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AO 6 | N 68 | DEL 1 AL 30 DE SETIEMBRE DE 2013

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Renzo Ren Cava Cavani

OPININ N

Daniel el o Echaiz Moreno

Contratacin inmobiliaria: mitos y verdades


respecto al precio: si se pagar al contado o en cuotas; si es en cuotas, el nmero de cuotas; si el pago ser en soles o dlares; si es en dlares, el tipo de cambio; si se pagar en efectivo, mediante cheque o con depsito en cuenta bancaria; etc.). Vendedor de aire. Es una antigua expresin coloquial que haca referencia a quien venda lo que no poda venderse (como el aire), pero hoy s es posible el derecho de sobreconstruccin, de modo que el propietario del ltimo piso de un edicio tenga derecho a construir un piso ms (dplex) o que exista la explotacin comercial de la azotea de un edicio para colocar publicidad comercial. Juntos pero no revueltos. La conveniencia de compartir la propiedad de diversos inmuebles en distintos periodos de tiempo da lugar a la multipropiedad de departamentos amoblados o de ocinas en centros de negocios. Es mejor que una copropiedad (porque aqu todos son propietarios de todo al mismo tiempo), que un arrendamiento (porque aqu el arrendatario est limitado a usar directamente el bien) y que la compraventa (porque aqu se restringe a un inmueble especco). La compraventa, el arrendamiento, el leasing, el uso, el usufructo, la supercie, el lease-back, el mutuo bancario, la preventa, la propiedad horizontal, la sobreconstruccin y la multipropiedad son solo algunos ejemplos del amplio mundo de la contratacin inmobiliaria donde conviene despejar los mitos para comprender la realidad.

OPININ O PININ

Ejecuciones dinerarias en el Judicial y la eficiencia

ara nadie son desconocidas las penurias del ejecutante para cobrar su deuda en el Poder Judicial. Si tiene suerte en embargar un bien del deudor, sus esperanzas de cobro se van esfumando al pagar la tasacin del bien, las publicaciones, el pegado de cartel y, sobre todo, al recibir menos de lo esperado en el remate.

Pero todos tenemos derecho a un proceso justo. Somos titulares de ese derecho fundamental. El destinatario es el Estado. Uno de sus deberes es que disponga de las medidas necesarias para que la labor jurisdiccional sea desempeada de la mejor forma posible. Ello implica una adecuada racionalizacin de recursos, es decir, que el trabajo del Judicial sea el ms eciente teniendo en cuenta dicha escasez. Si una solucin hace que el Judicial trabaje menos, y siempre que ello permita alcanzar idneamente el n propuesto, entonces debera ser adoptada. En efecto, si es posible destinar los recursos para cubrir necesidades ms urgentes, entonces estamos ante su asignacin eciente. Pero la ejecucin civil de dinero en el Per est muy lejos de serlo: el ejecutante no suele percibir el ntegro de la deuda, lo cual es aun peor cuando existe ms de una convocatoria por falta de postores, al punto de que la base del remate puede llegar a un tercio del valor tasado del bien! Qu hacer entonces? Bajo la premisa de la eciencia, entendida como un deber constitucional a cargo del Estado, es necesario racionalizar mejor los recursos para satisfacer el derecho de crdito del ejecutante (ese es el n de la ejecucin) la labor de los jueces, del personal administrativo y los recursos materiales del Judicial. Por ello, acaso no sera mejor que el propio ejecutante, ante la falta de pago del deudor, adquiera inmediatamente el bien embargado y sea l quien se encargue de venderlo de la forma que crea conveniente? Si al nal le es permitido adjudicarse el bien (pero solo despus de la no querida tercera convocatoria, segn el art. 742, tercer prrafo, CPC), para qu gastar tanto tiempo y dinero en el tortuoso procedimiento de remate en vez de darse una adjudicacin automtica con base en el valor de la tasacin? Si el ejecutante puede hacerse cobro de la deuda de forma ms eciente a su inters (que es el que debe ser nalmente satisfecho), para qu el Estado debe usar sus preciados recursos? As, se requiere al ejecutado para pagar y si este no cumple el mandato, el juez decreta la adjudicacin a favor del ejecutante, se realizan los trmites administrativos y, salvo que exista un saldo pendiente, se da por concluida la ejecucin. De esa manera, los medios sirven de forma adecuada al n, distribuyendo ecientemente los recursos del Judicial, usndolos para los casos en que s son realmente necesarios. Y si el lector comparte el razonamiento expuesto hasta aqu, queda claro que la ejecucin dineraria con bien embargado no es uno de ellos.

Para qu utilizar dinero propio si se puede utilizar dinero ajeno. Es la razn del nanciamiento hipotecario a travs de Es mejor ser inquilino que ser propieun contrato de mutuo bancario, de modo tario. Este es un mito y lo contrario se que el comprador del inmueble obtiene el demuestra con el contrato dinero de parte del banco y, de lease-back en el cual se lo canaliza desde sus e subestima la este, transere la propiedad de ahorristas. Lo propio hace importancia del la constructora con la preun inmueble para recibirlo en arrendamiento con una contrato cuando al venta, nancindose a partir opcin de compra al nal celebrarlo simple- de los propios compradores. de cierto plazo. As, se consigue liquidez sin per- mente se copia un La ciudad crece hacia arriderse la posesin del bien, modelo, incluyn- ba. La escasez de terrenos mantenindose el uso y el dose clusulas inne- promueve el crecimiento inmobiliario a travs de la disfrute. cesarias y obvias, en propiedad horizontal, que Copiar y pegar. Se subesti- vez de incluirse clu- se aprecia en edicios de ma la importancia del con- sulas proactivas. departamentos, edicios de trato cuando al celebrarlo ocinas, centros comerciasimplemente se copia un les, galeras comerciales, modelo, incluyndose clusulas innecemercados de abastos, ferias, quintas, etc. sarias y obvias (como aquella que dice: donde existe propiedad exclusiva (como por el presente contrato de compraventa el departamento), propiedad comn (como se transere la propiedad) en vez de inlas escaleras y los pasadizos) y servicios cluirse clusulas proactivas activas (por ejemplo, comune (como la vigilancia del edicio). comunes

os rboles y el bosque. No basta mirar los rboles; hay que mirar el bosque. En los negocios inmobiliarios, suelen restringirse las alternativas de los contratantes a las ms conocidas: la compraventa y el arrendamiento, lo cual no signica que necesariamente sean las ms atractivas. Se olvida que existen otras alternativas como el leasing, el uso, el usufructo y la supercie.

OPININ N

Percy y o Bardales Castro

Puede admitirse la apelacin que es extempornea por causa no imputable al contribuyente?


su oportunidad su admisibilidad, es claro que se genera expectativas de certeza y conanza en el contribuyente respecto a la correcta admisin de la impugnacin. Es decir, ya no ser de aplicacin el mencionado quinto prrafo del artculo 146 del Cdigo Tributario, por existir una apelacin oportuna y admitida. solo en ese momento que el contribuyente tiene posibilidad de evaluar si paga o aanza la deuda tributaria materia de su recurso de apelacin. Advirtase que el segundo prrafo del artculo 146 del Cdigo Tributario establece la obligacin de la autoridad tributaria de noticar al apelante para que dentro de un plazo de quince (15) das hbiles subsane las omisiones que pudieran existir (v. gr., que se haya presentado el recurso de apelacin fuera del plazo previsto en el primer prrafo de dicha disposicin). Por tanto, si en su momento no se emite requerimiento alguno, sino que por el contrario se admite a trmite la apelacin interpuesta, es claro que no es razonable afectar la expectativa de certeza y la seguridad jurdica generada en el caso concreto.

artculo 146 del Cdigo Tributario establece, como regla general, que el recurso de apelacin se presenta dentro del plazo de quince (15) das hbiles de noticada la correspondiente resolucin. El quinto prrafo de dicha disposicin, por su parte, establece que cuando el plazo indicado haya vencido, la apelacin interpuesta siempre ser admitida si es que se presenta dentro del plazo de seis (6) meses de realizada la noticacin de la resolucin impugnada, y: (i) se acredita el pago de la totalidad de la deuda tributaria apelada (actualizada hasta la fecha de pago); o, (ii) se presenta carta anza bancaria o nanciera por el monto de la deuda tributaria actualizada hasta por doce (12) meses posteriores a la fecha de presentacin de la apelacin. Es importante notar que el quinto prrafo del artculo 146 del Cdigo Tributario es de aplicacin en situaciones en las que existe certeza respecto del inicio del cmputo del plazo de los seis (6) meses para pagar y/o aanzar la deuda tributaria materia de apelacin extempornea. As, por ejemplo, se entiende iniciado el cmputo del mencionado plazo, en el caso en que el deudor tributario simplemente no present su recurso de apelacin dentro del transcurso normal del plazo de quince (15) das hbiles. En otros trminos, no se presenta una situacin de incertidumbre o duda que impida conocer que dicho plazo inici su cmputo. Lo sealado es de la mayor relevancia, porque en los casos en que se presenta el recurso de apelacin dentro del plazo de quince (15) das hbiles y se declara en

omo se sabe, el primer prrafo del

Sin embargo, imaginemos el siguiente escenario: un contribuyente presenta un recurso de apelacin. Dicho recurso es admitido a trmite en su oportunidad por la autoridad tributaria. Empero, con posterioridad al transcurso del plazo de i con posterioridad seis (6) meses de noticaa los seis meses de da la resolucin apelada, notifi cada la resolurecin se declara y comunica que es inadmisible cin recurrida, recin el mencionado recurso de se declara que es inadapelacin. En este caso, misible la apelacin, el contribuyente ha perdido la posibilidad de apelar el contribuyente ha en forma extempornea? perdido la posibilidad

En nuestra opinin, en un de apelar en forma Correlato de lo anterior, escenario como el antes extempornea? es que esta situacin soplanteado, consideramos brevenida no pueda deterque el contribuyente s minar que se pueda oponer el transcurso se encuentra vlidamente facultado para del plazo de seis (6) meses previsto en el aanzar y/o pagar la deuda tributaria reartculo 146 del Cdigo Tributario para lacionada con la resolucin impugnada, a presentar una apelacin extempornea. n de que se admita a trmite su recurso de apelacin sobrevenido en extemporneo. De lo contrario, se generara una afectacin al derecho de defensa, toda vez que En efecto, ntese que en el supuesto planse impedira el acogimiento vlido al plateado, es solo con el cuestionamiento sozo de seis (6) meses para apelar en forma brevenido o posterior a la admisibilidad extempornea. Ello, en tanto no puede de la apelacin (luego de vencido el plaoponerse como vencido un plazo de seis zo de seis meses indicado), que el con(6) meses que en su momento transcurri tribuyente tiene la posibilidad vlida de porque la autoridad declar admitida la conocer que su impugnacin est siendo apelacin interpuesta. considerada extempornea. Por tanto, es