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UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO Colegio de Postgrados
Desarrollo Inmobiliario Santa Fe: Valoracin de Escenarios
Francisco Javier Mio Ron
Tesis de Grado presentada como requisito para la obtencin del ttulo Mster en Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
Quito, Octubre del 2010
UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO Colegio de Postgrados
HOJA DE APROBACIN DE TESIS Desarrollo Inmobiliario Santa Fe: Valoracin de Escenarios
Francisco Javier Mio Ron

Fernando Romo P. Director MDI - USFQ Miembro del Comit de Tesis ...........................................
Javier de Crdenas, Director MDI, Madrid, UPM Miembro del Comit de Tesis
............................................
Jaime Rubio, Director MDI, Madrid, UPM Miembro del Comit de Tesis
............................................
Xavier Castellanos E. Director de Tesis Miembro del Comit de Tesis
........................................
Vctor Viteri PhD. Decano del Colegio de Postgrados
...........................................
Quito, Octubre del 2010
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Derechos de autor Francisco Javier Mio Ron 2010
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Resumen
Homec es una empresa inmobiliaria cuya principal lnea de negocios es la construccin y renta de galpones para uso industrial y comercial, desde hace ms de 15 aos. La presin por el cambio de uso de suelo en la zona donde opera la empresa ha presionado al reemplazo de reas de galpones por pequeos proyectos de tipo residenciales. La acumulacin de liquidez producto del reemplazo de los galpones obliga a la empresa ha direccionar sus esfuerzos en proyectos de vivienda de mayor tamao. Santa Fe es un desarrollo inmobiliario de vivienda en estudio, en un rea de casi 8.000 m2, es el primer proyecto de este tamao lo que va a obligar a la empresa a cambiar su modelo de negocio y desarrollar herramientas analticas para la toma de decisiones. El presente estudio es una valoracin de escenarios con componentes constructivos, de mercado y financieros que permiten evaluar todas las caractersticas posibles del nuevo proyecto. Las caractersticas ms importantes de valoracin son la tipologa del proyecto, la velocidad de ventas y las fuentes de financiamiento. Finalmente se concluye que uno de los escenarios maximiza la rentabilidad de la inversin y aprovecha en mejor forma una de las fuentes de financiamiento.
Abstract
Homec is a real estate company whose primary line of business is the construction and rental of warehouses for industrial and commercial use, for more than 15 years. The pressure for change in land use in the area where the company operates has pressed for the replacement the warehouse areas, for small areas with residential projects. The accumulation of liquidity caused for warehouse replacement requires the company has direct their efforts in housing projects of larger size. Santa Fe is a housing real estate development in study, projected in an area of almost 8,000 m2, is the first project of this size that will force the company to change its business model and develop analytical tools for decision making. This study is an assessment of scenarios with building, financial and market components to review all possible features of the new project. The most important features of this assessment are the type of project, the period of sales and financing sources. Finally, one of these, scenarios maximizes return on investment and takes the better advantage of funding sources.
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Tabla de contenido
1 Resumen Ejecutivo .................................................................. 1

1.1 Datos generales del desarrollo........................................................................... 3
2 El Entorno Macroeconmico .................................................... 5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 Producto Interno Bruto ....................................................................................... 6 Inflacin .............................................................................................................. 9 Tasa de Inters ................................................................................................ 10 El sistema financiero ........................................................................................ 11 Poblacin ......................................................................................................... 13 Remesas del exterior ....................................................................................... 16 Empleo y desempleo ........................................................................................ 17 El Sector de la Construccin ............................................................................ 19 Seguridad Social .............................................................................................. 20 Fuentes de financiamiento para el sector inmobiliario .................................. 22 Banca Privada ........................................................................................ 22 Banca Estatal ......................................................................................... 23
2.10.1 2.10.2 2.11
Conclusiones ................................................................................................ 27
3 Anlisis e investigacin de mercado ...................................... 29
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3.1
Ubicacin ......................................................................................................... 29 Malla vial.................................................................................................... 30 Evaluacin de la ubicacin ........................................................................ 32
3.1.1 3.1.2 3.2
Demanda ......................................................................................................... 36 Principales caractersticas de la demanda de Quito .................................. 36 Clculo y proyeccin de la demanda ......................................................... 41
3.2.1 3.2.2 3.3 3.4 3.5
Anlisis y evaluacin de la oferta ..................................................................... 42 Perfil del cliente ................................................................................................ 49 Conclusiones.................................................................................................... 50
4 Componente tcnico arquitectnico ...................................... 52

4.1 Escenarios Constructivos ................................................................................. 52
5 Anlisis financiero .................................................................. 62

5.1 5.2 5.3 Anlisis Financiero para escenarios financiados con el IESS .......................... 70 Anlisis Financiero para escenarios financiados con el BEV ........................... 71 Calificacin de Escenarios ............................................................................... 72
6 Gerencia del Proyecto ........................................................... 74

6.1 6.2 6.3 Gestin del Tiempo .......................................................................................... 74 Gestin de Costos............................................................................................ 75 Gestin de Recursos Humanos ....................................................................... 75
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6.4 6.5 6.6
Gestin de la Calidad ....................................................................................... 77 Gestin de la Comunicacin ............................................................................ 77 Gestin de Adquisiciones ................................................................................. 78
7 Componente Legal ................................................................ 79

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 Estructura general ............................................................................................ 79 Objeto del fideicomiso mercantil ...................................................................... 80 Esquema fiduciario ........................................................................................... 80 Instrucciones especiales .................................................................................. 82 Caractersticas del fideicomiso mercantil ......................................................... 84
8 Conclusiones ......................................................................... 85 9 Bibliografa ............................................................................. 87 10 Anexos ................................................................................. 88

10.1 10.2 Fichas de mercado de proyectos inmobiliarios ............................................. 88 Corridas financieras para los escenarios considerados ................................ 89
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ndice de Ilustraciones
Ilustracin 1. Datos Generales del desarrollo .................................................................. 3 Ilustracin 2. Resumen del entorno macroeconmico................................................... 27 Ilustracin 3. Mapa de Ubicacin .................................................................................. 29 Ilustracin 4. Malla vial .................................................................................................. 31 Ilustracin 5. Zonas de influencia en el sector noroccidental de Quito .......................... 33 Ilustracin 6. Informe de regulacin metropolitana ........................................................ 54 Ilustracin 7. Implantacin escenario constructivo 1 ..................................................... 55 Ilustracin 8. Implantacin escenario constructivo 2 y 3 ............................................... 56 Ilustracin 9. Implantacin escenario constructivo 4 ..................................................... 57 Ilustracin 10. Implantacin escenario constructivo 5 ................................................... 58 Ilustracin 11. Imagen procesada del escenario constructivo 1 .................................... 59 Ilustracin 12. Imagen procesada del escenarios constructivos 2 y 3 ........................... 59 Ilustracin 13. Imagen procesada del escenario constructivo 4 .................................... 60
ndice de Tablas
Tabla 1. Tasas Internacionales de Referencia .............................................................. 11 Tabla 2. Prestaciones Inmobiliarias de las Instituciones de Seguridad Social .............. 22 Tabla 3. Opciones de financiamiento en la banca privada local .................................... 23 Tabla 4. Zonas de desarrollo inmobiliario al noroccidente de Quito .............................. 32 Tabla 5. Evaluacin del acceso. .................................................................................... 34 Tabla 6. Evaluacin de servicios ................................................................................... 35 Tabla 7. Evaluacin de la proyeccin. ........................................................................... 35 Tabla 8. Puntaje final de la evaluacin de zonas .......................................................... 36 Tabla 9. Variables relevantes de la demanda NSE medio tpico................................... 39 Tabla 10. Vivienda Tipo para el NSE medio tpico ........................................................ 40 Tabla 11. Calculo de la demanda para el NSE medio ................................................... 41 Tabla 12. Proyectos valorados para el anlisis de la oferta (cuadro 1) ......................... 44 Tabla 13. Proyectos valorados para el anlisis de la oferta (cuadro 2) ......................... 45 Tabla 14. Perfil de cliente segmento NSE Medio 1 ....................................................... 50 Tabla 15. Detalle de escenarios constructivos. ............................................................. 52 Tabla 16. Variables consideradas para escenarios financiados por el IESS. ................ 70 Tabla 17. Resumen del resultado financiero para escenarios financiados por el IESS 70 Tabla 18. Variables consideradas para escenarios financiados por el BEV. ................. 71 Tabla 19. Resumen del resultado financiero para escenarios financiados por el IESS 71 Tabla 20. Calificacin de Escenarios ............................................................................ 72 Tabla 21. Lnea Base de Costos ................................................................................... 75 Tabla 22. Costo proyectado del Recurso Humano ........................................................ 76
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ndice de Grficos
Grfico 1. Evolucin del PIB Total .................................................................................. 7 Grfico 2. PIB Total por actividades ................................................................................ 8 Grfico 3. PIB per cpita pases andinos ........................................................................ 8 Grfico 4. Comportamiento de la tasa de inflacin ........................................................ 10 Grfico 5. Evolucin de las tasas activas y pasivas ...................................................... 10 Grfico 6. Depsitos totales y crdito al sector privado................................................. 12 Grfico 7. Poblacin total y urbana ............................................................................... 14 Grfico 8. Poblacin por regiones ................................................................................. 14 Grfico 9. Proyeccin de la poblacin por edades ........................................................ 15 Grfico 10. Evolucin y proyeccin de la poblacin de Quito ....................................... 16 Grfico 11. Evolucin de las Remesas por principales pases de origen ...................... 17 Grfico 12. Evolucin de la tasa de desempleo ............................................................ 18 Grfico 13. PIB Construccin ........................................................................................ 19 Grfico 14. Desembolsos del IESS por rangos y montos.............................................. 25 Grfico 15. Desembolsos del IESS por rango de edades ............................................. 26 Grfico 16. Preferencia de compra 2007....................................................................... 36 Grfico 17. Intencin de compra para los siguientes 3 aos ......................................... 37 Grfico 18. Condicin de la vivienda actual .................................................................. 37 Grfico 19. Sector preferido para la vivienda ................................................................ 38 Grfico 20. Preferencias por el norte segn NSE ......................................................... 38
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Grfico 21. Tamao de la vivienda por NSE ................................................................. 39 Grfico 22. Absorcin mensual por proyecto. ............................................................... 46 Grfico 23. Absorcin mensual comparada con el tamao del proyecto ....................... 47 Grfico 24. Absorcin mensual comparada con el nmero de canales de promocin .. 48 Grfico 25. Precio por m2 promedio comprado con rea promedio de las unidades .... 49 Grfico 26. Diagrama de Gantt para la gestin del tiempo............................................ 74 Grfico 27. Organigrama Funcional Propuesto ............................................................. 76 Grfico 28. Niveles de Comunicacin ........................................................................... 77 Grfico 29. Tipos de Adquisiciones ............................................................................... 78 Grfico 30. Proceso de adquisicin. ............................................................................. 79
1 Resumen Ejecutivo
Homec Construcciones, es una empresa constructora e inmobiliaria que opera en el Ecuador desde el ao 2002. La empresa es una sociedad familiar, que ha construido ms de 40.000 m2 de naves industriales, algunas de las cuales las administra para la renta, y ms de 6.000 m2 de vivienda para el nivel socio econmico medio de la ciudad de Quito, en proyecto pequeos y medianos de hasta 16 unidades. En diciembre del 2009, producto de varios canjes y con el aporte de capital la empresa termin la compra de un terreno de 7.839 m2 en la zona noroccidental de Quito, valorado en 862 mil dlares. El objetivo de la compra fue iniciar un ambicioso desarrollo inmobiliario de ms de 60 unidades de vivienda. Homec, tiene un conocimiento muy avanzado del mercado de la zona en donde se encuentra el nuevo terreno, la empresa ha desarrollado ah 8 proyectos de vivienda con el concepto de casas adosadas de tres pisos con un rea promedio de 130 m2 y un valor final entre 75.000 y 90.000 dlares, generando resultados muy satisfactorios principalmente por el rpido nivel de absorcin y los bajos costos administrativos. Para el desarrollo de un proyecto de ms 60 unidades, Homec tiene que cambiar su modelo de negocio, generando una estructura administrativa y comercial ms sofisticada y evaluando las alternativas de construccin y financiamiento. La direccin de la empresa considera que es un buen momento para iniciar con el desarrollo de Santa Fe, las expectativas macroeconmicas son favorables, el nivel de financiamiento hipotecario al cliente final se recuper este ao, la inflacin se encuentra en niveles manejables y estables y existen alternativas interesantes de financiamiento
al constructor. Lo anterior ms la experiencia constructiva y de mercado de la empresa en la zona, forman un conjunto de circunstancias positivas para el proyecto en estos momentos. Homec ha decidi estudiar dos posibilidades de financiamiento que ofrece la banca estatal al momento, la primera tiene que ver con el Instituto Ecuatoriano de Seguridad social mediante un fideicomiso de apoyo al constructor y el financiamiento posterior al cliente final y la segunda el Banco Ecuatoriano de la Vivienda dentro de una programa global de apoyo al sector de la construccin, con el financiamiento de proyecto inmobiliarios cuyo precio de venta final por unidad no tiene que superar los 60.000 usd. La empresa sabe que el sector tiene una rpida absorcin de unidades tipo casa, pero sabe que para aprovechar eficientemente el espacio edificable por norma municipal, es mejor desarrollar un proyecto de departamentos, en cualquiera de los casos tambin se conoce que el precio promedio aceptado por la zona varia entre una rango de 60.000 hasta 90.000. El presente estudio es una valoracin de escenarios constructivos con dos fuentes de financiamiento y evaluados con distintos periodos de venta. Se determinaron, mediante un estudio de la oferta y demanda del mercado, los rangos de reas, caractersticas y precio de la zona, para luego definir cinco escenarios constructivos con diferentes tipologas y porcentajes de aprovechamiento de rea edificable. Para los cinco escenarios constructivos se elaboraron proyecciones financieras con las dos fuentes de financiamiento y finalmente se seleccion las dos mejores alternativas para la consideracin de la junta directiva de la empresa de la empresa.
Para el presente estudio no se profundiza en el componente arquitectnico, el mismo que deber se elaborado en detalle en funcin del escenario constructivo que determine toda esta evaluacin.
1.1 Datos generales del desarrollo

COD. DG1 DESARROLLO INMOBILIARIO - CONJUNTO SANTA FE DATOS GENERALES DE LA PROMOCIN
1 PARTICIPANTES PROMOTOR: DISEO: CONSTRUCCION: GERENCIA DE PROYECTO: 2 PREDIO NMERO: CLAVE CATASTRAL: PROPIETARIOS: AREA TOTAL: FRENTE: AVALO MUNICIPAL: AVALO COMERCIAL: UBICACIN: ZONIFICACIN: COS TOTAL: COS PLANTA BAJA: NMERO DE PISOS: RETIROS:
Homec Desarrollo Inmobiliario Cia. Ltda. Por definir Por definir Homec Desarrollo Inmobiliario Cia. Ltda.
AFECTACIONES:
256912 1207 01 094 000 000 000 RON MUOZ JACOBO - RON MUOZ MARGARITA 7.839,30 m2 121,00 m2 28,80 USD / m2 225.771,84 USD TOTAL 100,00 USD / m2 783.930,00 USD TOTAL Abedules y calle sin nombre, Parroquia Kennedy, Barrio Monserrat. Sector Norte, Quito A1O 200% 15.678,60 m2 50% 4 Frontal 5m Lateral 3m Posterior 3m Entre Bloques 6m Ninguna
Ilustracin 1. Datos Generales del desarrollo Elaboracin: Francisco Mio
2 El Entorno Macroeconmico
La economa de Ecuador ha tenido un comportamiento singular despus de la decisin econmica y poltica de la dolarizacin. Los ltimos aos de la dcada pasada fueron singularmente complicados, la reduccin consistente de PIB, la prdida de valor adquisitivo de la moneda local, la especulacin cambiaria, la falta de ahorro y la consecuente desinversin crearon un panorama desalentador para la economa local que obligaron a una decisin extrema como la dolarizacin. Lo sorprendente de la economa ecuatoriana fue su poder casi inmediato de recuperacin, despus de casi dos aos, la cifras econmicas se recuperaron y el pas en entr en una curva ascendente de crecimiento econmico que tuvo su pico ms alto en el 2008, ao en el cual el PIB llego a niveles de 54 mil millones de dlares, registrado un crecimiento del 19 % respecto al ao pasado. La curva cclica de la economa empez a reducir su tasa de crecimiento pero se espera que los prximos aos el pas mantenga un crecimiento constante de entre el 3 y 5 %. La inflacin a pesar de que registr niveles muy altos en los primeros aos de dolarizacin se redujo a niveles de un digito los siguientes aos, permitiendo un control de costos de forma ms eficiente. Se elimin el riesgo de devaluacin, las tasas de inters aunque no han llegado a niveles internacionales se han reducido considerablemente, por tanto los costos financieros de las empresas tuvieron un efecto positivo. Los sectores econmicos tambin crecieron, principalmente el de la construccin. Con crditos de largo plazo, una reduccin permanente de la inflacin y de la tasas de inters, la incorporacin de nuevos sujetos econmicamente activos y un dficit
marcado de vivienda generaron un escenario ideal para el sector. La explosin de la construccin en reas urbanas est a la vista, el nmero de proyectos inmobiliarios creci en forma logartmica, cada vez ms actores se incorporaron al negocio y en cierta media la formalidad ha ido en aumento. Se han posicionado marcas importantes en la oferta inmobiliaria, se han atendido a casi todos los clases sociales de la poblacin y se han generado avances tecnolgicamente importantes, sin considerar el aporte a la generacin de empleo y de negocios asociados. Al pas le espera un descenso ojal aplazado de la econmica, llegamos a la cspide de un ciclo econmico de aproximadamente 8 aos y a pesar la buena salud de la economa, difcilmente recuperaremos los niveles del 2008, tendremos sin embargo algunos aos de estabilidad econmica antes de que el ciclo econmico toco el fondo ms bajo nuevamente.
2.1 Producto Interno Bruto

El crecimiento del PIB del Ecuador tuvo un crecimiento constante durante los ltimos aos llegando a un valor mximo el 2008, en el siguiente grfico puede verse el comportamiento del PIB Total desde el 2005.
Grfico 1. Evolucin del PIB Total Fuente: Banco Central de Ecuador Elaboracin: Francisco Mio
El 2008 se registr una tasa de crecimento del PIB total del 7.2 % mientra que el 2009 el crecimiento fue tan solo del 0.4%. Con una proyeccin estimada de crecimiento del 3.5 %, el PIB Total ser a finales del 2010 cercano a los 54 mil millones de usd. La espectativas del gobierno son mantener en crecimiento constante cercado al 5 % durante los prximos diez aos. La economa ecuatoriana est basada en las exportaciones petroleras, precisamente el alto nivel del PIB en el 2008, se relacion con los altos precios internacionales del petrleoen ese mismo ao. En el 2009 el PIB Total llego sobre los 51 mil millones de usd, la actividad que mayor contribucin gener fue el comercio.
Grfico 2. PIB Total por actividades Fuente: Banco Central del Ecuador Elaboracin: Francisco Mio
Con una poblacin de 14 millones de habitantes, el PIB per capita ecuatoriano tiene una proyeccin para el 2010 de 3.791 usd. A pesar del crecimiento sostenido de la economa los ltimos aos, Ecuador es el pas que menor PIB per capita registra dentro de los pases de la regin andina y uno de los ms bajos de Latinoamrica.
Grfico 3. PIB per cpita pases andinos Fuente: Fondo Latinoamericano de Reservas Elaboracin: Francisco Mio
2.2 Inflacin
Desde el 2005, la inflacin anual ha tenido un comportamiento regular hasta finales del 2007. El 2008 fue un ao intensamente irregular, el pas alcanz una tasa mxima de inflacin anual de 10,02 % producto de un exceso de liquidez como producto de los altos precios del petrleo que llegaron en Julio del mismo ao a 133 dlares por barril 1. Con altos ingresos petroleros y un ambiente poltico en poca de elecciones, el gobierno central inyect mucha liquidez al sistema ampliando las coberturas de programas sociales, los pagos al sector pblico y la inversin en infraestructura, lo que beneficio tambin al sector privado de la economa y particularmente a la construccin. Hasta agosto del 2009 la inflacin tuvo un descenso importante llegando a 4.31 % en febrero del 2010, nuevamente fue un tema de liquidez en el sistema. El ndice de precios al consumidor baj al reducirse la demanda por bienes de consumo debido a la reduccin del monto de dinero disponible en la poblacin. Con una economa en relativa estabilidad, controlando la oferta de productos de consumo y apoyando consistentemente la liquidez del sistema, el 2010 podr cerrar con una inflacin anual menor al 4 %. El manejo de la liquidez del sistema va a jugar un papel importante para alcanzar las metas inflacionarias del gobierno, no se preveen circunstancias muy complicadas que afecten el comportamiento de la inflacin los prximos aos. El comportamiento de la tasa de inflacin puede verse en el siguiente grfico.
Cushing, OK WTI Spot Price FOB (Dollars per Barrel). USD Energy Information Administration
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Grfico 4. Comportamiento de la tasa de inflacin Fuente: Banco Central del Ecuador Elaboracin: Francisco Mio
2.3 Tasa de Inters

En el grfico a continuacin se puede observar la evolucin de la tasa de inters pasiva y activa desde el ao 2008. Ha existido una reduccin sostenida de la tasa de inters, principalmente en el ao 2008, producto de algunas polticas del gobierno para provocar la reduccin y el aumento de la liquidez en el sistema financiero.
Grfico 5. Evolucin de las tasas activas y pasivas
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Fuente: Banco Central del Ecuador Elaboracin: Francisco Mio
A pesar de la tendencia a la baja, las tasa de inters mantienen niveles muy altos para una economa dolarizada. La brecha activa y pasiva cercana en promedio a 4% da una idea de que el negocio de intermediacin de fondos mantiene todava un riesgo intrnseco, los costos de fondos son muy bajos en relacin con el costo de colocacin de los mimos. Una comparacin con las tasa locales y las internacionales de referencia, evidencia que una diferencia es muy significativa. La tasa corporativa en Estados Unidos (Prime Rate) es ms de 6 puntos menor que la tasa mxima local. Los objetivos macro econmicos del gobierno actual plantean la posibilidad de llegar a tasa pasivas por debajo del 8 %.
TASA FED FUNDS RATE 1-MONTH LIBOR 3-MONTH LIBOR PRIME RATE 30-YEAR FIXED USA (MORTAGE) 15-YEAR FIXED USA (MORTAGE) Abr-10 2,00% 2,50% 2,90% 3,25% 5,23% 4,56%
Tabla 1. Tasas Internacionales de Referencia Fuente: www.bloomberg.com
Los niveles altos de tasa financiamiento dificultan el crecimiento de la economa, aumentan el costo de los productos finales y afectan la capacidad de compra de la poblacin. La tendencia sin embargo es a la baja hay una liquidez importante en el sistema que debe impulsar la tasa de inters haca abajo.
2.4 El sistema financiero
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Lo depsitos totales del sistema financiero ecuatoriano cerraron en el 2009 en un poco ms de 16 mil millones de usd, con un crecimiento del 8.9 % en relacin al 2008. El punto de quiebre del crecimiento del sistema financiero en los ltimos 10 aos fue el crecimiento de depsitos y crditos en el 2008, el sistema financiero creci en un 22% del 2007 al 2008, producto de un captacin y colocacin agresiva para aprovechar la liquidez del sistema a la fecha. En el 2009 producto de la incertidumbre poltica generada por el nuevo gobierno, la brecha entre depsitos y captaciones creci casi 1.500 millones de usd, generando una liquidez inusual en las instituciones financieras para el 2010. Se espera que est liquidez impulse la tasa de inters activa a la baja. La proyecciones son que el sistema financiero bancario termine el 2010 con un crecimiento del 4%.
Grfico 6. Depsitos totales y crdito al sector privado Fuente: Superintendencia de Bancos del Ecuador Elaboracin: Francisco Mio
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El sistema financiero privado local mantiene una cartera vencida en promedio del 3 %, la profundizacin del sistema alcanza ms del 30% en depsitos y crditos con un sistema financiero bastante saludable y con polticas de crecimiento muy estudiadas. En el Ecuador se mantienen 23 bancos privados y ms de 41 instituciones financiera entre cooperativas, mutualistas, instituciones estatales de crdito y otras. El 70 % negocio bancario privado est en los cinco bancos ms grandes del pas, de mayor a menos son: Banco Pichincha Banco del Pacfico Banco de Guayaquil Produbanco Banco Internacional La instituciones estatales de crdito han tenido un crecimiento importante en los ltimos aos, el gobierno est impulsando el desarrollo de ciertos sectores econmicos con lneas de crdito importantes canalizadas por la Corporacin Financiera Nacional, El banco Nacional de Fomento y el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
2.5 Poblacin
Segn datos del Instituto Ecuatoriano de Estadsticas y Censos (INEC), la poblacin total del Ecuador en el 2010 es de 14.2 millones de habitantes. Desde el 2001, fecha del ltimo censo nacional de poblacin se ha mantenido un crecimiento promedio del 1.45 %.
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Grfico 7. Poblacin total y urbana Fuente: Instituto Nacional de Estadsticas y Censos Elaboracin: Francisco Mio
Del total de la poblacin ecuatoriana, ms del 66 % corresponde a habitantes de reas urbanas. Desde el 2001 la poblacin urbana es la nica que ha crecido, mientras que la poblacin rural ha reducido su nmero de habitantes, en parte por la tendencia migratoria a otros pases y tambin por la migracin a las principales ciudades del pas. La poblacin rural es la que registra los peores indicadores de pobreza y desarrollo, mientras que los sectores urbanos son los que acumulan los excedentes econmicos.
Grfico 8. Poblacin por regiones Fuente: Instituto Nacional de Estadsticas y Censos
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Elaboracin: Francisco Mio
La regin costa es la de mayor nmero y crecimiento poblacional, el comportamiento del nmero total de habitantes desde el 2001 por regiones puede verse en el siguiente grfico Nro. 8. El 70 % de la poblacin total tiene entre 0 y 40 aos, mientras que el grupo ms numeroso est entre los 10 Y 14 aos los que representan el 10 % de la poblacin. Segn proyecciones del INEC, para el ao 2025 la poblacin llegar a un total de 17 millones de habitantes, los cuales estarn concentrados entre los 0 y 49 aos, mientras que el grupo ms numeroso estar entre los 25 y 29 aos. La poblacin en general ir envejeciendo, los habitantes mayores de 50 aos solo representarn un poco ms del 23 % de la poblacin. Esta distribucin puede verse en el siguiente cuadro.
Grfico 9. Proyeccin de la poblacin por edades Fuente: Instituto Nacional de Estadsticas y Censos Elaboracin: Francisco Mio
La capital del pas tiene un crecimiento poblacional similar al del total de la poblacin, para el 2010 se espera que la poblacin llegue a los 1,6 millones de habitantes.
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Grfico 10. Evolucin y proyeccin de la poblacin de Quito Fuente: Instituto Nacional de Estadsticas y Censos Elaboracin: Francisco Mio
2.6 Remesas del exterior

Producto de la dolarizacin y las condiciones de vida adversas que se generaron en el pas, principalmente la falta de empleo, hubo una ola migratoria que trajo como efecto inmediato la generacin de remesas del exterior, aumentando la masa monetaria del pas e inyectando capital de operacin para un sinnmero de actividades, entre ellas la construccin. Sin embargo los niveles de remesas estn en reduccin ao tras ao, el siguiente cuadro muestra la evolucin de las remesas desde el 2007 al 2009, en total y para los tres principales pases en donde se radican los ecuatorianos, Espaa, Estados Unidos e Italia.
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Grfico 11. Evolucin de las Remesas por principales pases de origen Fuente: Banco Central del Ecuador Elaboracin: Francisco Mio
Segn el INEC el ao 2.000 fue el de mayor nivel de migracin, ms de 170 mil ecuatorianos salieron del pas con distintos destinos. El ao 2007 fue el de mayor envo de remesas con ms de 2.900 millones de dlares. Los niveles de migracin y remesas han ido en reduccin desde esos aos, sin embargo las remesas siguen siendo un aporte importante al desarrollo econmico del pas y a la liquidez de la economa. Las estrategias desarrolladas por el gobierno apuntan al retorno de los migrantes luego de un periodo importante de generacin de recursos desde el exterior.
2.7 Empleo y desempleo

Desde mayo del 2007, la tasa mensual de desempleo ha venido reducindose en forma irregular desde el 9.10 % hasta el 7,90 % a finales del 2009. La reduccin sin embargo no es significativa, la economa formal no ha logrado absorber la oferta de mano de obra en un porcentaje interesante para mejorar la posicin del pas en este rubro. En la ltima dcada, el ao 2005 registr el nivel de desempleo ms alto (11,10 %).
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A pesar de la reduccin del desempleo en el 2009, segn el mismo INEC, la tasa de subempleo urbana aumento del 48.8 % en el 2008 al 50.5 % en el 2009. En otras palabras cerca del 60 % de la poblacin econmicamente activa no tiene acceso a un mercado laboral formal y protegido por la seguridad social, cifra realmente alta que puede ocasionar trastornos sociales en el mediano plazo, si no existen mejoras sustanciales.
Grfico 12. Evolucin de la tasa de desempleo Fuente: Instituto Nacional de Estadsticas y Censos Elaboracin: Francisco Mio
Debido a la reducida estructura del aparato productivo nacional, el sector comercial es el que ms acoge a la poblacin econmicamente activa para incorporarla al mercado laboral, este sector es particularmente sensible a las polticas coyunturales del gobierno.
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2.8 El Sector de la Construccin

El sector de la construccin tuvo un PIB Total de 5.448 millones de usd, lo que gener una contribucin del 9.3 % y un crecimiento del 5.4 % respecto al 2008. La inversin pblica y el desarrollo inmobiliario fueron los impulsores del crecimiento.
Grfico 13. PIB Construccin Fuente: Banco Central del Ecuador Elaboracin: Francisco Mio
Segn datos del Banco Central, en el ao 1993 la contribucin de la construccin al PIB fue del orden del 8 %, mientras que el 2007 fue del 8.4 %. En este periodo el ao de ms baja contribucin fue 1999 (6.1 %) y el de ms alta, fue el 2002 (9.4 %). Luego de la crisis bancaria, a partir del ao 2000, el sector empez a reactivarse producto tres factores determinantes: la dolarizacin, el crecimiento de las remesas de migrantes y el aumento del financiamiento bancario al constructor y a los compradores finales. En trminos absolutos segn el INEC, el ndice general de metros cuadrados a construirse creci desde 166 puntos en el 2000 hasta 350 en el 2006. La ciudad con
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mayor desarrollo es ese mismo periodo fue Guayaquil seguida por Quito y Cuenca, en ese orden. Sin embargo, segn este mismo organismo, el dficit habitacional cualitativo supera el 75% a nivel nacional. Las provincias con mayor desarrollo tienen un porcentaje entre el 55 y 80% y las de menor desarrollo superan el 80%, la construccin est localizada en las reas urbanas de desarrollo. En cuanto al aporte del gobierno central al sector, segn el Ministerio de Finanzas, el 75% de la inversin pblica se concentra en cinco sectores: comunicaciones, desarrollo urbano y vivienda, educacin, salud y agropecuario. Con una proforma presupuestaria de 17 mil millones de usd para el 2010, el gobierno estima invertir ms de 6 mil en gasto de capital. Si el precio del petrleo se mantiene en los niveles previstos, el 2010 ser un ao importante para el sector del la construccin La importancia del sector radica en la generacin de ms de 250 mil empleos directos, la captacin de mano de obra no calificada, la generacin de infraestructura nacional y la reduccin del dficit habitacional.
2.9 Seguridad Social

El sistema nacional de seguridad social est normado por la Superintendencia de Bancos del Ecuador y conformado por las siguientes instituciones: * Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social IESS * Instituto de Seguridad Social de la Fuerzas Armadas ISSFA * Instituto de Seguridad Social de la Polica Nacional ISSPOL, y * El Servicio de Cesanta de la Polica Nacional
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El IESS es el organismo pblico de seguridad social ms grande en el Ecuador, a enero del 2010 se registraron 1.641.922 afiliados aportantes que provienen de 129.351 empleadores. El nmero de afiliados corresponde a tan solo al 36 % de la poblacin econmicamente activa del pas (4.4 millones de habitantes), esto tambin tiene que ver con el bajo nivel de empleo formal. De mucho menor tamao, El ISSFA mantiene 36.977 pensionistas, con una masa salarial mensual de 569 millones en el 2009 y est focalizado para personal de la Fuerzas Armadas del pas, mientras que ISSPOL recibe un aporte mensual de una masa salarial de 248 millones en el mismo ao. Segn la Superintendencia de Bancos a diciembre del 2009, el IESS mantena inversiones en renta fija y variable por un monto total de 5.184 millones de dlares de los cuales 414 millones son inversiones inmobiliarias a un rendimiento ponderado del 9,20 %, casi dos puntos por arriba que las inversiones de renta fija. Las otras dos instituciones de seguridad social mantienen inversiones inmobiliarias en montos discrecionales. Las prestaciones sociales que tienen que ver con temas inmobiliarios para los afiliados de las instituciones de seguridad social pueden resumirse en la siguiente tabla:
Institucin IESS Prestacin Prstamos Hipotecarios Beneficiarios Para afiliados con ms de 36 aportaciones en total y 12 aportaciones seguidas Para jubilados en goce de su pensin Caractersticas 100 % del valor de la vivienda hasta 70.000 usd 80 % para vivienda de mayor valor Hasta 25 aos Tasa Vigente Para vivienda terminada, construccin o remodelacin. Hasta 70.000 usd Hasta 12 aos Tasa vigente Monto y plazo en funcin
ISSFA
FODINFA (Fondo Inmobiliario de las Fuerzas Armadas)
Para miembro activos con ms de cinco aos de aportacin al fondo
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ISSPOL
Prstamos Hipotecarios
Miembros de la Polica Nacional activos o pasivos
del rango vigente Para primera vivienda y ampliacin. Calificacin en Bur de Crdito A o B Hasta 50.000 usd Hasta 20 aos Tasa 11,11 % ms 1.50% de gasto administrativo. Para primera vivienda exclusivamente. Calificacin en Bur de Crdito A o B
Tabla 2. Prestaciones Inmobiliarias de las Instituciones de Seguridad Social Elaboracin: Francisco Mio
Segn el Boletn de prensa del IESS de marzo del 2010 Desde junio de 2008 hasta el 30 de marzo de 2010, 13.250 asegurados al IESS (afiliados-as y jubilados-as) recibieron su prstamo hipotecario para compra, construccin y remodelacin de su vivienda; para lo cual el Instituto destin USD 424 millones 380 mil dlares. Adems se seala que en lo que en el primer trimestre del 2010 se han desembolsado 97 millones de dlares.
2.10 Fuentes de financiamiento para el sector inmobiliario

En el ecuador se han identificado tres fuentes de financiamiento claramente diferenciadas, para el sector inmobiliario. Banca Privada Banca Estatal IESS 2.10.1 Banca Privada Las opciones de financiamiento para cliente finales son relativamente similares en los diferentes bancos privados del pas. El siguiente cuadro resumen las opciones de financiamiento ms importantes de la banca privada.
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BANCO DEL PACFICO

MONTO MNIMO usd MONTO MXIMO usd TASA DE INTERS PLAZO MXIMO PROCENTAJE DE FINANCIAMIENTO PORCENTAJE DE LA CUOTA DE LOS INGRESOS TOTALES
BANCO PICHINCHA
MUTUALISTA PICHINCHA
PRODUBANCO
PROAMRICA
2.500 200.000 8,75% 12 aos 80% 50%
3.000 150.000 10.75% 20 aos 70% 30%
5.000 130.000 11.3% 15 aos 80% 30%
10.000 150.000 10.78% 15 aos 70% 30%
7.500 sin lmite 10.78% 15 aos 70% 30%
Tabla 3. Opciones de financiamiento en la banca privada local Elaboracin: Francisco Mio
Segn la superintendencia de banco del Ecuador, del total de crdito otorgado por el sistema financiero, el 13 % corresponde a colocaciones en vivienda, es decir algo ms de 1.640 millones de usd. Se espera que el financiamiento de vivienda aumente debido a la liquidez de la banca. A excepcin del Banco Pichincha y del Banco Internacional, el resto de la banca privada no tiene productos especficos para constructores. Se estudian casos puntuales para otorgar financiamiento a constructores y en la mayora de casos se establece la figura de fideicomiso para el control de flujos de la operacin. 2.10.2 Banca Estatal La banca estatal se ha concentrado en el financiamiento de constructores mediante dos canales de banca de primer piso, la Corporacin Financiera Nacional y el Banco Ecuatoriano de la Vivienda.
24 2.10.2.1 Banco Ecuatoriano de la Vivienda En marzo de este ao el Banco el Banco Ecuatoriano de la Vivienda aprob un nuevo reglamento para el financiamiento de proyectos habitacionales, las caractersticas principales que se necesitan cumplir son desarrollar unidades de vivienda de hasta 60.000 usd y que sean susceptibles de aplicar al Bono de la Vivienda. Esta lnea de crdito arranco con una tasa referencial del 6 %, un plazo de hasta 3 aos con 1 de gracia, un monto mximo de 14 millones y con un esquema de fiducia para respaldar el manejo del flujo por parte de los constructores. El banco ha destinado un monto mximo de 200 millones de usd para est lnea de crdito en el 2010. Adicionalmente se ha colocado una lnea de redescuento de cartera para la banca privada con una tasa del 7 % 2.10.2.2 Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social Para el cliente final, el IESS tiene un producto financiero para aportantes que permite financiar unidades de vivienda a una tasa referencial del 8.50%, hasta 25 aos y cuyo porcentaje de cuota sobre el total del ingreso familiar es del 40 %. Bajo estas condiciones se pueden financiar el 100 % de una vivienda de hasta 70 mil usd, en adelante se financia el 80%. Segn el boletn de prensa Nro. 081 del IESS, desde junio de 2008 hasta el 30 de marzo de 2010, 13.250 asegurados al IESS (afiliados-as y jubilados-as) recibieron su prstamo hipotecario para compra, construccin y remodelacin de su vivienda; para lo cual el Instituto destin USD 424 millones 380 mil dlares. Solamente en el primer trimestre de este ao, el IESS desembols USD 97 millones .462 mil 439 dlares para
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3 mil 074 prstamos. El monto promedio de los prstamos concedidos es de 35 mil dlares, a un plazo promedio de 18 aos.
Grfico 14. Desembolsos del IESS por rangos y montos Fuente: IESS
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Grfico 15. Desembolsos del IESS por rango de edades Fuente: IESS
Para el financiamiento de constructores el IESS implemento el Fideicomiso de inversin y administracin del IESS para el desarrollo del mercado inmobiliario. Bajo esta modalidad se puede financiar desarrollos inmobiliarios de cualquier monto con un porcentaje de financiamiento del 60 % del costo total del proyecto. Los requisitos para los constructores son: *Mnimo 12 aportaciones como empleador. * Aprobacin de calificacin crediticia IESS. * No mantener obligaciones pendientes ni vencidas con el IESS.
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2.11 Conclusiones
A excepcin de la reduccin de las remesas del exterior, la incertidumbre en las finanzas pblicas y el aumento del desempleo, en entorno macroeconmico es favorable para el sector de la construccin. El resumen de ste captulo puede verse en el siguiente cuadro.
Ilustracin 2. Resumen del entorno macroeconmico Elaboracin: Francisco Mio
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29
3 Anlisis e investigacin de mercado 3.1 Ubicacin

El terreno destinado para el desarrollo se encuentra en la zona noroccidental de Quito, a unos 20 minutos del actual centro financiero y comercial de la ciudad (sector del parque La Carolina), y a 10 minutos del intercambiador de trnsito de la zona de Carceln, que marca la salida de la ciudad a la zona norte de pas. La siguiente ilustracin muestra la ubicacin exacta.
Ilustracin 3. Mapa de Ubicacin Elaboracin: Francisco Mio
Los hitos principales de ubicacin son:
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Autoservicios cercanos o Supermaxi Plaza Norte o Supermercados Santa Mara o Supermercados Grammer o Mega Kiwi
Servicios cercanos o Embajada Americana o Colegio Aeronutico o Universidad del Pacfico sede de maestras o Aeropuerto de Quito, prximamente el Parque del Lago o Hospital de Solca o Colegio Letor o Colegio Tomas Moro o Sucursales bancarias
La zona cuenta con una cobertura de servicios muy amplia, existen colegios, universidades, hospitales, autoservicios, agencias bancarias de variado tipo. Quiz el hito ms importante ser el parque del Lago, el parque pblico que se construir sobre el actual aeropuerto. 3.1.1 Malla vial La malla vial de la zona incluye el acceso rpido a tres avenidas principales de la ciudad: Av. 6 de Diciembre, Av. Eloy Alfaro y Av. 10 de Agosto. El proyecto est sobre la calle Los Abedules, una calle secundaria con trfico muy liviano que conecta a la Av. Juan Molineros en el sentido oriente occidente. La calidad de la malla vial permite que por la zona circulen seis lneas de buses privadas ms los tramos de abastecimiento del Trolebus, La Metrova y La Ecova. El sector est suficientemente abastecido de trasporte urbano, adicionalmente por ser un sector intermedio en el norte de la ciudad cualquier lnea de trasporte de sectores ms alejados haca el norte beneficia directamente a la zona. Para trasporte privado existen
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todas las vas mencionadas, por la cercana al centro de la ciudad y la facilidad de acceso, la movilidad debido a la ubicacin del proyecto es una ventaja competitiva respecto a otros sectores de la ciudad. El esquema vial de la zona puede verse en la siguiente ilustracin.
Ilustracin 4. Malla vial Elaboracin: Francisco Mio
32 3.1.2 Evaluacin de la ubicacin Para evaluar la localizacin en un mtodo comparativo, se identificaron las zonas de desarrollo inmobiliario en la zona noroccidental de la ciudad. La siguiente tabla resume las mencionadas zonas. Zona Carceln Carretas Amagas California Los Helechos Ponciano Oferta Casas y departamentos Casas Casas y departamentos Casas y departamentos Casas Departamentos y casas Rango usd por m2 600 - 900 600 - 800 900 1000 750 1000 850 - 950 850 - 1000
Tabla 4. Zonas de desarrollo inmobiliario al noroccidente de Quito Elaboracin: Francisco Mio
El sector noroccidental de la ciudad est en un constante cambio de uso de suelo debido a la expansin de la ciudad. Entre las zonas mencionadas existen espacios totalmente consolidados y un buen porcentaje de suelo de uso industrial que est reducindose cada vez ms. El ao 2004 el Municipio Metropolitano de Quito modific las ordenanzas de construccin permitiendo mayor altura de pisos y mayor rea edificable. La oferta de terreno es cada vez ms limitada en el sector debido al desarrollo inmobiliario. La siguiente ilustracin muestra la ubicacin de las zonas dentro del sector noroccidental de Quito.
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Ilustracin 5. Zonas de influencia en el sector noroccidental de Quito Elaboracin: Francisco Mio
Para la evaluacin de la ubicacin de cada zona, se consideraron tres aspectos con la siguiente ponderacin: Acceso: 30% Servicios: 30% Proyeccin de consolidacin: 40% Se levant una encuesta de opiniones calificadas para definir cada aspecto en funcin de varios atributos que se calificaron en Excelente, Bueno, Regular y Malo. Para el
34
acceso, el sector del la California fue el mejor calificado, debido su buena malla val y a la cercana con el ncleo de la ciudad (sector del la Carolina), el detalle de la evaluacin del acceso puede verse en la siguiente tabla.
ACCESO
CARCELN
CARRETAS
AMAGASI
CALIFORNIA
LOS HELECHOS
PONCIANO
Alternativas de acceso Cercana a la va principal Estado de las vas de acceso Transporte pblico Distancia al nuclo urbano Nivel de trfico vehicular
TOTAL
13
13
14
19
16
17
Tabla 5. Evaluacin del acceso. Elaboracin: Francisco Mio
La dotacin de servicios fue mejor calificada en la zona de Amagas, debido a su excelente dotacin de planteles educativos, y una composicin buena de
autoservicios, bancos, centros comerciales y centros de salud. La zona pero calificada fue Carretas, bsicamente por que su falta de consolidacin y distancia del ncleo no permite que exista una buena dotacin de planteles educativos, autoservicios, bancos, centros comerciales y de salud. El detalle de la calificacin puede verse en la tabla siguiente.
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SERVICIOS
CARCELN
CARRETAS
AMAGASI
CALIFORNIA
LOS HELECHOS
PONCIANO
Servicios bsicos Planteles educativos Autoservicios Bancos y financieras Centros comerciales Centros de salud Parques y centros deportivos Puntos de vigilancia Servicios religiosos
TOTAL
25
13
26
23
21
23
Tabla 6. Evaluacin de servicios Elaboracin: Francisco Mio
Para la calificacin de proyeccin de cada zona se consider la calidad futura de la consolidacin urbana, la misma que puede verse afectada principalmente por el cambio de uso sin reglamentacin de la zona industrial y de moteles, y adems la plusvala. El detalle se muestra en la siguiente tabla.
PROYECCIONES
CARCELN
CARRETAS
AMAGASI
CALIFORNIA
LOS HELECHOS
PONCIANO
Consolidacin Plusvala
TOTAL
Tabla 7. Evaluacin de la proyeccin. Elaboracin: Francisco Mio
Ponderando los resultados en funcin de los porcentajes establecidos, la evaluacin de la ubicacin determina que la mejor zona es la de Amagas del Inca y la segunda en mejor puntaje la Zona California, en donde se encuentra el terreno para el desarrollo inmobiliario Santa Fe. A continuacin la tabla con los puntajes finales, se puede notar que las brecas no son muy marcadas, esto no da una idea de la homogeneidad del sector noroccidental de la ciudad.
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CARCELN
CARRETAS
AMAGASI
CALIFORNIA
LOS HELECHOS
PONCIANO
12.60
10.20
14.80
14.60
13.10
14.40
Tabla 8. Puntaje final de la evaluacin de zonas Elaboracin: Francisco Mio
3.2 Demanda
3.2.1 Principales caractersticas de la demanda de Quito Con una muestra de 380 entrevistas, para una poblacin de hombres y mujeres entre 25 y 55 aos, la empresa consultora Gridcon pudo determinar las siguientes caractersticas de la demanda inmobiliaria en Quito para el ao 2007.
Grfico 16. Preferencia de compra 2007 Fuente: Estudio de la demanda de la vivienda de la ciudad de Quito 2007 - Gridcon
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Grfico 17. Intencin de compra para los siguientes 3 aos Fuente: Estudio de la demanda de la vivienda de la ciudad de Quito 2007 - Gridcon
Grfico 18. Condicin de la vivienda actual Fuente: Estudio de la demanda de la vivienda de la ciudad de Quito 2007 - Gridcon
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Grfico 19. Sector preferido para la vivienda Fuente: Estudio de la demanda de la vivienda de la ciudad de Quito 2007 - Gridcon
Grfico 20. Preferencias por el norte segn NSE Fuente: Estudio de la demanda de la vivienda de la ciudad de Quito 2007 - Gridcon
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Grfico 21. Tamao de la vivienda por NSE Fuente: Estudio de la demanda de la vivienda de la ciudad de Quito 2007 - Gridcon
Segn la consultora de mercado, Ernesto Gamboa & Asociados, en su estudio de Demanda en Quito y el Valle de los Chillos para el NSE medio tpico, con una muestra de 200 entrevistas para una poblacin de mujer y hombres entre 25 y 60 aos, los datos ms relevantes son:
Variable M2 de construccin requeridos M2 de terreno requeridos Nro. de dormitorios demandados Nro. de baos demandados Nro. De estacionamientos demandados
Valores promedios 124.1 194 3.1 2.3 1.5
Tabla 9. Variables relevantes de la demanda NSE medio tpico Fuente: Ernesto Gamboa & Asociados, 2008 Elaboracin: Francisco Mio
40
Segn el mismo estudio, se defini que el rea social ms demandada es la de juegos infantiles (6.3%) y en segundo lugar la casa comunal (6%). Las canchas deportivas ms demandadas dentro de un conjunto habitacional son las de ftbol (27.1%). El 14.5% de la gente entrevistada valora la seguridad como un atributo importante de la vivienda y el 11.5 % las facilidades de acceso, las caractersticas menos valorada tiene que ver con la cercana a centros comerciales (3.0%) y la buena vista (4.3%).
Segn los dos estudios, para el NSE medio tpico, se puede definir una vivienda tipo con los mayores niveles de preferencia, las variables de esta unidad se pueden ver en la siguiente tabla:
Caractersticas Tipo rea Tipologa Estacionamientos Complementos reas comunales Localizacin Sector de preferencia Atributos ms valorados
Valores Casa con patio posterior 120 130 m2 3 dormitorios con 2 baos ms un bao social 2 rea de lavado, sala de televisin o estudio Juegos infantiles y sala comunal Conjunto cerrado con guardiana Norte de Quito Seguridad, fcil acceso
Tabla 10. Vivienda Tipo para el NSE medio tpico Elaboracin: Francisco Mio
41 3.2.2 Clculo y proyeccin de la demanda Para la determinacin de la demanda potencial hasta el 2013, se estim una tasa de crecimiento de 1.4%, 4,3 miembros por hogar y un 39.01% de la poblacin con intencin de compra en los siguientes tres aos2. Para el aos 2013, con los factores antes mencionados, se obtiene una demanda potencial de 203.546 hogares con intencin real de compra. Ajustando el valor anterior de acuerdo al NSE objetivo (medio tpico), para el mismo ao la demanda potencia sera de 70.336 hogares. El resultado de la proyeccin desde el 2010 al 2013 puede verse en la siguiente tabla.
MIEMBROS POR HOGAR INTENCIN DE COMPRA HASTA EN TRES AOS
NSE MEDIO DEMANDA POTENCIAL CALIFICADA

2010 POBLACION TOTAL QUITO TASA DE CRECIMIENTO NRO. DE HOGARES HOGARES CON INTENCION DE COMPRA 2.151.993 1,40% 500.463 195.231 62.142 13.050 2011 2.182.121 1,40% 507.470 197.964 63.012 13.233
4,3 39,01% 31,83% 21,00%

2012 2.212.671 1,40% 514.575 200.736 63.894 13.418 2013 2.243.648 1,40% 521.779 203.546 64.789 13.606 DEMANDA TOTAL DEMANDA POTENCIAL DEMANDA POTENCIAL NSE MEDIO DEMANDA POTENCIAL CALIFICADA
Tabla 11. Calculo de la demanda para el NSE medio Elaboracin: Francisco Mio
Segn Gridcon, se puede estimar que el nivel de la demanda potencia calificada es el 21% de la demanda potencial total. Con este ajuste, se puede establecer que para el
2
Gridcon, Inteligencia Inmobiliaria. Estudio de demanda de la ciudad de Quito, 2009
42
ao 2013 existe una demanda potencial calificada de 13.606 hogares como posibles clientes. Ajustando el nivel de preferencias a la demanda total calificada, se puede establecer que para el 2013 existe un mercado calificado para 11.837 viviendas y 1.769 departamentos. El nivel de absorcin total de la ciudad se puede estimar en 8.000 unidades de vivienda al ao, que corresponderan aproximadamente a 2.500 unidades absorbidas por el NSE medio, esto puede establecer que la demanda potencia calificada es casi 4,4 veces ms alta que la absorcin. En resumen, existe una demanda potencial calificada importante en el segmento NSE medio. Si la absorcin real es significativamente ms baja que la demanda potencial, las estrategias de promocin y publicidad deben apuntar a un segmento amplio de demanda. Si la oferta no sube significativamente el mercado resulta bastante amplio para todos los competidores.
3.3 Anlisis y evaluacin de la oferta

Para el estudio de la oferta se levant una muestra de 14 proyectos relevantes ubicados en las zonas de influencia determinadas en el captulo de la ubicacin. Para cada proyecto se elabor, mediante visitas de campo, una ficha de mercado con datos relevantes de ubicacin, tipologa, mtodo constructivos, variables de mercadeo y datos de ventas. Las fichas de los proyectos se pueden revisar en el anexo 1 de ste documento.
43
Mediante un anlisis de datos se determin el nivel de absorcin mensual y un ndice de absorcin que ajusta el dato anterior por el tamao de proyecto. El resumen del estudio de cada proyecto puede verse en los dos siguientes cuadros comparativos de resumen.
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PROYECTO
SEC TOR
TIERRAS ALTAS
C ALIFORNIA ALTA
TORRE SAN ROCAZUL II FRANCISCO

C ALIFORNIA ALTA SANTA LUC IA
KAYA
AMAGASI
TORRE MOLINOS
C ALIFORNIA ALTA
MONTANA
C ARC ELN
TORRES LOMAS
PONC IANO
PORTAL DE FLORENCIA
C ARRETAS
FECHA DE LA MUESTRA FECHA DE INICIO DE VENTAS MESES EN VENTA NUMERO DE UNIDADES UNIDADES VENDIDAS ABSORCIN POR MES
INDICE DE ABSORCION AREA PROMEDIO usd / m2 PROMEDIO CANALES DE PROMOCION AVANCE DE OBRA PORCENTAJE DE VENTAS TAMAO DEL PROYECTO
30-may-10 1-ene-10 5 40 30 6,04 15,10% 117,00 886,32 5 60% 75% GRANDE
30-may-10 1-mar-10 3 80 14 4,67 5,83% 85,00 967,50 5 15% 18% GRANDE
30-may-10 1-dic-09 6 25 17 2,83 11,33% 140,00 794,29 3 20% 68% MEDIANO
1-jun-10 1-ene-10 5 43 21 4,17 9,70% 104,65 974,86 3 35% 49% GRANDE
30-may-10 10-dic-09 6 32 27 4,74 14,80% 56,26 799,79 7 70% 84% GRANDE
30-may-10 10-dic-09 6 16 15 2,63 16,45% 120,00 687,50 4 95% 94% MEDIANO
30-may-10 1-feb-09 16 96 77 4,78 4,98% 73,00 982,22 7 70% 80% GRANDE
11-jun-10 1-feb-10 4 78 38 8,77 11,24% 139,20 637,93 7 5% 49% GRANDE
Tabla 12. Proyectos valorados para el anlisis de la oferta (cuadro 1) Elaboracin: Francisco Mio
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PROYECTO
SEC TOR
VERONA
C ARRETAS
CASALES DANIELA
C ARRETAS
VERSALLES
AMAGASI
CASAS SAN LUIS

C ALIFORNIA ALTA
BALCON DE TRIANA
AMAGASI
BONAIRE
AMAGASI
PROMEDIO
FECHA DE LA MUESTRA FECHA DE INICIO DE VENTAS MESES EN VENTA NUMERO DE UNIDADES UNIDADES VENDIDAS ABSORCIN POR MES
INDICE DE ABSORCION AREA PROMEDIO usd / m2 PROMEDIO CANALES DE PROMOCION AVANCE DE OBRA PORCENTAJE DE VENTAS TAMAO DEL PROYECTO
11-jun-10 1-jul-09 12 70 65 5,65 8,07% 135,00 648,15 7 90% 93% GRANDE
11-jun-10 1-jun-09 13 216 70 5,60 2,59% 95,60 666,49 8 20% 32% GRANDE
11-jun-10 1-ago-09 10 78 48 4,59 5,88% 120,00 920,83 6 60% 62% GRANDE
15-jun-10 1-abr-10 3 8 7 2,80 35,00% 130,00 692,31 3 75% 88% PEQUEO
15-jun-10 1-nov-09 8 64 16 2,12 3,32% 112,00 785,71 3 75% 25% GRANDE
15-jun-10 1-dic-09 7 97 22 3,37 3,47% 71,00 769,72 5 80% 23% GRANDE
67,36 4,48
107,05 800,97 5
Tabla 13. Proyectos valorados para el anlisis de la oferta (cuadro 2) Elaboracin: Francisco Mio
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En el siguiente grfico puede verse el nmero de casas vendidas por cada proyecto en un mes (absorcin mensual), en promedio se venden 4,48 unidades por mes, el proyecto lder corresponde a Tierra Lomas, un desarrollo inmobiliario de 96 unidades de departamentos desde 47 hasta 94 m2. A pesar de la tendencia del mercado de preferir casas, el proyecto Portal de Florencia, se desataca por su ubicacin y la marca del constructor lo que le permite maximizar el rea edificable con un producto de alta demanda. Es tpicamente un desarrollo extremadamente exitoso. En segundo lugar se ubica el proyecto Tierra Altas, que de igual forma explota la ubicacin como frmula de xito. La tipologa son departamentos con un precio promedio de 886 m2 por m2.
Grfico 22. Absorcin mensual por proyecto. Elaboracin: Francisco Mio
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Grfico 23. Absorcin mensual comparada con el tamao del proyecto Elaboracin: Francisco Mio
Si comparamos el nmero de unidades de cada proyecto con su absorcin mensual, es evidente en la mayora de los casos que mientras ms unidades estn disponibles para la venta mayor es el nivel de absorcin. Casasales Daniela, que corresponde al proyecto de mayor tamao en la zona, tiene uno de los niveles ms altos de absorcin por mes. Sin embargo los proyectos pequeos como Casas San Luis, tienen en global un periodo de ventas ms corto, lgicamente porque su periodo de construccin es tambin mucho menor. Los proyectos ms grandes, que son construidos por constructores lderes, son
soportados con mayor nivel de promocin y publicidad y apoyados con la marca de propio constructor o promotor. En la muestra el uso de cinco canales de promocin es el valor promedio, mientras que los proyectos grandes usan hasta 8 canales.
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Se puede asumir que mientras aumenta el tamao del promedio, aumentan los canales de promocin, aumenta el costo de promocin y publicidad y aumenta el nivel de absorcin por mes. El siguiente cuadro muestra la comparacin del tamao del proyecto con el nmero de canales usados por proyecto.
Grfico 24. Absorcin mensual comparada con el nmero de canales de promocin Elaboracin: Francisco Mio
Finalmente, si se compara el precio promedio en usd por m2, con los m2 de rea til vendible, se puede establecer que los proyectos de departamento reducen el rea mientras aumentan el valor por m2, en los proyectos de casa la tendencia es algo contraria. El rea til promedio es de 107 m2, mientras que el valor por m2 promedio es de 800 usd, lo que establece que el precio promedio por unidad en la zona noroccidental de la ciudad es de 85.600 usd, que equivale al precio demandado por el NSE medio.
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Grfico 25. Precio por m2 promedio comprado con rea promedio de las unidades Elaboracin: Francisco Mio
3.4 Perfil del cliente

El mercado objetivo del desarrollo se concentra en el NSE medio, que marca una demanda de vivienda por unidades con un PVP entre 60.000 y 850.000 usd. Este segmento es particularmente considerado por las polticas de vivienda del gobierno por lo que la oferta se sta acomodando a la vivienda entre 60 mil y 70 mil usd., reduciendo el rea por unidad.
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SEGMENTO OBJETIVO NSE MEDIO PVP OBJETIVO 60.000 a 85.000 USD CARACTERSTICAS IMPORTANTES * Familias jvenes en busca de su primera casa * Parejas maduras que necesitan reemplazar su vivienda antigua * Emigrantes con necesidades de inversin INGRESO FAMILIAR 1.725 USD PORCION DESTINADA A LA HIPOTECA 690 USD CONDICIONES GENERALES * Estabilidad laboral de 24 meses * 36 aportes mensuales al IESS * Calificacin A en la central de riesgos
Tabla 14. Perfil de cliente segmento NSE Medio 1 Elaboracin: Francisco Mio
3.5 Conclusiones
El anlisis del mercado permite establecer las siguientes conclusiones: La evaluacin de la ubicacin del proyecto permite establecer a la zona del desarrollo como la tercera mejor calificada en el sector noroccidental de Quito. Es la mejor zona en cuanto a la calificacin por facilidad de acceso. Las preferencias de mercado permiten establecer un diseo de unidad tipo que maximice la absorcin mensual del proyecto. La demanda potencial calificada en el segmento NSF supera la absorcin real de aos anteriores, existe un importante reto de mercadeo para aprovecha esta demanda. El estudio de la oferta permite establecer un periodo de absorcin promedio en la zona, para fijar las proyecciones financieras. De igual manera se puede definir un rango de precios para las unidades a desarrollar en Santa Fe.
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4 Componente tcnico arquitectnico 4.1 Escenarios Constructivos

ESCENARIO BLOQUE 1 BLOQUE 2 TOTAL TOTAL USO SOBRE AREA m2 CANTIDAD TIPO AREA m2 CANTIDAD UNIDADE AREA UTIL LA NORMA CASAS 120,00 30 CASAS 120,00 35 DEPARTAMENTOS DEPARTAMENTOS 65 7.800 50% SUITES SUITES CASAS CASAS DEPARTAMENTOS 80,00 65 DEPARTAMENTOS 80,00 65 140 10.950 70% SUITES SUITES 55,00 10 CASAS CASAS DEPARTAMENTOS 95,00 52 DEPARTAMENTOS 110,00 48 100 10.220 65% SUITES SUITES CASAS 86,00 17 CASAS 86,00 25 DEPARTAMENTOS 79,00 30 DEPARTAMENTOS 79,00 42 114 9.300 59% SUITES SUITES CASAS 120,00 14 CASAS 120,00 12 DEPARTAMENTOS 105,00 28 DEPARTAMENTOS 105,00 32 86 9.420 60% SUITES SUITES TIPO
1 2 3 4 5
Tabla 15. Detalle de escenarios constructivos. Elaboracin: Francisco Mio
El cuadro anterior muestra el detalle de los escenarios constructivos analizados como posibles en funcin del nmero de unidades y el rea por unidad que determinan el porcentaje de uso. El rea edificable total es de 15.678,6 m2, que corresponde al valor mximo permitido por la norma. Segn el valor mximo de norma se calcul para cada escenario un porcentaje de uso de norma, segn el cual, el escenario nmero dos es el ms eficiente con un 70 % del uso del espacio edificable posible total. Los escenarios dos y tres corresponde a unidades de menor espacio y por lo tanto con menor valor, para llegar a un precio base de 60.000 usd por unidades, esto con el objeto de aplicar al financiamiento del Banco Ecuatoriano de la Vivienda.
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El escenario uno es el de menor aprovechamiento del espacio edificable, pero corresponde a un producto (casas de 130 m2 en tres pisos), que ha sido probado en la zona con excelentes niveles de ventas. La construccin de bloques de departamentos son los escenarios ms eficientes (dos y tres), porque hacen uso de una planta adicional, permitida por la norma. Para buscar un punto medio entre el uso de la norma y el producto con mayor demanda, se disearon los escenarios cuatro y cinco que combinan unidades de casas y departamentos. El desarrollo se consolida en dos en dos bloques, que por la forma del terreno estn perfectamente definidos. Esta definicin permitir trabajar en dos etapas de construccin. La norma municipal puede verse en el siguientes cuadro:
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Ilustracin 6. Informe de regulacin metropolitana
La implantacin de los escenarios puede verse en las siguientes ilustraciones:
55
Ilustracin 7. Implantacin escenario constructivo 1 Elaboracin: Francisco Mio
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Ilustracin 8. Implantacin escenario constructivo 2 y 3 Elaboracin: Francisco Mio
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Ilustracin 11. Imagen procesada del escenario constructivo 1 Elaboracin: Francisco Mio
Ilustracin 12. Imagen procesada del escenarios constructivos 2 y 3 Elaboracin: Francisco Mio
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Ilustracin 13. Imagen procesada del escenario constructivo 4 Elaboracin: Francisco Mio
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5 Anlisis financiero
Para el anlisis financiero se trabaj con los 5 escenarios constructivos con dos fuentes de financiamiento, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y el Banco Ecuatoriano de la Vivienda, con sus respectivas condiciones de financiamiento. En total se generaron 7 escenarios financieros, debido a que la fuente de financiamiento del Banco Ecuatoriano de la Vivienda limita el financiamiento a proyectos con unidades que no sobrepasen los 60.000 usd de PVP. Para cada escenario financiero se construy un modelo que permite el anlisis de las siguientes variables: Precio de venta al pblico por m2 Costo de construccin directo por m2 Mes de Inicio de ventas Periodo de ventas Periodo de financiamiento de la cuota de entrada Periodo de construccin Tasa de financiamiento En cada escenario se determin una rentabilidad esttica, un VAN puro y un VAN financiado y un anlisis de sensibilidad para la velocidad de ventas, el precio de ventas, el costo directo, la tasa de descuento y la tasa de financiamiento. A continuacin el resumen del modelo para cada escenario.
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ESCENARIO CONSTRUCTIVO 1 Resumen y Sensibilidad
PROYECTO UBICACIN SANTA FE Abedues SN. Barrio Monserrat
RESUMEN INGRESOS TOTALES EGRESOS TOTALES OBRA CIVIL TERRENO INDIRECTOS FINANCIEROS UTILIDAD VAN PURO VAN FINANCIADO 5.850.000 4.322.466 1.950.000 862.323 1.227.046 283.097 1.527.534 816.374 usd 1.176.460 usd 26% 100% 74%
SENSIBILIDAD DEL VAN 1 VARIABLE VELOCIDAD DE VENTAS Base VELOCIDAD DE VENTAS VAN VARIACIN 1.176.460
12 meses
6 1.360.888 16% 12 1.176.460 0% 18 1.083.561 -8% 24 727.540 -38% 30 8.886 -99% 36 -504.070 -143%
2 VARIABLE
PVP Base PVP por m2 VAN VARIACIN 1.176.460
750 usd / m2
500 -229.492 -120% 600 332.889 -72% 700 895.269 -24% 800 1.457.650 24% 900 2.020.031 72% 1.000 2.582.412 120%
3 VARIABLE
VARIACION DEL COSTO DIRECTO Base VARIACIN DEL COSTO VAN VARIACIN 1.176.460
0%
-10% 1.340.781 14% 0% 1.176.460 0% 10% 1.012.139 -14% 20% 847.818 -28% 30% 683.497 -42% 40% 519.176 -56%
4 VARIABLE
PERIODO DE RETRASO Base MESES DE RETRASO VAN VARIACIN 1.176.460
0
-2 1.267.215 8% 0 1.176.460 0% 2 1.060.317 -10% 4 959.211 -18% 6 859.389 -27% 8 760.812 -35%
5 VARIABLE
TASA DE FINANCIAMIENTO Base TASA VAN VARIACIN 1.176.460
8%
6% 1.225.057 4% 8% 1.176.460 0% 10% 1.128.681 -4% 12% 1.081.691 -8% 14% 1.035.464 -12% 16% 989.975 -16%
ESCENARIO DE LAS VARIABLE MAS SENSIBLES 1 PRECIO DE VENTA VARIACION DEL COSTO DIRECTO
VARIABLES
1.176.460 -10% 0% 10% 20% 30% 40%
500 -65.171 -229.492 -393.813 -558.134 -722.455 -886.776
600 497.210 332.889 168.568 4.247 -160.074 -324.396
700 1.059.591 895.269 730.948 566.627 402.306 237.985
800 1.621.971 1.457.650 1.293.329 1.129.008 964.687 800.366
900 2.184.352 2.020.031 1.855.710 1.691.389 1.527.068 1.362.747
1.000 2.746.733 2.582.412 2.418.091 2.253.770 2.089.449 1.925.128
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RESUMEN INGRESOS TOTALES EGRESOS TOTALES OBRA CIVIL TERRENO INDIRECTOS FINANCIEROS UTILIDAD VAN PURO VAN FINANCIADO 8.212.500 5.805.525 3.175.500 862.323 1.343.056 424.646 2.406.975 1.374.119 usd 1.914.247 usd 29% 100% 71%
24 meses
6 2.480.306 30% 12 2.194.063 15% 18 2.012.980 5% 24 1.914.247 0% 30 816.004 -57% 36 31.564 -98%
2 VARIABLE
750 usd / m2
500 -17.396 -101% 600 755.261 -61% 700 1.527.919 -20% 800 2.300.576 20% 900 3.073.233 61% 1.000 3.845.891 101%
3 VARIABLE
0%
-10% 2.181.838 14% 0% 1.914.247 0% 10% 1.646.657 -14% 20% 1.379.066 -28% 30% 1.111.476 -42% 40% 843.885 -56%
4 VARIABLE
0
-2 2.059.062 8% 0 1.914.247 0% 2 1.742.392 -9% 4 1.588.283 -17% 6 1.450.716 -24% 8 1.328.553 -31%
5 VARIABLE
8%
6% 1.987.143 4% 8% 1.914.247 0% 10% 1.842.578 -4% 12% 1.772.094 -7% 14% 1.702.754 -11% 16% 1.634.520 -15%
VARIABLES
1.914.247 -10% 0% 10% 20% 30% 40%
500 250.194 -17.396 -284.987 -552.577 -820.168 -1.087.758
600 1.022.852 755.261 487.671 220.080 -47.510 -315.101
700 1.795.509 1.527.919 1.260.328 992.738 725.147 457.556
800 2.568.167 2.300.576 2.032.986 1.765.395 1.497.804 1.230.214
900 3.340.824 3.073.233 2.805.643 2.538.052 2.270.462 2.002.871
1.000 4.113.481 3.845.891 3.578.300 3.310.710 3.043.119 2.775.529
65
24 meses
6 2.175.933 32% 12 1.908.773 16% 18 1.739.762 6% 24 1.647.612 0% 30 622.585 -62% 36 -109.560 -107%
2 VARIABLE
750 usd / m2
500 -151.846 -109% 600 567.937 -66% 700 1.287.720 -22% 800 2.007.503 22% 900 2.727.286 66% 1.000 3.447.069 109%
3 VARIABLE
0%
-10% 1.905.975 16% 0% 1.647.612 0% 10% 1.389.248 -16% 20% 1.130.885 -31% 30% 872.522 -47% 40% 614.159 -63%
4 VARIABLE
0
-2 1.786.100 8% 0 1.647.612 0% 2 1.480.948 -10% 4 1.330.975 -19% 6 1.196.565 -27% 8 1.076.650 -35%
5 VARIABLE
8%
6% 1.724.755 5% 8% 1.647.612 0% 10% 1.571.767 -5% 12% 1.497.177 -9% 14% 1.423.797 -14% 16% 1.351.588 -18%
VARIABLES
1.647.612 -10% 0% 10% 20% 30% 40%
500 106.517 -151.846 -410.209 -668.573 -926.936 -1.185.299
600 826.300 567.937 309.574 51.210 -207.153 -465.516
700 1.546.083 1.287.720 1.029.357 770.994 512.630 254.267
800 2.265.866 2.007.503 1.749.140 1.490.777 1.232.413 974.050
900 2.985.650 2.727.286 2.468.923 2.210.560 1.952.196 1.693.833
1.000 3.705.433 3.447.069 3.188.706 2.930.343 2.671.980 2.413.616
66
26 meses
6 1.661.047 49% 12 1.427.543 28% 18 1.241.223 11% 24 1.137.678 2% 30 530.142 -52% 36 -141.736 -113%
2 VARIABLE
700 usd / m2
500 -212.637 -119% 600 450.376 -60% 700 1.113.389 0% 800 1.776.401 60% 900 2.439.414 119% 1.000 3.102.427 179%
3 VARIABLE
0%
-10% 1.348.494 21% 0% 1.113.389 0% 10% 878.283 -21% 20% 643.178 -42% 30% 408.072 -63% 40% 172.966 -84%
4 VARIABLE
0
-2 1.233.491 11% 0 1.113.389 0% 2 961.726 -14% 4 823.750 -26% 6 698.535 -37% 8 585.175 -47%
5 VARIABLE
8%
6% 1.190.532 7% 8% 1.113.389 0% 10% 1.037.544 -7% 12% 962.954 -14% 14% 889.574 -20% 16% 817.365 -27%
VARIABLES
1.113.389 -10% 0% 10% 20% 30% 40%
500 22.469 -212.637 -447.742 -682.848 -917.953 -1.153.059
600 685.481 450.376 215.270 -19.835 -254.941 -490.046
700 1.348.494 1.113.389 878.283 643.178 408.072 172.966
800 2.011.507 1.776.401 1.541.296 1.306.190 1.071.085 835.979
900 2.674.520 2.439.414 2.204.309 1.969.203 1.734.097 1.498.992
1.000 3.337.532 3.102.427 2.867.321 2.632.216 2.397.110 2.162.005
67
26 meses
6 2.005.434 42% 12 1.752.023 24% 18 1.549.819 10% 24 1.437.446 2% 30 778.116 -45% 36 48.958 -97%
2 VARIABLE
750 usd / m2
500 -265.404 -119% 600 405.192 -71% 700 1.075.788 -24% 800 1.746.384 24% 900 2.416.980 71% 1.000 3.087.576 119%
3 VARIABLE
0%
-10% 1.657.163 17% 0% 1.411.086 0% 10% 1.165.009 -17% 20% 918.932 -35% 30% 672.855 -52% 40% 426.778 -70%
4 VARIABLE
0
-2 1.411.086 0% 0 1.411.086 0% 2 1.411.086 0% 4 1.411.086 0% 6 1.411.086 0% 8 1.411.086 0%
5 VARIABLE
8%
6% 1.488.229 5% 8% 1.411.086 0% 10% 1.335.242 -5% 12% 1.260.651 -11% 14% 1.187.272 -16% 16% 1.115.063 -21%
VARIABLES
1.411.086 -10% 0% 10% 20% 30% 40%
500 -19.326 -265.404 -511.481 -757.558 -1.003.635 -1.249.712
600 651.269 405.192 159.115 -86.962 -333.039 -579.116
700 1.321.865 1.075.788 829.711 583.634 337.557 91.480
800 1.992.461 1.746.384 1.500.307 1.254.230 1.008.153 762.076
900 2.663.057 2.416.980 2.170.903 1.924.826 1.678.749 1.432.672
1.000 3.333.653 3.087.576 2.841.499 2.595.422 2.349.345 2.103.268
68
24 meses
6 2.595.642 30% 12 2.305.955 15% 18 2.112.319 6% 24 1.999.117 0% 30 993.815 -50% 48 -849.197 -142%
2 VARIABLE
750 usd / m2
300 -1.506.988 -175% 600 830.415 -58% 700 1.609.550 -19% 750 1.999.117 0% 800 2.388.684 19% 900 3.167.819 58%
3 VARIABLE
0%
-10% 2.266.708 13% 0% 1.999.117 0% 10% 1.731.527 -13% 20% 1.463.936 -27% 30% 1.196.345 -40% 35% 1.062.550 -47%
4 VARIABLE
0
-2 2.138.433 7% 0 1.999.117 0% 2 1.832.560 -8% 4 1.683.316 -16% 6 1.549.934 -22% 8 1.431.051 -28%
5 VARIABLE
7%
6% 2.035.721 2% 7% 1.999.117 0% 10% 1.891.156 -5% 12% 1.820.672 -9% 14% 1.751.332 -12% 20% 1.549.806 -22%
VARIABLES
1.999.117 -10% 0% 10% 20% 30% 35%
300 -1.239.397 -1.506.988 -1.774.579 -2.042.169 -2.309.760 -2.443.555
600 1.098.006 830.415 562.825 295.234 27.644 -106.152
700 1.877.140 1.609.550 1.341.959 1.074.369 806.778 672.983
750 2.266.708 1.999.117 1.731.527 1.463.936 1.196.345 1.062.550
800 2.656.275 2.388.684 2.121.094 1.853.503 1.585.913 1.452.117
900 3.435.409 3.167.819 2.900.228 2.632.638 2.365.047 2.231.252
69
26 meses
6 1.754.868 48% 12 1.518.950 28% 18 1.326.673 12% 24 1.212.648 2% 30 656.194 -45% 36 2.672 -100%
2 VARIABLE
700 usd / m2
500 -150.122 -113% 600 517.712 -56% 700 1.185.547 0% 800 1.853.381 56% 900 2.521.215 113% 1.000 3.189.050 169%
3 VARIABLE
0%
-10% 1.420.652 20% 0% 1.185.547 0% 10% 950.441 -20% 20% 715.335 -40% 30% 480.230 -59% 40% 245.124 -79%
4 VARIABLE
0
-2 1.302.162 10% 0 1.185.547 0% 2 1.037.267 -13% 4 902.541 -24% 6 780.234 -34% 8 669.221 -44%
5 VARIABLE
7%
6% 1.224.283 3% 8% 1.147.140 -3% 10% 1.071.296 -10% 12% 996.705 -16% 14% 923.326 -22% 16% 851.117 -28%
VARIABLES
1.185.547 -10% 0% 10% 20% 30% 40%
500 84.983 -150.122 -385.228 -620.333 -855.439 -1.090.544
600 752.818 517.712 282.607 47.501 -187.604 -1.090.544
700 1.420.652 1.185.547 950.441 715.335 480.230 245.124
800 2.088.486 1.853.381 1.618.275 1.383.170 1.148.064 912.959
900 2.756.321 2.521.215 2.286.110 2.051.004 1.815.899 1.580.793
1.000 3.424.155 3.189.050 2.953.944 2.718.839 2.483.733 2.248.628
70
5.1 Anlisis Financiero para escenarios financiados con el IESS

La siguiente tabla muestra las variables consideradas por los escenarios financiados con recursos del IESS
TASA DE FINANCIAMIENTO FIDEICOMISO DE INVERSIN Y ADMINISTRACIN DEL IESS FUENTE DE FINANCIAMIENTO PARA EL DESARROLLO DEL MERCADO INMOBILIARIO MES DE INICIO DE VENTAS
CUOTA DE ENTRADA
8% COSTO TOTAL usd / m2 518 491 516 534 541
10%
Escenario Constructivo 1 2 3 4 5
Unidades PVP INICIAL Tipo Totales usd / m2 65 Casa 750 140 Departamentos 750 100 Departamentos 750 114 Mixto 700 86 Mixto 750
Intensidad de Periodo de Uso Ventas (meses) 50% 12 70% 24 65% 24 59% 26 60% 26
Tabla 16. Variables consideradas para escenarios financiados por el IESS. Elaboracin: Francisco Mio
Con las variables consideradas el resultado financiero se resume en la siguiente tabla.

Escenario Constructivo 1 2 3 4 5 Ingreso Total 5.850.000 8.212.500 7.665.000 6.510.000 7.065.000 Costo Total 4.322.466 5.805.525 5.737.609 5.425.673 5.562.393 Margen 1.527.534 2.406.975 1.927.391 1.084.327 1.502.607 Monto Financiamiento 2.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 VAN PURO 816.374 1.374.119 1.061.618 527.395 825.092 VAN RENTABILIDAD FINANCIADO ESTATICA 1.176.460 26% 1.914.247 29% 1.647.612 25% 1.113.389 17% 1.411.086 21%
Tabla 17. Resumen del resultado financiero para escenarios financiados por el IESS Elaboracin: Francisco Mio
El mejor escenario fue la construccin de 140 unidades a un predio referencial de 60.000 usd por unidad, con un costo total de 5,8 millones de dlares que dejan una utilidad de 2,4 millones trabajando con un apalancamiento de 3 millones.
71
5.2 Anlisis Financiero para escenarios financiados con el BEV

La siguiente tabla muestra las variables consideradas por los escenarios financiados con recursos del BEV.
TASA DE FINANCIAMIENTO CUOTA DE ENTRADA MES DE INICIO DE VENTAS
FUENTE DE BANCO ECUATORIANO DE LA VIVIENDA FINANCIAMIENTO
7% COSTO TOTAL usd / m2 491 534
30%
Escenario Constructivo
Unidades PVP INICIAL Tipo Totales usd / m2 6 140 Casa 750 7 114 Departamentos 700
Intensidad de Periodo de Uso Ventas (meses) 70% 24 59% 26
Tabla 18. Variables consideradas para escenarios financiados por el BEV. Elaboracin: Francisco Mio
Con las variables consideradas el resultado financiero se resume en la siguiente tabla.

Escenario Constructivo 6 7 Ingreso Total 8.212.500 6.510.000 Costo Total 5.754.053 5.369.521 Margen Monto Financiamiento 2.458.447 3.000.000 1.140.479 3.000.000 VAN PURO 1.422.697 561.146 VAN RENTABILIDAD FINANCIADO ESTATICA 1.999.117 30% 1.185.547 18%
Tabla 19. Resumen del resultado financiero para escenarios financiados por el IESS Elaboracin: Francisco Mio
Igual que en caso anterior, el mejor escenario fue la construccin de 140 unidades a un predio referencial de 60.000 usd por unidad, con un costo total de 5.7 millones de dlares que dejan una utilidad de 2,4 millones trabajando con un apalancamiento de 3 millones. El VAN tiene un valor mayor que en el caso anterior porque cambia la polticas de entrada del 10% al 30%.
72
5.3 Calificacin de Escenarios
CALIFICACIN DE LOS ESCENARIOS ESCENARIO 6 2 3 5 1 7 4 MARGEN 2.458.447 2.406.975 1.927.391 1.502.607 1.527.534 1.140.479 1.084.327 VAN PURO 1.422.697 1.374.119 1.061.618 825.092 816.374 561.146 527.395 VAN SUMATORIA FINANCIADO 1.999.117 5.880.261 1.914.247 5.695.341 1.647.612 4.636.620 1.411.086 3.738.786 1.176.460 3.520.368 1.185.547 2.887.171 1.113.389 2.725.110
Tabla 20. Calificacin de Escenarios Elaboracin: Francisco Mio
Haciendo una sumatoria, para efectos de valoracin, del margen, el VAN puro y el VAN financiado, el mejor escenario fue el de construir 140 unidades de precio referencial de 60.000 usd con el financiamiento del BEV.
73
74
6 Gerencia del Proyecto 6.1 Gestin del Tiempo

El proyecto est programado para una ejecucin de 24 meses que incluye 4 macro actividades
Planificacin Comercializacin Construccin Postventa
El desglose de actividades puede verse en el siguiente diagrama Gantt.

Nombre de tarea Duracin
Trimestre 1 1 2 3
Trimestre 2 4 5 6
Trimestre 3 7 8 9
Trimestre 4 10 11 12
Planificacin Consultora Legal Recursos Humanos Contabilidad e Impuestos Comercializacin Plan comercial Inicio de ventas Ventas Promocin y Publicidad Construccin Obras preliminares Obra gris e instalaciones Acabados Obras complementarias Postventa Entregas de Unidades Arreglos y mantenimiento
55 das 30 das 15 das 30 das 30 das 766 das 60 das 0 das 720 das 540 das 630 das 60 das 360 das 150 das 60 das 360 das 120 das
Grfico 26. Diagrama de Gantt para la gestin del tiempo Elaboracin: Francisco Mio
El atraso de la ejecucin del proyecto est valorado en 32.884 usd. El hito de verificacin principal es el inicio de ventas. La construccin est programada en 21 meses y las ventas tienen un periodo mximo de 24 meses.
75
6.2 Gestin de Costos

La lnea base de costos puede verse en el siguiente cuadro. El monto total base para el escenario 6 es de 5.3 MM de usd. La reduccin de un punto porcentual en el costos genera un aumento en el VAN de 26.759 usd.
CONCEPTO OBRA CIVIL TERRENO ADM. DE LA CONSTRUCCION PLANIFICACION GASTOS LEGALES VARIOS E IMPREVISTOS DIRECCION TECNICA TASAS E IMPUESTOS USD PORCENTAJE
3.175.500 862.323 707.856 118.000 160.000 47.633 291.690 17.878
59,01% 16,03% 13,16% 2,19% 2,97% 0,89% 5,42% 0,33%
5.380.879
Tabla 21. Lnea Base de Costos Elaboracin: Francisco Mio
El sistema de contratacin de la construccin es a obra terminada, la administracin asume el control general de costos. Los entregables de la gestin de costos son:
Avance de Obra semanal Control de Ejecucin presupuestaria Balances y Estado de resultados mensual Programa de pagos mensual Resumen de control de costos crticos Board de Gestin de Costos
6.3 Gestin de Recursos Humanos

Homec cuanta a la fecha con un equipo humano de 16 personas, que bsicamente se ocupan del rea de mantenimiento y construccin de nuevos galpones, la cobranza y la administracin. Para el nuevo proyecto se proponen un equipo humano completamente nuevo de 17 personas. EL organigrama funcional y el costo nuevo esquema de personal, se detalla a continuacin.
76
Grfico 27. Organigrama Funcional Propuesto Elaboracin: Francisco Mio
CONCEPTO Gerente de Proyecto DIRECCIN TCNICA Gerente Tcnico Residente de Obra Fiscalizador Interno Asistente Tcnico Asistente Fiscalizacin Gerente Administrativo Jefe de Adquisciones Jefe de RRHH Contador General Asistente Administrativa Bodeguero Guardia Mensajero
UNIDAD mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes
CANTIDAD 1 1 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1
UNITARIO 4.000 3.500 1.650 3.200 1.120 1.120 3.200 1.650 1.650 1.650 1.120 1.120 868 868 TOTAL (usd)
TOTAL 4.000 3.500 4.950 3.200 1.120 1.120 3.200 1.650 1.650 1.650 1.120 1.120 1.736 868 30.884
ADMINISTRACIN
Tabla 22. Costo proyectado del Recurso Humano Elaboracin: Francisco Mio
Los entregables de la gestin del Recurso Humano son:

Nmina semanal Rendimientos de trabajo semanal Acta mensual de control de documentos legales del personal Costo de Mano de Obra por actividad
77
6.4 Gestin de la Calidad

Las normas de construccin a aplicar tienen que ver con:
Norma INEN de materiales Norma ISO de calidad para proveedores de materiales crticos Permisos de Habitabilidad al final de la obra Norma Interna de Fiscalizacin
6.5 Gestin de la Comunicacin

Los niveles de comunicacin y la gestin en cada nivel se muestran en el siguiente esquema.
Grfico 28. Niveles de Comunicacin Elaboracin: Francisco Mio
Todos los niveles de comunicacin son administrados, controlados y evaluados por la administracin central del proyecto. Se establecer canales de comunicacin determinados para incluir en ellos puntos de control. La comunicacin con el exterior ser manejada bajo autorizacin de la gerencia del proyecto, el departamento de adquisiciones y el departamento comercial. La administracin verificar el uso de los canales de comunicacin externos y restringir la comunicacin no autorizada.
78
6.6 Gestin de Adquisiciones

Los tipos de adquisiciones se detallan en el siguiente esquema.
Grfico 29. Tipos de Adquisiciones Elaboracin: Francisco Mio
El proceso de adquisicin formal se esquematiza a continuacin
79
Grfico 30. Proceso de adquisicin. Elaboracin: Francisco Mio
Los entregables de la gestin de adquisiciones sern:

Reporte de rdenes de compra Compras por actividad y seccin Scoring de Proveedores Control de calidad de compras
7 Componente Legal
Los accionistas han acordado el trabajo del proyecto bajo el esquema de fideicomiso, cuya estructura general se describe a continuacin:
7.1 Estructura general

Constituyentes: Accionistas Homec.
80
Beneficiarios:
Compradores de las unidades, Banco Ecuatorianos de la Vivienda
y Accionistas Homec. Fiduciaria: Por definir
7.2 Objeto del fideicomiso mercantil

El Fideicomiso Mercantil tendr por objeto desarrollar el Proyecto Inmobiliario, as como administrar integralmente los recursos que para dicha finalidad reciba, sea que provengan de aportes de los Promotores, de ventas, promesas de compra venta, crditos, o por contratos de administracin; y/o en general por cualquier otro concepto vinculado al Proyecto Inmobiliario.
7.3 Esquema fiduciario
A fin de estructurar el Patrimonio Autnomo del Fideicomiso, los Constituyentes aportarn el inmueble donde se desarrollar el Proyecto y los recursos que sean necesarios invertir hasta alcanzar el Punto de Equilibrio. Los Promotores aportarn los recursos para la estructuracin y puesta en marcha del Proyecto, as como los costos y gastos que se necesiten previo la consecucin del Punto de Equilibrio; y durante la etapa de desarrollo del Proyecto de ser necesario para cubrir requerimientos de caja. El Contrato de Fideicomiso establecer los derechos y obligaciones de los Constituyentes, e instruir irrevocablemente a la Fiduciaria las gestiones a realizar a fin de conseguir los objetivos planteados.
81
A travs del Fideicomiso se impulsarn las obras de construccin y ejecucin del Proyecto, acorde con las instrucciones que para el efecto imparta una Junta de Fideicomiso que contractualmente se conformar con los representantes nombrados por los Constituyentes; eventualmente por el Constructor, el Fiscalizador y el Gerente de Proyecto como invitados; adems de la Fiduciaria quien participar obligatoriamente en las Juntas con derecho a veto. La Junta del Fideicomiso ser el mximo rgano de Gobierno del Proyecto; por lo tanto entre su funciones principales estarn el tomar todas las decisiones referentes al mismo; y seleccionar los profesionales tcnicos que realizarn las funciones de Constructor, Gerente de Proyecto y Fiscalizador Tcnico de la Obra. Durante la etapa de construccin la Fiduciaria ser la encargada de ejecutar las decisiones tomadas por la Junta del Fideicomiso. Las mismas que sern supervisadas en la parte tcnica por el Fiscalizador de Obra, profesional que velar por el
cumplimiento de los estndares tcnicos de la construccin y aprobar los desembolsos efectivamente invertidos en el Proyecto. El Proyecto Inmobiliario se financiar con los aportes de terreno y efectivo que realicen los Promotores; los ingresos por ventas de las alcuotas bajo el esquema de Punto de Equilibrio a ser alcanzado en un plazo previamente establecido; y por los recursos que sean necesarios para financiar el flujo (Crditos de ser el caso) previa autorizacin de la Junta. En trminos generales el alcance del Fideicomiso ser lo suficientemente amplio de manera que cumpla de manera exitosa con su objeto, conforme a las instrucciones especficas del Promotor.
82
7.4 Instrucciones especiales

Para el adecuado cumplimiento del objeto y finalidades del Fideicomiso, los Constituyentes expresa e irrevocablemente instruirn a la Fiduciaria, para que en su calidad de Representante Legal del Fideicomiso Mercantil, cumpla con las siguientes instrucciones:
Ejercer todas las acciones, derechos y obligaciones inherentes a la calidad de representante legal del Fideicomiso, propietario del inmueble transferido al patrimonio autnomo del Fideicomiso. Registrar como propiedad del Fideicomiso los bienes y recursos aportados al patrimonio autnomo, as como aquellos bienes, activos y recursos que posteriormente transfieran los Constituyentes o terceros relacionados con el Proyecto. Llevar la contabilidad del Fideicomiso y registrar los bienes, derechos, activos y recursos que transfieran los Constituyentes o terceros autorizados por la Junta. Registrar adems los pasivos del Fideicomiso (si los hubiere); y en general todo el registro contable del proyecto Inmobiliario. Recibir de los Promitentes Compradores de los bienes del Proyecto, los recursos para el desarrollo del mismo, y velar por el correcto desarrollo del proyecto inmobiliario bajo el esquema de Punto de Equilibrio, en los trminos que apruebe la Junta del Fideicomiso.
Contratar en representacin y por cuenta del Fideicomiso al Constructor del Proyecto, al Gerente del mismo, a la compaa Inmobiliaria y al Fiscalizador Tcnico, en los trminos y condiciones que apruebe la Junta, de las opciones presentadas por la Fiduciaria. Supervisar las gestiones de comercializacin del proyecto a cargo de la compaa Inmobiliaria, para lo cual presentar a las Constituyentes, reportes mensuales de la comercializacin del mismo. Administrar los bienes y recursos del patrimonio autnomo, conforme a las instrucciones que para el efecto le imparta la Junta del Fideicomiso, y lo estipulado en el contrato. Informar sobre el cumplimiento del presupuesto y el cronograma de obra del Proyecto, as como por la correcta aplicacin de los recursos destinados al desarrollo del Proyecto, conforme a la informacin que para el efecto le proporcione el Fiscalizador Tcnico y el Gerente de Proyecto. Suscribir los contratos de promesa de compraventa y compraventa definitiva de los bienes del proyecto, as como recibir los recursos producto del pago del precio de dichos bienes. Invertir los excedentes de efectivo que existieren, siempre y cuando no existan requerimientos de fondos de conformidad con el cronograma y los flujos del proyecto, en los trminos ms adecuados de prudencia financiera y con la autorizacin de la Junta del Fideicomiso. Aperturar una cuenta corriente a nombre del Fideicomiso, para el adecuado manejo de los recursos existentes en el patrimonio autnomo, de la cual proceder a realizar los desembolsos a que haya lugar, tales como: pago de planillas al Constructor contempladas en el flujo de caja y el cronograma valorado del proyecto previo visto bueno del Fiscalizador Tcnico; los tributos, gastos y honorarios que genere la administracin fiduciaria; y el pago de las obligaciones contradas por el fideicomiso de ser el caso.
83
El desarrollo del proyecto se efectuar bajo la modalidad de punto de inicio y punto de equilibrio. Punto de Equilibrio: El Punto de Equilibrio del Proyecto se alcanzar una vez que se obtengan los recursos suficientes para cubrir los rubros totales del costo de construccin, gastos legales e impuestos que constarn en el presupuesto que debidamente suscrito y aceptado por la Junta, se entregar a la Fiduciaria. Los desembolsos al Constructor para el desarrollo del proyecto, se efectuarn bajo la modalidad de fondo rotativo, el cual deber ser justificado por el Constructor mediante la presentacin de planillas las mismas que previamente debern contar con el visto bueno del Fiscalizador Tcnico, con el objeto de que se proceda a su reposicin por parte del Fideicomiso.
El Fondo Rotativo ser determinado por la Junta del Fideicomiso en funcin de los requerimientos de efectivo contemplados en el cronograma y flujos del proyecto. La Fiduciaria, a travs del Fiscalizador Tcnico, verificar la aplicacin de los recursos en el proyecto, con el objeto de que la misma se realice de acuerdo a los presupuestos, flujos financieros y cronograma de obra determinados para el efecto. El Fiscalizador Tcnico emitir mensualmente un informe de las verificaciones efectuadas, el mismo que ser entregado a la Fiduciaria. Una vez terminado y liquidado el Proyecto, proceder a entregar a los Beneficiarios, el remanente de recursos o prdidas que hubiere generado el proyecto.
84
7.5 Caractersticas del fideicomiso mercantil
- Independencia: El patrimonio que se conformar con el conjunto de bienes transferidos por los Constituyentes, se hallar separado y ser independiente de los patrimonios de los mismos y de cada uno de los negocios fiduciarios que administre el Fiduciario. - Irrevocabilidad: El fideicomiso mercantil es un contrato de naturaleza irrevocable, es decir que la restitucin de los bienes fideicomitidos, se la realizar nicamente de acuerdo a las disposiciones e instrucciones determinadas en el acto constitutivo y stas no podrn ser modificadas ni en todo ni en parte, salvo disposicin expresa de los Constituyentes.
- Solemnidad: Todo contrato de fideicomiso debe celebrarse necesariamente a travs de escritura pblica. - Indelegabilidad: La responsabilidad de la Fiduciaria es indelegable, se obliga a cumplir con las instrucciones de los Constituyentes. - Inembargabilidad: Los bienes aportados al fideicomiso no podrn ser objeto de embargo ni medidas o providencias preventivas. - Confidencialidad: La Fiduciaria guardar reserva y confidencialidad sobre el manejo del Fideicomiso.
85
8 Conclusiones
Las conclusiones ms importantes del presente estudio son: - La zona de influencia, en general tiene una oferta que est reduciendo las reas de construccin, manteniendo el PVP por m2, para ajustarse a precios por unidad ms baratos. - No hay diferencias significativas entre proyectos similares en la zona de influencia, en trminos constructivos y de acabados. - La demanda potencial es alentadora para el desarrollo comercial del proyecto. - El escenario financiero ms favorable es aquel que maximiza la edificabilidad del terreno. - La construccin de unidades tipo casas a pesar de tener una velocidad de venta mucho menor no logra superar el beneficio econmico de la construccin de departamentos. - Para proyectos de tamao grande, la maximizacin del rea edificable es la mejor opcin financiera. - El escenario 6 es particularmente sensible a la variacin del costo de ventas y a la velocidad de ventas - Con un plan comercial eficiente es posible llegar a niveles de absorcin de casi 5 unidades por mes. Para ellos el presupuesto de promocin y publicidad debe ser particularmente amplio.
86
- Con un adecuado diseo, es posible reducir de forma eficiente el costo de construccin, el costo administrativo se reducir en funcin de la velocidad de ventas. - Es necesario evaluar la construccin por etapas o la construccin en una sola fases, el terreno tiene dos lotes que pueden funcionar de forma independiente. - La administracin debe ajustarse a los requerimientos legales en la figura de fideicomiso. - Es necesario armar una estructura administrativa completamente nueva. - Las fuentes de financiamiento estn disponibles, el proyecto debe iniciar como ms tarde en enero del 2011.
87
9 Bibliografa
1. JARILLO, J. C.: Direccin Estratgica. Ed. MCGRAW-HILL, MADRID, 2000 2. KINNEAR T. TAYLOR J. Investigacin de Mercados un enfoque aplicado. Editorial Mc Graw Hill. Tercera edicin 1999 3. KOTTLER, Philip , ARMSTRONG, Gary, Administration de Empresas, Editorial Pearson, 2000 4. KOTLER, Phillip. "Direccin de Marketing. La edicin del milenio" Ed. PrenticeHall, Mxico., 2001. 5. LAMBIN JEAN-JACQUES, Marketing Estratgico Ed. McGrawHIl, Tercera Edicin 2000 6. LUCAS H.C. Conceptos de los Sistemas de Informacin para Administracin, Editoril Mac Graw Hill Mxico 2004 7. BANGS, D. H, Gua para la Planeacin de su Negocio, Ed. Promexa, Mxico, 1999 8. BEDWORTH, David and BAILEY, James. Integrated Production Control Systems. 2 edition, New York, Jhon Wiley and Sons, 1999, 477 p. 9. BERNSTEIN, Leolpold, Anlisis de Estados Financieros, Editorial Irwin, 2000 10. GALLARDO C. Juan, Formulacin y Evaluacin de Proyectos de Inversin, Programas
Educativos S.A., Coleccin McGraw- Hill, Primera Edicin, Mxico D.F. , 1999 11. RACHMAN, Introduccin a los Negocios, McGraw Hill, Mxico, 1999
88
10 Anexos 10.1 Fichas de mercado de proyectos inmobiliarios
89
10.2 Corridas financieras para los escenarios considerados

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UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO Colegio de Postgrados

Desarrollo Inmobiliario Santa Fe: Valoracin de Escenarios

Francisco Javier Mio Ron

Quito, Octubre del 2010

UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO Colegio de Postgrados

HOJA DE APROBACIN DE TESIS Desarrollo Inmobiliario Santa Fe: Valoracin de Escenarios

Francisco Javier Mio Ron

Xavier Castellanos E. Director de Tesis Miembro del Comit de Tesis

Vctor Viteri PhD. Decano del Colegio de Postgrados

Quito, Octubre del 2010

Derechos de autor Francisco Javier Mio Ron 2010

1 Resumen Ejecutivo .................................................................. 1

2 El Entorno Macroeconmico .................................................... 5

2.10.1 2.10.2 2.11

3 Anlisis e investigacin de mercado ...................................... 29

3.1.1 3.1.2 3.2

3.2.1 3.2.2 3.3 3.4 3.5

4 Componente tcnico arquitectnico ...................................... 52

5 Anlisis financiero .................................................................. 62

6 Gerencia del Proyecto ........................................................... 74

6.4 6.5 6.6

7 Componente Legal ................................................................ 79

8 Conclusiones ......................................................................... 85 9 Bibliografa ............................................................................. 87 10 Anexos ................................................................................. 88

1.1 Datos generales del desarrollo

Ilustracin 1. Datos Generales del desarrollo Elaboracin: Francisco Mio

2.1 Producto Interno Bruto

2.3 Tasa de Inters

Grfico 5. Evolucin de las tasas activas y pasivas

Fuente: Banco Central del Ecuador Elaboracin: Francisco Mio

Tabla 1. Tasas Internacionales de Referencia Fuente: www.bloomberg.com

2.4 El sistema financiero

Grfico 8. Poblacin por regiones Fuente: Instituto Nacional de Estadsticas y Censos

Elaboracin: Francisco Mio

2.6 Remesas del exterior

2.7 Empleo y desempleo

2.8 El Sector de la Construccin

2.9 Seguridad Social

FODINFA (Fondo Inmobiliario de las Fuerzas Armadas)

Para miembro activos con ms de cinco aos de aportacin al fondo

Miembros de la Polica Nacional activos o pasivos

2.10 Fuentes de financiamiento para el sector inmobiliario

BANCO DEL PACFICO

2.500 200.000 8,75% 12 aos 80% 50%

3.000 150.000 10.75% 20 aos 70% 30%

5.000 130.000 11.3% 15 aos 80% 30%

10.000 150.000 10.78% 15 aos 70% 30%

7.500 sin lmite 10.78% 15 aos 70% 30%

Tabla 3. Opciones de financiamiento en la banca privada local Elaboracin: Francisco Mio

Ilustracin 2. Resumen del entorno macroeconmico Elaboracin: Francisco Mio

3 Anlisis e investigacin de mercado 3.1 Ubicacin

Ilustracin 3. Mapa de Ubicacin Elaboracin: Francisco Mio

Los hitos principales de ubicacin son:

Ilustracin 4. Malla vial Elaboracin: Francisco Mio

Tabla 4. Zonas de desarrollo inmobiliario al noroccidente de Quito Elaboracin: Francisco Mio

Ilustracin 5. Zonas de influencia en el sector noroccidental de Quito Elaboracin: Francisco Mio

Tabla 5. Evaluacin del acceso. Elaboracin: Francisco Mio

Tabla 6. Evaluacin de servicios Elaboracin: Francisco Mio

Tabla 7. Evaluacin de la proyeccin. Elaboracin: Francisco Mio

Tabla 8. Puntaje final de la evaluacin de zonas Elaboracin: Francisco Mio

Valores promedios 124.1 194 3.1 2.3 1.5

NSE MEDIO DEMANDA POTENCIAL CALIFICADA

4,3 39,01% 31,83% 21,00%

Gridcon, Inteligencia Inmobiliaria. Estudio de demanda de la ciudad de Quito, 2009

3.3 Anlisis y evaluacin de la oferta