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BOLILLA 12CONDOMINIO A)CO"DOMI"IO1) Concepto Art. 2673.

El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece avarias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.El Cdigo ha definido y tratado al condominio como un derecho real independiente, pero se remitea las reglas del dominio en cuanto sean compatibles con su naturaleza. Art. 2676: Art. 2676.-Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa,de losderechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella,y puede ejercerlos sin el consentimiento de los dems copropietarios.

En conclusin, el condominio es un derecho real autnomo, lo que no implica independencia ya queest vinculado con el dominio. Elementos a)

SUJETOS: tiene que existir PLURALIDAD DE SUJETOS titulares de derechos para que se del condominio. b)

OBJETO: el objeto es siempre la cosa sobre la cual recae el condominio.c)

PARTE INDIVISA: se entiende por parte indivisa una parte idealmente determinada, o sea noreferida a porcin concreta de la cosa. Normalmente se determina en una fraccin o porcentaje(ej: , , 30%, 40%, etc.). Esta determinacin se hace en abstracto, por eso se habla de porciones ideales o abstractas

, para referirse a las cuotas o alcuotas que corresponden a cadacondmino. Sobre esta parte el condmino tiene las ms amplias facultades; puede gravarla,enajenarla, etc. sin necesidad de la intervencin de los otros condminos. 2)

Diferencias con otras instituciones SOCIEDAD: la constitucin de una sociedad da nacimiento a un sujeto de derecho distinto delos socios, a quien se transfiere la titularidad de los derechos que formarn parte de su patrimonio.En el condominio no se crea un sujeto y son los condminos los titulares del derecho.En la sociedad, formndose un patrimonio independiente, ste est constituido por cosas y bienes.El condominio tiene por objeto solo la cosa material.El condominio normal puede concluir en cualquier momento ya que los condminos conservan elderecho de pedir la divisin. La sociedad se extingue al vencimiento del plazo y por las demscausales previstas en la ley o en el acto constitutivo. LA COMUNIDAD HEREDITARIA: la comunidad hereditaria recae sobre todos los bienesque conforman la herencia. El condominio recae solamente sobre las cosas.La comunidad hereditaria nace cuando muere una persona dejando ms de un heredero. Elcondominio tiene otras fuentes como la ley, el contrato y la prescripcin. PROPIEDAD HORIZONTAL: en ella existe un dominio sobre partes MATERIALES y nosobre partes ideales, como en el condominio. USUFRUCTO: en el usufructo el derecho se desmembra en nuda propiedad, por una parte, tusufructo por la otra, pero sobre la base de una distincin CUALITATIVA de las facultades. En elcondominio hay una concurrencia de derechos de la misma naturaleza, por lo tanto ladiversificacin es CUANTITATIVA. SERVIDUMBRE: en la servidumbre hay dos dominios diferentes sobre distintos objetos (dosinmuebles). En el condominio hay concurrencia de derechos de la misma naturaleza sobre unmismo objeto. 3)

"aturaleza jurdica Comunidad y condominio: la comunidad se da cuando varias personas tienen derechos de lamisma naturaleza y en forma conjunta sobre uno o ms bienes. La comunidad entonces puede estar referida a derechos reales o creditorios, a patrimonios o partes alcuotas de ellos. Cuando estreferida a un derecho real sobre cosa propia, estamos ante un condominio. La relacin entrecomunidad y condominio es de gnero a especie.El condominio es derecho de propiedad y recae sobre cosas. No es condominio la comunin de bienes que no sean cosas.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 108 AO 2011 Unidad o pluralidad de derechos: se puede concebir el condominio como un derecho nico conun sujeto plural, o bien considerar que hay tantos derechos como titulares.Teniendo en cuenta el modo como el Cdigo regula el condominio, sealando detalladamente lasfacultades de cada uno de los titulares respecto de la parte indivisa y respecto de la cosa comn, escoherente inclinarse por la autonoma de cada derecho. En consecuencia, cada uno de loscondminos tiene un derecho real cuyo contenido est limitado por el derecho de los otroscondminos. 4)

Fuentes El art. 2675 enumera como fuentes del condominio: Art. 2675.El condominio se constituye por contrato, por actos de ltimavoluntad, o en los casos que la ley designa. a)

CONTRATOS:

puede ser oneroso o gratuito, sea que dos o ms personas adquieran de otra unacosa mueble o inmueble, sea que el propietario enajene una cuota parte de su propiedad ntegra yexclusiva. b)

ACTO DE LTIMA VOLUNTAD: el testador puede legar una cosa a dos o ms personas enconjunto, y en ese caso, una vez aceptado el legado por ellas y entregada la cosa por el heredero oalbacea testamentario, queda constituido el condominio. Si el legado es de cuota, no haycondominio sino comunidad de bienes y habr comunidad hereditaria (siempre y cuando eltestamento efecte una institucin de herederos plural). c)

DISPOSICIN DE LA LEY: hay que distinguir dos casos:1)

Ley como fuente de CONSTITUCIN de condominio: muros, cercos y fosos medianeros;confusin o mezcla casual de cosas que quedan inseparablemente unidas.2)

Ley DECLARA de indivisin forzosa a un condominio preexistente: cuando el condominiorecae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o msheredades que pertenezcan a diversos propietarios (art. 2710) d)

USUCAPIN: no est enumerada por la ley pero es claro que una cosa puede ser adquirida por usucapin en condominio, cuando dos o ms personas han ejercido actos de posesin sobre unacosa en forma conjunta, como si fueran condminos. e)

TRANSFORMACIN DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA: cuando a raz de la particin una cosa es adjudicada a ms de un heredero, se constituye un condominio. 5)

Condominio romanista En Roma, la nota de exclusividad del dominio descartaba la posibilidad de la existencia de pluralidad de propietarios sobre una misma cosa, pero poda existir una forma de copropiedad por partes iguales: communio pro indiviso . Cada condmino poda disponer de su cuota, enajenndola o pignorndola, etc., pero no poda ejercer derechos sobre la cosa o sus partes materiales sino enunin con el resto de los condminos, reteniendo siempre el derecho de pedir la disolucinmediante la accin de particin. Condominio germnico A diferencia del romano, el sistema germnico est inspirado en la propiedad colectiva, en la quelos partcipes estn recprocamente vinculados, no formndose partes alcuotas desligadas unas deotras, lo que dificulta el trfico de la copropiedad.Los rasgos fundamentales de ste sistema son:

Nadie puede disponer libremente de su parte

Nadie puede exigir libremente la divisin

La administracin ordinaria no tiene rgimen de mayoras, para cualquier decisin senecesita la unanimidadEste sistema llamado solidarista , slo se aplica excepcionalmente en el derecho alemn actual. Laregla es hoy el sistema romnico.

MODOS DE ADQUISICIN [no figura en el programa] Se aplican los mismos principios referidos al dominio, con la diferencia que la adquisicin se haceen conjunto por ms de un sujeto.Esto es aplicable tanto a los modos originarios como a los derivados (tradicin), siendo necesariotambin, en el caso de adquisicin de inmuebles, la respectiva inscripcin en el registro. B)

CO"DOMI"IO SI" I"DIVISI" FORZOSA En la doctrina se reconocen dos clases de condominio:1)

NORMAL U ORDINARIO: cada condmino puede pedir en cualquier momento la divisinde la cosa2)

CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA: ninguno de los condminos puede exigir unilateralmente la particin. El carcter forzoso de la indivisin puede provenir de lanaturaleza de la cosa, de una disposicin legal, de una disposicin de ltima voluntad o de laconvencin.En el condominio sin indivisin forzosa la facultad de los condminos no es absoluta y est limitada por el ejercicio intempestivo que se haga de ella, de modo que la divisin resulte nociva, osignifique el ejercicio abusivo de ese derecho. 1)

Facultad de los condminos: Hay que distinguir entre las facultades respecto de la cosa y las que ataen a la parte indivisa. Sobrelas primeras el Cdigo contiene serias restricciones que se evidencian en la necesidad de contar conla unanimidad respecto de ciertos actos. Por el contrario, con relacin a la parte indivisa, lasfacultades son amplias. a)

Respecto a la parte indivisa: Derechos de disposicin jurdica

El art. 2676 del Cdigo dice: Art. 2676.Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de losderechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los dems copropietarios.La nica limitacin que la ley dispone, adems de las restricciones que son inherentes a la propiedad, en el condominio, es la que hace necesario compatibilizar el ejercicio de los derechos delos condminos. 1)

FACULTAD DE ENAJENAR Art. 2677.Cada condmino puede enajenar su parte indivisa, y susacreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisinentre los comuneros.Esta facultad no est condicionada a ningn recaudo respecto a los dems condminos. No esnecesario el conocimiento previo ni tampoco el consentimiento de los dems, no existiendo por parte de ellos derecho alguno de preferencia. 2)

FACULTAD DE HIPOTECAR Art. 2678.Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el casoen que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado enlicitacin.El fundamento de sta facultad lo encontramos en que si se puede enajenar la parte indivisa, conmayor razn se puede hipotecar, y si los acreedores pueden embargarla y hacerla vender, nadaimpide que, siendo hipotecarios ejerzan el ius distrahendi y hagan ejecutar dicha parte indivisa.El principio de la convalidacin estableca que todos los derechos reales son convalidables, exceptola hipoteca. Si el constituyente no es propietario de la cosa, en principio, no podra constituir hipoteca sobre su parte materialmente determinada, por no ser dueo exclusivo de ella. Pero si lahubiera constituido, slo ser vlida en la medida en que esa porcin material le corresponda en la particin. Esto se debe al efecto declarativo de la particin, por el cual se entiende que elcondmino fue propietario de la misma desde la constitucin del condominio y no desde la fecha dela particin, es decir con efecto retroactivo.

3)

FACULTAD DE CONSTITUIR USUFRUCTOArt. 2843.El usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa.La constitucin del usufructo tendr el efecto de hacer participar al usufructuario de las facultadesde goce o participacin de los frutos en la proporcin que hubieran correspondido al condmino. 4)

ACCIONES Las acciones posesorias correspondern al condmino, en tanto ejerza la posesin o coposesin dela cosa, segn el presupuesto de legitimacin activa y con referencia a cada uno de los remedios posesorios en particular.El copropietario puede ejercer acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otroscopropietarios. Art. 2489: Art. 2489.El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aun puede ejercerlas contra cualquiera de estos ltimos, que turbndolo en elgoce comn, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre elinmueble.Aunque la norma habla de los inmuebles, aunque se extiende tambin a los muebles en virtud de lareforma de la ley 17711 al art. 2488: Art. 2488.-

Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias ,salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no seanrobadas o perdidas.Hay que recordar que el art. 2409 excluye la posibilidad de poseer una parte ideal, en abstracto, deuna cosa: Art. 2409.Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de unacosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa

.El art. 2761 otorga al condmino la facultad de ejercer la pretensin reivindicatoria contra losdems coposeedores en la medida en que stos pretendan tener derechos exclusivos sobre la cosacomn: Art. 2761.Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles oinmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de loscoposeedores. b)

Respecto de la cosa: Derechos de uso y goce Art. 2680.Ninguno de los condminos puede sin el consentimiento detodos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella,fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen elejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto. Art. 2684.Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme aldestino de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular.La primera de las normas (2680) sienta el principio del ius prohibendi que compete a cadacondmino, de manera que basta que alguno de los condminos se oponga a la realizacin de actosmateriales o jurdicos, para que stos no se puedan llevar a cabo. Entre estos actos materiales seencuentran el uso y goce de la cosa.Si no hay oposicin la segunda norma (2648) permite a los condminos gozar de la cosa comnconforme a su destino, con la limitacin de no deteriorarla en inters particular.Si existe oposicin de uno de los condminos, deben resolver todos sobre si se pone enadministracin, se alquila o arrienda. Si no se ponen de acuerdo, y no se pide la divisin, prevalecela decisin de la mayora.Otra norma que reafirma estos principios es la del art. 2681: Art. 2681.Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comninnovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros. 1)

ACTOS JURDICOSArt. 2682.El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, nihipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamientoo el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor. Art. 2683.Sin embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres ohipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminosvendrn a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de ladivisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote. En general, la prohibicin de realizar los actos contenidos en el art. 2682 puede ser saneada envirtud del principio de convalidacin que funcionar si se dan los requisitos del art. 2683. Este principio tiene su fundamento en el efecto declarativo (retroactivo) de la particin. 2)

SERVIDUMBRES La posibilidad de constituir servidumbres por el condmino tiene distintos efectos segn si lasmismas son a favor del fundo (que lo conviertan en dominante), o si lo gravan como fundosirviente.1)

COMO FUNDO SIRVIENTE: art. 2985: Art. 2985.Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundocomn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de suconstitucin. Art. 2986.Sin embargo, la servidumbre establecida por el condmino de laheredad llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la particin oadjudicacin, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote delcomunero que constituy la servidumbre, y no puede oponer la falta deconsentimiento de los condminos.En este ltimo caso juega el principio de convalidacin.2)

COMO FUNDO DOMINANTE: art. 3015: Art. 3015.-

Uno de los condminos de un fundo indiviso, puede estipular una servidumbre a beneficio del predio comn; mas los otros condminos pueden rehusar de aprovechar de ella. El que la ha concedido no puedesustraerse a la obligacin contrada.Si la servidumbre est establecida en beneficio del predio comn, su estipulacin es vlida, pero loscondminos pueden rehusar su aprovechamiento. 3)

HIPOTECA El condmino no puede hipotecar la totalidad de la cosa pues faltara un requisito de fondo; el deser propietario de la cosa. No obstante juega aqu tambin el principio de convalidacin, cuando elcondmino viene a ser propietario exclusivo de la cosa en comn. 2)

Obligaciones de los condminos a)

CONTRIBUCIN DE GASTOSArt. 2685.Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de lacosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de suderecho de propiedad.Se trata de una obligacin propter rem , ya que tiene origen en la relacin real de condominio, pasaal adquirente en caso de que se enajene la parte indivisa, se extingue con la relacin real, y puedeliberarse por el abandono.Cuando el condmino no cumple y no hace uso del derecho de abandono, rige el art. 2686: Art. 2686.No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn losintereses al copropietario que los hubiere hecho, y ste tendr derecho aretener la cosa hasta que se verifique el pago.Se entiende que adems de los intereses, debern pagar el importe principal.

b)

OBLIGACIONES EN PRO DE LA COMUNIDAD Los arts. 2687 a 2689 regulan la relacin de los condminos con los terceros por deudas y cargascontradas o constituidas en pro de la comunidad, distinguiendo entre las obligaciones personales ylas reales.La deuda pudo haber sido contrada

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POR UNO DE LOS CONDMINOS: frente al tercero acreedor, slo queda obligado elcondmino que contrajo la deuda, sin perjuicio de las acciones de reembolso que ste tienerespecto de los dems.2)

COLECTIVAMENTE POR TODOS: si no se han expresado las cuotas y tampoco se haestipulado la solidaridad, estn obligados todos los condminos por partes iguales, sin perjuicio de los reclamos que pueden efectuarse entre s en proporcin a sus cuotas.En el caso de cargas reales, en cambio, cada uno de los condminos est obligado por el todode la deuda. c)

CONDMINO INSOLVENTEArt. 2690.Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporcin del inters quetengan en ella, y segn el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte delcrdito que corresponda al insolvente. d)

FRUTOS Y DAOSArt. 2691.-

Cada uno de los condminos es deudor a los otros, segn susrespectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la cosacomn, como del valor del dao que les hubiese causado.El artculo se refiere a las rentas o frutos que uno de los condminos hubiere percibido de la cosacomn, como a los deterioros que sta le hubiere producido. Lgicamente deben entregar, en la proporcin de cada parte, el valor de esos frutos y rentas, o el de los daos producidos por sus actosilcitos. 3)

Administracin de la cosa comn Para la administracin el Cdigo tiene en cuenta:a)

la calidad de la cosa comn (si es susceptible o no de usarse, gozarse o poseerse en comn ) b)

si se ejerce el ius prohibendi por uno de los condminosc)

si no se hace uso del derecho de pedir la divisin Art. 2699.Siendo imposible por la calidad de la cosa comn o por laoposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa comn o la posesin comn, resolvern todos, si la cosa debe ser puesta enadministracin, o alquilada o arrendada. Art. 2700.No conviniendo alguno de los condminos en cualquiera deestos expedientes, ni usando del derecho de pedir la divisin de la cosa, prevalecer la decisin de la mayora, y en tal caso dispondr el modo deadministrarla, nombrar y quitar los administradores. 1)

DESIGNACIN DEL ADMINISTRADOR La designacin del administrador se hace por mayora absoluta, al igual que la remocin. Eladministrador puede ser uno de los condminos o un tercero.El condmino que ejerciera la administracin ser reputado un mandatario de los otros,aplicndosele las disposiciones del mandato y no las del socio administrador. Siendo un tercero,tambin se aplicarn las normas del mandato.El administrador est obligado a rendir cuentas. 2)

ARRENDAMIENTO DE LA COSA Cuando se resuelve poner la cosa en alquiler o arrendamiento, y alguno de los condminos tengainters en ello, ser preferido a cualquier persona extraa, siempre que ofreciese el mismo alquiler orenta. Si fuesen dos o ms condminos los que pretenden alquilar en iguales condiciones, seresolver por mayora absoluta y en este caso, pesar la proporcin de cada uno de ellos, que noestn excluidos de la votacin. 3)

GESTION DE NEGOCIOS Cuando no haya designacin expresa de administrador y alguno de los condminos hayacomenzado a ejercer, de hecho, actos de administracin sobre la cosa, se entiende que acta comogestor oficioso y se le aplican las normas concernientes a esta figura. Al igual que el mandatario elgestor est obligado a rendir cuentas. 4)

Requisitos para la deliberacin y resolucin Para computar los votos no se tiene en cuenta el nmero de condminos sino la proporcin en losvalores. La mayora deber ser absoluta, es decir, ms del 50%, an cuando este porcentajecorresponda a uno slo.Si hay empate se tienen dos caminos: la suerte o el juez. Art. 2706: Art. 2706.-

Habiendo empate y no prefiriendo los condminos la decisin por la suerte o por rbitros, decidir el juez sumariamente a solicitud decualquiera de ellos con audiencia de los otros. C)

PARTICI" Extincin del condominio: el condominio se extingue por los mismos modos que el dominio,admitindose la divisin entre modos absolutos y relativos.Pero hay tambin formas tpicas de extincin del condominio, tales como la adquisicin de todas las partes por uno de los condminos y la particin. [Sobre todo el punto remisin a Bolilla 9 pto. E-3)] D)

CO"DOMI"IO DE I"DIVISI" FORZOSA En el dominio normal o de reparto, cada uno de los condminos conserva siempre el derecho a pedir en cualquier momento la divisin de la cosa. En el condominio con indivisin forzosa estederecho, o no existe, o est severamente restringido, demorado o suspendido por un lapso de tiempodeterminado. Art. 2710.Habr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosasafectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o msheredades que pertenezcan a diversos propietarios ... Art. 2715.Habr tambin indivisin forzosa, cuando la ley prohbe ladivisin de una cosa comn, o cuando lo prohibiere una estipulacin vliday temporal de los condminos, o el acto de ltima voluntad tambintemporal que no exceda, en uno y en otro caso, el trmino de cinco aos, ocuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a loscondminos. 1)

Fuentes LEY

Directamente o ipso iure (muros, cercos, etc. - Arts. 2710 y 2716)

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 115 AO 2011 a)

ORIGEN LEGALArt. 2715.Habr tambin indivisin forzosa, cuando la ley prohba ladivisin de una cosa comn, ... Art. 2710.Habr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosasafectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o msheredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de loscondminos podr pedir la divisin.El requisito esencial es que la cosa est afectada indispensablemente al uso comn de dos o msheredades. Estas deben pertenecer a distintos propietarios pues de lo contrario no habracondominio.La distincin con la servidumbre es que en sta el propietario es uno y sobre el fundo recae elderecho del vecino a hacer un uso ilimitado o a gozar de una ventaja o utilidad, mientras que en elcondominio forzoso, ambos tienen un derecho comn y de la misma naturaleza. b)

DECISIN JUDICIAL Se trata de un caso de indivisin forzosa temporaria, que el juez puede decretar atendiendo acircunstancias excepcionales en razn de las cuales la divisin puede resultar nociva o perjudicial para algunos o para todos los condminos. Art. 2715 in fine: Art. 2715.-

Habr tambin indivisin forzosa, ... cuando la divisin fuerenociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto seanecesario para que no haya perjuicio a los condminos.Tambin el juez puede decidir la indivisin de una cosa cuando ello convierta en antieconmico suuso y aprovechamiento. Art. 2326: Art. 2326.Son cosas divisibles, aquellas que ... No podrn dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico suuso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrn reglamentar, enmateria de inmuebles, la superficie mnima de la unidad econmica. c)

ACUERDO ENTRE LOS CONDMINOS Hay dos casos:1)

COSAS QUE PUEDEN PROVENIR O NO DE UNA HERENCIA INDIVISA: se aplica atoda clase de cosas. Previsto en el art. 2693, que autoriza a pactar la indivisin pero limitandoel plazo a no ms de 5 aos. En caso de exceder el plazo se entiende comprendido en elmximo legal Art. 2693.Los condminos no pueden renunciar de una manera indefinidael derecho de pedir la divisin; pero les es permitido convenir en lasuspensin de la divisin por un trmino que no exceda de cinco aos, y derenovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente.2)

COHEREDEROS SOBRE LOS BIENES CORRESPONDIENTES A LA HERENCIA: eneste caso el plazo de indivisin puede llegar a 10 aos, con posibilidad de renovar elconvenio. Art. 52, ley 14394.El acuerdo de indivisin no tiene consecuencias absolutas ya que, mediando causas justificadas,cualquiera de ellos puede pedir la indivisin antes del vencimiento del plazo. d)

IMPOSICIN DEL DONANTE y DEL TESTADOR La indivisin, aceptada la donacin, puede ser impuesta por el donante a los donatarios por un plazoque no exceda de 5 aos. Art. 2694: Art. 2694.-

Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la condicinde que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo. e)

IMPOSICIN DEL CAUSANTE A SUS HEREDEROS El art. 51 de la ley 14394 establece que toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos,la indivisin de los bienes hereditarios por un plazo no mayor de 10 aos. Si se tratase de un biendeterminado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta quetodos los herederos alcancen la mayora de edad, an cuando ese tiempo exceda los diez aos.Se faculta al juez a autorizar la divisin total o parcial, a pedido de parte interesada, sin esperar eltranscurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiestautilidad o inters legtimo de tercero. f)

IMPOSICIN DE LA VIUDA O VIUDO El art. 53 de la ley 14394 autoriza al cnyuge suprstite a oponerse a la divisin de los bienes por un trmino mximo de 10 aos, pero limita esa facultad al caso de que en la masa hereditariaexistiere un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero, o de otra ndole queconstituya una UNIDAD ECONMICA.Tambin se incluye la casa o habitacin construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugalformada por el causante, si hubiese sido la residencia habitual de los esposos.Se faculta al juez a resolver el cese de la indivisin si concurrieran causas graves o de manifiestautilidad econmica que justificasen la decisin. 2)

Condominio sobre cosas accesorias de varios inmuebles3)

Derechos y obligaciones de los condminos Los derechos son amplios cuando la indivisin forzosa es de origen legal y pesa sobre cosasafectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos heredades que pertenezcan a propietarios distintos, sin otro lmite que hacerla servir segn su destino y no impedir o dificultar elderecho igual de los otros condminos. Art. 2712:

Art. 2712.Cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de lacosa comn y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo lacondicin de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que estdestinada, y de no embarazar al derecho igual de los condminos.Sobre el destino de la cosa dice el art. 2713:

Art. 2713.El destino de la cosa comn se determina no habiendoconvencin, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.En cuanto a las obligaciones, la ley no se refiere especficamente a ellas, por lo que habr querecurrir a los principios del condominio comn. Pero la doctrina en general considera que nocompete el derecho de abandono, dado el carcter indispensable del uso comn. 4)

Condominio de muros, cercos y fosos. Concepto Se trata del caso ms frecuente de condominio con indivisin forzosa. Al respecto dice el art. 2416: Art. 2716.El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvande separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa. CLASIFICACIN a)

Por UBICACIN y EMPLAZAMIENTO:

CONTIGUO: la pared separativa est emplazada de manera que su borde coincide con lalnea demarcatoria. Est construida o asentada totalmente sobre uno de los terrenos.

ENCABALGADO: el eje longitudinal de la pared se asienta sobre el lmite; en superficiesequivalentes sobre ambos terrenos. b)

Por TITULARIDAD DEL DOMINIO:

PRIVATIVO: cuando el muro es construido a costa de uno solo de los propietarioslinderos, pertenece a ste. NO HAY CONDOMINIO

MEDIANERO: cuando el muro es construido a costa de ambos propietarios linderos, ocuando construido por uno solo de ellos, el otro adquiere la parte proporcional. S HAYCONDOMINIOEl carcter de MEDIANERO lo da el carcter separativo del muro y la contribucin de ambos propietarios en su construccin, o la adquisicin posterior.Si el muro es contiguo, al adquirirlo, el propietario en cuyo terreno no se ha asentado deber abonar el costo de la pared ms el costo del terreno en la parte proporcional al derecho que adquiere sobreel muro. De manera que la banda donde se halla asentada el muro pasa a ser condominio en cuantoal terreno y en cuanto a la construccin. 5)

Reglamentacin legal 6)

Derecho de asentar la mitad del muro sobre el terreno vecino Art. 2725.-

El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en unlugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared queconstruya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o deladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda dedieciocho pulgadas.Esta facultad la da el Cdigo al primero que construye. Consiste en la posibilidad de asentar lamitad de la pared, en sentido longitudinal, sobre el terreno del vecino, con tal que sea de piedra o deladrillo y que su espesor no exceda de 18 pulgadas (0,45 cm).El fundamento de la norma es facilitar la adquisicin de la medianera, lo que constituye unaventaja para ambos vecinos: el que construye primero porque puede aprovechar el terreno en la franja que construye sobre el vecino, y el que adquiere la pared con posterioridad porque slo debeindemnizar la construccin, y no el valor proporcional del terreno. 7)

Obligaciones de encerramiento En las zonas urbanas la facultad de encerrar las heredades del art. 2516 se convierte en unaobligacin para el propietario. Art. 2726: Art. 2726.Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a laconstruccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas,que estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.El propietario que construye la obra de cerramiento, tiene el derecho de compeler a su vecino acontribuir en los gastos producidos por la construccin, si la realiza usando de la facultad que leconfiere el artculo 2725 de utilizar la parte del terreno correspondiente a su vecino. El condominionace de inmediato cuando se dan las condiciones establecidas en la norma:a)

construccin del muro guardando las medidas establecidas b)

finalidad de encerramientoc)

uso de la facultad de asentar la pared en su mitad sobre el terreno vecinoEl propietario requerido tiene una opcin con las siguientes alternativas:1)

paga el monto reclamado y en tal caso el muro adquiere definitivamente el carcter demedianero2)

abandona la parte del terreno sobre la que la pared se asienta y se libera de contribuir yentonces la pared pasa a ser privativa del constructor. PRESCRIPCIN: art. 4022: Art. 4022.La prescripcin operada con relacin a la obligacinestablecida por el artculo 2726, puede ser invocada para eximirse de abonar la medianera en el supuesto del artculo 2736, hasta la altura del muro decerramiento forzoso. 8)

Abandono El vecino puede liberarse de la obligacin de contribuir cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared debe asentarse y renunciando a la medianera. Art. 2727: Art. 2727.El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, o a su conservacin en el caso del artculo anterior, puedelibrarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre que la pareddebe asentarse, y renunciando a la medianera.Esto se fundamenta en el carcter de propter rem de la obligacin de contribuir, por lo tanto puedeliberarse por abandono de la cosa.El abandono puede tener lugar antes o despus de la construccin de la pared. Debe ser expreso yformulado por escritura pblica, debidamente inscripta a los fines de oponibilidad a terceros. Arts.2718, 2720 y 2721: Art. 2718.Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menoselevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, sereputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqullano existe ni en la parte ms baja del edificio.

Art. 2720.Los instrumentos pblicos o privados que se invoquen paracombatir la medianera deben ser actos comunes a las dos partes o a susautores. Art. 2721.En el conflicto de un ttulo que establezca la medianera, y lossignos de no haberla, el ttulo es superior a los signos.Si ms adelante el vecino quiere la medianera a la que haba renunciado, deber adquirirlaabonando no slo el valor de la construccin sino tambin el del terreno en la parte proporcional. 9)

Derecho de reembolso en caso de servirse el vecino de la pared Este caso se refiere a la pared contigua, construida por el propietario lindero en su propio terreno ya su propio costo. La pared es entonces de exclusiva propiedad del que la edifica, no hay por elmomento condominio aunque la pared sea divisoria y cumpla los fines de encerramiento. El artculo2728 establece una condicin para que sea procedente la pretensin del constructor de exigir reembolso: voluntad del vecino de servirse de la pared : Art. 2728.El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento esforzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y delterreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quieraservirse de la pared divisoria.La doctrina y la jurisprudencia opinan mayoritariamente que se entiende por servirse de la pared,utilizarla no slo conformando parte del edificio sino tambin con cualquier clase de apoyo,instalacin de caeras o empotramiento de tirantes. Se trata de una cuestin de hecho que deberdeterminarse por los jueces atendiendo a las circunstancias del caso. E)

MEDIA"ERIA1)

En el ejido de los pueblos. Presunciones y pruebas. Los signos notariales

Presunciones: art. 2718: Art. 2718.Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menoselevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, sereputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signosmateriales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqullano existe ni en la parte ms baja del edificio.Segn el art. tenemos dos presunciones:1)

PRESUNCIN DE MEDIANERA: para la p[arte en que la construccin ms baja seencuentra adosada al otro edificio y hasta la altura que sta alcance.2)

PRESUNCIN DE EXCLUSIVIDAD: de la parte de la pared que excede dicha altura.El alcance de la presuncin est limitado a la medianera urbana

cuando ambos predios estn edificados

respecto de las paredes que dividen los edificios No hay presuncin cuando los muros dividen patios, jardines, quintas, etc. Art. 2719: Art. 2719.La medianera de las paredes o muros no se presume sinocuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque stos seencuentren cerrados por todos sus lados. Prueba: el Cdigo admite la prueba por instrumentos pblicos o privados emanados de las partes y por signos materiales que la demuestren, estableciendo presunciones al respecto. Estas presunciones son

iuris tantum . 2)

Obligaciones y cargas El principio general del libre uso de la medianera est receptado en la primera parte del art. 2730: Art. 2730.q La medianera da derecho a cada uno de los condminos aservirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella estdestinada segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared,o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.Como es un derecho de condominio, aparte de la limitacin nsita en el principio y expresamentedeterminada en su expresin, de respetar la naturaleza a que est destinada la pared, el condminono puede usarla de un modo que afecte su solidez o cause deterioros en ella, o que afecte el derechode la otra parte.El art. 2731 da una enunciacin ejemplificativa de las facultades del condmino: Art. 2731.Cada uno de los condminos puede arrimar toda clase deconstrucciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta lamitad de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella tirantes, ohacer el cao de una chimenea: puede tambin cada uno de los condminosabrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que nocause perjuicio al vecino o a la pared.Todas estas facultades estn reguladas por las normas de la construccin y deben ejercerse tambin,de acuerdo al principio que impide el abuso del derecho (Art. 1071). 3)

Abandono Art. 2739.El que hubiere hecho el abandono de la medianera por librarsede contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una pared, tienesiempre el derecho de adquirir la medianera de ella en los trminosexpuestos.El derecho a adquirir la medianera es imprescriptible. Puede hacerse uso de l SIEMPRE que unode los propietarios quiera ejercerlo, an cuando se haya hecho abandono con anterioridad de lamedianera.El art. 4022 establece una prescripcin, pero refirindose slo respecto a los crditos emergentes:

Art. 4022.La prescripcin operada con relacin a la obligacin establecida por el artculo 2726, puede ser invocada para eximirse de abonar lamedianera en el supuesto del artculo 2736, hasta la altura del muro decerramiento forzoso.Esta norma debe entenderse en el sentido que, pasado el trmino de prescripcin sin que el vecinocontribuya con la parte que le corresponde en la construccin de la pared de cerramiento (art. 2627), puede adquirir la pared en la porcin de altura que deben tener las paredes divisorias (2736),eximindose de abonar la suma pertinente al invocar la prescripcin liberatoria del art. 4022. 4)

Derechos de los condminos Ver arriba pto. 2 obligaciones y cargas 5)

Adquisicin de la medianera La adquisicin puede ser parcial o total. Es parcial cuando implica dar la posibilidad de adquirir la porcin, en longitud, que el vecino deba utilizar, dejndolo en libertad de adquirirla en toda laextensin colindante. En cuanto a altura puede limitarse a adquirir slo la porcin que deban tener las paredes divisorias (art. 2726: 3 metros), estando obligado a pagar desde los cimientos. Art.2736: Art. 2736.Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una paredo muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda laextensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitaddel valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquieramedianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se haasentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde suscimientos.La nica limitacin para adquirir parcialmente est dada en cuanto al espesor, pues no se puedeadquirir slo en una porcin de l. El muro debe adquirirse tal como est construido. Personas legitimadas para adquirir El art. 2736 comienza diciendo todo propietario

cuya finca linda inmediatamente con una paredo muro no medianero...; por lo que, quien tiene un derecho de dominio goza de dicha facultad deadquirir la medianera.El trmino propietario ha sido utilizado por el legislador en sentido amplio, y comprende atodo aquel que tiene derecho a construir en el predio y, con mayor razn, a quien tiene obligacinde contribuir a la obligacin de cerramiento, como el usufructuario. 6)

Medianera rural A diferencia de la urbana, la medianera rural no slo puede consistir en muros sino tambin enfosas, cercos, setos, etc. Tampoco es obligatorio, en principio, el cerramiento forzoso. Pero staobligacin surge cuando las heredades contiguas estn ambas encerradas, es decir, cuando elcerco de cada una de ellas circunda la totalidad de su permetro. En este caso el cerco divisorio deellas debe hacerse a comunidad de gastos. Art. 2742: Art. 2742.En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse acomunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado acontribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.Cuando los dos predios estn cercados totalmente, el cerramiento que los separa se presumemedianero, salvo prueba en contrario. Art. 2743: Art. 2743.Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, ohubiese prueba en contrario.Finalmente el art. 2744 remite a lo dispuesto sobre muros y paredes respecto de los cercos y fosos: Art. 2744.Lo dispuesto en los artculos anteriores sobre paredes o murosmedianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condminosentre s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, ode otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias. F)

CO"FUSI" DE LMITES Art. 2746.El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidoscon los de un terreno colindante, reptase condmino con el poseedor de eseterreno, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen yse demarquen. 1)

Caracteres La confusin de lmites no debe versar sobre una duda o ignorancia de la titularidad de los derechossobre determinada franja o banda de terreno, sino sobre su determinacin precisa sobre el mismo.La confusin se da entonces cuando las partes no saben con exactitud, sobre el terreno, por donde pasa la lnea separativa de los predios, sea porque no existen seales separativas o porque lasmismas hayan desaparecido por un evento natural o por el hecho del hombre. Art. 2748.La accin de deslinde tiene por antecedente indispensable lacontigidad y confusin de dos predios rsticos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.El Cdigo crea para esta zona de incertidumbre un condominio por confusin de lmites.Para que se d esta situacin se deben dar los siguientes requisitos:1)

heredades contiguas2)

predios rsticos (no edificados)3)

litigio NO sobre el alcance de los ttulos4)

lmite no determinado por ausencia o desaparicin de seales demarcatorias 2)

Accin de deslinde. 3) Fundos a los que se aplica. 4) Requisitos para su ejercicio

Distincin con la accin reivindicatoria a)

La accin reivindicatoria procede cuando los lmites estn cuestionados, o sea cuando uno delos propietarios los ha establecido avanzando sobre el terreno del otro, o este vecino tenga esa pretensin, entendiendo que ese avance implica una desposesin. Art. 2747.Cuando los lmites de los terrenos estn cuestionados, o cuandohubiesen quedado sin mojones por haber sido stos destruidos, la accincompetente a los colindantes es la accin de reivindicacin para que a unode los poseedores se le restituya el terreno en cuya posesin estuviese elotro.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 123 AO 2011 El art. 2747 plantea dos casos en los que procede la accin reivindicatoria:1)

Cuando los lmites estn cuestionados2)

Cuando los lmites hubiesen quedado sin mojones por haber sido stos destruidos, ycuando esta destruccin ha tenido como consecuencia que uno de los colindantes hayaaprovechado la situacin desplazando su pretensin ms all del antiguo lmiteLa accin de deslinde persigue slo la determinacin del lmite o lnea separativa de lasheredades. b)

En la accin reivindicatoria el actor deber cargar con la prueba de su pretensin, y el juez debefallar con estricta referencia a la prueba aportada. Si el demandante no prueba acabadamente suderecho la demanda ser rechazada.En la accin de deslinde ambas partes adhieren a la vez la calidad de accionantes y demandados. La pretensin es una sola y ambos

persiguen el mismo fin: la demarcacin precisa del lmite, aunquehaya discordancia acerca de la ubicacin del mismo. Como consecuencia de ello, la carga de la prueba recae sobre ambos y el juez no puede dejar de fallar sobre la procedencia de ella y, endefecto de prueba precisa, tiene facultad de determinarla segn lo considere conveniente. Art. 2755: Art. 2755.No siendo posible designar los lmites de los terrenos, ni por losvestigios antiguos ni por la posesin, la parte dudosa de los terrenos serdividida entre los colindantes, segn el juez lo considere conveniente.c)

La accin de reivindicacin tramita por el procedimiento ordinarioLa accin de deslinde tiene un procedimiento especfico establecido por las leyes procesales. Legitimacin activa y pasiva La accin de deslinde compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contrael propietario del fundo contiguo.En cuanto a la legitimacin pasiva, el art. 2749 establece la titularidad de ella en el propietario: Art. 2749.Esta accin compete nicamente a los que tengan derechosreales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo. FI" BOLILLA 12 BOLILLA 13Propiedad de pisos y departamentos A)

LA PROPIEDAD DE PISOS Y DEPARTAME"TOS 1)

Concepto Es un derecho sobre cosa propia que, a pesar de ser nico, se proyecta de dos maneras:

en forma privativa sobre un sector del inmueble, sobre el cual el propietario tiene un

seoroexclusivo , con connotaciones semejantes al dominio comn, con las limitaciones impuestas por sunaturaleza, por la ley y por el reglamento de copropiedad y administracin

al mismo tiempo se proyecta tambin en una relacin comunitaria respecto de otros sectoresconsiderados comunes por la ley o la reglamentacin, o declarados tales por el acuerdo de losmiembros del consorcio, en una relacin semejante al condominio forzosoHay que subrayar que el derecho es uno solo (se entiende respecto de cada unidad).Podemos definir entonces al derecho de propiedad horizontal, entonces, como el derecho real de propiedad sobre una cosa, consistente en una unidad funcional sobre un inmueble, que se proyectaen forma exclusiva sobre un sector privativo del titular, y en comn con los propietarios de las dems unidades (integrantes del consorcio) sobre las partes comunes destinadas a hacer posibles,facilitar, o proporcionar mayores comodidades al uso y goce de la referida unidad. 2)

"aturaleza jurdica Se ha discutido por la doctrina la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal.Entre las principales posiciones encontramos:1)

SERVIDUMBRE: la servidumbre slo podra considerarse existente respecto de los lugares deuso comn, pero no frente a la unidad de uso exclusivo. Sealamos como diferencias entre ambasinstituciones:1)

En la servidumbre existen dos predios: uno dominante y el otro sirviente. En la propiedad horizontal los propietarios estn en igualdad de condiciones entre s yrespecto de las cosas comunes, sobre las cuales ejercen derechos como copropietarios.2)

Las servidumbres se extinguen por el no uso. En la propiedad horizontal, el derecho deusar de las cosas comunes se mantiene, independientemente del uso que se haga.3)

Los gastos destinados al uso y conservacin de la servidumbre deben ser abonados por el titular del fundo dominante. En el derecho de propiedad horizontal, estos gastos seafrontan por los rganos del consorcio que tienen el derecho de reclamarlos, a ttulo deexpensas, a los propietarios.4)

La servidumbre puede ser renunciada, expresa o tcitamente, en cambio, no se puederenunciar al uso de las cosas comunes imprescindibles, sin hacerlo conjuntamente con la propiedad, por medio del abandono.5)

La servidumbre importa una desmembracin del derecho de propiedad. El uso de lascosas comunes es una consecuencia necesaria de la naturaleza del derecho y hace a su plenitud.2)

USUFRUCTO: tal como est estructurado en nuestro sistema no se puede sostener que la propiedad horizontal responda a las caractersticas del usufructo:1)

El propietario horizontal tiene un derecho sobre cosa propia, mientras que elusufructuario lo tiene sobre cosa ajena.2)

En caso de abandono de la propiedad horizontal, el dominio refluye al Estado, lo que noocurra si fuera un usufructo, pues beneficiara el nudo propietario.3)

El usufructo cuando no tiene plazo fijado es vitalicio, y se extingue a los veinte aos sisu titular es una persona jurdica. La propiedad horizontal se constituye a perpetuidad, y pasa a los herederos en caso de muerte.4)

En el usufructo slo se puede ceder el ejercicio, la unidad funcional puede venderse. Lo primero constituye un contrato de cesin, lo segundo de compraventa.5)

El usufructuario no puede constituir hipoteca sobre el bien sujeto a usufructo, el propietario horizontal puede gravarlo con ste y otros derecho reales.3)

CONDOMINIO FORZOSO: la figura podra ser aplicable a las partes comunes, pero no puede asimilarse sta figura a las unidades exclusivas, ya que en la propiedad horizontal hay underecho de dominio exclusivo, que se denota en la facultad de hipotecar que tiene el propietario, por ejemplo, sin quedar sujeto a ningn resultado.En el condominio tampoco es exigido el reglamento de copropiedad y administracin que eselemento esencial en la estructuracin de la propiedad horizontal.4)

CONCEPCIN MIXTA: representa a la propiedad horizontal como una combinacin de dosderechos reales: un dominio sobre las partes o superficies exclusivas y un condominio de indivisinforzosa sobre las partes comunes. Pero si se permite esta combinacin, estamos dando lugar a la creacin de un derecho real autnomo, en la medida que estamos modificando aquellos que crearael Cdigo. Se abre paso as la teora del derecho real autnomo.5)

SOCIEDAD :

en algunos pases se han organizado los consorcios a modo de sociedades queconstruyen el edificio y luego otorgan a cada socio el uso y goce o arrendamiento de una unidad.Sin embargo las diferencias son notorias porque en la sociedad los socios no tienen un derecho realsobre una parte del haber social, que en el caso de la propiedad horizontal est constituido slo por un edificio. No hay afectio societatis ni nimo de lucro, ni el consorcio tiene la faz dinmica quecaracteriza al ente societario.6)

DERECHO REAL AUTNOMO: la nocin de tipicidad de los derechos reales, y la funcincreadora de la ley respecto de las figuras tipos, junto a la consecuente prohibicin de modificar losderechos reales existentes, lleva a

admitir que, si no encaja perfectamente en las figuras creadas por el Cdigo, entonces es un nuevo derecho real, creado por una ley especfica, lo que concuerda conel principio sentado en el artculo 2502.Las diferencias fundamentales que apoyan la autonoma del derecho de propiedad horizontal son:a)

obligatoriedad del reglamento y de su inscripcin para constituir el estado de propiedadhorizontal b)

las normas relativas a la administracin y la responsabilidad por los gastosc)

las formas de extincin especficasd)

la obligatoriedad de constituir seguro contra incendioe)

la derogacin de algunas normas que rigen en el dominio y en el condominio 3)

Inconvenientes y ventajas4)

Antecedentes histricos Roma: no existe una regulacin especfica en el derecho romano que, apegado al principio superficie solo cedit se resista a aceptar la divisin horizontal de la propiedad. D. Germnico: el derecho germnico se mostr ms permeable a la admisin de un rgimen quehiciera excepcin al ilimitado dominio vertical del propietario del suelo respecto del subsuelo y delespacio areo, lo que permiti el desarrollo del sistema.

Francia: las costumbres francesas revelan la permisin en diversas ciudades del fraccionamiento por pisos, y an por habitaciones. Se generaliz un contrato de albergue que tom la forma de unarrendamiento de tipo enfitutico, terminndose por reconocer al albergatario como dueo, a partir de la Revolucin Francesa de 1789. Antecedentes Nacionales: nuestro Cdigo no slo no regul la propiedad horizontal, sino que seocup de ella para prohibirla expresamente en el art. 2617. En 1948 se sanciona la ley 13512, y se procede a reglamentarla por medio del decreto 18734. B)

ELEME"TOS 1)

Unidad de propiedad exclusiva La unidad puede estar constituida por un piso o un departamento que forme parte de un piso otambin por departamentos de un edificio de una sola planta. De lo ltimo expuesto se desprendeque no es indispensable que el edificio sea de altura, o de ms de una planta

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 126 AO 2011 2)

Partes y cosas de uso comn Son cosas o partes del edificio o terreno las que, sea porque constituyen su sustento o estructura, sea porque el uso de las unidades se halle posibilitado o facilitado por ellas, o porque constituyanfactores que hagan a la mayor comodidad, se les asigna tal carcter.Son partes y cosas en comn:

Terreno: remisin punto siguiente

Cimientos: parte del edificio que penetrando al subsuelo, sirve de fundamento al edificio.

Muros maestros: constituyen la estructura del edificio. Las columnas, vigas, etc., queconstituyen el esqueleto de la construccin.

Patios solares: son sectores contiguos al edificio, limitados con verjas o tapias, que tienen lafinalidad de asegurar aire y luz a las ventanas, balcones y otras aberturas que dan sobre ellos.

Techos: la cobertura del ltimo piso o de las parcialidades que no tengan otra proteccin haciael espacio.

Galeras y vestbulos comunes: estas galeras tienen la finalidad de dar acceso a las unidadesdesde y hacia la va pblica, para asegurar su independencia o para comunicar las unidades conotros espacios de uso comn.

Prticos: son las puertas de entrada al edificio. Se comprende en el carcter de comn tanto las puertas principales, como las entradas de servicio y cocheras.

Escaleras: son de uso comn cuando tienen el destino de acceso a los departamentos, a losservicios o a las azoteas comunes.

Otros: a)

locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra,refrigeracin b)

Locales para alojamiento del portero y porterac)

Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentosd)

Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos einstalaciones existentes para servicios de beneficio comn 3)

Terreno

El terreno es mencionado en primer lugar como objeto de copropiedad y distinguido de las demscosas de uso comn. Entendido como lote o solar sobre el que est asentado el edificio, aunqueexistan sobrantes en los cuales no haya edificacin y aunque algunos de esos sobrantes seandestinados a uso exclusivo de una o varias unidades.Si un propietario tiene derechos de uso exclusivo de una parte del terreno que no hace a la seguridaddel edificio, no por ello pasa a convertirse en titular de un derecho real de dominio, sigue siendotitular de un derecho de propiedad horizontal que se ejerce en forma exclusiva sobre esa parte.Con el sometimiento al rgimen de propiedad horizontal, el suelo, que en el Cdigo Civil siemprees cosa principal, pasa a ser accesorio de la unidad y no puede enajenarse separadamente del piso odepartamento que accedan. C)

SUJECI" DE U" EDIFICIO AL RGIME" DE PROPIEDAD HORIZO"TAL En el origen del derecho de propiedad horizontal siempre vamos a encontrar un dominio clsico, seaque el propietario del terreno se disponga a construir un edificio bajo el rgimen, sea que el propietario de un edificio construido, proceda a subdividirlo sobre la base de dicho sometimiento yluego enajene algunas o todas las unidades funcionales segn los requisitos legales.El estado de propiedad horizontal nace cuando se inscribe el reglamento de copropiedad yadministracin en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque una sola persona sea titular detodas las unidades.La inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin es un recaudo imprescindible parala constitucin del estado de propiedad horizontal, y fija el momento en que los derechos se

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 127 AO 2011 transforman, variando su naturaleza, la que no se pierde por la circunstancia de que el mismo dueoconserve todas las unidades o por el hecho de que una persona las adquiera con posterioridad. No obstante la importancia de la inscripcin, la tradicin sigue siendo el modo constitutivo por excelencia en la transmisin de derechos reales que se ejercen por la posesin, aunque la ley de prehorizontalidad d una proteccin prevalente al boleto inscripto. 1)

Requisitos a llenar

El derecho de propiedad horizontal slo puede recaer sobre cosas inmueblesSon requisitos esenciales sin los cuales las unidades del edificio no pueden ser sometidas al rgimende la propiedad horizontal:1)

UNIDAD INDEPENDIENTE: la unidad segn su destina debe poder ser utilizada por el propietario de un modo que se baste a s misma. Si es destinada a vivienda, debe contar con bao,cocina y dems accesorios indispensables. Si son locales u oficinas, la cocina puede no ser indispensable y estas comodidades no sern exigibles cuando se trate de depsitos o cocheras.2)

UNIDAD CON SALIDA A LA VA PBLICA : la salida a la va pblica puede ser directa o por un pasaje comn, pero en ningn caso la unidad podr tener salida pasando por una parte quecorresponde a otro propietario en forma exclusiva. La salida debe ser suficiente y puede estar combinada por pasillos, ascensores, escaleras, etc., pero debe permitir el acceso de personas ycosas, segn el destino. 2)

El reglamento de copropiedad y administracin Redactado el reglamento de copropiedad y administracin, instrumentado en la respectiva escritura pblica e inscripto en el Registro de la propiedad inmueble, se produce, a partir de este ltimomomento, la conversin de la propiedad normal en propiedad horizontal, constituyndose tantosderechos de esta naturaleza, como unidades funcionales tenga el edificio, segn la subdivisin presentada. Formalidades constitutivas: la ley 13512 establece que al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin por acto deescritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad.La existencia del reglamento es siempre obligatoria, y est establecida en nuestro sistema comorequisito previo para el reconocimiento del estado de propiedad horizontal. Naturaleza jurdica del reglamento: acto fundacional en la propiedad horizontal y constituyeel estatuto por el cual se han de reglar los derechos de los copropietarios. La mayora de la doctrinasostiene que la naturaleza jurdica del

reglamento es la de un contrato, pues representa un acuerdode voluntades destinado a reglar los derechos de las partes. Contenido: se pueden distinguir entre las clusulas que tienen una finalidad organizativa, o seala de asegurar el funcionamiento de los rganos del consorcio y las que tienden a establecer lacontribucin de los copropietarios determinando la proporcin en funcin del valor de sus unidades,salvo convencin en otro sentido. La ley 13512 establece: Designacin de un administrador y determinacin de las bases para suremuneracinLa forma de convocar la asamblea, mayoras necesarias para modificar elreglamento, y otras resolucionesPersona que ha de presidir las reuniones o asambleas, forma de computar losvotos y de acreditar la representacin de los copropietariosClusulas organizativas delconsorcioDeterminacin de la forma y proporcin de la contribucin de los propietariosa los gastos y expensas comunes, establecindose la misma con relacin alvalor del conjunto

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 128 AO 2011 A estas clusulas se pueden agregar las que estimen necesarias o convenientes las partes. Ej: fondode reserva para gastos imprevistos; constitucin de consejo de administracin para asesorar aladministrador; etc. Reforma del reglamento: la ley 13512 prev como clusula obligatoria a insertar en elreglamento la de fijar las mayoras necesarias para su modificacin, y establece como tope mnimode esa mayora la de dos tercios.La modificacin del reglamento no puede afectar los derechos adquiridos de los consorcistas enforma individual, por ejemplo declarando comunes partes que eran exclusivas de uno de los propietarios, excepto con consentimiento del afectado. 3)

Formalidades e inscripcin Forma:

as como el reglamento debe ser redactado por escritura pblica, toda modificacin a lintroducida debe instrumentarse con las misma formalidades e inscribirse en el Registro dePropiedad. Inscripcin: para la inscripcin del reglamento, debe presentarse conjuntamente un formulario yun plano del edificio extendido por profesional con ttulo habilitante. En ese plano las unidades sedesignaran con numeracin corrida y comenzando desde la primera planta y se consignarn lasdimensiones y, la descripcin detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio. 4)

La prehorizontalidad (ley 19724) El concepto de prehorizontalidad aparece como una apcope de los trminos prepropiedadhorizontal, y refleja el estado en que se proyecta construir, se construye o se ha construido unedificio con el fin de someterlo al rgimen de propiedad horizontal.El estado de prehorizontalidad nace a partir de la inscripcin, en el Registro de la propiedadinmueble, de la escritura pblica en la que el titular del dominio, manifiesta su voluntad de afectarloa la construccin de un edificio que se someter a subdivisin y enajenacin de las unidades por elrgimen de propiedad horizontal. Concluye una vez que, inscripto el reglamento de copropiedad yadministracin, las unidades pueden escriturarse e inscribirse con plena vigencia del rgimen de propiedad horizontal.La ley 13512 regul la propiedad horizontal contemplndola en su aspecto esttico, dando por sentado la existencia del edificio. Las normas que se refieren a los pasos previos al sometimiento alrgimen, no se ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el edificio est terminado, en proyecto o en construccin, ni prevn la posibilidad de que las unidades se libren alcomercio inmobiliario antes de ser habilitadas.A tales efectos se dicta la ley 19724, que en su art. 1 establece: Todo propietario de edificioconstruido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se propongaadjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin ytransferencia del dominio de unidades por tal rgimen. Requisitos para la afectacin: 1)

La exigencia de la afectacin no existe para cualquier construccin de edificio, sino paraaquellas que se promueven con el fin de enajenar las unidades a ttulo oneroso y bajo el rgimen dela propiedad horizontal.2)

Adems de la manifestacin de voluntad, claramente expresada, en escritura pblica, sta debecontener:

Estado de ocupacin del inmueble

Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fechadel otorgamiento3)

La transferencia de unidades puede quedar condicionada a la enajenacin en un plazo cierto deun nmero determinado de ellas; en este caso dicho plazo no podr ser mayor de un ao, y elnmero de unidades a vender no deber exceder el 50%.4)

RECAUDOS DE LA ESCRITURA DE AFECTACION: contenido y formalidades:

Copia ntegra del ttulo de dominio certificada por escribano

Plano de mensura debidamente aprobado

Copia de plano de proyecto de obra con constancia de aprobacin por autoridadcompetente

Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante

Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin5)

La escritura de afectacin deber anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble, debiendoconstar esa circunstancia en los certificados que este rgano expida. EFECTOS DE LA AFECTACIN: el principal efecto de la afectacin es el de inhibir al propietario para disponer del inmueble, o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la ley,salvo que se produzca la retraccin o desafectacin del bien.El propietario puede enajenar total o parcialmente el inmueble a terceros, pero ello no afectar losderechos de los adquirentes con boleto inscripto:

ENAJENACIN TOTAL: el nuevo propietario recibe un dominio afectado, y est obligado aseguir cumpliendo con todas las responsabilidades que asumi su antecesor.

ENAJENACIN PARCIAL: slo es posible sobre parte indivisa, pero no sobre parte materialdel terreno. De ste modo surge un condominio entre el anterior propietario y el adquirente que,mientras perdure el rgimen, tendr que ser de indivisin forzosa. Publicidad y deber de informacin del estado de afectacin: se impone al propietario el deber de hacer constar su registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se efectu:a)

en un cartel que debe permanecer en la obra b)

en toda oferta o invitacin que se efecte a terceros para adquirir unidadesc)

en los contratos que se celebren a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades Retractacin y desafectacin: En la RETRACTACIN,

al afectarse el inmueble, el propietario puede condicionar la transferencia de las unidades a la venta de un cierto nmero en un plazodeterminado. El plazo no puede exceder de un ao y el nmero del cincuenta por ciento.Para la DESAFECTACIN no es necesario que el propietario se haya reservado el derecho. Bastaque se cumplan alguna de las alternativas previstas en la ley 19724:

Transcurridos 6 meses de la registracin sin haber enajenado unidades ranscurridos 6 meses de la registracin ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratosregistrados

Transcurrido un ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, SIEMPRE QUE MEDIE JUSTA CAUSA TRANSICIN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL: cuando la obra se termina, y aunque nomedie tradicin de las unidades, el propietario debe convocar a los adquirentes con contratosregistrados a una asamblea que se celebrar dentro de los 30 das de la terminacin. Esta fecha sefijar normalmente con la habilitacin final otorgada por la autoridad municipal competente. En laasamblea se deber designar un administrador provisorio.La asamblea presupone el funcionamiento de un preconsorcio, el cual se atendr a las normas del proyecto de reglamento hasta tanto funcione el consorcio de propietarios. D)

EL CO"SORCIO1)

Constitucin El conjunto de todos los propietarios de las unidades de un edificio, conforma el llamado consorciode propietarios, sea que habiten en la unidad o fuera de ella, o la ocupen de otro modo, dndola enlocacin, usufructo, etc. No se debe confundir el consorcio, que es el ente, con la reunin de los propietarios en la asamblea,que es el rgano bsico del consorcio.El consorcio existe aunque la asamblea no se rena, y los propietarios forman parte de l aunque noasista a las reuniones, ya que la existencia del consorcio es independiente del funcionamiento de susrganos.El consorcio tiene personalidad, an cuando su capacidad operativa se encuentre limitada a laconsecucin de sus fines y aunque se deba distinguir cuidadosamente entre los que es objeto de su patrimonio y lo que pertenece directamente a los titulares de la propiedad horizontal. 2)

Las asambleas La asamblea es el rgano deliberativo del consorcio que, convocado en la forma que determine elreglamento es la autoridad mxima de la pequea comunidad y tiene el poder residual para resolver todas las cuestiones que no estn atribuidas a otro rgano.La resolucin adoptada por la mayora suficiente que exija la ley o el reglamento, obliga a laminora y a los consorcistas disidentes individualmente considerados, en lo que atae a la vida delconsorcio, hayan o no asistido a la reunin. Clases de asambleas: pueden ser:a)

ORDINARIAS: son las que se renen peridicamente para tratar los problemasrutinarios que hacen al funcionamiento del consorcio b)

EXTRAORDINARIAS: presuponen un motivo especial como la modificacin delreglamento, la remocin o renuncia del administrador, la reparacin o reconstruccin de partes del edificio o cualquier cuestin que necesite tratamiento urgente Convocatoria: el reglamento debe contener la forma de convocar la reunin, las mayorasnecesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, cuando no se trate de los casosen que la ley

exige mayora especial.La citacin debe designar el carcter de la asamblea y contener el orden del da o temario a tratar,no pudiendo la asamblea considerar ni resolver temas o cuestiones que no se encuentren insertos enel temario, bajo pena de nulidad.La convocatoria puede realizarse por iniciativa del administrador o de los propietarios.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 131 AO 2011 Funcionamiento: el da y la hora indicados en la citacin y en el lugar tambin especificado, eladministrador, o la persona designada para presidir la asamblea, deber comprobar la asistencia delos miembros.

El qurum necesario no puede ser menor a la mayora exigida por la ley o por el reglamento, lasmayoras se computan a partir de la totalidad de los integrantes del consorcio y no por la de los presentes.El cmputo, tanto para determinar el qurum como para establecer la mayora podr hacerse por unidades o por valores (proporcional). La forma de computar las mayoras debe ser establecida en elreglamento. Si ste o la ley no establecen el modo, se presume que cada propietario tiene un voto por cada unidad. 3)

El administrador: nombramiento, remuneracin, funciones y remocin. El administrador es el rgano ejecutivo del consorcio.La ley establece que es el representante de los propietarios pero, aceptando que el consorcio tiene personalidad, nada obsta a que se lo considere el representante de ste. Nombramiento: la designacin debe hacerse en el reglamento en forma obligatoria y puederecaer en uno de los propietarios o en una persona extraa. Los posteriores adquirentes de unidades prestan su adhesin al formalizar su adquisicin. Remuneracin y remocin: El reglamento tambin debe determinar las bases para la remuneracindel administrador y la forma de su remocin, debiendo nombrarse el reemplazante por escritura pblica. La ley no exige

la inscripcin en el registro, pero ella es conveniente a los fines de que losterceros sepan con quien deben entenderse.Si el reglamento no expresa nada acerca de las causales de remocin, sta puede producirse cuandomedian causas justificadas y an sin causa, siempre que se cuente con las mayoras necesarias deacuerdo a las reglas del mandato.La posterior designacin que no cumpla con los requisitos reglamentarios adolece de nulidad(relativa

puede ser confirmada). La designacin que no se ha instrumentado en escritura pblica,debidamente inscripta, no es oponible a terceros. Funciones: el administrador es el representante necesario del consorcio en carcter demandatario legal. Sus funciones estn determinadas por la ley y por el reglamento, siempre que laley no las difiera a la asamblea.En general el administrador tiene la facultad y obligacin de cumplir y hacer cumplir lasdisposiciones, tanto legales como reglamentarias, del reglamento de copropiedad y administracin ydel reglamento interno, si lo hubiere, y las decisiones de la asamblea.Las funciones del administrador son:1)

administrar las cosas de aprovechamiento comn2)

proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios3)

elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo4)

representar al consorcio ante las autoridades administrativas5)

convocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domicilios constituidos y comunicar las decisiones tomadas en ellas a los que estuvieron ausentes6)

llevar el libro de acta que har rubricar en el Registro de la Propiedad y expedir copiascertificadas de las actas a pedido de cualquiera de los propietarios7)

conservar los ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro de domicilio de los propietarios y toda documentacin relativa al inmueble.8)

rendir cuenta documentada de su gestin con la periodicidad que determine el reglamento ocuando lo exija la asamblea.9)

asegurar el edificio contra incendio DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROIETARIOS DE PISOS Y DEPARTAME"TOS 1)

Enumeracin y anlisis El titular del derecho de propiedad horizontal cuando ejerce sus facultades, debe atenerse a lasdisposiciones de la ley y del reglamento de copropiedad y administracin, lo mismo que elreglamento interno (si lo hubiera), todo lo cual conforma un conjunto normativo que impide que eltitular del derecho incurra en uso o goce que atente contra la cosa o los derechos semejantes de losotros consorcistas o altere de algn modo la paz de la comunidad del edificio. Facultades en GENERAL: son las que recaen tanto sobre las partes exclusivas como sobre las partes comunes, aunque la amplitud de su ejercicio sea distinta segn la naturaleza de las partes.

Entre las facultades generales de los copropietarios se deben mencionar las que dan derecho aintervenir en el gobierno de la pequea comunidad y en la integracin de sus rganos, con elcorrelativo derecho de ser citado debidamente a las asambleas, participar en ellas con voz y voto,intervenir en la decisin del administrador y todas aquellas referidas al consorcio de propietarios ysus rganos. Facultades JURDICAS: estos derechos comprenden tanto a las partes exclusivas como a lascomunes. No podra hipotecarse la cosa con exclusin del derecho al uso de las partes comunes, pues ello hara imposible que el adquirente, en caso de ejecucin de la hipoteca, pudiera ejercer suderecho. Son:

De disponer:

cada propietario puede, sin necesidad del consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento. La disposicin del bien en cuanto a las partes exclusivas, comprendeinseparablemente la de las partes comunes; su enajenacin no puede hacerse independientemente.Se trata de un solo derecho y no de la combinacin de dos, uno sobre las partes comunes y otrosobre las exclusivas.

De hipotecar: en realidad est contenido dentro de la de disponer. Se prev tanto la hipoteca delas unidades separadamente, por cada propietario, como la del conjunto que puede llevarse a cabo por voluntad de todos.

De constituir otros derechos reales: como usufructo, uso o habitacin y anticresis. Facultades MATERIALES:

PARTE EXCLUSIVA: comprende todas las que ataen al dueo de la cosa, con las limitacionesy prohibiciones que emergen del sistema y, en especial, las de atenerse al destino que se ha fijado ala unidad y la de no dedicarla a un uso que sea contrario a la moral o a las buenas costumbres. Elreglamento prever el destino de las unidades (ej: vivienda, oficinas, etc.)

COSAS COMUNES: las limitaciones son las propias de su naturaleza, estando vedadas las que perturben o imposibiliten el uso de las mismas por el resto de los copropietarios. CARGAS Y OBLIGACIONES: Corresponde a cada propietario hacer frente a los gastos que demande la conservacin o reparacinel propio piso o departamento.Tambin es a cargo de cada uno de lo propietarios abonar los impuestos, tasas y contribuciones, acuyo efecto las autoridades recaudadoras deben adecuar la facturacin, establecindola en formaindependiente por unidad.Los gastos que

provienen de la administracin, y los de reparacin y mantenimiento de las partes y bienes comunes del edificio, son soportados por el conjunto de los propietarios, partiendo cada unode ellos en funcin del porcentaje fijado para cada unidad. 2)

Actos prohibidos De orden yconvivencia Moral y buenas costumbresDestino de las unidadesInmisiones

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 133 AO 2011 De orden y convivencia: preservan el buen orden y la convivencia. Dentro de stas sesubdividen:a)

Dirigidas a preservar la moral y las buenas costumbres: queda prohibido a cada propietario yocupante de los departamentos o pisos, destinarlos a usos contrarios a la moral o buenascostumbres. b)

Referidas a la desnaturalizacin del destino de las unidades: la ley tambin prohibe destinar losdepartamentos a fines distintos que los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin.c)

Dirigidas a impedir ruidos molestos, olores y otras inmisiones: se prohibe perturbar con ruidos,o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos. Obras, refacciones, etc.: impiden la realizacin de obras, refacciones o cambios:

a)

Tienden a preservar la seguridad del edificio: la ley prohibe ejercer actividades quecomprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para eledificio. b)

Idem respecto de la esttica: est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.c)

Impiden la construccin de mejoras en partes comunes en beneficio de uno o de algunos de loscopropietarios: ninguno de los copropietarios puede introducir innovaciones o modificaciones queafecten a las partes o los servicios comunes.d)

Impiden a los propietarios de los ltimos pisos las construcciones sobreelevadas sin elconsentimiento de los dems: en realidad la prohibicin comprende a todos los propietarios, la leyse refiere al del ltimo piso porque ste es quien podra estar en circunstancias de hacerlo, alegandoque la construccin no perjudica a los dems consorcistas. Sanciones: las infracciones estn reprimidas por sancin de arresto o multa, con carcter alternativo. La denuncia puede efectuarla el representante del consorcio, o sea el administrador, encuyo caso se entiende que lo hace en cumplimiento de su mandato. Tambin puede hacerlocualquiera de los propietarios afectados. El propietario que no se encuentre afectado no estlegitimado para accionar y debe recurrir al administrador o a la asamblea, la que puede tomar ladecisin por mayora de votos. 3)

Expensas comunes A las erogaciones y gastos comunes se hace frente con la recaudacin que el administrador debellevar a cabo en base a las decisiones de la asamblea. Estas obligaciones reciben el nombre deexpensas.Las expensas comunes corresponden al mantenimiento eficiente de los servicios comunes y a losgastos de administracin. Comprenden los honorarios del administrador, el sueldo del encargado y portera, ascensores, porteros elctricos, etc.Tambin estn comprendidas las primas de seguro del edificio en comn.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 134 AO 2011 Expensas extraordinarias: los titulares estn obligados al pago de las expensas debidas ainnovaciones dispuestas en las partes o bienes comunes, adoptadas por resolucin de asamblea, enmira a obtener un mejoramiento del edificio o del uso y goce ms cmodo o de una mayor renta. 4)

Renuncia al uso y goce, o abandono. Prohibicin La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de segurototal del edificio, siempre sigue al dominio de sus respectivos pisos o departamentos, aun respecto alas devengadas antes de su adquisicin.Esto significa que el propietario actual responde de las obligaciones devengadas con anterioridad, pero slo con la cosa y no con todos sus bienes, ya que no est obligado personalmente. En cambio,las que se generen mientras es propietario, son deudas que afectan todo su patrimonio. El deudor no puede liberarse de la obligacin haciendo abandono del inmueble. Tampoco puede liberarse de contribuir haciendo renuncia al uso o goce de los servicios comunes.La excepcin a estos principios se da cuando el consorcio acepta que renuncie al servicio,admitiendo la disminucin proporcional de la contribucin

BOLILLA 14SERVIDUMBRES PERSONALES a) Servidumbres reales1. Introduccin En los fundamentos del proyectocuando se refiere a la servidumbre y su definicin por el articuladovigente aclara que la definicin incorporada por el proyecto"... no adolece de las marcadasincongruencias de la actual, que deja en claro que la servidumbre no es concebible sin dosinmuebles, uno dominante y el otro sirviente ..."Consiste en el derecho real establecido enutilidadde un predio rural o urbano (llamado dominante)y que grava a otro predio (llamado

sirviente), en cuya virtud el poseedor del predio dominante tienederecho a realizar en el sirviente ciertos actos de posesin o a impedir que el propietario del prediosirviente ejerza algunos actos propios de sudominio. En la parte de los fundamentos del proyectode reforma se hace alusin a la contrastacin entre los 138 artculos que existen en eltextovigentesobre las servidumbres, con los 23 que acusan ser suficientes para este proyecto.El art. 2970 del cdigo civil establece: "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporariosobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de el, o ejercer ciertosderechosdedisposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de susderechosde propiedad". En el proyecto de reforma del Cdigo Civil en su art. 2065 define a la servidumbre como "el derecho realque se establece entre dos (2) inmuebles que concede al titular del inmueble dominante determinadautilidadsobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo".En los fundamentos explica que no se pueden concebir las servidumbres " ... sin dos inmuebles, unodominante y el otro sirviente, por lo cual tampoco se acude a la equivoca denominacin deservidumbre activa. No se designa la figura con la expresin plural de servidumbres, pues la circunstancia de que puedan existir con variados matices, no debe obscurecer la nocin bsica de que todas ellas debenresponder al molde nico que postula el Legislador".Los sujetos de las relaciones jurdicas son siempre personas, no cosas. En consecuencia, el derechotiene el poseedor del fundo dominante y la carga grava al poseedor del fundo sirviente. 2. Las servidumbres reales tienen los siguientes caracteres: A.

Sonderechos reales(art. 2979), que se conceden al propietario o poseedor de un prediosobre otro predio vecino o prximo.B.

Es un derecho constituido sobre un inmueble ajeno (art. 2970). No se concebira unaservidumbre constituida sobre un inmueble propio, porque el derecho de propiedadimplicala posibilidad de realizar todos los actos comprendidos en una eventual servidumbre.Pero es preciso reconocer que en algunos casos laleyla impone. As, por ejemplo, loscopropietarios de un inmueble encerrado, tiene derecho a exigir servidumbre de paso por elinmueble vecino, aunque ste pertenezca a uno de los condminos del fundo dominante, yasea exclusivamente ya sea en condominio con terceros

El art. 2985 del cdigo civil establece: Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargode un fundo comn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de suconstitucin.C.

Las servidumbres consisten siempre en una carga que impone: o bien la obligacin desoportar que el propietario del fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirvienteo bien la obligacin de no hacer ciertos actos que estn dentro de las atribuciones normalesdel propietario. Nunca impone al propietario del fundo sirviente una obligacin de hacer. El propietario del fundo que se obligara a realizar ciertos actos en beneficiode otro fundo o de su dueo, habr contrado una simple obligacin personalvinculante parael y sus herederos, pero no afectan las heredades ni obliga a los sucesores en eldominiodeellas que no sean herederos.El art. 3010 establece: "no pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquier obligacin de hacer, aunque sea temporaria y para utilidad de un inmueble. La que as seconstituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a lasheredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles"D.

Las servidumbres son inescindibles de los fundos; no se conciben separadamente de ellos.Por consiguiente, no pueden ser enajenadas separadamente de los fundos ni tampocosometidas a gravamen alguno (art. 3006); vale decir, no pueden ser hipotecadas o gravadascon otras servidumbresE.

Son ambulatorias; precisamente por ser inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente,siguen con ellos cualquiera sean las transmisiones del dominio que se operen (3006)F.

Son unilaterales; toda la ventaja esta de una parte, el fundo dominante, y toda la desventajade la otra, el fundo sirviente.G.

Las servidumbres reales son indivisibles, segn dice el art. 3007 "las servidumbres realesson indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partesalcuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sinagravar la condicin de la heredad sirviente" 3. Las servidumbres pueden ser clasificadas de la siguiente forma 1.

Continuas o discontinuas: el art. 2975 dice " las servidumbres son continuas o discontinuas.Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual delhombre, como la servidumbre de vista. La servidumbres no deja de ser continuas, aunque elejercicio de ellas interrumpa por intervalos mas o menos largos a causa de obstculos cuyaremocin exija el hecho

delhombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad delhecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso."2.

Servidumbres aparentes o no aparentes: Segn el art. 2976 las servidumbres aparentes sonaquellas que se anuncian por signos exteriores como una puerta o una ventana. Las noaparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar unedificio a una altura determinada.3.

Servidumbres afirmativas o negativas: Se llaman servidumbres afirmativas aquellas queconfieren al propietario del fundo dominante el derecho de gozar de alguna manera delfundo sirviente, de hacer en este alguna cosa que su propietario debe tolerar; lasservidumbres negativas consisten encambio, en una prohibicin impuesta al propietario delfundo sirviente, quien se ve privado de realizar ciertos actos que normalmente estn dentrode los derechos del dueo Servidumbres voluntarias y coactivas: son servidumbres voluntarias aquellas que las partes pueden pactar libremente; son coactivas las que tienen su origen en laley.En el proyecto las clasificaciones pasan a ser menos que en el Cdigo actual, el art. 2067 dice quelas servidumbres pueden ser positivas o negativas, "la servidumbre es positiva si la carga realconsiste en soportar su ejercicio. Es negativa si la carga real se limita a la abstencin determinadaimpuesta en el ttulo".Y el art. 2068 las clasifica en reales y personales: "Servidumbre personales la constituida a favor de personadeterminada sin inherencia al inmueble dominante. Se presume vitalicia salvo que del ttuloresulte una menor duracin.Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua salvo disposicin encontrario.En caso de duda la servidumbre se presume personal".Las servidumbres personales pueden ser establecidas a favor de varias personas. Si se extingue parauna subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, salvo prevea lo contrario. No puedeestablecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se sucedan entre si, salvo que elindicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre. Esto resulta del art.2070 del proyecto.Existen diferentes modos para laconstitucinde las servidumbres: pueden ser por contrato, por disposicin de ultima voluntad, por destino del padre defamilia, por prescripcin, o por disposicinde la ley. Dispone el art. 2977 que las servidumbres se establecen por contratosonerosos ogratuitos, traslativos de propiedad. El uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre esconcedida haga de ese derecho tiene lugar de tradicin.Las servidumbres constituidas por contratodebe tener las formas relativas a laventacuando fueconstituida a titulo oneroso, y la de las donaciones si fuere a titulo gratuito. Tanto en uno como enotro caso debe hacerse por escriturapublica, pero si la servidumbre fuese onerosa, y se hubieraacordado por instrumento privado, el titular del derecho podra exigir el otorgamiento de laescritura publica. Encambio, si se trata de una constitucin a titulo gratuito la escritura publica es unaexigencia solemne.El art. 2978 por su parte se refiere a la constitucin por destino del padre y disposicin de ultimavoluntad diciendo: "Se establecen tambin por disposicin de ultima voluntad y por el destino del padre defamilia. Se llama la disposicin que el

propietario de dos o mas heredades ha hecho parasu uso respectivo.Las servidumbres reales pueden constituirse coactivamente, como consecuencia de una disposicinque obliga al propietario del fundo sirviente a soportar una servidumbre. Tal , por ejemplo, laservidumbre de paso o la de acueducto. Mientras que la servidumbres reales nacidas por imperio dela ley constituyen simplemente un derecho personal que el propio del fundo dominante puede o noejercer.En el art. 2073 del proyecto determina que para poder constituir una servidumbre se har mediantela enajenacin de una utilidad determinada o la transmisin de la propiedad con reserva de unautilidad determinada. El art. siguiente agrega "En caso de duda se presume onerosa la servidumbreconstituida por contrato, y gratuita la constituida por disposicin de ltima voluntad"(art. 2074).Personas que pueden adquirir o establecer servidumbres: para que un fundo quede gravado por unaservidumbre son requisitos

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 138 AO 2011 A.

Para constituir servidumbre por contrato oneroso, se necesita la misma capacidad que paravender: incapaces absolutos ( las personas por nacer, los menores impberes, los dementes,los sordomudos que no saben darse a entender por escrito); y los menores adultos que solotienen capacidad para determinados actos.B.

Para constituir servidumbres por contrato gratuito se requiere capacidad para donar, es decir,capacidad para contratar. Los menores emancipados no pueden hacer donacin ni, por tanto,constituir servidumbres sobre bienesque hubiesen recibido a titulo gratuito.C.

Para constituir servidumbre sobre inmueble por testamento se requiere capacidad para testar. 4. En cuanto a la capacidad para adquirir una servidumbre se aplican las siguientes reglas a.

Para adquirirla por contrato, sea gratuito u oneroso se requiere capacidad para contratar. b.

Para adquirir una servidumbre por legado, o por disposicin del padre de familia no serequiere gozar de capacidad de hecho, aun los incapaces pueden adquirirlac.

Para adquirir una servidumbre por usucapin basta con la capacidad para adquirir la posesin.Estn legitimados para constituir servidumbres sobre el predio sirviente los propietarios, loscondminos y el usufructuario de la heredad.1.

Propietario de la heredad sirviente, dice el art. 2989 "Una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de la heredad que debe ser gravada, pero el que no sea propietario de la heredad puede obligarse a establecer la servidumbre cuando lo sea"2.

Copropietarios: establece el art. 2985 "Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargode un fundo comn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de suconstitucin". Sin embargo, continua diciendo el art. siguiente que, la servidumbreestablecida por el condmino de la heredad llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la particin o adjudicacin, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del comuneroque constituyo la servidumbre, y no puede oponer la falta de consentimiento de loscondminos.En el proyecto, en su art. 2071 dice que: "Estn legitimados para constituir una servidumbre lostitulares dederechos realesque pueden recaer sobre inmueble y se ejerzan por la posesin, exceptoel titular de otra servidumbre. Si existe comunin debe ser constituida por el conjunto de lostitulares.En ningn caso el tribunal puede constituir una servidumbre o imponer su constitucin".Las servidumbres pueden ser adquiridas por el propietario, el copropietario, el usufructuario, elusuario, el acreedor anticresista y por todo el posee el inmueble a titulo de dueo1.

Propietarios: el dueo de la propiedad no pierde el derecho de adquirir la servidumbre por lacircunstancia de que haya dado el inmueble en usufructo en tercero; aun as la servidumbreadquirida por el es valida2.

salvo el derecho que tiene el usufructuario de usar o no de ella. El propietario puede tambinresultar beneficiado por las servidumbres adquiridas por otras personas. Entre las personasque pueden adquirir servidumbres que beneficien al propietario estn: a) el poseedor que lohace con animo de dueo, y que luego pierde la posesin como consecuencia de accin de

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 139 AO 2011 reivindicacin ejercida por el propietario ( art. 3013); b) los que obran a nombre del propietario de un inmueble aunque no tengan mandato; como por ejemplo el usufructuario3.

Copropietario: en este caso nada se opone a que uno de los condminos estipule unaservidumbre a beneficio del predio comn, los otros condminos pueden rehusarse aejrcela y a aprovechar las ventajas de ella. Pero el que la ha concedido, no puede sustraersede la obligacin contrada.4.

Usufructuario, usuario y acreedor anticresista: el art. 2984 determina que el usufructuario, elusuario y el acreedor anticresista, pueden crear servidumbres a favor de los inmuebles queestn a favor de ellos, anunciando que estipulan tanto para ellos como para el nudo propietario, si este aceptase la estipulacin. No habiendo aceptacin de la estipulacin por elnudo propietario la servidumbre ser meramente un derecho personal de los que laestipularon y se extinguir con el derecho de ellos sobre la cosaLa servidumbre solo pueden constituirse sobre bienesinmuebles segn lo dispone el art. 2970 "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un mueble ajeno en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerzaalgunos de sus derechos de propiedad. "Las servidumbres pueden establecerse bajo condicin o plazo que suspenda el principio de suejercicio, o que limite su duracin. (art. 2988). 5. Derechos yobligacionesdel fundo dominante 1.

Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de laheredad dominante, la facultad de ejercer las servidumbres accesorias que sonindispensables para el uso de la servidumbre principal.2.

El propietario de la heredad puede ejercer su derecho en toda la extensin que soporten,segn el uso local, las servidumbres de igualgenerode la que se encuentra establecida a beneficio de su heredad.3.

En caso de incertidumbre respecto del uso de la servidumbre corresponde al deudor de lamisma designar el lugar donde el quiera que se ejerzan.4.

El propietario de la heredad dominante tiene el derecho de ejecutar en la heredad sirvientetodos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre.5.

La servidumbre existente no puede ser separada bajo ninguna forma de la heredaddominante, para ser transportada sobre otro fundo de la propiedad del dueo de la heredaddominante o de tercero.6.

El ejercicio de la servidumbre no puede exceder las necesidades del predio dominante en laextensin que tenia cuando fue constituida.7.

Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado no puede ejercerse paraotros usos.8.

Si la servidumbre ha sido adquirida por posesin deltiempofijado por la ley para la prescripcin, solo podr ejercerse en loslimitesque hubiese tenido la posesin.9.

En caso de que la heredad dominante pase de un propietario nico a muchos propietarios encomn o separados cada uno de estos tiene el derecho de ejercer la servidumbre sea divisibleo indivisible, con el cargo de usar de ella de manera que no agrave la condicin del fundo sirviente. Todos los copropietarios estarn obligados a ejercer su derecho por el mismolugar. Recprocamente la divisin del fundo sirviente, no modificar los derechos y deberesde los dos inmuebles.10.

Cuando la servidumbre sea divisible cada uno de los dueos del predio dominante puedeejercerla en todo o en parte, con tal que no exceda la cantidad sealada a las necesidades del predio dominante.11.

Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros no se oponen, aunque aumente elgravamen de la heredad sirviente si por lanaturalezade la servidumbre el mayor gravamenfuese inevitable. El poseedor del inmueble no tendr derecho a indemnizacin alguna por elaumento del gravamen.12.

Si la servidumbre personal pasare a ser por separado de dos a mas dominantes, y fueredivisible cada uno de ellos tendr derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese pertenecido. Si fuera indivisible, cada uno de ellos tendr derecho a ejercerlas, sin que losotros puedan oponerse.13.

Si el inmueble dominante pasare a ser de dos o mas dominantes por separado, y laservidumbre aprovechare solo una parte del predio, el derecho de ejercerla corresponderexclusivamente al que fuese poseedor de esa parte, sin que los poseedores de la otra partetengan en adelante ningn derecho.14.

Si la servidumbre fuese divisible y aprovechase a todas las partes del inmueble dominante, oa una regin que haya llegado a ser de dos o mas dominantes por separado, cada uno deellos tendr derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese correspondido. En caso deduda, cada uno de los poseedores tendr derecho a ejercerla en una cantidad proporcional asu parte en el inmueble dominante. Si fuere indivisible, se proceder como se ha dispuestocuando el fundo dominante pertenece a varios habiendo entonces tantas servidumbresdistintas, cuantos sean los poseedores del inmueble dominante; pero no entre esos propietarios uno respecto de los otros, evitndose si fuera posible el mayor gravamen al predio siguiente.15.

Corresponde a los dueos de las heredades dominantes, lasaccionesy excepciones reales,los remedios posesorios extrajudiciales, lasaccionesy excepciones posesorias, las cuales podrn ser ejercidas sea la servidumbre divisible o indivisible por cada una de losdominantes.En el proyecto los derechos yobligacionesdel titular dominante se encuentran comprimidos en solosiete artculos, del 2077 al 2083.Son los siguientes:Art. 2077: El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales conrelacin a la utilidad que le fue conferida, sin eximirse de suresponsabilidadfrente al dueo. No puede constituir derechos reales.Art. 2078: La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesoriasindispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que solo hacen ms cmodo suejercicio.Art. 2079: El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades delinmueble dominante, salvo que se trate de una servidumbre forzosa

Art. 2080: El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para elejercicio y conservacin de la servidumbre. Estn a su cargo salvo que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente, o un tercero.Art. 2081: El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos quemenoscaben el ejercicio de la servidumbre, a restablecer la cosa a suestadoanterior a su costa. Si elinmueble sirviente pas a poder de otro, ste slo debe tolerar la realizacin de las tareas sin que pueda reclamar contraprestacin alguna.Art. 2982: En ningn caso la transmisin o la ejecucin de la servidumbre puede hacerse conindependenciadel inmueble dominante.Art. 2083: El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o dederecho sufridas en razn del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace responde por todos losdaos sufridos por el titular sirviente.Como se deja ver los derechos y obligaciones del propietario del fundo dominante del proyectodistan mucho de los artculos actuales en los cuales se contemplan numerosas posibilidades aunquede una manera menos clara que las de su futuro predecesor. 6. Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente 1.

El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse deactos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa estaobligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que laservidumbre le autorice a hacer.2.

El dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguna el uso de la servidumbreconstituida; sin embargo, si el lugar designado primitivamente por el dueo de ella llegare aserle incomodo o le privase hacer en l reparaciones importantes, podr ofrecer otro lugar cmodo al dueo del predio dominante, y este no podr rehusarlo3.

El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejerciciode la servidumbre, est obligado a reestablecer a su costa, las cosas a su antiguoestadomsdaos y perjuicios. Si la heredad sirviente hubiese pasado a manos de un sucesor particular,ste est obligado a sufrir el restablecimiento del antiguo estado de la cosa; pero no podrser condenado ha hacerlo a su costa, salvo el derecho del propietario de la heredaddominante, para recuperar losgastosy los daos y perjuicios del autor de los trabajos queforman obstculos al ejercicio de la servidumbre.4.

El propietario de la heredad sirviente, cumpliendo con la obligacin de tolerar o abstenerse,conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la propiedad. As puede hacer construcciones sobre elsueloque debe la servidumbre de paso, con condicin de dejar laaltura, el ancho, laluz, y elairenecesario a su ejercicio.5.

El propietario del predio sirviente tiene el derecho de hacer servir el predio a los mismosusos que forman objeto de la servidumbre. As, aquel cuyo fundo esta gravado con unaservidumbre de paso, cuya fuente o pozo deaguaen su heredad, esta gravado con laservidumbre de sacar aguade l, conserva la facultad de pasar l mismo para sacar agua quele sea necesario, contribuyendo en la proporcin de su goce a losgastosde las reparacionesque necesita estacomunidadde uso.6.

Puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial asus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante, de las ventajas a que tengaderecho

Si el poseedor de la heredad sirviente se hubiese obligado a hacer obras o gastos para elejercicio o conservacin de la servidumbre, tal obligacin slo afectar a l y a susherederos, y no al que sea poseedor de la heredad sirviente.8.

Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores separados, y laservidumbre se ejerciere sobre una parte de ella solamente las otras partes quedan libres.9.

En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredadsirviente, debe resolverse a favor de lalibertadde la heredad.Respecto de este punto, en el proyecto se enumeran los derechos del propietario del fundo sirvienteen slo dos artculos.Art. 2084: El sirviente conserva la disposicin jurdica y material que corresponda a su derecho, pero no debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitucin de otra. Si lo hace,el titular dominante puede exigir el cese de la turbacin; si la servidumbre es onerosa puede optar por la disminucin del precioproporcional a la gravedad de la turbacin.Art. 2085: El sirviente puede exigir que la constitucin y el ejercicio de la servidumbre se realicencon el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidada la que tenga derecho.Las servidumbres se extinguen: a) por nulidad, resolucin o rescisin del derecho constituyente dela servidumbre; b) por el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria; c) por renuncia del beneficiario de la servidumbre; d) por perdida de la utilidad de la servidumbre; e) por imposibilidad de usar la servidumbre; f) por confusin; g) por el no uso; y h) por expropiacin

delinmueble sirviente. Nulidad: La nulidad del titulo constituyente de la servidumbre extingue la servidumbre. Estasolucin esta fundada en el efecto retroactivo propio de las nulidades.Resolucin: Tambin tiene efectos retroactivos e importa tambin la extincin de la servidumbre.Rescisin: Es el acto en virtud del cual dos personas dejan sin efecto lo acordado por ellas mismas por otro acto anterior. A diferencia de la revocacin y de la nulidad, no tiene efectos retroactivos. Elart. 3045 establece que "las servidumbres se extinguen por la resolucin del derecho que las habaconstituido, sea por la rescisin, o por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto".Cumplimiento del plazo o condicin resolutoria: El art. 3046 dice:" que se extinguen tambin lasservidumbres por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre y por el cumplimiento dela condicin resolutoria a q2ue ese derecho estuviere subordinado".Renuncia: Las servidumbres se extinguen tambin por la renuncia del propietario de la heredaddominante; esta puede ser expresa o tcita, la renuncia expresa debe otorgarse en escritura pblica.La renuncia es un acto unilateral y, por consiguiente no tiene necesidad de ser aceptada para producir este efecto entre las partes. La renuncia tcita para que tengavalor de tal, se exige: que el propietario del fundo sirviente haya hecho obras permanentes que estorben el ejercicio de laservidumbre, o bien, que las haya hecho con la autorizacin escrita del fundo dominante. El art.3049 establece: "Tampoco importa una renuncia tcita del derecho, laconstruccinde obrascontrarias al ejercicio de la servidumbre, hechas por el dominante en su heredad, aunque sean permanentes, a no ser que duren eltiemponecesario para la prescripcin".Prdida de la utilidad de la servidumbre: Cuando ha dejado de tener utilidad para la heredaddominante, la servidumbre concluye. Cuando nos referimos a utilidad se entiende que el cambio producido haya quitado toda la utilidad de la servidumbre; si por el contrario slo ha disminuido lautilidad, ello no basta para que la servidumbre concluya. El art. 3050 determina: "Que laservidumbre concluye cuando no tiene ningn objeto de utilidad para la heredad dominante. Uncambio que no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad, ser insuficiente para hacerlaconcluir".Imposibilidad de uso: La servidumbre tambin se extingue cuando el ejercicio llega a ser absolutamente imposible; es necesario que la imposibilidad derive de un acontecimiento de lanaturalezao de un hecho lcito de un tercero, ya que cuando proviene de cambios hechos por el propietario de la heredaddominante, o por el propietario de la heredad sirviente o por un tercero, la servidumbre no cesa.Confusin: La servidumbre se extingue cuando lacalidaddel propietario del fundo dominante y delfundo sirviente se renen en una sola persona, es decir que ambos inmuebles pertenecen a un solodueo. El art. 3055 dispone que "las servidumbres se extinguen por la reunin en la misma persona,sea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente,cualquiera que sea la causa que la haya motivado, o cuando en las servidumbres a favor de una persona, esta ha llegado a ser propietaria del fundo sirviente".Expropiacin del inmueble sirviente: Tambin se pierde la servidumbre cuando el inmueblesirviente ha sido expropiado por causa de utilidad pblica e incorporado al dominio pblico delestado, ya que la servidumbre no se puede establecer sobre los bienes que estn fuera delcomercio.En cambio la expropiacin del inmueble dominante no ejerce influencia sobre la servidumbre puesno hay inconveniente legal alguno en que un bien del

dominio pblico del estado goce de unaservidumbre sobre un inmueble vecino. No uso: El art. 3059 determina que "las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez aos,aunque sea causado por caso fortuito o defuerzamayor. El tiempo de la prescripcin por el no usocontinua corriendo para las servidumbres discontinuas, desde el da en que se haya dejado de usar de ellas, y para las continuas desde el da en que se ha hecho un acto contrario a su ejercicio".El tema de la extincin de la servidumbre en el proyecto ha quedado reducido a slo dos artculos.Art. 2086: Sonmediosespeciales de extincin de las servidumbres:a.

La desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante. b.

El no uso por persona alguna durante diez (10) aos, por cualquier razn.c.

En las servidumbres personales si el titular es persona humana, sumuerte, aunque no sehaya cumplido el plazo o condicin pactados. Si el titular es una persona jurdica, suextincin. Si no se pact la duracin se extingue a los 50 aos desde la constitucin.Art. 2087: Extinguida la servidumbre se extinguen todos los derechos personales constituidos por eltitular dominante USUFRUCTO1)

Concepto Art. 2807.El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia. Derecho real: esta naturaleza surge de la propia definicin y de su insercin en la enumeracindel art. 2503 y se manifiesta en la clara relacin existente entre el titular y la cosa, que permite elaprovechamiento econmico directo e inmediato mediante la posesin. Sobre cosa ajena: hay una confluencia de dos derechos sobre una misma cosa. Mientras el propietario conserva las facultades que constituyen el ncleo del derecho (poder de disposicin o ius abutendi ), su derecho queda desmembrado al transferirse al usufructuario las facultades queconstituyen el

ius utendi y el ius fruendi , por eso se llama al derecho del propietario nuda propiedad . Principal: el usufructo no es un derecho accesorio dado que no depende para su existencia o permanencia de otro derecho, reviste el carcter de principal y autnomo. Sobre utilidad: Recae sobre la utilidad de la cosa y no sobre la sustancia. Las facultades son deusar y gozar la cosa pero sin alterar la sustancia. Esto surge del art. 2878: Art. 2878.El usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el dueo deella, y usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo. Temporalidad: el usufructo es esencialmente temporal. Puede tener una limitacin determinadacierta o incierta. Si tiene un plazo determinado no se puede extender ms all del trmino delmismo, pero puede concluir antes si el usufructuario fallece pues es tambin intransmisible yvitalicio. Intransmisibilidad: el usufructo es desde el punto de vista de su titular esencialmente personal yde all su carcter de intransmisible. Puede cederse su ejercicio pero no puede cederse el derecho ens, de modo que aun cuando se ceda su ejercicio, se extingue con la muerte del titular del derecho yno con la del cesionario. Divisibilidad: en principio el usufructo es divisible pero ello depende de la naturaleza de la cosa yde la utilidad o rdito que genere. Comparacin con otras instituciones

Con el Dominio: el usufructo es naturalmente compatible con el dominio ya que constituye unadesmembracin de ste. El contenido del usufructo es amplio en cuanto a las facultades de uso ygoce, pero tiene una limitacin en esa amplitud que implica el deber de respetar la sustancia.El usufructuario carece del ius abutendi , o sea del derecho de disponer de la cosa, que competeexclusivamente al propietario.

Con el Condominio: en el condominio confluyen dos derechos de igual naturaleza y contenidomientras que en el usufructo los derechos son de distinta naturaleza. El condominio se ejercemediante la coposesin, mientras que en el usufructo concurren dos posesiones de distintanaturaleza Con la Locacin: la locacin est estructurada en nuestro Cdigo como un derecho personal, elusufructo es un derecho real.El locador puede estar obligado a un hacer ya que tiene la obligacin de mantener en el goce de lacosa al locatario, llevando a cabo todos los actos necesarios para ello. El deber del nudo propietarioes pasivo pues slo debe permitir al usufructuario el uso y goce de la cosa.El usufructo puede ser gratuito u oneroso, la locacin siempre es onerosa.En el usufructo se confiere el goce de la cosa que puede consistir en la renta que ella produce, encambio el arrendatario debe pagar la renta o alquiler al propietario. El usufructuario, ejerciendo susfacultades puede arrendar o alquilar la cosa objeto del usufructo y se beneficia con la renta o preciodel alquiler.

Con el Comodato: son aplicables algunas de las diferencias sealadas con la locacin, por ejemplo, la naturaleza personal del derecho del comodatario y la funcin activa del comodantefrente a la pasiva del nudo propietario. El comodato es gratuito, mientras que el usufructo puede ser gratuito u oneroso. El comodatario no puede apropiarse de los frutos de la cosa prestada ni de losaumentos que sobrevengan a ella. 2)

Usufructo perfecto e imperfecto Art. 2808.Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo.El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar lasubstancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga.El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese,o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etctera. Art. 2810.El usufructo perfecto no da al usufructuario la propiedad de las cosassujetas a este usufructo, y debe conservarlas para devolverlas al propietario, acabado elusufructo. Art. 2811.El cuasi-usufructo transfiere al usufructuario la propiedad de las cosassujetas a este usufructo, y puede consumirlas, venderlas, o disponer de ellas como mejor le parezca.Las diferencias entre el usufructo y el cuasiusufructo son:a)

el objeto del cuasi-usufructo puede ser una cosa fungible o consumible b)

no rige para el cuasi-usufructo el rasgo esencial del usufructo de respetar la sustanciac)

el cuasi-usufructo transfiere al cuasi-usufructuario la PROPIEDAD de la cosad)

al trmino del cuasi-usufructo, el cuasi-usufructuario cumple devolviendo cosas de la mismaespecie, en igual cantidad y de la misma calidade)

el derecho real de cuasi-usufructo se convierte y resuelve en un derecho de contenidoobligacional. Art. 2871: Art. 2871.El usufructuario de cosas que se consumen con el primer uso, puede usar y gozar libremente de ellas con el cargo de restituir otro tanto dela misma especie o calidad, o el valor estimativo que se les haya dado en elinventario.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 146 AO 2011 3)

Constitucin del usufructo El art. 2812 enumera los medios a travs de los cuales se puede llegar a la constitucin delusufructo: Art. 2812.El usufructo se constituye: 1 Por contrato oneroso o gratuito; 2 Por actos de ltima voluntad;

3 En los casos que la ley designa; 4 Por prescripcin.En el art. 2818 se establece una prohibicin para la constitucin de usufructo: Art. 2818.El usufructo no puede ser separado de la propiedad sino por una disposicinde la ley, o por la voluntad del propietario. Los jueces, so pena de nulidad, no puedenconstituir usufructo por ningn motivo en divisin y particin de bienes. El art. 2819 establece dos presunciones iuris tantum que funcionan en caso de duda: Art. 2819.En caso de duda se presume oneroso el usufructo constituido por contrato; y gratuito el que fuese constituido por disposicin de ltimavoluntad. 1)

CONTRATO: el contrato de constitucin de usufructo, no est legislado como contratoautnomo, pudiendo ser el resultado de distinta clases de convenciones. El contrato puede ser oneroso o gratuito. El usufructo contractual se presume oneroso, salvo prueba en contrario.

Oneroso: Aquel en el cual existe una contraprestacin. Art. 2813: Art. 2813.Es establecido por contrato oneroso, cuando es el objeto directode una venta, de un cambio, de una particin, de una transaccin, etc., etc., ocuando el vendedor enajena solamente la nuda propiedad de un fundo,reservndose su goce.Hay tres formas:a)

PER TRANSLATIONEM: cuando el propietario se desprende, a favor del usufructuario, de lasfacultades que comprende este derecho, a cambio de una prestacin. Esta prestacin puede ser endinero, por una cosa o por una ventaja, lo que lo asimila al contrato de compraventa o al de permutarespectivamente, aplicndosele sus reglas, pero sin que por ello deje de ser un contrato atpico einnominado. b)

PER DEDUCTIONEM: cuando el propietario originario vende la cosa desprendindose enconsecuencia, de la nuda propiedad, pero reservndose el usufructo.c)

SIMULTANEO: cuando el propietario cede simultneamente a una persona el usufructo de unacosa y enajena a otro la nuda propiedad de la cosa, siendo posible la combinacin de enajenacionesde distinto ttulo: donacin de la propiedad, enajenacin del usufructo; o viceversa. Gratuito: Hay que aclarar que la liberalidad consistente en otorgar gratuitamente el usufructo de una cosa noes, tcnicamente hablando, una donacin, ya que no tiene por objeto transmitir la propiedad. Setrata especficamente de una liberalidad. Art. 2814: Art. 2814.Es establecido por contrato gratuito, cuando el donante noenajena sino la nuda propiedad de la cosa, reservndose su goce; o cuando no da ms que el usufructo, o cuando cede a uno el derecho de propiedad, ya otro el de goce de la cosa.Se aplican las mismas formas que en el oneroso, pero cambiando el carcter del ttulo. 2)

DISPOSICIN DE LTIMA VOLUNTAD: la disposicin de ltima voluntad que confieraun usufructo no puede exteriorizarse por otro medio que por TESTAMENTO. Art. 2815.Es establecido por testamento, cuando el testador lega solamente el goce dela cosa, reservando la nuda propiedad a su heredero, o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o cuando no da expresamente al legatario sino lanuda propiedad.El testador puede legar a

una persona solamente el usufructo de una cosa, quedando la nuda propiedad en el patrimonio del heredero, o bien puede legar solamente la nuda propiedad de unacosa, quedando a favor del heredero el derecho de uso y goce de la cosa, o bien efectuar doslegados: uno de nuda propiedad y otro de usufructo de la misma cosa. El usufructo constituido por disposicin de ltima voluntad se presume gratuito, salvo pruebaen contrario (por ej: cuando se impone un cargo al beneficiado)

3)

DISPOSICIN DE LA LEY: art. 2816: Art. 2816.El usufructo legal es establecido por la ley en los bienes de loshijos menores a favor de sus padres, en los trminos dispuestos en el ttuloDe la patria potestad; y tambin en los bienes sujetos a reserva por elcnyuge binubo, segn los trminos dispuestos en el ttulo Del matrimonio.La reserva de bienes que estableci originariamente el Cdigo Civil fue derogada por la ley 17711,con lo cual este tipo de usufructo de origen legal ha desaparecido de nuestro derecho.Queda, entonces, UN SOLO CASO de usufructo legal, que es el que corresponde a los padressobre los bienes de sus hijos mientras estn sometidos a la patria potestad. 4)

PRESCRIPCIN: el art. 2817 hace una remisin que alcanza a los dos tipos de prescripcinadquisitiva (ordinaria y larga) como a las normas referidas a las cosas muebles: Art. 2817.El usufructo se adquiere por prescripcin del goce de la cosa,segn se dispone en el Libro IV, para adquirir la propiedad de los bienes.Es decir que, mediando justo ttulo y buena fe, el adquirente puede invocar la prescripcin ordinariao breve. Si faltan stos elementos slo podr alegar la prescripcin larga. No obstante la remisin del artculo, la usucapin del usufructo tiene connotaciones propias merceda la limitacin temporal y vitalicia de este derecho:a)

PERSONA DE EXISTENCIA VISIBLE: adquirido el usufructo, cuando no existe justottulo o cuando existiendo no tiene plazo establecido, el usufructo concluir con la vida delusufructuario. Pero en el caso de que la prescripcin est en curso, si fallece el usucapiente, el plazode prescripcin transcurrido NO aprovecha a sus herederos. Tampoco es posible invocar, a losefectos de la usucapin, la accesin de posesiones en tanto el derecho de usufructo no estransmisible en s. b)

PERSONA JURDICA: habra una imposibilidad prctica de alegar la usucapin larga, yaque transcurrido el plazo de 20 aos en el uso y goce de la cosa, se habra cumplido, a la vez, eltrmino mximo que otorga la ley para el usufructo de sta clase de personas. Duracin A)

Con plazo determinado o a trmino incierto: en este caso el usufructo se extingue al expirar el trmino por el cual fue constituido. Cualquiera sea el trmino que se hubiera fijado a la duracindel usufructo, se extingue igualmente a la muerte del titular de este derecho si sucede antes de esetrmino. B)

Sin plazo o trmino: cuando no se ha fijado trmino para la duracin del usufructo, se entiendeque es por la vida del usufructuario. Art. 2822: Art. 2822.Cuando no se ha fijado trmino para la duracin del usufructo,se entiende que es por la vida del usufructuario.Pero existe una excepcin a este principio referida a las personas jurdicas: Art. 2828.El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jurdicas por ms de 20aos. 4)

Usufructo constituido a favor de varios Art. 2821.El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamentea favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura ysimplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un ciertoda, o hasta una cierta poca, y en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo.La constitucin de usufructo a favor de varias personas, en forma conjunta y simultanea , ha sidoadmitida por el Cdigo, de acuerdo al art. 2821. No est permitido el usufructo conjunto sucesivo. Art. 2824: Art. 2824.El propietario no podr constituir el usufructo a favor demuchas personas llamadas a gozarlo sucesivamente las unas despus de lasotras, aunque estas personas existan al tiempo de la constitucin delusufructo. D. de acrecer:Art. 2823.Siendo dos o ms los usufructuarios, no habr entre ellosderecho de acrecer, a menos que en el instrumento constitutivo del usufructose estipulare o dispusiere expresamente lo contrario.Si el derecho de acrecer no ha sido expresamente previsto, muerto uno de los usufructuarios laalcuota o porcin que corresponda a ese usufructuario se extingue y, en esa proporcin o parte, elnudo propietario pasa a cousufructuar la cosa, integrndose parcialmente la propiedad.Con el derecho de acrecer pactado, a la muerte de cada uno de los cousufructuarios, el restoaumenta proporcionalmente su derecho con la parte del usufructuario fallecido, extinguindose elusufructo con la muerte del ltimo titular. Si existe plazo el cousufructo podr terminar alvencimiento del mismo.Cuando el usufructo se acuerda a dos o ms personas conjunta y simultneamente, puede hacrselo por partes separadas o indivisas (ej: otorgando el lote de un fundo a uno y el resto a otros), o bienotorgndoles a ambos la cosa por partes indivisas determinadas por un nmero quebrado o porcentaje. 5)

Usufructo a plazo y bajo condicin suspensiva Existen dos normas al respecto que traen dificultad de interpretacin. Por un lado el art. 2821establece:

Art. 2821.El usufructo puede ser establecido ... pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da , o hastauna cierta poca, y en fin con todas las modalidades a que el propietario dela cosa juzgue conveniente someterlo.Pero por otro lado el mismo Cdigo establece en su art. 2829: Art. 2829.El usufructo no puede ser constituido bajo una condicinsuspensiva o a plazo suspensivo , a menos que, siendo hecho por disposicin de ltima voluntad, la condicin se cumpla o el plazo se venzadespus del fallecimiento del testador.Para armonizar estos textos hay que diferenciar entre establecimiento del usufructo y laconstitucin del mismo.El establecimiento se refiere al origen del usufructo: el contrato, el testamento y la ley. Por estosmedios no se constituye el usufructo, ya que el modo constitutivo del usufructo es la tradicin.(art. 577) No puede haber usufructo sujeto a condicin o plazo suspensivo que emerja de la ley o de la prescripcin, de modo que podemos pasar directamente a tratar de los usufructos condicionalesestablecidos por contrato y por testamento. En ese sentido nada impide que en ellos se establezcaque el usufructo comenzar a partir de cierto da o al advenimiento de una condicin, y as es, por otra parte, es lo que normalmente sucede en el usufructo estatuido por contrato, dondehabitualmente se fija un da determinado para hacer entrega de la posesin de la cosa mediante latradicin. Lo que la norma del art. 2829 prohibe es que una vez constituido el usufructo, suejercicio quede sujeto a una condicin suspensiva. El Cdigo no establece cul es la consecuencia de la violacin de la norma del art. 2829, lasfuentes que utiliz el legislador sancionaban la nulidad del usufructo en ese caso (Esboo de Freitasy Cd. Chileno). Velez se separa de estos modelos, por lo cual puede interpretarse que lo que notiene efecto es la condicin o el plazo suspensivo, pero no el usufructo. 6)

Objeto del usufructo. Bienes susceptibles de usufructo Art. 2838.El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles oinmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad.Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual de

usufructo cuando estuvierenrepresentados por sus respectivos instrumentos.Cuando no estuvieren representados por instrumento, las cosas comprendidas en el crditoo en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro.Los bienes inmateriales pueden ser objeto de goce, pero no de uso. En el usufructo de crditos elgoce consistir en la obtencin por parte del usufructuario de los frutos civiles de las sumasadeudadas, es decir, los intereses.En los bienes que no son cosas el derecho recae sobre el instrumento (que es una cosa). Bienes excluidos A)

BIENES DEL ESTADO: Art. 2839.El usufructo no puede establecerse sobre bienes del Estado o delos Estados, o de las municipalidades, sin una ley especial que lo autorice.B)

BIENES DOTALES DE LA MUJER Art. 2840.No puede tampoco establecerse sobre bienes dotales de lamujer, ni aun con asentimiento del marido y mujer.C)

EL PROPIO USUFRUCTO, Y OTROS D. REALES: Art. 2842.No pueden ser objeto de usufructo, el propio usufructo, losderechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas,separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, laanticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y loscrditos que fuesen intransmisibles.La ltima parte del art. se explica ya que si el crdito no puede ser cedido, tampoco puede ser objetode una transmisin en tan amplia gama de facultades, como es el usufructo (ej: renta vitalicia,derecho de alimentos, etc.) 7)

Capacidad para constituir el usufructo

Los sujetos del usufructo pueden ser tanto personas de existencia visible como personas jurdicas,con la limitacin respecto a las ltimas de una duracin mxima para el usufructo, de 20 aos.Siendo el usufructo una desmembracin de la propiedad, en principio es el propietario y solamentel, quien est legitimado para constituirlo. Excepcin: usufructo legal ; cuyo establecimiento emanade la ley, independientemente de la voluntad del propietario; y el que nace de la prescripcin que prescinde o puede ser contrario a la voluntad del propietario.Se debe distinguir entre la capacidad para constituir el usufructo y la capacidad para aceptar elusufructo. Adems hay que analizar si es a ttulo oneroso o gratuito y si es por contrato o por disposicin de ltima voluntad. Desde el punto de vista del objeto hay que ver si la cosa es fungibleo no. 1)

PARA CONSTITUIR a) Cosa no fungible b)

Cosa fungible gratuito u oneroso: capacidad para prestar enmu-tuoc)

Por legado capacidad para testar 2)

PARA CONSTITUIR : el Cdigo no contempla todos los supuestos refirindose a la capacidad para adquirir a ttulo oneroso, sea por contrato o por disposicin de ltima voluntad onerosa (concargo): se necesita capacidad para comprar bienes de la misma especie. 3)

PARA TRANSMITIR

: el usufructo es un derecho por esencia personal e intransmisibles. Pero puede transmitirse su ejercicio permaneciendo el titular directamente responsable ante el propietario. Art. 2870: Art. 2870.El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder elejercicio de su derecho a ttulo oneroso o gratuito; pero permanecedirectamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, ... FORMA [no figura en programa]Art. 2830.Las condiciones requeridas para la validez de los ttulosdestinados a transferir la propiedad, son igualmente necesarias para lavalidez de aquellos que tengan por objeto la constitucin del usufructo.Exceptase el usufructo constituido por la ley, el cual no tiene dependenciade ningn acto de adquisicin. a ttulo gratuito: capacidad para donar a ttulo oneroso: capacidad para vender

C)

CO"TE"IDO DEL DERECHO DE USUFRUCTO1)

Derecho de uso y goce Art. 2862.Los derechos y las obligaciones del usufructuario son losmismos, sea que el usufructo venga de la ley, o que haya sido establecido deotra manera, salvo las excepciones resultantes de la ley o de la convencin.El Cdigo ha regulado los derechos del usufructuario, dndole las ms amplias facultades enmateria de posesin, uso y goce e la cosa, y poderes materiales y jurdicos tales que implican laseparacin del nudo propietario de su relacin con la cosa y la mnima posibilidad de injerencia oestorbo al usufructuario. Como contrapartida ha puesto en cada caso de relevancia el principio salvarerum sustantia (sin alterar la sustancia de la cosa). POSESIN: la primera facultad que tiene el usufructuario es la de poseer la cosa, objeto delusufructo, la que debe ser entregada por el nudo propietario apenas se cumplan los requisitos quecondicionan la

tradicin: rendir la fianza y, antes de entrar en el uso y goce, confeccionar elinventario. Esta facultad permite el ejercicio de los dems poderes materiales sobre la cosa. USO Y GOCE: Art. 2863: Art. 2863.El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industrialeso civiles, y gozar de los objetos sobre que se establece el usufructo, como el propietario mismo.El usufructuario tiene adems del derecho de usar la cosa (ius utendi), el derecho de aprovechar losfrutos (ius fruendi). Pero hay una limitacin a estas facultades: no se debe alterar la sustancia de lacosa. 2)

Frutos El cdigo da el concepto de frutos y su clasificacin en el siguiente articulado: Art. 2424.Son frutos naturales las producciones espontneas de lanaturaleza. Los frutos que no se producen sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos civiles lasrentas que la cosa produce. Art. 2425.Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desdeque se alzan y separan. Los frutos civiles se juzgaran percibidos solamentedesde que fuesen cobrados y recibidos, y no por da. Art. 2426.Los frutos pendientes, naturales o civiles, corresponden al propietario, aunque los civiles correspondiesen al tiempo de la posesin de buena fe, abonando al poseedor los gastos hechos para producirlos. Art. 2329.Los frutos naturales y las producciones orgnicas de una cosa, forman un todocon ella. Art. 2330.Son cosas accesorias como frutos civiles las que provienen deluso o del goce de la cosa que se ha concedido a otro, y tambin las que provienen de la privacin del uso de la cosa. Son igualmente frutos civiles

los salarios u honorarios del trabajo material, o del trabajo inmaterial de lasciencias. FRUTOS PENDIENTES: hay que distinguir entre los dos tipos de frutos:

A)

FRUTOS NATURALES: art. 2864: Art. 2864.Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, y si estn vendidos, el precio corresponde tambin al propietario. ...B)

FRUTOS CIVILES: art. 2865: Art. 2865.Los frutos civiles se adquieren da por da, y pertenecen alusufructuario en proporcin del tiempo que dure el usufructo, aunque no loshubiese percibido.Ejemplo de frutos civiles pendientes: si la cosa se encontrare arrendada y el usufructo comenzara ose extinguiera el da 15 del corriente mes, la primera quincena corresponde al propietario o alusufructuario respectivamente y la segunda al usufructuario al comenzar y al propietario alextinguirse, aunque el locatario no hubiera pagado el alquiler. 3)

Productos En principio los productos no pueden ser extrados por el usufructuario ya que ste no podrarecoger los frutos que no son frutos, es decir aquellos que la cosa produce pero con disminucin desu sustancia. Hay una excepcin contenida en el art. 2866: Art. 2866.-

Corresponden al usufructuario los productos de las canteras yminas de toda clase que estn en explotacin al tiempo de comenzar elusufructo, pero no tiene derecho a abrir minas o canteras. 4)

Aumento de la cosa Si durante el usufructo la cosa se beneficia por aumento que reciba por accesin, el usufructuario se beneficiar con el goce de esos aumentos. Pero en definitiva, el aumento quedar para el nudo propietario. Art. 2867.Corresponde al usufructuario el goce del aumento que recibanlas cosas por accesin, as como tambin el terreno de aluvin. 5)

Facultad de ceder y arrendar el usufructo ARRENDAMIENTO:Art. 2870.El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejerciciode su derecho a ttulo oneroso o gratuito; pero permanece directamente responsableal propietario, lo mismo que el fiador, aun de los menoscabos que tengan los bienes por culpa o negligencia de la persona que le sustituye. Los contratos que celebreterminan al fin del usufructo.El usufructuario puede ejercer todos los actos de administracin necesarios o convenientes para lamejor explotacin de la cosa dada en usufructo. Esto responde al principio esencial de gozar ampliamente de la cosa salvaguardando la sustancia.La facultad de arrendar comprende la de percibir los importes en concepto de alquiler. Lo que elartculo 2870 quiere significar es que se puede dar en arriendo las cosas dadas en usufructo y no elderecho mismo de usufructo. Los contratos que el usufructuario celebre concluyen con el usufructo CESIN: El mismo art. 2870 autoriza al usufructuario a ceder el ejercicio del derecho de usufructo a ttulooneroso o gratuito pero aclarando que el usufructuario permanece directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, aun de los menoscabos que tengan los bienes por culpa onegligencia de la persona que le sustituye. Al igual que en el arrendamiento, el contrato de cesinconcluye cuando finaliza el usufructo.Si el usufructuario fallece, el usufructo concluir igualmente, aunque se hubiera cedido el ejercicio,ya que el derecho en s no es cesible.Si

muere el cesionario del ejercicio, este derecho se transmite a los herederos pues constituye underecho personal. CONSTITUCIN DE OTROS DERECHOS REALES: El usufructuario puede conceder derechos reales de menor contenido, como uso, habitacin yservidumbres. Tambin es posible al usufructuario dar en anticresis su derecho de usufructo, ya quelo que se afecta a la garanta son los frutos. Todos estos derechos estn limitados a la duracin delusufructo. 6)

Acciones del usufructuario Art. 2876.El usufructuario puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realizacin de los derechos que corresponden al usufructo; y puedetambin, para asegurar el ejercicio pacfico de su derecho, intentar lasdiversas acciones posesorias que el nudo propietario estara autorizado aintentar.Esta norma genrica se refiere tanto a las pretensiones que el usufructuario puede ejercer iure propio como las que les corresponden como procurador in res sua , o sea las que corresponden alnudo propietario pero que el usufructuario ejerce tambin en su propio inters. CLASES DE ACCIONES: 1)

CONTRA EL NUDO PROPIETARIO: el usufructuario tiene las acciones posesorias si el propietario pretendiera, despus de haberle hecho entrega de la cosa, desposeerlo o turbarlo en elejercicio de los actos posesorios.El usufructuario tiene la accin confesoria, si el propietario pretende desconocer su derechodesposeyndolo o turbndolo en su ejercicio.La accin negatoria slo ser posible si el propietario es a la vez, propietario de un fundo vecino y pretendiera instalar una servidumbre sobre el fundo usufructuado. En este caso se lo demandara noa ttulo de nudo propietario, sino de propietario de fundo vecino (como si fuera un tercero).2)

CONTRA LOS TERCEROS: el usufructuario tiene las acciones posesorias que corresponderanal propietario o poseedor en idntico caso, como las acciones reivindicatoria y negatoria, pero en talcaso no las ejerce in iure propio. 3)

CONTRA LOS VECINOS: el usufructuario tiene tambin la accin de deslinde y la de exigir laconstruccin de servidumbre de trnsito, en caso de encerramiento. Efectos de la sentencia:Art. 2877.La sentencia que el usufructuario hubiese obtenido, tanto en el juicio petitorio como en el posesorio, aprovecha al nudo propietario para laconservacin de los derechos sobre los cuales debe velar; mas las sentenciasdadas contra el usufructuario no pueden ser opuestas al nudo propietario. No son oponibles al nudo propietario las sentencias adversas en las acciones en que haya actuado elusufructuario, pero puede invocar las que le son favorables Usufructo de universalidades de bienes y de cosas Art. 2827.El usufructo es universal, cuando comprende una universalidadde bienes, o una parte alcuota de la universalidad. Es particular cuandocomprende uno o muchos objetos ciertos y determinados.Las universalidades a que se refiere el artculo, son las de derecho, por ejemplo un patrimonio o una parte alcuota de l.El conjunto de bienes que constituye el sustracto y medio de desenvolvimiento de las actividadesque ella despliega para s (el patrimonio), adquiere en funcin de esa finalidad econmica, unaindividualidad jurdica particular, distinta y contrapuesta a la singular de cada uno de los bienesindividuales que lo integran.El patrimonio no slo est compuesto de cosas, ni stas se consideran meramente en su calidadde tales, sino tambin en cuanto al destino de servir de base y garanta, y eventualmente de soportar con su realizacin la satisfaccin de deudas contradas. En el patrimonio concurren entoncesfactores positivos y negativos.Quien enajena el usufructo de todos sus bienes(se entiende por actos entre vivos), no se desprendede la totalidad de su patrimonio. Queda en su poder un importante remanente que es la nuda propiedad y si lo ha hecho a ttulo oneroso, en esa enajenacin no estar el precio que perciba por laventa del usufructo. Esto se debe a que en este tipo de negocio, el patrimonio se considera en unmomento esttico, y as considerado, ste patrimonio no se confunde con los bienes que el nudo propietario adquiera en el futuro.En lo referente a la posibilidad de adquisicin por actos entre vivos de un usufructo universal o de parte alcuota, el art. 2889 establece: Art. 2898.-

El que adquiere a ttulo gratuito un usufructo sobre una partealcuota de los bienes, est obligado a pagar en proporcin de su goce y sinninguna repeticin, las pensiones alimenticias, las rentas, sueldos y rditosdevengados que graven el patrimonio. Art. 2869.Al usufructuario universal o de una parte alcuota de los bienes,corresponde todo lo que pueda provenir de las cosas dadas en usufructo,aunque no sean frutos, en proporcin a la parte de bienes que gozare.El ejemplo a lo establecido en el artculo: pago, por un vecino, de lo debido por adquisicin de lamedianera. En conclusin: 1)

El Cdigo permite la constitucin de usufructos universales sobre todo el patrimonio o sobre partes alcuotas de l. Estas pueden ser indicadas por mitad, tercio, cuarto, etc.; por porcentaje, o por sector de bienes (muebles o inmuebles).2)

Pueden constituirse por actos entre vivos o por disposiciones de ltima voluntad, aunque por los primeros no est contemplado el de TODOS los bienes3)

Si es parte alcuota y a ttulo gratuito por actos entre vivos, el usufructuario debe pagar lasrentas, pensiones, sueldos, etc., en proporcin a la parte que goza

OBLIGACIO"ES DEL USUFRUCTUARIO1)

Antes del ejercicio del derecho:a)

Inventario o estado. Clusula de dispensa Art. 2846.El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debehacer inventario de los muebles, y un estado de los inmuebles sujetos alusufructo, en presencia del propietario o su representante. Si

el propietarioestuviese ausente, se le nombrar por el juez un representante para asistir alinventario.La norma utiliza el trmino inventario para los muebles y estado para los inmuebles.INVENTARIO: comprende la enumeracin y descripcin detallada de las cosas muebles que secomprenden en el usufructo, debiendo expresarse su nombre, marca, modelo, estado defuncionamiento y conservacin. Pero la ley no exige que se efecte el avalo o tasacin de cada unade ellas ni del conjunto.Es esencial que la enumeracin y descripcin se haga por escrito ya que el art. 2847 establece laclase de instrumentos en los que se puede formalizar: Art. 2847.... el inventario y el estado de los inmuebles pueden ser hechosen instrumento privado. En caso contrario, el inventario debe ser hecho anteescribano pblico y dos testigos. ...ESTADO: comprende a los bienes inmuebles. El Cdigo no exige la descripcin de ellos en cuantoa su ubicacin, dimensiones lineales y superficiales, lmites y linderos, etc. ya que todos estos datossurgirn de la escritura pblica que instrumenta el ttulo del usufructo.Tanto el inventario de las cosas muebles como el estado de los inmuebles deben llevarse a cabo en presencia del propietario o de su representante, que si no ha sido designado se le nombrar por el juez.Ambos informes pueden formalizarse por instrumento privado, que llevar la firma de todos losintervinientes. En caso contrario, es decir, cuando alguna de las partes fuera incapaz, se exige que elacto se realice ante escribano pblico y dos testigos.Los gastos del inventario son a cargo del usufructuario; esto se debe a que el inventario se entiendehecho para salvaguarda de los intereses del usufructuario, ms que para preservar los del dador delusufructo. Esto surge de lo dispuesto por el art. 2848: Art. 2848.La falta de cumplimiento de la obligacin anterior, no deja sinefecto los derechos del usufructuario, ni lo somete a la restitucin de losfrutos percibidos; pero causa la presuncin de hallarse los bienes en buenestado cuando los recibi.Esta norma caracteriza la obligacin de inventariar ms bien como una carga, ya que su omisin notiene sancin especfica sino que el incumplimiento apareja las normales consecuenciasdesfavorables para la parte que deba realizar el acto (es decir, la presuncin del buen estado de los bienes). La presuncin del artculo es iuris tantum .El nudo propietario puede exigir, an despus de haber hecho la tradicin, la confeccin delinventario ante el incumplimiento del usufructuario. Art. 2849: Art. 2849.-

Aunque el usufructuario hubiese tomado posesin de los bienessujetos al usufructo sin inventario y sin oposicin del nudo propietario, encualquier tiempo puede ser obligado a hacerlo.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 156 AO 2011 INDISPENSABILIDAD: la obligacin de realizar inventario es imperativa; es un deber delusufructuario que, en general, no puede ser dispensado de antemano por el dador del usufructo, loque justifica la facultad del nudo propietario de exigirlo en cualquier tiempo. Si el contrato contieneuna clusula que dispensa esta obligacin, aquella se tiene por no escrita.La prohibicin de dispensa rige tambin para el usufructo constituido por disposicin de ltimavoluntad. Art. 2850: Art. 2850.Aun cuando el testador hubiese dispensado al usufructuario laobligacin de hacer inventario, y aunque hubiera dispuesto que si se lequisiese obligar a formarlo, el legado de usufructo se convertira en legadode plena propiedad de la cosa, tales clusulas se tendrn por no puestas,cualquiera que sea la clase de herederos. b)

Fianza. Sancin por falta de fianza. Personas dispensadas de darla Art. 2851.El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta alusufructo, debe dar fianza de que gozar de ella, y la conservar deconformidad a las leyes, y que llenar cumplidamente todas las obligacionesque le son impuestas por este Cdigo o por el ttulo constitutivo delusufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo. La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo.La finalidad de la fianza es la de garantizar al nudo propietario:a)

GOCE Y CONSERVACIN DE LA COSA conforme a la ley (respetando la sustancia) b)

CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES emergentes del usufructo (legales,contractuales o testamentarias)c)

DEVOLUCIN DE LA COSA al finalizar el usufructoLa fianza es de carcter legal y por eso debe reunir los requisitos del art. 1998: Art. 1998.... Cuando la fianza sea impuesta por la ley, o por los jueces, el fiador debe estar domiciliado en el lugar del cumplimiento de la obligacin principal yser abonado, o por tener bienes races conocidos, o por gozar en el lugar de uncrdito indisputable de fortuna. SUSTITUCIN DE LA FIANZA: art. 2854: Art. 2854.El usufructuario puede reemplazar la fianza por prendas,depsitos en los bancos pblicos, pero no por hipotecas. DEMORA EN LA FIANZA: art. 2853: Art. 2853.La tardanza del usufructuario en dar la fianza no le priva de susderechos a los frutos, desde el momento en que ellos le son debidos.Hay que distinguir entre distintos supuestos:1)

NO SE HA HECHO ENTREGA DE LA COSA: el propietario puede negar la entrega de lacosa sujeta a usufructo, porque hasta que no se d la fianza se considera que el usufructo contractualaun no ha comenzado

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 157 AO 2011 2)

YA SE HA HECHO ENTREGA DE LA COSA: el nudo propietario tiene el derecho deexigirle la fianza en cualquier tiempo. Si a pesar de la exigencia del propietario el usufructuario nodiese fianza, el juez podr fijarle un trmino. SANCION POR FALTA DE FIANZA: art. 2856: Art. 2856.Si el usufructuario no diere la fianza en el trmino que le seale el juez, los bienesinmuebles sern dados en arrendamiento, o puestos en secuestro, bajo la garanta de unencargado de hacer las reparaciones y entregar el excedente de los alquileres o arrendamiento alusufructuario.Si el usufructo consiste en dinero, ser colocado a inters, o empleado en compra de rentas delEstado.Las mercaderas sern vendidas, y se colocar su producto como el dinero.El propietario puede exonerarse de tener a disposicin del usufructuario los muebles que sedeterioran por el uso, y exigir que sean vendidos, y se coloque el precio como el dinero.El propietario puede, sin embargo, conservar los objetos del usufructo hasta que elusufructuario d la fianza, sin estar obligado a pagar el inters por su valor estimativo. DISPENSABILIDAD La ley admite que contractualmente se dispense de la fianza y plantea supuestos en los cuales la propia ley la excluye.La dispensa convencional surge de la ltima parte del art. 2851 (remisin).

El primer supuesto de dispensa legal est contenido en el art. 2858: Art. 2858.Estn dispensados de dar fianza los padres , por el usufructo delos bienes de sus hijos; pero esta dispensa no se aplica al usufructoconstituido por convencin o testamento de tercera persona a beneficio delos padres sobre los bienes de los hijos.

El segundo supuesto se da cuando el propietario enajena la nuda propiedad reservndose para s el usufructo. En este caso, sea la enajenacin a ttulo gratuito u oneroso, el usufructuariono tiene que dar fianza. Cesacin de la dispensa: cesa la dispensa de dar fianza cuando durante el usufructo sobrevieneun cambio en la posicin personal del usufructuario, de tal naturaleza que ponga en peligro losderechos del nudo propietario. Ej: si el usufructuario quebrase o cuando comete abuso en el uso ygoce de los bienes, o cuando d lugar a justas sospechas de malversacin. 2)

Durante el ejercicio del derechoa)

Conservacin de la cosa Art. 2878.El usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el dueo deella, y usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo. b)

Obligacin de no innovar Art. 2879.El usufructuario no puede emplear los objetos sometidos a suderecho sino en los usos propios a la naturaleza de ellos. Debe abstenerse detodo acto de explotacin que tienda a aumentar por el momento, los emolumentos de su derecho, disminuyendo para el porvenir la fuerza productiva de las cosas sometidas al usufructo. c)

Obligacin de hacer reparaciones de conservacin Art. 2893.-

El usufructuario es responsable, si por su negligencia dejare prescribir las servidumbres activas, o dejare por su tolerancia adquirir sobrelos inmuebles servidumbres pasivas, o dejare de pagar deudas inherentes alos bienes en usufructo [ej: recargos por mora, multas, intereses, etc.] El monto de los daos y perjuicios por los que responde el usufructuario deber ser estimadoteniendo en cuenta el menor valor que el inmueble tenga al perderse las ventajas que deriven de laexistencia de la servidumbre activa que se ha dejado extinguir, o las desventajas que representa parael predio sirviente la servidumbre adquirida por el dominante. d)

Reparacin y gastos extraordinarios La ley distingue entre las reparaciones ordinarias, que son las necesarias para la conservacin, osimplemente de conservacin; y las reparaciones extraordinarias, por la incidencia del costo de estasreparaciones en funcin de la renta anual que produce la cosa. Art. 2884 y 2885: Art. 2884.Las reparaciones de conservacin a cargo del usufructuario, son slo lasordinarias para la conservacin de los bienes que no excedan la cuarta parte de la rentalquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las tres cuartas partes si el usufructofuese gratuito. Art. 2885.Son reparaciones y gastos extraordinarios los que fueren necesarios pararestablecer o reintegrar los bienes que se hayan arruinado o deteriorado por vejez o por caso fortuito.Las reparaciones ordinarias estn, en principio, a cargo del usufructuario; pero por otro lado estliberado de la carga de hacer las extraordinarias cuando la ley no le atribuye esa obligacin. Perocon esto no se est afirmando que los gastos extraordinarios estn a cargo del nudo propietario, yaque cuando se dice que las reparaciones extraordinarias son a cargo del propietario, es para liberar de ellas al usufructuario, y no porque el propietario est obligado a hacerlas. Esto se corrobora conel art. 2889: Art. 2889.El usufructuario no tiene derecho para exigir que el nudo propietario haga ningunas mejoras en los bienes del usufructo, nireparaciones o gastos de ninguna clase.La excepcin al principio de liberacin del usufructuario de hacer las reparaciones extraordinariasse da cuando las mismas se han hecho extraordinarias por no haber realizado el usufructuario a sudebido tiempo las necesarias. Art. 2881:

Art. 2881.El usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa. Aun est obligado a las reparaciones extraordinarias,cuando se hacen necesarias por la falta de reparaciones de conservacin, desde que serecibi de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son causadas por suculpa.El propietario puede exigir al usufructuario la ejecucin de las reparaciones en el curso delusufructo, es decir, sin esperar que el usufructo concluya. PERO el usufructuario NO PUEDE bligar en ningn caso al nudo propietario a realizar las reparaciones que estn a cargo del primero.Art. 2887 y 2889 (ver ste arriba): Art. 2887.El propietario puede obligar al usufructuario durante elusufructo, a hacer las reparaciones que estn a su cargo, sin esperar que elusufructo concluya. 3)

Exoneracin por abandono de la cosa y de los derechos del propietario El usufructuario, en principio, puede hacer renuncia o abandono de su derecho; pero no puedeexonerarse de hacer las reparaciones si no devuelve los frutos percibidos a partir de la fecha en quese produjo la necesidad de hacer las reparaciones a su cargo. Art. 2882.El usufructuario no puede exonerarse de hacer las reparacionesnecesarias a la conservacin de la cosa, por renunciar a su derecho de usufructo,sino devolviendo los frutos percibidos despus de la necesidad de hacer lasreparaciones, o el valor de ellos.La norma entonces, condiciona la posibilidad de renunciar o exonerarse del deber de reparacin a ladevolucin de los frutos percibidos a partir del momento en que se hacan exigibles lasreparaciones.La renuncia al usufructo libera al usufructuario de todas las cargas, excepto la de reparar los daos producidos por su culpa o negligencia. Tiene la obligacin de devolver la cosa en el estado deconservacin emergente de sus obligaciones, aun cuando abandone su derecho antes de que suextincin se produzca por otra causa (vencimiento de plazo, fallecimiento, etc.) 4)

[Otras] Cargas usufructuarias Cerramiento forzoso, deslinde, etc.:

Estas obligaciones, que pesa en principio sobre el propietario, deben ser soportadas, en caso de uninmueble dado en usufructo, por el titular de este derecho EN PROPORCIN de su valor. Pensiones alimenticias, rentas, sueldos y rditos:Art. 2898.El que adquiere a ttulo gratuito un usufructo sobre una partealcuota de los bienes, est obligado a pagar en proporcin de su goce y sinninguna repeticin, las pensiones alimenticias, las rentas, sueldos y rditosdevengados que graven el patrimonio.Quien recibe en usufructo un patrimonio o una parte alcuota de l, no puede pretender hacersecargo de los bienes y desentenderse de las cargas que son integrativas de la universalidad y que pesan sobre los frutos.Esta obligacin no pesa sobre el que es usufructuario de un bien particular, quien no est obligadotampoco a pagar los intereses de la deuda, aunque est garantizada con hipoteca dada sobre lamisma cosa sobre la que recae el usufructo. Art. 2899: Art. 2899.El usufructuario de un bien particular no est obligado a pagar los intereses de las deudas, ni aun de aquellas por las cuales se encuentra lacosa hipotecada. Si se encontrase forzado para conservar su goce a pagar esas deudas, puede repetir lo que pagare contra el deudor por el capital eintereses, o contra el propietario no deudor por el capital solamente. Eltestador puede ordenar que el bien sea entregado al usufructuario, libre delas hipotecas que lo gravan. Si la cosa es inmueble puede estar gravada con hipoteca, que siendo anterior, goza respecto delusufructo del ius preferendi y tambin del ius persequendi . Si el acreedor hipotecario persigue lacosa en manos de quien se encuentre y el usufructuario pretende conservar la cosa, tendr que pagar la deuda y sus accesorios pues la garanta responde por ellos, pero la ley le otorga el derecho derepetirlos haciendo una distincin. E)

OBLIGACIO"ES Y DERECHOS DEL "UDO PROPIETARIO1)

Entrega del objeto o cesin de los crditos La primera y principal obligacin del nudo propietario es una obligacin de dar: entregar la cosa.Art. 2910:

Art. 2910.El nudo propietario est obligado a entregar al usufructuario elobjeto gravado con el usufructo, con todos sus accesorios en el estado quese hallare, aun cuando no pueda servir para el uso o goce propio de sudestino. ...Agrega el artculo: Art. 2910.... No son accesorios para ser entregados al usufructuario, lascras ya nacidas de animales dados en usufructo, aun cuando sigan a lasmadres, ni tampoco los ttulos de la propiedad.Antes de la entrega de la cosa, los frutos de la misma corresponden al propietario por lo que, si loque se ha dado en usufructo es solamente el animal, se entiende que lo es en el estado en que seencuentra en el momento de la entrega.Respecto a los ttulos, stos son accesorios a la nuda propiedad y por lo tanto deben quedar en poder del titular de este derecho.En el caso de usufructo de crditos, la tradicin se materializa entregando los instrumentos que losrepresentan. Es condicin sine qua non para que se pueda constituir este tipo de usufructo que loscrditos estn documentados. Art. 2911: Art. 2911.Si el usufructo fuese de crditos representados por instrumentos,la entrega de stos debe ser hecha al usufructuario como si fuere cesionario para poderlos cobrar. 2)

Obligacin de no innovar El nudo propietario no puede, mientras dure el usufructo, alterar en perjuicio del usufructuario elestado de la cosa, sea por actos materiales o jurdicos. Art. 2912.El nudo propietario no puede, contra la voluntad del usufructuario, cambiar la forma de la cosa gravada de usufructo, ni levantar nuevas construcciones, ni extraer del fundo piedras, arena, etc., sino para hacer reparaciones en l; ni destruir cosa alguna;ni remitir servidumbres activas; ni imponer servidumbres pasivas, sino con la clusulade ponerse en ejercicio despus de la extincin del usufructo. Pero puede adquirir servidumbres activas [porque representan una ventaja]. Este artculo se complementa con el art. 2914:

Art. 2914.El nudo propietario nada puede hacer que dae al goce delusufructuario, o restrinja su derecho. 3)

Garanta de eviccin El deber de eviccin nace del acto constitutivo del derecho real y tiene relevancia cuando, en virtudde la reclamacin de un tercero que pretende derechos sobre la cosa que conlleven consecuenciasminorantes respecto del derecho constituido o transmitido, el adquirente se vea afectado o perjudicado, en el todo o en parte, en virtud de aquel reclamo. Art. 2915.Cuando el usufructo es constituido por ttulo oneroso, el nudo propietario debe garantir al usufructuario el goce pacfico de su derecho.Esta garanta es de la misma clase que la que debe el vendedor alcomprador. Si el usufructo fuese a ttulo gratuito y de cosas fungibles, elusufructuario no tiene accin alguna contra el nudo propietario. Cosas no fungibles: en el usufructo a ttulo gratuito de cosas no fungibles, por aplicacin del principio de la eviccin cuando se trata de ttulos gratuitos, la garanta no es debida. Cosas fungibles: en el usufructo a ttulo gratuito de cosas fungibles la negacin de las accionesopera contra el promitente o constituyente del usufructo antes de la entrega de la cosa. Despus dela tradicin de la cosa fungible al usufructuario, pasando la propiedad a ste y no siendoreivindicable esta categora de cosas, el usufructuario no puede ser afectado en su derecho por unaaccin real. 4)

Derechos que conserva el propietario El nudo propietario, en virtud del usufructo, se desprende de las facultades integrativas deldominio: uso, goce y aprovechamiento de la cosa. Pero conserva siempre un residuo de propiedad,que es el ncleo de la misma, y permite al propietario recobrar esas facultades cuando se extingue elderecho o carga que lo grava. Art. 2916.-

El nudo propietario conserva el ejercicio de todos los derechosde propiedad compatible con sus obligaciones. Puede vender el objetosometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres quetengan efecto despus de terminado el usufructo y ejercer todas las accionesque pertenezcan al propietario en su calidad de tal. Venta e Hipoteca: cuando el nudo propietario vende o hipoteca el bien, el comprador deberespetar el derecho del usufructuario hasta la terminacin del usufructo. Esto se debe a que el propietario no puede enajenar un derecho mayor o ms amplio que el que tiene. No es necesario quecuando se hipoteca el inmueble se deje en claro que lo que se hipoteca es la nuda propiedad ya queel acreedor hipotecario puede, al hacerse exigible la obligacin, perseguir el inmueble y hacerloejecutar en manos de quien se encuentre. Servidumbre: la constitucin de servidumbre tiene como limitacin que el usufructuario puedeimpedir el ejercicio mientras dure el usufructo. Facultades materiales: el art. 2917 se ocupa de ellas, entre las cuales se cuentan la de hacer reparaciones o reconstrucciones necesarias para la conservacin de la cosa. Esto es una facultad y NO una obligacin, pues el usufructuario es quien tiene, en principio, la obligacin de reparar. Art. 2917.El nudo propietario tiene derecho para ejecutar todos los actosnecesarios para la conservacin de la cosa. Puede tambin reconstruir los edificios destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos ydurante ellos, le resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminucinde su goce. Normalmente el nudo propietario har las reparaciones extraordinarias, que no estn a cargo delusufructuario. 5)

Extincin del usufructo Por ser esencialmente un derecho real, el usufructo se extingue cuando desaparece o se destruye elobjeto sobre el cual recaa.Por ser esencialmente temporario y vitalicio se extingue al vencimiento del plazo estipulado, si lohubiere, y a la muerte del titular, haya o no plazo establecido.Por ser un derecho real sobre cosa ajena acaba cuando se renen en una sola persona todas lasfacultades, por confusin o consolidacin.La inactividad del usufructuario puede conducir tambin a la extincin o por la adquisicin por prescripcin que ha hecho otra persona.Tambin

se extingue por voluntad de las partes, revocacin y renuncia.En el usufructo legal (paterno) se extingue por prdida o finalizacin de la patria potestad. Causas CAUSALES PROPIAS Relativasal OBJETO Prdida Art. 2934.Se extingue tambin el usufructo por la prdida total de lacosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese fungible. Inidoneidad

Renuncia

Fallecimiento delusufructuario

Extincin de lapersoneraConsolidacin Relativasal SUJETO Es la falta de aptitud para continuar siendo objeto del usufructo. La prdida consisteen el aniquilamiento de las funciones a que la cosa estaba destinada en la poca deconstitucin del usufructo. Tambin cuando la cosa es puesta fuera del comercio. Art. 2931.Se extingue el usufructo por la enajenacin que el usufructuario hicierede su derecho, cuando el nudo propietario lo hiciere del suyo a la misma persona.En este caso el usufructuario rene en su persona la calidad de nudo propietario,integrndose el derecho de dominio en forma plenaDebe ser expresa, con capacidad suficiente para disponer Art. 2932.-

La forma de la enajenacin del derecho del usufructo sobre cosainmueble, o si el usufructo contuviese algn inmueble, ser la escritura pblica. Bajootra forma no tendr efecto alguno.Debe ser seguida de la tradicin de la cosa al nudo propietario, para configurar el modocompleto de la extincin de la relacin real por el abandono de la cosa Art. 2920.El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario decualquier manera que suceda; Esto siempre es as aunque la muerte ocurra antes del vencimiento del plazoLa muerte del nudo propietario no tiene ningn efecto sobre el usufructo Art. 2920.El usufructo ... que es establecido a favor de una persona jurdica, [se extingue] por la cesacin de la existencia legal de esa personay por haber durado ya veinte aos. Vencimientodel plazoCumplimiento de lacondicin resolutoriaNo usoPrescripcin Relativasa la CAUSARelativasal TIEMPO Art. 2921.Se extingue tambin por expirar el trmino por el cual fue constituido. ... Art. 2926.Se extingue igualmente el usufructo por cumplirse la condicinresolutiva, impuesta en el ttulo, para la cesacin de su derecho. El cumplimiento de la condicin NO opera de pleno derecho, sino que el interesado debedemandarla judicialmente si no fuere reconocida por el usufructuario.Los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena se pierden por el no uso aunque nadie posea la cosa. Adiferencia de la prescripcin liberatoria donde lo que se extingue es la accin, en este caso se extingue elderecho. El no uso opera ipso iure y puede alegarse por va de accin o de excepcin. Art. 2924.El usufructo se pierde por el no uso, durante el trmino de diez aos. La prescripcin adquisitiva o usucapin del usufructo, a diferencia de la prdida por el no uso, necesitade la actividad de otro, que posea la cosa a ttulo de usufructuario. Son aplicables las normas referidas ala prescripcin adquisitiva. Lo que vara fundamentalmente es el

animus que, en el caso del usufructo,no es de dueo. CAUSALES IMPROPIAS Son las causales que el Cdigo legisla como tales pero que no importan en verdad causales deextincin sino que hacen a la ineficacia del ttulo del usufructo. Revocacin directa: cuando el propietario, despus de constituido el usufructo advierte que eladquirente no tena derecho a la adquisicin (ej.: caso del heredero que en cumplimiento delmandato del testador, entrega la cosa en usufructo y luego descubre que el testamento es nulo).La revocacin no procede de pleno derecho, sino que tiene que ser demandada, procediendotambin la resolucin por incumplimiento segn las reglas que se refieren al pacto comisorio. Resolucin: si la persona que constituy el usufructo resulta no ser propietario de la cosa, sloha podido establecer un derecho aparente que, en caso de que triunfe la reivindicacin del verdadero propietario, deber cesar. Pero hay que tener en cuenta el art. 1051 que deja a salvo los derechos delos terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso. La revocacin no tiene efecto cuando se tratade cosas muebles o cuando la misma no tiene efecto retroactivo. Arts. 2672: Art. 2672.Cuando por la ley, o por disposicin expresa en los actos jurdicosque constituyan el dominio revocable, la revocacin no tuviere efectoretroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el propietariodesposedo, como tambin los derechos reales que hubiese constituido sobre lacosa. Revocacin: el usufructo es revocable cuando ha sido hecho en fraude de los acreedores o en perjuicio de ellos. Vencimientodel plazoCumplimiento de lacondicin resolutoriaNo usoPrescripcin Relativasa la CAUSARelativasal TIEMPO Art. 2921.Se extingue tambin por expirar el trmino por el cual fue constituido. ... Art. 2926.-

Se extingue igualmente el usufructo por cumplirse la condicinresolutiva, impuesta en el ttulo, para la cesacin de su derecho. El cumplimiento de la condicin NO opera de pleno derecho, sino que el interesado debedemandarla judicialmente si no fuere reconocida por el usufructuario.Los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena se pierden por el no uso aunque nadie posea la cosa. Adiferencia de la prescripcin liberatoria donde lo que se extingue es la accin, en este caso se extingue elderecho. El no uso opera ipso iure y puede alegarse por va de accin o de excepcin. Art. 2924.El usufructo se pierde por el no uso, durante el trmino de diez aos. La prescripcin adquisitiva o usucapin del usufructo, a diferencia de la prdida por el no uso, necesitade la actividad de otro, que posea la cosa a ttulo de usufructuario. Son aplicables las normas referidas ala prescripcin adquisitiva. Lo que vara fundamentalmente es el animus que, en el caso del usufructo,no es de dueo. CAUSAS ESPECFICAS: Usufructo paternal El usufructo paternal (legal) opera cuando se acaba o se pierde la patria potestad o cuando se pierdeo se suspende su ejercicio.Tambin se extingue el usufructo cuando el hijo llega a la mayora de edad, an cuando este tengaotra causal de incapacidad, debido a que el usufructo es anexo a la patria potestad y no a la curatela. Efectos de la extincin La extincin del usufructo tiene como consecuencia natural la obligacin del usufructuario derestituir al propietario las cosas o bienes dados en usufructo. El propietario recobra as todas lasfacultades que corresponden a la propiedad plena y de las que qued desprendido mientras dur elusufructo. Art. 2943.La cesacin del usufructo por cualquiera otra causa que no sea la prdida de lacosa fructuaria o la consolidacin en la persona del usufructuario, tiene por efecto directo einmediato hacer entrar al nudo propietario en el derecho de goce, del cual haba sidotemporalmente privado.Este efecto se produce de pleno derecho y desde ese momento los frutos de la cosa pertenecen al propietario. Excepciones:

1)

PERDIDA DE LA COSA: cuando la cosa es fungible la obligacin del usufructuario es dedevolverlas en igual cantidad y calidad al trmino del usufructo.Si la cosa no es fungible hay que distinguir:

Cuando es por caso fortuito: el usufructuario no conservar ningn derecho sobre losaccesorios de la cosa, ni de lo que de ella quedare bajo una nueva forma.

Cuando es por culpa del usufructuario: debe al nudo propietario la indemnizacin por elvalor de la cosa.2)

IMPOSIBILIDAD DE RESTITUCIN DE LOS BIENES EN ESPECIE: el usufructuario debe pagar su valor al da que los recibi. Art. 2945: Art. 2945.El usufructuario que se encontrare en la imposibilidad derestituir en especie los objetos que toma en usufructo, o de justificar que nohan perecido por su culpa, debe pagar el valor de ellos en el da que losrecibi. Extensin: la restitucin de la cosa comprende la de sus accesorios y las mejoras hechas por elusufructuario. Pero ste puede llevarse las tiles y voluntarias que puedan extraerse sin detrimentode la cosa. Respecto de terceros: cuando se produce la extincin, el nudo propietario no queda obligado aninguna indemnizacin respecto de terceros, cuyos derechos tambin queden resueltos. Tampoco elusufructuario queda obligado a indemnizar porque se supone implcita la condicin de que todos loscontratos celebrados caducan cuando se extingue el usufructo. La excepcin se da cuando elusufructuario se obligare a indemnizare o cuando hubiere procedido de mala fe (Art. 2947). F)

USO Y HABITACI" 1)

"ocin. Caracteres El uso es el derecho real sobre cosa ajena que otorga la facultad de utilizarla pero sin poder aprovechar de los frutos

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 165 AO 2011 La costumbre y la jurisprudencia superaron la rigidez de esta concepcin para dar mayor elasticidadal derecho real de uso, concedindose al titular una facultad muy limitada de aprovechar los frutos perfilndose como un usufructo limitado a las necesidades del usuario y su familia.La definicin legal est dada en el art. 2948: Art. 2948.El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultadde servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredadalguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre losfrutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuarioy de su familia.Se destaca la diferencia con las servidumbres prediales que requieren necesariamente que el titular tenga un derecho sobre un fundo (dominante). En cambio, el uso se concibe como un derecho puramente personal, en el sentido de que no es debido sino a la persona, sin ser accesorio a la posesin de alguna heredad, para utilidad de aquel en cuyo beneficio se ha establecido, y que no pasa a los herederos del usuario. Pero considerado el objeto a que se aplica, el uso es un derechoreal en la cosa que le est sometida.Por su semejanza con el usufructo podemos decir que la mayora de los caracteres de ste le sonaplicables al uso:a)

derecho real b)

sobre cosa ajenac)

principald)

sobre utilidade)

temporal, vitalicio e intransmisibleA diferencia del usufructo es INDIVISIBLE y no se puede ceder su ejercicio. INDIVISIBILIDAD: la pauta limitativa del derecho de uso est dada por las necesidades personales del usuario y su familia. De la medida de necesidad se desprende el carcter deindivisible del derecho real de uso y habitacin. INCESIBILIDAD: el uso no puede ser cedido, y en principio, tampoco puede ser cedido suejercicio. La excepcin la encontramos en el art. 2959 que autoriza a ceder el uso cuando haya sidoconstituido sobre los frutos y a ttulo oneroso. Art. 2959.El que tiene el uso de los frutos de una cosa por un ttulogratuito no puede dar a otro por cesin o locacin, el derecho de percibirlos; pero puede ceder el uso si fue obtenido a ttulo oneroso. En uno y otro caso,el uso de los frutos no puede ser embargado por los acreedores del usuariocuando tienen la calidad de alimenticios. Comparacin con el usufructo: en general la doctrina considera que el uso es un usufructolimitado. Pero existen diferencias en el uso, como son:a)

No existe derecho de acrecer cuando la cosa ha sido dada en uso a ms de un sujeto. Laimposibilidad de acrecimiento est dada por el lmite que tiene el usuario de retirar los frutosconforme a sus necesidades, las que no podran ampliarse por el solo hecho de fallecer el cousuario. b)

Existen casos en que al usuario no se le otorga la posesin de la cosa, sino que slo lecompete exigir los frutos para cubrir sus necesidades y las de la familia y, en tales casos, no estobligado a hacer inventario ni a dar fianza.c)

El derecho de uso no puede otorgarse sobre cosas fungiblesd)

No existe uso de origen legal, pero s el derecho de habitacin legal (Art. 3573 bis) [remisinms adelante Cuando se ha dado una cosa a la vez en usufructo a una persona y en uso a otra distinta, elcarcter indivisible del uso marca una prioridad del titular de ste sobre los frutos destinados acubrir sus necesidades respecto del usufructuario. Es decir que no se encuentran en un pie deigualdad. 2)

Objeto El objeto del uso slo pueden constituirlo las cosas no fungibles. Art. 2951: Art. 2951.El derecho de uso puede ser establecido sobre toda especie decosas no fungibles, cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario.Si se estableciese en cosas fungibles, degenerara en usufructo (o mejor, en cuasi-usufructo).Las cosas pueden ser muebles o inmuebles. Bien inmueble: cuando lo dado en uso es un fundo, el derecho comprende, no slo el terrenosino tambin los accesorios. Art. 2956: Art. 2956.Si el derecho de uso se ha establecido sobre un fundo, se extiendetanto a lo que es inmueble por su naturaleza, cuanto a todos los accesorios queestn en l para su explotacin. Si hay edificios construidos para el servicio yexplotacin del fundo, el usuario tiene el goce de ellos, sea para habitar mientraslo explote, o sea para guardar las cosechas. Muebles: art. 2964: Art. 2964.Cuando el uso fuere establecido sobre muebles, el usuario notiene facultad sino para emplearlos en su servicio personal, y en el de sufamilia, sin poder ceder a otros el uso, aunque se trate de objetos que el propietario tena costumbre de alquilar.La excepcin a la posibilidad de ceder el uso es cuando ste fue constituido sobre frutos y a ttulooneroso (Art. 2959 remisin arriba). Lo que s puede hacer el usuario es arrendar el bien, exceptocuando haya sido dado en habitacin. Frutos:

Puede ser que se d el uso de los frutos del fundo, con exclusin del fundo mismo, queen tal caso quedar en posesin del constituyente del derecho, sea propietario o usufructuario. Art.2958: Art. 2958.El que tiene el uso de los frutos de un fundo, tiene derecho ausar de todos los frutos naturales que produzca. Pero si los frutos provienendel trabajo de propietario o usufructuario, slo tiene derecho a usar de losfrutos, pagados que sean todos los costos para producirlos.La ltima parte de la norma establece que los frutos cuando no provengan de su trabajo, no pueden pertenecer al usuario sino despus de deducidos los gastos. 3)

Examen de las disposiciones legales CONSTITUCIN DEL USO Y HABITACINFuentes: art. 2949 Art. 2949.El uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que elusufructo, con excepcin de no haber uso legal o establecido por las leyes.Pero como ya dijimos, s hay un derecho de habitacin legal. Forma: se trata de un contrato innominado. No requiere una forma especfica cuando recaesobre cosas muebles, debe ser inscripto si recae sobre cosas registrables. Cuando su objeto es uninmueble debe instrumentarse en escritura pblica. La habitacin, por recaer siempre en un bieninmueble, debe formalizarse por escritura pblica.

Para su oponibilidad a terceros deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sujetos: la titularidad de los derechos de uso y habitacin est restringida a personas deexistencia visible. Esto no esta establecido en ningn artculo del Cdigo, pero surge de l debido ala constante referencia que hace el Cdigo a las necesidades de la familia y el carcter puramente personal que Velez le asigna en la nota al art. 2948. ESTADO DE NECESIDAD: La atribucin de frutos al usuario en la medida de sus necesidadesdebe entenderse segn la necesidad relativa a la naturaleza de cada producto. Los frutos que l puede tomar son los

destinados a su consumo, y no para procurarle, vendiendo o cambindolos, elmedio de proveer a su subsistencia.Es por ello que el uso no puede ser cedido, pues la extensin slo es concedida en la medida de lasnecesidades del que lo ejerce. Las necesidades sern juzgadas en relacin a las diversascircunstancias que puedan aumentarlas o disminuirlas, como a sus hbitos, estado de salud, lugar donde viva y condicin social sin que se le pueda oponer que no es una persona necesitada (Arts.2953 y 2954).El que ejerce el derecho de habitacin slo puede ejercer su derecho para habitar l y su familia,o para el establecimiento de su industria o comercio, si no fuere impropio de su destino; pero no puede ceder el uso de ella ni alquilarla (art. 2963).En cambio en el uso se excluye del concepto de necesidad aquella que fuese relativa a la industria ocomercio que el usuario ejerciere. DERECHOS DEL USUARIOArt. 2952.El uso y el derecho de habitacin son regidos por los ttulos quelos han constituido, y en su defecto, por las disposiciones siguientes.El cdigo da a sus normas un carcter supletorio ante la voluntad de las partes, en todo lo que serefiere a la extensin, obligaciones y derechos, facultades y deberes, respecto al uso. Esto constituyeuna atenuacin al carcter legalista del rgimen de los derechos reales del Cdigo.De modo que hay que recurrir como primera fuente al contrato o a la clusula testamentaria para ladeterminacin de las facultades y, en defecto de stas, a lo reglado por el Cdigo. En este ltimo punto, son equiparables los derechos que corresponden a usufructuario, salvo la menor extensinque tiene los derechos del usuario. El usuario tiene como lmite para el ejercicio de su derecho:respetar la sustancia de la cosa y aplicar el uso de la misma a sus propias necesidades y las de sufamilia. OBLIGACIONES DEL USUARIO El Cdigo distingue segn el usuario o el habitador tenga la posesin de la cosa o sta quede enmanos del propietario. Art. 2967: Art. 2967.El usuario que tiene la posesin de las cosas afectadas a su derecho, yel que goza del derecho de habitacin con la posesin de toda la casa, deben dar fianzas, y hacer inventario de la misma manera que el usufructuario; pero el usuario y el habitador no estn obligados a dar fianza ni hacer inventario sila cosa fructuaria o la casa queda en manos del propietario, y su derecho se limitaa exigir de los productos de la cosa lo que sea necesario para sus necesidades personales y las de su familia, o cuando reside slo en una parte de la casa que sele hubiese sealado para habitacin. Equiparacin con el usufructo: arts. 2957 y 2967: Art. 2957.-

Si se reconoce que el fundo sobre el cual un derecho de uso estestablecido, no debe producir en un ao comn ms que una cantidad defrutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario, o si la casa bastase slo para l y su familia, la posesin entera del fundo o de la casa,debe entregrsele, como si fuera usufructuario. Quedar sujeto a lasreparaciones de conservacin y al pago de las contribuciones, como elusufructuario. Si no toma ms que una parte de los frutos, o si slo ocupauna parte de la casa, contribuir en proporcin de lo que goce. PRELACIN DEL USUARIO o HABITADOR:Art. 2960.Constituido el derecho de uso sobre un fundo, el usuario tiene preferencia sobre el propietario, o usufructuario de la heredad, para usar delos frutos naturales que produzca, aunque por ese uso todos los frutos fuesenconsumidos.El fundamento de la norma lo podemos encontrar en diferentes puntos:a)

El derecho de uso es indivisible. El usufructo abarca la generalidad de los productos delfundo mientras que el titular del uso puede exigir hasta la parte que satisfaga su necesidad. b)

Basndonos en los principios generales, si el uso estaba constituido ANTES que el usufructo, por aplicacin del principio del ius preferendi, el segundo derecho debe respetar al primero.Si el uso se constituy DESPUES que el usufructo, el propietario no podra gravarlo sin elconsentimiento del usufructuario; y si lo hubiese constituido el usufructuario el usuario tiene prelacin sobre el derecho del constituyente, igual que ocurre con la propiedad y elusufructo. EXTINCINArt. 2969.Lo dispuesto sobre la extincin del usufructo se aplicaigualmente al uso y al derecho de habitacin, con la modificacin que losacreedores del usuario no pueden atacar la renuncia que hiciere de susderechos.La razn de la prohibicin de la ltima parte del artculo radica en el carcter alimentario que tienegeneralmente el derecho de uso o habitacin. El derecho de uso con carcter de alimenticio esinembargable (art. 2959). 4)

Derecho de habitacin legal del cnyuge suprstite (artculo 3573 bis) Art. 3573.-

Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueblehabitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido elhogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmitemximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrierenotras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyugesuprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita.Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias. Al conferir un derecho de habitacin gratuito y vitalicio a favor del cnyuge suprstite la ley actacomo factor disuasivo de la pretensin de enajenar que tuvieran los dems herederos o legatarios.Siendo un derecho establecido en beneficio exclusivo del cnyuge ste puede renunciarlo o admitir la particin o venta.La naturaleza jurdica de ste derecho se trata de un derecho real de habitacin, de origen legal, querecae sobre cosa parcialmente ajena y que tiene carcter alimentario. Requisitos 1)

UNICO INMUEBLE HABITABLE: si el inmueble tiene un destino mixto (vivienda y localcomercial) se debe tener en cuenta solamente la parte habitable y los dems sucesores podrnejercer sus derechos sobre el resto.2)

SEDE DEL HOGAR CONYUGAL3)

VALOR MXIMO: la ley establece como lmite mximo del valor del inmueble laestimacin fijada como tope para que un inmueble pueda ser declarado bien de familia,siendo las autoridades locales las encargadas de establecer el tope mximo. Esto no significaque el inmueble deba estar inscripto como bien de familia, sino que el requisito de que taltasacin del inmueble no sobrepase la estimacin a tal fin, est puesta como pauta y no comoexigencia de que se cumplan aquellos trmites. Caracteresa)

Derecho realb)

Legal:

corresponde por disposicin de la ley, debiendo inscribirse en el Registro ladeclaracin del juez de la sucesin, para la oponibilidad a terceros. c)

Vitalicio y gratuito: aunque el testamento contenga lo contrario d)

Alimentario: lo que significa que es inembargable Obligaciones del habitador: el cnyuge habitador NO tiene obligacin de dar fianza. Pero sdebe dejar constancia del ESTADO del inmueble y levantar INVENTARIO de los muebles queaccedan al mismo. La falta de cumplimiento de esta carga conlleva a la presuncin del art. 2848.

En lo dems se aplican las disposiciones del derecho real de habitacin. Causal especfica de extincin: la parte final del art. 3573 bis establece como causal especfica para la extincin de este derecho las nuevas nupcias que el cnyuge contrajere Bolilla 15SERvidumbres prediales A)

SERVIDUMBRES PREDIALES 1)

"ocin. Caracteres La servidumbre que grava a una cosa coloca a sta en una situacin de servicio, en la calidad desirviente, hacia la que tiene frente a ella la calidad de dominante. El contenido de ese servicio, quees la ventaja que reporta para sta ltima, consiste en la posibilidad de ejercer alguna facultad

deuso o disfrute, que puede revestir la ms amplia gama de posibilidades, con tal que se renan losrequisitos bsicos que identifican a las servidumbres.Por el principio del numerus clausus de los derechos reales, el tipo de servidumbre exige que secumpla con una serie de extremos legales indispensables para que sea esta figura y no otra. Pero a partir de estos recaudos, pueden presentarse distintos contenidos que caracterizan a tipos especficosde servidumbres (de trnsito, de acueducto, etc.) o que dan lugar a otras servidumbres atpicas concontenido creado por la fuente de constitucin (contrato, testamento). Art. 2970.Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre uninmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertosderechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos desus derechos de propiedad.De la definicin legal surgen los caracteres: a)

DERECHO REAL: el art. 2503 enumera a las servidumbres activas dentro de los derechosreales. b)

SOBRE INMUEBLE AJENO: nadie puede ser titular de una servidumbre sobre inmueble propio, ya que esto es una de las causales de extincin de la misma. El contenido de la servidumbreest comprendido dentro de otro mayor que lo abarca: el derecho de propiedad. c)

PERPETUO O TEMPORARIO: por regla general, las servidumbres forzosas son perpetuas,en cuanto se mantengan las condiciones que las originaron; las establecidas por convencin otestamento pueden tener una duracin limitada por imperio de la misma voluntad que las gener.Toda servidumbre cuyo ttulo no indica el trmino de ella, debe subsistir hasta que llegue laextincin por una de las causas que

seale la ley.La regla general es la vigencia de la servidumbre a perpetuidad, y la excepcin es la transitoriedad. d)

CONTENIDO: puede ser un derecho de USAR, o EJERCER CIERTOS ACTOS dedisposicin o IMPEDIR QUE EL PROPIETARIO EJERZA alguno de sus derechos de propiedad.En los dos primeros casos, el propietario est obligado a soportar que un tercero (titular del fundodominante) realice actos en su terreno: son servidumbre in patiendo .En el tercer caso, el titular del fundo sirviente est imposibilitado de ejercer algunas de lasfacultades que son propias de su derecho de dominio: son servidumbres non faciendo .PERO EN NINGUN CASO EL CONTENIDO PODRA CONSISTIR EN UN HACER POR PARTE DEL DUEO SIRVIENTE. Art. 3010: Art. 3010.No pueden establecerse servidumbres que consistan encualquiera obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de uninmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin parael deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellasa los poseedores de los inmuebles.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 171 AO 2011 e)

INHERENTE AL FUNDO:

se transfieren con el fundo (sea dominante o sirviente) cualquierasea su poseedor o propietario, y sea que lo hubieran recibido por ttulo particular o universal. Art.3006: Art. 3006.Las servidumbres reales consideradas activa y pasivamente soninherentes al fundo dominante y al fundo sirviente, y siguen con ellos acualquier poder que pasen; y no pueden ser separadas del fundo, ni formar elobjeto de una convencin, ni ser sometidas a gravamen alguno. 2)

Indivisibilidad Este carcter est referido al derecho mismo de servidumbre, el que por naturaleza no puede ser fraccionado. El titular de una servidumbre no tiene derecho slo en parte: lo tiene o no lo tiene, perosin fraccionamientos, porque el derecho de servidumbre es nico e indivisible. Art. 3007: Art. 3007.Las servidumbres reales son indivisibles como cargas y comoderechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes alcuotas ideales, ylos propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar lacondicin de la heredad sirviente.S puede dividirse el ejercicio de la servidumbre. As es posible limitar el ejercicio respecto al lugar,tiempo y modo. (ej: servidumbre de paso a ejercerse solamente de da) 3)

Condiciones para su existencia Los requisitos bsicos, necesarios para la existencia de las servidumbres en general son:1)

EXISTENCIA DE DOS FUNDOS: dichos fundos deben reunir los siguientes caracteres:a)

Estar en el comercio b)

Pertenecer a distintos propietariosc)

Situacin fsica entre s, que permita a uno de ellos gozar de algn provecho que le reporteel otro, sin ser indispensable que se toquen. (fundos vecinos)2)

VENTAJA REAL, ACTUAL O EVENTUAL PARA LA HEREDAD DOMINANTE: no sedebe tratar slo de ventajas personales para el individuo o poseedor. En este ltimo caso setratara de un servicio personal, salvo que las partes le otorgaran expresamente el carcter decarga real. 4)

Clasificacin de las servidumbres prediales CONTINUAS Y DISCONTINUAS:Art. 2975.Las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuasson aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual delhombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos ms omenos largos a causa de obstculos cuya remocin exija el hecho delhombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hechoactual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.El carcter de servidumbre continua no consiste en el ejercicio continuo, en un hecho continuo delejercicio de la servidumbre, sino en la posibilidad que hubiere para que la servidumbre se ejerzacontinuamente y por s misma; mientras que la servidumbre discontinua es la que solamente seejerce por el hecho el hombre. Por ejemplo: la servidumbre de paso es discontinua; la servidumbrede acueducto es continua APARENTES Y NO APARENTESArt. 2976.Las servidumbres son visibles o aparentes, o no aparentes. Lasaparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una alturadeterminada.Para caracterizar a las aparentes es necesario que existan signos, indicios o cualquier manifestacininequvoca de existencia o el ejercicio de una servidumbre que tenga suficiente publicidad como para que el dueo de la heredad sirviente no pueda ignorarla. Consecuencias de estas clasificaciones: a)

Para que una servidumbre pueda adquirirse por prescripcin debe ser CONTINUA YAPARENTE b)

Para constituir servidumbre por destino de padre de familia debe ser CONTINUA YAPARENTEc)

La perdida por el no uso en el plazo de 10 aos comienza:

Para la CONTINUA desde el da que se haya hecho un acto contrario a su ejercicio

Para la DISCONTINUA: desde el da en que se haya dejado de usar de ellad)

Para que una servidumbre pueda renacer debe ser APARENTE ACTIVA (positiva) Y PASIVA (negativa) Cuando su objeto consiste en dejar que su titular realice actos en el fundo sirviente es activa(positiva)Cuando consiste en un no hacer para el sirviente es pasiva (negativa) 5)

Modos de constitucin: SERVIDUMBRES FORZOSAS: son aquellas cuya constitucin la ley permite exigir judicialmente en razn de hallarse comprometidos intereses que van ms all de lo estrictamente particulares de los propietarios de los respectivos inmuebles. No implica que la servidumbre forzosa exista de por s porque est prevista en la ley, ni de que el poseedor del pretendido fundo dominante pueda establecerla por su sola decisin de voluntad frentea un supuesto que rena los requisitos legales, sino de que l est habilitado para exigir suconstitucin por va judicial. a)

Por contrato Art. 2977.-

Las servidumbres se establecen por contratos onerosos ogratuitos, traslativos de propiedad. El uso que el propietario de la heredad aquien la servidumbre es concedida haga de ese derecho, tiene lugar detradicin.La forma del contrato deber ser la escritura pblica; si es a ttulo gratuito ella es exigida bajo penade nulidad, y si es a ttulo oneroso, su redaccin en documento privado obliga al otorgamiento de laescritura pblica.En tanto y en cuanto se renan los requisitos necesarios para configurar servidumbre, el objeto de lamisma puede ser alguno de los previstos legalmente o bien cualquier otro concebido en la fuente deconstitucin.En cuanto a la PRUEBA, el art. 2993 dispone: Art. 2993.El establecimiento de una servidumbre constituida por un ttulo, puede ser probada por el acto original que demuestre su constitucin, o por un acto ejecutado por el

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 173 AO 2011 propietario del fundo sirviente que lo fuese a ese tiempo, sin necesidad que el acto dereconocimiento hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad dominante, o por una sentencia ejecutoriada.De manera que la existencia de una servidumbre constituida por ttulo (comprende tambin altestamento) puede demostrarse por medio de:1)

el acto original: contrato o testamento2)

acto ejecutado por el propietario del fundo sirviente: significa por un instrumento dondedicho propietario reconoce o admite la presencia de la servidumbre sobre su fundo.Finalmente, para la oponibilidad a terceros, todo ttulo de constitucin de servidumbre debeinscribirse en el Registro de la Propiedad. b)

Por testamento

Se aplica lo dicho para el contrato. c)

Por destino de padre de familia Art. 2978.Se establecen tambin por disposicin de ltima voluntad y por el destino del padre de familia. Se llama destino del padre de familia ladisposicin que el propietario de dos o ms heredades ha hecho para su usorespectivo. No se trata de una disposicin hecha por un padre de familia, sino por un propietario. Los requisitos para este tipo de constitucin son:1)

Que una persona, duea UNICA de dos inmuebles, o de uno solo que luego se divida, realiceobras o construcciones que generen una situacin de servicio de uno de esos fundos conrespecto al otro, o de una de las partes del inmuebles con respecto a la otra.2)

Que esa situacin de servicio sea de tipo aparente y continua3)

Que por un hecho o acto posterior (enajenacin o muerte) estos fundos pasen a pertenecer adueos diferentes (o el nico inmueble sea dividido entre dueos distintos).4)

Que el acto de enajenacin no tenga convencin alguna respecto a la servidumbre. Es decir que la servidumbre quedar constituida por la sujecin que haba hecho el propietario. Eneste caso se juzgar constituida la servidumbre como si fuese por ttuloRecin aqu nace la servidumbre por destino del padre de familia, pues se han reunido dosrequisitos: primero, la presencia de dos o ms propietario distintos, y segundo, ausencia de todaconvencin entre las partes (o disposicin testamentaria) sea aceptando o negando la servidumbre.En el caso que exista convencin sobre la servidumbre, si sta niega la servidumbre, lgicamentesta no se habr establecido; si la aceptara especialmente, ya no se tratara de una servidumbre por destino del padre de familia, sino de una derivada de la convencin o el testamento. d)

Por usucapin Slo las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por usucapin. Art. 3017: Art. 3017.Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por ttulo,o por la posesin de veinte aos. Las servidumbres continuas no aparentes,y las servidumbres discontinuas aparentes o no aparentes no puedenestablecerse sino por ttulos. La posesin aunque sea inmemorial no basta para establecerlas.El fundamento de esta disposicin con respecto a la prescripcin adquisitiva de las servidumbres esla preocupacin del legislador por impedir que los actos realizados por simple tolerancia del dueodel fundo, o por razones de buena vecindad, puedan generar un derecho a reclamar una servidumbre por prescripcin. B)

CAPACIDAD Y DERECHOS PARA CO"STITUIRLAS La capacidad exigida por la ley es la misma que para adquirir o establecer el derecho de usufructo,es decir capacidad para vender o comprar, o bien para donar o testar y para recibir por donacin olegado.Hay una excepcin para quienes padecen una incapacidad relativa (ej: los menores), quienes puedenadquirir servidumbres.Entre las personas LEGITIMADAS tenemos por excelencia al propietario.Hay que distinguir dos situaciones: cuando se constituyen PARA GRAVAR al fundo, o PARABENEFICIAR al fundo: Para GRAVAR: Art. 2989: Art. 2989.Una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de la heredad que debe ser gravada, pero el que no sea propietario de la heredad puede obligarse a establecer la servidumbrecuando lo sea.En el supuesto final del artculo se prev la constitucin condicional de la servidumbre. Rige aqu el principio de convalidacin. Para BENEFICIAR: El propietario puede constituirla an cuando el fundo est dado enusufructo, y el usufructuario podr rehusar a utilizarla. Art. 2983: Art. 2983.La servidumbre consentida por el nudo propietario a favor delinmueble tenido en usufructo, es vlida, salvo el derecho del usufructuario para usar o no de ella.

1)

Constitucin por el condmino Para GRAVAR: Otro de los legitimados es el copropietario. Pero existe una condicin esencial:Art. 2895: Art. 2985.Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundocomn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de suconstitucin.La constitucin de servidumbre sobre el fundo en condominio exige el acuerdo unnime de todoslos condminos.La excepcin al principio surge cuando se da el supuesto del art. 2986: Art. 2986.Sin embargo, la servidumbre establecida por el condmino dela heredad llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la particin oadjudicacin, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote delcomunero que constituy la servidumbre, y no puede oponer la falta deconsentimiento de los condminos.Esto es una consecuencia del efecto retroactivo (declarativo) de la divisin. Para BENEFICIAR: es necesario tambin el consentimiento unnime de los copropietarios. Encaso contrario rige lo dispuesto por el art. 3015:Art. 3015.- Uno de los condminos de un fundo indiviso, puede estipular unaservidumbre a beneficio del predio comn; mas los otros condminos puedenrehusar de aprovechar de ella.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 175 AO 2011 El que la ha concedido no puede sustraerse a la obligacin contrada. [para l serfirme y definitiva]

Por los que tengan otros derechos reales USUFRUCTUARIOPara GRAVAR: El usufructuario puede constituir servidumbres que graven el predio que tieneen usufructo, pero con dos importantes limitaciones: art. 2980: Art. 2980.El usufructuario puede consentir una servidumbre sobre elinmueble que tenga en usufructo, pero [1] slo por el tiempo que durare el usufructo,[2] y sin perjuicio de los derechos del propietario. [1] Es decir que la servidumbre se extinguir con el usufructo si no estuviese pactado un plazomenor.[2] de ningn modo la constitucin puede afectar los derechos y garantas del dueo.La servidumbre puede llegar a ser definitiva cuando el dueo haya consentido el acto delusufructuario, en cuyo caso se reputa celebrado por el primero. Para BENEFICIAR: tanto el usufructuario como el usuario estn legitimados para establecer servidumbres a favor del predio sobre el cual ejercen su derecho real, pero con la condicinestablecida al final del Art. 2984: Art. 2984.El usufructuario, el usuario, y el acreedor anticresista, pueden crear servidumbres a favor de los inmuebles que estn en poder de ellos, anunciando queestipulan tanto para ellos, como para el nudo propietario, si ste aceptase la estipulacin. No habiendo aceptacin de la estipulacin por el nudo propietario, la servidumbreser meramente un derecho personal de los que la estipularon; y se extinguir conel derecho de ellos sobre la cosa.

Por simples (poseedores) Para BENEFICIAR: El POSEEDOR cualquiera sea su calidad, est legitimado para constituir servidumbres a favor de la heredad que posee y sta se vuelve definitiva ya que la persona que la haconcedido no puede revocar su consentimiento. Art. 3013: Art. 3013.El que toma la calidad de propietario, y goza como tal de laheredad, sea de buena o mala fe, y el que obra a nombre del propietario deun inmueble, aunque no tenga mandato, pueden adquirir

servidumbresreales, y la persona que las ha concedido, no puede revocar suconsentimiento.El fundamento radica en que no es a la persona sino al fundo al que se le ha concedido laservidumbre.Pero el propietario del fundo dominante puede renunciar a ejercerla segn surge de lo dispuesto por el art. 3014: Art. 3014.En todos los casos de los dos artculos anteriores, si los propietarios cuyos negocios se han hecho, encuentran oneroso el stablecimiento de la servidumbre, pueden renunciar a ejercerla,renunciando a la servidumbre. Por gestores de negocios El mandatario y los gestores de negocios tambin estn legitimados, y el efecto del establecimientoes anlogo al del poseedor. C)

DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO DEL FU"DO DOMI"A"TE 1)

Regulacin en cuanto a la extensin, sitios, actos posesorios, gastos y reparaciones EXTENSIN: Las condiciones son:

1)

Necesidad del predio: art. 3025: Art. 3025.El ejercicio de la servidumbre no puede exceder las necesidadesdel predio dominante en la extensin que tena cuando fue constituida.2)

Fuente de constitucin:

art. 3019 Art. 3019.La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se arreglar por los trminos del ttulo de su origen, y en sudefecto, por las disposiciones siguientes.3)

Uso local: esto es complementario junto con las anteriores. Art. 3020: Art. 3020.El propietario de la heredad dominante puede ejercer suderecho en toda la extensin que soporten, segn el uso local, lasservidumbres de igual gnero de la que se encuentra establecida a beneficiode su heredad.4)

Segn voluntad del deudor: esto se da en el caso de que su manera de uso sea incierta. Art.3021: Art. 3021.Si la manera de usar de la servidumbre es incierta, como si el lugar necesario para el ejercicio de un derecho de paso, no es reglado por el ttulo;corresponde al deudor de la servidumbre designar el lugar por donde l quieraque se ejerza.Si la servidumbre se ha constituido por usucapin slo podr ejercerse en los lmites que hubiesetenido la posesin, o sea en el modo y con los alcances que se hubiera ejercido durante el tiempocumplido para la prescripcin adquisitiva.En todos los casos, cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puedeejercerse para otros usos. GASTOS: el propietario del fundo dominante est facultado para realizar todos los trabajosnecesarios para la conservacin de la servidumbre y as hacer efectivo su ejercicio. Los gastos queello irrogue son a cargo del dominante, aun cuando la reparacin sea necesaria por un vicioinherente a la naturaleza del predio sirviente.Toda estipulacin en contrario (gastos de conservacin a cargo de la heredad sirviente) debe ser EXPRESA, y ser considerada una OBLIGACIN que solo afectar al poseedor de ella y susherederos, pero no al que sea poseedor de la heredad sirviente. Se trata de un mero derecho personaly no una carga real. Cuando es asumida esta obligacin por la heredad sirviente, el modo previsto por la ley para liberarse es el abandono.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 177 AO 2011 2)

Restricciones en cuanto al aprovechamiento de la servidumbre Remisin pto. siguiente 3)

Obligaciones y derechos del propietario del predio sirviente OBLIGACIONES: es deber principal del dueo de la heredad sirviente permitir que el dominantegoce efectivamente del servicio o ventaja que conforma el contenido de su derecho. Art. 3036: Art. 3036.El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre esnegativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ella; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autoricea hacer.El menoscabo que el sirviente produjera en el uso de la servidumbre, legitima al dominante para elejercicio de las defensas judiciales o extrajudiciales pertinentes.Si el accionar del sirviente se tradujera en obras o trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre,el art. 3038 prev una doble sancin: Art. 3038.El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado [1] a restablecer, a su costa, las cosas a su antiguo estado,[2] y en su caso a ser condenado a satisfacer daos y perjuicios.

Ambas sanciones son de aplicacin puramente personal para quien realiz el trabajo o la obraindebidos. Es decir que hay que dirigirse a quien era el titular del fundo sirviente al tiempo de laejecucin. DERECHOS: toda servidumbre tiene un contenido limitado y por lo tanto el dueo del prediosirviente conserva todas las facultades inherentes al derecho de propiedad que le corresponde,salvando lo que corresponda a respetar el ejercicio de esa servidumbre constituida y, dentro de esasfacultades, se incluye el derecho al ejercicio de los mismos usos que forman el objeto de laservidumbre. Solamente en este ltimo caso deber contribuir, en la proporcin de su goce, a losgastos de reparaciones que sean necesarias en esta comunidad de uso.La amplitud con la cual puede el poseedor del fundo gravado hacer uso del mismo servicio otorgadoal dominante, deber ser siempre sin menoscabar el derecho de este ltimo.La ley tambin le reconoce al titular del fundo sirviente el derecho a limitar el modo de ejercicio dela servidumbre, y aun a variarla cuando, sin menoscabar el derecho del dominante, pueda asresultar menos perjudicial a sus intereses o evitarle incomodidades importantes.En caso de duda sobre el alcance de las restricciones el art. 3044 dice: Art. 3044.En caso de duda sobre las restricciones impuestas por lasservidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad dela heredad. 4)

Extincin de las servidumbres: causas y efectos Art. 3045.Las servidumbres se extinguen por la resolucin del derecho del que lashaba constituido, sea por la rescisin, o por ser anulado el ttulo por algn defectoinherente al acto.Hay que distinguir dos modos generales de extincin:

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 178 AO 2011 A)

POR VIA INDIRECTA: (1)

RESOLUCIN DEL DERECHO (principal) DE QUIEN LA CONSTITUYO: puede ser por rescisin o anulacin de su ttulo.Cuando el derecho de dominio del constituyente de la servidumbre se resolviera con efectoretroactivo, la servidumbre establecida se extingue en consecuencia. Pero si quien la constituyfuera solo poseedor (an de mala fe) del inmueble dominante, el verdadero propietario puede luegoexigir su mantenimiento, sin que pueda revocar su consentimiento quien la hubo concedido.(2)

CONFUSIN: es la reunin en una sola persona de la calidad de propietario de la heredadsirviente y de la dominante.Cuando NO se trate de una confusin total, donde no se adquiera la calidad de nico dueo deambos predios, la servidumbre no se extingue. Este es el caso de cuando se llega a ser condminodel otro inmueble.La enajenacin que en el futuro se realice de uno o ambos predios extinguiendo la confusin, slohar renacer la servidumbre anterior tcitamente, si ella fuera aparente y el ttulo no tuvieredeclaracin expresa en contrario. B)

POR VIA DIRECTA: (1)

VENCIMIENTO DEL PLAZO O CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIN RESOLUTORIA ala que se subordin la servidumbre(2)

DESAPARICIN DE TODA UTILIDAD PARA EL FUNDO DOMINANTE: la utilidad escontenido indispensable para la existencia de cualquier servidumbre, de manera que la posterior falta de todo beneficio para la heredad dominante trae la extincin de la servidumbre.Debe tratarse de una falta absoluta de utilidad. Si slo fuera una limitacin de la misma, no se producira la extincin sino slo la modificacin del alcance de la servidumbre.(3)

IMPOSIBILIDAD DE SU EJERCICIO: por haber sobrevenido ruina o cambio en alguno de los predios, siempre que provengan de acontecimientos de la naturaleza o del hecho lcito de un tercero,y no de un acto cualquiera de los propietarios de los fundos interesados o del hecho ilcito de untercero.La imposibilidad del ejercicio debe ser total, pues de lo contrario subsiste en la parte que sigasiendo factible su ejercicio.(4)

RENUNCIA AL DERECHO DE SERVIDUMBRE: la renuncia por quien es el poseedor delfundo dominante puede ser expresa o tcita.La primera slo puede ser otorgada por escritura pblica. La renuncia tcita, en cambio, seconsidera efectuada cuando el poseedor del fundo autorizara POR ESCRITO al del predio sirviente para realizar obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre.(5)

NO USO: la servidumbre puede extinguirse por no ser usada durante el plazo legal para la prescripcin. En este sentido, basta con que la titular de la servidumbre (poseedor del fundodominante) no la use durante 10 aos.El modo de efectuar el cmputo de los 10 aos difiere segn el tipo de servidumbre de que setrate:

Discontinuas: se comienza a contar desde la ltima vez que se us.

Continuas: desde el da en que se hizo un acto contrario a su ejercicioAunque no sea el propietario quien ejerza la servidumbre, su ejercicio cumplido por otro (aun demala fe) impide la extincin por el no uso. Art. 3060: Art. 3060.Para conservar la servidumbre e impedir la prescripcin, bastaque los representantes del propietario en los derechos de su predio, o losextraos hayan hecho uso de la servidumbre por ocasin del fundo. As, la ervidumbre se conserva por el uso que de ella hiciera el poseedor de malafe que goce de la heredad a la cual es debida. D)

SERVIDUMBRES PREDIALES E" PARTICULAR1)

Servidumbre de trnsito. "ocin Es aquella cuyo contenido consiste en la facultad de pasar por un fundo ajeno con el objeto derealizar una explotacin o uso racional, o simplemente ms cmodo, del predio dominante, y que seejerce del modo que indique su fuente de constitucin. El dominante no puede por ninguna causa onecesidad ampliarlo ejercindolo de otra manera, o haciendo pasar personas o animales que nocomprenda la servidumbre.Cuando en la constitucin no se expresa el modo de ejercerla, el derecho de trnsito comprende elde pasar de todos los modos necesarios, segn su naturaleza y destino del inmueble al cual se dirigeel paso. Si no se hubiere determinado el tiempo del ejercicio de la servidumbre, slo se podr pasar de da, si el lugar fuere cercado, y a cualquier hora, si no lo fuere.La servidumbre de trnsito es discontinua, y puede ser aparente o no aparente segn presente o nosignos que la evidencien. Si fuera aparente, la servidumbre de trnsito puede renacer, pero nunca podr constituirse por destino del padre de familia, ni por prescripcin. CLASES: A)

A FAVOR DE PREDIO CERRADO:

Art. 3068.El propietario, usufructuario, o usuario de una heredaddestituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicinde otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre detrnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendotodo otro perjuicio.Cuando una heredad est totalmente privada de comunicacin con la va publica, o tenga una salidainsuficiente para su explotacin, su usufructuario o usuario tiene derecho a imponer a las heredadesvecinas que lo separan del camino pblico, una servidumbre de trnsito.Se trata de una servidumbre legal, de carcter forzoso. El fundamento para ley es el INTERESSOCIAL comprometido en la explotacin de todo predio, y no solamente el del particular queocasionalmente lo ocupa.La servidumbre debe ser tomada sobre las heredades contiguas a la encerrada que presenten eltrayecto ms corto a la va pblica. Pero los jueces pueden apartarse de esta regla si ello contemplamejor la circunstancia del caso y los intereses en juego.Para la constitucin de la servidumbre se debe pagar un precio que corresponda al valor delterreno sobre el cual se establece. Este valor NO SIGNIFICA QUE SE TRATE DE UNATRANSMISIN DEL DOMINIO. Lo que se abona es en concepto del USO de la servidumbre. EXTINCIN:

Entre las causales de extincin, adems de las causas generales para todas lasservidumbres, corresponde especficamente para este tipo la CESACIN DEL ESTADO DEENCERRAMIENTO.Ante esta causal la extincin no opera ipso iure , sino que el dueo del fundo sirviente estlegitimado para pedir que se le exonere de la servidumbre. La condicin para que se logre laliberacin es que el dueo restituya el valor del terreno al tiempo de la constitucin de laservidumbre. Art. 3076.Si concedida la servidumbre de trnsito llega a no ser indispensable al predio encerrado por haberse establecido un camino, o por la reunin del fundo a una heredad que comunique con la va pblica, eldueo del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la servidumbre,restituyendo lo que al establecerse sta se le hubiese pagado por el valor delterreno. Pero si el encerramiento del predio es el resultado de una particin oenajenacin parcial, la servidumbre de trnsito constituida por lasdisposiciones de este captulo, continuar subsistiendo a pesar de la cesacindel cerramiento.La excepcin al principio, en la ltima parte del artculo se justifica porque en ese caso (resultadode una particin o enajenacin parcial) se trata de una servidumbre establecida por voluntad tcitade las partes. B)

A FAVOR DE PREDIO SIN ENCERRAMIENTOArt. 3078.La servidumbre de trnsito que no sea constituida a favor deuna heredad cerrada, se juzgar personal en caso de duda. Es discontinua yno aparente cuando no haya algn signo exterior permanente del trnsito.Es aquella servidumbre cuyo establecimiento responde a razones de un mejor o ms cmodo uso oaprovechamiento de un inmueble que tiene suficiente acceso a la va pblica.Su fuente de constitucin es la voluntad unilateral o bilateral de quienes la imponen, pero NUNCA puede ser la ley. Es generalmente temporaria, y en caso de duda se reputa que es una servidumbre personal.Las diferencias con la servidumbre para predio cerrado son:a)

Se puede renunciar tcitamente al derecho de servidumbre. Esto ocurre cuando el dominanteconsiente en que el sirviente cierre el lugar de paso, sin hacer reserva alguna. Cabe aclarar que por tcita se entiende a la renuncia fehacientemente admitida por medio de una autorizacin escrita (noes necesario escritura pblica) otorgada al sirviente; la sola tolerancia no implica renuncia alderecho sobre la servidumbre. b)

No se extingue aunque el paso llegue a no ser necesario para el inmueble al cual se dirige. Peros se extinguir cuando se trate de la desaparicin e TODA utilidad. C)

DERECHO TRANSITORIO DE TRNSITOArt. 3077.El que para edificar o reparar su casa tenga necesidadindispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar aste a sufrirlo con la condicin de satisfacerle cualquier perjuicio que se lecause.Aunque esta reglado dentro de las servidumbres de trnsito, este supuesto dista de la figura de lasservidumbres. Se trata del derecho a imponer al vecino ciertas incomodidades que fuerenindispensables para permitir la realizacin de obras en el fundo contiguo, como una de lasrestricciones normales al dominio y no como servidumbre, lo que explica la ausencia de correlativaindemnizacin, salvo que se ocasionen daos efectivos, independientes de la molestia misma.La doctrina a sostenido que se trata ms bien de una restriccin al dominio que de una servidumbre propiamente dicha. E)

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO Art. 3082.... Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrarlas aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 181 AO 2011 Se trata de una servidumbre continua, aparente o no aparente ya que el conducto que transporta elagua puede ser descubierto o subterrneo.Puede constituirse por destino del padre de familia, por prescripcin y por renacimiento, adems deltitulo o la ley.Si en cambio, el acueducto es subterrneo, la servidumbre puede establecerse solamente por ttulo y por disposicin de la ley. 1)

Especies Hay dos tipos de servidumbres de acueducto: las forzosas y las no forzosas. FORZOSAS: pueden ser exigidas judicialmente en razn de presentarse alguno de los tressupuestos del art. 3082: Art. 3082.Toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto

en favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para elcultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o

en favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sushabitantes,

en favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justaindemnizacin. NO FORZOSAS: las que no entren en esos supuestos. 2)

Fundos no comprendidos [en la forzosa]

Art. 3084.-

Las casas, los corrales, los patios y jardines que dependen deellas y las huertas de superficie menor de diez mil metros cuadrados, noestn sujetas a la servidumbre de acueducto.La razn de la exclusin es que sobre estos inmuebles la servidumbre sera sumamente gravosa.Pero esto no impide la constitucin por voluntad del titular del fundo sirviente. 3)

Indemnizacin Art. 3085.El dueo del predio sirviente tendr derecho para que se le pague un precio por el uso del terreno que fuese ocupado por el acueducto y el de unespacio de cada uno de los costados que no baje de un metro de anchura en todala extensin de su curso. Este ancho podr ser mayor por convenio de las partes,o por disposicin del juez, cuando las circunstancias as lo exigieren. Se leabonar tambin un diez por ciento sobre la suma total del valor del terreno, elcual siempre pertenecer al dueo del predio sirviente.El contenido de la indemnizacin es:a)

valor de uso del terreno ocupado por el acueducto. b)

valor de uso de los espacios no menores a un metro a ambos lados del acueducto. Se utilizan para tareas de mantenimiento y limpieza del acueducto.c)

diez por ciento sobre la suma total del valor del terreno. Con este rubro se pretende cubrir laindemnizacin por las molestias que ocasiona la servidumbre. 4)

Aguas a que se aplica y fines para que se constituyen Art. 3083.q La servidumbre de acueducto ... se aplica a las aguas de uso pblico, como a las aguas corrientes bajo la concesin de la autoridadcompetente; a las aguas tradas a la superficie del suelo por mediosartificiales, como a las que naturalmente nacen; a las aguas de receptculoso canales pertenecientes a particulares que hayan concedido el derecho dedisponer de ellas. F)

SERVIDUMBRE PARA RECIBIR AGUAS Art. 3093.La servidumbre pasiva de recibir aguas de otro predio, se reputaservidumbre real, si no hubiese convencin en contrario. Ella es siemprecontinua y aparente, si hubiese alguna seal exterior permanente de la salida delas aguas por el inmueble sirviente. Caracteres: a)

REALES, excepto convencin en contrario. Es una presuncin iuris tantum . b)

CONTINUAS siempre. Es decir que no necesitan del hecho actual del hombre para suejercicioc)

APARENTES o NO APARENTES. Si son aparentes pueden ser adquiridas por prescripcino por destino del padre de familia, ya que la continuidad existe siempre. 1)

Situaciones diversas. Servidumbre de goteraje Es la servidumbre de recibir aguas del techo vecino. Segn hemos visto en las restricciones ylmites al dominio, la construccin de los techos debe hacerse de modo que las aguas pluviales nocaigan en el suelo del vecino. De manera que lo contrario slo puede imponerse a travs delestablecimiento de una servidumbre. Art. 3094.Cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir lasaguas de los techos vecinos, el dueo del predio no podr hacer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque stas se renan a las del primero; u otrasaguas que al tiempo de la constitucin de la servidumbre salan o caan por otra parte, ni hacer salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales.

Servidumbre que grava los fundos inferiores en cuanto a las aguas que caen de los superiores Segn las restricciones al dominio, todo predio est obligado a soportar, sin derecho aindemnizacin, el paso de las aguas que descienden naturalmente de los terrenos superiores, cuandono interviene en ello el trabajo del hombre.Pero no ocurre lo mismo si se trata de aguas que salen al exterior por algn trabajo del arteLos propietarios de los fundos inferiores slo deben soportar la recepcin de aguas artificialescuando se haya constituido una servidumbre, la cual puede ser forzosa cuando esas aguas fuerannecesarias para el riego o para establecimientos industriales, en cuyo caso puede ser exigida judicialmente con el debido pago de indemnizacin. Servidumbre de drenaje o avenamiento El contenido de esta servidumbre consiste en el desagotamiento de un fundo a travs de canales queatraviesan otras heredades que lo separan de una corriente de agua o de la va pblico.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 183 AO 2011 Cuando un fundo se halle anegado por las aguas, o para evitar que se inunde, su propietario puededemandar el establecimiento de una servidumbre de desage para conducir la masa lquida por canales subterrneos o descubiertos hasta la va pblica o hasta una corriente de agua, pagando por ello, previamente, una justa indemnizacin.El carcter forzoso de esta servidumbre se justifica porque hay un inters general en no mantener predios inundados e improductivos. Art. 3100.Todo propietario que quiera desaguar su terreno de aguas que le perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser baado, o para laexplotacin agrcola, o para extraer piedras, arcillas o minerales, puede, previa una justa indemnizacin, conducir las aguas por canales subterrneoso descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo de unacorriente de agua, o de toda otra va pblica. 2)

Servidumbre de sacar agua El contenido de esta servidumbre est compuesto por el derecho de extraer agua de un pozo, aljibe ofuente de un inmueble no propio, y el de pasar para sacar agua.

Caracteres 1)

En caso de duda se reputa personal. A diferencia de las servidumbres de recibir aguas, la desacarla se entiende que est constituida esencialmente en beneficio del propietario del fundodominante, a menos que su fin sea el de satisfacer una necesidad indispensable y permanente de losotros inmuebles.2)

Es siempre discontinua. No puede establecerse por prescripcin ni por destino del padre defamilia.3)

No es aparente4)

No es forzosa. Su fuente de constitucin slo puede ser la voluntad (contrato o testamento). Efectos El poseedor del fundo dominante est facultado para pasar y limpiar la fuente de donde saca elagua, con la periodicidad que crea conveniente. En cuanto al tiempo en que puede pasar y extraer elagua, se deber estar primero a lo que exprese el ttulo constitutivo, y en su defecto se interpretarque debe ser durante las horas del da que no resulten inconvenientes.El titular del fundo sirviente, puede utilizar para s el agua del mismo pozo o fuente, e incluso puedeotorgar similar derecho a terceros, con la condicin de respetar primero el derecho del primer dominante y no perjudicarlo. BOLILLA 16DERECHOS REALES DE GARANTA A)

LOS DERECHOS REALES DE GARA"TA1)

Seguridades reales y personales El objeto del derecho real siempre es la cosa, pero en los derechos reales de garanta se tiene enconsideracin el valor pecuniario que se puede obtener con su realizacin.Los derechos reales

se garanta reposan sobre el valor de la cosa o sobre un segmento o tramo deese valor.En las obligaciones el fin ltimo y natural es el cumplimiento, el cual se produce cuando el deudor se comporta y acta exactamente como debe: dando, haciendo o no haciendo lo que se comprometia dar, hacer o no hacer.El cumplimiento integral y oportuno en tiempo y lugar, al satisfacer con exactitud la pretensin delacreedor, extingue la obligacin.El incumplimiento es la discordancia entre la conducta actuada y la conducta debida, de manera queaquella no satisfaga o no alcance a satisfacer la pretensin legtima del acreedor.El patrimonio es la prenda comn de los acreedores es el principio que alude a la responsabilidadque el patrimonio, como universalidad jurdica, representa con los bienes que constituyen su activo.Pero la responsabilidad genrica no impide que los bienes salgan del patrimonio liberados de todacarga, no siendo susceptibles de persecucin cuando ingresan en otro patrimonio, salvo casos enque queda habilitada la accin subrogatoria.Cuando el patrimonio del deudor es insuficiente para satisfacer todos los dbitos, en principio ycomo regla general, cada uno de los acreedores concurren a prorrata, en la medida de su inters asatisfacer su crdito.Pero algunos no alcanzan a ejecutar el crdito si ya lo ejecut otro anteriormente, de all que la leyorganiza remedios o instituciones para garantizar a ciertos acreedores la ejecucin de su crdito. Garantas personales y reales La garanta personal por excelencia es la fianza. Esta implica asignar, como modo de asegurar elresultado de la obligacin, la responsabilidad patrimonial genrica de otra persona , para el caso deincumplimiento de la obligacin.La garanta real permite sustraer del patrimonio uno o ms bienes, perfectamente individualizados yconsagrarlos, por un tramo de valor determinado, a asegurar el resultado de la obligacin (no elcumplimiento) en caso de incumplimiento.Esta ltima afectacin tiene dos efectos principales:1)

Impedir que la cosa, en el tramo de valor afectado, siga la suerte del resto del patrimonio, enorden a la responsabilidad por el resto de las deudas, mientras no est satisfecha la pretensindel acreedor especficamente garantizado.2)

Al tener la suficiente publicidad como derecho real en su aspecto pasivo (carga), engendra la posibilidad de hacer efectiva la garanta en manos de quien se encuentre la cosa (tercero poseedor, adquirente) por imperio del ius persequendi

.Los derechos reales de garanta (excepto la anticresis) confieren al acreedor un privilegio. En casode ejecucin que recaiga sobre la cosa objeto del derecho real, los acreedores mencionados gozande una prelacin sobre el producido de la subasta para hacer efectivos sus crditos. 2)

Antecedentes histricos La existencia de stas garantas data del D. Romano, y aun en el cdigo de Hamurabi se vienencontemplando este tipo de instituciones que hacen a las garantas.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 185 AO 2011 No hay acuerdo entre cual de las dos categoras de garantas nacieron primero. Se sostiene quefueron las garantas personales por las siguientes razones:

La conexin del grupo familiar permita al deudor encontrar fcilmente otros corresponsables

Los muebles carecan de valor y los inmuebles eran considerados como pertenecientes algrupo familiar del cual el deudor no era ms que un integrante y no poda afectarlos alcumplimiento de sus propias deudas.Con el tiempo, fueron la relajacin de los vnculos familiares, la individualizacin de la propiedadinmueble y el incremento de la riqueza mobiliaria los que produjeron el auge de las garantas reales,que brindan una seguridad ms completa de cobro al acreedor. B)

HIPOTECA1)

"ocin Art. 3108.La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de uncrdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder deldeudor.La definicin del Cdigo seala las principales caractersticas, pero debe integrarse con los demsartculos, ya que peca de poco precisa.Definicin de Musto: la hipoteca es el derecho real convencionalmente constituido como accesoriode un crdito determinado, en funcin de garanta por un monto expresado en dinero, que recaesobre una cosa inmueble especialmente individualizada, que queda en poder del constituyente yque, debidamente registrado, en caso de incumplimiento del dbito, da derecho al acreedor a perseguir la cosa en poder de quien se encuentre, ejecutarla y cobrarse con el producido con prelacin sobre los dems acreedores.Se ha discutido sobre la naturaleza real de la hipoteca:a)

Niegan el derecho real: porque el objeto sobre el que recae la garanta permanece en poder deldeudor, y sigue en posesin de ste. b)

Afirman el derecho real: la relacin que genera el derecho de hipoteca no es sobre la posesinde la cosa, sino que es una relacin directa e inmediata sobre el VALOR de la cosa. Esta relacin permanece adormecida hasta que es activada por el incumplimiento del deudor. Es ah donde se puede observar la relacin real del acreedor con la cosa.El acreedor goza de dos tipos de derechos que son propiamente reales:

Ius preferendi: derecho a ser preferido en la ejecucin ante la concurrencia de otros acreedores.

Ius persequendi: derecho a perseguir la cosa en manos de quien se encuentre y ejecutarla. Caracteres

a)

CONVENCIONAL: es un derecho real convencionalmente constituido. Art. 3115: Art. 3115.No hay otra hipoteca que la convencional constituida por eldeudor de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo.Quedan concluidas todas las hipotecas tcitas o legales.La nica fuente de la hipoteca es por lo tanto el contrato y la constitucin debe ser expresa pues, adiferencia de la prenda y de la anticresis, no se admite su constitucin en forma tcita. b)

ACCESORIO: como los dems derechos reales de garanta, la hipoteca tiene carcter accesoriode un crdito. Su accesoriedad no impide que, dada la funcin de garanta, la hipoteca pueda ser constituida por un tercero para asegurar el resultado de la obligacin.CONSECUENCIAS PRCTICAS: 1) La nulidad de la obligacin acarrea la nulidad de lahipoteca, pero no a la inversa.

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 186 AO 2011 2)

No es posible ceder la hipoteca sin hacer cesin expresa del crdito a que accede.3)

La hipoteca est subordinada a la existencia de la obligacin y se extingue con sta por va de consecuencia.RECORDAR: la hipoteca es accesorio de la obligacin, pero NO es una obligacin accesoriac)

ESPECIALIDAD: art. 3108: Art. 3109.No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambincierta y determinada. ...El principio de especialidad en nuestro derecho es esencial. El incumplimiento del mismo acarrea lanulidad de la constitucin de hipoteca, la que es absoluta e inconfirmable. Art. 3148.La nulidad resultante del defecto de especialidad de unaconstitucin hipotecaria, puede ser opuesta tanto por terceros como por eldeudor mismo.Los terceros en este caso son los acreedores de grado ulterior y los terceros poseedores del inmueblehipotecado.c.1)

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRDITO: significa la necesidad de que se expresetaxativamente cual es el o los crditos a los que la hipoteca accede.Si no se trata de una obligacin que contenga una suma cierta y determinada (ej: pintar un cuadro),se debe valuar esta obligacin.El principio de especialidad exige no slo que el objeto y la causa de la obligacin estnexpresamente determinados, sino que tambin se fije un MONTO en que se estiman los daos y perjuicios derivados del incumplimiento eventual.Si los perjuicios causados por el incumplimiento exceden el monto de la garanta hipotecaria, eldeudor que no cumpli seguir siendo responsable con su patrimonio, pero la garanta hipotecariano podr extenderse ms all del monto establecido, pues el MONTO da la medida de la cobertura.c.2)

ESPECIALIDAD EN CUANTO A LA COSA: todo derecho real recae sobre un objetodeterminado, por lo que la hipoteca no constituye una excepcin a esta regla. Art. 3132.Una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de laespecialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble.d)

PUBLICIDAD: la publicidad registral de la hipoteca no es requisito esencial ni de carcter constitutivo. Es un presupuesto de su eficacia y oponibilidad a terceros.

Art. 3134.La hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a laconstitucin de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudadcapital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca elgobierno provincial. Art. 3135.-

La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sinocuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a eseefecto . Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto deinscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, seconsidera registrada.Sin publicidad, el crdito garantizado carece del privilegio que la ley le confiere al acreedor munidode garanta real.e)

INDIVISIBILIDAD: toda la cosa y cada una de las partes de la cosa responden a la totalidadde la deuda y de cada parte de la deuda. Art. 3112.La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas auna deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda yde cada parte de ella. ...El pago de una parte de la deuda no autoriza de ningn modo a pedir la cancelacin parcial de lahipoteca o la liberacin de alguna de las cosas afectadas a la garanta. Excepto cuando este carcter es modificado por las partes (principio de autonoma de la voluntad).La indivisibilidad de la hipoteca opera tanto activa como pasivamente, y la indivisibilidad de lagaranta es independiente de la divisibilidad de la deuda y tambin de la divisibilidad de la cosa, demanera que no influye esta posibilidad sobre el carcter indivisible de la hipoteca.

CONSECUENCIAS PRCTICAS: 1) la extincin parcial de la deuda no da lugar a laextincin parcial de la hipoteca2)

Si el deudor muere dejando varios herederos, el coheredero a quien se hubiereadjudicado el inmueble en la particin no puede pretender, abonando su parte de ladeuda, la cancelacin de la hipoteca.3)

Desde el punto de vista activo, el coheredero o el coacreedor a quien se hubierasaldado su parte en el crdito, no est autorizado para extender una cancelacin parcialde la hipoteca4)

Lo mismo ocurre en el caso de cesin parcial de la deuda5)

Aunque el objeto sobre el que recae la hipoteca (el inmueble) se divida, cada porcin del mismo sigue afectada al pago del todo o del saldo de la deuda. 2)

Objeto A)

Inmuebles: a partir de la definicin del Cdigo se advierte que la hipoteca es un derecho realque slo puede tener por objeto cosas inmuebles. Dentro de stos, el cdigo se refiereespecficamente a los inmuebles por su naturaleza. Art. 2314: Art. 2314.Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas ofluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporadoal suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sinel hecho del hombre.Los inmuebles por accesin no pueden ser objeto de la hipoteca independientemente del suelo alque acceden, sin perjuicio que sean abarcados en la extensin del objeto como accesorios delinmueble hipotecado. B)

Minas: el Cdigo admite la hipoteca en minas de 1ra y 2da categora, con la salvedad de que lederecho del acreedor hipotecario est expuesto a extinguirse si se produce la caducidad de laconcesin, en

los diversos casos en que la ley lo establece.Las minas de 3ra categora solo pueden ser hipotecadas conjuntamente con el inmueble C)

Nuda propiedad: el propietario que ha dado su predio en usufructo, puede dar en hipoteca la plena propiedad, siempre que la hipoteca tenga efecto una vez concluido el usufructo. Estautorizado tambin a constituir hipoteca sobre la nuda propiedad. 3)

Extensin de la garanta Art. 3110.La hipoteca de un inmueble se extiendeTodo lo que no est contemplado en este artculo no corresponde como extensin de la hipoteca

a todos los accesorios, mientras estn unidos al principal;Se refiere a las cosas muebles adheridas fsicamente al inmueble o convertidas en inmuebles por accesin moral. Son accesorios mientras no sean separados de lo principal. Los accesorios deben pertenecer al dominio del constituyente de la hipoteca.

a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales oartificiales,aunque sean el hecho de un tercero;

a las construcciones hechas sobre un terreno vaco;El Cdigo se refiere a las mejoras sobrevinientes, es decir a las que acceden al inmueble despus deconstituida la hipoteca y que se convierten a su vez en nuevos accesorios del inmueble,enriqueciendo su valor.

a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba elinmueble;Estn comprendidas en las hipotecas las ventajas que un inmueble posee, por ejemplo si el inmueblees dominante, es decir, con una servidumbre a su favor, sta se encuentra comprendida en lagaranta.

a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios;Si bien el cdigo habla de los frutos civiles, no estn excluidos los naturales ya que forman un todocon la cosa mientras estn unidos a sta.

y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble.Este es un caso de subrogacin real. La indemnizacin dineraria que se debe pagar al asegurado por la cobertura del seguro, reemplaza con su valor la disminucin producida por la destruccin deledificio.Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos alinmueble hipotecado, no estn sujetas a la hipoteca.Este es un caso de exclusin de garanta hipotecaria. EXCLUSIONES No son susceptibles de ser hipotecados:1)

las cosas muebles2)

los derechos reales sobre cosa ajena, aunque recaigan sobre inmuebles (usufructo, uso,habitacin y la propia hipoteca)3)

inmuebles contiguos al hipotecado adquiridos por el propietario para reunirlos. (remisinarriba)

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 189 AO 2011 4)

los tesoros, porque no son inmuebles, ni siquiera por accesin5)

en general: las cosas fuera del comercio (propiedad publica del Estado); las cosas que no pueden ser gravadas por disposiciones de leyes especiales (excluidas por ley). CREDITOS GARANTIZABLES 1)

OBLIGACIONES EN GENERAL: En principio se puede garantizar toda clase de crditos. Perocualquiera sea el objeto de la obligacin, en cuanto a la prestacin originaria, en caso deincumplimiento y ejecucin de la garanta hipotecaria, se resolver al fin en el pago de una suma dedinero. Es por eso que la suma MONTO de la garanta se exige que est expresada en dinero decurso legal.2)

OBLIGACIONES CONDICIONALES Y EVENTUALES: arts. 3109 y 3153 Art. 3109.No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial yexpresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Siel crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin eseventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestacionesen especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de lahipoteca.Art. 3153.La hipoteca garantiza los crditos a trmino, condicionales oeventuales, de una manera tan completa como los crditos puros y simples.Son CONDICIONALES cuando la obligacin est subordinada a un acontecimiento incierto yfuturo que puede o no llegar. El acto bajo condicin es completo.Son EVENTUALES: cuando la obligacin no existe en el presente pero puede tener existenciaaunque su nacimiento no sea necesario sino contingente (probable). Se advierte que en este caso elcrdito no est

subordinado a un acontecimiento , sino que puede tener existencia o no dependiendode un acontecimiento. El acto est en gestacin. 4)

Constitucin de la hipoteca. Capacidad y derecho para constituirla CONTRATO DE CONSTITUCIN La hipoteca puede tener solamente origen convencional, o sea que su nica fuente es elCONTRATO.Debe distinguirse el contrato de constitucin, tanto de la obligacin a que accede (el crdito), que puede tener origen contractual o no; como tambin del derecho real de hipoteca, que es suconsecuencia.El contrato tiene como nico objeto la constitucin del derecho real de hipoteca y queda concluidocon la firma de la escritura pblica. Este contrato es lo que normalmente se conoce comoCRDITO HIPOTECARIO.Las partes en el contrato de hipoteca son siempre el constituyente o hipotecante, que puede ser elmismo deudor o que puede ser un tercero, y el acreedor.La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor ya sea en el mismo acto, si linterviene en la escritura pblica de constitucin, como ulteriormente. Esto se deriva de lo queestablece el art. 3130: Art. 3130.La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por elacreedor. Cuando ha sido establecida por una escritura pblica en que elacreedor no figure, podr ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivoal da mismo de su constitucin. Requisitos de fondo: 1)

PROPIEDAD DEL INMUEBLE: el constituyente debe ser propietario del inmueble, o sea que,en principio, debe tener un derecho real de dominio. Art. 3119: Art. 3119.Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario delinmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.El principio de convalidacin no se aplica en el derecho real de hipoteca. Art. 3126: Art. 3126.-

La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser vlidani por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por lacircunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder alconstituyente a ttulo universal.2)

DOMINIO IMPERFECTO: el titular tiene la facultad de hipotecar el inmueble, aunque pesensobre l cargas, como usufructos, servidumbres, etc. Los titulares de dominios que estn sujetos arevocacin o fiduciarios, pueden constituir el derecho, pero ste va a estar sujeto a las mismasvicisitudes que el derecho real as condicionado.3)

CONDMINOS: si todos los condminos estn de acuerdo pueden hipotecar la totalidad de lacosa. Sin esa voluntad unnimemente expresada, no podra uno de ellos o varios, hipotecar la cosacomn.Cada condmino puede hipotecar su parte indivisa en un inmueble comn, o una partematerialmente determinada, pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado dela particin. Esto se debe a que es una incongruencia supeditar el resultado de la hipoteca sobre parte indivisa, ya que ella es una porcin abstractamente determinada (recordar el objeto de lahipoteca).En el supuesto en que la cosa llegue a ser por la divisin adjudicada totalmente al condmino quehipotec, slo una parte indivisa, la hipoteca queda limitada a esa parte. Si ella se ejecuta, eladquirente pasar a ser condmino del hipotecante.4)

HIPOTECA SOBRE INMUEBLE AJENO: la hipoteca constituida sobre inmueble que no pertenece al constituyente es nula. No corre el principio de convalidacin.Pero se admiten como excepciones las hipotecas constituidas por:

Propietario aparente

Heredero aparente CAPACIDAD La capacidad exigida es la de enajenar bienes inmuebles, es decir, capacidad plena.La hipoteca consiste en un acto de disposicin actual, en razn de que el propietario se desprende deuna parte del valor del inmueble, o sea que enajena en garanta del cumplimiento del crdito una porcin en valor que egresa de su patrimonio para ingresar, como tal, en el patrimonio del

acreedor.La cosa hipotecada figura en el patrimonio pero con su valor parcial, deducido el MONTO de lagaranta real a que est sujeta. Art. 3118.Los que no puedan vlidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmadacon efecto retroactivo, cesando la incapacidad. Art. 3119.Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario delinmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles. SIEMPRE QUE MEDIE BUENA FE DEL ACREEDOR

pero

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 191 AO 2011 Confirmacin: lo establecido por el art. 3118 se trata de un caso de confirmacin (y no deratificacin) de un acto que ha realizado la misma persona una vez cesado el vicio que aparejaba sunulidad relativa. Esta norma slo puede ser aplicada en los casos de nulidad relativa, que es la nicasusceptible de confirmacin. 5)

Constitucin por el condmino, por el propietario imperfecto y slo por el comprador antes dela tradicin Remisin punto anterior Constitucin por tercero

El deudor puede ser una persona y el propietario que grava su bien con la hipoteca otra persona, queno por ello tiene necesidad de asumir la deuda. Art. 3121: Art. 3121.No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que hacontrado la obligacin principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente.Si bien el artculo habla de tercero esta condicin es en relacin con la obligacin, pero en lo quese refiere a la hipoteca, no es un tercero, sino parte contratante ab initio . No es la persona del tercero la que garantiza, sino que ha constituido hipoteca sobre su bien engaranta de una deuda ajena, pero sin asumir la condicin de deudor de esa obligacin. Suresponsabilidad queda circunscripta al inmueble dado en garanta, no se convierte en deudor y no puede exigir que se realice la exclusin previa de los bienes del deudor.Si la obligacin es anulada por una excepcin puramente personal inherente al deudor (como la deun menor), la hipoteca contina manteniendo su validez (art. 3122).Si el deudor no cumple con su prestacin, el acreedor podr hacer efectiva la garanta frente alhipotecante, y ste deber pagar si no quiere que se haga la ejecucin hipotecaria. En este caso eltercero se subroga en los derechos del acreedor y puede hacerse reembolsar lo abonado, o el valor ntegro del inmueble si hubiese sido ejecutado. C)

SOLEM"IDADES REQUERIDAS 1)

La escritura pblica Art. 3128.La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estnexpedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por smismos. Podr ser una misma la escritura pblica de la hipoteca y la delcontrato a que acceda.La escritura pblica es requerida por ley con efecto ad solemnitatem . Pero esta formalidad esexigida para el contrato constitutivo de la garanta real, y no para los instrumentos que estndestinados a probar la obligacin garantizada, que pueden ser pblicos o privados. Otros instrumentos:

el art. 3128 agrega otros instrumentos que pueden admitirse pero debencumplir los siguientes requisitos:a)

Servir de ttulo al dominio o derecho real b)

Estar expedidos por autoridad competente para darlosc)

Hacer fe por s mismos Aceptacin: la aceptacin por el acreedor de la hipoteca constituida, es requisito indispensable para que el contrato se perfeccione. La aceptacin puede producirse en el mismo acto de la escritura si el acreedor est presente, pero si no lo est se producir en acto posterior, el cual tendr efectoretroactivo al da de la constitucin. Contenido de la escritura:Art. 3131.El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designacionesrelativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacinlegal, y el lugar de su establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que seencuentra; 3, la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la cantidad cierta de la deuda. No toda omisin de los contenidos enunciados por la ley provoca la nulidad de la hipoteca.Siempre que sea factible suplirla con las dems enunciaciones del acto constitutivo, la ley permiteque el juez decida en el caso concreto, de la apreciacin del conjunto de los datos, la posibilidad de precisar el que falta. Lo que importa fundamentalmente es que el inmueble, el crdito y el monto dela garanta estn determinados con precisin. Art. 3133:

Art. 3133.La constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunasde las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir enconocimiento positivo de la designacin que falte. Corresponde a lostribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de lasenunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca. 2)

Registro de Hipotecas Art. 3134.La hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a laconstitucin de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudadcapital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca elgobierno provincial.Rigen los principios generales de registracin (remisin bolilla 5 y 6) Art. 3143.El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo encuyo distrito estn situados los inmuebles que se hipotecan. Art. 3140.La toma de razn podr pedirse:1 Por el que transmite el derecho;2 Por el que lo adquiere;3 Por el que tenga representacin legtima de cualquiera de ellos;4 Por el que tenga inters en asegurar el derecho hipotecario. Art. 3138.Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial pblico encargado deloficio de hipotecas, la primera copia de la escritura de la obligacin, cuando no se

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 193 AO 2011 hubiere extendido en el mismo oficio de hipotecas. Los gastos del registro o toma derazn son de cuenta del deudor.

3)

Plazo para la anotacin El escribano solicita la expedicin del certificado ante el Registro. El plazo de validez delcertificado para celebrar la escritura hipotecaria es de 45 das.Hay un plazo especial de 6 das para hipotecas constituidas en el extranjero que necesitan ser legalizadas. Efectos La publicidad es solamente declarativa, recin despus de la inscripcin es oponible a terceros. Art.3135: Art. 3135.La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sinocuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a eseefecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenidoen el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto deinscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica,se considera registrada. 4)

Caducidad La inscripcin y sus efectos caducan a los 20 aos de producida. Pero lo que se extingue es lainscripcin, el derecho real de hipoteca contina. La inscripcin puede renovarse, y el constituyenteno puede oponerse. D)

EFECTOS DE LA HIPOTECA1)

En cuanto al crdito, intereses, costas y gastos Con respecto ala obligacin que la hipoteca garantiza, hay que determinar el alcance delMONTO garantizado. Capital:

art. 3152, primera parte: Art. 3152.La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, ...El principal es el monto originario de la deuda, sin sus accesorios.Cuando se trata de obligaciones infungibles, el principal puede ser el cumplimiento de la obligacino sino la indemnizacin sustitutiva de la prestacin. Intereses: art. 3152, segunda parte: Art. 3152.La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como losintereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en laobligacin. Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los interesesatrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. Laindicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sindesignacin de su importancia, es sin efecto alguno.(1)

INTERESES ATRASADOS: cuando se garantiza una obligacin ya existente, puede ocurrir queexistan intereses ya devengados que las partes convengan cubrir con la hipoteca. Para ser objeto dela garanta real, los intereses atrasados deben estar liquidados y designados en suma cierta. Esto nodebe implicar una capitalizacin de esos intereses, porque sino dejaran de ser intereses y estarancubiertos pero como capital. Por aplicacin del principio de especialidad, la indicacin de que la hipoteca comprende losintereses atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno.(2)

INTERESES CONSERVATORIOS: en las obligaciones a plazo, es natural que se convenganintereses compensatorios, que son el fruto civil del capital adeudado. Son devengados desde laconstitucin de la hipoteca, pero no hay impedimento para que se pacten desde otro momento posterior a la constitucin, o que si la obligacin es eventual, corran desde el momento en que statenga real existencia. Pero para ello es necesario que estn determinados en la obligacin (constar en el instrumento del crdito).(3)

INTERESES MORATORIOS o PUNITORIOS: son los pactados para el caso de retardo en elcumplimiento, tienden al resarcimiento del dao producido por la falta de cumplimiento puntual.Por su naturaleza caen dentro de los daos e intereses causados por la inejecucin de laobligacin previstos en el art. 3111:

Art. 3111.Los costos y gastos, como los daos e intereses, a que el deudor puedaser condenado por causa de la inejecucin de una obligacin, participan, comoaccesorio del crdito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas paraese crdito.

Costas y gastos: tanto los de constitucin de la hipoteca, inscripcin, etc. (Art. 3138); como losemergentes de la inejecucin de la obligacin (art. 3111) estn dentro de la cobertura hipotecaria,aunque no gozan de privilegio. 2)

Crditos condicionales y a trmino Art. 3153.La hipoteca garantiza los crditos a trmino, condicionales oeventuales, de una manera tan completa como los crditos puros y simples.A partir de este principio, el Cdigo establece la misma eficacia en la garanta hipotecaria paralos crditos condicionales y a trmino, como la que tienen los crditos puros y simples. 3)

Efectos entre las partes [ver punto siguiente] 4)

Facultades del propietario del inmueble gravado Art. 3157.El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva elejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; ...El propietario hipotecante conserva todas las facultades de

uso y goce inherentes a su derecho ytambin las de disposicin jurdica. Puede enajenar el inmueble por cualquier ttulo. Puede dar elinmueble en arrendamiento. 5)

Actos de prohibicin al propietario El lmite de estas facultades est dado en que en el ejercicio de ellas el propietario hipotecante, noafecte DIRECTAMENTE la garanta con actos que tengan como consecuencia disminuir el valor del inmueble.Si en el usufructo el principio es dejar a salvo la sustancia, en la hipoteca es dejar a salvo el valor. Art. 3157.El deudor propietario del inmueble hipotecado ... no puede, condetrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto dedesposesin [debi decir disposicin ] material o jurdica, que directamentetenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.

6)

Medidas conservatorias Son los medios idneos con que cuenta el acreedor hipotecario para impedir la ejecucin de actosque disminuyan el valor de la cosa, o recomponer los valores en caso de que aquellos actos se hayanconsumado. Art. 3158 y 3159: Art. 3158.Todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a trmino osubordinado a una condicin, tiene derecho a asegurar su crdito, pidiendolas medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el artculoanterior.El artculo se refiere al caso en que los actos no se hayan consumado y por cualquier medio elacreedor se entera que estn por llevarse a cabo. Art. 3159.Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor delinmueble hipotecado se encuentre disminuido a trmino de no dar plena yentera seguridad a los acreedores hipotecarios, stos podrn, aunque suscrditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimacin de losdeterioros

causados, y el depsito de lo que importen, o demandar unsuplemento a la hipoteca.Cuando el deterioro ya se hubiese producido, el Cdigo prev dos soluciones:a)

ESTIMACIN Y DEPSITO: que se proceda a la ESTIMACION de los mismos y sedeposite el importe b)

SUPLEMENTO: que se demande un SUPLEMENTO a la hipoteca, es decir, ampliar lagaranta con otros inmuebles.La norma del art. 3160 contempla el caso de enajenacin de cosas muebles que son accesorias delinmueble gravado, confirindole al acreedor el mismo derecho que en el caso anterior. Estosmuebles estn comprendidos en la garanta, pero no pueden ser perseguidos cuando han sidoenajenados y estn en poder de terceras personas, por lo tanto al acreedor slo le queda el remediode pedir ESTIMACIN y DEPSITO, o sino SUPLEMENTO a la hipoteca. Art. 3160.Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios, cuando el propietario de un fundo o de un edificio enajena los muebles accesorios a l,y los entrega a un adquirente de buena fe. Sancin: cuando el deudor no satisfaga la pretensin del acreedor de DEPSITO oSUPLEMENTO, este ltimo puede demandar que el deudor sea privado del beneficio que deltrmino que el contrato le daba: Art. 3161.En los casos de los tres artculos anteriores, los acreedoreshipotecarios podrn, aunque sus crditos no estn vencidos, demandar queel deudor sea privado del beneficio del trmino que el contrato le daba. E)

EFECTOS E"TRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y LOS TERCEROS POSEEDORES 1)

Enajenacin del inmueble hipotecado Dentro de las facultades que tiene el propietario est la de enajenar el inmueble a cualquier ttulo.Este acto, por s mismo no altera el valor del bien.El tercero que adquiere puede adoptar distintas actitudes:1)

ASUMIR LA DEUDA: en este caso, para que la delegacin de la obligacin se produzca debeser aceptada expresamente por el adquirente (delegacin imperfecta) y para que se perfeccione debeexonerarse adems al deudor originario (delegacin perfecta).

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 196 AO 2011 La delegacin perfecta produce una NOVACIN en el sujeto deudor, pero debe tener losrequisitos antedichos:

Adquirente que asume la deuda

Aceptacin por parte del acreedor del deudor delegado (expresa o tcita)

Exoneracin por parte del acreedor del deudor originario (siempre expresa)Si la delegacin es perfecta el adquirente se convierte en el nico deudor y responde, no slo con lacosa hipotecada sino tambin con todo el patrimonio, sin posibilidad de hacer abandono delinmueble.Hasta que no haya aceptacin (expresa o tcita) por parte del acreedor, no hay delegacin.Si existe delegacin (perfecta o imperfecta) el adquirente se denomina tercero adquirente. 2)

NO ASUMIR LA DEUDA: cuando no existe delegacin, el adquirente se denomina

tercer poseedor , aunque en verdad es el propietario del inmueble adquirido.Cuando el adquirente no asume la deuda, su situacin jurdica es la de un propietario que tiene ungravamen (derecho real de garanta) que recae sobre su inmueble.El tercer poseedor tiene todos los deberes que pesan sobre todo propietario, y por ende loscorrespondientes al gravamen que recae sobre su inmueble. Art. 3179: Art. 3179.Los acreedores hipotecarios, aun antes de la exigibilidad de suscrditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas lasacciones que les corresponderan contra el deudor mismo, para impedir laejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado. 2)

Oposicin de excepciones y abandono Art. 3162.Si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o lucrativo, el todoo una parte de la cosa o una desmembracin de ella, que por s seasusceptible de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en poder deladquirente, y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra eldeudor.El acreedor no puede dirigirse directamente al tercer poseedor, sin antes intimar al deudor para queantes del tercer da verifique el pago. Sin este paso previo no se encuentra habilitada la va respectoal adquirente sin delegacin (tercer poseedor). Art. 3163: Art. 3163.En el caso de la primera parte del artculo anterior, antes de pedir el pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino detercero da, y si ste no lo verificare, cualquiera que fuese la excusa quealegare, podr recurrir al tercer poseedor, exigindole el pago de la deuda, oel abandono del inmueble que la reconoce.Una vez cumplido el plazo de intimacin, el acreedor puede dirigirse contra el tercer poseedor, elcual tiene las siguientes opciones:1)

PAGAR : en este caso se subroga en los derechos del acreedor. (remisin - punto 5:Subrogacin)2)

ABANDONAR EL INMUEBLE 3)

ASUMIR EL ROL DE DEMANDADO EN LA EJECUCIN (oponer excepciones) ABANDONO Solamente el tercer poseedor puede abandonar el inmueble y liberarse del juicio de los ejecutantes. Art. 3169: Art. 3169.Puede abandonar el inmueble hipotecado, y librarse del juiciode los ejecutantes, si no estuviese personalmente obligado, como heredero,codeudor, o fiador del deudor. ... Objeto de abandono: no se abandona la propiedad, sino que se deja librado el inmueble a laejecucin, desentendindose el propietario de asumir la calidad de parte en el juicio. Capacidad para abandonar: se necesita la capacidad para enajenar (art. 3173). Imposibilidad: El tercer poseedor no puede abandonar el inmueble cuando se oblig a satisfacer el crdito, ya sea en el acto de adquisicin o por acto posterior (art. 3172). En ese caso se haconvertido, despus de la aceptacin del acreedor, en un tercer adquirente. Plazo: El Cdigo Procesal de la Nacin establece un plazo de 5 das para que, una vez intimado,el tercer poseedor pague o haga abandono bajo apercibimiento de seguirse la ejecucin contra l. Oposicin:

La ley legitima slo al vendedor del inmueble para oponerse al abandono en el casoen que la ejecucin pura y simple del contrato de venta pueda dar la suma suficiente para el pago delos crditos (art. 3177). Este es el caso en que una persona vende un bien hipotecado recibiendo parte del precio al contado, restando un saldo que debe pagar el adquirente y que resulta suficiente para pagar, a su vencimiento, la deuda garantizada por la hipoteca.La oposicin slo impide la facultad de abandonar, pero no puede impedir la ejecucin y venta delinmueble, seguida por el acreedor. OPOSICIN DE EXCEPCIONES El tercer poseedor puede asumir el rol del demandado en el juicio y, en tal caso, podr ejercer lasdefensas que tuviera frente a la demanda planteada.a)

EXCEPCIONES Y DEFENSAS DEL DEUDOR ORIGINARIO: art. 3164: Art. 3164.El tercer poseedor, propietario de un inmueble hipotecado, gozade los trminos y plazos concedidos al deudor por el contrato o por un actode gracia, y la deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuandofuese exigible a este ltimo. Pero no aprovechan al tercer poseedor, lostrminos y plazos dados al deudor que hubiere quebrado, para facilitarle el pago de los crditos del concurso. b)

EXCEPCIONES AUTORIZADAS EXPRESAMENTE POR LA LEY: art. 3166: Art. 3166.El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecucin delinmueble, alegando la no existencia, o la extincin del derecho hipotecario,como la nulidad de la toma de razn o inenajenabilidad de la deuda.Estn comprendidas en esta categora:

Nulidad de la hipoteca

Extincin de la hipoteca

Falta o nulidad de la inscripcin

Inexigibilidad de la deuda Incompetencia

Las autorizadas por el Cdigo Procesal Falta de personeraLitis pendenciaCosa juzgadaEtc.

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Expropiacin seguida contra el tercer poseedor y sus consecuencias El art. 3184 establece el siguiente principio: Art. 3184.Despus del pago de los crditos hipotecarios, el excedente del precio de la expropiacin pertenece al tercer poseedor, con exclusin del precedente propietario, y de los acreedores quirografarios.En los puntos a continuacin se desarrollan las consecuencias. 4)

Servidumbres y arrendamientos Cuando el adquirente de un predio hipotecado posea un inmueble vecino que tenga una servidumbresobre el predio adquirido o viceversa, al efectuarse la adquisicin y perteneciendo ambos a unamisma persona, la servidumbre se extinguir por confusin. Pero si el tercer poseedor sufre laejecucin del predio adquirido, las servidumbres reviven en sus aspectos, tanto activo como pasivo.Art. 3181: Art. 3181.Las servidumbres personales o reales que el tercer poseedor tena sobre el inmueble hipotecado antes de la adquisicin que haba hecho,y que se haban extinguido por la consolidacin o confusin, renacendespus de la expropiacin; y recprocamente, la expropiacin hace revivir las servidumbres activas debidas al inmueble expropiado, por otro inmueble perteneciente al tercer poseedor.Cuando las servidumbres han sido impuestas por el adquirente los acreedores pueden exigir que elinmueble se venda libre de esas servidumbres (art. 3183). Esto es una consecuencia del ius preferendi , por la cual el primero en el tiempo es primero en el derecho. 5)

Derecho del poseedor a las mejoras incorporadas Cuando el adquirente del inmueble haya efectuado mejoras en el inmueble, esto no lo autoriza aretener el inmueble, aunque hubieran sido tiles y necesarias. Art. 3168: Art. 3168.Tampoco puede [el tercer poseedor] exigir la retencin delinmueble hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias o tiles quehubiese hecho, y su derecho se limita, aun respecto a las expensasnecesarias, al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado quesea el acreedor y los gastos de la ejecucin.El derecho que concede la ltima parte del artculo se condice con lo establecido por el art. 3184: Art. 3184.Despus del pago de los crditos hipotecarios, el excedente delprecio de la expropiacin pertenece al tercer poseedor

, con exclusin del precedente propietario, y de los acreedores quirografarios. No obstante los dispuesto, el adquirente puede recuperar el valor de las mejoras de laindemnizacin que le debe el deudor originario. Art. 3170: Art. 3170.El tercer poseedor que fuere desposedo del inmueble o que loabandonare a solicitud de acreedores hipotecarios, ser plenamenteindemnizado por el deudor, con inclusin de las mejoras que hubiere hechoen el inmueble. Subrogacin Cuando el adquirente del inmueble paga el crdito, se subroga en los derechos del acreedor. Art.3185: Art. 3185.El tercer poseedor que paga el crdito hipotecario, quedasubrogado en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tena por su crdito, no slo sobre el inmueble librado, sino tambin sobre otrosinmuebles hipotecados al mismo crdito, sin necesidad que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones.Se trata de una subrogacin legal que se produce ipso iure cuando el tercer poseedor paga el crdito. 6)

Caso en que el tercero poseedor hubiese tenido una hipoteca anterior que se extingui por confusin El tercer poseedor pudo haber tenido hipotecas sobre el inmueble adquirido, que, en caso deexpropiacin, puede hacer l valer en el orden que las tena. Art. 3182: Art. 3182.El tercer poseedor puede hacer valer en el orden que le correspondalas hipotecas que tena adquiridas sobre el inmueble hipotecado antes de ser propietario de l. EFECTO FRENTE A LOS TERCEROS ADQUIRENTES (no figura en programa) Frente a los dems acreedores la consecuencia es la facultad del acreedor hipotecario de cobrarse sucrdito con prelacin haciendo uso del privilegio que, a tal fin, la ley le confiere. Art. 3934: Art. 3934.-

Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados conla hipoteca. El privilegio se cuenta desde el da que se tom razn de lahipoteca. Las inscripciones del mismo da concurren a prorrata. FI" BOLILLA 16

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 200 AO 2011 BOLILLA 17Derechos reales de garantia A)

EXTI"CI" DE LA HIPOTECA Por su carcter de accesorio, la hipoteca puede extinguirse por va directa (causa propia), o por vaindirecta (va de consecuencia por la extincin de la obligacin que accede). 1)

Causas relacionadas a)

Con la obligacin garantida Se trata de vas indirectas o de consecuencia. Los modos de extinguir las obligaciones son: pago,novacin, compensacin, transaccin, confusin, renuncia de los derechos del acreedor, remisin dela deuda e imposibilidad del pago. Art. 3187 .- La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin delas obligaciones.La extincin no puede ser parcial teniendo en cuenta el carcter indivisible de la hipoteca.

Art. 3188.El codeudor o coheredero del deudor que hubiere pagado su cuota en lahipoteca, no podr exigir la cancelacin de la hipoteca, mientras la deuda no esttotalmente pagada. El coacreedor o coheredero del acreedor, a quien se hubiese pagado sucuota, tampoco podr hacer cancelar su hipoteca mientras los otros coacreedores ocoherederos no sean enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones ycancelaciones parciales autorizadas por el artculo 3112.El principio general del art. 3187 tiene excepciones:A)

PAGO POR SUBROGACIN: casos en los que por tratarse de modos relativos de extincin , lahipoteca subsiste. Este es el caso del pago de la deuda hecho por un tercero que se subroga en losderechos del acreedor. Art. 3189: Art. 3189.El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a losderechos del acreedor, no extingue la hipoteca.B)

NOVACIN CON RESERVA: la novacin extingue la obligacin, pero el acreedor puedehacer reserva de los privilegios e hipotecas del antiguo crdito, que entonces pasan a la nuevaobligacin. Art. 3190: Art. 3190.Si el acreedor, novando la primera obligacin con su deudor, sehubiere reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de sucrdito, la hipoteca contina garantizando la nueva obligacin.C)

CONFUSIN DEUDOR-FIADOR: cuando se renen en una misma persona las calidades dedeudor y acreedor, la confusin extingue la obligacin accesoria de fiador. Pero si lo que serenen son las calidades de deudor y fiador, quedan subsistentes las hipotecas y todas lasseguridades especiales dadas al acreedor por el fiador. Art. 3191: Art. 3191.La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por laconfusin.D)

CONSIGNACIN: la consignacin en s no es un modo de extinguir la obligacin, sino unaforma de pagar. Pero para que el pago por consignacin surta sus efectos, deben darse los

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 201 AO 2011 requisitos que establece la ley, con sus correspondientes efectos. Siguiendo esas condiciones ycon respecto a la hipoteca, el cdigo establece: Art. 3192.La consignacin de la cantidad debida, hecha por el deudor a laorden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado , o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dadofuerza de pago. b)

Con la cosa hipotecada Hay que distinguir en cuanto a la cosa misma y en cuanto al derecho de propiedad sobre la misma.En cuanto a la cosa en s misma: DESTRUCCIN: cuando se produce la destruccin total de los edificios, la hipoteca no seextingue sino que subsiste pero slo sobre el suelo.Si la destruccin es parcial, la hipoteca subsiste sobre la parte que ha quedado construida, y si eledificio vuelve a construirse la hipoteca vuelve a gravarlo. Art. 3195: Art. 3195.Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos,la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales queformaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.Con relacin al derecho de propiedad sobre el inmueble, las causales de extincin son:1)

DOMINIO IMPERFECTO (revocable o resoluble): la hipoteca constituida por el titular de undominio imperfecto es vlida pero no puede tener ms amplitud que la que el propio titular puededarle. Si el dominio es revocable por estar sujeto a un plazo o condicin resolutoria, la hipotecaqueda condicionada igualmente y no puede subsistir ms all del plazo o cumplimiento de lacondicin. Art. 3194: Art. 3194.La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido notena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional, y la condicinno se realiza [debi decir se realiza , pues no existe dominio imperfecto cuando laadquisicin esta sujeta a una condicin suspensiva], o el contrato por el que loadquiri se encuentra resuelto.La excepcin a esta regla lo constituye el dominio revocable por ingratitud. En este caso larevocacin no tiene efectos contra terceros por las hipotecas u otras cargas reales que hubieseimpuesto el donatario antes de la demanda de ingratitud.2)

SUBASTA PBLICA : en la ejecucin de un inmueble promovida por cualquier acreedor,cuando se ha realizado el remate pblico y se ha adjudicado el bien, deben cancelarse las hipotecas,con citacin de acreedores. Art. 3196: Art. 3196.La hipoteca se extingue aunque no est cancelada en el registro dehipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate pblico,ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidashipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consign el precio de la venta ala orden del juez.La citacin de acreedores es requisito indispensable para que se opere la extincin.3)

CONFUSIN ACREEDOR HIPOT-PROPIETARIO : Art. 3198: Art. 3198.-

Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecariose encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extinguenaturalmente.

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EXPROPIACIN POR CAUSA DE UTILIDAD PBLICA : en este supuesto la garantahipotecaria se traslada a la indemnizacin que debe pagar el Estado. Lo que se extingue de lahipoteca es el derecho a perseguir la cosa, subsistiendo el privilegio sobre el valor que lo constituyela indemnizacin. c)

Con la duracin del gravamen CADUCIDAD DE LA INSCRIPCIN: art. 3197: Art. 3197.Los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados veinte aos desde que fue registrada.La norma se condice con la del art. 3151. Pero lo que se extingue no es el derecho real de hipoteca,sino los efectos que produce su inscripcin en el registro (con relacin a terceros).Si antes del vencimiento el acreedor no renueva la hipoteca, los efectos de la inscripcin se pierden,aunque la deuda aun subsiste. 2)

Cancelacin de la hipoteca No se debe confundir la cancelacin de la hipoteca con su caducidad ni tampoco con la inscripcinde la cancelacin. La caducidad opera de pleno derecho, por el transcurso del tiempo, y lainscripcin debe ser dejada sin efecto de oficio por el registrador; pero si el registrador no

procedede oficio, la parte puede solicitar la caducidad, sin presentacin de ningn documento. Lacancelacin procede por acuerdo de partes con la capacidad necesaria, o por sentencia judicial queas lo disponga. Adems debe cumplirse estrictamente con los requisitos dispuestos por el art. 3201: Art. 3201.El oficial anotador de hipotecas no podr cancelarlas si no se lepresentan instrumentos pblicos del convenio de las partes, del pago delcrdito, o de la sentencia judicial que ordene la cancelacin. a)

VoluntariaArt. 3199.La hipoteca y la toma de razn se cancelarn por consentimiento departes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada.Los casos de cancelacin voluntaria son:1)

ACUERDO MUTUO: entre acreedor hipotecario y deudor. Deben dejar constancia en el ttuloque se presentar ante el registrador para que efecte el asiento cancelatorio.2)

RENUNCIA A LA HIPOTECA: es una declaracin unilateral del acreedor. No hay queconfundir esta renuncia con la de la obligacin principal. La renuncia a la hipoteca no extingue laobligacin que garantiza. Art. 3193: Art. 3193.La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante enescritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario,consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendrderecho a pedir que as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, yen la escritura de la deuda.La renuncia de un derecho real es unilateral, por lo tanto no es necesario que sea aceptada por el propietario del inmueble.

b)

Judicial Para esta clase de cancelacin, la ley exige la sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, pudiendo ser diversos los motivos por los cuales se produce la cancelacin. El motivo ms comnes la reticencia o ausencia del acreedor para otorgar la cancelacin en forma voluntaria. Art. 3200 Art. 3200.Los tribunales deben ordenar la cancelacin de las hipotecas,cuando la toma de razn no se ha fundado en instrumento suficiente paraconstituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal, o cuando el crdito fuere pagado.

B)

PRE"DA1)

"ocin La palabra prenda se usa en el Cdigo con varias acepciones: para designar el contrato por el cual seconstituye el derecho real de prenda; para nombrar al derecho real; o para designar el objeto, o seala cosa mueble o el crdito que se entrega en garanta.Cuando en garanta de una obligacin se conviene entregar una cosa (o un crdito), al materializarsela entrega se perfecciona el contrato y se constituye el derecho real de prenda. Art. 3204.Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por unaobligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor unacosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.El derecho real de prenda tiene los siguientes caracteres:1)

DERECHO REAL: est enumerado en el art. 2503.2)

ACEESORIO: se extingue por va de consecuencia cuando se extingue la obligacin

principal que acceda 3)

CONVENCIONAL: slo puede tener origen convencional. La excepcin es la prenda tcita, pero sta tiene efectos distintos a la prenda expresa.4)

ESPECIALIDAD: el art. 3217 seala la exigencia de ese carcter, en cuanto al crdito y encuanto a la cosa. Art. 3207.Cuando el objeto sobre el cual la prenda ha sido constituida nose ha entregado al mismo acreedor, sino que se encuentra en poder de untercero, es preciso que ste haya recibido de ambas partes el cargo deguardarlo en el inters del acreedor.5)

INDIVISIBILIDAD: es un carcter natural en el sentido de que puede dejarse sin efecto por acuerdo de partes. Art. 3235: Art. 3235.Cuando muchas cosas han sido dadas en prenda, no se puederetirar una sin pagar el total de la obligacin. 2)

Contrato de prenda. Caracteres A)

CONTRATO REAL: el contrato de prenda queda concluido para producir sus efectos propios,desde que una de las partes haya hecho a la otra tradicin de la cosa sobre la que versa el contrato.B)

UNILATERAL: una sola de las partes se obliga: el acreedor a restituir la cosa una vez pagada ladeuda. Aunque eventualmente pueden nacer obligaciones a cargo del propietario por gastos hechosen la conservacin de la cosa.C)

ONEROSO: existen ventajas recprocas.

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Requisitos para constituir la prenda, capacidad y derecho para hacerlo a)

Propiedad de la cosa: en principio slo pude dar en prenda la cosa quien es propietario de ella, pero tal principio no es absoluto como en la hipoteca. Art. 3213: Art. 3213.Slo puede constituir prenda el que es dueo de la cosa y tienecapacidad para enajenarla, y slo puede recibir la cosa en prenda, el que escapaz de contratar. ... 4)

Tradicin. Modos de hacerla La entrega de la cosa es esencial para el perfeccionamiento del contrato entre las partes y para laconstitucin del derecho real y su eficacia frente a terceros. Sin esta entrega, al no existir el derechoreal, el acreedor no podr hacer valer el privilegio que confiere la prenda.Tratndose de un crdito debe entregarse el ttulo (instrumento) del crdito (remisin abajo objetode la prenda).

5)

Prenda sobre cosa ajena y sobre cosas robadas o perdidas Siendo el objeto de la prenda una cosa mueble le es aplicable el principio del artculo 2412: Art. 2412.La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.Siguiendo este principio el art. 3213, segunda parte, expresa: Art. 3213.... El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cualste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su entregaal verdadero propietario.Segn todo lo expuesto son requisitos:a)

Desprendimiento voluntario de la cosa por parte del propietario b)

Acreedor de buena fec)

Prenda regularmente constituidad)

Cosas comprendidas en el rgimen del artculo 2412 (no robada ni perdida)La excepcin al principio se da cuando la cosa (ajena) ha sido adquirida por el deudor en subasta pblica o por una persona que acostumbra a vender esas cosas. En ese caso el propietario podrreivindicar la cosa pagando el precio que el deudor hubiese abonado. Art. 3215: Art. 3214.Si la cosa se ha perdido o ha sido robada a su dueo, y eldeudor la ha comprado en venta pblica o a un individuo que acostumbrabavender cosas semejantes, el propietario podr reivindicarla de manos delacreedor, pagndole lo que le hubiese costado al deudor.Cuando el acreedor ha debido entregar la cosa (por ser ajena) al propietario que la reclama (dueolegtimo), tiene derecho a exigir del deudor que le entregue otra prenda de igual valor, y si el deudor no lo hiciere, podr pedir el cumplimiento de la obligacin principal aunque el plazo de laobligacin no se hubiere cumplido. Art. 3214:

Art. 3215.Cuando el acreedor ha recibido en prenda una cosa ajena que lacrea del deudor, y la restituye al dueo que la reclamare, podr exigir quese le entregue otra prenda de igual valor; y si el deudor no lo hiciere, podr pedir el cumplimiento de la obligacin principal, aunque haya plazo pendiente para el pago.En las relaciones entre las partes, aunque la cosa dada en prenda sea ajena, el contrato de prenda esvlido y las partes quedan personalmente obligadas en cuanto a sus efectos. Art. 3216: Art. 3216.La prenda de la cosa ajena, aun cuando no afecte a la cosa, produce sin embargo obligaciones entre las partes. 6)

Objeto de la prenda Pueden ser objeto del derecho de prenda las cosas muebles y los crditos. Art. 3211: Art. 3211.Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadasen prenda. CREDITOS: el crdito objeto de la prenda debe constar por escrito. Art. 3212: Art. 3212.No puede darse en prenda el crdito que no conste de un ttulo por escrito.El perfeccionamiento del contrato exige que se entregue el instrumento del crdito al acreedor prendario, de tal modo que quede legitimado en la tenencia.Si se trata de un crdito al portador, bastar la simple entrega, si es transmisible por endoso debercumplirse la cadena de ellos, si no es transmisible por esa va debe ser notificado al deudor. Art.3209: Art. 3209.Si el objeto dado en prenda fuese un crdito, o acciones industriales ocomerciales que no sean negociables por endoso, el contrato, para que la prendaquede constituida, debe ser notificado al deudor del crdito dado en prenda, yentregarse el ttulo al acreedor, o a un tercero aunque l sea superior a la deuda. COSAS MUEBLES:

la prenda puede recaer sobre todo tipo de cosas, fungibles o no fungibles, pero siempre que sean muebles, ciertas, determinadas y presentes. Sobre cosas futuras slo cabe la promesa de prenda. Obligaciones garantizables Cualquier tipo de obligacin es garantizable con el derecho real de prenda (Art. 3240).Todo lo expresado respecto de la hipoteca es aplicable a las deudas garantizadas con prenda. 7)

Forma del contrato de prenda Entre las partes el nico requisito es la tradicin de la cosa, pudiendo acreditarse la constitucin dela prenda por cualquier medio de prueba. Con respecto de terceros, para su oponibilidad, debeconstar en instrumento pblico o en instrumento privado que tenga fecha cierta. Art. 3217 Art. 3217.La constitucin de la prenda para que pueda oponerse a terceros, debeconstar por instrumento pblico o privado de fecha cierta, sea cual fuere laimportancia del crdito. El instrumento debe mencionar el importe del crdito ycontener una designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas indicaciones fuesen necesarias paradeterminar la individualidad de la cosa. 8)

Prenda tcita. Requisitos La prenda es por principio convencional. Pero la ley admite, en circunstancias especiales, que seentienda constituida tcitamente. Art. 3218:

http://facebook.com/fotocopias48RESUMEN DE DERECHOS REALES 206 AO 2011 Art. 3218.-

Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otradeuda al mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado adevolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque nohubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda.Segn la norma son requisitos para que se constituya prenda tcita:

Una deuda posterior a la que origin la prenda

Exigible antes del pago de la primera

Entre los mismos sujetosLa ley presume la intencin de las partes de que la segunda obligacin contrada tambin quedararespaldada con la garanta, siempre que la deuda sea originariamente entre las mismas personas.Esta presuncin no funciona cuando el acreedor ha venido a serlo de la segunda obligacin por cesin, subrogacin o sucesin. Art. 3219: Art. 3219.La disposicin del artculo anterior no tiene lugar si la nuevadeuda, aunque debida por el mismo deudor, y exigible antes del pago queaqulla por la que la prenda se haba constituido, perteneciese al mismoacreedor por haberla recibido de un tercero, por cesin, subrogacin osucesin. EFECTOS: los efectos de la prenda tcita son los mismos que los de la prenda expresa, exceptoen cuanto a los privilegios del acreedor prendario expreso. Art. 3220: Art. 3220.El derecho del acreedor sobre la prenda por la segunda deudaest limitado al derecho de retencin, pero no tiene por ella los privilegiosdel acreedor pignoraticio, al cual se le constituya expresamente la cosa en prenda. C)

CO"TE"IDO DEL DERECHO DE PRE"DA1)

Derecho de retencin El derecho de retencin corresponde al acreedor mientras el deudor no pague la deuda, los interesesy los gastos necesarios para la conservacin. Art. 3229: Art. 3229.El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda,mientras no pague la deuda, los intereses y las expensas hechas.La palabra pago est empleada en sentido amplio, abarcando los distintos modos de extincin.El REEMBOLSO de los GASTOS es una obligacin del constituyente y abarca las mejoras tiles ynecesarias. La necesarias se deben aunque la cosa haya perecido despus de hechas, mientras quelas tiles slo son debidas en la medida en que hubiesen dado mayor valor a la cosa. Art. 3228: Art. 3228.El deudor debe al acreedor las expensas necesarias que hubiere hecho para la conservacin de la prenda, aunque sta pereciese despus. El acreedor no puede reclamar los gastos tiles o de mejoras, sino aqullos que hubiesen dadomayor valor a la cosa. 2)

Derecho de reivindicacin Es el derecho del acreedor para recuperar la tenencia de la cosa. Est legitimado para ejercer lasacciones para recuperar la cosa de cualquier persona que la tenga, incluso del dueo. 3)

Derecho de realizar el valor de la cosa y forma de hacerlo Es el ius distrahendi o derecho del acreedor prendario, ante el incumplimiento del deudor propietario, de pedir la venta en remate pblico para cobrarse con el producido y con un privilegiosobre los dems acreedores. Art. 3224: Art. 3224.-

No cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al tiempoconvenido, el acreedor, para ser pagado de su crdito con el privilegio que laley le acuerda sobre el precio de la cosa, puede pedir que se haga la venta dela prenda en remate pblico con citacin del deudor. Si la prenda no pasadel valor de doscientos pesos, el juez puede ordenar la venta privada de ella.El acreedor puede adquirir la prenda por la compra que haga en el remate, o por la venta privada, o por su adjudicacin.Con respecto al privilegio del acreedor sobre la realizacin de la cosa, el art. 3234: Art. 3234.La indivisibilidad de la prenda no priva a los dems acreedoresde la facultad de hacerla vender, sin estar obligados a satisfacer antes ladeuda. El derecho del acreedor se limita a ejercer su privilegio sobre elprecio de la cosa.

4)

Pacto sobre el valor de la adjudicacin La ley prohibe la inclusin en el contrato de prenda de clusulas que permitan al acreedor apropiarse de la cosa en caso de incumplimiento (clusulas de pacto comisorio). El acreedor debesolicitar la EJECUCIN de la cosa. Art. 3222: Art. 3222.-

Es nula toda clusula que autorice al acreedor a apropiarse la prenda, aun cuando sta sea de menor valor que la deuda, o a disponer deella fuera de los modos establecidos en este ttulo. Es igualmente nula la clusula que prive al acreedor solicitar la venta de lacosa.La nulidad solamente alcanza a las clusulas, no al contrato.La excepcin a la prohibicin de convenir la apropiacin de la prenda se da cuando se fija laestimacin del valor de la misma AL TIEMPO DEL VENCIMIENTO DE LA DEUDA y no almomento de constitucin de la prenda. Art. 3223: Art. 3223.El deudor, sin embargo, puede convenir con el acreedor en quela prenda le pertenecer por la estimacin que de ella se haga al tiempo delvencimiento de la deuda, pero no al tiempo del contrato.

5)

Obligacin del acreedor prendario con relacin a la cosa Para encarar este punto, no nos debemos olvidar que el acreedor prendario NO es el dueo de lacosa. El constituyente es quien, a pesar de haberse desprendido de la posesin (no puede usar),CONSERVA LAS DEMS FACULTADES DEL DOMINIO.

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Abstencin del uso: el acreedor no puede servirse de la cosa sin la anuencia del deudor.Correlativamente es derecho del constituyente secuestrar la cosa cuando el acreedor transgredaesta prohibicin. 2)

Deber de CONSERVACIN: por tener la custodia de la cosa, el acreedor tiene la obligacinde conservarla. En tal sentido el art. 3225 establece: Art. 3225.El acreedor responde de la prdida o deterioro de la prendasobrevenidos por su culpa o negligencia. 3)

Deber de DEVOLUCIN: extinguida la prenda, es obligacin del deudor restituir la cosa contodos los accesorios que tena al tiempo del contrato y las accesiones que hubiese recibido (art.3138). Esto es correlativo con el derecho del constituyente de exigir el REINTEGRO. Si la cosa produce frutos e intereses, stos son percibidos por el acreedor por cuenta del deudor. Art. 3231: Art. 3231.Si la prenda produce frutos o intereses, el acreedor los percibe de cuentadel deudor, y los imputar a los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no sedebieren. 6)

Extincin de la prenda. Causas determinantes La prenda puede extinguirse por va directa o por va indirecta (de consecuencia). Va directa a)

RENUNCIA: se presume cuando se hace entrega al deudor de la cosa prendada. Los efectos dela prenda subsisten mientras el acreedor est en posesin de la cosa. b)

CONFUSIN: art. 3237: Art. 3237.Se extingue tambin, cuando por cualquier ttulo la propiedadde la cosa empeada pasa al acreedor.c)

VENTA JUDICIAL: cuando la cosa es subastada judicialmente, la prenda se extingue respecto dela cosa, pero se traslada el privilegio al precio obtenido en la venta. Si ste no alcanza a cubrir elmonto de la prenda, el saldo puede hacerse efectivo sobre el patrimonio del deudor en carcter decomn o quirografario. Va indirecta

En todos los casos en que se extingue la obligacin principal se extingue la prenda. Pero laextincin de la prenda no implica la extincin de la obligacin que acceda. Art. 3236: Art. 3236.La prenda se extingue por la extincin de la obligacin principal a queacceda. D)

A"TICRESIS 1)

"ocin. Su naturaleza Art. 3239.La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos paraimputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder,sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses. Caracteres a)

DERECHO REAL: est incluido en le enumeracin del art. 2503. b)

CONVENCIONAL: como los dems derechos reales de garanta, slo puede tener origenconvencional, pero el carcter real del contrato exige que para que se perfeccione se haga entrega dela cosa (tradicin). Art. 3240: Art. 3240.El contrato de anticresis slo queda perfecto entre las partes, por la entrega real del inmueble, y no est sujeto a ninguna otra formalidad.c)

ACCESORIO: se constituye en seguridad de un crdito, siendo aplicable en tal sentido lo dichosobre la hipoteca.d)

INDIVISIBLE: es un carcter natural que puede ser modificado por convencin, al respecto seaplica lo establecido para la prenda. Art. 3245: Art. 3245.... El derecho de retencin del acreedor es indivisible, como elque resulta de la prenda. Requisitos

Existencia de un crdito especialmente determinado

Que el derecho recaiga sobre la cosa inmueble

Que el acreedor anticresista sea puesto en posesin del bien

Que el acreedor sea autorizado a percibir los frutos para imputarlos a los intereses siestuvieran pactados y al capital si excedieren aquellos o si no estuvieren pactados NATURALEZA JURDICA: los frutos y el terreno forman una sola cosa. Por consiguiente, la prenda que se constituye por la anticresis es sobre una parte de la propiedad inmueble. Hay unadesmembracin del derecho de propiedad porque los frutos futuros de un inmueble se dan en prenda, en seguridad y para el pago de una deuda.

2)

Capacidad y derecho para constituirla

El constituyente de la anticresis debe ser propietario del inmueble o poder disponer de los frutos. Lacalidad de usufructuario alcanza para la constitucin de la anticresis. Art. 3242: Art. 3242.El usufructuario puede dar en anticresis su derecho de usufructo.La capacidad requerida es la necesaria para disponer del inmueble o del derecho sobre los frutos. No es suficiente el poder de administrar. Art. 3141: Art. 3241.La anticresis slo puede ser constituida por el propietario quetenga capacidad para disponer del inmueble, o por el que tenga derecho a losfrutos. Art. 3244.El que slo tiene poder para administrar, no puede constituir unaanticresis. 3)

Forma y prueba Entre las partes no es necesaria otra formalidad que la tradicin. Puede acreditarse por la confesindel deudor o del acreedor.Pero la escritura y la inscripcin en el Registro son requisitos necesarios para la oponibilidad aterceros.

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Pactos prohibidos A)

PACTO COMISORIO:

al igual que en la prenda est prohibido. Art. 3252: Art. 3252.Es de ningn valor toda clusula que autorice al acreedor a tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda, si sta no se pagare a suvencimiento; ...B)

ADQUISICIN CON FIJACIN PERICIAL DEL PRECIO: la segunda parte del art.establece: Art. 3252.... como tambin toda clusula que lo hiciera propietario delinmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio.En este punto se diferencia de la prenda en cuanto que sta permite la estimacin del valor alvencimiento de la obligacin.C)

RENUNCIA A LA VENTA JUDICIAL: art. 3251: Art. 3251.No pagando el deudor el crdito al tiempo convenido, el acreedor puede pedir judicialmente que se haga la venta del inmueble. Es de ningn valor todaconvencin que le atribuya el derecho de hacer vender por s el inmueble que tieneen anticresis . E)

CO"TE"IDO DEL DERECHO DE A"TICRESIS 1)

Obligacin del acreedor a)

CONSERVACIN Y ADMINISTRACIN: art. 3258: Art. 3258.El acreedor est obligado a cuidar el inmueble y proveer a suconservacin. Si por su culpa o negligencia el inmueble sufriere algn detrimento,debe l repararlo, y si abusare de su facultades, puede ser condenado a restituirlo aunantes de ser pagado del crdito. Pero est autorizado a descontar del valor de losfrutos, los gastos que hiciere en la conservacin del inmueble, y en el caso deinsuficiencia de los frutos puede cobrarlos del deudor, a menos que no se hayaconvenido que los frutos en su totalidad se compensen con los intereses. En ese casoslo podr repetir del deudor aquellas expensas que el usufructuario est autorizado arepetir del nudo propietario.La administracin comprende el deber de hacer los gastos necesarios para la obtencin de los frutos,los que puede descontar del valor de stos. Tiene la obligacin tambin de hacer las contribucionesy afrontar las cargas del inmueble. Debe rendir cuentas anualmente de su administracin.El deber de conservacin no slo se refiere al objeto, sino que incluye la conservacin de losderechos sobre el inmueble. Art. 3260: Art. 3260.Es responsable el deudor si no ha conservado todos losderechos que tena la heredad, cuando la recibi en anticresis.Correlativamente con esta obligacin, corresponde al constituyente el deber de reembolsar lasmejoras y de contribuir el pago de los gastos y contribuciones que hubiere adelantado el acreedor cuando los frutos fueren insuficientes para ello

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RESTITUCIN: tratndose de un derecho accesorio sobre cosa ajena, nicamente se conservala posesin mientras subsista la obligacin principal. Art. 3261: Art. 3261.Desde que el acreedor est ntegramente pagado de su crdito,debe restituir el inmueble al deudor. Pero si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere

nueva deuda con el mismoacreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda [ anticresis tcita ]. FACULTADES DEL ACREEDOR 1)

Posesin: remisin al derecho de prenda. 2)

Retencin: es la base en que se apoya el derecho real de anticresis y hace a su eficacia.La posesin permite retirar los frutos de la cosa y la retencin de ella, hasta hacerse ntegro pago de su crdito, le permite mantener la garanta. Art. 3245: Art. 3245.El acreedor est autorizado a retener el inmueble que le ha sidoentregado en anticresis, hasta el pago ntegro de su crdito principal yaccesorio. El derecho de retencin del acreedor es indivisible, como el queresulta de la prenda. 3)

Percepcin de los frutos: a diferencia del usufructuario, el anticresista NO HACE SUYOSLOS FRUTOS sino que los percibe pero slo para imputarlos al pago de los intereses o del capital,o para compensarlos directamente con los primeros cuando as se hubiese convenido. Art. 3246,3247 y 3248:

Art. 3246.El acreedor est autorizado a percibir los frutos del inmueble,con el cargo de imputar su valor sobre lo que le es debido, y dar cuenta aldeudor. Las partes pueden, sin embargo, convenir en que los frutos secompensen con los intereses, sea en su totalidad o hasta determinadaconcurrencia. Art. 3247.Si nada hay convenido entre las partes sobre la compensacin de los frutoscon los intereses, el acreedor debe, sin embargo, compensarlos y dar cuenta de ellos aldeudor. Art. 3248.Si la deuda no lleva intereses, los frutos se tomarn en deduccin del principal.Existe la posibilidad para el anticresista de habitar la casa que se le hubiere dado en anticresis, perolo que pagara de alquiler por habitar se descuenta de los frutos y lo debe imputar a la deuda. Art.3249: Art. 3249.El acreedor puede, por todos los medios propios de un buenadministrador, percibir los frutos del inmueble. Puede recogerlos, cultivandol mismo la tierra, o dando en arrendamiento la finca; puede habitar lacasa que se le hubiese dado en anticresis , recibiendo como fruto de ella elalquiler que otro pagara. ...

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Solicitar la venta: el derecho de cobrarse con los frutos no impide que, si al vencimiento de ladeuda el obligado no paga, el acreedor tenga el derecho de pedir judicialmente que se realice laventa del inmueble.Pero cuando el acreedor solicita la venta del inmueble no tiene el privilegio de prenda sobre el precio

de la venta.Mientras posea el inmueble y el deudor no pague, tiene el derecho de retencin. Este derecho deretencin s puede ser ejercido cuando otro acreedor pida la venta, pero no cuando l mismo seaquien lo solicite. En este ltimo caso queda en la situacin de un acreedor quirografario. 2)

Constitucin tcita de anticresis Art. 3261.Desde que el acreedor est ntegramente pagado de su crdito,debe restituir el inmueble al deudor. Pero si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismoacreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.Remisin a lo dicho al tratar prenda tcita. 3)

Extincin Al igual que la hipoteca, la prenda puede extinguirse por va principal o de consecuencia.La devolucin de la cosa implica la renuncia a la garanta que reposa sobre la retencin.La extincin de la obligacin provoca la extincin de la anticresis, el derecho del deudor a pedir larestitucin y el deber correlativo del acreedor de llevarla a cabo. La excepcin es el caso de laanticresis tcita. FI" BOLILLA 17