea. Oficial público. Que tiene como función interpretar e instrumentar la voluntad de las partes (qué quieren hacer esas personas y eso redactarlo) e inscribirlo. que tiene como función interpretar la voluntad de las partes. interpretar. Cualquier acto emanado de un oficial público puede ser nulo. La sentencia de un Juez. pero –básicamente. El mismo adolecía de una patología que puede ser de unas u otras características. dar fe de determinados hechos o actos que pasan ante sus sentidos. la escritura tiene como función transferir o modificar derechos reales y el acta tiene como función que el escribano de fe de hechos que pasan frente a sus sentidos. Una de las formas de atacar un instrumento de estos es el pedido de nulidad. UNIDAD 3 . Depositario de la fe pública.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 9 . Lo puede tener una escritura. adecuarla a una figura jurídica e inscribir los títulos que correspondiere en los casos pertinentes. No todo instrumento público es inexpugnable. redactar e inscribir. Es un vicio que adolece el instrumento al momento de su nacimiento. de las actas. nada más. el notario que tenemos en la República. la existencia de un vicio en el instrumento.En la otra parte de la materia ya nos vamos a ocupar en mayor detalle de esta profesión. la escritura de un escribano o el acta de matrimonio pueden ser atacables por nulidad. una sentencia o un acto administrativo. depositario de la fe pública estatal. A veces se quiere encimar una cosa con otra. que es la de dar fe de hechos que pasan ante si. Es decir. que lo van a tornar en alguna situación ineficaz o lo van a hacer perder ciertos efectos.

Yo puedo decir esta escritura pública es falsa. El concepto de autenticidad pasa por este aspecto. cumplimiento o manda de la ley y forma específica. La afirmación es genérica. porque no emana de ningún funcionario público. entonces el Registro esos documentos no los toma.traiga falsedades dentro de lo que se denomina falsedades ideológicas. es un contrato válido. pero en vez de mandárselas en la forma que la ley me impone se las mando en papel madera…. el Registro no va a inscribir documentos que no sean auténticos. competencia. es decir. porque el documento que ingrese al Registro tenga una autoría determinable. la falsedad puede ser material o ideológica. Puede ser que la escritura sea trucha. dos partes. cuando yo digo que firma el Sr. Entonces ese es un instrumento público falso materialmente. Perez no firmó nada. es un instrumento válido entre las partes pero no goza ni viene imbuido de la autenticidad. Perez y el Sr. Si tomamos dos hojas de un cuaderno y escribimos un contrato de locación y el duplicado lo firmamos. Autoría.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 10 . es un instrumento privado. UNIDAD 3 . dos ejemplares. Ha habido casos. no consta en su libro de requerimientos y es falso el papel. pero resulta que el escribano nunca firmó esa certificación. El Registro de la Propiedad tiene principio de autenticidad.También el instrumento público puede ser falso. en un caso de usurpación se invoca un contrato de locación con firmas certificadas ante escribano público. o digo que el inmueble no está hipotecado y el mismo lo está. por ejemplo. El Registro sólo toma razón de los instrumentos que gozan de autenticidad. entonces esa sería una falsedad material. que la autoría es determinada. porque la forma portante de la escritura pública es falsa. pero no tiene autenticidad. que los papeles sean truchos. Yo le mando al Registro escrituras para que las inscriban porque soy escribano y tengo competencia. Y luego puede ser que la escritura -en si. que los poderes sean truchos. depositario de la fe pública.

08. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. El primer inciso se refiere a los instrumentos notariales. 2 de la Ley dice que el Registro anotará o inscribirá según corresponda los siguientes documentos: a) Los que constituyan. los F. es decir. el otro a los judiciales y el último a los administrativos (los que dispongan leyes especiales). de funcionarios competentes para requerir.Entonces el art. Los enuncia con carácter taxativo. por lo cual. Hay situaciones en que el Registro va a tomar razón de documentos privados. la inscripción de ellos. transmitan. UNIDAD 3 . con firma certificada. No avance en la lectura si tiene alguna duda. de este ámbito. lo que venga de lo notarial. inhibiciones y demás providencias cautelares. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Estos son los documentos o instrumentos que va a inscribir. ¿No hay excepción a este principio? Si. b) Los que dispongan embargos. Va a registrar documentos o instrumentos que provengan de autores auténticos. pero al decirlo cierra la cuestión. no dice “cualquier otro”.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 11 . lo judicial o del imperio de la ley o vía administrativa. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. rogar. declaren. En realidad dice “y los que dispongan las leyes”. El Registro de la Propiedad Automotor toma razón de instrumentos privados. en este artículo se establece el principio de autenticidad en el sentido que el registro va a recibir para inscribir todo lo que esté dentro de este mundo. Auténticos.

Estas son las leyes especiales que indica el inc. pueden ser atacadas como vimos por la vía de la nulidad. 3…como si una ley indicara que hay que inscribir los contratos de locación o los boletos de compraventa (la famosa protocolización de los boletos de compraventa). la falsedad puede ser civil o penal. no porta veracidad. aunque ha caído en desuso. Entonces la presunción de autenticidad. 393 del Código de Procedimientos Civil de la Provincia de Buenos Aires. pero en el campo de lo Civil está la redargución de falsedad cuyo procedimiento está normado en el art. la ley de prehorizontalidad y la ley de venta de lotes a plazos. donde se toma razón en la matrícula que está prometida en venta. de la falsedad material o ideológica del instrumento público. simplemente anoticio una relación contractual y una obligación de escriturar. 2: Al inscribir un boleto no estoy constituyendo ningún derecho real. todo admite prueba en contrario. en cuanto manifestaciones propias de los autores. El instrumento público goza de una presunción de autenticidad. por supuesto. En principio esos instrumentos son ajenos a la inscripción. se anuncia que se va a vender lotes en cuotas o la propiedad que se va a afectar al régimen de la propiedad horizontal está vendida. donde se inscriben boletos de compraventa. a del art.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 12 . Son excepciones. que le da a quien tuviera un interés legítimo. Es como una protección al adquirente. en el último caso será un juzgado del fuero penal el que determine si se constituye o no el delito.Hay otras leyes que en realidad no se utilizan mucho. que son la Ley 14. quien se viera afectado por UNIDAD 3 . pero del público se supone que es veraz. Una sentencia de un juez. En vez de mandar la transmisión del derecho real. se presumen legítimas. un acta de matrimonio. no emana de oficial público. porque el instrumento privado no da autenticidad.005 y la 19. nadie da fe que lo que contiene. sean veraces. salvo las excepciones que comenté. Rompe el principio que indica el inc. vendedor y comprador suscriben un boleto y se lo manda a La Plata.724. veraces. No se usan prácticamente nunca. En la prehorizontalidad es una obligación hacerlo. Puede ser atacado como el instrumento privado.

ella nunca la vendió. que son más extensos. UNIDAD 3 . pero va a tomar razón porque un Juez lo dice. yo lo único que voy a inscribir son los documentos auténticos. como hasta los propios instrumentos públicos son atacables. sólo va a entrar al Registro otro documento que modifique esa situación. El Registro sienta este principio. Entonces. desde que te notificas. le compró a la Srita. le falsificaron la firma…y la escritura se inscribe. luego tiene un plazo de diez días para iniciar por vía de incidente un procedimiento que se abrirá a prueba. Es la redargución de falsedad (vía civil) que requiere que el supuesto perjudicado por el instrumento público lo impugne fehacientemente. pero es falso. Vos firmaste una escritura. y ese documento no se va a modificar más. a partir de ese momento vos te notificaste del acto. Decimos que el instrumento notarial da plena fe. pero entendamos que hay maneras de atacarlo. en el plazo de 30. donde pretenderá demostrar que esa afirmación del notario o de la parte es falsa.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 13 . O te enteras a posteriori. tendrías 10 días para iniciar por vía de incidente la redargución de falsedad. Ustedes deben plantearse la situación así. 45. en derecho se puede intentar casi todo. y haber un proceso civil o penal paralelo a esa inscripción que ya se realizó. El Registro recibe instrumentos públicos. la posibilidad de impugnarlo a través de un procedimiento que va a correr por la vía de incidente. por ejemplo la sentencia que determine la redargución de falsedad y retrotraiga la situación al momento previo a la inscripción original. 10 días. La escritura dice que el Sr. supuestamente falsa. una casa.la manifestación que porte un instrumento público. inmediatamente los inscribe. qué pasa con esa inscripción. pero ese instrumento podría estar siendo atacado por la justicia civil o penal diciendo que es nulo o falso. Otra opción es que se decrete un embargo sobre la propiedad en cuestión y se haga un anotación de litis que diga “ojo hay un proceso en curso”. En los casos penales hay que fijarse los plazos de prescripción del delito. 60 días.

lo jurídico. el notario eleva lleva materialmente al Registro papeles y también por vía magnética o informática. Lo sustancial. La Ley 17. el principio de legalidad o calificación. relativo a la “Matriculación”. no va a hacer un análisis sustancial de la cuestión redactada por el notario sino un análisis formal. el Registro no analiza nada.801 entronca con este principio todo el Capítulo Tercero. Lo formalmente necesario. que lo que se manda a inscribir está de acuerdo a ley y los ritos formales. si tiene competencia. va a analizar obviamente si el que firmó fue un oficial público.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 14 . los aspectos formales del instrumento. así como en el caso de gravámenes. el Registro al tomar razón de esta transferencia dominial. Una colisión entre los aspectos registrales y los aspectos impositivos. las cosas sobre las que recae el derecho y las personas contratantes. Esto después lo vamos a ver en otro de los principios del derecho registral. el monto a que alcanzan. lo único que va a controlar son las formas externas.Al ingresar el documento al Registro decíamos que ingresa que “NN vendió a XX por escritura 300 del 28/08/2009 pasada ante el Escribano tal”. que deber ser perfectamente determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse: en la inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular. el precio…El escribano redacta nada más lo que las partes vienen a manifestar. Si redactáramos una escritura y la enviamos a inscribir diciendo algo parecido a “Don José García le transfiere a su primo Jorge la fracción de campo de la zona de Bosch Partido de Balcarce lindante a las vías del Ferrocarril que linda con la calle y lo de Don Aguinaga de 500 hectáreas aproximadamente”. estos últimos no pueden obstar a la inscripción. y el Registro va a hacer un control extrínseco de esa escritura. UNIDAD 3 . no lo interno. El principio importa que el Registro de la Propiedad determine técnicamente el derecho portante en el instrumento. Pero en principio vamos a afirmar esta cuestión. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Se refiere al inmueble. lo negocial no lo va a analizar. es decir.

que resulta ser su antecedente legítimo”. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados. hipoteca. 16). por lo cual el Notario para determinar materialmente la cosa enajenada debe requerir la correspondiente certificación de dicho registro y no lo podrá hacer por otro medio. de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros. ni quien lo transmite y recibe y ni la cosa supuestamente enajenado.15) “cada nueva inscripción se apoya en otra anterior. etc.. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales. La determinación del bien pasará por la interrelación que debe haber entre el Registro Catastral y el Registro de la Propiedad. La especialidad implica que el Registrador no va a tomar razón de títulos que no cumplan con este principio es decir no determinen el derecho (dominio.No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. ARTICULO 15. Civil que no es tema de la materia pero de fundamental importancia. El Principio tiene un fuerte desarrollo en la Hipoteca a la luz del análisis del art. El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de la matriculación de un inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble matriculado por usucapión.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 15 .) ni que las personas estén identificados en forma equívoca (Don José García puede haber miles) y que tampoco esté determinado el bien). Del C. 3131 y Cctes. cancelaciones o extinciones. sin solución de continuidad (art. así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones. UNIDAD 3 .Esa redacción no especifica ni el derecho transmitido. condominio. Las excepciones a este principio conforman el “tracto abreviado” (art.

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. pero aquí sin admitirse prueba en contrario. d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble. Este principio se enlaza con el denominado “de fe pública registral” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral. hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean. b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge. rectificados. a partir del que figure inscrito en el registro. en consecuencia. es decir. El derecho real inscripto se presume existente. PRINCIPIO DE PRESUNCIO DE LIGITIMIDAD Y LEGALIDAD – FE PUBLICA REGISTRAL Los asientos registrales se presumen veraces. sin que quepa demostración de UNIDAD 3 . En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación. La carga de la prueba pesa sobre la persona que alega la inexactitud de las constancias del registro. en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces..No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue.ARTÍCULO 16. aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 16 . circunstancia que se consignará en el folio respectivo. los herederos declarados o sus representantes. en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.

22 de la Ley 17. “ Ello es lo más parecido al principio de legitimación El PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL no está receptado directamente en nuestra ley. Con más exactitud. No todos los casos son iguales pero todos general un incongruencia entre la realidad registral y la extraregistral. Los asientos registrales y los derechos gozan de una presunción de legalidad y veracidad como todo instrumento público.MATRICULACION .801. la única realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales.801*. Quiere decir que sus asientos coinciden con la realidad material (realidad jurídica y económica). El PRINCIPIO DE LEGITIMACION como tal está receptado en nuestra Ley en el art. 29 “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo originara en los casos a que se refiere el art. 23 ya citado y transcripto. UNIDAD 3 .que la persona que figura como titular en el registro no es en la realidad jurídica la verdadera propietaria. PRINCIPIO DE INSCRIPCION . También el art. 2 y 3 de la Ley 17.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 17 . no así el de fe pública registral. 4 dispone que la inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título. Que es que un Registro sea EXACTO ?. donde se detallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (2 y los requisitos que deben reunir (3). A contrario el Registro puede ser inexacto por ser el título incongruente con la realidad material y/o tenga una nulidad y/o el instrumento que ingresa al Registro es exacto pero su vuelvo. El principio de legitimidad aparece receptado en el art.FOLIO REAL a) Principio de inscripción: Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es obligatoria) y su efecto (declarativo en nuestro régimen. 1011 del Civil. su anotación es inexacta. constitutivo en otros) Este principio aparece en los arts. atento que el art.

Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o anotados. inhibiciones y demás providencias cautelares. deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa. 3 135 y concordantes del Código Civil. no hay problema.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 18 .*ARTICULO 2. c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración. según legalmente corresponda. declaren. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. los siguientes documentos: a) Los que constituyan. sirviendo inmediatamente de título al dominio. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. derecho real o asiento practicable. Vamos a desarrollar el principio de matriculación. pero no necesariamente uno tiene que concadenarse con otro. UNIDAD 3 . Para los casos de excepción que establezcan las leyes. b) Los que dispongan embargos. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo.505.De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2. en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda. siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público. para su publicidad. juez de paz o funcionario competente. podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados. ARTÍCULO 3.. Todos los principios se interrelacionan. transmitan.. oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley.

cuáles son sus límites… Hasta tanto se altere la determinación física del inmueble éste se mantiene incólume en la identificación del Registro (ya vamos a ver de qué manera se puede alterar: por anexión o subdivisión). los registros de cosas se pueden ordenar de distinta manera. cosas. asignándole el Registro una determinación al inmueble y un número de identificación. porque lo que se ingresa al Registro.La matriculación es un procedimiento registral por el cual a partir de una inscripción de dominio ingresa un inmueble al Registro. porque nuestro Registro es declarativo pero aparte es real. cuando existe un inmueble se determina que está ubicado entre esta calle y esta otra. UNIDAD 3 . Los registros de cosas registran eso.801 da nacimiento a lo que se llama el folio real. aspectos patrimoniales. como sería el. Ahora. lo que está haciendo es restringir una cosa.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 19 . qué quiere decir esto…cómo ordenamos las cosas que están dentro del registro. de qué manera. En el caso del Registro. la información que el Registro brinda es de cosas. ya sea por una inscripción original o por el hueco del sistema anterior. sus linderos. hay otros registros que se llaman personales que lo que hacen es registrar datos de personas. La anotación personal lo que hace es restringir mi patrimonio. una identificación única. si? Cada habitante de la Nación tiene un número de identificación única. En definitiva.se altere la determinación física de ese inmueble. nuestra Ley 17. la matriculación…Vamos a ver que existen distintas formas de matricular un inmueble. su superficie. Registro de las Personas: registra datos o actos jurídicos de esas personas. ¿Esto qué es? En realidad es un procedimiento registral: Para que entiendan. como un número de documento de identidad. matricular un inmueble supone asignarle a cada uno de los inmuebles que existen en la jurisdicción del Registro dentro de la provincia donde está radicado el mismo. el cual va a permanecer inalterado hasta tanto -por algún acto jurídico sobreviviente. El Registro de la Propiedad Inmueble es también un registro de cosas. aún el registro de anotaciones personales.

superficie y medidas: no hay forma de pifiarle. Este es el folio real y acá me anotaron la reinscripción del embargo. No avance en la lectura si tiene alguna duda. Son fichas de identificación del inmueble. nace a partir de la inscripción del dominio. como asimismo toda la información o historial jurídico de ese inmueble: de quién era.El folio real lo que hace es asignarle a cada uno de los inmuebles que se encuentran registrados un cuadernillo único. si figura alguna restricción. porque no sabemos quién es el deudor. cuya Oficina tiene como función determinar físicamente el inmueble. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. de quién pasó a ser. Figura todo. no se borra nada. no sabemos si quien firmó el acto jurídico hipotecario UNIDAD 3 . atrás y delante de quién está. si o si estamos hablando de ese inmueble.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 20 . El documento a registrar es un documento judicial. Todo lo que anota en la matricula es la determinación del inmueble físicamente. La parte de arriba nos ayuda a nosotros. la determinación física del inmueble. No podremos tener ningún titular de dominio y si una hipoteca. al escribano cuando otorga el acto o al Juez…nos ayudamos con catastro. El catastro me dice dónde está. que como les decía. Evidentemente el mecanismo de folio real necesita tener complementación con catastro. En ese módulo está lo que vimos al principio. quién es el titular del inmueble que está grabado con la hipoteca. EL OFICIO JUDICIAL El mecanismo por el cual se activa el funcionamiento del Registro es un oficio judicial. al lado de quién está. figura un antecedente detrás de otro. En realidad éste no es todo el folio real. entonces nosotros sabemos por los linderos. pero acá se ve todo el historial del inmueble. cuánto mide la superficie. porque como les dije es un cuadernillo y como el del ejemplo tiene diez asientos de embargo se anexó al asiento inicial (o de matriculación) otra hoja para poder seguir anotando asientos. Esto es lo que se llama el asiento de matriculación.

El problema es que el folio real nace con la Ley 17. Los inmuebles se identificaban por el legajo donde se había agregado el acto jurídico que se ingresó a Registro.968. pero antes de esa Ley ya existían los registros y no se observaba esta forma de hacer ingresar los inmuebles a registro. pero no se tomaron todos los inmuebles que había en la Provincia de Buenos Aires y se les hizo una matrícula a cada uno. que era extremadamente engorroso. por lo que uno cuando pide un certificado debe utilizar un formulario especial que se llama de inmueble no matriculado. porque fue recién a partir de ese año que se generaron los folios reales.801 de 1. el inmueble no tiene matrícula. ¿cómo ingresaban los actos jurídicos al Registro? Simple y sencillamente uno atrás de otro. UNIDAD 3 . se lo matricula. quiere decir que el inmueble ya está matriculado. Este sistema qué hacía. Actualmente ha habido una matriculación de oficio de todos los inmuebles en algunas zonas (el Registro divide a la Provincia en Zonas) de la Provincia. asignándoles un número y año. con lo que todavía quedan innumerable cantidad de inmuebles que no tienen número de matrícula. debemos partir de la inscripción de dominio para ver si embargamos a la persona que deberíamos embargar. no lo llamábamos de folio real sino cronológico personal. ¿Qué hacen? Cuando se genera algún tipo de rogatoria respecto de alguno de esos inmuebles no matriculados.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 21 . porque el único que puede otorgarla es el titular de dominio.es la persona autorizada a hacerlo. el legajo es una cantidad de de papeles que reflejan actos jurídicos ingresados al Registro uno atrás de otro y que se apilan de a cien. Cuando uno pide un informe de dominio de un inmueble que desde el año ´68 no ha tenido movimiento jurídico. había otro. Entonces siempre el folio real nace de una anotación de dominio. Ustedes seguramente han visto formularios que se llaman informes de dominio de inmuebles matriculados. a pesar de que el art. Si en vez de una hipoteca trabamos un embargo. tiene un folio real. 44 de la Ley obliga al Registro a matricular todos los inmuebles.

Ahora qué pasa…en el año 1961 se creo el legajo 742 del ´61 en donde se va a ingresar un acto jurídico de transmisión respecto del inmueble del legajo 1 del ´54. Obviamente que el folio real. porque todavía no existía una ley que legitimara la existencia de los mismos y la constitución y transferencia de derechos se volcaron en ellos a través del sistema cronológico personal. Cuando nacieron los Registros fueron tildados de inconstitucionales.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 22 . El Registro de la Propiedad no siempre existió. entonces hay que ir a buscarlo y referenciarlos mutuamente. modificación o extinción de un derecho real pero no antes del 68. de otro inmueble de otra jurisdicción (pongámosle 2) ingresó una transmisión de dominio. La matriculación del inmueble nace con la inscripción del dominio por nacimiento original o por vuelco. UNIDAD 3 . sino antes de la creación del Registro…son inmuebles que nunca ingresaron al Registro. Acá pueden pasar muchísimas cosas. el cuadernillo donde se referencia todo el historial jurídico del inmueble. modificación o extinción de un derecho real sobre un inmueble que ya estaba ingresado al Registro pero con otro sistema. Cuando se sanciona la Ley 17. pero hay inmuebles que todavía no se registraron porque no tuvieron transmisión.801 todas las transmisiones y modificaciones de derechos reales que todavía no habían ingresado al Registro por el sistema cronológico personal. transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles no se inscribía en ningún lado. nunca se pidió ni un informe de dominio o copia de asiento registral de ellos (en esos casos si constataban su inexistencia lo habrían matriculado). porque no era obligatorio. el vuelco es el pase de ese sistema cronológico personal al folio real. se le impone la matrícula por vuelco del sistema anterior. y así sucesivamente. Antes de 1928 cualquier nacimiento. se vuelcan originariamente en el folio real y si se hace una transmisión. es mucho más práctico que este tremendo anacronismo.Por ejemplo legajo 1 del año 1954: allí ingresó respecto del inmueble 1 una hipoteca.

entonces el acto jurídico no puede ingresar. La matriculación es el sistema o procedimiento por el cual se ingresan los inmuebles al Registro. porque todas las máquinas timbradoras de la Provincia de Buenos Aires están tomando trámites. no es que el acto jurídico anterior no puede entrar sino que hay que resolver el tema del embargo. Cuando se matricula lo único que se tiene en cuenta es el titular de dominio y a partir de ahí el acto jurídico por el cual se volcó al folio real (por ejemplo. que se pidió un certificado). No había ni rutas para llegar al lugar donde registraban. un sistema de registración o incorporación de inmuebles al Registro. ahora tenemos un sistema informático interconectado.920 si ahora con los sistemas informáticos que tenemos hay problemas. esos actos jurídicos son incompatibles. y a vos te asignan el número que te toca cuando pasas por la máquina timbradora. a veces. ustedes van a ver que el número no es correlativo. ¿La matrícula y el folio real es lo mismo? ¿O el folio real es anterior a la matrícula? No. Si hay que ir mañana al Registro a ingresar cuatro trámites uno tras otro. no se va a registrar. El folio real es una de las formas de ordenar los inmuebles que están matriculados. Hay actos jurídicos que tienen lo que se llama incompatibilidad relativa. Si yo con el número de orden 1 tengo una transmisión de dominio de A a B y el número de orden 2 tiene una hipoteca sobre el mismo bien que otorga A. como si entra un embargo. La prioridad hace que tenga derecho a modificar el folio real el que posea el número anterior y si el número que le sigue es un acto incompatible con el número anterior.Por eso. y el folio real es una de las opciones que tiene el imagínense lo que sucedería el 1. El número de orden te da la prioridad. UNIDAD 3 . uno de los sistemas de ordenamiento. debajo del folio dice antecedente dominial: Surge cuando se matricula por vuelco. Allí se ponen todos los legajos que tienen vinculación con ese inmueble para seguir la historia jurídica del mismo. pero hay actos jurídicos que son absolutamente incompatibles.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 23 . La matrícula es un procedimiento.

La rogatoria es el impulso inicial y el Registro sigue el trámite hasta el final. 2. Esto puede ser distinto en otras jurisdicciones. 3. por ejemplo. El número de orden es lo que se llama el asiento de presentación y después está lo que se llama el libro diario. Los asientos se identifican por la letra de la columna a. en una rogatoria judicial como la declaratoria de herederos te exigen por una cuestión tributaria indicar el número de partida y la valuación fiscal del inmueble. 4 y 5. El asiento inicial que se genera con la matriculación se llama. de gravámenes. Cualquier duda se va al libro diario. hasta generar lo que se llama el asiento. de cancelaciones o de certificados. sino que origina toda la determinación del bien y por sobre el número de documento de identidad de los inmuebles. que es un porcentual sobre la valuación fiscal. Ahora. Los asientos nacen a partir de una rogatoria y generan la modificación del folio real. Este primer asiento no solo genera la anotación de la titularidad de dominio. d y e dependiendo que la columna sea de dominio. b. que se conforma con el número de jurisdicción política de la provincia (General Pueyrredón es 045) y un número de matrícula. por ejemplo en Salta se identifica con la nomenclatura catastral. UNIDAD 3 . que es este primer asiento.Después ustedes van a ver cuando estudiemos el principio de prioridad que con la emisión del certificado existe lo que nosotros llamamos reserva de prioridad o retroprioridad. precisamente. que es la modificación del folio. Dentro de cada jurisdicción el número de matrícula no se repite.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 24 . ya sea que se genere originalmente o por vuelco. y por fila se ponen números correlativos 1. c. asiento de matriculación. lo que si sucede entre distintas jurisdicciones. porque ahora no solo tenés que pagar el sellado que nosotros pagábamos sino que te cobran el sellado de actuación administrativa. ¿Qué es? Un listado de todos los documentos que entraron ese día en donde se pone uno debajo del otro por orden.

el documento. La otra situación se da cuando dos inmuebles se unen. UNIDAD 3 . porqué. Para modificar el folio el inmueble debe modificarse físicamente. no me van a transcribir todo el oficio. cesión. y cuando se vuelca incorrectamente nacen las inexactitudes registrales.000 se anota el reglamento de copropiedad y van a crear la matrícula 10.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 25 . declaratoria de herederos. lo que se vuelca en el asiento es el acto jurídico. el oficio tiene que indicar el número de partida inmobiliaria y la valuación fiscal. lo que si van a transcribir son los datos de cada uno de estos sujetos. que se subdivida (que de un inmueble se hagan muchos inmuebles). La matrícula que había -la matrícula 10. el domicilio. la nacionalidad.000/1/2/3 para las unidades funcionales… y todas las matrículas se referencian con aquella de la cual nacieron. Va a figurar compraventa. Nosotros no tenemos un registro constitutivo. por ejemplo. También te pide el estado civil por el tema del asentimiento conyugal. el estado civil.no es que va a desaparecer sino que la cancelan: En la matrícula 10. si es casado el número de nupcias y el nombre del cónyuge. es declarativo.Entonces para que sepan cómo aplicar este porcentual. el nombre de los padres. Nuestro Registro registra títulos. necesitan el nombre completo.puede pasar que el Consorcio de Propiedad Horizontal se disuelva y en ese caso todas las matrículas nuevas se eliminan y cobra vida la original. porque –por ejemplo. cuando se unifican dos inmuebles. pero tampoco se eliminan las anteriores. En este caso se crea una sola matrícula de los dos inmuebles. porque el tipo que lee el documento no vuelca ahí lo que dice sino lo que él entendió que dice.000. Es un registro de títulos y es un registro de inscripción. Esto ocurre cuando se ingresa al Registro un Reglamento de Copropiedad Horizontal.

los abogados) para verificar distintos datos. siguiendo la máxima de que prior est tempore. Los verdes (que los llamamos informes) son los que usan los martilleros y abogados. porque cuando pedimos los verdes tenemos que saber muy bien quién es el titular. la cuestión de quién llega primero al Registro va a ser importantísima. En Provincia de Buenos Aires hay distintos tipos de certificados. los escribanos. uno va a ser el de la fecha y otro el de numeración de presentación…el timbrado. La solicitud de copia de asiento sólo nos pide los datos del inmueble. en las escrituras viejas por ahí veían un timbrado largo que decía igualmente la hora y el número de presentación que cuando empezó a falsificarse generó nuevas técnicas.PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción. El sistema argentino tiene dos elementos. La numeración por presentación y en otros la fecha. los que debemos consignar en los casilleros. porque cuando hablamos de prioridad y de rango. porque si está consignado erróneamente el nombre nos viene de devuelto. por ejemplo. UNIDAD 3 . Esto de los stickers es bastante reciente. Después están los de color azul que son las solicitudes de copia de asiento registral esos los pueden pedir todos (los martilleros. para verificar la titularidad dominial. Los rojos son los que usan los escribanos para sus operaciones y son los que tienen reserva de prioridad.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 26 . esto es lo que ayuda a saber quién llegó primero en el tiempo. Esto va a ser muy usado en nuestro sistema registral. potior est jure: Tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. cuando no sabemos quién es el titular del inmueble. el principio que vamos a ver hoy. A cada certificado que se presenta se le da un sticker.

el DNI. En la primer columna siempre viene la persona que es titular del dominio: Nos va a decir el nombre completo. En el tercero (cuarto si tomamos como casillero el de las proporciones) estarían las cancelaciones. a los 5 años caducó si no hay una reinscripción. quién es el escribano que intervino. tanto para pedir sobre el estado de las personas (eso va directamente a anotaciones personales. En este caso no necesitamos que esté anotado en cancelaciones.Hay formularios verdes y rojos. si compró la totalidad del bien ponen 100%.haga la nota para que el registrador ponga una anotación de que está caduco el embargo. si estuviese afectado a bien de familia o hubiera un usufructo. restricciones e interdicciones y esta es la columna donde se van a asentar los embargos. Después viene la segunda columna. UNIDAD 3 . el estado civil (puede ser que en vez de comprar Juan Perez casado en primeras nupcias o separado de sus primeras nupcias.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 27 . compren los cónyuges en primeras nupcias. y después nos dice los datos de la escritura de transmisión: si hubo una compraventa. una división dentro del registro que es para inhibiciones). la proporción. totalizando el 100%. como para los inmuebles (va a la parte de certificados). Es prolijo que si un Escribano hace una operación de compraventa donde hay un embargo que está caduco – si bien no tiene que levantarse. ¿Cómo salen las planchetas de los informes una vez que nos lo entregan? La primera columna nos habla de la titularidad sobre el dominio. por ejemplo si hubo un bien de familia y hubo un levantamiento de dicha afectación. Depende la parte que haya comprado. si el embargo que estaba anotado se levantó…no si caducó. después tenemos una segunda que nos dice la proporción. su número de registro y el folio de seguridad. lo que revela la titularidad de ambos cónyuges). un tracto abreviado. si hay dos personas que son condóminas entonces va a estar en la primera columna la titularidad del 50 % indiviso (en realidad dice ½ porque se expresa en fracciones) y después van a venir los datos del otro condómino y nos va a decir ½ también. porque recuerdan que lo mencioné la clase anterior: los embargos como todas las medidas cautelares caducan a los 5 años. Después vienen los gravámenes.

que establece la ley. el registro del escribano y el partido al cual pertenece.y no hay reinscripción ni levantamiento. después viene la fecha en que fue ingresado el certificado. eso sirve también para hacer los estudios de títulos. No prescribe.Es una cuestión de prolijidad y orden. Por ejemplo nosotros recibimos un certificado y vemos que hay un embargo. está caduco. quiénes fueron en el tracto los anteriores titulares. estoy dentro de esa cobertura -de esa prioridad. deben haber visto en obligaciones la diferencia entre caducidad y prescripción. porque no es necesario: La ley dice que a los 5 años a partir de la fecha de su registración. no hay que preocuparse para poder realizar la operación. la fecha del sticker. que es un proceso por el cual uno adquiere por el transcurso del tiempo (diez o veinte años) la titularidad de un bien. pero sería de una buena técnica registral hacer una nota para que en la columna de las cancelaciones quede la registración de que ese embargo caducó. Entonces con esa plancheta del certificado tengo todo el estado del inmueble: Quién es el titular.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 28 . caducó. está caduco. después dice el tipo de operación. Y la última de las columnas es la de las certificaciones: Cada vez que un escribano pide un certificado con reserva de prioridad debe anotarse es esta última columna. Entonces si yo pedí un certificado para una compraventa. La usucapión. UNIDAD 3 . de qué año es –por ejemplo del 2000. bueno. En la usucapión el derecho nace originariamente respecto de ese bien. Uno consiguiendo esto ve el historial de lo que hay asentado en la matrícula. Una cosa es la usucapión. Ese escribano lo va a saber porque está asentado con un número que es el número de entrada del certificado.

con la rectificación he visto tachado directamente la cuadrícula que corresponde al asiento incorrecto. borró todo lo de atrás. Civ. en realidad todos los titulares anteriores se tachan. no es una adquisición originaria como en el caso de la usucapión. UNIDAD 3 . En cualquiera de los dos casos si va a quedar limpio de los embargos o medidas anotadas. si se conoce el domicilio hay que publicar edictos. pero eso no puede entenderse como que todo lo anterior desaparece.va a quedar liberado de todos los embargos. se cruzan los asientos anteriores. que habla del tercer sub adquirente de buena fe. simulación. es decir. la subasta no es un primer asiento. es como si hubiese sido una compraventa. De acuerdo a la ley. Adquirente en subasta. Qué pasa cuando hay una transmisión que pueda ser cuestionada por fraude. eso es el art 1. Es como si fuera un primer asiento. Vos me habías dicho que con la tercera venta borra todo para atrás…si yo te interpreto bien. porque el juicio de usucapión se hace contra la parte que figura como titular ante el registro. cuando hubo un sub adquirente. etc. como también en el caso que hubiera un asiento incorrecto.051 del Cód.habrá que demostrar si tuvo o no buena fe..La sentencia judicial que declara la usucapión hace que la matrícula quede a cero (digamos)... He visto certificados donde por una usucapión se tachan. que es otro tema. En la sentencia de usucapión hay un asiento originario. es distinto a la usucapión. alguna circunstancia.. porque el adquirente en subasta no tiene un asiento originario.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 29 . a ese tercer sub adquirente no se le puede reivindicar el inmueble. una tercera operación a título oneroso y con buena fe. se le notifica a esa parte. tal ves haya alguien que se presente por esa persona. una venta non dominio. Es distinto a la usucapión. Es como si el tercer adquirente ya estuviera libre. no se le puede seguir una acción contra él.

ni siquiera podes registrar la operación en el registro.esto de la prioridad tiene que ver con este tema. uno va a pedir informes de inhibición y dominio para ver si quien dice ser el titular de ese bien es el titular registral del dominio y además no está inhibido. Mientras que transcurre el contrato de locación quién les asegura que no lo van a vender. porque es una información que proporciona el Colegio). Cuando uno suscribe un contrato de locación y ofrece un bien en garantía. hipotecas. Hay que fijarse muy bien en los folios del otorgante (datos que se pueden chequear. les puede llegar un poder falso. Alguien pregunta si la certificación no es simplemente respecto de la firma. Es personal. que esas personas son en realidad quienes firman el contrato. UNIDAD 3 . Preguntan acerca de las garantías compradas: Dicen que algunos martilleros tienen una lista de garantías que son truchas para resguardarse. Aparte del tema de las garantías truchas. como mínimo. eso no significa que la garantía no sirva.. que no tenga matriculación.Había quedado pendiente el tema de la garantía. Entonces. esa garantía no es que ustedes la están afectando registralmente. simplemente la palabra de quien dijo ser garante. Es una garantía porque vos sabes que es el titular del bien. A mi me pasó en la escribanía de gente que venía a certificar la firma en un contrato con garantía y les pedí la copia escritura y le faltaba una hoja. La operación más común se llama lavar folios. bueno. pero hay que ver si el contrato no tiene un objeto ilícito o ilegal..“PRINCIPIOS REGISTRALES” 30 . el bien que ofreció en garantía. Ustedes pidieron ese informe para ver que no haya embargos. Si. Si después no cumple con los cánones locativos y se inicia la ejecución de alquileres cuál va a ser la garantía del pago de esos alquileres. porque van a ver cuántos embargos hay que van a estar antes que el que yo pueda trabar eventualmente si no me cumple con los alquileres. las leyendas de su confección. embargar o inhibir. pero vos no tenés una reserva de prioridad. si hay una hipoteca ese derecho real sería más fuerte que mi embargo al momento de la ejecución.

Puede suceder que la incompatibilidad sea meramente relativa. tiene prioridad sobre el posterior para obtener una modificación del registro. UNIDAD 3 . ¿Qué entendemos por derecho de prioridad? En realidad la prioridad tiene que ver con el tiempo: Quien se antecede antepone.Otra duda gira en torno a la muerte del poderdante cuando se dan poderes generales de administración. CONTINUACION DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD. O puede suceder que ambas rogatorias sean compatibles. Existen distintas situaciones que se pueden dar: La segunda rogatoria no se va a inscribir. y puede que esa incompatibilidad sea absoluta o simplemente relativa. si entra la rogatoria de transmisión dominial la segunda no va a poder ser inscripta. es incompatible y no hay forma de resolverla. Es absoluta cuando la rogatoria del segundo acto jurídico no puede lograr inscripción registral si se asienta la primera. que exista un cierto conflicto pero el mismo pueda solucionarse. La prioridad hace que quien antecede en el tiempo tenga prioridad sobre los subsecuentes para lograr una modificación en el Registro. También puede suceder que ambas rogatorias sean incompatibles. no es que tengas mejor derecho.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 31 . Por ejemplo: Entra una transmisión de dominio de A a B y una hipoteca otorgada por A a C. es el supuesto inverso al ejemplo dado. Eso es lo que sucede con la prioridad. por ejemplo que haya ingresado una transmisión de dominio de A a B y un embargo sobre A.en el tiempo. inscriben la que antecede.

es decir. parecería que tengo un certificado y no puedo hacer nada más. se asienten. que no sólo tiene una fecha y hora sino que tiene un número de orden. ¿Puede ser que dos rogatorias ingresen a la misma hora? Si.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 32 . UNIDAD 3 . Este número de orden es el que nos va a dar la prioridad de una rogatoria por sobre otra. van a seguir llegando rogatorias una atrás de la otra y todas van a generar un asiento condicional. porque el propio sistema informático no lo permite: Siempre va a tirar un número de orden distinto para poder asignar una prioridad por sobre otra. cuál de las dos va a acceder primero a la modificación del folio real.La incompatibilidad no es absoluta. donde un documento que entra con posterioridad va a recibir una registración anterior. el llamado bloqueo registral…los asientos pueden ser definitivos. lo único que hay que hacer es levantar ese embargo…en este caso el registro posibilita que ambas rogatorias se registren. pero no. pero no van a tener el mismo número orden. y qué es lo que nos va a dar la prioridad en el Registro? ¿Cómo sabemos quién tiene prioridad sobre quién? Lo que se llama el asiento diario. condicionales o provisionales. Este principio de prioridad puede sufrir algunas excepciones. Este asiento diario es el que va a determinar qué rogatoria tiene prioridad sobre otra. condicionado a que ingrese al registro el acto jurídico por el cual se pidió el certificado. Se dice bloqueo registral (es la protección que te da el certificado). Una es la protección que nos otorga el certificado. Todos los asientos que se generen con posterioridad a la inscripción de un certificado vigente son condicionales.

la misma también caduca cuando el acto jurídico a cuya registración se condicionaba entra a registro. es una inscripción con principio de prioridad. sin perjuicio que el asiento diario del ingreso de la rogatoria de inscripción del acto en sí sea el 28 de febrero (a esto se llama retroprioridad). porque este acto jurídico otorgado dentro de los plazos de vigencia del certificado y que una vez otorgado por escritura es ingresado al registro en tiempo y forma. si en el medio te entró un embargo existe un caso de incompatibilidad y el registro no te va anotar la escritura hasta que vos no lo levantes. va a tener prioridad por sobre todas las rogatorias ingresadas del 1 de enero al 28 de febrero.Si nosotros pedimos un certificado. porque el Registro con qué fecha va a asentar este acto jurídico en el folio real: 1 de enero. pongámosle 28 de febrero). es una excepción al principio de prioridad. que se anotan con referencias (por ejemplo cancelación hipoteca…) no se tacha el folio real. Otras de las consecuencias que pueden sufrir los asientos –aparte de las cancelaciones. El problema acá es que los asientos no se cancelan. donde no hay anotación alguna. con qué fecha se va a registrar el acto jurídico: con fecha 28 de marzo…perdés la prioridad. por ejemplo con fecha de asiento diario 1 de enero. Si vos tenés una anotación condicional. Las restricciones habitualmente se dan respecto de los embargos y de las restricciones de dominio. que se entienden caducos cuando los actos por los cuales se solicitan se otorgan fuera del plazo de su vigencia.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 33 . si el escribano cumple con todos los plazos para el otorgamiento del acto dentro del plazo de vigencia del certificado (hasta el 24 de enero) y el ingreso de la rogatoria al registro (dentro de los 45 días posteriores al otorgamiento del acto. sino que simplemente el asiento perdió vigencia.) UNIDAD 3 . Si el escribano en vez de otorgarme el acto el 28 de febrero me lo otorga el 28 de marzo.son las caducidades. también está el caso de los certificados. Es muy raro que los asientos se cancelen. caduca vencido el plazo por el cual se anotó el asiento (generalmente 5 años como las inhibiciones o los embargos.

Estas excepciones se llaman reserva de rango. Como en el otro caso.Las otras excepciones a la prioridad son algunas facultades convencionales que las partes pueden hacerse al momento de generar un asiento. dejando asentado plazo y monto de la misma. en el ejemplo que vimos puede ser un acuerdo entre acreedores hipotecarios. prevén una preferencia para inscribir un asiento con prioridad al otro. Esto supone que las partes. UNIDAD 3 . La prioridad es la regla. en donde el titular de dominio y el acreedor hipotecario acuerdan reservar un grado preferente a la hipoteca que se está asentando con respecto a otra hipoteca. lo que no se puede hacer es afectar derechos de terceros (por ejemplo que entre los rangos que se posponen haya un rango). Generalmente la reserva de rango se da en el caso de las hipotecas. donde no participa el deudor hipotecario…también se da el caso cuando hay un deudor con muchos acreedores embargantes: uno de sus acreedores embargantes le compra a otro de mayor rango su acreencia para poder ejecutar ese bien en su propio proceso. La alteración de rango es prácticamente lo mismo pero en vez de postergarse su rango se lo intercambian. La posposición de rangos se da entre dos sujetos que ya tienen asentado su rango y uno pospone el suyo en beneficio de otro.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 34 . La reserva de rango es un acuerdo que las partes realizan antes de que ingrese el acto jurídico al registro para dar al acto un rango preferente respecto de otro acto jurídico. alteración de rango y posposición de rango. los demás son excepciones. al momento de ingresar una rogatoria al registro. Obviamente el acreedor que posterga su rango no ve afectado su interés ni daña a terceros con su accionar.

.¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas.¿Porque el Principio de Prioridad tiene excepciones? ¿En que caso? 3.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 35 . ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE 1.. Hemos llegado al final de la Unidad Didáctica Nro: 3. continúe con la lectura.¿Como es una Matricula en su Registro? (consiga algún informe de dominio de su Registro Provincial y escanearlo al docente para poder analizarlo. Recuerde que su tutor está esperando sus consultas. no pase a la siguiente si tiene alguna duda. Mucha suerte… UNIDAD 3 .Antes que hubiere sistemas de matriculación como era y que se registraba? Si finalizó con la actividad.. 2.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful