Bmfcie.74e TH.5

UNIVERSIDAD AUSTRAL DE CHILE
Facultad de Ciencias de la ngeniera

Escuela de Construccin Civil
"Estudio de factibiIidad de empresa
constructora en zona comprendida entre
Provincias de VaIdivia y Osorno"
CAPITULO I
Tesis para optar al Ttulo de Constructor Civil.
Profesor Patrocinante: Sr. Heriberto Vivanco B.
Luis MarceIo EscaIona AguiIar
VaIdivia ChiIe 2003
Contenido
Agradecimientos .
Dedicatoria .
RESUMEN .
INTRODUCCION .
OBJETIVO .
METODOLOGIA DE TRABAJO .
CAPITULO I . .
1
1. ESTUDIO DE MERCADO . .
1
1.1. INTRODUCCION .
1
1.2. OBJETIVOS . .
2
1.3. METODOLOGIA . .
3
1.4. FUENTES DE EXPLORACION .
3
1.5. PRODUCTOS . .
5
1.6. IDENTIFICACION DE LA COMPETENCIA . .
7
1.7. DEMANDA - OFERTA - MERCADO .
7
1.8. PRECIO .
8
1.9. BALANCE OFERTA - DEMANDA .
8
2. ESTUDIO DE MERCADO ESPECIFICO PROYECTO EMPRESA CONSTRUCTORA
. . 8
2.1. INTRODUCCION .
9
2.2. OBJETIVOS . .
10
2.3. DIAGNOSTICO DE SITUACION ACTUAL .
10
2.4. POTENCIALIDADES .
32
2.5. CONCLUSIONES GENERALES .
43
2.6. GRUPO OBJETIVO .
43
2.7. DEMANDA EFECTIVA . .
44
2.8. DEMANDA DIRECTA .
45
2.9. DEMANDA DERIVADA .
45
CAPITULO II .
CAPITULO III . .
CAPITULO IV . .
CAPITULO V .
BIBLIOGRAFIA .
CAPITULO I
1. ESTUDIO DE MERCADO
1.1. INTRODUCCION
En el ltimo tiempo se ha venido observando en las Provincias de Valdivia y Osorno un
fuerte incremento en el rubro de la construccin, especficamente en obras de edificacin,
sean estas destinadas al uso pblico como privado.
Con un mercado que se torna cada vez ms competitivo, el manejo cientfico de las
variables que influyen en l, es imprescindible que para poder reducir los riesgos de un
negocio, sea fundamental realizar un estudio acabado del proyecto que se quiere realizar.
Para analizar la realizacin de un proyecto es de suma importancia el estudio de
mercado, el cual debe abordarse desde una perspectiva en donde se tome en cuenta
todos los factores que intervienen en l, es decir en forma integral.
A pesar de las grandes sumas de recursos econmicos que se manejan en el sector
de la construccin, una parte importante en las tomas de decisiones de inversin se
toman basndose en la intuicin, simple imitacin o experiencia anterior de quienes
intervienen en la confeccin del proyecto.
CAPITULO I
Escalona Aguilar, Luis Marcelo 1
Es muy importante indicar que el tomar decisiones requiere contar con una gran
gama de antecedentes que permitan que el estudio del proyecto se efecte de acuerdo a
lo planificado.
Las grandes Empresas Constructoras, as como tambin las de mediana y pequea
envergadura, contratistas y trabajadores independientes de la construccin se ven
enfrentados a un mercado cada vez mas competitivo y exigente. Frente al gran problema
antes descrito la simple intuicin o la imitacin en la colocacin de productos al mercado
al mercado de la construccin es exitosa cuando la analizamos en el contexto de
oportunidad de negocio. Sin embargo el xito de un negocio depende de una adecuada
planificacin de la gestin, fuera de toda situacin oportunista, del estudio cientfico previo
de cada uno de los pasos que exige la realizacin del proyecto.
Al realizar una estudio de preparacin de proyectos o factibilidad de Empresa
Constructora, el investigar los mercados significa la variable o factor mas crtico, puesto
que en l se estudia la definicin de los productos y se establece la demanda y
disposicin a pagar por ellos. Los que nos lleva implcitamente a definir costos e
inversiones que estarn involucradas en el proyecto.
Como la demanda de un determinado producto puede variar en el tiempo, es
necesario que la investigacin del mercado realizada formalmente en un estudio del
proyecto, nos entregue la informacin para la estimacin de la demanda futura y a su vez
nos sirva como referencia para la determinacin del tamao del producto, para nuestro
caso particular, la Empresa Constructora.
No obstante lo anterior, y a nivel de proyectos de inversin en el sector de la
construccin, el tamao de la empresa a formar se resuelve en conformidad a la
estrategia de marketing y como se trata de un proyecto unitario y especfico se tiende a
aceptar las restricciones de la oferta, producto de la amplia gama de alternativas que
existen en la zona donde se estudia el proyecto.
1.2. OBJETIVOS
1.2.1. Objetivos GeneraIes
Recopilacin de antecedentes e informacin necesaria para realizar un estudio de
mercado, usar una metodologa para la posterior evaluacin del proyecto.
Obtener datos estadsticos, conocer y aplicar conceptos para realizar un estudio de
mercado.
Comienzo de una investigacin seria y formal para un estudio de evaluacin de
proyecto.
Verificar la real posibilidad de insertar un proyecto en el mercado.
1.2.2. Objetivos Especficos
Definir Demanda Oferta
Realizar un catastro de las Empresas Constructoras existentes que prestan servicios
"Estudio de factibiIidad de empresa constructora en zona comprendida entre Provincias de
VaIdivia y Osorno"
2 Escalona Aguilar, Luis Marcelo
en la zona de estudio.
Determinacin y cuantificacin de la demanda
Base de datos, para continuar con el estudio.
1.3. METODOLOGIA
1.3.1. Identificacin de Ia Idea
El primer paso de un estudio de mercado para un proyecto de inversin de Empresa
Constructora, debe ser la identificacin de la idea (Recordemos que la idea de un
proyecto surge como respuesta a la probable existencia de necesidades, reales o
potenciales insatisfechas en el mercado) y el primer factor a tomar en cuenta en dicho
proceso lo constituye la precisa y correcta definicin del objetivo a enfrentar con la accin
que se quiere desarrollar. De esta manera, por ejemplo, la idea de quien gestiona es
formar un proyecto de Empresa Constructora para las Provincias de Valdivia y Osorno.
Como se puede observar, la idea del proyecto lleva implcitamente el o los submercados
a los que se pretende alcanzar.
1.3.2. Identificacin deI Submercado
Como se trata de mercados tan variables, como la construccin, esta identificacin
est vinculada a la clasificacin y tipificacin de las distintas obras de construccin, los
que a su vez suponen un conocimiento acabado e integral de la zona donde se pretende
desarrollar el proyecto.
La identificacin se traduce entonces en una exploracin del submercado que se
pretende cubrir o alcanzar ya sea, distribucin espacial de su localizacin, determinacin
de las localizaciones potenciales, determinacin del tamao y nivel econmico de las
unidades o empresas que estn presentes en la zona de estudio.
1.3.3. Determinacin EspaciaI de su IocaIizacin
Se determinan aquellas reas de la zona en estudio que presentan algn grado de
homogeneidad respecto del submercado al que se apunta. Los informes estadsticos
emitidos por entidades tanto pblicas como privadas nos entregan una primera
aproximacin.
1.3.4. Determinacin de IocaIizaciones potenciaIes
Se identifican los sectores de la zona de estudio que de una u otra forma pueden
presentar, en el corto o mediano plazo, caractersticas para desarrollar el proyecto.
1.3.5. Determinacin deI tamao y precio
Detectar precio y tamao de las unidades existentes en el parque, para hacernos una
idea de lo que ser nuestro proyecto de inversin.
1.4. FUENTES DE EXPLORACION
Para explorar el submercado, se presentan cuatro herramientas de estudio, las cuales
CAPITULO I
son las siguientes; las Estadsticas, la Exploracin Fsica del rea, las Entrevistas, la
Valoracin de las Caractersticas.
1.4.1. Estadsticas
Esta herramienta es utilizada para analizar cientficamente la informacin entregada
por los entes involucrados en el mercado de la construccin, en eso podemos sealar
para nuestro caso particular; instituciones como el Ministerio de Obras Pblicas,
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, nstituto Nacional de Estadsticas, Direcciones de
Obras de las distintas Municipalidades que comprenden la zona de estudio.
Cabe destacar que los datos recopilados son un historial de lo que ha venido
sucediendo en el rea de estudio durante un lapso de tiempo determinado, el cual nos
permite cuantificar la cantidad de proyectos llevados a cabo por las distintas empresas
constructoras, como tambin los recursos involucrados en el desarrollo de stos.
La informacin entregada por un estudio estadstico, si es bien aprovechada, ser de
mucha utilidad para que el gestor de un proyecto de inversin conozca la movilidad del
mercado y por ende a que nivel del mercado va a entrar a competir y en qu lugar fsico
le conviene echar a andar el proyecto.
1.4.2. ExpIoracin Fsica deI Area
La zona comprendida entre la provincia de Valdivia y la de Osorno se puede tomar
en cuenta como la manifestacin de los distintos mercados y submercados que la
componen, y desde este punto de vista la identificacin de cada uno de ellos se puede
concretar mediante su exploracin en terreno. Este elemento es utilizado para estudiar
para estudiar aquellas variables que puedan observarse mediante la simple observacin,
tales como la distribucin espacial de localizacin, identificacin de localizaciones
potenciales, etc.
Cabe sealar que estos estudios pueden ser tan precisos como desee el gestor del
proyecto, ya que se puede manejar un gran nmero de variables, tales como ubicacin,
tamao, proveedores de insumos, accesibilidad, estado de rutas, desarrollo futuro del
lugar (destinado a sector industrial, comercial, agrcola o turstico), etc.
1.4.3. Entrevistas
Esta es una herramienta que nos permite conseguir informacin en forma rpida y
barata, respecto de la identificacin de los submercados.
La personas que son entrevistadas, son todas aquellas que son consideradas como
participantes activos del mercado al que se pretende acceder y que de una u otra manera
estn vinculadas a la toma de decisiones.
Cabe sealar que la cantidad de personas participantes en el estudio, pierde toda
importancia, pues se transfiere la relevancia al contenido de las respuestas y sus
significaciones racionales y emocionales, (Gallup).
1.4.4. VaIorizacin de Ias Caractersticas
Este estudio resulta mas complejo que los anteriores, sin embargo el volumen e
conocimiento que aporta es mucho mayor. Adems de entregar informacin acerca de los
submercados (homogenizacin de unidades), proporciona informacin acerca de los
VaIdivia y Osorno"
precios que asigna el mercado a los productos de nuestro proyecto, establece una
medida de valoracin que realiza la demanda por los atributos del bien que se estudia y
permite establecer comparaciones interespaciales e intertemporales de las empresas
dedicadas al rubro.
1.4.4.1. AnIisis de uso de Ia VaIoracin de Ias Caractersticas
Lo que verdaderamente interesa en el enfoque de marketing de la construccin es
diferenciar adecuadamente el producto, por eso es importante detectar y estudiar
aquellas reas en que hallan empresas constructoras con caractersticas similares. Pues
la homogenizacin de las empresas constructoras se aborda mediante su clasificacin y
tipificacin. Metodolgicamente la tipificacin ms adecuada es la valoracin de las
caractersticas (Hardesson), la cual entrega una medida diferenciadora a travs del precio
por unidad de superficie de las reas que se han considerado en el estudio del proyecto.
Por otra parte, sabemos que las empresas constructoras, al igual que toda empresa
de servicios, no son un producto homogneo y que sus precios (ingresos o
financiamiento) dependen de las caractersticas que posea, como por ejemplo;
localizacin, capacidad de gestin, calidad, equipamiento, etc.
Afortunadamente el mtodo de valoracin de las caractersticas permite; estimar el
precio o nivel de ingresos de las empresas constructoras hipotticas, en base a los
precios que el mercado asigna a cada una de las caractersticas, es decir, estamos frente
a la disposicin a pagar que establece el mercado por nuestros productos.
1.5. PRODUCTOS
1.5.1. Servicios de Construccin
Debido a la demanda por servicios que solucionen de una manera gil y seria las
distintas situaciones adversas que debe enfrentar la poblacin en sus quehaceres
domsticos, surge la necesidad de formar una empresa de servicios que est atenta para
satisfacer las necesidades tanto de las grandes empresas, como de las personas y a la
vez expandirse al mercado inmobiliario de los sectores tursticos de nuestra zona de
estudio.
Dentro de los servicios de construccin que se ofrecen estn la construccin de
viviendas de veraneo, ampliacin de viviendas, mantencin de instalaciones en edificios e
industrias, instalaciones de agua potable y alcantarillado, instalaciones de gas.
1.5.1.1. Casas de Veraneo
Vivienda destinada a ser morada por una o ms personas, familias. Supuestamente
esta edificacin debe cumplir con tener un conjunto de caractersticas capaces de
satisfacer mltiples necesidades de cada morador en forma individual y de la familia,
como grupo social que convive, especialmente en lo esencial como vivienda de
descanso, por lo que la comodidad y el confort son lo primordial.
1.5.1.2. AmpIiacin de Viviendas
Debido a que en las ciudades se debe aprovechar el espacio de la mejor manera,
CAPITULO I
muchas veces las familias al adquirir para s una vivienda, esta no cumple con todas las
condiciones para desarrollar una vida cmoda, generalmente por el nmero de habitantes
que va creciendo a medida que pasa el tiempo, y eso hace en pensar en la ampliacin de
la vivienda, lo que se traduce en dar a la familia o moradores de la edificacin en
cuestin, un espacio mas amplio para que se sienta mas cmodo y por ende satisfaga
sus necesidades de un mejor vivir.
1.5.1.3. Mantencin de InstaIaciones
En toda empresa de una envergadura importante, independiente del rubro al cual se
dedique, existen siempre situaciones cotidianas que hacen que el andar de esta o de
alguna parte de esta, deba ser sometida a una manutencin o arreglo, sea este por
motivos de falla o simplemente por cambio de tecnologa, y por ende se requiere de un
servicio externo para que realice el trabajo de instalacin y posterior manutencin, ya que
en la empresa no se puede tener una persona estable para eso, pues lo mas probable es
que luego de un estudio financiero no se justificara su presencia en la empresa. Como
estos casos son espordicos, se hace necesario recurrir a alguien externo que cumpla
con el servicio en forma independiente y luego se retire, no generando mayor inversin a
la empresa que el necesario para superar el inconveniente.
Es as como industrias, edificios de oficinas, comercio y viviendas, fundos y predios
agrcolas, en fin, son muchos casos que podemos mencionar y de los cuales existe la
seguridad, de que en mas de una oportunidad le ha sucedido lo que antes hemos
mencionado.
1.5.1.4. InstaIaciones de Agua potabIe, AIcantariIIado y Gas
Cada vez que el mercado inmobiliario crece, se hace necesario que empresas
especializadas en un rubro especfico de la construccin tomen la responsabilidad de
ejecutar obras complementarias, que si bien es cierto no son las que involucran la mayor
parte de los recursos, pero s es importante hacerlas y hacerlas bien. Por eso se plantea
la posibilidad de ejecutar obras de Agua Potable, soluciones de Alcantarillado, colectivas
y particulares, e instalaciones de gas. Debido al aumento de accidentes producto de la
instalacin incorrecta de los artefactos que intervienen en una instalacin es necesario
que estas obras se ejecuten con una alta cuota de responsabilidad y por una empresa
que sea capaz de garantizar la labor encomendada por el mandante.
1.5.2. Marketing de Ia Construccin
Debido a la heterogeneidad de las empresas que ofrecen servicios constructivos en
nuestra zona de estudio, es necesario clasificarlas por categoras, ya que para las
distintas reparticiones del Estado, como Ministerio de Obras Pblicas, Ministerio de
Vivienda y Urbanismo, Municipalidades, etc., encontramos empresas de primera,
segunda y tercera categora, as como contratistas de distintas clases. En cada uno de
los mercados o niveles descritos es relativamente fcil conseguir, distinguir o diferenciar
el tipo de servicio que ofrecen con respecto de la base de su competencia.
1.5.3. Productos y Estrategia de Marketing
El afn de los gestores por diferenciar un producto explica la innovacin tecnolgica
y la creciente tendencia por incorporar servicios al conseguir la especializacin en
VaIdivia y Osorno"
determinados productos, lo cual otorga ventajas relativas y constituir un importante
mtodo de penetracin de mercado.
1.6. IDENTIFICACION DE LA COMPETENCIA
La base de la competencia de un producto corresponde a todas aquellas unidades con
las cuales se puede establecer una suerte de rivalidad. Es necesario conocer con
exactitud al producto para conseguir evaluar as las ventajas relativas. As mismo, es
importante advertir la magnitud de la base de competencia, ya que, resulta pertinente
analizar las posibles reacciones de los competidores y sus posibles consecuencias para
la factibilidad del proyecto propio.
1.7. DEMANDA - OFERTA - MERCADO
1.7.1. Demanda
En teora econmica la demanda se manifiesta como la disposicin a pagar por
obtener bienes capaces de satisfacer una necesidad. A dicha satisfaccin se le atribuye
un bienestar que por su obtencin los agentes estn dispuestos a algn sacrificio que les
"valga la pena.
En los mercados, el sacrificio se da por la renuncia o ingreso disponible a cambio del
bien capaz de satisfacer una necesidad, y en dicha perspectiva la lgica establece que el
precio pagado debe ser menor o igual al valor que se le atribuye al bien, en otras
palabras, debe valer la pena pagar el precio.
Demanda:
La cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita para buscar la
satisfaccin de una necesidad especfica a un precio determinado.
Demanda Potencial nsatisfecha:
A la cantidad de bienes o servicios que es probable que el mercado consuma en los
aos futuros, sobre la cual se ha determinado que ningn productor actual podr
satisfacer si prevalecen las condiciones en los cuales se hizo el clculo.
Oferta:
Cantidad de bienes o servicios que cierto nmero de oferentes (productores) estn
dispuestos a poner a disposicin del mercado a un precio determinado.
Cabe referirse a los mercados identificados para describir la demanda. El mercado
de la construccin, donde la oferta se representa por la cantidad de obras de edificacin,
segn su clasificacin, tamao y costo que se estn ejecutando en un lugar determinado
y en un momento de tiempo.
1.7.2. Oferta Competitiva
O de libre mercado, es aquella en la que los productores se encuentran en
circunstancias de libre competencia, sobre todo debido a que son tal cantidad de
CAPITULO I
productores del mismo artculo, que la participacin en el mercado est determinada por
la calidad, el precio y el servicio que se ofrece al consumidor. Tambin se caracteriza
porque generalmente ningn producto domina el mercado.
Mercado:
El rea en que confluyen las fuerzas de la oferta y de la demanda para realizar las
transacciones de bienes y servicios a precios determinados.
1.7.3. AnIisis Histrico deI Mercado
Establecer todas aquellas unidades ya existentes que posean cualidades
comparables con las del proyecto propio y que hayan sido incorporadas al mercado en un
determinado lapso de tiempo.
El registro en grficos de los datos mencionados nos entrega una aproximacin a la
realidad histrica del mercado.
1.7.4. AnIisis ActuaI deI Mercado
Corresponde a una fotografa del mercado y propone estructurarse en base a dos
estudios. El primero tiene por objeto advertir la realidad por lo que atraviesa y, el
segundo, determinar la oferta futura de unidades comparables con las del proyecto propio
en base a los antecedentes disponibles en la actualidad.
1.7.4.1. Determinacin de Ia Estructura Econmica LocaI
Sin duda que la economa local es un factor que se debe ponderar en los estudios de
proyeccin. Es importante conocer y analizar las expectativas del crecimiento
(decrecimiento) que presenta la zona en particular.
1.7.4.2. Determinacin deI Escenario Futuro
Cualquier prediccin del desempeo del mercado futuro est sujeta a los cambios de
la economa nacional en su conjunto.
1.8. PRECIO
Cantidad monetaria a que los productores estn dispuestos a vender, y los consumidores
a comprar, un bien o servicio, cuando la oferta y la demanda estn en equilibrio.
1.9. BALANCE OFERTA - DEMANDA
Basndose en la realizacin del anlisis actual, teniendo en cuenta el comportamiento
histrico del mercado frente a los distintos escenarios, en particular los ciclos econmicos
y determinando la situacin que prevalecer al momento de colocar las unidades, se
puede estimar la cabida del proyecto en el mercado.
2. ESTUDIO DE MERCADO ESPECIFICO PROYECTO
VaIdivia y Osorno"
EMPRESA CONSTRUCTORA
2.1. INTRODUCCION
Desde un comienzo, la zona comprendida entre la Provincia de Valdivia y la Provincia de
Osorno, fueron pobladas con fines colonizadores, trayendo consigo un gran avance del
desarrollo industrial, agrcola y ganadero. Esta situacin oblig a que la comunicacin en
esta zona fuera primordial para el traslado de los productos que se desarrollaban. Los
diferentes tipos de caminos que se confeccionaron, las lneas de ferrocarril, puertos
martimos y fluviales, llevaron a esta zona a un gran desarrollo econmico. Hoy se ha
sumado a las labores antes mencionadas, una intensa actividad pesquera, forestal y
turstica. Estas dos ltimas actividades son las que en este tiempo han tenido una
explotacin masiva, logrando posicionar a Valdivia como un lugar desde el cual se
pueden manejar la actividad turstica y tambin el sector forestal. Todo este movimiento
econmico de las ltimas dcadas ha trado un gran desarrollo inmobiliario, ya que por
motivos laborales es mucha la gente que debe trasladarse a vivir en la zona. En el caso
de la ciudad de Osorno tambin es una puerta importante en el desarrollo turstico,
puesto que es una ciudad de paso para quienes visitan el sur de nuestro pas o quienes
salen o entran de l desde o hacia la Repblica Argentina. Osorno es un gran foco de
desarrollo en el sector agrcola, ganadero, comercial e industrial. Ahora bien, no tan solo
estas dos ciudades tienen potencial en cuanto a su desarrollo econmico, sino que las
dems comunas que componen estas dos provincias tambin aportan en las diferentes
reas de nuestra economa.
Como el desarrollo econmico ha trado consigo el aumento del nmero de
habitantes en la zona, ha sido necesario replantearse el nivel de crecimiento inmobiliario
que se mantena por espacio de algunos aos. Y es por eso que en estas dos ltimas
dcadas hemos visto un fuerte incremento en cuanto al nmero de viviendas que se
construyen en nuestras ciudades, tanto con recursos pblicos como privados. El
desarrollo turstico en las ciudades aledaas a las antes mencionadas ha trado tambin
el desarrollo de la construccin de casas de veraneo, cabaas, hoteles, etc., sobretodo
por el constante loteo que se realiza en predios cercanos a los diferentes lagos que
existen en la zona. El crecimiento natural de las familias tambin influye en que cada
ciudadano quiere tener una vivienda ms amplia por lo que tambin hay un gran
desarrollo en el mercado constructivo debido a esta alternativa. Por otra parte, grandes
empresas comerciales, viendo que esta zona es un foco de constante desarrollo, deciden
invertir, hacindose parte del engrandecimiento econmico de nuestras provincias.
Dado que cada da se va mejorando la calidad de vida, con mejores caminos, mayor
tecnologa comunicacional, infraestructura adecuada para las distintas actividades,
mayores alternativas de esparcimientos, creacin de nuevos puestos de trabajo por el
sector industrial y comercial, se hace necesario ponerse a disposicin de la ciudadana
para realizar las tareas que se requieran hacer, con entusiasmo, responsabilidad y
espritu de superacin.
CAPITULO I
2.2. OBJETIVOS
Dadas las evidentes ventajas comparativas de la zona de las Provincias de Valdivia y
Osorno, para desarrollar actividades constructivas (edificacin) a nivel empresarial,
existen diferentes iniciativas orientadas en ese sentido que se han materializado y
adems se han incrementado con el paso del tiempo.
La alternacin del rubro de la construccin con otros de diversa ndole, obedece a
que la actividad de la construccin se desempea principalmente en el perodo estival, y
en forma mas lenta o en menor grado en perodos de invierno. Por eso cuando las
condiciones climticas no permitan un buen desempeo de nuestro trabajo, en su debido
momento se plantearn otras alternativas que permitirn que el rubro sea explotado en
todo el ao.
Desde el momento en que los agentes que intervienen en el mercado de la
construccin, tanto empresarios como ciudadanos (potenciales clientes) tomen
conciencia que existe la posibilidad de ofrecer y demandar, respectivamente de los
servicios constructivos (profesionales o tcnicos), mas all del perodo o fecha del ao en
que nos encontremos, se hace necesario que la actividad se desarrolle durante todo el
ao, a travs de servicios eficientes e infraestructura necesarias.
Para que lo anterior se cumpla deben existir realizar proyectos que marquen una
identidad, con personal e insumos de la zona de estudio, tal es el caso, de esta empresa
constructora que se estudiar en forma de evaluacin de proyecto.
2.3. DIAGNOSTICO DE SITUACION ACTUAL
2.3.1. Entorno y Actividad en Ia Zona
La actividad empresarial en el mbito de la construccin, como cualquier actividad
que realiza el ser humano, est orientado a satisfacer las necesidades sociales de ste,
la cual es tener un lugar de refugio donde desarrollar sus actividades privadas y donde
por supuesto deben existir las mnimas condiciones de comodidad para un efectivo
reposo. Las condiciones para desarrollar una actividad en el mbito de la edificacin,
teniendo en cuenta el sostenido desarrollo social y econmico que tiene la zona en
estudio, hacen que el gestor sea optimista de cara al futuro, pues ve que las condiciones
para desarrollar su idea estn dadas, considerando que existen personas que deciden
invertir en construir una vivienda, ampliar la que posee o simplemente realizar
mantencin en su propiedad, aprovechando que en nuestra zona existen alternativas de
quienes pueden efectuar el trabajo y adems hay tambin proveedores de insumos para
la construccin.
Ante tales expectativas, se torna favorable realizar el proyecto, ya que, si bien es
cierto, existen empresas constructoras; las hay de diferentes categoras y de distintas
capacidades econmicas, as que ser de suma importancia tomar la decisin correcta
en el sentido de apuntar al sector de la construccin en que nuestra empresa se
desempee de una manera tal, que sea rentable.
VaIdivia y Osorno"
2.3.1.1. Entorno de Ia zona de estudio
La zona de estudio est focalmente localizada desde las ciudades de Valdivia y
Osorno, hacia las dems comunas que componen las respectivas provincias,
considerando que estas ciudades por cantidad de servicios, infraestructura y tambin por
mayor poblacin, nos servir de plataforma para el desarrollo de nuestro proyecto.
Geogrficamente, se consider las dos provincias de la zona norte de la Dcima
Regin de Los Lagos. Cuadrante que contempla doce comunas en la Provincia de
Valdivia y siete comunas en la Provincia de Osorno. Cabe mencionar que esta zona
abarca desde el Ocano Pacfico hasta la Cordillera de los Andes.
GRAFICO 1
2.3.1.2. Composicin de Ia Zona de Estudio
A continuacin se entrega una nmina con las diferentes comuna que componen las
dos provincias que se encuentran bajo anlisis en este estudio de mercado.
CAPITULO I
PROVINCIA DE VALDIVIA
1. Valdivia
Capital provincial, con 149.559 habitantes, ha experimentado un crecimiento de un
15,1 % en su poblacin. La actividad econmica principal de la ciudad y sus alrededores,
con particularidad en el verano, es el turismo, pero durante todo el ao las actividades
primordiales son la industria, pesca, comercio, vivienda, sector forestal y actividad
universitaria. Ha experimentado un gran desarrollo en cuanto al sector inmobiliario ya que
debido a la migracin "campo ciudad o "pueblo ciudad, ha sido necesario por parte
del sector pblico como tambin del privado implementar de viviendas a quines necesitan
de ella. En cuanto al sector inmobiliario turstico, la ruta que une Valdivia y la costa, nos
ofrece amplias expectativas de desarrollo de nuestra empresa, ya que en esa zona se
concentra la mayor parte de las construcciones dedicadas al descanso en poca estival.
Lugares como Niebla, Los Molinos, San gnacio y la misma sla Teja, son centro de
atraccin de inversin.
2. Mariquina
Por todos conocida como San Jos de la Mariquina, cuenta con una poblacin actual
de 18.223 habitantes, con un aumento de su poblacin de un 1,5 %. La mayor parte de
su poblacin rural se dedica a la agricultura y al sector forestal, pero tambin es
importante la pesca y el turismo, ya que Mehuin, pueblo costero de la comuna, basa su
desarrollo en ello. Se ha convertido en una ciudad de paso muy importante, tanto para la
costa como para Valdivia.
3. Lanco
Ciudad de paso obligado, de norte a sur y viceversa. Es la puerta de entrada a la
Regin y por ende de la Provincia. Cuenta con 15.107 habitantes y estos han aumentado
en un 9,8 % en los ltimos diez aos.
4. Los Lagos
Ciudad con 20.168 habitantes, los cuales han aumentado en un 8,6 %, su economa
se basa en la industria, la agricultura y el turismo, teniendo a Riihue y su lago, como
gran foco de atraccin.
5. Futrono
Ciudad pre-cordillerana de la provincia, cuenta con 14.981 habitantes los cuales han
crecido un 6,6 %. A orillas del Lago Ranco, Futrono depende de la agricultura y la
ganadera, pero su mayor auge se debe a la proyeccin sostenida en aumento que ha
hecho del turismo. Hoy da cuenta con hoteles, condominios, cabaas, casas de veraneo,
playas, etc. y todo en franco aumento, ya que el mercado inmobiliario se mueve cada da
con mayor agilidad, especialmente en los sectores de Baha Coique, Llifn, Maihue, etc.
6. Corral
Puerto con una cantidad de 5.463 habitantes, que lamentablemente ha tenido una
disminucin de un -5,2 % , producto de la baja constante en la actividad pesquera. Una
de los factores que ha influido en su desarrollo es el aislamiento, producto de la distancia
desde la capital provincial.
VaIdivia y Osorno"
7. Mfil
Ciudad con 7.213 habitantes, ha crecido en un 0,5 %. Su poblacin se dedica
principalmente a labores agrcolas y ganaderas.
8. Panguipulli
Comuna lacustre, con 33.273 habitantes, con un crecimiento, en los ltimos diez
aos, de un 10,3 %, basa su desarrollo en la agricultura, la ganadera y la industria
maderera, pero ha tenido un auge en el turismo, contando con playas en el lago
Panguipulli, lago Calafqun, lago Pirehueico, etc. balnearios como Coaripe, Pucura, Pto.
Fuy, Neltume, Pirehueico. Un lugar importante es el Paso Huahum, que conecta la
Provincia de Valdivia con la Repblica de Argentina.
9. La Unin
Ciudad que posee una cantidad de 39,447 habitantes, con un crecimiento de un 1,8
%, los ltimos diez aos. Basa su economa en las industrias que desde mucho tiempo
han estado en la ciudad, especialmente las de lcteos y harinas, a esto se suma el
constante desempeo de los agricultores, mineros y comerciantes.
10. Paillaco
Ciudad ubicada en el centro de la provincia con un total de 19.237 habitantes, los
cuales han tenido un aumento de un 6,0 % en la ltima dcada, est catalogada como
ciudad de paso, pues tiene la ventaja que en este lugar se unen la carretera
Panamericana Sur o Ruta 5 con la ruta T 207, que viene desde Valdivia, por lo que la
abunda la locomocin colectiva. La gran mayora de los habitantes de otras comunas
deben pasar por Paillaco para dirigirse a la Capital Provincial, lo que ha hecho que esta
ciudad y sus alrededores se vea directamente beneficiado en el sector comercial, donde
el rubro de los supermercados, las distribuidoras de alimentos han visto incrementadas
sus ventas y como consecuencia de ello, varias empresas han elegido esta ciudad para
llevar adelante sus proyectos, lo que ha significado mayor cantidad de empleo y por ende
mayor consumo.
11. Ro Bueno
Ciudad con 32.627 habitantes, ha sufrido un descenso en su poblacin de un -1,1%,
pero que igual ha tenido un fuerte desarrollo inmobiliario. Su economa se basa
principalmente en la agricultura, la ganadera y el comercio. Producto de ello, es que es
una de las comunas con mayor inversin social en viviendas.
12. Lago Ranco
Ciudad lacustre con 10.098 y que ha tenido un decrecimiento en su poblacin de un -
3,5 %, debido a su aislamiento, por la distancia, del resto de la provincia. Aunque hay
destacar que este ltimo tiempo se ha visto un incremento en el sector inmobiliario ya que
como ciudad balneario, ofrece bellezas naturales (playa, lago, montaa, ros, etc.) que
hacen de Lago Ranco un foco de atraccin que recin se est desarrollando.
PROVINCIA DE OSORNO
Para nuestro estudio vemos de forma especial, la provincia de Osorno, como es una
provincia ms pequea que la de Valdivia, en nmero de habitantes, comunas, superficie
CAPITULO I
y por ende recursos, nuestro objetivo principal es la ciudad de Osorno, ya que la mayora
de las comunas estn disminuyendo la cantidad de habitantes y las que estn creciendo
lo hacen a tasas muy bajas, llevndose el mayor crecimiento precisamente la Capital
Provincial. De todas formas la tasa de crecimiento global no es baja y su desarrollo sigue
en alza, lo que nos permite debido a la cercana con Valdivia, incluirla en nuestro estudio,
con el propsito de ampliar el futuro mercado.
1. Osorno
Como capital provincial es la ciudad ms grande de la zona, inclusive que Valdivia,
con 145.475 habitantes y un aumento de un 13,9 % en el nmero de ellos. Sus
actividades econmicas principales son la agricultura, la ganadera y la lechera, lo que
los ha llevado a ser muy importantes en el mbito productivo, con industrias lecheras,
cerveceras, de alimentos, etc., lo que hace que esta ciudad se haya desarrollado
fuertemente en el rea comercial siendo uno de los centros de abastecimiento de la
regin. Como consecuencia del desarrollo econmico de Osorno, es que el sector
inmobiliario tambin ha jugado sus cartas, logrando hoy en da que sea una de las
ciudades del sur de Chile que ms est creciendo.
2. Puyehue
Ciudad con 11.368 habitantes, los cuales han tenido un leve ascenso de un 1,4 %,
en los ltimos diez aos.
3. San Pablo
Ciudad con 10.162 habitantes y una de las que ha sufrido la mayor baja en su
crecimiento, llegando este a un -9,1 %.
4. Puerto Octay
Comuna lacustre (lago Llanquihue) cuenta con 10.236 habitantes, pero ha tenido un
fuerte descenso en el nmero de stos, con un -7,4 %, pero que debido a su alto atractivo
turstico, sigue siendo un foco de atraccin para inversionistas que buscan edificar cerca
de bellezas naturales, como el entorno del Lago Llanquihue.
5. Purranque
Ciudad que con 20.705 habitantes solo presenta un crecimiento de un 2,6 %, siendo
la ciudad, despus de Osorno, que ms ha crecido.
6. Ro Negro
Comuna con 14.732 y con un gran descenso en su crecimiento de un -8,1 %, lo que
lo hace ser una de las ciudades con mayor migracin. Slo la inversin pblica hace que
el mercado inmobiliario crezca.
7. San Juan de la Costa
Es la comuna ms pequea de la provincia, con 8.831 habitantes y con la mayor tasa
de migracin o decrecimiento, un -9,7 %. Ciudad dedicada a labores de pequea
agricultura controlada principalmente por reducciones indgenas.
Todos los datos antes citados corresponden al ltimo censo realizado en nuestro
pas, el Censo 2002, y los resultados son comparados con el Censo 1992, lo que hace
VaIdivia y Osorno"
que estos datos sean de un perodo de diez aos, que son suficientes para ver las
posibilidades que tiene un negocio para ver si es o no factible. La zona de estudio consta
de un mercado de 577.905 habitantes, siendo la de mayor tamao la Provincia de
Valdivia con 356.396 habitantes, representando estos el 61,67 % del total y la Provincia
de Osorno con 221.509 habitantes con un 38,33 %.
2.3.1.3. Actividad de Ia Construccin en Ia Zona
Existe un gran avance en el sector de la construccin, dado que el desarrollo de
algunos sectores econmicos como el comercio, industria forestal y turismo han hecho de
nuestra zona un foco donde muchos inversionistas han puesto sus ojos. Es as como en
las ciudades mas grandes se ve un aumento de obras de edificacin que se ejecutan con
el fin de entregar mejores servicios a la comunidad, lo que trae consigo la atraccin de
otros ciudadanos de diferentes puntos del pas a construir viviendas de descanso en
sectores habilitados para el turismo, es as como a la orilla de distintos cursos de agua
como; lagos, ros, mar, se van edificando viviendas que mejoran el entorno del paisaje y
que adems incrementan el desarrollo de empresas especializadas en este tipo de
tareas.
Durante todo el ao se puede ver que en las distintas Direcciones de Obras de las
Municipalidades, se tramitan Permisos de Construccin para viviendas nuevas,
ampliaciones, remodelaciones, etc., lo que indica que este sector del mercado se mueve
con agilidad para satisfaciendo las necesidades de quienes requieran los servicios que
las empresas constructoras o contratistas menores ofrecen.
Desde el punto de vista comercial se sabe del aumento de inters que han tenido los
inversionistas para con la zona, as tambin del sector industrial, el cual ha tenido un
crecimiento sostenido en los ltimos aos, quedando an mas por explotar el sector
turstico, puesto que en algunos sectores, de la zona de estudio, recin se est
comenzando a desarrollar la poltica de lotear predios agrcolas, ganaderos o forestales,
para dar paso a urbanizaciones que luego se transforman en un aumento significativo de
obras de construccin que necesitan ejecutarse.
2.3.2. Catastro de Recursos
Como recurso constructivo o de edificacin se define a las mltiples necesidades, a
las que se enfrentan a diario las empresas constructoras de gran tamao como tambin
las de menores recursos, para resolver los problemas habitacionales de los pobladores,
cuyo fin es tener un lugar agradable donde desarrollar su vida familiar, sea esta
constante, en el caso de las viviendas de ciudad, o bien solo en temporadas de
vacaciones, para el caso de casas de descanso. Como nuestra zona ofrece un amplio
panorama de montaas, ros, mar, lagos, playas, etc., es necesario desarrollar ideas que
vayan en direccin del desarrollo inmobiliario de estas reas, que se ven como un
potencial que se est explotando, pero que an falta mucho por hacer.
No tan slo los privados aportan recursos a la hora de invertir en el desarrollo
habitacional de las provincias de Valdivia y Osorno, sino que el Estado de Chile aporta
con todo lo que significa Viviendas Sociales y sus respectivos planes de adquisicin de
estas, ya que por ahorros personales y subsidios estatales, mucha gente logra obtener su
casa propia.
CAPITULO I
Cuando hablamos de obras de edificacin, es importante mencionar que dentro de
stas se encuentran tambin las obras destinadas al sector industrial, comercial,
establecimientos financieros y tambin obras destinadas a servicios, tales como escuelas,
consultorios, hospitales, sedes sociales, etc.
A continuacin se muestran los Cuadros N 1, 2, 3, 4, 5, 6 Y 7, que contiene la
informacin de los diferentes contratistas del sector privado, inscritos en los Registros del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, los cuales estn autorizados para desarrollar su
trabajo en la Dcima Regin de los Lagos, y por ende en las Provincias de Valdivia y
Osorno.
Hay que sealar que el tema principal de este estudio se refiere a la Edificacin, por
eso no se considerarn en este punto a las mltiples empresas que se encuentran
abocadas a las Obras Civiles y que estn registradas en los anales del Ministerio de
Obras Pblicas.
REGSTRO DE CONSTRUCTORES MODALDAD PRVADA
Del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
(Autorizados para la Dcima Regin de Los Lagos)
CUADRO 1. Registro Constructores ( A-B-C)
VaIdivia y Osorno"
NOMBRE CATEG. REGIONES
AUTORIZADAS
DIRECCIONCIUDAD COMUNA
ADAMACO SOTO,
CRSTAN ROLANDO
1 V, V, X, X GNACO
SERRANO
392
NUEVA
MPERAL
NUEVA
MPERAL
ALBADE LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 , V, V, V, V, V,
X, X, X, X
TUCAPEL
564 OF. 73
CONCEPCON CONCEPCON
ALVAREZ TOLEDO,
TANCREDO SEGUNDO
3 X, X, X MARTNEZ
DE ROSAS
3309
VALDVA VALDVA
ALVAYAY PEREZ, HELO
DOMNGO
1 V, X, X CALLE
NUEVA
215
VALDVA VALDVA
ARCOSEN LMTADA,
EMPRESA
CONSTRUCTORA
1 , , , V, V, V, V,
V, X, X, X, X,X
APOQUNDO
4900 OF.
187
SANTAGO LAS
CONDES
ARTEAGA FUENTEALBA,
ALBERT EMERSON
1 X, X ELEUTERO
RAMREZ
570
RO
NEGRO
RO
NEGRO
AVLA VALDEBENTO,
ANDRES LUS
1 V, V, X, X, X LAS
QULAS
1110
TEMUCO TEMUCO
BAT ARQUTECTURA Y
CONSTRUCCON S. A.
1 , , , V, V, V, V,
V, X, X, X, X, X
AV.
PEDRO DE
VALDVA
1783 OF.
159
SANTAGO SANTAGO
BARRA MANCLLA,
ANTONO SEGUNDO
3 X, X NDEPENDENCA
86
COYHAQUECOYHAQUE
BAYONA S. A.,
CONSTRUCTORA
1 V, V, X, X, X MANUEL
MONTT
850 OF.
203
TEMUCO TEMUCO
BELTRAN GAVLAN,
MREYA DEL ROSARO
3 V, X, X OROMPELLO
235
RENACO RENACO
BO-BO S. A.,
CONSTRUCTORA
1 , , , V, V, V, V,
V, X, X, X, X
EL
CANELO
N 2715 -
2 PSO
SANTAGO PROVDENCA
BRAVO CD, ALEX
ANDRES
1 X, X, X VLLA
ALEGRE
523
TEMUCO P. LAS
CASAS
BULBOA GONZALEZ,
EDUARDO MAXMLANO
1 , , , V, V, V, V,
V, X, X, X, X, X
MARTN
DE
ZAMORA
SANTAGO LAS
CONDES
CAPITULO I
4239
BUSTOS Y BUSTOS
LMTADA, SOCEDAD
FORESTAL
3 V, X, X CAMNO
HUCHAHUE
KM. 1,5
TEMUCO TEMUCO
CABURGA LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 V, X, X LAUTARO
27 DEPTO.
3
TEMUCO TEMUCO
CALN S. A.,
CONSTRUCTORA
3 X, X NUEVA DE
LYON 96
DEPTO.
204
SANTAGO PROVDENCA
CALCANTO LMTADA,
NGENERA,
ARQUTECTURA Y
CONSTRUCCON
2 V, V, V, V, V, X,
X, X
FRERE
227
LOS
ANDES
LOS
ANDES
CAMPODONCO
LATORRE, SERGO
HECTOR
1 X, X CARDONAL
KM. 27
PUERTO
MONTT
PUERTO
MONTT
CANOBRA Y SEREY
ARQUTECTOS
ASOCADOS LMTADA
1 , V, V, V, V, V,
X, X, X
PEDRO DE
VALDVA
555 OF.
705
SANTAGO PROVDENCA
CARCAMO OYARZUN,
OLEGARO
3 X, X ANDRES
BELLO 870
OF. 24
TEMUCO TEMUCO
CAROCA PAREJA,
PATRCO LUS
3 , , , V, V, V, V,
V, X, X,X, X, X
LOS
ROBLES
1098
SANTAGO LO PRADO
CARRASCO ARANGUZ,
ENRQUE ALFREDO
3 V, X, X RO
BDASOA
01843
TEMUCO TEMUCO
CARTES MORALES,
ANYULNA
3 V,V, V, V, X, X,
X
LAS
CAMELAS
4035
SANTAGO RENCA
CASTLLO Y CASTLLO
LMTADA, SOCEDAD
DE PRESTACON DE
SERVCOS EN LA
CONSTRUCCON DE
OBRAS MENORES
2 V, V, V, V, X, X VLLA LA
VEGA S/N
TALCA RO
CLARO
CERRO ELOL
LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 V, X, X NAHUELBUTA
1924
TEMUCO TEMUCO
CHAPARRO URREA,
EDGARDO ARTURO
1 V, V, X, X 18 DE
SEPTEMBRE
PTRUFQUEN PTRUFQUEN
VaIdivia y Osorno"
740
CLAUDO GONZALEZ
LMTADA, ASESORAS Y
CONSTRUCCONES
1 V, X, X, X ARTURO
PRAT
712OF. 15
TEMUCO TEMUCO
COR LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 OBSPO DEL
SOLAR 5721
SANTAGO LA RENA 2267175
COLBUN LMTADA,
AGRCOLA COMERCAL
MADERERA E
MPREGNADORA
3 8 NORTE 35 TALCA TALCA 220815
CONSTANZO DURAN,
CARLOS FERNANDO
1 V, V, V, X, X AV.
PEDRO DE
VALDVA
0449
TEMUCO TEMUCO
CONTEM LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 V, X, X A LYNCH
552
TEMUCO TEMUCO
CONTRERAS PNO,
CARLOS ALBERTO
1 V, V, X, X ONGOLMO
850 OF. 22
CONCEPCON CONCEPCON
CORDERO CUEVAS,
JAME FERNANDO
PANCRACO
1 V, V, X, X MANUEL
MONTT
1476
TEMUCO TEMUCO
CORNEJO HUERTA,
GLBERTO ANTONO
2 X, X, X LAS
NEVES
BLOCK 4
DEPTO. 11
COYHAQUECOYHAQUE
COSAL S. A.,
CONSTRUCTORA
1 , , , V, V, V, V,
V, X, X, X, X,X
SAN
GNACO
274
SANTAGO SANTAGO
CRPSOL LMTADA O
LTDA., NGENERA Y
CONSTRUCCON
3 V, V, V, X, X JAME
REPULLO
1385
TALCAHUANO TALCAHUANO
CURACO LMTADA,
SOCEDAD
CONSTRUCTORA
1 V, X, X EL
TRONADOR
583
TEMUCO CUNCO
CUADRO 2. Registro Constructores ( D-E-F)
CAPITULO I
AUTORIZADAS
DE LARE CERDA,
GASTON GABREL
1 V, X, X LAS
QULAS
1305
TEMUCO TEMUCO
DAZ ECHEVERRA, LUS
EDUARDO
1 V, X, X LLANQUHUE
01780
TEMUCO TEMUCO
DGMAR LMTADA,
CONSTRUCTORA
2 , , , V, V,
V, V, V,
X, X, X, X,
X
RO
CUARTO
BLOCK 6
N 249 OF.
41
LLAY -
LLAY
LLAY -
LLAY
DONOSO VEJAR,
RGOBERTO
FRANCSCO
1 V, V, X,
X, X
RUDECNDO
ORTEGA
01683
TEMUCO TEMUCO
DUFEY SEGUEL, RENE
LEONEL
1 V, X, X CHORRLLOS
1083
DEPTO. 3
VCTORA VCTORA
ECOSUR LMTADA,
SOCEDAD
CONSTRUCTORA
3 V,X MACKENNA
1821
OSORNO OSORNO
EL MRADOR LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 V, V, V,
X, X, X
BASCUAN
SANTA
MARA
0829
TEMUCO TEMUCO
EL ROBLE LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 V, X, X ANDRES
BELLO 870
OF. 23
TEMUCO TEMUCO
ESPARZA RVERA,
OSCAR JAME
3 X, X BERNARDO
O'HGGNS
866
TEMUCO TEMUCO
ESPNOZA BRENET,
JAME
1 V, X, X CAMNO A
CUNCO
KM. 2
TEMUCO P. LAS
CASAS
ESTRADA GAVLAN,
SERGO JAVER
3 , , , V, V,
V,V, V,
X,X,X,
X,X
KM. 26
CAMNO
CABRERO
- MONTE
AGULA
CABRERO CABRERO
FALEK LMTADA,
SOCEDAD
CONSTRUCTORA DE
VVENDAS
3 , , , V, V,
V, V, V,
X, X, X, X,
X
LOS
CAROLNOS
68
SANTAGO EL
BOSQUE
FGUEROA AREVALO,
JAME EDSON
1 X, X, X LAS
LENGAS
PUERTO
MONTTT
PUERTO
MONTT
VaIdivia y Osorno"
204
FUNDACON TECHO
PARA CRSTO
3 V, V, V,
V, X, X,
X
SERRANO
540
CONCEPCON CONCEPCON
CUADRO 3. Registro Constructores ( G-H-I)
CAPITULO I
AUTORIZADAS
GAETE ESPNA,
OSVALDO ALEJANDRO
3 V, V, X,
X
LOS
LTRES
0205
ANGOL ANGOL
GALLEA S. A. DE
NGENERA Y
CONSTRUCCON
1 , , , V, V,
V,V, V,
X,X,X,
X,X
2 NORTE
965
TALCA TALCA
GALLARDO ORTEGA,
JUAN FELX
3 X, X ELEUTERO
RAMREZ
762 OF. 05
OSORNO OSORNO
GANGA SANCHEZ,
LEONEL ALBERTO
3 V, X, X JUPTER
2210
VLLA
GALCA
TEMUCO TEMUCO
GARCA GROSS Y
COMPAA LMTADA,
EMPRESA
CONSTRUCTORA
CARLOS RENE
1 V, V, V,
V, X, X
SAN
MARTN
0887
TEMUCO TEMUCO
GARCA POPELARE
HERMANOS SOCEDAD
ANONMA
1 , , , V, V,
V, V, V,
X, X, X,
X,X
AVENDA
EDUARDO
FRE
MONTALVA
5200
SANTAGO RENCA
GARCA Y COMPAA
LMTADA,
CONSTRUCTORA JOSE
MGUEL
1 V, V, V,
V, X, X, X
CLARO
SOLAR
835
DEPTO.
401
TEMUCO TEMUCO
GARRDO FGUEROA,
DEGO LEOPOLDO
1 V, X, X REPUBLCA
798
TEMUCO TEMUCO
GARRDO PACHECO,
MARCELO FERNANDO
1 V, X, X ARTURO
PRAT 350
OF. 602
TEMUCO TEMUCO
GENESS LMTADA,
SOCEDAD
CONSTRUCTORA
1 , , , V, V,
V, V, V,
X, X, X,
X,X
ROMAN
DAZ 2097
SANTAGO UOA
HENRQUEZ CABEZAS,
MAURCO ALEJANDRO
1 V, X, X LANALHUE
1498
TEMUCO TEMUCO
HENRQUEZ POLANCO,
GERARDO ALEJANDRO
1 X, X, X VSTA
HERMOSA
102
FRUTLLARFRUTLLAR
VaIdivia y Osorno"
HERRERA Y PLAZA
LTDA.
3 V, V, X,
X
MARCON
S / N
BARRO
NDUSTRAL
TEMUCO TEMUCO
NEXCA S. A. 1 , , , V, V,
V, V, V,
X, X, X, X,
X
PLACER
1390 2
PSO
SANTAGO SANTAGO
TURRA FERNANDEZ,
ROLANDO SEGUNDO
2 X, X DANTE N
01355
TEMUCO TEMUCO
CUADRO 4. Registro Constructores ( J-K-L-M-N)
CAPITULO I
AUTORIZADAS
JADUE DEL PNO, FUAD
CLAUDO
3 X, X KM. 24
CAMNO
TEMUCO-NUEVA
MPERAL
NUEVA
MPERAL
NUEVA
MPERAL
LACRAMPE HOLTEUER,
GUSTAVO
1 X, X LOS
ROBLES
915
VALDVA VALDVA
LAUTARO S. A.,
NMOBLARA Y
CONSTRUCTORA
1 , , , V,
V, V, V,
V, X, X,
X, X, X
DAGONAL
ORENTE
N 5170
SANTAGO UOA
LEVA MONTECNO,
VCTOR JESUS
3 V, X, X O'CARROL
403
COLLPULLCOLLPULL
LCANDEO AGULAR,
TEMSTOCLES
3 X PUNTA
ARENAS
485
RO
NEGRO
RO
NEGRO
LNAM RUZ, LUS
ALBERTO
1 X, X AV.
NORTE
120
CHATEN CHATEN
LOBOS FUENTES,
NBALDO ABNER
3 V, X, X JUAN
ANTONO
CONCHA
462
NUEVA
MPERAL
NUEVA
MPERAL
LOYOLA URBE, OMAR
AGUSTN
1 X, X, X, X SMPSON
2480
COYHAQUECOYHAQUE
M. Y C. LMTADA,
SERVCOS GENERALES
1 X, X, X, X CARLOS
ANWANSTER
842
VALDVA VALDVA
MAGAL S. A.,
CONSTRUCTORA E
NMOBLARA
1 , , , V,
V, V, V,
V, X, X,
X, X, X
EL
CANELO
N 2715
SANTAGO PROVDENCA
MARANGEL
VALDEBENTO, MARO
ANTONO
3 V, X, X B.
O'HGGNS
0760
TEMUCO TEMUCO
MARTABD Y CA. LTDA.,
JOSE MGUEL
1 X, X MACKENNA
2090 - SAN
MATN 451
A
OSORNO
TEMUCO
OSORNO
TEMUCO
MARTNEZ BURGOS,
VCTOR CARLOS
3 X BALMACEDA
910
RO
NEGRO
RO
NEGRO
MASSARDO ORTZ,
ALDO PATRCO
1 V, X, X SENADOR
ERTEBANEZ
TEMUCO TEMUCO
VaIdivia y Osorno"
711
MEYNET MORAGA,
JOSE MGUEL
1 V, V, X,
X, X
CAMNO
AEROPUERTO
MAQUEHUE
S / N
TEMUCO P. LAS
CASAS
MRANDA MRANDA,
SERGO EDUARDO
1 V, X, X, X PADRE
HARTER
574
PUERTO
MONTT
PUERTO
MONTT
MOLNA CHEUQUEPAN,
SERGO EDUARDO
1 V, X, X CAMNO
TRAGUEN
KM. 1
VCTORA VCTORA
MORALES ZUGA,
JUAN CARLOS
3 V, X, X GENERAL
MACKENNA
593 OF.
302
TEMUCO TEMUCO
MORENO ORELLANA,
MANUEL FERNANDO
3 V, X, X GENERAL
MACKENNA
593
DEPTO.
503
TEMUCO TEMUCO
MORENO Y CAROCA
LMTADA
1 X, X, X ECHAURREN
32
SANTAGO SANTAGO
MUNDO RURAL LTDA. 3 JOSE
MGUEL
CARRERA
243
PUYEHUE ENTRE
LAGOS
NATVA LMTADA,
SOCEDAD
ARQUTECTURA Y
CONSTRUCCON
2 V, X, X ARTURO
PRAT 350
DEPTO.
614
TEMUCO TEMUCO
NAVARRETE ROJAS,
LUS ALBERTO
3 , , , V,
V, V, V,
V, X, X,
X, X, X
GLUCK
2774
SANTAGO SAN
JOAQUN
NAVARRETE Y DAZ
CUMSLLE NGENEROS
CVLES SOCEDAD
ANONMA
1 , , , V,
V, V, V,
V, X, X,
X, X, X
MONEDA
1025 PSO
6
SANTAGO SANTAGO
NEUMANN AGULAR,
PABLO
1 X, X, X CARDONAL
2503
PUERTO
MONNT
PUERTO
MONTT
NORAMBUENA
FUENTES, JUAN
GULLERMO
3 X, X, X PASAJE 1
1764
PUERTO
MONTT
PUERTO
MONTT
CUADRO 5. Registro Constructores ( O-P-Q-R)
CAPITULO I
VaIdivia y Osorno"
AUTORIZADAS
OLMUE S. A.,
NMOBLARA E
NVERSONES
CONSTRUCTORA
1 X, X BALMACEDA
NORTE 156
LOS
LAGOS
LOS
LAGOS
PACHECO CORNEJO,
CARLOS EDUARDO
1 V, X, X LAUTARO
290
TEMUCOTEMUCO
PACHECO GUTERREZ,
DANTE VAN
1 V, X, X GRALDA
02140
TEMUCOTEMUCO
PARENAS LMTADA,
SOCEDAD
CONSTRUCTORA E
NVERSONES
1 V, V, X, X GENERAL
MACKENNA
593 OF.
302
TEMUCOTEMUCO
PELDOZA REDEL,
ALEJANDRO
1 V, X, X O'HGUNS
760
TEMUCOTEMUCO
PEA Y PEA LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 V, X, X RANCAGUA
1415
TEMUCOTEMUCO
PERALTA ALVAREZ,
JUAN ELECER
3 X, X ROMULO
RODRGUEZ
321
PUERTO
MONTT
PUERTO
MONTT
PZARRO WOLF,
ROBERTO RENE
1 V, X, X LAS
QULAS
1535
TEMUCOTEMUCO
PUCHEGUN S. A.,
NMOBLARA Y
CONSTRUCTORA
1 , , , V, V,
V, V, V, X,
X, X, X, X
DAGONAL
LOS
CASTAOS
5865
SANTAGO LA
FLORDA
QUROZ VERGARA,
WALTER RODRGO
1 V, X, X CAMNO
LA
SERENA
KM. 2
TEMUCOTEMUCO
RADTKE PERN, KAREL 1 V, X, X LAGOS 505
DEPTO.
204
TEMUCOTEMUCO
RAMUN MONTOYA,
HERNAN SERGO
3 V, V, V, X,
X
CARACOLES
s / N
MALLOA MALLOA
RAUL DEL RO S. A.,
CONSTRUCTORA
1 , , , V, V,
V, V, V, X,
X, X, X, X
TERRANOVA
N 265
SANTAGO PROVDENCA
RO LOA SOCEDAD
ANONMA,
CONSTRUCTORA
1 , , V, V, V,
V, X, X, X,
X, X
HUERFANOS
1160 OF.
608
SANTAGO SANTAGO
RODRGUEZ PARRA,
EDGARDO RUBEN
1 V, X, X ANTONO
VARAS 920
TEMUCOTEMUCO
CAPITULO I
OF. 41
RUBLAR MOYA, LUS
ADOLFO
3 X, X LOS
JUNCOS
1652
TEMUCOTEMUCO
RUZ URBE, JAVER
ORESTE
3 V, X, X GENERAL
MACKENNA
N 974
TEMUCOTEMUCO
CUADRO 6. Registro Constructores ( S-T-U)
VaIdivia y Osorno"
AUTORIZADAS
S. R. LTDA., NGENERA
Y CONSTRUCCON
3 , , , V, V,
V, V, V,
X, X, X, X,
X
SERRANO
628
MELPLLA MELPLLA
SAAVEDRA EWERT,
VCTORANO RENATO
1 V, X, X CHORRLLOS
856
ANGOL ANGOL
SAAVEDRA MONTT,
JOSE LUS
3 V, V, V,
V, X
LOS
PEUMOS
664
RANCAGUARANCAGUA
SAELZER CANOUET,
GERARDO ENRQUE
1 V, V, V, X,
X
ACHUPALLAS
510
VA DEL
MAR
CHORRLLOS
SALAS SALAS, ANGEL
CUSTODO
3 V, V, X,
X
MAPU 265 QULLECO QULLECO
SALDAS NZULZA,
JACQUELNE DEL
CARMEN
1 V, V, X,
X
LAS
TRANQUERAS
0138
TEMUCO TEMUCO
SAN MARTN Y CAMPOS
LMTADA
3 V, V, X,
X, X
BAQUEDANO
216
LAUTARO LAUTARO
SANTA LUCA LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 V, V, X,
X, X
GABRELA
MSTRAL
870
TEMUCO TEMUCO
SANTA MARA LMTADA,
NMOBLARA Y
CONSTRUCTORA
2 X, X KM. 7
CAMNO A
PANGUPULL
- LANCO
PANGUPLL PANGUPULL
SANTAMARA BONET E
HJOS LMTADA,
NCOLAS
2 X AVDA.
RENE
SORANO
2660
OSORNO OSORNO
SANTANA GALLARDO,
JUAN JAVER
3 X, X, CRUCERO
495
PURRANQUE PURRANQUE
SAUTEREL SCHLLNG,
HERNAN
2 X, X, X, X,
X
ALEJANDRO
GUTERREZ
36
COYHAQUECOYHAQUE
SESCON LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 , , , V, V,
V, V, V,
X, X, X, X,
X
MALAQUAS
CONCHA
070 OF. 1
SANTAGO PROVDENCA
SGMA LMTADA,
CONSTRUCTORA
1 , , V, V,
V, V, V,
X, X, X
ADELADA
LA FETRA
2369
SANTAGO PROVDENCA
SOFA URBE Y
COMPAA LMTADA
3 X, X EJERCTO
LBERTADOR
RO
BUENO
RO
BUENO
CAPITULO I
1953
TECHO PARA CRSTO
SOCEDAD LMTADA,
VVENDAS
ECONOMCAS
3 V, V, V,
V, X, X,
X
GOLFO DE
ARAUCO
3673
CORONEL CORONEL
TOLEDO TORRES,
JORGE EDUARDO
1 V, X, X PSAGUA
1810
TEMUCO C.
DEPORTVOS
TORRES SOTO, MANUEL
ANTONO
1 V, X, X TACNA
1243
VCTORA VCTORA
TORRES VENEGAS,
CARLOS PATRCO
1 V, V, X,
X, X
AVENDA
BRASL
1090
LAUTARO LAUTARO
TRAPANANDA S. A.,
SOCEDAD MADERERA
NDUSTRAL
3 X, X QUTRALCO
484
PUERTO
AYSEN
PUERTO
AYSEN
URRA ROSSEL,
MARSOL DEL CARMEN
3 V, V, X PEREZ
553 (
CENTRO)
OSORNO OSORNO
CUADRO 7. Registro Constructores ( W-V-X-Y-Z)
VaIdivia y Osorno"
AUTORIZADAS
VADELCO LMTADA,
CONSTRUCTORA E
NMOBLARA
1 , , , V, V,
V, V, V,
X, X, X, X,
X
CALLAO
2970 OF.
406
SANTAGO LAS
CONDES
VANROM Y CA. LTDA.,
EMPRESA
CONSTRUCTORA
1 V, V, V, V,
V, X, X, X
DAGONAL
P.
AGURRE
C.1259
DEPTO. 8
CONCECPCON CONCEPCON
VARGAS HUN, JUAN
CARLOS
1 V, V, V,
X, X
AV.
PABLO
NERUDA
02474
TEMUCO TEMUCO
VASQUEZ VEROZA,
JUAN ANDRES
1 V, X, X FRANCSCO
SALAZAR
0674
TEMUCO TEMUCO
VELASQUEZ GALNDO,
CUSTODO ELADO
2 X, X, X ALFONSO
SERRANO
359
COYHAQUECOYHAQUE
VERGARA ABARCA,
JAME HUMBERTO
1 V, X, X LOS
MERCEDAROS
03160
TEMUCO TEMUCO
VLLARROEL
VLLARROEL, MGUEL
ANGEL
1 X, X, X LOS
LEONES
960
PUERTO
MONTT
PUERTO
MONTT
WEBAR FUENZALDA,
EUGENO ENRQUE
3 X, X BARROS
ARANA
191
TEMUCO TEMUCO
ZAMORANO BETANZO,
ROSA DEL CARMEN
1 V, X, X ZEM 2178 PUEBLO
NUEVO
TEMUCO
2.3.3. BaIance de Situacin ActuaI y ProbIemas Crticos
Como balance de Catastro de Recursos e infraestructura en el mbito de la
construccin, se obtienen algunos aspectos muy rescatables, encontrando una gran
armona entre las caractersticas que posee la zona en trminos econmicos y los focos
de desarrollo futuro que se encuentran insertos en ella. Todo esto implica que quienes
intervengan en el negocio de la construccin, cuiden de los recursos naturales, los que
hacen atractiva la zona, cumplan con normas bsicas de calidad y profesionalismo a la
hora de ejecutar proyectos, y que se cree conciencia de que este es una forma de
obtener recursos a largo plazo y no slo por un momento.
La mayora de quienes ingresan al mercado de las empresas constructoras, lo hacen
pensando en que este ser un trabajo para desarrollarlo en el tiempo, por lo tanto, se
CAPITULO I
deben plantear polticas de desarrollo que vayan de acuerdo con el desarrollo econmico
de la zona de estudio, es decir las decisiones tomadas sean hechas en forma profesional,
pues tambin se advierte un cierto entusiasmo de personas que intervienen en el
mercado sin tener las herramientas para hacerlo, rebajando el nivel de calidad en la
entrega final de los productos, subvalorando los costos y perjudicando el negocio para
quienes quieren hacer bien las cosas.
Cada ciudad que se considera en este proyecto tiene diferentes cualidades a la hora
de ser analizada desde el punto de vista de una empresa constructora que desee trabajar
en ellas. Cabe mencionar que, por nmero de habitantes, mejor accesibilidad de
caminos, mayor infraestructura comercial e industrial, las ciudades mas grandes tienen la
primera opcin para fijar en ellas las bases de nuestro proyecto, sin embargo las
ciudades del interior, ofrecen mayores posibilidades de esparcimiento en temporadas de
vacaciones, haciendo de estos lugares, un foco de constante desarrollo, donde nuestro
proyecto pueda ser ejecutado, sabiendo el potencial que existe.
Uno de los aspectos crticos en la zona que se est evaluando, es la falta de
informacin, que existe para el resto del pas, acerca de los sectores de las provincias en
que se puede explotar el desarrollo inmobiliario y turstico, las cuales siendo comunas
ms pequeas, se ven absorbidas por las grandes ciudades, puesto que al no ser
debidamente promocionadas, simplemente no son tomadas en cuenta a la hora de
construir una vivienda de veraneo, cabaas, hoteles, etc., contando estos lugares con
grandes bellezas naturales.
Una gran ventaja que poseen las Provincias de Valdivia y Osorno, es la gran
capacidad de movilizacin o locomocin de una ciudad a otra, por lo que la
comunicacin, de un lugar a otro, se hace expedita al momento querer viajar al lugar de
trabajo o transportar insumos para la construccin.
Finalmente podemos afirmar que si ofrecemos un trabajo de calidad, a buen precio y
en los plazos pactados, estaremos cimentando paso a paso el desarrollo de nuestra
empresa, ya que un cliente satisfecho y contento con lo que obtiene, por nuestro trabajo,
es un promotor efectivo para atraer a ms personas a querer depender de nosotros para
ejecutar la obra que desee hacer, se sta una vivienda, una cabaa, una ampliacin, una
instalacin o simplemente una mantencin.
2.4. POTENCIALIDADES
2.4.1. AnIisis sectorizado de Ia zona
En el catastro o estudio del mercado de la construccin, acerca de las empresas
comprometidas en el rubro, estas son caracterizadas en distintas categoras, es decir; de
acuerdo a su capacidad econmica y su experiencia pueden ser de 1, 2 y 3
Categoras, lo mismo pasa con los diferentes profesionales del rea, los cuales tambin
estn separados por categora, de acuerdo al grado de experiencia que posean y a la vez
dependiendo de la especialidad de su trabajo.
Para el caso en estudio, no podemos sealar que cada ciudad tiene sus propios
profesionales, ya que cada empresa o contratista una vez inscrito en sus respectivos
VaIdivia y Osorno"
registros; Ministerios, Municipalidades o Servicios, son libres de desarrollar su labor en la
ciudad que estimen conveniente, de acuerdo a la legislacin vigente.
En nuestro estudio tenemos que analizar dos grandes temas: Lo primero est
presentado, y se refiere a la informacin con respecto a las Empresas Constructoras,
inscritas como Contratistas de Modalidad Privada, en los registros de el SERVU, y el
segundo tema que se plantea a continuacin es; la realidad histrica, presente y futura
del mercado de la construccin en las Provincias de Valdivia y Osorno. Para esto ltimo,
contamos con informacin proveniente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y del
nstituto Nacional de Estadsticas, Municipalidades, Empresas de Servicios, etc., de lo
cual se detallar en los siguientes cuadros y grficos, en los cuales se podr ver su
desarrollo en los ltimos aos.
nversin realizada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a travs del SERVU,
en la Provincia de Valdivia, entre el ao 1998 y ao 2001.
CUADRO 8
RECURSOS DESTINADOS POR SERVIU - AO 1998
COMUNA EDIFICACION %
Com.
OBRAS
VARIAS
%
Com.
TOTAL %
Prov.
Valdivia $
2.086.545.952
55% $
1.676.422.572
45% $ 3.762.968.524 37,26%
Mariquina $ 451.244.514 83% $ 89.461.450 17% $ 540.705.964 5,35%
Lanco $ 450.232.755 99% $ 4.000.000 1% $ 454.232.755 4,50%
Los Lagos $ 426.913.902 73% $ 158.196.856 27% $ 585.110.758 5,79%
Futrono $ 404.703.600 95% $ 20.600.000 5% $ 425.303.600 4,21%
Corral $ 0 0% $ 69.771.140 100% $ 69.771.140 0,69%
Mfil $ 54.380.063 76% $ 16.776.898 24% $ 71.156.961 0,70%
Panguipulli $ 0 0% $ 320.452.455 100% $ 320.452.455 3,17%
La Unin $ 958.804.521 74% $ 333.495.919 26% $ 1.292.300.440 12,80%
Paillaco $ 445.764.153 61% $ 283.648.736 39% $ 729.412.889 7,22%
Ro Bueno $
1.620.317.201
88% $ 228.139.072 12% $ 1.848.456.273 18,30%
Lago Ranco $ 0 0% $ 0 0% $ 0 0,00%
TOTALES $
6.898.906.661
68% $
3.200.965.098
32% $
10.099.871.759
100%
CAPITULO I
GRAFICO 2
CUADRO 9
VaIdivia y Osorno"
Com.
OBRAS
VARIAS
%
Com.
TOTAL %
Prov.
Valdivia $
2.821.066.999
77% $ 857.716.409 23% $
3.678.783.408
76,39%
Mariquina $ 0 0% $ 48.528.470 100% $ 48.528.470 1,01%
Lanco $ 10.000.000 8% $ 114.691.710 92% $ 124.691.710 2,59%
Los Lagos $ 0 0% $ 95.604.502 100% $ 95.604.502 1,99%
Futrono $ 0 0% $ 0 0% $ 0 0,00%
Corral $ 0 0% $ 0 0% $ 0 0,00%
Mfil $ 270.139.653 96% $ 12.500.000 4% $ 282.639.653 5,87%
Panguipulli $ 0 0% $ 0 0% $ 0 0,00%
La Unin $ 0 0% $ 105.636.996 100% $ 105.636.996 2,19%
Paillaco $ 709.553 1% $ 70.654.657 99% $ 71.364.210 1,48%
Ro Bueno $ 302.515.941 81% $ 70.213.023 19% $ 372.728.964 7,74%
Lago Ranco $ 0 0% $ 36.001.946 0% $ 36.001.946 0,75%
TOTALES $
3.404.432.146
71% $ 1.411.547.713 29% $
4.815.979.859
100%
CAPITULO I
GRAFICO 3
CUADRO 10
VaIdivia y Osorno"
Com.
OBRAS
VARIAS
%
Com.
TOTAL %
Prov.
Valdivia $ 0 0% $ 835.338.670 100% $ 835.338.670 21,97%
Mariquina $ 0 0% $ 0 0% $ 0 0,00%
Lanco $ 405.546.733 77% $ 123.511.573 23% $ 529.058.306 13,92%
Los Lagos $ 227.004.994 76% $ 70.011.445 24% $ 297.016.439 7,81%
Futrono $ 358.904.643 100% $ 0 0% $ 358.904.643 9,44%
Corral $ 0 0% $ 0 0% $ 0 0,00%
Mfil $ 222.586.980 85% $ 39.525.099 15% $ 262.112.079 6,90%
Panguipulli $ 437.788.119 86% $ 69.689.662 14% $ 507.477.781 13,35%
La Unin $ 536.286.192 84% $ 103.428.849 16% $ 639.715.041 16,83%
Paillaco $ 32.305.633 49% $ 34.078.044 51% $ 66.383.677 1,75%
Ro Bueno $ 226.299.450 86% $ 37.653.877 14% $ 263.953.327 6,94%
Lago Ranco $ 0 0% $ 41.426.831 0% $ 41.426.831 1,09%
TOTALES $
2.446.722.744
64% $ 1.354.664.050 36% $
3.801.386.794
100%
CAPITULO I
GRAFICO 4
CUADRO 11
VaIdivia y Osorno"
Com.
OBRAS
VARIAS
%
Com.
TOTAL %
Prov.
Valdivia $
1.559.850.827
73% $ 567.557.325 27% $
2.127.408.152
39,41%
Mariquina $ 0 0% $ 0 0% $ 0 0,00%
Lanco $ 17.442.287 22% $ 60.321.307 78% $ 77.763.594 1,44%
Los Lagos $ 35.610.000 42% $ 49.685.092 58% $ 85.295.092 1,58%
Futrono $ 37.991.550 49% $ 40.222.901 51% $ 78.214.451 1,45%
Corral $ 0 0% $ 0 0% $ 0 0,00%
Mfil $ 0 0% $ 44.521.307 100% $ 44.521.307 0,82%
Panguipulli $ 0 0% $ 0 0% $ 0 0,00%
La Unin $
1.916.136.645
97% $ 65.073.281 3% $
1.981.209.926
36,70%
Paillaco $ 656.631.591 90% $ 74.500.235 10% $ 731.131.826 13,54%
Ro Bueno $ 159.807.334 71% $ 65.073.281 29% $ 224.880.615 4,17%
Lago Ranco $ 0 0% $ 48.089.728 0% $ 48.089.728 0,89%
TOTALES $
4.383.470.234
81% $ 1.015.044.457 19% $
5.398.514.691
100%
CAPITULO I
GRAFICO 5
De los cuadros analizados anteriormente podemos decir que cuando se refiere a
obras de Edificacin, incluye viviendas, centros abiertos, sedes sociales, centros
integrales, terminaciones de viviendas, etc. y cuando se habla de Obras Varias se
incluyen las pavimentaciones de calles, aceras, multicanchas y plazas de juego.
El cuadro que a continuacin se detalla es el resumen de las inversiones realizadas
por el Serviu desde el ao 1998 al 2001, del cual se desprende una inversin total de $
24.115.753.103., siendo esta de $ 67.665,61. por cada habitante de la Provincia de
Valdivia. Como un 71,05% se destina a Vivienda y otras obras de edificacin, podemos
decir que en estos cuatro aos se invirti en cada habitante de la provincia de Valdivia, la
cantidad de $ 12.018,61.
CUADRO 12
AO EDIFICACION% OBRAS % TOTAL
VaIdivia y Osorno"
VARIAS
1998 $
6.898.906.661
68% $
3.200.965.098
32% $
10.099.871.759
1999 $
3.404.432.146
71% $
1.411.547.713
29% $
4.815.979.859
2000 $
2.446.722.744
64% $
1.354.664.050
36% $
3.801.386.794
2001 $
4.383.470.234
81% $
1.015.044.457
19% $
5.398.514.691
TOTAL
PERODO
$
17.133.531.785
71,05%$
6.982.221.318
28,95%$
24.115.753.103
PROMEDO
ANUAL
$
4.283.382.946
$
1.745.555.330
$
6.028.938.276
De acuerdo a datos proporcionados por el nstituto Nacional de Estadsticas, durante
el ao 1999 se haban otorgado los permisos de construccin que a continuacin se
detallan en el Cuadro N 13, y que son datos entregados por las distintas Direcciones de
Obras Municipales al NE. En este cuadro aparece sealado capital pblico y privado, a
diferencia de los cuadros anteriores donde aparece solo las inversiones que hace el
Estado de Chile a travs del Serviu.
CUADRO 13
CAPITULO I
CUADRO DE VIVIENDAS APROBADAS E INICIADAS EN 1999
COMUNA Edificacin N de Superficie Ind., Com. y Servicio% en Ia % en
TotaI (m) Viv.
(u)
Vivienda
(m)
Est. Com
(m)
m PROV. CONJ.
Valdivia 90.536 1.509 76.403 8.869 5.524 36,06 20,50
Mariquina 6.826 144 6.231 371 224 2,72 1,55
Lanco 31.935 253 10.642 1.366 19.927 12,72 7,23
Los Lagos 9.543 150 7.951 837 755 3,80 2,16
Futrono 7.749 87 6.759 197 793 3,09 1,75
Corral 3.231 12 724 422 2.085 1,29 0,73
Mfil 3.760 62 2.927 20 813 1,50 0,85
Panguipulli 40.071 346 20.119 14.438 5.514 15,96 9,07
La Unin 22.062 335 16.863 3.407 1.792 8,79 5,00
Paillaco 11.871 263 11.486 385 4,73 2,69
Ro Bueno 21.220 625 19.801 397 1.022 8,45 4,81
Lago Ranco 2.234 23 1.578 74 582 0,89 0,51
TOTAL
PROV.
251.038 3.809 181.484 30.398 39.416 100,00 56,85
Osorno 168.428 1.610 92.556 57.249 18.623 88,40 38,14
San Pablo 1.335 24 1.117 218 0,70 0,30
Puerto Octay 7.326 39 3.172 3.712 442 3,85 1,66
Purranque 9.959 94 4.766 709 4.484 5,23 2,26
Ro Negro 2.949 30 2.438 511 1,55 0,67
S. Juan C. 530 11 530 0,28 0,12
TOTAL
PROV.
190.527 1.808 104.579 62.181 23.767 100,00 43,15
TOTAL 441.565 5.617 286.063 92.579 63.183 100,00 100,00
Como complemento podemos agregar que slo en la comuna de Valdivia las
inversiones por concepto de Edificacin son las siguientes:
AO Monto Inversin Variacin
1998 $ 5.636.553.777
1999 $ 5.869.307.564 3,97%
2000 $ 6.849.381.640 14,31%
2001 $ 7.829.455.717 12,52%
2002 $ 8.768.990.403 10,71%
TOTAL
PERIODO
$ 34.953.689.101
Estos datos han sido proporcionados por la Direccin de Obras de la lustre
Municipalidad de Valdivia, y nos indican que el crecimiento de el Sector de la
Construccin va creciendo a tasas realmente considerables, tomando razn de que el
VaIdivia y Osorno"
resto del pas lo hace a niveles inferiores. Como podemos ver, el hecho de que ao tras
ao, se construyan slo en Valdivia mas de 100.000 m en construcciones, teniendo
como promedio mas de $ 6.900.000.000. en inversin, tanto pblica como privada, nos
hace pensar que nuestro proyecto a escala muy menor ser rentable, sin antes
comprobarlo mediante un Estudio Tcnico, Financiero y una Evaluacin Econmica al
final. Solo podremos conocer la rentabilidad de nuestro negocio una vez concluidas las
etapas mencionadas en lneas anteriores.
2.5. CONCLUSIONES GENERALES
Como se pudo apreciar en el anlisis de las potencialidades y destinos primordiales de
cada sector, se puede concluir que cada cual tiene sus atractivos particulares que lo
caracterizan, dndole una finalidad segn sus ventajas comparativas que deben ser
explotadas an ms.
La zona comprendida entre las Provincias de Valdivia y Osorno, tiene un gran
potencial de desarrollo, puesto que tiene muchos sectores productivos de la economa
que tienen cabida en ella. Existen recursos naturales que deben ser explotados con
mayor dedicacin por los estamentos correspondientes, explotar fuertemente los sectores
tales como; el Turismo, la industria, el comercio, ya que nuestra idea de empresa apunta
principalmente a la construccin de viviendas, y por ende, si hay desarrollo en estas
reas, habrn ms posibilidades de que nuestra empresa resulte exitosa.
Es importante tener presente cada potencialidad de los sectores, para no
desperdiciarlos y as poder desarrollarlos con la infraestructura adecuada a corto,
mediano y largo plazo, estableciendo, en base a los anlisis realizados acerca de la
situacin existente, realizar modificaciones y mejoras hasta llegar a la confeccin de un
proyecto de "Empresa Constructora para las Provincias de Valdivia y Osorno, que le d
una identidad empresarial, en armona con el mercado de la zona, con la opcin de
extenderlo a las dems reas circundantes a las que estamos estudiando u otro sector
del pas que presente similares caractersticas.
2.6. GRUPO OBJETIVO
2.6.1. Estratificacin de Usuarios de Servicios de Ia Construccin
Durante el perodo de estudio de este proyecto se han realizado algunas entrevistas
con diferentes personas que de una u otra forma estn relacionados con el tema de la
construccin, y es as como hemos podido obtener informacin de; Directores de Obras
Municipales, Arquitectos, ngenieros en Construccin, Constructores Civiles, Tcnicos,
Contratistas, Empresarios y trabajadores en general, acerca del tipo de personas que
requieren los servicios de una empresa como la que est en estudio.
En su gran mayora las viviendas construidas, sean en ciudad, playa, campo o
montaa, ampliaciones u otro tipo de obras de gran envergadura, son ejecutadas para
personas de estrato social alto a medio-alto, quedando fuera de este anlisis las
personas que pertenecen a los grupos medio-bajo y bajo.
CAPITULO I
Para entender lo que comprende cada estrato socioeconmico se procedi a revisar
informacin procedente de bibliografas de trabajos anteriores, lo cual nos permite
diferenciar nuestro mercado potencial, para as ser selectivo a la hora de ofrecer nuestros
servicios, es decir dirigir correctamente nuestra estrategia de marketing.
2.6.2. Grupo Socioeconmico AIto
Corresponde a hogares de altos ingresos, de personas que disponen de todas las
comodidades. La casa en que viven, sea en la zona de estudio o en otro punto del pas,
son grandes, con jardines, adems poseen muebles finos de gran calidad. Poseen
vehculos de marcas prestigiosas y adems costosos y disponen de servicio domstico.
Los jefes de familia suelen tener un nivel cultural universitario y corresponden a
grandes propietarios, industriales, banqueros, grandes comerciantes, contratistas o
similares. A menudo tienen profesin de corte liberal (mdicos, ingenieros o abogados),
pero no siempre lo ejercen. Si la ejercen, sus ingresos no provienen totalmente de su
actividad profesional.
2.6.3. Grupo Socioeconmico Medio-AIto
Corresponden a hogares de muy buen nivel econmico, que disponen, al igual que el
grupo socioeconmico alto, todo tipo de tipo de comodidades. Habitan en casas o
departamentos amplios, bien amoblados. Los jefes de hogar son profesionales de nivel
universitario, altos empleados de la administracin pblica o privada, oficiales militares de
alta graduacin, comerciantes o industriales. Estas personas, generalmente, obtienen sus
rentas bsicamente de su ejercicio profesional o de su actividad diaria. Disponen de dos
o ms automviles, aunque no necesariamente de marcas de alto costo.
2.6.4. Grupo Socioeconmico Medio-Medio a Medio-AIto
Son hogares de buen ingreso familiar, que a menudo viven en barrios residenciales
de los estratos altos. Las casas o departamentos son cmodos, espaciosos, bien
mantenidos. Poseen servicio domstico permanente. Los jefes de hogar son
profesionales jvenes o empleados de categora, comerciantes e industriales medianos,
oficiales de graduacin media. Generalmente la educacin es de nivel universitario.
Disponen de dos automviles; uno de tamao mediano y otro ms pequeo, que suele
usar la duea de casa.
El rea de estudio, Valdivia y Osorno, debe ser tomada como una zona de amplia
proyeccin inmobiliaria, ya que los constantes focos de desarrollo turstico, comercial o
industrial que se van abriendo, nos dan la esperanza y optimismo para desarrollar
nuestra idea de trabajo, la cual pretende desenvolverse en un margen de buena calidad y
precios razonables al mercado.
2.7. DEMANDA EFECTIVA
Los prestadores de servicios constructivos de la zona de estudio, aprecian en los ltimos
aos, una importante demanda que se hace sentir muy fuertemente, ya que de acuerdo a
las informaciones obtenidas, es tanta la necesidad de contar con servicios de sta ndole,
que muchos maestros carpinteros han tenido que asumir la funcin de Contratistas,
VaIdivia y Osorno"
significando ello un fuerte perjuicio a la actividad profesional y al resultado final que es un
trabajo de alta calidad. Frente a una gran demanda de terrenos, en las orillas de cursos
fluviales, por parte de personas forneas a la zona, existe un verdadero inters, por parte
de quienes trabajan en construccin, de integrar este gil mercado, que hoy en da est
moviendo la economa de distintas ciudades de la zona de estudio, tales como; Futrono,
Panguipulli, Lago Ranco, Entre Lagos y adems de otras localidades como; Llifn,
Riihue, Coaripe, Neltume, Puerto Fuy, Maihue, Coique, San Pedro, Mehuin, Niebla y
dems lugares con tremendo futuro en el rea inmobiliaria, en los cuales realizando un
trabajo profesional, se puede lograr un fuerte desarrollo y de hecho se est logrando pero
an falta mucho ms.
La gran consulta, de los empresarios de la construccin e inversionistas, al decidir
comenzar una obra de esta envergadura, es saber el comportamiento estadstico del
rubro en la zona, pero como existe una falencia en este mbito, las estadsticas no son
confiables al respecto y existen factores externos e impredecibles que afectan la
demanda, como son los factores climticos y de accesibilidad.
2.8. DEMANDA DIRECTA
Los diferentes recursos y atractivos de la zona que son del conocimiento del mercado
objetivo, origina una demanda hacia los prestadores de servicios en el rea de la
construccin, quienes deben orientar sus recursos y esfuerzos a satisfacer esta demanda
que a su vez apunta a diferentes aspectos.
A continuacin se nombran los diferentes tipos de demanda que ejercen los nuevos
pobladores o nuevos vecinos, hacia los prestadores de servicios, para satisfacer sus
requerimientos de permanencia en la zona. Es necesario junto con ofrecer las cualidades
naturales que posee nuestra zona, poder desarrollar una infraestructura de servicios
adicionales. Junto con ampliar el mercado de la construccin en cuanto a viviendas, esto
trae consigo un amplio aumento de visitantes, lo que nos lleva a replantear las
condiciones de abastecimiento, por lo que se genera un aumento en el comercio, lo que
se traduce en mayores recursos para los pobladores de la zona, que a la par de ver
incrementados sus ingresos, elevan su estndar de vida.
2.9. DEMANDA DERIVADA
La demanda directa sealada anteriormente, origina una demanda derivada importante
que debe destacarse, puesto que es la base para satisfacer la primera. Esta est
conformada principalmente, por los recursos que se hacen necesarios, para satisfaccin
de la demanda directa.
Estos recursos son humanos y materiales y estn representados por lo siguiente:
Personal Profesional (Arquitecto, Constructor Civil, ngeniero Civil, etc.), Personal Tcnico
(Topgrafo, Dibujante, Secretaria, Contador, etc.), Mano de Obra (Carpinteros, Gsfiter,
Electricista, Albail, ayudantes y jornales). Tambin es imprescindible que haya un
buenos centros de abastecimiento de insumos para la construccin, como las
CAPITULO I
tradicionales ferreteras, centros de artculos para el hogar a mayor escala (homecenter),
empresas de hormigones premezclados y empresas de ridos.
Esta es una gran masa de personas que al realizar su labor en forma independiente
y adems a la distancia, en el caso de los dependientes del comercio, se dan cita para
hacer posible la concrecin de un proyecto, es decir, satisfacen la demanda y que a su
vez ejerce demanda hacia los servicios que le permiten su permanencia en la zona.
Desde el punto de los recursos materiales que se derivan como demanda, y de los
cuales, en algunas ocasiones no es considerado importante, pero que si lo es;
encontramos a los medios de transporte. Para satisfacer la demanda de productos o
insumos para la construccin es imprescindible que saliendo del fabricante o proveedor,
lleguen precisamente al lugar donde sern utilizados o instalados, para eso hay personal
que interviene en nuestro ciclo productivo que implcitamente esta ayudando a satisfacer
la demanda.
Oferta ActuaI
Luego de haber analizado la demanda efectiva en la zona de las Provincias de
Valdivia y de Osorno, se debe estudiar con especial nfasis lo concerniente a la oferta
actual de los sectores que componen la zona de estudio, para saber con que
infraestructura, equipamiento y capacidad cuentan los servicios en estudio, considerando
las ventajas y tambin las limitaciones, para as obtener un diagnstico que considere las
variables de la situacin actual de los oferentes competitivos y complementarios de la
zona en estudio.
Esto qued indicado en el catastro de servicios de construccin y en los estudios
estadsticos de lo que ha sido la construccin en estos ltimos aos, donde muestra las
diferentes concentraciones tanto de demandas como de servicios existentes en cada
sector.
VaIdivia y Osorno"

Bmfcie.74e TH.5

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