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MANTENIMIENTO

OBRAS

MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES El mantenimiento de un edificio es un conjunto de trabajos peridicos programados y no programados que se realizan para conservarlo durante el perodo de vida til en adecuadas condiciones para cubrir las necesidades previstas. Mantener, en general, significa conservar y tambin mejorar las prestaciones originales de un elemento, mquina, instalacin o edificio a lo largo del tiempo. Existen dos tipos de mantenimientos, el preventivo y el correctivo. El preventivo como su nombre lo indica previene cualquier inconveniente que pueda ocurrir en la vida til de las edificaciones evitando as que esta cumpla los objetivos para la cual se dise. El correctivo trata de corregir aquellos errores que ya presenta la edificacin para as lograr extender su vida til hasta el mximo y conservar su patrimonio arquitectnico. El mantenimiento comprende los trabajos de carcter preventivo o planificado que se realizan peridicamente en las edificaciones y viviendas durante su vida til para conservar las propiedades y capacidades funcionales, subsanar las deficiencias o afectaciones que son provocadas por la accin del uso, agentes atmosfricos o su combinacin, sin que sus elementos componentes fundamentales sean objeto de modificacin o sustitucin parcial o total. Se puede plantear que las correcciones sern ms durables, ms efectivas, ms fciles de ejecutar y mucho ms econmicas, cuanto antes son ejecutadas, para esto se dividen las etapas de construccin y de uso en cuatro perodos. Estos perodos se corresponden con el de diseo, el de ejecucin propiamente dicha, el del mantenimiento preventivo efectuado antes de los tres primeros aos, y el del mantenimiento correctivo efectuado posterior al surgimiento de los problemas. Una interpretacin adecuada de cada uno de estos perodos puede ser la que se muestra a continuacin: Proyecto: Toda medida a nivel de diseo con el objetivo de aumentar la proteccin y durabilidad de la estructura, por ejemplo, aumentar el espesor del recubrimiento del refuerzo, reducir la relacin agua-cemento del concreto, especificar tratamientos protectores superficiales, etc. Ejecucin: Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la ejecucin propiamente dicha, incluyendo en ese mismo perodo la obra recin construida, implica un costo cinco veces superior al costo que se hubiese ocasionado si esta medida hubiera sido tomada a nivel de diseo, para lograr el mismo grado de proteccin y durabilidad de la estructura.

Mantenimiento Preventivo: Toda medida tomada con antelacin y previsin, durante el perodo de uso y mantenimiento de la estructura. Como ejemplo puede ser citado la eliminacin del moho cido y la limpieza de la fachada, resanes y remedios de las superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes, renovacin y construccin de botaguas, goteras, pretiles y otras medidas de proteccin. Mantenimiento Correctivo: Corresponde a los trabajos de diagnstico, pronstico, reparacin y proteccin de las estructuras que ya presentan manifestaciones patolgicas, o sea correccin de problemas evidentes. Clasificaciones de mantenimiento de edificaciones. Para Bab (1986) los mantenimientos pueden clasificarse atendiendo a tres factores: el tipo de obra, el propietario del inmueble y el momento en que se realiza el mismo. 1. Atendiendo al tipo de obra puede considerarse: * Mantenimiento de obras nuevas: El que se realiza en ciclos previstos desde el momento en que se elabora el proyecto y que debe aplicarse tan pronto concluye la construccin. * Mantenimiento de obras viejas existentes: El que debe comenzar su aplicacin despus que se han efectuado las reparaciones o reconstrucciones requeridas para eliminar los desperfectos existentes. 2. Segn el propietario del inmueble se definen: * Mantenimiento privado: El que debe realizar de forma continua y por medios propios el usuario de un edificio. * Mantenimiento estatal: El que se realiza por los organismos del Estado en obras de uso social como escuelas, hospitales, puentes, carreteras, acueductos, presas, etc. 3. Teniendo en cuenta el momento en que se realiza se consideran: * Mantenimiento preventivo: El que debe ser previsto por el profesional al realizar el proyecto de una obra. * Mantenimiento correctivo: El que se planifica ejecutar en las construcciones para evitar al mximo los deterioros. Costos en mantenimiento de edificaciones Mantenimiento y costos de mantenimiento son conceptos inseparables. Ya en la fase de la ejecucin de la obra se aconseja hacer la seleccin de los materiales y el equipamiento de las viviendas con vista a sus futuros costos de su manutencin. El costo de los espacios depender, fundamentalmente, de las decisiones dimensionales (largo, ancho, altura de los locales, nmero de plantas, etctera). La variacin de los costos puede admitirse como continua y dependiendo esencialmente del costo de la construccin. Los costos de mantenimiento y uso son bastante menores pudindoselos prever con facilidad, a

la vez que pueden programarse anticipadamente los trabajos de mantenimiento necesarios para alcanzar la vida til prevista para el edificio. Existe adems una ley que estima los costos diferentes que representan la correccin de los defectos en las diferentes etapas de la vida de un edificio, esta ley se denomina Ley de los cinco de Sitter. Esta consta de cinco etapas o fases, estas son: 1. Fase de proyecto: Toda medida tomada a nivel de diseo con el objetivo de aumentar la proteccin y la durabilidad de la estructura, como por ejemplo, aumentar el espesor del recubrimiento de la armadura de refuerzo, reducir la relacin agua/cemento del hormign o aumentar la resistencia del hormign (Rbk), especificar cementos, aditivos y ciertas adiciones con caractersticas especiales, o tratamientos protectores de superficie, y otras tantas implica un costo que puede ser asociado al nmero 1. 2. Fase de ejecucin: Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la fase de ejecucin propiamente dicha, incluyendo en ese perodo la obra recin construida, implica un costo 5 (cinco) veces superior al costo que representara tomar una medida equivalente en la fase de proyecto, para poder obtener el mismo nivel final de proteccin, durabilidad o vida til de la estructura. Un ejemplo tpico sera la decisin proteccin del acero de la armadura. 3. Fase de mantenimiento preventivo: Toda medida tomada con antelacin y previsin, durante el perodo de uso y mantenimiento de la estructura, puede ser asociada a un costo 5 (cinco) veces menor que aquel necesario para la correccin de los problemas generados a partir de una intervencin no preventiva tomada con precedencia a la manifestacin explcita de problemas patolgicos. Al mismo tiempo estar asociada a un costo 25 (veinticinco) veces superior a aquel que habra ocasionado una decisin de proyecto para la obtencin de mismo grado de proteccin y durabilidad de la estructura. 4. Fase de mantenimiento correctivo: Corresponde a los trabajos de diagnstico, pronstico, reparacin, refuerzo y proteccin de las estructuras que ya perdieron su vida til de proyecto y presentan manifestaciones patolgicas, o sea correccin de problemas evidentes. A estas actividades se puede asociar un costo 125 (ciento veinticinco) veces superior al costo de las medidas que podran y deberan haber sido tomadas en la fase de diseo y que implicaran el mismo nivel de durabilidad y proteccin que se estime para esa obra despus de la intervencin correctiva. Ventajas del Mantenimiento de Edificaciones. La ventaja principal del mantenimiento est ntimamente ligada con un concepto de economa, al prolongar el tiempo de explotacin de una construccin sin tener que realizar inversiones apreciables. Por otro lado, el poder utilizar una construccin por mayor tiempo y con servicio adecuado constituye una ventaja para los usuarios al poder satisfacer mejor sus necesidades sin agravar

considerablemente el presupuesto de la nacin. La ejecucin del mantenimiento a tiempo impide el desgaste anticipado de las edificaciones y sus equipos y reduce los costos por ejecucin de grandes reparaciones generales de los edificios. Se trata en principio de reparaciones de poco volumen ejecutadas regular y cclicamente en las distintas partes, estructuras, equipos, etc. Esto consigue que la principal ventaja de estos mantenimientos venga muy ligada a la parte econmica. Existe una carencia de conocimiento acerca de los beneficios que provienen de los gastos de diferentes niveles de mantenimiento y se presta poca atencin a prevenir o pronosticar los efectos totales por hacer o abstenerse de hacer trabajos en este campo. La razn puede ser que desde el punto de vista de empresas individuales la cantidad desembolsada en mantenimiento resulta pequea en comparacin con los costos de otras operaciones, pero cuando se analiza a escala nacional resulta perfectamente claro que el mantenimiento es una actividad de primera importancia. Polticas del Mantenimiento de Edificaciones * Aumentar el recubrimiento en los exteriores con pintura de caucho vinilico especial para estos ambientes. * Resanar las fisuras y grietas superficiales con enlucidos de nivelacin y las mas profundas con macilla elstica. * Para paredes interiores aplicar revestimiento transparente para formar una barrera contra la humedad. * Arreglo de desconchados * Aplicar manto asfaltico para impermeabilizar los techos. * Tratar con diferentes tcnicas la aparicin de manchas producto de humedad aparente y uso continuo de la edificacin. * Resane de muros, pisos y techos que Comprende las acciones de resane de mampostera, de ladrillos o similares, estucado de yeso en cielorrasos, sellado de perforaciones e impermeabilizaciones en reas de filtracin. * Arreglo de puertas y ventanas que comprende cambio de bisagras, cambio de chapas, tiradores, cerrojos, armellas, aldabas, reposicin de vidrios, barnizados o pintura. * Arreglo de instalaciones elctricas que comprende cambio de cables, lmparas de iluminacin incandescente o fluorescente, cambio de interruptores, tomacorrientes, entre otros. * Retoques en elementos metlicos, es decir, reforzar sus uniones, chequeo de soldaduras y pernos. LA VIDA TIL DE UNA EDIFICACIN. La vida til est estrechamente ligada a la palabra mantenimiento pues a las obras se les aplican Programas de Mantenimiento para que estas puedan llegar a

cumplir con el tiempo de vida til para el cual fueron ejecutadas, es por eso creemos necesario abordar criterios sobre este concepto. La vida til del edificio es la previsin del perodo de tiempo durante el cual es susceptible de ser utilizado el mismo en las condiciones de calidad requeridas, siempre que se hayan observado las instrucciones de uso y mantenimiento y se hayan realizado las obras de rehabilitacin necesarias. Durante toda la vida til de un edificio, hay tres parmetros esenciales que vienen definidos en la fase de proyecto: La durabilidad o expectativas de que un elemento pueda cumplir las funciones encomendadas; la mantenibilidad, entendida como facilidad para poder realizar las funciones de inspeccin, limpieza, reparacin o sustitucin y finalmente los costos de explotacin debidos a consumos energticos. (Casanovas, 1996) Conocer la vida til propuesta para cada elemento de la construccin permitir estimar la vida til de la edificacin y con ello determinar los ciclos de mantenimiento en aos, las inspecciones en aos, las reparaciones cclicas en aos, etc. que cada elemento componente del edificio deber recibir en funcin de sus caractersticas, ubicacin, materiales, etc. A modo de conclusiones pudiera plantearse que el concepto de vida til de los elementos de una edificacin nos permitir estimar la vida til de la edificacin, adems de que este concepto unido a la conciencia poltica de que son esenciales los recursos para mantenimiento y reparacin favorecer la conservacin en condiciones ptimas del patrimonio construido. MANTENIMIENTO DE AIRE ACONDICIONADO Polticas de mantenimiento de aires. * Inspeccionar las condiciones ambientales en las que se encuentra el equipo * Limpiar el equipo en forma externa (bandeja de agua, tubera de drenaje, etc.) * Realizar limpieza de filtros de aire (cambiar si es necesario) * Efectuar limpieza general del condensador y evaporador * Limpiar aspas y turbinas, verificar seguros * Lubricar motores del condensador y evaporador * Engrasar chumaceras, baleros/cojinetes si es necesario * Revisar el color del aceite del compresor y su nivel * Revisar controles de presin y temperatura * Revisar lneas, terminales, contactores, transformadores, dems circuitos y componentes elctricos * Revisar voltaje y amperaje

* Revisar las * Reapretar * Verificar el Operador Material Repuestos

presiones de succin y descarga (ver soportera, pernos y tornillos en funcionamiento del equipo en conjunto

reverso) general con el Gastable Aceite Acetileno aire 22 Grasa hierro Nitrgeno Oxgeno

Filtro Gas Lija

de fren para

Capacitores Control Switch de

de de

Mnimos marcha Contactores temperatura presin

Herramientas y Equipos Abocinador de tubos Ampermetro Bomba de vaco Compresor de aire Cortatubos Cubos Destornilladores philips Destornilladores planos Llaves allen Llaves cangrejas de 8, 10, 12 Manmetro de refrigeracin Martillo Multmetro Prensa * Tenaza de electricista * Tenaza de presin Por qu es la limpieza los filtros del aire acondicionado del hogar necesarios? La condicin de su sistema de aire acondicionado determina la calidad del aire en su hogar. Cuanto ms sucias son las bobinas o los sistemas de aire acondicionado, ms difcilmente el sistema tiene que trabajar porque el sistema necesita ms energa/electricidad intercambiar el aire que es interior y el que est afuera. As un sistema de filtracin limpio puede ayudar a prolongar la vida de su unidad de aire acondicionado. Deben la limpieza y el cambio ser hechos cmo con frecuencia? La limpieza del filtro casero del aire acondicionado se hace cuanto ms con frecuencia, mejor es para la salud de su familia. De hecho, aconsejan la gente con

apuro de respiracin y el asma ser an ms particulares sobre la limpieza regular del filtro casero del aire acondicionado. Si su casa es particularmente polvorienta o usted mantiene animales domsticos su hogar, es tambin recomendable limpiar los filtros ms con frecuencia. Es tambin necesario tener presente que los filtros caseros del aire acondicionado necesitan ser cambiados regularmente puesto que incluso los mejores filtros de la calidad pierden su eficacia si se estorba con suciedad. ESCALERAS MECANICAS Llamamos escaleras mecnicas a aquellas cuyos escalones se mueven en sentido ascendente y descendente, automticamente. El primer diseo que existi de las escaleras mecnicas fue por el ao 1891, que en realidad era ms una cinta transportadora, o rampa mecnica inclinada. A los dos aos de este novedoso invento, comenzaron a idear el mismo mecanismo pero con un modelo que incluya escalones horizontales, que luego fue patentado bajo el nombre de escalador. Si bien ste fue el primer verdadero diseo de escaleras mecnicas, no fue sino hasta el ao 1921 que se fabric la escalera mecnica como la conocemos en estos das, y actualmente se utilizan en los grandes almacenes o centros comerciales, como as en muchos bancos y estaciones de subtes. Los escalones se encuentran en unidades separadas pero que estn montados entre si para lograr una mayor fijacin y cada uno posee un eje que se encuentra acoplado a los dems escalones mediante una cadena que los une, que a su vez son movidas gracias a una rueda dentada que posee engranajes que funcionan a travs de un motor elctrico. Cada escaln de la escalera mecnica posee cuatro ruedas que se mueven a travs de unos rieles provocando de esta forma que los escalones suban y bajen por la rampa manteniendo siempre un nivel equilibrado entre s. Tanto al principio del recorrido como al final los escalones forman una especie de plataforma mvil que se encuentra nivelada con el suelo y en dicha rampa, la escalera posee a ambos lados una barandilla con una banda que por lo general se mueve a la misma velocidad que los escalones y por supuesto se utiliza como pasamanos. En los descansos que posee la escalera mecnica, las plataformas suelen servir como gua para que quienes la utilizan desciendan correctamente de la escalera. Habitualmente se utiliza una plancha metlica como dispositivo, que tiene la forma de un peine y esta colocada en el suelo de manera tal que oculta los escalones cada vez que la escalera asciende o desciende. En absolutamente todas las escaleras mecnicas el sentido del movimiento suele ser reversible; esto quiere decir que las escaleras pueden funcionar tanto de arriba abajo como de abajo a arriba. Las escaleras mecnicas se mueven a una velocidad de treinta metros por minuto, ya que se ha demostrado que sta es una velocidad segura y adecuada.

Cmo realizar el mantenimiento de una escalera mecnica El mantenimiento y limpieza de las escaleras mecnicas debe ser llevado a cabo por un especialista ya que es una tarea no solo complicada sino tambin muy riesgosa. Para una limpieza perfecta se utilizan maquinas especiales dedicadas a esta tarea, y la mayora de sus diseos cuentan con cepillos que se mueven en sentido contrario a la escalera, para de esta manera remover la suciedad acumulada en una manera ms eficiente. Esta mquina de limpieza para escaleras mecnicas solo requiere de un solo operador, y la limpieza debe realizarse diariamente. Es importante tambin tener en cuenta que adems de la limpieza requiere de un mantenimiento para que puedan funcionar correctamente, por ejemplo, al menos una vez al mes se debe efectuar la limpieza del recinto en donde se encuentra la maquina propulsora y tambin el dispositivo de control de maniobra; es importante realizar la correcta lubricacin de las correspondientes partes tales como, los engranajes, las cadenas, los carriles, los rodamientos, etc.; se debe constatar el correcto funcionamiento tanto de los controles de maniobra como el de los interruptores que ponen en funcionamiento la escalera mecnica; tambin se debe comprobar el estado en el que est la chapa de los peines. En el caso de que se halle alguna falla o rotura es indispensable cambiarlos ya que de lo contrario puede ser causa de muchos posibles accidentes. En estados Unidos se comenz a utilizar en el ao 2000 una mquina que es capaz de limpiar hasta 25 escaleras en un solo da de trabajo. Esta operacin se realiza mediante la aspiracin del polvo, tierra y restos de basura que suelen quedar enganchados en los escalones; adems resulta muy til para limpiar los tpicos residuos de bebidas gaseosas que suele verter la gente en las escaleras mecnicas. En este caso en particular, la maquina cuenta con el uso de productos qumicos especializados para cumplir con una mayor eficiencia en su labor. Con este sistema se logra trabajar de una manera mucho ms rpida y le hace frente a la vieja limpieza de los escalones que solan hacer los encargados a mano. Todos los centros comerciales o lugares pblicos que cuentan con escaleras mecnicas, tienen un staff especial que esta las 24 hrs. pendiente del funcionamiento de las escaleras, como tambin de su limpieza; debemos considerara que tienen un uso continuo por lo que se debe llevar un control muy rgido para garantizar la seguridad de los usuarios. Polticas del mantenimiento de escaleras mecnicas * Ejecutar labores diarias de limpieza * Ejecutar por lo menos una vez al mes efectuar la limpieza del recinto en donde se encuentra la maquina propulsora y tambin el dispositivo de control de maniobra. * Realizar una correcta lubricacin de los engranajes, las cadenas, los carriles, los rodamientos, entre otros.

* Constatar y verificar el correcto funcionamiento tanto de los controles de maniobra como el de los interruptores que ponen en funcionamiento la escalera mecnica. * Comprobar el buen estado en el que se encuentra la chapa de los peines. MANTENIMIENTO DE ASCENSORES Un ascensor es una mquina que no escapa a las generales de la ley y que puede presentar fallas ya sean inmediatas a su instalacin (etapa de ajuste) o bien con posterioridad a la misma (etapa de funcionamiento). Estos desperfectos pueden estar ocasionados por fallas en componentes especficos de la maquinaria (repuestos) o bien por el desgaste en el uso del mismo. Las fallas pueden ser mecnicas (puertas, resortes, etc.), elctricas (interruptores, motores, etc.) o electrnicas (sensores, electroimanes, etc.). En esta variedad de posibilidades, las fallas elctricas son las menos frecuentes pero las ms difciles de detectar, ya que requieren un anlisis pormenorizado de circuitos, cableado, etc., mientras que las mecnicas son muy fcilmente identificables: puertas que no cierran correctamente, contactos flojos en puertas, etc. El proceso de mantenimiento de un ascensor identifica dos etapas: Mantenimiento Preventivo: lo estipula la ley de edificacin y consiste en la revisin peridica de todos los componentes que integran el equipo, tanto los mecnicos como los elctricos. Los perodos se determinarn en cada caso segn la legislacin vigente y pueden abarcar lapsos de tiempo (das, semanas, etc.) o bien, cantidad de viajes realizados, segn un contador ubicado estratgicamente en el panel de control del equipo. En este ltimo caso, un tiempo programado con anterioridad, impide que el ascensor contine funcionando hasta tanto reciba el servicio establecido. Por lo general se elimina el polvo y la suciedad, se engrasan las partes mviles y se controlan los elementos mecnicos y electrnicos para asegurarse que se encuentran debidamente ajustados y en condiciones de continuar su funcionamiento. Todos estos detalles deben ser volcados a planillas especficas que podrn ser solicitadas por los organismos competentes de control urbano. Mantenimiento Correctivo: es el tipo de mantenimiento que se realiza sustituyendo los componentes cuyo deterioro se puede identificar a simple vista y que aunque no hayan causado desperfectos an, podran hacerlo en cualquier momento. Este tipo de controles requiere cierta especificidad y experiencia a fin de poder evaluar correctamente y predecir el inminente desperfecto que podra producir tal o cual elemento del sistema. La legislacin actual en materia de ascensores exige entre muchas otras cosas: * Que las puertas sean capaces de soportar una fuerza horizontal de 45kg sin que la deformacin exceda el plano del plomo del filo del umbral de la puerta. Y una

fuerza horizontal de 100kg. sin que se produzca deformacin permanente ni escape de los carriles. * Si las puertas son de madera debern tener un espesor mnimo de 40mm * Las puertas de rellano y cabina accionables manualmente, tendrn en todos los casos mirilla de eje vertical, cuyo borde inferior estar ubicado a 0,80 m del nivel del solado, a saber: cuando sean plegadizas o corredizas, con hojas con paos llenos o ciegos, el ancho mnimo de la mirilla ser de 0,05 m y el largo mnimo ser de 1,00m (incluida la defensa). Los centros de ambas mirillas deben coincidir. Politicas del Mantenimiento de ascensores * Limpieza y revisin completa de los ascensores con el fin de estimar las posibles fallas. * Lubricacin de maquina motor y controlador, engrase de chumaceras y correderas. * Chequeo de la secuencia de operacin, es decir, conocer el tiempo e intervalos de recorrido. * Verificacin del arranque y parada, tomando en cuenta los ruidos producidos por la maquina y la efectividad de las guayas al traccionarse. * Limpieza y revisin de la fosa de ascensores, que por lo general se encuentra obstaculizada por desechos y escombros. * Verificacin de contactos y conexiones elctricas. * Ajustes menores necesarios. * Calibracin constante de los mecanismos de amortiguacin como resortes y bandas de goma. * Verificar la resistencia de la guayas y de mecanismos como poleas, bielas, entre otros.