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1. Local Determinar um local compatvel com as dimenses da Unidade, onde seja possvel reunir elementos grficos relativos aos prdios, centralizar os trabalhos de manuteno, reunir os funcionrios do setor e onde possam ser guardadas ferramentas e equipamentos de pequeno porte. aconselhvel que se estruture uma pequena biblioteca tcnica a respeito dos materiais e servios que so executados regularmente.
2. Equipe Designar um funcionrio que seja capacitado para acompanhar os servios, trabalhar com programaes, relacionar-se com empresas de servios tcnicos, que tenha conhecimentos mnimos sobre instalaes prediais(*) e coordene pequenas equipes de trabalho. Sugere-se tambm que outros funcionrios afetos rea de manuteno sejam reunidos em torno de uma equipe que dever ser dimensionada em funo da rea construda da unidade, da complexidade de seu sistema construtivo e do tipo de uso da edificao. Como referncia, o ndice mnimo de 1 funcionrio para cada 2.500m de rea construda, podendo variar em funo dos critrios anteriormente citados.
3. Equipamento Desde que o controle desses servios possa ser informatizado, haver um ganho sensvel em termos de rapidez, eficincia e reduo de custos. Quando no, um bom controle atravs de quadros, cronogramas e fichas aceitvel. Ferramentas usuais e equipamentos j incorporados nos servios que j vm sendo feitos so bsicos, alm de um pequeno estoque de produtos de conservao e peas de reposio imediata.
4. Servios Servios que ultrapassem o mbito da manuteno preventiva devem ser contratados com firmas especializadas.
Recomendaes e Procedimentos
Assim como em certos sistemas e equipamentos onde a segurana e o funcionamento preciso so essenciais, os servios de inspeo e vistorias programados pela manuteno preventiva devem ser realizados, independentemente de um defeito j estar aparente.
Peas e elementos construtivos que j demonstram fadiga ou imperfeies, devem ser substitudos antes do problema se agravar, evitando-se assim custos maiores. Exemplificando: a troca de um reparo de torneira que j comea a pingar mais barato que um vazamento noturno que pode ocorrer quando essa pea chegar ao seu limite.
Inicialmente, os servios de limpeza predial devem ser realizados regularmente em todas as dependncias do edifcio. Todos os componentes construtivos (internos ou externos) necessitam de conservao, mesmo que em periodicidades diferentes.
Para iniciar um trabalho sistemtico de manuteno programada, deve-se analisar criteriosamente a funo do edifcio, determinando todos os sistemas que o compem: estrutura, paredes, cobertura, pisos, instalaes eltricas, instalaes hidrulicas, telefonia e informtica, caixilharia e outros sistemas e equipamentos. A partir da, necessrio recolher-se o maior nmero possvel de informaes a respeito desse sistema, seja suas caractersticas tcnicas, poca de sua instalao, histrico de servios de manuteno eventualmente efetuados, necessidades tcnicas de manuteno, especificadas pelo construtor ou fabricante do componente e outros dados relevantes. importante manter-se contratos de manuteno com as empresas fornecedoras de equipamentos mais sofisticados: elevadores, ar condicionado, geradores, dentre outros.
Em seguida, determinar claramente as funes de todas as suas partes. Essas partes devem ser relacionadas e estudadas separadamente a partir de suas caractersticas construtivas, tipo de uso, situao atual, necessidade de interveno imediata ou reforma geral.
A partir da montagem de um quadro onde todos esses elementos estejam dispostos e organizados, possvel organizar os trabalhos de forma sistemtica, determinando-se assim a periodicidade de cada inspeo e os custos globais dos servios.
Semestral
Interna
Semestral
Interna
Interna
Eq. de Limpeza
Interna Semestral
Inspeo /Troca de Fusveis Inspeo e reparos Inspeo e troca Inspeo e troca Inspeo / verificao Inspeo/Limpeza/Reposio Inspeo/Reposio Limpeza/Verificao/Reparos Inspeo Verificao Verificao Limpeza/Verificao/Reparos Limpeza e/ou Pintura Limpeza e/ou Pintura Limpeza e/ou Pintura Limpeza/Pintura/Reparos Retoques/Pintura Retoques/Pintura
Bimensal Trimestral Semestral Semestral Semestral Bimensal Mensal Bimensal Trimestral Semestral Semestral Bimensal Semestral Anual Anual Anual Anual Bianual
Ferramental
Interna
Eq. de Limpeza
Interna
Padro
Padro Especializada
Mensal
Interna
Ferramentas usuais
SERVIO
semana
JAN
1234
FEV
1234
MAR
1234
ABR
1234
MAI
1234
JUN
1234
JUL
1234
AGO
1234
SET
1234
OUT
1234
NOV
1234
DEZ
1234
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Observaes
1. A limpeza aqui tratada refere-se a servios mais especficos e relacionados a "limpeza de manuteno", no referindo-se, portanto, aos servios normais de limpeza que j vm sendo realizados diariamente pelos funcionrios tendo em vista a higienizao e conservao dos ambientes. Papel fundamental representada pela limpeza de telhados, calhas e condutos de guas pluviais , pois o acumulo de detritos, folhas e outros possveis lixos, contribuem para a obstruo de tais acessrios e, como conseqncia, vazamentos no interior dos edifcios e outros acontecimentos mais graves. Ao efetuar tais procedimentos de limpeza cuidado especial deve ser dado s telhas e telhados de alumnio evitando-se quebras de telhas e amassados nas coberturas.
2. Todos os quadros acima so referncias genricas devendo ser reformulados em funo das especificidades de cada edifcio.
3. O nmero de funcionrios indicados para cada servio dependem das disponibilidades de cada unidade/edificao e tambm devem ser programados em funo das caractersticas do edifcio,das necessidades de prazos para a realizao dos servios, bem como disponibilidade dos funcionrios para manuteno.
4. Os equipamentos sugeridos para a realizao dos servios e suas quantidades devem ser estipulados em funo dos mesmos critrios que vierem a ser utilizados para os funcionrios.