UNIDAD 3

PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 3 “PRINCIPIOS REGISTRALES”

Introducción
Los principios registrales son institutos o normas que guían todo el proceso registral. Al ingresar un documento o instrumento –ya sea notarial, judicial o administrativopara ser inscripto, la solicitud de inscripción estará

sometida a un procedimiento administrativo, que como tal tiene por una parte al Estado (registrador) y por la otra al solicitante de la toma de razón (escribano, juez y funcionario).

Todo registrales, inscriptorio.

el

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de

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principios proceso ni son,

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existencia,

los

registradores

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sin vectores legales de su actuación. Tanto el funcionario estatal como el solicitante de la inscripción conocen de antemano estos principios, por lo cual saben que deberán atenerse a ellos. De allí la importancia de

conocerlos.

Objetivos
⇒ Defina principios registrales. ⇒ Defina principio de autenticidad. ⇒ Defina principio de especialidad. ⇒ Defina principio de tracto sucesivo. ⇒ Defina principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral ⇒ Defina principio de inscripción - matriculación - folio real ⇒ Defina y distinga el oficio judicial ⇒ Defina principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

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Temario
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

Esquema de contenidos
A continuación, le presentamos un esquema con vinculación de contenidos. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral Principio de inscripción - matriculación - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES”

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ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD DIDACTICA Recuerde Ejemplos Resumen Actividad de Aprendizaje Prepárese. Comenzamos… UNIDAD 3 .“PRINCIPIOS REGISTRALES” 4 . es fundamental que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades didácticas. vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. no estudie de memoria intente siempre… relacionar Iniciaremos el recorrido de la tercera Unidad Didáctica. En esta etapa. Le deseamos mucha suerte.

eso lo tenemos en el art. Es decir… ¿El fin de la actividad inmobiliaria cómo se refleja? En la firma de la escritura traslativa de dominio. 2 y 3 de la Ley 17. Se acuerdan que habíamos visto que había registros de transcripción y de inscripción. primero vamos a hablar un poquito de instrumento público. Es decir. que es lo que nos interesa.801 tiene en su articulado cómo el Registro toma razón o inscribe – términos que pueden ser usados como sinónimos. El procedimiento de inscripción es cómo se inscriben los instrumentos de los que estamos tratando. PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD El principio de autenticidad.Desarrollo de los contenidos PRINCIPIOS REGISTRALES Los principios registrales son entonces normas de procedimiento. El art. el Código Civil no nos determina qué es el Instrumento Público. hago un comentario. Se acuerdan que decíamos que el Derecho Registral comprende normas que regulan al Ente. Es un registro de inscripción. en este caso el registro no toma la Escritura y la transcribe íntegramente. Los principios que vamos a ver son todos los que precisamente hacen al procedimiento. Hago una especie de rodeo antes de empezar a hablar del principio de autenticidad. al Registro.801. normas que regulan los efectos de las inscripciones y normas que regulan el procedimiento de inscripción. Pero antes de avocarnos al análisis del texto de los artículos.. UNIDAD 3 . sino que hace una especie de resumen. (recomiendo tener a mano el Código) dice son instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos…y abre una enumeración de 10 incisos. Ese acto material se llama inscripción o toma de razón. es decir. El proceso de tomar razón es que el Registro recibe la Escritura y la vuelca en una especie de resumen en sus registros. La Ley 17. 979 del Código Civil.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 5 .

legitimado. pero nos trae una serie de 10 incisos entre los cuales tenemos las escrituras públicas. Hace una enunciación no taxativa. Ese oficial público tiene que tener competencia. el ejemplo o el instrumento más típicamente público. las inscripciones de deuda pública. el autor tiene que ser un oficial público. los billetes en papel billete. Por lo cual evidentemente el paradigma. es tener competencia en un ámbito que puede ser geográfico o funcional. las acciones de compañías autorizadas por el Estado.tenemos más a la vista. Un escribano no puede celebrar un acta de matrimonio.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 6 . un papel billete. no estoy autorizado ni es de mi incumbencia profesional hacer un acta matrimonial. Es decir.El Código Civil no nos trae una definición de lo que es instrumento público. ustedes conocen. Concepto de instrumento público: La doctrina y los autores lo han intentado con la más variada suerte y eficacia. UNIDAD 3 . es la Escritura Pública. como una sentencia judicial. no estoy habilitado. Pero tanto es un instrumento público la escritura. pero no hay ley que me autorice. tendría competencia material pero no sustantiva. entonces yo no tengo competencia. un acta matrimonial o un instrumento que surja de una autoridad. tener jurisdicción en el asunto. cualquier otro instrumento que emane o sea autorizado por Escribano o Notario. Tendría una competencia territorial. Lo que es evidente y necesario determinar es que el instrumento público es aquel que emana de un oficial público. el que –por ahí. es decir. las inscripciones de las actas de matrimonio y las copias que se entregan de ellas. Entonces de un instrumento público. que es otorgado por un oficial público. no tengo jurisdicción. en general el Código no define conceptos. puede haber otros. Jurisdicción. qué quiere decir. porque el Registro notarial está habilitado para el Partido de General Pueyrredón. las actas judiciales. no tengo competencia. un documento de identidad. el autor de ese instrumento tiene que ser un oficial público o alguien facultado como tal. los asientos de los corredores en lo que respecta o lo que determine el Código de Comercio. debe estar facultado. porque es redactado y autorizado por un Notario.

UNIDAD 3 . por ejemplo.agarro estos papelitos y redacto una escritura acá. el escribano. que son los emanados de un notario.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 7 . A ese instrumento otorgado por oficial público con competencia. El funcionario público -como paradigma más a mano el Notario. NO. hacer en escritura pública un contrato de locación. Pero. debe cumplir con un rito o formalidad especial: yo soy escribano. debe tener el rito y la forma que la ley exige. Nos circunscribimos dentro del género instrumento a la especie documento notarial. notariales o administrativos. Uno de los instrumentos públicos más comunes son los documentos notariales. tengo competencia y la ley dice que la compraventa inmueble la debo hacer por escritura pública. estamos ante un instrumento público.Ese instrumento tiene que estar autorizado por ley: La ley tiene que decir que tal contrato se debe hacer por escritura pública. porque la ley no contempla que ni el contrato de locación ni el boleto de compraventa deben ser hechos por escritura pública. pero -porque a mi se me ocurre. es decir. Repetimos que estos son los requisitos de los instrumentos públicos: si estamos en presencia de esto. La ley impone que determinadas contrataciones o relaciones contractuales deben ser formalizadas por escritura pública. el funcionario público. redactar instrumentos públicos. o un boleto de compraventa por escritura pública (hay toda una discusión si se adquiere título por eso). Dentro de lo que es el gran género. digamos que no se puede. que generaría una nulidad. podemos decir que tenemos instrumentos públicos judiciales. sino estaríamos frente a un instrumento privado. el Escribano. requiere el rito o formalidad que manda la ley en cuanto a la forma propia del instrumento público. la ley le impone la forma. Yo diría que materialmente se puede hacer. No es algo convencional. no puede instrumentar por escritura pública lo que la ley no diga que debe instrumentarse de tal forma.es uno de los que puede emitir. en principio. la forma material. el gran mundo de los instrumentos públicos. la forma documental diríamos.

pero está emitido específicamente por un notario. UNIDAD 3 . Primero no está dentro de los casos enunciados dentro del art. por algún miembro competente en el asunto dentro del poder judicial. yo considero que no. por compra en subasta. si. etc. el D. el papel billete.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 8 . Acá entramos en la cuestión del notariado. La función notarial está regulada por leyes de carácter provincial (que en nuestra provincia es la Ley 9. lo que lo transforma indudablemente en instrumento público es el auto aprobatorio de la subasta. una resolución. una cédula. tiene las mismas características que el instrumento público.020. Ese sería el título. Pero ante la pregunta. una notificación. que no es oficial público sino un comerciante que trabaja en este caso como auxiliar de justicia. El instrumento público notarial es el que emana de un notario. El documento notarial entonces. Una sentencia. El boleto no se perfecciona per se como instrumento público. qué función cumple. que rige la función del notario en la Provincia de Buenos Aires). por ejemplo. sino es un documento privado firmado por las partes redactado por el martillero a la resulta de la subasta. qué es el notario en nuestro orden jurídico.N.. pero es un contrato que celebran entre el juez por medio del martillero con el adquirente.I. lo que fuere. la sentencia. un acta de infracción de la municipalidad.El instrumento público judicial es lo que vimos. 979 y lo redacta el martillero. El instrumento público administrativo es el emanado por un oficial público pero de la órbita administrativa. El martillero lo suscribe en representación del Juez. si es instrumento público. el acta de matrimonio. El boleto que emana del martillero en un proceso judicial. alguien con facultades jurisdiccionales. la resolución firmada por el juez por el órgano jurisdiccional. ¿Es título? ¿Qué le falta? El sellado y el acto judicial aprobatorio de la subasta.

una sentencia o un acto administrativo. redactar e inscribir. el notario que tenemos en la República. que es la de dar fe de hechos que pasan ante si. Cualquier acto emanado de un oficial público puede ser nulo. de las actas. A veces se quiere encimar una cosa con otra.el notario latino. Depositario de la fe pública. depositario de la fe pública estatal. o sea. nada más. Lo puede tener una escritura. Una de las formas de atacar un instrumento de estos es el pedido de nulidad. Es un vicio que adolece el instrumento al momento de su nacimiento. pero –básicamente.En la otra parte de la materia ya nos vamos a ocupar en mayor detalle de esta profesión. es un oficial público. que lo van a tornar en alguna situación ineficaz o lo van a hacer perder ciertos efectos. pero una cosa es una escritura y otra cosa es un acta. El documento notarial puede ser nulo o falso. eso se ve no en la función de lo negocial sino en la función de la constatación de hechos. la existencia de un vicio en el instrumento. UNIDAD 3 . que tiene como función interpretar la voluntad de las partes. la escritura tiene como función transferir o modificar derechos reales y el acta tiene como función que el escribano de fe de hechos que pasan frente a sus sentidos. Hay otra competencia notarial bastante conocida. Oficial público.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 9 . El mismo adolecía de una patología que puede ser de unas u otras características. congénito al momento que el mismo nació. La nulidad qué es. adecuarla a una figura jurídica e inscribir los títulos que correspondiere en los casos pertinentes. la escritura de un escribano o el acta de matrimonio pueden ser atacables por nulidad. No todo instrumento público es inexpugnable. Que tiene como función interpretar e instrumentar la voluntad de las partes (qué quieren hacer esas personas y eso redactarlo) e inscribirlo. Es decir. dar fe de determinados hechos o actos que pasan ante sus sentidos. La sentencia de un Juez. interpretar.

pero no tiene autenticidad. dos ejemplares. Entonces ese es un instrumento público falso materialmente. porque el documento que ingrese al Registro tenga una autoría determinable. Y luego puede ser que la escritura -en si. porque no emana de ningún funcionario público. no consta en su libro de requerimientos y es falso el papel. depositario de la fe pública. Perez no firmó nada. La afirmación es genérica. es un instrumento válido entre las partes pero no goza ni viene imbuido de la autenticidad. El concepto de autenticidad pasa por este aspecto. Perez y el Sr. es un instrumento privado. El Registro de la Propiedad tiene principio de autenticidad. Autoría.traiga falsedades dentro de lo que se denomina falsedades ideológicas. pero en vez de mandárselas en la forma que la ley me impone se las mando en papel madera….“PRINCIPIOS REGISTRALES” 10 .También el instrumento público puede ser falso. el Registro no va a inscribir documentos que no sean auténticos. El Registro sólo toma razón de los instrumentos que gozan de autenticidad. por ejemplo. Si tomamos dos hojas de un cuaderno y escribimos un contrato de locación y el duplicado lo firmamos. en un caso de usurpación se invoca un contrato de locación con firmas certificadas ante escribano público. que los papeles sean truchos. Ha habido casos. entonces el Registro esos documentos no los toma. o digo que el inmueble no está hipotecado y el mismo lo está. Yo le mando al Registro escrituras para que las inscriban porque soy escribano y tengo competencia. porque la forma portante de la escritura pública es falsa. que los poderes sean truchos. que la autoría es determinada. dos partes. la falsedad puede ser material o ideológica. es un contrato válido. es decir. Puede ser que la escritura sea trucha. competencia. cumplimiento o manda de la ley y forma específica. UNIDAD 3 . pero resulta que el escribano nunca firmó esa certificación. Yo puedo decir esta escritura pública es falsa. cuando yo digo que firma el Sr. entonces esa sería una falsedad material.

En realidad dice “y los que dispongan las leyes”.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 11 .Entonces el art. No avance en la lectura si tiene alguna duda. lo que venga de lo notarial. la inscripción de ellos. declaren. con firma certificada. por lo cual. b) Los que dispongan embargos.08. rogar. Auténticos. de funcionarios competentes para requerir. Los enuncia con carácter taxativo. UNIDAD 3 . el otro a los judiciales y el último a los administrativos (los que dispongan leyes especiales). c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. los F. de este ámbito. Estos son los documentos o instrumentos que va a inscribir. El primer inciso se refiere a los instrumentos notariales. Hay situaciones en que el Registro va a tomar razón de documentos privados. en este artículo se establece el principio de autenticidad en el sentido que el registro va a recibir para inscribir todo lo que esté dentro de este mundo. El Registro de la Propiedad Automotor toma razón de instrumentos privados. no dice “cualquier otro”. lo judicial o del imperio de la ley o vía administrativa. 2 de la Ley dice que el Registro anotará o inscribirá según corresponda los siguientes documentos: a) Los que constituyan. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. Va a registrar documentos o instrumentos que provengan de autores auténticos. transmitan. pero al decirlo cierra la cuestión. inhibiciones y demás providencias cautelares. es decir. ¿No hay excepción a este principio? Si.

que son la Ley 14.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 12 . pueden ser atacadas como vimos por la vía de la nulidad. pero del público se supone que es veraz. en cuanto manifestaciones propias de los autores. 2: Al inscribir un boleto no estoy constituyendo ningún derecho real. a del art. se presumen legítimas. aunque ha caído en desuso. Es como una protección al adquirente. En la prehorizontalidad es una obligación hacerlo. veraces. no porta veracidad. Son excepciones. El instrumento público goza de una presunción de autenticidad. todo admite prueba en contrario. Estas son las leyes especiales que indica el inc. se anuncia que se va a vender lotes en cuotas o la propiedad que se va a afectar al régimen de la propiedad horizontal está vendida. simplemente anoticio una relación contractual y una obligación de escriturar. donde se toma razón en la matrícula que está prometida en venta. donde se inscriben boletos de compraventa. pero en el campo de lo Civil está la redargución de falsedad cuyo procedimiento está normado en el art. 3…como si una ley indicara que hay que inscribir los contratos de locación o los boletos de compraventa (la famosa protocolización de los boletos de compraventa). En vez de mandar la transmisión del derecho real. en el último caso será un juzgado del fuero penal el que determine si se constituye o no el delito. vendedor y comprador suscriben un boleto y se lo manda a La Plata. Rompe el principio que indica el inc. de la falsedad material o ideológica del instrumento público. porque el instrumento privado no da autenticidad. nadie da fe que lo que contiene. la ley de prehorizontalidad y la ley de venta de lotes a plazos.005 y la 19. no emana de oficial público. salvo las excepciones que comenté. Entonces la presunción de autenticidad. la falsedad puede ser civil o penal. quien se viera afectado por UNIDAD 3 .Hay otras leyes que en realidad no se utilizan mucho. que le da a quien tuviera un interés legítimo. sean veraces. En principio esos instrumentos son ajenos a la inscripción. Una sentencia de un juez. por supuesto.724. 393 del Código de Procedimientos Civil de la Provincia de Buenos Aires. Puede ser atacado como el instrumento privado. No se usan prácticamente nunca. un acta de matrimonio.

En los casos penales hay que fijarse los plazos de prescripción del delito. O te enteras a posteriori. Entonces. una casa. le compró a la Srita. luego tiene un plazo de diez días para iniciar por vía de incidente un procedimiento que se abrirá a prueba. que son más extensos. y ese documento no se va a modificar más. tendrías 10 días para iniciar por vía de incidente la redargución de falsedad. pero ese instrumento podría estar siendo atacado por la justicia civil o penal diciendo que es nulo o falso. pero entendamos que hay maneras de atacarlo. 45. y haber un proceso civil o penal paralelo a esa inscripción que ya se realizó. Es la redargución de falsedad (vía civil) que requiere que el supuesto perjudicado por el instrumento público lo impugne fehacientemente. 10 días. a partir de ese momento vos te notificaste del acto. en el plazo de 30. Ustedes deben plantearse la situación así. donde pretenderá demostrar que esa afirmación del notario o de la parte es falsa. La escritura dice que el Sr. pero es falso. yo lo único que voy a inscribir son los documentos auténticos. pero va a tomar razón porque un Juez lo dice. ella nunca la vendió. le falsificaron la firma…y la escritura se inscribe. por ejemplo la sentencia que determine la redargución de falsedad y retrotraiga la situación al momento previo a la inscripción original. desde que te notificas. El Registro sienta este principio. Decimos que el instrumento notarial da plena fe.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 13 . Otra opción es que se decrete un embargo sobre la propiedad en cuestión y se haga un anotación de litis que diga “ojo hay un proceso en curso”. 60 días. qué pasa con esa inscripción. como hasta los propios instrumentos públicos son atacables. UNIDAD 3 . en derecho se puede intentar casi todo. inmediatamente los inscribe. la posibilidad de impugnarlo a través de un procedimiento que va a correr por la vía de incidente. supuestamente falsa. Vos firmaste una escritura. sólo va a entrar al Registro otro documento que modifique esa situación. El Registro recibe instrumentos públicos.la manifestación que porte un instrumento público.

Esto después lo vamos a ver en otro de los principios del derecho registral. es decir. Pero en principio vamos a afirmar esta cuestión. lo negocial no lo va a analizar. lo único que va a controlar son las formas externas. el Registro al tomar razón de esta transferencia dominial. Una colisión entre los aspectos registrales y los aspectos impositivos. el Registro no analiza nada. estos últimos no pueden obstar a la inscripción. Lo sustancial. el monto a que alcanzan. las cosas sobre las que recae el derecho y las personas contratantes. el precio…El escribano redacta nada más lo que las partes vienen a manifestar.Al ingresar el documento al Registro decíamos que ingresa que “NN vendió a XX por escritura 300 del 28/08/2009 pasada ante el Escribano tal”. Lo formalmente necesario. relativo a la “Matriculación”. los aspectos formales del instrumento. el notario eleva lleva materialmente al Registro papeles y también por vía magnética o informática. si tiene competencia. El principio importa que el Registro de la Propiedad determine técnicamente el derecho portante en el instrumento. Si redactáramos una escritura y la enviamos a inscribir diciendo algo parecido a “Don José García le transfiere a su primo Jorge la fracción de campo de la zona de Bosch Partido de Balcarce lindante a las vías del Ferrocarril que linda con la calle y lo de Don Aguinaga de 500 hectáreas aproximadamente”. así como en el caso de gravámenes. el principio de legalidad o calificación. no va a hacer un análisis sustancial de la cuestión redactada por el notario sino un análisis formal. La Ley 17. que lo que se manda a inscribir está de acuerdo a ley y los ritos formales.801 entronca con este principio todo el Capítulo Tercero. que deber ser perfectamente determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse: en la inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 14 . y el Registro va a hacer un control extrínseco de esa escritura. lo jurídico. va a analizar obviamente si el que firmó fue un oficial público. UNIDAD 3 . no lo interno. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Se refiere al inmueble.

El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de la matriculación de un inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble matriculado por usucapión. Las excepciones a este principio conforman el “tracto abreviado” (art. El Principio tiene un fuerte desarrollo en la Hipoteca a la luz del análisis del art. que resulta ser su antecedente legítimo”. ARTICULO 15. La especialidad implica que el Registrador no va a tomar razón de títulos que no cumplan con este principio es decir no determinen el derecho (dominio.No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. etc. de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados..Esa redacción no especifica ni el derecho transmitido.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 15 . cancelaciones o extinciones.) ni que las personas estén identificados en forma equívoca (Don José García puede haber miles) y que tampoco esté determinado el bien). La determinación del bien pasará por la interrelación que debe haber entre el Registro Catastral y el Registro de la Propiedad.15) “cada nueva inscripción se apoya en otra anterior. hipoteca. Del C. 16). así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones. por lo cual el Notario para determinar materialmente la cosa enajenada debe requerir la correspondiente certificación de dicho registro y no lo podrá hacer por otro medio. condominio. sin solución de continuidad (art. Civil que no es tema de la materia pero de fundamental importancia. UNIDAD 3 . ni quien lo transmite y recibe y ni la cosa supuestamente enajenado. 3131 y Cctes.

ARTÍCULO 16.No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación. en consecuencia. c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. rectificados. hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean. PRINCIPIO DE PRESUNCIO DE LIGITIMIDAD Y LEGALIDAD – FE PUBLICA REGISTRAL Los asientos registrales se presumen veraces. b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge. en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces. pero aquí sin admitirse prueba en contrario.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 16 . los herederos declarados o sus representantes. Este principio se enlaza con el denominado “de fe pública registral” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral. d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble. es decir. en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.. El derecho real inscripto se presume existente. a partir del que figure inscrito en el registro. sin que quepa demostración de UNIDAD 3 . circunstancia que se consignará en el folio respectivo. La carga de la prueba pesa sobre la persona que alega la inexactitud de las constancias del registro.

constitutivo en otros) Este principio aparece en los arts.que la persona que figura como titular en el registro no es en la realidad jurídica la verdadera propietaria. no así el de fe pública registral. Con más exactitud.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 17 . También el art. No todos los casos son iguales pero todos general un incongruencia entre la realidad registral y la extraregistral. A contrario el Registro puede ser inexacto por ser el título incongruente con la realidad material y/o tenga una nulidad y/o el instrumento que ingresa al Registro es exacto pero su vuelvo. 2 y 3 de la Ley 17. El principio de legitimidad aparece receptado en el art. “ Ello es lo más parecido al principio de legitimación El PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL no está receptado directamente en nuestra ley.MATRICULACION . Quiere decir que sus asientos coinciden con la realidad material (realidad jurídica y económica). donde se detallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (2 y los requisitos que deben reunir (3). Los asientos registrales y los derechos gozan de una presunción de legalidad y veracidad como todo instrumento público. su anotación es inexacta.801. atento que el art.801*. UNIDAD 3 . 23 ya citado y transcripto. la única realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales. PRINCIPIO DE INSCRIPCION . 4 dispone que la inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título. 1011 del Civil. 29 “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo originara en los casos a que se refiere el art.FOLIO REAL a) Principio de inscripción: Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es obligatoria) y su efecto (declarativo en nuestro régimen. Que es que un Registro sea EXACTO ?. 22 de la Ley 17. El PRINCIPIO DE LEGITIMACION como tal está receptado en nuestra Ley en el art.

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. UNIDAD 3 . c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo. deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa. Todos los principios se interrelacionan. derecho real o asiento practicable. transmitan. oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley. juez de paz o funcionario competente.. b) Los que dispongan embargos.*ARTICULO 2. modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda. los siguientes documentos: a) Los que constituyan.De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2. podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados. declaren.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 18 . sirviendo inmediatamente de título al dominio. siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público. para su publicidad. inhibiciones y demás providencias cautelares. Para los casos de excepción que establezcan las leyes. no hay problema. Vamos a desarrollar el principio de matriculación..505. 3 135 y concordantes del Código Civil. según legalmente corresponda. ARTÍCULO 3. pero no necesariamente uno tiene que concadenarse con otro.Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o anotados.

si? Cada habitante de la Nación tiene un número de identificación única. El Registro de la Propiedad Inmueble es también un registro de cosas. qué quiere decir esto…cómo ordenamos las cosas que están dentro del registro. una identificación única. matricular un inmueble supone asignarle a cada uno de los inmuebles que existen en la jurisdicción del Registro dentro de la provincia donde está radicado el mismo. Registro de las Personas: registra datos o actos jurídicos de esas personas. la información que el Registro brinda es de cosas.La matriculación es un procedimiento registral por el cual a partir de una inscripción de dominio ingresa un inmueble al Registro. cuando existe un inmueble se determina que está ubicado entre esta calle y esta otra. La anotación personal lo que hace es restringir mi patrimonio. porque nuestro Registro es declarativo pero aparte es real. lo que está haciendo es restringir una cosa. la matriculación…Vamos a ver que existen distintas formas de matricular un inmueble. porque lo que se ingresa al Registro. como sería el. cosas. En el caso del Registro.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 19 . los registros de cosas se pueden ordenar de distinta manera. de qué manera. ¿Esto qué es? En realidad es un procedimiento registral: Para que entiendan. nuestra Ley 17.801 da nacimiento a lo que se llama el folio real. cuáles son sus límites… Hasta tanto se altere la determinación física del inmueble éste se mantiene incólume en la identificación del Registro (ya vamos a ver de qué manera se puede alterar: por anexión o subdivisión). como un número de documento de identidad. su superficie. aspectos patrimoniales.se altere la determinación física de ese inmueble. hay otros registros que se llaman personales que lo que hacen es registrar datos de personas. Ahora. ya sea por una inscripción original o por el hueco del sistema anterior. Los registros de cosas registran eso. aún el registro de anotaciones personales. UNIDAD 3 . En definitiva. el cual va a permanecer inalterado hasta tanto -por algún acto jurídico sobreviviente. asignándole el Registro una determinación al inmueble y un número de identificación. sus linderos.

quién es el titular del inmueble que está grabado con la hipoteca. nace a partir de la inscripción del dominio. entonces nosotros sabemos por los linderos. si o si estamos hablando de ese inmueble. de quién pasó a ser. En ese módulo está lo que vimos al principio. Figura todo.El folio real lo que hace es asignarle a cada uno de los inmuebles que se encuentran registrados un cuadernillo único. Son fichas de identificación del inmueble. porque no sabemos quién es el deudor. que como les decía. no sabemos si quien firmó el acto jurídico hipotecario UNIDAD 3 . EL OFICIO JUDICIAL El mecanismo por el cual se activa el funcionamiento del Registro es un oficio judicial. al escribano cuando otorga el acto o al Juez…nos ayudamos con catastro. El documento a registrar es un documento judicial. Evidentemente el mecanismo de folio real necesita tener complementación con catastro. figura un antecedente detrás de otro. En realidad éste no es todo el folio real. No avance en la lectura si tiene alguna duda. porque como les dije es un cuadernillo y como el del ejemplo tiene diez asientos de embargo se anexó al asiento inicial (o de matriculación) otra hoja para poder seguir anotando asientos. pero acá se ve todo el historial del inmueble. cuánto mide la superficie. No podremos tener ningún titular de dominio y si una hipoteca. atrás y delante de quién está. superficie y medidas: no hay forma de pifiarle. como asimismo toda la información o historial jurídico de ese inmueble: de quién era. utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor. al lado de quién está.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 20 . El catastro me dice dónde está. la determinación física del inmueble. cuya Oficina tiene como función determinar físicamente el inmueble. La parte de arriba nos ayuda a nosotros. Esto es lo que se llama el asiento de matriculación. si figura alguna restricción. Este es el folio real y acá me anotaron la reinscripción del embargo. Todo lo que anota en la matricula es la determinación del inmueble físicamente. no se borra nada.

se lo matricula. El problema es que el folio real nace con la Ley 17. UNIDAD 3 . ¿cómo ingresaban los actos jurídicos al Registro? Simple y sencillamente uno atrás de otro. a pesar de que el art.es la persona autorizada a hacerlo. había otro. Cuando uno pide un informe de dominio de un inmueble que desde el año ´68 no ha tenido movimiento jurídico. porque fue recién a partir de ese año que se generaron los folios reales.801 de 1.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 21 . Entonces siempre el folio real nace de una anotación de dominio. ¿Qué hacen? Cuando se genera algún tipo de rogatoria respecto de alguno de esos inmuebles no matriculados. Si en vez de una hipoteca trabamos un embargo. el legajo es una cantidad de de papeles que reflejan actos jurídicos ingresados al Registro uno atrás de otro y que se apilan de a cien. con lo que todavía quedan innumerable cantidad de inmuebles que no tienen número de matrícula. por lo que uno cuando pide un certificado debe utilizar un formulario especial que se llama de inmueble no matriculado. asignándoles un número y año. Los inmuebles se identificaban por el legajo donde se había agregado el acto jurídico que se ingresó a Registro. Actualmente ha habido una matriculación de oficio de todos los inmuebles en algunas zonas (el Registro divide a la Provincia en Zonas) de la Provincia. quiere decir que el inmueble ya está matriculado. pero no se tomaron todos los inmuebles que había en la Provincia de Buenos Aires y se les hizo una matrícula a cada uno. porque el único que puede otorgarla es el titular de dominio. el inmueble no tiene matrícula. tiene un folio real.968. que era extremadamente engorroso. debemos partir de la inscripción de dominio para ver si embargamos a la persona que deberíamos embargar. Este sistema qué hacía. no lo llamábamos de folio real sino cronológico personal. 44 de la Ley obliga al Registro a matricular todos los inmuebles. pero antes de esa Ley ya existían los registros y no se observaba esta forma de hacer ingresar los inmuebles a registro. Ustedes seguramente han visto formularios que se llaman informes de dominio de inmuebles matriculados.

se le impone la matrícula por vuelco del sistema anterior. La matriculación del inmueble nace con la inscripción del dominio por nacimiento original o por vuelco.Por ejemplo legajo 1 del año 1954: allí ingresó respecto del inmueble 1 una hipoteca. el vuelco es el pase de ese sistema cronológico personal al folio real. El Registro de la Propiedad no siempre existió. Obviamente que el folio real. modificación o extinción de un derecho real sobre un inmueble que ya estaba ingresado al Registro pero con otro sistema. el cuadernillo donde se referencia todo el historial jurídico del inmueble. transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles no se inscribía en ningún lado. modificación o extinción de un derecho real pero no antes del 68. Cuando nacieron los Registros fueron tildados de inconstitucionales. porque todavía no existía una ley que legitimara la existencia de los mismos y la constitución y transferencia de derechos se volcaron en ellos a través del sistema cronológico personal. Ahora qué pasa…en el año 1961 se creo el legajo 742 del ´61 en donde se va a ingresar un acto jurídico de transmisión respecto del inmueble del legajo 1 del ´54. nunca se pidió ni un informe de dominio o copia de asiento registral de ellos (en esos casos si constataban su inexistencia lo habrían matriculado). Cuando se sanciona la Ley 17. porque no era obligatorio.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 22 . se vuelcan originariamente en el folio real y si se hace una transmisión. es mucho más práctico que este tremendo anacronismo. Antes de 1928 cualquier nacimiento. y así sucesivamente.801 todas las transmisiones y modificaciones de derechos reales que todavía no habían ingresado al Registro por el sistema cronológico personal. sino antes de la creación del Registro…son inmuebles que nunca ingresaron al Registro. pero hay inmuebles que todavía no se registraron porque no tuvieron transmisión. Acá pueden pasar muchísimas cosas. de otro inmueble de otra jurisdicción (pongámosle 2) ingresó una transmisión de dominio. entonces hay que ir a buscarlo y referenciarlos mutuamente. UNIDAD 3 .

no es que el acto jurídico anterior no puede entrar sino que hay que resolver el tema del embargo. El folio real es una de las formas de ordenar los inmuebles que están matriculados. entonces el acto jurídico no puede ingresar. ahora tenemos un sistema informático interconectado.920 si ahora con los sistemas informáticos que tenemos hay problemas. pero hay actos jurídicos que son absolutamente incompatibles. ustedes van a ver que el número no es correlativo. uno de los sistemas de ordenamiento.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 23 . a veces. No había ni rutas para llegar al lugar donde registraban. La prioridad hace que tenga derecho a modificar el folio real el que posea el número anterior y si el número que le sigue es un acto incompatible con el número anterior. debajo del folio dice antecedente dominial: Surge cuando se matricula por vuelco. Si hay que ir mañana al Registro a ingresar cuatro trámites uno tras otro. Hay actos jurídicos que tienen lo que se llama incompatibilidad relativa. y a vos te asignan el número que te toca cuando pasas por la máquina timbradora. porque todas las máquinas timbradoras de la Provincia de Buenos Aires están tomando trámites. que se pidió un certificado). un sistema de registración o incorporación de inmuebles al Registro. ¿La matrícula y el folio real es lo mismo? ¿O el folio real es anterior a la matrícula? No. Allí se ponen todos los legajos que tienen vinculación con ese inmueble para seguir la historia jurídica del mismo. UNIDAD 3 . Si yo con el número de orden 1 tengo una transmisión de dominio de A a B y el número de orden 2 tiene una hipoteca sobre el mismo bien que otorga A. no se va a registrar. como si entra un embargo. esos actos jurídicos son incompatibles. Cuando se matricula lo único que se tiene en cuenta es el titular de dominio y a partir de ahí el acto jurídico por el cual se volcó al folio real (por ejemplo.Por eso. La matrícula es un procedimiento. La matriculación es el sistema o procedimiento por el cual se ingresan los inmuebles al Registro. y el folio real es una de las opciones que tiene el imagínense lo que sucedería el 1. El número de orden te da la prioridad.

sino que origina toda la determinación del bien y por sobre el número de documento de identidad de los inmuebles. El asiento inicial que se genera con la matriculación se llama. de gravámenes. que es la modificación del folio. precisamente. porque ahora no solo tenés que pagar el sellado que nosotros pagábamos sino que te cobran el sellado de actuación administrativa. lo que si sucede entre distintas jurisdicciones. 3. Los asientos nacen a partir de una rogatoria y generan la modificación del folio real. La rogatoria es el impulso inicial y el Registro sigue el trámite hasta el final. y por fila se ponen números correlativos 1. ya sea que se genere originalmente o por vuelco.Después ustedes van a ver cuando estudiemos el principio de prioridad que con la emisión del certificado existe lo que nosotros llamamos reserva de prioridad o retroprioridad. Ahora. c. 2.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 24 . Cualquier duda se va al libro diario. Este primer asiento no solo genera la anotación de la titularidad de dominio. Los asientos se identifican por la letra de la columna a. El número de orden es lo que se llama el asiento de presentación y después está lo que se llama el libro diario. de cancelaciones o de certificados. por ejemplo. UNIDAD 3 . b. d y e dependiendo que la columna sea de dominio. asiento de matriculación. por ejemplo en Salta se identifica con la nomenclatura catastral. ¿Qué es? Un listado de todos los documentos que entraron ese día en donde se pone uno debajo del otro por orden. que es este primer asiento. Dentro de cada jurisdicción el número de matrícula no se repite. hasta generar lo que se llama el asiento. Esto puede ser distinto en otras jurisdicciones. que es un porcentual sobre la valuación fiscal. en una rogatoria judicial como la declaratoria de herederos te exigen por una cuestión tributaria indicar el número de partida y la valuación fiscal del inmueble. que se conforma con el número de jurisdicción política de la provincia (General Pueyrredón es 045) y un número de matrícula. 4 y 5.

el nombre de los padres. necesitan el nombre completo. el domicilio. La otra situación se da cuando dos inmuebles se unen. declaratoria de herederos. UNIDAD 3 .000. porque –por ejemplo. porque el tipo que lee el documento no vuelca ahí lo que dice sino lo que él entendió que dice.puede pasar que el Consorcio de Propiedad Horizontal se disuelva y en ese caso todas las matrículas nuevas se eliminan y cobra vida la original. es declarativo. En este caso se crea una sola matrícula de los dos inmuebles. cuando se unifican dos inmuebles. el documento. por ejemplo. Nosotros no tenemos un registro constitutivo. que se subdivida (que de un inmueble se hagan muchos inmuebles). Es un registro de títulos y es un registro de inscripción. La matrícula que había -la matrícula 10.Entonces para que sepan cómo aplicar este porcentual. lo que si van a transcribir son los datos de cada uno de estos sujetos.no es que va a desaparecer sino que la cancelan: En la matrícula 10. el estado civil. pero tampoco se eliminan las anteriores. Esto ocurre cuando se ingresa al Registro un Reglamento de Copropiedad Horizontal. la nacionalidad. Para modificar el folio el inmueble debe modificarse físicamente. lo que se vuelca en el asiento es el acto jurídico. Nuestro Registro registra títulos. el oficio tiene que indicar el número de partida inmobiliaria y la valuación fiscal. y cuando se vuelca incorrectamente nacen las inexactitudes registrales.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 25 . Va a figurar compraventa. cesión. porqué.000 se anota el reglamento de copropiedad y van a crear la matrícula 10.000/1/2/3 para las unidades funcionales… y todas las matrículas se referencian con aquella de la cual nacieron. no me van a transcribir todo el oficio. También te pide el estado civil por el tema del asentimiento conyugal. si es casado el número de nupcias y el nombre del cónyuge.

Los rojos son los que usan los escribanos para sus operaciones y son los que tienen reserva de prioridad. Esto de los stickers es bastante reciente. los abogados) para verificar distintos datos.PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción. porque cuando hablamos de prioridad y de rango. El sistema argentino tiene dos elementos. En Provincia de Buenos Aires hay distintos tipos de certificados. por ejemplo. la cuestión de quién llega primero al Registro va a ser importantísima. UNIDAD 3 . La numeración por presentación y en otros la fecha. La solicitud de copia de asiento sólo nos pide los datos del inmueble. porque cuando pedimos los verdes tenemos que saber muy bien quién es el titular. cuando no sabemos quién es el titular del inmueble.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 26 . Los verdes (que los llamamos informes) son los que usan los martilleros y abogados. Esto va a ser muy usado en nuestro sistema registral. potior est jure: Tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. porque si está consignado erróneamente el nombre nos viene de devuelto. esto es lo que ayuda a saber quién llegó primero en el tiempo. uno va a ser el de la fecha y otro el de numeración de presentación…el timbrado. los escribanos. Después están los de color azul que son las solicitudes de copia de asiento registral esos los pueden pedir todos (los martilleros. el principio que vamos a ver hoy. siguiendo la máxima de que prior est tempore. A cada certificado que se presenta se le da un sticker. para verificar la titularidad dominial. en las escrituras viejas por ahí veían un timbrado largo que decía igualmente la hora y el número de presentación que cuando empezó a falsificarse generó nuevas técnicas. los que debemos consignar en los casilleros.

si hay dos personas que son condóminas entonces va a estar en la primera columna la titularidad del 50 % indiviso (en realidad dice ½ porque se expresa en fracciones) y después van a venir los datos del otro condómino y nos va a decir ½ también. totalizando el 100%. tanto para pedir sobre el estado de las personas (eso va directamente a anotaciones personales. como para los inmuebles (va a la parte de certificados). una división dentro del registro que es para inhibiciones). si el embargo que estaba anotado se levantó…no si caducó.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 27 . restricciones e interdicciones y esta es la columna donde se van a asentar los embargos. lo que revela la titularidad de ambos cónyuges). el estado civil (puede ser que en vez de comprar Juan Perez casado en primeras nupcias o separado de sus primeras nupcias. ¿Cómo salen las planchetas de los informes una vez que nos lo entregan? La primera columna nos habla de la titularidad sobre el dominio.haga la nota para que el registrador ponga una anotación de que está caduco el embargo. En el tercero (cuarto si tomamos como casillero el de las proporciones) estarían las cancelaciones. la proporción. el DNI. Depende la parte que haya comprado. Después viene la segunda columna. En la primer columna siempre viene la persona que es titular del dominio: Nos va a decir el nombre completo. porque recuerdan que lo mencioné la clase anterior: los embargos como todas las medidas cautelares caducan a los 5 años. Después vienen los gravámenes. si estuviese afectado a bien de familia o hubiera un usufructo. si compró la totalidad del bien ponen 100%. y después nos dice los datos de la escritura de transmisión: si hubo una compraventa. a los 5 años caducó si no hay una reinscripción. después tenemos una segunda que nos dice la proporción. su número de registro y el folio de seguridad. un tracto abreviado.Hay formularios verdes y rojos. UNIDAD 3 . por ejemplo si hubo un bien de familia y hubo un levantamiento de dicha afectación. En este caso no necesitamos que esté anotado en cancelaciones. compren los cónyuges en primeras nupcias. quién es el escribano que intervino. Es prolijo que si un Escribano hace una operación de compraventa donde hay un embargo que está caduco – si bien no tiene que levantarse.

deben haber visto en obligaciones la diferencia entre caducidad y prescripción. Uno consiguiendo esto ve el historial de lo que hay asentado en la matrícula. estoy dentro de esa cobertura -de esa prioridad. caducó. Una cosa es la usucapión.y no hay reinscripción ni levantamiento. porque no es necesario: La ley dice que a los 5 años a partir de la fecha de su registración.Es una cuestión de prolijidad y orden. UNIDAD 3 . pero sería de una buena técnica registral hacer una nota para que en la columna de las cancelaciones quede la registración de que ese embargo caducó. después viene la fecha en que fue ingresado el certificado. Y la última de las columnas es la de las certificaciones: Cada vez que un escribano pide un certificado con reserva de prioridad debe anotarse es esta última columna. Entonces si yo pedí un certificado para una compraventa. de qué año es –por ejemplo del 2000. La usucapión.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 28 . Ese escribano lo va a saber porque está asentado con un número que es el número de entrada del certificado. el registro del escribano y el partido al cual pertenece.que establece la ley. después dice el tipo de operación. Entonces con esa plancheta del certificado tengo todo el estado del inmueble: Quién es el titular. Por ejemplo nosotros recibimos un certificado y vemos que hay un embargo. está caduco. quiénes fueron en el tracto los anteriores titulares. la fecha del sticker. está caduco. eso sirve también para hacer los estudios de títulos. En la usucapión el derecho nace originariamente respecto de ese bien. bueno. no hay que preocuparse para poder realizar la operación. que es un proceso por el cual uno adquiere por el transcurso del tiempo (diez o veinte años) la titularidad de un bien. No prescribe.

la subasta no es un primer asiento. pero eso no puede entenderse como que todo lo anterior desaparece. no se le puede seguir una acción contra él. Civ. a ese tercer sub adquirente no se le puede reivindicar el inmueble. UNIDAD 3 . Qué pasa cuando hay una transmisión que pueda ser cuestionada por fraude. una tercera operación a título oneroso y con buena fe. eso es el art 1. En la sentencia de usucapión hay un asiento originario.va a quedar liberado de todos los embargos. etc. alguna circunstancia. si se conoce el domicilio hay que publicar edictos. tal ves haya alguien que se presente por esa persona. que habla del tercer sub adquirente de buena fe.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 29 .La sentencia judicial que declara la usucapión hace que la matrícula quede a cero (digamos). es como si hubiese sido una compraventa.. se cruzan los asientos anteriores. se le notifica a esa parte.051 del Cód. que es otro tema. porque el adquirente en subasta no tiene un asiento originario. como también en el caso que hubiera un asiento incorrecto. porque el juicio de usucapión se hace contra la parte que figura como titular ante el registro. Es como si fuera un primer asiento. Es distinto a la usucapión.. simulación. borró todo lo de atrás.habrá que demostrar si tuvo o no buena fe. Vos me habías dicho que con la tercera venta borra todo para atrás…si yo te interpreto bien. una venta non dominio.. He visto certificados donde por una usucapión se tachan. De acuerdo a la ley. no es una adquisición originaria como en el caso de la usucapión. Adquirente en subasta. con la rectificación he visto tachado directamente la cuadrícula que corresponde al asiento incorrecto. Es como si el tercer adquirente ya estuviera libre. es decir. es distinto a la usucapión.. cuando hubo un sub adquirente. En cualquiera de los dos casos si va a quedar limpio de los embargos o medidas anotadas. en realidad todos los titulares anteriores se tachan.

si hay una hipoteca ese derecho real sería más fuerte que mi embargo al momento de la ejecución. las leyendas de su confección. Aparte del tema de las garantías truchas. porque es una información que proporciona el Colegio). Si después no cumple con los cánones locativos y se inicia la ejecución de alquileres cuál va a ser la garantía del pago de esos alquileres. A mi me pasó en la escribanía de gente que venía a certificar la firma en un contrato con garantía y les pedí la copia escritura y le faltaba una hoja. uno va a pedir informes de inhibición y dominio para ver si quien dice ser el titular de ese bien es el titular registral del dominio y además no está inhibido. Preguntan acerca de las garantías compradas: Dicen que algunos martilleros tienen una lista de garantías que son truchas para resguardarse. Entonces. La operación más común se llama lavar folios.esto de la prioridad tiene que ver con este tema. porque van a ver cuántos embargos hay que van a estar antes que el que yo pueda trabar eventualmente si no me cumple con los alquileres. pero hay que ver si el contrato no tiene un objeto ilícito o ilegal. eso no significa que la garantía no sirva. que no tenga matriculación. Ustedes pidieron ese informe para ver que no haya embargos. como mínimo. Es personal. pero vos no tenés una reserva de prioridad.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 30 . hipotecas. Alguien pregunta si la certificación no es simplemente respecto de la firma. esa garantía no es que ustedes la están afectando registralmente. bueno. Cuando uno suscribe un contrato de locación y ofrece un bien en garantía. ni siquiera podes registrar la operación en el registro.. simplemente la palabra de quien dijo ser garante. les puede llegar un poder falso. Si. Mientras que transcurre el contrato de locación quién les asegura que no lo van a vender. UNIDAD 3 .Había quedado pendiente el tema de la garantía. el bien que ofreció en garantía.. Hay que fijarse muy bien en los folios del otorgante (datos que se pueden chequear. embargar o inhibir. Es una garantía porque vos sabes que es el titular del bien. que esas personas son en realidad quienes firman el contrato.

O puede suceder que ambas rogatorias sean compatibles. tiene prioridad sobre el posterior para obtener una modificación del registro. También puede suceder que ambas rogatorias sean incompatibles. por ejemplo que haya ingresado una transmisión de dominio de A a B y un embargo sobre A. que exista un cierto conflicto pero el mismo pueda solucionarse. inscriben la que antecede. UNIDAD 3 . no es que tengas mejor derecho. si entra la rogatoria de transmisión dominial la segunda no va a poder ser inscripta. La prioridad hace que quien antecede en el tiempo tenga prioridad sobre los subsecuentes para lograr una modificación en el Registro. CONTINUACION DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.en el tiempo. Existen distintas situaciones que se pueden dar: La segunda rogatoria no se va a inscribir.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 31 .Otra duda gira en torno a la muerte del poderdante cuando se dan poderes generales de administración. Por ejemplo: Entra una transmisión de dominio de A a B y una hipoteca otorgada por A a C. y puede que esa incompatibilidad sea absoluta o simplemente relativa. Es absoluta cuando la rogatoria del segundo acto jurídico no puede lograr inscripción registral si se asienta la primera. es el supuesto inverso al ejemplo dado. es incompatible y no hay forma de resolverla. Puede suceder que la incompatibilidad sea meramente relativa. Eso es lo que sucede con la prioridad. ¿Qué entendemos por derecho de prioridad? En realidad la prioridad tiene que ver con el tiempo: Quien se antecede antepone.

porque el propio sistema informático no lo permite: Siempre va a tirar un número de orden distinto para poder asignar una prioridad por sobre otra. y qué es lo que nos va a dar la prioridad en el Registro? ¿Cómo sabemos quién tiene prioridad sobre quién? Lo que se llama el asiento diario.La incompatibilidad no es absoluta. condicionado a que ingrese al registro el acto jurídico por el cual se pidió el certificado. parecería que tengo un certificado y no puedo hacer nada más. el llamado bloqueo registral…los asientos pueden ser definitivos. que no sólo tiene una fecha y hora sino que tiene un número de orden. lo único que hay que hacer es levantar ese embargo…en este caso el registro posibilita que ambas rogatorias se registren. es decir. donde un documento que entra con posterioridad va a recibir una registración anterior. condicionales o provisionales. se asienten.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 32 . Una es la protección que nos otorga el certificado. pero no van a tener el mismo número orden. Este principio de prioridad puede sufrir algunas excepciones. pero no. UNIDAD 3 . van a seguir llegando rogatorias una atrás de la otra y todas van a generar un asiento condicional. Este número de orden es el que nos va a dar la prioridad de una rogatoria por sobre otra. Este asiento diario es el que va a determinar qué rogatoria tiene prioridad sobre otra. cuál de las dos va a acceder primero a la modificación del folio real. Se dice bloqueo registral (es la protección que te da el certificado). Todos los asientos que se generen con posterioridad a la inscripción de un certificado vigente son condicionales. ¿Puede ser que dos rogatorias ingresen a la misma hora? Si.

sino que simplemente el asiento perdió vigencia.“PRINCIPIOS REGISTRALES” 33 . porque el Registro con qué fecha va a asentar este acto jurídico en el folio real: 1 de enero. porque este acto jurídico otorgado dentro de los plazos de vigencia del certificado y que una vez otorgado por escritura es ingresado al registro en tiempo y forma.Si nosotros pedimos un certificado. Si vos tenés una anotación condicional. Si el escribano en vez de otorgarme el acto el 28 de febrero me lo otorga el 28 de marzo. caduca vencido el plazo por el cual se anotó el asiento (generalmente 5 años como las inhibiciones o los embargos. si el escribano cumple con todos los plazos para el otorgamiento del acto dentro del plazo de vigencia del certificado (hasta el 24 de enero) y el ingreso de la rogatoria al registro (dentro de los 45 días posteriores al otorgamiento del acto. que se anotan con referencias (por ejemplo cancelación hipoteca…) no se tacha el folio real. es una inscripción con principio de prioridad. sin perjuicio que el asiento diario del ingreso de la rogatoria de inscripción del acto en sí sea el 28 de febrero (a esto se llama retroprioridad). la misma también caduca cuando el acto jurídico a cuya registración se condicionaba entra a registro. si en el medio te entró un embargo existe un caso de incompatibilidad y el registro no te va anotar la escritura hasta que vos no lo levantes. es una excepción al principio de prioridad. Es muy raro que los asientos se cancelen. donde no hay anotación alguna. pongámosle 28 de febrero). con qué fecha se va a registrar el acto jurídico: con fecha 28 de marzo…perdés la prioridad. que se entienden caducos cuando los actos por los cuales se solicitan se otorgan fuera del plazo de su vigencia. Las restricciones habitualmente se dan respecto de los embargos y de las restricciones de dominio.) UNIDAD 3 . por ejemplo con fecha de asiento diario 1 de enero. también está el caso de los certificados. Otras de las consecuencias que pueden sufrir los asientos –aparte de las cancelaciones. va a tener prioridad por sobre todas las rogatorias ingresadas del 1 de enero al 28 de febrero.son las caducidades. El problema acá es que los asientos no se cancelan.

“PRINCIPIOS REGISTRALES” 34 . donde no participa el deudor hipotecario…también se da el caso cuando hay un deudor con muchos acreedores embargantes: uno de sus acreedores embargantes le compra a otro de mayor rango su acreencia para poder ejecutar ese bien en su propio proceso. Esto supone que las partes. Como en el otro caso. lo que no se puede hacer es afectar derechos de terceros (por ejemplo que entre los rangos que se posponen haya un rango). La posposición de rangos se da entre dos sujetos que ya tienen asentado su rango y uno pospone el suyo en beneficio de otro. alteración de rango y posposición de rango. prevén una preferencia para inscribir un asiento con prioridad al otro. La reserva de rango es un acuerdo que las partes realizan antes de que ingrese el acto jurídico al registro para dar al acto un rango preferente respecto de otro acto jurídico. en el ejemplo que vimos puede ser un acuerdo entre acreedores hipotecarios. UNIDAD 3 . La alteración de rango es prácticamente lo mismo pero en vez de postergarse su rango se lo intercambian. los demás son excepciones. al momento de ingresar una rogatoria al registro. Generalmente la reserva de rango se da en el caso de las hipotecas. La prioridad es la regla. Obviamente el acreedor que posterga su rango no ve afectado su interés ni daña a terceros con su accionar. Estas excepciones se llaman reserva de rango. dejando asentado plazo y monto de la misma.Las otras excepciones a la prioridad son algunas facultades convencionales que las partes pueden hacerse al momento de generar un asiento. en donde el titular de dominio y el acreedor hipotecario acuerdan reservar un grado preferente a la hipoteca que se está asentando con respecto a otra hipoteca.

2. no pase a la siguiente si tiene alguna duda. Recuerde que su tutor está esperando sus consultas.¿Como es una Matricula en su Registro? (consiga algún informe de dominio de su Registro Provincial y escanearlo al docente para poder analizarlo.Antes que hubiere sistemas de matriculación como era y que se registraba? Si finalizó con la actividad..¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas. Hemos llegado al final de la Unidad Didáctica Nro: 3. continúe con la lectura. ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE 1. Mucha suerte… UNIDAD 3 ..“PRINCIPIOS REGISTRALES” 35 .¿Porque el Principio de Prioridad tiene excepciones? ¿En que caso? 3..