UNIDAD 3

PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 3 “PRINCIPIOS REGISTRALES”

Introducción
Los principios registrales son institutos o normas que guían todo el proceso registral. Al ingresar un documento o instrumento –ya sea notarial, judicial o administrativopara ser inscripto, la solicitud de inscripción estará

sometida a un procedimiento administrativo, que como tal tiene por una parte al Estado (registrador) y por la otra al solicitante de la toma de razón (escribano, juez y funcionario).

Todo registrales, inscriptorio.

el

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registradores

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sin vectores legales de su actuación. Tanto el funcionario estatal como el solicitante de la inscripción conocen de antemano estos principios, por lo cual saben que deberán atenerse a ellos. De allí la importancia de

conocerlos.

Objetivos
⇒ Defina principios registrales. ⇒ Defina principio de autenticidad. ⇒ Defina principio de especialidad. ⇒ Defina principio de tracto sucesivo. ⇒ Defina principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral ⇒ Defina principio de inscripción - matriculación - folio real ⇒ Defina y distinga el oficio judicial ⇒ Defina principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

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Temario
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

Esquema de contenidos
A continuación, le presentamos un esquema con vinculación de contenidos. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

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“PRINCIPIOS REGISTRALES” 4 . es fundamental que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades didácticas. En esta etapa.ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD DIDACTICA Recuerde Ejemplos Resumen Actividad de Aprendizaje Prepárese. vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. Le deseamos mucha suerte. Comenzamos… UNIDAD 3 . no estudie de memoria intente siempre… relacionar Iniciaremos el recorrido de la tercera Unidad Didáctica.

Se acuerdan que decíamos que el Derecho Registral comprende normas que regulan al Ente. Es decir… ¿El fin de la actividad inmobiliaria cómo se refleja? En la firma de la escritura traslativa de dominio. 979 del Código Civil. sino que hace una especie de resumen.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 5 . Es decir. La Ley 17. Hago una especie de rodeo antes de empezar a hablar del principio de autenticidad. (recomiendo tener a mano el Código) dice son instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos…y abre una enumeración de 10 incisos. primero vamos a hablar un poquito de instrumento público. PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD El principio de autenticidad.. UNIDAD 3 . normas que regulan los efectos de las inscripciones y normas que regulan el procedimiento de inscripción. Ese acto material se llama inscripción o toma de razón. es decir. El procedimiento de inscripción es cómo se inscriben los instrumentos de los que estamos tratando. hago un comentario. El proceso de tomar razón es que el Registro recibe la Escritura y la vuelca en una especie de resumen en sus registros.801.Desarrollo de los contenidos PRINCIPIOS REGISTRALES Los principios registrales son entonces normas de procedimiento. Es un registro de inscripción. eso lo tenemos en el art. 2 y 3 de la Ley 17. Se acuerdan que habíamos visto que había registros de transcripción y de inscripción. en este caso el registro no toma la Escritura y la transcribe íntegramente. el Código Civil no nos determina qué es el Instrumento Público. que es lo que nos interesa. Los principios que vamos a ver son todos los que precisamente hacen al procedimiento. Pero antes de avocarnos al análisis del texto de los artículos. al Registro.801 tiene en su articulado cómo el Registro toma razón o inscribe – términos que pueden ser usados como sinónimos. El art.

las inscripciones de deuda pública. tendría competencia material pero no sustantiva. pero nos trae una serie de 10 incisos entre los cuales tenemos las escrituras públicas. un papel billete. Pero tanto es un instrumento público la escritura. Entonces de un instrumento público.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 6 . las actas judiciales. las inscripciones de las actas de matrimonio y las copias que se entregan de ellas. Por lo cual evidentemente el paradigma. Concepto de instrumento público: La doctrina y los autores lo han intentado con la más variada suerte y eficacia. Hace una enunciación no taxativa. debe estar facultado. UNIDAD 3 . no tengo jurisdicción. Un escribano no puede celebrar un acta de matrimonio. puede haber otros. ustedes conocen. no estoy habilitado. un documento de identidad. como una sentencia judicial. Es decir.tenemos más a la vista. el ejemplo o el instrumento más típicamente público. es decir. es la Escritura Pública. los asientos de los corredores en lo que respecta o lo que determine el Código de Comercio. las acciones de compañías autorizadas por el Estado. en general el Código no define conceptos.El Código Civil no nos trae una definición de lo que es instrumento público. Jurisdicción. el autor de ese instrumento tiene que ser un oficial público o alguien facultado como tal. Tendría una competencia territorial. el autor tiene que ser un oficial público. cualquier otro instrumento que emane o sea autorizado por Escribano o Notario. Ese oficial público tiene que tener competencia. entonces yo no tengo competencia. es tener competencia en un ámbito que puede ser geográfico o funcional. los billetes en papel billete. pero no hay ley que me autorice. no estoy autorizado ni es de mi incumbencia profesional hacer un acta matrimonial. que es otorgado por un oficial público. Lo que es evidente y necesario determinar es que el instrumento público es aquel que emana de un oficial público. no tengo competencia. legitimado. porque es redactado y autorizado por un Notario. tener jurisdicción en el asunto. el que –por ahí. un acta matrimonial o un instrumento que surja de una autoridad. qué quiere decir. porque el Registro notarial está habilitado para el Partido de General Pueyrredón.

que son los emanados de un notario. requiere el rito o formalidad que manda la ley en cuanto a la forma propia del instrumento público. Pero. el funcionario público. no puede instrumentar por escritura pública lo que la ley no diga que debe instrumentarse de tal forma. estamos ante un instrumento público. Uno de los instrumentos públicos más comunes son los documentos notariales. o un boleto de compraventa por escritura pública (hay toda una discusión si se adquiere título por eso). debe tener el rito y la forma que la ley exige. debe cumplir con un rito o formalidad especial: yo soy escribano. Nos circunscribimos dentro del género instrumento a la especie documento notarial.agarro estos papelitos y redacto una escritura acá. el Escribano. NO. La ley impone que determinadas contrataciones o relaciones contractuales deben ser formalizadas por escritura pública. digamos que no se puede. por ejemplo. sino estaríamos frente a un instrumento privado. la forma documental diríamos. en principio. el gran mundo de los instrumentos públicos. tengo competencia y la ley dice que la compraventa inmueble la debo hacer por escritura pública. No es algo convencional.es uno de los que puede emitir. Yo diría que materialmente se puede hacer.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 7 . hacer en escritura pública un contrato de locación. redactar instrumentos públicos. porque la ley no contempla que ni el contrato de locación ni el boleto de compraventa deben ser hechos por escritura pública. que generaría una nulidad. notariales o administrativos. A ese instrumento otorgado por oficial público con competencia. podemos decir que tenemos instrumentos públicos judiciales. Dentro de lo que es el gran género. Repetimos que estos son los requisitos de los instrumentos públicos: si estamos en presencia de esto. la ley le impone la forma. es decir. pero -porque a mi se me ocurre. el escribano. El funcionario público -como paradigma más a mano el Notario. UNIDAD 3 . la forma material.Ese instrumento tiene que estar autorizado por ley: La ley tiene que decir que tal contrato se debe hacer por escritura pública.

El documento notarial entonces. Pero ante la pregunta. por algún miembro competente en el asunto dentro del poder judicial.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 8 . que rige la función del notario en la Provincia de Buenos Aires). una notificación.. Ese sería el título. que no es oficial público sino un comerciante que trabaja en este caso como auxiliar de justicia. La función notarial está regulada por leyes de carácter provincial (que en nuestra provincia es la Ley 9. Primero no está dentro de los casos enunciados dentro del art. qué función cumple. una resolución. la sentencia. El instrumento público notarial es el que emana de un notario. por compra en subasta. 979 y lo redacta el martillero. un acta de infracción de la municipalidad.El instrumento público judicial es lo que vimos. El boleto que emana del martillero en un proceso judicial. si es instrumento público. lo que fuere. tiene las mismas características que el instrumento público. pero está emitido específicamente por un notario. Una sentencia. el D. ¿Es título? ¿Qué le falta? El sellado y el acto judicial aprobatorio de la subasta. El instrumento público administrativo es el emanado por un oficial público pero de la órbita administrativa. alguien con facultades jurisdiccionales. El martillero lo suscribe en representación del Juez. una cédula. sino es un documento privado firmado por las partes redactado por el martillero a la resulta de la subasta.N.020. qué es el notario en nuestro orden jurídico. lo que lo transforma indudablemente en instrumento público es el auto aprobatorio de la subasta. pero es un contrato que celebran entre el juez por medio del martillero con el adquirente. el papel billete. la resolución firmada por el juez por el órgano jurisdiccional. si.I. UNIDAD 3 . el acta de matrimonio. etc. por ejemplo. El boleto no se perfecciona per se como instrumento público. yo considero que no. Acá entramos en la cuestión del notariado.

interpretar.el notario latino. La nulidad qué es. Es decir.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 9 . dar fe de determinados hechos o actos que pasan ante sus sentidos. que es la de dar fe de hechos que pasan ante si. El mismo adolecía de una patología que puede ser de unas u otras características.En la otra parte de la materia ya nos vamos a ocupar en mayor detalle de esta profesión. pero –básicamente. Una de las formas de atacar un instrumento de estos es el pedido de nulidad. la existencia de un vicio en el instrumento. A veces se quiere encimar una cosa con otra. congénito al momento que el mismo nació. La sentencia de un Juez. o sea. la escritura tiene como función transferir o modificar derechos reales y el acta tiene como función que el escribano de fe de hechos que pasan frente a sus sentidos. pero una cosa es una escritura y otra cosa es un acta. eso se ve no en la función de lo negocial sino en la función de la constatación de hechos. Que tiene como función interpretar e instrumentar la voluntad de las partes (qué quieren hacer esas personas y eso redactarlo) e inscribirlo. Es un vicio que adolece el instrumento al momento de su nacimiento. adecuarla a una figura jurídica e inscribir los títulos que correspondiere en los casos pertinentes. de las actas. Cualquier acto emanado de un oficial público puede ser nulo. nada más. es un oficial público. No todo instrumento público es inexpugnable. Lo puede tener una escritura. depositario de la fe pública estatal. el notario que tenemos en la República. Depositario de la fe pública. la escritura de un escribano o el acta de matrimonio pueden ser atacables por nulidad. redactar e inscribir. una sentencia o un acto administrativo. que tiene como función interpretar la voluntad de las partes. Oficial público. El documento notarial puede ser nulo o falso. Hay otra competencia notarial bastante conocida. que lo van a tornar en alguna situación ineficaz o lo van a hacer perder ciertos efectos. UNIDAD 3 .

cumplimiento o manda de la ley y forma específica. es un contrato válido. en un caso de usurpación se invoca un contrato de locación con firmas certificadas ante escribano público. porque la forma portante de la escritura pública es falsa. es un instrumento válido entre las partes pero no goza ni viene imbuido de la autenticidad. que la autoría es determinada. dos ejemplares. o digo que el inmueble no está hipotecado y el mismo lo está. Puede ser que la escritura sea trucha. que los poderes sean truchos. es un instrumento privado.También el instrumento público puede ser falso. El concepto de autenticidad pasa por este aspecto. es decir. pero en vez de mandárselas en la forma que la ley me impone se las mando en papel madera…. Perez y el Sr. pero no tiene autenticidad. El Registro sólo toma razón de los instrumentos que gozan de autenticidad. que los papeles sean truchos. Entonces ese es un instrumento público falso materialmente. cuando yo digo que firma el Sr. el Registro no va a inscribir documentos que no sean auténticos. porque no emana de ningún funcionario público. Yo puedo decir esta escritura pública es falsa. Perez no firmó nada. pero resulta que el escribano nunca firmó esa certificación. entonces esa sería una falsedad material. competencia. La afirmación es genérica.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 10 . Y luego puede ser que la escritura -en si. Ha habido casos. Yo le mando al Registro escrituras para que las inscriban porque soy escribano y tengo competencia. la falsedad puede ser material o ideológica. depositario de la fe pública.traiga falsedades dentro de lo que se denomina falsedades ideológicas. Autoría. entonces el Registro esos documentos no los toma. por ejemplo. UNIDAD 3 . no consta en su libro de requerimientos y es falso el papel. dos partes. porque el documento que ingrese al Registro tenga una autoría determinable. Si tomamos dos hojas de un cuaderno y escribimos un contrato de locación y el duplicado lo firmamos. El Registro de la Propiedad tiene principio de autenticidad.

lo judicial o del imperio de la ley o vía administrativa. declaren.08. rogar. la inscripción de ellos. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. 2 de la Ley dice que el Registro anotará o inscribirá según corresponda los siguientes documentos: a) Los que constituyan. es decir.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 11 . Los enuncia con carácter taxativo. En realidad dice “y los que dispongan las leyes”. por lo cual. los F. inhibiciones y demás providencias cautelares. de funcionarios competentes para requerir. UNIDAD 3 . el otro a los judiciales y el último a los administrativos (los que dispongan leyes especiales). con firma certificada.Entonces el art. Auténticos. Va a registrar documentos o instrumentos que provengan de autores auténticos. No avance en la lectura si tiene alguna duda. lo que venga de lo notarial. transmitan. Estos son los documentos o instrumentos que va a inscribir. no dice “cualquier otro”. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. b) Los que dispongan embargos. ¿No hay excepción a este principio? Si. de este ámbito. en este artículo se establece el principio de autenticidad en el sentido que el registro va a recibir para inscribir todo lo que esté dentro de este mundo. El Registro de la Propiedad Automotor toma razón de instrumentos privados. Hay situaciones en que el Registro va a tomar razón de documentos privados. pero al decirlo cierra la cuestión. El primer inciso se refiere a los instrumentos notariales.

En principio esos instrumentos son ajenos a la inscripción. donde se toma razón en la matrícula que está prometida en venta. un acta de matrimonio. vendedor y comprador suscriben un boleto y se lo manda a La Plata. por supuesto. se presumen legítimas. No se usan prácticamente nunca. 2: Al inscribir un boleto no estoy constituyendo ningún derecho real. todo admite prueba en contrario. aunque ha caído en desuso. pero del público se supone que es veraz. en cuanto manifestaciones propias de los autores. en el último caso será un juzgado del fuero penal el que determine si se constituye o no el delito. nadie da fe que lo que contiene. Una sentencia de un juez. se anuncia que se va a vender lotes en cuotas o la propiedad que se va a afectar al régimen de la propiedad horizontal está vendida. que son la Ley 14. sean veraces. no emana de oficial público.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 12 . veraces. quien se viera afectado por UNIDAD 3 . que le da a quien tuviera un interés legítimo. no porta veracidad. pero en el campo de lo Civil está la redargución de falsedad cuyo procedimiento está normado en el art. 393 del Código de Procedimientos Civil de la Provincia de Buenos Aires. donde se inscriben boletos de compraventa. Puede ser atacado como el instrumento privado. Estas son las leyes especiales que indica el inc. de la falsedad material o ideológica del instrumento público. salvo las excepciones que comenté. En la prehorizontalidad es una obligación hacerlo. 3…como si una ley indicara que hay que inscribir los contratos de locación o los boletos de compraventa (la famosa protocolización de los boletos de compraventa). pueden ser atacadas como vimos por la vía de la nulidad. Entonces la presunción de autenticidad. El instrumento público goza de una presunción de autenticidad. la ley de prehorizontalidad y la ley de venta de lotes a plazos. simplemente anoticio una relación contractual y una obligación de escriturar.005 y la 19. Rompe el principio que indica el inc. Son excepciones. a del art. porque el instrumento privado no da autenticidad. En vez de mandar la transmisión del derecho real. la falsedad puede ser civil o penal. Es como una protección al adquirente.Hay otras leyes que en realidad no se utilizan mucho.724.

UNIDAD 3 . Vos firmaste una escritura.la manifestación que porte un instrumento público. por ejemplo la sentencia que determine la redargución de falsedad y retrotraiga la situación al momento previo a la inscripción original. ella nunca la vendió. y ese documento no se va a modificar más. Entonces. en el plazo de 30. le compró a la Srita. en derecho se puede intentar casi todo. pero entendamos que hay maneras de atacarlo. pero es falso. desde que te notificas. El Registro sienta este principio. Es la redargución de falsedad (vía civil) que requiere que el supuesto perjudicado por el instrumento público lo impugne fehacientemente. supuestamente falsa. O te enteras a posteriori. le falsificaron la firma…y la escritura se inscribe. como hasta los propios instrumentos públicos son atacables. pero ese instrumento podría estar siendo atacado por la justicia civil o penal diciendo que es nulo o falso. una casa. 60 días. la posibilidad de impugnarlo a través de un procedimiento que va a correr por la vía de incidente. sólo va a entrar al Registro otro documento que modifique esa situación. 10 días. La escritura dice que el Sr. 45. El Registro recibe instrumentos públicos. a partir de ese momento vos te notificaste del acto. luego tiene un plazo de diez días para iniciar por vía de incidente un procedimiento que se abrirá a prueba. que son más extensos. Decimos que el instrumento notarial da plena fe. En los casos penales hay que fijarse los plazos de prescripción del delito. donde pretenderá demostrar que esa afirmación del notario o de la parte es falsa.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 13 . inmediatamente los inscribe. Ustedes deben plantearse la situación así. Otra opción es que se decrete un embargo sobre la propiedad en cuestión y se haga un anotación de litis que diga “ojo hay un proceso en curso”. y haber un proceso civil o penal paralelo a esa inscripción que ya se realizó. tendrías 10 días para iniciar por vía de incidente la redargución de falsedad. pero va a tomar razón porque un Juez lo dice. qué pasa con esa inscripción. yo lo único que voy a inscribir son los documentos auténticos.

Si redactáramos una escritura y la enviamos a inscribir diciendo algo parecido a “Don José García le transfiere a su primo Jorge la fracción de campo de la zona de Bosch Partido de Balcarce lindante a las vías del Ferrocarril que linda con la calle y lo de Don Aguinaga de 500 hectáreas aproximadamente”. el Registro al tomar razón de esta transferencia dominial. el Registro no analiza nada. los aspectos formales del instrumento. Una colisión entre los aspectos registrales y los aspectos impositivos. el principio de legalidad o calificación. y el Registro va a hacer un control extrínseco de esa escritura. va a analizar obviamente si el que firmó fue un oficial público. no lo interno. el monto a que alcanzan. es decir. las cosas sobre las que recae el derecho y las personas contratantes. que lo que se manda a inscribir está de acuerdo a ley y los ritos formales.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 14 . así como en el caso de gravámenes. que deber ser perfectamente determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse: en la inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular. Lo formalmente necesario. La Ley 17. lo jurídico. lo negocial no lo va a analizar. Pero en principio vamos a afirmar esta cuestión.Al ingresar el documento al Registro decíamos que ingresa que “NN vendió a XX por escritura 300 del 28/08/2009 pasada ante el Escribano tal”. estos últimos no pueden obstar a la inscripción.801 entronca con este principio todo el Capítulo Tercero. lo único que va a controlar son las formas externas. el notario eleva lleva materialmente al Registro papeles y también por vía magnética o informática. no va a hacer un análisis sustancial de la cuestión redactada por el notario sino un análisis formal. si tiene competencia. Esto después lo vamos a ver en otro de los principios del derecho registral. Lo sustancial. relativo a la “Matriculación”. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Se refiere al inmueble. UNIDAD 3 . el precio…El escribano redacta nada más lo que las partes vienen a manifestar. El principio importa que el Registro de la Propiedad determine técnicamente el derecho portante en el instrumento.

La determinación del bien pasará por la interrelación que debe haber entre el Registro Catastral y el Registro de la Propiedad. 3131 y Cctes. cancelaciones o extinciones. UNIDAD 3 . por lo cual el Notario para determinar materialmente la cosa enajenada debe requerir la correspondiente certificación de dicho registro y no lo podrá hacer por otro medio. de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros. La especialidad implica que el Registrador no va a tomar razón de títulos que no cumplan con este principio es decir no determinen el derecho (dominio. El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de la matriculación de un inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble matriculado por usucapión. Civil que no es tema de la materia pero de fundamental importancia. condominio. etc.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 15 . Las excepciones a este principio conforman el “tracto abreviado” (art. 16). PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales. ni quien lo transmite y recibe y ni la cosa supuestamente enajenado. que resulta ser su antecedente legítimo”.15) “cada nueva inscripción se apoya en otra anterior. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados.. El Principio tiene un fuerte desarrollo en la Hipoteca a la luz del análisis del art.No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. sin solución de continuidad (art. Del C. así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones.) ni que las personas estén identificados en forma equívoca (Don José García puede haber miles) y que tampoco esté determinado el bien).Esa redacción no especifica ni el derecho transmitido. ARTICULO 15. hipoteca.

La carga de la prueba pesa sobre la persona que alega la inexactitud de las constancias del registro. Este principio se enlaza con el denominado “de fe pública registral” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral. aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. a partir del que figure inscrito en el registro. rectificados. El derecho real inscripto se presume existente.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 16 . circunstancia que se consignará en el folio respectivo. los herederos declarados o sus representantes. pero aquí sin admitirse prueba en contrario. b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge. en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces. PRINCIPIO DE PRESUNCIO DE LIGITIMIDAD Y LEGALIDAD – FE PUBLICA REGISTRAL Los asientos registrales se presumen veraces.ARTÍCULO 16. en consecuencia. es decir. c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios.No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue. hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean.. sin que quepa demostración de UNIDAD 3 . en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación. d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble.

22 de la Ley 17.que la persona que figura como titular en el registro no es en la realidad jurídica la verdadera propietaria. “ Ello es lo más parecido al principio de legitimación El PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL no está receptado directamente en nuestra ley.801*. 23 ya citado y transcripto. 4 dispone que la inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título. 1011 del Civil. Que es que un Registro sea EXACTO ?.FOLIO REAL a) Principio de inscripción: Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es obligatoria) y su efecto (declarativo en nuestro régimen. donde se detallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (2 y los requisitos que deben reunir (3).“PRINCIPIOS REGISTRALES” 17 . no así el de fe pública registral. También el art. constitutivo en otros) Este principio aparece en los arts. atento que el art. 2 y 3 de la Ley 17. No todos los casos son iguales pero todos general un incongruencia entre la realidad registral y la extraregistral. Quiere decir que sus asientos coinciden con la realidad material (realidad jurídica y económica).MATRICULACION . UNIDAD 3 . A contrario el Registro puede ser inexacto por ser el título incongruente con la realidad material y/o tenga una nulidad y/o el instrumento que ingresa al Registro es exacto pero su vuelvo. PRINCIPIO DE INSCRIPCION . El principio de legitimidad aparece receptado en el art. la única realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales. 29 “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo originara en los casos a que se refiere el art. Con más exactitud. El PRINCIPIO DE LEGITIMACION como tal está receptado en nuestra Ley en el art.801. Los asientos registrales y los derechos gozan de una presunción de legalidad y veracidad como todo instrumento público. su anotación es inexacta.

De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2. Para los casos de excepción que establezcan las leyes. Vamos a desarrollar el principio de matriculación. no hay problema. según legalmente corresponda. inhibiciones y demás providencias cautelares. oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley.505. sirviendo inmediatamente de título al dominio. transmitan. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.. derecho real o asiento practicable. declaren. para su publicidad.*ARTICULO 2. pero no necesariamente uno tiene que concadenarse con otro. b) Los que dispongan embargos. siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público. UNIDAD 3 .. juez de paz o funcionario competente. los siguientes documentos: a) Los que constituyan. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo. 3 135 y concordantes del Código Civil. Todos los principios se interrelacionan. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda. deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa. podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 18 .Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o anotados. ARTÍCULO 3. c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración.

porque nuestro Registro es declarativo pero aparte es real. sus linderos. matricular un inmueble supone asignarle a cada uno de los inmuebles que existen en la jurisdicción del Registro dentro de la provincia donde está radicado el mismo. de qué manera. como un número de documento de identidad. ¿Esto qué es? En realidad es un procedimiento registral: Para que entiendan. hay otros registros que se llaman personales que lo que hacen es registrar datos de personas.La matriculación es un procedimiento registral por el cual a partir de una inscripción de dominio ingresa un inmueble al Registro. Los registros de cosas registran eso. aún el registro de anotaciones personales. la información que el Registro brinda es de cosas.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 19 . su superficie. lo que está haciendo es restringir una cosa. qué quiere decir esto…cómo ordenamos las cosas que están dentro del registro.801 da nacimiento a lo que se llama el folio real. UNIDAD 3 . una identificación única. asignándole el Registro una determinación al inmueble y un número de identificación. la matriculación…Vamos a ver que existen distintas formas de matricular un inmueble. nuestra Ley 17. En el caso del Registro. porque lo que se ingresa al Registro.se altere la determinación física de ese inmueble. cosas. aspectos patrimoniales. si? Cada habitante de la Nación tiene un número de identificación única. cuando existe un inmueble se determina que está ubicado entre esta calle y esta otra. ya sea por una inscripción original o por el hueco del sistema anterior. cuáles son sus límites… Hasta tanto se altere la determinación física del inmueble éste se mantiene incólume en la identificación del Registro (ya vamos a ver de qué manera se puede alterar: por anexión o subdivisión). los registros de cosas se pueden ordenar de distinta manera. Ahora. El Registro de la Propiedad Inmueble es también un registro de cosas. En definitiva. La anotación personal lo que hace es restringir mi patrimonio. como sería el. el cual va a permanecer inalterado hasta tanto -por algún acto jurídico sobreviviente. Registro de las Personas: registra datos o actos jurídicos de esas personas.

Esto es lo que se llama el asiento de matriculación. Este es el folio real y acá me anotaron la reinscripción del embargo. como asimismo toda la información o historial jurídico de ese inmueble: de quién era. Todo lo que anota en la matricula es la determinación del inmueble físicamente. figura un antecedente detrás de otro. no se borra nada. de quién pasó a ser.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 20 . al escribano cuando otorga el acto o al Juez…nos ayudamos con catastro. que como les decía. si o si estamos hablando de ese inmueble. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. cuya Oficina tiene como función determinar físicamente el inmueble. pero acá se ve todo el historial del inmueble. Evidentemente el mecanismo de folio real necesita tener complementación con catastro. En ese módulo está lo que vimos al principio. entonces nosotros sabemos por los linderos. al lado de quién está. No podremos tener ningún titular de dominio y si una hipoteca. Son fichas de identificación del inmueble. Figura todo. El documento a registrar es un documento judicial. La parte de arriba nos ayuda a nosotros. no sabemos si quien firmó el acto jurídico hipotecario UNIDAD 3 . atrás y delante de quién está. porque no sabemos quién es el deudor. nace a partir de la inscripción del dominio. la determinación física del inmueble. porque como les dije es un cuadernillo y como el del ejemplo tiene diez asientos de embargo se anexó al asiento inicial (o de matriculación) otra hoja para poder seguir anotando asientos. superficie y medidas: no hay forma de pifiarle. El catastro me dice dónde está. si figura alguna restricción. cuánto mide la superficie. En realidad éste no es todo el folio real.El folio real lo que hace es asignarle a cada uno de los inmuebles que se encuentran registrados un cuadernillo único. EL OFICIO JUDICIAL El mecanismo por el cual se activa el funcionamiento del Registro es un oficio judicial. No avance en la lectura si tiene alguna duda. quién es el titular del inmueble que está grabado con la hipoteca.

¿cómo ingresaban los actos jurídicos al Registro? Simple y sencillamente uno atrás de otro. Si en vez de una hipoteca trabamos un embargo. ¿Qué hacen? Cuando se genera algún tipo de rogatoria respecto de alguno de esos inmuebles no matriculados. se lo matricula. porque el único que puede otorgarla es el titular de dominio.801 de 1. no lo llamábamos de folio real sino cronológico personal. Ustedes seguramente han visto formularios que se llaman informes de dominio de inmuebles matriculados. a pesar de que el art. quiere decir que el inmueble ya está matriculado. pero no se tomaron todos los inmuebles que había en la Provincia de Buenos Aires y se les hizo una matrícula a cada uno. pero antes de esa Ley ya existían los registros y no se observaba esta forma de hacer ingresar los inmuebles a registro. UNIDAD 3 . Este sistema qué hacía.968. por lo que uno cuando pide un certificado debe utilizar un formulario especial que se llama de inmueble no matriculado. Los inmuebles se identificaban por el legajo donde se había agregado el acto jurídico que se ingresó a Registro.es la persona autorizada a hacerlo. con lo que todavía quedan innumerable cantidad de inmuebles que no tienen número de matrícula. 44 de la Ley obliga al Registro a matricular todos los inmuebles. el inmueble no tiene matrícula. asignándoles un número y año. Cuando uno pide un informe de dominio de un inmueble que desde el año ´68 no ha tenido movimiento jurídico. había otro. porque fue recién a partir de ese año que se generaron los folios reales. tiene un folio real. que era extremadamente engorroso. Entonces siempre el folio real nace de una anotación de dominio. debemos partir de la inscripción de dominio para ver si embargamos a la persona que deberíamos embargar. Actualmente ha habido una matriculación de oficio de todos los inmuebles en algunas zonas (el Registro divide a la Provincia en Zonas) de la Provincia.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 21 . El problema es que el folio real nace con la Ley 17. el legajo es una cantidad de de papeles que reflejan actos jurídicos ingresados al Registro uno atrás de otro y que se apilan de a cien.

La matriculación del inmueble nace con la inscripción del dominio por nacimiento original o por vuelco. Obviamente que el folio real. de otro inmueble de otra jurisdicción (pongámosle 2) ingresó una transmisión de dominio.801 todas las transmisiones y modificaciones de derechos reales que todavía no habían ingresado al Registro por el sistema cronológico personal. El Registro de la Propiedad no siempre existió. y así sucesivamente. Cuando se sanciona la Ley 17. se le impone la matrícula por vuelco del sistema anterior. es mucho más práctico que este tremendo anacronismo. pero hay inmuebles que todavía no se registraron porque no tuvieron transmisión. se vuelcan originariamente en el folio real y si se hace una transmisión. porque todavía no existía una ley que legitimara la existencia de los mismos y la constitución y transferencia de derechos se volcaron en ellos a través del sistema cronológico personal. transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles no se inscribía en ningún lado. Ahora qué pasa…en el año 1961 se creo el legajo 742 del ´61 en donde se va a ingresar un acto jurídico de transmisión respecto del inmueble del legajo 1 del ´54. Antes de 1928 cualquier nacimiento. entonces hay que ir a buscarlo y referenciarlos mutuamente.Por ejemplo legajo 1 del año 1954: allí ingresó respecto del inmueble 1 una hipoteca.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 22 . modificación o extinción de un derecho real pero no antes del 68. Cuando nacieron los Registros fueron tildados de inconstitucionales. modificación o extinción de un derecho real sobre un inmueble que ya estaba ingresado al Registro pero con otro sistema. Acá pueden pasar muchísimas cosas. UNIDAD 3 . el vuelco es el pase de ese sistema cronológico personal al folio real. sino antes de la creación del Registro…son inmuebles que nunca ingresaron al Registro. el cuadernillo donde se referencia todo el historial jurídico del inmueble. porque no era obligatorio. nunca se pidió ni un informe de dominio o copia de asiento registral de ellos (en esos casos si constataban su inexistencia lo habrían matriculado).

Allí se ponen todos los legajos que tienen vinculación con ese inmueble para seguir la historia jurídica del mismo. pero hay actos jurídicos que son absolutamente incompatibles. porque todas las máquinas timbradoras de la Provincia de Buenos Aires están tomando trámites. y el folio real es una de las opciones que tiene el imagínense lo que sucedería el 1. El número de orden te da la prioridad. UNIDAD 3 . El folio real es una de las formas de ordenar los inmuebles que están matriculados. no es que el acto jurídico anterior no puede entrar sino que hay que resolver el tema del embargo. Si hay que ir mañana al Registro a ingresar cuatro trámites uno tras otro. esos actos jurídicos son incompatibles. Si yo con el número de orden 1 tengo una transmisión de dominio de A a B y el número de orden 2 tiene una hipoteca sobre el mismo bien que otorga A. no se va a registrar. y a vos te asignan el número que te toca cuando pasas por la máquina timbradora. ahora tenemos un sistema informático interconectado. La matriculación es el sistema o procedimiento por el cual se ingresan los inmuebles al Registro.920 si ahora con los sistemas informáticos que tenemos hay problemas. a veces. debajo del folio dice antecedente dominial: Surge cuando se matricula por vuelco. No había ni rutas para llegar al lugar donde registraban. que se pidió un certificado). ustedes van a ver que el número no es correlativo. un sistema de registración o incorporación de inmuebles al Registro. La prioridad hace que tenga derecho a modificar el folio real el que posea el número anterior y si el número que le sigue es un acto incompatible con el número anterior. entonces el acto jurídico no puede ingresar.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 23 . ¿La matrícula y el folio real es lo mismo? ¿O el folio real es anterior a la matrícula? No.Por eso. Hay actos jurídicos que tienen lo que se llama incompatibilidad relativa. Cuando se matricula lo único que se tiene en cuenta es el titular de dominio y a partir de ahí el acto jurídico por el cual se volcó al folio real (por ejemplo. La matrícula es un procedimiento. como si entra un embargo. uno de los sistemas de ordenamiento.

de gravámenes. El número de orden es lo que se llama el asiento de presentación y después está lo que se llama el libro diario. La rogatoria es el impulso inicial y el Registro sigue el trámite hasta el final. UNIDAD 3 . sino que origina toda la determinación del bien y por sobre el número de documento de identidad de los inmuebles. asiento de matriculación. El asiento inicial que se genera con la matriculación se llama. que es la modificación del folio. d y e dependiendo que la columna sea de dominio. Los asientos se identifican por la letra de la columna a. ¿Qué es? Un listado de todos los documentos que entraron ese día en donde se pone uno debajo del otro por orden. por ejemplo en Salta se identifica con la nomenclatura catastral. 3. lo que si sucede entre distintas jurisdicciones. que se conforma con el número de jurisdicción política de la provincia (General Pueyrredón es 045) y un número de matrícula. 4 y 5. que es un porcentual sobre la valuación fiscal. b. en una rogatoria judicial como la declaratoria de herederos te exigen por una cuestión tributaria indicar el número de partida y la valuación fiscal del inmueble. Ahora. precisamente. que es este primer asiento. 2.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 24 .Después ustedes van a ver cuando estudiemos el principio de prioridad que con la emisión del certificado existe lo que nosotros llamamos reserva de prioridad o retroprioridad. de cancelaciones o de certificados. Cualquier duda se va al libro diario. Los asientos nacen a partir de una rogatoria y generan la modificación del folio real. por ejemplo. Dentro de cada jurisdicción el número de matrícula no se repite. porque ahora no solo tenés que pagar el sellado que nosotros pagábamos sino que te cobran el sellado de actuación administrativa. y por fila se ponen números correlativos 1. Esto puede ser distinto en otras jurisdicciones. Este primer asiento no solo genera la anotación de la titularidad de dominio. ya sea que se genere originalmente o por vuelco. hasta generar lo que se llama el asiento. c.

La matrícula que había -la matrícula 10. Nuestro Registro registra títulos. la nacionalidad.Entonces para que sepan cómo aplicar este porcentual. el oficio tiene que indicar el número de partida inmobiliaria y la valuación fiscal. necesitan el nombre completo. el nombre de los padres.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 25 .no es que va a desaparecer sino que la cancelan: En la matrícula 10. el estado civil. cuando se unifican dos inmuebles. En este caso se crea una sola matrícula de los dos inmuebles. Esto ocurre cuando se ingresa al Registro un Reglamento de Copropiedad Horizontal. pero tampoco se eliminan las anteriores. cesión. Es un registro de títulos y es un registro de inscripción. es declarativo. porqué. La otra situación se da cuando dos inmuebles se unen. Va a figurar compraventa. porque el tipo que lee el documento no vuelca ahí lo que dice sino lo que él entendió que dice. UNIDAD 3 .000/1/2/3 para las unidades funcionales… y todas las matrículas se referencian con aquella de la cual nacieron. También te pide el estado civil por el tema del asentimiento conyugal. declaratoria de herederos. Nosotros no tenemos un registro constitutivo. Para modificar el folio el inmueble debe modificarse físicamente. por ejemplo.000. el domicilio. no me van a transcribir todo el oficio. que se subdivida (que de un inmueble se hagan muchos inmuebles). lo que se vuelca en el asiento es el acto jurídico.000 se anota el reglamento de copropiedad y van a crear la matrícula 10. si es casado el número de nupcias y el nombre del cónyuge. lo que si van a transcribir son los datos de cada uno de estos sujetos. el documento. y cuando se vuelca incorrectamente nacen las inexactitudes registrales.puede pasar que el Consorcio de Propiedad Horizontal se disuelva y en ese caso todas las matrículas nuevas se eliminan y cobra vida la original. porque –por ejemplo.

En Provincia de Buenos Aires hay distintos tipos de certificados. porque cuando hablamos de prioridad y de rango. Los rojos son los que usan los escribanos para sus operaciones y son los que tienen reserva de prioridad. potior est jure: Tiene prioridad el derecho que primero se inscribe.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 26 . cuando no sabemos quién es el titular del inmueble. esto es lo que ayuda a saber quién llegó primero en el tiempo. Los verdes (que los llamamos informes) son los que usan los martilleros y abogados. los abogados) para verificar distintos datos.PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción. los escribanos. El sistema argentino tiene dos elementos. el principio que vamos a ver hoy. UNIDAD 3 . Esto va a ser muy usado en nuestro sistema registral. Esto de los stickers es bastante reciente. los que debemos consignar en los casilleros. por ejemplo. A cada certificado que se presenta se le da un sticker. La solicitud de copia de asiento sólo nos pide los datos del inmueble. La numeración por presentación y en otros la fecha. porque cuando pedimos los verdes tenemos que saber muy bien quién es el titular. Después están los de color azul que son las solicitudes de copia de asiento registral esos los pueden pedir todos (los martilleros. porque si está consignado erróneamente el nombre nos viene de devuelto. para verificar la titularidad dominial. en las escrituras viejas por ahí veían un timbrado largo que decía igualmente la hora y el número de presentación que cuando empezó a falsificarse generó nuevas técnicas. siguiendo la máxima de que prior est tempore. la cuestión de quién llega primero al Registro va a ser importantísima. uno va a ser el de la fecha y otro el de numeración de presentación…el timbrado.

tanto para pedir sobre el estado de las personas (eso va directamente a anotaciones personales. si compró la totalidad del bien ponen 100%.haga la nota para que el registrador ponga una anotación de que está caduco el embargo. quién es el escribano que intervino. el estado civil (puede ser que en vez de comprar Juan Perez casado en primeras nupcias o separado de sus primeras nupcias. totalizando el 100%. En este caso no necesitamos que esté anotado en cancelaciones. como para los inmuebles (va a la parte de certificados). a los 5 años caducó si no hay una reinscripción. después tenemos una segunda que nos dice la proporción. En la primer columna siempre viene la persona que es titular del dominio: Nos va a decir el nombre completo. si el embargo que estaba anotado se levantó…no si caducó. Después viene la segunda columna. si hay dos personas que son condóminas entonces va a estar en la primera columna la titularidad del 50 % indiviso (en realidad dice ½ porque se expresa en fracciones) y después van a venir los datos del otro condómino y nos va a decir ½ también. el DNI. porque recuerdan que lo mencioné la clase anterior: los embargos como todas las medidas cautelares caducan a los 5 años. Depende la parte que haya comprado. lo que revela la titularidad de ambos cónyuges). ¿Cómo salen las planchetas de los informes una vez que nos lo entregan? La primera columna nos habla de la titularidad sobre el dominio.Hay formularios verdes y rojos. Después vienen los gravámenes. su número de registro y el folio de seguridad. si estuviese afectado a bien de familia o hubiera un usufructo. En el tercero (cuarto si tomamos como casillero el de las proporciones) estarían las cancelaciones. una división dentro del registro que es para inhibiciones). y después nos dice los datos de la escritura de transmisión: si hubo una compraventa.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 27 . un tracto abreviado. restricciones e interdicciones y esta es la columna donde se van a asentar los embargos. UNIDAD 3 . la proporción. compren los cónyuges en primeras nupcias. Es prolijo que si un Escribano hace una operación de compraventa donde hay un embargo que está caduco – si bien no tiene que levantarse. por ejemplo si hubo un bien de familia y hubo un levantamiento de dicha afectación.

No prescribe. Entonces si yo pedí un certificado para una compraventa. bueno. que es un proceso por el cual uno adquiere por el transcurso del tiempo (diez o veinte años) la titularidad de un bien. porque no es necesario: La ley dice que a los 5 años a partir de la fecha de su registración. pero sería de una buena técnica registral hacer una nota para que en la columna de las cancelaciones quede la registración de que ese embargo caducó. Ese escribano lo va a saber porque está asentado con un número que es el número de entrada del certificado. el registro del escribano y el partido al cual pertenece. eso sirve también para hacer los estudios de títulos. después viene la fecha en que fue ingresado el certificado. Y la última de las columnas es la de las certificaciones: Cada vez que un escribano pide un certificado con reserva de prioridad debe anotarse es esta última columna. Entonces con esa plancheta del certificado tengo todo el estado del inmueble: Quién es el titular. después dice el tipo de operación. estoy dentro de esa cobertura -de esa prioridad.y no hay reinscripción ni levantamiento. está caduco. UNIDAD 3 . En la usucapión el derecho nace originariamente respecto de ese bien. deben haber visto en obligaciones la diferencia entre caducidad y prescripción. está caduco.Es una cuestión de prolijidad y orden. la fecha del sticker. Uno consiguiendo esto ve el historial de lo que hay asentado en la matrícula. no hay que preocuparse para poder realizar la operación.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 28 . La usucapión. caducó.que establece la ley. quiénes fueron en el tracto los anteriores titulares. de qué año es –por ejemplo del 2000. Por ejemplo nosotros recibimos un certificado y vemos que hay un embargo. Una cosa es la usucapión.

que es otro tema. una tercera operación a título oneroso y con buena fe. En cualquiera de los dos casos si va a quedar limpio de los embargos o medidas anotadas. la subasta no es un primer asiento. porque el adquirente en subasta no tiene un asiento originario. He visto certificados donde por una usucapión se tachan. en realidad todos los titulares anteriores se tachan. a ese tercer sub adquirente no se le puede reivindicar el inmueble. alguna circunstancia. borró todo lo de atrás. En la sentencia de usucapión hay un asiento originario. pero eso no puede entenderse como que todo lo anterior desaparece. es decir.051 del Cód.va a quedar liberado de todos los embargos.habrá que demostrar si tuvo o no buena fe. Adquirente en subasta.. se le notifica a esa parte. es distinto a la usucapión. Es distinto a la usucapión. una venta non dominio. Es como si el tercer adquirente ya estuviera libre. tal ves haya alguien que se presente por esa persona. De acuerdo a la ley. se cruzan los asientos anteriores. porque el juicio de usucapión se hace contra la parte que figura como titular ante el registro. Vos me habías dicho que con la tercera venta borra todo para atrás…si yo te interpreto bien. como también en el caso que hubiera un asiento incorrecto. no se le puede seguir una acción contra él. etc. eso es el art 1. UNIDAD 3 ..La sentencia judicial que declara la usucapión hace que la matrícula quede a cero (digamos).. que habla del tercer sub adquirente de buena fe. si se conoce el domicilio hay que publicar edictos.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 29 . Es como si fuera un primer asiento. con la rectificación he visto tachado directamente la cuadrícula que corresponde al asiento incorrecto. Qué pasa cuando hay una transmisión que pueda ser cuestionada por fraude. es como si hubiese sido una compraventa. no es una adquisición originaria como en el caso de la usucapión. Civ. cuando hubo un sub adquirente. simulación..

esto de la prioridad tiene que ver con este tema. si hay una hipoteca ese derecho real sería más fuerte que mi embargo al momento de la ejecución. pero hay que ver si el contrato no tiene un objeto ilícito o ilegal. Si después no cumple con los cánones locativos y se inicia la ejecución de alquileres cuál va a ser la garantía del pago de esos alquileres. bueno. pero vos no tenés una reserva de prioridad. Aparte del tema de las garantías truchas. simplemente la palabra de quien dijo ser garante. A mi me pasó en la escribanía de gente que venía a certificar la firma en un contrato con garantía y les pedí la copia escritura y le faltaba una hoja. como mínimo. hipotecas. Alguien pregunta si la certificación no es simplemente respecto de la firma. Cuando uno suscribe un contrato de locación y ofrece un bien en garantía. Entonces. que no tenga matriculación. esa garantía no es que ustedes la están afectando registralmente. les puede llegar un poder falso. UNIDAD 3 . Preguntan acerca de las garantías compradas: Dicen que algunos martilleros tienen una lista de garantías que son truchas para resguardarse. La operación más común se llama lavar folios.Había quedado pendiente el tema de la garantía. que esas personas son en realidad quienes firman el contrato. uno va a pedir informes de inhibición y dominio para ver si quien dice ser el titular de ese bien es el titular registral del dominio y además no está inhibido. porque es una información que proporciona el Colegio). Hay que fijarse muy bien en los folios del otorgante (datos que se pueden chequear. embargar o inhibir. Si. Mientras que transcurre el contrato de locación quién les asegura que no lo van a vender. Ustedes pidieron ese informe para ver que no haya embargos. Es personal. las leyendas de su confección. Es una garantía porque vos sabes que es el titular del bien. porque van a ver cuántos embargos hay que van a estar antes que el que yo pueda trabar eventualmente si no me cumple con los alquileres... eso no significa que la garantía no sirva. ni siquiera podes registrar la operación en el registro.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 30 . el bien que ofreció en garantía.

en el tiempo. inscriben la que antecede. es el supuesto inverso al ejemplo dado. Es absoluta cuando la rogatoria del segundo acto jurídico no puede lograr inscripción registral si se asienta la primera. tiene prioridad sobre el posterior para obtener una modificación del registro. Eso es lo que sucede con la prioridad. no es que tengas mejor derecho.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 31 . CONTINUACION DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD. UNIDAD 3 . Por ejemplo: Entra una transmisión de dominio de A a B y una hipoteca otorgada por A a C. Puede suceder que la incompatibilidad sea meramente relativa. ¿Qué entendemos por derecho de prioridad? En realidad la prioridad tiene que ver con el tiempo: Quien se antecede antepone. que exista un cierto conflicto pero el mismo pueda solucionarse. O puede suceder que ambas rogatorias sean compatibles. por ejemplo que haya ingresado una transmisión de dominio de A a B y un embargo sobre A. es incompatible y no hay forma de resolverla.Otra duda gira en torno a la muerte del poderdante cuando se dan poderes generales de administración. Existen distintas situaciones que se pueden dar: La segunda rogatoria no se va a inscribir. y puede que esa incompatibilidad sea absoluta o simplemente relativa. si entra la rogatoria de transmisión dominial la segunda no va a poder ser inscripta. La prioridad hace que quien antecede en el tiempo tenga prioridad sobre los subsecuentes para lograr una modificación en el Registro. También puede suceder que ambas rogatorias sean incompatibles.

y qué es lo que nos va a dar la prioridad en el Registro? ¿Cómo sabemos quién tiene prioridad sobre quién? Lo que se llama el asiento diario. condicionado a que ingrese al registro el acto jurídico por el cual se pidió el certificado. el llamado bloqueo registral…los asientos pueden ser definitivos. van a seguir llegando rogatorias una atrás de la otra y todas van a generar un asiento condicional. parecería que tengo un certificado y no puedo hacer nada más. pero no van a tener el mismo número orden. porque el propio sistema informático no lo permite: Siempre va a tirar un número de orden distinto para poder asignar una prioridad por sobre otra. se asienten. Este asiento diario es el que va a determinar qué rogatoria tiene prioridad sobre otra. UNIDAD 3 . lo único que hay que hacer es levantar ese embargo…en este caso el registro posibilita que ambas rogatorias se registren. Una es la protección que nos otorga el certificado. condicionales o provisionales. que no sólo tiene una fecha y hora sino que tiene un número de orden. cuál de las dos va a acceder primero a la modificación del folio real.La incompatibilidad no es absoluta. Todos los asientos que se generen con posterioridad a la inscripción de un certificado vigente son condicionales. Este principio de prioridad puede sufrir algunas excepciones. donde un documento que entra con posterioridad va a recibir una registración anterior. Se dice bloqueo registral (es la protección que te da el certificado).“PRINCIPIOS REGISTRALES” 32 . es decir. ¿Puede ser que dos rogatorias ingresen a la misma hora? Si. pero no. Este número de orden es el que nos va a dar la prioridad de una rogatoria por sobre otra.

Si vos tenés una anotación condicional. que se anotan con referencias (por ejemplo cancelación hipoteca…) no se tacha el folio real. también está el caso de los certificados. va a tener prioridad por sobre todas las rogatorias ingresadas del 1 de enero al 28 de febrero. caduca vencido el plazo por el cual se anotó el asiento (generalmente 5 años como las inhibiciones o los embargos. por ejemplo con fecha de asiento diario 1 de enero. porque este acto jurídico otorgado dentro de los plazos de vigencia del certificado y que una vez otorgado por escritura es ingresado al registro en tiempo y forma. Si el escribano en vez de otorgarme el acto el 28 de febrero me lo otorga el 28 de marzo. Es muy raro que los asientos se cancelen. pongámosle 28 de febrero). Las restricciones habitualmente se dan respecto de los embargos y de las restricciones de dominio.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 33 .Si nosotros pedimos un certificado.son las caducidades. si el escribano cumple con todos los plazos para el otorgamiento del acto dentro del plazo de vigencia del certificado (hasta el 24 de enero) y el ingreso de la rogatoria al registro (dentro de los 45 días posteriores al otorgamiento del acto. porque el Registro con qué fecha va a asentar este acto jurídico en el folio real: 1 de enero. con qué fecha se va a registrar el acto jurídico: con fecha 28 de marzo…perdés la prioridad. El problema acá es que los asientos no se cancelan. es una excepción al principio de prioridad. si en el medio te entró un embargo existe un caso de incompatibilidad y el registro no te va anotar la escritura hasta que vos no lo levantes. Otras de las consecuencias que pueden sufrir los asientos –aparte de las cancelaciones. donde no hay anotación alguna. la misma también caduca cuando el acto jurídico a cuya registración se condicionaba entra a registro. sino que simplemente el asiento perdió vigencia. sin perjuicio que el asiento diario del ingreso de la rogatoria de inscripción del acto en sí sea el 28 de febrero (a esto se llama retroprioridad). es una inscripción con principio de prioridad. que se entienden caducos cuando los actos por los cuales se solicitan se otorgan fuera del plazo de su vigencia.) UNIDAD 3 .

“PRINCIPIOS REGISTRALES” 34 .Las otras excepciones a la prioridad son algunas facultades convencionales que las partes pueden hacerse al momento de generar un asiento. dejando asentado plazo y monto de la misma. al momento de ingresar una rogatoria al registro. Obviamente el acreedor que posterga su rango no ve afectado su interés ni daña a terceros con su accionar. alteración de rango y posposición de rango. lo que no se puede hacer es afectar derechos de terceros (por ejemplo que entre los rangos que se posponen haya un rango). La alteración de rango es prácticamente lo mismo pero en vez de postergarse su rango se lo intercambian. Estas excepciones se llaman reserva de rango. Esto supone que las partes. La prioridad es la regla. Generalmente la reserva de rango se da en el caso de las hipotecas. prevén una preferencia para inscribir un asiento con prioridad al otro. donde no participa el deudor hipotecario…también se da el caso cuando hay un deudor con muchos acreedores embargantes: uno de sus acreedores embargantes le compra a otro de mayor rango su acreencia para poder ejecutar ese bien en su propio proceso. UNIDAD 3 . La reserva de rango es un acuerdo que las partes realizan antes de que ingrese el acto jurídico al registro para dar al acto un rango preferente respecto de otro acto jurídico. La posposición de rangos se da entre dos sujetos que ya tienen asentado su rango y uno pospone el suyo en beneficio de otro. Como en el otro caso. en donde el titular de dominio y el acreedor hipotecario acuerdan reservar un grado preferente a la hipoteca que se está asentando con respecto a otra hipoteca. los demás son excepciones. en el ejemplo que vimos puede ser un acuerdo entre acreedores hipotecarios.

Antes que hubiere sistemas de matriculación como era y que se registraba? Si finalizó con la actividad.¿Como es una Matricula en su Registro? (consiga algún informe de dominio de su Registro Provincial y escanearlo al docente para poder analizarlo.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 35 . ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE 1. Hemos llegado al final de la Unidad Didáctica Nro: 3... Recuerde que su tutor está esperando sus consultas. 2.. no pase a la siguiente si tiene alguna duda. Mucha suerte… UNIDAD 3 .¿Porque el Principio de Prioridad tiene excepciones? ¿En que caso? 3.¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas. continúe con la lectura.

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