Hábitat Y El Desafío de Las Microfinanzas: ISBN: 978-92-1-131968-2

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colectiva hecha realidad. Presupuesto participativo en el Valle del Cauca, Colombia. Hbitat y pobreza. Los objetivos de desarrollo del milenio desde la ciudad. La microfinanciacin del vivienda. Hacia la configuracin de un nuevo sistema habitacional. Hbitat y financiacin. Una estrategia para la lucha contra la pobreza. Construyendo confianza para mejorar la calidad de vida de las comunidades. Programa de Mejoramiento Integral de Barrios y Regulacin de la Tenencia de Vivienda. Un modelo de Asociacin Pblico - Privada. Cali, Colombia. Gua para la gestin de la seguridad y la convivencia en las localidades Participacin para la inversin local 2007. Balance. Hbitat y espacio pblico. El caso de los vendedores informales en el espacio pblico fsico de Bogot. Libro blanco de la seguridad ciudadana y la convivencia de Bogot: primeros resultados. El funcionamiento adecuado de las instituciones, incluidas las del hbitat, est atravesado por una multiplicidad de factores polticos propios de los intereses de los actores que intervienen en su configuracin, indicndonos cmo, en ltima instancia, los problemas econmicos son ilegibles sin abordar la dimensin poltica; no se debe perder de vista que los elementos fundamentales para atacar a fondo el problema habitacional en nuestro medio estn ntimamente ligados con la conjuncin de al menos los siguientes elementos: regulacin en el mercado del suelo que promueva eficientemente la produccin de vivienda para los ms pobres; provisin de servicios pblicos al alcance de dichas familias y diseo de sistemas de microfinanciacin inmobiliaria acompaadas con los recursos suficientes del presupuesto nacional que hagan viable reducciones significativas en los dficits de vivienda y del hbitat durante perodos de tiempo previamente definidos. Pero, lo ms importante de todo, ingresos y empleos suficientes para que las familias puedan no slo adquirir sus viviendas, sino honrar los crditos que otorga el sistema financiero. En una palabra, mayores y mejores empleos a travs del tiempo, o, lo que es lo mismo, oportunidades efectivas de escape para quienes han quedado atrapados en la trampa de la pobreza. En este punto, y dadas las fallas de mercado para llegar a los ms pobres y disear sistemas financieros para tal fin, es como se ha venido adelantando una amplia discusin sobre la microfinanciacin inmobiliaria. En la bsqueda de estos objetivos se orienta la asistencia tcnica de UN-Hbitat al pas, donde la presente publicacin no es sino un pequeo esfuerzo en esta direccin.
HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS
El papel de UN-Hbitat como agencia especializada del sistema de Naciones Unidas es el de promover la sostenibilidad poltica, econmico-social y ambiental de los territorios y ciudades inscritos en el desarrollo de su agenda: mejorar las condiciones de vida y de trabajo para todos y todas mediante la gestin y desarrollo eficiente, participativo y transparente de los asentamientos humanos, dentro del objetivo general de la reduccin de la pobreza y la exclusin social.
ISBN: 978-92-1-131968-2
9 789211 319682
Alfredo Bateman Cesar Ferrari Fabio Giraldo
Bateman, Alfredo; Ferrari, Cesar y Giraldo, Fabio Hbitat y el desafo de las microfinanzas. UN-Hbitat Bogot, mayo de 2008. 192 p.; 22,5 x 16,5 cm.
DIRECCIN INSTITUCIONAL Coordinador Nacional de Programas UN-Hbitat/Colombia Fabio Giraldo Isaza AUTORES Alfredo Bateman Csar Ferrari Fabio Giraldo ASISTENTES DE INVESTIGACIN Andrs Alonso Felipe Colmenares Idoia Ortiz EQUIPO DE TRABAJO UN-HABITAT Andrs Alonso Alfredo Bateman David Buitrago Carla Cceres Felipe Colmenares Jon Garca Patricia Guzmn Idoia Ortiz Diana Puerta
ILUSTRACIN CUBIERTA Imagen fractal de un sistema auto-organizado Conjunto de Mandelbrot ISBN: 978-92-1-131968-2 HS/986/08S IMPRESIN Fundacin Cultural Javeriana de Artes Grficas JAVEGRAF PRIMERA EDICIN Mayo de 2008
Las opiniones y planteamientos expresados por los autores son responsabilidad exclusiva de los mismos y no comprometen a UN-Hbitat ni a ninguna de las instituciones editoras. Todos los derechos reservados. Esta publicacin y sus materiales complementarios no puedes ser reproducidos, en todo ni en parte, ni registrados en o transmitidos por un sistema de recuperacin de informacin, en ninguna forma ni por ningn medio, sea mecnico, foto-qumico, electrnico, magntico, electroptico, por fotocopia o cualquier otro, sin el permiso previo por escrito de UN-Hbitat.
El microcrdito es ayudar a cada persona a alcanzar su mximo potencial. es sobre todo una herramienta que libera los sueos de los hombres y ayuda incluso a los ms pobres a lograr dignidad y respeto y dar sentido a su vida. MUHAMMAD YUNUS
Una economa que se preocupe por la suerte de los ms pobres, esto es, por la equidad, debe hacer coexistir el mercado y la regulacin estatal entendiendo que las variaciones en los precios pueden equilibrar la oferta y la demanda, pero no resuelven las necesidades bsicas de los humillados y ofendidos por el hambre. UN CAMINANTE DE LA CALLE
PRLOGO
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ndice
Presentacin . .............................................................................................................. 13 I. Introduccin . ......................................................................................................... 17 II. La problemtica habitacional en bogot . ......................................................... 23 El dficit habitacional .................................................................................................. 25 Precios e ingresos en la solucin de vivienda ........................................................... 31 El sector de la construccin ......................................................................................... 33 El ciclo sectorial de la construccin ........................................................................... 41 El PIB potencial de la construccin ............................................................................ 45 III. La poltica habitacional . ...................................................................................... 51 Antecedentes institucionales en la solucin de vivienda ....................................... 53 El sistema UPAC y la UVR .......................................................................................... 55 Crditos y tasas de inters ........................................................................................... 58 El subsidio familiar de vivienda (SFV) ...................................................................... 64 IV. Microfinanciacin: Realidades y posibilidades . ............................................ 71 Los mecanismos de microfinanciacin ..................................................................... 73 La experiencia del Banco Grameen ............................................................................ 76 Caractersticas principales y resultados ............................................................. 77 Crditos y depsitos en el Grameen .................................................................... 78 Las tasas de inters del Grameen ........................................................................ 80 Los aspectos sustanciales del Grameen .............................................................. 81 Por qu el mercado colombiano no ha producido un Banco Grameen? ............. 82 Las limitaciones de la legislacin colombiana ......................................................... 84 Patrimonio y capital mnimo ................................................................................ 84 Margen de solvencia ............................................................................................. 85 Depsitos y crditos .............................................................................................. 86 Garantas ................................................................................................................ 87
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS Tasas de inters ...................................................................................................... 87 Provisiones ............................................................................................................. 88 Reserva legal y encaje ............................................................................................ 88 Rgimen tributario ................................................................................................. 89 Control y vigilancia ............................................................................................... 90
V . Algunas experiencias microfinancieras . ......................................................... 91 Los fondos rotatorios departamentales y locales ..................................................... 94 Las ONGs y los fondos rotatorios privados .............................................................. 95 La Banca de Oportunidades ....................................................................................... 97 La microfinanciacin hipotecaria .............................................................................. 99 La problemtica de las tasas de inters hipotecarias ............................................. 101 Experiencias internacionales de microfinanciacin de vivienda ......................... 104 VI. Microcrdito para vivienda en Bogot . .......................................................... 111 Replicando el Banco Grameen .................................................................................. 113 Los fondos rotatorios gubernamentales .................................................................. 115 La banca comercial modificada ................................................................................ 116 El microcrdito en el Plan de Desarrollo Bogot sin Indiferencia .................... 117 El modelo de anlisis financiero .............................................................................. 119 El Fondo Distrital Inmobiliario ................................................................................. 122 Un fondo inmobiliario viable .................................................................................... 126 Un fondo multipropsito viable ............................................................................... 130 Un banco tipo Grameen ............................................................................................. 133 VII. Microfinanzas, finanzas, vivienda y crisis . .................................................. 139 La financiacin y la vivienda en el marco del equilibrio general ......................... 141 Equilibrio general y localizaciones territoriales ..................................................... 144 Crisis inmobiliarias y financieras ............................................................................ 147 Bibliografa. ................................................................................................................ 167 Anexos . ....................................................................................................................... 175 Anexo 1 Los esfuerzos nacionales y la cooperacin internacional ..................................... 177 Anexo 2 Metodologas y definiciones estadsticas ................................................................ 185
Presentacin
s ms o menos conocido cmo el intento de llevar los mercados a la problemtica habitacional de las personas de ms bajos ingresos, presenta una de las tareas pendientes de la industria de la micro financiacin a nivel global. La compra de nuevas viviendas, de un lote para construir o mejorar las condiciones habitacionales de las viviendas precarias existentes, requiere de condiciones de crditos con plazos relativamente largos, en el marco de las microfinanzas, para lograr ampliar el mercado de la vivienda para las familias ms pobres. Empero, se conocen casos exitosos donde los operadores de microfinanzas han logrado disear metodologas como la del Grameen Bank, que presta dinero sin garanta a los ms pobres; por ello, cuando se dio origen al Proyecto COL/46930 Apoyo a la poltica de Hbitat en Bogot finales de agosto del ao 2005- dentro de su documento de proyecto, tanto UN-Hbitat como el PNUD, se comprometieron a invertir parte de los recursos de las agencias en realizar un estudio sobre las Necesidades Habitacionales de Bogot D.C., desarrollado mediante las metodologas que UNHbitat viene proponiendo para tal efecto1 . Con las primeras investigaciones realizadas para Metrovivienda se logr avanzar en la lectura de encuestas, la definicin de las variables a ser cuantificadas, y en unos primeros anlisis urbansticos de las localidades de Bosa y Usme; igualmente, se pudo adelantar un trabajo piloto en la localidad de Bosa, donde se estableci una tipologa de vivienda, la segmentacin de la poblacin segn su acceso al mercado, y una lectura de los Objetivos del Milenio en las localidades de Bosa y Usme, ponderando indicadores del hbitat para ir acercando la discusin a la medicin y determinacin de la tipologa de vivienda digna en la ciudad. Algunos de estos productos, como los realizados en la asistencia tcnica especializada a la actividad N 5 de Necesidades Hbitat, que en su inicio estaban orientados a la publicacin de un texto sobre microcrdito y el subsidio, fueron reorientados al apoyo del trabajo que en su momento solicit la Directora del Proyecto y que quedaron plasmados
Giraldo, Fabio y Torres, Jorge, Hbitat y Desarrollo Humano. Cuadernos PNUD/UN-Hbitat, Bogot, Octubre 2004.
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en la publicacin del libro 10 aos de Metrovivienda Modelos de Gestin del suelo, Vivienda y Hbitat 2 ; sin embargo, el libro que el lector tiene en sus manos recoge los avances efectuados durante la asistencia tcnica a Metrovivienda, pero incluye desarrollados adicionales que ha venido realizando en forma directa UNHbitat Colombia. El presente trabajo muestra cmo muchas de las familias de bajos ingresos pueden acceder a un crdito a largo plazo si el sistema financiero cambia su visin sobre la naturaleza de los ingresos de dichas familias. La vivienda satisface una necesidad bsica y representa no slo un lugar de alojamiento; siendo en muchos casos un activo de capital para las familias e incluso su lugar de trabajo. En efecto, como lo vienen indicando las diferentes investigaciones que est desarrollando UN-Hbitat en el pas, muchos de los clientes potenciales de la microfinanciacin inmobiliaria utilizan fondos de crdito o aplican parte de los ingresos que obtienen en sus actividades econmicas para comprar vivienda propia o realizar mejoras sustantivas a la misma. Por esta va, las familias ms pobres logran hacerse con la propiedad de activos de largo plazo que sin duda son la base para enfrentar los vaivenes de los ciclos econmicos de nuestras economas y la volatilidad y vulnerabilidad en sus ingresos. Cuando el ingreso obtenido por un salario o por cuenta propia es muy bajo, es claro que los programas tradicionales de vivienda enfrentan serias dificultades, en razn a que el tamao del crdito es desproporcionadamente alto y las condiciones porco flexibles con respecto a los ingresos de la poblacin objetivo. Para resolver parcialmente esta situacin, el gobierno nacional, al igual que muchos de los gobiernos de Amrica Latina, viene otorgando subsidios a la demanda para que las familias ms pobres puedan adquirir, mejorar o construir su vivienda; la dificultad est en que los sistemas financieros convencionales no han podido llegar a los segmentos ms pobres de la poblacin, haciendo que dichas familias no puedan hacer efectivo el derecho otorgado por el Estado. No es que los subsidios a la demanda, como creen algunos participantes en este debate, hayan sido un fracaso. Son programas que no se ajustan a las capacidades econmicas y, en especial, a las necesidades habitacionales de los ms pobres. El subsidio directo endosable para pago al contado es mucha mejor opcin que los anteriores subsidios indirectos, que consistan en tasas de inters por debajo de las condiciones del mercado, o, en muchos casos, en buscar disminuir los costos de la vivienda con la intervencin directa del sector pblico.
Casasfranco, Ma. Virginia y Arcos, Oscar, 10 Aos de Metrovivienda Modelos del suelo, vivienda y Hbitat, Alcalda Mayor de Bogot, Secretara del Hbitat, Metrovivienda, PNUD, UNHbitat, Bogot, Diciembre 2007
PRESENTACIN
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En el nuevo rol, el sector pblico se limita a buscar opciones financieras, y seleccionar los beneficiarios de los subsidios, estableciendo la normatividad y los reglamentos a travs del Ministerio con responsabilidades polticas para tal fin. El sector privado es responsable de la construccin directa, la provisin de muchos de los servicios urbanos y la intermediacin financiera. En este punto, y dadas las fallas de mercado para llegar a los ms pobres y disear sistemas financieros para tal fin, es como se ha venido adelantando una amplia discusin sobre la microfinanciacin inmobiliaria. Pero la problemtica del hbitat de los ms pobres no se resuelve solamente con el diseo adecuado de sistemas de crdito. Ella debe adelantar multiplicidad de acciones: intervenciones en el suelo urbanizado, disminucin de los costos de la produccin, mejora del uso del subsidio gubernamental o el diseo de polticas crediticias acordes con los ingresos de las familias ms necesitadas, etc. Lugar especial, como se pone de manifiesto en el presente texto, ocupan las polticas econmicas generales, las cuales no pueden desconocer las condiciones estructurales de la sociedad. As como el crecimiento econmico no es un proceso lineal, sino dinmico atravesado por ciclos de creacin y destruccin de empresas y sectores, los procesos sociales son mucho ms complejos; las familias pobres, tienen mucha menos habilidad para generar nuevas dinmicas y por ello deben recibir, por perodos definidos, apoyos directos por parte del Estado. La dinmica del sector habitacional en su conjunto no puede seguir diseando intervenciones del Estado orientadas a la reactivacin de los mercados ms costosos; ella debe ver la evolucin conjunta de las condiciones del hbitat y la composicin sectorial de la construccin, poniendo especial atencin en los eslabonamientos intra e intersectoriales de las complicadas estructuras de mercado que subyacen en el sector y, muy en especial, en las dificultades para vincular en los canales de la riqueza a las familias con mayor debilidad en sus ingresos . Los cambios en los mercados ms dinmicos son importantes, pero las dinmicas de los proceso de microfinanciacin son ingredientes necesarios; lo que realmente importa es evaluar los procesos que tienen lugar en el conjunto del sistema para, de all, decidir dnde debe el Estado intervenir activamente, no solo para la generacin de una mayor riqueza, sino para alcanzar una mayor equidad. Para lograr este objetivo, es bueno tener presente lo que la sabidura popular afirma en forma coloquial: No es lo mismo Cundinamarca que Dinamarca. En los pases desarrollados, al decir de Bruce Ferguson, se da una red altamente sofisticada de financieras hipotecarias, instituciones de mercado secundario, compaas de titulacin, proveedores de infraestructura y otros agentes que apoyan los mercados de viviendaLa profundidad y la liquidez de los mercados de Estados Unidos se extiende no solamente a los propietarios de vivienda, sino a todo el proceso de desarrollo de la misma: los crditos para la compra de terrenos, para subdivisin e infraestructura finanzas para desarrollo y para construccin finanzas para construccin- hacen posible contar con una industria de desarrollo
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de vivienda altamente articulada y flexible las familias en los Estados Unidos venden sus casas en promedio cada siete aos, haciendo que los mercados de bienes races sean profundos y fluidos3 . Como lo puede constatar el lector, las condiciones de Colombia, y de Amrica Latina en general, estn muy distantes de mercados profundos y fluidos, objeto central de las polticas de crdito que abogan, no solo por diseo de polticas de microfinanciacin, sino de creacin de mercados de capitales. La razn bsica nos la ofrece Ferguson: muchas instituciones de microfinanzas se quedan atascadas en un equilibrio de bajo nivel donde no tienen ni los medios, ni la iniciativa para superarse 4 . El funcionamiento adecuado de las instituciones, incluidas las del hbitat, est atravesado por una multiplicidad de factores polticos propios de los intereses de los actores que intervienen en su configuracin, indicndonos cmo, en ltima instancia, los problemas econmicos son ilegibles sin abordar la dimensin poltica; no se debe perder de vista que los elementos fundamentales para atacar a fondo el problema habitacional en nuestro medio estn ntimamente ligados con la conjuncin de al menos los siguiente elementos: regulacin en el mercado del suelo que promueva eficientemente la produccin de vivienda para los ms pobres; provisin de servicios pblicos al alcance de dichas familias y diseo de sistemas de microfinanciacin inmobiliaria acompaadas con los recursos suficientes del presupuesto nacional que hagan viable reducciones significativas en los dficit de vivienda y del hbitat durante perodos de tiempo previamente definidos. Pero, lo ms importante de todo, ingresos y empleos suficientes para que las familias puedan no slo adquirir sus viviendas, sino honrar los crditos que otorga el sistema financiero. En una palabra, mayores y mejores empleos a travs del tiempo, o, lo que es lo mismo, oportunidades efectivas de escape para quienes han quedado atrapados en la trampa de la pobreza. En la bsqueda de estos objetivos se orienta la asistencia tcnica de UN-Hbitat al pas, donde la presente publicacin no es sino un pequeo esfuerzo en esta direccin. FABIO GIRALDO ISAZA Coordinador Nacional de Programas UN-Hbitat Colombia
Ferguson, Bruce, La gran Importancia de las microfinanzas para vivienda en Microfinanzas para vivienda: Una gua prctica Franck Daphnis y Bruce Ferguson , 1 ed, San Jos de Costa Rica, Hbitat para la Humanidad Internacional, 2006, Pg, 28 Op cit, Pg., 31
I
Introduccin
Introduccin
a pobreza abruma, aunque algunas veces, de tanto observarla, se vuelve silenciosa. Pero, sobre todo, atenta contra la dignidad de los pobres. Sus manifestaciones incluyen, entre las principales, desnutricin, falta de educacin y salud y, en particular, dficit de hbitat y vivienda. Es tal vez en los problemas del hbitat que se hace ms dramtica y, por ello, ante la magnitud de la deficiencia, demanda una solucin equitativa, eficiente y eficaz. Para el caso de la vivienda, una posible solucin es el crdito. Sin embargo, las modalidades crediticias tradicionales parecen insuficientes e ineficientes para atender los requerimientos financieros de los pobres. Dadas sus condiciones, sin patrimonio, amigos solventes ni ingresos estables, es imposible que los pobres puedan ofrecer las garantas que exigen las instituciones financieras para acceder a las diversas modalidades tradicionales de crdito de vivienda. Por otro lado, con montos de crdito tan reducidos, los que los pobres pueden pagar, cualquier esquema tradicional de crdito resulta imposible: el costo de analista acaba siendo mayor que el propio crdito que debe analizar y calificar. Todo ello conduce a una solucin de microcrditos, en forma ms extendida de microfinanzas, orientados a los pobres. Pero esa solucin no debe pretender, solamente, resolver sus carencias de vivienda si no, fundamentalmente, abordar sus carencias de ingreso y sus necesidades de capitalizacin para generar progresivamente un flujo creciente de fondos, que tarde o temprano, le permita resolver su problema de vivienda. En el fondo, la carencia de vivienda es un problema de ingresos y de capitalizacin para generar ingreso.
Hbitat y el Desafo de las Microfinanzas representa un esfuerzo por concretar en un texto una visin de la pobreza expresada en la carencia de vivienda en calidad y cantidad suficiente y el desafo que representa abordar su solucin, fundamentalmente en trminos de generacin de ingresos y capitalizacin desde el mercado financiero, en su modalidad de microfinanzas.
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A lo largo de siete captulos, Hbitat y el Desafo de las Microfinanzas intenta responder a preguntas sobre la pobreza, el hbitat y la vivienda y sobre las microfinanzas como posible solucin. El texto comienza abordando en el captulo II la problemtica habitacional en Bogot. Incluye un anlisis del impacto que los precios e ingresos tienen como elementos determinantes de la demanda de vivienda y la problemtica del sector de la construccin como determinante principal de la oferta habitacional. El captulo III trata sobre la poltica habitacional. Incluye los antecedentes institucionales en la solucin de vivienda, en particular el sistema UPAC y la UVR, la problemtica de los crditos hipotecarios, las tasas de inters y el subsidio familiar de vivienda. La microfinanciacin, sus realidades y posibilidades son abordadas en el captulo IV. El mismo incluye una consideracin sobre los mecanismos de microfinanciacin y sobre la experiencia del Grameen Bank, como paradigma mundial de los intermediarios financieros no tradicionales dedicados a las microfinanzas. El captulo concluye preguntndose por qu, si es tan efectivo, el mercado colombiano no ha producido un Banco Grameen. Parte de la respuesta pareciera encontrarse en las limitaciones impuestas por las normas legales, que el texto aborda a continuacin. El captulo V describe algunas experiencias microfinancieras colombianas. Describe los fondos rotatorios departamentales, locales y privados que la sociedad colombiana ha venido desarrollando como un mecanismo intermedio entre la banca tradicional y los intermediarios financieros no tradicionales. Incluye una revisin de la Banca de Oportunidades, poltica postulada por el Gobierno colombiano, la microfinanciacin hipotecaria , la problemtica de las tasas de inters hipotecarias y algunas experiencias internacionales de microfinanciamiento de vivienda. El captulo VI analiza el microcrdito para vivienda en Bogot y una poltica efectiva de microfinanciacin. El captulo aborda las dificultades principales que implicara replicar el Grameen y sugiere establecer transitoriamente fondos rotatorios gubernamentales que evolucionen hacia una banca comercial modificada, que pueda desarrollar microcrditos en forma eficiente y eficaz, y finalmente, concluya en la constitucin de una banca tipo Grameen. Aborda tambin el microcrdito en el Plan de Desarrollo Bogot sin Indiferencia sealando sus dificultades. Para un mejor anlisis de las posibles alternativas microfinancieras consideradas incluye varias simulaciones en varios escenarios institucionales construidos con la ayuda de un modelo de anlisis financiero desarrollado para el efecto.
INTRODUCCIN
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Finalmente, el captulo VII aborda la relacin entre finanzas, vivienda y la crisis econmica y financiera que est desenvolvindose actualmente. El captulo reflexiona sobre la financiacin en el marco del equilibrio general en el convencimiento de que en economa todos los mercados se resuelven simultneamente, su solucin adecuada requiere una consideracin tambin de equilibrio general y esa mltiple retroalimentacin, por ineficiencias en la poltica econmica mundial, ha acabado generado la primera crisis inmobiliaria y financiera del siglo XXI, tal vez, a tenor de algunos analistas internacionales, la ms grave desde la gran recesin de los aos treinta del siglo pasado. Es claro que en esa crisis juega papel importante la irracionalidad econmica de la racionalidad perfecta, irracionalidad que pareciera reflejarse en los fractales que la teora del caos considera y que resulta mejor explicacin de los comportamientos financieros internacionales. No obstante, en pases econmicamente pequeos, como Colombia, con mercados crediticios y financieros poco profundos, una teora ms en trminos monetarios y cambiarios pareciera explicar mejor los precios de las acciones por encima de los fundamentos empresariales. El captulo cierra con unas reflexiones sobre la probable evolucin de la economa mundial y nacional y sobre la necesidad de limitar la influencia sobre el poder poltico del poder econmico, casi siempre consecuencia y expresin de monopolios y oligopolios rentistas en los mercados, en gran parte responsables de las crisis. Hbitat y el Desafo de las Microfinanzas es un esfuerzo conjunto de los autores. En tal medida resulta difcil asignar con precisin y exclusividad determinados captulos a cada uno de ellos. No obstante, valga la pena reconocer el liderazgo en el anlisis del comportamiento del sector de la construccin y la relacin entre crisis hipotecarias y financieras a Alfredo Bateman, en el anlisis del Grameen Bank y en el desarrollo del modelo financiero que se presenta en el libro a Csar Ferrari y en las reflexiones sobre la teora de la complejidad y el caos y las relaciones entre la crisis internacional y las relaciones entre el poder poltico y el econmico a Fabio Giraldo. Al ofrecer este texto a la sociedad colombiana como un aporte a la solucin de una faceta de su problema ms grave, la pobreza de una gran parte de su poblacin, los autores quieren expresar su agradecimiento a todos aquellos que lo hicieron posible, en particular a los asistentes en la Oficina de UN-Hbitat Colombia que colaboraron en los diversos acpites y cuyo reconocimiento especfico se encuentra indicado en los pies de pgina, as como a quienes participaron en el esfuerzo de edicin y publicacin en la Oficina de Publicaciones de la Pontificia Universidad Javeriana- JAVEGRAF.
II
La problemtica habitacional en Bogot
La problemtica habitacional en Bogot
pesar de los avances que en materia habitacional se han logrado en el pas, en Colombia an se mantiene un dficit de vivienda muy grande, que afec ta particularmente a la poblacin ms pobre. Bogot encarna una situacin similar, aunque con proporciones menores. El problema, desde el punto de vista econmico y particularmente desde un enfoque de los demandantes de vivienda, puede ser de precios o de ingresos: viviendas muy caras y/o ingresos insuficientes para adquirirlas. La falta de ingresos se resuelve con mayor creacin de los mismos, acceso al crdito y/o subsidios a la demanda; los precios con mercados competitivos y manejo monetario y regulacin adecuada. El problema tambin puede verse desde el lado de la oferta. Para el efecto es til tratar el comportamiento y los ciclos del sector de la construccin de vivienda en Bogot. Estos temas se tratan en el presente captulo.1
EL DFICIT HABITACIONAL
En sus mediciones, UN-Hbitat/Colombia tiene en consideracin la diferenciacin entre dficit cuantitativo y cualitativo. La metodologa incluye en el dficit cualitativo a los hogares que tienen alguna de las siguientes carencias: servicios pblicos
Para un anlisis de los determinantes de oferta y demanda de la construccin de vivienda se puede consultar: Bateman, Ferrari y Giraldo, Ingresos y vivienda para todos, equilibrio general, ciclo econmico y capitalizacin de pobres, en: Hbitat y financiacin: una estrategia para la lucha contra la pobreza, UN-Hbitat - MAVDT - DNP - First Iniciative, Bogot, mayo de 2007. En este texto se omiten, sin desconocerlos, los problemas asociados a la oferta como la escasez relativa de suelo urbano, el precio de los materiales, las tecnologas constructivas, etc.
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domiciliarios, pisos en tierra, hacinamiento o alguna combinacin de stas. Por su parte, los hogares presentan dficit cuantitativo si tiene aunque sea una de las siguientes condiciones: paredes inadecuadas, hogares cohabitando en la misma vivienda o hacinamiento no mitigable. Sin embargo, si bien la anterior metodologa de dficit es un avance para el diagnstico y toma de decisiones en materia habitacional, an presenta deficiencias latentes que es importante mencionar a la hora de analizar la informacin. La primera es que solamente incorpora en la medicin variables referidas a la vivienda, sin tener en consideracin, en parte por carencias de informacin, las variables referidas al entorno; por lo tanto es una visin restringida del hbitat. Segundo, si bien permite diferencias el dficit cuantitativo y cualitativo, estos dos se agregan para determinar el dficit total, lo cual de manera implcita sugiere que tanto las carencias de tipo cuantitativo, como las de tipo cualitativo, tienen las mismas implicaciones, tanto para los hogares como para los que toman las decisiones. Particularmente, la lectura tradicional de las cifras del dficit puede inducir a dificultades sobre las necesidades de la poblacin y por lo tanto equivocaciones en la aplicacin de polticas pblicas. Se debe entender que las cifras del dficit no indican el nmero de viviendas nuevas que se deban construir y mejorar, sino el nmero de hogares que presentan carencias de tipo cualitativo y cualitativo. Dichas carencias pueden ser abordadas mediante una multiplicidad de formas, las cuales responden a la variedad de los segmentos de la poblacin. A continuacin se revisan las cifras del Censo 2005 relacionadas con el clculo del dficit habitacional. Es importante mencionar que en Colombia, por primera vez, se ha aprobado una medicin oficial, desarrollada por el DANE2 , del dficit de vivienda. Las cifras de Bogot se muestran en el siguiente cuadro. Entre 1993 y 2005, fecha de los dos ltimos censos realizados en el pas, el dficit de vivienda se redujo del 44,3% al 19,2%. La reduccin no ocurri exclusivamente en trminos relativos, tambin se redujo en trminos absolutos3 . En 1993 en Bogot se tenan 555,500 de 1,255,091 hogares en dficit habitacional mientras que en el 2005 fue de 369,874 de los 1,931,372 hogares. Los problemas de espacio son los ms significativos dentro del dficit total. El espacio incluye los problemas de cohabitacin, hacinamiento (mitigable y no
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Dicha metodologa, muy cercana a la utilizada por UN-Hbitat en el pas, fue aprobada por el Consejo Superior de Vivienda. Con respecto a la reduccin en el dficit se debe ser cauteloso. Puede explicarse por la cada en una proporcin muy importante de la cohabitacin como resultado de variaciones metodolgicas en la definicin de vivienda y/o hogar, lo cual dificultara la comparacin de las cifras.
LA PROBLEMTICA HABITACIONAL EN BOGOT
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mitigable) y cocina. En 1993 el 34.3% de los hogares tena algn problema relacionado con el espacio, siendo el problema de cohabitacin el ms representativo. Para el 2005, los problemas de espacio se redujeron pero continuaban siendo los de mayor impacto, afectando al 16.1% de los hogares. TABLA No.1: Dficit habitacional
1993
100.00% 55.74% 44.26% 32.88% 1.00% 30.38% 3.78% 26.61% 1.50% 11.38% 0.61% 1.32% 6.23% 1.09% 0.05% 0.52% 0.06% 0.52% 0.11% 0.52% 0.07% 0.01% 0.14% 0.09% 0.04% 1,931,372 1,561,498 369,874 282,678 8,595 254,992 39,026 215,966 19,091 87,197 3,737 29,177 40,397 7,649 488 1,873 319 1,540 658 597 186 139 193 149 94
2005
100.00% 80.85% 19.15% 14.64% 0.45% 13.20% 2.02% 11.18% 0.99% 4.51% 0.19% 1.51% 2.09% 0.40% 0.03% 0.10% 0.02% 0.08% 0.03% 0.03% 0.01% 0.01% 0.01% 0.01% 0.00%
Total hogares 1,255,091 Hogares sin dficit 699,591 Hogares en dficit 555,500 Hogares en dficit cuantitativo 412,656 Estructura 12,524 Cohabitacin 381,328 Cohabitacin - unipersonales 47,394 Cohabitacin - dos o ms personas 333,934 Hacinamiento no mitigable 18,804 Hogares en dficit cualitativo 142,844 Estructura 7,597 Hacinamiento mitigable 16,617 Servicios 78,217 Cocina 13,720 Estructura y hacinamiento mitigable 603 Estructura y servicios 6,589 Estructura y cocina 766 Hacinamiento mitigable y servicios 6,523 Hacinamiento mitigable y cocina 1,342 Servicios y cocina 6,525 Estructura, hacinamiento mitigable y servicios 863 Estructura, hacinamiento mitigable y cocina 144 Estructura, servicios y cocina 1,765 Hacinamiento mitigable, servicios y cocina 1,132 Estructura, hacinamiento mitigable, 441 servicios y cocina
Fuente: DANE CENSO 2005
El censo 2005 permite identificar, igualmente, los problemas de desigualdad intra-municipal que se presentan a nivel de localidad. Sumapz, Ciudad Bolvar y Usme fueron las localidades con el mayor porcentaje de su poblacin en situacin de dficit habitacional: 47.7%, 34.5% y 31.8%, respectivamente, siendo las carencias cuantitativas las ms predominantes. Por otro lado, la localidad de Teusaquillo es la localidad con mejor indicador habitacional: tan slo el 4.9% de su poblacin se encuentra en dficit.
TABLA 2: Dficit habitacional. Total Bogot y por localidades

Localidad Total hogares % hogares en dficit % hogares % hogares en en dficit dficit cuantitativo cualitativo 2.61 5.55 6.60 4.89 10.79 11.06 12.72 7.86 11.59 11.00 12.48 12.53 18.53 15.17 18.24 25.30 25.01 26.35 23.51 5.42 14.64 2.25 2.92 2.25 4.06 2.16 2.91 2.97 8.71 5.11 5.87 4.49 5.33 1.91 5.28 3.49 3.22 4.93 5.43 10.94 42.29 4.51
Teusaquillo Usaqun Fontibn Chapinero Puente Aranda Engativ Antonio Nario Santa Fe Rafael Uribe Uribe Candelaria Los Mrtires Suba Barrios Unidos San Cristbal Kennedy Tunjuelito Bosa Usme Ciudad Bolvar Sumapz TOTALES
Fuente: DANE CENSO 2005
49,857 133,049 90,105 48,315 73,395 226,911 30,218 33,258 104,186 8,199 28,456 266,615 61,258 110,595 257,384 52,470 132,917 78,103 144,641 1,440 1,931,372
4.86 8.47 8.85 8.95 12.95 13.97 15.69 16.57 16.70 16.87 16.97 17.86 20.44 20.45 21.74 28.52 29.94 31.78 34.46 47.71 19.15
Adicionalmente, para una mayor comprensin del comportamiento continuo del dficit de vivienda, se pueden utilizar las estadsticas obtenidas con la Encuesta de Hogares. sta proporciona informacin desde 19864 . Como se muestra en la grfica No. 1, el dficit habitacional en Bogot tuvo su mximo nivel en 1995 cuando el 28,2% de los hogares en la ciudad presentaban alguna carencia. Desde ese ao el problema ha venido reducindose, llegando a su menor nivel en el 2002 cuando el 14.2% de los hogares bogotanos estaba en esta condicin. Al comparar la situacin de Bogot con lo presentado a nivel nacional, se ve que en el pas la problemtica era an mayor, en el sentido que se encontraba aproximadamente 10 puntos porcentuales por encima del nivel de Bogot, afectando al 26% de los hogares del territorio nacional en el 2003.
Las cifras no coinciden con las de los CENSOS por diferencias metodolgicas, pero la tendencia decreciente, al menos en trminos porcentuales, se mantiene.
LA PROBLEMTICA HABITACIONAL EN BOGOT GRFICA No. 1: Dficit habitacional. Bogot y Colombia
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Fuente: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: ONU-Hbitat/Colombia
A diferencia de Colombia, donde el dficit cualitativo ha sido predominantemente superior al dficit cuantitativo, exceptuando los aos de 1997, 1999 y 2000 cuando el dficit cuantitativo fue levemente superior al cualitativo (como se evidencia en la grfica No. 2 y 3), en Bogot desde 1986 el dficit cuantitativo siempre ha sido el principal problema que ha enfrentado la ciudad en trminos habitacionales. En el periodo 1986 y 2003, el dficit cuantitativo ha estado en promedio alrededor de 22%, aunque a partir de 1995 se presenta una fuerte tendencia decreciente, llegando a afectar en el 2003 al 12,5% de los hogares bogotanos. Por su parte, el dficit cualitativo en la ciudad ha estado en promedio, durante el mismo periodo, en 4.8%, sin presentar reducciones significativas, afectando en el 2003 al 4.1% de los hogares.
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS GRFICA No. 2: Dficit Cuantitativo y Cualitativo en Bogot.
GRFICA No. 3: Dficit Cuantitativo y Cualitativo en Colombia.
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Ahora bien, dado que la solucin al problema de la vivienda y el hbitat slo pueden ser desarrollados a partir de la construccin, ms propiamente de los servicios de construccin, es conveniente considerar el mercado de la construccin de vivienda: la demanda y la oferta.
PRECIOS E INGRESOS EN LA SOLUCIN DE VIVIENDA

La demanda de construccin de vivienda depende fundamentalmente del comportamiento de los precios y de los recursos monetarios disponibles, distinguindose entre recursos propios y externos. Los primeros abarcan la riqueza, ya sea en forma de activos lquidos o fijos, y los ingresos laborales o no laborales. Los recursos externos incluyen los concesionales o subsidios y los que suponen o implican algn tipo de costo, comprendiendo en ambos casos tanto los de origen pblico como privado. Los ltimos pueden ser formales o informales, dependiendo de las garantas exigidas, la cuota inicial, la cuota de amortizacin, el tipo de inters, el plazo, el tipo de crdito (empresarial, de consumo, hipotecario) y otras condiciones, como el hecho de que la cuota sea fija, en pesos o en UVR. Igualmente, la demanda est determinada por la estructura de consumo la cual a su vez est determinada por las preferencias, la cultura con respecto a la norma y los valores, y/o su destino; residencial, recreativo y/o de inversin (ver diagrama No. 1). DIAGRAMA No. 1: Demanda Construccin de Vivienda
Fuente: UN-Hbitat/Colombia
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Los crecimientos en los precios de la vivienda no parecen haber sido determinantes para que los hogares logren hacer efectiva su demanda por vivienda. Al observar en el pas la relacin entre el ndice de Precios a la Vivienda Nueva (IPVN) y el ndice de Precios al Consumidor (IPC) se puede corroborar incluso que el incremento en los precios de la vivienda ha sido menor al del resto de los bienes de la economa en su conjunto5 . GRFICA No. 4: Relacin entre ndice de precios de vivienda nueva e ndice de precios al consumidor
Fuente: DANE; Clculos: UN-Hbitat
Sin embargo, lo anterior no quiere decir que se deba perder de vista el comportamiento de los precios, particularmente de la vivienda de inters social. Por ejemplo, durante el 2007 se han presentado crecimientos en los precios de la vivienda nueva superiores al 10%. Particularmente en dicho ao, la economa creci de manera excepcional al 7.5%, bsicamente por el buen comportamiento de los precios internacionales de las materias primas de exportacin. Ello implic un crecimiento del ingreso de similar envergadura. Dicho ingreso, seguramente concentrado por el tipo de crecimiento, no encontr mayores canales de colocacin excepto en el sector construccin de vivienda de estratos altos por lo elevado de la tasa de inters que signific una reduccin notable de las oportunidades de inversin en el sector real. La excepcin a dichas tasas elevadas, desde mediados del 2006 al mediados del 2007, fue precisamente en los crditos hipotecarios destinados a la vivienda no VIS (vivienda de inters social). Tal incremento de la demanda aporta una explicacin del incremento de los precios en la vivienda nueva.
5
Eso se puede observar porque la relacin es menor a la unidad.
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Si el problema de la demanda no es un problema de precios, aunque en el caso de la vivienda de inters social es discutible que no lo sea como se ver ms adelante, es un problema de ingresos. Resulta que los ingresos de gran parte de los colombianos son insuficientes. Segn el Departamento Nacional de Planeacin (DNP), en Colombia, en el ao 2006 el 12% de la poblacin colombiana era indigente; en 1991 era el 18.7%. En los mismos aos, la poblacin pobre en Colombia pas de representar 52.5% del total a 45.1%. TABLA No. 3: Pobreza, indigencia y GINI nacional, segn rea. 1991-2006e
Ao Total Nacional Cabeceras Indigencia Pobreza Indigencia Pobreza 18.70 20.90 17.70 17.60 15.50 17.20 18.50 20.80 25.40 19.00 18.70 21.56 18.77 18.97 15.36 12.04 52.50 52.90 50.00 49.90 49.50 50.90 52.70 55.30 57.50 55.00 55.20 55.74 55.12 53.77 50.39 45.10 13.60 15.20 11.30 11.70 10.90 10.60 11.20 13.30 16.30 13.50 13.40 16.66 15.19 14.46 10.60 8.68 46.60 46.80 42.20 42.60 43.00 42.90 44.20 47.40 49.40 48.20 49.40 50.38 50.60 47.88 43.54 39.08 Resto Indigencia Pobreza 30.00 33.50 31.20 30.30 26.60 33.00 36.40 40.10 48.60 33.20 32.60 34.67 28.50 31.38 28.64 21.51 65.80 66.50 66.50 65.40 65.10 70.00 73.80 75.40 78.10 72.80 70.50 70.05 67.38 69.95 69.49 62.08 GINI Nacional 0.5460 0.5550 0.5530 0.5590 0.5600 0.5670 0.5740 0.5790 0.6000 0.5630 0.5570 0.5750 0.5400 0.5610 0.5530 0.5370
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006e
Fuente: Clculos de MERPD con base en encuestas de hogares DANE
EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIN
Pero el problema de la vivienda no puede verse slo desde el punto de vista de la demanda. Interesa tambin la visin desde la oferta, es decir el comportamiento del sector de la construccin. La oferta de la construccin de vivienda depende fundamentalmente de los costos directos y los costos indirectos. Entre los primeros se encuentran los derivados de los precios de los insumos bsicos para llevar a cabo la ejecucin de las obras previas, centrales y/o posteriores a la construccin: suelo, servicios pblicos, materiales (cemento, hierro, acero y vidrio, etc.), mano de obra, capital, trmites, impuestos y subsidios.
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Por su parte, los costos indirectos comprenden los costos de oportunidad, los costos financieros y los costos de transaccin. Los costos de oportunidad se refieren a los ingresos no obtenidos por inversiones alternativas, ya sean stas financieras y/o productivas, dependiendo de ese modo del tipo de cambio, la competencia y/o el tipo de inters. Los costos financieros se relacionan con los costos de adquirir capital, asocindose, prioritariamente, a la tasa de inters. Por su parte, los costos de transaccin hacen referencia a la seguridad jurdica, la informacin incompleta y asimtrica, y el tiempo destinado a los trmites legales, entre otros (ver diagrama No. 2). DIAGRAMA No. 2. Oferta Construccin de Vivienda
Adicionalmente, la tecnologa, la competencia y la regulacin estatal determinan la estructura de produccin y, as, la combinacin e intensidad de los distintos factores en el proceso productivo. En el caso de la regulacin, por ejemplo, la norma urbanstica de zonificacin y construccin establece tamao, infraestructura y equipamiento mnimo del rea o la vivienda, imponiendo usos y densidades, obligando a la consecucin y abono de licencias, y el cumplimiento de trmites. Igualmente, las leyes aprueban o sancionan el funcionamiento de los mercados de suelo, materias primas, mano de obra o capital, as como sus distintos submercados (urbano, residencial, comercial, industrial, de servicios; cemento, hierro, acero, etc.; salarios, condiciones de contratacin y despido, prestaciones sociales, etc.; crdito empresarial, de consumo, hipotecario, etc.).
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En general, el crecimiento del sector de la construccin se relaciona de manera inversa con el dficit habitacional. Dependiendo de la magnitud y su orientacin, el crecimiento del sector de la construccin conlleva reducciones del dficit habitacional. Tal comportamiento es claro en el periodo 1991-2003, salvo en los aos 1996 y 2001. Para el mismo, aunque son muchos los factores que llevan a reducir el dficit habitacional, desde institucionales hasta econmicos y sociales, la relacin entre crecimiento del PIB de la construccin y dficit habitacional en Bogot es directa, como se muestra en la grfica No. 5. GRFICA No. 5: Comportamiento del dficit y del PIB de la construccin
Fuente: Dficit: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: UN-Hbitat/Colombia; PIB de la construccin: DANE - Cuentas Nacionales; Clculos UN-Hbitat/Colombia
Ahora bien, crecimiento del PIB sectorial es distinto a su participacin en la estructura del PIB total. A principios de los noventas el sector de la construccin alcanzaba porcentajes altos en el PIB total de la ciudad, llegando a niveles entre el 11 y 1% en los aos de 1991, 1992, 1994 y 1995. Sin embargo, en 1999 el pas atraves una crisis econmica profunda, decreciendo alrededor del 4%. El sector de la construccin se vio afectado profundamente, y en Bogot ello se reflej en una reduccin sustantiva en la participacin; de tasas cercanas al 10% a principios de la dcada lleg a niveles cercanos al 4% en 1999 y slo empez a recuperarse a principios del nuevo siglo. Desde el 2002 hasta el 2005, el sector de la construccin present crecimientos positivos altos, logrando un crecimiento promedio durante este periodo del 18% anual.
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Para el 2005 el sector representaba nuevamente una participacin elevada en el PIB total, del orden de 6.4%, pero no cercanos al 10% de principios de los aos noventa. GRFICA No. 6: Participacin del PIB de la construccin en el PIB total
Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Clculos UN-Hbitat
El PIB de construccin se debe analizar desagregndolo por sus dos grandes componentes. El primero es el PIB de edificaciones 6 , el cual present su menor crecimiento en el ao de 1999, con una pronunciada cada del 42%. A partir de ese ao la produccin de edificaciones empez a reducirse hasta el 2001, ao en el cual se present el ltimo crecimiento negativo. En el 2002, el PIB de edificaciones se incrementa en un 48% y en el 2004 lo hace en un 43.6%, marcando una significativa recuperacin del sector. Entre el 2002 y 2005 el sector de edificaciones creci en promedio 26%. El segundo componente del PIB de construccin, el PIB de obras civiles7 , present un comportamiento ms errtico, presentando varios picos de crecimiento y otros tantos de decrecimiento. En la poca de crisis, alrededor de 1999 y 2002, el PIB de edificaciones creci en promedio 0.7%, es decir, un crecimiento casi nulo. Despus de 2002 se recuper y el promedio de crecimiento entre ese ao y el 2005 fue de 9.5%.
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En las edificaciones se consideran: los edificios residenciales, las viviendas urbanas unifamiliares y multifamiliares, y las rurales; y los edificios no residenciales con destino a: bodegas, locales, oficinas, hoteles, hospitales, centros asistenciales, de educacin, para administracin pblica, entre otras. Los trabajos y obras de ingeniera civil comprenden la construccin de: carreteras, puentes, tneles, lneas de ferrocarril, campos de aviacin, aeropuertos, vas navegables interiores y costeras, redes de acueducto y alcantarillado, entre otras.
LA PROBLEMTICA HABITACIONAL EN BOGOT GRFICA No. 7: Variacin Anual PIB de edificaciones y PIB de Obras civiles
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Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Clculos UN-Hbitat
La participacin del PIB de edificaciones siempre ha sido superior que el PIB de obras civiles en el total del PIB de construccin. Alrededor de 1996, cuando se estaba acercando la crisis econmica de 1999, el PIB de edificaciones empez a perder participacin en el PIB de construccin, llegando en el 2000 a representar el 54.6%; en el perodo entre 1990 y 1999 representaba en promedio el 81.5%. A partir de 2001 el PIB de edificaciones empez a presentar mejoras y volvi a representar una mayor porcin del PIB de la construccin. GRFICA No. 8: Participacin de edificaciones y obras civiles en el PIB de Construccin.
Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Clculos ONU-Hbitat
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A pesar de esta mejora del sector de la construccin, su impacto sobre la generacin de vivienda no ha sido tan significativo. Teniendo en cuenta la magnitud del dficit habitacional, se requiere que se generen ms soluciones habitacionales por ao. Las unidades licenciadas, que se observan en la grfica No. 9, alcanzaron su mximo nivel en el 2007, cuando se licenciaron alrededor de 46,000 unidades. Las soluciones de Vivienda de Inters Social en promedio han representado el 40.5% del total de viviendas licenciadas (11,932 viviendas en promedio por ao). GRFICA No. 9: Unidades de viviendas licenciadas totales, VIS y NO vis
Fuente: DANE
Otro indicador que da muestras de cuidado alrededor del comportamiento de la actividad edificadora es el ndice de Costos de Construccin de Vivienda (ICCV). Este ndice da seguimiento a la construccin de vivienda nueva. Las siguientes grficas (No. 10 y No. 11) muestran el comportamiento del ICCV en Bogot y en Colombia entre enero de 2005 y marzo de 2008. Se puede observar la alta correlacin entre las series y como en todo el perodo de anlisis se presentaron variaciones anuales en los costos de la construccin positivas, por encima del 2% pero no mayores al 8%.
LA PROBLEMTICA HABITACIONAL EN BOGOT GRFICA No. 10: Variacin doce meses ICCV. Bogot y Colombia
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Fuente: DANE
Particularmente, la grfica No. 11 compara el comportamiento del ICCV con el ndice de Precios al Consumidor (IPC). La grfica muestra que desde el 2005 la relacin entre la variacin ICCV y la del IPC se increment continuamente. A partir de septiembre de 2006, la relacin empieza a disminuir, sealando que el IPC estaba creciendo ms rpido que los costos de construccin. En julio de 2007 se detuvo la cada y a marzo de 2008 evidencia una tendencia creciente. GRFICA No. 11: Relacin entre la variacin del ICCV y IPC
Fuente: DANE
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Incluso, la importante recuperacin del sector puede estar presionando los precios hacia el alza, producindose en un segmento como el de la VIS tipo 1, que est regulado va precio, un exceso de demanda. DIAGRAMA No. 3: VIS Tipo 1
Como se puede observar en el Diagrama No. 3, lo que puede estar ocurriendo es que el precio restringido de la vivienda tipo 1 -de hasta 50 SMLMV-, el cual es un precio mximo de regulacin, se encuentre por debajo del precio de equilibrio (A), lo cual produce un exceso de demanda (Qo-Qd). Dicho excedente aumentara (QoQd QoQd) ante un desplazamiento de la curva de demanda (D0D0-D1D1), como el que puede producirse por un aumento en el nmero de subsidios disponibles tanto a nivel nacional como local. La manera de solucionar el problema no es dar marcha atrs en los esfuerzos de focalizacin, sino incentivando el desplazamiento de la curva de oferta (de O0O0 a O1O1). Lo anterior se puede hacer aumentando la densidad de utilizacin del suelo, que es el factor de produccin escaso, es decir, produciendo en altura y/o reduciendo los costos de produccin de la vivienda tipo 1. En este sentido en el marco del Pacto por el Hbitat se identificaron una serie de cuellos de botella, especialmente en trminos de trmites y costos de transaccin que dificultan la participacin del sector formal en la construccin de vivienda de inters prioritario tipo 18 .
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Entre los problemas del hbitat en Bogot se identificaron: el elevado dficit de vivienda, la escasez y los altos costos del suelo urbanizable, la persistencia de la urbanizacin ilegal, el deterioro urbano, la estrechez de la oferta de vivienda de inters prioritario. Alcalda Mayor de Bogot, Pacto por el Hbitat Digno en Bogot D.C. 23 de junio de 2005.
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Si no se comprende ese cambio en el sector de la construccin se perder un logro fundamental en la bsqueda para que la poblacin menos pobre entre los pobres tenga vivienda propia, dado que el sector constructivo simplemente dejar de producir VIS tipo 1, producindose as un desajuste en toda la poltica de vivienda; ms an, con los posibles efectos de los cambios en la asignacin del Subsidio Familiar de Vivienda, tal y como se ver ms adelante.
EL CICLO SECTORIAL DE LA CONSTRUCCIN9

Como lo muestran los trabajos realizados por UN-Hbitat en Colombia10 , la lectura estadstica del comportamiento del sector de la construccin, particularmente de la vivienda, y su anlisis, no solamente estadstico, sino tambin desde el punto de vista histrico e institucional, ofrece importantes elementos de juicio para la comprensin de los problemas de la financiacin habitacional. En ese sentido, como un acercamiento al comportamiento del sector de la construccin en la ciudad de Bogot, se realiz una estimacin del ciclo sectorial para el perodo 1986-2007. Dada la disponibilidad de los datos, dicho ciclo se construy utilizando la serie de licencias de construccin, que es el indicador ms utilizado11 . El hecho de utilizar solamente el indicador de licencias acarrea algunas dificultades, ya que es un indicador que refleja ms las expectativas que el comportamiento real, por ello es preferible la utilizacin de indicadores compuestos que combinen variables sectoriales; empero, en trminos generales, dado el ajuste que se le aplica a la serie, las licencias es un indicador que permite analizar a grandes rasgos el comportamiento del sector. Es importante traer a colacin los alcances y limitaciones de los modelos como instrumentos para comprender la realidad. Segn Mandelbrot Los modelos son importantes en ciencia. Nos ayudan a comprender Los modelos tambin nos ayudan a actuar. En economa, construir un modelo es forjar una herramienta En economa nunca podr haber una teora de todo. Pero creo que cada intento se acerca cada vez ms a una comprensin apropiada del comportamiento de los mercados12 .
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Los autores agradecen el apoyo de Andrs Alonso en la construccin y anlisis de los modelos que en esta seccin se presentan. Ver: i) Bateman, Ferrari y Giraldo, Ingresos y vivienda para todos, equilibrio general, ciclo econmico y capitalizacin de pobres, en: Hbitat y financiacin: una estrategia para la lucha contra la pobreza , UN-Hbitat - MAVDT - DNP - First Initiative, Bogot, mayo de 2007; y ii) UN-Hbitat, La microfinanciacin de la vivienda: hacia la configuracin de un nuevo sistema habitacional . UN-Hbitat - MAVDT - DNP - First Initiative, Bogot, noviembre de 2006. Ver Giraldo, Fabio. Los ciclos de la edificacin en Colombia 1950-1994. Otra mirada. Cuadernos del CIDS. 1995. Giraldo, Fabio. Cuarenta aos de edificacin en Colombia 1957-1997. Camacol. 1997 Benoit Mandelbrot y Richard Hudson, Fractales y finanzas: una aproximacin matemtica a los mercados: arriesgar, perder y ganar. Editorial Tusquets, Barcelona, 2006.
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A manera de resumen, la metodologa toma la definicin tradicional de series de tiempo que supone que una serie est compuesta por su tendencia, su ciclo y un componente irregular. Buscando una manera de calcular ese componente irregular, se estim un modelo auto-regresivo del ciclo tradicional y los residuales se asumieron como dicho componente13 . Los resultados de este modelo se muestran en la grfica No. 12. Entre el perodo de 1986 y 2007 se observan 5 ciclos del sector. GRFICA No. 12: Ciclos del sector de la construccin en Bogot. 1986-2007
Fuente: DANE-Licencias de construccin; Clculos: UN-Hbitat/Colombia
En la grfica No. 13 se observan los comportamientos cclicos del sector de la construccin en las administraciones comprendidas entre 1986 y 2007. Centrndonos en lo acontecido en las ltimas tres administraciones de Bogot, durante la administracin de E. Pealosa, el sector present un comportamiento cclico a la baja hasta el ao 2000. A partir de ese ao la actividad del sector entro en la parte ascendente del ciclo, la cual se mantuvo hasta terminada la administracin de Mockus. En los primeros aos del perodo de Luis Eduardo Garzn, 2004-2006, el ciclo marca una cada pronunciada, tendencia que parece cambiar en el ao 2007.
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Ver metodologa completa en anexos
LA PROBLEMTICA HABITACIONAL EN BOGOT GRFICA No. 13: Ciclo del sector de la construccin de Bogot 1986-2006. Por perodo de los alcaldes de la ciudad
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Fuente: DANE-Licencias de construccin. Clculos: UN-Hbitat/Colombia
En trminos generales, cuando surge una ley, un plan o una nueva regla de juego formal, los agentes se adaptan a ella y esto toma tiempo, tiempo en el cual la actividad econmica se asimila a la nueva situacin. La grfica No. 14 muestra el ciclo del sector de la construccin de Bogot y se sealan las fechas de las normas relevantes para la actividad edificadora. Se observa que en 1998, un ao despus de la aparicin de la ley 388 de 1997, el ciclo del sector cay a su punto ms bajo. Sin embargo, no es posible sealar este hecho como el nico determinante para dicho comportamiento; debe considerarse que a finales de los noventas la economa nacional present una crisis generalizada. En el 2000 aparece el POT y en el 2003 es revisado. Esta revisin coincide con una cada pronunciada del ciclo que se mantiene hasta el ao 2006. Ahora bien, el anterior resultado negativo en el ciclo parecera ser contradictorio con el incremento del ao pasado de las licencias aprobadas, las cuales se incrementaron en 42.3% entre 2005 y 2006. No obstante, lo que se est evidenciando en el ciclo no es un comportamiento esttico de corto plazo entre un ao y otro, se est analizando un comportamiento de largo plazo que muestra que la actividad se encontraba en la fase descendiente del ciclo teniendo en cuenta el comportamiento de aos anteriores. Sin embargo, entre 2006 y 2007 el ciclo present un incremento, sealando que posiblemente estemos en un punto de quiebre.
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS GRFICA No. 14: Ciclo sector de la construccin de Bogot por normatividad relevante de la actividad edificadora. 1986-2006
Fuente: DANE-Licencias de construccin. Clculos: UN-Hbitat/Colombia
Surgen entonces las preguntas qu lleva a esa cada tan pronunciada? Mala gestin de la ley por parte de las autoridades, incertidumbre poltica o elevados costos de transaccin? Y si fue mala gestin, cul habra sido el impacto en trminos econmicos si se hubiera gestionado bien? Es decir, continuando con el supuesto de que cualquier entrada de una nueva regla de juego trae consigo un perodo de ajuste de la actividad econmica, cabra ver si la cada pudo no ser tan grande si los instrumentos de gestin del suelo se hubieran utilizado de otra manera. La pregunta es si dicha cada pudo ser menor si se hubieran gestionado y utilizado de otra manera las reglas de juego formales, como es la ley 388 de 1997, por parte de los policymakers para que los agentes econmicos del sector privado (empresarios) hubieran podido actuar adecuadamente en el mercado, especialmente en el sector de la Vivienda de Inters Social. Un trabajo realizado por UN-Hbitat14 avanza en la hiptesis de que es la problemtica en la intervencin la que llevo a una paradoja en la cual, habiendo una inmensa cantidad de recursos para la VIS, estos no se pudieron realizar a travs de
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Giraldo, Fabio, La mano invisible del Estado . En: El uso del suelo; un gran desafo para Bogot. Cuadernos del Informe de Desarrollo Humano para Bogot, Cuaderno No. 4, Bogot, octubre de 2007.
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las reglas de juego existentes, por la escasez de suelo inducida por la discutible aplicacin de las normas urbansticas en la ciudad; tericamente, la intervencin al estar influida por los economistas clsicos, no fue capaz de reconocer que los precios relativos no slo dependen de los costos de produccin, sino tambin de las valoraciones finales de los individuos, tal como se expresan en los mrgenes de uso, es decir, de las utilidades marginales (el poder de la demanda) que se espera que proporcionen los bienes. En breve, en materia de los instrumentos de gestin del suelo -las plusvalas, las cargas y beneficios-, en el Distrito se ha diseado un sistema antitcnico, donde se violan los principios de equidad horizontal los individuos o agentes que son iguales en todos los aspectos relevantes, deben recibir el mismo trato- y en la equidad vertical, pues los agentes que se encuentran en mejores condiciones que otros para pagar -sistema financiero, exportadores, comerciantes, etc.- no pagan en las mismas proporciones que aquellos que le generan el valor agregado a la ciudad. El problema de los impuestos, cuando hay requerimiento de nuevos recursos, se hace con la cabeza y no con el corazn: pretender conseguir mayores impuestos obstruyendo el funcionamiento adecuado del mercado, es querer apagar incendios arrojando gasolina; sobredimensionar las cargas y beneficios y buscar que las pague un solo sector de la economa, slo logra estimular el incremento del precio del suelo por metro cuadrado, impidiendo que se alcance el principal objetivo de cualquier poltica de vivienda y desarrollo urbano: permitir el acceso a ella, a los grupos de poblacin de menores ingresos; sin cohesin fiscal del Estado -nacin y municipios- no hay poltica urbana sana y mucho menos recursos para continuar mejorando la infraestructura de la ciudad. Hay un problema en la economa urbana de la ciudad; como es sabido la eleccin econmica se realiza en un ambiente de escasez y costos de oportunidad, donde lo decisivo es la estructura de incentivos derivados del marco institucional; malversar las potencialidades econmicas de la ciudad con exceso normativo y con consideraciones muy discutibles sobre los mercados estratgicos de la misma, deja entrever un marco institucional que ha modificado problemticamente los precios relativos y que para las actividades ms fuertemente ligadas al hbitat urbano, termina afectando negativamente a los pobres, y favoreciendo un rentismo territorial.
EL PIB POTENCIAL DE LA CONSTRUCCIN15

Para corroborar estadsticamente que la cada pudo haber sido menor, es til analizar el PIB potencial del sector de la construccin. Por potencial se entiende el PIB
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Los autores agradecen el apoyo de Andrs Alonso y Felipe Colmenares en la construccin y anlisis de los modelos que se presentan en esta seccin.
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que pudo haberse obtenido pero que por diversos motivos no se logr. Existen dos enfoques tericos sobre la estimacin del PIB potencial. El primero es una nocin fsica que considera el PIB potencial como el mximo nivel de produccin que se conseguira cuando los factores de produccin sean utilizados plenamente, esto es equivalente al grado de utilizacin de la capacidad productiva del pas y toma siempre valores positivos debido a que los factores de produccin no pueden ser negativos16 . El segundo enfoque se centra en lneas de pensamiento econmico que son el enfoque Keynesiano y el enfoque Neoclsico explicados a continuacin17 : el enfoque Keynesiano tiene en cuenta rigideces en los mercados como lo es el desempleo involuntario, por lo que es necesaria la intervencin en la economa con polticas monetarias y fiscales a travs del manejo de la demanda agregada. El producto potencial, segn esta visin, sera el nivel de producto que podra alcanzarse dado que no genera desempleo involuntario ni presiones inflacionarias. Algunos de los mtodos para estimarlo es un enfoque de funcin de produccin agregada, con la estimacin de un modelo VAR estructural y modelos multivariados18 . Un buen ejemplo de este tipo de modelos en el medio colombiano es el VAR estructural usado por Misas y Posada19 , segn el cual los choques de oferta agregada, que podran ser aumentos de productividad o la reduccin del precio externo de la materia prima importada, han sido la principal fuente de crecimiento y fluctuaciones de la economa colombiana. El enfoque neoclsico indica que los ciclos econmicos son producto del comportamiento de los agentes privados y no del manejo de las polticas fiscal y monetaria. Estos ciclos son explicados en su mayora por choques inesperados que hacen que los agentes tomen decisiones racionales. Por el lado de la oferta, los agentes reajustan sus inversiones y su produccin para ajustarse a estos choques. El producto efectivo flucta alrededor de un producto potencial que es asociado con la tasa de crecimiento de la tendencia del producto efectivo, el que no corresponde a elementos coyunturales o transitorios. Segn este enfoque es posible tener brechas negativas, es decir, que el producto efectivo puede estar por encima del producto potencial.
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Cabredo, Pedro y Valdivia, Luis. Estimacin del PBI potencial: Per 1950-1997. Documento de Trabajo, Banco Central de Reserva del Per, 1998. Miller L., Shirley. Mtodos alternativos para la estimacin del PBI potencial: Una aplicacin para el caso de Per. Documento de Trabajo. Banco Central de Reserva del Per, 2003 Para una definicin del modelo VAR estructural se puede consultar el Anexo No. 2. Misas A., Martha y Posada, Carlos Esteban. Crecimiento y Ciclos econmicos en Colombia en el siglo XX: el aporte de un VAR estructural. Banco de la Repblica de Colombia, Borrador No. 155, Bogot, 2000.
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En este enfoque, se puede estimar el PIB potencial suavizando estadsticamente el comportamiento de la serie observada del PIB, utilizando el filtro de HodrickPrescott20 , el cual pretende diferenciar la parte transitoria y permanente del PIB. Cuando se estima la brecha del ciclo potencial del PIB mediante una metodologa neoclsica, se ver reflejado en ella el comportamiento de los precios del sector. En este sentido, una brecha positiva indicar en trminos de precios que habr presiones inflacionarias por lo que el producto efectivo est por encima del producto potencial. Cuando la brecha es negativa, quiere decir que la economa se encuentra por debajo de su capacidad potencial lo que se ver reflejado en el comportamiento de los precios del sector, que sern presionados a la baja21 . Dado que la informacin estadstica sectorial para Bogot aparte del PIB del sector es casi inexistente, estimar un PIB potencial por medio del enfoque de la funcin de produccin se torna un tanto difcil porque no hay una desagregacin de datos tan especfica estimada por el DANE de tal forma que se puedan obtener los datos de empleo sectorial y de acervo de capital para el sector de la construccin en Bogot. De igual manera, debido a la escasa disponibilidad de variables diferentes al PIB, formular un modelo VAR para estimar el PIB potencial por medio del enfoque keynesiano no es posible. Aunque este hubiera sido til porque permite realizar un anlisis de impulso respuesta, no es factible formularlo utilizando solamente el PIB. Es por esto que el ejercicio se centra en el enfoque neoclsico. Las series que se usaron para poder hacer la estimacin del PIB potencial provienen del libro Estadsticas Histricas Santa Fe de Bogot D.C. (1950-1999) publicado por la Secretara de Hacienda Distrital (SHD) y del DANE. Para el periodo 1960-1975 el libro utiliza datos del Producto Interno Bruto Distrital (PID) calculado a partir del ao 1959 por el Departamento Nacional de Planeacin (DNP) con cifras expresadas en millones de pesos de 1970. Para el periodo 1970 -1990 se obtuvieron datos de Maldonado 199222 con cifras expresadas en millones de pesos de 1975. Para el periodo 1990 2005p se tomaron los datos del PIB departamental publicado por el DANE en millones de pesos de 1994. Todos los datos tienen una periodicidad anual23 .
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Para una explicacin del filtro se puede consultar el anexo No. 2. Caballero, M. y Gallegos, Jos. La incertidumbre sobre la brecha del producto y la funcin de reaccin bajo un esquema de inflation targeting. Banco Central de Reserva del Per, documento de Trabajo, 2001. Maldonado, Hctor. Evolucin del PIB por Departamentos en Colombia (1970 - 1990). Pontificia Universidad Javeriana, 1992 Ninguna de las tres fuentes estadsticas se puede empalmar debido a que todas tienen una metodologa distinta de medicin. Sin embargo, son las cifras histricas que public la Alcalda Mayor de Bogot en Estadsticas histricas Santa Fe de Bogot 1950- 1999, por lo cual son utilizadas para desarrollar el anlisis. Para estimar la serie del PIB desde 1960 y, en consecuencia, calcular el PIB potencial, se retropolaron las tres fuentes de datos de tal manera que se pudiese calcular un indicador homogneo en millones de pesos de 1994.
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El filtro de Hodrick Prescott24 (HP) es la forma ms utilizada para estimar el PIB potencial y se centra en descomponer una serie estadstica en su tendencia y su ciclo. Se eligieron dos parmetros de suavizacin l: el primero de 100, propuesto por Hodrick y Prescott para datos anuales; el segundo de 7. La razn para elegir estos dos valores es porque el valor de 100 tiene implcito una duracin del ciclo econmico de 20 aos y sirve como referencia para comparar con el parmetro de suavizacin de 7 que implica ciclos menores a 10 aos25 . La grfica No. 15 muestra: 1) la variacin del PIB potencial estimada utilizando el filtro de Hodrick y Prescott con los dos parmetros de suavizacin y 2) la variacin del PIB efectivo, es decir, el observado. Si la variacin del PIB efectivo se encuentra por encima de la variacin del PIB potencial, quiere decir que el PIB efectivo est creciendo a una tasa mayor que la del PIB potencial y viceversa. Del ao 2002 al ao 2004 la tasa de crecimiento del producto efectivo se situ en promedio en el 20% y la del producto potencial para HP (100) y HP (7) en 8% y 12%, respectivamente. Para el ao 2005, esta tendencia cambia, la tasa de crecimiento del producto efectivo estuvo en 9.8% y la del producto potencial para HP (100) y HP (7) en 14% y 18%, respectivamente. GRFICA No. 15: Variacin porcentual PIB y PIB potencial de la construccin en Bogot. 1960-2005
Fuente: Secretara de Hacienda Distrital (SHD) y DANE. Clculos: UN-Hbitat/Colombia
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Hodrick, Robert y Prescott, Edward. Post-war Business Cycles: An Empirical Investigation. CarnegieMellon University, Working Paper, 1980 Miller et al, Ibid.
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El hecho que el PIB potencial est creciendo ms que el PIB efectivo no dice mucho por s solo. Lo que seala es que de seguir esta tendencia, el PIB potencial ser mayor que el PIB efectivo en algn momento del tiempo, no en variaciones sino en valores absolutos. En aos recientes, 2003-2005, los niveles del PIB potencial y el PIB efectivo estn muy cercanos, como se muestra en la grfica No. 16. GRFICA No. 16: PIB y PIB potencial de la construccin en Bogot: 1960-2005 (millones de pesos de 1994)
Fuente: Secretara de Hacienda Distrital (SHD) y DANE
Dado que el potencial est creciendo ms que el efectivo, es muy probable que en el 2006 y 2007 el PIB potencial se ubique por encima del efectivo. Este hecho no puede ser mostrado debido a que an no existen datos de PIB sectorial de Bogot para los aos 2006 y 2007; sin embargo, de cumplirse estara mostrando que puede estar ocurriendo al menos uno o ms de los siguientes problemas: (i) los factores de produccin no estn siendo utilizados en su totalidad, es decir, hay capacidad instalada ociosa y/o (ii) la institucionalidad no est siendo aprovechada, especficamente, los instrumentos concebidos para incentivar la construccin y/o (iii) expectativas de estancamiento econmico generalizado. En cualquiera de los casos es un elemento a tener en cuenta de cara al futuro del sector en la ciudad.
III
La poltica habitacional
La poltica habitacional
e acuerdo con la economa neo-institucional los resultados que logra una sociedad, en trminos de crecimiento y desarrollo, estn profundamente determinados por la matriz institucional de dicha sociedad. La matriz institucional est compuesta por la estructura institucional formal, las restricciones institucionales informales y por las caractersticas para garantizar el cumplimiento de las reglas26 . Segn North debe haber una estructura institucional que estimule a los actores a competir dentro de los mrgenes que sean socialmente productivos, y slo dentro de ellos. Por lo general, esto implica un conjunto de restricciones formales (usualmente mezcla de leyes, reglas y regulaciones) e informales destinadas a producir los resultados deseados.27
ANTECEDENTES INSTITUCIONALES EN LA SOLUCIN DE VIVIENDA

Pero no solamente es importante la matriz institucional que se tenga actualmente, tambin es determinante la historia institucional, y ello hasta el punto que los sucesos ms remotos del pasado siguen teniendo implicaciones en el presente. Esto es dependencia a largo plazo o dependencia de senda.28 Sin embargo, no todos los eventos tienen la misma repercusin y por eso es preciso diferenciar los cambios al interior del sistema y los cambios de sistema o cambios estructurales. Existen decisiones que podran llamarse cotidianas y otras que se tornan trascendentales. En estas ltimas se produce una situacin de desequilibrio e inestabi26
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Para un estudio detallado se puede consultar la extensa obra de Douglass North, particularmente: i) North, Douglass, Instituciones, cambio institucional y desempeo econmico. FCE, Chile, 1995 y ii) North, Douglass, Para entender el proceso de cambio econmico , Editorial Norma, Bogot, 2007. North, Douglass, Para entender el proceso de cambio econmico, Editorial Norma, Bogot, 2007, p.p. 177-178. Mandelbrot, Benoit y Hudson, Richard. Fractales y Finanzas. Una aproximacin matemtica a los mercados: arriesgar, perder y ganar. Barcelona, 2006. p.p. 185-206.
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lidad que abre un mundo de posibilidades sorprendente que no es posible cuando ya se encuentra establecido el sistema. Dichos cambios van asociados a decisiones polticas y a cambios institucionales profundos. En Colombia, desde 1930 se presentan tres cambios estructurales, relacionados con los mercados inmobiliarios y particularmente con la financiacin hipotecaria, que deben ser resaltados29 : 1. Creacin de una institucionalidad estatal. Antes de los aos 30 no existan mecanismos institucionales de produccin de vivienda y mucho menos de ordenamiento territorial. El accionar casi libre del mbito comunitario, con leves interacciones con el gobierno y el sector privado, produjo la construccin espontnea de ciudades con una gran predominancia de la marginalidad. En 1936 se cre el Banco Central Hipotecario, el cual financiaba vivienda a travs de ahorro y tasas diferenciales, creando una entidad para intervenir y regular el incipiente mercado a travs del gobierno. En la misma va, en 1939 se cre el Instituto de Crdito Territorial, para promocin de vivienda rural y en 1942 se adecu para atender funciones en lo urbano. Se empez de tal modo a dar una ampliacin del exiguo mercado existente, el cual no se dio espontneamente, sino a partir de los mecanismos de intervencin del Estado. Es as como en el perodo 1950-1972 se consolida el sector empresarial a partir de la produccin de vivienda estimulada por el Estado y el crdito hipotecario generado a travs de la regulacin bancaria. 2. Creacin del sistema UPAC. Con dicho sistema se canalizaron, a travs de la intervencin del Estado, ahorros de la economa hacia el sector de la construccin considerado como un sector lder. Para acelerar la tasa de crecimiento general de la economa, se concentraron esfuerzos en dicho sector, no porque mostrara rendimientos crecientes, sino porque ellos podan ser estimulados exgenamente, es decir, en forma independiente de la tasa general de crecimiento. De tal modo, se dio un cambio fuerte en el modelo de intervencin dndose mucho ms protagonismo al sector privado. En ese contexto, se crearon las Corporaciones de Ahorro y Vivienda -CAV- que gozaron no slo de un monopolio sobre la captacin del ahorro a la vista, sino que contaron con el apoyo del Fondo de Ahorro y Vivienda -FAVI- del Banco de la Repblica para evitar los descalces propios de una captacin a corto plazo realizando crditos a largo plazo. Adicionalmente, el sistema se indexaba utilizando el IPC y no la tasa de inters, para impedir dificultades de pago por movimientos bruscos del mercado no corregidos por el incremento anual de los salarios.
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Para un anlisis ms detallado se puede consultar: Bateman, Ferrari y Giraldo, Ingresos y vivienda para todos, equilibrio general, ciclo econmico y capitalizacin de pobres, en: Hbitat y financiacin: una estrategia para la lucha contra la pobreza, UN-Hbitat - MAVDT - DNP - First Initiative, Bogot, mayo de 2007.
LA POLTICA HABITACIONAL
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Segn Lauchlin Currie30 , creador intelectual del sistema UPAC, se deba aumentar el ahorro personal, canalizarlo hacia la construccin y mediante este impulsar los otros sectores de la economa, como la industria y la agricultura, que son sectores seguidores. Dichos sectores tienden a moverse con el crecimiento global; mientras la construccin puede, mediante estmulos exgenos, apartarse de la tendencia general de crecimiento. Aqu, a partir nuevamente de la intervencin directa del Estado, se profundiz la accin del mercado. 3. Apertura econmica e implementacin de una nueva Constitucin. La nueva Constitucin instituy un Estado Social de Derecho y le dio carcter de bien meritorio a la vivienda social. Orden tambin que el Banco de la Repblica fuera una entidad autnoma e independiente cuya misin fundamental consista en proteger el poder adquisitivo de la moneda, dejando sin base el crdito de fomento, el cual empez a ser desmontado. Por esta va se produjo el desmonte del sistema UPAC, al cambiar la banca de desarrollo y las CAV a un modelo de banca mltiple, donde los recursos del crdito hipotecario deban competir con los otros sectores.
EL SISTEMA UPAC Y LA UVR

En la literatura sectorial es fcil encontrar que se identifica la creacin del sistema UPAC como un cambio estructural importante. Sin embargo, no ocurre lo mismo con el segundo cambio enunciado. Por el contrario, es ms generalizada la idea de que el cambio se produjo entre el sistema UPAC y la UVR e, incluso, que ambos son lo mismo. Los recientes pronunciamientos de la Corte Constitucional han reabierto el debate en torno al tema e incluso se empiezan a escuchar algunas voces en contra de su prima hermana, la UVR. Son iguales la UVR y la UPAC? Para responder lo anterior debemos retroceder en el tiempo y recordar sus principales elementos. El UPAC, en el momento de su creacin, en 1972, pretenda corregir las transferencias injustas de riqueza e incentivaba el ahorro creando un puente y una adecuada intermediacin, a travs de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda, entre los constructores y compradores de vivienda que necesitaran crditos y los ahorradores que suministraban los fondos para hacer posibles dichos crditos. El sistema de valor constante estaba compuesto por tres instrumentos fundamentales:
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Al respecto se pueden consultar: i) Lauchlin Currie, Ahorro, correccin monetaria y construccin: ensayo sobre interrelaciones en Colombia. Universidad de los Andes, Bogot, 1974. ii) Lauchlin Currie, La poltica urbana en un marco macroeconmico: Banco Central Hipotecario, Bogot, 1982. Y iii) Lauchlin Currie, Reactivacin, crecimiento y estabilidad. Legis, Bogot, 1988. Adicionalmente, un resumen comprensible de la obra de Currie se puede consultar en: i) Sandilands, Roger, Vida y poltica econmica de Lauchlin Currie. Fondo Editorial Legis, Bogot, 1990; ii) Universidad Nacional de Colombia, Cuadernos de Economa No. 18-19: Homenaje a Lauchlin Currie , 1993; y iii) Revista CAMACOL No. 52, Bogot, septiembre de 1992, dedicada a Lauchlin Currie.
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la correccin monetaria, las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y el Fondo de Ahorro y vivienda; si bien en los aos posteriores a su creacin el sistema sufri importantes modificaciones, como las restricciones que el gobierno del Presidente Lpez Michelsen impuso a la correccin monetaria, hasta finales de los ochenta y principios de los noventa funcion bastante bien. De tal modo, se prestaron al sector de la construccin todos los recursos que entraban al sistema y no haba prdidas de dinero de los depositantes31 . Cuando el sistema UPAC cumpla veinte aos de su conformacin y cuando pareca haberse consolidado,32 se produjo en el pas una discusin de fondo acerca del modelo econmico que deba ser adoptado. El equipo econmico del gobierno del Presidente Gaviria (1990-1994) apuntaba hacia la apertura de la economa y hacia la adopcin de muchos de los preceptos del llamado Consenso de Washington, lo cual implicaba, entre otras cosas, adoptar el sistema de banca mltiple y un modelo de crecimiento econmico de sectores horizontales; es decir, que ningn sector deba ser privilegiado sobre los dems ya que el mercado y la productividad, rentabilidad y competitividad de cada sector escogeran el que fuera ms adecuado. As, el sistema fue desmontado, primero, al plantear un nuevo modelo de desarrollo que cambi el concepto de sectores lderes por el de reas horizontales y, posteriormente, y de una manera ms profunda, mediante una reforma del sistema financiero (ley 45 de 1990 y 31 de 1992) autorizando a la banca comercial a conceder crditos de vivienda y a las Corporaciones de Ahorro y Vivienda a otorgar crditos para fines distintos a la construccin y adquisicin de vivienda, cambiando su vocacin de banca de desarrollo, convirtindola en banca comercial. 33 An ms grave para el sistema fue el cambio en el sistema de indexacin: mediante el Decreto 678 de abril de 1993 se dio un mayor peso en la formula de correccin monetaria a las tasas promedio de captacin del mercado financiero (DTF) que a la inflacin. De tal modo, aunque sigui existiendo un instrumento financiero que segua llamndose UPAC, ste no tena nada que ver con el que haba sido creado 20 aos atrs.
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Para ver un anlisis del sistema UPAC se puede consultar, entre otros, ICAV, El crdito de vivienda: pasado, presente, futuro. ICAV, Bogot, 1993; y ICAV, La financiacin de la vivienda en Colombia . ICAV, Bogot, 1992. Giraldo, Fabio, El UPAC, la poltica econmica y la construccin 1970-1987. CAMACOL, Bogot, 1987. Giraldo, Fabio, La UPAC y la Corte Constitucional, en: Construyendo democracia, Mesa de Promocin y Defensa de la Constitucin de 1991, Bogot, 1999. En el momento el nmero de cuentas, por ejemplo, sobrepasaba los 6 millones, cuando el pas tena 32 millones de habitantes. Para un estudio a fondo del sistema financiero en Colombia y particularmente de la financiacin hipotecaria, se pueden consultar: i) Cuellar, Maria Mercedes, A la vivienda quin la ronda? Tomo I: Situacin y perspectivas de la poltica de vivienda en Colombia, Tomo II: Compilacin de las principales normas, jurisprudencia y estudios relacionados con la financiacin de vivienda. ICAV, Universidad Externado de Colombia, Bogot, 2006. y ii) ANIF, El sector financiero de cara al siglo XXI, Tomo I y II, Bogot, 2002.
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A partir de principios de los noventa lo que se vivi fue un largo perodo de transicin donde aparentemente convivieron ambos sistemas, pero en realidad se debi a que el perodo de ajuste, como lo seal en su momento el profesor Currie, se produjo en el largo plazo. As, el sistema entr en la crisis ms profunda de su historia y el sector de la construccin, al igual que la economa que sola jalonar, present la recesin ms profunda de los ltimos 50 aos. La crisis que implic el abrupto cambio del sistema UPAC y que se materializ a finales de la dcada de los noventa causo la sensacin de que el nuevo UPAC no era conveniente y se gener un fuerte debate con respecto a lo que se deba hacer. La Corte Constitucional dada la magnitud de la crisis y el efecto que haba tenido sobre un gran nmero de deudores, y en respuesta a una accin de tutela interpuesta en contra del sistema UPAC existente, orden su revisin y el re-clculo de los saldos de los deudores. Dicho fallo as como la ley 546 de 1999 (ley marco de vivienda) constituyeron los primeros intentos por reconstruir el sistema habitacional. En ese contexto, el UPAC (el denunciado por Currie34 como unidad de poder adquisitivo inconstante) fue reemplazado por la UVR (Unidad de Valor Real) la cual variaba, de forma similar al UPAC de los inicios, con la inflacin. Fue un intento por volver al pasado pero sin comprender que no existan los instrumentos que complementaban y hacan exitoso el sistema, hecho que seguramente hoy en da no sera posible e incluso inconveniente. Es decir, en realidad han existido tres sistemas de indexacin: el UPAC del sector lder, el UPAC de la apertura y la UVR; la UVR trato de retomar los elementos exitosos del primer sistema, aunque sin tener los mecanismos e instrumentos de descalce financiero, como el FAVI e incluso las CAV. El ltimo pronunciamiento de la Corte es un nuevo esfuerzo por corregir el descalabro que significo el UPAC de la apertura (indexado por tasa de inters y donde el usuario asuma el riego macroeconmico). Sin embargo, se pueden hacer algunos cuestionamientos, no al pronunciamiento de la Corte, pero s al cumplimiento de los preceptos constitucionales contenidos en la Constitucin del 91 en torno a los afectados. Por ejemplo, se podra plantear que pasa con los derechos de aquellos usuarios del UPAC de la apertura que perdieron su casa y no alcanzan a aprovechar la oportunidad que la Corte abri con aquellos procesos que an no han fallado definitivamente. Pero ms grave an, qu pasa con aquellos hogares que nunca han sido objeto de la poltica pblica, es decir, que nunca han sido objeto de un crdito y por lo tanto la posibilidad de adquirir, o
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Lauchlin Currie, en: ICAV, El crdito de vivienda: pasado presente futuro; Bogot, marzo de 1993, p. 47.
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incluso disfrutar, una vivienda digna, slo ha sido parte de las mltiples promesas e ilusiones a los ms pobres. La importancia del momento actual radica en que nos encontramos ante un momento histrico de retos y oportunidades en el cual se intenta construir un nuevo sistema de vivienda, y de manera ms integral una nueva poltica de hbitat35 , y donde los diversos agentes relacionados con el sector deben contribuir a una adecuada segmentacin de las necesidades y de los mercados, de manera que se aproveche esta oportunidad para empezar a atender aquellos segmentos de poblacin que han estado abandonados histricamente y que son los ms pobres.
CRDITOS Y TASAS DE INTERS

Si el problema para acceder a una vivienda es de ingresos, cul es el mecanismo ms eficiente para complementar los ingresos de las personas: darles subsidios, es decir regalarles dinero, o darles un crdito? En el marco de un esquema bancario tradicional, como se ver con ms detalle ms adelante, es muy complicado otorgar un crdito a un pobre para que pueda tener un capital adecuado que le permita adquirir una vivienda propia; no tiene las garantas suficientes, tampoco los ingresos corrientes suficientes para poder pagar el crdito. En el caso de los pobres no slo es un problema de liquidez, que pudiera tener una persona de ingresos medios, es tambin un problema de solvencia. Entonces el problema, para este grupo, es generar ingresos propios y contar con un mecanismo financiero adecuado. En Colombia las tasas de inters de los crditos son sumamente elevadas con relacin a las internacionales.36 La explicacin tradicional reside en consideraciones sobre los diferentes tipos de riesgo que existen en la economa y en los mercados de crdito: riesgo de pago de cartera, riesgos de descalce financiero por diferencias
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En ese sentido es importante destacar la importancia de la conformacin en la ciudad de Bogot de la Secretara de Hbitat. Al respecto se puede consultar: i) Apuntes para una poltica integral de hbitat en Bogot D.C. en el marco del proyecto Col 66930 entre UN-Hbitat, PNUD y Metrovivienda; ii) Acuerdo Distrital No. 257 de 2006 por el cual se dictan normas bsicas sobre la estructura, organizacin y funcionamiento de los organismos y entidades de la ciudad de Bogot; y iii) Decreto No. 271 de 2007 por medio del cual se adopta la estructura y funciones de la Secretara de Hbitat. El Presidente de la Cervecera Bavaria, una de las mayores empresas colombianas, recientemente adquirida por SABMiller de Sud frica, declaraba hace poco tiempo que las tasas de inters en Colombia eran brutales (El Tiempo, 2/12/2007.) Dos aos antes, el Gerente de Carrefour Colombia, perteneciente a una de las cadenas de comercializacin ms grandes del mundo, afirmaba que las comisiones por las tarjetas de crdito y de dbito que cobraban los bancos en Colombia eran exageradas y tomaban casi la totalidad de sus utilidades operativas.
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de plazos entre las colocaciones y los depsitos y riesgos jurdicos por inestabilidad de los contratos.37 Se supone que, por ejemplo, ante un riesgo de no pago, la institucin financiera eleva sus tasas de inters para compensar los menores ingresos derivados de la posible prdida por el no pago; cunto ms alta sea la tasa de no pago respecto al total de la cartera ms se elevara la tasa de inters. Sin embargo, resulta muy frecuente que agentes econmicos que son de cero riesgo de no pago, por ejemplo pequeos o medianos exportadores con cartas de crdito a la vista, confirmadas e irrevocables, paguen tasas de inters de las ms altas del mercado. Si ese exportador no tiene riesgo de pago, no debera ser penalizado por un riesgo que no le corresponde. Lo mismo sucede con profesionales de larga historia crediticia, con empleo e ingresos regulares asegurados que son, por lo tanto, de muy bajo riesgo y que acaban pagando las tasas ms altas en las tarjetas de crdito. Pero las instituciones bancarias discriminan la demanda de crdito entre clientes preferenciales y no preferenciales, por qu, entonces, los clasifican entre los no preferenciales? Ciertamente, las tasas de inters que les cobran no derivan de su riesgo de pago. Una explicacin alternativa la provee la existencia de poca liquidez en el mercado respecto al tamao de la economa. Tal situacin es consecuencia de la manera como se maneja la poltica monetaria. En Colombia las decisiones de poltica monetaria son determinadas por el mtodo de inflacin objetivo y el nico instrumento que se considera adecuado para lograr esa inflacin objetivo es la tasa de inters del Banco Central; la base monetaria y los medios de pago totales son resultantes38 . Ello se traduce en una liquidez reducida que dificulta las transacciones en los mercados. De hecho, segn el FMI39 , en 2006 la relacin del total de dinero y cuasidineros (M3) a PIB en Colombia era 27.2%. Dichas tasas son sumamente reducidas, muy por debajo de la de pases con mejor comportamiento econmico como China, 165.1% en 2007. El grfico 17 y cuadro adjuntos muestran dicha situacin. Ciertamente, una iliquidez excesiva induce al trueque, como pas en Argentina, en donde la extrema restriccin monetaria producto de la convertibilidad cambiaria al final de los aos noventa indujo la aparicin de casas de trueque y monedas paralelas (los patacones, emitidos por los gobiernos provinciales, y las notas de cambio usadas en las casas de trueque).
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Ver: Hofstetter, Marc y Galindo, Arturo. Determinantes de la tasa de inters de los crditos hipotecarios en Colombia. Universidad de los Andes, Documento CEDE, Bogot, Agosto 2006. La constitucin de 1991 estableci que el objetivo principal de la poltica del Banco de la Repblica es la preservacin de la estabilidad de los precios, es decir, la reduccin de la inflacin. Para lograrlo, la Junta Directiva fija una meta anual y maneja los instrumentos de poltica monetaria, cambiaria y crediticia que tiene a su cargo.. Banco de la Repblica. La historia del banco. Pag 8. www.banrep.gov.co. FMI, International Financial Statistics, Washington 2008.
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS GRFICA No. 17: Liquidez: dinero y cuasidinero como porcentaje del PIB. Colombia y China
Fuente: FMI
La escasez relativa de medios de pago se traduce tambin en una menor disponibilidad de fondos para crdito. Si las empresas y las familias no cuentan con medios de pago, no pueden depositarlos en los bancos y estos no disponen de fondos para prestar. De hecho en Colombia, en 2006, la relacin de crditos a PIB era de 45.7%, mientras que en China era de 130.6%. Ello se traduce en una presin para mantener tasas de inters de colocacin muy elevadas, como las mencionadas, muy por encima de las internacionales. GRFICA No. 18: Crdito domstico como porcentaje del PIB. Colombia y China
Fuente: FMI
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Sin embargo, sta no es la nica razn de origen monetario. En principio, los bancos se financian con recursos del pblico pero tambin, cuando se encuentran cortos de liquidez, con recursos del banco central. De tal modo, el costo de sus fondos resulta una combinacin de los costos de ambos recursos. Si los bancos se financian con recursos caros del banco central, es obvio que, necesariamente, trasladarn al pblico esos costos reflejndolos en tasas de inters elevadas. Se supone que el banco central eleva o mantiene elevada su tasa de inters para reducir las expectativas de inflacin. Como a mayor tasa de inters menor demanda de crdito, se argumenta que con menores recursos, el pblico demandar menos en los mercados y las presiones inflacionarias se reducirn. De tal modo, la elevacin de las tasas de inters del banco central contribuira a reducir las expectativas de inflacin, como ha sido manifestado expresamente en las ltimas decisiones de la Junta del Banco de la Repblica. Por esa va se argumenta tambin que ello puede ayudar a mantener bajas las tasas de inters hipotecarias. Tal argumento no parece consistente, ya que, por un lado se induce un aumento en las tasas de inters comerciales, incluyendo las hipotecarias, y por otro lado, como eso reduce la demanda y reduce la inflacin, se dice que ello reduce las tasas de inters. Por otro lado, elevar la tasa del banco central para reducir las expectativas de inflacin puede ser efectivo, pero es tambin cuestionable por el impacto negativo que tiene sobre los sectores transables. Si como resultado de esa poltica, las tasas de inters comerciales se elevan, ciertamente se reduce el crdito y la demanda en los mercados. Pero, a su vez, aumentan los precios en los mercados de bienes y servicios, transables y no transables, porque los costos financieros en que incurren importadores, exportadores y productores aumentan, siendo trasladados a los consumidores. En resumen, se da una reduccin de cantidades y, simultneamente, en un primer momento, un aumento de precios. En los mercados de transables la reduccin de la demanda se traducir en menores importaciones que inducirn una revaluacin de la tasa de cambio. Esta revaluacin compensar la elevacin de la tasa de inters en los mercados; si la supera, finalmente se dara una reduccin neta en los precios. En el fondo lo que se produce es una reestructuracin de precios bsicos en favor de la tasa de inters y en perjuicio de la tasa de cambio que favorece relativamente al sector de no transables. Ciertamente, las tasas de inters elevadas, por encima de las internacionales, no son slo un problema monetario es tambin fiscal. La necesidad de conseguir recursos para financiar dficit elevados del gobierno central (4,8%, 4.1, y 3.5% del PIB en el 2005, 2006 y 2007, respectivamente) hace que las tasas de remuneracin de los papeles del Tesoro colombiano (TES) sean elevadas a fin de competir favorablemente por los recursos del sistema bancario y, por lo tanto, elevando las tasas de inters
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en los mercados de crdito. Cuanto mayor es la tasa de los TES, supuestamente de cero riesgo, mayor es el incentivo a los bancos para realizar inversiones en los mismos reduciendo la disponibilidad de fondos para crditos a los agentes privados, con riesgos supuestamente ms elevados, y elevando la tasa de inters. Pero, en gran medida, las tasas de inters elevadas son un problema de competencia bancaria y, por lo tanto, de una regulacin bancaria que induce poca competencia en el sistema bancario y, por consiguiente, permite que aparezcan rentas no competitivas que elevan los niveles de las tasas de inters. Esa situacin de no competencia se da porque, por ejemplo, las tasas activas cobradas por los diferentes intermediarios no son transparentes; no tienen una difusin amplia y para compararlas un prestatario potencial tienen que itinerar entre las instituciones financieros con costos de transaccin elevados que limitan su actuar. Se da tambin porque existe una fidelizacin forzosa en beneficio de un intermediario por la prohibicin de prepagar deudas que impide que los prestatarios puedan beneficiarse de menores tasas sobre sus saldos crediticios que ofrezcan otros intermediarios. Esta ltima prctica, establecida en el Cdigo Civil colombiano, se encuentra prohibida en el caso de los crditos hipotecarios por decisin de la Corte Constitucional lo que explica porqu, ante el liderazgo de un banco pequeo, las tasas de inters de los crditos hiptecarios en Colombia se redujeron a la mitad, en menos de un mes, a mediados del ao 2006. Dicha reduccin dur hasta mediados de 2007 cuando, inducidos por las elevaciones de la tasa de inters de referencia del Banco de la Repblica, los intermediarios financieros volvieron a elevar la tasa de inters de los crditos hipotecarios a los niveles previos a la reduccin del ao anterior. Por otro lado, los mercados de crdito colombianos se mantienen cerrados a la competencia internacional. No es posible acudir a una ventanilla del Chemical Bank en Bogot y depositar fondos en Nueva York. A su vez, slo es posible pedir un crdito al Chemical contra los fondos de Nueva York con autorizacin del Banco de la Repblica, que no es siempre otorgada. Si el Chemical quiere ofrecer un crdito en Bogot, sin necesidad de autorizacin, o tomar depsitos tiene que abrir un banco o una sucursal en Bogot. Es como si para vender camisas chinas en Bogot, los productores chinos debieran establecer una fbrica de camisas en Colombia o si para exportar camisas a China los productores colombianos tengan que abrir su fbrica en China. Ciertamente, no es necesario, quien quiera comprarlas o venderlas, simplemente las importa o exporta, respectivamente. A su vez, la regulacin bancaria colombiana establece lmites administrativos a las tasas de inters y define para el efecto lo que denomina tasas de usura, actualmente para cada uno de los principales productos financieros. Dichas tasas son determinadas a partir del promedio de las tasas vigentes en el mercado. Ciertamen-
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te, los lmites a los precios introducen distorsiones en los mercados y producen soluciones de equilibrio ineficientes. Pero ello es verdad siempre y cuando el mercado sea competitivo. Si el mercado no es competitivo, como sera el caso de la mayor parte de los mercados de crdito colombianos por las razones que se indicaron, los precios lmites son mecanismos adecuados y legtimos usados por la regulacin para asegurar que los precios en el mercado se acerquen a los precios de competencia y sean, por lo tanto, eficientes. Es cierto tambin que si los mercados de crdito en Colombia, en sus diferentes modalidades, se acercaran a una situacin de competencia, los lmites a las tasas de inters estaran de ms. Tal sera el caso del mercado de crditos hipotecarios, que adems tiene la restriccin de ser la tasa ms baja del mercado, en donde las fidelizaciones forzosas estn proscritas y, ltimamente, se da una profusa difusin de sus tasas, situacin que, por cierto, debera ser normada en forma obligatoria para asegurar que dicha sana prctica no sea interrumpida. Pero los mercados no operan aislados unos de otros. El hecho que los mercados de crdito no hipotecarios no sean competitivos tiende a reducir los montos y a elevar las tasas de los crditos hipotecarios, aunque el mercado de estos ltimos opere de forma ms competitiva. En un esquema de banca mltiple como el que existe actualmente en Colombia, donde los diversos productos financieros compiten por los mismos fondos, la generacin de rentas no competitivas en los crditos no hipotecarios, que los hipotecarios no produciran, induce a los bancos a reducir los recursos destinados a este segundo tipo de crdito a favor de los primeros que les arrojan una mayor rentabilidad. Tal como se afirma en el contexto colombiano: dentro de la poltica de multibanca qued establecido que el crdito hipotecario no slo debe competir con las dems actividades que realizan los bancos, sujetas a menores riesgos y restricciones, sino tambin con la poltica del gobierno de colocar en el sector financiero ttulos de deuda pblica ms rentables y menos riesgosos que el otorgamiento de crdito hipotecario el financiamiento hipotecario qued en desventaja frente a las dems operaciones financieras en trminos de la rentabilidad de la operacin, lo que se neutraliz parcialmente con algunas exenciones tributarias transitorias, que reducen parcialmente los riesgos y sesgos en su contra, pero no los anulan.40 En efecto entre febrero de 2003 y febrero de 2008, mientras los crditos comerciales en Colombia crecieron 115% y los de consumo 335%, los crditos hipotecarios decrecieron 16%%.41 Igualmente, cuando se observa el comportamiento de la participacin de la cartera hipotecaria sobre la total (Grfica No. 19) se hace evidente la
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Cuellar, Mara Mercedes, Crdito hipotecario en Colombia . ICAV, septiembre de 2005. Fuente: Superintendencia financiera, (http://www.superfinanciera.gov.co/), Evolucin de la cartera de crdito, febrero 2008.
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prdida de importancia de dicho producto financiero. De ello se desprende, claramente, la necesidad de generar un entorno competitivo para todos los productos financieros y no slo para los crditos hipotecarios en aras de una reduccin generalizada de las tasas de inters. GRFICA No. 19: Cartera hipotecaria/total de la cartera (Dic 1994 Feb 2008)
Fuente: Superintendencia Financiera
EL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)

Una alternativa de financiacin para los hogares de menores ingresos es el subsidio familiar de vivienda de inters social (SFV). ste est dirigido a los hogares que carecen de recursos suficientes para obtener o mejorar una nica solucin de vivienda de inters social, cuyos ingresos totales mensuales no sean superiores al equivalente a cuatro (4) salarios mnimos legales mensuales42 . El requisito principal para solicitar un SFV es tener un ahorro previo del 10% del valor de la vivienda, aunque se excepta para los hogares con ingresos hasta de 2 smlmv que tengan garantizada la financiacin de la vivienda, los hogares objeto de programas de reubicacin de zonas de alto riesgo no mitigable, los de poblacin desplazada, los de vctimas de actos terroristas y los de desastres naturales. Ade42
Decreto 975 de 2004. Artculo 4
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ms del ahorro previo, se exige demostrar recursos complementarios al subsidio, usualmente un crdito hipotecario. Adems del crdito hipotecario, en el 2003 con la ley 795 se defini otra modalidad de crdito conocida como el microcrdito, el cual se entiende como toda financiacin que se otorga para la adquisicin, construccin o mejoramiento de inmuebles, cuyo monto no supere los veinticinco (25) salarios mnimos legales mensuales vigentes (smlmv), con un plazo inferior a cinco (5) aos y una tasa de inters equivalente a la prevista para la financiacin de Vivienda de Inters Social (VIS). El valor del inmueble sobre el cual recae este tipo de financiacin no podr exceder de ciento treinta y cinco (135) salarios mnimos legales mensuales vigentes (smlmv). Con el propsito de estimular las actividades de microcrdito inmobiliario, se podr cobrar una comisin de acuerdo con la reglamentacin que expida el Gobierno Nacional, con la cual se remunerar el estudio de la operacin crediticia, la verificacin de las referencias de los codeudores y la cobranza especializada de la obligacin43 . De acuerdo al decreto 975 de 2004, las entidades competentes para asignar crditos hipotecarios sern los establecimientos de crdito, las cooperativas de ahorro y crdito, las cooperativas multiactivas e integrales con seccin de ahorro y crdito, las Cajas de Compensacin Familiar, los Fondos Mutuos de Inversin y los Fondos de Empleados. Estas instituciones deben hallarse sometidas al control, vigilancia e intervencin del Estado. Tambin sern competentes las Organizaciones no Gubernamentales que ofrezcan crdito y microcrdito. En el actual modelo de intervencin, para facilitar el acceso a las familias de menores ingresos el crdito adquiere un papel fundamental, debido a que la escasez de recursos impide un mayor subsidio e implica que el hogar deba conseguir los recursos complementarios. Adicionalmente, al buscar focalizar los recursos escasos en la poblacin con ingresos inferiores a 2 salarios mnimos, las dificultades de acceso al crdito se multiplican. A partir de la Encuesta de Ingresos y Gastos del DANE (1994-1995), se puede realizar una estimacin de la proporcin del gasto que podran destinar los hogares, en promedio, por deciles de ingreso, para el pago de un crdito de vivienda: incluye el arriendo que pagan actualmente y la proporcin de los ingresos que destinan a ahorro e inversin. As mismo, y a partir de la encuesta Continua de Hogares, se puede realizar la estimacin de los ingresos de los hogares por deciles de ingreso y estimar, al aplicar las proporciones de gasto, lo que podran pagar los hogares en una cuota de crdito.
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Ley 795 de 2003. Artculo 95
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS TABLA No. 4: Estimacin de la estructura de posible gasto en cuota para vivienda a partir de la EIG 1994-1995
Deciles de ingreso 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 % Gasto Total % Gasto formal % Gasto informal
21.92% 21.50% 21.93% 21.59% 23.91% 26.02% 26.26% 28.66% 31.22% 35.35%
22.30% 21.08% 21.80% 21.69% 22.93% 25.63% 25.92% 26.47% 30.72% 34.75%
21.50% 22.04% 22.11% 21.44% 25.48% 26.60% 26.75% 31.70% 32.09% 36.51%
Fuente: DANE, Clculos: UN-Hbitat
Es importante observar cmo la proporcin del gasto en compra de vivienda est alrededor del 30%, estimado universalmente como el porcentaje que las familias pueden destinar de su ingreso al crdito por vivienda; pero en realidad, como es sabido, ese porcentaje es menor o mayor dependiendo de los ingresos. Los grupos de hogares con ingresos ms bajos destinan una gran parte de sus ingresos a alimentos -entre el 40 y 45%-, mientras los hogares menos pobres, al no destinar tanto a la alimentacin, pueden aumentar sus gastos para inversiones en bienes durables. UN-Hbitat desde tiempo atrs viene llamando la atencin sobre la imposibilidad del SFV de llegar a las familias ms pobres, pese a los importantes esfuerzos de focalizacin. En una publicacin anterior se afirmaba que: La poltica del actual gobierno, pese a la mejor focalizacin lograda con el nuevo Decreto, presenta un problema estructural preocupante: la inmensa mayora de las familias del 30% ms pobre de la poblacin del pas, no es objeto de la poltica del subsidio familiar de vivienda44 Adicionalmente, hoy en da se debe incorporar a la discusin los nuevos cambios al SFV, tanto en el Plan Nacional de Desarrollo como en el Decreto que lo reglamenta. Con estos se pretende desvincular el monto del subsidio con el valor de la vivienda; es decir, que el monto del subsidio no dependa del tipo de la vivienda (en la actualidad la tipo 1, de menor valor, tiene el mayor monto de subsidio).
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Giraldo, Fabio y Torres, Jorge, Hbitat y Desarrollo Humano . Cuadernos PNUD.UN-Hbitat, Bogot, 2004, p. 196.
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Si bien esta modificacin pretende dar un mayor margen para que los demandantes (la familias beneficiadas) y los oferentes tengan una mayor libertad de encontrar las soluciones de vivienda, se corre el riesgo de perder los avances de focalizacin sobre los hogares ms pobres, que si bien seguirn recibiendo un mayor subsidio, incluso con un pequeo incremento en el subsidio mximo de 21 a 22 SMMLV, posiblemente no encuentren vivienda por el valor que sus ingresos les permiten adquirir. Es decir, se corre el riesgo de que la VIS tipo 1 deje de existir y por esa va se dificultara aun ms el acceso a los hogares ms pobres. La reglamentacin del Gobierno Nacional en cabeza del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT) es fundamental en la minimizacin de dichos riesgos ya que define hacia qu grupos de poblacin se orientar el subsidio. De tal modo, si la relacin que se establezca entre el monto del subsidio y los ingresos es de menos 1, un crecimiento del ingreso de x produce una reduccin proporcional del subsidio tambin en x. Si la relacin es mayor a menos uno, cuanto ms aumente el ingreso el subsidio disminuir ms que proporcionalmente, enviando una seal de focalizacin hacia los hogares de menores ingresos. Si por el contrario la relacin es menor a menos uno, los cambios en el valor del subsidio ante cambios en el ingreso sern menores y un grupo de poblacin ms heterogneo ser el beneficiado. En ese sentido, sera mucho ms conveniente que tal relacin fuera fijada con valores mayores a menos uno. Una proporcin menor a menos uno generara inequidad en la distribucin del subsidio. GRFICA No. 20: Relacin niveles de pobreza y monto del SFV
Fuente: Decreto No. 4466 de 2007. Clculos: UN-Hbitat/Colombia
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En la reglamentacin del Plan de Desarrollo contenida en el Decreto 4466 de 2007, se estableci una relacin entre el monto de los subsidios y los ingresos y puntaje del Sisben (ver grfica anterior). Dicha relacin es del orden implcito de 2,15, es decir, que el valor del subsidio disminuye menos que proporcionalmente que los ingresos directos para los formales y que el puntaje del Sisben (que se usa como Proxy del ingreso) para los informales. Lo anterior indica que, en general, la poblacin que puede ser objeto de un subsidio a la demanda es heterognea. En cualquier situacin, ese 30% de la poblacin, que incluso puede ser mayor, acaba siendo excluido del acceso al subsidio ya sea debido a una situacin de pobreza de los hogares o a una situacin de informalidad en el empleo y por lo tanto en los ingresos. Aunque ambos fenmenos estn relacionados, y la razn por la cual se encuentran excluidos es la misma, los primeros no tienen acceso porque no tienen los recursos suficientes para pagar la cuota de amortizacin del crdito que complementa el subsidio, mientras que dentro del segundo grupo pueden existir hogares que aun teniendo los ingresos para pagar el crdito, no tienen cmo demostrarlos. Particularmente, se pueden identificar varios grupos de hogares. Hay algunos que tienen ingresos suficientes para adquirir una vivienda sin ayuda del gobierno por medio de los subsidios; este grupo, se identifica como hogares con ms de 4 salarios mnimos mensuales, sin importar su estructura, ni qu tipo de vinculacin tienen con el mercado laboral. Por otra parte estn los hogares cuyo jefe est ocupado en el sector formal de la economa, est afiliado a una Caja de Compensacin Familiar y por tanto tiene acceso a los subsidios por ellas otorgados. Dicho grupo se divide en dos: primero, los que tienen ingresos suficientes para complementar por medio de un crdito el ahorro programado y el subsidio; y segundo, los que a pesar de tener acceso al subsidio, sus ingresos y estructura de consumo no los hace sujetos de crdito por lo que quedan excluidos de poder acceder a una vivienda propia. Otro grupo es el de los hogares cuyos jefes estn ocupados por cuenta propia; incluye desde los profesionales que trabajan por honorarios, hasta los vendedores asociados al sector informal de la economa. Este grupo tambin se divide en dos: primero, aquellos con ingresos para pagar las amortizaciones del crdito complementario: algunos pueden demostrar los ingresos y otros no, o se encuentran con la dificultad de que los bancos comerciales no tengan los incentivos suficientes para asumir el riesgo de otorgarles el crdito; y segundo, quienes no tienen ingresos suficientes. Por ltimo, tenemos los hogares cuyos jefes estn desocupados o inactivos y no tienen acceso al mercado formal de vivienda. A partir del diagnostico anterior, lo que se debe tratar de responder es cul es el mecanismo de crdito que permitira ampliar el marco de actuacin de la actual poltica de vivienda de inters social y disminuir el porcentaje de poblacin excluida de la posibilidad de acceder a una vivienda en el mercado formal. Lo anterior, siempre teniendo en cuenta, como se mencion anteriormente, que el problema de vivienda de
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los ms pobres no es un problema de vivienda, sino de pobreza y por lo tanto de ingresos y empleo; habr una proporcin de la poblacin que nunca ser objeto del subsidio de vivienda, tal como existe en la actualidad, y que nunca podr acceder a un crdito de vivienda de largo plazo y por lo tanto ser un grupo de poblacin a la cual se les tendrn que disear otro tipo de polticas para asegurar su derecho a una vivienda digna. Incluso hay un nmero de pobladores que no son objeto de polticas de vivienda, sino de hbitat, y de hbitat no convencionales como las que empieza a proponer UN-Hbitat/Colombia para los habitantes de la calle (HC).45 Es preciso subrayar que aunque la habitabilidad en la calle hace referencia, en primera instancia, a una particularidad individual, entender el fenmeno requiere trascender este nivel de anlisis. UN-Hbitat comparte la triple aproximacin analtica del Observatorio Europeo sobre los HC para entender la exclusin social y el fenmeno callejero: (i) el nivel del individuo y de sus redes de relaciones sociales, (ii) el nivel meso- institucional y (iii) el nivel macro social estructural46 . Distintos gobiernos nacionales y fundamentalmente locales han venido adoptando polticas pblicas especficas para los Habitantes de Calle. Se distinguen histricamente tres tipos de atencin. El primero, que estigmatiza a estas personas, no desarrolla polticas pblicas especficas para estos ciudadanos; el segundo, que considera la habitabilidad en calle como un fenmeno de naturaleza exclusivamente individual, brinda a estas personas servicios de atencin bsica y humanitaria; el tercero, que concibe la habitabilidad en calle como un fenmenos primordialmente social, disea un sistema de servicios que, incluyendo atencin bsica y humanitaria, comprende tambin apoyo psicolgico y/o mdico, as como acceso a posibilidades de ingreso y/o de vivienda, desde el punto de vista amplio de la restitucin de los derechos y obligaciones de los HC. En este sistema de servicios, distinguindose por su especificidad, cada servicio no puede estudiarse ni entenderse sin su interaccin con el resto. Es necesario sealar en este punto que el derecho de un HC es, en general, al desarrollo humano. Eso significa un derecho no solo a un servicio determinado, sino tambin a un proceso que facilite el aprovechamiento de determinados servicios. El nfasis no debe situarse, en este sentido, en los Hogares de Paso, sino en la poltica pblica frente al HC en general. sta debe constituir un sistema de servicios que slo pueden entenderse abordando la relacin entre unos y otros. El tercer modelo de atencin es el ms solidario con la condicin y los derechos y las obligaciones de los HC. El caso de los HC es el mejor ejemplo para entender la discusin en trminos de pertinencia de las polticas existentes y la necesidad de tener un amplio abanico de polticas que respondan a los distintos segmentos poblacionales.
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Estas lneas adelantan algunas de las ideas de un documento de trabajo sobre la Habitabilidad en la Calle en Bogot que adelanta UN-Hbitat/Colombia. Meert, Benjaminsen, Cabrera, Dandolova, Fernndez, Filipovi, Hradecky, Koch-Nielsen, Rubio, Zidi, 2005.
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En ese complejo escenario, en su dimensin funcional e instrumental ms directa, la poltica de hbitat debe reconocer ese escenario, diseando, formulando y ejecutando polticas especficas, diferenciadas e integradas con respecto a l. En este sentido, es imprescindible que se aborden seis tipos de estrategias de polticas pblicas (ver Diagrama No. 4). i.) mejorar las condiciones de hbitat de los individuos residentes en asentamientos y/o viviendas formales (de origen formal o informal) deterioradas a lo largo del tiempo. ii.) mejorar las condiciones habitacionales de los individuos residentes en asentamientos y/o viviendas informales (de origen y condicin informal). iii.) ampliar el acceso de la poblacin, incluida la pobre, a los asentamientos y viviendas formales (para ver polticas concretas, vid. diagramas relativos a la oferta y la demanda en el mercado de la construccin de vivienda). iv.) mejorar las condiciones habitacionales de las viviendas compartidas. v.) ampliar el acceso, mejorar las condiciones habitacionales y desarrollar polticas integrales de insercin social de o en los hogares de paso. vi.) proveer una poltica asistencial, que, sin ser exclusiva ni propiamente habitacional, contribuya a mejorar las condiciones de vida de la poblacin que quede eventualmente por fuera de cualquiera de las polticas habitacionales tratadas ms arriba. DIAGRAMA No. 4: Poltica integral de hbitat
IV
Microfinanciacin: Realidades y posibilidades
Microfinanciacin: Realidades y posibilidades
un si la economa colombiana en general y la bogotana en particular crecieran de manera elevada, al estilo chino, de 10% por ao en las prximas dos dcadas, lo que significara duplicar el ingreso per cpita cada 10 aos, el ingreso de las personas ms pobres seguira siendo muy pequeo y se inviabilizara su acceso a una vivienda digna durante un periodo de tiempo muy largo. En tal situacin, es necesario crear un mecanismo financiero que les permita acceder al crdito, a tasas de inters pequeas que puedan pagar, sin que ello atente contra la liquidez y solvencia del intermediario financiero y principalmente que les permita capitalizarse para incrementar su ingreso y de esa forma acceder, de manera sostenible, a una vivienda digna.
LOS MECANISMOS DE MICROFINANCIACIN

Esos esfuerzos se inscriben, sin duda, en la intencin de capitalizar a los pobres. La pobreza, entre otros aspectos47 , tiene que ver con falta de ingresos, insuficiencia de empleo o existencia de autoempleo de baja productividad. Este ltimo est definido por la falta de capital. Como los pobres no tienen capital para sobrevivir o ampliar sus niveles de vida, deben producir utilizando slo los recursos de mano de obra de que disponen, tanto propia, como de su familia ms cercana. De tal manera, los hijos acaban sacrificando su educacin y su futuro en beneficio actual de la familia.
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En Naciones Unidas se viene proponiendo, desde la conceptualizacin de Amartya Sen, una definicin de pobreza segn la cual la pobreza se debe entender no slo en trminos de bajos ingresos, sino como la carencia de oportunidades reales para vivir una vida adecuada. Incluso en UN-Hbitat/ Colombia se viene haciendo nfasis en los componentes psquicos y sociales de la pobreza. Al respecto se puede consultar: Giraldo, Garca, Bateman y Alonso, Hbitat y pobreza: los Objetivos de Desarrollo del Milenio desde la ciudad. UN-Hbitat, Bogot, junio de 2006.
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Los pobres tampoco tienen mayor educacin48 . Sin la educacin, no pueden acceder a un empleo calificado adecuadamente remunerado, que les permita aumentar sus ingresos y superar sus bajos niveles de vida. La situacin se agrava si el sistema econmico no consigue generar el nivel de empleo suficiente para la poblacin econmicamente activa del pas. Adicionalmente, se suele afirmar que los pobres no tienen capacidad de ahorro y ciertas estadsticas pareceran corroborarlo, como pueden ser las derivadas de las encuestas de ingresos y gastos o las encuestas de hogares o de calidad de vida que presentan el porcentaje de ingresos que ahorran los hogares por deciles de ingresos o salarios mnimos. Por ejemplo, si se observan las estadsticas de capacidad de ahorro de los hogares arrendatarios, se desprende que el 95% de los hogares de hasta un salario mnimo de ingreso no tienen ahorro y que el 86% de los hogares entre uno y dos salarios mnimos estn en la misma situacin. TABLA No. 5: Hogares urbanos arrendatarios - Capacidad de ahorro
Fuente: DANE, ECV-2003. Clculos: ICAV
Sin embargo, una gran mayora de los pobres son grandes ahorradores respecto a sus niveles de ingreso, lo que registran las estadsticas mencionadas anteriormente es que no tienen capacidad adicional de ahorro con respecto a su ingreso disponible. Paradjicamente son los pobres informales, no aquellos que tienen un empleo formal dependiente, los que del total del ingreso que perciben con alguna actividad de muy baja calificacin y productividad (como vender chocolates en una esquina) destinan una parte considerable como capital de trabajo. Por ello su tasa de ahorro es necesariamente elevada. No es extrao que llegue a ser 80% de su ingreso total. Claramente, esa tasa de ahorro es muy superior a la de los otros estratos de la sociedad.
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De acuerdo a clculos de UN-Hbitat, con base en la ECV 2003, en Colombia los pobres tenan en promedio 5.22 aos de educacin mientras que las personas que no lo son tenan 8.77 aos de educacin. En Bogot, por su parte, se evidenciaba mayor aos de educacin promedio que lo encontrado a nivel nacional; no obstante los pobres tenan menos aos de educacin promedio que los no pobres: 6.9 y 10.4, respectivamente.
MICROFINANCIACIN: REALIDADES Y POSIBILIDADES
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Sin embargo, la mayor parte de las veces, los pobres no encuentran dnde ni cmo ahorrar porque el sistema financiero tradicional no est orientado a captar esos depsitos y por lo tanto, dicha capacidad de ahorro no les sirve para apalancarse y capitalizarse. Para la resolucin inmediata de esa necesidad de capitalizacin de los pobres, lo que se esperara es que las instituciones financieras fueran las que atendiesen esa capitalizacin. Sin embargo, los bancos tradicionales no tienen la flexibilidad ni estn orientados para otorgar crditos pequeos y atender ahorros reducidos, en particular, en las reas rurales a personas pobres y/o analfabetas. Los mecanismos de evaluacin que conocen y aplican acaban siendo ms caros que los montos mismos de los proyectos de dichas personas, que por definicin son pequeos, haciendo inviable su financiamiento. El sistema bancario tradicional est orientado a satisfacer las necesidades financieras de las actividades econmicas de cierta dimensin, dejando por fuera las pequeas y muy pequeas iniciativas empresariales y a aquella poblacin sin ocupacin e ingresos y/o sin forma de demostrarlos. Por otro lado, la regulacin bancaria tradicional exige garantas reales o avales para otorgar un crdito, aval que los pobres no estn en condiciones de ofrecer. En esas condiciones, bajo un esquema financiero tradicional, no pueden acceder a un crdito. Si existiera un sistema de intermediacin financiera no tradicional, que captara los depsitos de los pobres, por ms pequeos que fueran, y que los financiara de forma masiva, sin exigirles garantas ni avales y cuyas decisiones de crdito fueran tomadas por las propias poblaciones, para reducir los costos de la intermediacin, stos podran capitalizarse. De tal modo, lo que se requiere es una intermediacin financiera no tradicional, es decir, que constituya un vehculo para captar los recursos de los pobres y capitalizarlos en forma masiva e incrementar as sus factores de produccin a fin de posibilitar la superacin de la pobreza. A partir de pequeos depsitos, que acumulados pueden generar recursos financieros importantes, se pueden otorgar microcrditos a los pequeos productores. Estas instituciones de intermediacin financiera no tradicional existen y son exitosas en otros pases. Son instituciones eficientes que en forma masiva captan recursos de los pobres y los capitalizan a travs del otorgamiento de microcrditos, a tasas de inters pasivas comerciales y activas que resultan menores a las comerciales por que operan con costos menores. El caso ms notorio y reconocido internacionalmente es el del Banco Grameen en Bangladesh.
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LA EXPERIENCIA DEL BANCO GRAMEEN

El Banco Grameen49 fue creado en 1983, a partir de una experiencia personal de su fundador, el Profesor Muhammad Yunus50 , con un capital inicial proporcionado por el Banco Central de Bangladesh. Es un banco comercial privado, orientado exclusivamente a atender los ahorros y la demanda de crdito de las personas ms pobres del pas. Para ser prestatario del Grameen, la propiedad familiar no debe superar medio acre de tierra (aproximadamente un cuarto de hectrea). Tampoco se requiere presentar garantas reales, son de tipo solidario; para recibir un crdito, el prestatario debe ser parte de un grupo cuyos miembros no pueden recibir crditos mientras los dos primeros prestatarios del grupo no cumplan con sus obligaciones.
CARACTERSTICAS PRINCIPALES Y RESULTADOS

Su gestin es profesional, eficiente, con un nmero limitado de personal altamente motivado y calificado (los funcionarios deben poseer, por lo menos, educacin universitaria completa). Su operacin es hecha bajo el concepto de banca mvil, a partir de sus promotores (con un mnimo de educacin secundaria completa), que permite fcil acceso a sus servicios y la reduccin de sus costos operativos. El principio fundamental de atencin es que los servicios bancarios tienen que buscar al cliente. La experiencia del Grameen no se limita a casos puntuales sino a un tratamiento masivo para la superacin de la pobreza. Sus resultados y su evolucin son impresionantes en trminos de activos, miembros-clientes y, en general, actividades comerciales. En diciembre 1987 su total de activos era de US$ 41 millones, en diciembre 2005 ascendan a US$ 678 millones y ya para 2006 el valor era cercano a los US$ 850. Entre las mismas fechas sus crditos pasaron de US$ 21 millones a US$ 612 millones, sus depsitos de US$ 7.3 millones a US$ 487.1 millones y sus clientes miembros de 340 mil a 5.6 millones. El cuadro siguiente resume esa evolucin.
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La mayor parte de las apreciaciones consignadas resultan de dos visitas de Cesar Ferrari al Grameen Bank en Dhaka, Bangladesh, en Julio y diciembre de 1998. La mayor parte de la informacin estadstica que se menciona est tomada de los Informes Anuales del Grameen Bank, los boletines mensuales del Grameen Trust, Grameen Dialogue, y del Grameen Bank Update, publicados en su pgina web (www.grameen.com). El Profesor Yunus fue galardonado junto con el Banco Grameen con el Premio Nobel de Paz en el ao de 2006 por la construccin de un mecanismo microfinanciero (el Banco Grameen) que permite llegar en forma masiva a la poblacin pobre a fin de resolver sus principales necesidades contribuyendo con ello a una convivencia humana pacfica. La experiencia de Yunus se puede consultar en: Yunus, Muhammad, Hacia un mundo sin pobreza. Editorial Andrs Bello, Chile, 1998.
MICROFINANCIACIN: REALIDADES Y POSIBILIDADES Tabla No. 6: Grameen Bank: Resumen (En millones de US dlares - personas)
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Fuente: Grameen Bank
A septiembre de 2007, el Grameen haba desembolsado crditos por un monto acumulado del orden de US$ 6.5 mil millones. En 2005 produjo utilidades de US$ 16 millones; en 2006 produjo utilidades por US$ 20 millones. La totalidad de dichas utilidades son transferidas a un Fondo de Rehabilitacin creado para atender situaciones de desastres, en cumplimiento de la condicin establecida por el Gobierno para exceptuarlo del pago de impuesto a la renta. Tambin en septiembre de 2007, el Grameen atenda a 79,925 aldeas, tena 24,592 empleados y 2,462 agencias. Cada agencia atiende entre 60 e 70 Centros, cada uno de los cuales rene 8 Grupos de 5 personas cada uno. Para la misma fecha, esos miembros ascendan a 7.3 millones, 97% de los cuales eran mujeres, lo que implica una afectacin favorable sobre la situacin econmica de aproximadamente 36 millones de personas, para una poblacin total de 150.5 millones en julio de 2007. A partir de 1998, el Grameen financia sus programas de crditos y las expansiones futuras con sus propios fondos y los depsitos de sus participantes. A partir de 1995, decidi dejar de solicitar fondos de donacin; los ltimos fondos recibidos fueron en 1998. Como consecuencia de dichos crditos, en el plazo de tres aos, el ingreso de los miembros aumenta en la media en 59%. Despus de 8 crditos (aproximadamente en 4 aos), la mitad de los prestatarios superan la situacin de pobreza. A septiembre 2007, 649,412 casas fueron construidas con crditos del Grameen. Actualmente, 94% de las acciones del Grameen est en poder de los prestatarios; 6% en poder del Gobierno. Con ello eligen a la Junta Directiva y al Presidente del Banco. De tal manera, mujeres simples de las aldeas acaban tomando decisiones importantes y trascendentes. Obviamente, el staff del Banco proporciona los elementos y la informacin necesarios para que esas decisiones sean adecuadas. Este hecho y los otros mencionados hacen esta experiencia triplemente fascinante: Desde el punto de vista econmico, desde el punto de vista cultural y desde el punto de vista poltico en cuanto a la democratizacin del pas.
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS TABLA No. 7: Grameen Bank: informacin principal (En millones de US$)
Fuente: Grameen Bank
CRDITOS Y DEPSITOS EN EL GRAMEEN

Los crditos que otorga el Grameen Bank son pequeos, de diferentes tipos y plazos. El monto de los crditos desembolsados mensualmente es del orden de US$ 30-40 millones. El monto medio de los crditos es de US$ 85 (alrededor de 170 mil pesos colombianos) y el ahorro medio de sus miembros es de US$ 65 (cerca de 130 mil pesos). Los crditos del Grameen son actualmente de tres tipos: bsico, para vivienda y para educacin superior. Los crditos pueden ser de cualquier duracin, en meses o aos. As mismo, el monto de los pagos semanales puede variar de acuerdo a las posibilidades del prestatario. El lmite de los crditos est determinado por el comportamiento de los prestatarios o por el 150% del monto de los depsitos, el que sea mayor. El prestatario puede aumentar (o disminuir) el lmite de su crdito, aumentando sus ahorros o asegurando que los miembros de su Grupo mantengan un comportamiento crediticio intachable; una ausencia a una reunin de su Centro le significa, por ejemplo, una reduccin de US$ 8.6 en su lmite. A septiembre de 2007, el saldo del total de crditos era de US$ 500.7 millones, de los cuales el saldo de crditos bsicos era de US$ 457.1 millones, de crditos para vivienda US$ 3.3 millones, de otros prstamos US$ 10.8 millones y de crditos flexibles US$ 31.8 millones. En caso de dificultades de pago, el prestatario puede renegociar su crdito y convertirlo en crdito flexible, de carcter temporal, y con ello reducir el monto de sus pagos y extender el plazo de repago, tantas veces como sea necesario. Para el prestatario el desincentivo para tomar un crdito flexible es la reduccin de su lmite de crdito, que queda reducido a su nivel inicial. (A su vez, el Banco, al final de cada ao, debe provisionar 50% del saldo de los crditos flexibles menores de 2
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aos; la provisin se eleva a 100% cuando el plazo del crdito supera el lmite de dos aos.) Los crditos son otorgados sin garantas bancarias ni colaterales. Sin embargo, a septiembre 2007, la tasa de recuperacin de los crditos, es decir la cantidad pagada con relacin al monto adeudado, era de 98.4%. La elevada tasa de recuperacin es consecuencia de la marcada fidelizacin de sus prestatarios hacia el Grameen, derivada, entre otras razones, del esquema de garanta solidaria que respalda las obligaciones. Para acceder a un crdito el interesado tiene que pertenecer a un Grupo y este ser parte de un Centro. La principal causa de atraso en el pago est relacionada con problemas de salud del prestatario (44% de los incumplimientos). El Banco no induce las decisiones de inversin de los prestatarios. Cada prestatario toma su propia decisin de inversin sin participacin del promotor del Banco. El Banco slo induce a los miembros a iniciar sus prstamos con montos pequeos. La decisin de conceder el crdito descansa, primero, en los dems miembros del respectivo Grupo y, luego, en los participantes del Centro. Antes de la presentacin del crdito al promotor del Grameen, que se rene con cada Centro una vez por semana, la solicitud tiene que ser aprobada por el Grupo y Centro respectivos. El Grameen tiene un sistema de ahorro obligatorio entre sus miembros. Considera la movilizacin de depsitos como parte integral del sistema de crdito. Al recibir un crdito, cada prestatario tiene que depositar 5% del monto total del crdito y semanalmente debe depositar el equivalente a US$ 0.05. Hasta la aparicin del sistema Grameen II, ese dinero era depositado en un Fondo del Grupo. El prestatario poda retirar sus depsitos del Fondo del Grupo slo cuando se retiraba del Grupo o despus de 10 aos. Actualmente cada prestatario tiene tres cuentas de depsitos: ahorro personal, ahorro especial y ahorro pensional. Los ahorros semanales van a la cuenta personal. La mitad del ahorro proveniente de cada crdito va a la cuenta de ahorro personal y la otra mitad a la cuenta especial. La cuenta de ahorro personal es de libre disponibilidad sin limitacin de plazo. Los fondos de la cuenta de ahorro especial no pueden retirarse durante los tres primeros aos y luego una vez cada tres aos, pero manteniendo un monto mnimo igual a la mitad del saldo o el equivalente a US$ 46.5, el que sea mayor. Parte de los fondos de la cuenta especial son usados para comprar acciones del Grameen, as como lo fueron los recursos del Fondo del Grupo. Adicionalmente, los prestatarios adquieren un seguro de crdito obligatorio por el cual debe depositar al final de cada ao, en una cuenta de ahorro de seguro de crdito, el equivalente a 2.5% del saldo del crdito recibido. Si el prestatario fallece, la totalidad del saldo del crdito es cubierto por el fondo de seguro creado con los
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intereses de la cuenta de ahorros y los familiares reciben el saldo de la cuenta de ahorro.
LAS TASAS DE INTERS DEL GRAMEEN

Las tasas de inters que el Grameen cobra por los crditos y paga por los depsitos son reales positivas. La gran diferencia con respecto a las tasas cobradas por la banca tradicional es que sta cobra tasas de inters compuestas, mientras que el Grameen cobra tasas de inters simples, es decir sobre saldos decrecientes, y, por lo tanto, resultan ser menores. Las tasas del Grameen tambin resultan menores a las cobradas en los programas gubernamentales de microcrditos en Bangladesh, que, a septiembre de 2007, cobraba en sus programas de microcrdito una tasa equivalente al 11% efectivo anual, frente a la tasa de inters cobrada por el Grameen para los crditos bsicos que es equivalente a una tasa de inters compuesta efectiva anual de 10.2% (una tercera parte de lo que se cobra por los microcrditos en el sistema bancario colombiano51 ). A su vez, la tasa de inters para crditos de vivienda del Grameen era 8% anual, equivalente a una tasa de inters compuesta efectiva anual de 4.1% (esto se puede pasar a la parte hipotecaria o decir que se desarrolla despus, la de crditos de educacin superior era 5% anual, equivalente a una tasa de inters compuesta efectiva anual de 2.6%, y la de crditos para mendigos era de 0%. En el 2007, la inflacin anual en Bangladesh fue de 8.8%, el crecimiento del PIB real de 6% y la tasa de desempleo de 2.5%.52 Las tasas de inters que cobra el Grameen pueden ser menores que las comerciales por la naturaleza de sus operaciones. Al otorgar las decisiones sobre el otorgamiento del crdito a la comunidad, quien acaba siendo responsable del anlisis del prestatario y del proyecto, el Banco no requiere analistas de crdito, lo que disminuye sustancialmente sus costos y hacer viable su operacin. De tal manera, los funcionarios que se renen con los Centros y los Grupos acaban realizando una misin de orientacin y promocin social. Las tasas de inters del Grameen no son reguladas por el organismo de supervisin bancaria de Bangladesh, el Banco Central de Bangladesh. En general, el Grameen no se encuentra sujeto a las reglas de la legislacin bancaria tradicional, pero tiene que cumplir con las obligaciones relativas a reservas legales obligatorias
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La tasa de usura para microcrditos establecida por la Superintendencia Financiera de Colombia, con vigencia entre el 1 de abril de 2007 y el 31 de marzo de 2008, es de 33.93%, la ms elevada del sistema financiero. Los bancos comerciales que otorgan microcrditos conforme a la legislacin usualmente aplican esta tasa. CIA, The World Fact Book , www.cia.gov/cia/publications/factbook/geos/bg.html
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en el Banco Central. Su propia ley de creacin establece sus propios mecanismos de administracin y control interno. En general, el Grameen opera con un elevado grado de autonoma con respecto a la supervisin bancaria.
LOS ASPECTOS SUSTANCIALES DEL GRAMEEN

En resumen, el Banco Grameen es un banco comercial como cualquier otro: recibe depsitos y coloca crditos a tasas de inters comerciales, hace inversiones, recibe prstamos, emite y coloca ttulos en el mercado nacional e internacional, hace utilidades, paga impuestos, cumple con obligaciones de encaje legal, etc. No obstante, tiene varias importantes diferencias con los bancos tradicionales: 1) Casi la totalidad de su capital social (94%) es propiedad de sus prestatarios; 2) Est orientado para atender exclusivamente a los pobres; 3) Atiende a los prestatarios directamente en sus propias aldeas, el cliente no va al banco; 4) Otorga crditos sin garantas reales, sino con garantas de tipo solidario; 5) La responsabilidad del crdito queda en el prestatario reconocido por el Grupo y el Centro; 6) No evala los proyectos que financia, la evaluacin corre por cuenta de los prestatarios (del Grupo y del Centro al que pertenecen). 7) No induce ni capacita al prestatario en la actividad que quiere realizar. 8) La relacin entre prestatario y banco es una relacin de confianza en la persona y en su capacidad. Se afirma con frecuencia que los pobres son buenos pagadores. En realidad, en gran medida, son los mecanismos con que opera el Grameen los responsables de la reducida morosidad de sus crditos. Dichos mecanismos acaban creando una fidelizacin de los prestatarios hacia el banco, que sin ser forzosa es sumamente efectiva. En primer lugar, la fidelizacin es inducida por la garanta solidaria mencionada. Es tambin consecuencia de la obligacin de realizar depsitos en la institucin, dado que resulta difcil que una persona que mantiene en el banco, en forma de depsitos, una gran parte de de su escaso patrimonio, desaparezca sbitamente para eludir sus obligaciones financieras. Juega tambin un papel importante al respecto, sin duda, que el prestatario sea accionista del Banco y que sea, en consecuencia, un miembro potencial de su directorio con una participacin importante en el desempeo del mismo.
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La fidelizacin es reforzada ms an por la relacin de confianza que existe entre la institucin, el prestatario y la comunidad, expresada por la abstencin del banco en la decisin de otorgamiento del crdito. Esa relacin es ejercida semanalmente mediante las reuniones de prestatarios en el Centro y el Grupo con el promotor. Finalmente, juega tambin un papel importante en esa fidelizacin la forma progresiva y creciente con que se otorgan los crditos, para lo cual es sustancial que el prestatario mantenga una historia crediticia intachable en el propio Banco. Por cierto, tales mecanismos no se encuentran presentes en la banca tradicional, tanto en la privada como en la pblica. Por tal razn las garantas reales y avales adquieren una importancia crucial como mecanismo para asegurar el cumplimiento oportuno de las obligaciones con lo cual, como se mencion, se acaba excluyendo a los pobres. En la banca estatal la situacin puede llegar a ser ms grave pues muchas veces sin contar con los mecanismos de fidelizacin indicados, con el pretexto de atender a los pobres se condicionan las decisiones de crdito a las relaciones clientelistas entre los prestatarios y los polticos con influencia en dichas decisiones y se eliminan las exigencias de garantas y avales. Por otro lado, el saberse deudor de una institucin estatal acaba generando una serie de incentivos al no pago, particularmente porque se asume que siendo el Estado el acreedor, tarde o temprano, ese crdito, ante cualquier dificultad, debe convertirse en un subsidio atendiendo al rol fundamental del Estado de garantizar los derechos fundamentales de las personas. La conclusin es el colapso financiero de la institucin y la conversin del crdito en un subsidio sin solucin de continuidad. Otro aspecto sustancial que explica el xito del Grameen es el carcter profesional de su gerencia, de sus funcionarios y de sus promotores, que ejercen sus funciones sin perder de vista la misin y el objeto social del Grameen: de atencin exclusiva a los pobres. Ello es reflejo tambin de la necesidad de evitar todo tipo de clientelismo poltico en la constitucin de la planta de funcionarios y en el otorgamiento de los crditos. En ello radica tambin la importancia de que las decisiones respectivas correspondan a la comunidad. Si el Grameen hubiera condicionado su evolucin y sus crditos a las voluntades polticas locales, es seguro que no hubiera durado ni alcanzado todo lo que significa actualmente.
POR QU EL MERCADO GRAMEEN?
COLOMBIANO NO HA PRODUCIDO UN
BANCO
Si los intermediarios financieros no tradicionales como el Banco Grameen son tan deseables por qu el mercado colombiano no los ha producido, o al menos no a la escala requerida? Las barreras para la irrupcin en el mercado de un intermediario
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financiero no tradicional pueden ser de varios tipos: conceptuales, culturales o de legislacin. La concepcin sobre la manera en que debe operar un banco no tradicional es crucial. Otorgar crditos sin garantas y encargar la evaluacin del prestatario y del proyecto a la comunidad son, sin duda, imprescindibles para el desarrollo de una institucin financiera no tradicional que otorgue a los pobres microcrditos a tasas de inters incluso menores a las comerciales. Si a la manera de los bancos tradicionales se exigen garantas, se excluye a los ms pobres. Si, a su vez, son los analistas del banco los que evalan la solvencia de clientes y proyectos, como en los bancos tradicionales, los costos operativos hacen inviable la operacin: el costo del analista resulta mayor que el monto del crdito y las tasas de inters acaban siendo muy elevadas, por encima de las tasas de mercado, como ocurre en Colombia con los llamados microcrditos que otorga el sistema bancario tradicional. No es que el pobre no est dispuesto a pagar tasas elevadas. Dada sus necesidades, es probable que la elasticidad de su demanda de crdito sea, seguramente, muy reducida lo que, probablemente, lo llevar a aceptar crditos a tasas elevadas, incluso sin consideracin a sus posibilidades futuras de pago, como sucede frecuentemente en Colombia en el mercado de crdito informal. El problema es que esas tasas elevadas requieren negocios con rentabilidad tambin elevada para que puedan pagarlas y ello es particularmente difcil en actividades econmicas en las que el capital operativo es reducido y el fijo es prcticamente inexistente, como ocurre en la mayor parte de las operaciones de los pobres. Por otro lado, hay una conviccin grande de que existe una cultura del no pago en Colombia y que la gente es muy individualista. En ese contexto se plantea que replicar experiencias de crdito con garanta solidaria al estilo Grameen es muy difcil. Sin embargo, si el Grameen signific un cambio cultural impresionante con relacin a la postergacin de la mujer en un pas pobre y rural, si eso pudo cambiar, por qu una cultura de no pago e individualista, en caso de que exista, no podra cambiar? La legislacin puede imponer tambin una barrera importante. Las caractersticas mencionadas, que definen un banco no tradicional, son tambin las que la legislacin bancaria tradicional no contempla e incluso, en muchos casos, prohbe. De tal modo, para posibilitar la existencia de un intermediario financiero no tradicional, habra que empezar por establecer una legislacin acorde a la lgica de dicho sistema. Por ejemplo, la legislacin financiera colombiana contempla que todo intermediario financiero cumpla con un ratio de solvencia del orden de 9%. Ese ratio
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resulta de dividir el patrimonio tcnico por los activos ponderados por riesgo. Si todos los crditos son otorgados sin garantas reales, todos califican como de alto riesgo lo que eleva el denominador. Por su parte, para tener un patrimonio elevado (y un numerador elevado) se requieren montos muy elevados de capital y utilidades, lo que slo puede ocurrir cuando se tiene un nmero elevado de prestatarios, ms aun cuando se trata de pequeos crditos. De tal manera, ello slo ocurrir en un estado avanzado de desarrollo de la institucin. Si el ratio de solvencia no se cumple, la institucin no puede tomar depsitos y por lo tanto se inviabiliza como intermediario financiero. El siguiente numeral trata estos aspectos con mayor detalle.
LAS LIMITACIONES DE LA LEGISLACIN COLOMBIANA

Los siguientes prrafos presentan algunas de las limitaciones normativas para la constitucin de instituciones financieras no tradicionales en Colombia identificadas a partir de la revisin detallada de la legislacin y su comparacin con las caractersticas principales de las instituciones financieras no tradicionales como el Banco Grameen. 53 Los principales hallazgos se refieren a los temas de patrimonio y capital mnimo, crditos, tasas de inters, garantas, provisiones, reserva legal y encaje, rgimen tributario y control y vigilancia.
PATRIMONIO Y CAPITAL MNIMO

El artculo 16 de la ley 795 de 2003, que modific el artculo 80 del Estatuto Orgnico del Sistema Financiero (EOSF), estableci para enero de 2003 un monto de capital mnimo necesario para la constitucin de un establecimiento bancario de $45.085500.000 (US$ 16.1 millones, aproximadamente). En el 2008 este valor, ajustando por el IPC y aproximado al milln superior, ascenda a $62,744 millones (aproximadamente US$ 34 millones). Al menos el 50% del monto respectivo debe ser pagado en el momento de la constitucin y el saldo en el ao siguiente. Para el caso de una institucin financiera no tradicional, el monto de capital mnimo no representara ningn problema. Tan solo requerira del aporte por parte de los accionistas en el momento de su constitucin. Sin embargo, es necesario
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Tomado de Csar Ferrari, con la asistencia de Catalina Curtidor, Silvio Lpez y Felipe Trujillo. Limitaciones de la Legislacin Bancaria Y Financiera Colombiana Para la Constitucin de Instituciones Financieras No Tradicionales. Pontificia Universidad Javeriana, Bogot, Diciembre 2003. Versin revisada para el presente texto por Julin Lpez Murcia y Silvia Delgado de la Universidad Javeriana.
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destacar que el incumplimiento en los montos exigidos, ser sancionado por la Superintendencia Financiera, con una multa de 3.5% sobre el defecto mensual.
MARGEN DE SOLVENCIA
Por otro lado, la norma actual (artculo 2 del decreto 1720 de 2001) exige a los establecimientos de crdito, el cumplimiento de un margen de solvencia mnimo de 9.0%. El margen de solvencia (RMS) est determinado por la relacin entre el Patrimonio tcnico y el Valor de activos ponderados por nivel de riesgo crediticio y de mercado. El cumplimiento del requerimiento depende directamente de cmo se comportan las variables que determinan el Patrimonio Tcnico y el nivel de riesgo crediticio y de mercado. Con respecto al Patrimonio Tcnico, el conflicto se presentara en el momento en el que variables como utilidades del ejercicio, disminuyan o sean igual a cero, lo que conllevara a la disminucin de la relacin de solvencia, por cuenta de reservas y utilidades. En el caso de una institucin financiera no tradicional, se tendra que analizar la posibilidad de generar utilidades desde los primeros aos, con el fin de mantener la relacin entre el Patrimonio y el Valor de los activos. De otro modo, la relacin de solvencia no podra alcanzarse. De igual manera, el valor de los activos depende del nivel de riesgo crediticio de stos y del riesgo de mercado. Dadas las caractersticas de los crditos otorgados por una institucin financiera no tradicional, la posibilidad de disminuir el valor del patrimonio debido al incumpliendo de sus deudores es mayor. Gran parte de sus activos sern calificados en la Categora IV (100%), debido a las condiciones bajo las cuales son asignados los crditos, aumentando el valor de los activos y por consiguiente, disminuyendo la relacin de solvencia. El incumplimiento de dicho margen de solvencia puede dar lugar a la imposicin por parte de la Superintendencia Financiera de programas de recuperacin tales como: capitalizaciones, reducciones forzosas de capital a una cifra no inferior al valor del patrimonio neto; colocacin obligatoria de acciones sin sujecin al derecho de preferencia, venta forzosa, cesin o cualquier otra enajenacin de activos, sean productivos o improductivos, castigo de cartera, constitucin de provisiones, prohibicin de distribuir utilidades, creacin de mecanismos temporales de administracin con o sin personera jurdica, adopcin de programas concretos para mejorar la recuperacin de activos, recomposicin de pasivos, redimensionamiento de la actividad crediticia, o de la estructura operativa o administrativa, remocin de administradores, y en general, cualquier otra medida orientada a producir cambios institucionales para prevenir futuros deterioros financieros y mejorar la eficiencia y eficacia de la gestin del respectivo establecimiento de crdito. Si lo anterior no es eficaz puede llevar a una toma de posesin de la institucin por parte de la Superintendencia.
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De tal modo, esta disposicin impide, de manera indirecta, el adecuado funcionamiento de un intermediario financiero no tradicional, pues, en la prctica, es muy difcil que cumpla con dicho margen dado la inexistencia de garantas reales sobre sus crditos. Como se indic, la relacin de solvencia depende de la calificacin de riesgo de los activos y en la legislacin, en ausencia de garantas reales, el riesgo a considerar ser mximo, disminuyendo as el margen de solvencia existente. Con el fin de corregir posibles conflictos, es necesario analizar en que porcentaje se podra disminuir la relacin mnima de solvencia requerida para una institucin financiera no tradicional, que est de acuerdo con las caractersticas de las operaciones que realizar.
DEPSITOS Y CRDITOS
Ahora bien, en trminos de ahorro contractual, programas de captacin de ahorros, inversiones que se realicen con los depsitos de ahorro captados y libertad para recibir los depsitos provenientes del pblico, la legislacin no contempla limitacin alguna en perjuicio de una institucin financiera no tradicional que sea aceptada como intermediaria financiera. Por su parte, de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 2.1.3 de la Circular Bsica Contable (Circular Externa 100 de 1995), las instituciones financieras podrn financiar vivienda en general hasta el 70% del valor del inmueble y en el caso de vivienda de inters social hasta el 80%,. Tal requerimiento es una limitacin para el surgimiento de instituciones financieras no tradicionales, pues estn dirigidas a la atencin de personas que no cuentan con el 30 o 20% restante. De modo que, se les debera permitir financiar el 100% de los inmuebles. De otro lado, los establecimientos bancarios deben utilizar una metodologa tcnicamente idnea para proyectar la evolucin del precio del inmueble, as como de los ingresos del deudor potencial, para determinar si es sujeto de crdito. En la prctica, esta exigencia constituye un impedimento para que una institucin financiera no tradicional atienda a personas que, generalmente, no tienen un ingreso fijo, pues la mayora vive de empleos no formales. En esa situacin, es prcticamente imposible establecer una proyeccin del flujo de ingresos. De tal modo, que si las instituciones financieras no tradicionales se sujetaran a dicha consideracin, prcticamente, ninguno de sus usuarios potenciales sera sujeto de crdito.
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GARANTAS
La legislacin colombiana reconoce 2 tipos de garantas: las personales y las reales. Para que un establecimiento de crdito otorgue un crdito debe exigir a quien solicita el crdito, sin excepcin alguna, una garanta real a favor de la institucin. sta debe soportar el monto del crdito y respaldar el riesgo generado por dicha operacin. La legislacin tambin distingue entre: garantas admisibles y no admisibles. Ser admisible cuando exista la posibilidad y la factibilidad jurdica de hacerla efectiva a fin de pagar el valor del crdito incumplido. Dicha distincin tambin es considerada en el tema de los cupos individuales de crdito regulado por el decreto 2360 de 1993 sobre Lmites de crdito. Segn el mismo, una entidad financiera slo podr otorgar crditos superiores al 10% de su patrimonio tcnico en los casos en que el crdito sea garantizado por una garanta admisible. En tal razn, la garanta requerida por la legislacin representa la mayor limitacin para el funcionamiento de una institucin financiera no tradicional. De acuerdo con las caractersticas propias de un banco no tradicional y con las de sus prestatarios, las garantas reales no son compatibles con ellos, ya que los crditos que otorgan las instituciones financieras no tradicionales se garantizan con el compromiso y la relacin solidaria de cada miembro del grupo para con los dems. Las garantas tambin juegan un papel sustantivo en la constitucin de provisiones. Para provisionar los montos adecuados, las entidades deben confrontar los riesgos crediticios con las garantas otorgadas por los clientes y as determinar qu cantidades deben ser sujeto de provisin. Para el efecto, la institucin debe contar con un sistema administrativo de riesgo crediticio (SARC) que defina las estrategias que debe manejar con el fin de evitar la prdida del dinero otorgado en crditos a los prestatarios. Como las nicas garantas que pueden aportar los prestatarios pobres son las solidarias y stas no son aceptables en el esquema tradicional, los crditos que les otorguen deberan ser provisionados en su totalidad, haciendo inviable la operacin. Por tal razn, para que un banco no tradicional pueda operar, requerira de la autorizacin para aceptar como garantas vlidas las de tipo solidario, de respaldo mutuo de los miembros de los grupos formados por los clientes de la entidad. Por tanto, su SARC debera poder considerar estas posibilidades y peculiaridades.
TASAS DE INTERS
En relacin con los lmites que contiene la legislacin actual respecto a la determinacin de la tasa de inters, es necesario diferenciar entre las operaciones activas y las operaciones pasivas que realizan los establecimientos bancarios.
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Tratndose de operaciones pasivas, el artculo 128 del EOSF le reconoce plena autonoma a los establecimientos de crdito para fijar libremente las tasas de inters que ofrezcan reconocer. Una institucin financiera no tradicional tambin estara en capacidad de hacerlo. Tratndose de operaciones activas de crdito, el artculo 122 del Estatuto consagra una sancin para las tasas que excedan los lmites fijados por ley. El lmite est dado por la tasa de usura (artculo 884 del Cdigo de Comercio). Lo anterior, no representa un obstculo para una institucin financiera no tradicional, ya que, seguramente, cobrara tasas de inters dentro del promedio del mercado. Adicionalmente, el artculo 121 del Estatuto contempla la existencia de crditos de mediano y largo plazo en los que se ofrece al deudor un sistema con amortizacin de capital y pago de intereses, en el que el saldo de capital adeudado se ajusta en trminos reales y los intereses se calculan tambin sobre esa base. Una institucin financiera no tradicional no tendra ningn impedimento para ofrecer este tipo de crdito.
PROVISIONES
La Circular Bsica Contable y Financiera (Circular Externa 100 de 1995) en su captulo II ha determinado que las entidades financieras deben mantener unos niveles mnimos de provisin frente a cada uno de los crditos que otorgan a sus clientes (artculo 1.3.4). La constitucin de provisiones no es un problema en s para un banco no tradicional pero, como se mencion, el sistema debera ser perfeccionado en lo relativo a las garantas aceptables, ya que para poder aprovisionar adecuadamente, las entidades deben tomar en cuenta las garantas otorgadas por quienes toman los crditos y basadas en stas hacer el clculo del riesgo. En lo concerniente a los crditos de vivienda, la legislacin exige una provisin de 100% del valor de la parte del crdito no garantizada, cuando no se encuentre en categora A (si tiene ms de dos meses de mora). Tal exigencia podra representar un problema serio porque, usualmente, los pobres requieren financiar la totalidad de la vivienda.
RESERVA LEGAL Y ENCAJE

Actualmente, una institucin financiera no tradicional debera cumplir con los requerimientos de reserva legal impuestos a los establecimientos de crdito. Segn el artculo 85 del Estatuto Orgnico del Sistema Financiero, la reserva legal ascender por lo menos al 50% del capital suscrito, y estar formada con el 10% de las utilidades lquidas del ejercicio. El monto de reserva legal podr ser menor si es destinado a cubrir prdidas acumuladas o destinado a la capitalizacin de la entidad.
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El conflicto de esta medida frente a las instituciones financieras no tradicionales no slo radica en el alto monto exigido como reserva, sino en la dificultad para cumplirlo generada por la ausencia de utilidades -por lo menos en los primeros aos-. Se sabe, que un banco no tradicional, que realiza operaciones muy pequeas, requiere un volumen de operacin significativo para llegar al equilibrio. Alcanzar ese volumen puede tomar tiempo. En ese sentido, es necesario analizar en qu porcentaje debera disminuirse el monto de la reserva legal, dadas las operaciones y el objetivo de una institucin financiera no tradicional. Con respecto al encaje requerido a los establecimientos de crdito sobre cada una de sus exigibilidades en moneda legal, los porcentajes exigidos no interfieren con la constitucin y el funcionamiento de una institucin financiera no tradicional. Al igual que los establecimientos de crdito tradicionales, la institucin debera depositar en el Banco de la Repblica el monto de encaje ordinario requerido con el fin de no incurrir en sanciones impuestas por la Superintendencia Financiera. El monto del encaje se asigna de acuerdo a la clasificacin de las exigibilidades realizada por la Junta Directiva del Banco de la Repblica. Es necesario destacar que estos depsitos encajados en el Banco de la Repblica tendrn una remuneracin acordada de acuerdo a la clasificacin de las exigibilidades.
RGIMEN TRIBUTARIO
En cuanto al rgimen tributario, definido en gran medida por el Estatuto Tributario, las instituciones financieras se rigen por el rgimen tributario general; es decir, no tienen una regulacin propia. En tal sentido, no existen normas de orden tributario que limiten la operacin de un banco no tradicional. Sin embargo, el Estatuto Tributario hace nfasis acerca de algunos aspectos especiales para las entidades financieras y ofrece diversos beneficios y exenciones de acuerdo al ejercicio de su funcin. Entre ellos destaca la exencin al pago del impuesto a los movimientos financieros cuando los recursos son utilizados en financiacin de vivienda. Incluye tambin exenciones al pago del impuesto de timbre para: 1) los ttulos valores emitidos por establecimientos de crdito con destino a la captacin de recursos; 2) los ttulos de capitalizacin nominativos emitidos por las entidades autorizadas para ello y sometidas a la inspeccin y vigilancia de la Superintendencia Financiera; 3) los contratos de cuenta corriente bancaria; 4) los comprobantes o certificados de depsito a trmino de los establecimientos de crdito; 5) la apertura de tarjetas de crdito; 6) los contratos de depsito de ahorros en pesos corrientes y en Unidades de Valor Real (U.V.R.) y los documentos que se originen en ellos, entre otros. En conclusin, el rgimen tributario vigente en Colombia no es un impedimento para constituir un banco no tradicional. Por el contrario, puede constituir un ingrediente de fomento de esta clase de instituciones dirigidas al bienestar de la pobla-
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cin ms dbil de la sociedad si se aprovechan las exenciones y beneficios contemplados por la ley.
CONTROL Y VIGILANCIA
Finalmente, en cuanto al control y vigilancia que ejerce la Superintendencia Financiera, la misma podra ser ejercida sin limitaciones sobre una entidad no tradicional, y en s misma no le genera obstculos. Pero la Superintendencia Financiera evala el comportamiento de las entidades financieras a travs de indicadores de solvencia y de gestin, los cuales se consideran satisfactorios si las instituciones financieras cumplen con los niveles mnimos de solvencia exigidos, lo cual como se dijo anteriormente constituira un problema para la constitucin del banco. Y por otro lado, controla que al momento de otorgar crdito, las instituciones financieras exijan como garanta de ste garantas reales, hipotecas de primer grado o bienes dados en prenda. Tal como se mencion, este requerimiento constituye un impedimento para el funcionamiento de un banco no tradicional. Todas estas potencialidades y limitaciones pueden ser puestas en escena para la aplicacin del mecanismo de las microfinanzas al sector hipotecario. Sin embargo, dicha aplicacin no es automtica, ms aun cuando se trata de un bien tan particular como es la vivienda. A continuacin se presentarn algunos elementos para el anlisis de la puesta en prctica de las microfinanzas para vivienda.
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Algunas experiencias microfinancieras
Algunas experiencias microfinancieras
la luz de lo presentado es til revisar algunas de las experiencias de microfinanciacin existentes en Colombia, tanto de carcter nacional como de carcter regional y local. La Ley colombiana contempla casos de microcrdito, en este caso productivo, no hipotecario. Dicha Ley establece que cada entidad (bancaria) vigilada (por la Superintendencia Financiera) deber clasificar como microcrdito el conjunto de operaciones activas de crdito otorgadas a microempresas cuyo saldo de endeudamiento con la respectiva entidad no supere veinticinco salarios mnimos legales mensuales vigentes. A su vez, define como microempresa a toda unidad de explotacin econmica, realizada por persona natural o jurdica, en actividades empresariales, agropecuarias, industriales, comerciales o de servicios, rural o urbana, cuya planta de personal no supere diez trabajadores y sus activos totales sean inferiores a quinientos uno salarios mnimos mensuales legales vigentes. Sin embargo, sos no son los microcrditos que se otorgan a pobres o indigentes. Tampoco esos microempresarios son los pobres monofactoriales, sin activos ni calificacin. De alguna manera, aunque muchas veces insuficientemente, tales microcrditos y microempresas son cubiertos por el sistema financiero tradicional. Pero ese sistema no contempla el caso de los verdaderos pobres de la tierra. Ellos requieren un sistema de financiero diferente, no tradicional. En general, las instituciones de microcrditos que operan y abundan en Colombia, cuando no son bancos, que por una gran presin gubernamental acaban otorgando microcrditos, aunque destinando una cantidad reducida del total de sus operaciones a los mismos, son fondos rotatorios pblicos o privados, que operan bajo diferentes nombres y modalidades. A continuacin se presentarn algunos de ellos.
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LOS FONDOS ROTATORIOS DEPARTAMENTALES Y LOCALES

Ejemplos de fondos gubernamentales son los desarrollados en los departamentos de Tolima, Santander y Cesar, en particular en las ciudades de Ibagu, Bucaramanga y Valledupar, respectivamente.54 En dichas localidades, las autoridades locales, departamentales y municipales, vienen ejecutando esfuerzos importantes para apoyar el desarrollo de pequeas y muy pequeas iniciativas empresariales locales de diversa naturaleza econmica. Para el efecto, han creado unos fondos y establecido unos esquemas de financiamiento con recursos propios en apoyo a las pequeas iniciativas empresariales locales. En los tres casos, la operacin de dichos fondos se realiza a travs de operadores (ONGs) con experiencia en microcrditos contratados para el efecto. En el Tolima dicho mecanismo, planteado para incentivar el desarrollo econmico y social del Departamento, fue establecido por la Asamblea Departamental a travs de la Ordenanza 016 del 4 de mayo de 2006, modificada por la Ordenanza 047 de fecha 14 de agosto de 2006. Se realiza con recursos presupuestales departamentales ejecutados directamente o a travs de ONGs o instituciones sin nimo de lucro con destino a cofinanciar proyectos productivos de las fami-empresas, microempresas, y sistema empresarial, en general. La ordenanza tolimense establece que 40% de los recursos departamentales asignados para este propsito deben gastarse en la ciudad de Ibagu y 60% en el resto del Departamento. A su vez, 50% de los recursos deben destinarse a proyectos en ejecucin y 50% a proyectos nuevos. Los crditos no deben ser superiores a 50 salarios mnimos, otorgarse a un plazo mximo de 3 aos, con un soporte de credibilidad del proyecto mismo y a una tasa de inters no mayor al 75% de la tasa de inters comercial. En el Departamento de Santander la iniciativa y el desarrollo del fondo de financiamiento han corrido por cuenta de la Alcalda de Bucaramanga a travs del Instituto de Promocin del Empleo de Bucaramanga (IMEBU). El Programa de Microcrdito del IMEBU cuenta con un fondo de 206 millones de pesos. Los operadores son FUNDESA (con 1200 prestatarios) y CORFAS (con 2500 prestatarios.) Se complementa con un Fondo Regional de Garantas de 22.5 millones con los que se otorgan garantas hasta por 4,500 millones de pesos. Este Fondo trabaja con los bancos Caja Social, Banco Agrario y BANCOLOMBIA. En el caso del Banco Agrario, el prestatario debe presentar un co-deudor por el 20% del crdito.
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La informacin correspondiente est tomada de un estudio sobre el Financiamiento de las Iniciativas Empresariales Locales desarrollado por Cesar Ferrari para el Ministerio de Proteccin Social, Bogot, Noviembre 2007.
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Los crditos en Bucaramanga se otorgan para capital de trabajo y activos fijos, hasta un mximo de 8 millones de pesos (5 salarios mnimos del 2007), pagando una tasa de inters anual efectiva de 33.93%, incluyendo la comisin de acompaamiento. El servicio incluye el crdito, la formacin del emprendedor y la asesora. Se ejerce tambin una supervisin que implica 2 o 3 visitas por ao. En 10 aos de operacin el total de prestatarios alcanzaba a fines de 2006 a 4.500 personas a una tasa de crecimiento aproximada de 450 nuevos prestatarios por ao. La renovacin de prestatarios es de ms o menos del 50%. En el Cesar, las autoridades departamentales crearon en noviembre de 2006 su propio Banco de Oportunidades para la financiacin, acompaamiento y fortalecimiento de iniciativas empresariales en el departamento. El monto presupuestal asignado para tal propsito es de 1,143.2 millones de pesos, de los cuales 773.2 millones son destinados al otorgamiento de crditos a dos aos y el resto para cubrir necesidades administrativas. El monto otorgado hasta la fecha es de 300 millones y se han otorgado aproximadamente 270 crditos. El esfuerzo se viene desarrollando en 16 municipios del departamento. El otorgamiento de los crditos en el Cesar se realiza a travs de CORFIMUJER en conjunto con los municipios locales. Para el efecto, estos deben realizar una preinscripcin de los prestatarios potenciales y verificar la informacin de los negocios establecidos. CORFIMUJER es responsable de realizar el estudio del proyecto. Un comit de crdito lo aprueba. Los mismos varan entre 500 mil y 2 millones de pesos, a un plazo entre 6 meses y un ao, con pagos mensuales, a una tasa de 1.6% mensual (equivalente a una tasa efectiva anual de 19%.) La entrega del cheque correspondiente la hace el municipio. Posteriormente, la ONG realiza visitas para verificar el uso del crdito, los cuales pueden renovarse. Los crditos en el Cesar se han otorgado a productores de la zona con propiedad pequea de tierra, para el cultivo de hortalizas. Los prestatarios deben firmar una carta en la que se comprometen a seguir las recomendaciones de un asistente tcnico. Deben tambin abrir una cuenta de ahorro y presentar un codeudor. Los desembolsos se hacen en montos parciales de acuerdo a la recomendacin del tcnico. Dichos esfuerzos son encomiables y deben ser potenciados. Sin embargo, alcanzan resultados poco significativos en trminos de poblacin atendida. En tal sentido tienen pocas posibilidades de representar un aporte significativo a la solucin de la pobreza de la poblacin que pretende servir.
LAS ONGS Y LOS FONDOS ROTATORIOS PRIVADOS

El caso de las instituciones privadas (ONGs) dedicadas al microcrdito es similar a la de los fondos estatales. Tampoco alcanzan una gran dimensin e impacto. En
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casi todos los casos, el otorgamiento de los microcrditos se realiza de la manera tradicional, es decir, el operador hace la evaluacin del prestatario y de su proyecto, establece los plazos y modalidades de pago (que la mayor parte de las veces no son acordes a los ciclos econmicos de los pobres) y exige algn tipo de garanta o aval para proceder a otorgar el crdito; realiza tambin un seguimiento del desarrollo del proyecto. De otro lado, tambin en casi todos los casos, con la finalidad de reducir sus costos, la decisin de otorgamiento del crdito se traduce en la aplicacin de mecanismos de Benchmarking. Estadsticamente o por consultas ilustradas se establecen las caractersticas que definen qu tipo de ciudadano, hombre y mujer, puede ser un buen pagador y se atienden las solicitudes y se resuelve el otorgamiento de crdito de acuerdo a dicha clasificacin. Y como la duda persiste y la necesidad de garantizar a priori el pago de la obligacin es perentoria, se termina solicitando, en casi todos los casos, algn co-deudor que avale al prestatario potencial. Si bien, se relajan las restricciones del sistema de financiamiento tradicional, en la gran generalidad, dado que se mantiene la misma lgica de operacin, los ms pobres quedan excluidos del acceso a los recursos de crdito. El problema fundamental de dichos fondos rotatorios es que, segn la legislacin, no califican como intermediarios financieros y no pueden captar depsitos. De tal modo, su capital de trabajo se limita, exclusivamente, al monto que le otorgaron sus patrocinadores, el cual utilizan rotativamente: para poder otorgar un segundo prstamo tienen que recuperar el crdito otorgado inicialmente, con lo que no pueden crecer en trminos de prestatarios o crecen poco. De tal modo, dependen de la voluntad del donante inicial que define su capital y, con ello, su capacidad de ofertar microcrditos. Consecuentemente, son poco significativos y tienen poco impacto en el desarrollo de la economa y la sociedad. No obstante, dichas experiencias no dejan de ser valiosas y meritorias pues representan una ayuda importante a los hogares que tienen la fortuna de acceder a ellas; seguramente le otorgan una oportunidad de vida superior. La experiencia ms exitosa en Colombia es el Banco de la Mujer, que opera en el pas desde hace 27 aos sin ser un intermediario financiero, pues no est autorizado a captar recursos. A septiembre de 2007 atenda a 170 mil microempresas, a travs de 53 oficinas, y tena un saldo de crditos de S/ 414,844 millones, equivalentes a US$ 207.4 millones.55
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Ver www.fwwbcol.org.
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LA BANCA DE OPORTUNIDADES
Por su parte, la poltica estatal conocida como la Banca de las Oportunidades, en desarrollo actual, que incluye corresponsales financieros no bancarios, puede ayudar a travs de ellos a mejorar el acceso a los productos financieros a personas alejadas de los centros poblados importantes. Este programa busca obtener una mayor equidad social para el grupo poblacional ms vulnerable que no logra acceder al sistema financiero formal, por lo que se requiere de nuevos mecanismos especializados. Como se menciona en el proyecto del Gobierno colombiano, la Banca de las Oportunidades es una estrategia de poltica de largo plazo del Gobierno Nacional, dirigida a lograr el acceso a servicios financieros de toda la poblacin del pas, con nfasis en aquella de bajos ingresos, con el fin de reducir la pobreza, promover la igualdad social y estimular el desarrollo econmico; dirigido a familias de menores ingresos, microempresarios y PYMEs56 . La primera fase de implementacin del programa ser destinada a los siguientes grupos: DIAGRAMA No. 5: Segmentos de la Banca de las Oportunidades
Fuente: Beatriz Marulanda, presentacin sobre la Banca de las Oportunidades, 2006
El programa busca que estos grupos puedan acceder a instrumentos financieros formales a fin de que puedan disminuir sus costos de endeudamiento e iniciar una historia crediticia para escalar en el sendero de la financiacin. Este programa se
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Marulanda, Beatriz. Presentacin: La Banca de las Oportunidades. Bogot, octubre de 2006.
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implementa a travs de los Corresponsales no Bancarios de las entidades financieras, los cuales prestan servicios bancarios bsicos tales como: (i) la recoleccin y remisin de solicitudes de apertura de cuentas o de crdito; (ii) la recepcin y el pago de dineros para pagos a terceros; y, (iii) la recepcin y pago de dineros contra las cuentas del cliente. DIAGRAMA No. 6: Estructuracin de la Banca de las Oportunidades
Fuente: Beatriz Marulanda, presentacin sobre la Banca de las Oportunidades, octubre 2006.
En la fase inicial la Banca de Oportunidades no estar encaminada a crditos hipotecarios y microcrditos inmobiliarios dadas las caractersticas particulares y la complejidad del sistema que exigen un mayor conocimiento sobre el mercado para entender como familiarizar al hogar con los diferentes instrumentos de apoyo a la poltica de financiacin de vivienda. As, se espera iniciar el proceso de extensin de la Banca de Oportunidades al sector de vivienda, una vez se realicen estudios de profundizacin del instrumento y de la forma adecuada de implementarlo en el sector inmobiliario.
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A la fecha, los corresponsales no bancarios establecidos son 3.539 (210 sin incluir al Citibank), distribuidos en todo el territorio nacional.57 Dicha poltica ha representado tambin un avance en el otorgamiento de microcrditos en Colombia. De hecho, entre agosto 2006 y septiembre 2007 se desembolsaron 1,681,454 microcrditos por un monto total de S/. 5.32 billones de pesos; los microempresarios que recibieron un crdito por primera vez fueron 558,700. Gran parte de dichos crditos, 784,730, fueron operados a travs de ONGs. Hasta septiembre de 2007, el saldo de la cartera de microcrditos en el sistema financiero colombiano era de S/. 5.7 billones, equivalentes a US$ 2,850 millones, que representaban 5.4% del saldo total de la cartera de crdito del sistema financiero (en julio 2002, los microcrditos representaban 1.5% del mismo). Indiscutiblemente la Banca de las Oportunidades ha representado un gran avance en materia de bancarizacin y por lo tanto de acceso a las fuentes formales de servicios financieros, particularmente, de crdito. Sin embargo, la poblacin cuyo problema es de ocupacin, ingresos, patrimonio y, por lo tanto avales y garantas, no alcanza a ser cubierta, pues los intermediarios financieros que operan en este marco lo hacen de la manera tradicional que, como se indic, excluye a los ms pobres. Para este grupo un aporte a la solucin es el desarrollo de un sistema financiero alternativo, no tradicional, que les permita el acceso masivo al financiamiento y que por la va de su capitalizacin les posibilite mejorar sus ingresos.
LA MICROFINANCIACIN HIPOTECARIA
Los crditos a la poblacin de bajos ingresos tienen desde el punto de vista de la banca hipotecaria tradicional muy poco atractivo. En primer lugar son muy poco rentables, dado el mecanismo de funcionamiento de dichas entidades. A su vez, son considerados de muy alto riesgo: adems de la incertidumbre sobre la estabilidad del ingreso familiar y de su capacidad efectiva de pago, los pobres carecen de una trayectoria crediticia formal que permita establecer su comportamiento como deudor y definir as su perfil financiero. Dentro de los principales factores que desincentivan a las entidades financieras para otorgar crditos hipotecarios,58 especialmente al segmento de poblacin pobre o informal, se destacan: falta de acceso a las garantas por parte de los prestamistas
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La informacin sobre la Banca de las Oportunidades est tomada de su pgina web (www.bancadelasoportunidades.gov.co) Se pueden consultar los siguientes libros: UN-Hbitat, MAVDT, DNP, FIRST INITIATIVE. La microfinanciacin de la vivienda: hacia la configuracin de un nuevo sistema habitacional, 2006; y UN-Hbitat, MAVDT, DNP, FIRST INITIATIVE. Hbitat y financiacin: una estrategia para la lucha contra la pobreza, 2007
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y prestatarios; altos costos de suscripcin y aseguramiento de crditos; dificultad en el acceso por parte de los prestamistas a los recursos del mercado de capitales o preocupaciones de los mismos acerca de su capacidad de enfrentar riesgos de liquidez o de tasa de inters, y la existencia de tasas de inters subsidiadas que suelen desplazar las actividades de los prestamistas privados a otros segmentos con mayor rentabilidad59 . En este sentido, si bien como se mencion anteriormente las tasas de inters son elevadas por razones que superan largamente a las consideraciones de riesgo, las entidades financieras tradicionales utilizan sistemas de clasificacin de clientes potenciales (scoring) a fin de reducir la incertidumbre respecto a los dichos clientes por posibles incumplimientos en el pago de los crditos. En particular, en este tipo de instrumento se consideran tres diferentes factores que determinan las probables prdidas o ganancias derivadas de un crdito60 : 1) La probabilidad de fallo de un prstamo, lo cual depende principalmente de la disposicin a pagar por parte del prestatario -cultura de pago- y de su capacidad de pago -que a su vez depende del valor de la cuota y sus ingresos-. 2) La exposicin al riesgo representada en el valor presente del crdito, que se encuentra determinada por el valor inicial del prstamo: entre mayor sea ste, mayor ser la probabilidad de fallo y por lo tanto, ms alto lo que la entidad financiera est arriesgando. 3) El costo de ejecucin de garantas, que depende tanto de condiciones internas de la entidad -eficiencia y eficacia en la ejecucin- como de condiciones externas como la relacin entre el valor de la garanta y la deuda, las condiciones jurdicas de la ejecucin, la liquidez de dichas garantas y los procesos puntuales de no pago -urbanizaciones o barrios- donde la solidaridad comunal aumenta la probabilidad de fallo de un grupo de crditos.
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Zuleta, Luis Alberto y Jaramillo, Lino. Costeo de los crditos y microcrditos hipotecarios para la vivienda de inters social 2006. En Hbitat y financiacin Reyes, lvaro y Rodrguez, scar, Econometra Consultores, Informe final de la consultora: Evaluacin del ahorro programado en el acceso al crdito para vivienda de inters social, en: CD-ROM anexo a la publicacin Hbitat y financiacin: una estrategia para la lucha contra la pobreza, Bogot, mayo de 2007.. p. 29-33
MICROFINANCIACIN: REALIDADES Y POSIBILIDADES DIAGRAMA No. 7: Factores involucrados en los anlisis de riesgo
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Fuente: Econometra Consultores, 2006
LA PROBLEMTICA DE LAS TASAS DE INTERS HIPOTECARIAS

Uno de los problemas del financiamiento de vivienda deriva de la existencia de topes a las tasas de inters para crditos de vivienda. La literatura internacional muestra un consenso bastante identificable acerca de las consecuencias de dichos topes. 61 (i) Los controles efectivamente benefician a algunos sectores pobres de la poblacin pero derivan en una disminucin de la oferta de crdito total, y precisamente, en detrimento de los sectores de mayor pobreza -rurales, informales urbanos, etc.-, pues los costos administrativos a los mismos son mayores -las tasas mximas o techos de usura no son rentables si se presta a dichos grupos62 , afectando negativamente a la cobertura . La Grfica No.21 muestra que los pases que no presentan techos a las tasas de inters, como Marruecos y Bolivia, presentan una mayor penetracin de los mercados financieros que aquellos que si las tienen, como Colombia y Tnez;
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Zuleta, Luis Alberto y Jaramillo, Lino, Informe final de la consultora: Costeo de los crditos y microcrditos hipotecarios para la vivienda de inters social, en: CD-ROM anexo a la publicacin Hbitat y financiacin: una estrategia para la lucha contra la pobreza , Bogot, mayo de 2007. Helms, Brigit y Reille, Xavier. Interest Rate Ceilling and microfinance. The Story so far. CGAP, 2004. Citado en Zuleta y Jaramillo, Ibd.
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS GRFICA No. 21 Penetracin del mercado financiero - con y sin techo en sus tasas de inters
Fuente: Clculo para 23 pases con techos en tasas de inters y 7 pases sin techos basados en Christen et. al. En: Zuleta y Jaramillo 2006. Nota: El nmero de prestamistas microfinancieros se muestra como un porcentaje de la poblacin con ingresos inferiores a US$2 diarios.
(ii) Los sectores ms pobres de la poblacin, al no encontrar oferta de crditos en el mercado formal, terminan convirtindose en clientes de los prestamistas individuales, los proveedores y otras fuentes de crdito no formales los cuales resultan mucho ms costosos que el mercado financiero tradicional (ver Tabla No. 8). TABLA No. 8. Tasas de inters anuales de bancos comerciales, entidades microfinancieras y prestamistas informales, aproximadamente 2003
PAIS BANCOS COMERCIALES (tasa anual porcentual) 18% 18% 11,5% (sectores prioritarios) 60-120% 12-15% (a las SMEs) 24-29% 10-13% FUENTES INFORMALES (tasa anual porcentual) 120-720% 120-180%
Indonesia Cambodia Nepal 15-18% (otros) India (dependiendo del Estado) Filipinas Bangladesh
24-120% 120+% 180-240%
Fuente: Wright y Alamgir, Tasas de inters para microcrdito en Bangladesh, basado en los datos recogidos por Sanjay y Sinja. Citado en: Helms y Reille, Topes de tasas de inters y microfinanciacin, la historia hasta ahora.
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(iii) En Colombia, de acuerdo a la ECV-2003 los hogares formales terminan utilizando ms el sistema financiero formal: como se puede observar en la tabla No. 9, mientras los hogares propietarios que se encuentran pagando su vivienda, con ingresos menores a 2 SMML y cuyo jefe del hogar est vinculado 63 laboralmente en el sector formal, su prstamo con otro sector es tan slo el 14%, para los informales este porcentaje es mayor al 41%. TABLA No. 9. Hogares que estaban pagando su vivienda por tipo de acreedor
Fuente: DANE, ECV 2003, Clculos. UN-Hbitat/Colombia Nota: Las preguntas no eran excluyentes, los hogares podan tener el prstamo en ms de una entidad
(iv) Los techos y los controles a las tasas de inters resultan en muchas ocasiones en sistemas de crdito menos trasparentes y ms costosos para los deudores de crdito, pues estimulan la creatividad de las entidades para convertir tasas 64 nominales controladas en tasas efectivas de inters mucho ms altas . Ciertamente, los lmites a los precios introducen distorsiones en los mercados y producen soluciones de equilibrio ineficientes. Pero ello es verdad siempre y cuando el mercado sea competitivo. Si el mercado no es competitivo, como sera el caso de la mayor parte de los mercados de crdito colombianos por, los precios lmites son mecanismos adecuados y legtimos usados por la regulacin para asegurar que los precios en el mercado se acerquen a los precios de competencia y sean, por lo tanto, eficientes. Es cierto tambin que si los mercados de crdito en Colombia, en sus diferentes modalidades, se acercaran a una situacin de competencia, los lmites a las tasas de inters estaran de ms. Tal sera el caso del mercado de crditos hipotecarios en donde las fidelizaciones forzosas estn proscritas y, ltimamente, se da una profu-
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Diferente a bancos, corporaciones, cooperativas, fondos de empleados, etc. Zuleta y Jaramillo. Ibd. , Pg. 118
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sa difusin de sus tasas, situacin que, por cierto, debera ser normada en forma obligatoria para asegurar que dicha sana prctica no sea interrumpida. Se puede concluir en este aspecto que los topes a las tasas de inters que pueden cobrarse para los microcrditos inmobiliarios -UVR ms 11 puntos (alrededor de 17% en el 2008) se han convertido en una dificultad mayor para la operacin del microcrdito inmobiliario como un producto especfico que puedan promocionar las entidades oferentes, al existir dudas sobre si para esta modalidad de crdito de vivienda pueden cobrarse tasas -intereses ms comisiones- superiores al 16%. Esto, por supuesto, se convierte en una barrera para extender el microcrdito inmobiliario, afectando la cobertura65 .
EXPERIENCIAS INTERNACIONALES DE MICROFINANCIACIN DE VIVIENDA66

En trminos generales, en el mbito regional, para financiar vivienda todos los pases latinoamericanos recurren a programas de naturaleza pblica, que son administrados y dirigidos por los gobiernos locales y su expresin es el subsidio directo a la demanda, y a programas de naturaleza privada, que generan sus recursos por medio de ahorros voluntarios, ahorros forzosos por parte de los empleadores y por titularizacin de cartera. El problema que se generaliza en la regin son los bajos ingresos que muestra el promedio de la poblacin, los cuales no les permiten acceder a los mercados privados de financiacin de vivienda y por lo tanto relegndolos a la asistencia gubernamental para poder adquirir una vivienda propia. Adicionalmente, debido a los altos desequilibrios fiscales que presentan la mayora de los pases, la financiacin por parte de los gobiernos no ha podido alcanzar a cubrir a todos los hogares de bajos ingresos, y tampoco cubrir el monto necesario, haciendo indispensable una mayor participacin privada para poder suplir las carencias habitacionales, especialmente a travs del acceso al crdito. En Latinoamrica se necesita crear instrumentos financieros para poder financiar la vivienda para los ms pobres, financiamiento que debe estar acompaado en su medida por subsidios de vivienda cuando la familia no tenga los ingresos sufi65
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Adicionalmente se han impuesto a travs de la Ley una serie de condiciones contrarias al espritu y prctica de las experiencias de microfinanciacin, como es el tipo de garanta y la incertidumbre acerca del cobro de comisiones para cubrir los mayores costos de origen, seguimiento y administracin propios de este tipo de productos. Para un anlisis detallado al respecto se pueden consultar: i) CUDS-Harvard, Housing Microfinance Initiatives, Synthesis and Regional Summary: Asia, Latin America and Sub-Saharan Africa with Selected Case Studies. Mayo de 2000; y ii) Daphnis, Franck y Ferguson, Bruce, editores, Microfinanzas para vivienda: una gua para la prctica. Hbitat para la Humanidad, Costa Rica, 2006.
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cientes para poder acceder a los crditos del sector privado. Una importante alternativa puede ser la de los programas de microfinanciacin aplicados a la vivienda, los cuales se caracterizan por: La poblacin objeto del microcrdito se encuentra entre el 30 y 50% de la poblacin sobre la lnea de distribucin del ingreso, en el mejor de los casos llegan hasta el 20%. Los fondos de capital para mantener las iniciativas son limitados; se concede crdito de pequeo monto a personas que estn excluidas del sistema financiero. Los prestamos tienen un plazo de 1 a 3 aos en la mayora de los casos (Banco Grameen y la Federacin Sur Africana de Personas sin Hogar -SAHPF-, en Sur frica, proporcionan, excepcionalmente, plazos ms largos). Las tasas de inters son, en la mayora de los casos, superiores a las del 67 mercado. Se utiliza, en algunos casos, el mecanismo de aval colectivo para la garanta de los crditos. Se utiliza la renovacin continua de los crditos. La viabilidad operacional es a menudo forzada, especialmente cuando no tiene consolidada la confianza de los inversionistas o donantes. Se presentan problemas financieros al ser plazos mayores a los del microcrdito convencional, aquel que se otorga a microempresarios y cuyos plazos estn entre uno y 12 meses. Generalmente son crditos destinados al mejoramiento de la vivienda y su desarrollo de manera progresiva, ms que a la adquisicin de vivienda.
El siguiente cuadro presenta los principales aspectos de los diferentes tipos de financiacin habitacional.
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El esquema de tasas de inters simple que aplica el Banco Grameen pareciera ser un caso excepcional.
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TABLA No. 10, Estrategias de Prstamo para el Desarrollo de la vivienda
Fuente: UN-Habitat. Financing Urban Shelter: Global Report on Human Settlements 2005
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En general se pueden identificar dos tipos de microcrditos habitacionales: los Programas de Microcrdito para Financiacin de Vivienda (PMFV) y los Programas de Defensa del Refugio para Financiacin de Vivienda (DRFV).68 El primero de estos programas surge a partir de la financiacin de microempresas, cuyos beneficiarios posteriormente convierten en crditos para el mejoramiento o construccin de sus viviendas teniendo en cuenta el uso de la misma como una inversin y como el sitio donde se realiza el montaje de dichas microempresas. El segundo programa tiene como objetivo hacer realidad el derecho de tener una vivienda digna al tratar, fundamentalmente, de complementar los recursos para que ese derecho se haga realidad. Los programas PMFV ofrecen tres productos: prstamos para generacin de ingresos, para vivienda y para mitigacin de emergencias, en general, la tasa de inters de los dos primeros es la misma. Los programas de vivienda se encaminan al mejoramiento de vivienda y adquisicin de vivienda nueva. Para los programas DRFV la prioridad por su parte es asegurar la tenencia de la tierra y la infraestructura y servicios. Gran parte de los prstamos, en ambas modalidades, exigen un ahorro previo para que el postulante pueda ser elegible, y en los programas PMFV que el candidato participe en una actividad productiva o empleo estable. En este programa las condiciones entre los crditos empresariales y de vivienda son menores a los que se presentan en los programas DRFV donde se privilegian los segundos. En el primer tipo de programas, los crditos de vivienda representan cerca del 4% del nmero de crditos desembolsados y cerca del 10% de los desembolsos; en el caso de los programas DRFV, el porcentaje tiende a ser ms alto, llegando incluso a ser el 100%. Aunque algunas iniciativas han tenido xito en la colocacin de crditos de vivienda, la mayora han fracasado debido a la escasez de recursos disponibles, sobre todo teniendo en cuenta que los crditos de vivienda tienen unos montos mucho mayores y los plazos deben ser ms amplios (contrario a la definicin de microcrdito)69 . Las entidades se encuentran con un problema transformacin de plazos que no pueden superar si no se encuentran incorporados en el sistema financiero. En general las experiencias exitosas surgen de la expansin de los servicios a las microempresas que han mostrado ser financieramente viable, as mismo el riesgo se minimiza con crditos progresivos (de monto y plazo) donde el microcrdito para vivienda solamente se otorga cuando el cliente tiene un historial de crdito
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CUDS-Harvard, Housing Microfinance Initiatives, Synthesis and Regional Summary: Asia, Latin America and Sub-Saharan Africa with Selected Case Studies. Mayo de 2000. Ibid, seccin I Pg. 24.
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perfecto en microcrditos empresariales. Algunas entidades exigen que el postulante tenga un empleo formal o una microempresa operando, as como les exigen ahorrar una cantidad fija durante cierto tiempo antes de acceder a un prstamo. Algunos anlisis indicaran que la vinculacin de la elegibilidad para crditos de vivienda al desempeo de los clientes a servicios previos de microfinanzas resuelve varios problemas: Los crditos para vivienda a menudo se otorgan en forma individual; tienden a ser por montos mayores que los crditos grupales o los crditos individuales que se orientan a los muy pobres; como resultado, requieren plazos de pago ms largos que los crditos ya establecidos. Las IMFs que ofrecen crditos vinculados para vivienda usan sus servicios de crdito o ahorros como un filtro de desempeo, una forma de oficina interna de historial crediticio que permite a los clientes fieles y confiables ser elegibles para un crdito diferente, aparentemente ms riesgoso70 Por ejemplo, en el Banco Grameen para iniciar con los crditos empresariales se comienza, tradicionalmente, con un prstamo de US $20, los cuales una vez pagados le permiten acceder a otro crdito de mayor monto y as sucesivamente hasta un crdito de US $300. Para acceder a un crdito de vivienda se debe, adicionalmente, tener la propiedad sobre la tierra, de lo contrario el crdito debe utilizarse para adquirir el terreno.71 En el caso del Centro para la Agricultura y Desarrollo Rural (CARD), de Filipinas, exige para calificar a un prstamo de vivienda, que en su mayora es utilizado para mejoramiento de la vivienda existente, haber completado un prstamo de microempresa, haber ahorrado al menos 1.5 aos, haber vivido en la comunidad al menos un ao, estar involucrados en una microempresa en operacin y demostrar habilidad o conocimiento de su actividad. Otros Bancos plantean la dependencia del monto del crdito de los ingresos o los ahorros del solicitante, por ejemplo, en la asociacin de Limpiadores de Payatas en Filipinas, el prstamo mximo es 1.8 veces el valor del ahorro. En Amrica Latina se encuentran muy pocas experiencias exitosas de microcrdito habitacional. Las que existen colocan recursos para el mejoramiento de las viviendas existentes. El tiempo de amortizacin est entre 1 y 5 aos y las tasas de inters suelen estar por encima de las tasas del mercado. Entre las experiencias encontradas72 sobresalen los programas Casa Melhor y PAAC de Brasil. En ellos los miembros deben solicitar tres microcrditos consecutivos y haber teniDaphnis, Franck. Microfinanzas para vivienda: hacia una definicin. En: Franck Daphnis y Bruce Ferguson, Microfinanzas para vivienda: una gua para la prctica. Hbitat para la Humanidad, Costa Rica, 2006, p. 8. 71 Ibid, seccin II Pg. 47-56. 72 Ibid
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do un excelente historial para poder acceder a un cuarto crdito el cual se realiza con instituciones formales de crdito, por lo que sirven de enlace entre la informalidad en el empleo e ingresos y la formalidad financiera. A manera de resumen, puede decirse que el microcrdito habitacional tal y como existe a nivel mundial, no es la solucin al problema del financiamiento de los ms pobres cuando la necesidad es complementar los recursos del subsidio directo a la demanda que otorga el Estado. El microcrdito no proporciona los montos y plazos necesarios para cumplir ese objetivo. El valor agregado de los programas de microcrdito son los crditos empresariales que atacan el principal problema de vivienda de los ms pobres, que son los ingresos; el problema es el empleo e ingresos adecuados, que es lo que podra solucionar el microcrdito empresarial. El microcrdito de vivienda es viable para el mejoramiento de vivienda, e incluso para la construccin progresiva, en aquellas sociedades y para grupos de poblacin en que ello sea viable73 , dado que los montos y plazos no son tan largos y no requiere que las entidades se encuentren dentro del sistema financiero y poder hacer la transformacin de plazos requerida. Es muy importante tener en cuenta la experiencia de Brasil que articula los dos mecanismos de financiacin.
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En sentido prctico y para efectos de la discusin es importante sealar que la Constitucin colombiana habla de una vivienda Digna y no de una parte de ella; tampoco habla de un tipo especfico de vivienda. Lo importante es que la sociedad determine cul es su referente de vivienda digna. Se debe tener en cuenta que ste derecho hace parte de los DESC y por eso tiene implicaciones a la luz del Derecho internacional. Por ello, tal y como lo reconoce el cdigo internacional de derechos humanos, la exigencia de stos no supone su realizacin inmediata. Esta progresividad supondr, por un lado, el desarrollo a lo largo de un tiempo y, por otro lado, el establecimiento de prioridades entre diferentes derechos. An as, el cdigo internacional impone a los Estados la no regresividad de lo que ya se ha avanzado. Es profundamente regresivo pedirle al Estado que haga menos de lo que hoy hace en favor de los ms pobres de la sociedad. Al respecto, debe anotarse que algunas propuestas de intervencin urbana en el caso bogotano abogan por otorgar, a cambio de vivienda, lotes urbanizados con vivienda mnima, contradiciendo incluso algunos lineamientos de poltica definidos para la ciudad. Una visin alternativa se puede consultar en: Alcalda Mayor de Bogot Bogot Positiva Secretara Distrital del Hbitat, Informe tcnico de soporte de la Poltica Integral del hbitat 20072017, Bogot, febrero de 2008.
VI
Microcrdito para vivienda en Bogot
Microcrdito para vivienda en Bogot
l microcrdito parecera ser la solucin adecuada para la carencia de vivienda en los estratos de menores ingresos. Una primera aproximacin a dicho esfuerzo inducira a replicar el Banco Grameen. Sin embargo, tal solucin parecera sumamente difcil de alcanzar en el corto plazo. Por tal razn, una solucin intermedia de fondos rotatorios gubernamentales y, ms adelante, una banca comercial modificada, podran conducir a la solucin ptima. De hecho, el microcrdito ya ha sido considerado en el Plan de Desarrollo Bogot Sin Indiferencia, aunque sin haber sido aplicado. Para un mejor anlisis de dichas alternativas y algunas otras, es conveniente contar con un instrumento de anlisis que permita evaluar, a travs de diversas simulaciones, los mritos de las mismas. Tales temas se desarrollan en el presente capitulo.
REPLICANDO EL BANCO GRAMEEN

El Banco Grameen comenz como una experiencia piloto a partir de la motivacin de su fundador, con la libertad otorgada para su funcionamiento por el Banco Central de Bangladesh y el apoyo de donaciones y lneas de crdito que permitieron el inicio de su trabajo. No debe perderse de vista que para otorgar crditos se requiere capital y ste tiene que ser puesto por alguien. Inaugurar una experiencia similar en Colombia requiere, sin duda, apoyo poltico para modificar la legislacin74 o establecer una ad-hoc, pero tambin personas o instituciones dispuestas a aportar el capital necesario para abrir ese tipo de banco. Ciertamente, estas personas o
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Ver captulo respecto a las limitaciones que la legislacin actual implica respecto a la constitucin de instituciones financieras no tradicionales tipo Grameen.
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instituciones deben aportar ese capital sin esperar utilidades sobre el mismo en el corto plazo. Un intermediario financiero como el Grameen requiere grandes volmenes de prestatarios y operaciones para ser rentable por la naturaleza de sus crditos pequeos. Lo que deberan exigir esos aportantes, con todo derecho y justicia, es que ese capital no se pierda. La nueva institucin de microcrdito debe tener una definicin clara de la poblacin objetivo. Ello permite focalizar los esfuerzos y reducir los costos operativos. Las instituciones financieras no tradicionales deben estar orientadas para atender los pequeos depsitos y crditos de los pobres, particularmente en las reas rurales, y de aquellos que sin contar con capital adecuado desean realizar una actividad econmica productiva. La definicin de qu crdito es pequeo y cul es su dimensin adecuada, puede conducir a mucho debate. En realidad, si el nivel de precios del pas es similar al de Bangladesh, no tendran por qu considerarse montos promedios de crditos mayores que los considerados por el Grameen. Sin embargo, si se acepta que el nivel de precios es, por ejemplo, el doble que el de Bangladesh, los lmites mximos de los crditos no tendran por qu ser mayores que US$ 170. Por otro lado, los problemas de seguridad que an persisten en parte del territorio nacional colombiano podran dificultar la expansin de las actividades de la nueva institucin. En ese caso, lo que resulta razonable es iniciar las actividades en reas prximas a las ciudades que no tienen problemas notables de seguridad, hasta que las condiciones sean adecuadas en el resto del pas. Sin duda, el crecimiento slido de la institucin obliga a realizar un cuidadoso seguimiento de sus operaciones a fin de evitar cualquier crisis de pagos. La experiencia que narran los responsables del Grameen75 ha mostrado que las mismas estn siempre relacionadas a cualquiera de las siguientes causas que deberan evitarse: 1) No consideracin de la metodologa del Banco Grameen, tales como la no aprobacin previa del crdito por el respectivo Grupo y Centro, inclusin de nopobres en el grupo, etc.; 2) Errores operacionales en la implementacin de la metodologa, como por ejemplo presin sobre los promotores para formar ms de 2 a 3 grupos por mes, excesiva rapidez en la cantidad prestada por persona, atencin irregular a las reuniones de grupo, etc.; 3) Errores gerenciales, como carencia de monitoreo efectivo, carencia de anlisis de la informacin, etc.;
75
Handling Repayment Crises , en Grameen Dialogue No 35, Dhaka, Julio 1998.
MICROCRDITO PARA VIVIENDA EN BOGOT
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4) Prdida de la motivacin, de tal manera que, por ejemplo, el promotor pierde el papel de lder y gua, convirtindose en cobrador, los miembros con atrasos son tratados inadecuadamente por el promotor y el grupo, los miembros pierden la confianza, etc.
LOS FONDOS ROTATORIOS GUBERNAMENTALES

Pareciera claro que el establecimiento de una entidad financiera similar al Banco Grameen en Colombia es no slo una necesidad sino una exigencia para los propsitos de capitalizacin de los pobres en forma masiva. La meta debe ser contar con un intermediario financiero de esa naturaleza. Sin embargo replicarlo puede tomar tiempo por lo que resulta til considerar otras modalidades en el entre tiempo. Puede pensarse, en primer lugar, en un Fondo Nacional de Desarrollo de la Microempresa con aportes presupuestales de los departamentos. Los recursos aportados deberan ser significativos para que pueda tener impacto masivo, aunque seran aportados a lo largo de los aos, dando margen para ir aprendiendo de la propia experiencia. Ciertamente podran plantearse Fondos Departamentales, como los mencionados anteriormente. La ventaja del primero es que la participacin de varios departamentos permite una mayor capitalizacin y, por lo tanto, un mayor apalancamiento financiero. En este caso, se esperara que la canalizacin de recursos a los departamentos sea proporcional a los fondos aportados. El Fondo debera contar con un Consejo Directivo, responsable de sus polticas y de la supervisin de los operadores, con representacin de los departamentos. La operacin de dichos Fondos podra realizarse a travs de ONGs, como actualmente. Sin embargo, es imprescindible que acten al estilo del Grameen. En otras palabras, las decisiones de otorgamiento del crdito, el anlisis de prestatarios y proyectos potenciales y el seguimiento de los mismos una vez otorgado el crdito deberan descansar en la comunidad organizada para el efecto. En ese sentido, las ONGs deberan actuar como promotores y no como sustitutos de banqueros, lo que obligara a una revisin de su actual manera de operar y a un entrenamiento de sus funcionarios. El problema con este tipo de Fondos es que slo puede prestar y operar como un fondo rotatorio. Al no calificar como un intermediario financiero no podr captar recursos del pblico. Ciertamente, ello representar una dificultad en trminos de crecimiento de la atencin a posibles prestatarios y obligar a la aportacin creciente de recursos presupuestales si se piensa en atenciones masivas.
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Pero sobre todo, una operacin de microcrditos a travs de un fondo de esta naturaleza representar una limitacin con respecto a la necesaria fidelizacin de los prestatarios por la falta de depsitos. Si se postula una morosidad necesariamente reducida, como debera ser, ello obliga a pensar en reforzar los otros mecanismos de fidelizacin presentes en el Grameen, como por ejemplo el rol de la comunidad en el otorgamiento del crdito y la construccin de la historia crediticia progresiva y creciente de los prestatarios. Por tales razones, la alternativa del Fondo debera pensarse como un mecanismo de carcter transitorio. Lo ideal es que ms adelante, con la dacin de una legislacin ad-hoc, sea transformado en un banco, no necesariamente pblico. Lo ideal es que se convierta en un banco privado para evitar las tentaciones propias del clientelismo que, ciertamente, haran fracasar completamente el esfuerzo.
LA BANCA COMERCIAL MODIFICADA

Otra posibilidad es establecer un banco comercial que, sin embargo, est orientado, fundamentalmente, a las microfinanzas. Una experiencia relevante es la del Banco Sol en Angola que inici operaciones en 2001.76 El Banco Sol es un banco comercial privado creado para atender a los pobres de Angola, particularmente en las reas rurales. Como para que un banco tipo Grameen sea viable financieramente se requiere un nmero significativo de prestatarios, el Banco Sol se plane y organiz con dos divisiones operativas. La primera es la encargada de crditos y operaciones comerciales corrientes y la segunda de los microcrditos. De tal manera, la primera no slo subsidia a la segunda hasta que sta adquiera un nivel adecuado de prestatarios sino tambin permite a la institucin satisfacer los ratios de solvencia y otras exigencias de la actual legislacin. El microcrdito del Banco Sol est dirigido a grupos de 4 a 7 personas, que por pertenecer a un grupo consiguen reunir el mnimo de garantas exigidas por el Banco. stas incluyen lo que se conoce como garanta solidaria; siendo que unos prestatarios avalan a otros, unos son responsables y, a su vez, responsabilizados por los otros miembros del grupo. El microcrdito del Banco Sol es destinado mayormente a la creacin de pequeos negocios familiares, a pequeos agricultores y a micro-empresas. En la mayor parte de los casos, son los promotores del Banco Sol quienes identifican a los posibles prestatarios en los barrios, comunidades o aldeas. Para el efecto, identifican a los lderes y la estructura y organizacin de las comunidades y recogen informacin sobre la conducta, tipos de negocios, volmenes y mrgenes de ventas, ahorros e historias crediticias de los diferentes miembros
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Cesar Ferrari particip en el diseo, anlisis financiero y constitucin del Banco Sol de donde deriva su conocimiento sobre el mismo. La informacin actual est tomada de su pgina web (www.bancosol.ao).
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de los grupos sociales y de los microempresarios que pueden beneficiarse de un microcrdito. Los crditos del Banco Sol, para capital de trabajo o capital fijo, son de monto variable, entre US$ 100 y US$ 2,500, con plazos de pago de 3 a 12 meses, conforme al criterio del Banco. El crdito es amortizado en cantidades fijas, semanal, quincenal o mensualmente, de acuerdo a los ingresos del negocio. Puede ser renovado, siempre y cuando el primer crdito haya sido cancelado en forma puntual. El Banco Sol distingue dos tipos de microcrditos: Comerciales y Rurales. Actualmente, los microcrditos comerciales son otorgados a una tasa de inters mensual de 2.9% y los microcrditos rurales a una tasa anual de 10%. A marzo de 2007, tena 20,067 clientes activos, con un crdito total otorgado de US$ 20.9 millones, de los cuales 10,557 clientes correspondan a crditos rurales con un monto promedio de US$ 203. En 2005, el Banco Sol registr utilidades de US$ 3.4 millones, equivalentes a una rentabilidad de 27.5% sobre su capital propio. En 2005, el Banco Sol fue premiado en Bruselas, Blgica, con el premio Euromarket Award 2005 por el papel y servicios prestados en el rea de microcrditos, considerando la incidencia que sus operaciones tuvieron en la mejora de las condiciones de vida de los grupos ms vulnerables de la poblacin angolana. La constitucin del Banco Sol oblig a modificar la legislacin bancaria angolana, hecho posible gracias al apoyo irrestricto del Presidente de la Repblica de Angola. La otra cuestin a superar deriv de la necesidad de constituir un capital social cuyos propietarios estuvieran dispuestos a no percibir utilidades, por lo menos, hasta que la Divisin Microfinanciera sea no solamente autosuficiente sino tambin rentable, lo que poda tomar tiempo. En otras palabras, los aportantes del capital de un nuevo banco al estilo del Banco Sol, orientado a servir a las poblaciones pobres a travs de las microfinanzas, tendrn que ser, en gran medida, filntropos. Lo cual no quiere decir que estn dispuestos a despilfarrar su capital sino a abstenerse durante un tiempo a percibir utilidades y a orientar su rol como accionistas a exigir a la gerencia del banco al mantenimiento y acrecentamiento del capital de la institucin en el cumplimiento de su misin de atender los depsitos de los pobres y de capitalizarlos.
EL MICROCRDITO EN EL PLAN DE DESARROLLO BOGOT SIN INDIFERENCIA

El Plan de Desarrollo Bogot sin Indiferencia se propuso, para el cuatrienio 20042008, la meta de 70.000 nuevas viviendas. Cerca del 50% deba aportarlas la gestin del sector privado con su dinmica propia, cuya produccin promedio de viviendas tipo 1 y 2 ha sido de 8.500 unidades anuales, segn el comportamiento del
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sector en los ltimos 7 aos. A Metrovivienda le corresponda, a travs de la gestin del suelo en los proyectos en curso, el otro 50%. En concordancia con lo establecido en el Plan de Desarrollo, se propuso la creacin del Subsidio Distrital de Vivienda, con una meta inicial de 15.534 subsidios para la poblacin informal con menos de 2 salarios mnimos mensuales legales vigentes (SMMLV), ajustada posteriormente a 10.000 subsidios, y la iniciativa de crear una lnea de microcrdito hipotecario. El programa de microcrdito hipotecario buscaba otorgar alrededor de 20 mil microcrditos en los cuatro aos con una inversin de poco ms de 30 mil millones, para una movilizacin total de recursos de alrededor de 150 mil millones con el apoyo del sector financiero, el apalancamiento de recursos a travs de Findeter, del sector solidario y de las Cajas de Compensacin Familiar y la creacin del Fondo Distrital de Microcrdito Inmobiliario. La intencin era crear un Fondo de Microcrdito Distrital con recursos retornables, para atender las necesidades de financiamiento de vivienda de los sectores informales de la ciudad, operado por intermediarios financieros en la modalidad de redescuento utilizada por Findeter. La meta era asignar inicialmente, con los recursos disponibles el primer ao (el fondo contaba con recursos cercanos a los 7.777 millones de pesos anuales), 3.700 microcrditos a trabajadores informales con ingresos inferiores a 2 SMMLV, para la adquisicin de vivienda tipo 1 (50 SMMLV)77 . Sin embargo, la iniciativa no fue ejecutada a pesar de que los recursos inciales estaban disponibles. Realmente la estrategia de financiacin no fue adecuadamente estudiada y si bien fue acertada la intuicin de que se requera un producto financiero que le permitiera a los hogares informales de menos de 2 SMMLV adquirir una vivienda, replicar la estrategia de financiacin a nivel nacional (subsidio y crdito a travs del sector financiero tradicional con cierto redescuento sobre dichos prstamos) que no permite el acceso, por problemas estructurales, a dicho grupo poblacional; incluso el Gobierno Nacional ha sido consciente de dichas dificultades78 . El Fondo Distrital, como fue planteado por la anterior administracin de la ciudad, tendra las mismas limitaciones que las indicadas para los fondos rotatorios al ser, precisamente, de dicha naturaleza. Una dificultad adicional es que al plantearse como un fondo exclusivamente inmobiliario, no permite generar una historia crediticia del cliente en la propia institucin, con incrementos progresivos de los crditos, en plazos relativamente cortos, con los cuales se reduce la fidelizacin del
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Casasfranco, Mara Virginia y Arcos, Oscar. 10 aos de Metrovivienda: modelos de gestin del suelo, vivienda y hbitat. Metrovivienda, PNUD, UN-Hbitat, Secretara Hbitat, diciembre 2007. Precisamente la preocupacin del Gobierno Nacional ha permitido la cooperacin internacional en el tema de la microfinanciacin hipotecaria. Dicha cooperacin es un activo muy importante para el pas y debe ser el punto de partida para cualquier iniciativa pblica. En el anexo No. 1 se presenta un resumen de los resultados de dicha cooperacin.
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prestatario, tan necesaria para asegurar que la tasa de mora se mantenga a niveles reducidos. Sin embargo, ms all de dichas limitaciones resultar til analizar la viabilidad financiera de un fondo distrital inmobiliario, as como de otros esquemas financieros. Con dicho fin se construy un modelo de anlisis financiero, el cual se presenta a continuacin.
EL MODELO DE ANLISIS FINANCIERO

El Modelo de Anlisis Financiero (MAF) desarrollado permite analizar y proyectar a cinco aos, en perodos semanales, el comportamiento de una institucin financiera que realiza colocaciones de microcrditos y puede captar pequeos recursos del pblico a diferentes tasas de inters de colocacin y captacin, respectivamente, para lo cual adquiere activos y emplea personal gerencial, supervisores y promotores. Los resultados del modelo incluyen proyecciones semanales de los depsitos y crditos as como de los estados de caja, de resultados y balances contables. Cada uno de stos es desglosado convenientemente. Los resultados son presentados en periodos anuales. El modelo fue desarrollado en el programa informtico Excel a fin de facilitar su manejo y la proyeccin de escenarios alternativos. Se supone que el centro de las actividades de dicha institucin financiera (El Banco), es su Divisin de Micro Finanzas, la cual inicia sus operaciones con un capital social y un prstamo externo en montos determinados. La Divisin permite replicar las caractersticas principales del Banco Grameen sealadas anteriormente. Sin embargo, como se indica ms adelante, el modelo permite tambin simular esquemas institucionales diferentes. Se supone que El Banco desarrolla la mayor parte de sus actividades directamente con los pobres. Para el efecto: a) Promueve a los prestatarios potenciales a travs de sus Promotores y los organiza en Grupos. El modelo admite alternativas de grupos constituidos de 1 a 5 personas. b) Los Grupos se renen regularmente en Centros con un promotor. Ocho Grupos determinan un Centro. c) Un promotor atiende 10 Centros, 80 Grupos y 400 Participantes (si cada Grupo es de 5 personas.)
d) El promotor recibe apoyo de la Sede Central a travs de Supervisores. Existe un supervisor por cada cuatro promotores.
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS Los requerimientos de personal as como los activos aumentan con el crecimiento de la cartera de clientes.
Las actividades de micro finanzas incluyen: 1) Otorgamiento de micro-crditos con las siguientes caractersticas: a) Tres tipos: i) Bsicos, a 6 meses. El primer crdito es otorgado al primer miembro del grupo en la primera semana de pertenecer al Banco. Son renovados una vez pagado el anterior. ii) Generales, a 12 meses. El primer crdito es otorgado despus de 12 semanas. Son renovados una vez pagado el anterior. iii) De Vivienda, a 30 o 60 meses. El primer crdito es otorgado despus de 24 semanas. Son renovados una vez pagado el anterior. b) Los intereses y las amortizaciones de capital de los crditos son pagados semanalmente. c) Son concedidos semanalmente en forma individual. Para recibir un crdito, las personas deben pertenecer a un Grupo. d) El Banco no exige garantas reales en estas operaciones slo una garanta solidaria implcita, no escrita ni formalizada pero s anunciada. Grupos de 1 persona implican inexistencia de garanta solidaria. e) En mrito a dicha garanta, si un miembro del Grupo no cumple con sus obligaciones los otros miembros no reciben crditos. Sin embargo, no son responsables de cubrir la obligacin morosa; ser parte de una garanta solidaria no implica ser codeudor. 2) Captacin de pequeos depsitos con las siguientes caractersticas: a) Cuatro tipos. Tres son derivados de los crditos recibidos en un determinado porcentaje (pequeo): i) De los crditos bsicos, ii) De los crditos generales, iii) De los crditos de vivienda, y iv) Un depsito obligatorio de sus clientes. b) Todos los depsitos son entregados semanalmente.
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c) El Banco puede no captar depsitos. Tal situacin supone que la institucin no califica como intermediario financiero. Podra ser una ONG o un fondo gubernamental que maneja un fondo rotatorio para otorgar microcrditos. En este caso, en la operacin del modelo se supone que los depsitos tienen valor cero. La siguiente tabla resume los productos financieros que se ofreceran. Simulaciones diversas implicaran cambio de estos valores. Los supuestos que se muestran corresponden a una institucin que no califica como intermediaria financiera y, por lo tanto, no recibe depsitos del pblico. Los escenarios que se presentan a continuacin son slo algunos ejemplos de lo que se puede simular con el modelo financiero, cualquier cambio en los supuestos de dichos escenarios implican cambios en los resultados de los mismos. TABLA No: 11. Productos financieros ofrecidos
Los siguientes son los supuestos de costos de activos empleados en las proyecciones: TABLA No: 12. Supuestos de costos de activos
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A su vez, los supuestos de gastos de personal considerados se muestran en el cuadro adjunto: TABLA No: 13. Supuestos de gastos de personal
Los otros supuestos generales incluyen, principalmente, los recursos disponibles para otorgar micro-crditos: fondos de capital propio y financiamiento externo a la institucin. Este financiamiento debe amortizarse y da lugar a intereses. Se incluyen tambin el comportamiento de la tasa de cambio y las tasas de inters comerciales. Los valores empleados se indican en el cuadro siguiente: TABLA No: 14. Supuestos generales
EL FONDO DISTRITAL INMOBILIARIO

El primer escenario considerado para anlisis corresponde a un escenario similar al planteado a partir del Plan de Desarrollo 2004-2008 para Bogot: otorgamiento de 20 mil microcrditos anuales a igual nmero de prestatarios a travs de un Fondo Distrital Inmobiliario creado para tal fin, con un capital de 31 mil millones de pesos proporcionado por el Distrito para apalancar una inversin total de 150 mil millones de pesos, obtenidos de diversas instituciones financieras, en este caso, no apalancando recursos del sistema financiero, sino a travs de un prstamo que obtendra el Fondo Distrital.
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Para poder atender a dichos prestatarios, partiendo de un nmero inicial de 80 personas, las tasas de crecimiento mensual del nmero de participantes del programa en cada ao seran las mostradas en la siguiente tabla. TABLA No: 15. Crecimiento mensual nmero de prestatarios
El primer comentario que sugiere dicha propuesta es que la misma, si fuera posible efectivizarla en su totalidad, debera representar alrededor de 100 mil crditos en cinco aos para financiar igual nmero de viviendas, lo que cubrira casi un tercio de los requerimientos definidos por el dficit total de vivienda en 2003 y un porcentaje mucho mayor del dficit cuantitativo. Sin embargo, a un monto de 7 millones de pesos de crdito (que se supone como monto del crdito requerido) a un plazo de 5 aos cada uno, a simple inspeccin, la cantidad considerada slo alcanzara para un poco ms de 20 mil crditos, cerca de 4 mil anuales en promedio. Se supone que dichos microcrditos, a diferencia del Banco Grameen, no implicaran depsitos concurrentes, habran sido otorgados en forma individual y al margen de la constitucin de grupos y garantas solidarias. A su vez, se habran otorgado exclusivamente para vivienda, perdindose de tal manera la posibilidad de construir una historia crediticia con otros crditos menores dentro de la institucin. As mismo se habran comenzado a otorgar solamente a partir del segundo semestre del primer ao (por razones de organizacin), a una tasa comercial para microcrditos hipotecarios del orden de 18% anual y, como se mencion, a un plazo de cinco aos y por un monto de 7 millones de pesos cada uno. Por otro lado, dado el monto del crdito y la tasa de inters considerada en el escenario, el valor de los pagos en cuotas iguales, incluyendo amortizacin e intereses, sera de 43 mil pesos semanales, del orden de 171 mil mensuales. Dicho valor pareciera ser elevado para los hogares objeto de la poltica (menos de 2 SMMLV). En el ejercicio que se presenta se supone que la tasa de mora en el servicio de dichos crditos sera del orden de 1.5%. No obstante, al considerarse grupos de una persona no podra asegurarse la fidelizacin de los clientes puesto que no podra otorgarse los crditos en forma escalonada sujeto al cumplimiento de las obligaciones por parte del miembro del grupo que haya recibido previamente un crdito. De tal manera, esa tasa podra ser mayor. El ejercicio inicial considera que todos los aos se atienden, como postulado, alrededor de 20 mil nuevos participantes con similar nmero de crditos. La diferencia entre el nmero de participantes y crditos reside en el supuesto de que los
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nuevos prestatarios slo reciben un crdito despus de 24 semanas de incorporados al programa. Para poder atender a dicho nmero de prestatarios, el nmero de agencias que sera necesario constituir en el primer ao sera de 5 llegando a 25 en el quinto ao, con la inversin correspondiente en activos fijos que el modelo calcula. En ese contexto, el modelo estima que los participantes seran atendidos por 50 promotores en el primer ao y 250 en el quinto, dando lugar a los gastos de personal correspondientes. Los principales resultados del ejercicio se muestran a continuacin. TABLA No: 16. Principales resultados del ejercicio
Los resultados que se obtienen a travs del modelo no resultan viables. Con la caja disponible y el monto reducido del servicio de la deuda, es imposible otorgar 20 mil crditos anuales durante cinco aos, an iniciando su recuperacin en montos semanales desde la siguiente semana de otorgado el crdito. Por otro lado, slo lograran otorgarse 20 mil crditos durante el primer ao. La tabla adjunta muestra los resultados de caja. Al segundo ao ya habra un faltante acumulado de 69,044 millones de pesos; al cabo de 5 aos el faltante acumulado sera de 307,872 millones de pesos. Tales montos subrayan la inviabilidad financiera de la propuesta.
MICROCRDITO PARA VIVIENDA EN BOGOT TABLA No: 17. Resultados de flujo de caja
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En trminos del balance contable de la institucin, las proyecciones parecen mejores. El aumento del valor de los activos totales es notable en el plazo de los cinco aos de gestin analizados, de 128.9 mil millones de pesos a 197.1 mil millones, debido al aumento del saldo de crditos e incluso de activos fijos. Sin embargo, la inviabilidad de la situacin de caja desmerece tal situacin. TABLA No: 18. Balance
En trminos de resultados, los mismos pareceran atractivos, aunque como lo anotamos anteriormente, ciertamente inviables. Dados los ingresos en trminos de intereses por los crditos otorgados y los gastos de la operacin, los resultados son positivos en todos los aos excepto en el primero. En efecto, la simulacin indica
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que en el primer ao, el resultado sera de -3.1 mil millones de pesos mientras que en el ao 5, el resultado acumulado sera de 166 mil millones de pesos, debido en gran parte a una evolucin creciente de los ingresos financieros por los crditos otorgados, que pasaran de 187 millones de pesos en el primer ao a 91 mil millones de pesos en el quinto. TABLA No: 19. Estado de resultados
Dadas las proyecciones indicadas, y a la luz del modelo descrito en este trabajo, las proyecciones obtenidas son insostenibles por la situacin de caja. Resulta imposible que con el monto considerado hubiera sido posible atender a los 20 mil participantes por ao. Con los recursos que se plantearon en el escenario anterior qu tanto se podra desarrollar en trminos de financiamiento de vivienda sin incurrir en faltantes de caja que lo inviabilizaran? Es decir, a cuntas personas hubiera sido posible atender con dichos recursos?
UN FONDO INMOBILIARIO VIABLE

Tales preguntas se intentaron responder con la ayuda del modelo. Para el efecto, manteniendo las mismas caractersticas anteriores, es decir otorgando slo crditos para vivienda, sin tomar depsitos, con grupos unipersonales, con el mismo monto de crditos y la misma tasa de inters, se identific la tasa de crecimiento mensual en cada ao que permitiera al final del quinto ao mantener un saldo de caja positivo. Esas tasas mensuales se muestran en la siguiente tabla:
MICROCRDITO PARA VIVIENDA EN BOGOT TABLA No: 20. Crecimiento mensual nmero de prestatarios
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Para tales tasas de crecimiento mensual, la caja terminara siendo positiva, del orden de 823.4 millones de pesos. Sin embargo, slo podran otorgarse crditos a 5,670 participantes por un monto acumulado de 34.9 mil millones de pesos, tal como se muestra en el cuadro siguiente. El reducido nmero y monto de crditos es debido, en gran medida, a la necesidad de amortizar el financiamiento externo en 5 aos. Los principales resultados que se obtendran se muestran en la siguiente tabla: TABLA No: 21. Resultados principales
Si se consiguiera un financiamiento externo a 10 aos y a la misma tasa de inters, el programa de pagos correspondiente se reducira de 33.3 mil millones de pesos a 21.2 mil millones, como se muestra en el cuadro adjunto, generando en consecuencia una mayor disponibilidad de caja.
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS TABLA No: 22. Programa de financiamiento externo
De tal modo, atendiendo al mismo nmero de prestatarios indicado, el sobrante de caja al quinto ao sera de 71 mil millones de pesos. Ello indica que sera posible otorgar un mayor nmero de crditos.
En esta nueva condicin, si se procura un saldo mnimo positivo de caja, las tasas de crecimiento mensual del nmero de prestatarios podran ser las siguientes:
TABLA No: 23. Crecimiento mensual nmero de prestatarios
Esas tasas de crecimientos, ciertamente, corresponderan a un mayor nmero de participantes, 23,235, y a un mayor monto de crditos, 144 mil millones de pesos, correspondientes a 20,551 crditos. Los principales resultados que se obtendran en este contexto se muestran en el cuadro siguiente: TABLA No: 24. Principales resultados
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Es claro, que la disponibilidad de recursos es fundamental en la determinacin del nmero de prestatarios y el monto de crditos a otorgarse. Cuanto ms largo sea el plazo de amortizacin del financiamiento externo, asemejndose a un aporte de capital, ms recursos de caja estarn disponibles para otorgar crditos a un mayor nmero de prestatarios. El detalle del flujo de caja correspondiente se muestra a continuacin TABLA No: 25. Flujo de caja
Como puede apreciarse, los pagos del financiamiento externo, menores a la situacin anterior, dejan una mayor disponibilidad de caja que permite un otorgamiento mayor de crditos. Sin duda ese monto podra ser aumentado con los depsitos de los propios prestatarios si la institucin calificara como intermediario financiero, al estilo del Banco Grameen. En trminos de resultados, al igual que en el caso anterior, la operacin resulta atractiva. Los resultados acumulados en los cinco aos resultan positivos, en 14.6 mil millones de pesos aunque los del ejercicio son negativos en los dos primeros aos, como se muestra en el cuadro adjunto. TABLA No: 26. Estado de resultados
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La situacin del balance muestra un monto de activos en reduccin al cabo de cinco aos, de 141.2 mil millones de pesos a 122.2 mil millones de pesos. Ello ocurre, fundamentalmente, por la reduccin del saldo de caja. TABLA No: 27. Balance
Lo que resulta claro de los resultados de las simulaciones indicadas es que la cantidad que se postulaba de recursos disponibles resulta insuficiente para atender la meta plantada de 20 mil prestatarios por ao. Aun considerando un financiamiento a ms largo plazo (de 10 en lugar de 5 aos) para los recursos complementarios, lo mximo que podra atenderse en el plazo de cinco aos es una total de 23.2 mil prestatarios, cercano a la meta del distrito al principio del cuatrienio, pero muy por debajo de las metas planteadas en el escenario y de las necesidades de la poblacin bogotana con vivienda insatisfecha.
UN FONDO MULTIPROPSITO VIABLE

La otra posibilidad sera establecer un fondo rotatorio multipropsito, es decir, sin tomar depsitos y dedicado al otorgamiento de microcrditos no slo para fines inmobiliarios sino tambin de otra naturaleza. Como se mencion, un fondo que no se dedique exclusivamente a crditos inmobiliarios, permitira generar una historia crediticia del cliente en la propia institucin, con incrementos progresivos de los crditos, en plazos relativamente cortos, con lo cual, seguramente, aumentara la fidelizacin del prestatario, no necesariamente existente en el caso anterior. Para analizar dicho escenario, se mantuvieron los mismos supuestos generales anteriores pero otorgando crditos bsicos, generales y para vivienda, sin tomar depsitos, con grupos de 5 personas, con el mismo monto de crditos y la misma tasa de inters. A su vez, similar al caso precedente, se consider un financiamiento
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externo a 10 aos, en lugar de 5 aos, y a la misma tasa de inters. De tal modo, el programa de pagos externos correspondiente, como se indic, se reducira de 33.3 mil millones de pesos a 21.2 mil millones, lo que permitira, en consecuencia, una mayor disponibilidad de caja y, por lo tanto, un mayor nmero de participantes. En ese contexto, con la ayuda del modelo, se identific la tasa de crecimiento mensual en cada ao que permitira al final del quinto ao mantener un saldo de caja positivo y que ese saldo sea ligeramente superior al del ao cuarto, sugiriendo que no se seguir reduciendo la caja en aos posteriores. Esas tasas mensuales se muestran en el cuadro siguiente: TABLA No: 28. Crecimiento mensual nmero de prestatarios
Para tales tasas de crecimiento mensual y con dicho financiamiento externo, la caja al final de los cinco aos terminara siendo del orden de 601.5 millones de pesos y se podran otorgar crditos a 26,310 participantes por un monto acumulado de 235 mil millones de pesos, para un total de 260,882 crditos, muy superiores al escenario de otorgamiento exclusivo de crditos de vivienda, adems de lo que ello implica en trminos de viabilidad financiera e institucional. Sin embargo, aunque el nmero de participantes sera ligeramente menor que en el caso anterior, el mayor nmero y monto de crditos se dara por el menor monto de cada uno de los crditos bsicos y generales y la mayor rotacin de los mismos. Esta mayor rotacin es la que asegurara la mayor fidelizacin de los prestatarios y la construccin de una institucin crediticia ms slida en el largo plazo. Los principales resultados que se obtendran se muestran en la siguiente tabla: TABLA No: 29. Principales resultados
Contina en pg. siguiente
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(En miles de pesos)

inicial ao 1 ao 2 ao 3 ao 4 ao 5
Tal y como se mencion, la disponibilidad de recursos es fundamental en la determinacin del nmero de prestatarios y el monto de crditos a otorgarse: cunto ms largo sea el plazo de amortizacin del financiamiento externo, ms recursos de caja estarn disponibles para otorgar crditos a un mayor nmero de personas u hogares. Como tambin se indic, ese monto podra aumentar con los depsitos de los propios prestatarios si la institucin calificara como intermediario financiero. El detalle del flujo de caja correspondiente se muestra a continuacin. TABLA No: 30. Flujo de Caja
En trminos de resultados, la operacin resulta atractiva, superior al escenario anterior. Los resultados acumulados en los cinco aos resultan positivos en 51.3 mil millones de pesos, que superan largamente los 22.4 mil millones de pesos del escenario anterior. Ciertamente, son negativos en los dos primeros aos, pero comienzan a obtenerse resultados positivos a partir del tercer ao, como se muestra en el cuadro adjunto.
MICROCRDITO PARA VIVIENDA EN BOGOT TABLA No: 31. Estado de resultados
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La situacin del balance muestra un monto de activos en aumento al cabo de cinco aos, de 141.4 mil millones de pesos a 158.8 mil millones de pesos. Ello ocurre, fundamentalmente, por el aumento del saldo de crditos 157.9 mil millones de pesos y, en menor medida, del monto de los activos fijos, a pesar de la reduccin del saldo de caja. TABLA No: 32. Balance
UN BANCO TIPO GRAMEEN

Finalmente, otra posibilidad sera el establecimiento de un banco al estilo Grameen, es decir, dedicado al otorgamiento de microcrditos no slo para fines inmobiliarios sino tambin de otra naturaleza y, adicionalmente, con la posibilidad de tomar depsitos. Como se indic, un banco que no se dedique exclusivamente a crditos inmobiliarios, permitira generar una historia crediticia del cliente en la propia institucin,
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con incrementos progresivos de los crditos, en plazos relativamente cortos, con lo cual aumentara la fidelizacin del prestatario. Adicionalmente, la existencia de depsitos de los mismos prestatarios reforzara esa mayor fidelizacin y, principalmente, generara mayores fondos que podran revertir en mayores crditos a un mayor nmero de participantes. Esta modalidad, como se puede apreciar ms adelante, resulta la ms atractiva de todas las analizadas. Su establecimiento, sin embargo, resulta el ms complicado, porque, como se indic, requerir no solamente capital sino, seguramente, establecer una legislacin ad-hoc que supere las limitaciones que la actual legislacin implica para este tipo de instituciones. Los productos del banco seran los indicados en la tabla siguiente. Ntese que la tasa de inters mxima, para los crditos de ms corto plazo, sera similar a las tasas comerciales actuales de la banca comercial colombiana, pero mucho menor a la que cobra en micro-crditos. A su vez, las tasas de depsitos, aunque reducidas, seran superiores a las pagadas por la banca comercial. TABLA No: 33. Los productos del banco
Para analizar dicho escenario, se mantuvieron los mismos supuestos generales del caso anterior, pero otorgando crditos y tomando depsitos, conforme a lo indicado. A su vez, similar a los dos casos precedentes, se consider un financiamiento externo a 10 aos, en lugar de 5 aos, y a la misma tasa de inters. En ese contexto, con la ayuda del modelo se identific la tasa de crecimiento mensual en cada ao que permitira al final del quinto ao, como en los casos anteriores, mantener un saldo de caja positivo y que ese saldo sea ligeramente superior al del ao cuarto, sugiriendo que no se seguir reduciendo la caja en aos posteriores. Esas tasas mensuales se muestran en el cuadro siguiente:
MICROCRDITO PARA VIVIENDA EN BOGOT TABLA No: 34. Crecimiento mensual nmero de prestatarios.
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Para tales tasas de crecimiento mensual, con dicho financiamiento externo y con dichos productos financieros, la caja al final de los cinco aos terminara siendo del orden de 312.2 millones de pesos y se podran otorgar crditos a 31,805 participantes, cinco mil quinientos ms que el caso anterior, en el que se podran atender a 26,310 participantes. El monto acumulado de crdito sera de 270.2 mil millones de pesos, superiores a los 235 mil millones de pesos anteriores, para un total de 290,776 crditos superiores a los 260,882 crditos del caso anterior. En este contexto, el monto total de los depsitos de los participantes al final de los cinco aos sera de 22.2 mil millones de pesos. Los principales resultados que se obtendran se muestran en el cuadro siguiente: TABLA No: 35. Principales resultados
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Como se mencion, la disponibilidad de recursos es fundamental en la determinacin del nmero de prestatarios y el monto de crditos a otorgarse: Cunto mayor sea el capital inicial, ms largo ser el plazo de amortizacin del financiamiento externo y se cuenten con mayores depsitos, ms recursos de caja estarn disponibles para otorgar ms crditos a un mayor nmero de prestatarios. El detalle del flujo de caja correspondiente se muestra a continuacin. TABLA No: 36. Flujo de Caja
En trminos de resultados, la operacin resulta tambin atractiva, superior a los escenarios anteriores. Los resultados acumulados en los cinco aos resultan positivos en 56.9 mil millones de pesos, mayores que los 51.3 mil millones de pesos del caso anterior, sin depsitos. Tambin son negativos en los dos primeros aos, pero comienzan a obtenerse resultados positivos a partir del tercer ao, como se muestra en el cuadro adjunto. TABLA No: 37. Estado de resultados
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Al igual que en los casos anteriores, la situacin del balance muestra un monto de activos en aumento al cabo de cinco aos, pero con mayor valor, de 141.4 mil millones de pesos a 186.6 mil millones, casi 30 mil millones ms que los 158.8 mil millones de pesos del escenario anterior. Ello ocurre, fundamentalmente, por el aumento del saldo de crditos 157.9 mil millones de pesos a 185.8 mil millones de pesos y, en menor medida, del monto de los activos fijos, a pesar de la reduccin del saldo de caja. TABLA No: 38. Balance
VII
Microfinanzas, finanzas, vivienda y crisis
Microfinanzas, finanzas, vivienda y crisis
os escenarios analizados en el capitulo anterior sugieren que la solucin al problema de vivienda de los ms pobres, cuando stos tienen capacidad de obtener algn ingreso, pasa por el mercado del crdito, particularmente el microcrdito, ya sea directamente para adquirir o intervenir la vivienda o para la generacin de ingresos que viabilicen la resolucin de las necesidades habitacionales de dichos hogares. Sin embargo, la financiacin, como se vio, es slo uno de los factores que intervienen en el mercado de la construccin de vivienda y, particularmente, para que los pobres puedan hacer efectiva su demanda. Pero adicionalmente, el problema de la financiacin de la vivienda no debe verse slo desde un enfoque de equilibrio parcial (solamente el mercado de la vivienda o solamente el mercado del crdito) sino desde el enfoque del equilibrio general. El mercado de vivienda y crdito estn relacionados entre s y adems ellos con el resto de mercados de la economa. De hecho las crisis hipotecarias acaban teniendo profundas repercusiones en los mercados financieros y de capitales, teniendo efectos en la economa en su conjunto. De tal modo, una crisis financiera y/o hipotecaria puede generar una recesin mundial, como podra estar sucediendo en la actualidad. Como consecuencia de ella qu suceder en el futuro prximo en la economa colombiana? Una cosa es cierta. Esta es una cuestin que exige una reflexin por sus implicaciones en el bienestar de la poblacin y por las respuestas de poltica que debera generar. Dichos temas se tratan en el presente captulo.
LA FINANCIACIN Y LA VIVIENDA EN EL MARCO DEL EQUILIBRIO GENERAL

De manera amplia, las diversas soluciones habitacionales se ven condicionadas por un conjunto muy vasto e interrelacionado de factores, haciendo referencia a los
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distintos atributos y dimensiones de la ciudad, y manifestndose y concretndose en diferentes niveles, desde lo macroeconmico (la estabilidad en las reglas de juego, la conduccin macroeconmica estable en el manejo de la tasa de inters, la tasa de cambio, el dficit fiscal y/o el empleo) a lo micro-econmico (manejo de la tierra, servicios pblicos, proceso de construccin de viviendas, nivel del ingreso y ahorro familiar programado, crdito a las familias, subsidios a la demanda, incentivos tributarios, etc.). Adicionalmente, dado que el mercado de la construccin de vivienda no est aislado, su tamao estar definido por el funcionamiento de sus mercados complementarios y sustitutos. Los mercados complementarios hacen referencia a los insumos y las fases del proceso de construccin de vivienda, concretndose especficamente en el mercado de suelo, los mercados de materiales, el mercado laboral, el mercado de crdito, el inmobiliario y el de los servicios asociados al hbitat (equipamiento, mobiliario, diseo, decoracin, tecnologas de la informacin y comunicacin, servicios de recogida de basuras, limpieza de vas, etc.). Los mercados sustitutivos, por su parte, constituyen aquellos en los que se pueden destinar los recursos de manera alternativa a la construccin de vivienda. Entre ellos se puede destacar a: las actividades productivas (como la construccin de otras edificaciones y obras civiles, y la produccin de bienes transables o no transables), y no productivas (inversiones accionariales, en deuda pblica, de carcter bancario y/o cambiario, etc.). En ambos casos existe la posibilidad de producir y/o invertir nacional o internacionalmente. Finalmente, los determinantes estructurales del mercado son su tamao, su tipo, la transparencia de los precios, la segmentacin de la demanda y la transabilidad de los bienes. Tal vez los ms importantes de dichos elementos, por su papel en la cadena de produccin y consumo respectivamente son: el suelo, que es el insumo que viabiliza territorialmente la produccin, y la financiacin, que para gran parte de los hogares permite el cierre financiero. El siguiente diagrama (ver diagrama No. 8) permite identificar algunos de los principales componentes de la oferta y la demanda79 , los cuales podran ser resumidos en la siguiente ecuacin: S + U + C Y + Sub + Cre Donde S representa suelo, U urbanismo, C construccin, Y ingreso, Sub subsidios y Cre crdito.
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Es importante recordar que el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda es slo una abstraccin, en la realidad nunca son iguales, incluso, en trminos temporales, no ocurren en el mismo periodo de tiempo y posiblemente tampoco en el mismo espacio.
MICROFINANZAS, FINANZAS, VIVIENDA Y CRISIS DIAGRAMA No. 8: Principales componentes de la oferta y la demanda
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Es por ello que se afirma que los mercados no operan aislados unos de otros. La falta de consideracin de los precios relativos de los bienes, servicios y factores y de los impuestos, y su consecuencia sobre la competitividad y rentabilidad productiva es una prctica recurrente en el diseo de poltica econmica. Los economistas latinoamericanos se han acostumbrado a formularla a partir de la teora macroeconmica considerando y preocupndose casi exclusivamente de los grandes agregados macroeconmicos: la inflacin, el producto interno bruto, el dficit fiscal, la deuda externa con relacin al PIB, el nivel de reservas internacionales, etc. Dicho enfoque ha privilegiado tambin el anlisis de equilibrio parcial sobre el de equilibrio general para analizar los problemas econmicos especficos, a pesar de las limitaciones reconocidas del primero. Es decir, se pierde comprensin de lo que ocurre en la economa y con ello se llega, muchas veces, a recomendaciones de poltica erradas. En el caso del crdito, su precio, es decir la tasa de inters, se define en el mercado de crdito al cual concurren las demandas y ofertas de crdito. Se demanda crdito, principalmente, para la expansin del capital fijo u operativo o el financiamiento de la actividad productiva, que complementa las utilidades generadas por las empresas que no son distribuidas entre sus accionistas precisamente para ser dedicadas a dichos fines. Por ese crdito, el prestatario paga una tasa de inters activa. Las ofertas de crdito tienen origen en los depsitos de las familias y de las empresas por los que reciben una tasa de inters pasiva del intermediario financiero, tpicamente los bancos comerciales. En el caso de las familias, esos recursos son parte de sus ingresos que tienen que ver con lo que obtienen como salarios, definidos en el mercado laboral, por la venta de los bienes o servicios que producen, definidos en los mercados respectivos, o como utilidades distribuidas originadas en dichos mercados.
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El intermediario financiero le agrega a esa tasa pasiva sus propios costos operativos, que incluyen las remuneraciones de sus empleados, los pagos por bienes y servicios requeridos en el proceso de intermediacin, as como las provisiones por eventuales malas deudas y la ganancia mnima a la que aspira. Los fondos que reciben son aumentados por un multiplicador bancario que resulta del propio proceso de intermediacin; los crditos devueltos al intermediario y antes de que ste los devuelva a los depositantes son empleados varias veces en el otorgamiento de nuevos crditos. Un sistema financiero sano tiene, seguramente, un multiplicador mayor a la unidad. Cuando el mercado es competitivo, como en los pases desarrollados, la tasa de inters activa es, entonces, igual a la tasa pasiva ms los costos operativos. Cuando el mercado no es competitivo, oligopolizado o en el extremo cartelizado, esa igualdad no se cumple y la tasa de inters activa resulta de agregar a la tasa pasiva y a los costos operativos, rentas no competitivas en beneficio del intermediario financiero. De tal manera, la estructura del mercado depende principalmente de la poltica de regulacin, que define qu tan competitivo es el mercado, y de la poltica monetaria que define el tamao de la liquidez de la economa y por lo tanto el tamao de los recursos con que cuentan los agentes econmicos. De otro lado, la demanda de crdito tiene que ver con la actividad en los otros mercados. De hecho, las empresas demandan crdito para poder expandir su capacidad de produccin cuando tienen un potencial de ventas mucho mayor del que pueden atender con la capacidad que poseen. Se inscribe, nuevamente, en un problema de equilibrio general que involucra no slo los mercados de bienes o servicios, en los cuales pueden vender sus productos, y los mercados en los que se definen la tasa de cambio, las tasas de inters y los salarios, sino tambin las polticas monetarias, fiscales y de regulacin vigentes que afectan esos mercados, y los factores exgenos a las economas nacionales como pueden ser los precios o las tasa de inters internacionales. La economa es un sistema complejo que involucra diversos elementos, los mercados, que se relacionan entre s siguiendo determinadas reglas y en los que actan diversos agentes, ya sea adquiriendo bienes u ofrecindolos. Actan tambin sobre ellos diversos factores externos, por ejemplo los precios internacionales, e internos, por ejemplo un terremoto. De otro lado, las decisiones de poltica pblica en general y de polticas econmicas en particular condicionan su comportamiento.
EQUILIBRIO GENERAL Y LOCALIZACIONES TERRITORIALES

Los aspectos y elementos anteriormente descritos hacan abstraccin de la localizacin espacial de la produccin de bienes y servicios. Esa produccin se da en el medio rural o en las ciudades dependiendo de su naturaleza; la agricultura tienen un carcter rural, la produccin fabril y los servicios son usualmente urbanos. De otro lado, los agentes econmicos se locali-
MICROFINANZAS, FINANZAS, VIVIENDA Y CRISIS
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zan tambin en un territorio determinado a fin de, seguramente, minimizar el costo de su traslado al sitio en el que se localiza la actividad que desarrollan. Ello implica, a su vez, la localizacin de sus viviendas y el desarrollo de su hbitat. Lo anterior sugiere, por consiguiente, que los mercados de los diferentes bienes y servicios no slo tienen expresin temporal sino espacial. De hecho, la existencia de exportaciones e importaciones implica ubicaciones espaciales diferentes para productores nacionales e internacionales y para productores localizados en territorios diferentes cuando se habla de comercio interregional. De tal modo, las economas regionales o urbanas incorporan los mercados de los bienes y servicios cuya produccin se desarrolla en su territorio, exportando excedentes o importando faltantes a, o de, otras regiones u otros pases. Pero tambin incorporan un sector fiscal regional o urbano que incluye todos los gastos pblicos que se hacen en la regin o en la ciudad, respectivamente, independientemente de dnde se recauden los ingresos fiscales, en la propia regin o ciudad, o nacionalmente, siendo despus redistribuidos regionalmente. Por otro lado, al igual que cuando se trata el concepto de economa nacional, las economas regionales o urbanas se dinamizan por la inversin que tambin se localiza espacialmente. Para el efecto, los recursos de inversin se producen en las diferentes regiones y se consolidan nacionalmente, pero su asignacin se hace sectorial y espacialmente conforme a criterios de rentabilidad relativa y riesgo que combinan ambos aspectos. Por cierto, las economas regionales o urbanas no incluyen mercados de factores tales como los de divisas y los de crdito. Por consiguiente, la definicin de los precios respectivos se da en forma exgena a las economas regionales o urbanas. La razn es clara. Las divisas y los recursos del crdito son consolidados nacionalmente y, por lo tanto, sus precios son determinados en mercados nacionales. Tampoco consideran al sector monetario. Los aspectos monetarios y la cantidad de medios de pago de las economas son tambin definidos nacionalmente. Por su parte, las economas regionales y urbanas incluyen, ciertamente, mercados de tierras. La tierra es un factor que por naturaleza es localizado. Sus demandas estn relacionadas con la ubicacin de las actividades productivas y con las viviendas de los vinculados a aquellas actividades. Incluyen tambin los mercados laborales no calificados cuando no existe movilidad laboral entre las regiones o se da en forma muy reducida. Si la movilidad fuera adecuada cabra hablar de mercados laborales no calificados nacionales y los salarios se formaran exgenamente a las regiones. En ese sentido, es posible considerar, en la abstraccin, a la economa nacional como la agregacin de los mercados de bienes y servicios localizados regionalmente. Estos incluyen demandas y producciones regionales y sus faltantes y excedentes son importados o exportados desde o hacia otras regiones y pases; estos faltantes
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y excedentes se agregan nacionalmente y se saldan. De tal modo, nacionalmente slo se dan excedentes o faltantes con otros pases. A su vez, como se mencion, en cada regin existen mercados de tierras y laborales no calificados, as como asignaciones fiscales cuyos recursos provienen tanto nacionalmente como regionalmente. Pero las cuestiones monetarias y los mercados de divisas, de crdito y laborales calificados son definidos nacionalmente y, por lo tanto, los precios de estos ltimos son exgenos a las economas regionales. El siguiente grfico ilustra las relaciones del modelo de equilibrio general presentado anteriormente: DIAGRAMA No. 9: Flujos, Precios, Mercados y Agentes en Equilibrio General
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Pero lo anterior se hace en la abstraccin. En la realidad hay problemas con los flujos que van desde la microeconoma a la meso economa y de esta ltima a la macroeconoma, los cuales son tratados en la teora econmica como la falacia de composicin. Dicha falacia consiste en concluir equivocadamente que una propiedad compartida por un cierto nmero de elementos individuales es tambin compartida por un conjunto de ellos o que una caracterstica determinada de las partes de un objeto debe aplicarse tambin al objeto completo. Esta falacia induce a conclusiones y, en algunas oportunidades, a tomar decisiones de poltica errneas, basados en argumentos lgicamente dbiles, pero psicolgicamente impresionantes. Existe tambin la versin inversa de la falacia de composicin y se conoce como la falacia de la divisin que consiste en asumir que la propiedad de algo debe aplicarse a sus partes, o que la propiedad de una coleccin de entes es compartida por cada integrante.
CRISIS INMOBILIARIAS Y FINANCIERAS

En ese contexto de compleja interaccin e interrelacin de los mercados no es extrao ver comportamientos asociados entre los mismos y, por el contrario, es muy frecuente observar crisis generalizadas en los diferentes sectores de la economa y entre las diversas economas a nivel mundial. Es an ms generalizada la relacin entre las crisis financieras y las crisis inmobiliarias y la consecuente crisis econmica mundial. Lo primero que habra que anotar es que la vivienda se diferencia del resto de los bienes de la economa en varios aspectos, dentro de los cuales se encuentran los siguientes: Al tener un precio tan alto con relacin a los ingresos, el papel del crdito es prcticamente imprescindible y la cartera hipotecaria suele ser relevante en la cartera total. La produccin de vivienda nueva representa un pequeo porcentaje de la oferta total que se encuentra representada por el stock total de vivienda. Su adquisicin se puede realizar para varios fines como uso, renta, inversin, demostracin, especulacin, varias de ellas, combinaciones o todas a la vez. Sin embargo, la disposicin a pagar no es independiente de dichos fines. Es un bien no transable en el sentido que al ser un bien localizado no puede ser importado o exportado. Sin embargo, de una forma diferente a la sealada, aunque poco observada, adquiere transabilidad al volverse fungible a travs del sistema financiero y de capitales80 .
Un desarrollo interesante en esta direccin se puede consultar en: De Soto, Hernando, El misterio del capital: por qu el capitalismo triunfa en occidente y fracasa en el resto del mundo . Editora El Comercio, Per, 2000.
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HBITAT Y EL DESAFO DE LAS MICROFINANZAS Es un bien de mrito, es decir un bien que es a su vez un derecho y una mercanca. Tiene el elemento de diseo arquitectnico que hace que parte del proceso de produccin sea un proceso de creacin, como en las artes; en algunos casos dicho elemento hace que adquiera semejanzas con la valoracin y caractersticas de los bienes culturales. Cuando se adquiere la vivienda, se adquiere y, a su vez, se valora todo el entorno prximo: la localizacin, accesibilidad, seguridad, acceso a bienes y servicios culturales, educativos, de salud, etc. Es decir, se adquiere la posibilidad de habitar una ciudad particular, con las economas y deseconomas propias, as como los componentes no slo de la vivienda, sino del entorno ligado a su localizacin. La heterogeneidad es tal que incluso hay una buena cantidad de viviendas que son nicas, aunque existe otra buena cantidad de sustitutas, es decir que las sustitutas compiten entre s en el mercado.
Dichas particularidades son un elemento sustancial en la comprensin de los efectos de las crisis inmobiliarias en la economa mundial. A continuacin se presentan algunos conceptos econmicos que tambin ayudan a avanzar en la comprensin de dichas relaciones.
LA IRRACIONALIDAD DE LA RACIONALIDAD PERFECTA
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George Akerlof, en su teora de la seleccin adversa, el premio Nobel Herbert Simon y algunos otros economistas, mostraron que, a menudo, es racional no ser totalmente racional. El esfuerzo de analizar toda la informacin disponible puede resultar muy costoso y el esfuerzo no vale la pena. La casi racionalidad puede considerarse en cierto sentido como una forma superior de la verdadera racionalidad. El aporte de Akerlof fue mostrar que la conducta casi racional y la conducta perfectamente racional tienen implicaciones muy diferentes para la poltica econmica. Incluso, una explicacin de las recesiones es que se producen porque la gente, aunque sea razonable, no es perfectamente racional. Durante las recesiones parece que hay oferta en todas partes y que no hay demanda en ninguna.
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Un anlisis del cual se nutre este apartado en la discusin entre la racionalidad y las recesiones se puede encontrar con el mismo nombre en: Krugman, Paul, Vendiendo prosperidad: sensatez e insensatez econmica en una era de expectativas limitadas . Ariel Sociedad Econmica, Barcelona, Primera reimpresin, 2000, p.p. 213-216.
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Tal vez la mejor forma de comprender lo anterior es a travs del mercado de la vivienda. Para el efecto, se podra hablar, en general, de dos tipos de mercado, aunque en la realidad se encuentran matices de todo orden entre dichos tipos de mercado: mercados como el del maz, en lo que la conducta razonable de los individuos lleva al mercado en su conjunto a comportarse racionalmente; y mercados como el de la vivienda, en los que la conducta casi racional de los individuos puede generar resultados globales sumamente irracionales82 . La diferencia entre dichos mercados radica en la relativa imperfeccin de la competencia. En los mercados ms competitivos los productores no pueden fijar el precio del mercado y por lo tanto no pueden fijarlos mal: el mercado se ajusta relativamente rpido por la va de los precios. El producto es homogneo y el precio de equilibrio es nico. En cambio, en el caso de la vivienda, dada su gran heterogeneidad, sin que se pueda afirmar que todas las viviendas son diferentes, pueden identificarse varios mercados, correspondientes a cada estrato de ingreso al que se destinan. Ms an, al existir otra tanta multiplicidad al interior de cada uno de ellos, prevalecen situaciones tpicas de competencia monopolstica que permiten a los ofertantes fijar, incluso de manera un poco irracional, un precio de equilibrio por encima del que prevalecera en un mercado competitivo con un producto homogneo. Ciertamente, al resultar mayor el grado de heterogeneidad en las viviendas destinadas a los estratos ms altos, por la posibilidad de lograr diseos arquitectnicos menos estandarizados y emplear una diversidad amplia de materiales, es de esperar que el grado de competencia monopolista sea mayor en dichos mercados y, por lo tanto, sus precios sean menos competitivos que los de las viviendas ms homogneas, destinadas a poblaciones de menores ingresos. En general, las recesiones en el sector vivienda se caracterizan por la existencia de un enorme stock de viviendas que hace parte de la oferta, pero que no encuentra la demanda correspondiente. Generalmente los excesos de oferta o demanda se eliminan va ajuste de los precios; sin embargo, en un bien como la vivienda el ajuste no se realiza a la velocidad requerida. Lo anterior se produce porque, como se indic, la vivienda es un bien muy distinto a los dems bienes. El vendedor se encuentra en una disyuntiva muy distinta que en los otros bienes: entre vender a un precio alto o vender rpidamente. Pedir un precio excesivo en un mercado como la vivienda es una decisin irracionalmente racional. Pero si esas decisiones casi racionales se producen en una recesin, se genera un exceso de oferta de larga duracin caracterstico de las crisis inmobiliarias.
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Se habla de racional e irracional en el sentido corriente. Una forma ms adecuada sera introducir, al menos, el aporte de Freud, padre del psicoanlisis, quien descubre un componente a-racional en el ser humano, denominado inconsciente.
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En la actualidad, donde cada vez ms los bienes se complejizan a la par con la sociedad, se vuelven ms heterogneos entre s y por lo tanto su competencia se vuelve ms monopolstica, particularmente en los mercados de bienes no transables, sus precios se alejan ms de los costos de produccin y los efectos de la casi racionalidad en la economa global son cada vez ms evidentes. Cada vez ms los precios y salarios se vuelven ms inflexibles a la baja y el ajuste de los mercados se da ms lentamente, por lo cual las recesiones son ms profundas y el ciclo econmico ms pronunciado e irregular. Sin embargo, es necesaria la comprensin de los efectos globales de una crisis a nivel nacional. El argumento ms popular es el de la interconexin a nivel global. Sin embargo, tal interconexin no es lo suficientemente clara para por s sola para dar cuenta de las crisis globales. Por ejemplo, la relacin entre Estados Unidos y la Unin Europea no explica ms del 2% de las exportaciones totales de cada uno de los bloques: un incremento en el producto de E.U del 1% implica un estmulo de tan slo 0,04% de la produccin europea. Hay una paradoja. S la interdependencia global es tan limitada cmo se explica que con tanta frecuencia se den recesiones que afectan a varios pases del mundo al mismo tiempo? Paul Krugman propone que una respuesta sera plantear el ciclo econmico como un ejemplo de la sincronizacin de fases (de frecuencias o de dos oscilaciones). Huygens en el siglo XVII advirti que dos relojes de pndulo colocados a la misma altura, a ambos lados de un tabique que mediara entre dos habitaciones, acabaran sincronizando sus movimientos.83 En ese sentido, la crisis en una economa puede generar una pequea perturbacin, necesaria para poner fin al perodo de expansin en la otra economa. Incluso, no sera necesario que esas dos economas estuvieran demasiado relacionadas entre s para terminar generando un ciclo sincronizado. Aunque el vnculo fuera moderado, volmenes de importacin relativamente pequeos pueden llegar a producir grandes fluctuaciones econmicas en las dos economas al mismo tiempo. Obviamente, entre mayor sea la interdependencia mayor ser el efecto de la crisis de un pas en el otro y entre mayor sea la importancia econmica del pas en crisis en la economa global, mayor ser el efecto de cascada. Lo anterior es de importancia para la actual coyuntura mundial y nacional y para la discusin del hbitat y su ncleo constitutivo central, la vivienda. Para el efecto, conviene recordar el famoso efecto mariposa84 de la teora del caos que
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Ver: Krugman, Paul, La organizacin espontanea de la economa. Antoni Bosch Editor, Barcelona, 1996. Particularmente el apartado: sincronizacin de fases y el ciclo econmico global, p.p. 99-102. Dicho trmino fue acuado por Edward Lorenz, uno de los pioneros de la Teora del Caos, en 1963 en un trabajo matemtico para la prediccin del clima. Lorenz, quien falleci recientemente, descubri que con pequesimos cambios en los parmetros del modelo se lograban resultados completamente diferentes.
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hace referencia a la nocin de sensibilidad de las condiciones inciales. La idea es que, dadas unas condiciones inciales de un determinado sistema, la ms mnima variacin en ellas puede provocar que el sistema evolucione en formas totalmente diferentes. Sucediendo as, una pequea perturbacin inicial, mediante un proceso de amplificacin, generara un efecto considerablemente grande. Dicho efecto se suele resumir en el siguiente proverbio: el aleteo de una mariposa en Pekn puede producir, tiempo despus, un huracn en Texas. La teora de la complejidad, hoy conocida como la ciencia de la complejidad, tiene en Ilya Prigogine a uno de sus ms destacados exponentes. Para l, razn y vida deben ser un conjunto ms interconectado. Sus trabajos, como el de tantos tericos de la mitad del siglo pasado, han desarrollado nuevos campos de investigacin cientfica, como la termodinmica de los procesos lejos del equilibrio, y de las estructuras disipativas, o los sistemas caticos. Con ello han contribuido, como pocos, a una teora social ms coherente, donde se busca la articulacin de los saberes sobre lo humano individuo y sociedad -escindidos en las universidades en ramas especializadas como la sociologa, la psicologa, la antropologa, la filosofa, la poltica, y la economa, proponiendo un dilogo transdisciplinar entre las ciencias naturales, incluidas las matemticas, y las denominadas ciencias sociales. Prigogine contribuy enormemente en este dilogo, utilizando una de sus mayores contribuciones en la discusin del tiempo fsico, mostrando como ste, como los mltiples desarrollos que se hacen en torno a l, son irreversibles85 . As las cosas, una de sus contribuciones tericas de mayor renombre, la teora de las estructuras disipativas, muestra como en lo esencial la realidad es una mezcla de desorden y orden, y que el universo funciona de tal modo que del caos nacen nuevas estructuras, llamadas estructuras disipativas. A travs de la complejidad, Prigogine explica las transiciones orden-desorden indicando como el orden sucede por el fluir, por la flecha del tiempo.86 Sin embargo, la teora del caos no se opone radicalmente a la teora determinista, en el sentido de proponer que slo existe el caos y el azar. Ms bien propone un ciclo de orden, desorden, orden, etc., de forma tal que uno lleva al otro y as sucesivamente, tal vez en forma indefinida: el orden es constitutivo de complejidad creciente,
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Es decir: no existe simetra entre el pasado y el futuro como pretenden los supuestos de un mundo idealizado. La irreversibilidad en trminos prcticos implica que en un momento dado se toman decisiones que tienen consecuencias, tanto en la vida de las personas como en los procesos sociales y sectoriales. Para un anlisis a profundidad se puede consultar la obra de Prigogine, particularmente los libros: i) Prigogine, Ilya y Stengers, Isabelle, La nueva alianza. Opera Mundi, Crculo de Lectores, Biblioteca Universal, Barcelona, 1997; ii) Prigogine, Ilya, El fin de las certidumbres. Taurus, Santillana Ediciones, Madrid, 1997; y iii) Prigogine, Ilya, Las leyes del caos. Editorial Critica, Barcelona, 1997.
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producto de la interaccin entre el azar y la necesidad87 . Los procesos de la realidad dependen de un enorme conjunto de circunstancias inciertas que determinan, por ejemplo, que cualquier pequea variacin en un punto del planeta, genere en los prximos das o semanas un efecto considerable en el otro extremo de la tierra88 . El ser humano ha demostrado gran habilidad en abrirse a lo desconocido y esta habilidad est, sin duda, en la raz de su compleja estructura emocional, de su psiquis y de su gran angustia existencial, su incapacidad casi ancestral para aceptar el sufrimiento y la muerte. En ese sentido, los aportes de Prigogine sobre la irreversibilidad llevan a repensar viejos axiomas con los cuales hemos construido la ciencia. De acuerdo con la segunda ley de la termodinmica, los fenmenos irreversibles producen entropa. Como ensea el propio Prigogine, cerca del punto de equilibrio la termodinmica describe un mundo estable pero inmerso en un mundo caracterizado por fluctuaciones. Estas enseanzas permiten acercarse a la actual realidad econmica mundial donde un pequeo desajuste en una economa puede causar una gran crisis en muchas otras, permitiendo rastrear cierto comportamiento catico en la economa. En trminos del proverbio que describe al efecto mariposa se podra afirmar que: el atraso en la deuda hipotecaria de un hogar en Nueva York puede producir, tiempo despus, una recesin en Colombia. Y lo ms importante, la crisis hipotecaria y sus fluctuaciones, pueden dar lugar a nuevas estructuras espacio-temporales. A continuacin se presentaran algunos elementos de la geometra fractal y algunas aplicaciones a la economa, particularmente sobre los mercados financieros.
FINANZAS Y FRACTALES
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Como es sabido el estudio de las fluctuaciones trae consecuencias no slo en los mercados -en la realidad concreta- sino en las teoras que tratan de interpretar dichas realidades. Una contribucin de las ciencias de la complejidad para el tema tratado es la obra de Benoit Mandelbrot, para quien en un mundo cada vez ms complejo, los cientficos necesitan tanto las imgenes como los nmeros, la visin
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No por azar una de las reflexiones fundamentales de otro gran terico de la complejidad, F. Jacob, se centran en mostrar como la vida humana siempre conlleva un dilogo continuo entre lo que podra ser y lo que es, entre lo posible y lo real. Para Jacob la realidad se crea, surge, a partir de un equilibrio siempre inestable; F. Jacob, La lgica de lo viviente. Tusquets Editores, 1999, p.p. 22 y 28. Pablo Cazau, La teora del caos, Antropos Moderno, octubre de 2002. www.antroposmoderno.com Un anlisis detallado del cual se nutre este apartado se puede consultar: Mandelbrot, Benoit y Hudson, Richard, Fractales y finanzas. Una aproximacin matemtica a los mercados: arriesgar, perder y ganar. Tusquets Editores, Barcelona, mayo de 2006.
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geomtrica propia de los arquitectos y la analtica propia de las matemticas y sus modelos. La esencia creativa de la geometra fractal no es otra que la combinacin adecuada de lo formal con lo visual, rescatando el poder de la imagen pero sin descuidar los nmeros: un buen mdico mira ambas cosas, las imgenes y los nmeros. Para el caso, en la vivienda, se mira no slo la forma arquitectnica sino su manera de adquirirla, los ingresos, la economa.
El mensaje de Madelbrot es de enorme utilidad prctica en la actual coyuntura caracterizada por una turbulenta crisis, no slo de las hipotecas, sino monetarias que llevan a mercados caticos y a burbujas de capital que se inflan y estallan. En el comportamiento de los mercados financieros y de capitales se observan todos los das tendencias perturbadoras, tendencias que la ortodoxia econmica prefiere descartar tratndolas como datos atpicos. La teora econmica convencional asume que el comportamiento de los mercados, entre ellos el financiero y de capitales, se ajustan a una pauta dcil y afirma que los precios subirn o bajaran con la misma frecuencia: los grandes cambios son extremadamente raros. Segn ella, si se organizan todos los movimientos en un histograma, las columnas formaran una campana de Gauss90 : los cambios numerosos y pequeos se agruparn en el centro y los grandes y extraos en los extremos. En el caso de los mercados de capitales, los supuestos son que los cambios de precios son estadsticamente independientes distribuyndose con normalidad. Los precios siguen un camino aleatorio (paseo aleatorio). Las variables centrales en la conformacin de los portafolios de inversin son la media y la varianza; con slo esos datos, se podra generar una cartera de inversin eficiente: el mayor rendimiento con el menor riesgo; entre mayor sea el riesgo, mayor ser el beneficio esperado91 . Sin embargo, en la realidad los mercados son turbulentos, escabrosos e irregulares. Por ejemplo, de acuerdo con la teora convencional el comportamiento de los precios de las acciones se debera mantener en un rango estrecho, donde los picos ms altos son poco frecuentes y estn dispersos. Dichos cambios en el 95% de los
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La campana de Gauss recibe este nombre por la representacin grfica que toma la funcin de densidad probabilstica ms famosa: la normal. La importancia de sta radica en que muchos fenmenos naturales pueden ser modelados por medio de este instrumento. Por ejemplo, la talla de las personas, el coeficiente intelectual, etc. Los principales supuestos son: i) la gente es racional y su nica meta es enriquecerse; ii) todos los inversores son iguales; iii) el cambio de los precios es prcticamente continuo y iv) los cambios en precios siguen un movimiento browniano.
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casos no deberan ser mayores a dos desviaciones estndar92 y en el 98%, no mayores a tres. Por el contrario, cuando se observa el comportamiento real de los precios de las acciones, por ejemplo el comportamiento del Dow Jones diario desde enero de 1919 hasta abril de 2008, se observa que los picos no solamente se encuentran concentrados en momentos de agitacin, sino que los grandes cambios son muchsimo ms frecuentes de lo esperado, e incluso algunas seran tericamente imposibles. El Dow Jones debera crecer por encima del 7% cada 300.000 aos. Empero, durante el siglo XX dicho incremento se produjo 48 veces. Las colas de las distribuciones no se adelgazan, sino que siguen una ley potencial. Los vaivenes extremos de los precios, como dira Mandelbrot, son la norma, no aberraciones ignorables93 (ver Grfica No. 22). GRFICA No. 22: Cambios en el ndice de Dow Jones, en desviaciones estndar
Fuente: Bloomberg, Clculos: UN-Hbitat/Colombia
La respuesta de la ortodoxia econmica ante dicha inconsistencia entre los modelos y la realidad, ha sido sofisticar los antiguos modelos (GARCH FIGARCH). A decir de Mandelbrot le ponen parches a las antiguas teoras se trata de un edificio
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La desviacin estndar es una estadstica que mide la dispersin de los datos: entre ms dispersos se encuentren, mayor ser la desviacin estndar. En el caso de la distribucin normal la dispersin es relativamente pequea y los casos extremos (crecimientos o decrecimientos muy elevados) son pocos. Mandelbrot, Benoit y Hudson, Richard, Fractales y finanzas. Una aproximacin matemtica a los mercados: arriesgar, perder y ganar. Tusquets Editores, Barcelona, mayo de 2006, p.p. 105-123.
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intelectual construido sobre arena. Para el Premio Nobel de Economa Paul Samuelson94 : Un respeto por la evidencia me lleva a inclinarme por la hiptesis de que la mayora de asesores en materia de carteras de inversin deberan cambiar de oficio (hacerse fontaneros, ensear griego o contribuir al producto nacional bruto ejerciendo de ejecutivos de empresas). En el mismo sentido, Krugman afirmaba que: los lderes asiticos que han condenado las diablicas maniobras de los especuladores, han estado equivocados. Lo que yo vi no fue un paquete predatorio de lobos especuladores: era una congregacin extremadamente peligrosa de ovejas financieras.95 En nuestro medio, Jorge Ivn Gonzlez lo afirma acertadamente de la siguiente manera: la ciencia econmica tiene que vrselas con los juicios de valor. Las consecuencias que se desprenden de esta nueva perspectiva analtica son tan azarosas que la teora neoclsica contina encontrando subterfugios para minimizar las conclusiones radicales de Arrow. La teora econmica, no se atreve a considerar en serio los juicios de valor porque le teme a la incertidumbre. La economa no dispone de los instrumentos metodolgicos que la ayuden a convivir con el azar.96 En ese contexto, las aplicaciones de la teora del caos a la economa y especialmente al comportamiento de los mercados financieros y de capitales son cada vez ms frecuentes y ms tenidas en cuenta en el entorno acadmico. La geometra fractal y multifractal es precisamente el estudio de ese tipo de fenmenos presentes en un conjunto diverso de tareas. Un fractal es un patrn o forma cuyas partes evocan el todo, es un objeto geomtrico cuya estructura bsica se repite a diferentes escalas. El trmino fue propuesto por Mandelbrot en 1975 y deriva del Latn fractum, que significa quebrado o fracturado. Es como sostiene el propio Mandelbrot, una forma geomtrica que puede fracturarse en partes menores, cada una de las cuales evoca la totalidad a menor escala. Es un camino en la misma lnea de Prigogine, una bsqueda para captar lo irregular, lo escabroso; en una palabra, todas aquellas imperfecciones que se tratan de omitir en la vida pero que bien vistas son una parte significativa de su esencia. 97
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Samuelson, Paul, The fundamental approximation theorem of portfolio analysis in terms of means, variances and higher moments. Review of Economic Studies No. 37, octubre, 1970. Citado en Mandelbrod y Hudson, Ibid. Krugman, Paul, El gran resquebrajamiento: cmo hemos perdido el rumbo en el nuevo siglo . Universidad de los Andes, Editorial Norma, Bogot, 2004, p. 60. Gonzlez, Jorge Ivn, tica, economa y polticas sociales. Corporacin Regin, Bogot, abril de 2006. Este no es el lugar para ocuparnos del gran terico de la psiquis y lo social histrico, Cornelius Castoriadis, pero con l, sabemos que la psique humana es a-funcional. En ella se da una ruptura entre los procesos psquicos y los biolgicos. Para acceder a esta discusin, es clave entender que hoy asistimos a la creacin de una nueva forma de ver, donde se deben tratar de articular los distintos estratos o dominios del ser y hacerlo lo ms consistente posible. Esto es estableciendo la especificidad y diferencia de cada uno de ellos, sin olvidar que las leyes reversibles de Newton solo cubren una minscula fraccin del mundo en que vivimos, la
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Los fractales pueden ser generados por un proceso recursivo o iterativo, capaz de producir estructuras auto-similares a cualquier escala de observacin. Los fractales son estructuras geomtricas irregulares y de detalle infinito. Es una clase especial de invariancia simtrica que relaciona un todo con sus partes98 . La clave de la geometra fractal est en detectar la regularidad dentro de lo irregular, la pauta en lo uniforme. Los fractales pueden parecer caticos, pero todos tienen un origen simple: son la expresin lgica de unas pocas ideas, reglas o relaciones matemticas (pueden ser determinsticas, pero tambin contener elementos aleatorios). Reglas simples dan lugar a estructuras complejas, y las estructuras complejas se de-construyen en reglas simples. En los mercados todos los grficos de precios se parecen en su aspecto general, no se podra decir si son diarios, mensuales, trimestrales, etc; todos son igualmente movedizos. Se observa una pauta fractal. Mandelbrot afirma que el corazn mismo de las finanzas es fractal y que las turbulencias mercantiles tienden a concentrarse en el tiempo. Segn dicho autor, los mercados funcionan en un tiempo mercantil, distinto del tiempo del reloj lineal del movimiento humano. El tiempo mercantil acelera el reloj en los periodos de alta volatilidad y lo retarda en los de estabilidad. Como todo el mundo sabe, los mercados financieros son arriesgados, por ello, Mandelbrot estudia el riesgo como clave para obtener un conocimiento del mundo y tratar de tener algn control cuantitativo del mismo: El hombre de la calle es sabio al presumir que los mercados son arriesgados -sobre todo tras el catastrfico final de las burbujas de internet- pero los tericos de la economa no son tan sabiosUna mejor evaluacin del riesgo y una mejor comprensin de cmo se conducen los mercados en funcin del mismo constituyen la meta de una buena parte de mi trabajo.99 Para terminar esta pequea incursin en el mundo de la geometra fractal, es importante presentar un par de conceptos que seguramente en un futuro se convertirn, an ms claramente, en elementos para el entendimiento y adecuada regulacin de los mercados financieros y de capitales.
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descripcin del movimiento de los planetas. Como lo seal a menudo Prigogine, la materia en equilibrio es ciega; lejos del equilibrio, empieza a ver; empero, no se puede omitir que el mecanismo por l descubierto, la bifurcacin, es distinto en qumica, biologa o economa, aunque observando ciertas regularidades no dejan de sorprendernos, sus extraas analogas. Para desarrollar esta discusin se puede consultar en: Giraldo, Fabio, Ciudad y crisis: hacia un nuevo paradigma? TM Editores, abril de 1999. A un objeto geomtrico fractal se le atribuyen las siguientes caractersticas: i) es demasiado irregular para ser descrito en trminos geomtricos tradicionales; ii) posee detalle a cualquier escala de observacin; iii) es auto-similar (exacta o estadsticamente) y iv) se define mediante un simple algoritmo recursivo. Ibd., p.p. 28 y 29.
MICROFINANZAS, FINANZAS, VIVIENDA Y CRISIS 1.
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La dependencia en el tiempo. Los economistas o suponen la independencia o en el mejor de los casos incorporan una dependencia de corto plazo a partir de las autocorrelaciones: las correlaciones ms fuertes son las de corto plazo y las dbiles a largo plazo. La tesis de Mandelbrot es que las correlaciones decrecen, pero tan despacio que parece que los efectos nunca se desvanecen del todo. La variabilidad desbocada. Los cambios abruptos y las cuasi tendencias, son los hechos bsicos de un mercado financiero que todo modelo debe acomodar. Para ello, para captar los rasgos salvajes del mercado, Mandelbrot les dio nombres y relatos bblicos con el fin de fijarlos en la memoria: el efecto No, que refleja el cambio abrupto o discontinuidad, y el efecto Jos, que muestra los cuasi ciclos a travs de los sueos profticos del faran, lo cual le permiti sealar que Jos se gan desde esos tiempos el ttulo de ser el primer especula100 dor internacional y, podra aadirse, el primer analista de los ciclos econmicos. Cada mercado puede tener una tonalidad distinta, una mezcla diferente de ambas formas con la que la teora de los fractales ha ayudado enormemente a explicar los rasgos salvajes de los mercados.
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No hay acto que no tenga consecuencias para otros. Un dogma de la teora del caos es que, en los sistemas dinmicos, el resultado de cualquier proceso es sensible a su punto de partida (o, de acuerdo con el famoso clich, el aleteo de una mariposa en el Amazonas puede causar un tornado en Texas). No digo que los mercados sean caticos, aunque mi geometra fractal es una herramienta matemtica primaria de caologa. Pero est claro que la economa global es una mquina inconcebiblemente complicada. A toda la complejidad del mundo fsico de la meteorologa, las cosechas, la minera y las factoras, hay que sumar la complejidad psicolgica de las actuaciones personales basadas en expectativas ilusorias de lo que puede o no ocurrir, y que no son ms que meros fantasmas.101
FINANZAS, FUNDAMENTOS EMPRESARIALES Y PRECIOS DE ACCIONES

El comportamiento de los mercados financieros en los pases desarrollados pareciera explicarse de una manera adecuada por la teora del caos mencionada. Sin embargo, el comportamiento de dichos mercados en los pases en desarrollo, pequeos, poco profundos y poco competitivos, puede explicarse de manera diferente.102 En estos pases, una explicacin ms acertada estara dada por un modelo que refleje el comportamiento adoptado por inversionistas que no logran diversificar
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Ibd., p. 210. Mandelbrot y Hudson, Ibd., p. 196. El presente numeral es adaptado de Csar Ferrari y Alex Amalfi Gonzlez, Fundamentales empresariales y econmicos en la valoracin de acciones. El caso de la bolsa colombiana, en Cuadernos de Administracin, Pontificia Universidad Javeriana, junio 2007.
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adecuadamente sus riesgos en la bolsa local por la poca profundidad del mercado. Por ello emplean como instrumentos alternativos de inversin la compra de divisas extranjeras. Como resultado de dicho contexto y de la incorporacin de la divisa como instrumento de inversin, los vaivenes en el mercado cambiario y en el comportamiento monetario tienen importantes efectos sobre la determinacin de los precios de las acciones. Ese sera el caso colombiano. Durante los ltimos aos, Colombia ha experimentado una trascendental apreciacin en los precios de sus activos financieros, tanto los de renta fija como los de renta variable. El ndice General de la Bolsa de Valores Colombia (IGBC) subi desde 1,000 puntos el 3 de Julio del 2001 hasta un mximo histrico de 11,433 puntos el 27 de Enero del 2006. Ello represent una valoracin acumulada de 1,043%,103 muy superior a la de otras bolsas del mundo. La mayora de los analistas relacionados con el mercado, muchos de ellos formadores de opinin a travs de los medios de comunicacin, manifestaron sistemticamente que el incremento del precio de dichas acciones respondan a una mejora dramtica de los elementos fundamentales que determinan los precios de las acciones: 1) El desempeo de las empresas cuyas acciones son negociadas en la bolsa en cuestin y 2) la percepcin de riesgo que sobre estos activos tienen los inversionistas. Sin embargo, dichas explicaciones resultan insuficientes para explicar el fenmeno aludido. Para probar una explicacin alternativa, Ferrari y Amalfi disearon un modelo de comportamiento racional en la valoracin de activos financieros asumido por los actores del mercado considerando no slo tales fundamentales si no sus expectativas cambiarias y su nivel de disponibilidad de fondos para invertir. Tales expectativas parecieran incrementar los precios de las acciones o mermar su valorizacin ms all de lo que los modelos normativos y los elementos fundamentales aludidos indicaran. El modelo mencionado, aplicado a la situacin colombiana, guarda relacin con el enfoque de balanceo de portafolios. Las demostraciones economtricas realizadas, que incluyen pruebas de integracin y cointegracin, demuestran que la valoracin de las acciones en Colombia en los ltimos 5 aos respondi a factores distintos a los que esbozan los modelos de valoracin normativa. Al ser tan pequea la economa colombiana y con tan poca participacin del comercio internacional, los flujos de capitales afectan de forma importante el mercado cambiario local y los movimientos del tipo de cambio afectan radicalmente el desempeo de una bolsa esencialmente formada por empresas del sector financieros y grandes empresas industriales.
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www.corfinsura.com.co/espanol/indicadores.
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Los resultados demuestran que el tipo de cambio se mueve armnicamente aunque en sentido contrario a los vaivenes de la Bolsa de Valores (la tasa de cambio sube, los precios de las acciones bajan). Evidencian tambin que la valoracin de las acciones, ms all del comportamiento de los dividendos y de las tasas de inters, se explica por un efecto de sustitucin de instrumentos de inversin entre acciones y dlares. La explicacin de tal comportamiento reside en el hecho de que los mercados de divisas y acciones compiten por recursos entre s y la formacin de expectativas cambiarias, genera la reasignacin de dichos recursos entre los mercados. Ante expectativas de revaluacin del peso colombiano los recursos invertidos en dlares disminuyen reubicndose en acciones, pero la escasez de estos ttulos genera presin sobre los precios elevndolos ms all de lo que resulta justificable a partir de los fundamentales de las empresas: dividendos y tasas de inters. Si no existen fundamentales empresariales que expliquen el precio de las acciones, entonces debe haber una burbuja. Dicha burbuja resulta racional pues se explica por un exceso de demanda de ttulos ante el desplome del precio del dlar, que es uno de las principales alternativas de inversin, y una disponibilidad de recursos monetarios que elevan los precios de los activos financieros ante la imposibilidad de mayor diversificacin. A su vez, las revaluaciones conducen a que la gente liquide posiciones en dlares e invierta en la Bolsa incrementando la demanda por ttulos de renta variable. Simultneamente, los incrementos en la bolsa atraen a los inversionistas motivando a que liquiden posiciones en dlares e inviertan. El fenmeno puede explicarse como un escape de la baja rentabilidad de la divisa o como un atractivo por la alta rentabilidad de la bolsa. Adicionalmente, la burbuja puede estar siendo alimentada por el optimismo, un poco irracional que llega a la euforia, que se percibe en la sociedad colombiana. En trminos de Krugman es lo que se denomina optimismo autodestructivo: tan pronto como un nmero significativo de inversionistas comienza a preguntarse si la burbuja va a explotar, explota En realidad qu inici este espiral descendente? A quin le importa! Cualquier cosa insignificante puede desencadenar una avalancha una vez las condiciones para ella estn dadas104 . De tal modo, los precios vistos en la Bolsa durante el final del 2005 y principios del 2006, slo seran vistos nuevamente en la medida que se generen expectativas de revaluacin o revaluaciones reales como las experimentadas en dichos periodos.
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Es ms o menos evidente que dicha revaluacin se debi en esos tiempos, en gran medida, por el excedente de dlares originados en los fuertes incrementos de los precios de materias primas exportadas por Colombia, por la drstica reduccin de las tasas de inters en Estados Unidos que atrajo capitales hacia las economas emergentes, y al reconocimiento pblico del Banco de la Repblica de su incapacidad para atajar la revaluacin, un pre-anuncio que acab atrayendo ms capitales. Dicho fenmeno fue tambin comn al resto de los pases latinoamericanos por las mismas razones y por la misma manera en que respondieron en trminos de poltica econmica. Lo que ocurri finalmente es que dada la enorme presin poltica, ante la fuerte tendencia revaluacionista, el Banco de la Repblica acab adquiriendo una cantidad sustancial de divisas, lo que implic una emisin monetaria notable, elev la liquidez en el mercado, profundiz la demanda por acciones y elev an ms los precios de las mismas. A su vez, redund tambin en un incremento del valor de las importaciones, que ms adelante, al superar el incremento en el valor de las exportaciones, dio lugar a un corto periodo de devaluacin de la tasa de cambio que condujo a la cada simultnea de los precios de las acciones. Por otra parte, los enormes recursos que acumulan los fondos de pensiones voluntarias y obligatorias deben ser colocados en los limitados mecanismos de inversin del mercado local, generando presiones sobre los precios de los activos financieros. Si la moneda extranjera no es un instrumento atractivo por su revaluacin, entonces estos son destinados a la compra de acciones. Como viene ocurriendo actualmente, lo que el modelo sugiere es que si se dan los elementos coyunturales como el incremento sustancial de los precios internacionales, la reduccin de la tasa de inters pasiva externa, el pre-anuncio de revaluacin y emisiones monetarias que amplen los medios de pago pero insuficientes para evitar la revaluacin, etc., se generara un nuevo incremento de la oferta de divisas que reducira las expectativas sobre el precio del dlar induciendo a que los fondos regresen a la Bolsa presionando sbitamente los precios, ms all de lo que puedan explicar los elementos fundamentales empresariales de esas acciones como instrumentos de inversin. La evidencia sugiere que estas relaciones tan marcadas entre los mercados cambiario, accionario y el sistema monetario, pueden desvirtuar, al menos parcialmente, la efectividad de los instrumentos monetarios a disposicin del banco central.
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VISLUMBRANDO EL FUTURO
Con ese complicado contexto nacional e internacional, adquieren una importancia particular los problemas mundiales de recesin econmica y elevados precios de los alimentos, as como los nacionales de crisis comercial con los vecinos y relacin entre los mercados cambiario y de valores. Para un anlisis adecuado conviene comenzar con la poltica monetaria del Banco de la Repblica. La poltica monetaria actual se define a partir de la inflacin como objetivo. Si la Junta del Banco de la Repblica juzga que existe un exceso de demanda por la aceleracin de la inflacin, eleva su tasa de inters. Con ello se elevan las tasas comerciales, se reduce el crdito y la demanda en los mercados. Si el diagnstico de inflacin es equivocado, el mtodo conduce a una crisis de balanza de pagos. Por ejemplo, la inflacin no se origina por un exceso de demanda sino por inflacin externa. Podra ser el caso actual por el crecimiento de los precios internacionales de alimentos, petrleo y derivados, y porque no existira exceso de demanda en los no transables. Si los precios internacionales aumentan, se trasladan directamente a los precios domsticos de transables y, va precios de los insumos, tambin a los de los no transables. Si se eleva la tasa de inters, suben los precios de transables y no transables va costos financieros, que se aade a los incrementos por los precios internacionales. Por otro lado, las tasas de inters elevadas atraen capitales externos. Las empresas grandes se financian externamente pues domsticamente les resulta muy caro: el importante diferencial de tasas es aumentado por la revaluacin cambiaria. El exceso de dlares que ocasionan produce dicha revaluacin que compensa parte de los efectos de tasa de inters y precios internacionales. En el neto, la inflacin se acelera; a marzo 2008 fue 5.9%, superior al 5.6% de 2007. Por otro lado, el ingreso de divisas expande la demanda con lo que aumentan las importaciones, aceleradas por la revaluacin cambiaria. As, aunque el valor de las exportaciones crece por los precios internacionales, el de las importaciones lo hace ms fuertemente, generando un dficit en cuenta corriente de la balanza de pagos. Dicho dficit es sobrecompensado por el supervit de la balanza de capitales inducido en gran medida por las tasas de inters. De tal modo, la tasa de cambio contina revalundose, reduciendo la competitividad de los transables, lo que acenta el dficit en cuenta corriente; casi 4% del PIB en 2007. El crculo finaliza abruptamente cuando una recesin internacional hace caer precios internacionales, remesas y flujos de capitales o las empresas piensan que el
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riesgo es grande, dejan de traer capitales y de expandirse. Concluye con una crisis de balanza de pagos, recesin, devaluacin, inflacin, cada de ingreso real, ms recesin hasta una nueva expansin en el siguiente ciclo. Lo anterior podra simplemente ser una lectura pesimista de la bola de cristal de los instrumentos econmicos. Algn chiste de la profesin afirma que los economistas han pronosticado 9 de las ltimas 5 recesiones. Sin embargo, si llama la atencin el complejo entorno por el que atraviesa la superacin de la deuda social en Colombia e incluso la posibilidad de mantener lo que se ha avanzado en Bogot. Hace algunos aos (abril de 2002) Krugman escriba lo siguiente: Cmo puede ser preocupante un crecimiento del 5,8%?...Ms de la mitad de ese crecimiento fue nicamente un rebote de inventarios. Las ventas finales, de hecho, slo crecieron 2,6%, cifra inferior a la del trimestre pasado. E incluso esa tasa de crecimiento puede no ser sostenible: la construccin de vivienda aument mucho, en parte como consecuencia de un clima inusualmente clido, pero ya hay signos de que el mercado de vivienda se est enfriando. Mientras tanto, la inversin de las empresas, abrumadas por el exceso de capacidad y por las bajas utilidades, en realidad disminuy. En resumen, no hay nada en las cifras que sugiera la inminencia de un gran auge. Esto no debera sorprendernos, pero en realidad lo hace, porque la gran mayora de analistas econmicos se han convertido en porristasParece que la euforia brota eternamente. 105 No est de ms reiterarlo: hay que hacer microeconoma desde la macroeconoma. Esto implica fortalecer una cultura de competitividad en los procesos econmicos. Puede darse un primer paso: si Latinoamrica quiere crecer a tasas asiticas debe alcanzar tasas de inversin asiticas. Ello implica ser competitivo porque se requiere ser rentable: la utilidad de las empresas es la principal fuente de recursos de inversin para aumentar la capacidad instalada de produccin o la productividad. En esa dinmica habr ganadores y perdedores. Sectores y empresas que les va bien, pero hay otras que desaparecen en funcin de los cambios de la poltica econmica. Por ello, en un mundo en creciente globalizacin econmica, se debe dar a nivel global una amplia discusin sobre la transferencia del poder poltico al econmico, promoviendo un nuevo consenso de poltica econmica, que supere el de Washington. La crisis financiera que inunda a los Estados Unidos es probablemente segn Alan Greenspan, la ms dolorosa desde final de la segunda guerra mundial. Finalizar eventualmente cuando los precios de las viviendas se estabilicen y con estos el peso de los
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Krugman Paul, El gran resquebrajamiento: cmo hemos perdido el rumbo en el nuevo siglo . Universidad de los Andes, Editorial Norma, Bogot, 2004, p.93-94.
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hogares que soportan prstamos secundarios106 . Entre tanto, la crisis seguir dejando muchas vctimas. Como lo sostiene el propio Greenspan, si se pudiera modelar cada fase del ciclo de forma separada -como lo trata de hacer la teora de los fractalesdetectando seales que nos indiquen cuando est a punto de ocurrir el cambio del ciclo, cosa bastante improbable que se pueda lograr, podramos tener algo de tranquilidad sobre el futuro. Como ello no es posible, se debe esperar pacientemente. La teora econmica ortodoxa disponible no puede anticipar crisis con ningn grado de confianza. Retomando a Mandelbrot: Los mercados son turbulentos, engaosos, proclives a las burbujas y las falsas tendencias. Es muy posible que no podamos predecir los precios. Pero evaluar el riesgo es otra cosa enteramente distinta. Predecir la volatilidad es como el tiempo atmosfrico. Podemos estimar la intensidad y la trayectoria de un huracn, y calcular las posibilidades de que toque tierra; pero, como sabe cualquier habitante de la costa Este estadounidense, no puede hacerse una prediccin fiable del punto exacto donde tocar tierra ni de cunto dao causar.107 . La famosa destruccin creativa del gran economista austriaco J. A. Shumpeter, ser para las partes dbiles del sistema econmico -la mayor parte de la poblacin mundial- mera destruccin de riqueza y por lo tanto de la calidad de sus vidas. Es tiempo de abandonar los academicismos cientificistas y entrar de lleno a la discusin poltica de la conduccin de la sociedad. En el medio colombiano, Jorge Ivn Gonzlez al discutir la necesidad de la superacin de la distincin micro y macro,108 alega con razn que no se trata simplemente de dificultades lgicas de una propiedad matemtica. La falta de consistencia, argumenta Gonzlez, refleja un problema epistemolgico y tico complejo, dejando sin desarrollar, lo que es muy comn en muchos economistas, el problema poltico que subyace a toda discusin de economa aplicada. La tica es creada en y por la historia, la cual forma parte, en sentido profundo, de la cuestin poltica, entendida como lo hace Cornelius Castoriadis, la actividad lcida y reflexiva que se interroga sobre las instituciones de la sociedad y que, eventualmente, pretende transformarlas. Hay, por supuesto, en el mundo de hoy separacin entre tica y poltica, entre un hombre interior y un hombre pblico, pero tal separacin es la que debemos superar. Hay que superar las ticas de la heteronoma y para ello hay que superar primero las polticas de la heteronoma. Se necesita una tica de la autonoma, que slo puede articularse a una poltica de la autonoma109 .
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Greenspan, Alan, We will never have a perfect model of risk. Financial Times, Marzo 16 de 2008 Mandelbrot y Hudson, Ibd., p.p. 256-257. Gonzalez, Jorge Ivan: La dicotoma micro-macro no es pertinente revista de economa institucional, volumen 6 N 11, Universidad Externado de Colombia, 2004, pg 90-91 Castoriadis Cornelius, El ascenso de la insignificancia. Ediciones Ctedra, S.A, 1998, p. 234 y siguientes, para la discusin de la tica, pg. 204 y siguientes.
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La poltica, no la politiquera que se da casi en forma silvestre en el medio Latinoamericano, es una extraa creacin, pero es la base de la posibilidad de crear una sociedad democrtica; una sociedad donde sus individuos se dan explcitamente, aunque solo en parte, las leyes de su propia existencia. Quien habla de la poltica, habla del poder, habla del elemento crucial del devenir histrico. En los tiempos que corren, el poder se ha vuelto difuso, es horizontal y se expresa en la red a travs de los flujos financieros y la liberacin de los mercados de capitales producidos por la revolucin informtica y de las telecomunicaciones. Ellas han conectado el tiempo y el espacio casi en forma instantnea, transfiriendo el poder poltico hacia el poder econmico y financiero llevando a una compleja realidad: son los mercados los que mandan y ellos se representan en la bolsa de valores y en Internet. Este economicismo ha hecho emerger al poder de los mercados, sobre todo los rentistas, de monopolios y oligopolios, como poder fiscalizador del Estado, reaccionando con enorme celeridad y castigando duramente cualquier medida de poltica econmica que considere negativa. Su mtodo principal es la retirada de la confianza que, produciendo desequilibrios, lleva al poder poltico a la ingobernabilidad y a aceptar la imposibilidad de discutir con el nico poder que no ha generado ateos exitosos, ni disidencias clebres, el poder del dinero. Uno de los mejores representantes en el mundo contemporneo de esta mutacin del poder poltico hacia el poder econmico es Alan Greespan, quien es considerado por la opinin pblica internacional como un mago y por ello se convirti sin duda en el ms prestigioso de los presidentes de la Reserva Federal -FED- de Estados Unidos. Al comando del banco central de la economa ms poderosa del mundo, entendi que al fijar la tasa de inters domstica transmita su influencia a los tipos de inters y a las bolsas del mundo entero, exportando sus problemas, no slo vendiendo hipotecas insolventes y malas prcticas financieras, sino un dlar cada vez ms dbil, fuente de las turbulencias y desajustes econmicos que ya soplan con fuerza, amenazando la calidad de vida de propios y extraos. No hay dudas. La hegemona econmica mundial es peligrosa. La liberacin de los mercados, particularmente los capturados por monopolios u oligopolios, sin una regulacin intervenida polticamente tambin es peligrosa. La FED ya no transmite seguridad y por tanto hay que crear una nueva base institucional que disee reglas de juego claras encaminadas a superar la hegemona y mejorar la estabilidad global promoviendo una mayor justicia distributiva a favor de quienes siempre han pagado los costos. Entre tanto, muchos economistas para quienes los modelos pueden ms que la realidad seguirn, como lo cuenta Bob Woodward110 en su biografa sobre
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Woodward, Bob, Greenspan: Alan Greenspan, Wall Street y la economa mundial, Editora Pennsula, Barcelona, 2002.
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Greenspan, pagando su estilo de trabajo, buscando el trmino medio entre la libertad y la intervencin, en esos dudosos equilibrios propios de su manera de entender el quehacer tcnico. Al intentar caminar por un tronco que flota en un ro, slo estn ganndole tiempo a esa ambigedad constructiva para evitar dar seales -que en verdad no podrn dar- sobre el estado de la economa. Y buscando un nuevo editorial del The New York Times para incrementar su poder poltico, continuarn haciendo creer lo que en su momento editorializ uno de los diarios ms importantes del mundo: Quin necesita a Dios si tenemos a Greenspan?
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Anexos
Anexo 1 Los esfuerzos nacionales y la cooperacin internacional
eniendo en cuenta las recomendaciones que fueron surgiendo en desarrollo de la cooperacin internacional que recibi el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial, se vio la necesidad de estructurar un proyecto para impulsar el microcrdito inmobiliario. En este sentido, el MAVDT, a travs del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial -VVDT-, recibi una asistencia tcnica especializada con el fin de fortalecer el sector de las microfinanzas para la vivienda, especialmente la vivienda de inters social, mediante el proyecto Desarrollo de las microfinanzas para la vivienda, financiado a travs de First Initiative. Dicha asistencia fue recibida a travs de UN-Hbitat, como parte de un acuerdo de servicios. El principal objetivo de la asistencia era impulsar las microfinanzas para crditos de vivienda de inters social, especialmente para hogares de bajos ingresos (aproximadamente el 40% de la poblacin), y aquellos que obtienen sus ingresos de la economa informal, buscando desarrollar la infraestructura financiera y regulatoria que permita el progreso sostenible de la microfinanciacin de vivienda en Colombia. De acuerdo con la estructura del proyecto, se destinaron recursos para la realizacin de estudios en torno a las variables que afectan las microfinanzas para la poblacin de bajos ingresos, especialmente, los hogares que obtienen sus ingresos de la economa informal. As, los principales hallazgos pueden ser sintetizados en los siguientes aspectos111 : 1. El ahorro programado112 . Si bien el ahorro programado en un principio fue un instrumento dirigido a incentivar el ahorro de los segmentos de bajos ingresos
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La totalidad de consultoras se encuentran publicadas en el libro: Hbitat y financiacin: una estrategia para la lucha contra la pobreza. Bogot, 2007. Las cuentas de ahorro programado para la adquisicin de vivienda se deben realizar en establecimientos de crdito vigilados por la Superintendencia Bancaria; en las secciones de ahorro de las Cajas de Compensacin Familiar -CCF-, cooperativas de ahorro y crdito,
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como requisito de elegibilidad para el subsidio, ha perdido la dinmica inicialmente registrada, toda vez que su posterior reglamentacin113 le ha restado estabilidad y dinamismo al reducir su valor ponderado frente a los dems requisitos 114 . Esta situacin ha dado lugar a una mayor volatilidad de los recursos y consiguiente proyeccin de fondos. Por otra parte, los recursos de subsidios se desembolsaban a travs de estas cuentas, lo que significaba un fondeo importante y permita justificar el no cobro de los costos operativos; al no ser en la actualidad de esta forma, el poco inters de las entidades financieras por este producto ha llevado a disminuir su oferta. En ese sentido, para las entidades financieras las cuentas de ahorro programado son inoperantes como instrumento para conocer los hbitos y la capacidad de pago de potenciales clientes de crdito115 , restando posibilidades al producto como factor de calificacin para la aprobacin de crditos hipotecarios (scoring). A ello se aade el hecho de que la banca no ha adoptado estrategias suficientes para fomentar este tipo de cuentas por no ser un producto estratgico en razn a su baja rentabilidad; de hecho, en algunos casos, tan slo se ha utilizado esta va para financiar la compra de activos de menor valor. Dentro de este escenario, surgen frmulas cuya implementacin fortalecera el ahorro programado, tales como: la incorporacin de la cultura de ahorro dentro de la calificacin de crdito y microcrdito de vivienda; la creacin de alternativas de ahorro ajustadas al ingreso de los hogares; la generacin de informacin que le permita a los bancos una mejor identificacin de sus clientes potenciales y faciliten por tanto su bancarizacin; la creacin de un esquema mixto de pago de arrendamiento y de ahorro progresivo que se reflejara en una cuota fija que contiene una parte imputable al canon de arrendamiento y otra a la compra parcial del inmueble; lneas especiales de crdito con tasas subsidiadas para hogares que deseen hacer construccin progresiva en sitio propio atadas a un compromiso de ahorro; y, siste-
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multiactivas e integrales con seccin de ahorro y crdito previamente autorizadas por la Superintendencia de la Economa Solidaria para el ejercicio de la actividad financiera, vigiladas por esta misma entidad e inscritas en el Fondo de Garantas de Entidades Cooperativas, Fogacoop o el Fondo Nacional de Ahorro -FNA-. Las cuentas de ahorro programado estn reguladas por la siguiente normativa: Ley 9 de 1989, Ley 3 de 1991, Decreto 1851 de 1992, Decreto 663 de 1993, Ley 663 de 2000, Ley 812 de 2003, Ley 920 de 2004 y el Decreto 975 de 2004. Las cuentas de ahorro programado, inicialmente, eran de obligatorio cumplimiento en cuanto a que los aportes deban ser peridicos durante un determinado lapso de tiempo (mnimo un ao) y de al menos el 10% del valor de la vivienda. Estas caractersticas le permitan a las entidades bancarias, proyectar el ingreso de fondos con menor incertidumbre. Este instrumento no est validando los hbitos de ahorro de los hogares en cuanto a que, como ya no es requisito que se realice un ahorro peridico por un determinado lapso de tiempo, lo que estn haciendo los hogares es realizando un nico depsito de recurso para validar el requisito y lograr acceder a un Subsidio Familiar de Vivienda; una vez ste le ha sido asignado, el hogar retira los fondos disponibles en dicha cuenta.
LOS ESFUERZOS NACIONALES Y LA COOPERACIN INTERNACIONAL
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mas de ahorro mixto donde, por cada peso que ahorre el beneficiario del subsidio, el programa de vivienda aporta un monto equivalente o superior. 2. Costos de originacin de los crditos y microcrditos de vivienda. Este estudio seala, directa e indirectamente, a la tasa de inters como un impedimento para la profundizacin de la bancarizacin en el sector de menores ingresos. Zuleta y Jaramillo sealan que para el segmento de poblacin que podra acceder a productos financieros, el tope de las tasas de inters imposibilita su bancarizacin, debido a los riesgos116 y altos costos administrativos en que deben incurrir las entidades financieras al ofrecer este producto a dichos hogares117 . Adicional a estos problemas normativos, se encuentran la dificultad y la demora en la recuperacin de las garantas hipotecarias dado el sesgo anti-acreedor vigente en la legislacin colombiana, sealado por varios analistas nacionales e internacionales118 . Sin embrago, se han producido avances en la recuperacin de la garanta hipotecaria mediante la implementacin de la Ley 794 de 2003, la cual ha reducido los tiempos de recuperacin de dicha garanta en un perodo cercano a los 12 meses para el caso de Bogot119 . 3. Evaluacin de los instrumentos de apoyo a la poltica de vivienda de inters social. El Gobierno Nacional ha venido impulsando en los ltimos aos la oferta y la demanda de Vivienda de Inters Social con el fin de disminuir el dficit de vivienda en el pas, tanto el cualitativo como el cuantitativo. El esfuerzo fiscal realizado ha sido importante, representado en el desembolso efectivo de subsidios, como es el caso del subsidio a la compra de vivienda, as como en la reduccin de un potencial de recaudo de ingresos a partir de exenciones tributarias establecidas en especial en los ltimos aos. Es as como este estudio buscaba evaluar la efectividad de los instrumentos con que cuenta en la actualidad la poltica de vivienda de inters social, con el fin de
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Tales como riesgo crediticio, de fondeo, de agencia y poltico, los cuales se encuentran afectados principalmente por la falta de acceso a garantas, el alto costo de suscripcin y de aseguramiento, el pobre acceso al mercado de capitales, el control existente a las tasas de inters y la no tenencia de ttulos de propiedad por parte de los hogares. La tecnologa que debe implementarse para cubrir al segmento poblacional pobre es diferente a la aplicada a otros segmentos, en cuanto a que a este grupo se le debe de dar un tratamiento ms personalizado para obtener una mayor informacin del hogar dada la incapacidad del prestamista para juzgar la capacidad de pago del cliente para acceder al crdito, la ausencia de record crediticio y la ausencia de cultura de pago; adems, es de gran importancia que el repago de los crditos est asociado a las condiciones del hogar (diaria, semanal, quincenal, etc.) para que las provisiones de cartera se puedan disminuir y con ello los costos asociados. Cuellar, Mara Mercedes. Crdito hipotecario en Colombia, ICAV, septiembre de 2005. Consorcio Latinvestco-Galvis-Villota. Estudio sobre mecanismos alternativos de fondeo y mejoras al marco normativo de crdito para vivienda de inters social. Investigacin realizada para el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, a travs de la Cooperacin BID-Japn. Diciembre de 2005
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determinar cules de stos no estn teniendo el impacto esperado y buscar cules recursos deberan ser redireccionados hacia otros usos, entre otros la promocin de oferta de microcrditos habitacionales. En trminos del saldo de la cartera hipotecaria, el efecto del aporte de recursos fiscales era bajo al principio de la dcada, para llegar al 3% de la cartera hipotecaria en el 2005. Claramente este resultado est afectado por el comportamiento del saldo de la cartera hipotecaria que se contrajo a raz de la crisis financiera al final de la dcada pasada. En trminos del nmero acumulado de unidades financiadas, el aporte fiscal ha sido creciente hasta llegar a un milln de pesos por unidad en el 2005. En cuanto a los instrumentos que tienen relacin directa con la financiacin de VIS, es decir la exencin de los intereses de cartera VIS, el subsidio a la comisin de la garanta y la garanta a las titularizaciones VIS, al examinar los desembolsos de crditos VIS nuevos y de crditos VIS totales, se encontraron resultados reveladores. Ya sea que se tomen los crditos VIS nuevos o los crditos VIS totales, la relacin entre los recursos fiscales que se estima se dedican a este propsito representaran un esfuerzo equivalente a $1.02 millones por crdito para vivienda nueva y de $0.7 millones por crdito VIS, para vivienda usada o nueva en el 2005, habindose mantenido a niveles semejantes en estos cinco aos. Por operacin, el nivel de recursos representa alrededor de un 8% del valor del crdito para vivienda nueva y de 4 a 7% del valor del crdito para VIS. 4. Para complementar la elaboracin de estos estudios, se desarrollaron los siguientes eventos: a. Seminario Vivienda Hipotecaria VIS. Este seminario fue un evento de capacitacin para las entidades cooperativas en torno a los siguientes temas: la originacin de los crditos hipotecarios de vivienda de inters social, la legalizacin de predios para la originacin de hipotecas y por ende poder acceder a crditos de vivienda, la administracin de la cartera, la lnea de redescuento VIS de Findeter, la titularizacin de cartera hipotecaria, entre otros. Foro Panorama de la Vivienda en Colombia. El foro estuvo dirigido a los principales actores del sistema de vivienda en Colombia, donde se abarcaron temas de financiacin de vivienda y su impacto en la poltica habitacional implementada por el Gobierno Nacional, enfocada, principalmente, a la vivienda de inters social para hogares de bajos ingresos.
b.
5. Talleres de expertos. Una vez realizados los primeros eventos, se reestructur su programacin en torno a los talleres de expertos como espacios de discusin sobre los diferentes problemas que se encuentran adheridos al sistema de financiacin de la vivienda, a fin de que los entes activos en esta poltica logren llegar a un consenso
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que permita el acceso de un mayor grupo de hogares colombianos a la satisfaccin de sus necesidades de vivienda. Adicionalmente, dichos talleres estuvieron dedicados a evaluar las diversas alternativas para implementar y promover el microcrdito VIS, a partir de una visin integral de los componentes del mercado y que caracterizan el sistema de vivienda en Colombia -disponibilidad de tierras, profundidad del mercado de capitales, participacin del sector bancario en el microcrdito de vivienda, actividad de arrendamiento, etc.-. En este sentido, se desarrollaron los siguientes talleres de expertos: a. Acceso a tierra urbanizable de bajo costo. En este taller se enfoc la discusin a la problemtica de la insuficiencia de la oferta de vivienda a la cual puedan acceder los hogares objeto de la poltica de subsidios a la demanda, los cuales una vez logran obtener los recursos para acceder a una solucin habitacional, no encuentran una oferta a la cual poder aplicar. As, se convocaron a entidades gubernamentales, gremiales, constructores, acadmicos, ONGs, entre otros, para dicha discusin, la cual concluy en la necesidad de una mayor interaccin entre las diferentes entidades, a nivel nacional y territorial, y las limitaciones que se presentan en la legislacin al no delimitar, claramente, el rea destinada a la construccin de viviendas de inters social. La microfinanciacin de la vivienda a la luz de la Banca de las Oportunidades. El desarrollo de un sistema amplio y efectivo de microfinanciacin no debe reposar solamente en los intermediarios financieros, sino que tiene que dar lugar a la participacin en el mercado de capitales.
b.
En lo que al mercado de capitales se refiere, el control indiscriminado de las tasas de inters impacta negativamente las expectativas de rentabilidad de quienes invierten en ttulos de participacin de cartera hipotecaria. No obstante, es importante reconocer que el mercado de capitales est llamado por vocacin a mitigar la volatilidad que genera para los bancos el descalce en las operaciones de crdito hipotecario de largo plazo (recursos captados a corto plazo para financiar colocaciones de largo plazo) y permitir con ello la movilizacin del activo de una manera dinmica y virtuosa. La dinamizacin del mercado pblico como instrumento de financiacin de vivienda de inters social supone, por tanto, avanzar en los procesos de titulacin para permitir que la hipoteca constituida sobre el bien financiado respalde la cartera titularizada en cumplimiento de los estndares del mercado. 6. Operacin de bancas de segundo piso. En desarrollo del proyecto, y especialmente en los debates de los talleres de expertos, se han propuesto mecanismos para acercar a los sectores informales a las posibilidades de financiacin. Las recomen-
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daciones han sido canalizadas a travs del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial y algunas de ellas se han incorporado en el Programa de la Banca de las Oportunidades. Al mismo tiempo, se han examinado opciones para dinamizar el instrumento de redescuento para financiacin de VIS con cargo a los recursos de Findeter, especialmente en cuanto a los trmites de acceso y costo de la comisin. 7. Estadsticas y metodologas. El proyecto, en apoyo a discusiones que se adelantaron en el Consejo Superior de Vivienda -CSV- y dada la dispersin de criterios no slo de sus miembros, sino de los agentes sectoriales en general, defini la elaboracin de una discusin de las metodologas y las cifras que vienen siendo presentados en los diferentes foros por los agentes que intervienen en ellos, buscando la homogenizacin, o al menos claridad en torno a las fuentes, y el comportamiento de las principales cifras de la financiacin de la vivienda en el pas. El anlisis estadstico permiti retomar y ajustar los avances que vena elaborando ONU-Hbitat en el pas para, a partir de una visin integral, discutir con mejores criterios el papel del sistema financiero y, particularmente, los alcances y las limitaciones de la microfinanciacin inmobiliaria; dicho anlisis, supone un ejercicio retrospectivo y prospectivo en relacin con los ciclos econmicos del sector de la construccin. En efecto, el comportamiento general de la economa incide de manera significativa en la dinmica del sector de la construccin con un impacto correlativo en el segmento de VIS. Por ello, en desarrollo del proyecto, se ha hecho una revisin histrica de los indicadores a fin de identificar las tendencias ms relevantes y con ello, contextualizar el alcance y eficacia de los instrumentos de financiacin de manera acorde con la realidad econmica. 8. El derecho a la vivienda en la Constitucin y sus implicaciones en la poltica de vivienda social. La reforma constitucional del ao 1991 en Colombia ha tenido hondas repercusiones en el orden institucional como quiera que la consagracin del Estado Social de Derecho ha redefinido los valores y objetivos del Estado, desplazando el esquema del Estado providencia de corte vertical, y abriendo un sistema de corte horizontal, ms participativo y pluralista, con descentralizacin y autonoma de sus entidades territoriales, en el que se garantiza el ejercicio de la libertad de empresa pero se atribuye al Estado la direccin general de la economa y su intervencin. El orden constitucional instituye como derecho social la vivienda digna y confiere al Estado el poder de fijar las condiciones para hacer efectivo este derecho y promover planes de vivienda de inters social, sistemas adecuados de financiacin a largo plazo y formas asociativas de ejecucin de estos programas. Estos estudios han contribuido al logro del objetivo de la primera fase del proyecto, mediante la promocin y recomendacin de sistemas sostenibles de microfinanciamiento habitacional accesible a los ciudadanos de menores ingresos.
183
Los aportes de las consultoras, los debates en las mesas de expertos y los talleres han generado un insumo valioso para ofrecer una visin de conjunto objetiva en torno al microcrdito habitacional que sin duda constituye una herramienta para discutir entorno a las disposiciones de la Corte Constitucional en relacin al derecho a la vivienda digna y su consiguiente financiacin. Adicionalmente, debe destacarse la forma como se han consolidado y difundido los productos del proyecto, toda vez que las consultoras realizadas han sido objeto de discusin entre los sectores gubernamentales, gremiales, ONGs, acadmicos, etc., de manera que se ha generado un dilogo interinstitucional, materializado en las conclusiones de los talleres de expertos y su pertinencia en el diseo de las polticas pblicas, a nivel nacional y local, articuladas en el Plan Nacional de Desarrollo y por lo tanto se deben considerar pertinentes para cualquier esfuerzo que se realice en la ciudad para incentivar la microfinanciacin de la vivienda.
Anexo 2 Metodologas y definiciones estadsticas

1. CICLO DE LA CONSTRUCCIN
FILTRO HODRICK PRESCOTT
El filtro de Hodrick Prescott es comnmente utilizado en series de tiempo para estimar modelos que tengan que analizar los ciclos reales de la economa120 , lo que hace el filtro es suavizar una serie, en este caso de PIB, como tambin puede ser de datos financieros, con el objetivo de establecer los componentes cclicos de esta. El filtro se puede ajustar entre fluctuaciones de largo y de corto plazo mediante la modificacin del multiplicador . La explicacin del filtro sugiere que una serie yt est compuesta de un componente de tendencia ( ) y un componente cclico (C) tal que yt = t +& en donde W = 1, 2,..., 7 y dado que se elige un adecuado para suavizar la serie. El problema consistira en minimizar la siguiente ecuacin:
min
T t =1
(y t ) 2 + = 2 [(
+1
) ( 1 )]2
Dentro de esta ecuacin, el primer trmino penaliza el componente cclico de la serie ya que es la suma de las desviaciones de la serie al cuadrado, es decir es la serie sin tendencia. En el segundo componente de la ecuacin es la suma de cuadrados del componente de tendencia de la serie en segundas diferencias multiplicado por el factor , por lo que se penalizan las variaciones en la tasa de crecimiento del componente de tendencia de la serie, entre ms alto sea ms se castiga este componente por lo que la serie resultante va a ser mucho ms suave, entre menor sea, mas componente cclico se ver en la serie resultante suavizada.
120
Hodrick, Robert, y Edward C. Prescott, Postwar U.S. Business Cycles: An Empirical Investigation, Journal of Money, Credit, and Banking, 1997.
186
METODOLOGA CLCULO CICLO

Una serie est compuesta por su tendencia, su ciclo y un componente irregular. Por lo tanto, para la estimacin del ciclo, y su posterior anlisis, es necesario encontrar la tendencia de la serie y su componente irregular. Para estimar la tendencia del ndice se utiliz el filtro Hodrick-Prescott121 y el componente irregular se estim por medio de un modelo autorregresivo, AR(1), asumiendo los residuos del modelo como el componente irregular de la serie. Posteriormente, se aisl el ciclo de la serie restndole al ndice su tendencia con y el componente irregular. Xt = Tendencia + Ciclo + componente irregular Donde Xt es la serie de tiempo. Por lo tanto, despejando para el ciclo se tiene Ciclo = Xt - Tendencia Componente irregular. Como se mencion anteriormente, se realiz un modelo AR(1) para estimar el componente irregular. La siguiente tabla muestra que el primer rezago es significativo al 10 por ciento, por lo que se acept el modelo para estimar los residuos. Adicionalmente, por proceso de ensayo y errar el modelo fue el mejor teniendo como criterio el R-cuadrado y los criterios de informacin de Akaike y Schwarz.
Dependent Variable: CBOG2 Sample(adjusted): 1987 2007 Variable CBOG2(-1) R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Std. Error 0.211938 Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Durbin-Watson stat t-Statistic 1.989719 Prob. 0.0605 15901.87 835129.5 29.97478 30.02452 1.717015
Coefficient 0.421697 0.164922 0.164922 763163 1.16E+13 -3.14E+02
Teniendo el ciclo de la serie, se aplic la metodologa ABCD para encontrar los puntos de giro. Como referencia, para poder seleccionar los puntos que estn por encima y por debajo de la tendencia, se calcul una tendencia al ciclo, que simplemente es una referencia para poder marcar los puntos de giro
121
Para ver los beneficios de usar esta tcnica ver Muoz, Evelyn; Kikut, Ana Cecilia. El filtro de Hodrick-Prescott: una tcnica para la extraccin de la tendencia de una serie. Banco Central de Costa Rica, Divisin Econmica. Departamento de investigaciones econmicas. Marzo de 1994.
METODOLOGAS Y DEFINICIONES ESTADSTICAS
187
La aproximacin ABCD de la COE para la seleccin de puntos de giro122 se tom como referencia para construir una metodologa para marcar los ciclos. Aunque la metodologa a exponer tiene variaciones, la idea bsica se mantiene. sta consiste en marcar los puntos de giro, es decir los picos y los valles de un ciclo, teniendo como base unos puntos de calentamiento sealan el momento antes de un posible pico y de enfriamiento sealan el momento antes de un posible valle-. Los puntos A y B sealan el enfriamiento de la economa, mientras que los puntos C y D sealan el calentamiento. A continuacin, los pasos que se siguieron para marcar los puntos de giro, los de enfriamiento y calentamiento: 1) Encontrar los puntos que estn por encima y debajo de la tendencia de la serie a la cual se le van a buscar los puntos de giro. 2) Se observa el comienzo de la serie para saber cul es el punto de arranque: un pico, que se denotar con , o un valle, que se marcar con . El procedimiento es: Si el punto de arranque es un pico, el primer ser el punto que sea mayor que todos los dems puntos ubicados por encima de la tendencia. Si el punto de arranque es un valle, el primer ser el punto que sea menor que todos los dems puntos ubicados por debajo de la tendencia
3) Los puntos que estn inmediatamente por debajo de la tendencia se marcan con A. 4) Si la serie cae despus de A, se marcar el siguiente punto con B. Si la serie despus de B sigue cayendo, el punto ms bajo ser candidato para ser valle si cumple lo siguiente: Si despus del punto candidato la serie aumenta y hay un punto por encima de la tendencia y superior al anterior , entonces ese punto ser el nuevo y el punto candidato ser el valle . Si hay varios puntos por encima de la tendencia y que superen el anterior entonces el ms alto de todos se escoge como el nuevo . Si despus del punto candidato la serie aumenta por encima de la tendencia, pero el siguiente punto despus de ese cae por debajo de la tendencia, entonces ese punto ser el pico, sin importar que no supere al anterior . Dado este caso, el punto candidato ser el valle.
122
Anas, Jacques; Ferrara, Laurent. Detecting cyclical turning points: the ABCD approach and two probabilistic indicators, p. 5. Conferencia 26, Taipei. 2002.
188
El primer punto despus del valle y que est ms cercano a la tendencia por abajo, se marca con C. Si despus de C la serie vuelve a crecer, ese punto estar por encima de la tendencia y se marcar con D
2. DEFINICIONES ESTADSTICAS
MODELO AUTORREGRESIVO (AR)
Un modelo Autoregresivo (AR), es el que establece el comportamiento de una variable en el tiempo (En este caso el del producto) explicada por ella misma en un tiempo pasado, es decir el comportamiento de esta variable hoy depende de su historia pasada o rezagos de periodos anteriores.
MODELO AUTORREGRESIVO ESTRUCTURAL (VAR)

Un Vector Autoregresivo (VAR) es un vector formado por varios modelos autorregresivos que explican el comportamiento de una o ms variables en funcin de los rezagos de una variable en particular, es decir de su historia en el pasado, y de los rezagos de otras variables, es decir la historia pasada de otras variables que conforman el vector.
VAR
ESTRUCTURAL
Un VAR estructural es un vector de ecuaciones de modelos autorregresivos para diferentes variables dependientes con la diferencia de tener la implementacin de un modelo econmico estructural con un sistema de restricciones para el corto o largo plazo. Un modelo econmico estructural puede ser la curva de Phillips en el cual existe una relacin inversa entre desempleo e inflacin en donde el desempleo puede depender de su historia pasada o rezagos y de rezagos de la variable inflacin y a su vez la inflacin depende de sus rezagos y de rezagos del desempleo, conformando un modelo de VAR estructural. As mismo en este modelo aplicado a la estimacin del PIB potencial se pueden establecer choques temporales en el producto como un choque de oferta o un choque transitorio en el producto como un choque de demanda.
MODELOS MULTIVARIADOS
Un modelo multivariado es un modelo que pretende explicar la relacin de una variable, en este caso el PIB, que depende de otras variables que la explican como el capital, el trabajo y la inversin disponibles dentro de la economa en un periodo de tiempo dado. Esta relacin se puede modelar mediante distintos tipos de
METODOLOGAS Y DEFINICIONES ESTADSTICAS
189
funciones, entre ellas la ms conocida es la funcin de produccin tipo Coob Douglas que es de la forma Yt = K t + L t donde Y es el producto, K es el capital y L es el trabajo. Los coeficientes y corresponden a la participacin de los factores capital y trabajo dentro del producto total.

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TABLA 2: Dficit habitacional. Total Bogot y por localidades

LA PROBLEMTICA HABITACIONAL EN BOGOT GRFICA No. 1: Dficit habitacional. Bogot y Colombia

Fuente: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: ONU-Hbitat/Colombia

Fuente: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: ONU-Hbitat/Colombia

GRFICA No. 3: Dficit Cuantitativo y Cualitativo en Colombia.

Fuente: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: ONU-Hbitat/Colombia

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PRECIOS E INGRESOS EN LA SOLUCIN DE VIVIENDA

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Fuente: DANE; Clculos: UN-Hbitat

Eso se puede observar porque la relacin es menor a la unidad.

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Fuente: Clculos de MERPD con base en encuestas de hogares DANE

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Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Clculos UN-Hbitat

Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Clculos UN-Hbitat

Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Clculos ONU-Hbitat

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EL CICLO SECTORIAL DE LA CONSTRUCCIN9

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Fuente: DANE-Licencias de construccin; Clculos: UN-Hbitat/Colombia

Ver metodologa completa en anexos

Fuente: DANE-Licencias de construccin. Clculos: UN-Hbitat/Colombia

Fuente: DANE-Licencias de construccin. Clculos: UN-Hbitat/Colombia

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EL PIB POTENCIAL DE LA CONSTRUCCIN15

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Fuente: Secretara de Hacienda Distrital (SHD) y DANE. Clculos: UN-Hbitat/Colombia

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Fuente: Secretara de Hacienda Distrital (SHD) y DANE

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Fuente: Superintendencia Financiera

EL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)

Decreto 975 de 2004. Artculo 4

Ley 795 de 2003. Artculo 95

Fuente: DANE, Clculos: UN-Hbitat

Fuente: Decreto No. 4466 de 2007. Clculos: UN-Hbitat/Colombia

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